第一篇：煙臺(tái)新潮怡?；▓@開(kāi)盤(pán)策劃案

新潮怡?；▓@開(kāi)盤(pán)策劃案

新潮怡?；▓@開(kāi)盤(pán)策劃案

—2008/3/21—

（報(bào)：陳總、鄒總、戚總、初總、孫總）

新潮怡?；▓@銷(xiāo)售中心

前言：

新潮怡海花園項(xiàng)目自開(kāi)工建設(shè)以來(lái)已有近一年的時(shí)間，這段時(shí)間里在公司領(lǐng)導(dǎo)的帶領(lǐng)下公司各部門(mén)、各位同事為項(xiàng)目付出了應(yīng)有的努力和辛勤的汗水，現(xiàn)在項(xiàng)目工程進(jìn)展順利，挺拔聳立的新潮怡?；▓@逐步在牟平中心崛起，此次開(kāi)盤(pán)活動(dòng)旨在進(jìn)一步提高項(xiàng)目知名度和美譽(yù)度，為項(xiàng)目正式銷(xiāo)售打下良好的基礎(chǔ)。開(kāi)盤(pán)前準(zhǔn)備工作：

一、物料板塊------------------------負(fù)責(zé)人：許雷、張宏

1、開(kāi)盤(pán)禮品：領(lǐng)導(dǎo)、嘉賓禮品；客戶(hù)禮品；小禮品；請(qǐng)柬、簽到本、簽到筆（負(fù)責(zé)人：張弘）

2、銷(xiāo)售道具：銷(xiāo)控板、宣傳大單頁(yè)、定房協(xié)議書(shū)、銷(xiāo)售手冊(cè)、工作證、名片、手提袋（負(fù)責(zé)人：許雷）

3、慶典物品：拱門(mén)、氣球、舞臺(tái)及背景布、禮炮、彩炮、道旗、三角旗、音響、剪彩花、貴賓胸花、鞭炮、紅地毯（負(fù)責(zé)人：禮儀公司）

4、現(xiàn)場(chǎng)包裝物品：院內(nèi)、樣板間過(guò)廊噴繪包裝（負(fù)責(zé)人：許雷）

二、銷(xiāo)售板塊-----------------------------總負(fù)責(zé)人：許雷

1、定房協(xié)議書(shū):由于開(kāi)盤(pán)當(dāng)天事務(wù)繁雜，加之銷(xiāo)售部人員較少，為減少合同簽署出錯(cuò)率，建議開(kāi)盤(pán)當(dāng)天不簽署正式商品房買(mǎi)賣(mài)合同，以加快簽署工作并余出時(shí)間更多地參與客戶(hù)洽談促成有效成交，意向客戶(hù)可以簽署定房協(xié)議書(shū)并繳納定金人民幣1000元作為購(gòu)房依據(jù)，簽訂協(xié)議書(shū)后7個(gè)工作日內(nèi)簽訂正式商品房買(mǎi)賣(mài)合同。

2、樓盤(pán)主講：開(kāi)盤(pán)當(dāng)天由銷(xiāo)售部李苗林任主要領(lǐng)導(dǎo)參觀時(shí)的樓盤(pán)主講。

3、與財(cái)務(wù)部對(duì)接工作：銷(xiāo)售人員在與客戶(hù)簽訂完定房協(xié)議書(shū)后將客戶(hù)引領(lǐng)至財(cái)務(wù)部，由財(cái)務(wù)部邵麗將協(xié)議書(shū)蓋公司公章引導(dǎo)客戶(hù)簽字按手印同時(shí)收取定房誠(chéng)意金，則該協(xié)議書(shū)即成為有效協(xié)議，協(xié)議書(shū)一式三份，客戶(hù)一份、公司財(cái)務(wù)部一份、銷(xiāo)售部一份第一時(shí)間交給銷(xiāo)控板控制人員。在客戶(hù)簽訂完協(xié)議書(shū)后銷(xiāo)售員向財(cái)務(wù)部領(lǐng)取成交客戶(hù)禮品雙手送給簽約客戶(hù)同時(shí)表示恭喜，隨后投入到下一輪接待工作中。

4、銷(xiāo)控板控制：銷(xiāo)售現(xiàn)場(chǎng)設(shè)銷(xiāo)售控制板隨時(shí)監(jiān)控房源銷(xiāo)售情況，同時(shí)防止一房多賣(mài)情況出現(xiàn)，銷(xiāo)售部許雷負(fù)責(zé)銷(xiāo)控板的更新填補(bǔ)工作，現(xiàn)場(chǎng)所有銷(xiāo)售人員必須按照銷(xiāo)控板房源情況向客戶(hù)推薦可選擇房源，任何已簽訂協(xié)議書(shū)的房源必須第一時(shí)間通過(guò)許雷將其公布在銷(xiāo)控板上，作為銷(xiāo)售員房源銷(xiāo)售依據(jù)。

三、開(kāi)盤(pán)慶典板塊---------------------總負(fù)責(zé)人：呂守春 開(kāi)盤(pán)當(dāng)日工作流程執(zhí)行表

四、媒體板塊：

擬邀請(qǐng)牟平電視臺(tái)、煙臺(tái)晚報(bào)、煙臺(tái)房地產(chǎn)網(wǎng)共8人（負(fù)責(zé)人：許雷）

五、開(kāi)盤(pán)費(fèi)用匯總：新潮怡?；▓@銷(xiāo)售中心2008/3/21

第二篇：《煙臺(tái)的海》

一、說(shuō)教材：

《煙臺(tái)的?！肥橇曛铺K教版小語(yǔ)課本第十二冊(cè)第二單元的一篇講讀課文。這是一篇借景抒情的散文，作者用優(yōu)美、生動(dòng)的語(yǔ)言為我們勾畫(huà)了一幅幅海景圖：生動(dòng)地描寫(xiě)了煙臺(tái)的海一年四季的不同特點(diǎn)和煙臺(tái)人豐富多彩的物質(zhì)、文化生活。文中字里行間雖無(wú)直抒胸臆，但情溢言表，激發(fā)我們熱愛(ài)大自然，熱愛(ài)生活，為不斷提高生活質(zhì)量而努力的美好感情。

本文處于本冊(cè)書(shū)的第二單元，而本單元的課文都側(cè)重于寫(xiě)景，寫(xiě)作特點(diǎn)也大致相同，都采用優(yōu)美準(zhǔn)確、具體可感的語(yǔ)言來(lái)描繪，為讀者展示一幅幅立體的畫(huà)面，創(chuàng)設(shè)一種種各具特色的意境，從而打動(dòng)讀者，感染讀者。本文層次清楚、條理明確、重點(diǎn)突出，采用了比喻、擬人等修辭手法，語(yǔ)言生動(dòng)優(yōu)美、情景交融。因此，教學(xué)時(shí)，在指導(dǎo)學(xué)生正確、流利、有感情地朗讀課文，背誦課文，同時(shí)感悟課文中一些關(guān)鍵詞語(yǔ)的意思，感受煙臺(tái)的海綺麗壯觀，煙臺(tái)的人勤勞、能干，是本課教學(xué)的重點(diǎn)。

據(jù)此，我確定了以下教學(xué)要求：

1、知識(shí)目標(biāo)：學(xué)會(huì)本課8個(gè)生字，兩條綠線內(nèi)的3個(gè)字只識(shí)不寫(xiě)。理解由生字組成的詞語(yǔ)。

2、能力目標(biāo)：正確、流利、有感情地朗讀課文，背誦課文。練習(xí)口述——介紹某一季節(jié)煙臺(tái)的海。能聯(lián)系課文理解文中打比方的句子的意思，并能模仿造句。

3、情感目標(biāo)：憑借課文語(yǔ)言材料，了解煙臺(tái)四季不同的海上奇觀和煙臺(tái)人豐富多彩的物質(zhì)、文化生活，激發(fā)熱愛(ài)大自然，熱愛(ài)生活的美好感情。

這樣確定教學(xué)要求，符合本課特點(diǎn)，使傳授知識(shí)，發(fā)展能力和進(jìn)行思想教育緊密結(jié)合在同一教學(xué)過(guò)程中，互相滲透，共同完成。

教學(xué)重點(diǎn)：

本課的重點(diǎn)是“煙臺(tái)的海一年四季的景觀”這部分，因?yàn)檫@部分”既表達(dá)了作者對(duì)美好海景贊美之情，又突出了課文的中心；因此，我把在感情朗讀的過(guò)程中，體會(huì)作者借海景抒發(fā)自己的喜悅心情，做為本課的教學(xué)重點(diǎn)。

教學(xué)難點(diǎn)：

因?yàn)楹⒆觽冋J(rèn)識(shí)事物的特點(diǎn)是直觀、形象的，而要在語(yǔ)言文字中準(zhǔn)確把握所蘊(yùn)含的情感世界，這對(duì)孩子來(lái)說(shuō)有困難。因此，我把理解作者是如何譴詞造句，在行文中抒發(fā)自己的情感的，作為本篇課文要解決的難點(diǎn)。

二、說(shuō)教法：

《煙臺(tái)的?！肥且黄v讀課文，應(yīng)該以講讀為主，憑借講讀訓(xùn)練學(xué)生的閱讀基本功。因此，在講讀中，我準(zhǔn)備采用“感情朗讀法”來(lái)教學(xué)本課。

