第一篇：房地產(chǎn)企業(yè)所得稅評估案例

房地產(chǎn)企業(yè)所得稅評估案例

（一）評估案例 基本案情介紹 1.企業(yè)基本情況

某房地產(chǎn)開發(fā)有限公司，是2003年在國稅機(jī)關(guān)辦理稅務(wù)登記的內(nèi)資企業(yè)的非增值稅納稅人，主營房地產(chǎn)開發(fā)、銷售及物業(yè)管理，注冊資本800萬元。

2.分析預(yù)警信息確定評估對象

2007年初，淮安市淮陰區(qū)國稅局評估人員通過該局的稅收風(fēng)險(xiǎn)管理系統(tǒng)中發(fā)現(xiàn)，某房地產(chǎn)開發(fā)有限公司亮起了四級橙色“預(yù)警”信號，并顯示下列異常信息：企業(yè)2006年第一季度~第三季度申報(bào)的主營業(yè)務(wù)收入為1707.79萬元，而申報(bào)的主營業(yè)務(wù)成本為0，預(yù)繳入庫企業(yè)所得稅共計(jì)563.32萬元，會計(jì)報(bào)表中 申報(bào)表填寫的主營業(yè)務(wù)收入11385.27萬元。同時(shí)企業(yè)2006年第一季度～第三季度的申報(bào)資料中，其管理費(fèi)用、銷售費(fèi)用、財(cái)務(wù)費(fèi)用等扣除項(xiàng)目均沒有填寫。

評估人員針對上述有疑問的異常涉稅數(shù)據(jù)，進(jìn)一步采集了外部數(shù)據(jù)。通過查詢地方“網(wǎng)上樓市”網(wǎng)站，評估人員發(fā)現(xiàn)，該企業(yè)開發(fā)的小區(qū)已全部是可售房源；另外在當(dāng)?shù)胤抗懿块T了解到，該企業(yè)開發(fā)的小區(qū)已有產(chǎn)權(quán)登記。經(jīng)報(bào)領(lǐng)導(dǎo)批準(zhǔn)后，該房地產(chǎn)開發(fā)有限公司被確定為納稅評估對象。

3.案頭分析

評估小組根據(jù)企業(yè)的上述異常申報(bào)數(shù)據(jù)進(jìn)行了風(fēng)險(xiǎn)分析,發(fā)現(xiàn)該企業(yè)存在以下疑點(diǎn)問題：

一是配比性分析：企業(yè)2006年第一季度～第三季度申報(bào)的主營業(yè)務(wù)收入為1707.79萬元，而申報(bào)的主營業(yè)務(wù)成本為0。這種收入與成本存在明顯不配比現(xiàn)象，預(yù)示該公司可能存在拖延決算，少申報(bào)收入的問題。

二是邏輯性分析：查看納稅人納稅申報(bào)表、財(cái)務(wù)報(bào)表以及其他資料，分析表內(nèi)及表間數(shù)據(jù)的勾稽關(guān)系是否正確，企業(yè)2006年第一季 度～第三季度在納稅申報(bào)表中填寫的主營業(yè)務(wù)收入為1707.79萬元，預(yù)繳入庫企業(yè)所得稅共計(jì)563.32萬元。而在會計(jì)報(bào)表中填寫的主營業(yè)務(wù)收入為11385.27萬元，兩者存在著明顯的邏輯性差異。據(jù)此，企業(yè)可能存在少申報(bào)銷售收入的問題。

三是完整性分析：在企業(yè)2006年第一季度——第三季度的申報(bào)資料中，其管理費(fèi)用、銷售費(fèi)用、財(cái)務(wù)費(fèi)用等扣除項(xiàng)目均沒有填寫，是未發(fā)生是發(fā)生了未填寫？作為一個(gè)正常開發(fā)銷售的企業(yè)來說，發(fā)生各項(xiàng)費(fèi)用是必然的事，為什么不申報(bào)？不申報(bào)是否意味著企業(yè)可能存在拖延決算的問題？

四是行業(yè)納稅情況分析：從房地產(chǎn)行業(yè)的特點(diǎn)分析：近年來此行業(yè)發(fā)展速度快、行業(yè)的平均利潤率高、涉及的稅費(fèi)多、連續(xù)多年成為全國進(jìn)行稅收專項(xiàng)檢查的重點(diǎn)行業(yè)，說明“這個(gè)行業(yè)存在著比較嚴(yán)重的涉稅問題”，房地產(chǎn)業(yè)通過各種手段少報(bào)銷售收入或拖延納稅，偷逃、占用稅款，已成為目前稅源監(jiān)控的重點(diǎn)之一。所以盡管該戶已經(jīng)成為地方企業(yè)所得稅重點(diǎn)稅源大戶，但在稅源管理上也不能因?yàn)槠鋵Φ胤浇?jīng)濟(jì)貢獻(xiàn)較大而忽視其存在偷逃稅的可能。

4.約談舉證

評估人員針對上述涉稅風(fēng)險(xiǎn)信息分析，初步得出該房地產(chǎn)公司可能存在少繳企業(yè)所得稅的疑問，并按需要了解的內(nèi)容，制定了詳實(shí)的約談提綱。在基本掌握了該房地產(chǎn)公司的層級關(guān)系、運(yùn)作模式、核算體系后，首先向被約談對象就房地產(chǎn)銷售收入、成本不配比，報(bào)表與申報(bào)不一致，費(fèi)用未核算等風(fēng)險(xiǎn)信息一一提出質(zhì)疑。其次評估人員針對情況，向企業(yè)法定代表人和財(cái)務(wù)人員宣傳了《國家稅務(wù)總局關(guān)于房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務(wù)征收企業(yè)所得稅問題的通知》（國稅發(fā)?2006?31號）文件的精神，說明企業(yè)的開發(fā)產(chǎn)品只要已取得初始產(chǎn)權(quán)證明的，一律視同完工產(chǎn)品，開發(fā)企業(yè)應(yīng)按照收入確認(rèn)的原則，合理地將預(yù)售收入確認(rèn)為實(shí)際銷售收入，及時(shí)申報(bào)該項(xiàng)開發(fā)產(chǎn)品完工年度的應(yīng)納稅所得額。最后對其可能發(fā)生的問題以及可能承擔(dān)的法律后果一一講清，要求企業(yè)法定代表人及會計(jì)解釋和舉證。

評估人員從企業(yè)解釋得知，會計(jì)報(bào)表與申報(bào)表存在邏輯性差異，是企業(yè)會計(jì)因沒有扣除因素，只將會計(jì)報(bào)表收入11385.27萬元乘以 15%的利潤率，而得到1707.79萬元的申報(bào)表收入，再直接乘以適用稅率計(jì)算出預(yù)繳所得稅所導(dǎo)致的。企業(yè)成本為0的主要原因是由于開發(fā)企業(yè)與建筑企業(yè)之間扯皮，使得竣工決算未能及時(shí)到位導(dǎo)致的；導(dǎo)致出現(xiàn)這一問題的，還有企業(yè)法定代表人和財(cái)務(wù)會計(jì)人員對現(xiàn)行的房地產(chǎn)稅收政策法規(guī)缺乏了解，對如何及時(shí)確認(rèn)收入和成本概念模糊的因素。企業(yè)費(fèi)用未反映的問題，也是因?yàn)槲唇Y(jié)算成本，企業(yè)方面便將費(fèi)用也暫時(shí)放置一邊造成的。

經(jīng)政策宣傳后，公司法定代表人表示一定配合評估人員將上述疑點(diǎn)問題進(jìn)一步弄清楚。

5實(shí)地核查

為進(jìn)一步核實(shí)約談解釋的情況并確認(rèn)有關(guān)銷售的事實(shí)，評估人員按程序到該納稅人的經(jīng)營開發(fā)場地，現(xiàn)場核對賬證和銷售、合同記錄等納稅資料，并結(jié)合“網(wǎng)上樓市”網(wǎng)站查詢到的該公司開發(fā)的小區(qū)已全部是可售房源，還有當(dāng)?shù)胤抗懿块T對該企業(yè)開發(fā)的小區(qū)已有產(chǎn)權(quán)登記信息，向法定代表人告知應(yīng)申報(bào)收入。企業(yè)的法定代表人和財(cái)務(wù)人員確認(rèn)在稅法認(rèn)識上與稅收政策規(guī)定有偏差，財(cái)務(wù)核算方面存在著不規(guī)范的情形，并表示要積極配合稅務(wù)部門，實(shí)事求是地開展自查自糾，把問題弄清楚。

6.自查補(bǔ)稅

該公司根據(jù)《企業(yè)所得稅暫行條例》、《國家稅務(wù)總局關(guān)于房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務(wù)征收企業(yè)所得稅問題的通知》和《稅收征管法》第三十二條的規(guī)定，已調(diào)整申報(bào)了2006年度銷售收入11385.27萬元，同時(shí)按完工進(jìn)度補(bǔ)申報(bào)2006年度應(yīng)納稅所得額3966.5103萬元，按照適用稅率33%計(jì)算，應(yīng)繳企業(yè)所得稅為1308.95萬元，扣除已預(yù)繳入庫的563.32萬元，補(bǔ)繳入庫企業(yè)所得稅745.63萬元，同時(shí)繳納了滯納金92.83萬元。

（二）房地產(chǎn)企業(yè)所得稅納稅評估方法 1.房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)開發(fā)及銷售的基本過程

房地產(chǎn)開發(fā)是指房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在依法取得國有土地使用權(quán)的土地上進(jìn)行住宅、商業(yè)用房和基礎(chǔ)設(shè)施、配套設(shè)施以及其他建筑物、附著物等建造和經(jīng)營的行為。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的生產(chǎn)和經(jīng)營分為前期準(zhǔn)備、建筑施工和開發(fā)產(chǎn)品銷售三個(gè)階段。

（1）前期準(zhǔn)備階段：購買國有土地使用權(quán)和辦理一系列許可證明。包括：開發(fā)項(xiàng)目立項(xiàng)審批（市計(jì)劃委員會）；購買土地，取得《國有土地使用證》（市土地儲備中心）；規(guī)劃審批，取得《建設(shè)用地規(guī)劃許可證》和《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》（市規(guī)劃和國土資源局）；繳納相關(guān)費(fèi)用（簡稱大配套費(fèi)）（市人防辦、收費(fèi)局等單位）；工程開工條件審批，取得《建筑工程施工許可證》（市城鄉(xiāng)建設(shè)委員會）。

（2）建筑施工階段：開發(fā)商委托建筑施工企業(yè)按照合同約定組織施工建設(shè)。

（3）開發(fā)商品銷售階段：開發(fā)商通常采用預(yù)售和現(xiàn)房銷售兩種方式出售開發(fā)產(chǎn)品，這也是房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)區(qū)別于其他行業(yè)的顯著特點(diǎn)之一。開發(fā)產(chǎn)品預(yù)售，需要取得市房產(chǎn)管理部門核發(fā)的《開發(fā)產(chǎn)品預(yù)售許可證》。

2.案頭分析，確定疑點(diǎn)

評估準(zhǔn)備工作包括：一是與國土資源部門、房產(chǎn)管理等部門聯(lián)系，查閱有關(guān)資料，掌握開發(fā)企業(yè)相關(guān)開發(fā)項(xiàng)目的開發(fā)土地面積、開發(fā)產(chǎn)品建筑面積、可售面積以及開發(fā)產(chǎn)品總數(shù)量等情況；二是通過電業(yè)部門配合，核實(shí)開發(fā)小區(qū)入住業(yè)戶的電表用量明細(xì)，以確定開發(fā)產(chǎn)品的數(shù)量等情況；三是搜集土地部門出具的土地開發(fā)協(xié)議及補(bǔ)充協(xié)議（該協(xié)議是列支拆遷費(fèi)和開發(fā)費(fèi)的依據(jù)）；四是搜集規(guī)劃部門頒發(fā)的建設(shè)工程規(guī)劃驗(yàn)收合格通知書和建委頒發(fā)的建設(shè)工程竣工驗(yàn)收備案表（用以確定開發(fā)成本的終止日）；五是搜集房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)與施工企業(yè)簽訂的施工合同（了解企業(yè)的建筑安裝工程支出）；六是搜集企業(yè)報(bào)房地產(chǎn)管理部門備案的竣工證明、《預(yù)售許可證》及首批《入住通知單》等。

（1）綜合評估分析方法：

一是對比測算法：根據(jù)房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目所處地理位置、開發(fā)規(guī)模以及市場銷售情況，通過對比測算出不同開發(fā)項(xiàng)目的銷售價(jià)格、毛利率和所得稅稅負(fù)最低標(biāo)準(zhǔn)，分析企業(yè)開發(fā)產(chǎn)品的售價(jià)、毛利率和稅負(fù)是否與開發(fā)項(xiàng)目的地段、市場銷售等情況相適應(yīng)，是否與同行業(yè)平均 毛利率、平均稅負(fù)差距過大。低于標(biāo)準(zhǔn)的企業(yè)有可能少計(jì)銷售面積、銷售數(shù)量、故意壓低銷售價(jià)格以及成本費(fèi)用核算不真實(shí)等情況，評估人員可對此進(jìn)行納稅評估分析。

二是標(biāo)準(zhǔn)值分析法：評估人員應(yīng)充分利用綜合征管軟件、日常征管工作中掌握的以及廣泛搜集的房地產(chǎn)企業(yè)相關(guān)信息和相關(guān)數(shù)據(jù)，主要包括開發(fā)產(chǎn)品的面積、數(shù)量、開發(fā)成本、預(yù)售面積、預(yù)售數(shù)量、預(yù)售收入以及繳納的營業(yè)稅、所得稅數(shù)額等具體內(nèi)容。并參照本地區(qū)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)有關(guān)成本費(fèi)用的通常標(biāo)準(zhǔn)，對比分析企業(yè)開發(fā)產(chǎn)品成本及各個(gè)成本項(xiàng)目實(shí)際發(fā)生額，判斷企業(yè)有無虛增房地產(chǎn)開發(fā)成本問題。特別要重點(diǎn)評估建筑安裝工程費(fèi)用是否在常規(guī)的幅度范圍內(nèi)（尤其是建筑安裝企業(yè)為關(guān)聯(lián)企業(yè)的），超過范圍就有可能存在故意抬高該項(xiàng)費(fèi)用的問題，必要時(shí)也可通過建筑預(yù)算師進(jìn)行估算。

三是倒算法：評估人員可以通過自己掌握的企業(yè)上繳營業(yè)稅、銀行按揭的保證金存款余額（銀行規(guī)定按揭貸款的5%～7%不允許動(dòng)用）以及“管理費(fèi)用”科目中列支的交納給房產(chǎn)管理部門的確權(quán)費(fèi)（一般為3元/平方米）等數(shù)據(jù)，倒算企業(yè)申報(bào)的銷售（或預(yù)售）面積、銷售收入，判斷其收入核算是否準(zhǔn)確，有無涉稅問題。

