第一篇：物管圖書：第一章.房屋維修管理6

第六節(jié) 房屋維修施工項(xiàng)目管理

一、房屋維修施工項(xiàng)目管理概述

房屋維修工程施工項(xiàng)目管理工作，是以維修施工生產(chǎn)活動為中心，貫穿于維修施工的全過程。房屋是不動產(chǎn)，是固定不變的實(shí)體，其式樣多、結(jié)構(gòu)類型復(fù)雜，維修工程有特定的用戶與使用要求，故管理變異性大、困難多。為了高效、優(yōu)質(zhì)、低成本地完成維修項(xiàng)目的施工任務(wù)，提高維修工程施工的經(jīng)濟(jì)效益，物業(yè)管理公司必須做好維修施工項(xiàng)目的管理工作。

1.維修施工項(xiàng)目管理概念

房屋維修施工項(xiàng)目管理，就是對完成維修建筑產(chǎn)品的施工全過程所進(jìn)行的組織和管理。房屋維修施工過程是指從接受維修施工任務(wù)到工程交工驗(yàn)收的全部過程。這個(gè)過程包括：簽訂房屋維修工程合同、施工組織與準(zhǔn)備、施工調(diào)度與管理、質(zhì)量管理與施工安全以及竣工交驗(yàn)等。

房屋維修施工項(xiàng)目管理是針對房屋維修工程施工所進(jìn)行的一系列組織與管理工作的總稱。由于房屋維修施工項(xiàng)目的特點(diǎn)，決定了房屋維修施工項(xiàng)目管理是一項(xiàng)綜合的、復(fù)雜的施工生產(chǎn)管理活動。一方面，它是直接從事房屋維修施工活動的維修施工企業(yè)生產(chǎn)管理中的重要組成部分；另一方面，它也是物業(yè)管理公司房屋維修管理的重要內(nèi)容。

根據(jù)管理的主體不同，房屋維修施工項(xiàng)目管理可分為甲方的項(xiàng)目管理和乙方的項(xiàng)目管理。這兩種管理除了管理主體所處的地位不同外，其管理方法和內(nèi)容基本一致。

2.維修施工項(xiàng)目管理的主要任務(wù)

維修施工項(xiàng)目管理的主要任務(wù)是貫徹維修工程的施工程序，合理安排人力、物力、財(cái)力，不斷更新維修技術(shù)，在保證質(zhì)量及工期的前提下，提高勞動生產(chǎn)率，降低維修工程施工成本，增加盈利；在維修施工中，運(yùn)用科學(xué)管理的方法與職能，對維修工程計(jì)劃、生產(chǎn)、技術(shù)、物資、勞力和財(cái)務(wù)進(jìn)行業(yè)務(wù)管理，對維修工程質(zhì)量、工程成本和進(jìn)度進(jìn)行合理、有效的控制。

3.維修施工項(xiàng)目管理的基本內(nèi)客

房屋維修施工項(xiàng)目管理貫穿于整個(gè)施工階段，在施工全過程的不同階段，施工管理工作的重點(diǎn)和具體內(nèi)容是不相同的。施工管理的實(shí)質(zhì)應(yīng)是對施工生產(chǎn)進(jìn)行合理的計(jì)劃、組織、協(xié)調(diào)、控制和指揮。在施工中，人力組織得是否合理，物力是否得到了充分利用，財(cái)力用得是否得當(dāng)，機(jī)械設(shè)備和勞動力搭配得是否合適，施工方案是否先進(jìn)可靠等，都直接影響房屋維修的成效。所有這些，需要在施工過程中經(jīng)過科學(xué)的安排、精密的計(jì)算和合理的組織管理，這些課題就構(gòu)成了施工項(xiàng)目管理的全部內(nèi)容。房屋維修施工項(xiàng)目管理的內(nèi)容一般包括：

(1)落實(shí)維修任務(wù)，簽訂承包合同。

(2)在工程開工前，解決住戶臨時(shí)遷移，做到水、電、道路通暢，并安排大宗材料堆放，設(shè)備安置進(jìn)場，確定施工方案等各項(xiàng)準(zhǔn)備工作。

(3)組織均衡流水立體交叉施工，并對施工過程進(jìn)行質(zhì)量控制和全面協(xié)調(diào)工作。

(4)加強(qiáng)對維修現(xiàn)場的平面管理，合理利用空間，促進(jìn)文明施工，創(chuàng)文明施工現(xiàn)場。

(5)做好參與項(xiàng)目施工的各方的協(xié)調(diào)工作并開展合同管理工作。

從以上內(nèi)容看，房屋維修施工項(xiàng)目管理還包含企業(yè)的其他專業(yè)管理，如計(jì)劃、技術(shù)、質(zhì)量、材料、機(jī)械、成本等管理內(nèi)容。施工項(xiàng)目管理是綜合性的管理，它正是要運(yùn)用這些專業(yè)管理方法對維修工程實(shí)施全過程的管理。

二、房屋維修施工準(zhǔn)備工作

1.房屋維修施工準(zhǔn)備工作的任務(wù)

施工準(zhǔn)備系指維修工程開工前，甲、乙雙方在組織、技術(shù)、經(jīng)濟(jì)、勞力和物資等方面，為保證工程順利開工而事先必須做好的一項(xiàng)綜合性的組織工作。維修工程應(yīng)根據(jù)工程量的大小及工程的難易程度等具體情況分別編制施工組織設(shè)計(jì)(大型工程)、施工方案(一般工程)或施工說明(小型工程)。

施工準(zhǔn)備工作，是房屋維修工程組織施工和管理的重要內(nèi)容。在工程開工前，必須有合理的施工準(zhǔn)備期。施工準(zhǔn)備工作的基本任務(wù)是掌握房屋維修工程的特點(diǎn)、進(jìn)度要求，摸清施工的客觀條件；從技術(shù)、物資、人力和組織等方面為房屋維修工程施工創(chuàng)造一切必要的條件。認(rèn)真細(xì)致地做好施工準(zhǔn)備工作，對充分發(fā)揮人的積極因素，合理組織人力、物力，加快施工進(jìn)度，提高房屋維修工程質(zhì)量，節(jié)約資金和原材料等，都起著十分重要的作用。

實(shí)踐證明，凡是重視施工準(zhǔn)備工作，開工前和施工中都能認(rèn)真地、細(xì)致地為施工生產(chǎn)創(chuàng)造一切必要的條件，則該項(xiàng)維修工程就能夠順利完成；反之，忽視準(zhǔn)備工作，倉促上馬，雖然有著加快工程進(jìn)度的良好愿望，但是往往事與愿違，工程進(jìn)行中缺東少西，延誤時(shí)間，浪費(fèi)力量，有的甚至被迫停工，最后不得不反過頭來，補(bǔ)做各項(xiàng)準(zhǔn)備工作，這樣必然推遲工程進(jìn)度，造成不應(yīng)有的損失。

2.維修施工準(zhǔn)備工作主要內(nèi)容

維修施工組織準(zhǔn)備工作的內(nèi)容很多，其主要內(nèi)容有以下幾個(gè)方面：

(1)對維修工程應(yīng)摸清施工現(xiàn)場情況，包括電纜、電機(jī)以及煤氣、供暖、給排水等地下管網(wǎng)及其走向，并平整好現(xiàn)場；

(2)維修工程設(shè)計(jì)圖紙齊全；

(3)編制施工組織設(shè)計(jì)或施工方案獲得批準(zhǔn)；

(4)材料、成品和半成品等構(gòu)件，能陸續(xù)進(jìn)入現(xiàn)場，確保連續(xù)施工；

(5)領(lǐng)取建筑施工執(zhí)照；

(6)安置好需搬遷的住(用)戶，切斷或接通水、電源；

(7)落實(shí)資金和勞動力計(jì)劃。

3.維修工程施工組織設(shè)計(jì)

施工組織設(shè)計(jì)是全面安排施工的技術(shù)經(jīng)濟(jì)文件，是指導(dǎo)施工的主要依據(jù)之一。正確編制和全面貫徹施工組織設(shè)計(jì)，是保證順利施工的首要條件，也是維修工程必不可少的組織措施。

(1)施工組織設(shè)計(jì)的主要任務(wù)。施工組織設(shè)計(jì)任務(wù)主要包括以下幾個(gè)方面：

①規(guī)定最合理的施工程序，保證以最短的工期完成維修工程，并按期投入使用；

②采用技術(shù)上先進(jìn)、經(jīng)濟(jì)上合理的施工方法和技術(shù)組織措施；

③選定最有效的施工機(jī)具和勞動組織；

④周密計(jì)算和安排人力、物力，保證均衡施工；

⑤制定正確的工程進(jìn)度計(jì)劃，找出施工過程中的關(guān)鍵問題；

⑥對施工現(xiàn)場的平面和空間進(jìn)行合理布置與管理等。

(2)施工組織設(shè)計(jì)內(nèi)容。根據(jù)維修工程的不同規(guī)模和技術(shù)要求的差異，分別編制施工組織設(shè)計(jì)、一般工程施工方案或小型工程施工說明。施工組織設(shè)計(jì)或施工方案(施工說明)的內(nèi)容一般包括以下幾個(gè)方面：

①工程概況。包括工程地點(diǎn)、面積、投資、維修工程內(nèi)容、工期、主要工種工程量、材料設(shè)備及用戶搬遷時(shí)間等。

②單位工程進(jìn)度計(jì)劃。

③施工任務(wù)的組織分工和安排，總包、分包的分工范圍，物業(yè)管理公司、維修施工單位和設(shè)計(jì)單位的三方協(xié)作關(guān)系。

④勞動力組織及需要量計(jì)劃。

⑤主要材料、預(yù)制品、施工機(jī)具需要量及舊料代用計(jì)劃。

⑥生產(chǎn)、生活臨時(shí)設(shè)施計(jì)劃。

⑦施工用水、用電、燃料的供應(yīng)辦法。

⑧施工現(xiàn)場總平面圖，包括：標(biāo)明應(yīng)清理的現(xiàn)場障礙物、給定定位坐標(biāo)、地下管網(wǎng)情況、水電源的接設(shè)、消防設(shè)備位置、現(xiàn)場材料的存放位置和道路設(shè)置。

⑨保證工程質(zhì)量及安全生產(chǎn)的技術(shù)組織措施。

⑩各項(xiàng)技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)等。

三、施工階段管理工作

1.施工調(diào)度工作

由于維修工程施工的可變因素多，以及計(jì)劃工作不可能十分準(zhǔn)確，在維修施工中總會出現(xiàn)不協(xié)調(diào)和新的不平衡。施工調(diào)度就是以工程施工進(jìn)度計(jì)劃為依據(jù)，在整個(gè)施工過程中不斷求得勞動力、材料、機(jī)械與施工任務(wù)和進(jìn)度要求之間的平衡，并解決好工種與專業(yè)之間銜接的綜合性協(xié)調(diào)工作。

施工調(diào)度工作，是及時(shí)平衡、解決矛盾、保證正常施工的手段。其主要任務(wù)為：

(1)經(jīng)常檢查、督促施工計(jì)劃和工程合同的執(zhí)行情況，進(jìn)行人力、物力的平衡調(diào)度，促進(jìn)施工生產(chǎn)活動的進(jìn)行。

(2)組織好材料運(yùn)輸，確保施工連續(xù)性，監(jiān)督檢查工程質(zhì)量、安全生產(chǎn)、勞動防護(hù)等情況，發(fā)現(xiàn)問題，找出原因、提出措施、限期改正。根據(jù)天氣預(yù)報(bào)，做好雨季施工工作。

2.施工現(xiàn)場管理

(1)施工現(xiàn)場經(jīng)常性管理。施工現(xiàn)場管理是以施工組織設(shè)計(jì)、一般工程施工方案或小型工程施工說明為依據(jù)，在施工現(xiàn)場進(jìn)行的各種管理活動。現(xiàn)場管理要指派專人負(fù)責(zé)，并貫穿到整個(gè)工程的始終。

維修工程施工現(xiàn)場管理工作的主要內(nèi)容有：

①修建或利用各項(xiàng)臨時(shí)設(shè)施，安排好施工銜接及料具進(jìn)退場，節(jié)約施工用地；

②按計(jì)劃拆除舊建筑，排除障礙物，清運(yùn)渣土等；

③注意生產(chǎn)與住(用)戶安全，在拆除與翻修時(shí)，設(shè)立施工防護(hù)標(biāo)志，處理好與毗鄰建筑物或構(gòu)筑物的關(guān)系。

(2)施工現(xiàn)場材料管理。維修施工材料現(xiàn)場管理是指一個(gè)工程對象、一個(gè)施工現(xiàn)場的材料供應(yīng)管理工作的全過程?，F(xiàn)場材料管理是管好、用好材料的基本落腳點(diǎn)，是衡量維修施工企業(yè)管理水平和實(shí)現(xiàn)文明施工的重要標(biāo)志。

維修施工現(xiàn)場材料管理的內(nèi)容主要有：

①根據(jù)施工進(jìn)度和場地大小，有計(jì)劃地組織建筑材料分期分批進(jìn)場，以滿足工程連續(xù)施工的需要；

②按施工材料需用計(jì)劃，實(shí)行材料限額領(lǐng)料與核算制度，并做好現(xiàn)場材料的檢查、保管；

③加強(qiáng)現(xiàn)場平面管理，根據(jù)施工進(jìn)度變化及時(shí)調(diào)整材料堆放位置；

④及時(shí)回收舊料、廢料，做好修舊利用；

⑤維修工程竣工后，及時(shí)清理現(xiàn)場，將剩余材料進(jìn)行清點(diǎn)，并辦好轉(zhuǎn)、退料手續(xù)。

(3)施工現(xiàn)場機(jī)械設(shè)備管理?，F(xiàn)場機(jī)械設(shè)備管理的目的就是要充分發(fā)揮機(jī)械的效率和機(jī)械化施工的優(yōu)越性，更好地為生產(chǎn)服務(wù)。機(jī)械設(shè)備應(yīng)貫徹預(yù)防為主、維修并重的原則。設(shè)備在使用過程中，要盡量避免發(fā)生故障，以免影響生產(chǎn)和人身安全。

(4)施工班組管理。施工班組管理的主要任務(wù)是積極采用科學(xué)的管理方法，學(xué)習(xí)和采用先進(jìn)施工工藝和操作技術(shù)，優(yōu)質(zhì)低耗、均衡快速地完成維修任務(wù)。

3.施工安全管理

認(rèn)真貫徹執(zhí)行安全生產(chǎn)管理制度，是搞好房屋維修工作的一項(xiàng)重要措施。因此，要加強(qiáng)對安全生產(chǎn)工作的領(lǐng)導(dǎo)，建立健全安全生產(chǎn)管理制度，嚴(yán)格執(zhí)行安全操作規(guī)程，確保安全施工。

安全檢查機(jī)構(gòu)或人員必須認(rèn)真執(zhí)行安全生產(chǎn)的方針、政策、法令、條例，經(jīng)常對現(xiàn)場作業(yè)進(jìn)行安全檢查，并組織職工學(xué)習(xí)安全生產(chǎn)操作規(guī)程。生產(chǎn)活動中施工人員受到嚴(yán)重傷害的事故有物體打擊、高空墜落、機(jī)械傷害等。此外，由于施工方法不當(dāng)，施工質(zhì)量低劣，發(fā)生倒塌也會造成重大事故。為了預(yù)防這些事故的發(fā)生，施工單位的領(lǐng)導(dǎo)應(yīng)經(jīng)常對施工人員進(jìn)行施工現(xiàn)場安全生產(chǎn)教育，包括進(jìn)入現(xiàn)場必須戴安全帽；高空、懸空作業(yè)，無安全設(shè)備的，必須系好安全帶；高空作業(yè)時(shí)，不準(zhǔn)往下亂拋材料、工具、垃圾等；各種電動機(jī)械設(shè)備，必須有有效的接地和安全防護(hù)裝置才能開動使用；各種機(jī)械設(shè)備，必須做到定機(jī)、定人；凡未經(jīng)短期訓(xùn)練的人員，嚴(yán)禁使用與玩弄機(jī)電設(shè)備；吊裝區(qū)域不得隨便入內(nèi)，起吊時(shí)吊臂旋轉(zhuǎn)半徑范圍內(nèi)不準(zhǔn)有人停留和行走，警戒措施要做好。

