第一篇：房地產(chǎn)市場中假按揭的防范與管理

房地產(chǎn)市場中假按揭的防范與管理

【摘要】近年來，住房按揭貸款已成為房地產(chǎn)市場信貸的一種重要形式；它刺激了房地產(chǎn)市場的蓬勃發(fā)展，但同時也存在著巨大的風(fēng)險，而最突出的風(fēng)險就是假按揭。假按揭嚴(yán)重?fù)p害了銀行和消費(fèi)者的利益，也嚴(yán)重制約著房地產(chǎn)市場的健康、穩(wěn)定的發(fā)展。

【關(guān)鍵調(diào)】房地產(chǎn)；按揭貸款；假按揭；防范與管理

隨著房地產(chǎn)市場的日益繁榮，房價的不斷飆高，住房按揭貸款已成為一種不可或缺的商業(yè)行為，與此同時，假按揭也應(yīng)運(yùn)而生。假按揭指的是開發(fā)商或個人捏造虛假的房屋買賣關(guān)系來獲得銀行的按揭貸款，以套取銀行資金為主要目的的商業(yè)欺詐行為。本文就假按揭產(chǎn)生的原因及危害性進(jìn)行深入的剖析，并提出相應(yīng)的防范措施。1 假按揭產(chǎn)生的原因

1.1開發(fā)商資金不足

房地產(chǎn)行業(yè)是一個投資周期較長的行業(yè)，在建設(shè)初期投入的資金較多，而要回籠資金的時間又較長，這對于一些資金實(shí)力不夠雄厚的中小型房地產(chǎn)開發(fā)商而言，就容易出現(xiàn)資金鏈斷開、資金短缺的現(xiàn)象。而當(dāng)資金緊張時，開發(fā)商就抓住個人住房按揭貸款利率低這一“救命稻草”，鉆銀行政策的空子，大膽地通過假按揭這種變通的方法來騙取銀行的貸款，達(dá)到“融資”的目的?！?/p>

1.2開發(fā)商轉(zhuǎn)移經(jīng)營風(fēng)險的手段

一個樓盤往往總會有一些戶型、結(jié)構(gòu)不理想的房屋出現(xiàn)，而這些尾盤一般情況下很難賣掉，就算勉強(qiáng)賣出，價錢也不高。而開發(fā)商要回籠資金，就會將這些尾盤的價格標(biāo)高，以假按竭的方式“打包”給銀行，從而降低自己的風(fēng)險，將經(jīng)營風(fēng)險轉(zhuǎn)移給了銀行，以套取更多的信貸資金。

1.3增加房屋的賣點(diǎn)來規(guī)避政策的限制

在房屋銷售期間，開發(fā)商會不吝成本地向購房者做廣告，而“零首付”無疑大大地吸引了購房者的眼球。首付對年輕的購房者來說是一個較大的難題，而為了“零首付”的優(yōu)惠，不少購房者就與開發(fā)商串通進(jìn)行假按揭，而實(shí)際上，購房者并未向開發(fā)商支付任何的首付。卻從銀行得到了100％的貸款。

1.4部分銀行對假按竭的縱容

事實(shí)上，部分銀行為了發(fā)展業(yè)務(wù)，降低了貸款的要求，疏忽了對貸款資質(zhì)、還貸能力等的調(diào)查與核實(shí)，在一定程度上縱容了假按揭的產(chǎn)生。而有些銀行工作人員為了完成或超額完成自己的業(yè)務(wù)量，對開發(fā)商、個人的假按揭行為漠視不管，甚至給開發(fā)商出點(diǎn)子、惡意串通任由假按揭的發(fā)生。2假按揭產(chǎn)生的危害

2.l假按揭嚴(yán)重?fù)p害了消費(fèi)者的利益

假按揭被查處后導(dǎo)致消費(fèi)者個人信用降低，出現(xiàn)負(fù)面評價；而假按揭所帶來的房地產(chǎn)市場的虛假繁榮、房產(chǎn)成交量的大幅上漲，會使消費(fèi)者產(chǎn)生錯覺，從而盲目投資、盲目入市；而假按揭被查處的房地產(chǎn)樓盤在多家銀行多次按揭貸款，將來就會多個業(yè)主爭奪一套房產(chǎn)，而真正的業(yè)主卻無法辦理產(chǎn)權(quán)證，也無法取得房產(chǎn)證，真正的業(yè)生成了最大的受害者，而假按揭的房產(chǎn)最后也都成了爛尾樓，2.2假按揭危害整個房地產(chǎn)市場的健康發(fā)展

假按揭使房產(chǎn)成交量泡沫式放大，住房貸款大幅增加，造成了房地產(chǎn)市場的表面的虛假繁榮，這使得投資者容易跟風(fēng)，將引誘大量的資金投入房地產(chǎn)市場，影響了廣大人民、政府對房地產(chǎn)市場的正確判斷，從而使得政府的決策出現(xiàn)偏差。從而嚴(yán)重影響嚴(yán)重危害房地產(chǎn)市場的健康、良性發(fā)展。

2.3假按揭影響貸款資產(chǎn)質(zhì)量的下降

假按揭勢必會嚴(yán)重影響銀行的盈利，影響銀行的正常經(jīng)營。從銀行自身出發(fā)分析，因?yàn)橘Y產(chǎn)質(zhì)量的下降將會出現(xiàn)資金流動性問題，而資金流動出現(xiàn)問題將會使銀行面臨聲譽(yù)的風(fēng)險。如果情形相對比較嚴(yán)重，還會引發(fā)各銀行間的相互排擠打壓，而銀行擠兌的后果就是銀行破產(chǎn)，那必將損害廣大儲戶的利益。

2.4假按揭一旦被查處后，將會對企業(yè)的聲譽(yù)產(chǎn)生不可估量的惡劣影響，勢必會對企業(yè)的未來發(fā)展產(chǎn)生不利的影響；因?yàn)榧侔唇夷芙o開發(fā)商、房產(chǎn)銷售人員、銀行貸款經(jīng)辦人員等帶來直接的經(jīng)濟(jì)利益，這勢必會使部分意志不堅(jiān)定的人犯行賄、受賄、濫用職權(quán)等罪行。假按揭的防范和管理的具體措施

住房按揭貸款的最突出風(fēng)險就是假按揭，假按揭有存在嚴(yán)重影響著貸款的良性循環(huán)，擾亂了房地產(chǎn)市場和金融市場的健康發(fā)展，大大加大了銀行的貸款風(fēng)險，因而，對假按揭進(jìn)行防范和管理是當(dāng)前迫在眉睫的任務(wù)。防范和管理假按揭的具體措施有：

3.1政府機(jī)構(gòu)——完善法規(guī)、宏觀調(diào)控

作為政府機(jī)構(gòu)，要逐步完善法律法規(guī)對房地產(chǎn)市場的監(jiān)控，同時要充分發(fā)揮宏觀調(diào)控的協(xié)調(diào)職能。政府要對房地產(chǎn)項(xiàng)目進(jìn)行總體監(jiān)管，嚴(yán)禁不合規(guī)定的項(xiàng)目開工。造成假按揭的最根本原因在于開發(fā)商在房屋未峻工驗(yàn)收前就開始預(yù)售，而購房者就可以避開房地產(chǎn)開發(fā)貸款的種種限制，開發(fā)商就抓住這一空子進(jìn)行假按揭來實(shí)現(xiàn)融資的目的。其實(shí)現(xiàn)在我國的開發(fā)商已經(jīng)積累了一定的資金實(shí)力，政府可將期房的預(yù)售改為現(xiàn)房銷售，取消房屋預(yù)售制度。

3.2金融機(jī)構(gòu)——完善制度，嚴(yán)格審批

有些銀行為了提高業(yè)務(wù)量；刻意降低貸款的門檻，對貸款人的資質(zhì)審查不嚴(yán)格或是根本沒有進(jìn)行貸款調(diào)查審查資質(zhì)就予以貸款。防范假按揭是迫在眉睫的一項(xiàng)重要任務(wù)，各銀行就嚴(yán)格執(zhí)行信貸條例或相關(guān)規(guī)定，有效地防范假按揭行為的發(fā)生。加大對貸款資質(zhì)的審查，我們可以從以下幾方面著手：（1）對開發(fā)商的開發(fā)資質(zhì)進(jìn)行審查。如要求開發(fā)商提供合法正式的企業(yè)法人營業(yè)執(zhí)照、開發(fā)經(jīng)營資質(zhì)證書、企業(yè)財(cái)務(wù)狀況報表等，而銀行應(yīng)派專業(yè)人員對按揭的房地產(chǎn)項(xiàng)目進(jìn)行考察，對資料進(jìn)行核實(shí)與調(diào)查，對開發(fā)商的信用進(jìn)行評估等，如不符合貸款的相關(guān)規(guī)定或有可能存在假按揭的項(xiàng)目，將不予以發(fā)放貸款。（2）對個人的貸款資質(zhì)進(jìn)行嚴(yán)格的審查。銀行要有專業(yè)人員與貸款人進(jìn)行面談，當(dāng)面簽訂合約，貸款人還應(yīng)出示稅收證明，因?yàn)槎悊慰梢酝暾鎸?shí)地體現(xiàn)貨款人的實(shí)際收入情況和還貸能力，銀行應(yīng)加強(qiáng)對貸款人的身份與資金情況等相關(guān)的資質(zhì)進(jìn)行嚴(yán)格的審查。（3）加大處罰力度。要秉公處理玩忽職守的銀行工作人員，對于觸犯刑法的人要堅(jiān)決移交司法部門懲處。而如果處罰稍有怠慢，通常會使得同樣的錯誤一犯再犯。