為什么呢？因?yàn)楸疚氖且黄獌?yōu)美的抒情散文。情溢言表，在流暢，動(dòng)人的景物描寫(xiě)中寄予情思，而這種情思，正是需要學(xué)生掌握的重點(diǎn)。但這種情，文中并沒(méi)有直露地抒發(fā)，全部寄于字里行間，那么，要抓住這種情，只有讀，通過(guò)學(xué)生感情朗讀，讓他們?cè)谧约旱睦首x中去領(lǐng)會(huì)，會(huì)勝過(guò)老師重三疊四地講解，同時(shí)還起到了訓(xùn)練朗讀能力的作用。

另外，為了激發(fā)學(xué)生的興趣，我準(zhǔn)備改變以往的平鋪直敘，采用“變序教學(xué)法”，在學(xué)生理清了文章層次后，抓住文中描寫(xiě)最美的兩段來(lái)講，使學(xué)生興趣高漲。不僅如此，教學(xué)過(guò)程中，我還鋪之以生動(dòng)、極富感染的語(yǔ)言表述，緊扣重點(diǎn)詞、句細(xì)嚼慢咽，讓學(xué)生在緊張、極富感染的課堂氣氛中完成本課的學(xué)習(xí)任務(wù)。

三、說(shuō)學(xué)法：

根據(jù)課文內(nèi)容的特點(diǎn)和我的教法，以及對(duì)六年級(jí)學(xué)生的閱讀要求：有一定的理解能力。我教學(xué)生用“讀—思—議—讀”的方法學(xué)習(xí)本課，仔細(xì)品味重點(diǎn)段、句、詞，體會(huì)文中的情感。這種方法，不僅鍛煉了學(xué)生的思維能力，也鍛煉了學(xué)生自行解決問(wèn)題的能力。

四、說(shuō)教學(xué)程序：

依據(jù)課文內(nèi)容和要求，我準(zhǔn)備用兩課時(shí)教學(xué)全文。

第一課時(shí)：初讀課文，整體感知，自學(xué)字詞；

再讀課文，理清層次，熟悉內(nèi)容。

這里我主要說(shuō)一下第二課時(shí)的教學(xué)設(shè)計(jì)，我設(shè)計(jì)了以下幾個(gè)環(huán)節(jié)：

第一步：運(yùn)用錄象，導(dǎo)入新課。

根據(jù)大綱對(duì)閱讀教學(xué)的要求：從整體入手到部分再到整體的規(guī)律，我設(shè)計(jì)了這樣的導(dǎo)語(yǔ)：同學(xué)們，請(qǐng)觀看錄象，出現(xiàn)怎樣的景象？

從學(xué)生的回答中我總結(jié)出：“大海是優(yōu)美的，是洶涌的，是變化多端的，你看過(guò)海嗎？海給你留下了怎樣的印象？今天我們就來(lái)一同觀賞煙臺(tái)的海的別樣景象。這樣的設(shè)計(jì)，不但從整體上感知了課文內(nèi)容，且明確了學(xué)習(xí)任務(wù)。

第二步：?jiǎn)栴}引入，抓住要點(diǎn)。

要讓學(xué)生準(zhǔn)確地把握文章里的思想感情，必須先抓住文章的重點(diǎn)。所以，接下來(lái)一步我是這樣設(shè)計(jì)的：上節(jié)課大家已初讀課文，了解了課文大意，那么誰(shuí)能用簡(jiǎn)單的一句話概括一下課文內(nèi)容？作者是按照什么順序?qū)懙?，按時(shí)間來(lái)分，文章可以分為幾段？在四季部分中，你最感興趣的是哪個(gè)季節(jié)內(nèi)容？根據(jù)學(xué)生的認(rèn)識(shí)特點(diǎn)：他們可以根據(jù)自己的興趣趨向選擇出相應(yīng)的部分，而這部分之所以美，就是因?yàn)樽髡咴谖闹猩钊肓俗约旱那楦?，是文章的重點(diǎn)，所以這樣以來(lái)，我用學(xué)生對(duì)文章的感性認(rèn)識(shí)抓住了文章要點(diǎn)！

第三步：精講細(xì)讀，體會(huì)情感

這一環(huán)節(jié)，是教學(xué)重點(diǎn)，我準(zhǔn)備用感情朗讀法，引導(dǎo)學(xué)生體會(huì)文中情感?！凹热淮蠹覍?duì)四季美景感興趣，我們就去看看四季的海各是什么樣的？”我指導(dǎo)學(xué)生用“讀—思—議—讀”的方法學(xué)習(xí)：

1、指名讀了解內(nèi)容；

2、思：這一段寫(xiě)出了海怎么樣？文中哪一句話突出海的特點(diǎn)，作者是從哪幾個(gè)方面來(lái)寫(xiě)海景的？

3、議：根據(jù)上面問(wèn)題，學(xué)生展開(kāi)討論，解決問(wèn)題。

4、讀：哪些地方是作者看見(jiàn)的，誰(shuí)來(lái)讀一下，看能不能讀出海的那種氣勢(shì)！這樣在讀的過(guò)程中體會(huì)作者是如何抓住事物特點(diǎn)進(jìn)行描寫(xiě)的！讀后我指導(dǎo)總結(jié)，在讀中怎樣才能把海的凝重表現(xiàn)出來(lái)？哪些字應(yīng)重讀！而后再讀，要求讀出海的特點(diǎn)，以此訓(xùn)練學(xué)生的朗讀能力，并在反復(fù)朗讀中體會(huì)寫(xiě)作特點(diǎn)。在此，我不忘強(qiáng)調(diào)：文中為什么要強(qiáng)調(diào)“巨浪？”通過(guò)學(xué)生的回答，我即時(shí)總結(jié)：可見(jiàn)作者在描寫(xiě)中注意處處抓特點(diǎn)。教學(xué)這一部分，我依然讓學(xué)生朗讀并要從中體會(huì)出：冬天的海凝重，春天的海輕盈，夏日的海浪漫，秋天的海忙碌。指導(dǎo)朗讀技巧，要讀出文章的特色，而后指導(dǎo)學(xué)生自己總結(jié)出在這一部分的學(xué)習(xí)中你在寫(xiě)作上最大的收獲是什么？從而把學(xué)與用結(jié)合起來(lái)。

”在這一部分的學(xué)習(xí)中，我還讓學(xué)生動(dòng)手勾畫(huà)出文中的動(dòng)態(tài)描寫(xiě)和靜態(tài)描寫(xiě)，借以復(fù)習(xí)舊知。最后總結(jié)：這一部分作者都用了些什么手法？你有什么收獲？從而達(dá)到學(xué)以致用。最后再感情朗讀，進(jìn)一步體會(huì)作者的情感。

根據(jù)上下文，學(xué)生自然明白：為了表達(dá)喜悅之情。這樣，老師講述不多，學(xué)生已從反復(fù)朗讀中體會(huì)出了文中的情感！

以這樣的方法教學(xué)，充分體現(xiàn)了朗讀教學(xué)的優(yōu)越性，不但培養(yǎng)了學(xué)生讀的能力，也發(fā)展了學(xué)生思維能力。

文章的最后一部分是對(duì)全文的總結(jié)，這一部分也是文章的重點(diǎn)，直接揭示了作者的寫(xiě)作目的。但這一部分內(nèi)容淺顯，情感易體會(huì)，所以我只需抓住中心句“煙臺(tái)的海，是一幅畫(huà)，是一道廣闊的背景，是一座壯麗的舞臺(tái)?！币龑?dǎo)學(xué)生來(lái)理解“畫(huà)、背景、舞臺(tái)”是什么意思？這句話是說(shuō)什么意思？為什么？到此我再總結(jié)：此時(shí)此刻，作者看著煙臺(tái)的海不同的景象，激發(fā)出對(duì)大自然的熱愛(ài)，對(duì)生活的熱愛(ài)，為不斷提高生活質(zhì)量而努力的美好感情。

這一環(huán)節(jié)，使學(xué)生充分理解了文章的情感，并在學(xué)習(xí)知識(shí)的過(guò)程中，發(fā)展了能力，完成了教學(xué)重點(diǎn)。

第四步：感情朗讀，整體回顧。

“讓我們帶著無(wú)比喜悅的心情再來(lái)朗讀一次全文！”此時(shí)此刻，學(xué)生已完全掌握本文的朗讀技巧，領(lǐng)會(huì)了文章的思想感情，相信學(xué)生一定能讀出最好的水平！在朗讀過(guò)程中，試著背誦四季部分。因?yàn)?，教學(xué)中已反復(fù)朗讀，所以背的任務(wù)也不難解決。

第步：讀寫(xiě)結(jié)合，提高能力。

根據(jù)傳授知識(shí)與發(fā)展能力相結(jié)合原則，我指導(dǎo)學(xué)生學(xué)習(xí)本課借景抒情的寫(xiě)法，以《南京的??》為題，寫(xiě)一篇小作文，學(xué)以致用，以提高寫(xiě)作能力。

