第一篇：關(guān)于沙縣小區(qū)物業(yè)管理調(diào)研情況的報告

關(guān)于沙縣小區(qū)物業(yè)管理調(diào)研情況的報告

沙縣住建局：

物業(yè)服務(wù)企業(yè)作為一個社會性服務(wù)行業(yè)，是順應(yīng)時代發(fā)展的房產(chǎn)消費服務(wù)的行業(yè)，具有綜合性強、涉及面廣、重要程度高、社會關(guān)聯(lián)度大的特點。物業(yè)服務(wù)與千家萬戶居民的日常生活息息相關(guān)，直接關(guān)系到群眾的安居樂業(yè)，是涉及民生的零距離的行業(yè)。由于物業(yè)管理具有社區(qū)、環(huán)境建設(shè)和管理的獨特功能，已成為城市管理、社區(qū)建設(shè)的最重要的組成部分。物業(yè)管理對于加強社會主義精神文明建設(shè)和物質(zhì)文明建設(shè)，構(gòu)建和諧社會，維護社會長治久安，支持城市化進程具有十分重要的意義和作用，從廣義的范圍上，也是屬于城市管理的一部分。物業(yè)管理在沙縣這幾年得到長足的發(fā)展，無論是數(shù)量還是質(zhì)量，房地產(chǎn)的高速發(fā)展，樓盤的迅速增加，外來物管品牌的加入和本地注冊的公司也在不斷的豐富。隨著時間的推移，應(yīng)該在一段時間內(nèi)，各指標將陸續(xù)增長。市民對物業(yè)管理的認識和需求從陌生到接受、要求都將是一定時間的過程。

但是目前物業(yè)管理行業(yè)面臨生存危機，嚴重制約了物業(yè)管理行業(yè)的發(fā)展。我簡單介紹以下幾點：

一、物業(yè)管理企業(yè)發(fā)展過程中存在哪些問題和困難？有何對策？

1、物業(yè)管理企業(yè)發(fā)展中存在主要問題有：

（1）房屋質(zhì)量差，建設(shè)單位處理不及時、或不管，影響正常生活。（2）員工工資待遇低，招人難，流動性強，造成人員配不齊。

（3）業(yè)主不理性，各類問題都在物業(yè)費上找齊，造成費用難收。

（4）以上惡性循環(huán)，服務(wù)越來越差。

（5）政策不健全或執(zhí)行不好，政府監(jiān)管不到位

2、物業(yè)費收費困難主要原因有：

（1）開發(fā)建設(shè)遺留問題較多，由于房地產(chǎn)業(yè)的迅速發(fā)展，一些開發(fā)單位的經(jīng)驗和其他原因，相當一部分開發(fā)商重效益、輕信譽，造成了大量遺留問題。這些遺留問題造成了物業(yè)管理企業(yè)與業(yè)主的諸多糾紛，大大增加了物業(yè)管理的經(jīng)營困難。

對開發(fā)商的違規(guī)行為缺乏有效制約，導(dǎo)致開發(fā)建設(shè)遺留問題難以解決，開發(fā)建設(shè)遺留問題較多且難以解決的主要原因是缺乏對開發(fā)商違規(guī)行為的有效制約，違規(guī)成本太低。小區(qū)綜合驗收把關(guān)不嚴，應(yīng)該建設(shè)的配套設(shè)施不建或少建，應(yīng)該移交的資料沒有移交。有近1/3的物業(yè)管理企業(yè)是房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的子公司，直接導(dǎo)致房屋接管驗收流于形式，無法按照國家的標準和要求；專業(yè)的物業(yè)公司由于市場的扭曲，也在招投標、洽談、合同簽訂和接管驗收時，表現(xiàn)出的地位低微，逆來順受、背黑鍋等情況。如供電、供水的無法移交，產(chǎn)生的大筆維護費用。

（2）業(yè)主的物業(yè)管理消費意識淡薄

業(yè)主雖然普遍歡迎物業(yè)管理，也愿意交納物業(yè)服務(wù)費。但不少業(yè)主消費意識淡薄，對物業(yè)服務(wù)等價交換的商品屬性缺乏認識，甚至有些業(yè)主長期在外地做生意，片面追求不符合市場規(guī)律的“價格低、服務(wù)好”的物業(yè)管理?；蛘哔M用雖然較高但是追求不是合法、合理、合情的所謂權(quán)益，對物業(yè)人員頤指氣使、擺出一副盛氣凌人、居高臨下的樣子，導(dǎo)致基層的保安人員、清潔人員等感到憋屈和無奈。

3、人員素質(zhì)困難問題的主要原因有：

（1）人力資源隊伍建設(shè)滯后于物業(yè)管理發(fā)展水平。

物業(yè)管理企業(yè)的人力資源隊伍在專業(yè)、知識結(jié)構(gòu)等方面與物業(yè)管理的發(fā)展要求有較大差距。日趨激烈的競爭、不斷變化的勞動力人口以及勞動形態(tài)向知識基礎(chǔ)性的轉(zhuǎn)化都要求企業(yè)比以往更加不斷重視勞動力生產(chǎn)效率的改進和提高。同時企業(yè)也要求人力資源部門能夠超越低成本的行政管理服務(wù)，進而提供幫助企業(yè)利用人力資本創(chuàng)造真正具有市場競爭力的專業(yè)技能。

在當今環(huán)境下競爭要求物業(yè)管理企業(yè)著重建立一支反應(yīng)更迅速、更靈活、更具有彈性的勞動力隊伍。為此，企業(yè)必須更有效地在網(wǎng)羅人才、分配資源、考核績效并打造核心能力和技能方面提供戰(zhàn)略性指導(dǎo)的人力資源部門將成為企業(yè)效率的前瞻性驅(qū)動力，做出新的突破。

（2）物業(yè)管理從業(yè)者的素質(zhì)偏低問題。

《物業(yè)管理條例》（以下簡稱《條例》）中第 33 條規(guī)定：從事物業(yè)管理的人員應(yīng)當按照國家有關(guān)規(guī)定，取得職業(yè)資格證書。但實際從事物業(yè)管理的人員中取得物業(yè)管理員職業(yè)資格的人數(shù)并不多，具備高級管理資格（如物業(yè)管理企業(yè)經(jīng)理、部門經(jīng)理等）的人員更是鳳毛麟角，物業(yè)管理行業(yè)從業(yè)者素質(zhì)偏低，管理服務(wù)不到位的形象較為普遍。由于物業(yè)管理是一個新興行業(yè)，目前尚未建立起完善的行業(yè)管理標準和從業(yè)人員行為規(guī)范，物業(yè)從業(yè)人員良莠不齊。加之一些物業(yè)管理企業(yè)忽視企業(yè)人員的自身建設(shè)，既不經(jīng)常開展職業(yè)道德教育和專業(yè)技術(shù)培訓(xùn)，又沒有建立嚴格的各級各類人員崗位責任、工作標準和考核標準，使管理服務(wù)的觀念、內(nèi)容、質(zhì)量很難到位，管理水平不高，服務(wù)質(zhì)量不好，甚至擺不正服務(wù)與被服務(wù)的關(guān)系。

（3）現(xiàn)有物業(yè)管理企業(yè)大部分是小規(guī)模企業(yè)，員工職業(yè)化意識不強。

由于資本實力不雄厚，往往是企業(yè)經(jīng)營管理者和所有者合而為一的雙重身份，這就決定了管理隨意性，不規(guī)范化、職業(yè)化程度低的問題。在企業(yè)的創(chuàng)業(yè)初期形成的無論事物大小，老板都親自過目，按照自己的思想來辦事而不是按照管理一般原則或規(guī)范性的流程來處理，企業(yè)的人力資源也在動蕩不安中任意變化，成為老總的附屬品。一旦企業(yè)想跑的更高、更快的時候，高層的職業(yè)化意識會成為致命硬傷、制約企業(yè)前進的速度、效率。

4、職能部門協(xié)調(diào)配合困難的主要原因：

職能部門工作缺位。住宅區(qū)中的私挖地下室、違章搭建、破門開窗、車輛亂停、馬路市場、噪音油煙、養(yǎng)狗問題等等，不論是按照《國務(wù)院物業(yè)管理條例》的規(guī)定，還是從實際出發(fā)，都應(yīng)該由相關(guān)職能部門處理。但實際工作中，不少職能部門對住宅區(qū)中發(fā)生的問題處理不及時，甚至推諉扯皮，敷衍塞責。

5、意見和建議

針對物業(yè)管理中存在的困難與問題，為了進一步加強我市物業(yè)管理工作，提高物業(yè)管理水平，提出如下意見與建議：

（1）要完善物業(yè)管理源頭監(jiān)管。市政府相關(guān)職能部門要從源頭上加強物業(yè)管理工作，認真落實各項監(jiān)管措施，從根本上減少物業(yè)管理矛盾糾紛。一是市工商、建設(shè)等部門應(yīng)廣泛征集社會各界的意見和建議，著手制定物業(yè)管理服務(wù)合同等示范文本，明確規(guī)定前期和后期物業(yè)管理服務(wù)中的服務(wù)范疇、服務(wù)標準、合同期限、服務(wù)費用，以及雙方的權(quán)利、義務(wù)、責任，進一步規(guī)范和約束物業(yè)管理企業(yè)和業(yè)主的行為。二是集中組織各個物業(yè)公司學(xué)習相關(guān)規(guī)范內(nèi)容，組織物業(yè)相關(guān)人員進行培訓(xùn)，讓其持證上崗，并要求物業(yè)公司保障其合法權(quán)利，減少人員的流動性，讓其服務(wù)能高效、持續(xù)、穩(wěn)定。第三，要健全完善物業(yè)管理各項制度，建立市、鄉(xiāng)鎮(zhèn)、居委會、公事辦等部門的綜合協(xié)調(diào)和矛盾糾紛調(diào)處機制，將物業(yè)管理納入社區(qū)建設(shè)統(tǒng)一管理，積極探索行政主管部門、開發(fā)商、物業(yè)企業(yè)、業(yè)主共同參與、相互監(jiān)督的物業(yè)專項維修資金的繳交、保存與使用的新型工作方法，確保專項維修基金的足額歸集和合理使用。

