第一篇：房地產(chǎn)專業(yè)基礎(chǔ)知識(shí)完整版分析

房地產(chǎn)專業(yè)基礎(chǔ)知識(shí)

1.房地產(chǎn)

房地產(chǎn)又稱不動(dòng)產(chǎn)，是房產(chǎn)和地產(chǎn)的總稱。房產(chǎn)總是和地產(chǎn)聯(lián)結(jié)為一體的，具有整體性和不可分割性。

房產(chǎn)：是指房屋經(jīng)濟(jì)形態(tài)，在法律上有明確的權(quán)屬關(guān)系，在不同的所有者與使用者之間可以進(jìn)行出租、出售或作其它用途的房屋。

地產(chǎn)：是指土地財(cái)產(chǎn)，在法律上有明確的權(quán)屬關(guān)系，地產(chǎn)包括含地面及其上下空間，地產(chǎn)和土地的根本區(qū)別在也就是有無權(quán)屬關(guān)系。

2.房地產(chǎn)業(yè)

是以土地和建筑物為經(jīng)營對(duì)象，從事房地產(chǎn)開發(fā)、建設(shè)、經(jīng)營、管理以及維修、裝飾和服務(wù)的集多種經(jīng)濟(jì)活動(dòng)為一體的綜合性產(chǎn)業(yè)。

3.房地產(chǎn)開發(fā)

是指在依法取得土地使用權(quán)的土地上按照使用性質(zhì)的要求進(jìn)行基礎(chǔ)設(shè)施、房屋建筑的活動(dòng)。

4.地產(chǎn)開發(fā)

是將“生地”開發(fā)成可供使用的土地（“熟地”）。

·生地：生地指的是已完成土地使用權(quán)批準(zhǔn)手續(xù)（指征收），沒進(jìn)行或部分進(jìn)行基礎(chǔ)設(shè)施配套開發(fā)和土地平整而未形成建設(shè)用地條件的土地；

·熟地：熟地指的是已完成土地開發(fā)等基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)（具備“幾通一平”），形成建設(shè)用地條件可以直接用于建設(shè)的土地；

·毛地：毛地指的是已完成宗地內(nèi)基礎(chǔ)設(shè)施開發(fā)，但尚未完成宗地內(nèi)房屋拆遷補(bǔ)償安置的土地；

·凈地：凈地指的是已完成宗地內(nèi)基礎(chǔ)設(shè)施開發(fā)和場(chǎng)地內(nèi)拆遷、平整，土地權(quán)利單一的土地。

一般而言，“生地”、“熟地”重點(diǎn)著眼于建設(shè)；而“毛地”、“凈地”更多著眼于出讓。至于區(qū)別可以比較基本概念體會(huì)。

5.房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)

是指產(chǎn)權(quán)人對(duì)房屋的所有權(quán)和對(duì)該房屋所占用土地的使用權(quán)。具體內(nèi)容是指產(chǎn)權(quán)人在法律規(guī)定的范圍內(nèi)對(duì)其房地產(chǎn)的占有、使用、收益和處分的權(quán)利。

6.土地類型及使用年限 ——居住用地70年； ——工業(yè)用地50年；

——教育、科技、文化衛(wèi)生、體育用地50年； ——商業(yè)、旅游、娛樂用地40年； ——綜合或其它用地50年；

——另外，加油站、加氣站用地為20年； 土地使用年限屆滿后，該怎么辦？

房屋一經(jīng)購買并取得產(chǎn)權(quán)后，即作為業(yè)主個(gè)人所有的財(cái)產(chǎn)，并無居住年限的限制，擔(dān)對(duì)該房屋所占用范圍內(nèi)的土地來說，因?yàn)橥恋爻龑儆诩w所有的外，均屬于國家所有。業(yè)主所取得的為該土地的一定年限的使用權(quán)。一般住宅用地的土地使用時(shí)間為70年，自開發(fā)商取得該土地使用證書之日起計(jì)算。在該土地使用年限屆滿后，土地將由國家收回。業(yè)主可以在繼續(xù)交納土地出讓金或使用費(fèi)的前提下，繼續(xù)使用該土地。

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7.土地所有制

現(xiàn)行全部土地實(shí)行的是社會(huì)主義土地公有制，分為全民所有制（即國家所有）和勞動(dòng)群眾集體制（即集體所有）兩種形式。其中，城市市區(qū)的土地全部屬于國家所有；農(nóng)村和城市郊區(qū)的土地法律規(guī)定屬于國家所有的以外，屬于集體所有；（宅基地和自留地、自留山，屬于集體所有；礦物、水流、森林、山嶺、草原、荒地、灘涂等自然資源，屬于國家所有，由法律規(guī)定屬于集體所有，森林、山嶺、草原、荒地、灘涂除外。但地上建筑物既可以為國家所有，也可以為集體、單位和個(gè)人所有。因此，同一宗房地產(chǎn)，其土地與地上建筑物的所有權(quán)往往是不一致的。）只有國有土地才能進(jìn)行市場(chǎng)交易和開發(fā)。

8.三通一平

是指地皮在發(fā)展基礎(chǔ)上的水通、電通、路通，場(chǎng)地平整。七通一平

是指上下水通、電通、路通、排污通、通訊通、煤氣通、熱力通，場(chǎng)地平整。9.土地使用權(quán)出讓的形式 ·協(xié)議出讓 ·招標(biāo)出讓 ·拍賣出讓 ·行政劃撥

使用權(quán)有權(quán)出讓的土地，必須是國有土地；集體所有的土地必須辦理征用手續(xù)轉(zhuǎn)化為國有土地后，才能轉(zhuǎn)讓。有償出讓的地塊可以是生地也可以是熟地，還可以是連同地上建筑物及附屬設(shè)施一并出讓的土地。

10.房地產(chǎn)市場(chǎng)

一級(jí)市場(chǎng)、二級(jí)市場(chǎng)、三級(jí)市場(chǎng)。

一級(jí)市場(chǎng)是指國家以土地所有者和管理者的身份，將土地使用權(quán)出讓給房地產(chǎn)經(jīng)營者與使用者的交易市場(chǎng)。

二級(jí)市場(chǎng)是指土地使用權(quán)出讓后，由房地產(chǎn)經(jīng)營者投資開發(fā)后，從事房屋出售、出租、土地轉(zhuǎn)讓、抵押等房地產(chǎn)交易。

三級(jí)市場(chǎng)是指在二級(jí)市場(chǎng)的基礎(chǔ)上再轉(zhuǎn)讓或出租的房地產(chǎn)交易。11.商品房

是指具有經(jīng)營資格的房地產(chǎn)開發(fā)公司(包括外商投資企業(yè))通過出讓方式取得土地使用權(quán)后經(jīng)營的住宅，均按市場(chǎng)價(jià)出售。其價(jià)格由成本、稅金、利潤(rùn)、代收費(fèi)用以及地段、層次、朝向、質(zhì)量、材料差價(jià)等組成。它是可領(lǐng)獨(dú)立房地產(chǎn)證并可轉(zhuǎn)讓、出租、繼承、抵押、贈(zèng)與、交換的房地產(chǎn)。

（福利商品房是指政府按住房制度改革方案免除房地產(chǎn)的地價(jià)，按房屋的成本造價(jià)售給企業(yè)或符合條件的職工，帶有福利性質(zhì)的房屋。

微利商品房與福利房不同在于不免地價(jià)，并有略高于房地產(chǎn)成本的微利，這類房屋由市政府主管單位籌資建設(shè)，用來解決企業(yè)職工住宅困難戶，價(jià)格由政府確定，實(shí)行優(yōu)惠價(jià)格政策。

經(jīng)濟(jì)適用房是面向中低收入家庭的普通住宅。

自建房（集資房）是指各單位自籌資金或合資興建房屋。產(chǎn)權(quán)由投資單位所有，一般自用為主，不得在市場(chǎng)上流通（按規(guī)定已補(bǔ)交地價(jià)的除外）。）

12.期房

是指消費(fèi)者在購買時(shí)不具備即買即可入住的商品房，即房地產(chǎn)開發(fā)商品房預(yù)售許可證開始至取得房地產(chǎn)權(quán)證大產(chǎn)證為止，所出售商品房稱為期房。消費(fèi)者在購買期房時(shí)應(yīng)簽商品房預(yù)售合同。

樓花：一詞最早源自香港是指未完工的物業(yè)（即在建物業(yè)），另一說法即指未正式交付之前的商品房。

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13.現(xiàn)房

是指消費(fèi)者在購買時(shí)具備即買即可入住的商品房，即開發(fā)商已辦妥所售的商品房的大產(chǎn)證的商品房，與消費(fèi)者簽訂商品詳盡買賣合同后，立即可以辦理入住并取得產(chǎn)權(quán)證。

14.毛坯房

房地產(chǎn)商交付屋內(nèi)只有門框沒有門，墻面地面僅做基礎(chǔ)處理而未做表面處理的房叫毛坯房。

15.成品房

是指對(duì)墻面、天花、門套、地板實(shí)行基本裝修，交房之后可以直接入住的房子。16.房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)證

是房屋土地權(quán)屬憑證合二為一，是房地產(chǎn)權(quán)屬的法律憑證。17.“五證 ”

房地產(chǎn)開發(fā)商在房地產(chǎn)市場(chǎng)上銷售商品房，必須具備一定的條件，并且按照有關(guān)的規(guī)定在房地產(chǎn)管理部門辦理商品房銷售的各種手續(xù)。其中“五證”、“兩書”是最為重要的條件。

《國有土地使用證》：是證明土地使用者向國家支付土地使用權(quán)出讓金，獲得了在一定年限內(nèi)某塊國有土地使用權(quán)的法律憑證。

《建設(shè)用地規(guī)劃許可證》：是建設(shè)單位在向土地管理部門申請(qǐng)征用、劃撥土地前，經(jīng)城市規(guī)劃行政主管部門確認(rèn)建設(shè)項(xiàng)目的位置和范圍符合城市規(guī)劃的法定憑證。（通過“招、拍、掛”在出讓前已經(jīng)通過城市規(guī)劃的標(biāo)準(zhǔn)。）

《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》：是有關(guān)建設(shè)工程符合城市規(guī)劃要求的法律憑證?！督ㄔO(shè)工程施工許可證》（《建設(shè)工程開工證》）：是有關(guān)建設(shè)工程符合項(xiàng)目開工的條件，可以進(jìn)入施工階段的憑證。

《商品房銷售（預(yù)售）許可證》：是商品房進(jìn)入市場(chǎng)的憑證。18.“兩書” “一表” ·《住宅質(zhì)量保證書》 ·《住宅使用說明書》 ·《竣工驗(yàn)收備案表》 19.商品房預(yù)售制度

商品房預(yù)售制度是指開發(fā)商在建設(shè)中的房地產(chǎn)項(xiàng)目進(jìn)行市場(chǎng)銷售，由國土局制定的一項(xiàng)提前銷售制度。只有取得了《預(yù)售許可證》才能銷售。

20.商品房買賣合同

是由省建設(shè)廳、省工商管理局統(tǒng)一監(jiān)制，用以明確買賣雙方權(quán)利和義務(wù)的協(xié)議，所有的商品房銷售都須簽訂此合同。

商品房買賣合同的主要內(nèi)容包括當(dāng)事人雙方基本信息、商品房基本狀況、價(jià)款及支付方式、商品房交付使用方式及條件、公共配套設(shè)施設(shè)備條款、面積差異的處理、產(chǎn)權(quán)登記的約定、違約責(zé)任等以及雙方約定其他事項(xiàng)。

21.房地產(chǎn)抵押合同

是明確房地產(chǎn)抵押貸款中雙方當(dāng)事人權(quán)利和義務(wù)關(guān)系由銀行、業(yè)主、發(fā)展商三方簽定的合同。

22.銀行按揭

是指購房者購買樓房時(shí)與銀行達(dá)成抵押貸款的一種經(jīng)濟(jì)行為，業(yè)主先付一部分樓款，余款由銀行代購房者支付，購房者的樓房所有權(quán)將抵押在銀行，購房者將分期償還銀行的貸款及利息，這種方式稱為銀行按揭。

23.房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓

是指房地產(chǎn)權(quán)人通過買賣、交換、贈(zèng)與等形式將房地產(chǎn)轉(zhuǎn)移給他人的法律行為。按現(xiàn)時(shí)

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有關(guān)規(guī)定，預(yù)售及現(xiàn)售的房地產(chǎn)均可轉(zhuǎn)讓，但必須到國土局辦理轉(zhuǎn)讓手續(xù)，房地產(chǎn)公司不得給預(yù)購房者更改姓名。

24.契稅

契稅是指房屋所有權(quán)發(fā)生變更時(shí)，就當(dāng)事人所訂契約按房?jī)r(jià)的一定比例向產(chǎn)權(quán)承受人征收的一次性稅收。它是對(duì)房地產(chǎn)權(quán)變動(dòng)征收的一種專門稅種。（交易手續(xù)費(fèi)經(jīng)濟(jì)適用房減半）

契稅的最新規(guī)定

對(duì)個(gè)人購買家庭唯一住房(家庭成員范圍包括購房人、配偶以及未成年子女，下同)，面積為90平方米及以下的，按1%的稅率征收契稅;面積為90平方米以上的，減按1.5%的稅率征收契稅。對(duì)個(gè)人購買家庭第二套改善性住房，面積為90平方米及以下的，減按1%的稅率征收契稅;面積為90平方米以上的，減按2%的稅率征收契稅。

購買非普通住房、二套以上住房，以及商業(yè)投資性房產(chǎn)(商鋪、辦公寫字樓、商務(wù)公寓等)，均按照4%的稅率征稅。

25.公共維修基金

公共維修基金是指住宅樓房的公共部位和共用設(shè)施、設(shè)備的維修養(yǎng)護(hù)基金。商品房的公共維修基金由購房人在購房時(shí)交納。開封公共維修基金的征收標(biāo)準(zhǔn)：

