第一篇：營改增后個人二手房交易稅收政策

個人二手房交易稅收政策 增值稅

一、個人出售其購買的住房

（一）北京市、上海市、廣州市和深圳市 個人將購買不足2年的住房對外銷售的，按照5%的征收率全額繳納增值稅；個人將購買2年以上（含2年）的非普通住房對外銷售的，以銷售收入減去購買住房價款后的差額按照5%的征收率繳納增值稅；個人將購買2年以上（含2年）的普通住房對外銷售的，免征增值稅。

（二）北京市、上海市、廣州市和深圳市之外的地區(qū) 個人將購買不足2年的住房對外銷售的，按照5%的征收率全額繳納增值稅；個人將購買2年以上（含2年）的住房對外銷售的，免征增值稅。

個人將通過受贈、繼承、離婚財產(chǎn)分割等非購買形式取得的住房對外銷售的行為，也適用以上規(guī)定。

關(guān)于購房時間的確定：

1．個人購買住房以取得的房屋產(chǎn)權(quán)證或契稅完稅證明上注明的時間作為其購買房屋的時間?！捌醵愅甓愖C明中注明的時間”是指契稅完稅證明上注明的填發(fā)日期。納稅人申報時，同時出具房屋產(chǎn)權(quán)證和契稅完稅證明且二者所注明的時間不一致的，按照“孰先”的原則確定購買房屋的時間。即房屋產(chǎn)權(quán)證上注明的時間早于契稅完稅證明上注明的時間的，以房屋產(chǎn)權(quán)證明的時間為購買房屋的時間；契稅完稅證明上注明的時間早于房屋產(chǎn)權(quán)證上注明的時間的，以契稅完稅證明上注明的時間為購買房屋的時間。

2．個人將通過繼承、遺囑、離婚、贍養(yǎng)關(guān)系、直系親屬贈與方式取得的住房，該住房的購房時間按照繼承、遺囑、離婚、贍養(yǎng)關(guān)系、直系親屬贈與行為前的購房時間確定。3．根據(jù)國家房改政策購買的公有住房，以購房合同的生效時間、房款收據(jù)的開具日期或房屋產(chǎn)權(quán)證上注明的時間，按照“孰先”的原則確定購買房屋的時間。

二、個人出售其購買的除住房以外的房屋，按照其轉(zhuǎn)讓不動產(chǎn)取得的全部價款和價外費用扣除房屋購置原價后按照5%的征收率全額繳納增值稅。

三、個體工商戶應按照本條上述規(guī)定的計稅方法向住房所在地主管地稅機關(guān)預繳稅款，向機構(gòu)所在地主管國稅機關(guān)申報納稅；其他個人應按照本條規(guī)定的計稅方法向住房所在地主管地稅機關(guān)申報納稅。

四、個人出售自建自用住房，免征增值稅。

五、家庭財產(chǎn)分割的個人無償轉(zhuǎn)讓不動產(chǎn)免征增值稅。

家庭財產(chǎn)分割，包括下列情形：離婚財產(chǎn)分割；無償贈與配偶、父母、子女、祖父母、外祖父母、孫子女、外孫子女、兄弟姐妹；無償贈與對其承擔直接撫養(yǎng)或者贍養(yǎng)義務的撫養(yǎng)人或者贍養(yǎng)人；房屋產(chǎn)權(quán)所有人死亡，法定繼承人、遺囑繼承人或者受遺贈人依法取得房屋產(chǎn)權(quán)。

城市維護建設稅、教育費附加和地方教育附加

城市維護建設稅、教育費附加和地方教育附加隨同增值稅一并征免，即按照實際繳納增值稅為計算技術(shù)，按照適用稅（費）率計算繳納。適用稅（費）率為：

城市維護建設稅：按市區(qū) 7%，縣城、鎮(zhèn)５％，不在市區(qū)、縣城或鎮(zhèn)的，稅率為１％計征；

教育費附加：按 3% 的征收率計征； 地方教育附加：按 2% 的征收率計征。個人所得稅

一、個人出售房產(chǎn)（房產(chǎn)來源包括購入和受贈房產(chǎn)），有增值但不符合免稅條件的，區(qū)分以下兩種情況征收：

（一）通過稅收征管房屋、登記等歷史信息能核實房屋原值的，依法嚴格按照房產(chǎn)轉(zhuǎn)讓應納稅所得額的的20％計征；

（二）不能核實原值的，按收入全額（不含增值稅）的1.5％計征；

二、個人轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)，按收入全額（不含增值稅）征收2%的個人所得稅。

三、以下情形的房屋產(chǎn)權(quán)無償贈與和轉(zhuǎn)移，對當事雙方不征收個人所得稅：

（一）離婚析產(chǎn)（指離婚時，對財產(chǎn)進行分割，分割僅限于婚姻存續(xù)期間的共同財產(chǎn)，始于婚前個人財產(chǎn)不能用于分割）

（二）房屋產(chǎn)權(quán)所有人將房屋產(chǎn)權(quán)無償贈與配偶、父母、子女、祖父母、外祖父母、孫子女、外孫子女、兄弟姐妹（直系親屬上下三代）；

（三）房屋產(chǎn)權(quán)所有人將房屋產(chǎn)權(quán)無償贈與對其承擔直接撫養(yǎng)或者贍養(yǎng)義務的撫養(yǎng)人或者贍養(yǎng)人；

（四）房屋產(chǎn)權(quán)所有人死亡，依法取得房屋產(chǎn)權(quán)的法定繼承人、遺囑繼承人或者受遺贈人（含非法定繼承人）。

四、除上述第三點列舉的產(chǎn)權(quán)無償贈與和轉(zhuǎn)移不征收個人所得稅規(guī)定情形以外，房屋產(chǎn)權(quán)所有人將房屋產(chǎn)權(quán)無償贈與他人的，受贈人因無償受贈房屋取得的受贈所得，按照“經(jīng)國務院財政部門確定征稅的其他所得”項目繳納個人所得稅，稅率為20%。對受贈人無償受贈房屋計征個人所得稅時，其應納稅所得額為贈與房屋價格減除贈與過程中受贈人支付的稅費后的余額。贈與房屋價格按以下順序確定：

1、贈與合同上標明贈與價格的，按贈與價格確定；

2、贈與合同上未標明贈與價格或標明的贈與價格低于評估價的，以評估價確定。

五、個人出售住房雖有增值的，但只要產(chǎn)權(quán)人住滿5年以上，且是唯一家庭生活用房，符合條件可直接予以免征個人所得稅。出售住房的時間，以售房者辦理產(chǎn)權(quán)過戶手續(xù)時申報的時間（收件時間）為準；購房時間則以房屋產(chǎn)權(quán)證注明的辦證時間或契稅完稅憑證注明日期，按照孰先原則確定?！凹彝ノㄒ簧钣梅俊笔侵冈谕皇　⒆灾螀^(qū)、直轄市范圍內(nèi)納稅人（有配偶的為夫妻雙方）僅擁有一套住房（強調(diào)的省級范圍）。

六、個人轉(zhuǎn)讓房屋的個人所得稅應稅收入不含增值稅，其取得房屋時所支付價款中包含的增值稅計入財產(chǎn)原值，計算轉(zhuǎn)讓所得時可扣除的稅費不包括本次轉(zhuǎn)讓繳納的增值稅。印花稅

一、自2008年11月1日起，對個人銷售或購買住房暫免征收印花稅。個人買賣非住房的（如車位，店面），買賣雙方按合同金額（或評估計稅價值）的萬分之五繳納印花稅。

二、房產(chǎn)繼承、贈與應按產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移書據(jù)繳納印花稅，計稅依據(jù)由征收機關(guān)參照房屋買賣的市場價格核定，稅率萬分之五。土地增值稅

一、自2008年11月1日起，對個人銷售住房（含普通標準住房和非普通標準住房）暫免征收土地增值稅。自2013年9月1日起，個人轉(zhuǎn)讓寫字樓、商業(yè)營業(yè)用房、車位、工業(yè)廠房非住宅二手房的，按轉(zhuǎn)讓收入全額（不含增值稅）的5％征收土地增值稅。

