第一篇：保障性住房成本控制的措施和辦法(高工主送論文)

淺談保障性住房成本控制的措施和辦法

劉偉惠

西藏城市發(fā)展投資股份有限公司（200070）

摘要：保障性住房分為經(jīng)濟適用房和配套商品房。這兩種住宅具有政府限價、容積率較高和利潤空間較小的特點。下面就以上海市某配套商品住房的開發(fā)建設(shè)為例，談一些自己關(guān)于保障性住房住宅建設(shè)控制成本的一些辦法和措施。關(guān)鍵詞：保障性住房；成本控制；措施 0引言

在十二五期間，保障性安居工程是保障民生和改善民生的標(biāo)志性工程，同時也是未來國內(nèi)經(jīng)濟發(fā)展的硬任務(wù)。保障性住房的建設(shè)不僅能有效調(diào)整經(jīng)濟結(jié)構(gòu)和發(fā)展方式，還能為經(jīng)濟困難的群體提供價格低廉、舒適安全的居住環(huán)境。由此可見，保障性住房同時關(guān)系著發(fā)展和民生。但保障性住房有限定的價格和標(biāo)準(zhǔn)，所以建造保障性住房的利潤空間較小。在確保保障性住房建設(shè)質(zhì)量的基礎(chǔ)上，怎樣合理控制工程建造成本，是當(dāng)前急需研究的問題。1.保障性住房前期準(zhǔn)備階段成本控制的措施

前期準(zhǔn)備階段主要包括方案調(diào)整階段、土地取得階段、進場準(zhǔn)備階段、施工招標(biāo)階段、開工準(zhǔn)備階段。根據(jù)各階段的實際工作特點，控制成本的措施和辦法有以下注意事項。1.1方案調(diào)整階段

方案調(diào)整階段成本的控制主要是控制房屋結(jié)構(gòu)的含鋼量（平方米鋼材重量），而含鋼量與房屋的外形特征，抗震是否超限有關(guān)。

（1）住宅的外形均勻?qū)ΨQ，無特別凸出和凹進，無錯層及層高不均勻，無抗震超限，此種住宅結(jié)構(gòu)含鋼量低，造價較低。

（2）地下車庫獨立，不與住宅相連且保持適當(dāng)距離，形狀規(guī)則，施工組織簡單，交通便利，車庫深度較淺，造價較低。1.2土地取得階段

土地在招拍掛的過程中，應(yīng)詳細(xì)了解該塊土地上原來的建筑結(jié)構(gòu)類型及分布，主要是土地在動遷拆房過程中會留下許多的地下障礙物，這部分未清除的障礙物會直接影響到清障的成本。1.3進場準(zhǔn)備階段

（1）、場地平整，地下清障。首先應(yīng)搜集該土地上原有建筑物的類型、分布，判斷出原建筑物地基的位置，與總平面布置圖核對后，有目的范圍的清除障礙物，住宅、車庫及圍護遍及的部分與原遺留建筑地基重合的部分應(yīng)在開工前組織清障，清障后土方采用場內(nèi)平衡的辦法可有效降低成本，若遺留到樁基施工階段邊打邊清，不僅工期無法保證，成本也大幅度增加。

（2）、水電接入口的引入布置。按照施工用水的實際用量來準(zhǔn)確選擇申請臨水的管徑，既降低申請手續(xù)費，也減少施工用水的浪費。接水口水表的位置盡量與市政管網(wǎng)接近，距離越短申請費用越低，進入場地后再布置管線走向成本就大 大降低了，外管按市政定額取費，而場內(nèi)按施工定額取費，標(biāo)準(zhǔn)差距較大。臨電相變。臨時施工用電的相變位置也宜靠近接入管網(wǎng)附近，原因同上，另外就是相變的用量應(yīng)接近實際施工用電的電量，申請用量大了損耗大，小了不夠用，道理簡單。

（3）、簽證控制。這一階段是最容易產(chǎn)生簽證的施工階段，清理障礙物、臨時水電的管網(wǎng)布置、雨污水排放布置等，沒有什么特別辦法，做個有心人，早計劃，多溝通協(xié)調(diào)，嚴(yán)格執(zhí)行招標(biāo)文件關(guān)于措施費包干原則。1.4施工招標(biāo)階段

事前控制是最有效的成本控制手段，而施工招標(biāo)階段則是事前控制中的最關(guān)鍵環(huán)節(jié)，通過招標(biāo)文件的相關(guān)約定可有效地轉(zhuǎn)移投資方的風(fēng)險，引導(dǎo)施工單位有序競爭，達(dá)到降低建設(shè)成本的目的。比如：所有按時完成該項目所需施工措施費包干使用、作為一個有經(jīng)驗的承包商應(yīng)該預(yù)見…、定額取費標(biāo)準(zhǔn)選擇、風(fēng)險承擔(dān)方式等，對成本的控制有決定性作用，也是以后造價結(jié)算的依據(jù)。1.5開工準(zhǔn)備階段

（1）施工圖審查和圖紙交底。圖紙內(nèi)問題發(fā)現(xiàn)越早，對成本控制越有利減少返工和索賠。

（2）樁基類型的選擇和樁基礎(chǔ)承載力的復(fù)核。樁基工程占房屋總造價的比例較高，一般設(shè)計院都較為保守，保險系數(shù)取值較大，故應(yīng)安排專人對設(shè)計計算書驗算復(fù)核。

（3）樁的類型選擇，小高層及地下車庫選用PHC管樁造價較低，圍護采用的攪拌樁成本較高，圍護的方式選擇也直接影響成本，土釘墻、重力壩成本相差幾倍。

2.保障性住房工程實施階段成本控制的措施

工程實施按時間順序劃分主要有：樁基施工階段、結(jié)構(gòu)主體施工階段、粉刷砌筑階段、安裝階段，外裝飾落架階段、室內(nèi)外配套階段、室外總體及綠化施工階段。

2.1樁基施工階段

小高層、多層、地下車庫的抗拔樁等，盡量采用PHC管樁。地下車庫的維護盡量采用土釘墻類型的簡易基坑維護，較少采用攪拌樁、灌注樁套打、重力壩等形式的基坑維護。施工用水量、用電量嚴(yán)格管理，減少浪費。土方采用場內(nèi)平衡的辦法降低出土、進土成本。2.2結(jié)構(gòu)主體施工階段

安排比較緊湊的施工工期。充分利用非雨季搶結(jié)構(gòu)進度（提高進度而不增加成本）。冬季施工搶工期時必須采用三套模板來保證結(jié)構(gòu)質(zhì)量。2.3粉刷砌筑階段

室內(nèi)及公共部位內(nèi)墻面可考慮直接批膩子而不做涂料。消防通道，樓梯間除電梯廳內(nèi)可用水泥找平，不用鋪貼地磚。消防樓梯間樓梯扶手可采用簡單的鐵欄桿鐵扶手。

2.4安裝階段

水電安裝類的材料價格宜全部采用甲核，因投標(biāo)報價中安裝材料多數(shù)為暫定價格。部分材料可以采用甲供方式。內(nèi)配套最好由甲方自己招標(biāo)委托施工，或由總包施工，盡量避免由上水公司和供電、燃?xì)夤就扑]。2.5外裝飾落架階段

外墻裝飾盡量以涂料為主，部分可采用真實漆，盡量避免用面磚、石材立面。陽臺欄桿可采用玻璃或簡單的鋼管類，避免用鑄鐵花式欄桿。盡量采用混凝土雨棚，避免玻璃雨棚。門窗盡量采用塑鋼門窗，保溫材料盡量用外保溫且以滿足保溫計算的最低標(biāo)準(zhǔn)為好，保溫板厚度在3-4CM，保溫板厚度增加可提高房屋的可銷售面積。

2.6室內(nèi)外配套階段

安排專人負(fù)責(zé)各項配套總體工作。雨污水管線及室外總體景觀宜統(tǒng)一施工、單獨分包。配套安裝材料及設(shè)備應(yīng)仔細(xì)核價，采用標(biāo)準(zhǔn)適度，盡量把工作量計算全面，合同總價包干。市政配套應(yīng)提早介入，提早溝通，例如開馬路、人行道開車行口等，早準(zhǔn)備有時間溝通交流，晚準(zhǔn)備則無選擇余地。垃圾房、建筑垃圾堆場等應(yīng)提早明確，確保環(huán)保驗收一次通過。2.7綠化、硬質(zhì)景觀施工階段

灌木和草坪面積盡量大。大樹苗木盡量分散減少組團。硬質(zhì)景觀盡量少，避免石材類、木質(zhì)地板類、涼亭類的景觀。馬路側(cè)石采用混凝土材質(zhì)，避免石材類，路面面積大可考慮瀝青路面，小則考慮水泥路面。3.其他各種有利于造價控制的辦法

各類合同總價盡量低于實際工程結(jié)算價格，有利于減少資金沉淀量，等于變相叫施工單位墊資。專業(yè)施工項目盡量甲方單獨分包，可采用三方合同形式。專業(yè)分包項目采用內(nèi)部招標(biāo)，可參考限價招標(biāo)形式?？偘贤瑑?nèi)盡量明確風(fēng)險承擔(dān)方式，如：人工費閉口，鋼材、混凝土價格在一定幅度內(nèi)變化不補貼（或扣回），超出一定幅度補貼（或扣回）超出部分。

對甲方核價施工單位不認(rèn)可的類別，在明確損耗量后可考慮甲供材料，如面磚、水泵、電線等。分包項目應(yīng)樣板先行，涂料、保溫、門窗等項目應(yīng)先做好樣板以明確質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)，杜絕以次充好，偷工減料，同時也便于測定損耗量。

安防、智能化系統(tǒng)的材料以國產(chǎn)品牌為主、滿足基本功能即可，盡量不要采用可視對講。防水材料盡量以防水涂料為主，防水卷材可在關(guān)鍵部位使用，如屋面等主要部位。簽證必須明確金額，且超過一定金額應(yīng)上報批準(zhǔn)，通過合理組織限制簽證數(shù)量及總價。

各類合同，包括總包，分包，除配套采購合同外，應(yīng)盡量由業(yè)主方起草，再與對方協(xié)商、修改、簽訂。合同大的原則和方向直接決定了合同的結(jié)算總價。

建議所有集團開發(fā)的項目，包括各項目公司，在造假控制方面應(yīng)由集團合約預(yù)算部門統(tǒng)一指導(dǎo)和管理，所有核價、簽證應(yīng)在集團預(yù)算合約部門備案，以便隨時掌握項目公司的成本控制情況。

