第一篇：4--物業(yè)管理基礎(chǔ)知識(shí)

一、物業(yè)管理的概念

物業(yè)管理是指由專門(mén)的物業(yè)管理經(jīng)營(yíng)機(jī)構(gòu)和人員受物業(yè)所有者的委托，根據(jù)國(guó)家有關(guān)法律，按照合同和契約，運(yùn)用現(xiàn)代管理科技和先進(jìn)的維修養(yǎng)護(hù)技術(shù)，以經(jīng)濟(jì)手段對(duì)已竣工驗(yàn)收投入使用的各類房屋建筑和附屬配套設(shè)施、場(chǎng)地，以及物業(yè)區(qū)域周圍的環(huán)境、清潔衛(wèi)生、安全保衛(wèi)、公共綠化、道路養(yǎng)護(hù)等實(shí)施統(tǒng)一的專業(yè)化管理和維修養(yǎng)護(hù)，為居民生活提供高效、優(yōu)質(zhì)、便捷、經(jīng)濟(jì)的綜合性服務(wù)。

物業(yè)管理在房地產(chǎn)發(fā)展中的積極意義主要體現(xiàn)在以下幾個(gè)方面：

第一，物業(yè)管理發(fā)展成為獨(dú)立的社會(huì)經(jīng)濟(jì)部門(mén)，不僅是形成全國(guó)性或區(qū)域性物業(yè)管理競(jìng)爭(zhēng)市場(chǎng)的前提；而且促進(jìn)了房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)、經(jīng)營(yíng)、服務(wù)的有機(jī)結(jié)合，有利于城市房地產(chǎn)業(yè)運(yùn)行體系的確立與完善。

第二，物業(yè)管理是一種社會(huì)化管理模式，這是和房地產(chǎn)管理十幾年來(lái)推行的房地產(chǎn)綜合開(kāi)發(fā)的改革相適應(yīng)的，是和房地產(chǎn)綜合開(kāi)發(fā)這種大生產(chǎn)的生產(chǎn)方式相適應(yīng)的，有利于房地產(chǎn)業(yè)擺脫舊有的自建自管的小生產(chǎn)方式和分散管理方式，加快向規(guī)范化、標(biāo)準(zhǔn)化、現(xiàn)代化的科學(xué)管理方式轉(zhuǎn)換。

第三，從社會(huì)角度看，建立社會(huì)化、專業(yè)化的物業(yè)管理體制，克服了長(zhǎng)期存在的多頭管理、互相扯皮的弊端，有利于充分發(fā)揮住宅區(qū)及各類房屋設(shè)施的整體功能，實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)業(yè)的社會(huì)效益、環(huán)境效益和經(jīng)濟(jì)效益三個(gè)效益的統(tǒng)一，推進(jìn)社會(huì)綜合環(huán)境的改善。

第四，物業(yè)管理推行“有償服務(wù)”和“一業(yè)為主、多種經(jīng)營(yíng)”相結(jié)合的經(jīng)營(yíng)方針，促進(jìn)了“以小區(qū)養(yǎng)小區(qū)，以物業(yè)養(yǎng)物業(yè)”這一新的自我發(fā)展機(jī)制的形成，利于物業(yè)管理拓寬資金來(lái)源渠道，培植良性發(fā)展的資金循環(huán)機(jī)制。

第五，從財(cái)富積累的角度看，物業(yè)管理通過(guò)縝密的管理措施和優(yōu)質(zhì)的修繕?lè)?wù)，提高了房屋住用安全程度，保障了房屋的完好程度與使用功能的正常發(fā)揮，延長(zhǎng)了房屋的使用壽命。

第六，物業(yè)管理為開(kāi)發(fā)商樹(shù)立了良好的企業(yè)形象，增強(qiáng)開(kāi)發(fā)商在房地產(chǎn)市場(chǎng)中的競(jìng)爭(zhēng)力，有利于實(shí)現(xiàn)開(kāi)發(fā)商的投資預(yù)期，加快再開(kāi)發(fā)速度，形成良性循環(huán)。

二、物業(yè)管理發(fā)展方向

根據(jù)建立社會(huì)主義市場(chǎng)體制的要求，中國(guó)物業(yè)管理應(yīng)當(dāng)選擇專業(yè)化、市場(chǎng)化、社會(huì)化、規(guī)范化的發(fā)展模式。

所謂專業(yè)化就是： 第一，有專業(yè)的人員配備。第二，有專門(mén)的組織機(jī)構(gòu)。第三，有專業(yè)的工具配備。

第四，有科學(xué)、規(guī)范的管理措施和工作程序。

所謂市場(chǎng)化就是要使物業(yè)管理按照市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的原則去運(yùn)作：

第一，物業(yè)管理執(zhí)行機(jī)構(gòu)應(yīng)是市場(chǎng)的主體，即是企業(yè)化的機(jī)構(gòu)—物業(yè)管理公司，而非行政性的組織。

第二，允許市場(chǎng)主體獲取合理的利潤(rùn)，防止人為地約束限制物業(yè)管理對(duì)經(jīng)濟(jì)收益的追求。第三，物業(yè)管理實(shí)行有償服務(wù)，各項(xiàng)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)由市場(chǎng)定價(jià)。這個(gè)市場(chǎng)就是物業(yè)業(yè)主或使用者對(duì)物業(yè)管理和服務(wù)的需求，從而物業(yè)管理費(fèi)取決于物業(yè)使用者的收入和消費(fèi)水平，并非一成不變。

第四，物業(yè)管理公司要根據(jù)實(shí)際需要，開(kāi)展多元化、多層次的經(jīng)營(yíng)服務(wù)，向居民提供盡可能的方便。

所謂社會(huì)化功能就是：

第一，為適應(yīng)社會(huì)化大生產(chǎn)專業(yè)分工的要求，政府應(yīng)鼓勵(lì)開(kāi)發(fā)商將其所開(kāi)發(fā)的物業(yè)委托給專業(yè)管理公司去管理以獲得經(jīng)營(yíng)效率。

第二，從法律與產(chǎn)權(quán)關(guān)系上講，物業(yè)在售出后，物業(yè)及其周圍設(shè)施的使用權(quán)、處分權(quán)便歸屬于全體業(yè)主，所以實(shí)施物業(yè)管理必須要反映業(yè)主的意見(jiàn)和要求，切實(shí)維護(hù)其合法權(quán)益。

所謂規(guī)范化就是：

第一，物業(yè)管理企業(yè)要根據(jù)國(guó)家有關(guān)政策法規(guī)，在工商行政管理部門(mén)正式登記注冊(cè)，接受審核，依法經(jīng)營(yíng)。

第二，物業(yè)管理公司應(yīng)通過(guò)規(guī)范的程序接管物業(yè)。這包括行業(yè)主管部門(mén)的資格審驗(yàn)，獲得業(yè)主管理委員會(huì)或開(kāi)發(fā)商的正式聘用等。

第三，物業(yè)管理單位需用科學(xué)規(guī)范的手段，按照合法的程序?qū)嵤┕芾恚⒙男薪邮軜I(yè)主管理委員會(huì)和政府主管部門(mén)監(jiān)督檢查的義務(wù)。

一、物業(yè)管理機(jī)構(gòu)

（一）物業(yè)管理公司，是專門(mén)從事地上永久性建筑物、基礎(chǔ)設(shè)施及周圍環(huán)境的科學(xué)管理，為業(yè)主或用戶提供良好的生活或工作環(huán)境，具有獨(dú)立法人地位的經(jīng)濟(jì)實(shí)體。

物業(yè)管理公司的特點(diǎn)是按照企業(yè)化、專業(yè)化、社會(huì)化、制度化的要求管理物業(yè)，堅(jiān)持“統(tǒng) 2 一管理、綜合服務(wù)”，“取之于民，用之于民”，“以區(qū)養(yǎng)區(qū)”，“自我運(yùn)轉(zhuǎn)、自我發(fā)展、自我完善”的信條，是一個(gè)經(jīng)營(yíng)型的經(jīng)濟(jì)實(shí)體。

物業(yè)管理公司的機(jī)構(gòu)根據(jù)發(fā)展和管理的需要一般可設(shè)置以下機(jī)構(gòu)： 1.總經(jīng)理室。2.辦公室。3.財(cái)務(wù)部。4.公共關(guān)系部。5.工程部。6.保安部。7.清潔環(huán)衛(wèi)部。8.綠化部。9.經(jīng)營(yíng)發(fā)展部。

建設(shè)部1994年3月頒發(fā)的《城市新建住宅小區(qū)管理辦法》規(guī)定，物業(yè)管理公司的權(quán)利有：

1.根據(jù)有關(guān)法規(guī)，結(jié)合實(shí)際情況，制定小區(qū)管理辦法； 2.依照物業(yè)管理合同和管理辦法對(duì)住宅小區(qū)實(shí)施管理； 3.依照物業(yè)管理合同和有關(guān)規(guī)定收取管理費(fèi)用； 4.有權(quán)制止違反規(guī)章制度的行為； 5.有權(quán)要求管委會(huì)協(xié)助管理；

6.有權(quán)選聘專業(yè)公司（如清潔公司、保安公司等）承擔(dān)專項(xiàng)管理業(yè)務(wù)； 7.可以實(shí)行多種經(jīng)營(yíng)，以其收益補(bǔ)充小區(qū)管理經(jīng)費(fèi)。物業(yè)公司的義務(wù)有：

1.履行物業(yè)管理合同，依法經(jīng)營(yíng)；

2.接受管理委員會(huì)和住宅小區(qū)內(nèi)居民的監(jiān)督；

3.重大的管理措施應(yīng)當(dāng)提交管委會(huì)審議，并經(jīng)管委會(huì)認(rèn)可；

4.接受房地產(chǎn)行政主管部門(mén)、有關(guān)行政主管部門(mén)及住宅小區(qū)所在人民政府的監(jiān)督指導(dǎo)。

（二）業(yè)主管理委員會(huì)是由業(yè)主代表組成，代表業(yè)主利益，向社會(huì)各方反映業(yè)主意愿和要求并監(jiān)督物業(yè)管理公司管理行為的一個(gè)民間性組織。

業(yè)主管理委員會(huì)權(quán)利的基礎(chǔ)是其對(duì)物業(yè)的所有權(quán)和使用權(quán)，根據(jù)組成原則，業(yè)主管理委員會(huì)代表著該物業(yè)的全體業(yè)主，對(duì)與該物業(yè)有關(guān)的一切重大事項(xiàng)擁有決定權(quán)。業(yè)主管理委員 3 會(huì)的權(quán)利主要有：