26.訂金

訂金并非一個(gè)規(guī)范的法律概念，實(shí)際上它具有預(yù)付款的性質(zhì)，是當(dāng)事人的一種支付手段，并不具備擔(dān)保性質(zhì)。商品房交易中，如買家不履行合同義務(wù)，并不表示他喪失了請(qǐng)求返還訂金的權(quán)利；反之，若發(fā)展商不履行義務(wù)亦不須雙倍返還訂金，但這并不意味著合同違約方無須承擔(dān)違約責(zé)任。

27.定金

定金是指當(dāng)事人約定由一方向?qū)Ψ浇o付的，作為債權(quán)擔(dān)保的一定數(shù)額的貨幣，它屬于一種法律上的擔(dān)保方式，目的在于促使債務(wù)人履行債務(wù)，保障債權(quán)人的債權(quán)得以實(shí)現(xiàn)。根據(jù)我國有關(guān)法律法規(guī)的規(guī)定，定金應(yīng)當(dāng)以書面形式約定，當(dāng)事人在定金合同中應(yīng)約定交付定金的期限。定金合同從實(shí)際交付定金之日起生效，定金的數(shù)額由當(dāng)事人約定，但不得超出合同標(biāo)的額的20％。如果購房者交了定金之后改變注意決定不買，開發(fā)商有權(quán)以購房者違約為由不退定金；如果開發(fā)商將房屋賣給他人，應(yīng)當(dāng)向購房者雙倍返還定金。

28.違約金

違約金是指違約方按照法律規(guī)定和合同的約定，應(yīng)該付給對(duì)方的一定數(shù)量的貨幣。違約金是對(duì)違約方的一種經(jīng)濟(jì)制裁，具有懲罰性和補(bǔ)償性，但主要體現(xiàn)懲罰性。只有當(dāng)事人有違約行為且在主觀上有過錯(cuò)，無論是否給對(duì)方造成損失，都要支付違約金。

29.房屋結(jié)構(gòu)房

屋建筑結(jié)構(gòu)是指根據(jù)房屋的梁、柱、墻等主要承重構(gòu)件的建筑材料劃分類別。建筑結(jié)構(gòu)有六種類別：

1）鋼結(jié)構(gòu)：承重的主要結(jié)構(gòu)是用鋼材料建造的，包括懸索結(jié)構(gòu)。如鋼鐵廠房、大型體育場(chǎng)等（鳥巢）。

2）鋼、鋼筋混凝土結(jié)構(gòu)：承重的主要結(jié)構(gòu)是用鋼、鋼筋混凝土建造。如一幢房屋一部分梁柱采用鋼制構(gòu)架，一部分梁柱采用鋼筋混凝土構(gòu)架建造（橋梁）。

3）鋼筋混凝土結(jié)構(gòu)（框架剪力墻結(jié)構(gòu)/框架結(jié)構(gòu)）：承重的主要結(jié)構(gòu)是用鋼筋混凝土建造，包括薄殼結(jié)構(gòu)，大模板現(xiàn)澆結(jié)構(gòu)及使用滑升模板等先進(jìn)施工方法施工的鋼筋混凝土建造的。

4）磚混結(jié)構(gòu)：以磚墻為承重墻

5）磚木結(jié)構(gòu)：承重的主要結(jié)構(gòu)是用磚、木材建造的，如一幢房屋是木屋架、磚墻、木

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柱建造。

6）其他結(jié)構(gòu)：凡不屬于上述結(jié)構(gòu)的房屋建筑結(jié)構(gòu)均歸入此類。30.復(fù)式住宅

復(fù)式住宅在概念上是一層，但層高較普通的住宅高，可在局部掏出夾層，安排臥室或書房等內(nèi)容，用樓梯聯(lián)系上下。復(fù)式住宅實(shí)際上并不具備完整的兩層空間，夾層在底層的投影面積只占底層面積的一部分。

31.躍層住宅

通常情況，躍層住宅是一套住宅占兩個(gè)樓層，有內(nèi)部樓梯聯(lián)系上下層：一般在首層安排起居、廚房、餐廳、衛(wèi)生間，最好有一間臥室，二層安排臥室、書房、衛(wèi)生間等。

復(fù)式在兩層之間有視線上的交流和空間上的流通。而躍層住宅的上、下兩層之間完全由樓板分隔，只通過樓梯聯(lián)系，和復(fù)式住宅的空間是兩種不同的類型。

32.錯(cuò)層住宅

錯(cuò)層是指一戶內(nèi)樓面高度不一致，錯(cuò)開之處有樓梯聯(lián)系。優(yōu)點(diǎn)是和躍層一樣能夠動(dòng)靜分區(qū)，但因?yàn)闆]有完全分為兩層，所以又有復(fù)式住宅豐富的空間感。可以利用錯(cuò)層住宅中不同的層高區(qū)分不同功能的房間。

33.閣樓（暗樓）

一般是房屋建成后，因各種需要，利用房間內(nèi)部空間上部搭建的樓層。34.開間、進(jìn)深 住宅設(shè)計(jì)中，住宅的寬度是指一間房屋內(nèi)一面墻皮到另一面墻皮之間的實(shí)際距離。因?yàn)槭蔷鸵蛔匀婚g的寬度而言，故又稱開間。

在建筑學(xué)上是指一間獨(dú)立的房屋或一幢居住建筑從前墻皮到后墻壁之間的實(shí)際長(zhǎng)度。習(xí)慣上，我們把一個(gè)樓（或房間）的主要采光面稱為開間（或面寬），與其垂直的稱為進(jìn)深。

35.標(biāo)準(zhǔn)層

標(biāo)準(zhǔn)層是指平面布置相同的住宅樓層。36.層高

層高是指住宅高度以“層”為單位計(jì)量，每一層的高度國家在設(shè)計(jì)上有要求，這個(gè)高度就叫層高。它通常包括下層地板面或樓板面到上層樓板面之間的距離。

37.凈高

凈高是指層高減去樓板厚度的凈剩值。

38.用地面積

指城市規(guī)劃行政主管部門確定的建設(shè)用地位置和界線所圍合的用地之水平投影面積。39.基底面積

是指建筑物首層的建筑面積。（和建筑密度有關(guān)）40.建筑面積

建筑面積是指建筑物各層水平平面面積的總和.也就是建筑物外墻勒腳以上各層水平投影面積的總和.（建筑面積=套內(nèi)建筑面積+分?jǐn)偟墓貌课幻娣e）

總建筑面積指小區(qū)內(nèi)住宅、公共建筑、商業(yè)、人防地下室等面積的總和。41.公攤建筑面積

公攤建筑面積，建筑學(xué)術(shù)語。即公用分?jǐn)偨ㄖ娣e，指每套(單元)商品房依法應(yīng)當(dāng)分?jǐn)偟墓媒ㄖ娣e。在日常使用中，一般也簡(jiǎn)稱公攤面積或公攤。

公用分?jǐn)偨ㄖ娣e是指每套(單元)商品房依法應(yīng)當(dāng)分?jǐn)偟墓媒ㄖ娣e。公用建筑面積和分?jǐn)偟墓媒ㄖ娣e的產(chǎn)權(quán)歸整棟樓購房人共有，購房人按照法律、法規(guī)的規(guī)定對(duì)其享有權(quán)利，承擔(dān)責(zé)任。

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公攤范圍

1）各產(chǎn)權(quán)戶的電梯井、管道井、樓梯間、垃圾道、配電室、設(shè)備間、公共門廳、過道、地下室、值班警衛(wèi)室，以及為整幢建筑服務(wù)的共有房屋和管理房屋。

2）套(單元)與公共建筑空間之的分隔墻，以及外墻(包括山墻)墻體水平投影面積的一半。

42.套內(nèi)建筑面積

也稱實(shí)用面積，對(duì)應(yīng)著使用率。套內(nèi)建筑面積= 套內(nèi)使用面積+ 套內(nèi)墻體面積+ 陽臺(tái)面積

43.套內(nèi)使用面積

在商品房銷售中簡(jiǎn)稱為使用面積。是指建筑物各層平面布置中可直接為生產(chǎn)或生活使用的凈面積總和，不包括墻體、柱子等結(jié)構(gòu)面積。

44.套內(nèi)墻體面積

商品房套內(nèi)使用空間周圍的維護(hù)或承重墻體，有共用墻及非共用墻兩種。共用墻包括各套之間的分隔墻，套與公用建筑空間投影面積的分隔以及外墻（包括山墻）。共用墻墻體水平投影面積的一半計(jì)入套內(nèi)墻體面積，非共用墻墻體水平投影面積全部計(jì)入套內(nèi)墻體面積。

45.商品房銷售面積

商品房銷售面積也稱住宅面積或住宅建筑面積，是指購房者所購買的套內(nèi)或單元內(nèi)的建筑面積（套內(nèi)建筑面積）與應(yīng)分?jǐn)偣媒ㄖ娣e之和。

商品房銷售面積＝建筑面積

＝套內(nèi)建筑面積＋分?jǐn)偟墓媒ㄖ娣e ＝套內(nèi)使用面積（包含陽臺(tái)面積）＋套內(nèi)墻體面積＋分?jǐn)偣媒ㄖ娣e

46.實(shí)用率/得房率

實(shí)用率也稱得房率，是套內(nèi)建筑面積與住宅面積（建筑面積）之比，大于使用率。即：實(shí)用率＝套內(nèi)建筑面積/（套內(nèi)使用面積＋套內(nèi)墻體面積＋分?jǐn)偟墓灿泄媒ㄖ娣e）。

47.使用率

使用率是住宅套內(nèi)使用面積和住宅面積（建筑面積）的比。即使用率＝套內(nèi)使用面積/（套內(nèi)使用面積＋套內(nèi)墻體面積＋分?jǐn)偟墓灿泄媒ㄖ娣e）。

58.容積率

容積率是建筑總面積和建筑用地的比。49建筑密度（覆蓋率）

建筑密度等于建筑物底層占地面積與用地面積的比。50.綠化率

綠化率等于綠化面積與用地面積之比。

51.銷售率：指某一段時(shí)間內(nèi)售出的房屋數(shù)百分比。52.均價(jià) 基價(jià) 起價(jià)

均價(jià)是指將各單位的銷售價(jià)格相加之后的和數(shù)除以單位建筑面積的和數(shù)，即得出每平方米的均價(jià)。

基價(jià)也稱為基礎(chǔ)價(jià)，是指經(jīng)過核算而確定的每平方米商品房基本價(jià)格。商品房的銷售價(jià)一般以基價(jià)為基數(shù)增減樓層、朝向差價(jià)后而得出。

起價(jià)也叫起步價(jià)，是指某物業(yè)各樓層銷售價(jià)格中的最低價(jià)格，即起價(jià)。53.平面價(jià)差：平面方位不同，價(jià)格的差異。

垂直價(jià)差（樓層價(jià)差）：不同樓層價(jià)格差異。議價(jià)空間：討價(jià)還價(jià)的價(jià)格差異。54.格局：?jiǎn)卧獌?nèi)分割情況。

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55.開放式設(shè)計(jì)：無隔斷設(shè)計(jì)、利于空間較廣，如餐廳、廚房或客廳。

56.玄關(guān)：玄關(guān)是入戶門里一米至兩米的過渡空間。它的主要功能是讓人在進(jìn)門之后稍做停留，有個(gè)換鞋、放雨傘的地方，同時(shí)也可以借助玄關(guān)對(duì)客廳的情況略做遮擋。57.陽臺(tái)：指有雨遮有腳踏之面，沒有擋風(fēng)墻的突出建筑體外部分。58.外飄窗：突出于墻體的窗戶，飄出去的尺寸在40—60CM左右。59.露臺(tái)：指沒有雨遮的，有腳踏的部分。60.磚墻：用磚砌成的墻。61.外墻：指建筑物體表面。62.內(nèi)墻：指建筑物內(nèi)豎面。

63.剪力墻：承受房屋重力的墻，不可以任意敲打。64.動(dòng)線：行走習(xí)慣路線。

65.廚具五大件：指洗滌池、料理臺(tái)、吊柜、爐臺(tái)、抽油煙機(jī)。66.衛(wèi)浴三大件：指洗臉盆、浴盆、坐式馬桶。67.訴求客源：主要針對(duì)的客戶層。

68.SP：銷售時(shí)促使客戶購買的夸張語言動(dòng)作或假語言動(dòng)作。

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第二篇：房地產(chǎn)專業(yè)基礎(chǔ)知識(shí)

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房地產(chǎn)專業(yè)基礎(chǔ)知識(shí)

一、房地產(chǎn)名詞解釋：

1、房地產(chǎn)具體是指：土地、建筑物及其地上的附著物，包括物質(zhì)實(shí)體和依托于物質(zhì)實(shí)體上的權(quán)益。又稱不動(dòng)產(chǎn)，是房產(chǎn)和地產(chǎn)的總稱，兩者具有整體性和不可分割性。包括： a)土地

b)建筑物及地上附著物 c)房地產(chǎn)物權(quán)

注：房地產(chǎn)物權(quán)除所有權(quán)外，還有所有權(quán)衍生的租賃權(quán)、抵押權(quán)、土地使用權(quán)、地役權(quán)、典當(dāng)權(quán)等。

2、房地產(chǎn)建筑樓層的劃分：

低層住宅為1-3層、多層住宅為4-6層、小高層住宅為7-11層、中高層住宅為12-16層

16層以上為高層住宅、30層以上為超高層

3、按用途劃分： a)居住房地產(chǎn)、b)商業(yè)房地產(chǎn)、c)旅游房地產(chǎn)、d)工業(yè)房地產(chǎn) e)農(nóng)業(yè)房地產(chǎn)