（2）統(tǒng)一標準，提高服務(wù)收費率。制訂統(tǒng)一的服務(wù)規(guī)范的同時制訂統(tǒng)一的收費標準，提高或變動收費標準時要征求廣大業(yè)主的意見，達成共識，這樣才能提高服務(wù)收費率，只有廣大業(yè)主支持，積極主動的繳納物業(yè)費，物業(yè)公司才能有資金支撐更好地履行義務(wù)，更好地為業(yè)主服務(wù)，從而達成良性循環(huán)。

（3）加強完善業(yè)主大會、業(yè)主委員會建設(shè)。一方面，市政府職能部門與鄉(xiāng)鎮(zhèn)、居委會要主動介入，認真分析研究當前遇到的問題，號召和引導(dǎo)小區(qū)召開業(yè)主大會，成立業(yè)主委員會、攤擺物業(yè)管理公司和業(yè)主委員會履行職責方面存在的困難和問題，加大組織、協(xié)調(diào)、指導(dǎo)、幫助的力度，促進業(yè)主大會召開，推進業(yè)主委員會建立并有效開展工作。

（4）理順物業(yè)行政管理體制。物業(yè)管理業(yè)務(wù)范圍比較廣泛，涉及到房管、城建、物價、供電、供水、消防、公安等多個部門，應(yīng)理順機制，確保主管部門居中協(xié)調(diào)，居委會和物業(yè)公司共同努力，業(yè)主積極配合，齊抓共管，使問題能夠得到圓滿解決。

（5）拓寬資金渠道，改造老舊小區(qū)。老舊小區(qū)雖然是一小部分，但反映出的問題卻少，要在財政、專項維修資金、業(yè)主三方面多渠道籌集資金，把物業(yè)管起來。

（6）要深化物業(yè)管理法規(guī)宣教。運用互聯(lián)網(wǎng)、電視臺、報紙、宣傳欄等傳播媒介，廣泛開展國務(wù)院《物業(yè)管理條例》、《福建省物業(yè)管理辦法》、《三明市物業(yè)管理辦法》等法規(guī)的宣傳活動，強化對相關(guān)工作人員、物業(yè)管理企業(yè)、業(yè)主委員會成員和業(yè)主代表的教育培訓(xùn)，促進基層行政管理人員、業(yè)委會成員依法履職；促使物業(yè)管理企業(yè)遵紀守法，規(guī)范管理，更好地為業(yè)主提供服務(wù)；增強廣大業(yè)主的物業(yè)管理法律意識和消費觀念，使他們充分認識到搞好物業(yè)管理不單是物業(yè)企業(yè)、政府、居委會的事情，而且是需要全體業(yè)主和全社會共同關(guān)心支持的工作。

二、業(yè)委會的組建存在哪些問題？有何建議？社區(qū)指派是否可行？

1、存在的問題主要有：

（1）普遍業(yè)委會都是缺乏有效監(jiān)管、識別而建立的業(yè)主委員會。一些業(yè)委會人員自己不但欠繳管理費，還煽動業(yè)主不交費；業(yè)委會成員大部分都是閑散人員或退休人員，物業(yè)管理法律法規(guī)缺乏意識，拉幫結(jié)派對抗物業(yè)公司；或以救世主的姿態(tài)出現(xiàn)在物業(yè)人員前，物業(yè)管理處稍有不慎，便打著“解聘物業(yè)”口號發(fā)動言論，糾集每家每戶不合理對抗物業(yè)服務(wù)，維權(quán)走向非理性甚至極端，嚴重影響物業(yè)公司正常工作的運行。

（2）業(yè)委會對專項維修資金的認識和使用認識不足，導(dǎo)致很多設(shè)施設(shè)備跟新、改造、大修無法進行，直接損害業(yè)主利益。

（3）社區(qū)開始實施的指派監(jiān)督，但實際上社區(qū)指派并沒有發(fā)揮它的功能；況且社區(qū)指派監(jiān)督業(yè)委會并不可行，它需要專業(yè)的了解和相關(guān)的法律法規(guī)知識以及大量的時間、精力和一定的人手。

2、建議如下：

（1）社會方面需要加大輿論宣傳力度，建立正確的輿論導(dǎo)向。物業(yè)管理行業(yè)的發(fā)展，既依賴于行業(yè)自身的努力，還要依賴社會廣泛的支持，其中正確的社會輿論宣傳是必不可少的。因此，要建立正確的輿論導(dǎo)向，不僅要揭露物業(yè)管理中存在的問題，更要報道物業(yè)管理的重要意義和給城市管理、居民生活帶來的好處，引導(dǎo)人們正確評判、認識物業(yè)管理的社會地位，物業(yè)人得到應(yīng)有的尊重，樹立物業(yè)服務(wù)的消費觀念。

（2）選舉產(chǎn)生名符其實的業(yè)主委員會

很多物業(yè)管理水平高的城市主要經(jīng)驗就是成立能夠辦實事并且能代表業(yè)主利益的業(yè)主委員會。因為一些事情無法讓所有業(yè)主都到場，有些業(yè)主也確實說不清，道不明，一些事情也只能靠代表同相關(guān)責任者協(xié)商，這樣就必須得認認真真的選舉產(chǎn)生業(yè)主委員會。

業(yè)主委員會的產(chǎn)生應(yīng)該充分發(fā)揮社區(qū)、居委會的作用。只有強化社區(qū)的屬地管理，授其監(jiān)督指導(dǎo)權(quán)，并給予相應(yīng)的政治經(jīng)濟待遇。讓社區(qū)居委會做具體工作，在屬地入戶宣傳《物業(yè)管理條例》；宣傳成立業(yè)主委員會的重要性和必要性。說服業(yè)主認真選舉業(yè)主代表。然后居委會審查代表資格，召開代表大會選舉業(yè)主委員會侯選人。公布侯選人后，業(yè)主沒有異意后，進行選舉。然后產(chǎn)生名符其實的能為業(yè)主辦實事，能對物業(yè)管理服務(wù)有幫助的業(yè)主委員會。當然這些人也應(yīng)當給予相應(yīng)的勞動報酬。

（3）關(guān)于業(yè)委會的監(jiān)督，訂立切實可行的監(jiān)督辦法，不僅限于對物業(yè)管理監(jiān)督，更包含業(yè)委會對自身監(jiān)督和人員編制。市政府制訂了關(guān)于專項維修資金的存繳、使用辦法，以供業(yè)委會學(xué)習借鑒。

3、社區(qū)開始實施的指派監(jiān)督，但實際上社區(qū)指派并沒有發(fā)揮它的功能；況且社區(qū)指派監(jiān)督業(yè)委會并不可行，它需要專業(yè)的了解和相關(guān)的法律法規(guī)知識以及大量的時間、精力和一定的人手。

三、開發(fā)商遺留問題怎么處理？有何建議？

1、開發(fā)商遺留問題與處理方式如下：

物業(yè)交付業(yè)主使用后，常常出現(xiàn)一些與開發(fā)商遺留的問題。如暖氣不熱，自來水結(jié)凍，房屋質(zhì)量設(shè)施設(shè)備問題等等。有的能找到相關(guān)責任人，可有時業(yè)主找不到相關(guān)責任人，就找物業(yè)管理部門。對于此類現(xiàn)象，物業(yè)管理處將盡量給予協(xié)調(diào)溝通，對房屋質(zhì)量及設(shè)施設(shè)備問題上報開發(fā)建設(shè)單位，開發(fā)商未解決必要的部分上報政府的職能部門爭取支持。

2、建議如下：

（1）制定扎實可行的制約機制。使開發(fā)商履行有關(guān)責任，本著對居民負責的精神做好住宅的有關(guān)善后工作。如各種設(shè)施的不完備，物業(yè)質(zhì)量不合格等問題。

（2）責成有關(guān)部門監(jiān)督指導(dǎo)物業(yè)管理服務(wù)部門。設(shè)定服務(wù)質(zhì)量管理機構(gòu)，定期了解服務(wù)企業(yè)的工作開展情況，調(diào)查民意，體察民情，從居民的實際情況出發(fā)，解決居民的實際困難。

（3）物業(yè)管理牽涉面廣。涉及城建、環(huán)保、安全、消防、工商、物價部門等等。所有有償服務(wù)機構(gòu)進行統(tǒng)一協(xié)調(diào)管理。幫助成立協(xié)調(diào)組織，以便避免互相推諉扯皮現(xiàn)象。如熱力公司、液化氣公司、廣播電視局、自來水公司、供電公司等形成有效為民服務(wù)的網(wǎng)絡(luò)，對物業(yè)齊抓共管。

（4）授予居委會一定的監(jiān)督管理權(quán)。一方面監(jiān)督各相關(guān)服務(wù)部門，另一方面對居民進行不定期的思想政治教育，提高所有業(yè)主的政治覺悟，讓其發(fā)揚主人翁精神，在享有權(quán)利的同時，也履行在物業(yè)管理中的一些義務(wù)。自覺遵守有關(guān)管理規(guī)約。遵守物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)物業(yè)共用部門 和共用設(shè)施設(shè)備使用、保護和環(huán)境衛(wèi)生維護的有關(guān)規(guī)章制度。按照國家有關(guān)規(guī)定交納房屋維修資金。