3.3投資企業(yè)——準(zhǔn)確定位、誠信經(jīng)營

作為企業(yè)，守法是開發(fā)商最根本的經(jīng)營理念，而開發(fā)商還應(yīng)眼光獨(dú)到地對自己的項(xiàng)目進(jìn)行準(zhǔn)確的市場定位，為房地產(chǎn)市場提供暢銷的樓盤。誠信是企業(yè)的生命線，開發(fā)商一定要講誠信。而一些中小型開發(fā)商因資金短缺，為了一些賣不出去的爛尾樓而搞假按揭。而資金雄厚的開發(fā)商絕對不會為了一些蠅頭小利而損害企業(yè)的聲譽(yù)。在假按揭過程中，通過虛擬的貸款人以虛假的銷售方式來騙取銀行的貸款，已經(jīng)觸犯了刑法，構(gòu)成貸款詐騙罪，應(yīng)接受法律的制裁。

3.4投資個人——加強(qiáng)防范、謹(jǐn)慎入市

作為投資購房的個人，應(yīng)加強(qiáng)自己的防范意識。假按揭雖然折射出開發(fā)商的誠信問題，但是同時，也反映了購房者防范意識薄弱，才會讓開發(fā)商有機(jī)可趁。在購房過程中，有些業(yè)主在簽約多年后仍沒有拿到合同原件，但對此事業(yè)主卻疏于過問。所以，要防范假按揭的發(fā)生，還應(yīng)提高購房者的法律觀念、風(fēng)險意識、防范心理。購房者在購房時一定要仔細(xì)驗(yàn)證購買房產(chǎn)的預(yù)售許可證，若是二手房，還應(yīng)到房管部門核查，該房產(chǎn)是否已被轉(zhuǎn)讓、抵押或是查封等。要從觀念上提高對假按揭的防范意識。

總之，隨著經(jīng)濟(jì)的高速發(fā)展，住房按揭貸款已成為一種深人民心的經(jīng)濟(jì)行為，但同時，假按揭也屢禁不止，而且對房地產(chǎn)市場造成了嚴(yán)重的破壞和影響。我們要從根本上加強(qiáng)對按揭制度的防范和科學(xué)管理，只有這樣，才能有效地打擊假按揭的產(chǎn)生，才能促進(jìn)房地產(chǎn)市場的真正繁榮和健康發(fā)展。

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第二篇：假按揭的法律責(zé)任及風(fēng)險防范

假按揭的法律責(zé)任及風(fēng)險防范

[內(nèi)容摘要]按揭作為一種住房消費(fèi)信貸已深入民心但在實(shí)踐中由于按揭貸款相關(guān)的法律法規(guī)又很不健全，按揭之外又出現(xiàn)了一種“假按揭”嚴(yán)重?cái)_亂了我國的金融市場秩序和房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展。本文將結(jié)合當(dāng)前假按揭案件及我院辦理的幾起案件討論假按揭的危害、表現(xiàn)形式、法律責(zé)任及風(fēng)險防范等。

一、按揭、假按揭的涵義

（一）按揭的涵義及條件

按揭方式最早由香港傳入大陸又稱為“供樓”它是由三方當(dāng)事人參加的債權(quán)債務(wù)關(guān)系即按揭人（購房人）、房地產(chǎn)開發(fā)商、按揭權(quán)人（一般指銀行）三方共同參加的買賣房屋的融資業(yè)務(wù)活動。一般由購房人先與房地產(chǎn)開發(fā)商簽訂房屋買賣合同并預(yù)付部分購房款；然后購房人憑該合同與按揭權(quán)人（即銀行）簽訂按揭合同由按揭權(quán)人將余下的購房款付給房地產(chǎn)開發(fā)商；而由購房人演變而成的按揭人必須保證定期在按揭銀行還款直到貸款全部還清給銀行后按揭關(guān)系結(jié)束。按揭權(quán)一經(jīng)設(shè)定房屋產(chǎn)權(quán)在房款由按揭權(quán)人（銀行）付清給開發(fā)商后由開發(fā)商轉(zhuǎn)給銀行其產(chǎn)權(quán)證先為銀行所持有按揭人歸還本息后銀行再將房屋產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移給購房者。在這之前購房者只取得了該房屋的居住使用權(quán)。

依據(jù)現(xiàn)行的個人住房貸款的相關(guān)政策一般來說按揭人只有同時具備下列條件才有可能得到按揭貸款：（1）具有居住地合法的身份證 明；（2）首期購房付款通常情況下至少要交付商品房價總額的20%；（3）信譽(yù)良好確有償還貸款本息的能力一般以收入證明為依據(jù)。

（二）假按揭的涵義及表現(xiàn)形式

假按揭通常是指開發(fā)商為資金套現(xiàn)不以真實(shí)的購買住房為目的借用內(nèi)部職工或開發(fā)商親屬的名義購買住房通過虛假銷售或虛高價格購買的方式從銀行套取購房貸款的行為。其程序一般如下：開發(fā)商通過給身份證持有人一定數(shù)額的報酬有償使用對方身份證并由身份證持有人在按揭貸款合同上簽字簽字完成銀行即根據(jù)合同向開發(fā)商放款開發(fā)商提前收回投資。開發(fā)商和身份證持有人之間還會有一個協(xié)議包含開發(fā)商承諾不需要身份證持有人承擔(dān)任何債務(wù)以及保密條款等內(nèi)容。

“假按揭”從行為目的上看通常有三大類：一是解決資金不足難題；二是轉(zhuǎn)移風(fēng)險抽逃資金；三是特殊的營銷策略以達(dá)到規(guī)避“零首付”的目的。前兩類“假按揭”一般是開發(fā)商故意組織非真實(shí)的購房自然人利用虛假的資料向銀行申請個人住房貸款。第三類“假按揭”是開發(fā)商為了促進(jìn)銷售而采取的行為主要是提高售價以達(dá)到規(guī)避“零首付”的目的。

“假按揭”由于購房借款人的購房意愿不真實(shí)因此一旦房地產(chǎn)開發(fā)商的資金周轉(zhuǎn)出現(xiàn)問題購房借款人就會立即停止償還銀行貸款致使銀行面臨著不能足額收回按揭貸款及處置抵押物等系列風(fēng)險極容易形成銀行不良資產(chǎn)給銀行造成極大的損失；同時還會對提供相關(guān)真實(shí)資料的虛假購房人的個人信用產(chǎn)生影響；另外“假按揭”大量發(fā)生 也可能造成房地產(chǎn)市場的“虛假繁榮”假象引誘社會大量資金進(jìn)入房地產(chǎn)市場形成市場“虛市”從而可能引發(fā)新一輪的房屋開發(fā)熱甚至?xí)a(chǎn)生房地產(chǎn)泡沫十分不利于房地產(chǎn)業(yè)的持續(xù)健康發(fā)展；而對于付諸真金白銀的購房者來說最大的風(fēng)險是買了房后房產(chǎn)已被抵押不但無法辦理房產(chǎn)證甚至還將失去所購住房損失極大。

二、假按揭產(chǎn)生的原因

造成假按揭產(chǎn)生的原因涉及多方面既有當(dāng)前法律法規(guī)不健全相關(guān)又房地產(chǎn)開發(fā)商和銀行的原因。

（一）房地產(chǎn)開發(fā)商方面的原因

從房地產(chǎn)開發(fā)商的角度之所以采用假按揭從銀行套取資金一般并不完全是為了進(jìn)行詐騙而是為了取得繼續(xù)建設(shè)的資金。通常這些“假按揭”中的“假購房者”不負(fù)責(zé)還款供樓還貸由開發(fā)商提供。在以后的時間里如果這些房屋有真正的買家時開發(fā)商則提前向銀行還貸到房管局注銷抵押登記后將該房轉(zhuǎn)讓給真正的購房者。但一旦資金鏈出現(xiàn)問題銀行將面臨巨大的風(fēng)險。

如我院受理的謝某等三人因與中國工商銀行某支行借款合同糾紛不服法院判決申訴案。該案中謝某等三人系某房地產(chǎn)開發(fā)公司的職工。受單位的強(qiáng)行指令提供身份證與中國工商銀行某支行簽訂《個人住房借款合同》、《個人住房借款抵押合同》（但未辦理房屋抵押登記手續(xù)）同時該房地產(chǎn)公司、謝某等三人、與中國工商銀行簽訂《個人住房借款保證合同》由房地產(chǎn)公司作為擔(dān)保人。此后銀行如約發(fā)放貸款由房地產(chǎn)公司實(shí)際使用該筆貸款。初期房地產(chǎn)公司按期向銀行還款 后開始欠款引發(fā)糾紛。從本案合同的實(shí)際履行來看實(shí)為房地產(chǎn)公司借職工的名義實(shí)施虛假購房行為以取得銀行貸款由自己作為擔(dān)保人貸款由本公司使用。本案在一審中法院依據(jù)合同直接判決謝某承擔(dān)還款義務(wù)房地產(chǎn)公司作為擔(dān)保人承擔(dān)連帶還款責(zé)任。判決下發(fā)后謝某未提起上訴判決生效。判決生效二年后謝某又以對法院判決不服為由到檢察機(jī)關(guān)申訴。我院經(jīng)審理后認(rèn)為房地產(chǎn)公司及謝某均認(rèn)可謝某等三人與銀行簽訂合同的行為系受公司脅迫故簽訂合同非其真實(shí)意思表示且取得的銀行貸款實(shí)際由公司使用故謝某不應(yīng)承擔(dān)還款責(zé)任。我院就該問題向法院發(fā)再審檢察建議后目前法院已予以再審改判由房地產(chǎn)公司承擔(dān)還款責(zé)任。但目前該房地產(chǎn)公司已申請破產(chǎn)銀行作為債權(quán)人的損失已難以挽回。

