第一篇：北京市宅基地調(diào)查應(yīng)注意的問題

北京市農(nóng)村宅基地現(xiàn)狀試點調(diào)查工作即將展開，結(jié)合朝陽區(qū)的實際情況，現(xiàn)就北京市農(nóng)村宅基地調(diào)查中應(yīng)注意的一些問題提出個人觀點，供業(yè)內(nèi)人士參考。

一、宅基地及宅基地使用的法律規(guī)定

宅基地，是指農(nóng)村村民用于居住使用的土地，屬于集體土地使用權(quán)。《中華人民共和國土地管理法》第62條規(guī)定：“農(nóng)村村民一戶只能擁有一處宅基地，其宅基地的面積不得超過省、自治區(qū)、直轄市規(guī)定的標(biāo)準(zhǔn)。農(nóng)村村民建住宅，應(yīng)當(dāng)符合鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）土地利用總體規(guī)劃，并盡量使用原有的宅基地和村內(nèi)空閑地。農(nóng)村村民住宅用地，經(jīng)鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）人民政府審核，由縣級人民政府批準(zhǔn)。農(nóng)村村民出賣、出租住房后，再申請宅基地的，不予批準(zhǔn)?！?/p>

《北京市人民政府關(guān)于加強(qiáng)農(nóng)村村民建房用地管理若干規(guī)定（修正）》

第六條規(guī)定：“村民每戶建房用地的標(biāo)準(zhǔn)，由各區(qū)、縣人民政府根據(jù)本行政區(qū)域的情況確定，但近郊區(qū)各區(qū)和遠(yuǎn)郊區(qū)人多地少的鄉(xiāng)村，最高不得超過０．２５畝；其他地區(qū)最高不得超過０．３畝。１９８２年以前劃定的宅基地，超過規(guī)定用地標(biāo)準(zhǔn)的，可按每戶最高不超過０．４畝的標(biāo)準(zhǔn)從寬認(rèn)定，超過部分按照鄉(xiāng)村建設(shè)規(guī)劃逐步調(diào)整”。

村民使用宅基地，一般是一戶人在一起居住，以戶主名義申請用地建房。子女成人后，符合分戶標(biāo)準(zhǔn)且無房居住的，可以向鄉(xiāng)鎮(zhèn)政府提出用地申請，鄉(xiāng)鎮(zhèn)政府審核同意后，經(jīng)區(qū)縣政府同意，另行無償提供集體土地給申請人用于居住使用。

宅基地一般只能在本農(nóng)民集體內(nèi)部進(jìn)行流轉(zhuǎn)、調(diào)整，非本集體成員，一般禁止獲得宅基地。

農(nóng)民舉家搬遷或者農(nóng)轉(zhuǎn)居后另有住房的，原宅基地由集體經(jīng)濟(jì)組織收回，地上建筑物由住戶自行拆除或者經(jīng)鄉(xiāng)鎮(zhèn)政府批準(zhǔn)，將房屋出售給別的無房村民。

根據(jù)國家的法律和地方法規(guī)的規(guī)定，宅基地的批準(zhǔn)、使用、流轉(zhuǎn)、收回均在本農(nóng)民集體內(nèi)部進(jìn)行，土地實行無償劃撥和收回，使用面積均有嚴(yán)格限制

二、宅基地調(diào)查的目的及調(diào)查的內(nèi)容

宅基地調(diào)查的目的在于進(jìn)一步完善我市土地調(diào)查及登記成果，實現(xiàn)地籍調(diào)查的全覆蓋，為城鄉(xiāng)一體化的現(xiàn)代化地籍管理模式打下數(shù)據(jù)基礎(chǔ)。依法保護(hù)農(nóng)民合法權(quán)益，為開展對農(nóng)村宅基地權(quán)屬確認(rèn)有關(guān)政策的制定提供基本情況。

調(diào)查的內(nèi)容主要分為兩部分

（一）被調(diào)查村的基本情況，包括行政區(qū)劃、自然地理、區(qū)位特征、人口與戶籍情況；

（二）宅基地的取得方式、流轉(zhuǎn)變化情況、使用現(xiàn)狀。

（1）宅基地使用人的人員基本情況：姓名、性別、年齡、職業(yè)、戶口身份（農(nóng)或居）、戶口所在地、家庭人口及共同居住的人員、長期居住地、擁有住宅類別及數(shù)量等內(nèi)容。

（2）宅基地的基本情況：包括宅基地的來源、宅基地面積、違章占地類別及數(shù)量、房屋類型（平房、樓房）等；其中宅基地的來源和違章占地是重要的調(diào)查內(nèi)容，它是界定使用宅基地合法性的主要依據(jù)，是劃分宅基地類型的重要依據(jù)。

（3）宅基地的流轉(zhuǎn)與利用：包括宅基地的功能擴(kuò)展變化，如利用宅基地進(jìn)行經(jīng)營活動。利用現(xiàn)狀，如被調(diào)查的宅基地是否出租或閑置等。

三、開展宅基地調(diào)查應(yīng)注意的問題

（一）對農(nóng)村宅基地權(quán)屬證明材料的認(rèn)定

1.各區(qū)、縣人民政府頒發(fā)的集體土地建設(shè)用地批準(zhǔn)文件、規(guī)劃部門核發(fā)的建設(shè)用地許可證、鄉(xiāng)（村）兩級批準(zhǔn)建設(shè)宅基地的審批文件；

