第一篇：房地產(chǎn)業(yè)偷逃企業(yè)所得稅案例

房地產(chǎn)業(yè)偷逃企業(yè)所得稅案例

第一部分

一、編寫目的

通過本案，使稽查人員掌握對房地產(chǎn)企業(yè)隱瞞收入、多列成本，偷逃企業(yè)所得稅違法行為的具體檢查方法，特別是分析性復(fù)核方法在查前、查中的運用。

二、關(guān)鍵詞

企業(yè)所得稅 少計收入 虛假發(fā)票 虛增成本 多列期間費用

三、基本概念

（一）建筑容積率

是指項目規(guī)劃建設(shè)用地范圍內(nèi)全部建筑面積與規(guī)劃建設(shè)用地的面積之比。在每畝土地價格一定的條件下，建筑容積率同樓面地價成反比。

（二）樓面地價

樓面地價又稱單位建筑面積地價，是指按特定地塊的規(guī)劃容積率，每平方米建筑面積所分?jǐn)偟降耐恋爻杀?，也就是每平方米土地價格與建筑物容積率之間的比值。它的計算公式是：樓面地價=土地總價÷建筑總面積；或：樓面地價=每平方米土地單價÷容積率。樓面地價為單位工程成本的重要組成部分，本案中樓面地價為檢查人員分析成本的項目。(三)甲方供材

在建筑工程合同條款中，房地產(chǎn)公司被稱作甲方，建筑公司稱作乙方。習(xí)慣上，對于合同條款規(guī)定主要材料由房地產(chǎn)公司采購的方式，稱作甲方供材。

第二部分

一、案件來源

專項檢查。

二、納稅人基本情況

銀灘房地產(chǎn)開發(fā)有限公司（以下簡稱銀灘公司），成立于2003年10月。工商登記類型：內(nèi)資有限責(zé)任公司。該公司2003年以186.48萬元每畝的價格在市中心取得拍賣土地85.8畝，共開發(fā)了兩個項目：城市海景一期、城市海景二期，規(guī)劃建筑面積20萬平方米。其中城市海景一期建筑面積10萬平方米，于2006年竣工；城市海景二期建筑面積10萬平方米，尚未竣工。

該企業(yè)2004年實現(xiàn)預(yù)售收入9863.90萬元，2005年實現(xiàn)預(yù)售收入10821.23萬元，2006年實現(xiàn)一期現(xiàn)房銷售收入12000萬元，二期預(yù)售收入3000萬元。該地區(qū)對預(yù)售收入適用15%預(yù)計計稅毛利率，土地增值稅按照收入1%比例預(yù)征。截至2006年底，城市海景一期所有房屋均已售出。企業(yè)成立三年來，共取得銷售收入和預(yù)售收入35685.13萬元，繳納企業(yè)所得稅47.48萬元，營業(yè)稅金及附加2337.38萬元。

三、案件查處情況

（一）查前準(zhǔn)備

稽查人員在入戶前，首先調(diào)閱了該企業(yè)的企業(yè)所得稅納稅申報表及資產(chǎn)負(fù)債表、利潤表。對報表進(jìn)行了認(rèn)真全面的分析，然后微服私訪，深入到項目售樓部進(jìn)行調(diào)查，對樓盤銷售情況有了一個全面的了解。發(fā)現(xiàn)該企業(yè)成本明顯偏高，毛利率明顯偏低，銷售收入同售樓部了解情況不一致。具體分析如下：

銀灘公司納稅申報情況查前準(zhǔn)備分析表 單位：萬元 1.申報表比率分析

該企業(yè)取得預(yù)售收入及銷售收入32685.13萬元，三年來僅繳納企業(yè)所得稅款47.57萬元，企業(yè)所得稅貢獻(xiàn)率為0.13%,而根據(jù)納稅評估預(yù)警值，所得稅貢獻(xiàn)率低于3％，為明顯異常；該企業(yè)城市海景一期2005年度已經(jīng)竣工清算，其項目毛利率為7%,也遠(yuǎn)低于該地區(qū)房地產(chǎn)行業(yè)30% 預(yù)警值?；槿藛T分析該企業(yè)可能存在虛增成本或者少計收入問題。2.財務(wù)費用分析

該企業(yè)2004、2005年利息支出在財務(wù)費用中列支1164.68萬元，檢查人員分析，如此大數(shù)額的利息支出，很可能是企業(yè)為開發(fā)項目而借入的抵押貸款利息。而該企業(yè)銷售收入為零，證明2006年以前所有樓盤均未完工。根據(jù)國稅總局有關(guān)稅收政策規(guī)定，從事房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務(wù)的納稅人為開發(fā)房地產(chǎn)而借入資金所發(fā)生的借款費用，在房地產(chǎn)完工之前發(fā)生的，應(yīng)計入有關(guān)房地產(chǎn)的開發(fā)成本。因此，該企業(yè)存在稅前多列財務(wù)費用的嫌疑，需要在檢查中進(jìn)一步核實取證。3.業(yè)務(wù)招待費分析

該企業(yè)2004、2005年列支業(yè)務(wù)招待費255萬元。根據(jù)總局有關(guān)稅收政策規(guī)定，預(yù)售階段不允許扣除業(yè)務(wù)招待費。該問題也需要在查賬階段，取證核實。

