第一篇：房屋拆遷補償價應(yīng)如何評估（本站推薦）

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房屋拆遷補償價應(yīng)如何評估

推薦房地產(chǎn)律師： 隨著我國城市建設(shè)的發(fā)展，人民物質(zhì)文化生活水平的提高，部分舊的城市配套設(shè)施及功能已不再滿足城市化發(fā)展的需要，舊城改造在一定時期內(nèi)必將成為重要的課題，政府也必然出臺一系列的有關(guān)城市房屋拆遷相適應(yīng)的法律、法規(guī)。新的《城市房屋拆遷管理條例》提出拆遷貨幣化補償，對我國城市舊城改造推進了一大步，也是我國拆遷改革中的一大舉措。但是，估價機構(gòu)及估價人員就如何合理化做好房屋拆遷估價?拆遷人如何對被拆遷人進行補償?這是我們在房屋拆遷工作中存在有待解決的問題。

一、在拆遷評估中主要存在著以下幾方面的問題

1、估價方法存在的問題

目前大多數(shù)城市房地產(chǎn)拆遷評估，采取基準(zhǔn)價格結(jié)合成新、區(qū)位、臨街等系數(shù)來綜合確定拆遷價，該計算方法與《城市房屋拆遷管理條例》精神以及《房地產(chǎn)估價規(guī)程》不符合。首先這是由于房屋的價格是由市場來確定的，不僅僅受其物理本身固有有形因數(shù)的影響，而且

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還受市場眾多因數(shù)影響的，往往后者的影響比前者大。例如：房地產(chǎn)周邊環(huán)境這一影響因素，同一房地產(chǎn)所處同一區(qū)位，但不代表周邊環(huán)境是相同的，這是因為房地產(chǎn)特性(個別性)決定的，因此我們僅僅以基準(zhǔn)價格來測算房地產(chǎn)市場價是沒有說服力的。其次，《房地產(chǎn)估價規(guī)程》中也找不出“基準(zhǔn)價格”一詞的由來，更談不上其計算的依據(jù)及科學(xué)性。

2、確定房屋基準(zhǔn)價格存在的問題

房屋基準(zhǔn)價的測算，首先是由政府來認定估價機構(gòu)，后由該機構(gòu)來測算，再由政府會同有關(guān)部門來確認其測算結(jié)果，實際上還是一種政府行為，擺脫不了政府的干預(yù)，因此房屋基準(zhǔn)價還不是市場行為，不能準(zhǔn)確反映市場房屋價格變化，甚至還存在著政府及其部門有意壓低基準(zhǔn)價的行為。

3、房屋拆遷補償價存在的問題

(1)土地的補償價沒真正的體現(xiàn)。有些城市現(xiàn)行的房屋的拆遷補償價，是結(jié)合成新得出的房屋拆遷補償價，其最終結(jié)果也只能最大程度上反映的是房屋這一物理本身固有的有形狀態(tài)價，而不能正確反映這一房屋實體帶來的經(jīng)濟效用價值，更不能反映土地這一無形資產(chǎn)價，當(dāng)然這一最終結(jié)果普遍反映補償價低這一結(jié)論。沒能充分地考慮

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房地產(chǎn)的容積率、建筑密度等合理利用土地這一因數(shù)，而是將土地與房屋重置價合并計為基準(zhǔn)價，以房屋的建筑面積來測算，其結(jié)果必然導(dǎo)致同質(zhì)同量同價的土地其容積率高、建筑密度大的其土地價格高這一歪理；(2)政府部門干預(yù)較多，甚至于有的地方政府為了體現(xiàn)其政績，壓價、壓成本、坑民、損民、與民爭利有損政府形象的行為。

4、在房屋性質(zhì)認定上存在的問題

由于我國的房地產(chǎn)相關(guān)法律、法規(guī)滯后于有些拆遷房，要其完備、完善有關(guān)手續(xù)，實在是強人所難。而有些城市一味強調(diào)手續(xù)的完善，在房屋性質(zhì)的認定上刻板教條，不考慮實際用途和使用價值。其最終結(jié)果，導(dǎo)致不尊重歷史，不能反映房屋可以帶來更大收益這一客觀事實。

5、在安置房價格的確定上存在的問題

眾所周知，安置房是由拆遷人(一般由開發(fā)商)提供的，其價格的確定應(yīng)是由開發(fā)商隨行就市，而被拆遷房是否也是完全市場價呢?當(dāng)然是有差距的，首先在房屋的拆遷補償價的確定存在著問題、其次，安置房價格滯后于拆遷房(因存在著開發(fā)期)，不是同一時點的價，這樣必然導(dǎo)致在安置房價、拆遷補償價之間存在著有失“公正、公平”性。

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6、在房屋拆遷補償實施中存在的問題

首先房屋拆遷評估當(dāng)然以市場價來評估，是公正合理的；但是，城市的居民經(jīng)濟存在著嚴重的兩級分化問題，特別是拆遷范圍內(nèi)的居民，他們是弱勢群體，大多為下崗職工、無業(yè)居民，有的長期生病臥床不起，生活來源靠子女及周邊社區(qū)居民來接濟，就是屋子很破，也能起擋風(fēng)避雨的作用，一旦這些居民被拆遷，他們將失去原有的穩(wěn)定生產(chǎn)、生活的秩序，當(dāng)他們獲得拆遷補償費后，這一微薄的補償費能對他們又起什么作用呢?一小套住房都購不起的。

二、造成上述問題的主要原因

1、政企不分

首先表現(xiàn)在確定拆遷補償基準(zhǔn)價格上，拆遷補償基準(zhǔn)價價格的主體評估單位是由政府及有關(guān)部門來認定，而不是以估價機構(gòu)競爭市場來獲?。还纼r內(nèi)容上需政府及有關(guān)部門來界定。從而使這基準(zhǔn)價格名義上是市場價，實際上還是政府指導(dǎo)價。其次，表現(xiàn)在補償價的確認上，有些政府及相關(guān)部門為了他們的政績，搞“形象工程”，有意壓低補償價，降低成本費用，至使難以實行的項目得以實行(如安徽省五河縣一文化休閑廣場)。

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2、市場體系尚未完全健全，還處在一個發(fā)展階段

這是由于拆遷貨幣化補償了需要大量的房地產(chǎn)市場交易資料，但是有些城市各類型房地產(chǎn)交易量少，缺乏該類房地產(chǎn)市場信息資料；另外房地產(chǎn)交易信息還很不規(guī)范，還掌握在有些部門手里，很不暢通，房地產(chǎn)信息化體系還沒完全建立。

3、城市居民經(jīng)濟發(fā)展還很不平衡，兩級分化較嚴重

被拆遷人大都是弱勢群體，他們不可能隨便將其房屋賣給拆遷人來拆遷的，就是超出他們現(xiàn)有房屋的現(xiàn)價，他們也不可能變賣的。這是他們最基本的生活保障(住房)所決定的。

4、沒有與《城市房屋拆遷管理條例》相配套實施細則，致使各地拆遷評估和補償措施千姿百態(tài)

目前，我國的土地性質(zhì)是多種多樣的，土地所有權(quán)有國有和集體所有之分，國有土地又有劃撥與出讓之分等。如在拆遷補償價格上不考慮其性質(zhì)的劃分，那么，勢將導(dǎo)致我國土地使用權(quán)出讓處于難以實施階段，也必處于非?；靵y階段。我國城市土地使用權(quán)是有償有限期使用制度(《城市房地產(chǎn)管理法》明確規(guī)定的一項制度)，但是，土地

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使用權(quán)在期限到期后，除可續(xù)期外，政府又如何進行收回的呢?是將地上建筑物連同土地一起無償收回呢?還是有所補償收回呢?這些都沒有法律條文明確規(guī)定，這必將影響到我們在房地產(chǎn)拆遷補償價評估中考慮其剩余價值(即殘值)，也無法測算出其價值的減損。

三、建議

1、完善有關(guān)配套文件，確定科學(xué)的估價方法

在基準(zhǔn)價格的確定上，應(yīng)以《房地產(chǎn)估價規(guī)范》為依據(jù)；在房屋的使用性質(zhì)的認定上，應(yīng)充分考慮實際用途和使用價值；在估價方法上，應(yīng)以《房地產(chǎn)估價規(guī)程》來確定估價技術(shù)路線。

2、加強對房屋估價活動的監(jiān)管，建設(shè)一支精良的評估隊伍

評估機構(gòu)及評估人員應(yīng)在市場競爭中獲取，而不是指令性的認定，政府部門應(yīng)配合齊抓共管，即使拆遷評估結(jié)論得到認可，也應(yīng)考慮弱勢群體的實際困難，只有這樣才能使拆遷順利進行，有利于民有益于國的建設(shè)項目得以很好的實施。

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房屋拆遷補償價如何評估

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例如：房地產(chǎn)周邊環(huán)境這一影響因素，同一房地產(chǎn)所處同一區(qū)位，但不代表周邊環(huán)境是相同的，這是因為房地產(chǎn)特性(個別性)決定的，因此我們僅僅以基準(zhǔn)價格來測算房地產(chǎn)市場價是沒有說服力的。其次，《房地產(chǎn)估價規(guī)程》中也找不出“基準(zhǔn)價格”一詞的由來，更談不上其計算的依據(jù)及科學(xué)性。

2、確定房屋基準(zhǔn)價格存在的問題

房屋基準(zhǔn)價的測算，首先是由政府來認定估價機構(gòu)，后由該機構(gòu)來測算，再由政府會同有關(guān)部門來確認其測算結(jié)果，實際上還是一種政府行為，擺脫不了政府的干預(yù)，因此房屋基準(zhǔn)價還不是市場行為，不能準(zhǔn)確反映市場房屋價格變化，甚至還存在著政府及其部門有意壓低基準(zhǔn)價的行為。

3、房屋拆遷補償價存在的問題

(1)土地的補償價沒真正的體現(xiàn)。有些城市現(xiàn)行的房屋的拆遷補償價，是結(jié)合成新得出的房屋拆遷補償價，其最終結(jié)果也只能最大程度上反映的是房屋這一物理本身固有的有形狀態(tài)價，而不能正確反映這一房屋實體帶來的經(jīng)濟效用價值，更不能反映土地這一無形資產(chǎn)價，當(dāng)然這一最終結(jié)果普遍反映補償價低這一結(jié)論。

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沒能充分地考慮房地產(chǎn)的容積率、建筑密度等合理利用土地這一因數(shù)，而是將土地與房屋重置價合并計為基準(zhǔn)價，以房屋的建筑面積來測算，其結(jié)果必然導(dǎo)致同質(zhì)同量同價的土地其容積率高、建筑密度大的其土地價格高這一歪理;(2)政府部門干預(yù)較多，甚至于有的地方政府為了體現(xiàn)其政績，壓價、壓成本、坑民、損民、與民爭利有損政府形象的行為。

4、在房屋性質(zhì)認定上存在的問題

由于我國的房地產(chǎn)相關(guān)法律、法規(guī)滯后于有些拆遷房，要其完備、完善有關(guān)手續(xù)，實在是強人所難。而有些城市一味強調(diào)手續(xù)的完善，在房屋性質(zhì)的認定上刻板教條，不考慮實際用途和使用價值。其最終結(jié)果，導(dǎo)致不尊重歷史，不能反映房屋可以帶來更大收益這一客觀事實。

5、在安置房價格的確定上存在的問題

眾所周知，安置房是由拆遷人(一般由開發(fā)商)提供的，其價格的確定應(yīng)是由開發(fā)商隨行就市，而被拆遷房是否也是完全市場價呢?當(dāng)然是有差距的，首先在房屋的拆遷補償價的確定存在著問題、其次，安置房價格滯后于拆遷房(因存在著開發(fā)期)，不是同一時點的價，這