四、房屋維修工程驗(yàn)收

竣工交驗(yàn)必須符合房屋竣工交驗(yàn)的條件和質(zhì)量評定標(biāo)準(zhǔn)，才能通知有關(guān)部門進(jìn)行竣工驗(yàn)收。合格簽證后才能交付使用。

1.工程交驗(yàn)的具體條件

(1)符合維修設(shè)計(jì)或維修方案的全部要求，并全部完成合同中規(guī)定的各項(xiàng)工程內(nèi)容。

(2)做到水通、電通、路通和建筑物周圍場地平整，供暖通風(fēng)恢復(fù)正常運(yùn)轉(zhuǎn)并具備使用功能。

(3)各種施工技術(shù)資料準(zhǔn)備齊全。

①維修施工單位應(yīng)根據(jù)各地城市建設(shè)的檔案管理的有關(guān)規(guī)定，對施工技術(shù)資料進(jìn)行分類整理，裝訂成冊。一部分資料移交房產(chǎn)管理機(jī)構(gòu)，一部分資料自留歸檔。

②竣工圖整理。凡按圖施工的工程應(yīng)以原有施工圖作竣工圖，工程變更不大的可利用原有施工圖修正即可，對于變更較大的工程，必須重新繪制竣工圖?？⒐D必須加蓋竣工圖簽，經(jīng)復(fù)核無誤，施工負(fù)責(zé)人簽字后方能歸檔。

2.房屋維修工程驗(yàn)收的依據(jù)

(1)項(xiàng)目批準(zhǔn)文件；

(2)工程合同；

(3)維修設(shè)計(jì)圖紙或維修方案說明；

(4)工程變更通知書；

(5)技術(shù)交底記錄或紀(jì)要；

(6)隱蔽工程驗(yàn)收記錄；

(7)材料、構(gòu)件檢驗(yàn)及設(shè)備調(diào)試等資料。

3.維修工程質(zhì)量交驗(yàn)標(biāo)準(zhǔn)

(1)維修工程的分項(xiàng)、分部工程必須達(dá)到國家建設(shè)部頒發(fā)的《房屋修繕工程質(zhì)量檢驗(yàn)評定標(biāo)準(zhǔn)》中規(guī)定的合格標(biāo)準(zhǔn)和合同規(guī)定的質(zhì)量要求。

(2)維修工程中的主要項(xiàng)目，如鋼筋強(qiáng)度、水泥標(biāo)號、混凝土工程和砌筑砂漿等，均應(yīng)符合《房屋修繕工程質(zhì)量檢驗(yàn)評定標(biāo)準(zhǔn)》中規(guī)定的全部要求。

(3)觀感質(zhì)量評定得分合格率不低于95％。

4.一般大、中、翻修工程竣工交驗(yàn)標(biāo)準(zhǔn)

(1)必須達(dá)到維修方案的全部要求，并完成合同規(guī)定的各項(xiàng)維修內(nèi)容。

(2)維修工程的施工文件和技術(shù)資料準(zhǔn)備齊全，裝訂成冊。

(3)所修的分部、分項(xiàng)工程必須達(dá)到《房屋修繕工程質(zhì)量檢驗(yàn)評定標(biāo)準(zhǔn)》所規(guī)定的合格標(biāo)準(zhǔn)。

(4)觀感質(zhì)量評定得分合格率不低于95％。維修單位通過自檢達(dá)到以上條件和標(biāo)準(zhǔn)后，才能通知房屋管理機(jī)構(gòu)進(jìn)行竣工交驗(yàn)。

5.工程驗(yàn)收組織

房屋管理機(jī)構(gòu)在接到施工單位驗(yàn)收通知后，應(yīng)及時(shí)組織設(shè)計(jì)或方案制定人員、甲方代表、房屋管理技術(shù)負(fù)責(zé)人及施工單位進(jìn)行交工驗(yàn)收。按維修技術(shù)管理權(quán)限，大、中修項(xiàng)目及重大修建項(xiàng)目由各級房屋管理部門組織驗(yàn)收。因施工質(zhì)量不合格需返工時(shí)，應(yīng)限期修復(fù)，經(jīng)復(fù)驗(yàn)合格辦理驗(yàn)收簽證，并評定質(zhì)量等級。

在工程驗(yàn)收時(shí)，還應(yīng)簽訂回訪保修協(xié)議，回訪保修期限，大、中修工程一般為半年，翻修工程為1年。

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第二節(jié) 房屋設(shè)備的維修管理

一、房屋設(shè)備的保養(yǎng)與維修

為了保證設(shè)備的正常運(yùn)作，必須對各種房屋設(shè)備進(jìn)行保養(yǎng)與維修。

1.設(shè)備保養(yǎng)

房屋設(shè)備的保養(yǎng)是指物業(yè)管理企業(yè)主管部門和供電、供水、供氣等單位對設(shè)備所進(jìn)行的常規(guī)性檢查、養(yǎng)護(hù)、維修等工作。通常采用三級保養(yǎng)制(即日常維護(hù)保養(yǎng)、一級保養(yǎng)和二級保養(yǎng))。

(1)日常維護(hù)保養(yǎng)。是指設(shè)備操作人員所進(jìn)行的經(jīng)常性的保養(yǎng)工作。主要包括定期檢查、清潔保養(yǎng)；發(fā)現(xiàn)小故障及時(shí)排除，及時(shí)做好維護(hù)工作并進(jìn)行必要記錄等。

(2)一級保養(yǎng)。是由設(shè)備操作人員與維修人員按計(jì)劃進(jìn)行保養(yǎng)維修工作。主要包括對設(shè)備的某些局部進(jìn)行解體清洗，按照設(shè)備磨損規(guī)律進(jìn)行定期保養(yǎng)。

(3)二級保養(yǎng)。是指設(shè)備維修人員對設(shè)備進(jìn)行全面清洗、部分解體檢查和局部修理、更換或修復(fù)磨損零件，使設(shè)備達(dá)到完好狀態(tài)。

2.設(shè)備維修

房屋設(shè)備的維修是通過修復(fù)或更換零件、排除故障、恢復(fù)設(shè)備原有功能所進(jìn)行的技術(shù)活動。房屋設(shè)備維修根據(jù)設(shè)備破損程度可分為：

(1)零星維修工程。是指對設(shè)備進(jìn)行日常的保養(yǎng)、檢修及為排除運(yùn)作故障而進(jìn)行局部修理。

(2)中修工程。中修工程是指對設(shè)備進(jìn)行正常的和定期全面檢修、對設(shè)備部分解體修理和更換少量磨損零部件，保證能恢復(fù)和達(dá)到應(yīng)有的標(biāo)準(zhǔn)和技術(shù)要求，使設(shè)備正常運(yùn)轉(zhuǎn)。更換率為10％～30％左右。

(3)大修工程。是指對房屋設(shè)備定期進(jìn)行全面檢修，對設(shè)備要進(jìn)行全部解體，更換主要部件或修理不合格零部件，使設(shè)備基本恢復(fù)原有性能，更換率一般不超過30％。

(4)設(shè)備更新和技術(shù)改造。設(shè)備更新和技術(shù)改造是指設(shè)備使用一定年限后，技術(shù)性能落后，效率低、耗能大或污染日益嚴(yán)重，需要更新設(shè)備，提高和改善技術(shù)性能。

(5)故障維修。通常是房屋設(shè)備在使用過程中發(fā)生突發(fā)性故障而停止，檢修人員采取緊急修理措施，排除故障，使設(shè)備恢復(fù)功能。

(6)設(shè)備維修日常工作程序：

3.房屋設(shè)備維修的特點(diǎn)

(1)設(shè)備投資大導(dǎo)致設(shè)備維修成本高。相對于房屋建筑本身而言，房屋設(shè)備的維修一次性投資大、成本高，因?yàn)榉课菰O(shè)備使用年限較短。一方面房屋設(shè)備因使用而發(fā)生有形損耗，致使其使用年限縮短，另一方面，由于技術(shù)進(jìn)步，出現(xiàn)了性能更好、使用更舒適方便的新型房屋設(shè)備發(fā)生的無形損耗，導(dǎo)致其使用年限縮短，這種無形的和有形的損耗，都會引起房屋設(shè)備的維修更新間隔期的縮短，從而使維修更新成本增加。此外，新型的、使用效能更高、更舒適方便的設(shè)備一次性投資較大，因此，維修更新這種設(shè)備的成本就較高。

(2)維修技術(shù)要求高。由于房屋設(shè)備是在房屋建筑物內(nèi)部，其靈敏程度和精確程度的要求都較高，而維修工作的好壞會直接影響設(shè)備在運(yùn)行中的技術(shù)性能的正常發(fā)揮，因此，房屋設(shè)備維修技術(shù)的要求相當(dāng)高。在設(shè)備維修管理中，必須要配備專業(yè)技術(shù)人員。在設(shè)備維修前，專業(yè)技術(shù)人員要認(rèn)真閱讀有關(guān)設(shè)備的技術(shù)檔案和技術(shù)資料，建立房屋設(shè)備維修責(zé)任制。

(3)隨機(jī)性與計(jì)劃性相結(jié)合、集中維修與分散維修相結(jié)合。房屋設(shè)備因平時(shí)使用不當(dāng)或其他突發(fā)事故等原因，往往是突然發(fā)生故障，這就使房屋設(shè)備的維修有很強(qiáng)的隨機(jī)性，事先很難確定故障究竟何時(shí)以何種程度發(fā)生。但房屋設(shè)備又都有一定的使用壽命和大修更新周期，因此，設(shè)備的維修又有很強(qiáng)的計(jì)劃性，可以制定房屋設(shè)備維修更新計(jì)劃，有計(jì)劃地制定維修保養(yǎng)次序、期限和日期。此外，房屋設(shè)備日常的維護(hù)保養(yǎng)、零星維修和突發(fā)性搶修卻是分散進(jìn)行的，而大修更新又往往是集中地按計(jì)劃進(jìn)行的，因此，房屋設(shè)備的維修又具有集中維修與分散維修相結(jié)合的特點(diǎn)。

二、各類管理人員的崗位職責(zé)與管理制度

1.管理人員的崗位職責(zé)

(1)工程部經(jīng)理。工程部經(jīng)理是對機(jī)電設(shè)備進(jìn)行管理、操作、保養(yǎng)、維修，保證設(shè)備正常進(jìn)行的總負(fù)責(zé)人。其職責(zé)是：

①在公司經(jīng)理的領(lǐng)導(dǎo)下，貫徹執(zhí)行有關(guān)設(shè)備和能源管理方面的工作方針、政策、規(guī)章和制度；

②負(fù)責(zé)設(shè)備的使用、維護(hù)、保養(yǎng)、更換的整個(gè)過程中的管理工作，使設(shè)備始終處于良好工作狀態(tài)；

③組織擬定設(shè)備管理、操作、維修等規(guī)章制度和技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)，并監(jiān)督執(zhí)行；

④組織、收集、編制各種設(shè)備的技術(shù)資料，做好設(shè)備的技術(shù)管理工作；

⑤組織編制各種設(shè)備的保養(yǎng)、檢修計(jì)劃，并進(jìn)行預(yù)算，在公司經(jīng)理批準(zhǔn)后，組織人員實(shí)施；

⑥組織人力、物力，及時(shí)完成住戶提出的報(bào)修申請；

⑦組織全體工程部員工進(jìn)行政治學(xué)習(xí)，樹立“業(yè)主至上，服務(wù)第一”的思想，進(jìn)行技術(shù)業(yè)務(wù)學(xué)習(xí)，提高解決技術(shù)難題的能力。

(2)各專業(yè)技術(shù)負(fù)責(zé)人(工程師或技術(shù)員)。各專業(yè)技術(shù)負(fù)責(zé)人在部門經(jīng)理領(lǐng)導(dǎo)下，負(fù)責(zé)所管轄的維修班組的技術(shù)、管理工作，并負(fù)責(zé)編制所分管的機(jī)電設(shè)備的保養(yǎng)、維修計(jì)劃、操作規(guī)程及有關(guān)資料，協(xié)助部門經(jīng)理完成上級主管部門布置的工作。具體職責(zé)為：

①負(fù)責(zé)編制所管設(shè)備的年、季、月檢修計(jì)劃及相應(yīng)的材料、工具準(zhǔn)備的預(yù)算計(jì)劃，經(jīng)工程部經(jīng)理審批后負(fù)責(zé)組織計(jì)劃的落實(shí)實(shí)施，并負(fù)責(zé)技術(shù)把關(guān)和檢查；

②負(fù)責(zé)檢查所有分管設(shè)備的使用、維護(hù)和保養(yǎng)的情況，并解決有關(guān)技術(shù)問題，以保證設(shè)備經(jīng)常處于良好的工作狀態(tài)；

③負(fù)責(zé)制定所管理設(shè)備的運(yùn)行方案，督導(dǎo)操作工嚴(yán)格遵守崗位責(zé)任制，嚴(yán)格執(zhí)行操作規(guī)程，以保證設(shè)備的正常運(yùn)行；

④負(fù)責(zé)所管理設(shè)備的更新、改造計(jì)劃，以完善原設(shè)計(jì)和施工遺留的缺陷，使各項(xiàng)機(jī)電設(shè)備投入正常運(yùn)轉(zhuǎn)，從而達(dá)到“安全、可靠、經(jīng)濟(jì)、合理”的目標(biāo)；

⑤組織調(diào)查、分析設(shè)備事故原因，提出處理意見及整改措施，以防止同類事故再次發(fā)生；

⑥具體負(fù)責(zé)培訓(xùn)所管轄機(jī)電設(shè)備的檢修工、操作工的技術(shù)水平、工作能力；

⑦積極完成上級領(lǐng)導(dǎo)布置的其他任務(wù)。

(3)領(lǐng)班：

①負(fù)責(zé)本班所管轄設(shè)備的運(yùn)作、維護(hù)養(yǎng)護(hù)工作，嚴(yán)格做到“三干凈”：設(shè)備干凈、機(jī)房干凈、工作場所干凈；“四不漏”：不漏電、不漏水、不漏油、不漏氣：“五良好”：使用性能良好、潤滑良好、密封良好、緊固良好、調(diào)整良好。

②以身作則，帶領(lǐng)并督促全班員工遵守崗位責(zé)任制、操作規(guī)程和公司制定的各項(xiàng)規(guī)章制度，及時(shí)完成上級下達(dá)的各項(xiàng)任務(wù)。