四是會計(jì)科目邏輯關(guān)系審核法：針對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的經(jīng)營特點(diǎn)，評估人員通過審核企業(yè)財(cái)務(wù)會計(jì)報(bào)表的重點(diǎn)科目的邏輯關(guān)系，看企業(yè)收入、成本費(fèi)用及稅金是否存在異常，如通過審核企業(yè)報(bào)表“銀行存款”、“其他應(yīng)付款”等科目的變化，可以發(fā)現(xiàn)有無預(yù)售收入不及時(shí)結(jié)轉(zhuǎn)預(yù)計(jì)利潤的情況；通過審核“利潤分配”、“資本公積”等科目的變化，可以發(fā)現(xiàn)有無收入未并入利潤繳納企業(yè)所得稅的問題；通過審核企業(yè)期間費(fèi)用相關(guān)科目的變化，可以發(fā)現(xiàn)企業(yè)有無將期間費(fèi)用與開發(fā)成本相混淆的問題等。

五是開發(fā)項(xiàng)目實(shí)地調(diào)查法：深入到企業(yè)開發(fā)項(xiàng)目現(xiàn)場和售樓處，具體詢問、了解開發(fā)產(chǎn)品銷售（或預(yù)售）數(shù)量、銷售（或預(yù)售）價(jià)格等情況，并實(shí)地清點(diǎn)商品房及商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)開發(fā)數(shù)量及銷售數(shù)量。

（2）單項(xiàng)評估分析： 一是收入分析：

①房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)是否按規(guī)定的結(jié)算方式確認(rèn)收入，分析有無不 按實(shí)際銷售價(jià)格開具發(fā)票，或是低于實(shí)際價(jià)格開票入賬，而將低于實(shí)際價(jià)格的房價(jià)款以代收費(fèi)用等名目開具自制收據(jù)不入賬。

②分析企業(yè)是否有將收取的售房款記入“預(yù)收賬款”，不按稅法進(jìn)行納稅調(diào)整?？梢缘绞蹣乾F(xiàn)場了解樓盤的銷售狀況，結(jié)合售房合同、銷售方式、物業(yè)部門的入住檔案等資料、房屋產(chǎn)權(quán)底冊，同企業(yè)“銷售收入”、和“預(yù)收賬款”明細(xì)賬進(jìn)行比對。

③企業(yè)收入的入賬時(shí)間，是否與稅法規(guī)定相符，有無延遲入賬的問題。一是預(yù)售房款私存不入賬情況，售樓中心售房收入，是否存在部分上繳財(cái)務(wù)入賬，部分收入沉淀在個(gè)人存折或售樓中心；二是委托銷售的收入確認(rèn)，重點(diǎn)是委托銷售已銷開發(fā)產(chǎn)品的清單是否與銷售賬收入一致。

④評估大額應(yīng)付款的真實(shí)性，分析是否有隱匿收入的問題。如：房地產(chǎn)企業(yè)，將商品房售于某企業(yè)，雙方又簽訂了一份虛假的鋼材購銷合同，偷逃稅款。

⑤以商品房抵頂工程施工欠款、土地征用費(fèi)等是否及時(shí)作銷售處理，有無將“應(yīng)付賬款”與“開發(fā)成本“科目對沖?？赏ㄟ^盤點(diǎn)并結(jié)合會計(jì)資料、銷售資料等作進(jìn)一步的分析。

二是成本費(fèi)用及稅前扣除項(xiàng)目分析：

①國有土地使用證與房地產(chǎn)企業(yè)列支成本費(fèi)用中的土地使用費(fèi)是否一一對應(yīng)。

②建筑施工許可證與房地產(chǎn)企業(yè)列支成本費(fèi)用中的建筑施工成本是否一一對應(yīng)。

③評估分析是否準(zhǔn)確劃分期間費(fèi)用、開發(fā)成本、建造成本和銷售成本的界限。包括：

第一，當(dāng)期準(zhǔn)予扣除的已銷開發(fā)產(chǎn)品的計(jì)稅成本，是否按當(dāng)期已實(shí)現(xiàn)銷售的可售面積和可售面積單位工程成本確認(rèn)。

第二，開發(fā)企業(yè)發(fā)生的應(yīng)計(jì)入開發(fā)產(chǎn)品成本中的費(fèi)用，包括前期工程費(fèi)、基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費(fèi)、公共配套設(shè)施費(fèi)、土地征用及拆遷費(fèi)、建筑安裝工程費(fèi)、開發(fā)間接費(fèi)用等，是否根據(jù)實(shí)際發(fā)生額按規(guī)定在完工前后、已銷和未銷開發(fā)產(chǎn)品間進(jìn)行分?jǐn)偂?/p>

第三，土地征用及拆遷補(bǔ)償費(fèi)、公共設(shè)施配套費(fèi)是否按成本對象 進(jìn)行歸集，是否將成本對象完工后實(shí)際發(fā)生的費(fèi)用全部計(jì)入當(dāng)期銷售成本。

④分析是否將為內(nèi)部職工集資建房的差價(jià)損失或應(yīng)由職工自行負(fù)擔(dān)的裝修費(fèi)、室內(nèi)配套工程等職工福利性支出混入開發(fā)成本，擠占經(jīng)營成本。

⑤評估分析廣告費(fèi)、業(yè)務(wù)宣傳費(fèi)的計(jì)算基數(shù)及列支標(biāo)準(zhǔn)。

第二篇：房地產(chǎn)企業(yè)所得稅案例

房地產(chǎn)行業(yè)企業(yè)所得稅清算例解及管理建議

2013-03-07 14:06:13 作者：劉玉泉 來源：中華財(cái)會網(wǎng) 我要評論字號T | T

由于房地產(chǎn)行業(yè)的特殊性，國家稅務(wù)總局依據(jù)《企業(yè)所得稅法》及其實(shí)施條例、《稅收征收管理法》及其實(shí)施細(xì)則等有關(guān)稅收法律、行政法規(guī)的規(guī)定，專門下發(fā)了《房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營業(yè)務(wù)企業(yè)所得稅處理辦法》(國稅發(fā)[2009]31號，以下簡稱國稅發(fā)[2009]31號)予以加強(qiáng)從事房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營企業(yè)的企業(yè)所得稅征收管理，規(guī)范從事房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營業(yè)務(wù)企業(yè)的納稅行為。筆者通過多年的一線稅收征管、鑒證實(shí)踐工作發(fā)現(xiàn)，部分地市在房地產(chǎn)行業(yè)企業(yè)所得稅征收管理方面還存在著一定的疏漏之處。筆者結(jié)合工作經(jīng)驗(yàn)，對房地產(chǎn)行業(yè)企業(yè)所得稅清算及管理存在的問題、建議措施等談幾點(diǎn)自己的認(rèn)識。

房地產(chǎn)行業(yè)企業(yè)所得稅項(xiàng)目清算的政策依據(jù)

對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)進(jìn)行企業(yè)所得稅的項(xiàng)目清算管理有明確的政策依據(jù)。國稅發(fā)[2009]31號第三十五條規(guī)定：“開發(fā)產(chǎn)品完工以后，企業(yè)可在完工企業(yè)所得稅匯算清繳前選擇確定計(jì)稅成本核算的終止日，不得滯后。凡已完工開發(fā)產(chǎn)品在完工未按規(guī)定結(jié)算計(jì)稅成本，主管稅務(wù)機(jī)關(guān)有權(quán)確定或核定其計(jì)稅成本，據(jù)此進(jìn)行納稅調(diào)整，并按《稅收征收管理法》的有關(guān)規(guī)定對其進(jìn)行處理。”國稅發(fā)[2009]31號第九條規(guī)定：“企業(yè)銷售未完工開發(fā)產(chǎn)品取得的收入,應(yīng)先按預(yù)計(jì)計(jì)稅毛利率分季(或月)計(jì)算出預(yù)計(jì)毛利額，計(jì)入當(dāng)期應(yīng)納稅所得額。開發(fā)產(chǎn)品完工后，企業(yè)應(yīng)及時(shí)結(jié)算其計(jì)稅成本并計(jì)算此前銷售收入的實(shí)際毛利額，同時(shí)將其實(shí)際毛利額與其對應(yīng)的預(yù)計(jì)毛利額之間的差額，計(jì)入當(dāng)企業(yè)本項(xiàng)目與其他項(xiàng)目合并計(jì)算的應(yīng)納稅所得額。在納稅申報(bào)時(shí)，企業(yè)須出具對該項(xiàng)開發(fā)產(chǎn)品實(shí)際毛利額與預(yù)計(jì)毛利額之間差異調(diào)整情況的報(bào)告以及稅務(wù)機(jī)關(guān)需要的其他相關(guān)資料?！?/p>

國稅發(fā)[2009]31號對開發(fā)項(xiàng)目計(jì)稅成本的確定以及預(yù)計(jì)毛利額和實(shí)際毛利額差額的處理均作出了細(xì)致的說明，從政策角度為開展企業(yè)所得稅項(xiàng)目清算管理提供了依據(jù)。

案例

為了更直觀地了解房地產(chǎn)行業(yè)企業(yè)所得稅項(xiàng)目清算管理的業(yè)務(wù)處理，舉例如下：

A房地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)的B項(xiàng)目，2009年實(shí)現(xiàn)預(yù)售收入1 000萬元，預(yù)計(jì)計(jì)稅毛利率為15%，期間費(fèi)用和可扣除的稅金為130萬元(其中稅金76.50萬元);2010年實(shí)現(xiàn)預(yù)售收入3 000萬元，預(yù)計(jì)計(jì)稅毛利率為10%，期間費(fèi)用和可扣除的稅金為280萬元(其中稅金229.50萬元);2011年B項(xiàng)目竣工交付業(yè)主使用，當(dāng)年實(shí)現(xiàn)銷售收入2 000萬元，期間費(fèi)用和可扣除的稅金為220萬元，賬面結(jié)算的項(xiàng)目開發(fā)成本4 500萬元。在項(xiàng)目清算審查中，發(fā)現(xiàn)開發(fā)成本中有500萬元不符合稅法規(guī)定，不能稅前扣除，其中2009年200萬元，2010年200萬元，2011年100萬元，假設(shè)無其他納稅調(diào)整項(xiàng)目，A房地產(chǎn)企業(yè)在B項(xiàng)目竣工清算，即2011年應(yīng)當(dāng)如何進(jìn)行企業(yè)所得稅的清算?每年要繳納多少企業(yè)所得稅?

例解如下：

2009年應(yīng)繳納企業(yè)所得稅(1 000×15%-130)×25%=5萬元;

2010年應(yīng)繳納企業(yè)所得稅(3 000×10%-280)×25%=5萬元;

2011年為項(xiàng)目清算，企業(yè)所得稅的計(jì)算稍顯復(fù)雜，故逐項(xiàng)說明：

2011賬面確認(rèn)的營業(yè)收入1 000+3 000+2 000=6 000萬元;

2011賬面確認(rèn)的營業(yè)成本4 500萬元;

2011賬面確認(rèn)的期間費(fèi)用和稅金220+76.5+229.5=526萬元;

2011賬面利潤總額6 000-4 500-526=974萬元;

加計(jì)納稅調(diào)整增加項(xiàng)目：

2009年、2010年已經(jīng)在稅前扣除的稅金76.5+229.5=306萬元;

項(xiàng)目清算審查中發(fā)現(xiàn)的不能稅前扣除的開發(fā)成本500萬元(注意，盡管這部分成本分別實(shí)際發(fā)生于2009、2010、2011，但只需在2011即清算集中納稅調(diào)整即可)。

減計(jì)納稅調(diào)整減少項(xiàng)目：

2009預(yù)計(jì)計(jì)稅毛利1 000×15%=150萬元;

2010預(yù)計(jì)計(jì)稅毛利3 000×10%=300萬元。

2011應(yīng)納稅所得額974+306+500-150-300=1 330萬元，應(yīng)納企業(yè)所得稅1 330×25%=332.50萬元。

從上例中可以看出，A房地產(chǎn)企業(yè)實(shí)際計(jì)稅毛利率為

1-(4 500-500)÷6 000=33.33%

2009年、2010年實(shí)際計(jì)稅毛利額與預(yù)計(jì)毛利額的差異(1 000+3 000)×33.33%-150-300=883.20萬元，已經(jīng)在項(xiàng)目企業(yè)所得稅清算2011年進(jìn)行了調(diào)整處理，并對開發(fā)項(xiàng)目中不能稅前扣除的成本500萬元也調(diào)增了應(yīng)納稅所得額，切實(shí)保證了項(xiàng)目稅收管理的高質(zhì)效。

企業(yè)所得稅項(xiàng)目清算管理存在的問題

筆者認(rèn)為，房地產(chǎn)行業(yè)企業(yè)所得稅項(xiàng)目清算管理還存在以下幾個(gè)方面的問題：

(一)收入和成本在確認(rèn)時(shí)間上不相匹配

房地產(chǎn)企業(yè)與其他企業(yè)相比，具有開發(fā)周期長、資金投入量大、納稅義務(wù)產(chǎn)生時(shí)點(diǎn)與會計(jì)核算不同步等特點(diǎn)。例如稅法規(guī)定房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)通過正式簽訂《房地產(chǎn)銷售合同》或《房地產(chǎn)預(yù)售合同》所取得的收入，應(yīng)確認(rèn)為銷售收入的實(shí)現(xiàn)，并根據(jù)國稅發(fā)[2009]31號第九條規(guī)定，按照確定的計(jì)稅毛利率計(jì)算預(yù)計(jì)毛利額，并入當(dāng)年應(yīng)納稅所得額繳納企業(yè)所得稅。但在會計(jì)核算上，預(yù)售取得的房款并不符合會計(jì)準(zhǔn)則中“收入”確認(rèn)的條件，不能確認(rèn)為營業(yè)收入，仍然在預(yù)收賬款會計(jì)科目中作為流動(dòng)負(fù)債核算。

