第一篇：房地產(chǎn)廣告不等于房地產(chǎn)營(yíng)銷

房地產(chǎn)廣告不等于房地產(chǎn)營(yíng)銷

標(biāo)簽： 房地產(chǎn)廣告

房地產(chǎn)營(yíng)銷與其他產(chǎn)品的營(yíng)銷有著特殊的地方，不但需要最基本的建筑知識(shí)，還要對(duì)投資分析、投資回報(bào)等經(jīng)濟(jì)風(fēng)險(xiǎn)有深層次的了解，這樣才會(huì)對(duì)市場(chǎng)的前瞻性有深層次的把握，才會(huì)對(duì)走勢(shì)有較準(zhǔn)確的判斷。但為什么深圳的房地產(chǎn)廣告總沉湎于表現(xiàn)形式的詭、怪、奇異而不能自拔，為什么深圳的房地產(chǎn)廣告都在喋喋不休的說(shuō)環(huán)境、綠化、價(jià)格、配套、戶型、建筑風(fēng)格，說(shuō)完之后都步調(diào)一致、如出一轍，有的還使用大面積留白廣告裝扮高雅？為什么凡是別墅都說(shuō)自己代表一種文化？難道消費(fèi)者的腦袋是木瓜？

聰明的廣告商，該醒醒了。走出去，去接觸你的客戶，去了解他們，你就能做出賣出房子的好廣告。

大家都知道，判斷一則房地產(chǎn)廣告的優(yōu)劣，是看它是否有力地幫助賣出更多的房子。同時(shí)，每一則廣告都是對(duì)品牌形象的長(zhǎng)期投資，所以在實(shí)際的廣告運(yùn)作中，我們常常會(huì)在品牌與銷量之間打轉(zhuǎn)，不清楚怎樣做更利于銷量，怎樣做更利于品牌的長(zhǎng)期建設(shè)。在房地產(chǎn)廣告中，品牌形象廣告可能對(duì)商品只字未提，但卻對(duì)銷售發(fā)揮著巨大的影響。當(dāng)兩個(gè)樓盤的物質(zhì)差距很小時(shí)，導(dǎo)致購(gòu)買差距的重要因素就是消費(fèi)者對(duì)兩個(gè)樓盤品牌的熟悉、認(rèn)知、好惡以及信任的程度，品牌的個(gè)性與格調(diào)在競(jìng)爭(zhēng)中占據(jù)了主導(dǎo)作用，個(gè)性與格調(diào)的塑造在于你是否在長(zhǎng)期的廣告宣傳中堅(jiān)持了一貫的營(yíng)銷策略。我們的發(fā)展商通常都有一個(gè)毛病，那就是經(jīng)常更換廣告商，每更換一次，就重新來(lái)一個(gè)廣告策略。到最后消費(fèi)者對(duì)樓盤的品牌個(gè)性越來(lái)越糊涂，結(jié)個(gè)什么也沒(méi)記住，只記住了樓盤的名稱，至于這個(gè)樓比那個(gè)樓好在哪里，不清楚也不記得了。一些房地產(chǎn)商在做房地產(chǎn)廣告時(shí)，喜歡舍本琢木，廣告表現(xiàn)沉醉于形式上的變化，如牽強(qiáng)附會(huì)、超常規(guī)的廣告畫面，沒(méi)有靈魂的空洞訴求，而忽視了對(duì)房子本身的深層挖掘，忽視了品牌形象的長(zhǎng)期投資。還有，由于房子好壞的標(biāo)準(zhǔn)沒(méi)有，也不好判斷孰優(yōu)孰劣，從而導(dǎo)致了大量虛假?gòu)V告的出現(xiàn)，比如，什么“一流的地段，一流的綠化”；“超低價(jià)****元起”，那個(gè)“起”象個(gè)沒(méi)過(guò)門的媳婦，羞羞答答，躲躲閃閃；另外，大搞不切實(shí)際的“效果圖”，勾引消費(fèi)者上當(dāng)，以為消費(fèi)者都是傻瓜。這些虛假行為從短期來(lái)看，是有所收獲，但黃梁一醒，就知道做美夢(mèng)的日子不多了。

