第一篇：關(guān)于營改增后面臨的問題匯總

關(guān)于營改增后面臨的問題匯總 面臨問題

隨著營改增試點的全面推開，地稅局在開展工作中遇到了一系列的實際問題?，F(xiàn)將問題匯總?cè)缦拢?/p>

1、外地企業(yè)到本地開具發(fā)票涉及到得企業(yè)所得稅無法繳納問題

開具國稅局外管證的企業(yè)在國稅局報驗登記后，因企業(yè)所得稅歸地稅局管理，到地稅局繳納企業(yè)所得稅時查詢不到國稅局報驗登記的企業(yè)納稅人識別號，無法繳納企業(yè)所得稅。

2、營改增后，企業(yè)及個體工商戶可在國稅辦理注銷手續(xù)，在國稅局辦理注銷后，流程流轉(zhuǎn)到地稅局，但地稅局無法查詢到注銷掃描資料，無法監(jiān)控是否存在未申報或欠稅信息。

一、意見及建議

1、針對在國稅局報驗的企業(yè)，在地稅系統(tǒng)中可查詢納稅人識別號，即可收取企業(yè)所得稅。

2、針對在國稅局辦理注銷的企業(yè)，登記時進行資料掃描并傳遞給地稅局，且地稅局辦理時首先進行監(jiān)控，確保沒有逾期申報及欠稅情況。

第二篇：關(guān)于“營改增”問題

關(guān)于“營改增”試點范圍開展稅收自查和

專項納稅評估的工作方案

各區(qū)地稅局、市局稽查局、直屬局、相關(guān)處室：

根據(jù)市局領(lǐng)導(dǎo)意見和當(dāng)前工作需要，決定從七月十五日至九月三十日在全市“營改增”試點范圍開展稅收自查和納稅評估工作。現(xiàn)將有關(guān)工作明確如下：

一、營改增試點范圍。

㈠交通運輸業(yè)。陸路運輸服務(wù)、水路運輸服務(wù)、航空運輸服務(wù)、管道運輸服務(wù)。

㈡部分現(xiàn)代服務(wù)業(yè)。

1、研發(fā)和技術(shù)服務(wù)。包括研發(fā)服務(wù)、技術(shù)轉(zhuǎn)讓服務(wù)、技術(shù)咨詢服務(wù)、合同能源管理服務(wù)、工程勘察勘探服務(wù)。

2、信息技術(shù)服務(wù)。包括軟件服務(wù)、電路設(shè)計及測試服務(wù)、信息系統(tǒng)服務(wù)和業(yè)務(wù)流程管理服務(wù)。

3、文化創(chuàng)意服務(wù)。包括設(shè)計服務(wù)、商標(biāo)著作權(quán)轉(zhuǎn)讓服務(wù)、知識產(chǎn)權(quán)服務(wù)、廣告服務(wù)和會議展覽服務(wù)。

4、物流輔助服務(wù)。包括航空服務(wù)、港口碼頭服務(wù)、貨運客運場站服務(wù)、打撈救助服務(wù)、貨物運輸代理服務(wù)、代理報關(guān)服務(wù)、倉儲服務(wù)和裝卸搬運服務(wù)。

5、有形動產(chǎn)租賃服務(wù)。包括有形動產(chǎn)融資租賃和有形動產(chǎn)經(jīng)營性租賃。

6、鑒證咨詢服務(wù)。包括認(rèn)證服務(wù)、鑒證服務(wù)和咨詢服務(wù)。

二、納入本次稅收自查和納稅評估的具體對象。

㈠交通運輸業(yè)。貨運自開票納稅人、航空客貨運納稅人、管道運輸納稅人。㈡服務(wù)業(yè)的勘察設(shè)計納稅人。

㈢廣告業(yè)的廣告發(fā)布單位納稅人（如廣播、電視臺、公汽、地鐵、網(wǎng)絡(luò)等

單位）。

㈣2011納稅50萬元以上的、納入上述現(xiàn)代服務(wù)業(yè)試點范圍的其他納稅人。

三、稅收自查和納稅評估的主要內(nèi)容。

（一）、稅款繳納情況；

（二）、稅收政策執(zhí)行情況；

（三）、發(fā)票使用情況。

四、營改增試點范圍評查的所屬時期。

這次稅收自查和納稅評估的所屬時期為納稅人2011和2012年1-6月稅源期。有欠稅和納入各區(qū)局備案管理的納稅人，自查和評估所屬時期追索至欠稅和備案。

五、營改增試點范圍評查的方法。

㈠各區(qū)局對上述營改增試點范圍管理的納稅人進行摸底，確定具體自查和評估名單。

㈡組織確定評查對象的納稅人，填定《分行業(yè)調(diào)查表》（見附件1-4）進行自行檢查。

㈢開展納稅評估。自查的基礎(chǔ)上，對有疑點的戶進行納稅評估，各區(qū)局納入評估的戶數(shù)不得低于評查對象的20%。發(fā)現(xiàn)有政策執(zhí)行不到位、違規(guī)抵扣應(yīng)稅收入、違規(guī)使用發(fā)票、長期欠稅不繳、備案管理存在風(fēng)險等情況，要積極宣傳稅收政策，督促限期改正，依法清繳稅款。

㈣進行專項稽查。對拒絕自查或不認(rèn)真自查的納稅人，以及在納稅評估中發(fā)現(xiàn)有重大偷漏稅情形、欠稅數(shù)額較大的（50萬元以上）的納稅人，移送稽查部門組織專項稽查和清繳欠稅。