（二）銀行方面的原因

銀行貸款業(yè)務(wù)操作不規(guī)范、審查不嚴(yán)以及內(nèi)部不當(dāng)激勵機(jī)制不當(dāng)亦是造成假按揭的重要原因而且實(shí)踐中還存在許多銀行內(nèi)部操作人員明知假按揭但為占據(jù)個人貸款業(yè)務(wù)市場以及存有僥幸心理仍予以辦理。

如前段時間剛剛經(jīng)過二審判決的森豪公寓假按揭貸款近16億案。該案中開發(fā)商采用指使、發(fā)動公司職工以個人名義購房公司提供首付款和假收入證據(jù)的形式從中國銀行等三家銀行騙取貸款。職工個人多出于法律意識淡薄或迫于公司壓力提供身份證明、簽訂相關(guān)合同。銀行內(nèi)部職員或出于收受賄賂或?yàn)橥瓿蓸I(yè)績明知假按揭而予以放貸。一旦房地產(chǎn)開發(fā)公司某一資金鏈出現(xiàn)問題銀行貸款的收回便巨大 風(fēng)險。目前該案銀行收回的貸款不到2億損失巨大。目前該案中房地產(chǎn)開發(fā)公司構(gòu)成合同詐騙罪其單位直接負(fù)責(zé)的主管人員和直接責(zé)任人員已受到刑法的追究國有銀行的職員亦因失職受到法律的嚴(yán)懲。

三、假按揭法律責(zé)任分析：

從上述案例來看假按揭的法律責(zé)任主要體現(xiàn)在以下方面：

（一）在民事責(zé)任方面

關(guān)于假按揭各主體應(yīng)承擔(dān)的法律責(zé)任需要考察銀行是否明知系假按揭及相關(guān)合同中簽名的真實(shí)性。

如果是開發(fā)商通過偽造借款人簽名“假按揭”的，由于根本不存在借款人，借款合同無效，應(yīng)由開發(fā)商承擔(dān)全部的還款責(zé)任。

如果是開發(fā)商和借款人串通進(jìn)行“假按揭”的，借款人簽名真實(shí)合同的形式要件完備，合同當(dāng)事人均具備簽訂合同的民事行為能力;合同的內(nèi)容為借貸，不違反法律和行政法規(guī)的強(qiáng)制性規(guī)定；但是由于開發(fā)商和借款人簽訂借款合同的真實(shí)意圖不在于購買住房，而是幫助開發(fā)商套取銀行信貸資金，因此，開發(fā)商和借款人在簽訂借款合同中的意思表示并不真實(shí)，根據(jù)我國《合同法》第54條第二款的規(guī)定，“一方以欺詐、脅迫的手段或者乘人之危，使對方在違背真實(shí)意思的情況下訂立的合同，受損害方有權(quán)請求人民法院或者仲裁機(jī)構(gòu)變更或者撤銷”。因此在銀行對開發(fā)商和借款人串通“假按揭”毫不知情的情況下，由于開發(fā)商和借款人在簽訂借款合同中存在欺詐，銀行作為受損害方有權(quán)請求人民法院或仲裁機(jī)構(gòu)變更或者撤銷，借款合同在效力上屬于效力待定的合同。在銀行行使變更或者撤銷的請求權(quán)之前，借款合同應(yīng)屬有效，借款人應(yīng)按照合同的約定清償貸款，并由開發(fā)商承擔(dān)連帶保證責(zé)任。當(dāng)然，借款人履行義務(wù)后，可以以其并未真正購房，也未使用貸款為由要求開發(fā)商返還貸款。銀行在與開發(fā)商簽訂某按揭合作協(xié)議時往往會約定由開發(fā)商承擔(dān)連帶保證責(zé)任或其他責(zé)任。

如果開發(fā)商脅迫借款人進(jìn)行假按揭的，由于借款合同中借款人的意思表示不真實(shí)，故借款合同應(yīng)屬無效，由真實(shí)借款人即開發(fā)商依法承擔(dān)還款責(zé)任，前文我院受理的謝某等三人申訴案即屬此種典型。

（二）在刑事責(zé)任方面

對于開發(fā)商，在假按揭中，對于開發(fā)商十分明顯地以非法占有為目的利用簽訂、履行借款合同詐騙銀行或其他金融機(jī)構(gòu)貸款應(yīng)當(dāng)以合同詐騙罪定罪處罰，前文“森豪公寓”案即為此類案件之典型。另一方面，如果所謂開發(fā)商只是少數(shù)犯罪分子借以詐騙銀行貸款的工具，則可以認(rèn)定為貸款詐騙罪。

對于銀行工作人員，如屬國有商業(yè)銀行在發(fā)放個人按揭貸款時,在所有借款人資料和購房合同均系偽造的“假按揭”中, 因未對借款人的主體資格和履約能力進(jìn)行嚴(yán)格審查，導(dǎo)致開發(fā)商得逞的，如果開發(fā)商到期無法還款,也無財(cái)產(chǎn)可供執(zhí)行,造成大量銀行貸款無法收回的,貸款銀行的主管人員應(yīng)構(gòu)成國有企業(yè)人員失職罪。如銀行職員的行為尚不構(gòu)成犯罪但符合《金融違法行為處罰辦法》第16條所列情形的，貸款銀行和有關(guān)責(zé)任人員亦應(yīng)受到相應(yīng)的行政處罰。

四、假按揭的風(fēng)險防范

如前文所述假按揭的社會危害極大必須采取多種措施加以規(guī)范 以維護(hù)健康的金融秩序和房地產(chǎn)經(jīng)營秩序。

（一）從銀行方面

“假按揭”給銀行信貸資產(chǎn)帶來了極大的風(fēng)險金融部門必須加強(qiáng)對“假按揭”的防范。如前文所述“假按揭”行為的發(fā)生其本質(zhì)因素只有兩個一是開發(fā)商的主動行為另一個便是銀行部門的無視甚至慫恿。因此防范“假按揭”要從銀行本身的制度、機(jī)制、及法律規(guī)范上進(jìn)一步健全完善嚴(yán)格執(zhí)行并相應(yīng)的加大打擊力度這樣就會極大地減少按揭中的“假按揭”行為。

首先銀行應(yīng)加強(qiáng)按揭業(yè)務(wù)管理強(qiáng)化風(fēng)險意識。

“假按揭”的大量出現(xiàn)與銀行把關(guān)不嚴(yán)有直接關(guān)系。因此防范“假按揭”的發(fā)生首先便是銀行自身要積極主動地強(qiáng)化按揭風(fēng)險意識。銀行部門加強(qiáng)按揭業(yè)務(wù)的市場競爭應(yīng)當(dāng)通過優(yōu)質(zhì)高效的服務(wù)來贏取而不是通過不規(guī)范的手續(xù)制度來獲得。銀行部門要強(qiáng)化并堅(jiān)決實(shí)施按揭環(huán)節(jié)中的各項(xiàng)標(biāo)準(zhǔn)按規(guī)定操作；要加強(qiáng)機(jī)構(gòu)的專業(yè)化建設(shè)及銀行工作人員的素質(zhì)和道德建設(shè)對故意忽視“假按揭”職業(yè)道德素質(zhì)低下者應(yīng)嚴(yán)厲追究其責(zé)任。

其次銀行應(yīng)充分重視貸前審查、把好貸款審批關(guān)、嚴(yán)格貸后管理。如加強(qiáng)對購房者的審查力度如摒除代理購房要求購房者本人前往銀行辦理按揭嚴(yán)格審查按揭人的收入水平看其收入是否與其年齡、學(xué)歷、職位及單位相符。審查購房者首期付款是否真正由借款人繳付是否是由開發(fā)商代繳。仔細(xì)審查購房人的預(yù)留的聯(lián)系電話和地址一般“假按揭”會出現(xiàn)雖借款人不一樣但是預(yù)留的聯(lián)系電話和地址相同； 此外還要注意其約定的還款日期是否相同一般“假按揭”的還款日期相近或同一天（由開發(fā)商統(tǒng)一還款）上述措施對有效防范“假按揭”會起到一定的積極作用。

（二）從房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)和假按揭人方面

社會應(yīng)提倡樹立誠信企業(yè)形象注重保護(hù)個人的信用觀念對于從事假按揭的企業(yè)或個人將列入銀行黑名單使其貸款信用受到巨大影響。對于從事假按揭行為的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)和假按揭人應(yīng)依法承擔(dān)相應(yīng)民事責(zé)任或刑事責(zé)任。而對于個人假購房者而言不要貪圖一時小利個人身份證不能隨便外借合同不能輕易簽名否則必將承擔(dān)相應(yīng)的法律后果且有可能永久性地?fù)p害個人信用到時后悔莫及。

此外應(yīng)完善現(xiàn)行按揭貸款的法律法規(guī)明確假按揭各行為主體的法律責(zé)任防范按揭風(fēng)險維護(hù)我國的金融市場秩序和房地產(chǎn)業(yè)的健康發(fā)展。

第三篇：客戶關(guān)系管理論文 房地產(chǎn)市場

南昌房地產(chǎn)市場宏觀環(huán)境分析

摘 要：房地產(chǎn)市場宏觀環(huán)境復(fù)雜多變，它對房地產(chǎn)企業(yè)營銷行為的影響間接而難以把握。市場環(huán)境分析是房地產(chǎn)企業(yè)營銷的基本內(nèi)容，也是房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)展謀劃的根本前提。構(gòu)成房地產(chǎn)市場宏觀環(huán)境的四個因素分別為經(jīng)濟(jì)因素、政治因素、人口因素、政策法規(guī)和利稅因素。房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)針對上述四個因素的客觀表現(xiàn)來策劃其相應(yīng)的營銷策略，以便很好地適應(yīng)房地產(chǎn)市場的變化發(fā)展。

