第一篇：房地產(chǎn)會(huì)計(jì)基礎(chǔ)知識(shí)

房地產(chǎn)會(huì)計(jì)基礎(chǔ)知識(shí)

第一章 開發(fā)產(chǎn)品成本的內(nèi)容

為了加強(qiáng)開發(fā)產(chǎn)品成本的管理，降低開發(fā)過(guò)程耗費(fèi)的活勞動(dòng)和物化勞動(dòng)，提高企業(yè)經(jīng)濟(jì)效益，必須正確核算開發(fā)產(chǎn)品的成本，在各個(gè)開發(fā)環(huán)節(jié)控制各項(xiàng)費(fèi)用支出。

要核算開發(fā)產(chǎn)品的成本，必須明確開發(fā)產(chǎn)品成本的種類和內(nèi)容。開發(fā)產(chǎn)品成本是指房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在開發(fā)過(guò)程中所發(fā)生的各項(xiàng)費(fèi)用支出。開發(fā)產(chǎn)品成本按其用途，可分為如下四類：

1．土地開發(fā)成本指房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)開發(fā)土地（即建設(shè)場(chǎng)地）所發(fā)生的各項(xiàng)費(fèi)用支出。

2.房屋開發(fā)成本指房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)開發(fā)各種房屋（包括商品房、出租房、周轉(zhuǎn)房、代建房等）所發(fā)生的各項(xiàng)費(fèi)用支出。

3.配套設(shè)施開發(fā)成本指房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)開發(fā)能有償轉(zhuǎn)讓的大配套設(shè)施及不能有償轉(zhuǎn)讓、不能直接計(jì)入開發(fā)產(chǎn)品成本的公共配套設(shè)施所發(fā)生的各項(xiàng)費(fèi)用支出。

4．代建工程開發(fā)成本指房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)接受委托單位的委托，代為開發(fā)除土地、房屋以外其他工程如市政工程等所發(fā)生的各項(xiàng)費(fèi)用支出。

以上四類開發(fā)產(chǎn)品成本，在核算上將其費(fèi)用分為如下六個(gè)成本項(xiàng)目：

1．土地征用及拆遷補(bǔ)償費(fèi)或批租地價(jià)指因開發(fā)房地產(chǎn)而征用土地所發(fā)生的各項(xiàng)費(fèi)用，包括征地費(fèi)、安置費(fèi)以及原有建筑物的拆遷補(bǔ)償費(fèi)，或采用批租方式取得土地的批租地價(jià)。

2．前期工程費(fèi)指土地、房屋開發(fā)前發(fā)生的規(guī)劃、設(shè)計(jì)、可行性研究以及水文地質(zhì)勘察、測(cè)繪、場(chǎng)地平整等費(fèi)用。

3．基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)指土地、房屋開發(fā)過(guò)程中發(fā)生的供水、供電、供氣、排污、排洪、通訊、照明、綠化、環(huán)衛(wèi)設(shè)施以及道路等基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)用。

4．建筑安裝工程費(fèi)指土地房屋開發(fā)項(xiàng)目在開發(fā)過(guò)程中按建筑安裝工程施工圖施工所發(fā)生的各項(xiàng)建筑安裝工程費(fèi)和設(shè)備費(fèi)。

5.配套設(shè)施費(fèi)指在開發(fā)小區(qū)內(nèi)發(fā)生，可計(jì)入土地、房屋開發(fā)成本的不能有償轉(zhuǎn)讓的公共配套設(shè)施費(fèi)用，如鋼爐房、水塔、居委會(huì)、派出所、幼托、消防、自行車棚、公廁等設(shè)施支出。

6.開發(fā)間接費(fèi)指房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)內(nèi)部獨(dú)立核算單位及開發(fā)現(xiàn)場(chǎng)為開發(fā)房地產(chǎn)而發(fā)生的各項(xiàng)間接費(fèi)用，包括現(xiàn)場(chǎng)管理機(jī)構(gòu)人員工資、福利費(fèi)、折舊費(fèi)、修理費(fèi)、辦公費(fèi)、水電費(fèi)、勞動(dòng)保護(hù)費(fèi)、周轉(zhuǎn)房攤銷等。

從上可以看出：構(gòu)成房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)產(chǎn)品的開發(fā)成本，相當(dāng)于工業(yè)產(chǎn)品的制造成本和建筑安裝工程的施工成本。如要計(jì)算房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)產(chǎn)品的完全成本，還要計(jì)算開發(fā)企業(yè)（公司本部）行政管理部門為組織和管理開發(fā)經(jīng)營(yíng)活動(dòng)而發(fā)生的管理費(fèi)用、財(cái)務(wù)費(fèi)用，以及為銷售、出租、轉(zhuǎn)讓開發(fā)產(chǎn)品而發(fā)生的銷售費(fèi)用。管理費(fèi)用、財(cái)務(wù)費(fèi)用和銷售費(fèi)用，也叫期間費(fèi)用。它們絕大部分都是經(jīng)營(yíng)期間的費(fèi)用開支，與開發(fā)工程量的關(guān)系并不十分密切，如果將期間費(fèi)用計(jì)入開發(fā)產(chǎn)品成本，在開發(fā)產(chǎn)品開發(fā)和銷售、出租、轉(zhuǎn)讓不同步的情況下，就會(huì)增加開發(fā)產(chǎn)品的成本，特別是在開發(fā)房地產(chǎn)滯銷時(shí)期，將滯銷期間發(fā)生的管理費(fèi)用、財(cái)務(wù)費(fèi)用和銷售 費(fèi)用計(jì)入當(dāng)期開發(fā)產(chǎn)品成本，就會(huì)使企業(yè)造成大量的潛虧，不能及時(shí)反映企業(yè)的經(jīng)營(yíng)狀況。同時(shí)，將期間費(fèi)用計(jì)入開發(fā)產(chǎn)品成本，不但要增加核算的工作量，也不利于正確考核企業(yè)開發(fā)單位的成本水平和成本管理責(zé)任。因此，現(xiàn)行會(huì)計(jì)制度中規(guī)定將期間費(fèi)用計(jì)入當(dāng)期損益，不再計(jì)入開發(fā)產(chǎn)品成本，也就是說(shuō)，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)開發(fā)產(chǎn)品只計(jì)算開發(fā)成本，不計(jì)算完全成本。

第二章 自營(yíng)開發(fā)工程成本的核算

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的基礎(chǔ)設(shè)施和建筑安裝等工程的施工，可以采用自營(yíng)方式，也可采用發(fā)包方式進(jìn)行。

采用自營(yíng)方式進(jìn)行的基礎(chǔ)設(shè)施和建筑安裝（包括裝飾）等工程，如果工程規(guī)模不大，在施工過(guò)程中發(fā)生的各項(xiàng)工程費(fèi)用，可直接計(jì)人有關(guān)開發(fā)成本的核算對(duì)象，記入“開發(fā)成本——房屋開發(fā)成本”等賬戶的借方和“銀行存款”、“庫(kù)存材料”、“應(yīng)付工資”等賬戶的貸方，作如下分錄入賬：

借：開發(fā)成本——房屋開發(fā)成本XXX 貸：銀行存款XXX 庫(kù)存材料XXX 應(yīng)付工資XXX

如果工程規(guī)模較大，由企業(yè)所屬施工單位進(jìn)行內(nèi)部核算的，可根據(jù)需要設(shè)置“工程施工”賬戶，用來(lái)核算和歸集自營(yíng)工程費(fèi)用，并按工程施工成本核算對(duì)象和成本項(xiàng)目設(shè)置工程施工成本明細(xì)分類賬進(jìn)行工程成本明細(xì)分類核算。

一、自營(yíng)工程成本核算的對(duì)象和項(xiàng)目

由于開發(fā)企業(yè)基礎(chǔ)設(shè)施、建筑安裝等工程具有多樣性和固定性的特點(diǎn)，每一工程幾乎都有它的獨(dú)特形式和結(jié)構(gòu)，需要一套單獨(dú)的設(shè)計(jì)圖紙，在建設(shè)它時(shí)，要采用不同的施工方法和施工組織。即使采用相同的標(biāo)準(zhǔn)設(shè)計(jì)，也由于必須在指定的地點(diǎn)建造，以致它們的地形、地質(zhì)、水文等自然條件和交通、材料資源等社會(huì)條件不同，在建造時(shí)，往往也需要對(duì)設(shè)計(jì)圖紙以及施工方法、施工組織等作適當(dāng)改變。工程的這些特點(diǎn)，使工程施工具有個(gè)體性。因此，基礎(chǔ)設(shè)施、建筑安裝等工程的施工屬于單件生產(chǎn)，在對(duì)工程組織成本核算時(shí)，必須采用定單成本核算法，即按照各項(xiàng)工程進(jìn)行分別核算成本的方法。凡是可以直接記入各項(xiàng)工程的生產(chǎn)費(fèi)用，應(yīng)直接計(jì)入各項(xiàng)工程成本；凡是不能直接計(jì)入各項(xiàng)工程而應(yīng)由有關(guān)工程共同負(fù)擔(dān)的生產(chǎn)費(fèi)用，要先按照發(fā)生地點(diǎn)先行歸集，然后按照一定的標(biāo)準(zhǔn)，定期分配計(jì)入有關(guān)工程成本。

按定單成本核算法核算工程成本，必須確定工程成本計(jì)算的對(duì)象。工程成本核算的對(duì)象，通常是具有工程預(yù)算的單位工程。因?yàn)閱挝还こ淌蔷幹乒こ填A(yù)算、工程進(jìn)度計(jì)劃的對(duì)象。根據(jù)單位工程來(lái)組織工程成本核算，便于反映工程預(yù)算的執(zhí)行結(jié)果，分析工程成本超降的原因，及時(shí)反映施工活動(dòng)的經(jīng)濟(jì)效益。為了簡(jiǎn)化工程成本核算手續(xù)，對(duì)于：

（l）在同一施工地點(diǎn)、同一結(jié)構(gòu)類型、開竣工時(shí)間相接近的各個(gè)單位工程；（2）在同一工地上施工的幾個(gè)預(yù)算造價(jià)很小的工程，也可把它們的成本合并核算，然后按照各該單位工程預(yù)算造價(jià)的比例，算得各該單位工程的實(shí)際成本。

為了便于核算各項(xiàng)工程成本和分清工程成本超降的原因，必須對(duì)生產(chǎn)費(fèi)用按照經(jīng)濟(jì)用途加以分類。施工單位的生產(chǎn)費(fèi)用按照它的經(jīng)濟(jì)用途，一般應(yīng)分為下列成本項(xiàng)目：

1．材料費(fèi)指在施工過(guò)程中所耗用的構(gòu)成工程實(shí)體的材料、結(jié)構(gòu)件的實(shí)際成本以及周轉(zhuǎn)材料的攤銷和租賃費(fèi)用。

2．人工費(fèi)指直接從事工程施工工人（包括施工現(xiàn)場(chǎng)制作構(gòu)件工人，施工現(xiàn)場(chǎng)水平、垂直運(yùn)輸?shù)容o助工人，但不包括機(jī)械施工人員）的工資、獎(jiǎng)金、津貼和職工福利費(fèi)。

3．機(jī)械使用費(fèi)指在施工過(guò)程中使用自有施工機(jī)械所發(fā)生的費(fèi)用，包括機(jī)上操作人員工資，職工福利費(fèi)，燃料動(dòng)力費(fèi)，機(jī)械折舊、修理費(fèi)，替換工具及部件費(fèi)，潤(rùn)滑及擦拭材料費(fèi)，安裝、拆卸及輔助設(shè)施費(fèi)，養(yǎng)路費(fèi)，牌照稅，使用外單位施工機(jī)械的租賃費(fèi)，以及按照規(guī)定支付的施工機(jī)械進(jìn)出場(chǎng)費(fèi)。

4．其他直接費(fèi)指現(xiàn)場(chǎng)施工用水、電、蒸汽費(fèi)，冬雨季施工增加費(fèi)，夜間施工增加費(fèi)，土方運(yùn)輸費(fèi)，材料二次搬運(yùn)費(fèi)，生產(chǎn)工具用具使用費(fèi)，工程定位復(fù)測(cè)費(fèi)，工程點(diǎn)交費(fèi)，場(chǎng)地清理費(fèi)等。

5．施工間接費(fèi)措施工單位為組織和管理工程施工所發(fā)生的全部支出，包括施工單位管理人員工資、職工福利費(fèi)、辦公費(fèi)、差旅交通費(fèi)、行政管理用固定資產(chǎn)折舊修理費(fèi)、低值易耗品攤銷、財(cái)產(chǎn)保險(xiǎn)費(fèi)、勞動(dòng)保護(hù)費(fèi)、民工管理費(fèi)等。如搭建有為工程施工所必需的生產(chǎn)、生活用的臨時(shí)建筑物、構(gòu)筑物及其他臨時(shí)設(shè)施，還應(yīng)包括臨時(shí)設(shè)施攤銷費(fèi)。

上述材料費(fèi)、人工費(fèi)、機(jī)械使用費(fèi)和其他直接費(fèi)，由于直接耗用于工程的施工過(guò)程，叫做直接費(fèi)，可以直接記入“工程施工”賬戶和各項(xiàng)工程成本。施工間接費(fèi)由于屬于組織和管理工程施工所發(fā)生的各項(xiàng)費(fèi)用，要按照一定標(biāo)準(zhǔn)分配計(jì)入各項(xiàng)工程戍本，叫做間接費(fèi)，在核算上應(yīng)先將它記入“施工間接費(fèi)用”賬戶，然后按照一定標(biāo)準(zhǔn)分配計(jì)入各項(xiàng)工程成本。

二、材料費(fèi)的核算

各項(xiàng)工程耗用的主要材料和結(jié)構(gòu)件，通常通過(guò)“領(lǐng)料單”、“退料單”?！耙杨I(lǐng)來(lái)用材料清單”、“大堆材料耗用單”等材料憑證匯總計(jì)算?！耙杨I(lǐng)未用材料清單”是對(duì)下月需要繼續(xù)使用的月末施工現(xiàn)場(chǎng)存料，在月末由各施工隊(duì)組按各項(xiàng)工程用料分別盤點(diǎn)后填制，應(yīng)從當(dāng)月領(lǐng)用材料總額中減去借以計(jì)算該月材料耗用額的材料憑證。大堆材料是指磚、瓦、砂、石等材料。這些材料常有幾個(gè)單位工程共同耗用，領(lǐng)用次數(shù)又多，很難在領(lǐng)用時(shí)逐一加以點(diǎn)數(shù)，往往采用“算兩頭、軋中間”的辦法，來(lái)定期計(jì)算其實(shí)際用量。即對(duì)進(jìn)場(chǎng)的大準(zhǔn)材料進(jìn)行點(diǎn)數(shù)后，日常領(lǐng)用時(shí)不必逐筆辦理領(lǐng)料手續(xù)，月末先計(jì)算定額耗用量。

本月定額耗用量＝∑（本月完成工程量×材料消耗定額）

再通過(guò)盤點(diǎn)求得實(shí)際耗用量，差異數(shù)量和差異分配率：

本月實(shí)際耗用量＝月初結(jié)存數(shù)量+本月收入數(shù)量-月末盤點(diǎn)數(shù)量

差異數(shù)量＝本月實(shí)際耗用量一本月定額耗用量

差異分配率＝差異數(shù)量÷本月定額耗用量×100%

然后求得各項(xiàng)工程實(shí)際耗用大堆材料數(shù)量和計(jì)劃價(jià)格成本：

某項(xiàng)工程實(shí)際耗用大堆材料數(shù)量＝該工程定額耗用量×（1±差異分配率）

某項(xiàng)工程實(shí)際耗用大堆材料的計(jì)劃價(jià)格成本＝該工程實(shí)際耗用大堆材料數(shù)量×計(jì)劃單價(jià)

施工隊(duì)組在施工過(guò)程中領(lǐng)用的周轉(zhuǎn)材料，如模板、跳板、腳手架木等，一般可在領(lǐng)用時(shí)填制“領(lǐng)料單”，先將其成本記入各項(xiàng)工程成本。于工程完工時(shí)，再填制“退料單”將實(shí)際盤存數(shù)沖減工程成本。對(duì)租賃的周轉(zhuǎn)材料，其租賃費(fèi)可根據(jù)租賃費(fèi)用賬單記入各項(xiàng)工程成本。

三、人工費(fèi)的核算

工程成本中的人工費(fèi)，對(duì)計(jì)件工人的工資，可直接根據(jù)“工程任務(wù)單”中工資總額匯總計(jì)入各項(xiàng)工程的成本，職工福利費(fèi)可按工資的比例（目前為14％）計(jì)入各項(xiàng)工程的成本。

“工程任務(wù)單”是施工員根據(jù)施工作業(yè)計(jì)劃于施工前下達(dá)給工人班組的具體工作通知，也是用以記錄實(shí)際完成工程數(shù)量、計(jì)算獎(jiǎng)金或計(jì)件工資的憑證。通常于施工前由施工員會(huì)同定額員根據(jù)施工作業(yè)計(jì)劃和勞動(dòng)定額，參照施工圖紙，分別工人班組簽發(fā)。任務(wù)單中工程完工后，施工員應(yīng)根據(jù)工程任務(wù)單中規(guī)定的各項(xiàng)條件進(jìn)行檢查，并會(huì)同質(zhì)量檢查員進(jìn)行驗(yàn)收，評(píng)定質(zhì)量等級(jí)。實(shí)際驗(yàn)收數(shù)量與簽發(fā)的工程數(shù)量有出入時(shí)，應(yīng)查明原因并經(jīng)領(lǐng)導(dǎo)批準(zhǔn)后才能結(jié)算。每月簽發(fā)的工程任務(wù)單，應(yīng)于月末全部進(jìn)行結(jié)算。如某些工程尚未全部完工，即將其完工部分按估計(jì)數(shù)進(jìn)行結(jié)算，未完工部分可結(jié)合下月施工作業(yè)計(jì)劃中的工程任務(wù)，再簽發(fā)給原來(lái)的班組，使當(dāng)月完成的工程和當(dāng)月應(yīng)發(fā)的工資獎(jiǎng)金于當(dāng)月結(jié)算。

對(duì)計(jì)時(shí)工人的工資和職工福利費(fèi)，可根據(jù)按工程別匯總的工時(shí)匯總表中各項(xiàng)工程耗用的作業(yè)工時(shí)總數(shù)和各該施工單位的平均工資率計(jì)算。所謂施工單位平均工資率，就是以月份內(nèi)各該施工單位建筑安裝工人作業(yè)工時(shí)總和，除建筑安裝工人工資和職工福利費(fèi)總額所得的商數(shù)，它的計(jì)算公式如下：

某施工單位平均工資率（元/時(shí)）＝月份內(nèi)施工單位建筑安裝工人工資和職工福利費(fèi)總額（元）÷月份內(nèi)該施工單位建筑安裝工人作業(yè)工時(shí)總和（時(shí)）

用施工單位平均工資率乘務(wù)項(xiàng)工程耗用的工時(shí)，就可算得各該工程在某月份內(nèi)應(yīng)分配的人工費(fèi)：

項(xiàng)工程分配的人工資＝該項(xiàng)工程耗用工時(shí)×施工單位平均工資率

四、機(jī)械使用費(fèi)的核算

施工單位因采用機(jī)械化施工使用施工機(jī)械而發(fā)生的各項(xiàng)費(fèi)用，應(yīng)另行組織核算。因?yàn)槭褂檬┕C(jī)械而發(fā)生的機(jī)械使用費(fèi)，是單獨(dú)記入工程成本的“機(jī)械使用費(fèi)”項(xiàng)目的。

機(jī)械使用費(fèi)的內(nèi)容，一般包括：

1．人工費(fèi)指機(jī)上操作人員的工資和職工福利費(fèi)。

2．燃料、動(dòng)力費(fèi)指施工機(jī)械耗用的燃料、動(dòng)力費(fèi)。3．材料費(fèi)指施工機(jī)械耗用的潤(rùn)滑材料和擦拭材料等費(fèi)用。

4．折舊、修理費(fèi)指對(duì)施工機(jī)械計(jì)提的折舊費(fèi)、應(yīng)計(jì)的修理費(fèi)和租人機(jī)械的租賃費(fèi)。

5．替換工具、部件費(fèi)指施工機(jī)械使用的傳動(dòng)皮帶、輪胎、膠皮管、鋼絲繩、變壓器、開關(guān)、電線、電纜等替換工具和部件的攤銷費(fèi)和維修費(fèi)。

6．運(yùn)輸裝卸費(fèi)指將施工機(jī)械運(yùn)到施工現(xiàn)場(chǎng)、運(yùn)離施工現(xiàn)場(chǎng)和在工地范圍內(nèi)轉(zhuǎn)移的運(yùn)輸、安裝、拆卸及試車等費(fèi)用，若運(yùn)往其他施工現(xiàn)場(chǎng)，運(yùn)出費(fèi)用由其他施工現(xiàn)場(chǎng)的工程成本負(fù)擔(dān)。

7.輔助設(shè)施費(fèi)指為使用施工機(jī)械建造、鋪設(shè)的基礎(chǔ)、底座、工作臺(tái)、行走軌道等費(fèi)用。施工機(jī)械的輔助設(shè)施費(fèi)，如數(shù)額較大，可先記入“待攤費(fèi)用”賬戶，然后按照現(xiàn)場(chǎng)施工期限分次從“待攤費(fèi)用”賬戶轉(zhuǎn)入“工程施工——機(jī)械使用費(fèi)”賬戶，攤?cè)敫髟鹿こ坛杀尽?/p>

8.養(yǎng)路費(fèi)、牌照稅指為施工機(jī)械如鏟車、壓路機(jī)等繳納的養(yǎng)路費(fèi)和牌照稅。

9．間接費(fèi)指機(jī)械施工隊(duì)組織機(jī)械施工、管理機(jī)械發(fā)生的費(fèi)用和停機(jī)棚的折舊、修理費(fèi)。

至于施工機(jī)械所加工的材料，如攪拌混凝土?xí)r所用的水泥、砂、石等，應(yīng)記入工程成本的“材料費(fèi)”項(xiàng)目；為施工機(jī)械擔(dān)任運(yùn)料、配料和搬運(yùn)成品工人的工資，應(yīng)記入工程成本的“人工費(fèi)”項(xiàng)目；土建施工隊(duì)因組織機(jī)械施工而發(fā)生的有關(guān)管理費(fèi)，一般應(yīng)記入“施工間接費(fèi)用”的有關(guān)項(xiàng)目，不列作施工機(jī)械使用費(fèi)。

機(jī)械使用費(fèi)的總分類核算，應(yīng)先在“工程施工——機(jī)械使用費(fèi)”賬戶進(jìn)行。施工單位發(fā)生的各項(xiàng)機(jī)械使用費(fèi)，都要自“庫(kù)存材料”、“低值易耗品”、“材料成本差異”、“應(yīng)付工資”、“應(yīng)付福利費(fèi)”、“銀行存款”、“累計(jì)折舊”、“待攤費(fèi)用”等賬戶的貸方轉(zhuǎn)入“工程施工——機(jī)械使用費(fèi)”賬戶的借方，作如下分錄入賬：

借：工程施工——機(jī)械使用費(fèi)用 9 000 貸：庫(kù)存材料

00 低值易耗品

材料成本差異 應(yīng)付工資 4 000 應(yīng)付福利費(fèi)

560 銀行存款 2 165 累計(jì)折舊 8 000 待攤費(fèi)用 3 000

機(jī)械使用費(fèi)的明細(xì)分類核算，對(duì)大型機(jī)械可按各機(jī)械分別進(jìn)行；對(duì)中型機(jī)械一般可按機(jī)械類別進(jìn)行。至于那些沒(méi)有專人使用的小型施工機(jī)械，如打夯機(jī)、卷?yè)P(yáng)機(jī)、砂漿機(jī)、鋼筋木工機(jī)械等的使用費(fèi)，可合并計(jì)算它們的折舊、修理費(fèi)。

機(jī)械使用費(fèi)的分配，一般都以施工機(jī)械的工作臺(tái)時(shí)（或工作臺(tái)班或完成工作量）為標(biāo)準(zhǔn)。各施工機(jī)械對(duì)各項(xiàng)工程施工的工作臺(tái)時(shí)，可以根據(jù)各種機(jī)械的使用記錄，在“機(jī)械使用月報(bào)”中加以匯總。根據(jù)機(jī)械使用費(fèi)明細(xì)分類賬記錄的機(jī)械使用費(fèi)合計(jì)數(shù)和機(jī)械使用月報(bào)中各項(xiàng)工程的工作臺(tái)時(shí)，就可通過(guò)下列算式將機(jī)械使用費(fèi)進(jìn)行分配。

某項(xiàng)工程應(yīng)分配的機(jī)械使用費(fèi)＝該項(xiàng)工程使用機(jī)械的工作臺(tái)時(shí)×機(jī)械使用 費(fèi)合計(jì)÷機(jī)械工作臺(tái)時(shí)合計(jì)

對(duì)于各種中型機(jī)械的機(jī)械使用費(fèi)的核算，也可不分機(jī)械種類進(jìn)行。在這種情況下，對(duì)于各項(xiàng)工程應(yīng)分配的機(jī)械使用費(fèi)，可在月終充根據(jù)機(jī)械使用月報(bào)中各種機(jī)械的工作臺(tái)時(shí)合計(jì)分別乘該種機(jī)械臺(tái)時(shí)費(fèi)計(jì)劃數(shù)，求得當(dāng)月按各種機(jī)械臺(tái)時(shí)費(fèi)計(jì)劃數(shù)計(jì)算的機(jī)械使用費(fèi)合計(jì)，然后與當(dāng)月實(shí)際發(fā)生的機(jī)械使用費(fèi)合計(jì)數(shù)比較，求得機(jī)械使用費(fèi)實(shí)際數(shù)對(duì)按臺(tái)時(shí)費(fèi)計(jì)劃數(shù)的百分比，再將各項(xiàng)工程控臺(tái)時(shí)費(fèi)計(jì)劃數(shù)計(jì)算的機(jī)械使用費(fèi)進(jìn)行調(diào)整。

某項(xiàng)工程應(yīng)分配的機(jī)械使用費(fèi)＝∑（該工程使用機(jī)械的工作臺(tái)時(shí)×機(jī)械臺(tái)時(shí)費(fèi)計(jì)劃數(shù)）×實(shí)際發(fā)生的機(jī)械使用費(fèi)÷∑（機(jī)械工作臺(tái)時(shí)合計(jì)×該機(jī)械臺(tái)是費(fèi)計(jì)劃數(shù)）

現(xiàn)舉例說(shuō)明它的分配計(jì)算方法如下：

（一）先確定各種施工機(jī)械每個(gè)臺(tái)時(shí)費(fèi)計(jì)劃數(shù)

施工機(jī)械臺(tái)時(shí)費(fèi)計(jì)劃數(shù)的計(jì)算，可參照以往核算資料確定，也可根據(jù)施工機(jī)械原值、折舊率，隨機(jī)駕駛?cè)藛T工資、估計(jì)年工作臺(tái)時(shí)等資料加以計(jì)算。設(shè)例中：0.5立方米履帶挖土機(jī)的臺(tái)時(shí)費(fèi)計(jì)劃數(shù)為20元，0.4立方米混凝土攪拌機(jī)的臺(tái)時(shí)費(fèi)計(jì)劃數(shù)為 8元。

（二）求出各種施工機(jī)械技臺(tái)時(shí)費(fèi)計(jì)劃數(shù)計(jì)算的機(jī)械使用費(fèi)合計(jì)

設(shè)例中:

0.5立方米履帶挖土機(jī)

290臺(tái)時(shí)×臺(tái)時(shí)費(fèi)計(jì)劃數(shù) 20元 5 800元

0.4立方米混凝土攪拌機(jī)

300臺(tái)時(shí)×臺(tái)時(shí)費(fèi)計(jì)劃數(shù) 8元 2 400元

其他施工機(jī)械 11 800元

按臺(tái)時(shí)費(fèi)計(jì)劃數(shù)計(jì)算的機(jī)械使用費(fèi)合計(jì) 20 000元

（三）根據(jù)機(jī)械使用費(fèi)明細(xì)分類賬匯總計(jì)算實(shí)際發(fā)生的機(jī)械使用費(fèi)，設(shè)例中計(jì) 19 000元

（四）計(jì)算機(jī)械使用費(fèi)實(shí)際數(shù)對(duì)按臺(tái)時(shí)費(fèi)計(jì)劃數(shù)計(jì)算的百分比，設(shè)例中為

19000元/20000元×100％＝95％

（五）將各項(xiàng)工程按臺(tái)時(shí)費(fèi)計(jì)劃數(shù)計(jì)算的機(jī)械使用費(fèi)按實(shí)際數(shù)加以調(diào)整

如 101商品房建筑工程按各機(jī)械工作臺(tái)時(shí)和按臺(tái)時(shí)費(fèi)計(jì)劃數(shù)計(jì)算的機(jī)械使用費(fèi)合計(jì)數(shù)為9 000元，則應(yīng)分配的機(jī)械使用費(fèi)為：

9000元×95％＝8550元

對(duì)于分配于各項(xiàng)工程成本的機(jī)械使用費(fèi)，應(yīng)自“工程施工——機(jī)械使用費(fèi)”賬戶的貸方轉(zhuǎn)入“工程施工”賬戶的借方，并記入各項(xiàng)工程成本的“機(jī)械使用費(fèi)”項(xiàng)目：

借：工程施工 19 000 貸：工程施工——機(jī)械使用費(fèi) 19 000

對(duì)于小型施工機(jī)械的折舊、修理費(fèi)，可于月末按各項(xiàng)工程的工料費(fèi)或工作量的比例，分配計(jì)入各項(xiàng)工程成本的“機(jī)械使用費(fèi)”項(xiàng)目。

五、其他直接資的核算

工程成本中的“其他直接貿(mào)”，是指在施工現(xiàn)場(chǎng)直接發(fā)生但不能記入“材料費(fèi)”、“人工費(fèi)”和“機(jī)械使用費(fèi)”項(xiàng)目的其他直接發(fā)生的費(fèi)用，主要包括：

1．施工過(guò)程中耗用的水、電、風(fēng)、汽費(fèi)；

2.冬、雨季施工費(fèi)包括為保證工程質(zhì)量，采取保溫、防雨措施所需增加的材料、人工和各項(xiàng)設(shè)施費(fèi)用；

3．因場(chǎng)地狹小等原因而發(fā)生的材料H次搬運(yùn)費(fèi)；

4．土方運(yùn)輸費(fèi)。

此外，還包括生產(chǎn)工具用具使用費(fèi)、檢驗(yàn)試驗(yàn)費(fèi)、工程定位復(fù)測(cè)資、工程點(diǎn)交費(fèi)、場(chǎng)地清理費(fèi)等。

施工單位在現(xiàn)場(chǎng)耗用的水、電、風(fēng)、汽和運(yùn)輸?shù)葎趧?wù)，可按實(shí)際結(jié)算數(shù)記入“工程施工”賬戶的借方和有關(guān)工程成本的“其他直接費(fèi)”項(xiàng)目。如用銀行存款為某項(xiàng)工程支付土方運(yùn)輸費(fèi)2 000元，應(yīng)作：

借：工程施工 2 000 貸：銀行存款 2 000

對(duì)于不能直接記入各項(xiàng)工程成本的水、電、風(fēng)、汽等勞務(wù)費(fèi)用，可在月終根據(jù)各項(xiàng)工程的實(shí)際耗用量，將各項(xiàng)勞務(wù)費(fèi)用分配于各有關(guān)工程成本。

根據(jù)水、電、風(fēng)、汽、運(yùn)輸費(fèi)用分配表，就可將各項(xiàng)工程分配的水、電、風(fēng)、汽和材料二次搬運(yùn)費(fèi)等計(jì)入各項(xiàng)工程成本的“其他直接費(fèi)”項(xiàng)目。

對(duì)于施工現(xiàn)場(chǎng)發(fā)生的各項(xiàng)冬、雨季施工資以及工程定位復(fù)測(cè)費(fèi)、工程點(diǎn)交費(fèi)、場(chǎng)地清理兼、檢驗(yàn)試驗(yàn)費(fèi)等其他直接費(fèi)，凡能直接計(jì)入各項(xiàng)工程成本的，應(yīng)直接計(jì)入；不能直接計(jì)入各項(xiàng)工程成本的，應(yīng)先行匯總登記，然后按照一定標(biāo)準(zhǔn)將它分配計(jì)入有關(guān)工程成本。

六、施工間接費(fèi)用的核算

工程成本中除了上文所說(shuō)的各項(xiàng)直接貿(mào)外，還包括施工單位組織施工、管理所發(fā)生的各項(xiàng)費(fèi)用。這些費(fèi)用，雖為組織施工、管理所必需，但是不能確定其為某項(xiàng)工程成本所應(yīng)負(fù)擔(dān)，因而無(wú)法將它直接計(jì)入各項(xiàng)工程成本。為了簡(jiǎn)化核算手續(xù)，都將它先記入“施工間接費(fèi)用”賬戶，然后將它分配計(jì)入各項(xiàng)工程成本。

施工間接費(fèi)用的內(nèi)容，一般包括：

1．管理人員工資措施工單位管理人員的工資、工資性津貼、補(bǔ)貼等。

2．職工福利費(fèi)指按照施工單位管理人員工資總額的一定比例（目前為14％）提取的職工福利費(fèi)。3．折舊費(fèi)措施工單位施工管理使用屬于固定資產(chǎn)的房屋、設(shè)備、儀器等的折舊費(fèi)。

4．修理費(fèi)指施工單位施工管理使用屬于固定資產(chǎn)的房屋、設(shè)備、儀器等的經(jīng)常修理費(fèi)和大修理費(fèi)。

5.工具用具使用費(fèi)措施工單位施工管理部門使用不屬于固定資產(chǎn)的工具、器具和檢驗(yàn)、試驗(yàn)、消防用具等的購(gòu)置，攤銷和修理費(fèi)。

6.辦公費(fèi)措施工單位管理部門辦公用的文具、紙張、賬表、印刷、郵電、書報(bào)、會(huì)議、水電、燒水和集體取暖用煤等的費(fèi)用。

7．差旅交通費(fèi)指施工單位職工因公出差、調(diào)動(dòng)工作的差旅費(fèi)、住勤補(bǔ)助費(fèi)、市內(nèi)交通和誤餐補(bǔ)助費(fèi)、上下班交通補(bǔ)貼、職工探親路費(fèi)、職工離退休退職一次性路費(fèi)、工傷人員就醫(yī)路費(fèi)，以及施工單位管理部門使用的交通工具的油料、燃料、養(yǎng)路費(fèi)、牌照費(fèi)等。

8.勞動(dòng)保護(hù)費(fèi)指用于施工單位職工的勞動(dòng)保護(hù)用品和技術(shù)安全設(shè)施的購(gòu)置、攤銷和修理費(fèi)，供職工保健用的解毒劑、營(yíng)養(yǎng)品、防暑飲料、洗滌肥皂等物品的購(gòu)置費(fèi)和補(bǔ)助費(fèi)以及工地上職工洗澡、飲水的燃料費(fèi)等。

9.其他費(fèi)用指上列各項(xiàng)費(fèi)用以外的其他間接費(fèi)用。

施工單位發(fā)生的間接費(fèi)用，在總分類核算上，應(yīng)在“施工間接費(fèi)用”賬戶進(jìn)行。發(fā)生的各項(xiàng)施工間接費(fèi)用，都要自“庫(kù)存材料”、“低值易耗品”、“材料成本差異”、“應(yīng)付工資”、“應(yīng)付福利費(fèi)”、“銀行存款”、“現(xiàn)金”、“累計(jì)折；日”、“待攤費(fèi)用”等賬戶的貸方轉(zhuǎn)入“施工間接費(fèi)用”賬戶的借方。

借：施工間接費(fèi)用 20 538 貸：庫(kù)存材料 1900 低值易耗品 600 材料成本差異 50 應(yīng)付工資 8 500 應(yīng)付福利費(fèi) 1190 銀行存款 2 900 現(xiàn)金 298 累計(jì)折舊 4 600 待攤費(fèi)用 1500

如施工單位搭建有為進(jìn)行施工所必需的生產(chǎn)和生活用的臨時(shí)宿舍、倉(cāng)庫(kù)、辦公室等臨時(shí)設(shè)施，應(yīng)將其搭建支出先記入“遞延資產(chǎn)”賬戶，然后分月攤銷記入“施工間接費(fèi)用”賬戶。

施工間接費(fèi)用的明細(xì)分類核算，應(yīng)按施工單位設(shè)置“施工間接費(fèi)用明細(xì)分類賬”，將發(fā)生的施工間接費(fèi)用按明細(xì)項(xiàng)目分欄登記。

每月終了，應(yīng)對(duì)施工間接費(fèi)用進(jìn)行分配。為了便于將施工間接費(fèi)的實(shí)際水平與定額比較，以考核施工間接費(fèi)用的節(jié)約或超支情況，施工間接費(fèi)用在各項(xiàng)建筑安裝工程之間的分配，可按 照各項(xiàng)工程的施工間接費(fèi)用定額（即為直接費(fèi)或人工費(fèi)的百分比，建筑工程一般按直接費(fèi)的百分比，水電安裝工程、設(shè)備安裝工程按人工費(fèi)的百分比）所計(jì)算的施工間接費(fèi)的比例進(jìn)行分配。

某項(xiàng)工程本期應(yīng)分配的施工間接費(fèi)用＝本期實(shí)際發(fā)生的施工間接費(fèi)用×該項(xiàng)工程本期實(shí)際發(fā)生的直接費(fèi)（或人工費(fèi)）×該項(xiàng)工程規(guī)定的施工間接費(fèi)用定額÷∑［各項(xiàng)工程本期實(shí)際發(fā)生的直接費(fèi)（或人工費(fèi)）×各項(xiàng)工程規(guī)定的施工間接費(fèi)用定額］

在實(shí)際核算工作中，對(duì)于施工間接費(fèi)用的分配，往往先計(jì)算本期實(shí)際發(fā)生的施工間接費(fèi)用對(duì)接施工間接費(fèi)用定額計(jì)算的施工間接費(fèi)用的百分比，再將各項(xiàng)工程按定額計(jì)算的施工間接費(fèi)用進(jìn)行調(diào)整，即將上列算式改為：

某項(xiàng)工程本期應(yīng)分配的施工間接費(fèi)用＝［該項(xiàng)工程本期實(shí)際發(fā)生的直接費(fèi)（或人工費(fèi)）×該項(xiàng)工程本期該項(xiàng)工程規(guī)定的施工間接費(fèi)用定額］×本期實(shí)際實(shí)際發(fā)生的施工間接費(fèi)用÷∑［各項(xiàng)工程本期實(shí)際發(fā)生的直接費(fèi)（或人工費(fèi)）×各項(xiàng)工程規(guī)定的施工間接費(fèi)用定額］

如某施工單位在 1998年 7月份計(jì)發(fā)生施工間接費(fèi)用 20 538元，各項(xiàng)工程在7月份內(nèi)發(fā)生的直接費(fèi)和它們的施工間接費(fèi)用定額如下：

101商品房建筑工程 直接費(fèi) 141 000元

施工間接費(fèi)用定額為直接費(fèi)的6% 102商品房建筑工程 直接費(fèi) 126 000元

施工間接費(fèi)用定額為直接費(fèi)的6％

151出租房建筑工程 直接費(fèi) 59 000元

施工間接費(fèi)用定額為直接費(fèi)的6％

則各項(xiàng)工程在7月份應(yīng)分配的施工間接費(fèi)用如下：

101商品房建筑工程：

141000元×6%×20538元÷141000元×6%+126000元×6%+59000元×6%

＝8460元×20538元/19560元

＝8460元×105％＝8883元

102商品房建筑工程：

126000元×6%×20538元÷19560元＝7560元×105%＝7938元

151出租房建筑工程：

59000×6%×20538元÷19560元＝3540元×105%＝3717元

對(duì)于分配于各項(xiàng)工程成本的施工間接費(fèi)用，應(yīng)自“施工間接費(fèi)用”賬戶的貸方轉(zhuǎn)入“工程施工”賬戶的借方，并記入各項(xiàng)工程成本的“施工間接費(fèi)”項(xiàng)目：

借：工程施538 貸：施工間接費(fèi)用 20 538

七、自營(yíng)工程成本核算程序小結(jié) 為了核算各項(xiàng)自營(yíng)工程的實(shí)際成本，會(huì)計(jì)部門在接到施工部門的開工報(bào)告后，即要根據(jù)前述有關(guān)成本核算對(duì)象的說(shuō)明，為各該單位工程或同類工程開設(shè)有如圖表5七所示的“工程施工成本明細(xì)分類賬”，用以記錄各項(xiàng)工程的成本。同時(shí)不論工程施工期限的長(zhǎng)短，都須等到工程完工記入各項(xiàng)應(yīng)計(jì)成本以后，工程成本明細(xì)分類賬的記錄方為完整。

工程施工成本明細(xì)分類賬中各成本項(xiàng)目的實(shí)際成本，根據(jù)上述耗用材料分配表、人工費(fèi)分配表、機(jī)械使用費(fèi)分配表、水電風(fēng)汽運(yùn)輸費(fèi)用分配表、施工間接費(fèi)用分配表等記入。對(duì)于月份內(nèi)各項(xiàng)工程發(fā)生的實(shí)際成本，應(yīng)在月終將它自“工程施工”賬戶的貸方轉(zhuǎn)入“開發(fā)成本”賬戶的借方:

借：開發(fā)成本XXX 貸：工程施工XXX

根據(jù)上文所述，現(xiàn)將自營(yíng)工程成本核算程序歸納如下：

1．根據(jù)開工報(bào)告，確定工程成本核算對(duì)象，開設(shè)工程施工成本明細(xì)分類賬；

2．按工程成本核算對(duì)象和成本項(xiàng)目匯總分配材料、人工、折舊等費(fèi)用；

3．分配機(jī)械使用費(fèi)、其他直接貿(mào)和施工間接費(fèi)；

4．計(jì)算各月施工工程實(shí)際成本；

5．根據(jù)完工報(bào)告，結(jié)算工程施工成本明細(xì)分類賬中的實(shí)際總成本，并與預(yù)算成本對(duì)比分析。

第三章 發(fā)包開發(fā)工程及其價(jià)款結(jié)算的核算

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的基礎(chǔ)設(shè)施和建筑安裝等工程的施工，如不采用自營(yíng)方式，可以采用發(fā)包方式。

對(duì)發(fā)包的基礎(chǔ)設(shè)施和建筑安裝工程，一般采用招標(biāo)、議標(biāo)方式，通過(guò)工程公開招標(biāo)或邀請(qǐng)施工企業(yè)議標(biāo)，將工程發(fā)包給施工企業(yè)的，按工程標(biāo)價(jià)進(jìn)行結(jié)算。開發(fā)企業(yè)要根據(jù)工程承包合同條例的規(guī)定，同承包工程的施工企業(yè)簽訂工程承包合同。承包合同是發(fā)包開發(fā)企業(yè)和承包施工企業(yè)為了完成承發(fā)包工程，根據(jù)批準(zhǔn)的設(shè)計(jì)文件和中標(biāo)標(biāo)函內(nèi)容所簽訂，明確雙方相互權(quán)利、義務(wù)關(guān)系的協(xié)議。它一般應(yīng)具備以下主要內(nèi)容：（l）工程名稱和地點(diǎn)；（2）工程范圍和內(nèi)容；（3）開、竣工日期；（4）工程質(zhì)量、保修期及保修條件；（5）工程造價(jià)；（6）工程價(jià)款的支付、結(jié)算及交工驗(yàn)收辦法；（7）設(shè)計(jì)文件和技術(shù)資料提供日期；（8）材料、設(shè)備的供應(yīng)和進(jìn)場(chǎng)期限；（9）雙方相互協(xié)作事項(xiàng)和違約責(zé)任等。開發(fā)企業(yè)應(yīng)將承包合同副本送開戶銀行作為結(jié)算工程價(jià)款的依據(jù)。

一、工程價(jià)款結(jié)算的辦法

開發(fā)企業(yè)與施工企業(yè)在工程承包合同中規(guī)定的工程價(jià)款的結(jié)算，應(yīng)根據(jù)國(guó)家有關(guān)工程價(jià)款結(jié)算辦法，結(jié)合當(dāng)?shù)氐挠嘘P(guān)規(guī)定具體確定。從目前各個(gè)地區(qū)所采用的工程價(jià)款結(jié)算辦法來(lái)看，歸納起來(lái)，主要有如下三種。

1．按月結(jié)算就是按照每月實(shí)際完成的分部分項(xiàng)工程進(jìn)行結(jié)算。因?yàn)榻ㄖ惭b工程等雖具有個(gè)體性的特點(diǎn)，但不同的工程，都是由一定的分部分項(xiàng)工程構(gòu)成的。每一個(gè)分部分項(xiàng)工程，都 有一定的施工內(nèi)容、質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)和統(tǒng)一的計(jì)量單位，并在短期內(nèi)可以完成。國(guó)家為了管理工程造價(jià)而制訂的工程預(yù)算定額和地區(qū)預(yù)算造價(jià)，都是以分部分項(xiàng)工程為基礎(chǔ)的。因此，根據(jù)經(jīng)驗(yàn)收合格的各月份的已完分部分項(xiàng)工程的工程數(shù)量和預(yù)算單價(jià)等計(jì)算的工程造價(jià)，就是各該月份應(yīng)結(jié)算和支付的工程款。如果招標(biāo)出包工程，工程標(biāo)價(jià)與工程造價(jià)不同時(shí)，應(yīng)按工程標(biāo)價(jià)占工程預(yù)算造價(jià)的百分比進(jìn)行調(diào)整計(jì)算。在具體做法上，各個(gè)地區(qū)也不盡相同，目前一般都實(shí)行月中預(yù)付、月終結(jié)算，即在月中按照當(dāng)月施工計(jì)劃所列的工作量一半預(yù)付，月末（實(shí)際為下月初）按照各工程當(dāng)月實(shí)際完成工作量（即預(yù)算造價(jià)或調(diào)整計(jì)算后的工程標(biāo)價(jià)）扣除月中預(yù)付款后進(jìn)行結(jié)算。

2．分段結(jié)算就是將一個(gè)單位工程按形象進(jìn)度劃分為幾個(gè)階段（部位），如基礎(chǔ)、結(jié)構(gòu)、裝飾、竣工等；按照完成階段，分段驗(yàn)收結(jié)算工程價(jià)款。分段結(jié)算也可按月預(yù)付工程款，即在月中按照當(dāng)月施工計(jì)劃工作量預(yù)付，于工程階段完成驗(yàn)收后按分段工程預(yù)算造價(jià)或調(diào)整計(jì)算后的工程標(biāo)價(jià)扣除預(yù)付款后進(jìn)行結(jié)算。

3．竣工一次結(jié)算開發(fā)項(xiàng)目或單項(xiàng)工程施工工期在12個(gè)月以內(nèi)，或者工程承包合同價(jià)值較小的，可以實(shí)行工程價(jià)款每月月中預(yù)支、竣工后一次結(jié)算。即在工程開工后，每月按當(dāng)月施工計(jì)劃所列工作量預(yù)付工程款，于工程竣工驗(yàn)收后按工程承包合同價(jià)值扣除預(yù)付工程款后進(jìn)行結(jié)算。

不論采用何種結(jié)算辦法，施工期間結(jié)算的工程價(jià)款一般都不得超過(guò)承包工程合同價(jià)值的95％。結(jié)算雙方可以在5％的幅度內(nèi)協(xié)商確認(rèn)尾款比例，并在工程承包合同中訂明。尾款應(yīng)專戶存入銀行，候工程竣工驗(yàn)收后清算。但如承包施工企業(yè)已向開發(fā)企業(yè)出具履約保函或有其他保證的，可以不留工程尾款。

