第一篇：房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)會(huì)計(jì)實(shí)務(wù)和稅收 及政府部門的相關(guān)操作流程（最終版）

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)會(huì)計(jì)實(shí)務(wù)和稅收 及政府部門的相關(guān)操作流程

購地時(shí)交：耕地占用稅25元/平方米（非耕地不交）

印花稅：土地成交價(jià)的萬分之五

契稅：土地成交價(jià)的4%

房地產(chǎn)會(huì)計(jì)屬于比較難的一個(gè)，因?yàn)槠渲芷诒容^長，成本核算比較麻煩，不知道是否對你有參考。

1、開發(fā)成本。這科目相當(dāng)于工業(yè)企業(yè)的生成成本科目，但有所區(qū)別，房地產(chǎn)企業(yè)在經(jīng)營過程中，能按項(xiàng)目分開的費(fèi)用就放在開發(fā)成本科目，在實(shí)際操作中，你需要在這科目下面先按土地、樓號(hào)開設(shè)“商品性土地”、“XX公寓樓”等相關(guān)的二級別科目，然后在二級科目下面分別設(shè)“建筑工程費(fèi)”、“基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)”、“配套設(shè)施費(fèi)”、“開發(fā)間接費(fèi)”等三級科目。

2、開發(fā)產(chǎn)品。這科目相當(dāng)于工業(yè)企業(yè)的產(chǎn)成品科目，用法和產(chǎn)產(chǎn)品科目是一樣的，但也還是有區(qū)別的，這區(qū)別在后面給你分析。

3、銷售成本（主營業(yè)務(wù)成本）。這科目和工業(yè)會(huì)計(jì)是一樣的。

4、銷售收入（主營業(yè)務(wù)收入）。這科目和工業(yè)會(huì)計(jì)也是一樣，不過就是歸集時(shí)間不一樣。

5、開發(fā)間接費(fèi)用。這科目是類似工業(yè)會(huì)計(jì)的制造費(fèi)用。

對房地產(chǎn)企業(yè)來說，這幾個(gè)科目比較常用，我就先給你說下這幾個(gè)科目的具體使用。房地產(chǎn)企業(yè)都是征地或拍下一塊地，然后對這地進(jìn)行三通一平，然后起樓，起好了才能賣商品房。

征地的費(fèi)用、三通一平的費(fèi)用因?yàn)槎际轻槍σ徽麎K地來說，所以都直接作為“開發(fā)成本－土地成本”，也可以作為“開發(fā)間接費(fèi)用”，都一樣的，一般為了區(qū)分，都計(jì)“開發(fā)成本－土地成本”（具體原因后面會(huì)說到），不管是用哪個(gè)科目，后面都要進(jìn)行分配，分配方法是按各樓占地面積來分配，就是把總費(fèi)用×各樓的占地面積÷∑（各樓的占地面積），得到的數(shù)計(jì)到“開發(fā)成本－XX樓商品土地成本”。

然后在起樓的時(shí)候，相關(guān)的費(fèi)用由于能分得比較清楚，這時(shí)候各棟樓的費(fèi)用就分別計(jì)到“開發(fā)成本－XX樓建筑工程費(fèi)”、“開發(fā)成本－XX樓基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)”。

對于配套設(shè)施，比如水、電、道路等，也是針對整個(gè)土地來說的，所以先計(jì)“開發(fā)成本－配套設(shè)施費(fèi)”，然后根據(jù)各棟樓的占地面積分配到“開發(fā)成本－XX樓配套設(shè)施費(fèi)”中去。

對于開發(fā)過程中的借款利息等不能明確屬于哪棟樓的費(fèi)用，一般計(jì)到“開發(fā)間接費(fèi)用”，然后也根據(jù)各棟樓的占地面積分配到“開發(fā)成本－XX樓開發(fā)間接費(fèi)”中去，因?yàn)椤伴_發(fā)間接費(fèi)用”要用來核算這些內(nèi)容，所以一般就不用來核算購買費(fèi)用這內(nèi)容了。

等開發(fā)成本歸集好了以后，就按樓號(hào)把“開發(fā)成本”的內(nèi)容全部結(jié)轉(zhuǎn)到“開發(fā)產(chǎn)品”科目?！伴_發(fā)產(chǎn)品”科目的內(nèi)容也是不能直接轉(zhuǎn)到銷售成本的，只有等商品房銷售完成后才能轉(zhuǎn)到銷售成本，而且也不能全部轉(zhuǎn)到銷售成本的，只能是按比例轉(zhuǎn)，公式是：開發(fā)產(chǎn)品×已售面積÷可售面積，其中已售面積是指賣出去的商品房建筑面積，可售面積是商品房的總面積，一般是針對一棟樓來計(jì)算的。

對于房地產(chǎn)企業(yè)來說，收到錢不一定就是實(shí)現(xiàn)了銷售，因?yàn)檫€有一個(gè)是否完工的問題，在商品房沒有完工前，取得的收入都是預(yù)售收入，只有完工以后才是銷售收入，對于預(yù)售收入，可以掛在“預(yù)收賬款”，等實(shí)現(xiàn)了完工以后才轉(zhuǎn)到“銷售收入”。

對于房地產(chǎn)企業(yè)產(chǎn)品的完工界定有三個(gè)標(biāo)準(zhǔn)：一是竣工證明已報(bào)房地產(chǎn)管理部門備案的開發(fā)產(chǎn)品（成本對象）；二是已開始投入使用的開發(fā)產(chǎn)品（成本對象）；三是已取得了初始產(chǎn)權(quán)登記證明的開發(fā)產(chǎn)品（成本對象），只要有這三條件之一的就視同完工產(chǎn)品。

稅收：營業(yè)稅：收入*5%

城建稅、堤防費(fèi)、地方教育費(fèi)附加、教育費(fèi)附加3%：分別是營業(yè)稅的5%、2%、2%、3%

土地增值稅：140平方米以下預(yù)征1.5%;140平方米以上預(yù)征3%

土地增值稅清算時(shí)：

有關(guān)土地增值稅的扣除項(xiàng)目:

計(jì)算土地增值稅的公式為：應(yīng)納土地增值稅＝增值額×稅率。

公式中的“增值額”為納稅人轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)所取得的收入減除扣除項(xiàng)目金額后的余額。上述“扣除項(xiàng)目”，具體為：

（1）取得土地使用權(quán)所支付的金額，是指納稅人為取得土地使用權(quán)所支付的地價(jià)款和按國家統(tǒng)一規(guī)定交納的有關(guān)費(fèi)用。

（(2）開發(fā)土地和新建房及配套設(shè)施（以下簡稱房地產(chǎn)開發(fā)）的成本，是指納稅人房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目實(shí)際發(fā)生的成本（以下簡稱房地產(chǎn)開發(fā)成本），包括土地征用及拆遷補(bǔ)償費(fèi)、前期工程費(fèi)、建筑安裝工程費(fèi)、基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)、公共配套設(shè)施費(fèi)、開發(fā)間接費(fèi)用。

土地征用及拆遷補(bǔ)償費(fèi)，包括土地征用費(fèi)、耕地占用稅、勞動(dòng)力安置費(fèi)及有關(guān)地上、地下附著物拆遷補(bǔ)償?shù)膬糁С觥仓脛?dòng)遷用房支出等。

前期工程費(fèi)，包括規(guī)劃、設(shè)計(jì)、項(xiàng)目可行性研究和水文、地質(zhì)、勘察、測繪、“三通一平”等支出。

建筑安裝工程費(fèi)，是指以出包方式支付給承包單位的建筑安裝工程費(fèi)，以自營方式發(fā)生的建筑安裝工程費(fèi)。

基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)，包括開發(fā)小區(qū)內(nèi)道路、供水、供電、供氣、排污、排洪、通訊、照明、環(huán)衛(wèi)、綠化等工程發(fā)生的支出。

公共配套設(shè)施費(fèi)，包括不能有償轉(zhuǎn)讓的開發(fā)小區(qū)內(nèi)公共配套設(shè)施發(fā)生的支出。

開發(fā)間接費(fèi)用，是指直接組織、管理開發(fā)項(xiàng)目發(fā)生的費(fèi)用，包括工資、職工福利費(fèi)、折舊費(fèi)、修理費(fèi)、辦公費(fèi)、水電費(fèi)、勞動(dòng)保護(hù)費(fèi)、周轉(zhuǎn)房攤銷等。

（3）開發(fā)土地和新建房及配套設(shè)施的費(fèi)用（以下簡稱房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用），是指與房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目有關(guān)的銷售費(fèi)用、管理費(fèi)用、財(cái)務(wù)費(fèi)用。

財(cái)務(wù)費(fèi)用中的利息支出，凡能夠按轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)項(xiàng)目計(jì)算分?jǐn)偛⑻峁┙鹑跈C(jī)構(gòu)證明的，允許據(jù)實(shí)扣除，但最高不能超過按商業(yè)銀行同類同期貸款利率計(jì)算的金額。其他房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用，按第（1）、（2）項(xiàng)規(guī)定計(jì)算的金額之和的5%以內(nèi)計(jì)算扣除。

凡不能按轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)項(xiàng)目計(jì)算分?jǐn)偫⒅С龌虿荒芴峁┙鹑跈C(jī)構(gòu)證明的，房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用按第（1）、（2）項(xiàng)規(guī)定計(jì)算的金額之和的10%以內(nèi)計(jì)算扣除。

上述計(jì)算扣除的具體比例，由各省、自治區(qū)、直轄市人民政府規(guī)定。

（4）舊房及建筑物的評估價(jià)格，是指在轉(zhuǎn)讓已使用的房屋及建筑物時(shí)，由政府批準(zhǔn)設(shè)立的房地產(chǎn)評估機(jī)構(gòu)評定的重置成本價(jià)乘以成新度折扣率后的價(jià)格。評估價(jià)格須經(jīng)當(dāng)?shù)囟悇?wù)機(jī)關(guān)確認(rèn)。

納稅人轉(zhuǎn)讓舊房及建筑物，凡不能取得評估價(jià)格，但能提供購房發(fā)票的，經(jīng)當(dāng)?shù)囟悇?wù)部門確認(rèn)，《條例》第六條第（一）、（三）項(xiàng)規(guī)定的扣除項(xiàng)目的金額，可按發(fā)票所載金額并從購買年度起至轉(zhuǎn)讓年度止每年加計(jì)5%計(jì)算。對納稅人購房時(shí)繳納的契稅，凡能提供契稅完稅憑證的，準(zhǔn)予作為“與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅金”予以扣除，但不作為加計(jì)5%的基數(shù)。

對于轉(zhuǎn)讓舊房及建筑物，既沒有評估價(jià)格，又不能提供購房發(fā)票的，地方稅務(wù)機(jī)關(guān)可以根據(jù)《中華人民共和國稅收征收管理法》（以下簡稱《稅收征管法》）第35條的規(guī)定，實(shí)行核定征收。

（5）與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅金，是指在轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)時(shí)繳納的營業(yè)稅、城市維護(hù)建設(shè)稅、印花稅。因轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)交納的教育費(fèi)附加，也可視同稅金予以扣除。

（6）對從事房地產(chǎn)開發(fā)的納稅人可按第（1）、（2）項(xiàng)規(guī)定計(jì)算的金額之和，加計(jì)20%的扣除。

另外，納稅人成片受讓土地使用權(quán)后，分期分批開發(fā)、轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的，其扣除項(xiàng)目金額的確定，可按轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)的面積占總面積的比例計(jì)算分?jǐn)偅虬唇ㄖ娣e計(jì)算分?jǐn)?，也可按稅?wù)機(jī)關(guān)確認(rèn)的其他方式計(jì)算分?jǐn)偂?/p>

土地增值稅是以轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)取得的收入，減除法定扣除項(xiàng)目金額后的增值額作為計(jì)稅依據(jù)，并按照四級超率累進(jìn)稅率進(jìn)行征收。

（1）增值額未超過扣除項(xiàng)目金額50%部分，稅率為30%；

（2）增值額超過扣除項(xiàng)目金額50%，未超過扣除項(xiàng)目金額100%的部分，稅率為40%；

（3）增值額超過扣除項(xiàng)目金額100%，未超過扣除項(xiàng)目金額200%的部分，稅率為50%；

（4）增值額超過扣除項(xiàng)目金額200%的部分，稅率為60%。

第二篇：稅收管理員實(shí)務(wù)操作試題（推薦）

裝訂線左

側(cè)不要答題，裝訂線右側(cè)不得寫姓

名、準(zhǔn)考證號(hào)、工作單位及其它何標(biāo)記，違

者試卷作0

分

處理

稅收管理員考試試卷

（實(shí)務(wù)部分）

（三）A公司2008年末“工程施工”科目余額336.61萬元，“預(yù)收賬款”科目余額77萬元。各工程項(xiàng)目情況如表三。

(考試時(shí)間:150分鐘)

表三：建設(shè)工程施工合同和預(yù)收款情況表單位：萬元

實(shí)務(wù)題一（本題滿分為50分）

實(shí)務(wù)題二(本題滿分共50分)

（五）該公司在建工程余額減少，而同期固定資產(chǎn)余額未增加。有關(guān)賬簿憑證資料列示 如下：

附5-1在建工程明細(xì)分類賬

（一）基本情況

鴻運(yùn)機(jī)械股份有限責(zé)任公司，以生產(chǎn)各類機(jī)械為主營業(yè)務(wù)，注冊資本為8000萬元，企業(yè)所得稅稅率25%，實(shí)行按季預(yù)繳年終匯算清繳。該企業(yè)2008企業(yè)利潤表反應(yīng)利潤2347.48萬元，2008企業(yè)會(huì)計(jì)利潤及所得稅申報(bào)情況見所附資料，2008年1——4季度已預(yù)繳企業(yè)所得稅123萬元，2008年9月還補(bǔ)繳了上查補(bǔ)所得稅25萬元。

企業(yè)現(xiàn)有職工500人，其中：車間生產(chǎn)人員360人，車間管理人員50人，銷售人員30附5-2主營業(yè)務(wù)成本明細(xì)分類賬

人，企業(yè)管理人員45人，殘疾人員15人。企業(yè)全年合理工資支出1200萬元，其中殘疾人員實(shí)際發(fā)放工資22萬元，安置殘疾人符合享受稅收優(yōu)惠規(guī)定的條件。

企業(yè)建立了工會(huì)組織，支付工會(huì)經(jīng)費(fèi)時(shí)均取得專用收據(jù)，職工福利費(fèi)、工會(huì)經(jīng)費(fèi)年底貸方無余額。

企業(yè)固定資產(chǎn)折舊采用直線法計(jì)提，折舊年限：房屋建筑物按20年，機(jī)器設(shè)備按8年，電子設(shè)備按2年計(jì)提。

企業(yè)建立了壞賬準(zhǔn)備金制度，計(jì)提比例為5‰，并報(bào)主管稅務(wù)機(jī)關(guān)備案。

（二）相關(guān)資料

1.2008年12月31日公司利潤表資料如下： 利潤表（簡易表）

編制單位：鴻運(yùn)機(jī)械股份有限責(zé)任公司單位：萬元

要求：根據(jù)以上資料分析該公司存在的問題。

（六）該公司全年工資總額為5325000元，年平均人數(shù)為158人，全年代扣代繳個(gè)人所得稅120000元。要求：分析該公司個(gè)人所得稅可能存在的問題。

（七）該公司資產(chǎn)負(fù)債表反映“長期借款”期初額為250萬元，期末數(shù)為650萬元，但企業(yè)未反映借款合同稅目繳納印花稅。要求：計(jì)算該公司印花稅存在的問題。

裝

訂線右側(cè)不要答題，裝訂線左側(cè)不得寫姓名、準(zhǔn)考證號(hào)、工作單位及其它何標(biāo)記，違者試卷作0分處理

裝訂線左

側(cè)不要答題，裝訂線右側(cè)不得寫姓

名、準(zhǔn)考證號(hào)、工作單位及其它何標(biāo)記，違

者試卷作0

分

處理

2.2008年12月31日公司總賬及明細(xì)賬資料如下

3.有關(guān)賬戶全年借方發(fā)生額及余額明細(xì)表單位：萬元 4.企業(yè)所得稅申報(bào)表資料(簡易表)

中華人民共和國企業(yè)所得稅納稅申報(bào)表（A類）稅款所屬期間：2008年 1 月 1 日至 2008年12 月 31 日 納稅人名稱: 鴻運(yùn)機(jī)械股份有限責(zé)任公司單位

納稅人識(shí)別號(hào): ×××××××××××××××金額單位：萬元（列至角分）

(三)相關(guān)資料摘要:

1.2月1日，該公司將5臺(tái)不含稅銷售總價(jià)為250萬元的甲機(jī)械設(shè)備委托某商業(yè)企業(yè)代銷，當(dāng)月沒有收到代銷清單。甲設(shè)備的單位成本為30萬元。

借：委托代銷商品150萬貸：庫存商品150萬

2.3月28日，通過民政部門向西部地區(qū)捐贈(zèng)甲機(jī)械設(shè)備10臺(tái)，設(shè)備每臺(tái)成本價(jià)30萬元，企業(yè)賬務(wù)處理為：