到此全文結(jié)束。

第三篇：“齊魯·花園”開(kāi)盤(pán)方案

齊魯·花園開(kāi)盤(pán)典禮活動(dòng)方案

前言

齊魯·花園自6月15日正式銷(xiāo)售以來(lái)，其個(gè)性鮮明的市場(chǎng)形象和較高的綜合素質(zhì)，得到了廣大消費(fèi)者廣泛認(rèn)可，并取得了良好的銷(xiāo)售業(yè)績(jī)。在樓市迎來(lái)“金九銀十”良好時(shí)機(jī)和項(xiàng)目二期即將推出的背景下，舉辦此次開(kāi)盤(pán)活動(dòng)，時(shí)機(jī)成熟，有利于產(chǎn)品的推廣，同時(shí)利于進(jìn)一步提升齊魯置業(yè)品牌形象。

本次系列開(kāi)盤(pán)活動(dòng)自9月中旬拉開(kāi)序幕，至10月齊魯晚報(bào)社舉辦的房展會(huì)截止，期間將舉辦物業(yè)管理簽約儀式暨新聞發(fā)布會(huì)、開(kāi)盤(pán)典禮、樣板間開(kāi)放日、秋季房展會(huì)、精裝修高層論壇、金秋十月客戶(hù)婚紗攝影活動(dòng)等一系列活動(dòng)，在達(dá)到轟動(dòng)效應(yīng)的同時(shí)又有一定的持續(xù)性和連續(xù)性，充分利用銷(xiāo)售旺季來(lái)促進(jìn)銷(xiāo)售、提升品牌。

這一系列活動(dòng)中，開(kāi)盤(pán)典禮尤為重要。經(jīng)過(guò)與濟(jì)南市體育局協(xié)商，決定把開(kāi)盤(pán)典禮與公益性的大型群眾體育運(yùn)動(dòng)表演相結(jié)合，倡導(dǎo)齊魯·花園提出的健康生活理念，向社會(huì)傳達(dá)齊魯置業(yè)精心打造健康住宅、關(guān)注社會(huì)公益事業(yè)的信息，達(dá)到促進(jìn)銷(xiāo)售和提升公司品牌形象的目的。

第一部分

基本概況

活動(dòng)名稱(chēng)：“齊魯置業(yè)杯”迎國(guó)慶全民健身大展示

暨“齊魯花園”開(kāi)盤(pán)典禮

活動(dòng)內(nèi)容：開(kāi)盤(pán)典禮、濟(jì)南市全民健身運(yùn)動(dòng)表演賽、攝影跟蹤及作品展 活動(dòng)時(shí)間：2003年9月21日 活動(dòng)地點(diǎn)：

1、主會(huì)場(chǎng)：泉城廣場(chǎng)

2、嘉賓接待處：勝利大廈

3、看樓客戶(hù)接待：齊魯·花園銷(xiāo)售中心

主辦單位：濟(jì)南市體育局

協(xié)辦單位：齊魯置業(yè)有限公司

歷下區(qū)體育局

2、活動(dòng)形式：由濟(jì)南市體委主辦、齊魯置業(yè)和歷下區(qū)體育局協(xié)辦的大型全民健身運(yùn)動(dòng)表演賽，與齊魯·花園的開(kāi)盤(pán)典禮融合起來(lái)，使整個(gè)會(huì)場(chǎng)聲勢(shì)浩大，氣氛熱烈。

3、活動(dòng)目的：響應(yīng)“發(fā)展體育運(yùn)動(dòng)，增強(qiáng)人民體質(zhì)”的號(hào)召，結(jié)合豐富多彩、喜聞樂(lè)見(jiàn)的群眾體育運(yùn)動(dòng)，倡導(dǎo)全民健身，傳播運(yùn)動(dòng)、健康的生活理念，樹(shù)立健康社區(qū)形象。

第二部分 活動(dòng)程序

（公司員工7：30到公司或現(xiàn)場(chǎng)，分頭檢查各項(xiàng)準(zhǔn)備工作，尤其是會(huì)場(chǎng)布置和物料準(zhǔn)備。）

8：00 彩旗招展，軍樂(lè)隊(duì)奏樂(lè)，烘托現(xiàn)場(chǎng)氣氛，吸引觀眾。8：30 嘉賓陸續(xù)到達(dá)勝利大廈一樓大廳進(jìn)行簽到，大廈保安把車(chē)輛安排到大廈露天和地下車(chē)庫(kù)。領(lǐng)導(dǎo)嘉賓由禮儀小姐或工作人員為其佩戴胸花和發(fā)放禮品，普通嘉賓（非主席臺(tái)嘉賓）進(jìn)行登記并發(fā)放禮品。

8：50 普通嘉賓在工作人員帶領(lǐng)下到會(huì)場(chǎng)進(jìn)行分區(qū)列隊(duì)。媒體在右前區(qū)，公司員工（要求著裝統(tǒng)一）和相關(guān)協(xié)作單位人員在左前區(qū)。同時(shí)軍樂(lè)隊(duì)、威風(fēng)鑼鼓、太極隊(duì)以及其他表演人員均按照平面圖分區(qū)列隊(duì)。

9：00 領(lǐng)導(dǎo)嘉賓從勝利大廈出發(fā)，由禮儀小姐引領(lǐng)到主席臺(tái)。路線是大門(mén)—黑西路—廣場(chǎng)北入口—花壇中間小道—舞臺(tái)，從舞臺(tái)右側(cè)上臺(tái)列隊(duì)。9：15

一、主持人開(kāi)場(chǎng)白。介紹本次活動(dòng)內(nèi)容和齊魯·花園基本情況，強(qiáng)調(diào)花園開(kāi)盤(pán)與全民健身活動(dòng)展示相結(jié)合的意義；介紹主席臺(tái)上領(lǐng)導(dǎo)嘉賓；介紹前來(lái)參加本次活動(dòng)和典禮的主要嘉賓和單位。

二、ＸＸ領(lǐng)導(dǎo)宣布“齊魯置業(yè)”杯全民健身大展示及齊魯·花園開(kāi)盤(pán)典禮開(kāi)始，邀請(qǐng)主席臺(tái)全體領(lǐng)導(dǎo)為本次活動(dòng)剪彩。同時(shí)軍樂(lè)演奏、禮炮鳴放。

剪彩的領(lǐng)導(dǎo)根據(jù)落實(shí)到場(chǎng)的領(lǐng)導(dǎo)人數(shù)具體確定（10-12人）

三、主持人重點(diǎn)介紹齊魯·花園項(xiàng)目“精裝社區(qū)”的特點(diǎn)，同時(shí)介紹準(zhǔn)現(xiàn)房開(kāi)盤(pán)以及二期動(dòng)工的有關(guān)情況。邀請(qǐng)四位主要領(lǐng)導(dǎo)（待定）為齊魯·花園揭幕，具體形式是公司董事長(zhǎng)與分管副市長(zhǎng)揭開(kāi)背景板鳥(niǎo)瞰圖部分紅綢布，經(jīng)理與體育局局長(zhǎng)（或省房地產(chǎn)協(xié)會(huì)會(huì)長(zhǎng)）揭開(kāi)花園立面圖部分的紅綢布。同時(shí)，軍樂(lè)演奏、放飛和平鴿（約2000只）和小氣球，象征和平、健康、吉祥、熱烈、希望。

四、和平鴿和小氣球在空中飛舞之際，由禮儀小姐引領(lǐng)臺(tái)上領(lǐng)導(dǎo)嘉賓入座；臺(tái)下嘉賓依然列隊(duì)，暫不入席；工作人員準(zhǔn)備簽字儀式工作；市體育局領(lǐng)導(dǎo)和公司董事長(zhǎng)安排在第一排中間位置。

五、主持人鄭重而熱烈地宣布濟(jì)南市體育委員與齊魯置業(yè)有限公司關(guān)于確定齊魯·花園為“濟(jì)南首批全民健身試點(diǎn)社區(qū)”進(jìn)行協(xié)議簽字,雙方交換協(xié)議書(shū)。主持人隨后提議全體起立鼓掌祝賀！。

六、省市、體委主要領(lǐng)導(dǎo)講話。內(nèi)容主要為本次活動(dòng)的意義，齊魯置業(yè)公司對(duì)全民健身的支持，齊魯·花園健康住宅、全民健身試點(diǎn)社區(qū)的特點(diǎn)。

七、齊魯置業(yè)有限公司領(lǐng)導(dǎo)致辭。內(nèi)容主要為感謝有這樣一個(gè)支 持全民健身的機(jī)會(huì)，同時(shí)闡述齊魯·花園升級(jí)版精裝社區(qū)以及健康住宅的特點(diǎn)，然后上升到公司“精品工程、精細(xì)服務(wù)、精致生活”的開(kāi)發(fā)新理念等品牌高度。

八、主持人宣布全民健身大展示正式開(kāi)始，并宣布臺(tái)上所有領(lǐng)導(dǎo)嘉賓均為表演賽事評(píng)委等有關(guān)事宜。50—60人的威風(fēng)鑼鼓秧歌表演開(kāi)始（表演區(qū)前半部分）。

10：18 600人的太極拳（表演區(qū)后半部分）。10：25 40人的彩綢舞（表演區(qū)前半部分）。10：30 40人的少兒體育舞蹈（表演區(qū)前半部分）。