通過以上分析，該企業(yè)多項評估指標(biāo)存在異常。由此確定了下一步稽查實施的重點環(huán)節(jié)。

（二）稽查實施

2007年7月18日，稽查局向銀灘公司下達(dá)了檢查通知書及調(diào)賬通知書，該企業(yè)簽收檢查文書后，于次日聲稱所有賬簿及其它會計資料于5月財務(wù)室失火中燒毀，無法提供，并出具了當(dāng)時消防部門的火災(zāi)事故認(rèn)定書和企業(yè)自述材料。稽查人員對財務(wù)人員就此事作了詢問筆錄。

稽查人員分析認(rèn)為：該企業(yè)辦公樓僅僅財務(wù)室失火且燒毀賬簿，而其它房間未受損失，這種可能性不大。經(jīng)報市局領(lǐng)導(dǎo)批準(zhǔn)，決定參照同地段樓盤銷售價格，對該企業(yè)采取核定征收措施征收稅款。在稅務(wù)部門強大的壓力下，2007年7月23日，該企業(yè)被迫交出了賬簿。1.收入檢查

側(cè)面突破，查出少計收入。針對該單位所得稅貢獻(xiàn)率及毛利率明顯偏低，可能存在少計收入的問題。檢查人員調(diào)閱了收入及預(yù)收賬款等有關(guān)賬簿，并對企業(yè)提供的銷售合同進(jìn)行了累加，未發(fā)現(xiàn)問題。

做了大量的工作，卻未有實質(zhì)性突破，檢查人員感覺百思不得其解，難道位于市中心的城市海景項目果真是“賠本賺吆喝”么？針對案情進(jìn)展情況，局領(lǐng)導(dǎo)及時召開了案情診斷會，會上有同志提出該企業(yè)營業(yè)費用確實有點高?。∫徽Z驚醒夢中人，針對該企業(yè)采取委托銷售方式的特點，檢查人員全面調(diào)閱了該企業(yè)“營業(yè)費用－傭金支出”賬簿，果然發(fā)現(xiàn)在2004年12月31日和2005年12月31日的憑證中共支付銷售傭金680.56萬元，憑證后附的委托代銷合同中，規(guī)定代銷手續(xù)費為３％，以此推算該企業(yè)當(dāng)年應(yīng)有22685.13萬元預(yù)售收入，查閱申報表，該企業(yè)只申報了20685.13萬元預(yù)售收入，差額居然有2000萬元之多。

經(jīng)過詢問，該企業(yè)法人代表承認(rèn)了將2000萬元預(yù)售款項隱藏在４張個人銀行卡，未在賬簿紀(jì)錄，從而少申報預(yù)售收入少納稅的事實。

巧妙分析，發(fā)現(xiàn)隱瞞首付款項。檢查人員在核查按揭銷售收入時，發(fā)現(xiàn)了一個奇怪的現(xiàn)象，該企業(yè)有按揭貸款入賬，卻未有首付款項收入記錄，根據(jù)我國按揭貸款有關(guān)法律規(guī)定，這是非常不正常的。檢查人員分析認(rèn)為，企業(yè)可能存在隱瞞首付款項的情況。

經(jīng)到企業(yè)合作按揭銀行調(diào)查取證，發(fā)現(xiàn)銀行保存有企業(yè)收取首付款收據(jù)的復(fù)印件，金額合計570萬元。而企業(yè)辯稱這是因為要替業(yè)戶辦理按揭貸款，偽造收據(jù)采取的變通措施，實際并未收款。盡管從銀行取得首付款收據(jù)的證據(jù)已經(jīng)比較扎實，為了讓企業(yè)心服口服，檢查人員先后聯(lián)系了３戶購房戶，并作了詢問筆錄，證實購房戶早在2004年就已經(jīng)將首付款項交付給銀灘公司。從而對該項少記收入問題取得了確鑿證據(jù)。2.成本檢查

（1）綜合評估，確定檢查突破點

收入項目檢查初戰(zhàn)告捷后，檢查組并未就此收兵?？紤]到隱瞞收入的2970萬元后，該企業(yè)的毛利率與一般項目的毛利率相比仍然偏低。鑒于這種情況，檢查人員對該企業(yè)開發(fā)成本的構(gòu)成進(jìn)行了分析：城市海景一期單位工程成本為3039元，其中土地出讓金出讓價格為每畝267萬元，計算出樓面地價800元，該數(shù)值尚在正常范圍內(nèi)。經(jīng)審查土地出讓合同，并到國土資源局外調(diào)，認(rèn)為可以排除土地成本虛列的可能。其次,經(jīng)測算，單位建安成本達(dá)到2009元。根據(jù)市稽查局對房地產(chǎn)行業(yè)檢查的經(jīng)驗值，18層以上層高的高層樓建筑，該市單位建安成本一般在1600元/平方米左右，銀灘公司的單位建安成本明顯高于正常值。該企業(yè)對主要材料采取甲方供材的方式，自行采購。甲方供材2365.88萬元，建安成本費7731.30萬元，均存在真票假票混雜，虛增成本的可能性。（2）其他稅務(wù)機關(guān)協(xié)查建安發(fā)票