又由承包施工企業(yè)儲(chǔ)備工程施工所需主要建筑材料、結(jié)構(gòu)件時(shí)，發(fā)包開發(fā)企業(yè)可根據(jù)承包施工企業(yè)的要求，在簽訂工程承包合同后按年度發(fā)包工程總值的一定比例向承包施工企業(yè)預(yù)付備料款，干后期以抵充工程價(jià)款的形式陸續(xù)扣回。

在實(shí)際工作中，預(yù)付備料款的額度和扣回辦法，在各個(gè)地區(qū)并不完全相同，當(dāng)材料儲(chǔ)備天數(shù)為4個(gè)月、材料費(fèi)比重占工程造價(jià)75％的情況下，預(yù)付備料款的額度應(yīng)為當(dāng)年工程價(jià)值的25％。在累計(jì)已完工程價(jià)值達(dá)到當(dāng)年發(fā)包工程價(jià)值的50％時(shí)，就可將超過(guò)發(fā)包工程價(jià)值50％部分的工程價(jià)款的50％，抵作預(yù)付備料款扣回。這樣，到工程完工，扣回相當(dāng)于發(fā)包工程價(jià)值25％（50％X50％）的全部預(yù)付備料款。不過(guò)隨著生產(chǎn)資料的開放，施工所需的建筑材料、結(jié)構(gòu)件，一般均可從當(dāng)?shù)厥袌?chǎng)隨時(shí)采購(gòu)，今后也就沒(méi)有必要再預(yù)付備料款了。

二、應(yīng)付工程款和預(yù)付備料軟、工程款的核算

開發(fā)企業(yè)與施工企業(yè)有關(guān)發(fā)包工程款和預(yù)付備料款、工程款的核算，應(yīng)在“應(yīng)付賬款——應(yīng)付工程款”和“預(yù)付賬款——預(yù)付承包單位款”兩個(gè)賬戶進(jìn)行。開發(fā)企業(yè)按照規(guī)定預(yù)付給承包施工企業(yè)的備料款和工程款，應(yīng)記入“預(yù)付賬款——預(yù)付承包單位款”賬戶的借方；按照工程價(jià)款結(jié)算賬單應(yīng)付給承包施工企業(yè)的工程款，應(yīng)記入“開發(fā)成本——房屋開發(fā)成本”等賬戶的借方和 “應(yīng)付賬款——應(yīng)付工程款”賬戶的貸方。如有扣除應(yīng)付工程款的預(yù)付備料款和預(yù)付工程款時(shí)，應(yīng)將扣回的預(yù)付備料款和預(yù)付工程款記入“預(yù)付賬款——預(yù)付承包單位款”賬戶的貸方，“應(yīng)付賬款——應(yīng)付工程款”賬戶的貸方僅記減去扣回預(yù)付備料款和預(yù)付工程款后的應(yīng)付賬款。支付工程款時(shí)，記入“應(yīng)付賬款——應(yīng)付工程款”賬戶的借方和“銀行存款”等賬戶的貸方。

如上述某開發(fā)企業(yè)某項(xiàng)發(fā)包工程年度合同總值為 600 000元，按照合同規(guī)定開工前應(yīng)付預(yù)付備料款 150 000元，則在用銀行存款支付時(shí)，應(yīng)作如下分錄入賬：

借：預(yù)付賬款——預(yù)付承包單位款 150 000 貸；銀行存款 150 000

9月份根據(jù)施工企業(yè)當(dāng)月施工計(jì)劃所列工作量的二分之一即35 000元，用銀行存款預(yù)付工程款時(shí)，應(yīng)作：

借：預(yù)付賬款——預(yù)付承包單位款 35 000 貸：銀行存款 35 000

10月初根據(jù)施工企業(yè)提出9月份工程價(jià)款結(jié)算賬單中的已完工程價(jià)值為 75 000元，減去應(yīng)扣回預(yù)付備料款 18 000元。月中預(yù)付工程款 35 000元，尚應(yīng)支付工程款 22 000元（75 000元一18 000無(wú)一35 000元），應(yīng)作：

借：開發(fā)成本 75 000

貸：預(yù)付賬款——預(yù)付承包單位款 53 000 應(yīng)付賬款——應(yīng)付工程款 22 000 用銀行存款支付應(yīng)付工程款時(shí)，應(yīng)作：

借：應(yīng)付賬款——應(yīng)付工程款 22 000 貸：銀行存款 22 000

第四章 開發(fā)間接費(fèi)用的核算

一、開發(fā)間接費(fèi)用的組成和核算

開發(fā)間接費(fèi)用是指房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)內(nèi)部獨(dú)立核算單位在開發(fā)現(xiàn)場(chǎng)組織管理開發(fā)產(chǎn)品而發(fā)生的各項(xiàng)費(fèi)用。這些費(fèi)用雖也屬于直接為房地產(chǎn)開發(fā)而發(fā)生的費(fèi)用，但它不能確定其為某項(xiàng)開發(fā)產(chǎn)品所應(yīng)負(fù)擔(dān)，因而無(wú)法將它直接記入各項(xiàng)開發(fā)產(chǎn)品成本。為了簡(jiǎn)化核算手續(xù)，將它先記入“開發(fā)間接費(fèi)用”貼戶，然后按照適當(dāng)分配標(biāo)準(zhǔn)，將它分配記入各項(xiàng)開發(fā)產(chǎn)品成本。

為了組織開發(fā)間接費(fèi)用的明細(xì)分類核算，分析各項(xiàng)費(fèi)用增減變動(dòng)的原因，進(jìn)一步節(jié)約費(fèi)用開支，開發(fā)間接費(fèi)用應(yīng)分設(shè)如下明細(xì)項(xiàng)目進(jìn)行核算：

l．工資 指開發(fā)企業(yè)內(nèi)部獨(dú)立核算單位現(xiàn)場(chǎng)管理機(jī)構(gòu)行政、技術(shù)、經(jīng)濟(jì)、服務(wù)等人員的工資、獎(jiǎng)金和津貼。

2.福利費(fèi) 指按上項(xiàng)人員工資總額的一定比例（目前為14％）提取的職工福利費(fèi)。3．折舊費(fèi) 指開發(fā)企業(yè)內(nèi)部獨(dú)立核算單位使用屬干固定資產(chǎn)的房屋、設(shè)備、儀器等提取的折舊費(fèi)。

4．修理費(fèi) 指開發(fā)企業(yè)內(nèi)部獨(dú)立核算單位使用屬于固定資產(chǎn)的房屋、設(shè)備、儀器等發(fā)生的修理費(fèi)。

5．辦公費(fèi) 指開發(fā)企業(yè)內(nèi)部獨(dú)立核算單位各管理部門辦公用的文具、紙張、印刷、郵電、書報(bào)、會(huì)議、差旅交通、燒水和集體取暖用煤等費(fèi)用。6．水電費(fèi) 指開發(fā)企業(yè)內(nèi)部獨(dú)立核算單位各管理部門耗用的水電費(fèi)。

7．勞動(dòng)保護(hù)費(fèi) 指用于開發(fā)企業(yè)內(nèi)部獨(dú)立核算單位職工的勞動(dòng)保護(hù)用品的購(gòu)置、攤銷和修理費(fèi)，供職工保健用營(yíng)養(yǎng)品、防暑飲料、洗滌肥皂等物品的購(gòu)置費(fèi)或補(bǔ)助費(fèi)，以及工地上職工洗澡、飲水的燃料等。

8.周轉(zhuǎn)房攤銷 指不能確定為某項(xiàng)開發(fā)項(xiàng)目安置拆遷居民周轉(zhuǎn)使用的房屋計(jì)提的攤銷費(fèi)。

9．利息支出 指開發(fā)企業(yè)為開發(fā)房地產(chǎn)借入資金所發(fā)生而不能直接計(jì)入某項(xiàng)開發(fā)成本的利息支出及相關(guān)的手續(xù)費(fèi)，但應(yīng)沖減使用前暫存銀行而發(fā)生的利息收入。開發(fā)產(chǎn)品完工以后的借款利息，應(yīng)作為財(cái)務(wù)費(fèi)用，計(jì)人當(dāng)期損益。10．其他費(fèi)用 指上列各項(xiàng)費(fèi)用以外的其他開發(fā)間接費(fèi)用支出。

從上述開發(fā)間接費(fèi)用的明細(xì)項(xiàng)目中，可以看出它與土地征用及拆遷補(bǔ)償費(fèi)、建筑安裝工程費(fèi)等變動(dòng)費(fèi)用不同，它屬于相對(duì)固定的費(fèi)用，其費(fèi)用總額并不隨著開發(fā)產(chǎn)品量的增減而成比例的增減。但就單位開發(fā)產(chǎn)品分?jǐn)偟馁M(fèi)用來(lái)說(shuō)，則隨著開發(fā)產(chǎn)品量的變動(dòng)而成反比例的變動(dòng)，即完成開發(fā)產(chǎn)品數(shù)量增加，單位開發(fā)產(chǎn)品分?jǐn)偟馁M(fèi)用隨之減少；反之，完成開發(fā)產(chǎn)品數(shù)量減少，單位開發(fā)產(chǎn)品分?jǐn)偟馁M(fèi)用隨之增加。因此，超額完成開發(fā)任務(wù)，就可降低開發(fā)成本中的開發(fā)間接費(fèi)。

開發(fā)間接費(fèi)用的總分類核算，在“開發(fā)間接費(fèi)用”賬戶進(jìn)行。企業(yè)所屬各內(nèi)部獨(dú)立核算單位發(fā)生的各項(xiàng)開發(fā)間接費(fèi)用，都要自“應(yīng)付工資”、“應(yīng)付福利費(fèi)”、“累計(jì)折舊”、“遞延資產(chǎn)”、“銀行存款”、“周轉(zhuǎn)房——周轉(zhuǎn)房攤銷”等賬戶的貸方轉(zhuǎn)入“開發(fā)間接費(fèi)用”賬戶的借方，作如下分錄入賬： 借：開發(fā)間接費(fèi)用 41 600 貸：應(yīng)付工資 8 000 應(yīng)付福利費(fèi) 1120 累計(jì)折舊 10 000 遞延資產(chǎn) 3 500 銀行存款 8 480 周轉(zhuǎn)房——周轉(zhuǎn)房攤銷 10 500 必須指出，如果開發(fā)企業(yè)不設(shè)置現(xiàn)場(chǎng)管理機(jī)構(gòu)而由企業(yè)（即公司本部）定期或不定期地派人到開發(fā)現(xiàn)場(chǎng)組織開發(fā)活動(dòng)，其所發(fā)生的費(fèi)用，除周轉(zhuǎn)房攤銷外，其他開發(fā)間接費(fèi)可記入企業(yè)的管理費(fèi)用。

開發(fā)間接費(fèi)用的明細(xì)分類核算，一般要按所屬內(nèi)部獨(dú)立核算單位設(shè)置“開發(fā)間接費(fèi)用明細(xì)分類賬”，將發(fā)生的開發(fā)間接費(fèi)用按明細(xì)項(xiàng)目分欄登記。

二、開發(fā)間接費(fèi)用的分配

每月終了，應(yīng)對(duì)開發(fā)間接費(fèi)用進(jìn)行分配，按實(shí)際發(fā)生數(shù)計(jì)人有關(guān)開發(fā)產(chǎn)品的成本。開發(fā)間接費(fèi)用的分配方法，企業(yè)可根據(jù)開發(fā)經(jīng)營(yíng)的特點(diǎn)自行確定。不論上地開發(fā)、房屋開發(fā)、配套設(shè)施和代建工程，均應(yīng)分配開發(fā)間接費(fèi)用。為了簡(jiǎn)化核算手續(xù)并防止重復(fù)分配，對(duì)應(yīng)計(jì)入房屋等開發(fā)成本的自用土地和不能有償轉(zhuǎn)讓的 配套設(shè)施的開發(fā)成本，均不分配開發(fā)間接費(fèi)用。這部分開發(fā)產(chǎn)品應(yīng)負(fù)擔(dān)的開發(fā)間接費(fèi)用，可直接分配計(jì)人有關(guān)房屋開發(fā)成本。也就是說(shuō)，企業(yè)內(nèi)部獨(dú)立核算單位發(fā)生的開發(fā)間接費(fèi)用，可僅對(duì)有關(guān)開發(fā)房屋、商品性土地、能有償轉(zhuǎn)讓配套設(shè)施及代建工程進(jìn)行分配。開發(fā)間接費(fèi)用的分配標(biāo)準(zhǔn)，可按月份內(nèi)各項(xiàng)開發(fā)產(chǎn)品實(shí)際 發(fā)生的直接成本（包括土地征用及拆遷補(bǔ)償費(fèi)或批租地價(jià)、前期工程費(fèi)、基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)、建筑安裝工程費(fèi)、配套設(shè)施費(fèi)）進(jìn)行，即：

某項(xiàng)開發(fā)產(chǎn)品成本分配的開發(fā)間接費(fèi)＝月份內(nèi)該項(xiàng)開發(fā)產(chǎn)品實(shí)際發(fā)生的直接成本×本月實(shí)際發(fā)生的開發(fā)間接費(fèi)用÷應(yīng)分配開發(fā)間接費(fèi)各開發(fā)產(chǎn)品實(shí)際發(fā)生的直接成本總額

如某房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)某內(nèi)部獨(dú)立核算單位在1998年5月份共發(fā)生了開發(fā)間接費(fèi)用 41 600元，應(yīng)分配開發(fā)間接費(fèi)各開發(fā)產(chǎn)品實(shí)際發(fā)生的直接成本如下： 開發(fā)產(chǎn)品編號(hào)名稱 直接成本 101商品房 50 000 102商品房 120 000 151出租房 75 000 181周轉(zhuǎn)房 70 000 201大配套設(shè)施——商店 80 000 301商品性土地 125000 合 計(jì) 520 000 根據(jù)上列公式，即可為各開發(fā)產(chǎn)品算得5月份應(yīng)分配的開發(fā)間接費(fèi)： 101商品房： 50000元×41600元÷520000元 ＝50 000元×8%＝4 000元

102商品房： 120 000元×8%＝9 600元 151出租房： 75 000元×8％＝6 000元 181周轉(zhuǎn)房： 70 000元×8％＝5 600元 201大配套設(shè)施： 80 000元×8％＝6 400元 301商品性土地； 125 000元×8％＝10 000元

根據(jù)上面計(jì)算，就可編制有如圖表5－10所示的開發(fā)間接費(fèi)用分配表：

開發(fā)間接費(fèi)用分配表 2000年5月 單位：元

開發(fā)項(xiàng)目編號(hào)名稱 直接成本 分配開發(fā)間接費(fèi) 101商品房 50 000 4 000 102商品房 120 000 9 600 151出租房 75 000 6 000 181周轉(zhuǎn)房 70 000 5 600 201大配套設(shè)施 80 000 6 400 301商品性土地 125 000 10000 合 計(jì) 520 000 41 600 根據(jù)開發(fā)間接費(fèi)用分配表，即可將各開發(fā)產(chǎn)品成本分配的開發(fā)間接費(fèi)記入各開發(fā)產(chǎn)品成本核算對(duì)象的“開發(fā)間接費(fèi)”成本項(xiàng)目，并將它記入“開發(fā)成本”各二級(jí)賬戶的借方和“開發(fā)間接費(fèi)用”賬戶的貸方，作如下分錄入賬： 借：開發(fā)成本——房屋開發(fā)成本 25 200 開發(fā)成本——配套設(shè)施開發(fā)成本 6 400 開發(fā)成本——商品性土地開發(fā)成本 10 000 貸：開發(fā)間接費(fèi)用 41 600

第五章 土地開發(fā)成本的核算

一、土地開發(fā)支出劃分和歸集的原則 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)開發(fā)的土地，按其用途可將它分為如下兩種：一種是為了轉(zhuǎn)讓、出租而開發(fā)的商品性土地（也叫商品性建設(shè)場(chǎng)地）；另一種是為開發(fā)商品房、出租房等房屋而開發(fā)的自用土地。前者是企業(yè)的最終開發(fā)產(chǎn)品，其費(fèi)用支出單獨(dú)構(gòu)成土地的開發(fā)成本；而后者則是企業(yè)的中間開發(fā)產(chǎn)品，其費(fèi)用支出應(yīng)計(jì)入商品房、出租房等有關(guān)房屋開發(fā)成本。現(xiàn)行會(huì)計(jì)制度中設(shè)置的“開發(fā)成本——土地開發(fā)成本”科目，它的核算的內(nèi)容，與企業(yè)發(fā)生的土地開發(fā)支出并不完全對(duì)口，原則上僅限于企業(yè)開發(fā)各種商品性土地所發(fā)生的支出。企業(yè)為開發(fā)商品房、出租房等房屋而開發(fā)的土地，其費(fèi)用可分清負(fù)擔(dān)對(duì)象的，應(yīng)直接計(jì)入有關(guān)房屋開發(fā)成本，在“開發(fā)成本——房屋開發(fā)成本”科目進(jìn)行核算。如果企業(yè)開發(fā)的自用土地，分不清負(fù)擔(dān)對(duì)象，應(yīng)由兩個(gè)或兩個(gè)以上成本核算對(duì)象負(fù)擔(dān)的，其費(fèi)用可先通過(guò)“開發(fā)成本——土地開發(fā)成本”科目進(jìn)行歸集，待土地開發(fā)完成投入使用時(shí)，再按一定的標(biāo)準(zhǔn)（如房屋占地面積或房屋建筑面積等）將其分配計(jì)入有關(guān)房屋開發(fā)成本。如果企業(yè)開發(fā)商品房、出租房使用的土地屬于企業(yè)開發(fā)商品性土地的一部分，則應(yīng)將整塊土地作為一個(gè)成本核算對(duì)象，在“開發(fā)成本——土地開發(fā)成本” 賬戶中歸集其發(fā)生的全部開發(fā)支出，計(jì)算其總成本和單位成本，并于土地開發(fā)完成時(shí)，將成本結(jié)轉(zhuǎn)到“開發(fā)產(chǎn)品”賬戶。待使用土地時(shí)，再將使用土地所應(yīng)負(fù)擔(dān)的開發(fā)成本，從“開發(fā)產(chǎn)品”賬戶轉(zhuǎn)入“開發(fā)成本——房屋開發(fā)成本”漲戶，計(jì)入商品房、出租房等房屋的開發(fā)成本。

二、土地開發(fā)成本核算對(duì)象的確定和成本項(xiàng)目的設(shè)置

（一）土地開發(fā)成本核算對(duì)象的確定

為了既有利于土地開發(fā)支出的歸集，又有利于土地開發(fā)成本的結(jié)轉(zhuǎn)，對(duì)需要單獨(dú)核算土地開發(fā)成本的開發(fā)項(xiàng)目，可按下列原則確定土地開發(fā)成本的核算對(duì)象：

1．對(duì)開發(fā)面積不大、開發(fā)工期較短的土地，可以每一塊獨(dú)立的開發(fā)項(xiàng)目為成本核算對(duì)象；

2．對(duì)開發(fā)面積較大、開發(fā)工期較長(zhǎng)、分區(qū)域開發(fā)的土地，可以一定區(qū)域作為土地開發(fā)成本核算對(duì)象。

成本核算對(duì)象應(yīng)在開工之前確定，一經(jīng)確定就不能隨意改變，更不能相互混淆。

（二）土地開發(fā)成本項(xiàng)目的設(shè)置

企業(yè)開發(fā)的土地，因其設(shè)計(jì)要求不同，開發(fā)的層次、程度和內(nèi)容都不相同，有的只是進(jìn)行場(chǎng)地的清理平整，如原有建筑物、障礙物的拆除和土地的平整；有的除了場(chǎng)地平整外，還要進(jìn)行地下各種管線的鋪設(shè)、地面道路的建設(shè)等。因此，就各個(gè)具體的土地開發(fā)項(xiàng)目來(lái)說(shuō)，它的開發(fā)支出內(nèi)容是不完全相同的。企業(yè)要根據(jù)所開發(fā)土地的具體情況和會(huì)計(jì)制度規(guī)定的成本項(xiàng)目，設(shè)置土地開發(fā)項(xiàng)目的成本項(xiàng)目。對(duì)于會(huì)計(jì)制度規(guī)定的、企業(yè)沒(méi)有發(fā)生支出內(nèi)容的成本項(xiàng)目，如建筑安裝工程費(fèi)，配套設(shè)施費(fèi)，可不必設(shè)置。根據(jù)土地開發(fā)支出的一般情況，企業(yè)對(duì)土地開發(fā)成本的核算，可設(shè)置如下幾個(gè)成本項(xiàng)目：（1）土地征用及拆遷補(bǔ)償費(fèi)或土地批租費(fèi)；（2）前期工程費(fèi)；（3）基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)；（4）開發(fā)間接費(fèi)。其中土地征用及拆遷補(bǔ)償費(fèi)是指按照城市建設(shè)總體規(guī)劃進(jìn)行土地開發(fā)所發(fā)生的土地征用費(fèi)、耕地占用稅、勞動(dòng)力安置費(fèi)，及有關(guān)地上、地下物拆遷補(bǔ)償費(fèi)等。但對(duì)拆遷舊建筑物回收的殘值應(yīng)估價(jià)入賬并沖減有關(guān)成本。開發(fā)土地如通過(guò)批租方式取得的，應(yīng)列入批租地價(jià)。前期工程費(fèi)是指土地開發(fā)項(xiàng)目前期工程發(fā)生的費(fèi)用，包括規(guī)劃、設(shè)計(jì)費(fèi)，項(xiàng)目可行性研究費(fèi)，水文、地質(zhì)勘察、測(cè)繪費(fèi)，場(chǎng)地平整費(fèi)等?；A(chǔ)設(shè)施費(fèi)是指土地開發(fā)過(guò)程中發(fā)生的各種基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)，包括道路、供水、供電、供氣、排污、排洪、通訊等設(shè)施費(fèi)用。開發(fā)間接費(fèi)指應(yīng)由商品性土地開發(fā)成本負(fù)擔(dān)的開發(fā)間接費(fèi)用。土地開發(fā)項(xiàng)目如要負(fù)擔(dān)不能有償轉(zhuǎn)讓的配套設(shè)施費(fèi)，還應(yīng)設(shè)置“配套設(shè)施費(fèi)”成本項(xiàng)目，用以核算應(yīng)計(jì)入土地開發(fā)成本的配套設(shè)施費(fèi)。

三、土地開發(fā)成本的核算

企業(yè)在土地開發(fā)過(guò)程中發(fā)生的各項(xiàng)支出，除可將直接計(jì)入房屋開發(fā)成本的自用土地開發(fā)支出在“開發(fā)成本——房屋開發(fā)成本”賬戶核算外，其他土地開發(fā)支出均應(yīng)通過(guò)“開發(fā)成本——土地開發(fā)成本”賬戶進(jìn)行核算。為了分清轉(zhuǎn)讓、出租用土地開發(fā)成本和不能確定負(fù)擔(dān)對(duì)象自用土地開發(fā)成本，對(duì)土地開發(fā)成本應(yīng)按土地開發(fā)項(xiàng)目的類別，分別設(shè)置“商品性土地開發(fā)成本”和“自用土地開發(fā)成本”兩個(gè)二級(jí)賬戶，并按成本核算對(duì)象和成本項(xiàng)目設(shè)置明細(xì)分類賬。對(duì)發(fā)生的土地征用及拆遷補(bǔ)償費(fèi)、前期工程費(fèi)、基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)等土地開發(fā)支出，可直接記入各土地開發(fā)成本明細(xì)分類賬，并記入“開發(fā)成本——商品性土地開發(fā)成本”、“開發(fā)成本——自用土地開發(fā)成本”賬戶的借方和“銀行存款”、“應(yīng)付賬款——應(yīng)付工程款”等賬戶的貸方。發(fā)生的開發(fā)間接費(fèi)用，應(yīng)先在“開發(fā)間接費(fèi)用”賬戶進(jìn)行核算，于月份終了再按一定標(biāo)準(zhǔn)，分配計(jì)入有關(guān)開發(fā)成本核算對(duì)象。應(yīng)由商品性土地開發(fā)成本負(fù)擔(dān)的開發(fā)間接費(fèi)，應(yīng)記入“開發(fā)成本——商品性土地開發(fā)成本”賬戶的借方和“開發(fā)間接費(fèi)用”賬戶的貸方。

現(xiàn)舉例說(shuō)明土地開發(fā)成本的核算如下；

如某房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在某月份內(nèi)，共發(fā)生了下列有關(guān)土地開發(fā)支出：

301351

商品性土地

自用土地

支付征地拆遷費(fèi) 78 000元 72 000元

支付承包設(shè)計(jì)單位前期工程款 20 000元 18 000元

應(yīng)付承包施工單位基礎(chǔ)設(shè)施款 25 000元 18 000元

分配開發(fā)間接費(fèi) 10 000元

合 計(jì) 133 000元 108 000元

則在用銀行存款支付征地拆遷費(fèi)時(shí)，應(yīng)作：

借；開發(fā)成本——商品性土地開發(fā)成本 78 000 開發(fā)成本——自用土地開發(fā)成本 72 000 貸；銀行存款 150 000

用銀行存款支付設(shè)計(jì)單位前期工程款時(shí)，應(yīng)作：

借：開發(fā)成本——商品性土地開發(fā)成本 20 000 開發(fā)成本——自用土地開發(fā)成本 18 000 貸：銀行存款 38 000

將應(yīng)付施工企業(yè)基礎(chǔ)設(shè)施工程款入賬時(shí)，應(yīng)作：

借：開發(fā)成本——商品性土地開發(fā)成本 25 000 開發(fā)成本——自用土地開發(fā)成本 18 000 貸；應(yīng)付賬款——應(yīng)付工程款 43 000

分配應(yīng)記入商品性土地開發(fā)成本的開發(fā)間接費(fèi)用時(shí)，應(yīng)作：

借：開發(fā)成本——商品性土地開發(fā)成本 10 000 貸：開發(fā)間接費(fèi)用 10 000

同時(shí)應(yīng)將各項(xiàng)土地開發(fā)支出分別記入商品性土地開發(fā)成本、自用土地開發(fā)成本明細(xì)分類賬。

四、已完土地開發(fā)成本的結(jié)轉(zhuǎn)

已完土地開發(fā)成本的結(jié)轉(zhuǎn)，應(yīng)根據(jù)已完成開發(fā)土地的用途，采用不同的成本結(jié)轉(zhuǎn)方法。

為轉(zhuǎn)讓、出租而開發(fā)的商品性土地，在開發(fā)完成并經(jīng)驗(yàn)收后，應(yīng)將其實(shí)際成本自“開發(fā)成本——商品性土地開發(fā)成本”賬戶的貸方轉(zhuǎn)入“開發(fā)產(chǎn)品——土地”賬戶的借方。假如上述開發(fā)企業(yè)商品性土地經(jīng)開發(fā)完成并驗(yàn)收，加上以前月份開發(fā)支出共1002 000元，應(yīng)作如下分錄入賬：

借：開發(fā)產(chǎn)品——土地 1002 000

貸：開發(fā)成本——商品性土地開發(fā)成本 1002 000

為本企業(yè)房屋開發(fā)用的土地，應(yīng)于開發(fā)完成把土地投入使用時(shí)，將土地開發(fā)的實(shí)際成本結(jié)轉(zhuǎn)計(jì)入有關(guān)房屋的開發(fā)成本，結(jié)轉(zhuǎn)計(jì)入房屋開發(fā)成本的土地開發(fā)支出，可采用分項(xiàng)平行結(jié)轉(zhuǎn)法或歸類集中結(jié)轉(zhuǎn)法。分項(xiàng)平行結(jié)轉(zhuǎn)法是指將土地開發(fā)支出的各項(xiàng)費(fèi)用按成本項(xiàng)目分別平行轉(zhuǎn)入有關(guān)房屋開發(fā)成本的對(duì)應(yīng)成本項(xiàng)目。歸類集中結(jié)轉(zhuǎn)法是指將土地開發(fā)支出歸類合并為“土地征用及拆遷補(bǔ)償費(fèi)或批租地價(jià)”和“基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)”兩個(gè)費(fèi)用項(xiàng)目，然后轉(zhuǎn)入有關(guān)房屋開發(fā)成本的“土地征用及拆遷補(bǔ)償費(fèi)或批租地價(jià)”和“基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)”成本項(xiàng)目。凡與土地征用及拆遷補(bǔ)償費(fèi)或批租地價(jià)有關(guān)的費(fèi)用，均轉(zhuǎn)入有關(guān)房屋開發(fā)成本的“土地征用及拆遷補(bǔ)償費(fèi)或批租地價(jià)”項(xiàng)目；對(duì)其他土地開發(fā)支出，包括前期工程費(fèi)、基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)等，則合并轉(zhuǎn)入有關(guān)房屋開發(fā)成本的“基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)”項(xiàng)目。經(jīng)結(jié)轉(zhuǎn)的自用土地開發(fā)支出，應(yīng)將它自“開發(fā)成本——自用土地開發(fā)成本”賬戶的貸方轉(zhuǎn)入“開發(fā)成本——房屋開發(fā)成本”賬戶的借方。

假如上述開發(fā)企業(yè)自用土地在開發(fā)完成后，加上以前月份開發(fā)車出 540 000元共 648 000元。這塊土地用于建造 151出租房和181周轉(zhuǎn)房，其中 151出租房用地1500平方米，181周轉(zhuǎn)房用、地1200平方米，則單方自用土地開發(fā)成本為 240元（648000元／1500+1200），應(yīng)結(jié)轉(zhuǎn)151出租房開發(fā)成本的土地開發(fā)支出為360 000元（240元×1500），結(jié)轉(zhuǎn) 181周轉(zhuǎn)房開發(fā)成本的土地開發(fā)支出為 288 000元（240元×1200），在總分類核算上應(yīng)作如下分錄入賬：

借：開發(fā)成本——房屋開發(fā)成本 648 000 貸：開發(fā)成本——自用土地開發(fā)成本 648 000

如果自用土地開發(fā)完成后，還不能確定房屋和配套設(shè)施等項(xiàng)目的用地，則應(yīng)先將其成本結(jié)轉(zhuǎn)“開 發(fā)產(chǎn)品——自用土地”賬戶的借方，于自用土地投入使用時(shí)，再?gòu)摹伴_發(fā)產(chǎn)品——自用土地”賬戶的貸方將其開發(fā)成本轉(zhuǎn)入“開發(fā)成本——房屋開發(fā)成本”等賬戶的借方。配套設(shè)施開發(fā)成本的核算

一、配套設(shè)施的種類及其支出歸集的原則

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)開發(fā)的配套設(shè)施，可以分為如下兩類：一類是開發(fā)小區(qū)內(nèi)開發(fā)不能有償轉(zhuǎn)讓的公共配套設(shè)施，如水塔、鍋爐房、居委會(huì)、派出所、消防、幼托、自行車棚等；另一類是能有償轉(zhuǎn)讓的城市規(guī)劃中規(guī)定的大配套設(shè)施項(xiàng)目，包括：（1）開發(fā)小區(qū)內(nèi)營(yíng)業(yè)性公共配套設(shè)施，如商店、銀行、郵局等；（2）開發(fā)小區(qū)內(nèi)非營(yíng)業(yè)性配套設(shè)施，如中小學(xué)、文化站、醫(yī)院等；（3）開發(fā)項(xiàng)目外為居民服務(wù)的給排水、供電、供氣的增容增壓、交通道路等。這類配套設(shè)施，如果沒(méi)有投資來(lái)源，不能有償轉(zhuǎn)讓，也將它歸入第一類中，計(jì)入房屋開發(fā)成本。

按照現(xiàn)行財(cái)務(wù)制度規(guī)定，城市建設(shè)規(guī)劃中的大型配套設(shè)施項(xiàng)目，不得計(jì)入商品房成本。因?yàn)檫@些大配套設(shè)施，國(guó)家有這方面的投資，或是政府投資，或國(guó)家撥款給有關(guān)部門再由有關(guān)部門出資。但在實(shí)際執(zhí)行過(guò)程中，由于城市基礎(chǔ)設(shè)施的投資體制，無(wú)法保證與城市建設(shè)綜合開發(fā)協(xié)調(diào)一致，作為城市基礎(chǔ)設(shè)施的投資者，往往在客觀上拿不出資金來(lái)，有些能拿的也只是其中很少的一部分。因此，開發(fā)企業(yè)也只得將一些不能有償轉(zhuǎn)讓的大配套設(shè)施發(fā)生的支出也計(jì)入開發(fā)產(chǎn)品成本。

為了正確核算和反映企業(yè)開發(fā)建設(shè)中各種配套設(shè)施所發(fā)生的支出，并準(zhǔn)確地計(jì)算房屋開發(fā)成本和各種大配套設(shè)施的開發(fā)成本，對(duì)配套設(shè)施支出的歸集，可分為如下三種：

1．對(duì)能分清并直接計(jì)入某個(gè)成本核算對(duì)象的第一類配套設(shè)施支出，可直接計(jì)入有關(guān)房屋等開發(fā)成本，并在“開發(fā)成本——房屋開發(fā)成本”賬戶中歸集其發(fā)生的支出；

2．對(duì)不能直接計(jì)入有關(guān)房屋開發(fā)成本的第一類配套設(shè)施支出，應(yīng)先在“開發(fā)成本——配套設(shè)施開發(fā)成本”賬戶進(jìn)行歸集，于開發(fā)完成后再按一定標(biāo)準(zhǔn)分配計(jì)入有關(guān)房屋等開發(fā)成本；

3．對(duì)能有償轉(zhuǎn)讓的第二類大配套設(shè)施支出，應(yīng)在“開發(fā)成本——配套設(shè)施開發(fā)成本”賬戶進(jìn)行歸集。

由上可知，在配套設(shè)施開發(fā)成本中核算的配套設(shè)施支出，只包括不能直接計(jì)入有關(guān)房屋等成本核算對(duì)象的第一類配套設(shè)施支出和第二類大配套設(shè)施支出。

二、配套設(shè)施開發(fā)成本核算對(duì)象的確定和成本項(xiàng)目的設(shè)置

一般說(shuō)來(lái)，對(duì)能有償轉(zhuǎn)讓的大配套設(shè)施項(xiàng)目，應(yīng)以各配套設(shè)施項(xiàng)目作為成本核算對(duì)象，借以正確計(jì)算各該設(shè)施的開發(fā)成本。對(duì)這些配套設(shè)施的開發(fā)成本應(yīng)設(shè)置如下六個(gè)成本項(xiàng)目：（1）土地征用及拆遷補(bǔ)償費(fèi)或批租地價(jià)；（2）前期工程費(fèi)；（3）基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)；（4）建筑安裝工程費(fèi)；（5）配套設(shè)施費(fèi)；（6）開發(fā)間接費(fèi)。其中配套設(shè)施費(fèi)項(xiàng)目用以核算分配的其他配套設(shè)施費(fèi)。因?yàn)橐惯@些設(shè)施投入運(yùn)轉(zhuǎn)，有的也需要其他配套設(shè)施為其提供服務(wù)，所以理應(yīng)分配為其服務(wù) 的有關(guān)設(shè)施的開發(fā)成本。對(duì)不能有償轉(zhuǎn)讓、不能直接計(jì)入各成本核算對(duì)象的各項(xiàng)公共配套設(shè)施，如果工程規(guī)模較大，可以各該配套設(shè)施作為成本核算對(duì)象。如果工程規(guī)模不大、與其他項(xiàng)目建設(shè)地點(diǎn)較近、開竣工時(shí)間相差不多、并由同一施工單位施工的，也可考慮將它們合并作為一個(gè)成本核算對(duì)象，于工程完工算出開發(fā)總成本后，按照各該項(xiàng)目的預(yù)算成本或計(jì)劃成本的比例，算出各配套設(shè)施的開發(fā)成本，再按一定標(biāo)準(zhǔn)，將各配套設(shè)施開發(fā)成本分配記入有關(guān)房屋等開發(fā)成本。至于這些配套設(shè)施的開發(fā)成本，在核算時(shí)一般可僅設(shè)置如下四個(gè)成本項(xiàng)目：（1）土地征用及拆遷補(bǔ)償費(fèi)或批租地價(jià)；（2）前期工程費(fèi)；（3）基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)；（4）建筑安裝工程費(fèi)。由于這些配套設(shè)施的支出需由房屋等開發(fā)成本負(fù)擔(dān)，為簡(jiǎn)化核算手續(xù)，對(duì)這些配套設(shè)施，可不再分配其他配套設(shè)施支出。它本身應(yīng)負(fù)擔(dān)的開發(fā)間接費(fèi)用，也可直接分配計(jì)入有關(guān)房屋開發(fā)成本。因此，對(duì)這些配套設(shè)施，在核算時(shí)也就可不必設(shè)置配套設(shè)施費(fèi)和開發(fā)間接費(fèi)兩個(gè)成本項(xiàng)目。

三、配套設(shè)施開發(fā)成本的核算

企業(yè)發(fā)生的各項(xiàng)配套設(shè)施支出，應(yīng)在“開發(fā)成本——配套設(shè)施開發(fā)成本”賬戶進(jìn)行核算，并按成本核算對(duì)象和成本項(xiàng)目進(jìn)行明細(xì)分類核算。對(duì)發(fā)生的土地征用及拆遷補(bǔ)償費(fèi)或批租地價(jià)、前期工程費(fèi)、基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)、建筑安裝工程費(fèi)等支出，可直接記入各配套設(shè)施開發(fā)成本明細(xì)分類賬的相應(yīng)成本項(xiàng)目，并記入“開發(fā)成本——配套設(shè)施開發(fā)成本”賬戶的借方和“銀行存款”、“應(yīng)付賬款——應(yīng)付工

程款”等賬戶的貸方。對(duì)能有償轉(zhuǎn)讓大配套設(shè)施分配的其他配套設(shè)施支出，應(yīng)記入各大配套設(shè)施開發(fā)成本明細(xì)分類賬的“配套設(shè)施費(fèi)”項(xiàng)目，并記入“開發(fā)成本——配套設(shè)施開發(fā)成本—— X X”賬戶的借方和“開發(fā)成本——配套設(shè)施開發(fā)成本——XX”賬戶的貸方。對(duì)能有償轉(zhuǎn)讓大配套設(shè)施分配的開發(fā)間接費(fèi)用，應(yīng)記入各配套設(shè)施開發(fā)成本明細(xì)分類賬的“開發(fā)間接費(fèi)”項(xiàng)目，并記入“開發(fā)成本——配套設(shè)施開發(fā)成本”賬戶的借方和“開發(fā)間接費(fèi)用”賬戶的貸方。

對(duì)配套設(shè)施與房屋等開發(fā)產(chǎn)品不同步開發(fā)，或房屋等開發(fā)完成等待出售或出租，而配套設(shè)施尚未全部完成的，經(jīng)批準(zhǔn)后可接配套設(shè)施的預(yù)算成本或計(jì)劃成本，預(yù)提配套設(shè)施費(fèi)，將它記入房屋等開發(fā)成本明細(xì)分類賬的“配套設(shè)施費(fèi)”項(xiàng)目，并記入“開發(fā)成本——房屋開發(fā)成本”等賬戶的借方和“預(yù)提費(fèi)用”賬戶的貸方。因?yàn)橐粋€(gè)開發(fā)小區(qū)的開發(fā)，時(shí)間較長(zhǎng)，有的需要幾年，開發(fā)企業(yè)在開發(fā)進(jìn)度

安排上，有時(shí)先建房屋，后建配套設(shè)施。這樣，往往是房屋已經(jīng)建成而有的配套設(shè)施可能尚未完成，或者是商品房已經(jīng)銷售，而幼托。消防設(shè)施等尚未完工的情況。這種房屋開發(fā)與配套設(shè)施建設(shè)的時(shí)間差，使得那些已具備使用條件并已出售的房屋應(yīng)負(fù)擔(dān)的配套設(shè)施費(fèi)，無(wú)法接配套設(shè)施的實(shí)際開發(fā)成本進(jìn)行結(jié)轉(zhuǎn)和分配，只能以未完成配套設(shè)施的預(yù)算成本或計(jì)劃成本為基數(shù)，計(jì)算出已出售房屋應(yīng)負(fù)擔(dān)的數(shù)額，用預(yù)提方式記入出售房屋等的開發(fā)成本。開發(fā)產(chǎn)品預(yù)提的配套設(shè)施費(fèi)的計(jì)算，一般可按以下公式進(jìn)行：

某項(xiàng)開發(fā)產(chǎn)品預(yù)提的配套設(shè)施費(fèi)＝該項(xiàng)開發(fā)產(chǎn)品預(yù)算成本（或計(jì)劃成本）×配套設(shè)施費(fèi)預(yù)提率

配套設(shè)施費(fèi)預(yù)提率＝該配套設(shè)施的預(yù)算成本（或計(jì)劃成本）÷應(yīng)負(fù)擔(dān)該配套設(shè)施費(fèi)各開發(fā)產(chǎn)品的預(yù)算成本（或計(jì)劃成本）合計(jì)×100%

式中應(yīng)負(fù)擔(dān)配套設(shè)施費(fèi)的開發(fā)產(chǎn)品一般應(yīng)包括開發(fā)房屋、能有償轉(zhuǎn)讓在開發(fā)小區(qū)內(nèi)開發(fā)的大配套設(shè)施。

如某開發(fā)小區(qū)內(nèi)幼托設(shè)施開發(fā)成本應(yīng)由101、102商品房，151出租房，181周轉(zhuǎn)房和201大配套設(shè)施商店負(fù)擔(dān)。由于幼托設(shè)施在商品房等完工出售、出租時(shí)尚未完工，為了及時(shí)結(jié)轉(zhuǎn)完工的商品房等成本，應(yīng)先將幼托設(shè)施配套設(shè)施費(fèi)預(yù)提計(jì)入商品房等的開發(fā)成本。假定各項(xiàng)開發(fā)產(chǎn)品和幼托設(shè)施的預(yù)算成本如下：

101商品房 1000 000元

102商品房 900 000元

151出租房 800 000元

181周轉(zhuǎn)房 800 000元

201大配套設(shè)施——商店 500 000元

251幼托設(shè)施 320 000元

則

幼托設(shè)施配套設(shè)施費(fèi)預(yù)提率＝320000÷（1000000+900000+800000+800000+500000）×100%＝320000÷4000000×100%＝8%

各項(xiàng)開發(fā)產(chǎn)品預(yù)提幼托設(shè)施的配套設(shè)施費(fèi)為：

101商品房：1000 000元×8％＝80 000元

102商品房：900 000元×8％＝72000元

152出租房：800 000元×8％＝64000元

182周轉(zhuǎn)房；800 000元×8％＝64000元

201大配套設(shè)施——商店：500 000元×8％＝40 000元

按預(yù)提率計(jì)算各項(xiàng)開發(fā)產(chǎn)品的配套設(shè)施費(fèi)時(shí)，其與實(shí)際支出數(shù)的差額，應(yīng)在配套設(shè)施完工時(shí)，按預(yù)提數(shù)的比例，調(diào)整增加或減少有關(guān)開發(fā)產(chǎn)品的成本。

現(xiàn)舉例說(shuō)明配套設(shè)施開發(fā)成本的核算如下：

如某房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)根據(jù)建設(shè)規(guī)劃要求，在開發(fā)小區(qū)內(nèi)負(fù)責(zé)建設(shè)一間商店和一座水塔、一所幼托。上述設(shè)施均發(fā)包給施工企業(yè)施工，其中商店建成后，有償轉(zhuǎn)讓給商業(yè)部門。水塔和幼托的開發(fā)支出按規(guī)定計(jì)入有關(guān)開發(fā)產(chǎn)品的成本。水塔與商品房等同步開發(fā)，幼托與商品房等不同步開發(fā)，其支出經(jīng)批準(zhǔn)采用預(yù)提辦法。上述各配套設(shè)施共發(fā)生了下列有關(guān)支出（單位：元）：

201251 252

商店

水塔

幼托

（元）

（元）

（元）支付征地拆遷費(fèi) 50 000 5 000 50 000

支付承包設(shè)計(jì)單位前期工程款 30 000 20 000 30 000 應(yīng)付承包施工企業(yè)基礎(chǔ)設(shè)施工程款 50 000 30 000 50 000 應(yīng)付承包施工企業(yè)建筑安裝工程款 200 000 245 000 190 000 分配水塔設(shè)施配套設(shè)施費(fèi) 35 000 分配開發(fā)間接費(fèi) 55 000 預(yù)提幼托設(shè)施配套設(shè)施費(fèi) 40 000 則用銀行存款支付征地拆遷費(fèi)時(shí)，應(yīng)作：

借；開發(fā)成本——配套設(shè)施開發(fā)成本 105 000 貸：銀行存款 105 000

用銀行存款支付設(shè)計(jì)單位前期工程款時(shí)，應(yīng)作：

借：開發(fā)成本——配套設(shè)施開發(fā)成本 80 000 貸：銀行存款 80 000

將應(yīng)付施工企業(yè)基礎(chǔ)設(shè)施工程款和建筑安裝工程款入賬時(shí)，應(yīng)作：

借：開發(fā)成本——配套設(shè)施開發(fā)成本 765 000 貸：應(yīng)付賬款—一應(yīng)付工程款 765 000

分配應(yīng)記入商店配套設(shè)施開發(fā)成本的水塔設(shè)施支出時(shí)，應(yīng)作；

借：開發(fā)成本——配套設(shè)施開發(fā)成本——商店 35 000 貸：開發(fā)成本——配套設(shè)施開發(fā)成本——水塔 35 000 分配應(yīng)記入商店配套設(shè)施開發(fā)成本的開發(fā)間接費(fèi)用時(shí)，應(yīng)作：

借：開發(fā)成本——配套設(shè)施開發(fā)成本——商店 55 000 貸：開發(fā)間接費(fèi)用 55 000

預(yù)提應(yīng)由商店配套設(shè)施開發(fā)成本負(fù)擔(dān)的幼托設(shè)施支出時(shí)，應(yīng)作：

借：開發(fā)成本—一配套設(shè)施開發(fā)成本—一商店 40000 貸：預(yù)提費(fèi)用——須提配套設(shè)施費(fèi) 40000

同時(shí)應(yīng)將各項(xiàng)配套設(shè)施支出分別記入各配套設(shè)施開發(fā)成本明

細(xì)分類賬。

四、已完配套設(shè)施開發(fā)成本的結(jié)轉(zhuǎn)

已完成全部開發(fā)過(guò)程計(jì)經(jīng)驗(yàn)收的配套設(shè)施，應(yīng)按其人問(wèn)情況

和用途結(jié)轉(zhuǎn)其開發(fā)成本：

1，對(duì)能有償轉(zhuǎn)讓給有關(guān)部門的大配套設(shè)施，如上述商店設(shè)

施，應(yīng)在完工驗(yàn)收后將其實(shí)際成年自“開發(fā)成本一配套設(shè)施吁發(fā)

成本”賬廠的貸方轉(zhuǎn)入“開發(fā)產(chǎn)品——一配套設(shè)施”賬戶的借方，作如

下分錄入貼： 借：外發(fā)產(chǎn)品—一配套設(shè)施 460000 貸；開發(fā)成本－－－配套設(shè)施開發(fā)成本

460000 配套設(shè)施有償轉(zhuǎn)讓收入，應(yīng)作為經(jīng)營(yíng)收入處理。

2．按規(guī)定應(yīng)將其開發(fā)成個(gè)分配計(jì)入商品房等計(jì)發(fā)產(chǎn)品成本的公共配套設(shè)施，如上述水塔設(shè)施，在完工驗(yàn)收后、應(yīng)將其發(fā)生的實(shí)際開發(fā)成本按一定的標(biāo)準(zhǔn)（有關(guān)開發(fā)產(chǎn)品的實(shí)際成本、預(yù)算成本

或計(jì)劃成本），分配記入有關(guān)房屋和大配套設(shè)施的開發(fā)成本，作如

下分錄入賬：

借；開發(fā)成本——－房屋開發(fā)成本 265000 開發(fā)成本—一配套設(shè)施可發(fā)成本 35000 貸：開發(fā)成本—一配套設(shè)施開發(fā)成本 300000