四、和開發(fā)企業(yè)進行承接查驗存在哪些問題？有何建議？

1、和開發(fā)企業(yè)進行承接查驗存在問題如下：

物業(yè)承接查驗，物業(yè)企業(yè)在承接查驗過程中發(fā)現(xiàn)開發(fā)企業(yè)缺乏責任。由于房屋漏水、滲水、設(shè)施設(shè)備等房屋質(zhì)量問題。根據(jù)相關(guān)的法律法規(guī)規(guī)定，房屋及設(shè)施設(shè)備存在的質(zhì)量問題，在保修期內(nèi)開發(fā)商對房屋及設(shè)施設(shè)備質(zhì)量問題修復(fù)。甚至業(yè)主交房發(fā)現(xiàn)房屋質(zhì)量問題開發(fā)商一直未能與業(yè)主達成協(xié)商，最后導(dǎo)致許多業(yè)主以拒交物業(yè)費的方式來表示不滿。物業(yè)管理體制單一薄弱至今還不能有效解決，如服務(wù)企業(yè)的準入機制。交房之初物業(yè)管理服務(wù)公司進入不規(guī)范，致使業(yè)主一開始就多有怨言，免不了就產(chǎn)生抵觸情緒，因此物業(yè)管理服務(wù)部門工作也就越來越難開展，因遺留問題太多，所以開展工作非常困難。久而久之，形成惡性循環(huán)。造成業(yè)主與物業(yè)管理服務(wù)部門關(guān)系緊張。

2、建議如下：

（1）加強建筑質(zhì)量與規(guī)劃監(jiān)管，把好前期物業(yè)管理交接關(guān)。規(guī)劃、建設(shè)等部門應(yīng)加強對開發(fā)商公共配套設(shè)施建設(shè)的督促與檢查，確保嚴格按規(guī)劃執(zhí)行，各項配套齊全。尤其是要確保停車位建設(shè)到位，留足小區(qū)停車空間，從根本上解決好小區(qū)停車難題。做好前期開發(fā)商與物業(yè)的交接監(jiān)督關(guān)，防止因交接不清而出現(xiàn)開發(fā)商與物業(yè)公司互相推諉、侵害業(yè)主合法權(quán)益的情況發(fā)生。打破“誰開發(fā)誰管理”的壟斷經(jīng)營模式，讓業(yè)主與物業(yè)公司在市場中進行雙向選擇，把物業(yè)管理提前介入作為核發(fā)商品房預(yù)售許可證的前置條件，切實把好對前期開發(fā)商選聘物業(yè)公司的入門關(guān)，加強對前期物業(yè)服務(wù)協(xié)議和物業(yè)服務(wù)合同的審核，讓業(yè)主在購買物業(yè)時就了解物業(yè)管理的具體事項，包括服務(wù)內(nèi)容、服務(wù)質(zhì)量、收費標準及業(yè)主入住公約等有關(guān)規(guī)定，以維護業(yè)主的合法權(quán)益。（2）新建物業(yè)竣工之前，建設(shè)單位根據(jù)項目開發(fā)建設(shè)的需要所引入的物業(yè)管理的早期介入咨詢活動。有助于優(yōu)化房屋設(shè)計和功能配置，使物業(yè)的設(shè)計更加優(yōu)化、完善；有助于提高工程質(zhì)量，從而減少浪費，提升物業(yè)品質(zhì)；有助于了解物業(yè)情況，充分了解所管物業(yè)的情況，從而在日后的管理中做到心中有數(shù)，“對癥下藥”；通過早期介入過程中與各方的磨合，理順與環(huán)衛(wèi)、水電、通信、治安、綠化等部門之間的關(guān)系，為日后管理建立暢通的溝通渠道；有助于提高建設(shè)單位的開發(fā)效益。特此上報

福建省萬龍物業(yè)管理有限公司

2017年9月28日

第二篇：小區(qū)物業(yè)管理調(diào)研報告

V:1.0 精選管理方案

小區(qū)物業(yè)管理調(diào)研報告

2020--6 6--8 8

小區(qū)物業(yè)管理調(diào)研報告

小區(qū)物業(yè)管理調(diào)研報告 隨著住房改革的不斷深化以及房地產(chǎn)市場的不斷繁榮，物業(yè)管理服務(wù)行業(yè)在經(jīng)濟和社會發(fā)展中的地位日益突出，對于美化城市形象、改善居民居住環(huán)境、構(gòu)建和諧社區(qū)都發(fā)揮這重要的作用。然而，物業(yè)管理作為一個新興的服務(wù)行業(yè)，隨著生活水平提高，工資不斷上漲，物管費不能像物價一樣上漲，社保問題無力購買，有的職工故意找物業(yè)公司麻煩，由于工資低，形成嚴重老年化，成為一個高危行業(yè)。加上物業(yè)服務(wù)收費難的問題。一部分物管企業(yè)面臨這生存和發(fā)展的威脅，制約這物管行業(yè)的規(guī)范運作。為了更深入的了解我縣物業(yè)管理現(xiàn)階段發(fā)展狀況結(jié)合實際情況，通過調(diào)查問卷的方式中發(fā)現(xiàn)的問題歸納如下：

一、物業(yè)管理服務(wù)的現(xiàn)狀 我縣物業(yè)管理經(jīng)過近幾年的發(fā)展，在各級政府領(lǐng)導(dǎo)的關(guān)心和支持下，在廣大業(yè)主和物業(yè)管理企業(yè)的共同努力下，我縣的物業(yè)管理總體水平得到了很大的提高，物業(yè)管理從一個新生事物發(fā)展成了貼近千家萬戶、家喻戶曉的行業(yè)。但是，由于受經(jīng)濟、社會和法制等大環(huán)境的影響，物業(yè)管理收費難問題一直難以解決，物業(yè)服務(wù)收費率難以提高。

二、物業(yè)服務(wù)收費難的原因 （一）業(yè)主缺乏自覺繳費意識，存在觀望攀比心態(tài)。覺得自己先交費“吃了虧”，在繳費的時候就會左顧右盼，甚至不自覺的加入拒繳行業(yè)。

（二）業(yè)主自主治理小區(qū)的意識和能力弱。業(yè)主大會、業(yè)主委員會作用發(fā)揮不明顯。由于業(yè)主委員會不具備法人資格，沒有獨立的產(chǎn)權(quán)，沒有經(jīng)費保障和工資待遇，也沒有進行培訓(xùn)，不知業(yè)委會的權(quán)利和義務(wù)，造成業(yè)主委員會不能正常開展活動。致使業(yè)主的合法權(quán)益受到了一定影響。加上一些業(yè)主權(quán)利意識、法律觀念淡薄，不理解業(yè)主委員會的辛苦，許多人

小區(qū)物業(yè)管理調(diào)研報告

不參加業(yè)主人會，小區(qū)大大小小的事務(wù)該由業(yè)委會和物業(yè)公司維權(quán)處理，所以難以商定有關(guān)物業(yè)管理的一些問題和解決辦法。

（三）物業(yè)管理隊伍素質(zhì)偏低、人才短缺。日前，我縣有經(jīng)驗、有創(chuàng)新能力的高級物業(yè)管理專業(yè)人匱乏，從業(yè)人員大多來自“轉(zhuǎn)制、轉(zhuǎn)崗、轉(zhuǎn)業(yè)”人員及農(nóng)村剩余勞動力，整體素質(zhì)降低，普遍缺乏物業(yè)管理理論知識和實踐經(jīng)驗，有相當一部分從業(yè)人員沒有經(jīng)過物業(yè)管理培訓(xùn)，職業(yè)道德、專業(yè)技能、應(yīng)急能力及相關(guān)法律知識等都難以適應(yīng)物業(yè)管理專業(yè)崗位的要求。雖然物業(yè)行業(yè)主管部門近年來下大力氣加強了物業(yè)管理專業(yè)人員的培訓(xùn)與指導(dǎo)工作，但是仍然跟不上物業(yè)管理行業(yè)迅速發(fā)展的需要。

（四）物業(yè)管理的法制體系還不完善，物業(yè)收費缺乏有效的制約手段。對于物業(yè)管理活動中業(yè)主欠繳拒繳物管費的行為，目前的法律法規(guī)，如《物權(quán)法》、國務(wù)院《物業(yè)管理條例》、《重慶市物業(yè)管理條例》等都有相應(yīng)的規(guī)范，但是對于業(yè)主實際的欠費和拒繳行為以及企業(yè)的追償手段缺乏具體明細的剛性規(guī)定和保護措施。同時，由于物業(yè)主管部門目前沒有執(zhí)法隊伍和執(zhí)法權(quán)，面對業(yè)主欠繳拒繳物業(yè)費時只能采取說服教育、溝通協(xié)調(diào)的方式，對于蠻橫無理的業(yè)主難以體現(xiàn)行政執(zhí)法的力度和權(quán)威，再加上我國司法程序復(fù)雜的現(xiàn)狀，和業(yè)主之間的連帶效應(yīng)，往往造成企業(yè)陷入有法難依的情況。

（五））政府相關(guān)部門在小區(qū)管理中的職能界定不清，行使不力給物業(yè)管理服務(wù)收費帶來影響。

（六）高空拋物、設(shè)施設(shè)備損壞造成業(yè)主不交費的理由，最近幾年，一是隨著農(nóng)村轉(zhuǎn)為城鎮(zhèn)的業(yè)主越來越多，存在生活習慣與城市的差異，把農(nóng)村習慣帶進小區(qū)，形成高空拋物，這樣給樓下業(yè)主造成損失。二是認為小區(qū)公共財產(chǎn)是兒百上千家人的，不是我一家人的，損

小區(qū)物業(yè)管理調(diào)研報告

壞了也有物管公司來維修，這樣造成物業(yè)公司成木增加，如及時不能修復(fù)就會復(fù)造成收費困難。

三、解決物業(yè)管理收費難的建議 物業(yè)管理在我國是一個新生事物，我縣也不過十多年時間，必然要經(jīng)歷一個逐步適應(yīng)、完善、習慣、發(fā)展的過程。如何應(yīng)對和解決我縣物業(yè)管理收費難問題，推動物業(yè)管理的規(guī)范化、制度化、順暢化、健康化發(fā)展，建議：

（一）、盡快出臺物業(yè)管理服務(wù)質(zhì)量星級標準。由小區(qū)業(yè)主大會根據(jù)需要討論決定選擇具體服務(wù)標準，并與物業(yè)管理企業(yè)簽訂物業(yè)管理服務(wù)合同，不搞服務(wù)不足，也不搞服務(wù)過剩。物業(yè)管理企業(yè)按照合同規(guī)定提供服務(wù)，業(yè)主按時足額繳納物業(yè)費，物業(yè)管理企業(yè)每月如實公布公攤費用計算方式，讓業(yè)主明白消費，避免雙方因費用問題產(chǎn)生懷疑。

