第一篇：關于縣城小區(qū)物業(yè)管理情況的調(diào)研報告

關于縣城小區(qū)物業(yè)管理情況的調(diào)研報告

縣政協(xié)第三調(diào)研組

縣政協(xié)第三調(diào)研組圍繞“加強小區(qū)物業(yè)管理，綜合治理臟、亂、差，改善社區(qū)人居環(huán)境”課題，深入到縣直相關部門、城關鎮(zhèn)及所轄的五個社區(qū)、九個小區(qū)和部分物業(yè)公司，聽取匯報、查看現(xiàn)場、組織座談，廣泛聽取社區(qū)干部、小區(qū)居民、部門負責人、物業(yè)管理從業(yè)人員意見建議，全面調(diào)查分析了縣城小區(qū)物業(yè)管理現(xiàn)狀，并就加強縣城小區(qū)物業(yè)管理提出意見建議。現(xiàn)將調(diào)研情況報告如下：

一、存在的主要問題

（一）部分小區(qū)臟亂差現(xiàn)象十分突出，物業(yè)進駐難。據(jù)調(diào)查統(tǒng)計，縣城249個小區(qū)中有70個小區(qū)屬“三無”小區(qū)（無物管、無主管部門、無人防物防的院落、樓棟），占小區(qū)總數(shù)的28%，“三無”小區(qū)共有居民4603戶13839人。這些小區(qū)基礎不配套，設施陳舊老化，既無亮化、又無綠化，管理混亂，臟、亂、差現(xiàn)象十分突出，與主街道亮麗的形象形成強烈反差。如酒廠小區(qū)內(nèi)，消防通道內(nèi)搭起了車棚子、籃球場上碼起了柴火堆子、綠化帶里種上了菜園子，公共廁所不通自來水，居民上廁所自帶水桶沖刷。生活生資小區(qū)路面破損嚴重，垃圾遍地，排水不暢，車輛亂停亂放。方正印務小區(qū)亂搭亂建隨處可見。這些小區(qū)水電管網(wǎng)老化、房屋失修存在脫落隱患、臟亂差現(xiàn)象嚴重，治安消防隱患多，不具備物業(yè)管理企業(yè)進駐條件，遇到檢查時，衛(wèi)生一般由小區(qū)主任或者組織低保戶進行清掃。在創(chuàng)建文明縣城、衛(wèi)生縣城活動迎檢中，環(huán)境衛(wèi)生基本靠社區(qū)干部突擊。

（二）業(yè)主委員會組建滯后，作用發(fā)揮難?？h城已實行物業(yè)管理的30個小區(qū)（樓盤）只有神藝時代廣場、精英小區(qū)、商務局小區(qū)、鳳凰新城還建房小區(qū)4個小區(qū)組建了業(yè)主委員會。已組建的業(yè)主委員會存在履職能力差、作用發(fā)揮不到位的問題。如，花園式的鳳凰新城還建房小區(qū)365戶拆遷戶于2015年10月入住，入住前由八方公司提前聘請匯川物業(yè)進駐管理，八方公司支付三個月的物業(yè)費10萬元，物業(yè)公司管理井然有序，居民十分歡迎。2016年1至12月，匯川物業(yè)公司繼續(xù)管理一年，按每平方米每月0.6元應收管理費30萬元，而實際只收到20%。余家坪城中村改造項目指揮部和城關鎮(zhèn)多次督辦，業(yè)主委員會仍然不能有效協(xié)調(diào)業(yè)主交納物業(yè)費，致使匯川物業(yè)公司于2017年1月從小區(qū)撤走。如今小區(qū)內(nèi)雜草叢生無人管、垃圾遍地無人掃、亂搭亂建得不到遏制，因無電費路燈不亮、無法進行加壓供水，居民怨聲載道，多次打市長熱線反映情況。

（三）物業(yè)服務企業(yè)小弱散，規(guī)范服務難。據(jù)調(diào)查了解，縣城249個小區(qū)，物業(yè)管理覆蓋的只有30個，僅占12%。同時，物業(yè)服務企業(yè)發(fā)展參差不齊，管理規(guī)模過小，綜合實力弱。目前縣城內(nèi)已注冊物業(yè)服務企業(yè)16家，其中二級資質(zhì)企業(yè)2家，三級資質(zhì)企業(yè)14家。16家物業(yè)服務企業(yè)中，管理1個小區(qū)（樓盤）6家，管理2個小區(qū)（樓盤）6家，管理3個小區(qū)（樓盤）3家，管理5個小區(qū)（樓盤）1家，呈現(xiàn)出“小、弱、散”的局面。由于我縣物業(yè)市場還處于發(fā)育初步階段，還沒有真正引入市場競爭機制，大多數(shù)物業(yè)企業(yè)并不是通過招投標進入物業(yè)市場的，而是開發(fā)商自行聘請物業(yè)公司進行物業(yè)管理，部分物業(yè)企業(yè)缺乏競爭意識和責任意識，工作人員缺乏系統(tǒng)專業(yè)的培訓，規(guī)范管理能力弱，日常管理就是“掃掃地、看看門、攔攔車、收收費”，與現(xiàn)代化物業(yè)管理的要求差距較大。少數(shù)物業(yè)管理企業(yè)為了降低營運成本，隨意降低物業(yè)服務標準，導致業(yè)主與物業(yè)公司之間的糾紛不斷，業(yè)主上訪時有發(fā)生。

（四）業(yè)主與物業(yè)之間缺乏有效的溝通，物業(yè)收費難。據(jù)調(diào)查了解，物業(yè)企業(yè)收取的費用主要有三種，即物業(yè)服務費，代收水費、垃圾清運費。部分小區(qū)業(yè)主和物業(yè)之間缺乏有效的溝通橋梁，物業(yè)服務活動中的相關矛盾和問題得不到及時化解。同時，業(yè)主思想境界和素質(zhì)參差不齊，有的缺乏“花錢買服務”的意識，有的認為物業(yè)企業(yè)不應該將水費、垃圾清運費捆綁在一起，有的認為物業(yè)服務費與所接受的服務之間存在差距，有的認為業(yè)主分擔的水損費用不合理而不交物業(yè)費，有的拆遷戶認為自己是拆遷戶不應該交物業(yè)費，所以惡意拖欠物業(yè)費，導致物業(yè)企業(yè)運行缺費用，員工工資難以發(fā)放，小區(qū)小型維護難以進行。湖北匯坤物業(yè)管理有限公司2013年10月入住葉家灣小區(qū)后，至今只收到一個季度的物業(yè)管理費，物業(yè)公司靠6個門面出租免強維持運轉，今年7月該公司已發(fā)布撤出公告。昔日新型社區(qū)的亮點工程，省、市、縣各級領導經(jīng)常參觀學習，目前亂搭亂建、亂堆亂放隨處可見。少數(shù)物業(yè)企業(yè)為了維護權益，采取訴諸法律等手段，反而進一步加劇了與業(yè)主之間的矛盾，形成了惡性循環(huán)。

二、存在問題的主要原因

（一）思想認識存在偏差。部分干部對加強城市社區(qū)小區(qū)物業(yè)管理的重要性認識不夠，不同程度存在重農(nóng)村環(huán)境改善、輕城市“三無”小區(qū)改造，重農(nóng)村弱勢群體、輕城市貧困居民的現(xiàn)象。有關組織及相關部門宣傳、落實《物業(yè)管理條例》和《湖北省物業(yè)服務和管理條例》不夠到位，缺乏支持物業(yè)企業(yè)發(fā)展壯大的政策措施，社會對物業(yè)管理關注度不高。一些居民缺乏物業(yè)管理觀念，對有償服務產(chǎn)生抵觸情緒；部分業(yè)主把物業(yè)管理服務職能無限擴大化，認為繳了費，物業(yè)公司就應該什么都負責。只要物業(yè)公司不解決所反映的問題，就堅決不繳費。

（二）開發(fā)商遺留問題多。一是物業(yè)用房不達標。根據(jù)《湖北省物業(yè)服務和管理條例》規(guī)定，新建住宅的，建設單位應按照不低于總建筑面積千分之二，且最少不低于一百平方米的標準配置物業(yè)用房，業(yè)主委員會辦公用房從物業(yè)服務用房中安排，其面積不低于二十平方米。從縣城30個有物業(yè)公司的小區(qū)來看，雖然28個小區(qū)配置有物業(yè)服務用房，但面積都不達標，最少的20平方米，最大的80平方米。二是小區(qū)設施不配套。有的開發(fā)商只管前期售賣，不管后期物業(yè)，供配電、消防、供排水、停車位等配套設施建設不到位，給后期實施規(guī)范的物業(yè)管理帶來很多隱患。?？党切^(qū)共有584戶，按照戶平0.8個停車位的標準，應建停車位467個，而小區(qū)只有小車臨時停車位60個，現(xiàn)有車輛達230多臺，停車難現(xiàn)象十分突出。三是開發(fā)商履責不到位。房屋建成后，有的開發(fā)商對小區(qū)配套承諾不能兌現(xiàn)。有的開發(fā)商在保修責任期內(nèi)不及時履行維修責任，房屋出現(xiàn)質(zhì)量問題后，開發(fā)商維修、維護不及時，業(yè)主把大量矛盾轉嫁到物業(yè)公司，引發(fā)社會不穩(wěn)定。