③負(fù)責(zé)本班的政治、業(yè)務(wù)學(xué)習(xí)，不斷提高自身素質(zhì)，負(fù)責(zé)本班的日常工作安排。

④嚴(yán)格考核全體員工的出勤情況，不允許擅離職守做私活。

⑤負(fù)責(zé)制定本班設(shè)備的檢修計(jì)劃和備件計(jì)劃，報(bào)主管部門審核后組織實(shí)施。

(4)維修人員：

①按時(shí)上班，不得遲到早退，因故請假，需經(jīng)上級部門批準(zhǔn)；

②認(rèn)真執(zhí)行公司制定的各種設(shè)備維護(hù)規(guī)程；

③認(rèn)真完成設(shè)備的日常巡檢工作，發(fā)現(xiàn)問題及時(shí)處理；

④定期對機(jī)電設(shè)備進(jìn)行保養(yǎng)維護(hù)；

⑤認(rèn)真完成公司安排的設(shè)備大檢修任務(wù)；

⑥正確、詳細(xì)填寫工作記錄、維修記錄，建立設(shè)備檔案；

⑦愛惜各種設(shè)備、工具和材料，對日用維修消耗品要登記簽認(rèn)，嚴(yán)禁浪費(fèi)；

⑧加強(qiáng)業(yè)務(wù)學(xué)習(xí)，認(rèn)真鉆研設(shè)備維護(hù)技術(shù)，并樹立高度的責(zé)任心，端正工作態(tài)度。

(5)保管員：

①負(fù)責(zé)統(tǒng)計(jì)材料、工具和其他備件的庫存情況，根據(jù)庫存數(shù)量及其他使用部門提出的采購申請，填寫采購申請表，報(bào)送經(jīng)理審批；

②負(fù)責(zé)材料、工具和其他設(shè)備備件的入庫驗(yàn)收工作，保證產(chǎn)品品種、規(guī)格、數(shù)量、質(zhì)量符合有關(guān)規(guī)定要求；

③負(fù)責(zé)庫房的保管工作，保證產(chǎn)品的安全和質(zhì)量；

④負(fù)責(zé)材料、工具和其他設(shè)備備件的出庫工作；

⑤負(fù)責(zé)統(tǒng)計(jì)庫房材料的工作，按時(shí)報(bào)送財(cái)務(wù)部門；

⑥負(fù)責(zé)完成上級交辦的其他任務(wù)。

2.管理制度

(1)接管驗(yàn)收制度。設(shè)備驗(yàn)收工作是設(shè)備安裝或檢修停用后轉(zhuǎn)入使用的一個(gè)重要過程。搞好設(shè)備驗(yàn)收工作，對以后的管理和使用有著重要的意義。設(shè)備接管驗(yàn)收不僅包括對新建房屋附屬設(shè)備的驗(yàn)收，而且還包括對維修后房屋設(shè)備的驗(yàn)收，以及委托加工或購置的更新設(shè)備開箱驗(yàn)收。

房屋設(shè)備的第一次驗(yàn)收為初驗(yàn)，對發(fā)現(xiàn)的問題應(yīng)商定解決意見并確定復(fù)驗(yàn)時(shí)間，對經(jīng)復(fù)驗(yàn)仍不合格的應(yīng)限定解決期限。對設(shè)備的缺陷及不影響使用的問題可作為遺留問題簽訂協(xié)議保修或賠款補(bǔ)償。這類協(xié)議必須是設(shè)備能用、不致出現(xiàn)重大問題時(shí)方可簽訂。驗(yàn)收后的驗(yàn)收單與協(xié)議等文件應(yīng)保存好。

(2)預(yù)防性計(jì)劃維修保養(yǎng)制度。計(jì)劃維修保養(yǎng)制度是指為防止意外損壞而按照預(yù)定計(jì)劃進(jìn)行一系列預(yù)防性設(shè)備點(diǎn)檢、養(yǎng)護(hù)、修理的組織措施和技術(shù)措施。主要包括：

①確定維修及保養(yǎng)工作的類別和內(nèi)容，具體包括：日常及周保養(yǎng)內(nèi)容；月維修保養(yǎng)內(nèi)容；季度、半年、維修保養(yǎng)內(nèi)容；大修理內(nèi)容。

②設(shè)備維修、保養(yǎng)的要求。

③開展預(yù)防計(jì)劃維修保養(yǎng)工作的實(shí)施與監(jiān)督。各設(shè)備維修部門每年應(yīng)根據(jù)設(shè)備維修保養(yǎng)工作的內(nèi)容和要求，研制預(yù)防性維修保養(yǎng)計(jì)劃，并分期分項(xiàng)下達(dá)給維修人員、使用人員實(shí)施，并進(jìn)行監(jiān)督和檢查。

④大修理計(jì)劃根據(jù)公司設(shè)備管理和維修合一的體制，應(yīng)采取大修集中、維修分散的組織形式。

進(jìn)行計(jì)劃維修保養(yǎng)的次序和期限是根據(jù)設(shè)備的作用、特點(diǎn)、規(guī)格與使用條件決定的。實(shí)行計(jì)劃性維修保養(yǎng)制度可以使房屋設(shè)備保持正常的工作能力，防止設(shè)備在使用過程中發(fā)生不應(yīng)有的磨損、老化、腐蝕等現(xiàn)象，充分發(fā)揮設(shè)備潛力和使用效益，正確掌握設(shè)備狀況，提高設(shè)備運(yùn)行效率；實(shí)行預(yù)防性維修保養(yǎng)制度，可以延長設(shè)備的修理間隔期，降低修理成本，提高維修質(zhì)量；實(shí)行預(yù)防性維修保養(yǎng)制度，還可以保證房屋設(shè)備的安全運(yùn)行，也是延長設(shè)備使用壽命、樹立物業(yè)管理企業(yè)良好形象的保證。

(3)值班制度。建立值班制度并嚴(yán)格執(zhí)行，可以及時(shí)發(fā)現(xiàn)事故隱患并排除故障，從而保證設(shè)備安全、正常操作運(yùn)行，其具體內(nèi)容如下：

①值班人員必須堅(jiān)守崗位，不得擅自離崗，如因工作需要臨時(shí)離崗，必須有符合條件的人替崗，并交待離崗時(shí)間及去向。

②根據(jù)操作規(guī)程及崗位責(zé)任制的要求，密切注意所管設(shè)備的運(yùn)行情況并按規(guī)定做好有關(guān)記錄。

③如發(fā)生設(shè)備故障，而當(dāng)班人一時(shí)不能處理，應(yīng)按報(bào)告制度及時(shí)報(bào)告給有關(guān)人員。

④調(diào)度值班人員接到請修通知后，應(yīng)及時(shí)通知有關(guān)班組，安排人員前往維修。

⑤所有值班崗位都必須安排人員值班，且要到崗到位。如需調(diào)班，必須報(bào)主管人員同意。就餐時(shí)間，實(shí)行輪換就餐制，并通知同班人員配合。

⑥值班人員應(yīng)安排統(tǒng)一的班次值班，不得遲到、早退、無故缺勤，因故不能值班者，必須提前征得班長同意，按規(guī)定辦理請假手續(xù)。班長應(yīng)落實(shí)好代班人員，保證崗位上有人工作。

(4)交接班制度。搞好交接班工作，可以保證值班制度的實(shí)施，其主要內(nèi)容是：

交接班雙方人員必須提前10min做好交接班準(zhǔn)備工作，正點(diǎn)進(jìn)行交班。交接班的準(zhǔn)備工作有：查看運(yùn)行記錄，介紹運(yùn)行狀況和方式，設(shè)備檢修、變更等情況，清點(diǎn)儀表、工具，檢查設(shè)備狀況等。

出現(xiàn)下列情況不得交班：

①在事故處理未完成或重大設(shè)備啟動或停機(jī)時(shí)；

②交接班準(zhǔn)備工作未完成時(shí)；

③接班人員有醉酒現(xiàn)象或神志不清而未找到頂班人時(shí)。

交接班清楚后，雙方要在值班登記本上簽字。

(5)報(bào)告制度。建立報(bào)告制度可以讓物業(yè)公司經(jīng)理、技術(shù)負(fù)責(zé)人和班組長及時(shí)了解設(shè)備的運(yùn)行情況及設(shè)備維修管理情況，及時(shí)發(fā)現(xiàn)設(shè)備管理中存在的問題，以便及時(shí)解決。其具體內(nèi)容有：

①下列情況報(bào)告班組長：

a.主要設(shè)備非正常操作的開停、調(diào)整及其他異常情況；

ｂ.設(shè)備出現(xiàn)故障或停機(jī)檢修；

c.零部件更換及修理；

d.運(yùn)行人員暫時(shí)離崗。

②下列情況報(bào)告技術(shù)負(fù)責(zé)人：

a.重要設(shè)備非正常操作的啟停、調(diào)整及其他異常情況；

ｂ.采用新的運(yùn)行方式；

c.重點(diǎn)設(shè)備發(fā)生故障或停機(jī)檢修；

d.重點(diǎn)零部件更換修理、加工和改造；

e.員工加班、調(diào)班、補(bǔ)休、請假；

ｆ.與上級或外協(xié)單位聯(lián)系。

③下列情況報(bào)告經(jīng)理：

a.重點(diǎn)設(shè)備發(fā)生故障或停機(jī)修理；

b.影響大廈運(yùn)行的設(shè)備出現(xiàn)故障并需要立即檢修和施工；

c.系統(tǒng)運(yùn)行方式的重大改變；

ｄ.系統(tǒng)及主要設(shè)備的技術(shù)改造；

e.系統(tǒng)或設(shè)備的整改工程及外委施工；

ｆ.技術(shù)骨干、班組長以上人員崗位調(diào)整及班組組織結(jié)構(gòu)調(diào)整；

ｇ.員工一天以上的請假，班組長以上的員工補(bǔ)休、換班。

(6)工具領(lǐng)用保管制度：

①個(gè)人領(lǐng)用工具品種根據(jù)工種發(fā)放，由員工申請部門經(jīng)理批準(zhǔn)，到倉庫辦理領(lǐng)用手續(xù)，工具由個(gè)人負(fù)責(zé)使用、保管。

②班組領(lǐng)用的公共工具品種，由各領(lǐng)班申請，部門經(jīng)理批準(zhǔn)后到倉庫領(lǐng)用，領(lǐng)用后由領(lǐng)班保管，班組交接班時(shí)，按交接班制度交接公用工具。

③工具發(fā)生丟失、損毀，由保管者說明原因，向部門經(jīng)理報(bào)告。由于人為因素所造成的由責(zé)任人按工具價(jià)值賠償。

④工具因使用時(shí)間過長而發(fā)生磨損或毀壞，經(jīng)部門經(jīng)理批準(zhǔn)可辦理報(bào)廢，保管人重新辦理領(lǐng)用手續(xù)。

除了上述設(shè)備管理制度外，還有工程設(shè)備請修制度，設(shè)備技術(shù)檔案資料保存管理制度，房屋設(shè)備更新、改造、調(diào)撥、增添、報(bào)廢規(guī)劃及審批制度，承租保管設(shè)備的責(zé)任制度和房屋設(shè)備清點(diǎn)盤點(diǎn)制度等一系列房屋設(shè)備管理制度體系，從而有效地實(shí)現(xiàn)專業(yè)化、制度化的房屋設(shè)備管理。

(7)設(shè)備操作維修安全規(guī)定：

①所有機(jī)電操作，維修人員必須嚴(yán)格執(zhí)行國家有關(guān)安全操作規(guī)程，并樹立“安全第一”的思想，既要保證設(shè)備的安全運(yùn)行，又要保證工作人員安全。

②新上崗、轉(zhuǎn)崗的機(jī)電維修人員必須經(jīng)過技術(shù)培訓(xùn)、考核，熟悉所轄樓宇的設(shè)備情況后，才能上崗工作。

③設(shè)備房應(yīng)該配置安全操作用品，例如配電房配置絕緣手套，并要認(rèn)真保管。

④工作人員進(jìn)入設(shè)備房內(nèi)嚴(yán)禁吸煙。

⑤非電氣工作人員未經(jīng)允許，不得私自進(jìn)入變、配電房。

⑥對于設(shè)備正常運(yùn)行參數(shù)定時(shí)檢查記錄，如參數(shù)異常，必須及時(shí)處理。

⑦電氣部分維修，必須嚴(yán)格按停電、驗(yàn)電、檢修、檢查無誤后方能送電。注意嚴(yán)禁將金屬物、工具等遺留在設(shè)備上，以防事故發(fā)生。

⑧熟悉掌握觸電急救方法及步驟。

3.培養(yǎng)一支“一專多能”的高素質(zhì)維修管理隊(duì)伍

物業(yè)管理公司如何適應(yīng)物業(yè)管理的科學(xué)化，設(shè)備維修管理人員的素質(zhì)是最重要的因素。因此對設(shè)備維修管理人員要有明確的要求，應(yīng)努力把他們培養(yǎng)成“精干”的“一專多能”的技術(shù)能手。

(1)技術(shù)人員要加強(qiáng)物業(yè)管理方面的知識學(xué)習(xí)，保證各種建筑設(shè)備正常運(yùn)行。住宅小區(qū)(大廈)人員相對集中，各種設(shè)施多，這就增加了設(shè)備管理的難度。為了更好地做好管理工作，設(shè)備管理人員和其他管理人員必須刻苦學(xué)習(xí)物業(yè)管理知識，熟知住宅小區(qū)(大廈)的物業(yè)情況和各項(xiàng)管理規(guī)定，在實(shí)際工作中加強(qiáng)管理意識，做到“勤察、多思、善斷”，對任何不規(guī)范使用設(shè)備的行為做到有效制止、糾正，發(fā)現(xiàn)設(shè)備不正常時(shí)，立即通知有關(guān)部門停機(jī)檢修，迅速查明原因。

(2)技術(shù)人員要“一專多能”，適應(yīng)機(jī)電管理的需要。住宅小區(qū)(大廈)內(nèi)配套的機(jī)電設(shè)備很多，通常是24ｈ運(yùn)行，因此機(jī)電人員隨時(shí)要處理機(jī)電設(shè)備出現(xiàn)的故障。這些設(shè)施技術(shù)程度高、專業(yè)性強(qiáng)，需要不同的專業(yè)技術(shù)人員來承擔(dān)。在實(shí)際工作中，機(jī)電人員數(shù)量受到定編的限制，需要處理的事情又無定性，所以出現(xiàn)有時(shí)機(jī)電人員事情干不完，有時(shí)卻沒有多少工作做，造成工作量極不平衡。為了克服這一現(xiàn)象，必須實(shí)行“一專多能”的用人制度，所謂“一專多能”，就是機(jī)電維修人員以一項(xiàng)專業(yè)技術(shù)為主，培養(yǎng)多種技術(shù)職能，在工作中能“提得起、放得下”，勝任多種工作，使整個(gè)機(jī)電隊(duì)伍達(dá)到精干高效。值得注意的是，在采用“一專多能”的工作方式時(shí)，不可盲目強(qiáng)求，切忌無證上崗，造成不安全事故發(fā)生和其他損失。

(3)加強(qiáng)巡視檢查工作，保證機(jī)電設(shè)備完好運(yùn)行。住宅小區(qū)(大廈)內(nèi)的機(jī)電設(shè)備分布零散，在機(jī)電人員編制有限的情況下，采用巡視檢查的方法來掌握其運(yùn)行情況，是切實(shí)可行的。采用這種工作方法時(shí)，首先應(yīng)將設(shè)備及區(qū)域進(jìn)行劃分并分配到人，落實(shí)巡查內(nèi)容。每周工程部主任組織管理人員、技術(shù)骨干巡視檢查一次，以督促、檢查落實(shí)情況，保證機(jī)電設(shè)備的完好率。

第三篇：小區(qū)住戶房屋租賃管理規(guī)范(住宅物管)

小區(qū)住戶房屋租賃管理規(guī)范

1、目的對小區(qū)住戶房屋租賃過程進(jìn)行控制，確保小區(qū)住戶安全。

2、適用范圍

適用于小區(qū)住戶房屋租賃的管理與控制。

3、職責(zé)