10：38 300人太極扇（表演區(qū)后半部分）。

10：43 50—60人的鼓子秧歌（表演區(qū)前半部分）。

10：49 40—50人的抖空竹（表演區(qū)前半部分）。

10：57 40人的武術(shù)表演，集體刀術(shù)、集體拳、個(gè)人器械（表演區(qū)前半部分）。

11：05 100人的健身球（表演區(qū)后半部分）。

11：12 40人的青年韻律操（表演區(qū)前半部分）。

11：17 50人的柔力球（表演區(qū)前半部分）。

11：24 300人的健身秧歌（表演區(qū)前半部分）。

11：30 評(píng)委進(jìn)行評(píng)選。期間安排拉丁舞表演、少兒武術(shù)表演等 11：40 主持人宣布獲獎(jiǎng)情況并請(qǐng)獲獎(jiǎng)代表上臺(tái)領(lǐng)導(dǎo)，由領(lǐng)導(dǎo)頒獎(jiǎng)。11：45 典禮結(jié)束。全程攝影作品展及項(xiàng)目展示開(kāi)始，并整點(diǎn)派發(fā)看樓車(chē)。

第三部分 活動(dòng)包裝與會(huì)場(chǎng)布置

本次活動(dòng)場(chǎng)所分為三部分，主會(huì)場(chǎng)在泉城廣場(chǎng)泉標(biāo)西側(cè)廣場(chǎng)；接待中心設(shè)在勝利大廈；另外還有銷(xiāo)售現(xiàn)場(chǎng)和工地現(xiàn)場(chǎng)的包裝。因此活動(dòng)包裝分為以下三部分進(jìn)行闡述。

一、主會(huì)場(chǎng)

1、舞臺(tái)。以泉標(biāo)為背景搭建12*9米的舞臺(tái)，高80公分。舞臺(tái)鋪設(shè)紅色地毯，并在舞臺(tái)的兩側(cè)放置上下舞臺(tái)的臺(tái)階。

2、背景。背景板共三塊，呈圍合分布。中間為12*5米，主要是活動(dòng)主題和舉辦、協(xié)辦單位等內(nèi)容；兩側(cè)均為4*5米，內(nèi)容為齊魯·花園鳥(niǎo)瞰圖和外立面圖等。

3、主席臺(tái)。在舞臺(tái)中心位置布置兩排座位作為主席臺(tái)。嘉賓坐席14個(gè)（前6后8）。根據(jù)領(lǐng)導(dǎo)的座次擺放桌簽、礦泉水、帶有企業(yè)的太陽(yáng)帽。主席臺(tái)前方擺放鮮花和綠植。

4、慶典現(xiàn)場(chǎng)的氛圍拱托：拱門(mén)、空飄氣球、禮炮、軍樂(lè)隊(duì)、禮儀小姐、和平鴿等由慶典公司出具初步方案，經(jīng)討論后確定。

二、勝利大廈：

1）勝利大廈一樓大樓為嘉賓接待處；

布置方案：二層中廳懸掛“熱烈歡迎參加齊魯?；▓@開(kāi)盤(pán)典禮的各位嘉賓”

簽到處：標(biāo)簽、簽字筆、簽到薄、禮品

接待桌椅、鮮花、礦泉水等 2）勝利大廈外部懸掛巨幅廣告。

三、工地及營(yíng)銷(xiāo)中心

動(dòng)儀式盛大舉行

韻動(dòng)金秋全民健身倡導(dǎo)健康生活

4、會(huì)場(chǎng)周?chē)爸饕ǖ肋M(jìn)行綠化及鮮花布置。

5、室內(nèi)布置

在營(yíng)銷(xiāo)中心出入口懸掛紅燈籠或彩色紙花帶。第四部分

嘉賓邀請(qǐng) 擬邀請(qǐng)貴賓：

濟(jì)南市體委主任（或分管副主任）

濟(jì)南市房管局局長(zhǎng)或副局長(zhǎng)、濟(jì)南市建委主任或副主任、濟(jì)南市開(kāi)發(fā)辦主任或副主任（可邀請(qǐng)其中的一到兩位領(lǐng)導(dǎo)）山東省房地產(chǎn)協(xié)會(huì)會(huì)長(zhǎng) 天橋區(qū)政府區(qū)長(zhǎng)或副局長(zhǎng) 勝利股份及兄弟公司領(lǐng)導(dǎo) 濟(jì)南四建總公司總經(jīng)理 濟(jì)南二建總公司總經(jīng)理 監(jiān)理公司領(lǐng)導(dǎo) 品牌建材商領(lǐng)導(dǎo)

本項(xiàng)目物業(yè)管理公司公司領(lǐng)導(dǎo) 深圳瑞爾特房地產(chǎn)顧問(wèn)機(jī)構(gòu)董事長(zhǎng) 濟(jì)南知名開(kāi)發(fā)商領(lǐng)導(dǎo) 體委群體處領(lǐng)導(dǎo)及工作人員 相關(guān)體育協(xié)會(huì) 友好合作單位朋友 濟(jì)南房地產(chǎn)界知名人士

齊魯晚報(bào)、濟(jì)南時(shí)報(bào)、生活日?qǐng)?bào)、山東商報(bào)、財(cái)富時(shí)報(bào)、齊魯周刊、都市女報(bào)等媒體相關(guān)記者和朋友 山東電視臺(tái)、濟(jì)南電視臺(tái)記者

山東廣播電臺(tái)、濟(jì)南廣播電臺(tái)相關(guān)記者朋友 新航空、山東畫(huà)報(bào)、魯港置業(yè)等媒體朋友 搜房網(wǎng)、山東房地產(chǎn)網(wǎng)等媒體記者 攝影大賽參賽者 其他友好人士 業(yè)主代表 董事長(zhǎng)

主持人：為增強(qiáng)人氣和活動(dòng)吸引力，提供活動(dòng)層次和影響力，建議邀請(qǐng)省內(nèi)知名主持人擔(dān)綱主持重任。

主持人：聞斌

芙蓉 第五部分

工作安排及分工 成立領(lǐng)導(dǎo)小組： 組長(zhǎng)：譚曉慧 副組長(zhǎng)：呂欣、潘軍

成員：營(yíng)銷(xiāo)部全體人員、綜合部、財(cái)務(wù)部、開(kāi)發(fā)部工作人員（可根據(jù)實(shí)際情況進(jìn)行安排）

另：瑞爾特花園項(xiàng)目部全體人員配合 布展工作： 劉宗璋負(fù)責(zé)，配合人員： 1．確定場(chǎng)地

工作重點(diǎn)：聯(lián)系城管部門(mén)租用場(chǎng)地；確定租用范圍

3．聯(lián)系慶典公司，請(qǐng)其出具布置方案；確定布置方案

工作重點(diǎn)：搭臺(tái)方案設(shè)計(jì)及報(bào)價(jià)，飄空氣球、充氣拱門(mén)、氣柱、墻身標(biāo)語(yǔ)、橫幅標(biāo)語(yǔ)的制作及報(bào)價(jià)。

A、巨型條幅的設(shè)計(jì)、制作及安裝 B、空飄氣球等的賀辭

C、背景板的設(shè)計(jì)、制作及揭幕用紅綢布的準(zhǔn)備

D、嘉賓座次的安排、參加剪彩的嘉賓確定、參加揭幕的領(lǐng)導(dǎo)確定

4、慶典會(huì)場(chǎng)的搭建、勝利大廈巨幅廣告的承做與安裝 聯(lián)絡(luò)、物料準(zhǔn)備工作：呂欣負(fù)責(zé)

配合人員： 1、9月17日前確定邀請(qǐng)嘉賓并制作邀請(qǐng)函，18日前發(fā)出（綜合部負(fù)責(zé)），19日由各部門(mén)將所負(fù)責(zé)通知人員再次落實(shí)；

工作重點(diǎn)：各部門(mén)提交擬邀請(qǐng)名單，提前購(gòu)買(mǎi)請(qǐng)柬； A、政府領(lǐng)導(dǎo) B、勝邦系統(tǒng)領(lǐng)導(dǎo) C、合作單位領(lǐng)導(dǎo) D、各開(kāi)發(fā)商領(lǐng)導(dǎo) 2、16日前確定嘉賓禮品（綜合部負(fù)責(zé)）

3、落實(shí)開(kāi)盤(pán)當(dāng)天所用物料：1）樓書(shū)

2）手提袋

3）禮品4）宣傳單張、5）飲水機(jī)4桶、桶裝純凈水8桶、一次性紙杯2000個(gè)

6）看樓車(chē)三輛（含 司機(jī)）

4、開(kāi)盤(pán)當(dāng)日一樓大廳的布置工作

5、領(lǐng)導(dǎo)座次安排、剪彩領(lǐng)導(dǎo)的確定

6、定餐（聯(lián)系酒店）宣傳組：潘軍負(fù)責(zé) 1、9月18日通知媒體；

2、落實(shí)各項(xiàng)廣告宣傳計(jì)劃（含原計(jì)劃9月12日的中郵夾報(bào)，與“物料準(zhǔn)備”的“宣傳單頁(yè)”相結(jié)合）； 3、19日與主持人聯(lián)系進(jìn)行彩排； 策劃組：關(guān)亦丁

