第一篇：物業(yè)設(shè)備維修

1.物業(yè)設(shè)備包括室內(nèi)設(shè)備、也包括建筑規(guī)劃紅線內(nèi)的室外設(shè)備與設(shè)施系統(tǒng)，具體主要有給水排水、供電、供暖、消防、通風(fēng)、空調(diào)、燃?xì)夤?yīng)、電梯以及通信網(wǎng)絡(luò)等設(shè)備。2.物業(yè)設(shè)備管理的內(nèi)容包括管理與服務(wù)兩個(gè)方面。

3.衡量物業(yè)設(shè)備管理質(zhì)量的指標(biāo)一般有設(shè)備的有效利用率和設(shè)備的完好率。

4.物業(yè)設(shè)備管理的內(nèi)容包括物業(yè)設(shè)備基礎(chǔ)資料管理，物業(yè)設(shè)備運(yùn)行管理、物業(yè)設(shè)備維修管理、物業(yè)設(shè)備更新改造管理、備品配件管理和固定資產(chǎn)管理等。

5.物業(yè)管理企業(yè)設(shè)備管理部門的機(jī)構(gòu)設(shè)置應(yīng)體現(xiàn)部門經(jīng)理負(fù)責(zé)和主管工程師業(yè)務(wù)領(lǐng)導(dǎo)相結(jié)合的原則。6.物業(yè)設(shè)備管理制度一般包括：接管驗(yàn)收制度；預(yù)防性計(jì)劃維修保養(yǎng)制度；值班制度；交接班制度；交接班制度；報(bào)告制度；工具領(lǐng)用保管制度；設(shè)備操作維修安全規(guī)定。7.給水工程包括水源、取水工程、凈水工程、輸配水工程四部分。

8.根據(jù)建筑物內(nèi)用水用途可分為生活給水系統(tǒng)、生產(chǎn)給水系統(tǒng)和消防給水系統(tǒng)。

9.給水系統(tǒng)的組成：引入管；水邊節(jié)點(diǎn)；給水管道系統(tǒng)；給水附件；加壓和貯水設(shè)備；給水局部處理設(shè)施。10.常用的給水方式：市政管網(wǎng)直接供水；水箱供水；水池、水泵和水箱聯(lián)合供水；氣壓供水；微機(jī)變頻調(diào)速供水；豎向分區(qū)供水。

11.管道的連接方法：螺紋連接；法蘭連接；焊接連接；承插連接；卡套式連接。

12.給水系統(tǒng)常用的附件包括配水附件（主要用于調(diào)節(jié)和分配水量）和控制附件（用以啟閉管路、調(diào)節(jié)水量或水壓、關(guān)斷水流、改變水流方向）。

13.室內(nèi)給水管網(wǎng)的布置形式：下行上給式；上行下給式；環(huán)狀式。

敷設(shè)方法：明裝；暗裝。14.給水管道常用管材：鋼管；銅管；鋁塑復(fù)合管；塑料管。

15.室內(nèi)排水系統(tǒng)分類：生活污、廢水排水系統(tǒng)；生產(chǎn)污、廢水排水系統(tǒng)；屋面雨雪水排水系統(tǒng)。

建筑內(nèi)部排水體制分為合流制和分流制兩種。

16.室內(nèi)排水系統(tǒng)組成：衛(wèi)生器具；排水管道；通氣系統(tǒng)；清通設(shè)備；污水提升設(shè)備。17.屋面雨水排除方式：外排水系統(tǒng)；內(nèi)排水系統(tǒng)。

18.建筑中水系統(tǒng)由中水水源系統(tǒng)、中水處理設(shè)施和中水管道系統(tǒng)組成。19.中水水源一般為生活污水、冷卻水、雨水等。

20.小區(qū)給水系統(tǒng)組成：接戶管；加壓和貯水設(shè)備；小區(qū)支管；小區(qū)干管。

21.小區(qū)給水系統(tǒng)給水方式：城市管網(wǎng)直接給水；小區(qū)集中或分散加壓給水；小區(qū)給水系統(tǒng)的確定。22.熱水供應(yīng)系統(tǒng)分類：局部熱水供應(yīng)系統(tǒng)；集中熱水供應(yīng)系統(tǒng)。23.熱水供應(yīng)系統(tǒng)組成：熱媒循環(huán)管網(wǎng)；熱水配水管網(wǎng)；附件和儀表。24.熱水的加熱方式可分為直接加熱方式和間接加熱方式兩種。

25.采暖系統(tǒng)的分類：按供熱范圍分（局部采暖系統(tǒng)；集中采暖系統(tǒng)；區(qū)域采暖系統(tǒng)），按熱媒分（熱水采暖系統(tǒng)；蒸汽采暖系統(tǒng)；熱風(fēng)采暖系統(tǒng)）。

26.熱水采暖系統(tǒng)組成：自然循環(huán)系統(tǒng)（熱源即鍋爐；散熱設(shè)備；供水管道；回水管道；膨脹水箱）；機(jī)械循環(huán)系統(tǒng)（鍋爐；供水管道；散熱器；回水管道；水泵；膨脹水箱；排氣裝置；控制附件。27.換熱器種類：表面式換熱器；混合式換熱器；回?zé)崾綋Q熱器。

28.散熱器：在采暖系統(tǒng)中，散熱器是在供暖房間內(nèi)的放熱設(shè)備，它把熱媒攜帶的熱能以傳到、對流、輻射等方式傳給房間，以補(bǔ)償房間的熱量損失，維持室內(nèi)正常工作和生產(chǎn)所需的溫度，達(dá)到供暖的目的。29.采暖系統(tǒng)的常見故障：采暖管道的泄漏；采暖管道的堵塞；上層散熱器過熱、下層散熱器不熱；上層散熱器不熱；各立管上散熱器的溫度差別太大；一組散熱器單片散熱片不熱。

30.燃?xì)庥址Q煤氣，一般有人工煤氣（H2、CO、CH4)、天然氣(CH4)及液化石油氣(碳?xì)浠衔?三大類。31.通風(fēng)系統(tǒng)按其作用動力的不同，可分為自然通風(fēng)和機(jī)械通風(fēng)兩種。

32.空氣調(diào)節(jié)簡稱“空調(diào)”，他的任務(wù)是調(diào)節(jié)室內(nèi)空氣，為工藝生產(chǎn)和人們生活創(chuàng)造一個(gè)良好舒適的室內(nèi)環(huán)境。所謂良好舒適的室內(nèi)環(huán)境，是指把室內(nèi)空氣的溫度、濕度、潔凈度、空氣流速以及室內(nèi)噪聲控制在一定范圍內(nèi)，以保證工藝生產(chǎn)、產(chǎn)品質(zhì)量和人們生活舒適的要求。33.空氣環(huán)境的衡量參數(shù)：溫度、濕度、潔凈度、氣流速度。

34.空調(diào)系統(tǒng)按設(shè)備的布置情況分類：集中式空調(diào)系統(tǒng)；半集中式空調(diào)系統(tǒng)；全分散式空調(diào)（局部空調(diào)）系統(tǒng)。

35.為了對空氣環(huán)境進(jìn)行調(diào)節(jié)和控制，需對空氣進(jìn)行加熱、冷卻、加濕、減濕、過濾、輸送等各種處理，空調(diào)系統(tǒng)就是完成這一工作的系統(tǒng)。

36.空調(diào)系統(tǒng)的構(gòu)成：空氣處理部分；空氣輸送部分；空氣分配部分；輔助系統(tǒng)部分。37.空調(diào)冷源有天然冷源和人工冷源兩種。

38.建筑火災(zāi)成因：人為因素；電氣事故；可燃物的引燃。39.火災(zāi)過程一般分為陰燃、爆燃、熄滅三個(gè)階段。

40.滅火及消防聯(lián)動系統(tǒng)包括：滅火裝置；減災(zāi)裝置；避難應(yīng)急裝置；廣播通信裝置。

41.消火栓給水系統(tǒng)一般由消火栓、水龍帶、水槍、消防卷盤、消火栓箱、水泵接合器、消防水池、消防水箱、增壓設(shè)備和水源等組成。

42.自動噴水滅火系統(tǒng)按噴頭的開閉形式分為閉式自動噴水滅火系統(tǒng)和開式自動噴水滅火系統(tǒng)。前者有濕式、干式、干濕式和預(yù)作用自動噴水滅火系統(tǒng)之分，后者有雨淋噴水滅火系統(tǒng)、水幕消防系統(tǒng)和水噴霧滅火系統(tǒng)之分。

43.火災(zāi)探測器：感溫式火災(zāi)探測器；感煙式火災(zāi)探測器；感光式火災(zāi)探測器；可燃?xì)怏w火災(zāi)探測器；復(fù)合式火災(zāi)探測器。

44.電路三要素：電源；負(fù)載；中間環(huán)節(jié)。45.電路工作狀態(tài)：通路；短路；開路。

46.一級負(fù)荷：1）中斷供電將造成人身傷亡；2）中斷供電將造成重大的政治影響；3）中斷供電將造成重大經(jīng)濟(jì)損失；4）中斷供電將造成公共場所的秩序嚴(yán)重混亂。