3.1 各物管處(所)

——負(fù)責(zé)小區(qū)住戶房屋租賃的管理；

——負(fù)責(zé)租賃有關(guān)記錄的管理。

3.2 其他人員

——負(fù)責(zé)提醒住戶辦理有關(guān)房屋租賃手續(xù)。

4、工作程序

4.1 當(dāng)物管人員發(fā)現(xiàn)住戶將現(xiàn)有房屋進(jìn)行租賃時(shí)，應(yīng)提醒住戶到物管處辦理房屋租賃手續(xù)。

4.2 當(dāng)住戶需進(jìn)行房屋租賃時(shí)，物管處接待人員應(yīng)詳細(xì)了解租賃的作用或租賃人的有關(guān)情況，并明確租賃過程中的費(fèi)用收取情況，必要時(shí)應(yīng)詳細(xì)予以記錄。

4.3 指導(dǎo)雙方簽訂房屋租賃協(xié)議，一式二份，租賃雙方各執(zhí)一份。物管處負(fù)責(zé)保留《小區(qū)住戶房屋租賃登記表》。

4.4 租賃協(xié)議、《小區(qū)住戶房屋租賃登記表》由各物管處進(jìn)行管理。必要時(shí)納入業(yè)主檔案。

5、記錄

5.1小區(qū)住戶房屋租賃登記表

第四篇：業(yè)主房屋維修管理規(guī)定范文

業(yè)主房屋維修管理規(guī)定

一、目的：解決業(yè)主入伙后房屋維修問題。

二、適用范圍：租用于業(yè)主房屋維修。

三、內(nèi)容：

1、業(yè)主入伙時(shí)應(yīng)會同管理處人員共同驗(yàn)收，對房屋發(fā)現(xiàn)的質(zhì)量問題，必須在驗(yàn)收單上分項(xiàng)注明整改項(xiàng)目并雙方簽字，由管理處負(fù)責(zé)聯(lián)系發(fā)展商相關(guān)工程監(jiān)理部門組織專人維修，維修后由業(yè)主和管理處衽逐項(xiàng)驗(yàn)收，維修時(shí)發(fā)生的一切費(fèi)用由發(fā)展商負(fù)責(zé)。

2、業(yè)主房屋自入伙起一年內(nèi)發(fā)生的房屋質(zhì)量問題，均屬于建筑施工質(zhì)量保修期保修內(nèi)容，管理處在接到業(yè)主反映情況后，應(yīng)立即派人到現(xiàn)場查看，如屬實(shí)，則通知施工單位維修，如發(fā)現(xiàn)重大質(zhì)量問題，應(yīng)立即報(bào)告公司主管領(lǐng)導(dǎo)，并通知發(fā)展商，如施工單位未及時(shí)維修，則管理處應(yīng)在通知發(fā)展商工程監(jiān)理部門后組織人員進(jìn)行維修，所發(fā)生的一切費(fèi)用在施工質(zhì)量保證金中扣除。

3、業(yè)主房屋入伙滿一年后發(fā)生的質(zhì)量問題，屬于入伙后未整改的遺留問題，原則上由管理處負(fù)責(zé)維修，屬于業(yè)主在使用、改建或裝修中發(fā)生的總是由業(yè)主自行負(fù)責(zé)。

4、如業(yè)主需要進(jìn)行一般性維修，可直接向管理處提出維修申請，由管理處技工班進(jìn)行維修，維修后由業(yè)主驗(yàn)收并簽名認(rèn)可，其費(fèi)用由技工班按成本價(jià)合理收取。

5、如業(yè)主提出的大的維修要求，技工班應(yīng)上報(bào)管理處，管理處派人核實(shí)情況，安排維修計(jì)劃，組織人員維修，維修后由業(yè)主驗(yàn)收并簽字認(rèn)可。

6、凡在樓宇內(nèi)、外公共部位發(fā)生的維修，由管理處負(fù)責(zé)完成，維修所發(fā)生的一切費(fèi)用均在管理費(fèi)中開支，不再向業(yè)主收費(fèi)。

維修安全工作制度

一、為保證安全工作，各員工必須熟知本安全制度，并認(rèn)真執(zhí)行。

二、各特殊工種技工必須持證上崗，必須切實(shí)遵守本工種《安全操作規(guī)程》。

三、各安全用品必須按規(guī)定進(jìn)行擺放，每次使用前后必須認(rèn)真進(jìn)行檢查，發(fā)現(xiàn)總是或不可靠因素，應(yīng)立即停止使用，將其單獨(dú)放置并向部門主管報(bào)告。

四、高空作業(yè)時(shí)，必須配載好安全帶和安全帽，并有專人負(fù)責(zé)監(jiān)護(hù)。

五、使用汽油、天那水等易燃易爆物時(shí)，首先必須確定，現(xiàn)場無任何火源、火種（包括潛在的、可能產(chǎn)生的火種）后方可使用，使用過程中嚴(yán)禁吸煙，嚴(yán)禁一切可能產(chǎn)生火種的操作。

六、使用電焊、切割機(jī)等設(shè)備時(shí)，必須清除完現(xiàn)場的易燃物后方可使用。

七、原則上不帶電作業(yè)，如必須，則應(yīng)做好絕緣措施，且必須有專人監(jiān)護(hù)。

八、對不具備安全施工條件，而必須馬上施工的，必須有專人在場監(jiān)護(hù)，且施工前必須備好應(yīng)急方案，做好應(yīng)急措施，如在現(xiàn)場備齊滅火器找好水源等。

房屋修繕標(biāo)準(zhǔn)

一、主體工程：

屋蓋、梁、板、柱、剪力墻等在修繕時(shí)應(yīng)查清隱患。損壞、變形嚴(yán)重的，應(yīng)加固、補(bǔ)強(qiáng)或拆換，不合理的舊結(jié)構(gòu)、節(jié)點(diǎn)，若影響安全使用的，大修時(shí)應(yīng)整修改做，對鋼盤混凝土凝土構(gòu)件，如有輕微剝落、破損的應(yīng)及時(shí)修補(bǔ)；混凝土碳化產(chǎn)生裂縫、剝落，鋼筋銹蝕嚴(yán)重的，應(yīng)通過檢測計(jì)算鑒定構(gòu)件承載力，采取加固或替代措施。

二、裝修工程：

1、門窗修繕后應(yīng)牢固、平整、美觀、開關(guān)靈活，接縫嚴(yán)密，不松動。門窗開關(guān)不靈活、松動、脫標(biāo)、變形、腐爛的、應(yīng)修理更換、小五金應(yīng)修換配齊；大修時(shí)，內(nèi)外玻璃一次配齊、打好玻璃膠、門窗損壞嚴(yán)重的，無法修復(fù)的，應(yīng)更換。更換的門窗應(yīng)與原門窗一致；

2、掛鏡線、窗簾盒、窗臺板等的裝修，屬一般損壞的，應(yīng)原樣修復(fù)；嚴(yán)重?fù)p壞的，應(yīng)更新或在不降低標(biāo)準(zhǔn)、不影響使用的條件下，用其他材料代用更新；

3、踢腳板局部損壞、殘缺、脫落的，應(yīng)修復(fù)；

三、樓地面工程：

1、木地板的損壞占自然間地面面積25%以下的，可修復(fù)；損壞超過25%以上或缺乏材料時(shí)，可改做相應(yīng)標(biāo)準(zhǔn)的高級地坪；

2、普通水泥地面起砂、空鼓、開裂、應(yīng)拆補(bǔ)、修補(bǔ)或重做；水密石或塊料地面損壞時(shí)，應(yīng)盡量修復(fù)，實(shí)無法修復(fù)的，應(yīng)改做相應(yīng)標(biāo)準(zhǔn)樓地面；

3、面磚地面損壞、破碎、高低不平的，應(yīng)拆補(bǔ)或重鋪，室外內(nèi)潮濕嚴(yán)懲的，可增設(shè)防潮層或做塊料地面；

四、層面工程：

1、屋面結(jié)構(gòu)有損壞的，應(yīng)修復(fù)或拆換；不穩(wěn)固的應(yīng)加固；如因?yàn)樵Y(jié)構(gòu)本身的原因造成屋面滲水、漏雨嚴(yán)重，按原樣修復(fù)仍不能排除屋漏的應(yīng)翻修改建；

2、屋面上的壓項(xiàng)、泛水、無溝、水落、水管等損壞滲水時(shí)，應(yīng)修復(fù)；損壞嚴(yán)懲時(shí)，應(yīng)翻做。

3、女兒墻、煙通等屋面附屬構(gòu)件損壞嚴(yán)重的，在不影響使用和市容的條件下，可改修或拆除。

4、鋼筋混凝土平屋面滲漏，應(yīng)找出原因，針對破損情況采用防水材料嵌補(bǔ)或做防水層；結(jié)構(gòu)損壞的，應(yīng)加固重做。

5、下班天柵損壞漏水的，應(yīng)修復(fù)；損壞嚴(yán)重的可翻修，但一般不新做；

6、屋面上原有隔熱保溫層損壞的，應(yīng)修復(fù)。

五、飾面工程：

1、外墻飾面起殼、開裂、剝落的，應(yīng)原樣修復(fù)；損壞面積過大的，可全部鏟除重做，重做時(shí)，在不降低用料標(biāo)準(zhǔn)，不影響色澤協(xié)調(diào)的條件下進(jìn)行；

2、外墻勒腳損壞的，應(yīng)修復(fù)；

3、內(nèi)墻飾面起殼、開裂、剝落的，應(yīng)修復(fù)；每面墻損壞超過一半以上時(shí)，可鏟除重抹；原無踢腳線的，可加做踢腳線；各種墻裙損壞的情況應(yīng)根據(jù)墻身的需要予以修復(fù)；因室內(nèi)外高差等原因，引起墻面長期潮濕，如有必要，可加做防水層；

4、天柵損壞、抹灰層松動，不下附危險(xiǎn)的，須鏟除重抹；原腳線損壞的，按原樣修復(fù)；損壞嚴(yán)重的復(fù)雜線腳，應(yīng)全部鏟除后，原樣修復(fù)或適當(dāng)簡略。

六、油漆粉飾工程：

1、木門、裙板、木欄桿等油漆起殼、剝落、失支保護(hù)作用的，應(yīng)周期性地進(jìn)行保養(yǎng)，上述木構(gòu)整體或零件拆換應(yīng)油漆；

2、鋼門、鐵曬衣架、鐵柵、鐵圍欄、空調(diào)架、上水管、雨水管、煤氣管、鑄鐵污水管或其他各類鐵構(gòu)件，其油漆起殼、剝落或鐵件銹蝕，應(yīng)先除銹，再刷防銹涂料或防銹漆，然后刷其他面漆；鋼門或各類鐵件油漆保養(yǎng)周期一般為3-5年；

3、木地板原油漆裉落的，應(yīng)重做；

4、室內(nèi)墻面、開棚等修繕時(shí)可刷新，其用料應(yīng)采取新型涂料，如膠白等，高級抹灰損壞應(yīng)原樣修復(fù)；

5、高層建筑外墻原油漆損壞的，應(yīng)修復(fù)，其色澤應(yīng)盡量與原建筑保持一致。

房屋完好等級的評定標(biāo)準(zhǔn)

房屋的完損等級是指對現(xiàn)有房屋的完好或損壞程序劃分的等級，也就是現(xiàn)有房屋的質(zhì)量等級。

評定房屋完損等級是按照統(tǒng)一的標(biāo)準(zhǔn)、統(tǒng)一的評定方法，對現(xiàn)有整幢房屋進(jìn)行綜合性的完好或損壞的等級評定。這項(xiàng)工作專業(yè)技術(shù)性強(qiáng)，既有目觀檢測，也有定量、定性的分析。

根據(jù)城鄉(xiāng)建設(shè)環(huán)境保護(hù)部1985年制定頒布的《房屋完損等級評定標(biāo)準(zhǔn)》（簡稱《完標(biāo)》）結(jié)合我安全小區(qū)及房地產(chǎn)實(shí)際情況制定對高層樓宇質(zhì)量進(jìn)行評定的一個(gè)標(biāo)準(zhǔn)。

一、房屋等級分類

房屋的結(jié)構(gòu)組成部分分為：基礎(chǔ)、承重構(gòu)件、非承重墻、屋面和樓地面；裝修組成部分分為：門窗、外抹灰、內(nèi)抹灰、頂棚和細(xì)木裝修；設(shè)備組成部分分為：水衛(wèi)、電照、暖氣及特種設(shè)備（如消防栓、避雷針裝置、電梯等）。

1、房屋完損等級的分類

根據(jù)各類房屋的結(jié)構(gòu)、裝修和設(shè)備等組成部分的完好、損壞程序，房屋的完損善即房屋完損等級分成以下五類：

A 完好房。是指房屋的結(jié)構(gòu)構(gòu)件完好，裝修和設(shè)備完好、齊全完整，管道暢通，現(xiàn)狀良好，使用正常?；螂m個(gè)別分項(xiàng)有輕微損壞，但一般經(jīng)過小修就能修復(fù)的；

B 基本完好房。是指房屋結(jié)構(gòu)基本完好，少量構(gòu)部件有輕微損壞，裝修基本完好，油漆缺乏保養(yǎng)，設(shè)備、管道現(xiàn)裝良好，能正常使用，經(jīng)過一般性的維修能修復(fù)的；

C 一般損壞房。是指房屋結(jié)構(gòu)一般性損壞，部分構(gòu)部件有損壞或變形，屋面局部漏雨裝修局部有破損，油漆老化，設(shè)備管道不夠暢通，水衛(wèi)、電照的管線、器具和零件有部分老化、損壞或殘缺，需要進(jìn)行中修或局部大修更換部件；

D 嚴(yán)重?fù)p壞房。是指房屋年久失修，結(jié)構(gòu)有明顯變形或損壞，屋面嚴(yán)重漏雨，裝修嚴(yán)重變形、破損、油漆老化見底，設(shè)備陳舊不齊全，管道嚴(yán)重堵塞，水衛(wèi)、電照的管線、器具和零件殘缺及嚴(yán)重?fù)p壞，需進(jìn)行大修或翻修、改建；

E 危險(xiǎn)房。是指承重構(gòu)件已屬危險(xiǎn)構(gòu)件，結(jié)構(gòu)喪失穩(wěn)定和承載能力，隨時(shí)有倒塌的可能，不能確保住戶安全的房屋。

二、房屋完好率，危險(xiǎn)率的計(jì)算

計(jì)算房屋完損等級，一律以建筑面積（平方米）為計(jì)量單位，評定時(shí)以閣為評定單位。閣的劃分原則與建筑面積的計(jì)算規(guī)則均與僵城鎮(zhèn)房屋普查時(shí)的規(guī)定相同。

房屋完好率是房產(chǎn)管理和經(jīng)營單位的一個(gè)重要技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)之一，《完標(biāo)》規(guī)定：完好房屋的建筑面積加上基本完好房屋建筑面積之和，占總的房屋建筑面積和百分比即為房屋完好。即：

完好房建筑面積 + 基本完好房建筑面積

房屋完好率 =--× 100%

總的房屋建筑面積

房屋經(jīng)過大、中修竣工驗(yàn)收后，應(yīng)重新評定調(diào)整房屋完好率（但是零星小修后的房屋不能調(diào)整房屋完好率）。正在大修理中的房屋可暫按大修前的房屋評定，但竣工后應(yīng)重新評定；新接管的新建房屋，同樣應(yīng)按本標(biāo)準(zhǔn)評定完好率。