（二）、加快業(yè)主大會制度規(guī)范化進程。

一是按照《物業(yè)管理條例》等相關(guān)法律法規(guī)規(guī)范成立業(yè)主大會，公開選舉業(yè)主委員會，使業(yè)主的合法權(quán)利得到保護，正當權(quán)益得到保護，經(jīng)選舉產(chǎn)生的業(yè)主委員會要有公平正義和熱心公益事業(yè)，對這項工作有足夠的熱情，能夠在物業(yè)管理企業(yè)和業(yè)主之間起到溝通橋梁的作用，及時將業(yè)主意愿反應(yīng)給物業(yè)管理企業(yè)，在遇有業(yè)主因開發(fā)商遺留問題不交物業(yè)費時及時向業(yè)主解釋，消除二者間誤會分歧，使小區(qū)物業(yè)管理在和諧的氛圍中正常運行。

二是政府主管部門要多把業(yè)委會召集開會，進行權(quán)利和義務(wù)的引道指點，使其向正規(guī)化、合法化邁進。

三是要加入一部分在職干部，他們懂法在有些方面少出現(xiàn)一些誤會。

（三）、制定物業(yè)管理人員培訓(xùn)計劃，提高員工的專業(yè)素質(zhì)和道德素質(zhì)，在提高員工專業(yè)技能方面應(yīng)重點作好以卜幾方面工作：

小區(qū)物業(yè)管理調(diào)研報告

l、提高員工的專業(yè)技能，提高管理服務(wù)水平； 2、制定計劃，由房管局分期分批對各類人員進行專業(yè)培訓(xùn)，經(jīng)考試合格后持證上崗； 3、多渠道吸納有經(jīng)驗的專業(yè)人才，與本地實際相結(jié)合，優(yōu)勢互補，全面提高從業(yè)人員素質(zhì)，在提高員工道德素質(zhì)方面，要著力從培養(yǎng)其服務(wù)意識入手，說話、辦事時刻從服務(wù)者的角度出發(fā)。因為在物業(yè)小區(qū)里，住戶人數(shù)多，人員素質(zhì)參差不齊，作為物業(yè)管理人員不能對業(yè)主要求太高，應(yīng)該多從自身找差距，擺正自己的位置，工作中多一份耐心，用自己良好的服務(wù)態(tài)度和優(yōu)質(zhì)的服務(wù)水平贏得業(yè)主的理解和支持。

（四）、嚴格把好驗收關(guān)。事實證明，開發(fā)商遺留問題是日后小區(qū)物業(yè)管理的最大難題，所以在小區(qū)竣工驗收日相關(guān)部門必須嚴格把關(guān)，房屋質(zhì)量、配套設(shè)施必須保質(zhì)保量。物業(yè)管理企業(yè)在承接物業(yè)時也要詳細檢查物業(yè)情況，包括小區(qū)業(yè)主檔案資料、電梯、消防等，在保修期內(nèi)要主管部門監(jiān)督整改完善，不能因盲目擴大管理規(guī)模而為日后經(jīng)營管理埋下隱患。

（五）、規(guī)范收費管理。

（六）、加大宣傳力度，創(chuàng)造物業(yè)管理和諧的供給需求環(huán)境。深入細致宣傳《物業(yè)管理條例》，讓廣大業(yè)主不但了解物業(yè)管理對小區(qū)環(huán)境的重要性，提高業(yè)主的物業(yè)價值，物業(yè)公司也能在適當時候運用法律武器保護自己的權(quán)益，同時通過宣傳，使業(yè)主和物業(yè)管理企業(yè)和諧相處，更好地在法律和合同房范圍內(nèi)提供優(yōu)質(zhì)的物業(yè)服務(wù)，使物業(yè)小區(qū)形成業(yè)主要服務(wù)，物業(yè)管理企業(yè)提供服務(wù)的互補狀態(tài)，促進我縣住宅小區(qū)環(huán)境優(yōu)化，推動整個物業(yè)管理行業(yè)健康、有序發(fā)展。

小區(qū)物業(yè)管理調(diào)研報告

第三篇：小區(qū)物業(yè)管理調(diào)研報告

小區(qū)物業(yè)管理調(diào)研報告

隨著住房改革的不斷深化以及房地產(chǎn)市場的不斷繁榮，物業(yè)管理服務(wù)行業(yè)在經(jīng)濟和社會發(fā)展中的地位日益突出，對于美化城市形象、改善居民居住環(huán)境、構(gòu)建和諧社區(qū)都發(fā)揮這重要的作用。然而，物業(yè)管理作為一個新興的服務(wù)行業(yè)，隨著生活水平提高，工資不斷上漲，物管費不能像物價一樣上漲，社保問題無力購買，有的職工故意找物業(yè)公司麻煩，由于工資低，形成嚴重老年化，成為一個高危行業(yè)。加上物業(yè)服務(wù)收費難的問題。一部分物管企業(yè)面臨這生存和發(fā)展的威脅，制約這物管行業(yè)的規(guī)范運作。為了更深入的了解我縣物業(yè)管理現(xiàn)階段發(fā)展狀況結(jié)合實際情況，通過調(diào)查問卷的方式中發(fā)現(xiàn)的問題歸納如下：

一、物業(yè)管理服務(wù)的現(xiàn)狀

我縣物業(yè)管理經(jīng)過近幾年的發(fā)展，在各級政府領(lǐng)導(dǎo)的關(guān)心和支持下，在廣大業(yè)主和物業(yè)管理企業(yè)的共同努力下，我縣的物業(yè)管理總體水平得到了很大的提高，物業(yè)管理從一個新生事物發(fā)展成了貼近千家萬戶、家喻戶曉的行業(yè)。但是，由于受經(jīng)濟、社會和法制等大環(huán)境的影響，物業(yè)管理收費難問題一直難以解決，物業(yè)服務(wù)收費率難以提高。

二、物業(yè)服務(wù)收費難的原因

（一）業(yè)主缺乏自覺繳費意識，存在觀望攀比心態(tài)。覺得自己

先交費“吃了虧”，在繳費的時候就會左顧右盼，甚至不自覺的加入拒繳行業(yè)。

（二）業(yè)主自主治理小區(qū)的意識和能力弱。業(yè)主大會、業(yè)主委

員會作用發(fā)揮不明顯。由于業(yè)主委員會不具備法人資格，沒有獨立的產(chǎn)權(quán)，沒有經(jīng)費保障和工資待遇，也沒有進行培訓(xùn)，不知業(yè)委會的權(quán)利和義務(wù)，造成業(yè)主委員會不能正常開展活動。致使業(yè)主的合法權(quán)益受到了一定影響。加上一些業(yè)主權(quán)利意識、法律觀念淡薄，不理解業(yè)主委員會的辛苦，許多人不參加業(yè)主大會，小區(qū)大大小小的事務(wù)該由業(yè)委會和物業(yè)公司維權(quán)處理，所以難以商定有關(guān)物業(yè)管理的一些問題和解決辦法。

（三）物業(yè)管理隊伍素質(zhì)偏低、人才短缺。目前，我縣有經(jīng)驗、有創(chuàng)新能力的高級物業(yè)管理專業(yè)人才匱乏，從業(yè)人員大多來自“轉(zhuǎn)

制、轉(zhuǎn)崗、轉(zhuǎn)業(yè)”人員及農(nóng)村剩余勞動力，整體素質(zhì)降低，普遍缺乏物業(yè)管理理論知識和實踐經(jīng)驗，有相當一部分從業(yè)人員沒有經(jīng)過物業(yè)管理培訓(xùn)，職業(yè)道德、專業(yè)技能、應(yīng)急能力及相關(guān)法律知識等都難以適應(yīng)物業(yè)管理專業(yè)崗位的要求。雖然物業(yè)行業(yè)主管部門近年來下大力氣加強了物業(yè)管理專業(yè)人員的培訓(xùn)與指導(dǎo)工作，但是仍然跟不上物業(yè)管理行業(yè)迅速發(fā)展的需要。

（四）物業(yè)管理的法制體系還不完善，物業(yè)收費缺乏有效的制

約手段。對于物業(yè)管理活動中業(yè)主欠繳拒繳物管費的行為，目前的法律法規(guī)，如《物權(quán)法》、國務(wù)院《物業(yè)管理條例》、《重慶市物業(yè)

管理條例》等都有相應(yīng)的規(guī)范，但是對于業(yè)主實際的欠費和拒繳行

為以及企業(yè)的追償手段缺乏具體明細的剛性規(guī)定和保護措施。同時，由于物業(yè)主管部門目前沒有執(zhí)法隊伍和執(zhí)法權(quán)，面對業(yè)主欠繳

拒繳物業(yè)費時只能采取說服教育、溝通協(xié)調(diào)的方式，對于蠻橫無理的業(yè)主難以體現(xiàn)行政執(zhí)法的力度和權(quán)威，再加上我國司法程序復(fù)雜的現(xiàn)狀，和業(yè)主之間的連帶效應(yīng)，往往造成企業(yè)陷入有法難依的情

況。

（五））政府相關(guān)部門在小區(qū)管理中的職能界定不清，行使不

力給物業(yè)管理服務(wù)收費帶來影響。

（六）高空拋物、設(shè)施設(shè)備損壞造成業(yè)主不交費的理由，最近

幾年，一是隨著農(nóng)村轉(zhuǎn)為城鎮(zhèn)的業(yè)主越來越多，存在生活習慣與城

市的差異，把農(nóng)村習慣帶進小區(qū)，形成高空拋物，這樣給樓下業(yè)主造成損失。二是認為小區(qū)公共財產(chǎn)是幾百上千家人的，不是我一家