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樣必然導(dǎo)致在安置房價、拆遷補償價之間存在著有失“公正、公平”性。

6、在房屋拆遷補償實施中存在的問題

首先房屋拆遷評估當(dāng)然以市場價來評估，是公正合理的;但是，城市的居民經(jīng)濟存在著嚴重的兩級分化問題，特別是拆遷范圍內(nèi)的居民，他們是弱勢群體，大多為下崗職工、無業(yè)居民，有的長期生病臥床不起，生活來源靠子女及周邊社區(qū)居民來接濟，就是屋子很破，也能起擋風(fēng)避雨的作用，一旦這些居民被拆遷，他們將失去原有的穩(wěn)定生產(chǎn)、生活的秩序，當(dāng)他們獲得拆遷補償費后，這一微薄的補償費能對他們又起什么作用呢?一小套住房都購不起的。

二、造成上述問題的主要原因

1、政企不分

首先表現(xiàn)在確定拆遷補償基準(zhǔn)價格上，拆遷補償基準(zhǔn)價價格的主體評估單位是由政府及有關(guān)部門來認定，而不是以估價機構(gòu)競爭市場來獲取;估價內(nèi)容上需政府及有關(guān)部門來界定。

從而使這基準(zhǔn)價格名義上是市場價，實際上還是政府指導(dǎo)價。其

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次，表現(xiàn)在補償價的確認上，有些政府及相關(guān)部門為了他們的政績，搞“形象工程”，有意壓低補償價，降低成本費用，至使難以實行的項目得以實行(如安徽省五河縣一文化休閑廣場)。

2、市場體系尚未完全健全，還處在一個發(fā)展階段

這是由于拆遷貨幣化補償了需要大量的房地產(chǎn)市場交易資料，但是有些城市各類型房地產(chǎn)交易量少，缺乏該類房地產(chǎn)市場信息資料;另外房地產(chǎn)交易信息還很不規(guī)范，還掌握在有些部門手里，很不暢通，房地產(chǎn)信息化體系還沒完全建立。

3、城市居民經(jīng)濟發(fā)展還很不平衡，兩級分化較嚴重

被拆遷人大都是弱勢群體，他們不可能隨便將其房屋賣給拆遷人來拆遷的，就是超出他們現(xiàn)有房屋的現(xiàn)價，他們也不可能變賣的。這是他們最基本的生活保障(住房)所決定的。

4、沒有與《城市房屋拆遷管理條例》相配套實施細則，致使各地拆遷評估和補償措施千姿百態(tài)

目前，我國的土地性質(zhì)是多種多樣的，土地所有權(quán)有國有和集體所有之分，國有土地又有劃撥與出讓之分等。如在拆遷補償價格上不

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考慮其性質(zhì)的劃分，那么，勢將導(dǎo)致我國土地使用權(quán)出讓處于難以實施階段，也必處于非?；靵y階段。

我國城市土地使用權(quán)是有償有限期使用制度(《城市房地產(chǎn)管理法》明確規(guī)定的一項制度)，但是，土地使用權(quán)在期限到期后，除可續(xù)期外，政府又如何進行收回的呢?是將地上建筑物連同土地一起無償收回呢?還是有所補償收回呢?這些都沒有法律條文明確規(guī)定，這必將影響到我們在房地產(chǎn)拆遷補償價評估中考慮其剩余價值(即殘值)，也無法測算出其價值的減損。

三、建議

1、完善有關(guān)配套文件，確定科學(xué)的估價方法

在基準(zhǔn)價格的確定上，應(yīng)以《房地產(chǎn)估價規(guī)范》為依據(jù);在房屋的使用性質(zhì)的認定上，應(yīng)充分考慮實際用途和使用價值;在估價方法上，應(yīng)以《房地產(chǎn)估價規(guī)程》來確定估價技術(shù)路線。

2、加強對房屋估價活動的監(jiān)管，建設(shè)一支精良的評估隊伍評估機構(gòu)及評估人員應(yīng)在市場競爭中獲取，而不是指令性的認定，政府部門應(yīng)配合齊抓共管，即使拆遷評估結(jié)論得到認可，也應(yīng)考慮弱勢群體

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贏了網(wǎng)s.yingle.com 的實際困難，只有這樣才能使拆遷順利進行，有利于民有益于國的建設(shè)項目得以很好的實施。

? 福建省國家稅務(wù)局轉(zhuǎn)發(fā)《國家計委 http://s.yingle.com/y/fg/1040935.html

? 企業(yè)財產(chǎn)損失稅前扣除管理辦法的通知 http://s.yingle.com/y/fg/1040934.html

? ? 上海市國家稅務(wù)局 http://s.yingle.com/y/fg/1040933.html 印發(fā)《1998

年全省國稅工作要點》的通知

http://s.yingle.com/y/fg/1040932.html

? 制發(fā)《集體企業(yè)總機構(gòu)提取管理費稅前扣除具體管理辦法》的通知 http://s.yingle.com/y/fg/1040931.html

? 調(diào)整省局機關(guān)各單位掛鉤和聯(lián)系點制度的通知 http://s.yingle.com/y/fg/1040930.html

? 外國企業(yè)向境內(nèi)轉(zhuǎn)讓無形資產(chǎn)取得收入征收營業(yè)稅問題的通知 http://s.yingle.com/y/fg/1040929.html

? 貫徹實施《契稅暫行條例》的通知 http://s.yingle.com/y/fg/1040928.html

? 安徽省屠宰稅暫行辦法

http://s.yingle.com/y/fg/1040927.html

? 對外承包工程項目出口退稅提供專用稅票有關(guān)問題的批復(fù) http://s.yingle.com/y/fg/1040926.html

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? 印發(fā)《福建?。保梗梗改陣惞ぷ饕c》的通知 http://s.yingle.com/y/fg/1040925.html

? 中遠集團對所屬公司提取1997總機構(gòu)管理費問題的通知 http://s.yingle.com/y/fg/1040924.html

? 對排污費和污染源治理貸款基金免征營業(yè)稅問題的通知 http://s.yingle.com/y/fg/1040923.html

? 印發(fā)我國對外簽訂稅收協(xié)定學(xué)生和實習(xí)人員條款相關(guān)法規(guī)2018最

新

一

覽

表的通

知

http://s.yingle.com/y/fg/1040922.html

? 認真貫徹執(zhí)行有進出口經(jīng)營權(quán)的生產(chǎn)企業(yè)自營出口貨物實行免抵退稅管理辦法的 http://s.yingle.com/y/fg/1040921.html

? 進一步做好企業(yè)所得稅匯算清繳工作的通知 http://s.yingle.com/y/fg/1040920.html

? 有關(guān)進出口經(jīng)營權(quán)的生產(chǎn)企業(yè)出口貨物實行免抵退稅后1997年中

央

財

政

與

地

方

財

http://s.yingle.com/y/fg/1040919.html

? 煤炭社會保障基金審計實施辦法

http://s.yingle.com/y/fg/1040918.html

? 安徽省契稅暫行辦法

http://s.yingle.com/y/fg/1040917.html

? 廈門市財政局 http://s.yingle.com/y/fg/1040916.html

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? 啟用無錫市新版營業(yè)稅普通發(fā)票的公告 http://s.yingle.com/y/fg/1040915.html

? 調(diào)整1998年信息聯(lián)系點的通知

http://s.yingle.com/y/fg/1040914.html

? 廣東省武江茶場收取的勞務(wù)收入征稅問題的批復(fù) http://s.yingle.com/y/fg/1040913.html

? 企業(yè)所得稅若干業(yè)務(wù)問題的通知》的通知 http://s.yingle.com/y/fg/1040912.html

? 泰龍電力有限公司增值稅征稅問題的批復(fù) http://s.yingle.com/y/fg/1040911.html

? 轉(zhuǎn)發(fā)國家稅務(wù)總局關(guān)于加強涉稅行政事業(yè)性收費項目發(fā)票管理的通知 http://s.yingle.com/y/fg/1040910.html

? 中國聯(lián)通公司實行匯總繳納企業(yè)所得稅問題的通知 http://s.yingle.com/y/fg/1040909.html

? 國有生產(chǎn)企業(yè)出口貨物未取得法定的退稅憑證稅務(wù)處理問題批復(fù)的通知 http://s.yingle.com/y/fg/1040908.html

? ? 福建省財政廳 http://s.yingle.com/y/fg/1040907.html 落實國務(wù)院調(diào)整進口設(shè)備稅收政策有關(guān)問題的通知 http://s.yingle.com/y/fg/1040906.html

? 印發(fā)《進一步推進和深化涉外稅收征管改革的補充意見》的通知》的通知 http://s.yingle.com/y/fg/1040905.html

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? 貫徹實施＜注冊稅務(wù)師資格制度暫行規(guī)定＞有關(guān)問題的通知 http://s.yingle.com/y/fg/1040904.html

? 印發(fā)《企業(yè)所得稅稅源監(jiān)控辦法》的通知 http://s.yingle.com/y/fg/1040903.html

? 通報企業(yè)所得稅專項檢查情況的函 http://s.yingle.com/y/fg/1040902.html

? 深圳市國家稅務(wù)局轉(zhuǎn)發(fā)財政部

http://s.yingle.com/y/fg/1040901.html

? 福建省國家稅務(wù)局轉(zhuǎn)發(fā)財政部

http://s.yingle.com/y/fg/1040900.html

? 中國計生協(xié)接受國際計生聯(lián)無償援助物資進口稅收問題的通知 http://s.yingle.com/y/fg/1040899.html

? ? 開展對郵電部 http://s.yingle.com/y/fg/1040898.html 個人從事醫(yī)療服務(wù)活動征收個人所得稅問題的通知 http://s.yingle.com/y/fg/1040897.html

? 印發(fā)《企業(yè)財產(chǎn)損失稅前扣除管理辦法》的通 http://s.yingle.com/y/fg/1040896.html

? 中國電子進出口安徽公司上交1997總機構(gòu)管理費稅前扣除的通知 http://s.yingle.com/y/fg/1040895.html

? ? 上海市財政局 http://s.yingle.com/y/fg/1040894.html 北京市國家稅

務(wù)局轉(zhuǎn)發(fā)

《

財

政

部

http://s.yingle.com/y/fg/1040893.html

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? 吉林省契稅實施辦法

http://s.yingle.com/y/fg/1040892.html

? 企業(yè)所得稅檢查處罰起始日期的批復(fù)的通知 http://s.yingle.com/y/fg/1040891.html

? 煤炭內(nèi)部審計機構(gòu)收集

http://s.yingle.com/y/fg/1040890.html

? 聯(lián)通尋呼有限公司所屬企業(yè)總機構(gòu)管理費扣除標(biāo)準(zhǔn)的通知 http://s.yingle.com/y/fg/1040889.html

? 中國航空油料總公司繳納企業(yè)所得稅問題的通知》的通知 http://s.yingle.com/y/fg/1040888.html

? 做好1998年稅務(wù)信息工作的通知

http://s.yingle.com/y/fg/1040887.html

? 加強匯總納稅企業(yè)所得稅管理的幾點意見 http://s.yingle.com/y/fg/1040886.html

? 中小學(xué)校財務(wù)收支審計實施辦法

http://s.yingle.com/y/fg/1040885.html

? ? 北京市財政局 http://s.yingle.com/y/fg/1040884.html 河北省

農(nóng)

村

集

體

經(jīng)

濟

審

計

規(guī)

定

http://s.yingle.com/y/fg/1040883.html

? 核定中國物資再生利用總公司所屬企業(yè)1997總機構(gòu)管理費稅

前

扣

除

標(biāo)

準(zhǔn)的通

http://s.yingle.com/y/fg/1040882.html

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? 國有生產(chǎn)企業(yè)出口貨物未取得法定的退稅憑證稅務(wù)處理問題批復(fù)的通知 http://s.yingle.com/y/fg/1040881.html