借：營業(yè)外支出300萬貸：庫存商品300萬

3.5月7日，該公司支付銀行逾期還貸罰息10萬元，上交環(huán)保部門罰款支出0.1萬元，支出經(jīng)濟(jì)合同糾紛案訴訟費(fèi)0.9 萬元。

借：營業(yè)外支出 11萬

貸：銀行存款 11萬

4.6月8日，企業(yè)以乙型機(jī)械設(shè)備抵償黃河公司債務(wù)，產(chǎn)品賬面成本100萬元，市場同期產(chǎn)品售價(jià)（不含稅）為120萬元。

借：應(yīng)付賬款－黃河公司140萬元貸：庫存商品100萬元

應(yīng)交稅金－應(yīng)交增值稅（銷項(xiàng)稅額）17萬元資本公積23萬元

裝

訂線右側(cè)不要答題，裝訂線左側(cè)不得寫姓名、準(zhǔn)考證號(hào)、工作單位及其它何標(biāo)記，違者試卷作0分處理

裝

訂線左

側(cè)不要答題，裝訂線右側(cè)不得寫姓

名、準(zhǔn)考證號(hào)、工作單位及其它何標(biāo)記，違

者試卷作0

分處理

5.7月25日，該公司發(fā)生銷售費(fèi)用93萬元；另支付職工生活補(bǔ)貼7萬元，經(jīng)稅務(wù)核料不予以考慮。請務(wù)必列明具體分析過程，否則不計(jì)分（以萬元為單位，精確到小數(shù)點(diǎn)后2定符合稅法規(guī)定。

位）。

借:銷售費(fèi)用93萬 2.請根據(jù)資料

（三）業(yè)務(wù)10，計(jì)算公司應(yīng)代扣代繳13名職工12月應(yīng)納的個(gè)人所得 應(yīng)付職工福利費(fèi)7萬

稅；根據(jù)業(yè)務(wù)11，分析公司替張李利6月分在本單位取得收入代扣個(gè)人所得稅是否正確，貸：銀行存款100萬

若不正確，請您幫助企業(yè)進(jìn)行正確扣繳。

6.9月2日，公司2月1日委托某商場代銷的5臺(tái)甲設(shè)備已全部售出，代銷清單已取3.請做出跨的與企業(yè)所得稅相關(guān)的涉稅賬務(wù)調(diào)整（可不涉及未分配利潤結(jié)轉(zhuǎn)）。得，收到其中2臺(tái)代銷款117萬元，其余款項(xiàng)雙方同意在下年結(jié)清，企業(yè)賬務(wù)處理為：

借：銀行存款117萬貸：主營業(yè)務(wù)收入100萬

應(yīng)交稅金－應(yīng)交增值稅（銷項(xiàng)稅額）17萬元借：主營業(yè)務(wù)成本60萬貸：委托代銷商品60萬

7.賬面反映固定資產(chǎn)原值5000萬元：機(jī)器設(shè)備3800萬元（其中2008年4月購入符 合國家條件的節(jié)能環(huán)保設(shè)備800萬元，并在次月投入使用），房屋建筑物1000萬元，電子 設(shè)備200萬元。

8.職工教育經(jīng)費(fèi)2008年末貸方余額5萬元。

9.營業(yè)外支出—其它支出中列支政府規(guī)定的補(bǔ)充醫(yī)療保險(xiǎn)基金40萬；職工家庭保險(xiǎn) 費(fèi)用30萬元，企業(yè)為職工支付的商業(yè)保險(xiǎn)19萬，12月一次支付。企業(yè)為職工支付的商業(yè) 保險(xiǎn)19萬。

10.該公司高管人員13人，其中5名領(lǐng)導(dǎo)人每月收入均為5500元；另8名領(lǐng)導(dǎo)人每 月收入均為4200元；企業(yè)按當(dāng)?shù)匾?guī)定計(jì)提并上繳的社會(huì)保險(xiǎn)費(fèi)支出占工資總額的30%，其 中單位和個(gè)人各負(fù)擔(dān)50%，個(gè)人負(fù)擔(dān)部分包括在上述工資中；企業(yè)為職工支付的商業(yè)保險(xiǎn) 19萬中，該13名職工每人1000元。

11.公司聘用某高等院校張李利科研人員進(jìn)行技術(shù)指導(dǎo)，于10月26日支付服務(wù)費(fèi)3 萬元，協(xié)議規(guī)定，張李利應(yīng)納的個(gè)人所得稅由公司負(fù)擔(dān)，企業(yè)賬務(wù)處理：

借：營業(yè)外支出 5200

貸：應(yīng)交稅金－－應(yīng)交個(gè)人所得稅 5200

（四）要求：

1.根據(jù)給定的鴻運(yùn)機(jī)械股份有限責(zé)任公司2008財(cái)務(wù)資料，請您作為一名稅收管 理員，檢查分析公司2008年企業(yè)所得稅申報(bào)表，分步簡要說明檢查發(fā)現(xiàn)的涉稅問題，并計(jì) 算2008企業(yè)所得稅的應(yīng)退補(bǔ)稅情況。企業(yè)所得稅計(jì)算中不考慮城建稅、教育費(fèi)附加。

不考慮地稅局征收管理的稅費(fèi)因素，在計(jì)算折舊時(shí)不考慮預(yù)計(jì)凈殘值率，題目中未給出資

第三篇：房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)會(huì)計(jì)處理

房地產(chǎn)企業(yè)會(huì)計(jì)財(cái)務(wù)處理流程

房地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)項(xiàng)目的發(fā)生的所有開發(fā)費(fèi)用都在“開發(fā)成本”下核算。開發(fā)成本下一般設(shè)置以下明細(xì)科目：土地征用及拆遷補(bǔ)償費(fèi)、前期工程費(fèi)、建筑安裝工程費(fèi)、基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)、公共配套設(shè)施費(fèi)以及開發(fā)間接費(fèi)用這幾個(gè)明細(xì)核算跟商品房開發(fā)有關(guān)的所有費(fèi)用支出。

取得的借款在其他應(yīng)付款按單位明細(xì)核算，取得的銀行貸款在長短期借款里核算，借款和銀行貸款的利息支出計(jì)入開發(fā)間接費(fèi)中。

一般房地產(chǎn)投入資本達(dá)到總投資的一定比例就可以預(yù)售商品房了，而預(yù)售的房款在預(yù)收賬款里核算。在客戶用預(yù)收款發(fā)票換正規(guī)的商品房銷售發(fā)票的時(shí)候，把從預(yù)收賬款中的收入結(jié)轉(zhuǎn)計(jì)入銷售收入，同時(shí)把比例從開發(fā)成本中結(jié)轉(zhuǎn)銷售成本，還有把應(yīng)交稅金中借方預(yù)繳的稅金一并結(jié)轉(zhuǎn)到銷售稅金及附加。

房開企業(yè)是按預(yù)收賬款和銷售收入預(yù)繳所有的稅金（營業(yè)稅，城建稅，教育費(fèi)附加，地方教育費(fèi)附，印花稅、土地增值稅和企業(yè)所得稅）的，等整個(gè)開發(fā)項(xiàng)目完成以后，在做土地值稅和企業(yè)所得稅的項(xiàng)目匯算清繳的。

一、關(guān)于售房的財(cái)務(wù)核算。

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)營業(yè)收入包括土地轉(zhuǎn)讓收入、商品房銷售收入、配套設(shè)施銷售收入、代建工程結(jié)算收入、出租房租金收入，以及其他業(yè)務(wù)收入。

確認(rèn)為營業(yè)收入的實(shí)現(xiàn)。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)開發(fā)的土地、商品房在移交后，將結(jié)算帳單提交買方并得到認(rèn)可時(shí)，確認(rèn)為營業(yè)收入的實(shí)現(xiàn)；代建房屋及代建其他工程，在工程竣工驗(yàn)收辦妥交接手續(xù)，價(jià)款結(jié)算帳單經(jīng)委托單位簽證后，確認(rèn)為營業(yè)收入的實(shí)現(xiàn)；出租房屋按合同、協(xié)議約定的承租方付租日期應(yīng)付的租金，確認(rèn)為營業(yè)收入的實(shí)現(xiàn)。

1、以賒銷或分期收款方式銷售的開發(fā)產(chǎn)品，以本期收到的價(jià)款或按合同約定的本期應(yīng)收款，確認(rèn)為營業(yè)收入的實(shí)現(xiàn)。

2、企業(yè)發(fā)生的產(chǎn)品銷售退回、折讓或折扣，沖減銷售收入。

3．對土地和商品房采取分期收款銷售辦法的，可按合同規(guī)定的收款時(shí)間分次轉(zhuǎn)入收入。

企業(yè)實(shí)現(xiàn)的經(jīng)營收入，應(yīng)按實(shí)際價(jià)款記賬。本期實(shí)現(xiàn)的經(jīng)營收入，借記“應(yīng)收賬款...一、由于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)生產(chǎn)周期長，一般在工程竣工后進(jìn)行收入和成本的結(jié)轉(zhuǎn)。

二、收入帳務(wù)處理

1、收到房屋首付、銀行按揭款 借：銀行存款（或現(xiàn)金）貸：預(yù)收帳款--商品房

2、工程完工結(jié)轉(zhuǎn)收入 借：經(jīng)營收入 貸：預(yù)收帳款--商品房

3、將收入轉(zhuǎn)入利潤 借：經(jīng)營收入 貸：本年利潤

三、成本帳務(wù)處理

1、發(fā)生的土地征用及拆遷補(bǔ)償費(fèi)、前期工程費(fèi)、基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)、建安費(fèi)、公共配套設(shè)施費(fèi)時(shí)。借:開發(fā)成本

貸：銀行存款（或現(xiàn)金）

2、工程竣工 借：開發(fā)產(chǎn)品 貸：開發(fā)成本

3、結(jié)轉(zhuǎn)成本 借：經(jīng)營成本 貸：開發(fā)產(chǎn)品

4、將成本轉(zhuǎn)利潤 借：本年利潤 貸：經(jīng)營成本

四、以上是房地產(chǎn)企業(yè)成本、收入的結(jié)轉(zhuǎn)方法。

五、你單位發(fā)生的成本支出在建工程掛著。

1、成本科目用錯(cuò)。

2、由于工程已完工，調(diào)整開發(fā)成本明細(xì)核算會(huì)有很大的工作量。所以，為了簡便核算，直接將在建工程科目轉(zhuǎn)出 借：開發(fā)產(chǎn)品--住宅、辦公樓 貸：在建工程

3、結(jié)轉(zhuǎn)成本 借：經(jīng)營成本

貸：開發(fā)產(chǎn)品--住宅、辦公樓

4、結(jié)轉(zhuǎn)利潤 借：本年利潤 貸：經(jīng)營成本

我按資產(chǎn)負(fù)債成本費(fèi)用分類說明：

1、資產(chǎn)類主要會(huì)計(jì)科目核算：（1）現(xiàn)金 從銀行提取現(xiàn)金 借：現(xiàn)金 貸：銀行存款

支取現(xiàn)金或是預(yù)支現(xiàn)金

借：其他應(yīng)收賬——XX成本類或材料類科目 貸：現(xiàn)金（2）銀行存款（3）應(yīng)收賬款：主要是核算在開發(fā)經(jīng)營過程中，轉(zhuǎn)讓和銷售開發(fā)產(chǎn)品，提供出租房屋和提供勞務(wù)，而向購買、接受和租用單位或個(gè)人收取的款項(xiàng)。

①出售租賃商品房而應(yīng)收取的未收到的款項(xiàng)（所附原始單據(jù)：購方協(xié)議銷售發(fā)票或出租發(fā)票）借：應(yīng)收賬款——XX公司或個(gè)人 貸：主營業(yè)務(wù)收入

②出讓材料而應(yīng)收取的未收款項(xiàng) 借：應(yīng)收賬款——XX公司 貸：其他業(yè)務(wù)收入 收回款項(xiàng)時(shí)： 借：銀行存款 貸：應(yīng)收賬款

（4）壞賬準(zhǔn)備：確定無法收回的應(yīng)收賬款而計(jì)提的壞賬損失，主要有兩種核算方法：一種直接轉(zhuǎn)銷法，二是備抵法 提取壞賬準(zhǔn)備金 借：管理費(fèi)用 貸：壞賬準(zhǔn)備 發(fā)生壞賬時(shí) 借：壞賬準(zhǔn)備 貸：應(yīng)收賬款

收回已轉(zhuǎn)銷的應(yīng)收賬款 借：應(yīng)收賬款 貸：壞賬準(zhǔn)備 借：銀行存款 貸：應(yīng)收賬款

（5）應(yīng)收票據(jù)：指房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)因轉(zhuǎn)讓、銷售開發(fā)產(chǎn)品而收到的商業(yè)匯票。

銷售商品房而收到的商業(yè)匯票 借：應(yīng)收票據(jù)——XX公司 貸：主營業(yè)務(wù)收入 商業(yè)匯票到期：

若為無息商業(yè)匯票（所附單據(jù)：銷售發(fā)票、雙方協(xié)議）借：銀行存款 貸：應(yīng)收賬款 若為有息商業(yè)匯票 借：銀行存款

貸：應(yīng)收票據(jù)——XX公司 財(cái)務(wù)費(fèi)用

（6）預(yù)付賬款：是指房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)按照合同預(yù)付給承包單位的工程款和備料款，分別設(shè)置“預(yù)付承包單位款”和“預(yù)付供應(yīng)單位款”兩個(gè)明細(xì)科目。

①預(yù)付給承包單位的工程款和備料款（所附單據(jù)：付款申請書、付款單）借：預(yù)付賬款——預(yù)付承包單位款 貸：銀行存款

拔付承包單位抵作備料款的材料 借：預(yù)付賬款——預(yù)付承包單位款 貸：庫存材料

企業(yè)與承包單位按月或是按季進(jìn)行工程結(jié)算時(shí)（所附單據(jù)：工程價(jià)款結(jié)算單）借：開發(fā)成本

貸：應(yīng)付賬款——應(yīng)付工程款

同時(shí)，從應(yīng)付的工程款中扣回預(yù)付的工程款和備料款 借：應(yīng)付賬款——應(yīng)付工程款 貸：預(yù)付賬款——預(yù)付承包單位款 用銀行存款補(bǔ)付余額

借：應(yīng)付賬款——應(yīng)付工程款貸：銀行存款 ②預(yù)付給供應(yīng)商的材料價(jià)款 借：預(yù)付賬款——預(yù)付供應(yīng)單位款 貸：銀行存款

材料驗(yàn)收入庫，用預(yù)付款抵扣應(yīng)付款 借：應(yīng)付賬款——應(yīng)付購貨款 貸：預(yù)付賬款——預(yù)付供應(yīng)單位款 用銀行存款補(bǔ)付余額 借：應(yīng)付賬款——應(yīng)付購貨款 貸：銀行存款

（7）材料采購：主要是核算企業(yè)購入各種物資的采購成本。包括購入材料設(shè)備的買價(jià)、運(yùn)雜費(fèi)、流通壞節(jié)的稅金，月終分配的采購保管費(fèi)和材料成本差異。

（8）采購保管費(fèi)：主要核算采購保管人員的工資、福利費(fèi)、辦公費(fèi)、交通差旅費(fèi)、折舊費(fèi)、維修費(fèi)、低值易耗品攤銷、勞動(dòng)保護(hù)費(fèi)、檢驗(yàn)試驗(yàn)費(fèi)等

（9）材料成本差異：主要用來核算實(shí)際成本與計(jì)劃成本之間的差異。

（10）庫存材料：用來核算各種為庫存材料的計(jì)劃成本或?qū)嶋H成本

（11）庫存設(shè)備：用來核算企業(yè)用于開發(fā)工程的各種庫存設(shè)備的實(shí)際成本

①購入設(shè)備，支付買價(jià)、代墊的運(yùn)雜費(fèi)、采保費(fèi)（所附憑證：代墊費(fèi)用交付單、銷售發(fā)票、付款單）借：材料采購——設(shè)備采購 貸：銀行存款

計(jì)算與分配的采保費(fèi)（所附憑證：計(jì)算的采保費(fèi)用固定表格）借：材料采購——設(shè)備采購 貸：采購保管費(fèi)

采購保管費(fèi)的計(jì)算公式如下：

采購保管費(fèi)的實(shí)際分配率=材料實(shí)際發(fā)生的采保費(fèi)/本月購入材料實(shí)際發(fā)生的買價(jià)和運(yùn)雜費(fèi)

某種物資應(yīng)分?jǐn)偟牟少彵９苜M(fèi)=實(shí)際買價(jià)和運(yùn)雜費(fèi)*分配率 材料驗(yàn)收入庫（所附單據(jù)：入為單、設(shè)備管理單）借：庫存設(shè)備 貸：材料采購