1.制定業(yè)主管委會(huì)章程，代表該物業(yè)的產(chǎn)權(quán)人、使用人，維護(hù)房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)人和使用人的合法權(quán)利。

2.決定選聘、續(xù)聘或改聘專業(yè)物業(yè)管理公司。

3.審核物業(yè)管理公司測(cè)算出的物業(yè)管理費(fèi)用和水電費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，有權(quán)請(qǐng)物業(yè)管理公司對(duì)核算辦法進(jìn)行說(shuō)明，與物業(yè)管理公司討論、協(xié)商、修改，使費(fèi)用標(biāo)準(zhǔn)能為全體業(yè)主所接受，最后經(jīng)過(guò)表決形成決議由物業(yè)管理公司下發(fā)執(zhí)行。

4.審議物業(yè)管理公司制訂的年度管理計(jì)劃和有關(guān)管理服務(wù)的重大措施。5.審批物業(yè)維修基金的使用計(jì)劃。

6.檢查、監(jiān)督各項(xiàng)管理工作的實(shí)施及規(guī)章制度的執(zhí)行。

二、物業(yè)管理的基本內(nèi)容

（一）物業(yè)管理的主要對(duì)象是住宅小區(qū)、高層與多層住宅樓、綜合辦公樓、商業(yè)大廈、旅游賓館、標(biāo)準(zhǔn)化工業(yè)廠房、倉(cāng)庫(kù)等。盡管物業(yè)類型各有不同，使用性質(zhì)差異很大，但一些基本的管理內(nèi)容是一樣的。

1.各種建筑物和各種設(shè)施的管理。

2.搞好物業(yè)配套設(shè)施的維護(hù)和保養(yǎng)，保證物業(yè)的正常運(yùn)行，向用戶提供基本的使用保證。3.加強(qiáng)保安和消防系統(tǒng)的管理，向用戶提供生活和辦公的安全保障。4.搞好物業(yè)及周圍環(huán)境的清潔，向用戶提供一個(gè)整潔舒適的居住、辦公環(huán)境。5.做好綠化草地和花木的養(yǎng)護(hù)工作，為用戶營(yíng)造一個(gè)優(yōu)美宜人的居住、辦公環(huán)境。6.加強(qiáng)車輛管理。

7.搞好維修基金以及儲(chǔ)備金的核收與管理，為用戶的長(zhǎng)遠(yuǎn)利益作早期的籌劃。8.及時(shí)辦理物業(yè)及附屬設(shè)備的財(cái)產(chǎn)保險(xiǎn)，避免由于自然災(zāi)害給用戶（業(yè)主）造成巨大的財(cái)產(chǎn)損失。

9.做好管理費(fèi)用的核收和使用管理，保證物業(yè)管理工作的健康順利進(jìn)行。

10.搞好多種配套服務(wù)經(jīng)營(yíng)，為用戶提供盡可能全面的方便服務(wù)。這是物業(yè)管理工作的又一重大任務(wù)，涉及的方面很多。

11.搞好社區(qū)管理，創(chuàng)造健康文明的社區(qū)文化，為建立友好融洽的新型人際關(guān)系而盡心盡力。

12.協(xié)助政府進(jìn)行社會(huì)管理，推進(jìn)全社會(huì)的文明和進(jìn)步，如在所管理物業(yè)范圍內(nèi)從事人 4 口統(tǒng)計(jì)、計(jì)劃生育、預(yù)防犯罪等方面的工作。

13.建立物業(yè)檔案，隨時(shí)掌握產(chǎn)權(quán)變動(dòng)情況，維護(hù)物業(yè)的完整和統(tǒng)一管理。

不同用途的物業(yè)盡管基本管理內(nèi)容相近，但在實(shí)施具體管理時(shí)，仍應(yīng)針對(duì)不同物業(yè)，有所側(cè)重。

（二）服務(wù)項(xiàng)目具體地可分為三大類別：

1.公共服務(wù)。它是為全體用戶提供經(jīng)常性服務(wù)，是所有用戶都可以享受到的。（1）衛(wèi)生服務(wù)，包括每天清掃公共樓梯、道路、綠化池，上門(mén)為單位和用戶收集清運(yùn)垃圾、清洗每天的垃圾桶。

（2）定期清洗消毒樓宇公共食用蓄水池，保持池內(nèi)的自來(lái)水衛(wèi)生；在每次清洗水池的同時(shí)，清洗樓梯走廊。

（3）每月派員挨家挨戶上門(mén)登記計(jì)算，交繳水電費(fèi)；對(duì)所管理的樓宇公共水電設(shè)施的維護(hù)保養(yǎng)、樓梯過(guò)道的公共照明維護(hù)，隨時(shí)更換壞了的燈泡。

（4）維護(hù)小區(qū)環(huán)境，設(shè)衛(wèi)生監(jiān)督員每天流動(dòng)檢查，制止各種有損市容、市貌的亂搭亂建、亂倒、亂放、亂涂等違章行為，保障全體用戶的利益不受侵害。

（5）小區(qū)內(nèi)的治安服務(wù)，設(shè)立治安崗?fù)ず土鲃?dòng)巡邏隊(duì)伍。2.專項(xiàng)服務(wù)。是為某些用戶群體提供的服務(wù)，有：（1）為高層用戶24小時(shí)開(kāi)啟、維修電梯；（2）定期翻新、粉刷樓宇；

（3）檢修各種公用設(shè)施，如高層供水水泵、消防設(shè)備、發(fā)電房等動(dòng)力設(shè)備；專項(xiàng)服務(wù)的收費(fèi)，按各用戶的建筑面積合理負(fù)擔(dān)。

3.特約服務(wù)。是為滿足用戶特別需要而提供的個(gè)別服務(wù)，主要有：（1）代保管自行車、摩托車、汽車；（2）代管房屋；

（3）預(yù)約定期上門(mén)清掃室內(nèi)衛(wèi)生；（4）收洗衣物、被褥、縫制衣服；（5）代購(gòu)商品、代送煤氣等；（6）代搬家業(yè)務(wù)；

（7）代接送小孩上學(xué)、入托；（8）土木工程維修、裝飾；

5（9）園林綠化的設(shè)計(jì)、種植保養(yǎng)和出租時(shí)花盆栽；（10）維護(hù)室內(nèi)水電設(shè)備、家用電器；（11）用戶委托的其他服務(wù)項(xiàng)目。

（三）經(jīng)營(yíng)是物業(yè)管理適應(yīng)市場(chǎng)要求而必須具備的功能。經(jīng)營(yíng)內(nèi)容主要有： 1.物業(yè)租賃。

2.有償服務(wù)。物業(yè)管理公司進(jìn)行有償服務(wù)必須做到下列幾件工作：（1）發(fā)掘和引導(dǎo)服務(wù)需求，擴(kuò)展服務(wù)業(yè)務(wù)；（2）確定服務(wù)范圍、服務(wù)檔次，擬定服務(wù)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)；（3）進(jìn)行服務(wù)效果調(diào)查，回訪；（4）收繳服務(wù)費(fèi)用，繳交有關(guān)稅費(fèi)；

（5）其它。比如裝修服務(wù)還需完成計(jì)劃、設(shè)計(jì)、施工、交接驗(yàn)收等一系列事務(wù)。

（四）社會(huì)管理內(nèi)容

物業(yè)管理公司要和各級(jí)政府、醫(yī)療、政法、公安等部門(mén)加強(qiáng)聯(lián)系，隨時(shí)傳達(dá)新的政策和法令，協(xié)助開(kāi)展工作。

總之，隨著市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的逐步確立，物業(yè)管理公司成了社會(huì)管理工作的基層組織，物業(yè)管理公司應(yīng)扮好這個(gè)角色，完成歷史賦予的使命。

第二篇：物業(yè)管理基礎(chǔ)知識(shí)

一、物業(yè)管理的概念：是指業(yè)主通過(guò)選聘物業(yè)管理企業(yè)，由業(yè)主和物業(yè)管理

企業(yè)按照物業(yè)服務(wù)合同約定，對(duì)房屋及配套的設(shè)施設(shè)備和相關(guān)場(chǎng)地進(jìn)行維修、養(yǎng)護(hù)、管理，維護(hù)相關(guān)區(qū)域內(nèi)的環(huán)境衛(wèi)生和秩序的活動(dòng)。

二、業(yè)主

（一）概念：1.物業(yè)的所有權(quán)人；2.持有空置物業(yè)的建設(shè)單位；3.已辦理商

品房預(yù)售合同登記且所購(gòu)房屋已入住使用的單位和個(gè)人。

注：物業(yè)所有權(quán)人要有房管部門(mén)發(fā)給的《房地產(chǎn)權(quán)證》或辦理登記的《商品房預(yù)售合同》。

（二）業(yè)主在物業(yè)管理活動(dòng)中，享有下列權(quán)利：

1.按照物業(yè)服務(wù)合同的約定，接受物業(yè)管理企業(yè)提供的服務(wù)；

2.提議召開(kāi)業(yè)主大會(huì)會(huì)議，并就物業(yè)管理的有關(guān)事項(xiàng)提出建議；

3.提出制定和修改業(yè)主公約、業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則的建議；

4.參加業(yè)主大會(huì)會(huì)議，行使投票權(quán)；

5.選舉業(yè)主委員會(huì)委員，并享有被選舉權(quán)；

6.監(jiān)督業(yè)主委員會(huì)的工作；

7.監(jiān)督物業(yè)管理企業(yè)履行物業(yè)服務(wù)合同；

8.對(duì)物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備和相關(guān)場(chǎng)地使用情況享有知情權(quán)和

監(jiān)督權(quán)；

9.監(jiān)督物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備專項(xiàng)維修資金（以下簡(jiǎn)稱專項(xiàng)維

修資金）的管理和使用；

10.法律、法規(guī)規(guī)定的其他權(quán)利。

（三）業(yè)主在物業(yè)管理活動(dòng)中，履行下列義務(wù)：

1.遵守業(yè)主公約、業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則；

2.遵守物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)物業(yè)共用部位和共用設(shè)施設(shè)備的使用、公共秩序