2.各鄉(xiāng)政府或農(nóng)場頒發(fā)的建房許可證（照）；

3.各鄉(xiāng)政府批準(zhǔn)的《農(nóng)村村民宅基地申請審批表》；

4.因房屋買賣、繼承、贈予等由區(qū)、鄉(xiāng)行政主管部門簽發(fā)的文件及契約；

5.各級政府、土地管理部門、司法部門調(diào)處土地權(quán)屬爭議的決定、判決、裁定、紀(jì)要、文件及附圖；

6.土地改革法頒布實施后，各種土地房產(chǎn)所有證、照（老地契）；

7.對無法提供以上權(quán)源證件的，由申請人出具宅基地來源說明及具結(jié)承諾，村委會及四鄰對出具的證明進(jìn)行確認(rèn)

（二）農(nóng)村宅基地土地使用權(quán)的確認(rèn)

1.1982年2月國務(wù)院發(fā)布《村鎮(zhèn)建房用地管理條例》之前農(nóng)村居民建房占用的宅基地，超過《北京市人民政府關(guān)于加強(qiáng)農(nóng)村村民建房用地管理若干規(guī)定》的第六條規(guī)定“1982年以前劃定的宅基地，多于本條前款規(guī)定的用地標(biāo)準(zhǔn)的，可按每戶最高不超過0.4畝的標(biāo)準(zhǔn)從寬認(rèn)定，超過部分按照鄉(xiāng)村建設(shè)規(guī)劃逐步調(diào)整?！钡拿娣e標(biāo)準(zhǔn)，在《村鎮(zhèn)建房用地管理條例》施行后未經(jīng)拆遷、改建、翻建的，可以暫按現(xiàn)有實際使用面積確定集體土地建設(shè)用地使用權(quán)；

2.1982年2月《村鎮(zhèn)建房用地管理條例》發(fā)布時起至1987年1月《土地管理法》開始施行時止，農(nóng)村村民建房占用的宅基地，其面積超過《北京市人民政府關(guān)于加強(qiáng)農(nóng)村村民建房用地管理若干規(guī)定》的第六條規(guī)定標(biāo)準(zhǔn)的，即“村民每戶建房用地的標(biāo)準(zhǔn)，由各區(qū)、縣人民政府根據(jù)本行政區(qū)的情況確定，但近郊區(qū)各區(qū)和遠(yuǎn)郊區(qū)人多地少的鄉(xiāng)村，最高不得超過0.25畝；其他地區(qū)最高不超過0.3畝。”，超過部分按1986年3月中共中央、國務(wù)院《關(guān)于加強(qiáng)土地管理、制止亂占耕地的通知》及區(qū)政府的有關(guān)規(guī)定處理后，按處理后實際使用面積確認(rèn)集體土地建設(shè)用地使用權(quán)；

3.宅基地實際使用面積少于規(guī)定的標(biāo)準(zhǔn)面積，按實際使用面積核定，差額不補(bǔ)；

4.農(nóng)村村民一戶只能擁有一處宅基地。一戶農(nóng)民有多處房基地的，應(yīng)合并計算。未超過標(biāo)準(zhǔn)的，可確定集體土地使用權(quán)；

5.實際占地與權(quán)屬材料不符，但四鄰無爭議，且在規(guī)定使用標(biāo)準(zhǔn)以內(nèi)的，按使用現(xiàn)狀確定；

6.村莊內(nèi)屋前屋后的林地、空閑地、無建筑物的空閑宅基地均屬集體所有的土地，不確定給個人使用權(quán)，胡同、巷道均屬集體所有的公共用地；

7.宅基地圍墻以外的豬圈、廁所等均視為臨時用地，按公用地確定；

8.村民全家遷出本村或由農(nóng)業(yè)戶口轉(zhuǎn)為非農(nóng)業(yè)戶口后另有住房的，其原宅基地由本村集體經(jīng)濟(jì)組織收回的，宅基地上的房屋和其他附著物應(yīng)由原房屋所有人自行拆除。尚未收回或未拆除的原宅基地暫不確定土地使用權(quán)。對農(nóng)轉(zhuǎn)非后，仍在本村居住，且用地合法，可以確認(rèn)宅基地土地使用權(quán)；

9.多戶共用一宗宅基地的，由住戶協(xié)商分?jǐn)偅⒁苑謹(jǐn)偨Y(jié)果確認(rèn)；

10.以買賣房屋為名或以其他形式非法轉(zhuǎn)讓宅基地的，均屬違法行為，按有關(guān)規(guī)定處理后，方可確認(rèn)；

11.經(jīng)依法處理的宅基地權(quán)屬糾紛，按處理決定，確認(rèn)宅基地土地使用權(quán)。權(quán)屬糾紛尚未解決的暫緩確權(quán)。

