第一篇：營改增后個(gè)人存量房交易案例(第七版)

營改增后個(gè)人存量房交易案例

一、主要說明事項(xiàng)............................................................................................................................2

二、具體案例....................................................................................................................................4

（一）個(gè)人轉(zhuǎn)讓住房(非廣州地區(qū))..................................................................................................4

例1：關(guān)鍵字——不足2年、買方唯一住房、90㎡及以下、評(píng)估價(jià)格（不含稅）高...........4

例2：關(guān)鍵字——不足2年、買方第二套改善住房、90㎡以上、成交價(jià)格高.......................5 例3：關(guān)鍵字——2年以上、買方唯一住房、90㎡及以下、成交價(jià)格高...............................6 例4：關(guān)鍵字——2年以上、買方唯一住房、90㎡及以下、評(píng)估價(jià)格（不含稅）高............8 例5：關(guān)鍵字——2年以上、買方唯一住房、90㎡以上、評(píng)估價(jià)格(不含稅)高....................9 例6：關(guān)鍵字——2年以上、買方唯一住房、90㎡以上、成交價(jià)格高.................................10

（二）個(gè)人轉(zhuǎn)讓住房(廣州地區(qū))....................................................................................................12 例7：關(guān)鍵字——不足2年、買方唯一住房、90㎡及以下、評(píng)估價(jià)格(不含稅)高.............12 例8：關(guān)鍵字——不足2年、買方第二套改善住房、90㎡以上、成交價(jià)格高.....................13 例9：關(guān)鍵字——2年以上、買方唯一住房、90㎡及以下、成交價(jià)格高.............................14 例10：關(guān)鍵字——2年以上、買方唯一住房、90㎡及以下、評(píng)估價(jià)格(不含稅)高............15 例11：關(guān)鍵字——2年以上、買方唯一住房、144㎡以上、評(píng)估價(jià)格(不含稅)高..............16 例12：關(guān)鍵字——2年以上、買方唯一住房、144㎡以上、成交價(jià)格高.............................18

（三）轉(zhuǎn)讓非住房, 差額征收增值稅.............................................................................................19 例13：關(guān)鍵字——評(píng)估價(jià)格(不含稅)比不含稅成交價(jià)格高...................................................19 例14：關(guān)鍵字——評(píng)估價(jià)格(不含稅)比換算后的不含稅成交價(jià)格高...................................20 例15：關(guān)鍵字——換算后的不含稅成交價(jià)格比評(píng)估價(jià)格（不含稅）高...............................21 例16：關(guān)鍵字——不含稅成交價(jià)格比評(píng)估價(jià)格（不含稅）高...............................................22

一、主要說明事項(xiàng)

本案例由省局稅政一處、稅政二處編寫，只做內(nèi)部學(xué)習(xí)使用，不得外傳。以下所有案例均按2016年5月2日金三業(yè)務(wù)操作規(guī)則編寫，主要事項(xiàng)說明如下：

（一）印花稅的計(jì)稅方法。如果在納稅人提供的銷售合同中注明合同價(jià)格為不含稅價(jià)格，則在金三系統(tǒng)中錄入該金額為合同金額，此時(shí)印花稅的計(jì)稅依據(jù)為該金額；如果在納稅人提供的銷售合同中合同金額未注明是否含稅，即視該合同金額含稅,則在金三系統(tǒng)中錄入該金額為合同金額，此時(shí)印花稅的計(jì)稅依據(jù)為該合同金額。金三系統(tǒng)中錄入的合同金額和交易價(jià)格、成交價(jià)格為同一金額。

（二）增值稅的計(jì)稅方法。如果在納稅人提供的銷售合同中注明合同價(jià)格為不含稅價(jià)格，則在金三系統(tǒng)中錄入該金額為合同金額（交易價(jià)格、成交價(jià)格），并用評(píng)估價(jià)格（不含稅）與該合同金額作比較，以孰高原則確定增值稅的應(yīng)稅項(xiàng)；如果在納稅人提供的銷售合同中合同金額未注明是否含稅，即視該合同金額含稅,則在金三系統(tǒng)中錄入該金額為合同金額（交易價(jià)格、成交價(jià)格），并用換算后不含稅的合同金額（不含稅的合同金額=含稅合同金額/1.05）與評(píng)估價(jià)格（不含稅）作比較，以孰高原則確定增值稅的應(yīng)稅項(xiàng)。

（三）土地增值稅、契稅的計(jì)稅方法。土地增值稅、契 稅的應(yīng)稅收入為不含增值稅收入，用評(píng)估價(jià)格（不含稅）與不含稅的合同金額（交易價(jià)格、成交價(jià)格）作比較，以孰高原則確定。

（四）土地增值稅納稅人轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)取得的收入為不含增值稅收入。如合同金額（交易價(jià)格、成交價(jià)格）為含稅收入，則需從含稅收入減去增值稅額，換算為不含稅增值稅收入。因此，在扣除項(xiàng)目金額中不再包含本次繳納的增值稅額。

（五）個(gè)人所得稅計(jì)稅方法說明。個(gè)人所得稅房屋轉(zhuǎn)讓收入為個(gè)人轉(zhuǎn)讓房屋不含增值稅的收入，可扣除的合理費(fèi)用為個(gè)人轉(zhuǎn)讓住房時(shí)繳納的稅金及有關(guān)合理費(fèi)用，不包括轉(zhuǎn)讓住房時(shí)繳納的增值稅。

（六）以下案例中，默認(rèn)144㎡以上即為非普通住房。

（七）以下案例中，“評(píng)估價(jià)格(不含稅)”、“成交價(jià)格”、“上次房屋取得發(fā)票金額（含稅）”、“土地增值稅扣除成本(不含稅)”均為金三系統(tǒng)對(duì)應(yīng)字段名。

二、具體案例

（一）個(gè)人轉(zhuǎn)讓住房(非廣州地區(qū))

例1：關(guān)鍵字——不足2年、買方唯一住房、90㎡及以下、評(píng)估價(jià)格（不含稅）高

個(gè)人轉(zhuǎn)讓購買不足2年的住房，評(píng)估價(jià)格(不含稅)102萬，含稅成交價(jià)格105萬，上次房屋取得發(fā)票金額（含稅）80萬；購買方購買家庭唯一住房，面積為90㎡及以下。

解：評(píng)估價(jià)格(不含稅)102萬＞不含稅成交價(jià)格105/（1+5%）萬，按照孰高原則，選用評(píng)估價(jià)格(不含稅)賣方——

（1）增值稅應(yīng)納稅額=102*5%=5.1萬；

（2）城建稅、教育費(fèi)附加、地方教育附加按各地既定政策征收；

（3）土地增值稅應(yīng)納稅額=（102-土地增值稅扣除成本(不含稅)）*適用稅率-速算扣除數(shù)；如果無法提供評(píng)估價(jià)格或者發(fā)票，則土地增值稅應(yīng)納稅額=102*核定征收率（根據(jù)財(cái)稅[2008]137號(hào)暫免征收）；

（4）個(gè)人所得稅應(yīng)納稅額=（102-80-合理費(fèi)用）*20% 合理費(fèi)用：為個(gè)人轉(zhuǎn)讓該住房時(shí)繳納的稅金及有關(guān)合理費(fèi)用，不包括轉(zhuǎn)讓住房時(shí)繳納的增值稅；

（5）印花稅應(yīng)納稅額=105*0.05%=0.0525萬（根據(jù)財(cái)稅[2008]137號(hào)暫免征收）； 買方——

（1）印花稅應(yīng)納稅額=105*0.05%=0.0525萬（根據(jù)財(cái)稅[2008]137號(hào)暫免征收）；

（2）契稅應(yīng)納稅額=102*1%=1.02萬。

例2：關(guān)鍵字——不足2年、買方第二套改善住房、90㎡以上、成交價(jià)格高

個(gè)人轉(zhuǎn)讓購買不足2年的住房，評(píng)估價(jià)格(不含稅)90萬，含稅成交價(jià)格105萬，上次房屋取得發(fā)票金額（含稅）80萬；購買方購買家庭第二套改善性住房，面積為90㎡以上。

解：評(píng)估價(jià)格(不含稅)90萬＜不含稅成交價(jià)格105/（1+5%）萬，按照孰高原則，選用成交價(jià)格。賣方——

（1）增值稅應(yīng)納稅額=105/(1+5%)*5%=5萬；

不含增值稅收入=含稅成交價(jià)格-增值稅額=105-5=100萬（2）城建稅、教育費(fèi)附加、地方教育附加按各地既定政策征收；

（3）土地增值稅應(yīng)納稅額=（100-土地增值稅扣除成本(不 含稅)）*適用稅率-速算扣除數(shù)；如果無法提供評(píng)估價(jià)格或者發(fā)票，則土地增值稅應(yīng)納稅額=100*核定征收率（根據(jù)財(cái)稅[2008]137號(hào)暫免征收）；

（4）個(gè)人所得稅應(yīng)納稅額=（100-80-合理費(fèi)用）*20% 如按政策需采取核定征收方式的，個(gè)人所得稅應(yīng)納稅額=100*核定征收率（國稅發(fā)?2006?108號(hào)）；

（5）印花稅應(yīng)納稅額=105*0.05%=0.0525萬（根據(jù)財(cái)稅[2008]137號(hào)暫免征收）； 買方——

（1）印花稅應(yīng)納稅額=105*0.05%=0.0525萬（根據(jù)財(cái)稅[2008]137號(hào)暫免征收）；

（2）契稅應(yīng)納稅額= 不含增值稅收入*稅率=100*2%=2萬。

例3：關(guān)鍵字——2年以上、買方唯一住房、90㎡及以下、成交價(jià)格高

個(gè)人轉(zhuǎn)讓購買超過2年以上（含2年）的住房，評(píng)估價(jià)格(不含稅)102萬，含稅成交價(jià)格105萬，上次房屋取得發(fā)票金額（含稅）80萬；購買方購買家庭唯一住房，面積為90㎡及以下。