二、以繼承、贈與方式無償轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的行為不征收土地增值稅?！百浥c”是指如下情況：

(一)房產(chǎn)所有人、土地使用權(quán)所有人將房屋產(chǎn)權(quán)、土地使用權(quán)贈與直系親屬或承擔直接贍養(yǎng)義務人的。

(二)房產(chǎn)所有人、土地使用權(quán)所有人通過中國境內(nèi)非營利的社會團體、國家機關(guān)將房屋產(chǎn)權(quán)、土地使用權(quán)贈與教育、民政和其他社會福利、公益事業(yè)的。

三、對個人之間互換自有居住用房地產(chǎn)的，經(jīng)當?shù)囟悇諜C關(guān)核實，可以免征土地增值稅。契稅

一、自2016年2月22日起，對個人購買家庭唯一住房（家庭成員范圍包括購房人、配偶以及未成年子女），面積為90平方米及以下的，減按1%的稅率征收契稅；面積為90平方米以上的，減按1.5%的稅率征收契稅。

對個人購買家庭第二套改善性住房，面積為90平方米及以下的，減按1%的稅率征收契稅；面積為90平方米以上的，減按2%的稅率征收契稅（北京市、上海市、廣州市、深圳市地區(qū)，采用當?shù)匾?guī)定的契稅稅率3%）

二、個人購買的住房，凡不符合第一條規(guī)定的，不得享受上述優(yōu)惠政策，應按按3%征收契稅。

三、個人購買非普通住房，按3%征收契稅。

四、房屋贈與屬于轉(zhuǎn)移房屋權(quán)屬行為，承受房屋的單位和個人為契稅的納稅人，父母將房產(chǎn)贈與子女，子女應該按規(guī)定繳納契稅；計稅依據(jù)由征收機關(guān)參照房屋買賣的市場價格核定；稅率為3%。

五、法定繼承人（包括配偶、子女、父母、兄弟姐妹、祖父母、外祖父母）繼承土地、房屋權(quán)屬，不征收契稅；非法定繼承人根據(jù)遺囑承受土地、房屋權(quán)屬，應按贈與行為征收契稅。

六、在婚姻關(guān)系存續(xù)期間，房屋、土地權(quán)屬原歸夫妻一方所有，變更為夫妻雙方共有或另一方所有的，或者房屋、土地權(quán)屬原歸夫妻雙方共有，變更為其中一方所有的，或者房屋、土地權(quán)屬原歸夫妻雙方共有，雙方約定、變更共有份額的，免征契稅。夫妻離婚，對共有房產(chǎn)重新分割或歸屬一方的，不征收契稅。

七、增加房屋權(quán)屬共有人的，按新增人員所占比例，適用3％稅率征收契稅。

八、計算契稅的計稅依據(jù)不含增值稅。

第二篇：營改增后個人存量房交易案例(第七版)

營改增后個人存量房交易案例

一、主要說明事項............................................................................................................................2

二、具體案例....................................................................................................................................4

（一）個人轉(zhuǎn)讓住房(非廣州地區(qū))..................................................................................................4

例1：關(guān)鍵字——不足2年、買方唯一住房、90㎡及以下、評估價格（不含稅）高...........4

例2：關(guān)鍵字——不足2年、買方第二套改善住房、90㎡以上、成交價格高.......................5 例3：關(guān)鍵字——2年以上、買方唯一住房、90㎡及以下、成交價格高...............................6 例4：關(guān)鍵字——2年以上、買方唯一住房、90㎡及以下、評估價格（不含稅）高............8 例5：關(guān)鍵字——2年以上、買方唯一住房、90㎡以上、評估價格(不含稅)高....................9 例6：關(guān)鍵字——2年以上、買方唯一住房、90㎡以上、成交價格高.................................10

（二）個人轉(zhuǎn)讓住房(廣州地區(qū))....................................................................................................12 例7：關(guān)鍵字——不足2年、買方唯一住房、90㎡及以下、評估價格(不含稅)高.............12 例8：關(guān)鍵字——不足2年、買方第二套改善住房、90㎡以上、成交價格高.....................13 例9：關(guān)鍵字——2年以上、買方唯一住房、90㎡及以下、成交價格高.............................14 例10：關(guān)鍵字——2年以上、買方唯一住房、90㎡及以下、評估價格(不含稅)高............15 例11：關(guān)鍵字——2年以上、買方唯一住房、144㎡以上、評估價格(不含稅)高..............16 例12：關(guān)鍵字——2年以上、買方唯一住房、144㎡以上、成交價格高.............................18

（三）轉(zhuǎn)讓非住房, 差額征收增值稅.............................................................................................19 例13：關(guān)鍵字——評估價格(不含稅)比不含稅成交價格高...................................................19 例14：關(guān)鍵字——評估價格(不含稅)比換算后的不含稅成交價格高...................................20 例15：關(guān)鍵字——換算后的不含稅成交價格比評估價格（不含稅）高...............................21 例16：關(guān)鍵字——不含稅成交價格比評估價格（不含稅）高...............................................22

一、主要說明事項

本案例由省局稅政一處、稅政二處編寫，只做內(nèi)部學習使用，不得外傳。以下所有案例均按2016年5月2日金三業(yè)務操作規(guī)則編寫，主要事項說明如下：

（一）印花稅的計稅方法。如果在納稅人提供的銷售合同中注明合同價格為不含稅價格，則在金三系統(tǒng)中錄入該金額為合同金額，此時印花稅的計稅依據(jù)為該金額；如果在納稅人提供的銷售合同中合同金額未注明是否含稅，即視該合同金額含稅,則在金三系統(tǒng)中錄入該金額為合同金額，此時印花稅的計稅依據(jù)為該合同金額。金三系統(tǒng)中錄入的合同金額和交易價格、成交價格為同一金額。

（二）增值稅的計稅方法。如果在納稅人提供的銷售合同中注明合同價格為不含稅價格，則在金三系統(tǒng)中錄入該金額為合同金額（交易價格、成交價格），并用評估價格（不含稅）與該合同金額作比較，以孰高原則確定增值稅的應稅項；如果在納稅人提供的銷售合同中合同金額未注明是否含稅，即視該合同金額含稅,則在金三系統(tǒng)中錄入該金額為合同金額（交易價格、成交價格），并用換算后不含稅的合同金額（不含稅的合同金額=含稅合同金額/1.05）與評估價格（不含稅）作比較，以孰高原則確定增值稅的應稅項。

（三）土地增值稅、契稅的計稅方法。土地增值稅、契 稅的應稅收入為不含增值稅收入，用評估價格（不含稅）與不含稅的合同金額（交易價格、成交價格）作比較，以孰高原則確定。

（四）土地增值稅納稅人轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)取得的收入為不含增值稅收入。如合同金額（交易價格、成交價格）為含稅收入，則需從含稅收入減去增值稅額，換算為不含稅增值稅收入。因此，在扣除項目金額中不再包含本次繳納的增值稅額。

（五）個人所得稅計稅方法說明。個人所得稅房屋轉(zhuǎn)讓收入為個人轉(zhuǎn)讓房屋不含增值稅的收入，可扣除的合理費用為個人轉(zhuǎn)讓住房時繳納的稅金及有關(guān)合理費用，不包括轉(zhuǎn)讓住房時繳納的增值稅。

（六）以下案例中，默認144㎡以上即為非普通住房。

（七）以下案例中，“評估價格(不含稅)”、“成交價格”、“上次房屋取得發(fā)票金額（含稅）”、“土地增值稅扣除成本(不含稅)”均為金三系統(tǒng)對應字段名。

二、具體案例

（一）個人轉(zhuǎn)讓住房(非廣州地區(qū))