企業(yè)一般只有在項(xiàng)目完工給客戶開具銷售發(fā)票后才將預(yù)售房款結(jié)轉(zhuǎn)為營業(yè)收入，而一個(gè)開發(fā)項(xiàng)目常規(guī)開發(fā)周期至少在三年以上。也就是說，開發(fā)成本的發(fā)生時(shí)間會跨越二到三個(gè)納稅，但確認(rèn)收入則相對集中，收入和成本在確認(rèn)時(shí)間上不相匹配。這樣，如果只在收入確認(rèn)僅通過匯算清繳進(jìn)行企業(yè)所得稅監(jiān)管就顯得過于疏漏，因?yàn)槠髽I(yè)所得稅匯算清繳時(shí)一般不會追溯到以前數(shù)個(gè)去審查企業(yè)的開發(fā)成本是否真實(shí)合理，是否應(yīng)當(dāng)全額在稅前扣除。其實(shí)，即便是在成本發(fā)生，如果發(fā)現(xiàn)部分開發(fā)成本不符合稅法扣除規(guī)定，企業(yè)也不會同意調(diào)增當(dāng)?shù)膽?yīng)納稅所得額，企業(yè)理由往往是“雖然這部分成本按稅法規(guī)定不應(yīng)當(dāng)稅前扣除，但在申報(bào)當(dāng)企業(yè)所得稅時(shí)也沒有扣除，沒有影響到當(dāng)?shù)膽?yīng)納稅所得額，既然沒有影響，就不存在調(diào)增當(dāng)應(yīng)納稅所得額之說”，企業(yè)所言也有道理，且符合稅法中權(quán)責(zé)發(fā)生制的規(guī)定，如此一來，開發(fā)成本的監(jiān)管就成了難題，開發(fā)成本也因此成為漏網(wǎng)之魚，處于失控狀態(tài)。所以，完全有必要在企業(yè)確認(rèn)收入對開發(fā)成本進(jìn)行全面審查，剔除不符合稅法規(guī)定的成本。

(二)項(xiàng)目開發(fā)成本在結(jié)轉(zhuǎn)扣除不合規(guī)

根據(jù)國稅發(fā)[2009]31號，自2009年以后房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)銷售未完工開發(fā)產(chǎn)品的最低計(jì)稅毛利率有所下降：

(一)開發(fā)項(xiàng)目位于省、自治區(qū)、直轄市和計(jì)劃單列市人民政府所在地城市城區(qū)和郊區(qū)的，不得低于15%。

(二)開發(fā)項(xiàng)目位于地及地級市城區(qū)及郊區(qū)的，不得低于10%。

(三)開發(fā)項(xiàng)目位于其他地區(qū)的，不得低于5%。

(四)屬于經(jīng)濟(jì)適用房、限價(jià)房和危改房的，不得低于3%。

上述規(guī)定中，地級市的最低計(jì)稅毛利率從15%降為10%(據(jù)筆者了解，大部分地市是依據(jù)最低標(biāo)準(zhǔn)執(zhí)行的)，而且根據(jù)國稅發(fā)[2009]31號允許企業(yè)扣除預(yù)售收入對應(yīng)的營業(yè)稅及附加、土地增值稅等稅費(fèi)，營業(yè)稅及附加的稅率為5.65%，預(yù)征土地增值稅的稅率最低為2%，實(shí)際計(jì)入當(dāng)期應(yīng)納稅所得額里的毛利最多只有預(yù)售收入的2.35%(10%-5.65%-2%=2.35%)，再扣除期間費(fèi)用后，當(dāng)期應(yīng)納稅所得額所剩無幾，甚至為負(fù)值。如果開發(fā)項(xiàng)目位于上述規(guī)定中的“其他地區(qū)”，比如縣城，計(jì)稅毛利率僅為5%，則根本預(yù)征不到企業(yè)所得稅。而事實(shí)上，房地產(chǎn)開發(fā)行業(yè)毛利率至少不會低于30%。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)取得預(yù)售收入時(shí)期同時(shí)也是企業(yè)納稅能力最強(qiáng)的時(shí)期，現(xiàn)金流充足，所以一直以來對房地產(chǎn)企業(yè)實(shí)行預(yù)征制度，但過低的計(jì)稅毛利率使得企業(yè)沒有在此時(shí)期繳納足夠的企業(yè)所得稅，而是將項(xiàng)目企業(yè)所得稅納稅義務(wù)遞延至項(xiàng)目完工收入確認(rèn)，必然導(dǎo)致該納稅壓力增大。對多數(shù)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)來說，項(xiàng)目完工正是資金短缺時(shí)期，因?yàn)樾马?xiàng)目拿地需要支出大量的資金，客觀上削弱了企業(yè)的納稅能力，主觀上企業(yè)也不愿意在這個(gè)時(shí)期繳納大額的稅款。所以，在項(xiàng)目完工收入確認(rèn)就更應(yīng)當(dāng)全面掌握開發(fā)項(xiàng)目的企業(yè)所得稅稅負(fù)，重點(diǎn)厘清歷年來發(fā)生的項(xiàng)目開發(fā)成本在結(jié)轉(zhuǎn)扣除是否合規(guī)，計(jì)稅成本結(jié)算是否符合稅法規(guī)定，確保開發(fā)項(xiàng)目應(yīng)負(fù)擔(dān)的企業(yè)所得稅能夠足額入庫，稅源管理做到不遺不漏。

加強(qiáng)房地產(chǎn)行業(yè)所得稅項(xiàng)目清算管理的措施

筆者認(rèn)為，加強(qiáng)房地產(chǎn)行業(yè)企業(yè)所得稅清算管理應(yīng)從以下幾方面入手：

(一)建立房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)稅源監(jiān)控制度

根據(jù)各種渠道掌握的房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目情況，按區(qū)域劃分到具體監(jiān)控人，實(shí)施動(dòng)態(tài)監(jiān)控管理，對每一個(gè)項(xiàng)目建立檔案和稅源管理臺賬，隨時(shí)掌握房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的動(dòng)態(tài)。重點(diǎn)跟蹤掌握工程進(jìn)度、預(yù)售收入、資金流向情況，關(guān)注開發(fā)企業(yè)是否將預(yù)售樓盤的預(yù)售款只用于該項(xiàng)目的開發(fā)建設(shè)，有無挪作他用現(xiàn)象，對存在大額資金轉(zhuǎn)移的企業(yè)要重點(diǎn)約談布控，及時(shí)組織稅款入庫。目前已有部分省市建立了商品房預(yù)售資金監(jiān)督管理制度，其他地市也可以會同有關(guān)部門借鑒擇機(jī)推出，細(xì)化管理模式。

(二)完善項(xiàng)目成本對象報(bào)備制度

根據(jù)國稅發(fā)[2009]31號第二十六條規(guī)定，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在開工前按照預(yù)定的格式報(bào)備成本對象,據(jù)以掌握項(xiàng)目的類別、位置、占地面積、建筑面積、可售面積、可售套數(shù)、是否異地開發(fā)等基本信息，為日常管理和后續(xù)的分析、評估、檢查以及最終項(xiàng)目清算等夯實(shí)基礎(chǔ)。主管局應(yīng)當(dāng)根據(jù)成本對象的確定原則，結(jié)合實(shí)際情況對企業(yè)報(bào)備的成本對象進(jìn)行審核，對劃分不合理的應(yīng)當(dāng)書面通知企業(yè)重新調(diào)整并報(bào)備。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)成本對象一經(jīng)確定并向主管地稅機(jī)關(guān)報(bào)備，不能隨意更改或相互混淆，如確需改變成本對象的，應(yīng)向主管局報(bào)送規(guī)劃、設(shè)計(jì)變更批文等資料，并征得同意。

根據(jù)國稅發(fā)[2009]31號第九條規(guī)定，在項(xiàng)目完工納稅申報(bào)時(shí)，企業(yè)須出具對該項(xiàng)開發(fā)產(chǎn)品實(shí)際毛利額與預(yù)計(jì)毛利額之間差異調(diào)整情況的鑒證報(bào)告以及稅務(wù)機(jī)關(guān)需要的其他相關(guān)資料。鑒證報(bào)告應(yīng)由口碑良好、業(yè)績突出的中介機(jī)構(gòu)來完成，為減少征管成本、提高工作效率，降低納稅人負(fù)擔(dān)，信息共享，也可以由參與該項(xiàng)目土地增值稅清算鑒證的中介機(jī)構(gòu)一并完成該項(xiàng)目企業(yè)所得稅清算鑒證工作，以加強(qiáng)與土地增值稅扣除項(xiàng)目的關(guān)聯(lián)比對分析，重點(diǎn)審查在土地增值稅清算過程中不能扣除的項(xiàng)目是否在企業(yè)所得稅項(xiàng)目清算時(shí)是否進(jìn)行了納稅調(diào)整。鑒證報(bào)告中應(yīng)包括但不限于以下內(nèi)容：開發(fā)項(xiàng)目的地理位置及概況、占地面積、開發(fā)用途、初始開發(fā)時(shí)間、完工時(shí)間、可售面積及已售面積、銷售未完工產(chǎn)品的收入及其毛利額、已銷完工產(chǎn)品的收入及其毛利額、計(jì)稅成本對象的確定、開發(fā)成本及其實(shí)際銷售成本等。

需要強(qiáng)調(diào)的是，在國稅發(fā)[2009]31號第三十二條中規(guī)定了預(yù)提成本的條款，例如公共配套設(shè)施尚未建造或尚未完工的情況，應(yīng)向政府上交但尚未上交的報(bào)批報(bào)建費(fèi)用、物業(yè)完善費(fèi)用以及出包工程未最終辦理結(jié)算而未取得全額發(fā)票的，在證明資料充分的前提下，其發(fā)票不足金額可以預(yù)提，但最高不得超過合同總金額的10%。在實(shí)踐中，部分企業(yè)曲解利用該條款進(jìn)行惡意避稅。因此，在進(jìn)行企業(yè)所得稅的項(xiàng)目清算時(shí)，主管稅務(wù)機(jī)關(guān)應(yīng)當(dāng)著重審核預(yù)提成本的合規(guī)性，看其是否符合國稅發(fā)[2009]31號第三十二條的具體規(guī)定，建安成本是否與審計(jì)決算值一致，對缺少證明資料而籠統(tǒng)地按發(fā)包金額預(yù)提10%的做法一律不予認(rèn)可，不準(zhǔn)稅前扣除，從而堵塞稅收漏洞，保護(hù)稅基不受侵蝕，提高房地產(chǎn)企業(yè)所得稅的征管質(zhì)效。

(三)進(jìn)一步完善項(xiàng)目完稅證明管理制度

開發(fā)項(xiàng)目只有在完成企業(yè)所得稅、土地增值稅項(xiàng)目清算、稅款入庫后，方能開具完稅證明。主管稅務(wù)機(jī)關(guān)負(fù)責(zé)該開發(fā)項(xiàng)目的監(jiān)控人應(yīng)出具書面意見附于項(xiàng)目檔案中，以進(jìn)一步完善項(xiàng)目完稅證明管理制度。同時(shí)加強(qiáng)與國土資源局、房管等部門的合作力度，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在辦理土地過戶、產(chǎn)權(quán)登記時(shí)應(yīng)提供稅務(wù)部門監(jiān)制的發(fā)票和項(xiàng)目主管地稅機(jī)關(guān)開具的完稅證明，未提供的不予辦理產(chǎn)權(quán)證及過戶手續(xù)。

第三篇：房地產(chǎn)企業(yè)如何計(jì)算企業(yè)所得稅

房地產(chǎn)企業(yè)如何計(jì)算企業(yè)所得稅？

在線提問：我公司是一家房地產(chǎn)集團(tuán)公司，在全國各地成立了70多家房地產(chǎn)項(xiàng)目公司。大多數(shù)項(xiàng)目公司的企業(yè)所得稅由國稅機(jī)關(guān)管理，還有少數(shù)2002年之前成立的項(xiàng)目公司所得稅由地稅機(jī)關(guān)管理。國稅和地稅機(jī)關(guān)在執(zhí)行企業(yè)所得稅政策上差異很大，而且全國各地的國稅機(jī)關(guān)在執(zhí)行政策時(shí)差別也很大。最典型的是企業(yè)所得稅預(yù)繳和清算辦法。請問：下列說法是否正確?

（1）無論盈利還是虧損，只要取得預(yù)收賬款就必須征收企業(yè)所得稅。

（2）企業(yè)取得預(yù)收賬款繳納的營業(yè)稅、城市維護(hù)建設(shè)稅、教育費(fèi)附加和土地增值稅，屬于提前預(yù)繳的稅款，不能在繳納的當(dāng)期扣除。

（3）提而未繳的營業(yè)稅及附加、土地增值稅不得在稅前扣除。

（4）房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)生的期間費(fèi)用應(yīng)當(dāng)按照預(yù)收賬款和銷售收入一一對應(yīng)，否則不能在稅前扣除。

（5）開發(fā)產(chǎn)品只要完工并簽訂銷售合同就必須確認(rèn)銷售收入，未收到的款項(xiàng)作應(yīng)收賬款處理。

（6）預(yù)繳企業(yè)所得稅時(shí)，不允許彌補(bǔ)以前虧損。以前虧損只能在年終匯算清繳時(shí)彌補(bǔ)。

（7）房地產(chǎn)企業(yè)的企業(yè)所得稅不是按年計(jì)算，應(yīng)當(dāng)在整個(gè)項(xiàng)目全部銷售完畢時(shí)，針對各個(gè)項(xiàng)目單獨(dú)辦理匯算清繳。

（8）已經(jīng)交付的開發(fā)產(chǎn)品，在結(jié)轉(zhuǎn)成本時(shí)，應(yīng)當(dāng)分?jǐn)偟暮笃谏形窗l(fā)生的公共配套設(shè)施費(fèi)（如綠化、景觀、場地等），不能在稅前扣除。

（9）房地產(chǎn)企業(yè)因缺少資金而與其他公司合作開發(fā)，根據(jù)合作合同約定的支付的資金占用費(fèi)不能在稅前扣除，只能在稅后分配。合作方取得的資金占用費(fèi)視同股息所得，免征企業(yè)所得稅。

（10）房地產(chǎn)企業(yè)向非金融部門支付的利息，不得超過同期同類銀行貸款利率，其利率執(zhí)行標(biāo)準(zhǔn)按照同期同類銀行貸款的基準(zhǔn)利率，不含浮動(dòng)利率。

（11）從2008年起，房地產(chǎn)企業(yè)的開發(fā)產(chǎn)品轉(zhuǎn)作自用，不再視同銷售確認(rèn)資產(chǎn)轉(zhuǎn)讓所得。該規(guī)定只適用于2008年以后完工的開發(fā)產(chǎn)品。對于2007年底前完工的開發(fā)產(chǎn)品轉(zhuǎn)為自用的，應(yīng)當(dāng)適用《國家稅務(wù)總局關(guān)于房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務(wù)征收企業(yè)所得稅問題的通知》（國稅發(fā)[2006]31號），作視同銷售處理。

解答精要：從你提出的問題來看，你對房地產(chǎn)企業(yè)所得稅政策還是很有研究的。由于2008年以前內(nèi)外資企業(yè)所得稅分別適用不同的所得稅政策，加之有許

多政策本身不夠明確，導(dǎo)致各地稅務(wù)機(jī)關(guān)在執(zhí)行時(shí)口徑不一?，F(xiàn)針對你提出的問題，分別解答如下：

（1）無論盈利還是虧損，只要取得預(yù)收賬款就必須征收企業(yè)所得稅。

（1）不對。

本期應(yīng)預(yù)繳所得稅=應(yīng)納稅所得額×稅率

應(yīng)納稅所得額=會計(jì)利潤+（期末預(yù)收賬款－期初預(yù)收賬款）×預(yù)計(jì)利潤率－彌補(bǔ)以前虧損

只有應(yīng)納稅所得額大于零，才需預(yù)繳稅款。

匯算清繳應(yīng)納稅額=[會計(jì)利潤+（期末預(yù)收賬款－期初預(yù)收賬款）×預(yù)計(jì)利潤率+其他納稅調(diào)整－彌補(bǔ)以前虧損]×25%

