第一篇：房地產(chǎn)營改增實施細則方案

房地產(chǎn)營改增實施細則方案

“營改增”細則終于公布了!昨天，財政部、國家稅務總局發(fā)布《關于全面推開營業(yè)稅改征增值稅試點的通知》，經(jīng)國務院批準，自2016年5月1日起，在全國范圍內(nèi)全面推開營業(yè)稅改征增值稅(以下稱營改增)試點，建筑業(yè)、房地產(chǎn)業(yè)、金融業(yè)、生活服務業(yè)等全部營業(yè)稅納稅人，納入試點范圍，由繳納營業(yè)稅改為繳納增值稅。

作為國家“十二五”戰(zhàn)略規(guī)劃的重要組成部分，營改增稅制改革將促進服務業(yè)的快速發(fā)展，同時減輕間接稅對企業(yè)間交易的影響。這一稅制改革將對建筑及房地產(chǎn)業(yè)各個方面產(chǎn)生重大影響，影響范圍包括營業(yè)利潤、營運模式、市場營銷、以及對房地產(chǎn)基金和投資者、買方、租戶、代理商、融資方、其他服務提供者等各利益相關方的影響。

與此同時，兩部委發(fā)布了營改增四份細則文件，分別為《營業(yè)稅改征增值稅試點實施辦法》、《營業(yè)稅改征增值稅試點有關事項的規(guī)定》、《營業(yè)稅改征增值稅試點過渡政策的規(guī)定》和《跨境應稅行為適用增值稅零稅率和免稅政策的規(guī)定》。

《營業(yè)稅改征增值稅試點實施辦法》顯示，增值稅稅率為6%，其中提供交通運輸、郵政、基礎電信、建筑、不動產(chǎn)租賃服務，銷售不動產(chǎn)，轉(zhuǎn)讓土地使用權，稅率為11%;提供有形動產(chǎn)租賃服務，稅率為17%。增值稅起征點幅度為：按期納稅的，為月銷售額5000元-20000元(含本數(shù));按次納稅的，為每次(日)銷售額300元-500元(含本數(shù))。

根據(jù)《營業(yè)稅改征增值稅試點有關事項的規(guī)定》，在建筑服務領域，方案明確一般納稅人以清包工方式提供的建筑服務、為甲供工程提供的建筑服務、為合同開工日期在2016年4月30日前的建筑工程老項目提供的建筑服務等，都可以選擇適用簡易計稅方法計稅。

對銷售不動產(chǎn)，則明確一般納稅人銷售其2016年4月30日前取得(不含自建)的不動產(chǎn)，可選擇適用簡易計稅方法，以取得的全部價款和價外費用減去該項不動產(chǎn)購置原價或者取得不動產(chǎn)時的作價后的余額為銷售額，按照5%的征收率計算應納稅額。

另外，《營業(yè)稅改征增值稅試點過渡政策的規(guī)定》明確了二手房稅收政策。規(guī)定在北京市、上海市、廣州市和深圳市四個城市，個人將購買不足2年的住房對外銷售的，按照5%的征收率全額繳納增值稅;個人將購買2年以上(含2年)的非普通住房對外銷售的，以銷售收入減去購買住房價款后的差額按照5%的征收率繳納增值稅;個人將購買2年以上(含2年)的普通住房對外銷售的，免征增值稅。而北京市、上海市、廣州市和深圳市之外的地區(qū)，個人將購買不足2年的住房對外銷售的，按照5%的征收率全額繳納增值稅;個人將購買2年以上(含2年)的住房對外銷售的，免征增值稅。

日前召開的國務院常務會議稱，預計今年營改增減稅規(guī)模將超過5000億元。

針對營改增對于房地產(chǎn)市場的影響，英大證券首席經(jīng)濟學家李大霄表示，營改增對于市場而言應該是一個重大利好消息，他表示，“它能夠有效地推動稅收方面的改革，會對市場的發(fā)展起到正面作用?！?/p>

房地產(chǎn)、建筑企業(yè)營改增細則正式正式發(fā)布后，對房地產(chǎn)企業(yè)的影響是全方位的，涉及招采、合約、成本、工程、銷售、財務等各個部門，應對工作包括收購上游公司、各項合同修改、材料收回甲供、供應商更換、增值稅發(fā)票管理調(diào)整、定價模型重新設計等等。

房地產(chǎn)、建筑企業(yè)營改增后不能抵扣進項稅金的七種特殊增值稅專用發(fā)票

(一)沒有供應商開具銷售清單的開具“材料一批”、匯總運輸發(fā)票、辦公用品和勞動保護用品的發(fā)票。

國稅發(fā)[2006]156號第十二條規(guī)定：一般納稅人銷售貨物或者提供應稅勞務可匯總開具專用發(fā)票。匯總開具專用發(fā)票的，同時使用防偽稅控系統(tǒng)開具《銷售貨物或者提供應稅勞務清單》，并加蓋財務專用章或者發(fā)票專用章。因此，沒有供應商開具銷售清單的開具“材料一批”、匯總運輸發(fā)票、辦公用品和勞動保護用品的發(fā)票，不可以抵扣進項稅金。