在檢查建安費用發(fā)票時，檢查人員發(fā)現(xiàn)有幾張某地稅局開出的建筑安裝業(yè)代開發(fā)票存在疑點：一是同一時間、同一開票人開出的代開發(fā)票號碼不在一個號段上；二是發(fā)票上代開機關(guān)的印章字體、大小、清晰程度存在微小差別；三是機打發(fā)票票面信息的字體、排版格式等存在微小差別，有的票面看似人為調(diào)整過打印格式。檢查組人員進(jìn)行會商，認(rèn)為同一時間、同一開票人在正常情況下應(yīng)該是在同一臺機器上開具的、同一時期領(lǐng)取的發(fā)票，發(fā)票號碼跳號的可能性極??；發(fā)票上代開機關(guān)的印章，一般只在征收機關(guān)機構(gòu)變更后才有可能發(fā)生變化；票面信息字體、排版格式存在的差別，一般只有在開票軟件更新后才會變化。根據(jù)側(cè)面了解，基本排除了以上可能。檢查組填具了建安發(fā)票明細(xì)表，帶著疑問發(fā)票來到某地稅局。

經(jīng)該局確認(rèn)，共有19份加蓋有該局代開發(fā)票專用章的建筑安裝（代開）發(fā)票并非該局開具，屬假票。其中12份建安發(fā)票屬于城市海景一期，涉及金額1450.05萬元。

（3）發(fā)票查詢系統(tǒng)查出假材料發(fā)票

檢查組對該企業(yè)大額支出的成本費用項目涉及的發(fā)票進(jìn)行了全面檢查，借助發(fā)票查詢系統(tǒng)查詢到部分商品銷售發(fā)票流向，檢查人員采取了將所有的成本項目發(fā)票以明細(xì)表形式登記造冊的方式，分別錄入發(fā)票查詢系統(tǒng)系統(tǒng)進(jìn)行查詢。經(jīng)核查，銀灘公司以虛假發(fā)票列入開發(fā)成本的有3020萬元，其中應(yīng)歸屬城市海景一期的材料成本1961.28萬元。

（4）拆遷辦協(xié)查，查出假拆遷協(xié)議

該企業(yè)開發(fā)成本中共列支拆遷補償費2300萬元，檢查人員核查拆遷補償協(xié)議時，發(fā)現(xiàn)有多份拆遷協(xié)議簽字，筆跡似乎一致。帶著這些疑問，檢查人員來到了拆遷管理辦公室。經(jīng)核查，查實該企業(yè)偽造拆遷協(xié)議25份。經(jīng)過分?jǐn)傆嬎?，城市海景一期涉及虛列成?01.11萬元。

（5）不配比結(jié)轉(zhuǎn)成本，熱力站成本全入一期

房地產(chǎn)企業(yè)的成本核算方法非常復(fù)雜，既然該企業(yè)在成本歸集方面做了不少手腳，會不會在計算方法上也做文章呢？針對這些疑問，檢查人員對該企業(yè)的成本結(jié)算進(jìn)行了重新核實，發(fā)現(xiàn)屬于全體業(yè)主所有的熱力站已經(jīng)于2006年完工，其成本全部記入城市海景一期項目。

根據(jù)《關(guān)于房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務(wù)征收企業(yè)所得稅問題的通知》（國稅發(fā)[2006]31號）文件對于計稅成本的規(guī)定，其發(fā)生的1000萬元應(yīng)當(dāng)按照配比原則分?jǐn)?，該企業(yè)城市海景一期、城市海景二期建筑面積均為10萬平方米，一期應(yīng)分?jǐn)傞_發(fā)成本500萬元，企業(yè)多列開發(fā)成本500萬元。3.期間費用檢查。

（1）未完工開發(fā)產(chǎn)品多列利息支出

根據(jù)案頭分析階段發(fā)現(xiàn)的疑點，經(jīng)過調(diào)查取證，證實該企業(yè)2004年初取得了兩年期開發(fā)項目貸款9000萬元，2004年和2005年共多列支“財務(wù)費用－利息支出”1164.68萬元。

根據(jù)《企業(yè)所得稅稅前扣除辦法》（國稅發(fā)[2000]84號文）第三十五條規(guī)定，從事房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務(wù)的納稅人為開發(fā)房地產(chǎn)而借入資金所發(fā)生的借款費用，在房地產(chǎn)完工之前發(fā)生的，應(yīng)計入有關(guān)房地產(chǎn)的開發(fā)成本。該企業(yè)2004年、2005年所有樓盤均未完工，因此其利息支出不應(yīng)當(dāng)記入“財務(wù)費用”在稅前直接列支，而應(yīng)當(dāng)列入開發(fā)成本，城市海景一期兩年共應(yīng)攤?cè)肜①Y本化支出582.34萬元。

（2）多列業(yè)務(wù)招待費

根據(jù)案頭分析階段發(fā)現(xiàn)的疑點，檢查人員對預(yù)售階段列支業(yè)務(wù)招待費的問題進(jìn)行調(diào)查取證，證實該企業(yè)在預(yù)售階段列支廣告費、業(yè)務(wù)招待費共計255萬元，應(yīng)調(diào)增應(yīng)納稅所得額255萬元。

（三）檢查中發(fā)現(xiàn)的問題

由于該企業(yè)在收入、成本、費用三個所得稅要素中均存在問題，檢查人員采取了重新計算應(yīng)納稅所得額比對的方法，計算查補稅款。

通過計算，銀灘公司共應(yīng)補繳企業(yè)所得稅2246.36萬元，其中2004年涉及企業(yè)所得稅款264.61萬元，2005年涉及企業(yè)所得稅款275.55萬元，2006年涉及企業(yè)所得稅款1706.21萬元。檢查結(jié)果已經(jīng)通報地稅機關(guān)，計算稅款的時候已經(jīng)考慮扣除了營業(yè)稅金及附加。