二級負(fù)荷：1）中斷供電將造成較大政治影響；2）中斷供電將造成重大經(jīng)濟(jì)損失；3）中斷供電將造成公共場所的秩序嚴(yán)重混亂。

47.低壓配電系統(tǒng)配電方式：放射式；樹干式；混合式。48.低壓配電線路：架空線路；電纜線路。

49.低壓電器線路的常見故障：短路；斷路；漏電。

50.照明按其功能可分為正常照明、備用照明或事故應(yīng)急照明、警衛(wèi)值班室照明和障礙照明。51.照明供電系統(tǒng)組成：進(jìn)戶線；配電箱；干線；支線。52.室內(nèi)照明線路的敷設(shè)方式：明線敷設(shè)；暗線敷設(shè)。

53.電氣危害：對系統(tǒng)自身的危害；對用電設(shè)備、環(huán)境和人員的危害。

我國電氣火災(zāi)在火災(zāi)總數(shù)中所占的比例已達(dá)百分之三十左右。

54.觸點(diǎn)方式：單相觸電；兩相觸電；跨步電壓觸電。

55.供電系統(tǒng)接地形式：IT系統(tǒng)； TT系統(tǒng)；TN系統(tǒng)（TN-C系統(tǒng)；TN-S系統(tǒng)；TN-C-S系統(tǒng)）。56.電氣設(shè)備保護(hù)措施：保護(hù)接地；保護(hù)接零；重復(fù)接地；漏電保護(hù)器。57.雷擊的基本形式：直擊雷；感應(yīng)雷；雷電波侵入。58.雷電的危害：熱效應(yīng)；機(jī)械效應(yīng)；電氣效應(yīng)；電磁效應(yīng)。59.防雷裝置一般由接閃器、引下線和接地裝置三部分組成。60.電梯通常按照用途、速度、拖動方式和控制方式進(jìn)行分類。

61.電梯的基本結(jié)構(gòu)：拖動裝置；懸掛裝置；容載裝置；衡補(bǔ)償裝置；導(dǎo)向裝置；選層和平層裝置；層門及召喚裝置；安全裝置；電氣控制裝置及其線路。62.電線電視——CATV。

63.小區(qū)五道安全防線：周界防越報(bào)警系統(tǒng)；閉路電視監(jiān)控系統(tǒng)；電子巡更系統(tǒng)；樓宇對講管理系統(tǒng)；室內(nèi)綜合報(bào)警系統(tǒng)。

64.3A——辦公自動化；通信自動化；樓宇自動化。

4C——現(xiàn)代化計(jì)算機(jī)技術(shù)；現(xiàn)代控制技術(shù)；現(xiàn)代通信技術(shù)；現(xiàn)代圖影顯示技術(shù)。

第二篇：物業(yè)設(shè)施設(shè)備維修153問

物業(yè)設(shè)施設(shè)備維修153問

1、問：發(fā)生跑、冒、滲、漏水時(shí)該怎么辦？

答：關(guān)閉閥門，截?cái)嗦┧?，情況嚴(yán)重時(shí)，及時(shí)匯報(bào)。

2、問：突然停水怎么辦？

答：及時(shí)通知客服，立即查找原因，確認(rèn)是內(nèi)線還是外線停水。

3、問：排污管堵塞怎么辦？

答：確定堵塞位置，從檢修處用疏通機(jī)或分段清理。

4、問：面對刁鉆、難纏的業(yè)主怎么辦？ 答：用誠意去打動業(yè)主。

5、問：入戶維修時(shí)，未按業(yè)主要求時(shí)間到達(dá)怎么辦？ 答：進(jìn)門時(shí)先向業(yè)主表達(dá)歉意：“真對不起，讓您久等了！”

6、問：上班途中，遇到堵車或自行車壞了怎么辦？ 答：提前給班長、主管打電話請假。

7、問：工作中發(fā)生觸電事故怎么辦？

答：切斷電源，在急救人員未到達(dá)時(shí)，進(jìn)行人工呼吸。

8、問：突發(fā)火災(zāi)時(shí)該怎么辦？ 答：匯報(bào)，按預(yù)案執(zhí)行。

9、問：天然氣泄漏時(shí)該怎么辦？

答：關(guān)閉閥門，打開窗戶，有中毒人員應(yīng)立即移動到通空氣的地方，迅速向燃?xì)夤?、醫(yī)院打求救電話。

10、問：業(yè)主忘帶鑰匙，要求爬窗戶怎么辦？

答：耐心向業(yè)主解釋，說明一切危險(xiǎn)及物業(yè)規(guī)定，協(xié)助解決。

11、問：業(yè)主要求幫忙購件怎么辦？

答：耐心向業(yè)主解釋并告知物業(yè)有規(guī)定，工作時(shí)間不能隨便出去。

12、問：戶門打不開怎么辦？

答：確認(rèn)業(yè)主身份，辦理相關(guān)手續(xù)后，用手槍鉆打鎖芯（注：根據(jù)現(xiàn)場實(shí)際情況用不同的處理方法）。

13、問：燃?xì)獬洳贿M(jìn)去怎么辦？

答：看卡里是否有錢，電池是否有電，正確插卡。

14、問：上層業(yè)主漏水到下層業(yè)主家該怎么辦？ 答：先檢查有無暗管漏水，再檢查防水層是否完好。

15、問：上門維修敲錯門時(shí)該怎么辦？ 答：應(yīng)主動向業(yè)主道歉：“實(shí)在對不起，打擾您休息了！”

16、問：碰見業(yè)主與業(yè)主或社會人吵架怎么辦？ 答：了解情況，進(jìn)行勸解和開導(dǎo)。

17、問：碰見業(yè)主亂扔垃圾怎么辦？ 答：應(yīng)當(dāng)面撿起收放垃圾桶。

18、問：碰見業(yè)主有損公共設(shè)施該怎么辦？ 答：應(yīng)及時(shí)制止和保護(hù)。

19、問：上業(yè)主家維修時(shí)，家里是老人，又需要購件怎么辦？ 答：特殊情況及時(shí)向客服維修主管報(bào)告。

20、問：馬桶不上水怎么辦？

答：檢查上水閥、過濾閥、減壓閥是否正常。

21、問：上班時(shí)家有急事怎么辦？

答：向領(lǐng)導(dǎo)請示，待領(lǐng)導(dǎo)同意后回家處理。

22、問：業(yè)主報(bào)修沒有及時(shí)到達(dá)業(yè)主家怎么辦？ 答：向業(yè)主道歉。

23、問：上門維修時(shí)，被業(yè)主家的小狗咬到怎么辦？ 答：通知領(lǐng)導(dǎo)，打疫苗。

24、問：業(yè)主要求我們維修一些家用電器怎么辦？ 答：建議業(yè)主找專業(yè)技術(shù)人員維修。

25、問：晚上一個(gè)人值班，出現(xiàn)緊急情況一個(gè)人處理不了怎么辦？ 答：通知值班經(jīng)理。

26、問：維修時(shí)不小心弄壞了業(yè)主家的東西怎么辦？ 答：向業(yè)主道歉，并照原樣賠付業(yè)主。

27、問：外出回家時(shí)，遇到緊急情況回不到單位上班怎么辦？ 答：及時(shí)向上級報(bào)告。

28、問：業(yè)主和我們借工具使用怎么辦？ 答：登記。

29、問：工作時(shí)業(yè)主不理解和我們發(fā)脾氣怎么辦？ 答：盡量不吱聲。

30、問：上班時(shí)自行車壞在半路上怎么辦？ 答：及時(shí)報(bào)告，盡快趕到單位。

31、問：維修時(shí)家中無人怎么辦？ 答：告之客服再聯(lián)系。

32、問：在回家的路上，出現(xiàn)了交通事故怎么辦？ 答：通知公司領(lǐng)導(dǎo)。

33、問：在回家的路上，出現(xiàn)了壞人怎么辦？ 答：報(bào)警。

34、問：吃飯時(shí)，忘帶飯卡怎么辦？ 答：登記。

35、問：同事之間打架，你看見了怎么辦？ 答：勸解拉開。

36、問：在上班時(shí)，拾到一個(gè)手機(jī)或是錢包怎么辦？ 答：交客服。

37、問：在上班時(shí)，有人向我們問路怎么辦？ 答：知則答，不知則致歉。

38、問：在工作中，把工具忘在業(yè)主家中怎么辦？ 答：上門道歉取回。

39、問：業(yè)主要求我們和他一起去買配件怎么辦？ 答：請示領(lǐng)導(dǎo)。

40、問：有事需請假怎么辦？

答：按公司規(guī)定填寫請假條，待批準(zhǔn)。

41、問：讓加班但家中確實(shí)有事怎么辦？

答：如果工作及其重要應(yīng)克服個(gè)人原因，以工作為重。

42、問：到了轉(zhuǎn)正期沒有人通知怎么辦？

答：可主動向領(lǐng)導(dǎo)征求一下意見順便提醒一下。

43.問：檔案在其它單位，三險(xiǎn)怎么辦？ 答：寫請示報(bào)告向公司說明，根據(jù)批復(fù)內(nèi)容執(zhí)行。

44、問：水泵漏水怎么辦？ 答：查找原因，及時(shí)維修。

45、問：業(yè)主對設(shè)施維修中有特殊要求怎么辦？

答：據(jù)實(shí)量力而行，向業(yè)主說明此事須請示領(lǐng)導(dǎo)，經(jīng)領(lǐng)導(dǎo)同意業(yè)主有承諾免責(zé)的可以提供服務(wù)。