(二)獲得按照簡易征收辦法的供應商開具的增值稅發(fā)票

《國家稅務總局關于簡并增值稅征收率有關問題的公告》(國家稅務總局公告2014年第36號)規(guī)定：一般納稅人銷售自產(chǎn)的下列貨物，可選擇按照簡易辦法依照3%征收率計算繳納增值稅，同時不得開具增值稅專用發(fā)票。

1、建筑用和生產(chǎn)建筑材料所用的砂、土、石料。

2、以自己采掘的砂、土、石料或其他礦物連續(xù)生產(chǎn)的磚、瓦、石灰(不含粘土實心磚、瓦)。

3、商品混凝土(僅限于以水泥為原料生產(chǎn)的水泥混凝土)。

因此，建筑企業(yè)購買的沙、石料，如果是從按照簡易征收辦法的供應商采購的，則建筑企業(yè)只能獲得增值稅普通發(fā)票，則不能抵扣進項稅金。

購買職工福利用品的增值稅專用發(fā)票

《 財政部 國家稅務總局關于全面推開營業(yè)稅改征增值稅試點的通知》(財稅〔2016〕36號)附件1：《營業(yè)稅改征增值稅試點實施辦法》第二十七條納稅人的交際應酬消費屬于個人消費。

因此，建筑企業(yè)和房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)生的購買煙酒茶土特產(chǎn)招待客人的增值稅進項稅不可以抵扣增值稅銷項稅。

(四)發(fā)生非正常損失的材料和運輸費用中含有的進項稅金(例如，工地上被小偷偷竊的鋼材、水泥)

《 財政部 國家稅務總局關于全面推開營業(yè)稅改征增值稅試點的通知》(財稅〔2016〕36號)附件1：《營業(yè)稅改征增值稅試點實施辦法》第二十六條第(二)項規(guī)定，非正常損失的購進貨物及相關的加工修理修配勞務和交通運輸業(yè)服務的進項稅額不得從銷項稅額中抵扣。附件1：《營業(yè)稅改征增值稅試點實施辦法》第二十六條第(三)項規(guī)定第(三)項規(guī)定：非正常損失的在產(chǎn)品、產(chǎn)成品所耗用的購進貨物(不包括固定資產(chǎn))、加工修理修配勞務或者交通運輸業(yè)服務的進項稅額不得從銷項稅額中抵扣。

《 財政部 國家稅務總局關于全面推開營業(yè)稅改征增值稅試點的通知》(財稅〔2016〕36號)附件1：《營業(yè)稅改征增值稅試點實施辦法》第二十六條第(四)項規(guī)定，非正常損失的不動產(chǎn)、以及該不動產(chǎn)所耗用的購進貨物、設計服務和建筑服務的進項稅額不得從銷項稅額中抵扣。其中購進的貨物是指構成不動產(chǎn)實體的材料和設備，包括建筑裝飾材料和給排水、采暖、衛(wèi)生、通風、照明、通訊、煤氣、消防、中央空調(diào)、電梯、電氣和智能樓宇設備及配套設施。

(五)差旅費用中的交通費用、業(yè)務招待費用的增值稅進項稅不可以抵扣.《 財政部 國家稅務總局關于全面推開營業(yè)稅改征增值稅試點的通知》(財稅〔2016〕36號)附件1：《營業(yè)稅改征增值稅試點實施辦法》第二十六條第(六)項規(guī)定，購進的旅客運輸服務、貸款服務、餐飲服務、居民日常服務和娛樂服務的進項稅額不得從銷項稅額中抵扣。

因此.企業(yè)發(fā)生的個人出差飛機票、高鐵票，手機票和酒店餐票不可以抵扣增值稅進項稅。

(六)接受貸款服務向貸款方支付的利息及有關費用的增值稅進項稅不可以抵扣。

《 財政部 國家稅務總局關于全面推開營業(yè)稅改征增值稅試點的通知》(財稅〔2016〕36號)附件2：《營業(yè)稅改增值稅試點有關事項的規(guī)定》規(guī)定：納稅人接受貸款服務向貸款方支付的與該筆貸款直接相關的投資顧問費用、手續(xù)費用、咨詢費用和手續(xù)費用的進項稅額不得從銷項稅額中抵扣。

(七)獲得的增值稅專用發(fā)票超過法定認證期限180天

《國家稅務總局關于調(diào)整增值稅扣稅憑證抵扣期限有關問題的通知》(國稅函[2009]617號)第一條規(guī)定：增值稅一般納稅人取得2010年1月1日以后開具的增值稅專用發(fā)票、(貨物運輸增值稅專用發(fā)票)和機動車銷售統(tǒng)一發(fā)票，應在開具之日起180日內(nèi)到稅務機關辦理認證，并在認證通過的次月申報期內(nèi)，向主管稅務機關申報抵扣進項稅額?；诖艘?guī)定，獲得的增值稅專用發(fā)票超過法定認證期限180天不可以抵扣進項稅額。

(八)房地產(chǎn)企業(yè)現(xiàn)金支付給被拆遷人的拆遷補償費用和建筑企業(yè)支付給農(nóng)民或村委會的青苗補償費用，不可以抵扣稅金(因拆遷補償費用不繳增值稅和個人所得稅).相關文章：