（三）農(nóng)村宅基地的宗地劃分

1.獨立院落的宅基地以墻基角為界，四鄰簽字確認(rèn)；

2.已有批準(zhǔn)手續(xù)而未建房的宅基地，且建房期未超限的，按批準(zhǔn)的位置、尺寸定界，四鄰簽字確認(rèn)；

3.對有爭議的界址點、線，要本著“尊重歷史，面對現(xiàn)實，合理合法”的原則，現(xiàn)場調(diào)查，當(dāng)場定案，爭取就地解決的辦法處理，以保證地籍調(diào)查工作的順利進(jìn)行。對于相鄰矛盾突出，爭議時間較長的糾紛，建議交由鄉(xiāng)、村調(diào)解，調(diào)查人員不宜過深的陷入矛盾糾紛。如爭議不能在短時間內(nèi)解決，則制作工作筆錄，劃清爭議界（范圍），同時告知爭議雙方解決爭議的法定途徑。

（四）調(diào)查中應(yīng)注意的其他問題

1.調(diào)查前，向調(diào)查村的村委會或經(jīng)濟(jì)合作社負(fù)責(zé)人講清調(diào)查目的、意義和方法，做好思想準(zhǔn)備、組織準(zhǔn)備，物質(zhì)準(zhǔn)備。調(diào)查時，由各鄉(xiāng)負(fù)責(zé)，在調(diào)查村召集村干部（必要時也可吸收部分老村干部或有威望的年長者），按調(diào)查內(nèi)容，一起討論，逐戶調(diào)查。當(dāng)情況不明時，要找宅基地戶主或相鄰村民訪問調(diào)查；

2.調(diào)查時，組織分工要明確。被調(diào)查鄉(xiāng)、村的干部同志負(fù)責(zé)協(xié)調(diào)被調(diào)查者的關(guān)系，介紹情況，保證調(diào)查的順利實施；分局工作人員中，一人主持調(diào)查，按調(diào)查表的項目順序，引導(dǎo)調(diào)查；一人負(fù)責(zé)填寫調(diào)查表、繪制宗地草圖并負(fù)責(zé)對調(diào)查成果進(jìn)行初審，發(fā)現(xiàn)遺漏空缺，當(dāng)場及時填補(bǔ)；

3.在調(diào)查中，調(diào)查人員應(yīng)充分尊重被調(diào)查者的宗教信仰和民族習(xí)慣；

4.調(diào)查中，須戶主和相鄰人簽字確認(rèn)的事項,必須由戶主和相鄰人親自簽名，委托代理人時，必須有委托授權(quán)書。

四、目前宅基地使用中須解決的問題

（一）農(nóng)民使用宅基地時超占面積或一戶多宅的問題；

根據(jù)規(guī)定，朝陽區(qū)的農(nóng)民1982年以前取得的宅基地不超過0.4畝（約為266.67㎡），1982年以后取得的不得超過0.25畝（約為166.67㎡）。但據(jù)了解，農(nóng)民宅基地超占現(xiàn)象普遍存在，同時一戶多宅現(xiàn)象也不罕見。

（二）綠化隔離地區(qū)農(nóng)民拆遷上樓后土地使用權(quán)的認(rèn)定；

為加快首都綠化隔離帶和社會主義新農(nóng)村建設(shè)，集約化利用有限的土地資源，政府對原農(nóng)村宅基地進(jìn)行規(guī)劃調(diào)整，統(tǒng)一新建住宅樓，然后將農(nóng)民拆遷上樓。從嚴(yán)格意義上講，農(nóng)民居住的樓房，也是宅基地的一種使用形式。但是，這種做法雖然提高了土地的利用效率，改善了農(nóng)民的居住環(huán)境，但也為農(nóng)民住宅用地的管理增加了困難。同時，某些農(nóng)民回遷樓被出售，形成所謂“小產(chǎn)權(quán)”房。因其價格相對較為便宜，很多城市居民紛紛購買?！靶‘a(chǎn)權(quán)房”的問題帶來了法律上的空白。

（三）利用宅基地搞經(jīng)營活動而擴(kuò)大面積；

根據(jù)集體土地調(diào)查中了解到，農(nóng)民除純粹出租房屋土地外，多數(shù)都存在利用自用的宅基地進(jìn)行餐飲、百貨、小型加工制造等經(jīng)營活動。而其現(xiàn)有的宅基地遠(yuǎn)遠(yuǎn)滿足不了其經(jīng)營的發(fā)展，所以，私自擴(kuò)大使用面積的情況比較普遍。

（四）宅基地流轉(zhuǎn)給外村農(nóng)民、城市居民、外地人；

市場經(jīng)濟(jì)的發(fā)展帶來了人口流動的頻繁，外來人口要在當(dāng)?shù)厣娴母疽缶褪且械胤絹砭幼?。隨著經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，一些富裕起來的城市居民在農(nóng)村購買宅基地的情況也不少見，其中不乏一些知名人士。以上情況，對確定宅基地使用權(quán)帶來新的問題。

（五）1992年的宅基地使用證問題。

1992年的宅基地使用證一直是我們地籍管理工作中的“雞肋”。在我局應(yīng)訴的行政訴訟案件中，絕大多數(shù)都是涉及1992年的宅基地使用證的。當(dāng)年由于登記程序不夠規(guī)范，造成個別審批表填寫錯誤、權(quán)利人情況混亂，即在登記中存在一定的瑕疵。

（六）農(nóng)村宅基地的多頭管理

根據(jù)《中華人民共和國土地管理法》、《北京市人民政府關(guān)于加強(qiáng)農(nóng)村村民建房用地管理若干規(guī)定（修正）》等法律法規(guī)和北京市國土資源局行政服務(wù)事項的規(guī)定，農(nóng)村宅基地管理由市、區(qū)、鄉(xiāng)級政府；村農(nóng)民集體；具體