經(jīng)過(guò)了幾年風(fēng)雨洗禮之后的深圳的房地產(chǎn)，正朝著一個(gè)良性的方向發(fā)展?？梢灶A(yù)見(jiàn)，深圳在不遠(yuǎn)的將來(lái)，房地產(chǎn)業(yè)在產(chǎn)品和服務(wù)方面都會(huì)進(jìn)入一個(gè)無(wú)差別的時(shí)代，競(jìng)爭(zhēng)會(huì)更多的體現(xiàn)在品牌力上，一流品牌的企業(yè)，其銷售業(yè)績(jī)將是幾何級(jí)數(shù)的增長(zhǎng)，這已在萬(wàn)科、和記黃埔等大牌企業(yè)身上體現(xiàn)出來(lái)。

第二篇：房地產(chǎn)廣告不等于房地產(chǎn)營(yíng)銷

房地產(chǎn)廣告不等于房地產(chǎn)營(yíng)銷

房地產(chǎn)營(yíng)銷與其他產(chǎn)品的營(yíng)銷有著特殊的地方，不但需要最基本的建筑知識(shí)，還要對(duì)投資分析、投資回報(bào)等經(jīng)濟(jì)風(fēng)險(xiǎn)有深層次的了解，這樣才會(huì)對(duì)市場(chǎng)的前瞻性有深層次的把握，才會(huì)對(duì)走勢(shì)有較準(zhǔn)確的判斷。但為什么深圳的房地產(chǎn)廣告總沉湎于表現(xiàn)形式的詭、怪、奇異而不能自拔，為什么深圳的房地產(chǎn)廣告都在喋喋不休的說(shuō)環(huán)境、綠化、價(jià)格、配套、戶型、建筑風(fēng)格，說(shuō)完之后都步調(diào)一致、如出一轍，有的還使用大面積留白廣告裝扮高雅？為什么凡是別墅都說(shuō)自己代表一種文化？難道消費(fèi)者的腦袋是木瓜？

聰明的廣告商，該醒醒了。走出去，去接觸你的客戶，去了解他們，你就能做出賣出房子的好廣告。

大家都知道，判斷一則房地產(chǎn)廣告的優(yōu)劣，是看它是否有力地幫助賣出更多的房子。同時(shí)，每一則廣告都是對(duì)品牌形象的長(zhǎng)期投資，所以在實(shí)際的廣告運(yùn)作中，我們常常會(huì)在品牌與銷量之間打轉(zhuǎn)，不清楚怎樣做更利于銷量，怎樣做更利于品牌的長(zhǎng)期建設(shè)。在房地產(chǎn)廣告中，品牌形象廣告可能對(duì)商品只字未提，但卻對(duì)銷售發(fā)揮著巨大的影響。當(dāng)兩個(gè)樓盤的物質(zhì)差距很小時(shí)，導(dǎo)致購(gòu)買差距的重要因素就是消費(fèi)者對(duì)兩個(gè)樓盤品牌的熟悉、認(rèn)知、好惡以及信任的程度，品牌的個(gè)性與格調(diào)在競(jìng)爭(zhēng)中占據(jù)了主導(dǎo)作用，個(gè)性與格調(diào)的塑造在于你是否在長(zhǎng)期的廣告宣傳中堅(jiān)持了一貫的營(yíng)銷策略。我們的發(fā)展商通常都有一個(gè)毛病，那就是經(jīng)常更換廣告商，每更換一次，就重新來(lái)一個(gè)廣告策略。到最后消費(fèi)者對(duì)樓盤的品牌個(gè)性越來(lái)越糊涂，結(jié)個(gè)什么也沒(méi)記住，只記住了樓盤的名稱，至于這個(gè)樓比那個(gè)樓好在哪里，不清楚也不記得了。一些房地產(chǎn)商在做房地產(chǎn)廣告時(shí)，喜歡舍本琢木，廣告表現(xiàn)沉醉于形式上的變化，如牽強(qiáng)附會(huì)、超常規(guī)的廣告畫面，沒(méi)有靈魂的空洞訴求，而忽視了對(duì)房子本身的深層挖掘，忽視了品牌形象的長(zhǎng)期投資。還有，由于房子好壞的標(biāo)準(zhǔn)沒(méi)有，也不好判斷孰優(yōu)孰劣，從而導(dǎo)致了大量虛假?gòu)V告的出現(xiàn)，比如，什么“一流的地段，一流的綠化”；“超低價(jià)****元起”，那個(gè)“起”象個(gè)沒(méi)過(guò)門的媳婦，羞羞答答，躲躲閃閃；另外，大搞不切實(shí)際的“效果圖”，勾引消費(fèi)者上當(dāng)，以為消費(fèi)者都是傻瓜。這些虛假行為從短期來(lái)看，是有所收獲，但黃梁一醒，就知道做美夢(mèng)的日子不多了。