和環(huán)境衛(wèi)生的維護(hù)等方面的規(guī)章制度；

3.執(zhí)行業(yè)主大會(huì)的決定和業(yè)主大會(huì)授權(quán)業(yè)主委員會(huì)作出的決定；

4.按照國(guó)家有關(guān)規(guī)定交納專項(xiàng)維修資金；

5.按時(shí)交納物業(yè)服務(wù)費(fèi)用；

6.法律、法規(guī)規(guī)定的其他義務(wù)。

三、前期物業(yè)管理

（一）在業(yè)主、業(yè)主大會(huì)選聘物業(yè)管理企業(yè)之前，建設(shè)單位選聘物業(yè)管理企

業(yè)的，應(yīng)當(dāng)簽訂書(shū)面的前期物業(yè)服務(wù)合同。

（二）建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)在銷售物業(yè)之前，制定業(yè)主臨時(shí)公約，對(duì)有關(guān)物業(yè)的使用、維護(hù)、管理，業(yè)主的共同利益，業(yè)主應(yīng)當(dāng)履行的義務(wù)，違反公約應(yīng)當(dāng)承擔(dān)的責(zé)任等事項(xiàng)依法作出約定。

（三）建設(shè)單位制定的業(yè)主臨時(shí)公約，不得侵害物業(yè)買(mǎi)受人的合法權(quán)益。

（四）建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)在物業(yè)銷售前將業(yè)主臨時(shí)公約向物業(yè)買(mǎi)受人明示，并予以說(shuō)明。

（五）物業(yè)買(mǎi)受人在與建設(shè)單位簽訂物業(yè)買(mǎi)賣合同時(shí)，應(yīng)當(dāng)對(duì)遵守業(yè)主臨時(shí)

公約予以書(shū)面承諾。

四、物業(yè)管理企業(yè)提供服務(wù)的內(nèi)容

（一）建筑物及其附屬的共用設(shè)施、設(shè)備、場(chǎng)地的養(yǎng)護(hù)與維修；

（二）綠化、環(huán)境衛(wèi)生管理服務(wù)；

（三）安全防范服務(wù)；

（四）車輛停放及其場(chǎng)地的管理；

（五）高層樓宇增設(shè)的服務(wù)項(xiàng)目；

（六）物業(yè)檔案資料的管理；

（七）業(yè)主和使用人委托的其他服務(wù)事項(xiàng)。

五、業(yè)主公約：

1.是一種公共契約，屬于協(xié)議、合同性質(zhì)。是對(duì)全體業(yè)主承諾，并對(duì)全體業(yè)主（包括物業(yè)使用人）具有約束力，是業(yè)主在物業(yè)使用、維護(hù)和管理等

方面權(quán)利、義務(wù)的行為守則。

2.業(yè)主公約應(yīng)當(dāng)對(duì)有關(guān)物業(yè)的使用、維護(hù)、管理，業(yè)主的共同利益，業(yè)主應(yīng)當(dāng)履行的義務(wù)，違反公約應(yīng)當(dāng)承擔(dān)的責(zé)任等事項(xiàng)依法作出約定。業(yè)主公

約對(duì)全體業(yè)主具有約束力。

六、物業(yè)的使用和維護(hù)

（一）業(yè)主、任何單位或個(gè)人不得擅自占用、挖掘物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的道路、場(chǎng)

地，損害業(yè)主的共同利益。

（二）業(yè)主、使用人使用房屋不得有下列行為：

1.損壞房屋承重結(jié)構(gòu)，破壞房屋外貌，擅自改變房屋用途；

2.對(duì)房屋的內(nèi)外承重墻、梁、柱、樓板、陽(yáng)臺(tái)、天臺(tái)、屋面等進(jìn)行違章

鑿、拆、搭占等；

3.存放易燃、易爆、劇毒、放射性等危險(xiǎn)物品；

4.利用房屋從事危害公共利益和侵害他人正當(dāng)權(quán)益的活動(dòng)。

注：業(yè)主、使用人不按房屋使用說(shuō)明書(shū)使用房屋造成的后果，由其自負(fù)。

（三）業(yè)主在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)禁止下列行為：

1.踐踏、占用綠地；

2.損毀樹(shù)木、園林；

3.占用通道等共用場(chǎng)地；

4.亂拋亂堆垃圾、雜物；

5.發(fā)生超出規(guī)定標(biāo)準(zhǔn)的噪音；

6.排放有毒、有害等污染環(huán)境的物質(zhì)；

7.在建筑物、構(gòu)筑物上亂張貼、亂涂寫(xiě)、亂刻畫(huà)；

8.法律、法規(guī)和規(guī)章及業(yè)主公約禁止的其他行為。

（四）物業(yè)存在安全隱患，危及公共利益及他人合法權(quán)益時(shí)，責(zé)任人應(yīng)當(dāng)及時(shí)

維修養(yǎng)護(hù)，有關(guān)業(yè)主應(yīng)當(dāng)給予配合。

責(zé)任人不履行維修養(yǎng)護(hù)義務(wù)的，經(jīng)業(yè)主大會(huì)同意，可以由物業(yè)管理企

業(yè)維修養(yǎng)護(hù)，費(fèi)用由責(zé)任人承擔(dān)。

（五）對(duì)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)違反有關(guān)治安、環(huán)保、物業(yè)裝飾裝修和使用等方面法

律、法規(guī)規(guī)定的行為，物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)當(dāng)制止，并及時(shí)向有關(guān)行政管理

部門(mén)報(bào)告。

有關(guān)行政管理部門(mén)在接到物業(yè)管理企業(yè)的報(bào)告后，應(yīng)當(dāng)依法對(duì)違法行

為予以制止或者依法處理。

（六）物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)當(dāng)協(xié)助做好物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的安全防范工作。發(fā)生安全

事故時(shí)，物業(yè)管理企業(yè)在采取應(yīng)急措施的同時(shí)，應(yīng)當(dāng)及時(shí)向有關(guān)行政管理部門(mén)報(bào)告，協(xié)助做好救助工作。

物業(yè)管理企業(yè)雇請(qǐng)保安人員的，應(yīng)當(dāng)遵守國(guó)家有關(guān)規(guī)定。保安人員在維護(hù)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的公共秩序時(shí)，應(yīng)當(dāng)履行職責(zé)，不得侵害公民的合法權(quán)益。

七、建筑物共有部分的維修責(zé)任

按下列規(guī)定承擔(dān)：

（一）毗連部分，由毗連部分的業(yè)主共同承擔(dān)；

（二）建筑物本體共用部分，由該建筑物所有業(yè)主共同承擔(dān)；

（三）物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)共用設(shè)施、設(shè)備、場(chǎng)地，由全體業(yè)主共同承擔(dān)；出租物業(yè)維修責(zé)任的承擔(dān)，應(yīng)當(dāng)在租賃合同中約定。

八、物業(yè)服務(wù)收費(fèi)

（一）概念：

是指物業(yè)管理企業(yè)按照物業(yè)服務(wù)合同的約定，對(duì)房屋及配套的設(shè)施設(shè)備和相關(guān)場(chǎng)地進(jìn)行維修、養(yǎng)護(hù)、管理，維護(hù)相關(guān)區(qū)域內(nèi)的環(huán)境衛(wèi)生和秩序，向業(yè)主所收取的費(fèi)用。

（二）業(yè)主與物業(yè)管理企業(yè)可以采取包干制或者酬金制等形式約定物業(yè)服務(wù)費(fèi)用。

1.包干制是指由業(yè)主向物業(yè)管理企業(yè)支付固定物業(yè)服務(wù)費(fèi)用，盈余或者

虧損均由物業(yè)管理企業(yè)享有或者承擔(dān)的物業(yè)服務(wù)計(jì)費(fèi)方式。

2.酬金制是指在預(yù)收的物業(yè)服務(wù)資金中按約定比例或者約定數(shù)額提取酬

金支付給物業(yè)管理企業(yè)，其余全部用于物業(yè)服務(wù)合同約定的支出，結(jié)余或者不足均由業(yè)主享有或者承擔(dān)的物業(yè)服務(wù)計(jì)費(fèi)方式。

3.建設(shè)單位與物業(yè)買(mǎi)受人簽訂的買(mǎi)賣合同，應(yīng)當(dāng)約定物業(yè)管理服務(wù)內(nèi)容、服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)、收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)、計(jì)費(fèi)方式及計(jì)費(fèi)起始時(shí)間等內(nèi)容，涉及物業(yè)買(mǎi)受人共同利益的約定應(yīng)當(dāng)一致。

（三）物業(yè)服務(wù)成本或者物業(yè)服務(wù)支出構(gòu)成一般包括以下部分：

1.管理服務(wù)人員的工資、社會(huì)保險(xiǎn)和按規(guī)定提取的福利費(fèi)等；

2.物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的日常運(yùn)行、維護(hù)費(fèi)用；

3.物業(yè)管理區(qū)域清潔衛(wèi)生費(fèi)用；

4.物業(yè)管理區(qū)域綠化養(yǎng)護(hù)費(fèi)用；

5.物業(yè)管理區(qū)域秩序維護(hù)費(fèi)用；

6.辦公費(fèi)用；

7.物業(yè)管理企業(yè)固定資產(chǎn)折舊；

8.物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備及公眾責(zé)任保險(xiǎn)費(fèi)用；

9.經(jīng)業(yè)主同意的其它費(fèi)用。

10.物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的大修、中修和更新、改造費(fèi)用，應(yīng)當(dāng)通過(guò)專項(xiàng)維修資金予以列支，不得計(jì)入物業(yè)服務(wù)支出或者物業(yè)服務(wù)成本。

（四）物業(yè)服務(wù)費(fèi)定價(jià)

1.物業(yè)管理收費(fèi)實(shí)行政府指導(dǎo)價(jià)和市場(chǎng)調(diào)節(jié)價(jià)。

2.政府指導(dǎo)價(jià)由省人民政府價(jià)格行政主管部門(mén)會(huì)同建設(shè)行政主管部門(mén)制定?？h級(jí)以上人民政府價(jià)格行政主管部門(mén)可以在政府指導(dǎo)價(jià)范圍內(nèi)，結(jié)合當(dāng)?shù)貙?shí)際情況，確定當(dāng)?shù)氐氖召M(fèi)標(biāo)準(zhǔn)。

3.對(duì)實(shí)施了物業(yè)管理的物業(yè)，實(shí)行物業(yè)管理公司統(tǒng)一向住戶收取綜合性的物業(yè)管理服務(wù)費(fèi)。

4.已成立業(yè)主委員會(huì)的，物業(yè)管理服務(wù)費(fèi)的收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)由物業(yè)管理公司與業(yè)主委員按政府指導(dǎo)價(jià)約定或者由雙方協(xié)商確定。

5.物業(yè)已交付使用尚未成立業(yè)主委員會(huì)的，物業(yè)管理服務(wù)的收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)由物業(yè)管理公司在政府指導(dǎo)價(jià)范圍內(nèi)提出，報(bào)市價(jià)格行政主管部門(mén)核定。