六、時間安排。

此項評查工作分三個階段進行，第一階段（7月15-31日）：納稅人自查期。

第二階段（8月1-31日）：納稅評估和稅款入庫期；第三階段（9月1-30日）：移送和專項稽查及總結(jié)期。

七、幾點要求。

1、加強領(lǐng)導(dǎo)。營改增試點是“十二五”規(guī)劃確定的加快我國財稅體制改革重要內(nèi)容之一，是今明兩年稅收改革工作的重要內(nèi)容，各區(qū)局必須加強對些項工作的領(lǐng)導(dǎo)。

2、專人負(fù)責(zé)。各區(qū)局稅政部門是本次評查工作的責(zé)任單位，要指定專人負(fù)責(zé)此項工作，組織精干力量，切實做好營改增試點行業(yè)的稅收自查和納稅評估工作。

3、追繳欠稅。對清理出來的欠稅要嚴(yán)格的執(zhí)行稅收政策，加強追繳欠稅力度，做到及時入庫、應(yīng)收盡收。

附件：1-4（交通運輸、勘察設(shè)計、廣告發(fā)布、其他行業(yè)）表一、二。

武漢市地方稅務(wù)局稅政管理一處

武漢市地方稅務(wù)局納稅評估管理辦公室

二○一二年七月十二日

第三篇：房地產(chǎn)營改增問題

關(guān)于房地產(chǎn)業(yè)營改增幾個問題

1.問題：房開企業(yè)將在建工程項目劃轉(zhuǎn)給全資的物業(yè)公司，是否需繳納土地增值稅？ 回復(fù)：房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)將在建工程劃轉(zhuǎn)給物業(yè)公司因涉及到所有權(quán)轉(zhuǎn)移，因而按照土地增值稅暫行條例及其實施細(xì)則的的規(guī)定，必須確認(rèn)土地增值稅計算繳納土地增值稅。

2.問題：營改增后交政府的費用如土地費、市政配套費等預(yù)計會有進項稅額抵扣嗎? 回復(fù)：營改增后繳納的土地出讓金是否可以抵扣問題是一直是營改增的難題之一，但總體的方向中可以抵扣，但有可能不是一次性抵扣而是分期抵扣。但對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)而言，一定是在整個項目清算前抵扣。至于市政配套費，由于本身并沒有負(fù)擔(dān)增值稅，因而，主流的觀點是不存在（不是不讓）進項抵扣，但也有觀點主張按一定的綜合抵扣率進行抵扣。

3.問題：政府回購房有哪些優(yōu)惠稅收政策？

回復(fù)：政府回購房，除了經(jīng)濟適用房，其他一律沒有優(yōu)惠，按照銷售不動產(chǎn)進行所有的稅收處理

4.問題：營改增，房產(chǎn)公司的尾盤的房子在政策前面先做銷售還是？？？，該如何操作？ 回復(fù)：營改增的政策尚未明確，因而有關(guān)營改增過程中尾盤銷售應(yīng)當(dāng)如何處理很不好說，但從目前的有關(guān)消息分析，老項目老辦法，新項目新辦法，因而初步估計營改增前已經(jīng)開發(fā)并開始銷售的房產(chǎn)，在營改增后應(yīng)當(dāng)還是繼續(xù)征收營業(yè)稅，或者采取簡易的方式征收增值稅

5、問題：房地產(chǎn)業(yè)納稅人處置辦理產(chǎn)權(quán)登記的地下車位等附屬設(shè)施如何征收營業(yè)稅？ 回復(fù)：簽訂銷售合同，銷售地下車位和附屬設(shè)施，無論是否辦理產(chǎn)權(quán)登記，應(yīng)按規(guī)定征收銷售不動產(chǎn)營業(yè)稅。（地下車位及其他附屬設(shè)施只要進行銷售，有銷售合同并入營業(yè)額，征收營業(yè)稅。如若簽訂的是租賃合同，那就征收租賃業(yè)營業(yè)稅，只要建了地下車位和附屬設(shè)施給業(yè)戶用，無論購買還是租賃，只是稅目不同，稅率都為5%，一個是租賃業(yè)營業(yè)稅，一個為銷售不動產(chǎn)營業(yè)稅）。

6、問題：銷售小產(chǎn)權(quán)房是否征收營業(yè)稅？

回復(fù)：銷售小產(chǎn)權(quán)房應(yīng)按規(guī)定征收銷售不動產(chǎn)營業(yè)稅，（小產(chǎn)權(quán)房是一時半不出來房產(chǎn)證，用自有土地建出來的）。

7、問題：房地產(chǎn)業(yè)納稅人按拆一還一方式實行回遷安置的如何確定其營業(yè)稅納稅義務(wù)發(fā)生時間？

回復(fù)：房地產(chǎn)業(yè)納稅人按拆一還一方式實行回遷安置的對償還面積與拆遷面積相等的部分，其營業(yè)稅納稅義務(wù)發(fā)生時間為辦理交房手續(xù)的當(dāng)天。

8、問題：如何確定回遷安置房的計稅依據(jù)？

回復(fù)：對建設(shè)安置回遷房的，對償還面積與拆遷面積相等的部分，由當(dāng)?shù)囟悇?wù)機關(guān)按照同類住宅房屋的成本價核定計征營業(yè)稅。對納稅人以自己名義立項，再改納稅人不承擔(dān)土地出讓價款的土地上開發(fā)回遷安置房的，土地價款是納稅人不承擔(dān)的，并向原居民無償轉(zhuǎn)讓回遷安置房所有權(quán)的行為，在核定計稅依據(jù)時，土地沒付款，不包括回遷安置房所屬地方土地價款，只要沒付出，就不把金額核上。