經(jīng)過(guò)了幾年風(fēng)雨洗禮之后的深圳的房地產(chǎn)，正朝著一個(gè)良性的方向發(fā)展?？梢灶A(yù)見(jiàn)，深圳在不遠(yuǎn)的將來(lái)，房地產(chǎn)業(yè)在產(chǎn)品和服務(wù)方面都會(huì)進(jìn)入一個(gè)無(wú)差別的時(shí)代，競(jìng)爭(zhēng)會(huì)更多的體現(xiàn)在品牌力上，一流品牌的企業(yè)，其銷售業(yè)績(jī)將是幾何級(jí)數(shù)的增長(zhǎng)，這已在萬(wàn)科、和記黃埔等大牌企業(yè)身上體現(xiàn)出來(lái)。

第三篇：房地產(chǎn)廣告營(yíng)銷策略淺析

房地產(chǎn)交易通常分為預(yù)售和現(xiàn)售兩種。為了促銷，不論是預(yù)售或是現(xiàn)售，發(fā)展商都需要利用各種媒介進(jìn)行廣告宣傳，尤其是在預(yù)售階段，廣告宣傳就顯得更為重要。生動(dòng)、形象的廣告宣傳可以有效地推出銷售工作，所以，不管是發(fā)展商還是代理商，都會(huì)遺余力地作房地產(chǎn)廣告。但是，不切實(shí)際的廣告和夸大其詞的廣告往往會(huì)給購(gòu)房人帶來(lái)極大的經(jīng)濟(jì)損失。有的廣告與其說(shuō)是夸張的宣傳，還不如說(shuō)是虛假?gòu)V告或是騙人廣告。這些虛假的廣告會(huì)出自不同的渠道：

一、來(lái)自發(fā)展商。有的發(fā)展商售房心切，在制作廣告時(shí)不按實(shí)事求是的原則去辦事，而是片面追求表面文章，誘導(dǎo)購(gòu)房人的購(gòu)買欲望，如把房屋坐落的位置或離某個(gè)建筑物的距離描繪得好像近在咫尺，“某某花園距某某地僅15分鐘車程”等，實(shí)際上也許半個(gè)小時(shí)也到不了。有的發(fā)展商作完廣告后并不遵守廣告上的承諾，而是隨便改變建筑格局或裝飾材料等。

二、來(lái)自代理商。應(yīng)該說(shuō)，在房地產(chǎn)交易過(guò)程中，大總值發(fā)發(fā)展商在作廣告時(shí)還是遵守廣告內(nèi)容要真實(shí)的原則的。但在代理商方面，暴露的問(wèn)題相對(duì)就多一些，房地產(chǎn)銷售代理這個(gè)行當(dāng)在我國(guó)還屬新鮮事物，相應(yīng)的有關(guān)法規(guī)政策也不完善，難免某些代理商為了追求高銷售額，去作富有刺激性的廣告。在房地產(chǎn)交易中，代理商的活動(dòng)可以說(shuō)是短期的，或者說(shuō)是一時(shí)性的，購(gòu)房人認(rèn)購(gòu)房產(chǎn)并簽訂了認(rèn)購(gòu)書(shū)后，代理商的任務(wù)就是基本完成，這種情況使得代理商比較容易采用夸大其詞的廣告有的代理商在報(bào)紙上或在介紹材料中還會(huì)宣傳許多項(xiàng)發(fā)展商從來(lái)沒(méi)有打算提供給購(gòu)房人的條件，例如裝修的標(biāo)準(zhǔn)、提供的服務(wù)等等。