6.對(duì)獲得全國(guó)城市物業(yè)管理優(yōu)秀住宅小區(qū)稱號(hào)的住宅小區(qū)，經(jīng)與業(yè)主或業(yè)主委員會(huì)協(xié)商同意，收費(fèi)可按規(guī)定的指導(dǎo)價(jià)上浮30%，獲得省稱號(hào)的住宅小區(qū)，可按規(guī)定的指導(dǎo)價(jià)上浮15%。

(五)公共水、電費(fèi)分?jǐn)?/p>

1.住宅大樓內(nèi)走廊、樓梯、電梯、公共設(shè)施的公用水、電費(fèi)用，由本樓住(用)戶合理分?jǐn)?/p>

2.小區(qū)范圍的路燈用電費(fèi)用，由小區(qū)的所有住(用)3.高層住宅(含商鋪、辦公樓)的電梯等公用設(shè)備運(yùn)行的電費(fèi)，設(shè)獨(dú)立計(jì)量表的，由所有使用該電梯和設(shè)備的住(用)戶合理分?jǐn)?/p>

(六)物業(yè)服務(wù)費(fèi)收繳:

1.業(yè)主應(yīng)當(dāng)按照物業(yè)服務(wù)合同的約定按時(shí)足額交納物業(yè)服務(wù)費(fèi)用；

2.業(yè)主與物業(yè)使用人約定由物業(yè)使用人交納物業(yè)服務(wù)費(fèi)用的，從其約定，業(yè)主負(fù)連帶交納責(zé)任。

3.已竣工但尚未出售或者尚未交給物業(yè)買(mǎi)受人的物業(yè)，物業(yè)服務(wù)費(fèi)用由建設(shè)單位交納。

4.不按約定交付物業(yè)管理、維修等分?jǐn)傎M(fèi)用的，物業(yè)管理公司可以催繳、限期交付；逾期仍不交付的，按合同約定加收滯納金，合同沒(méi)有約定的，可按每日加收欠交金額千分之一的滯納金；經(jīng)催收仍不交付的，可累積計(jì)帳，在物業(yè)轉(zhuǎn)讓時(shí)，由房地產(chǎn)交易機(jī)構(gòu)代為扣除；物業(yè)管理公司也可以依法向人民法院起訴；

5.物業(yè)管理公司向業(yè)主、使用人預(yù)收物業(yè)管理費(fèi)，經(jīng)約定，最多預(yù)收三個(gè)月的費(fèi)用。

(七)物業(yè)管理公司的經(jīng)費(fèi)來(lái)源

1.主要為管理服務(wù)費(fèi)收入、車輛停放收入、多種經(jīng)營(yíng)收入及其他合法收入。

2.物業(yè)管理公司在日常管理工作以外，為業(yè)主提供專項(xiàng)服務(wù)的收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)由雙方約定，報(bào)價(jià)格行政主管部門(mén)備案，其收入用作管理經(jīng)費(fèi)。

3.物業(yè)管理公司發(fā)展多種經(jīng)營(yíng)，開(kāi)展各種有償和無(wú)償?shù)谋忝穹?wù)，增加經(jīng)營(yíng)收入，逐步改善和提高企業(yè)的經(jīng)濟(jì)效益。

4.物業(yè)管理企業(yè)可以根據(jù)業(yè)主的委托提供物業(yè)服務(wù)合同約定以外的服務(wù)項(xiàng)目，服務(wù)報(bào)酬由雙方約定。

5.物業(yè)管理企業(yè)已接受委托實(shí)施物業(yè)服務(wù)并相應(yīng)收取服務(wù)費(fèi)用的，其他部門(mén)和單位不得重復(fù)收取性質(zhì)和內(nèi)容相同的費(fèi)用。

6.利用物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備進(jìn)行經(jīng)營(yíng)的，應(yīng)當(dāng)在征得相關(guān)業(yè)主、業(yè)主大會(huì)、物業(yè)管理企業(yè)的同意后，按照規(guī)定辦理有關(guān)手續(xù)。業(yè)主所得收益應(yīng)當(dāng)主要用于補(bǔ)充專項(xiàng)維修資金，也可以按照業(yè)主大會(huì)的決定使用。

第三篇：物業(yè)管理基礎(chǔ)知識(shí)

物業(yè)管理基礎(chǔ)知識(shí)

一、物業(yè)：

物業(yè)管理的起源：19世紀(jì)60年代的英國(guó)

1、物業(yè)的含義：

物業(yè)是指已建成投入使用和經(jīng)濟(jì)效用的種類，供居住及非居住的樓宇和已相配套的公共設(shè)備、設(shè)施和場(chǎng)地。

2、物業(yè)的分類：

根據(jù)不同的使用功能，物業(yè)可分為以下4類：

A、居住物業(yè)：（包括住宅小區(qū)、單體住宅樓、公寓、別墅、度

假村等）

B、商業(yè)物業(yè)：（包括綜合樓、寫(xiě)字樓、商業(yè)中心、酒店、康樂(lè)

場(chǎng)所等）

C、工業(yè)物業(yè)：（包括工業(yè)廠房、倉(cāng)庫(kù)等）

D、其它用途物業(yè)：（如車站、機(jī)場(chǎng)、醫(yī)院、學(xué)校等）

二、物業(yè)管理：

1、物業(yè)管理的含義：

物業(yè)管理是指物業(yè)管理企業(yè)受物業(yè)所有人的委托，依據(jù)物業(yè)管理委托合同，對(duì)物業(yè)的房屋建筑及其設(shè)備、市政公用設(shè)施、綠化、衛(wèi)生、交通、治安和環(huán)境容貌等管理項(xiàng)目進(jìn)行維護(hù)、修繕和整治，并向物業(yè)所有人和使用人提供綜合性的有償服務(wù)。

2、物業(yè)管理的性質(zhì)：

社會(huì)化、專業(yè)化、企業(yè)化、經(jīng)營(yíng)型是物業(yè)管理的4個(gè)基本特性：第 1 頁(yè) 5/2/2013

A、社會(huì)化：（是指它擺脫了過(guò)去那種自建自管的分散管理體制，替多個(gè)產(chǎn)權(quán)單位、產(chǎn)權(quán)人找到了一個(gè)總管家）

B、專業(yè)化：（由專門(mén)的物業(yè)管理企業(yè)通過(guò)委托合同的簽定，按

照產(chǎn)權(quán)人和使用人的意志與要求去實(shí)施專業(yè)化管

理）

C、企業(yè)化：（通過(guò)組建物業(yè)管理企業(yè)對(duì)物業(yè)實(shí)行企業(yè)化的經(jīng)營(yíng)

服務(wù)管理的過(guò)程）

D、經(jīng)營(yíng)型：（所提供的商品是勞務(wù)和服務(wù)，它實(shí)行的是有償服

務(wù)、合理收費(fèi)）

三、物業(yè)管理的服務(wù)范圍：

1、常規(guī)性的公共服務(wù)：

（1）房屋建筑主體的管理：

A、房屋基本情況的掌握：（房屋的數(shù)量、建筑形勢(shì)、產(chǎn)權(quán)情況、完好程度、使用情況等）

B、房屋修繕及其管理：（日常保養(yǎng)、維修等各項(xiàng)工作）

C、房屋裝修管理：（房屋裝修的申請(qǐng)與批準(zhǔn)及對(duì)裝修的設(shè)計(jì)、材

料、安全等各項(xiàng)工作管理）

（2）房屋設(shè)備、設(shè)施的管理：

A、各類設(shè)備、設(shè)施的基本情況（種類、分布、管線走向、變動(dòng)

情況、完好率與使用情況）

B、各類設(shè)施、設(shè)備的日常運(yùn)營(yíng)、保養(yǎng)、維修與更新的管理

（3）環(huán)境衛(wèi)生的管理：

樓宇內(nèi)外物業(yè)環(huán)境的日常清掃保潔、垃圾清除外運(yùn)等工作。

（4）綠化管理：

園林綠地的營(yíng)造與保養(yǎng)、物業(yè)整體環(huán)境的美化等。

（5）治安管理：

樓宇內(nèi)外的安全、保衛(wèi)、警戒等以及對(duì)各種突發(fā)事件的預(yù)防與

處理，還可延伸為排除各種干擾，保持物業(yè)區(qū)域的安靜。

（6）消防管理：

火災(zāi)的預(yù)防及發(fā)生火災(zāi)時(shí)的救護(hù)與處理。

（7）車輛道路管理：

車輛的保管、道路的管理、交通秩序的維護(hù)等。

（8）公眾代辦性質(zhì)的服務(wù)：

是指為業(yè)主和使用人代收代繳水電費(fèi)、煤氣費(fèi)、有線電視費(fèi)、電話費(fèi)等公共事業(yè)性費(fèi)用。

2、針對(duì)性的專項(xiàng)服務(wù)：

（1）日常生活類：

A、衣著方面：（為住用人收洗衣物、床上用品、制衣等）

B、飲食方面：（為住用人代購(gòu)食品、糧食、燃料、菜蔬副食及

日常用品等）

C、居住方面：（代住戶進(jìn)行室內(nèi)衛(wèi)生清掃、室內(nèi)裝修、搬家等）

D、出行方面：（代購(gòu)代定車船票、飛機(jī)票、接送小孩上學(xué)、入

托，接送病人看病，代住戶保管自行車與機(jī)動(dòng)車輛的保養(yǎng)、清掃與維修等）

（2）商業(yè)服務(wù)類：

商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)的開(kāi)設(shè)與管理，以及各項(xiàng)經(jīng)營(yíng)活動(dòng)的開(kāi)展。

如：開(kāi)辦小商場(chǎng)，飲食店，美發(fā)廳，修理店；安裝維修和修理

各種家用電器和生活用品等。

（3）文化、教育、衛(wèi)生、體育類：

A、文化：（開(kāi)辦圖書(shū)館、錄象室、舉辦展覽、文化知識(shí)講座）

B、教育：（開(kāi)辦托兒所、幼兒園、假期中小學(xué)生補(bǔ)習(xí)提高班及

學(xué)前班）

C、衛(wèi)生：（設(shè)立衛(wèi)生站，提供出診、打針、提供家庭病房服務(wù)

等）

D、體育：（開(kāi)辦各種健身場(chǎng)所，如游泳池、健身房、桌求房、網(wǎng)球場(chǎng)，舉辦小型體育活動(dòng)和比賽等）

（4）金（）服務(wù)類：

代辦各種財(cái)產(chǎn)保險(xiǎn)、人壽保險(xiǎn)等業(yè)務(wù)，開(kāi)辦信用社等。

（5）經(jīng)紀(jì)代理中介服務(wù)：

A、物業(yè)市場(chǎng)營(yíng)銷與租貨；（營(yíng)銷指物業(yè)管理企業(yè)受業(yè)主委托，依據(jù)市場(chǎng)規(guī)律，進(jìn)行商業(yè)策劃，代理業(yè)主對(duì)物業(yè)進(jìn)行市場(chǎng)推