（三）行業(yè)監(jiān)管不到位。一是規(guī)劃建設監(jiān)管不到位。相關職能部門對縣城部分房地產(chǎn)開發(fā)項目的停車位、綠化、亮化、供排水等小區(qū)配套設施規(guī)劃實施監(jiān)管不到位，有的規(guī)劃僅僅反映在圖紙上，沒有落實到建設中。相關部門對配套設施質(zhì)量把關不嚴，部分開發(fā)商在房地產(chǎn)開發(fā)過程中偷工減料，致使電梯設備、供配電、消防監(jiān)控、供排水等基礎設施存在質(zhì)量問題。二是物業(yè)服務活動監(jiān)管缺失。在前期物業(yè)管理服務中，由于開發(fā)商處于主導地位，相關部門監(jiān)管沒有能夠關口前移，物業(yè)公司為了自身的生存和發(fā)展，沒有有效途徑和措施維護自身及業(yè)主的權利。物業(yè)主管部門對物業(yè)公司的監(jiān)管缺乏行之有效的措施，導致少數(shù)物業(yè)公司管理失范。三是小區(qū)亂象治理不力。對于小區(qū)亂搭亂建、亂停亂放、占用公共通道、破壞綠化、破壞公用設施等一系列影響居民生活環(huán)境的現(xiàn)象，相關部門執(zhí)法監(jiān)管缺位，措施乏力，物業(yè)公司只能口頭勸告和協(xié)商，缺乏有效的治理手段。

三、對加強小區(qū)物業(yè)管理的建議

（一）對“三無”小區(qū)進行綜合治理。建議縣政府及相關主管部門對縣城區(qū)“三無”小區(qū)物業(yè)管理現(xiàn)狀進行調(diào)查研究，借鑒襄陽市區(qū)經(jīng)驗，制定“三無”小區(qū)集中治理工作方案，采取縣、鎮(zhèn)單位包保，綜合治理“三無”小區(qū)臟、亂、差，積極推進“三無”小區(qū)物業(yè)管理規(guī)范化、制度化、精細化，通過健全“三無”小區(qū)物業(yè)管理服務，基本建成環(huán)境整潔、管理有序、安全舒適、居民滿意的生活環(huán)境。對有主管單位的房改房、老舊小區(qū)由主管單位負責進行基礎設施改造，具備物業(yè)進駐條件的，要移交給社區(qū)實行市場化物業(yè)管理，不具備物業(yè)進駐條件的，由主管單位落實物業(yè)管理工作人員。對無主管單位的老舊小區(qū)由縣、鎮(zhèn)兩級政府組織資金對基礎設施進行配套建設，由社區(qū)落實物業(yè)管理人員。

（二）加強業(yè)主委員會建設。一要搞好組建。城關鎮(zhèn)政府要加大工作力度，組織本轄區(qū)內(nèi)的物業(yè)管理小區(qū)依法依規(guī)成立業(yè)主大會、選舉業(yè)主委員會，監(jiān)督業(yè)主大會、業(yè)主委員會依法履行職責。二要加強指導?？h房管局要針對業(yè)委會開展法律法規(guī)和業(yè)務知識培訓，提高對物業(yè)管理規(guī)定的認識和水平，提升履職能力，使業(yè)委會代表業(yè)主行使好權力，協(xié)調(diào)好與物業(yè)服務企業(yè)的關系。三要完善機制。加強輿論宣傳和引導，提高公眾對業(yè)委會作用的認識，增強業(yè)主參與小區(qū)公共事務管理的積極性。建立獎懲機制，評選年度優(yōu)秀業(yè)委會，進行通報表揚。推行物業(yè)公司、社區(qū)居委會、業(yè)主委員會“三位一體”建設，優(yōu)化各方資源，形成合力，共同管理小區(qū)。

（三）全面提高物業(yè)管理覆蓋面。一是新建商品房住宅小區(qū)要嚴格遵循規(guī)劃設計方案進行建設，并通過招投標選聘符合資質(zhì)的物業(yè)服務企業(yè)實施物業(yè)管理。開發(fā)建設單位要強化售后服務，在保修期內(nèi)承擔物業(yè)的保修責任。業(yè)主委員會組建后，開發(fā)建設單位、前期物業(yè)服務企業(yè)、業(yè)主委員會三方要按規(guī)定做好物業(yè)管理的移交工作，確保新建住宅小區(qū)全面實行規(guī)范的物業(yè)服務。二是老舊住宅小區(qū)要根據(jù)居民的需求及承受能力，把物業(yè)管理同社區(qū)管理有機結合起來。要加大對老舊住宅小區(qū)的基礎設施整治力度，對整治后具備條件的老舊住宅小區(qū)，由業(yè)主委員會選聘專業(yè)物業(yè)服務企業(yè)按等級實施物業(yè)管理服務;對不具備物業(yè)服務企業(yè)進駐條件的小區(qū)，由社區(qū)居委會牽頭，組建物業(yè)服務隊伍，落實以保潔、保綠、保安為主要內(nèi)容的基礎性管理服務，也可以采取“樓幢管理”的模式，確保小區(qū)基礎性服務落實到位。三是規(guī)模較小的零散住宅小區(qū)或樓幢，可并入相鄰小區(qū)實施統(tǒng)一管理、差異化服務。四是破解小區(qū)物業(yè)管理收費難。監(jiān)管部門要督導物業(yè)服務企業(yè)進一步優(yōu)化服務，贏得業(yè)主的信任和支持；對重點項目拆遷安置小區(qū)，村（社區(qū)）可從集體經(jīng)濟收入中拿出部分資金為拆遷戶補貼部分物業(yè)管理費；老舊小區(qū)由主管單位從資產(chǎn)收益中為破產(chǎn)改制企業(yè)職工補貼部分物業(yè)管理費。

（四）營造環(huán)境齊抓共管。建議縣政府將物業(yè)服務納入現(xiàn)代服務業(yè)發(fā)展規(guī)劃、社區(qū)建設規(guī)劃和社會治理體系，建立物業(yè)服務的領導協(xié)調(diào)機制和目標責任制，完善激勵政策措施，促進物業(yè)服務發(fā)展與和諧社區(qū)建設。物業(yè)管理主管部門應履行好對物業(yè)公司監(jiān)管職責，提高物業(yè)公司服務水平。相關部門要加大對新建住宅小區(qū)規(guī)劃設計、施工建設、房屋質(zhì)量、物業(yè)服務的監(jiān)管力度，規(guī)范配建物業(yè)管理用房、停車位等公共設施。城關鎮(zhèn)政府要把物業(yè)管理納入社區(qū)建設的重要內(nèi)容，建立健全物業(yè)管理聯(lián)席會議制度，積極調(diào)解物業(yè)管理糾紛，著力推進社區(qū)物業(yè)管理工作開展。社區(qū)居委會要積極指導監(jiān)督業(yè)主大會、業(yè)主委員會依法開展業(yè)主自治管理，落實專門人員負責調(diào)解物業(yè)管理矛盾糾紛和爭議。要加強基層協(xié)商，及時化解業(yè)主與物業(yè)之間的矛盾。要深化物業(yè)管理政策法規(guī)的宣傳，營造有利于物業(yè)管理的良好社會氛圍。

帶隊領導：劉世才

組

長：張永華

成員：王俊楚

王清杰

張海濤

張

靖 崔

儉

張錦濤

第二篇：小區(qū)物業(yè)管理調(diào)研報告

V:1.0 精選管理方案

小區(qū)物業(yè)管理調(diào)研報告

2020--6 6--8 8

小區(qū)物業(yè)管理調(diào)研報告

小區(qū)物業(yè)管理調(diào)研報告 隨著住房改革的不斷深化以及房地產(chǎn)市場的不斷繁榮，物業(yè)管理服務行業(yè)在經(jīng)濟和社會發(fā)展中的地位日益突出，對于美化城市形象、改善居民居住環(huán)境、構建和諧社區(qū)都發(fā)揮這重要的作用。然而，物業(yè)管理作為一個新興的服務行業(yè)，隨著生活水平提高，工資不斷上漲，物管費不能像物價一樣上漲，社保問題無力購買，有的職工故意找物業(yè)公司麻煩，由于工資低，形成嚴重老年化，成為一個高危行業(yè)。加上物業(yè)服務收費難的問題。一部分物管企業(yè)面臨這生存和發(fā)展的威脅，制約這物管行業(yè)的規(guī)范運作。為了更深入的了解我縣物業(yè)管理現(xiàn)階段發(fā)展狀況結合實際情況，通過調(diào)查問卷的方式中發(fā)現(xiàn)的問題歸納如下：