關(guān)鍵詞： 房地產(chǎn)市場 宏觀環(huán)境

市場環(huán)境分析是房地產(chǎn)企業(yè)營銷的基本內(nèi)容，也是房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)展謀劃的根本前提。分析房地產(chǎn)市場環(huán)境有利于房地產(chǎn)企業(yè)尋找發(fā)展機(jī)會，避免受損威脅。宏觀環(huán)境是指間接影響與制約房地產(chǎn)企業(yè)營銷活動的社會力量，包括人口因素、經(jīng)濟(jì)因素、政治因素、政策法規(guī)與稅費(fèi)因素，這些因素總是先作用于市場，再間接影響企業(yè)，故房地產(chǎn)企業(yè)欲把握好它不是一件易事。所以，我特意分析目前宏觀環(huán)境對南昌房地產(chǎn)企業(yè)的影響。一、人口因素

人文環(huán)境

人口環(huán)境分析：

至2003末，全市常住人口為470多人，其中城區(qū)人口174.68萬人，郊縣人口265.48萬人，東湖、西湖等老城區(qū)人口密度過大。南昌城市規(guī)劃到2010年，城區(qū)常住人口達(dá)到300萬人，每年增加15萬人。

文化環(huán)境分析：

南昌，是全省的科技教育文化中心，市內(nèi)擁有包括全國重點(diǎn)大學(xué)--南昌大學(xué)在內(nèi)的20余所高等院校，2000年畢業(yè)的大學(xué)生、研究生達(dá)到1.3萬人，81所中等專業(yè)學(xué)校和職業(yè)技工學(xué)校，每年可為企業(yè)提供3萬余名高素質(zhì)的技術(shù)工人南昌有省、市級以上科研院所62家，各類專業(yè)人才7.33萬人，中級職稱以上人員占全市人口的3％。全市共有公共圖書館、博物館22家，專業(yè)藝術(shù)演出團(tuán)體12個。廣播電臺3座，電視臺4座。全年出版報紙3.8億份，雜志0.91億份，各類圖書2.03億冊。各類醫(yī)院79所。1986年，國務(wù)院命名南昌市為歷史文化名城。有以江西名樓滕王閣和明末清初著名畫家八大山人紀(jì)念館為代表的名勝旅游；有以八一起義紀(jì)念館等為代表的近現(xiàn)代革命傳統(tǒng)的紅色旅游；有以百花洲、象山森林公園等為代表的綠色旅游，城北的西山和梅嶺，素有“小廬山”的美譽(yù)。

行業(yè)環(huán)境

城市房地產(chǎn)行業(yè)采取開放式管理方式，各種地產(chǎn)政策都有利于行業(yè)發(fā)展。今年將會出臺《南昌市市區(qū)居民購買經(jīng)濟(jì)適用住房暫行規(guī)定》、《南昌市城市廉租住房制度實(shí)施細(xì)則》、《房屋拆遷貨幣補(bǔ)償辦法》等政策，和已經(jīng)出臺的《進(jìn)一步搞活房地產(chǎn)市場的若干意見》這些政策的出臺將對南昌市的房地產(chǎn)市場起到規(guī)范和促進(jìn)作用。

加大經(jīng)濟(jì)適用房的建設(shè)力度，推行經(jīng)濟(jì)適用房購買辦法，更好的解決了中低收入家庭的住房問題，新的辦法中將明確其購買對象、并對購買程序及購買面積標(biāo)準(zhǔn)等問題都做了詳細(xì)的規(guī)定；實(shí)施廉租住房制度，該制度為的是解決最低收入家庭的住房問題；房屋拆遷貨幣補(bǔ)償辦法的出臺，將對原來在拆遷過程中遇到的諸如拆遷戶的安置成本、拆遷戶的利益如何均衡等問題都會得到很好的解決，政策的實(shí)施不僅可以降低拆遷成本，縮短拆遷周期，這一切都將起到活躍房地產(chǎn)市場作用。二、經(jīng)濟(jì)因素

經(jīng)濟(jì)環(huán)境：

（一）經(jīng)濟(jì)發(fā)展持續(xù)加快，經(jīng)濟(jì)景氣繼續(xù)上行?？傮w上看，今年以來我市經(jīng)濟(jì)“高開”態(tài)勢十分明顯。據(jù)測算，一季度全市實(shí)現(xiàn)生產(chǎn)總值172.52億元，同比增長16.1%，比上年同期提高2個百分點(diǎn)，增速創(chuàng)8年來同期新高。分三次產(chǎn)業(yè)看：第一產(chǎn)業(yè)增長4.0%；第二產(chǎn)業(yè)增長19.6%，拉動經(jīng)濟(jì)增長10.6 個百分點(diǎn)，是推動經(jīng)濟(jì)增長的主導(dǎo)力量；第三產(chǎn)業(yè)增長12.9%。三次產(chǎn)業(yè)之比由去年同期的5.6:51.3:43.1調(diào)整為4.0:53.6:42.4。

宏觀經(jīng)濟(jì)景氣繼續(xù)上行。企業(yè)景氣調(diào)查資料顯示，企業(yè)宏觀走勢看強(qiáng)，企業(yè)家信心倍增。一季度我市企業(yè)家信心指數(shù)和企業(yè)景氣指數(shù)分別達(dá)149.8和133.6，與上年同期相比分別上升16.9和6.7個百分點(diǎn)，其中，企業(yè)家信心指數(shù)創(chuàng)歷史新高。

（二）農(nóng)業(yè)生產(chǎn)穩(wěn)步發(fā)展 糧食種植面積恢復(fù)性增長 一季度全市實(shí)現(xiàn)農(nóng)林牧漁業(yè)總產(chǎn)值同比增長1.7%。糧食種植面積明顯回升。全年初步安排糧食種植面積457.21萬畝，比上年增加49.74萬畝，增長12.2%。其中：早稻173.58萬畝，增長15.2%；二晚192.26萬畝，增長22.3%。畜牧、水產(chǎn)品穩(wěn)步發(fā)展。一季度全市肉豬出欄63.31萬頭，與上年同期基本持平；水產(chǎn)品產(chǎn)量5.16萬噸，增長4.7%。受禽流感疫情影響，家禽存、出籠數(shù)下降明顯。家禽出籠數(shù)767.04萬只，下降19.2%；家禽存籠數(shù)1683.89萬只，下降24.5%。

（三）工業(yè)生產(chǎn)快速增長 經(jīng)濟(jì)效益明顯好轉(zhuǎn)

一季度全市規(guī)模以上工業(yè)企業(yè)實(shí)現(xiàn)增加值38.64億元，同比增長30.2%，工業(yè)經(jīng)濟(jì)運(yùn)行呈現(xiàn)以下特點(diǎn)：

制造業(yè)拉動作用明顯。一季度，全市規(guī)模以上工業(yè)中制造業(yè)完成增加值36.86億元，占規(guī)模以上工業(yè)的95.4%。分行業(yè)看，交通運(yùn)輸設(shè)備制造業(yè)、醫(yī)藥制造業(yè)、黑色金屬冶煉及壓延加工業(yè)、通信及其他電子設(shè)備制造業(yè)、紡織業(yè)和煙草制造業(yè)6大支柱行業(yè)完成增加值24.61億元，占規(guī)模以上工業(yè)增加值的63.7%，是構(gòu)成我市制造業(yè)快速增長的中堅(jiān)力量。

輕工業(yè)增長快于重工業(yè)。一季度，輕工業(yè)實(shí)現(xiàn)增加值19.6億元，同比增長30.9%，增速比重工業(yè)快1.5個百分點(diǎn)，總量占全市規(guī)模以上工業(yè)的50.8%，一改上年重工業(yè)快于輕工業(yè)的發(fā)展態(tài)勢。

縣（區(qū)）工業(yè)增長勢頭強(qiáng)勁。一季度，高于30%增長速度的縣（區(qū)）依次為：青山湖區(qū)增長137.8%、東湖區(qū)增長83.8%、南昌經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)增長76.9%、新建縣增長46.1%、安義縣增長43.8%、南昌縣增長42.3%、灣里區(qū)增長32%，呈現(xiàn)一片喜人的發(fā)展勢頭。

產(chǎn)銷銜接保持良好。一季度，工業(yè)產(chǎn)品產(chǎn)銷率達(dá)97.9%，比上年同期提高0.5個百分點(diǎn)。其中：重工業(yè)產(chǎn)品產(chǎn)銷率與上年同期相比上漲幅度較大，提高了3.2個百分點(diǎn)。

根據(jù)2011年3月南昌市房地產(chǎn)市場研究報告，南昌房產(chǎn)面臨以下問題：

（1）政策引發(fā)爭議，地方政府被指不給力

根據(jù)國八條的要求，各市要在一季度前公布本地區(qū)新建住房價格控制目標(biāo)。截止到3月31日，全國公布房價控制目標(biāo)的城市不足100個，其他500多個城市“爽約”國八條。同時公布控制目標(biāo)的城市也大多和GDP、人均收入增幅掛鉤，房價漲幅在10%左右。地方政府明顯沒有考慮居民住房支付能力，引來了各界的爭議，控制目標(biāo)也變成“上漲目標(biāo)”。

3月16日發(fā)改委發(fā)布商品房銷售明碼標(biāo)價規(guī)定通知，但是之前很多城市已經(jīng)在執(zhí)行，房價仍然照漲不誤，也被懷疑可以通過“高價申報，低價銷售”等手法來規(guī)避政策。同致地產(chǎn)認(rèn)為，現(xiàn)階段政府應(yīng)該著重加強(qiáng)政策執(zhí)行，而不是出臺更多的政策。