廣；租貨指受業(yè)主委托，物業(yè)管理企業(yè)根據(jù)市場(chǎng)情況，評(píng)估

和調(diào)整租金，制定出租方案，尋找租戶，替業(yè)主將物業(yè)出租）

B、產(chǎn)權(quán)評(píng)估、公證；（是指物業(yè)管理企業(yè)受業(yè)主委托，進(jìn)行的房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估與公證工作）

C、其它中介代理（家教、保姆、房屋交換、代理廣告業(yè)務(wù)等）

（6）社會(huì)福利類：

指物業(yè)管理企業(yè)提供的帶有社會(huì)福利性質(zhì)的各項(xiàng)服務(wù)工作。

3、委托性的特約服務(wù)：

特約服務(wù)是為滿足物業(yè)產(chǎn)權(quán)人、使用人的個(gè)別需求受其委托而提

供的服務(wù)。

四、物業(yè)按物業(yè)結(jié)構(gòu)層次的分類：

1、多層建筑；

2、高層建筑（10~30層）；

3、超高層建筑（30層以上）；

4、小高層建筑（12層左右）；

5、中高層建筑（20左右）

五、物業(yè)管理對(duì)房地產(chǎn)物業(yè)影響：

1、有利于防地產(chǎn)銷售推廣；

2、有利于防地產(chǎn)的保值增值；

3、有利于防地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展完善；

4、有利于提高開(kāi)發(fā)商的信譽(yù)；

5、有利于推動(dòng)相關(guān)產(chǎn)業(yè)發(fā)展。

六、物業(yè)管理目標(biāo)：

1、為業(yè)主服務(wù)；

2、為用戶服務(wù)；

3、為企業(yè)服務(wù)（為開(kāi)發(fā)商服務(wù)、為物業(yè)管理服務(wù)）

4、為社會(huì)服務(wù)。

七、物業(yè)管理服務(wù)費(fèi)的基本開(kāi)支：

1、住宅區(qū)公用設(shè)施、設(shè)備和公共場(chǎng)所的日常管理、維修和養(yǎng)護(hù)

費(fèi)用；（材料費(fèi)、公用水電費(fèi)、設(shè)備損耗費(fèi)、垃圾清運(yùn)費(fèi)、綠化養(yǎng)護(hù)費(fèi)等）

2、管委會(huì)、管理處規(guī)定人員的津貼工資、福利及辦公費(fèi)用；

3、就管理工作而聘請(qǐng)的專營(yíng)公司及其他聘請(qǐng)人員的費(fèi)用；

4、住宅區(qū)必要的社區(qū)文化活動(dòng)費(fèi)用；

5、住宅區(qū)公用設(shè)施、設(shè)備必要的保險(xiǎn)費(fèi)用和法定稅收費(fèi)。

八、地產(chǎn)性價(jià)比：

物業(yè)性能與價(jià)格的比例，實(shí)際是物業(yè)綜合價(jià)值：

1、地段；

2、建筑質(zhì)量、開(kāi)發(fā)商的信譽(yù)；

3、社區(qū)的配套；

4、戶型的設(shè)計(jì)；

5、周邊的配套；

6、物業(yè)管理是否保障

7、價(jià)格本身。

第四篇：物業(yè)管理基礎(chǔ)知識(shí)

物業(yè)管理基礎(chǔ)知識(shí)

1、什么是物業(yè)？

從物業(yè)管理的角度來(lái)看，物業(yè)是指已建成投入使用的建筑物及其相關(guān)的設(shè)備、設(shè)施和場(chǎng)地。

2、什么是物業(yè)管理？

物業(yè)管理，是指物業(yè)管理企業(yè)受物業(yè)所有人的委托，依據(jù)物業(yè)管理委托合同，對(duì)物業(yè)的房屋建筑極其設(shè)備、市政公用設(shè)施、綠化、衛(wèi)生、交通、治安和環(huán)境容貌等管理項(xiàng)目進(jìn)行維護(hù)、修繕和養(yǎng)護(hù)，并向物業(yè)所有人和使用人提供綜合性的有償服務(wù)。

3、物業(yè)管理的基本內(nèi)容是什么？

按服務(wù)的性質(zhì)和提供的方式可分為：常規(guī)性的公共服務(wù)、針對(duì)性的專項(xiàng)服務(wù)和委托性的特約服務(wù)三大類。

常規(guī)性的公共服務(wù)包括：房屋建筑主體的管理，房屋設(shè)備、設(shè)施的管理、環(huán)境衛(wèi)生的管理，綠化管理，治安管理，消防管理，車輛道路管理，公眾代辦性質(zhì)的服務(wù)等。針對(duì)性的專項(xiàng)服務(wù)包括：日常生活中的各項(xiàng)家務(wù)服務(wù)，各種商業(yè)經(jīng)營(yíng)服務(wù)項(xiàng)目，在文化、教育、衛(wèi)生、體育等方面開(kāi)展的各項(xiàng)服務(wù)，金融服務(wù)，經(jīng)紀(jì)代理中介服務(wù)等。特約服務(wù)是為滿足物業(yè)產(chǎn)權(quán)人、使用人的個(gè)別需求，受其委托而提供的服務(wù)，實(shí)際上是專項(xiàng)服務(wù)的補(bǔ)充。

4、社會(huì)化、專業(yè)化、企業(yè)化、經(jīng)營(yíng)型物業(yè)管理的最基本的特點(diǎn)是業(yè)主自治自律與物業(yè)管理企業(yè)統(tǒng)一專業(yè)化管理相結(jié)合。

業(yè)主自治自律有兩個(gè)關(guān)鍵環(huán)節(jié)：首先要有一個(gè)全體業(yè)主共同遵守的業(yè)主公約，它是所有業(yè)主使用人自律的保證，也是實(shí)行業(yè)主自治的前提；其次是要志成立精度委員會(huì)，它對(duì)物業(yè)管理企業(yè)具有先聘楷和解聘權(quán)，是業(yè)主自治的關(guān)鍵。

物業(yè)管理的作用是：為業(yè)主創(chuàng)造一個(gè)安全、舒適、文明、和諧的生活與工作環(huán)境；有利于提高城市管理的社會(huì)化、專業(yè)化；可延長(zhǎng)物業(yè)使用年限用確保其功能的正常發(fā)揮；使業(yè)主的物業(yè)保值、增值。

5、精度是指物業(yè)的所有人，即房屋所有權(quán)人和土地使用權(quán)人，是所擁有物業(yè)的主人。在物業(yè)管理中，業(yè)主又是物業(yè)管理企業(yè)所提供的物業(yè)管理服務(wù)對(duì)象。

物來(lái)使用人是指房屋、市政、肥用設(shè)施及場(chǎng)地的使用人。它既包含業(yè)權(quán)人，也包含非業(yè)權(quán)人。

業(yè)主委員會(huì)是在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)代表全體業(yè)主實(shí)施自治管理的組織，是由業(yè)主大會(huì)從全體業(yè)主中選舉產(chǎn)生，經(jīng)政府批準(zhǔn)成主的代表物業(yè)全休業(yè)主合法權(quán)益的社會(huì)團(tuán)體，其合法權(quán)益受國(guó)家法律保護(hù)。

6、物業(yè)管理公司是指按人才合法程序成產(chǎn)并具備相應(yīng)條件的經(jīng)營(yíng)物業(yè)管理業(yè)務(wù)

7、物業(yè)管理公司的權(quán)利和義務(wù)是什么？ 物業(yè)管理公司在依據(jù)《物業(yè)管理委托合同》對(duì)受托物業(yè)實(shí)施管理過(guò)程中，具有以下權(quán)利：(1)根據(jù)有關(guān)法規(guī)，并結(jié)合實(shí)際情況制訂管理辦法。(2)依照物業(yè)管理委員會(huì)合同和管理辦法對(duì)物業(yè)實(shí)施管理。(3)依照物業(yè)管理委員會(huì)合同和有關(guān)規(guī)定收取管理費(fèi)。(4)有權(quán)制止違反規(guī)章制度的行為。(5)有權(quán)要求業(yè)主委員會(huì)協(xié)助管理。(6)有權(quán)選聘專業(yè)公司承擔(dān)專項(xiàng)管理業(yè)務(wù)。(7)可以實(shí)行多種經(jīng)營(yíng)，以其收益補(bǔ)充管理經(jīng)費(fèi)。物業(yè)管理公司的義務(wù)包括：

(1)履行物業(yè)管理委托合同，依法經(jīng)營(yíng)。(2)接受業(yè)主委員會(huì)和業(yè)主使用人監(jiān)督。(3)重大管理措施應(yīng)提交業(yè)主委員會(huì)審議批準(zhǔn)。(4)接受行政主管部門(mén)監(jiān)督指導(dǎo)。

(5)至少每6個(gè)月應(yīng)向全體業(yè)主公布一次管理費(fèi)用收支帳目。

物業(yè)管理公司是指按人才合法程序成產(chǎn)并具備相應(yīng)條件的經(jīng)營(yíng)物業(yè)管理業(yè)務(wù)(6)提供優(yōu)良生活工作環(huán)境，搞好社區(qū)文化。(7)發(fā)現(xiàn)違法行為要及時(shí)向有關(guān)行政管理機(jī)關(guān)報(bào)告。

(8)《物業(yè)管理委托合同》終止時(shí)，必須向業(yè)主委員會(huì)移交全部房屋、物業(yè)管理檔案、財(cái)務(wù)等資料和本物業(yè)的公共財(cái)產(chǎn)，包括管理費(fèi)、公共收入積累形成的資產(chǎn)，同時(shí)業(yè)主委員會(huì)有權(quán)指定專業(yè)審計(jì)機(jī)構(gòu)對(duì)物業(yè)管理財(cái)務(wù)狀況進(jìn)行審計(jì)。

8、為什么要推行和實(shí)施物業(yè)管理？

業(yè)主購(gòu)買(mǎi)某個(gè)物業(yè)，都希望有一個(gè)既安全又舒適的生活、工作環(huán)境，如何保障業(yè)主的權(quán)益，在管理和養(yǎng)護(hù)好物業(yè)這兩個(gè)方面提供優(yōu)質(zhì)服務(wù)，并使社區(qū)設(shè)施不斷完善，使物業(yè)使用年限延長(zhǎng)，確保其設(shè)計(jì)功能發(fā)揮作用，這就是實(shí)施物業(yè)管理的意義所在。