業(yè)務(wù)由市國土局耕保處、法制處、地籍處負(fù)責(zé)。這種多頭管理的模式就容易造成農(nóng)村宅基地管理的混亂。

總之，農(nóng)村宅基地在用地及管理上存在配置效率低下,管理粗放，與城鄉(xiāng)經(jīng)濟(jì)和社會可持續(xù)發(fā)展極不協(xié)調(diào)。在社會主義新農(nóng)村建設(shè)中，新情況新問題不斷增多。而關(guān)于農(nóng)民宅基地管理的法律、法規(guī)不僅數(shù)量少，且法律效力低，宅基地管理僅依靠規(guī)范性文件和地方政策調(diào)整。2004年11月國土資源部雖出臺了《關(guān)于加強(qiáng)農(nóng)村宅基地管理的意見》，但以部門意見的形式出臺，法律效力較低。與立法較為完備的城市房地產(chǎn)管理相比，農(nóng)村宅基地方面的立法滯后，不僅存在大量的法律真空，而且內(nèi)容比較粗淺。法律法規(guī)不完善，進(jìn)一步增加了宅基地的管理難度。

針對上述問題，在建設(shè)社會主義新農(nóng)村的進(jìn)程中，必須加強(qiáng)農(nóng)村宅基地管理，創(chuàng)新宅基地管理制度，建立與完善相關(guān)的配套制度和政策，加強(qiáng)宅基地立法體系建設(shè)，盡快出臺《北京市農(nóng)村宅基地權(quán)屬確認(rèn)若干規(guī)定》。

結(jié)合土地利用總體規(guī)劃修編工作和社會主義新農(nóng)村建設(shè)，完善各鄉(xiāng)土地利用總體規(guī)劃，從嚴(yán)控制農(nóng)村建設(shè)用地及宅基地用地規(guī)模和布局。統(tǒng)籌安排城鄉(xiāng)存量建設(shè)用地，整合優(yōu)化農(nóng)村居民點布局和用地，從而有計劃、有步驟、有特色地改善農(nóng)村宅基地管理方式，使之更好的為社會主義新農(nóng)村建設(shè)服務(wù)。

第二篇：農(nóng)村宅基地使用權(quán)和轉(zhuǎn)讓應(yīng)注意什么

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農(nóng)村宅基地使用權(quán)和轉(zhuǎn)讓應(yīng)注意什么

1.農(nóng)村宅基地使用權(quán)的概念：

農(nóng)村宅基地使用權(quán)是指農(nóng)民為建自有房屋對集體土地所享有的占有、使用的權(quán)利。其權(quán)利主體是農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織的成員，具有身份屬性，其在一定程度上有福利性質(zhì)。2.農(nóng)村宅基地使用權(quán)的轉(zhuǎn)讓：

從受讓的主體上，可以分為向本集體經(jīng)濟(jì)組織成員和非本集體經(jīng)濟(jì)組織成員轉(zhuǎn)讓。

如果受讓方也是本集體經(jīng)濟(jì)組織成員，經(jīng)過集體經(jīng)濟(jì)組織同意，則應(yīng)當(dāng)認(rèn)定買賣行為有效。因為根據(jù)《憲法》第十條，宅基地屬于集體所有，其所有權(quán)屬于集體，而農(nóng)民作為經(jīng)濟(jì)組織的成員，対于宅基地?fù)碛械氖怯靡嫖餀?quán)，即使用和收益的權(quán)利，其處分宅基地使用權(quán)的行為屬于無權(quán)處分。根據(jù)《合同法》第五十一條，無處分權(quán)人處分他人財產(chǎn)，經(jīng)權(quán)利人追認(rèn)或者無處分權(quán)的人訂立合同后取得處分權(quán)的，該合同有效。所以，如果事后經(jīng)過農(nóng)村集體組織同意，應(yīng)當(dāng)認(rèn)定合同有效。

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贏了網(wǎng)s.yingle.com 反之，則應(yīng)認(rèn)定其合同無效。也就是說，對于此種情況，取得農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織的同意，以及進(jìn)行登記是轉(zhuǎn)讓有效的前提。而向本集體經(jīng)濟(jì)組織成員以外的人轉(zhuǎn)讓農(nóng)村宅基地使用權(quán)的行為是無效的。理由是《憲法》第十條，宅基地屬于集體所有，《土地管理法》第六十三條中農(nóng)民集體所有的土地的使用權(quán)不得出讓、轉(zhuǎn)讓或者出租用于非農(nóng)業(yè)建設(shè)。且宅基地使用權(quán)具有人身屬性，非本集體經(jīng)濟(jì)組織成員無法取得。

然而，在現(xiàn)實當(dāng)中轉(zhuǎn)讓農(nóng)村宅基地使用權(quán)的形式主要表現(xiàn)為農(nóng)村居民對其在宅基地上建造的自有房屋進(jìn)行轉(zhuǎn)讓，根據(jù)《物權(quán)法》第六十四條 私人對其合法的收入、房屋、生活用品、生產(chǎn)工具、原材料等不動產(chǎn)和動產(chǎn)享有所有權(quán)。農(nóng)村居民在宅基地上建造的房屋屬于農(nóng)民個人所有，這一點不存在爭議。

