第一篇：房地產(chǎn)基礎(chǔ)知識(shí)培訓(xùn)教材

房地產(chǎn)基礎(chǔ)知識(shí)培訓(xùn)教材

引言

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房地產(chǎn)基本知識(shí)介紹

從今天起，你的一言一行不單單只代表你自己，你所展現(xiàn)在客戶(hù)或同行面前的是整個(gè)聚仁物業(yè)的形象，所以你要以一個(gè)房地產(chǎn)高素質(zhì)專(zhuān)業(yè)人員來(lái)要求自己，特別對(duì)一個(gè)新進(jìn)入行的新人來(lái)講，專(zhuān)業(yè)知識(shí)的學(xué)習(xí)由其重要，了解專(zhuān)業(yè)常識(shí)是你成為專(zhuān)家的第一步。

第一節(jié) 房地產(chǎn)業(yè)與房地產(chǎn)市場(chǎng)

一、房地產(chǎn)的涵義

1、“房地產(chǎn)”顧名思義是房產(chǎn)和地產(chǎn)的總稱(chēng)，在法律上一般叫不動(dòng)產(chǎn)。它主要是相對(duì)于動(dòng)產(chǎn)而方，其要求特點(diǎn)就是不能移動(dòng)位置，具有長(zhǎng)時(shí)期的穩(wěn)定性。

2、“房地產(chǎn)業(yè)”，房地產(chǎn)業(yè)屬于第三產(chǎn)業(yè)的范疇，是指從事房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)、開(kāi)發(fā)、銷(xiāo)售、租賃等活動(dòng)而取得經(jīng)濟(jì)效益的行業(yè)。

二、房地產(chǎn)市場(chǎng)的涵義及其特點(diǎn)

1、房地產(chǎn)市場(chǎng)的涵義有廣義和狹義之分，狹義房地產(chǎn)市場(chǎng)，是指專(zhuān)門(mén)用來(lái)進(jìn)行房地產(chǎn)買(mǎi)賣(mài)、租賃、抵押等交易活動(dòng)的經(jīng)營(yíng)場(chǎng)所，主要指房地產(chǎn)交易所，廣義的房地產(chǎn)市場(chǎng)，是指整個(gè)社會(huì)房地產(chǎn)交易關(guān)系的總和，而一個(gè)完整的房地產(chǎn)市場(chǎng)是由主體、客體、媒介體、價(jià)格、資金運(yùn)行機(jī)制等因素構(gòu)成的綜合系統(tǒng)。

2、房地產(chǎn)市場(chǎng)特點(diǎn)：

(1)市場(chǎng)信息不充分,價(jià)格不公開(kāi)，買(mǎi)賣(mài)方缺少溝通，有時(shí)不能真實(shí)反映物業(yè)價(jià)值。(2)市場(chǎng)區(qū)域性強(qiáng)，因其不動(dòng)固定，無(wú)法流通，具有明顯區(qū)域性。(3)市場(chǎng)對(duì)商品短期供求變化反映不靈敏，因其生產(chǎn)工期長(zhǎng)，投資大。(4)市場(chǎng)壟斷與競(jìng)爭(zhēng)并存，土地地產(chǎn)國(guó)家壟斷。(5)市場(chǎng)調(diào)節(jié)機(jī)制與計(jì)劃調(diào)節(jié)機(jī)制共同作用。

3、房地產(chǎn)市場(chǎng)的分類(lèi)

(1)房地產(chǎn)市場(chǎng)分為地產(chǎn)市場(chǎng)和房產(chǎn)市場(chǎng)兩大類(lèi)。

按地產(chǎn)市場(chǎng)流通形式劃分，可以分為土地買(mǎi)賣(mài)市場(chǎng)，土地使用權(quán)出讓市場(chǎng)和土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓市場(chǎng)。

按房產(chǎn)市場(chǎng)流通形式劃分房產(chǎn)市場(chǎng)可分為買(mǎi)賣(mài)市場(chǎng)，房屋租賃市場(chǎng)、房屋調(diào)換市場(chǎng)三種。

第二節(jié) 房屋建筑基礎(chǔ)知識(shí)

一、建筑業(yè)基礎(chǔ)知識(shí)

1、房屋建筑分類(lèi)：

按使用功能分為居住建筑和非居住建筑.按建筑高度可分為：

一、24米以下非高層建筑

二、24米以上為高層建筑

三、100米以上為超高層建筑

2、房屋建筑結(jié)構(gòu)分類(lèi)： 按建筑結(jié)構(gòu)材料材質(zhì)分類(lèi)：

(1)鋼結(jié)構(gòu)（房屋主要承重結(jié)構(gòu)的基本構(gòu)件都由鋼材制作。一般有工業(yè)廠房、大跨度建筑、高層建筑等）

(2)鋼和鋼筋混凝土結(jié)構(gòu)（房屋的主要承重結(jié)構(gòu)的基本構(gòu)件采用鋼和鋼筋混凝土材料制作。在有的高層建筑中，梁和柱采用鋼材，電梯井或設(shè)備管道井采用鋼筋混凝土的簡(jiǎn)體。

(3)鋼筋混凝土結(jié)構(gòu)

(4)混合結(jié)構(gòu)（房屋的樓層、屋頂采用鋼筋混凝土材料制作，墻體和柱采用磚或其 它材料砌筑?；旌辖Y(jié)構(gòu)分為兩個(gè)等次：一種為混合一等，即樓層、層頂、樓梯及部分梁、柱采用鋼筋混凝土材料；另一種混合二等，即采用預(yù)制作鋼筋混凝土小梁薄板作為樓層的構(gòu)件。磚混結(jié)構(gòu)——以磚主）

(5)磚木結(jié)構(gòu)（房屋的墻、柱用磚砌筑，樓板、屋架采用木料制作的為磚木結(jié)構(gòu)房屋）

（6）其它結(jié)構(gòu)

3、房屋建筑按結(jié)構(gòu)承重方式分類(lèi)：

(1)疊砌式（以磚墻或砌塊墻為房屋的主要承重構(gòu)件，樓板擱于墻上）

（2）框架式（用柱與梁組成框架結(jié)構(gòu)承受房屋的全部荷載，樓板擱于梁上，以梁、柱組成框架為房屋的主要承重構(gòu)件）

(3)剪力墻式（當(dāng)房屋的主體結(jié)構(gòu)全部采用剪力墻時(shí)，即為剪力墻結(jié)構(gòu)形式，在高層建筑中大量采用這種形式。優(yōu)點(diǎn)：側(cè)向變形小，承載力高，整體搞震性好，缺點(diǎn)：靈活性不夠。用于15-40層高層住宅建筑。）

(4)框架——剪力墻式（在框架結(jié)構(gòu)平面中的適當(dāng)部位，設(shè)置鋼筋混凝土剪力墻，或利用樓梯間、電梯間等墻體作剪力墻，便形成此結(jié)構(gòu)，常用于20層左右的住宅、辦公樓、賓館等高層建筑，框剪結(jié)構(gòu)可發(fā)揮結(jié)構(gòu)和剪力墻結(jié)構(gòu)的長(zhǎng)處，克服它們的缺點(diǎn)，使建筑平面靈活，是較好的結(jié)構(gòu)形式。）（4）筒體式。

4、房屋建筑的構(gòu)件

一幢建筑物一般是由基礎(chǔ)、墻（柱）、樓地層、樓梯、屋頂和門(mén)窗等六大部分所構(gòu)成?；A(chǔ)：是位于建筑物最下部位的承重構(gòu)件，承受著建筑的全部荷載，并將這些荷載傳給地基。

墻：是建筑物的承重的圍護(hù)構(gòu)件，作為承重構(gòu)件，承受著建筑物由屋頂及各樓層傳來(lái)的荷載，并將這些荷載傳給基礎(chǔ)；作為圍護(hù)構(gòu)件，處墻起著抵御自然界各種因素對(duì)室內(nèi)侵襲的作用，內(nèi)墻起著分隔房間的作用。

樓地層：是樓房建筑中水平方向的承重構(gòu)件，有樓板層和地面之分。樓板層承受著家具、設(shè)備和人的重量，并把這些荷載傳給墻或柱，同時(shí)還對(duì)墻起著水平支撐作用。地面或地坪，承受首層房間的荷載。

樓梯：是樓房建筑的垂直交通設(shè)施，供人們上下樓層和緊急疏散之用。屋頂：是建筑物頂部的圍護(hù)和承重構(gòu)件，由屋面層和結(jié)構(gòu)層兩部分組成，層面層用以抵御自然界面、雪及太陽(yáng)輻射對(duì)頂層房間的影響；而結(jié)構(gòu)層則承受著房屋頂部荷載交將這些荷載傳給墻或柱。

門(mén)：是供人們內(nèi)外交通和隔離房間之用；窗則有采光和通風(fēng)同時(shí)又起分隔和圍護(hù)作用。

5、目前上海地區(qū)的物業(yè)主要可以分為以下幾類(lèi)：

（1）公寓 公寓是具有分層住宅形態(tài)，各有獨(dú)用的廚房、衛(wèi)生間的獨(dú)立居住單位。每一居住單元房間較多，居住面積較大，設(shè)備和裝修也較高級(jí)。一般有兩種式樣：公寓大樓和里弄式公寓。

（2）花園住宅

花園住宅的結(jié)構(gòu)，早期以磚木結(jié)構(gòu)為主，后期則以混合結(jié)構(gòu)為主，設(shè)備方面大體與公寓相同。

（3）新建住宅

新建住宅都是解放以后建造的，平面布置比較緊湊、合理，設(shè)有臥室、廚房和衛(wèi)生間。近年來(lái)大量建造的新建住宅還布置了客廳。這類(lèi)房屋一般分為高層住宅和多層住宅兩種，前者設(shè)有電梯，均為鋼筋混凝土結(jié)構(gòu)；后者多為混合結(jié)構(gòu)，少數(shù)為鋼筋混凝土結(jié)構(gòu)。

（4）新式里弄

新式里弄是指沿街或里弄內(nèi)接連式新穎住宅，平面布置比較緊湊，衛(wèi)生設(shè)備齊全，主要是混合結(jié)構(gòu)和磚木結(jié)構(gòu)。其式樣有兩種：新穎新里和普通新里，前者式樣新穎，衛(wèi)生設(shè)備在兩套以下，有的還有暖氣設(shè)備；后者式樣一般，裝修設(shè)備等較前者為差。（5）舊式里弄 裝修經(jīng)濟(jì)，一般僅有水電。

（6）簡(jiǎn)屋

二、房地產(chǎn)價(jià)格

1、房地產(chǎn)價(jià)格的構(gòu)成：三個(gè)部分：

一、物質(zhì)消耗支出、二、勞動(dòng)報(bào)酬（工資）支出、三、盈利。

具體包括：

(1)土地取得費(fèi)用；(2)前期工程費(fèi)；(3)房屋建筑安裝工程費(fèi)(4)基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費(fèi)；(5)公共配套設(shè)施建設(shè)費(fèi)；(6)經(jīng)營(yíng)管理費(fèi)；(7)銷(xiāo)售費(fèi)用；(8)利息；(9)利潤(rùn)；(10)稅費(fèi)

2、房地產(chǎn)價(jià)格的影響因素

主要因素有：

一、供求狀況、二、位置物理因素、三、環(huán)境、四、行政經(jīng)濟(jì)、五、經(jīng)

這類(lèi)住宅建造年代較早，以磚木為主，平面布置緊湊，一般指磚墻、木屋架、瓦屋面三者不全，無(wú)設(shè)備的簡(jiǎn)單住宅。濟(jì)因素

六、人口

七、社會(huì)、八、心理、九、國(guó)際環(huán)境

3、房地產(chǎn)估價(jià)方法：(1)市場(chǎng)比較法；(2)收益還原法；(3)成本法

第三節(jié) 房地產(chǎn)交易的政策與法規(guī)

一、商品房銷(xiāo)售時(shí)，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)和買(mǎi)受人應(yīng)當(dāng)訂立書(shū)面商品房買(mǎi)賣(mài)合同。商品房買(mǎi)賣(mài)合同應(yīng)當(dāng)明確以下主要內(nèi)容：

（1）當(dāng)事人名稱(chēng)或者姓名和住所；（2）商品房基本狀況；（3）商品房的銷(xiāo)售方式；

（4）商品房?jī)r(jià)款的確定方式及總價(jià)款、付款方式、付款時(shí)間；（5）交付使用條件及日期；（6）裝飾、設(shè)備標(biāo)準(zhǔn)承諾；

（7）供水、供電、供熱、燃?xì)?、通訊、道路、綠化等配套基礎(chǔ)設(shè)施和公共設(shè)施的交付承諾和有關(guān)權(quán)益、責(zé)任；

（8）公共配套建筑的產(chǎn)權(quán)歸屬；（9）面積差異的處理方式；（10）辦理產(chǎn)權(quán)登記有關(guān)事宜；（11）解決爭(zhēng)議的方法；（12）違約責(zé)任；

（13）雙方約定的其他事項(xiàng)。

二、房地產(chǎn)交易的原則

(1)房屋所有權(quán)和土地使用權(quán)權(quán)利主體同一原則

(2)接受?chē)?guó)家價(jià)格管理原則(3)遵守出讓合同的原則

三、房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓的程序

(1)房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓當(dāng)事人簽訂書(shū)面轉(zhuǎn)讓合同

(2)房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓當(dāng)事人在房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓合同簽訂后30日內(nèi)持房地產(chǎn)權(quán)屬證書(shū)，當(dāng)事人 的合法證明，轉(zhuǎn)讓合同等有關(guān)文件向房地產(chǎn)所在地的房地產(chǎn)管理部門(mén)提出申請(qǐng)，并申報(bào)成交價(jià)格。

(3)房地產(chǎn)管理部門(mén)對(duì)提供的有關(guān)文件進(jìn)行審查，并在15日內(nèi)做出是否受理申請(qǐng)的書(shū)面答復(fù)。

(4)房地產(chǎn)管理部門(mén)核實(shí)申請(qǐng)的成交價(jià)格并根據(jù)需要對(duì)轉(zhuǎn)讓的房地產(chǎn)進(jìn)行現(xiàn)場(chǎng)勘察和評(píng)估。

(5)房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓當(dāng)事人按照規(guī)定繳納有關(guān)稅費(fèi)。(6)房地產(chǎn)管理部門(mén)核發(fā)過(guò)戶(hù)單

四、轉(zhuǎn)讓合同內(nèi)容

(1)雙方當(dāng)事人姓名或者名稱(chēng)、住所(2)房地產(chǎn)權(quán)屬證書(shū)名稱(chēng)和編號(hào)(3)房地產(chǎn)座落位置、面積、四至界限(4)土地宗地號(hào)、土地使用權(quán)取得的方式和年限(5)房地產(chǎn)的途徑和使用性質(zhì)(6)成交價(jià)格及交付方式(7)房地產(chǎn)交付使用的時(shí)間(8)違約責(zé)任