危房率：是指整閣危險(xiǎn)房屋的建筑面積占總的房屋建筑面積的百分比。即：

整閣危險(xiǎn)房屋的建筑面積

危房率 =--× 100%

總的房屋建筑面積

三、房屋的各類完損標(biāo)準(zhǔn)

房屋的各類完損標(biāo)準(zhǔn)是指房屋的結(jié)構(gòu)、裝修、設(shè)備等各組成部分的各種項(xiàng)目完好或損壞程序的標(biāo)準(zhǔn)。房屋各組成部分的各項(xiàng)目的完損程度是評定房屋完損等級的基礎(chǔ)。評定各分項(xiàng)完損程度的確切與否，就會影響到房屋完損等級的正確評定。房屋完損等級是樗著房屋的質(zhì)量，所以要認(rèn)真細(xì)致的進(jìn)行各分項(xiàng)完損程度的評定。

1、完好標(biāo)準(zhǔn)

完好標(biāo)準(zhǔn)是指房屋的結(jié)構(gòu)構(gòu)件完好，裝修完好、完整，設(shè)備完好、齊全，管理暢通，現(xiàn)狀良好，使用正?；螂m個(gè)別分項(xiàng)有輕微損壞，一般經(jīng)過小修就能修復(fù)的。1-1 結(jié)構(gòu)部分：

A 地基基礎(chǔ)：地基有足夠的承載能力，挖孔樁、預(yù)制鋼筋砼管樁、砼灌注樁、預(yù)制砼樁、鋼筋砼等各類基礎(chǔ)，使用正常?；螂m個(gè)別分項(xiàng)有輕微損壞，一般經(jīng)過小修就能修復(fù)的。B承重結(jié)構(gòu)：

a.鋼筋砼的梁、柱、墻、板、球（弧）形屋面等無傾斜、變形和非收縮性的裂縫，無砼剝落、碳化和鋼筋露盤等損壞； b.承重磚墻（柱）、砌塊等砌等無裂縫、傾斜、弓凸風(fēng)化等損壞；

c.鋼屋架平直穩(wěn)定不變形，各部件節(jié)點(diǎn)焊接完好，支撐部件完好不變形，表面無銹蝕。C 非承重墻：

a.鋼筋砼墻板無損壞、裂縫，不滲漏；

b.磚墻（砌塊）平直完好，無風(fēng)化破損、傾斜、弓凸等。

D 屋面：不滲漏。各種屋面基層牢固、平整、完好、積塵甚少，屋面排水暢通。

屋面的隔熱保溫層、防水層完好無損。鋼性防水層和塊體防水層完好平整，有足夠的搞滲能力，無裂縫、起砂，分格縫填嵌嚴(yán)密，粘結(jié)牢固無損；卷材防水層粘牢固，無空鼓脫殼、破損。E 樓地面：

a.整體水泥面層平整堅(jiān)固，無空鼓起殼、裂縫、起砂等損壞；

b.木地板平整堅(jiān)固、穩(wěn)定，表面稍有磨損或輕微稀縫，無腐朽等損壞；

c.砼、水磨石、缸磚、馬賽克、大理石、花崗巖等塊料面層平整無裂縫，殘缺、掉角等損壞。

1-2 裝修部分：

A 門窗：完整無損，開關(guān)靈活，玻璃，五金齊全，油漆完好有光澤，個(gè)別鋁合金、鋼制門窗有輕度銹蝕和開關(guān)稍有碰軋。

B 外墻馬賽克、瓷片、大理石、外抹灰層：完整，粘結(jié)牢固，無空鼓、剝落、裂縫和破損（收縮性的風(fēng)裂縫除外）；玻璃帶墻：完整、粘結(jié)牢固，無裂縫和破損。C 內(nèi)墻瓷片、大理石、內(nèi)抹灰：完整、牢固、無破損、空鼓和裂縫（收縮性的風(fēng)裂縫除外）。

D 頂棚：灰板條、各種裝飾板隔間板、鈣塑板、木板、鋁合金板等項(xiàng)棚吊筋牢固，面層完整無破損、變形、下垂、腐朽、脫落，油漆好。

E 細(xì)木裝修：護(hù)墻板、窗簾盒、貼臉板、掛鏡線、木扶手及木欄桿等完整牢固，油漆完好。

1-3 設(shè)備部分完好、齊全，現(xiàn)狀良好，使用正常： A 水衛(wèi)：上下水管道暢通，無銹蝕，各種衛(wèi)生器具完好，零件齊全無損，個(gè)別稍有輕微滲漏；

B 電照：電器設(shè)備、線路及各種照明裝置完好、牢固，絕緣良好： C 空調(diào)：空調(diào)設(shè)備、管道暢通完好，無堵、滴現(xiàn)象，使用正常；

D 特種設(shè)備：如電梯、避雷裝置、對講機(jī)、電視監(jiān)控、防盜設(shè)施、發(fā)電機(jī)、水泵室內(nèi)消防等設(shè)備等使用正常。

2、基本完好標(biāo)準(zhǔn)

基本完好標(biāo)準(zhǔn)是指房屋的結(jié)構(gòu)構(gòu)件基本完好，少量構(gòu)部件有輕微損壞，屋面局部滲漏但不嚴(yán)重，裝修基本完好，稍有損壞，油漆失色，設(shè)備管道現(xiàn)狀基本良好，能正常使用。1-1 結(jié)構(gòu)部分：

A 地基基礎(chǔ)：地基有承載能力，挖孔樁、預(yù)制鋼筋砼管樁、砼灌注樁、預(yù)制砼樁、鋼筋砼等各類基礎(chǔ)，符合設(shè)計(jì)強(qiáng)度的要求，稍有超過允許范圍的不均勻沉降，個(gè)別承重結(jié)構(gòu)呈細(xì)裂縫，但已穩(wěn)定，無繼續(xù)發(fā)展的趨勢。B承重結(jié)構(gòu)：

a.鋼筋砼的梁、柱、墻、板、球（?。┬挝菝娴葌€(gè)別有輕微變形，細(xì)小裂縫，砼有輕度剝落、碳化和露筋； b.承重磚墻（柱）、砌塊等砌體有少量裂縫；

c.鋼屋架平直穩(wěn)定不變形，各部件節(jié)點(diǎn)焊接完好，支撐部件完好不變形，表面稍有銹蝕。

C 非承重墻：有少量損壞，但基本牢固。a.鋼筋砼墻板稍有裂縫，局部稍有滲漏；

b.磚墻（砌塊）表面稍有風(fēng)化、細(xì)裂縫，勒腳有侵蝕。D 屋面：局部有滲漏。積塵較多，屋面排水基本暢通。

屋面的隔熱保溫層、防水層稍有破損。鋼性防水層面稍有龜裂、起砂，分格縫嵌料老化，稍有開裂；塊體防水層稍有脫殼、裂縫；冷膏、油膏等防水層稍有老化和封口脫開；卷材防水層稍有老化、氣泡、空鼓、翹邊和封口脫開等。E 樓地面：

a.整體水泥面層稍有磨損和稀縫，空鼓、起砂； b.木地板稍有磨損或輕微稀縫，有輕度顫動；

c.砼、水磨石、缸磚、馬賽克、大理石、花崗巖等塊料面層磨損起砂、稍有裂縫、空鼓、缺損。

1-2 裝修部分：

A 門窗：有少量變形，開關(guān)不靈，玻璃少量松動、破碎、殘缺、五金、紗窗少量殘缺；油漆稍有起皮剝落，少量鋁合金、鋼制門窗有銹蝕。

B 外墻馬賽克、瓷片、大理石、外抹灰層：稍有空鼓、剝落、勾縫砂漿少量酥松脫落；

C 內(nèi)墻瓷片、大理石、內(nèi)抹灰：稍有空鼓、裂縫、剝落。

D 頂棚：灰板條、各種裝飾板隔間板、鈣塑板、木板、鋁合金板等項(xiàng)棚吊筋無明顯變形下垂，抹灰稍有裂縫，其它面層稍有脫釘、翹角、松動，壓條有松動脫落，油漆失光。

E 細(xì)木裝修：護(hù)墻板、窗簾盒、貼臉板、掛鏡線、木扶手及木欄桿等部件損壞殘缺。1-3 設(shè)備部分：

A 水衛(wèi)：上下水管道基本暢通，各種衛(wèi)生器具基本完好，個(gè)別零件損壞殘缺。B 電照：電器設(shè)備、線路及各種照明裝置基本完好、無漏電現(xiàn)象，個(gè)別零件損壞。C 空調(diào)：空調(diào)設(shè)備、管道基本暢通，稍有銹蝕、滴水現(xiàn)象、個(gè)別零件損壞，基本能正常使用。

D 特種設(shè)備：如電梯、避雷裝置、對講機(jī)、電視監(jiān)控、防盜設(shè)施、發(fā)電機(jī)、水泵室內(nèi)消防等設(shè)備設(shè)施，現(xiàn)狀基本良好，能正常使用。

3、一般損害標(biāo)準(zhǔn)

一般損害標(biāo)準(zhǔn)是指房屋的結(jié)構(gòu)一般性損壞，部分構(gòu)部件有損壞或變形，屋面局部滲漏；裝修局部有破損，油漆老化，設(shè)備管道不夠暢通，水衛(wèi)、電照器具、零件有部分老化、損壞或殘缺。1-1 結(jié)構(gòu)部分：

A 地基基礎(chǔ)：地基承載能力不足，挖孔樁、預(yù)制鋼筋砼管樁、砼灌注樁、預(yù)制砼樁、鋼筋砼等各類基礎(chǔ)，局部強(qiáng)度不足，有超過允許范圍的不均勻沉降，對上部結(jié)構(gòu)有變形、裂縫等影響。

B承重結(jié)構(gòu)：有較多損壞，強(qiáng)度已有所減弱。

a.鋼筋砼的梁、柱、墻、板等局部變形、裂縫，裂縫值稍超過計(jì)劃規(guī)范的規(guī)定，砼剝落面積占全面積10%以內(nèi)，有露筋銹蝕。筋砼球（?。┬挝菝嬗袆兟渎督?，鋼筋有銹蝕。b.承重磚墻（柱）、砌塊等有部分裂縫、傾斜、弓凸、風(fēng)化、腐蝕和灰縫勾縫酥松剝落等損壞。

C 非承重墻：有較多損壞，強(qiáng)度減弱。

a.鋼筋砼墻板的邊、角有裂縫，不滲漏，間隔墻面層局部損壞。

b.磚墻（砌塊）有裂縫、傾斜、弓凸、風(fēng)化、腐蝕和灰縫勾縫酥松剝，勒腳有部分侵蝕剝落。

D 屋面：局部有漏雨，積塵較多，水泥砂漿基層局部裂縫、空鼓；屋面高低不平，排水不暢通。設(shè)施銹蝕、斷裂。

屋面的隔熱保溫層、防水層有較多破損。鋼性防水層面部分有裂縫、起殼、塊休防水層部分有松動、裂縫、風(fēng)化；卷材防水層部分有氣泡、老化、空鼓、翹邊和封口脫開；冷膏、油膏等防水層部分有龜裂、起縐、封口脫開。E 樓地面：

a.整體水泥面層部分裂縫、空鼓、剝落，嚴(yán)重起砂；

b.木地板部分有磨損、蛀蟲、翹裂、松動和稀縫，局部變形，有顫動；

c.砼、水磨石、缸磚、馬賽克、大理石、花崗巖等塊料面層磨損、部分破損、裂縫、脫落，高低不平；

1-2 裝修部分：

A 門窗：有部分翹裂、榫頭松動，木質(zhì)腐朽，開關(guān)不靈，鋁合金、鋼制門窗變形、銹蝕；玻璃、五金、紗窗部分殘缺；油漆老化起皮剝落。

B 外墻馬賽克、瓷片、大理石、外抹灰層：部分有空鼓、裂縫、風(fēng)化、剝落、勾縫砂漿部分酥松脫落，嵌縫條部分脫落；

C 內(nèi)墻瓷片、大理石、內(nèi)抹灰：部分有空鼓、裂縫、剝落。

D 頂棚：灰板條、各種裝飾板、隔間板、鈣塑板、木板、鋁合金板等頂棚吊筋有明顯變形下垂，抹灰局部有裂縫，面層部分有脫釘、翹角、松動，部分壓條脫落，油漆老化。

E 細(xì)木裝修：護(hù)墻板、窗簾盒、貼臉板、掛鏡線、木扶手及木欄桿等部分腐朽，蛀蝕、破裂、松動，油漆老化。1-3 設(shè)備部分：

A 水衛(wèi)：上下水管道不夠暢通，管道內(nèi)有較多積垢、銹蝕、個(gè)別滴漏；衛(wèi)生器零部件損壞、殘缺。

B 電照：電器設(shè)備陳舊、電線部分老化，絕緣性能較差，少量照明裝置有損壞、殘缺。

C 空調(diào)：空調(diào)設(shè)備、管道銹蝕嚴(yán)重，零部件損壞，有滴、跑現(xiàn)象，供風(fēng)不正常。

4、嚴(yán)重?fù)p壞標(biāo)準(zhǔn)

嚴(yán)重?fù)p壞標(biāo)準(zhǔn)是指房屋的結(jié)構(gòu)有明顯變形、損壞，屋面嚴(yán)重漏雨；裝修嚴(yán)重破損殘缺，油漆老化見底，設(shè)備陳舊，管道嚴(yán)重堵塞，衛(wèi)生器具、零件嚴(yán)重?fù)p壞、殘缺，不能正常使用。1-1 結(jié)構(gòu)部分：

A 地基基礎(chǔ)：地基承載能力不足，有較明顯滑動；挖孔樁、預(yù)制鋼筋砼管樁、砼灌注樁、預(yù)制砼樁、鋼筋砼等各類基礎(chǔ)強(qiáng)度不足，有明顯的不均勻沉降或有壓碎、折斷、腐蝕等損壞，仍有發(fā)展趨勢，對上部結(jié)構(gòu)有明顯影響。B承重結(jié)構(gòu)：有較多損壞，強(qiáng)度已有所減弱。

a.鋼筋砼的梁、柱、墻、板等有明顯下垂變形、裂縫，砼有剝落的露筋銹蝕嚴(yán)重，下垂變形，裂縫值稍超過設(shè)計(jì)規(guī)范的規(guī)定，砼剝落面積占全面積10%以上。筋砼球（?。┬挝菝嬗袃A斜或變形，砼嚴(yán)重腐蝕剝落、露筋銹蝕。b.鋼屋架明顯傾斜或變形，部分支撐彎曲松脫，銹蝕嚴(yán)重； c.承重磚墻（柱）、砌塊的強(qiáng)度和穩(wěn)定性嚴(yán)重不足，有嚴(yán)重裂縫、傾斜、弓凸、風(fēng)化、腐蝕和抹灰層大片脫落。C 非承重墻：有嚴(yán)重?fù)p壞，強(qiáng)度不足。

a.鋼筋砼墻板的邊、角有嚴(yán)重裂縫、變形、嚴(yán)重漏水，面層嚴(yán)重破損。

b.磚墻（砌塊）有嚴(yán)重裂縫、傾斜、弓凸、風(fēng)化、腐蝕，抹灰層大片脫落，勒腳嚴(yán)重侵蝕剝落。

D 屋面：嚴(yán)重漏雨，積塵甚多，水泥砂漿嚴(yán)重裂縫、空鼓、風(fēng)化；屋面高低不平，排水設(shè)施嚴(yán)重銹蝕、斷裂、殘缺不全。

屋面的隔熱保溫層、防水層嚴(yán)重破損；鋼性防水層嚴(yán)重開裂、起殼、起砂；嵌縫料斷裂脫落。塊料防水層嚴(yán)重松動、裂縫、腐蝕、破損。冷膏、油膏等防水層普遍老化、纖維玻璃布露出，封口嚴(yán)重脫開。卷材防水層普遍老化、裂縫、翹邊、封口脫開；瀝青流淌。E 樓地面：

a.整體水泥面層嚴(yán)重起砂、裂縫、空鼓、沉陷、剝落；

b.木地板嚴(yán)重磨損、蛀蟲、翹裂、松動和稀縫，變形和顫動；

c.砼、水磨石、缸磚、馬賽克、大理石、花崗巖等塊料面層嚴(yán)重松動，脫落、下沉，高低不平、破碎、殘缺不全；

1-2 裝修部分：

A 門窗：木質(zhì)腐朽，開關(guān)普遍不靈，榫頭松動翹裂；鋁合金、鋼制門窗嚴(yán)重變形銹蝕；玻璃、五金、紗窗殘缺；油漆老化剝落見底。

B 外墻馬賽克、瓷片、大理石、外抹灰層：嚴(yán)重空鼓、裂縫、風(fēng)化、剝落，墻面滲水，勾縫砂漿嚴(yán)重酥松脫落，嵌縫條普遍脫落；

C 內(nèi)墻瓷片、大理石、內(nèi)抹灰：嚴(yán)重空鼓、裂縫、剝落。

D 頂棚：灰板條、各種裝飾板、隔間板、鈣塑板、木板、鋁合金板等頂棚吊筋嚴(yán)重變形下垂，龍骨彎曲翹裂、腐朽、蛀蝕，面層嚴(yán)重破損，壓條脫落，油漆見底。E 細(xì)木裝修：護(hù)墻板、窗簾盒、貼臉板、掛鏡線、木扶手及木欄桿等木質(zhì)腐朽，蛀蝕、破裂、松動，油漆老化見底。1-3 設(shè)備部分：