9、物業(yè)管理和傳統(tǒng)房屋管理有何區(qū)別？

物業(yè)管理屬于市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)體制下形成的管理模式，傳統(tǒng)房屋管理是在計(jì)劃經(jīng)濟(jì)體制下形成的管理模式，前者積極地以經(jīng)濟(jì)手段進(jìn)行開(kāi)拓式管理，后者是消極被動(dòng)地以行政手段進(jìn)行管理。物業(yè)管理作為城市管理體制的重大改革，與傳統(tǒng)的房地產(chǎn)管理相比，從觀念上，管理模式上以及在管理的的內(nèi)容上、廣度和深度上都有本質(zhì)的區(qū)別，主要體現(xiàn)在以下四個(gè)方面：

（1）、管理體制的不同。

傳統(tǒng)的房地產(chǎn)管理是計(jì)劃經(jīng)濟(jì)體制下的政府行政行為，是福利型、無(wú)償型的；物業(yè)管理是市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)體制下的企業(yè)，是經(jīng)營(yíng)型的，有償?shù)?。?）、管理內(nèi)容不同。

傳統(tǒng)的房地產(chǎn)管理多年來(lái)一直以單一的收租養(yǎng)房為主要內(nèi)容，管理內(nèi)容單一。物業(yè)管理則是對(duì)房屋設(shè)備設(shè)施等實(shí)行多功能、全方位、綜合性經(jīng)營(yíng)管理與服務(wù)，既管物又服務(wù)于人，以對(duì)物業(yè)有形的“物質(zhì)”管理為基礎(chǔ)，以該物業(yè)的業(yè)主和使用人為核心，展開(kāi)與此相關(guān)聯(lián)的各項(xiàng)服務(wù)與管理工作，以人為核心。提供精神和物質(zhì)兩方面的服務(wù)。（3）、所管房屋的產(chǎn)權(quán)結(jié)構(gòu)不同。（4）、管理機(jī)制不同。

傳統(tǒng)的房地產(chǎn)管理是管理者按自身的意志管理用戶，與用戶是管理與被管理的關(guān)系。用戶無(wú)法選擇管理者，很少有監(jiān)督權(quán)，更談不上決策權(quán)，處于被動(dòng)地位。

物業(yè)管理則是產(chǎn)權(quán)人和使用人有權(quán)通過(guò)市場(chǎng)選聘物業(yè)管理企業(yè)，物業(yè)管理企業(yè)有權(quán)接受或不接受選聘。雙方在完全平等的原則下，通過(guò)市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)，雙向選擇。簽定物業(yè)管理委托合同，明確各自的權(quán)利、義務(wù)，產(chǎn)權(quán)人和使用人參與重大事項(xiàng)的決策。物業(yè)管理企業(yè)與產(chǎn)權(quán)人和使用人是委托與被委托。服務(wù)和被服務(wù)的關(guān)系。9，什么是物業(yè)管理的基礎(chǔ)設(shè)施和生活環(huán)境？

基礎(chǔ)設(shè)施包括公用設(shè)施和服務(wù)設(shè)施。公用設(shè)施包括房屋、道路、橋梁、公共交通、給水、排水、供電、供熱、煤氣、電訊等。服務(wù)設(shè)施包括醫(yī)療、衛(wèi)生、文化教育、科研、商業(yè)服務(wù)等。

生活環(huán)境包括自然環(huán)境和社會(huì)環(huán)境。自然環(huán)境包括環(huán)境衛(wèi)生、大氣、水、土等：社會(huì)環(huán)境主要指治安情況。

10、物業(yè)管理從業(yè)人員應(yīng)具備哪些基本素質(zhì)和能力。

物業(yè)管理企業(yè)的人員根據(jù)所處的崗位和承擔(dān)的責(zé)任分為三個(gè)層次：高級(jí)管理人員、中級(jí)管理人員和一般員工。上述三個(gè)層次的物業(yè)管理人員所應(yīng)具備的基本素質(zhì)和要求有：（1）務(wù)業(yè)主的意識(shí)。

（2）烈的責(zé)任感和良好的職業(yè)道德。

（3）的知識(shí)面，越是高層次的管理人員，要求的知識(shí)面越廣。（4）要所有從事的專業(yè)崗位所必備的知識(shí)和相應(yīng)能力。

11、物業(yè)管理行業(yè)中哪些崗位需持證上崗？

(1)物業(yè)：物業(yè)管理企業(yè)經(jīng)理、物業(yè)管理員、消防監(jiān)控值班人員、保安員、二次供水清潔工。

(2)工程：普通電工、高壓電工、空調(diào)工、電梯工、發(fā)電工、電焊工。(3)行政：人事勞資員、秘書(shū)。

(4)財(cái)務(wù)：會(huì)計(jì)人員，如會(huì)計(jì)師、助理會(huì)計(jì)師、會(huì)計(jì)員。

(5)娛樂(lè)：游泳池救生員、各類體育項(xiàng)目如乒乓球、桌球、網(wǎng)球、健身等場(chǎng)館助理。

12、小區(qū)管理的主要內(nèi)容是什么？ 管理的內(nèi)容包括：

（1）市政公用設(shè)施和附屬建筑物的維修、養(yǎng)護(hù)和管理，包括道路、室外上下水管道、化糞池、溝渠、池、自行棚、停車場(chǎng)等。（2）公共綠地、花木等的養(yǎng)護(hù)和管理。

（3）附屬配套建筑和設(shè)施的維修、養(yǎng)護(hù)和管理，包括商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)、文化體育娛樂(lè)場(chǎng)所、家政、會(huì)所等。

（4）公共環(huán)境衛(wèi)生，包括公共場(chǎng)所、房屋共用部位的清潔衛(wèi)生、垃圾的收集、清運(yùn)等。（5）交通與車輛停放秩序的管理。

（6）維持公共秩序、包括安全監(jiān)控、巡視、門(mén)崗執(zhí)勤等。（7）對(duì)小區(qū)建筑共用部位的維修、養(yǎng)護(hù)和管理。

（8）共用設(shè)施、設(shè)備的維修、養(yǎng)護(hù)、運(yùn)行和管理，包括共用的上下水管道、落水管、垃圾道煙囪、共用照明、天線、高壓水泵房、樓內(nèi)消防設(shè)施設(shè)備、電梯等。

（9）管理與物業(yè)相關(guān)的工程圖紙、住戶檔案與竣工驗(yàn)收資料。組織開(kāi)展社區(qū)文化娛樂(lè)活動(dòng)。

13、小區(qū)管理和寫(xiě)字樓、商場(chǎng)管理的主要區(qū)別在哪里？

管理的對(duì)象不同。小區(qū)主要作為居民的居住場(chǎng)所，服務(wù)對(duì)象是住戶；寫(xiě)字樓、商場(chǎng)主要作為企業(yè)辦公及經(jīng)營(yíng)場(chǎng)所，服務(wù)對(duì)象是企業(yè)的職員及客戶。

服務(wù)的時(shí)間有所側(cè)重。小區(qū)的服務(wù)時(shí)間主要集中在下班后及節(jié)假日；寫(xiě)字樓、商場(chǎng)的設(shè)備管理時(shí)間為24小時(shí)，但服務(wù)客戶的時(shí)間主要是在工作時(shí)間或商業(yè)時(shí)間內(nèi)。

管理的側(cè)重點(diǎn)不同。小區(qū)管理側(cè)重于為住戶提供一個(gè)安全文明的居住環(huán)境，管理的設(shè)備設(shè)施相對(duì)簡(jiǎn)單，清潔、綠化的標(biāo)準(zhǔn)要求相對(duì)較低，其目的主要是為住戶營(yíng)造一個(gè)輕松、休閑的休憩空間；楔寫(xiě)字樓、商場(chǎng)側(cè)重于為客戶提供辦公或經(jīng)營(yíng)、購(gòu)物上的便利，其機(jī)電設(shè)備相對(duì)復(fù)雜，對(duì)公共區(qū)域的清潔、綠化擺設(shè)的要求較高，消防、閉路電視監(jiān)控、治安管理等更嚴(yán)格，其目的是為客戶創(chuàng)造一個(gè)舒適、高雅的辦公或購(gòu)物環(huán)境。

14、住宅小區(qū)命名有什么規(guī)定？

15、中心命名有什么規(guī)定？

指某些功能最具有規(guī)模的建筑群。占地面積2萬(wàn)平方米 以上，或總建筑面積20萬(wàn)平方米以上，在功能上必須最具有規(guī)模、起主導(dǎo)地位的建筑群，可用中心做通名。

16、別墅、山莊命名有什么規(guī)定？

指低層高級(jí)住宅區(qū)。占地面積1萬(wàn)平方米以上，花圃，草坪的面積大于建筑群占地面積的高級(jí)住宅區(qū)，可用別墅作通名，依山可建的可稱山莊。一般應(yīng)位于市郊，市區(qū)內(nèi)要嚴(yán)格控制。

17、小區(qū)規(guī)劃中有哪些技術(shù)、經(jīng)濟(jì)參考指標(biāo)？

住宅小區(qū)，是按城市統(tǒng)一規(guī)劃建設(shè)、基礎(chǔ)設(shè)施配套比較齊全，建筑面積在5萬(wàn)平方米以上，已建成并投入使用、入住率達(dá)60%一生的小區(qū)或小區(qū)內(nèi)的組團(tuán)。

小區(qū)要符合城市規(guī)劃要求，嚴(yán)格按照國(guó)家驗(yàn)收標(biāo)準(zhǔn)驗(yàn)收，具有完善的驗(yàn)收資料、圖紙、檔案及交接手續(xù)。在房屋及維修管理方面： 房屋外觀完好、整潔。

小區(qū)內(nèi)組團(tuán)及棟號(hào)要有明顯標(biāo)志及引路方向平面圖。房屋完好率達(dá)98%以上。無(wú)違反規(guī)劃的私搭、亂建現(xiàn)象。

房租、水、電、氣等各項(xiàng)費(fèi)用，實(shí)行便民統(tǒng)一代收代繳，收費(fèi)率達(dá)98%以上。房屋零修及時(shí)率達(dá)98%以上，零修合格率達(dá)100%，并建立回訪制度和回訪記錄。

第五篇：培訓(xùn)教材物業(yè)管理基礎(chǔ)知識(shí)