(9)雙方約定的其他事項(xiàng)

五、商品房銷(xiāo)售包括商品房現(xiàn)售和商品房預(yù)售。

商品房現(xiàn)售：是指房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)將竣工驗(yàn)收合格的商品房出售給買(mǎi)受人，并由買(mǎi)受人支付房?jī)r(jià)款的行為。

商品房預(yù)售：是指房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)將正在建設(shè)中的商品房預(yù)先出售給買(mǎi)受人，并由買(mǎi)受人支付定金或者房?jī)r(jià)款的行為。

(一)商品房現(xiàn)售，應(yīng)當(dāng)符合以下條件：

（1）現(xiàn)售商品房的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)具有企業(yè)法人營(yíng)業(yè)執(zhí)照和房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)資質(zhì)證書(shū)；

（2）取得土地使用權(quán)證書(shū)或者使用土地的批準(zhǔn)文件；

（3）持有建設(shè)工程規(guī)劃許可證和施工許可證；（4）已通過(guò)竣工驗(yàn)收；

（5）拆遷安置已經(jīng)落實(shí)；

（6）供水、供電、供熱、燃?xì)狻⑼ㄓ嵉扰涮谆A(chǔ)設(shè)施具備交付使用條件，其他配套基礎(chǔ)設(shè)施和公共設(shè)施具備交付使用條件或者已確定施工進(jìn)度和交付日期；

（7）物業(yè)管理方案已經(jīng)落實(shí)。

(二)商品房預(yù)售的條件

(1)已交付全部土地使用權(quán)出讓金，取得土地使用權(quán)證書(shū)(2)持有建設(shè)工程規(guī)劃許可證和施工許可證；

(3)01年1月1日后，申請(qǐng)商品房預(yù)售的，應(yīng)達(dá)到的工程進(jìn)度標(biāo)準(zhǔn)調(diào)整為：七層以上（含七層）的商品房項(xiàng)目，應(yīng)當(dāng)完成基礎(chǔ)工程并施工至主體結(jié)構(gòu)封頂；八層以上的（含八層）的商品房項(xiàng)目，應(yīng)當(dāng)完成基礎(chǔ)工程并施工至主體結(jié)構(gòu)三分之二以上（不得少于七層）。

00年12月31日前申請(qǐng)商品房預(yù)售的，按調(diào)整前的工程進(jìn)度標(biāo)準(zhǔn)執(zhí)行（投入開(kāi)發(fā)建設(shè)的資金達(dá)到工程建設(shè)總投資的25%以上，或者商品房的建筑基礎(chǔ)工程已經(jīng)合格）

(4)已辦理預(yù)售登記，取得商品房預(yù)售許可證。

六、商品房的稅收

（1）契稅0.75%，（單位和個(gè)人在1999年8月1日后，2000年12月31日前購(gòu)買(mǎi)1998年6月30日前已竣工驗(yàn)收、取得住房交付使用許可證的空置商品房可免征契稅。

（2）印花稅，萬(wàn)分之三

（3）交易手續(xù)費(fèi)：購(gòu)買(mǎi)者購(gòu)買(mǎi)新建商品住房不再承擔(dān)交易手續(xù)費(fèi)，新標(biāo)準(zhǔn)規(guī)定新建商品住房每平方米3元的交易手續(xù)費(fèi)，全部由開(kāi)發(fā)商承擔(dān)。存量住房交易手續(xù)費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)國(guó)家規(guī)定每平方米可以收取6元，上海的新標(biāo)準(zhǔn)規(guī)定每平方米收取5元，由雙方各承擔(dān)50%（4）合同登記費(fèi)：100元

第四節(jié) 專(zhuān)業(yè)名詞術(shù)語(yǔ)

1、土地使用權(quán)出讓?zhuān)菏侵竾?guó)家將國(guó)有土地使用權(quán)在一定年限內(nèi)出讓給土地使用者，7 由土地使用者向國(guó)家支付土地使用權(quán)出讓金的行為。土地使用權(quán)出讓?zhuān)梢圆扇∨馁u(mài)、招標(biāo)或者雙方協(xié)議的方式。

2、土地使用權(quán)劃撥：是指縣級(jí)以上人民政府依法批準(zhǔn)，在土地

使用者繳納補(bǔ)償、安置等費(fèi)用后將該幅土地交付其使用，或者將土地使用權(quán)無(wú)償交付給土地使用者使用的行為。

3、房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓?zhuān)菏侵阜康禺a(chǎn)權(quán)利人通過(guò)買(mǎi)賣(mài)、贈(zèng)與或者其他合法方式將房地產(chǎn)轉(zhuǎn)移給他人的行為。

4、房地產(chǎn)抵押：是指抵押人以其合法的房地產(chǎn)以不轉(zhuǎn)移占有的方式向抵押權(quán)人提供債務(wù)履行擔(dān)保的行為。

5、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)：是以營(yíng)利為目的，從事房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)和經(jīng)營(yíng)的企業(yè)。設(shè)立的條件：1有自己的名稱(chēng)和組織機(jī)構(gòu)；2有固定的經(jīng)營(yíng)場(chǎng)所；3有符合國(guó)務(wù)院規(guī)定的注冊(cè)資本；4有4名以上持有資格證書(shū)的房地產(chǎn)專(zhuān)業(yè)、建筑工程專(zhuān)業(yè)的專(zhuān)職技術(shù)人員，2名以上持有資格證書(shū)的專(zhuān)職會(huì)計(jì)人員足夠的專(zhuān)業(yè)技術(shù)人員；

5、有100萬(wàn)元以上的注冊(cè)資本 6法律、行政法規(guī)規(guī)定的其他條件。）

6、房地產(chǎn)中介服務(wù)機(jī)構(gòu)包括：房地產(chǎn)咨詢(xún)機(jī)構(gòu)、房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估機(jī)構(gòu)、房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)。

7、房地產(chǎn)可分為：

(1)一級(jí)市場(chǎng)指被國(guó)家壟斷的土地市場(chǎng)，發(fā)展商從國(guó)家手中取得的土地，稱(chēng)之為一級(jí)市場(chǎng)。

(2)二級(jí)市場(chǎng)：發(fā)展商在所取得土地上蓋起的房子，第一次出售、出租，稱(chēng)之為二級(jí)市場(chǎng)。

(3)三級(jí)市場(chǎng)：賣(mài)給個(gè)人后的再次轉(zhuǎn)賣(mài)、出租及抵押。

8、生地，只是一塊土地，未達(dá)到可蓋房的要求。

9、熟地，達(dá)到三通一平的稱(chēng)為熟地，三通一平只是達(dá)到施工要求。

10、何為“三通一平”

“三通”指通電、通水、通路，“一平”指土地平整。

11、何為“七通一平”（達(dá)到最終要求，費(fèi)用均計(jì)算在土地出讓金計(jì)算成本）達(dá)到了人口居住的要求，“七通”是指通供電、通供水、通排水、通電訊、通供熱、通供氣、通道路，“一平”指土地平整。

12、計(jì)算公式：

商品房按“套”或“單元”出售，商品房的銷(xiāo)售面積即為購(gòu)房者所購(gòu)買(mǎi)的套內(nèi)或單元內(nèi)建筑面積與應(yīng)分?jǐn)偟墓媒ㄖ娣e之和。

即=套內(nèi)建筑面積+分?jǐn)偟墓媒ㄖ娣e 容積率：建筑總面積/土地面積

建筑密度：建筑占地面積/建筑用地面積（基地）之比 建蔽率：建筑占地面積/土地面積 × 100% 建筑占地面積：是指建筑底層所占的土地面積 綠化率：總綠化面積/土地面積× 100% 集中綠化率：集中綠化面積/土地面積× 100% 得房率：套內(nèi)建筑面積/建筑面積× 100% 居住建筑面積：是指臥室、廳（按一半計(jì)）的結(jié)構(gòu)墻面之間的面積。居住使用面積：是指臥室、廳、過(guò)道、廚房、衛(wèi)生間、壁櫥等面積之各。

建筑面積是指房屋建筑輪廓或構(gòu)件的水平投影面積，它包括結(jié)構(gòu)所占面積和室內(nèi)房間面積。它不僅是建筑工程的重要經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)，而且還是決定房產(chǎn)價(jià)值的重要因素之一，在房地產(chǎn)交易日趨成熟的今天，房?jī)r(jià)的計(jì)算就是以每建筑平方米的單價(jià)來(lái)作為計(jì)價(jià)單位的，所以建筑面積的計(jì)算顯得尤其重要。我們都清楚，使用面積只是建筑面積的一部分，再加上墻體所占的面積以及其他共用配套部分所占的面積，方構(gòu)成建筑面積。

公用建筑面積：總建筑面積—總套內(nèi)建筑面積之和—不應(yīng)分?jǐn)偟慕ㄖ娣e 套內(nèi)建筑面積 = 套內(nèi)使用面積+套內(nèi)墻體面積+陽(yáng)臺(tái)建筑面積

應(yīng)分?jǐn)偟墓灿薪ㄖ娣e為套內(nèi)建筑面積與共用建筑面積分?jǐn)傁禂?shù)之積。（封閉式陽(yáng)臺(tái)：面積計(jì)算100%、敝開(kāi)式陽(yáng)臺(tái)：面積計(jì)算50%）閣樓、露臺(tái)，一樓花園，一般贈(zèng)送

建筑紅線：是指建筑物的外立面所不能超出的界線

13、住宅交付時(shí)的要求

(1)交付使用許可證，入住許可證(2)質(zhì)量保證書(shū)(3)產(chǎn)品使用說(shuō)明書(shū)

前提，全部驗(yàn)收合格（包括水、電、煤、通訊等）；

14、何為代理，何為中介？二者區(qū)別

代理：服務(wù)于二級(jí)市場(chǎng)，是發(fā)展商與購(gòu)買(mǎi)者的橋梁，代理公司受理的業(yè)務(wù)量大，系統(tǒng)性強(qiáng)，除參與開(kāi)發(fā)前期的市場(chǎng)調(diào)查，地塊選擇和建設(shè)規(guī)劃處，還包括樓盤(pán)建成后的廣告包裝和銷(xiāo)售實(shí)施，注重配合，是集體行為，是主動(dòng)營(yíng)銷(xiāo)。

中介：服務(wù)于三級(jí)市場(chǎng)，是小業(yè)主與購(gòu)買(mǎi)者，租賃者之間的橋梁。受理對(duì)象分散無(wú)系統(tǒng)，僅強(qiáng)化銷(xiāo)售實(shí)施，提供大量的信息，是單搶匹馬獨(dú)立作戰(zhàn)，是被動(dòng)營(yíng)銷(xiāo)。

第二篇：房地產(chǎn)銷(xiāo)售基礎(chǔ)知識(shí)培訓(xùn)教材

地產(chǎn)培訓(xùn)教材 1 第一章

項(xiàng)目規(guī)劃

一、規(guī)劃知識(shí)