一、物業(yè)管理服務的現(xiàn)狀 我縣物業(yè)管理經(jīng)過近幾年的發(fā)展，在各級政府領導的關心和支持下，在廣大業(yè)主和物業(yè)管理企業(yè)的共同努力下，我縣的物業(yè)管理總體水平得到了很大的提高，物業(yè)管理從一個新生事物發(fā)展成了貼近千家萬戶、家喻戶曉的行業(yè)。但是，由于受經(jīng)濟、社會和法制等大環(huán)境的影響，物業(yè)管理收費難問題一直難以解決，物業(yè)服務收費率難以提高。

二、物業(yè)服務收費難的原因 （一）業(yè)主缺乏自覺繳費意識，存在觀望攀比心態(tài)。覺得自己先交費“吃了虧”，在繳費的時候就會左顧右盼，甚至不自覺的加入拒繳行業(yè)。

（二）業(yè)主自主治理小區(qū)的意識和能力弱。業(yè)主大會、業(yè)主委員會作用發(fā)揮不明顯。由于業(yè)主委員會不具備法人資格，沒有獨立的產(chǎn)權，沒有經(jīng)費保障和工資待遇，也沒有進行培訓，不知業(yè)委會的權利和義務，造成業(yè)主委員會不能正常開展活動。致使業(yè)主的合法權益受到了一定影響。加上一些業(yè)主權利意識、法律觀念淡薄，不理解業(yè)主委員會的辛苦，許多人

小區(qū)物業(yè)管理調(diào)研報告

不參加業(yè)主人會，小區(qū)大大小小的事務該由業(yè)委會和物業(yè)公司維權處理，所以難以商定有關物業(yè)管理的一些問題和解決辦法。

（三）物業(yè)管理隊伍素質(zhì)偏低、人才短缺。日前，我縣有經(jīng)驗、有創(chuàng)新能力的高級物業(yè)管理專業(yè)人匱乏，從業(yè)人員大多來自“轉制、轉崗、轉業(yè)”人員及農(nóng)村剩余勞動力，整體素質(zhì)降低，普遍缺乏物業(yè)管理理論知識和實踐經(jīng)驗，有相當一部分從業(yè)人員沒有經(jīng)過物業(yè)管理培訓，職業(yè)道德、專業(yè)技能、應急能力及相關法律知識等都難以適應物業(yè)管理專業(yè)崗位的要求。雖然物業(yè)行業(yè)主管部門近年來下大力氣加強了物業(yè)管理專業(yè)人員的培訓與指導工作，但是仍然跟不上物業(yè)管理行業(yè)迅速發(fā)展的需要。

（四）物業(yè)管理的法制體系還不完善，物業(yè)收費缺乏有效的制約手段。對于物業(yè)管理活動中業(yè)主欠繳拒繳物管費的行為，目前的法律法規(guī)，如《物權法》、國務院《物業(yè)管理條例》、《重慶市物業(yè)管理條例》等都有相應的規(guī)范，但是對于業(yè)主實際的欠費和拒繳行為以及企業(yè)的追償手段缺乏具體明細的剛性規(guī)定和保護措施。同時，由于物業(yè)主管部門目前沒有執(zhí)法隊伍和執(zhí)法權，面對業(yè)主欠繳拒繳物業(yè)費時只能采取說服教育、溝通協(xié)調(diào)的方式，對于蠻橫無理的業(yè)主難以體現(xiàn)行政執(zhí)法的力度和權威，再加上我國司法程序復雜的現(xiàn)狀，和業(yè)主之間的連帶效應，往往造成企業(yè)陷入有法難依的情況。

（五））政府相關部門在小區(qū)管理中的職能界定不清，行使不力給物業(yè)管理服務收費帶來影響。

（六）高空拋物、設施設備損壞造成業(yè)主不交費的理由，最近幾年，一是隨著農(nóng)村轉為城鎮(zhèn)的業(yè)主越來越多，存在生活習慣與城市的差異，把農(nóng)村習慣帶進小區(qū)，形成高空拋物，這樣給樓下業(yè)主造成損失。二是認為小區(qū)公共財產(chǎn)是兒百上千家人的，不是我一家人的，損

小區(qū)物業(yè)管理調(diào)研報告

壞了也有物管公司來維修，這樣造成物業(yè)公司成木增加，如及時不能修復就會復造成收費困難。

三、解決物業(yè)管理收費難的建議 物業(yè)管理在我國是一個新生事物，我縣也不過十多年時間，必然要經(jīng)歷一個逐步適應、完善、習慣、發(fā)展的過程。如何應對和解決我縣物業(yè)管理收費難問題，推動物業(yè)管理的規(guī)范化、制度化、順暢化、健康化發(fā)展，建議：

（一）、盡快出臺物業(yè)管理服務質(zhì)量星級標準。由小區(qū)業(yè)主大會根據(jù)需要討論決定選擇具體服務標準，并與物業(yè)管理企業(yè)簽訂物業(yè)管理服務合同，不搞服務不足，也不搞服務過剩。物業(yè)管理企業(yè)按照合同規(guī)定提供服務，業(yè)主按時足額繳納物業(yè)費，物業(yè)管理企業(yè)每月如實公布公攤費用計算方式，讓業(yè)主明白消費，避免雙方因費用問題產(chǎn)生懷疑。

（二）、加快業(yè)主大會制度規(guī)范化進程。

一是按照《物業(yè)管理條例》等相關法律法規(guī)規(guī)范成立業(yè)主大會，公開選舉業(yè)主委員會，使業(yè)主的合法權利得到保護，正當權益得到保護，經(jīng)選舉產(chǎn)生的業(yè)主委員會要有公平正義和熱心公益事業(yè)，對這項工作有足夠的熱情，能夠在物業(yè)管理企業(yè)和業(yè)主之間起到溝通橋梁的作用，及時將業(yè)主意愿反應給物業(yè)管理企業(yè)，在遇有業(yè)主因開發(fā)商遺留問題不交物業(yè)費時及時向業(yè)主解釋，消除二者間誤會分歧，使小區(qū)物業(yè)管理在和諧的氛圍中正常運行。

二是政府主管部門要多把業(yè)委會召集開會，進行權利和義務的引道指點，使其向正規(guī)化、合法化邁進。

三是要加入一部分在職干部，他們懂法在有些方面少出現(xiàn)一些誤會。

（三）、制定物業(yè)管理人員培訓計劃，提高員工的專業(yè)素質(zhì)和道德素質(zhì)，在提高員工專業(yè)技能方面應重點作好以卜幾方面工作：

小區(qū)物業(yè)管理調(diào)研報告

l、提高員工的專業(yè)技能，提高管理服務水平； 2、制定計劃，由房管局分期分批對各類人員進行專業(yè)培訓，經(jīng)考試合格后持證上崗； 3、多渠道吸納有經(jīng)驗的專業(yè)人才，與本地實際相結合，優(yōu)勢互補，全面提高從業(yè)人員素質(zhì)，在提高員工道德素質(zhì)方面，要著力從培養(yǎng)其服務意識入手，說話、辦事時刻從服務者的角度出發(fā)。因為在物業(yè)小區(qū)里，住戶人數(shù)多，人員素質(zhì)參差不齊，作為物業(yè)管理人員不能對業(yè)主要求太高，應該多從自身找差距，擺正自己的位置，工作中多一份耐心，用自己良好的服務態(tài)度和優(yōu)質(zhì)的服務水平贏得業(yè)主的理解和支持。

（四）、嚴格把好驗收關。事實證明，開發(fā)商遺留問題是日后小區(qū)物業(yè)管理的最大難題，所以在小區(qū)竣工驗收日相關部門必須嚴格把關，房屋質(zhì)量、配套設施必須保質(zhì)保量。物業(yè)管理企業(yè)在承接物業(yè)時也要詳細檢查物業(yè)情況，包括小區(qū)業(yè)主檔案資料、電梯、消防等，在保修期內(nèi)要主管部門監(jiān)督整改完善，不能因盲目擴大管理規(guī)模而為日后經(jīng)營管理埋下隱患。