（2）企業(yè)取得預(yù)收賬款繳納的營業(yè)稅、城市維護(hù)建設(shè)稅、教育費(fèi)附加和土地增值稅，屬于提前預(yù)繳的稅款，不能在繳納的當(dāng)期扣除。

（2）不對?！稜I業(yè)稅暫行條例實(shí)施細(xì)則》第二十八條規(guī)定，以預(yù)收款方式銷售不動(dòng)產(chǎn)的，其營業(yè)稅納稅義務(wù)發(fā)生時(shí)間為取得預(yù)收款的當(dāng)天?！敦?cái)政部、國家稅務(wù)總局關(guān)于土地增值稅一些具體問題規(guī)定的通知》（財(cái)稅字[1995]48號）對土地增值稅納稅義務(wù)發(fā)生的時(shí)間有同樣的規(guī)定。本期應(yīng)納的營業(yè)稅、城市維護(hù)建設(shè)稅、教育費(fèi)附加、土地增值稅，屬于本期應(yīng)承擔(dān)的稅費(fèi)，不能理解為預(yù)繳，按照權(quán)責(zé)發(fā)生制原則，應(yīng)當(dāng)直接計(jì)人“主營業(yè)務(wù)稅金及附加”科目，并在稅前扣除。

（3）提而未繳的營業(yè)稅及附加、土地增值稅不得在稅前扣除。

（3）不對?！秶叶悇?wù)總局關(guān)于（中華人民共和國企業(yè)所得稅納稅申報(bào)表）的補(bǔ)充通知》（國稅函[2008]1081號）（新申報(bào)表填表說明）文件明確，按照本期應(yīng)負(fù)擔(dān)的營業(yè)稅及附加無論是否繳納均可在稅前扣除。

（4）房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)生的期間費(fèi)用應(yīng)當(dāng)按照預(yù)收賬款和銷售收入一一對應(yīng)，否則不能在稅前扣除。

（4）不對。期間費(fèi)用是無法對象化的，不可能也無必要與收入、預(yù)收款對應(yīng)。期間費(fèi)用可以據(jù)實(shí)扣除（相關(guān)支出需要作納稅調(diào)整的，按照稅法規(guī)定處理）。

（5）開發(fā)產(chǎn)品只要完工并簽訂銷售合同就必須確認(rèn)銷售收入，未收到的款項(xiàng)作應(yīng)收賬款處理。

（5）《國家稅務(wù)總局關(guān)于印發(fā)<房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營業(yè)務(wù)企業(yè)所得稅處理辦法）的通知》（國稅發(fā)[2009）31號）規(guī)定，企業(yè)通過正式簽訂《房地產(chǎn)銷售合同》或《房地產(chǎn)預(yù)售合同》所取得的收入，應(yīng)確認(rèn)為銷售收入的實(shí)現(xiàn)，具體按以下規(guī)定

確認(rèn)：

①采取一次性全額收款方式銷售開發(fā)產(chǎn)品的，應(yīng)于實(shí)際收訖價(jià)款或取得索取價(jià)款憑據(jù)（權(quán)利）之日，確認(rèn)收人的實(shí)現(xiàn)。

②采取分期收款方式銷售開發(fā)產(chǎn)品的，應(yīng)按銷售合同或協(xié)議約定的價(jià)款和付款日確認(rèn)收入的實(shí)現(xiàn)。付款方提前付款的，在實(shí)際付款日確認(rèn)收入的實(shí)現(xiàn)。

③采取銀行按揭方式銷售開發(fā)產(chǎn)品的，應(yīng)按銷售合同或協(xié)議約定的價(jià)款確定收入額，其首付款應(yīng)于實(shí)際收到日確認(rèn)收入的實(shí)現(xiàn)，余款在銀行按揭貸款辦理轉(zhuǎn)賬之日確認(rèn)收入的實(shí)現(xiàn)。

④采取委托方式銷售開發(fā)產(chǎn)品的，應(yīng)按以下原則確認(rèn)收入的實(shí)現(xiàn)：

A．采取支付手續(xù)費(fèi)方式委托銷售開發(fā)產(chǎn)品的，應(yīng)按銷售合同或協(xié)議中約定的價(jià)款于收到受托方已銷開發(fā)產(chǎn)品清單之日確認(rèn)收入的實(shí)現(xiàn)。

B．采取視同買斷方式委托銷售開發(fā)產(chǎn)品的，屬于企業(yè)與購買方簽訂銷售合同或協(xié)議，或企業(yè)、受托方、購買方三方共同簽訂銷售合同或協(xié)議的，如果銷售合同或協(xié)議中約定的價(jià)格高于買斷價(jià)格，則應(yīng)按銷售合同或協(xié)議中約定的價(jià)格計(jì)算的價(jià)款子收到受托方已銷開發(fā)產(chǎn)品清單之日確認(rèn)收入的實(shí)現(xiàn)；如果屬于前兩種情況中銷售合同或協(xié)議中約定的價(jià)格低于買斷價(jià)格，以及屬于受托方與購買方簽訂銷售合同或協(xié)議的，則應(yīng)按買斷價(jià)格計(jì)算的價(jià)款于收到受托方已銷開發(fā)產(chǎn)品清單之日確認(rèn)收入的實(shí)現(xiàn)。

C．采取基價(jià)（保底價(jià)）并實(shí)行超基價(jià)雙方分成方式委托銷售開發(fā)產(chǎn)品的，屬于由企業(yè)與購買方簽訂銷售合同或協(xié)議，或企業(yè)、受托方、購買方三方共同簽訂銷售合同或協(xié)議的，如果銷售合同或協(xié)議中約定的價(jià)格高于基價(jià)，則應(yīng)按銷售合同或協(xié)議中約定的價(jià)格計(jì)算的價(jià)款于收到受托方已銷開發(fā)產(chǎn)品清單之日確認(rèn)收入的實(shí)現(xiàn)，企業(yè)按規(guī)定支付受托方的分成額，不得直接從銷售收入中減除；如果銷售合同或協(xié)議約定的價(jià)格低于基價(jià)的，則應(yīng)按基價(jià)計(jì)算的價(jià)款于收到受托方已銷開發(fā)產(chǎn)品清單之日確認(rèn)收入的實(shí)現(xiàn)。屬于由受托方與購買方直接簽訂銷售合同的，則應(yīng)按基價(jià)加上按規(guī)定取得的分成額于收到受托方已銷開發(fā)產(chǎn)品清單之日確認(rèn)收入的實(shí)現(xiàn)。

D．采取包銷方式委托銷售開發(fā)產(chǎn)品的，包銷期內(nèi)可根據(jù)包銷合同的有關(guān)約定，參照上述1至3項(xiàng)規(guī)定確認(rèn)收入的實(shí)現(xiàn)；包銷期滿后尚未出售的開發(fā)產(chǎn)品，企業(yè)應(yīng)根據(jù)包銷合同或協(xié)議約定的價(jià)款和付款方式確認(rèn)收入的實(shí)現(xiàn)。

以上規(guī)定與《國家稅務(wù)總局關(guān)于確認(rèn)企業(yè)所得稅收人若干問題的通知》（國

稅函[2008]875號）有抵觸，并且很難操作。該文件規(guī)定，除《企業(yè)所得稅法》及實(shí)施條例另有規(guī)定外，企業(yè)所得稅確認(rèn)商品銷售收入，必須遵循權(quán)責(zé)發(fā)生制原則和實(shí)質(zhì)重于形式原則。企業(yè)銷售商品確認(rèn)收入必須同時(shí)滿足下列條件：①商品銷售合同已經(jīng)簽訂，企業(yè)已將商品所有權(quán)相關(guān)的主要風(fēng)險(xiǎn)和報(bào)酬轉(zhuǎn)移給購貨方；②企業(yè)對已售出的商品既沒有保留通常與所有權(quán)相聯(lián)系的繼續(xù)管理權(quán)，也沒有實(shí)施有效控制；③收入的金額能夠可靠地計(jì)量；④已發(fā)生或?qū)l(fā)生的銷售方的成本能夠可靠地核算。

該文還強(qiáng)調(diào)，符合上款收入確認(rèn)條件，如果銷售商品采取預(yù)收款方式的，應(yīng)當(dāng)在發(fā)出商品時(shí)確認(rèn)收入。商品房在沒有交付之前，實(shí)際控制權(quán)仍在房地產(chǎn)開發(fā)商，不符合收入確認(rèn)的條件，這一點(diǎn)所得稅處理與會計(jì)處理相同，故不應(yīng)確認(rèn)收入。

如果嚴(yán)格按照《國家稅務(wù)總局關(guān)于印發(fā){房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營業(yè)務(wù)企業(yè)所得稅處理辦法）的通知》（國稅發(fā)[2009]31號）操作，需要作一系列納稅調(diào)整處理。例如，采取銀行按揭方式銷售開發(fā)產(chǎn)品的，應(yīng)按銷售合同或協(xié)議約定的價(jià)款確定收入額，其首付款應(yīng)于實(shí)際收到日確認(rèn)收入的實(shí)現(xiàn)，余款在銀行按揭貸款辦理轉(zhuǎn)賬之日確認(rèn)收入的實(shí)現(xiàn)。而完工產(chǎn)品的會計(jì)處理是將首付款及按揭貸款作預(yù)收賬款處理，在實(shí)際交付商品房時(shí)結(jié)轉(zhuǎn)收入。企業(yè)需要嚴(yán)格區(qū)分完工產(chǎn)品的預(yù)收賬款和未完工產(chǎn)品的預(yù)收賬款，對于未完工產(chǎn)品的預(yù)收賬款暫按計(jì)稅毛利率確認(rèn)所得，實(shí)際完工符合計(jì)稅收入確認(rèn)條件時(shí)，重新按照已收價(jià)款確認(rèn)計(jì)稅收入和對應(yīng)的成本，收入與成本之間的差額調(diào)增應(yīng)納稅所得額。前期預(yù)收賬款按計(jì)稅毛利率確認(rèn)的應(yīng)納稅所得額需作納稅調(diào)減處理。將這部分開發(fā)產(chǎn)品實(shí)際交付并核算收入、成本時(shí)，前期計(jì)稅收入與計(jì)稅成本的差額還需再次作納稅調(diào)減處理。對于產(chǎn)品完工后簽訂的銷售合同，取得的預(yù)收賬款不按計(jì)稅毛利率確認(rèn)所得，而應(yīng)按照收到或應(yīng)該收到款項(xiàng)時(shí)作為計(jì)稅收人并調(diào)增所得，同時(shí)按照已收款項(xiàng)占房屋價(jià)款的比例計(jì)算對應(yīng)的成本并調(diào)減所得，在實(shí)際交付產(chǎn)品并核算收人的，前期已作納稅調(diào)整的金額還應(yīng)作相反方向的納稅調(diào)整。

為了簡化處理，建議：無論是完工產(chǎn)品還是未完工產(chǎn)品，計(jì)稅收入的確認(rèn)應(yīng)當(dāng)按照《國家稅務(wù)總局關(guān)于確認(rèn)企業(yè)所得稅收人若干問題的通知》（國稅函[2008）875號）執(zhí)行（與會計(jì)處理一致），在確認(rèn)收入之前取得的預(yù)收款，均需按照計(jì)稅毛利率確認(rèn)應(yīng)納稅所得，實(shí)際結(jié)轉(zhuǎn)收入的再作納稅調(diào)減處理。

（6）預(yù)繳企業(yè)所得稅時(shí)，不允許彌補(bǔ)以前虧損。以前虧損只能在年終匯算清繳時(shí)彌補(bǔ)

（6）不對?！秶叶悇?wù)總局關(guān)于確認(rèn)企業(yè)所得稅收人若干問題的通知》（國稅函[2008]635號）規(guī)定，預(yù)繳所得稅時(shí)，實(shí)際利潤總額應(yīng)扣除不征稅收入、免稅收入以及以前的虧損，再計(jì)算預(yù)繳稅款。

（7）房地產(chǎn)企業(yè)的企業(yè)所得稅不是按年計(jì)算，應(yīng)當(dāng)在整個(gè)項(xiàng)目全部銷售完畢時(shí)，針對各個(gè)項(xiàng)目單獨(dú)辦理匯算清繳。

（7）不對。土地增值稅是以項(xiàng)目作為征稅的對象，而企業(yè)所得稅是針對納稅人的一個(gè)納稅的全部所得作為征稅對象。只有費(fèi)用，沒有收入的企業(yè)，也必須辦理匯算清繳，計(jì)算出虧損額，用于以后彌補(bǔ)。

（8）已經(jīng)交付的開發(fā)產(chǎn)品，在結(jié)轉(zhuǎn)成本時(shí)，應(yīng)當(dāng)分?jǐn)偟暮笃谏形窗l(fā)生的公共配套設(shè)施費(fèi)（如綠化、景觀、場地等），不能在稅前扣除。

（8）《國家稅務(wù)總局關(guān)于印發(fā){房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營業(yè)務(wù)企業(yè)所得稅處理辦法）的通知》（國稅發(fā)[2009]31號）規(guī)定，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)發(fā)生的以下幾項(xiàng)預(yù)提（應(yīng)付）費(fèi)用外可以在稅前扣除。

①出包工程未最終辦理結(jié)算而未取得全額發(fā)票的，在證明資料充分的前提下，其發(fā)票不足金額可以預(yù)提，但最高不得超過合同總金額的10%。

②公共配套設(shè)施尚未建造或尚未完工的，可按預(yù)算造價(jià)合理預(yù)提建造費(fèi)用。此類公共配套設(shè)施必須符合已在售房合同、協(xié)議或廣告、模型中明確承諾建造且不可撤銷，或按照法律法規(guī)規(guī)定必須配套建造的條件。

③應(yīng)向政府上交但尚未上交的報(bào)批報(bào)建費(fèi)用、物業(yè)完善費(fèi)用可以按規(guī)定預(yù)提。物業(yè)完善費(fèi)用是指按規(guī)定應(yīng)由企業(yè)承擔(dān)的物業(yè)管理基金、公建維修基金或其他專項(xiàng)基金。

（9）房地產(chǎn)企業(yè)因缺少資金而與其他公司合作開發(fā)，根據(jù)合作合同約定的支付的資金占用費(fèi)不能在稅前扣除，只能在稅后分配。合作方取得的資金占用費(fèi)視同股息所得，免征企業(yè)所得稅。