46、問：上層漏水造成下層投訴怎么辦？

答：先找上層業(yè)主，對下層看損失結(jié)果，協(xié)助上層業(yè)主盡快處理，可以征得上下兩個(gè)當(dāng)事業(yè)主的同意并簽字確認(rèn)，物業(yè)在無資金投入的情況下給予幫助解決，但物業(yè)不承擔(dān)任何責(zé)任。

47、問：員工不聽從管理怎么辦？

答：對事不對人，就事論事的談心，指出問題的所在和危害。

48、問：員工屢教不改告狀怎么辦？

答：向上級領(lǐng)導(dǎo)擺出事實(shí)及教育過程，提出具體處理意見。

49、問：遇到工作不認(rèn)真的員工怎么辦？

答：有意識的找一些工作，鍛煉他并同他一起干幾次工作，給予示范進(jìn)行身教和言教。

50、問：馬桶堵了用疏通機(jī)疏通不了怎么辦？ 答：告訴業(yè)主聯(lián)系廠家拆馬桶，進(jìn)行疏通。

51、問：室外供水閥門爆裂怎么辦？

答：先關(guān)總閥，檢查漏水原因，進(jìn)行維修。

52、問：消防栓跑水怎么辦？

答：先關(guān)掉總閥，檢查漏水原因，進(jìn)行維修或更換閥門。

53、問：業(yè)主家暖氣漏水怎么辦？

答：先關(guān)供水、回水，查找原因，進(jìn)行維修，拍照，記錄現(xiàn)場損失。

54、問：聯(lián)系不上業(yè)主怎么辦？ 答：業(yè)主戶門上貼通知，（待業(yè)主看到通知后，來物業(yè)客服部登記新的聯(lián)系方式）。

55、問：樓上往樓下漏水，聯(lián)系不上樓上業(yè)主怎么辦？ 答：通知領(lǐng)導(dǎo)和派出所把門鎖撬掉。

56、問：業(yè)主家跑水怎么辦？

答：盡快把閥門關(guān)掉，然后找保潔員幫業(yè)主把水清理干凈，拍照記錄。

57、問：如果業(yè)主家中著火怎么辦？ 答：通知保安和打119電話，同時(shí)把電閘拉掉，把燃?xì)忾y門關(guān)掉。

58、問：電梯突然停了怎么辦？

答：通知電梯維修，把乘梯的業(yè)主穩(wěn)住，跟他們說不要著急。

59、問：如果業(yè)主有事需要你幫忙，可是不屬于你范圍之內(nèi)的怎么辦？ 答：要婉言拒絕或說我回去跟領(lǐng)導(dǎo)請示一下。

60、問：你有急事可是還需要加班怎么辦？ 答：應(yīng)該以公司的事情為重。

61、問：配電室突然停電怎么辦？

答：盡快查找原因，確認(rèn)是內(nèi)線還是外線，同時(shí)聯(lián)系供電局。

62、問：業(yè)主家中閥門漏水，但裝修包封不便維修怎么辦？ 答：先把漏水問題臨時(shí)處理，然后讓業(yè)主找裝修公司來維修。

63、問：業(yè)主裝修改裝的閥門漏水怎么辦？

答：先把漏水問題臨時(shí)處理，然后讓業(yè)主找人把包封部分拆掉。

64、問：減壓閥有響聲怎么辦？

答：調(diào)節(jié)減壓閥的壓力或更換減壓閥。

65、問：水表自轉(zhuǎn)怎么辦？ 答：安裝單流閥。

66、問：化糞池返水怎么辦？ 答：通知清淘化糞池廠家來清理。

67、問：業(yè)主不交物業(yè)管理費(fèi)怎么辦？

答：由客服來協(xié)調(diào)，看有什么問題盡快解決。

68、問：業(yè)主家中地埋管漏水怎么辦？ 答：把地面敲掉更換新管或加接頭。

69、問：看見保安和業(yè)主打架怎么辦？ 答：應(yīng)該阻止他們。

70、問：突然地震怎么辦？

答：盡快通知業(yè)主撤離，到比較寬廣的地方。

71、問：業(yè)主讓你代買配件怎么辦？

答：婉言拒絕，說公司有規(guī)定不讓代買東西。72、問：到下班了工作未完成怎么辦？ 答：請示領(lǐng)導(dǎo)是加班還是明天繼續(xù)再干。

73、問：電表內(nèi)無電怎么辦？ 答：通知業(yè)主去買電。

74、問：總開關(guān)跳閘怎么辦？

答：先查各分開關(guān)所帶負(fù)荷，如無問題即要更換總開關(guān)。

75、問：配電箱內(nèi)接線端子過熱怎么辦？ 答：先減少用電負(fù)荷，抓緊時(shí)間更換端子排。

76、問：戶內(nèi)漏電開關(guān)跳閘怎么辦？

答：先確定所帶負(fù)荷無問題再查線路是否有問題。

77、問：配電柜內(nèi)浪涌斷路器動作怎么辦？

答：停掉開關(guān)，檢修設(shè)備更換浪涌斷路器，查看接地線。

78、問：馬桶不上水怎么辦？

答：檢查上水閥是否開，過濾網(wǎng)是否干凈。

79、問：馬桶充水慢怎么辦？ 答：檢查沖水閥是否開關(guān)靈活。

80、問：馬桶上水軟管漏水怎么辦？ 答：更換軟管。

81、問：供水管件裂縫怎么辦？

答：確認(rèn)是否公共區(qū)域供水管線裂縫，如果不是，通知業(yè)主購買質(zhì)量合格管后更換。

82、問：燃?xì)獗沓洳贿M(jìn)氣怎么辦？

答：看燃?xì)饪ㄓ袩o字，供電電池是否有電。

83、問：燃?xì)庠铧c(diǎn)不著火怎么辦？

答：看是否有燃?xì)?，閥門是否打開，電池是否有電。

84、問：戶門保險(xiǎn)舌頭歪怎么辦？ 答：用大力鉗矯正，轉(zhuǎn)動靈活。

85、問：戶門有鑰匙開不了門怎么辦？

答：根據(jù)不同區(qū)域的防盜門采取不同的方法。

86、問：戶門被帶上怎么辦？

答：撬門把手（客服核實(shí)業(yè)主身份后）。

87、問：鎖盒舌頭不回去怎么辦？ 答：用螺栓松動液清洗。

88、問：網(wǎng)線不通怎么辦？

答：看是否全部接線，接頭是否接好。

89、問：上網(wǎng)后丟數(shù)據(jù)怎么辦？ 答：重做網(wǎng)線卡子，線路無問題。

90、問：紗窗小塑料件損壞怎么辦？ 答：更換新塑料軟件。

91、問：紗窗彈不回去怎么辦？ 答：更換紗窗回車。

92、問：如何提高員工的整體素質(zhì)？ 答：業(yè)務(wù)知識培訓(xùn)，服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)化培訓(xùn)。