4.結(jié)語

綜上所述，保障性住房的建設(shè)不僅能有效推動國家經(jīng)濟發(fā)展，還能解決好中、低收入家庭住房困難的民生問題，值得在全國各地推廣建設(shè)。但不可否認(rèn)，因為保障性住房在價格、標(biāo)準(zhǔn)等方面的限制條件，使得其建造利潤不如其他工程多，加之保障性住房的建設(shè)質(zhì)量要求較高，因此，建造階段的成本控制就顯得尤為重要。本文主要從保障性住房的前期準(zhǔn)備階段（方案調(diào)整階段、土地取得階段、進場準(zhǔn)備階段等）和實施階段（樁基施工階段、結(jié)構(gòu)主體施工階段等）分析了相應(yīng)的成本控制措施，也分析了其他多種有利于控制成本的方法。但實際建造保障性住房的時候，還應(yīng)結(jié)合工程的實際情況，綜合考慮多方面因素，在確保工程質(zhì)量的基礎(chǔ)上實現(xiàn)工程成本控制的全面性和整體性。

參考文獻(xiàn)

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第二篇：住房保障論文保障性住房論文

保障性住房市場公平分配的研究

摘要：在現(xiàn)階段規(guī)制政策執(zhí)行力缺失及信用違約成本沒有制度支持的情況下，保障住房市場的公平分配需要引入罰金與刑罰作為規(guī)制的手段，并且加快完善相配套法律及調(diào)動地方政府積極性，支持收入狀況評定，直到建立行之有效的保障住房專業(yè)性機構(gòu)。

關(guān)鍵詞：保障性住房房地產(chǎn)市場分配公平

保障性住房建設(shè)對于加快解決群眾住房困難，調(diào)整住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)，促進房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展具有重要的促進作用。住房具有明顯的社會保障性質(zhì)，世界各國政府都對國民的住房問題給予了相當(dāng)程度的關(guān)注，并采取了一系列調(diào)控措施，我國政府也不例外，自1998年住房實行貨幣化改革之后，出臺了“富人購買商品房，中低收入者購買經(jīng)濟適用房，最困難的居民享受政府補貼的廉租房”政策，以實現(xiàn)“居者有其屋”的理想。但在實踐運行中，保障性住房市場卻出現(xiàn)了不少問題。

一、我國保障性住房市場現(xiàn)狀

（一）保障性住房建設(shè)力度有待加強

1997-2008 年，盡管經(jīng)濟適用房投資總額從 185.5 億元增加到 982.6 億元，增長了429%，但其占城市住房投資比例卻從 12％下降到 4.45％。1998-2007 年，經(jīng)濟適用房銷售面積雖然從 1700 萬平方米增加到 3500 萬平方米，但從 2001 年開始，經(jīng)濟適用房的銷售面積從絕對額上確實下降的。根據(jù) 2008 年的統(tǒng)計數(shù)據(jù)，全國已經(jīng)建成的廉租房只有 350 萬戶左右，廉租房的保障面積尚不足 5‰。中央財政無法全包廉租房資金缺口，只能很有限地解決部分困難地區(qū)的廉租房建設(shè)資金缺口。按照相關(guān)政策，廉租房建設(shè)資金應(yīng)以財政供應(yīng)為主。然而，實際上只有少數(shù)城市可以做到。由于沒有固定的經(jīng)費來源，廉租房的建設(shè)和推廣遠(yuǎn)未達(dá)到預(yù)定目標(biāo)。

（二）政策保障的目標(biāo)對象偏離

住房保障政策本應(yīng)體現(xiàn)為中低收入家庭或低收入家庭的傾斜和支持，但在實施過程中，政策保障對象發(fā)生了偏離，導(dǎo)致了不公平現(xiàn)象的發(fā)生。在公積金政策中，住房公積金由個人和單位依照工資一定比例同時繳納同樣的份額，受制于單位經(jīng)濟效益和個人收入，因此導(dǎo)致單位效益好、收入高且穩(wěn)定的非低收入階層受益較多，而真正需要扶持的中低收入階層卻收益較少或被排斥在住房公積金的受益范圍之外。在經(jīng)濟適用房政策的具體實施中，則出現(xiàn)“富人買經(jīng)濟房”現(xiàn)象。根據(jù)對北京、西安、太原三個城市的抽樣調(diào)查，結(jié)果顯示“經(jīng)濟適用房主要滿足了中等收入偏上家庭的需要”。此外，購買經(jīng)濟適用房的家庭在收入提高后如果不符合資格條件，或由于家庭人口出現(xiàn)變化，享受的保障住房本應(yīng)退出或者應(yīng)相應(yīng)減小面積，但實際中這部分非政策對象群體卻依然享受政策保障。由于非政策目標(biāo)群體占用了大量的住房保障資源，使得其他群體無法獲得政策惠顧，造成了對住房保障公平性原則的損害。

（三）經(jīng)濟適用房申購管理混亂

經(jīng)濟適用房的居住與購買，為何會出現(xiàn)名實不符的情況呢？大多數(shù)人認(rèn)為，各個環(huán)節(jié)的監(jiān)督不力是導(dǎo)致種種怪現(xiàn)象的根源。通過調(diào)查了解到按照北京目前購買經(jīng)濟適用房的政策，大致可分為按類領(lǐng)表填表、核定總額、登記備案、網(wǎng)上公示持證購房六個步驟，而現(xiàn)有管理流程卻存在諸多漏洞。在北京，購買經(jīng)濟適用房的條件之一是家庭年收入不超過6萬元，而由于我國并沒有收入考評體系，使得這一規(guī)定形同虛設(shè)，很多高收入人群鉆了政策的空子。

（四）廉租住房準(zhǔn)入與退出機制及相關(guān)政策缺失

對低收入家庭采取住房保障的前提是需要一個合理界定收入的辦法，這其中最重要的是確定合理的收入標(biāo)準(zhǔn)和有效的收入審核管理辦法。目前全國對于收入監(jiān)督系統(tǒng)均尚不健全，這對審核居民收入有相當(dāng)大的難度。因此，缺乏有效的統(tǒng)計和監(jiān)管機制是我國目前實施城鎮(zhèn)低收入家庭的最大障礙之一。申請廉租住房的六個條件之一就是涉及到收入問題。由于銀行不允許查詢私人賬戶，致使一些申請家庭的收入與實際情況不符。目前，雖然已采取了通過街道居委會公示、監(jiān)督等方式，但嚴(yán)格界定還是很難做到。從近幾年的實施情況看，不少低收入家庭通過廉租住房制度切實改善了居住條件，但因收入增加或條件不符而退出廉租保障的人卻寥寥無幾。退出機制不完善，住房保障就是一個無底洞，一方面政府負(fù)擔(dān)越來越重，而另一方面不該享受的人卻不合理地享受了社會資源。

二、造成保障性住房分配不公的原因

（一）收入標(biāo)準(zhǔn)評估的模糊性

由于我國各地區(qū)經(jīng)濟發(fā)展水平和城鎮(zhèn)居民住房狀況千差萬別，各地對于經(jīng)濟適用房申請者審核的標(biāo)準(zhǔn)各異。1994年建設(shè)部頒布的《城鎮(zhèn)經(jīng)濟適用住房建設(shè)管理辦法》規(guī)定，“中低收入家庭住房困難戶認(rèn)定的標(biāo)準(zhǔn)由地方人民政府確定”。因而各地方政府在制定實施細(xì)則時，有的把中低收入理解為包括70%的城市中的中低收入家庭，有的則理解為涵蓋30%的城市中等偏下加低收入家庭（除了作為廉租住房申請對象的最低收入的10%家庭）。2003年以后，各地政府都把經(jīng)濟適用房政策的目標(biāo)群體定位在中等偏下的30%家庭，但由于灰色收入等問題的影響，這一界定在操作上仍難以明確規(guī)定。由于目前個人資金管理、信用管理等相關(guān)條件還不配套，要調(diào)查清楚一個人的家庭年收入并非易事。這使許多高收人的家庭或具有隱性收入的家庭也進入申請者的行列，這一現(xiàn)象被稱為“購買對象失控”，從而使真正的中低收入家庭遭受排擠。

（二）資格審核不嚴(yán)

資格審核是住房保障中公平性最容易受到扭曲的環(huán)節(jié)。保障性住房的分配首先要對申請人進行資格審核。目前資格審核程序表面看似公平，但由于我國金融系統(tǒng)和稅務(wù)系統(tǒng)的不完善，以及個人信用制度的尚未建立，在資格審核的實際操作過程中住房保障的公平性極易受到損害。在審核家庭收入之時，目前所能計算的是面上的工資收入，而在工資之外的其他收入則是隱性的，幾乎難以計算；住房保障所需的單位收入證明可信度也很差，容易弄虛作假，這就有可能導(dǎo)致實際高收入者也進入經(jīng)濟適用房購買和廉租房承租行列。雖然制定了保障對象的標(biāo)準(zhǔn)，但缺乏嚴(yán)格的審核制度；或即使建立了審核制度，但缺乏對申請人住房狀況和收入狀況的真實掌握，無法準(zhǔn)確審核保障對象的實際收入，造成了保障供給與保障對象存在一定程度的偏離，影響了住房保障政策的公平性。

（三）監(jiān)督體系上互動性與時效性不足

首先，從購買銷售上來說，在經(jīng)濟適用房分配過程中，堅持了住房申請者的分類體系。目前由于住房市場的需求大于供給，而且惠及人群的廣泛性，這樣不可避免出現(xiàn)了經(jīng)濟適用房的熱銷。其次，受益人群也出現(xiàn)難以甄別的狀況，目前我國尚未建立科學(xué)的個人收入申報制度，從而使得“中低收入家庭”變成一個十分寬泛而模糊的概念。在社會誠信系統(tǒng)未建立的條件下，購房者家庭年收入等材料

都可以通過造假等多種渠道獲得。最后，中國正處于經(jīng)濟高速起飛階段，人們收入水平界定的不確定因素很大，明確界定中低收入階層也不是一勞永逸的事情。這些原因?qū)е陆?jīng)濟適用房一部分流入實際上并不缺房而著眼于升值的投資者手中。

三、保障性住房分配公平的有效規(guī)制手段

（一）建立監(jiān)督機制并增強懲戒力度

社會監(jiān)督是保證公平性的有效手段。推行嚴(yán)格的審核和懲戒制度，把好住房保障最后一關(guān)。推行嚴(yán)格的審核和懲戒制度是保障性住房政策順利實施的重要保證，我們應(yīng)該明確界定購買對象，資格審核由多重門檻改為雙重門檻，即住房條件、工種、收入、級別等條件改為依靠收入和住房條件來衡量，達(dá)到其福利保障的目的。增強懲戒力度，通過行政、法律手段對弄虛作假者進行處罰，增加其欺騙成本，遏制其騙購、騙租的企圖。對通過弄虛作假已騙取住房保障者要通過法律及行政手段嚴(yán)厲懲戒，回收已購或已租住房，取消其在一定年限之內(nèi)的購房或租房資格，并處以罰款，情節(jié)嚴(yán)重的通過法律手段追究其刑事責(zé)任，以維護住房保障的公平性。