例1：關(guān)鍵字——不足2年、買方唯一住房、90㎡及以下、評估價格（不含稅）高

個人轉(zhuǎn)讓購買不足2年的住房，評估價格(不含稅)102萬，含稅成交價格105萬，上次房屋取得發(fā)票金額（含稅）80萬；購買方購買家庭唯一住房，面積為90㎡及以下。

解：評估價格(不含稅)102萬＞不含稅成交價格105/（1+5%）萬，按照孰高原則，選用評估價格(不含稅)賣方——

（1）增值稅應納稅額=102*5%=5.1萬；

（2）城建稅、教育費附加、地方教育附加按各地既定政策征收；

（3）土地增值稅應納稅額=（102-土地增值稅扣除成本(不含稅)）*適用稅率-速算扣除數(shù)；如果無法提供評估價格或者發(fā)票，則土地增值稅應納稅額=102*核定征收率（根據(jù)財稅[2008]137號暫免征收）；

（4）個人所得稅應納稅額=（102-80-合理費用）*20% 合理費用：為個人轉(zhuǎn)讓該住房時繳納的稅金及有關(guān)合理費用，不包括轉(zhuǎn)讓住房時繳納的增值稅；

（5）印花稅應納稅額=105*0.05%=0.0525萬（根據(jù)財稅[2008]137號暫免征收）； 買方——

（1）印花稅應納稅額=105*0.05%=0.0525萬（根據(jù)財稅[2008]137號暫免征收）；

（2）契稅應納稅額=102*1%=1.02萬。

例2：關(guān)鍵字——不足2年、買方第二套改善住房、90㎡以上、成交價格高

個人轉(zhuǎn)讓購買不足2年的住房，評估價格(不含稅)90萬，含稅成交價格105萬，上次房屋取得發(fā)票金額（含稅）80萬；購買方購買家庭第二套改善性住房，面積為90㎡以上。

解：評估價格(不含稅)90萬＜不含稅成交價格105/（1+5%）萬，按照孰高原則，選用成交價格。賣方——

（1）增值稅應納稅額=105/(1+5%)*5%=5萬；

不含增值稅收入=含稅成交價格-增值稅額=105-5=100萬（2）城建稅、教育費附加、地方教育附加按各地既定政策征收；

（3）土地增值稅應納稅額=（100-土地增值稅扣除成本(不 含稅)）*適用稅率-速算扣除數(shù)；如果無法提供評估價格或者發(fā)票，則土地增值稅應納稅額=100*核定征收率（根據(jù)財稅[2008]137號暫免征收）；

（4）個人所得稅應納稅額=（100-80-合理費用）*20% 如按政策需采取核定征收方式的，個人所得稅應納稅額=100*核定征收率（國稅發(fā)?2006?108號）；

（5）印花稅應納稅額=105*0.05%=0.0525萬（根據(jù)財稅[2008]137號暫免征收）； 買方——

（1）印花稅應納稅額=105*0.05%=0.0525萬（根據(jù)財稅[2008]137號暫免征收）；

（2）契稅應納稅額= 不含增值稅收入*稅率=100*2%=2萬。

例3：關(guān)鍵字——2年以上、買方唯一住房、90㎡及以下、成交價格高

個人轉(zhuǎn)讓購買超過2年以上（含2年）的住房，評估價格(不含稅)102萬，含稅成交價格105萬，上次房屋取得發(fā)票金額（含稅）80萬；購買方購買家庭唯一住房，面積為90㎡及以下。

解：免征增值稅的情況下，不含稅成交價格=含稅成交價格-實繳增值稅額，因為免征增值稅，增值稅為0，所以不含 稅成交價格=含稅成交價格，此處不含稅成交價格=105-0=105。

在免征增值稅情形下，金三系統(tǒng)仍會將含稅成交價格除以1.05換算為不含稅價與評估價格進行對比，此處金三系統(tǒng)仍按105/(1+5%)＜102,選用了102萬作為增值稅應稅項為系統(tǒng)設置缺陷所致，并不影響納稅人實繳的稅額。評估價格(不含稅)102萬＜不含稅成交價格105萬，按照孰高原則，選用成交價格。賣方——

（1）免征增值稅（根據(jù)財稅[2016]36號免征）；

（2）城建稅、教育費附加、地方教育附加隨增值稅免征；（3）土地增值稅應納稅額=（105-土地增值稅扣除成本(不含稅)）*適用稅率-速算扣除數(shù)；如果無法提供評估價格或者發(fā)票，則土地增值稅應納稅額=105*核定征收率（根據(jù)財稅[2008]137號暫免征收）；

（4）個人所得稅應納稅額=（105-80-合理費用）*20% 符合原 “個人轉(zhuǎn)讓自用達五年以上、并且是唯一的家庭生活用房取得的所得”條件的，免個人所得稅的政策繼續(xù)適用。（財稅字?1999?278號）；

（5）印花稅應納稅額=105*0.05%=0.0525萬（根據(jù)財稅[2008]137號暫免征收）； 買方——（1）印花稅應納稅額=105*0.05%=0.0525萬（根據(jù)財稅[2008]137號暫免征收）；

（2）契稅應納稅額=105*1%=1.05萬。

例4：關(guān)鍵字——2年以上、買方唯一住房、90㎡及以下、評估價格（不含稅）高

個人轉(zhuǎn)讓購買超過2年以上（含2年）的住房，評估價格(不含稅)106萬，含稅成交價格105萬，上次房屋取得發(fā)票金額（含稅）80萬；購買方購買家庭唯一住房，面積為90㎡及以下。

解：免征增值稅的情況下，不含稅成交價格=含稅成交價格-實繳增值稅額，因為免征增值稅，增值稅為0，所以不含稅成交價格=含稅成交價格，此處不含稅成交價格=105-0=105。

評估價格(不含稅)106萬＞不含稅成交價格105萬，按照孰高原則，選用評估價格（不含稅）。賣方——

（1）免征增值稅（根據(jù)財稅[2016]36號免征）；

（2）城建稅、教育費附加、地方教育附加隨增值稅免征；（3）土地增值稅應納稅額=（106-土地增值稅扣除成本(不含稅)）*適用稅率-速算扣除數(shù)；如果無法提供評估價格或 者發(fā)票，則土地增值稅應納稅額=106*核定征收率（根據(jù)財稅[2008]137號暫免征收）；

（4）個人所得稅應納稅額=（106-80-合理費用）*20% 符合原 “個人轉(zhuǎn)讓自用達五年以上、并且是唯一的家庭生活用房取得的所得”條件的，免個人所得稅的政策繼續(xù)適用。（財稅字?1999?278號）；

（5）印花稅應納稅額=105*0.05%=0.0525萬（根據(jù)財稅[2008]137號暫免征收）； 買方——

（1）印花稅應納稅額=105*0.05%=0.0525萬（根據(jù)財稅[2008]137號暫免征收）；

（2）契稅應納稅額=106*1%=1.06萬。

例5：關(guān)鍵字——2年以上、買方唯一住房、90㎡以上、評估價格(不含稅)高

個人轉(zhuǎn)讓購買超過2年以上（含2年）的住房，評估價格(不含稅)106萬，不含稅成交價格105萬，上次房屋取得發(fā)票金額（含稅）80萬；購買方購買家庭唯一住房，面積為90㎡及以下。

解：免征增值稅,評估價格(不含稅)106萬＞不含稅成交價格105萬，按照孰高原則，選用評估價格。賣方——

（1）免征增值稅（根據(jù)財稅[2016]36號免征）；

（2）城建稅、教育費附加、地方教育附加隨增值稅免征；（3）土地增值稅應納稅額=（106-土地增值稅扣除成本(不含稅)）*適用稅率-速算扣除數(shù)；如果無法提供評估價格或者發(fā)票，則土地增值稅應納稅額=106*核定征收率（根據(jù)財稅[2008]137號暫免征收）；

（4）個人所得稅應納稅額=（106-80-合理費用）*20% 符合原 “個人轉(zhuǎn)讓自用達五年以上、并且是唯一的家庭生活用房取得的所得”條件的，免個人所得稅的政策繼續(xù)適用。（財稅字?1999?278號）