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第二篇：房地產(chǎn)營改增問題

關于房地產(chǎn)業(yè)營改增幾個問題

1.問題：房開企業(yè)將在建工程項目劃轉(zhuǎn)給全資的物業(yè)公司，是否需繳納土地增值稅？ 回復：房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)將在建工程劃轉(zhuǎn)給物業(yè)公司因涉及到所有權轉(zhuǎn)移，因而按照土地增值稅暫行條例及其實施細則的的規(guī)定，必須確認土地增值稅計算繳納土地增值稅。

2.問題：營改增后交政府的費用如土地費、市政配套費等預計會有進項稅額抵扣嗎? 回復：營改增后繳納的土地出讓金是否可以抵扣問題是一直是營改增的難題之一，但總體的方向中可以抵扣，但有可能不是一次性抵扣而是分期抵扣。但對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)而言，一定是在整個項目清算前抵扣。至于市政配套費，由于本身并沒有負擔增值稅，因而，主流的觀點是不存在（不是不讓）進項抵扣，但也有觀點主張按一定的綜合抵扣率進行抵扣。

3.問題：政府回購房有哪些優(yōu)惠稅收政策？

回復：政府回購房，除了經(jīng)濟適用房，其他一律沒有優(yōu)惠，按照銷售不動產(chǎn)進行所有的稅收處理

4.問題：營改增，房產(chǎn)公司的尾盤的房子在政策前面先做銷售還是？？？，該如何操作？ 回復：營改增的政策尚未明確，因而有關營改增過程中尾盤銷售應當如何處理很不好說，但從目前的有關消息分析，老項目老辦法，新項目新辦法，因而初步估計營改增前已經(jīng)開發(fā)并開始銷售的房產(chǎn)，在營改增后應當還是繼續(xù)征收營業(yè)稅，或者采取簡易的方式征收增值稅

5、問題：房地產(chǎn)業(yè)納稅人處置辦理產(chǎn)權登記的地下車位等附屬設施如何征收營業(yè)稅？ 回復：簽訂銷售合同，銷售地下車位和附屬設施，無論是否辦理產(chǎn)權登記，應按規(guī)定征收銷售不動產(chǎn)營業(yè)稅。（地下車位及其他附屬設施只要進行銷售，有銷售合同并入營業(yè)額，征收營業(yè)稅。如若簽訂的是租賃合同，那就征收租賃業(yè)營業(yè)稅，只要建了地下車位和附屬設施給業(yè)戶用，無論購買還是租賃，只是稅目不同，稅率都為5%，一個是租賃業(yè)營業(yè)稅，一個為銷售不動產(chǎn)營業(yè)稅）。

6、問題：銷售小產(chǎn)權房是否征收營業(yè)稅？

回復：銷售小產(chǎn)權房應按規(guī)定征收銷售不動產(chǎn)營業(yè)稅，（小產(chǎn)權房是一時半不出來房產(chǎn)證，用自有土地建出來的）。

7、問題：房地產(chǎn)業(yè)納稅人按拆一還一方式實行回遷安置的如何確定其營業(yè)稅納稅義務發(fā)生時間？

回復：房地產(chǎn)業(yè)納稅人按拆一還一方式實行回遷安置的對償還面積與拆遷面積相等的部分，其營業(yè)稅納稅義務發(fā)生時間為辦理交房手續(xù)的當天。

8、問題：如何確定回遷安置房的計稅依據(jù)？

回復：對建設安置回遷房的，對償還面積與拆遷面積相等的部分，由當?shù)囟悇諜C關按照同類住宅房屋的成本價核定計征營業(yè)稅。對納稅人以自己名義立項，再改納稅人不承擔土地出讓價款的土地上開發(fā)回遷安置房的，土地價款是納稅人不承擔的，并向原居民無償轉(zhuǎn)讓回遷安置房所有權的行為，在核定計稅依據(jù)時，土地沒付款，不包括回遷安置房所屬地方土地價款，只要沒付出，就不把金額核上。

9、問題：房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在取得預售證之前以誠意金、意向金等名義收取的款項是否征收營業(yè)稅？

回復：在取得預售證前可以不征收，一旦取得預售證要申報繳納稅款，誠意金轉(zhuǎn)為預收款，轉(zhuǎn)為預收款的當天為納稅義務發(fā)生的時間。

10、房地產(chǎn)業(yè)稅收清查的重點？

回復：

1、房地產(chǎn)企業(yè)是否存在低價銷售的行為，有無價格明顯偏低，而無正當理由的情況，關聯(lián)企業(yè)之間銷售價格是否合理。

2、各種以房地產(chǎn)抵債、無償贈予房地產(chǎn)、集資建房、委托建房、中途轉(zhuǎn)讓開發(fā)項目、是否按照規(guī)定申報納稅。

3、拆遷補償或者安置等行為是否按規(guī)定申報納稅。

4、車位、閣樓、地下室等附屬設施，銷售收入是否申報納稅。

5、農(nóng)村集體組織、社區(qū)委員會、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)所取得的小產(chǎn)權房收入、棚戶區(qū)改造收入，是否申報納稅。