4、房地產(chǎn)使用年限劃分：

凡與省市規(guī)劃國土局簽訂《土地使用權(quán)出讓合同書》的用地，其土地使用年限按國家規(guī)定執(zhí)行。

1、居住用地七十年；

2、工業(yè)用地五十年；

3、教育、科技、文化、衛(wèi)生、體育用地五十年；

4、商業(yè)、旅游、娛樂用地四十年；

5、綜合用地或者其他用地五十年。

5、三通一平：是指水通、電通、路通及場(chǎng)地平整；

七通一平：是指水通、電通、路通、排水通、排污通、通訊通、煤氣通及場(chǎng)地平整；

二、基本規(guī)劃專業(yè)術(shù)語

住宅用地：住宅建筑基底及其四周合理間距內(nèi)用地（含宅間綠地和宅間小路）的總稱。配建設(shè)施：與住宅規(guī)?；蚺c人口規(guī)模相對(duì)應(yīng)配套建設(shè)的公共服務(wù)設(shè)施、道路和公共綠地的總稱。間距：前后兩排房屋之間的距離，為保證后排房屋在規(guī)定的時(shí)日獲得所需日照量而保持的一定間隔距離。

公建用地：是與居住人口規(guī)模相對(duì)應(yīng)配建的，為居民服務(wù)和使用的各類設(shè)施的用地，應(yīng)包括建筑基底占地及其所屬場(chǎng)院、綠地和配建停車場(chǎng)等。如托兒所、幼兒園、小學(xué)、中學(xué)、糧店、菜場(chǎng)、1

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副食店、服務(wù)站、儲(chǔ)蓄所、郵局、居委會(huì)、派出所等用地。

住宅建筑材料分類：磚木結(jié)構(gòu)、磚混結(jié)構(gòu)、鋼筋混凝土結(jié)構(gòu)、鋼結(jié)構(gòu)

各建筑材料特點(diǎn)：磚木結(jié)構(gòu)：這類房屋的主要承重構(gòu)件用磚、木構(gòu)成。其中豎向承重構(gòu)件如墻、柱等采用磚砌，水平承重構(gòu)件的樓板、屋架等采用木材制作。這種結(jié)構(gòu)形式的房屋層數(shù)較少，多用于單層房屋。

磚混結(jié)構(gòu)：建筑物的墻、柱用磚砌筑，梁、樓板、樓梯、屋頂用鋼筋混凝土制作，成為磚—鋼筋混凝土結(jié)構(gòu)。這種結(jié)構(gòu)多用于層數(shù)不多（六層以下）的民用建筑及小型工業(yè)廠房，是目前廣泛采用的一種結(jié)構(gòu)形式。

鋼筋混凝土結(jié)構(gòu)：建筑物的梁、柱、樓板、基礎(chǔ)全部用鋼筋混凝土制作。梁、樓板、柱、基礎(chǔ)組成一個(gè)承重的框架，因此也稱框架結(jié)構(gòu)。墻只起圍護(hù)作用，用磚砌筑。此結(jié)構(gòu)用于高層或大跨度房屋建筑中。

鋼結(jié)構(gòu)：建筑物的梁、柱、屋架等承重構(gòu)件用鋼材制作，墻體用磚或其他材料制成。此結(jié)構(gòu)多用于大型工業(yè)建筑。

按建筑結(jié)構(gòu)分類：框架結(jié)構(gòu)、剪力墻結(jié)構(gòu)、框剪結(jié)構(gòu)

框架結(jié)構(gòu)：指以鋼筋混凝土澆搗成承重梁和柱，再用輕質(zhì)板材填充物（膨脹珍珠巖、浮石等）隔墻分戶裝配而成的住宅。

優(yōu)點(diǎn)：可自由分割，組成靈活的使用空間 缺點(diǎn)：抗震性能差，不宜家具布置和裝修

剪力墻結(jié)構(gòu)：用鋼筋混凝土墻板來代替框架結(jié)構(gòu)中的梁柱，以鋼筋混凝土墻板來承受來自豎向和水平力的結(jié)構(gòu)。

特點(diǎn)：剛度大、空間整體性好，房間內(nèi)不外露梁、柱楞角，便于室內(nèi)布置，方便使用。是高層住宅最為廣泛采用的一種結(jié)構(gòu)形式，具有良好的抗?fàn)幮阅?，不足之處在于結(jié)構(gòu)自重大。

框剪結(jié)構(gòu)：框架—剪力墻結(jié)構(gòu)也稱框剪結(jié)構(gòu)，這種結(jié)構(gòu)是在框架結(jié)構(gòu)中布置一定數(shù)量的剪力墻，構(gòu)成靈活自由的使用空間，滿足不同建筑功能的需求，同時(shí)又有足夠的剪力墻，有相當(dāng)大的剛度。特點(diǎn)：一般樓梯間和電梯間是剪力墻，其余是框架結(jié)構(gòu)，用于住宅樓較多，可以方便住戶更改房間?，F(xiàn)在一般二十幾層的住宅樓都是框架剪力墻結(jié)構(gòu)，相對(duì)于全剪力墻結(jié)構(gòu)節(jié)約成本，又方便住戶。不過如果樓層過高，或者當(dāng)?shù)赜刑厥饪拐鹨蟮脑挘鸵萌袅Y(jié)構(gòu)，或者鋼結(jié)構(gòu)。

三、商品房銷售名詞解釋

? 樓花：最早源于香港，是指未完工的在建物。

? 期房：是指開發(fā)商從取得商品房預(yù)售許可證開始至取得房產(chǎn)證為止，所出售商品房為期房。? 現(xiàn)房：消費(fèi)者在購買時(shí)具備即買即可入住的商品房，即開發(fā)商已取得商品房竣工驗(yàn)收備案證2

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明的商品房。

? 標(biāo)準(zhǔn)層：平面布置相同的住宅樓層。

? 毛坯房：指住宅在交房時(shí)未經(jīng)裝飾，僅是完成土建、水電等基本工程，地是粗糙的混凝土地面，房頂僅抹灰層，預(yù)留水、氣管道。

? 復(fù)式商品房：是一種經(jīng)濟(jì)型房屋，在層高較高的一層樓中增建 一個(gè)夾層，從而形成上下兩層的樓房（1.2米的夾層）。

? 躍層式商品房：由上、下兩層（兩層均為標(biāo)準(zhǔn)層高）樓面、臥室、客廳、衛(wèi)生間、廚房及其他輔助用房，并采用戶內(nèi)獨(dú)用的小樓梯連接的房屋。? 錯(cuò)層式商品房：戶內(nèi)樓面高度不一致，錯(cuò)開處有樓梯連接。

? 商住住宅：是soho(小型家庭辦公場(chǎng)所)住宅概念的一種延伸。它屬于住宅，但同時(shí)又融入了寫字樓的諸多硬件設(shè)施，尤其是網(wǎng)絡(luò)功能發(fā)達(dá)，居住的同時(shí)又能辦公的住宅形式。? 聯(lián)排別墅：其原始意義上是鄉(xiāng)村別墅，現(xiàn)指在城區(qū)聯(lián)排而建的市民城區(qū)房屋。

? 會(huì)所：以所在業(yè)主為主要服務(wù)對(duì)象的綜合性高級(jí)康體娛樂服務(wù)設(shè)施。（游泳池、網(wǎng)球場(chǎng)、高爾夫球館、保齡球館、健身房、餐廳、酒吧、咖啡廳等服務(wù)設(shè)施。以上一般都是對(duì)業(yè)主免費(fèi)或少量收費(fèi)開放）。

? 外飄窗：房屋窗子呈矩形或梯形向室外突起，窗子三面為玻璃，從而使人們擁有更廣闊的視野，更大限度的感受自然；通常它的窗臺(tái)較低甚至為落地窗。（面積計(jì)算方法）

? 中空玻璃：傳統(tǒng)單玻門窗的革新，它由兩層甚至更多的玻璃密封組合，兩層玻璃之間必須形成真空或氣體（惰性氣體）狀態(tài)，故稱“中空玻璃”。? 陽臺(tái)：供居住者進(jìn)行室外活動(dòng)、晾曬衣物、儲(chǔ)存的空間。

? 露臺(tái)：住宅中的屋頂平臺(tái)或由于建筑結(jié)構(gòu)需求而在其他樓層中做出大陽臺(tái)，由于它面積較大，非封閉結(jié)構(gòu)或上面沒有屋頂，所以稱露臺(tái)。

? 玄關(guān)：玄關(guān)就是登堂入室第一步所在的位置，它是一個(gè)緩沖過渡的地段。其作用為功能過渡或增加居室的私密性。

? 開間：在住宅設(shè)計(jì)中，住宅的寬度是指一間房屋內(nèi)一面墻的定位軸線到另一面墻的定位軸線之間的實(shí)際距離，因?yàn)槭蔷鸵蛔匀婚g寬度而言，故稱開間。

? 進(jìn)深：住宅的長(zhǎng)度即進(jìn)深，指一間獨(dú)立房屋或一幢居住建筑內(nèi)從前墻的定位軸線到后墻的定位軸線之間的實(shí)際長(zhǎng)度。

? 層高：下層地板面到上層樓板上表面之間的豎向尺寸。

? 凈高：下層地板面到上層樓板下表面之間的垂線距離。（凈高＝ 層高－樓板厚度）

? 房屋使用面積（套內(nèi)使用面積）：住宅中以戶為單位的分戶門內(nèi)全部可供使用的空間面積，住3

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宅使用面積按住宅的內(nèi)墻面水平投影線計(jì)算，包括臥室、客廳、廚房、衛(wèi)生間、室內(nèi)走道、地下室、夾層、閣樓等面積。

? 房屋產(chǎn)權(quán)面積：指產(chǎn)權(quán)者依法擁有房屋所有權(quán)的房屋建筑面積。

? 房屋預(yù)測(cè)面積：主要依據(jù)施工圖紙、實(shí)地考察和國家測(cè)量規(guī)范對(duì)尚未施工的房屋面積進(jìn)行一個(gè)預(yù)先測(cè)量計(jì)算的行為，是開發(fā)商進(jìn)行合法銷售的面積依據(jù)（合同約定面積）。

? 房屋實(shí)測(cè)面積：指商品房竣工驗(yàn)收后，開發(fā)商依據(jù)國家規(guī)定委托具有測(cè)繪資質(zhì)的房屋測(cè)繪機(jī)構(gòu)對(duì)樓宇進(jìn)行實(shí)地勘測(cè)、繪圖、計(jì)算得出的面積，是開發(fā)商和業(yè)主的法律依據(jù)，使業(yè)主辦理產(chǎn)權(quán)證、物業(yè)費(fèi)的最終依據(jù)（產(chǎn)權(quán)登記面積）。

? 套內(nèi)陽臺(tái)建筑面積：指陽臺(tái)地面底板外沿在水平面的投影；全封閉陽臺(tái)100%計(jì)算面積，半封閉陽臺(tái)50%計(jì)算面積。

? 套內(nèi)墻體面積：商品房套內(nèi)使用空間周圍的維護(hù)或承重墻體的面積。? 套內(nèi)建筑面積=套內(nèi)使用面積+套內(nèi)墻體面積+陽臺(tái)建筑面積 ? 分?jǐn)偣妹娣e=建筑面積－套內(nèi)建筑面積

? 建筑面積=商品房銷售面積=套內(nèi)建筑面積+分?jǐn)偣媒ㄖ娣e ? 建筑容積率＝總建筑面積÷總用地面積

? 建筑密度（建筑覆蓋率）＝建筑基底總面積÷總用地面積×100% ? 綠化率＝各類綠地總面積÷總用地面積×100%（住宅項(xiàng)目綠化率應(yīng)不低于30%）? 面積誤差比＝（產(chǎn)權(quán)登記面積—合同約定面積）×100%÷合同約定面積 ? 分?jǐn)傁禂?shù)：公用分?jǐn)偯娣e之和÷套內(nèi)建筑面積之和 ? 得房率、實(shí)用率=套內(nèi)建筑面積÷建筑面積×100% ? 使用率=套內(nèi)使用面積÷建筑面積×100% ? 起價(jià)：起價(jià)也叫起步價(jià)，是指某物業(yè)各樓層銷售價(jià)格中的最低價(jià)格，即是起價(jià)。多層住宅，一般以一樓銷售價(jià)為起價(jià)，三、四層價(jià)格較高，且層差價(jià)不固定；小高層、高層一般以住宅的第一層為起步價(jià)，且層差價(jià)較固定。

? 均價(jià)：或稱為“平均價(jià)”是指將各單位的銷售價(jià)格相加之后的和數(shù)除以單位建筑面積的和數(shù)，即得出每平方米的均價(jià)。均價(jià)一般不是銷售價(jià)，但也有例外，例如;某高層物業(yè)推出的“不計(jì)樓層、朝向，以2880元／平方米統(tǒng)一價(jià)銷售”，即以均價(jià)作銷售價(jià)，也不失為引人矚目的營銷策略。

? 定金: 定金是指當(dāng)事人約定由一方向?qū)Ψ浇o付的，作為債權(quán)擔(dān)保的一定數(shù)額的貨幣，它屬于一種法律上的擔(dān)保方式，目的在于促使債務(wù)人履行債務(wù)，保障債權(quán)人的債權(quán)得以實(shí)現(xiàn)。根據(jù)我國發(fā)法通則和《擔(dān)保法》八十九條規(guī)定，定金應(yīng)當(dāng)以書面形式約定，當(dāng)事人在定金合同中應(yīng)4

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約定交付定金的期限。定金合同從實(shí)際交付定金之日起生效，定金的數(shù)額由當(dāng)事人約定，但不得超出合同標(biāo)的額的20%。如果購房者交了定金之后改變主意決定不買，開發(fā)商有權(quán)以購房者違約為由不退定金；如果開發(fā)商將房屋賣給他人，應(yīng)當(dāng)向購房者雙倍返還定金。" ? 訂金: 訂金是在購房者與開發(fā)商就房屋買賣的意向初步達(dá)成協(xié)議后，準(zhǔn)備進(jìn)一步協(xié)商前簽訂的臨時(shí)認(rèn)購協(xié)議，通常的做法是在約定所選房號(hào)、面積、房屋單價(jià)及總價(jià)款后，約定一個(gè)期限，買方需在此期限內(nèi)與賣方簽署正式合同。買方支付訂金即取得在此期限內(nèi)的優(yōu)先購買權(quán)，在約定的時(shí)間內(nèi)，賣方不得將該房屋售予他人。如購房者在約定期限內(nèi)決定不購該房屋，有權(quán)向開發(fā)商要回該購房訂金。