93、問：如何提高員工的工作積極性？

答：培養(yǎng)員工的愛崗敬業(yè)精神，引入獎勵機(jī)制，建立激勵制度。

94、問：如何提高員工的文化生活？ 答：開辦業(yè)余培訓(xùn)班和專業(yè)培訓(xùn)相結(jié)合。

95、問：如何提高員工的業(yè)余生活？

答：增加活動項(xiàng)目，增加設(shè)備，提高員工參與的積極性。

96、問：怎樣才能使員工成為真正意義上的綜合維修工、萬能工？ 答：輪崗、培訓(xùn)。

97、問：如何提高物業(yè)整體的管理水平？ 答：抓主管人員的培訓(xùn)及責(zé)任心。

98、問：怎樣才能使我們的服務(wù)上一個(gè)臺階？ 答：業(yè)務(wù)知識培訓(xùn)，技能培訓(xùn)，禮儀、禮貌培訓(xùn)。

99、問：員工簽的勞動合同是否符合勞動法？ 答：人力資源部負(fù)責(zé)。

100、問：員工的保險(xiǎn)有哪些？ 答：辦公室負(fù)責(zé)。

101、問：什么是工傷？ 答：工作時(shí)間內(nèi)受到的傷害。

102、問：出現(xiàn)工傷如何處理？ 答：按國家法律。

103、問：怎樣才能使物業(yè)公司走上正規(guī)化、標(biāo)準(zhǔn)化、專業(yè)化管理的軌道？

答：上層決策管理，中層管理執(zhí)行，基層執(zhí)行到位。

104、問：怎樣才能夠提高員工的業(yè)務(wù)水平？ 答：輪崗培訓(xùn)，互相培訓(xùn)。

105、問：業(yè)主家的電源線接地怎么處理？過了保修期以后怎么處理？ 答：進(jìn)行遙測，找到接地點(diǎn)。請示上級領(lǐng)導(dǎo)。

106、問：業(yè)主提出服務(wù)范圍以外的服務(wù)怎么辦？ 答：請示上級領(lǐng)導(dǎo)。

107、問：業(yè)主要在走廊內(nèi)加裝防盜門怎么辦？

答：按入伙合同規(guī)定執(zhí)行，來物業(yè)裝修監(jiān)理部簽加裝防盜門的承諾書，根據(jù)承諾書要求進(jìn)行安裝。

108、問：如何使員工從被動工作變?yōu)橹鲃庸ぷ鳎?答：樹立主人翁意識。

109、問：怎樣才能讓員工有團(tuán)隊(duì)精神、凝聚力、歸屬感？ 答：公司的企業(yè)文化導(dǎo)向。

110、問：自來水管漏水怎么處理？ 答：先關(guān)總閥，換管，開閥，供水。

111、問：業(yè)主家的大型裝飾燈壞怎么檢查？ 答：告訴業(yè)主自行處理。

112、問：為什么進(jìn)業(yè)主家時(shí)，先敲門，穿鞋套再進(jìn)門？ 答：使業(yè)主知道是物業(yè)維修人員，文明服務(wù)是第一。

113、問：為什么維修前要看好配件是否可以維修？ 答：以免造成不必要的麻煩和誤會。

114、問：為什么家里跑水，客服應(yīng)該告訴業(yè)主先關(guān)總閥？ 答：如果先關(guān)閉總閥可以減少損失。

115、問：為什么跑水，進(jìn)業(yè)主家要照相，保留證據(jù)？

答：有些水管是業(yè)主裝修時(shí)改裝過的，保留證據(jù)能分清責(zé)任。

116.問：為什么衛(wèi)生間地漏會返味？

答：地漏口密封不好、扣碗、缺水都會返味。

117、問：為什么水龍頭滴水有響聲？

答：磁片松動和磨損、漏水都會有響聲，還傳音。

118、問：為什么馬桶水箱，上水閥使用時(shí)間長，有些會有響聲？ 答：上水閥里皮墊老化和堵塞，水閥、壓力關(guān)系，都會有響聲。

119、問：為什么熱水器出水小，不著火？ 答：水溫調(diào)節(jié)高；水箱結(jié)垢多。

120、問：為什么輕體墻一般很容易有裂縫？ 答：因?yàn)橛羞B接縫，如果處理不好，會有裂縫。

121、問：為什么墻面膩?zhàn)訒ぃ?/p>

答：時(shí)間較長，濕度大，都會使膩?zhàn)拥羝ぁ?/p>

122、問：為什么抹膩?zhàn)忧皦γ嬉⒛z？ 答：增加連接度，使膩?zhàn)硬蝗菀酌撈ぁ?/p>

123、問：為什么維修完后，要把衛(wèi)生清理干凈？ 答：要求服務(wù)質(zhì)量一流。

124、問：為什么防盜門鎖舌頭有時(shí)候退回去時(shí)不好使？ 答：門框和門磨損大，需打油。

125、問：為什么家里地磚和水泥地脫開空鼓？

答：地面沒有刷膠，磚沒泡透，水泥沙子對比不成正比。

126、問：為什么家里水表有些會自轉(zhuǎn)？ 答：管道內(nèi)有空氣；管道有壓力波動。

127、問：為什么時(shí)間長沒用燃?xì)?，打開后不著火？ 答：燃?xì)夤芾镉锌諝猓枧趴諝狻?/p>

128、問：為什么給業(yè)主修完活后，最好能告訴業(yè)主怎么使用？ 答：有些配件業(yè)主不知怎么使用，會造成損壞，會增加報(bào)修量。

129、問：為什么兒童游樂場和健身器材要經(jīng)常檢查？

答：經(jīng)常使用，如果器材出現(xiàn)問題，可能會造成人身傷害。

130、問：為什么在公共區(qū)域維修時(shí)，必須放指示牌？ 答：提示人們注意安全。

131、問：為什么開井蓋沒人必須蓋上井蓋不能離人？ 答：當(dāng)心老人、小孩等掉進(jìn)井里。

132、問：為什么同事之間要說話和氣，保持團(tuán)結(jié)？ 答：和氣才能溝通，團(tuán)結(jié)就是力量。

133、問：為什么工作上的事情沒修完要向領(lǐng)導(dǎo)反映？

答：及時(shí)匯報(bào)，及時(shí)反饋信息，使領(lǐng)導(dǎo)心里有數(shù)，便于工作安排。

134、問：剛?cè)肼毜男聠T工應(yīng)該怎么辦？

答：首先應(yīng)嚴(yán)格遵守公司的有關(guān)規(guī)章制度，服從領(lǐng)導(dǎo)，向老員工多學(xué)多問，盡快掌握園區(qū)各種有關(guān)設(shè)備，努力學(xué)習(xí)，認(rèn)真工作。

135、問：鍍鋅管生銹怎么辦？ 答：刷防銹漆、銀粉保護(hù)。

136、問：供水泵有異聲怎么辦？ 答：檢查判斷故障，更換、排除。

137、問：積水坑污水泵不運(yùn)行怎么辦？

答：檢查水位傳感器，測電源，檢查水位飄子是否靈活正常，污水泵有無堵塞。

138、問：業(yè)主室內(nèi)暖氣不熱怎么辦？ 答：排氣，熱水循環(huán)是否通暢。

139、問：管道閥門、接頭、管件漏水怎么辦？

答：認(rèn)真檢查原因，停水、泄水后重新安裝緊固或者換件。

140、問：水龍頭漏水怎么辦？

答：檢查接頭水龍頭磁芯是否有損，進(jìn)行更換。

141.問：防火門開啟有聲音怎么辦？ 答：檢查合頁是否正常，并注潤滑油。

142、問：水龍頭不出水怎么辦？

答：檢查相關(guān)閥門是否打開、過濾網(wǎng)是否堵塞。

143、問：地漏堵怎么辦？

答：用手搖簧或者疏通機(jī)進(jìn)行疏通。

144、問：馬桶堵怎么辦？

答：首先向業(yè)主詢問情況，根據(jù)情況采取用鐵鉤勾掉還是用皮揣子揣通，必要時(shí)拆除馬桶從 底部勾撈。

145、問：臉盆堵怎么辦？

答：應(yīng)檢查是否堵在下水管S彎上，還是下水支管上，進(jìn)行拆除S彎疏通，或者用手搖簧疏通機(jī)疏通下水支管。

146、問：維修工入戶維修時(shí)怎么辦？

答：應(yīng)穿戴鞋套入戶，帶好工具；按門鈴或輕敲門；開門后向業(yè)主問好并報(bào)我是達(dá)豐物業(yè)設(shè)備部維修工，您是否保修；了解情況確認(rèn)后進(jìn)行維修；完成后清理好現(xiàn)場；請業(yè)主簽字確認(rèn)。

147、問：發(fā)現(xiàn)門把手松動怎么辦？ 答：找出松動原因，加固。

148、問：發(fā)現(xiàn)有人破壞公共設(shè)施怎么辦？ 答：應(yīng)上前制止并修好。

149、問：常用庫房工具用完后怎么辦？ 答：應(yīng)擦干凈放回原處。

150、問：熱水器不出熱水怎么辦？

答：應(yīng)檢查水壓力是否達(dá)到設(shè)計(jì)壓力，閥門是否打開。

151、問：遇到一個(gè)人難以完成的工作怎么辦？ 答：應(yīng)呼叫主管派人支援。

152、問：巡視生活水、消防水、中水泵房時(shí)應(yīng)怎么辦？ 答：按巡查制度內(nèi)容執(zhí)行。

153、問：發(fā)現(xiàn)室外污水管線、管井堵塞怎么辦？

答：確認(rèn)堵塞位置，打開井蓋，立警示牌，用竹皮子桿或疏通機(jī)進(jìn)行疏通，并撈出雜物。

第三篇：物業(yè)維修

房屋及其設(shè)備小修服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)（試行）

目 錄

一、總則

二、樓房土建及設(shè)備小修標(biāo)準(zhǔn)

三、平房土建及設(shè)備小修標(biāo)準(zhǔn)

四、電梯、供水、供電、天線小修服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)

五、住宅鍋爐供暖和維修標(biāo)準(zhǔn)

六、服務(wù)規(guī)范

一、總 則

（一）為了規(guī)范房屋及其設(shè)備的小修內(nèi)容、質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)及服務(wù)時(shí)限，制定本標(biāo)準(zhǔn)。