3．對(duì)用預(yù)提方式將配套設(shè)施支出記入有關(guān)評(píng)發(fā)產(chǎn)品成本的公共配套設(shè)施，如幼托設(shè)施，應(yīng)在完工驗(yàn)收后，將其實(shí)際發(fā)生的開

發(fā)成本沖減預(yù)提的配套設(shè)施費(fèi)，作如下分錄入賬：

借：預(yù)提費(fèi)用—一預(yù)提配套設(shè)施費(fèi) 320 000 貸：開發(fā)成本—一配套設(shè)施開發(fā)成本 320 000

如預(yù)提配套設(shè)施費(fèi)大于或少于實(shí)際開發(fā)成本，可將其多提數(shù)或少提數(shù)沖減有關(guān)開發(fā)產(chǎn)品成本或作追加的分配。如有關(guān)開發(fā)產(chǎn)品已完工并辦理竣工決算，可將其差額沖減或追加分配于尚未辦理竣工決算的開發(fā)產(chǎn)品的成本。房屋開發(fā)成本的核算

一、開發(fā)房屋的種類及其核算對(duì)象和成本項(xiàng)目

房屋的開發(fā)，是房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的主要經(jīng)濟(jì)業(yè)務(wù)。開發(fā)企業(yè)開發(fā)的房屋，按其用途可分為如下幾類；一是為銷售而開發(fā)的商品房；二是為出租經(jīng)營(yíng)而開發(fā)的出租房；三是為安置被拆遷居民周轉(zhuǎn)使用而開發(fā)的周轉(zhuǎn)房。此外，有的開發(fā)企業(yè)還受其他單位的委托，代為開發(fā)如職工住宅等代建房。這些房屋，雖然用途不同，但其所發(fā)生的開發(fā)費(fèi)用的性質(zhì)和用途，都大體相同，在成本核算上也可采用相同的方法。為了既能總括反映房屋開發(fā)所發(fā)生的支出，又能分門別類地反映企業(yè)各類房屋的開發(fā)支出，并便于計(jì)算開發(fā)成本，在會(huì)計(jì)上除設(shè)置“開發(fā)成本——房屋開發(fā)成本”賬戶外，還應(yīng)按開發(fā)房屋的性質(zhì)和用途，分別設(shè)置商品房、出租房、周轉(zhuǎn)房、代建房等三級(jí)賬戶，并按各成本核算對(duì)象和成本項(xiàng)目進(jìn)行明細(xì)分類核算。

企業(yè)在房屋開發(fā)過(guò)程中發(fā)生的各項(xiàng)支出，應(yīng)按房屋成本核算對(duì)象和成本項(xiàng)目進(jìn)行歸集。房屋的成本核算對(duì)象，應(yīng)結(jié)合開發(fā)地點(diǎn)、用途、結(jié)構(gòu)、裝修、層高、施工隊(duì)伍等因素加以確定：

1．一般房屋開發(fā)項(xiàng)目，以每一獨(dú)立編制設(shè)計(jì)概（預(yù)）算，或每一獨(dú)立的施工團(tuán)預(yù)算所列的單項(xiàng)開發(fā)工程為成本核算對(duì)象。

2.同一開發(fā)地點(diǎn)，結(jié)構(gòu)類型相同的群體開發(fā)項(xiàng)目，開竣工時(shí)間相近，同一施工隊(duì)伍施工的，可 以合并為一個(gè)成本核算對(duì)象，于開發(fā)完成算得實(shí)際開發(fā)成本后，再按各個(gè)單項(xiàng)工程概預(yù)算數(shù)的比例，計(jì)算各幢房屋的開發(fā)成本。

3.對(duì)于個(gè)別規(guī)模較大、工期較長(zhǎng)的房屋開發(fā)項(xiàng)目，可以結(jié)合經(jīng)濟(jì)責(zé)任制的需要，按房屋開發(fā)項(xiàng)目的部位劃分成本核算對(duì)象。

開發(fā)企業(yè)對(duì)房屋開發(fā)成本的核算，應(yīng)設(shè)置如下幾個(gè)成本項(xiàng)目：

（1）土地征用及拆遷補(bǔ)償費(fèi)或批租地價(jià)；（2）前期工程費(fèi)；（3）基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)；（4）建筑安裝工程費(fèi)；（5）配套設(shè)施費(fèi)；（6）開發(fā)間接費(fèi)。其中土地征用及拆遷補(bǔ)償費(fèi)是指房屋開發(fā)中征用土地所發(fā)生的土地征用費(fèi)、耕地占用稅、勞動(dòng)力安置費(fèi)，以及有關(guān)地上、地下物拆遷補(bǔ)償費(fèi)，或批租地價(jià)。前期工程費(fèi)是指房屋開發(fā)前期發(fā)生的規(guī)劃設(shè)計(jì)、項(xiàng)目可行性研究、水文地質(zhì)勘察、測(cè)繪等支出?；A(chǔ)設(shè)施費(fèi)是指房屋開發(fā)中各項(xiàng)基礎(chǔ)設(shè)施發(fā)生的支出，包括道路、供水、供電、供氣、排污、排洪、照明、綠化、環(huán)衛(wèi)設(shè)施等支出。建筑安裝工程費(fèi)是指列入房屋開發(fā)項(xiàng)目建筑安裝工程施工圖預(yù)算內(nèi)的各項(xiàng)費(fèi)用支出（包括設(shè)備費(fèi)用）。配套設(shè)施費(fèi)是指按規(guī)定應(yīng)計(jì)入房屋開發(fā)成本不能有償轉(zhuǎn)讓公共配套設(shè)施如鍋爐房、水塔、居委會(huì)、派出所、幼托、消防、自行車棚、公廁等支出。開發(fā)管理費(fèi)是指應(yīng)由房屋開發(fā)成本負(fù)擔(dān)的開發(fā)間接費(fèi)用。

二、房屋開發(fā)成本的核算

（一）土地征用及拆遷補(bǔ)償費(fèi)或批租地價(jià)

房屋開發(fā)過(guò)程中發(fā)生的土地征用及拆遷補(bǔ)償費(fèi)或批租地價(jià)。能分清成本核算對(duì)象的，應(yīng)直接計(jì)入有關(guān)房屋開發(fā)成本核算對(duì)象的“土地征用及拆遷補(bǔ)償費(fèi)”成本項(xiàng)目，并記入“開發(fā)成本——房屋開發(fā)成本”賬戶的借方和“銀行存款’等賬戶的貸方。

房屋開發(fā)過(guò)程中發(fā)生的自用土地征用及拆遷補(bǔ)償費(fèi)，如分不清成本核算對(duì)象的，應(yīng)先將其支出先通過(guò)“開發(fā)成本——自用土地開發(fā)成本”賬戶進(jìn)行匯集，待土地開發(fā)完成投入使用時(shí)，再按一定標(biāo)準(zhǔn)將其分配記入有關(guān)房屋開發(fā)成本核算對(duì)象，并記入“開發(fā)成本——房屋開發(fā)成本”賬戶的借方和“開發(fā)成本——自用土地開發(fā)成本”賬戶的貸方。

房屋開發(fā)占用的土地，如屬企業(yè)綜合開發(fā)的商品性土地的一部分，則應(yīng)將其發(fā)生的土地征用及拆遷補(bǔ)償費(fèi)，先在“開發(fā)成本——商品性土地開發(fā)成本”賬戶進(jìn)行匯集，待土地開發(fā)完成投入使用時(shí)，再按一定標(biāo)準(zhǔn)將其分配計(jì)入有關(guān)房屋開發(fā)成本核算對(duì)象，并記入“開發(fā)成本——房屋開發(fā)成本”賬戶的借方和“開發(fā)成本——商品性土地開發(fā)成本”賬戶的貸方。如開發(fā)完成商品性土地已經(jīng)轉(zhuǎn)入“開發(fā)產(chǎn)品”賬戶，則在用以建造房屋時(shí)，應(yīng)將其應(yīng)負(fù)擔(dān)的土地征用及拆遷補(bǔ)償費(fèi)記入有關(guān)房屋開發(fā)成本核算對(duì)象，并記入“開發(fā)成本——房屋開發(fā)成本”賬戶的借方和“開發(fā)產(chǎn)品”賬戶的貸方。

（二）前期工程費(fèi)

房屋開發(fā)過(guò)程中發(fā)生的規(guī)劃、設(shè)計(jì)、可行性研究以及水文地質(zhì)勘察、測(cè)繪、場(chǎng)地平整等各項(xiàng)前期工程支出，能分清成本核算對(duì)象的，應(yīng)直接記入有關(guān)房屋開發(fā)成本核算對(duì)象的“前期工程 費(fèi)”成本項(xiàng)目，并記入“開發(fā)成本——房屋開發(fā)成本”賬戶的借方和“銀行存款”等賬戶的貸方。應(yīng)由兩個(gè)或兩個(gè)以上成本核算對(duì)象負(fù)擔(dān)的前期工程費(fèi)，應(yīng)按一定標(biāo)準(zhǔn)將其分配記入有關(guān)房屋開發(fā)成本核算對(duì)象的“前期工程費(fèi)”成本項(xiàng)目，并記入“開發(fā)成本——房屋開發(fā)成本”賬戶的借方和“銀行存款”等賬戶的貸方。

（三）基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)

房屋開發(fā)過(guò)程中發(fā)生的供水、供電、供氣、排污、排洪、通訊、綠化、環(huán)衛(wèi)設(shè)施以及道路等基礎(chǔ)設(shè)施支出，一般應(yīng)直接或分配記入有關(guān)房屋開發(fā)成本核算對(duì)象的“基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)”成本項(xiàng)目，并記入“開發(fā)成本——房屋開發(fā)成本”賬戶的借方和“銀行存款”等賬戶的貸方。如開發(fā)完成商品性土地已轉(zhuǎn)入“開發(fā)產(chǎn)品”賬戶，則在用以建造房屋時(shí)，應(yīng)將其應(yīng)負(fù)擔(dān)的基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)（按歸類集中結(jié)轉(zhuǎn)的還應(yīng)包括應(yīng)負(fù)擔(dān)的前期工程費(fèi)和開發(fā)間接費(fèi)）計(jì)入有關(guān)房屋開發(fā)成本核算對(duì)象，并記入“開發(fā)成本——房屋開發(fā)成本”賬戶的借方和“開發(fā)產(chǎn)品”賬戶的貸方。

（四）建筑安裝工程費(fèi)

房屋開發(fā)過(guò)程中發(fā)生的建筑安裝工程支出，應(yīng)根據(jù)工程的不同施工方式，采用不同的核算方法。采用發(fā)包方式進(jìn)行建筑安裝工程施工的房屋開發(fā)項(xiàng)目，其建筑安裝工程支出，應(yīng)根據(jù)企業(yè)承付的已完工程價(jià)款確定，直接記入有關(guān)房屋開發(fā)成本核算對(duì)象的“建筑安裝工程費(fèi)”成本項(xiàng)目，并記入“開發(fā)成本——房屋開發(fā)成本”賬戶的借方和“應(yīng)付賬款——應(yīng)付工程款”等賬戶的貸方。如果開發(fā)企業(yè)對(duì)建筑安裝工程采用招標(biāo)方式發(fā)包，并將幾個(gè)工程一并招標(biāo)發(fā)包，則在工程完工結(jié)算工程價(jià)款時(shí)，應(yīng)按各項(xiàng)工程的預(yù)算造價(jià)的比例，計(jì)算它們的標(biāo)價(jià)即實(shí)際建筑安裝工程費(fèi)。

如某開發(fā)企業(yè)將兩幢商品房建筑安裝工程進(jìn)行招標(biāo)，標(biāo)價(jià)為1080 000元，這兩幢商品房的預(yù)算造價(jià)為；

101商品房 630 000元

102商品房 504 000元

合計(jì) 1134 000元

則在工程完工結(jié)算工程價(jià)款時(shí)，應(yīng)按如下方法計(jì)算各幢商品房的實(shí)際建筑安裝工程費(fèi)：

某項(xiàng)工程實(shí)際建筑安裝工程費(fèi)＝工程標(biāo)價(jià)×該項(xiàng)工程預(yù)算造價(jià)÷各項(xiàng)工程預(yù)算造價(jià)合計(jì)

設(shè)例中：

商品房 1080000元×630000元÷1134000元＝600000元

商品房 1080000元×504000元÷1134000元＝480000元

采用自營(yíng)方式進(jìn)行建筑安裝工程施工的房屋開發(fā)項(xiàng)目，其發(fā)生的各項(xiàng)建筑安裝工程支出，一般可直接記入有關(guān)房屋開發(fā)成本核算對(duì)象的“建筑安裝工程費(fèi)”成本項(xiàng)目，并記入“開發(fā)成本——房屋開發(fā)成本”賬戶的借方和“庫(kù)存材料”、“應(yīng)付工資”、“銀行存款”等賬戶的貸方。如果開發(fā)企業(yè)自行施工大型建筑安裝工程，可以按照本章第二節(jié)所述設(shè)置“工程施工”、“施工間接費(fèi)用”等賬戶，用來(lái)核算和歸集各項(xiàng)建筑安裝工程支出，月末將其實(shí)際成本轉(zhuǎn)入“開發(fā)成本—— 房屋開發(fā)成本”賬戶，并記入有關(guān)房屋開發(fā)成本核算對(duì)象的“建筑安裝工程費(fèi)”成本項(xiàng)目。

企業(yè)用于房屋開發(fā)的各項(xiàng)設(shè)備，即附屬于房屋工程主體的各項(xiàng)設(shè)備，應(yīng)在出庫(kù)交付安裝時(shí)，記入有關(guān)房屋開發(fā)成本核算對(duì)象的“建筑安裝工程費(fèi)”成本項(xiàng)目，并記入“開發(fā)成本——房屋開發(fā)成本”賬戶的借方和“庫(kù)存設(shè)備”賬戶的貸方。

（五）配套設(shè)施費(fèi)

房屋開發(fā)成本應(yīng)負(fù)擔(dān)的配套設(shè)施費(fèi)是指開發(fā)小區(qū)內(nèi)不能有償轉(zhuǎn)讓的公共配套設(shè)施支出。在具體核算時(shí)，應(yīng)根據(jù)配套設(shè)施的建設(shè)情況，采用不同的費(fèi)用歸集和核算方法。

1．配套設(shè)施與房屋同步開發(fā)，發(fā)生的公共配套設(shè)施支出，能夠分清并可直接計(jì)入有關(guān)成本核算對(duì)象的，直接記入有關(guān)房屋開發(fā)成本核算對(duì)象的“配套設(shè)施費(fèi)”項(xiàng)目，并記入“開發(fā)成本——房屋開發(fā)成本”賬戶的借方和“應(yīng)付賬款——應(yīng)付工程款”等賬戶的貸方。如果發(fā)生的配套設(shè)施支出，應(yīng)由兩個(gè)或兩個(gè)以上成本核算對(duì)象負(fù)擔(dān)的，應(yīng)先在“開發(fā)成本——配套設(shè)施開發(fā)成本“賬戶先行匯集，待配套設(shè)施完工時(shí)，再按一定標(biāo)準(zhǔn)（如有關(guān)項(xiàng)目的預(yù)算成本或計(jì)劃成本），分配記入有關(guān)房屋開發(fā)成本核算對(duì)象的“配套設(shè)施費(fèi)”成本項(xiàng)目，并記入“開發(fā)成本——房屋開發(fā)成本”賬戶的借方和“開發(fā)成本——配套設(shè)施開發(fā)成本”賬戶的貸方。

2．配套設(shè)施與房屋非同步開發(fā)，即先開發(fā)房屋，后建配套設(shè)施?；蚍课菀验_發(fā)等待出售或出租，而配套設(shè)施尚未全部完成，在結(jié)算完工房屋的開發(fā)成本時(shí)，對(duì)應(yīng)負(fù)擔(dān)的配套設(shè)施費(fèi)，可采取預(yù)提的辦法。即根據(jù)配套設(shè)施的預(yù)算成本（或計(jì)劃成本）和采用的分配標(biāo)準(zhǔn)，計(jì)算完工房屋應(yīng)負(fù)擔(dān)的配套設(shè)施支出，記入有關(guān)房屋開發(fā)成本核算對(duì)象的“配套設(shè)施費(fèi)”成本項(xiàng)目，并記入“開發(fā)成本——房屋

開發(fā)成本”賬戶的借方和“預(yù)提費(fèi)用”賬戶的貸方。預(yù)提數(shù)與實(shí)際支出數(shù)的差額，在配套設(shè)施完工時(shí)調(diào)整有關(guān)房屋開發(fā)成本。

（六）開發(fā)間接費(fèi)

企業(yè)內(nèi)部獨(dú)立核算單位為開發(fā)各種開發(fā)產(chǎn)品而發(fā)生的各項(xiàng)間接費(fèi)用，應(yīng)先通過(guò)“開發(fā)間接費(fèi)用”賬戶進(jìn)行核算，每月終了，按一定標(biāo)準(zhǔn)分配計(jì)入各有關(guān)開發(fā)產(chǎn)品成本。應(yīng)由房屋開發(fā)成本負(fù)擔(dān)的開發(fā)間接費(fèi)用，應(yīng)自“開發(fā)間接費(fèi)用”賬戶的貸方轉(zhuǎn)入“開發(fā)成本——房屋開發(fā)成本”賬戶的借方，并記入有關(guān)房屋開發(fā)成本核算對(duì)象的“開發(fā)間接費(fèi)”成本項(xiàng)目。

三、房屋開發(fā)成本核算舉例

如某房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在某年度內(nèi)，共發(fā)生了下列有關(guān)房屋開發(fā)支出（單位：元）：

101102152 182

商品房

商品房 出租房

周轉(zhuǎn)房

支付征地拆遷費(fèi) 100 000 80 000 結(jié)轉(zhuǎn)自用土地征地拆遷費(fèi) 75 000 75 000 應(yīng)付承包設(shè)計(jì)單位前期 工程費(fèi)000 30 000 30 000 30000 應(yīng)付承包施工企業(yè)基礎(chǔ)

設(shè)施工程款 90 000 75 000 7000070000 應(yīng)付承包施工企業(yè)建筑

安裝工程款

600 ***450000 分配配套設(shè)施費(fèi)（水塔）80 000 65 000 60 000 60 000 預(yù)提配套設(shè)施費(fèi)（幼托）80 000 72 000 64 000 64 000 分配開發(fā)間接費(fèi)用 82 00066 000 62 000 62 000 則在用銀行存款支付征地拆遷費(fèi)時(shí)，應(yīng)作：

借：開發(fā)成本——房屋開發(fā)成本 180 000 貸：銀行存款 180 000

結(jié)轉(zhuǎn)出租房、周轉(zhuǎn)房使用土地應(yīng)負(fù)擔(dān)的自用土地齊發(fā)成本時(shí)，應(yīng)作：

借：開發(fā)成本——房屋開發(fā)成本 150 000 貸：開發(fā)成本——自用土地開發(fā)成本 150 000 將應(yīng)付設(shè)計(jì)單位前期工程款入賬時(shí)，應(yīng)作：

借：開發(fā)成本——房屋開發(fā)成本 120 000 貸：應(yīng)付賬款——應(yīng)付工程款 120 000

將應(yīng)付施工企業(yè)基礎(chǔ)設(shè)施工程款入賬時(shí)，應(yīng)作：

借：開發(fā)成本——房屋開發(fā)成本 305 000 貸：應(yīng)付賬款——應(yīng)付工程款 305 000

將應(yīng)付施工企業(yè)建筑安裝工程款入賬時(shí)，應(yīng)作：

借：開發(fā)成本——房屋開發(fā)成本 1980 000 貸：應(yīng)付賬款——應(yīng)付工程款 1980 000

分配應(yīng)由房屋開發(fā)成本負(fù)擔(dān)的水塔配套設(shè)施支出時(shí)，應(yīng)作：

借：開發(fā)成本——房屋開發(fā)成本 265 000

貸：開發(fā)成本——配套設(shè)施開發(fā)成本——水塔 265 000 預(yù)提應(yīng)由房屋開發(fā)成本負(fù)擔(dān)的幼托設(shè)施支出時(shí)，應(yīng)作：

借：開發(fā)成本——房屋開發(fā)成本 280 000 貸：預(yù)提費(fèi)用——預(yù)提配套設(shè)施費(fèi) 280 000

分配應(yīng)由房屋開發(fā)成本負(fù)擔(dān)的開發(fā)間接費(fèi)用時(shí)，應(yīng)作：

借：開發(fā)成本——房屋開發(fā)成本 272 000 貸：開發(fā)間接費(fèi)用 272 000

同時(shí)應(yīng)將各項(xiàng)房屋開發(fā)支出分別記入各有關(guān)房屋開發(fā)成本明細(xì)分類賬。

四、已完房屋開發(fā)成本的結(jié)轉(zhuǎn) 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)對(duì)已完成開發(fā)過(guò)程的商品房、代建房、出租房、周轉(zhuǎn)房，應(yīng)在竣工驗(yàn)收以后將其開發(fā)成本結(jié)轉(zhuǎn)“開發(fā)產(chǎn)品”賬戶。會(huì)計(jì)人員應(yīng)根據(jù)房屋開發(fā)成本明細(xì)分類賬記錄的完工房屋實(shí)際成本，記入“開發(fā)產(chǎn)品”賬戶的借方和“開發(fā)成本——房屋開發(fā)成本”賬戶的貸方?！伴_發(fā)產(chǎn)品”賬戶應(yīng)按房屋類別分別設(shè)置商品房、代建房、出租房、周轉(zhuǎn)房等二級(jí)賬戶，并按各成本核算對(duì)象進(jìn)行明細(xì)分類核算。設(shè)例中，應(yīng)將完工驗(yàn)收的商品房、出租房、周轉(zhuǎn)房的開發(fā)成本結(jié)轉(zhuǎn)“開發(fā)產(chǎn)品”賬戶的情方，作如下分錄入賬：

借：開發(fā)產(chǎn)品 3 562 000

貸；開發(fā)成本——房屋開發(fā)成本 3 562 000 代建工程開發(fā)成本的核算

一、代建工程的種類及其成本核算的對(duì)象和項(xiàng)目

代建工程是指開發(fā)企業(yè)接受委托單位的委托，代為開發(fā)的各種工程，包括土地、房屋、市政工程等。由于各種代建工程有著不同的開發(fā)特點(diǎn)和內(nèi)容，在會(huì)計(jì)上也應(yīng)根據(jù)各類代建工程成本核算的不同特點(diǎn)和要求，采用相應(yīng)的費(fèi)用歸集和成本核算方法?，F(xiàn)行會(huì)計(jì)制度規(guī)定：企業(yè)代委托單位開發(fā)的土地（即建設(shè)場(chǎng)地）、各種房屋所發(fā)生的各項(xiàng)支出，應(yīng)分別通過(guò)“開發(fā)成本——商品性土地開發(fā)成本”和“開發(fā)成本——房屋開發(fā)成本”賬戶進(jìn)行核算，并在這兩個(gè)賬戶下分別按土地、房屋成本核算對(duì)象和成本項(xiàng)目歸集各項(xiàng)支出，進(jìn)行代建工程項(xiàng)目開發(fā)成本的明細(xì)分類核算。除土地、房屋以外，企業(yè)代委托單位開發(fā)的其他工程如市政工程等，其所發(fā)生的支出，則應(yīng)通過(guò)“開發(fā)成本——代建工程開發(fā)成本”賬戶進(jìn)行核算。因此，開發(fā)企業(yè)在“開發(fā)成本——代建工程開發(fā)成本”賬戶核算的，僅限于企業(yè)接受委托單位委托，代為開發(fā)的除土地、房屋以外的其他工程所發(fā)生的支出。

代建工程開發(fā)成本的核算對(duì)象，應(yīng)根據(jù)各項(xiàng)工程實(shí)際情況確定。成本項(xiàng)目一般可設(shè)置如下幾項(xiàng)：（l）土地征用及拆遷補(bǔ)償費(fèi)；（2）前期工程費(fèi)；（3）基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)；（4）建筑安裝工程費(fèi)；（5）開發(fā)間接費(fèi)。在實(shí)際核算工作中，應(yīng)根據(jù)代建工程支出內(nèi)容設(shè)置使用。

二、代建工程開發(fā)成本的核算

開發(fā)企業(yè)發(fā)生的各項(xiàng)代建工程支出和對(duì)代建工程分配的開發(fā)間接費(fèi)用，應(yīng)記入“開發(fā)成本——代建工程開發(fā)成本”賬戶的借方和“銀行存款”、“應(yīng)付賬款——應(yīng)付工程款”、“庫(kù)存材料”、“應(yīng)付工資”、“開發(fā)間接費(fèi)用”等賬戶的貸方。同時(shí)應(yīng)按成本核算對(duì)象和成本項(xiàng)目分別歸類記入各代建工程開發(fā)成本明細(xì)分類賬。代建工程開發(fā)成本明細(xì)分類賬的格式，基本上和房屋開發(fā)成本明細(xì)分類賬相同。

完成全部開發(fā)過(guò)程并經(jīng)驗(yàn)收的代建工程，應(yīng)將其實(shí)際開發(fā)成本自“開發(fā)成本——代建工程開發(fā)成本”賬戶的貸方轉(zhuǎn)入“開發(fā)產(chǎn)品”賬戶的借方，并在將代建工程移交委托代建單位，辦妥工程價(jià)款結(jié)算手續(xù)后，將代建工程開發(fā)成本自“開發(fā)產(chǎn)品”賬戶的貸方轉(zhuǎn)入“經(jīng)營(yíng)成本”賬戶的借方。

如某開發(fā)企業(yè)接受市政工程管理部門的委托，代為擴(kuò)建開發(fā)小區(qū)旁邊一條道路。擴(kuò)建過(guò) 程中，用銀行存款支付拆遷補(bǔ)償費(fèi)300 000元，前期工程費(fèi) 160 000元，應(yīng)付基礎(chǔ)設(shè)施工程款 540 000元，分配開發(fā)間接費(fèi)用 80 000元，在發(fā)生上列各項(xiàng)擴(kuò)建工程開發(fā)支出和分配開發(fā)間接費(fèi)用時(shí)，應(yīng)作如下分錄入賬：

借：開發(fā)成本——代建工程開發(fā)成本 1080 000 貸：銀行存款 460 000

應(yīng)付賬款——應(yīng)付工程款 540 000 開發(fā)間接費(fèi)用 80 000

道路擴(kuò)建工程完工并經(jīng)驗(yàn)收，結(jié)轉(zhuǎn)已完工程成本時(shí)，應(yīng)作如下分錄入賬：

借：開發(fā)產(chǎn)品——代建工程 1080 000 貸：開發(fā)成本——代建工程開發(fā)成本 1080 000

一、現(xiàn)金流量及其分類

現(xiàn)金流量表是反映企業(yè)在一定會(huì)計(jì)期間內(nèi)有關(guān)現(xiàn)金和現(xiàn)金等價(jià)物的流入、流出信息的會(huì)計(jì)報(bào)表。

現(xiàn)金流量表中的現(xiàn)金，是指企業(yè)的庫(kù)存現(xiàn)金以及可以隨時(shí)用于支付的存款。它不僅包括“現(xiàn)金”科目核算的庫(kù)存現(xiàn)金，還包括企業(yè)“銀行存款”科目核算的存入金融企業(yè)、隨時(shí)可以用于支付的存款，也包括“其他貨幣資金”科自核算的外埠存款、銀行匯票存款、銀行本票存款和在途貨幣資金。至于銀行存款和其他貨幣資金中有些不能隨時(shí)用于支付的存款，如不能隨時(shí)支取的定期存款等，不應(yīng)作為現(xiàn)金，而應(yīng)列作投資。

現(xiàn)金等價(jià)物是指企業(yè)持有的期限短、流動(dòng)性強(qiáng)、易于轉(zhuǎn)換為已知金額現(xiàn)金、價(jià)值變現(xiàn)風(fēng)險(xiǎn)很小的投資?，F(xiàn)金等價(jià)物雖不是現(xiàn)金，但其支付能力與現(xiàn)金的差別不大，也可視為現(xiàn)金。如企業(yè)為保證支付能力，手持必要的現(xiàn)金，為了不使現(xiàn)金閑置，可以購(gòu)買短期債券，在需要現(xiàn)金時(shí)，隨時(shí)可以變現(xiàn)。一項(xiàng)投資被確認(rèn)為現(xiàn)金等價(jià)物，必須同時(shí)具備如下四個(gè)條件：期限短、流動(dòng)性強(qiáng)、易于轉(zhuǎn)換為已知金

額現(xiàn)金、價(jià)值變現(xiàn)風(fēng)險(xiǎn)很小。其中期限短，一般是指3個(gè)月內(nèi)可到期變現(xiàn)。

現(xiàn)金流量是指某一段時(shí)期內(nèi)企業(yè)現(xiàn)金（包括現(xiàn)金等價(jià)物，下文同）流入和流出的數(shù)量。如企業(yè)銷售商品房屋、轉(zhuǎn)讓土地、提供勞務(wù)、出租房屋、出售固定資產(chǎn)、向銀行借款等取得現(xiàn)金，形成企業(yè)的現(xiàn)金流入；發(fā)包工程、購(gòu)買設(shè)備材料、接受勞務(wù)、購(gòu)買固定資產(chǎn)、對(duì)外投資、償還債務(wù)等支付的現(xiàn)金，形成企業(yè)的現(xiàn)金流出?，F(xiàn)金流量信息能夠表明企業(yè)經(jīng)營(yíng)狀況是否良好，資金是否緊缺、企業(yè)償付能力大小，從而為企業(yè)管理者、投資者、債權(quán)人等報(bào)表使用者提供非常有用的信息。應(yīng)該指出的是：企業(yè)現(xiàn)金形式的轉(zhuǎn)換，并不構(gòu)成現(xiàn)金的流入和流出，如企業(yè)從銀行提取現(xiàn)金，企業(yè)用現(xiàn)金購(gòu)買將于3個(gè)月內(nèi)到期的國(guó)庫(kù)券等。

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的現(xiàn)金流量，可分為經(jīng)營(yíng)活動(dòng)產(chǎn)生的現(xiàn)金流量、投資活動(dòng)產(chǎn)生的現(xiàn)金流量和籌資活動(dòng)產(chǎn)生的現(xiàn)金流量三類。

（一）經(jīng)營(yíng)活動(dòng)產(chǎn)生的現(xiàn)金流量 經(jīng)營(yíng)活動(dòng)是指企業(yè)投資活動(dòng)和籌資活動(dòng)以外的所有交易和事項(xiàng)。就房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)來(lái)說(shuō)，經(jīng)營(yíng)活動(dòng)主要包括：銷售商品房屋、轉(zhuǎn)讓土地、提供勞務(wù)、出租房屋、發(fā)包工程、征用和批租土地、購(gòu)買設(shè)備材料、接受勞務(wù)、交納稅款，等等。

經(jīng)營(yíng)活動(dòng)產(chǎn)生的現(xiàn)金流入有：銷售商品、轉(zhuǎn)讓土地、提供勞務(wù)收到的現(xiàn)金；收到的租金；收到的稅費(fèi)返還；收到的其他與經(jīng)營(yíng)活動(dòng)有關(guān)的現(xiàn)金等。

經(jīng)營(yíng)活動(dòng)產(chǎn)生的現(xiàn)金流出有：發(fā)包工程、征用和批租土地、購(gòu)買商品、接受勞務(wù)支付的現(xiàn)金；經(jīng)營(yíng)租賃所支付的現(xiàn)金，支付給職工以及為職工支付的現(xiàn)金；支付的營(yíng)業(yè)稅款；支付的所得稅款，支付的除營(yíng)業(yè)稅、所得稅以外的其他稅費(fèi)；支付的其他與經(jīng)營(yíng)活動(dòng)有關(guān)的現(xiàn)金等。

（二）投資活動(dòng)產(chǎn)生的現(xiàn)金流量

投資活動(dòng)是指企業(yè)長(zhǎng)期資產(chǎn)的購(gòu)建和不包括在現(xiàn)金等價(jià)物范圍內(nèi)的投資及其處置活動(dòng)。這里所指的長(zhǎng)期資產(chǎn)是指固定資產(chǎn)、無(wú)形資產(chǎn)、遞延等其他資產(chǎn)等待有期限在一年或一個(gè)營(yíng)業(yè)周期以上的資產(chǎn)。所以將包括在現(xiàn)金等價(jià)物范圍內(nèi)的投資排除在外，是因?yàn)橐褜ㄔ诂F(xiàn)金等價(jià)物范圍內(nèi)的投資視為現(xiàn)金。

投資活動(dòng)產(chǎn)生的現(xiàn)金流入有：收回投資所收到的現(xiàn)金；分得股利或利潤(rùn)所收到的現(xiàn)金；取得債券利息收入所收到的現(xiàn)金；處置固定資產(chǎn)、無(wú)形資產(chǎn)和其他長(zhǎng)期資產(chǎn)所收到的現(xiàn)金凈額；收到的其他與投資活動(dòng)有關(guān)的現(xiàn)金等。

投資活動(dòng)產(chǎn)生的現(xiàn)金支出有：購(gòu)建固定資產(chǎn)、無(wú)形資產(chǎn)和其他長(zhǎng)期資產(chǎn)所支付的現(xiàn)金；權(quán)益性投資所支付的現(xiàn)金；債權(quán)性投資所收到的現(xiàn)金；支付的其他與投資活動(dòng)有關(guān)的現(xiàn)金。

（三）籌資活動(dòng)產(chǎn)生的現(xiàn)金流量

籌資活動(dòng)是指導(dǎo)致企業(yè)資本及債務(wù)規(guī)模和構(gòu)成發(fā)生變化的活動(dòng)。這里所說(shuō)的資本，是指實(shí)收資本（股本）、資本溢價(jià)（股本溢價(jià)）及與資本有關(guān)的現(xiàn)金流入和流出項(xiàng)目，包括吸收投資、發(fā)行股票、分配利潤(rùn)等。“債務(wù)”是指企業(yè)對(duì)外舉債所借入的款項(xiàng)，如發(fā)行債券、向金融企業(yè)借入款項(xiàng)及償還債務(wù)等。

籌資活動(dòng)產(chǎn)生的現(xiàn)金流入有；吸收權(quán)益性投資所收到的現(xiàn)金；發(fā)行債券所收到的現(xiàn)金；借款所收到的現(xiàn)金；收到的其他與籌資活動(dòng)有關(guān)的現(xiàn)金等。

籌資活動(dòng)產(chǎn)生的現(xiàn)金流出有：償還債務(wù)所支付的現(xiàn)金；發(fā)生籌資費(fèi)用所支付的現(xiàn)金；支付股利或利潤(rùn)所支付的現(xiàn)金；償付利息所支付的現(xiàn)金；融資租賃所支付的現(xiàn)金；減少注冊(cè)資本所支付的現(xiàn)金；支付的其他與籌資活動(dòng)有關(guān)的現(xiàn)金。

二、現(xiàn)金流量表的作用

編制現(xiàn)金流量表，可為企業(yè)管理當(dāng)局改善企業(yè)財(cái)務(wù)狀況，投資者、債權(quán)人及其他報(bào)表使用者正確評(píng)價(jià)企業(yè)財(cái)務(wù)狀況和預(yù)測(cè)企業(yè)發(fā)展情況提供會(huì)計(jì)信息。

（一）可使企業(yè)管理當(dāng)局掌握現(xiàn)金流量信息，搞好資金調(diào)度，最大限度地提高資金使用效率，化解財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)

在市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)條件下，企業(yè)現(xiàn)金流量很大程度上決定企業(yè)的生存和發(fā)展能力。即使企業(yè)有盈利 能力，但如資金周轉(zhuǎn)不暢，現(xiàn)金調(diào)度不靈，就會(huì)嚴(yán)重影響企業(yè)的發(fā)展，甚至影響企業(yè)的生存。如在1997年亞洲金融風(fēng)暴中，香港百富勤公司就因無(wú)法及時(shí)籌措6 000萬(wàn)美元以償還到期債務(wù)，最終導(dǎo)致崩潰。事實(shí)上，當(dāng)時(shí)百富勤公司只是定息市場(chǎng)業(yè)務(wù)在東南亞金融危機(jī)中蒙受了巨額損失，集團(tuán)整體仍是盈利，也遠(yuǎn)未達(dá)到資不抵債。但終因現(xiàn)金不足無(wú)法清償?shù)狡趥鶆?wù)，被迫清盤。因此，一個(gè)企業(yè)如被拖欠的應(yīng)收賬款和銷不出去的商品房很多，即使有賬面利潤(rùn)，也會(huì)使企業(yè)無(wú)錢組織再開發(fā)，償還應(yīng)付款。所以企業(yè)管理當(dāng)局根據(jù)現(xiàn)金流量表掌握的現(xiàn)金流量信息，可以及時(shí)搞好資金調(diào)度，合理地利用資金，化解財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。

（二）可使投資者、債權(quán)人了解企業(yè)較真實(shí)的財(cái)務(wù)狀況，預(yù)測(cè)企業(yè)的支付能力、償債能力和未來(lái)發(fā)展情況

現(xiàn)金流量表提供的信息，能說(shuō)明企業(yè)從經(jīng)營(yíng)中獲得現(xiàn)金的各種活動(dòng)，借以償還債務(wù)、分發(fā)股利或重行投資以維持或擴(kuò)大開發(fā)經(jīng)營(yíng)的能力。它還能說(shuō)明在債務(wù)和權(quán)益方面的各種理財(cái)活動(dòng)，以及現(xiàn)金投資和現(xiàn)金耗用等情況。如通過(guò)經(jīng)營(yíng)活動(dòng)凈現(xiàn)金流量與流動(dòng)負(fù)債的對(duì)比，可以評(píng)價(jià)企業(yè)短期償債能力的強(qiáng)弱；通過(guò)經(jīng)營(yíng)活動(dòng)凈現(xiàn)金流量與全部負(fù)債的對(duì)比，可以說(shuō)明企業(yè)用每年的經(jīng)營(yíng)活動(dòng)現(xiàn)金流量?jī)敻端袀鶆?wù)的能力；通過(guò)經(jīng)營(yíng)活動(dòng)凈現(xiàn)金流量與普通股股數(shù)的對(duì)比，可以說(shuō)明企業(yè)進(jìn)行資本支出和支付股利能力的強(qiáng)弱，等等。所有這些，都有助干投資者、債權(quán)人了解企業(yè)當(dāng)前的支付能力。償債能力和支付股利能力，預(yù)測(cè)企業(yè)未來(lái)的發(fā)展情況，為投資者。債權(quán)人進(jìn)行投資決策、貸款決策提供依據(jù)。

（三）可使經(jīng)濟(jì)管理部門對(duì)企業(yè)的財(cái)務(wù)活動(dòng)進(jìn)行監(jiān)督

現(xiàn)金流量信息是政府綜合經(jīng)濟(jì)管理部門、國(guó)有資產(chǎn)管理部門。尤其是證券市場(chǎng)監(jiān)管部門對(duì)企業(yè)進(jìn)行監(jiān)督的重要依據(jù)。因?yàn)楝F(xiàn)金流量表是以現(xiàn)收現(xiàn)付實(shí)現(xiàn)制原則為基礎(chǔ)綜合反映企業(yè)一定期間現(xiàn)金流入和流出的會(huì)計(jì)報(bào)表，將現(xiàn)金流量信息與資產(chǎn)負(fù)債表和利潤(rùn)表或損益表提供的信息綜合起來(lái)考慮，可以評(píng)價(jià)企業(yè)是如何獲得現(xiàn)金，又是如何運(yùn)用這些現(xiàn)金的；企業(yè)的真實(shí)財(cái)務(wù)狀況如何，是否潛伏著重大的風(fēng)險(xiǎn)，等等。通過(guò)掌握、分析現(xiàn)金流量信息，監(jiān)管部門可以將事后監(jiān)督轉(zhuǎn)為事前監(jiān)督，防范和化解潛在風(fēng)險(xiǎn)。

由于現(xiàn)金流量表有上列作用，因此在企業(yè)會(huì)計(jì)制度中規(guī)定在年度決算時(shí)，也須編制現(xiàn)金流量表，并用現(xiàn)金流量表代替原來(lái)編制的財(cái)務(wù)狀況變動(dòng)表。

三、現(xiàn)金流量表的編制

編制現(xiàn)金流量表時(shí)，列報(bào)經(jīng)營(yíng)活動(dòng)現(xiàn)金流量的方法有兩種：一是直接法；二是間接法。

所謂直接法，是指通過(guò)現(xiàn)金收入和支出的主要項(xiàng)目反映來(lái)自企業(yè)經(jīng)營(yíng)活動(dòng)的現(xiàn)金流量。在實(shí)務(wù)中，一般是以利潤(rùn)表或損益表中的經(jīng)營(yíng)收入為起算點(diǎn)，調(diào)整與經(jīng)營(yíng)活動(dòng)各項(xiàng)目有關(guān)的增減變動(dòng)，然后分別計(jì)算出經(jīng)營(yíng)活動(dòng)的現(xiàn)金流量。

所謂間接法，是指以本期凈利潤(rùn)為起算點(diǎn)，調(diào)整不涉及現(xiàn)金的收入、費(fèi)用、營(yíng)業(yè)外收支以及應(yīng)收應(yīng)付等項(xiàng)目的增減變動(dòng)，據(jù)以計(jì)算并列示經(jīng)營(yíng)活動(dòng)的現(xiàn)金流量。

直接法的主要優(yōu)點(diǎn)是顯示了經(jīng)營(yíng)活動(dòng)現(xiàn)金流量的各項(xiàng)流入流出內(nèi)容。相對(duì)間接法來(lái)說(shuō)，它更

能體現(xiàn)現(xiàn)金流量表的目的。因在現(xiàn)金流量表中列示各項(xiàng)現(xiàn)金流入的來(lái)源和現(xiàn)金流出的用途，有助于預(yù)測(cè)未來(lái)的經(jīng)營(yíng)活動(dòng)現(xiàn)金流量，更能揭示企業(yè)從經(jīng)營(yíng)活動(dòng)中產(chǎn)生足夠的現(xiàn)金來(lái)償付其債務(wù)的能力，進(jìn)行再投資的能力和支付股利的能力。當(dāng)然，間接法在凈利潤(rùn)的基礎(chǔ)上調(diào)整不涉及現(xiàn)金收支的收入、費(fèi)用、營(yíng)業(yè)外收支和應(yīng)收應(yīng)付等項(xiàng)目，據(jù)以確定并列示經(jīng)營(yíng)活動(dòng)現(xiàn)金流量，也有助于分析影響現(xiàn)金流量的原因以及從現(xiàn)金流量角度分析企業(yè)凈利潤(rùn)的質(zhì)量。因此，在現(xiàn)行企業(yè)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則中，要求企業(yè)按直接法編制現(xiàn)金流量表，并在附注中披露按間接法將凈利潤(rùn)調(diào)整為經(jīng)營(yíng)活動(dòng)現(xiàn)金流量的信息，從而兼顧了兩種方法的優(yōu)點(diǎn)。

（一）采用直接法編制現(xiàn)金流量表的方法

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)現(xiàn)金流量表按照經(jīng)營(yíng)活動(dòng)產(chǎn)生的現(xiàn)金流量。投資活動(dòng)產(chǎn)生的現(xiàn)金流量和籌資活動(dòng)產(chǎn)生的現(xiàn)金流量分別反映。

1.經(jīng)營(yíng)活動(dòng)產(chǎn)生的現(xiàn)金流量的項(xiàng)目的內(nèi)容和填列方法：

“銷售商品、轉(zhuǎn)讓土地、提供勞務(wù)收到的現(xiàn)金”項(xiàng)目，反映企業(yè)銷售商品房屋、轉(zhuǎn)讓土地、提供物業(yè)管理等勞務(wù)實(shí)際收到的現(xiàn)金。包括本期銷售商品、轉(zhuǎn)讓土地、提供勞務(wù)收到的現(xiàn)金，以及前期銷售商品、轉(zhuǎn)讓土地、提供勞務(wù)本期收到的現(xiàn)金和本期預(yù)收的款項(xiàng)，扣除本期退回本期銷售的商品和前期銷售本期退回的商品支付的現(xiàn)金。根據(jù)“現(xiàn)金”、“銀行存款”、“應(yīng)收賬款”、“應(yīng)收票據(jù)”、“預(yù)收賬款”、“經(jīng)營(yíng)收入”、“其他業(yè)務(wù)收入”等賬戶的記錄分析填列。

“收取的租金”項(xiàng)目，反映企業(yè)實(shí)際收到現(xiàn)金的租金收入。包括經(jīng)營(yíng)性房屋、土地等租賃收到的租金以及融資租賃收到的租賃收益。根據(jù)“現(xiàn)金”、“銀行存款”、“應(yīng)收賬款”、“應(yīng)收票據(jù)”、“預(yù)收賬款”、“經(jīng)營(yíng)收入”、“其他業(yè)務(wù)收入”等賬戶的記錄分析填列。

“收到的租費(fèi)返還”項(xiàng)目，反映企業(yè)收到的營(yíng)業(yè)稅、所得稅、教育費(fèi)附加等返還，根據(jù)“現(xiàn)金”、“銀行存款”、“應(yīng)交稅金”、“其他應(yīng)交款”等賬戶的記錄分析填列。

“收到的其他與經(jīng)營(yíng)活動(dòng)有關(guān)的現(xiàn)金”項(xiàng)目，反映企業(yè)除了上述各項(xiàng)目外，收到的其他與經(jīng)營(yíng)活動(dòng)有關(guān)的現(xiàn)金，如捐贈(zèng)現(xiàn)金收入、罰款收入、流動(dòng)資產(chǎn)損失中由個(gè)人賠償?shù)默F(xiàn)金收入等，根據(jù)“營(yíng)業(yè)外收入”、“其他應(yīng)收款”、“現(xiàn)金”、“銀行存款”等賬戶的記錄分析填列。

“發(fā)包工程、征用和批租土地、購(gòu)買商品、接受勞務(wù)支付的現(xiàn)金”項(xiàng)目，反映企業(yè)與承包工程單位結(jié)算工程價(jià)款、征用和批租土地、購(gòu)買設(shè)備材料、接受勞務(wù)實(shí)際支付的現(xiàn)金，包括本期與承包單位結(jié)算工程價(jià)款、征用和批租土地、購(gòu)買設(shè)備材料、接受勞務(wù)支付的現(xiàn)金，以及本期支付前期與承包單位結(jié)算工程價(jià)款、征用和批租土地、購(gòu)買設(shè)備材料、接受勞務(wù)的未付款項(xiàng)，和本期預(yù)付承包單位工程款、備料款及供應(yīng)單位購(gòu)貨款。根據(jù)“現(xiàn)金”、“銀行存款”、“應(yīng)付賬款”、“應(yīng)付票據(jù)”、“預(yù)付賬款”、“物資采購(gòu)”等賬戶的記錄分析填列。

“經(jīng)營(yíng)租賃所支付的現(xiàn)金”項(xiàng)目，反映企業(yè)從其他單位經(jīng)營(yíng)租入資產(chǎn)支付的現(xiàn)金，根據(jù)“現(xiàn)金”、“銀行存款”等賬戶的記錄分析填列。至干融資租賃支付的租金，在籌資活動(dòng)產(chǎn)生的現(xiàn)金流量中反映。

“支付給職工以及為職工支付的現(xiàn)金”項(xiàng)目，反映企業(yè)實(shí)際支付給職工，以及為職工支付的現(xiàn)金，32 包括本期實(shí)際支付給職工的工資、獎(jiǎng)金、各種津貼和補(bǔ)貼等，以及為職工支付的養(yǎng)老保險(xiǎn)、待業(yè)保險(xiǎn)、補(bǔ)充養(yǎng)老保險(xiǎn)、住房公積金、支付給職工的住房困難補(bǔ)助、支付的離退休人員的費(fèi)用等。但不包括購(gòu)建固定資產(chǎn)人員的工資。根據(jù)“現(xiàn)金”、“銀行存款”、“應(yīng)付工資”、“應(yīng)付福利費(fèi)”等賬戶的記錄分析境列。