解：免征增值稅的情況下，不含稅成交價(jià)格=含稅成交價(jià)格-實(shí)繳增值稅額，因?yàn)槊庹髟鲋刀?，增值稅?，所以不含 稅成交價(jià)格=含稅成交價(jià)格，此處不含稅成交價(jià)格=105-0=105。

在免征增值稅情形下，金三系統(tǒng)仍會(huì)將含稅成交價(jià)格除以1.05換算為不含稅價(jià)與評(píng)估價(jià)格進(jìn)行對(duì)比，此處金三系統(tǒng)仍按105/(1+5%)＜102,選用了102萬作為增值稅應(yīng)稅項(xiàng)為系統(tǒng)設(shè)置缺陷所致，并不影響納稅人實(shí)繳的稅額。評(píng)估價(jià)格(不含稅)102萬＜不含稅成交價(jià)格105萬，按照孰高原則，選用成交價(jià)格。賣方——

（1）免征增值稅（根據(jù)財(cái)稅[2016]36號(hào)免征）；

（2）城建稅、教育費(fèi)附加、地方教育附加隨增值稅免征；（3）土地增值稅應(yīng)納稅額=（105-土地增值稅扣除成本(不含稅)）*適用稅率-速算扣除數(shù)；如果無法提供評(píng)估價(jià)格或者發(fā)票，則土地增值稅應(yīng)納稅額=105*核定征收率（根據(jù)財(cái)稅[2008]137號(hào)暫免征收）；

（4）個(gè)人所得稅應(yīng)納稅額=（105-80-合理費(fèi)用）*20% 符合原 “個(gè)人轉(zhuǎn)讓自用達(dá)五年以上、并且是唯一的家庭生活用房取得的所得”條件的，免個(gè)人所得稅的政策繼續(xù)適用。（財(cái)稅字?1999?278號(hào)）；

（5）印花稅應(yīng)納稅額=105*0.05%=0.0525萬（根據(jù)財(cái)稅[2008]137號(hào)暫免征收）； 買方——（1）印花稅應(yīng)納稅額=105*0.05%=0.0525萬（根據(jù)財(cái)稅[2008]137號(hào)暫免征收）；

（2）契稅應(yīng)納稅額=105*1%=1.05萬。

例4：關(guān)鍵字——2年以上、買方唯一住房、90㎡及以下、評(píng)估價(jià)格（不含稅）高

個(gè)人轉(zhuǎn)讓購買超過2年以上（含2年）的住房，評(píng)估價(jià)格(不含稅)106萬，含稅成交價(jià)格105萬，上次房屋取得發(fā)票金額（含稅）80萬；購買方購買家庭唯一住房，面積為90㎡及以下。

解：免征增值稅的情況下，不含稅成交價(jià)格=含稅成交價(jià)格-實(shí)繳增值稅額，因?yàn)槊庹髟鲋刀?，增值稅?，所以不含稅成交價(jià)格=含稅成交價(jià)格，此處不含稅成交價(jià)格=105-0=105。

評(píng)估價(jià)格(不含稅)106萬＞不含稅成交價(jià)格105萬，按照孰高原則，選用評(píng)估價(jià)格（不含稅）。賣方——

（1）免征增值稅（根據(jù)財(cái)稅[2016]36號(hào)免征）；

（2）城建稅、教育費(fèi)附加、地方教育附加隨增值稅免征；（3）土地增值稅應(yīng)納稅額=（106-土地增值稅扣除成本(不含稅)）*適用稅率-速算扣除數(shù)；如果無法提供評(píng)估價(jià)格或 者發(fā)票，則土地增值稅應(yīng)納稅額=106*核定征收率（根據(jù)財(cái)稅[2008]137號(hào)暫免征收）；

（4）個(gè)人所得稅應(yīng)納稅額=（106-80-合理費(fèi)用）*20% 符合原 “個(gè)人轉(zhuǎn)讓自用達(dá)五年以上、并且是唯一的家庭生活用房取得的所得”條件的，免個(gè)人所得稅的政策繼續(xù)適用。（財(cái)稅字?1999?278號(hào)）；

（5）印花稅應(yīng)納稅額=105*0.05%=0.0525萬（根據(jù)財(cái)稅[2008]137號(hào)暫免征收）； 買方——

（1）印花稅應(yīng)納稅額=105*0.05%=0.0525萬（根據(jù)財(cái)稅[2008]137號(hào)暫免征收）；

（2）契稅應(yīng)納稅額=106*1%=1.06萬。

例5：關(guān)鍵字——2年以上、買方唯一住房、90㎡以上、評(píng)估價(jià)格(不含稅)高

個(gè)人轉(zhuǎn)讓購買超過2年以上（含2年）的住房，評(píng)估價(jià)格(不含稅)106萬，不含稅成交價(jià)格105萬，上次房屋取得發(fā)票金額（含稅）80萬；購買方購買家庭唯一住房，面積為90㎡及以下。

解：免征增值稅,評(píng)估價(jià)格(不含稅)106萬＞不含稅成交價(jià)格105萬，按照孰高原則，選用評(píng)估價(jià)格。賣方——

（1）免征增值稅（根據(jù)財(cái)稅[2016]36號(hào)免征）；

（2）城建稅、教育費(fèi)附加、地方教育附加隨增值稅免征；（3）土地增值稅應(yīng)納稅額=（106-土地增值稅扣除成本(不含稅)）*適用稅率-速算扣除數(shù)；如果無法提供評(píng)估價(jià)格或者發(fā)票，則土地增值稅應(yīng)納稅額=106*核定征收率（根據(jù)財(cái)稅[2008]137號(hào)暫免征收）；

（4）個(gè)人所得稅應(yīng)納稅額=（106-80-合理費(fèi)用）*20% 符合原 “個(gè)人轉(zhuǎn)讓自用達(dá)五年以上、并且是唯一的家庭生活用房取得的所得”條件的，免個(gè)人所得稅的政策繼續(xù)適用。（財(cái)稅字?1999?278號(hào)）

（5）印花稅應(yīng)納稅額=105*0.05%=0.0525萬（根據(jù)財(cái)稅[2008]137號(hào)暫免征收）； 買方——

（1）印花稅應(yīng)納稅額=105*0.05%=0.0525萬（根據(jù)財(cái)稅[2008]137號(hào)暫免征收）；

（2）契稅應(yīng)納稅額=106*1.5%=1.59萬。

例6：關(guān)鍵字——2年以上、買方唯一住房、90㎡以上、成交價(jià)格高

個(gè)人轉(zhuǎn)讓購買超過2年以上（含2年）的住房，評(píng)估價(jià) 格(不含稅)102萬，不含稅成交價(jià)格105萬，上次房屋取得發(fā)票金額（含稅）80萬；購買方購買家庭唯一住房，面積為90㎡以上。

解：免征增值稅,評(píng)估價(jià)格(不含稅)102萬＜不含稅成交價(jià)格105萬，按照孰高原則，選用成交價(jià)格。賣方——

（1）免征增值稅（根據(jù)財(cái)稅[2016]36號(hào)免征）；

（2）城建稅、教育費(fèi)附加、地方教育附加隨增值稅免征；（3）土地增值稅應(yīng)納稅額=（105-土地增值稅扣除成本(不含稅)）*適用稅率-速算扣除數(shù)；如果無法提供評(píng)估價(jià)格或者發(fā)票，則土地增值稅應(yīng)納稅額=105*核定征收率（根據(jù)財(cái)稅[2008]137號(hào)暫免征收）；

（4）個(gè)人所得稅應(yīng)納稅額=（105-80-合理費(fèi)用）*20% 符合原 “個(gè)人轉(zhuǎn)讓自用達(dá)五年以上、并且是唯一的家庭生活用房取得的所得”條件的，免個(gè)人所得稅的政策繼續(xù)適用。（財(cái)稅字?1999?278號(hào)）

（5）印花稅應(yīng)納稅額=105*0.05%=0.0525萬（根據(jù)財(cái)稅[2008]137號(hào)暫免征收）； 買方——

（1）印花稅應(yīng)納稅額=105*0.05%=0.0525萬（根據(jù)財(cái)稅[2008]137號(hào)暫免征收）；

（2）契稅應(yīng)納稅額=105*1.5%=1.575萬。

（二）個(gè)人轉(zhuǎn)讓住房(廣州地區(qū))

例7：關(guān)鍵字——不足2年、買方唯一住房、90㎡及以下、評(píng)估價(jià)格(不含稅)高

個(gè)人轉(zhuǎn)讓購買不足2年的住房，評(píng)估價(jià)格(不含稅)102萬，含稅成交價(jià)格105萬，上次房屋取得發(fā)票金額（含稅）80萬；購買方購買家庭唯一住房，面積為90㎡及以下。

解：評(píng)估價(jià)格(不含稅)102萬＞不含稅成交價(jià)格105/（1+5%）萬，按照孰高原則，選用評(píng)估價(jià)格。賣方——

（1）增值稅應(yīng)納稅額=102*5%=5.1萬；

（2）城建稅、教育費(fèi)附加、地方教育附加按各地既定政策征收；

（3）土地增值稅應(yīng)納稅額=（102-土地增值稅扣除成本(不含稅)）*適用稅率-速算扣除數(shù)；如果無法提供評(píng)估價(jià)格或者發(fā)票，則土地增值稅應(yīng)納稅額=102*核定征收率（根據(jù)財(cái)稅[2008]137號(hào)暫免征收）；