（9）以上是《國家稅務(wù)總局關(guān)于印發(fā){房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營業(yè)務(wù)企業(yè)所得稅處理辦法）的通知》（國稅發(fā)[2009]31號）作出的規(guī)定。建議雙方簽訂“借款合同”、“項(xiàng)目管理咨詢合同”。

（10）房地產(chǎn)企業(yè)向非金融部門支付的利息，不得超過同期同類銀行貸款利率，其利率執(zhí)行標(biāo)準(zhǔn)按照同期同類銀行貸款的基準(zhǔn)利率，不含浮動(dòng)利率。

（10）《國家稅務(wù)總局關(guān)于企業(yè)貸款支付利息稅前扣除標(biāo)準(zhǔn)的批復(fù)》（國稅函

[2003]1114號）規(guī)定，同期同類銀行貸款利率，是指中國人民銀行發(fā)布的同期商業(yè)銀行貸款的基準(zhǔn)利率、浮動(dòng)利率。實(shí)際操作中，具體執(zhí)行標(biāo)準(zhǔn)由主管稅務(wù)機(jī)關(guān)規(guī)定。

（11）從2008年起，房地產(chǎn)企業(yè)的開發(fā)產(chǎn)品轉(zhuǎn)作自用，不再視同銷售確認(rèn)資產(chǎn)轉(zhuǎn)讓所得。該規(guī)定只適用于2008年以后完工的開發(fā)產(chǎn)品。對于2007年底前完工的開發(fā)產(chǎn)品轉(zhuǎn)為自用的，應(yīng)當(dāng)適用《國家稅務(wù)總局關(guān)于房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務(wù)征收企業(yè)所得稅問題的通知》（國稅發(fā)[2006]31號），作視同銷售處理。

（11）不對。無論開發(fā)產(chǎn)品何時(shí)完工，只要在2008年1月1日以后轉(zhuǎn)作自用的，均不再視同銷售處理。《國家稅務(wù)總局關(guān)于企業(yè)處置資產(chǎn)所得稅處理問題的通知》（國稅函[2008]828號）規(guī)定，房地產(chǎn)企業(yè)將開發(fā)產(chǎn)品轉(zhuǎn)為自用或出租的，不作視同銷售處理。對2008年1月1日以前發(fā)生的上述業(yè)務(wù)，2008年1月1日以后尚未進(jìn)行稅務(wù)處理的，也不再處理。

第四篇：淺論房地產(chǎn)企業(yè)所得稅管理

近幾年，房地產(chǎn)市場發(fā)展迅猛，這對于提升國民經(jīng)濟(jì)總體運(yùn)行質(zhì)量，改善國民居住條件起到極大的促進(jìn)作用。房地產(chǎn)業(yè)的稅收收入已成為地方收入的主要來源，強(qiáng)化房地產(chǎn)企業(yè)的稅收管理已成為稅務(wù)部門的共識，而事實(shí)上當(dāng)前房地產(chǎn)企業(yè)管理現(xiàn)狀卻不容樂觀，從日常征管掌握和專項(xiàng)評估了解的情況看，房地產(chǎn)企業(yè)的所得稅管理還存在諸多問題，需要認(rèn)真研究解決。

一、房地產(chǎn)企業(yè)所得稅管理存在的問題

（一）企業(yè)方面存在問題:

當(dāng)前房地產(chǎn)企業(yè)在所得稅申報(bào)方面普遍存在故意少申報(bào)收入多申報(bào)成本、費(fèi)用，少計(jì)當(dāng)期應(yīng)納稅所得的現(xiàn)象。具體包括以下幾方面：

1、隱匿預(yù)收房款。有幾種方式，一是將預(yù)收購房者的預(yù)付款掛在“其他應(yīng)付款”等往來賬上，或記入“短期借款”等科目，賬面不反映收入；二是用自收憑證收取預(yù)收房款，存入非基本賬戶或其它銀行卡上，故意打埋伏，這種做法隱蔽性較強(qiáng)。故然開發(fā)企業(yè)最終會因購房者需要開具發(fā)票而作收入處理，但明顯減少了當(dāng)期收入，減少當(dāng)期應(yīng)繳稅金；三是將預(yù)收的定金以購房者的名義存入銀行改頭換面不作預(yù)收款申報(bào)收入等等。

2、延遲結(jié)轉(zhuǎn)收入。大多數(shù)開發(fā)企業(yè)都以辦理竣工決算為收入結(jié)轉(zhuǎn)的時(shí)點(diǎn)，通過延遲辦理竣工決算拖延收入結(jié)轉(zhuǎn)的時(shí)間，或者部分開發(fā)企業(yè)以款項(xiàng)收齊開具正式發(fā)票為結(jié)轉(zhuǎn)收入的時(shí)點(diǎn)，收入確認(rèn)由企業(yè)人為控制，這兩種做法在房地產(chǎn)企業(yè)較為普遍，總局新的31號文件明確了完工產(chǎn)品的三個(gè)條件，新的文件有效的遏制了企業(yè)故意延遲結(jié)轉(zhuǎn)收入的現(xiàn)象。

3、成本費(fèi)用支出不實(shí)。房地產(chǎn)企業(yè)的成本費(fèi)用項(xiàng)目多，構(gòu)成復(fù)雜，專業(yè)性強(qiáng)。因此雖然大都數(shù)企業(yè)成本費(fèi)用的列支取得的票據(jù)是合法的，但稅務(wù)部門審核時(shí)對其支出的真實(shí)性和合理性難以準(zhǔn)確界定。主要有四種情形：一是開發(fā)項(xiàng)目分期進(jìn)行，對先期開發(fā)部分的成本確認(rèn)困難。；二是實(shí)際開發(fā)成本超出預(yù)算的企業(yè)不能提供確鑿的證據(jù)。有部分企業(yè)存在開發(fā)成本的實(shí)際支出數(shù)明顯超過工程預(yù)算，企業(yè)一般只提供最終的決算資料，并不能提供相關(guān)的合同變更書，給出成本增加的合理理由，由中介機(jī)構(gòu)出具的房地產(chǎn)企業(yè)決算資料因各自的利益關(guān)系和原因并不能真實(shí)反映企業(yè)的實(shí)際開發(fā)成本，由此給稅務(wù)部門的審核帶來難度；三是人員變動(dòng)頻繁，公司前后的管理模式和資料的保管出現(xiàn)脫節(jié)。房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目立項(xiàng)后或已開盤銷售后，一些企業(yè)因投資人之間合作關(guān)系不佳或?qū)嶋H運(yùn)作時(shí)資金困難等諸多因素撤資換人，由此帶來投資人和企業(yè)財(cái)務(wù)人員變動(dòng)頻繁，相關(guān)資料保管不善，對審核中發(fā)現(xiàn)的有些問題無法給出合理的解釋，造成稅務(wù)部門審核難；四是部分期間費(fèi)用的支出數(shù)額過大，與實(shí)際經(jīng)營需要不相符。這種情況也較為普遍，有些企業(yè)費(fèi)用中出現(xiàn)大量的辦公費(fèi)支出、勞保用品支出以及工資支出等，沒有附物品采購明細(xì)，沒有許多的人員用工，明顯存在以虛開、代開的發(fā)票或工資支出單列支各種隱性支出使不合法變?yōu)楹戏ǖ默F(xiàn)象。

4、人為多結(jié)轉(zhuǎn)銷售成本。主要有兩種現(xiàn)象：一是加大先期開發(fā)成本費(fèi)用?，F(xiàn)有的大部分開發(fā)企業(yè)均為項(xiàng)目開發(fā)，開發(fā)項(xiàng)目雖不大，但多數(shù)分期滾動(dòng)開發(fā)，這就給企業(yè)人為加大先期開發(fā)費(fèi)用有機(jī)可趁。企業(yè)在整個(gè)開發(fā)項(xiàng)目完工前按土地出讓合同分期付清土地出讓金、拆遷補(bǔ)償費(fèi)，在項(xiàng)目開發(fā)前期付清規(guī)劃設(shè)計(jì)費(fèi)等前期工程費(fèi)、基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費(fèi)，企業(yè)全部計(jì)入開發(fā)成本，不按分期開發(fā)的項(xiàng)目分配計(jì)算當(dāng)期的開發(fā)成本，必然加大本期計(jì)稅成本。二是按預(yù)算預(yù)估開發(fā)成本。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)會十分注重資金的時(shí)間價(jià)值，在未形成工程決算時(shí)，一般不會按合同總價(jià)款全額支付工程款，因此開發(fā)企業(yè)也就無法取得對方的合法票據(jù)，他們會從自身利益考慮根據(jù)已付的工程款計(jì)算開發(fā)成本，或者干脆按工程預(yù)算計(jì)算開發(fā)成本。這兩種方式都違背了《企業(yè)所得稅稅前扣除辦法》（國稅發(fā)（2000）84號）文件第三條及總局《關(guān)于房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務(wù)征收企業(yè)所得稅問題的通知》（國稅發(fā)〔2006〕31號）第八條第4、5款要求開發(fā)產(chǎn)品成本必須真實(shí)、合法的基本原則，由此帶來同樣的后果就是加大可售面積單位工程成本，和已銷開發(fā)產(chǎn)品的計(jì)稅成本，減少了當(dāng)期應(yīng)納稅所得。

5、混淆期間費(fèi)用和開發(fā)成本的界限。主要表現(xiàn)在：一是混淆開辦費(fèi)和開發(fā)成本、期間費(fèi)用的界限。有些開發(fā)企業(yè)將正常開工建設(shè)后發(fā)生的業(yè)務(wù)招待費(fèi)、業(yè)務(wù)宣傳費(fèi)、添置的固定資產(chǎn)等均作為開辦費(fèi)，待工程開工后作為期間費(fèi)用一次性稅前扣除；二是混淆當(dāng)期費(fèi)用和開發(fā)成本的界限。最常見的是將成本對象完工前發(fā)生的各種性質(zhì)的借款費(fèi)用直接在當(dāng)期費(fèi)用中列支，售樓部、樣板房的裝修費(fèi)用未單獨(dú)核算時(shí)企業(yè)未記入開發(fā)成本直接作期間費(fèi)用稅前扣除。

6、財(cái)務(wù)核算欠規(guī)范。會計(jì)科目設(shè)置和運(yùn)用的較為隨意，多數(shù)房地產(chǎn)企業(yè)都未設(shè)立“開發(fā)產(chǎn)品”科目，對完工的確認(rèn)從財(cái)務(wù)資料上無法判斷?！邦A(yù)收賬款”、“其他應(yīng)付款”等往來科目的運(yùn)用較為隨意。預(yù)收房款時(shí)繳納的地方稅金直接記入“主營業(yè)務(wù)稅金及附加”，在2005年

以前稅前扣除，未通過“遞延稅款”這一過渡科目核算。

7、視同銷售行為不確認(rèn)收入。企業(yè)一般對這類行為不會主動(dòng)向稅務(wù)部門申報(bào)，被稅務(wù)部門檢查或評估發(fā)現(xiàn)后再確認(rèn)收入，如以房屋回建的形式作為拆遷戶的補(bǔ)償、將開發(fā)產(chǎn)品轉(zhuǎn)作固定資產(chǎn)、用土地使用權(quán)換取開發(fā)產(chǎn)品等等，不作少記當(dāng)期收入。

8、利用關(guān)聯(lián)關(guān)系轉(zhuǎn)移利潤。一是成立仍屬于自已的房地產(chǎn)銷售公司，轉(zhuǎn)移利潤少繳稅。二是關(guān)聯(lián)企業(yè)之間開具施工發(fā)票、預(yù)收預(yù)付款只記借款費(fèi)用，不記應(yīng)收利息收入等。

9、房地產(chǎn)企業(yè)沒有把及時(shí)向稅務(wù)部門報(bào)告開發(fā)銷售進(jìn)展當(dāng)作企業(yè)應(yīng)盡的責(zé)任和義務(wù)。

（二）稅務(wù)部門管理存在的問題

一是政策不明朗。主要表現(xiàn)在：

1、國稅發(fā)（2003）83號文不完善的方面：完工結(jié)轉(zhuǎn)的時(shí)點(diǎn)不明確，期間費(fèi)用的扣除不統(tǒng)一，總局31號文下發(fā)前各地根據(jù)自行對政策的主觀理解去執(zhí)行，帶來完工確認(rèn)的時(shí)間不一致，收入結(jié)轉(zhuǎn)不一致。預(yù)售期間發(fā)生的期間費(fèi)用是否應(yīng)并入當(dāng)期申報(bào)，執(zhí)行口徑也不統(tǒng)一，影響到房地產(chǎn)稅收政策執(zhí)行的嚴(yán)肅性和公平性。

2、總局發(fā)布的關(guān)于房地產(chǎn)企業(yè)所得稅管理的兩個(gè)文件列出公式注明均按總成本和總可售面積計(jì)算單位銷售成本，以此作為結(jié)轉(zhuǎn)已售開發(fā)產(chǎn)品的計(jì)稅成本，這種方法顯然存在一定的弊端，其確認(rèn)的計(jì)稅成本與不同售價(jià)產(chǎn)品所確認(rèn)的收入不配比，造成既有商品房又有商鋪開發(fā)的企業(yè)商品房先售出的先期實(shí)現(xiàn)的利潤小，后期商鋪賣得好實(shí)現(xiàn)的利潤大，但如果商鋪遲遲賣不出去將會出微利或虧損的現(xiàn)象。某城區(qū)以商貿(mào)經(jīng)營為主，但商鋪的價(jià)格定位較高，與商品房相比高出70以上，有的甚至2-3倍，除個(gè)別處于市中心商鋪相對好賣、資金回籠快有較高的利潤外，大部分中小規(guī)模的企業(yè)均出現(xiàn)商品房已售完但商鋪遲遲賣不出去的局面，多數(shù)是微利或虧損，因此采取這種計(jì)算方法顯然違背了國稅發(fā)（2000）84號關(guān)于企業(yè)所得稅稅前扣除辦法規(guī)定的收入與成本費(fèi)用相配比的基本原則，影響了當(dāng)期稅收的實(shí)現(xiàn)。

3、2006年以前文件未規(guī)定企業(yè)向稅務(wù)部門反饋房地產(chǎn)開發(fā)相關(guān)信息應(yīng)作為納稅人的義務(wù)，在征管力量不足的情況下造成稅務(wù)部門不能及時(shí)掌握企業(yè)的開發(fā)進(jìn)展，管理不到位。