三、來(lái)自廣告公司，無(wú)論是發(fā)展商或者是代理商，都有可能直接請(qǐng)廣告公司作售樓廣告，有的廣告公司往往從廣告的效應(yīng)出發(fā)，不考慮房地產(chǎn)廣告的實(shí)際后果。廣告公司通過(guò)電視、報(bào)紙、雜志或其他各種宣傳媒體，在廣告中極有誘惑力地大肆渲染，使許多購(gòu)房者誤入歧途。作為購(gòu)房者，特別是期房的購(gòu)買者。不可能像在商店里買東西一樣看到實(shí)際商品再買，大都是憑文選的宣傳去認(rèn)購(gòu)房地產(chǎn)。售房廣告的宣傳或是承諾，誘導(dǎo)他們作出購(gòu)買的選擇，一旦他們付了樓價(jià)款，等房屋竣工交付使用時(shí)他們會(huì)發(fā)現(xiàn)，實(shí)際情況與當(dāng)初的售樓廣告或介紹材料相距甚遠(yuǎn)。出現(xiàn)這種情況時(shí)，購(gòu)房人找發(fā)展商詢問(wèn)原因，發(fā)展商會(huì)將責(zé)任推到代理商身上或廣告公司身上。也有的發(fā)展商或代理商會(huì)解釋說(shuō)廣告只不過(guò)是宣傳而已。根據(jù)我國(guó)廣告法有關(guān)規(guī)定，發(fā)布虛假?gòu)V告使消費(fèi)者的合法權(quán)益受到損害的，由廣告主依法承擔(dān)民事責(zé)任，廣告經(jīng)營(yíng)者、廣告發(fā)布者明知或者應(yīng)知廣告虛假仍設(shè)計(jì)、制作、發(fā)布的，應(yīng)當(dāng)貪污承擔(dān)連帶責(zé)任。所以，不管虛假?gòu)V告來(lái)自哪一條渠道，最終發(fā)展商都要負(fù)法律責(zé)任，因?yàn)榘l(fā)展商有責(zé)任、有義務(wù)對(duì)所有廣告最后把關(guān)，所有的受到虛假?gòu)V告欺騙的購(gòu)房人最終都可以把責(zé)任歸到發(fā)展商身上房地產(chǎn)廣告策略

一、廣告在房地產(chǎn)中的作用在房地產(chǎn)項(xiàng)目的銷售過(guò)程中，廣告的作用就是“巧傳真實(shí)”。就是以深具吸引力，說(shuō)服力及記憶點(diǎn)的廣告語(yǔ)，以最震撼人心的方式把產(chǎn)品中與消費(fèi)者最相關(guān)的部分，即所謂“真實(shí)”的東西巧妙地傳達(dá)給消費(fèi)者，這個(gè)“震撼人心”表現(xiàn)在三個(gè)點(diǎn)上，即相關(guān)性（Relevance），原創(chuàng)力（Originality），震撼力（Impact）。在實(shí)踐中，這兩者往往處于不平衡的狀態(tài)。例如，不少創(chuàng)意導(dǎo)向的廣告公司長(zhǎng)于創(chuàng)意手法，但在銷售點(diǎn)子上不甚高明，有些廣告公司擅長(zhǎng)銷售點(diǎn)子（說(shuō)什么）卻弱于創(chuàng)意手法（如何說(shuō)），而針對(duì)房地產(chǎn)這種直效性非常強(qiáng)的產(chǎn)品，我更加堅(jiān)持“創(chuàng)意與策略”或“策略性創(chuàng)意”。這是永遠(yuǎn)不變的結(jié)構(gòu)。這其中“真實(shí)性”永遠(yuǎn)要放在第一位，而“創(chuàng)意”則是廣告全部的生命力和靈魂。