（五）、規(guī)范收費管理。

（六）、加大宣傳力度，創(chuàng)造物業(yè)管理和諧的供給需求環(huán)境。深入細致宣傳《物業(yè)管理條例》，讓廣大業(yè)主不但了解物業(yè)管理對小區(qū)環(huán)境的重要性，提高業(yè)主的物業(yè)價值，物業(yè)公司也能在適當時候運用法律武器保護自己的權益，同時通過宣傳，使業(yè)主和物業(yè)管理企業(yè)和諧相處，更好地在法律和合同房范圍內(nèi)提供優(yōu)質(zhì)的物業(yè)服務，使物業(yè)小區(qū)形成業(yè)主要服務，物業(yè)管理企業(yè)提供服務的互補狀態(tài)，促進我縣住宅小區(qū)環(huán)境優(yōu)化，推動整個物業(yè)管理行業(yè)健康、有序發(fā)展。

小區(qū)物業(yè)管理調(diào)研報告

第三篇：小區(qū)物業(yè)管理調(diào)研報告

小區(qū)物業(yè)管理調(diào)研報告

隨著住房改革的不斷深化以及房地產(chǎn)市場的不斷繁榮，物業(yè)管理服務行業(yè)在經(jīng)濟和社會發(fā)展中的地位日益突出，對于美化城市形象、改善居民居住環(huán)境、構建和諧社區(qū)都發(fā)揮這重要的作用。然而，物業(yè)管理作為一個新興的服務行業(yè)，隨著生活水平提高，工資不斷上漲，物管費不能像物價一樣上漲，社保問題無力購買，有的職工故意找物業(yè)公司麻煩，由于工資低，形成嚴重老年化，成為一個高危行業(yè)。加上物業(yè)服務收費難的問題。一部分物管企業(yè)面臨這生存和發(fā)展的威脅，制約這物管行業(yè)的規(guī)范運作。為了更深入的了解我縣物業(yè)管理現(xiàn)階段發(fā)展狀況結合實際情況，通過調(diào)查問卷的方式中發(fā)現(xiàn)的問題歸納如下：

一、物業(yè)管理服務的現(xiàn)狀

我縣物業(yè)管理經(jīng)過近幾年的發(fā)展，在各級政府領導的關心和支持下，在廣大業(yè)主和物業(yè)管理企業(yè)的共同努力下，我縣的物業(yè)管理總體水平得到了很大的提高，物業(yè)管理從一個新生事物發(fā)展成了貼近千家萬戶、家喻戶曉的行業(yè)。但是，由于受經(jīng)濟、社會和法制等大環(huán)境的影響，物業(yè)管理收費難問題一直難以解決，物業(yè)服務收費率難以提高。

二、物業(yè)服務收費難的原因

（一）業(yè)主缺乏自覺繳費意識，存在觀望攀比心態(tài)。覺得自己

先交費“吃了虧”，在繳費的時候就會左顧右盼，甚至不自覺的加入拒繳行業(yè)。

（二）業(yè)主自主治理小區(qū)的意識和能力弱。業(yè)主大會、業(yè)主委

員會作用發(fā)揮不明顯。由于業(yè)主委員會不具備法人資格，沒有獨立的產(chǎn)權，沒有經(jīng)費保障和工資待遇，也沒有進行培訓，不知業(yè)委會的權利和義務，造成業(yè)主委員會不能正常開展活動。致使業(yè)主的合法權益受到了一定影響。加上一些業(yè)主權利意識、法律觀念淡薄，不理解業(yè)主委員會的辛苦，許多人不參加業(yè)主大會，小區(qū)大大小小的事務該由業(yè)委會和物業(yè)公司維權處理，所以難以商定有關物業(yè)管理的一些問題和解決辦法。

（三）物業(yè)管理隊伍素質(zhì)偏低、人才短缺。目前，我縣有經(jīng)驗、有創(chuàng)新能力的高級物業(yè)管理專業(yè)人才匱乏，從業(yè)人員大多來自“轉

制、轉崗、轉業(yè)”人員及農(nóng)村剩余勞動力，整體素質(zhì)降低，普遍缺乏物業(yè)管理理論知識和實踐經(jīng)驗，有相當一部分從業(yè)人員沒有經(jīng)過物業(yè)管理培訓，職業(yè)道德、專業(yè)技能、應急能力及相關法律知識等都難以適應物業(yè)管理專業(yè)崗位的要求。雖然物業(yè)行業(yè)主管部門近年來下大力氣加強了物業(yè)管理專業(yè)人員的培訓與指導工作，但是仍然跟不上物業(yè)管理行業(yè)迅速發(fā)展的需要。

（四）物業(yè)管理的法制體系還不完善，物業(yè)收費缺乏有效的制

約手段。對于物業(yè)管理活動中業(yè)主欠繳拒繳物管費的行為，目前的法律法規(guī)，如《物權法》、國務院《物業(yè)管理條例》、《重慶市物業(yè)

管理條例》等都有相應的規(guī)范，但是對于業(yè)主實際的欠費和拒繳行

為以及企業(yè)的追償手段缺乏具體明細的剛性規(guī)定和保護措施。同時，由于物業(yè)主管部門目前沒有執(zhí)法隊伍和執(zhí)法權，面對業(yè)主欠繳

拒繳物業(yè)費時只能采取說服教育、溝通協(xié)調(diào)的方式，對于蠻橫無理的業(yè)主難以體現(xiàn)行政執(zhí)法的力度和權威，再加上我國司法程序復雜的現(xiàn)狀，和業(yè)主之間的連帶效應，往往造成企業(yè)陷入有法難依的情

況。

（五））政府相關部門在小區(qū)管理中的職能界定不清，行使不

力給物業(yè)管理服務收費帶來影響。

（六）高空拋物、設施設備損壞造成業(yè)主不交費的理由，最近

幾年，一是隨著農(nóng)村轉為城鎮(zhèn)的業(yè)主越來越多，存在生活習慣與城

市的差異，把農(nóng)村習慣帶進小區(qū)，形成高空拋物，這樣給樓下業(yè)主造成損失。二是認為小區(qū)公共財產(chǎn)是幾百上千家人的，不是我一家

人的，損壞了也有物管公司來維修，這樣造成物業(yè)公司成本增加，如及時不能修復就會復造成收費困難。

三、解決物業(yè)管理收費難的建議

物業(yè)管理在我國是一個新生事物，我縣也不過十多年時間，必

然要經(jīng)歷一個逐步適應、完善、習慣、發(fā)展的過程。如何應對和解決我縣物業(yè)管理收費難問題，推動物業(yè)管理的規(guī)范化、制度化、順

暢化、健康化發(fā)展，建議：

（一）、盡快出臺物業(yè)管理服務質(zhì)量星級標準。由小區(qū)業(yè)主大會

根據(jù)需要討論決定選擇具體服務標準，并與物業(yè)管理企業(yè)簽訂物業(yè)管理服務合同，不搞服務不足，也不搞服務過剩。物業(yè)管理企業(yè)按照合同規(guī)定提供服務，業(yè)主按時足額繳納物業(yè)費，物業(yè)管理企業(yè)每月如實公布公攤費用計算方式，讓業(yè)主明白消費，避免雙方因費用問題產(chǎn)生懷疑。

（二）、加快業(yè)主大會制度規(guī)范化進程。一是按照《物業(yè)管理

條例》等相關法律法規(guī)規(guī)范成立業(yè)主大會，公開選舉業(yè)主委員會，使業(yè)主的合法權利得到保護，正當權益得到保護，經(jīng)選舉產(chǎn)生的業(yè)

主委員會要有公平正義和熱心公益事業(yè)，對這項工作有足夠的熱情，能夠在物業(yè)管理企業(yè)和業(yè)主之間起到溝通橋梁的作用，及時將

業(yè)主意愿反應給物業(yè)管理企業(yè)，在遇有業(yè)主因開發(fā)商遺留問題不交物業(yè)費時及時向業(yè)主解釋，消除二者間誤會分歧，使小區(qū)物業(yè)管理

在和諧的氛圍中正常運行。二是政府主管部門要多把業(yè)委會召集開會，進行權利和義務的引道指點，使其向正規(guī)化、合法化邁進。三是要加入一部分在職干部，他們懂法在有些方面少出現(xiàn)一些誤會。

（三）、制定物業(yè)管理人員培訓計劃，提高員工的專業(yè)素質(zhì)和

道德素質(zhì)，在提高員工專業(yè)技能方面應重點作好以下幾方面工作：

1、提高員工的專業(yè)技能，提高管理服務水平；

2、制定計劃，由房管局分期分批對各類人員進行專業(yè)培訓，經(jīng)考試合格后持證上崗；

3、多渠道吸納有經(jīng)念的專業(yè)人才，與本地實際相結合，優(yōu)勢互補，全面提高從業(yè)人員素質(zhì)，在提高員工道德素質(zhì)方面，要著力