4、對賬證不健全擬實(shí)行核定征收的，實(shí)際操作有難度。總局31號文明確新辦房地產(chǎn)企業(yè)事先不得直接核定征收，那么對通過核查后擬核定征收的企業(yè)如何核定應(yīng)繳稅款。31號文只表述為“對其以往應(yīng)繳的企業(yè)所得稅按核定征收方式進(jìn)行征收、管理并逐步規(guī)范。”那么實(shí)際征收時(shí)會涉及三個(gè)問題：一是這里所指的：“以往應(yīng)繳的企業(yè)所得稅”是當(dāng)年應(yīng)繳的還是房地產(chǎn)企業(yè)開工以來應(yīng)繳的企業(yè)所得稅，未予明確；二是按國稅發(fā)（2000）38號核定征收企業(yè)所得稅暫行辦法第三條第三款規(guī)定核定應(yīng)稅所得率征收是“根據(jù)納稅內(nèi)的收入總額或成本費(fèi)用等項(xiàng)目的實(shí)際發(fā)生額，按預(yù)先核定的應(yīng)稅所得率計(jì)算繳納企業(yè)所得稅的辦法”，對房地產(chǎn)企業(yè)來說，如從開工以來計(jì)算則與38號核定征收辦法規(guī)定的“內(nèi)的收入總額或成本費(fèi)用”相悖，如按當(dāng)年預(yù)收收入、銷售收入或當(dāng)年發(fā)生的成本費(fèi)用計(jì)算核定稅款則又因房地產(chǎn)企業(yè)成本按整個(gè)項(xiàng)目累計(jì)滾動(dòng)計(jì)算而無法核定，三是由查賬征收改核定征收后，按38號文第六條規(guī)定：“企業(yè)所得稅征收方式鑒定每年進(jìn)行一次，時(shí)間為當(dāng)年的1至3月底?！痹儆?1號文上述引用的政策告訴我們，按核定征收辦法后要促進(jìn)企業(yè)“逐步規(guī)范”，這說明核定后仍可再視企業(yè)建賬的規(guī)范程度在每年的1至3月份對企業(yè)改按查賬征收，那同樣存在再實(shí)行查賬征收，如何計(jì)算企業(yè)的開發(fā)成本和計(jì)稅成本，因此新的31號文在核定征收的具體操作上仍存在缺陷，以至于對實(shí)行過核定征收又改按查賬征收的企業(yè),如何進(jìn)行稅款清算,都需要一個(gè)適合房地產(chǎn)企業(yè)特點(diǎn)的更便于基層一線操作的所得稅管理辦法。

二是稅務(wù)部門自身征管力量不足。當(dāng)前稅務(wù)部門具有一定房地產(chǎn)管理經(jīng)驗(yàn)的人員很少，專職管理更難以到位，管理人員的業(yè)務(wù)水平和能力制約了房地產(chǎn)企業(yè)的所得稅管理質(zhì)量。

（三）管理難和溝通難不利于房地產(chǎn)管理。一是房地產(chǎn)企業(yè)管理難。房產(chǎn)開發(fā)周期長，少則三、四年，多則十年以上，成本費(fèi)用支出項(xiàng)目多，工程建設(shè)編制的預(yù)算、簽訂的合同、變更書，各級項(xiàng)目審批部門的批文等企業(yè)沒有作為稅務(wù)機(jī)關(guān)必須審核的資料妥善保管，或者無法提供，造成稅務(wù)部門對成本確認(rèn)困難，加之跨審核量大、企業(yè)法人、財(cái)務(wù)人員變更頻繁，資料保管不善，帶來審核難以到位。二是房地產(chǎn)業(yè)各相關(guān)部門的管理信息溝通不到位，國地稅分設(shè)，部門之間信息的不對稱和各自為政，使總局提倡的實(shí)行房地產(chǎn)企業(yè)一體化管理難以在短期內(nèi)到位。

二、加強(qiáng)房地產(chǎn)企業(yè)所得稅管理的對策和建議

（一）摸清與房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的相關(guān)信息。有針對性的對房地產(chǎn)行業(yè)開發(fā)項(xiàng)目、開發(fā)地段、完工情況、銷售情況等進(jìn)行外圍的調(diào)查摸底。并對其售樓處進(jìn)行調(diào)查，向售樓處的人員了解被調(diào)查企業(yè)整個(gè)樓座的建筑總面積、已售數(shù)量、最低售價(jià)、預(yù)付款比例等內(nèi)容，推算出企業(yè)的銷售收入和應(yīng)預(yù)繳的所得稅數(shù)額。

（二）建立涉稅信息傳遞和協(xié)作機(jī)制，全面掌握房地產(chǎn)企業(yè)的第一手基礎(chǔ)信息資料。一是建立與房管、規(guī)劃、建設(shè)、金融和地稅等部門信息溝通制度，全面掌握房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的立項(xiàng)、開工日期、預(yù)計(jì)完工日期、建筑面積、銷售進(jìn)度、現(xiàn)金流量和預(yù)收房款情況、已交付產(chǎn)權(quán)情況等各種信息，力求通過信息交換和分析比對，最大限度地掌握有關(guān)涉稅信息。二是加強(qiáng)信息分析比對，對差異戶進(jìn)行實(shí)地核查，及時(shí)發(fā)現(xiàn)和解決漏征漏管問題。三是加強(qiáng)信息交換，進(jìn)一步了解掌握房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)的經(jīng)營規(guī)律，進(jìn)而準(zhǔn)確審核納稅申報(bào)資料，強(qiáng)化控管。

（三）健全票據(jù)領(lǐng)、用、存制度，加強(qiáng)票據(jù)管理。根據(jù)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的現(xiàn)實(shí)情況，對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)使用的收據(jù)，如預(yù)收房款收據(jù)、代收各種集資款收據(jù)視同發(fā)票進(jìn)行規(guī)范管理，實(shí)行統(tǒng)一印制、發(fā)放和繳銷，規(guī)范領(lǐng)、用、存。對沒有按規(guī)定使用統(tǒng)一票據(jù)支付結(jié)算、偷逃稅款的企業(yè)嚴(yán)厲處罰。

（四）加強(qiáng)銀行賬戶預(yù)收款和關(guān)聯(lián)方等信息的監(jiān)控。爭取銀行部門的合作，對設(shè)立的預(yù)售房款賬戶進(jìn)行有效監(jiān)控，掌握銷售收入情況，實(shí)現(xiàn)源頭控管。通過實(shí)地調(diào)查了解等方式，及時(shí)掌握樓盤銷售的進(jìn)度，加強(qiáng)對售樓情況的適時(shí)監(jiān)控，保證銷售信息、預(yù)收房款真實(shí)、準(zhǔn)確，確保稅款及時(shí)、足額入庫。到企業(yè)關(guān)聯(lián)方進(jìn)行走訪調(diào)查，了解關(guān)聯(lián)企業(yè)之間的業(yè)務(wù)往來關(guān)系，看其收入、費(fèi)用的劃分是否合理、合法。

（五）加強(qiáng)對虧損、微利和低價(jià)出售等疑點(diǎn)納稅戶的重點(diǎn)檢查。用房地產(chǎn)抵付各種應(yīng)付款項(xiàng)（包括以房抵債，以完工房地產(chǎn)抵付借款、銀行貸款，抵付回租租金，換取其他單位、個(gè)人的非貨幣資產(chǎn)、抵付各種應(yīng)付的建筑安裝工程款、廣告支出和其他支出，抵付職工獎(jiǎng)勵(lì)支出等等）、以低價(jià)銷售給內(nèi)部職工等應(yīng)作為重點(diǎn)檢查對象，對查實(shí)偷稅的，嚴(yán)格按規(guī)定補(bǔ)稅罰款，涉嫌犯罪的依法移送司法機(jī)關(guān)處理。對不符合查賬征收條件的，嚴(yán)格按所得稅核定征收辦法核定稅款征收。

（六）建立房地產(chǎn)企業(yè)管理軟件。全面反映企業(yè)開發(fā)項(xiàng)目的的基本情況：投資總額、開發(fā)面積、開發(fā)時(shí)間，開工時(shí)間，預(yù)計(jì)竣工時(shí)間、施工單位等；根據(jù)規(guī)劃部門批準(zhǔn)的總平面圖制作開發(fā)產(chǎn)品備案臺賬，逐戶記載每一套開發(fā)產(chǎn)品的建、銷、存情況，在預(yù)售開始后企業(yè)必須在申報(bào)時(shí)向稅務(wù)部門報(bào)送，從房源上控管。

（七）強(qiáng)化日常評估和稅務(wù)稽查。稅務(wù)管理人員利用納稅評估軟件，加強(qiáng)對房地產(chǎn)企業(yè)稅收貢獻(xiàn)率、所得稅稅負(fù)率、銷售收入變動(dòng)率、成本利潤率等主要指標(biāo)的監(jiān)控，季度申報(bào)特別是匯算清繳期發(fā)現(xiàn)有異常情況，及時(shí)加大評估和稽查力度，明顯存在偷稅情節(jié)的，依法嚴(yán)肅處理，問題特別嚴(yán)重案件重大的移送司法部門追究相關(guān)法律責(zé)任。

（八）強(qiáng)化征管力量，提高業(yè)務(wù)技能。房地產(chǎn)企業(yè)所得稅成為國稅新辦企業(yè)所得稅重要組成部分，其發(fā)展迅速，稅收管理量大，業(yè)務(wù)要求高，需要既精通房地產(chǎn)業(yè)務(wù)，又熟悉相關(guān)稅收政策的高素質(zhì)的專職稅務(wù)人員來管理，加強(qiáng)一線管理人員和稽查人員的業(yè)務(wù)培訓(xùn)，盡快提高其業(yè)務(wù)水平成為當(dāng)前急需解決的問題。

以前稅前扣除，未通過“遞延稅款”這一過渡科目核算。

7、視同銷售行為不確認(rèn)收入。企業(yè)一般對這類行為不會主動(dòng)向稅務(wù)部門申報(bào)，被稅務(wù)部門檢查或評估發(fā)現(xiàn)后再確認(rèn)收入，如以房屋回建的形式作為拆遷戶的補(bǔ)償、將開發(fā)產(chǎn)品轉(zhuǎn)作固定資產(chǎn)、用土地使用權(quán)換取開發(fā)產(chǎn)品等等，不作少記當(dāng)期收入。

8、利用關(guān)聯(lián)關(guān)系轉(zhuǎn)移利潤。一是成立仍屬于自已的房地產(chǎn)銷售公司，轉(zhuǎn)移利潤少繳稅。二是關(guān)聯(lián)企業(yè)之間開具施工發(fā)票、預(yù)收預(yù)付款只記借款費(fèi)用，不記應(yīng)收利息收入等。

9、房地產(chǎn)企業(yè)沒有把及時(shí)向稅務(wù)部門報(bào)告開發(fā)銷售進(jìn)展當(dāng)作企業(yè)應(yīng)盡的責(zé)任和義務(wù)。

（二）稅務(wù)部門管理存在的問題

一是政策不明朗。主要表現(xiàn)在：

1、國稅發(fā)（2003）83號文不完善的方面：完工結(jié)轉(zhuǎn)的時(shí)點(diǎn)不明確，期間費(fèi)用的扣除不統(tǒng)一，總局31號文下發(fā)前各地根據(jù)自行對政策的主觀理解去執(zhí)行，帶來完工確認(rèn)的時(shí)間不一致，收入結(jié)轉(zhuǎn)不一致。預(yù)售期間發(fā)生的期間費(fèi)用是否應(yīng)并入當(dāng)期申報(bào)，執(zhí)行口徑也不統(tǒng)一，影響到房地產(chǎn)稅收政策執(zhí)行的嚴(yán)肅性和公平性。

2、總局發(fā)布的關(guān)于房地產(chǎn)企業(yè)所得稅管理的兩個(gè)文件列出公式注明均按總成本和總可售面積計(jì)算單位銷售成本，以此作為結(jié)轉(zhuǎn)已售開發(fā)產(chǎn)品的計(jì)稅成本，這種方法顯然存在一定的弊端，其

確認(rèn)的計(jì)稅成本與不同售價(jià)產(chǎn)品所確認(rèn)的收入不配比，造成既有商品房又有商鋪開發(fā)的企業(yè)商品房先售出的先期實(shí)現(xiàn)的利潤小，后期商鋪賣得好實(shí)現(xiàn)的利潤大，但如果商鋪遲遲賣不出去將會出微利或虧損的現(xiàn)象。某城區(qū)以商貿(mào)經(jīng)營為主，但商鋪的價(jià)格定位較高，與商品房相比高出70以上，有的甚至2-3倍，除個(gè)別處于市中心商鋪相對好賣、資金回籠快有較高的利潤外，大部分中小規(guī)模的企業(yè)均出現(xiàn)商品房已售完但商鋪遲遲賣不出去的局面，多數(shù)是微利或虧損，因此采取這種計(jì)算方法顯然違背了國稅發(fā)（2000）84號關(guān)于企業(yè)所得稅稅前扣除辦法規(guī)定的收入與成本費(fèi)用相配比的基本原則，影響了當(dāng)期稅收的實(shí)現(xiàn)。

3、2006年以前文件未規(guī)定企業(yè)向稅務(wù)部門反饋房地產(chǎn)開發(fā)相關(guān)信息應(yīng)作為納稅人的義務(wù)，在征管力量不足的情況下造成稅務(wù)部門不能及時(shí)掌握企業(yè)的開發(fā)進(jìn)展，管理不到位。

4、對賬證不健全擬實(shí)行核定征收的，實(shí)際操作有難度?？偩?1號文明確新辦房地產(chǎn)企業(yè)事先不得直接核定征收，那么對通過核查后擬核定征收的企業(yè)如何核定應(yīng)繳稅款。31號文只表述為“對其以往應(yīng)繳的企業(yè)所得稅按核定征收方式進(jìn)行征收、管理并逐步規(guī)范?！蹦敲磳?shí)際征收時(shí)會涉及三個(gè)問題：一是這里所指的：“以往應(yīng)繳的企業(yè)所得稅”是當(dāng)年應(yīng)繳的還是房地產(chǎn)企業(yè)開工以來應(yīng)繳的企業(yè)所得稅，未予明確；二是按國稅發(fā)（2000）38號核定征收企業(yè)所得稅暫行辦法第三條第三款規(guī)定核定應(yīng)稅所得率征收是“根據(jù)納稅內(nèi)的收入總額或成本費(fèi)用等項(xiàng)目的實(shí)際發(fā)生額，按預(yù)先核定的應(yīng)稅所得率計(jì)算繳納企業(yè)所得稅的辦法”，對房地產(chǎn)企業(yè)來說，如從開工以來計(jì)算則與38號核定征收辦法規(guī)定的“內(nèi)的收入總額或成本費(fèi)用”相悖，如按當(dāng)年預(yù)收收入、銷售收入或當(dāng)年發(fā)生的成本費(fèi)用計(jì)算核定稅款則又因房地產(chǎn)企業(yè)成本按整個(gè)項(xiàng)目累計(jì)滾動(dòng)計(jì)算而無法核定，三是由查賬征收改核定征收后，按38號文第六條規(guī)定：“企業(yè)所得稅征收方式鑒定每年進(jìn)行一次，時(shí)間為當(dāng)年的1至3月底?！痹儆?1號文上述引用的政策告訴我們，按核定征收辦法后要促進(jìn)企業(yè)“逐步規(guī)范”，這說明核定后仍可再視企業(yè)建賬的規(guī)范程度在每年的1至3月份對企業(yè)改按查賬征收，那同樣存在再實(shí)行查賬征收，如何計(jì)算企業(yè)的開發(fā)成本和計(jì)稅成本，因此新的31號文在核定征收的具體操作上仍存在缺陷，以至于對實(shí)行過核定征收又改按查賬征收的企業(yè),如何進(jìn)行稅款清算,都需要一個(gè)適合房地產(chǎn)企業(yè)特點(diǎn)的更便于基層一線操作的所得稅管理辦法。