? 日本全日空航空公司有關(guān)稅收問題的通知 http://s.yingle.com/y/fg/1040880.html

? 提高紡織品出口退稅率的通知

http://s.yingle.com/y/fg/1040879.html

? 省證券公司要求所屬地市營業(yè)部年終決算匯表統(tǒng)一繳納企業(yè)所得稅的復(fù)函 http://s.yingle.com/y/fg/1040878.html

? 深圳市國家稅務(wù)局轉(zhuǎn)發(fā)財政部

http://s.yingle.com/y/fg/1040877.html

? 北京市地方稅務(wù)局委托農(nóng)業(yè)銀行北京市分行儲蓄機構(gòu)代收代繳自行車車船使用稅 http://s.yingle.com/y/fg/1040876.html

? １９９８年申請接收普通高校畢業(yè)生的補充通知 http://s.yingle.com/y/fg/1040875.html

? 財政部對政協(xié)八屆全國委員會第五次會議第2569號提案的答復(fù) http://s.yingle.com/y/fg/1040874.html

? 北京市國有企業(yè)上交主管部門管理費稅前扣除審批管理辦法 http://s.yingle.com/y/fg/1040873.html

? 中港總公司第二航務(wù)工程局第四工程公司上繳總機構(gòu)管理費稅前扣除的通知 http://s.yingle.com/y/fg/1040872.html

? 重新明確交通運輸業(yè)納稅地點的通知 http://s.yingle.com/y/fg/1040871.html

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? 企業(yè)實行銷售包干辦法繳納所得稅扣除問題的通知 http://s.yingle.com/y/fg/1040870.html

? 印發(fā)〈國務(wù)院公文主題詞表〉的通知》的通知 http://s.yingle.com/y/fg/1040869.html

? 印發(fā)《企業(yè)所得稅減免稅管理辦法》的通知 http://s.yingle.com/y/fg/1040868.html

? ? 財政部 http://s.yingle.com/y/fg/1040867.html

核定中國新型建筑材料公司所屬企業(yè)1997總機構(gòu)管理費稅前

扣

除

標(biāo)

準(zhǔn)的通

知

http://s.yingle.com/y/fg/1040866.html

? 電力部門向用戶收取的供配電貼費是否征收企業(yè)所得稅問題的批復(fù) http://s.yingle.com/y/fg/1040865.html

? 軍隊系統(tǒng)所屬企業(yè)征收增值稅問題的通知 http://s.yingle.com/y/fg/1040864.html

? 海洋石油若干稅收政策問題的通知 http://s.yingle.com/y/fg/1040863.html

? 《中國監(jiān)察》《長安》《檢察日報》享受宣傳文化出版物增值稅先征后返政策的 http://s.yingle.com/y/fg/1040862.html

? 廢止《上海市契稅暫行條例施行細則》等１２件規(guī)章的決定 http://s.yingle.com/y/fg/1040861.html

? 印發(fā)《福建省國家稅務(wù)局普通發(fā)票定點印刷企業(yè)管理規(guī)定》的通知 http://s.yingle.com/y/fg/1040860.html

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? ? ? 財政部 http://s.yingle.com/y/fg/1040859.html 開展對郵電部 http://s.yingle.com/y/fg/1040858.html 印發(fā)《企業(yè)所得稅稅前彌補虧損審核管理辦法》的通知 http://s.yingle.com/y/fg/1040857.html

? 企事業(yè)單位出售存量房產(chǎn)均應(yīng)征收土地增值稅的通知 http://s.yingle.com/y/fg/1040856.html

? ? 上海市財政局 http://s.yingle.com/y/fg/1040855.html 煤炭內(nèi)部審計機構(gòu)審計項目計劃管理的相關(guān)法規(guī)2018最新 http://s.yingle.com/y/fg/1040854.html

? 印發(fā)《對外經(jīng)濟合作企業(yè)會計報表注冊會計師審計暫行辦法》的通知 http://s.yingle.com/y/fg/1040853.html

? 印發(fā)《北京市地方稅務(wù)局關(guān)于實現(xiàn)稅務(wù)檢查四化目標(biāo)的階段性工作計劃》的通知 http://s.yingle.com/y/fg/1040852.html

? 核定中國燃料總公司所屬企業(yè)1997總機構(gòu)管理費稅前扣除標(biāo)準(zhǔn)的通知 http://s.yingle.com/y/fg/1040851.html

? 四川省國家稅務(wù)局轉(zhuǎn)發(fā)《財政部

http://s.yingle.com/y/fg/1040850.html

? 轉(zhuǎn)發(fā)國家稅務(wù)總局匯總納稅企業(yè)所得稅若干具體問題的通知的通知 http://s.yingle.com/y/fg/1040849.html

? 福建省國家稅務(wù)局轉(zhuǎn)發(fā)財政部

http://s.yingle.com/y/fg/1040848.html

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? 深圳市國家稅務(wù)局轉(zhuǎn)發(fā)財政部

http://s.yingle.com/y/fg/1040847.html

? 煤炭企業(yè)資產(chǎn)保值增值審計實施辦法 http://s.yingle.com/y/fg/1040846.html

? 外灘房產(chǎn)置換搬遷后的海運

http://s.yingle.com/y/fg/1040845.html

? 金融保險企業(yè)計稅工資的通知

http://s.yingle.com/y/fg/1040844.html

? ? 上海市財政局 http://s.yingle.com/y/fg/1040843.html 印發(fā)《資源稅幾個應(yīng)稅產(chǎn)品范圍問題的解答》的通知 http://s.yingle.com/y/fg/1040842.html

? 深圳市國家稅務(wù)局轉(zhuǎn)發(fā)國家計委

http://s.yingle.com/y/fg/1040841.html

? 上海市稅務(wù)稽查工作規(guī)程

http://s.yingle.com/y/fg/1040840.html

? 貴州省屠宰稅征收辦法

http://s.yingle.com/y/fg/1040839.html

? 鐵道部所屬單位恢復(fù)征收印花稅問題的補充通知 http://s.yingle.com/y/fg/1040838.html

? 俄羅斯赤塔航空公司有關(guān)稅收問題的通知 http://s.yingle.com/y/fg/1040837.html

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? 郵政通信企業(yè)繳納企業(yè)所得稅問題的通知 http://s.yingle.com/y/fg/1040836.html

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第三篇：南通市城市房屋拆遷補償價評估技術(shù)規(guī)范

南通市城市房屋拆遷補償價評估技術(shù)規(guī)范天下房地產(chǎn)法律服務(wù)網(wǎng)

南通市城市房屋拆遷補償價評估技術(shù)規(guī)范

【實施日期】2003/02/20【頒布單位】 通房［2003］17 號【失效日期】

關(guān)于印發(fā)《南通市城市房屋拆遷補償價評估技術(shù)規(guī)范》的通知

市區(qū)各開發(fā)、建設(shè)、拆遷實施單位，各有關(guān)拆遷評估單位、各縣(市)建設(shè)局：

根據(jù)國務(wù)院《城市房屋拆遷管理條例》(國務(wù)院令第305號)、《江蘇省城市房屋拆遷管理條例》、《房地產(chǎn)估價規(guī)范》(GB/T50291 1999)、《南通市城市房屋拆遷管理辦法》(通政發(fā)［2003］16號)規(guī)定，現(xiàn)將《南通市城市房屋拆遷補償價評估技術(shù)規(guī)范》印發(fā)給你們，請遵照執(zhí)行。

二○○三 年 二 月二十日

南通市城市房屋拆遷補償價評估技術(shù)規(guī)范

第一章 總 則

一、根據(jù)國務(wù)院《城市房屋拆遷管理條例》（國務(wù)院令第305號以下簡稱拆遷《條例》）、《江蘇省城市房屋拆遷管理條例》（以下簡稱省《條例》）、《南通市城市房屋拆遷管理辦法》（通政發(fā)［2003］16號）及其他有關(guān)規(guī)定，制定本規(guī)范。

二、本規(guī)范所稱城市房屋拆遷補償價，是指政府指導(dǎo)下的被拆遷房屋的房地產(chǎn)市場價，不同于市場調(diào)節(jié)下的由交易雙方協(xié)商確定的市場價。

三、本規(guī)范適用于城市房屋拆遷補償價的評估(以下簡稱拆遷評估)。

四、拆遷評估的目的在于為房屋拆遷提供補償依據(jù)。

五、依照房地產(chǎn)評估的一般規(guī)律,拆遷評估可采用市場比較法、路線價法等方法。

六、承擔(dān)拆遷評估業(yè)務(wù)的評估機構(gòu)及其評估人員應(yīng)遵守職業(yè)道德，講求評估信譽，實行良好服務(wù)，并對估價報告的內(nèi)容和結(jié)果負責(zé)。

七、拆遷評估應(yīng)遵循公平、合法、替代和估價時點的原則。拆遷評估時，應(yīng)將《房屋拆遷許可證》和拆遷公告規(guī)定的拆遷時間作為同一工程項目統(tǒng)一的估價時點。

八、本規(guī)范未規(guī)定的事項，應(yīng)依據(jù)有關(guān)法律、法規(guī)、規(guī)定、規(guī)范和房地產(chǎn)市場評估常規(guī)辦理。

第二章 拆遷評估的基本步驟和方法

一、拆遷評估的基本步驟為：

(一)掌握被評估房屋的合法權(quán)屬關(guān)系和依據(jù)；(二)根據(jù)合法性依據(jù)進行實地勘測評估；(三)繪制、填寫評估材料；(四)編制評估報告；(五)報告評估結(jié)果。

二、拆遷評估的方法

拆遷評估采用市場比較法、路線價法等實施評估。對同一評估單位(樓房以幢為評估單位，平房以戶為評估單位)，采用同一評估方法實施評估。評估的計量單位為被拆遷房屋的建筑面積。

(一)市場比較法 1．本方法主要適用于城市規(guī)劃區(qū)內(nèi)國有土地和興建時使用的土地為農(nóng)民集體所有土地上的住宅房屋的拆遷評估。

2．本方法的計算公式為：

城市國有土地上的被拆遷房屋補償額=合法建筑面積的建安成新價+ 合法土地使用面積的區(qū)位補償基價（合法土地使用面積小于合法建筑面積的以建筑面積計算區(qū)位補償基價）。

興建時使用的土地為農(nóng)民集體所有土地上的被拆遷房屋補償額按通政發(fā)[2003]16號文件第五章的規(guī)定評估。3．本辦法修正的因素和標(biāo)準(zhǔn)為：

(1)被評估房屋建筑結(jié)構(gòu)、等級、成新因素的修正。按《南通市市區(qū)各類被拆遷房屋建筑結(jié)構(gòu)、等級評估標(biāo)準(zhǔn)》（附表2）和《南通市各類被拆遷房屋成新評定標(biāo)準(zhǔn)》（附表3）、《南通市各類被拆遷房屋成新折舊率》（附表4）對照評估。

(2)被評估成套住宅房屋所處樓層因素的修正。（見下表）

樓層系數(shù)（%）

層次二層樓三層樓四層樓五層樓六層樓

底層00000 二層0+2+3+3+3 三層 0+4+6+8 四層-2+4+6 五層-30 六層-4

(3)被評估成套住宅房屋為多層標(biāo)準(zhǔn)住宅水、電、氣配套設(shè)施齊全的，按評估值的+3%進行修正。

(4)被評估房屋環(huán)境因素的修正。根據(jù)被拆遷房屋所處的自然環(huán)境、社會環(huán)境、居住環(huán)境在眺望、景觀、噪音、空氣污染、建筑密度、道路交通、周邊綠化、受教育（學(xué)校、幼兒園）、購物、就醫(yī)方面的因素進行修正，修正權(quán)重比在-2%至2%之間。