6、銷售房產(chǎn)預收款或預收定金分期收款合同約定的時間應收取而未收取的銷售款是否申報納稅，采取銀行按揭貸款購房的取得的按揭貸款是否申報納稅。

11、營改增以后對房地產(chǎn)業(yè)稅負影響分析？

回復：假定三個條件

1、營改增前后房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)含稅收入總額和含稅的成本保持一致。

2、營改增前后,房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)使用稅費營業(yè)稅為5%，假定房地產(chǎn)增值稅稅率為11%。

3、營改增前后,房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)房屋可抵扣的進項稅額對應成本全部計入到價稅扣除范圍內(nèi)。取得的可抵扣進項稅額占房地產(chǎn)售房收入比重不會超過10%前提下，房地產(chǎn)行業(yè)稅負只增不減。

8、土地使用稅

房地產(chǎn)業(yè)將土地證辦到買房人戶后，可以減少應稅土地面積。（有人咨詢買完房是否能按開完發(fā)票的減少土地？不行。什么時候把土地證分割到買房戶后，由土地局第幾科出具證明，報到征收單位，給你減除土地依據(jù)，有依據(jù)后土地使用稅可以不交。如果土地登記信息不變更，不報土地變更信息表，土地使用稅不能免于繳納）。

注意：房地產(chǎn)企業(yè)在移交回遷安置房時，應按計稅價格為安置人全額開據(jù)不動產(chǎn)銷售發(fā)票。安置房在銷售時按差額征稅的，以不動產(chǎn)銷售發(fā)票為扣除憑據(jù)。

注意：個人所得稅明細申報（匯繳時工資費用據(jù)實填，個人所得稅明細申報表工資部分要和企業(yè)所得稅納稅申報表工資費用相等）。

注意：營改增，自查稅款如果是寫當期稅款只認當期應申報繳納稅款，補交稅款要重新補交，并按照偷稅漏稅處罰。

總結：在現(xiàn)實情況下，營改增不可能降低房地產(chǎn)企業(yè)稅負，營改增之后將增加房地產(chǎn)企業(yè)整體稅負2%-3%。

第三篇：營改增實施路線圖

營改增升級線路圖明晰

2013年04月18日 04:07 來源：人民日報

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制圖：蔡華偉

原標題：“營改增”升級，“線路圖”明晰（關注營改增）

【核心閱讀】

增值稅將逐步覆蓋到生產(chǎn)和服務的全部環(huán)節(jié)，最終徹底解決生產(chǎn)和流通環(huán)節(jié)重復征稅的問題

上海因為“營改增”，經(jīng)濟增長了0.6%左右，增加就業(yè)14萬人

到今年2月底，各地試點企業(yè)減負超過550億元

在“營改增”地稅向國稅交接的過程中，核定征收的個體戶稅收一律不變

4月16日，財政部部長樓繼偉、國家稅務總局局長王軍共同接受記者采訪，詳細介紹“營改增”試點情況與成效，解讀擴大“營改增”試點的路徑與方案，描繪未來財稅體制改革的方向與目標。割掉重復征稅的“尾巴”，“營改增”全國推開好處更多

樓繼偉：在1994年稅制改革時，留了一個重復征稅的“尾巴”，就是營業(yè)稅。這次“營改增”，可以說是增值稅改革逐步進入收尾階段的重要改革，增值稅將逐步覆蓋到生產(chǎn)和服務的全部環(huán)節(jié)，最終徹底解決生產(chǎn)和流通環(huán)節(jié)重復征稅的問題。

從增值稅特點來看，最好是一次性在全國鋪開，一次性普及到全部行業(yè)，因為那樣稅率設計會比較簡單，抵扣鏈條比較完整，而且漏洞也很少。但問題在于，一次性全面鋪開風險也很大。為了解決突出矛盾，我們采取先走出一步的方式，將“1+6”個行業(yè)在9個地區(qū)進行試點，通過試點把問題暴露出來，得到解決后再推開。

現(xiàn)在，局部地區(qū)試點這一步是成功的。我們有前面的經(jīng)驗，企業(yè)對改革的呼聲很高，地方政府也積極主動，就應該按照增值稅本身的規(guī)律，盡快推向全國。我們會發(fā)現(xiàn)推開的行業(yè)越多，改革的好處也越多，原來試點中暴露出的抵扣不足等問題就會迎刃而解。

“營改增”范圍擴大后，更有利于促進企業(yè)的經(jīng)營方式向現(xiàn)代化轉(zhuǎn)變，簡單的承包關系轉(zhuǎn)為統(tǒng)一管理的方式，也會減少企業(yè)的負擔。同時，出口退稅更加徹底，出口退稅的力度還會更大。

試點企業(yè)數(shù)量每月增加5%，所有的小規(guī)模納稅人包括個體戶都是減稅的，減稅幅度達到40% 王軍：從一年多來“營改增”的試點情況看，可以概括為這樣一句話：運行平穩(wěn)、好于預期、漸行漸好。

從納入試點的企業(yè)戶數(shù)看：去年12月底，9省市參加試點的企業(yè)一共102萬戶；到今年2月底，增加了將近10萬戶，達到112萬戶。平均下來，每一個省份每個月大約要增加5%的試點企業(yè)。說明這項改革有吸引力，更多的經(jīng)營者參與到這項改革中來了。