（二）本標(biāo)準(zhǔn)適用于本市普通住宅房屋及其設(shè)備小修服務(wù)工程。其它房屋的小修可參照本標(biāo)準(zhǔn)。

（三）本標(biāo)準(zhǔn)包括樓房上建及設(shè)備小修標(biāo)準(zhǔn)、平房土建及設(shè)備小修標(biāo)準(zhǔn)、電梯供水供電天線小修服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)、住宅鍋爐供暖和維修標(biāo)準(zhǔn)、服務(wù)規(guī)范五部分組成。

本標(biāo)準(zhǔn)所規(guī)定小修內(nèi)容是指在某一項(xiàng)目中修繕服務(wù)的范圍；質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)是指修繕工作完成后應(yīng)符合規(guī)定的標(biāo)準(zhǔn)；時(shí)限要求是指從接受報(bào)修之時(shí)起開始處理所用的最長時(shí)間。

（四）本標(biāo)準(zhǔn)由市房屋上地管理局負(fù)責(zé)解釋。

（五）本標(biāo)準(zhǔn)自發(fā)布之日起施行。

二、樓房土建及設(shè)備小修標(biāo)準(zhǔn)

序號 工程項(xiàng)目 小修內(nèi)容 質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)

（一）室內(nèi)地面、散水 普通水泥樓面和地面起砂空鼓、影響使用，樓面或地面的塊料面層松動的、做水嚴(yán)重破損影響其功能的，應(yīng)修補(bǔ)；木樓板損壞、松動、殘缺的，應(yīng)修復(fù)，如磨損過薄影響安全的，可局部拆換。普通水泥樓面地面及散水維修后應(yīng)平整、光滑、接槎平順；木質(zhì)按地面維修后應(yīng)牢固、平整、拼縫嚴(yán)密。

（二）室內(nèi)墻面及頂棚 內(nèi)墻及踢腳線抹灰空鼓、剝落的應(yīng)修補(bǔ)；頂棚抹灰空鼓、剝落的，應(yīng)修補(bǔ)。修繕后的內(nèi)墻面及灰頂棚應(yīng)恢復(fù)原有使用功能，抹面應(yīng)接控手整、不開裂、不空鼓、不起泡、不翹邊，面層與基層結(jié)合牢固。

（三）檢修門窗 鋼木門窗框松動、門窗扇開關(guān)不靈活、脫榫、糟朽、開焊、小五金缺損的應(yīng)進(jìn)行修補(bǔ)。修后的鋼木門窗應(yīng)開關(guān)靈活不松動，框與墻體結(jié)合牢固，五金齊全。玻璃裝打牢固，膩?zhàn)语枬M，窗紗繃緊，不露紗頭。

（四）煙道、垃圾道等 煙道裂縫、破損、堵塞現(xiàn)象：垃圾道堵塞；垃圾道、出垃圾門及出屋面排氣孔損壞的應(yīng)修復(fù)。修繕后煙道及垃圾道應(yīng)暢通、垃圾斗、出垃圾門零件齊全，排氣孔不向垃圾道內(nèi)漏水。

（五）清掃屋面、采光井、雨落管等 每年應(yīng)將屋面、雨水口及采光并積存的雜物清掃干凈：雨落管局部殘缺、破損應(yīng)更換。屋面采光并應(yīng)清掃干凈，雨落管修繕后應(yīng)補(bǔ)齊五金配件。

（六）屋面補(bǔ)漏 屋面局部滴漏以至影響 使用的屬于屋面局部補(bǔ)漏范圍。屋面部補(bǔ)漏后應(yīng)達(dá)到不再滴漏。

（七）外檐裝修 外檐抹灰及塊料面層局部嚴(yán)重空鼓有脫落危險(xiǎn)的，應(yīng)排除險(xiǎn)情。排除險(xiǎn)情后的外檐裝修，應(yīng)不存在危險(xiǎn)隱患。

（八）陽臺、雨罩等結(jié)構(gòu)構(gòu)件 陽臺、雨罩、梁等結(jié)構(gòu)構(gòu)件保護(hù)層開裂的，應(yīng)封堵裂縫，防止鋼筋銹蝕；保護(hù)層剝落的，應(yīng)補(bǔ)抹。經(jīng)維修后的結(jié)構(gòu)構(gòu)件應(yīng)不再有裂縫及露筋現(xiàn)象。

（九）室內(nèi)給水系統(tǒng)小修、局或換管 樓房戶表以內(nèi)管道銹蝕脫皮的，應(yīng)清除干凈后，做防銹處理，管道銹蝕嚴(yán)重的，應(yīng)予以更換；給水系統(tǒng)漏水的，應(yīng)進(jìn)行修理，嚴(yán)重的，予以更換，零件殘缺的應(yīng)予以補(bǔ)齊。經(jīng)修繕的給水系統(tǒng)暢通，部件應(yīng)配齊全，無跑、冒、滴、漏現(xiàn)象，能正常使用。

（十）衛(wèi)生設(shè)備 衛(wèi)生設(shè)備及配件殘缺的應(yīng)配齊，破損的應(yīng)維修。修繕后應(yīng)做到給排水暢通，各部位零件齊全、靈活、有效，無跑、冒、漏，滴現(xiàn)象，能正常使用。

（十一）排水管道、化糞池、檢查井等 樓房排污管道堵塞，排污不暢通的應(yīng)流通；化糞池、檢查并滿溢或積存較多污物影響使用的應(yīng)疏通或清掏，配件殘缺應(yīng)補(bǔ)齊。樓房排污管道經(jīng)疏通后，應(yīng)達(dá)到排污管道暢通，不滴水；化糞池檢查并滿溢的清掏應(yīng)清除全部污物，化糞池檢查并局部損壞的應(yīng)修好，達(dá)到井體、池體、并圈、井蓋、池蓋完好。

時(shí)限要求：急迫性小修項(xiàng)目包括樓房廁浴間排污管道堵塞；室內(nèi)給水系統(tǒng)小修、換管；煙道堵塞等自接到報(bào)修之時(shí)起２小時(shí)到達(dá)現(xiàn)場。除急迫性小修之外的零修項(xiàng)目為維護(hù)性小修：自接到報(bào)修之日起，三日之內(nèi)處理或與住戶預(yù)約修復(fù)日期。

三、平房土建及設(shè)備小修標(biāo)準(zhǔn)

序號 工程項(xiàng)目 小修內(nèi)容 質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)

（一）木結(jié)構(gòu)搶修加固 或季節(jié)性房屋安 全檢查中發(fā)現(xiàn)的柁、檁、椽等木構(gòu)件存在安全隱患的，應(yīng)搶修加固。加固后的木結(jié)構(gòu)構(gòu)件應(yīng)安全可靠，加固措施合理。

（二）室內(nèi)地面、散水 地面起砂、空鼓、影響使用，地面的塊料面層松動的，散水嚴(yán)重破損影響其功能的應(yīng)修補(bǔ)；木地板損壞、松動、殘缺的，應(yīng)修復(fù)，如磨損過薄影響安全的，可局部拆換；磚地在１平米以內(nèi)損壞，破碎影響使用的，應(yīng)起墁。地面及散水維修后應(yīng)平整、光滑、接槎平順；木質(zhì)地面維修后應(yīng)固、平整、拼縫嚴(yán)密；磚地面維修后應(yīng)平整、牢固。

（三）室內(nèi)墻面及頂棚 內(nèi)墻及增腳線抹灰空鼓、剝落的應(yīng)修補(bǔ)；頂棚抹灰空鼓、剝落的，應(yīng)修補(bǔ)；紙頂棚有破洞掉上的，應(yīng)修補(bǔ)。修繕后的內(nèi)墻及及灰頂棚應(yīng)恢復(fù)原有使用功能，抹面應(yīng)接槎平整、不開裂、不空鼓、不起泡、不翹邊，面層與在層結(jié)合牢固；紙頂棚修補(bǔ)整齊。

（四）檢修門窗 鋼木門窗框松動、門窗扇開關(guān)不靈活、脫榫、糟朽、開焊、小五金缺損的應(yīng)進(jìn)行修補(bǔ)。修后的鋼木門窗應(yīng)開關(guān)靈活不松動，框與墻體結(jié)合牢固，五金齊全。玻璃裝釘牢固，膩?zhàn)语枬M，窗紗繃緊，不露紗頭。

（五）臺明 臺明松動，酥散或塌落的應(yīng)修復(fù)。臺明盡量按原臺明建筑標(biāo)準(zhǔn)修補(bǔ)，修繕后的臺明平整、清潔，砌體整體性強(qiáng)。

（六）清掃屋面、天溝、雨落管等 每天應(yīng)將屋面、天泡及雨水口積存的雜物清掃干凈；雨落管局部殘缺、破損的應(yīng)更換。屋面天泡應(yīng)清掃干凈，雨落管修繕后應(yīng)補(bǔ)齊五金配件。

（七）屋面補(bǔ)漏 屋面局部滴漏影響使用的屬于屋面局部補(bǔ)漏范圍。屋面局部補(bǔ)漏后應(yīng)達(dá)到不再滴漏。

（八）給水系統(tǒng)小修平房院表以內(nèi)管道銹蝕脫皮的，應(yīng)清除干凈后，采取防銹措施。經(jīng)修繕的給水系統(tǒng)暢通，部件應(yīng)配齊全，無跑、冒、滴、漏現(xiàn)象，能正常使用。