“支付的營(yíng)業(yè)稅款”項(xiàng)目，反映企業(yè)實(shí)際支付的營(yíng)業(yè)稅，根據(jù)“應(yīng)交稅金”賬戶的借方發(fā)生額分析填列。

“支付的所得稅款”項(xiàng)目，反映企業(yè)實(shí)際支付的所得稅，根據(jù)“應(yīng)交稅金”賬戶的借方發(fā)生額分析填列。至于本期退回的所得稅和營(yíng)業(yè)稅，在“收到的稅費(fèi)返還”項(xiàng)目反映。

“支付的除營(yíng)業(yè)稅、所得稅以外的其他稅費(fèi)”項(xiàng)目，反映企業(yè)按規(guī)定支付的除營(yíng)業(yè)稅、所得稅以外的稅費(fèi)，包括本期發(fā)生并支付稅費(fèi)，以及本期支付以前各期發(fā)生的稅費(fèi)和預(yù)交的稅金，如支付的土地增值稅、城市維護(hù)建設(shè)稅、土地使用稅、房產(chǎn)稅、印花稅、車船使用稅、教育費(fèi)附加等，根據(jù)“現(xiàn)金”、“銀行存款”、“應(yīng)交稅金”、“其他應(yīng)交款”等賬戶的記錄分析填列。對(duì)實(shí)際支付已計(jì)入固定資產(chǎn)價(jià)值的固定資產(chǎn)投資方向調(diào)節(jié)稅、耕地占用稅等，在投資活動(dòng)產(chǎn)生的現(xiàn)

金流量中反映。

“支付的其他與經(jīng)營(yíng)活動(dòng)有關(guān)的現(xiàn)金”項(xiàng)目，反映企業(yè)除上述各項(xiàng)目外、支付的其他與經(jīng)營(yíng)活動(dòng)有關(guān)的現(xiàn)金，如捐贈(zèng)現(xiàn)金支出。罰款支出、支付的差旅費(fèi)、業(yè)務(wù)招待費(fèi)、廣告費(fèi)、保險(xiǎn)費(fèi)等現(xiàn)金支出，根據(jù)“現(xiàn)金”、“銀行存款”、“開發(fā)間接費(fèi)用”、“銷售費(fèi)用”、“管理費(fèi)用”、“營(yíng)業(yè)外支出”等賬戶的記錄分析填列。

2.投資活動(dòng)產(chǎn)生的現(xiàn)金流量的項(xiàng)目的內(nèi)容和填列方法：

“收回投資所收到的現(xiàn)金”項(xiàng)目，反映企業(yè)出售、轉(zhuǎn)讓或到期收回除現(xiàn)金等價(jià)物以外的短期投資、長(zhǎng)期股權(quán)投資而收到的現(xiàn)金，以及收回長(zhǎng)期債權(quán)投資本金而收到的現(xiàn)金，根據(jù)“現(xiàn)金”、“銀行存款”、“短期投資”、“長(zhǎng)期投資”或“長(zhǎng)期股權(quán)投資”、“長(zhǎng)期債權(quán)投資”等賬戶的記錄分析填列。

“分得股利或利潤(rùn)所收到的現(xiàn)金”項(xiàng)目，反映企業(yè)因股權(quán)投資而收到的現(xiàn)金股利，以及從子公司、聯(lián)營(yíng)企業(yè)和合營(yíng)企業(yè)分回利潤(rùn)收到的現(xiàn)金，但不包括股票股利，根據(jù)“現(xiàn)金”、“銀行存款”、“投資收益”、“應(yīng)收股利”或“其他應(yīng)收款”等賬戶的記錄分析填列。

“取得債券利息收入所收到的現(xiàn)金”項(xiàng)目，反映企業(yè)因債權(quán)性投資而收到的利息，根據(jù)“現(xiàn)金”、“銀行存款”、“短期投資”、“投資收益”、“長(zhǎng)期債權(quán)投資”或“長(zhǎng)期投資”等賬戶的記錄分析填列。

“處置固定資產(chǎn)、無(wú)形資產(chǎn)和其他長(zhǎng)期資產(chǎn)而收回的現(xiàn)金凈額”項(xiàng)目，反映企業(yè)處置固定資產(chǎn)、無(wú)形資產(chǎn)和其他長(zhǎng)期資產(chǎn)收回的現(xiàn)金，扣除所發(fā)生的現(xiàn)金支出后的凈額，根據(jù)“現(xiàn)金”、“銀行存款”、“固定資產(chǎn)”、“固定資產(chǎn)清理”、“無(wú)形資產(chǎn)”等賬戶的記錄分析填列。

“收到的其他與投資活動(dòng)有關(guān)的現(xiàn)金”項(xiàng)目，反映企業(yè)除了上述各項(xiàng)以外，收到的其他與投資活動(dòng)有關(guān)的現(xiàn)金，根據(jù)“現(xiàn)金”、“銀行存款”等賬戶的記錄分析境列。

“購(gòu)建固定資產(chǎn)、無(wú)形資產(chǎn)和其他長(zhǎng)期資產(chǎn)所支付的現(xiàn)金”項(xiàng)目，反映企業(yè)購(gòu)買、建造固定資產(chǎn)，33 取得無(wú)形資產(chǎn)和其他長(zhǎng)期資產(chǎn)支付的現(xiàn)金；根據(jù)“現(xiàn)金”、“銀行存款”、“固定資產(chǎn)”、“固定資產(chǎn)購(gòu)建支出”、“無(wú)形資產(chǎn)”等賬戶的記錄分析填列。至于為購(gòu)建固定資產(chǎn)而發(fā)生的借款利息資本化的部分，以及融資租入固定資產(chǎn)支付的租賃費(fèi)、借款利息，在籌資活動(dòng)產(chǎn)生的現(xiàn)金流量中反映。

“權(quán)益性投資所支付的現(xiàn)金”項(xiàng)目，反映企業(yè)進(jìn)行權(quán)益性投資支付的現(xiàn)金，包括企業(yè)取得短期股票投資、長(zhǎng)期股權(quán)投資支付的現(xiàn)金，以及支付的傭金、手續(xù)費(fèi)等附加費(fèi)用，根據(jù)“現(xiàn)金”、“銀行存款”、“短期投資”、“長(zhǎng)期股權(quán)投資”或“長(zhǎng)期投資”賬戶的記錄分析填列。至于企業(yè)以非現(xiàn)金的固定資產(chǎn)、材料等進(jìn)行的權(quán)益性投資，在現(xiàn)金流量表的附注中加以反映。

“債權(quán)性投資所支付的現(xiàn)金”項(xiàng)目，反映企業(yè)進(jìn)行債權(quán)投資支付的現(xiàn)金，包括企業(yè)購(gòu)買的除現(xiàn)金等價(jià)物以外的短期債券投資、長(zhǎng)期債券投資、其他債權(quán)投資支付的現(xiàn)金，以及支付的傭金、手續(xù)費(fèi)等附加費(fèi)用，根據(jù)“現(xiàn)金”、“銀行存款”、“短期投資”、“長(zhǎng)期債權(quán)投資”或“長(zhǎng)期投資”等賬戶的記錄分析填列。

“支付的其他與投資活動(dòng)有關(guān)的現(xiàn)金”項(xiàng)目，反映企業(yè)除了上述各項(xiàng)以外，支付的其他與投資活動(dòng)有關(guān)的現(xiàn)金，根據(jù)“現(xiàn)金”、“銀行存款”等賬戶的記錄分析填列。3．籌資活動(dòng)產(chǎn)生的現(xiàn)金流量的項(xiàng)目的內(nèi)容和填列方法：

“吸收權(quán)益性投資所收到的現(xiàn)金”項(xiàng)目，反映企業(yè)收到的技資者的現(xiàn)金，包括實(shí)際收到投資者的現(xiàn)金，以發(fā)行股票方式籌集的資金實(shí)際收到的股款凈額（發(fā)行收入減去支付的傭金等發(fā)行費(fèi)用后的凈額），根據(jù)“現(xiàn)金”、“銀行存款”、“股本”或“實(shí)收資本”、“資本公積”等賬戶的記錄分析填列。至于以發(fā)行股票方式籌集資金而由企業(yè)直接支付的審計(jì)、咨詢等費(fèi)用，在“發(fā)生籌資費(fèi)用所收到的現(xiàn)金”項(xiàng)目反映。

“發(fā)行債券所收到的現(xiàn)金”項(xiàng)目，反映企業(yè)發(fā)行債券實(shí)際收到的現(xiàn)金，即發(fā)行收入減去支付的傭金等發(fā)行費(fèi)用后的凈額，根據(jù)“現(xiàn)金”、“銀行存款”、“應(yīng)付債券”等賬戶的記錄分析填列。至于企業(yè)自行發(fā)行債券支付的發(fā)行費(fèi)用，在“發(fā)生籌資費(fèi)用所支付的現(xiàn)金”項(xiàng)目反映。

“借款所收到的現(xiàn)金”項(xiàng)目，反映企業(yè)向銀行等金融機(jī)構(gòu)借入的資金，根據(jù)“銀行存款”、“短期借款”、“長(zhǎng)期借款”等賬戶的記錄分析填列。

“收到的其他與籌資活動(dòng)有關(guān)的現(xiàn)金”項(xiàng)目，反映企業(yè)除上述各項(xiàng)外，收到的其他與籌資活動(dòng)有關(guān)的現(xiàn)金，根據(jù)“現(xiàn)金”、“銀行存款’等賬戶的記錄分析填列。

“償還債務(wù)所支付的現(xiàn)金”項(xiàng)目，反映企業(yè)以現(xiàn)金償還債務(wù)的本金，包括償還銀行等金融機(jī)構(gòu)的借款本金、償還債券本金，根據(jù)“銀行存款”、“短期借款”?！伴L(zhǎng)期借款”、“應(yīng)付債券”等賬戶的記錄分析填列。至于企業(yè)償還的借款利息、債券利息，在“償付利息所支付的現(xiàn)金”項(xiàng)目反映。

“發(fā)生籌資費(fèi)用所支付的現(xiàn)金”項(xiàng)目，反映企業(yè)為籌集長(zhǎng)期使用的資金而發(fā)生，由企業(yè)直接支付的發(fā)行股票和債券的費(fèi)用，根據(jù)“現(xiàn)金”、“銀行存款”、“財(cái)務(wù)費(fèi)用”等賬戶的記錄分析填列。

“分配股利或利潤(rùn)所支付的現(xiàn)金”項(xiàng)目，反映企業(yè)實(shí)際支付的現(xiàn)金股利，以及支付給其他單位的利潤(rùn)，根據(jù)“現(xiàn)金”、“銀行存款”。“應(yīng)付股利”、“應(yīng)付利潤(rùn)”等賬戶的記錄分析填列。

“償付利息所支付的現(xiàn)金”項(xiàng)目，反映企業(yè)實(shí)際支付的利息，包括支付的借款利息、債券利息等，根據(jù)“現(xiàn)金”、“銀行存款”、“財(cái)務(wù)費(fèi)用”、“長(zhǎng)期借款”、“應(yīng)付債券”等賬戶的記錄分析旗列。

“融資租賃所支付的現(xiàn)金”項(xiàng)目，反映企業(yè)融資租人固定資產(chǎn)支付的租金，根據(jù)“現(xiàn)金”、“銀行存款”、“長(zhǎng)期應(yīng)付款”等賬戶的記錄分析填列。

“減少注冊(cè)資本所支付的現(xiàn)金”項(xiàng)目，反映企業(yè)因減少注冊(cè)資本而對(duì)投資者支付的現(xiàn)金，根據(jù)“現(xiàn)金”、“銀行存款”、“股本”或“實(shí)收資本”、“資本公積”、“盈余公積”等賬戶的記錄分析境列。

“支付的其他與籌資活動(dòng)有關(guān)的現(xiàn)金”項(xiàng)目，反映企業(yè)除了上述各項(xiàng)外，支付的其他與籌資活動(dòng)有關(guān)的現(xiàn)金，根據(jù)“現(xiàn)金”、“銀行存款”等賬戶的記錄分析填列。

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)如有外幣業(yè)務(wù)的，還要在“匯率變動(dòng)對(duì)現(xiàn)金的影響額”項(xiàng)目，反映企業(yè)因外幣匯率變動(dòng)產(chǎn)生的現(xiàn)金流量，按現(xiàn)金流量發(fā)生日的匯率或平均匯率折算的人民幣金額與外幣現(xiàn)金凈額按期末匯率折算的人民幣金額之間的差額填列。如某房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)當(dāng)期向外商銷售商品房時(shí)收入60萬(wàn)美元，收匯當(dāng)日匯率為1:8.50，期末匯率為1:8.40。假定當(dāng)期沒(méi)有其他外幣業(yè)務(wù)發(fā)生，則“匯率變動(dòng)對(duì)現(xiàn)金的影響為 6萬(wàn)元[600 000（美元）X（8.50－8.40）]。在實(shí)際工作中，對(duì)當(dāng)期發(fā)生的外幣業(yè)務(wù)，也可不必逐筆計(jì)算匯率變動(dòng)對(duì)現(xiàn)金的影響額，可以通過(guò)報(bào)表附注中“現(xiàn)金及現(xiàn)金等價(jià)物凈增加額”數(shù)額，與報(bào)表中“經(jīng)營(yíng)活動(dòng)產(chǎn)生的現(xiàn)金流量?jī)纛~”?！巴顿Y活動(dòng)產(chǎn)生的現(xiàn)金流量?jī)纛~”、“籌資活動(dòng)產(chǎn)生的現(xiàn)金流量?jī)?/p>

額”三項(xiàng)之和比較，其差額即為“匯率變動(dòng)對(duì)現(xiàn)金的影響額”。

“現(xiàn)金及現(xiàn)金等價(jià)物凈增加額”項(xiàng)目，反映企業(yè)本期凈增加的現(xiàn)金、銀行存款、其他貨幣資金和持有期限短、流動(dòng)性強(qiáng)、易于轉(zhuǎn)換為已知金額現(xiàn)金、價(jià)值變現(xiàn)風(fēng)險(xiǎn)很小的投資，根據(jù)下列公式計(jì)算填列。

現(xiàn)金及現(xiàn)金等價(jià)物＝經(jīng)營(yíng)活動(dòng)產(chǎn)生的現(xiàn)金流量?jī)纛~+投資活動(dòng)產(chǎn)生的現(xiàn)金流量?jī)纛~+籌資活動(dòng)產(chǎn)生的現(xiàn)金流量?jī)纛~+匯率變動(dòng)對(duì)現(xiàn)金的影響額

經(jīng)營(yíng)活動(dòng)產(chǎn)生的現(xiàn)金流量?jī)纛~＝經(jīng)營(yíng)活動(dòng)流入的現(xiàn)金－經(jīng)營(yíng)流動(dòng)流出的現(xiàn)金

（二）現(xiàn)金流量表附注披露的信息及其填列

現(xiàn)金流量表附注披露的信息，包括不涉及現(xiàn)金收支的投資和籌資活動(dòng)、將凈利潤(rùn)調(diào)節(jié)為經(jīng)營(yíng)活動(dòng)的現(xiàn)金流量和現(xiàn)金及現(xiàn)金等價(jià)物凈增加情況三個(gè)部分。

1.不涉及現(xiàn)金收支的投資和籌資活動(dòng)的項(xiàng)目及其境列方法。

不涉及現(xiàn)金收支的投資和籌資活動(dòng)的項(xiàng)目包括：（l）以固定資產(chǎn)償還債務(wù)；（2）以投資償還債務(wù)；（3）以存貨償還債務(wù)；（4）以固定資產(chǎn)、無(wú)形資產(chǎn)進(jìn)行長(zhǎng)期投資；（5）融資租賃固定資產(chǎn)。這些投資和籌資活動(dòng)，雖不涉及本期現(xiàn)金收支，但能影響本期和以后各期的現(xiàn)金收支。如以固定資產(chǎn)償還債務(wù)，能減少本期現(xiàn)金流出；用融資租賃方式租入固定資產(chǎn)，會(huì)增加以后各期的現(xiàn)金流出，所以也應(yīng)在現(xiàn)金流量表附注中加以披露。至于這些項(xiàng)目的金額，可根據(jù)“固定資產(chǎn)”、“無(wú)形資產(chǎn)”、“長(zhǎng)期借款”、“長(zhǎng)期股權(quán)投資”或“長(zhǎng)期投資”、“長(zhǎng)期應(yīng)付款”、各有關(guān)材料賬戶的記錄分析填列。

2．采用間接法將凈利潤(rùn)調(diào)節(jié)為經(jīng)營(yíng)活動(dòng)的現(xiàn)金流量的方法。

上文已經(jīng)說(shuō)過(guò)，為了有助于報(bào)表使用者分析影響現(xiàn)金流量增減變動(dòng)的原因和分析企業(yè)凈利潤(rùn)的質(zhì)量，現(xiàn)金流量還應(yīng)采用間接法將凈利潤(rùn)調(diào)節(jié)為經(jīng)濟(jì)活動(dòng)的現(xiàn)金流量。由于利潤(rùn)表或損益表中反映的凈利潤(rùn)，是按權(quán)責(zé)發(fā)生制原則確定的，其中有些收入、費(fèi)用；損失項(xiàng)目并沒(méi)有實(shí)際發(fā)生現(xiàn)金流出和流入，有些不屬于經(jīng)營(yíng)活動(dòng)的損益，因此要在凈利潤(rùn)基礎(chǔ)上計(jì)算經(jīng)營(yíng)活動(dòng)的現(xiàn)金流量，必須對(duì)這些項(xiàng)目進(jìn)行調(diào)整。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)加調(diào)整的項(xiàng)目主要有：（1）計(jì)提的壞賬準(zhǔn)備或轉(zhuǎn)銷的壞賬；（2）固定資產(chǎn)折舊；（3）無(wú)形資產(chǎn)和遞延資產(chǎn)攤銷；（4）處置固定資產(chǎn)、無(wú)形資產(chǎn)和其他長(zhǎng)期資

產(chǎn)的損失（減收益）；（5）固定資產(chǎn)報(bào)廢損失；（6）屬于投資活動(dòng)和籌資活動(dòng)的財(cái)務(wù)費(fèi)用；（7）投資損失（減收益）；（8）遞延稅款貸項(xiàng)（減借項(xiàng)）；（9）存貨的減少（減增加）；（10）經(jīng)營(yíng)性應(yīng)收項(xiàng)目的減少（減增加）；（11）經(jīng)營(yíng)性應(yīng)付項(xiàng)目的增加（減減少）等。上述各調(diào)整項(xiàng)目的金額，可根據(jù)“壞賬準(zhǔn)備”、“累計(jì)折舊”、“無(wú)形資產(chǎn)”、“遞延資產(chǎn)”或“開辦費(fèi)”、“長(zhǎng)期待攤費(fèi)用”、“固定資產(chǎn)清理”、“財(cái)務(wù)費(fèi)用”、“投資收益”、“遞延稅款”、“應(yīng)收賬款”、“應(yīng)收票據(jù)”、“應(yīng)付賬款”、“應(yīng)付票據(jù)”、“應(yīng)交稅金”、“應(yīng)付福利費(fèi)’等賬戶的記錄和資產(chǎn)負(fù)債表“存貨”項(xiàng)目的期初、期末數(shù)分析計(jì)算填列。

“經(jīng)營(yíng)活動(dòng)產(chǎn)生的現(xiàn)金流量?jī)纛~”項(xiàng)目的金額根據(jù)“凈利潤(rùn)”項(xiàng)目與上述各調(diào)整項(xiàng)目的金額加總填列。

3．現(xiàn)金及現(xiàn)金等價(jià)物凈增加額的計(jì)算。

現(xiàn)金及現(xiàn)金等價(jià)物凈增加額＝現(xiàn)金的期末余額－現(xiàn)金的期初余額+現(xiàn)金等價(jià)物的期末余額－現(xiàn)金等貨物的期初余額

“現(xiàn)金的期末余額”和“現(xiàn)金的期初余額”項(xiàng)目反映企業(yè)“現(xiàn)金”、“銀行存款”、“其他貨幣資金”賬戶的期末、期初余額扣除超過(guò)3個(gè)月定期存款的合計(jì)數(shù)。“現(xiàn)金等價(jià)物的期末余額”和“現(xiàn)金等價(jià)物的期初余額”項(xiàng)目反映特有期限短、流動(dòng)性強(qiáng)、易于轉(zhuǎn)換為已知金額現(xiàn)金、價(jià)值變現(xiàn)風(fēng)險(xiǎn)小的投資的期末、期初數(shù)，根據(jù)“短期投資”賬戶的期末、期初余額分析填列。

附注中的“現(xiàn)金及現(xiàn)金等價(jià)物凈增加額”應(yīng)與現(xiàn)金流量表中最后一項(xiàng)“現(xiàn)金及現(xiàn)金等價(jià)物凈增加額”核對(duì)相符。

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)現(xiàn)金流量表及其附注的格式列示如圖表：

現(xiàn) 金 流 量 表

編制單位；

1998年度 單位；元

項(xiàng)

目

金 額

一、經(jīng)營(yíng)活動(dòng)產(chǎn)生的現(xiàn)金流量：

銷售商品、轉(zhuǎn)讓土地、提供勞務(wù)收到的現(xiàn)金

收到的租金

收到的稅費(fèi)返還

收到的其他與經(jīng)營(yíng)活動(dòng)有關(guān)的現(xiàn)金

現(xiàn)金流入小計(jì)

發(fā)包工程、征用和批租土地、購(gòu)買商品、接受勞務(wù)支付的現(xiàn)金

經(jīng)營(yíng)租賃所支付的現(xiàn)金

支付給職工以及為職工支付的現(xiàn)金

支付的營(yíng)業(yè)稅款

支付的所得稅款

支付的除營(yíng)業(yè)稅、所得稅以外的其他稅費(fèi)

支付的其他與經(jīng)營(yíng)活動(dòng)有關(guān)的現(xiàn)金

現(xiàn)金流出小計(jì)

經(jīng)營(yíng)活動(dòng)產(chǎn)生的現(xiàn)金流量?jī)纛~

二、投資活動(dòng)產(chǎn)生的現(xiàn)金流量

收回投資所收到的現(xiàn)金

分得勝利或利潤(rùn)所收到的現(xiàn)金

取得債券利息收入所收到的現(xiàn)金

處宜固定資產(chǎn)、無(wú)形資產(chǎn)和其他長(zhǎng)期資產(chǎn)而收回的現(xiàn)金凈額

收到的其他與投資活動(dòng)有關(guān)的現(xiàn)金

現(xiàn)金流入小計(jì)

購(gòu)建固定資產(chǎn)、無(wú)形資產(chǎn)和其他長(zhǎng)期資產(chǎn)所支付的現(xiàn)金

權(quán)益性投資所支付的現(xiàn)金

債權(quán)性投資所支付的現(xiàn)金

支付的其他與投資活動(dòng)有關(guān)的現(xiàn)金

現(xiàn)金流出小計(jì)

投資活動(dòng)產(chǎn)出的現(xiàn)金流量?jī)纛~

三、籌資活動(dòng)產(chǎn)生的現(xiàn)金流量；

吸收權(quán)益性投資所收到的現(xiàn)金

發(fā)行債券所收到的現(xiàn)金

借款所收到的現(xiàn)金

收到的其他與籌資活動(dòng)有關(guān)的現(xiàn)金

現(xiàn)金流入小計(jì)

償還債務(wù)所支付的現(xiàn)金

發(fā)生籌資費(fèi)用所支付的現(xiàn)金

分配股利或利潤(rùn)所支付的現(xiàn)金

償付利息所支付的現(xiàn)金

融資租賃所支付的現(xiàn)金

減少注冊(cè)資本所支付的現(xiàn)金

支付的其他與籌資活動(dòng)有關(guān)的現(xiàn)金

現(xiàn)金流出小計(jì)

籌資活動(dòng)產(chǎn)生的現(xiàn)金流量?jī)纛~

四、匯率變動(dòng)對(duì)現(xiàn)金的影響額

五、現(xiàn)金及現(xiàn)金等價(jià)物凈增加額

附注

1．不涉及現(xiàn)金收支的投資和籌資活動(dòng)：

以固定資產(chǎn)償還債務(wù)

以投資償還債務(wù)

以固定資產(chǎn)進(jìn)行長(zhǎng)期投資

以存貨償還債務(wù)

融資租賃固定資產(chǎn)

2.將凈利潤(rùn)調(diào)節(jié)為經(jīng)營(yíng)活動(dòng)的現(xiàn)金流量

凈利潤(rùn)

加：計(jì)提的壞賬準(zhǔn)備或轉(zhuǎn)銷的壞賬

固定資產(chǎn)折舊

無(wú)形資產(chǎn)和遞延資產(chǎn)攤銷

處置固定資產(chǎn)、無(wú)形資產(chǎn)和其他長(zhǎng)期資產(chǎn)的損失（減收益）

固定資產(chǎn)報(bào)廢損失

屬于投資活動(dòng)和籌資活動(dòng)的財(cái)務(wù)費(fèi)用

投資損失（減收益）

遞延稅款貸項(xiàng)（減借項(xiàng)）

存貨的減少（減增加）

經(jīng)營(yíng)性應(yīng)收項(xiàng)目的減少（減增加）

經(jīng)營(yíng)性應(yīng)付項(xiàng)目的增加（減減少）

其他

經(jīng)營(yíng)活動(dòng)產(chǎn)生的現(xiàn)金流量?jī)纛~

3.現(xiàn)金及現(xiàn)金等價(jià)物凈增加情況；

現(xiàn)金的期末余額

減。現(xiàn)金的期初余額

現(xiàn)金等價(jià)物的期末余額

減：現(xiàn)金等價(jià)物的期初余額

現(xiàn)金及現(xiàn)金等價(jià)物凈增加額 合并會(huì)計(jì)報(bào)表

一、合并會(huì)計(jì)報(bào)表及其合并范圍

合并會(huì)計(jì)報(bào)表是以母公司和子公司組成的企業(yè)集團(tuán)為一會(huì)計(jì)主體，以母公司和子公司單獨(dú)編制的個(gè)別會(huì)計(jì)報(bào)表為基礎(chǔ)，由母公司編制的綜合反映企業(yè)集團(tuán)的經(jīng)營(yíng)成果、財(cái)務(wù)狀況及其變動(dòng)情況的會(huì)計(jì)報(bào)表。

合并會(huì)計(jì)報(bào)表主要包括合并資產(chǎn)負(fù)債表、合并損益表或合并利潤(rùn)表、合并利潤(rùn)分配表、合并資金流量表。與企業(yè)個(gè)別會(huì)計(jì)報(bào)表一樣，這些合并會(huì)計(jì)報(bào)表分別從不同的方面反映企業(yè)集團(tuán)這一會(huì)計(jì)主體的財(cái)務(wù)狀況和經(jīng)營(yíng)成果，構(gòu)成一個(gè)完整的合并會(huì)計(jì)報(bào)表體系。

按照現(xiàn)行制度規(guī)定，凡在我國(guó)境內(nèi)設(shè)立的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)集團(tuán)，當(dāng)其擁有一個(gè)或一個(gè)以上子公司時(shí)，其母公司都應(yīng)編制合并會(huì)計(jì)報(bào)表，將其所控制的境內(nèi)外所有子公司納入合并會(huì)計(jì)報(bào)表的合并范圍。

1．母公司擁有其過(guò)半數(shù)以上（不包括半數(shù)）權(quán)益性資本的被投資企業(yè)，包括：（1）直接擁有其過(guò)半數(shù)以上權(quán)益性資本的被投資企業(yè)；（2）間接擁有其過(guò)半數(shù)以上權(quán)益性資本的被投資企業(yè)；（3）直接和間接方式擁有其過(guò)半數(shù)以上權(quán)益性資本的被投資企業(yè)。間接擁有過(guò)半數(shù)以上權(quán)益性資本是指通過(guò)子公司而對(duì)子公司的子公司擁有其過(guò)半數(shù)以上的權(quán)益性資本。直接和間接方式擁有其半數(shù)以上權(quán)益性資本是指母公司雖然只擁有其半數(shù)以下的權(quán)益性資本，但通過(guò)與子公司合計(jì)擁有其過(guò)半數(shù)以上的權(quán)益性資本。

2．其他被母公司所控制的被投資企業(yè)。母公司對(duì)被投資企業(yè)雖然不持有其過(guò)半數(shù)以上的權(quán)益性資本，但母公司與被投資企業(yè)之間有下列情況之一的，應(yīng)當(dāng)將該被投資企業(yè)作為母公司的子公司，納入合并會(huì)計(jì)報(bào)表的合并范圍：（l）通過(guò)與該被投資企業(yè)的其他投資者之間的協(xié)議，持有該被投資企業(yè)半數(shù)以上表決權(quán)；（2）根據(jù)章程或協(xié)議，有權(quán)控制被投資企業(yè)的財(cái)務(wù)和經(jīng)營(yíng)政策；（3）有權(quán)任免董事會(huì)等類似權(quán)力機(jī)構(gòu)的多數(shù)成員；（4）在董事會(huì)或類似權(quán)力機(jī)構(gòu)會(huì)議上有半數(shù)以上投票權(quán)。

3．在母公司編制合并會(huì)計(jì)報(bào)表時(shí)，下列子公司可以不包括在合并會(huì)計(jì)報(bào)表的合并范圍之內(nèi)：（1）已關(guān)停并轉(zhuǎn)的子公司；（2）按照破產(chǎn)程序，已宣告被清理整頓的子公司；（3）已宣告破產(chǎn)的子公司；（4）準(zhǔn)備近期售出而短期持有其半數(shù)以上的權(quán)益性資本的子公司；（5）非持續(xù)經(jīng)營(yíng)的所有者權(quán)益為負(fù)數(shù)的子公司；（6）受所在國(guó)外匯管制及其他管制，資金調(diào)度受到限制的境外子公司。

二、合并會(huì)計(jì)報(bào)表的作用

合并會(huì)計(jì)報(bào)表能綜合反映母公司和子公司所形成的企業(yè)集團(tuán)的經(jīng)營(yíng)成果、財(cái)務(wù)狀況及其變動(dòng)情況，具有以下方面的作用。

1．提供母公司和子公司經(jīng)營(yíng)活動(dòng)的合并報(bào)表。母公司的投資者、債權(quán)人和管理者不僅希望了

解公司本身的經(jīng)營(yíng)情況，也希望知道包括子公司的經(jīng)營(yíng)情況，以獲得其投資方面的信息。子公司的投資者也希望了解包括母公司和其他子公司在內(nèi)的整個(gè)集團(tuán)的經(jīng)營(yíng)情況和經(jīng)濟(jì)實(shí)力。合并會(huì)計(jì)報(bào)表可以滿足這兩方面的需要。否則，他們需花很大的精力去搜集、分析各個(gè)公司的會(huì)計(jì)報(bào)表。

2．提供整個(gè)企業(yè)集團(tuán)真實(shí)的財(cái)務(wù)狀況和盈利能力。在會(huì)計(jì)期間，母公司和子公司將發(fā)生很多交易，其中包括工程承發(fā)包、土地轉(zhuǎn)讓、材料和產(chǎn)品買賣、勞務(wù)供應(yīng)、應(yīng)收應(yīng)付往來(lái)款等，這些交易都在各公司的賬簿和報(bào)表中得到反映，編制合并會(huì)計(jì)報(bào)表時(shí)，必須消除各子公司之間及子公司與母公司之間的交易，以免重復(fù)計(jì)算和提供虛假信息。因此，合并會(huì)計(jì)報(bào)表反映了整個(gè)企業(yè)集團(tuán)真實(shí)的財(cái)務(wù)狀況和盈利能力。

3.有利于企業(yè)集團(tuán)的內(nèi)部管理和國(guó)家經(jīng)濟(jì)管理部門的宏觀調(diào)控。通過(guò)閱讀和分析合并會(huì)計(jì)報(bào)表，可使管理當(dāng)局全面了解整個(gè)企業(yè)集團(tuán)的資金來(lái)源及其配置情況，以便有效地規(guī)劃和合理地配置資源，使有限的資源得到充分的利用。同時(shí)根據(jù)合并會(huì)計(jì)報(bào)表提供的信息，可合理調(diào)整企業(yè)集團(tuán)的各個(gè)經(jīng)營(yíng)環(huán)節(jié)，以確保整個(gè)企業(yè)集團(tuán)的利潤(rùn)最大化。國(guó)家經(jīng)濟(jì)管理部門根據(jù)各個(gè)企業(yè)集團(tuán)提供的信息，可以了解各個(gè)產(chǎn)業(yè)的經(jīng)營(yíng)情況和盈利水平，調(diào)整國(guó)家產(chǎn)業(yè)政策，進(jìn)行宏觀調(diào)控。

但是，由于合并會(huì)計(jì)報(bào)表基本上是根據(jù)企業(yè)集團(tuán)各個(gè)公司的資產(chǎn)、負(fù)債和所有者權(quán)益以及各個(gè)公司經(jīng)營(yíng)收支加總編制的報(bào)表，混淆了各個(gè)公司的權(quán)益結(jié)構(gòu)，無(wú)法反映各個(gè)公司的盈利能力和償債能力，各個(gè)公司的投資者也無(wú)法了解其投資的可靠性和安全性。所以即使編制了合并會(huì)計(jì)報(bào)表，也不能忽視各個(gè)公司編制的會(huì)計(jì)報(bào)表。

三、合并會(huì)計(jì)報(bào)表的編制方法

由于合并會(huì)計(jì)報(bào)表是以母公司和納入合并范圍的子公司的各個(gè)會(huì)計(jì)報(bào)表以及其他有關(guān)資料為依據(jù)編制的，而各個(gè)會(huì)計(jì)報(bào)表是 以各個(gè)企業(yè)為會(huì)計(jì)主體進(jìn)行會(huì)計(jì)核算的總括，它從母公司本身或從子公司本身的角度對(duì)企業(yè)的經(jīng)營(yíng)成果和財(cái)務(wù)狀況進(jìn)行反映，這樣集團(tuán)內(nèi)部公司間發(fā)生的經(jīng)濟(jì)業(yè)務(wù)，從發(fā)生內(nèi)部間經(jīng)濟(jì)業(yè)務(wù)公司各個(gè)會(huì)計(jì)報(bào)表來(lái)看，雙方都進(jìn)行了反映，而編制合并會(huì)計(jì)報(bào)表是以企業(yè)集團(tuán)作為會(huì)計(jì)主體，這樣集團(tuán)內(nèi)部各公司間的經(jīng)濟(jì)業(yè)務(wù)就不必在合并會(huì)計(jì)報(bào)表上反映，集團(tuán)內(nèi)部交易在各個(gè)公司會(huì)計(jì)報(bào)表中重復(fù)反映部分要進(jìn)行抵銷，否則，就會(huì)虛增合并會(huì)計(jì)報(bào)表有些項(xiàng)目的數(shù)額，使合并會(huì)計(jì)報(bào)表反映的信息失真。

為編制合并會(huì)計(jì)報(bào)表，子公司除向母公司提供本身的會(huì)計(jì)報(bào)表外，還應(yīng)提供下列有關(guān)資料：（1）子公司所采用的與母公司不同的會(huì)計(jì)政策；（2）與母公司及與母公司的其他子公司業(yè)務(wù)往來(lái)、債權(quán)債務(wù)、投資等資料；（3）子公司利潤(rùn)分配有關(guān)資料；（4）子公司所有者權(quán)益變動(dòng)的明細(xì)資料等。

母公司為編制合并會(huì)計(jì)報(bào)表，對(duì)子公司進(jìn)行的權(quán)益性資本投資，必須采用權(quán)益法進(jìn)行核算，并以此編制個(gè)別會(huì)計(jì)報(bào)表，為編制合并會(huì)計(jì)報(bào)表提供基礎(chǔ)數(shù)據(jù)。

對(duì)于子公司因本期損益而引起的所有者權(quán)益的變動(dòng)，母公司應(yīng)計(jì)算確定其所擁有的數(shù)額，并

將其計(jì)入本期投資損益，同時(shí)按照該數(shù)額增加或減少長(zhǎng)期投資，調(diào)整長(zhǎng)期投資賬面價(jià)值。母公司進(jìn)行賬務(wù)處理時(shí)，在增加長(zhǎng)期投資的情況下，借記“長(zhǎng)期投資”賬戶、貸記“投資收益”漲戶；在減少長(zhǎng)期投資的情況下，借記“投資收益”賬戶、貸記“長(zhǎng)期投資”賬戶。收到子公司分來(lái)的利潤(rùn)時(shí)，母公司應(yīng)作為長(zhǎng)期投資減少處理。進(jìn)行賬務(wù)處理時(shí)，借記“銀行存款”等賬戶、貸記“長(zhǎng)期投資”賬戶。

對(duì)于子公司因本期損益以外的原因，如接受捐贈(zèng)、法定資產(chǎn)重估增值、接受外幣投資折算差額所引起的子公司所有者權(quán)益的變動(dòng)，母公司應(yīng)計(jì)算確定所擁有的數(shù)額，按照計(jì)算確定的數(shù)額增加或減少長(zhǎng)期投資，調(diào)整長(zhǎng)期投資賬面價(jià)值，同時(shí)增加或減少資本公積的數(shù)額。（1）對(duì)于因子公司接受捐贈(zèng)和對(duì)資產(chǎn)進(jìn)行法定重信增值所引起子公司所有者權(quán)益的變動(dòng)，母公司應(yīng)按接受捐贈(zèng)和確認(rèn)的法定資產(chǎn)重估增值，借記“長(zhǎng)期投資”賬戶、貸記“資本公積”賬戶入賬。（2）對(duì)于因子公司接受外幣投資折算差額所引起的所有者權(quán)益的變動(dòng)，在外幣折算差額為貸方余額時(shí)，母公司應(yīng)借記“長(zhǎng)期投資”賬戶，貸記“資本公積”賬戶入賬；在外幣折算差額為借方余額時(shí)，母公司應(yīng)借記“資本公積”賬戶，貸記“長(zhǎng)期投資”賬戶入賬。

編制合并會(huì)計(jì)報(bào)表，一般要先編合并工作底稿。合并入作底槁分設(shè)三欄：第一欄為“母、子公司報(bào)表金額”欄，按母、子公司分欄列示；第二欄為“調(diào)整及抵銷數(shù)”欄，分設(shè)借方、貸方欄，第三欄為“合并報(bào)表金額”欄。編制合并會(huì)計(jì)報(bào)表時(shí)，一般先編合并損益表（或合并利潤(rùn)表）和合并利潤(rùn)分配表，再編合并資產(chǎn)負(fù)債表。

合并工作底稿編制的程序，通常是：

1．將母、于公司的會(huì)計(jì)報(bào)表各項(xiàng)目的金額填列到合并工作底稿的各個(gè)公司報(bào)表金額欄內(nèi)。需要指出的是：在編制合并會(huì)計(jì)報(bào)表時(shí)，要先統(tǒng)一母公司和子公司的會(huì)計(jì)報(bào)表的決算口、會(huì)計(jì)期間和所采用的會(huì)計(jì)政策。如不一致時(shí)，應(yīng)按母公司本身會(huì)計(jì)報(bào)表的決策目、會(huì)計(jì)期間和所采用的會(huì)計(jì)政策對(duì)子公司的會(huì)計(jì)報(bào)表進(jìn)行必要的調(diào)整，再將調(diào)整后的子公司的會(huì)計(jì)報(bào)表金額填列到合并工作底稿上。

2．在調(diào)整及抵銷欄內(nèi)的有關(guān)項(xiàng)目填列調(diào)整及抵銷數(shù)。凡屬內(nèi)部往來(lái)及內(nèi)部交易性質(zhì)的經(jīng)濟(jì)業(yè)務(wù)，均應(yīng)根據(jù)調(diào)整、抵銷分錄，將調(diào)整、抵銷數(shù)填列合并工作底稿有關(guān)項(xiàng)目的調(diào)整及抵銷數(shù)欄。需要指出的是：調(diào)整、抵銷分錄，僅是為了編制合并會(huì)計(jì)報(bào)表在合并工作底稿中調(diào)整、抵銷內(nèi)部往來(lái)、內(nèi)部交易經(jīng)濟(jì)業(yè)務(wù)所作的分錄，并不記入各個(gè)公司的賬上，因而也不對(duì)各個(gè)公司本身的經(jīng)營(yíng)成果和財(cái)務(wù)狀況產(chǎn)生影響。同時(shí)也不具備連續(xù)性，僅對(duì)編制當(dāng)期合并會(huì)計(jì)報(bào)表提供有關(guān)項(xiàng)目的調(diào)整及抵銷數(shù)。

3．計(jì)算少數(shù)股東權(quán)益，在合并工作底稿中另行列出。少數(shù)股東權(quán)益是指子公司所有者權(quán)益中由母公司以外的其他投資者所擁有的份額。因?yàn)榫幹坪喜?huì)計(jì)報(bào)表后，這部分權(quán)益不屬企業(yè)集團(tuán)所有，所以應(yīng)單設(shè)“少數(shù)股東權(quán)益”項(xiàng)目另行列出。

4．根據(jù)“母、子公司報(bào)表金額”和“調(diào)整及抵銷數(shù)”欄數(shù)字，計(jì)算并填入“合并報(bào)表金額”欄。計(jì)算時(shí)，要根據(jù)各項(xiàng)目的性質(zhì)、余額的借、貸方和調(diào)整及抵銷分錄的借、貸方數(shù)進(jìn)行加減計(jì)算：

收入、收益、負(fù)債、所有者權(quán)益項(xiàng)目合并報(bào)表金額為：

母、子公司報(bào)表金額合計(jì)數(shù)+調(diào)整及抵銷貸方數(shù)－調(diào)整及抵銷借方數(shù)

成本、費(fèi)用、支出、損失、資產(chǎn)項(xiàng)目合并報(bào)表金額為：

母、子公司報(bào)表金額合計(jì)數(shù)+調(diào)整及抵銷借方數(shù)－調(diào)整及抵銷貸方數(shù)

但對(duì)“未分配利潤(rùn)”項(xiàng)目的合并報(bào)表金額，應(yīng)根據(jù)編制的合并利潤(rùn)分配表計(jì)算的本年年未未分配利潤(rùn)數(shù)填列。因?yàn)榻?jīng)過(guò)調(diào)整、抵銷母、干公司的收入、收益、成本、費(fèi)用、支出損失項(xiàng)目后，必然影響集團(tuán)公司的利潤(rùn)和未分配利潤(rùn)。

5.將合并工作底稿中算出的各項(xiàng)目“合并報(bào)表金額”欄數(shù)額，填入合并損益表（或合并利潤(rùn)表）、合并利潤(rùn)分配表和合并資產(chǎn)負(fù)債表的有關(guān)項(xiàng)目，然后根據(jù)合并資產(chǎn)負(fù)債表、合并損益表（或合并利潤(rùn)表）、合并利潤(rùn)分配表和有關(guān)資料，編制合并現(xiàn)金流量表。

四、合并損益表（合并利潤(rùn)表）和合并利潤(rùn)分配表

合并損益表（合并利潤(rùn)表）和合并利潤(rùn)分配表的編制，以母公司和納入合并范圍的子公司的個(gè)別損益表（利潤(rùn)表）和利潤(rùn)分配表為基礎(chǔ)，在抵銷企業(yè)集團(tuán)內(nèi)部經(jīng)濟(jì)業(yè)務(wù)對(duì)下列項(xiàng)目的影響后，合并各項(xiàng)目的數(shù)額進(jìn)行。

1．母公司與子公司、子公司相互之間發(fā)生的內(nèi)部經(jīng)營(yíng)收入的抵銷

內(nèi)部點(diǎn)交工程已實(shí)現(xiàn)對(duì)外銷售時(shí)，應(yīng)在合并經(jīng)營(yíng)收入項(xiàng)目中抵銷內(nèi)部經(jīng)營(yíng)收入的數(shù)額，在合并經(jīng)營(yíng)成本項(xiàng)目中抵銷從分公司驗(yàn)收工程所發(fā)生的工程款（即分公司內(nèi)部經(jīng)營(yíng)收入）。在合并工作底稿中編制抵銷分錄時(shí)，借記“經(jīng)營(yíng)收入”項(xiàng)目，貸記“經(jīng)營(yíng)成本”項(xiàng)目。

內(nèi)部點(diǎn)交工程尚未實(shí)現(xiàn)對(duì)外銷售時(shí)，應(yīng)在合并經(jīng)營(yíng)收入項(xiàng)目中抵銷內(nèi)部經(jīng)營(yíng)收入的數(shù)額，在存貨（在建開發(fā)產(chǎn)品）項(xiàng)目中抵銷內(nèi)部點(diǎn)交工程所包含的未實(shí)現(xiàn)的內(nèi)部經(jīng)營(yíng)利潤(rùn)及稅金，在合并經(jīng)營(yíng)成本項(xiàng)目中抵銷內(nèi)部點(diǎn)交工程的成本。在合并工作底稿中編制抵銷分錄時(shí)，借記“經(jīng)營(yíng)收入”項(xiàng)目，貸記“存貨”項(xiàng)目（在合并資產(chǎn)負(fù)債表中抵銷）和“經(jīng)營(yíng)成本”項(xiàng)目。

2．母公司與子公司、子公司相互之間發(fā)生的內(nèi)部構(gòu)件銷售利潤(rùn)的抵銷

內(nèi)部銷售構(gòu)件尚未用于商品房實(shí)現(xiàn)對(duì)外銷售時(shí)，應(yīng)在合并其他業(yè)務(wù)利潤(rùn)項(xiàng)目中抵銷內(nèi)部銷售構(gòu)件的利潤(rùn)，在存貨（庫(kù)存材料）項(xiàng)目抵銷內(nèi)部銷售構(gòu)件所包含的未實(shí)現(xiàn)的內(nèi)部銷售構(gòu)件的利潤(rùn)。在合并工作底稿中編制抵銷分錄時(shí)，借記“其他業(yè)務(wù)利潤(rùn)”項(xiàng)目，貸記“存貨”項(xiàng)目（在合并資產(chǎn)負(fù)債表中抵銷）。如構(gòu)件已用于商品房實(shí)現(xiàn)對(duì)外銷售時(shí)，在合并工作底稿中編制抵銷分錄時(shí)，借記“其他業(yè)務(wù)利潤(rùn)”項(xiàng)目，貸記“經(jīng)營(yíng)成本”項(xiàng)目，抵銷內(nèi)部銷售構(gòu)件的利潤(rùn)。

3．母公司與子公司以及子公司相互之間持有對(duì)方債券所發(fā)生的投資收益，應(yīng)與其相對(duì)應(yīng)的利息支出相互抵銷。在合并工作底稿中編制抵銷分錄時(shí)，借記“投資收益”項(xiàng)目，貸記“財(cái)務(wù)費(fèi)用’等項(xiàng)目。

4．對(duì)于全資子公司，應(yīng)將于公司利潤(rùn)分配表中年初未分配利潤(rùn)項(xiàng)目，子公司資產(chǎn)負(fù)債表中實(shí)收資本（或股本）項(xiàng)目、資本公積項(xiàng)目、盈余公積項(xiàng)目和母公司損益表、利潤(rùn)表中投資收益項(xiàng)目，與母公司對(duì)子公司權(quán)益性資本投資項(xiàng)目、子公司利潤(rùn)分配表中提取盈余公積（或提取

法定盈余公積、提取法定公益金、提取任意盈余公積）項(xiàng)目、應(yīng)付利潤(rùn)（或應(yīng)付代先股股利、應(yīng)付普通股股利）項(xiàng)目相

互抵銷。在合并工作底稿中編制抵銷分錄時(shí)，借記“投資收益”、“年初未分配利潤(rùn)”、“實(shí)收資本”域“股本”）、“資本公積”、“盈余公積”項(xiàng)目，貸記“長(zhǎng)期投資”、“提取盈余公積”（或“提取法定盈余公積”、“提取法定公益金”、“提取任意盈余公積”）、“應(yīng)付利潤(rùn)”域“應(yīng)付優(yōu)先股股利”、“應(yīng)付普通股股利”）項(xiàng)目。在上述抵銷分錄發(fā)生差額時(shí)，其差額應(yīng)作為合并價(jià)差處理。當(dāng)上述抵銷分錄借方發(fā)生額大于貸方發(fā)生額時(shí)，應(yīng)貸記“合并價(jià)差”項(xiàng)目；當(dāng)上述抵銷分錄借方發(fā)生額小于貸方發(fā)生額時(shí)，應(yīng)借記“合并價(jià)差”項(xiàng)目。