? 共有房產(chǎn): 指兩個(gè)或兩個(gè)以上的人對(duì)同一項(xiàng)房產(chǎn)共同享有所有權(quán)。

? 共同共有房產(chǎn): 指兩個(gè)或兩個(gè)以上的人，對(duì)全部共有房產(chǎn)不分份額地享有平等的所有權(quán)。? 房屋契稅: 是指房屋產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移時(shí)買受人向政府交納稅款。

? 房屋維修基金的管理及使用說明：房屋維修基金是用于房屋保修期過后，房屋出現(xiàn)質(zhì)量問題的維修費(fèi)用，由房管局負(fù)責(zé)組織實(shí)施，并對(duì)維修基金的設(shè)立和使用進(jìn)行監(jiān)督管理。

? 房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓: 房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓是指房地產(chǎn)權(quán)利人通過買賣贈(zèng)與或者其他合法的方式將其房地產(chǎn)轉(zhuǎn)移給他人的行為： 主要包括買賣、交換、贈(zèng)與等方式（國發(fā)改委：從2011年5月1日起取消了住房抵押手續(xù)費(fèi)，因繼承、遺贈(zèng)、夫妻共有等進(jìn)行的住房轉(zhuǎn)讓免收轉(zhuǎn)讓手續(xù)費(fèi)）? 住宅戶型的分類：躍層住宅、復(fù)式住宅、變維式住宅

以上戶型的區(qū)別：躍層住宅是一套住宅占兩個(gè)樓層。有內(nèi)部樓梯，一般在首層安排起居、廚房、餐廳、衛(wèi)生間，最好有一間臥室，二層安排臥室、書房、衛(wèi)生間等。

復(fù)式住宅在概念上是一層，但層高比普遍的住宅高，可在局部掏出夾層，安排臥室或書房等內(nèi)容，用樓梯聯(lián)系上下，其目的是在有限的空間里增加使用面積，提高住宅的空間利用率，復(fù)式住宅實(shí)際不具備完整的兩層空間，夾層在底層的投影面積只占底層面積的一部分。錯(cuò)層一戶內(nèi)樓面高度不一致，錯(cuò)開之處有樓梯聯(lián)系，優(yōu)點(diǎn)是和躍層一樣能夠動(dòng)靜分區(qū)，但因?yàn)闆]有完全分為兩層，所以又有復(fù)式住宅豐富的空間感。商品房銷售必須具備的證書（五證兩書）：

? 《國有土地使用證》：是證明土地使用者向國家支付土地使用權(quán)出讓金，獲得了在一定年限內(nèi)某塊國有土地使用權(quán)的法律憑證。

? 《建設(shè)用地規(guī)劃許可證》：是建設(shè)單位在向土地管理局申請(qǐng)征用、劃撥土地前，經(jīng)城市規(guī)劃行政主管部門確認(rèn)建設(shè)項(xiàng)目位置和范圍符合城市規(guī)劃的法定憑證。

? 《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》：市有關(guān)建設(shè)工程符合城市規(guī)劃要求的法律憑證。

? 《建設(shè)工程施工許可證》：是指項(xiàng)目開工前隊(duì)伍招標(biāo)到位，施工隊(duì)伍具備施工資格，現(xiàn)場(chǎng)具備5

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施工條件的憑證。

? 《商品房銷售（預(yù)售）許可證》：指開發(fā)商在投入方面達(dá)到國家要求，有條件對(duì)外銷售房屋的憑證。

? 《住宅質(zhì)量保證書》：開發(fā)商對(duì)銷售的商品房承擔(dān)質(zhì)量責(zé)任的法律文件。

? 《住宅使用說明書》：對(duì)住宅的結(jié)構(gòu)、性能和各部位的類型、性能、標(biāo)準(zhǔn)等加以說明，并提出使用注意事項(xiàng)。

四、商品房交付需要具備的條件：

達(dá)到綜合驗(yàn)收標(biāo)準(zhǔn)條件，室內(nèi)包括水、電、氣進(jìn)戶，門窗安裝、地面找平、墻面抹灰或者清光等、廚房、衛(wèi)生間通上、下水等。

商品房交付時(shí)，業(yè)主應(yīng)交納的相關(guān)費(fèi)用：

契稅： 建筑面積144平方米以下為總房款的1.5%，144平方米及以上為總房款的3%（二套房為3%）

房屋維修基金：1-7層：15元/平方米，8-12層20元/平方米，13-18層為25元/平方米，19層以上為30元/平方米。

水開戶費(fèi)：1770元/戶、電開戶費(fèi)：520元/戶、天燃?xì)忾_戶：2550元/戶（注：以上收費(fèi)僅為參考，最終收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)以各主管部門規(guī)定標(biāo)準(zhǔn)為準(zhǔn)）

其他費(fèi)用：按揭手續(xù)費(fèi)、產(chǎn)權(quán)預(yù)告登記費(fèi)、裝修保證金、垃圾清運(yùn)費(fèi)等以后期辦理相關(guān)手續(xù)時(shí)確定。

五、辦理商品房按揭貸款應(yīng)具備的條件：

（一）、貸款對(duì)象 : 年齡18歲以上，應(yīng)該是具有完全民事行為能力的自然人。

（二）、借款人須具有以下條件 ：

1、具有城鎮(zhèn)常駐戶口或有效居留身份；

2、具有穩(wěn)定的職業(yè)和收入，信用良好，有償還貸款本息的能力；

3、具有購買住房的合同或協(xié)議；

4、不低于所購住房全部?jī)r(jià)款的30%作為購房的首期付款；

5、有貸款人認(rèn)可的資產(chǎn)作為抵押或質(zhì)押，或有足夠代償能力的單位或個(gè)人作為保證人；

6、貸款人規(guī)定的其他條件；

(三)、借款人應(yīng)當(dāng)向貸款人提供下列資料：

1、身份證件（居民身份證、戶口本和其他有效居留證件）；

2、有關(guān) 借款人家庭穩(wěn)定的經(jīng)濟(jì)收入的證明；

3、符合規(guī)定的購買住房合同意向書、協(xié)議或其他批準(zhǔn)文件；

第三篇：房地產(chǎn)專業(yè)基礎(chǔ)知識(shí)

房地產(chǎn)專業(yè)基礎(chǔ)知識(shí)

1.房地產(chǎn)

房地產(chǎn)又稱不動(dòng)產(chǎn)，是房產(chǎn)和地產(chǎn)的總稱。房產(chǎn)總是和地產(chǎn)聯(lián)結(jié)為一體的，具有整體性和不可分割性。

a.房產(chǎn)：是指房屋經(jīng)濟(jì)形態(tài)，在法律上有明確的權(quán)屬關(guān)系，在不同的所有者與使用者之間可以進(jìn)行出租、出售或作其它用途的房屋。

b.地產(chǎn)：是指土地財(cái)產(chǎn)，在法律上有明確的權(quán)屬關(guān)系，地產(chǎn)包括含地面及其上下空間，地產(chǎn)和土地的根本區(qū)別在也就是有無權(quán)屬關(guān)系。2.房地產(chǎn)業(yè)

是以土地和建筑物為經(jīng)營對(duì)象，從事房地產(chǎn)開發(fā)、建設(shè)、經(jīng)營、管理以及維修、裝飾和服務(wù)的集多種經(jīng)濟(jì)活動(dòng)為一體的綜合性產(chǎn)業(yè)。3.房地產(chǎn)開發(fā)

是指在依法取得土地使用權(quán)的土地上按照使用性質(zhì)的要求進(jìn)行基礎(chǔ)設(shè)施、房屋建筑的活動(dòng)。

4.地產(chǎn)開發(fā)

是將“生地”開發(fā)成可供使用的土地（“熟地”）。5.房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)

是指產(chǎn)權(quán)人對(duì)房屋的所有權(quán)和對(duì)該房屋所占用土地的使用權(quán)。具體內(nèi)容是指產(chǎn)權(quán)人在法律規(guī)定的范圍內(nèi)對(duì)其房地產(chǎn)的占有、使用、收益和處分的權(quán)利。6.土地類型

——居住用地70年； ——工業(yè)用地50年；

——教育、科技、文化衛(wèi)生、體育用地50年； ——商業(yè)、旅游、娛樂用地40年； ——綜合或其它用地50年；

——另外，加油站、加氣站用地為20年； 7.三通一平

是指地皮在發(fā)展基礎(chǔ)上的水通、電通、路通，場(chǎng)地平整。8.七通一平

是指上下水通、電通、路通、排污通、通訊通、煤氣通、熱力通，場(chǎng)地平整。9.土地使用權(quán)出讓的形式

·協(xié)議出讓 ·招標(biāo)出讓 ·拍賣出讓 ·行政劃撥

使用權(quán)有權(quán)出讓的土地，必須是國有土地；集體所有的土地必須辦理征用手續(xù)轉(zhuǎn)化為國有土地后，才能轉(zhuǎn)讓。有償出讓的地塊可以是生地也可以是熟地，還可以是連同地上建筑物及附屬設(shè)施一并出讓的土地。

·生地：待開發(fā)的土地

·熟地：完成市政設(shè)施的土地 10.房地產(chǎn)市場(chǎng)

一級(jí)市場(chǎng)、二級(jí)市場(chǎng)、三級(jí)市場(chǎng)。

1/5 一級(jí)市場(chǎng)是指國家以土地所有者和管理者的身份，將土地使用權(quán)出讓給房地產(chǎn)經(jīng)營者與使用者的交易市場(chǎng)。

二級(jí)市場(chǎng)是指土地使用權(quán)出讓后，由房地產(chǎn)經(jīng)營者投資開發(fā)后，從事房屋出售、出租、土地轉(zhuǎn)讓、抵押等房地產(chǎn)交易。

三級(jí)市場(chǎng)是指在二級(jí)市場(chǎng)的基礎(chǔ)上再轉(zhuǎn)讓或出租的房地產(chǎn)交易。11.商品房

是指開發(fā)商以市場(chǎng)地價(jià)取得土地使用權(quán)進(jìn)行開發(fā)建設(shè)并經(jīng)過國土局批準(zhǔn)在市場(chǎng)上流通的房地產(chǎn)，它是可領(lǐng)獨(dú)立房地產(chǎn)證并可轉(zhuǎn)讓、出租、繼承、抵押、贈(zèng)與、交換的房地產(chǎn)。12.福利商品房

是指政府按住房制度改革方案免除房地產(chǎn)的地價(jià)，按房屋的成本造價(jià)售給企業(yè)或符合條件的職工，帶有福利性質(zhì)的房屋。13.微利商品房

與福利房不同在于不免地價(jià)，并有略高于房地產(chǎn)成本的微利，這類房屋由市政府主管單位籌資建設(shè)，用來解決企業(yè)職工住宅困難戶，價(jià)格由政府確定，實(shí)行優(yōu)惠價(jià)格政策。14.經(jīng)濟(jì)適用房

經(jīng)濟(jì)適用房是面向中低收入家庭的普通住宅。15.自建房（集資房）

是指各單位自籌資金或合資興建房屋。產(chǎn)權(quán)由投資單位所有，一般自用為主，不得在市場(chǎng)上流通（按規(guī)定已補(bǔ)交地價(jià)的除外）。16.房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)證

是房屋土地權(quán)屬憑證合二為一，是房地產(chǎn)權(quán)屬的法律憑證。17.“五證”

房地產(chǎn)開發(fā)商在房地產(chǎn)市場(chǎng)上銷售商品房，必須具備一定的條件，并且按照有關(guān)的規(guī)定在房地產(chǎn)管理部門辦理商品房銷售的各種手續(xù)。其中“五證”、“兩書”是最為重要的條件。

《國有土地使用證》：是證明土地使用者向國家支付土地使用權(quán)出讓金，獲得了在一定年限內(nèi)某塊國有土地使用權(quán)的法律憑證。

《建設(shè)用地規(guī)劃許可證》：是建設(shè)單位在向土地管理部門申請(qǐng)征用、劃撥土地前，經(jīng)城市規(guī)劃行政主管部門確認(rèn)建設(shè)項(xiàng)目的位置和范圍符合城市規(guī)劃的法定憑證。（通過“招、拍、掛”在出讓前已經(jīng)通過城市規(guī)劃的標(biāo)準(zhǔn)。）

《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》：是有關(guān)建設(shè)工程符合城市規(guī)劃要求的法律憑證?！督ㄔO(shè)工程施工許可證》（《建設(shè)工程開工證》）：是有關(guān)建設(shè)工程符合項(xiàng)目開工的條件，可以進(jìn)入施工階段的憑證。

《商品房銷售（預(yù)售）許可證》：是商品房進(jìn)入市場(chǎng)的憑證。18.“兩書”

·《住宅質(zhì)量保證書》 ·《住宅使用說明書》 19.商品房預(yù)售制度

商品房預(yù)售制度是指開發(fā)商在建設(shè)中的房地產(chǎn)項(xiàng)目進(jìn)行市場(chǎng)銷售，由國土局制定的一項(xiàng)提前銷售制度。只有取得了《預(yù)售許可證》才能銷售。20.申請(qǐng)預(yù)售須備下列文件：

·《房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資質(zhì)證書》副本及復(fù)印件 ·《土地使用權(quán)出讓合同書》和付清地價(jià)款證明（《國有土地使用證》）·《建設(shè)用地規(guī)劃許可證》 ·《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》

2/5 ·《建設(shè)工程施工許可證》 21.商品房預(yù)售必須符合那些條件

·交付土地使用權(quán)出讓金 ·有建設(shè)工程施工許可證

·按提供預(yù)售的商品房計(jì)算，投入開發(fā)建設(shè)資金達(dá)到工程建設(shè)總投資的25%以上，并已經(jīng)確定施工進(jìn)度和竣工交付日期。