二是稅務(wù)部門自身征管力量不足。當(dāng)前稅務(wù)部門具有一定房地產(chǎn)管理經(jīng)驗(yàn)的人員很少，專職管理更難以到位，管理人員的業(yè)務(wù)水平和能力制約了房地產(chǎn)企業(yè)的所得稅管理質(zhì)量。

（三）管理難和溝通難不利于房地產(chǎn)管理。一是房地產(chǎn)企業(yè)管理難。房產(chǎn)開發(fā)周期長，少則三、四年，多則十年以上，成本費(fèi)用支出項(xiàng)目多，工程建設(shè)編制的預(yù)算、簽訂的合同、變更書，各級項(xiàng)目審批部門的批文等企業(yè)沒有作為稅務(wù)機(jī)關(guān)必須審核的資料妥善保管，或者無法提供，造成稅務(wù)部門對成本確認(rèn)困難，加之跨審核量大、企業(yè)法人、財(cái)務(wù)人員變更頻繁，資料保管不善，帶來審核難以到位。二是房地產(chǎn)業(yè)各相關(guān)部門的管理信息溝通不到位，國地稅分設(shè)，部門之間信息的不對稱和各自為政，使總局提倡的實(shí)行房地產(chǎn)企業(yè)一體化管理難以在短期內(nèi)到位。

二、加強(qiáng)房地產(chǎn)企業(yè)所得稅管理的對策和建議

（一）摸清與房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的相關(guān)信息。有針對性的對房地產(chǎn)行業(yè)開發(fā)項(xiàng)目、開發(fā)地段、完工情況、銷售情況等進(jìn)行外圍的調(diào)查摸底。并對其售樓處進(jìn)行調(diào)查，向售樓處的人員了解被調(diào)查企業(yè)整個(gè)樓座的建筑總面積、已售數(shù)量、最低售價(jià)、預(yù)付款比例等內(nèi)容，推算出企業(yè)的銷售收入和應(yīng)預(yù)繳的所得稅數(shù)額。

（二）建立涉稅信息傳遞和協(xié)作機(jī)制，全面掌握房地產(chǎn)企業(yè)的第一手基礎(chǔ)信息資料。一是建立與房管、規(guī)劃、建設(shè)、金融和地稅等部門信息溝通制度，全面掌握房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的立項(xiàng)、開工日期、預(yù)計(jì)完工日期、建筑面積、銷售進(jìn)度、現(xiàn)金流量和預(yù)收房款情況、已交付產(chǎn)權(quán)情況等各種信息，力求通過信息交換和分析比對，最大限度地掌握有關(guān)涉稅信息。二是加強(qiáng)信息分析比對，對差異戶進(jìn)行實(shí)地核查，及時(shí)發(fā)現(xiàn)和解決漏征漏管問題。三是加強(qiáng)信息交換，進(jìn)一步了解掌握房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)的經(jīng)營規(guī)律，進(jìn)而準(zhǔn)確審核納稅申報(bào)資料，強(qiáng)化控管。

（三）健全票據(jù)領(lǐng)、用、存制度，加強(qiáng)票據(jù)管理。根據(jù)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的現(xiàn)實(shí)情況，對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)使用的收據(jù)，如預(yù)收房款收據(jù)、代收各種集資款收據(jù)視同發(fā)票進(jìn)行規(guī)范管理，實(shí)行統(tǒng)一印制、發(fā)放和繳銷，規(guī)范領(lǐng)、用、存。對沒有按規(guī)定使用統(tǒng)一票據(jù)支付結(jié)算、偷逃稅款的企業(yè)嚴(yán)厲處罰。

（四）加強(qiáng)銀行賬戶預(yù)收款和關(guān)聯(lián)方等信息的監(jiān)控。爭取銀行部門的合作，對設(shè)立的預(yù)售房款賬戶進(jìn)行有效監(jiān)控，掌握銷售收入情況，實(shí)現(xiàn)源頭控管。通過實(shí)地調(diào)查了解等方式，及時(shí)掌握樓盤銷售的進(jìn)度，加強(qiáng)對售樓情況的適時(shí)監(jiān)控，保證銷售信息、預(yù)收房款真實(shí)、準(zhǔn)確，確保稅款及時(shí)、足額入庫。到企業(yè)關(guān)聯(lián)方進(jìn)行走訪調(diào)查，了解關(guān)聯(lián)企業(yè)之間的業(yè)務(wù)往來關(guān)系，看其收入、費(fèi)用的劃分是否合理、合法。

（五）加強(qiáng)對虧損、微利和低價(jià)出售等疑點(diǎn)納稅戶的重點(diǎn)檢查。用房地產(chǎn)抵付各種應(yīng)付款項(xiàng)（包括以房抵債，以完工房地產(chǎn)抵付借款、銀行貸款，抵付回租租金，換取其他單位、個(gè)人的非貨幣資產(chǎn)、抵付各種應(yīng)付的建筑安裝工程款、廣告支出和其他支出，抵付職工獎(jiǎng)勵(lì)支出等等）、以低價(jià)銷售給內(nèi)部職工等應(yīng)作為重點(diǎn)檢查對象，對查實(shí)偷稅的，嚴(yán)格按規(guī)定補(bǔ)稅罰款，涉嫌犯罪的依法移送司法機(jī)關(guān)處理。對不符合查賬征收條件的，嚴(yán)格按所得稅核定征收辦法核定稅款征收。

（六）建立房地產(chǎn)企業(yè)管理軟件。全面反映企業(yè)開發(fā)項(xiàng)目的的基本情況：投資總額、開發(fā)面積、開發(fā)時(shí)間，開工時(shí)間，預(yù)計(jì)竣工時(shí)間、施工單位等；根據(jù)規(guī)劃部門批準(zhǔn)的總平面圖制作開發(fā)產(chǎn)品備案臺賬，逐戶記載每一套開發(fā)產(chǎn)品的建、銷、存情況，在預(yù)售開始后企業(yè)必須在申報(bào)時(shí)向稅務(wù)部門報(bào)送，從房源上控管。

（七）強(qiáng)化日常評估和稅務(wù)稽查。稅務(wù)管理人員利用納稅評估軟件，加強(qiáng)對房地產(chǎn)企業(yè)稅收貢獻(xiàn)率、所得稅稅負(fù)率、銷售收入變動(dòng)率、成本利潤率等主要指標(biāo)的監(jiān)控，季度申報(bào)特別是匯算清繳期發(fā)現(xiàn)有異常情況，及時(shí)加大評估和稽查力度，明顯存在偷稅情節(jié)的，依法嚴(yán)肅處理，問題特別嚴(yán)重案件重大的移送司法部門追究相關(guān)法律責(zé)任。

（八）強(qiáng)化征管力量，提高業(yè)務(wù)技能。房地產(chǎn)企業(yè)所得稅成為國稅新辦企業(yè)所得稅重要組成部分，其發(fā)展迅速，稅收管理量大，業(yè)務(wù)要求高，需要既精通房地產(chǎn)業(yè)務(wù)，又熟悉相關(guān)稅收政策的高素質(zhì)的專職稅務(wù)人員來管理，加強(qiáng)一線管理人員和稽查人員的業(yè)務(wù)培訓(xùn)，盡快提高其業(yè)務(wù)水平成為當(dāng)前急需解決的問題。

第五篇：淺論房地產(chǎn)企業(yè)所得稅管理（范文模版）

近幾年，房地產(chǎn)市場發(fā)展迅猛，這對于提升國民經(jīng)濟(jì)總體運(yùn)行質(zhì)量，改善國民居住條件起到極大的促進(jìn)作用。房地產(chǎn)業(yè)的稅收收入已成為地方收入的主要來源，強(qiáng)化房地產(chǎn)企業(yè)的稅收管理已成為稅務(wù)部門的共識，而事實(shí)上當(dāng)前房地產(chǎn)企業(yè)管理現(xiàn)狀卻不容樂觀，從日常征管掌握和專項(xiàng)評估了解的情況看，房地產(chǎn)企業(yè)的所得稅管理還存在諸多問題，需要認(rèn)真研究解決。

一、房地產(chǎn)企業(yè)所得稅管理存在的問題

（一）企業(yè)方面存在問題:

當(dāng)前房地產(chǎn)企業(yè)在所得稅申報(bào)方面普遍存在故意少申報(bào)收入多申報(bào)成本、費(fèi)用，少計(jì)當(dāng)期應(yīng)納稅所得的現(xiàn)象。具體包括以下幾方面：

1、隱匿預(yù)收房款。有幾種方式，一是將預(yù)收購房者的預(yù)付款掛在“其他應(yīng)付款”等往來賬上，或記入“短期借款”等科目，賬面不反映收入；二是用自收憑證收取預(yù)收房款，存入非基本賬戶或其它銀行卡上，故意打埋伏，這種做法隱蔽性較強(qiáng)。故然開發(fā)企業(yè)最終會因購房者需要開具發(fā)票而作收入處理，但明顯減少了當(dāng)期收入，減少當(dāng)期應(yīng)繳稅金；三是將預(yù)收的定金以購房者的名義存入銀行改頭換面不作預(yù)收款申報(bào)收入等等。

2、延遲結(jié)轉(zhuǎn)收入。大多數(shù)開發(fā)企業(yè)都以辦理竣工決算為收入結(jié)轉(zhuǎn)的時(shí)點(diǎn)，通過延遲辦理竣工決算拖延收入結(jié)轉(zhuǎn)的時(shí)間，或者部分開發(fā)企業(yè)以款項(xiàng)收齊開具正式發(fā)票為結(jié)轉(zhuǎn)收入的時(shí)點(diǎn)，收入確認(rèn)由企業(yè)人為控制，這兩種做法在房地產(chǎn)企業(yè)較為普遍，總局新的31號文件明確了完工產(chǎn)品的三個(gè)條件，新的文件有效的遏制了企業(yè)故意延遲結(jié)轉(zhuǎn)收入的現(xiàn)象。

3、成本費(fèi)用支出不實(shí)。房地產(chǎn)企業(yè)的成本費(fèi)用項(xiàng)目多，構(gòu)成復(fù)雜，專業(yè)性強(qiáng)。因此雖然大都數(shù)企業(yè)成本費(fèi)用的列支取得的票據(jù)是合法的，但稅務(wù)部門審核時(shí)對其支出的真實(shí)性和合理性難以準(zhǔn)確界定。主要有四種情形：一是開發(fā)項(xiàng)目分期進(jìn)行，對先期開發(fā)部分的成本確認(rèn)困難。；二是實(shí)際開發(fā)成本超出預(yù)算的企業(yè)不能提供確鑿的證據(jù)。有部分企業(yè)存在開發(fā)成本的實(shí)際支出數(shù)明顯超過工程預(yù)算，企業(yè)一般只提供最終的決算資料，并不能提供相關(guān)的合同變更書，給出成本增加的合理理由，由中介機(jī)構(gòu)出具的房地產(chǎn)企業(yè)決算資料因各自的利益關(guān)系和原因并不能真實(shí)反映企業(yè)的實(shí)際開發(fā)成本，由此給稅務(wù)部門的審核帶來難度；三是人員變動(dòng)頻繁，公司前后的管理模式和資料的保管出現(xiàn)脫節(jié)。房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目立項(xiàng)后或已開盤銷售后，一些企業(yè)因投資人之間合作關(guān)系不佳或?qū)嶋H運(yùn)作時(shí)資金困難等諸多因素撤資換人，由此帶來投資人和企業(yè)財(cái)務(wù)人員變動(dòng)頻繁，相關(guān)資料保管不善，對審核中發(fā)現(xiàn)的有些問題無法給出合理的解釋，造成稅務(wù)部門審核難；四是部分期間費(fèi)用的支出數(shù)額過大，與實(shí)際經(jīng)營需要不相符。這種情況也較為普遍，有些企業(yè)費(fèi)用中出現(xiàn)大量的辦公費(fèi)支出、勞保用品支出以及工資支出等，沒有附物品采購明細(xì)，沒有許多的人員用工，明顯存在以虛開、代開的發(fā)票或工資支出單列支各種隱性支出使不合法變?yōu)楹戏ǖ默F(xiàn)象。

4、人為多結(jié)轉(zhuǎn)銷售成本。主要有兩種現(xiàn)象：一是加大先期開發(fā)成本費(fèi)用?，F(xiàn)有的大部分開發(fā)企業(yè)均為項(xiàng)目開發(fā)，開發(fā)項(xiàng)目雖不大，但多數(shù)分期滾動(dòng)開發(fā)，這就給企業(yè)人為加大先期開發(fā)費(fèi)用有機(jī)可趁。企業(yè)在整個(gè)開發(fā)項(xiàng)目完工前按土地出讓合同分期付清土地出讓金、拆遷補(bǔ)償費(fèi)，在項(xiàng)目開發(fā)前期付清規(guī)劃設(shè)計(jì)費(fèi)等前期工程費(fèi)、基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費(fèi)，企業(yè)全部計(jì)入開發(fā)成本，不按分期開發(fā)的項(xiàng)目分配計(jì)算當(dāng)期的開發(fā)成本，必然加大本期計(jì)稅成本。二是按預(yù)算預(yù)估開發(fā)成本。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)會十分注重資金的時(shí)間價(jià)值，在未形成工程決算時(shí)，一般不會按合同總價(jià)款全額支付工程款，因此開發(fā)企業(yè)也就無法取得對方的合法票據(jù)，他們會從自身利益考慮根據(jù)已付的工程款計(jì)算開發(fā)成本，或者干脆按工程預(yù)算計(jì)算開發(fā)成本。這兩種方式都違背了《企業(yè)所得稅稅前扣除辦法》（國稅發(fā)（2000）84號）文件第三條及總局《關(guān)于房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務(wù)征收企業(yè)所得稅問題的通知》（國稅發(fā)〔2006〕31號）第八條第4、5款要求開發(fā)產(chǎn)品成本必須真實(shí)、合法的基本原則，由此帶來同樣的后果就是加大可售面積單位工程成本，和已銷開發(fā)產(chǎn)品的計(jì)稅成本，減少了當(dāng)期應(yīng)納稅所得。