培訓(xùn)教材

物業(yè)管理的了解

一、什么是物業(yè)管理

指物管企業(yè)受物業(yè)所有人的委托，依據(jù)物業(yè)管理委托合同，對(duì)物業(yè)的建筑及設(shè)備、市政公用設(shè)施、綠化、衛(wèi)生、交通、治安和環(huán)境容顏等進(jìn)行維護(hù)、修繕和整治，并向物業(yè)所有人和使用人提供有償服務(wù)。對(duì)其定義為：“物業(yè)管理就是對(duì)業(yè)主、住戶或用戶、客戶（可以統(tǒng)稱為甲方）提供的公共性服務(wù)。特別是那些客戶和業(yè)主不愿做、也做不好、做了也沒(méi)有效率的工作?！?/p>

二、物業(yè)管理有什么作用

為了發(fā)揮物業(yè)的最大使用功能，使其保值增值，并為物業(yè)所有人和使用人提 供衛(wèi)生、整潔、安全、舒適的生活和工作環(huán)境，實(shí)現(xiàn)社會(huì)、經(jīng)濟(jì)、環(huán)境的三效統(tǒng)一和穩(wěn)定增長(zhǎng)。

三、物業(yè)管理公司應(yīng)向小區(qū)居民提供什么樣的服務(wù)

主要有公共性服務(wù)、特約性專項(xiàng)服務(wù)、代辦服務(wù)三大類。

常規(guī)性服務(wù)是最基本的服務(wù)，包括：房屋建筑主體的管理、房屋設(shè)備、設(shè)施和管理、環(huán)衛(wèi)管理、綠化、治安、消防、車輛道路、代辦服務(wù)。

國(guó)家建設(shè)部1998年頒布了《物業(yè)管理規(guī)范服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)》。

1、接到住用戶要求維修電話和報(bào)修，應(yīng)立即做好登記工作。

2、家庭水電急修不過(guò)夜，對(duì)房屋小修等其它問(wèn)題，應(yīng)自報(bào)修時(shí)起三日內(nèi)進(jìn)行。

3、維修人員入戶維修要便民不擾民，活完料凈場(chǎng)地清。

4、維修人員態(tài)度和藹、禮貌，不得吃拿卡要。

5、凡屬住戶自費(fèi)的維修項(xiàng)目，要公開(kāi)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，不亂收或多收費(fèi)。

6、建立維修服務(wù)回訪制度，由住用戶對(duì)維修質(zhì)量提出評(píng)議。

特約性專項(xiàng)服務(wù)實(shí)質(zhì)上是一種代理業(yè)務(wù)，為滿足一部分業(yè)主的需求而提供的 服務(wù)，如代購(gòu)物品、車船票、代人接送小孩或提供商業(yè)經(jīng)營(yíng)性服務(wù)項(xiàng)目。

代辦服務(wù)實(shí)質(zhì)上是特約服務(wù)的補(bǔ)充和完善。

四、什么是前期物業(yè)管理

前期物業(yè)管理是物業(yè)管理重要環(huán)節(jié)，是指房屋施工后期（約封頂前三個(gè)月左 右）和銷售時(shí)期進(jìn)行的物業(yè)管理交叉工作。通過(guò)對(duì)前期的圖紙?jiān)O(shè)計(jì)到工程設(shè)備、設(shè)施的深入熟悉了解，為以后正式進(jìn)駐管理創(chuàng)造良好的基礎(chǔ)。

五、物業(yè)管理合同與物業(yè)管理公約有何區(qū)別和聯(lián)系？

物業(yè)管理合同是兩個(gè)主體，即業(yè)主委員會(huì)（委托方）與物業(yè)管理公司（受托方）之間所簽訂的合同，規(guī)定雙方的權(quán)利與義務(wù)：而物業(yè)管理公約是多個(gè)主體，及開(kāi)發(fā)商、業(yè)主、業(yè)主委員會(huì)、使用人（承租人）之間分清各自權(quán)利與義務(wù)的公約。還有不同的是，物業(yè)管理公約中的一些內(nèi)容是物業(yè)管理合同中沒(méi)有涉及到的，公約中規(guī)定了業(yè)主的自我約束方面、限制了許多業(yè)主不能進(jìn)行的活動(dòng)，比如不能隨意拆改承重墻、不能破壞室內(nèi)結(jié)構(gòu)、不能占用公用區(qū)域。此外，公約還規(guī)定了業(yè)主委員會(huì)的成立程序等等。

六、物業(yè)管理費(fèi)由那些項(xiàng)目構(gòu)成，有哪幾種定價(jià)方式？

根據(jù)國(guó)家計(jì)委、建設(shè)部頒布的《城市住宅小區(qū)物業(yè)管理服務(wù)收費(fèi)暫行辦法》（計(jì)價(jià)費(fèi)[1996]266號(hào)），住宅小區(qū)物業(yè)管理費(fèi)的成本構(gòu)成包括以下項(xiàng)目：

1、管理服務(wù)人員的工資和按規(guī)定提取的福利費(fèi)；

2、公共設(shè)施、設(shè)備日常運(yùn)行、維修及保養(yǎng)費(fèi)；

3、綠化管理費(fèi)；

4、清潔衛(wèi)生費(fèi)；

5、保安費(fèi)；

6、辦公費(fèi)；

7、物業(yè)管理單位固定資產(chǎn)折舊費(fèi)；

8、法定稅費(fèi)；

此外，物業(yè)管理費(fèi)用中還應(yīng)包括物業(yè)管理公司的利潤(rùn)；對(duì)于高檔住宅小區(qū)的物業(yè)管理，成本中還可以增加保險(xiǎn)費(fèi)。

與我國(guó)基本價(jià)格制度轉(zhuǎn)換相適應(yīng)，按照定價(jià)主體和形成途徑不同，物業(yè)管理收費(fèi)實(shí)行市場(chǎng)調(diào)節(jié)價(jià)、政府指導(dǎo)價(jià)、政府定價(jià)三種定價(jià)形勢(shì)。

七、普通住宅每月該交納的物業(yè)管理費(fèi)是多少

北京市物價(jià)局、市房地局于1997年6月正式出臺(tái)了《北京市普通居住小區(qū) 物業(yè)管理服務(wù)收費(fèi)暫行辦法》（京價(jià)（房）字[1997]第196號(hào)）。該辦法對(duì)16個(gè)物業(yè)管理服務(wù)項(xiàng)目規(guī)定了收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)及與之相適應(yīng)的服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)。其中使用人（住戶個(gè)人）交費(fèi)項(xiàng)目為：裝修房屋垃圾外運(yùn)費(fèi)、保潔費(fèi)、保安費(fèi)、各項(xiàng)費(fèi)用統(tǒng)收服務(wù)費(fèi)、車輛存車費(fèi)（自行車）、機(jī)動(dòng)車存車費(fèi)6項(xiàng)；產(chǎn)權(quán)人交費(fèi)項(xiàng)目為：管理費(fèi)、小修費(fèi)、中修費(fèi)、大修費(fèi)、綠化費(fèi)、化糞池清掏費(fèi)、小區(qū)共用設(shè)施維修費(fèi)、電梯費(fèi)、高壓水泵費(fèi)、共同電視天線費(fèi)10個(gè)項(xiàng)目。

八、使用人按月交納費(fèi)用，具體標(biāo)準(zhǔn)如下：

保潔費(fèi)：2-5元/戶，具體標(biāo)準(zhǔn)由各區(qū)縣物價(jià)局制定；

保安費(fèi)：3-5元/戶；

五相統(tǒng)收服務(wù)費(fèi)：1元/戶；

裝修垃圾外運(yùn)費(fèi)20元/間；機(jī)動(dòng)車存車費(fèi)150元/輛（小車）；210元/輛（大 車）；自行車存車費(fèi)各區(qū)縣自定。

產(chǎn)權(quán)人按年交費(fèi)，具體項(xiàng)目和標(biāo)準(zhǔn)如下：

綠化費(fèi)：0.55元/平方米

管理費(fèi)：2.40元/平方米（普通住宅）；2.82元/平方米（乙級(jí)住宅）；3.5元/平方米（甲級(jí)住宅）

房屋共用部位小修費(fèi)：0.91元/平方米（普通住宅）；

房屋共用部位中修費(fèi)：2.09元/平方米（普通住宅）；

房屋大修費(fèi)：5.04元/平方米；

小區(qū)共用設(shè)施維修費(fèi)：1元/平方米；

屬高層住宅的，產(chǎn)權(quán)人還應(yīng)承擔(dān)電梯、水泵的運(yùn)行維修費(fèi)用：因市物價(jià)局規(guī)定的電梯、水泵運(yùn)行費(fèi)用標(biāo)準(zhǔn)時(shí)按每部、每組計(jì)算，具體到每戶應(yīng)交納的費(fèi)用標(biāo)準(zhǔn)須根據(jù)實(shí)際情況進(jìn)行分?jǐn)?。分?jǐn)偣綖椋耗硲魬?yīng)分?jǐn)偟碾娞葙M(fèi)用=（樓內(nèi)電梯總費(fèi)用/樓內(nèi)總建筑面積）×某戶建筑面積。特約性服務(wù)收費(fèi)實(shí)行市場(chǎng)價(jià)，由業(yè)主與物業(yè)管理公司協(xié)商議定。

上述收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)中不含稅費(fèi)，物業(yè)管理公司收取費(fèi)用，應(yīng)將5.5%的營(yíng)業(yè)稅費(fèi)價(jià)進(jìn)去。

九、物業(yè)管理公司從何時(shí)開(kāi)始向業(yè)主計(jì)收物業(yè)管理費(fèi)

有些物業(yè)管理公司稱，自發(fā)出入住通知之日起物業(yè)管理費(fèi)，可是業(yè)主發(fā)現(xiàn)，這個(gè)小區(qū)還正在建設(shè)，很多基礎(chǔ)設(shè)施還未到位，這時(shí)候交物業(yè)管理費(fèi)，業(yè)主很難接受。

有些小區(qū)確實(shí)搞得不錯(cuò)，但他們規(guī)定從業(yè)主來(lái)辦入住手續(xù)時(shí)計(jì)收物業(yè)管理費(fèi)，卻有很多業(yè)主由于種種原因，并不急于入住而不辦理入住手續(xù)，但空房子照樣要消耗物業(yè)管理費(fèi)用，恐怕就得其他業(yè)主背著或由物業(yè)管理公司補(bǔ)虧。

從什么時(shí)候開(kāi)始計(jì)收物業(yè)管理費(fèi)，國(guó)家并沒(méi)有這方面的明確規(guī)定。但規(guī)定，按照合同約定執(zhí)行，所以，如果在售房合同或是物業(yè)管理公約中明確規(guī)定了計(jì)費(fèi)時(shí)間，就應(yīng)該執(zhí)行該條款。如果沒(méi)有這樣的合同約定，應(yīng)按如下情況處理：