在這種情況下，如果受讓方是本集體經(jīng)濟(jì)組織的成員，則其有效無效的區(qū)分與前述情形一樣。

如果房屋買賣合同的受讓方不是本集體經(jīng)濟(jì)組織成員，根據(jù)《物權(quán)法》第十五條 當(dāng)事人之間訂立有關(guān)設(shè)立、變更、轉(zhuǎn)讓和消滅不動產(chǎn)物權(quán)的合同，除法律另有規(guī)定或者合同另有約定外，合同成立時生效;未辦理物權(quán)登記的，不影響合同效力。據(jù)此，似乎可以認(rèn)定，轉(zhuǎn)讓房屋的協(xié)議是有效的，其實不然，理由是：根據(jù)《合同法》第七條 當(dāng)事

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贏了網(wǎng)s.yingle.com 人訂立、履行合同，應(yīng)當(dāng)遵守法律、行政法規(guī)，尊重社會公德，不得擾亂社會經(jīng)濟(jì)秩序，損害社會公共利益。

第五十二條 有下列情形之一的，合同無效：

(一)一方以欺詐、脅迫的手段訂立合同，損害國家利益;

(二)惡意串通，損害國家、集體或者第三人利益;

(三)以合法形式掩蓋非法目的;

(四)損害社會公共利益;

(五)違反法律、行政法規(guī)的強(qiáng)制性規(guī)定。

《物權(quán)法》第一百五十三條宅基地使用權(quán)的取得、行使和轉(zhuǎn)讓，適用土地管理法等法律和國家有關(guān)規(guī)定。

根據(jù)《物權(quán)法》地隨房走的原則，農(nóng)民在宅基地上建造的自有房屋的轉(zhuǎn)讓，必然導(dǎo)致宅基地使用權(quán)的一并處分，而農(nóng)民的處分行為違反了《土地管理法》、《國務(wù)院辦公廳關(guān)于加強(qiáng)土地轉(zhuǎn)讓管理嚴(yán)禁炒賣土地的通知》中的強(qiáng)制性規(guī)定。因此，該房屋轉(zhuǎn)讓協(xié)議應(yīng)當(dāng)認(rèn)定無效。

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3.實踐中存在問題。

近幾年，由于房地產(chǎn)業(yè)的繁榮，使農(nóng)村土地尤其是城市郊區(qū)的土地價值一路飆升，造成關(guān)于農(nóng)村宅基地上的房屋轉(zhuǎn)讓糾紛越來越多，針對此種情況，北京市高院《農(nóng)村私有房屋買賣糾紛合同效力認(rèn)定及處理原則研討會會議紀(jì)要》第一項指出，目前涉及農(nóng)村私有房屋買賣糾紛的案件主要有以下情況：

從訴訟雙方和案由來看，主要為房屋出賣人訴買受人，要求確認(rèn)合同無效并收回房屋;從買賣雙方身份來看，出賣人為農(nóng)村村民，買受人主要是城市居民或外村村民，也有出賣給同村村民的情況;從交易發(fā)生的時間看，多發(fā)生在起訴前兩年以上，有的甚至在10年以上;從合同履行來看，大多依約履行了合同義務(wù)，出賣人交付了房屋，買受人入住并給付了房款，但多未辦理房屋登記變更或宅基地使用權(quán)變更登記手續(xù);從訴訟的起因來看，多緣于土地增值以及土地征用、房屋拆遷等因素，房屋現(xiàn)值或拆遷補(bǔ)償價格遠(yuǎn)遠(yuǎn)高于原房屋買賣價格，出賣人受利益驅(qū)動而起訴;從標(biāo)的物現(xiàn)狀來看，有的房屋已經(jīng)過裝修、翻建、改建等添附行為。

關(guān)于農(nóng)村私有房屋買賣糾紛合同效力的認(rèn)定，紀(jì)要第二項指出，農(nóng)村私有房屋買賣合同應(yīng)當(dāng)認(rèn)定無效。對于此類案件處理原則，紀(jì)要三指

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(一)要尊重歷史，照顧現(xiàn)實。審理此類案件應(yīng)實事求是地看待上述背景，要考慮到目前城鄉(xiāng)界限仍未完全打破，農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織仍有一定的封閉性，農(nóng)村土地屬于集體所有，目前法律、政策限制集體土地流轉(zhuǎn)是一種現(xiàn)實;同時要認(rèn)識到此類案件產(chǎn)生的復(fù)雜性，并妥善解決相關(guān)的利益沖突和矛盾。

(二)要注重判決的法律效果和社會效果。判決要以“有利于妥善解決現(xiàn)有糾紛、有利于規(guī)范當(dāng)事人交易行為”為指導(dǎo)，起到制約農(nóng)民審慎處分自己房屋的積極效果。

(三)要綜合權(quán)衡買賣雙方的利益。首先，要全面考慮到合同無效對雙方當(dāng)事人的利益影響，尤其是出賣人因土地升值或拆遷、補(bǔ)償所獲利益，以及買受人因房屋現(xiàn)值和原買賣價格的差異造成的損失;其次，對于買受人已經(jīng)翻建、擴(kuò)建房屋的情況，應(yīng)對其添附價值進(jìn)行補(bǔ)償;再次，判決返還、騰退房屋同時應(yīng)注意妥善安置房屋買受人，為其留出合理的騰退時間，避免單純判決騰退房屋給當(dāng)事人帶來的消極影響。