（5）印花稅應納稅額=105*0.05%=0.0525萬（根據(jù)財稅[2008]137號暫免征收）； 買方——

（1）印花稅應納稅額=105*0.05%=0.0525萬（根據(jù)財稅[2008]137號暫免征收）；

（2）契稅應納稅額=106*1.5%=1.59萬。

例6：關(guān)鍵字——2年以上、買方唯一住房、90㎡以上、成交價格高

個人轉(zhuǎn)讓購買超過2年以上（含2年）的住房，評估價 格(不含稅)102萬，不含稅成交價格105萬，上次房屋取得發(fā)票金額（含稅）80萬；購買方購買家庭唯一住房，面積為90㎡以上。

解：免征增值稅,評估價格(不含稅)102萬＜不含稅成交價格105萬，按照孰高原則，選用成交價格。賣方——

（1）免征增值稅（根據(jù)財稅[2016]36號免征）；

（2）城建稅、教育費附加、地方教育附加隨增值稅免征；（3）土地增值稅應納稅額=（105-土地增值稅扣除成本(不含稅)）*適用稅率-速算扣除數(shù)；如果無法提供評估價格或者發(fā)票，則土地增值稅應納稅額=105*核定征收率（根據(jù)財稅[2008]137號暫免征收）；

（4）個人所得稅應納稅額=（105-80-合理費用）*20% 符合原 “個人轉(zhuǎn)讓自用達五年以上、并且是唯一的家庭生活用房取得的所得”條件的，免個人所得稅的政策繼續(xù)適用。（財稅字?1999?278號）

（5）印花稅應納稅額=105*0.05%=0.0525萬（根據(jù)財稅[2008]137號暫免征收）； 買方——

（1）印花稅應納稅額=105*0.05%=0.0525萬（根據(jù)財稅[2008]137號暫免征收）；

（2）契稅應納稅額=105*1.5%=1.575萬。

（二）個人轉(zhuǎn)讓住房(廣州地區(qū))

例7：關(guān)鍵字——不足2年、買方唯一住房、90㎡及以下、評估價格(不含稅)高

個人轉(zhuǎn)讓購買不足2年的住房，評估價格(不含稅)102萬，含稅成交價格105萬，上次房屋取得發(fā)票金額（含稅）80萬；購買方購買家庭唯一住房，面積為90㎡及以下。

解：評估價格(不含稅)102萬＞不含稅成交價格105/（1+5%）萬，按照孰高原則，選用評估價格。賣方——

（1）增值稅應納稅額=102*5%=5.1萬；

（2）城建稅、教育費附加、地方教育附加按各地既定政策征收；

（3）土地增值稅應納稅額=（102-土地增值稅扣除成本(不含稅)）*適用稅率-速算扣除數(shù)；如果無法提供評估價格或者發(fā)票，則土地增值稅應納稅額=102*核定征收率（根據(jù)財稅[2008]137號暫免征收）；

（4）印花稅應納稅額=105*0.05%=0.0525萬（根據(jù)財稅[2008]137號暫免征收）； 買方——

（1）印花稅應納稅額=105*0.05%=0.0525萬（根據(jù)財稅 [2008]137號暫免征收）；

（2）契稅應納稅額=102*1%=1.02萬。

例8：關(guān)鍵字——不足2年、買方第二套改善住房、90㎡以上、成交價格高

個人轉(zhuǎn)讓購買不足2年的住房，評估價格(不含稅)90萬，含稅成交價格105萬，上次房屋取得發(fā)票金額（含稅）80萬；購買方購買家庭第二套改善性住房，面積為90㎡以上。

解：評估價格(不含稅)90萬＜不含稅成交價格105/（1+5%）萬，按照孰高原則，選用成交價格。賣方——

（1）增值稅應納稅額=105/(1+5%)*5%=5萬；

（2）城建稅、教育費附加、地方教育附加按各地既定政策征收；

（3）土地增值稅應納稅額=（105-5-土地增值稅扣除成本(不含稅)）*適用稅率-速算扣除數(shù)；如果無法提供評估價格或者發(fā)票，則土地增值稅應納稅額=(105-5)*核定征收率（根據(jù)財稅[2008]137號暫免征收）；

（4）印花稅應納稅額=105*0.05%=0.0525萬（根據(jù)財稅[2008]137號暫免征收）； 買方——（1）印花稅應納稅額=105*0.05%=0.0525萬（根據(jù)財稅[2008]137號暫免征收）；

（2）契稅應納稅額=（105-5）*3%=3萬。

例9：關(guān)鍵字——2年以上、買方唯一住房、90㎡及以下、成交價格高

個人轉(zhuǎn)讓購買超過2年以上（含2年）的住房，評估價格(不含稅)102萬，含稅成交價格105萬，上次房屋取得發(fā)票金額（含稅）80萬；購買方購買家庭唯一住房，面積為90㎡及以下。

解：免征增值稅的情況下，不含稅成交價格=含稅成交價格-實繳增值稅額，因為免征增值稅，增值稅為0，所以不含稅成交價格=含稅成交價格，此處不含稅成交價格=105-0=105。

在免征增值稅（根據(jù)財稅[2016]36號免征）情形下，金三系統(tǒng)仍會將含稅成交價格除以1.05換算為不含稅價與評估價格進行對比，此處為系統(tǒng)設置缺陷所致，并不影響納稅人實繳的稅額。

評估價格(不含稅)102萬＜不含稅成交價格105萬，按照孰高原則，選用成交價格。賣方——（1）免征增值稅（根據(jù)財稅[2016]36號免征）；

（2）城建稅、教育費附加、地方教育附加隨增值稅免征；（3）土地增值稅應納稅額=（105-土地增值稅扣除成本(不含稅)）*適用稅率-速算扣除數(shù)；如果無法提供評估價格或者發(fā)票，則土地增值稅應納稅額=105*核定征收率（根據(jù)財稅[2008]137號暫免征收）；

（4）印花稅應納稅額=105*0.05%=0.0525萬（根據(jù)財稅[2008]137號暫免征收）； 買方——

（1）印花稅應納稅額=105*0.05%=0.0525萬（根據(jù)財稅[2008]137號暫免征收）；

（2）契稅應納稅額=105*1%=1.05萬。

例10：關(guān)鍵字——2年以上、買方唯一住房、90㎡及以下、評估價格(不含稅)高

個人轉(zhuǎn)讓購買超過2年以上（含2年）的普通住房，評估價格(不含稅)102萬，含稅成交價格100萬，上次房屋取得發(fā)票金額（含稅）80萬；購買方購買家庭唯一住房，面積為90㎡及以下。

解：免征增值稅的情況下，不含稅成交價格=含稅成交價格-實繳增值稅額，因為免征增值稅，增值稅為0，所以不 含稅成交價格=含稅成交價格，此處不含稅成交價格=100-0=100。

評估價格(不含稅)102萬＞不含稅成交價格100萬，按照孰高原則，選用評估價格。賣方——

（1）免征增值稅（根據(jù)財稅[2016]36號免征）；

（2）城建稅、教育費附加、地方教育附加隨增值稅免征；（3）土地增值稅應納稅額=（102-土地增值稅扣除成本(不含稅)）*適用稅率-速算扣除數(shù)；如果無法提供評估價格或者發(fā)票，則土地增值稅應納稅額=102*核定征收率（根據(jù)財稅[2008]137號暫免征收）；

（4）印花稅應納稅額=100*0.05%=0.05萬（根據(jù)財稅[2008]137號暫免征收）； 買方——

（1）印花稅應納稅額=100*0.05%=0.05萬（根據(jù)財稅[2008]137號暫免征收）；

（2）契稅應納稅額=102*1%=1.02萬。

例11：關(guān)鍵字——2年以上、買方唯一住房、144㎡以上、評估價格(不含稅)高

個人轉(zhuǎn)讓購買超過2年以上（含2年）的非普通住房，評估價格(不含稅)102萬，含稅成交價格105萬，上次房屋取得發(fā)票金額（含稅）80萬；購買方購買家庭唯一住房，面積為144㎡以上。