1.建筑間距：是指兩棟建筑外墻面之間最小垂直距離。2.日照系數(shù)： 多層條形居住建筑間距： 被遮擋建筑南偏東、南偏西南偏東或南偏西 角度 所建地區(qū) 0－30? 南偏東或南偏西 30?以上 改造區(qū)片 新建區(qū)片 高層建筑與居住建筑的間距： ≥1.2 ≥1.5 ≥1.1 ≥1.0 高層建筑與其北側(cè)的居住建筑（朝向?yàn)槟掀珫|或南偏西30?以?xún)?nèi)）的間距，新建區(qū)不小于高層建筑對(duì)應(yīng)被遮擋面寬度的1.2倍，改造區(qū)為1.0倍；新建區(qū)高層建筑與其東、西側(cè)居住建筑（朝向?yàn)槟掀珫|或南偏西30?以上）的間距，不小于高層建筑對(duì)應(yīng)被遮擋面寬度的1.0倍，改造區(qū)為0.8倍。高層建筑從遮擋線向被遮擋建筑的空間延伸，不得超過(guò)遮擋面寬度的0.5倍，間距不小于14米。說(shuō)明：高層建筑是指建筑高寬比大于1.0且建筑主體高度大于24米的各類(lèi)建筑； 多層建筑是指建筑高度小于或等于24米的各類(lèi)建筑； 建筑高寬比小于1.0的高層建筑，其間距計(jì)算同多層建筑間距要求。3.建筑退線：是指建筑后退城市道路規(guī)劃紅線或建筑基地邊界的距離。4.建筑退線要求： 建筑主體高度 道路寬度 小于或等于20米 大于20米 3 5 小于或等于24米 大于24米小于或等大于50米 于50米 6 10 10 15 2 5.道路紅線 boundary lines of roads 規(guī)劃的城市道路路幅的邊界線。規(guī)劃的城市道路路幅的邊界線反映了道路紅線寬度，它的組成包括：通行機(jī)動(dòng)或非機(jī)動(dòng)車(chē)和行人交通所需的道路寬度；敷設(shè)地下、地上工程管線和城市公用設(shè)施所需增加的寬度；種植行道樹(shù)所需的寬度。6.建筑紅線 building line 城市道路兩側(cè)控制沿街建筑物或構(gòu)筑物（如外墻、臺(tái)階等）靠臨街面的界線。又稱(chēng)建筑控制線。7.建筑密度 building density,building coverage 地塊內(nèi)所有建筑物的基底總面積占用地面積的比例。建筑密度是反映建筑用地經(jīng)濟(jì)性的主要指標(biāo)之一。計(jì)算公式為：建筑密度=建筑基地總面積/建筑用地總面積 8.綠地率 greening rate 城市一定地區(qū)內(nèi)各類(lèi)綠化用地總面積占該地區(qū)總面積的比例。9.容積率 plot ratio , floor area ratio 一定地塊內(nèi)，總建筑面積與建筑用地面積的比值。容積率是衡量建筑用地使用強(qiáng)度的一項(xiàng)重要指標(biāo)。容積率的值是無(wú)量綱的比值，通常以地塊面積為1，地塊內(nèi)建筑物的總建筑面積對(duì)地塊面積的倍數(shù)，即為容積率的值。容積率以公式表示如下：容積率=總建筑面積/建筑用地面積 10.什么是確定規(guī)劃設(shè)計(jì)要求 任何城市建設(shè)項(xiàng)目都必須符合城市規(guī)劃要求。城市規(guī)劃指導(dǎo)城市建設(shè)，城市建設(shè)服從規(guī)劃管理，這是一條必須堅(jiān)持的原則，否則就會(huì)給城市發(fā)展帶來(lái)嚴(yán)重后果。因此，每一項(xiàng)當(dāng)前建設(shè)工程項(xiàng)目都應(yīng)當(dāng)向城市規(guī)劃行政主管部門(mén)申請(qǐng)確定規(guī)劃設(shè)計(jì)要求，由城市規(guī)劃行政主管部門(mén)提出規(guī)劃設(shè)計(jì)要求或者是城市規(guī)劃行政主管部門(mén)先提出規(guī)劃設(shè)計(jì)要求建議，由建設(shè)單位按城市規(guī)劃行政主管部門(mén)的要求向有關(guān)部門(mén)征詢(xún)意見(jiàn)，再經(jīng)城市規(guī)劃主管部門(mén)正式確定規(guī)劃設(shè)計(jì)要求是審查設(shè)計(jì)方案和核發(fā)建設(shè)工程規(guī)劃許可證的重要依據(jù)。同時(shí)，確定的規(guī)劃設(shè)計(jì)要求亦是建設(shè)工程設(shè)計(jì)人員開(kāi)展工程設(shè)計(jì)工作的重要依據(jù)之一。提供規(guī)劃設(shè)計(jì)要求，一般應(yīng)包括以?xún)?nèi)容：（1）給定與建設(shè)項(xiàng)目有關(guān)的道路紅線； 3（2）給定與建設(shè)項(xiàng)目有關(guān)的可以拆除的舊房范圍界限和要求；（3）建設(shè)工程的高度要求（或?qū)訑?shù)要求），長(zhǎng)度要求和建筑密度、容積率以及建筑間距要求等；（4）城市規(guī)劃行政主管部門(mén)統(tǒng)一要求的坐標(biāo)、標(biāo)高和比例尺；（5）涉及到文物保護(hù)、消防安全、環(huán)境保護(hù)、給水排水、電力電訊、天然氣管線、人防、衛(wèi)生防疫、園林綠化、道路交通、防洪、抗震等哪些有關(guān)部門(mén)，需要征求哪些部門(mén)的意見(jiàn)；（6）建筑造型、標(biāo)準(zhǔn)、風(fēng)格、色彩等方面的規(guī)劃要求；（7）臨街建筑的退讓道路紅線要求；（8）必須代建的公共服務(wù)和公用設(shè)施要求，如廣場(chǎng)、小游園、底層商店、停車(chē)場(chǎng)、過(guò)街樓、地下防空設(shè)施等；（9）其他要求。11.規(guī)劃設(shè)計(jì)條件包括哪些內(nèi)容 《城市規(guī)劃法》第三十一條規(guī)定，建設(shè)用地單位向城市規(guī)劃行政主管部門(mén)申請(qǐng)定點(diǎn)后，城市規(guī)劃行政主管部門(mén)應(yīng)核定其位置和界限，提供規(guī)劃設(shè)計(jì)條件。規(guī)劃設(shè)計(jì)條件是進(jìn)行擬建項(xiàng)目總圖規(guī)劃設(shè)計(jì)依據(jù)之一。規(guī)劃設(shè)計(jì)條件，主要應(yīng)當(dāng)包括：（1）該建設(shè)用地的現(xiàn)狀地形圖（城市規(guī)劃行政主管部門(mén)認(rèn)可的地形圖）。（2）根據(jù)建設(shè)項(xiàng)目的所處地段條件提出的擬征用地范圍（用地紅線）。（3）綜合向各有關(guān)部門(mén)征詢(xún)的意見(jiàn)后提出的綜合性意見(jiàn)。（4）該建設(shè)用地的外部限制條件，包括山、水地形和四鄰的建設(shè)情況及空間環(huán)境要求等。（5）提出城市規(guī)劃確定的道路紅線位置、路幅及其規(guī)劃要求。（6）提出規(guī)劃設(shè)計(jì)要點(diǎn)，包括建筑、密度、容積率、建筑層數(shù)、高度、體量、紅線退讓要求和地下管線方向、綠化要求以及其他控制事項(xiàng)。（7）對(duì)于綜合開(kāi)發(fā)區(qū)，還應(yīng)提出公用服務(wù)配套設(shè)施和市政基礎(chǔ)配套設(shè)施的要求。（8）有關(guān)的特別要求，如人防、凈空限制等。城市規(guī)劃行政主管部門(mén)應(yīng)用向建設(shè)用地單位發(fā)出規(guī)劃設(shè)計(jì)條件通知書(shū)，以便據(jù)此進(jìn)行擬建設(shè)項(xiàng)目總平面布置設(shè)計(jì)。4 12.各種建筑類(lèi)型容積率對(duì)比： 獨(dú)棟別墅：0.3 ~ 0.4 聯(lián)排別墅：0.6 ~ 0.8 多層住宅：小于1.5

二、建筑部分 1.建筑類(lèi)別與層數(shù) 建筑類(lèi)別 層數(shù)區(qū)間 別墅，TOWNHOUSE 2.5~3.0 洋房 4.5 多層公寓 5.5~6.0 小高層 7.0~9.0 高層 10層以上 超高層 100米以上 2.基座面積估算階段經(jīng)濟(jì)范圍： 建筑形式 基座尺寸或面積 建筑面積 雙拼；TOWNHOUSE 6.0x(4.0+15.0+6.0)180；200；220 洋房 24.5x(11.0+6.0)600 多層公寓；板高(45.0～50.0)x(12.0~13.0)基座x層數(shù) 點(diǎn)高 450～650M2 基座x層數(shù) 5 地下車(chē)庫(kù)車(chē)位 地上車(chē)位 3.電梯的設(shè)置： 35-40 M2 25 M2 35(40)x車(chē)位數(shù) 25x車(chē)位數(shù) 七層及以上的住宅或住戶(hù)入口層樓面距室外設(shè)計(jì)地面的高度超過(guò)16ｍ以上的住宅必須設(shè)置電梯。4.雙電梯的設(shè)置： 十二層及以上的高層住宅，每棟樓設(shè)置電梯不應(yīng)少于兩臺(tái)，其中宜配置一臺(tái)可容納擔(dān)架的電梯。5.封閉樓梯間： 是指設(shè)有能阻擋煙氣的樓梯間。封閉樓梯間的門(mén)應(yīng)為乙級(jí)防火門(mén)。6.防煙樓梯間： 是指在樓梯間入口處設(shè)有前室(面積不小于6m2，并設(shè)有防排煙設(shè)施)或設(shè)專(zhuān)供排煙用的陽(yáng)臺(tái)、凹廊等，且通向前室和樓梯間的門(mén)均為乙級(jí)防火門(mén)的樓梯間。7.關(guān)于連廊： 板式高層從十層起連接兩個(gè)相鄰單元的水平通廊

三、結(jié)構(gòu)部分 1.結(jié)構(gòu)形式的確定 一般情況下根據(jù)建筑物不同的層數(shù)來(lái)確定結(jié)構(gòu)形式，有時(shí)也要根據(jù)功能及布置來(lái)確定。以天津地區(qū)為例（除寧河、漢沽抗震設(shè)防烈度為8度外，其他地區(qū)均為7.5度）（1）≤7層（6.5層計(jì)為7層）：一般采用磚混結(jié)構(gòu)（8度區(qū)為≤6層）（2）≤12層：一般采用框輕結(jié)構(gòu)（部分省市不允許采用框輕結(jié)構(gòu)，如北京，在此地區(qū)，可以考慮采用框架結(jié)構(gòu)或剪力墻結(jié)構(gòu)）（3）≤16層：一般采用短肢剪力墻結(jié)構(gòu)（4）>16層：一般采用剪力墻結(jié)構(gòu) 以上為一般規(guī)定，但是也有例外，如半島豪庭項(xiàng)目，它的施工圖設(shè)計(jì)時(shí)間為舊的框輕規(guī)范廢止，新的框輕規(guī)范尚未頒布期間，所以采用了短肢剪力墻結(jié)構(gòu)；還有根據(jù)產(chǎn)品形式劃分，一般獨(dú)體別墅、TOWNHOUSE采用框輕結(jié)構(gòu)（雖然層數(shù)不多，但是平面布置相對(duì)不規(guī)整，不宜采用磚混 6 結(jié)構(gòu)，但在半島藍(lán)灣中采用了剪力墻結(jié)構(gòu)，這是因?yàn)槭┕D設(shè)計(jì)方為北京的設(shè)計(jì)院，不認(rèn)同框輕結(jié)構(gòu)）。2.建筑物高度的成本界限： 從成本因素考慮，建筑物總高度有個(gè)成本的界限，當(dāng)高度超過(guò)此界限值，土建成本增長(zhǎng)較為明顯。對(duì)于框架結(jié)構(gòu)30m為界限，對(duì)于剪力墻結(jié)構(gòu)80m為界限（此限值尤為突出，亦即當(dāng)總高稍稍超過(guò)80m時(shí)，不經(jīng)濟(jì)，要么控制總高在七十多米，要么索性做的更高些，但是不能超過(guò)100m或120m）注：100m為7度區(qū)帶轉(zhuǎn)換層剪力墻結(jié)構(gòu)規(guī)范規(guī)定高度不能突破的限值，120m為7度區(qū)普通剪力墻結(jié)構(gòu)的限值，如突破此值則為超限建筑，成本、設(shè)計(jì)施工難度、周期將大幅度增加，在我們的項(xiàng)目操作中應(yīng)不予考慮）3.建筑形體要求： 在土地階段的地塊建筑物初步布置中，應(yīng)該充分考慮建筑物的高度、長(zhǎng)度、寬度的比例關(guān)系，這在結(jié)構(gòu)規(guī)范中有明確規(guī)定：

6、7度地區(qū) 磚混結(jié)構(gòu) 框架結(jié)構(gòu) 剪力墻結(jié)構(gòu) 4.施工圖設(shè)計(jì)周期： 在本項(xiàng)中以一個(gè)假設(shè)項(xiàng)目舉例說(shuō)明施工圖設(shè)計(jì)時(shí)間。假設(shè)項(xiàng)目A總建筑面積為15萬(wàn)平米，分三期開(kāi)發(fā)，一期均為五層半的磚混結(jié)構(gòu)住宅，二期均為9層的框輕結(jié)構(gòu)住宅，三期均為24層剪力墻結(jié)構(gòu)點(diǎn)式高層住宅，各期建筑面積均為5萬(wàn)平米，且假設(shè)每期中的所有單體的施工圖設(shè)計(jì)均全面展開(kāi)（考慮施工圖設(shè)計(jì)院配備足夠的設(shè)計(jì)人）。（1）一期施工圖設(shè)計(jì)時(shí)間大約為35天。其中在方案完善的基礎(chǔ)上，甲方提供地質(zhì)勘察報(bào)告后10天后可完成基礎(chǔ)圖（如需打樁，則完成樁位圖，再7天后完成基礎(chǔ)圖）。（2）二期施工圖設(shè)計(jì)時(shí)間大約為45天。高度與寬度的比值 6、7度區(qū) 2.5 4 6 8度區(qū) 2 3 5 長(zhǎng)度與寬度的比值 6、7度區(qū) 8、9度區(qū) 無(wú)伸縮縫單體長(zhǎng)度不超過(guò)50m 6 5 7 其中在方案完善的基礎(chǔ)上，甲方提供地質(zhì)勘察報(bào)告后15天后可完成樁位圖（在天津地區(qū)，此層數(shù)建筑一般需要考慮做樁基礎(chǔ)），再10天后完成基礎(chǔ)圖。（3）三期施工圖設(shè)計(jì)時(shí)間大約為60天。其中在方案完善的基礎(chǔ)上，甲方提供地質(zhì)勘察報(bào)告后15天后可完成樁位圖，20天后完成基礎(chǔ)圖（含地下室結(jié)構(gòu)圖紙）。注：如打樁、試樁總共時(shí)間少于20天，可在完成樁位圖設(shè)計(jì)10天后，完成基礎(chǔ)底板結(jié)構(gòu)圖紙，供施工現(xiàn)場(chǎng)進(jìn)行底板施工。8

第三篇：自創(chuàng)房地產(chǎn)基礎(chǔ)知識(shí)培訓(xùn)教材

房地產(chǎn)基礎(chǔ)知識(shí)培訓(xùn)

第一節(jié) 房地產(chǎn)

一、房地產(chǎn)的概念 ▲房地產(chǎn)的含義

房地產(chǎn)具體是指土地、建筑物及其地上的附著物，包括物質(zhì)實(shí)體和依托于物質(zhì)實(shí)體上的權(quán)益。又稱(chēng)不動(dòng)產(chǎn)，是房產(chǎn)和地產(chǎn)的總稱(chēng)，兩者具有整體性和不可分割性。包括： a)土地

b)建筑物及地上附著物 c)房地產(chǎn)物權(quán)

注：房地產(chǎn)物權(quán)除所有權(quán)外，還有所有權(quán)衍生的租賃權(quán)、抵押權(quán)、土地使用權(quán)、地役權(quán)、典當(dāng)權(quán)等?！康禺a(chǎn)業(yè)與建筑業(yè)的區(qū)別

房地產(chǎn)業(yè)是指從事房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)、經(jīng)營(yíng)、管理及維修、裝飾、服務(wù)等多種經(jīng)濟(jì)活動(dòng)的具有高附加值的綜合性產(chǎn)業(yè)，它與建筑業(yè)既有聯(lián)系，又有區(qū)別。建筑業(yè)從事勘察、設(shè)計(jì)、施工、安裝、維修等生產(chǎn)過(guò)程，它的生產(chǎn)結(jié)果是建筑物或構(gòu)筑物。房地產(chǎn)業(yè)是發(fā)包方，建筑業(yè)是承包方，房地產(chǎn)業(yè)歸屬為生產(chǎn)和消費(fèi)提供多種服務(wù)的第三產(chǎn)業(yè)，建筑業(yè)歸屬對(duì)初級(jí)產(chǎn)品進(jìn)行再加工的部門(mén)，屬第二產(chǎn)業(yè)。▲房產(chǎn)、地產(chǎn)兩者間的關(guān)系及差異

房產(chǎn)指各種明確了權(quán)屬關(guān)系的房屋以及與之相連的構(gòu)筑物或建筑物；地產(chǎn)是指明確了土地所有權(quán)的土地，既包括住宅或非住宅附著物的土地（以及各地段），又包括已開(kāi)發(fā)和待開(kāi)發(fā)土地。我國(guó)的地產(chǎn)是指有限期的土地使用權(quán)。房產(chǎn)與地

產(chǎn)之間存在著客觀的、必然的聯(lián)系，主要包括幾個(gè)方面： a)實(shí)物形態(tài)上看，房產(chǎn)與地產(chǎn)密不可分；

b)從價(jià)格構(gòu)成上看，房產(chǎn)價(jià)格不論是買(mǎi)賣(mài)價(jià)格還是租賃價(jià)格都包含地產(chǎn)價(jià)格；

c)從權(quán)屬關(guān)系看，房產(chǎn)所有權(quán)和地產(chǎn)所有權(quán)是聯(lián)系再一起的。差異包括幾個(gè)方面： a)二者屬性不同； b)二者增值規(guī)律不同； c)權(quán)屬性質(zhì)不同； d)二者價(jià)格構(gòu)成不同。

二、房地產(chǎn)的特征 ▲房地產(chǎn)的自然特征 a)位置的固定性； b)使用的耐久性； c)資源的有限性； d)物業(yè)的差異性?！康禺a(chǎn)的經(jīng)濟(jì)特征 a)生產(chǎn)周期 b)資金密集性 c)相互影響性 d)易受政策限制性 e)房地產(chǎn)的增值性