②訂購設(shè)備與材料，所發(fā)生的買價(jià)與動(dòng)雜費(fèi)、稅款（所附單據(jù)：購貨發(fā)票、提貨單、銀行單據(jù)、運(yùn)輸費(fèi)單據(jù)）借：預(yù)付賬款 貸：銀行存款 設(shè)備到達(dá)驗(yàn)收入庫 借：材料采購——設(shè)備采購 貸：應(yīng)付賬款——應(yīng)付購貨款 沖減預(yù)付的設(shè)備貨款 借：應(yīng)付賬款——應(yīng)付供貨款 貸：預(yù)付賬款

支付余下應(yīng)付的設(shè)備材料采購款 借：應(yīng)付賬款 貸：銀行存款

③設(shè)備和材料發(fā)出，領(lǐng)用設(shè)備進(jìn)行安裝，用作房屋建設(shè)（所附憑據(jù)：發(fā)出材料匯總表、設(shè)備出庫單）借：開發(fā)成本——房屋開發(fā) 貸：庫存設(shè)備 銷售積壓設(shè)備（所附單據(jù)：設(shè)備出庫單、銀行單據(jù)、銷售發(fā)票）借：銀行存款 貸：其他業(yè)務(wù)收入 結(jié)轉(zhuǎn)成本

借：其他業(yè)務(wù)成本 貸：庫存設(shè)備

（12）委托加工材料：主要是核算委托外單位加工的各種材料的實(shí)際成本。應(yīng)與加工單位簽訂加工合同。發(fā)出材料，委托外單位加工 借：委托加工材料 貸：庫存材料 材料成本差異 加工完后驗(yàn)收入庫 借：委托加工材料 貸：銀行存款

借：庫存材料——XX材料 貸：委托加工材料

（13）低值易耗品：是指未達(dá)到固定資產(chǎn)標(biāo)準(zhǔn)的勞動(dòng)材料。如：工具、器具、玻璃器皿等

自營工程領(lǐng)用生產(chǎn)工具，一次性攤銷計(jì)入成本費(fèi)用 借：開發(fā)間接費(fèi)用 貸：低值易耗品 倉庫領(lǐng)用工具一批，用五五攤銷法： 借：待攤費(fèi)用 貸：低值易耗品 借：采購保管費(fèi) 貸：待攤費(fèi)用

（14）開發(fā)產(chǎn)品：是指企業(yè)已經(jīng)完成全部開發(fā)過程并驗(yàn)收合格，可以按照合同的條件移交購貨單位，或者可以作為商品對外銷售的產(chǎn)品，包括開發(fā)完工的建設(shè)場地、房屋、配套設(shè)施和代建工程等企業(yè)開發(fā)的產(chǎn)品，在竣工驗(yàn)收時(shí) 借：開發(fā)產(chǎn)品 貸：開發(fā)成本

對外銷售轉(zhuǎn)讓的開發(fā)產(chǎn)品，月份終了按時(shí)結(jié)轉(zhuǎn)開發(fā)成本 借：主營業(yè)務(wù)成本 貸：開發(fā)產(chǎn)品

（15）分期開發(fā)產(chǎn)品：應(yīng)根據(jù)分期銷售合同進(jìn)行結(jié)算，可以根據(jù)需要設(shè)置“分期收款開發(fā)產(chǎn)品備查賬”。借：主營業(yè)務(wù)成本 貸：分期收款開發(fā)產(chǎn)品

（16）出租開發(fā)產(chǎn)品：是指利用開發(fā)完成的土地和房屋，進(jìn)行商業(yè)性出租的一種經(jīng)營活動(dòng)。主要是通過收取租金的形式實(shí)現(xiàn)的。應(yīng)下設(shè)“出租產(chǎn)品”“出租產(chǎn)品攤銷”兩個(gè)明細(xì)科目 出租土地或是房屋時(shí) 借：投資性房地產(chǎn)——出租產(chǎn)品 貸：開發(fā)產(chǎn)品 租金收入：

借：銀行存款或應(yīng)收賬款 貸：主營業(yè)務(wù)收入

（17）周轉(zhuǎn)房：是指企業(yè)用于安置拆遷居民周轉(zhuǎn)使用，下設(shè)“在用周轉(zhuǎn)房”和“周轉(zhuǎn)房攤銷”兩個(gè)明細(xì)科目

開發(fā)的用于安裝居于拆遷的周轉(zhuǎn)房，按實(shí)際搭建的成本 借：周轉(zhuǎn)房——在用周轉(zhuǎn)房 貸：開發(fā)產(chǎn)品——房屋 按月計(jì)提的周轉(zhuǎn)房攤銷 借：開發(fā)成本或開發(fā)間接費(fèi)用 貸：周轉(zhuǎn)房——周轉(zhuǎn)房攤銷

其間發(fā)生的維修費(fèi)用，如果金額不大 借：開發(fā)成本或開發(fā)間接費(fèi)用 貸：銀行存款 如果金額較大的

借：待攤費(fèi)用或長期待攤費(fèi)用 貸：銀行存款

最后再分次攤?cè)氲接嘘P(guān)成本費(fèi)用科目

（18）固定資產(chǎn)（需安裝及自建的，先計(jì)入在建工程科目）①購入的固定資產(chǎn)（所附原始憑證：運(yùn)雜費(fèi)專用發(fā)票、現(xiàn)金支出憑單、銀行單據(jù)、購貨發(fā)票等）借：固定資產(chǎn) 貸：銀行存款

購入需要安裝的固定資產(chǎn) 借：固定資產(chǎn)購建支出 貸：銀行存款 支付安裝費(fèi)用

借：固定資產(chǎn)購建支出 貸：銀行存款

安裝完畢交付使用時(shí)借：固定資產(chǎn) 貸：固定資產(chǎn)購建支出

②自制自建的固定資產(chǎn)（所附單據(jù)：移交使用單、工程結(jié)算單）支付的土地征用費(fèi)及堪設(shè)計(jì)費(fèi) 借：固定資產(chǎn)購建支出 貸：銀行存款 領(lǐng)用材料時(shí)

借：固定資產(chǎn)購建支出 貸：庫存材料

分配建筑工人工資和福利費(fèi) 借：固定資產(chǎn)購建支出 貸：應(yīng)付職工薪酬 應(yīng)付職工薪酬

完畢建筑交付使用 借：固定資產(chǎn)

貸：固定資產(chǎn)購建支出

③其他單位投資轉(zhuǎn)入的固定資產(chǎn)（所附單據(jù)：投資證明、合同）借：固定資產(chǎn) 貸：實(shí)收資本 累計(jì)折舊

④改擴(kuò)建的固定資產(chǎn)（所附單據(jù)：擴(kuò)建通知單）借：固定資產(chǎn)——未使用固定資產(chǎn) 貸：固定資產(chǎn)——生產(chǎn)生用固定資產(chǎn) 殘料變賣時(shí) 借：銀行存款

貸：固定資產(chǎn)購建支出 支付擴(kuò)建工程款時(shí) 借：固定資產(chǎn)購建支出 貸：銀行存款

工程竣工時(shí)（所附單據(jù)：工程竣工結(jié)算單）借：固定資產(chǎn)——未使用固定資產(chǎn) 貸：固定資產(chǎn)購建支出 交付使用時(shí)

借：固定資產(chǎn)——生產(chǎn)用固定資產(chǎn) 貸：固定資產(chǎn)——未使用固定資產(chǎn)（19）無形資產(chǎn)：企業(yè)長期使用而沒有實(shí)物形態(tài)的資產(chǎn)，包括專利權(quán)、非專利技術(shù)、商標(biāo)權(quán)、土地使用權(quán).2、負(fù)債的主要會(huì)計(jì)科目的核算

（1）應(yīng)付賬款：因購買材料物資或接受勞務(wù)應(yīng)付給供應(yīng)單位的款項(xiàng)支付給承包單位轉(zhuǎn)來的工程價(jià)款結(jié)算預(yù)支單 借：開發(fā)成本 貸：應(yīng)付賬款

以預(yù)支款抵沖應(yīng)付款時(shí) 借：應(yīng)付賬款 貸：預(yù)付賬款 補(bǔ)付其余款時(shí) 借：應(yīng)付賬款 貸：銀行存款

（2）預(yù)收賬款：按照規(guī)定合同或協(xié)議向購房單位或個(gè)人收取的購房定金。以及代建工程收取的代建工程款 收到預(yù)付款時(shí) 借：銀行存款

貸：預(yù)收賬款——預(yù)收代建工程款 提交工程價(jià)款結(jié)算單時(shí) 借：應(yīng)收賬款 貸；主營業(yè)務(wù)收入

借：預(yù)收賬款——預(yù)收代建工程款 貸：應(yīng)收賬款 收回全部余款 借：銀行存款 貸：應(yīng)收賬款（3）應(yīng)付職工薪酬 開出現(xiàn)金支票，發(fā)放工資 借：現(xiàn)金 貸：銀行存款 借：應(yīng)付職工薪酬 貸：現(xiàn)金 結(jié)轉(zhuǎn)代扣款項(xiàng) 借：應(yīng)付職工薪酬

貸：其他應(yīng)收款——代扣水電費(fèi) 代扣房租

月末分配工資費(fèi)用 借：開發(fā)成本（建安）開發(fā)間接費(fèi)用（開發(fā)項(xiàng)目現(xiàn)場）銷售用費(fèi)（銷售機(jī)構(gòu)）管理費(fèi)用（行政管理部門）采購保管費(fèi)（采購部門）

管理費(fèi)用——?jiǎng)趧?dòng)保險(xiǎn)費(fèi)（長期放假員工）應(yīng)付職工薪酬（醫(yī)務(wù)人員）（4）應(yīng)付職工薪酬（按工資總額的14%計(jì)提）借：開發(fā)成本（建安）開發(fā)間接費(fèi)用（開發(fā)項(xiàng)目現(xiàn)場）銷售用費(fèi)（銷售機(jī)構(gòu)）管理費(fèi)用（行政管理部門）采購保管費(fèi)（采購部門）貸：應(yīng)付職工薪酬 用現(xiàn)金支付福利費(fèi)時(shí) 借：應(yīng)付職工薪酬 貸：現(xiàn)金

（5）應(yīng)交稅費(fèi)：核算應(yīng)向國家交納的各項(xiàng)稅金，主要包括（營業(yè)稅、城市維護(hù)建設(shè)稅、固定資產(chǎn)調(diào)節(jié)稅、所得稅、房產(chǎn)稅、車船使用稅、土地使用稅各種稅種）月末按照實(shí)現(xiàn)的經(jīng)營收入計(jì)算應(yīng)交稅費(fèi) 借：營業(yè)稅金及附加 貸：應(yīng)交稅費(fèi)——應(yīng)交營業(yè)稅 ——應(yīng)交城市維護(hù)建設(shè)稅

月末按照實(shí)現(xiàn)的其他業(yè)務(wù)收入計(jì)算出應(yīng)交納的稅金 借：其他業(yè)務(wù)成本

貸：應(yīng)交稅費(fèi)——應(yīng)交營業(yè)稅 ——應(yīng)交城市維護(hù)建設(shè)稅

月末如按規(guī)定計(jì)算當(dāng)月應(yīng)交納的房產(chǎn)稅、車船使用稅 借：管理費(fèi)用

貸：應(yīng)交稅費(fèi)——房產(chǎn)稅 ——車船使用稅 ——土地使用稅 月末計(jì)算的所得稅 借：所得稅

貸：應(yīng)交稅費(fèi)——應(yīng)交所得稅 實(shí)際交納的稅金 借：應(yīng)交稅費(fèi)——XX稅 貸：銀行存款

（6）其他應(yīng)交款：核算向國家交納的教育費(fèi)附加以及其他應(yīng)交款

月末按規(guī)定提取教育附加 借：營業(yè)稅金及附加

貸：其他應(yīng)交款——教育費(fèi)附加

3、成本、費(fèi)用主要會(huì)計(jì)科目核算

（1）開發(fā)成本：如能確定核算對象的，直接計(jì)入“開發(fā)成本”，主要包括：土地征用及拆遷補(bǔ)償費(fèi)（土地征用費(fèi)、耕地占用稅、勞動(dòng)力安置費(fèi)）；前期工程費(fèi)（規(guī)劃、設(shè)計(jì)、項(xiàng)目可行性研究、水文、地質(zhì)、測繪、“三通一平”）；基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)（小區(qū)道路建設(shè)、供水、供電、供氣、排污、排洪、通訊、照明、環(huán)衛(wèi)、綠化）；建筑安裝工程費(fèi)（支付給承包單位的建筑安裝工程費(fèi)）；公共配套設(shè)施費(fèi)（居委會(huì)、派出所、幼兒園、消防、鍋爐房、水塔、自行車棚、公共廁所等設(shè)施支出），分別設(shè)置“土地開發(fā)”與“配套設(shè)施開發(fā)”“房屋開發(fā)”設(shè)置二級明細(xì)。可根據(jù)上述六項(xiàng)來設(shè)置三級明細(xì)科目 ①開發(fā)土地成本費(fèi)用： 借：開發(fā)成本——土地開發(fā) 貸：銀行存款

或應(yīng)付賬款——XX公司 分配開發(fā)的間接費(fèi)用 借：開發(fā)成本——土地開發(fā) 貸：開發(fā)間接費(fèi)用 結(jié)轉(zhuǎn)開發(fā)土地成本費(fèi)用 借：開發(fā)成本——房屋開發(fā) 貸：開發(fā)成本——土地開發(fā)。②配套設(shè)施開發(fā) 計(jì)算公式：

某項(xiàng)開發(fā)產(chǎn)品預(yù)提配套設(shè)施開發(fā)費(fèi)=該項(xiàng)開發(fā)產(chǎn)品的預(yù)算成本（或計(jì)劃成本）*配套設(shè)施預(yù)提率配套設(shè)施費(fèi)預(yù)提率=該配套設(shè)施預(yù)算成本（或計(jì)劃成本）/應(yīng)負(fù)擔(dān)該設(shè)施開發(fā)產(chǎn)品的預(yù)算成本（或計(jì)劃成本）*100%發(fā)生的配套設(shè)施費(fèi)用（自用的建筑場地的開發(fā)）借：開發(fā)成本——配套設(shè)施開發(fā) 貸：開發(fā)產(chǎn)品 支付的配套設(shè)施開發(fā)費(fèi)用 借：開發(fā)成本——配套設(shè)施開發(fā) 貸：銀行存款

同時(shí)領(lǐng)用庫存設(shè)備或是材料開發(fā) 借：開發(fā)成本——配套設(shè)施開發(fā) 貸：庫存設(shè)備或庫存材料 分配應(yīng)負(fù)擔(dān)的開發(fā)間接費(fèi)用 借：開發(fā)成本——配套設(shè)施開發(fā) 貸：開發(fā)間接費(fèi)用 結(jié)轉(zhuǎn)配套設(shè)施開發(fā)成本 借：開發(fā)成本——房屋開發(fā) 貸：開發(fā)成本——配套設(shè)施開發(fā)

③房屋開發(fā)過程中發(fā)生的費(fèi)用（能夠分清對象的）借：開發(fā)成本——房屋開發(fā) 貸：銀行存款

④開發(fā)房屋建筑的施工方式主要有“出包”、“自營”兩種 出包給外單位進(jìn)行施工建造（根據(jù)提出的已完工程月報(bào)或是價(jià)款結(jié)算單）

借：開發(fā)成本——房屋開發(fā) 貸：銀行存款

或應(yīng)付賬款——應(yīng)付工程款 自已組織施工的 借：開發(fā)成本——房屋開發(fā) 貸：銀行存款

或應(yīng)付賬款——應(yīng)付工程款 應(yīng)付職工薪酬 庫存材料或設(shè)備

⑤代建工程開發(fā)成本：是指企業(yè)接受其他單位委托，代為開發(fā)建設(shè)的工程項(xiàng)目

企業(yè)發(fā)生的各項(xiàng)代建工程費(fèi)用支出 借：開發(fā)成本——代建工程開發(fā) 貸：銀行存款 或庫存材料 或現(xiàn)金

結(jié)轉(zhuǎn)開發(fā)的間接費(fèi)用

借：開發(fā)成本——代建工程開發(fā) 貸：開發(fā)間接費(fèi)用 工程竣工后結(jié)轉(zhuǎn)成本 借：開發(fā)成本——代建工程 貸：開發(fā)成本——代建工程開發(fā) 移交委托單位后，根據(jù)移交手續(xù)

借：主營業(yè)務(wù)成本——代建工程結(jié)算成本 貸：開發(fā)成本——代建工程

（2）開發(fā)間接費(fèi)用：所屬直接組織和管理開發(fā)發(fā)生的費(fèi)用，包括：管理人員的工資、職工福利費(fèi)用、折舊費(fèi)用、修理費(fèi)、辦公費(fèi)、水電費(fèi)、勞動(dòng)保護(hù)費(fèi)、周轉(zhuǎn)房攤銷 發(fā)生的間接費(fèi)用時(shí) 借：開發(fā)間接費(fèi)用 貸：銀行存款 或應(yīng)付賬款 或應(yīng)付職工薪酬 分配開發(fā)的間接費(fèi)用 借：開發(fā)成本——房屋開發(fā) 貸：開發(fā)間接費(fèi)用 竣工房屋開發(fā)成本的結(jié)轉(zhuǎn) 借：開發(fā)產(chǎn)品——房屋 貸：開發(fā)成本——房屋開發(fā)