1、巨幅平面設(shè)計(jì)、背景板的平面設(shè)計(jì)的落實(shí)

2、開(kāi)盤(pán)儀式的議程安排

3、主持辭及領(lǐng)導(dǎo)發(fā)言（主持辭中特別是運(yùn)動(dòng)項(xiàng)目之間的串詞，要先了解運(yùn)動(dòng)項(xiàng)目的特點(diǎn)）

4、節(jié)目單的落實(shí)

5、看樓車(chē)的平面設(shè)計(jì)

工地現(xiàn)場(chǎng)、營(yíng)銷(xiāo)中心布置：陳茜、崔晨 1、17日確定工地布置方案 2、20日完成工地現(xiàn)場(chǎng)的布置

開(kāi)盤(pán)當(dāng)天攝影展、項(xiàng)目推介的工作：陳小堅(jiān)、陳茜 1． 9月17日前確定攝影作品展及現(xiàn)場(chǎng)推介的活動(dòng)安排

保安工作：廣場(chǎng)管理處：主管一名，保安10名；公司保安工作聯(lián)絡(luò)一名 活動(dòng)當(dāng)天人員安排：

1、總調(diào)度：譚曉慧

2、協(xié)調(diào)小組成員：楊自濤、易志紅、體育局（一名）、慶典公司（一名）

3、簽到及禮品發(fā)放：潘軍、何蕊、李寅凱、李雪梅

4、領(lǐng)導(dǎo)及嘉賓接待：公司領(lǐng)導(dǎo)、呂欣、張雁鳴等

5、媒體接待：關(guān)亦丁、陳小堅(jiān)、楊自濤、李文艷

6、會(huì)場(chǎng)的工作配合： 劉宗璋、張磊、易志紅

7、表演賽的分?jǐn)?shù)計(jì)算工作：財(cái)務(wù)部一名

攝影大賽接待等相關(guān)事宜及項(xiàng)目推介：瑞爾特安排相關(guān)人員

第四篇：花園開(kāi)盤(pán)儀式發(fā)言稿專(zhuān)題

尊敬的各位領(lǐng)導(dǎo)、各位來(lái)賓，女士們、先生們：

大家好！

艷陽(yáng)高照，如火如荼；發(fā)展的事業(yè)，蒸蒸日上！在這樣一個(gè)美好的日子里，我們終于迎來(lái)了“*****花園”一期工程項(xiàng)目*****平方米樓盤(pán)的開(kāi)盤(pán)之喜！值此開(kāi)盤(pán)慶典之際，我謹(jǐn)代表民成房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司和同興工業(yè)園區(qū)有限責(zé)任公司，負(fù)責(zé)開(kāi)發(fā)建設(shè)此項(xiàng)目的全體員工，向大家表示熱烈地歡迎和誠(chéng)摯的感謝！

“***花園”，是我們民成房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司和同興工業(yè)園區(qū)有限責(zé)任公司在**年*月達(dá)成的合作意向，是我們兩家公司通過(guò)精心規(guī)劃、設(shè)計(jì)的具有時(shí)代特色的高標(biāo)準(zhǔn)居住組團(tuán)。小區(qū)總建筑面積84000平方米，一期項(xiàng)目37680平方米，現(xiàn)己達(dá)到預(yù)售條件。項(xiàng)目位于北碚區(qū)童家溪鎮(zhèn)境內(nèi)，背靠自然植被茂密的中梁山脈，緊鄰?fù)窘?jīng)多條公交線路的110省道，與規(guī)劃建設(shè)中近10平方公里的同興工業(yè)園區(qū)相連接，即將投入修建的禮嘉大橋通車(chē)后，到達(dá)北部新區(qū)及大學(xué)城約需10分鐘車(chē)程。小區(qū)以**棟住宅樓為主，共設(shè)*種戶(hù)型，項(xiàng)目定位為經(jīng)濟(jì)適用房，綠地率高達(dá)**%，各種配套設(shè)施完善。

“***花園”在建設(shè)過(guò)程中，結(jié)合本地的生活習(xí)俗，堅(jiān)持以人為本、環(huán)境優(yōu)先的原則，充分體現(xiàn)了新時(shí)期人居理念對(duì)環(huán)境的需求，切實(shí)實(shí)現(xiàn)人性化的居住意識(shí)形態(tài)，演繹現(xiàn)代生活的時(shí)尚居家夢(mèng)想，為業(yè)戶(hù)提供了一個(gè)舒適、便利的居住環(huán)境。同時(shí)，便利的交通、優(yōu)越的地理位置、優(yōu)美的環(huán)境和完善的生活配套設(shè)施，也為該項(xiàng)目錦上添花，真正是一款高品質(zhì)、低價(jià)位，高性?xún)r(jià)比的經(jīng)典樓盤(pán)。

各位來(lái)賓、各位朋友：當(dāng)前國(guó)際金融市場(chǎng)急劇動(dòng)蕩，世界經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)明顯放緩，國(guó)際經(jīng)濟(jì)環(huán)境中不穩(wěn)定因素明顯增多，對(duì)我國(guó)的影響逐步顯現(xiàn)，國(guó)內(nèi)經(jīng)濟(jì)運(yùn)行中出現(xiàn)了一些新情況、新問(wèn)題。為此，國(guó)務(wù)院會(huì)議要求降低住房交易稅費(fèi)支持居民購(gòu)房，這對(duì)我消費(fèi)者和房產(chǎn)開(kāi)發(fā)者來(lái)，都是很好的消息。我想，在以后的日子里，相信在各級(jí)領(lǐng)導(dǎo)的大力支持下，在社會(huì)各屆的關(guān)心、關(guān)懷下，通過(guò)我們自身堅(jiān)持不懈的努力，不斷超越自我，不斷創(chuàng)新發(fā)展，精心打造房地產(chǎn)精品，將絢麗藍(lán)圖一步一步變成現(xiàn)實(shí)，樹(shù)立企業(yè)和樓盤(pán)品牌，以更飽滿(mǎn)的熱情、更卓越的品質(zhì)和更完善的服務(wù)，回報(bào)大家、回報(bào)社會(huì)！

最后祝愿各位朋友，身體健康，合家幸福，工作順利，萬(wàn)事如意！謝謝大家！

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第五篇：雅典花園策劃案

雅典花園策劃案

第一部分：市房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)查分析報(bào)告

一、同檔次高層樓盤(pán)調(diào)查表

二、供需市場(chǎng)分析

第二部分：包裝策劃方案

一、雅典花園定位系統(tǒng)

二、項(xiàng)目功能賦予

三、賣(mài)點(diǎn)訴求

四、項(xiàng)目CI設(shè)計(jì)

第三部分：組合營(yíng)銷(xiāo)方案

一、銷(xiāo)售方式

二、銷(xiāo)售策略

三、銷(xiāo)售應(yīng)對(duì)方案

四、物業(yè)管理

五、營(yíng)銷(xiāo)計(jì)劃

六、施工計(jì)劃與營(yíng)銷(xiāo)的配合七、售樓部和樣板房包裝方案

八、開(kāi)盤(pán)時(shí)間和銷(xiāo)售期的界定

九、營(yíng)銷(xiāo)管理規(guī)定

十、針對(duì)競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手的營(yíng)銷(xiāo)策略

十一、銷(xiāo)售準(zhǔn)備工作計(jì)劃

十二、銷(xiāo)售人員要求培訓(xùn)

第四部分：廣告宣傳方案

一、概況

二、廣告發(fā)布內(nèi)容

三、組織形式

四、媒體選擇

五、廣告計(jì)劃

第五部分：投資效益分析

一、成本分析

二、利潤(rùn)率分析

一、市場(chǎng)分析

（一）供給狀況

1、高層住宅數(shù)量遠(yuǎn)大于多層住宅

住宅市場(chǎng)長(zhǎng)期比較落后，歷史欠債務(wù)，高層住宅數(shù)量少。近幾年受?chē)?guó)家對(duì)住宅戶(hù)業(yè)政策的傾斜和住宅高利潤(rùn)空間的吸引，加上獨(dú)特的地域限制，發(fā)展商在取得市內(nèi)有限土地的開(kāi)發(fā)權(quán)的同時(shí)，都在拼命修建高層住宅。目前據(jù)統(tǒng)計(jì)修建的高層住宅數(shù)量已達(dá)到30多個(gè)，而多層卻只有10來(lái)個(gè)，高層住宅的競(jìng)爭(zhēng)已十分激烈。

2、供給量統(tǒng)計(jì)分析

（1）除去已經(jīng)入住的12.5萬(wàn)方外，明后年投放市場(chǎng)的高層住宅數(shù)量總數(shù)突破85萬(wàn)方，按純住宅占70%計(jì)算，至少有60萬(wàn)方住宅面市，明后年平均每年供給量30萬(wàn)方。

（二）需求狀況

商品房2000年銷(xiāo)售量40萬(wàn)方，2001年達(dá)50萬(wàn)方，2001年國(guó)民經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)率按全國(guó)平均8%計(jì)，房地產(chǎn)需求彈性系數(shù)取1.8（一般朝陽(yáng)產(chǎn)業(yè)需求彈性系數(shù)在1.5——2.5間），因此2002年商品房預(yù)計(jì)銷(xiāo)售57萬(wàn)方，高層需求量占1/3即19萬(wàn)方，而供給量為30萬(wàn)方，顯然供大于求。