注：房地產(chǎn)增值就是房地產(chǎn)價(jià)值在較長(zhǎng)時(shí)間序列上呈不斷上升趨勢(shì)的規(guī)律。其主要?dú)w功于房地產(chǎn)的重要組成部分-----土地。

三、房地產(chǎn)的類(lèi)型 按用途劃分： a)居住房地產(chǎn) b)商業(yè)房地產(chǎn) c)旅游房地產(chǎn) d)工業(yè)房地產(chǎn) e)農(nóng)業(yè)房地產(chǎn) 房地產(chǎn)住宅的層數(shù)劃分的規(guī)定：

低層住宅1—3層

多層住宅4—6層

中高層住宅12-16層 16層以上為高層住宅

四、土地使用權(quán)的獲取方式：

1、出讓?zhuān)?．土地使用權(quán)出讓?zhuān)竾?guó)家將國(guó)有土地使用權(quán)在一定年限內(nèi)出讓給土地使用者，由土地使用者向政府支付土地使用權(quán)出讓金的行為。通過(guò)出讓方式獲得土地使用權(quán)是建立在有償有限期使用的基礎(chǔ)上的，該土地使用權(quán)可以在法律規(guī)定的范圍內(nèi)轉(zhuǎn)讓、出租或抵押，其合法權(quán)益受?chē)?guó)家法律保護(hù)

2、劃撥：土地使用權(quán)劃撥。土地使用權(quán)劃撥，是指縣級(jí)以上人民政府依法批準(zhǔn)，在土地使用者繳納補(bǔ)償、安置等費(fèi)用后將該幅土地交付其使用，或者將土地使用權(quán)無(wú)償交付給土地使用者使用的行為。在傳統(tǒng)的計(jì)劃經(jīng)濟(jì)體制下，我國(guó)的各種資源均由國(guó)家計(jì)劃控制、調(diào)撥。土地資源的使用和分配亦不例外，主要由政府無(wú)償撥給

五、土地成本的構(gòu)成：土地出讓金+拆遷費(fèi)用

1、拆遷費(fèi)用：貨幣補(bǔ)償、實(shí)物補(bǔ)償（回遷、搬遷）。目前較多采用貨幣補(bǔ)償方式。

2、土地出讓金：

指市縣級(jí)人民政府土地行政主管部門(mén)將土地使用權(quán)出讓給土地使用者，并由土地使用者按規(guī)定的標(biāo)準(zhǔn)向國(guó)家繳納的土地出讓的全部?jī)r(jià)款

六、土地的使用年限

住房用地70年、工業(yè)用地50年、科教、文體、衛(wèi)生用地50 年

商業(yè)、旅游、娛樂(lè)用地40年、綜合或其他用地50年

第二節(jié)

房屋產(chǎn)權(quán)性質(zhì)

按房屋產(chǎn)權(quán)性質(zhì)可分為：商品房、公房、經(jīng)濟(jì)適用房，已購(gòu)公房。

1、什么是商品房

商品房原是指房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)企業(yè)，經(jīng)批準(zhǔn)用于市場(chǎng)出售而建造的房屋稱(chēng)為商品房。商品房按銷(xiāo)售對(duì)象可分為內(nèi)銷(xiāo)商品房和外銷(xiāo)商品房。內(nèi)銷(xiāo)商品房是指房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)通過(guò)實(shí)行土地使用權(quán)出讓形式，經(jīng)過(guò)政府計(jì)劃主管部門(mén)審批，建成后用于在境內(nèi)范圍（目前不包括香港、澳門(mén)特別行政區(qū)和臺(tái)灣）出售的住宅、商業(yè)用房以及其他建筑物。外銷(xiāo)商品房是指房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)按政府外資工作主管部門(mén)的規(guī)定，通過(guò)實(shí)行土地批租形式，報(bào)政府計(jì)劃主管部

門(mén)列入正式項(xiàng)目計(jì)劃，建成后用于向境內(nèi)、外出租的住宅，商業(yè)用房及其他建筑物

2、什么叫經(jīng)濟(jì)適用房

國(guó)家為照顧中低收入居民購(gòu)房而實(shí)施優(yōu)惠措施，建造經(jīng)濟(jì)適用房所用的土地是國(guó)家以劃撥方式無(wú)償給開(kāi)發(fā)商使用的，這就是經(jīng)濟(jì)適用房?jī)r(jià)格低的主要原因。經(jīng)濟(jì)房的價(jià)格一般比商品房便宜，但是位置相對(duì)較偏，而且需提供較多證明，審批后才能購(gòu)買(mǎi)，房號(hào)很不容易獲得。

經(jīng)濟(jì)時(shí)用房在5年內(nèi)不得買(mǎi)賣(mài)，5年后買(mǎi)賣(mài)需補(bǔ)差價(jià)（按當(dāng)時(shí)房?jī)r(jià)，政府在有個(gè)估價(jià)，按估計(jì)補(bǔ)差價(jià)）。

根據(jù)北京市的規(guī)定：職工個(gè)人購(gòu)買(mǎi)的經(jīng)濟(jì)適用房，房屋產(chǎn)權(quán)歸職工個(gè)人所有，已取得合法產(chǎn)權(quán)證書(shū)，即可依法進(jìn)入二級(jí)市場(chǎng)上市交易。上市后，其收益全部歸個(gè)人所有。這就是說(shuō)，經(jīng)濟(jì)適用房的產(chǎn)權(quán)證書(shū)所擁有的權(quán)利和普通商品房基本一樣，惟一不同的是，經(jīng)濟(jì)適用房在出售時(shí)，購(gòu)買(mǎi)人要按經(jīng)濟(jì)適用房所在地標(biāo)定地價(jià)的10％交納土地出讓金，沒(méi)有標(biāo)定地價(jià)的，土地出讓金的價(jià)款暫按房屋售價(jià)的3％交納。這樣，在辦理完產(chǎn)權(quán)過(guò)戶(hù)手續(xù)后，購(gòu)買(mǎi)人所得到的就是普通商品房的產(chǎn)權(quán)證書(shū)，再次交易的時(shí)候，就無(wú)需交納土地出讓金了。

3、什么是公房

公房也稱(chēng)公有住房，國(guó)有住宅。它是指由國(guó)家以及國(guó)有企業(yè)、事業(yè)單位投資興建、銷(xiāo)售的住宅，在住宅未出售之前，住宅的產(chǎn)權(quán)（擁有權(quán)、占有權(quán)、處分權(quán)、收益權(quán)）歸國(guó)家所有。目前居民租用的公有住房，按房改政策分為兩大類(lèi)：一類(lèi)是可售公有住房，一類(lèi)是不可售公有住房。上述兩類(lèi)房均為使用權(quán)房。包括軍產(chǎn)房、校產(chǎn)房、央產(chǎn)房等。

使用權(quán)房

住戶(hù)對(duì)房屋通過(guò)租賃的方式取得房屋的使用權(quán)，沒(méi)有產(chǎn)權(quán)，俗稱(chēng)使用權(quán)房。目前使用權(quán)房主要有兩種，一是租賃公有住房；二是以市場(chǎng)價(jià)格

租賃單位和私人的房屋。前一種是計(jì)劃經(jīng)濟(jì)體制下，由政府和企事業(yè)

單位向居民和職工提供的帶有福利性質(zhì)的住房，近一、二年出臺(tái)的差

價(jià)換房的有關(guān)辦法，主要是針對(duì)前一種使用權(quán)房，即公有住房。后一

種使用權(quán)房完全是市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)下的租賃行為。

單位產(chǎn)權(quán)房(或系統(tǒng)產(chǎn)權(quán)房)不可售公房

是指根據(jù)本市現(xiàn)行房改政策還不能出售給承租居民的公有住房，它主要包括舊式里弄、新式里弄、職工住房等廚房、衛(wèi)生合用的不成套房屋，也包括部分公寓、花園住宅等成套房屋。

4、已購(gòu)公房

又稱(chēng)房改房。是指本市職和公有住房的承租人或年滿(mǎn)18歲以上的同

住成年人工自1994年以來(lái)，按照出售公有住房方案購(gòu)買(mǎi)的公有住 房。除對(duì)正、副局級(jí)在職干部和校園內(nèi)、部隊(duì)營(yíng)防區(qū)域內(nèi)以及戶(hù)籍凍結(jié)地區(qū)等的已購(gòu)公房有限制規(guī)定外，凡取得房地產(chǎn)權(quán)證或房屋所有權(quán)證的，均可上市出售。

第三節(jié)：房產(chǎn)市場(chǎng)分類(lèi)及房屋預(yù)售條件

市場(chǎng)分類(lèi)：

房地產(chǎn)一級(jí)市場(chǎng)

? 指國(guó)家土地管理部門(mén)按土地供應(yīng)計(jì)劃，采用協(xié)議、招標(biāo)、拍賣(mài)的方式，以土地使用合同的形式，將土地使用權(quán)以一定的年限、規(guī)定的用途及一定的價(jià)格出讓給房地產(chǎn)發(fā)展商或其它用土地者的市場(chǎng)；

房地產(chǎn)二級(jí)市場(chǎng)

? 指房地產(chǎn)發(fā)展商根據(jù)土地使用合同的要求將建好的房屋連同相應(yīng)的土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓給單位或個(gè)人的市場(chǎng)；如:①向發(fā)展商購(gòu)買(mǎi)的商品房；②企事業(yè)單位房改出售給本單位職工的福利房、微利房；③市區(qū)住宅局出售的福利房或微利房。房地產(chǎn)三級(jí)市場(chǎng)

? 指單位、個(gè)人之間的房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)讓、抵押、租賃的市場(chǎng)，它是二級(jí)市場(chǎng)基礎(chǔ)上的第二次或多次轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)交易活動(dòng)的市場(chǎng)；如:房地產(chǎn)買(mǎi)賣(mài)、贈(zèng)與、交換、繼承，人民法院判決、裁定的強(qiáng)制性轉(zhuǎn)移等等

房屋預(yù)售所需

1、五證兩書(shū)”：

五證按獲取的先后順序排列：建設(shè)工程用地規(guī)劃許可證；國(guó)有土地使用權(quán)證；建設(shè)工程規(guī)劃許可證；建設(shè)工程施工許可證；商品房預(yù)（銷(xiāo)）售許可證。兩書(shū)：

商品房質(zhì)量保證書(shū)：主要約定了保修年限、保修方式等 商品房使用說(shuō)明書(shū)：介紹額定電流、主體結(jié)構(gòu)、各部件在使用中應(yīng)注意的問(wèn)題。

2、預(yù)售的條件：

⑴已交付全部土地使用權(quán)出讓金，取得了國(guó)有土地使用權(quán)證。⑵持有其余三證。

⑶按提供預(yù)售的商品房計(jì)算，投入開(kāi)發(fā)建設(shè)的資金達(dá)到工程建設(shè)總投資的25%以上，并已確定施工進(jìn)度和竣工交付期限。濟(jì)南市規(guī)定，多層建筑必須主體完工后方可申請(qǐng)商品房預(yù)售許可證

第三節(jié) 專(zhuān)業(yè)名詞

一、房屋類(lèi)型的分類(lèi)：

1、按建筑材料分為：磚木結(jié)構(gòu)、磚混結(jié)構(gòu)、鋼筋混凝土結(jié)構(gòu)、鋼結(jié)構(gòu)

a、磚木結(jié)構(gòu)----承重的主要結(jié)構(gòu)是用磚、木材建造的。如一幢房屋是木制結(jié)構(gòu)房架。磚墻、木柱建造的

b、磚混結(jié)構(gòu)----承重的主要結(jié)構(gòu)是用鋼筋混凝土和磚木建造的。如一幢房屋的梁是用鋼筋混凝土制成，以磚墻為承重墻，或者梁是木材制造，住是用鋼筋混凝土建造

c、鋼筋混凝土結(jié)構(gòu)----承重的主要結(jié)構(gòu)是用鋼、鋼筋混凝上建造的。如一幢房屋一部分梁柱采用鋼筋混凝土構(gòu)架建造

d、鋼結(jié)構(gòu)----承重的主要結(jié)構(gòu)是用鋼材料建造的，包括懸索結(jié)構(gòu)。

2、按建筑物類(lèi)型分為：板樓、塔樓、其他

3、按房屋內(nèi)部結(jié)構(gòu)分為：平層、錯(cuò)層、躍層、復(fù)式

二、小區(qū)

1、小區(qū)占地面積：經(jīng)城市規(guī)劃行政主管部門(mén)劃定的用地范圍內(nèi)的土地面積

2、小區(qū)建筑面積：指在建設(shè)用地范圍內(nèi)單棟或多棟建筑物地面以上及地面以各層建筑面積之和

3、容積率：是指總建筑面積與建設(shè)用地面積之比值即項(xiàng)目總建筑面積與項(xiàng)目總用地面積的比值。

4、綠化率：建設(shè)用地范圍內(nèi)所有綠地面積之和與建設(shè)用地面積之比率即項(xiàng)目規(guī)劃建設(shè)用地范圍內(nèi)的綠化面積與規(guī)劃建設(shè)用地面積之比。

5、三通一平:是指水通、電通、路通及場(chǎng)地平整；

6、五通一平:通水、通電、通路、通氣、通訊、平整土地

7、七通一平:指水通、電通、路通、排水通、排污通、通訊通、煤氣通及場(chǎng)地平整；

8、配套設(shè)施：指與住宅規(guī)?；蚺c人口規(guī)模相對(duì)應(yīng)配套建設(shè)的公共服務(wù)設(shè)施、道路和公共綠地的總稱(chēng)。例：銀行、交通、醫(yī)院、學(xué)校等。

三、房屋內(nèi)部

1、建筑面積：住宅的建筑面積是指建筑物外墻外圍所圍成空間的水平面積，如果計(jì)算多、高層住宅的總建筑面積，則是各層建筑面積之和。建筑面積包含了房屋居住的可用面積、墻體柱體占地面積、樓梯走道面積、其他公攤面積等。

建筑面積=套內(nèi)建筑面積+公攤面積

套內(nèi)建筑面積＝套內(nèi)使用面積＋套內(nèi)墻體面積＋套內(nèi)陽(yáng)臺(tái)建筑面積

公攤面積：指由整棟樓的產(chǎn)權(quán)人共同所有的整棟樓公用部分的建筑面積。包括：電梯井、管道井、樓梯間、垃圾道、變電室、設(shè)備間、公共門(mén)廳、過(guò)道、地下室、值班警衛(wèi)室等，以及為整幢服務(wù)公共用房和管理用房的建筑面積，以水平投影面積計(jì)算