（3）管理費(fèi)用：是指開發(fā)企業(yè)的行政管理療門為管理和組織房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營活動(dòng)而發(fā)生的各項(xiàng)費(fèi)用

（4）財(cái)務(wù)費(fèi)用：包括開發(fā)經(jīng)營期產(chǎn)的利息凈支出、匯兌損益、調(diào)劑外匯手續(xù)用、金融機(jī)構(gòu)手續(xù)費(fèi)用

（5）銷售費(fèi)用：為銷售產(chǎn)品或提供勞務(wù)過程中所發(fā)生的各項(xiàng)費(fèi)用。主要包括：產(chǎn)品銷售之前的改裝修復(fù)費(fèi)、不品看護(hù)費(fèi)、水電費(fèi)、采暖費(fèi)；產(chǎn)品銷售過程中所發(fā)生的廣告宣傳費(fèi)、展覽費(fèi)，以及為銷售本企業(yè)的產(chǎn)品而專設(shè)的銷售機(jī)構(gòu)的職工工資、福利費(fèi)、業(yè)務(wù)費(fèi)等經(jīng)常費(fèi)用 發(fā)生的銷售費(fèi)用 借：銷售費(fèi)用 貸：銀行存款 或應(yīng)付賬款

以上三部分為全部內(nèi)容，不知是否符合你的想法 房地產(chǎn)企業(yè)的具體會(huì)計(jì)處理流程

1、計(jì)算營業(yè)稅可以減去購入成本，不必重復(fù)納稅。請參考財(cái)稅〔2003〕16號(hào)文。要不房產(chǎn)公司都成立銷售公司干么呢？ 財(cái)稅〔2003〕16號(hào)文第三條第20款：

（二十）單位和個(gè)人銷售或轉(zhuǎn)讓其購置的不動(dòng)產(chǎn)或受讓的土地使用權(quán)，以全部收入減去不動(dòng)產(chǎn)或土地使用權(quán)的購置或受讓原價(jià)后的余額為營業(yè)額。

單位和個(gè)人銷售或轉(zhuǎn)讓抵債所得的不動(dòng)產(chǎn)、土地使用權(quán)的，以全部收入減去抵債時(shí)該項(xiàng)不動(dòng)產(chǎn)或土地使用權(quán)作價(jià)后的余額為營業(yè)額。

參考

網(wǎng)

址

：http://hi.baidu.com/yimu601/blog/item/0229b4093a24f3256b60fb1b.html

2、繳納土地增值稅。請參考國稅發(fā)[2006]187號(hào)文《國家稅務(wù)總局關(guān)于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地增值稅清算管理有關(guān)問題的通知》。順便給你一個(gè)網(wǎng)址：http://

3、房地產(chǎn)企業(yè)需要繳納的稅基本都涉及到，樓上已說過，還需要繳納城建稅、教育費(fèi)附加、房產(chǎn)稅、土地使用稅、印花稅、、所得稅等

4、你朋友的公司買進(jìn)的漏盤，出售前，不征收房產(chǎn)稅；但出售前已使用或出租、出借的，按規(guī)定征收房產(chǎn)稅。國稅發(fā)〔2003〕89號(hào)文。

5、擁有土地使用權(quán)的單位和個(gè)人，按實(shí)際占用面積繳納土地使用稅。你朋友公司購買了樓盤，當(dāng)然也擁有了該土地的使用權(quán)，應(yīng)該繳納土地使用稅。

國稅〔1989〕140號(hào)文：房產(chǎn)公司原則應(yīng)繳納土地使用稅，但出售前有困難的，可減免。

國稅〔2003〕89號(hào)文：房產(chǎn)企業(yè)自用、出租、出借的，自交付或使用之次月起繳納。也就是說，在建和銷售過程中，不必繳納。但房產(chǎn)太熱了，國家又后悔了。國稅〔2004〕100號(hào)文：除經(jīng)濟(jì)房外，一律不得減免土地稅。售樓處財(cái)務(wù)工作流程詳細(xì)介紹

簽定認(rèn)購書 →收定金 簽征信聲明→開定金票據(jù)

↓提供按揭所需材料明細(xì)7天（土地 在建工程解押）

簽購房買賣合同→收集核對按揭材料、收首付款→開首付票據(jù)

↓（增加監(jiān)管銀行）

辦理銀行按揭

↓

銀行審核材料（建行信貸審核→專審審批）

↓

7天

國土局抵押放款（開貸款票據(jù)到銀行）

↓

銀行通知客戶還款

↓

銀行取件、通知客戶領(lǐng)取按揭材料

↓

辦理產(chǎn)權(quán)、代收稅費(fèi)，根據(jù)面積誤差多退少補(bǔ)

↓

向銀行借已抵押發(fā)票辦理產(chǎn)權(quán)

第四篇：房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目操作流程

房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目操作流程

房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目操作流程

房地產(chǎn)市場是一個(gè)資本密集型產(chǎn)業(yè)，具備高投入、高產(chǎn)出和高風(fēng)險(xiǎn)的特點(diǎn)，尤其現(xiàn)在的住宅市場已經(jīng)完全成為散戶市場，其操作的難度和風(fēng)險(xiǎn)越來越大。本文主要從開發(fā)商的角度，闡述一個(gè)房地產(chǎn)項(xiàng)目的運(yùn)作過程，內(nèi)容主要包括項(xiàng)目總體分哪幾個(gè)階段，各個(gè)階段的主要工作內(nèi)容，涉及的相關(guān)職能部門的關(guān)系、各種規(guī)費(fèi)的交納、各種許可證的辦理等。

第一階段

可行性研究決策階段

項(xiàng)目決策的正確與否是項(xiàng)目運(yùn)作成功的重要前提。因此，房產(chǎn)公司準(zhǔn)備開發(fā)一個(gè)樓盤前必須對公司現(xiàn)有開發(fā)樓盤情況、銷售情況、進(jìn)展情況及人力資源配備情況、國家大的環(huán)境和形勢有一個(gè)綜合全面的分析判斷，在得出可以進(jìn)行新項(xiàng)目開發(fā)的結(jié)論后，可以有意識(shí)地關(guān)注相關(guān)資料，了解有關(guān)土地的出讓和拍賣的情況，并對公司擅長的一些項(xiàng)目類型、地域位置進(jìn)行重點(diǎn)關(guān)注，留心這方面的信息。

1、從新聞媒體和有關(guān)房地產(chǎn)信息中，了解土地出讓、招標(biāo)、拍賣的信息，并取得相關(guān)的正式資料。

2、當(dāng)了解倒某塊土地?cái)M拍賣或招標(biāo)出讓后，必須組織公司決策層和相關(guān)人員勘查地塊現(xiàn)場，實(shí)地感受地塊情況和周邊環(huán)境。

3、組織人員了解城市總體規(guī)劃內(nèi)容，對地塊周邊地區(qū)的影響、實(shí)施的內(nèi)容、具體的時(shí)間安排等。

4、組織專業(yè)人員對地塊進(jìn)行規(guī)劃分析，根據(jù)招標(biāo)文件，初步進(jìn)行產(chǎn)品定位，主要工作內(nèi)容包括樓盤形式――公寓、別墅、混合型等，層數(shù)――低層、多層、小高層、高層或其組合形式，樓盤檔次――普通型、中高檔型、精品樓盤。

――1――

房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目操作流程

5、組織營銷人員進(jìn)行市場調(diào)查，了解地塊周邊地區(qū)房價(jià)、銷售情況、施工開發(fā)進(jìn)度，了解地塊周邊范圍內(nèi)市政配套設(shè)施情況，有無比較嚴(yán)重的污染源，市民及市場對該地區(qū)的總體印象，周邊商業(yè)、醫(yī)療、教育、交通、文華、娛樂等設(shè)施的配套情況。

6、匯總以上情況后，公司應(yīng)組織小范圍討論，以確定是否參加地塊招標(biāo)。如討論認(rèn)為地塊有一定的開發(fā)潛力，則應(yīng)進(jìn)一步開展工作。

7、由建筑師或規(guī)劃師（一般應(yīng)委托）提出總體規(guī)劃，確定建設(shè)規(guī)模、樓盤形式、產(chǎn)品檔次等。

8、由市場及經(jīng)濟(jì)分析人員進(jìn)行經(jīng)濟(jì)技術(shù)分析，主要內(nèi)容包括項(xiàng)目成本測算、銷售價(jià)格預(yù)測。

9、根據(jù)市場反映情況和公司所做的經(jīng)濟(jì)分析，初步確定土地投標(biāo)價(jià)格。

10、編制項(xiàng)目可行性分析報(bào)告，內(nèi)容包括項(xiàng)目定位情況、擬建檔盤規(guī)模、檔次、成本測算、銷售價(jià)格預(yù)測、實(shí)施周期、經(jīng)濟(jì)分析結(jié)果等。

11、目前市場上大部分房地產(chǎn)項(xiàng)目需要進(jìn)行融資，招標(biāo)土地部門也要求投標(biāo)單位出具資信證明，因此必須聯(lián)系一家銀行，向銀行提供項(xiàng)目可行性分析報(bào)告，并進(jìn)行必要的溝通，使銀企雙方都對項(xiàng)目的前景看好，這樣銀行經(jīng)內(nèi)部討論后，就可以同意進(jìn)行合作，并出具融資信用證明材料。12、13、報(bào)名參加土地招標(biāo)或拍賣，并按規(guī)定交納保證金。

參加招標(biāo)拍賣會(huì)，提供報(bào)價(jià)（當(dāng)場提供），其報(bào)價(jià)數(shù)在提交之前均可調(diào)整，但一般應(yīng)控制在原定的范圍之內(nèi)，這樣便于今后項(xiàng)目的操作。目前一般采用的招標(biāo)辦法使最高價(jià)中標(biāo)，若中標(biāo)取得土地開發(fā)權(quán)，即可轉(zhuǎn)入第二階段工作。

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房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目操作流程

第二階段

項(xiàng)目前期準(zhǔn)備階段

項(xiàng)目前期工作使房產(chǎn)公司和項(xiàng)目公司運(yùn)作的重要階段，工作內(nèi)容狠多，包括項(xiàng)目立項(xiàng)到各種報(bào)批手續(xù)辦完，取得施工許可證能夠正式開工為止。

1、項(xiàng)目產(chǎn)品及市場定位

明確項(xiàng)目運(yùn)作后，產(chǎn)品和市場定位是最重要的工作之一，要求公司決策層和市場營銷、策劃、產(chǎn)品設(shè)計(jì)人員圍繞市場對產(chǎn)品定位進(jìn)行多方案、多輪次的比較和討論，最后才能確定一個(gè)產(chǎn)品定位，而且要不斷地深入工作中，加以深化、調(diào)整、修改，以使產(chǎn)品能更好的適應(yīng)市場，掌握先機(jī)。

2、立項(xiàng)

目前房產(chǎn)項(xiàng)目必須進(jìn)行立項(xiàng)，審批部門通常是當(dāng)?shù)赜?jì)委，通過招投標(biāo)或拍賣獲得土地開發(fā)權(quán)的項(xiàng)目會(huì)自動(dòng)形成，立項(xiàng)工作主要是履行手續(xù)，要求開發(fā)公司向當(dāng)?shù)赜?jì)委提交立項(xiàng)申請報(bào)告，當(dāng)?shù)赜?jì)委批準(zhǔn)立項(xiàng)后，會(huì)給出一個(gè)項(xiàng)目編號(hào)。

3、取得規(guī)劃設(shè)計(jì)條件和紅線圖

土地招標(biāo)拍賣時(shí)，當(dāng)?shù)匾?guī)劃部門已經(jīng)提出了初步的規(guī)劃設(shè)計(jì)條件。立項(xiàng)通過后，必須向當(dāng)?shù)匾?guī)劃部門申請正式規(guī)劃設(shè)計(jì)條件，并且劃出紅線圈。

4、方案設(shè)計(jì)

正式方案設(shè)計(jì)必須委托具有相應(yīng)資質(zhì)的設(shè)計(jì)院進(jìn)行，并且要與當(dāng)?shù)亟ㄎO(shè)計(jì)處聯(lián)系，落實(shí)是否需要進(jìn)行設(shè)計(jì)招標(biāo)。招標(biāo)時(shí)由開發(fā)商提出招標(biāo)文件，設(shè)計(jì)院投標(biāo)方案完成后，組織專家進(jìn)行文案評審，評出一到二家設(shè)計(jì)院的方案，供開發(fā)商最后選定，專家評審要出具評審意見。

確定設(shè)計(jì)中標(biāo)單位后，根據(jù)專家意見和公司對項(xiàng)目的要求，委托設(shè)計(jì)單位進(jìn)行正式設(shè)計(jì)工作，簽訂設(shè)計(jì)合同，一般要求在投標(biāo)方案的基礎(chǔ)上，進(jìn)行修改，完

――3――

房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目操作流程

成正式報(bào)批方案。

方案設(shè)計(jì)必須由主管部門組織審查，參加部門主要包括建委設(shè)計(jì)處、開發(fā)辦、計(jì)委、規(guī)劃、土管、環(huán)保、衛(wèi)生、消防、人防辦、綠化辦、電信、電力、煤氣、市政、交警、市容環(huán)衛(wèi)等，召開審查會(huì)議，今后設(shè)計(jì)院必須根據(jù)會(huì)上各部門提出的意見進(jìn)行調(diào)整，建委根據(jù)調(diào)整情況下達(dá)批復(fù)，或者要求重新報(bào)批。

5、初步設(shè)計(jì)

方案設(shè)計(jì)批準(zhǔn)后，應(yīng)委托有關(guān)單位做環(huán)境影響報(bào)告，主要內(nèi)容包括對地塊現(xiàn)有的環(huán)境情況、項(xiàng)目實(shí)施過程中造成的環(huán)境污染和項(xiàng)目建成后造成的環(huán)境污染進(jìn)行分析評估，提出項(xiàng)目中應(yīng)采取的環(huán)保措施。

根據(jù)批準(zhǔn)的方案設(shè)計(jì)，可以進(jìn)行初步設(shè)計(jì)，具體設(shè)計(jì)格式和深度設(shè)計(jì)院會(huì)按照建設(shè)部的有關(guān)標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行，開發(fā)商提供必要的基礎(chǔ)設(shè)施、配套設(shè)施等要求和原始資料。

初步設(shè)計(jì)必須進(jìn)行審查，審查程序與內(nèi)容和方案設(shè)計(jì)基本相同，設(shè)計(jì)必須得到建委（或規(guī)劃部門）的批復(fù)才能進(jìn)一步深化。

6、地質(zhì)勘探

建造房屋必須了解地質(zhì)條件，在初步設(shè)計(jì)完成并報(bào)批準(zhǔn)后可以進(jìn)行地質(zhì)勘探，委托勘探公司進(jìn)行此項(xiàng)工作，開發(fā)商應(yīng)提供初步設(shè)計(jì)圖紙，由設(shè)計(jì)院提出勘探要求，勘探公司根據(jù)上述文件及要求編制勘探大綱，經(jīng)甲方和設(shè)計(jì)院認(rèn)可后，簽訂勘探合同，勘探公司進(jìn)行作業(yè)，最后完成地質(zhì)勘探報(bào)告給甲方和設(shè)計(jì)院，作為基礎(chǔ)設(shè)計(jì)的依據(jù)。

7、施工圖設(shè)計(jì)

根據(jù)批準(zhǔn)的初步設(shè)計(jì)完成全部子項(xiàng)的施工圖設(shè)計(jì)。

――4――

房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目操作流程

8、領(lǐng)取土地證

土地在招標(biāo)中標(biāo)后，必須與土地管理部門簽訂土地出讓合同，并按合同規(guī)定繳納出讓金、土地契稅。

9、領(lǐng)取建設(shè)用地規(guī)劃許可證

向規(guī)劃部門申請領(lǐng)取建設(shè)用地規(guī)劃許可證，要求提交立項(xiàng)文件、方案設(shè)計(jì)批復(fù)以及1:1000地形圖。

10、領(lǐng)取建設(shè)工程規(guī)劃許可證

向規(guī)劃部門申請領(lǐng)取建設(shè)工程規(guī)劃許可證，要求提交計(jì)劃、全套工程施工圖、1:500地形圖、工程設(shè)計(jì)總平圖、土地證復(fù)印件、消防圖紙審核意見、衛(wèi)生防疫站審核意見等。

11、施工招標(biāo)

目前工程建設(shè)必須進(jìn)行同意招投標(biāo)，由招標(biāo)辦統(tǒng)一組織，具體程序要求如下：（1）提出招標(biāo)申請，提交立項(xiàng)文件、全套施工圖、委托估價(jià)機(jī)構(gòu)進(jìn)行標(biāo)底編制。