從試點企業(yè)的稅負變化看：95%的企業(yè)是減負或稅負沒有增加的，5%左右的企業(yè)是稅負有所增加的。幾乎所有的小規(guī)模納稅人，包括眾多的個體戶都是減稅的，減稅幅度有40%。

從“營改增”的成效看：解決了重復征稅問題，完善了稅制，這是最基本的一條；推動了經(jīng)濟結構的調(diào)整，包括服務業(yè)的發(fā)展、制造業(yè)的升級，這是最關鍵的一條；有助于推動經(jīng)濟增長和百姓就業(yè)，這是最重要的一條。經(jīng)濟學有一個理論，企業(yè)減稅，成本就降低，就業(yè)就擴大，收入就增加。專家做過測算，上海因為“營改增”的這一因素，經(jīng)濟增長了0.6%左右，增加就業(yè)14萬人?？傊?，我想“營改增”的意義不只是我說的這些，最根本的一條就是李克強總理強調(diào)的，改革是最大的紅利，制度創(chuàng)新是紅利的源泉。就是讓利益相關方能夠最大限度地共享改革成果，所以我們對“營改增”進一步擴圍的順利實施和取得成效是有堅定信心的。

從地區(qū)試點到分行業(yè)向全國推開，改革路徑更加優(yōu)化

樓繼偉：鐵路運輸和郵電通信都有一個特點，分支機構多、系統(tǒng)復雜、覆蓋全國，所以地區(qū)試點時沒有納入進來。今年8月，“營改增”的“1+6”行業(yè)將在全國范圍推開，這將為鐵路運輸、郵電通信這種大系統(tǒng)型的服務業(yè)納入改革提供經(jīng)驗、創(chuàng)造條件。

把這兩個行業(yè)納入“營改增”，主要是考慮鐵路是交通運輸?shù)囊徊糠?，其他運輸方式“營改增”后進入了抵扣鏈條，對鐵路也應該在稅制上公平對待。而且，制造業(yè)依靠于鐵路運輸比較多，對它們的影響較大。把郵電通信納入試點，是考慮郵電通信覆蓋面廣，幾乎所有行業(yè)都要使用，有利于增加抵扣，為企業(yè)減負。

目前，財政部與稅務總局正在盡快制定方案，完成相關準備工作，爭取今年年底或明年年初將兩個行業(yè)的“營改增”在全國推開。

企業(yè)增負是陣痛，試點地區(qū)增負企業(yè)數(shù)量和稅額逐步下降，對企業(yè)長遠發(fā)展有利

王軍：從各地試點情況看，到今年2月底企業(yè)減負超過550億元。隨著試點的推進，增負企業(yè)的數(shù)量和稅額都呈現(xiàn)出逐步下降的趨勢。

樓繼偉：交通運輸業(yè)的一些企業(yè)開始時是增負的，后來為什么會逐步好轉(zhuǎn)了？就是因為改革后一些企業(yè)就開始往現(xiàn)代經(jīng)營方式轉(zhuǎn)變，開始時很多都是單車承包、自己加油，后來變成了單位統(tǒng)一結算，統(tǒng)一到可以開具增值稅發(fā)票的地方領卡加油，加強了管理，公司得到了抵扣，稅負就降下來了。

王軍：企業(yè)增負是陣痛，給它們奠定好的發(fā)展基礎才是關鍵。上海9.2%的企業(yè)增負面中，有六成以上的企業(yè)每月負擔增加僅1000—2000元。如果鐵路運輸和郵電通信這兩個行業(yè)推開試點，再加上“1+6”試點擴大到全國，可抵扣范圍擴大，這些企業(yè)的增負程度將會下降，甚至減負。

樓繼偉：很多問題都是試點中的問題，長期看都是可以得到解決的。比如，“營改增”后企業(yè)進項稅可以抵扣了，但如果一個企業(yè)改革前剛剛更新完設備，改革初期抵扣較少。今后隨著經(jīng)營的發(fā)展，更多新設備的更新，改革面的擴大，抵扣范圍的擴大，這個問題就不存在了。王軍：按照國務院的要求，我們還有政策兜底，各省財政都對稅負增加比較多的企業(yè)給予臨時性扶持政策。到今年2月底，北京市已有206戶企業(yè)申請，北京財稅部門已經(jīng)核定了165戶，擬撥付資金1700萬元解決這些企業(yè)的增負問題。

落實“營改增”，稅務部門細化35項操作，對非試點地區(qū)進行“對口支援”

王軍：“營改增”試點向全國推開，對各級稅務部門是一個嚴峻的挑戰(zhàn)。目前，國家稅務總局已經(jīng)制定了一個總體的工作方案，共分為三個階段和35項任務。通過層層分解、強化措施、加強領導，力爭把這項工作做細、做周密、做完備。

具體措施包括，讓9省市搞過試點的國稅地稅部門，“對口支援”即將開展試點的22個省份，為這些地區(qū)的稅務部門傳授經(jīng)驗，要最大限度地減少“營改增”給納稅人可能帶來的不必要負擔。同時，加大防范和打擊違法犯罪活動的力度。今年下半年，我們會連同公安部、財政部開展專項整治行動，嚴厲打擊虛開虛抵增值稅發(fā)票和服務業(yè)出口騙稅違法行為，來確保這項改革的順利推進，把稅收征管風險降到最低。