通過稽查，銀灘公司的收入、成本及應(yīng)納稅所得額產(chǎn)生了較大變化?？偸杖胗刹榍暗?5685.13萬元上升到38655.13萬元；成本則由查前的30397.17萬元下降到查后的26367.07萬元，稽查工作達(dá)到了預(yù)期目的。

三、定性處理及依據(jù)

（一）根據(jù)《稅收征收管理法》第六十三條之規(guī)定，決定對該公司隱瞞收入、虛列成本，造成少繳企業(yè)所得稅款1777.87萬元的行為，定性為偷稅，并處偷稅數(shù)額50%的罰款計888.94萬元。

（二）對該公司在稅前多扣除財務(wù)費用、業(yè)務(wù)招待費，造成少繳企業(yè)所得稅款468.50萬元的行為，按照稅法規(guī)定追繳稅款。

以上共應(yīng)補繳所得稅款2246.36萬元，罰款888.94萬元，合計3135.30萬元。根據(jù)《稅收征收管理法》第三十二條規(guī)定，對少繳稅款加征滯納金。

（三）根據(jù)《發(fā)票管理辦法》第三十六條、《發(fā)票管理辦法實施細(xì)則》第四十八條之規(guī)定，對該公司取得假發(fā)票行為，責(zé)令限期改正，并處１萬元罰款。

（四）對該公司偽稱燒賬抗拒檢查的行為，根據(jù)《稅收征收管理法》第七十條之規(guī)定，處５萬元罰款。

（五）涉稅案件移送。根據(jù)檢查結(jié)果，銀灘公司各年度的偷稅數(shù)額均超過1萬元，且偷稅比例達(dá)到10%以上，根據(jù)《中華人民共和國刑法》第二百零一條、最高人民檢察院、公安部《關(guān)于經(jīng)濟犯罪案件追訴標(biāo)準(zhǔn)的規(guī)定》第四十九條之規(guī)定及《行政執(zhí)法機關(guān)移送涉嫌犯罪案件的規(guī)定》第三條之規(guī)定，稽查局將該案移送公安機關(guān)立案查處。

第二篇：利用“預(yù)收賬款”截留利潤 偷逃企業(yè)所得稅

利用“預(yù)收賬款”截留利潤 偷逃企業(yè)所得稅

一、基本情況

2009年5月，某市國家稅務(wù)局稽查分局在對該市一家水泥廠進(jìn)行2008所得稅繳納情況檢查時，發(fā)現(xiàn)該廠存在大量預(yù)收貨款的業(yè)務(wù)。經(jīng)核查有關(guān)銷售合同，稽查人員發(fā)現(xiàn)多數(shù)合同已經(jīng)實現(xiàn)，又經(jīng)對購貨方企業(yè)詢問，合同單位已經(jīng)收到發(fā)出的貨物，但是該水泥廠卻未結(jié)轉(zhuǎn)收入。另外，經(jīng)審核，“主營業(yè)務(wù)成本”中的單位成本遠(yuǎn)高于“庫存商品”賬戶中的單位成本。由此稅務(wù)機關(guān)初步認(rèn)定該廠已結(jié)轉(zhuǎn)“預(yù)收賬款”中的銷售成本，后經(jīng)對企業(yè)財務(wù)人員詢問，發(fā)現(xiàn)該企業(yè)利用“預(yù)收賬款”進(jìn)行利潤截留的事實。

二、分析與處理

企業(yè)截留利潤往往以“預(yù)收賬款”賬戶為調(diào)整器，按照企業(yè)財務(wù)制度與稅法的有關(guān)規(guī)定，預(yù)收賬款要在貨物發(fā)出后，才形成企業(yè)銷售收入。因此，當(dāng)企業(yè)有一定數(shù)量的預(yù)售貨物業(yè)務(wù)時，就可以使企業(yè)保持微利，甚至虧損，達(dá)到逃避所得稅的目的。

具體操作方法為：企業(yè)首先確定當(dāng)月的利潤額（微利），然后將當(dāng)月成本、費用發(fā)生額與所開發(fā)票銷售額相比較，如果費用成本過小使得利潤額大于預(yù)定利潤，則將差額以“預(yù)收賬款”中發(fā)出產(chǎn)品的耗用材料成本攤?cè)氘?dāng)月銷售成本抵消；反之則按實際數(shù)入賬。

所以該水泥廠2008“預(yù)收賬款”中的1950000元，其制造成本已提前結(jié)轉(zhuǎn)，銷售已經(jīng)實現(xiàn)，該數(shù)額實為其多年來截留利潤的累計額，由此可見，企業(yè)通過多列成本、銷售收入掛往來賬等方式隱匿銷售利潤。

該企業(yè)掛賬銷售收入為1950000元，應(yīng)補繳增值稅283333.33元（1950000÷1.17×17%），調(diào)增利潤1666666.67（1950000÷1.17），補繳企業(yè)所得稅款416666.67元（1666666.67×25%），并處以偷稅額2倍的罰款。

第三篇：【案例分析-企業(yè)所得稅】

【案例分析-企業(yè)所得稅】

【案例簡介】

某集團公司持有乙公司股份，由于股票轉(zhuǎn)換確認(rèn)投資收益，集團公司僅就其所實際持有的部分股份繳納了相應(yīng)所得稅。

其中代其子公司持有的投資收益由子公司繳納所得稅?！景咐治觥?/p>

關(guān)于法人之間代持股的納稅人是法律上的持有人，還是實際持有人，沒有直接的法律規(guī)定，但是有一些相關(guān)政策條文可以參考。

《國家稅務(wù)總局關(guān)于企業(yè)轉(zhuǎn)讓上市公司限售股有關(guān)所得稅問題的公告》（國家稅務(wù)總局公告2011年第39號，以下簡稱“39號公告”）“