5.對(duì)于非全資子公司，應(yīng)先將子公司損益表（或利潤(rùn)表）中“凈利潤(rùn)”項(xiàng)目扣除母公司投資收益后的余額，作為少數(shù)股東本期損益，在合并損益表（或合并利潤(rùn)表）中單列“少數(shù)股東損益”項(xiàng)目，列在“凈利潤(rùn)”項(xiàng)目之前。然后將子公司利潤(rùn)分配表中年初未分配利潤(rùn)項(xiàng)目，子公司資產(chǎn)負(fù)債表中實(shí)收資本（或股本）項(xiàng)目、資本公積項(xiàng)目、盈余公積項(xiàng)目和母公司損益表（或利潤(rùn)表）中投資收益項(xiàng)目、少數(shù)股東損益項(xiàng)目，與母公司對(duì)子公司權(quán)益性資本投資項(xiàng)目、少數(shù)股東權(quán)益項(xiàng)目，子公司利潤(rùn)分配表中“提取盈余公積”（或“提取法定盈余公積”、“提取法定公益金”、“提取任意盈余公積”）、“應(yīng)付利潤(rùn)”（或“應(yīng)付優(yōu)先股股利”、“應(yīng)付普通股股利”）項(xiàng)目相互抵銷，在合并工作底稿中編制如下分錄：借記“投資收益”、“少數(shù)股東損益”、“年初末分配利潤(rùn)”、“實(shí)收資本”、“資本公積”、“盈余公積”項(xiàng)目，貸記“長(zhǎng)期投資”、“提取盈余公積”（或“提取法定盈余公積”、“提取法定公益金”、“提取任意盈余公積”）、“應(yīng)付利潤(rùn)”（或“應(yīng)付優(yōu)先股股利”、“應(yīng)付普通股股利句、“少數(shù)股東權(quán)益項(xiàng)目。其中少數(shù)股東權(quán)益的數(shù)額根據(jù)子公司所有者權(quán)益的數(shù)額減去母公司所持有的份額計(jì)算確定。在上述抵銷發(fā)生抵銷差額時(shí)，其差額應(yīng)作為合并價(jià)差處理。當(dāng)?shù)咒N分錄借方發(fā)生額大于貸方發(fā)生額時(shí)，應(yīng)貸記“合并價(jià)差”項(xiàng)目；當(dāng)?shù)咒N分錄借方發(fā)生額小于貸方發(fā)生額時(shí)，應(yīng)借記“合并價(jià)差”項(xiàng)目。

6．對(duì)于境外子公司以外幣表示的會(huì)計(jì)報(bào)表，母公司應(yīng)將損益表（或利潤(rùn)表）所有項(xiàng)目和利潤(rùn)分配表中有關(guān)反映發(fā)生額的項(xiàng)目，按照合并會(huì)計(jì)報(bào)表的會(huì)計(jì)期間的平均匯率或合并會(huì)計(jì)報(bào)表決算日市場(chǎng)匯率折算為母公司記賬本位幣，然后據(jù)以編制合并會(huì)計(jì)報(bào)表。利潤(rùn)分配表中“年初未分配利潤(rùn)”項(xiàng)目，以上一年折算后的期末的“未分配利潤(rùn)”項(xiàng)目的數(shù)額列示；“未分配利潤(rùn)”項(xiàng)目，按折算后的利

潤(rùn)分配表中的其他各項(xiàng)目的數(shù)額計(jì)算列示。上年實(shí)際數(shù)按照上期折算后的損益表（或利潤(rùn)表）和利潤(rùn)分配表的數(shù)額列示。

五、合并資產(chǎn)負(fù)債表

合并資產(chǎn)負(fù)債表以母公司和子公司的個(gè)別資產(chǎn)負(fù)債表為依據(jù)，在相互抵銷下列項(xiàng)目的基礎(chǔ)上，合并資產(chǎn)、負(fù)債和所有者權(quán)益（或股東）權(quán)益各項(xiàng)目的數(shù)額編制。

1．母公司對(duì)子公司權(quán)益性資本投資項(xiàng)目的數(shù)額與子公司所有者權(quán)益中母公司所持有的份額相抵銷，抵銷時(shí)發(fā)生的合并價(jià)差，在合并資產(chǎn)負(fù)債表中以“合并價(jià)差”項(xiàng)目在長(zhǎng)期投資項(xiàng)目中單獨(dú)

反映，貸方余額以“－”號(hào)表示。對(duì)于子公司之間相互投資，母公司應(yīng)比照上述做法，將權(quán)益性資本投資項(xiàng)目的數(shù)額與相對(duì)應(yīng)另一子公司所有者權(quán)益各有關(guān)項(xiàng)目中相應(yīng)的數(shù)額相互抵銷。

2．母公司與子公司、子公司相互之間的債權(quán)與債務(wù)項(xiàng)目，包括應(yīng)收、應(yīng)付、預(yù)收、預(yù)付等項(xiàng)目，應(yīng)當(dāng)相互抵銷。在合并工作底稿中編制抵銷分錄時(shí)，借記應(yīng)付和預(yù)收等項(xiàng)目，貸記應(yīng)收和預(yù)收等項(xiàng)目。

對(duì)于母公司與子公司、子公司相互之間持有對(duì)方的債券，母公司編制合并會(huì)計(jì)報(bào)表時(shí)，也應(yīng)相互抵銷。在合并工作底稿中編制抵銷分錄時(shí)，借記“應(yīng)付債券”項(xiàng)目，貸記“長(zhǎng)期投資”或“短期投資”項(xiàng)目。

對(duì)于長(zhǎng)期投資中內(nèi)部債券投資與應(yīng)付債券抵銷時(shí)發(fā)生的差額，應(yīng)作為合并價(jià)差處理。當(dāng)長(zhǎng)期投資中債券投資的數(shù)額高于相對(duì)應(yīng)的應(yīng)付債券的數(shù)額，編制抵銷分錄時(shí)，應(yīng)借記“合并價(jià)差”項(xiàng)目，貸記“長(zhǎng)期投資”項(xiàng)目；當(dāng)長(zhǎng)期投資中內(nèi)部債券投資的數(shù)額低于相對(duì)應(yīng)的應(yīng)付債券的數(shù)額，編制抵銷分錄時(shí)，應(yīng)借記“長(zhǎng)期投資”項(xiàng)目，貸記“合并價(jià)差”項(xiàng)目。

母公司與子公司、子公司相互之間應(yīng)收賬款與應(yīng)付賬款相互抵銷后，其已抵銷的應(yīng)收賬款所計(jì)提的壞賬準(zhǔn)備的數(shù)額，也應(yīng)予以抵銷。在合并資產(chǎn)負(fù)債表中，壞賬準(zhǔn)備應(yīng)以抵銷后應(yīng)收賬款計(jì)提的數(shù)額列示。在合并工作底稿中，編制抵銷分錄抵銷已抵銷的應(yīng)收賬款計(jì)提的壞賬準(zhǔn)備時(shí)，借記“壞賬準(zhǔn)備”項(xiàng)目，貸記“管理費(fèi)用”項(xiàng)目。

對(duì)于以前會(huì)計(jì)期間編制合并會(huì)計(jì)報(bào)表對(duì)因內(nèi)部應(yīng)收賬款抵銷而抵銷的壞賬準(zhǔn)備的數(shù)額，在本期編制合并會(huì)計(jì)報(bào)表編制抵銷分錄時(shí)，應(yīng)借記“壞賬準(zhǔn)備”項(xiàng)目，貸記“年初未分配利潤(rùn)”項(xiàng)目。對(duì)于本期內(nèi)部應(yīng)收賬款增加而計(jì)提的壞賬準(zhǔn)備進(jìn)行抵銷、編制抵銷分錄時(shí)，應(yīng)借記“壞賬準(zhǔn)備”項(xiàng)目，貸記“管理費(fèi)用”項(xiàng)目；對(duì)于本期內(nèi)部應(yīng)收賬款減少而沖銷的壞賬準(zhǔn)備進(jìn)行抵銷、編制抵銷分錄時(shí)，應(yīng)

借記“管理費(fèi)用”項(xiàng)目，貸記“壞賬準(zhǔn)備”項(xiàng)目。

3．存發(fā)項(xiàng)目中，由內(nèi)部銷售所產(chǎn)生的末實(shí)現(xiàn)內(nèi)部銷售利潤(rùn)的數(shù)額，應(yīng)予以抵銷，并以抵銷后的數(shù)額列示。

4．子公司所有者權(quán)益各項(xiàng)目中不屬于母公司擁有的數(shù)額，應(yīng)作為少數(shù)股東權(quán)益，在合并資產(chǎn)負(fù)債表中所有者權(quán)益類（或股東權(quán)益類）項(xiàng)目之前，單列一類，以總額反映。

5．所有者權(quán)益（或股東權(quán)益）中未分配利潤(rùn)的數(shù)額，根據(jù)合并利潤(rùn)表中期未未分配利潤(rùn)的數(shù)額列示。

6．對(duì)于境外子公司以外幣表示的資產(chǎn)負(fù)債表，母公司應(yīng)將其所有資產(chǎn)、負(fù)債類項(xiàng)目均按照合并會(huì)計(jì)報(bào)表決算口的市場(chǎng)匯率折算為母公司記賬本位幣。所有者權(quán)益（或股東權(quán)益）類項(xiàng)目，除“未分配利潤(rùn)”項(xiàng)目外，均應(yīng)按照發(fā)生時(shí)的市場(chǎng)匯率折算為母公司記賬本位幣?！拔捶峙淅麧?rùn)”項(xiàng)目以折算后的利潤(rùn)分配表中該項(xiàng)目的數(shù)額作為其數(shù)額列示。折算后資產(chǎn)類項(xiàng)目與負(fù)債類項(xiàng)目和所有者權(quán)益（或股東權(quán)益）類項(xiàng)目合計(jì)數(shù)的差額，作為報(bào)表折算差額在“未分配利潤(rùn)”項(xiàng)目后單獨(dú)列示。年初數(shù)按照上年折算后的資產(chǎn)負(fù)債表的數(shù)額列示。

至于母公司與子公司以及子公司相互之間發(fā)生的固定資產(chǎn)交易，在房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)集團(tuán)一般不多，按照現(xiàn)行合并會(huì)計(jì)報(bào)表暫行規(guī)定，可視為企業(yè)集團(tuán)外交易，不進(jìn)行相互抵銷。

六、合并工作底稿和合并損益表、合并利潤(rùn)分配表、合并資產(chǎn)負(fù)債表編制舉例

在編制合并工作底稿時(shí)，應(yīng)先將母、子公司會(huì)計(jì)報(bào)表的本年累計(jì)數(shù)或期末數(shù)分別填入“母子公司報(bào)表金額”欄（為節(jié)約篇幅，設(shè)例僅列有本年累計(jì)發(fā)生額及期末數(shù)的項(xiàng)目），然后根據(jù)內(nèi)部交易及調(diào)整事項(xiàng)，編制調(diào)整及抵銷分錄填入“調(diào)整及抵銷數(shù)”的“借方”、“貸方”欄。

如某房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)于 2000年初投資1600 000元組建擁有80％股權(quán)的子公司，從事房屋裝飾工程施工及鋁合金門窗生產(chǎn)。子公司實(shí)收資本為2 000 000元，其中少數(shù)股東權(quán)益為 400 000元。年度內(nèi)，母子公司之間發(fā)生了下列內(nèi)部交易：

子公司向母公司點(diǎn)交工程價(jià)款為1000 000元的裝飾工程，母公司已將此項(xiàng)工程向客戶銷售。

子公司于年未向母公司銷售20O 00O元鋁合金門窗，此項(xiàng)門窗內(nèi)部銷售利潤(rùn)為 40 000元，因門窗尚未用于開發(fā)房屋，價(jià)款尚欠。

子公司當(dāng)年稅后利潤(rùn)為 268 000元，母公司投資收益為214 400元（268 000元×80％），少數(shù)股東損益為 53 600元（268 000元×20％），又按規(guī)定提取盈余公積 40 200元，分配利潤(rùn)213 600元后，14 200元留存下年度。

根據(jù)上列內(nèi)部交易及調(diào)整事項(xiàng)，應(yīng)在合并工作底稿中作如下分錄：

①抵銷內(nèi)部點(diǎn)交工程經(jīng)營(yíng)收入：

借：經(jīng)營(yíng)收入 1000 000 貸：經(jīng)營(yíng)成本 1000 000

②抵銷鋁合金門窗內(nèi)部銷售利潤(rùn)：

借：其他業(yè)務(wù)利潤(rùn) 40 000 貸：存貨 40 000

③抵銷母子公司相互之間應(yīng)付應(yīng)收鋁合金門窗購(gòu)銷款：

借：應(yīng)付賬款。200 000 貸：應(yīng)收賬款 200 000

④抵銷因內(nèi)部應(yīng)收賬款抵銷而抵銷的壞賬準(zhǔn)備：

借：壞賬準(zhǔn)備 2 000 貸：管理費(fèi)用 2 000

⑤抵銷母公司對(duì)子公司權(quán)益性投資與子公司所有者權(quán)益中母公司所有者權(quán)益，并算出少數(shù)股東權(quán)益和少數(shù)股東損益；

借：投資收益 214 400 少數(shù)股東損益 53 600 實(shí)收資本 2 000 000 盈余公積 40 200

未付利潤(rùn) 160 000 貸：長(zhǎng)期投資 1814 400 提取盈余公積 40 200 應(yīng)付利潤(rùn) 213 600 少數(shù)股東權(quán)益 400 000

按照現(xiàn)行合并會(huì)計(jì)報(bào)表暫行規(guī)定，上列分錄中記入“未付利潤(rùn)”項(xiàng)目借方的 160 000元，應(yīng)記入“合并價(jià)差”項(xiàng)目的借方。但從設(shè)例來(lái)說(shuō)，這是子公司對(duì)母公司的應(yīng)付未付利潤(rùn)（即從應(yīng)付利潤(rùn)213 600元減去對(duì)少數(shù)股東應(yīng)付利潤(rùn) 53 600元后對(duì)母公司的應(yīng)付利潤(rùn)），應(yīng)將“未付利潤(rùn)”項(xiàng)目加以抵銷。

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)合并工作底稿的格式列示如圖表。

合 并 工 作 底 稿

單位；元

項(xiàng) 目

母子公司報(bào)表金額

調(diào)整及抵銷數(shù)

母公司

子公司

借方

貸方 合并報(bào)表金額

經(jīng)營(yíng)收入

經(jīng)營(yíng)成本

銷售費(fèi)用

經(jīng)營(yíng)稅金及附加

其他業(yè)務(wù)利潤(rùn)

管理費(fèi)用

財(cái)務(wù)費(fèi)用

投資收益

營(yíng)業(yè)外收入

營(yíng)業(yè)外支出

所得稅

少數(shù)股東損益

年初未分配利潤(rùn)

提取盈余公積

應(yīng)付利潤(rùn)

貨幣資金

應(yīng)收票據(jù)

應(yīng)收賬款

壞賬準(zhǔn)備

其他應(yīng)收款

待攤費(fèi)用

存貨

長(zhǎng)期投資

合并價(jià)差

固定資產(chǎn)

累計(jì)折舊

固定資產(chǎn)購(gòu)建支出

無(wú)形資產(chǎn)

遞延資產(chǎn)

其他長(zhǎng)期資產(chǎn)

短期借款

應(yīng)付票據(jù)

應(yīng)付賬款

預(yù)收賬款

應(yīng)付福利費(fèi)

其他應(yīng)付款

未交稅金

未付利潤(rùn)

長(zhǎng)期借款

少數(shù)股東權(quán)益

實(shí)收資本

資本公積

盈余公積

未分配利潤(rùn)

根據(jù)合并工作底稿的調(diào)整及抵銷數(shù)，調(diào)整母、子公司報(bào)表金額后，就可算出合并報(bào)表各項(xiàng)目的金額，并填入“合并報(bào)表金額”欄。但對(duì)“未分配利潤(rùn)”項(xiàng)目的合并報(bào)表金額，應(yīng)根據(jù)編制的合并利潤(rùn)分配表計(jì)算的本年年末未分配利潤(rùn)數(shù)填列。因?yàn)榻?jīng)過(guò)調(diào)整抵銷母、子公司的收入、收益、成本、費(fèi)用、支出、損失項(xiàng)目后，必然影響集團(tuán)公司的利潤(rùn)和未分配利潤(rùn)。

根據(jù)合并工作底稿合并報(bào)表金額欄各項(xiàng)目數(shù)和上年合并報(bào)表，就可編制合并損益表、合并利潤(rùn)分配表和合并資產(chǎn)負(fù)債表。

合 并 損 益 表

編制單位： 1998年度 單位：元

項(xiàng)目 上年累計(jì)數(shù) 本年累計(jì)數(shù)

一、經(jīng)營(yíng)收入

減：經(jīng)營(yíng)成本

銷售費(fèi)用

經(jīng)營(yíng)稅金及附加

二、經(jīng)營(yíng)利潤(rùn)

加；其他業(yè)務(wù)利潤(rùn)

減；管理費(fèi)用

財(cái)務(wù)費(fèi)用

三、營(yíng)業(yè)利潤(rùn)

加：投資收益

營(yíng)業(yè)外收入

減：營(yíng)業(yè)外支出

四、利潤(rùn)總額

減：所得稅

少數(shù)股東損益

五、凈利潤(rùn)

合 并 利 潤(rùn) 分 配 表

編制單位： 1998年度 單位：元

項(xiàng)目 本年率際 上年實(shí)際

一、凈利潤(rùn)

加：年初未分配利潤(rùn)

二、可供分配利潤(rùn)

加：盈余公積補(bǔ)虧

減：提取盈余公積

應(yīng)付利潤(rùn)

三、年來(lái)未分配利潤(rùn)

七、合并現(xiàn)全流量表

合并現(xiàn)金流量表以母、子公司的現(xiàn)金流量表和合并工作底稿等有關(guān)資料為基礎(chǔ)編制，一般可先加總現(xiàn)金流量表各項(xiàng)目母、子公司的現(xiàn)金流量，然后剔除內(nèi)部交易所產(chǎn)生的重復(fù)計(jì)算的現(xiàn)金流量。對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)集團(tuán)來(lái)說(shuō)，應(yīng)從母、子公司剔除的重復(fù)計(jì)算現(xiàn)金流量的內(nèi)部交易，主要有：

1．子公司向母公司承包工程、銷售構(gòu)件。

子公司向母公司承包工程、銷售構(gòu)件所取得的工程價(jià)款和構(gòu)件價(jià)款，應(yīng)在子公司“銷售商品、轉(zhuǎn)讓土地、提供勞務(wù)收到的現(xiàn)金”項(xiàng)目中剔除，并在母公司“發(fā)包工程、征用和批租土地、購(gòu)買商品。接受勞務(wù)支付的現(xiàn)金”項(xiàng)目中剔除支付給子公司的工程價(jià)款和構(gòu)件價(jià)款。

2．母公司對(duì)子公司進(jìn)行權(quán)益性投資。

母公司對(duì)子公司權(quán)益性投資所支付的現(xiàn)金，應(yīng)在母公司“權(quán)益性投資所支付的現(xiàn)金”項(xiàng)目中剔除，并在子公司“吸收權(quán)益性投資所收到的現(xiàn)金”項(xiàng)目中剔除母公司權(quán)益性投資所收到的現(xiàn)金。

3．母公司收到子公司分得股利或利潤(rùn)。

母公司從子公司分配股利或利潤(rùn)所收到的現(xiàn)金，應(yīng)在母公司“分得股利或利潤(rùn)所收到的現(xiàn)金”項(xiàng)目中剔除，并在子公司“分配股利或利潤(rùn)所支付的現(xiàn)金”項(xiàng)目中剔除對(duì)母公司分配股利或利潤(rùn)所支付的現(xiàn)金。

4．母公司依法減少對(duì)子公司投入的資本。

母公司從子公司收回投資所收到的現(xiàn)金，應(yīng)在母公司“收回投資所收到的現(xiàn)金”項(xiàng)目中剔除，并在子公司“減少注冊(cè)資本所支付的現(xiàn)金”項(xiàng)目中剔除減少注冊(cè)資本對(duì)母公司所支付的現(xiàn)金。

對(duì)涉及子公司少數(shù)股東的現(xiàn)金流量，在合并現(xiàn)金流量表中，應(yīng)單列項(xiàng)目反映，并對(duì)有關(guān)項(xiàng)目加以調(diào)整。

1．子公司少數(shù)股東增加的投資，應(yīng)作為籌資活動(dòng)產(chǎn)生的現(xiàn)金流量，將其投入現(xiàn)金在“吸收權(quán)益性投資所收到的現(xiàn)金”項(xiàng)目之后，單列“子公司吸收少數(shù)股東投資所收到的現(xiàn)金”項(xiàng)目反映，并對(duì)“吸收投資性投資所收到的現(xiàn)金”項(xiàng)目加以調(diào)整。

2．子公司依法減少資本支付給少數(shù)股東的現(xiàn)金，應(yīng)作為籌資活動(dòng)產(chǎn)生的現(xiàn)金流出，在“減少注冊(cè)資本所支付的現(xiàn)金”項(xiàng)目之后，單列“子公司依法減資支付給少數(shù)股東的現(xiàn)金”項(xiàng)目反映，并對(duì)“減少注冊(cè)資本所支付的現(xiàn)金”項(xiàng)目加以調(diào)整。

3．子公司將利潤(rùn)分配給少數(shù)股東所支付的現(xiàn)金，應(yīng)作為籌資活動(dòng)產(chǎn)生的現(xiàn)金流出，在“分配股利或利潤(rùn)所支付的現(xiàn)金”項(xiàng)目之后，單列“子公司分配少數(shù)股東利潤(rùn)所支付的現(xiàn)金”項(xiàng)目反映，并對(duì)“分配股利或利潤(rùn)所支付的現(xiàn)金”項(xiàng)目加以調(diào)整。同時(shí)應(yīng)將少數(shù)股東本期損益在合并現(xiàn)金流量表附注2“將凈利潤(rùn)調(diào)節(jié)為經(jīng)營(yíng)活動(dòng)的現(xiàn)金流量”的“凈利潤(rùn)”項(xiàng)目之后，單列“少數(shù)股東本期損益”項(xiàng)目反映。

在編制合并現(xiàn)金流量表時(shí)，也可先編制“合并現(xiàn)金流量表工作底稿”，在工作底稿中設(shè)置“母、子公司報(bào)表現(xiàn)金流量”、“現(xiàn)金流量調(diào)整、剔除數(shù)”和“合并報(bào)表現(xiàn)金流量”三欄，對(duì)母、子公司現(xiàn)金流量表各項(xiàng)目現(xiàn)金流量進(jìn)行加總、調(diào)整剔除后，求得合并現(xiàn)金流量表各項(xiàng)目的現(xiàn)金流量。

上述合并會(huì)計(jì)報(bào)表編制舉例，僅涉及母公司和一個(gè)子公司。如果母公司有幾個(gè)子公司，則在編制合并會(huì)計(jì)報(bào)表時(shí)，就要將母公司與幾個(gè)子公司及子公司之間的內(nèi)部交易有關(guān)金額，逐一加以調(diào)整、抵銷或剔除。如母公司還有孫公司，應(yīng)先由于公司與它的子公司卿母公司的孫公司）編制合并會(huì)計(jì)報(bào)表，然后編制母公司會(huì)計(jì)報(bào)表與子公司合并會(huì)計(jì)報(bào)表的合并會(huì)計(jì)報(bào)表。

合 并 資 產(chǎn) 負(fù) 債 表

編制單位: 1998年12月31日 單位：元

資產(chǎn) 年初數(shù) 期末數(shù) 負(fù)債及所有者權(quán)益 年初數(shù) 期末數(shù)

流動(dòng)資產(chǎn) 流動(dòng)負(fù)債；

貨幣資金 短期借款

短期投資 應(yīng)付票據(jù)

應(yīng)收票據(jù) 應(yīng)付賬款

應(yīng)收賬款 預(yù)收賬款

減：壞賬準(zhǔn)備 應(yīng)付工資

預(yù)付賬款 應(yīng)付福利費(fèi)

其他應(yīng)收款 其他應(yīng)付款

待攤費(fèi)用 未交稅金

存發(fā) 未付利潤(rùn)

其他流動(dòng)資產(chǎn) 其他來(lái)交款

待處理流動(dòng)資產(chǎn)損失 預(yù)提費(fèi)用

一年內(nèi)到期的長(zhǎng)期債券投資 其他流動(dòng)負(fù)債

流動(dòng)資產(chǎn)合計(jì) 一年內(nèi)到期的長(zhǎng)期負(fù)債

長(zhǎng)期投資： 流動(dòng)負(fù)債合計(jì)

長(zhǎng)期投資 長(zhǎng)期負(fù)債：

其中：合并價(jià)差（貸差“－”號(hào)表示）長(zhǎng)期借款

固定資產(chǎn)： 應(yīng)付債券

固定資產(chǎn)原價(jià) 長(zhǎng)期應(yīng)付款

減：累計(jì)折舊 住房周轉(zhuǎn)金

固定資產(chǎn)凈值 其他長(zhǎng)期負(fù)債

固定資產(chǎn)清理 長(zhǎng)期負(fù)債合計(jì)

固定資產(chǎn)購(gòu)建支出 遞延稅項(xiàng)

待處理固定資產(chǎn)損失 遞延稅款貸項(xiàng)

固定資產(chǎn)合計(jì) 負(fù)債合計(jì)

無(wú)形資產(chǎn)及遞延資產(chǎn)： 少數(shù)股東權(quán)益

無(wú)形資產(chǎn) 所有者權(quán)益：

遞延資產(chǎn) 實(shí)收資本

無(wú)形資產(chǎn)及遞延資產(chǎn)合計(jì) 資本公積

其他資產(chǎn)： 盈余公積

其他長(zhǎng)期資產(chǎn) 未分配利潤(rùn)

遞延稅款： 外幣報(bào)表折算差額

遞延稅款借項(xiàng) 所有者權(quán)益合計(jì)

資產(chǎn)總計(jì) 負(fù)債及所有者權(quán)益總計(jì)

第二篇：做房地產(chǎn)會(huì)計(jì)賬務(wù)的一些基礎(chǔ)知識(shí)

做房地產(chǎn)會(huì)計(jì)賬務(wù)的一些基礎(chǔ)知識(shí)

1、經(jīng)營(yíng)成本 “房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)財(cái)務(wù)制度”規(guī)定，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)開發(fā)產(chǎn)品成本包括土地征用及拆遷補(bǔ)償費(fèi)、前期工程費(fèi)、建筑安裝工程費(fèi)、基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費(fèi)、公共配套設(shè)施費(fèi)以及開發(fā)間接費(fèi)用。

（1）土地征用及拆遷補(bǔ)償費(fèi)：包括土地征用費(fèi)、耕地占用稅、勞動(dòng)力安置費(fèi)及有關(guān)地上、地下附著物拆遷補(bǔ)償?shù)膬糁С?、安置?dòng)遷房支出等。

（2）前期工程費(fèi)：包括規(guī)劃、設(shè)計(jì)、項(xiàng)目可行性研究、水文、地質(zhì)、勘察、測(cè)繪、“三通一平”等支出。

（3）建筑安裝工程費(fèi)：包括企業(yè)以發(fā)包方式支付給承包單位的建筑安裝工程費(fèi)和以自營(yíng)方式發(fā)生的建筑安裝工程費(fèi)。（4）基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)：包括開發(fā)小區(qū)內(nèi)道路、供水、供電、供氣、排污、排洪、通訊、照明、環(huán)衛(wèi)、綠化等工程發(fā)生的支出。（5）公共配套設(shè)施費(fèi)：包括不能有償轉(zhuǎn)讓的開發(fā)小區(qū)內(nèi)公共配套設(shè)施發(fā)生的支出。

（6）開發(fā)間接費(fèi)：指企業(yè)所屬直接組織、管理開發(fā)項(xiàng)目發(fā)生的費(fèi)用，包括工資、職工福利費(fèi)、折舊費(fèi)、修理費(fèi)、機(jī)物料消耗、辦公費(fèi)、低值易耗品、降溫取暖費(fèi)、水電費(fèi)、勞動(dòng)保護(hù)費(fèi)、差旅費(fèi)、財(cái)產(chǎn)保險(xiǎn)費(fèi)、檢驗(yàn)試驗(yàn)費(fèi)、周轉(zhuǎn)房攤銷等。

2、管理費(fèi)用 “房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)財(cái)務(wù)制度”規(guī)定，管理費(fèi)用是指企業(yè)行政管理部門為管理和組織營(yíng)運(yùn)生產(chǎn)活動(dòng)的各項(xiàng)費(fèi)用，包括公司經(jīng)費(fèi)、工會(huì)經(jīng)費(fèi)、職工教育經(jīng)費(fèi)、勞動(dòng)保險(xiǎn)費(fèi)、待業(yè)保險(xiǎn)費(fèi)、董事會(huì)費(fèi)、咨詢費(fèi)、審計(jì)費(fèi)、訴訟費(fèi)、排污費(fèi)、綠化費(fèi)、稅金、土地使用費(fèi)（海域使用費(fèi)）、土地?fù)p失補(bǔ)償費(fèi)、技術(shù)轉(zhuǎn)讓費(fèi)、技術(shù)開發(fā)費(fèi)、無(wú)形資產(chǎn)攤銷、遞延資產(chǎn)攤銷、業(yè)務(wù)招待費(fèi)、壞帳損失、存貨盤虧（減盤盈）、毀損與報(bào)廢、獨(dú)生子女費(fèi)、降溫取暖費(fèi)、水電費(fèi)、出國(guó)人員經(jīng)費(fèi)、警衛(wèi)消防費(fèi)、外籍人員費(fèi)用、倉(cāng)庫(kù)經(jīng)費(fèi)、勞動(dòng)保護(hù)費(fèi)、試驗(yàn)檢驗(yàn)費(fèi)、宣傳經(jīng)費(fèi)、微機(jī)聯(lián)網(wǎng)費(fèi)、運(yùn)輸費(fèi)、財(cái)產(chǎn)保險(xiǎn)費(fèi)、上交管理費(fèi)（凈）、住房基金、制服費(fèi)、租賃費(fèi)、圖書資料費(fèi)、印刷費(fèi)、廣告費(fèi)、展覽費(fèi)、會(huì)議費(fèi)、投標(biāo)招標(biāo)費(fèi)、考察聯(lián)絡(luò)費(fèi)、殘疾人就業(yè)保障金、清潔衛(wèi)生費(fèi)以及其他管理費(fèi)用。

（1）公司經(jīng)費(fèi)：包括公司管理人員工資、公司管理人員職工福利費(fèi)、差旅費(fèi)、辦公費(fèi)、折舊費(fèi)、修理費(fèi)、物料消耗、低值易耗品攤銷和其他公司經(jīng)費(fèi)等。

A、公司管理人員工資：包括管理人員的工資、獎(jiǎng)金、津貼和補(bǔ)貼等。

B、公司管理人員職工福利費(fèi)：指企業(yè)用于管理人員集體福利方面的開支，按照管理人員工資總額的14％提取。C、差旅費(fèi)：指企業(yè)按規(guī)定支付給因業(yè)務(wù)、工作需要出差人員的住宿費(fèi)、交通費(fèi)、伙食補(bǔ)助等費(fèi)用。

D、辦公費(fèi)：核算企業(yè)管理機(jī)構(gòu)日常辦公所發(fā)生的各項(xiàng)支出。包括：文具紙張費(fèi)、書報(bào)資料費(fèi)、印刷費(fèi)、郵電費(fèi)等。E、折舊費(fèi)：指企業(yè)管理部門對(duì)本部門所擁有的固定資產(chǎn)按固定資產(chǎn)價(jià)值和規(guī)定的分類折舊率計(jì)算提取的折舊費(fèi)用。F、修理費(fèi)：指企業(yè)為修理固定資產(chǎn)和低值易耗品等財(cái)產(chǎn)所支出的費(fèi)用。G、物料消耗：核算企業(yè)進(jìn)行日常管理活動(dòng)所消耗的物料。

H、低值易耗品攤銷：指企業(yè)按規(guī)定的標(biāo)準(zhǔn)和攤銷辦法攤銷的低值易耗品費(fèi)用。I、其他公司經(jīng)費(fèi)：指除上述公司經(jīng)費(fèi)以外的其他公司經(jīng)費(fèi)。

（2）工會(huì)經(jīng)費(fèi)：指按職工工資總額的2％計(jì)提撥交給工會(huì)的經(jīng)費(fèi)。

（3）職工教育經(jīng)費(fèi)：指為職工學(xué)習(xí)先進(jìn)技術(shù)和提高文化水平而支付的費(fèi)用，按照職工工資總額的1.5％計(jì)提。

（4）社會(huì)保障繳費(fèi)：指單位為職工繳納的基本養(yǎng)老、醫(yī)療、失業(yè)、工傷等社會(huì)保險(xiǎn)費(fèi)，單位為職工繳納的補(bǔ)充養(yǎng)老、補(bǔ)充醫(yī)療保險(xiǎn)也包括在內(nèi)。

（5）補(bǔ)充保險(xiǎn)費(fèi)：是指在社會(huì)統(tǒng)籌保險(xiǎn)范圍之外的，由企業(yè)支付給商業(yè)保險(xiǎn)公司的，計(jì)入“管理費(fèi)用”中的職工人身保險(xiǎn)費(fèi)。（6）董事會(huì)費(fèi)：指企業(yè)最高權(quán)利機(jī)構(gòu)（如董事會(huì)）及其成員為履行職能而發(fā)生的各項(xiàng)費(fèi)用，包括：董事成員津貼、會(huì)議費(fèi)、差旅費(fèi)及其他費(fèi)用等。

（7）咨詢費(fèi)：指企業(yè)向有關(guān)咨詢機(jī)構(gòu)進(jìn)行科學(xué)技術(shù)、經(jīng)營(yíng)管理咨詢時(shí)按有關(guān)規(guī)定所支付的費(fèi)用，包括聘請(qǐng)經(jīng)濟(jì)技術(shù)顧問(wèn)、法律顧問(wèn)以及為取得咨詢服務(wù)等支付的費(fèi)用。

8）審計(jì)費(fèi)：指企業(yè)聘請(qǐng)注冊(cè)會(huì)計(jì)師進(jìn)行查帳驗(yàn)資以及進(jìn)行資產(chǎn)評(píng)估等發(fā)生的費(fèi)用。9）訴訟費(fèi)：指企業(yè)因經(jīng)濟(jì)糾紛起訴或應(yīng)訴而發(fā)生的各項(xiàng)費(fèi)用。（10）排污費(fèi)：指企業(yè)按照規(guī)定交納的排污費(fèi)用。

（11）綠化費(fèi)：指企業(yè)對(duì)在所在地區(qū)進(jìn)行綠化所發(fā)生的零星綠化費(fèi)用。

（12）稅金：指企業(yè)按照規(guī)定支付的房產(chǎn)稅、車船使用稅、土地使用稅、印花稅等。（13）土地使用費(fèi)（海域使用費(fèi)）：是指企業(yè)使用土地（海域）時(shí)按規(guī)定支付的費(fèi)用。

（14）土地?fù)p失補(bǔ)償費(fèi)：指企業(yè)生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)過(guò)程中破壞的國(guó)家不征收的土地所支付的土地?fù)p失補(bǔ)償費(fèi)。

（15）技術(shù)轉(zhuǎn)讓費(fèi)：指企業(yè)使用非專利技術(shù)時(shí)支付的費(fèi)用。包括以技術(shù)轉(zhuǎn)讓為前提的技術(shù)咨詢、技術(shù)服務(wù)、技術(shù)培訓(xùn)過(guò)程中發(fā)生的有關(guān)開支等。

（16）技術(shù)開發(fā)費(fèi)：指企業(yè)研究開發(fā)新產(chǎn)品、新技術(shù)、新工藝所發(fā)生的新產(chǎn)品設(shè)計(jì)費(fèi)、工藝規(guī)程制定費(fèi)、設(shè)備調(diào)試費(fèi)、原材料和半成品的試驗(yàn)費(fèi)、技術(shù)圖書資料費(fèi)、未納入國(guó)家計(jì)劃的中間試驗(yàn)費(fèi)、研究人員的工資、研究設(shè)備的折舊、與新產(chǎn)品試制、技術(shù)研究有關(guān)的其他經(jīng)費(fèi)、委托其他單位進(jìn)行的科研試制費(fèi)用以及試驗(yàn)失敗損失。

（17）無(wú)形資產(chǎn)攤銷：指專利權(quán)、商標(biāo)權(quán)、著作權(quán)、土地使用權(quán)、非專利技術(shù)等無(wú)形資產(chǎn)的攤銷。

（18）遞延資產(chǎn)攤銷：指企業(yè)按規(guī)定期限攤銷遞延資產(chǎn)所發(fā)生的費(fèi)用。遞延資產(chǎn)包括企業(yè)開辦費(fèi)、固定資產(chǎn)修理支出、租入固定資產(chǎn)的改良支出以及攤銷期限在一年以上的其他待攤費(fèi)用。

（19）業(yè)務(wù)招待費(fèi)：指企業(yè)為生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)的合理需要而支付的實(shí)際費(fèi)用。（20）壞帳損失：指企業(yè)因應(yīng)收帳款經(jīng)確認(rèn)無(wú)法收回而造成的損失。

（21）存貨盤虧（減盤盈）：核算企業(yè)經(jīng)過(guò)核實(shí)，按照規(guī)定程序經(jīng)過(guò)審批后盤虧（減盤盈）的庫(kù)存物資。（22）毀損與報(bào)廢：指企業(yè)經(jīng)過(guò)鑒定，按照規(guī)定程序經(jīng)過(guò)審批的庫(kù)存物資的毀損或報(bào)廢。（23）獨(dú)生子女費(fèi)：核算企業(yè)支付職工獨(dú)生子女費(fèi)用所發(fā)生的支出。

（24）降溫取暖費(fèi)：指企業(yè)在公司一級(jí)發(fā)生的降溫取暖支出。其下設(shè)“對(duì)外支付”和“支付個(gè)人”兩個(gè)子項(xiàng)。“對(duì)外支付”指支付給本企業(yè)以外單位的降溫取暖費(fèi)。

（25）水電費(fèi)：核算企業(yè)支付給本企業(yè)以外的單位的水費(fèi)和電費(fèi)。

（26）出國(guó)人員經(jīng)費(fèi)：核算企業(yè)因業(yè)務(wù)需要必須支付的出國(guó)人員費(fèi)用，包括旅費(fèi)、服裝費(fèi)、伙食費(fèi)、零用費(fèi)、小禮品及必要的國(guó)外交際費(fèi)用。

（27）警衛(wèi)消防費(fèi)：核算企業(yè)進(jìn)行警衛(wèi)消防活動(dòng)所發(fā)生的各項(xiàng)支出。其下設(shè)“對(duì)外支付的警衛(wèi)消防費(fèi)”是指企業(yè)雇傭企業(yè)以外的單位或本企業(yè)內(nèi)部獨(dú)立核算單位進(jìn)行警衛(wèi)消防活動(dòng)所支付的費(fèi)用。

（28）外籍人員費(fèi)用：核算企業(yè)支付給企業(yè)雇用的外籍人員的各項(xiàng)費(fèi)用支出。包括：外籍人員的工資、住宿費(fèi)、交通費(fèi)、保險(xiǎn)費(fèi)、家屬費(fèi)用、醫(yī)療費(fèi)、培訓(xùn)費(fèi)等。

（29）倉(cāng)庫(kù)經(jīng)費(fèi)：核算企業(yè)使用和租賃倉(cāng)庫(kù)所發(fā)生的費(fèi)用。其下設(shè)“對(duì)外支付部分”，指支付給企業(yè)以外單位的倉(cāng)庫(kù)費(fèi)用。（30）勞動(dòng)保護(hù)費(fèi)：核算企業(yè)當(dāng)年發(fā)生的各項(xiàng)勞動(dòng)保護(hù)費(fèi)用。

（31）試驗(yàn)檢驗(yàn)費(fèi)：指企業(yè)支付給本企業(yè)以外的單位或本企業(yè)內(nèi)部的獨(dú)立核算單位的試驗(yàn)檢驗(yàn)費(fèi)。（32）宣傳經(jīng)費(fèi)：核算企業(yè)開展業(yè)務(wù)宣傳所發(fā)生的各項(xiàng)費(fèi)用。（33）微機(jī)聯(lián)網(wǎng)費(fèi)：核算企業(yè)在電算化過(guò)程中發(fā)生的各種相關(guān)費(fèi)用，既包括企業(yè)內(nèi)部聯(lián)網(wǎng)所發(fā)生的各項(xiàng)費(fèi)用，也包括對(duì)外支付的各項(xiàng)網(wǎng)絡(luò)服務(wù)費(fèi)用。

（34）運(yùn)輸費(fèi)：其下設(shè)五個(gè)子項(xiàng)：“對(duì)外支付的運(yùn)輸費(fèi)”、“燃料費(fèi)”、“保險(xiǎn)費(fèi)”、“運(yùn)輸交納費(fèi)”和“其他運(yùn)輸費(fèi)”?！皩?duì)外支付的運(yùn)輸費(fèi)”是指企業(yè)雇傭企業(yè)外部單位或本企業(yè)內(nèi)部獨(dú)立核算的運(yùn)輸單位進(jìn)行運(yùn)輸活動(dòng)所支付的費(fèi)用。燃料費(fèi)、保險(xiǎn)費(fèi)、運(yùn)輸交納費(fèi)指企業(yè)內(nèi)部非獨(dú)立核算的運(yùn)輸單位在進(jìn)行相應(yīng)的運(yùn)輸活動(dòng)時(shí)所發(fā)生的燃料費(fèi)、保險(xiǎn)費(fèi)、運(yùn)輸交納費(fèi)?！斑\(yùn)輸交納費(fèi)”的具體含義為企業(yè)交納的養(yǎng)路費(fèi)、過(guò)路費(fèi)、過(guò)橋費(fèi)、停車費(fèi)、洗車費(fèi)等。（35）財(cái)產(chǎn)保險(xiǎn)費(fèi)：核算企業(yè)實(shí)際交納的財(cái)產(chǎn)保險(xiǎn)費(fèi)。

（36）上交管理費(fèi)：核算企業(yè)經(jīng)財(cái)政機(jī)關(guān)批準(zhǔn)，支付給上級(jí)管理機(jī)構(gòu)的經(jīng)費(fèi)扣除企業(yè)收取的下屬單位上交本企業(yè)的管理經(jīng)費(fèi)后的凈額。（37）住房基金：指企業(yè)在管理費(fèi)用中開支的各項(xiàng)有關(guān)住房的費(fèi)用。（38）制服費(fèi)：指企業(yè)為職工分發(fā)制服所發(fā)生的費(fèi)用支出。

（39）租賃費(fèi)：指企業(yè)租用辦公用房、營(yíng)業(yè)用房、機(jī)械設(shè)備及低值易耗品等支付的費(fèi)用。其下設(shè)“房地產(chǎn)租賃費(fèi)”、“旅店旅館租賃費(fèi)”和“機(jī)械設(shè)備及低值易耗品租賃費(fèi)”三個(gè)子項(xiàng)。

（40）圖書資料費(fèi)：指企業(yè)管理部門購(gòu)置圖書資料而發(fā)生的各項(xiàng)費(fèi)用支出。41）印刷費(fèi)：指企業(yè)由管理費(fèi)開支的因業(yè)務(wù)需要支付給印刷部門的各種費(fèi)用。

（42）廣告費(fèi)：指企業(yè)通過(guò)報(bào)刊、電臺(tái)、電視臺(tái)、雜志以及應(yīng)用專刊、畫片、年歷、幻燈進(jìn)行廣告宣傳，以及進(jìn)行經(jīng)國(guó)家批準(zhǔn)的專項(xiàng)業(yè)務(wù)宣傳事項(xiàng)所支付的費(fèi)用。

（43）展覽費(fèi)：指企業(yè)為推廣業(yè)務(wù)或介紹新產(chǎn)品、新工藝、新技術(shù)而進(jìn)行的展覽活動(dòng)所支出的各項(xiàng)費(fèi)用，包括場(chǎng)地租費(fèi)、展品制作費(fèi)、布置費(fèi)、講解人員報(bào)酬等。

（44）會(huì)議費(fèi)：指企業(yè)自己主持非本單位范圍內(nèi)的會(huì)議所發(fā)生的各項(xiàng)費(fèi)用。如訂貨會(huì)等。（45）投標(biāo)招標(biāo)費(fèi)：指企業(yè)進(jìn)行投標(biāo)招標(biāo)活動(dòng)所發(fā)生的各項(xiàng)費(fèi)用。（46）考察聯(lián)絡(luò)費(fèi)：指企業(yè)外出進(jìn)行考察聯(lián)絡(luò)所發(fā)生的各項(xiàng)費(fèi)用。（47）殘疾人就業(yè)保障金：指企業(yè)按規(guī)定交納的殘疾人就業(yè)保障金。（48）清潔衛(wèi)生費(fèi)：指企業(yè)進(jìn)行清潔衛(wèi)生活動(dòng)所發(fā)生的各項(xiàng)費(fèi)用。

（49）其他管理費(fèi)用：指企業(yè)在報(bào)告期內(nèi)發(fā)生的除本調(diào)查表明確列出的管理費(fèi)用項(xiàng)目以外的所有管理費(fèi)用。它可能與企業(yè)會(huì)計(jì)帳目中的“其他管理費(fèi)用”項(xiàng)的數(shù)據(jù)不同。

3、銷售費(fèi)用“房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)財(cái)務(wù)制度”規(guī)定，銷售費(fèi)用是指企業(yè)在銷售產(chǎn)品或者提供勞務(wù)等過(guò)程中發(fā)生的各項(xiàng)費(fèi)用，以及專設(shè)銷售機(jī)構(gòu)的各項(xiàng)費(fèi)用。包括應(yīng)由企業(yè)負(fù)擔(dān)的運(yùn)輸費(fèi)、裝卸費(fèi)、包裝費(fèi)、保險(xiǎn)費(fèi)、維修費(fèi)、展覽費(fèi)、差旅費(fèi)、廣告費(fèi)、代銷手續(xù)費(fèi)、銷售服務(wù)費(fèi)，專設(shè)銷售機(jī)構(gòu)的人員工資、獎(jiǎng)金、福利費(fèi)、折舊費(fèi)、修理費(fèi)、物料消耗、以及開發(fā)產(chǎn)品銷售之前改裝修復(fù)費(fèi)、看護(hù)費(fèi)、采暖費(fèi)等等。

4、財(cái)務(wù)費(fèi)用“房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)財(cái)務(wù)制度”規(guī)定，財(cái)務(wù)費(fèi)用是指企業(yè)為籌集資金而發(fā)生的各項(xiàng)費(fèi)用，包括企業(yè)生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)期間發(fā)生的利息支出（減利息收入）、匯兌凈損失、調(diào)劑外匯手續(xù)費(fèi)、金融機(jī)構(gòu)手續(xù)費(fèi)以及籌資發(fā)生的其他財(cái)務(wù)費(fèi)用等。本調(diào)查表將財(cái)務(wù)費(fèi)用細(xì)化為下面三項(xiàng)指標(biāo)：

（1）利息支出：指企業(yè)報(bào)告期內(nèi)按規(guī)定計(jì)入財(cái)務(wù)費(fèi)用的借款利息（包括貼現(xiàn)息）支出額。（2）利息收入：指企業(yè)當(dāng)年的利息收入總額，此項(xiàng)以負(fù)數(shù)填列。