（5）對超出被評估房屋結(jié)構(gòu)等級條件以外的設(shè)施設(shè)備和裝璜、裝修項目的補償評估，按《南通市市區(qū)房屋拆遷附屬設(shè)施設(shè)備、裝飾、裝潢補償標(biāo)準(zhǔn)》（附表6）單列進行評估。

4、對處于城市規(guī)劃區(qū)邊緣集體土地征用后被拆遷，所在村、組有條件在另處安排宅基地供其移地遷建住房，經(jīng)市、縣規(guī)劃管理部門同意實施的，對被拆遷房屋的遷建成本進行補償。南通市市區(qū)被拆遷房屋遷建成本補償價，按《南通市市區(qū)被拆遷房屋遷建補償費標(biāo)準(zhǔn)》（見下表）評估。

南通市市區(qū)被拆遷房屋遷建補償費標(biāo)準(zhǔn)

房屋結(jié)構(gòu)混合結(jié)構(gòu)磚木結(jié)構(gòu)簡易結(jié)構(gòu)

等級一二三一二三一二 補償標(biāo)準(zhǔn)元/m2***240180150

(二)路線價法

1．本方法適用于非住宅房屋的拆遷評估。

2．本方法的計算公式為：

房屋拆遷補償額=區(qū)位價補償額+被拆遷房屋建安價補償額

(1)區(qū)位補償價的確定。根據(jù)《南通市市區(qū)非住宅房屋路線（段）區(qū)類劃分》（附表7）和被拆遷非住宅房屋臨街面狀態(tài)因素與樓層因素（按下表“非住宅房屋臨街面狀態(tài)調(diào)整系數(shù)表”和“非住宅房屋樓層調(diào)整修正表”），對非住宅房屋拆遷區(qū)位補償指導(dǎo)價進行修正確定。南通市市區(qū)非住宅房屋拆遷區(qū)位補償指導(dǎo)價按《南通市市區(qū)非住宅房屋拆遷區(qū)位補償指導(dǎo)價標(biāo)準(zhǔn)》(附表8)執(zhí)行。

非住宅房屋臨街狀態(tài)調(diào)整系數(shù)計算表

被拆遷房屋臨街寬度（米）被拆遷房屋進深度（米）求取的寬度與進深度系數(shù)值區(qū)位基價調(diào)整系數(shù)（%）

按實測量，測量數(shù)保留至小數(shù)點后兩位按實測量，測量數(shù)保留至小數(shù)點后兩位1.5以上的+20% 1.2-1.5+12% 1-1.2+7% 所計算的系數(shù)值保留至小數(shù)點后兩位0.8-10 0.6-0.8-5% 0.6以下-10%

附注:求取臨街面寬與進深的系數(shù)公式:被拆遷房屋臨街寬度÷被拆遷房屋進深度=臨街寬度與房屋進深系數(shù)。臨街狀態(tài)調(diào)整系數(shù)的計算，只適用于被拆遷非住宅房屋的底層房屋。

非住宅房屋樓層調(diào)整修正系數(shù)表

房屋樓層地下室一層二層三層四層五層

修正系數(shù)（%）-10%0-3%-5%-10%-15%

(2)非住宅房屋建安價評估，按《南通市各類被拆遷房屋建筑結(jié)構(gòu)、等級評估標(biāo)準(zhǔn)》（附表2）結(jié)合房屋成新狀況評估確定。

3．對非住宅房屋拆遷停產(chǎn)、停業(yè)補償

(1)對拆遷非住宅房屋實行產(chǎn)權(quán)調(diào)換，致使經(jīng)營活動中止的，可根據(jù)拆遷前兩年營業(yè)稅納稅額年均值給予一次性綜合補助。南通市市區(qū)具體綜合補助數(shù)額參照下表確定。

南通市市區(qū)非住宅營業(yè)用房一次性綜合補助表（元/m2）

年納稅額10-100101-500501-10001001-20002001-30003001-40004001以上

補助費***001000 注：①年納稅額指拆遷公告發(fā)布之日起前兩年營業(yè)稅納稅額年均值；

②前兩年營業(yè)稅納稅額年均值每平方米低于10元的,不享受此項補貼費用；

③前兩年營業(yè)稅納稅額年均值按被拆遷人提供的有效票據(jù)為依據(jù)。

(2)對非住宅房屋內(nèi)的裝璜、裝修項目補償，可參照《南通市市區(qū)房屋拆遷附屬設(shè)施設(shè)備、裝飾、裝璜項目補償標(biāo)準(zhǔn)》（附表6）單列評估。

(三)其他補償評估

在拆遷范圍內(nèi)，對屬于被拆遷人的樹木（含果樹）、竹園、祖墳等，需要砍伐或遷移的，南通市市區(qū)按下表給予一次性補償。

元/棵

樹木胸圍（厘米）

9.0以下9.0-2020-3030-4545-6565以上

楊、柳、梧桐、確樹、楝、楊刺槐、泡桐、榆樹、水杉0.401.003.5016.020.0030.00 椿、桑、櫸、樟、楠、柏、桃、李、杏、石榴1.003.0010.0020.030.0040.00 梨、蘋果、柿、枇杷、棗、香圓、橙、桔、廣玉蘭、黃楊1．006．0025.0040.065.0095.00

元/m

樹種樹高60厘米以下60-100100-150150以上

槿樹、冬青、女貞、大葉黃楊1.002.505.0010.00 枸樹等1.003.008.0015.00

注：綠籬按長度及高度分類補償

 元/棵

名稱生長期在3年以下3-5年5年以上

葡萄8.0020.0030.00

成林竹園每平方米30元；各類苗木每平方米10.00元。



南通市市區(qū)拆遷范圍內(nèi)墳?zāi)惯w移補貼標(biāo)準(zhǔn)

棺木墳?zāi)箚挝?個)補貼金額1000元自行處理遷移

陶罐、骨灰盒墳?zāi)箚挝?個)補貼金額800元自行處理遷移

第三章 附 則

一、本規(guī)范涉及的補償、補貼標(biāo)準(zhǔn)和區(qū)位地段劃分適用于南通市市區(qū)，各縣(市)由其另行制定。

二、本規(guī)范與《南通市城市房屋拆遷管理辦法》同時實施。

三、本規(guī)范由市房屋拆遷管理部門負責(zé)解釋。

附表1：南通市市區(qū)城市舊區(qū)居民被拆遷房屋區(qū)位補償基價

區(qū)位等級被拆遷房屋地段范圍元/平方米

一類區(qū)位A A1友誼橋、和平橋、長橋、人民公園橋、文化宮橋、北濠橋圍合范圍以內(nèi)。1600 A2A1以外，東至工農(nóng)路，西至孩兒巷南（北）路、姚港路，南至青年路，北至濠北路圍合的范圍以內(nèi)。1450 A3北片區(qū)A2以外，東至工農(nóng)路，西至孩兒巷北路，南至濠北路，北至鐘秀路圍合的范圍以內(nèi)。1360 南片區(qū)A2以外，東至工農(nóng)路，西至姚港路，南至虹橋路，北至青年路圍合的范圍以內(nèi)。

A4A2、A3以外，東至五一路（規(guī)劃路），西至工農(nóng)路，南至虹橋東路，北至鐘秀中、（東）路圍合的范圍以內(nèi)。1340 A5A2、A3以外，東至孩兒巷南（北）路、姚港路，西至外環(huán)西路，南至虹橋西路，北至鐘秀西路圍合的范圍以內(nèi)。1320 二類區(qū)位BB1北片區(qū)A3以外，東至工農(nóng)路，西至外環(huán)西、節(jié)制閘路，南至鐘秀路，北至通呂運河（含節(jié)制橋）圍合的范圍以內(nèi)。1240 南片區(qū)A3以外，東至通啟路，西至虹橋、長江交叉路，南至長江路、洪江路，北至虹橋路圍合的范圍以內(nèi)。

B2東片區(qū)A3、B1、以外，東至外環(huán)東路，西至五一路（規(guī)劃路）鐘秀路、工農(nóng)路，南至通啟路，北至通呂運河圍合的范圍以內(nèi)。1160 西片區(qū)A4以外，東至外環(huán)西路，西至長江中路，南至虹橋、長江交叉路，北至通呂運河（含節(jié)制閘橋）圍合的范圍以內(nèi)。

B3B1、B2以外，東、南至環(huán)海港引河（南北與東西向），西至長江岸線，北至通呂運河、長江中路、洪江路、外環(huán)東路圍合的范圍以內(nèi)1100 三類區(qū)位CC1南片區(qū)B3以外，東、南向至長江南路、嗇園路連褲子港河、普口河，西北向至海港引河（南北向與東西向）連通甲河圍合的范圍以內(nèi)；狼山鎮(zhèn)舊區(qū)。900 北片區(qū)B3以外，南至通呂運河，北至越江路、外環(huán)北路，東至規(guī)劃路，西至長江岸線圍合的范圍以內(nèi)。

C2南片區(qū)C1以外，東、南至褲子港河，西至長江岸線，北至長江南路、嗇園路圍合的范圍以內(nèi)750 北片區(qū)C1以外，南至越江路、外環(huán)北路，北至蘆涇港河、通揚運河連自然豐產(chǎn)河（東西向），東至英雄河，西至長江岸線圍合的范圍以內(nèi)。C3唐閘鎮(zhèn)600 其它地區(qū)D1天生港地區(qū)、觀音山鎮(zhèn)地區(qū)及其C1、C2以外地區(qū)。500

附表2

南通市各類被拆遷房屋建筑結(jié)構(gòu)、等級評估標(biāo)準(zhǔn)

房屋類別房屋等級房屋主體條件房屋內(nèi)部條件建安造價元/m2 門窗地面內(nèi)墻屋頂設(shè)備

鋼混結(jié)構(gòu)高層全部或承重部分為鋼筋混凝土結(jié)構(gòu)(包括框架大板與框架輕板結(jié)構(gòu)等)，外墻貼面磚、馬賽克或水刷石、噴砂、外墻涂料，層高：1-2屋3.2-4.5米，其它層3-3.2米。門鋁合金或塑鋼窗，較好的鋼門窗或較好的木門窗。地107膠地面、水磨石地面、釉面磚地面普通涂料。屋頂鋼筋混凝土樓板或現(xiàn)澆平頂或坡頂?shù)跗巾斕旎?。水、電到戶、普通衛(wèi)生設(shè)施齊全。1300 多層850 磚混結(jié)構(gòu)一部分鋼筋混凝土，主要是磚墻承重的結(jié)構(gòu)。外墻水泥抹面、水刷石、噴吵、涂料粉刷