（2）加大商品住房用地有效供應(yīng)，開發(fā)商拿地謹(jǐn)慎

本月南昌市土地成交7宗，成交面積591.668畝，環(huán)比、同比增長20.95%和62.24%。成交的7宗土地有5宗是純居住用地，另外兩宗也是融居住用途的綜合性用地，而且均有套型限制。在目前背景下，開發(fā)商更注重現(xiàn)金，拿地也趨于謹(jǐn)慎。本月成交的7宗土地全部以底價成交，整個一季度成交地塊整體溢價率僅有1.47%，遠(yuǎn)低于上季度和上年同期的21.3%和39.88%。

（3）可售房源快速增加，新建住宅成交腰斬

截止3月底，南昌市新建商品住宅可售房源7648套，比月初增加1657套，反映出市場新增供應(yīng)增長較快，成交依然低位運(yùn)行的態(tài)勢。經(jīng)過前兩個月的低迷后，本月新增供應(yīng)得到爆發(fā)，新批預(yù)售43.59萬㎡，其中非限購產(chǎn)品13.02萬㎡，分別是上月的31.12倍和16.74倍，也高于去年月均水平。3月新建商品住宅日均成交約16套，累計(jì)511套，環(huán)比減少48.07%，同比減幅達(dá)到73.05%。

（4）非住宅逐漸成為市場新寵

在住宅受到政策嚴(yán)厲的調(diào)控下，商用物業(yè)逐步被人們看好，市場似乎也印證了這一點(diǎn)。3月份南昌市新建非住宅商品成交569套，成交均價9347元/㎡，比上月分別增長55.89%和20.17%。在此背景下，南昌也掀起了城市綜合體的熱潮，銅鑼灣開工奠基、萬達(dá)廣場營銷中心開放等，城市綜合體成為各大媒體的重要客戶，也成為市民談?wù)摰慕裹c(diǎn)。

（5）二手住房議價空間增大，成交平穩(wěn)增長

本月市區(qū)二手住房成交1531套，比上月增長23.17%，成交量約是新建住宅的3倍，也是連續(xù)第二月超過新房。二手住房成交量的平穩(wěn)主要是因?yàn)椋?/p>

1、二手房出現(xiàn)更大的議價空間，新房價格依然堅(jiān)挺；

2、市中心新房供應(yīng)不足，而且價格高昂，面積偏大，二手房相對更加適合；

3、二手房具有現(xiàn)房、配套齊全等優(yōu)勢，對于要求短時間入住、子女教育等剛需有更大的吸引力；

4、經(jīng)適房中簽戶、拆遷戶等具有較為明顯的區(qū)域情節(jié)，多數(shù)愿選擇留在市中心??

（6）小批量入市探市場，去化速度放緩

3月新推續(xù)推樓盤20個，共計(jì)開盤23次，累計(jì)推出19.2萬㎡，平均每次推出0.83萬㎡，遠(yuǎn)低于去年1.12萬㎡的整體水平，顯示出開發(fā)商試探市場的心態(tài)。3月份銷售率依然較低，整體銷售率只有49.74%，與上月基本持平，相比上年同期下降22.61個百分點(diǎn)，“日光盤”已經(jīng)成為過去式。非限購的象湖、蓮塘等板塊也未能幸免，銷售率也在50%以下，可見雖然不限購但是影響了人們的購房心理。

（7）整體均價呈現(xiàn)上漲，打折力度放大

本月新推續(xù)推樓盤折扣均價5476元/㎡，環(huán)比上漲了164元/㎡，上漲了3.09%。整體均價的上漲除了成交結(jié)構(gòu)的差異外，主要是非限購區(qū)域樓盤間上漲的勢頭不減，象湖板塊樓盤多層住宅售價基本上漲到5000元/㎡以上。但是各樓盤的打折力度卻在放大，本月整體折扣系數(shù)為93.38%，是10年4月份樓市調(diào)控以來，打折力度最大的一個月份，打折力度加大折射出降價的可能性在增大。

參考文獻(xiàn)：房地產(chǎn)市場宏觀環(huán)境分析（曹宏亮）

——湖南城市學(xué)院學(xué)報（人文社會科學(xué)）

2011年3月南昌市房地產(chǎn)市場研究報告

南昌市房地產(chǎn)住宅項(xiàng)目研究報

第四篇：淺析房地產(chǎn)金融風(fēng)險及其防范

淺析房地產(chǎn)金融風(fēng)險及其防范

摘要:由于房地產(chǎn)業(yè)本身的特點(diǎn),在房地產(chǎn)的開發(fā)經(jīng)營中存在著各種各樣的風(fēng)險其中,房地產(chǎn)金融風(fēng)險不僅影響著房地產(chǎn)業(yè)和房地產(chǎn)金融業(yè)的穩(wěn)定發(fā)展,而且當(dāng)前房地產(chǎn)業(yè)己成為國民經(jīng)濟(jì)的支柱產(chǎn)業(yè),對整個金融業(yè)和國民經(jīng)濟(jì)的穩(wěn)定和發(fā)展也至關(guān)重要,因此有必要對房地產(chǎn)金融風(fēng)險進(jìn)行分析

關(guān)鍵詞: 房地產(chǎn)金融風(fēng)險 分類 防范措施

自從進(jìn)入新世紀(jì)以來,以北京成功申奧和上海成功申辦世博為契機(jī),在國家一系列鼓勵住房消費(fèi)政策的推動下,我國房地產(chǎn)投資持續(xù)保持較快的增長速度,居民住房消費(fèi)得到有效啟動,呈現(xiàn)供求兩旺的發(fā)展勢頭房地產(chǎn)市場的活躍,對于改善居民居住條件帶動相關(guān)產(chǎn)業(yè)發(fā)展拉動經(jīng)濟(jì)增長做出了重要貢獻(xiàn)但是,局部地區(qū)和部分中心城市出現(xiàn)了房地產(chǎn)投資增幅過大市場結(jié)構(gòu)不盡合理房地產(chǎn)價格高漲商品房空置率上升較快高級寫字樓出現(xiàn)過熱現(xiàn)象等問題,我國金融機(jī)構(gòu)房地產(chǎn)金融業(yè)務(wù)的風(fēng)險也日漸增加

一房地產(chǎn)金融風(fēng)險簡介

房地產(chǎn)金融的發(fā)展歷史最早可以追述到1769年在德國的西里西亞省誕生的世界上第一家土地開發(fā)銀行到目前為止,房地產(chǎn)金融在世界上己有250多年的歷史但直到20世紀(jì)30年代大蕭條后美國建立類似商業(yè)銀行管理體制的住房金融體制,現(xiàn)代意義上的房地產(chǎn)金融才在世界范圍內(nèi)得到長足的發(fā)展尤其是在第二次世界大戰(zhàn)后,歐美發(fā)達(dá)國家和一些

發(fā)展中國家如新加坡結(jié)合本國的經(jīng)濟(jì)發(fā)展和金融制度的實(shí)際情況創(chuàng)新了各具特色的房地產(chǎn)金融

房地產(chǎn)金融,指以房地產(chǎn)業(yè)為特定對象,圍繞房地產(chǎn)的開發(fā)建設(shè)經(jīng)營和消費(fèi)的再生產(chǎn)過程而展開的各種金融活動從服務(wù)對象上劃分,它包括為房地產(chǎn)業(yè)的房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)交易經(jīng)營等活動服務(wù)的“房地產(chǎn)業(yè)金融”和為居民的住宅建造購買維修裝飾消費(fèi)等活動服務(wù)的“住宅金融”兩個主要部分;從服務(wù)內(nèi)容上劃分,它包括房地產(chǎn)資金融通房地產(chǎn)資金轉(zhuǎn)賬結(jié)算房地產(chǎn)保險房地產(chǎn)信托等業(yè)務(wù),其中又以房地產(chǎn)資金融通業(yè)務(wù)為主

房地產(chǎn)金融風(fēng)險,指經(jīng)營房地產(chǎn)金融業(yè)務(wù)的金融機(jī)構(gòu),由于決策失誤管理不善或客觀環(huán)境變化等原因?qū)е缕滟Y產(chǎn)收益或信謄遭受損失的可能性房地產(chǎn)金融風(fēng)險不僅包括單項(xiàng)業(yè)務(wù)單個金融機(jī)構(gòu)面臨的風(fēng)險,也包括整個房地產(chǎn)金融體系的風(fēng)險一方而,金融業(yè)務(wù)金融機(jī)構(gòu)之間存在著密切的相互聯(lián)系,相互依存相互影響相互制約的關(guān)系,一旦

產(chǎn)生風(fēng)險往往相互連累從經(jīng)濟(jì)學(xué)的角度出發(fā),一項(xiàng)交易或一種活動給交易雙方以外的其他人帶來的不由交易雙方或活動主體直接承受的利益或損失就是這項(xiàng)交易的外部效應(yīng)積極的外部效應(yīng)使利益被第二者獲得,而交易當(dāng)事人或活動主體未獲得相應(yīng)的報酬,往往導(dǎo)致當(dāng)事人放棄該交易或活動;消極的外部效應(yīng)使第二者受損失,但交易當(dāng)事人或活動主體未對此支付任何

費(fèi)用,因而當(dāng)事人可能仍然進(jìn)行該交易或活動房地產(chǎn)金融風(fēng)險就屬于一種消極的外部效應(yīng)當(dāng)較多的金融業(yè)務(wù)金融機(jī)構(gòu)面臨較大風(fēng)險,尤其是己經(jīng)受到較大損失時,人們就可能對金融體系的穩(wěn)定性可靠性資產(chǎn)流動性產(chǎn)生懷疑,因恐慌而擠兌,這就可能波及整個金融體系而導(dǎo)致金融動蕩乃至金融危機(jī)另一方面,金融部門經(jīng)營的外部環(huán)境變化,也可能使整個金融部門都遭遇系統(tǒng)性風(fēng)險,從而發(fā)生更大損失