解：差額征增值稅，評估價格(不含稅)102萬＞不含稅成交價格105/（1+5%）萬，按照孰高原則，選用評估價格。賣方——

（1）增值稅應納稅額=[102-80/(1+5%)]*5%=1.29萬元；（2）城建稅、教育費附加、地方教育附加按各地既定政策征收；

（3）土地增值稅應納稅額=（102-土地增值稅扣除成本(不含稅)）*適用稅率-速算扣除數(shù)；如果無法提供評估價格或者發(fā)票，則土地增值稅應納稅額=102*核定征收率（根據(jù)財稅[2008]137號暫免征收）；

（4）印花稅應納稅額=105*0.05%=0.0525萬（根據(jù)財稅[2008]137號暫免征收）； 買方——

（1）印花稅應納稅額=105*0.05%=0.0525萬（根據(jù)財稅[2008]137號暫免征收）；

（2）契稅應納稅額=102*3%=3.06萬。

例12：關(guān)鍵字——2年以上、買方唯一住房、144㎡以上、成交價格高

個人轉(zhuǎn)讓購買超過2年以上（含2年）非普通住房，評估價格(不含稅)95萬，含稅成交價格105萬，上次房屋取得發(fā)票金額（含稅）80萬；購買方購買家庭唯一住房，面積為144㎡以上。

解：差額征增值稅，評估價格(不含稅)95萬＜不含稅成交價格105/（1+5%）萬，按照孰高原則，選用成交價格。賣方——

（1）增值稅應納稅額=[（105-80）/(1+5%)]*5%=1.19萬元；（2）城建稅、教育費附加、地方教育附加按各地既定政策征收；

（3）土地增值稅應納稅額=（105-1.19-土地增值稅扣除成本(不含稅)）*適用稅率-速算扣除數(shù)；如果無法提供評估價格或者發(fā)票，則土地增值稅應納稅額=（105-1.19）*核定征收率（根據(jù)財稅[2008]137號暫免征收）；

（4）印花稅應納稅額=105*0.05%=0.0525萬（根據(jù)財稅[2008]137號暫免征收）； 買方——

（1）印花稅應納稅額=105*0.05%=0.0525萬（根據(jù)財稅 [2008]137號暫免征收）；

（2）契稅應納稅額=（105-1.19）*3%=3.06萬。

（三）轉(zhuǎn)讓非住房, 差額征收增值稅

例13：關(guān)鍵字——評估價格(不含稅)比不含稅成交價格高

評估價格(不含稅)100萬，不含稅成交價格90萬，上次房屋取得發(fā)票金額（含稅）80萬。

解：評估價格(不含稅)100萬＞不含稅成交價格90萬，按照孰高原則，選用評估價格。賣方——

（1）增值稅應納稅額=[100-80/（1+5%）]*5%=1.19萬元；（2）城建稅、教育費附加、地方教育附加按各地既定政策征收；

（3）土地增值稅應納稅額=（100-土地增值稅扣除成本(不含稅)）*適用稅率-速算扣除數(shù)；如果無法提供評估價格或者發(fā)票，則土地增值稅應納稅額=100*核定征收率；（4）印花稅應納稅額=90*0.05%=0.045萬； 買方——

（1）印花稅應納稅額=90*0.05%=0.045萬；（2）契稅應納稅額=100*3%=3萬元。

例14：關(guān)鍵字——評估價格(不含稅)比換算后的不含稅成交價格高

評估價格(不含稅)102萬，含稅成交價格105萬，上次房屋取得發(fā)票金額（含稅）80萬。

解：評估價格(不含稅)102萬＞不含稅成交價格105/（1+5%）萬，按照孰高原則，選用評估價格。賣方——

（1）增值稅應納稅額=[102-80/(1+5%)]*5%=1.29萬元；（2）城建稅、教育費附加、地方教育附加按各地既定政策征收；

（3）土地增值稅應納稅額=（102-土地增值稅扣除成本(不含稅)）*適用稅率-速算扣除數(shù)；如果無法提供評估價格或者發(fā)票，則土地增值稅應納稅額=102*核定征收率；（4）印花稅應納稅額=105*0.05%=0.0525萬； 買方——

（1）印花稅應納稅額=105*0.05%=0.0525萬；（2）契稅應納稅額=102*3%=3.06萬元。

例15：關(guān)鍵字——換算后的不含稅成交價格比評估價格（不含稅）高

評估價格(不含稅)99萬，含稅成交價格105萬，上次房屋取得發(fā)票金額（含稅）80萬。

解：評估價格(不含稅)99萬＜不含稅成交價格105/（1+5%）萬，按照孰高原則，選用成交價格。賣方——

（1）增值稅應納稅額=(105-80)/(1+5%)*5%=1.19萬元；（2）城建稅、教育費附加、地方教育附加按各地既定政策征收；

（3）土地增值稅應納稅額=（105-1.19-土地增值稅扣除成本(不含稅)）*適用稅率-速算扣除數(shù)；如果無法提供評估價格或者發(fā)票，則土地增值稅應納稅額=（105-1.19）*核定征收率；

（4）印花稅應納稅額=105*0.05%=0.0525萬； 買方——

（1）印花稅應納稅額=105*0.05%=0.0525萬；（2）契稅應納稅額=（105-1.19）*3%=3.11萬元。

例16：關(guān)鍵字——不含稅成交價格比評估價格（不含稅）高

評估價格(不含稅)99萬，不含稅成交價格105萬，上次房屋取得發(fā)票金額（含稅）80萬。

解：評估價格(不含稅)99萬＜不含稅成交價格105萬，按照孰高原則，選用成交價格。賣方——

（1）增值稅應納稅額=[105-80/(1+5%)]*5%=1.44萬元；（2）城建稅、教育費附加、地方教育附加按各地既定政策征收；

（3）土地增值稅應納稅額=（105-土地增值稅扣除成本(不含稅)）*適用稅率-速算扣除數(shù)；如果無法提供評估價格或者發(fā)票，則土地增值稅應納稅額=105*核定征收率；（4）印花稅應納稅額=105*0.05%=0.0525萬； 買方——

（1）印花稅應納稅額=105*0.05%=0.0525萬；（2）契稅應納稅額=105*3%=3.15萬元。

第三篇：河北二手房交易稅收政策

河北省二手房交易稅收政策

組織整理：遵化市地稅局 王劍銘

截止時間：2012.7.16

適用范圍：河北省

近來，經(jīng)常有納稅人詢問二手房相關(guān)稅費問題，稅政科經(jīng)查詢有關(guān)文件并請示市局有關(guān)處室后明確如下：

一、買房人應繳納稅費：

契稅：（1）非普通住宅4%。

（2）非唯一普通住宅3%。

（3）唯一90平米以上普通住宅1.5%。

（4）唯一90平米以下普通住宅1%。

二、賣房人應繳納稅費：

1、營業(yè)稅： 5%（銷售不動產(chǎn)），計稅依據(jù)如下：

（1）普通住宅滿5年交易的，免稅。

（2）普通住宅不滿5年交易的，按照賣出價減去買入價的差額為計稅依據(jù)。

（3）非普通住宅滿5年交易的，按照賣出價減去買入價的差額為計稅依據(jù)。

（4）非普通住宅不滿5年交易的，按照賣出價全額為計稅依據(jù)。

2、城建稅： 7%（征收分局適用稅率，以營業(yè)稅額為計稅依據(jù)）。

3、教育費附加： 3%（以營業(yè)稅額為計稅依據(jù)）。

4、地方教育附件： 2%（以營業(yè)稅額為計稅依據(jù)）。

5、印花稅： 免稅。

6、土地增值稅： 免稅。

7、個人所得稅（財產(chǎn)轉(zhuǎn)讓所得）：

（1）生活唯一住房，免稅。

（2）非生活唯一住房，征稅計稅依據(jù)及稅率如下：

①有發(fā)票和憑據(jù)：按照轉(zhuǎn)讓收入減除房產(chǎn)原值、轉(zhuǎn)讓稅金、有關(guān)費用后的余額的20%。

②無發(fā)票和憑據(jù)：按照銷售額1-3%。

三、唯一住房要件：

家庭唯一生活用房，符合免征個人所得稅條件的，納稅人需提供以下證明材料，各單位據(jù)此辦理減免稅審批手續(xù)。

1．家庭戶口本復印件。

2．出售住房的房產(chǎn)證。

3．房地產(chǎn)部門出具家庭唯一生活住房證明、居委會證明、單位證明或登報聲明（有其一即可）。

4.納稅人出具并親自簽字的《家庭唯一住房誠信保證書》。

四、二手房計稅價格：

稅務機關(guān)核定價格優(yōu)先于資產(chǎn)評估價格、資產(chǎn)評估價格優(yōu)先于實際成交價格（購銷合同價格）,采取實際成交價格（購銷合同價格）、資產(chǎn)評估價格、稅務機關(guān)核定價格孰高原則確定。