或好的清水磚墻，內(nèi)外設(shè)備齊全的單元式成套住宅，層高2.8-3.2米。鋁合金或塑鋼窗，較好的鋼門窗或較好的木門窗。107膠地面、油漆水泥地面(底層地面架空)。普通涂料、好的石灰粉刷內(nèi)墻。鋼筋混凝土樓板或坡頂內(nèi)吊平頂。水、電到戶、普通衛(wèi)生設(shè)施齊全。600 二部分鋼筋混凝土，主要是磚墻承重的結(jié)構(gòu)。外墻水泥抹面，涂料分刷或清水磚墻的單元式住宅。層高2.8-3米。鋼門窗、木門窗或水泥預(yù)制門窗框。水泥地面(底層地面架空)普通涂料、好的石灰粉刷內(nèi)墻。鋼筋混凝土樓板、掛瓦板。水、電到戶，普通衛(wèi)生設(shè)施獨用或公用。550 三部分鋼筋混凝土，主要是磚墻承重的結(jié)構(gòu)簡單、設(shè)備基本齊全非成套住宅，層高2.8-3米。木門窗或水泥預(yù)制門窗框。水泥地面(底層地面不架空)、磚鋪地面。普通涂料、石灰粉刷內(nèi)墻或未粉刷的清水磚墻。水泥樓板頂或掛瓦板頂或水泥桁條、油氈蘆葦反粉屋頂。水、電到戶500 磚木結(jié)構(gòu)一檐高2.8米以上，桁條直徑20cm以上的杉園木或上等松木，七柱到底或有28cm以上的通過梁，結(jié)構(gòu)正規(guī)，裝修制作較好的木制屋架梁柱，前后墻、山墻為整磚厚墻，外墻水泥抹面或清水磚墻。杉木或紅松制作較講究的老式木門窗。較好的木地板、水磨石地面、架空磚地面。到頂貼壁板或較好的石灰粉刷刷白、油漆內(nèi)墻。量一指本瓦，好的刨旺磚頂，木樓板天花灰板條粉刷、刷白平頂。水、電到戶，有普通衛(wèi)生設(shè)施。580 二檐高2.6米以上，桁條直徑17至19.9cm的較好杉木或松木，五柱到底或有22cm以上的通過梁，結(jié)構(gòu)一般，裝修制作較好的木制屋架，部分整磚夾墻。杉木或松木制作較好的木門窗。較好磚地、水泥地面、一般的木板地。一般的刷白內(nèi)墻、隔間板、部分貼壁板。量二指本瓦，漿旺磚、有一般天花或平瓦有天花。水、電到戶。530 三檐高2.4cm米以上，桁條直徑15至16.9cm，一般松木或杉木三柱到底或有18cm以上的通過梁，結(jié)構(gòu)簡單，裝修一般磚木承重結(jié)構(gòu)，部分整磚夾墻一般杉木或松木制作普通木門窗或水泥預(yù)制門窗框。較差的木地板或整磚地面、水泥地面。較差的刷白內(nèi)墻或較差的隔墻板。量三指本瓦，旺磚或平瓦油氈屋頂。正常照明設(shè)施。480 簡易結(jié)構(gòu)一檐高2.2米以上，較差的杉木或雜木桁條直徑13至14cm，通過梁16cm以上，水泥桁條或掛瓦板，整磚單墻或整磚空斗墻、部分碎磚夾墻。較差的杉木、雜木制作或水泥預(yù)制門窗框。一般的磚地、簡易水泥地面。一般的粉刷內(nèi)墻或未粉刷的清水磚墻。量三指本瓦或平瓦、水泥掛瓦板或油氈蘆葦反粉屋頂。正常照明設(shè)施。420 二檐高2.2米以上，差的杉木、松木或雜木桁條、水泥桁條，結(jié)構(gòu)簡陋，低矮不正規(guī)的磚木結(jié)構(gòu)，碎亂磚墻或單墻。普通或簡易門窗。一般或較差的磚地、水泥地面。較差的粉刷內(nèi)墻或未粉刷內(nèi)墻。一般的本瓦、平瓦、石棉瓦等簡易屋頂。正常照明設(shè)施。320

附注：老式磚木結(jié)構(gòu)房屋中的假層，在房屋產(chǎn)權(quán)登記發(fā)證中未計算建筑面積的，評估時可根據(jù)其實際高度適當(dāng)增加建筑安裝工程造價系數(shù)。

附表4

南通市各類被拆遷房屋成新折舊率(%)

房屋建成年數(shù)1-10年11-20年21-30年31-40年40年以上 房屋

現(xiàn)在狀況完

好

房

屋基本完好房屋一般損壞房屋嚴重損壞房屋完

好

房

屋基本完好房屋一般損壞房屋嚴重損壞房屋完

好

房

屋基本完好房屋一般損壞房屋嚴重損壞房屋完

好

房

屋基本完好房屋一般損壞房屋嚴重損壞房屋完

好

房

屋基本完好房屋一般損壞房屋嚴重損壞房屋

鋼筋混凝土結(jié)結(jié)構(gòu)100958572．595908067．***6080756555 磚混結(jié)構(gòu)******57．575706050 磚木結(jié)構(gòu)***2．5807567．557．***．550 簡易結(jié)構(gòu)90857562．580756552．5706557．547．565605040

附注：危險房屋按30%以下作價

附表3

南通市各類被拆遷房屋成新評定標(biāo)準(zhǔn)

房 屋

類 別完好房屋基本完好房屋一般損壞房屋嚴重損壞房屋

房屋主體條件房屋內(nèi)外部條件房屋主體條件房屋內(nèi)外部條件房屋主體條件房屋內(nèi)外部條件房屋主體條件房屋內(nèi)外部條件

鋼混

結(jié)構(gòu)基礎(chǔ)承載無不均勻沉降，承重屋架等構(gòu)件垂直牢固，無傾斜、裂縫。預(yù)制件拼接處無裂紋、滲漏，混凝土塊料面層平整完好，無破損。內(nèi)、外墻抹面無空鼓、剝落，勾縫砂漿密實。門窗完整無損，開關(guān)靈活，玻璃、五金齊全，油漆完好。水、衛(wèi)、電設(shè)備完好，使用正常?；A(chǔ)承載稍有不均勻沉降，承重屋架等構(gòu)件有輕度變形、細小裂縫。預(yù)制件拼接處稍有裂縫，間隔墻面層稍有破損，屋面防水層稍有龜裂、脫殼，地面稍有裂縫、起砂。內(nèi)、外墻抹面稍有裂縫、空鼓、剝落。門窗少量變形、開關(guān)不靈，玻璃、五金少量殘缺，油漆失光。水、衛(wèi)、電設(shè)備基本完好，個別零件有損壞。基礎(chǔ)承載力局部不足，稍影響上部結(jié)構(gòu)出現(xiàn)不均勻沉降，承重屋加等構(gòu)件局部傾斜或變形、裂縫、剝落露筋、銹蝕。預(yù)制件拼接處嵌縫料部分脫落，間隔墻面損壞，屋面局部滲漏，地面部分裂縫、空鼓、剝落。內(nèi)、外墻抹面部分空鼓、裂縫、剝落。門窗部分松動，木質(zhì)腐朽或鋼門窗銹蝕，開關(guān)不靈，玻璃、五金部分殘缺，油漆老化、翹皮。水衛(wèi)設(shè)備銹蝕，部分零件損壞殘缺，電線部分老化，不量照明裝置有損壞?；A(chǔ)承載有明顯滑動、壓碎、折斷、腐蝕等損壞，影響上部結(jié)構(gòu)，承重構(gòu)件、屋架明顯變形、裂縫、剝落、露筋銹蝕，預(yù)制件接點嚴重裂縫，屋面嚴重滲漏，墻體嚴重開裂，墻面嚴重損壞，地面嚴重空鼓、脫殼、起砂。內(nèi)、外墻抹面嚴重空鼓、裂縫、剝落，門窗榫頭松動、翹裂，木質(zhì)腐朽，鋼門窗嚴重銹蝕，開關(guān)普遍不靈，玻璃、五金殘缺，油漆剝落。水、衛(wèi)設(shè)備銹蝕，漏水，零件損壞殘缺，照明線路老化，裝置殘缺不齊。

磚混

結(jié)構(gòu)基礎(chǔ)承載無不均勻沉降，承重墻體平直，無傾斜、裂縫、風(fēng)化、破損。預(yù)制樓板拼縫處無裂縫、滲漏，地面平整、無空鼓、裂縫、起砂。內(nèi)、外墻抹面無空鼓、剝落，勾縫砂漿密實。門窗完整無損，開關(guān)靈活，玻璃、五金齊全，油漆完好。水、衛(wèi)、電設(shè)備完好，使用正常?；A(chǔ)承載稍有不均勻沉降，承重層墻體有少量細裂縫。預(yù)制樓板接處稍有裂縫，滲水，地面稍有裂縫、空鼓、起砂。內(nèi)、外墻抹面稍有裂縫、空鼓、剝落。門窗少量變形、開關(guān)不靈，玻璃、五金少量殘缺，油漆失光。水、衛(wèi)、電設(shè)備基本完好，個別零件有損壞?；A(chǔ)承載力局部不足，稍影響上部結(jié)構(gòu)出現(xiàn)不均勻沉降，承重墻體有部分裂縫、酥松、傾斜、風(fēng)化等損壞。預(yù)制樓板拼接處裂縫、滲水，屋面局部漏雨，磚混凝土塊部分破損、裂縫、脫落，地面部分空鼓、脫殼?；A(chǔ)承載有明顯沉降，影響上部結(jié)構(gòu)變形，開裂、承受墻體有嚴重裂縫，弓凸等損壞，預(yù)制樓板拼接處裂縫明顯、滲水、磚混凝土塊料嚴重裂縫、松動，屋面嚴重滲漏，地面嚴重空鼓、裂縫、脫殼、起砂。

磚木

結(jié)構(gòu)承重梁、柱、墻、板、屋架平直牢因，無傾斜變形、腐朽蛀蝕、裂縫。瓦屋面搭接均勻，瓦頭整齊，不滲漏，無碎瓦。木板地平整，無腐朽、下沉，無較多磨損和稀縫。內(nèi)、外墻面完整，無破損、剝落。門窗完整、開關(guān)靈活，玻璃、五金齊全，油漆完好。頂棚無破損、不變形、無腐朽，細木裝修完整牢固，油漆完好。水、電設(shè)備完好，使用正常。承重梁、柱、墻稍有裂縫。木構(gòu)件稍有變形、傾斜，個別節(jié)點稍在松動。屋面少量瓦片破損，稍有滲漏。木板地稍有磨損和稀縫，輕度顫動。內(nèi)、外墻面稍有空鼓、裂縫、剝落，磚墻稍風(fēng)化。門窗少量變形、開關(guān)不靈，玻璃、五金少量殘缺，油漆失光，細木裝修稍有松動、殘缺。水、電、設(shè)備基本完好。承重梁、柱、墻部分裂縫、傾斜，木我件局部下垂、側(cè)向變形，蛀蝕開裂，少數(shù)節(jié)點松動，脫榫，鐵件銹蝕，間隔墻局部損壞，勒腳部分侵蝕剝落。屋面部分瓦片、旺磚風(fēng)化、破碎、漏雨。木地板部分磨損、翹裂、松動、腐朽，局部變形下沉、有顫動。內(nèi)、外墻面部分空鼓、裂縫、風(fēng)化剝落，勒腳部分酥松、侵蝕剝落。門窗部分松動、翹裂、腐朽，開關(guān)不靈，油漆老化，玻璃、五金部分殘缺，細木裝修部蛀蝕、破裂。水管銹蝕，照明線路部分老化，少量裝置承重梁、柱、墻嚴重傾斜、下垂、裂縫、蛀蝕，節(jié)點松動，榫頭壓裂或折斷，鐵件嚴重銹蝕，間隔墻、板嚴重裂縫，弓凸、傾斜、侵蝕剝落，屋面瓦片、旺磚風(fēng)化、破碎，嚴重漏雨，木板地嚴重磨損、腐朽、變形下沉、顫動。內(nèi)、外墻面嚴重破損、裂縫、剝落，門窗松動、翹裂、剝落、變形，開關(guān)普遍不靈，油漆剝落，玻璃、五金殘缺，細木裝修木質(zhì)蛀蝕、腐朽、破裂。水管嚴重銹蝕，有滴漏，照明線路老化，裝置殘缺不齊。