（4）印花稅應(yīng)納稅額=105*0.05%=0.0525萬（根據(jù)財(cái)稅[2008]137號(hào)暫免征收）； 買方——

（1）印花稅應(yīng)納稅額=105*0.05%=0.0525萬（根據(jù)財(cái)稅 [2008]137號(hào)暫免征收）；

（2）契稅應(yīng)納稅額=102*1%=1.02萬。

例8：關(guān)鍵字——不足2年、買方第二套改善住房、90㎡以上、成交價(jià)格高

個(gè)人轉(zhuǎn)讓購買不足2年的住房，評(píng)估價(jià)格(不含稅)90萬，含稅成交價(jià)格105萬，上次房屋取得發(fā)票金額（含稅）80萬；購買方購買家庭第二套改善性住房，面積為90㎡以上。

解：評(píng)估價(jià)格(不含稅)90萬＜不含稅成交價(jià)格105/（1+5%）萬，按照孰高原則，選用成交價(jià)格。賣方——

（1）增值稅應(yīng)納稅額=105/(1+5%)*5%=5萬；

（2）城建稅、教育費(fèi)附加、地方教育附加按各地既定政策征收；

（3）土地增值稅應(yīng)納稅額=（105-5-土地增值稅扣除成本(不含稅)）*適用稅率-速算扣除數(shù)；如果無法提供評(píng)估價(jià)格或者發(fā)票，則土地增值稅應(yīng)納稅額=(105-5)*核定征收率（根據(jù)財(cái)稅[2008]137號(hào)暫免征收）；

（4）印花稅應(yīng)納稅額=105*0.05%=0.0525萬（根據(jù)財(cái)稅[2008]137號(hào)暫免征收）； 買方——（1）印花稅應(yīng)納稅額=105*0.05%=0.0525萬（根據(jù)財(cái)稅[2008]137號(hào)暫免征收）；

（2）契稅應(yīng)納稅額=（105-5）*3%=3萬。

例9：關(guān)鍵字——2年以上、買方唯一住房、90㎡及以下、成交價(jià)格高

個(gè)人轉(zhuǎn)讓購買超過2年以上（含2年）的住房，評(píng)估價(jià)格(不含稅)102萬，含稅成交價(jià)格105萬，上次房屋取得發(fā)票金額（含稅）80萬；購買方購買家庭唯一住房，面積為90㎡及以下。

解：免征增值稅的情況下，不含稅成交價(jià)格=含稅成交價(jià)格-實(shí)繳增值稅額，因?yàn)槊庹髟鲋刀?，增值稅?，所以不含稅成交價(jià)格=含稅成交價(jià)格，此處不含稅成交價(jià)格=105-0=105。

在免征增值稅（根據(jù)財(cái)稅[2016]36號(hào)免征）情形下，金三系統(tǒng)仍會(huì)將含稅成交價(jià)格除以1.05換算為不含稅價(jià)與評(píng)估價(jià)格進(jìn)行對(duì)比，此處為系統(tǒng)設(shè)置缺陷所致，并不影響納稅人實(shí)繳的稅額。

評(píng)估價(jià)格(不含稅)102萬＜不含稅成交價(jià)格105萬，按照孰高原則，選用成交價(jià)格。賣方——（1）免征增值稅（根據(jù)財(cái)稅[2016]36號(hào)免征）；

（2）城建稅、教育費(fèi)附加、地方教育附加隨增值稅免征；（3）土地增值稅應(yīng)納稅額=（105-土地增值稅扣除成本(不含稅)）*適用稅率-速算扣除數(shù)；如果無法提供評(píng)估價(jià)格或者發(fā)票，則土地增值稅應(yīng)納稅額=105*核定征收率（根據(jù)財(cái)稅[2008]137號(hào)暫免征收）；

（4）印花稅應(yīng)納稅額=105*0.05%=0.0525萬（根據(jù)財(cái)稅[2008]137號(hào)暫免征收）； 買方——

（1）印花稅應(yīng)納稅額=105*0.05%=0.0525萬（根據(jù)財(cái)稅[2008]137號(hào)暫免征收）；

（2）契稅應(yīng)納稅額=105*1%=1.05萬。

例10：關(guān)鍵字——2年以上、買方唯一住房、90㎡及以下、評(píng)估價(jià)格(不含稅)高

個(gè)人轉(zhuǎn)讓購買超過2年以上（含2年）的普通住房，評(píng)估價(jià)格(不含稅)102萬，含稅成交價(jià)格100萬，上次房屋取得發(fā)票金額（含稅）80萬；購買方購買家庭唯一住房，面積為90㎡及以下。

解：免征增值稅的情況下，不含稅成交價(jià)格=含稅成交價(jià)格-實(shí)繳增值稅額，因?yàn)槊庹髟鲋刀?，增值稅?，所以不 含稅成交價(jià)格=含稅成交價(jià)格，此處不含稅成交價(jià)格=100-0=100。

評(píng)估價(jià)格(不含稅)102萬＞不含稅成交價(jià)格100萬，按照孰高原則，選用評(píng)估價(jià)格。賣方——

（1）免征增值稅（根據(jù)財(cái)稅[2016]36號(hào)免征）；

（2）城建稅、教育費(fèi)附加、地方教育附加隨增值稅免征；（3）土地增值稅應(yīng)納稅額=（102-土地增值稅扣除成本(不含稅)）*適用稅率-速算扣除數(shù)；如果無法提供評(píng)估價(jià)格或者發(fā)票，則土地增值稅應(yīng)納稅額=102*核定征收率（根據(jù)財(cái)稅[2008]137號(hào)暫免征收）；

（4）印花稅應(yīng)納稅額=100*0.05%=0.05萬（根據(jù)財(cái)稅[2008]137號(hào)暫免征收）； 買方——

（1）印花稅應(yīng)納稅額=100*0.05%=0.05萬（根據(jù)財(cái)稅[2008]137號(hào)暫免征收）；

（2）契稅應(yīng)納稅額=102*1%=1.02萬。

例11：關(guān)鍵字——2年以上、買方唯一住房、144㎡以上、評(píng)估價(jià)格(不含稅)高

個(gè)人轉(zhuǎn)讓購買超過2年以上（含2年）的非普通住房，評(píng)估價(jià)格(不含稅)102萬，含稅成交價(jià)格105萬，上次房屋取得發(fā)票金額（含稅）80萬；購買方購買家庭唯一住房，面積為144㎡以上。

解：差額征增值稅，評(píng)估價(jià)格(不含稅)102萬＞不含稅成交價(jià)格105/（1+5%）萬，按照孰高原則，選用評(píng)估價(jià)格。賣方——

（1）增值稅應(yīng)納稅額=[102-80/(1+5%)]*5%=1.29萬元；（2）城建稅、教育費(fèi)附加、地方教育附加按各地既定政策征收；

（3）土地增值稅應(yīng)納稅額=（102-土地增值稅扣除成本(不含稅)）*適用稅率-速算扣除數(shù)；如果無法提供評(píng)估價(jià)格或者發(fā)票，則土地增值稅應(yīng)納稅額=102*核定征收率（根據(jù)財(cái)稅[2008]137號(hào)暫免征收）；

（4）印花稅應(yīng)納稅額=105*0.05%=0.0525萬（根據(jù)財(cái)稅[2008]137號(hào)暫免征收）； 買方——

（1）印花稅應(yīng)納稅額=105*0.05%=0.0525萬（根據(jù)財(cái)稅[2008]137號(hào)暫免征收）；

（2）契稅應(yīng)納稅額=102*3%=3.06萬。

例12：關(guān)鍵字——2年以上、買方唯一住房、144㎡以上、成交價(jià)格高

個(gè)人轉(zhuǎn)讓購買超過2年以上（含2年）非普通住房，評(píng)估價(jià)格(不含稅)95萬，含稅成交價(jià)格105萬，上次房屋取得發(fā)票金額（含稅）80萬；購買方購買家庭唯一住房，面積為144㎡以上。

解：差額征增值稅，評(píng)估價(jià)格(不含稅)95萬＜不含稅成交價(jià)格105/（1+5%）萬，按照孰高原則，選用成交價(jià)格。賣方——

（1）增值稅應(yīng)納稅額=[（105-80）/(1+5%)]*5%=1.19萬元；（2）城建稅、教育費(fèi)附加、地方教育附加按各地既定政策征收；

（3）土地增值稅應(yīng)納稅額=（105-1.19-土地增值稅扣除成本(不含稅)）*適用稅率-速算扣除數(shù)；如果無法提供評(píng)估價(jià)格或者發(fā)票，則土地增值稅應(yīng)納稅額=（105-1.19）*核定征收率（根據(jù)財(cái)稅[2008]137號(hào)暫免征收）；

（4）印花稅應(yīng)納稅額=105*0.05%=0.0525萬（根據(jù)財(cái)稅[2008]137號(hào)暫免征收）； 買方——

（1）印花稅應(yīng)納稅額=105*0.05%=0.0525萬（根據(jù)財(cái)稅 [2008]137號(hào)暫免征收）；

（2）契稅應(yīng)納稅額=（105-1.19）*3%=3.06萬。

（三）轉(zhuǎn)讓非住房, 差額征收增值稅

例13：關(guān)鍵字——評(píng)估價(jià)格(不含稅)比不含稅成交價(jià)格高

評(píng)估價(jià)格(不含稅)100萬，不含稅成交價(jià)格90萬，上次房屋取得發(fā)票金額（含稅）80萬。

解：評(píng)估價(jià)格(不含稅)100萬＞不含稅成交價(jià)格90萬，按照孰高原則，選用評(píng)估價(jià)格。賣方——

（1）增值稅應(yīng)納稅額=[100-80/（1+5%）]*5%=1.19萬元；（2）城建稅、教育費(fèi)附加、地方教育附加按各地既定政策征收；

（3）土地增值稅應(yīng)納稅額=（100-土地增值稅扣除成本(不含稅)）*適用稅率-速算扣除數(shù)；如果無法提供評(píng)估價(jià)格或者發(fā)票，則土地增值稅應(yīng)納稅額=100*核定征收率；（4）印花稅應(yīng)納稅額=90*0.05%=0.045萬； 買方——