·向縣級(jí)以上人民政府房產(chǎn)管理部門辦理預(yù)售登記，取得商品房預(yù)售許可證明。22.房地產(chǎn)買賣合同

是由福建省建設(shè)廳、福建省工商管理局統(tǒng)一監(jiān)制，用以明確買賣雙方權(quán)利和義務(wù)的協(xié)議，所有的商品房銷售都須簽訂此合同。內(nèi)銷的房地產(chǎn)合同可免做公證，外銷的房地產(chǎn)合同必須做公證。23.房地產(chǎn)抵押合同

是明確房地產(chǎn)抵押貸款中雙方當(dāng)事人權(quán)利和義務(wù)關(guān)系由銀行、業(yè)主、發(fā)展商三方簽定的合同。

24.銀行按揭

是指購房者購買樓房時(shí)與銀行達(dá)成抵押貸款的一種經(jīng)濟(jì)行為，業(yè)主先付一部分樓款，余款由銀行代購房者支付，購房者的樓房所有權(quán)將抵押在銀行，購房者將分期償還銀行的貸款及利息，這種方式稱為銀行按揭。

按揭是英語“Mortgage”一詞的粵語音譯，在中國人民銀行和各商業(yè)銀行的正式文件中稱為“個(gè)人住房抵押貸款”，指銀行向具有完全民事行為能力的自然人發(fā)放的用于購買自住住房、并以其所購產(chǎn)權(quán)房為抵押物，作為償還貸款的保證，按月償還貸款本息的一種貸款方式。分為個(gè)人住房商業(yè)性貸款（簡(jiǎn)稱商業(yè)貸款）與個(gè)人住房公積金貸款（簡(jiǎn)稱公積金貸款）。25.房地產(chǎn)證公證

公證機(jī)關(guān)對(duì)房地產(chǎn)買賣、轉(zhuǎn)讓、抵押、贈(zèng)與、繼承等行為的合法性作法律公證 26.樓花抵押登記

是指已辦銀行按揭的樓花送到房地產(chǎn)管理局產(chǎn)權(quán)登記科辦理抵押登記手續(xù)。抵押人將貸款與利息還清后，須將已辦抵押登記手續(xù)的房地產(chǎn)注銷抵押。27.建筑面積

房屋實(shí)用面積與分?jǐn)偣裁娣e之和。28.公攤面積

屬于公共部分的面積。29.實(shí)用面積

建筑面積與公攤面積的差。30.實(shí)用率

房屋實(shí)用面積與建筑面積之比。31.預(yù)售

將未建好的樓房提前出售，稱為預(yù)售。32.復(fù)式

上、下兩層標(biāo)準(zhǔn)層合二為一，結(jié)構(gòu)與標(biāo)準(zhǔn)房結(jié)構(gòu)有區(qū)別。33.房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓

是指房地產(chǎn)權(quán)人通過買賣、交換、贈(zèng)與等形式將房地產(chǎn)轉(zhuǎn)移給他人的法律行為。按現(xiàn)時(shí)有關(guān)規(guī)定，預(yù)售及現(xiàn)售的房地產(chǎn)均可轉(zhuǎn)讓，但必須到國土局辦理轉(zhuǎn)讓手續(xù)，房地產(chǎn)公司不得給預(yù)購房者更改姓名。34.基底面積

3/5 是指建筑物首層的建筑面積。35.用地面積

指城市規(guī)劃行政主管部門確定的建設(shè)用地位置和界線所圍合的用地之水平投影面積。36.總建筑面積

指小區(qū)內(nèi)住宅、公共建筑、商業(yè)、人防地下室等面積的總和。37.容積率

容積率是建筑總面積和建筑用地的比。38.建筑密度（覆蓋率）

建筑密度等于建筑物底層占地面積與用地面積的比。39.綠化率

綠化率等于綠化面積與用地面積之比。40.均價(jià)

均價(jià)是指將各單位的銷售價(jià)格相加之后的和數(shù)除以單位建筑面積的和數(shù)，即得出每平方米的均價(jià)。41.基價(jià)

基價(jià)也稱為基礎(chǔ)價(jià)，是指經(jīng)過核算而確定的每平方米商品房基本價(jià)格。商品房的銷售價(jià)一般以基價(jià)為基數(shù)增減樓層、朝向差價(jià)后而得出。42.起價(jià)

起價(jià)也叫起步價(jià)，是指某物業(yè)各樓層銷售價(jià)格中的最低價(jià)格，即起價(jià)。43.彈性隔間

指可移動(dòng)隔間墻之室內(nèi)空間，通常用于寫字樓與商場(chǎng)。44.開放式設(shè)計(jì)：

無隔斷設(shè)計(jì)、利于空間較廣，如餐廳、廚房或客廳。45.騎樓：

有雨遮的一樓直道部分。46.陽臺(tái)：

指有雨遮有腳踏之面，沒有擋風(fēng)墻的突出建筑體外部分。47.外飄窗：

突出于墻體的窗戶，飄出去的尺寸在40—60CM左右。48.露臺(tái)：

指沒有雨遮的，有腳踏的部分。49.玄關(guān)：

玄關(guān)是入戶門里一米至兩米的過渡空間。它的主要功能是讓人在進(jìn)門之后稍做停留，有個(gè)換鞋、放雨傘的地方，同時(shí)也可以借助玄關(guān)對(duì)客廳的情況略做遮擋。50.外墻：

指建筑物體表面。51.內(nèi)墻：

指建筑物內(nèi)豎面。52.剪力墻：

承受房屋重力的墻，不可以任意敲打。53.磚墻：

用磚砌成的墻。54.石膏板：

用石膏制成，用以裝飾天花板的板塊。

4/5 55.衛(wèi)浴三大件：

指洗臉盆、浴盆、坐式馬桶。56.廚具五大件：

指洗滌池、料理臺(tái)、吊柜、爐臺(tái)、抽油煙機(jī)。57.格局：

單元內(nèi)分割情況。58.動(dòng)線：

行走習(xí)慣路線。59.銷售率：

指某一段時(shí)間內(nèi)售出的房屋數(shù)百分比。60.空置比：

指某一段時(shí)間剩余的房屋數(shù)百分比。61.訴求客源：

主要針對(duì)的客戶層。62.市場(chǎng)區(qū)隔：

指產(chǎn)品不同類型以回避市場(chǎng)供給量的排擠。63.議價(jià)空間：

討價(jià)還價(jià)的價(jià)格差異。64.平面價(jià)差：

平面方位不同，價(jià)格的差異。65.垂直價(jià)差（樓層價(jià)差）： 不同樓層價(jià)格差異。66.市調(diào)分析法：

通過市場(chǎng)調(diào)查與其他項(xiàng)目的比較方法。67.DM：

郵寄用的廣告用品（印刷品）68.CF： 電視廣告。69.NP： 報(bào)紙廣告。70.POP：

戶外廣告媒體。71.MG： 雜志廣告。

5/5

第四篇：房地產(chǎn)專業(yè)基礎(chǔ)知識(shí)

房地產(chǎn)專業(yè)基礎(chǔ)知識(shí)

1.房地產(chǎn)

房地產(chǎn)又稱不動(dòng)產(chǎn)，是房產(chǎn)和地產(chǎn)的總稱。房產(chǎn)總是和地產(chǎn)聯(lián)結(jié)為一體的，具有整體性和不可分割性。

房產(chǎn)：是指房屋經(jīng)濟(jì)形態(tài)，在法律上有明確的權(quán)屬關(guān)系，在不同的所有者與使用者之間可以進(jìn)行出租、出售或作其它用途的房屋。

地產(chǎn)：是指土地財(cái)產(chǎn)，在法律上有明確的權(quán)屬關(guān)系，地產(chǎn)包括含地面及其上下空間，地產(chǎn)和土地的根本區(qū)別在也就是有無權(quán)屬關(guān)系。

2.房地產(chǎn)業(yè)

是以土地和建筑物為經(jīng)營對(duì)象，從事房地產(chǎn)開發(fā)、建設(shè)、經(jīng)營、管理以及維修、裝飾和服務(wù)的集多種經(jīng)濟(jì)活動(dòng)為一體的綜合性產(chǎn)業(yè)。

3.房地產(chǎn)開發(fā)

是指在依法取得土地使用權(quán)的土地上按照使用性質(zhì)的要求進(jìn)行基礎(chǔ)設(shè)施、房屋建筑的活動(dòng)。

4.地產(chǎn)開發(fā)

是將“生地”開發(fā)成可供使用的土地（“熟地”）。5.房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)

是指產(chǎn)權(quán)人對(duì)房屋的所有權(quán)和對(duì)該房屋所占用土地的使用權(quán)。具體內(nèi)容是指產(chǎn)權(quán)人在法律規(guī)定的范圍內(nèi)對(duì)其房地產(chǎn)的占有、使用、收益和處分的權(quán)利。

6.土地類型

——居住用地70年； ——工業(yè)用地50年；

——教育、科技、文化衛(wèi)生、體育用地50年； ——商業(yè)、旅游、娛樂用地40年； ——綜合或其它用地50年；

——另外，加油站、加氣站用地為20年； 7.三通一平

是指地皮在發(fā)展基礎(chǔ)上的水通、電通、路通，場(chǎng)地平整。8.七通一平

是指上下水通、電通、路通、排污通、通訊通、煤氣通、熱力通，場(chǎng)地平整。9.土地使用權(quán)出讓的形式 ?協(xié)議出讓 ?招標(biāo)出讓 ?拍賣出讓 ?行政劃撥

使用權(quán)有權(quán)出讓的土地，必須是國有土地；集體所有的土地必須辦理征用手續(xù)轉(zhuǎn)化為國有土地后，才能轉(zhuǎn)讓。有償出讓的地塊可以是生地也可以是熟地，還可以是連同地上建筑物及附屬設(shè)施一并出讓的土地。

?生地：待開發(fā)的土地

?熟地：完成市政設(shè)施的土地 10.房地產(chǎn)市場(chǎng)

一級(jí)市場(chǎng)、二級(jí)市場(chǎng)、三級(jí)市場(chǎng)。一級(jí)市場(chǎng)是指國家以土地所有者和管理者的身份，將土地使用權(quán)出讓給房地產(chǎn)經(jīng)營者與使用者的交易市場(chǎng)。

二級(jí)市場(chǎng)是指土地使用權(quán)出讓后，由房地產(chǎn)經(jīng)營者投資開發(fā)后，從事房屋出售、出租、土地轉(zhuǎn)讓、抵押等房地產(chǎn)交易。

三級(jí)市場(chǎng)是指在二級(jí)市場(chǎng)的基礎(chǔ)上再轉(zhuǎn)讓或出租的房地產(chǎn)交易。11.商品房

是指開發(fā)商以市場(chǎng)地價(jià)取得土地使用權(quán)進(jìn)行開發(fā)建設(shè)并經(jīng)過國土局批準(zhǔn)在市場(chǎng)上流通的房地產(chǎn)，它是可領(lǐng)獨(dú)立房地產(chǎn)證并可轉(zhuǎn)讓、出租、繼承、抵押、贈(zèng)與、交換的房地產(chǎn)。

12.福利商品房

是指政府按住房制度改革方案免除房地產(chǎn)的地價(jià)，按房屋的成本造價(jià)售給企業(yè)或符合條件的職工，帶有福利性質(zhì)的房屋。

13.微利商品房

與福利房不同在于不免地價(jià)，并有略高于房地產(chǎn)成本的微利，這類房屋由市政府主管單位籌資建設(shè)，用來解決企業(yè)職工住宅困難戶，價(jià)格由政府確定，實(shí)行優(yōu)惠價(jià)格政策。

14.經(jīng)濟(jì)適用房

經(jīng)濟(jì)適用房是面向中低收入家庭的普通住宅。15.自建房（集資房）

是指各單位自籌資金或合資興建房屋。產(chǎn)權(quán)由投資單位所有，一般自用為主，不得在市場(chǎng)上流通（按規(guī)定已補(bǔ)交地價(jià)的除外）。

16.房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)證

是房屋土地權(quán)屬憑證合二為一，是房地產(chǎn)權(quán)屬的法律憑證。17.“五證 ”

房地產(chǎn)開發(fā)商在房地產(chǎn)市場(chǎng)上銷售商品房，必須具備一定的條件，并且按照有關(guān)的規(guī)定在房地產(chǎn)管理部門辦理商品房銷售的各種手續(xù)。其中“五證”、“兩書”是最為重要的條件。

《國有土地使用證》：是證明土地使用者向國家支付土地使用權(quán)出讓金，獲得了在一定年限內(nèi)某塊國有土地使用權(quán)的法律憑證。

《建設(shè)用地規(guī)劃許可證》：是建設(shè)單位在向土地管理部門申請(qǐng)征用、劃撥土地前，經(jīng)城市規(guī)劃行政主管部門確認(rèn)建設(shè)項(xiàng)目的位置和范圍符合城市規(guī)劃的法定憑證。（通過“招、拍、掛”在出讓前已經(jīng)通過城市規(guī)劃的標(biāo)準(zhǔn)。）

《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》：是有關(guān)建設(shè)工程符合城市規(guī)劃要求的法律憑證。《建設(shè)工程施工許可證》（《建設(shè)工程開工證》）：是有關(guān)建設(shè)工程符合項(xiàng)目開工的條件，可以進(jìn)入施工階段的憑證。

《商品房銷售（預(yù)售）許可證》：是商品房進(jìn)入市場(chǎng)的憑證。18.“兩書”

《住宅質(zhì)量保證書》 ?《住宅使用說明書》 ?19.商品房預(yù)售制度

商品房預(yù)售制度是指開發(fā)商在建設(shè)中的房地產(chǎn)項(xiàng)目進(jìn)行市場(chǎng)銷售，由國土局制定的一項(xiàng)提前銷售制度。只有取得了《預(yù)售許可證》才能銷售。

20.申請(qǐng)預(yù)售須備下列文件：

《房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資質(zhì)證書》副本及復(fù)印件 ?《土地使用權(quán)出讓合同書》和付清地價(jià)款證明（?《國有土地使用證》）《建設(shè)用地規(guī)劃許可證》 ?《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》 ??建設(shè)工程施工許可證》 《21.商品房預(yù)售必須符合那些條件 ?交付土地使用權(quán)出讓金 ?有建設(shè)工程施工許可證