2、住宅的開(kāi)間：住宅的開(kāi)間就是住宅的寬度。在住宅設(shè)計(jì)中，住宅的寬度指一間房屋內(nèi)一面墻皮到另外一面墻皮之間的實(shí)際距離。住宅開(kāi)間一般為3.0—3.9米，規(guī)定較小的開(kāi)間尺度，可縮短樓板的空間跨度，增強(qiáng)住宅結(jié)構(gòu)整體性、穩(wěn)定性和抗震性

3、住宅的進(jìn)深：是指一間獨(dú)立的房屋或一幢居住建筑從前墻皮到后墻皮之間的實(shí)際長(zhǎng)度。進(jìn)深大的住宅可以有效節(jié)約用地。但為了保證建成的住宅具有良好的自然采光和通風(fēng)條件，住宅的進(jìn)深在設(shè)計(jì)上有一定的要求，不能任意地?cái)U(kuò)大。在住宅的高度（層高）和寬度（開(kāi)間）確定的前提下，設(shè)計(jì)的住宅進(jìn)深過(guò)大，就使住房成為狹長(zhǎng)形，距離門(mén)窗較遠(yuǎn)的室內(nèi)空間自然光線不足。

4、住宅的層高：是指下層地版面或樓板面到上層樓板下表面之間的距離，也就是一層房屋的高度。

5、住宅的凈高：是指下層地板面或樓板上表面到上層樓板下表面之間的距離。凈高和層高的關(guān)系可以用公式來(lái)表示：凈高=層高—樓板厚度，即層高和樓板厚度的差叫“凈高”。

6、玄關(guān) ：玄關(guān)就是登堂入室第一步所在的位置，它是一個(gè)緩沖過(guò)渡的地段。居室是家庭的“領(lǐng)地”，講究一定的私密性，大門(mén)一開(kāi)，有玄關(guān)阻隔，外人對(duì)室內(nèi)就不能一覽無(wú)余。玄關(guān)一般與廳相連，由于功能不同，需調(diào)度裝飾手段加以分割就是自己人回家，也要有一塊放雨傘、掛雨衣、換鞋、擱包的地方。平時(shí)，玄關(guān)也是接受郵件、簡(jiǎn)單會(huì)客的場(chǎng)所

7、地下室：

地下室頂板的底面標(biāo)高高于室外地面標(biāo)高的稱(chēng)半地下室，即房間地面低于室外設(shè)計(jì)地面的平均高度大于該房間平均凈高1/3，且小于等于1/2 者。這類(lèi)地下室一部分在地面以上，可利用側(cè)墻外的采光井解決采光和通風(fēng)問(wèn)題。地下室頂板的底面標(biāo)高低于室外地面標(biāo)高的，稱(chēng)為全地下室。

影響房屋價(jià)格的因素：

? 房屋的地理位置（交通便利、周邊環(huán)境等）

? 房屋的戶(hù)型、樓層、朝向、視野、新舊程度等

? 小區(qū)外部的配套設(shè)施（醫(yī)院、銀行、超市、美容院等）

? 小區(qū)內(nèi)部的配套設(shè)施（健身、泳池、洗衣店、便利店等）

? 房屋的市場(chǎng)價(jià)格定位

? 房屋的供需狀況

? 物業(yè)管理公司的口碑

? 房屋的市場(chǎng)租賃價(jià)格前景及回報(bào)率的多少

? 政府因素、土地價(jià)格的變動(dòng) ? 其它因素

二手房交易市場(chǎng)：（4個(gè)階段）

1999年前，主要以房屋使用權(quán)的換置為實(shí)際房屋交易方式

1999-2001年，北京市逐步放開(kāi)二手房市場(chǎng)，可上市交易二手房數(shù)量逐漸上升

2001-2003年，經(jīng)濟(jì)適用房開(kāi)始可上市交易，市場(chǎng)中相關(guān)經(jīng)紀(jì)公司數(shù)量開(kāi)始攀升

2003年至今，國(guó)家對(duì)二手房交易市場(chǎng)政策逐漸調(diào)整，部分政策得到積極調(diào)整，央產(chǎn)房可上市交易

不能正常上市出售的房屋范圍：

1.產(chǎn)權(quán)共有的房屋，產(chǎn)權(quán)共有人不同意出售的 2.已抵押，且未經(jīng)抵押權(quán)人書(shū)面同意轉(zhuǎn)讓的 3.房屋所在地區(qū)戶(hù)籍凍結(jié)，已列入拆遷公告范圍的 4.擅自改變房屋使用性質(zhì)的

5.以房改政策規(guī)定的價(jià)格購(gòu)買(mǎi)且沒(méi)有按照規(guī)定補(bǔ)足房?jī)r(jià)款及裝

修費(fèi)用的

6.住房面積超過(guò)本市人民政府規(guī)定的控制標(biāo)準(zhǔn)，或者違反固定 利用公款超標(biāo)準(zhǔn)裝修，超標(biāo)準(zhǔn)部分未按規(guī)定退回或者補(bǔ)足房?jī)r(jià) 款及裝修費(fèi)用的

7.法律、法規(guī)及縣級(jí)以上人民政府規(guī)定其他不宜出售的 8.房屋上市出售后形成新的住房困難的

第四篇：第二部分：房地產(chǎn)基礎(chǔ)知識(shí)培訓(xùn)教材 - 精簡(jiǎn)版

分為三個(gè)大部分： ? 房地產(chǎn)基本制度與政策 ? 房地產(chǎn)相關(guān)知識(shí) ? 房地產(chǎn)常用概念解釋

三、國(guó)有土地使用權(quán)出讓

1、國(guó)有土地使用權(quán)出讓的概念：

國(guó)有土地使用權(quán)出讓: 是指國(guó)家將國(guó)有土地使用權(quán)在一定年限內(nèi)出讓給土地使用者，由土地使用者向國(guó)家支付土地使用權(quán)出讓金的行為。

2、土地使用權(quán)出讓的方式和年限：

1)依據(jù)1990年頒布的《城鎮(zhèn)國(guó)有土地使用權(quán)出讓和轉(zhuǎn)讓暫行條例》，國(guó)有土地使用權(quán)出讓的四種方式：

? 招標(biāo) ? 拍賣(mài) ? 掛牌 ? 協(xié)議

2)土地使用權(quán)的出讓年限：

? 居住用地：70年 ? 工業(yè)用地：50年

? 教育、科技、文化衛(wèi)生、體育用地：50年 ? 商業(yè)、旅游、娛樂(lè)用地：40年 ? 綜合用地或其他用地：50年

“區(qū)位”是指某一房屋的地理位置是，主要包括在城市或區(qū)域中的地位，與其他地方往來(lái)的便捷性，與重要場(chǎng)所（如市中心、機(jī)場(chǎng)、港口、車(chē)站、政府機(jī)關(guān)）的距離，周?chē)h(huán)境、景觀等?

商品房交付使用：

房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)按照合同約定，將符合交付使用條件的商品房按期交付給買(mǎi)受人，并提供兩書(shū)一表，兩書(shū)即《住宅質(zhì)量保證書(shū)》和《住宅使用說(shuō)明書(shū)》，一表即《商品房竣工驗(yàn)收備案表》

《住宅使用說(shuō)明書(shū)》是對(duì)住宅的結(jié)構(gòu)、性能和各部位部件的的類(lèi)型、性能、標(biāo)準(zhǔn)等的說(shuō)明。注：住宅中配置的設(shè)備、設(shè)施，生產(chǎn)廠家另有使用說(shuō)明書(shū)的，應(yīng)附于《住宅使用說(shuō)明書(shū)》中。

房地產(chǎn)交易管理制度

商品房銷(xiāo)售管理

1.商品房預(yù)售的概念：商品房預(yù)售是指房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)將正在建設(shè)中的房屋預(yù)先出售給承購(gòu)人，由承購(gòu)人預(yù)付定金或房?jī)r(jià)款的行為。2.申請(qǐng)商品房預(yù)售所需資料：

? 土地使用權(quán)證、建設(shè)工程規(guī)劃許可證、施工許可證；

? 投入開(kāi)發(fā)建設(shè)資金占工程建設(shè)總投資比例符合規(guī)定條件的證明； ? 工程施工合同及關(guān)于施工進(jìn)度的說(shuō)明；

? 商品房預(yù)售方案（應(yīng)包括商品房位置、面積、竣工日期、分層平面圖）； ? 商品房預(yù)售許可申請(qǐng)書(shū)；

? 開(kāi)發(fā)企業(yè)的《營(yíng)業(yè)執(zhí)照》和資質(zhì)證書(shū)；

3.商品房預(yù)售的條件：

1)已交付全部土地使用權(quán)出讓金，取得《土地使用證書(shū)》； 2)持有《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》和《施工許可證》；

3)投入開(kāi)發(fā)建設(shè)的資金達(dá)到工程建設(shè)總投資的25%以上，并已經(jīng)確

定施工進(jìn)度和竣工交付日期；

4)已辦理預(yù)售登記，并取得《商品房預(yù)售許可證》

1.共有建筑面積的分?jǐn)偅?/p>

1)不應(yīng)分?jǐn)偟慕ㄖ娣e包括：

? 獨(dú)立使用的地下室、車(chē)棚、車(chē)庫(kù)； ? 作為人防工程的地下室、避難室（層）； ? 用作公共休憩、綠化等場(chǎng)所的架空層； ? 為建筑造型而建、但無(wú)實(shí)用功能的建筑面積；

? 建在幢內(nèi)或幢外與本幢相連，為多幢服務(wù)的設(shè)備、管理用房，以及建在幢外不相連，為本幢或多幢服務(wù)的設(shè)備、管理用房均作為不應(yīng)分?jǐn)偟墓灿薪ㄖ娣e。

2)應(yīng)分?jǐn)偟慕ㄖ娣e包括：

? 作為公共使用的電梯井、管道井、垃圾道、變電室、設(shè)備間、公共門(mén)廳、過(guò)道、地下室、值班警衛(wèi)用房等以及為整棟服務(wù)的公共用房和管

理用房的建筑面積；

? 單元與共有建筑之間的墻體水平投影面積的一半，以及外墻（包括山墻）水平投影面積的一半。

物業(yè)管理制度

一、物業(yè)與物業(yè)管理

1.物業(yè)是指各類(lèi)房屋及其附屬的設(shè)備、設(shè)施和相關(guān)場(chǎng)地。

2.物業(yè)管理是指業(yè)主通過(guò)選聘物業(yè)管理企業(yè)，由業(yè)主和物業(yè)管理企業(yè)按照物業(yè)服務(wù)合同約定，對(duì)房屋及配套的設(shè)施設(shè)備和相關(guān)場(chǎng)地進(jìn)行維修、養(yǎng)護(hù)、管理，維護(hù)相關(guān)區(qū)域內(nèi)的環(huán)境衛(wèi)生和秩序的活動(dòng)。

3.物業(yè)管理企業(yè)的概念： 物業(yè)管理企業(yè)是指依法設(shè)立、具有獨(dú)立法人資格，從事物業(yè)管理服務(wù)活動(dòng)的企業(yè)。業(yè)主，即物業(yè)產(chǎn)權(quán)人，指房屋所有權(quán)人。

二、物業(yè)管理實(shí)施

? ? 物業(yè)管理的主要三個(gè)環(huán)節(jié)：物業(yè)管理準(zhǔn)備階段、前期物業(yè)管理階段、物業(yè)管理 物業(yè)管理企業(yè)的資質(zhì)等級(jí)：物業(yè)管理企業(yè)資質(zhì)等級(jí)分為一級(jí)、二級(jí)、三級(jí)。

（企業(yè)的資產(chǎn)、人員構(gòu)成、管理物業(yè)的類(lèi)型與規(guī)模、業(yè)績(jī)、誠(chéng)信、內(nèi)部規(guī)章制度）

其層高也受到限制。所以這種建筑正逐步被鋼筋混凝土結(jié)構(gòu)的建筑所代替。2)鋼筋混凝土結(jié)構(gòu)建筑

該類(lèi)結(jié)構(gòu)的承重構(gòu)件都是由鋼筋混凝土結(jié)構(gòu)構(gòu)成的，外墻、隔墻等圍護(hù)結(jié)構(gòu)則是由輕質(zhì)磚或其他砌體組成。此類(lèi)結(jié)構(gòu)建筑的特點(diǎn)：結(jié)構(gòu)的適應(yīng)性強(qiáng)、抗震性能好、耐用年限長(zhǎng)。從多層到高層，甚至超高層都可以采用，是目前我國(guó)城市建筑工程中采用最多的一種建筑結(jié)構(gòu)形式。

鋼筋混凝土結(jié)構(gòu)建筑的主要結(jié)構(gòu)形式有：框架結(jié)構(gòu)、剪力墻結(jié)構(gòu)、筒體結(jié)構(gòu)、框架剪力墻結(jié)構(gòu)、框架筒體結(jié)構(gòu)和筒中筒結(jié)構(gòu)等多種形式。3)鋼結(jié)構(gòu)建筑

主要的承重構(gòu)件都是由鋼材承重材料的建筑物稱(chēng)為鋼結(jié)構(gòu)建筑。鋼結(jié)構(gòu)建筑建造成本較高，多用于超高層建筑和有大跨度要求的建筑物，如體育館、大劇院、大跨度的廠房等。

1.按建筑物的層數(shù)分類(lèi)：

1)低層建筑，指1~3層的建筑。多為住宅、別墅、幼兒園、中小學(xué)校、小型的辦公樓以及輕工業(yè)廠房等。

2)多層建筑，指4~6層的建筑，多為居民住宅樓、普通辦公樓等。3)7~9層為中高層建筑。

4)高層建筑，指10層以上（含10層）的建筑。公共建筑及綜合性建筑通常是按照建筑總高度來(lái)劃分的，總高度超過(guò)24m的分高層（但不包括總高度24m的單層建筑）。

5)建筑總高度超過(guò)100m的，不論是住宅，還是公共建筑，綜合性建筑，均為超高層建筑。

2.變形縫

為了避免建筑由于溫度變化、建筑物各部分所受荷載的不同以及建筑物相鄰部分結(jié)構(gòu)的差異和地震的影響而使建筑物出現(xiàn)變形、開(kāi)裂、建筑結(jié)構(gòu)破壞二設(shè)置的將建筑物垂直分開(kāi)的縫隙。變形縫包括伸縮縫、沉降縫、防震縫。

? 伸縮縫：也叫溫度縫，是防止由溫度影響產(chǎn)生變形而設(shè)置的變形縫。伸縮縫的寬度一般采用20-30mm。

? 沉降縫：是防止因荷載、結(jié)構(gòu)形式、地基能力的差異等原因而產(chǎn)生的不均勻沉

降的影響所設(shè)的變形縫。沉降縫是將建筑物垂直方向劃分為若干個(gè)剛度較一致的單元，使相鄰單元可以自由沉降，而不影響建筑的整體。沉降縫的寬度與建筑層數(shù)有關(guān)。

? 防震縫：是防止由地震的影響而設(shè)置的變形縫。在地震區(qū)建造建筑應(yīng)考慮地震的影響。根據(jù)抗震設(shè)計(jì)規(guī)范規(guī)定，抗震烈度9度以上的地區(qū)，都有關(guān)于抗震縫的設(shè)計(jì)要求。