9、問題：房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在取得預(yù)售證之前以誠意金、意向金等名義收取的款項是否征收營業(yè)稅？

回復(fù)：在取得預(yù)售證前可以不征收，一旦取得預(yù)售證要申報繳納稅款，誠意金轉(zhuǎn)為預(yù)收款，轉(zhuǎn)為預(yù)收款的當(dāng)天為納稅義務(wù)發(fā)生的時間。

10、房地產(chǎn)業(yè)稅收清查的重點？

回復(fù)：

1、房地產(chǎn)企業(yè)是否存在低價銷售的行為，有無價格明顯偏低，而無正當(dāng)理由的情況，關(guān)聯(lián)企業(yè)之間銷售價格是否合理。

2、各種以房地產(chǎn)抵債、無償贈予房地產(chǎn)、集資建房、委托建房、中途轉(zhuǎn)讓開發(fā)項目、是否按照規(guī)定申報納稅。

3、拆遷補償或者安置等行為是否按規(guī)定申報納稅。

4、車位、閣樓、地下室等附屬設(shè)施，銷售收入是否申報納稅。

5、農(nóng)村集體組織、社區(qū)委員會、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)所取得的小產(chǎn)權(quán)房收入、棚戶區(qū)改造收入，是否申報納稅。

6、銷售房產(chǎn)預(yù)收款或預(yù)收定金分期收款合同約定的時間應(yīng)收取而未收取的銷售款是否申報納稅，采取銀行按揭貸款購房的取得的按揭貸款是否申報納稅。

11、營改增以后對房地產(chǎn)業(yè)稅負(fù)影響分析？

回復(fù)：假定三個條件

1、營改增前后房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)含稅收入總額和含稅的成本保持一致。

2、營改增前后,房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)使用稅費營業(yè)稅為5%，假定房地產(chǎn)增值稅稅率為11%。

3、營改增前后,房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)房屋可抵扣的進項稅額對應(yīng)成本全部計入到價稅扣除范圍內(nèi)。取得的可抵扣進項稅額占房地產(chǎn)售房收入比重不會超過10%前提下，房地產(chǎn)行業(yè)稅負(fù)只增不減。

8、土地使用稅

房地產(chǎn)業(yè)將土地證辦到買房人戶后，可以減少應(yīng)稅土地面積。（有人咨詢買完房是否能按開完發(fā)票的減少土地？不行。什么時候把土地證分割到買房戶后，由土地局第幾科出具證明，報到征收單位，給你減除土地依據(jù)，有依據(jù)后土地使用稅可以不交。如果土地登記信息不變更，不報土地變更信息表，土地使用稅不能免于繳納）。

注意：房地產(chǎn)企業(yè)在移交回遷安置房時，應(yīng)按計稅價格為安置人全額開據(jù)不動產(chǎn)銷售發(fā)票。安置房在銷售時按差額征稅的，以不動產(chǎn)銷售發(fā)票為扣除憑據(jù)。

注意：個人所得稅明細(xì)申報（匯繳時工資費用據(jù)實填，個人所得稅明細(xì)申報表工資部分要和企業(yè)所得稅納稅申報表工資費用相等）。

注意：營改增，自查稅款如果是寫當(dāng)期稅款只認(rèn)當(dāng)期應(yīng)申報繳納稅款，補交稅款要重新補交，并按照偷稅漏稅處罰。

總結(jié)：在現(xiàn)實情況下，營改增不可能降低房地產(chǎn)企業(yè)稅負(fù)，營改增之后將增加房地產(chǎn)企業(yè)整體稅負(fù)2%-3%。

第四篇：營改增問題答案doc

你最關(guān)心的營改增問題，答案都在這了

從5月1日起全面推行營改增納稅制度，你單位相關(guān)工作做得怎么樣了？還有哪些問題需要解決？為了方便學(xué)習(xí)，我們將大家最關(guān)注的問題進行了匯總，依據(jù)現(xiàn)行營改增管理辦法進行了初步解讀，僅供參考。

1、如何防止稅改后稅負(fù)有所上升？

答：對于建筑業(yè)的實際情況，營改增在方案設(shè)計、稅率確定時給予了充分考慮。比如，采取過渡性措施，對老合同、老項目區(qū)別對待，對勞務(wù)用工方式的調(diào)整，甲方提供材料的處理等，政策上都給予照顧。這些細(xì)化的政策措施國家規(guī)定得很具體，各單位應(yīng)對照細(xì)學(xué)，以確保建筑行業(yè)總體上稅負(fù)只減不增。

2、項目所在地和機構(gòu)所在地不一致的情況，納稅地點在哪里？

答：納稅人應(yīng)按照規(guī)定的計稅方法在項目所在地預(yù)繳稅款，然后向機構(gòu)所在地主管稅務(wù)機關(guān)進行納稅申報。

3、哪些項目不征收增值稅，有何政策規(guī)定？

答：《營業(yè)稅改征增值稅試點有關(guān)事項的規(guī)定》中明確不征收增值稅項目包含：在資產(chǎn)重組過程中，通過合并、分立、出售、置換等方式，將全部或者部分實物資產(chǎn)以及與其相關(guān)聯(lián)的債權(quán)、負(fù)債和勞動力一并轉(zhuǎn)讓給其他單位和個人，其中涉及的不動產(chǎn)、土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓行為。4、4月30日前執(zhí)行合同在“營改增”后收到增值稅專用發(fā)票不能抵扣的有哪些？