?按提供預(yù)售的商品房計(jì)算，投入開發(fā)建設(shè)資金達(dá)到工程建設(shè)總投資的25%以上，并已經(jīng)確定施工進(jìn)度和竣工交付日期。

?向縣級(jí)以上人民政府房產(chǎn)管理部門辦理預(yù)售登記，取得商品房預(yù)售許可證明。22.房地產(chǎn)買賣合同 是由福建省建設(shè)廳、福建省工商管理局統(tǒng)一監(jiān)制，用以明確買賣雙方權(quán)利和義務(wù)的協(xié)議，所有的商品房銷售都須簽訂此合同。內(nèi)銷的房地產(chǎn)合同可免做公證，外銷的房地產(chǎn)合同必須做公證。

23.房地產(chǎn)抵押合同

是明確房地產(chǎn)抵押貸款中雙方當(dāng)事人權(quán)利和義務(wù)關(guān)系由銀行、業(yè)主、發(fā)展商三方簽定的合同。

24.銀行按揭

是指購房者購買樓房時(shí)與銀行達(dá)成抵押貸款的一種經(jīng)濟(jì)行為，業(yè)主先付一部分樓款，余款由銀行代購房者支付，購房者的樓房所有權(quán)將抵押在銀行，購房者將分期償還銀行的貸款及利息，這種方式稱為銀行按揭。

按揭是英語“Mortgage”一詞的粵語音譯，在中國人民銀行和各商業(yè)銀行的正式文件中稱為“個(gè)人住房抵押貸款”，指銀行向具有完全民事行為能力的自然人發(fā)放的用于購買自住住房、并以其所購產(chǎn)權(quán)房為抵押物，作為償還貸款的保證，按月償還貸款本息的一種貸款方式。分為個(gè)人住房商業(yè)性貸款（簡(jiǎn)稱商業(yè)貸款）與個(gè)人住房公積金貸款（簡(jiǎn)稱公積金貸款）。

25.房地產(chǎn)證公證

公證機(jī)關(guān)對(duì)房地產(chǎn)買賣、轉(zhuǎn)讓、抵押、贈(zèng)與、繼承等行為的合法性作法律公證 26.樓花抵押登記

是指已辦銀行按揭的樓花送到房地產(chǎn)管理局產(chǎn)權(quán)登記科辦理抵押登記手續(xù)。抵押人將貸款與利息還清后，須將已辦抵押登記手續(xù)的房地產(chǎn)注銷抵押。

27.建筑面積

房屋實(shí)用面積與分?jǐn)偣裁娣e之和。28.公攤面積

屬于公共部分的面積。29.實(shí)用面積

建筑面積與公攤面積的差。30.實(shí)用率

房屋實(shí)用面積與建筑面積之比。31.預(yù)售樓花

將未建好的樓房提前出售，稱為預(yù)售樓花。32.復(fù)式

上、下兩層標(biāo)準(zhǔn)層合二為一，結(jié)構(gòu)與標(biāo)準(zhǔn)房結(jié)構(gòu)有區(qū)別。33.房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓

是指房地產(chǎn)權(quán)人通過買賣、交換、贈(zèng)與等形式將房地產(chǎn)轉(zhuǎn)移給他人的法律行為。按現(xiàn)時(shí)有關(guān)規(guī)定，預(yù)售及現(xiàn)售的房地產(chǎn)均可轉(zhuǎn)讓，但必須到國土局辦理轉(zhuǎn)讓手續(xù)，房地產(chǎn)公司不得給預(yù)購房者更改姓名。

第五篇：房地產(chǎn)基礎(chǔ)知識(shí)

房地產(chǎn)基礎(chǔ)知識(shí)

擁有全面的房地產(chǎn)基礎(chǔ)知識(shí)，對(duì)于初入行業(yè)的人來說非常重要，現(xiàn)在就來學(xué)習(xí)吧：

1.房地產(chǎn)：房地產(chǎn)是房產(chǎn)和地產(chǎn)的總稱，房地產(chǎn)也稱不動(dòng)產(chǎn)或物業(yè)。房地產(chǎn)在物質(zhì)上有三種存在狀態(tài)：?jiǎn)渭兊耐恋亍渭兊姆课?、土地房屋的綜合體。房地產(chǎn)在權(quán)屬上面存在狀態(tài)：土地權(quán)屬與房產(chǎn)權(quán)屬綜合體。

房產(chǎn)是房屋及其權(quán)利的總稱。地產(chǎn)土地及其權(quán)利的總稱。房地產(chǎn)是由土地、附著在土地上的各類建筑物、構(gòu)筑物和其它不可分離的物質(zhì)及其權(quán)利構(gòu)成的財(cái)產(chǎn)總體。

房地產(chǎn)按照不同的標(biāo)準(zhǔn)可以劃分為不同地類型，房地產(chǎn)大體上可以分為：居住用房地產(chǎn)、生產(chǎn)用房地產(chǎn)、經(jīng)營用房地產(chǎn)、行政用房地產(chǎn)、其它用房地產(chǎn)等。

2.房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)：是指產(chǎn)權(quán)人對(duì)房屋的所有權(quán)和對(duì)該房屋所占用土地使用權(quán)。具體內(nèi)容是產(chǎn)權(quán)人對(duì)房地產(chǎn)的占有、使用、收益和依法處分的權(quán)利。

3.土地使用權(quán)：是指土地使用權(quán)擁有者對(duì)土地使用的權(quán)限，包括開發(fā)權(quán)、收益權(quán)、處置權(quán)。政府以拍賣、招標(biāo)、協(xié)議的方法，將國有土地使用權(quán)在一定年限內(nèi)出讓給土地使用者。土地使用權(quán)期滿后，如該土地用途符合當(dāng)時(shí)城市規(guī)劃要求的，土地使用者可申請(qǐng)續(xù)用，經(jīng)批準(zhǔn)并補(bǔ)清地價(jià)后可以繼續(xù)使用。

4.國有土地使用證：指經(jīng)土地使用者申請(qǐng)，由聲調(diào)各級(jí)人民政府頒布發(fā)的國有土地使用權(quán)的法律憑證。該證主要載明土地使用者名稱，土地坐落、用途、土地使用面積、使用年限和四至范圍。

5.房地產(chǎn)市場(chǎng)：主要包括房地產(chǎn)買賣、租賃市場(chǎng)。含一級(jí)市場(chǎng)，二級(jí)市場(chǎng)和三級(jí)市場(chǎng)。一級(jí)市場(chǎng)是指國家土地管理部門按土地供應(yīng)計(jì)劃、采用協(xié)議、招標(biāo)、拍賣的方式，以土地使用合同的形式，將土地使用權(quán)以一定的年限、規(guī)定的用途及一定的價(jià)格出讓給房地產(chǎn)發(fā)展商或其它用地者的市場(chǎng)。二級(jí)市場(chǎng)是指房地產(chǎn)發(fā)展商根據(jù)土地使用合同的要求將建好的房屋連同相應(yīng)的土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓給單位和個(gè)人的市場(chǎng)。三級(jí)市場(chǎng)是指單位、個(gè)人之間的房地產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)讓、抵押、租賃的市場(chǎng)，它是在二級(jí)市場(chǎng)基礎(chǔ)上的第二次或多次轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)交易活動(dòng)的市場(chǎng)。6.土地類型：土地按其使用性質(zhì)劃分為：居住、商業(yè)、工業(yè)、倉儲(chǔ)、綜合用地、公共設(shè)施及自由集資、微利房用地等。

7.三通一平：是指在發(fā)展基礎(chǔ)上的水通、電通、路通及場(chǎng)地平整

8.七通一平：是指上、下水通，排污通、熱力通、路通、通訊通、煤氣通、電通及場(chǎng)地平整。9.公證處：是國家的證明機(jī)關(guān)，是提供法律公證的機(jī)構(gòu)。

10.國土局產(chǎn)權(quán)登記處：是專門辦理房地產(chǎn)初始登記、轉(zhuǎn)移登記、抵押登記、變更、繼承、贈(zèng)予等手續(xù)的部門。

11.房地產(chǎn)權(quán)證：是房屋土地所有權(quán)屬二合為一的憑證，是房地產(chǎn)權(quán)屬的法律憑證。12.商品房：是指發(fā)展商以市場(chǎng)地價(jià)取得土地使用權(quán)進(jìn)行開發(fā)建設(shè)并國土局批準(zhǔn)在市場(chǎng)上流通的房地產(chǎn)，它是可領(lǐng)獨(dú)立房產(chǎn)證并可轉(zhuǎn)讓、出租、繼承、抵押、贈(zèng)予及交換的房地產(chǎn)。13.經(jīng)濟(jì)適用房：是指具有社會(huì)保障性質(zhì)的商品住宅，是國家為解決中低收入家庭住房問題而修建的普通住房，具有經(jīng)濟(jì)性的適用性的特點(diǎn)。經(jīng)濟(jì)性是指住宅價(jià)格相對(duì)市場(chǎng)價(jià)格而言，比較低，能夠適應(yīng)中低收入家庭的承受力，適用性指在住房設(shè)計(jì)及其建筑標(biāo)準(zhǔn)上強(qiáng)調(diào)住房的使用效果，而不是減低建筑標(biāo)準(zhǔn)。這類住宅因減免了市政配套等費(fèi)用，（其中包括免土地出讓金，削減了市政配套等費(fèi)用的50%，并且優(yōu)先享受銀行信貸，其成本低于普通商品房，并且規(guī)定了較低的固定利潤(rùn)3%），故又稱經(jīng)濟(jì)實(shí)用房。14.公寓式住宅：公寓式住宅是相當(dāng)于獨(dú)院獨(dú)戶的西式別墅住宅而言的。公寓式余額一般建在大城市，大多數(shù)是高層大樓，標(biāo)準(zhǔn)較高，每層內(nèi)有若干單獨(dú)使用的套房，包括臥室，起居室，客廳，浴室，廁所，廚房，陽臺(tái)等等，還有一部分附設(shè)于旅館酒店之內(nèi)，供一些常常往來的中外客商及其家眷中短期租用。15.花園式住宅：也叫西式洋房或小洋樓，即花園別墅，一般都是帶有花園草坪和車庫的獨(dú)院式平房或二、三層小樓，建筑密度很低，內(nèi)部居住功能完備，裝修豪華，并富有變化，住宅水、電、暖供給一應(yīng)俱全，戶外道路、通訊、購物、綠化也有較高的標(biāo)準(zhǔn)，一般為高收入者購買。

16.商住住房：商住住房是soho（居家辦公）住宅觀念的一種延伸。它屬于住宅，但同時(shí)又融入寫字樓的諸多硬件設(shè)施，尤其是網(wǎng)絡(luò)功能的發(fā)達(dá)，使居住者在居住的同時(shí)又能從事商業(yè)活動(dòng)的住宅形式。商住住宅適合小型公司、創(chuàng)業(yè)集體以及依賴網(wǎng)絡(luò)進(jìn)行社會(huì)活動(dòng)的人群。17.安居房：指實(shí)施國家“安居工程”而建設(shè)的住房（屬于經(jīng)濟(jì)適用房的一類）。是黨史和國家安排貸款和地方自籌資金建設(shè)的面向廣大中低收入家庭，特別是對(duì)4平米以下的特困戶提供的銷售價(jià)格低于成本，由政府補(bǔ)貼的非盈利性住房。

18.集資房：集資房是改變住房建設(shè)由國家和單位包攬的制度，實(shí)行政府、單位、個(gè)人三方面共同承擔(dān)，通過籌集資金，進(jìn)行住房建設(shè)的一種房屋。職工個(gè)人可按房?jī)r(jià)全額或部分出資，政府及相關(guān)部門用地、信貸、建材供應(yīng)、稅費(fèi)等方面給予部分減免。集資所建住房的權(quán)屬，按出資比例確定。個(gè)人按房?jī)r(jià)全額出資的，擁有全部產(chǎn)權(quán)，個(gè)人部分出資的，擁有部分產(chǎn)權(quán)。19.紅線圖：又叫“宗地圖”，是按一定比例尺制作的用以標(biāo)示一宗地的用地位置、界線和面積的地形平面圖。它由政府土地管理部門頒發(fā)給土地使用權(quán)受讓者，受讓者只能在紅線范圍內(nèi)施工建房。

20.出讓年限：居住用地：70年

工業(yè)用地、教育、科技、文化、衛(wèi)生、體育：50年 商業(yè)、旅游、娛樂用地：40年 21.銀行本票：是付款人將款項(xiàng)交存銀行，由銀行簽發(fā)給他憑此可以辦理轉(zhuǎn)帳結(jié)算或支取現(xiàn)金的票據(jù)。有效期為一個(gè)月。22.銀行匯票：是匯款人將款項(xiàng)交存當(dāng)?shù)劂y行，由銀行簽發(fā)給匯款人持往異地辦理轉(zhuǎn)帳結(jié)算或支取現(xiàn)金的票據(jù)。有效期為一個(gè)月。23.銀行支票：是銀行的存款人簽發(fā)給受款人辦理轉(zhuǎn)帳或委托開戶銀行將款項(xiàng)支付給受款人的票據(jù)。有效期為十天。

24.土地使用權(quán)的出讓形式：土地使用出讓采用協(xié)議、招標(biāo)、拍賣三種方式進(jìn)行。協(xié)議出讓土地使用權(quán)就是當(dāng)事人雙方經(jīng)過反復(fù)協(xié)商，最終達(dá)成出讓協(xié)議，經(jīng)登記受讓人取得土地使用權(quán)的形式。

招標(biāo)出讓土地使用權(quán)，是指在規(guī)定的期限內(nèi)，由符合條件的單位和個(gè)人以書面投標(biāo)形式，競(jìng)投某地段土地使用權(quán)，由招標(biāo)人根據(jù)一定要求擇優(yōu)確定受讓人，由受讓人在辦理完一切手續(xù)后取得土地使用權(quán)的方式。