（九）排水管道、檢查井等平房院的排污管道堵塞，排污不暢通的，應(yīng)疏通。平房院排污管道經(jīng)疏通后，應(yīng)達(dá)到暢通。

時(shí)限要求：急迫性小修項(xiàng)目包括：解除木結(jié)構(gòu)安全隱患；排污管道堵塞；給水系統(tǒng)小修、換管等。自接到報(bào)修之時(shí)起２小時(shí)到達(dá)現(xiàn)場。除急迫性小修之外的零修項(xiàng)目為維護(hù)性小修：自接到報(bào)修之日起，三日之內(nèi)處理或與住戶預(yù)約修復(fù)日期。

備注：本標(biāo)準(zhǔn)適用于現(xiàn)狀較好的平房，城近郊區(qū)危改片內(nèi)危破平房小修工程，以保證房屋住用安全和解決嚴(yán)重影響使田的維修項(xiàng)目為主。

四、電梯、供水、供電、天線、小修服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)

（一）服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)

住宅電梯服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)

１．設(shè)服務(wù)標(biāo)志牌、服務(wù)公約、司機(jī)守則、乘梯須知、意見簿。

候梯廳須懸掛“電梯運(yùn)行服務(wù)標(biāo)志牌”。牌上應(yīng)標(biāo)明：運(yùn)行時(shí)間，維修保養(yǎng)時(shí)間，值班室地點(diǎn)，管理單位名稱，監(jiān)督電話。

２．保證運(yùn)行時(shí)間

住宅電梯均實(shí)行２４小時(shí)運(yùn)行制。每天６：００－２４：００時(shí)連續(xù)運(yùn)行不間斷，２４：００－６：００時(shí)有司機(jī)值班，住戶特殊用梯隨叫隨到。

３．保證文明服務(wù)

司機(jī)須做到掛牌上崗，禮貌待客，用語文明，著裝整潔。按時(shí)交接班，認(rèn)真填寫運(yùn)行記錄。

４．維修保養(yǎng)及時(shí)

堅(jiān)持每周對電梯進(jìn)行一次保養(yǎng)。

５．轎廂清潔。

轎廂內(nèi)不得有油污、垃圾，不得張貼與電梯運(yùn)行服務(wù)無關(guān)的廣告，候梯廳清潔衛(wèi)生，不許堆放雜物，有足夠的照明。

高壓供水運(yùn)行服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)

１．有防疫部門核發(fā)的“供水衛(wèi)生許可證”（張貼于醒目處）。

２．保持供水設(shè)施周圍的環(huán)境整潔，每周檢查一次。

３．水箱水池要加蓋加鎖，并每年清洗消毒一次。

４．保證供水安全，每年進(jìn)行一次水質(zhì)化驗(yàn)。化驗(yàn)單妥善保管以備隨時(shí)檢查。

５．供水管理與操作人員應(yīng)按規(guī)定進(jìn)行健康檢查，并取得健康合格證。

６．保證供水不間斷，零修接到報(bào)修后按時(shí)限要求起到現(xiàn)場處理，大修時(shí)要有“安民告示”，并采取臨時(shí)供水措施。

７．消防泵每年試泵一次，保證泵能轉(zhuǎn)、水能上。

供電設(shè)施服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)

１．每年進(jìn)行１－２次巡視維修，發(fā)現(xiàn)隱患及時(shí)處理并上報(bào)。修后的閘具、線路應(yīng)完整無損，使用良好。

２．每年進(jìn)行一次安全檢查（配合下達(dá)年修繕任務(wù)）。

３．小修及時(shí)按時(shí)限要求修復(fù)。

４．監(jiān)督超負(fù)荷用電，保證全體用戶用電安全。

５．妥善處理因零線斷線造成的燒毀家電事故。

共用電視天線服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)

１．保證天線系統(tǒng)的收視質(zhì)量，主觀評價(jià)圖像質(zhì)量應(yīng)在三級以上。

２．天線前端系統(tǒng)設(shè)備完整（無丟失損壞），安裝牢固，防雷措施可靠，每年檢查一次接地電阻。

３．每年定期檢查不少于一次。維修及時(shí)，接到的報(bào)修最遲在三日內(nèi)修復(fù)。

（二）維修標(biāo)準(zhǔn)（附表略）

五、住宅鍋爐供暖和維修標(biāo)準(zhǔn)

（一）住宅鍋爐供暖標(biāo)準(zhǔn)

１．按照市人民政府要求的時(shí)間供暖。供暖期間實(shí)行每天２４小時(shí)連續(xù)供暖，保證采暖用戶的居室溫度不低于１６℃，全冬供暖合格率力爭達(dá)到１００％。

２．各項(xiàng)供暖規(guī)章制度健全。公布供暖服務(wù)公約值班電話、維修地點(diǎn)；供暖維修要全天２４小時(shí)有人值班，住戶報(bào)修處理及時(shí)率１００％。

３．全冬因設(shè)備故障造成停暖次數(shù)要少于３次，且每次停暖不得超過４小時(shí)；全冬住戶來信。來訪、來電話投訴問題的累計(jì)次數(shù)不得超過住戶總數(shù)的３％。聘請社會監(jiān)督員。

４．安全生產(chǎn)，消滅重大人身設(shè)備事故，輕傷事故頻率在１．５％以下。

５．煙氣黑度、排煙濃度及噪聲控制均要達(dá)到環(huán)保要求。

６．專設(shè)報(bào)修服務(wù)臺并有報(bào)修專座。

（二）供暖鍋爐維修標(biāo)準(zhǔn)（附表略）

六、服務(wù)規(guī)范

（一）服務(wù)用語：文明禮讓、態(tài)度和藹、語氣親切、表達(dá)清楚。

您好！請進(jìn)；請坐；請講；對不起；請稍等；讓您久等了；請慢走；有事多聯(lián)系；謝謝；請留步；再見；請您消消氣，有話慢慢說；歡迎您監(jiān)督幫助；打攪了。

（二）服務(wù)禮儀：著裝整齊干凈、佩戴服務(wù)標(biāo)志、態(tài)度熱情誠懇、行為文明大方。

１．服務(wù)、作業(yè)時(shí)儀表保持整潔，穿著干凈的工作服，佩戴服務(wù)胸卡；不留與身份不符的發(fā)型，不戴與服務(wù)無關(guān)的裝飾品；入戶服務(wù)不得穿拖鞋。

２．接待辦事人員，熱情迎送，主動打招呼；專心做好記錄，并給予來者以滿意或理解的答復(fù)。

３．入戶服務(wù)先按門鈴或輕敲門，征得同意再進(jìn)門；辦完事后禮貌地離去。

４．服務(wù)對象有意見、態(tài)度不好時(shí)，耐心解釋說明，以禮相待，不講傷感情和不文明語言。

（三）職業(yè)紀(jì)律：遵紀(jì)守法、勤政廉潔、辦事公道、高效服務(wù)。

１．自覺執(zhí)行有關(guān)法律法規(guī)，依法行政、依法管理，不得擅自主張、各行其是。

２．愛崗敬業(yè)、提高辦事效率，不得有冷、硬、拖、卡和其它刁難行為。

３．堅(jiān)持原則，秉公辦事，不得以職務(wù)之便謀取私利，不得以任何形式吃、拿、卡、要。

４．多辦實(shí)事，為住戶排憂解難，不亂收費(fèi)、不收饋贈，不向住戶提無理要求。

５．干活保障安全，不得損壞住戶物品；文明施工不擾民，活完料凈腳下清。

北京市房屋土地管理局

１９９８年７月

第四篇：物業(yè)設(shè)備

1，排污泵控制箱檢修、除塵、緊固保養(yǎng)樓內(nèi)照明檢修各樓冬季防凍、電伴熱配電檢修地庫照明檢修有線電視系統(tǒng)、衛(wèi)星天線檢查制冷系統(tǒng)配電箱維護(hù)保養(yǎng)屋面通廊門檢修園區(qū)照明控制箱除塵、緊固保養(yǎng)樓層強(qiáng)電井設(shè)備檢查、除塵、緊固保養(yǎng)生活水箱清晰水質(zhì)檢測污水井污水管線及閥們檢查外圍管、表、井檢查消防煙感探頭清洗排煙風(fēng)機(jī)維護(hù)保養(yǎng)風(fēng)機(jī)盤管檢查清洗過濾網(wǎng)屋面清掃、防水檢查高壓電氣設(shè)備及安全用具檢測外委 外檢項(xiàng)目避雷系統(tǒng)檢修園區(qū)照明控制箱除塵、緊固保養(yǎng)樓層強(qiáng)電井設(shè)備檢查、除塵、緊固保養(yǎng)電氣測量設(shè)備工具檢測避雷網(wǎng)檢修雨落水管線檢查、雨水井檢查水景管設(shè)備設(shè)施檢修壓力表、安全閥檢測更新 送檢項(xiàng)目消防栓維護(hù)保養(yǎng)風(fēng)機(jī)盤管翅片主機(jī)翅片清晰空調(diào)系統(tǒng)清洗除塵業(yè)主戶內(nèi)空調(diào)機(jī)組換季業(yè)主戶內(nèi)空調(diào)機(jī)組清理過濾器中央空調(diào)主機(jī)刷漆保養(yǎng)制冷管線檢查通風(fēng)管線檢查高壓配電室設(shè)備檢測除塵緊固保養(yǎng)箱變高低壓設(shè)備除塵、緊固保養(yǎng)低壓配電室配電柜除塵、緊固保養(yǎng)生活水泵控制柜、消防控制柜除塵、緊固保養(yǎng)園區(qū)照明控制箱除塵、緊固保養(yǎng)樓層強(qiáng)電井設(shè)備檢查、除塵、緊固保養(yǎng)會所中央空調(diào)電源控制箱檢修除塵、緊固保養(yǎng)有線電視系統(tǒng)、衛(wèi)星天線檢查室外泳池機(jī)房供水設(shè)備維護(hù)物業(yè)設(shè)施設(shè)備檢修計(jì)劃檢查完后資料備份1月份2月份3月份4月份5月份 檢查完后資料備份