（2）經(jīng)招標(biāo)辦初審后，發(fā)布工程招標(biāo)信息。

（3）根部報(bào)名參加投標(biāo)的施工單位情況，對有意向發(fā)包的單位進(jìn)行溝通，主要內(nèi)容史料界施工單位資質(zhì)情況、施工業(yè)績情況、人員及設(shè)備配置情況、信譽(yù)等級、對土木工程的質(zhì)量目標(biāo)的評定、有關(guān)墊資或保證金方面的情況，施工進(jìn)度總體安排等。

（4）由招標(biāo)辦根據(jù)一定的規(guī)則進(jìn)行初選承包單位，一般為6家，開發(fā)商要保證有意向發(fā)包的單位入圍。

（5）發(fā)標(biāo)書、資料、圖紙，由各投標(biāo)單位編制投標(biāo)文件。

――5――

房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目操作流程

（6）開標(biāo)，由招標(biāo)辦組織專家進(jìn)行評審，一般要選取2－3家，此時(shí)開發(fā)商要想辦法保證有意向的單位進(jìn)入入選范圍。

（7）在專家推薦的名單中，選取已經(jīng)初步商定的施工單位。（8）招標(biāo)辦發(fā)中標(biāo)通知書。

12、施工監(jiān)理單位的選擇

根據(jù)國家規(guī)定，目前幾乎所有房地產(chǎn)項(xiàng)目必須委托監(jiān)理單位進(jìn)行工程監(jiān)理，監(jiān)理單位也要通過招投標(biāo)錄用，組織工作由當(dāng)?shù)亟ㄎこ烫庁?fù)責(zé)，程序與施工招標(biāo)基本相同，確定妥監(jiān)理單位后，必須簽訂工程監(jiān)理合同。

13、施工圖圖紙審核

國家建委規(guī)定，所有基本建設(shè)項(xiàng)目，其施工圖完成后，必須交由具備審查資質(zhì)的設(shè)計(jì)院進(jìn)行施工圖審查，要求簽訂圖紙審查合同，并由審查單位提出圖紙審查意見。

14、設(shè)計(jì)合同簽訂

按照建委規(guī)定，項(xiàng)目的工程設(shè)計(jì)合同，必須經(jīng)建委簽證，主要目的時(shí)維護(hù)設(shè)計(jì)市場的公平競爭，避免行業(yè)不合理的價(jià)格競爭和杜絕無證設(shè)計(jì)。

15、人防圖紙審核

帶人防附建的工程，圖紙必須報(bào)請人防辦審核，并根據(jù)審核意見進(jìn)行調(diào)整后，由人防部門簽署審核意見。

16、申領(lǐng)投資許可證

向計(jì)委領(lǐng)取投資許可證，要求提交項(xiàng)目立項(xiàng)批復(fù)，計(jì)劃安排等文件。

17、簽訂施工合同

與中標(biāo)施工單位簽訂施工合同，合同目前有范本，必須按范本填寫。另外，――6――

房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目操作流程

與施工單位協(xié)商談妥的一些補(bǔ)充活著附加條款可用補(bǔ)充協(xié)議的形式明確。

18、建設(shè)工程灰線檢驗(yàn)

工程項(xiàng)目建設(shè)必須進(jìn)行放樣，一般由規(guī)劃部門指定單位進(jìn)行現(xiàn)場放樣和驗(yàn)灰線，在場地平整后，向規(guī)劃部門提出申請放樣，并經(jīng)灰線組驗(yàn)灰線。

19、有關(guān)規(guī)費(fèi)繳納

在領(lǐng)取施工許可證之前必須繳納以下規(guī)費(fèi)（以杭州市為例）： a 市政基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)，住宅90元／平米，非住宅140元／平米 b 綠化費(fèi) 8元／平米 c 高教基金 10元／平米

d 人防建設(shè)費(fèi) 15元／平米（已按規(guī)定建設(shè)附屬人防工程時(shí)，此筆費(fèi)用免交）e 墻改費(fèi) 8元／平米 f 白蟻防治費(fèi) 1.6元／平米

g 城建檔案保證金 總投資的1－3％，最高不超過3萬元 20、領(lǐng)取施工許可證

領(lǐng)取施工許可證是前期工作基本結(jié)束的標(biāo)志，也是政府部門控制基建項(xiàng)目規(guī)范運(yùn)作的最主要手段，沒有施工許可證，不準(zhǔn)開工建設(shè)，領(lǐng)取施工許可證必須提交下列各項(xiàng)資料：

A 當(dāng)年有效計(jì)劃文件 B 項(xiàng)目投資許可證

C 經(jīng)批準(zhǔn)的項(xiàng)目總平面布置圖 D 建設(shè)工程規(guī)劃許可證及其附件

E 市招標(biāo)辦核發(fā)的“中標(biāo)通知書”，經(jīng)簽證的施工合同副本

――7――

房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目操作流程

F 交納市政配套費(fèi)、白蟻防治費(fèi)收鋸 G 城建檔案保證金收據(jù)

H 人防地下室審定通知單或交款收據(jù) I

墻改費(fèi)手鋸

J

已簽證的工程監(jiān)理合同 K 已簽證的工程設(shè)計(jì)合同

21、開工

開發(fā)商在取得上述資料后，可擇日進(jìn)行開工典禮或直接開工建設(shè)。

第三階段

施工建設(shè)階段

1、房產(chǎn)公司取得施工許可證委托定位放樣，定位驗(yàn)收（灰線檢驗(yàn)）合格后開工建設(shè)。一般房產(chǎn)公司在項(xiàng)目現(xiàn)場設(shè)現(xiàn)場管理辦公室，主要由公司工程技術(shù)部實(shí)施管理，管理人員由土建、安裝、智能化等不同工種工程師組成。另外，委托專業(yè)的監(jiān)理公司實(shí)施工程質(zhì)量、進(jìn)度、安全生產(chǎn)、投資控制，同事房產(chǎn)公司委托政府質(zhì)量監(jiān)督站實(shí)施質(zhì)量監(jiān)督、安全監(jiān)督站實(shí)施安全監(jiān)督。政府監(jiān)督部門主要對基礎(chǔ)、主體進(jìn)行中間結(jié)構(gòu)驗(yàn)收，建設(shè)過程中主要部件的隱蔽工程進(jìn)行驗(yàn)收，工程建設(shè)完成后的竣工驗(yàn)收。

2、項(xiàng)目建設(shè)完成后，工程質(zhì)量由杭州市質(zhì)量監(jiān)督站、房產(chǎn)公司、施工單位進(jìn)行竣工驗(yàn)收，項(xiàng)目設(shè)計(jì)消防、環(huán)保等的由消防部門、環(huán)保部門對口負(fù)責(zé)驗(yàn)收，室外配套附屬工程由市政部門組織驗(yàn)收，項(xiàng)目按規(guī)劃審批要求實(shí)施完成后由規(guī)劃部門組織規(guī)劃驗(yàn)收，等到項(xiàng)目所有單位驗(yàn)收及規(guī)劃驗(yàn)收完成，再由房產(chǎn)公司委托市建委開發(fā)辦組織進(jìn)行綜合驗(yàn)收，經(jīng)綜合驗(yàn)收合格的項(xiàng)目才能正式交付用戶使用。

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房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目操作流程

第四部分

項(xiàng)目開發(fā)成分與內(nèi)容

房地產(chǎn)項(xiàng)目是個(gè)高投入、高產(chǎn)出的行業(yè)。其資金投入量非常巨大，尤其在近年房地產(chǎn)市場逐漸升溫的情況下，各項(xiàng)費(fèi)用開支更大。根據(jù)目前房地產(chǎn)項(xiàng)目運(yùn)作情況，其投入主要包括土地費(fèi)用、前期費(fèi)用、建安工程造價(jià)、管理費(fèi)用、財(cái)務(wù)費(fèi)用、銷售費(fèi)用、稅費(fèi)等。具體項(xiàng)目簡單統(tǒng)計(jì)如下：（每個(gè)項(xiàng)目的情況都有不同，費(fèi)用額度相差也較大）

1、土地價(jià)款

土地出讓金

因地塊不同區(qū)別很大，一般包括級差地租、大市政配套費(fèi) 契稅

一般為出讓金的3％ 拆遷補(bǔ)償費(fèi)

按實(shí)計(jì)算 拆遷安置費(fèi)

按實(shí)計(jì)算

2、開發(fā)成本

(1)堪察費(fèi)

按實(shí)計(jì)算(2)設(shè)計(jì)費(fèi)

一般為工程投資的2％左右(3)可行性研究

按實(shí)計(jì)算(4)施工通水

按實(shí)計(jì)算(5)施工通電

按實(shí)計(jì)算(6)施工通路

按實(shí)計(jì)算(7)土地平整

按實(shí)計(jì)算(8)施工圍墻

按實(shí)計(jì)算(9)建安造價(jià)

500－1500元／平米(10)設(shè)備費(fèi)

按實(shí)計(jì)算

――9――

房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目操作流程

(11)市政排污、小區(qū)道路、排水設(shè)施等

按實(shí)計(jì)算(12)小區(qū)環(huán)衛(wèi)設(shè)施

按實(shí)計(jì)算(13)小區(qū)供電設(shè)施

按實(shí)計(jì)算(14)有線電視

按實(shí)計(jì)算(15)通訊管線

按實(shí)計(jì)算(16)管道煤氣

(17)防盜設(shè)施

(18)消防設(shè)施

(19)郵政信報(bào)箱

(20)路燈

(21)綠化

(22)智能化裝置

3、不可出售的一些公建配套設(shè)施

(1)文化活動(dòng)室

(2)居委會(huì)

(3)公廁

(4)垃圾運(yùn)轉(zhuǎn)站

(5)圍墻

(6)室外停車棚

(7)物管用房

4、各類規(guī)費(fèi)

(1)市政配套設(shè)施費(fèi)

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按實(shí)計(jì)算 按實(shí)計(jì)算 按實(shí)計(jì)算 按實(shí)計(jì)算 按實(shí)計(jì)算 按實(shí)計(jì)算 按實(shí)計(jì)算 按實(shí)計(jì)算 按實(shí)計(jì)算 按實(shí)計(jì)算 按實(shí)計(jì)算 按實(shí)計(jì)算 按實(shí)計(jì)算 按實(shí)計(jì)算 按實(shí)計(jì)算

房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目操作流程

(2)供水貼費(fèi)

按實(shí)計(jì)算(3)供電貼費(fèi)

按實(shí)計(jì)算(4)人防建設(shè)費(fèi)

按實(shí)計(jì)算(5)墻改費(fèi)

按實(shí)計(jì)算(6)白蟻防治費(fèi)

按實(shí)計(jì)算(7)城建檔案管理費(fèi)

(8)教育建設(shè)費(fèi)

5、其它費(fèi)用

(1)附屬工程費(fèi)

(2)純水裝置

(3)熱水裝置

6、開發(fā)間接費(fèi)

7、管理費(fèi)用

(1)辦公費(fèi)用

(2)通訊費(fèi)用

(3)交通費(fèi)用

(4)人工費(fèi)用

(5)辦公場地租用

8、財(cái)務(wù)費(fèi)用

9、稅金

(1)營業(yè)稅

(2)城建建設(shè)稅

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按實(shí)計(jì)算

按實(shí)計(jì)算

按實(shí)計(jì)算

按實(shí)計(jì)算

按實(shí)計(jì)算

按實(shí)計(jì)算

按實(shí)計(jì)算

按實(shí)計(jì)算

按實(shí)計(jì)算

按實(shí)計(jì)算

按實(shí)計(jì)算

按實(shí)計(jì)算 營業(yè)收入的5％

營業(yè)稅的7％

房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目操作流程

(3)教育附加費(fèi)

營業(yè)稅的4％

10、銷售費(fèi)用

(1)廣告費(fèi)用

按實(shí)計(jì)算(2)樓書、促銷會(huì)、樣板房等

按實(shí)計(jì)算(3)售樓部裝修等

按實(shí)計(jì)算

第五部分

房產(chǎn)營銷部分

房產(chǎn)營銷主要分為項(xiàng)目定位、銷售定位、廣告策劃三步。

一、項(xiàng)目定位：

這部分工作主要包括市場調(diào)查、目標(biāo)客戶定位、房產(chǎn)品功能定位、區(qū)域環(huán)境及建筑單體定位、確定項(xiàng)目名稱、確定項(xiàng)目。

二、主題或概念、配套設(shè)施確定、物業(yè)管理目標(biāo)設(shè)計(jì)等：

房地產(chǎn)開發(fā)是資金密集型產(chǎn)業(yè)，這就決定了其運(yùn)作最高原則為“以快打慢”，快建開發(fā)、快建銷售是房產(chǎn)市場制勝的法寶。在既定的要求下，“定位準(zhǔn)確”才能保證開發(fā)高速度的實(shí)現(xiàn)，“準(zhǔn)”才能“快”。例如城市中有數(shù)十或數(shù)百個(gè)在銷樓盤，在市場需求調(diào)查的基礎(chǔ)上，根據(jù)自身項(xiàng)目環(huán)境、交通、市政配套、地形、成本、公司特長等特點(diǎn)，盡快尋求項(xiàng)目市場定位，即什么類型產(chǎn)品？何種居住方式？小區(qū)主題？建筑和環(huán)境藝術(shù)風(fēng)格？住宅功能有哪些？配套標(biāo)準(zhǔn)如何？目標(biāo)客戶是誰？房產(chǎn)和價(jià)格？

一般房產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)周期短則

一、兩年，長則四、五年，這樣的時(shí)間周期里，施工技術(shù)、建筑材料、居住要求都在發(fā)展、變化，項(xiàng)目定位必須適度超前，對銷售高峰時(shí)的市場要有預(yù)先把握，但過于超前，又會(huì)引起成本上升及銷售困難。

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房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目操作流程

三、銷售組織：

早期房產(chǎn)銷售，主要依靠售樓人員的個(gè)人努力，這在高檔、外銷房產(chǎn)尤其明顯。1994年以后，房產(chǎn)市場步入集團(tuán)話銷售時(shí)代，即由開發(fā)公司售樓部、策劃部、廣告公司市場調(diào)查機(jī)構(gòu)、建筑設(shè)計(jì)方、房地產(chǎn)中介公司聯(lián)合進(jìn)行市場調(diào)查、銷售人員培訓(xùn)、場地布置、主題宣傳促銷活動(dòng)執(zhí)行等。

1、銷售人員：房產(chǎn)公司小號(hào)手人員變動(dòng)較大，新興開發(fā)公司需要不斷招聘、培訓(xùn)，每個(gè)項(xiàng)目開發(fā)銷售時(shí)，人員也需要根據(jù)新項(xiàng)目的特點(diǎn)重點(diǎn)培訓(xùn)。招聘房產(chǎn)銷售人員，對專業(yè)少有特別的要求，但要求有學(xué)習(xí)能力和信息分析、管理能力。公司通過廣告和活動(dòng)將客戶吸引到售樓部和現(xiàn)場，銷售人員主要時(shí)接待，介紹及售后的分析、聯(lián)系，同時(shí)要求向策劃部門即使提供市場信息。能夠創(chuàng)造性工作的銷售人員，往往被選拔到策劃部門工作。

2、銷售地點(diǎn)：售樓部最好坐落市區(qū)，同事相對靠近項(xiàng)目現(xiàn)場，這樣一來方便去現(xiàn)場參觀，二來有利于消除客戶對現(xiàn)場的距離感。房子建成前，售樓部是項(xiàng)目的主要展示形象，形象級別當(dāng)然應(yīng)與項(xiàng)目整體策劃一致。

3、促銷活動(dòng)：除通常廣告外，開發(fā)商不斷設(shè)計(jì)，實(shí)施各種促銷活動(dòng)，此類活動(dòng)主要由策劃部和售樓部聯(lián)合運(yùn)作，如參加房交會(huì)、現(xiàn)場促銷、產(chǎn)品說明會(huì)、演出、打折贈(zèng)物、老客戶訪問等。

四、廣告策劃：

開發(fā)商多數(shù)聘請專業(yè)廣告公司，負(fù)責(zé)房產(chǎn)項(xiàng)目從整個(gè)公司的形象設(shè)計(jì)、廣告策劃、廣告公司收取策劃費(fèi)、設(shè)計(jì)費(fèi)、代理費(fèi)。根據(jù)項(xiàng)目和工作內(nèi)容，開發(fā)商支付策劃費(fèi)用。廣告公司通常工作包括廣告設(shè)計(jì)、代理、發(fā)布、市場調(diào)查、品牌推廣、協(xié)調(diào)媒體關(guān)系、設(shè)計(jì)促銷活動(dòng)、場地及層位設(shè)計(jì)、印刷等。

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房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目操作流程

由于房產(chǎn)品理性購買的特點(diǎn)，房產(chǎn)廣告主要以報(bào)紙為主，現(xiàn)在開發(fā)商也在積極尋求更新更有效的廣告形式。以杭州市場為例，全年房地產(chǎn)報(bào)紙廣告約6000萬元。