（三）購(gòu)買(mǎi)力分析

高層住宅因周期長(zhǎng)、成本高、售價(jià)高，已劃為高檔豪華住宅這一范圍，目標(biāo)顧客瞄準(zhǔn)金字塔頂部的消費(fèi)群落，按平均每套房120M2，均價(jià)2800元/M2計(jì),每套房總價(jià)款33.6萬(wàn)元，首期支付30%計(jì)10.08

萬(wàn)元，其余15年按揭，每月需支付2104元（每年2.5萬(wàn)元），按此價(jià)格有幾種類(lèi)型的人可購(gòu)買(mǎi)此房：

1、各種類(lèi)型老板，有50萬(wàn)元以上的經(jīng)濟(jì)承受能力，可直接支付房款。

2、高收入職業(yè)的雙職工家庭，年收入穩(wěn)定在5萬(wàn)元以上，可通過(guò)按揭方式購(gòu)房。

3、現(xiàn)有一兩套房子，想改善居住質(zhì)量，只須支付首期款，其余每月的按揭款以現(xiàn)有房租來(lái)支付，15年后又多得一套房子。

（四）銷(xiāo)售速率（以三個(gè)典型樓盤(pán)說(shuō)明）

1、就已入住的國(guó)際中心來(lái)說(shuō)，97年6月開(kāi)盤(pán)銷(xiāo)售，至今二年半時(shí)間，目前標(biāo)準(zhǔn)層144套房子售出107套，銷(xiāo)售率74%，平均銷(xiāo)售4套/月，560 M2/月。

：

1、沒(méi)有一棟高層住宅是賣(mài)完的，達(dá)70—80%，已算成功。

2、越到銷(xiāo)售后期，銷(xiāo)售速度越慢。

3、從整個(gè)樓盤(pán)的銷(xiāo)售周期來(lái)看，突破10套/月，1000 M2/月很難。

第二部分 包裝策劃方案

一、針對(duì)市場(chǎng)調(diào)查對(duì)雅典花園的定位系統(tǒng)。

（一）樓盤(pán)檔次定位

根據(jù)目前房地產(chǎn)市場(chǎng)狀況，現(xiàn)在高檔次的項(xiàng)目主要是而就雅典花園的位置、環(huán)境、規(guī)劃上是其他小區(qū)所不能夠比擬的，可以說(shuō)在五年以?xún)?nèi)，市區(qū)以?xún)?nèi)（環(huán)城路以?xún)?nèi)）再不會(huì)出現(xiàn)相同環(huán)境及規(guī)模的小區(qū)。另外，從目前已經(jīng)基本確定的戶(hù)型上，均為140 M2以上的躍層住宅，故將雅典花園定位為市區(qū)內(nèi)“絕無(wú)僅有”的高尚住宅小區(qū)。

（二）小區(qū)環(huán)境定位

1、小區(qū)環(huán)境即要有大面積草坪，同時(shí)要有一定高度的花草樹(shù)木及噴泉系統(tǒng)，形成有層次的四季常青綠色小區(qū)，同時(shí)在小區(qū)內(nèi)步行道上設(shè)置草坪燈，并配合若有若無(wú)的背景音樂(lè)及亭臺(tái)、名言牌文及盆景、雕塑，形成有靜有動(dòng)，富有文化氣氛的小區(qū)氛圍，在小區(qū)入口處兩側(cè)建造羅馬柱廊以及富有古希臘名人雕像噴泉，使人進(jìn)入小區(qū)時(shí)即可領(lǐng)略濃烈的歐陸風(fēng)情。

2、社區(qū)文化。在具有上述硬件配合的同時(shí)，還應(yīng)該設(shè)置適當(dāng)?shù)挠驳鼗顒?dòng)場(chǎng)所和康體設(shè)施如兒童廣場(chǎng)、網(wǎng)球場(chǎng)以及學(xué)校的足球場(chǎng)等。在進(jìn)入小區(qū)主干道一側(cè)設(shè)有小區(qū)會(huì)所，包括咖啡廳、書(shū)吧、棋牌室等。

（三）物業(yè)管理定位

小區(qū)物業(yè)管理準(zhǔn)備以聘請(qǐng)國(guó)內(nèi)最為有名望、有實(shí)力的物業(yè)管理公司——中海公司對(duì)雅典花園進(jìn)行物業(yè)管理顧問(wèn)，利用中海物業(yè)管理品牌提高小區(qū)檔次，使之成為真正的高尚住宅小區(qū)。

（四）承購(gòu)對(duì)象定位

從上述定位中可能看出，承購(gòu)對(duì)象應(yīng)該是具有較好的經(jīng)濟(jì)實(shí)力，同時(shí)有一定的個(gè)人修養(yǎng)的社會(huì)上流階層。具體來(lái)說(shuō)，就是中、高收入的工薪階層，收入穩(wěn)定的個(gè)體工商戶(hù)以及政府要員、海外或省外成功人士。通過(guò)按揭的介入，對(duì)于中等收入家庭（年收入在5萬(wàn)元以上）的工薪層或個(gè)體業(yè)者將有更大之吸引力。

（五）價(jià)格定位

根據(jù)目前中、高檔商品房的價(jià)格走勢(shì)來(lái)看，雅典花園的價(jià)格策略應(yīng)采取低開(kāi)高走的勢(shì)態(tài)，避免價(jià)格高開(kāi)而承購(gòu)對(duì)象無(wú)力問(wèn)津，使銷(xiāo)售陷于停滯的尷尬境地。同時(shí)為二期的推出和銷(xiāo)售留下空間，根據(jù)工程進(jìn)度及市場(chǎng)情況，使銷(xiāo)售價(jià)格逐漸有幅度的上漲，這樣對(duì)已購(gòu)房的業(yè)主和投資者有加強(qiáng)信心的作用。

鑒于目前的市場(chǎng)狀況及初步擬定的開(kāi)盤(pán)銷(xiāo)售時(shí)間，雅典花園一期的售價(jià)可定位為2900元/ M2起價(jià)，每上一層的價(jià)格上浮50元/ M2（1—5層為起價(jià)），同時(shí)對(duì)于景觀較好的房子價(jià)格可再加上朝向系數(shù)50元/ M2。頂層中空躍式和帶屋頂花園的住宅在加上樓層系數(shù)和朝向系數(shù)以后再上浮200元/ M2。

二、項(xiàng)目功能賦予

（一）配套設(shè)施

小區(qū)內(nèi)配套設(shè)施應(yīng)設(shè)置幼兒園、醫(yī)務(wù)室、儲(chǔ)蓄所、小學(xué)校、停車(chē)場(chǎng)及物業(yè)管理中央控制室、樓宇可視對(duì)講系統(tǒng)、小區(qū)軟智能化配套、垃圾清運(yùn)站及各種會(huì)所（如棋牌室、書(shū)吧、咖啡廳、商業(yè)服務(wù)中心、會(huì)員超市、康體俱樂(lè)部等），上述配套設(shè)施由物業(yè)管理公司統(tǒng)一管理、經(jīng)營(yíng)，結(jié)合智能化小區(qū)要求，對(duì)小區(qū)實(shí)行閉路電視監(jiān)視系統(tǒng)。

（二）交通組織方案

在雅典花園一期開(kāi)盤(pán)銷(xiāo)售及施工的同時(shí)，爭(zhēng)取濱河路開(kāi)始施工，同時(shí)小區(qū)應(yīng)全封閉，車(chē)行道與步行道徹底分離，實(shí)現(xiàn)徹底人、車(chē)分流。除中央花園內(nèi)的小徑鋪廣場(chǎng)磚及兒童娛樂(lè)場(chǎng)為硬地以外，其他地面均是草坪和綠化樹(shù)木，不設(shè)柵欄。

如果在短期以?xún)?nèi)小區(qū)的重要入口仍以南浦路為主要入口，那么在一期樓盤(pán)施工過(guò)程中加強(qiáng)花園內(nèi)部的環(huán)境塑造，將小區(qū)與外界徹底分離。小區(qū)內(nèi)不設(shè)車(chē)行道，主要步行通道聯(lián)絡(luò)各單元入口，同時(shí)分離出中央花園，花園內(nèi)主要為散步小徑，比主要步行通道略窄一些（具體方案與園林設(shè)計(jì)同時(shí)專(zhuān)項(xiàng)考查）。

（三）商務(wù)會(huì)所及康體、娛樂(lè)設(shè)施

商務(wù)會(huì)所主要考慮在住宅一層面向花園的房間內(nèi)，網(wǎng)球場(chǎng)及兒童娛樂(lè)場(chǎng)均在中央花園內(nèi)，溫水游泳池設(shè)在地下室內(nèi)。上述設(shè)施均不對(duì)外，僅供小區(qū)內(nèi)業(yè)主用，憑物業(yè)管理公司所發(fā)憑證使用（具體運(yùn)作方案由物業(yè)管理公司提供方案）。