消防管線閘閥維護(hù)業(yè)主戶內(nèi)空調(diào)機(jī)組換季業(yè)主戶內(nèi)空調(diào)機(jī)組清理過濾器訊前對防汛沙箱內(nèi)填補(bǔ)防汛沙對重點(diǎn)設(shè)施做汛前檢查維修高壓配電室降冷空調(diào)設(shè)備維修保養(yǎng)低壓配電室配電柜除塵、緊固保養(yǎng)生活水泵控制柜、消防控制柜除塵、緊固保養(yǎng)雨水泵房控制柜檢修外圍管、表、井檢查消防給水管線維護(hù)業(yè)主戶內(nèi)空調(diào)機(jī)組換季業(yè)主戶內(nèi)空調(diào)機(jī)組清理過濾器風(fēng)機(jī)盤管檢查清洗過濾網(wǎng)屋面清掃、防水檢查高壓配電室降冷空調(diào)設(shè)備維修保養(yǎng)排污泵控制箱檢修、除塵、緊固保養(yǎng)樓層強(qiáng)電井設(shè)備檢查、除塵、緊固保養(yǎng)雨落水管線檢查、雨水井檢查風(fēng)機(jī)房設(shè)備檢修保養(yǎng)屋面清掃、防水檢查高壓配電室降冷空調(diào)設(shè)備維修保養(yǎng)有線電視系統(tǒng)、衛(wèi)星天線檢查消防給水管線維護(hù)消防栓維護(hù)保養(yǎng)屋面清掃、防水檢查高壓配電室降冷空調(diào)設(shè)備維修保養(yǎng)樓內(nèi)照明檢修外圍管、表、井檢查消防煙感探頭清洗風(fēng)機(jī)盤管檢查清洗過濾網(wǎng)屋面清掃、防水檢查屋面通廊門檢修會所中央空調(diào)電源控制箱檢修除塵、緊固保養(yǎng)地庫照明檢修室外泳池機(jī)房供水設(shè)備維護(hù)污水井污水管線及閥門檢查消防煙感探頭清洗消防管線閘閥維護(hù)排煙風(fēng)機(jī)維護(hù)保養(yǎng)風(fēng)機(jī)盤管翅片主機(jī)翅片清洗空調(diào)系統(tǒng)清洗除塵業(yè)主戶內(nèi)空調(diào)機(jī)組換季業(yè)主戶內(nèi)空調(diào)機(jī)組清理過濾器各樓冬季防凍、電伴熱配電檢修10月份11月份9月份檢查完后資料備份檢查完后

有線電視系統(tǒng)、衛(wèi)星天線檢查警報(bào)閥維護(hù)保養(yǎng)水泵結(jié)合器維護(hù)保養(yǎng)業(yè)主戶內(nèi)空調(diào)機(jī)組換季業(yè)主戶內(nèi)空調(diào)機(jī)組清理過濾器外圍管、表、井檢查正壓、送風(fēng)機(jī)維護(hù)保養(yǎng)業(yè)主戶內(nèi)空調(diào)機(jī)組換季業(yè)主戶內(nèi)空調(diào)機(jī)組清理過濾器中央空調(diào)主機(jī)刷漆保養(yǎng)制冷系統(tǒng)各種閘閥檢查制冷管線檢查風(fēng)機(jī)盤管檢查清洗過濾網(wǎng)屋面清掃、防水檢查外墻立面檢查生活水泵組檢查、保養(yǎng) 每月必做污水積水坑、化糞池清理 日常完好率應(yīng)高于95%噴淋消防泵組及控制柜維護(hù)保養(yǎng) 100%遇壞即修可視對講系統(tǒng)檢查、維護(hù) 100%遇壞即修門禁系統(tǒng)樓內(nèi)、地庫電磁卡、刷卡主機(jī)檢修維護(hù) 100%遇壞即修監(jiān)控頭維護(hù)及系統(tǒng)檢查 100%遇壞即修道閘檢查維修保養(yǎng) 100%遇壞即修電梯系統(tǒng)保養(yǎng) 每月2次電梯系統(tǒng)維修 100%遇壞即修園區(qū)、道路、游樂場、噴泉池檢修 日常完好率應(yīng)高于98%園區(qū)木椅、連廊檢查維護(hù)保養(yǎng) 日常完好率應(yīng)高于95%電動工具檢測 每月必做樓層、墻面及墻、地磚門窗、閉門器巡檢維修 每月必做消防泵點(diǎn)動試驗(yàn) 每月一次管網(wǎng)壓力 每月檢查一次

備注

1、變配電機(jī)房溫度應(yīng)小于或等于40℃機(jī)房環(huán)境溫度22-38℃相對濕度為40RH-60RH2、請工程部根據(jù)本表在當(dāng)月底指定相關(guān)的次月工

消防水泵房管理規(guī)定

水泵房是提供消防用水的關(guān)鍵部位，水泵房能否正常工作是直接影響到起火后的滅火,為管理好消防水泵房，特制定如下制度：

1、消防水泵房設(shè)備，由保全處負(fù)責(zé)使用管理，并指定專人負(fù)責(zé)，作好日常運(yùn)行的巡查、點(diǎn)檢、并做記錄。

2、水泵房內(nèi)機(jī)電設(shè)備由保全處值班人員負(fù)責(zé)操作，無關(guān)人員不得進(jìn)入水泵房，如需進(jìn)入需由保全處工人員陪同。

3、水泵房內(nèi)嚴(yán)禁存放有毒、有害物品，嚴(yán)禁吸煙。

4、每周清潔一次水泵房內(nèi)的設(shè)備設(shè)施，做到地面、墻壁、天花、門窗設(shè)備設(shè)施表面無積塵，無油漆，無銹蝕，無污物，油漆完好，整潔光亮。

5、潛污泵每周至少檢查使用一次，接觸器主開關(guān)每月檢查一次，并進(jìn)行潤滑、緊固、調(diào)整。

6、潛污泵每月進(jìn)行一次“自動、手動”切換操作檢查。

7、水泵房內(nèi)應(yīng)通風(fēng)良好，照明光線足夠，門窗開啟靈活。

8、水泵房應(yīng)當(dāng)做到隨時(shí)上鎖，鑰匙由當(dāng)值管理員保管，管理員不得私自配鑰匙。

消防泵房操作規(guī)程

1、無關(guān)人員不得隨意進(jìn)入消防水泵房。

2、起動與停止：

2.1啟泵前檢查消防泵潤滑油有為是否1/2—2/3處；閥門是否靈活、勻調(diào)。

2.2打開排氣閥（有真空泵的起動真空泵）排氣，確認(rèn)無空氣時(shí)方可起動水泵。

3、水泵房水泵工作處于自動控制狀態(tài)，值班人員應(yīng)加強(qiáng)巡視，采用看、聽、手摸等各種方式嚴(yán)密監(jiān)視水泵及電機(jī)的運(yùn)行狀態(tài)。3.1觀察各儀表指示讀數(shù)是否正常，特別是水泵壓力表（不得小于1.0Mpa），若發(fā)現(xiàn)壓力低于上述數(shù)值應(yīng)立即停機(jī)檢查。3.2傾聽電機(jī)及水泵的運(yùn)行聲響，若發(fā)現(xiàn)有異常雜音，應(yīng)立即停機(jī)檢查原因，排除故障，并及時(shí)向領(lǐng)導(dǎo)匯報(bào)，安排維修人員處理。3.3觸摸電機(jī)及水泵外殼，電機(jī)運(yùn)行時(shí)其外殼應(yīng)無燙手感(不超過80℃)，水泵外殼溫度應(yīng)接近水溫，水泵軸承溫度不應(yīng)超過75℃，否則應(yīng)停機(jī)檢修。