第六部分

房產(chǎn)證

一、房產(chǎn)證

1、總證辦理

A、測繪

涉及部門：當(dāng)?shù)胤抗芫之a(chǎn)權(quán)監(jiān)理處室、登記發(fā)證科室、測繪科室。

需要提交的資料（以杭州市為例）：

(1)企業(yè)法人營業(yè)執(zhí)照（復(fù)印件）(2)計(jì)委建設(shè)項(xiàng)目立項(xiàng)文件（復(fù)印件）(3)商品房預(yù)售證（復(fù)印件）(4)建筑工程施工許可證（復(fù)印件）(5)規(guī)劃驗(yàn)收合格證（復(fù)印件）(6)單位工程質(zhì)量綜合評定表（復(fù)印件）(7)中華人民共和國國有土地使用證（復(fù)印件）(8)建設(shè)工程質(zhì)量綜合評定表（復(fù)印件）(9)紅線圖（復(fù)印件）(10)投資許可證（復(fù)印件）

(11)地名辦批復(fù)（標(biāo)準(zhǔn)地名、門牌使用證）（復(fù)印件）(12)房屋竣工平面圖（復(fù)印件）

測繪成果提取，時(shí)間30個(gè)工作日（視項(xiàng)目難易程度適當(dāng)縮短或增加）

――14――

房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目操作流程

費(fèi)用按5元／平米。

B、竣工房屋物業(yè)維修基金和用房繳交

涉及部門：當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)管理局物業(yè)處，需提交資料（以杭州市為例）：(1)建設(shè)工程規(guī)劃許可證（復(fù)印件）(2)規(guī)劃總平面圖（復(fù)印件）(3)規(guī)劃竣工驗(yàn)收合格證（復(fù)印件）

(4)房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)監(jiān)理處提供的測繪成果（復(fù)印件）(5)物業(yè)管理辦公室用房與商業(yè)測繪成果（原件）

物業(yè)維修基金和用房繳交單提取時(shí)間，自受理日起十五個(gè)工作日。費(fèi)用為多層住宅35元／平米，高層65元／平米。C、總證辦理

涉及部門：當(dāng)?shù)胤抗芫之a(chǎn)權(quán)監(jiān)理處室、登記發(fā)放證科室、產(chǎn)權(quán)質(zhì)監(jiān)科。費(fèi)用為210元／本，超500 M2按0.2元／平米增加。提供資料（以杭州市為例）：

(1)物業(yè)維修基金和用房清單（原件）

(2)房地產(chǎn)管理局產(chǎn)權(quán)監(jiān)理處提供的測繪成果（原件）(3)規(guī)劃竣工驗(yàn)收合格證（復(fù)印件）(4)單位工程質(zhì)量綜合評定表（復(fù)印件）(5)標(biāo)準(zhǔn)地名門牌使用證(6)建筑總平面圖

總證領(lǐng)取時(shí)間自受理日十八個(gè)工作日。

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房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目操作流程

D、總證備案

涉及部門：當(dāng)?shù)胤抗芫纸灰滋幘C合管理辦公室

提供資料：商品房預(yù)售證、商品房預(yù)售批復(fù)、商品房預(yù)售登記申請表、平面圖、商品房幢號(hào)、房號(hào)清單、預(yù)售合同、銷售價(jià)格批復(fù)、物業(yè)管理專項(xiàng)基金和用房繳交確認(rèn)單、規(guī)劃驗(yàn)收合格證、單位工程質(zhì)量綜合評定表、標(biāo)準(zhǔn)地名門牌使用證、規(guī)劃許可證（附件、附圖）、房屋所有權(quán)證。費(fèi)用為0.3元／平米，自受理日起十個(gè)工作日。E、辦理分戶證（房屋產(chǎn)權(quán)記一個(gè)人）

提供資料：合同（原件）、測繪成果圖（原件）、購房發(fā)票（原件）、身份證復(fù)印件

涉及部門：房產(chǎn)交易所辦證中心，交易費(fèi)用：交易稅萬分之五 工本費(fèi) 10元／本，注冊費(fèi) 100元／本，45個(gè)工作日。

二、契證

提供資料：身份證、測繪圖復(fù)印件、發(fā)票（第五聯(lián)）、合同（復(fù)印件）涉及部門：房產(chǎn)交易所辦證中心，費(fèi)用契稅1.5％或3％（按合同時(shí)間）工本費(fèi)，七個(gè)工作日。

三、土地辦證中心

提供資料：契證復(fù)印件、房屋產(chǎn)權(quán)證、合同復(fù)印件、身份證復(fù)印件 38－55元左右／本，按面積不同計(jì)，十六個(gè)工作日。

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房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目操作流程

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房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目操作流程

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房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目操作流程

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房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目操作流程

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房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目操作流程

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房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目操作流程

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第五篇：施工企業(yè)會(huì)計(jì)實(shí)務(wù)

XX建筑施工企業(yè)財(cái)務(wù)及相關(guān)業(yè)務(wù)流程

現(xiàn)金的核算

1.6月2日,企業(yè)從銀行提取現(xiàn)金10000元,以備日常零星開支.應(yīng)作會(huì)計(jì)分錄: 借:現(xiàn)金 10000

貸:銀行存款 10000

2.6月4日,企業(yè)購買辦公用品一批,共計(jì)960元,以現(xiàn)金支付.應(yīng)作:

借:管理費(fèi)用 960 貸:現(xiàn)金 960

3.6月5日企業(yè)處理一批廢舊材料,收到現(xiàn)今1200元 借:現(xiàn)金 1200

貸:其他業(yè)務(wù)收入 1200

4.6月8日,企業(yè)將超過庫存限額的現(xiàn)金10000元送存銀行 借:銀行存款 10000 貸:現(xiàn)今 10000

施工企業(yè)會(huì)計(jì)--現(xiàn)金清查的核算

某施工企業(yè)對庫存現(xiàn)金清查后,發(fā)現(xiàn)帳款不符,現(xiàn)金短缺800元.后經(jīng)核查,短缺現(xiàn)金中有200元系出納員責(zé)任事故所致,應(yīng)由個(gè)人賠償;目前無法查明原因,經(jīng)批準(zhǔn)予以轉(zhuǎn)銷.(1)短缺原因查明前:

借:待處理財(cái)產(chǎn)損溢--------待處理流動(dòng)資產(chǎn)損溢 800

貸:現(xiàn)金 800(2)短缺原因查明后:

借:其他應(yīng)收款---------應(yīng)收現(xiàn)金短缺款(ＸＸ個(gè)人)200 管理費(fèi)用----------現(xiàn)金短缺 600

貸:待處理財(cái)產(chǎn)損溢--------待處理流動(dòng)資產(chǎn)損溢 800 銀行存款的核算

6月2日，企業(yè)收到發(fā)包單位銀行匯票一張，支付上月結(jié)算款200000元，當(dāng)日填制進(jìn)帳單入帳。借：銀行存款 200000

貸：應(yīng)收帳款------應(yīng)收工程款 200000

6月6日，企業(yè)簽發(fā)轉(zhuǎn)帳支票一張，支付購買鋼材款10000 借：物資采購--------主要材料（鋼材）10000 貸：銀行存款 10000

6月10日，企業(yè)對外銷售混凝土預(yù)制構(gòu)件一批，對方以轉(zhuǎn)帳支票支付貨款5850元，當(dāng)日填制進(jìn)帳單入帳。借：銀行存款 5850 貸：其他業(yè)務(wù)收入 5850

6月12日，企業(yè)收到銀行付款通知，支付到期的商業(yè)承兌匯票8000元 借：應(yīng)付票據(jù) 8000

貸：銀行存款 8000 其他貨幣資金的核算

（一）外埠存款的核算

某企業(yè)6月8日，電匯200000元到采購地銀行開立采購專戶。6月16日采購員交來供貨單位發(fā)票帳單等報(bào)銷憑證，報(bào)銷采購鋼材的貨款及運(yùn)雜費(fèi)187200元，采購專戶的剩余款項(xiàng)已退回企業(yè)存款戶。

（1）匯出資金開立采購專戶時(shí)：

借：其他貨幣資金-----外埠存款 200000 貸：銀行存款 200000（2）采購付款報(bào)銷時(shí)：

借：物資采購----主要材料（鋼材）187200 貸：其他貨幣資金-------外埠存款 187200（3）結(jié)束采購專戶余額轉(zhuǎn)回時(shí)： 借：銀行存款------外埠存款 12800 貸：其他貨幣資金------外埠存款 12800 二）銀行匯票存款的核算

企業(yè)向開戶銀行提交“銀行匯票委托書”及30000元的轉(zhuǎn)帳支票辦理銀行匯票。辦妥后，持匯票向外地采購木材26910元，余款轉(zhuǎn)回企業(yè)存款戶。

（1）取得匯票時(shí)，根據(jù)銀行蓋章退回的委托書存根聯(lián)： 借：其他貨幣資金------銀行匯票 30000 貸：銀行存款 3000

（2）報(bào)銷時(shí)，根據(jù)發(fā)票帳單等憑證：

借：物資采購-----------主要材料（木材）26910 貸：其他貨幣資金---------銀行匯票 26910

（3）余款轉(zhuǎn)回時(shí)，根據(jù)銀行轉(zhuǎn)來的匯票第四聯(lián)（多余款收帳通知）借：銀行存款 3090

貸：其他貨幣資金-------銀行匯票 3090 三）信用卡存款的核算

企業(yè)向開戶銀行提交“信用卡申請書”以及2000元轉(zhuǎn)帳支票辦理信用卡。辦妥后，用信用卡支付購買大宗辦公用品18000元。以后又續(xù)現(xiàn)金20000元。

（1）辦妥信用卡時(shí)，根據(jù)銀行退回的申請書存根聯(lián)： 借：其他貨幣資金-------信用卡 2000 貸：銀行存款 2000

（2）報(bào)銷時(shí)，根據(jù)發(fā)票帳單及開戶銀行轉(zhuǎn)來的憑證等： 借：管理費(fèi)用---------辦公費(fèi) 18000 貸：其他貨幣資金----------信用卡 18000（3）續(xù)存資金時(shí)，根據(jù)轉(zhuǎn)帳支票存根： 借：其他貨幣資金------信用卡 20000 貸：銀行存款 20000 應(yīng)收帳款的核算

某施工企業(yè)月終,向發(fā)包企業(yè)開出“工程結(jié)算帳單”，結(jié)算工程價(jià)款600000元，按合同規(guī)定，應(yīng)扣還預(yù)支工程款200000元、預(yù)收備料款100000元，余款發(fā)包單位通過銀行已用轉(zhuǎn)帳支票支付。

（1）向發(fā)包單位辦理工程價(jià)款結(jié)算時(shí)

借：應(yīng)收帳款----應(yīng)收工程款（發(fā)包單位）600000 貸：工程結(jié)算 600000

（2）按合同規(guī)定從結(jié)算工程價(jià)款中扣還預(yù)支工程款、備料款時(shí) 借：預(yù)收帳款——預(yù)收工程款 200000

——預(yù)收備料款 100000

貸：應(yīng)收帳款——應(yīng)收工程款（發(fā)包單位）300000（3）收到轉(zhuǎn)帳支票，填制進(jìn)帳單入帳時(shí)： 借：銀行存款 300000

貸：應(yīng)收帳款——應(yīng)收工程款（發(fā)包單位）300000

某施工企業(yè)月初對外銷售預(yù)制構(gòu)件一批，貨款35100元，以銀行存款代墊運(yùn)雜費(fèi)1200元，貨已運(yùn)達(dá)購貨單位，委托銀行收款手續(xù)已辦妥。（1）開出銷售發(fā)票，確認(rèn)銷售收入時(shí)： 借：應(yīng)收帳款——應(yīng)收銷貨款（Ｘ單位）36000 貸：其他業(yè)務(wù)收入 35100

銀行存款 1200（2）收到貨款時(shí)： 借：銀行存款 36300

貸：應(yīng)收帳款——應(yīng)收銷貨款（Ｘ單位）36300 預(yù)付帳款的核算

“預(yù)付帳款”帳戶應(yīng)分別按“預(yù)付分包單位款”和“預(yù)付購貨款”兩個(gè)明細(xì)帳戶，并分別按分包單位和供應(yīng)單位名稱設(shè)置明細(xì)帳，進(jìn)行明細(xì)核算。預(yù)付帳款不多的企業(yè)，也可以將預(yù)付帳款直接記入“應(yīng)付帳款”帳戶的借方，不設(shè)置該帳戶。

企業(yè)按預(yù)付分包單位工程款和備料款時(shí)，通過“預(yù)付帳款——預(yù)付分包單位款”帳戶核算。若企業(yè)以撥付材料抵付預(yù)付備料款的結(jié)算價(jià)格與雙方協(xié)商的結(jié)算價(jià)格不一致，其差額應(yīng)通過“工程施工——合同成本（分包成本）”帳戶進(jìn)行調(diào)整。企業(yè)預(yù)付給分包單位的工程款或備料款，在結(jié)算已完工程價(jià)款時(shí)應(yīng)當(dāng)?shù)挚邸?/p>

例：

某施工企業(yè)按合同規(guī)定，已主要材料一批撥付給分包單位抵作備料款，其計(jì)劃 成本60000元，材料成本差異率為2%，雙方協(xié)商作價(jià)為58000元；同時(shí)，以銀行存款預(yù)付分包單位工程款200000元。月末，企業(yè)與分包單位辦理價(jià)款結(jié)算，根據(jù)分包單位提出的“工程價(jià)款結(jié)算帳單”，應(yīng)結(jié)算工程價(jià)款350000元，扣除已預(yù)付的工程款200000元、備料款58000元，余款以銀行存款支付。

（1）企業(yè)向分包單位撥付抵作備料款的材料時(shí)： 借：預(yù)付帳款——預(yù)付分包單位款（備料款）58000 工程施工——合同成本（分包成本）3200 貸：原材料——主要材料 60000

材料成本差異——主要材料 1200（2）企業(yè)預(yù)付分包單位工程款時(shí)：

借：預(yù)付帳款——預(yù)付分包單位款（工程款）200000 貸：銀行存款 200000

（3）收到分包單位“工程價(jià)款結(jié)算帳單”，結(jié)算工程價(jià)款時(shí)： 借：工程施工——合同成本 350000

貸：預(yù)付帳款——預(yù)付分包單位款（工程款）200000

——預(yù)付分包單位款（備料款）58000

應(yīng)付帳款——應(yīng)付工程款（分包單位）92000（4）開出轉(zhuǎn)帳支票支付分包單位工程價(jià)款時(shí)： 借：應(yīng)付帳款——應(yīng)付工程款（分包單位）92000 貸：銀行存款 92000 例：

某施工企業(yè)根據(jù)購貨合同規(guī)定，預(yù)付建材公司鋼材款40000元。供應(yīng)單位發(fā)貨后，開來發(fā)票帳單，列明鋼材價(jià)款46800元，代墊運(yùn)雜費(fèi)1300元。

（1）按合同規(guī)定預(yù)付貨款時(shí)：

借：預(yù)付帳款——預(yù)付購貨款（建材公司）40000 貸：銀行存款 40000（2）根據(jù)供應(yīng)單位發(fā)票帳單所列金額： 借：物資采購——主要材料（鋼材）48100 貸：預(yù)付帳款——預(yù)付購貨款（建材公司）48100（3）補(bǔ)建材公司貨款時(shí)：

借：預(yù)付帳款——預(yù)付購貨款（建材公司）8100 貸：銀行存款 8100 其他應(yīng)收款的核算

1.某施工企業(yè)向水泥廠購買水泥一批以銀行存款支付水泥紙袋押金3000元。借：其他應(yīng)收款——存出保證金（水泥廠）3000 貸：銀行存款 3000

2.企業(yè)倉庫因火災(zāi)造成一批主要材料毀損，經(jīng)保險(xiǎn)公司確認(rèn)，應(yīng)賠償損失100000元。借：其他應(yīng)收款——保險(xiǎn)公司 100000

貸：待處理財(cái)產(chǎn)損溢——待處理流動(dòng)資產(chǎn)損溢 100000 3.企業(yè)某職工因損壞公物被企業(yè)罰款400元。借：其他應(yīng)收款——Ｘ職工 400 貸：低值易耗品——在用低值易耗品 400 內(nèi)部往來的核算

內(nèi)部往來是指企業(yè)與內(nèi)部所屬各個(gè)獨(dú)立核算的單位之間，或內(nèi)部獨(dú)立核算單位彼此之間，由于工程價(jià)款結(jié)算、產(chǎn)品、作業(yè)和材料銷售、提供勞務(wù)等作業(yè)所發(fā)生的各種應(yīng)收、應(yīng)付、暫付、暫收的往來款項(xiàng)。

應(yīng)注意的是，企業(yè)與內(nèi)部獨(dú)立核算單位之間有關(guān)生產(chǎn)資金的上交下?lián)軜I(yè)務(wù)，企業(yè)可分別在“上級撥入資金”和“撥付所屬資金”帳戶中核算，而不在“內(nèi)部往來”帳戶中核算。

1.企業(yè)與所屬單位之間的往來核算

某工程有限公司第一公司（內(nèi)部獨(dú)立核算單位）因辦理開工前期準(zhǔn)備，向公司總部財(cái)務(wù)部借款100000元。（1）第一公司應(yīng)作會(huì)計(jì)分錄： 借：銀行存款 100000