簡易

結(jié)構(gòu)承重墻、柱平直，無傾斜、松動。木、竹、蘆簾、葦箔無破損。平瓦屋面瓦片搭接緊密，無缺角、損壞。內(nèi)、外墻面平整，無裂縫、剝落。門窗完整，開關(guān)靈活，玻璃、五金齊全。照歸設(shè)備齊全，使用正常。承重墻、柱有少量裂縫、變形、傾斜、松動。木、竹、蘆簾、葦箔稍有破損，平瓦屋面少量瓦片裂碎、缺角、風(fēng)化，有滲漏。內(nèi)、外墻稍有裂縫、風(fēng)化、剝落。門窗少量變形，開關(guān)不靈，有少量殘缺。照明設(shè)備基本完好，個別零件有損壞。承重墻、柱部分裂縫、傾斜、風(fēng)化、腐朽，個別節(jié)點松動、開裂、變形。木、竹、蘆簾、葦箔部分破損，平瓦屋面部分瓦片風(fēng)化、破碎、漏雨。承重墻、柱嚴重變形、傾斜、風(fēng)化、腐朽，節(jié)點松動，變形，構(gòu)件變曲，墻體墻面較多損壞，平瓦屋面脫槽、風(fēng)化、破碎、嚴重漏雨，木，竹、蘆簾、葦箔嚴重破損，整個房屋傾斜變形。

附表5：南通市市區(qū)農(nóng)改居與征地拆遷戶被拆遷房屋區(qū)位補償基價

區(qū)位等級被拆遷房屋地段范圍元/平方米

一類區(qū)位A A1友誼橋、和平橋、長橋、人民公園橋、文化宮橋、北濠橋圍合范圍以內(nèi)。__ A2A1以外，東至工農(nóng)路，西至孩兒巷南（北）路、姚港路，南至青年路，北至濠北路圍合的范圍以內(nèi)。1280 A3北片區(qū)A2以外，東至工農(nóng)路，西至孩兒巷北路，南至濠北路，北至鐘秀路圍合的范圍以內(nèi)。1230 南片區(qū)A2以外，東至工農(nóng)路，西至姚港路，南至虹橋路，北至青年路圍合的范圍以內(nèi)。

A4A2、A3以外，東至五一路（規(guī)劃路），西至工農(nóng)路，南至虹橋東路，北至鐘秀東路圍合的范圍以內(nèi)。1130 A5A2、A3以外，東至孩兒巷南（北）路、姚港路，西至外環(huán)西路，南至虹橋西路，北至鐘秀西路圍合的范圍以內(nèi)。1100 二類區(qū)位BB1北片區(qū)A3、A5以外，東至工農(nóng)路，西至外環(huán)西、節(jié)制閘路，南至鐘秀路，北至通呂運河（含節(jié)制橋）圍合的范圍以內(nèi)。1060 南片區(qū)A3、A5以外，東至通啟路，西至虹橋路、中至各交匯點、南至長江中路、洪江路，北至虹橋路圍合的范圍以內(nèi)。

B2東片區(qū)A4、B1、以外，東至外環(huán)東路，西至五一路（規(guī)劃路）、工農(nóng)路，南至通啟路，北至通呂運河圍合的范圍以內(nèi)。1040 西片區(qū)A5、B1以外，東至外環(huán)西路，西至長江中路，南至虹橋路、長江中路交匯點，北至通呂運河（含節(jié)制閘橋）圍合的范圍以內(nèi)。

B3B1、B2以外，東、南至環(huán)海港引河（南北與東西向），西至長江岸線，北至洪江路、通呂運河、長江中路、圍合的范圍以內(nèi)1000 三類區(qū)位CC1南片區(qū)B3以外，東、南向至長江南路、嗇園路連褲子港河、普口河，西北向至海港引河（南北向與東西向）南至通甲河與普口河交匯處圍合的范圍以內(nèi)；

狼山鎮(zhèn)舊區(qū)。900 北片區(qū)B3以外，南至通呂運河，北至越江路、外環(huán)北路，東至外環(huán)東路，西至長江岸線圍合的范圍以內(nèi)。

C2南片區(qū)C1以外，東、南至褲子港河，西至長江岸，北至長江南路、嗇園路圍合的范圍以內(nèi)750 北片區(qū)C1以外，南至越江路、外環(huán)北路，北至蘆涇港河、通揚運河連自然豐產(chǎn)河（東西向），東至英雄河，西至長江岸線圍合的范圍以內(nèi)。C3唐閘鎮(zhèn)周邊地區(qū)580 其它地區(qū)D1觀音山鎮(zhèn)500 D2C1、C3以外天生港地區(qū)及其他地區(qū)460

附表6： 南通市市區(qū)房屋拆遷附屬設(shè)施設(shè)備、裝飾、裝璜項目補償標(biāo)準(zhǔn)

名稱規(guī)格單位單價(元)附注

磚地 M25

釉面地磚 M215

同質(zhì)地磚 M220

價補償?shù)臉?biāo)準(zhǔn)減半

進口地磚 M240 大理石地面 M250 花崗巖地面 M280 塑料壓花地面 M25 地面 M25 簡易水泥地 M25 較好水泥地 M210 水磨石地面 M215 馬賽克地面 M210 拼花木條地板 M230 復(fù)合地板國產(chǎn) M250 進口 M275

企口木地板水曲柳材質(zhì)架空M280 進口材質(zhì)架空M2100 一般硬雜木架空M270 杉、松木架空M260 貼墻紙(國產(chǎn))M28 貼墻紙(進口)M210 貼墻布 M25 噴塑墻面 M210 水泥漆墻面 M28

木質(zhì)墻裙水曲柳板凹凸式M230 水曲柳板平面M225 普通三合板凹凸式M220 普通三合板平面M215

櫸木三合板平面M230

鋁合金門窗地彈門100系列全玻M2240前列標(biāo)準(zhǔn)為收購價補償，按差平開門100系列全玻M2200平開窗75系列M2160 推拉窗90系列壁厚1.2mmM2140 固定窗38系列M260 沙窗 M230 塑鋼門窗地彈門全玻綜合M2420 全玻門全玻綜合M2300 平開窗綜合M2200 推拉窗綜合M2180 固定窗綜合M2120 電正表 8KW280動力表按現(xiàn)在安裝標(biāo)準(zhǔn)計算

電套表 只20拆卸費

石膏吊頂 M215

三合板吊頂 M218

紙面石膏板吊頂 M216 鏡面玻璃 M210

一眼灶 座80

兩眼灶 座150

圍墻單墻M220

圍墻夾墻M240

水井0.5M直徑以下M2100

水井0.5M直徑以上M2300

金魚池 M210

鋁合金網(wǎng) M230

鋁合金欄 M250

鋼管防盜欄 M240

不銹鋼防盜欄 M270

防盜門 扇200

卷閘門 M2150

壁掛式空調(diào) 臺100拆裝費

窗式式空調(diào) 臺100拆裝費

立柜式空調(diào) 臺200拆裝費

脫排油煙機 臺50拆裝費

熱水器 臺200拆裝費

吊扇 只10拆裝費

紗門、紗窗粘貼式M25

紗門、紗窗框式M220

雙層屋面樓板M260

雙層屋面掛瓦板M240

有線電視 戶 350農(nóng)村（450元）

有線廣播 戶 50 煤氣管道 戶 3580 電話 部158一次性移機補償

廁所 M230-90 糞池 擔(dān)2．0

豬圈 M210建筑占地面積

雞窩 M25建筑占地面積

擱樓 M2180凈空高度170CM以上 90100CM以上，170CM以下

建筑材料 噸30自行處理

琉璃瓦 ㎡50 彩鋼瓦 ㎡50 不銹鋼藝扶手 ㎡100 不銹鋼門 ㎡150 鐵藝圍墻 ㎡50 門套、窗套 ㎡20 坐便器 只80 面池 只60 浴缸 只150 墻面軟包 ㎡30 水刷石 ㎡8 PVC扣板 ㎡16 鋁扣板 ㎡30 簡易雨蓬 ㎡10 玻璃鋼雨蓬 ㎡15 彩鋼雨蓬 ㎡25 豪華型吊燈 套50 豪華型吸頂燈 盞30 豪華型壁燈 盞20 筒燈、射燈 盞5 水表（正）只50（套表）按50%計算

外墻面磚（平）㎡15 外墻面磚（凹凸）㎡20 凹凸三合板吊頂 ㎡20 公用電話 部208 鏡面裝飾玻璃 ㎡10 換氣扇 臺10拆卸費

太陽能熱水器 臺200拆卸費

霓紅燈廣告牌 組150一組或一只變壓器

噴繪廣告牌 ㎡60單面 80雙面

附表7：南通市市區(qū)非住宅房屋路線(段)區(qū)類劃分

區(qū) 類范 圍

一類甲級南大街(鐘樓至長橋)、人民路孩兒巷至小石橋

乙級南大街(長橋至青年路)、人民西路(孩兒巷至市罐頭廠大門)、環(huán)城南路、環(huán)城西路(文化宮橋至市地稅局大門)、環(huán)城東路(人民公園橋至建設(shè)路口)、建設(shè)路(人民路至北濠橋路口)、濠南路(文化宮橋至怡橋)、桃塢路、躍龍路(人民路至青年路)、健康路、西寺路、姚港路(任港路口至青年路)、萬象新路、河?xùn)|街、孩兒巷南路、孩兒巷北路(人民路至人防賓館)、濠西路(人民路至萬象新路口)、濠東路(人民路至濠南路)、北濠橋路(建設(shè)路口至北濠橋)、青年路（工農(nóng)路至姚港路）。

二類甲級青年西路（姚港路至外環(huán)西路）、工農(nóng)路(通呂運河2號橋至南川河橋)、外環(huán)西路(青年路至越江路口)、城山路(濠南路至虹橋路)、濠東路(人民路至濠北路)、北濠橋路(北濠橋至鐘秀路)、濠北路(工農(nóng)路至濠西路)、起鳳街、新橋路、任港路(孩兒巷南路至外環(huán)西路)、孩兒巷北路(人防賓館以北)、人民東路(小石橋轉(zhuǎn)盤至五一路)、教育路(工農(nóng)路至南通職大門口)、環(huán)城東路(建設(shè)路口至環(huán)城北路)、環(huán)城西路(市地稅局門口至環(huán)城北路)、濠西路(萬象新路口至外環(huán)北路)、啟秀路、朱家園路(西被閘至鐵星橋)、莘園路(桃塢路至青年路)、建設(shè)路(北濠橋路口至環(huán)城東路)、新建路(姚港路至河運學(xué)校大門)、城山路(狼山鎮(zhèn)段)。

乙級青年東路（外環(huán)東路至工農(nóng)路）、外環(huán)北路（越江路口至南憩亭大橋西首）、人民西路(市罐頭廠大門至南通港)、鐘秀路(濠西路轉(zhuǎn)盤至公交公司汽修廠)、環(huán)城北路、段家壩路(青年路至虹橋路)、學(xué)田新村入口支路、東昇花園、城港新村入口支路、易家橋新村北入口支路、躍龍路(青年路至虹橋路)、唐閘南市街(1路公交車起點站至唐閘房管所樓房)。

三類唐閘鎮(zhèn)南市街以外鎮(zhèn)區(qū)的主要街道兩側(cè)、天生港鎮(zhèn)主要街道兩側(cè)、外環(huán)北路(通沙汽渡至越江路口)、教育路(南通職大門口至南通師院)、鐘秀路(公交公司汽修廠至外環(huán)東路)、外環(huán)東路、人民東路（五一路至外環(huán)東路）、城山路(虹橋路至解放壩)、工農(nóng)南路(南川河橋以南)、虹橋路、姚港路(青年路至疏港路)、躍龍南路(虹橋路至狼山港務(wù)公司)、任港路(外環(huán)西路以西)、中遠路、觀音山鎮(zhèn)主干道兩側(cè)、崇川區(qū)開發(fā)區(qū)主要道路兩側(cè)、港閘開發(fā)區(qū)主要道路兩側(cè)(含蘆涇段)、虹橋新村(含東、西村)、城南新村、城港新村、光明新村(含東、西村)、城北新村、學(xué)田新村(含南村、中南苑)、新橋新村(含北村)；北閣新村(含北街、北園)、郭里園新村、新建路新村、南園新村(含銀花苑)、易家橋新村、南川園新村、德民花苑(含板橋新村)、洪江路、陸洪閘、唐閘公園新村、曙光新村