答：建筑企業(yè)、房地產(chǎn) “營改增”過渡期間有三種不能抵扣進項稅金的增值稅專用發(fā)票：

一是“營改增”前簽訂的材料采購合同，已經(jīng)履行合同，但建筑材料在“營改增”后才收到并用于“營改增”前未完工的項目，而且“營改增”后才付款給供應(yīng)商而收到材料供應(yīng)商開具的增值稅專用發(fā)票。

二是“營改增”前采購的材料已經(jīng)用于“營改增”前已經(jīng)完工的工程建設(shè)項目，“營改增”后才支付采購款，而收到供應(yīng)商開具的增值稅專用發(fā)票。

三是“營改增”之前采購的設(shè)備、勞保用品、辦公用品并支付款項，但“營改增”后收到供應(yīng)商開具的增值稅專用發(fā)票。

5、“營改增”后新業(yè)務(wù)收到增值稅專用發(fā)票不能抵扣的有哪些？

答：建筑企業(yè)、房地產(chǎn)“營改增”后不能抵扣進項稅金的特殊增值稅專用發(fā)票主要有：

一是供應(yīng)商開具發(fā)票摘要為“材料一批”的運輸發(fā)票、辦公用品等匯總清單的發(fā)票，但沒有補充開具《銷售貨物或者提供應(yīng)稅勞務(wù)清單》的不能抵扣進項稅金。國家稅務(wù)總局《關(guān)于修訂<增值稅專用發(fā)票使用規(guī)定>的通知》(國稅發(fā)[2006]156號)第十二條規(guī)定：一般納稅人銷售貨物或者提供應(yīng)稅勞務(wù)可匯總開具專用發(fā)票。匯總開具專用發(fā)票的，同時使用防偽稅控系統(tǒng)開具《銷售貨物或者提供應(yīng)稅勞務(wù)清單》，并加蓋財務(wù)專用章或者發(fā)票專用章。

二是購買職工福利用品的增值稅專用發(fā)票。

三是發(fā)生非正常損失的材料和運輸費用中含有的進項稅金(例如，工地上被小偷偷竊的鋼材、水泥)。

四是建筑施工企業(yè)自建工程所采購建筑材料收到的增值稅專用發(fā)票。

五是房地產(chǎn)公司開發(fā)的產(chǎn)品，例如商鋪、商場、寫字樓由自己持有經(jīng)營，其進項稅額不得從銷項稅額中抵扣。

六是獲得的增值稅專用發(fā)票超過法定認(rèn)證期限180天，則不可以抵扣進項稅額。6、4月30日之前已經(jīng)收款，但沒交稅和開票，如何納稅？

答：如果企業(yè)在4月30日之前已經(jīng)收款，但沒交稅和開票，納稅義務(wù)已經(jīng)發(fā)生，需要照章納稅。當(dāng)然各企業(yè)對納稅時點也需要充分考慮，避免遭受損失，2

其中營業(yè)稅的納稅義務(wù)發(fā)生時間為納稅人收訖營業(yè)收入款項或者取得索取營業(yè)收入款項憑據(jù)的當(dāng)天。銷售不動產(chǎn)，采用預(yù)收款方式的，其納稅義務(wù)發(fā)生時間為收到預(yù)收款的當(dāng)天。建筑業(yè)納稅義務(wù)發(fā)生時間比較復(fù)雜，需劃分幾種具體情況：

一是實行合同完成后一次性結(jié)算價款辦法的工程項目，其納稅義務(wù)發(fā)生時間為施工單位與發(fā)包單位進行工程合同價款結(jié)算的當(dāng)天；

二是實行旬未或月中預(yù)支、月終結(jié)算、竣工后清算辦法的工程項目，其納稅義務(wù)發(fā)生時間為月份終了與發(fā)包單位進行已完工程價款結(jié)算的當(dāng)天；

三是實行按工程形象進度劃分不同階段結(jié)算價款辦法的工程項目，其納稅義務(wù)發(fā)生時間為各月份終了與發(fā)包單位進行已完工程價款結(jié)算的當(dāng)天；

四是實行其他結(jié)算方式的工程項目，其納稅義務(wù)發(fā)生時間為與發(fā)包單位結(jié)算工程價款的當(dāng)天。

7、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)是否可以在項目開發(fā)初期（即在他們?nèi)〉檬杖胫埃┑怯洖樵鲋刀愐话慵{稅人？

答：一般納稅人的認(rèn)定是以公司為主體，不是以項目為主體。一般情況下，對于已經(jīng)成立的公司，年銷售收入（不含稅）大于500萬的公司會被稅局強制認(rèn)定為一般納稅人資格；對于銷售收入不足500萬的公司，如果會計核算健全、能夠提供稅務(wù)資料的公司也可以向稅局申請一般納稅人資格，由稅局審核通過并登記為一般納稅人資格；對于新成立沒有營業(yè)收入的公司，如果能向稅局提供相關(guān)資料證明公司未來一年可以達(dá)到一般納稅人的收入和相關(guān)要求，也可以向稅局申請一般納稅人資格，由稅局管理科室審核通過并登記為一般納稅人資格，這樣可以解決對于新公司新項目在公司成立初期發(fā)生的成本費用所產(chǎn)生進項的不能認(rèn)證抵扣問題，這樣等到公司實際產(chǎn)生銷售收入，前期的累計進項將可以用來抵扣產(chǎn)生銷售收入的當(dāng)期銷項。