（二）住房保障法規(guī)的建立與完善

我國自20世紀(jì)80年代啟動的住房制度改革，雖然在不同的發(fā)展時期，曾經(jīng)頒發(fā)了相應(yīng)的條例和條令，但是迄今為止，還沒有一部專門涉及住房保障的法令，甚至連基本的《住房法》都沒有頒布，住房保障主要依靠行政手段加以干預(yù)，公共住房政策的實施缺乏立法體系強有力的保障。住房法律制度的完善是保證住房貨幣化改革順利實施的基礎(chǔ)，住房法律為住房保障明確了保障目標(biāo)、保障模式、保障計劃、保障實施策略，這為解決城市邊緣化群體的住房困難問題提供必要的法律依據(jù)。因此，我國應(yīng)該借鑒美國住房保障的經(jīng)驗，盡快制定專門的住宅法和住房保障法，從立法層面對住房保障的實施計劃、惠及對象、供應(yīng)標(biāo)準(zhǔn)、資金運作方式、運作機構(gòu)、保障措施進行法律界定。

（三）分權(quán)化治理進入和退出甄別機制

住房保障制度針對的是無力在房地產(chǎn)市場購買商品房的中低收入困難家庭，而不是面向全體社會成員的普惠制度，因此，準(zhǔn)確界定購買對象是實施住房保障制度得以成功的關(guān)鍵。但是，由于國家沒有建立完善統(tǒng)一的個人收入金融管理機制，個人收入的實際數(shù)額很難確定。而且，由于不同地區(qū)經(jīng)濟發(fā)展水平的差異，個人收入高、中、低的標(biāo)準(zhǔn)也難以統(tǒng)一。這就直接導(dǎo)致了無論是經(jīng)濟適用房制度還是廉租房制度，都無法由中央政府制定統(tǒng)一的準(zhǔn)入標(biāo)準(zhǔn)。另外，各個地區(qū)中低收入家庭的戶數(shù)、居民擁有的房產(chǎn)、保障性住房建設(shè)用地面積、實際的需求與供給規(guī)模等信息不同，中央政府如要全面掌握就顯得勉為其難，而且這些信息還處于不斷變動的狀態(tài)之中。而地方政府在這個方面有著中央政府無可比擬的優(yōu)勢。無論是信息的收集、整理，還是對信息變化的追蹤和反應(yīng)，地方政府都比中央政府更準(zhǔn)確、更快捷。因此，住房保障的分權(quán)型體制能夠發(fā)揮地方政府對本地的信息優(yōu)勢，從而減少中央政府的信息成本。

（四）建立嚴(yán)格的收入考評制度

為了保證符合條件的中低收入者買到經(jīng)濟適用房或租到廉租房，杜絕不符合條件的人“搭便車”，一個最基本而又十分重要的工作就是通過嚴(yán)格的收入考評搞清楚申請者的真實收入狀況。為此，一是要建立收入考評機構(gòu)。近年來稅務(wù)、社會保障、民政、建設(shè)等部門都根據(jù)各自工作的需要在一定范圍開展家庭收入調(diào)查。

為了減少信息搜集成本和提高工作效率，有必要建立一個機構(gòu)或者由某個部門承擔(dān)這項工作，或者幾個部門聯(lián)合開展工作，資源共享。二是建立家庭收入申報制度。國家稅務(wù)總局在《個人所得稅管理辦法》中明確提出要建立個人收入檔案制度，以提高納稅人信息來源的真實度。這是一項非常重要的工作，其意義不僅僅是有助于稅務(wù)部門合理征稅，對于社會保障管理部門和銀行也是非常重要的。稅務(wù)部門建立的收入檔案其對象是納稅人，但除此外還有許多不符合納稅條件的家庭和個人的收入狀況需要掌握。應(yīng)當(dāng)統(tǒng)籌考慮這個問題，可采取統(tǒng)一管理、部門分工、任務(wù)銜接的辦法，比如由國家發(fā)展和改革委員會牽頭，稅務(wù)部門負(fù)責(zé)掌握符合納稅條件的家庭和個人的收入狀況，其余家庭的收入狀況由社會保障和建設(shè)等部門負(fù)責(zé)調(diào)查。

（五）建立行之有效的保障住房專業(yè)管理體系

在公共住房制度比較成熟的國家，都有一套行之有效的專業(yè)管理體系，這個管理體系由不同的機構(gòu)組成，這些機構(gòu)從功能上可以劃分為決策層和執(zhí)行層。決策層指為公共 住房專門成立的決策協(xié)調(diào)機構(gòu)，負(fù)責(zé)制定政策和長期發(fā)展計劃，整體負(fù)責(zé)與計劃、財政、金融、土地、法律、建設(shè)等部門的協(xié)調(diào)運作。執(zhí)行層來具體落實公共住房建設(shè)和運行。

結(jié)論

綜上所述，發(fā)達(dá)國家住房保障制度的演變過程表明，居民的住房保障問題，是一個長期性問題，隨著具體情況的變化而不斷發(fā)展。我國的保障性住房分配不公的問題與政策缺失以及社會發(fā)展程度有關(guān)，所以我們在分析的時候需要結(jié)合實際，首先在制度上規(guī)范準(zhǔn)入與退出市場，加大懲罰力度，然后加快完善相關(guān)法律，建立嚴(yán)格的收入考評制度，逐步建立行之有效的保障住房專業(yè)管理體系。參考文獻(xiàn)：

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第三篇：關(guān)于《廣州市保障性住房土地儲備辦法》

關(guān)于《廣州市保障性住房土地儲備辦法》的起草說明

為切實解決低收入家庭住房困難，按計劃完成我市保障性住房的建設(shè)任務(wù)，合理調(diào)配土地資源，保證我市保障性住房建設(shè)用地的長效供應(yīng)，市住房保障辦草擬了?廣州市保障性住房土地儲備辦法(征求意見稿)?（以下簡稱?辦法?），現(xiàn)就有關(guān)問題說明如下：

一、制定《辦法》的緊迫性和必要性

市委、市政府?關(guān)于切實解決涉及人民群眾切身利益若干問題的通知?（穗字〔2007〕2號，簡稱“惠民66條”）提出了加快政府保障性住房建設(shè)，到2010年基本解決全市9200戶雙特困戶和8.46萬戶中低收入住房困難家庭住房問題的工作要求。2008年8月，市委、市政府印發(fā)?關(guān)于切實解決涉及人民群眾切身利益若干問題的補充意見?（穗字〔2008〕9號，簡稱“惠民補充17條”）進一步明確，2008年至2012年新開工建設(shè)不少于建筑面積463萬平方米的政府保障性住房，在2012年底前基本解決2008年全市登記在冊的77177戶城市低收入家庭住房困難問題。11月28日，市政府?關(guān)于進一步擴大內(nèi)需促進我市經(jīng)濟平穩(wěn)較快增長若干措施的通知?（穗府〔2008〕47號）再次提出，要加快政府 1

保障性住房建設(shè)，兩年內(nèi)建設(shè)政府保障性住房約408萬平方米，加快解決城市低收入家庭的住房困難問題。為完成市委、市政府確定的工作目標(biāo)，我市必須建立健全保障性住房土地儲備機制，完善相關(guān)工作制度，才能進一步加大我市保障性住房土地的供應(yīng)，加快我市保障性住房的建設(shè)工作。

二、《辦法》的特點和優(yōu)點

?辦法?的特點是把保障性住房土地儲備與其他土地的儲備分離出來，突出保障性住房土地儲備的重要性，明確市住房保障辦是本市保障性住房土地儲備專門機構(gòu)，是市政府儲備保障性住房土地的主體，負(fù)責(zé)統(tǒng)一開展本市市區(qū)保障性住房土地儲備工作。其主要優(yōu)點如下：

（一）有利于強化責(zé)任，明確分工。

今后，用于保障性住房的建設(shè)用地，從計劃、立項、選址到征地拆遷等一系列工作，全部由市住房保障辦統(tǒng)籌負(fù)責(zé)，從而減少保障性住房建設(shè)用地儲備過程中的協(xié)調(diào)環(huán)節(jié)，增強工作主動性，提高工作效率。

（二）有利于保障性住房項目征收土地工作的開展。

2008年10月12日，黨的第十七屆三中全會通過的?中共中央關(guān)于推進農(nóng)村改革發(fā)展若干重大問題的決定?提出了“改革征地制度，嚴(yán)格界定公益性和經(jīng)營性建設(shè)用地，逐步縮小征地范圍，完善征地補償機制”的要求，通過明確界定“公共利益”來縮小強制

2征地的范圍，是今后征地制度改革的重要方向。也就是說，今后公益性的用地可以繼續(xù)由國家征收，而經(jīng)營性的用地，允許農(nóng)民依法通過多種方式參與開發(fā)經(jīng)營并保障農(nóng)民的合法權(quán)益。雖然我國目前相關(guān)法律尚未對公益性和經(jīng)營性建設(shè)用地的范圍作出明確的界定，但國家對于保障性住房用地歸類為公益性建設(shè)用地已有明確的共識，我市順應(yīng)國家新的土地征收政策，及時調(diào)整工作思路，將保障性住房用地與經(jīng)營性用地的儲備工作由兩個不同的主體分別負(fù)責(zé)，將有利于公益性的保障性住房項目征地工作的推進。

（三）有利于按需供應(yīng)保障性住房建設(shè)用地。

市住房保障辦負(fù)責(zé)全市城市低收入住房困難家庭住房狀況調(diào)查的工作，掌握低收入住房困難家庭住房保障的需求，現(xiàn)通過創(chuàng)新工作機制、統(tǒng)籌規(guī)劃、合理科學(xué)選址，在儲備一定數(shù)量的保障性住房建設(shè)用地的前提下，優(yōu)先保障和按需供應(yīng)保障性住房建設(shè)用地，最大限度滿足低收入家庭對居住區(qū)域的需要，符合溫家寶總理在今年兩會政府工作報告中提出的“促進房地產(chǎn)市場穩(wěn)定健康發(fā)展，加快落實和完善促進保障性住房建設(shè)的政策措施”的精神。

（四）有利于保障性住房建設(shè)用地的長效供應(yīng)。

為完成黨的十七大提出的加快推進以改善民生為重點的社會建設(shè)任務(wù)，實現(xiàn)“住有所居”的目標(biāo)，保障性住房建設(shè)將是一項長期性的工作。根據(jù)中央、省、市的工作要求，今后將進一步擴大

3住房保障的范圍，從而對保障性住房建設(shè)用地的需求會越來越大。由市住房保障辦專職負(fù)責(zé)保障性住房建設(shè)用地的儲備，通過完善土地儲備和供應(yīng)機制，可確保我市保障性住房建設(shè)用地的長效供應(yīng)。