從培養(yǎng)其服務意識入手，說話、辦事時刻從服務者的角度出發(fā)。因為在物業(yè)小區(qū)里，住戶人數(shù)多，人員素質(zhì)參差不齊，作為物業(yè)管理人員不能對業(yè)主要求太高，應該多從自身找差距，擺正自己的位置，工作中多一份耐心，用自己良好的服務態(tài)度和優(yōu)質(zhì)的服務水平贏得業(yè)主的理解和支持。

（四）、嚴格把好驗收關。事實證明，開發(fā)商遺留問題是日后小區(qū)物業(yè)管理的最大難題，所以在小區(qū)竣工驗收時，相關部門必須嚴格把關，房屋質(zhì)量、配套設施必須保質(zhì)保量。物業(yè)管理企業(yè)在承接物業(yè)時也要詳細檢查物業(yè)情況，包括小區(qū)業(yè)主檔案資料、電梯、消防等，在保修期內(nèi)要主管部門監(jiān)督整改完善，不能因盲目擴大管理規(guī)模而為日后經(jīng)營管理埋下隱患。

（五）、規(guī)范收費管理。

（七）、加大宣傳力度，創(chuàng)造物業(yè)管理和諧的供給需求環(huán)境。深入細致宣傳《物業(yè)管理條例》，讓廣大業(yè)主不但了解物業(yè)管理對小區(qū)環(huán)境的重要性，提高業(yè)主的物業(yè)價值，物業(yè)公司也能在適當時候運用法律武器保護自己的權益，同時通過宣傳，使業(yè)主和物業(yè)管理企業(yè)和諧相處，更好地在法律和合同房范圍內(nèi)提供優(yōu)質(zhì)的物業(yè)服務，使物業(yè)小區(qū)形成業(yè)主要服務，物業(yè)管理企業(yè)提供服務的互補狀態(tài)，促進我縣住宅小區(qū)環(huán)境優(yōu)化，推動整個物業(yè)管理行業(yè)健康、有序發(fā)展。

第四篇：小區(qū)物業(yè)管理調(diào)研報告

小區(qū)物業(yè)管理調(diào)研報告

小區(qū)物業(yè)管理調(diào)研報告

做好住宅小區(qū)物業(yè)管理工作，是新形勢下一項重大社會管理工程，是關系千家萬戶的重大民生工程，是一項事關xxxx城市形象的重大環(huán)境工程。為推進我縣城區(qū)住宅小區(qū)物業(yè)管理工作健康、規(guī)范發(fā)展，近期，xxxx縣人大經(jīng)工委與縣住建、房管部門相關工作人員，深入我縣城區(qū)紫苑、帝景家園、都市水鄉(xiāng)、公園1號、金色東華、格蘭苑、南橋郡、利民小區(qū)等10個住宅小區(qū)和磨子東街社區(qū)，通過實地察看、聽取情況介紹、走訪群眾等形式，對我縣城區(qū)住宅小區(qū)物業(yè)管理現(xiàn)狀及存在的問題等情況進行了調(diào)查，具體情況如下：

一、我縣城區(qū)住宅小區(qū)物業(yè)管理的現(xiàn)狀

（一）城區(qū)住宅小區(qū)的基本情況。據(jù)縣房管部門統(tǒng)計，目前我縣已建成住宅小區(qū)28個，即將投入使用和正在施工的小區(qū)大小還有10多個，住房近10000套，這部分住宅投入使用后，加上目前空置的住宅全部入住后，小區(qū)的入住人口將超過6萬人，占到縣城區(qū)常住人口50%以上。

從調(diào)查來看，我縣已建住宅小區(qū)主要呈現(xiàn)出以下幾個特點：

1、住宅性質(zhì)多樣。主要有以下六類：一是早期由政府建設的福利房，土地屬劃拔，政府承建，分配居住，絕大多數(shù)已實行房改，如政府大院住宿區(qū)等。二是各單位為解決本單位職工住房問題，由單位承建的職工住宅小區(qū)，土地多是劃拔，房屋定價出售或分配。如財政小區(qū)、國稅小區(qū)、地稅小區(qū)、明珠公寓等。三是開發(fā)商開發(fā)的住宅小區(qū)，土地出讓，市場出售，是真正的商品房。如紫苑、帝景家園、都市水鄉(xiāng)等。四是由村委在集體土地開發(fā)或村民在自有宅基地上建設的住宅小區(qū)，即現(xiàn)在所稱的小產(chǎn)權房，一般規(guī)模也比較小，多自建自管。五是目前落實保障性住房政策，由政府承建的公租房、廉租房等各類保障性住房。六是目前仍由房管局負責管理的公房，主要集中在周子古鎮(zhèn)。

2、規(guī)模差別較大。在調(diào)查的10個小區(qū)和1個社區(qū)中，大的有紫苑、都市水鄉(xiāng)、帝景家園、公園1號等小區(qū)，住房均在1000套以上，中等的金色東華、南橋郡等小區(qū)，住房均在500套左右，小的如格蘭苑等小區(qū)住房在100套以內(nèi)，有的僅十幾套住房。

3、建設標準不一。主體建筑方面，2008年“5.12”汶川大地震以前建成的小區(qū)大多是預制板房，2008年以后所建小區(qū)大多為磚混結構、半框架結構、框架結構、剪力墻結構等。配套設施建設方面，在紫苑進入xxxx以前，我縣除財政、國稅、地稅等單位自建小區(qū)條件相對較好，其他大多數(shù)小區(qū)只有主體住宅、沒有任何公用建筑，大多數(shù)配套設施建設不齊，無綠地、無車位、無物業(yè)用房、無公廁等情況比較普遍。就目前而言，我縣縣城區(qū)所建成的小區(qū)，也只有紫苑等少數(shù)幾個小區(qū)能上檔次，其他大多數(shù)小區(qū)普遍存在容積率過大、綠地偏少、停車位嚴重不足等突出問題，還有極個別小區(qū)進出道路不暢、消防通道擁堵，存在嚴重的安全隱患。

（二）小區(qū)物業(yè)管理工作的現(xiàn)狀

1、物業(yè)企業(yè)發(fā)展情況。從紫苑房產(chǎn)進入xxxx我縣才真正有住宅小區(qū)物管的概念，目前也處于發(fā)展的初級階段。現(xiàn)有物管企業(yè)16家，其中二級資質(zhì)1家，三級資質(zhì)15家，從業(yè)人員近1000人。專業(yè)化管理的小區(qū)21個，面積達86萬平方米。

2、業(yè)主大會及業(yè)主委員會成立情況。目前，我縣住宅小區(qū)成立業(yè)主委員會的有紫苑等8家，但真正有辦公場地并發(fā)揮了一定作用的只有紫苑1家，其余大多數(shù)都沒有召開業(yè)主大會，沒有真正由業(yè)主代表選舉產(chǎn)生業(yè)主委員會，故大多數(shù)小區(qū)業(yè)主委員會形同虛設，還沒有步入正軌。

3、小區(qū)的物業(yè)管理工作情況。從走訪、座談的情況看，僅紫苑等極少數(shù)幾個小區(qū)服務較為規(guī)范，業(yè)主較為滿意；金色東華小區(qū)投入近500萬元安裝了較為完備的消防設施、監(jiān)控設施、應急發(fā)電設施，業(yè)主反響較好。大多數(shù)物業(yè)服務只負責打掃衛(wèi)生和看大門，沒有明確的服務標準，服務質(zhì)量相對較差，服務制度落實不到位，好一點的小區(qū)也僅有保安服務和維修服務。有的小區(qū)因為亂搭亂建、衛(wèi)生狀況差等原因，業(yè)主和物管嚴重對立，出現(xiàn)拒交物管費甚至要求物管企業(yè)離場的尷尬局面。

二、存在的主要問題

我縣小區(qū)物業(yè)管理經(jīng)過十多年的發(fā)展，初步建立起了市場化、經(jīng)營型的物業(yè)管理體制，對提升城市品位、優(yōu)化群眾生活環(huán)境發(fā)揮了重要的作用。但是，由于城市小區(qū)的物業(yè)管理工作是隨著我國城市化進程加快和市場經(jīng)濟的發(fā)展而產(chǎn)生的新型服務產(chǎn)業(yè)，因發(fā)展時間不長，當前我縣物業(yè)管理工作中還存在諸多問題，主要表現(xiàn)在以下幾個方面：