三、建筑給水設(shè)備

違約金

違約金是指違約方按照法律規(guī)定和合同的約定，應(yīng)該付給對(duì)方的一定數(shù)量的貨幣。違約金是對(duì)違約方的一種經(jīng)濟(jì)制裁，具有懲罰性和補(bǔ)償性，但主要體現(xiàn)懲罰性。只要當(dāng)事人有違約行為且在主觀上有過(guò)錯(cuò)，無(wú)論是否給對(duì)方造成損失，都要支付違約金。會(huì)所

就是以所在物業(yè)業(yè)主為主要服務(wù)對(duì)象的綜合性高級(jí)康體娛樂(lè)服務(wù)設(shè)施。會(huì)所具備的軟硬件條件：康體設(shè)施應(yīng)該包括泳池、網(wǎng)球或羽毛球場(chǎng)、高爾夫練習(xí)館、保齡球館、健身房等娛樂(lè)健身場(chǎng)所；中西餐廳、酒吧、咖啡廳等餐飲與待客的社交場(chǎng)所；還應(yīng)具有網(wǎng)吧、閱覽室等其他服務(wù)設(shè)施。以上一般都是對(duì)業(yè)主免費(fèi)或少量收費(fèi)開(kāi)放。按揭

按揭是英文“mortgage”（抵押）的音譯，是指按揭人將房產(chǎn)的產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)讓給提供貸款的銀行作為還款保證，按揭人在還清貸款后，按揭受益人立即將所涉及的房產(chǎn)產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)讓給按揭人的行為。

個(gè)人住房抵押貸款

是借款人購(gòu)、建、修住房時(shí)以借款人或 7

銷(xiāo)控（價(jià)格銷(xiāo)控——單價(jià)、總價(jià)）、硬銷(xiāo)控（房源銷(xiāo)控——樓層、位置、面積、房型）。銷(xiāo)控的唯一目的是為了達(dá)成銷(xiāo)售目標(biāo)：一般來(lái)說(shuō)，在代理而言是為了銷(xiāo)售速度最大化；在包銷(xiāo)而言是為了銷(xiāo)售利潤(rùn)最大化。生活機(jī)能

指在個(gè)案附近的一些與生活相關(guān)的場(chǎng)所。例如：菜場(chǎng)、醫(yī)院、學(xué)校、金融證券、商場(chǎng)、垃圾站、變電站等等。了解生活機(jī)能的主要目的有二：作為NP稿中COPY的一部分；幫助業(yè)務(wù)員尋找與客戶(hù)聊天的話題。

[房產(chǎn)權(quán)屬登記和交易稅費(fèi)術(shù)語(yǔ)] 房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)

房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)指房屋所有權(quán)和該房屋占用國(guó)有土地的使用權(quán)，房地產(chǎn)所有者對(duì)其所有的房地產(chǎn)享有占用、使用、收益和處分的權(quán)利。初始登記

指對(duì)未經(jīng)登記機(jī)關(guān)確認(rèn)其房地產(chǎn)權(quán)利，領(lǐng)取房地產(chǎn)權(quán)利證書(shū)的土地使用權(quán)及建筑物、附著物的所有權(quán)進(jìn)行的登記。產(chǎn)權(quán)證書(shū)

產(chǎn)權(quán)證書(shū)是指“房屋所有權(quán)證”和“土地使用權(quán)證”。房屋產(chǎn)權(quán)證書(shū)包括：產(chǎn)權(quán)類(lèi)別、產(chǎn)權(quán)比例。房產(chǎn)坐落地址、產(chǎn)權(quán)來(lái)源、房屋結(jié)構(gòu)、間數(shù)、建筑面積、使用面積、共有數(shù)紀(jì)要、他項(xiàng)權(quán)利紀(jì)要和附記，并配有房地產(chǎn)測(cè)量部門(mén)的分戶(hù)房屋平面圖。產(chǎn)權(quán)置換

是指居民之間以自身原有產(chǎn)權(quán)房進(jìn)行置換的一種業(yè)務(wù)。一般是在中介的撮合下進(jìn)行，并可由中介代辦置換手續(xù)。

變更登記

是指權(quán)利人名稱(chēng)變更和房屋現(xiàn)狀發(fā)生下列情形之一的所進(jìn)行的房屋所有權(quán)登記?！课葑涞慕值?、門(mén)牌號(hào)或者房屋名稱(chēng)發(fā)生變更的； ——房屋面積增加或者減少的； ——房屋翻建的； 房屋的所有權(quán)

是指對(duì)房屋全面支配的權(quán)利?！睹穹ㄍ▌t》規(guī)定，房屋的所有權(quán)分為占有權(quán)、使用權(quán)、收益權(quán)和處分權(quán)四項(xiàng)權(quán)能，這也是房屋所有權(quán)的四項(xiàng)基本內(nèi)容。

房屋所有權(quán)登記發(fā)證

是指申請(qǐng)人按照國(guó)家規(guī)定到房屋所在地的人民政府房地產(chǎn)行政主管部門(mén)申請(qǐng)房屋權(quán)屬登記，領(lǐng)取房屋權(quán)屬證書(shū)的行為。轉(zhuǎn)移登記

是指因房屋買(mǎi)賣(mài)、交換、贈(zèng)與、繼承、劃撥、轉(zhuǎn)讓、分割、合并、裁決等原因致使其權(quán)屬發(fā)生轉(zhuǎn)移后所進(jìn)行的房屋所有權(quán)登記。

所有權(quán)證

指由縣級(jí)以上房產(chǎn)管理部門(mén)向房屋所有人核發(fā)的對(duì)房屋擁有合法所有權(quán)的證書(shū)。

共有權(quán)證

指由縣級(jí)以上房產(chǎn)管理部門(mén)對(duì)共有的房屋向共有權(quán)人核發(fā)，每個(gè)共有權(quán)人各持一份的權(quán)利證書(shū)。

他項(xiàng)權(quán)利

指在他項(xiàng)權(quán)利登記后，由房管部門(mén)核發(fā)、由抵押權(quán)人持有的權(quán)利證書(shū)。

房屋權(quán)屬登記

是指房地產(chǎn)行政主管部門(mén)代表政府對(duì)房屋所有權(quán)以及由上述權(quán)利產(chǎn)生的抵押權(quán)、典權(quán)等房屋他項(xiàng)權(quán)利進(jìn)行登記，并依法確認(rèn)房屋產(chǎn)權(quán)歸屬關(guān)系的行為。

房屋權(quán)利人

是指依法享有房屋所有權(quán)和該房屋占用范圍內(nèi)的土地使用權(quán)、房地產(chǎn)他項(xiàng)權(quán)利的法人、其他組織和自然人。房屋權(quán)屬證書(shū)

是權(quán)利人依法擁有房屋所有權(quán)并對(duì)房屋行使占有、使用、收益和處分權(quán)利的唯一合法憑證，房屋權(quán)屬證書(shū)受到國(guó)家法律保護(hù)。注銷(xiāo)登記

是指因房屋滅失、土地使用年限屆滿(mǎn)、他項(xiàng)權(quán)利終止等進(jìn)行的房屋權(quán)屬登記。

他項(xiàng)權(quán)利登記

是指設(shè)定房屋抵押權(quán)、典權(quán)等他項(xiàng)權(quán)利所進(jìn)行的房屋所有權(quán)登記?！?、法規(guī)規(guī)定的其他情形。五 證

房地產(chǎn)商在預(yù)售商品房時(shí)應(yīng)具備《建設(shè)用地規(guī)劃許可證》、《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》、《建設(shè)工程開(kāi)工證》、《國(guó)有土地使用證》和《商品房預(yù)售許可證》，簡(jiǎn)稱(chēng)“五證”。其中前兩個(gè)證由規(guī)

劃部門(mén)核發(fā)，《開(kāi)工證》由建設(shè)部門(mén)核發(fā)，《國(guó)有土地使用證》和《商品房預(yù)售許可證》由國(guó)土資源部門(mén)和房屋管理局核發(fā)。

房地產(chǎn)交易手續(xù)費(fèi)

是指由政府依法設(shè)立的，由房地產(chǎn)主管部門(mén)設(shè)立的房地產(chǎn)交易機(jī)構(gòu)為房屋權(quán)利人辦理交易過(guò)戶(hù)等手續(xù)所收取的費(fèi)用。契稅

契稅是指房屋所有權(quán)發(fā)生變更時(shí)，就當(dāng)事人所訂契約按房?jī)r(jià)的一定比例向新業(yè)主（產(chǎn)權(quán)承受人）征收的一次性稅收。目前為了促進(jìn)房地產(chǎn)銷(xiāo)售，國(guó)家出臺(tái)優(yōu)惠政策，初次購(gòu)買(mǎi)90平米以下住房契稅按1.0%收取，90-144平米按1.5%收取，144以上按3%收取。西安市政府對(duì)于在2008年9月4日至2009年12月31日在西安城六區(qū)（含四個(gè)開(kāi)發(fā)區(qū)）購(gòu)買(mǎi)９０平方米（含９０平方米）以下商品住房或購(gòu)買(mǎi)１４４平方米（含１４４平方米）以下二手住房的，購(gòu)房戶(hù)按購(gòu)房款總額的１．５％享受政府財(cái)政補(bǔ)貼； 購(gòu)買(mǎi)９０—１４４平方米（含１４４平方米）商品住房的，按購(gòu)房款總額的１％享受補(bǔ)貼；購(gòu)買(mǎi)１４４平方米以上商品住房及二手住房的，按購(gòu)房款總額的０．５％享受補(bǔ)貼。目前已經(jīng)取消此優(yōu)惠政策。印花稅

指對(duì)在經(jīng)濟(jì)活動(dòng)中或經(jīng)濟(jì)交往中書(shū)立的或領(lǐng)受的房地產(chǎn)憑證征收的一種稅賦。

土地收益金

土地使用者將其所使用的土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓?zhuān)êB同地面建筑物一同轉(zhuǎn)讓?zhuān)┙o

[城市規(guī)劃術(shù)語(yǔ)] 居住區(qū)用地

居住區(qū)用地是指住宅用地、公建用地、道路用地和公共綠地等四項(xiàng)用地的總稱(chēng)。

公共綠地

公共綠地是指滿(mǎn)足規(guī)定的日照要求，適合于安排游憩活動(dòng)設(shè)施的、供居民共享的游憩綠地，應(yīng)包括居住區(qū)公園、小游園和組團(tuán)綠地及其他塊狀帶狀綠地等.住宅用地

住宅用地是指住宅建筑基底占地及其四周合理間距內(nèi)的用地含宅間綠地和宅間小路等的總稱(chēng)

公共服務(wù)設(shè)施用地

公共服務(wù)設(shè)施用地一般稱(chēng)公建用地，是與居住人口規(guī)模相對(duì)應(yīng)配建的、為居民服務(wù)和使用的各類(lèi)設(shè)施的用地，應(yīng)包括建筑基底占地及其所屬場(chǎng)院、綠地和配建停車(chē)場(chǎng)等。

道路用地

道路用地是指居住區(qū)道路、小區(qū)路、組團(tuán)路及非公建配建的居民小汽車(chē)、單位通勤車(chē)等停放場(chǎng)地。容積率

容積率是指地上有效建筑總面積與建筑用地面積的比。例如，在1萬(wàn)平方米的土地上，有4000平方米的地上建筑總面積，其容積率為0.4。

日照間距

指前后（南北）兩排房屋之間，為保證后排房屋在規(guī)定的時(shí)日獲得所需日照量而保持的一定間隔距離。建筑間隔系數(shù)（指遮擋陽(yáng)光的建筑與被遮擋陽(yáng)光的建筑的間隔為遮擋陽(yáng)光的建筑高度的倍數(shù)）不得小于1:1.2。綠化率

是指項(xiàng)目規(guī)劃建設(shè)用地范圍內(nèi)綠化面積與規(guī)劃建設(shè)用地面積之比。對(duì)購(gòu)房者而言，綠化率高為好。

建筑密度

指在居住區(qū)用地內(nèi)各類(lèi)建筑的基底總面積與居住區(qū)用地的比率，它可以反映出一定用地范圍內(nèi)的空地率和建筑密集程度。

住宅平均層數(shù)

住宅總建筑面積與住宅基底總面積的比值（層）

道路紅線

道路紅線是指城市道路含居住區(qū)級(jí)道路用地的規(guī)劃控制線。

建筑線

建筑線一般稱(chēng)建筑控制線，是建筑物基底位置的控制線。

生地

還未開(kāi)發(fā)，尚有青草，未規(guī)劃作用。七通一平(熟地)是指土地(生地)在通過(guò)一級(jí)開(kāi)發(fā)后，使其達(dá)到具備上水、雨污水、電力、暖氣、煤氣、電信和道路通以及場(chǎng)地平整的條件，使二級(jí)開(kāi)發(fā)商可以進(jìn)場(chǎng)后迅速開(kāi)發(fā)建設(shè)。三通一平(凈地)是指土地具備水通、電通和道路通以及場(chǎng)地平整的條件。[建筑名詞] 錯(cuò)層式住宅

是一套房子不處于同一平面，即房?jī)?nèi)的廳、臥、衛(wèi)、櫥、陽(yáng)臺(tái)處于幾個(gè)高度不同的平面上。錯(cuò)層住宅的面積計(jì)算方法參照平面住宅面積計(jì)算。

躍層式住宅

是一個(gè)住宅占兩個(gè)樓層，而上下層之間不需通過(guò)公共樓梯，是采用戶(hù)內(nèi)獨(dú)用小樓梯連接，其建筑面積或使用面積均應(yīng)是兩層建筑面積和使用面積之和。

復(fù)式住宅

是一層住宅但較普通住宅高，可在局部掏出夾層，用樓梯聯(lián)系上下，其目的是在有限空間里增加使用面積，提高住宅的空間利用率。復(fù)式住宅的面積計(jì)算可根據(jù)各地對(duì)使用房間凈面積和凈高度的標(biāo)準(zhǔn)來(lái)計(jì)算。TOWNHOUSE 也叫聯(lián)排別墅，正確的譯法應(yīng)該為城區(qū)住宅，系從歐洲舶來(lái)的，其原始意義上指在城區(qū)的沿街聯(lián)排而建的市民城區(qū)房屋。框架結(jié)構(gòu)住宅

框架結(jié)構(gòu)住宅是指以鋼筋混凝土澆搗成承重梁柱，再用預(yù)制的加氣混凝土、膨脹珍珠巖、浮石、陶粒等輕質(zhì)板材隔墻分戶(hù)裝配而成的住宅。

磚混結(jié)構(gòu)住宅

磚混結(jié)構(gòu)住宅中的“磚”，是指一種統(tǒng)一尺寸的建筑材料，也有其他尺寸的異型粘土磚、空心磚等。

混合結(jié)構(gòu)