拍賣出讓土地使用權(quán)，是指在指定時(shí)間、公開場(chǎng)合，在土地管理部門拍賣主持下，競(jìng)投者按規(guī)定方式應(yīng)價(jià)，競(jìng)投土地使用權(quán)，由出價(jià)最高者獲得土地使用權(quán)的土地出讓方式。

25.土地使用權(quán)的轉(zhuǎn)讓：是指土地使用者根據(jù)國家規(guī)定，在規(guī)定的土地使用年限內(nèi)，在履行原合同義務(wù)前提下，將土地使用權(quán)有償轉(zhuǎn)讓給他使用者的經(jīng)濟(jì)行為。它包括出售、交換、贈(zèng)予等形式。

26.取得建設(shè)用地的方式：取得國有建設(shè)用地或國有土地使用權(quán)，主要有兩種方式，即有償取得方式和無償取得方式。

有償取得方式就是土地使用者，通過向國家繳納土地使用費(fèi)出讓金取得土地使用權(quán)。無償取得的方式就是國有土地使用者，通過國家行政劃拔的方式取得土地使用權(quán)?！吨腥A人民共和土地管理法》規(guī)定：國家機(jī)關(guān)用地和軍事用地；城市基礎(chǔ)設(shè)施用地和公益事業(yè)用地；國家重點(diǎn)扶持的能源、交通、水利等國民經(jīng)濟(jì)基礎(chǔ)設(shè)施用地；法律、法規(guī)規(guī)定的其它用地，縣級(jí)以上人民政府批準(zhǔn)，可以通過劃拔方式取得土地使用權(quán)。27.物業(yè)管理與經(jīng)營：概念：物業(yè)管理公司是專門從事地上永久性建筑物，基礎(chǔ)設(shè)施及周圍環(huán)境現(xiàn)代化管理，為業(yè)主或用戶提供良好的生活或工作環(huán)境，具有獨(dú)立法人地位的經(jīng)濟(jì)實(shí)體。職能：物業(yè)管理公司的主要職能是遵照國家有關(guān)政策和法規(guī)，運(yùn)用現(xiàn)代管理科學(xué)手段和先進(jìn)的維修養(yǎng)護(hù)技術(shù)管理物業(yè)，有效維護(hù)業(yè)主合法權(quán)益，為業(yè)主和用戶創(chuàng)遷一個(gè)幽雅、舒適、寧靜、安全的居住和工作環(huán)境。

特色：物業(yè)管理公司基本特點(diǎn)是按照企業(yè)化、專業(yè)化、社會(huì)化、制度化的要求管理物業(yè)，堅(jiān)持“統(tǒng)一管理、綜合服務(wù)”、“取之于民、用之于民“、”以區(qū)養(yǎng)區(qū)“、”自我運(yùn)轉(zhuǎn)、自我發(fā)展、自我完善“的宗旨。物業(yè)管理公司或組織，是一種經(jīng)營性的經(jīng)濟(jì)實(shí)體。

性質(zhì)：（1）物業(yè)管理公司具有獨(dú)立的法人資格，（2）物業(yè)管理公司屬于服務(wù)性行業(yè)。建筑篇

28.常用建筑名詞和術(shù)語：

開 間——一間房屋的面寬，即兩條橫向軸線的距離。進(jìn) 深——一間房屋的深度，即兩條縱向軸線的距離。層 高——樓層本層地面到相應(yīng)的上一層的豎向尺寸。建筑物——范圍廣泛，一般多指房屋。構(gòu)筑物——多指水泥等共使用的建筑

預(yù)埋件——建筑物或構(gòu)筑物中事先埋好作某種特殊用途的小構(gòu)件。/*/ 構(gòu)造柱——樓房中為抗震而設(shè)計(jì)的柱子。

地 物——地面上的建筑物、構(gòu)筑物、河流、森林、道路、橋梁??。地 貌——地面上自然起伏的情況。

地 形——地球表面上地物和地貌的總稱。地 坪——多指室外自然地面。

強(qiáng) 度——單位面積上能負(fù)擔(dān)的重量。

標(biāo) 號(hào)——材料每平方厘米能承受的拉力或壓力。

標(biāo) 高——建筑平面圖、立面圖、剖面圖以及需要豎向設(shè)計(jì)的圖紙，都需要注標(biāo)高。

軸 線——畫圖和地上放線，都要先從軸線入手，它是建筑物的控制線，凡是承重構(gòu)件如承重墻、柱子、梁、屋架等都要用軸線定位。

中心線——對(duì)稱形的物體一般都要畫中心線，它與軸線都要用細(xì)點(diǎn)畫線表示。

紅 線——規(guī)劃部門批給建設(shè)單位的占地面積，一般用紅線圈在圖紙上，產(chǎn)生法律效力。29.建筑結(jié)構(gòu)類型劃分：建筑結(jié)構(gòu)類型是以建筑的承重結(jié)構(gòu)或構(gòu)件所選用材料與制作方式、傳力方式的不同而劃分，一般分為四種。

1、磚混結(jié)構(gòu)：這種結(jié)構(gòu)的豎向承重構(gòu)件是磚墻，水平的構(gòu)件為鋼筋混凝土樓板及屋面板。這種結(jié)構(gòu)房間小，層數(shù)底，一般用于多層建筑中。

2、框架結(jié)構(gòu)：這種結(jié)構(gòu)的承重部分由鋼筋混凝土或鋼材制作的梁，板，柱形成的骨架，墻體只起圍護(hù)和分隔作用。這種結(jié)構(gòu)空間分割靈活，可用于多層和高層建筑中。

3、鋼筋混凝土結(jié)構(gòu)：這種結(jié)構(gòu)的豎向承重構(gòu)件和水平承重構(gòu)件均采用鋼筋混凝土制作，施工時(shí)可以在現(xiàn)場(chǎng)澆注也可以在工廠預(yù)制現(xiàn)場(chǎng)吊裝。這種結(jié)構(gòu)可以用于多層建筑和高層建筑。

4、空間結(jié)構(gòu)：它包括懸索結(jié)構(gòu)；網(wǎng)架結(jié)構(gòu)；殼體結(jié)構(gòu)；折板結(jié)構(gòu)；供結(jié)構(gòu)等形式。這種結(jié)構(gòu)多用于大跨度的公共建筑中。如體育場(chǎng)，大劇院，航空港等。30.按照建筑物層數(shù)或高度劃分：建筑層數(shù)是房屋的實(shí)際層數(shù)的控制指標(biāo)，但多與建筑總高度共同考慮。

住宅建筑的1-3層為低層；4-6層為多層；7-9層為中高層；10層以上為高層。公共建筑及綜合性建筑總高度超過24米為高層建筑，底于24米為多層建筑。建筑總高度超過100米時(shí)，不論其是居住建筑或是公共建筑均為超高層建筑。聯(lián)合國經(jīng)濟(jì)事務(wù)部于1974年真對(duì)當(dāng)時(shí)世界高層建筑的發(fā)展情況，拔高層建筑劃分為四種類型。

A低高層建筑：層數(shù)為9-16層，建筑總高度為50米以下的建筑物。B中高層建筑：層數(shù)為17-25層，建筑總高度為50-75米的建筑物。C高高層建筑：層數(shù)為26-40層，建筑為總高度75-100米的建筑物。D超高層建筑：層數(shù)為40層以上，建筑為總高度100米以上的建筑物。31.建筑材料的分類：

無機(jī)材料

金 屬 材 料

黑色金屬：鋼、鐵

有色金屬：銅、鋁等及其合金

非 金 屬 材 料

天然材料：沙、石、各種巖石制品燒結(jié)與熔融制品：粘土磚、陶瓷、玻璃等膠凝材料：水泥、石膏、石灰、水玻璃、水泥混泥土、砂漿、硅酸鹽水泥制品等 有機(jī)材料

植物類材料

木材、竹材及其制品

高分子材料

塑料、涂料、膠粘劑等

瀝青及其制品

石油瀝青、煤瀝青、瀝青制品

復(fù)合材料

無機(jī)材料基復(fù)合材料

鋼筋混泥土、鋼纖維混泥土等

有機(jī)材料基復(fù)合材料

瀝青混泥土、膠合板、纖維板等 建筑材料是建筑的物質(zhì)基礎(chǔ)，它的性質(zhì)、質(zhì)量、品種和價(jià)格等直接關(guān)系到建筑物的結(jié)構(gòu)形式、建筑功能質(zhì)量和建筑造價(jià)。

根據(jù)材料來源不同，建筑材料可分為天然材料和人造材料；根據(jù)使用部位不同，可分為墻體材料、地面材料和屋面材料等；根據(jù)材料功能不同，可分為結(jié)構(gòu)材料、防水材料、保溫材料和吸聲材料等。為研究學(xué)習(xí)方便，一般按材料的化學(xué)組成分為無機(jī)材料、有機(jī)材料和復(fù)合材料三大類。

32.土地所有權(quán)：土地所有權(quán)是指土地所有者在法律規(guī)定的范圍內(nèi)，對(duì)其擁有的土地享有的權(quán)利。這種權(quán)利包括占有權(quán)、使用權(quán)、收益權(quán)和處分權(quán)。

（1）土地占有權(quán)。土地占有權(quán)就是土地所有者對(duì)土地的實(shí)際控制權(quán)。它是行使土地所有權(quán)和使用權(quán)的基礎(chǔ)。我國土地所有權(quán)的主體只有國家和集體，但是國家和集體作為土地所有權(quán)的主體，未必親自支經(jīng)營和使用土地，這樣就導(dǎo)致了土地所有權(quán)和占有權(quán)的分離。因此土地所有權(quán)人不一定就是土地占有人。

（2）土地使用權(quán)。土地使用權(quán)就是土地所有者根據(jù)土地分類對(duì)土地加以利用的權(quán)利。土地利用與土地占有存在著密切的聯(lián)系，沒有占有就無法使用就談不上使用權(quán)。土地使用權(quán)作為一項(xiàng)獨(dú)立的權(quán)能可以同占有權(quán)、收益權(quán)一起從所有權(quán)中分離出來。在我國，集體土地所有者可以直接行使這項(xiàng)權(quán)利，國有土地所有者一般把這項(xiàng)權(quán)轉(zhuǎn)讓給非所有人使用。

（3）土地收益權(quán)。土地收益權(quán)就是基于對(duì)土地使用權(quán)而取得的利息的權(quán)利。土地收益權(quán)和土地所有權(quán)密切相關(guān)，土地收益就是土地使用的結(jié)果。

（4）土地處分權(quán)。土地處分權(quán)就是依法對(duì)土地處置的權(quán)利，即在法律允許的范圍之內(nèi)決定土地的最終歸屬。

國家雖然享有完整意義上的土地所有權(quán)的四項(xiàng)權(quán)能，但國家不能直接去行使這些權(quán)力，而是授權(quán)給全民所有制和集體所有制單位及個(gè)人經(jīng)營管理。用地單位和個(gè)人依法對(duì)國家所有制土地行使占有、使用和收益的權(quán)利。盡管占有權(quán)、使用權(quán)和收益權(quán)從所有權(quán)中分離出來，但國家作為土地所有權(quán)者并沒有喪失對(duì)土地的所有權(quán)。城市土地歸全民所有，即國家所有土地的所有權(quán)由國務(wù)院代表國 家行使，任何單位個(gè)人不得占有、買賣或以其它形式非法轉(zhuǎn)讓土地、但土地使用權(quán)可以依法轉(zhuǎn)讓。

33.房地產(chǎn)市場(chǎng)：房地產(chǎn)市場(chǎng)分為：一級(jí)市場(chǎng)、二級(jí)市場(chǎng)、三級(jí)市場(chǎng)

㈠

一級(jí)市場(chǎng)是指國家以土地所有者和管理者的身份，將土地使用權(quán)出讓給房地 產(chǎn)經(jīng)營者與使用者的交易市場(chǎng)。

㈡

二級(jí)市場(chǎng)是指土地使用權(quán)出讓后，由房地產(chǎn)經(jīng)營者投資開發(fā)后，從事房屋出售、出租、土地轉(zhuǎn)讓、抵押等房地產(chǎn)交易。

㈢

三級(jí)市場(chǎng)是指在二級(jí)市場(chǎng)的基礎(chǔ)上再轉(zhuǎn)讓或出租的房地產(chǎn)交易。

34.傭金：是中介機(jī)構(gòu)完成一宗房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)業(yè)務(wù)后獲取的報(bào)酬，它是種勞動(dòng)收益、風(fēng)險(xiǎn)收益和經(jīng)營收益的結(jié)果。35.商品房：是指開發(fā)商以市場(chǎng)地價(jià)取得土地使用權(quán)進(jìn)行開發(fā)建設(shè)并經(jīng)過國土局批準(zhǔn)在市場(chǎng)上流通的房地產(chǎn)，它是可領(lǐng)獨(dú)立房地產(chǎn)證并可轉(zhuǎn)讓、出租、繼承、抵押、贈(zèng)與、交換的房地產(chǎn)。

36.銀行按揭：是指購房者購買樓房時(shí)與銀行達(dá)成抵押貸款時(shí)的一種經(jīng)濟(jì)行為，業(yè)主先付一部分樓款，余款由銀行代購房者支付，購房者的樓房所有權(quán)將抵押在銀行，購房者將分期償還銀行的貸款及利息，這種方式稱為銀行按揭。37.福利商品房：是指政府按住房制度改革方案免除房地產(chǎn)的地價(jià)，按房屋的成本造價(jià)售給企業(yè)或符合條件的職工，帶有福利性質(zhì)的房屋。

38.微利商品房：與福利商品房不同在于不免地價(jià)，并有略高于房地產(chǎn)成本的微利，這類房屋由市政的主管單位籌資建設(shè)，用來解決企業(yè)職工住宅困難戶，價(jià)格由政府確定，實(shí)行優(yōu)惠價(jià)格政策。

39.商品房的五證和兩書：《國有土地使用證》《建設(shè)用地規(guī)劃許可證》《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》《建設(shè)工程開工證》《商品房預(yù)售（銷售）許可證》和《住宅質(zhì)量保證書》《住宅使用說明書》