（一）執(zhí)行規(guī)劃不到位。調(diào)查發(fā)現(xiàn)，在住宅小區(qū)的開發(fā)建設過程中，由于主管部門監(jiān)管不力，施工過程中不能實時監(jiān)管，竣工后不能嚴格按照規(guī)劃要求進行驗收，導致規(guī)劃設計被更改的現(xiàn)象十分普遍。一是業(yè)主購房時看到的規(guī)劃和實際交房時的規(guī)劃不一樣，小區(qū)內(nèi)房屋格局和小區(qū)環(huán)境與售房時的承諾發(fā)生了變化，開發(fā)企業(yè)不兌現(xiàn)承諾，不履行合同，使業(yè)主權益遭受損失；二是開發(fā)企業(yè)不嚴格按照規(guī)劃要求施工，隨意擠占公共用地，見縫插針，把規(guī)劃的綠地、活動場所等配套設施用地擠了又擠，占了又占，甚至完全占用；三是規(guī)劃設計要求的配套項目在建設過程中，有的被偷工減料，造成質(zhì)量差，檔次低，壽命短，有的缺項，有的被砍，帶來較多遺留問題，不僅嚴重侵害了業(yè)主的利益，也為以后小區(qū)的物業(yè)管理、安全留下了隱患。

（二）管理制度不完善。目前，我縣尚未出臺與國務院《物業(yè)管理條例》及《四川省物業(yè)管理條例》相對應的物業(yè)管理條例實施細則，給物業(yè)管理工作帶來很多不便，在具體操作中存在較大的局限性和制約性。主要表現(xiàn)在：一是物業(yè)管理用房的規(guī)劃、設計、建設、驗收、移交沒有具體的要求和標準；二是專項維修資金難落實，公用部位維修難等問題。三是物業(yè)管理公司的招投標不夠規(guī)范，誰開發(fā)、誰管理的格局還沒有打破，業(yè)主根本沒有選擇物業(yè)服務的機會和權力。四是業(yè)主委員會的組建程序不規(guī)范，造成業(yè)主和物管企業(yè)之間的各種矛盾因缺乏監(jiān)督和溝通渠道而無法解決。如一些正常履行繳費義務的業(yè)主因為得不到合理有效的服務而有意見，一些沒有繳費的業(yè)主則可以找出種種借口不盡義務。五是小區(qū)內(nèi)經(jīng)常發(fā)生的違章裝修、違規(guī)搭建等行為，也缺乏可操作的具有約束力的管理措施。對這些具體問題的處理和解決缺少切實可行的政策、法規(guī)依據(jù)。

（三）宣傳教育力度不夠。從調(diào)查情況看，社區(qū)、物管人員、業(yè)主委員會成員以及業(yè)主代表，普遍對物業(yè)管理法規(guī)不知或知之甚少。主要表現(xiàn)在：一是有些物業(yè)管理人員對物業(yè)管理職責權限不明確，對相關物業(yè)政策、法規(guī)領會不透，經(jīng)營理念還沒有從“管理型”向“服務型”轉變，不按照物業(yè)服務合同的規(guī)定履行義務，對待業(yè)主“生、冷、硬”，服務意識差，簡單地把物業(yè)管理理解成收費等，有的甚至只收費不服務，小區(qū)的衛(wèi)生保潔、綠化養(yǎng)護、安全保衛(wèi)不到位，造成衛(wèi)生狀況差，秩序混亂，失竊案件時有發(fā)生；二是一些小區(qū)的業(yè)主不知道如何利用《物業(yè)管理條例》來維護自身的權利，遇到了問題無所適從，不是通過協(xié)商渠道和法律手段去解決，而是采用簡單的拒絕交費等辦法來激化矛盾。

（四）物管服務水平較低。調(diào)查發(fā)現(xiàn)，一些物管企業(yè)低薪聘請一些文化低、沒有接受過專門培訓的人員上崗。即便是企業(yè)對員工進行培訓，也還是停留在基本技能培訓的初級階段，還沒走向由勞動部門參與的社會化職業(yè)技能等級培訓與鑒定，致使物業(yè)服務工作不到位，不按規(guī)范操作。另外，從業(yè)人員流動性大、個人素質(zhì)普遍較低，也影響了物業(yè)服務水平的提高。部分物業(yè)企業(yè)管理人員對住戶反映的問題不能積極主動解決。有的小區(qū)住戶反映小區(qū)公共區(qū)域長期無人打掃衛(wèi)生，服務工作遠不能滿足居民的實際需求。

三、建議

針對當前我縣住宅小區(qū)物業(yè)管理中存在的突出問題，為進一步加強和改進我縣城區(qū)住宅小區(qū)物業(yè)管理工作，提高物業(yè)管理水平，提出以下建議意見：

（一）嚴格執(zhí)行規(guī)劃，建好一批精品住宅小區(qū)。小區(qū)的規(guī)模、檔次直接決定物管的工作難易。要站在建設精品城市、提升xxxx形象的高度，科學規(guī)劃并嚴格監(jiān)管，重點抓好在建和待建住宅小區(qū)建設。要引進幾家有實力的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，建設幾個高檔次的精品樓盤小區(qū)。建議相關職能部門要按照物業(yè)管理相關法規(guī)規(guī)定，根據(jù)我縣的實際，制定好切實可行的小區(qū)建設管理辦法和建設標準并嚴格組織實施。住宅小區(qū)規(guī)劃設計一定要明確物業(yè)用房、公共建筑、共用設施、車位數(shù)量、綠地面積等內(nèi)容。工程建設要嚴把工期和質(zhì)量關，組織驗收應將小區(qū)各類附屬工程（含地下管道隱蔽工程）列入驗收內(nèi)容，杜絕未開工即出售、未完工未驗收即入住的問題。同時，要站在維護群眾切身利益、促進社會和諧穩(wěn)定的高度，合理規(guī)劃并分步實施，穩(wěn)妥推進已建小區(qū)特別是老舊小區(qū)配套設施改造和完善，逐步消除遺留問題，從根本上消除安全隱患和不穩(wěn)定因素。

（二）加強監(jiān)督管理，建立一套完善的管理制度。一要嚴格落實前期物業(yè)招投標制度，督促開發(fā)商依法在銷售房屋之前面向市場公開擇優(yōu)選聘物業(yè)管理服務企業(yè)，制定臨時管理辦法并將之明示房屋買受人；二要嚴格落實物業(yè)承接查驗制度，房管部門和物管企業(yè)要全面參與小區(qū)竣工驗收，嚴格審查各項物業(yè)管理配套設施完成情況，凡未完成配套設施建設的小區(qū)一律不能通過竣工驗收，物管企業(yè)一律不得承接；三要嚴格落實物業(yè)企業(yè)備案制度，嚴格落實開發(fā)商向物業(yè)企業(yè)移交各類竣工圖紙等物業(yè)資料并報房管部門備案的制度；四要嚴格落實日常巡查制度，相關職能部門要與居委會相互配合，組織不定期巡查，對管理水平低、信用等級差、服務不到位、收費不規(guī)范的企業(yè)予以通報批評，甚至取消其在本縣轄區(qū)內(nèi)從事物業(yè)管理的資格，維護廣大業(yè)主的合法權益。五要嚴格落實矛盾糾紛調(diào)處制度，對業(yè)主和物管反映的問題以及業(yè)主和物管企業(yè)存在的矛盾糾紛，相關部門和社區(qū)應不推不躲，及時予以解決和調(diào)處。

（三）強化宣傳引導，探索一套良好的運行模式。要通過電視、網(wǎng)絡、會議、板報等多種形式，廣泛深入宣傳國務院《物業(yè)管理條例》、《四川省物業(yè)管理條例》等法規(guī)，營造推進住宅小區(qū)物業(yè)管理的良好輿論和法制氛圍。特別是房管部門和各社區(qū)居委會要注重加強對居民的宣傳教育，增強廣大業(yè)主的物業(yè)管理法律意識和消費觀念，使他們充分認識到搞好物業(yè)管理不單是物業(yè)企業(yè)、政府、居委會的事情，而是需要全體業(yè)主和全社會共同關心支持的工作，也使他們充分認識到物業(yè)服務合同是物業(yè)管理服務的最重要的法律依據(jù)，懂得用法律武器保護自身的權利，同時履行好應盡的義務。要指導和幫助物管企業(yè)開好業(yè)主代表大會，組建好業(yè)委會。要強化對政府部門相關工作人員、物業(yè)管理企業(yè)、業(yè)主委員會成員的教育培訓，促進行政管理人員、業(yè)委會成員依法履職，不越位、不缺位，促使物業(yè)管理企業(yè)遵紀守法，規(guī)范管理，更好地為業(yè)主提供服務，從而在我縣逐步建立起“政府主管、企業(yè)主體、業(yè)主自理、社區(qū)自治”“四位一體”的物管新模式。