3.4定時(shí)檢查水泵及電機(jī)的運(yùn)行狀況以及壓力表，電流表的指示，是否在規(guī)定范圍內(nèi)。

4、檢查蓄水池水位計(jì)不應(yīng)低于正常水位，機(jī)房內(nèi)所有閥門均應(yīng)處于開啟狀態(tài)，嚴(yán)禁水泵無水空轉(zhuǎn)。

5、不得隨意按控制柜控制面板上的按鍵，以免參數(shù)改變，影響水泵正常工作。

6、發(fā)現(xiàn)自動液位控制器失靈，應(yīng)及時(shí)停電檢查。

7、應(yīng)及時(shí)排除控制柜底部布線溝內(nèi)的積水，保持溝內(nèi)干燥。

8、經(jīng)常檢查各控制柜內(nèi)接觸器及各控制器件工作是否正常，各儀表及指示

燈指示是否準(zhǔn)確。

9、應(yīng)及時(shí)排除積水坑內(nèi)積水。

10、消防給水泵每周應(yīng)檢查一次，啟動水泵是否運(yùn)轉(zhuǎn)良好，務(wù)必保證水泵能處于隨時(shí)可以啟動狀態(tài)

第五篇：物業(yè)工程部設(shè)備維修養(yǎng)護(hù)計(jì)劃如何編寫

物業(yè)工程部設(shè)備維修養(yǎng)護(hù)計(jì)劃如何編寫

5.1工程部經(jīng)理組織建立設(shè)備設(shè)施臺帳明細(xì)，并在每年發(fā)生變化時(shí)及時(shí)進(jìn)行變更。5.2工程部經(jīng)理、主管負(fù)責(zé)制定《設(shè)備設(shè)施維護(hù)保養(yǎng)計(jì)劃》經(jīng)項(xiàng)目總經(jīng)理進(jìn)行審批。

5.2.1每年12月15日前，由工程部經(jīng)理、主管共同研究制定《設(shè)備設(shè)施維護(hù)保養(yǎng)計(jì)劃》，12月31日前交總經(jīng)理審批。5.2.2《設(shè)備設(shè)施維護(hù)保養(yǎng)計(jì)劃》制定原則

設(shè)施設(shè)備使用頻率?

設(shè)施設(shè)備運(yùn)行狀況（故障隱患）?

合理的時(shí)間（避開客戶使用大的時(shí)間段、節(jié)假日）? 5.2.3計(jì)劃應(yīng)包括的內(nèi)容

維修保養(yǎng)項(xiàng)目及內(nèi)容?

備品、備件計(jì)劃?

具體實(shí)施維修保養(yǎng)的時(shí)間?

預(yù)計(jì)費(fèi)用?

服務(wù)不中斷可能性?

緊急情況預(yù)案?

5.3

工程部經(jīng)理、主管、保安部經(jīng)理共同負(fù)責(zé)制定《消防設(shè)備設(shè)施工作計(jì)劃》經(jīng)總經(jīng)理審批。具體實(shí)施執(zhí)行同5.2.1至5.2.3條款。5.4

工程維修改造方案

5.4.1 項(xiàng)目重大維修及改造工程須至少提前30個(gè)工作日向項(xiàng)目總經(jīng)理《工程維修改造申請報(bào)告》。報(bào)告中應(yīng)說明現(xiàn)設(shè)備設(shè)施存在的問題以及維修、改造 后最終達(dá)到的技術(shù)要求，并對維修、改造過程中的技術(shù)難度、可行性、安 全性、環(huán)保要求、能源條件等進(jìn)行分析。報(bào)告中還應(yīng)包括提擬的多種技術(shù) 方案、補(bǔ)充方案及技術(shù)經(jīng)濟(jì)可行性。

5.4.2 一般情況下，重大維修及改造工程須進(jìn)行外委。方案審批通過后，由行政人事部共同配合選聘外委供方，簽定服務(wù)協(xié)議。

5.4.3供方辦理入場施工手續(xù)，正式進(jìn)入工程實(shí)施階段。各部門對施工過程進(jìn)行監(jiān)督檢查。詳見《裝修管理標(biāo)準(zhǔn)作業(yè)規(guī)程》。

5.4.4工程部負(fù)責(zé)對供方施工過程進(jìn)行監(jiān)理，確保按照預(yù)定工作計(jì)劃、步驟進(jìn)行，并達(dá)到工程技術(shù)與質(zhì)量要求，及時(shí)向項(xiàng)目總經(jīng)理、管家部反饋信息。

5.4.5施工結(jié)束后，工程部負(fù)責(zé)人、專業(yè)主管等相關(guān)人員須依據(jù)協(xié)議中各項(xiàng)要求，對工程進(jìn)行驗(yàn)收，填寫《維修改造工程驗(yàn)收表》報(bào)項(xiàng)目總經(jīng)理審批。5.5電氣系統(tǒng)

5.5.1高壓器具年檢，包括絕緣鞋、絕緣手套、拉桿、避雷器、高壓驗(yàn)電器、直流屏、變壓器、高壓柜等。

5.5.2配電室值班人員須持有效《高壓運(yùn)行維修操作許可證》，復(fù)印件上墻。5.5.3避雷系統(tǒng)需進(jìn)行檢測，并取得《避雷裝置安全性能檢測證》。

5.5.4電氣系統(tǒng)維保工作按照《設(shè)備設(shè)施維護(hù)保養(yǎng)計(jì)劃》執(zhí)行并留存記錄。5.6給排水系統(tǒng)

5.6.1按政府相關(guān)技術(shù)部門的要求檢測壓力表、溫度表、壓力容器、安全閥。5.6.2二次供水設(shè)施《衛(wèi)生許可證》年檢兩年一次。5.6.3生活水箱每年至少清洗一次，并通過水質(zhì)檢驗(yàn)。

5.6.4生活水箱檢查蓋必須加鎖，水箱蓋鑰匙、開水器鑰匙在中控室封存，使用時(shí)必須經(jīng)項(xiàng)目總經(jīng)理批準(zhǔn)。

5.6.5從事二次供水操作人員必須持衛(wèi)生局頒發(fā)有效健康證明，復(fù)印件上墻。5.6.6給排水系統(tǒng)的巡視維保工作按照《設(shè)備設(shè)施維護(hù)保養(yǎng)計(jì)劃》執(zhí)行并留存記錄。5.7電梯

5.7.1每年年檢一次，限速器每兩年檢測一次。5.7.2電梯維修工須持證上崗，復(fù)印件上墻。5.7.3司梯工須持證上崗。

5.7.4電梯巡視維保工作按照《電梯維保計(jì)劃》執(zhí)行并留存記錄。

5.7.5在電梯轎廂內(nèi)張貼乘梯注意事項(xiàng)或宣傳品，宣傳電梯安全使用和應(yīng)對緊急 情況的常識。

5.7.6每年至少進(jìn)行一次電梯停梯應(yīng)急預(yù)案的演練，制定演練方案。5.8暖通系統(tǒng)

5.8.1按政府相關(guān)技術(shù)部門要求檢測鍋爐、壓力表、溫度表、壓力容器、安全閥。5.8.2司爐人員須持勞動局頒發(fā)的上崗證。

5.8.3鍋爐給水化驗(yàn)人員持證上崗，水質(zhì)化驗(yàn)（PH值一天一次；總硬度、氯根、堿度一周一次）結(jié)果記錄在《水質(zhì)化驗(yàn)表》中。

5.8.4監(jiān)督餐飲業(yè)煙道每季度進(jìn)行一次清洗，并留存清洗證明復(fù)印件。

5.8.5暖通系統(tǒng)的巡視維保工作按照《設(shè)備設(shè)施維護(hù)保養(yǎng)計(jì)劃》執(zhí)行并留存記錄。

5.9消防系統(tǒng)

5.9.1滅火器每年年檢充裝。

5.9.2消防設(shè)施的檢測按《消防設(shè)備設(shè)施工作計(jì)劃》執(zhí)行。5.9.3消防設(shè)備設(shè)施不能占用、遮擋、挪作他用。5.9.4消防設(shè)備設(shè)施標(biāo)識清晰、完整。5.9.5消防報(bào)警系統(tǒng)的巡視由保衛(wèi)部負(fù)責(zé)，每天巡視一次并將巡視結(jié)果記錄在《中控日常消防巡視記錄表》中。5.10 樓宇智能系統(tǒng)

5.10.1衛(wèi)星電視根據(jù)國家規(guī)定辦理相關(guān)手續(xù)。5.10.2樓宇智能系統(tǒng)的維保工作按照《設(shè)備設(shè)施維護(hù)保養(yǎng)計(jì)劃》執(zhí)行并留存記錄。

5.11《地下車庫停車場備案表》需每年年審一次。5.12 設(shè)備機(jī)房管理要求

5.12.1建立設(shè)備機(jī)房管理制度并上墻。

5.12.2變配電室須加設(shè)防鼠板，高度要求60公分。5.12.3標(biāo)識清晰、完整。

5.12.4按照安全管理要求配備足夠滅火器材、防汛物資。5.12.5應(yīng)急燈定期檢測，保證完好、有效。