三、主要內(nèi)容

（一）關(guān)于與全市土地儲備工作相銜接的問題。

?辦法?提出了保障性住房土地儲備與全市土地儲備工作統(tǒng)籌協(xié)調(diào)一致的工作原則，明確保障性住房土地儲備規(guī)劃、儲備計劃和投資計劃納入全市土地儲備規(guī)劃和計劃管理，使保障性住房土地儲備與全市土地儲備工作相銜接。

（二）關(guān)于保障性住房土地儲備主體的問題。

根據(jù)?國土資源部財政部中國人民銀行關(guān)于印發(fā)〖土地儲備管理辦法〗的通知?（國土資發(fā)〔2007〕277號）第三條“土地儲備機構(gòu)應(yīng)為市、縣人民政府批準(zhǔn)成立、具有獨立的法人資格、隸屬于國土資源管理部門、統(tǒng)一承擔(dān)本行政轄區(qū)內(nèi)土地儲備工作的事業(yè)單位”的規(guī)定，市住房保障辦符合作為保障性住房土地儲備機構(gòu)的條件。

（三）關(guān)于多渠道儲備保障性住房土地的問題。

根據(jù)國家的有關(guān)規(guī)定，?辦法?明確可以采取征收、收回、收購等方式儲備保障性住房土地。其中，根據(jù)保障性住房建設(shè)用地以劃撥方式供應(yīng)這一特點，?辦法?提出，在符合城市規(guī)劃要求，4滿足保障性住房建設(shè)需求的前提下，鼓勵企業(yè)提供歷史上以劃撥或協(xié)議出讓方式取得的目前已經(jīng)空閑或處于低效利用的工礦、倉儲、住宅等用地，參與政府保障性住房建設(shè)，進一步拓寬了保障性住房土地儲備的渠道，符合國家節(jié)約集約利用土地，優(yōu)先儲備閑臵、空閑和低效利用的國有存量建設(shè)用地的土地管理政策。

（四）關(guān)于減少行政審批環(huán)節(jié)的問題。

為盡可能減少行政審批環(huán)節(jié)，簡化辦事程序，提高工作效率，根據(jù)?土地儲備管理辦法?，?辦法?規(guī)定保障性住房土地儲備計劃經(jīng)批準(zhǔn)后，計劃中所列項目即完成項目立項，不需再單獨辦理項目立項審批手續(xù)。為實施土地儲備計劃，并根據(jù)?土地儲備管理辦法?的有關(guān)規(guī)定，明確市住房保障辦應(yīng)編制項目實施方案，經(jīng)市人民政府批準(zhǔn)后，作為保障性住房土地儲備項目規(guī)劃、土地報批、拆遷、前期開發(fā)建設(shè)、資金等審批手續(xù)的依據(jù)。

四、《辦法》的法律定位

?廣州市土地儲備實施辦法?目前仍在編制中，尚未正式出臺，鑒于?廣州市保障性住房土地儲備辦法?與?廣州市土地儲備實施辦法?沒有原則上的沖突，并且保障性住房建設(shè)任務(wù)刻不容緩，建議先以規(guī)范性文件形式出臺?廣州市保障性住房土地儲備辦法?。

第四篇：保障性住房

標(biāo)準(zhǔn)預(yù)測試卷七（保障性住房）

一、注意事項

1．申論考試是對應(yīng)試者閱讀理解能力、綜合分析能力、提出和解決問題能力及文字表達(dá)能力進行考查的考試。

2．作答參考時限：閱讀材料40分鐘，答卷110分鐘。

3．仔細(xì)閱讀給定資料，按照后面提出的申論要求依次作答。

4．考生可以在本試卷的空白位置或草稿紙上打草稿，但所有題目都要在答題紙的指定位置作答，作答在其他位置一律無效！

二、給定資料

1．國務(wù)院總理溫家寶日前在上?？疾毂Ｕ闲宰》抗こ踢M展情況時說，要把保障性住房建設(shè)放在房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的重要位置，在財政、金融和土地政策上給予大力支持，讓廣大城市中低收入居民安居樂業(yè)?？偫泶搜裕莱隽吮姸喑鞘兄械褪杖刖用竦男穆?。

當(dāng)前，在許多地方商品房開發(fā)紅紅火火之時，群眾關(guān)心的保障性住房建設(shè)卻進展緩慢。前不久，全國人大常委會的一份調(diào)研報告顯示，按照國家下達(dá)的保障性住房建設(shè)計劃，2009年全國需投入資金1676億元，但截至8月底僅完成投資394.9億元，完成率僅為23.6%。

從記者在各地調(diào)研的情況來看，保障性住房建設(shè)進展緩慢，資金配套困難、用地審批周期長是反映最為集中的兩大難題。但從多數(shù)地區(qū)實際情況看，資金、土地并非是最大的問題，部分地方政府以怎樣的政績觀、發(fā)展觀來推進保障性住房建設(shè)，才是問題的關(guān)鍵所在。

據(jù)《工人日報》報道，湖南省建設(shè)部門年中對全省廉租住房資金到位、工程進度進行檢查時發(fā)現(xiàn)，全省廉租住房開工率較低的有5個市（州），此外還有4個市（州）沒有遵守國家規(guī)定，市（州）財政、住房公積金增值凈收益、土地出讓凈收益均沒有安排廉租住房資金。

而記者在內(nèi)蒙古調(diào)研時發(fā)現(xiàn)，部分地方政府重視不夠，工作上無積極性、主動性，原本應(yīng)該用于保障性住房建設(shè)的資金沒有到位，已經(jīng)下發(fā)的資金中途被截留、擠占甚至挪用。

在用地問題上，近年來，各地為調(diào)控商品房市場都儲備了一批土地，一旦房價看漲，地方政府都能很快拿出一批土地投放市場，以獲取高額的土地出讓收益，而一旦保障性住房需要用地，審批的難題就來了。

如期完成保障性住房建設(shè)規(guī)劃，既是促進房地產(chǎn)市場健康發(fā)展的調(diào)控措施，同時也是中央政府對城市廣大中低收入居民作出的鄭重承諾，關(guān)系國計民生，也關(guān)系到政府的公信力，不可輕視。各地政府要從執(zhí)政為民、民生優(yōu)先的高度，切實把這件大事抓緊抓實。

該材料主要內(nèi)容：____ 2．廣西壯族自治區(qū)人民政府辦公廳2009年7月下發(fā)《關(guān)于大力促進房地產(chǎn)市場健康發(fā)展的指導(dǎo)意見》（以下簡稱《指導(dǎo)意見》），進一步加大保障性住房的建設(shè)力度，爭取用3年的時間基本解決城市低收入家庭住房困難問題?！吨笇?dǎo)意見》提出：加大廉租住房建設(shè)；加大實施城市危舊房、筒子樓改造力度，加快實施國有農(nóng)林場、墾區(qū)、礦山棚戶區(qū)和采礦沉陷區(qū)民房搬遷維修改造工程；加快經(jīng)濟適用住房建設(shè)，增加經(jīng)濟適用住房供給。

《指導(dǎo)意見》強化政府穩(wěn)定房地產(chǎn)市場的職責(zé)，認(rèn)為要穩(wěn)定房地產(chǎn)市場，必須實行自治區(qū)、市、縣人民政府責(zé)任制，各級人民政府要認(rèn)真履行穩(wěn)定本地房地產(chǎn)市場的職責(zé)，充分發(fā)揮對房地產(chǎn)市場的宏觀調(diào)控和統(tǒng)籌協(xié)調(diào)作用。

同時要求建立健全工作機制。自治區(qū)成立促進房地產(chǎn)健康發(fā)展工作領(lǐng)導(dǎo)小組，由自治區(qū) 人民政府領(lǐng)導(dǎo)任組長，領(lǐng)導(dǎo)小組辦公室設(shè)在自治區(qū)建設(shè)廳。各市、縣也要成立促進房地產(chǎn)市場健康發(fā)展工作領(lǐng)導(dǎo)小組。領(lǐng)導(dǎo)小組要建立房地產(chǎn)聯(lián)席會議制度和工作推進例會制度，分析、協(xié)調(diào)和解決當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)市場的重大問題，組織制定本區(qū)房地產(chǎn)市場發(fā)展政策，促進房地產(chǎn)市場平穩(wěn)較快發(fā)展。

《指導(dǎo)意見》要求加強對房地產(chǎn)市場的監(jiān)督管理。建立由自治區(qū)統(tǒng)計局牽頭，自治區(qū)發(fā)展改革委、建設(shè)廳等相關(guān)部門參加的全區(qū)房地產(chǎn)市場信息協(xié)調(diào)、發(fā)布工作機制，加強對市場信息和基礎(chǔ)數(shù)據(jù)的整合、監(jiān)測和分析，采取各種形式定期或不定期地向社會發(fā)布有關(guān)全區(qū)房地產(chǎn)市場信息。另外，還要加強房地產(chǎn)市場監(jiān)測分析，以準(zhǔn)確把握房地產(chǎn)市場走勢，及時發(fā)現(xiàn)市場運行中的新情況、新問題，提高調(diào)控措施的預(yù)見性、針對性和有效性。

營造良好的房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展環(huán)境也是必不可少的，《指導(dǎo)意見》要求各級政府和相關(guān)部門加強與房地產(chǎn)企業(yè)的聯(lián)系，幫助企業(yè)解決經(jīng)營活動中遇到的困難；要加強服務(wù)、提高效率，優(yōu)先審批、辦證程序，合理縮短審批、辦證時限。

2009年，廣西共供應(yīng)保障性住房用地312.64公頃，同比增長1.48倍。其中廉租住房用地供應(yīng)95.06公頃，經(jīng)濟適用住房用地供應(yīng)102.70公頃，棚戶區(qū)改造用地供應(yīng)45.44公頃，農(nóng)村危房改造用地供應(yīng)69.44公頃。

2009年，廣西國土資源廳把優(yōu)先保證保障性住房用地供應(yīng)作為保民生的重點工作，采取多項措施為解決城市低收入家庭住房困難，促進社會和諧發(fā)展作貢獻(xiàn)。

該材料主要內(nèi)容____ 3．保障性安居工程建設(shè)既是黨中央、國務(wù)院擴大內(nèi)需的重要舉措之一，也是解決低收入家庭住房問題的主要渠道。但是，“保障性安居工程建設(shè)”這一利國利民的好“經(jīng)”，卻在有的地方被“歪嘴和尚”念歪念壞了。一些權(quán)力部門利用黨的這項惠民、助民政策，偷梁換柱、欺上瞞下，在經(jīng)濟適用房的建設(shè)、審批以及分配等各個環(huán)節(jié)上大搞權(quán)力尋租、權(quán)力自肥，而一些開發(fā)商則打著經(jīng)濟適用房的名義，做著商品房的生意。經(jīng)濟適用房違規(guī)轉(zhuǎn)讓、租賃者有之，將經(jīng)濟適用房魔術(shù)般地變成商品房甚至變成豪華別墅的有之，經(jīng)濟適用房不經(jīng)濟不合算而大量遭棄購的有之，“保障性安居工程建設(shè)”這盤好棋就這樣被活生生地攪得一塌糊涂。