（四）強化分類指導，打造一批物管示范小區(qū)。要廣泛征集社會各界的意見和建議，著手制訂物業(yè)管理服務合同等示范文本，明確規(guī)定前期和后期物業(yè)管理服務中的服務范疇、合同期限以及雙方的權利、義務、責任，規(guī)范物業(yè)管理企業(yè)和業(yè)主的行為，區(qū)別新舊住宅、高層與低層、服務項目、服務標準、確定相應的指導性服務收費標準，努力營造物業(yè)管理企業(yè)崇尚優(yōu)質(zhì)服務、業(yè)主自覺按時繳納物業(yè)管理服務費的和諧氛圍，促進物業(yè)服務健康運行。結合我縣住宅小區(qū)的現(xiàn)狀及特點，選擇部分條件較好的小區(qū)，積極探索市場化運行的物業(yè)管理新機制，真正實現(xiàn)優(yōu)質(zhì)優(yōu)價、多方共贏；針對老舊住宅小區(qū)規(guī)模小、較為分散，尤其是樓房陳舊、基礎設施差，物業(yè)管理難于起步的情況，逐個進行調(diào)研、分析，采取多種途徑、多種形式、多種方法，解決處理好物業(yè)管理用房缺乏、公用設施維修困難等問題，試點推行“破墻擴院”、“小區(qū)自治”等管理模式，改善小區(qū)環(huán)境，提升管理水平。）

第五篇：關于小區(qū)物業(yè)管理情況的調(diào)研報告

關于小區(qū)物業(yè)管理情況的調(diào)研報告

------雙塔街道周家青社區(qū)

隨著住房改革的不斷深化以及房地產(chǎn)市場的不斷繁榮，物業(yè)管理服務行業(yè)在經(jīng)濟和社會發(fā)展中的地位日益突出，對于美化城市形象、改善居民居住環(huán)境、構建和諧社區(qū)都發(fā)揮著非常重要的作用。然而，物業(yè)管理作為一個新興的服務行業(yè)，在其發(fā)展過程中，無論從認知度和被接納度，都不斷暴露出一些問題和矛盾，物業(yè)服務收費難就是其中之一。一部分物管企業(yè)面臨著生存和發(fā)展的威脅，制約著物管行業(yè)的規(guī)范運作。為了更深入地了解我市物業(yè)管理現(xiàn)階段發(fā)展狀況，結合實際情況，通過實地走訪及召開座談會等方式對我轄區(qū)內(nèi)住宅小區(qū)的物業(yè)管理情況進行了調(diào)研，調(diào)研中發(fā)現(xiàn)問題歸納如下：

一、物業(yè)管理服務收費的現(xiàn)狀

我市物業(yè)管理經(jīng)過近幾年的發(fā)展，在各級政府領導的關心和支持下，在廣大業(yè)主和物業(yè)管理企業(yè)的共同努力下，我市的物業(yè)管理總體水平得到了很大的提高，物業(yè)管理從一個新生事物發(fā)展成了貼近千家萬戶、家喻戶曉的行業(yè)。但是，由于受經(jīng)濟、社會和法制等大環(huán)境的影響，物業(yè)管理收費難的問題一直難以解決，物業(yè)服務收費率難以提高，已成為制約行業(yè)發(fā)展的瓶頸。據(jù)調(diào)查，目前，轄區(qū)7家物管企業(yè)，收費率大都在60%—70%之間，能夠達到90%以上的占比很低，目前，轄區(qū)內(nèi)部分小區(qū)的物業(yè)服務收費情況令人擔憂，比如國際花城小區(qū)的恒泰物業(yè)公司2009尚有20%物業(yè)費未收取，2010收取率只有60%—70%。物業(yè)服務收費難導致物管服務跟不上，物管服務跟不上更加導致居民不愿意繳費，形成惡性循環(huán)。

二、物業(yè)服務收費難的原因

1、業(yè)主缺乏自覺繳費意識，存在觀望攀比心態(tài)。

據(jù)調(diào)查，轄區(qū)內(nèi)一些業(yè)主沒有確立對物業(yè)管理有償服務的意識，思想認識仍然停留在計劃經(jīng)濟時代“國家管修房，自己管住房”的福利住房階段；有些業(yè)主認為小區(qū)其他業(yè)主交了費，我不交費照樣能享受物業(yè)服務。一些原先積極繳費的業(yè)主在得知其他業(yè)主不肯交費后，覺得自己先交費“吃了虧”，再交費就會左顧右盼，甚至不自覺的加入拒繳行列。

2、服務質(zhì)量不高，制約服務費的收繳。

從總體上看，我社區(qū)物業(yè)企業(yè)在履行安全保衛(wèi)、環(huán)境秩序、衛(wèi)生保潔、綠化管養(yǎng)、共用設施維護等方面能夠做到不斷完善和提高，但還有一些不盡人意的地方需要改進。如：有的小區(qū)車輛亂停亂放嚴重，影響了業(yè)主的正常通行；有的小區(qū)門衛(wèi)把關不嚴，給拾荒、推銷產(chǎn)品、維修家電等人員隨意進出，擾亂了小區(qū)秩序；有的小區(qū)保安配備不足，安全管理責任心不強，導致小區(qū)丟失車輛、盜竊等事件時有發(fā)生；有的小區(qū)衛(wèi)生清掃、清運不及時、不到位，路面破損不能及時維護，路燈亮化率低，樓梯燈壞了不及時更換，排洪排污管道堵塞、化糞池外溢不能及時清理，綠化管養(yǎng)不夠好等等，致使業(yè)主意見大，影響了物業(yè)服務費的收繳。

3、業(yè)主自主治理小區(qū)的意識和能力弱，業(yè)主大會、業(yè)主委員會作用發(fā)揮不明顯。

《浙江省物業(yè)管理條例》賦予了業(yè)主、業(yè)主委員會的權力、義務。但是，從我轄區(qū)的實際情況看，由于業(yè)主委員會不具備法人資格，沒有獨立的財產(chǎn)，沒有經(jīng)費保障和工資待遇，大量業(yè)主委員會不能正常開展活動。致使業(yè)主的合法權益受到了一定影響。加上一些業(yè)主權利意識、法律觀念淡薄，許多人不參加業(yè)主大會，難以商定有關物業(yè)管理的一些問題和解決辦法。

4、物業(yè)管理行業(yè)虧損嚴重，低價位收費阻礙了物業(yè)管理市場的發(fā)展。據(jù)了解。原先部分小區(qū)開發(fā)商為了促銷房屋，依靠給物業(yè)公司補貼為業(yè)主提供超值服務，一旦房子賣完了，開發(fā)商主動與物業(yè)公司脫鉤，物業(yè)企業(yè)就會失去依靠，斷了資金來源了。目前我社區(qū)的國際花城小區(qū)就面臨這種狀況，該小區(qū)由兩個開發(fā)商共同開發(fā)，與業(yè)主簽訂的合同就存在差異，部分業(yè)主未能享受到優(yōu)惠服務，故不愿繳納物業(yè)管理費。另外物業(yè)管理收費偏低，導致物業(yè)管理企業(yè)虧損。如國際花城小區(qū)物業(yè)管理成本每月每平方米0.55元，現(xiàn)實際收取每平方米0.45元，小區(qū)運行的2年中，收費率僅達到85%以上，但仍有業(yè)主提出要再降低收費

標準，收費標準降至每月每平方米0.30-0.35元，雙方交涉多次，部分業(yè)主至今未交物業(yè)費，但物業(yè)公司仍繼續(xù)提供標準化服務。這種低價位的收費阻礙了物業(yè)管理市場的發(fā)展，使物業(yè)這種商品達不到成本價格。二是高層住宅電梯也造成虧損嚴重。目前我轄區(qū)10層以上高層住宅電梯21部，據(jù)調(diào)查，每臺電梯年檢費、用電費、維護保養(yǎng)費這三項費用（不含電梯零件損壞、更新）每年每部需支出12000千元左右，這也是困擾百姓、物業(yè)和政府的棘手問題。

5、建管不分的舊體制給后期管理留下了諸多隱患，使業(yè)主對物業(yè)管理投訴率居高不下。

目前，我社區(qū)有90%以上的物業(yè)服務企業(yè)是受開發(fā)商委派或內(nèi)部招投標對小區(qū)行使物業(yè)管理。實際上，這些物業(yè)服務企業(yè)仍然需要依靠原開發(fā)商“輸血式”的補貼來維持，在這種管理體制下，開發(fā)商與物業(yè)服務企業(yè)是父與子的關系，這種“建”、“管”不分的體制，致使原本應由開發(fā)商解決的矛盾和問題，統(tǒng)統(tǒng)推給下屬的物業(yè)管理公司。如質(zhì)量缺陷、配備設施不完善、基礎資料不齊、產(chǎn)權糾紛、不切實際的超值服務承諾等，使物業(yè)管理企業(yè)無力解決也無法解決。出現(xiàn)問題，業(yè)主們不分青紅皂白地將所有的氣都撒到物業(yè)公司身上，造成了物業(yè)管理投訴量居高不下。