是指承重的主要構(gòu)件是用鋼筋混凝土和磚木建造的。如一幢房屋的梁是用鋼筋混凝土制成，以磚墻為承重墻，或者梁是用木材建造，柱是用鋼筋混凝土建筑。磚木結(jié)構(gòu)

是指承重的主要構(gòu)件是用磚、木材建造的。如一幢房屋是木制房架、磚墻、木柱建造的。鋼結(jié)構(gòu)

是指承重的主要構(gòu)件是用鋼材料建造的，包括懸索結(jié)構(gòu)。鋼、鋼筋混凝土結(jié)構(gòu)

是指承重的主要構(gòu)件是用鋼、鋼筋混凝土建造的。智能化住宅如何分類(lèi)？ 一

玄關(guān)

玄關(guān)就是登堂入室

凈高是指層高減去樓板厚度的凈剩值。地下室

地下室是指房間地面低于室外地平面的高度超過(guò)該房間凈高的1／2者。半地下室

半地下室是指房間地面低于室外地平面的高度超過(guò)該房間凈高的1／3，且不超過(guò)1／2者。

露 臺(tái)

一般是指住宅中的屋頂平臺(tái)或由于建筑結(jié)構(gòu)需求而在其他樓層中做出大陽(yáng)臺(tái)，由于它面積一般均較大，上邊又沒(méi)有屋頂，所以稱(chēng)作露臺(tái)。[房產(chǎn)描述術(shù)語(yǔ)] 套建筑面積

套（單元）建筑面積=套內(nèi)建筑面積+分?jǐn)偟霉媒ㄖ娣e。住宅使用面積

是指住宅分戶(hù)門(mén)內(nèi)全部可供使用的凈面積的總和，包括臥室、起居室、廳、廚房、衛(wèi)生間、壁櫥、陽(yáng)臺(tái)和室內(nèi)走道、室內(nèi)樓梯等等。住宅建筑面積

是住宅各層面積的總和。每層建筑面積按建筑物勒腳以上外墻面積水平截面計(jì)算。建筑面積包括使用面積、輔助面積和結(jié)構(gòu)面積三部分。住宅建筑面積=套內(nèi)建筑面積+公攤面積 竣工面積

竣工面積是指竣工的各幢房屋建筑面積之和。房屋建筑的竣工應(yīng)是按照設(shè)計(jì)要求全部完工，經(jīng)驗(yàn)收合格的建筑。公攤面積

商品房分?jǐn)偟墓媒ㄖ娣e主要由兩部分組成：

1、電梯井、樓梯間、垃圾道、變電室、設(shè)備室、公共門(mén)廳和過(guò)道等功能上為整樓建筑服務(wù)的公共用房和管理用房的建筑面積；

2、各單元與樓宇公共建筑空間之間的分隔以及外墻（包括山墻）墻體水平投影面積的50％。

套內(nèi)建筑面積

由套內(nèi)房屋的使用面積，套內(nèi)墻體面積，套內(nèi)陽(yáng)臺(tái)建筑面積三部分組成。套內(nèi)建筑面積=套內(nèi)使用面積+套內(nèi)墻體面積+陽(yáng)臺(tái)建筑面積。

公有建筑面積

共有面積的內(nèi)容包括：電梯井、管道井、樓梯間、垃圾道、變電室、設(shè)備間、公共門(mén)廳、過(guò)道、地下室、值班警衛(wèi)室等，以及為整幢服務(wù)的公共用房和管理用房的建筑面積，以水平投影面積計(jì)算。共有建筑面積還包括套與公共建筑之間的分隔墻，以及外墻（包括山墻）水平投影面積一半的建筑面積。獨(dú)立使用的地下室、車(chē)棚、車(chē)庫(kù)、為多幢服務(wù)的警衛(wèi)室，管理用房，作為人防工程的地下室都不計(jì)入共有建筑面積。面積誤差比

面積誤差比＝（產(chǎn)權(quán)登記面積－合同約定面積）x100%/合同約定面積 套內(nèi)墻體面積

套內(nèi)墻體面積是套內(nèi)使用空間周?chē)木S護(hù)或承重墻體或其他承重支撐體所占的面積，其中各套之間的分隔墻和套與公共建筑空間的分隔墻以及外墻（包括山墻）等共有墻，均按水平投影面積的一半計(jì)入套內(nèi)墻體面積。套內(nèi)自有墻體按水平投影面積全部計(jì)入套內(nèi)墻體面積。房屋預(yù)測(cè)面積

預(yù)測(cè)面積是指在商品房期房（有預(yù)售銷(xiāo)售證的合法銷(xiāo)售項(xiàng)目）銷(xiāo)售中，根據(jù)國(guó)家規(guī)定，由房地產(chǎn)主管機(jī)構(gòu)認(rèn)定具有測(cè)繪資質(zhì)的房屋測(cè)量機(jī)構(gòu)，主要依據(jù)施工圖紙、實(shí)地考察和國(guó)家測(cè)量規(guī)范對(duì)尚未施工的房屋面積進(jìn)行一個(gè)預(yù)先測(cè)量計(jì)算的行為，它是開(kāi)發(fā)商進(jìn)行合法銷(xiāo)售的面積依據(jù)。

套內(nèi)陽(yáng)臺(tái)建筑面積

套內(nèi)陽(yáng)臺(tái)建筑面積均按陽(yáng)臺(tái)外圍與房屋外墻之間的水平投影面積計(jì)算。其中封閉的陽(yáng)臺(tái)按水平攝影全部計(jì)算建筑面積，未封閉的陽(yáng)中按水平投影的一半計(jì)算建筑面積。商品房的銷(xiāo)售面積

商品房按“套”或“單元”出售，商品房的銷(xiāo)售面積即為購(gòu)房者所購(gòu)買(mǎi)的套內(nèi)或單元內(nèi)建筑面積（以下簡(jiǎn)稱(chēng)套內(nèi)建筑面積）與應(yīng)分?jǐn)偟墓媒ㄖ娣e之和。商品房銷(xiāo)售面積＝套內(nèi)建筑面積＋分?jǐn)偟墓媒ㄖ娣e。房屋實(shí)測(cè)面積

實(shí)測(cè)面積是指商品房竣工驗(yàn)收后，工程規(guī)劃相關(guān)主管部門(mén)審核合格，開(kāi)發(fā)商依據(jù)國(guó)家規(guī)定委托具有測(cè)繪資質(zhì)的房屋測(cè)繪機(jī)構(gòu)參考圖紙、預(yù)測(cè)數(shù)據(jù)及國(guó)家測(cè)繪規(guī)范之規(guī)定對(duì)樓宇進(jìn)行的實(shí)地勘測(cè)、繪圖、計(jì)算機(jī)而得出的面積。是開(kāi)發(fā)商和業(yè)主的法律依據(jù)，是業(yè)主辦理產(chǎn)權(quán)證、結(jié)算物業(yè)費(fèi)及相關(guān)費(fèi)用的最終依據(jù)。得房率

是指套內(nèi)建筑面積與套（單元）建筑面積之比。商品房維修基金

是指按建設(shè)部《住宅共用部位共用設(shè)施設(shè)備維修基金管理辦法》（建住房[1998]213號(hào)）的規(guī)定，新建商品住宅（包括經(jīng)濟(jì)適用住房）出售后建立的共用部位、共用設(shè)施設(shè)備維修基金。房改房維修基金：是指按建設(shè)部《住宅共用部位共用設(shè)施設(shè)備維修基金管理辦法》（建住房[1998]213號(hào)）的規(guī)定，公有住房出售后建立的共用部位、共用設(shè)施設(shè)備維修基金。共有建筑面積分?jǐn)傁禂?shù)

整幢建筑物的共有建筑面積與整幢建筑物的各套套內(nèi)建筑面積之和的比值，即為共有建筑 面積分?jǐn)傁禂?shù)。

第五篇：培訓(xùn)教材物業(yè)管理基礎(chǔ)知識(shí)

培訓(xùn)教材

物業(yè)管理的了解

一、什么是物業(yè)管理

指物管企業(yè)受物業(yè)所有人的委托，依據(jù)物業(yè)管理委托合同，對(duì)物業(yè)的建筑及設(shè)備、市政公用設(shè)施、綠化、衛(wèi)生、交通、治安和環(huán)境容顏等進(jìn)行維護(hù)、修繕和整治，并向物業(yè)所有人和使用人提供有償服務(wù)。對(duì)其定義為：“物業(yè)管理就是對(duì)業(yè)主、住戶(hù)或用戶(hù)、客戶(hù)（可以統(tǒng)稱(chēng)為甲方）提供的公共性服務(wù)。特別是那些客戶(hù)和業(yè)主不愿做、也做不好、做了也沒(méi)有效率的工作?！?/p>

二、物業(yè)管理有什么作用

為了發(fā)揮物業(yè)的最大使用功能，使其保值增值，并為物業(yè)所有人和使用人提 供衛(wèi)生、整潔、安全、舒適的生活和工作環(huán)境，實(shí)現(xiàn)社會(huì)、經(jīng)濟(jì)、環(huán)境的三效統(tǒng)一和穩(wěn)定增長(zhǎng)。

三、物業(yè)管理公司應(yīng)向小區(qū)居民提供什么樣的服務(wù)

主要有公共性服務(wù)、特約性專(zhuān)項(xiàng)服務(wù)、代辦服務(wù)三大類(lèi)。

常規(guī)性服務(wù)是最基本的服務(wù)，包括：房屋建筑主體的管理、房屋設(shè)備、設(shè)施和管理、環(huán)衛(wèi)管理、綠化、治安、消防、車(chē)輛道路、代辦服務(wù)。

國(guó)家建設(shè)部1998年頒布了《物業(yè)管理規(guī)范服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)》。

1、接到住用戶(hù)要求維修電話和報(bào)修，應(yīng)立即做好登記工作。

2、家庭水電急修不過(guò)夜，對(duì)房屋小修等其它問(wèn)題，應(yīng)自報(bào)修時(shí)起三日內(nèi)進(jìn)行。

3、維修人員入戶(hù)維修要便民不擾民，活完料凈場(chǎng)地清。

4、維修人員態(tài)度和藹、禮貌，不得吃拿卡要。

5、凡屬住戶(hù)自費(fèi)的維修項(xiàng)目，要公開(kāi)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，不亂收或多收費(fèi)。

6、建立維修服務(wù)回訪制度，由住用戶(hù)對(duì)維修質(zhì)量提出評(píng)議。

特約性專(zhuān)項(xiàng)服務(wù)實(shí)質(zhì)上是一種代理業(yè)務(wù)，為滿(mǎn)足一部分業(yè)主的需求而提供的 服務(wù)，如代購(gòu)物品、車(chē)船票、代人接送小孩或提供商業(yè)經(jīng)營(yíng)性服務(wù)項(xiàng)目。

代辦服務(wù)實(shí)質(zhì)上是特約服務(wù)的補(bǔ)充和完善。

四、什么是前期物業(yè)管理

前期物業(yè)管理是物業(yè)管理重要環(huán)節(jié)，是指房屋施工后期（約封頂前三個(gè)月左 右）和銷(xiāo)售時(shí)期進(jìn)行的物業(yè)管理交叉工作。通過(guò)對(duì)前期的圖紙?jiān)O(shè)計(jì)到工程設(shè)備、設(shè)施的深入熟悉了解，為以后正式進(jìn)駐管理創(chuàng)造良好的基礎(chǔ)。

五、物業(yè)管理合同與物業(yè)管理公約有何區(qū)別和聯(lián)系？

物業(yè)管理合同是兩個(gè)主體，即業(yè)主委員會(huì)（委托方）與物業(yè)管理公司（受托方）之間所簽訂的合同，規(guī)定雙方的權(quán)利與義務(wù)：而物業(yè)管理公約是多個(gè)主體，及開(kāi)發(fā)商、業(yè)主、業(yè)主委員會(huì)、使用人（承租人）之間分清各自權(quán)利與義務(wù)的公約。還有不同的是，物業(yè)管理公約中的一些內(nèi)容是物業(yè)管理合同中沒(méi)有涉及到的，公約中規(guī)定了業(yè)主的自我約束方面、限制了許多業(yè)主不能進(jìn)行的活動(dòng)，比如不能隨意拆改承重墻、不能破壞室內(nèi)結(jié)構(gòu)、不能占用公用區(qū)域。此外，公約還規(guī)定了業(yè)主委員會(huì)的成立程序等等。

六、物業(yè)管理費(fèi)由那些項(xiàng)目構(gòu)成，有哪幾種定價(jià)方式？

根據(jù)國(guó)家計(jì)委、建設(shè)部頒布的《城市住宅小區(qū)物業(yè)管理服務(wù)收費(fèi)暫行辦法》（計(jì)價(jià)費(fèi)[1996]266號(hào)），住宅小區(qū)物業(yè)管理費(fèi)的成本構(gòu)成包括以下項(xiàng)目：

1、管理服務(wù)人員的工資和按規(guī)定提取的福利費(fèi)；

2、公共設(shè)施、設(shè)備日常運(yùn)行、維修及保養(yǎng)費(fèi)；

3、綠化管理費(fèi)；

4、清潔衛(wèi)生費(fèi)；

5、保安費(fèi)；

6、辦公費(fèi)；

7、物業(yè)管理單位固定資產(chǎn)折舊費(fèi)；

8、法定稅費(fèi)；

此外，物業(yè)管理費(fèi)用中還應(yīng)包括物業(yè)管理公司的利潤(rùn)；對(duì)于高檔住宅小區(qū)的物業(yè)管理，成本中還可以增加保險(xiǎn)費(fèi)。

與我國(guó)基本價(jià)格制度轉(zhuǎn)換相適應(yīng)，按照定價(jià)主體和形成途徑不同，物業(yè)管理收費(fèi)實(shí)行市場(chǎng)調(diào)節(jié)價(jià)、政府指導(dǎo)價(jià)、政府定價(jià)三種定價(jià)形勢(shì)。

七、普通住宅每月該交納的物業(yè)管理費(fèi)是多少

北京市物價(jià)局、市房地局于1997年6月正式出臺(tái)了《北京市普通居住小區(qū) 物業(yè)管理服務(wù)收費(fèi)暫行辦法》（京價(jià)（房）字[1997]第196號(hào)）。該辦法對(duì)16個(gè)物業(yè)管理服務(wù)項(xiàng)目規(guī)定了收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)及與之相適應(yīng)的服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)。其中使用人（住戶(hù)個(gè)人）交費(fèi)項(xiàng)目為：裝修房屋垃圾外運(yùn)費(fèi)、保潔費(fèi)、保安費(fèi)、各項(xiàng)費(fèi)用統(tǒng)收服務(wù)費(fèi)、車(chē)輛存車(chē)費(fèi)（自行車(chē)）、機(jī)動(dòng)車(chē)存車(chē)費(fèi)6項(xiàng)；產(chǎn)權(quán)人交費(fèi)項(xiàng)目為：管理費(fèi)、小修費(fèi)、中修費(fèi)、大修費(fèi)、綠化費(fèi)、化糞池清掏費(fèi)、小區(qū)共用設(shè)施維修費(fèi)、電梯費(fèi)、高壓水泵費(fèi)、共同電視天線費(fèi)10個(gè)項(xiàng)目。