二、企業(yè)轉(zhuǎn)讓代個人持有的限售股征稅問題”規(guī)定，因股權(quán)分置改革造成原由個人出資而由企業(yè)代持有的限售股，企業(yè)在轉(zhuǎn)讓時按以下規(guī)定

（一）企業(yè)轉(zhuǎn)讓上述限售股取得的收入，應(yīng)作為企業(yè)應(yīng)稅收入計算納稅。

上述限售股轉(zhuǎn)讓收入扣除限售股原值和合理稅費后的余額為該限售股轉(zhuǎn)讓所得。企業(yè)未能提供完整、真實的限售股原值憑證，不能準(zhǔn)確計算該限售股原值的，主管稅務(wù)機關(guān)一律按該限售股轉(zhuǎn)讓收入的15%，核定為該限售股原值和合理稅費。

依照本條規(guī)定完成納稅義務(wù)后的限售股轉(zhuǎn)讓收入余額轉(zhuǎn)付給實際所有人時不再納稅。

（二）依法院判決、裁定等原因，通過證券登記結(jié)算公司，企業(yè)將其代持的個人限售股直接變更到實際所有人名下的，不視同轉(zhuǎn)讓限售股。

39號公告“

三、企業(yè)在限售股解禁前轉(zhuǎn)讓限售股征稅問題”規(guī)定，企業(yè)在限售股解禁前將其持有的限售股轉(zhuǎn)讓給其他企業(yè)或個人（以下簡稱受讓方），其企業(yè)所得稅問題按以下規(guī)定

（一）企業(yè)應(yīng)按減持在證券登記結(jié)算機構(gòu)登記的限售股取得的全部收入，計入企業(yè)當(dāng)應(yīng)稅收入計算納稅。

（二）企業(yè)持有的限售股在解禁前已簽訂協(xié)議轉(zhuǎn)讓給受讓方，但未變更股權(quán)登記、仍由企業(yè)持有的，企業(yè)實際減持該限售股取得的收入，依照本條第一項規(guī)定納稅后，其余額轉(zhuǎn)付給受讓方的，受讓方不再納稅?！緶剀疤崾尽?/p>

集團公司應(yīng)按其實際及代持的股份繳納企業(yè)所得稅。

（1）代持股可以通過信托計劃或法院判決對代持股情況進(jìn)行梳理，各家按照自己持有的股份繳納自己應(yīng)該承擔(dān)的稅收，不要造成重復(fù)納稅。

（2）有實際判例，實際持股人沒有繳納稅款，會判處逃避納稅的罪責(zé)。（3）代持股方在財務(wù)核算時，“應(yīng)交稅金”應(yīng)該掛往來科目核算。

第四篇：企業(yè)所得稅納稅案例分享

1.法人持股除了能免交個稅，另外的好處是：

A

B

C

D 實力強對抗性強靈活性強穩(wěn)固性強

2.通過收入環(huán)節(jié)發(fā)票套現(xiàn)，對有些收入不做賬，目前很多國際大公司都利用的賬戶是：A

B

C

D 秘密資金賬戶小金庫企業(yè)內(nèi)部賬戶秘密金庫

3.關(guān)于選擇及運用節(jié)稅工具，下列說法不正確的是：

A

B

C

D平衡因稅收籌劃導(dǎo)致的稅收減少與納稅評估指標(biāo)的關(guān)系節(jié)稅盡量在企業(yè)納稅減量上解決籌劃主要從改變交易的時間、地點、方式三個方面來考慮考慮行業(yè)指標(biāo)等其他因素

4.關(guān)于職工福利費的范疇及應(yīng)對，下列說法不正確的是：

A

B

C

D

判斷題

5.在設(shè)計公司的股權(quán)結(jié)構(gòu)時，自然人持股比法人持股更好。此種說法：

正確

錯誤集體享受的、不可分割的不征稅賬目核算得越清楚越好照樣可以往家?guī)з徺I主體必須是單位

第五篇：房地產(chǎn)企業(yè)所得稅案例

房地產(chǎn)行業(yè)企業(yè)所得稅清算例解及管理建議

2013-03-07 14:06:13 作者：劉玉泉 來源：中華財會網(wǎng) 我要評論字號T | T

由于房地產(chǎn)行業(yè)的特殊性，國家稅務(wù)總局依據(jù)《企業(yè)所得稅法》及其實施條例、《稅收征收管理法》及其實施細(xì)則等有關(guān)稅收法律、行政法規(guī)的規(guī)定，專門下發(fā)了《房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營業(yè)務(wù)企業(yè)所得稅處理辦法》(國稅發(fā)[2009]31號，以下簡稱國稅發(fā)[2009]31號)予以加強從事房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營企業(yè)的企業(yè)所得稅征收管理，規(guī)范從事房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營業(yè)務(wù)企業(yè)的納稅行為。筆者通過多年的一線稅收征管、鑒證實踐工作發(fā)現(xiàn)，部分地市在房地產(chǎn)行業(yè)企業(yè)所得稅征收管理方面還存在著一定的疏漏之處。筆者結(jié)合工作經(jīng)驗，對房地產(chǎn)行業(yè)企業(yè)所得稅清算及管理存在的問題、建議措施等談幾點自己的認(rèn)識。

房地產(chǎn)行業(yè)企業(yè)所得稅項目清算的政策依據(jù)