貸：內(nèi)部往來——公司總部 100000（2）公司總部應(yīng)作會(huì)計(jì)分錄

借：內(nèi)部往來——第一公司 100000 貸：銀行存款 100000

2.企業(yè)內(nèi)部獨(dú)立核算單位之間的往來核算

企業(yè)內(nèi)部獨(dú)立核算單位之間的往來核算，可以通過企業(yè)（公司）集中核算，也可由個(gè)內(nèi)部單位直接核算，現(xiàn)將兩種方法分別介紹如下：

第一種：通過公司集中結(jié)算

即各單位之間的往來核算，都要作為各單位與公司之間的結(jié)算，通過公司辦理結(jié)算手續(xù)。例：

某工程有限公司的機(jī)械化公司（內(nèi)部獨(dú)立核算）為一公司（內(nèi)部獨(dú)立核算）的甲工程提供機(jī)械作業(yè)服務(wù)，根據(jù)機(jī)械化公司填制的“內(nèi)部轉(zhuǎn)帳通知書”結(jié)算機(jī)械使用費(fèi)6200元。

公司各方應(yīng)作分錄：（1）機(jī)械化公司應(yīng)作分錄 借：內(nèi)部往來——公司總部 6200 貸：其他業(yè)務(wù)收入 6200（2）公司總部應(yīng)作分錄 借：內(nèi)部往來——一公司 6200 貸：內(nèi)部往來——機(jī)械化公司 6200（3）第一公司應(yīng)作分錄

借：工程施工——合同成本——甲工程 6200 貸：內(nèi)部往來——公司總部 6200 第二種：各單位直接結(jié)算

即各內(nèi)部獨(dú)立核算單位之間發(fā)生的日常結(jié)算業(yè)務(wù)，先在各單位之間進(jìn)行直接結(jié)算，月末再由企業(yè)（公司）組織各單位對帳后，轉(zhuǎn)入企業(yè)（公司）往來帳。

例：仍以上例為例，假定機(jī)械化公司直接向一公司辦理結(jié)算。（1）機(jī)械化公司應(yīng)作分錄： 借：內(nèi)部往來—— 一公司 6200 貸：其他業(yè)務(wù)收入 6200（2）一公司應(yīng)作分錄：

借：工程施工——合同成本——甲工程 6200 貸：內(nèi)部往來——機(jī)械化公司 6200

月末，公司總部財(cái)務(wù)部組織內(nèi)部獨(dú)立核算單位集中對帳，各方將相互結(jié)算款項(xiàng)核對無誤后，根據(jù)各單位的內(nèi)部往來帳的余額匯總編制“內(nèi)部轉(zhuǎn)帳憑證匯總表”，各方據(jù)以轉(zhuǎn)帳。

本例月末根據(jù)編制的“內(nèi)部往來轉(zhuǎn)帳憑證匯總表”各方應(yīng)作分錄：（1）機(jī)械化公司應(yīng)作分錄

借：內(nèi)部往來——公司財(cái)務(wù)部 6200 貸：內(nèi)部往來—— 一公司 6200（2）一公司應(yīng)作分錄：

借：內(nèi)部往來——機(jī)械化公司 6200

貸：內(nèi)部往來——公司財(cái)務(wù)部 6200（3）公司總部應(yīng)作分錄：

借：內(nèi)部往來—— 一公司 6200 貸：內(nèi)部往來——機(jī)械化公司 6200 備用金的核算

備用金是指企業(yè)撥付給非獨(dú)立核算的內(nèi)部單位（職能部門、施工單位、車間等）備作差旅費(fèi)、零星采購或零星開支等使用的款項(xiàng)。

施工企業(yè) 必須建立和健全備用金的預(yù)借、使用和報(bào)銷制度，并指定專人負(fù)責(zé)管理，按照規(guī)定的用途使用，不得轉(zhuǎn)借給他人或挪用他用。支付的備用金，應(yīng)在規(guī)定期限辦理報(bào)銷手續(xù)，交回預(yù)額。前帳未清，不得繼續(xù)支付?！皞溆媒稹睅魬?yīng)按備用金的領(lǐng)用單位或個(gè)人設(shè)置明細(xì)帳，進(jìn)行明細(xì)分類核算。根據(jù)備用金的管理制度，備用金的核算分為定額管理和非定額管理。

1.定額管理。實(shí)行定額備用金制度的企業(yè)，對于領(lǐng)用的備用金，應(yīng)定期向財(cái)務(wù)部門報(bào)銷。財(cái)務(wù)部門根據(jù)報(bào)銷數(shù)用現(xiàn)金補(bǔ)足備用金定額時(shí)，借記“管理費(fèi)用”等帳戶，貸記“現(xiàn)金”或“銀行存款”帳戶，報(bào)銷數(shù)和撥付數(shù)都不再通過“其他應(yīng)收款”帳戶核算。

例：企業(yè)物資供應(yīng)部門實(shí)行定額備用金制度，財(cái)會(huì)部門根據(jù)核定的備用金定額8000元，以現(xiàn)金撥付。借：備用金——物資供應(yīng)部門 8000 貸：現(xiàn)金 8000

上述物資供應(yīng)部門報(bào)銷日常管理支出5600元 借：管理費(fèi)用 5600 貸：現(xiàn)金 5600 2.非定額管理

是為了滿足臨時(shí)需要而暫付給有關(guān)部門和個(gè)人的現(xiàn)金，使用后實(shí)報(bào)實(shí)銷。例：企業(yè)總務(wù)部門李江外出參加會(huì)議，預(yù)借差旅費(fèi)3000元，以現(xiàn)金支付。借：其他應(yīng)收款——李江 3000 貸：現(xiàn)金 3000

上述總務(wù)部門李江出差歸來，報(bào)銷差旅費(fèi)2400元，退回現(xiàn)金600元。（1）借：管理費(fèi)用 2400

貸：其他應(yīng)收款——李江 2400（2）借：現(xiàn)金 600

貸：其他應(yīng)收款——李江 600 應(yīng)收票據(jù)的核算

（一）概念

應(yīng)收票據(jù)是指企業(yè)采用商業(yè)匯票結(jié)算方式銷售商品、產(chǎn)品而收到的商業(yè)匯票。對于施工企業(yè)而言，應(yīng)收票據(jù)是指施工企業(yè)因結(jié)算工程價(jià)款以及對外銷售產(chǎn)品、材料而收到的商業(yè)匯票。

（二）分類 1.商業(yè)承兌匯票和銀行承兌匯票。商業(yè)承兌匯票是由付款人承兌的匯票，它可以有收款人簽發(fā)，也可以由付款人簽發(fā)，但必須由付款人承兌；銀行承兌匯票是由在承兌銀行開立存款帳戶的存款人簽發(fā)，由開戶銀行承兌付款的票據(jù)。

2.不帶息票據(jù)和帶息票據(jù).帶息票據(jù)指票面金額和票面利率并計(jì)算到期利息的票據(jù);不帶息票據(jù)是指票據(jù)到期按票面額支付，票據(jù)上無利息規(guī)定。目前，我國的商業(yè)匯票都是不帶息票據(jù)。

應(yīng)收票據(jù)貼現(xiàn)的計(jì)算 計(jì)算貼現(xiàn)值的步驟： 第一步，計(jì)算到期值

票據(jù)到期值=票據(jù)面值+票面利息

=票據(jù)面值*（1+票面利率*票據(jù)期限）第二步，計(jì)算貼現(xiàn)息

貼現(xiàn)利息=票據(jù)到期值*貼現(xiàn)率*貼現(xiàn)期 第三步，計(jì)算貼現(xiàn)凈值

貼現(xiàn)凈值=票據(jù)到期值-貼現(xiàn)利息 計(jì)算票據(jù)到期日和到期值時(shí)應(yīng)注意：

應(yīng)收票據(jù)的期限有按“天數(shù)”表示和按“月數(shù)”表示兩種。

1.如果票據(jù)的期限按“天數(shù)”表示，應(yīng)從簽發(fā)日起按實(shí)際經(jīng)歷的天數(shù)來計(jì)算到期日。通常簽發(fā)日和到期日只能算一天（也就是算頭不算尾或算尾不算頭）。與此同時(shí)，計(jì)算利息使用的利率，要換成日利率（年利率/360）如企業(yè)收到一張面值100000元的商業(yè)匯票,利率為9%,80天到期,票據(jù)的簽發(fā)日為8月1日。票據(jù)的到期日計(jì)算如下：8月份算30天（31-1），9月份30天；尚有20天（80-30-30），所以到期日為10月20日。2.如果票據(jù)的期限按“月數(shù)”表示，應(yīng)以到期月份中與簽發(fā)日數(shù)相同的那一天為票據(jù)的到期日（也就是對月對日）。與此同時(shí)，計(jì)算利息使用的利率要換成月利率（年利率/12）。

如企業(yè)收到一張面值10000元的商業(yè)匯票，利率為9%，5月6日簽發(fā)，三個(gè)月到期，它的到期日為8月6日。（對月對日）

如果是月末簽發(fā)的票據(jù)，不論月份大小，以到期月份的最后一天為到期日。如2月28日簽發(fā)、一個(gè)月到期的商業(yè)匯票，其到期日為3月31日。

3.帶息票據(jù)的到期值即為票據(jù)的面值與利息之和,不帶息票據(jù)的到期值為票據(jù)的面值.貼現(xiàn)期的計(jì)算與票據(jù)到期日的計(jì)算應(yīng)一致.某企業(yè)有兩張6月10日簽發(fā)的票據(jù)，每張面值為10000元，期限為6個(gè)月，A票據(jù)不帶息、B票據(jù)帶息，年利率為6%。企業(yè)因資金緊張，于10月15日持票據(jù)向銀行貼現(xiàn)，貼現(xiàn)率為8%，求A、B兩張票據(jù)的貼現(xiàn)息和貼現(xiàn)凈額。

票據(jù)的到期日：12月10日（對月對日）

票據(jù)貼現(xiàn)天數(shù)=（10.15~12.10）=17+13+9=56（天）A票據(jù)貼現(xiàn)息=10000*8%/360*56=124.44（元）貼現(xiàn)凈值=10000-124.44=9875.56（元）

B票據(jù)到期值=10000*（1+6%/12*6）=10300（元）貼現(xiàn)息=10300*8%/360*56=128.18（元）貼現(xiàn)凈值=10300-128.18=10171.82（元）應(yīng)收票據(jù)的核算

（一）不帶息應(yīng)收票據(jù)的核算

例：企業(yè)與發(fā)包單位進(jìn)行工程價(jià)款結(jié)算，收到承兌期限為3個(gè)月的不帶息商業(yè)匯票一張，票面金額為100000元。

（1）收到商業(yè)匯票時(shí)

借：應(yīng)收票據(jù)——商業(yè)承兌匯票（發(fā)包單位）100000 貸：工程結(jié)算 100000（2）假設(shè)三個(gè)月到期后，收回票款 借：銀行存款 100000

貸：應(yīng)收票據(jù)——商業(yè)承兌匯票（發(fā)包單位）100000（3）假設(shè)三個(gè)月到期后，付款人無力付款 借：應(yīng)收帳款——應(yīng)收工程款（發(fā)包單位）100000 貸：應(yīng)收票據(jù)——商業(yè)承兌匯票（發(fā)包單位）100000

（二）帶息應(yīng)收票據(jù)的核算

某施工企業(yè)向建筑公司出售預(yù)制構(gòu)件一批，收到該公司3月11日簽發(fā)的60天到期的商業(yè)承兌匯票一張，面值15000元，該票據(jù)為帶息票據(jù)，年利率為6%。

（1）收到匯票時(shí)：

借：應(yīng)收票據(jù)——商業(yè)承兌匯票（某建筑公司）15000 貸：其他業(yè)務(wù)收入 15000

（2）計(jì)提3月份帶息票據(jù)利息50元（15000*6%/360*20）借：應(yīng)收票據(jù)——商業(yè)承兌匯票（某建筑公司）50 貸：財(cái)務(wù)費(fèi)用 50 例：

4月11日，企業(yè)因資金緊張，將建筑公司簽發(fā)的商業(yè)匯票送存銀行貼現(xiàn)，銀行按年利率8%扣除貼現(xiàn)息后，其款項(xiàng)已轉(zhuǎn)入企業(yè)存款戶。企業(yè)計(jì)算的貼現(xiàn)凈額及會(huì)計(jì)分錄如下：

貼現(xiàn)日數(shù)：（4.11~5.10）=196（30-11）+10=29（天）到期值=1500*（1+6%/360*60）=15150（元）貼現(xiàn)息=15150*8%/360*29=97.63（元）貼現(xiàn)凈額=15150-97.63=15052.37（元）借：銀行存款 15052.37

貸：應(yīng)收票據(jù)——商業(yè)承兌匯票（某建筑公司）15050

財(cái)務(wù)費(fèi)用 2.37 例：

5月10日，建筑公司簽發(fā)的商業(yè)承兌匯票到期，因?qū)Ψ綗o款支付，銀行將已貼現(xiàn)的票據(jù)退給企業(yè)，并從企業(yè)存款帳戶中扣回貼現(xiàn)款項(xiàng)。

借：應(yīng)收帳款——應(yīng)收銷貨款（某建筑公司）15150 貸：銀行存款 15150 壞帳準(zhǔn)備的核算

（一）按余額百分比法計(jì)提壞帳準(zhǔn)備的核算

在余額百分比法下，施工企業(yè)首次計(jì)提壞帳準(zhǔn)備時(shí)，應(yīng)按年末應(yīng)收款項(xiàng)余額的一定比例提取。提取時(shí)，應(yīng)借記“管理費(fèi)用”帳戶，貸記“壞帳準(zhǔn)備”帳戶。需要指出的是，企業(yè)應(yīng)提取的壞帳準(zhǔn)備數(shù)額是年末“壞帳準(zhǔn)備”帳戶應(yīng)保留的余額，而“壞帳準(zhǔn)備”帳戶的帳面余額未必等于這一數(shù)額。因此，只有首次計(jì)提壞帳準(zhǔn)備時(shí)，才是按應(yīng)計(jì)提數(shù)入帳的，以后各年計(jì)提壞帳準(zhǔn)備時(shí)，均使用“壞帳準(zhǔn)備”帳戶的帳面余額與當(dāng)年估計(jì)的壞帳準(zhǔn)備數(shù)額一致。

例：

某施工企業(yè)2000年末，應(yīng)收帳款余額為100000元，提取壞帳準(zhǔn)備的比率為1%。2001年發(fā)生壞帳損失12000元，其中甲單位7000元，乙單位5000元，年末應(yīng)收帳款余額為1600000元；2002年已轉(zhuǎn)銷的上年乙單位應(yīng)收帳款5000元又收回，年末應(yīng)收帳款余額為1400000元。

（1）2000年末，計(jì)提壞帳準(zhǔn)備（假定“壞帳準(zhǔn)備”帳戶無余額）時(shí)： 應(yīng)提取壞帳準(zhǔn)備=100000*1%=10000（元）借：管理費(fèi)用——計(jì)提的壞帳準(zhǔn)備 10000 貸：壞帳準(zhǔn)備 10000

（2）2001年轉(zhuǎn)銷已確認(rèn)的壞帳損失12000元時(shí)： 借：壞帳準(zhǔn)備 12000 貸：應(yīng)收帳款——甲單位 7000

——乙單位 5000

（3）2001年末，計(jì)提壞帳準(zhǔn)備（壞帳準(zhǔn)備借方余額2000元）時(shí)： 應(yīng)提壞帳準(zhǔn)備=1600000*1%=16000（元）實(shí)提壞帳準(zhǔn)備=16000+2000=18000（元）借：管理費(fèi)用——計(jì)提壞帳準(zhǔn)備 18000 貸：壞帳準(zhǔn)備 18000

（4）2002年收回已轉(zhuǎn)銷的乙單位應(yīng)收帳款5000元，按實(shí)際收到的金額：

借：應(yīng)收帳款——乙單位 5000 貸：壞帳準(zhǔn)備 5000 同時(shí)：

借：銀行存款 5000 貸：應(yīng)收帳款——乙單位 5000

（5）2002年末，計(jì)提壞帳準(zhǔn)備（壞帳準(zhǔn)備貸方余額21000元）時(shí)： 應(yīng)提壞帳準(zhǔn)備=1400000*1%=14000（元）實(shí)提壞帳準(zhǔn)備=14000-21000=-7000（元）借：壞帳準(zhǔn)備 7000

貸：管理費(fèi)用——計(jì)提壞帳準(zhǔn)備 7000 按帳齡分析法計(jì)提壞帳準(zhǔn)備的核算

例：某施工企業(yè)年末應(yīng)收帳款余額為１１５０００００元，根據(jù)應(yīng)收帳款個(gè)明細(xì)帳中的有關(guān)帳齡資料，編制估計(jì)壞帳準(zhǔn)備表如下：