5、混淆期間費(fèi)用和開發(fā)成本的界限。主要表現(xiàn)在：一是混淆開辦費(fèi)和開發(fā)成本、期間費(fèi)用的界限。有些開發(fā)企業(yè)將正常開工建設(shè)后發(fā)生的業(yè)務(wù)招待費(fèi)、業(yè)務(wù)宣傳費(fèi)、添置的固定資產(chǎn)等均作為開辦費(fèi)，待工程開工后作為期間費(fèi)用一次性稅前扣除；二是混淆當(dāng)期費(fèi)用和開發(fā)成本的界限。最常見的是將成本對象完工前發(fā)生的各種性質(zhì)的借款費(fèi)用直接在當(dāng)期費(fèi)用中列支，售樓部、樣板房的裝修費(fèi)用未單獨(dú)核算時(shí)企業(yè)未記入開發(fā)成本直接作期間費(fèi)用稅前扣除。

6、財(cái)務(wù)核算欠規(guī)范。會計(jì)科目設(shè)置和運(yùn)用的較為隨意，多數(shù)房地產(chǎn)企業(yè)都未設(shè)立“開發(fā)產(chǎn)品”科目，對完工的確認(rèn)從財(cái)務(wù)資料上無法判斷?！邦A(yù)收賬款”、“其他應(yīng)付款”等往來科目的運(yùn)用較為隨意。預(yù)收房款時(shí)繳納的地方稅金直接記入“主營業(yè)務(wù)稅金及附加”，在2005年以

前稅前扣除，未通過“遞延稅款”這一過渡科目核算。

7、視同銷售行為不確認(rèn)收入。企業(yè)一般對這類行為不會主動(dòng)向稅務(wù)部門申報(bào)，被稅務(wù)部門檢查或評估發(fā)現(xiàn)后再確認(rèn)收入，如以房屋回建的形式作為拆遷戶的補(bǔ)償、將開發(fā)產(chǎn)品轉(zhuǎn)作固定資產(chǎn)、用土地使用權(quán)換取開發(fā)產(chǎn)品等等，不作少記當(dāng)期收入。

8、利用關(guān)聯(lián)關(guān)系轉(zhuǎn)移利潤。一是成立仍屬于

自已的房地產(chǎn)銷售公司，轉(zhuǎn)移利潤少繳稅。二是關(guān)聯(lián)企業(yè)之間開具施工發(fā)票、預(yù)收預(yù)付款只記借款費(fèi)用，不記應(yīng)收利息收入等。

9、房地產(chǎn)企業(yè)沒有把及時(shí)向稅務(wù)部門報(bào)告開發(fā)銷售進(jìn)展當(dāng)作企業(yè)應(yīng)盡的責(zé)任和義務(wù)。

（二）稅務(wù)部門管理存在的問題

一是政策不明朗。主要表現(xiàn)在：

1、國稅發(fā)（2003）83號文不完善的方面：完工結(jié)轉(zhuǎn)的時(shí)點(diǎn)不明確，期間費(fèi)用的扣除不統(tǒng)一，總局31號文下發(fā)前各地根據(jù)自行對政策的主觀理解去執(zhí)行，帶來完工確認(rèn)的時(shí)間不一致，收入結(jié)轉(zhuǎn)不一致。預(yù)售期間發(fā)生的期間費(fèi)用是否應(yīng)并入當(dāng)期申報(bào)，執(zhí)行口徑也不統(tǒng)一，影響到房地產(chǎn)稅收政策執(zhí)行的嚴(yán)肅性和公平性。

2、總局發(fā)布的關(guān)于房地產(chǎn)企業(yè)所得稅管理的兩個(gè)文件列出公式注明均按總成本和總可售面積計(jì)算單位銷售成本，以此作為結(jié)轉(zhuǎn)已售開發(fā)產(chǎn)品的計(jì)稅成本，這種方法顯然存在一定的弊端，其確認(rèn)的計(jì)稅成本與不同售價(jià)產(chǎn)品所確認(rèn)的收入不配比，造成既有商品房又有商鋪開發(fā)的企業(yè)商品房先售出的先期實(shí)現(xiàn)的利潤小，后期商鋪賣得好實(shí)現(xiàn)的利潤大，但如果商鋪遲遲賣不出去將會出微利或虧損的現(xiàn)象。某城區(qū)以商貿(mào)經(jīng)營為主，但商鋪的價(jià)格定位較高，與商品房相比高出70以上，有的甚至2-3倍，除個(gè)別處于市中心商鋪相對好賣、資金回籠快有較高的利潤外，大部分中小規(guī)模的企業(yè)均出現(xiàn)商品房已售完但商鋪遲遲賣不出去的局面，多數(shù)是微利或虧損，因此采取這種計(jì)算方法顯然違背了國稅發(fā)（2000）84號關(guān)于企業(yè)所得稅稅前扣除辦法規(guī)定的收入與成本費(fèi)用相配比的基本原則，影響了當(dāng)期稅收的實(shí)現(xiàn)。

3、2006年以前文件未規(guī)定企業(yè)向稅務(wù)部門反饋房地產(chǎn)開發(fā)相關(guān)信息應(yīng)作為納稅人的義務(wù)，在征管力量不足的情況下造成稅務(wù)部門不能及時(shí)掌握企業(yè)的開發(fā)進(jìn)展，管理不到位。

4、對賬證不健全擬實(shí)行核定征收的，實(shí)際操作有難度?？偩?1號文明確新辦房地產(chǎn)企業(yè)事先不得直接核定征收，那么對通過核查后擬核定征收的企業(yè)如何核定應(yīng)繳稅款。31號文只表述為“對其以往應(yīng)繳的企業(yè)所得稅按核定征收方式進(jìn)行征收、管理并逐步規(guī)范?！蹦敲磳?shí)際征收時(shí)會涉及三個(gè)問題：一是這里所指的：“以往應(yīng)繳的企業(yè)所得稅”是當(dāng)年應(yīng)繳的還是房地產(chǎn)企業(yè)開工以來應(yīng)繳的企業(yè)所得稅，未予明確；二是按國稅發(fā)（2000）38號核定征收企業(yè)所得稅暫行辦法第三條第三款規(guī)定核定應(yīng)稅所得率征收是“根據(jù)納稅內(nèi)的收入總額或成本費(fèi)用等項(xiàng)目的實(shí)際發(fā)生額，按預(yù)先核定的應(yīng)稅所得率計(jì)算繳納企業(yè)所得稅的辦法”，對房地產(chǎn)企業(yè)來說，如從開工以來計(jì)算則與38號核定征收辦法規(guī)定的“內(nèi)的收入總額或成本費(fèi)用”相悖，如按當(dāng)年預(yù)收收入、銷售收入或當(dāng)年發(fā)生的成本費(fèi)用計(jì)算核定稅款則又因房地產(chǎn)企業(yè)成本按整個(gè)項(xiàng)目累計(jì)滾動(dòng)計(jì)算而無法核定，三是由查賬征收改核定征收后，按38號文第六條規(guī)定：“企業(yè)所得稅征收方式鑒定工作每年進(jìn)行一次，時(shí)間為當(dāng)年的1至3月底?！痹儆?1號文上述引用的政策告訴我們，按核定征收辦法后要促進(jìn)企業(yè)“逐步規(guī)范”，這說明核定后仍可再視企業(yè)建賬的規(guī)范程度在每年的1至3月份對企業(yè)改按查賬征收，那同樣存在再實(shí)行查賬征收，如何計(jì)算企業(yè)的開發(fā)成本和計(jì)稅成本，因此新的31號文在核定征收的具體操作上仍存在缺陷，以至于對實(shí)行過核定征收又改按查賬征收的企業(yè),如何進(jìn)行稅款清算,都需要一個(gè)適合房地產(chǎn)企業(yè)特點(diǎn)的更便于基層一線操作的所得稅管理辦法。

二是稅務(wù)部門自身征管力量不足。當(dāng)前稅務(wù)部門具有一定房地產(chǎn)管理經(jīng)驗(yàn)的人員很少，專職管理更難以到位，管理人員的業(yè)務(wù)水平和工作能力制約了房地產(chǎn)企業(yè)的所得稅管理質(zhì)量。

（三）管理難和溝通難不利于房地產(chǎn)管理。一是房地產(chǎn)企業(yè)管理難。房產(chǎn)開發(fā)周期長，少則三、四年，多則十年以上，成本費(fèi)用支出項(xiàng)目多，工程建設(shè)編制的預(yù)算、簽訂的合同、變更書，各級項(xiàng)目審批部門的批文等企業(yè)沒有作為稅務(wù)機(jī)關(guān)必須審核的資料妥善保管，或者無法提供，造成稅務(wù)部門對成本確認(rèn)困難，加之跨審核工作量大、企業(yè)法人、財(cái)務(wù)人員變更頻繁，資料保管不善，帶來審核工作難以到位。二是房地產(chǎn)業(yè)各相關(guān)部門的管理信息溝通不到位，國地稅分設(shè)，部門之間信息的不對稱和各自為政，使總局提倡的實(shí)行房地產(chǎn)企業(yè)一體化管理難以在短期內(nèi)到位。

二、加強(qiáng)房地產(chǎn)企業(yè)所得稅管理的對策和建議

（一）摸清與房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的相關(guān)信息。有針對性的對房地產(chǎn)行業(yè)開發(fā)項(xiàng)目、開發(fā)地段、完工情況、銷售情況等進(jìn)行外圍的調(diào)查摸底。并對其售樓處進(jìn)行調(diào)查，向售樓處的工作人員了解被調(diào)查企業(yè)整個(gè)樓座的建筑總面積、已售數(shù)量、最低售價(jià)、預(yù)付款比例等內(nèi)容，推算出企業(yè)的銷售收入和應(yīng)預(yù)繳的所得稅數(shù)額。

（二）建立涉稅信息傳遞和協(xié)作機(jī)制，全面掌握房地產(chǎn)企業(yè)的第一手基礎(chǔ)信息資料。一是建立與房管、規(guī)劃、建設(shè)、金融和地稅等部門信息溝通制度，全面掌握房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的立項(xiàng)、開工日期、預(yù)計(jì)完工日期、建筑面積、銷售進(jìn)度、現(xiàn)金流量和預(yù)收房款情況、已交付產(chǎn)權(quán)情況等各種信息，力求通過信息交換和分析比對，最大限度地掌握有關(guān)涉稅信息。二是加強(qiáng)信息分析比對，對差異戶進(jìn)行實(shí)地核查，及時(shí)發(fā)現(xiàn)和解決漏征漏管問題。三是加強(qiáng)信息交換，進(jìn)一步了解掌握房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)的經(jīng)營規(guī)律，進(jìn)而準(zhǔn)確審核納稅申報(bào)資料，強(qiáng)化控管。

（三）健全票據(jù)領(lǐng)、用、存制度，加強(qiáng)票據(jù)管理。根據(jù)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的現(xiàn)實(shí)情況，對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)使用的收據(jù)，如預(yù)收房款收據(jù)、代收各種集資款收據(jù)視同發(fā)票進(jìn)行規(guī)范管理，實(shí)行統(tǒng)一印制、發(fā)放和繳銷，規(guī)范領(lǐng)、用、存。對沒有按規(guī)定使用統(tǒng)一票據(jù)支付結(jié)算、偷逃稅款的企業(yè)嚴(yán)厲處罰。

（四）加強(qiáng)銀行賬戶預(yù)收款和關(guān)聯(lián)方等信息的監(jiān)控。爭取銀行部門的合作，對設(shè)立的預(yù)售房款賬戶進(jìn)行有效監(jiān)控，掌握銷售收入情況，實(shí)現(xiàn)源頭控管。通過實(shí)地調(diào)查了解等方式，及時(shí)掌握樓盤銷售的進(jìn)度，加強(qiáng)對售樓情況的適時(shí)監(jiān)控，保證銷售信息、預(yù)收房款真實(shí)、準(zhǔn)確，確保稅款及時(shí)、足額入庫。到企業(yè)關(guān)聯(lián)方進(jìn)行走訪調(diào)查，了解關(guān)聯(lián)企業(yè)之間的業(yè)務(wù)往來關(guān)系，看其收入、費(fèi)用的劃分是否合理、合法。

（五）加強(qiáng)對虧損、微利和低價(jià)出售等疑點(diǎn)納稅戶的重點(diǎn)檢查。用房地產(chǎn)抵付各種應(yīng)付款項(xiàng)（包括以房抵債，以完工房地產(chǎn)抵付借款、銀行貸款，抵付回租租金，換取其他單位、個(gè)人的非貨幣資產(chǎn)、抵付各種應(yīng)付的建筑安裝工程款、廣告支出和其他支出，抵付職工獎(jiǎng)勵(lì)支出等等）、以低價(jià)銷售給內(nèi)部職工等應(yīng)作為重點(diǎn)檢查對象，對查實(shí)偷稅的，嚴(yán)格按規(guī)定補(bǔ)稅罰款，涉嫌犯罪的依法移送司法機(jī)關(guān)處理。對不符合查賬征收條件的，嚴(yán)格按所得稅核定征收辦法核定稅款征收。

（六）建立房地產(chǎn)企業(yè)管理軟件。全面反映企業(yè)開發(fā)項(xiàng)目的的基本情況：投資總額、開發(fā)面積、開發(fā)時(shí)間，開工時(shí)間，預(yù)計(jì)竣工時(shí)間、施工單位等；根據(jù)規(guī)劃部門批準(zhǔn)的總平面圖制作開發(fā)產(chǎn)品備案臺賬，逐戶記載每一套開發(fā)產(chǎn)品的建、銷、存情況，在預(yù)售開始后企業(yè)必須在申報(bào)時(shí)向稅務(wù)部門報(bào)送，從房源上控管。

（七）強(qiáng)化日常評估和稅務(wù)稽查。稅務(wù)管理人員利用納稅評估軟件，加強(qiáng)對房地產(chǎn)企業(yè)稅收貢獻(xiàn)率、所得稅稅負(fù)率、銷售收入變動(dòng)率、成本利潤率等主要指標(biāo)的監(jiān)控，季度申報(bào)特別是匯算清繳期發(fā)現(xiàn)有異常情況，及時(shí)加大評估和稽查力度，明顯存在偷稅情節(jié)的，依法嚴(yán)肅處理，問題特別嚴(yán)重案件重大的移送司法部門追究相關(guān)法律責(zé)任。

（八）強(qiáng)化征管力量，提高業(yè)務(wù)技能。房地產(chǎn)企業(yè)所得稅成為國稅新辦企業(yè)所得稅重要組成部分，其發(fā)展迅速，稅收管理工作量大，業(yè)務(wù)要求高，需要既精通房地產(chǎn)業(yè)務(wù)，又熟悉相關(guān)稅收政策的高素質(zhì)的專職稅務(wù)人員來管理，加強(qiáng)一線管理人員和稽查人員的業(yè)務(wù)培訓(xùn)，盡快提高其業(yè)務(wù)水平成為當(dāng)前急需解決的問題。