1、物業(yè)管理費(fèi)是一種服務(wù)的價(jià)款，是基于物業(yè)管理服務(wù)合同形成的。從法律角度上看，物業(yè)管理公司提供服務(wù)，業(yè)主支付此價(jià)計(jì)物業(yè)管理費(fèi)。所以，如果沒(méi)有特別約定，物業(yè)管理費(fèi)一般應(yīng)該在物業(yè)管理公司開(kāi)始提供物業(yè)管理服務(wù)的時(shí)刻計(jì)收。實(shí)踐中如何把握；第一，體現(xiàn)為時(shí)間，大多數(shù)人認(rèn)為在房屋具備入住條件、業(yè)主接到入住通知時(shí)開(kāi)始計(jì)費(fèi)；第二，體現(xiàn)為計(jì)費(fèi)項(xiàng)目，只有開(kāi)始提供的物業(yè)管理服務(wù)才能計(jì)費(fèi)，尚未提供物業(yè)管理服務(wù)的項(xiàng)目，就不能計(jì)收相關(guān)的物業(yè)管理費(fèi)。

2、時(shí)間問(wèn)題，一般來(lái)說(shuō)，發(fā)出入住通知的，表明物業(yè)管理公司已經(jīng)開(kāi)始了物業(yè)管理的工作并認(rèn)為業(yè)主可以使用房屋、接受全面的物業(yè)管理服務(wù)。但實(shí)際上，有很多小區(qū)尚未具備入住條件就發(fā)出了入住通知，令業(yè)主多少有不滿。所以要強(qiáng)調(diào)必須符合入住的基本條件，否則業(yè)主就根本住不進(jìn)來(lái)，更別說(shuō)享受物業(yè)管理服務(wù)了。

居住的基本條件應(yīng)包括以下幾點(diǎn)：建筑質(zhì)量方面，應(yīng)能夠向業(yè)主提供質(zhì)量合格證書(shū)及《住宅質(zhì)量保證書(shū)》、《住宅使用說(shuō)明書(shū)》；便民方面，應(yīng)能滿足居民的基本生活需要，例如電梯正常運(yùn)行、水電暖通、居民能夠開(kāi)火、施工現(xiàn)場(chǎng)清理干凈、各種管道暢通等。如果在售房合同中對(duì)于入住條件有明確規(guī)定的，則還應(yīng)符合該特別規(guī)定。

3、收費(fèi)項(xiàng)目的問(wèn)題，一般說(shuō)來(lái)，入住階段物業(yè)管理公司的工作還沒(méi)有全面鋪開(kāi)，很多服務(wù)項(xiàng)目并不存在，但往往在計(jì)費(fèi)時(shí)把所有的收費(fèi)項(xiàng)目一起計(jì)費(fèi)并攤在計(jì)費(fèi)面積中。

例如。業(yè)主在春天入住時(shí)，可能會(huì)被要求預(yù)交暖氣費(fèi)。有些小區(qū)的電梯尚未開(kāi)通或安裝，業(yè)主就已經(jīng)交了電梯運(yùn)行費(fèi)，這些都是不合理的。在建設(shè)部《城市住宅小區(qū)物業(yè)管理服務(wù)收費(fèi)暫行辦法》中規(guī)定，物業(yè)管理企業(yè)不能只收費(fèi)不服務(wù)或多收費(fèi)少服務(wù)。有些物業(yè)管理公司認(rèn)為自己并沒(méi)有多收費(fèi)，只是預(yù)收了以后一段時(shí)間的物業(yè)管理費(fèi)。現(xiàn)在看來(lái)，這也是不禁止，但仍然讓業(yè)主感到不太愉快，畢竟服務(wù)還沒(méi)到位。

有些業(yè)主辦理了入住手續(xù)，但長(zhǎng)期沒(méi)有使用該房屋，在這種情況下，一般該房屋同樣得到了相關(guān)的物業(yè)管理服務(wù)，例如保潔、保安等，因此也該承擔(dān)物業(yè)管理費(fèi)，一般來(lái)說(shuō)，實(shí)踐中對(duì)于這樣的業(yè)主，往往要求其承擔(dān)標(biāo)準(zhǔn)一半的物業(yè)管理費(fèi)。

十、物業(yè)管理公司一次性收取一年甚至多年的物業(yè)管理費(fèi)是否合理?

物業(yè)管理費(fèi)可按年交，也可按月、季交，但不得一次性收取多年的物業(yè)管理 費(fèi)。

十一、誰(shuí)享有小區(qū)停車位的處分權(quán)、收益權(quán)？

小區(qū)中停車位的處分權(quán)、收益權(quán)的歸屬問(wèn)題，關(guān)鍵看車位的所有權(quán)歸屬。如果車位的所有權(quán)屬于開(kāi)發(fā)商，則開(kāi)發(fā)商擁有處分權(quán)和收益權(quán)，包括固定車位的租賃辦法、租賃價(jià)格等；如果業(yè)主擁有車位的所有權(quán)，則業(yè)主擁有車位的處分權(quán)，但業(yè)主在處理車位時(shí)，不得改變車位的使用性質(zhì)，同時(shí)應(yīng)向物業(yè)管理公司交納車位的管理費(fèi)，因?yàn)槲飿I(yè)管理在負(fù)責(zé)看管車場(chǎng)、車輛時(shí)，是有一定的成本支出的，而且物業(yè)管理公司業(yè)擔(dān)負(fù)看管車輛的重大責(zé)任。如果是在小區(qū)路邊劃線停車的，車位所占土地的使用權(quán)屬全體業(yè)主的，那么物業(yè)管理公司只有停車管理權(quán)，負(fù)責(zé)看管車輛，收取看管費(fèi)，車位的分配問(wèn)題應(yīng)在《房屋使用管理維修公約》中明確，小區(qū)業(yè)主委員會(huì)成立后，由業(yè)主委員會(huì)決定車位的分配問(wèn)題。

十二、居民應(yīng)該交納那些垃圾處理費(fèi)用。

住戶須交納垃圾的清掃、清運(yùn)、處理等三項(xiàng)費(fèi)用。

1、清潔費(fèi)：196號(hào)文件規(guī)定，由住戶向物業(yè)管理公司交納，每月每戶按標(biāo)準(zhǔn)在2—5元之間，具體標(biāo)準(zhǔn)由各區(qū)縣物部門(mén)制定。其服務(wù)內(nèi)容為房屋及小區(qū)保潔。

2、垃圾清運(yùn)費(fèi)：根據(jù)市物價(jià)局、財(cái)政局頒布的《關(guān)于調(diào)整委托清運(yùn)費(fèi)及垃圾消納場(chǎng)管理收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)的通知》（京價(jià)收字｛1999｝第三產(chǎn)業(yè)53號(hào)）的規(guī)定：居民生活垃圾外運(yùn)費(fèi)為每戶每年30元，由產(chǎn)權(quán)人向環(huán)衛(wèi)局交納，可由物業(yè)公司代收代繳。服務(wù)內(nèi)容是環(huán)衛(wèi)部門(mén)從小區(qū)垃圾中轉(zhuǎn)站將垃圾運(yùn)到垃圾消納場(chǎng)。

3、生活垃圾自理費(fèi)：根據(jù)北京市人民政府辦公廳1999年底68號(hào)文件《北京市人民政府辦公廳關(guān)于轉(zhuǎn)發(fā)市環(huán)衛(wèi)局等部門(mén)制定的北京市征收城市生活垃圾費(fèi)實(shí)施辦法（試行）的通告》的規(guī)定：本市居民應(yīng)交納生活垃圾處理費(fèi)，標(biāo)準(zhǔn)為每戶每月3元，按規(guī)定辦理暫住證的來(lái)京人員，每人每月2元。費(fèi)用由街道辦事處和鄉(xiāng)、鎮(zhèn)人民政府收取，可委托居委會(huì)收取，該費(fèi)用主要用于城市生活垃圾的處理。

十二、公共區(qū)域的照明費(fèi)如何分?jǐn)偅?/p>

住宅樓內(nèi)公共照明系統(tǒng)屬公共設(shè)施，其產(chǎn)生的電費(fèi)屬能源范疇，按照國(guó)家計(jì)委、建設(shè)部《城市住宅小區(qū)物業(yè)管理服務(wù)收費(fèi)暫行辦法》（計(jì)價(jià)費(fèi)[1996]266號(hào)）的規(guī)定，該能源費(fèi)用可以計(jì)入物業(yè)管理費(fèi)成本，并由受益人即樓內(nèi)全體人員分?jǐn)?。目前。我市物業(yè)管理企業(yè)大多采取上述原則解決樓內(nèi)公共照明電費(fèi)問(wèn)題。

十三、物業(yè)管理公司與業(yè)主的維修責(zé)任應(yīng)如何劃分？

業(yè)主作為物業(yè)的所有權(quán)人，應(yīng)對(duì)其所有的物業(yè)承擔(dān)維修保養(yǎng)責(zé)任。因此，房屋的室內(nèi)部分，即戶門(mén)以內(nèi)的部委和設(shè)備，包括水、電、氣、熱、戶表以內(nèi)的管線和自用陽(yáng)臺(tái)，由業(yè)主負(fù)責(zé)維修。房屋的共用部位和共用設(shè)施設(shè)備，包括設(shè)施的外墻面、樓梯間、通道、屋面、上下水管道、公用水箱、加壓水泵、電梯、機(jī)電設(shè)備、公用天線和消防設(shè)施等主體共用設(shè)施，由物業(yè)管理公司組織定期維修。住宅區(qū)內(nèi)的水、電、煤氣、通訊等管線的維修養(yǎng)護(hù)，由有關(guān)供水、供電、供氣及通

訊單位負(fù)責(zé)，維修養(yǎng)護(hù)由有關(guān)業(yè)主單位支付。但是，物業(yè)管理公司與有關(guān)業(yè)務(wù)單位另有約定的，按雙方約定確定維修責(zé)任。

物業(yè)所有人可以自行維修養(yǎng)護(hù)共自用部分和自用設(shè)備，也可以委托物業(yè)管理公司或其他專業(yè)維修人員代修。由于業(yè)主拒不履行維修責(zé)任，致使房屋及附屬設(shè)施已經(jīng)或者可能危害毗鄰設(shè)施安全及公共安全的，物業(yè)管理委員會(huì)可以授權(quán)物業(yè)管理公司進(jìn)行修繕，其費(fèi)用由業(yè)主承擔(dān)。造成損失的，業(yè)主應(yīng)當(dāng)賠償損失。

人為造成公用設(shè)施損壞的，由損壞者修復(fù)；造成損失的，應(yīng)當(dāng)賠償損失。