對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)進(jìn)行企業(yè)所得稅的項目清算管理有明確的政策依據(jù)。國稅發(fā)[2009]31號第三十五條規(guī)定：“開發(fā)產(chǎn)品完工以后，企業(yè)可在完工企業(yè)所得稅匯算清繳前選擇確定計稅成本核算的終止日，不得滯后。凡已完工開發(fā)產(chǎn)品在完工未按規(guī)定結(jié)算計稅成本，主管稅務(wù)機關(guān)有權(quán)確定或核定其計稅成本，據(jù)此進(jìn)行納稅調(diào)整，并按《稅收征收管理法》的有關(guān)規(guī)定對其進(jìn)行處理?！眹惏l(fā)[2009]31號第九條規(guī)定：“企業(yè)銷售未完工開發(fā)產(chǎn)品取得的收入,應(yīng)先按預(yù)計計稅毛利率分季(或月)計算出預(yù)計毛利額，計入當(dāng)期應(yīng)納稅所得額。開發(fā)產(chǎn)品完工后，企業(yè)應(yīng)及時結(jié)算其計稅成本并計算此前銷售收入的實際毛利額，同時將其實際毛利額與其對應(yīng)的預(yù)計毛利額之間的差額，計入當(dāng)企業(yè)本項目與其他項目合并計算的應(yīng)納稅所得額。在納稅申報時，企業(yè)須出具對該項開發(fā)產(chǎn)品實際毛利額與預(yù)計毛利額之間差異調(diào)整情況的報告以及稅務(wù)機關(guān)需要的其他相關(guān)資料。”

國稅發(fā)[2009]31號對開發(fā)項目計稅成本的確定以及預(yù)計毛利額和實際毛利額差額的處理均作出了細(xì)致的說明，從政策角度為開展企業(yè)所得稅項目清算管理提供了依據(jù)。

案例

為了更直觀地了解房地產(chǎn)行業(yè)企業(yè)所得稅項目清算管理的業(yè)務(wù)處理，舉例如下：

A房地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)的B項目，2009年實現(xiàn)預(yù)售收入1 000萬元，預(yù)計計稅毛利率為15%，期間費用和可扣除的稅金為130萬元(其中稅金76.50萬元);2010年實現(xiàn)預(yù)售收入3 000萬元，預(yù)計計稅毛利率為10%，期間費用和可扣除的稅金為280萬元(其中稅金229.50萬元);2011年B項目竣工交付業(yè)主使用，當(dāng)年實現(xiàn)銷售收入2 000萬元，期間費用和可扣除的稅金為220萬元，賬面結(jié)算的項目開發(fā)成本4 500萬元。在項目清算審查中，發(fā)現(xiàn)開發(fā)成本中有500萬元不符合稅法規(guī)定，不能稅前扣除，其中2009年200萬元，2010年200萬元，2011年100萬元，假設(shè)無其他納稅調(diào)整項目，A房地產(chǎn)企業(yè)在B項目竣工清算，即2011年應(yīng)當(dāng)如何進(jìn)行企業(yè)所得稅的清算?每年要繳納多少企業(yè)所得稅?

例解如下：

2009年應(yīng)繳納企業(yè)所得稅(1 000×15%-130)×25%=5萬元;

2010年應(yīng)繳納企業(yè)所得稅(3 000×10%-280)×25%=5萬元;

2011年為項目清算，企業(yè)所得稅的計算稍顯復(fù)雜，故逐項說明：

2011賬面確認(rèn)的營業(yè)收入1 000+3 000+2 000=6 000萬元;

2011賬面確認(rèn)的營業(yè)成本4 500萬元;

2011賬面確認(rèn)的期間費用和稅金220+76.5+229.5=526萬元;

2011賬面利潤總額6 000-4 500-526=974萬元;

加計納稅調(diào)整增加項目：

2009年、2010年已經(jīng)在稅前扣除的稅金76.5+229.5=306萬元;

項目清算審查中發(fā)現(xiàn)的不能稅前扣除的開發(fā)成本500萬元(注意，盡管這部分成本分別實際發(fā)生于2009、2010、2011，但只需在2011即清算集中納稅調(diào)整即可)。

減計納稅調(diào)整減少項目：

2009預(yù)計計稅毛利1 000×15%=150萬元;

2010預(yù)計計稅毛利3 000×10%=300萬元。

2011應(yīng)納稅所得額974+306+500-150-300=1 330萬元，應(yīng)納企業(yè)所得稅1 330×25%=332.50萬元。

從上例中可以看出，A房地產(chǎn)企業(yè)實際計稅毛利率為

1-(4 500-500)÷6 000=33.33%

2009年、2010年實際計稅毛利額與預(yù)計毛利額的差異(1 000+3 000)×33.33%-150-300=883.20萬元，已經(jīng)在項目企業(yè)所得稅清算2011年進(jìn)行了調(diào)整處理，并對開發(fā)項目中不能稅前扣除的成本500萬元也調(diào)增了應(yīng)納稅所得額，切實保證了項目稅收管理的高質(zhì)效。