人的，損壞了也有物管公司來維修，這樣造成物業(yè)公司成本增加，如及時不能修復(fù)就會復(fù)造成收費困難。

三、解決物業(yè)管理收費難的建議

物業(yè)管理在我國是一個新生事物，我縣也不過十多年時間，必

然要經(jīng)歷一個逐步適應(yīng)、完善、習慣、發(fā)展的過程。如何應(yīng)對和解決我縣物業(yè)管理收費難問題，推動物業(yè)管理的規(guī)范化、制度化、順

暢化、健康化發(fā)展，建議：

（一）、盡快出臺物業(yè)管理服務(wù)質(zhì)量星級標準。由小區(qū)業(yè)主大會

根據(jù)需要討論決定選擇具體服務(wù)標準，并與物業(yè)管理企業(yè)簽訂物業(yè)管理服務(wù)合同，不搞服務(wù)不足，也不搞服務(wù)過剩。物業(yè)管理企業(yè)按照合同規(guī)定提供服務(wù)，業(yè)主按時足額繳納物業(yè)費，物業(yè)管理企業(yè)每月如實公布公攤費用計算方式，讓業(yè)主明白消費，避免雙方因費用問題產(chǎn)生懷疑。

（二）、加快業(yè)主大會制度規(guī)范化進程。一是按照《物業(yè)管理

條例》等相關(guān)法律法規(guī)規(guī)范成立業(yè)主大會，公開選舉業(yè)主委員會，使業(yè)主的合法權(quán)利得到保護，正當權(quán)益得到保護，經(jīng)選舉產(chǎn)生的業(yè)

主委員會要有公平正義和熱心公益事業(yè)，對這項工作有足夠的熱情，能夠在物業(yè)管理企業(yè)和業(yè)主之間起到溝通橋梁的作用，及時將

業(yè)主意愿反應(yīng)給物業(yè)管理企業(yè)，在遇有業(yè)主因開發(fā)商遺留問題不交物業(yè)費時及時向業(yè)主解釋，消除二者間誤會分歧，使小區(qū)物業(yè)管理

在和諧的氛圍中正常運行。二是政府主管部門要多把業(yè)委會召集開會，進行權(quán)利和義務(wù)的引道指點，使其向正規(guī)化、合法化邁進。三是要加入一部分在職干部，他們懂法在有些方面少出現(xiàn)一些誤會。

（三）、制定物業(yè)管理人員培訓(xùn)計劃，提高員工的專業(yè)素質(zhì)和

道德素質(zhì)，在提高員工專業(yè)技能方面應(yīng)重點作好以下幾方面工作：

1、提高員工的專業(yè)技能，提高管理服務(wù)水平；

2、制定計劃，由房管局分期分批對各類人員進行專業(yè)培訓(xùn)，經(jīng)考試合格后持證上崗；

3、多渠道吸納有經(jīng)念的專業(yè)人才，與本地實際相結(jié)合，優(yōu)勢互補，全面提高從業(yè)人員素質(zhì)，在提高員工道德素質(zhì)方面，要著力

從培養(yǎng)其服務(wù)意識入手，說話、辦事時刻從服務(wù)者的角度出發(fā)。因為在物業(yè)小區(qū)里，住戶人數(shù)多，人員素質(zhì)參差不齊，作為物業(yè)管理人員不能對業(yè)主要求太高，應(yīng)該多從自身找差距，擺正自己的位置，工作中多一份耐心，用自己良好的服務(wù)態(tài)度和優(yōu)質(zhì)的服務(wù)水平贏得業(yè)主的理解和支持。

（四）、嚴格把好驗收關(guān)。事實證明，開發(fā)商遺留問題是日后小區(qū)物業(yè)管理的最大難題，所以在小區(qū)竣工驗收時，相關(guān)部門必須嚴格把關(guān)，房屋質(zhì)量、配套設(shè)施必須保質(zhì)保量。物業(yè)管理企業(yè)在承接物業(yè)時也要詳細檢查物業(yè)情況，包括小區(qū)業(yè)主檔案資料、電梯、消防等，在保修期內(nèi)要主管部門監(jiān)督整改完善，不能因盲目擴大管理規(guī)模而為日后經(jīng)營管理埋下隱患。

（五）、規(guī)范收費管理。

（七）、加大宣傳力度，創(chuàng)造物業(yè)管理和諧的供給需求環(huán)境。深入細致宣傳《物業(yè)管理條例》，讓廣大業(yè)主不但了解物業(yè)管理對小區(qū)環(huán)境的重要性，提高業(yè)主的物業(yè)價值，物業(yè)公司也能在適當時候運用法律武器保護自己的權(quán)益，同時通過宣傳，使業(yè)主和物業(yè)管理企業(yè)和諧相處，更好地在法律和合同房范圍內(nèi)提供優(yōu)質(zhì)的物業(yè)服務(wù)，使物業(yè)小區(qū)形成業(yè)主要服務(wù)，物業(yè)管理企業(yè)提供服務(wù)的互補狀態(tài)，促進我縣住宅小區(qū)環(huán)境優(yōu)化，推動整個物業(yè)管理行業(yè)健康、有序發(fā)展。

第四篇：小區(qū)物業(yè)管理調(diào)研報告

小區(qū)物業(yè)管理調(diào)研報告

小區(qū)物業(yè)管理調(diào)研報告

做好住宅小區(qū)物業(yè)管理工作，是新形勢下一項重大社會管理工程，是關(guān)系千家萬戶的重大民生工程，是一項事關(guān)xxxx城市形象的重大環(huán)境工程。為推進我縣城區(qū)住宅小區(qū)物業(yè)管理工作健康、規(guī)范發(fā)展，近期，xxxx縣人大經(jīng)工委與縣住建、房管部門相關(guān)工作人員，深入我縣城區(qū)紫苑、帝景家園、都市水鄉(xiāng)、公園1號、金色東華、格蘭苑、南橋郡、利民小區(qū)等10個住宅小區(qū)和磨子?xùn)|街社區(qū)，通過實地察看、聽取情況介紹、走訪群眾等形式，對我縣城區(qū)住宅小區(qū)物業(yè)管理現(xiàn)狀及存在的問題等情況進行了調(diào)查，具體情況如下：

一、我縣城區(qū)住宅小區(qū)物業(yè)管理的現(xiàn)狀

（一）城區(qū)住宅小區(qū)的基本情況。據(jù)縣房管部門統(tǒng)計，目前我縣已建成住宅小區(qū)28個，即將投入使用和正在施工的小區(qū)大小還有10多個，住房近10000套，這部分住宅投入使用后，加上目前空置的住宅全部入住后，小區(qū)的入住人口將超過6萬人，占到縣城區(qū)常住人口50%以上。

從調(diào)查來看，我縣已建住宅小區(qū)主要呈現(xiàn)出以下幾個特點：

1、住宅性質(zhì)多樣。主要有以下六類：一是早期由政府建設(shè)的福利房，土地屬劃拔，政府承建，分配居住，絕大多數(shù)已實行房改，如政府大院住宿區(qū)等。二是各單位為解決本單位職工住房問題，由單位承建的職工住宅小區(qū)，土地多是劃拔，房屋定價出售或分配。如財政小區(qū)、國稅小區(qū)、地稅小區(qū)、明珠公寓等。三是開發(fā)商開發(fā)的住宅小區(qū)，土地出讓，市場出售，是真正的商品房。如紫苑、帝景家園、都市水鄉(xiāng)等。四是由村委在集體土地開發(fā)或村民在自有宅基地上建設(shè)的住宅小區(qū)，即現(xiàn)在所稱的小產(chǎn)權(quán)房，一般規(guī)模也比較小，多自建自管。五是目前落實保障性住房政策，由政府承建的公租房、廉租房等各類保障性住房。六是目前仍由房管局負責管理的公房，主要集中在周子古鎮(zhèn)。

2、規(guī)模差別較大。在調(diào)查的10個小區(qū)和1個社區(qū)中，大的有紫苑、都市水鄉(xiāng)、帝景家園、公園1號等小區(qū)，住房均在1000套以上，中等的金色東華、南橋郡等小區(qū)，住房均在500套左右，小的如格蘭苑等小區(qū)住房在100套以內(nèi)，有的僅十幾套住房。

3、建設(shè)標準不一。主體建筑方面，2008年“5.12”汶川大地震以前建成的小區(qū)大多是預(yù)制板房，2008年以后所建小區(qū)大多為磚混結(jié)構(gòu)、半框架結(jié)構(gòu)、框架結(jié)構(gòu)、剪力墻結(jié)構(gòu)等。配套設(shè)施建設(shè)方面，在紫苑進入xxxx以前，我縣除財政、國稅、地稅等單位自建小區(qū)條件相對較好，其他大多數(shù)小區(qū)只有主體住宅、沒有任何公用建筑，大多數(shù)配套設(shè)施建設(shè)不齊，無綠地、無車位、無物業(yè)用房、無公廁等情況比較普遍。就目前而言，我縣縣城區(qū)所建成的小區(qū)，也只有紫苑等少數(shù)幾個小區(qū)能上檔次，其他大多數(shù)小區(qū)普遍存在容積率過大、綠地偏少、停車位嚴重不足等突出問題，還有極個別小區(qū)進出道路不暢、消防通道擁堵，存在嚴重的安全隱患。

（二）小區(qū)物業(yè)管理工作的現(xiàn)狀

1、物業(yè)企業(yè)發(fā)展情況。從紫苑房產(chǎn)進入xxxx我縣才真正有住宅小區(qū)物管的概念，目前也處于發(fā)展的初級階段?，F(xiàn)有物管企業(yè)16家，其中二級資質(zhì)1家，三級資質(zhì)15家，從業(yè)人員近1000人。專業(yè)化管理的小區(qū)21個，面積達86萬平方米。

2、業(yè)主大會及業(yè)主委員會成立情況。目前，我縣住宅小區(qū)成立業(yè)主委員會的有紫苑等8家，但真正有辦公場地并發(fā)揮了一定作用的只有紫苑1家，其余大多數(shù)都沒有召開業(yè)主大會，沒有真正由業(yè)主代表選舉產(chǎn)生業(yè)主委員會，故大多數(shù)小區(qū)業(yè)主委員會形同虛設(shè)，還沒有步入正軌。