（3）其他財(cái)務(wù)費(fèi)用：指企業(yè)在報(bào)告期發(fā)生的除利息支出和利息收入以外的所有財(cái)務(wù)費(fèi)用。

（三）賓欄指標(biāo) 只有金額一欄，對(duì)主欄指標(biāo)進(jìn)行價(jià)值量核算。

（四）補(bǔ)充資料

1、經(jīng)營(yíng)收入：指企業(yè)對(duì)外轉(zhuǎn)讓、銷售、結(jié)算和出租開發(fā)產(chǎn)品所取得的實(shí)際收入。

2、商品房銷售收入：指房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)（單位）在報(bào)告期售出商品房的實(shí)際收入，一次收清的，一次全部計(jì)入銷售收入；按合同規(guī)定分期收款的，可按合同規(guī)定的時(shí)間分次計(jì)入收入。在填報(bào)上述兩項(xiàng)指標(biāo)時(shí)，需注意：對(duì)于按項(xiàng)目結(jié)算的單位，當(dāng)期《損益表》中“經(jīng)營(yíng)收入”和“商品房銷售收入”貸方當(dāng)年累計(jì)發(fā)生額為零時(shí)，應(yīng)以“經(jīng)營(yíng)收入”或“商品房銷售收入”借方當(dāng)年累計(jì)發(fā)生額數(shù)填列。

3、經(jīng)營(yíng)稅金及附加：指企業(yè)因從事生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)活動(dòng)應(yīng)負(fù)擔(dān)的營(yíng)業(yè)稅、城市維護(hù)建設(shè)稅和教育稅附加等。需注意，對(duì)于按項(xiàng)目結(jié)算單位，營(yíng)業(yè)稅金應(yīng)按當(dāng)年實(shí)交數(shù)計(jì)算填報(bào)。

4、其他業(yè)務(wù)利潤(rùn)：指企業(yè)的其他業(yè)務(wù)收入扣除其他業(yè)務(wù)成本及應(yīng)負(fù)擔(dān)的費(fèi)用、稅金后的凈收入。

5、從業(yè)人員數(shù)：指在各級(jí)國(guó)家機(jī)關(guān)、政黨機(jī)關(guān)、社會(huì)團(tuán)體及企業(yè)、事業(yè)單位中工作，取得工資或其他形式的勞動(dòng)報(bào)酬的全部人員。包括在崗職工、再就業(yè)的離退休人員、民辦教師及在各單位中工作的外方人員和港澳臺(tái)人員、兼職人員、借用的外單位人員和第二職業(yè)者。不包括離開本單位仍保留勞動(dòng)關(guān)系的職工。各單位的從業(yè)人員反映了各單位實(shí)際參加生產(chǎn)或工作的全部勞動(dòng)力。

6、工人：指從事礦產(chǎn)勘查、開采、產(chǎn)品的生產(chǎn)制造、工程施工和運(yùn)輸設(shè)備操作的人員及有關(guān)人員。工業(yè)企業(yè)的“工人”，指在基本車間和車間(或附屬輔助生產(chǎn)單位)中從事工業(yè)性生產(chǎn)的

工人及廠外運(yùn)輸與廠房建筑物大修理的工人。建筑企業(yè)的“工人”指從事建筑安裝、附屬輔助生產(chǎn)、多種經(jīng)營(yíng)與運(yùn)輸工作的工人。

7、專業(yè)技術(shù)人員：指專門從事各種科學(xué)研究和專業(yè)技術(shù)工作的人員。從事本類職業(yè)工作的人員，一般都要求接受過(guò)系統(tǒng)的專業(yè)教育，具備相應(yīng)的專業(yè)理論知識(shí)，并且按規(guī)定的標(biāo)準(zhǔn)條件評(píng)聘專業(yè)技術(shù)職務(wù)，以及未聘任專業(yè)理論知識(shí)，但在專業(yè)技術(shù)崗位上工作的人員。其中具有高級(jí)技術(shù)職稱的人員統(tǒng)計(jì)為高級(jí)專業(yè)技術(shù)人員，其他為其他專業(yè)技術(shù)人員。

8、行政管理人員：指在中國(guó)共產(chǎn)黨中央委員會(huì)和地方各級(jí)黨組織，各級(jí)人民代表大會(huì)常務(wù)委員會(huì)，人民政協(xié)，人民法院，人民檢察院，國(guó)家行政機(jī)關(guān)，各民主黨派，工會(huì)，共青團(tuán)，婦聯(lián)等人民團(tuán)體，群眾自治組織和其他社團(tuán)組織及其機(jī)構(gòu)，企業(yè)、事業(yè)單位中擔(dān)任領(lǐng)導(dǎo)職務(wù)并具有決策、管理權(quán)的人員。

9、其他人員：指在國(guó)家機(jī)關(guān)、黨群組織、企業(yè)、事業(yè)單位中從事行政業(yè)務(wù)、行政事務(wù)工作的人員和從事安全、消防、郵電等業(yè)務(wù)的人員；從事商業(yè)、餐飲、旅游、娛樂(lè)、運(yùn)輸、醫(yī)療輔助服務(wù)及社會(huì)和居民生活等服務(wù)的人員以及不便分類的其他從業(yè)人員。

10、固定資產(chǎn)原價(jià)合計(jì)：指企業(yè)在建造、購(gòu)置、安裝、改建、擴(kuò)建、技術(shù)改造固定資產(chǎn)時(shí)實(shí)際支出的全部貨幣總額。固定資產(chǎn)包括企業(yè)使用期限超過(guò)1年的房屋、建筑物、機(jī)器、機(jī)械、運(yùn)輸工具以及與生產(chǎn)、經(jīng)營(yíng)有關(guān)的設(shè)備、器具、工具等。

三、平衡關(guān)系

（一）經(jīng)營(yíng)成本 經(jīng)營(yíng)成本合計(jì)≥土地征用及拆遷補(bǔ)償費(fèi)＋前期工程費(fèi)＋建筑安裝工程費(fèi)＋基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)＋公共配套設(shè)施費(fèi)＋開發(fā)間接費(fèi)

（二）管理費(fèi)用 管理費(fèi)用小計(jì)＝各一級(jí)管理費(fèi)用項(xiàng)目之和

（1）公司經(jīng)費(fèi)＝管理人員工資＋福利費(fèi)＋折舊＋差旅費(fèi)＋辦公費(fèi)＋修理費(fèi)＋物料消耗＋低值易耗品攤＋其他公司經(jīng)費(fèi)其中：修理費(fèi)≥房屋修理費(fèi)＋機(jī)械設(shè)備修理費(fèi)

（2）董事會(huì)費(fèi)≥董事成員津貼＋會(huì)議費(fèi)＋差旅費(fèi)（3）降溫取暖費(fèi)≥對(duì)外支付＋支付個(gè)人（4）水電費(fèi)≥水費(fèi)＋電費(fèi)（5）倉(cāng)庫(kù)經(jīng)費(fèi)≥對(duì)外支付部分（6）勞動(dòng)保護(hù)費(fèi)≥工作服

7）運(yùn)輸費(fèi)＝對(duì)外支付的運(yùn)輸費(fèi)＋燃料費(fèi)＋保險(xiǎn)費(fèi)＋運(yùn)輸交納費(fèi)＋其他運(yùn)輸費(fèi)（8）租賃費(fèi)≥房地產(chǎn)租賃費(fèi)＋旅店旅館租賃費(fèi)＋機(jī)械設(shè)備及低值易耗品租賃費(fèi)

（三）銷售費(fèi)用 銷售費(fèi)用小計(jì)＝各一級(jí)銷售費(fèi)用項(xiàng)目之和

（1）運(yùn)輸費(fèi)＝對(duì)外支付的運(yùn)輸費(fèi)＋燃料費(fèi)＋保險(xiǎn)費(fèi)＋養(yǎng)路費(fèi)＋維護(hù)修理費(fèi)＋其他（2）裝卸費(fèi)≥對(duì)外支付部分

（四）財(cái)務(wù)費(fèi)用 財(cái)務(wù)費(fèi)用小計(jì)＝各一級(jí)財(cái)務(wù)費(fèi)用項(xiàng)目之和

（五）補(bǔ)充資料 從業(yè)人員數(shù)＝工人＋高級(jí)專業(yè)技術(shù)人員＋其他專業(yè)技術(shù)人員＋行政管理人員＋其他人員固定資產(chǎn)原價(jià)合計(jì)≥土地資產(chǎn)＋房屋、建筑物＋機(jī)器設(shè)備＋運(yùn)輸工具

第三篇：房地產(chǎn)會(huì)計(jì)的賬務(wù)處理基礎(chǔ)知識(shí)

做房地產(chǎn)會(huì)計(jì)賬務(wù)的一些基礎(chǔ)知識(shí)

1、經(jīng)營(yíng)成本 “房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)財(cái)務(wù)制度”規(guī)定，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)開發(fā)產(chǎn)品成本包括土地征用及拆遷補(bǔ)償費(fèi)、前期工程費(fèi)、建筑安裝工程費(fèi)、基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費(fèi)、公共配套設(shè)施費(fèi)以及開發(fā)

間接費(fèi)用。

（1）土地征用及拆遷補(bǔ)償費(fèi)：包括土地征用費(fèi)、耕地占用稅、勞動(dòng)力安置費(fèi)及有關(guān)地上、地下附著物拆遷補(bǔ)償?shù)膬糁С?、安置?dòng)遷房支出等。

（2）前期工程費(fèi)：包括規(guī)劃、設(shè)計(jì)、項(xiàng)目可行性研究、水文、地質(zhì)、勘察、測(cè)繪、“三通一平”等支出。

（3）建筑安裝工程費(fèi)：包括企業(yè)以發(fā)包方式支付給承包單位的建筑安裝工程費(fèi)和以自營(yíng)方式發(fā)生的建筑安裝工程費(fèi)。

（4）基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)：包括開發(fā)小區(qū)內(nèi)道路、供水、供電、供氣、排污、排洪、通訊、照明、環(huán)衛(wèi)、綠化等工程發(fā)生的支出。

（5）公共配套設(shè)施費(fèi)：包括不能有償轉(zhuǎn)讓的開發(fā)小區(qū)內(nèi)公共配套設(shè)施發(fā)生的支出。

（6）開發(fā)間接費(fèi)：指企業(yè)所屬直接組織、管理開發(fā)項(xiàng)目發(fā)生的費(fèi)用，包括工資、職工福利費(fèi)、折舊費(fèi)、修理費(fèi)、機(jī)物料消耗、辦公費(fèi)、低值易耗品、降溫取暖費(fèi)、水電費(fèi)、勞動(dòng)保護(hù)費(fèi)、差旅費(fèi)、財(cái)產(chǎn)保險(xiǎn)費(fèi)、檢驗(yàn)試驗(yàn)費(fèi)、周轉(zhuǎn)房攤銷等。

2、管理費(fèi)用 “房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)財(cái)務(wù)制度”規(guī)定，管理費(fèi)用是指企業(yè)行政管理部門為管理和組織營(yíng)運(yùn)生產(chǎn)活動(dòng)的各項(xiàng)費(fèi)用，包括公司

經(jīng)費(fèi)、工會(huì)經(jīng)費(fèi)、職工教育經(jīng)費(fèi)、勞動(dòng)保險(xiǎn)費(fèi)、待業(yè)保險(xiǎn)費(fèi)、董事會(huì)費(fèi)、咨詢費(fèi)、審計(jì)費(fèi)、訴訟費(fèi)、排污費(fèi)、綠化費(fèi)、稅金、土地使用費(fèi)（海域使用費(fèi)）、土地?fù)p失補(bǔ)償費(fèi)、技術(shù)轉(zhuǎn)讓

費(fèi)、技術(shù)開發(fā)費(fèi)、無(wú)形資產(chǎn)攤銷、遞延資產(chǎn)攤銷、業(yè)務(wù)招待費(fèi)、壞帳損失、存貨盤虧（減盤盈）、毀損與報(bào)廢、獨(dú)生子女費(fèi)、降溫取暖費(fèi)、水電費(fèi)、出國(guó)人員經(jīng)費(fèi)、警衛(wèi)消防費(fèi)、外籍人

員費(fèi)用、倉(cāng)庫(kù)經(jīng)費(fèi)、勞動(dòng)保護(hù)費(fèi)、試驗(yàn)檢驗(yàn)費(fèi)、宣傳經(jīng)費(fèi)、微機(jī)聯(lián)網(wǎng)費(fèi)、運(yùn)輸費(fèi)、財(cái)產(chǎn)保險(xiǎn)費(fèi)、上交管理費(fèi)（凈）、住房基金、制服費(fèi)、租賃費(fèi)、圖書資料費(fèi)、印刷費(fèi)、廣告費(fèi)、展覽

費(fèi)、會(huì)議費(fèi)、投標(biāo)招標(biāo)費(fèi)、考察聯(lián)絡(luò)費(fèi)、殘疾人就業(yè)保障金、清潔衛(wèi)生費(fèi)以及其他管理費(fèi)用。

（1）公司經(jīng)費(fèi)：包括公司管理人員工資、公司管理人員職工福利費(fèi)、差旅費(fèi)、辦公費(fèi)、折舊費(fèi)、修理費(fèi)、物料消耗、低值易耗品攤銷和其他公司經(jīng)費(fèi)等。

A、公司管理人員工資：包括管理人員的工資、獎(jiǎng)金、津貼和補(bǔ)貼等。

B、公司管理人員職工福利費(fèi)：指企業(yè)用于管理人員集體福利方面的開支，按照管理人員工資總額的14％提取。

C、差旅費(fèi)：指企業(yè)按規(guī)定支付給因業(yè)務(wù)、工作需要出差人員的住宿費(fèi)、交通費(fèi)、伙食補(bǔ)助等費(fèi)用。

D、辦公費(fèi)：核算企業(yè)管理機(jī)構(gòu)日常辦公所發(fā)生的各項(xiàng)支出。包括：文具紙張費(fèi)、書報(bào)資料費(fèi)、印刷費(fèi)、郵電費(fèi)等。E、折舊費(fèi)：指企業(yè)管理部門對(duì)本部門所擁有的固定資產(chǎn)按固定資產(chǎn)價(jià)值和規(guī)定的分類折舊率計(jì)算提取的折舊費(fèi)用。F、修理費(fèi)：指企業(yè)為修理固定資產(chǎn)和低值易耗品等財(cái)產(chǎn)所支出的費(fèi)用。

G、物料消耗：核算企業(yè)進(jìn)行日常管理活動(dòng)所消耗的物料。

H、低值易耗品攤銷：指企業(yè)按規(guī)定的標(biāo)準(zhǔn)和攤銷辦法攤銷的低值易耗品費(fèi)用。

I、其他公司經(jīng)費(fèi)：指除上述公司經(jīng)費(fèi)以外的其他公司經(jīng)費(fèi)。

（2）工會(huì)經(jīng)費(fèi)：指按職工工資總額的2％計(jì)提撥交給工會(huì)的經(jīng)費(fèi)。

（3）職工教育經(jīng)費(fèi)：指為職工學(xué)習(xí)先進(jìn)技術(shù)和提高文化水平而支付的費(fèi)用，按照職工工資總額的1.5％計(jì)提。

（4）社會(huì)保障繳費(fèi)：指單位為職工繳納的基本養(yǎng)老、醫(yī)療、失業(yè)、工傷等社會(huì)保險(xiǎn)費(fèi)，單位為職工繳納的補(bǔ)充養(yǎng)老、補(bǔ)充醫(yī)療保險(xiǎn)也包括在內(nèi)。

（5）補(bǔ)充保險(xiǎn)費(fèi)：是指在社會(huì)統(tǒng)籌保險(xiǎn)范圍之外的，由企業(yè)支付給商業(yè)保險(xiǎn)公司的，計(jì)入“管理費(fèi)用”中的職工人身保險(xiǎn)費(fèi)。

（6）董事會(huì)費(fèi)：指企業(yè)最高權(quán)利機(jī)構(gòu)（如董事會(huì)）及其成員為履行職能而發(fā)生的各項(xiàng)費(fèi)用，包括：董事成員津貼、會(huì)議費(fèi)、差旅費(fèi)及其他費(fèi)用等。

（7）咨詢費(fèi)：指企業(yè)向有關(guān)咨詢機(jī)構(gòu)進(jìn)行科學(xué)技術(shù)、經(jīng)營(yíng)管理咨詢時(shí)按有關(guān)規(guī)定所支付的費(fèi)用，包括聘請(qǐng)經(jīng)濟(jì)技術(shù)顧問(wèn)、法律顧問(wèn)以及為取得咨詢服務(wù)等支付的費(fèi)用。

（8）審計(jì)費(fèi)：指企業(yè)聘請(qǐng)注冊(cè)會(huì)計(jì)師進(jìn)行查帳驗(yàn)資以及進(jìn)行資產(chǎn)評(píng)估等發(fā)生的費(fèi)用。

（9）訴訟費(fèi)：指企業(yè)因經(jīng)濟(jì)糾紛起訴或應(yīng)訴而發(fā)生的各項(xiàng)費(fèi)用。

（10）排污費(fèi)：指企業(yè)按照規(guī)定交納的排污費(fèi)用。

（11）綠化費(fèi)：指企業(yè)對(duì)在所在地區(qū)進(jìn)行綠化所發(fā)生的零星綠化費(fèi)用。

（12）稅金：指企業(yè)按照規(guī)定支付的房產(chǎn)稅、車船使用稅、土地使用稅、印花稅等。

13）土地使用費(fèi)（海域使用費(fèi)）：是指企業(yè)使用土地（海域）時(shí)按規(guī)定支付的費(fèi)用。

（14）土地?fù)p失補(bǔ)償費(fèi)：指企業(yè)生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)過(guò)程中破壞的國(guó)家不征收的土地所支付的土地?fù)p失補(bǔ)償費(fèi)。

（15）技術(shù)轉(zhuǎn)讓費(fèi)：指企業(yè)使用非專利技術(shù)時(shí)支付的費(fèi)用。包括以技術(shù)轉(zhuǎn)讓為前提的技術(shù)咨詢、技術(shù)服務(wù)、技術(shù)培訓(xùn)過(guò)程中發(fā)生的有關(guān)開支等。

（16）技術(shù)開發(fā)費(fèi)：指企業(yè)研究開發(fā)新產(chǎn)品、新技術(shù)、新工藝所發(fā)生的新產(chǎn)品設(shè)計(jì)費(fèi)、工藝規(guī)程制定費(fèi)、設(shè)備調(diào)試費(fèi)、原材料和半成品的試驗(yàn)費(fèi)、技術(shù)圖書資料費(fèi)、未納入國(guó)家計(jì)劃的中

間試驗(yàn)費(fèi)、研究人員的工資、研究設(shè)備的折舊、與新產(chǎn)品試制、技術(shù)研究有關(guān)的其他經(jīng)費(fèi)、委托其他單位進(jìn)行的科研試制費(fèi)用以及試驗(yàn)失敗損失。

（17）無(wú)形資產(chǎn)攤銷：指專利權(quán)、商標(biāo)權(quán)、著作權(quán)、土地使用權(quán)、非專利技術(shù)等無(wú)形資產(chǎn)的攤銷。

（18）遞延資產(chǎn)攤銷：指企業(yè)按規(guī)定期限攤銷遞延資產(chǎn)所發(fā)生的費(fèi)用。遞延資產(chǎn)包括企業(yè)開辦費(fèi)、固定資產(chǎn)修理支出、租入固定資產(chǎn)的改良支出以及攤銷期限在一年以上的其他待攤費(fèi)

用。

（19）業(yè)務(wù)招待費(fèi)：指企業(yè)為生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)的合理需要而支付的實(shí)際費(fèi)用。（20）壞帳損失：指企業(yè)因應(yīng)收帳款經(jīng)確認(rèn)無(wú)法收回而造成的損失。

（21）存貨盤虧（減盤盈）：核算企業(yè)經(jīng)過(guò)核實(shí)，按照規(guī)定程序經(jīng)過(guò)審批后盤虧（減盤盈）的庫(kù)存物資。

（22）毀損與報(bào)廢：指企業(yè)經(jīng)過(guò)鑒定，按照規(guī)定程序經(jīng)過(guò)審批的庫(kù)存物資的毀損或報(bào)廢。

（23）獨(dú)生子女費(fèi)：核算企業(yè)支付職工獨(dú)生子女費(fèi)用所發(fā)生的支出。

（24）降溫取暖費(fèi)：指企業(yè)在公司一級(jí)發(fā)生的降溫取暖支出。其下設(shè)“對(duì)外支付”和“支付個(gè)人”兩個(gè)子項(xiàng)?！皩?duì)外支付”指支付給本企業(yè)以外單位的降溫取暖費(fèi)。

（25）水電費(fèi)：核算企業(yè)支付給本企業(yè)以外的單位的水費(fèi)和電費(fèi)。

（26）出國(guó)人員經(jīng)費(fèi)：核算企業(yè)因業(yè)務(wù)需要必須支付的出國(guó)人員費(fèi)用，包括旅費(fèi)、服裝費(fèi)、伙食費(fèi)、零用費(fèi)、小禮品及必要的國(guó)外交際費(fèi)用。

（27）警衛(wèi)消防費(fèi)：核算企業(yè)進(jìn)行警衛(wèi)消防活動(dòng)所發(fā)生的各項(xiàng)支出。其下設(shè)“對(duì)外支付的警衛(wèi)消防費(fèi)”是指企業(yè)雇傭企業(yè)以外的單位或本企業(yè)內(nèi)部獨(dú)立核算單位進(jìn)行警衛(wèi)消防活動(dòng)所支付的費(fèi)用。

（28）外籍人員費(fèi)用：核算企業(yè)支付給企業(yè)雇用的外籍人員的各項(xiàng)費(fèi)用支出。包括：外籍人員的工資、住宿費(fèi)、交通費(fèi)、保險(xiǎn)費(fèi)、家屬費(fèi)用、醫(yī)療費(fèi)、培訓(xùn)費(fèi)等。

29）倉(cāng)庫(kù)經(jīng)費(fèi)：核算企業(yè)使用和租賃倉(cāng)庫(kù)所發(fā)生的費(fèi)用。其下設(shè)“對(duì)外支付部分”，指支付給企業(yè)以外單位的倉(cāng)庫(kù)費(fèi)用。

（30）勞動(dòng)保護(hù)費(fèi)：核算企業(yè)當(dāng)年發(fā)生的各項(xiàng)勞動(dòng)保護(hù)費(fèi)用。

（31）試驗(yàn)檢驗(yàn)費(fèi)：指企業(yè)支付給本企業(yè)以外的單位或本企業(yè)內(nèi)部的獨(dú)立核算單位的試驗(yàn)檢驗(yàn)費(fèi)。

（32）宣傳經(jīng)費(fèi)：核算企業(yè)開展業(yè)務(wù)宣傳所發(fā)生的各項(xiàng)費(fèi)用。

（33）微機(jī)聯(lián)網(wǎng)費(fèi)：核算企業(yè)在電算化過(guò)程中發(fā)生的各種相關(guān)費(fèi)用，既包括企業(yè)內(nèi)部聯(lián)網(wǎng)所發(fā)生的各項(xiàng)費(fèi)用，也包括對(duì)外支付的各項(xiàng)網(wǎng)絡(luò)服務(wù)費(fèi)用。

（34）運(yùn)輸費(fèi)：其下設(shè)五個(gè)子項(xiàng)：“對(duì)外支付的運(yùn)輸費(fèi)”、“燃料費(fèi)”、“保險(xiǎn)費(fèi)”、“運(yùn)輸交納費(fèi)”和“其他運(yùn)輸費(fèi)”?！皩?duì)外支付的運(yùn)輸費(fèi)”是指企業(yè)雇傭企業(yè)外部單位或本企業(yè)內(nèi)

部獨(dú)立核算的運(yùn)輸單位進(jìn)行運(yùn)輸活動(dòng)所支付的費(fèi)用。燃料費(fèi)、保險(xiǎn)費(fèi)、運(yùn)輸交納費(fèi)指企業(yè)內(nèi)部非獨(dú)立核算的運(yùn)輸單位在進(jìn)行相應(yīng)的運(yùn)輸活動(dòng)時(shí)所發(fā)生的燃料費(fèi)、保險(xiǎn)費(fèi)、運(yùn)輸交納費(fèi)。

“運(yùn)輸交納費(fèi)”的具體含義為企業(yè)交納的養(yǎng)路費(fèi)、過(guò)路費(fèi)、過(guò)橋費(fèi)、停車費(fèi)、洗車費(fèi)等。

（35）財(cái)產(chǎn)保險(xiǎn)費(fèi)：核算企業(yè)實(shí)際交納的財(cái)產(chǎn)保險(xiǎn)費(fèi)。

（36）上交管理費(fèi)：核算企業(yè)經(jīng)財(cái)政機(jī)關(guān)批準(zhǔn)，支付給上級(jí)管理機(jī)構(gòu)的經(jīng)費(fèi)扣除企業(yè)收取的下屬單位上交本企業(yè)的管理經(jīng)費(fèi)后的凈額。

（37）住房基金：指企業(yè)在管理費(fèi)用中開支的各項(xiàng)有關(guān)住房的費(fèi)用。

（38）制服費(fèi)：指企業(yè)為職工分發(fā)制服所發(fā)生的費(fèi)用支出。

（39）租賃費(fèi)：指企業(yè)租用辦公用房、營(yíng)業(yè)用房、機(jī)械設(shè)備及低值易耗品等支付的費(fèi)用。其下設(shè)“房地產(chǎn)租賃費(fèi)”、“旅店旅館租賃費(fèi)”和“機(jī)械設(shè)備及低值易耗品租賃費(fèi)”三個(gè)子項(xiàng)。

（40）圖書資料費(fèi)：指企業(yè)管理部門購(gòu)置圖書資料而發(fā)生的各項(xiàng)費(fèi)用支出。

（41）印刷費(fèi)：指企業(yè)由管理費(fèi)開支的因業(yè)務(wù)需要支付給印刷部門的各種費(fèi)用。

（42）廣告費(fèi)：指企業(yè)通過(guò)報(bào)刊、電臺(tái)、電視臺(tái)、雜志以及應(yīng)用?？嬈?、年歷、幻燈進(jìn)行廣告宣傳，以及進(jìn)行經(jīng)國(guó)家批準(zhǔn)的專項(xiàng)業(yè)務(wù)宣傳事項(xiàng)所支付的費(fèi)用。

（43）展覽費(fèi)：指企業(yè)為推廣業(yè)務(wù)或介紹新產(chǎn)品、新工藝、新技術(shù)而進(jìn)行的展覽活動(dòng)所支出的各項(xiàng)費(fèi)用，包括場(chǎng)地租費(fèi)、展品制作費(fèi)、布置費(fèi)、講解人員報(bào)酬等。

（44）會(huì)議費(fèi)：指企業(yè)自己主持非本單位范圍內(nèi)的會(huì)議所發(fā)生的各項(xiàng)費(fèi)用。如訂貨會(huì)等。

（45）投標(biāo)招標(biāo)費(fèi)：指企業(yè)進(jìn)行投標(biāo)招標(biāo)活動(dòng)所發(fā)生的各項(xiàng)費(fèi)用。

（46）考察聯(lián)絡(luò)費(fèi)：指企業(yè)外出進(jìn)行考察聯(lián)絡(luò)所發(fā)生的各項(xiàng)費(fèi)用。

（47）殘疾人就業(yè)保障金：指企業(yè)按規(guī)定交納的殘疾人就業(yè)保障金。

（48）清潔衛(wèi)生費(fèi)：指企業(yè)進(jìn)行清潔衛(wèi)生活動(dòng)所發(fā)生的各項(xiàng)費(fèi)用。

（49）其他管理費(fèi)用：指企業(yè)在報(bào)告期內(nèi)發(fā)生的除本調(diào)查表明確列出的管理費(fèi)用項(xiàng)目以外的所有管理費(fèi)用。它可能與企業(yè)會(huì)計(jì)帳目中的“其他管理費(fèi)用”項(xiàng)的數(shù)據(jù)不同。

3、銷售費(fèi)用“房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)財(cái)務(wù)制度”規(guī)定，銷售費(fèi)用是指企業(yè)在銷售產(chǎn)品或者提供勞務(wù)等過(guò)程中發(fā)生的各項(xiàng)費(fèi)用，以及專設(shè)銷售機(jī)構(gòu)的各項(xiàng)費(fèi)用。包括應(yīng)由企業(yè)負(fù)擔(dān)的運(yùn)輸費(fèi)、裝卸

費(fèi)、包裝費(fèi)、保險(xiǎn)費(fèi)、維修費(fèi)、展覽費(fèi)、差旅費(fèi)、廣告費(fèi)、代銷手續(xù)費(fèi)、銷售服務(wù)費(fèi)，專設(shè)銷售機(jī)構(gòu)的人員工資、獎(jiǎng)金、福利費(fèi)、折舊費(fèi)、修理費(fèi)、物料消耗、以及開發(fā)產(chǎn)品銷售之前改

裝修復(fù)費(fèi)、看護(hù)費(fèi)、采暖費(fèi)等等。

4、財(cái)務(wù)費(fèi)用“房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)財(cái)務(wù)制度”規(guī)定，財(cái)務(wù)費(fèi)用是指企業(yè)為籌集資金而發(fā)生的各項(xiàng)費(fèi)用，包括企業(yè)生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)期間發(fā)生的利息支出（減利息收入）、匯兌凈損失、調(diào)劑外匯手續(xù)

費(fèi)、金融機(jī)構(gòu)手續(xù)費(fèi)以及籌資發(fā)生的其他財(cái)務(wù)費(fèi)用等。本調(diào)查表將財(cái)務(wù)費(fèi)用細(xì)化為下面三項(xiàng)指標(biāo)：

（1）利息支出：指企業(yè)報(bào)告期內(nèi)按規(guī)定計(jì)入財(cái)務(wù)費(fèi)用的借款利息（包括貼現(xiàn)息）支出額。

（2）利息收入：指企業(yè)當(dāng)年的利息收入總額，此項(xiàng)以負(fù)數(shù)填列。

（3）其他財(cái)務(wù)費(fèi)用：指企業(yè)在報(bào)告期發(fā)生的除利息支出和利息收入以外的所有財(cái)務(wù)費(fèi)用。

（三）賓欄指標(biāo) 只有金額一欄，對(duì)主欄指標(biāo)進(jìn)行價(jià)值量核算。

（四）補(bǔ)充資料

1、經(jīng)營(yíng)收入：指企業(yè)對(duì)外轉(zhuǎn)讓、銷售、結(jié)算和出租開發(fā)產(chǎn)品所取得的實(shí)際收入。

2、商品房銷售收入：指房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)（單位）在報(bào)告期售出商品房的實(shí)際收入，一次收清的，一次全部計(jì)入銷售收入；按合同規(guī)定分期收款的，可按合同規(guī)定的時(shí)間分次計(jì)入收入。在填報(bào)上述兩項(xiàng)指標(biāo)時(shí)，需注意：對(duì)于按項(xiàng)目結(jié)算的單位，當(dāng)期《損益表》中“經(jīng)營(yíng)收入”和“商品房銷售收入”貸方當(dāng)年累計(jì)發(fā)生額為零時(shí)，應(yīng)以“經(jīng)營(yíng)收入”或“商品房銷售收入”借

方當(dāng)年累計(jì)發(fā)生額數(shù)填列。

3、經(jīng)營(yíng)稅金及附加：指企業(yè)因從事生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)活動(dòng)應(yīng)負(fù)擔(dān)的營(yíng)業(yè)稅、城市維護(hù)建設(shè)稅和教育稅附加等。需注意，對(duì)于按項(xiàng)目結(jié)算單位，營(yíng)業(yè)稅金應(yīng)按當(dāng)年實(shí)交數(shù)計(jì)算填報(bào)。

4、其他業(yè)務(wù)利潤(rùn)：指企業(yè)的其他業(yè)務(wù)收入扣除其他業(yè)務(wù)成本及應(yīng)負(fù)擔(dān)的費(fèi)用、稅金后的凈收入。

5、從業(yè)人員數(shù)：指在各級(jí)國(guó)家機(jī)關(guān)、政黨機(jī)關(guān)、社會(huì)團(tuán)體及企業(yè)、事業(yè)單位中工作，取得工資或其他形式的勞動(dòng)報(bào)酬的全部人員。包括在崗職工、再就業(yè)的離退休人員、民辦教師及在各

單位中工作的外方人員和港澳臺(tái)人員、兼職人員、借用的外單位人員和第二職業(yè)者。不包括離開本單位仍保留勞動(dòng)關(guān)系的職工。各單位的從業(yè)人員反映了各單位實(shí)際參加生產(chǎn)或工作的全

部勞動(dòng)力。

6、工人：指從事礦產(chǎn)勘查、開采、產(chǎn)品的生產(chǎn)制造、工程施工和運(yùn)輸設(shè)備操作的人員及有關(guān)人員。工業(yè)企業(yè)的“工人”，指在基本車間和車間(或附屬輔助生產(chǎn)單位)中從事工業(yè)性生產(chǎn)的工人及廠外運(yùn)輸與廠房建筑物大修理的工人。建筑企業(yè)的“工人”指從事建筑安裝、附屬輔助生產(chǎn)、多種經(jīng)營(yíng)與運(yùn)輸工作的工人。

7、專業(yè)技術(shù)人員：指專門從事各種科學(xué)研究和專業(yè)技術(shù)工作的人員。從事本類職業(yè)工作的人員，一般都要求接受過(guò)系統(tǒng)的專業(yè)教育，具備相應(yīng)的專業(yè)理論知識(shí)，并且按規(guī)定的標(biāo)準(zhǔn)條件評(píng)

聘專業(yè)技術(shù)職務(wù)，以及未聘任專業(yè)理論知識(shí)，但在專業(yè)技術(shù)崗位上工作的人員。其中具有高級(jí)技術(shù)職稱的人員統(tǒng)計(jì)為高級(jí)專業(yè)技術(shù)人員，其他為其他專業(yè)技術(shù)人員。

8、行政管理人員：指

在中國(guó)共產(chǎn)黨中央委員會(huì)和地方各級(jí)黨組織，各級(jí)人民代表大會(huì)常務(wù)委員會(huì)，人民政協(xié)，人民法院，人民檢察院，國(guó)家行政機(jī)關(guān)，各民主黨派，工會(huì)，共青團(tuán)，婦聯(lián)等人民團(tuán)體，群眾自

治組織和其他社團(tuán)組織及其機(jī)構(gòu)，企業(yè)、事業(yè)單位中擔(dān)任領(lǐng)導(dǎo)職務(wù)并具有決策、管理權(quán)的人員。

9、其他人員：指在國(guó)家機(jī)關(guān)、黨群組織、企業(yè)、事業(yè)單位中從事行政業(yè)務(wù)、行政事務(wù)工作的人員和從事安全、消防、郵電等業(yè)務(wù)的人員；從事商業(yè)、餐飲、旅游、娛樂(lè)、運(yùn)輸、醫(yī)療輔助

服務(wù)及社會(huì)和居民生活等服務(wù)的人員以及不便分類的其他從業(yè)人員。

10、固定資產(chǎn)原價(jià)合計(jì)：指企業(yè)在建造、購(gòu)置、安裝、改建、擴(kuò)建、技術(shù)改造固定資產(chǎn)時(shí)實(shí)際支出的全部貨幣總額。固定資產(chǎn)包括企業(yè)使用期限超過(guò)1年的房屋、建筑物、機(jī)器、機(jī)械、運(yùn)

輸工具以及與生產(chǎn)、經(jīng)營(yíng)有關(guān)的設(shè)備、器具、工具等。

三、平衡關(guān)系

（一）經(jīng)營(yíng)成本 經(jīng)營(yíng)成本合計(jì)≥土地征用及拆遷補(bǔ)償費(fèi)＋前期工程費(fèi)＋建筑安裝工程費(fèi)＋基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)＋公共配套設(shè)施費(fèi)＋開發(fā)間接費(fèi)

（二）管理費(fèi)用 管理費(fèi)用小計(jì)＝各一級(jí)管理費(fèi)用項(xiàng)目之和

（1）公司經(jīng)費(fèi)＝管理人員工資＋福利費(fèi)＋折舊＋差旅費(fèi)＋辦公費(fèi)＋修理費(fèi)＋物料消耗＋低值易耗品攤＋其他公司經(jīng)費(fèi)其中：修理費(fèi)≥房屋修理費(fèi)＋機(jī)械設(shè)備修理費(fèi)

（2）董事會(huì)費(fèi)≥董事成員津貼＋會(huì)議費(fèi)＋差旅費(fèi)

（3）降溫取暖費(fèi)≥對(duì)外支付＋支付個(gè)人

（4）水電費(fèi)≥水費(fèi)＋電費(fèi)

（5）倉(cāng)庫(kù)經(jīng)費(fèi)≥對(duì)外支付部分

（6）勞動(dòng)保護(hù)費(fèi)≥工作服

（7）運(yùn)輸費(fèi)＝對(duì)外支付的運(yùn)輸費(fèi)＋燃料費(fèi)＋保險(xiǎn)費(fèi)＋運(yùn)輸交納費(fèi)＋其他運(yùn)輸費(fèi)

（8）租賃費(fèi)≥房地產(chǎn)租賃費(fèi)＋旅店旅館租賃費(fèi)＋機(jī)械設(shè)備及低值易耗品租賃費(fèi)

（三）銷售費(fèi)用 銷售費(fèi)用小計(jì)＝各一級(jí)銷售費(fèi)用項(xiàng)目之和

（1）運(yùn)輸費(fèi)＝對(duì)外支付的運(yùn)輸費(fèi)＋燃料費(fèi)＋保險(xiǎn)費(fèi)＋養(yǎng)路費(fèi)＋維護(hù)修理費(fèi)＋其他

（2）裝卸費(fèi)≥對(duì)外支付部分

（四）財(cái)務(wù)費(fèi)用 財(cái)務(wù)費(fèi)用小計(jì)＝各一級(jí)財(cái)務(wù)費(fèi)用項(xiàng)目之和

（五）補(bǔ)充資料 從業(yè)人員數(shù)＝工人＋高級(jí)專業(yè)技術(shù)人員＋其他專業(yè)技術(shù)人員＋行政管理人員＋其他人員固定資產(chǎn)原價(jià)合計(jì)≥土地資產(chǎn)＋房屋、建筑物＋機(jī)器設(shè)備＋運(yùn)輸工具

第四篇：房地產(chǎn)基礎(chǔ)知識(shí)

房地產(chǎn)基礎(chǔ)知識(shí)

擁有全面的房地產(chǎn)基礎(chǔ)知識(shí)，對(duì)于初入行業(yè)的人來(lái)說(shuō)非常重要，現(xiàn)在就來(lái)學(xué)習(xí)吧：

1.房地產(chǎn)：房地產(chǎn)是房產(chǎn)和地產(chǎn)的總稱，房地產(chǎn)也稱不動(dòng)產(chǎn)或物業(yè)。房地產(chǎn)在物質(zhì)上有三種存在狀態(tài)：?jiǎn)渭兊耐恋?、單純的房屋、土地房屋的綜合體。房地產(chǎn)在權(quán)屬上面存在狀態(tài)：土地權(quán)屬與房產(chǎn)權(quán)屬綜合體。

房產(chǎn)是房屋及其權(quán)利的總稱。地產(chǎn)土地及其權(quán)利的總稱。房地產(chǎn)是由土地、附著在土地上的各類建筑物、構(gòu)筑物和其它不可分離的物質(zhì)及其權(quán)利構(gòu)成的財(cái)產(chǎn)總體。

房地產(chǎn)按照不同的標(biāo)準(zhǔn)可以劃分為不同地類型，房地產(chǎn)大體上可以分為：居住用房地產(chǎn)、生產(chǎn)用房地產(chǎn)、經(jīng)營(yíng)用房地產(chǎn)、行政用房地產(chǎn)、其它用房地產(chǎn)等。

2.房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)：是指產(chǎn)權(quán)人對(duì)房屋的所有權(quán)和對(duì)該房屋所占用土地使用權(quán)。具體內(nèi)容是產(chǎn)權(quán)人對(duì)房地產(chǎn)的占有、使用、收益和依法處分的權(quán)利。

3.土地使用權(quán)：是指土地使用權(quán)擁有者對(duì)土地使用的權(quán)限，包括開發(fā)權(quán)、收益權(quán)、處置權(quán)。政府以拍賣、招標(biāo)、協(xié)議的方法，將國(guó)有土地使用權(quán)在一定年限內(nèi)出讓給土地使用者。土地使用權(quán)期滿后，如該土地用途符合當(dāng)時(shí)城市規(guī)劃要求的，土地使用者可申請(qǐng)續(xù)用，經(jīng)批準(zhǔn)并補(bǔ)清地價(jià)后可以繼續(xù)使用。

4.國(guó)有土地使用證：指經(jīng)土地使用者申請(qǐng)，由聲調(diào)各級(jí)人民政府頒布發(fā)的國(guó)有土地使用權(quán)的法律憑證。該證主要載明土地使用者名稱，土地坐落、用途、土地使用面積、使用年限和四至范圍。

5.房地產(chǎn)市場(chǎng)：主要包括房地產(chǎn)買賣、租賃市場(chǎng)。含一級(jí)市場(chǎng)，二級(jí)市場(chǎng)和三級(jí)市場(chǎng)。一級(jí)市場(chǎng)是指國(guó)家土地管理部門按土地供應(yīng)計(jì)劃、采用協(xié)議、招標(biāo)、拍賣的方式，以土地使用合同的形式，將土地使用權(quán)以一定的年限、規(guī)定的用途及一定的價(jià)格出讓給房地產(chǎn)發(fā)展商或其它用地者的市場(chǎng)。二級(jí)市場(chǎng)是指房地產(chǎn)發(fā)展商根據(jù)土地使用合同的要求將建好的房屋連同相應(yīng)的土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓給單位和個(gè)人的市場(chǎng)。三級(jí)市場(chǎng)是指單位、個(gè)人之間的房地產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)讓、抵押、租賃的市場(chǎng)，它是在二級(jí)市場(chǎng)基礎(chǔ)上的第二次或多次轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)交易活動(dòng)的市場(chǎng)。6.土地類型：土地按其使用性質(zhì)劃分為：居住、商業(yè)、工業(yè)、倉(cāng)儲(chǔ)、綜合用地、公共設(shè)施及自由集資、微利房用地等。

7.三通一平：是指在發(fā)展基礎(chǔ)上的水通、電通、路通及場(chǎng)地平整

8.七通一平：是指上、下水通，排污通、熱力通、路通、通訊通、煤氣通、電通及場(chǎng)地平整。9.公證處：是國(guó)家的證明機(jī)關(guān)，是提供法律公證的機(jī)構(gòu)。

10.國(guó)土局產(chǎn)權(quán)登記處：是專門辦理房地產(chǎn)初始登記、轉(zhuǎn)移登記、抵押登記、變更、繼承、贈(zèng)予等手續(xù)的部門。

11.房地產(chǎn)權(quán)證：是房屋土地所有權(quán)屬二合為一的憑證，是房地產(chǎn)權(quán)屬的法律憑證。12.商品房：是指發(fā)展商以市場(chǎng)地價(jià)取得土地使用權(quán)進(jìn)行開發(fā)建設(shè)并國(guó)土局批準(zhǔn)在市場(chǎng)上流通的房地產(chǎn)，它是可領(lǐng)獨(dú)立房產(chǎn)證并可轉(zhuǎn)讓、出租、繼承、抵押、贈(zèng)予及交換的房地產(chǎn)。13.經(jīng)濟(jì)適用房：是指具有社會(huì)保障性質(zhì)的商品住宅，是國(guó)家為解決中低收入家庭住房問(wèn)題而修建的普通住房，具有經(jīng)濟(jì)性的適用性的特點(diǎn)。經(jīng)濟(jì)性是指住宅價(jià)格相對(duì)市場(chǎng)價(jià)格而言，比較低，能夠適應(yīng)中低收入家庭的承受力，適用性指在住房設(shè)計(jì)及其建筑標(biāo)準(zhǔn)上強(qiáng)調(diào)住房的使用效果，而不是減低建筑標(biāo)準(zhǔn)。這類住宅因減免了市政配套等費(fèi)用，（其中包括免土地出讓金，削減了市政配套等費(fèi)用的50%，并且優(yōu)先享受銀行信貸，其成本低于普通商品房，并且規(guī)定了較低的固定利潤(rùn)3%），故又稱經(jīng)濟(jì)實(shí)用房。14.公寓式住宅：公寓式住宅是相當(dāng)于獨(dú)院獨(dú)戶的西式別墅住宅而言的。公寓式余額一般建在大城市，大多數(shù)是高層大樓，標(biāo)準(zhǔn)較高，每層內(nèi)有若干單獨(dú)使用的套房，包括臥室，起居室，客廳，浴室，廁所，廚房，陽(yáng)臺(tái)等等，還有一部分附設(shè)于旅館酒店之內(nèi)，供一些常常往來(lái)的中外客商及其家眷中短期租用。15.花園式住宅：也叫西式洋房或小洋樓，即花園別墅，一般都是帶有花園草坪和車庫(kù)的獨(dú)院式平房或二、三層小樓，建筑密度很低，內(nèi)部居住功能完備，裝修豪華，并富有變化，住宅水、電、暖供給一應(yīng)俱全，戶外道路、通訊、購(gòu)物、綠化也有較高的標(biāo)準(zhǔn)，一般為高收入者購(gòu)買。

16.商住住房：商住住房是soho（居家辦公）住宅觀念的一種延伸。它屬于住宅，但同時(shí)又融入寫字樓的諸多硬件設(shè)施，尤其是網(wǎng)絡(luò)功能的發(fā)達(dá)，使居住者在居住的同時(shí)又能從事商業(yè)活動(dòng)的住宅形式。商住住宅適合小型公司、創(chuàng)業(yè)集體以及依賴網(wǎng)絡(luò)進(jìn)行社會(huì)活動(dòng)的人群。17.安居房：指實(shí)施國(guó)家“安居工程”而建設(shè)的住房（屬于經(jīng)濟(jì)適用房的一類）。是黨史和國(guó)家安排貸款和地方自籌資金建設(shè)的面向廣大中低收入家庭，特別是對(duì)4平米以下的特困戶提供的銷售價(jià)格低于成本，由政府補(bǔ)貼的非盈利性住房。

18.集資房：集資房是改變住房建設(shè)由國(guó)家和單位包攬的制度，實(shí)行政府、單位、個(gè)人三方面共同承擔(dān)，通過(guò)籌集資金，進(jìn)行住房建設(shè)的一種房屋。職工個(gè)人可按房?jī)r(jià)全額或部分出資，政府及相關(guān)部門用地、信貸、建材供應(yīng)、稅費(fèi)等方面給予部分減免。集資所建住房的權(quán)屬，按出資比例確定。個(gè)人按房?jī)r(jià)全額出資的，擁有全部產(chǎn)權(quán)，個(gè)人部分出資的，擁有部分產(chǎn)權(quán)。19.紅線圖：又叫“宗地圖”，是按一定比例尺制作的用以標(biāo)示一宗地的用地位置、界線和面積的地形平面圖。它由政府土地管理部門頒發(fā)給土地使用權(quán)受讓者，受讓者只能在紅線范圍內(nèi)施工建房。

20.出讓年限：居住用地：70年

工業(yè)用地、教育、科技、文化、衛(wèi)生、體育：50年 商業(yè)、旅游、娛樂(lè)用地：40年 21.銀行本票：是付款人將款項(xiàng)交存銀行，由銀行簽發(fā)給他憑此可以辦理轉(zhuǎn)帳結(jié)算或支取現(xiàn)金的票據(jù)。有效期為一個(gè)月。22.銀行匯票：是匯款人將款項(xiàng)交存當(dāng)?shù)劂y行，由銀行簽發(fā)給匯款人持往異地辦理轉(zhuǎn)帳結(jié)算或支取現(xiàn)金的票據(jù)。有效期為一個(gè)月。23.銀行支票：是銀行的存款人簽發(fā)給受款人辦理轉(zhuǎn)帳或委托開戶銀行將款項(xiàng)支付給受款人的票據(jù)。有效期為十天。