二房地產(chǎn)金融風(fēng)險分類

由于從服務(wù)內(nèi)容上劃分,房地產(chǎn)金融以房地產(chǎn)資金融通業(yè)務(wù)為主,因此房地產(chǎn)金融風(fēng)險可以劃分為以下幾種:

1.房地產(chǎn)資金融通業(yè)務(wù)方面的風(fēng)險

這一方面的風(fēng)險比較多,主要表現(xiàn)在以下幾點(diǎn):

信用風(fēng)險

它是由于借款人(房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)或住宅消費(fèi)者)無力償還或不愿償還,導(dǎo)致房地產(chǎn)貸款本息不能按時收回甚至無法收回的風(fēng)險房地產(chǎn)企業(yè)收入來源缺乏穩(wěn)定性,企業(yè)償還能力沒保障;而銀行信用評級方法和貸款決策存在問題將面臨信用風(fēng)險它可能是貸款前對借款人資信審查評估失誤造成的,也可能是貸款發(fā)放后情況變化造成的房地產(chǎn)金融中的信用風(fēng)險,主要是房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)商品房銷售困難資金周轉(zhuǎn)不靈或經(jīng)營不善虧損嚴(yán)重甚至破產(chǎn)倒閉而無力還款,以及借款的住宅消費(fèi)者失業(yè)收入減少意外支出增加死亡等原因?qū)е聼o力還款

流動性風(fēng)險

它是由于金融機(jī)構(gòu)缺乏足夠的現(xiàn)金和隨時能轉(zhuǎn)換為現(xiàn)金的其他資產(chǎn),以致不能清償?shù)狡趥鶆?wù)滿足客戶提取存款要求的風(fēng)險房地產(chǎn)金融中的流動性風(fēng)險我國金融機(jī)構(gòu)房地產(chǎn)貸款增速過快,貸款比例失調(diào),又存在經(jīng)營管理能力較弱,資產(chǎn)質(zhì)量惡化的狀況,將面臨流動性風(fēng)險一種是原發(fā)性的,即資產(chǎn)結(jié)構(gòu)中的中長期貸款比重過高,現(xiàn)金和國庫券等不足以應(yīng)付提款需要,又缺乏及時融入現(xiàn)金的手段和渠道,導(dǎo)致流動性不足;另一種是繼發(fā)性的,是由信用風(fēng)險帶動的流動性風(fēng)險:房地產(chǎn)金融中人多以房地產(chǎn)作借款的抵押物,當(dāng)借款人不能按期還款時,貸款銀行要處分抵押房地產(chǎn)從中求償,如果賣不掉房地產(chǎn)而使銀行缺乏現(xiàn)金來應(yīng)付提款等需要,也會形成流動性風(fēng)險

資產(chǎn)負(fù)債結(jié)構(gòu)風(fēng)險

由于房地產(chǎn)資金融通中資產(chǎn)結(jié)構(gòu)通常以中長期貸款為主,如果金融部門的負(fù)債結(jié)構(gòu)中以活期存款為主,就可能形成流動性風(fēng)險;如果負(fù)債結(jié)構(gòu)中多一些

公積金存款住房專項(xiàng)儲蓄存款等來源較穩(wěn)定的成分,結(jié)構(gòu)風(fēng)險就能縮小

資產(chǎn)質(zhì)量風(fēng)險

如果貸款中質(zhì)量差的貸款(逾期不還的無力償還的和無法追索的等)較多,貸款銀行就面臨效益差的風(fēng)險,房地產(chǎn)金融中的資產(chǎn)質(zhì)量風(fēng)險與借款人信用有關(guān),與宏觀經(jīng)濟(jì)形勢有關(guān),也與具體的貸款業(yè)務(wù)處理(如以什么方式作還款擔(dān)保以房地產(chǎn)抵押時該房地產(chǎn)是否容易

銷售對抵押房地產(chǎn)的估價是否過高等)有關(guān)

利率風(fēng)險

如果存款利率上升,或者貸款利率下降,或存貸款利率同向變動但利率差縮小,都可能帶來經(jīng)營效益方面的風(fēng)險房地產(chǎn)資金融通尤其是住宅金融的期限往往較長,在長時期中利率變化越頻越大,利率風(fēng)險也就更大

通貨膨脹風(fēng)險

由于名義利率減去通貨膨脹率才是實(shí)際的利率,在名義利率不變時通貨膨脹會使實(shí)際利率下降甚至可能為負(fù)數(shù),就使銀行面臨風(fēng)險固定利率下通貨膨脹風(fēng)險一般比浮動利率下的大,因?yàn)楹笳咄S通貨膨脹而上浮,如果貸款利率固定而存款利率浮動,銀行的通貨膨脹風(fēng)險就更大,房地產(chǎn)金融的長期風(fēng)險使其通貨膨脹風(fēng)險也較大

匯率風(fēng)險

如果外匯升值本幣對外貶值,以外幣計(jì)價的債務(wù)負(fù)擔(dān)將加重:反之則以外幣計(jì)價資產(chǎn)將實(shí)際減少外匯買賣外匯收支中也有風(fēng)險當(dāng)房地產(chǎn)金融中借有外債或引進(jìn)外匯時,也會面臨外匯風(fēng)險

2.其它風(fēng)險

房地產(chǎn)金融中還有其他風(fēng)險,如經(jīng)營管理不善導(dǎo)致經(jīng)濟(jì)效益下降甚至虧損的風(fēng)險,業(yè)務(wù)操作中其他失誤(計(jì)算錯誤拼寫或打印錯誤票據(jù)單證審核錯誤防盜防搶劫不力泄露機(jī)密等)帶來的操作風(fēng)險,業(yè)務(wù)辦理過程沒有全面注意法律條文導(dǎo)致法律風(fēng)險,國家政策變動的風(fēng)險,房地產(chǎn)資金轉(zhuǎn)賬結(jié)算中的風(fēng)險房地產(chǎn)保險中的風(fēng)險房地產(chǎn)信托中的風(fēng)險等

三房地產(chǎn)金融風(fēng)險的防范措施

如何防范房地產(chǎn)金融風(fēng)險,對銀行和國家來說,都是一個巨大的挑戰(zhàn)

1.高度重視房地產(chǎn)金融風(fēng)險及其危害性,增強(qiáng)防范金融風(fēng)險的意識

銀行要密切注意房地產(chǎn)市場的發(fā)展動態(tài),加強(qiáng)市場分析與調(diào)研,把握房地產(chǎn)市場發(fā)展規(guī)律,適時調(diào)整房地產(chǎn)金融業(yè)務(wù)的經(jīng)營方向與策略,促進(jìn)住房金融業(yè)務(wù)的健康有序發(fā)展要嚴(yán)格把握房地產(chǎn)貸款的市場準(zhǔn)入條件,對各類批發(fā)市場缺少良好物業(yè)配套的單體樓盤寫字樓商用房或非商品住宅占比高的樓盤銷售前景差的高層樓盤要限制介入;對已有不良記錄抗風(fēng)險能力差的小型開發(fā)企業(yè)自有資金明顯不足的項(xiàng)目不得介入做到既要支持好的有前景的房地產(chǎn)項(xiàng)目和個人購房,又要嚴(yán)防房地產(chǎn)泡沫積聚的潛在風(fēng)險要逐步建立以房地產(chǎn)金融為目標(biāo)的經(jīng)營管理模式,從規(guī)范操作降低風(fēng)險保障運(yùn)行出發(fā),擴(kuò)展住房金融業(yè)務(wù)范疇,有步驟地推進(jìn)住房金融業(yè)務(wù)向多元化標(biāo)準(zhǔn)化優(yōu)質(zhì)化方向發(fā)展對目前出現(xiàn)的房地產(chǎn)熱要適當(dāng)

降溫要認(rèn)真貫徹執(zhí)行房地產(chǎn)金融的有關(guān)政策和規(guī)定,從加強(qiáng)房地產(chǎn)信貸管理入手,切實(shí)改進(jìn)服務(wù),讓房地產(chǎn)信貸業(yè)務(wù)步入良性運(yùn)行的軌道

2.加快我國金融體制的改革,建立健全與房地產(chǎn)金融業(yè)務(wù)相關(guān)的法律法規(guī)體系,引導(dǎo)房地產(chǎn)金融機(jī)構(gòu)的有序競爭

國家應(yīng)該完善房地產(chǎn)金融的法規(guī)和制度,規(guī)范其行為,完善現(xiàn)行的法律法規(guī),確定房地產(chǎn)金融的法律地位,如在《商業(yè)銀行法》《合同法》《建筑法》《公司法》《民法》《反不正當(dāng)競爭法》等法律法規(guī)條文中新增有關(guān)開辦房地產(chǎn)金融業(yè)務(wù)的條件的法律條例,用法規(guī)的方式約束規(guī)范房地產(chǎn)開發(fā)商及個人的金融行為同時要建立健全有關(guān)房地產(chǎn)金融的法律法規(guī),如制定《房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)貸款管理法》《個人購房貸款管理法》《違反房地產(chǎn)信貸管理辦法處罰條例》等一系列配套法規(guī),明確規(guī)定開發(fā)商及個人的權(quán)利與義務(wù),使企業(yè)和個人嚴(yán)格按照法規(guī)規(guī)范房地產(chǎn)貸款行為,認(rèn)真履行還款職責(zé),建立良好的銀企及銀行與個人客戶的合作關(guān)系,共同促進(jìn)國民經(jīng)濟(jì)的健康發(fā)展對于提供假資料假資信騙取貸款的開發(fā)商或個人,應(yīng)立即停止貸款,并追回已貸款項(xiàng)同時通過法律手段,盡量挽回?fù)p失,并追究當(dāng)事人的法律責(zé)任