企業(yè)所得稅項目清算管理存在的問題

筆者認(rèn)為，房地產(chǎn)行業(yè)企業(yè)所得稅項目清算管理還存在以下幾個方面的問題：

(一)收入和成本在確認(rèn)時間上不相匹配

房地產(chǎn)企業(yè)與其他企業(yè)相比，具有開發(fā)周期長、資金投入量大、納稅義務(wù)產(chǎn)生時點與會計核算不同步等特點。例如稅法規(guī)定房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)通過正式簽訂《房地產(chǎn)銷售合同》或《房地產(chǎn)預(yù)售合同》所取得的收入，應(yīng)確認(rèn)為銷售收入的實現(xiàn)，并根據(jù)國稅發(fā)[2009]31號第九條規(guī)定，按照確定的計稅毛利率計算預(yù)計毛利額，并入當(dāng)年應(yīng)納稅所得額繳納企業(yè)所得稅。但在會計核算上，預(yù)售取得的房款并不符合會計準(zhǔn)則中“收入”確認(rèn)的條件，不能確認(rèn)為營業(yè)收入，仍然在預(yù)收賬款會計科目中作為流動負(fù)債核算。

企業(yè)一般只有在項目完工給客戶開具銷售發(fā)票后才將預(yù)售房款結(jié)轉(zhuǎn)為營業(yè)收入，而一個開發(fā)項目常規(guī)開發(fā)周期至少在三年以上。也就是說，開發(fā)成本的發(fā)生時間會跨越二到三個納稅，但確認(rèn)收入則相對集中，收入和成本在確認(rèn)時間上不相匹配。這樣，如果只在收入確認(rèn)僅通過匯算清繳進(jìn)行企業(yè)所得稅監(jiān)管就顯得過于疏漏，因為企業(yè)所得稅匯算清繳時一般不會追溯到以前數(shù)個去審查企業(yè)的開發(fā)成本是否真實合理，是否應(yīng)當(dāng)全額在稅前扣除。其實，即便是在成本發(fā)生，如果發(fā)現(xiàn)部分開發(fā)成本不符合稅法扣除規(guī)定，企業(yè)也不會同意調(diào)增當(dāng)?shù)膽?yīng)納稅所得額，企業(yè)理由往往是“雖然這部分成本按稅法規(guī)定不應(yīng)當(dāng)稅前扣除，但在申報當(dāng)企業(yè)所得稅時也沒有扣除，沒有影響到當(dāng)?shù)膽?yīng)納稅所得額，既然沒有影響，就不存在調(diào)增當(dāng)應(yīng)納稅所得額之說”，企業(yè)所言也有道理，且符合稅法中權(quán)責(zé)發(fā)生制的規(guī)定，如此一來，開發(fā)成本的監(jiān)管就成了難題，開發(fā)成本也因此成為漏網(wǎng)之魚，處于失控狀態(tài)。所以，完全有必要在企業(yè)確認(rèn)收入對開發(fā)成本進(jìn)行全面審查，剔除不符合稅法規(guī)定的成本。

(二)項目開發(fā)成本在結(jié)轉(zhuǎn)扣除不合規(guī)

根據(jù)國稅發(fā)[2009]31號，自2009年以后房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)銷售未完工開發(fā)產(chǎn)品的最低計稅毛利率有所下降：

(一)開發(fā)項目位于省、自治區(qū)、直轄市和計劃單列市人民政府所在地城市城區(qū)和郊區(qū)的，不得低于15%。

(二)開發(fā)項目位于地及地級市城區(qū)及郊區(qū)的，不得低于10%。

(三)開發(fā)項目位于其他地區(qū)的，不得低于5%。

(四)屬于經(jīng)濟適用房、限價房和危改房的，不得低于3%。

上述規(guī)定中，地級市的最低計稅毛利率從15%降為10%(據(jù)筆者了解，大部分地市是依據(jù)最低標(biāo)準(zhǔn)執(zhí)行的)，而且根據(jù)國稅發(fā)[2009]31號允許企業(yè)扣除預(yù)售收入對應(yīng)的營業(yè)稅及附加、土地增值稅等稅費，營業(yè)稅及附加的稅率為5.65%，預(yù)征土地增值稅的稅率最低為2%，實際計入當(dāng)期應(yīng)納稅所得額里的毛利最多只有預(yù)售收入的2.35%(10%-5.65%-2%=2.35%)，再扣除期間費用后，當(dāng)期應(yīng)納稅所得額所剩無幾，甚至為負(fù)值。如果開發(fā)項目位于上述規(guī)定中的“其他地區(qū)”，比如縣城，計稅毛利率僅為5%，則根本預(yù)征不到企業(yè)所得稅。而事實上，房地產(chǎn)開發(fā)行業(yè)毛利率至少不會低于30%。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)取得預(yù)售收入時期同時也是企業(yè)納稅能力最強的時期，現(xiàn)金流充足，所以一直以來對房地產(chǎn)企業(yè)實行預(yù)征制度，但過低的計稅毛利率使得企業(yè)沒有在此時期繳納足夠的企業(yè)所得稅，而是將項目企業(yè)所得稅納稅義務(wù)遞延至項目完工收入確認(rèn)，必然導(dǎo)致該納稅壓力增大。對多數(shù)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)來說，項目完工正是資金短缺時期，因為新項目拿地需要支出大量的資金，客觀上削弱了企業(yè)的納稅能力，主觀上企業(yè)也不愿意在這個時期繳納大額的稅款。所以，在項目完工收入確認(rèn)就更應(yīng)當(dāng)全面掌握開發(fā)項目的企業(yè)所得稅稅負(fù)，重點厘清歷年來發(fā)生的項目開發(fā)成本在結(jié)轉(zhuǎn)扣除是否合規(guī)，計稅成本結(jié)算是否符合稅法規(guī)定，確保開發(fā)項目應(yīng)負(fù)擔(dān)的企業(yè)所得稅能夠足額入庫，稅源管理做到不遺不漏。