（1）印花稅應(yīng)納稅額=90*0.05%=0.045萬；（2）契稅應(yīng)納稅額=100*3%=3萬元。

例14：關(guān)鍵字——評(píng)估價(jià)格(不含稅)比換算后的不含稅成交價(jià)格高

評(píng)估價(jià)格(不含稅)102萬，含稅成交價(jià)格105萬，上次房屋取得發(fā)票金額（含稅）80萬。

解：評(píng)估價(jià)格(不含稅)102萬＞不含稅成交價(jià)格105/（1+5%）萬，按照孰高原則，選用評(píng)估價(jià)格。賣方——

（1）增值稅應(yīng)納稅額=[102-80/(1+5%)]*5%=1.29萬元；（2）城建稅、教育費(fèi)附加、地方教育附加按各地既定政策征收；

（3）土地增值稅應(yīng)納稅額=（102-土地增值稅扣除成本(不含稅)）*適用稅率-速算扣除數(shù)；如果無法提供評(píng)估價(jià)格或者發(fā)票，則土地增值稅應(yīng)納稅額=102*核定征收率；（4）印花稅應(yīng)納稅額=105*0.05%=0.0525萬； 買方——

（1）印花稅應(yīng)納稅額=105*0.05%=0.0525萬；（2）契稅應(yīng)納稅額=102*3%=3.06萬元。

例15：關(guān)鍵字——換算后的不含稅成交價(jià)格比評(píng)估價(jià)格（不含稅）高

評(píng)估價(jià)格(不含稅)99萬，含稅成交價(jià)格105萬，上次房屋取得發(fā)票金額（含稅）80萬。

解：評(píng)估價(jià)格(不含稅)99萬＜不含稅成交價(jià)格105/（1+5%）萬，按照孰高原則，選用成交價(jià)格。賣方——

（1）增值稅應(yīng)納稅額=(105-80)/(1+5%)*5%=1.19萬元；（2）城建稅、教育費(fèi)附加、地方教育附加按各地既定政策征收；

（3）土地增值稅應(yīng)納稅額=（105-1.19-土地增值稅扣除成本(不含稅)）*適用稅率-速算扣除數(shù)；如果無法提供評(píng)估價(jià)格或者發(fā)票，則土地增值稅應(yīng)納稅額=（105-1.19）*核定征收率；

（4）印花稅應(yīng)納稅額=105*0.05%=0.0525萬； 買方——

（1）印花稅應(yīng)納稅額=105*0.05%=0.0525萬；（2）契稅應(yīng)納稅額=（105-1.19）*3%=3.11萬元。

例16：關(guān)鍵字——不含稅成交價(jià)格比評(píng)估價(jià)格（不含稅）高

評(píng)估價(jià)格(不含稅)99萬，不含稅成交價(jià)格105萬，上次房屋取得發(fā)票金額（含稅）80萬。

解：評(píng)估價(jià)格(不含稅)99萬＜不含稅成交價(jià)格105萬，按照孰高原則，選用成交價(jià)格。賣方——

（1）增值稅應(yīng)納稅額=[105-80/(1+5%)]*5%=1.44萬元；（2）城建稅、教育費(fèi)附加、地方教育附加按各地既定政策征收；

（3）土地增值稅應(yīng)納稅額=（105-土地增值稅扣除成本(不含稅)）*適用稅率-速算扣除數(shù)；如果無法提供評(píng)估價(jià)格或者發(fā)票，則土地增值稅應(yīng)納稅額=105*核定征收率；（4）印花稅應(yīng)納稅額=105*0.05%=0.0525萬； 買方——

（1）印花稅應(yīng)納稅額=105*0.05%=0.0525萬；（2）契稅應(yīng)納稅額=105*3%=3.15萬元。

第二篇：存量房營改增解讀20160501

存量房營改增政策解讀及二手房交易稅費(fèi)計(jì)算公式

一、執(zhí)行時(shí)間

個(gè)人轉(zhuǎn)讓住房，在2016年4月30日前已簽訂轉(zhuǎn)讓合同，2016年5月1日以后辦理產(chǎn)權(quán)變更事項(xiàng)的，應(yīng)繳納增值稅，不繳納營業(yè)稅。

二、征收率

1、銷售方為自然人：5% 個(gè)人將購買2年以上（含2年）的普通住房對(duì)外銷售的，免征增值稅；

個(gè)人將購買2年以上（含2年）的非普通住房對(duì)外銷售的，按照其銷售收入減去購買房屋的價(jià)款后的差額的5%計(jì)征增值稅。

個(gè)人將購買不足2年的住房對(duì)外銷售的，全額征收增值稅。

2、銷售方為非自然人

非自建差額征稅：5% 自

建

全

額：5% 自建和非自建的認(rèn)定：

有發(fā)票作為抵扣憑證的，按照差額征稅的為非自建； 沒有發(fā)票作為抵扣憑證的，按全額征稅的為自建。

三、交易環(huán)節(jié)中各稅種計(jì)稅依據(jù)

轉(zhuǎn)讓存量房過程中涉及的稅種，除印花稅外，計(jì)稅依據(jù)均為不含稅價(jià)格。涉及的稅種有增值稅、個(gè)人所得稅、土地增值稅、房產(chǎn)稅、契稅。

印花稅的計(jì)稅依據(jù)為合同所載金額，合同中注明房款及增值稅稅款的，按照所列房款計(jì)征印花稅。

四、發(fā)票相關(guān)規(guī)定

1、小規(guī)模納稅人銷售其取得的不動(dòng)產(chǎn)，購買方不屬于其他個(gè)人的，納稅人繳納增值稅后可以向地稅局申請(qǐng)代開增值稅專用發(fā)票。不能自開增值稅普通發(fā)票的小規(guī)模納稅人銷售其取得的不動(dòng)產(chǎn)，可以向地稅局申請(qǐng)代開增值稅普通發(fā)票，地稅局代開發(fā)票部門通過增值稅發(fā)票管理系統(tǒng)代開增值稅發(fā)票，系統(tǒng)自動(dòng)在發(fā)票上打印“代開”字樣。

2、地稅局代開發(fā)票部門統(tǒng)一使用六聯(lián)增值稅專用發(fā)票和五聯(lián)增值稅普通發(fā)票。

五、相關(guān)計(jì)征政策變化

1、網(wǎng)簽價(jià)格和核定價(jià)格孰高取值

A 每平米網(wǎng)簽單價(jià)< 每平米核定價(jià)格，則認(rèn)定核定價(jià)格孰高 計(jì)稅收入確認(rèn)金額=每平米核定價(jià)格*建筑面積*房屋交易份額 B 每平米網(wǎng)簽單價(jià) ≧ 每平米核定價(jià)格，則認(rèn)定網(wǎng)簽價(jià)格孰高 計(jì)稅收入確認(rèn)金額=網(wǎng)簽價(jià)格

2、普通住宅判斷標(biāo)準(zhǔn)

滿足以下A或B或C即可認(rèn)定為“普通住宅”，否則劃分為“非普通住宅” A 房屋產(chǎn)權(quán)證明標(biāo)注的種類為“歷史文化街區(qū)中的騰退私房”、“綠化隔離地區(qū)農(nóng)民 安置住房”、“安居房”、“康居房”、“合作社集資建設(shè)住房”、“危改回遷房”、“已 購公有住房”。

B 同時(shí)滿足以下幾個(gè)條件

a)容積率在1.0（含）以上；

b)建筑面積在140平方米（含）以下；

c)每平米網(wǎng)簽單價(jià)/1.05與每平米核定單價(jià)/1.05孰高小于等于普通住房單價(jià)上限，或計(jì)稅收入確認(rèn)金額/房屋交易份額/1.05小于等于普通住房最高套總價(jià)（普通住房單價(jià)上限、普通住房最高套總價(jià)根據(jù)房屋所在區(qū)域確定）

C 同時(shí)滿足以下幾個(gè)條件

a)房屋類型為“平房”

b)每平米網(wǎng)簽單價(jià)/1.05與每平米核定單價(jià)/1.05孰高小于等于普通住房單價(jià)

上限，或計(jì)稅收入確認(rèn)金額/房屋交易份額/1.05小于等于普通住房最高套總價(jià)

（普通住房單價(jià)上限、普通住房最高套總價(jià)根據(jù)房屋所在區(qū)域確定）

3、增值稅計(jì)算規(guī)則

A 征收方式判斷規(guī)則與原營業(yè)稅規(guī)則相同 B 計(jì)算公式 a)全額征收

增值稅應(yīng)繳納金額=計(jì)稅收入確認(rèn)金額/1.05*5%（按人計(jì)算時(shí)，增值稅應(yīng)納稅額=計(jì)稅收入確認(rèn)金額/房屋交易份額*每個(gè)人的權(quán)屬轉(zhuǎn)移份額/1.05*5%）b)差額征收

增值稅應(yīng)納稅額=（銷售收入-該項(xiàng)不動(dòng)產(chǎn)購置原價(jià)或者取得不動(dòng)產(chǎn)時(shí)的作價(jià)）/1.05*5%（按人計(jì)算時(shí)，每個(gè)人的增值稅應(yīng)納稅額=（銷售收入/房屋交易份額*每個(gè)人的權(quán)屬轉(zhuǎn)移份額-每個(gè)人該項(xiàng)不動(dòng)產(chǎn)購置原價(jià)或者取得不動(dòng)產(chǎn)時(shí)的作價(jià)）/1.05*5%）

六、稅款計(jì)算公式(一)增值稅及附加稅

1、差額增值稅：適用范圍——滿2年的非普通住宅、非住宅性質(zhì)、單位產(chǎn)權(quán)等

（本次交易不含稅價(jià)-原購房發(fā)票不含稅價(jià)）*5.6% A 網(wǎng)簽價(jià)格孰高時(shí)：（網(wǎng)簽價(jià)格-原發(fā)票票面值）/1.05*5.6% B 核定價(jià)格孰高時(shí)：（核定價(jià)格-原發(fā)票票面值）/1.05*5.6%