3、小區(qū)的物業(yè)管理工作情況。從走訪、座談的情況看，僅紫苑等極少數(shù)幾個小區(qū)服務(wù)較為規(guī)范，業(yè)主較為滿意；金色東華小區(qū)投入近500萬元安裝了較為完備的消防設(shè)施、監(jiān)控設(shè)施、應(yīng)急發(fā)電設(shè)施，業(yè)主反響較好。大多數(shù)物業(yè)服務(wù)只負責打掃衛(wèi)生和看大門，沒有明確的服務(wù)標準，服務(wù)質(zhì)量相對較差，服務(wù)制度落實不到位，好一點的小區(qū)也僅有保安服務(wù)和維修服務(wù)。有的小區(qū)因為亂搭亂建、衛(wèi)生狀況差等原因，業(yè)主和物管嚴重對立，出現(xiàn)拒交物管費甚至要求物管企業(yè)離場的尷尬局面。

二、存在的主要問題

我縣小區(qū)物業(yè)管理經(jīng)過十多年的發(fā)展，初步建立起了市場化、經(jīng)營型的物業(yè)管理體制，對提升城市品位、優(yōu)化群眾生活環(huán)境發(fā)揮了重要的作用。但是，由于城市小區(qū)的物業(yè)管理工作是隨著我國城市化進程加快和市場經(jīng)濟的發(fā)展而產(chǎn)生的新型服務(wù)產(chǎn)業(yè)，因發(fā)展時間不長，當前我縣物業(yè)管理工作中還存在諸多問題，主要表現(xiàn)在以下幾個方面：

（一）執(zhí)行規(guī)劃不到位。調(diào)查發(fā)現(xiàn)，在住宅小區(qū)的開發(fā)建設(shè)過程中，由于主管部門監(jiān)管不力，施工過程中不能實時監(jiān)管，竣工后不能嚴格按照規(guī)劃要求進行驗收，導(dǎo)致規(guī)劃設(shè)計被更改的現(xiàn)象十分普遍。一是業(yè)主購房時看到的規(guī)劃和實際交房時的規(guī)劃不一樣，小區(qū)內(nèi)房屋格局和小區(qū)環(huán)境與售房時的承諾發(fā)生了變化，開發(fā)企業(yè)不兌現(xiàn)承諾，不履行合同，使業(yè)主權(quán)益遭受損失；二是開發(fā)企業(yè)不嚴格按照規(guī)劃要求施工，隨意擠占公共用地，見縫插針，把規(guī)劃的綠地、活動場所等配套設(shè)施用地擠了又擠，占了又占，甚至完全占用；三是規(guī)劃設(shè)計要求的配套項目在建設(shè)過程中，有的被偷工減料，造成質(zhì)量差，檔次低，壽命短，有的缺項，有的被砍，帶來較多遺留問題，不僅嚴重侵害了業(yè)主的利益，也為以后小區(qū)的物業(yè)管理、安全留下了隱患。

（二）管理制度不完善。目前，我縣尚未出臺與國務(wù)院《物業(yè)管理條例》及《四川省物業(yè)管理條例》相對應(yīng)的物業(yè)管理條例實施細則，給物業(yè)管理工作帶來很多不便，在具體操作中存在較大的局限性和制約性。主要表現(xiàn)在：一是物業(yè)管理用房的規(guī)劃、設(shè)計、建設(shè)、驗收、移交沒有具體的要求和標準；二是專項維修資金難落實，公用部位維修難等問題。三是物業(yè)管理公司的招投標不夠規(guī)范，誰開發(fā)、誰管理的格局還沒有打破，業(yè)主根本沒有選擇物業(yè)服務(wù)的機會和權(quán)力。四是業(yè)主委員會的組建程序不規(guī)范，造成業(yè)主和物管企業(yè)之間的各種矛盾因缺乏監(jiān)督和溝通渠道而無法解決。如一些正常履行繳費義務(wù)的業(yè)主因為得不到合理有效的服務(wù)而有意見，一些沒有繳費的業(yè)主則可以找出種種借口不盡義務(wù)。五是小區(qū)內(nèi)經(jīng)常發(fā)生的違章裝修、違規(guī)搭建等行為，也缺乏可操作的具有約束力的管理措施。對這些具體問題的處理和解決缺少切實可行的政策、法規(guī)依據(jù)。

（三）宣傳教育力度不夠。從調(diào)查情況看，社區(qū)、物管人員、業(yè)主委員會成員以及業(yè)主代表，普遍對物業(yè)管理法規(guī)不知或知之甚少。主要表現(xiàn)在：一是有些物業(yè)管理人員對物業(yè)管理職責權(quán)限不明確，對相關(guān)物業(yè)政策、法規(guī)領(lǐng)會不透，經(jīng)營理念還沒有從“管理型”向“服務(wù)型”轉(zhuǎn)變，不按照物業(yè)服務(wù)合同的規(guī)定履行義務(wù)，對待業(yè)主“生、冷、硬”，服務(wù)意識差，簡單地把物業(yè)管理理解成收費等，有的甚至只收費不服務(wù)，小區(qū)的衛(wèi)生保潔、綠化養(yǎng)護、安全保衛(wèi)不到位，造成衛(wèi)生狀況差，秩序混亂，失竊案件時有發(fā)生；二是一些小區(qū)的業(yè)主不知道如何利用《物業(yè)管理條例》來維護自身的權(quán)利，遇到了問題無所適從，不是通過協(xié)商渠道和法律手段去解決，而是采用簡單的拒絕交費等辦法來激化矛盾。

（四）物管服務(wù)水平較低。調(diào)查發(fā)現(xiàn)，一些物管企業(yè)低薪聘請一些文化低、沒有接受過專門培訓(xùn)的人員上崗。即便是企業(yè)對員工進行培訓(xùn)，也還是停留在基本技能培訓(xùn)的初級階段，還沒走向由勞動部門參與的社會化職業(yè)技能等級培訓(xùn)與鑒定，致使物業(yè)服務(wù)工作不到位，不按規(guī)范操作。另外，從業(yè)人員流動性大、個人素質(zhì)普遍較低，也影響了物業(yè)服務(wù)水平的提高。部分物業(yè)企業(yè)管理人員對住戶反映的問題不能積極主動解決。有的小區(qū)住戶反映小區(qū)公共區(qū)域長期無人打掃衛(wèi)生，服務(wù)工作遠不能滿足居民的實際需求。

三、建議

針對當前我縣住宅小區(qū)物業(yè)管理中存在的突出問題，為進一步加強和改進我縣城區(qū)住宅小區(qū)物業(yè)管理工作，提高物業(yè)管理水平，提出以下建議意見：

（一）嚴格執(zhí)行規(guī)劃，建好一批精品住宅小區(qū)。小區(qū)的規(guī)模、檔次直接決定物管的工作難易。要站在建設(shè)精品城市、提升xxxx形象的高度，科學(xué)規(guī)劃并嚴格監(jiān)管，重點抓好在建和待建住宅小區(qū)建設(shè)。要引進幾家有實力的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，建設(shè)幾個高檔次的精品樓盤小區(qū)。建議相關(guān)職能部門要按照物業(yè)管理相關(guān)法規(guī)規(guī)定，根據(jù)我縣的實際，制定好切實可行的小區(qū)建設(shè)管理辦法和建設(shè)標準并嚴格組織實施。住宅小區(qū)規(guī)劃設(shè)計一定要明確物業(yè)用房、公共建筑、共用設(shè)施、車位數(shù)量、綠地面積等內(nèi)容。工程建設(shè)要嚴把工期和質(zhì)量關(guān)，組織驗收應(yīng)將小區(qū)各類附屬工程（含地下管道隱蔽工程）列入驗收內(nèi)容，杜絕未開工即出售、未完工未驗收即入住的問題。同時，要站在維護群眾切身利益、促進社會和諧穩(wěn)定的高度，合理規(guī)劃并分步實施，穩(wěn)妥推進已建小區(qū)特別是老舊小區(qū)配套設(shè)施改造和完善，逐步消除遺留問題，從根本上消除安全隱患和不穩(wěn)定因素。

（二）加強監(jiān)督管理，建立一套完善的管理制度。一要嚴格落實前期物業(yè)招投標制度，督促開發(fā)商依法在銷售房屋之前面向市場公開擇優(yōu)選聘物業(yè)管理服務(wù)企業(yè)，制定臨時管理辦法并將之明示房屋買受人；二要嚴格落實物業(yè)承接查驗制度，房管部門和物管企業(yè)要全面參與小區(qū)竣工驗收，嚴格審查各項物業(yè)管理配套設(shè)施完成情況，凡未完成配套設(shè)施建設(shè)的小區(qū)一律不能通過竣工驗收，物管企業(yè)一律不得承接；三要嚴格落實物業(yè)企業(yè)備案制度，嚴格落實開發(fā)商向物業(yè)企業(yè)移交各類竣工圖紙等物業(yè)資料并報房管部門備案的制度；四要嚴格落實日常巡查制度，相關(guān)職能部門要與居委會相互配合，組織不定期巡查，對管理水平低、信用等級差、服務(wù)不到位、收費不規(guī)范的企業(yè)予以通報批評，甚至取消其在本縣轄區(qū)內(nèi)從事物業(yè)管理的資格，維護廣大業(yè)主的合法權(quán)益。五要嚴格落實矛盾糾紛調(diào)處制度，對業(yè)主和物管反映的問題以及業(yè)主和物管企業(yè)存在的矛盾糾紛，相關(guān)部門和社區(qū)應(yīng)不推不躲，及時予以解決和調(diào)處。