24.土地使用權(quán)的出讓形式：土地使用出讓采用協(xié)議、招標(biāo)、拍賣三種方式進(jìn)行。協(xié)議出讓土地使用權(quán)就是當(dāng)事人雙方經(jīng)過(guò)反復(fù)協(xié)商，最終達(dá)成出讓協(xié)議，經(jīng)登記受讓人取得土地使用權(quán)的形式。

招標(biāo)出讓土地使用權(quán)，是指在規(guī)定的期限內(nèi)，由符合條件的單位和個(gè)人以書面投標(biāo)形式，競(jìng)投某地段土地使用權(quán)，由招標(biāo)人根據(jù)一定要求擇優(yōu)確定受讓人，由受讓人在辦理完一切手續(xù)后取得土地使用權(quán)的方式。

拍賣出讓土地使用權(quán)，是指在指定時(shí)間、公開場(chǎng)合，在土地管理部門拍賣主持下，競(jìng)投者按規(guī)定方式應(yīng)價(jià)，競(jìng)投土地使用權(quán)，由出價(jià)最高者獲得土地使用權(quán)的土地出讓方式。

25.土地使用權(quán)的轉(zhuǎn)讓：是指土地使用者根據(jù)國(guó)家規(guī)定，在規(guī)定的土地使用年限內(nèi)，在履行原合同義務(wù)前提下，將土地使用權(quán)有償轉(zhuǎn)讓給他使用者的經(jīng)濟(jì)行為。它包括出售、交換、贈(zèng)予等形式。

26.取得建設(shè)用地的方式：取得國(guó)有建設(shè)用地或國(guó)有土地使用權(quán)，主要有兩種方式，即有償取得方式和無(wú)償取得方式。

有償取得方式就是土地使用者，通過(guò)向國(guó)家繳納土地使用費(fèi)出讓金取得土地使用權(quán)。無(wú)償取得的方式就是國(guó)有土地使用者，通過(guò)國(guó)家行政劃拔的方式取得土地使用權(quán)?！吨腥A人民共和土地管理法》規(guī)定：國(guó)家機(jī)關(guān)用地和軍事用地；城市基礎(chǔ)設(shè)施用地和公益事業(yè)用地；國(guó)家重點(diǎn)扶持的能源、交通、水利等國(guó)民經(jīng)濟(jì)基礎(chǔ)設(shè)施用地；法律、法規(guī)規(guī)定的其它用地，縣級(jí)以上人民政府批準(zhǔn)，可以通過(guò)劃拔方式取得土地使用權(quán)。27.物業(yè)管理與經(jīng)營(yíng)：概念：物業(yè)管理公司是專門從事地上永久性建筑物，基礎(chǔ)設(shè)施及周圍環(huán)境現(xiàn)代化管理，為業(yè)主或用戶提供良好的生活或工作環(huán)境，具有獨(dú)立法人地位的經(jīng)濟(jì)實(shí)體。職能：物業(yè)管理公司的主要職能是遵照國(guó)家有關(guān)政策和法規(guī)，運(yùn)用現(xiàn)代管理科學(xué)手段和先進(jìn)的維修養(yǎng)護(hù)技術(shù)管理物業(yè)，有效維護(hù)業(yè)主合法權(quán)益，為業(yè)主和用戶創(chuàng)遷一個(gè)幽雅、舒適、寧?kù)o、安全的居住和工作環(huán)境。

特色：物業(yè)管理公司基本特點(diǎn)是按照企業(yè)化、專業(yè)化、社會(huì)化、制度化的要求管理物業(yè)，堅(jiān)持“統(tǒng)一管理、綜合服務(wù)”、“取之于民、用之于民“、”以區(qū)養(yǎng)區(qū)“、”自我運(yùn)轉(zhuǎn)、自我發(fā)展、自我完善“的宗旨。物業(yè)管理公司或組織，是一種經(jīng)營(yíng)性的經(jīng)濟(jì)實(shí)體。

性質(zhì)：（1）物業(yè)管理公司具有獨(dú)立的法人資格，（2）物業(yè)管理公司屬于服務(wù)性行業(yè)。建筑篇

28.常用建筑名詞和術(shù)語(yǔ)：

開 間——一間房屋的面寬，即兩條橫向軸線的距離。進(jìn) 深——一間房屋的深度，即兩條縱向軸線的距離。層 高——樓層本層地面到相應(yīng)的上一層的豎向尺寸。建筑物——范圍廣泛，一般多指房屋。構(gòu)筑物——多指水泥等共使用的建筑

預(yù)埋件——建筑物或構(gòu)筑物中事先埋好作某種特殊用途的小構(gòu)件。/*/ 構(gòu)造柱——樓房中為抗震而設(shè)計(jì)的柱子。

地 物——地面上的建筑物、構(gòu)筑物、河流、森林、道路、橋梁??。地 貌——地面上自然起伏的情況。

地 形——地球表面上地物和地貌的總稱。地 坪——多指室外自然地面。

強(qiáng) 度——單位面積上能負(fù)擔(dān)的重量。

標(biāo) 號(hào)——材料每平方厘米能承受的拉力或壓力。

標(biāo) 高——建筑平面圖、立面圖、剖面圖以及需要豎向設(shè)計(jì)的圖紙，都需要注標(biāo)高。

軸 線——畫圖和地上放線，都要先從軸線入手，它是建筑物的控制線，凡是承重構(gòu)件如承重墻、柱子、梁、屋架等都要用軸線定位。

中心線——對(duì)稱形的物體一般都要畫中心線，它與軸線都要用細(xì)點(diǎn)畫線表示。

紅 線——規(guī)劃部門批給建設(shè)單位的占地面積，一般用紅線圈在圖紙上，產(chǎn)生法律效力。29.建筑結(jié)構(gòu)類型劃分：建筑結(jié)構(gòu)類型是以建筑的承重結(jié)構(gòu)或構(gòu)件所選用材料與制作方式、傳力方式的不同而劃分，一般分為四種。

1、磚混結(jié)構(gòu)：這種結(jié)構(gòu)的豎向承重構(gòu)件是磚墻，水平的構(gòu)件為鋼筋混凝土樓板及屋面板。這種結(jié)構(gòu)房間小，層數(shù)底，一般用于多層建筑中。

2、框架結(jié)構(gòu)：這種結(jié)構(gòu)的承重部分由鋼筋混凝土或鋼材制作的梁，板，柱形成的骨架，墻體只起圍護(hù)和分隔作用。這種結(jié)構(gòu)空間分割靈活，可用于多層和高層建筑中。

3、鋼筋混凝土結(jié)構(gòu)：這種結(jié)構(gòu)的豎向承重構(gòu)件和水平承重構(gòu)件均采用鋼筋混凝土制作，施工時(shí)可以在現(xiàn)場(chǎng)澆注也可以在工廠預(yù)制現(xiàn)場(chǎng)吊裝。這種結(jié)構(gòu)可以用于多層建筑和高層建筑。

4、空間結(jié)構(gòu)：它包括懸索結(jié)構(gòu)；網(wǎng)架結(jié)構(gòu)；殼體結(jié)構(gòu)；折板結(jié)構(gòu)；供結(jié)構(gòu)等形式。這種結(jié)構(gòu)多用于大跨度的公共建筑中。如體育場(chǎng)，大劇院，航空港等。30.按照建筑物層數(shù)或高度劃分：建筑層數(shù)是房屋的實(shí)際層數(shù)的控制指標(biāo)，但多與建筑總高度共同考慮。

住宅建筑的1-3層為低層；4-6層為多層；7-9層為中高層；10層以上為高層。公共建筑及綜合性建筑總高度超過(guò)24米為高層建筑，底于24米為多層建筑。建筑總高度超過(guò)100米時(shí)，不論其是居住建筑或是公共建筑均為超高層建筑。聯(lián)合國(guó)經(jīng)濟(jì)事務(wù)部于1974年真對(duì)當(dāng)時(shí)世界高層建筑的發(fā)展情況，拔高層建筑劃分為四種類型。

A低高層建筑：層數(shù)為9-16層，建筑總高度為50米以下的建筑物。B中高層建筑：層數(shù)為17-25層，建筑總高度為50-75米的建筑物。C高高層建筑：層數(shù)為26-40層，建筑為總高度75-100米的建筑物。D超高層建筑：層數(shù)為40層以上，建筑為總高度100米以上的建筑物。31.建筑材料的分類：

無(wú)機(jī)材料

金 屬 材 料

黑色金屬：鋼、鐵

有色金屬：銅、鋁等及其合金

非 金 屬 材 料

天然材料：沙、石、各種巖石制品燒結(jié)與熔融制品：粘土磚、陶瓷、玻璃等膠凝材料：水泥、石膏、石灰、水玻璃、水泥混泥土、砂漿、硅酸鹽水泥制品等 有機(jī)材料

植物類材料

木材、竹材及其制品

高分子材料

塑料、涂料、膠粘劑等

瀝青及其制品

石油瀝青、煤瀝青、瀝青制品

復(fù)合材料

無(wú)機(jī)材料基復(fù)合材料

鋼筋混泥土、鋼纖維混泥土等

有機(jī)材料基復(fù)合材料

瀝青混泥土、膠合板、纖維板等 建筑材料是建筑的物質(zhì)基礎(chǔ)，它的性質(zhì)、質(zhì)量、品種和價(jià)格等直接關(guān)系到建筑物的結(jié)構(gòu)形式、建筑功能質(zhì)量和建筑造價(jià)。

根據(jù)材料來(lái)源不同，建筑材料可分為天然材料和人造材料；根據(jù)使用部位不同，可分為墻體材料、地面材料和屋面材料等；根據(jù)材料功能不同，可分為結(jié)構(gòu)材料、防水材料、保溫材料和吸聲材料等。為研究學(xué)習(xí)方便，一般按材料的化學(xué)組成分為無(wú)機(jī)材料、有機(jī)材料和復(fù)合材料三大類。

32.土地所有權(quán)：土地所有權(quán)是指土地所有者在法律規(guī)定的范圍內(nèi)，對(duì)其擁有的土地享有的權(quán)利。這種權(quán)利包括占有權(quán)、使用權(quán)、收益權(quán)和處分權(quán)。

（1）土地占有權(quán)。土地占有權(quán)就是土地所有者對(duì)土地的實(shí)際控制權(quán)。它是行使土地所有權(quán)和使用權(quán)的基礎(chǔ)。我國(guó)土地所有權(quán)的主體只有國(guó)家和集體，但是國(guó)家和集體作為土地所有權(quán)的主體，未必親自支經(jīng)營(yíng)和使用土地，這樣就導(dǎo)致了土地所有權(quán)和占有權(quán)的分離。因此土地所有權(quán)人不一定就是土地占有人。

（2）土地使用權(quán)。土地使用權(quán)就是土地所有者根據(jù)土地分類對(duì)土地加以利用的權(quán)利。土地利用與土地占有存在著密切的聯(lián)系，沒(méi)有占有就無(wú)法使用就談不上使用權(quán)。土地使用權(quán)作為一項(xiàng)獨(dú)立的權(quán)能可以同占有權(quán)、收益權(quán)一起從所有權(quán)中分離出來(lái)。在我國(guó)，集體土地所有者可以直接行使這項(xiàng)權(quán)利，國(guó)有土地所有者一般把這項(xiàng)權(quán)轉(zhuǎn)讓給非所有人使用。

（3）土地收益權(quán)。土地收益權(quán)就是基于對(duì)土地使用權(quán)而取得的利息的權(quán)利。土地收益權(quán)和土地所有權(quán)密切相關(guān)，土地收益就是土地使用的結(jié)果。

（4）土地處分權(quán)。土地處分權(quán)就是依法對(duì)土地處置的權(quán)利，即在法律允許的范圍之內(nèi)決定土地的最終歸屬。

國(guó)家雖然享有完整意義上的土地所有權(quán)的四項(xiàng)權(quán)能，但國(guó)家不能直接去行使這些權(quán)力，而是授權(quán)給全民所有制和集體所有制單位及個(gè)人經(jīng)營(yíng)管理。用地單位和個(gè)人依法對(duì)國(guó)家所有制土地行使占有、使用和收益的權(quán)利。盡管占有權(quán)、使用權(quán)和收益權(quán)從所有權(quán)中分離出來(lái)，但國(guó)家作為土地所有權(quán)者并沒(méi)有喪失對(duì)土地的所有權(quán)。城市土地歸全民所有，即國(guó)家所有土地的所有權(quán)由國(guó)務(wù)院代表國(guó) 家行使，任何單位個(gè)人不得占有、買賣或以其它形式非法轉(zhuǎn)讓土地、但土地使用權(quán)可以依法轉(zhuǎn)讓。

33.房地產(chǎn)市場(chǎng)：房地產(chǎn)市場(chǎng)分為：一級(jí)市場(chǎng)、二級(jí)市場(chǎng)、三級(jí)市場(chǎng)

㈠

一級(jí)市場(chǎng)是指國(guó)家以土地所有者和管理者的身份，將土地使用權(quán)出讓給房地 產(chǎn)經(jīng)營(yíng)者與使用者的交易市場(chǎng)。

㈡

二級(jí)市場(chǎng)是指土地使用權(quán)出讓后，由房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)者投資開發(fā)后，從事房屋出售、出租、土地轉(zhuǎn)讓、抵押等房地產(chǎn)交易。

㈢

三級(jí)市場(chǎng)是指在二級(jí)市場(chǎng)的基礎(chǔ)上再轉(zhuǎn)讓或出租的房地產(chǎn)交易。

34.傭金：是中介機(jī)構(gòu)完成一宗房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)業(yè)務(wù)后獲取的報(bào)酬，它是種勞動(dòng)收益、風(fēng)險(xiǎn)收益和經(jīng)營(yíng)收益的結(jié)果。35.商品房：是指開發(fā)商以市場(chǎng)地價(jià)取得土地使用權(quán)進(jìn)行開發(fā)建設(shè)并經(jīng)過(guò)國(guó)土局批準(zhǔn)在市場(chǎng)上流通的房地產(chǎn)，它是可領(lǐng)獨(dú)立房地產(chǎn)證并可轉(zhuǎn)讓、出租、繼承、抵押、贈(zèng)與、交換的房地產(chǎn)。

36.銀行按揭：是指購(gòu)房者購(gòu)買樓房時(shí)與銀行達(dá)成抵押貸款時(shí)的一種經(jīng)濟(jì)行為，業(yè)主先付一部分樓款，余款由銀行代購(gòu)房者支付，購(gòu)房者的樓房所有權(quán)將抵押在銀行，購(gòu)房者將分期償還銀行的貸款及利息，這種方式稱為銀行按揭。37.福利商品房：是指政府按住房制度改革方案免除房地產(chǎn)的地價(jià)，按房屋的成本造價(jià)售給企業(yè)或符合條件的職工，帶有福利性質(zhì)的房屋。

38.微利商品房：與福利商品房不同在于不免地價(jià)，并有略高于房地產(chǎn)成本的微利，這類房屋由市政的主管單位籌資建設(shè)，用來(lái)解決企業(yè)職工住宅困難戶，價(jià)格由政府確定，實(shí)行優(yōu)惠價(jià)格政策。

39.商品房的五證和兩書：《國(guó)有土地使用證》《建設(shè)用地規(guī)劃許可證》《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》《建設(shè)工程開工證》《商品房預(yù)售（銷售）許可證》和《住宅質(zhì)量保證書》《住宅使用說(shuō)明書》

40.樣板房與示范單位：是指與實(shí)際房屋的結(jié)構(gòu)相同，但裝修標(biāo)準(zhǔn)按發(fā)展 商的售樓書而定的房間。示范單位與樣板房的裝修有區(qū)別，目的是為提供給客戶做裝修參考。41.建筑工程名詞：建筑面積：對(duì)于一棟樓來(lái)講，建筑面積是指房屋各層面積的總和，而每層建筑面積則是按建筑物勒腳以上外墻的水平截面積計(jì)算的，對(duì)一套單元來(lái)講，每套單元的建筑面積為：

（1）建筑面積=套內(nèi)建筑面積+分?jǐn)偣步ㄖ娣e；

（2）套內(nèi)建筑面積=套內(nèi)使用面積+墻體面積+陽(yáng)臺(tái)建筑面積；（3）公用的分?jǐn)偯娣e=公用建筑面積的分?jǐn)傁禂?shù)*套內(nèi)建筑面積

（4）公用建筑面積的分?jǐn)傁禂?shù)=整幢樓建筑物的公用建筑面積/整棟樓建筑物的各套套內(nèi)建筑面積之和

（5）陽(yáng)臺(tái)建筑面積：封閉陽(yáng)臺(tái)算全部面積，不封閉陽(yáng)臺(tái)計(jì)算1/2面積。

2、容積率：規(guī)劃區(qū)域內(nèi)總建筑面積與規(guī)劃用地面積之比。

3、綠化率：綠化用地與建筑面積之比。

4、（實(shí)）使用率：套內(nèi)建筑面積/建筑面積

5、樣板房：是指與實(shí)際房屋結(jié)構(gòu)相同，但裝修標(biāo)準(zhǔn)按發(fā)展商的售樓書而定的房間。

6、示范單位：與樣板房的裝修有區(qū)別，目的是為提供給客戶裝修參考。

7、剪力墻結(jié)構(gòu)：用鋼筋混凝土墻板來(lái)代替框架中的梁柱，能承擔(dān)各類載引起的內(nèi)力，并能有效控制結(jié)構(gòu)的水平力，這種用鋼筋混凝土墻板來(lái)承受豎向和水平力的結(jié)構(gòu)稱為剪力墻結(jié)構(gòu)。這種結(jié)構(gòu)在高層房屋中被大量運(yùn)用。n8、層高：本樓層地面與上層地面的距離（加樓板）。

9、凈高：本房間地面到頂棚的距離。

42.建筑的分類：按建筑的使用性質(zhì)：城市建筑分為工業(yè)建筑和民用建筑兩大類。

按建筑結(jié)構(gòu)：使用的材料，可以分為：磚混結(jié)構(gòu)建筑：即用磚墻、鋼筋混凝土樓板層、鋼筋混凝土屋面板建造的建筑；鋼筋混凝土結(jié)構(gòu)的建筑：即建筑物的主要承重構(gòu)件合部采用鋼筋混凝土，如鋼筋混凝土框架結(jié)構(gòu)，框架剪力墻結(jié)構(gòu)、剪力墻結(jié)構(gòu)建筑；鋼結(jié)構(gòu)建筑：即建筑物的主要承重構(gòu)件全部采用型鋼；如全部用鋼柱、鋼梁建造的超高層建筑。

按施工方法分：裝配式建筑、現(xiàn)澆式建筑和裝配整體式建筑。裝配式建筑是指建筑的主要承重構(gòu)件，如墻體、樓板、樓梯等均在工廠制成預(yù)制構(gòu)件，在施工現(xiàn)場(chǎng)組裝而成?，F(xiàn)澆式建筑的主要承重構(gòu)件均在施工現(xiàn)場(chǎng)澆筑，以滑模式建筑為代表。裝配整體式建筑是一種混合施工方法，即部分結(jié)構(gòu)現(xiàn)澆，部分結(jié)構(gòu)預(yù)制。按建筑層數(shù)的多少，居住建筑分為：低層住宅（1-3層）；多層住宅（4-6層）；中高層（7-9層）；高層住宅（10-30層）。

43.房屋的組成及其作用：房屋建筑物的主要部分都是由基礎(chǔ)、墻體或柱、樓地層、屋頂、杰梯、門窗等六大部分組成。

㈠

基礎(chǔ)是房屋最下面的部分，埋在自然地面以下。它承愛(ài)房屋的全部荷載，并把這些荷載傳給下面的土層——地基?；櫚礃?gòu)造形式分條形基礎(chǔ)、筏型基礎(chǔ)、箱形基礎(chǔ)等。㈡

墻或柱是房屋的垂直承重構(gòu)件，它承愛(ài)樓地層和屋頂傳給它的荷載，并把這些茶載傳給基礎(chǔ)。墻不僅是承重構(gòu)件，它同進(jìn)也是房屋的圍護(hù)結(jié)構(gòu)。墻體的分類，按位置不同分內(nèi)墻和外墻，按結(jié)構(gòu)受力不同分承重墻和非承重墻，按所用材料不同分磚墻、石墻、砌塊墻、混凝土墻。

㈢

樓地層是房屋的水平承重和分隔構(gòu)件，包括樓屋和首屋地面兩部分。包括：樓板面層、樓板結(jié)構(gòu)層、附加層和樓板頂棚層。

㈣

樓梯是樓房建筑中聯(lián)系上下各層的垂直交通設(shè)施。

㈤

屋頂是房屋頂部的承重和圍護(hù)部分。包括：保護(hù)層、防水層、找平層、保溫層和結(jié)構(gòu)層。

㈥

門和窗均屬圍護(hù)構(gòu)件。門的主要功能是交通出放、分隔和聯(lián)系內(nèi)部與外部或室內(nèi)空間，有的妝起通風(fēng)和采光作用。窗的主要功能是采光和通風(fēng)，同時(shí)也能起到美化立面的效果。44.住宅選擇樓層需要考慮的因素：

遮擋及采光情況；

生活的便利程度；

環(huán)境要求；

家庭人口年齡構(gòu)成及健康狀況；

住宅樓的總層數(shù)。

一般來(lái)說(shuō)，樓層越高，遮擋越少，采光越好，且能避開低樓層樓內(nèi)外嘈雜環(huán)境及臨街的交通噪聲和粉塵污染，特別適合于在家生活時(shí)間較短的中青年人居住；樓層低，上下樓比較方便，適宜于老年人居住，可增加其戶外活動(dòng)的機(jī)會(huì)。哪些樓層屬于好樓層，與住宅樓的總層數(shù)也有一定關(guān)。同樣四、五層在多層住宅中屬于高樓層，而在高層住宅中又屬于低樓層。一般來(lái)說(shuō)，在不考慮個(gè)人因素的情況下，住宅樓在總層數(shù)的1／3以上、2／3以下為較好樓層，如六層住宅樓以三四層，十八層塔樓以六層至十二層為最佳。此外對(duì)樓層的選擇，還與購(gòu)房者對(duì)數(shù)字的偏好有關(guān)，如喜歡8、9，討厭13、14，等等。

住宅底層的選擇 首先，要仔細(xì)檢查防潮設(shè)計(jì)和措施。防潮措施不過(guò)關(guān)，長(zhǎng)期住在這種房子里，不僅電器、家具易生銹、發(fā)霉，人也易患風(fēng)濕性關(guān)節(jié)炎。其次，注意各種管道是否暢通，底層因鄰近各種管道尤其是下水道，如果管道質(zhì)量差或設(shè)計(jì)不合理，則管道易堵塞，特別是化糞池封閉不嚴(yán)管路不暢，也往往易滋生蚊蠅且臭氣沖天。再次，注意采光問(wèn)題，底層因處在樓房最底層，在眾樓環(huán)抱之中，故其采光和通風(fēng)往往受到限制。

住宅頂層的選擇 頂層的大忌是隔熱和防水設(shè)施不好。因?yàn)轫攲邮芴?yáng)直射面積大，下雨天易積水，常?！八罨馃帷啊Ｒ虼?，消費(fèi)者在買房時(shí)，要考察頂層的隔熱、防水措施及其效果，看頂層是否設(shè)置通風(fēng)板或做成坡屋頂，頂層的構(gòu)造變化部位是否銜接良好，因?yàn)橥L(fēng)效果好易散熱散潮，而屋頂漏通常出現(xiàn)于構(gòu)造變化 部位。45.住宅戶型選擇的要點(diǎn)：

功能分區(qū)要合理，空間尺度要舒適

功能分區(qū)主要是指動(dòng)靜分區(qū)、潔污分區(qū)。

動(dòng)靜分區(qū)：一般來(lái)說(shuō)起居室、餐廳和廚房是住宅中的動(dòng)區(qū)，它應(yīng)靠近入戶門設(shè)置；臥室是靜區(qū)，它的位置應(yīng)比較深入；衛(wèi)生間設(shè)在動(dòng)區(qū)與靜區(qū)之間，以方便使用；同時(shí)室內(nèi)交通線應(yīng)盡可能便捷。

潔污分區(qū)：餐廳、廚房、衛(wèi)生間等是比較容易污濁的區(qū)域，臥室、書房等需要較為干凈的空間，因此在設(shè)計(jì)上應(yīng)考慮到二者的區(qū)別布置，以利于居家的衛(wèi)生要求。

起居室

起居廳應(yīng)該寬敞、明亮、通風(fēng)、有較好的朝向和視野，采光口和地面比例不應(yīng)小于1／7。由于起居廳兼交通廳，所以在廳中的門應(yīng)盡可能減少，留出足夠擺放家具的穩(wěn)定空間。廳宜做成長(zhǎng)方形，其寬度不應(yīng)小于3.3米（條件較好的應(yīng)該考慮4.2米的寬度，以滿足背投電視的空間需求），深寬比不宜大于2。若入戶為起居廳時(shí)，宜在入口處設(shè)一過(guò)渡空間，以增加戶內(nèi)的私密性和滿足使用功能的需要。

臥室

臥室的房門不宜直接與客廳相對(duì)，應(yīng)與客廳有所回避，使臥室保持一定的私秘性。主臥室最好有好的朝向，寬度不宜小于3米，面積大于12平方米。大面積戶型的主臥室應(yīng)帶一個(gè)專用衛(wèi)生間（衛(wèi)生間的門最好不要對(duì)著床），條件較好的應(yīng)該設(shè)置衣帽間。如戶內(nèi)僅設(shè)一個(gè)衛(wèi)生間，那么衛(wèi)生間應(yīng)放在主臥室附近。次臥室的面積宜大于10平方米。

餐廳

餐廳和起居廳空間宜相對(duì)獨(dú)立，既有關(guān)系又有分隔。餐廳如獨(dú)立設(shè)計(jì)，最好做成明餐廳，凈寬度不宜小于2.4米。

廚房

廚房不宜與臥室過(guò)近，廚房門更不能正對(duì)臥室房門。廚房應(yīng)與餐廳密切聯(lián)系，直接對(duì)外采光通風(fēng)。凈寬度不應(yīng)小于1.5米，總面積為6平方米為宜。廚具按洗、切、燒的順序合理布置。為了居室內(nèi)能有良好的居住環(huán)境，廚房?jī)?nèi)應(yīng)設(shè)置垂直排煙設(shè)施，且宜帶一生活服務(wù)陽(yáng)臺(tái)。

衛(wèi)生間

帶浴缸的衛(wèi)生間凈寬度不得小于1.6米，如為淋浴則凈寬度不得小于1.2米。對(duì)著起居室的衛(wèi)生間應(yīng)設(shè)前室，將洗衣機(jī)放在前室內(nèi)。衛(wèi)生間的大小應(yīng)與整幢戶型的面積比例標(biāo)準(zhǔn)一致。公共衛(wèi)生間設(shè)計(jì)的趨勢(shì)為浴與廁相分離。即推門進(jìn)去，先是一“洗澡間”，里面才是 “廁間”。這種衛(wèi)生間的發(fā)展方向，在創(chuàng)造舒適衛(wèi)生的環(huán)境條件和提高使用效率方面，頗具吸引力。

陽(yáng)臺(tái)

主陽(yáng)臺(tái)最好與客廳相連，這樣可使客廳顯得寬敞、明亮。好的陽(yáng)臺(tái)設(shè)計(jì)是將大客廳與寬闊的落地陽(yáng)臺(tái)門及室外景色有機(jī)地融為一體，豁然開朗的視線總是能給居者一份清新、爽快的心情。為了保證起居廳有良好的視野和采光，陽(yáng)臺(tái)欄桿高1.1米，但其實(shí)體的欄板應(yīng)降至850至900毫米（上加橫欄桿），或?qū)⒎怅?yáng)臺(tái)的圍護(hù)結(jié)構(gòu)做成全透明或部分透明。起居廳也可做成落地窗，外加透空欄桿。制作欄桿的材料現(xiàn)大多為雕花鐵藝。

儲(chǔ)藏間

儲(chǔ)藏間可不對(duì)外采光通風(fēng)。對(duì)于面積標(biāo)準(zhǔn)較高的戶型應(yīng)設(shè)儲(chǔ)藏空間。

戶型缺陷的特點(diǎn)

1、起居廳大而不當(dāng)，即面積標(biāo)準(zhǔn)高而居住水平不高，如對(duì)著起居廳的門多，起居廳無(wú)穩(wěn)定的空間；

2、起居廳的采光口小或采光口凹槽深，使起居廳較暗；

3、起居廳視野差，起居廳窗不應(yīng)正對(duì)墻面；

4、起居廳的形狀不規(guī)正或尺度不合理，不利于家具的擺放；

5、入戶無(wú)過(guò)渡空間，私秘性不強(qiáng)；

6、餐廳面積過(guò)大或過(guò)小；

7、主臥室的寬度小于3米或面積過(guò)?。?/p>

8、戶內(nèi)交通線長(zhǎng)，戶內(nèi)空間的實(shí)用率較低；

9、衛(wèi)生間距主臥室遠(yuǎn)或?qū)χ鹁邮业男l(wèi)生無(wú)前室；

10、四居室的戶型主臥室不帶專用衛(wèi)生間以及無(wú)儲(chǔ)藏空間；

11、功能分區(qū)不合理；

12、各功能空間面積比例不當(dāng)；

13、躍層戶型室內(nèi)樓梯的位置不當(dāng)；

14、衛(wèi)生間、廚房寬度和面積不夠等等。物業(yè)管理部分

第五篇：房地產(chǎn)基礎(chǔ)知識(shí)

房 地 產(chǎn) 置 業(yè) 顧 問(wèn) 培 訓(xùn) 資 料

一、房地產(chǎn)基礎(chǔ)知識(shí) 房地產(chǎn)相關(guān)極概念

常用房地產(chǎn)概念 產(chǎn)權(quán)證書

產(chǎn)權(quán)證書是指“房屋所有權(quán)證”和“土地使用權(quán)證”。房屋產(chǎn)權(quán)證書包括：產(chǎn)權(quán)類別、產(chǎn)權(quán)比例。房產(chǎn)坐落地址、產(chǎn)權(quán)來(lái)源、房屋結(jié)構(gòu)、間數(shù)、建筑面積、使用面積、共有數(shù)紀(jì)要、他項(xiàng)權(quán)利紀(jì)要和附記，并配有房地產(chǎn)測(cè)量部門的分戶房屋平面圖。期房

期房是指開發(fā)商從取得商品房預(yù)售許可證開始至取得房地產(chǎn)權(quán)證大產(chǎn)證止，在這一期間的商品房稱為期房，消費(fèi)者在這一階段購(gòu)買商品房時(shí)應(yīng)簽預(yù)售合同。期房在港澳地區(qū)稱做為買“樓花”，這是當(dāng)前房地產(chǎn)開發(fā)商普遍采用的一種房屋銷售方式。購(gòu)買期房也就是購(gòu)房者購(gòu)買尚處于建造之中的房地產(chǎn)項(xiàng)目。而在成都市通常對(duì)期房的理解是未修建好，尚不能入住的房子。現(xiàn)房

所謂現(xiàn)房是指開發(fā)商已辦妥房地產(chǎn)權(quán)證（大產(chǎn)證）的商品房，消費(fèi)者在這一階段購(gòu)買商品房時(shí)應(yīng)簽出售合同。在成都市通常意義上指的現(xiàn)房是指項(xiàng)目已經(jīng)竣工可以入住的房屋。準(zhǔn)現(xiàn)房

準(zhǔn)現(xiàn)房是指房屋主體已基本封頂完工，小區(qū)內(nèi)的樓宇及設(shè)施的大致輪廓已初現(xiàn)，房型、樓間距等重要因素已經(jīng)一目了然，工程正處在內(nèi)外墻裝修和進(jìn)行配套施工階段的房屋。共同共有房產(chǎn)

共同共有房產(chǎn)：指兩個(gè)或兩個(gè)以上的人，對(duì)全部共有房產(chǎn)不分份額地享有平等的所有權(quán)。共有房產(chǎn)

共有房產(chǎn)：指兩個(gè)或兩個(gè)以上的人對(duì)同一項(xiàng)房產(chǎn)共同享有所有權(quán)。尾房

尾房又稱掃尾房。它是房地產(chǎn)業(yè)進(jìn)入散戶零售時(shí)代的產(chǎn)物，是空置房中的一種。一般情況下，當(dāng)商品住宅的銷售量達(dá)到80％以后，一般就進(jìn)入房地產(chǎn)項(xiàng)目的清盤銷售階段，此時(shí)所銷售的房產(chǎn)，一般稱為尾房。開發(fā)商經(jīng)過(guò)正常的銷售后剩下了少量沒(méi)有競(jìng)爭(zhēng)力的房子，這些房子或朝向不好、采光不足，或是樓層不佳、位處兩級(jí)，其中一層大多不帶小花園且遮擋較嚴(yán)重。配建設(shè)施

配建設(shè)施是指與住宅規(guī)?；蚺c人口規(guī)模相對(duì)應(yīng)配套建設(shè)的公共服務(wù)設(shè)施、道路和公共綠地的總稱。房屋產(chǎn)權(quán)

房屋產(chǎn)權(quán)是指房產(chǎn)的所有者按照國(guó)家法律規(guī)定所享有的權(quán)利，也就是房屋各 項(xiàng)權(quán)益的總和，即房屋所有者對(duì)該房屋財(cái)產(chǎn)的占有、使用、收益和處分的權(quán)利。均價(jià)

均價(jià)是指將各單位的銷售價(jià)格相加之后的和數(shù)除以單位建筑面積的和數(shù)，即得出每平方米的均價(jià)。均價(jià)一般不是銷售價(jià)，但也有例外，前段時(shí)期某高層物業(yè)推出的“不計(jì)樓層、朝向，以2800元／平方米統(tǒng)一價(jià)銷售”，即以均價(jià)作銷售價(jià)，也不失為引人矚目的營(yíng)銷策略。基價(jià)

基價(jià)也叫基礎(chǔ)價(jià)，是指經(jīng)過(guò)核算而確定的每平方米商品房基本價(jià)格。商品房的銷售價(jià)一般以基價(jià)為基數(shù)增減樓層，朝向差價(jià)后而得出。起價(jià)

起價(jià)也叫起步價(jià)，是指某物業(yè)各樓層銷售價(jià)格中的最低價(jià)格，即是起價(jià)。多層住宅，不帶花園的，一般以一樓或頂樓的銷售價(jià)為起價(jià)；帶花園的住宅，一般以二樓或五樓做為銷售的起價(jià)。高層物業(yè)，以最低層的銷售價(jià)為起步價(jià)。房產(chǎn)廣告中常表?quot;×××元／平方米起售“，以較低的起價(jià)來(lái)引起消費(fèi)者的注意。預(yù)售價(jià)

預(yù)售價(jià)也是商品房預(yù)（銷）售合同中的專用術(shù)語(yǔ)；預(yù)售價(jià)不是正式價(jià)格，在商品房交付使用時(shí)，應(yīng)按有批準(zhǔn)權(quán)限部問(wèn)核定的價(jià)格為準(zhǔn)。定金

定金是指當(dāng)事人約定由一方向?qū)Ψ浇o付的，作為債權(quán)擔(dān)保的一定數(shù)額的貨幣，它屬于一種法律上的擔(dān)保方式，目的在于促使債務(wù)人履行債務(wù)，保障債權(quán)人的債權(quán)得以實(shí)現(xiàn)。根據(jù)我國(guó)發(fā)法通則和《擔(dān)保法》八十九條規(guī)定，定金應(yīng)當(dāng)以書面形式約定，當(dāng)事人在定金合同中應(yīng)約定交付定金的期限。定金合同從實(shí)際交付定金之日起生效，定金的數(shù)額由當(dāng)事人約定，但不得超出合同標(biāo)的額的20%。如果購(gòu)房者交了定金之后改變主意決定不買，開發(fā)商有權(quán)以購(gòu)房者違約為由不退定金；如果開發(fā)商將房屋賣給他人，應(yīng)當(dāng)向購(gòu)房者雙倍返還定金。違約金

違約金是指違約方按照法律規(guī)定和合同的約定，應(yīng)該付給對(duì)方的一定數(shù)量的貨幣。違約金是對(duì)違約方的一種經(jīng)濟(jì)制裁，具有懲罰性和補(bǔ)償性，但主要體現(xiàn)懲罰性。只要當(dāng)事人有違約行為且在主觀上有過(guò)錯(cuò)，無(wú)論是否給對(duì)方造成損失，都要支付違約金。建筑面積

住宅的建筑面積是指建筑物外墻中縫圍合內(nèi)的水平投影面積。建筑面積包含了房屋居住的可用面積、墻體柱體占地面積、樓梯走道面積、其他公攤面積等。套內(nèi)建筑面積

成套房屋的套內(nèi)建筑面積(GB/T 17986.1-2000 B1.1)

成套房屋的套內(nèi)建筑面積由套內(nèi)房屋使用面積，套內(nèi)墻體面積，套內(nèi)陽(yáng)臺(tái)建筑面積三部分組成。

1、套內(nèi)的使用面積(GB/T 17986.1-2000 B1.2)：

套內(nèi)房屋使用面積為套內(nèi)房屋使用空間的面積，以水平投影面積按以下規(guī)定計(jì)算：

a.套內(nèi)房屋使用面積為套內(nèi)臥室、起居室、過(guò)廳、過(guò)道、廚房、衛(wèi)生間、廁所、儲(chǔ)藏室、壁櫥等空間面積的總和。

b.套內(nèi)內(nèi)部樓梯按自然層數(shù)的面積總和計(jì)入使用面積。

c.不包括含在結(jié)構(gòu)面積內(nèi)的套內(nèi)內(nèi)部煙囪、通風(fēng)道、管道井均計(jì)入使用面積。

d.內(nèi)墻面裝飾厚度計(jì)入使用面積。

2、套內(nèi)墻體面積(GB/T 17986.1-2000 B1.3)：

套內(nèi)墻體面積是套內(nèi)使用空間周圍的維護(hù)或承重墻體或其他承重支撐體所占的面積，其中各套之間的分隔墻和套與公共建筑空間的分隔以及外墻(包括山墻)等共有墻，均按水平投影面積的一半計(jì)入套內(nèi)墻體面積。套內(nèi)自由墻體按水平投影面積全部計(jì)入套內(nèi)墻體面積。

3、套內(nèi)陽(yáng)臺(tái)建筑面積(GB/T 17986.1-2000 B1.4)：

套內(nèi)陽(yáng)臺(tái)建筑面積均按陽(yáng)臺(tái)外圍與房屋外墻之間的水平投影面積計(jì)算。其中封閉的陽(yáng)臺(tái)按水平投影全部計(jì)算建筑面積，未封閉的陽(yáng)臺(tái)按水平投影的一半計(jì)算建筑面積。房屋的共有建筑面積(即分?jǐn)偯娣e)

房屋共有建筑面積系指各產(chǎn)權(quán)業(yè)主共同占有或共同使用的建筑面積。共有建筑面積的內(nèi)容包括：電梯井、管道井、樓梯間、垃圾道、變電室、設(shè)備間、公共門廳、過(guò)道、地下室、值班警衛(wèi)室等，以及為整棟服務(wù)的公共用房和管理用房的建筑面積，以水平投影面積計(jì)算。

共有建筑面積還包括套與公共建筑空間之間分隔墻，以及外墻(包括山墻)水平投影面積一半的建筑面積。

獨(dú)立使用的地下室、車棚、車庫(kù)、為多棟服務(wù)的警衛(wèi)室，管理用房，作為人防工程的地下室都不計(jì)入共有建筑面積。公攤面積

商品房分?jǐn)偟墓媒ㄖ娣e主要由兩部分組成：

1．電梯井、樓梯間、垃圾道、變電室、設(shè)備室、公共門廳和過(guò)道等功能上為整樓建筑服務(wù)的公共用房和管理用房的建筑面積； 2．各單元與樓宇公共建筑空間之間的分隔以及外墻（包括山墻）墻體水平投影面積的50％。公用面積

住宅的公用面積是指住宅樓內(nèi)為住戶出入方便、正常交往、保障生活所設(shè)置的公共走廊、樓梯、電梯間、水箱間等所占面積的總和。開發(fā)商在出售商品房時(shí)計(jì)算的建筑面積存在公共面積的分?jǐn)倖?wèn)題。容積率

在數(shù)值上等于所購(gòu)物業(yè)建筑面積。容積率越高，則意味著建筑面積越大，單位土地成本越低，房屋成本越低。同時(shí)也意味著人均占有綠地面積減小，居住環(huán)境質(zhì)量下降。

建筑面積 指建筑物的水平面積，其計(jì)算公式為：

建筑面積＝套內(nèi)建筑面積＋應(yīng)分?jǐn)偟墓步ㄖ娣e

套內(nèi)建筑面積＝套內(nèi)的使用面積（廳、臥、廚、衛(wèi)、儲(chǔ)的凈面積＋墻體面積＋陽(yáng)臺(tái)建筑面積）

套內(nèi)墻體面積＝1／2共用墻墻體投影面積或＝非共用墻墻體水平投影面積

公共分?jǐn)偯娣e＝公用建筑面積分?jǐn)傁禂?shù)×套內(nèi)建筑面積

公用建筑面積分?jǐn)傁禂?shù)＝整幢建筑物的公用建筑面積／整幢建筑物的各套套內(nèi)建筑面積之和

說(shuō)明：整幢建筑物的公用建筑面積，應(yīng)扣除已作為獨(dú)立使用空間銷售或出租的地下室、車棚及人防工程等建筑面積。得房率

得房率是指套內(nèi)建筑面積與套（單元）建筑面積之比。套內(nèi)建筑面積=套內(nèi)使用面積+套內(nèi)墻體面積+陽(yáng)臺(tái)建筑面積。套（單元）建筑面積=套內(nèi)建筑隊(duì)面積 +分?jǐn)偟霉媒ㄖ?duì)面積。開間

住宅設(shè)計(jì)中，住宅的寬度是指一間房屋內(nèi)一面墻皮到另一面墻皮之間的實(shí)際距離。因?yàn)槭蔷鸵蛔匀婚g的寬度而言，故又稱開間。住宅開間一般不超過(guò)3.0米--3.9米，磚混結(jié)構(gòu)住宅開間一般不超過(guò)3.3米。規(guī)定較小的開間尺度，可縮短樓板的空間跨度，增強(qiáng)住宅結(jié)構(gòu)整體性、穩(wěn)定性和抗震性。開間5米以上，進(jìn)深7米以上的大開間住宅可為住戶提供一個(gè)40--50平方米甚至更大的居住空間，與同樣建筑面積的小開間住宅相比，承重墻減少一半，使用面積增加2%，便于靈活隔斷、裝修改造。進(jìn)深

在建筑學(xué)上是指一間獨(dú)立的房屋或一幢居住建筑從前墻皮到后墻壁之間的實(shí)際長(zhǎng)度。進(jìn)深大的住宅可以有效地節(jié)約用地，但為了保證建成的住宅可以有良好的自然采光和通風(fēng)條件，住宅的進(jìn)深在設(shè)計(jì)上有一定的要求，不宜過(guò)大。目前我國(guó)大量城鎮(zhèn)住宅房間的進(jìn)深一般要限定在5米左右，不能任意擴(kuò)大。銷售面積

銷售面積是指商品房按”套“或”單元“出售，其銷售面積為購(gòu)房者所購(gòu)買的套內(nèi)或單元內(nèi)建筑面積（以下簡(jiǎn)稱套內(nèi)建筑面積）與應(yīng)分?jǐn)偟墓灿薪ㄖ娣e之和。建筑密度

建筑密度是指在居住區(qū)用地內(nèi)各類建筑的基底總面積與居住區(qū)用地的比率（％），它可以反映出一定用地范圍內(nèi)的空地率和建筑密集程度。綠化率

綠化率是指項(xiàng)目規(guī)劃建設(shè)用地范圍內(nèi)的綠化面積與規(guī)劃建設(shè)用地面積之比。對(duì)購(gòu)房者而言，綠化率高為好。層高

層高是指住宅高度以”層“為單位計(jì)量，每一層的高度國(guó)家在設(shè)計(jì)上有要求，這個(gè)高度就叫層高。它通常包括下層地板面或樓板面到上層樓板面之間的距離。凈高

凈高是指層高減去樓板厚度的凈剩值。標(biāo)準(zhǔn)層

標(biāo)準(zhǔn)層是指平面布置相同的住宅樓層。居住區(qū)用地

居住區(qū)用地是指住宅用地、公建用地、道路用地和公共綠地等四項(xiàng)用地的總稱。住宅用地

住宅用地是指住宅建筑基底占地及其四周合理間距內(nèi)的用地含宅間綠地和宅間小路等的總稱。玄關(guān)

玄關(guān)就是登堂入室第一步所在的位置，它是一個(gè)緩沖過(guò)渡的地段。居室是家庭的”領(lǐng)地"，講究一定的私密性，大門一開，有玄關(guān)阻隔，外人對(duì)室內(nèi)就不能一覽無(wú)余。玄關(guān)一般與廳相連，由于功能不同，需調(diào)度裝飾手段加以分割就是自己人回家，也要有一塊放雨傘、掛雨衣、換鞋、擱包的地方。平時(shí)，玄關(guān)也是接受郵件、簡(jiǎn)單會(huì)客的場(chǎng)所。隔斷

隔斷是指專門作為分隔室內(nèi)空間的不到頂?shù)陌虢亓⒚?房地產(chǎn)

房地產(chǎn)是指土地、建筑物及固著在土地、建筑物上不可分離的部分以及附帶的各種權(quán)益。從房地產(chǎn)存在的自然形態(tài)上來(lái)看，主要分為兩大類，即土地和建成后的物業(yè)。

所謂“不可分離”，是指不能分離或雖能分離但分離后會(huì)破壞房地產(chǎn)的功能或完整性。住房公積金 我國(guó)從1991年開始在全國(guó)城鎮(zhèn)實(shí)行住房公積金制度：在職職工在其工作年限內(nèi)，由職工本人及其所在單位，分別按職工工資收入的一定比例逐月交存，全部歸職工個(gè)人所有，記入職工個(gè)人的住房公積金帳戶，由政府設(shè)立的公積金法定管理機(jī)構(gòu)集中管理。

住房公積金的本質(zhì)屬性是工資性。單位按職工工資的一定比例，為職工交存住房公積金，實(shí)質(zhì)是把低工資時(shí)單位用于住房實(shí)物分配的工資，以貨幣形式分配給職工，從而達(dá)到轉(zhuǎn)換住房分配機(jī)制的目的。實(shí)行住房公積金制度的目的是增加社會(huì)住房資金的積累、周轉(zhuǎn)，促進(jìn)政策性抵押貸款制度的建立，提高職工購(gòu)、建住房的能力，促進(jìn)住房建設(shè)。躍層式住宅

這類住宅的特點(diǎn)是：住戶占有上下兩層樓面，臥室、起居室、客廳、衛(wèi)生間、廚房有其它輔助用房可以分層布置，上下層之間的交通不通過(guò)公共樓梯，而采用戶內(nèi)獨(dú)用小樓梯聯(lián)接。躍層式住宅的優(yōu)點(diǎn)是每戶都有較大的采光面；通風(fēng)較好，戶內(nèi)居住面積和輔助面積較大，布局緊湊，功能明確；相互干擾較小。在高層建筑中，由于每?jī)蓪硬旁O(shè)電梯平臺(tái)，可縮小電梯公共平臺(tái)面積，提高空間使用效率。但這類住宅也有不足之處，戶內(nèi)樓梯要占去一定的使用面積，同時(shí)由于二層只有一個(gè)出口，發(fā)生火災(zāi)時(shí)，人員不易疏散，消防人員也不易迅速進(jìn)入。這類住宅的內(nèi)部空間因?yàn)槭墙梃b了歐美小二層樓獨(dú)院住宅的設(shè)計(jì)手法，近年來(lái)在全國(guó)各城市的一些高級(jí)住宅設(shè)計(jì)中得到廣泛推廣。復(fù)式住宅