加強房地產(chǎn)行業(yè)所得稅項目清算管理的措施

筆者認(rèn)為，加強房地產(chǎn)行業(yè)企業(yè)所得稅清算管理應(yīng)從以下幾方面入手：

(一)建立房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)稅源監(jiān)控制度

根據(jù)各種渠道掌握的房地產(chǎn)開發(fā)項目情況，按區(qū)域劃分到具體監(jiān)控人，實施動態(tài)監(jiān)控管理，對每一個項目建立檔案和稅源管理臺賬，隨時掌握房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的動態(tài)。重點跟蹤掌握工程進(jìn)度、預(yù)售收入、資金流向情況，關(guān)注開發(fā)企業(yè)是否將預(yù)售樓盤的預(yù)售款只用于該項目的開發(fā)建設(shè)，有無挪作他用現(xiàn)象，對存在大額資金轉(zhuǎn)移的企業(yè)要重點約談布控，及時組織稅款入庫。目前已有部分省市建立了商品房預(yù)售資金監(jiān)督管理制度，其他地市也可以會同有關(guān)部門借鑒擇機推出，細(xì)化管理模式。

(二)完善項目成本對象報備制度

根據(jù)國稅發(fā)[2009]31號第二十六條規(guī)定，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在開工前按照預(yù)定的格式報備成本對象,據(jù)以掌握項目的類別、位置、占地面積、建筑面積、可售面積、可售套數(shù)、是否異地開發(fā)等基本信息，為日常管理和后續(xù)的分析、評估、檢查以及最終項目清算等夯實基礎(chǔ)。主管局應(yīng)當(dāng)根據(jù)成本對象的確定原則，結(jié)合實際情況對企業(yè)報備的成本對象進(jìn)行審核，對劃分不合理的應(yīng)當(dāng)書面通知企業(yè)重新調(diào)整并報備。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)成本對象一經(jīng)確定并向主管地稅機關(guān)報備，不能隨意更改或相互混淆，如確需改變成本對象的，應(yīng)向主管局報送規(guī)劃、設(shè)計變更批文等資料，并征得同意。

根據(jù)國稅發(fā)[2009]31號第九條規(guī)定，在項目完工納稅申報時，企業(yè)須出具對該項開發(fā)產(chǎn)品實際毛利額與預(yù)計毛利額之間差異調(diào)整情況的鑒證報告以及稅務(wù)機關(guān)需要的其他相關(guān)資料。鑒證報告應(yīng)由口碑良好、業(yè)績突出的中介機構(gòu)來完成，為減少征管成本、提高工作效率，降低納稅人負(fù)擔(dān)，信息共享，也可以由參與該項目土地增值稅清算鑒證的中介機構(gòu)一并完成該項目企業(yè)所得稅清算鑒證工作，以加強與土地增值稅扣除項目的關(guān)聯(lián)比對分析，重點審查在土地增值稅清算過程中不能扣除的項目是否在企業(yè)所得稅項目清算時是否進(jìn)行了納稅調(diào)整。鑒證報告中應(yīng)包括但不限于以下內(nèi)容：開發(fā)項目的地理位置及概況、占地面積、開發(fā)用途、初始開發(fā)時間、完工時間、可售面積及已售面積、銷售未完工產(chǎn)品的收入及其毛利額、已銷完工產(chǎn)品的收入及其毛利額、計稅成本對象的確定、開發(fā)成本及其實際銷售成本等。

需要強調(diào)的是，在國稅發(fā)[2009]31號第三十二條中規(guī)定了預(yù)提成本的條款，例如公共配套設(shè)施尚未建造或尚未完工的情況，應(yīng)向政府上交但尚未上交的報批報建費用、物業(yè)完善費用以及出包工程未最終辦理結(jié)算而未取得全額發(fā)票的，在證明資料充分的前提下，其發(fā)票不足金額可以預(yù)提，但最高不得超過合同總金額的10%。在實踐中，部分企業(yè)曲解利用該條款進(jìn)行惡意避稅。因此，在進(jìn)行企業(yè)所得稅的項目清算時，主管稅務(wù)機關(guān)應(yīng)當(dāng)著重審核預(yù)提成本的合規(guī)性，看其是否符合國稅發(fā)[2009]31號第三十二條的具體規(guī)定，建安成本是否與審計決算值一致，對缺少證明資料而籠統(tǒng)地按發(fā)包金額預(yù)提10%的做法一律不予認(rèn)可，不準(zhǔn)稅前扣除，從而堵塞稅收漏洞，保護(hù)稅基不受侵蝕，提高房地產(chǎn)企業(yè)所得稅的征管質(zhì)效。

(三)進(jìn)一步完善項目完稅證明管理制度

開發(fā)項目只有在完成企業(yè)所得稅、土地增值稅項目清算、稅款入庫后，方能開具完稅證明。主管稅務(wù)機關(guān)負(fù)責(zé)該開發(fā)項目的監(jiān)控人應(yīng)出具書面意見附于項目檔案中，以進(jìn)一步完善項目完稅證明管理制度。同時加強與國土資源局、房管等部門的合作力度，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在辦理土地過戶、產(chǎn)權(quán)登記時應(yīng)提供稅務(wù)部門監(jiān)制的發(fā)票和項目主管地稅機關(guān)開具的完稅證明，未提供的不予辦理產(chǎn)權(quán)證及過戶手續(xù)。