2、全額增值稅：適用范圍——不滿2年的住宅

本次交易不含稅價(jià)*5.6% A 網(wǎng)簽價(jià)格孰高時(shí)：網(wǎng)簽價(jià)格/1.05*5.6% B 核定價(jià)格孰高時(shí)：核定價(jià)格/1.05*5.6%

3、計(jì)算差額增值稅時(shí)，非住宅以“購房發(fā)票金額”，如無法提供原始購房發(fā)票，即按全額標(biāo)準(zhǔn)征收；住房以“購房發(fā)票金額”與“契稅票計(jì)稅依據(jù)”取高值

(二)個(gè)稅

1、差額個(gè)稅：適用范圍——能追溯到購房原值且能提供原始契稅票（契稅減免通知單），不滿五年，滿五年不唯一的住宅、非住宅性質(zhì)等

(銷售收入-本次（全額或差額）增值稅及附加-該項(xiàng)不動(dòng)產(chǎn)購置原價(jià)或者取得不動(dòng)產(chǎn)時(shí)的作價(jià)-原契稅-本次印花-上次增值稅發(fā)票票面稅額-10%裝修款-利息)*20% A 網(wǎng)簽價(jià)格孰高時(shí)

（本次網(wǎng)簽價(jià)格-本次（全額或差額）增值稅及附加-購房原值-原契稅-本次印花-上次增值稅發(fā)票票面稅額-網(wǎng)簽價(jià)格*10%-利息）*20% B 核定價(jià)格孰高時(shí)

（本次核定價(jià)格-本次（全額或差額）增值稅及附加-購房原值-原契稅-本次印花-上次增值稅發(fā)票票面稅額-核定價(jià)格*10%-利息）*20%

2、全額個(gè)稅：適用范圍——無法追溯到購房原值且不能提供原始契稅票（契稅減免通知單）

A 滿2年，普通住宅，網(wǎng)簽價(jià)格孰高時(shí)：網(wǎng)簽價(jià)格*1% B 滿2年，普通住宅，核定價(jià)格孰高時(shí)：核定價(jià)格/1.05*1% C 滿2年，非普通住宅，以孰高價(jià)格：網(wǎng)簽價(jià)格或核定價(jià)格/1.05*1% D不滿2年的住宅，以孰高價(jià)格：網(wǎng)簽價(jià)格或核定價(jià)格/1.05*1%(三)契稅

A 滿2年，普通住宅

網(wǎng)簽價(jià)格孰高時(shí)：網(wǎng)簽價(jià)格*稅率 B 滿2年，普通住宅

核定價(jià)格孰高時(shí)：核定價(jià)格/1.05*稅率 C 不滿2年的住宅，或滿2年的非普通住宅 網(wǎng)簽價(jià)格孰高時(shí)：網(wǎng)簽價(jià)格/1.05*稅率 D 不滿2年住宅，或滿2年的非普通住宅 核定價(jià)格孰高時(shí)：核定價(jià)格/1.05*稅率 個(gè)人、首套、住宅、90平米（含）以下： 1% 個(gè)人、首套、住宅、90平米以上： 1.5% 個(gè)人二套、非住宅： *3%(四)土地增值稅（待定）(五)印花稅

合同所載金額*0.1%

第三篇：營改增后個(gè)人二手房交易稅收政策

個(gè)人二手房交易稅收政策 增值稅

一、個(gè)人出售其購買的住房

（一）北京市、上海市、廣州市和深圳市 個(gè)人將購買不足2年的住房對(duì)外銷售的，按照5%的征收率全額繳納增值稅；個(gè)人將購買2年以上（含2年）的非普通住房對(duì)外銷售的，以銷售收入減去購買住房價(jià)款后的差額按照5%的征收率繳納增值稅；個(gè)人將購買2年以上（含2年）的普通住房對(duì)外銷售的，免征增值稅。

（二）北京市、上海市、廣州市和深圳市之外的地區(qū) 個(gè)人將購買不足2年的住房對(duì)外銷售的，按照5%的征收率全額繳納增值稅；個(gè)人將購買2年以上（含2年）的住房對(duì)外銷售的，免征增值稅。

個(gè)人將通過受贈(zèng)、繼承、離婚財(cái)產(chǎn)分割等非購買形式取得的住房對(duì)外銷售的行為，也適用以上規(guī)定。

關(guān)于購房時(shí)間的確定：

1．個(gè)人購買住房以取得的房屋產(chǎn)權(quán)證或契稅完稅證明上注明的時(shí)間作為其購買房屋的時(shí)間。“契稅完稅證明中注明的時(shí)間”是指契稅完稅證明上注明的填發(fā)日期。納稅人申報(bào)時(shí)，同時(shí)出具房屋產(chǎn)權(quán)證和契稅完稅證明且二者所注明的時(shí)間不一致的，按照“孰先”的原則確定購買房屋的時(shí)間。即房屋產(chǎn)權(quán)證上注明的時(shí)間早于契稅完稅證明上注明的時(shí)間的，以房屋產(chǎn)權(quán)證明的時(shí)間為購買房屋的時(shí)間；契稅完稅證明上注明的時(shí)間早于房屋產(chǎn)權(quán)證上注明的時(shí)間的，以契稅完稅證明上注明的時(shí)間為購買房屋的時(shí)間。

2．個(gè)人將通過繼承、遺囑、離婚、贍養(yǎng)關(guān)系、直系親屬贈(zèng)與方式取得的住房，該住房的購房時(shí)間按照繼承、遺囑、離婚、贍養(yǎng)關(guān)系、直系親屬贈(zèng)與行為前的購房時(shí)間確定。3．根據(jù)國家房改政策購買的公有住房，以購房合同的生效時(shí)間、房款收據(jù)的開具日期或房屋產(chǎn)權(quán)證上注明的時(shí)間，按照“孰先”的原則確定購買房屋的時(shí)間。

二、個(gè)人出售其購買的除住房以外的房屋，按照其轉(zhuǎn)讓不動(dòng)產(chǎn)取得的全部價(jià)款和價(jià)外費(fèi)用扣除房屋購置原價(jià)后按照5%的征收率全額繳納增值稅。

三、個(gè)體工商戶應(yīng)按照本條上述規(guī)定的計(jì)稅方法向住房所在地主管地稅機(jī)關(guān)預(yù)繳稅款，向機(jī)構(gòu)所在地主管國稅機(jī)關(guān)申報(bào)納稅；其他個(gè)人應(yīng)按照本條規(guī)定的計(jì)稅方法向住房所在地主管地稅機(jī)關(guān)申報(bào)納稅。

四、個(gè)人出售自建自用住房，免征增值稅。

五、家庭財(cái)產(chǎn)分割的個(gè)人無償轉(zhuǎn)讓不動(dòng)產(chǎn)免征增值稅。

家庭財(cái)產(chǎn)分割，包括下列情形：離婚財(cái)產(chǎn)分割；無償贈(zèng)與配偶、父母、子女、祖父母、外祖父母、孫子女、外孫子女、兄弟姐妹；無償贈(zèng)與對(duì)其承擔(dān)直接撫養(yǎng)或者贍養(yǎng)義務(wù)的撫養(yǎng)人或者贍養(yǎng)人；房屋產(chǎn)權(quán)所有人死亡，法定繼承人、遺囑繼承人或者受遺贈(zèng)人依法取得房屋產(chǎn)權(quán)。

城市維護(hù)建設(shè)稅、教育費(fèi)附加和地方教育附加

城市維護(hù)建設(shè)稅、教育費(fèi)附加和地方教育附加隨同增值稅一并征免，即按照實(shí)際繳納增值稅為計(jì)算技術(shù)，按照適用稅（費(fèi)）率計(jì)算繳納。適用稅（費(fèi)）率為：

城市維護(hù)建設(shè)稅：按市區(qū) 7%，縣城、鎮(zhèn)５％，不在市區(qū)、縣城或鎮(zhèn)的，稅率為１％計(jì)征；

教育費(fèi)附加：按 3% 的征收率計(jì)征； 地方教育附加：按 2% 的征收率計(jì)征。個(gè)人所得稅

一、個(gè)人出售房產(chǎn)（房產(chǎn)來源包括購入和受贈(zèng)房產(chǎn)），有增值但不符合免稅條件的，區(qū)分以下兩種情況征收：

（一）通過稅收征管房屋、登記等歷史信息能核實(shí)房屋原值的，依法嚴(yán)格按照房產(chǎn)轉(zhuǎn)讓應(yīng)納稅所得額的的20％計(jì)征；

（二）不能核實(shí)原值的，按收入全額（不含增值稅）的1.5％計(jì)征；

二、個(gè)人轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)，按收入全額（不含增值稅）征收2%的個(gè)人所得稅。

三、以下情形的房屋產(chǎn)權(quán)無償贈(zèng)與和轉(zhuǎn)移，對(duì)當(dāng)事雙方不征收個(gè)人所得稅：

（一）離婚析產(chǎn)（指離婚時(shí)，對(duì)財(cái)產(chǎn)進(jìn)行分割，分割僅限于婚姻存續(xù)期間的共同財(cái)產(chǎn)，始于婚前個(gè)人財(cái)產(chǎn)不能用于分割）

（二）房屋產(chǎn)權(quán)所有人將房屋產(chǎn)權(quán)無償贈(zèng)與配偶、父母、子女、祖父母、外祖父母、孫子女、外孫子女、兄弟姐妹（直系親屬上下三代）；

（三）房屋產(chǎn)權(quán)所有人將房屋產(chǎn)權(quán)無償贈(zèng)與對(duì)其承擔(dān)直接撫養(yǎng)或者贍養(yǎng)義務(wù)的撫養(yǎng)人或者贍養(yǎng)人；