（四）主要園林景觀

以大面積草坪及樹(shù)木綠化為主要景觀，必須有60%的樹(shù)木為四季常表并栽植櫻花、桃花、白玉蘭花等花樹(shù)配合小水塘（該小水塘不用修建周邊擋水墻，以自然的小水塘的形式修建，并保持塘水水質(zhì)清潔）。

園林中在適當(dāng)位置設(shè)置名人名言碑和具有典型歐洲風(fēng)味的雕塑，具體牌文設(shè)計(jì)及雕塑形象設(shè)計(jì)做專(zhuān)項(xiàng)詳細(xì)方案在園林設(shè)計(jì)中具體體現(xiàn)，使中央花園富有濃烈的西方文化氣息，同時(shí)動(dòng)靜結(jié)合，具有層次的綠化環(huán)境。

（五）大廈公共部分的裝修檔次

1、外墻

大樓主體外墻鋪外墻磚，在三層以下較三層以上色調(diào)深，具體顏色結(jié)合項(xiàng)目CI設(shè)計(jì)中項(xiàng)目主色。

2、室內(nèi)公共部分

內(nèi)走廊和電梯前室部分地面用綠色花崗巖鋪墊，墻頂用白色涂料噴涂，并保證通道明亮。消防梯部分鋪設(shè)防滑地磚，每單元設(shè)樓宇可視對(duì)講系統(tǒng)。

3、房間內(nèi)部

每套房?jī)?nèi)僅裝修衛(wèi)生間和廚房，地面鋪高級(jí)防滑地磚，并奉送衛(wèi)生潔具，入戶(hù)門(mén)安裝高級(jí)防盜門(mén)，房間內(nèi)預(yù)埋閉路電線、電話線、網(wǎng)絡(luò)綜合分布線，并結(jié)合小區(qū)智能化實(shí)現(xiàn)防盜、防火等功能，徹底取消防盜窗。

（六）命名

項(xiàng)目名稱(chēng)定為雅典花園，總計(jì)有三棟住宅樓十五個(gè)單元，三棟住宅樓的編號(hào)為從主入口進(jìn)入小區(qū)，面對(duì)花園從右邊逆時(shí)針?lè)较蚍謩e編為A棟、B棟、C棟；單元編號(hào)方式為面對(duì)大樓從右到左順序編為一單元、二單元……。

（七）頂層住房戶(hù)型處理

由于異位躍層的原因，目前設(shè)計(jì)的頂層住宅為三層，面積在230—380M。頂層住宅在實(shí)際銷(xiāo)售中，在基本不動(dòng)原設(shè)計(jì)的情況下可做適當(dāng)調(diào)整。最頂層為120余平方米帶花園，以下兩層為異位中空躍式住宅，這樣可以面對(duì)不同的客戶(hù)選擇，但原則上應(yīng)首先滿(mǎn)足三層一起購(gòu)買(mǎi)的客戶(hù)。

三、賣(mài)點(diǎn)訴求（注：以下賣(mài)點(diǎn)每一塊都要根據(jù)情況做主項(xiàng)方案）

賣(mài)點(diǎn)一：小區(qū)環(huán)境（自然風(fēng)光、人文景觀及高綠化率）

（一）中央花園環(huán)境設(shè)計(jì)應(yīng)達(dá)到的效果

正如前述“小區(qū)環(huán)境定位”所描述之效果，除做到立體的綠化效果及自然水塘（命名見(jiàn)前述）配合外，重點(diǎn)做好人文景觀的制作，整個(gè)小區(qū)以歐陸風(fēng)情為主體概念，那么花園設(shè)計(jì)以歐式設(shè)計(jì)為主，其間適當(dāng)位置設(shè)名人名言碑文，并加上有濃郁歐洲風(fēng)味的雕塑相結(jié)合。

（二）綠化率

雅典花園綠化率48%，為市區(qū)內(nèi)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目中所獨(dú)有，也就是與其他項(xiàng)目相比的重要優(yōu)勢(shì)，應(yīng)當(dāng)成為重要賣(mài)點(diǎn)之一。

賣(mài)點(diǎn)二：小區(qū)居住文化

園區(qū)內(nèi)設(shè)有各種歐式風(fēng)格的雕像水景及警世明言碑文，再配以?xún)?yōu)雅的背景音樂(lè)，使人一步入花園即可感受到濃烈的文化氛圍，加上由物業(yè)管理公司組織豐富多彩的社區(qū)活動(dòng)。例如：組織小區(qū)兒童游泳比賽、在感恩節(jié)、圣誕節(jié)組織游園晚會(huì)、火晚會(huì)及棋牌類(lèi)比賽等（具體由物業(yè)管理公司出方案），加強(qiáng)業(yè)主與業(yè)主、業(yè)主與開(kāi)發(fā)商之間的溝通，豐富業(yè)主的業(yè)余生活，形成良好的居住文化。賣(mài)點(diǎn)三：戶(hù)型設(shè)計(jì)的景觀

經(jīng)開(kāi)發(fā)商用心良苦在戶(hù)型設(shè)計(jì)要求上做到園景和河景的配合，做到小區(qū)內(nèi)家家有景可觀、每戶(hù)客廳設(shè)有寬敞明亮的落地窗，將園林綠化景觀盡收眼底，將一幅美麗的“活景油畫(huà)”掛在窗前。

同時(shí)，異位躍層是目前所獨(dú)創(chuàng)的戶(hù)型設(shè)計(jì)，戶(hù)內(nèi)動(dòng)靜徹底分離，保障業(yè)主的私密，使居住功能更加細(xì)化。

賣(mài)點(diǎn)四：小區(qū)智能化

樓宇可視對(duì)講系統(tǒng)、紅外線防盜使每戶(hù)徹底放棄安裝防盜網(wǎng)。樓宇公共部分及廚、衛(wèi)安裝自動(dòng)噴淋系統(tǒng)，發(fā)生火災(zāi)自動(dòng)關(guān)閉防火門(mén)，整個(gè)小區(qū)設(shè)有自動(dòng)節(jié)約用水功能。綜合布線，使小區(qū)形成數(shù)據(jù)網(wǎng)絡(luò)，方便商務(wù)往來(lái)及業(yè)務(wù)住處搜尋與傳遞。水、電、煤氣自動(dòng)抄表，方便物業(yè)管理（具體由物業(yè)管理公司出方案）。

賣(mài)點(diǎn)五：物業(yè)管理

聘請(qǐng)國(guó)內(nèi)規(guī)模最大、最具品牌的物業(yè)管理公司管理，除防火、防盜、清潔、垃圾清運(yùn)等一般性管理外，將首次試用家政管理、物業(yè)及電器維修、汽車(chē)美容等項(xiàng)目服務(wù)，最大限度減少業(yè)主的煩惱，提高生活品質(zhì)。（具體由物業(yè)管理公司出方案）

四、項(xiàng)目CI設(shè)計(jì)

為有利于小區(qū)的對(duì)外宣傳，體現(xiàn)小區(qū)的形象、品味、檔次，必須有項(xiàng)目的CI設(shè)計(jì)，其設(shè)計(jì)的標(biāo)識(shí)易識(shí)別、易記憶，應(yīng)用于小區(qū)外墻、物管路牌、售樓處、服裝、禮品等。

（一）標(biāo)識(shí)設(shè)計(jì)

1、主題字：由于是新公司新項(xiàng)目，定位高，在設(shè)計(jì)上力示簡(jiǎn)潔，以花園的名稱(chēng)“典雅花園”四個(gè)字作為主題，不用設(shè)計(jì)圖案，避免顧客對(duì)圖案不同理解，產(chǎn)生對(duì)標(biāo)識(shí)的分散力。

2、字體：有用古典味較濃的、筆劃略顯夸張，而不失穩(wěn)沉的字體。

3、下襯花邊：用洋味十足，飄逸的英文字（Elegant Garden）作為花邊上托“典雅花園”四個(gè)字，或考慮用羅馬柱加英文字作為花邊，表現(xiàn)小區(qū)的歐陸風(fēng)格。

4、下標(biāo)：提煉出8個(gè)字作為主題詞，簡(jiǎn)潔、響亮表現(xiàn)小區(qū)或公司的內(nèi)涵，一目了然。

比如“品牌組合、住宅經(jīng)典”（建筑商、園林設(shè)計(jì)、物業(yè)管理是品牌公司組合，專(zhuān)業(yè)性強(qiáng)，小區(qū)定位是住宅典范）

又如：“追求卓越、塑造經(jīng)典”（表現(xiàn)公司的經(jīng)營(yíng)理念，表明小區(qū)的經(jīng)典定位）

下標(biāo)主題詞作為標(biāo)識(shí)的基礎(chǔ)，字體應(yīng)穩(wěn)沉嚴(yán)謹(jǐn)。

5、色調(diào)：因?yàn)楸卷?xiàng)目是目前貴陽(yáng)市唯一大面積綠色花園小區(qū)，故主色調(diào)（主題字、下襯花邊）以淺綠色為宜，使人對(duì)綠色家園產(chǎn)生聯(lián)想，親和力強(qiáng)。