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第四篇：房地產(chǎn)廣告營(yíng)銷秘史

房地產(chǎn)廣告營(yíng)銷秘史-廣告之吻創(chuàng)銷售奇跡

不做總統(tǒng)就作廣告人。

當(dāng)年羅斯福的這句話，放在當(dāng)下中國(guó)則會(huì)更加具體--不做總統(tǒng)，就做房地產(chǎn)廣告人。

中國(guó)的消費(fèi)人群被密集的地產(chǎn)廣告轟炸著。在北京，每個(gè)星期四都是《北京青年報(bào)》和《北京晚報(bào)》的地產(chǎn)廣告競(jìng)賽日；而在深圳，《深圳商報(bào)》和《深圳特區(qū)報(bào)》選擇星期五擺開(kāi)戰(zhàn)場(chǎng)。只有地產(chǎn)雜志可以用銅版紙做到三、四百頁(yè)，并且可以免費(fèi)得到。整版、跨版、金版、銀版、外拉頁(yè)、內(nèi)拉頁(yè)、折頁(yè)甚至封面……傳統(tǒng)平面媒體盡其所能提供廣告版面。北京東三環(huán)70%、北四環(huán)80%的路牌廣告都被地產(chǎn)商拿下。

在飛機(jī)上，飛行時(shí)的電視節(jié)目中有廣告，飛機(jī)票里夾著廣告，航機(jī)雜志上都是廣告；在超市里，除了展示臺(tái)、海報(bào)和柜臺(tái)贈(zèng)券發(fā)放外，收據(jù)背面也印著廣告；在電梯里，越來(lái)越多的高層寫字樓正在用掙錢的視頻廣告代替花錢的馬賽克；在洗手間里，很多俱樂(lè)部和餐館把樓盤的效果圖印在廁所門上。即使在人稱亞洲第一桅桿的武漢龜山電視塔的側(cè)面上，也打出了東湖天下四個(gè)大字。

就像《時(shí)代》周刊所說(shuō)的，當(dāng)公司避開(kāi)傳統(tǒng)的大眾媒介，希望在人們工作、購(gòu)物和娛樂(lè)的地方得到這些已經(jīng)疲憊不堪的消費(fèi)者時(shí)，所謂的環(huán)繞廣告迅速擴(kuò)張。中國(guó)的地產(chǎn)廣告正是處于這樣的一個(gè)放大話語(yǔ)權(quán)的時(shí)期。

從豆腐塊到跨版，從面向外國(guó)人到面向所有人，從街頭小廣告到到平面、戶外、電臺(tái)、網(wǎng)絡(luò)、DM等十余種發(fā)布工具，從單一促銷到整合行銷……紅鶴溝通總經(jīng)理李雪淞說(shuō)，兩年前，我們的思考核心是廣告怎么有效、怎么吸引人、每個(gè)廣告能來(lái)多少電話，來(lái)訪多少客戶等等。而今天，我們會(huì)思考廣告在傳播中是否重要，公共關(guān)系充當(dāng)?shù)慕巧绾危囆g(shù)能給公眾帶來(lái)什么、情感聯(lián)系是否緊密，如何更關(guān)注地域人群的歷史和文化的心理特征、展示空間能否將銷售功能隱藏起來(lái)、整個(gè)消費(fèi)過(guò)程能否更令人愉快、更難忘、更有認(rèn)同感并充滿新的體驗(yàn)……等等諸如此類的問(wèn)題。

在為數(shù)不少的地產(chǎn)項(xiàng)目中，我們仿佛已經(jīng)無(wú)需做廣告--而更強(qiáng)調(diào)內(nèi)外部資源整合。有一張總譜擺在我們手里，就像樂(lè)隊(duì)指揮，李雪凇說(shuō)，'品牌建構(gòu)'由我們的TEAM來(lái)做，'公共關(guān)系'找某媒體，主編是我的朋友，由他召集媒體人開(kāi)個(gè)會(huì)，'展賣空間'可以由某藝術(shù)家來(lái)做，'賣場(chǎng)不賣，賣場(chǎng)有場(chǎng)'；'文本資料'可以找一個(gè)專業(yè)出版人，再加上一個(gè)建筑評(píng)論家……至于'廣告運(yùn)動(dòng)'，為什么要做廣告？給誰(shuí)看，主要針對(duì)不買房人群?jiǎn)幔繌膶I(yè)的角度看，這是廣告從量變到質(zhì)變的過(guò)程--廣告的最高境界就是非廣告。