保障性安居工程出現(xiàn)了這一系列的問題，說明我們政策出臺的相關(guān)配套措施沒有跟上，讓別有用心的人鉆了空子。好比吃魚讓魚刺刺著了咽喉，卻不能因此否認(rèn)魚肉的味美營養(yǎng)價值而從此禁食魚肉一樣，保障性安居工程的政策也決不能因噎廢食。因為事實上包括經(jīng)濟適用房建設(shè)在內(nèi)的保障性安居工程，在很多地方實施得很好，出現(xiàn)問題的畢竟只是一部分。

辯證地看，出現(xiàn)的問題為我們繼續(xù)實施好保障性安居工程積累了經(jīng)驗。針對進一步完善經(jīng)濟適用房管理實施辦法，不少有識之士提出了很多很有見地的建議，如禁止經(jīng)濟適用房轉(zhuǎn)讓，變經(jīng)濟適用房轉(zhuǎn)讓為政府回購，賣給需要這種房子的家庭；嚴(yán)懲利用經(jīng)濟適用房運作腐敗，以儆效尤；建立公開、公平、公正的審議程序，健全供應(yīng)對象的準(zhǔn)人審核工作機制。要使經(jīng)濟適用房真正成為中低收入者的保障性住房，重在把好入口出口兩道關(guān)，即經(jīng)濟適用房的申購關(guān)和所有權(quán)、使用權(quán)的轉(zhuǎn)讓（包括禁止租賃）關(guān)，而要把好這兩道關(guān)，一條不可或缺的辦法就是公開透明，陽光操作。廣大群眾的監(jiān)督才是最有效、最敏銳的監(jiān)督。

該材料主要內(nèi)容：____ 4．“只要出2萬到8萬元中介費，你是不是低保戶，是不是本城區(qū)人，都無所謂．”2009年7月7日，武漢市一位大型連鎖房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)公司負(fù)責(zé)人告訴記者。這是隱沒在武漢街巷，關(guān)于經(jīng)濟適用房申購一條龍服務(wù)的黑市價格。所謂“一條龍”式購房服務(wù)，就是從購房資格申請材料辦理，一直到最終搖號，中介全程“包辦”到底。2009年6月12日發(fā)生的“六連號”事件僅僅揭開了武漢市經(jīng)濟適用房黑市鏈條的冰山一角。當(dāng)天，武漢市余家頭小區(qū)經(jīng)濟適用房在申購搖號時，搖出了六個連在一起的購房資格證明編號，這在申購高達(dá)40比1的情況下，極不尋常，引發(fā)強烈質(zhì)疑。

事后查明，這六個編號均是中介機構(gòu)勾結(jié)搖號官員作弊搖出的“關(guān)系號”，申請材料全系造假；2009年6月22日，武漢市政府新聞辦召開了一次僅55秒的新聞發(fā)布會，宣布了相關(guān)中介和涉案政府官員受到處理的結(jié)果。

“六連號”事件雖然結(jié)束，但是隱身在經(jīng)濟適用房背后的制度漏洞，以及由此引致的一連串黑色利益鏈仍可能吞噬這一公共善政的普惠。

該材料主要內(nèi)容：____ 5．與一般商品房一樣，對于保障性住房而言，充足的土地供應(yīng)是其開發(fā)建設(shè)的基礎(chǔ)性條件。然而由于近年來中心城區(qū)地價飛漲，經(jīng)濟適用房越建越遠(yuǎn)，多個城市經(jīng)濟適用房項目出現(xiàn)被老百姓“棄買”的尷尬情況。

在長春市，2008年這里重啟經(jīng)濟適用房建設(shè)，全年共建設(shè)22.7萬平方米共3780套，前兩批共發(fā)售1900多套。至年底剩下1400多套沒有售出。在此期間，長春市兩次放寬申請家庭的準(zhǔn)入標(biāo)準(zhǔn)，將月人均收入標(biāo)準(zhǔn)由500元以下放寬到800元，并允許優(yōu)撫對象、復(fù)轉(zhuǎn)軍人、殘疾人等6類特殊人群購房，但是并沒有出現(xiàn)人們想象中的踴躍爭購場面。

在廣州，2008年底推出的2145套經(jīng)濟適用房，只有975套房屋被中低收入家庭認(rèn)購，余下1170套房遭棄購。這意味著時隔10年廣州市推出的首批經(jīng)濟適用房超過一半被棄購。據(jù)記者了解，這些城市經(jīng)濟適用房“遇冷”的原因是，不少地方興建的經(jīng)濟適用房離中心城區(qū)太遠(yuǎn)，生活配套設(shè)施不足，而中低收入者大都依賴公共交通，他們?nèi)绻≡谄h(yuǎn)的郊區(qū)，就醫(yī)、上學(xué)、出行都非常不便，再加上與周邊商品房相比，價格也沒有吸引力，所以棄購現(xiàn)象比較突出。

以武漢城開青菱城市花園經(jīng)濟適用房項目為例，該項目已經(jīng)接近武漢三環(huán)線，當(dāng)?shù)匚飪r局核定其基準(zhǔn)價格核定為2699元／平方米，比同地段的一些商品房均價還高。而且，在2008年底申購時，該項目道路還未修通，低收人群體只能“望而卻步”，第一輪搖號后遭遇棄買，415套住房只賣了—百多套。

有關(guān)業(yè)內(nèi)人士分析，由于中心城區(qū)近年來地價飆升，土地供應(yīng)也越來越少，未來經(jīng)濟適用房越建越遠(yuǎn)將成為常態(tài)。據(jù)經(jīng)濟適用房“黃埔人家”開發(fā)商武漢江岸房地產(chǎn)公司有關(guān)負(fù)責(zé)人介紹，在政府對經(jīng)濟適用房銷售限價的情況下，開發(fā)商主要靠降低土地的購價來節(jié)約成本。該公司建設(shè)的“黃埔人家”經(jīng)濟適用房小區(qū)位于中心城區(qū)，當(dāng)時的土．地價格約100萬元／畝，均價2600元，利潤率控制在國家規(guī)定的3%。

但現(xiàn)在市區(qū)內(nèi)的土地價格已經(jīng)翻了幾倍，再加上勞動力價格、材料成本的上漲，在政府2900元限價下銷售經(jīng)濟適用房，肯定虧本。

該材料主要內(nèi)容：____ 6.2009年8月份，經(jīng)濟適用房再次成為人們關(guān)注的熱點。先是月初傳出石家莊市上千套經(jīng)濟適用房由于定價過高遭棄購的消息，緊接著又爆出了南陽套用經(jīng)濟適用房指標(biāo)開發(fā)商品房的新聞。在國家不斷加大力度，推動保障性住房建設(shè)的時刻，經(jīng)濟適用房政策在執(zhí)行過程中遇到的問題開始受到人們的質(zhì)疑。一些專家和業(yè)內(nèi)人士表示，經(jīng)濟適用房不僅有社會保障性特點，與廉租房相比，它又具有鮮明的市場化特征。推動經(jīng)濟適用房建設(shè)有可能會影響完全市場化的商品住宅市場，而且在巨大利益的誘惑之下，容易出現(xiàn)有違社會公平的現(xiàn)象。

20世紀(jì)70年代以前，由于兩次世界大戰(zhàn)和1929年一1933年的經(jīng)濟危機，嚴(yán)重的住宅短缺成為困擾西方國家的主要問題。在這種情況下，主要依靠市場化手段解決居民住房問題的西方國家遭遇了困境。

“市場機制條件下，由于勞動能力的差別存在，一部分階層的收入是無法承受其住宅支出的，這就在客觀上需要政府提供住宅消費保障?！睏罴t旭說。

為解決這一問題，美國于1968年進行相關(guān)立法，政府保證10年內(nèi)資助低收入家庭600萬套住房。戰(zhàn)后的英國，政府同樣在金融和住宅供應(yīng)上進行了大規(guī)模的國家干預(yù)，直接投資或補貼建設(shè)公共住宅成為解決住房問題的主要手段。

20世紀(jì)70年代以來，隨著西方國家全國性住宅短缺的緩解以至消失，再加上福利開支出現(xiàn)緊縮趨勢，大規(guī)模國家干預(yù)的方式開始捉襟見肘，代之而起的是發(fā)揮市場機制的彈性和選擇性，鼓勵運用市場機制解決住宅供應(yīng)。20世紀(jì)80年代撒切爾夫人執(zhí)政時期的英國表現(xiàn)得尤其明顯。

在我國，自從1998年住房體制改革以來，市場在房地產(chǎn)資源配置中的基礎(chǔ)作用越來越顯著，在此基礎(chǔ)上，房地產(chǎn)業(yè)迅速發(fā)展起來。但是，在市場化進程日益加快的情況下，我國住房保障體系建設(shè)卻處于緩慢甚至是局部停頓的狀態(tài)，隨著各地房價的飛漲，中低收人家庭買房難、租房難的問題越來越突出。

為了解決這一矛盾，2007年國務(wù)院出臺了文件，加強廉租房和經(jīng)濟適用房建設(shè)；在住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部的要求下，2008年6月前后各地出臺了 《2008--2012年住房建設(shè)規(guī)劃》，其中都明確了住房保障產(chǎn)品的建設(shè)規(guī)模,2008年11月，住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部出臺了9000億元安居工程投資計劃，再次加大了保障性住房的投入和建設(shè)力度。

上海易居房地產(chǎn)研究院綜合研究部在一份研究報告中指出，給低收入階層提供住宅消費保障，是西方國家普遍的做法；盡管在住宅資源配置中，市場經(jīng)濟國家依賴市場發(fā)揮基礎(chǔ)性的作用，但是從各國完善的住宅消費保障制度的建立、發(fā)展和完善過程看，政府在住宅消費保障制度上起了決定性的作用。德國、法國的住宅法律都明確規(guī)定，居住權(quán)是公民權(quán)利的重要組成部分。因此，各國中央政府和地方政府都設(shè)立了相關(guān)部門，專門負(fù)責(zé)住房保障體系的構(gòu)建和實施。如美國的住房和都市發(fā)展部、新加坡的建屋發(fā)展局等。

楊紅旭表示，政府保障公民的居住權(quán)，是文明社會的必然選擇。我國住宅產(chǎn)業(yè)的發(fā)展將并存市場化和保障化兩條軌道，二者如何協(xié)調(diào)發(fā)展，是需要著重關(guān)注的問題。