（三）強化宣傳引導(dǎo)，探索一套良好的運行模式。要通過電視、網(wǎng)絡(luò)、會議、板報等多種形式，廣泛深入宣傳國務(wù)院《物業(yè)管理條例》、《四川省物業(yè)管理條例》等法規(guī)，營造推進住宅小區(qū)物業(yè)管理的良好輿論和法制氛圍。特別是房管部門和各社區(qū)居委會要注重加強對居民的宣傳教育，增強廣大業(yè)主的物業(yè)管理法律意識和消費觀念，使他們充分認識到搞好物業(yè)管理不單是物業(yè)企業(yè)、政府、居委會的事情，而是需要全體業(yè)主和全社會共同關(guān)心支持的工作，也使他們充分認識到物業(yè)服務(wù)合同是物業(yè)管理服務(wù)的最重要的法律依據(jù)，懂得用法律武器保護自身的權(quán)利，同時履行好應(yīng)盡的義務(wù)。要指導(dǎo)和幫助物管企業(yè)開好業(yè)主代表大會，組建好業(yè)委會。要強化對政府部門相關(guān)工作人員、物業(yè)管理企業(yè)、業(yè)主委員會成員的教育培訓(xùn)，促進行政管理人員、業(yè)委會成員依法履職，不越位、不缺位，促使物業(yè)管理企業(yè)遵紀守法，規(guī)范管理，更好地為業(yè)主提供服務(wù)，從而在我縣逐步建立起“政府主管、企業(yè)主體、業(yè)主自理、社區(qū)自治”“四位一體”的物管新模式。

（四）強化分類指導(dǎo)，打造一批物管示范小區(qū)。要廣泛征集社會各界的意見和建議，著手制訂物業(yè)管理服務(wù)合同等示范文本，明確規(guī)定前期和后期物業(yè)管理服務(wù)中的服務(wù)范疇、合同期限以及雙方的權(quán)利、義務(wù)、責任，規(guī)范物業(yè)管理企業(yè)和業(yè)主的行為，區(qū)別新舊住宅、高層與低層、服務(wù)項目、服務(wù)標準、確定相應(yīng)的指導(dǎo)性服務(wù)收費標準，努力營造物業(yè)管理企業(yè)崇尚優(yōu)質(zhì)服務(wù)、業(yè)主自覺按時繳納物業(yè)管理服務(wù)費的和諧氛圍，促進物業(yè)服務(wù)健康運行。結(jié)合我縣住宅小區(qū)的現(xiàn)狀及特點，選擇部分條件較好的小區(qū)，積極探索市場化運行的物業(yè)管理新機制，真正實現(xiàn)優(yōu)質(zhì)優(yōu)價、多方共贏；針對老舊住宅小區(qū)規(guī)模小、較為分散，尤其是樓房陳舊、基礎(chǔ)設(shè)施差，物業(yè)管理難于起步的情況，逐個進行調(diào)研、分析，采取多種途徑、多種形式、多種方法，解決處理好物業(yè)管理用房缺乏、公用設(shè)施維修困難等問題，試點推行“破墻擴院”、“小區(qū)自治”等管理模式，改善小區(qū)環(huán)境，提升管理水平。）

第五篇：關(guān)于小區(qū)物業(yè)管理情況的調(diào)研報告

關(guān)于小區(qū)物業(yè)管理情況的調(diào)研報告

------雙塔街道周家青社區(qū)

隨著住房改革的不斷深化以及房地產(chǎn)市場的不斷繁榮，物業(yè)管理服務(wù)行業(yè)在經(jīng)濟和社會發(fā)展中的地位日益突出，對于美化城市形象、改善居民居住環(huán)境、構(gòu)建和諧社區(qū)都發(fā)揮著非常重要的作用。然而，物業(yè)管理作為一個新興的服務(wù)行業(yè)，在其發(fā)展過程中，無論從認知度和被接納度，都不斷暴露出一些問題和矛盾，物業(yè)服務(wù)收費難就是其中之一。一部分物管企業(yè)面臨著生存和發(fā)展的威脅，制約著物管行業(yè)的規(guī)范運作。為了更深入地了解我市物業(yè)管理現(xiàn)階段發(fā)展狀況，結(jié)合實際情況，通過實地走訪及召開座談會等方式對我轄區(qū)內(nèi)住宅小區(qū)的物業(yè)管理情況進行了調(diào)研，調(diào)研中發(fā)現(xiàn)問題歸納如下：

一、物業(yè)管理服務(wù)收費的現(xiàn)狀

我市物業(yè)管理經(jīng)過近幾年的發(fā)展，在各級政府領(lǐng)導(dǎo)的關(guān)心和支持下，在廣大業(yè)主和物業(yè)管理企業(yè)的共同努力下，我市的物業(yè)管理總體水平得到了很大的提高，物業(yè)管理從一個新生事物發(fā)展成了貼近千家萬戶、家喻戶曉的行業(yè)。但是，由于受經(jīng)濟、社會和法制等大環(huán)境的影響，物業(yè)管理收費難的問題一直難以解決，物業(yè)服務(wù)收費率難以提高，已成為制約行業(yè)發(fā)展的瓶頸。據(jù)調(diào)查，目前，轄區(qū)7家物管企業(yè)，收費率大都在60%—70%之間，能夠達到90%以上的占比很低，目前，轄區(qū)內(nèi)部分小區(qū)的物業(yè)服務(wù)收費情況令人擔憂，比如國際花城小區(qū)的恒泰物業(yè)公司2009尚有20%物業(yè)費未收取，2010收取率只有60%—70%。物業(yè)服務(wù)收費難導(dǎo)致物管服務(wù)跟不上，物管服務(wù)跟不上更加導(dǎo)致居民不愿意繳費，形成惡性循環(huán)。

二、物業(yè)服務(wù)收費難的原因

1、業(yè)主缺乏自覺繳費意識，存在觀望攀比心態(tài)。

據(jù)調(diào)查，轄區(qū)內(nèi)一些業(yè)主沒有確立對物業(yè)管理有償服務(wù)的意識，思想認識仍然停留在計劃經(jīng)濟時代“國家管修房，自己管住房”的福利住房階段；有些業(yè)主認為小區(qū)其他業(yè)主交了費，我不交費照樣能享受物業(yè)服務(wù)。一些原先積極繳費的業(yè)主在得知其他業(yè)主不肯交費后，覺得自己先交費“吃了虧”，再交費就會左顧右盼，甚至不自覺的加入拒繳行列。

2、服務(wù)質(zhì)量不高，制約服務(wù)費的收繳。

從總體上看，我社區(qū)物業(yè)企業(yè)在履行安全保衛(wèi)、環(huán)境秩序、衛(wèi)生保潔、綠化管養(yǎng)、共用設(shè)施維護等方面能夠做到不斷完善和提高，但還有一些不盡人意的地方需要改進。如：有的小區(qū)車輛亂停亂放嚴重，影響了業(yè)主的正常通行；有的小區(qū)門衛(wèi)把關(guān)不嚴，給拾荒、推銷產(chǎn)品、維修家電等人員隨意進出，擾亂了小區(qū)秩序；有的小區(qū)保安配備不足，安全管理責任心不強，導(dǎo)致小區(qū)丟失車輛、盜竊等事件時有發(fā)生；有的小區(qū)衛(wèi)生清掃、清運不及時、不到位，路面破損不能及時維護，路燈亮化率低，樓梯燈壞了不及時更換，排洪排污管道堵塞、化糞池外溢不能及時清理，綠化管養(yǎng)不夠好等等，致使業(yè)主意見大，影響了物業(yè)服務(wù)費的收繳。

3、業(yè)主自主治理小區(qū)的意識和能力弱，業(yè)主大會、業(yè)主委員會作用發(fā)揮不明顯。

《浙江省物業(yè)管理條例》賦予了業(yè)主、業(yè)主委員會的權(quán)力、義務(wù)。但是，從我轄區(qū)的實際情況看，由于業(yè)主委員會不具備法人資格，沒有獨立的財產(chǎn)，沒有經(jīng)費保障和工資待遇，大量業(yè)主委員會不能正常開展活動。致使業(yè)主的合法權(quán)益受到了一定影響。加上一些業(yè)主權(quán)利意識、法律觀念淡薄，許多人不參加業(yè)主大會，難以商定有關(guān)物業(yè)管理的一些問題和解決辦法。

4、物業(yè)管理行業(yè)虧損嚴重，低價位收費阻礙了物業(yè)管理市場的發(fā)展。據(jù)了解。原先部分小區(qū)開發(fā)商為了促銷房屋，依靠給物業(yè)公司補貼為業(yè)主提供超值服務(wù)，一旦房子賣完了，開發(fā)商主動與物業(yè)公司脫鉤，物業(yè)企業(yè)就會失去依靠，斷了資金來源了。目前我社區(qū)的國際花城小區(qū)就面臨這種狀況，該小區(qū)由兩個開發(fā)商共同開發(fā)，與業(yè)主簽訂的合同就存在差異，部分業(yè)主未能享受到優(yōu)惠服務(wù)，故不愿繳納物業(yè)管理費。另外物業(yè)管理收費偏低，導(dǎo)致物業(yè)管理企業(yè)虧損。如國際花城小區(qū)物業(yè)管理成本每月每平方米0.55元，現(xiàn)實際收取每平方米0.45元，小區(qū)運行的2年中，收費率僅達到85%以上，但仍有業(yè)主提出要再降低收費

標準，收費標準降至每月每平方米0.30-0.35元，雙方交涉多次，部分業(yè)主至今未交物業(yè)費，但物業(yè)公司仍繼續(xù)提供標準化服務(wù)。這種低價位的收費阻礙了物業(yè)管理市場的發(fā)展，使物業(yè)這種商品達不到成本價格。二是高層住宅電梯也造成虧損嚴重。目前我轄區(qū)10層以上高層住宅電梯21部，據(jù)調(diào)查，每臺電梯年檢費、用電費、維護保養(yǎng)費這三項費用（不含電梯零件損壞、更新）每年每部需支出12000千元左右，這也是困擾百姓、物業(yè)和政府的棘手問題。