而從時(shí)代文化的角度看，行業(yè)革命釋放的文化沖擊波，正是由廣告推波助瀾、煽風(fēng)點(diǎn)火。雖然，采訪任何一家廣告公司，他們都會(huì)嚴(yán)肅地說(shuō)，服務(wù)地產(chǎn)商是第一位的，而所謂時(shí)代文化之于他們，要么是研究要素、要么是表現(xiàn)手法、要么是業(yè)余愛(ài)好，要么就是扯淡。但是，廣告語(yǔ)越來(lái)越深刻，摟書(shū)越來(lái)越厚，以至建筑師張永和說(shuō)：房地產(chǎn)廣告形成了對(duì)中國(guó)知識(shí)分子的智力挑戰(zhàn)。

但廣告人說(shuō)，不懂也是價(jià)值。關(guān)鍵是，沒(méi)有哪種廣告像房地產(chǎn)廣告，對(duì)社會(huì)的生活形態(tài)影響那么大，獲取了更多的社會(huì)意義甚至生活價(jià)值，世紀(jì)瑞博副總經(jīng)理豐信東說(shuō)，不得不服氣，房地產(chǎn)廣告越來(lái)越成為生活潮流的風(fēng)向標(biāo)。

第五篇：房地產(chǎn)廣告的營(yíng)銷策略

房地產(chǎn)廣告的營(yíng)銷策略

在今天的注意力經(jīng)濟(jì)時(shí)代，營(yíng)銷就是傳播，在這個(gè)過(guò)程中，應(yīng)重視形象力的作用，房地產(chǎn)項(xiàng)目的形象力對(duì)于營(yíng)銷有三大好處：（1）通過(guò)形象力制造記憶，提升項(xiàng)目知名度；（2）通過(guò)形象力形成興趣，吸引目標(biāo)買家；（3）通過(guò)形象力令受眾對(duì)項(xiàng)目產(chǎn)生好感，增加成交機(jī)會(huì)。事實(shí)上，我們房地產(chǎn)廣告的目的就是傳達(dá)產(chǎn)品力（為銷售提供有效支持和服務(wù)），建立形象力，為銷售服務(wù)。

4、房地產(chǎn)廣告發(fā)生作用的過(guò)程：

——沖擊力、記憶度

注意

——不僅要好看，而且還要對(duì)消費(fèi)者有吸引力的東西

興趣

——最怕的是缺少人流，尤其是有效人流

行動(dòng)

5、房地產(chǎn)廣告對(duì)什么負(fù)責(zé)：

（1）對(duì)注目率負(fù)責(zé)——我們要發(fā)布的廣告（主要指報(bào)紙廣告）與其他廣告放在一起，能否從眾多廣告中突現(xiàn)出來(lái)；

（2）對(duì)興趣負(fù)責(zé)——在發(fā)布廣告時(shí)要明白，此廣告的應(yīng)告訴廣告受眾我們的賣點(diǎn)在哪里；

（3）對(duì)人流負(fù)責(zé)（有效人流）——大型活動(dòng)如果僅為了人流而搞活動(dòng)，效果很差；大型營(yíng)銷活動(dòng)必須與銷售有效結(jié)合（短期銷售和中長(zhǎng)期銷售）；

6、房地產(chǎn)廣告必須快速有效

房地產(chǎn)項(xiàng)目的運(yùn)作特點(diǎn)決定了房地產(chǎn)廣告必須立竿見(jiàn)影，直接達(dá)到目標(biāo)。廣告內(nèi)容和廣告表現(xiàn)形式的完美結(jié)合是房地產(chǎn)廣告的關(guān)鍵。

7、房地產(chǎn)廣告有效的關(guān)鍵——與目標(biāo)買家（客戶）實(shí)現(xiàn)有效溝通

廣告在說(shuō)什么，受眾感受到什么？

受眾感興趣嗎，符合他們的買房心理嗎？

通過(guò)“溝通”，達(dá)到共鳴；宣傳不等于溝通，溝通是雙向的，溝通的基本點(diǎn)是為消費(fèi)者提供利益。

8、認(rèn)清目標(biāo)對(duì)象是一切策劃、推廣的核心

市場(chǎng)定位

推廣策略 項(xiàng)目定位

消費(fèi)者是一切廣告策劃和宣傳的核心，消費(fèi)者定位確定了項(xiàng)目的市場(chǎng)定位、項(xiàng)目定位和推廣策略

9、不同的人住不同的房子

目標(biāo)消費(fèi)者的劃分對(duì)廣告有直接的指導(dǎo)意義

廣告的目標(biāo)清楚，效果往往就能夠保證；

花再多時(shí)間與廣告公司溝通廣告目標(biāo)，挖掘目標(biāo)消費(fèi)群體都是不過(guò)分的。

10、不同規(guī)模項(xiàng)目的簡(jiǎn)單策略

銷售時(shí)間長(zhǎng)