這類住宅在建造是每戶占有上下兩層，實(shí)際早在層高較高的一層樓中增建一個(gè)1.2米的夾層，兩層合計(jì)的層高要大大低于躍層式住宅，復(fù)式住宅的下層供起居、炊事、進(jìn)餐、洗浴用，上層供休息、睡眠和貯藏用，戶內(nèi)設(shè)多處入墻式壁柜和樓梯，位于中間的樓板也是上層的地板。一層的廚房高2米，上層貯藏間高1.2米；一層起居室高2米，上層直接作為臥室的訂面，人可坐起但無(wú)法直立。復(fù)式住宅的經(jīng)濟(jì)性體現(xiàn)在：

1、平面利用系數(shù)高，通過(guò)夾層，可使住宅的使用面積提高50%-70%。

2、戶內(nèi)的隔層為木結(jié)構(gòu)，將隔斷、家具、裝飾融為一體，又降低了綜合造價(jià)。

3、上部夾層采用推拉窗及墻身多面窗戶，通風(fēng)采光良好，與一般層高和面積相同的住宅相比，土地利用率可提高40%。

在很多大城市，此種住宅推廣很快，已成為住宅市場(chǎng)上的熱銷產(chǎn)品。房地產(chǎn)抵押貸款

所謂房地產(chǎn)抵押貸款，主要是指銀行以借款人或第三人擁有的房地產(chǎn)作為抵押物發(fā)放的貸款。借款人到期不能償還貸款本息的，貸款銀行有權(quán)依法處理其抵押物或質(zhì)物，或要求擔(dān)保人承擔(dān)連帶償還本息的責(zé)任。在抵押期間，抵押人不得隨意地處理已被抵押的房地產(chǎn)，作為抵押權(quán)人的銀行有權(quán)對(duì)抵押物進(jìn)行監(jiān)督和檢查。房地產(chǎn)抵押貸款，按貸款對(duì)象可分企業(yè)事業(yè)法人房地產(chǎn)抵押貸款和個(gè)房地產(chǎn)抵押貸款；按貸款用途可分為土地開發(fā)抵押貸款、房屋開發(fā)抵押貸款、購(gòu)房抵押貸款以及其他用途的房地產(chǎn)抵押貸款；按貸款利率確定和計(jì)息方法可劃分為固定利率房地產(chǎn)抵押貸款、浮動(dòng)利率房地產(chǎn)抵押貸款、可調(diào)利率房地產(chǎn)抵押貸款。房屋所有權(quán)

房屋所有權(quán)是指房屋的所有人依法對(duì)自己的房產(chǎn)所享有的占有、使用、收益和處分的權(quán)力。所謂的占有權(quán)就是產(chǎn)權(quán)人對(duì)其房屋事實(shí)上的控制權(quán)。使用權(quán)，是產(chǎn)權(quán)人按照房產(chǎn)的性能，作用對(duì)房屋加以利用的權(quán)利。收益權(quán)指產(chǎn)權(quán)人收取房產(chǎn)所產(chǎn)生的利益的權(quán)利。處分權(quán)，是產(chǎn)權(quán)人在事實(shí)上或法律上對(duì)房產(chǎn)進(jìn)行處置的權(quán)利，處分權(quán)是房屋產(chǎn)權(quán)的核心，是房屋產(chǎn)權(quán)最根本的權(quán)利。處分權(quán)一般只能由房屋產(chǎn)權(quán)人行使（法律上有特別規(guī)定的除外）。物業(yè)管理

建設(shè)部 1994 年發(fā)布的《城市新建住宅小區(qū)管理辦法》規(guī)定，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在出售住宅小區(qū)房屋前，應(yīng)當(dāng)選聘牧業(yè)管理公司承擔(dān)住宅小區(qū)的管理，并與其簽訂物業(yè)管理合同。也就是說(shuō)，新建的住宅小區(qū)都必須由物業(yè)管理公司進(jìn)行管理。

住宅小區(qū)的物業(yè)管理，是指對(duì)小區(qū)范圍內(nèi)的建筑物和構(gòu)筑物及其設(shè)備、市政、公用園林綠化、環(huán)衛(wèi)、交通、治安等公用設(shè)施以及環(huán)境容貌管理項(xiàng)目進(jìn)行維護(hù)、修繕和整潔。三通一平

指房地產(chǎn)綜合開發(fā)施工結(jié)構(gòu)的基礎(chǔ)工程要求，內(nèi)容包含水通、電通、路通和平整場(chǎng)地，是房地產(chǎn)基礎(chǔ)用地開發(fā)的最低法定要求。宗地

宗地是地籍的最小單元，是指以權(quán)屬界線組成的封閉地塊。土地，以宗地為基本單位統(tǒng)一編號(hào)，叫宗地號(hào)，又稱地號(hào)，其有四層含義，稱為：區(qū)、帶、片、宗，從大范圍逐級(jí)體現(xiàn)其所在的地理位置。銀行按揭

銀行按揭的正確名稱是購(gòu)房抵押貸款，是購(gòu)房者以所購(gòu)房屋之產(chǎn)權(quán)作為抵押，由銀行先行支付房款給發(fā)展商，以后購(gòu)房者按月向銀行分期支付本息，銀行按揭的成數(shù)通常由五成到九成不等，期限由5年到20年不等，在國(guó)外還有長(zhǎng)達(dá)30年的。銀行按揭業(yè)務(wù)在國(guó)內(nèi)才開始不久，不但發(fā)展非常訊速，這是因?yàn)樗瞎ば诫A層的支付能力，使得市場(chǎng)潛在需求能夠迅速轉(zhuǎn)化為有效需求。銀行按揭是促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)活躍的最有效的手段。抵押貸款方式

抵押貸款方式指貸款行以借款人或者第三人提供的符合規(guī)定條件的房地產(chǎn)作為抵押物而向借款人發(fā)放貸款的方式。保證貸款方式 保證貸款方式指貸款行以借款人提供的具有代為清償能力的企業(yè)法人單位作為保證人而向其發(fā)放貸款的方式。剪力墻結(jié)構(gòu)

是用鋼筋混凝土墻板來(lái)代替框架結(jié)構(gòu)中的梁柱，能承擔(dān)各類荷載引起的內(nèi)力，并能有效控制結(jié)構(gòu)的水平力，這種用鋼筋混凝土墻板來(lái)承受豎向和水平力的結(jié)構(gòu)稱為剪力墻結(jié)構(gòu)。這種結(jié)構(gòu)在高層房屋中被大量運(yùn)用，所以，購(gòu)房戶大可不必為其專業(yè)術(shù)語(yǔ)所蒙蔽。商品房房?jī)r(jià)的構(gòu)成

大體上講，商品房?jī)r(jià)格是房屋建筑價(jià)格和房屋基地價(jià)格的總和。房產(chǎn)在使用中，房屋的使用與房屋占用土地的使用總是同時(shí)存在，不可分割的。房產(chǎn)出售價(jià)格（房?jī)r(jià)）的擬定也要以上述原則來(lái)加以計(jì)算。目前，房?jī)r(jià)大致可分為四大部分組成：

一是地價(jià)成本，包括土地出讓金以及相關(guān)費(fèi)用，如郊區(qū)的耕地補(bǔ)償、勞動(dòng)力安置、城區(qū)的拆遷周轉(zhuǎn)費(fèi)用等；二是建筑安裝費(fèi)用，如設(shè)計(jì)、招標(biāo)、監(jiān)理、材料施工等；廣義地可包括前期工程費(fèi)、基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)（七通一平費(fèi)），甚至市政費(fèi)、用電權(quán)費(fèi)等也可折算在建安費(fèi)里；三是開發(fā)商經(jīng)營(yíng)費(fèi)用，包括辦公管理費(fèi)、銷售經(jīng)營(yíng)費(fèi)等；四是開發(fā)商經(jīng)營(yíng)利潤(rùn)。房地產(chǎn)項(xiàng)目類型基礎(chǔ)概念

傳統(tǒng)的項(xiàng)目類型 這種劃分的標(biāo)準(zhǔn)綜合了建筑形式與經(jīng)濟(jì)意義的考慮因素。別墅 代表著總面積大、總價(jià)昂貴，獨(dú)立的建筑空間與獨(dú)有的建筑外形； 公寓 公寓的特征是單價(jià)高、品質(zhì)化配套服務(wù)；市區(qū)中心位置、內(nèi)外裝修講究； 普通住宅 普通住宅的標(biāo)志則是單價(jià)相對(duì)較低、分布于各處的建筑形式靈活的樓房。項(xiàng)目類型的發(fā)展與豐富

經(jīng)濟(jì)適用房:政府對(duì)開發(fā)商實(shí)行一定程度的補(bǔ)貼，銷售時(shí)政府實(shí)行最高限價(jià)。銷售對(duì)象面向本市戶口居民。板樓與塔樓孰優(yōu)孰劣的爭(zhēng)論，使得細(xì)化的概念獲得廣泛認(rèn)知度。

板塔之爭(zhēng)論是京城地產(chǎn)圈總動(dòng)員式的口水戰(zhàn)，板樓的優(yōu)勢(shì)形象在消費(fèi)者心中占據(jù)上風(fēng)。公寓的建筑形式不再單一，過(guò)去幾乎全以塔樓形式出現(xiàn)，近年板樓形式的公寓項(xiàng)目漸多。隨著板塔之爭(zhēng)，一批板樓公寓涌現(xiàn)，市區(qū)中心位置、高檔配套服務(wù)，板樓公寓成新時(shí)尚。城市別墅的興起；Townhouse的出現(xiàn)、熱炒與風(fēng)靡，確立一種新建筑形式的主流地位。Townhouse風(fēng)聲水起，第一批Townhouse火了；跟風(fēng)的Townhouse被困了；究竟 Townhouse何去何從，業(yè)界還在摸索中。項(xiàng)目類型的新界定

五、合同方面培訓(xùn)

1、土地使用權(quán)取得有那幾種？ 出讓和劃撥

2、土地使用年限？ 住宅70年，商業(yè)50年

3、五證是哪五證？

五證”是指《國(guó)有土地使用證》、《建設(shè)用地規(guī)劃許可證》、《建設(shè)工程開工許可證》、《建設(shè)工程開工許可證》和《商品房預(yù)售許可證》

4、“現(xiàn)定名”和“暫定名”注意事項(xiàng)

合同第一條的〖現(xiàn)定名〗和〖暫定名〗二選一，并在其后面空格處填寫預(yù)售許可證上反映出的項(xiàng)目名稱。房地產(chǎn)商為了項(xiàng)目促銷宣傳的名字，政府不是一定批準(zhǔn)。如果政府不同意，購(gòu)房人以名字不對(duì)要求房地產(chǎn)商退房或賠償通常不會(huì)得到法院支持，因?yàn)橘?gòu)房人買房時(shí)應(yīng)該知道該項(xiàng)目政府批準(zhǔn)的名字。

6、什么是套內(nèi)建筑面積？

按照《北京市商品房銷售面積計(jì)算及公用建筑面積分?jǐn)倳盒幸?guī)定》第四條的規(guī)定，商品房的套內(nèi)建筑面積是指成套商品房（單元房）的套內(nèi)使用面積、套內(nèi)墻體面積和陽(yáng)臺(tái)建筑面積之和。套內(nèi)建筑面積不等于地毯面積，完全屬于買房人個(gè)人私有，與套內(nèi)使用面積相比，更能完整地反映買房人個(gè)人私有部分的產(chǎn)權(quán)。



7、套內(nèi)使用面積如何計(jì)算？

套內(nèi)使用面積是套內(nèi)房屋使用空間的面積，以水平投影面積計(jì)算。按照建設(shè)部《住宅建筑設(shè)計(jì)規(guī)范》的規(guī)定，套內(nèi)使用面積的計(jì)算按房屋是否為住宅適用不同的計(jì)算規(guī)范。其中，住宅的套內(nèi)使用面積的計(jì)算方法為：１、套內(nèi)使用面積包括臥室、起居室、過(guò)廳、過(guò)道、廚房、衛(wèi)生間、廁所、貯藏室、壁柜等分戶門內(nèi)面積的總和；２、躍層住宅中的戶內(nèi)樓梯按自然層數(shù)的面積總和計(jì)入使用面積；３不包含在結(jié)構(gòu)面積內(nèi)的煙囪、通風(fēng)道、管道井均計(jì)入使用面積；４、內(nèi)墻面裝修厚度均計(jì)入使用面積。

8、套內(nèi)墻體面積如何計(jì)算？

套內(nèi)墻體面積是指商品房各套內(nèi)使用空間周圍的維護(hù)或承重墻體。商品房的套內(nèi)墻體分為共用墻及非共用墻兩種。按照《北京市商品房銷售面積計(jì)算及公用建筑面積分?jǐn)倳盒幸?guī)定》的規(guī)定，商品房套內(nèi)墻體面積的計(jì)算方法為：共用墻墻體水平投影面積的一半計(jì)入套內(nèi)墻體面積。非共用墻墻體水平投影面積全部計(jì)入套內(nèi)墻體面積。

9、陽(yáng)臺(tái)建筑面積如何計(jì)算？

1、封閉式的陽(yáng)臺(tái)，按其外圍水平投影面積計(jì)算建筑面積；

2、挑陽(yáng)臺(tái)（底陽(yáng)臺(tái)）按其底板水平投影面積的一半計(jì)算建筑面積；

3、凹陽(yáng)臺(tái)按其凈面積（含檔板墻墻體面積）的一半計(jì)算建筑面積；

4、半挑半凹陽(yáng)臺(tái)，挑出部分按其底板水平投影面積的一半計(jì)算建筑面積，凹進(jìn)部分按其凈面的一半計(jì)算建筑面積。

10、什么是公用建筑面積和分?jǐn)偣媒ㄖ娣e？

公用建筑面積是指由整棟樓的產(chǎn)權(quán)人共同所有的整棟樓公用部分的建筑面積。公用分?jǐn)偨ㄖ娣e是指每套（單元）商品房依法應(yīng)當(dāng)分?jǐn)偟墓媒ㄖ娣e。公用建筑面積和分?jǐn)偟墓媒ㄖ娣e的產(chǎn)權(quán)歸整棟樓購(gòu)房人共有，購(gòu)房人按照法律、法規(guī)的規(guī)定對(duì)其享有權(quán)利，承擔(dān)責(zé)任。未經(jīng)全體共有人或業(yè)主大會(huì)依法定程序同意，任何人都不得侵占或改變?nèi)珮枪媒ㄖ臻g原始設(shè)計(jì)的使用功能。

11、購(gòu)房人應(yīng)分?jǐn)偟墓媒ㄖ娣e是如何計(jì)算出來(lái)的

根據(jù)建設(shè)部《商品房銷售面積計(jì)算及公用建筑面積分?jǐn)傄?guī)則（試行）》規(guī)定，各套（單元）分?jǐn)偟墓媒ㄖ娣e＝公用建筑面積分?jǐn)傁禂?shù)×套內(nèi)建筑面積，而公用建筑面積分?jǐn)傁禂?shù)＝整棟建筑物的公用建筑面積／整棟建筑物的各套內(nèi)建筑面積之和，其中，整棟建筑物的公用建筑面積等于整棟建筑物的建筑面積扣除整棟建筑各套（單元）套內(nèi)建筑面積之和，并應(yīng)扣除整棟樓不應(yīng)分?jǐn)偟慕ㄖ娣e。

12、如果面積有異議如何處理？

出賣人交付使用的房屋套內(nèi)建筑面積或者建筑面積與商品房買賣合同約定面積不符，合同有約定的，按照約定處理；合同沒(méi)有約定或者約定不明確的，按照以下原則處理：

(一)面積誤差比絕對(duì)值在3%以內(nèi)(含3%)，按照合同約定的價(jià)格據(jù)實(shí)結(jié)算，買受人請(qǐng)求解除合同的，不予支持；(二)面積誤差比絕對(duì)值超出3%，買受人請(qǐng)求解除合同、返還已付購(gòu)房款及利息的，應(yīng)予支持。買受人同意繼續(xù)履行合同，房屋實(shí)際面積大于合同約定面積的，面積誤差比在3%以內(nèi)(含3%)部分的房?jī)r(jià)款由買受人按照約定的價(jià)格補(bǔ)足，面積誤差比超出3%部分的房?jī)r(jià)款由出賣人承擔(dān)，所有權(quán)歸買受人；房屋實(shí)際面積小于合同約定面積的，面積誤差比在3%以內(nèi)(含3%)部分的房?jī)r(jià)款及利息由出賣人返還買受人，面積誤差比超過(guò)3%部分的房?jī)r(jià)款由出賣人雙倍返還買受人。

13、合同第二條主要是關(guān)于商品房的銷售依據(jù)，房子是[現(xiàn)房]還是[預(yù)售商品房]的劃分依據(jù)？

按國(guó)家銷售“現(xiàn)房”的規(guī)定，已經(jīng)蓋好的房子，不等于是“現(xiàn)房”，而已領(lǐng)房產(chǎn)證和土地使用證的房子才叫“現(xiàn)房”。

14、如何理解商品房買賣合同中的商品房用途？

預(yù)售許可證上的房屋用途有住宅、公寓和辦公三種寫法，而寫的是公寓，這是一種似是而非的寫法，公寓就是住宅。不要以為公寓就可商住兩用。到目前為止，商住兩用房還僅僅是房地產(chǎn)商為了房屋促銷宣傳使用的一個(gè)詞，國(guó)家根本就沒(méi)有這個(gè)有關(guān)房屋用途的用語(yǔ)。

15、預(yù)購(gòu)人在預(yù)售登記后、商品房竣工前可否轉(zhuǎn)讓其預(yù)購(gòu)的商品房？

《北京市城市房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓管理辦法》第四十四條規(guī)定：“預(yù)購(gòu)人在預(yù)售登記后、商品房竣工前轉(zhuǎn)讓其預(yù)購(gòu)的商品房的，按照下列規(guī)定辦理：

（一）未付清預(yù)售商品房預(yù)售合同約定的總價(jià)款的，預(yù)購(gòu)人應(yīng)當(dāng)取得房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)同意；

（二）已付清預(yù)售商品房預(yù)售合同約定的總價(jià)款的，預(yù)購(gòu)人應(yīng)當(dāng)將其轉(zhuǎn)讓預(yù)購(gòu)商品房的情況書面通知房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)。轉(zhuǎn)讓預(yù)購(gòu)的商品房的，預(yù)購(gòu)人與受讓人應(yīng)當(dāng)簽訂書面合同，并在合同簽訂后15日內(nèi)依照本辦法第四十條的規(guī)定到原登記機(jī)關(guān)申請(qǐng)變更預(yù)售登記?！?/p>

對(duì)于貸款購(gòu)房的人，即使銀行或房屋資金管理中心已將房款全部支付給房地產(chǎn)商，但由于期房貸款通常由房地產(chǎn)商提供階段性擔(dān)保，根據(jù)《擔(dān)保法》相關(guān)規(guī)定，貸款方式下的期房轉(zhuǎn)讓還是要經(jīng)過(guò)擔(dān)保人－ 房地產(chǎn)商的同意。

16、預(yù)售合同未做預(yù)售登記的是否有效？

當(dāng)事人以商品房預(yù)售合同未按照法律、行政法規(guī)規(guī)定辦理登記備案手續(xù)為由，請(qǐng)求確認(rèn)合同無(wú)效的，不予支持。

當(dāng)事人約定以辦理登記備案手續(xù)為商品房預(yù)售合同生效條件的，從其約定，但當(dāng)事人一方已經(jīng)履行主要義務(wù)，對(duì)方接受的除外。

17、買受人哪種情況下可以要求雙倍賠償？(一)(二)故意隱瞞沒(méi)有取得商品房預(yù)售許可證明的事實(shí)或者提供虛假商品房預(yù)售許可證明； 故意隱瞞所售房屋已經(jīng)抵押的事實(shí)；(三)商品房買賣合同訂立后，出賣人未告知買受人又將該房屋抵押給第三人；(三)商品房買賣合同訂立后，出賣人又將該房屋出賣給第三人。

18、《竣工驗(yàn)收備案表》的作用？

《竣工驗(yàn)收備案表》雖是房地產(chǎn)商自己填寫，但要得到有關(guān)部門同意備案，是需要向備案部門提供規(guī)劃、公安消防、環(huán)保、城市建設(shè)檔案管理、人防等部門出具的認(rèn)可文件或者準(zhǔn)許使用文件的，購(gòu)房人可由此知道房地產(chǎn)商所交付的房屋是否符合原來(lái)規(guī)劃的要求。

19、《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》的有效期是幾年？

《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》“注意事項(xiàng)”上寫著：“ 本《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》及附件發(fā)出后，因建設(shè)計(jì)劃變更或因故未建滿兩年者，《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》及附件自行失效”，20、合同在履行過(guò)程中發(fā)生爭(zhēng)議解決方法，購(gòu)房人可在仲裁和起訴中進(jìn)行選擇。申請(qǐng)仲裁和向法院起訴有那些區(qū)別？

在目前法律環(huán)境下，更多的人認(rèn)為仲裁好一些，其理由是仲裁人員由高學(xué)歷的專業(yè)人士擔(dān)任，按《仲裁法》規(guī)定，如果是一名仲裁員仲裁，由當(dāng)事人雙方共同選定該仲裁員；如果由三名仲裁員仲裁，雙方可各選一名，第三名即首席仲裁員由雙方共同選定或仲裁委員會(huì)指定。仲裁人員由于不是專職人員，所以受到行政干擾較少。仲裁相對(duì)訴訟所需時(shí)間較短。但購(gòu)房人也應(yīng)了解仲裁實(shí)行的是一裁終裁制，除了法律規(guī)定的可申請(qǐng)撤銷情形外，購(gòu)房人不能對(duì)仲裁裁決像訴訟那樣由于不服一審判決可以提出上訴，對(duì)上訴判決不服可以請(qǐng)求再審，對(duì)仲裁結(jié)果只能遵守、履行。另外仲裁費(fèi)用較高，目前仲裁費(fèi)用相當(dāng)法院起訴、上訴兩審的費(fèi)用，仲裁費(fèi)用最終由敗裁一方承擔(dān)，而法院的受理費(fèi)則是根據(jù)案件標(biāo)的額的大小來(lái)確定，法院判決時(shí)通常不會(huì)要求訴訟費(fèi)全部由敗訴人承擔(dān)。

21、合同本由誰(shuí)持有？

合同中對(duì)合同頁(yè)數(shù)和份數(shù)有約定。過(guò)去北京國(guó)土房管局相同編號(hào)的合同正本為四份，房地產(chǎn)商2份、購(gòu)房人1份、房屋所在地房地產(chǎn)行政主管部門1份。如果購(gòu)房人貸款，購(gòu)房人的合同則保存在貸款銀行里，購(gòu)房人經(jīng)常抱怨自己手中沒(méi)有合同?，F(xiàn)在國(guó)土房管局在預(yù)售合同備案后不再留存商品房預(yù)售合同，但這并不等于這一份合同就會(huì)給購(gòu)房人，原因是銀行為避免購(gòu)房人重復(fù)貸款，通常要求貸款購(gòu)房的人要將合同全部押在銀行。

22、購(gòu)房合同中的不可抗力如何解釋？

不可抗力是指買賣合同簽訂后，不是由于當(dāng)事人一方的過(guò)失或故意，發(fā)生了當(dāng)事人在訂立合同時(shí)不能預(yù)見(jiàn)，對(duì)其發(fā)生和后果不能避免并且不能克服的事件，以致不能履行合同或不能如期履行合同。遭受不可抗力事件的一方，可以據(jù)此免除履行合同的責(zé)任或推遲履行合同，對(duì)方無(wú)權(quán)要求賠償。不可抗力通常包括兩種情況：一種是自然原因引起的，如水災(zāi)、旱災(zāi)、暴風(fēng)雪、地震等；另一種是社會(huì)原因引起的，如戰(zhàn)爭(zhēng)、罷工、政府禁令等。但不可抗力事件目前國(guó)際上并無(wú)統(tǒng)一的明確的解釋。哪些意外事故應(yīng)視作不可抗力，可由買賣雙方在合同的不可抗力條款中約定。

23、規(guī)劃、設(shè)計(jì)變更的，出賣人應(yīng)當(dāng)在相關(guān)部門批準(zhǔn)同意多少之日起書面通知買受人？ 出賣人應(yīng)當(dāng)在相關(guān)部門批準(zhǔn)同意10日起書面通知買受人

24、買受人在收到變更通知后多少之日起書面通知出賣人，否則視為接受變更？ 買受人在收到變更通知后15日起書面通知出賣人，否則視為接受變更。

25、買受人在收到建筑分?jǐn)偛课蛔兏ㄖ蠖嗌僦掌饡嫱ㄖ鲑u人，否則視為接受變更？ 買受人在收到建筑分?jǐn)偛课蛔兏ㄖ?5日起書面通知出賣人，否則視為接受變更。

26、開發(fā)商交房時(shí)必須提供那些手續(xù)？

開發(fā)商交房時(shí)必須提供《商品房峻工驗(yàn)收備案表》、《住宅質(zhì)量保證書》、《住宅使用說(shuō)明書》、《實(shí)測(cè)面積報(bào)告》

27、辦理產(chǎn)權(quán)證的期限是多少？

由于出賣人的原因，買受人在下列期限屆滿未能取得房屋權(quán)屬證書的，除當(dāng)事人有特殊約定外，出賣人應(yīng)當(dāng)承擔(dān)違約責(zé)任：

(一)商品房買賣合同約定的辦理房屋所有權(quán)登記的期限；

(二)商品房買賣合同的標(biāo)的物為尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起90日；(四)商品房買賣合同的標(biāo)的物為已竣工房屋的，自合同訂立之日起90日。

28、買受人貸款未獲批準(zhǔn)，是否可以解除合同？

商品房買賣合同約定，買受人以擔(dān)保貸款方式付款、因當(dāng)事人一方原因未能訂立商品房擔(dān)保貸款合同并導(dǎo)致商品房買賣合同不能繼續(xù)履行的，對(duì)方當(dāng)事人可以請(qǐng)求解除合同和賠償損失。因不可歸責(zé)于當(dāng)事人雙方的事由未能訂立商品房擔(dān)保貸款合同并導(dǎo)致商品房買賣合同不能繼續(xù)履行的，當(dāng)事人可以請(qǐng)求解除合同，出賣人應(yīng)當(dāng)將收受的購(gòu)房款本金及其利息或者定金返還買受人。

29、面積測(cè)繪費(fèi)應(yīng)該由誰(shuí)承擔(dān)？

面積測(cè)繪費(fèi)收取原則為“誰(shuí)委托，誰(shuí)付費(fèi)”，購(gòu)房合同已規(guī)定開發(fā)商向購(gòu)房人提供面積測(cè)量數(shù)據(jù)的義務(wù)，故此費(fèi)用應(yīng)由開發(fā)商交納。30、社區(qū)學(xué)校建設(shè)和管理由誰(shuí)負(fù)責(zé)？ 在規(guī)模小區(qū)，發(fā)展商在學(xué)校的建設(shè)上決定權(quán)有限。按照規(guī)劃，發(fā)展商必須預(yù)留教育用地，而且要完善建設(shè)配套。但是，具體的一些指標(biāo)、師資配套等一系列問(wèn)題，還要由區(qū)、縣教委統(tǒng)一安排。

31、層高在多少米應(yīng)計(jì)入房屋建筑面積

應(yīng)計(jì)入房屋建筑面積：層高(高度)在2.20米以上(含2.20米，以下同)的房屋均應(yīng)計(jì)算建筑面積；房屋屋頂為斜面結(jié)構(gòu)(坡屋頂)的，層高(高度)2.20米以上的部位計(jì)算建筑面積；對(duì)傾斜、弧狀等非垂直墻體的房屋，層高(高度)2.20米以上的部位也應(yīng)計(jì)算建筑面積。

32、車庫(kù)（地下室）算不算公攤？

有關(guān)政策有規(guī)定，在凡６層以上的高層建筑，都須設(shè)有地下建筑面積（即地下室），而地下室一般都設(shè)有兩層，１．地下一層是設(shè)備層：一部分用于放置水泵等設(shè)施的，這部分可計(jì)入公攤部分，業(yè)主只有公共產(chǎn)權(quán)，而另一部分是開發(fā)商開發(fā)的車庫(kù)，可以出租和出售，如果是出售給業(yè)主，那么業(yè)主當(dāng)然有獨(dú)立產(chǎn)權(quán)了。２．地下二層是人防層：主要用于平、戰(zhàn)結(jié)合時(shí)使用，所以開發(fā)商在和平時(shí)也一般將其開發(fā)為地下車庫(kù)進(jìn)行出租，但產(chǎn)權(quán)歸全社會(huì)所有，而所得費(fèi)用則只能與其主管部門——北京市人防辦協(xié)商，而物業(yè)管理公司、業(yè)主都不在其內(nèi)。所以地庫(kù)地下室算不算公攤不能一概而論，在經(jīng)營(yíng)性用房的認(rèn)定上，應(yīng)該是有關(guān)部門認(rèn)定房屋本身是否能經(jīng)營(yíng)，而不是開發(fā)商自己說(shuō)了算。

33、可否以未成年人名義購(gòu)買房產(chǎn)？

答:法律并未限定購(gòu)買者的年齡，任何年齡均可購(gòu)買。而在實(shí)際操作中，這種做法也屢見(jiàn)不鮮。很多人出于對(duì)日后我國(guó)可能開征遺產(chǎn)稅的顧慮，干脆現(xiàn)在就將房產(chǎn)登記在孩子名下。

34、預(yù)售商品房，應(yīng)當(dāng)符合那些條件？

商品房預(yù)售的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)取得預(yù)售許可后，方可預(yù)售商品房。預(yù)售商品房，應(yīng)當(dāng)符合下列條件：

（一）已交付全部土地使用權(quán)出讓金并取得國(guó)有土地使用權(quán)證，屬于預(yù)售經(jīng)濟(jì)適用住房的，應(yīng)當(dāng)取得城鎮(zhèn)建設(shè)用地批準(zhǔn)書；

（二）取得建設(shè)工程規(guī)劃許可證件和施工許可證件；

（三）按提供預(yù)售的商品房計(jì)算，投入開發(fā)的建設(shè)資金達(dá)到工程建設(shè)總投資的25%以上；

（四）已確定竣工日期，且滿足市國(guó)土房管局公布的預(yù)售最長(zhǎng)期限

35、商品房預(yù)售許可證應(yīng)當(dāng)載明那些內(nèi)容？ 商品房預(yù)售許可證應(yīng)當(dāng)載明下列內(nèi)容：

（一）房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)名稱；

（二）預(yù)售許可證編號(hào)；

（三）預(yù)售商品房的建設(shè)工程規(guī)劃許可證編號(hào)；

（四）預(yù)售商品房的坐落位置、幢號(hào)或者樓層、面積；

（五）土地的用途和使用期限；

（六）發(fā)證機(jī)關(guān)和發(fā)證日期。

36、商品房竣工后，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)提供哪些面積相關(guān)文件？

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)委托有資質(zhì)的測(cè)繪單位對(duì)每套房屋的建筑面積、套內(nèi)建筑面積和分?jǐn)偟墓灿媒ㄖ娣e進(jìn)行測(cè)繪，并提供下列文件：

（一）商品房預(yù)售面積測(cè)繪技術(shù)報(bào)告書；

（二）商品房共用建筑面積分?jǐn)偳闆r的說(shuō)明文件。

37、會(huì)所能否作為公用建筑進(jìn)行分?jǐn)偅?會(huì)所不能作為公用建筑進(jìn)行分?jǐn)偂?/p>

38、物業(yè)管理用房能否作為公用建筑進(jìn)行分?jǐn)?/p>

1．物業(yè)管理用房一般包括物業(yè)辦公、工作人員值班以及存放工具材料的用房。物業(yè)管理用房應(yīng)使用設(shè)計(jì)用途為物業(yè)管理、辦公、或住宅的房屋。

2、為多幢房屋服務(wù)的物業(yè)管理用房，可以為多幢房屋分?jǐn)偂?/p>

3、每幢商品房所分?jǐn)偟奈飿I(yè)管理用房面積可占該幢商品房建筑面積的千分之四左右，但最高不得超過(guò)千分之六。

按千分之六計(jì)算，分?jǐn)偟娜课飿I(yè)管理用房而積不足一套或一間房屋建筑面積的，按該幢商品房設(shè)計(jì)的最小—套或一間房屋的建筑面積確認(rèn)。

商品房買賣合同中，買賣雙方對(duì)分?jǐn)偟奈飿I(yè)管理用房而積另有約定的，從其約定。

39、銀行個(gè)人住房貸款的還款方式有哪幾種？

現(xiàn)在，銀行個(gè)人住房貸款的還款方式主要有兩種：一種是等額本息還款法，即每月以相等的額度平均償還貸款本息，直至期滿還清；另一種是等本不等息遞減還款法，即每月償還貸款本金相同，而利息隨本金的減少而逐月遞減，直至期滿還清。

六、物業(yè)方面

1、公共維修基金的用途和管理

此項(xiàng)基金不同于物業(yè)管理費(fèi)，只用于住宅共用部位、共用設(shè)施設(shè)備保修期滿后的大修、更新、改造?！蛾P(guān)于歸集住宅共用部位、共用設(shè)施設(shè)備維修基金的通知》要求，“凡本市行政區(qū)域內(nèi)新建商品住宅的購(gòu)買人應(yīng)交納公有住宅共用部位、共用設(shè)施設(shè)備維修基金。在辦理立契過(guò)戶手續(xù)時(shí)，按購(gòu)房款的2%足額交納。”《通知》還規(guī)定，此基金向市或區(qū)縣小區(qū)管理辦公室交納，由其代管，小區(qū)成立管委會(huì)后，小區(qū)辦將其移交管委會(huì)或經(jīng)管委會(huì)同意交由物業(yè)企業(yè)代管。管委會(huì)成立前，基金使用由開發(fā)商或物業(yè)公司提出使用計(jì)劃，經(jīng)房地局審核后劃撥；管委會(huì)成立后，維修基金的使用由物業(yè)企業(yè)提出使用計(jì)劃，經(jīng)管委會(huì)審定后實(shí)施。維修基金可以由業(yè)主自己交納，業(yè)主也可委托開發(fā)企業(yè)代收。

2、物業(yè)費(fèi)合理收取時(shí)間是多少？

北京市房地局小區(qū)辦曾發(fā)布過(guò)《關(guān)于禁止收取多年物業(yè)管理費(fèi)的通知》。其中規(guī)定，禁止收取一年以上物業(yè)管理費(fèi)。也就是說(shuō)，只要收到一年以下，就不違反規(guī)定。

3、收取物業(yè)管理費(fèi)保證金是否合理？

物業(yè)管理費(fèi)保證金一般發(fā)生在高檔住宅，因其高檔住宅行業(yè)一般習(xí)慣一個(gè)月或三個(gè)月一交，而高檔住宅住戶又經(jīng)常不在國(guó)內(nèi)或本地，故采用3個(gè)月保證金方式。如何運(yùn)作應(yīng)該看購(gòu)房時(shí)所簽《住宅使用管理維修公約》；保證金要看《公約》約定，如無(wú)約定，收取還應(yīng)征得業(yè)主同意。

4、停車費(fèi)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)是多少？

對(duì)于停車費(fèi)，目前北京市只是在196號(hào)文中規(guī)定，普通小區(qū)地面車位每月為150元／個(gè)。而地下車庫(kù)、機(jī)械停車庫(kù)則要實(shí)行市場(chǎng)價(jià)，開發(fā)商應(yīng)在購(gòu)房時(shí)在《公約》中明示。

5、物業(yè)管理的定義？

物業(yè)管理，是指居住小區(qū)的物業(yè)產(chǎn)權(quán)人、使用人委托物業(yè)管理企業(yè)對(duì)房屋及其設(shè)備以及相關(guān)的居住環(huán)境進(jìn)行維護(hù)、修繕和服務(wù)的活動(dòng)。

6、何時(shí)成立業(yè)主物業(yè)管理委員會(huì)？

居住小區(qū)已交付使用并且入住率達(dá)到50%以上時(shí)，應(yīng)當(dāng)在該居住小區(qū)開發(fā)建設(shè)單位、居住小區(qū)所在地的區(qū)、縣房屋土地管理機(jī)關(guān)指導(dǎo)下建立物業(yè)管理委員會(huì)。

物業(yè)管理委員會(huì)由居住小區(qū)內(nèi)房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)人和使用人的代表及居民委員會(huì)的代表組成。

7、物業(yè)公司由誰(shuí)選擇？ 居住小區(qū)開發(fā)建設(shè)周期較長(zhǎng)的，在物業(yè)管理委員會(huì)成立之前，由該居住小區(qū)的開發(fā)建設(shè)單位負(fù)責(zé)物業(yè)管理，并可選擇物業(yè)管理企業(yè)進(jìn)行前期管理。物業(yè)管理委員會(huì)成立后，由其決定物業(yè)管理企業(yè)的續(xù)聘或解聘。

8、物業(yè)管理企業(yè)有那些權(quán)利？

(一)依據(jù)物業(yè)管理合同和國(guó)家及本市的有關(guān)規(guī)定對(duì)居住小區(qū)實(shí)施物業(yè)管理；

(二)依據(jù)物業(yè)管理合同和有關(guān)規(guī)定收取物業(yè)管理費(fèi)用；

(三)勸阻、制止損害他人物業(yè)或妨害物業(yè)管理的行為；對(duì)造成的損害，有權(quán)要求賠償；

(四)要求物業(yè)管理委員會(huì)協(xié)助管理；

(五)選聘專營(yíng)公司或聘用專人承擔(dān)清潔、保安、綠化等專項(xiàng)服務(wù)業(yè)務(wù)；

（六）從事物業(yè)經(jīng)營(yíng)或開展其他多種經(jīng)營(yíng)和有償服務(wù)。

9、物業(yè)管理企業(yè)有那些義務(wù)？

(一)全面履行物業(yè)管理合同，對(duì)產(chǎn)權(quán)人委托管理的房屋、設(shè)施及其公共部位進(jìn)行維護(hù)、修繕，承擔(dān)居住小區(qū)及小區(qū)內(nèi)物業(yè)的保安、防火、綠化維護(hù)、清掃保潔以及產(chǎn)權(quán)人和使用人日常生活必需的便民服務(wù)；

(二)接受物業(yè)管理委員會(huì)和居民的監(jiān)督；

(三)重大的管理措施提交物業(yè)管理委員會(huì)審議決定；

(四)接受房屋土地管理機(jī)關(guān)、其他行政管理機(jī)關(guān)及當(dāng)?shù)亟值擂k事處的指導(dǎo)監(jiān)督；

(五)發(fā)現(xiàn)違反法律、法規(guī)和規(guī)章的行為，要及時(shí)向有關(guān)行政管理機(jī)關(guān)報(bào)告。

10、業(yè)主未入住新房，物業(yè)管理費(fèi)究竟要不要交？

這一問(wèn)題涉及到了入住交接和物業(yè)管理兩個(gè)問(wèn)題。商品房買賣合同對(duì)房屋交接的程序做了約定和規(guī)范，如要求開發(fā)商要在房屋交付時(shí)，向購(gòu)房

人提供房屋驗(yàn)收合格的證明；所購(gòu)商品房為住宅的，開發(fā)商還需提供《住宅質(zhì)量保證書》和《住宅使用說(shuō)明書》。開發(fā)商不出示證明文件或出示證明文件不齊全，購(gòu)房人有權(quán)拒絕交接，由此產(chǎn)生的延期交房責(zé)任由開發(fā)商承擔(dān)。既然房屋已經(jīng)交付，無(wú)論業(yè)主是否實(shí)際居住，有關(guān)的物業(yè)管理費(fèi)也理應(yīng)交納，因?yàn)闊o(wú)論業(yè)主是否實(shí)際居住，物業(yè)公司有許多物業(yè)服務(wù)均已提供(如保安、保潔等)。

11、商品保修規(guī)定保修期是多長(zhǎng)時(shí)間？ 建設(shè)部頒發(fā)的《商品住宅實(shí)行住宅質(zhì)量保證書和住宅使用說(shuō)明書制度的規(guī)定》第五條規(guī)定： 《住宅質(zhì)量保證書》應(yīng)當(dāng)包括以下內(nèi)容：

1、工程質(zhì)量監(jiān)督部門核驗(yàn)的質(zhì)量等級(jí)；

2、地基基礎(chǔ)和主體結(jié)構(gòu)在合理使用壽命年限內(nèi)承擔(dān)保修；

3、正常使用情況下各部位、部件保修內(nèi)容與保修期； 1)屋面防水3年；

2)墻面、廚房和衛(wèi)生間地面、地下室、管道滲漏1年； 3)墻面、頂棚抹灰層脫落1年； 4)地面空鼓開裂、大面積起砂1年； 5)門窗翹裂、五金件損壞1年； 6)管道堵塞2個(gè)月；

7)供熱、供冷系統(tǒng)和設(shè)備1個(gè)采暖期或供冷期； 8)衛(wèi)生潔具1年； 9)燈具、電器開關(guān)6個(gè)月；

其他部位、部件的保修期限，由房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)與用戶自行約定。國(guó)務(wù)院頒布的《建設(shè)工程質(zhì)量管理?xiàng)l例》第四十條則規(guī)定： 在正常使用條件下，建設(shè)工程的最低保修期限為：

（一）基礎(chǔ)設(shè)施工程、房屋建筑的地基基礎(chǔ)工程和主體結(jié)構(gòu)工程，為設(shè)計(jì)文件規(guī)定的該工程的合理使用年限；

（二）屋面防水工程、有防水要求的衛(wèi)生間、房間和外墻面的防滲漏，為５年；

（三）供熱與供冷系統(tǒng)，為２個(gè)采暖期、供冷期；

（四）電氣管線、給排水管道、設(shè)備安裝和裝修工程，為２年。其他項(xiàng)目的保修期限由發(fā)包方與承包方約定。建設(shè)工程的保修期，自竣工驗(yàn)收合格之日起計(jì)算。

兩者規(guī)定有些差異，根據(jù)行政法規(guī)優(yōu)先于部門規(guī)章，當(dāng)兩者規(guī)定不一樣時(shí)取行政法規(guī)的規(guī)定。

七、入住方面

1、購(gòu)房人應(yīng)當(dāng)如何委托房產(chǎn)測(cè)繪機(jī)構(gòu)進(jìn)行面積測(cè)繪？

購(gòu)房人可在市房產(chǎn)測(cè)繪服務(wù)大廳自行委托具有相應(yīng)資質(zhì)等級(jí)的房產(chǎn)測(cè)繪單位為自己進(jìn)行面積測(cè)繪。委托時(shí)，購(gòu)房人應(yīng)當(dāng)依法繳納測(cè)繪費(fèi)用，并與房產(chǎn)測(cè)繪單位就測(cè)繪事宜簽訂書面合同，合同應(yīng)當(dāng)包括測(cè)繪項(xiàng)目的基本情況、完成期限、收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)、成果質(zhì)量要求、爭(zhēng)議解決方式等內(nèi)容。

2、商品房的銷售廣告和宣傳資料是否可以作為合同內(nèi)容？

商品房的銷售廣告和宣傳資料為要約邀請(qǐng)，但是出賣人就商品房開發(fā)規(guī)劃范圍內(nèi)的房屋及相關(guān)設(shè)施所作的說(shuō)明和允諾具體確定，并對(duì)商品房買賣合同的訂立以及房屋價(jià)格的確定有重大影響的，應(yīng)當(dāng)視為要約。該說(shuō)明和允諾即使未載入商品房買賣合同，亦應(yīng)當(dāng)視為合同內(nèi)容，當(dāng)事人違反的，應(yīng)當(dāng)承擔(dān)違約責(zé)任。

3、因房屋質(zhì)量問(wèn)題嚴(yán)重影響正常居住使用，買受人是否可以請(qǐng)求解除合同和賠償損失？

交付使用的房屋存在質(zhì)量問(wèn)題，在保修期內(nèi)，出賣人應(yīng)當(dāng)承擔(dān)修復(fù)責(zé)任；出賣人拒絕修復(fù)或者在合理期限內(nèi)拖延修復(fù)的，買受人可以自行或者委托他人修復(fù)。修復(fù)費(fèi)用及修復(fù)期間造成的其他損失由出賣人承擔(dān)。

4、出賣人遲延交付房屋或者買受人遲延支付購(gòu)房款的逾期時(shí)間為多少？

出賣人遲延交付房屋或者買受人遲延支付購(gòu)房款，經(jīng)催告后在三個(gè)月的合理期限內(nèi)仍未履行，當(dāng)事人一方請(qǐng)求解除合同的，應(yīng)予支持，但當(dāng)事人另有約定的除外。

法律沒(méi)有規(guī)定或者當(dāng)事人沒(méi)有約定，經(jīng)對(duì)方當(dāng)事人催告后，解除權(quán)行使的合理期限為三個(gè)月。對(duì)方當(dāng)事人沒(méi)有催告的，解除權(quán)應(yīng)當(dāng)在解除權(quán)發(fā)生之日起一年內(nèi)行使；逾期不行使的，解除權(quán)消滅。

5、天然氣何時(shí)開通？

根據(jù)市政規(guī)定，新項(xiàng)目入住率要達(dá)到70%，才可以通天然氣。

6、契稅交付時(shí)間？ 《中華人民共和國(guó)契稅暫行條例》第八條規(guī)定：“契稅的納稅義務(wù)發(fā)生時(shí)間，為納稅人簽訂土地、房屋權(quán)屬轉(zhuǎn)移合同的當(dāng)天，或者納稅人取得其他具有土地、房屋權(quán)屬轉(zhuǎn)移合同性質(zhì)憑證的當(dāng)天。”契稅是業(yè)主取得產(chǎn)權(quán)證時(shí)向國(guó)家交的稅。

不過(guò)，在實(shí)際工作中，如果開發(fā)商一家一家辦理，就會(huì)給征收部門帶來(lái)很多麻煩，所以一般都是開發(fā)商代業(yè)主集體辦理。

7、房屋產(chǎn)權(quán)證有幾種？

房屋產(chǎn)權(quán)證是對(duì)進(jìn)行了房屋產(chǎn)權(quán)登記后所發(fā)證件的統(tǒng)稱。根據(jù)登記的產(chǎn)權(quán)情況又可分為《房屋所有權(quán)證》、《房屋共有權(quán)保持證》和《房屋他項(xiàng)權(quán)證》三種。

《房屋所有權(quán)證》發(fā)給擁有房屋所有權(quán)人。《房屋共有權(quán)保持證》發(fā)給房屋共有人。《房屋他項(xiàng)權(quán)證》發(fā)給與房屋所有權(quán)有關(guān)的其他財(cái)產(chǎn)權(quán)人，如典權(quán)人、抵押權(quán)人等。

8、房屋產(chǎn)權(quán)證》遺失后如何辦理? 《房屋產(chǎn)權(quán)證》一旦遺失，應(yīng)盡快到原發(fā)證機(jī)關(guān)申請(qǐng)補(bǔ)領(lǐng)新證。申請(qǐng)人應(yīng)提交補(bǔ)領(lǐng)新證申請(qǐng)書和登載遺失聲明的報(bào)紙一份，經(jīng)房管機(jī)關(guān)審查確認(rèn)后，補(bǔ)發(fā)新證，并按規(guī)定征收重新登記費(fèi)用。

9、商品房保修期限和起計(jì)時(shí)間

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)對(duì)其出售的新建商品房承擔(dān)質(zhì)量保修責(zé)任。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)與受讓人在轉(zhuǎn)讓合同中約定保修范圍、保修期限和保修責(zé)任。約定的保修期限不得低于國(guó)家規(guī)定的最低期限。保修期限自商品房交付之日起計(jì)算。新建商品房在保修期限內(nèi)再轉(zhuǎn)讓的，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)繼續(xù)承擔(dān)對(duì)該商品房的保修責(zé)任。