5、建管不分的舊體制給后期管理留下了諸多隱患，使業(yè)主對物業(yè)管理投訴率居高不下。

目前，我社區(qū)有90%以上的物業(yè)服務(wù)企業(yè)是受開發(fā)商委派或內(nèi)部招投標對小區(qū)行使物業(yè)管理。實際上，這些物業(yè)服務(wù)企業(yè)仍然需要依靠原開發(fā)商“輸血式”的補貼來維持，在這種管理體制下，開發(fā)商與物業(yè)服務(wù)企業(yè)是父與子的關(guān)系，這種“建”、“管”不分的體制，致使原本應(yīng)由開發(fā)商解決的矛盾和問題，統(tǒng)統(tǒng)推給下屬的物業(yè)管理公司。如質(zhì)量缺陷、配備設(shè)施不完善、基礎(chǔ)資料不齊、產(chǎn)權(quán)糾紛、不切實際的超值服務(wù)承諾等，使物業(yè)管理企業(yè)無力解決也無法解決。出現(xiàn)問題，業(yè)主們不分青紅皂白地將所有的氣都撒到物業(yè)公司身上，造成了物業(yè)管理投訴量居高不下。

6、物業(yè)管理隊伍素質(zhì)偏低、人才短缺。

目前，我市有經(jīng)驗、有創(chuàng)新能力的高級物業(yè)管理專業(yè)人才匱乏，從業(yè)人員大多來自“轉(zhuǎn)制、轉(zhuǎn)崗、轉(zhuǎn)業(yè)”人員及農(nóng)村剩余勞動力，整體素質(zhì)較低，普遍缺乏物業(yè)管理理論知識和實踐經(jīng)驗，有相當一部分從業(yè)人員沒有經(jīng)過物業(yè)管理培訓(xùn)，職業(yè)道德、專業(yè)技能、應(yīng)急能力及相關(guān)法律知識等都難以適應(yīng)物業(yè)管理專業(yè)崗位的要求。雖然物業(yè)行業(yè)主管部門近年來下大力氣加強了物業(yè)管理專業(yè)人員的培訓(xùn)與指導(dǎo)工作，但是仍然跟不上物業(yè)管理行業(yè)迅速發(fā)展的需要。

7、物業(yè)管理的法治體系還不完善，物業(yè)收費缺乏有效的制約手段。

對于物業(yè)管理活動中業(yè)主欠繳拒繳物管費的行為，目前的法律法規(guī)，如《物權(quán)法》、國務(wù)院《物業(yè)管理條例》、《浙江省物業(yè)管理條例》和《江山市關(guān)于加強

物業(yè)管理工作若干意見的通知》等都有相應(yīng)的規(guī)范，但是對于業(yè)主實際的欠繳和拒繳行為以及企業(yè)的追償手段缺乏具體明細的剛性規(guī)定和保護措施。同時，由于物業(yè)主管部門目前沒有執(zhí)法隊伍和執(zhí)法權(quán)，面對業(yè)主欠繳拒繳物業(yè)費時只能采取說服教育、溝通協(xié)調(diào)的方式，對于蠻橫無理的業(yè)主難以體現(xiàn)行政執(zhí)法的力度和權(quán)威，再加上我國司法程序復(fù)雜冗長的現(xiàn)狀，往往造成企業(yè)陷入有法難依的窘境。

8、政府相關(guān)部門在小區(qū)管理中的職能界定不清，行使不力，給物業(yè)管理服務(wù)收費帶來影響。

表現(xiàn)在小區(qū)管理中的一些棘手問題，比如違章搭建問題，破墻開店、占道經(jīng)營問題，破綠種菜、養(yǎng)狗擾民問題，噪聲、煙氣污染問題以及鄰里之間矛盾糾紛等問題，這些本應(yīng)該是屬于城管、工商、公安、園林、環(huán)保和社區(qū)居委會等部門負責的職能，現(xiàn)在由于有了小區(qū)“圍墻”這么個“框框”，有了小區(qū)物業(yè)管理的存在，統(tǒng)統(tǒng)轉(zhuǎn)嫁到物業(yè)企業(yè)的身上。但是，物業(yè)企業(yè)作為市場化運作的經(jīng)濟實體，是依據(jù)國家《物業(yè)管理條例》和地方政府的《實施細則》，以及物業(yè)服務(wù)托管聘用合同為小區(qū)業(yè)主提供管理服務(wù)的企業(yè)，并沒有處理解決上述問題的行政執(zhí)法權(quán)力和相應(yīng)的能力，結(jié)果是企業(yè)不該管的要管，不管業(yè)主埋怨；管不好業(yè)主更加埋怨，最終導(dǎo)致物業(yè)管理收費的困難。

9、部分新建小區(qū)入住率低，導(dǎo)致物管收費率難以提高。

近幾年來，隨著房地產(chǎn)市場的活躍，老百姓購房已不單是為了居住，有的是投資目的，一些小區(qū)因此空關(guān)率比較高，個別新小區(qū)入住率甚至不足20%?？贞P(guān)房雖然按規(guī)定連續(xù)六個月無人居住可按70%收取物管費，但由于與業(yè)主聯(lián)系不上，收取物業(yè)服務(wù)費的難度較大。物管公司雖然也試圖通過發(fā)文書通知、打電話通知、請人轉(zhuǎn)告等形式催繳，但絕大部分業(yè)主根本不予理睬，普遍抱有“我不住就可以不交管理服務(wù)費”的錯誤思想，致使這些新建小區(qū)的物管收費率非常低，企業(yè)經(jīng)營難以為繼。

三、解決物業(yè)管理收費難的對策

物業(yè)管理在我國是一個新生事物，引入我市也不過十多年時間，必然要經(jīng)歷

一個逐步適應(yīng)、完善、習慣、發(fā)展的過程。如何應(yīng)對和解決我市物業(yè)管理收費難問題，推動物業(yè)管理向規(guī)范化、順暢化、健康化方向發(fā)展，建議：

一、盡快出臺物業(yè)管理服務(wù)質(zhì)量等級標準

按照“分等定級、質(zhì)價相符”的原則制定物業(yè)管理服務(wù)質(zhì)量等級標準，同質(zhì)同價，質(zhì)高價高，不同等級，價格不同，服務(wù)內(nèi)容和質(zhì)量也不同。由小區(qū)業(yè)主大會根據(jù)需要討論決定選擇具體服務(wù)標準，并與物業(yè)管理企業(yè)簽訂物業(yè)管理服務(wù)合同，不搞服務(wù)不足，也不搞服務(wù)過剩。物業(yè)管理企業(yè)按照合同規(guī)定提供服務(wù)，業(yè)主按時足額交納物業(yè)費，物業(yè)管理企業(yè)定期公布費用收支賬目，讓業(yè)主明白消費，避免雙方因費用問題產(chǎn)生懷疑。

二、加快業(yè)主大會制度規(guī)范化進程

按照《物業(yè)管理條例》等相關(guān)法律法規(guī)規(guī)范成立業(yè)主大會，公開選舉業(yè)主委員會，使業(yè)主的合法權(quán)利得到保護，正當權(quán)益得到維護。經(jīng)選舉產(chǎn)生的業(yè)主委員會要熱心公益事業(yè)，對這項工作有足夠的熱情，能夠在物業(yè)管理企業(yè)和業(yè)主之間起到溝通橋梁的作用，及時將業(yè)主意愿反映給物業(yè)管理企業(yè)，在遇有業(yè)主因開發(fā)商遺留問題不交物業(yè)費時及時向業(yè)主解釋，消除二者間誤會分歧，使小區(qū)物業(yè)管理在和諧的氛圍中正常運行。

三、制定物業(yè)管理人員培訓(xùn)計劃，提高員工的專業(yè)素質(zhì)和道德素質(zhì)

在提高員工專業(yè)技能方面應(yīng)重點做好以下幾方面工作：

1、做好人力資源管理，提高員工的專業(yè)技能，提高管理服務(wù)水平；

2、制定計劃，分期分批對各類人員進行專業(yè)培訓(xùn)，經(jīng)考試合格后持證上崗；

3、實行“末位淘汰制”，競爭上崗，樹立崗位就是報酬的觀念；

4、多渠道吸納有經(jīng)驗的專業(yè)人才，與本地實際相結(jié)合，優(yōu)勢互補，全面提高從業(yè)人員素質(zhì)。在提高員工道德素質(zhì)方面，要著力從培養(yǎng)其服務(wù)意識入手，說話、辦事時刻從服務(wù)者的角度出發(fā)。因為在物業(yè)小區(qū)里，住戶人數(shù)多，人員素質(zhì)參差不齊，作為物業(yè)管理人員不能對業(yè)主要求太高，應(yīng)該多從自身找差距，擺正自己的位置，工作中多一份耐心，用自己良好的服務(wù)態(tài)度和優(yōu)質(zhì)的服務(wù)水平贏得業(yè)主的理解和支持。

四、嚴格把好驗收關(guān)

事實證明，開發(fā)商遺留問題是日后小區(qū)物業(yè)管理的最大難題，所以在小區(qū)竣工驗收時，相關(guān)部門必須嚴格把關(guān)，房屋質(zhì)量、配套設(shè)施必須保質(zhì)保量。物業(yè)管理企業(yè)在承接物業(yè)時也要詳細檢查物業(yè)情況，包括小區(qū)業(yè)主檔案資料等，不能因盲目擴大管量而為日后經(jīng)營管理埋下隱患。

五、加大宣傳力度，創(chuàng)造物業(yè)管理和諧的供給需求環(huán)境

深入細致宣傳《物業(yè)管理條例》，讓廣大業(yè)主不但了解物業(yè)管理對小區(qū)環(huán)境的重要性，也能在適當時候運用法律武器保護自己的利益，充分行使自己作為物業(yè)主人的權(quán)利。同時通過宣傳，也要使物業(yè)管理企業(yè)進一步明確自己的工作性質(zhì)，更好地在法律和合同范圍內(nèi)提供優(yōu)質(zhì)的物業(yè)服務(wù)，使物業(yè)小區(qū)形成業(yè)主要服務(wù)，物業(yè)管理企業(yè)提供服務(wù)的互補狀態(tài)，促進我市住宅小區(qū)環(huán)境優(yōu)化，推動整個物業(yè)管理行業(yè)健康、有序發(fā)展。

江山市雙塔街道周家青社區(qū)

2010年10月