附注：

1.非住宅拆遷區(qū)類等級劃分，凡以路為界限的，對路兩側(cè)營業(yè)用房按較高等級區(qū)類的區(qū)位補償指導(dǎo)價計算。

2.對本表未列入的地段可比照相鄰地段區(qū)類等級確定。

附表8：南通市市區(qū)非住宅房屋拆遷區(qū)位補償指導(dǎo)價

房屋用途區(qū)位等級類別指導(dǎo)價標(biāo)準(zhǔn)附注

商業(yè)鋪面房屋一類甲級40001、兩面臨街的，以區(qū)位等級級別高的臨街面路段區(qū)位補償指導(dǎo)價確定。乙級3050 二類甲級2800 乙級2500 三類區(qū)位1850 生產(chǎn)倉儲辦公室等一類甲級2200 乙級1708 二類甲級1550 乙級1400 三類區(qū)位1100

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第四篇：如何對房屋拆遷補償價格評估

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如何對房屋拆遷補償價格評估

一、在拆遷評估中主要存在著以下幾方面的問題

1、估價方法存在的問題

目前大多數(shù)城市房地產(chǎn)拆遷評估,采取基準(zhǔn)價格結(jié)合成新、區(qū)位、臨街等系數(shù)來綜合確定拆遷價,該計算方法與《城市房屋拆遷管理條例》精神以及《房地產(chǎn)估價規(guī)程》不符合。首先這是由于房屋的價格是由市場來確定的,不僅僅受其物理本身固有有形因數(shù)的影響,而且還受市場眾多因數(shù)影響的,往往后者的影響比前者大。例如：房地產(chǎn)周邊環(huán)境這一影響因素,同一房地產(chǎn)所處同一區(qū)位,但不代表周邊環(huán)境是相同的,這是因為房地產(chǎn)特性(個別性)決定的,因此我們僅僅以基準(zhǔn)價格來測算房地產(chǎn)市場價是沒有說服力的。其次,《房地產(chǎn)估價規(guī)程》中也找不出“基準(zhǔn)價格”一詞的由來,更談不上其計算的依據(jù)及科學(xué)性。

2、確定房屋基準(zhǔn)價格存在的問題

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房屋基準(zhǔn)價的測算,首先是由政府來認定估價機構(gòu),后由該機構(gòu)來測算,再由政府會同有關(guān)部門來確認其測算結(jié)果,實際上還是一種政府行為,擺脫不了政府的干預(yù),因此房屋基準(zhǔn)價還不是市場行為,不能準(zhǔn)確反映市場房屋價格變化,甚至還存在著政府及其部門有意壓低基準(zhǔn)價的行為。

3、房屋拆遷補償價存在的問題

(1)土地的補償價沒真正的體現(xiàn)。有些城市現(xiàn)行的房屋的拆遷補償價,是結(jié)合成新得出的房屋拆遷補償價,其最終結(jié)果也只能最大程度上反映的是房屋這一物理本身固有的有形狀態(tài)價,而不能正確反映這一房屋實體帶來的經(jīng)濟效用價值,更不能反映土地這一無形資產(chǎn)價,當(dāng)然這一最終結(jié)果普遍反映補償價低這一結(jié)論。沒能充分地考慮房地產(chǎn)的容積率、建筑密度等合理利用土地這一因數(shù),而是將土地與房屋重置價合并計為基準(zhǔn)價,以房屋的建筑面積來測算,其結(jié)果必然導(dǎo)致同質(zhì)同量同價的土地其容積率高、建筑密度大的其土地價格高這一歪理;(2)政府部門干預(yù)較多,甚至于有的地方政府為了體現(xiàn)其政績,壓價、壓成本、坑民、損民、與民爭利有損政府形象的行為。

4、在房屋性質(zhì)認定上存在的問題

由于我國的房地產(chǎn)相關(guān)法律、法規(guī)滯后于有些拆遷房,要其完備、法律咨詢s.yingle.com

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完善有關(guān)手續(xù),實在是強人所難。而有些城市一味強調(diào)手續(xù)的完善,在房屋性質(zhì)的認定上刻板教條,不考慮實際用途和使用價值。其最終結(jié)果,導(dǎo)致不尊重歷史,不能反映房屋可以帶來更大收益這一客觀事實。

5、在安置房價格的確定上存在的問題

眾所周知,安置房是由拆遷人(一般由開發(fā)商)提供的,其價格的確定應(yīng)是由開發(fā)商隨行就市,而被拆遷房是否也是完全市場價呢?當(dāng)然是有差距的,首先在房屋的拆遷補償價的確定存在著問題、其次,安置房價格滯后于拆遷房(因存在著開發(fā)期),不是同一時點的價,這樣必然導(dǎo)致在安置房價、拆遷補償價之間存在著有失“公正、公平”性。

6、在房屋拆遷補償實施中存在的問題

首先房屋拆遷評估當(dāng)然以市場價來評估,是公正合理的;但是,城市的居民經(jīng)濟存在著嚴重的兩級分化問題,特別是拆遷范圍內(nèi)的居民,他們是弱勢群體,大多為下崗職工、無業(yè)居民,有的長期生病臥床不起,生活來源靠子女及周邊社區(qū)居民來接濟,就是屋子很破,也能起擋風(fēng)避雨的作用,一旦這些居民被拆遷,他們將失去原有的穩(wěn)定生產(chǎn)、生活的秩序,當(dāng)他們獲得拆遷補償費后,這一微薄的補償費能對他們又起

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什么作用呢?一小套住房都購不起的。

二、造成上述問題的主要原因

1、政企不分

首先表現(xiàn)在確定拆遷補償基準(zhǔn)價格上,拆遷補償基準(zhǔn)價價格的主體評估單位是由政府及有關(guān)部門來認定,而不是以估價機構(gòu)競爭市場來獲取;估價內(nèi)容上需政府及有關(guān)部門來界定。從而使這基準(zhǔn)價格名義上是市場價,實際上還是政府指導(dǎo)價。其次,表現(xiàn)在補償價的確認上,有些政府及相關(guān)部門為了他們的政績,搞“形象工程”,有意壓低補償價,降低成本費用,至使難以實行的項目得以實行(如安徽省五河縣一文化休閑廣場)。

2、市場體系尚未完全健全,還處在一個發(fā)展階段

這是由于拆遷貨幣化補償了需要大量的房地產(chǎn)市場交易資料,但是有些城市各類型房地產(chǎn)交易量少,缺乏該類房地產(chǎn)市場信息資料;另外房地產(chǎn)交易信息還很不規(guī)范,還掌握在有些部門手里,很不暢通,房地產(chǎn)信息化體系還沒完全建立。

3、城市居民經(jīng)濟發(fā)展還很不平衡,兩級分化較嚴重

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被拆遷人大都是弱勢群體,他們不可能隨便將其房屋賣給拆遷人來拆遷的,就是超出他們現(xiàn)有房屋的現(xiàn)價,他們也不可能變賣的。這是他們最基本的生活保障(住房)所決定的。

4、沒有與《城市房屋拆遷管理條例》相配套實施細則,致使各地拆遷評估和補償措施千姿百態(tài)

目前,我國的土地性質(zhì)是多種多樣的,土地所有權(quán)有國有和集體所有之分,國有土地又有劃撥與出讓之分等。如在拆遷補償價格上不考慮其性質(zhì)的劃分,那么,勢將導(dǎo)致我國土地使用權(quán)出讓處于難以實施階段,也必處于非?；靵y階段。我國城市土地使用權(quán)是有償有限期使用制度(《城市房地產(chǎn)管理法》明確規(guī)定的一項制度),但是,土地使用權(quán)在期限到期后,除可續(xù)期外,政府又如何進行收回的呢?是將地上建筑物連同土地一起無償收回呢?還是有所補償收回呢?這些都沒有法律條文明確規(guī)定,這必將影響到我們在房地產(chǎn)拆遷補償價評估中考慮其剩余價值(即殘值),也無法測算出其價值的減損。

三、建議

1、完善有關(guān)配套文件,確定科學(xué)的估價方法

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在基準(zhǔn)價格的確定上,應(yīng)以《房地產(chǎn)估價規(guī)范》為依據(jù);在房屋的使用性質(zhì)的認定上,應(yīng)充分考慮實際用途和使用價值;在估價方法上,應(yīng)以《房地產(chǎn)估價規(guī)程》來確定估價技術(shù)路線。

2、加強對房屋估價活動的監(jiān)管,建設(shè)一支精良的評估隊伍

評估機構(gòu)及評估人員應(yīng)在市場競爭中獲取,而不是指令性的認定,政府部門應(yīng)配合齊抓共管,即使拆遷評估結(jié)論得到認可,也應(yīng)考慮弱勢群體的實際困難,只有這樣才能使拆遷順利進行,有利于民有益于國的建設(shè)項目得以很好的實施。

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第五篇：拆遷補償評估

近年來，由于評估機構(gòu)出具的加油站拆遷補償評估結(jié)論差距過大，導(dǎo)致當(dāng)事人之間糾紛事件日益增多。例如，遼寧省西豐縣沈豐加油站，第一次評估價364萬元，第二次評估價22萬元，兩次評估價相差342萬元。評估結(jié)論存在爭議，固然有評估技術(shù)的原因，但主要是因為相關(guān)政策與規(guī)則不明確，導(dǎo)致當(dāng)事人之間對拆遷補償標(biāo)準(zhǔn)的理解不同。因此，正確把握加油站拆遷補償標(biāo)準(zhǔn)，對于保護類似特殊類型房屋拆遷當(dāng)事人的合法利益，具有重要的意義。

一、加油站拆遷補償?shù)姆秶?/p>

一般的營業(yè)用房拆遷之后其營業(yè)手續(xù)可移地繼續(xù)使用，經(jīng)營者直接到工商管理部門辦理變更登記即可，補償標(biāo)準(zhǔn)一般不存在爭議。而加油站是特許經(jīng)營企業(yè)，其特許經(jīng)營權(quán)的獲得與其房屋的地理位置有著決定性的關(guān)系，拆遷后其營業(yè)手續(xù)能夠移地繼續(xù)使用的可能性很小，如果按照與一般營業(yè)用房同等的補償標(biāo)準(zhǔn)進行補償，難免會產(chǎn)生爭議。

1.遷建加油站一般要按照新建站的審批程序和條件辦理。如《吉林省加油站行業(yè)至2010年發(fā)展規(guī)劃》中關(guān)于新建、遷建加油站的審批程序中規(guī)定“遷建加油站視同新建站，其審批程序依照新建站程序辦理”?！皩σ虺鞘薪ㄔO(shè)規(guī)劃改造而廢棄的加油站和中止經(jīng)營一年以上的加油站，收回《成品油零售經(jīng)營批準(zhǔn)證書》，并由工商部門吊銷營業(yè)執(zhí)照。對有長期規(guī)劃證而被規(guī)劃掉的加油站，可由中油或中石化兩家公司控股，按照規(guī)劃另行建設(shè)。原《成品油零售經(jīng)營許可證》同時廢止，由控股方重新申辦”。