該材料主要內(nèi)容：____ 7.2009年8月17日，住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部住房保障司司長侯淅珉接受新華社記者專訪，圍繞社會關(guān)注的熱點問題，一一作答。

如何看待經(jīng)濟適用住房尋租、牟利現(xiàn)象？

問：近期一些城市相繼出現(xiàn)違規(guī)搖號，出租、棄購經(jīng)濟適用住房等現(xiàn)象，您怎么看待這些現(xiàn)象？

侯漸珉：對于目前反映的經(jīng)濟適用住房尋租、牟利現(xiàn)象，要做深入全面客觀的分析。在此基礎(chǔ)上，通過健全制度，加強監(jiān)管，促進經(jīng)濟適用住房健康發(fā)展，充分發(fā)揮這項制度對解決城市低收入家庭住房困難的作用。

武漢出現(xiàn)的“六連號”事件，是典型的內(nèi)外勾結(jié)行為，既有道德范疇的問題，也有主管部門內(nèi)部管理問題，以及資格審查機制問題。這不是經(jīng)濟適用住房制度本身的問題，對欺詐問題，需要從法律法規(guī)上加大違規(guī)處罰力度。同時要加強內(nèi)部管理、廉政建設(shè)，提高人員素質(zhì)。要進一步完善經(jīng)濟適用住房供應(yīng)對象的審核機制，主要是保證收入、財產(chǎn)和住房狀況審查的真實性。

對于部分地區(qū)出現(xiàn)的出租問題，要結(jié)合購房當(dāng)時的政策規(guī)定加以處理。2004年規(guī)定，經(jīng)濟適用住房在未繳政府土地收益的情況下，不得用于出租。按照2007年規(guī)定，經(jīng)濟適用房5年后才能上市交易，并有收益分成制度等限制條件。對于在這之前取得經(jīng)濟適用房的住戶，要按各個城市出臺的具體規(guī)定來處理。

違規(guī)出租問題的出現(xiàn)，反映出部分主管部門對保障性住房的后續(xù)管理不重視、不到位。同時，這與各地住房保障機構(gòu)不健全、人員嚴(yán)重不足密切相關(guān)。

對于一些城市出現(xiàn)的棄購現(xiàn)象，原因是多方面的。一種是買不起，一些地區(qū)簡單以當(dāng)?shù)亟y(tǒng)計部門公布的低收入線作為經(jīng)濟適用住房對象準(zhǔn)入線，部分符合規(guī)定條件的家庭沒有支付能力；另外，從風(fēng)險考慮，商業(yè)銀行也不會給這些家庭提供貸款支持。另一種是現(xiàn)行的以成本為基礎(chǔ)的定價機制存在一些缺陷。如相鄰地段，因為拆遷成本不同，價格差異較大。此外，也有區(qū)位選擇不符合保障對象的生活工作需要。再者，中小城市經(jīng)濟適用房價格和商品房價格差距不明顯等。這就需要各地科學(xué)界定供應(yīng)對象，合理確定項目選址和建設(shè)規(guī)模，同時要進一步完善經(jīng)濟適用住房的定價機制。

如何對待經(jīng)濟適用住房制度的不同看法？ 問：經(jīng)濟適用房存在的違規(guī)現(xiàn)象，使得社會上出現(xiàn)取消經(jīng)濟適用房的聲音，您怎么看待？ 侯浙珉：對經(jīng)濟適用住房制度進行廣泛深入的討論，有利于集中各方智慧，完善經(jīng)濟適用住房制度，促進這項制度健康發(fā)展。

我們注意到了取消經(jīng)濟適用住房制度的議論，并進行了認(rèn)真研究。歸納起來，取消經(jīng)濟適用住房的觀點有兩個主要依據(jù)：一是從當(dāng)前存在的問題出發(fā)，進而要否定這項制度，這有些簡單化了；另一種是認(rèn)為不應(yīng)當(dāng)給被保障對象以住房產(chǎn)權(quán)，認(rèn)為保障就是救濟，給產(chǎn)權(quán)影響資源分配效率。

另外，我國的快速工業(yè)化、城鎮(zhèn)化仍將持續(xù)相當(dāng)長一段時間，住房供求關(guān)系緊張、房價上漲較快的特點短期內(nèi)難以改變，大中城市里多數(shù)新產(chǎn)生的城市家庭需要政府的幫助，才能實現(xiàn)住有所居。如果完全實行政府財政投資建設(shè)廉租房，財力難以承受。而經(jīng)濟適用住房政策，政府以土地、稅費優(yōu)惠補貼一部分，讓有支付能力的家庭承擔(dān)一部分，共同解決住房問題，具有現(xiàn)實可行性。

如何確保經(jīng)濟適用住房政策不變昧不走樣？ 問：既然經(jīng)濟適用住房制度仍有存在的必要，那么如何確保經(jīng)濟適用住房政策不變味不 走樣？

侯淅珉：各地區(qū)要健全相關(guān)制度，加強準(zhǔn)入、配售和售后各個環(huán)節(jié)的管理，確保經(jīng)濟適用住房制度惠及被保障群眾。

首先，各地要加快建設(shè)城市家庭住房、收入（財產(chǎn)）管理的動態(tài)信息系統(tǒng)，減少人工審核過程中的漏洞。目前，各市縣基本建立了多級審核、公示制度，重點是要完善審核手段。

如上海市建立了家庭收入核對中心，探索公安、金融、證券、工商、稅務(wù)、保險、住房公積金、住房產(chǎn)權(quán)管理等信息資源共享，通過相關(guān)政務(wù)信息比對的方式，建立了高效快速的核查機制。深圳市要求各相關(guān)部門對申請住房保障家庭的戶籍、車輛、住房、保險、個稅、存貸款、證券、殘疾等級及優(yōu)撫對象等9個方面進行嚴(yán)格審查。

各地要借鑒上海、深圳的做法，地方政府要加大協(xié)調(diào)力度，部門要通力配合，各地民政部門要根據(jù)2007年國務(wù)院規(guī)定的分工要求，抓緊建立住房保障對象和收入（財產(chǎn)）核對工作機制。住房保障主管部門要積極配合。

其次，要加強銷售過程的管理，建立公開、公平、公正的配售工作機制。這方面，各地已經(jīng)做了大量工作，現(xiàn)在看來，還要完善定價機制。比如，上海市出臺的經(jīng)濟適用住房管理辦法，把政府暗補的土地稅費等量化成政府的產(chǎn)權(quán)比例，個人出資部分量化成個人的產(chǎn)權(quán)比例，既保證了個人投資權(quán)益，又保證了政府權(quán)益，壓縮了經(jīng)濟適用住房的尋租空間，有利于保證經(jīng)濟適用住房主要用于自住，這是一種積極的探索。

最后，要加強售后使用的監(jiān)督管理。目前，對經(jīng)濟適用住房售后使用情況的監(jiān)管，還十分薄弱。要把好事辦好，各地區(qū)應(yīng)健全機構(gòu)，充實工作人員，建立售后房屋檔案和定期監(jiān)督檢查制度。同時，嚴(yán)格中介機構(gòu)管理，加大對空置、未繳納政府收益前出租、擁有其他住房未主動退出等違規(guī)行為的處罰力度。

該材料主要內(nèi)容：____

三、申論要求

1．仔細(xì)閱讀材料，概括所給材料反映的主要問題。（20分）

要求：概括全面，語言精練，200字以內(nèi)。

2．針對材料中提到的經(jīng)濟適用房存在的問題，談?wù)勀愕慕鉀Q方案。(30分)要求：所提方案具有條理性和可操作性，字?jǐn)?shù)不超過400字。

3．就材料中涉及的我國住房建設(shè)市場化和保障性的問題，自選角度，自擬

題目，寫一篇文章。(50分)要求：中心明確，內(nèi)容充實，論述深刻，有說服力，字?jǐn)?shù)在1000字左右。

標(biāo)準(zhǔn)預(yù)測試卷七

一、材料內(nèi)容概括

材料1：保障性住房建設(shè)進度緩慢的原因。

材料2：廣西出臺《指導(dǎo)意見》，加大保障性住房建設(shè)。材料3：保障性安居工程出現(xiàn)了一系列問題。

材料4：武漢經(jīng)適房“六連號”事件暴露經(jīng)適房操作中的黑市交易。材料5：經(jīng)適房遭“冷遇”，多個地區(qū)出現(xiàn)棄購現(xiàn)象。

材料6：經(jīng)濟適用房的“保障性”與“市場化”間存在的問題。

材料7：住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部住房保障司司長侯淅珉接受新華社記者專訪，回答社會關(guān)注的熱點問題。

二、參考答案 1．答案提示

保障性住房是國家為解決低收入困難家庭的住房問題而采取的根本措施，對改善廣大低收入群體的生活條件、擴大內(nèi)需、拉動經(jīng)濟增長都具有重大意義。在大力建設(shè)保障性住房的過程中，也出現(xiàn)了不少問題，如經(jīng)適房價格過高，出租、棄購現(xiàn)象普遍，房號買賣、黑市交易等，亟待解決和規(guī)范。有關(guān)部門應(yīng)該加大對保障性住房的監(jiān)督管理力度，完善相關(guān)制度，嚴(yán)格準(zhǔn)入制度，切實讓保障性住房惠及被保障群體。2．答案提示

針對我國經(jīng)濟適用房政策實施過程中存在的問題，可以采取以下措施：

(1)系統(tǒng)規(guī)劃經(jīng)適房的選址、建設(shè)，科學(xué)定價，避免經(jīng)適房向商品房的大戶型、高價格趨勢發(fā)展。

(2)建立動態(tài)的經(jīng)適房申請者的收入財產(chǎn)信息，對經(jīng)適房申請者進行嚴(yán)格審核，全面審核申請者的家庭收入、財產(chǎn)狀況，杜絕瞞報、漏報個人財產(chǎn)的情況發(fā)生。

(3)要加強經(jīng)適房銷售過程的管理，建立公開、公平、公正的配售工作機制。對經(jīng)適房搖號輪號過程加強監(jiān)管，對買賣房號、黑市交易以及有關(guān)部門的行賄受賄行為，加大打擊 力度。

(4)做好經(jīng)適房售后的使用監(jiān)督，建立售后房屋檔案和定期監(jiān)督檢查制度，定期審查經(jīng)適房的使用情況。發(fā)現(xiàn)出租、出賣或炒作經(jīng)適房的行為立即進行嚴(yán)厲處罰，甚至取消其經(jīng)適房的使用資格。

3．答案提示

保障性住房的保障性不容忽視

當(dāng)人們邁過吃飽穿暖、衣食無憂的生存線，下一個提高生活質(zhì)量的目標(biāo)就是——安居、住好。一個相對寬松和舒適的居住環(huán)境，對大多數(shù)中低收入家庭來說，是心有余而力不足的事情。國家出臺保障性住房政策，其目的就在于讓廣大住房困難家庭買得起房，住得起房，具有不容質(zhì)疑的保障功能，可以說保障性是保障性住房的根本屬性和題中應(yīng)有之義。