（四）房屋產(chǎn)權(quán)所有人死亡，依法取得房屋產(chǎn)權(quán)的法定繼承人、遺囑繼承人或者受遺贈(zèng)人（含非法定繼承人）。

四、除上述第三點(diǎn)列舉的產(chǎn)權(quán)無償贈(zèng)與和轉(zhuǎn)移不征收個(gè)人所得稅規(guī)定情形以外，房屋產(chǎn)權(quán)所有人將房屋產(chǎn)權(quán)無償贈(zèng)與他人的，受贈(zèng)人因無償受贈(zèng)房屋取得的受贈(zèng)所得，按照“經(jīng)國務(wù)院財(cái)政部門確定征稅的其他所得”項(xiàng)目繳納個(gè)人所得稅，稅率為20%。對(duì)受贈(zèng)人無償受贈(zèng)房屋計(jì)征個(gè)人所得稅時(shí)，其應(yīng)納稅所得額為贈(zèng)與房屋價(jià)格減除贈(zèng)與過程中受贈(zèng)人支付的稅費(fèi)后的余額。贈(zèng)與房屋價(jià)格按以下順序確定：

1、贈(zèng)與合同上標(biāo)明贈(zèng)與價(jià)格的，按贈(zèng)與價(jià)格確定；

2、贈(zèng)與合同上未標(biāo)明贈(zèng)與價(jià)格或標(biāo)明的贈(zèng)與價(jià)格低于評(píng)估價(jià)的，以評(píng)估價(jià)確定。

五、個(gè)人出售住房雖有增值的，但只要產(chǎn)權(quán)人住滿5年以上，且是唯一家庭生活用房，符合條件可直接予以免征個(gè)人所得稅。出售住房的時(shí)間，以售房者辦理產(chǎn)權(quán)過戶手續(xù)時(shí)申報(bào)的時(shí)間（收件時(shí)間）為準(zhǔn)；購房時(shí)間則以房屋產(chǎn)權(quán)證注明的辦證時(shí)間或契稅完稅憑證注明日期，按照孰先原則確定。“家庭唯一生活用房”是指在同一省、自治區(qū)、直轄市范圍內(nèi)納稅人（有配偶的為夫妻雙方）僅擁有一套住房（強(qiáng)調(diào)的省級(jí)范圍）。

六、個(gè)人轉(zhuǎn)讓房屋的個(gè)人所得稅應(yīng)稅收入不含增值稅，其取得房屋時(shí)所支付價(jià)款中包含的增值稅計(jì)入財(cái)產(chǎn)原值，計(jì)算轉(zhuǎn)讓所得時(shí)可扣除的稅費(fèi)不包括本次轉(zhuǎn)讓繳納的增值稅。印花稅

一、自2008年11月1日起，對(duì)個(gè)人銷售或購買住房暫免征收印花稅。個(gè)人買賣非住房的（如車位，店面），買賣雙方按合同金額（或評(píng)估計(jì)稅價(jià)值）的萬分之五繳納印花稅。

二、房產(chǎn)繼承、贈(zèng)與應(yīng)按產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移書據(jù)繳納印花稅，計(jì)稅依據(jù)由征收機(jī)關(guān)參照房屋買賣的市場(chǎng)價(jià)格核定，稅率萬分之五。土地增值稅

一、自2008年11月1日起，對(duì)個(gè)人銷售住房（含普通標(biāo)準(zhǔn)住房和非普通標(biāo)準(zhǔn)住房）暫免征收土地增值稅。自2013年9月1日起，個(gè)人轉(zhuǎn)讓寫字樓、商業(yè)營業(yè)用房、車位、工業(yè)廠房非住宅二手房的，按轉(zhuǎn)讓收入全額（不含增值稅）的5％征收土地增值稅。

二、以繼承、贈(zèng)與方式無償轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的行為不征收土地增值稅?！百?zèng)與”是指如下情況：

(一)房產(chǎn)所有人、土地使用權(quán)所有人將房屋產(chǎn)權(quán)、土地使用權(quán)贈(zèng)與直系親屬或承擔(dān)直接贍養(yǎng)義務(wù)人的。

(二)房產(chǎn)所有人、土地使用權(quán)所有人通過中國境內(nèi)非營利的社會(huì)團(tuán)體、國家機(jī)關(guān)將房屋產(chǎn)權(quán)、土地使用權(quán)贈(zèng)與教育、民政和其他社會(huì)福利、公益事業(yè)的。

三、對(duì)個(gè)人之間互換自有居住用房地產(chǎn)的，經(jīng)當(dāng)?shù)囟悇?wù)機(jī)關(guān)核實(shí)，可以免征土地增值稅。契稅

一、自2016年2月22日起，對(duì)個(gè)人購買家庭唯一住房（家庭成員范圍包括購房人、配偶以及未成年子女），面積為90平方米及以下的，減按1%的稅率征收契稅；面積為90平方米以上的，減按1.5%的稅率征收契稅。

對(duì)個(gè)人購買家庭第二套改善性住房，面積為90平方米及以下的，減按1%的稅率征收契稅；面積為90平方米以上的，減按2%的稅率征收契稅（北京市、上海市、廣州市、深圳市地區(qū)，采用當(dāng)?shù)匾?guī)定的契稅稅率3%）

二、個(gè)人購買的住房，凡不符合第一條規(guī)定的，不得享受上述優(yōu)惠政策，應(yīng)按按3%征收契稅。

三、個(gè)人購買非普通住房，按3%征收契稅。

四、房屋贈(zèng)與屬于轉(zhuǎn)移房屋權(quán)屬行為，承受房屋的單位和個(gè)人為契稅的納稅人，父母將房產(chǎn)贈(zèng)與子女，子女應(yīng)該按規(guī)定繳納契稅；計(jì)稅依據(jù)由征收機(jī)關(guān)參照房屋買賣的市場(chǎng)價(jià)格核定；稅率為3%。

五、法定繼承人（包括配偶、子女、父母、兄弟姐妹、祖父母、外祖父母）繼承土地、房屋權(quán)屬，不征收契稅；非法定繼承人根據(jù)遺囑承受土地、房屋權(quán)屬，應(yīng)按贈(zèng)與行為征收契稅。

六、在婚姻關(guān)系存續(xù)期間，房屋、土地權(quán)屬原歸夫妻一方所有，變更為夫妻雙方共有或另一方所有的，或者房屋、土地權(quán)屬原歸夫妻雙方共有，變更為其中一方所有的，或者房屋、土地權(quán)屬原歸夫妻雙方共有，雙方約定、變更共有份額的，免征契稅。夫妻離婚，對(duì)共有房產(chǎn)重新分割或歸屬一方的，不征收契稅。

七、增加房屋權(quán)屬共有人的，按新增人員所占比例，適用3％稅率征收契稅。

八、計(jì)算契稅的計(jì)稅依據(jù)不含增值稅。

第四篇：營改增案例[最終版]

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? 營改增案例：購置車輛抵扣及留抵掛賬業(yè)務(wù)處理 來源：中國稅網(wǎng) 作者：新疆區(qū)國稅局 日期：2013-07-29 字號(hào)[ 大 中

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閱讀提示：全國開展?fàn)I改增試點(diǎn)還有幾天時(shí)間，為了幫助試點(diǎn)納稅人盡快熟悉改征增值稅后的相關(guān)業(yè)務(wù)，新疆自治區(qū)國稅局日前印發(fā)了相關(guān)輔導(dǎo)資料。以下為兩則實(shí)際案例的具體操作處理。

案例1：【物流企業(yè)購置車輛的抵扣問題】

“營改增”試點(diǎn)地區(qū)某物流公司，一般納稅人，2013年4月處置了10輛箱式小貨車，處置收入20萬元，對(duì)5輛發(fā)生過車禍的箱式小貨車作報(bào)廢處理，同時(shí)購進(jìn)30輛金杯商務(wù)車，26輛專用于貨物配送，4輛專用于公司公務(wù)。上述業(yè)務(wù)如何進(jìn)行稅務(wù)處理？

（一）用于貨物運(yùn)輸?shù)纳虅?wù)車可抵扣進(jìn)項(xiàng)稅

財(cái)稅〔2011〕111號(hào)文件第二十四條規(guī)定，下列項(xiàng)目的進(jìn)項(xiàng)稅額不得從銷項(xiàng)稅額中抵扣：用于適用簡(jiǎn)易計(jì)稅方法計(jì)稅項(xiàng)目、非增值稅應(yīng)稅項(xiàng)目、免征增值稅項(xiàng)目、集體福利或者個(gè)人消費(fèi)的購進(jìn)貨物；自用的應(yīng)征消費(fèi)稅的摩托車、汽車、游艇，但作為提供交通運(yùn)輸業(yè)服務(wù)的運(yùn)輸工具和租賃服務(wù)標(biāo)的物的除外。消費(fèi)稅暫行條例中“消費(fèi)稅稅目稅率表”明確，中輕型商用客車應(yīng)征收消費(fèi)稅。如果物流企業(yè)購進(jìn)的應(yīng)征消費(fèi)稅的商務(wù)車是用于非生產(chǎn)經(jīng)營，其進(jìn)項(xiàng)稅不得抵扣；如果是用于生產(chǎn)經(jīng)營，可以抵扣進(jìn)項(xiàng)稅。上例，假設(shè)物流公司購進(jìn)的30輛商務(wù)車，每輛車價(jià)格12萬元，則可以抵扣的進(jìn)項(xiàng)稅=26×12×17%=53.04（萬元）。要注意的是，物流公司擁有的員工班車和高管使用的小汽車等非交通運(yùn)輸車輛的物耗、油耗等，屬于“集體福利或者個(gè)人消費(fèi)的購進(jìn)貨物”，不能抵扣進(jìn)項(xiàng)稅。