五、房產(chǎn)持有年限的確定：

采取房產(chǎn)證載明時間與契稅稅票時間孰先原則確定。

六、普通住宅的確定：

須同時滿足如下條件：

（一）住宅小區(qū)建筑面積容積率在1.0以上；

（二）單套建筑面積在140平方米（含140平方米）以下；

（三）實際成交價格在同級別土地上住房平均價格的1.2倍以下。

七、個人所得稅的詳細規(guī)定：

個人轉(zhuǎn)讓住房，以其轉(zhuǎn)讓收入額減除財產(chǎn)原值和合理費用后的余額為應納稅所得額，按照“財產(chǎn)轉(zhuǎn)讓所得”項目繳納個人所得稅，稅率為20%。轉(zhuǎn)讓收入為實際成交價格。

根據(jù)國家稅務總局《關(guān)于個人住房轉(zhuǎn)讓所得征收個人所得稅有關(guān)問題的通知》（國稅發(fā)[2006]108號）規(guī)定，對轉(zhuǎn)讓住房收入計算繳納個人所得稅時，納稅人可憑原購房合同、發(fā)票等有效憑證，經(jīng)稅務機關(guān)審核后，允許從其轉(zhuǎn)讓收入中減除房屋原值、轉(zhuǎn)讓住房過程中繳納的稅金及有關(guān)合理費用。

合理費用是指：納稅人按照規(guī)定實際支付的住房裝修費用、住房貸款利息、手續(xù)費、公證費等費用。1.支付的住房裝修費用。納稅人能提供實際支付裝修費用的稅務統(tǒng)一發(fā)票，并且發(fā)票上所列付款人姓名與轉(zhuǎn)讓房屋產(chǎn)權(quán)人一致的，經(jīng)稅務機關(guān)審核，其轉(zhuǎn)讓的住房在轉(zhuǎn)讓前實際發(fā)生的裝修費用，可在以下規(guī)定比例內(nèi)扣除：（1）已購公有住房、經(jīng)濟適用房：最高扣除限額為房屋原值的15%；（2）商品房及其他住房：最高扣除限額為房屋原值的10%。納稅人原購房為裝修房，即合同注明房價款中含有裝修費（鋪裝了地板，裝配了潔具、廚具等）的,不得再重復扣除裝修費用。2.支付的住房貸款利息。納稅人出售以按揭貸款方式購置的住房的，其向貸款銀行實際支付的住房貸款利息，憑貸款銀行出具的有效證明據(jù)實扣除。3.納稅人按照有關(guān)規(guī)定實際支付的手續(xù)費、公證費等，憑有關(guān)部門出具的有效證明據(jù)實扣除。

納稅人未提供完整、準確的房屋原值憑證，不能正確計算房屋原值和應納稅額的，可核定征稅。即按納稅人住房轉(zhuǎn)讓收入的一定比例核定應納個人所得稅額。具體比例由各市在1-3%的幅度內(nèi)確定。

主要法規(guī)政策依據(jù)：

1、營業(yè)稅條例及其實施細則。

2、個人所得稅法及其實施條例。

3、財政部國家稅務總局有關(guān)負責人就《關(guān)于調(diào)整房地產(chǎn)交易環(huán)節(jié)契稅個人所得稅優(yōu)惠政策的通知》（財稅[2010]94號）。

4、國家稅務總局 財政部 建設部關(guān)于加強房地產(chǎn)稅收管理的通知（國稅發(fā)

[2005]89號）。

5、國家稅務總局關(guān)于房地產(chǎn)稅收政策執(zhí)行中幾個具體問題的通知（國稅發(fā)

[2005]172號）。

6、《河北省人民政府辦公廳關(guān)于切實做好穩(wěn)定住房價格有關(guān)工作的通知》（冀政辦 [2005] 14號）。

7、國家稅務總局關(guān)于個人住房轉(zhuǎn)讓所得征收個人所得稅有關(guān)問題的通知（國稅發(fā)[2006]108號）。

8、財政部、國家稅務總局《關(guān)于調(diào)整個人住房轉(zhuǎn)讓營業(yè)稅政策的通知》（財

稅[2009]157號）。

9、關(guān)于印發(fā)個人住房轉(zhuǎn)讓所得征收個人所得稅有關(guān)問題的通知（唐地稅函〔2006〕198號）。

第四篇：二手房賣房和營改增的關(guān)系是什么（本站推薦）

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二手房賣房和營改增的關(guān)系是什么

什么是營改增落地二手房賣房和營改增有什么關(guān)系

什么是營改增，非專業(yè)認識都不太清楚營改增的具體解釋，買賣二手房和營改增有什么關(guān)系呢?

營改增落地后，二手房交易賣方需要繳納增值稅，不再繼續(xù)繳納營業(yè)稅。增值稅稅率與營業(yè)稅相同，但是計算方式不同，這就決定了增值稅稅額比營業(yè)稅稅額低。那么，個人出賣二手房應該怎么計算增值稅?增值稅征收細則是什么?不同地區(qū)增值稅繳納以及減免情況如何?

5月1日之前簽訂的合同，繳納營業(yè)稅還是增值稅?

國稅總局發(fā)文明確，個人轉(zhuǎn)讓住房，在2017年4月30日前已簽訂轉(zhuǎn)讓合同，2017年5月1日以后辦理產(chǎn)權(quán)變更事項的，應繳納增值稅，不繳納營業(yè)稅。

增值稅稅率是多少?減免規(guī)定是什么?

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1、非北上廣深地區(qū)增值稅稅率及減免規(guī)定：

①個人將購買不足2年的住房對外銷售的，按照5%的征收率全額繳納增值稅;

②個人將購買2年以上(含2年)的住房對外銷售的，免征增值稅。

2、北上廣深增值稅稅率及減免規(guī)定：

①個人將購買不足2年的住房對外銷售的，按照5%的征收率全額繳納增值稅;

②個人將購買2年以上(含2年)的非普通住房對外銷售的，銷售收入減去購買住房價款后的差額按照5%的征收率繳納增值稅;

③個人將購買2年以上(含2年)的普通住房對外銷售的，免征增值稅。

3、增值稅附加稅繳納規(guī)定(營業(yè)稅也繳納，且比例相同)：

增值稅附加稅包括城市維護建設稅(7%)、教育費附加(3%)和地方教育費附加(2%);附加稅稅額=增值稅/營業(yè)稅x稅率，若增值稅稅額減少，附加稅稅額也會減少。

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增值稅計算方法

增值稅=【含稅銷售額÷(1+稅率)】x稅率;

附加稅=增值稅x稅率。

增值稅計算器

此處以100萬房產(chǎn)交易額為例計算增值稅：

1、征收營業(yè)稅時：營業(yè)稅=100萬x5%=50000元，附加稅=50000x(7%+3%+2%)=6000元，營業(yè)稅及其附加稅共56000元。