實務(wù)當(dāng)中，北京市范圍內(nèi)的各級法院對此類案件的判決，主要是依照上述紀(jì)要來做出的，具體做法是：首先，認(rèn)定房屋買賣合同無效。然

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贏了網(wǎng)s.yingle.com 后，判令出賣人支付給買受人高額補(bǔ)償金。4.律師評析

通過以上簡單的分析，可以看出，目前我國法律上對于農(nóng)村宅基地以及農(nóng)民私有房屋轉(zhuǎn)讓的相關(guān)規(guī)定并不是很明確，比較混亂，在司法實踐當(dāng)中，即使是司法機(jī)關(guān)也很難理清，在學(xué)術(shù)界也是眾說紛紜。農(nóng)村宅基地制度作為確保中國農(nóng)民有房住的最基本保障，應(yīng)當(dāng)通過立法來明規(guī)范農(nóng)民對農(nóng)村宅基地的權(quán)利范圍，消除法律之間、法規(guī)之間互相沖突的情況，填補(bǔ)法律上的空白點，使制度充分完善起來，以保障農(nóng)民的權(quán)益。

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管

理的主

要

內(nèi)

容

有

哪

些

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第三篇：關(guān)于火災(zāi)事故調(diào)查應(yīng)注意的問題

火災(zāi)事故調(diào)查工作是法律賦予公安消防機(jī)構(gòu)的一項重要工作，是公安消防監(jiān)督執(zhí)法的重要組成部分。但由于對火災(zāi)事故調(diào)查工作缺乏足夠的重視，加之基層從事火災(zāi)事故調(diào)查的警力嚴(yán)重不足，因火災(zāi)原因、事故責(zé)任認(rèn)定而導(dǎo)致上訪的案件呈逐年上升趨勢。改進(jìn)和提高火災(zāi)事故調(diào)查工作質(zhì)量，已成為當(dāng)務(wù)之急。筆者結(jié)合火調(diào)工作實際，談一下在火災(zāi)事故調(diào)查工作中應(yīng)注意的幾個問題。

一、調(diào)查、訪問工作應(yīng)做到迅速、及時

筆者發(fā)現(xiàn)一些火調(diào)人員認(rèn)為火災(zāi)事故調(diào)查是一項階段性工作，火災(zāi)在被徹底撲滅前沒有必要出警，有的則以火還沒撲滅無法進(jìn)入現(xiàn)場勘查、現(xiàn)場人員忙于滅火不便開展調(diào)查訪問等種種原因為由，不及時展開調(diào)查訪問?；馂?zāi)發(fā)生后，凡是參與滅火或搶救物資的群眾大都處在緊張的奔忙狀態(tài)中，對于火災(zāi)初期或滅火、救人、搶救物資過程中的所見所聞記憶猶新，思維意識受到外界因素的影響較小，火災(zāi)肇事者或違法行為人還未來得及建立掩飾違法行為的攻守同盟，火災(zāi)現(xiàn)場的破壞相對也較輕，這時開展調(diào)查訪問工作，往往能夠獲得比較真實準(zhǔn)確的證據(jù)材料。如果行動遲緩，這些有利條件稍縱即逝，火災(zāi)事故現(xiàn)場也難以補(bǔ)救，極有可能造成證據(jù)不足以至火災(zāi)原因難以認(rèn)定。

二、火災(zāi)現(xiàn)場保護(hù)工作不容輕視

在火災(zāi)事故調(diào)查中，火災(zāi)現(xiàn)場保護(hù)是一個非常重要的環(huán)節(jié)，火災(zāi)現(xiàn)場保護(hù)得好壞，直接關(guān)系到能否迅速及時地查清火災(zāi)原因。筆者發(fā)現(xiàn)一些火調(diào)人員對火災(zāi)現(xiàn)場保護(hù)的重要性認(rèn)識不夠，到達(dá)火場后，往往不按規(guī)定立即設(shè)置警戒線，不安排專人保護(hù)現(xiàn)場，不使用火災(zāi)錄像、照相和現(xiàn)場繪圖等手段記錄火災(zāi)現(xiàn)場真實情況，不按勘查程序隨意挖掘、翻動現(xiàn)場物品，非火調(diào)人員隨意出入火災(zāi)現(xiàn)場或搬移現(xiàn)場物品的現(xiàn)象也時有發(fā)生，這勢必對火災(zāi)現(xiàn)場造成更大的破壞，給下一步的勘查工作帶來更大困難。如某地一輛轎車在行駛途中發(fā)生火災(zāi)，由于該火災(zāi)發(fā)生在深夜且發(fā)案地點在距離縣城較遠(yuǎn)的荒郊野外，消防人員將火災(zāi)撲滅后，沒有采取相應(yīng)的現(xiàn)場保護(hù)措施，就撤離了現(xiàn)場。第二天當(dāng)火調(diào)人員趕到火災(zāi)現(xiàn)場時，該轎車已被附近村民拆卸得七零八落，火災(zāi)現(xiàn)場遭到嚴(yán)重破壞，查明火災(zāi)原因也無從談起了。