（二）報(bào)廢車輛的進(jìn)項(xiàng)稅額處理

對(duì)于發(fā)生車禍而導(dǎo)致的車輛報(bào)廢，增值稅暫行條例及其實(shí)施細(xì)則規(guī)定，非正常損失指因管理不善造成被盜、丟失、霉?fàn)€變質(zhì)的損失。車禍導(dǎo)致的車輛報(bào)廢不屬于“被盜、丟失”，不屬于“非正常損失”，不作進(jìn)項(xiàng)稅額轉(zhuǎn)出。

上例，假設(shè)該公司報(bào)廢的5輛車購進(jìn)價(jià)40萬元，進(jìn)項(xiàng)稅額6.8萬元。報(bào)廢時(shí)，進(jìn)項(xiàng)稅額不作轉(zhuǎn)出處理。

（三）處置使用過的車輛要繳納增值稅

對(duì)于已抵扣進(jìn)項(xiàng)稅額的車輛，《財(cái)政部、國家稅務(wù)總局關(guān)于交通運(yùn)輸業(yè)和部分現(xiàn)代服務(wù)業(yè)營業(yè)稅改征增值稅試點(diǎn)若干稅收政策的通知》（財(cái)稅〔2011〕133號(hào)）第一條規(guī)定，按照《交通運(yùn)輸業(yè)和部分現(xiàn)代服務(wù)業(yè)營業(yè)稅改征增值稅試點(diǎn)實(shí)施辦法》和《交通運(yùn)輸業(yè)和部分現(xiàn)代服務(wù)業(yè)營業(yè)稅改征增值稅試點(diǎn)有關(guān)事項(xiàng)的規(guī)

定》認(rèn)定的一般納稅人，銷售自己使用過的試點(diǎn)之日以后購進(jìn)或自制的固定資產(chǎn)，按照適用稅率（購置車輛所抵扣的增值稅稅率）征收增值稅；銷售自己使用過的試點(diǎn)之日以前購進(jìn)或者自制的固定資產(chǎn)，按照4%的征收率減半征收增值稅。

上例，處置10輛箱式小貨車應(yīng)繳納增值稅=20÷（1+4%）×4%÷2=0.3846（萬元）。假設(shè)箱式小貨車是“營改增”后購進(jìn)的，則應(yīng)繳納增值稅=20×17%=3.4（萬元）。

案例2：【珠海營改增留抵掛賬處理案例】

珠海營改增時(shí)間為2012年11月1日，則2012年10月31日前的留抵稅額轉(zhuǎn)為掛賬留抵稅額（主表13欄本年累計(jì)顯示）

C企業(yè)，增值稅一般納稅人。假設(shè)該企業(yè)既從事計(jì)算機(jī)硬件的銷售業(yè)務(wù)，又兼有技術(shù)服務(wù)的應(yīng)稅服務(wù)。2012年11月份發(fā)生如下業(yè)務(wù)：

（一）期初留抵稅額

★業(yè)務(wù)一：2012年10月31日，“一般貨物或勞務(wù)”列第20欄“留抵稅額”100萬元。

（二）一般計(jì)稅方法的銷售情況

★業(yè)務(wù)二：2012年11月10日，銷售PC機(jī)一批，開具防偽稅控《增值稅專用發(fā)票》，銷售額100萬元，銷項(xiàng)稅額17萬元。

★業(yè)務(wù)三：2012年11月16日，取得技術(shù)服務(wù)費(fèi)收入106萬元，開具防偽稅控《增值稅專用發(fā)票》，銷售額100萬元，銷項(xiàng)稅額6萬元。

（三）進(jìn)項(xiàng)稅額的情況

★業(yè)務(wù)四：2012年11月15日，購進(jìn)PC機(jī)一批，取得防偽稅控《增值稅專用發(fā)票》，已認(rèn)證通過，金額10萬元，稅額1.7萬元；

★業(yè)務(wù)五：2012年11月15日，購進(jìn)貨車一臺(tái)（固定資產(chǎn)），取得稅控《機(jī)動(dòng)車銷售統(tǒng)一發(fā)票》，已認(rèn)證通過，金額20萬元，稅額3.4萬元。

■本期應(yīng)補(bǔ)（退）稅額的計(jì)算

1.上期留抵稅額（本月數(shù)）＝0

2.期初掛帳留抵稅額=上期留抵稅額（本年累計(jì)）＝1000000

3.銷項(xiàng)稅額＝業(yè)務(wù)二+業(yè)務(wù)三＝170000+60000＝230000

4.進(jìn)項(xiàng)稅額＝業(yè)務(wù)四+業(yè)務(wù)五＝17000+34000＝51000

5.應(yīng)抵扣稅額合計(jì)（本月數(shù)）＝上期留抵稅額（本月數(shù)）+進(jìn)項(xiàng)稅額＝0+51000＝51000

6.實(shí)際抵扣稅額（本月數(shù)）＝51000

7.貨物的銷項(xiàng)稅額比例＝170000÷230000×100％＝73.91％

8.未抵減掛帳留抵稅額時(shí)，貨物的應(yīng)納稅額＝[銷項(xiàng)稅額-實(shí)際抵扣稅額（本月數(shù)）]×貨物的銷項(xiàng)稅額比例＝（230000-51000）×73.91％＝132298.90

9.期初掛帳留抵稅額本期抵減數(shù)＝實(shí)際抵扣稅額（本年累計(jì)）＝未抵減掛帳留抵稅額時(shí)貨物的應(yīng)納稅額與上期留抵稅額（本年累計(jì)）比較，取小值＝132298.90

10.應(yīng)納稅額＝銷項(xiàng)稅額-實(shí)際抵扣稅額（本月數(shù)）-實(shí)際抵扣稅額（本年累計(jì)）＝230000-51000-132298.90＝46701.10

11.期末留抵稅額（本月數(shù)）＝應(yīng)抵扣稅額合計(jì)（本月數(shù)）-實(shí)際抵扣稅額（本月數(shù)）＝51000-51000＝0

12.期初掛帳留抵稅額期末余額＝期末留抵稅額（本年累計(jì)）＝上期留抵稅額（本年累計(jì)）-實(shí)際抵扣稅額（本年累計(jì)）＝1000000-132298.90＝867701.10

13.本期應(yīng)補(bǔ)（退）稅額＝應(yīng)納稅額合計(jì)-預(yù)繳稅額＝46701.10-0＝46701.10

第五篇：建筑業(yè)營改增案例范文

案例解讀

（一）：十個(gè)案例讓你更懂建筑業(yè)營改增

發(fā)布時(shí)間：2016-04-13 發(fā)布作者：來源：

1、甲建筑公司為增值稅一般納稅人，2016年5月1日承接A工程項(xiàng)目，5月30日發(fā)包方按進(jìn)度支付工程價(jià)款222萬元，該項(xiàng)目當(dāng)月發(fā)生工程成本為100萬元，其中購買材料、動(dòng)力、機(jī)械等取得增值稅專用發(fā)票上注明的金額為50萬元。對(duì)A工程項(xiàng)目甲建筑公司選擇適用一般計(jì)稅方法計(jì)算應(yīng)納稅額，該公司5月需繳納多少增值稅？

答：一般計(jì)稅方法下的應(yīng)納稅額=當(dāng)期銷項(xiàng)稅額-當(dāng)期進(jìn)項(xiàng)稅額

該公司5月銷項(xiàng)稅額為222/(1+11%)×11%=22萬元

該公司5月進(jìn)項(xiàng)稅額為50×17%=8.5萬元

該公司5月應(yīng)納增值稅額為22-8.5=13.5萬元

2、甲建筑公司為增值稅一般納稅人，2016年5月1日以清包工方式承接A工程項(xiàng)目（或?yàn)榧坠┕こ烫峁┙ㄖ?wù)），5月30日發(fā)包方按工程進(jìn)度支付工程價(jià)款222萬元，該項(xiàng)目當(dāng)月發(fā)生工程成本為100萬元，其中購買材料、動(dòng)力、機(jī)械等取得增值稅專用發(fā)票上注明的金額為50萬元。對(duì)A工程項(xiàng)目甲建筑公司選用簡(jiǎn)易計(jì)稅方法計(jì)算應(yīng)納稅額，5月需繳納多少增值稅？ 答：企業(yè)以清包工方式提供建筑服務(wù)或?yàn)榧坠┕こ烫峁┙ㄖ?wù)可以選用簡(jiǎn)易計(jì)稅方式，其進(jìn)項(xiàng)稅額不能抵扣。應(yīng)納稅額=銷售額×征收率。該公司5月應(yīng)納增值稅額為222/(1+3%)×3%=6.47萬元

3、甲建筑公司為增值稅一般納稅人，2016年5月1日承接A工程項(xiàng)目，5月30日發(fā)包方按進(jìn)度支付工程價(jià)款222萬元，A項(xiàng)目當(dāng)月發(fā)生工程成本為100萬元，取得增值稅專用發(fā)票上注明的金額為50萬元，稅率17%。同月3日承接B工程項(xiàng)目，5月31日發(fā)包方支付工程價(jià)款111萬元，B項(xiàng)目工程成本為80萬元，取得增值稅專用發(fā)票上注明的金額為60萬元，稅率17%。對(duì)兩個(gè)工程項(xiàng)目甲建筑公司均選擇適用一般計(jì)稅方法計(jì)算應(yīng)納稅額，該公司5月需繳納多少增值稅？

答：如果建筑企業(yè)承接的工程沒有選擇簡(jiǎn)易計(jì)稅方法計(jì)算應(yīng)納稅額的，則在納稅申報(bào)時(shí)無需分項(xiàng)目計(jì)算增值稅應(yīng)納稅額，應(yīng)分別匯總每月各項(xiàng)目可確認(rèn)的銷項(xiàng)稅額和進(jìn)項(xiàng)稅額，以匯總銷項(xiàng)稅額減去匯總進(jìn)項(xiàng)稅額后的余額為應(yīng)納稅額。