8、小規(guī)模納稅人可以自己開增值稅普票和專票嗎？

答：小規(guī)模納稅人可以自己開增值稅普票，如果需要開增值稅專用發(fā)票，則需要憑銷售合同向當(dāng)?shù)囟悇?wù)局申請代開發(fā)票。

9、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)營改增的計稅方法有哪幾種？分別適用什么項目類型？

答：房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)營改增后有兩種計稅方法，對于符合“房地產(chǎn)老項目”定義的自建項目可以由企業(yè)自行選擇一般征稅方法或用簡易征收方法，如果選擇簡易征收辦法則按照5%征收率，如果選擇一般計稅的辦法，企業(yè)可以按照抵減土地價款后的差額部分按11%征稅，另外，在收到預(yù)收款時須先按3%預(yù)繳。

10、對于可以選擇一般征稅和簡易征收過渡性政策的“房地產(chǎn)老項目”如何具體定義？

答：《房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)銷售自行開發(fā)的房地產(chǎn)項目增值稅征收管理暫行辦法》第八條規(guī)定：房地產(chǎn)老項目，是指：

（一）《建筑工程施工許可證》注明的合同開工日期在2016年4月30日前的房地產(chǎn)項目；

（二）《建筑工程施工許可證》未注明合同開工日期或者未取得《建筑工程施工許可證》，但建筑工程承包合同注明的開工日期在2016年4月30日前的建筑工程項目。

一般納稅人銷售自行開發(fā)的房地產(chǎn)老項目，可以選擇適用簡易計稅方法按照5%的征收率計稅。一經(jīng)選擇簡易計稅方法計稅的，36個月內(nèi)不得變更為一般計稅方法計稅。

11、對于可以界定為老項目的房地產(chǎn)企業(yè)，如何選擇適用征收辦法對企業(yè)更有利？

答：對于集團型房地產(chǎn)企業(yè)來說，一方面，要考慮平穩(wěn)過渡，如果采用簡易計稅方法，至少保證稅負(fù)不增加，這是基本的一個底線；另一方面，需要對項目毛利率、土地成本占比以及進項收入比做一個綜合測算，看哪種情況下稅 4

負(fù)水平更低，針對一些特殊的項目，比如低毛利或者負(fù)毛利的項目，如果按簡易計稅去征收，則必須交5%的增值稅，但按一般計稅方法的話，可能不用交增值稅，因此，需要作整體的測算。

12、對于4月30日前已收到預(yù)售款并已經(jīng)繳納了營業(yè)稅，但未開具營業(yè)稅發(fā)票的，如何處理？

答：在營業(yè)稅體制下，許多的預(yù)收款可能已經(jīng)交稅，但未開具營業(yè)稅發(fā)票，現(xiàn)在《房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)銷售自行開發(fā)的房地產(chǎn)項目增值稅征收管理暫行辦法》明確：4月30日前收到的預(yù)收款，如已繳納營業(yè)稅但未開具營業(yè)稅發(fā)票，后續(xù)可以開具增值稅普通發(fā)票，但不可開具專用發(fā)票。

13、土地出讓金是按一次性扣減還是采取其他分?jǐn)傓k法？

答：按銷售面積分?jǐn)偟礁髌凇！斗康禺a(chǎn)開發(fā)企業(yè)銷售自行開發(fā)的房地產(chǎn)項目增值稅征收管理暫行辦法》第五條、第六條、第七條規(guī)定，當(dāng)期允許扣除的土地價款按照以下公式計算：

當(dāng)期允許扣除的土地價款=（當(dāng)期銷售房地產(chǎn)項目建筑面積÷房地產(chǎn)項目可供銷售建筑面積）×支付的土地價款

當(dāng)期銷售房地產(chǎn)項目建筑面積，是指當(dāng)期進行納稅申報的增值稅銷售額對應(yīng)的建筑面積。

房地產(chǎn)項目可供銷售建筑面積，是指房地產(chǎn)項目可以出售的總建筑面積，不包括銷售房地產(chǎn)項目時未單獨作價結(jié)算的配套公共設(shè)施的建筑面積。

支付的土地價款，是指向政府、土地管理部門或受政府委托收取土地價款的單位直接支付的土地價款。

在計算銷售額時從全部價款和價外費用中扣除土地價款，應(yīng)當(dāng)取得省級以上（含省級）財政部門監(jiān)（?。┲频呢斦睋?jù)。

一般納稅人應(yīng)建立臺賬登記土地價款的扣除情況，扣除的土地價款不得超過納稅人實際支付的土地價款。

14、營改增之前已經(jīng)簽訂了商業(yè)地產(chǎn)出租合同，合同尚未到期，營改增之后如何征稅？

答：4.30之前簽訂的出租合同，意味著這個項目可以選擇簡易計稅法，如果重簽合同，稅負(fù)是稍微有利的。

15、用于簡易計稅方法計稅項目，如非增值稅應(yīng)稅項目、免征增值稅項目、集體福利或者個人消費的購進貨物、接受加工修理修配勞務(wù)或者應(yīng)稅服務(wù),能不能抵扣？

答：不能抵扣。

16、房地產(chǎn)企業(yè)購買貸款服務(wù)及貸款利息可否進項抵扣？

答：不可抵扣。

17、營改增后企業(yè)的招待費能做進項抵扣的嗎？

答：不可抵扣。餐飲服務(wù)、居民日常服務(wù)和娛樂服務(wù)、集體福利或者個人消費，這些不能抵扣，納稅人的交際應(yīng)酬消費屬于個人消費，所以不能抵扣。

18、關(guān)于房地產(chǎn)企業(yè)售后返租的問題，房地產(chǎn)企業(yè)面向終端客戶租金收入是按11%征收嗎？那小業(yè)主返租給房地產(chǎn)企業(yè)所開具的發(fā)票能抵嗎？