大項(xiàng)目 知名度高 親切的溝通

項(xiàng)目復(fù)雜

廣告量小

小項(xiàng)目 銷售期短 大聲的溝通

知名度底

依靠強(qiáng)勢(shì)賣點(diǎn)

11、造夢(mèng)——?jiǎng)?chuàng)意的關(guān)鍵——這是房地產(chǎn)廣告的一個(gè)重要功能

廣告創(chuàng)意不僅僅是說(shuō)項(xiàng)目有什么，而且要說(shuō)在這里生活能得到什么，享受什么，感受什么；房地產(chǎn)廣告應(yīng)該為買家編織一個(gè)美好的生活夢(mèng)想。

12、造勢(shì)——制定廣告計(jì)劃的關(guān)鍵

各類媒體配合，廣告安排緊湊有力，制造熱點(diǎn)，令項(xiàng)目廣受關(guān)注，凡此種種，其核心在于造勢(shì)，予人非去不可、非看不可的印象。

造勢(shì)常用手法：

（1）媒體炒作。新聞的效果要遠(yuǎn)遠(yuǎn)強(qiáng)于廣告的效果，要善于發(fā)現(xiàn)新聞、制造新聞、寫作新聞，可與媒體記者共同尋找新聞點(diǎn)，整理出系統(tǒng)新聞提綱，讓專業(yè)的寫手（記者）來(lái)完成；

（2）廣告造勢(shì)。并非每個(gè)項(xiàng)目時(shí)刻都有新聞點(diǎn)，廣告造勢(shì)可以通過(guò)廣告的有效投放來(lái)實(shí)現(xiàn)；

（3）事件行銷造勢(shì)（通過(guò)公關(guān)活動(dòng)造勢(shì)）。

（4）定價(jià)策略造勢(shì)。入市價(jià)格低于其心理價(jià)格的15%，則較易銷售；

（5）運(yùn)用銷售形式造勢(shì)。主要手段：限量發(fā)售，階段發(fā)售；

13、集中考慮近期的廣告計(jì)劃

房地產(chǎn)的廣告計(jì)劃受自身銷售成績(jī)、競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手、市場(chǎng)形式等諸多因素的影響，令長(zhǎng)期性廣告計(jì)劃的變化比較大；在此情況下，集中如何考慮下一期銷售的廣告計(jì)劃更有實(shí)際意義，保證每個(gè)廣告計(jì)劃的有效性。在確定全年廣告預(yù)算的情況下，較詳細(xì)的廣告計(jì)劃制定2～3個(gè)月的即可。

房地產(chǎn)推廣的實(shí)踐表明：房地產(chǎn)廣告永遠(yuǎn)是計(jì)劃趕不上變化，因此必須根據(jù)上一期的廣告效果來(lái)檢驗(yàn)本期推廣計(jì)劃，重要的是每一期廣告都必須有效，如果無(wú)效，需要清楚為什么無(wú)效；即使有效，也要清楚市場(chǎng)和買家的新動(dòng)向，因?yàn)椴荒鼙ＷC同樣的方法，在下一次有同樣的法效果。

14、廣告需要不斷創(chuàng)新

房地產(chǎn)市場(chǎng)的變化非?？焖伲е┗脑瓌t是可笑的，只有不斷創(chuàng)新，才能創(chuàng)造性的引導(dǎo)

市場(chǎng)，才能引導(dǎo)“喜新厭舊”的讀者，一句話，創(chuàng)造力是第一生產(chǎn)力，無(wú)論策劃、創(chuàng)意、表現(xiàn)皆如此，而且只有富有創(chuàng)造性的方法才會(huì)有最理想的效果。