6、物業(yè)管理隊伍素質(zhì)偏低、人才短缺。

目前，我市有經(jīng)驗、有創(chuàng)新能力的高級物業(yè)管理專業(yè)人才匱乏，從業(yè)人員大多來自“轉制、轉崗、轉業(yè)”人員及農(nóng)村剩余勞動力，整體素質(zhì)較低，普遍缺乏物業(yè)管理理論知識和實踐經(jīng)驗，有相當一部分從業(yè)人員沒有經(jīng)過物業(yè)管理培訓，職業(yè)道德、專業(yè)技能、應急能力及相關法律知識等都難以適應物業(yè)管理專業(yè)崗位的要求。雖然物業(yè)行業(yè)主管部門近年來下大力氣加強了物業(yè)管理專業(yè)人員的培訓與指導工作，但是仍然跟不上物業(yè)管理行業(yè)迅速發(fā)展的需要。

7、物業(yè)管理的法治體系還不完善，物業(yè)收費缺乏有效的制約手段。

對于物業(yè)管理活動中業(yè)主欠繳拒繳物管費的行為，目前的法律法規(guī)，如《物權法》、國務院《物業(yè)管理條例》、《浙江省物業(yè)管理條例》和《江山市關于加強

物業(yè)管理工作若干意見的通知》等都有相應的規(guī)范，但是對于業(yè)主實際的欠繳和拒繳行為以及企業(yè)的追償手段缺乏具體明細的剛性規(guī)定和保護措施。同時，由于物業(yè)主管部門目前沒有執(zhí)法隊伍和執(zhí)法權，面對業(yè)主欠繳拒繳物業(yè)費時只能采取說服教育、溝通協(xié)調(diào)的方式，對于蠻橫無理的業(yè)主難以體現(xiàn)行政執(zhí)法的力度和權威，再加上我國司法程序復雜冗長的現(xiàn)狀，往往造成企業(yè)陷入有法難依的窘境。

8、政府相關部門在小區(qū)管理中的職能界定不清，行使不力，給物業(yè)管理服務收費帶來影響。

表現(xiàn)在小區(qū)管理中的一些棘手問題，比如違章搭建問題，破墻開店、占道經(jīng)營問題，破綠種菜、養(yǎng)狗擾民問題，噪聲、煙氣污染問題以及鄰里之間矛盾糾紛等問題，這些本應該是屬于城管、工商、公安、園林、環(huán)保和社區(qū)居委會等部門負責的職能，現(xiàn)在由于有了小區(qū)“圍墻”這么個“框框”，有了小區(qū)物業(yè)管理的存在，統(tǒng)統(tǒng)轉嫁到物業(yè)企業(yè)的身上。但是，物業(yè)企業(yè)作為市場化運作的經(jīng)濟實體，是依據(jù)國家《物業(yè)管理條例》和地方政府的《實施細則》，以及物業(yè)服務托管聘用合同為小區(qū)業(yè)主提供管理服務的企業(yè)，并沒有處理解決上述問題的行政執(zhí)法權力和相應的能力，結果是企業(yè)不該管的要管，不管業(yè)主埋怨；管不好業(yè)主更加埋怨，最終導致物業(yè)管理收費的困難。

9、部分新建小區(qū)入住率低，導致物管收費率難以提高。

近幾年來，隨著房地產(chǎn)市場的活躍，老百姓購房已不單是為了居住，有的是投資目的，一些小區(qū)因此空關率比較高，個別新小區(qū)入住率甚至不足20%。空關房雖然按規(guī)定連續(xù)六個月無人居住可按70%收取物管費，但由于與業(yè)主聯(lián)系不上，收取物業(yè)服務費的難度較大。物管公司雖然也試圖通過發(fā)文書通知、打電話通知、請人轉告等形式催繳，但絕大部分業(yè)主根本不予理睬，普遍抱有“我不住就可以不交管理服務費”的錯誤思想，致使這些新建小區(qū)的物管收費率非常低，企業(yè)經(jīng)營難以為繼。

三、解決物業(yè)管理收費難的對策

物業(yè)管理在我國是一個新生事物，引入我市也不過十多年時間，必然要經(jīng)歷

一個逐步適應、完善、習慣、發(fā)展的過程。如何應對和解決我市物業(yè)管理收費難問題，推動物業(yè)管理向規(guī)范化、順暢化、健康化方向發(fā)展，建議：

一、盡快出臺物業(yè)管理服務質(zhì)量等級標準

按照“分等定級、質(zhì)價相符”的原則制定物業(yè)管理服務質(zhì)量等級標準，同質(zhì)同價，質(zhì)高價高，不同等級，價格不同，服務內(nèi)容和質(zhì)量也不同。由小區(qū)業(yè)主大會根據(jù)需要討論決定選擇具體服務標準，并與物業(yè)管理企業(yè)簽訂物業(yè)管理服務合同，不搞服務不足，也不搞服務過剩。物業(yè)管理企業(yè)按照合同規(guī)定提供服務，業(yè)主按時足額交納物業(yè)費，物業(yè)管理企業(yè)定期公布費用收支賬目，讓業(yè)主明白消費，避免雙方因費用問題產(chǎn)生懷疑。

二、加快業(yè)主大會制度規(guī)范化進程

按照《物業(yè)管理條例》等相關法律法規(guī)規(guī)范成立業(yè)主大會，公開選舉業(yè)主委員會，使業(yè)主的合法權利得到保護，正當權益得到維護。經(jīng)選舉產(chǎn)生的業(yè)主委員會要熱心公益事業(yè)，對這項工作有足夠的熱情，能夠在物業(yè)管理企業(yè)和業(yè)主之間起到溝通橋梁的作用，及時將業(yè)主意愿反映給物業(yè)管理企業(yè)，在遇有業(yè)主因開發(fā)商遺留問題不交物業(yè)費時及時向業(yè)主解釋，消除二者間誤會分歧，使小區(qū)物業(yè)管理在和諧的氛圍中正常運行。

三、制定物業(yè)管理人員培訓計劃，提高員工的專業(yè)素質(zhì)和道德素質(zhì)

在提高員工專業(yè)技能方面應重點做好以下幾方面工作：

1、做好人力資源管理，提高員工的專業(yè)技能，提高管理服務水平；

2、制定計劃，分期分批對各類人員進行專業(yè)培訓，經(jīng)考試合格后持證上崗；

3、實行“末位淘汰制”，競爭上崗，樹立崗位就是報酬的觀念；

4、多渠道吸納有經(jīng)驗的專業(yè)人才，與本地實際相結合，優(yōu)勢互補，全面提高從業(yè)人員素質(zhì)。在提高員工道德素質(zhì)方面，要著力從培養(yǎng)其服務意識入手，說話、辦事時刻從服務者的角度出發(fā)。因為在物業(yè)小區(qū)里，住戶人數(shù)多，人員素質(zhì)參差不齊，作為物業(yè)管理人員不能對業(yè)主要求太高，應該多從自身找差距，擺正自己的位置，工作中多一份耐心，用自己良好的服務態(tài)度和優(yōu)質(zhì)的服務水平贏得業(yè)主的理解和支持。

四、嚴格把好驗收關

事實證明，開發(fā)商遺留問題是日后小區(qū)物業(yè)管理的最大難題，所以在小區(qū)竣工驗收時，相關部門必須嚴格把關，房屋質(zhì)量、配套設施必須保質(zhì)保量。物業(yè)管理企業(yè)在承接物業(yè)時也要詳細檢查物業(yè)情況，包括小區(qū)業(yè)主檔案資料等，不能因盲目擴大管量而為日后經(jīng)營管理埋下隱患。

五、加大宣傳力度，創(chuàng)造物業(yè)管理和諧的供給需求環(huán)境

深入細致宣傳《物業(yè)管理條例》，讓廣大業(yè)主不但了解物業(yè)管理對小區(qū)環(huán)境的重要性，也能在適當時候運用法律武器保護自己的利益，充分行使自己作為物業(yè)主人的權利。同時通過宣傳，也要使物業(yè)管理企業(yè)進一步明確自己的工作性質(zhì)，更好地在法律和合同范圍內(nèi)提供優(yōu)質(zhì)的物業(yè)服務，使物業(yè)小區(qū)形成業(yè)主要服務，物業(yè)管理企業(yè)提供服務的互補狀態(tài)，促進我市住宅小區(qū)環(huán)境優(yōu)化，推動整個物業(yè)管理行業(yè)健康、有序發(fā)展。

江山市雙塔街道周家青社區(qū)

2010年10月