八、使用人按月交納費(fèi)用，具體標(biāo)準(zhǔn)如下：

保潔費(fèi)：2-5元/戶(hù)，具體標(biāo)準(zhǔn)由各區(qū)縣物價(jià)局制定；

保安費(fèi)：3-5元/戶(hù)；

五相統(tǒng)收服務(wù)費(fèi)：1元/戶(hù)；

裝修垃圾外運(yùn)費(fèi)20元/間；機(jī)動(dòng)車(chē)存車(chē)費(fèi)150元/輛（小車(chē)）；210元/輛（大 車(chē)）；自行車(chē)存車(chē)費(fèi)各區(qū)縣自定。

產(chǎn)權(quán)人按年交費(fèi)，具體項(xiàng)目和標(biāo)準(zhǔn)如下：

綠化費(fèi)：0.55元/平方米

管理費(fèi)：2.40元/平方米（普通住宅）；2.82元/平方米（乙級(jí)住宅）；3.5元/平方米（甲級(jí)住宅）

房屋共用部位小修費(fèi)：0.91元/平方米（普通住宅）；

房屋共用部位中修費(fèi)：2.09元/平方米（普通住宅）；

房屋大修費(fèi)：5.04元/平方米；

小區(qū)共用設(shè)施維修費(fèi)：1元/平方米；

屬高層住宅的，產(chǎn)權(quán)人還應(yīng)承擔(dān)電梯、水泵的運(yùn)行維修費(fèi)用：因市物價(jià)局規(guī)定的電梯、水泵運(yùn)行費(fèi)用標(biāo)準(zhǔn)時(shí)按每部、每組計(jì)算，具體到每戶(hù)應(yīng)交納的費(fèi)用標(biāo)準(zhǔn)須根據(jù)實(shí)際情況進(jìn)行分?jǐn)?。分?jǐn)偣綖椋耗硲?hù)應(yīng)分?jǐn)偟碾娞葙M(fèi)用=（樓內(nèi)電梯總費(fèi)用/樓內(nèi)總建筑面積）×某戶(hù)建筑面積。特約性服務(wù)收費(fèi)實(shí)行市場(chǎng)價(jià)，由業(yè)主與物業(yè)管理公司協(xié)商議定。

上述收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)中不含稅費(fèi)，物業(yè)管理公司收取費(fèi)用，應(yīng)將5.5%的營(yíng)業(yè)稅費(fèi)價(jià)進(jìn)去。

九、物業(yè)管理公司從何時(shí)開(kāi)始向業(yè)主計(jì)收物業(yè)管理費(fèi)

有些物業(yè)管理公司稱(chēng)，自發(fā)出入住通知之日起物業(yè)管理費(fèi)，可是業(yè)主發(fā)現(xiàn)，這個(gè)小區(qū)還正在建設(shè)，很多基礎(chǔ)設(shè)施還未到位，這時(shí)候交物業(yè)管理費(fèi)，業(yè)主很難接受。

有些小區(qū)確實(shí)搞得不錯(cuò)，但他們規(guī)定從業(yè)主來(lái)辦入住手續(xù)時(shí)計(jì)收物業(yè)管理費(fèi)，卻有很多業(yè)主由于種種原因，并不急于入住而不辦理入住手續(xù)，但空房子照樣要消耗物業(yè)管理費(fèi)用，恐怕就得其他業(yè)主背著或由物業(yè)管理公司補(bǔ)虧。

從什么時(shí)候開(kāi)始計(jì)收物業(yè)管理費(fèi)，國(guó)家并沒(méi)有這方面的明確規(guī)定。但規(guī)定，按照合同約定執(zhí)行，所以，如果在售房合同或是物業(yè)管理公約中明確規(guī)定了計(jì)費(fèi)時(shí)間，就應(yīng)該執(zhí)行該條款。如果沒(méi)有這樣的合同約定，應(yīng)按如下情況處理：

1、物業(yè)管理費(fèi)是一種服務(wù)的價(jià)款，是基于物業(yè)管理服務(wù)合同形成的。從法律角度上看，物業(yè)管理公司提供服務(wù)，業(yè)主支付此價(jià)計(jì)物業(yè)管理費(fèi)。所以，如果沒(méi)有特別約定，物業(yè)管理費(fèi)一般應(yīng)該在物業(yè)管理公司開(kāi)始提供物業(yè)管理服務(wù)的時(shí)刻計(jì)收。實(shí)踐中如何把握；第一，體現(xiàn)為時(shí)間，大多數(shù)人認(rèn)為在房屋具備入住條件、業(yè)主接到入住通知時(shí)開(kāi)始計(jì)費(fèi)；第二，體現(xiàn)為計(jì)費(fèi)項(xiàng)目，只有開(kāi)始提供的物業(yè)管理服務(wù)才能計(jì)費(fèi)，尚未提供物業(yè)管理服務(wù)的項(xiàng)目，就不能計(jì)收相關(guān)的物業(yè)管理費(fèi)。

2、時(shí)間問(wèn)題，一般來(lái)說(shuō)，發(fā)出入住通知的，表明物業(yè)管理公司已經(jīng)開(kāi)始了物業(yè)管理的工作并認(rèn)為業(yè)主可以使用房屋、接受全面的物業(yè)管理服務(wù)。但實(shí)際上，有很多小區(qū)尚未具備入住條件就發(fā)出了入住通知，令業(yè)主多少有不滿(mǎn)。所以要強(qiáng)調(diào)必須符合入住的基本條件，否則業(yè)主就根本住不進(jìn)來(lái)，更別說(shuō)享受物業(yè)管理服務(wù)了。

居住的基本條件應(yīng)包括以下幾點(diǎn)：建筑質(zhì)量方面，應(yīng)能夠向業(yè)主提供質(zhì)量合格證書(shū)及《住宅質(zhì)量保證書(shū)》、《住宅使用說(shuō)明書(shū)》；便民方面，應(yīng)能滿(mǎn)足居民的基本生活需要，例如電梯正常運(yùn)行、水電暖通、居民能夠開(kāi)火、施工現(xiàn)場(chǎng)清理干凈、各種管道暢通等。如果在售房合同中對(duì)于入住條件有明確規(guī)定的，則還應(yīng)符合該特別規(guī)定。

3、收費(fèi)項(xiàng)目的問(wèn)題，一般說(shuō)來(lái)，入住階段物業(yè)管理公司的工作還沒(méi)有全面鋪開(kāi)，很多服務(wù)項(xiàng)目并不存在，但往往在計(jì)費(fèi)時(shí)把所有的收費(fèi)項(xiàng)目一起計(jì)費(fèi)并攤在計(jì)費(fèi)面積中。

例如。業(yè)主在春天入住時(shí)，可能會(huì)被要求預(yù)交暖氣費(fèi)。有些小區(qū)的電梯尚未開(kāi)通或安裝，業(yè)主就已經(jīng)交了電梯運(yùn)行費(fèi)，這些都是不合理的。在建設(shè)部《城市住宅小區(qū)物業(yè)管理服務(wù)收費(fèi)暫行辦法》中規(guī)定，物業(yè)管理企業(yè)不能只收費(fèi)不服務(wù)或多收費(fèi)少服務(wù)。有些物業(yè)管理公司認(rèn)為自己并沒(méi)有多收費(fèi)，只是預(yù)收了以后一段時(shí)間的物業(yè)管理費(fèi)?，F(xiàn)在看來(lái)，這也是不禁止，但仍然讓業(yè)主感到不太愉快，畢竟服務(wù)還沒(méi)到位。

有些業(yè)主辦理了入住手續(xù)，但長(zhǎng)期沒(méi)有使用該房屋，在這種情況下，一般該房屋同樣得到了相關(guān)的物業(yè)管理服務(wù)，例如保潔、保安等，因此也該承擔(dān)物業(yè)管理費(fèi)，一般來(lái)說(shuō)，實(shí)踐中對(duì)于這樣的業(yè)主，往往要求其承擔(dān)標(biāo)準(zhǔn)一半的物業(yè)管理費(fèi)。

十、物業(yè)管理公司一次性收取一年甚至多年的物業(yè)管理費(fèi)是否合理?

物業(yè)管理費(fèi)可按年交，也可按月、季交，但不得一次性收取多年的物業(yè)管理 費(fèi)。

十一、誰(shuí)享有小區(qū)停車(chē)位的處分權(quán)、收益權(quán)？

小區(qū)中停車(chē)位的處分權(quán)、收益權(quán)的歸屬問(wèn)題，關(guān)鍵看車(chē)位的所有權(quán)歸屬。如果車(chē)位的所有權(quán)屬于開(kāi)發(fā)商，則開(kāi)發(fā)商擁有處分權(quán)和收益權(quán)，包括固定車(chē)位的租賃辦法、租賃價(jià)格等；如果業(yè)主擁有車(chē)位的所有權(quán)，則業(yè)主擁有車(chē)位的處分權(quán)，但業(yè)主在處理車(chē)位時(shí)，不得改變車(chē)位的使用性質(zhì)，同時(shí)應(yīng)向物業(yè)管理公司交納車(chē)位的管理費(fèi)，因?yàn)槲飿I(yè)管理在負(fù)責(zé)看管車(chē)場(chǎng)、車(chē)輛時(shí)，是有一定的成本支出的，而且物業(yè)管理公司業(yè)擔(dān)負(fù)看管車(chē)輛的重大責(zé)任。如果是在小區(qū)路邊劃線停車(chē)的，車(chē)位所占土地的使用權(quán)屬全體業(yè)主的，那么物業(yè)管理公司只有停車(chē)管理權(quán)，負(fù)責(zé)看管車(chē)輛，收取看管費(fèi)，車(chē)位的分配問(wèn)題應(yīng)在《房屋使用管理維修公約》中明確，小區(qū)業(yè)主委員會(huì)成立后，由業(yè)主委員會(huì)決定車(chē)位的分配問(wèn)題。

十二、居民應(yīng)該交納那些垃圾處理費(fèi)用。

住戶(hù)須交納垃圾的清掃、清運(yùn)、處理等三項(xiàng)費(fèi)用。

1、清潔費(fèi)：196號(hào)文件規(guī)定，由住戶(hù)向物業(yè)管理公司交納，每月每戶(hù)按標(biāo)準(zhǔn)在2—5元之間，具體標(biāo)準(zhǔn)由各區(qū)縣物部門(mén)制定。其服務(wù)內(nèi)容為房屋及小區(qū)保潔。

2、垃圾清運(yùn)費(fèi)：根據(jù)市物價(jià)局、財(cái)政局頒布的《關(guān)于調(diào)整委托清運(yùn)費(fèi)及垃圾消納場(chǎng)管理收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)的通知》（京價(jià)收字｛1999｝第三產(chǎn)業(yè)53號(hào)）的規(guī)定：居民生活垃圾外運(yùn)費(fèi)為每戶(hù)每年30元，由產(chǎn)權(quán)人向環(huán)衛(wèi)局交納，可由物業(yè)公司代收代繳。服務(wù)內(nèi)容是環(huán)衛(wèi)部門(mén)從小區(qū)垃圾中轉(zhuǎn)站將垃圾運(yùn)到垃圾消納場(chǎng)。

3、生活垃圾自理費(fèi)：根據(jù)北京市人民政府辦公廳1999年底68號(hào)文件《北京市人民政府辦公廳關(guān)于轉(zhuǎn)發(fā)市環(huán)衛(wèi)局等部門(mén)制定的北京市征收城市生活垃圾費(fèi)實(shí)施辦法（試行）的通告》的規(guī)定：本市居民應(yīng)交納生活垃圾處理費(fèi)，標(biāo)準(zhǔn)為每戶(hù)每月3元，按規(guī)定辦理暫住證的來(lái)京人員，每人每月2元。費(fèi)用由街道辦事處和鄉(xiāng)、鎮(zhèn)人民政府收取，可委托居委會(huì)收取，該費(fèi)用主要用于城市生活垃圾的處理。

十二、公共區(qū)域的照明費(fèi)如何分?jǐn)偅?/p>

住宅樓內(nèi)公共照明系統(tǒng)屬公共設(shè)施，其產(chǎn)生的電費(fèi)屬能源范疇，按照國(guó)家計(jì)委、建設(shè)部《城市住宅小區(qū)物業(yè)管理服務(wù)收費(fèi)暫行辦法》（計(jì)價(jià)費(fèi)[1996]266號(hào)）的規(guī)定，該能源費(fèi)用可以計(jì)入物業(yè)管理費(fèi)成本，并由受益人即樓內(nèi)全體人員分?jǐn)?。目前。我市物業(yè)管理企業(yè)大多采取上述原則解決樓內(nèi)公共照明電費(fèi)問(wèn)題。

十三、物業(yè)管理公司與業(yè)主的維修責(zé)任應(yīng)如何劃分？

業(yè)主作為物業(yè)的所有權(quán)人，應(yīng)對(duì)其所有的物業(yè)承擔(dān)維修保養(yǎng)責(zé)任。因此，房屋的室內(nèi)部分，即戶(hù)門(mén)以?xún)?nèi)的部委和設(shè)備，包括水、電、氣、熱、戶(hù)表以?xún)?nèi)的管線和自用陽(yáng)臺(tái)，由業(yè)主負(fù)責(zé)維修。房屋的共用部位和共用設(shè)施設(shè)備，包括設(shè)施的外墻面、樓梯間、通道、屋面、上下水管道、公用水箱、加壓水泵、電梯、機(jī)電設(shè)備、公用天線和消防設(shè)施等主體共用設(shè)施，由物業(yè)管理公司組織定期維修。住宅區(qū)內(nèi)的水、電、煤氣、通訊等管線的維修養(yǎng)護(hù)，由有關(guān)供水、供電、供氣及通

訊單位負(fù)責(zé)，維修養(yǎng)護(hù)由有關(guān)業(yè)主單位支付。但是，物業(yè)管理公司與有關(guān)業(yè)務(wù)單位另有約定的，按雙方約定確定維修責(zé)任。

物業(yè)所有人可以自行維修養(yǎng)護(hù)共自用部分和自用設(shè)備，也可以委托物業(yè)管理公司或其他專(zhuān)業(yè)維修人員代修。由于業(yè)主拒不履行維修責(zé)任，致使房屋及附屬設(shè)施已經(jīng)或者可能危害毗鄰設(shè)施安全及公共安全的，物業(yè)管理委員會(huì)可以授權(quán)物業(yè)管理公司進(jìn)行修繕，其費(fèi)用由業(yè)主承擔(dān)。造成損失的，業(yè)主應(yīng)當(dāng)賠償損失。

人為造成公用設(shè)施損壞的，由損壞者修復(fù)；造成損失的，應(yīng)當(dāng)賠償損失。