然而，在保障性住房尤其是經(jīng)濟適用房的建設(shè)過程中，卻出現(xiàn)了一些市場化的傾向。例 如，2009年8月初，石家莊市上千套經(jīng)濟適用房由于定價過高而遭棄購，緊接著又爆出了南陽套用經(jīng)濟適用房指標(biāo)開發(fā)商品房的新聞。還有武漢某經(jīng)濟適用房項目，已經(jīng)接近武漢三環(huán)線，當(dāng)?shù)匚飪r局核定其基準(zhǔn)價格為2699元／平方米，比同地段的一些商品房均價還南。此外，有些經(jīng)適房越造越大，出現(xiàn)90平、100平甚至是120平的大戶型，不僅加大了購房的難度，而且一定程度上也造成了住房的浪費，偏離了保障性的宗旨。

保障性住房建設(shè)本是一項惠民、利民的德政工程，卻為何出現(xiàn)了上述種種市場化的趨向呢？原因是多方面的。一是百姓買不起，一些地區(qū)簡單以當(dāng)?shù)亟y(tǒng)計部門公布的低收入線作為經(jīng)濟適用住房對象準(zhǔn)入線，部分符合規(guī)定條件的家庭沒有支付能力，導(dǎo)致了大量的棄購現(xiàn)象；二是現(xiàn)行的以成本為基礎(chǔ)的定價機制存在一些缺陷。如相鄰地段，因為拆遷成本不同，價格差異較大，導(dǎo)致一些經(jīng)適房價格高于商品房；三是有些經(jīng)適房的區(qū)位選擇不符合保障對象的生活工作需要，也導(dǎo)致棄購現(xiàn)象發(fā)生；最后，一些開發(fā)商利用政府資金建大戶型的經(jīng)適房，從中牟取暴利。

我們并不能因為保障性住房建設(shè)過程中出現(xiàn)的種種問題而斷然否定它的保障性功能，而 應(yīng)該在分析問題的基礎(chǔ)上，在今后的工作中采取各種措施，充分發(fā)揮保障性住房的保障功能。

一是要健全相關(guān)制度，加強保障性住房的準(zhǔn)入、配售和售后各個環(huán)節(jié)的管理，并確保經(jīng)濟適用住房制度惠及被保障群眾。二是要建立多級審核、公示制度，重點是要完善審核手段，嚴(yán)把保障性住房審核申請關(guān)。三是各個相關(guān)部門要協(xié)調(diào)配合，建立住房保障對象以及申請者的收入（財產(chǎn)）核對工作機制。四是要加強對保障性住房特別是經(jīng)適房銷售過程的管理，建立公開、公平、公正的配售工作機制，還要完善定價機制，可以把政府暗補的土地稅費等量化成政府的產(chǎn)權(quán)比例，壓縮經(jīng)濟適用住房的尋租空間。

“安得廣廈千萬間，大庇天下寒士俱歡顏”，這是古往今來一個受人關(guān)注的問題。在當(dāng)今社會，保障性住房建設(shè)是實現(xiàn)“居者有其屋”的重要舉措。能讓老百姓買得起房、住得起房，是政府的重要職責(zé)之一。在大力推進保障性住房建設(shè)的同時，政府也應(yīng)該承擔(dān)起維護保障性住房的保障性功能的責(zé)任，有效處理建設(shè)過程中出現(xiàn)的種種問題，糾正不當(dāng)市場化的傾向。

第五篇：保障性住房

保障性住房，是與商品性住房（簡稱商品房）相對應(yīng)的一個概念，保障性住房是指政府為中低收入住房困難家庭所提供的限定標(biāo)準(zhǔn)、限定價格或租金的住房，由廉租住房、經(jīng)濟適用住房和政策性租賃住房構(gòu)成。

著重分析上海市的經(jīng)濟適用房和廉租房

經(jīng)濟適用房

經(jīng)濟適用住房是政府以劃撥方式提供土地，免收城市基礎(chǔ)設(shè)施配套費等各種行政事業(yè)性收費和政府性基金，實行稅收優(yōu)惠政策，以政府指導(dǎo)價出售給有一定支付能力的低收入住房困難家庭。

經(jīng)濟適用房是具有社會保障性質(zhì)的商品住宅，具有經(jīng)濟性和適用性的特點。經(jīng)濟性是指住宅價格相對于市場價格比較適中，能夠適應(yīng)中低收入家庭的承受能力；適用性是指在住房設(shè)計及其建筑標(biāo)準(zhǔn)上強調(diào)住房的使用效果，而非建筑標(biāo)準(zhǔn)。經(jīng)濟適用住房面積需要嚴(yán)格控制在中小套型，中套住房面積控制在80平方米左右，小套住房面積控制在60平方米左右。上海市申請購買經(jīng)濟適用住房條件

（一）申請家庭成員在本市實際居住，具有本市城鎮(zhèn)常住戶口連續(xù)滿7年，且在提出申請所在地的區(qū)（縣）城鎮(zhèn)常住戶口連續(xù)滿5年。

（二）申請家庭人均住房建筑面積低于15平方米（含15平方米）。

（三）3人及以上申請家庭人均年可支配收入低于39600元（含39600元）、人均財產(chǎn)低于120000元（含120000元）；2人及以下申請家庭人均年可支配收入和人均財產(chǎn)標(biāo)準(zhǔn)按前述標(biāo)準(zhǔn)上浮10，即人均年可支配收入低于43560元（含43560元）、人均財產(chǎn)低于132000元（含132000元）。

（四）申請家庭成員在提出申請前5年內(nèi)未發(fā)生過住房出售行為和贈與行為，但申請家庭成員之間住房贈與行為除外。

同時符合上述標(biāo)準(zhǔn)，具有完全民事行為能力、年滿30周歲的單身人士（包括未婚、喪偶、或者離婚滿三年的人士），可單獨申請購買經(jīng)濟適用住房。

經(jīng)濟適用房弊端

經(jīng)濟適用房已經(jīng)在風(fēng)風(fēng)雨雨中走過了十多個春秋，政府推出經(jīng)濟適用房的初衷是為了幫助中低收入家庭解決住房問題。國家為了支持經(jīng)濟適用房的建設(shè)，對經(jīng)濟適用房項目規(guī)定，免收土地出讓金，減免多項稅費，同時各地方政府也在政策措施制定方面予以扶持。這就降低了開發(fā)商的建設(shè)成本。由于經(jīng)濟適用房的價格通常要比商品房低10％－20％，因此，在當(dāng)今商品房價格高不可攀的情況下，經(jīng)濟適用房便成了市場中的香餑餑。

但從現(xiàn)實情況看，經(jīng)濟適用房的種種弊端越來越引起人們的關(guān)注：

一經(jīng)濟適用房并不經(jīng)濟。經(jīng)濟適用房搞價格雙軌制的基礎(chǔ)是存在一個收入準(zhǔn)入線，然后把人群一分為二，非此即彼。這條線定低了，買得起沒資格，有資格買不起，經(jīng)適房銷售不出去；定高了，供應(yīng)不起。以上海當(dāng)前經(jīng)濟適用房的價格為例，上海劃線在人均年收入27600元，居然比上海平均收入還高，哪里可能一半的人都可以去住經(jīng)濟適用房。而且會引發(fā)的另一個問題就是搖號，不夠分，那就只能搖號，搖號其實是很荒謬的事情。人均年收入27599元的人和收入為0元的人一樣的機會，還不荒謬么。任何時候，只要比收入準(zhǔn)入線低一元就有機會中大獎，多一元則毫無機會，要去忍受高市場房價。

二房屋質(zhì)量得不到有效的保證。由于開發(fā)商、監(jiān)理部門和買房者存在著嚴(yán)重的信息不對稱，偷工減料現(xiàn)象時有發(fā)生，被揭發(fā)后還時常以建造經(jīng)濟適用房利潤低為由替自己的違規(guī)行為開脫。有些開發(fā)商為了壓縮建設(shè)成本，通常要提高住宅的容積率，這就使得經(jīng)濟適用房大多呈現(xiàn)三大弊端：樓間距太窄、見陽光不多、人多電梯少。而且在部分保障房建設(shè)部門官員看來，你本來沒錢買房，政府花大價錢幫你建保障房，已經(jīng)是莫大的恩賜了，你還有什么理由挑三揀四的？正是因為有這種觀點，經(jīng)濟適用房才成為劣質(zhì)房。如果這些房子問題成堆，改善

低收入人群居住條件只能是一句空話。

三市場上不斷傳出部分住房寬裕的官員和高收入者通過各種渠道取得一套甚至多套經(jīng)濟適用房進行投資或者出租。這樣不僅使政府的補貼以及公眾資源流向了非目標(biāo)對象，而且給政府權(quán)力的尋租提供了機會。經(jīng)適房價格是周邊商品房一半還不到，每平方米差價5000-7000元，每套住房就可套利30-40萬，即使是有限產(chǎn)權(quán)（個人與政府7：3分享），買者也能套利大部分。事實上，當(dāng)前中國社會，只要有“利差”，得益最多的一定不是普通老百姓，肯定公務(wù)員等體制內(nèi)人士優(yōu)先，這些人開低收入證明太容易了，就算假證明被查出來了，能有任何懲罰么？在尋租成本非常低、尋租收益非常大的背景下，尋租根本無法控制。保障住房一定要從消除謀利空間入手，讓收益與成本基本匹配。否則打著民生旗號的住房保障，只會加劇社會不公正，敗壞政府聲譽。

在經(jīng)濟適用房各種弊端日漸暴露的情況下，一些專家和學(xué)者認(rèn)為經(jīng)濟適用房已經(jīng)走進死胡同，強烈呼吁取消經(jīng)濟適用房制度。

筆者認(rèn)為，廢除經(jīng)濟適用房制度不可行，一方面因為經(jīng)濟適用房確實是解決中低收入階層住房問題的一個有效途徑，另一方面由于經(jīng)濟適用房有利于抑制房價的快速上揚。

針對種種弊端，我們需要不斷完善經(jīng)濟適用房制度。（這個我感覺太理論太官方了，但是也實在不知道該怎么提出不錯并能得到執(zhí)行的建議）

首先要嚴(yán)格審核購房者的資格，避免申請者以偽造的個人信息進行騙購。我們要嚴(yán)厲追究騙購經(jīng)濟適用房的業(yè)主責(zé)任，并對出具虛假證明的單位進行大力度的懲罰以及曝光，對揭發(fā)騙購經(jīng)濟適用房的個人進行獎勵。