40.樣板房與示范單位：是指與實(shí)際房屋的結(jié)構(gòu)相同，但裝修標(biāo)準(zhǔn)按發(fā)展 商的售樓書而定的房間。示范單位與樣板房的裝修有區(qū)別，目的是為提供給客戶做裝修參考。41.建筑工程名詞：建筑面積：對(duì)于一棟樓來講，建筑面積是指房屋各層面積的總和，而每層建筑面積則是按建筑物勒腳以上外墻的水平截面積計(jì)算的，對(duì)一套單元來講，每套單元的建筑面積為：

（1）建筑面積=套內(nèi)建筑面積+分?jǐn)偣步ㄖ娣e；

（2）套內(nèi)建筑面積=套內(nèi)使用面積+墻體面積+陽臺(tái)建筑面積；（3）公用的分?jǐn)偯娣e=公用建筑面積的分?jǐn)傁禂?shù)*套內(nèi)建筑面積

（4）公用建筑面積的分?jǐn)傁禂?shù)=整幢樓建筑物的公用建筑面積/整棟樓建筑物的各套套內(nèi)建筑面積之和

（5）陽臺(tái)建筑面積：封閉陽臺(tái)算全部面積，不封閉陽臺(tái)計(jì)算1/2面積。

2、容積率：規(guī)劃區(qū)域內(nèi)總建筑面積與規(guī)劃用地面積之比。

3、綠化率：綠化用地與建筑面積之比。

4、（實(shí)）使用率：套內(nèi)建筑面積/建筑面積

5、樣板房：是指與實(shí)際房屋結(jié)構(gòu)相同，但裝修標(biāo)準(zhǔn)按發(fā)展商的售樓書而定的房間。

6、示范單位：與樣板房的裝修有區(qū)別，目的是為提供給客戶裝修參考。

7、剪力墻結(jié)構(gòu)：用鋼筋混凝土墻板來代替框架中的梁柱，能承擔(dān)各類載引起的內(nèi)力，并能有效控制結(jié)構(gòu)的水平力，這種用鋼筋混凝土墻板來承受豎向和水平力的結(jié)構(gòu)稱為剪力墻結(jié)構(gòu)。這種結(jié)構(gòu)在高層房屋中被大量運(yùn)用。n8、層高：本樓層地面與上層地面的距離（加樓板）。

9、凈高：本房間地面到頂棚的距離。

42.建筑的分類：按建筑的使用性質(zhì)：城市建筑分為工業(yè)建筑和民用建筑兩大類。

按建筑結(jié)構(gòu)：使用的材料，可以分為：磚混結(jié)構(gòu)建筑：即用磚墻、鋼筋混凝土樓板層、鋼筋混凝土屋面板建造的建筑；鋼筋混凝土結(jié)構(gòu)的建筑：即建筑物的主要承重構(gòu)件合部采用鋼筋混凝土，如鋼筋混凝土框架結(jié)構(gòu)，框架剪力墻結(jié)構(gòu)、剪力墻結(jié)構(gòu)建筑；鋼結(jié)構(gòu)建筑：即建筑物的主要承重構(gòu)件全部采用型鋼；如全部用鋼柱、鋼梁建造的超高層建筑。

按施工方法分：裝配式建筑、現(xiàn)澆式建筑和裝配整體式建筑。裝配式建筑是指建筑的主要承重構(gòu)件，如墻體、樓板、樓梯等均在工廠制成預(yù)制構(gòu)件，在施工現(xiàn)場(chǎng)組裝而成?，F(xiàn)澆式建筑的主要承重構(gòu)件均在施工現(xiàn)場(chǎng)澆筑，以滑模式建筑為代表。裝配整體式建筑是一種混合施工方法，即部分結(jié)構(gòu)現(xiàn)澆，部分結(jié)構(gòu)預(yù)制。按建筑層數(shù)的多少，居住建筑分為：低層住宅（1-3層）；多層住宅（4-6層）；中高層（7-9層）；高層住宅（10-30層）。

43.房屋的組成及其作用：房屋建筑物的主要部分都是由基礎(chǔ)、墻體或柱、樓地層、屋頂、杰梯、門窗等六大部分組成。

㈠

基礎(chǔ)是房屋最下面的部分，埋在自然地面以下。它承愛房屋的全部荷載，并把這些荷載傳給下面的土層——地基?；櫚礃?gòu)造形式分條形基礎(chǔ)、筏型基礎(chǔ)、箱形基礎(chǔ)等。㈡

墻或柱是房屋的垂直承重構(gòu)件，它承愛樓地層和屋頂傳給它的荷載，并把這些茶載傳給基礎(chǔ)。墻不僅是承重構(gòu)件，它同進(jìn)也是房屋的圍護(hù)結(jié)構(gòu)。墻體的分類，按位置不同分內(nèi)墻和外墻，按結(jié)構(gòu)受力不同分承重墻和非承重墻，按所用材料不同分磚墻、石墻、砌塊墻、混凝土墻。

㈢

樓地層是房屋的水平承重和分隔構(gòu)件，包括樓屋和首屋地面兩部分。包括：樓板面層、樓板結(jié)構(gòu)層、附加層和樓板頂棚層。

㈣

樓梯是樓房建筑中聯(lián)系上下各層的垂直交通設(shè)施。

㈤

屋頂是房屋頂部的承重和圍護(hù)部分。包括：保護(hù)層、防水層、找平層、保溫層和結(jié)構(gòu)層。

㈥

門和窗均屬圍護(hù)構(gòu)件。門的主要功能是交通出放、分隔和聯(lián)系內(nèi)部與外部或室內(nèi)空間，有的妝起通風(fēng)和采光作用。窗的主要功能是采光和通風(fēng)，同時(shí)也能起到美化立面的效果。44.住宅選擇樓層需要考慮的因素：

遮擋及采光情況；

生活的便利程度；

環(huán)境要求；

家庭人口年齡構(gòu)成及健康狀況；

住宅樓的總層數(shù)。

一般來說，樓層越高，遮擋越少，采光越好，且能避開低樓層樓內(nèi)外嘈雜環(huán)境及臨街的交通噪聲和粉塵污染，特別適合于在家生活時(shí)間較短的中青年人居??；樓層低，上下樓比較方便，適宜于老年人居住，可增加其戶外活動(dòng)的機(jī)會(huì)。哪些樓層屬于好樓層，與住宅樓的總層數(shù)也有一定關(guān)。同樣四、五層在多層住宅中屬于高樓層，而在高層住宅中又屬于低樓層。一般來說，在不考慮個(gè)人因素的情況下，住宅樓在總層數(shù)的1／3以上、2／3以下為較好樓層，如六層住宅樓以三四層，十八層塔樓以六層至十二層為最佳。此外對(duì)樓層的選擇，還與購房者對(duì)數(shù)字的偏好有關(guān)，如喜歡8、9，討厭13、14，等等。

住宅底層的選擇 首先，要仔細(xì)檢查防潮設(shè)計(jì)和措施。防潮措施不過關(guān)，長(zhǎng)期住在這種房子里，不僅電器、家具易生銹、發(fā)霉，人也易患風(fēng)濕性關(guān)節(jié)炎。其次，注意各種管道是否暢通，底層因鄰近各種管道尤其是下水道，如果管道質(zhì)量差或設(shè)計(jì)不合理，則管道易堵塞，特別是化糞池封閉不嚴(yán)管路不暢，也往往易滋生蚊蠅且臭氣沖天。再次，注意采光問題，底層因處在樓房最底層，在眾樓環(huán)抱之中，故其采光和通風(fēng)往往受到限制。

住宅頂層的選擇 頂層的大忌是隔熱和防水設(shè)施不好。因?yàn)轫攲邮芴栔鄙涿娣e大，下雨天易積水，常常“水深火熱“。因此，消費(fèi)者在買房時(shí)，要考察頂層的隔熱、防水措施及其效果，看頂層是否設(shè)置通風(fēng)板或做成坡屋頂，頂層的構(gòu)造變化部位是否銜接良好，因?yàn)橥L(fēng)效果好易散熱散潮，而屋頂漏通常出現(xiàn)于構(gòu)造變化 部位。45.住宅戶型選擇的要點(diǎn)：

功能分區(qū)要合理，空間尺度要舒適

功能分區(qū)主要是指動(dòng)靜分區(qū)、潔污分區(qū)。

動(dòng)靜分區(qū)：一般來說起居室、餐廳和廚房是住宅中的動(dòng)區(qū)，它應(yīng)靠近入戶門設(shè)置；臥室是靜區(qū)，它的位置應(yīng)比較深入；衛(wèi)生間設(shè)在動(dòng)區(qū)與靜區(qū)之間，以方便使用；同時(shí)室內(nèi)交通線應(yīng)盡可能便捷。

潔污分區(qū)：餐廳、廚房、衛(wèi)生間等是比較容易污濁的區(qū)域，臥室、書房等需要較為干凈的空間，因此在設(shè)計(jì)上應(yīng)考慮到二者的區(qū)別布置，以利于居家的衛(wèi)生要求。

起居室

起居廳應(yīng)該寬敞、明亮、通風(fēng)、有較好的朝向和視野，采光口和地面比例不應(yīng)小于1／7。由于起居廳兼交通廳，所以在廳中的門應(yīng)盡可能減少，留出足夠擺放家具的穩(wěn)定空間。廳宜做成長(zhǎng)方形，其寬度不應(yīng)小于3.3米（條件較好的應(yīng)該考慮4.2米的寬度，以滿足背投電視的空間需求），深寬比不宜大于2。若入戶為起居廳時(shí)，宜在入口處設(shè)一過渡空間，以增加戶內(nèi)的私密性和滿足使用功能的需要。

臥室

臥室的房門不宜直接與客廳相對(duì)，應(yīng)與客廳有所回避，使臥室保持一定的私秘性。主臥室最好有好的朝向，寬度不宜小于3米，面積大于12平方米。大面積戶型的主臥室應(yīng)帶一個(gè)專用衛(wèi)生間（衛(wèi)生間的門最好不要對(duì)著床），條件較好的應(yīng)該設(shè)置衣帽間。如戶內(nèi)僅設(shè)一個(gè)衛(wèi)生間，那么衛(wèi)生間應(yīng)放在主臥室附近。次臥室的面積宜大于10平方米。

餐廳

餐廳和起居廳空間宜相對(duì)獨(dú)立，既有關(guān)系又有分隔。餐廳如獨(dú)立設(shè)計(jì)，最好做成明餐廳，凈寬度不宜小于2.4米。

廚房

廚房不宜與臥室過近，廚房門更不能正對(duì)臥室房門。廚房應(yīng)與餐廳密切聯(lián)系，直接對(duì)外采光通風(fēng)。凈寬度不應(yīng)小于1.5米，總面積為6平方米為宜。廚具按洗、切、燒的順序合理布置。為了居室內(nèi)能有良好的居住環(huán)境，廚房?jī)?nèi)應(yīng)設(shè)置垂直排煙設(shè)施，且宜帶一生活服務(wù)陽臺(tái)。

衛(wèi)生間

帶浴缸的衛(wèi)生間凈寬度不得小于1.6米，如為淋浴則凈寬度不得小于1.2米。對(duì)著起居室的衛(wèi)生間應(yīng)設(shè)前室，將洗衣機(jī)放在前室內(nèi)。衛(wèi)生間的大小應(yīng)與整幢戶型的面積比例標(biāo)準(zhǔn)一致。公共衛(wèi)生間設(shè)計(jì)的趨勢(shì)為浴與廁相分離。即推門進(jìn)去，先是一“洗澡間”，里面才是 “廁間”。這種衛(wèi)生間的發(fā)展方向，在創(chuàng)造舒適衛(wèi)生的環(huán)境條件和提高使用效率方面，頗具吸引力。

陽臺(tái)

主陽臺(tái)最好與客廳相連，這樣可使客廳顯得寬敞、明亮。好的陽臺(tái)設(shè)計(jì)是將大客廳與寬闊的落地陽臺(tái)門及室外景色有機(jī)地融為一體，豁然開朗的視線總是能給居者一份清新、爽快的心情。為了保證起居廳有良好的視野和采光，陽臺(tái)欄桿高1.1米，但其實(shí)體的欄板應(yīng)降至850至900毫米（上加橫欄桿），或?qū)⒎怅柵_(tái)的圍護(hù)結(jié)構(gòu)做成全透明或部分透明。起居廳也可做成落地窗，外加透空欄桿。制作欄桿的材料現(xiàn)大多為雕花鐵藝。

儲(chǔ)藏間

儲(chǔ)藏間可不對(duì)外采光通風(fēng)。對(duì)于面積標(biāo)準(zhǔn)較高的戶型應(yīng)設(shè)儲(chǔ)藏空間。

戶型缺陷的特點(diǎn)

1、起居廳大而不當(dāng)，即面積標(biāo)準(zhǔn)高而居住水平不高，如對(duì)著起居廳的門多，起居廳無穩(wěn)定的空間；

2、起居廳的采光口小或采光口凹槽深，使起居廳較暗；

3、起居廳視野差，起居廳窗不應(yīng)正對(duì)墻面；

4、起居廳的形狀不規(guī)正或尺度不合理，不利于家具的擺放；

5、入戶無過渡空間，私秘性不強(qiáng)；

6、餐廳面積過大或過?。?/p>

7、主臥室的寬度小于3米或面積過??；

8、戶內(nèi)交通線長(zhǎng)，戶內(nèi)空間的實(shí)用率較低；

9、衛(wèi)生間距主臥室遠(yuǎn)或?qū)χ鹁邮业男l(wèi)生無前室；

10、四居室的戶型主臥室不帶專用衛(wèi)生間以及無儲(chǔ)藏空間；

11、功能分區(qū)不合理；

12、各功能空間面積比例不當(dāng)；

13、躍層戶型室內(nèi)樓梯的位置不當(dāng)；

14、衛(wèi)生間、廚房寬度和面積不夠等等。物業(yè)管理部分