該公司5月銷項(xiàng)稅額為（222+111）/(1+11%)×11%=33萬元

該公司5月進(jìn)項(xiàng)稅額為（50+60）×17%=18.7萬元

該公司5月應(yīng)納增值稅額為33-18.7=14.3萬元

4、甲建筑公司為增值稅一般納稅人，2016年5月1日承接A工程項(xiàng)目，5月30日按發(fā)包方要求為所提供的建筑服務(wù)開具增值稅專用發(fā)票，開票金額200萬元，稅額22萬元。（或5月30日與發(fā)包方、監(jiān)理方共同驗(yàn)工計(jì)價(jià)，確認(rèn)工程收入為222萬元），該項(xiàng)目當(dāng)月發(fā)生工程成本為100萬元，其中購買材料、動(dòng)力、機(jī)械等取得增值稅專用發(fā)票上注明的金額為50萬元。發(fā)包方于6月5日支付了222萬工程款。對(duì)A工程項(xiàng)目甲建筑公司選擇適用一般計(jì)稅方法計(jì)算應(yīng)納稅額，該公司5月需繳納多少增值稅？

答：增值稅納稅業(yè)務(wù)發(fā)生時(shí)間為：納稅人發(fā)生應(yīng)稅行為并收訖銷售款項(xiàng)或者取得索取銷售款項(xiàng)憑據(jù)的當(dāng)天；先開具發(fā)票的，為開具發(fā)票的當(dāng)天。

收訖銷售款、取得索取銷售款項(xiàng)憑據(jù)、先開具發(fā)票，此3個(gè)條件采用孰先原則，只要滿足一個(gè)，即發(fā)生了增值稅納稅義務(wù)。

該公司5月銷項(xiàng)稅額為222/(1+11%)×11%=22萬元

該公司5月進(jìn)項(xiàng)稅額為50×17%=8.5萬元

該公司5月應(yīng)納增值稅額為22-8.5=13.5萬元

5、甲建筑公司為增值稅一般納稅人，2016年5月1日承接A工程項(xiàng)目，并將A項(xiàng)目中的部分施工項(xiàng)目分包給了乙公司，5月30日發(fā)包方按進(jìn)度支付工程價(jià)款222萬元。當(dāng)月該項(xiàng)目甲公司購進(jìn)材料取得增值稅專用發(fā)票上注明的稅額8萬元；乙公司就其分包建筑服務(wù)開具給甲公司增值稅專票，發(fā)票注明的稅額4萬元。對(duì)A工程項(xiàng)目甲建筑公司選擇適用一般計(jì)稅方法計(jì)算應(yīng)納稅額，該公司5月需繳納多少增值稅？

答：試點(diǎn)納稅人提供建筑服務(wù)適用一般計(jì)稅方法的，以取得的全部價(jià)款和價(jià)外費(fèi)用為銷售額，其分包出去的工程應(yīng)取得分包方開具的增值稅扣稅憑證據(jù)以抵扣。

該公司5月銷項(xiàng)稅額為222/(1+11%)×11%=22萬元

該公司5月進(jìn)項(xiàng)稅額為8+4=12萬元

該公司5月應(yīng)納增值稅額為22-12=10萬元

6、甲建筑公司為增值稅一般納稅人，2016年4月1日承接A工程項(xiàng)目（《建筑工程施工許可證》上注明的合同開工日期為4月10日），并將A項(xiàng)目中的部分施工項(xiàng)目分包給了乙公司。5月30日發(fā)包方按進(jìn)度支付工程價(jià)款222萬元。5月甲公司支付給乙公司工程分包款50萬元。對(duì)A工程項(xiàng)目甲建筑公司選用簡(jiǎn)易計(jì)稅方法計(jì)算應(yīng)納稅額，5月需繳納多少增值稅？ 答：《建筑工程施工許可證》上注明的合同開工日期在4月30日前的建筑工程項(xiàng)目為建筑工程老項(xiàng)目，可以選擇適用簡(jiǎn)易計(jì)稅方法，以取得的全部價(jià)款和價(jià)外費(fèi)用扣除支付的分包款后的余額為銷售額。

該公司5月應(yīng)納增值稅額為（222-50)/(1+3%)×3%=5.01萬元

7、甲建筑公司為增值稅小規(guī)模納稅人，2016年5月1日承接A工程項(xiàng)目，5月30日發(fā)包方按進(jìn)度支付工程價(jià)款222萬元，該項(xiàng)目當(dāng)月發(fā)生工程成本為100萬元，其中取得增值稅發(fā)票上注明的金額為50萬元。甲建筑公司5月需繳納多少增值稅？

答：小規(guī)模納稅人采用簡(jiǎn)易計(jì)稅方法，其進(jìn)項(xiàng)稅額不能抵扣。

應(yīng)納稅額=銷售額×征收率。

該公司5月應(yīng)納增值稅額為222/(1+3%)×3%=6.47萬元

8、甲建筑公司為增值稅一般納稅人，機(jī)構(gòu)所在地為肥西縣。2016年5月1日到肥東承接A工程項(xiàng)目，并將A項(xiàng)目中的部分施工項(xiàng)目分包給了乙公司，5月30日發(fā)包方按進(jìn)度支付工程價(jià)款222萬元。當(dāng)月該項(xiàng)目甲公司購進(jìn)材料取得增值稅專用發(fā)票上注明的稅額8萬元；5月甲公司支付給乙公司工程分包款50萬元，乙公司開具給甲公司增值稅專票，稅額4.95萬元。對(duì)A工程項(xiàng)目甲建筑公司選擇適用一般計(jì)稅方法計(jì)算應(yīng)納稅額，該公司5月需繳納多少增值稅？

答：一般納稅人跨縣（市）提供建筑服務(wù)，適用一般計(jì)稅方法計(jì)稅的，應(yīng)以取得的全部價(jià)款和價(jià)外費(fèi)用為銷售額計(jì)算應(yīng)納稅額。納稅人應(yīng)以取得的全部價(jià)款和價(jià)外費(fèi)用扣除支付的分包款后的余額，按照2％的預(yù)征率在建筑服務(wù)發(fā)生地預(yù)繳稅款后，向機(jī)構(gòu)所在地主管稅務(wù)機(jī)關(guān)進(jìn)行納稅申報(bào)。

該公司5月銷項(xiàng)稅額為222/(1+11%)×11%=22萬元

該公司5月進(jìn)項(xiàng)稅額為8+4.95=12.95萬元

該公司5月應(yīng)納增值稅額為22-12.95=9.05萬元 在肥東縣預(yù)繳增值稅為(222-50)/(1+11%)×2%=3.1萬元

在肥西縣全額申報(bào)，扣除預(yù)繳增值稅后應(yīng)繳納9.05-3.1=5.95萬元

9、甲建筑公司為增值稅一般納稅人，機(jī)構(gòu)所在地為肥西縣。2016年5月1日以清包工方式到肥東承接A工程項(xiàng)目，并將A項(xiàng)目中的部分施工項(xiàng)目分包給了乙公司，5月30日發(fā)包方按進(jìn)度支付工程價(jià)款222萬元。當(dāng)月該項(xiàng)目甲公司購進(jìn)材料取得增值稅專用發(fā)票上注明的稅額8萬元；5月甲公司支付給乙公司工程分包款50萬元，乙公司開具給甲公司增值稅發(fā)票，稅額4.95萬元。對(duì)A工程項(xiàng)目甲建筑公司選擇使用簡(jiǎn)易計(jì)稅方法計(jì)算應(yīng)納稅額，5月需如何繳納增值稅？

答：一般納稅人跨縣（市）提供建筑服務(wù)，選擇適用簡(jiǎn)易計(jì)稅方法計(jì)稅的，應(yīng)以取得的全部價(jià)款和價(jià)外費(fèi)用扣除支付的分包款后的余額為銷售額，按照3%的征收率計(jì)算應(yīng)納稅額。納稅人應(yīng)按照上述計(jì)稅方法在建筑服務(wù)發(fā)生地預(yù)繳稅款后，向機(jī)構(gòu)所在地主管稅務(wù)機(jī)關(guān)進(jìn)行納稅申報(bào)。

該公司5月應(yīng)納增值稅額為(222-50)/(1+3%)×3%=5.01萬元 在肥東縣預(yù)繳增值稅為5.01萬元

在肥西縣全額申報(bào)，扣除預(yù)繳增值稅后無需納稅5.01-5.01=0萬元

10、甲建筑公司為增值稅小規(guī)模納稅人，機(jī)構(gòu)所在地為肥西縣。2016年5月1日到肥東承接A工程項(xiàng)目，并將A項(xiàng)目中的部分施工項(xiàng)目分包給了乙公司，5月30日發(fā)包方按進(jìn)度支付工程價(jià)款222萬元。5月甲公司支付給乙公司工程分包款50萬元。甲建筑公司5月需如何繳納增值稅？

答：試點(diǎn)納稅人中的小規(guī)模納稅人跨縣（市）提供建筑服務(wù)，應(yīng)以取得的全部價(jià)款和價(jià)外費(fèi)用扣除支付的分包款后的余額為銷售額，按照3%的征收率計(jì)算應(yīng)納稅額。納稅人應(yīng)按照上述計(jì)稅方法在建筑服務(wù)發(fā)生地預(yù)繳稅款后，向機(jī)構(gòu)所在地主管稅務(wù)機(jī)關(guān)進(jìn)行納稅申報(bào)。

該公司5月應(yīng)納增值稅額為(222-50)/(1+3%)×3%=5.01萬元 在肥東縣預(yù)繳增值稅為5.01萬元

在肥西縣全額申報(bào)，扣除預(yù)繳增值稅后無需納稅5.01-5.01=0萬元