2、變成增值稅后：增值稅=100萬÷(1+5%)x5%=47619元，附加稅=47619x(7%+3%+2%)=5714元，增值稅及其附加稅共53333元。

綜合：營改增后，100萬的房產(chǎn)稅費能減少2667元。

營改增后，二手房買賣計稅依據(jù)

5月1日營改增實施后，房地產(chǎn)交易與租賃的抵扣細則包括六點：

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1、交契稅時，計稅成交價扣除增值稅;

2、出租房產(chǎn)時，計征房產(chǎn)稅的租金收入扣除增值稅;

3、土地增值稅納稅人轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)取得的收入為扣除增值稅后的收入;

4、個人轉(zhuǎn)讓房屋的應稅收入扣除增值稅，增值稅計入財產(chǎn)原值;

5、個人出租房屋的個人所得稅應稅收入扣除增值稅，個人轉(zhuǎn)租房屋的，在計算轉(zhuǎn)租所得時扣除其向出租方支付的租金及增值稅額;

6、已免征增值稅的，不再扣減增值稅額。

5月1日，營改增之后，賣房能省下一筆稅費(超過兩年的房產(chǎn)免征增值稅，沒有節(jié)省情況)。所以，賣產(chǎn)權(quán)在兩年之內(nèi)的房子要賺啊。

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第五篇：個人二手房交易地方稅收政策指南

個人二手房交易地方稅收政策指南

個人轉(zhuǎn)讓二手房涉及的地方稅稅種包括營業(yè)稅、城市維護建設稅、土地增值稅、個人所得稅、印花稅和教育費附加。轉(zhuǎn)讓房屋的個人為營業(yè)稅、城建稅、土地增值稅、個人所得稅和教育費附加的納稅人，房屋交易的雙方均為印花稅的納稅人。

（一）營業(yè)稅及附征的城市維護建設稅和教育費附加

1、稅目、稅率

個人轉(zhuǎn)讓房產(chǎn)應按“銷售不動產(chǎn)”稅目征收營業(yè)稅，稅率為5%，同時納稅人應按實際繳納的營業(yè)稅為計稅依據(jù)分別繳納城市維護建設稅和教育費附加。城市維護建設稅的稅率為：在市區(qū)的稅率為7%，在縣城（鎮(zhèn)）的稅率為5%，其余的稅率為1%。教育費附加按3%征收。

2、計稅依據(jù)

營業(yè)稅計稅依據(jù)為納稅人銷售不動產(chǎn)收取的全部價款和價外費用。城市維護建設稅和教育費附加計稅依據(jù)為納稅人實際繳納的營業(yè)稅稅額。納稅人申報的成交價格或評估價格明顯低于市場價格且無正當理由的，主管稅務機關(guān)可以按《稅收征管法》的有關(guān)規(guī)定核定其計稅價格。

單位和個人銷售或轉(zhuǎn)讓其購置的不動產(chǎn)或受讓的土地使用權(quán)，以全部收入減去不動產(chǎn)或土地使用權(quán)的購置或受讓原價后的余額為計稅依據(jù)。

3、個人無償贈與

個人將不動產(chǎn)無償贈送其他單位或者個人，視同發(fā)生房產(chǎn)交易，應按規(guī)定征收營業(yè)稅。但屬于下列情形之一的，暫免征收營業(yè)稅：離婚財產(chǎn)分割；無償贈與配偶、父母、子女、祖父母、外祖父母、孫子女、外孫子女、兄弟姐妹；無償贈與對其承擔直接撫養(yǎng)或者贍養(yǎng)義務的撫養(yǎng)人或者贍養(yǎng)人；房屋產(chǎn)權(quán)所有人死亡，依法取得房屋產(chǎn)權(quán)的法定繼承人、遺囑繼承人或者受遺贈人。

4、稅收優(yōu)惠

自2009年1月1日至12月31日，個人將購買超過2年（含2年）的非普通住房或者不足2 年的普通住房對外銷售的，按照其銷售收入減去購買房屋的價款后的差額征收營業(yè)稅；個人將購買超過2 年（含2 年）的普通住房對外銷售的，免征營業(yè)稅；個人將購買不足2 年的非普通住房對外銷售的，按照其銷售收入全額征收營業(yè)稅。

（二）印花稅

1、稅目、稅率

個人在房屋出售過程中所書立的合同、書據(jù)，應按“產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移書據(jù)”

稅目，由雙方分別按書據(jù)所載金額萬分之五繳納印花稅。

取得房屋產(chǎn)權(quán)證和土地使用權(quán)證的，依“權(quán)利、許可證照”稅目，按件貼花五元。

2、稅收優(yōu)惠

自2008年11月1日起，對個人銷售或購買住房暫免征收印花稅。

（三）土地增值稅

1、征稅對象

個人轉(zhuǎn)讓不動產(chǎn)的，以其所取得的增值額為征稅對象，依照規(guī)定稅率征收土地增值稅。

2、稅率

土地增值稅實行四級超率累進稅率，具體計算公式如下：(1)增值額未超過扣除項目金額50% 土地增值稅稅額=增值額×30%(2)增值額超過扣除項目金額50%，未超過100%的 土地增值稅稅額=增值額×40%-扣除項目金額×5%(3)增值額超過扣除項目金額100%，未超過200%的 土地增值稅稅額=增值額×50%-扣除項目金額×15%(4)增值額超過扣除項目金額200% 土地增值稅稅額=增值額×60%-扣除項目金額×35%

公式中的5%，15%，35%為速算扣除系數(shù)。

3、計稅依據(jù)

土地增值稅以納稅人轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)取得的收入，減除法定扣除項目金額后的增值額作為計稅依據(jù)。

個人轉(zhuǎn)讓二手房，凡能夠提供購房發(fā)票的，法定扣除項目金額為：（1）取得房地產(chǎn)時有效發(fā)票所載的金額；（2）按發(fā)票所載金額從購買起至轉(zhuǎn)讓止每年加計5%的金額；（3）按國家統(tǒng)一規(guī)定交納的有關(guān)費用以及在轉(zhuǎn)讓環(huán)節(jié)繳納的稅金；（4）取得房地產(chǎn)時所繳納的契稅。個人轉(zhuǎn)讓二手房，不能夠提供購房發(fā)票，但能夠提供房地產(chǎn)評估機構(gòu)按照重置成本評估法，評定的房屋及建筑物價格評估報告的，扣除項目金額按以下標準確認：（1）取得國有土地使用權(quán)時所支付的金額證明；（2）中介機構(gòu)評定的房屋及建筑物價格（不包括土地評估價值），需經(jīng)地方主管稅務機關(guān)對評定的房屋及建筑物價格進行確認；（3）按國家規(guī)定統(tǒng)一交納的與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅金和價格評估費用。對既不能夠提供購房發(fā)票證明，又不能提供房屋及建筑物價格評估報告的，稅務機關(guān)可采取核定征收辦法。

4、稅收優(yōu)惠

對個人之間互換自有居住用房的，經(jīng)當?shù)囟悇諜C關(guān)核實，可以免征土地增值稅。

房產(chǎn)所有人、土地使用權(quán)所有人將房屋產(chǎn)權(quán)、土地使用權(quán)贈與直系親

屬或承擔直接贍養(yǎng)義務人的，不征收土地增值稅。房產(chǎn)所有人、土地使用權(quán)所有人通過中國境內(nèi)非營利社會團體、國家機關(guān)將房屋產(chǎn)權(quán)、土地使用權(quán)贈與教育、民政和其他社會福利、公益事業(yè)的，不征收土地增值稅。

自2008年11月1日起，對個人銷售住房暫免征收土地增值稅。

（四）個人所得稅

1、稅目、稅率

個人轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)，按照“財產(chǎn)轉(zhuǎn)讓所得”稅目征收個人所得稅，適用比例稅率20%。

2、計稅依據(jù)