A 水衛(wèi)：上下水管道嚴(yán)重堵塞、銹蝕、漏水；衛(wèi)生器具零部件嚴(yán)重?fù)p壞、殘缺。B 電氣照明：設(shè)備陳舊殘缺、電線普遍老化、凌亂，照明裝置殘缺不齊，絕緣不符合安全用電要求。

C 空調(diào)：部分設(shè)備、管道銹蝕嚴(yán)重，零部件損壞，殘缺不齊，滴、跑現(xiàn)象嚴(yán)重，已無法使用。

D 特種設(shè)備：如電梯、避雷裝置、對講、電視監(jiān)控、防盜設(shè)施、發(fā)電機(jī)、水泵、室內(nèi)消防等設(shè)備設(shè)施嚴(yán)重?fù)p壞、殘缺、失效，已無法使用。

5、評定無損等級標(biāo)準(zhǔn)注意事項(xiàng)

在評定分項(xiàng)完損程度時(shí)要注意以下幾點(diǎn)：

1-1 在評定時(shí)遇到斷面明顯不足的構(gòu)件，必要時(shí)應(yīng)經(jīng)過復(fù)核或測試才能確定完損或危險(xiǎn)程度。

1-2 在評定分項(xiàng)完損程度時(shí)，遇到一個(gè)分項(xiàng)內(nèi)有幾種損壞內(nèi)容，以嚴(yán)重的某一內(nèi)容為準(zhǔn)來評定該項(xiàng)的完損程度。

1-3 在評定分項(xiàng)完損程度時(shí)，除結(jié)構(gòu)組成部分的各項(xiàng)外，其作組織部分的各項(xiàng)可以數(shù)量最多的部件的完損和諧為準(zhǔn)來評定該項(xiàng)的完損程度。

1-4 對于房屋組成部分中未列出的分項(xiàng)如陽臺、樓梯、煙囪、壁櫥等，在評定完損程度時(shí)，要分別列入房屋的組成部分中去評定。至于并入哪一個(gè)分項(xiàng)，可自己確定。如煙囪可歸入屋面。

四、房屋完損等級評定方法

房屋完損的等級，標(biāo)志了房屋質(zhì)量的好與差，它是根據(jù)房屋各個(gè)組成部分的完損程度來綜合評定的。房屋完損等級的評定分為好房屋、基本完好房屋、一般損壞房屋、嚴(yán)重?fù)p壞房屋和危險(xiǎn)房屋等五類。

1、鋼筋砼結(jié)構(gòu)房屋完損等級評定

鋼筋砼結(jié)構(gòu)房屋評定完損等級方法分為以下四種情況：

1-1 房屋的結(jié)構(gòu)、裝修、設(shè)備等組成部分各項(xiàng)完損程度符合同一個(gè)完損標(biāo)準(zhǔn)，則該房屋的完損等級就是分項(xiàng)所評定的完損程度。

1-2 房屋的結(jié)構(gòu)部分各項(xiàng)完損程度符合同一個(gè)完損標(biāo)準(zhǔn)，在裝修設(shè)備部分中有一、二個(gè)完損程度可降一個(gè)等級完損標(biāo)準(zhǔn)，其余各項(xiàng)仍和結(jié)構(gòu)部分符合同一個(gè)完損標(biāo)準(zhǔn)，則該房屋的完損等級應(yīng)可按上一個(gè)等級的完損程度來確定。

1-3 房屋結(jié)構(gòu)部分中非承重墻或樓地面分項(xiàng)完損程度可降一個(gè)等級完損標(biāo)準(zhǔn)，在裝修或設(shè)備部分中有一項(xiàng)完損程度可下降一個(gè)等級完損標(biāo)準(zhǔn)，其余三個(gè)組成部分的各項(xiàng)都符合一個(gè)等級以上的完損標(biāo)準(zhǔn)，則該房屋的完損等級可按上一個(gè)等級的完損程度確定。

1-4 房屋結(jié)構(gòu)部分中地基基礎(chǔ)、承重構(gòu)件、屋子面等項(xiàng)的完損程度符合嚴(yán)重?fù)p壞標(biāo)準(zhǔn)，其余各分項(xiàng)完損程度均符合一般損壞標(biāo)準(zhǔn)，則房屋完損等級應(yīng)評為嚴(yán)重?fù)p壞房屋。其余以此類推。

2、評定房屋等級注意事項(xiàng)

在評定房屋完損等級時(shí)應(yīng)注意以下幾點(diǎn)： 1-1 評定房屋完損等級是根據(jù)房屋的結(jié)構(gòu)、裝修、設(shè)備等組成部分的各項(xiàng)完損程度，對整閣房屋的完損程度進(jìn)行綜合評定。

1-2 在評定房屋完損等級時(shí)，要以房屋的實(shí)際完損程度為依據(jù)，嚴(yán)格按建設(shè)部頒布的《房屋完損等級評定標(biāo)準(zhǔn)》中規(guī)定的方法進(jìn)行，不能以建筑年代來代替來劃分評定，也不能以房屋的原設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)的高低來代替評定房屋完損等級。

1-3 評定房屋完損等級時(shí)，特別要認(rèn)真對待結(jié)構(gòu)完損程度的評定，這是因?yàn)槠渲械鼗A(chǔ)、承重結(jié)構(gòu)、屋面等項(xiàng)的完損程度，是決定該房屋的完損等級的主要條件，若地基基礎(chǔ)、承重結(jié)構(gòu)、屋面等三項(xiàng)的完損程度不在同一個(gè)完損標(biāo)準(zhǔn)時(shí)，則以最低的完損標(biāo)準(zhǔn)來評定。

1-4 完好房屋結(jié)構(gòu)部分等級時(shí)，若超過規(guī)定允許的下降分項(xiàng)的范圍時(shí)，則整幢忘記完損等級可下降一個(gè)等級，但不能下降到危險(xiǎn)房屋的等級。

1-5 評定嚴(yán)重?fù)p壞房屋時(shí)，結(jié)構(gòu)、裝修、設(shè)備等各分項(xiàng)的完損程度，不能下降到危險(xiǎn)房屋的標(biāo)準(zhǔn)。

1-6 在遇到對重要房屋評定完損等級時(shí)，必要時(shí)應(yīng)對地基基礎(chǔ)、承重結(jié)構(gòu)進(jìn)行得核或試測后才能確定其完損程度。

1-7 正大修中的房屋暫按大修前房屋評定。

五、評定房屋完損等級的基本做法

房屋完損等級的評定可分定期和不定期兩類。定期評定房屋完損等級，一般每隔1-3年（或按各地規(guī)定）對所管的房屋進(jìn)行一次全面逐閣完損等級的評定，這種評定可以全面、詳細(xì)的掌握房屋完損等級的評定一般有以下幾種情況：

A 根據(jù)氣特征，如雨季、臺訊、暴風(fēng)雪、山洪等，著重對危險(xiǎn)房屋、嚴(yán)重?fù)p壞房屋和一般損壞房屋等進(jìn)行檢查評定完損等級。

B 房屋經(jīng)過中修、大修、翻修竣工驗(yàn)收以后，重新進(jìn)行評定完損等級。C 接管新建房屋后，要進(jìn)行評定完損等級。

進(jìn)行評定房屋完損等級，其基本做法大致可以分為組織準(zhǔn)備，實(shí)施查勘，統(tǒng)計(jì)匯總等三個(gè)階段。

1、組織準(zhǔn)備階段

這一階段的重點(diǎn)是制定評定工作計(jì)劃，建立評定組織，組織評定人員進(jìn)行培訓(xùn)，搞好試點(diǎn)。

1-1 組織準(zhǔn)備：

公司成立房屋質(zhì)量評定領(lǐng)導(dǎo)小組，對評定工作進(jìn)行全面組織和領(lǐng)導(dǎo)，這個(gè)評定小組要有公司分管領(lǐng)導(dǎo)，管理處、技術(shù)等部門的人員參加。

各基層物業(yè)管理處應(yīng)成立評定小組。小組成員一般有5-6人組成，即有經(jīng)驗(yàn)管理處負(fù)責(zé)人1人，水工1人，電工1人，木工1人，電梯工1人。1-2 培訓(xùn)、試點(diǎn)：

組織評定人員進(jìn)行業(yè)務(wù)培訓(xùn)、培訓(xùn)方法要采取理論與實(shí)踐相結(jié)合的方法，把課深圳的講與現(xiàn)場實(shí)習(xí)相結(jié)合起來，還可能把培訓(xùn)和試點(diǎn)結(jié)合起來。通過培訓(xùn)以達(dá)到理解標(biāo)準(zhǔn)，掌握方法，保證質(zhì)量的目的。

通過學(xué)習(xí)了解評定房屋質(zhì)量的目的意義，明確任務(wù)、范圍，掌握評定的方法；其次要學(xué)習(xí)物業(yè)管理的有關(guān)政策、業(yè)務(wù)知識以及時(shí)性如保鑒定等基本常識、統(tǒng)計(jì)要求。另外評定工作的紀(jì)律也是要培訓(xùn)學(xué)習(xí)的必要內(nèi)容。

試評時(shí)一定要按照《標(biāo)準(zhǔn)》逐項(xiàng)對照確定。通過試評必須達(dá)到二個(gè)基本目的：一是要達(dá)到統(tǒng)一方法、統(tǒng)一口徑、統(tǒng)一目光（目測程度）以起樣板示范作用；二是要摸索出一套評定房屋完損等級的工作規(guī)律，以取得經(jīng)驗(yàn)，加以推廣。1-3 物質(zhì)準(zhǔn)備：

要根據(jù)評定工作的要求做好必要的物質(zhì)準(zhǔn)備，包括查勘工具，評定的各種統(tǒng)計(jì)表格（房屋分閣完損等級評定表、匯總表、統(tǒng)計(jì)表等）。查勘工具可備線錘、直尺、榔頭、螺絲刀、試電筆及有關(guān)檢查設(shè)備的儀器、儀表。還有必要的書寫用具及安全器具。統(tǒng)計(jì)表格分三種：房屋分閣完損等級評定表、房屋完損等級匯總表、房屋完損等級統(tǒng)計(jì)匯總表。

各項(xiàng)準(zhǔn)備工作要盡量做得細(xì)一點(diǎn)。物業(yè)管理公司要對各管理處的評定工作準(zhǔn)備認(rèn)真檢查落實(shí)，避免臨時(shí)陣忙亂，影響工作。還要建立各級評定人員的各項(xiàng)工作責(zé)任制，以保證評定工作的質(zhì)量。

2、實(shí)施查勘階段

在充分做好各項(xiàng)準(zhǔn)備工作以后，可進(jìn)入實(shí)施查勘階段。在這一階段評定領(lǐng)導(dǎo)小組要幫助和指導(dǎo)各管理處做好評定查勘的各項(xiàng)工作，及時(shí)掌握情況抓質(zhì)量、抓進(jìn)度、總結(jié)經(jīng)驗(yàn)，發(fā)現(xiàn)問題要及時(shí)解決。1-1 分工明確，職責(zé)分清：

各管理處的評定小組人員要分工明確，各司其職。泥工負(fù)責(zé)評定地基基礎(chǔ)、鋼筋砼、砌體等承重結(jié)構(gòu)，非承重結(jié)構(gòu)、屋面、樓地門窗、頂棚、細(xì)木裝修等項(xiàng)的完損程度。木工負(fù)責(zé)評定非承重墻、木地面、門窗、頂棚、細(xì)木裝修等項(xiàng)的完損程度。水工及電工負(fù)責(zé)水衛(wèi)、電照、空調(diào)和特種設(shè)備（電梯除外，電梯由電梯工負(fù)責(zé)評定）等。1-2 評定順序：

為了使工作有秩序地進(jìn)行，提高工作效率，保證評定工作質(zhì)量，應(yīng)按以下順序進(jìn)行：

A 在室內(nèi)先填寫好房屋分閣完損等級評定表中的有關(guān)資料，如房屋名稱、結(jié)構(gòu)類別、建筑面積、現(xiàn)在用途等項(xiàng)。

B 在室內(nèi)先填寫好房屋分閣無損等級評定表中的有關(guān)資料以后，實(shí)地進(jìn)行逐幢評定。在評定等級確定并填好表后，評定小組負(fù)責(zé)人要簽注姓名和日期。

C 房屋分閣完損等級評定工作結(jié)束后，經(jīng)復(fù)核抽查無誤，符合質(zhì)量要求后，方可進(jìn)行房屋完損等級匯總和統(tǒng)計(jì)匯總工作。1-3 評定方法：

評定小組先將填好的房屋分閣完損等級評定表帶到實(shí)地，經(jīng)核對房屋的名稱、閣號后，泥工、木工、水工、電工、電梯工按各自分工進(jìn)行評定，其方法如下：

查：查看是評定的主要方法，查看時(shí)應(yīng)先查外后查里，先查下后查上。泥工先沿房屋外形查看一遍，熟悉情況，接著查看外承重墻（柱）、非承重墻、外飾面等項(xiàng)的完損程度，然后進(jìn)入屋內(nèi)，按照先查下后查上的原則順序，查內(nèi)承重墻（柱），鋼筋砼的梁、柱、板、樓地面、非承重墻、內(nèi)飾面等項(xiàng)的完損程度，再查看屋（樓）面滲漏水跡情況和上屋面查看完損程度，或遇墻體、柱有傾斜、弓凸等損壞，可以用線錘吊測傾斜、弓凸值，以便進(jìn)一步確定損壞程度。若遇承重結(jié)構(gòu)有裂縫、風(fēng)飾面有破損，還可以用尺量測裂縫寬度或飾面破損面積，以進(jìn)一步確定其完損程度。