答：售后返租其實對房地產(chǎn)企業(yè)而言是個二房東角色，沒有過渡期的優(yōu)惠，業(yè)主可以用過渡政策，按5%簡易征收，但由于二房東不是業(yè)主，所以沒有辦法使用這個過渡期政策，需要按照11%征收。

另外售后返租，由于小業(yè)主是個人，根據(jù)目前法律規(guī)定無法開具增值稅專用發(fā)票，因此，小業(yè)主返租給房地產(chǎn)開具的發(fā)票無法抵扣?？赡苊媾R比較大的 6

稅率增長，這個需要注意。但在實際執(zhí)行中，各地政策有差異，比如深圳規(guī)定個人出租可以由當(dāng)?shù)囟悇?wù)機關(guān)代開增值稅專用發(fā)票，需要區(qū)別對待。

19、5月1日前房地產(chǎn)開發(fā)老項目所收取的乙方保證金，并已繳營業(yè)稅，5月1日后是否可向稅局申請退稅？

答：可以申請退稅，但裁量權(quán)在當(dāng)?shù)囟悇?wù)局。

第五篇：營改增問題 -整理稿含答案

營改增問題集

1.我是業(yè)主方，已完工程，未做結(jié)算，營改增后如何處理這部分？ 處理建議:按原來的計價辦法處理。條文依據(jù): 2.增值稅模式下，管理費，利潤，措施費和其他項目費是否都需要計算增值稅？增值稅下的費率為多少？

需要計算增值稅，如果是一般納稅人一般計稅是11%，其他情況是3% 3.房地產(chǎn)公司，現(xiàn)在已經(jīng)結(jié)構(gòu)封頂，剩下的建筑部分正在施工，想問后面的建筑工程計價怎么取稅為好？

可以采用簡易計征。如果采用一般計征，需要乙方同意，還需要測算哪種計稅方式進項抵扣額度高。這樣的項目銷售時也是按老項目，可以簡易計征的。如果銷售是選了簡易計征，施工合同即使一般計稅也是不能抵扣進項的，所以需要綜合考慮。

4.已中標(biāo)項目，但是五一前不能取得中標(biāo)通知書，是按營業(yè)稅還是按增值稅模式？ 增值稅模式

5.簡易計稅分包代開的增值稅發(fā)票不能抵扣嗎？該項目的材料增值稅發(fā)票也不能抵扣嗎？

簡易計稅征收率只有3%，是不能抵扣進項稅的。

6.我們是施工單位，對于在施未竣工項目，我們是以集團公司的名義承接的本工程，但分包合同都是以分公司名義簽署的，這樣的話是不是需要把分包合同主體變更為集團公司？單獨做一個補充協(xié)議，變更合同主體，可行么？ 這樣的項目是老項目，可以采用簡易計征。沒必要進行主題變化。分包合同是分公司和業(yè)主簽訂的嗎？

7.如果是小工程很多發(fā)票開不了，是否能不用增值稅得形式定合同？ 按規(guī)定只有清包工和甲供材工程可以采用簡易計征，還需要甲方同意，不管哪種計稅方式，都是增值稅，以后沒有營業(yè)稅了。

8.已簽施工合同但未取得施工許可證的，未開工的，執(zhí)行增值稅的話原中標(biāo)綜合單價還如何處理？

肯定需要按增值稅模式重新計算，否則綜合單價含稅。

9.甲方業(yè)主方已支付了工程款，施工單位未開具發(fā)票，需要在5月1前將已收款的發(fā)票全部開具嗎？如果在政策之后才開具，稅費會增加嗎？ 需要在5月1日前做好營業(yè)稅業(yè)務(wù)清理工作

10.請問原來的城市建設(shè)維護費、教育費附加、地方教育費附加還要計算嗎？ 這些稅還是要繳納的，只是不和增值稅一起繳納，而是合并到管理費中。11.工程過程中，變更，計量等，是否需要按新的營改增費率來計算呢 如果是一般計稅工程，就需要用不含稅價格來計算 12.私人與甲方簽訂的施工合同如何處理較好？

私人是不能提供發(fā)票的吧。不知道你的意思是掛靠還是真的是私人。13.是不是老項目要選擇簡易計稅跟一般計稅兩種？

老項目可以選擇簡易計稅，也可以選擇一般計稅，但是從實際操作來看選擇簡易計稅更容易操作。14.老師，我想問下假設(shè)鋼筋稅前100萬，如果一般納稅人，那增值率17%，那他造價117萬，如果是小規(guī)模納稅人，增值稅是3%，那他的造價是103萬，那這樣你雖然能抵扣的少了，但你支出也少了，這樣不是不管增值稅是17%或者3%，你實際支出是沒區(qū)別的？那這樣甲方要不要甲供材料不是也沒區(qū)別了？

如果施工企業(yè)是一般納稅人，不管鋼筋供應(yīng)商是一般納稅人還是小規(guī)模納稅人，計算造價都是按11%增值稅計算，也就是造價是111萬。

15.正在建設(shè)的樓盤，肯定還有很多項目沒有完工，比如五一之后要裝修樣板房、園林建設(shè)、二期開工，那像這樣的是作為老項目還是作為新項目？ 老項目。按施工許可證日期。零星工程肯定是沒有施工許可證的。16.簡易計稅其實就是以前營業(yè)稅模式嗎？

不是。營業(yè)稅是價內(nèi)稅，增值稅是價外稅。假設(shè)工程造價100萬，營業(yè)稅和增值稅征稅率都是3%，營業(yè)稅下繳納100*3%=3萬，增值稅下繳納100/(1+3%)*3%=2.91萬