2.由于道路的改造升級，會面臨加油站站點設(shè)置減少而不能獲得重新批準(zhǔn)。加油站拆遷后重建的難度很大。在拆遷時被拆遷人很難判斷是否能獲得遷建的批準(zhǔn)，實踐中多數(shù)加油站房屋的拆遷會導(dǎo)致該加油站廢業(yè)。按照原來的補償內(nèi)容（房地產(chǎn)價值+無法恢復(fù)的設(shè)備和設(shè)施補償金額+搬遷、拆除、安裝等費用+停產(chǎn)停業(yè)損失）已經(jīng)不足以補償被拆遷人由于房屋拆遷而遭受的損失。這就是產(chǎn)生上述糾紛的主要原因。由于各評估機構(gòu)確定的拆遷補償范圍不一致，考慮企業(yè)價值損失的評估值就高，按原有模式只評估房地產(chǎn)價值的評估值就低。筆者認為，在采用貨幣安置的條件下，加油站拆遷補償范圍就應(yīng)該是加油站企業(yè)價值，具體補償金額是：拆遷補償金額=加油站企業(yè)價值-成品油存貨價值-劃撥土地出讓金。因加油站資產(chǎn)是一類特殊的資產(chǎn)，目前國家及各省的法律法規(guī)及拆遷補償文件中都沒有對其做出明確規(guī)定。因此，評估人員接到加油站拆遷評估業(yè)務(wù)的時候，首先要明確拆遷補償?shù)姆秶?。委托評估的拆遷補償范圍由拆遷人確定，一般來說有如下情況：（1）包括特許經(jīng)營權(quán)在內(nèi)的企業(yè)價值（2）評估房地產(chǎn)及無法恢復(fù)的設(shè)備和設(shè)施等價值。第一種拆遷補償范圍是在進行貨幣補償時的正常范圍，評估人員只需選擇適當(dāng)?shù)脑u估方法、適宜的技術(shù)路線、合理的評估參數(shù)進行客觀公正的評估即可。第二種情況，實際上只是貨幣補償時應(yīng)補償范圍的一部分，評估人員一定要在評估報告中進行披露，強調(diào)評估范圍及該范圍僅是拆遷補償?shù)囊徊糠?，以免使用者誤解。

二、加油站拆遷補償評估方法的選擇

企業(yè)價值評估基本方法有三種，即市場法、成本法、和收益法。市場法是指將評估對象與參考企業(yè)、在市場上已有交易案例的企業(yè)、股東權(quán)益、證券等權(quán)益性資產(chǎn)進行比較以確定評估對象價值的方法。成本法也叫資產(chǎn)基礎(chǔ)法，是指在合理評估企業(yè)各項資產(chǎn)價值和負債的基礎(chǔ)上確定評估對象價值的方法。收益法是指通過將被評估企業(yè)預(yù)期收益資本化或折現(xiàn)以確定評估對象價值的方法。加油站特許經(jīng)營，是指特許人通過簽訂合同將有權(quán)許可他人使用的與加油站經(jīng)營有關(guān)的商號、注冊商標(biāo)、專有技術(shù)、經(jīng)營模式、經(jīng)營技術(shù)、服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)等授予其他加油站使用，被授權(quán)的加油站按照合同約定在統(tǒng)一特許經(jīng)營體系下從事成品油零售經(jīng)營及相關(guān)服務(wù)，并向授權(quán)企業(yè)支付相應(yīng)費用。雖然加油站的經(jīng)營是按照授權(quán)企業(yè)規(guī)定的統(tǒng)一的模式進行的，且從目前國內(nèi)來看，主要是兩大授權(quán)商即中國石油天然氣集團公司和中國石油化工集團公司，但由于加油站的經(jīng)營收益受其地理位置的影響很大，可比性很差，因此加油站企業(yè)價值評估不適宜采用市場法。成本法需要根據(jù)具體情況選用適當(dāng)評估方法得出各項資產(chǎn)的價值，由于特許經(jīng)營權(quán)是一種無形資產(chǎn)，采用成本法確定其取得價值是不適宜的；另一方面特許權(quán)人不允許經(jīng)營權(quán)人私自轉(zhuǎn)讓特許經(jīng)營權(quán)，我們無法從市場上獲得加油站特許經(jīng)營權(quán)交易的案例，故也無法采用市場法。拆遷評估雖然是資產(chǎn)（企業(yè)）終止（廢業(yè)）使用，但在我國拆遷法規(guī)中是假設(shè)其能夠繼續(xù)使用（經(jīng)營）條件下的資產(chǎn)（企業(yè)）價值。在這一假設(shè)前提下，我們采用收益法對加油站企業(yè)價值進行評估。收益法的基本公式為：

三、基于收益法的加油站拆遷補償評估思路 根據(jù)收益法的基本公式進行加油站拆遷評估，就是要客觀地確定被評估加油站的剩余經(jīng)營年限、各年的凈利潤、凈資產(chǎn)收益率等參數(shù)。筆者根據(jù)多年的實踐經(jīng)驗，摸索總結(jié)出一套收益法的技術(shù)路線。

（一）確定加油站剩余經(jīng)營年限加油站剩余經(jīng)營年限，一般是加油站《成品油零售經(jīng)營許可證》所載終止年限與估價時點的時間差。這里考慮到房屋拆遷的特殊性，應(yīng)考慮房屋建筑物及土地的剩余使用年限。即不考慮續(xù)期因素，按房屋建筑物、土地使用權(quán)、特許經(jīng)營權(quán)剩余使用年限熟短原則計算剩余經(jīng)營年限。

（二）預(yù)測各年凈利潤首先，應(yīng)當(dāng)從委托方或相關(guān)當(dāng)事方獲取被評估加油站過去（至少三年）的歷史收益資料及未來收益的預(yù)測資料（五年，如果經(jīng)營期短于五年，就是經(jīng)營期內(nèi)）。其次，分析被評估加油站經(jīng)營狀況、歷史業(yè)績、發(fā)展前景和加油站行業(yè)相關(guān)經(jīng)濟要素及發(fā)展前景，收集被評估加油站所涉及交易、收入、支出等業(yè)務(wù)合法性和未來預(yù)測可靠性的證據(jù)，充分考慮未來各種可能性發(fā)生的概率及其影響。再次，對被評估加油站收益預(yù)測進行分析、判斷和調(diào)整，確信相關(guān)預(yù)測的合理性?！獱I業(yè)收入的預(yù)測。營業(yè)收入的預(yù)測可采用趨勢分析法。評估人員應(yīng)根據(jù)被評估加油站歷史銷售資料及未來預(yù)測資料，分析該加油站營業(yè)收入的歷史發(fā)展情況和未來趨勢，同時結(jié)合同行業(yè)其他企業(yè)的歷史銷售情況及發(fā)展趨勢進行對比分析，對該加油站未來營業(yè)收入的發(fā)展趨勢做出合理判斷，確定營業(yè)收入的預(yù)測值。———成本費用的預(yù)測。成本預(yù)測主要包括：營業(yè)成本、主營業(yè)務(wù)稅金及附加、銷售費用、管理費用、財務(wù)費用。成本費用預(yù)測可采用營業(yè)收入百分比法。即確定各項成本費用占營業(yè)收入的比值，根據(jù)未來各年營業(yè)收入的預(yù)測值，確定成本費用的預(yù)測值?！渌麡I(yè)務(wù)利潤及營業(yè)外收支情況分析和預(yù)測。根據(jù)被評估加油站提供的歷年會計報表，如果歷年沒有其他業(yè)務(wù)利潤，在未來收益值中將該項按零值計算；如果發(fā)生額很小也可忽略不計；如果發(fā)生額較大，也可采用營業(yè)收入百分比法進行預(yù)測。營業(yè)外收支一般來說發(fā)生額較小，可根據(jù)被評估加油站提供的歷史資料，分析確定一定的數(shù)額，并假設(shè)在剩余經(jīng)營期內(nèi)每年保持不變。根據(jù)以上分析，確定預(yù)測期各年凈利潤，公式為：Et=利潤總額-所得稅=營業(yè)收入-營業(yè)成本-主營業(yè)務(wù)稅金及附加-銷售費用-管理費用-財務(wù)費用+其他業(yè)務(wù)利潤+營業(yè)外收入-營業(yè)外支出-所得稅最后，評估人員應(yīng)關(guān)注，剩余經(jīng)營年限短于與地上房屋建筑物及土地使用權(quán)的剩余使用年限時，相關(guān)終值的計算。剩余經(jīng)營年限是采用房屋建筑物、土地使用權(quán)、特許經(jīng)營權(quán)剩余使用年限熟短原則確定的。在劃撥土地使用權(quán)條件下，土地的剩余使用年期可按房屋和特許經(jīng)營權(quán)熟短來設(shè)定。在特許經(jīng)營權(quán)的剩余使用年限大于房屋剩余使用年限時，按房屋的剩余使用年限確定剩余經(jīng)營年期，這時應(yīng)考慮將在經(jīng)營終點的特許經(jīng)營加盟費的攤余價值進行折現(xiàn)；二者同時到期，只考慮各年凈利潤的折現(xiàn)；在特許經(jīng)營權(quán)的剩余使用年限小于房屋剩余使用年限時，按特許經(jīng)營權(quán)的剩余使用年限確定剩余經(jīng)營年期，這時應(yīng)考慮將在經(jīng)營終點的房屋建筑物價值進行折現(xiàn)。

（三）確定折現(xiàn)率

與凈利潤口徑對應(yīng)的折現(xiàn)率為凈資產(chǎn)收益率。評估人員應(yīng)考慮多個因素，合理確定折現(xiàn)率。（1）考慮被評估加油站的歷史收益水平，即通過歷史資料計算分析其歷史凈資產(chǎn)收益 率水平。（2）搜集同行業(yè)其他企業(yè)凈資產(chǎn)收益率的資料。（3）采用以下公式：資產(chǎn)報酬率=無風(fēng)險收益率+行業(yè)風(fēng)險收益率+企業(yè)特定風(fēng)險收益率。其中，無風(fēng)險收益率可采用同期或近期發(fā)行的長期國債利率，行業(yè)風(fēng)險收益率可查閱相關(guān)行業(yè)統(tǒng)計資料。企業(yè)特定風(fēng)險主要來自企業(yè)外部和內(nèi)部兩個方面，外部風(fēng)險來自于企業(yè)所處具體經(jīng)濟地理位置、市場環(huán)境、自然與意外等；內(nèi)部風(fēng)險主要來自經(jīng)營風(fēng)險和財務(wù)風(fēng)險。由于加油站的特許經(jīng)營其經(jīng)營風(fēng)險一般很小，財務(wù)風(fēng)險的判斷要結(jié)合被評估加油站歷年借款情況。最后結(jié)合上述三種情況，綜合確定折現(xiàn)率。

（四）計算企業(yè)價值

將以上步驟計算的各項參數(shù)代入公式P= + 中，計算P值。

（五）確定評估結(jié)論

根據(jù)加油站企業(yè)價值確定拆遷補償金額時要考慮兩個問題：一是成品油庫存；二是土地使用權(quán)的性質(zhì)。由于加油站經(jīng)營產(chǎn)品的特殊性，庫存成品油必須是由加油站自行處理的一項內(nèi)容。因此，在評估時庫存成品油（包括在加油機、管線及儲油罐內(nèi)的）的價值要從企業(yè)價值評估結(jié)論中扣除，扣除的金額應(yīng)該是：庫存成品油價值=庫存成品油數(shù)量×成品油銷售單價用收益法計算的企業(yè)價值中所含土地價值是全地價（即出讓價），如果被評估加油站的土地使用權(quán)是劃撥地，應(yīng)考慮在企業(yè)價值中扣除企業(yè)價值計算期限內(nèi)土地使用權(quán)出讓金。評估結(jié)論：

拆遷補償金額=加油站企業(yè)價值-庫存成品油價值-劃撥土地出讓金

（六）完成拆遷評估報告

拆遷評估報告是對全部拆遷評估工作的總結(jié)，注意應(yīng)披露以下重要事項：（1）評估對象和評估范圍、評估對象的存在狀況、權(quán)利狀況和受到的限制；（2）影響評估分析、判斷和結(jié)論的評估假設(shè)和限定條件，并就其對評估結(jié)論的影響進行必要說明；（3）披露相關(guān)財務(wù)分析、調(diào)整情況；（4）其他需要披露的事項。