估計(jì)壞帳準(zhǔn)備表

帳齡

金額

估計(jì)壞帳率（％）

壞帳準(zhǔn)備 未過期

４００００００

０.５

２００００ 一年內(nèi)

３００００００

１

３００００ 二年內(nèi)

２５０００００

２

５００００ 三年內(nèi)

１５０００００

３

４５０００ 三年以上

５０００００

５

２５０００ 合計(jì) 11500000

170000 根據(jù)表計(jì)算結(jié)果及“壞帳準(zhǔn)備”帳戶年末余額，作會(huì)計(jì)分錄如下：（１）假定年末調(diào)整前“壞帳準(zhǔn)備”帳戶貸方余額60000元 實(shí)提壞帳準(zhǔn)備=170000-60000=110000（元）借：管理費(fèi)用——計(jì)提壞帳準(zhǔn)備 110000 貸：壞帳準(zhǔn)備 110000

（2）假定年末調(diào)整前“壞帳準(zhǔn)備”帳戶借方余額12000元 實(shí)提壞帳準(zhǔn)備=170000+12000=182000（元）借：管理費(fèi)用——計(jì)提壞帳準(zhǔn)備 182000

一、材料業(yè)務(wù)流程

1、申購：每月初，由各工程項(xiàng)目部根據(jù)施工進(jìn)度估算每月需耗用的材料品種、規(guī)格、數(shù)量，向公司材料部提出申請。

2、供應(yīng)商的選擇和評價(jià)：

材料部根據(jù)供應(yīng)商的資質(zhì)、供應(yīng)能力、信譽(yù)等條件編制供應(yīng)商名冊，對達(dá)到要求的供應(yīng)商評出相應(yīng)等級，優(yōu)先選擇高等級的供應(yīng)商，堅(jiān)決杜絕不合格的供應(yīng)商參加投標(biāo)和供貨。

按材料供應(yīng)商建立采購信息檔案，并對已驗(yàn)收的材料做好相應(yīng)的標(biāo)識(shí)，保證各種材料的可追溯性。

3、采購：材料部收到項(xiàng)目部提出的材料申請后，按照交易額的大小采取招標(biāo)、直接采購等方式，向在冊供應(yīng)商進(jìn)行詢價(jià)，按照同質(zhì)低價(jià)的原則決定供貨商和供貨數(shù)量。

4、驗(yàn)收：

供應(yīng)商送貨至項(xiàng)目部，項(xiàng)目部材料保管員按照提出申請的材料品種、規(guī)格、質(zhì)量、數(shù)量逐一核對無誤后，辦理入庫手續(xù)并在驗(yàn)收單上簽字，同時(shí)報(bào)經(jīng)各項(xiàng)目部材料員簽字確認(rèn)。

材料驗(yàn)收單一式三聯(lián)，一聯(lián)留材料保管員處作為登記倉庫材料賬的依據(jù)，一聯(lián)交供應(yīng)商作為結(jié)賬憑據(jù)，一聯(lián)送公司財(cái)務(wù)部入賬。

5、領(lǐng)用：

項(xiàng)目部各班組，應(yīng)嚴(yán)格按照相應(yīng)施工進(jìn)度的材料需用量領(lǐng)用，不得集中領(lǐng)用或領(lǐng)用與當(dāng)前施工不相符的材料。

領(lǐng)用時(shí)，應(yīng)由倉庫保管員填制領(lǐng)料單，由領(lǐng)用班組簽字，同時(shí)應(yīng)報(bào)經(jīng)項(xiàng)目部負(fù)責(zé)人簽字批準(zhǔn)后，倉管員按領(lǐng)料單上的品名、規(guī)格、數(shù)量發(fā)料。

6、結(jié)存：每月月末（26日前），各項(xiàng)目部應(yīng)對庫存的各種材料（暫時(shí)對鋼筋、鋼材、水泥三種材料）進(jìn)行盤點(diǎn)，編制材料收發(fā)存月報(bào)表，填清結(jié)存材料的數(shù)量、單價(jià)、金額，經(jīng)盤點(diǎn)人員和倉管員簽字后于當(dāng)月29日前報(bào)送至公司財(cái)務(wù)部。

7、庫存管理：

材料倉庫應(yīng)按照庫存材料的品種、屬性分別采取有效的保管措施，以保證庫存物資的完好無損。

材料倉庫應(yīng)建立庫存材料臺(tái)賬，嚴(yán)格按收料單、領(lǐng)料單登記，月末及時(shí)計(jì)算出各種材料的賬面結(jié)存數(shù)，定期盤點(diǎn)庫存。如有差額，應(yīng)即使查找原因，并按實(shí)際盤點(diǎn)數(shù)調(diào)整賬面數(shù)，做到賬實(shí)相符。

8、廢舊物資的處理：

9、檢查與督導(dǎo)：公司材料部對各項(xiàng)目部庫存材料的使用、管理負(fù)有檢查、督導(dǎo)的責(zé)任。材料部應(yīng)定期不定期地對各項(xiàng)目部庫存材料的管理進(jìn)行檢查，發(fā)現(xiàn)問題及時(shí)予以指出。

二、產(chǎn)值申報(bào)流程

1、確認(rèn)形象進(jìn)度：每月月末由經(jīng)營部根據(jù)各在建工程的形象進(jìn)度計(jì)算出完工百分比。

2、確認(rèn)當(dāng)月產(chǎn)值：經(jīng)營部按各在建工程的總造價(jià)乘以完工百分比，計(jì)算出當(dāng)月完工產(chǎn)值。

3、申報(bào)產(chǎn)值：經(jīng)營部將各項(xiàng)目的當(dāng)月產(chǎn)值，報(bào)財(cái)務(wù)部入賬。

4、財(cái)務(wù)部根據(jù)經(jīng)營部經(jīng)理簽字的產(chǎn)值確認(rèn)單，作為當(dāng)月收入入賬，同時(shí)確認(rèn)各在建工程相應(yīng)建設(shè)單位的應(yīng)收賬款。

三、報(bào)表編制、報(bào)送流程

1、結(jié)賬：各單位總賬會(huì)計(jì)于每月末收入、成本、費(fèi)用、資產(chǎn)、負(fù)債、權(quán)益等相關(guān)業(yè)務(wù)處理完畢后，先對固定資產(chǎn)、工資等相關(guān)系統(tǒng)進(jìn)行結(jié)賬，最后對總賬系統(tǒng)進(jìn)行結(jié)賬。

2、報(bào)表編制：總賬會(huì)計(jì)按照集團(tuán)公司的要求，按月編制資產(chǎn)負(fù)債表、利潤及利潤分配表、現(xiàn)金流量表等9表及按季撰寫財(cái)務(wù)分析。

3、分公司確認(rèn)：報(bào)表編制完成由分公司財(cái)務(wù)負(fù)責(zé)人簽字后，報(bào)至分公司負(fù)責(zé)人簽字確認(rèn)。

4、上報(bào)：

每月5號(hào)下午5：00前，各分公司財(cái)務(wù)部應(yīng)將經(jīng)分公司總經(jīng)理簽字確認(rèn)后的上月報(bào)表的電子文件以電郵方式發(fā)至集團(tuán)財(cái)務(wù)部合并報(bào)表會(huì)計(jì)處。

每月報(bào)表的正式文本以郵寄方式按月或按季度寄至集團(tuán)財(cái)務(wù)部。

5、合并報(bào)表：

合并報(bào)表會(huì)計(jì)在收到各單位會(huì)計(jì)報(bào)表后，應(yīng)對其先行復(fù)核，勾稽關(guān)系不符的報(bào)表應(yīng)退回改正。

合并報(bào)表會(huì)計(jì)按照規(guī)定的模板編制集團(tuán)合并會(huì)計(jì)報(bào)表，并于每月8日下午5：00前上報(bào)至集團(tuán)財(cái)務(wù)部經(jīng)理處。

6、財(cái)務(wù)分析：集團(tuán)財(cái)務(wù)部經(jīng)理根據(jù)合并會(huì)計(jì)報(bào)表及各單位財(cái)務(wù)分析，撰寫集團(tuán)財(cái)務(wù)分析，并于每月10日下午下班前報(bào)集團(tuán)公司總會(huì)計(jì)師審核后上報(bào)集團(tuán)董事會(huì)。

四、會(huì)計(jì)核算（出納、成本、總賬、固定資產(chǎn)）流程

1、基本流程：憑證制單——憑證審核——記賬——對賬——其他系統(tǒng)結(jié)賬——總賬系統(tǒng)結(jié)賬。

2、支付社會(huì)保險(xiǎn)費(fèi)：

劃出社保費(fèi)用時(shí)，借：管理費(fèi)用——員工保險(xiǎn)（公司繳付部分）

其他應(yīng)收款——員工保險(xiǎn)（個(gè)人繳付部分）

內(nèi)部往來——XX分公司（按全額）貸：銀行存款

發(fā)放工資時(shí)，借：應(yīng)付工資（按未扣除社保費(fèi)金額）

貸：其他應(yīng)收款——員工保險(xiǎn)（個(gè)人繳付部分）銀行存款或現(xiàn)金（按其差額）

3、交納稅金：

開具工程款發(fā)票時(shí)，在滬各分公司不做會(huì)計(jì)處理，上海辦事處作，借：應(yīng)收賬款——建設(shè)單位 貸：工程結(jié)算收入——各項(xiàng)目

在滬分公司收到辦事處按已交稅費(fèi)金額開具的收據(jù)時(shí)，借：應(yīng)交稅金——各稅種

其他應(yīng)交款——各費(fèi)種

貸：銀行存款（或內(nèi)部往來——上海辦事處）

4、固定資產(chǎn)：收到購進(jìn)單據(jù)——在固定資產(chǎn)系統(tǒng)“日常處理——資產(chǎn)增加——固定資產(chǎn)卡片”——在固定資產(chǎn)系統(tǒng)中生成憑證——月末計(jì)提折舊——與總賬系統(tǒng)核對無誤——對固定資產(chǎn)系統(tǒng)進(jìn)行結(jié)賬。

固定資產(chǎn)增加時(shí)，借：固定資產(chǎn)——各部門

貸：銀行存款（或應(yīng)付賬款）計(jì)提折舊時(shí)，借：管理費(fèi)用——折舊費(fèi)（管理部門用）

工程施工——項(xiàng)目部（生產(chǎn)用、項(xiàng)目部管理用）貸：累計(jì)折舊

5、低值易耗品：對按相關(guān)規(guī)定應(yīng)作為低值易耗品核算的，先計(jì)入低值易耗品科目——按九一攤銷法攤銷90%計(jì)入相關(guān)項(xiàng)目成本——另10%在該低值易耗品報(bào)廢時(shí)予以核銷，轉(zhuǎn)入相關(guān)成本。

購進(jìn)時(shí)，借：低值易耗品——具體名稱

貸：銀行存款（或應(yīng)付賬款）

領(lǐng)用時(shí)，借：工程施工——項(xiàng)目部——辦公用品等科目

管理費(fèi)用——低值易耗品攤銷

貸：低值易耗品——具體名稱

如有人為遺失或損壞，應(yīng)追究相關(guān)人員責(zé)任的，按該低值易耗品的10%余額，借：待處理財(cái)產(chǎn)損失——待處理流動(dòng)資產(chǎn)損失

貸：低值易耗品——具體名稱 經(jīng)研究決定處理辦法后，借：現(xiàn)金（或其他應(yīng)收款——相關(guān)責(zé)任人）

營業(yè)外支出（余額大于賠償?shù)牟铑~）

貸：低值易耗品——具體名稱

營業(yè)外收入（賠償大于余額的差額）

自然報(bào)廢時(shí)，按其10%余額，借：工程施工（或管理費(fèi)用）

貸：低值易耗品——具體名稱

6、庫存材料：項(xiàng)目部購進(jìn)主要材料（鋼筋、鋼材、水泥）時(shí)，計(jì)入庫存材料科目——月末項(xiàng)目部進(jìn)行實(shí)地盤點(diǎn)，編制材料收發(fā)存月報(bào)表送交公司財(cái)務(wù)部成本會(huì)計(jì)處——成本會(huì)計(jì)根據(jù)月末結(jié)存數(shù)，倒扎出各項(xiàng)目部主要材料實(shí)際使用量及金額，作為當(dāng)月成本。

7、臨時(shí)設(shè)施：對按相關(guān)規(guī)定應(yīng)作為臨時(shí)設(shè)施核算的，先計(jì)入臨時(shí)設(shè)施科目——首次使用該臨時(shí)設(shè)施的項(xiàng)目部按總造價(jià)的60%計(jì)入該項(xiàng)目部成本——第二次使用該臨時(shí)設(shè)施的項(xiàng)目部，按原總造價(jià)的40%以及為拆卸、重新搭建該臨時(shí)設(shè)施而發(fā)生的成本計(jì)入該項(xiàng)目部成本。

購進(jìn)臨時(shí)設(shè)施時(shí)：借：臨時(shí)設(shè)施——具體臨時(shí)設(shè)施

貸：銀行存款（或應(yīng)付賬款）進(jìn)項(xiàng)目部成本時(shí)：借：工程施工——項(xiàng)目部——臨時(shí)設(shè)施攤銷

貸：臨時(shí)設(shè)施攤銷

8、計(jì)提無形資產(chǎn)攤銷：根據(jù)自制的計(jì)算表，在規(guī)定的使用年限內(nèi)對賬面的無形資產(chǎn)平均進(jìn)行攤銷。即： 借：工程施工（或管理費(fèi)用）

貸：無形資產(chǎn)

9、計(jì)提工資、福利費(fèi)：根據(jù)每月末人力資源部和各項(xiàng)目部報(bào)來的考勤記錄分部門分別計(jì)算出管理人員、點(diǎn)工的當(dāng)月出勤總工日——按照規(guī)定的日工資率分部門分人員計(jì)算當(dāng)月應(yīng)計(jì)入成本、費(fèi)用的工資和福利費(fèi)金額——制作相關(guān)會(huì)計(jì)憑證。即：

借：管理費(fèi)用——工資（或福利費(fèi)）

工程施工——項(xiàng)目部——項(xiàng)目管理人員工資、點(diǎn)工工資、福利費(fèi) 貸：應(yīng)付工資——管理人員、項(xiàng)目管理人員、點(diǎn)工工資 應(yīng)付福利費(fèi)

10、確認(rèn)工程結(jié)算收入：每月末經(jīng)營部報(bào)來當(dāng)月產(chǎn)值確認(rèn)單——總賬會(huì)計(jì)根據(jù)各項(xiàng)目產(chǎn)值確認(rèn)當(dāng)月各項(xiàng)目部的工程結(jié)算收入。即：

借：應(yīng)收賬款——建設(shè)單位

貸：工程結(jié)算收入——各項(xiàng)目部

11、計(jì)提流轉(zhuǎn)稅金：根據(jù)每月末經(jīng)營部報(bào)來的產(chǎn)值確認(rèn)單，按照各項(xiàng)應(yīng)繳稅費(fèi)的比率，分項(xiàng)目計(jì)算出應(yīng)交稅金和其他應(yīng)交款，即：

借：主營業(yè)務(wù)稅金及附加（各項(xiàng)目部）

貸：應(yīng)交稅金（各稅種）

其他應(yīng)交款（各費(fèi)種）

12、成本結(jié)轉(zhuǎn)：月末前，成本會(huì)計(jì)將當(dāng)月應(yīng)計(jì)入各項(xiàng)目部成本單據(jù)所載事項(xiàng)計(jì)入相關(guān)項(xiàng)目成本——總賬會(huì)計(jì)按項(xiàng)目部將當(dāng)月所有成本發(fā)生額結(jié)轉(zhuǎn)至工程結(jié)算成本科目的對應(yīng)項(xiàng)目。即：

借：工程結(jié)算成本——各項(xiàng)目部

貸：工程施工——工程結(jié)轉(zhuǎn)

13、結(jié)轉(zhuǎn)損益：按當(dāng)月所有損益類科目的發(fā)生進(jìn)行損益結(jié)轉(zhuǎn)，自動(dòng)生成的憑證為，借：本年利潤

有貸方發(fā)生額的各明細(xì)科目

貸：有借方發(fā)生額的各明細(xì)科目 本年利潤

14、憑證審核：出納、成本制作的憑證由總賬會(huì)計(jì)審核，總賬會(huì)計(jì)制作的憑證由財(cái)務(wù)部經(jīng)理審核。

15、在月末結(jié)賬日核對現(xiàn)金、銀行存款的賬實(shí)數(shù)，編制現(xiàn)金盤點(diǎn)表和銀行余額調(diào)整表，如有差異，應(yīng)及時(shí)查找原因進(jìn)行處理。

16、記賬與結(jié)賬：憑證經(jīng)審核后進(jìn)行記賬，在記賬、對賬無誤以及其他系統(tǒng)均已結(jié)賬后，對總賬系統(tǒng)進(jìn)行結(jié)賬。

17、數(shù)據(jù)備份：財(cái)務(wù)軟件中的數(shù)據(jù)應(yīng)按公司規(guī)定定期進(jìn)行備份，備份工作由公司網(wǎng)絡(luò)管理員負(fù)責(zé)