推動有序競爭商業(yè)性房地產(chǎn)金融業(yè)務(wù),可以多家競爭,凡是經(jīng)中央銀行審查具備資格的金融機(jī)構(gòu)都允許經(jīng)營,并由中央銀行嚴(yán)格監(jiān)督,制止非法壟斷和不正當(dāng)競爭行為,不夠資格的和嚴(yán)重違規(guī)的金融機(jī)構(gòu)不得從事房地產(chǎn)金融業(yè)務(wù),以免帶來消極外部效應(yīng)被批準(zhǔn)在我國經(jīng)營人民幣業(yè)務(wù)的外資銀行和中外合資銀行,建議允許它們在指定范圍內(nèi)開展房地產(chǎn)金融業(yè)務(wù),但規(guī)模要控制住,因?yàn)榉康禺a(chǎn)業(yè)主要是個內(nèi)向型產(chǎn)業(yè),創(chuàng)匯能力弱,外資方面要把以人民幣形態(tài)收回的貸款本息,從我國換成外匯拿回去,如果它們發(fā)放貸款過多,就會影響我國外匯平衡,房地產(chǎn)業(yè)對外們的需要量不大,不宜為房地產(chǎn)開發(fā)多借外債政策性房地產(chǎn)金融業(yè)務(wù),應(yīng)該由各城市政府分別選擇適宜的銀行獨(dú)家辦理,這樣便于政府監(jiān)督管理,保持政策統(tǒng)一性由于住房公積金是政府強(qiáng)制征收的,政府就必須保障其交全由獨(dú)家銀行辦理這方面業(yè)務(wù),向政府承擔(dān)按規(guī)定使用和確保交全收回的責(zé)任,接受政府的必要補(bǔ)貼等幫助,有助于實(shí)現(xiàn)預(yù)定政策目標(biāo)

3.有計(jì)劃有步驟地加快房地產(chǎn)證券化

要適當(dāng)

加快第一種含義的房地產(chǎn)證券化進(jìn)度,擴(kuò)大房地產(chǎn)業(yè)直接融資規(guī)模,減輕間接融資對房地產(chǎn)金融機(jī)構(gòu)的壓力對房地產(chǎn)證券發(fā)行者的資信仍然要嚴(yán)格審查,以免濫發(fā)證券造成消極外部效應(yīng),房地產(chǎn)公司債券和股票都不能以攤派方式發(fā)行

第一種含義的房地產(chǎn)證券化實(shí)施條件尚未具備,但它可以減少房地產(chǎn)金融的局部性非系統(tǒng)性風(fēng)險,因此可以逐步創(chuàng)造條件,準(zhǔn)備實(shí)施政府的保證涉及《擔(dān)保法》的修改,建議修改法律,準(zhǔn)許政府為住房抵押債券提供保證建議中央銀行放寬對這種債券的利率限制,允許它等于或適當(dāng)

高于(因它的風(fēng)險大于國庫券)國庫券利率還可以借鑒美國作法,籌建經(jīng)營抵押住房的再抵押貸款發(fā)行全國性住房抵押債券的房地產(chǎn)金融機(jī)構(gòu)

全國性住房抵押債券如何防范系統(tǒng)性風(fēng)險?這是一個難題,當(dāng)房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)周期性波動或宏觀經(jīng)濟(jì)形勢惡化使整個房地產(chǎn)市場都銷售不暢抵押住房也難以處分時,或人們收入減少不能按時還款者增加時,房地產(chǎn)金融形勢將惡化,這種債券發(fā)行和轉(zhuǎn)讓會出現(xiàn)很大困難我們認(rèn)為,由于買房住與租房住是兩種具有替代性的住房消費(fèi)方式,買不起房的人和還不起貸款而遷出抵押住房的人,大多都會轉(zhuǎn)而租房住,租房市場在一定程度上可以彌補(bǔ)賣房市場的萎縮,就可以通過發(fā)展租房市場向住房出租公司和私人房東發(fā)放貸款,在一定程度上縮小上述系統(tǒng)性風(fēng)險住房出租者的借款擔(dān)保方式,主要采取出租房抵押以外的其他方式,例如質(zhì)押等,這會增加債券發(fā)行者的工作量(例如再質(zhì)押等),但比只搞抵押的風(fēng)險要小

4.妥善利用

商業(yè)保險和社會保障機(jī)構(gòu)的力量

與房地產(chǎn)和房地產(chǎn)金融有關(guān)的保險業(yè)務(wù)有很大的拓展空間,它們的開展可以減少或轉(zhuǎn)移房地產(chǎn)金融活動的風(fēng)險我們認(rèn)為,在申請住房抵押貸款時,通常只須要求

借款人投保房屋財(cái)產(chǎn)險和人身意外傷害險就夠了,貸款銀行的利益已可獲得基本保障其他保險如信用保證保險失業(yè)保險死亡(意外傷害以外)保險等,可由借款人自愿選擇是否投保,以免保險費(fèi)負(fù)擔(dān)過重;也可以規(guī)定當(dāng)住房抵押貸款發(fā)放率大于某個限度(即首付款率過低)時才必須投保這些保險

全國性住房抵押債券體系建立起來后,可以接受前面引述的建議,向人身保險公司和社會保障基金機(jī)構(gòu)推銷一部分,但不宜過多,以免因債券價格下跌影響它們的穩(wěn)定經(jīng)營

5.加強(qiáng)化解房地產(chǎn)金融機(jī)構(gòu)的不良資產(chǎn)

以上

我們探討了一些

防范房地產(chǎn)金融風(fēng)險的辦法此外,還要采取措施解決房地產(chǎn)金融業(yè)務(wù)中已經(jīng)出現(xiàn)的問題,化解房地產(chǎn)金融機(jī)構(gòu)的不良資產(chǎn)從而化解一部分風(fēng)險

由于在發(fā)放個人住房抵押貸款時銀行對借款人償還能力要求

較高,又有保險等配套,迄今為止我國個人住房抵押貸款的償還情況是良好的,逾期率在不少城市為零,全國平均在2%以下房地產(chǎn)金融機(jī)構(gòu)的不良資產(chǎn)絕大部分是在房地產(chǎn)業(yè)金融領(lǐng)域形成的,表現(xiàn)為房地產(chǎn)開發(fā)貸款中的逾期貸款呆滯貸款和呆帳貸款(包括不得不處分抵押房地產(chǎn)卻賣不掉從而收不回來的貸款)開發(fā)商還不起貸款,主要原因是商品房賣不掉造成積壓,有的則是經(jīng)營不善企業(yè)虧損所致因此要設(shè)法幫助開發(fā)商盤活積壓商品房,要說服他們修正過高的贏利預(yù)期和價格定位,以適當(dāng)?shù)膿p失盡可能小的價格把房子賣出去,必要時可適當(dāng)

發(fā)放補(bǔ)充性貸款來改進(jìn)房屋結(jié)構(gòu)和功能,以適應(yīng)市場需要,變積壓為暢銷,還可以與開發(fā)商重訂還款協(xié)議,開發(fā)商把準(zhǔn)備出售的商品房改為出租,相應(yīng)地推遲還款,加收逾期利息

我國金融機(jī)構(gòu)的不良資產(chǎn)不僅在房地產(chǎn)金融領(lǐng)域有,其他領(lǐng)域也有要減輕它們的消極外部效應(yīng),就需要綜合治理,各金融機(jī)構(gòu)都要搞好資產(chǎn)負(fù)債管理,遵守金融法規(guī)制度和紀(jì)律,加強(qiáng)自律要增強(qiáng)風(fēng)險意識,提高預(yù)測分析和決策的科學(xué)水平還可以借鑒美國等國的作法,建立由共同基金等購買商業(yè)銀行不良資產(chǎn)的風(fēng)險轉(zhuǎn)移機(jī)制

參考文獻(xiàn):

1.姚文:《住房信貸業(yè)務(wù)發(fā)展的新態(tài)勢與策略》《金融理論與實(shí)踐》1999年8月

2.顏志剛:《地產(chǎn)投機(jī)不容忽視》《經(jīng)濟(jì)日報》1998年6月24日1版

3.黃小彪等:《我國房地產(chǎn)金融市場發(fā)展思路》《南方房地產(chǎn)》1998年2月

4.胡學(xué)光:《新形勢下多種融資方式的比較與選擇》《證券業(yè)》2002年第3期

第五篇：房地產(chǎn)企業(yè)在建設(shè)工程施工合同管理中的主要風(fēng)險與防范

房地產(chǎn)企業(yè)在建設(shè)工程施工合同管理中的主要風(fēng)險與防范

文洪雨泉 黨珉

風(fēng)險防范一：重視工程承包范圍條款

《建設(shè)工程施工合同》協(xié)議書關(guān)于工程承包范圍的內(nèi)容屬于約定性條款，由承發(fā)包雙方依據(jù)招標(biāo)文件確定的范圍填寫。工程承包范圍條款是解決合同爭議的重要證據(jù)，也是合同價款結(jié)算、工程變更索賠、確定工程維修、擔(dān)保范圍的重要依據(jù)，明確承包范圍是合同履行的重要前提。建設(shè)工程一旦發(fā)生訴訟，通常訴訟周期較長，必然需要耗費(fèi)很大的人力財(cái)力，最終導(dǎo)致工程建設(shè)無法順利進(jìn)行而致使當(dāng)事人權(quán)益受損，因此房地產(chǎn)企業(yè)作為發(fā)包人對工程承包范圍條款的內(nèi)容應(yīng)當(dāng)給予重視。如上述案例中因發(fā)包人在簽訂合同時，沒有準(zhǔn)確約定承包范圍，以至于在出現(xiàn)糾紛時，不能依據(jù)該條款進(jìn)行有效的證明，為此可能承擔(dān)不利的合同風(fēng)險。