15、最有效的創(chuàng)新方法——定位策略

現(xiàn)在的傳播環(huán)境訊息龐雜，相互干擾的程度很高，普通的傳播溝通方法無(wú)法達(dá)到更好的傳播效果。

定位能為項(xiàng)目創(chuàng)造差異性，為項(xiàng)目形成競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)，定位策略能有效的事項(xiàng)信息傳達(dá)的區(qū)隔性，讓廣告內(nèi)容在信息海洋中不被淹沒(méi)，有效地傳達(dá)給目標(biāo)消費(fèi)者。

16、好廣告的標(biāo)準(zhǔn)

（1）視覺(jué)的注目性：廣告要能從眾多廣告中突現(xiàn)出來(lái)，以使廣告能夠引起市場(chǎng)注意；

（2）內(nèi)容清晰易懂：保證廣告能與受眾進(jìn)行很好的溝通；

（3）提供現(xiàn)實(shí)的購(gòu)買利益：保證廣告能與銷售配合；

（4）廣告整體美感：能令受眾對(duì)項(xiàng)目增加印象分；

（5）廣告風(fēng)格一致：保證廣告的累加效應(yīng)，并有助于形成項(xiàng)目品牌；

廣告費(fèi)的多少取決于售價(jià)的高低以及所期望的銷售進(jìn)度；

廣告費(fèi)的比例：開(kāi)盤廣告，預(yù)期銷售額的5%左右；常規(guī)廣告，預(yù)期銷售額的1.5～3%左右。廣告費(fèi)主要包括以下四方面內(nèi)容：

大眾媒體的發(fā)布費(fèi)（報(bào)紙、電視、廣播、戶外）

廣告制作費(fèi)（電視片、樓書(shū)、宣傳資料）

現(xiàn)場(chǎng)展示費(fèi)（模型、展板、噴畫、指示系統(tǒng)）

17、建立品牌的有效方法

知名度：有多少人知道 通過(guò)廣告量來(lái)實(shí)現(xiàn)

品牌 認(rèn)知度：對(duì)其了解多少（項(xiàng)目特點(diǎn)）通過(guò)廣告信息來(lái)實(shí)現(xiàn)

美譽(yù)度：對(duì)其喜歡的程度 通過(guò)廣告風(fēng)格和溝通方法來(lái)實(shí)現(xiàn)

建立品牌簡(jiǎn)單的來(lái)說(shuō)：一是“說(shuō)”，二是“做”

（1）廣告：沒(méi)有一定的廣告投入量，建立品牌是很困難的；

（2）承諾：發(fā)展商不能隨便向消費(fèi)者做出承諾，凡做出的承諾，就必須在（項(xiàng)目）實(shí)踐中體現(xiàn)；

（3）銷量：沒(méi)有成交量，品牌當(dāng)然無(wú)從談起；

（4）質(zhì)量：項(xiàng)目的立足之本，發(fā)展之源。

建立鮮明品牌常需要：足夠的廣告量及恰當(dāng)?shù)膹V告安排；明確的項(xiàng)目概念；穩(wěn)定的廣告風(fēng)格。

18、關(guān)于房地產(chǎn)市場(chǎng)推廣資料整合的注意點(diǎn)：

（1）強(qiáng)調(diào)風(fēng)格（更多的是視覺(jué)風(fēng)格），鮮明才回有力；

（2）強(qiáng)調(diào)賣點(diǎn)，一俊遮百丑；

（3）強(qiáng)調(diào)細(xì)節(jié)（建材、物管等），比較時(shí)代的必然選擇；

（4）強(qiáng)調(diào)服務(wù)，讓買家知道在此生活的方法；

（5）強(qiáng)調(diào)溝通，虛擬社區(qū)與文化認(rèn)同；給消費(fèi)者一個(gè)理想的生活空間，并讓他盡快的溶入我們（房地產(chǎn)商）設(shè)計(jì)的生活空間里去；

（6）強(qiáng)調(diào)創(chuàng)新，只有三種資料必不可少，即地點(diǎn)、戶型、價(jià)格；

（7）強(qiáng)調(diào)專業(yè)，不片面追求大而全；

（8）強(qiáng)調(diào)美態(tài)，好的“包裝”會(huì)讓項(xiàng)目產(chǎn)生質(zhì)感