其次要對地方政府機關(guān)進行嚴(yán)格監(jiān)督，發(fā)現(xiàn)違規(guī)購房行為，決不手軟，對違規(guī)單位的主要負(fù)責(zé)人進行嚴(yán)肅處理，從而約束地方政府不去濫用職權(quán)，使更多的經(jīng)濟適用房能夠為中低收入階層所購買。

第三有很多人質(zhì)疑開發(fā)商在放號的過程中存在著貓兒膩。為了使放號過程更加公平合理，必須把住房分配與開發(fā)商嚴(yán)格分開。政府應(yīng)與開發(fā)商各司其職，開發(fā)商專心建房，而住房分配則要由政府指定的機構(gòu)專門負(fù)責(zé)，并要加強對此類機構(gòu)行為的監(jiān)督。

第四建設(shè)更多的經(jīng)濟適用房用以銷售。倒賣房號現(xiàn)象之所以會普遍出現(xiàn)，還因為物以稀為貴。提高經(jīng)濟適用房項目的建設(shè)比例，使更多的中低收入者能夠通過正規(guī)渠道買到經(jīng)濟適用房。這樣可以有效地抑制房價快速上漲，降低資金追逐房地產(chǎn)的熱情，對防止國外熱錢流入、抑制流動性過剩也有一定的積極意義。

最后要大力發(fā)展廉租房。它可以用來滿足中低收入者的不同需求。購買經(jīng)濟適用房需要一定的購買力，而對于那些處于生活最低保障線左右的人群，擁有一套經(jīng)濟適用房對于他們來說簡直是天方夜譚。政府給予一定補貼的廉租房正好可以滿足這部分人群對住房的需求。經(jīng)適房處境尷尬，“只租不售”的廉租房成為取代經(jīng)濟適用房，解決困難戶安居問題的眾望所歸，然而最近一些地區(qū)卻在醞釀推出廉租房產(chǎn)權(quán)“私有化”，成為爭議的焦點。廉租房

廉租房是政府或機構(gòu)擁有，用政府核定的低租金租賃給低收入家庭。低收入家庭對廉租住房沒有產(chǎn)權(quán)，是非產(chǎn)權(quán)的保障性住房。

廉租房只租不售，出租給城鎮(zhèn)居民中最低收入者。在房價瘋漲，經(jīng)濟適用房走入困境，百姓居住難的背景下，廉租房便成為了社會關(guān)注的焦點，能成為了低收入家庭住房的“救命草”。據(jù)調(diào)查，廉租房戶型設(shè)定是以一居室、兩居室為主，建筑面積原則上按一居室套型建筑面積35平方米，兩居室套型建筑面積45平方米，三居室套型建筑面積55平方米。三個項目中的三居都不高于55平方米，名副其實的“袖珍”小戶型。上海市廉租住房保障申請條件、保障標(biāo)準(zhǔn)，同時符合下列條件的本市城鎮(zhèn)居民家庭，可以申請廉租住房：

（一）申請家庭成員之間具有法定的贍養(yǎng)、撫養(yǎng)或者扶養(yǎng)關(guān)系，且共同生活；

（二）申請家庭成員在本市實際居住，具有本市城鎮(zhèn)常住戶口滿3年，且具有申請所在地城鎮(zhèn)常住戶口滿1年；

（三）申請家庭人均居住面積低于7平方米（含7平方米）；3人及以上申請家庭人均年可支配收入低于19200元（含19200元）、人均財產(chǎn)低于50000元（含50000元），2人及以下申請家庭人均年可支配收入低于21120元（含21120元）、人均財產(chǎn)低于55000元（含55000元）；

（四）申請家庭成員在申請前5年內(nèi)未發(fā)生過出售或贈與住房而造成住房困難的行為?！锻ㄖ芬?guī)定，同時符合上述條件，且具有完全民事行為能力、年滿35周歲的單身人士（包括未婚、喪偶，或者離婚滿3年的人士），可以單獨申請廉租住房。

今年全國1000萬套的保障性住房建設(shè)任務(wù)給各地財政帶來不小壓力，為盡快回籠資金，一些地方開始嘗試廉租房“共有產(chǎn)權(quán)”或直接出售廉租房的方式來緩解資金壓力，廉租房開始出現(xiàn)不同程度的“私有化”，由租房轉(zhuǎn)化為變相購買廉價房。

8月16日，上海市房管局透露本市部分區(qū)下半年將會試點廉租房先租后售的政策，并于明年在全市推開。房管局表示此舉目的在于讓困難群眾有希望逐步改善住房條件。（這邊其實有一個平原縣的案例，但因為不是上海的，所以不確定要不要放上來）

然而同策咨詢研究部總監(jiān)張宏偉表示，雖然在當(dāng)前的保障性住房融資較難的市場背景下，此舉對于緩和地方政府財政壓力具有一定的作用。出售可讓保障性住房客群享受部分或全部產(chǎn)權(quán)，對于保障對象來說，有了一定的產(chǎn)權(quán)保障。但廉租房一旦采取先租后售的方式，長遠(yuǎn)來看將導(dǎo)致未來可供租賃的用房逐漸減少。市場受惠覆蓋面，尤其是對于需要租房生活的人群來說會越來越小，廉租房也就起不到對于這類人群的市場保障作用。

而克而瑞分析師楊晨青在接受記者采訪時更是直言，這么做實質(zhì)上就是將廉租房的租賃性質(zhì)變?yōu)榱水a(chǎn)權(quán)性質(zhì)，不利于保障房為更多的用戶服務(wù)?！拔艺J(rèn)為，理想的保障房體系應(yīng)當(dāng)是以租賃為主，這樣的做法與此無疑是背道而馳的?！彼J(rèn)為，廉租房是用來保障最底層的居住需要，與其讓它先租后售，不如設(shè)立更好的退出機制。即當(dāng)保障對象的經(jīng)濟實力有所上升后，轉(zhuǎn)由公租房、經(jīng)適房進行保障，而退出的廉租房可以轉(zhuǎn)而提供給需要的人群。

廉租房和經(jīng)濟適用房有較大區(qū)別，廉租房“私有化”或?qū)p害真正的低收入群體利益，容易造成社會不公，對于各種形式的保障房建設(shè)“壓力轉(zhuǎn)移”方式政府需謹(jǐn)慎對待。

（由于這一事件發(fā)生不久，所以好像網(wǎng)上沒有很多不同意見的評論）（馮海寧）其實，廉租房出現(xiàn)“共有產(chǎn)權(quán)”并不是因為1000萬套保障房任務(wù)，而是早在兩年前就出現(xiàn)了，有地方政府稱此做法為“創(chuàng)新”，筆者曾公開撰文指出這是“危險的創(chuàng)新”，很多有識之士也公開反對這種做法，然而，今天廉租房產(chǎn)權(quán)私有化非但沒有收斂，反而愈演愈烈，參與這種模式的地方政府越來越多，呈現(xiàn)擴大化、復(fù)雜化、失范化趨勢。

保障房管理并不是不能創(chuàng)新，但創(chuàng)新要有邊界，比如，在融資、分配、退出等方面都可以創(chuàng)新，不過創(chuàng)新要堅持基本原則：一是不能背離國家對每一類保障房的角色定位；二是要遵守國家相關(guān)法規(guī)。從這兩個原則來審視，無論是廉租房“產(chǎn)權(quán)共有”，還是“租售并舉”，顯然都越位了。

從九部委2007年聯(lián)合發(fā)布的《廉租住房保障辦法》來看，并沒有允許地方政府搞“共有產(chǎn)權(quán)”。對于地方公權(quán)力來說，“法無授權(quán)即禁止”是基本常識，地方政府豈能自作主張搞創(chuàng)新？在筆者看來，“共有產(chǎn)權(quán)”并不是什么“創(chuàng)新”，而是地方政府在玩轉(zhuǎn)嫁融資、投資責(zé)任的把戲。廉租房之所以出現(xiàn)“共有產(chǎn)權(quán)”，目的是通過保障對象購買廉租房來緩解地方政府資金壓力。在中央不斷強化政府住房保障責(zé)任的今天，廉租房“共有產(chǎn)權(quán)”顯然是政府責(zé)任擔(dān)當(dāng)?shù)雇说捏w現(xiàn)。這是一個危險的信號，是最值得警示的問題。也就是說，廉租房本該政府來投入，但地方政府卻讓低收入群體來“買單”。

《廉租住房保障辦法》第三章對廉租房保障資金的五種來源規(guī)定很清楚，地方政府為何不依法籌集資金，卻要讓低收入群體來“買單”？筆者以為，要么是地方政府“懶政”，要么是保障房資金挪作他用，要么是地方政府財政投入不積極。當(dāng)然，這也與中央部門對經(jīng)濟欠發(fā)達(dá)地區(qū)財政轉(zhuǎn)移支付力度不夠有關(guān)。

其次，警示低收入群體利益受損。一方面，對購買廉租房“共有產(chǎn)權(quán)”的低收入群體來說，本沒有購房能力，卻被迫拿出一筆資金來購買廉租房，增加了債務(wù)負(fù)擔(dān)。另一方面，對于等待分房的低收入群體來說，由于本該流動的廉租房固定化了，那么，可用于安排他們居住的廉租房房源就不足，不能滿足需求。

再者，警示產(chǎn)權(quán)式保障房弊端多多。比如，有產(chǎn)權(quán)性質(zhì)的經(jīng)濟適用房、限價房在不少地方變成了公務(wù)人員的“權(quán)力房”；再如，“共有產(chǎn)權(quán)”的廉租房轉(zhuǎn)嫁了政府的責(zé)任、增加了低收入者負(fù)擔(dān)、違反了國家廉租房制度等等。因此，筆者建議理應(yīng)早日終結(jié)產(chǎn)權(quán)式保障房，進入無產(chǎn)權(quán)的住房保障時代。

另外，還警示保障房制度不完善，監(jiān)管責(zé)任沒有落實。如果《廉租住房保障辦法》對產(chǎn)權(quán)問題進行明確規(guī)定，對違規(guī)者有相應(yīng)罰則，如果《住宅保障法》早日出臺，對廉租房進行規(guī)范化約束，或許就不會出現(xiàn)廉租房產(chǎn)權(quán)私有化問題了。如果監(jiān)管部門在廉租房“產(chǎn)權(quán)共有”現(xiàn)象剛露出苗頭時就叫停，也不會愈演愈烈。

毫無疑問，廉租房產(chǎn)權(quán)私有化是制度不健全、監(jiān)管不到位釀出的惡果，對此，必須要早日糾錯。此外，該糾錯的還有變味的公租房。據(jù)報道，廣州市有關(guān)部門日前表態(tài)，廣州公租房將實行通過用人單位籌建公租房為主、政府提供公租房為輔的方式。建設(shè)公租房本該政府來擔(dān)責(zé)，竟轉(zhuǎn)嫁給用人單位。這同樣需要糾錯。