小微企業(yè)中大部分是個體戶，在此請廣大個體戶放心，在“營改增”地稅向國稅交接的過程中，核定征收的個體戶稅收一律不變，而且如果今年內(nèi)生產(chǎn)經(jīng)營規(guī)模沒有明顯增加，納稅定額也一律不調(diào)整。

營業(yè)稅取消后，深化財稅體制改革，理順中央和地方財稅關系是重要課題

樓繼偉：隨著“營改增”的全面推進，作為地方主要稅種之一的營業(yè)稅取消，深化財稅體制改革，理順中央和地方財稅關系是一個重要課題。

“營改增”之前，原來營業(yè)稅收入歸地方政府；增值稅收入是75%歸中央，25%歸地方。“營改增”試點后，原來屬于營業(yè)稅的收入仍歸地方，原增值稅中央與地方的分成比例不變。但這只能是過渡時期的一個臨時政策，中央與地方的收入分配如何劃定，如果只是調(diào)整分成比例那未免過于簡單化，這其中要研究的問題很多。目前，我們要堅決穩(wěn)妥地推進“營改增”在全國范圍的推開，并積極審慎地研究建立新的地方稅體系，設定好中央和地方的支出責任。

第四篇：房地產(chǎn)企業(yè)營改增后常見問題

房地產(chǎn)企業(yè)營改增后常見問題

1、股權收購拿地方式能否抵扣進項稅額？

股權收購是指一個公司收購另一公司的股權，得到了被收購方的土地，如果被收購方的土地是通過招拍掛取得的，收購方按被收購方原來取得的國土部門出具的行政事業(yè)性收據(jù)，抵扣11%。如果被收購方的土地是通過轉(zhuǎn)讓所得得到的土地，被收購方原來對土地的入賬價值，以原來被轉(zhuǎn)讓方視同銷售開具的票據(jù)作價，如果被收購方是通過國家無償劃撥來的則不能抵扣進項稅的。

2、合作建房拿地方式能否抵扣進項稅額？

依據(jù)財稅【2016】36，房地產(chǎn)企業(yè)營改增后，土地成本可以按國土部門提供的行政事業(yè)性收據(jù)，扣除 11%，但前提條件是土地成本必須取得當?shù)貒敛块T蓋章的行政事情性收據(jù)，如果沒有行事業(yè)性收據(jù)，就不能抵扣。對非房開公司出土地，房地產(chǎn)公司出資金的合作建房，非房地產(chǎn)公司視同銷售，按照轉(zhuǎn)讓土地使用權計征 11%的增值稅，也就是說，非房地產(chǎn)公司與房地產(chǎn)公司合作建房，約定分房產(chǎn)或分 利潤，不論哪種方式，都視同銷售。

3、不動產(chǎn)對外投資、分配等視同銷售行為如何控制風險？ 不動產(chǎn)對外投資、分配在稅法中視同銷售，營改增以后，要繳納增值稅。依據(jù)財稅【2016】36 號規(guī)定，如果轉(zhuǎn)讓 2016 年 4月 30 日之前的不動產(chǎn)，選擇 5%的簡易征收，如果不動產(chǎn)是 5 月1 日以后取得的對外投資所分配的，視同銷售是按 11%繳稅。因此，對不動產(chǎn)對外投資和分配，視同銷售，就分為不動產(chǎn)是 5 月1 日之前還是 5 月 1 日之后轉(zhuǎn)讓兩種情形。

4、房屋代建模式財稅如何操作

房屋代建必須具備三個條件：（1）建設單位（發(fā)包方）自己擁有土地應以建設方的名義去當?shù)匕l(fā)改委立項報建審批和規(guī)劃；（2）房屋代建的房地產(chǎn)公司不能墊款；（3）代建的房地產(chǎn)公司只能從中收取代理費營改增以后，房地產(chǎn)公司從事代建行為，按現(xiàn)代服務6%繳納增值稅。

5、土地出讓金、市政配套費、拆遷補償費、排污費、異地人防建設費可否作為房地產(chǎn)企業(yè)的進項扣除？

依據(jù)財稅【2016】36 號文件規(guī)定，房地產(chǎn)公司從五月 1 日后，能扣除的成本只限于土地出讓金，而土地出讓金的扣除必須憑當?shù)刎斦块T開具的行政事業(yè)收收據(jù)扣除。因此，市政配套費、拆遷補償費、排污費、異地人防建設費不可以抵扣進項稅。如果拆遷補償費不采用現(xiàn)金補償，采用產(chǎn)權調(diào)換，即遷一還一，拆遷房按視同銷售，11%繳稅，建設拆遷房所發(fā)生的成本是可以抵扣進項稅金的。比如說拆遷房所發(fā)生的材料費房開公司可抵扣 17%，建安成本可抵扣 11%、因此房開公司營改增后，應盡量選擇產(chǎn)權調(diào)換模式更省稅。