木工先查外門窗的完損程度，然后進(jìn)入屋內(nèi)，按照先查下后查上的原則順序，查看非承重墻、木地面、頂棚、細(xì)木裝修等項(xiàng)的完損程度。查看時(shí)可用螺絲刀探鑿腐朽的深度。對遇到有頂棚和經(jīng)常受雨水侵入的部位，一定要詳細(xì)查看，頂棚一定要鉆進(jìn)去查看。

水、電工及電梯工對設(shè)備部分的完損程度評定，也應(yīng)按照先下后上的順序逐間逐層檢查，必要時(shí)帶檢查測試儀器來測定設(shè)備和性能好壞及電器、線路絕緣情況，據(jù)此來確定完損程度。

管理處負(fù)責(zé)人從外到里，從下到上對各項(xiàng)都要目測完損程度，做到心中有數(shù)，若遇到危險(xiǎn)、嚴(yán)重?fù)p壞的承重結(jié)構(gòu)，可以同泥工或木工一起查看完損程度。

在查看過程中要按房屋的部位循順序進(jìn)行，每查看一外把所有的項(xiàng)目全部查看到，不能有遺漏，不走回頭路，以節(jié)省時(shí)間。

問：對有些項(xiàng)目的損壞情況查看不到或民政部不清的，可以詢問住戶，如白蟻危害，屋（樓）面漏水，水管跑、冒、滴等情況。

報(bào)：泥工、木工、水工、電工、電梯工在各自查看項(xiàng)目后，就分別向管理處負(fù)責(zé)人報(bào)出各個(gè)項(xiàng)目的完損程度。

議：管理處負(fù)責(zé)人首先根據(jù)房屋分閣完損等級評定表上記載的各項(xiàng)完損程度，按照房屋完損等級評定方法，提出整幢房屋應(yīng)評定完損等級的建議，再經(jīng)過評定小組評議后確定其完損等級。如果評定小組對評定的完損等級意見不統(tǒng)一的，要發(fā)揚(yáng)民主，充分進(jìn)行商議，必要時(shí)對爭論的項(xiàng)目可進(jìn)行復(fù)查后才確定等級。對評定過程中遇到情況復(fù)雜，個(gè)人難于確定時(shí)，需評定小組集體查看，經(jīng)商議后再確定。

記：管理負(fù)責(zé)人把評定小組評定的房屋完損等級記在分閣完損等級評定表一的“評定等級”一欄內(nèi)，填寫時(shí)可簡定寫為“完好”（即完好房）；“基本完好”（即基本完好房），“一般”（即一般損壞房），“嚴(yán)重”（即嚴(yán)重?fù)p壞房），和“危險(xiǎn)”（即危險(xiǎn)房）。在評定過程中發(fā)現(xiàn)危房、嚴(yán)重?fù)p壞房和一般損壞房的承重結(jié)構(gòu)損壞的情況，還要在表中“附記”欄內(nèi)簡明記載損壞的內(nèi)容、程度、數(shù)量、部位等，必要時(shí)可畫出示意圖，以便復(fù)核或修理查勘時(shí)的依據(jù)。

1-4 填寫房屋分閣完損等級評定表：

房屋分閣完損等級評定表是評定的基礎(chǔ)表格，為了保證質(zhì)量，填寫內(nèi)容要正確，方法要一致。每閣房屋填寫一張?jiān)u定表?！胺课菝Q”、“房屋情況”兩欄可摘錄房屋普查時(shí)的“房屋分閣普查表”中的資料，或可利用歷史資料。假如無資料利用時(shí)，就要到實(shí)地調(diào)查填寫，一般填寫方法如下：

名稱：指大廈名稱。

座落：指大廈所在的地點(diǎn)。

編號：編號的目的是為了便于匯總統(tǒng)計(jì)和裝訂資料，防止散失，以供查考，以每張表編一個(gè)號碼，應(yīng)順序編號。

閣號：同一大廈中有幾幢房屋的，應(yīng)分別按每一幢樓編寫閣號。

產(chǎn)別：是根據(jù)房屋所有權(quán)和管理不同而劃分的類別，如公產(chǎn)、代管產(chǎn)、拔用戶、私產(chǎn)。。等。

結(jié)構(gòu)類別：如鋼筋砼及其它結(jié)構(gòu)等。

現(xiàn)在用途：如住宅、商場、寫字樓、酒店等，是指房屋目前的實(shí)際用途，并非房屋原建時(shí)的用途。

附記：主要記載說明的問題，如承重結(jié)構(gòu)損壞的部位、數(shù)量、程度等。評定等級：是指整閣房屋的完損等級。1-5 評定的質(zhì)量要求：

評定房屋完損等級的目的，是為了使物業(yè)公司及管理處掌握房屋的完損情況，并為房屋技術(shù)管理和修繕計(jì)劃的安排提供基礎(chǔ)資料和依據(jù)。如果在評定過程中工作不認(rèn)真負(fù)責(zé)，評定出來的房屋完損等級就不符合客觀實(shí)際情況，那就達(dá)不到評定的目的，做這項(xiàng)工作也就失去了意義，因此要把評定工作的質(zhì)量放在首位。

為了保證質(zhì)量，必須做到以下幾點(diǎn)：

A 加強(qiáng)對評定人員的培訓(xùn)和業(yè)務(wù)指導(dǎo)，提高業(yè)務(wù)工作素質(zhì)，使每個(gè)評定人員對房屋完損標(biāo)準(zhǔn)和評定法弄懂，并在實(shí)際工作中能正確掌握使用。

B 在評定過程中出現(xiàn)特殊情況和疑難問題沒有把握時(shí)，要及時(shí)匯報(bào)上一級評定組織。上級評定組織要經(jīng)常到現(xiàn)場指導(dǎo)，及時(shí)解決評定中存在的問題。

C 建立工作責(zé)任制，評定人員要承擔(dān)評定質(zhì)量的責(zé)任，對質(zhì)量好的要給予表揚(yáng)獎勵，對質(zhì)量差的要批，并限期改正。

D 上級評定組織要嚴(yán)格把關(guān)，加強(qiáng)抽查指導(dǎo)，及時(shí)發(fā)現(xiàn)差錯，給予糾正。檢查質(zhì)量的做法：

A 評定小組自查。評定小組每天實(shí)地評定結(jié)束后，要及時(shí)整理表格，檢查是否有遺漏，如有遺漏一定要及時(shí)補(bǔ)上。對評出等級要自查一下，是否符合評定方法和評定標(biāo)準(zhǔn)，對不符合者，要及時(shí)糾正。

B上級評定組織抽查。上級評定組織要經(jīng)常派人去基層檢查工作，了解進(jìn)度，抽查質(zhì)量。抽查質(zhì)量方法，一是抽查房屋分閣完損等級評定表，從表上檢查評定方法是否正確，分析正確程度；二是到實(shí)地復(fù)查，查一查評定出來和等級是否符合房屋完損的客觀實(shí)際情況。抽查數(shù)量一般在10%左右，允許誤差率控制在0.3%以內(nèi)。1-6 評定中應(yīng)注意的事項(xiàng)：

A 參加評定工作的人員一定要有高度的責(zé)任心，要嚴(yán)格組織紀(jì)律，既做房屋質(zhì)量評定員，又做宣傳員；隨時(shí)向住戶宣傳房屋評定的目的、意義和方法，取得住戶的支持配合。

B 查勘評定工作要做到現(xiàn)場查勘，現(xiàn)場評定，日查日評日清。對該幢房屋被評為“危險(xiǎn)房‘和”嚴(yán)重?fù)p壞房“二個(gè)等級時(shí)，不要當(dāng)著住戶評定或自作主張隨意解答與評定無關(guān)的問題，以免產(chǎn)生不必要的麻煩。

C 在現(xiàn)場查看時(shí)，必須十分注意安全工作，以防止發(fā)生意外事故。

D 對查看時(shí)，隱蔽部位被破損的地方，應(yīng)通知管理處及時(shí)安排修補(bǔ)，以免影響住戶生活。

1-7 評定員應(yīng)遵守的紀(jì)律：

A 評定工作必須到實(shí)地，依順序逐閣進(jìn)行。若遇住戶不在家，應(yīng)下次再補(bǔ)查，做到不遺漏、不重復(fù)。

B 工作時(shí)必須佩載標(biāo)志或攜帶證件，以明確身份，接受群眾監(jiān)督。

C 對待群眾態(tài)度和氣，尊重群眾的習(xí)慣，注意文明禮貌。不隨意向無關(guān)人員傳播資料和數(shù)據(jù)。

D妥善保管評定資料和表格，不得遺失、污損，做到日評日清。E 堅(jiān)持崗位，不擅離職守，認(rèn)真執(zhí)行各種規(guī)章制度。

3、匯總統(tǒng)計(jì)表

這一階段的工作重點(diǎn)是抓好匯總統(tǒng)計(jì)表的統(tǒng)計(jì)質(zhì)量，搞好復(fù)核、核正工作，并在搞好統(tǒng)計(jì)匯總工作的同時(shí)，切實(shí)做好資料裝訂工作。

房屋完損等級的匯總統(tǒng)計(jì)工作是最后一道工序，也是評定完損等級和成果的階段。匯總統(tǒng)計(jì)采用逐級的，自下而上的方法進(jìn)行，并采用過錄匯總技術(shù)。1-1 房屋完損等級匯總表是建筑面積和各類房屋結(jié)構(gòu)完損等級的匯總，從此表可看出房屋結(jié)構(gòu)和完損等級的情況。A 此表由管理處匯總。

B 此表匯總是根據(jù)“房屋分閣完損等級評定表“復(fù)核無誤的基礎(chǔ)上進(jìn)行匯總。C 匯總的方法：

C-1 首先把“房屋分閣完損等級評定表“按房屋名稱、某閣、某層、某座從小到大依編號順序整理好。

C-2 每張表一個(gè)項(xiàng)目一個(gè)橫格。

C-3 匯總小計(jì)中建筑面積各欄要做到橫平豎直。

C-4 匯總表建筑面積以平方米為單位，保留小數(shù)點(diǎn)后二位。1-2 房屋完損等級統(tǒng)計(jì)匯總表供各管理處統(tǒng)計(jì)匯總，反映房屋各類結(jié)構(gòu)的面積和完損等級，并用百分率來表示。

A 此表是根據(jù)“房屋完損等級匯總表“來統(tǒng)計(jì)匯總。各欄要做到橫平豎直。B 此表的統(tǒng)計(jì)單位為平方米或萬平方米。

第五篇：2012物管師考試(管理實(shí)務(wù))

應(yīng)試人員注意事項(xiàng)

1．全卷共三大題，包括單項(xiàng)選擇題、多項(xiàng)選擇題和案例題。

2．作答單項(xiàng)選擇題和多項(xiàng)選擇題時(shí)，采用28鉛筆在答題卡上涂黑所選的選項(xiàng)。

3．作答案例題時(shí)，采用黑色墨水筆在答題卡指定位置作答。

4．考試時(shí)間為180分鐘。

一、單項(xiàng)選擇題(共10題，每題1分。每題的備選項(xiàng)中，只有1個(gè)最符合題意)1．人住的實(shí)質(zhì)是()交付物業(yè)的過程。

A．建設(shè)單位向業(yè)主

B．物業(yè)服務(wù)企業(yè)向業(yè)主

C．施工單位向建設(shè)單位

D．施工單位向業(yè)主

2．下列物業(yè)類型和規(guī)模的組合中，符合一級物業(yè)服務(wù)企業(yè)資質(zhì)對管理類型和規(guī)模的要求的是()。

A．高層80萬m2，多層50萬m2

B．多層80萬m2，高層50萬m2

C．高層50萬m2，多層30萬m2，寫字樓5萬m2，別墅2萬m2

D．多層50萬m2，高層30萬m2，別墅5萬m2，寫字樓2萬m2

3．下列各項(xiàng)目，必須通過招標(biāo)投標(biāo)方式選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)的是()。

A．工廠集體宿舍

B．新建寫字樓

C．新建商品住宅區(qū)

D．部隊(duì)營房

4．關(guān)于物業(yè)評標(biāo)委員會的說法，正確的是()。

A．評標(biāo)委員會由投標(biāo)人的代表與物業(yè)管理專家組成B．人數(shù)為5人

C．由招標(biāo)人依法組建評標(biāo)委員會

D．外請專家不得少于4／5

5．在房屋完損等級分類中，不正確的分類名稱是()。

A．完好房

B．基本完好房

C．一般完好房

D．危險(xiǎn)房6．物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)，義務(wù)消防隊(duì)由()組成。

A．物業(yè)管理公司的全體員工

B．物業(yè)項(xiàng)目部的全體員工

C．全體秩序維護(hù)員

D．全體業(yè)主

7．員工的解聘包括()三種情況。

A．員工辭職、辭退和資遣

B．員工辭職、開除和資遣

C．員工辭退、終止合同和派遣

D．員工辭退、曠工和除名

8．物業(yè)服務(wù)企業(yè)接受與處理業(yè)主投訴的原則是()。

A．一定要滿足業(yè)主的合理要求

B．盡可能滿足業(yè)主的一切要求C．要有償滿足業(yè)主的合理要求

D．盡可能地滿足業(yè)主的合理要求9．一般情況下，不屬于物業(yè)服務(wù)企業(yè)職能機(jī)構(gòu)的是()。

A．物業(yè)分公司

B．人力資源部

C．財(cái)務(wù)部

D．經(jīng)營管理部10．物業(yè)服務(wù)企業(yè)在早期介人階段服務(wù)的對象是()單位。

A．建設(shè)

B．施工

C．規(guī)劃設(shè)計(jì)

D．監(jiān)理

二、多項(xiàng)選擇題(共5題，每題2分。每題的備選項(xiàng)中，有2個(gè)或2個(gè)以上符合題意，至少有1個(gè)錯項(xiàng)。錯選，本題不得分；少選，所選的每個(gè)選項(xiàng)得0．5分)11．關(guān)于對員工獎勵的說法，正確的有()。

A．物質(zhì)獎勵與精神獎勵相結(jié)合B．員工做出了成績，符合獎勵標(biāo)準(zhǔn)，應(yīng)當(dāng)立即予以獎勵

C．獎勵應(yīng)采用公開透明的方式

D．獎勵程度要與員工的貢獻(xiàn)相符

E．獎勵的方式保持一致，不應(yīng)變化

12．物業(yè)管理投訴處理的要求有()。

A．對投訴要“誰受理、誰跟進(jìn)、領(lǐng)導(dǎo)回復(fù)”

B．接受和處理業(yè)主投訴要做詳細(xì)記錄，并及時(shí)總結(jié)經(jīng)驗(yàn)

C．盡快處理；暫時(shí)無法解決的，向業(yè)主說明，約時(shí)間處理、跟進(jìn)

D．接受與處理業(yè)主的投訴，要盡可能滿足業(yè)主的合理要求

E．對業(yè)主的過多要求不予理會

13．物業(yè)綠化日常管理的內(nèi)容有()。

A．澆水、施肥

B．修剪造型

C．翻新改造

D．花木種植

E．中耕除草

14．常規(guī)物業(yè)管理包括()等。

A．消防設(shè)備維護(hù)

B．房屋出租

C．配套商業(yè)的經(jīng)營

D．道路停車位的管理

E．樹木的養(yǎng)護(hù)

15．下列資產(chǎn)中，其折舊可計(jì)人物業(yè)服務(wù)成本的有()。

A．生活水泵

B．清潔用掃地車

C．立體車庫停車架

D．客服人員用電腦

E．剪草機(jī)

三、案例題(共14題，第16題至29題，共80分)