17.我想問下：營改增后如果所有材料都沒發(fā)票的話是不是按11%計稅 ？ 不管什么情況銷項稅都是按11%計算，只是有增值稅專用發(fā)票的話可以抵扣進項稅，除了材料，勞務(wù)、機械租賃的增值稅專用發(fā)票也可以抵扣進項稅，應(yīng)納稅額=銷項稅額-進項稅額 18.人工如何計稅呢？

計算工程造價時11%，如果勞務(wù)分包能開增值稅專用發(fā)票，可以抵扣6% 19.現(xiàn)在的標(biāo)底稅金怎么算？ 問題不清晰?，F(xiàn)在沒有標(biāo)底吧，如果是招標(biāo)控制價就是按11%算呀，除非業(yè)主方明確投標(biāo)人必須是小規(guī)模納稅人，而且項目造價不大于500萬或者是甲供材工程。如果是上述情況，可以按3%簡易計稅，算法同營業(yè)稅下相同。20.有甲供材的項目如何交？

可以選擇簡易計稅，具體看甲乙雙方協(xié)商。21.簡易計稅其實就是以前營業(yè)稅模式嗎？ 不是。

22.4月30號做的項目的結(jié)算該怎么進行結(jié)算？ 按原方式。

23.我想問下老師增值稅稅率和增值稅征收率有什么區(qū)別？

一般納稅人采用增值稅率11%，小規(guī)模納稅人或者國家相關(guān)部門規(guī)定可以簡易計征的項目采用征收率3% 24.請問營改增后，招標(biāo)文件是否要分為兩種不同的納稅人來編制？ 我認(rèn)為不需要，只需在招標(biāo)文件中明確投標(biāo)人資格和計稅方法即可 25.時間以合同簽訂為準(zhǔn)嗎？

你是說新老項目劃分嗎？如果是這個問題，有兩個時間，施工許可證和合同中約定的開工日期為判斷標(biāo)準(zhǔn)。

26.我們剛已招標(biāo)完畢，但開工是5月1日后 的，是否按新工程？

如果已經(jīng)發(fā)出中標(biāo)通知書并簽訂合同，可以按合同中約定的開工日期來判斷是否屬于老工程，如果還沒有簽合同，肯定應(yīng)該按新工程。27.征收率3%是針對哪種情況下用？ 小規(guī)模納稅人，或者符合財政部國家稅務(wù)總局規(guī)定的特殊情況時一般納稅人也可以采用，具體情況如下：(1)包清工的項目(2)甲供材項目

在營改增過渡期，老項目也可以采用簡易計稅。28.3%的增值稅和營業(yè)稅對項目成本有啥影響？

成本沒什么影響，成本和造價是不同的概念，采用簡易計稅和過去營業(yè)稅下計算造價沒什么區(qū)別。

29.我是房企，如果我的施工單位無法提供11%，我該怎么應(yīng)對，有什么好的辦法？

主要是要在招標(biāo)文件中明確投標(biāo)人必須是一般納稅人，然后合同中約定好必須提供11增值稅專用發(fā)票，如果不能提供可以不付款等。你是甲方錢在你手里，你的辦法可以很多呀。

30.總承包與業(yè)主合同開工時間是5月1日前，專業(yè)分包是5月1日后簽定的合同，專業(yè)分包應(yīng)該是算那種稅？

這樣的項目屬于老項目，分包可以采用簡易，也可以采用一般，具體由雙方自己協(xié)商，大家要注意老項目也是可以簡易，不是必須簡易

31.我手上有個項目，3月份已經(jīng)中標(biāo)了，但是沒有簽合同，招標(biāo)控制價是按以前的文件編制的。這個項目是老項目還是新項目？可以用簡易計稅嗎？ 按現(xiàn)在的規(guī)定不屬于老項目，也許后面會出一些具體的規(guī)定來明確你的這種情況。

32.老項目如果甲方要求交增值稅票呢，如何處理？ 這屬于政策風(fēng)險，可以索賠。具體要計算出增值稅比營業(yè)稅增加的負(fù)擔(dān)具體是多少，找甲方索賠即可。

33.老師，部分甲供材料項目怎么定義？有甲供材的項目是否按簡易征收？ 具體提供多少甲供材算甲供材項目，目前沒有清晰的標(biāo)準(zhǔn)。如果有甲供材可以簡易計稅，關(guān)鍵還是要看甲乙雙方的約定。

34.老師比如我項目是15年3月做完，那我5月份進行結(jié)算，這個我結(jié)算的時候也是否按照增職稅進行還是？ 屬于老項目，建議按簡易計稅。

35.納稅的周期是怎么計算？按每月納稅？還是按工程結(jié)算來統(tǒng)一計算？ 建設(shè)項目通常是按月度進行納稅申報。

36.5月1日之前的工程，但是5月1日之后付款開票，是開增值稅票嗎 按規(guī)定是開增值稅發(fā)票。可以采用簡易計稅。

37.5月1號之后補簽開工日期5月1號之前的合同可以按簡易計證嗎？ 這個不好說，關(guān)鍵是如何能看出是補簽的合同。

38.如果投標(biāo)的材料單價跟進項票的單價不一樣，那該怎么抵扣？

按實際抵扣呀。投標(biāo)報價是市場化的行為，價格波動很正常，肯定是按發(fā)票實際情況抵扣。

39.勞務(wù)發(fā)票的稅率是多少？ 一般納稅人6%，小規(guī)模納稅人3% 40.我是的項目是15年完工，目前還沒有結(jié)算，我是按增值稅交費，還是按原先的稅費繳納？