6、土地出讓金返還模式及相應財稅處理？

土地出讓金返還，根據(jù)交易模式的不同而不同。第一種情況，如果土地出讓金返還，和政府約定土地出讓金用于拆遷補償支出，在土地增稅沒有取消的情況下，應開具增值稅紅字發(fā)票，沖減土地成本。第二種情況，政府土地出讓金返還，如果政府約定，?？顚Ｓ茫谪攧丈贤恋胤颠€款作?？顚Ｓ茫瑳]有任何稅收的問題。第三種情況，如果政府和房開公司土地出讓金合同約定，土地返還款是用于獎勵，財務上記營業(yè)外收入，不繳增值稅，只繳企業(yè)所得稅。

7、支付的各類拆遷補償費或拆一還一的成本如何抵扣？ 月 1 日后，房開公司所發(fā)生的新項目，支付的拆遷補償費，如果是政策性拆遷補償費，是不可以抵扣的，如果是商業(yè)性拆遷，被拆遷方視同不動產(chǎn)轉(zhuǎn)讓，應按 11%征稅，如果 4 月 30 日之前的房屋，則按 5%簡易征收，房開公司只能抵扣 5%。成本按公允價進成本。

8、紅線外附加工程所包含的進項稅額能否抵扣？

紅線外所發(fā)生的工程是不能進紅線之內(nèi)的成本的，因此，紅線外附加工程所取得的進項稅不能抵扣增值稅進項稅。但這要看各地方政策，目前，全國只有廣州市允許紅線外的成本可以進成本。

9、房開企業(yè)成片取得土地，分期開發(fā),如何抵扣? 按國家稅務 2016 年公告 18 號，當期允許扣除的土地價款=（當期銷售房地產(chǎn)項目建筑面積÷房地產(chǎn)項目可供銷售建筑面積）×支付的土地價款當期銷售房地產(chǎn)項目建筑面積，是指當期進行納稅申報的增 值稅銷售額對應的建筑面積。房地產(chǎn)項目可供銷售建筑面積，是指房地產(chǎn)項目可以出售的總建筑面積，不包括銷售房地產(chǎn)項目時未單獨作價結算的配套公共設施的建筑面積。支付的土地價款，是指向政府、土地管理部門或受政府委托收取土地價款的單位直接支付的土地價款。設計費等前期工程費如何抵扣進項稅額？

財稅 201636 號文件規(guī)定，設計費是按 6%繳納增值稅。對于 房開公司，是可以抵扣 6%的進項稅的。

10、境外設計費、策劃費的如何抵扣處理？

財稅【2016】36 號文件附件 4 規(guī)定，在境外發(fā)生的設計費，策劃費是免稅的，因此，房開公司與境外的設計企業(yè)發(fā)生的設計費、策劃費，由于境外是免稅的，因此不能抵扣。

11、營改增前后甲供材處理的變化對房地產(chǎn)業(yè)稅負的影響在哪里？ 營改增前甲供材分兩種，營改增前甲供材料分兩種，一種是甲供設備和裝修材料，只要房開公司自己購買材料和裝修材料，設備和裝修材料是不需要交營業(yè)稅的，除了甲供設備和裝修材料之外，其他任何的甲供材，施工企業(yè)都要交建安稅，房開公司必須取得建筑公司全額的建安發(fā)票，才能在土增稅、所得稅稅前扣除。營改增以后，根據(jù)財稅【2016】36 號文件規(guī)定，建筑企業(yè)的銷售額是按照施工企業(yè)向房開公司收取的所有價款包括價外費用，比如說 1000 的工程，600 萬的材料、400 萬的勞務，房開公司算增值稅的計稅依據(jù)是建安公司收取的 400 萬。營改增后，施工企業(yè)一定選擇簡易計稅，房開公司只能抵扣自己購買的材料部分。營改增后，房開公司選擇甲供材或包工包料，要通過數(shù)據(jù)計算分析。例，房開公司與施工企業(yè)簽定的合同 1000 萬，其中材料 600 萬，建安 400 萬，如果施工企業(yè)給房開公司開 1000 萬的票，則房開公司可抵扣 1000*11%=110 萬元；如果房開選擇甲供材料，自己購買 600 的材料，房開公司能抵扣的金額600*17%=102 萬；施工企業(yè)給房開公司開具的 400 萬，選擇簡易征稅給房開公司開具 3%的專用發(fā)票，房開公司只能抵扣400*3%=12 萬，房開公司能抵扣 114 萬，實際生活中，房開公司所購買的材料不一定能全部取得專用發(fā)票，因此，營改增以后包工包料有可能比全部甲供材料稅負會更低。因此，實際生活當中，應根據(jù)甲供材料購買的材料比重的高低來決定。

12、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)甲供材如何抵扣進項稅額及材料采購過程中運輸和材料發(fā)票開具技巧？

材料可抵扣 17%，購沙石料只能抵扣 3%。參考肖太壽財稅工作室 2016 年 4 月 7 日文章《營改增后建筑企業(yè)“甲供材”涉稅風險控制的合同簽訂技巧。