為避免類似糾紛發(fā)生，筆者建議房地產(chǎn)企業(yè)作為發(fā)包人在填寫該條款內(nèi)容時應(yīng)當(dāng)注意明確工程承包范圍，不要籠統(tǒng)地填寫為諸如“本工程項(xiàng)目范圍內(nèi)的工程內(nèi)容”等含糊不清的內(nèi)容。同時如果建設(shè)單位在工程總體發(fā)包時要將部分工程另行發(fā)包的，建議將不屬于工程承包范圍的內(nèi)容在該條款中亦予以明確，以免發(fā)生爭議。

風(fēng)險防范二：注意墊資條款的效力及墊資利息的約定

墊資是在建筑工程施工中，發(fā)包人暫不支付預(yù)付款、進(jìn)度款或結(jié)算款，由承包人以自有資金先行施工，待施工進(jìn)展到某一階段或全部竣工后再由發(fā)包人支付工程款的行為。近年來建筑市場中，墊資已成為建設(shè)單位對外發(fā)包和承包單位承接工程常規(guī)競爭手段。墊資施工是民間經(jīng)濟(jì)組織間的一種特殊融資方式，為了規(guī)范建筑市場運(yùn)行秩序，1996年建設(shè)部等有關(guān)部門發(fā)出的《關(guān)于嚴(yán)格禁止在工程建設(shè)中帶資承包的通知》，嚴(yán)格禁止施工企業(yè)在施工過程中為發(fā)包人進(jìn)行墊資。根據(jù)這個通知，建設(shè)工程中的墊資行為一直是被嚴(yán)格禁止的，而關(guān)于承發(fā)包雙方在施工合同中關(guān)于墊資施工的約定屬于有效還是無效，在此前的實(shí)務(wù)中一直存在較大爭議，但法院對于墊資施工的建設(shè)工程施工合同糾紛案件，多按照該通知作無效認(rèn)定。直至2005年1月1日，最高人民法院頒布實(shí)施的《關(guān)于審理建設(shè)工程施工合同糾紛案件適用法律問題的解釋》第六條：“當(dāng)事人對墊資和墊資利息有約定，承包人請求按照約定返還墊資及其利息的，應(yīng)予支持，但是約定的利息計(jì)算標(biāo)準(zhǔn)高于中國人民銀行發(fā)布的同期同類貸款利率的部分除外。當(dāng)事人對墊資沒有約定的，按照工程欠款處理。當(dāng)事人對墊資利息沒有約定，承包人請求支付利息的，不予支持?！贝艘?guī)定方將墊資施工轉(zhuǎn)化為一種合法的行為，以法律的形式對墊資行為做出了較為具體的規(guī)定，不再做無效認(rèn)定。另外，根據(jù)前述法律規(guī)定，房地產(chǎn)企業(yè)在與承包人對墊資施工條款進(jìn)行約定時，可以在合同中對承包人墊付的工程款是否支付利息及利息如何計(jì)算直接作出明確的約定。

風(fēng)險防范三：注意明確監(jiān)理人員的職責(zé)和權(quán)限

建設(shè)工程活動涉及了發(fā)包人、承包人、設(shè)計(jì)人員、監(jiān)理人員等諸多參與生產(chǎn)管理的工程技術(shù)人員和管理人員，在這個過程中，往往因相關(guān)人員職責(zé)和權(quán)限不明確或監(jiān)管不嚴(yán)而給作為發(fā)包人的房地產(chǎn)企業(yè)造成不必要的糾紛。因此發(fā)包人在施工合同中對監(jiān)理人員在工程建設(shè)中相關(guān)工期順延、工程造價變更、工程量增減、工程款確認(rèn)與結(jié)算等重要事項(xiàng)職責(zé)及權(quán)限進(jìn)行明確約定則尤為重要。那么，房地產(chǎn)企業(yè)在發(fā)包工程時如何通過建設(shè)工程施工合同管理使監(jiān)理人員依法依約進(jìn)行監(jiān)理，從而維護(hù)建設(shè)單位的合法權(quán)益？

結(jié)合實(shí)踐筆者建議，房地產(chǎn)企業(yè)在與承包人簽訂施工合同時，首先應(yīng)注意認(rèn)真研究施工合同對諸如用條款及專用條款約定，明確列出各方派出的管理人員名單，明確各自的職責(zé)和權(quán)限，特別應(yīng)將具有變更、簽證、價格確認(rèn)等簽認(rèn)權(quán)的人員、簽認(rèn)范圍、程序、生效條件等約定清楚，防止無權(quán)人員隨意簽字。其次，尤為注意在施工合同“專用條款”第二條“雙方一般權(quán)利和義務(wù)”中“總監(jiān)理工程師應(yīng)先取得發(fā)包人專門批準(zhǔn)的職權(quán)”一欄內(nèi)，對諸如涉及工期順延、工程造價變更、工程量增減、工程款確認(rèn)與結(jié)算、工程質(zhì)量審核等重要事項(xiàng)對監(jiān)理人員作出如：“總監(jiān)理工程師應(yīng)先取得發(fā)包人專門批準(zhǔn)的職權(quán)：應(yīng)按照發(fā)包人審批的監(jiān)理大綱、監(jiān)理實(shí)施細(xì)則的內(nèi)容執(zhí)行。其中，涉及工期順延、造價增減、工程量增減等簽證事項(xiàng)，必須由發(fā)包人書面批準(zhǔn)?！钡阮愃苾?nèi)容的明確規(guī)定。再次，在與監(jiān)理單位簽訂的監(jiān)理合同中對上述事項(xiàng)涉及監(jiān)理人員的職責(zé)及權(quán)限亦作出明確的約定。

風(fēng)險防范四：依法發(fā)包，避免陷入連帶侵權(quán)責(zé)任賠償?shù)匿鰷u

實(shí)踐中，發(fā)包人往往出于種種目的，將工程發(fā)包給沒有資質(zhì)的承包人，而建筑工程又是傷亡事故多發(fā)的行業(yè)，一旦將工程發(fā)包給沒有資質(zhì)的承包人，則必將給房地產(chǎn)企業(yè)帶來巨大的風(fēng)險隱患。根據(jù)《中華人民共和國建筑法》第二十二條規(guī)定：“建筑工程實(shí)行招標(biāo)發(fā)包的，發(fā)包單位應(yīng)當(dāng)將建筑工程發(fā)包給依法中標(biāo)的承包單位。建筑工程實(shí)行直接發(fā)包的，發(fā)包單位應(yīng)當(dāng)將建筑工程發(fā)包給具有相應(yīng)資質(zhì)條件的承包單位?！蔽覈鴩?yán)格禁止發(fā)包單位將工程發(fā)包給沒有資質(zhì)的單位承建，建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)將建設(shè)工程依法發(fā)包給具有相應(yīng)承包資質(zhì)條件的承包單位。同時根據(jù)《中華人民共和國安全生產(chǎn)法》第八十六條：“生產(chǎn)經(jīng)營單位將生產(chǎn)經(jīng)營項(xiàng)目、場所、設(shè)備發(fā)包或者出租給不具備安全生產(chǎn)條件或者相應(yīng)資質(zhì)的單位或者個人的，責(zé)令限期改正，沒收違法所得……導(dǎo)致發(fā)生生產(chǎn)安全事故給他人造成損害的，與承包方、承租方承擔(dān)連帶賠償責(zé)任?！奔啊蹲罡呷嗣穹ㄔ宏P(guān)于審理人身損害賠償案件適用法律若干問題的解釋》第十一條第二款：“雇員在從事雇傭活動中因安全生產(chǎn)事故遭受人身損害，發(fā)包人、分包人知道或者應(yīng)當(dāng)知道接受發(fā)包或者分包業(yè)務(wù)的雇主沒有相應(yīng)資質(zhì)或者安全生產(chǎn)條件的，應(yīng)當(dāng)與雇主承擔(dān)連帶賠償責(zé)任?！敝?guī)定，如果發(fā)包單位將工程發(fā)包給沒有相應(yīng)資質(zhì)的承包單位，一旦承包單位的施工人員在施工過程中發(fā)生傷亡事故的，發(fā)包人即應(yīng)當(dāng)承擔(dān)連帶賠償責(zé)任。

在建設(shè)工程施工過程中，侵權(quán)事故的人員范圍并不僅限于承包單位的施工人員，實(shí)踐中，因建設(shè)工程活動致使第三人傷亡的侵權(quán)事故也經(jīng)常發(fā)生。由此發(fā)生的與施工有關(guān)的其他侵權(quán)損害責(zé)任，由于發(fā)包單位將工程發(fā)包給沒有資質(zhì)的承包單位，因其未盡選任義務(wù)已經(jīng)違反了法定義務(wù)，存在過錯，也應(yīng)當(dāng)承擔(dān)連帶損害賠償責(zé)任。因此，建設(shè)工程依法發(fā)包是房地產(chǎn)企業(yè)有效降低風(fēng)險的關(guān)鍵和保障，房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)當(dāng)堅(jiān)持按法律、法規(guī)規(guī)定的程序辦理發(fā)包手續(xù)，嚴(yán)格要求承包單位建立健全建筑工程質(zhì)量、安全體系，規(guī)范施工，方能有效避免承擔(dān)連帶賠償責(zé)任的風(fēng)險。