三、調(diào)查訪問與現(xiàn)場勘查應(yīng)做到有機(jī)結(jié)合在火災(zāi)調(diào)查工作中，筆者發(fā)現(xiàn)一些火調(diào)人員或只注重調(diào)查訪問，或只注重現(xiàn)場勘查，人為將二者分隔開來，造成火災(zāi)事故調(diào)查工作的效率大大降低，火災(zāi)原因查清率也大打折扣。如有的火調(diào)人員怕麻煩、圖省事，只重視調(diào)查詢問，不注重現(xiàn)場痕跡、物證的收集和檢測鑒定，有的甚至以調(diào)查詢問代替現(xiàn)場勘查，不按現(xiàn)場勘查的原則、方法和程序辦事。僅僅依靠證人證言及邏輯推測等相對單一的方法通常缺乏說服力，在法律面前很難站住腳跟。一旦證人證言不真實，或者反映不全面，火調(diào)工作就有可能陷入僵局。反之也然。某鎮(zhèn)一百貨商店倉庫深夜發(fā)生火災(zāi)，直接財產(chǎn)損失數(shù)十萬元?；馂?zāi)發(fā)生時，只有一名倉庫值班員在場?；鹫{(diào)人員通過現(xiàn)場勘查，排除了外來人員縱火，電氣、自燃、雷擊、吸煙等原因引起火災(zāi)的可能，只好從該倉庫值班員的調(diào)查訪問入手。經(jīng)過近5個小時的突審，該倉庫值班員始終拒不交代發(fā)生火災(zāi)的真實原因，調(diào)查工作一度陷入僵局。最后火調(diào)人員只好重新回到火災(zāi)現(xiàn)場再深入進(jìn)行勘查，進(jìn)一步確定了起火點就在該倉庫值班員休息用床北側(cè)的30cm處，而該部位又無電器線路、自燃性物品、易燃易爆物品等。在鐵的實事面前，該倉庫值班員只好交代了該起火災(zāi)系其休息時用來照明的蠟燭忘記熄滅引起的。

四、火災(zāi)調(diào)查技術(shù)鑒定不容省略

火災(zāi)調(diào)查技術(shù)鑒定是指對火災(zāi)現(xiàn)場勘查中發(fā)現(xiàn)并收集的各種痕跡物證的審查、分析、檢驗和鑒定，是由具有法律效力的專門鑒定部門實施的，為火災(zāi)原因認(rèn)定提供法律依據(jù)的一種結(jié)論。目前全國只有天津、沈陽、上海消防科研所的火災(zāi)原因鑒定中心具備相關(guān)鑒定資格。一些疑難火災(zāi)原因必須根據(jù)現(xiàn)場提取物證送往天津、沈陽或上海進(jìn)行技術(shù)鑒定的結(jié)論才能確認(rèn)。從目前實際來看，一起火災(zāi)現(xiàn)場提取的檢材少則三五個，多則10多個，一份檢材的檢測費標(biāo)準(zhǔn)一般都在1000元以上，這就需要三~五千元，有的甚至超過萬元，還不包括出差的各項費用。因為火災(zāi)調(diào)查經(jīng)費不足，致使一些單位不能也不愿按照正常程序開展火災(zāi)調(diào)查，而是能省則省，能簡則簡?；鹫{(diào)人員也只好憑經(jīng)驗、憑主觀意愿調(diào)查火災(zāi)事故，對火災(zāi)原因妄下結(jié)論，這不僅使真正的火災(zāi)事故責(zé)任者得不到應(yīng)有的處罰，也極容易引發(fā)行政訴訟，影響公安消防機(jī)構(gòu)的形象。

第四篇：面試應(yīng)注意哪些問題

面試應(yīng)注意哪些問題

求職面試早已成為畢業(yè)生開啟職業(yè)大門不可或缺的鑰匙，能否熟練掌握和使用好這把鑰匙，對畢業(yè)生能否 邁好走向社會的第一步影響極大。那么畢業(yè)生求職面試到底應(yīng)注意哪些問題呢？

一、注意非語言交流 一談面試，人們一般想到的是怎樣去對付用人單位的提問，如何巧妙的應(yīng)答對方，其實這是不全面的。接受面試往往是第一次用人單位的主考官司見面，所謂“未聞其聲，先見其人”。因此，首先進(jìn)入主考 官視野的必然是你的儀表。這屬于非語言交流。儀表并不只是簡單地反映應(yīng)聘者個人的修養(yǎng)，在主考官的 眼里，它還代表公司未來的形象。因此儀表往往會左右主考官對你的整體評價。一般說來，衣著不整、蓬頭垢面，會被認(rèn)為是邋遢窩囊，過于超前的服裝，也會被認(rèn)為不可依賴?？傮w來說，儀表應(yīng)該給人以整潔、大方、朝氣蓬勃的感覺。另外，面試的非語言交流方面還要注意回答問題的聲音（包括語調(diào)、速度、音 量高低）、體態(tài)、面部表情、手勢以及眼神等。