屬于老工程，可以采用簡易計稅。41.簡易征收招投標(biāo)計算是否和原來一樣？ 按廣東省的細(xì)則規(guī)定是一樣的。

42.老師我想問一下如果工程4月30號前做完了，然后我結(jié)算的時候是要按照什么算？

這樣的項目屬于老項目，可以采用簡易計稅，具體按什么方法算甲乙雙方協(xié)商確定。

43.合同是以備案合同還是按雙方施工合同？ 肯定是備案合同，簽陰陽合同本身就不合法呀。

44.那現(xiàn)在新開發(fā)票的話，是不是結(jié)算里面要重新調(diào)整呢？

你的問題描述不清晰。如果是老工程可以采用簡易計稅，和原來營業(yè)稅下計算造價相同。

45.同一個單位，不同的項目是否可以選擇不同的征稅方法？ 可以。

46.我們剛已招標(biāo)完畢，但開工是5月1日后的，是否按新工程？ 按規(guī)定屬于新工程。

47.5月1日之前的工程，但是5月1日之后付款開票，是開增值稅票嗎 是的。如果選擇建議計稅，可以開3%征收率的發(fā)票。

48.5月1號之后補簽開工日期5月1號之前的合同可以按簡易計證嗎？ 重復(fù)問題。

49.如果投標(biāo)的材料單價跟進項票的單價不一樣，那該怎么抵扣？ 重復(fù)問題

50.簡易征收招投標(biāo)計算是否和原來一樣？ 重復(fù)問題

51.如果按簡易計稅，我們是就工程我們的材料又沒有發(fā)票，那就得按造價的11%來計稅嗎？

建議計稅的老工程按3%交稅。

52.那現(xiàn)在新開發(fā)票的話，是不是結(jié)算里面要重新調(diào)整呢？

53.老師，如果公司是在一個地區(qū)戰(zhàn)略投標(biāo)，定為負(fù)利潤的，若增值也是負(fù)的，國家能退稅嗎？

國家不會退稅，只是進項稅額大于銷項稅額，可以留抵以后的銷項稅。54.對勞務(wù)分包和包部分輔材究竟有多大的影響？ 問題不清晰，建議認(rèn)真閱讀36號文件的前3個附件。

55.老師比如我項目是15年3月做完，那我5月分進行結(jié)算，這個我結(jié)算的時候也是否按照增職稅進行還是？

這樣的項目屬于老項目，可以采用簡易計稅，需要甲乙雙方達(dá)成一致，不是必須簡易計稅。

56.對于甲供材較多的項目，甲方要求開增值稅發(fā)票抵扣，乙方應(yīng)該如何談判？請教老師有何建議？

簡易計稅也是增值稅發(fā)票。如果甲方堅決要求按一般計稅開具11%的增值稅專用發(fā)票，那就只能在確保合理利潤水平的基礎(chǔ)上適當(dāng)調(diào)高造價了。57.合同中未明確開工日期，是否根據(jù)監(jiān)理簽的開工日期算？

不行，規(guī)定只認(rèn)施工許可證上的開工日期和合同中約定的開工日期。合同連開工日期都不約定，這個合同也是夠可以的。58.收到預(yù)付款后的一兩個月都沒有大的材料進項，那是否預(yù)付款就直接交11%的稅呢？

是的。所以施工企業(yè)要做好現(xiàn)金流籌劃。59.營改增對造價人員最應(yīng)該注意什么內(nèi)容？

系統(tǒng)學(xué)習(xí)吧，問這樣的問題一看就是不想系統(tǒng)學(xué)習(xí)投機取巧的人 60.已經(jīng)中標(biāo)，但是還沒有開工的怎么算

目前認(rèn)定老工程就是兩個條件，不符合的都是新工程。也許后面會有這些模糊問題的解釋。

61.請問管理費的系數(shù)調(diào)整是軟件自動調(diào)整嗎？ 廣聯(lián)達(dá)軟件會自動調(diào)整。

62.結(jié)算已經(jīng)評審，但財局還沒確認(rèn)，那該開什么票？ 5.1之后都是增值稅票，只是一般計稅和簡易計稅的區(qū)別。

63.請問，勞務(wù)分包公司為小規(guī)模納稅人，他們開具的增值稅普通發(fā)票施工單位可以抵稅嗎，如果小規(guī)模納稅人去稅局代開增值稅一般納稅人發(fā)票又可否抵稅？

小規(guī)模納稅人開的3%的增值稅普通發(fā)票不可以抵扣，但是小規(guī)模納稅人去稅局代開的增值稅專用發(fā)票可以抵扣，稅率也是3%。

64.問題：《關(guān)于建筑業(yè)營改增后調(diào)整廣東省建設(shè)工程計價依據(jù)的通知（征求意見稿）》第八條，選擇簡易計稅方法的建設(shè)工程老項目，稅金調(diào)整為增值稅征收率，其他參照執(zhí)行營改增前的計價規(guī)定是否可以理解為采用簡易計稅的老項目，稅金由3.477%調(diào)為3%，其他不變？ 這個問題規(guī)定沒有給出很明確的算法。首先大家要理解3.477是怎么計算出來的，營業(yè)稅3%，城建稅是營業(yè)稅的7%，教育附加是營業(yè)稅的5%，綜合稅率=3%*（1+7%+5%）=3.36%，因為營業(yè)稅屬于價內(nèi)稅，所以不含稅造價乘的計稅稅率就是3.36%/(1-3.36%)=3.477%。如果城建稅和教育附加按增值稅額納稅額為基數(shù)，那么簡易計稅的稅率應(yīng)該為3.36%，具體怎么計算建議咨詢省造價站。