案例一

某住宅小區(qū)入住不足2年，前期物業(yè)管理由開發(fā)商委托的甲物業(yè)管理公司負(fù)責(zé)。該小區(qū)業(yè)主大會成立后決定選聘乙物業(yè)管理公司承擔(dān)該小區(qū)的物業(yè)管理工作。業(yè)主委員會書面通知甲乙公司辦理移交。

現(xiàn)場交接時(shí)，乙公司派項(xiàng)目經(jīng)理1人，在甲公司人員陪同下觀察了小區(qū)內(nèi)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備及其附屬設(shè)施的運(yùn)行狀況。觀察結(jié)果是除部分屋面漏水外，其他部分運(yùn)行狀況正常。對于屋面漏水，甲公司解釋屬保修期，應(yīng)由開發(fā)商解決。于是，甲、乙兩公司未將該問題列入移交工作范圍。資料交接時(shí)，甲公司向乙公司移交了開發(fā)商提供的前期物業(yè)資料，甲稱入住資料屬短期保管，已銷毀。

費(fèi)用交接時(shí)，甲公司提出因有部分未實(shí)際居住的業(yè)主以沒有接受服務(wù)為由，不繳納物業(yè)服務(wù)費(fèi)，致使小區(qū)物業(yè)服務(wù)經(jīng)營虧損，希望用小區(qū)樓內(nèi)廣告收人沖抵。

上述情況乙公司給予確認(rèn)，雙方共同簽署了交接文件。

接管后，乙公司便陸續(xù)發(fā)現(xiàn)部分電梯存在故障，支出大量維修費(fèi)用。

問題

16．本案例中物業(yè)承接查驗(yàn)的做法是否正確?簡要說明理由。

17．本案例中對于部分屋面漏水，甲公司的解釋是否恰當(dāng)?甲乙兩公司的處置方法是否正確?簡要說明理由。

18．物業(yè)資料的移交應(yīng)包含哪些內(nèi)容(請列舉)?本案例中，甲公司處置入住資料的行為是否符合檔案管理規(guī)定?簡要說明理由。

19．本案例中部分業(yè)主拒繳物業(yè)服務(wù)費(fèi)的理由是否成立?簡要說明理由。甲公司經(jīng)營的欠費(fèi)以廣告收入沖抵的處理方法是否恰當(dāng)?請列出兩條你認(rèn)為恰當(dāng)?shù)奶幚矸椒ā?/p>

20．你認(rèn)為可以從本案例吸取哪些教訓(xùn)來改進(jìn)承接檢驗(yàn)工作?簡要說明理由。

案例二

某住宅小區(qū)，2012年10月組織業(yè)主入住。入住工作由開發(fā)商辦理，物業(yè)服務(wù)企業(yè)協(xié)助。小區(qū)有15套房屋未銷售，另3套房屋因建筑質(zhì)量問題，業(yè)主拒絕辦理入住手續(xù)，開發(fā)商也認(rèn)可質(zhì)量問題，表示維修后再交付。

業(yè)主張某在10月8日辦理人住手續(xù)，領(lǐng)取了相關(guān)資料和鑰匙后發(fā)現(xiàn)房屋門窗有質(zhì)量問題，遂與開發(fā)商約定限期整改。由于開發(fā)商未在約定期限內(nèi)完成房屋門窗整改，張某以此為由拒繳物業(yè)服務(wù)費(fèi)。

物業(yè)服務(wù)企業(yè)在10月20日巡視過程中發(fā)現(xiàn)業(yè)主王某裝修前未辦理裝修手續(xù)，并私自拆改天然氣管道設(shè)施。王某稱無人告知禁止拆改天然氣設(shè)施的有關(guān)規(guī)定，所以便拆改了。物業(yè)服務(wù)企業(yè)要求其恢復(fù)原狀。王某則提出自愿簽署一份《承諾書》，內(nèi)容包括“承諾因拆改天然氣管道導(dǎo)致出現(xiàn)的安全事故，均由本人負(fù)責(zé)”等，并自愿交納天然氣改造押金3 000元。問題

21．15套未售房屋和3套存在質(zhì)量問題房屋的物業(yè)服務(wù)費(fèi)分別應(yīng)當(dāng)由誰承擔(dān)?簡要說明理由。

22．張某拒繳物業(yè)服務(wù)費(fèi)的理由是否成立?簡要說明理由。

23．你認(rèn)為王某拆改天然氣管道的說法是否正確?簡要說明理由。

24．針對王某未辦理裝修手續(xù)即開始裝修的情況，物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)該采取哪些管理措施?

25．王某自愿簽署的《承諾書》是否有效?為什么?

26．請說明物業(yè)裝修管理人員在巡視過程中應(yīng)注意哪些問題。

案例三

擬建的××花園項(xiàng)目地處城市邊緣地帶，鄰近鳳凰山風(fēng)景區(qū)?？偨ㄖ娣e20萬m2，全部為高層樓房，小戶型、單身公寓為、主力戶型。物業(yè)區(qū)域有基本商業(yè)配套及健身房、網(wǎng)球場、游泳池、圖書館等。某物業(yè)管理公司派出了由行政總監(jiān)為組長，品質(zhì)部、市場拓展部骨干組成的早期介入小組，負(fù)責(zé)為開發(fā)商提供物業(yè)管理咨詢服務(wù)。在項(xiàng)目協(xié)調(diào)會上，開發(fā)商介紹，該項(xiàng)目正在施工建設(shè)中，預(yù)計(jì)還有12個(gè)月封頂，等等。會后，物業(yè)管理公司隨即制定了早期介入工作方案，內(nèi)容主要包括：X X花園周邊交通、商 圈情況調(diào)查；目標(biāo)銷售群體確定；工程質(zhì)量監(jiān)理；確定設(shè)備安裝單位；項(xiàng)目銷售配合方案等。

問題

27．根據(jù)本案例提供的材料，物業(yè)管理公司早期介入工作有哪些不當(dāng)和錯誤?

28．根據(jù)該項(xiàng)目具體情況，列舉并簡要闡述早期介入工作的主要內(nèi)容。

29．如果該公司取得該項(xiàng)目的物業(yè)管理權(quán)，結(jié)合本案例提供的具體條件和情況，可以在哪些方面開展多種經(jīng)營服務(wù)?(每個(gè)方面至少列舉一項(xiàng)具體項(xiàng)目)

2012全國物業(yè)管理師執(zhí)業(yè)資格考試<物業(yè)管理實(shí)務(wù)>試卷答案

一、單項(xiàng)選擇題

1．A 2．A 3．C 4．C 5．C

6．B 7．A 8．D 9．A l0．A

二、多項(xiàng)選擇題、11．ABD l2．BCD l3．ABE l4．ADE l5．BCDE

三、案例題

案例一

16．不正確。

理由：乙公司應(yīng)組織力量成立物業(yè)承接查驗(yàn)小組，了解物業(yè)的基本情況，并著手制定承接查驗(yàn)方案。查驗(yàn)小組成員要求具有較強(qiáng)的工作經(jīng)驗(yàn)和業(yè)務(wù)能力，專業(yè)性強(qiáng)。小組成員人數(shù)可根據(jù)接管物業(yè)的規(guī)模而定。物業(yè)查驗(yàn)的內(nèi)容包括：①物業(yè)資料情況；②物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備及管理現(xiàn)狀；③各項(xiàng)費(fèi)用與收支情況，項(xiàng)目機(jī)構(gòu)經(jīng)濟(jì)運(yùn)行情況；④其他內(nèi)容，包括物業(yè)管理用房，產(chǎn)權(quán)屬全體業(yè)主所有的設(shè)備、工具、材料，與水、電、通信等市政管理單位的供水、供電 的合同、協(xié)議等。

17．甲公司的解釋恰當(dāng)。

理由：物業(yè)管理公司承接管理的物業(yè)共用區(qū)域及共用設(shè)施設(shè)備等部分的保修事務(wù)都應(yīng)由建設(shè)單位負(fù)責(zé)。

甲、乙兩公司的處置方法不正確。

理由：如承接的部分物業(yè)項(xiàng)目還在保修期內(nèi)，承接單位應(yīng)與建設(shè)單位、移交單位共同簽訂移交協(xié)議，明確具體的保修項(xiàng)目、負(fù)責(zé)保修的單位及聯(lián)絡(luò)方式、保修方面遺留問題的處理情況，并在必要時(shí)提供原施工或采購合同中關(guān)于保修的相關(guān)條款文本。

18．物業(yè)資料的移交應(yīng)包括：

(1)物業(yè)產(chǎn)權(quán)資料、綜合竣工驗(yàn)收資料、施工設(shè)計(jì)資料、機(jī)電設(shè)備資料等。

(2)業(yè)主資料包括業(yè)主人住資料、房屋裝修資料。

(3)管理資料。

(4)財(cái)務(wù)資料。

(5)合同協(xié)議書，指對內(nèi)對外簽訂的合同、協(xié)議原件。

(6)人事檔案資料。

(7)其他需要移交的資料。

本案例中，甲公司處置入住資料的行為不符合檔案管理規(guī)定。

理由：人住資料屬于無限期保存資料。

19．部分業(yè)主拒繳物業(yè)服務(wù)費(fèi)的理由不成立。

理由：物業(yè)服務(wù)企業(yè)的服務(wù)不會因?yàn)閭€(gè)別業(yè)主沒有實(shí)際居住就停止管理服務(wù)，因此無論業(yè)主是否實(shí)際居住，從辦理房屋通知手續(xù)之日起就應(yīng)如期交付物業(yè)管理服務(wù)費(fèi)。甲公司經(jīng)營的欠費(fèi)以廣告收入沖抵的處理方法不恰當(dāng)。恰當(dāng)?shù)奶幚矸椒ǎ孩倨髽I(yè)可以不斷挖掘管理潛力，通過科學(xué)的管理運(yùn)營實(shí)現(xiàn)服務(wù)質(zhì)量和經(jīng)營效益的同步增長，既保障業(yè)主利益又促進(jìn)企業(yè)發(fā)展；②通過有償服務(wù)、擴(kuò)大多種經(jīng)營。

20．從本案例吸取以下教訓(xùn)來改進(jìn)承接檢驗(yàn)工作：

(1)新的物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)組織力量成立物業(yè)承接查驗(yàn)小組。理由：為了更好地查驗(yàn)物業(yè)。

(2)物業(yè)管理機(jī)構(gòu)更迭時(shí)的物業(yè)查驗(yàn)的基本內(nèi)容要全面。理由：為了使物業(yè)的移交能夠順利進(jìn)行。

(3)移交的資料要齊全。理由：為了新物業(yè)服務(wù)企業(yè)更好地了解物業(yè)情況，做好物業(yè)服務(wù)管理。

(4)移交手續(xù)要齊全。理由：以免產(chǎn)生糾紛。

案例二

21．15套未售房屋和3套存在質(zhì)量問題房屋的物業(yè)服務(wù)費(fèi)由開發(fā)商承擔(dān)。

理由：已竣工但尚未出售或者尚未交給物業(yè)買受人的物業(yè)，物業(yè)服務(wù)費(fèi)用由建設(shè)單位交納。

22．張某拒繳物業(yè)服務(wù)費(fèi)的理由不成立。

理由：房屋門窗的質(zhì)量問題，在保修期內(nèi)由開發(fā)建設(shè)單位負(fù)責(zé)維修。王某不得以此為由拒絕繳納物業(yè)服務(wù)費(fèi)。業(yè)主從辦理房屋通知手續(xù)之日起就應(yīng)如期交付物業(yè)管理服務(wù)費(fèi)。

23．王某拆改天然氣管道的說法不正確。

理由：用戶在裝修施工前，須認(rèn)真閱讀裝修手冊，填寫裝飾裝修申報(bào)登記表，并提交管理單 位登記備案。只有在物業(yè)管理單位對裝飾裝修內(nèi)容的登記備案完成之后，用戶才能動工裝修。裝修手冊中會說明對改動原有建筑、水電氣等需辦理的手續(xù)。

24．物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)及時(shí)勸阻停止裝修，并要求盡快補(bǔ)辦開工申請；已造成事實(shí)后果或拒不改正的，應(yīng)及時(shí)報(bào)告城市房地產(chǎn)行政主管部門依法處理。

25．王某自愿簽署的《承諾書》有效。

理由：《住宅室內(nèi)裝飾裝修管理辦法》規(guī)定，裝修人擅自拆改供暖、燃?xì)夤艿篮驮O(shè)施造成損失的，由裝修人負(fù)責(zé)賠償。

26．物業(yè)裝飾裝修期間，物業(yè)管理單位要抽調(diào)專業(yè)技術(shù)人員、管理人員和保安力量，加大物業(yè)裝飾裝修管理巡視力度，對有違規(guī)違章苗頭的裝飾裝修戶，要重點(diǎn)巡視盯防、頻繁溝通，做到防患于未然。出現(xiàn)違規(guī)違章行為的，要曉之以理，動之以情，必要時(shí)須報(bào)告有關(guān)行政主管部門處理。同時(shí)，要檢查施工單位的施工人員是否如實(shí)申報(bào)和辦理了施工證，強(qiáng)化對施工人員的管理。

案例三

27．物業(yè)管理公司早期介入工作的不當(dāng)和錯誤：

(1)派出了由行政總監(jiān)為組長，品質(zhì)部、市場拓展部骨干組成的早期介入小組，負(fù)責(zé)為開發(fā)商提供物業(yè)管理咨詢服務(wù)不妥。物業(yè)管理的咨詢活動，主要指從物業(yè)管理的角度對開發(fā)建設(shè)項(xiàng)目提出合理化的意見和建議，其可以由物業(yè)服務(wù)企業(yè)提供，也可以由物業(yè)管理專業(yè)人員提供。

(2)物業(yè)管理公司制定的早期介入工作方案包括的內(nèi)容不當(dāng)。由于物業(yè)管理公司是在工程施工建設(shè)階段介入的，主要涉及建設(shè)階段和銷售階段的管理咨詢服務(wù)。

28．根據(jù)該項(xiàng)目具體情況，早期介人工作的主要內(nèi)容包括以下內(nèi)容。

(1)建設(shè)階段：與建設(shè)單位、施工單位就施工中發(fā)現(xiàn)的問題共同商榷，及時(shí)提出并落實(shí)整改

方案；配合設(shè)備安裝，確保安裝質(zhì)量；對內(nèi)外裝修方式、用料及工藝等從物業(yè)管理的角度提出意見；熟悉并記錄基礎(chǔ)及隱蔽工程、管線的鋪設(shè)情況，特別注意那些在設(shè)計(jì)資料或常規(guī)竣工資料中未反映的內(nèi)容。

(2)銷售階段：完成物業(yè)管理方案及實(shí)施進(jìn)度表；擬定物業(yè)管理的公共管理制度；擬定各項(xiàng)費(fèi)用的收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)及收費(fèi)辦法，必要時(shí)履行各種報(bào)批手續(xù)；對銷售人員提供必要的物業(yè)管理基本知識培訓(xùn)；派出現(xiàn)場咨詢?nèi)藛T，在售樓現(xiàn)場為客戶提供物業(yè)管理咨詢服務(wù)；將全部早期介入所形成的記錄、方案、圖紙等資料，整理后歸人物業(yè)管理檔案。

29．結(jié)合本案例提供的具體條件和情況，可以在以下方面開展多種經(jīng)營服務(wù)。

(1)房屋中介服務(wù)：房屋的租賃經(jīng)營。

(2)材料物資銷售服務(wù)：水暖配件的銷售。

(3)廢品回收服務(wù)：設(shè)立廢品回收站。

(4)商業(yè)用房經(jīng)營服務(wù)，開辦健身房、網(wǎng)球場、游泳池、圖書館等。