二、“聽”、“說”得法

“聽”話是否得法同樣能在主考官的印象中打上深刻的烙印。善于傾聽首先需要的是耐心，對對方提起的任何話題都不能心不在焉或表現(xiàn)出不而煩，更不能輕易打斷或中途插話，除非是交談需要的時候。其次要細(xì)心，時刻具有高度的敏感性，善于理解對方的“弦外之音”。再次要專心，能抓住對方談話的要點和實質(zhì)。如果對方所談之事本身不明確，你可以用委婉誠懇的語言指出，這樣既能弄清問題的要點和實質(zhì)，又能給對方以專心致志的好印象。“說”同樣有一定的學(xué)問。初次參加面試，不可避免地會產(chǎn)生不同程度的緊張情緒如羞怯心理，因此不如先坦率地告訴對方：“對不起，我有點緊張，或“對不起，我缺乏經(jīng)驗，請您愿諒”。這對推薦自己不僅沒有什么消極影響，而且由于自己的坦誠，將很容易獲得對方理解。這是良好交談的第一步。其次，在應(yīng)試交談過程中，應(yīng)巧妙地引導(dǎo)話題，隨時把對方的談話內(nèi)容從無關(guān)的事引回到你所關(guān)心的問題上來。介紹自己須用客觀的語言，碰到對自己不利的問題，把回答的內(nèi)容扯到遠(yuǎn)離有損自己的形象的范圍；要么表示彌補(bǔ)缺憾的決心。

三、謙虛謹(jǐn)慎

面試和面談的區(qū)別之一就是對方往往是多人，其中不乏專家、學(xué)者，求職者切不可息以為是，不懂裝懂，講話要留有余地。有過這樣的實例：一位報考辦公室秘書工作的中文系畢業(yè)生，在參加面試時開始都很順利，可是當(dāng)主考官請他談?wù)勛约旱呐d趣和特長時，他便信口開河，自稱自己對經(jīng)濟(jì)學(xué)很感興趣，很有研究，在談宏觀經(jīng)濟(jì)、微觀經(jīng)濟(jì)等名詞時，他不知道考官中就有公司的總經(jīng)濟(jì)師、總會計師、他們問這位大學(xué)生什么是宏觀經(jīng)濟(jì)、什么是微觀經(jīng)濟(jì)時，他無以作答，一時語塞。結(jié)果影響了面試成績。另外在參加“集體式、討論式”面度時，要正確發(fā)表自己的觀點，不要隨意攻擊他人，以抬高自己，因為這樣只能損害自己的形象。

四、機(jī)智應(yīng)變

當(dāng)求職者一人面對眾多考官時，心理壓力很大，面試的成敗往往取決于求職者是否機(jī)智果斷，隨機(jī)應(yīng)變。首先，進(jìn)入考場時要注意分析面試類型，如果是“主導(dǎo)式”面試，你就應(yīng)當(dāng)把目標(biāo)集中投向主考官，認(rèn)真禮貌地回答問題，如果是“答辯式”，你則把目光投向提問者，切不可只關(guān)注甲方而冷落乙方。其次要避免尷尬場面，在回答問題時常遇到這些情況：未聽清問題便回答，聽清了問題自己一時不能作答?；卮饡r出現(xiàn)錯誤或遇到不會的問題時，可能使你處于尷尬的境地。避免尷尬的技巧是：對未聽清的問題可以請求對方再復(fù)一下或解釋一下；一時回答不出可以請主考官提下一個問題，然后回過頭來考慮成熟再回答；遇到偶然出現(xiàn)的錯誤也不必因耿耿于懷而打亂后面的思路。

五、揚長避短

每個人都有自己的特長和不足，無論是在性格上，專業(yè)上都是如此。因此面試時一定要揚長避短。例如性格外向的人往往容易給人留下熱情活潑、思維敏捷但不深沉的印象。這類性格的人在面試時要注意克服自己的弱點，講話的節(jié)奏要適當(dāng)放慢，語言組織得當(dāng)，要注意給人以博學(xué)多才、風(fēng)多識廣的良好印象；性格時，這類性格的人要力爭早發(fā)言，并就某一重大問題展開論述，以彌補(bǔ)自己性格上的不足。

六、顯示潛能

面試的時間通常很短，求職者不可能把自己的全部才能展示出來，因此要抓住一切時機(jī)，巧妙地顯示潛能。例如，報考會計職位的求職者可以將正在參加計算機(jī)專業(yè)的業(yè)余學(xué)習(xí)的情況“漫不經(jīng)心”地講出來，可以使對方認(rèn)為你不僅能熟練掌握會計業(yè)務(wù)，而且有發(fā)展會計業(yè)務(wù)的潛力；報考秘書工作的求職者可以借主考官的提問，順手遞上去，以顯示自己寫得一手漂亮的字。顯示潛能要實事求是，簡短、自然、巧妙，否則也會弄巧成拙。

第五篇：辭職信應(yīng)注意哪些問題

一、什么是辭職信

辭職信，也叫辭職書或辭呈，是辭職者向原工作單位辭去職務(wù)時寫的書信。辭職信是辭職者在辭去職務(wù)時的一個必要程序。

二、寫辭職信應(yīng)注意哪些問題

1.理由要充分、可信。寫辭職書，一定要充分考慮辭職的理由是否充分、可信。因為只有理由充分、可信，才能得到批準(zhǔn)。但陳述理由的文字應(yīng)扼要，不必展開。

2.措辭要委婉、懇切。用委婉、懇切的言詞來表明辭職的誠意。