下標(biāo)主題詞色調(diào)相呼應(yīng)配合于住宅底層（1—5層）的深色調(diào)，一是體現(xiàn)穩(wěn)沉；二是有層次感；三是與綠色相協(xié)調(diào)配合。比較各種成功樓盤(pán)標(biāo)識(shí)，用土黃色為宜。

（二）項(xiàng)目公眾形象的設(shè)計(jì)

1、銷(xiāo)售人員

（1）著裝統(tǒng)一，以職業(yè)裝為宜，顏色應(yīng)與內(nèi)部環(huán)境相協(xié)調(diào)，較深色比較壓抑，以亮麗淺色的為宜。

（2）語(yǔ)言規(guī)范，經(jīng)統(tǒng)一培訓(xùn)后，從對(duì)樓盤(pán)的介紹到答問(wèn)的技巧方面，達(dá)到標(biāo)準(zhǔn)化、統(tǒng)一化。

（3）姿態(tài)行為得體，給人以高素質(zhì)和親和力。

2、售樓部：體現(xiàn)項(xiàng)目的高檔次，樹(shù)立公司良好形象。（具體見(jiàn)售樓部裝修方案）

3、本項(xiàng)目對(duì)外宣傳的所有東西，包括售樓書(shū)、對(duì)外的傳真、文件、所用的車(chē)輛等都融進(jìn)了公司和項(xiàng)目形象的內(nèi)容，應(yīng)特別留意。

（有關(guān)公司良好形象的樹(shù)立由公關(guān)部出具體方案）

五、概念設(shè)計(jì)

綜上所述，雅典花園是“下世紀(jì)獨(dú)具居住文化品味的高尚住宅小區(qū)”，市內(nèi)獨(dú)一無(wú)二的“綠色環(huán)保 歐陸風(fēng)情”，“最高檔的綠色住宅小區(qū)”，“市區(qū)內(nèi)唯一的景觀花園”。

第三部分 組合營(yíng)銷(xiāo)方案

一、銷(xiāo)售方式

（一）設(shè)點(diǎn)直銷(xiāo)

主要方式是在雅典花園附近設(shè)售樓部，通過(guò)廣告宣傳，將項(xiàng)目信息傳遞給購(gòu)買(mǎi)者，銷(xiāo)售人員接待客

戶(hù)咨詢(xún)，辦理交易手續(xù)的直銷(xiāo)方式。

（二）公司全員銷(xiāo)售

公司員工利用自己的關(guān)系網(wǎng)向親戚、朋友推銷(xiāo)或接待朋友咨詢(xún)，以達(dá)到實(shí)現(xiàn)銷(xiāo)售的目的。（具體獎(jiǎng)勵(lì)措施見(jiàn)《房地產(chǎn)公司營(yíng)銷(xiāo)管理規(guī)定》）董事會(huì)成員售房除外。

（三）內(nèi)部員工認(rèn)購(gòu)

內(nèi)部員工購(gòu)房視同外部客戶(hù)購(gòu)房，規(guī)范所有交易制度，內(nèi)部員工必須履行購(gòu)銷(xiāo)合同規(guī)定，只是公司在開(kāi)盤(pán)銷(xiāo)售期內(nèi)對(duì)內(nèi)部正式聘用員工購(gòu)房可適當(dāng)讓利（3%—5%），讓員工通過(guò)自己努力實(shí)現(xiàn)銷(xiāo)售，內(nèi)部員工原則上購(gòu)房不超過(guò)兩套（董事會(huì)成員除外）。

二、銷(xiāo)售策略

（一）價(jià)格策略

項(xiàng)目成功與否，開(kāi)盤(pán)定價(jià)及后期價(jià)格策略是關(guān)鍵因素之一，根據(jù)市場(chǎng)調(diào)查情況，目前幾個(gè)上檔次的樓盤(pán)價(jià)格都是低開(kāi)高走的價(jià)格策略。如星苑，開(kāi)盤(pán)銷(xiāo)售價(jià)格為3000元/M2，從2000年10月份正式銷(xiāo)售，由于銷(xiāo)售情況看好，價(jià)格目前在已售出近100套后，漲至3360元/M2；廣場(chǎng)I組團(tuán)開(kāi)盤(pán)售價(jià)2480元/M2，每售20套價(jià)格上漲50元/M2，目前已漲至2938元/M2；大廈，市內(nèi)最早整棟全躍層住宅，2000年底開(kāi)盤(pán)時(shí)僅售2200元/M2，現(xiàn)在漲到2900元/M2等等。這種低開(kāi)高走的方式好處在于：

1、使已購(gòu)買(mǎi)客戶(hù)信心保障；

2、對(duì)觀望的客戶(hù)有一定的促進(jìn)作用；

3、很好地引入投資者；

4、同競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手項(xiàng)目相比有較大的競(jìng)爭(zhēng)力，便于抓住市場(chǎng)份額，給后期銷(xiāo)售留下空間。

5、對(duì)于規(guī)模較大的項(xiàng)目為后期銷(xiāo)售的樓盤(pán)留了空間，同時(shí)在開(kāi)盤(pán)銷(xiāo)售時(shí)聚集了人氣。

另一種方式為高開(kāi)平走，即根據(jù)目前的市場(chǎng)上同等檔次和類(lèi)型的房子的市場(chǎng)售價(jià)為開(kāi)盤(pán)價(jià)格對(duì)外銷(xiāo)售，其優(yōu)點(diǎn)是：

1、有利于提高樓盤(pán)檔次；

2、開(kāi)盤(pán)時(shí)間便于實(shí)際操作，聚集人氣（如打折優(yōu)惠等）；

其缺點(diǎn)是：

1、首次推向市場(chǎng)，在許多方面都還不齊備（如：廣告宣傳、概念宣傳、工程進(jìn)度等）的情況下對(duì)搶占市場(chǎng)，擴(kuò)大項(xiàng)目市場(chǎng)形象不利；

2、對(duì)后期項(xiàng)目的銷(xiāo)售及縮短項(xiàng)目運(yùn)作周期不利，必盡雅典花園是一個(gè)住宅面積達(dá)十萬(wàn)平方米的小區(qū)。由此，從整個(gè)小區(qū)的銷(xiāo)售出發(fā)，盡量縮短銷(xiāo)售周期，實(shí)際做到利潤(rùn)最大化，價(jià)格“低開(kāi)高走”的策略相對(duì)比較適合于市場(chǎng)情況及貴陽(yáng)市經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平。

價(jià)格策略與銷(xiāo)售期關(guān)系表

階段銷(xiāo)售期時(shí)間推出的戶(hù)型重點(diǎn)套數(shù)售價(jià)優(yōu)惠比率層著系數(shù)備注

第一階段內(nèi)部認(rèn)購(gòu)2001年元15日—2002年2月31日雅典花園一期重點(diǎn)推廣1 2單元和3戶(hù)型的房子80套2800元/M2起1——5層價(jià)格8—9折5層以上每層加50元/M2，頂層的中空躍式和帶私家花園的加200元/M2主要針對(duì)公司董事會(huì)成員的關(guān)系以及公司業(yè)務(wù)關(guān)系

第二階段開(kāi)盤(pán)銷(xiāo)售2001年2月1日至2002年12月31日雅典花園一期所有戶(hù)型住房以及地下車(chē)位除內(nèi)部認(rèn)購(gòu)?fù)馐Ｓ喾慨a(chǎn)2880元/M2起1——5層一次性付款優(yōu)惠5%5層以上每層加50元/平方米頂層中空及帶私家花園除加層者以外再加200元/M2起銷(xiāo)售價(jià)格根據(jù)當(dāng)時(shí)市場(chǎng)情況每售出30套價(jià)格上漲50元/M

2第三階段中期銷(xiāo)售 2001年中下旬開(kāi)始至2002年中旬雅典花園一期以及二期（B棟）預(yù)售及地下車(chē)位一期剩余房產(chǎn)及B棟開(kāi)售B棟開(kāi)售時(shí)3000—3100元/M2起視當(dāng)時(shí)市場(chǎng)狀況再定同上根據(jù)當(dāng)時(shí)市場(chǎng)狀況及項(xiàng)目銷(xiāo)售速度可臨時(shí)性提加單價(jià)

第四階段后期銷(xiāo)售2001年上旬至2003年剩余樓盤(pán)及三期發(fā)售剩余房產(chǎn)3200—3500元/M2同上根據(jù)朝向等原因?qū)Τ蚝玫姆慨a(chǎn)增加朝向系數(shù)提高單價(jià)

注：以上售價(jià)均為標(biāo)準(zhǔn)層，頂層住宅（從中空躍層開(kāi)始）實(shí)行一房一價(jià)制，內(nèi)部認(rèn)購(gòu)開(kāi)始以3200元起價(jià)，具體見(jiàn)銷(xiāo)售臺(tái)帳(見(jiàn)附圖)。二期、三期根據(jù)當(dāng)時(shí)市場(chǎng)狀況再定頂層價(jià)格。

價(jià)格策略的總體原則：將雅典花園一期的50%作3000元以下價(jià)格推出，目的為了占領(lǐng)市場(chǎng)，一期以后到二期50%價(jià)格為3100元/M2，二期50%以及三期全部?jī)r(jià)格達(dá)到3300—3500元/M2，總體平均價(jià)格做到3300元/M2。