計稅依據(jù)為轉(zhuǎn)讓財產(chǎn)的收入額減除財產(chǎn)原值、轉(zhuǎn)讓住房過程中繳納的稅金和合理費用后的余額。扣除的合理費用是指納稅人按照規(guī)定實際支付的住房裝修費用、住房貸款利息、手續(xù)費、公證費等費用。裝修費用按合法有效發(fā)票據(jù)實扣除，同時不得超過以下扣除比例，即：已購公有住房、經(jīng)濟適用房扣除限額為房屋原值的15%；商品房及其他住房扣除限額為房屋原值的10%。

對于納稅人未能提供完整、準確的有關(guān)憑證，不能正確計算應納稅額的，可以采取核定征稅。轉(zhuǎn)讓住房的核定征收率暫按1%執(zhí)行，轉(zhuǎn)讓非住房的核定征收率為3%。

3、個人無償贈與

個人將房屋產(chǎn)權(quán)無償贈與他人的，受贈人因無償受贈房屋取得的受贈所得，按照“經(jīng)國務院財政部門確定征稅的其他所得”項目繳納個人所得稅，稅率為20%。但屬于以下情形的房屋產(chǎn)權(quán)無償贈與，對當事雙方均不征收個人所得稅：房屋產(chǎn)權(quán)所有人將房屋產(chǎn)權(quán)無償贈與配偶、父母、子女、祖父母、外祖父母、孫子女、外孫子女、兄弟姐妹；房屋產(chǎn)權(quán)所有人將房屋產(chǎn)權(quán)無償贈與對其承擔直接撫養(yǎng)或者贍養(yǎng)義務的撫養(yǎng)人或者贍養(yǎng)人；房屋產(chǎn)權(quán)所有人死亡，依法取得房屋產(chǎn)權(quán)的法定繼承人、遺囑繼承人或者受遺贈人。

對受贈人無償受贈房屋計征個人所得稅時，其應納稅所得額為房地產(chǎn)贈與合同上標明的贈與房屋價值減除贈與過程中受贈人支付的相關(guān)稅費后的余額。受贈人轉(zhuǎn)讓受贈房屋的，以其轉(zhuǎn)讓受贈房屋的收入減除原捐贈人取得該房屋的實際購置成本以及贈與和轉(zhuǎn)讓過程中受贈人支付的相關(guān)稅費后的余額，為受贈人的應納稅所得額，依法計征個人所得稅。

4、稅收優(yōu)惠

對個人轉(zhuǎn)讓自用五年以上，并且是家庭唯一生活用房取得的所得，免征個人所得稅。對出售自有住房并擬在現(xiàn)住房出售一年內(nèi)按市場價重新購房的納稅人，其出售現(xiàn)住房所繳納的個人所得稅，先以納稅保證金形式繳納，再視其重新購房的金額與原住房銷售額的關(guān)系，全部或部分退還納稅保證金。

二、與二手房交易有關(guān)的政策規(guī)定

（一）普通住房標準

我市享受優(yōu)惠政策普通住房標準應同時滿足以下三個條件：住宅小區(qū)建筑容積率在1.0（含）以上；單套建筑面積在144（含）平方米以下；實際成交價低于同級別土地上住房平均交易價格1.44倍以下。

（二）購房時間的判定

1、個人購買的商品房，以取得的房屋產(chǎn)權(quán)證或契稅完稅證明上注明的填發(fā)日期，按照“孰先”的原則確定購買房屋的時間。

2、個人根據(jù)國家房改政策購買的公有住房，以購房合同的生效時間、房款收據(jù)的開具日期或房屋產(chǎn)權(quán)證上注明的時間，按照“孰先”的原則確定購買房屋的時間。

3、個人將通過受贈、繼承、離婚財產(chǎn)分割等非購買形式取得的住房對外銷售的，其購房時間按發(fā)生受贈、繼承、離婚財產(chǎn)分割行為前的購房時間確定。

（三）營業(yè)稅差額征稅扣除憑證

對個人購買超過2年（含2年）的非普通住房或者不足2 年的普通住房對外銷售，以及個人轉(zhuǎn)讓營業(yè)用房的，在向地方稅務部門申請按其售房收入減去購買房屋價款后的差額繳納營業(yè)稅時，需提供購買房屋時取得的稅務部門監(jiān)制的發(fā)票作為差額征稅的扣除憑證。

三、實例分析

1、例

一、老王2007年5月1日在市區(qū)某小區(qū)購買了一套120平方米的商品住房，購買價款30萬元，并繳納契稅0.6萬元（不考慮印花稅）,裝修費用5萬元（有發(fā)票）。2009年3月1日，他將這套住房以36萬元轉(zhuǎn)讓，應交哪些稅？

【分析解答】

1、此實例屬于個人將不足2 年的普通住房對外銷售，應按照其銷售收入減去購買房屋的價款后的差額征收營業(yè)稅（要求提供原購房發(fā)票）

應繳營業(yè)稅及附加（36-30）×5.5%=0.33（萬元）

2、個人所得稅不符合免稅條件，若納稅人未能提供完整、準確的有關(guān)憑證，不能正確計算應納稅額的，可以按轉(zhuǎn)讓收入全額的1%核定征稅。

核定征收個人所得稅36×1%=0.36（萬元）

若據(jù)實征收，裝修費用在購買價的10%以內(nèi)據(jù)實扣除（3萬元）應繳個人所得稅（36-30-0.6-0.33-3）×20%=0.414（萬元）

3、免征土地增值稅，免征雙方的印花稅。

例

二、老李2004年5月1日在市區(qū)某小區(qū)購買了一套120平方米的商品住房，購買價款18萬元，并繳納契稅0.36萬元（不考慮印花稅）,裝修費用3萬元（有發(fā)票）。2009年3月1日，他將這套家庭唯一生活用房以36萬元轉(zhuǎn)讓，應交哪些稅？

【分析解答】此例屬轉(zhuǎn)讓自用5年以上的家庭唯一生活用房，免征營業(yè)稅、個人所得稅、土地增值稅和印花稅。

4、例

三、老張2007年9月1日在市區(qū)某小區(qū)購買了一套160平方米的商品住房，購買價款40萬元，并繳納契稅 1.6萬元（印花稅忽略不計）,裝修費用6萬元（有發(fā)票）。2009年3月1日，他將這套住房以50萬元轉(zhuǎn)讓，應交哪些稅？ 【分析解答】

1、屬于將購買不足2 年的非普通住房對外銷售，應按照其銷售收入全額征收營業(yè)稅；

應繳營業(yè)稅及附加：50×5.5%=2.75（萬元）

2、免征土地增值稅和印花稅；

3、計算個人所得稅時，可以扣除裝修費用40×10%=4萬元 應繳個人所得稅：(50-40-1.6-2.75-4)×20%=0.33（萬元）若核定征收，應繳個人所得稅：50×1%=0.5（萬元）

例

四、老張2004年3月1日在市區(qū)某商貿(mào)城購買了一間60平方米的店面，購買價款30萬元，并繳納契稅 1.2萬元（印花稅忽略不計）。2009年9月1日，他將這間店面以56萬元轉(zhuǎn)讓，應交哪些稅？ 【分析解答】

1、憑原購房發(fā)票，差額征收營業(yè)稅； 應繳營業(yè)稅及附加：(56-30)×5.5%=1.43（萬元）

2、應繳印花稅：56×0.05%=280元

3、計算繳納土地增值稅時，其扣除項目的金額，可按原購房發(fā)票所載金額并從購買起至轉(zhuǎn)讓止每年加計5％計算，扣除項目金額=30+30×5%×5.5（年）+1.2+1.43+0.028=40.908（萬元）增值額=56-40.908=15.092（萬元）

增值率=15.092÷40.908×100%=36.9% 適用30%的稅率 應繳土地增值稅：15.092×30%=4.5276（萬元）

4、應繳個人所得稅

(56-30-1.2-1.43-0.028-4.5276)×20%=3.7628（萬元）

說明：本稅收政策截止時間為2009年9月30日，以后有新規(guī)定的按新規(guī)定執(zhí)行。