13、園林綠化工程營改增前后的涉稅風險控制技巧在哪里？ 園林綠化工程營改增前后的涉稅風險控制技巧決定在合同簽訂環(huán)節(jié)，苗圃屬于農(nóng)產(chǎn)品系列，是免稅的，房開公司直接和園林公司簽合同買苗圃，憑園林公司開具的發(fā)票的銷售價*13抵扣；園林公司有兩種，一種是有苗圃的園林公司，一種是沒有苗圃的園林公司，當房開公司選擇有苗圃的園林公司，如果簽訂包工包料，比如 100 萬的苗圃，10 萬的植樹勞務，園林公司開具 11%的增值稅專用發(fā)票，房開公司抵扣 110 萬*11%=12.1 萬元；如果房開公司園林公司簽訂 100 萬的銷售合同，請人 10 萬的植樹勞務合同，可以抵扣 100*13%=13 萬元，但園林公司不會簽訂包工包料合同，10 萬的勞務開具 3%的專用發(fā)票，10*3%=0.3 萬元，則房開公司可以抵扣 13.3 萬元；如果房開公司和沒有苗圃的園林公司簽訂包工包料合同，園林公司只能開具110萬11%的專票，房開公司可以抵扣 110*11%=12.1 萬元，因此，選擇第二種方案。

14、在基建工地搭建的臨時建筑能否抵扣增值稅？最后被拆 除，是否需要做進項稅轉(zhuǎn)出？

財稅【2016】36 號不能適用分兩年抵扣增值稅，能否抵扣，法律上沒有明確規(guī)定，待稅總出臺相應的補丁文件。

15、施工現(xiàn)場的水電費的博弈分析及處理方法。

如果業(yè)主是房開公司，房開公司應給施工企業(yè)開具水電發(fā)票，電費抵扣 17%，水抵扣 13%。

16、多項目施工能否采用匯總納稅方法進行進項稅額抵扣？ 國家稅務總局 2016 年公告 17 號文件和財稅【2016】36 號，建筑企業(yè)采用總公司直接管理項目部的情況，不同項目之間可以交叉抵扣增值稅。采用一般計稅方法的施工企業(yè)，是在工程施工所在地按 2預交增值稅，按簡易征收方法計稅的施工企業(yè)，工程所在地按 3%預交增值稅，所以多項目施工，可以匯總不同項目的進項稅在公司注冊所在地抵扣進項稅。

17、資質(zhì)共享與增值稅抵扣辦法的沖突

資質(zhì)共享指建筑企業(yè)通過總公司的資質(zhì)中標工程拿給公司旗下各不同子公司施工，營改增后，增值稅納稅地點回到公司注冊所在地，必須以總公司名義建賬，所有收支通過總公司來實施。

18、清包工建筑工程和甲供工程在銷售額的確定上營改增前 后有何重大變化？對建筑和房地產(chǎn)公司有何影響？

營改后，清包工和甲供材料工程有一些變化，甲供材的銷售額的確定是按建筑企業(yè)向業(yè)主收取的貨款來計算，按差額來計算；比如說建筑工程 1000 萬，甲供材 200 萬，施工企業(yè)的銷售額為 1000-200=800 萬；以 800 萬作為銷售額，清包工也是按分包額從總包收取的價款作為銷售額的計稅依據(jù)。

19、境外設計費、策劃費的如何抵扣處理？

根據(jù)財稅【2016】36 號文件附件 4 境外設計費、策劃費是免稅的，因此不能抵扣。

20、園林綠化工程中購買的苗木、草皮如何抵扣？是以增值稅專用發(fā)票抵扣還是開具農(nóng)產(chǎn)品收購發(fā)票？

苗圃公司免增值稅，憑苗圃公司的發(fā)票，按買價*13%抵扣。比如是農(nóng)民自己的草皮苗木沒有發(fā)票，只能去稅務局代開發(fā)票才能抵扣。

21、施工臨時用水、用電的如何抵扣處理及發(fā)票開具技巧？

讓房開公司給施工企業(yè)開具 17 的電費發(fā)票和 13%的水費發(fā)票抵扣。如果施工是做道路施工的，由施工企業(yè)和電力公司簽訂合同開發(fā)票。

22、售樓處、樣板間如果最后拆除，其所包含的進項稅是否轉(zhuǎn)出？ 售樓處、樣板間進房地產(chǎn)公司的銷售費用，所含的進項稅能抵扣。當售樓處、樣板間拆除后，表明售樓部、樣板間已經(jīng)使用完畢，不需要做轉(zhuǎn)出。

23、回遷安置房是否要視同銷售征收增值稅？視同銷售繳增值稅。

24、清包和甲供材的建安勞務增值稅處理方法的分析。

依據(jù)財稅【2016】36 號文件，甲供材料的情況，增值稅可以選擇一般計稅方法和簡易計稅方法，選擇計稅方法，取決于甲供材在合同中的比重，參考肖太壽財稅相關文章。

25、出租的不動產(chǎn)免租期內(nèi)如何確認銷售額? 出租的不動產(chǎn)如果是 4 月 30 日之前的，按簡易征收征收增值稅，如果是 4 月 30 日以后，則按一般計稅 11%交增值稅。免租不符合增值稅的增收條件，因此，免租期不征收增值稅。

26、樓體廣告、電梯間廣告、車輛廣告行為如何適用增值稅稅目？ 財稅【2016】36 號文件，樓梯廣告、電梯間廣告按租賃不動產(chǎn)租稅，按 11%征收增值稅。車輛廣告按 17%征收增值稅。

27、隨房贈送物業(yè)管理費如何確認銷售額? 買房送物業(yè)管理費視同銷售，按市場公允價，確定銷售額征稅。

28、營改增前后“買一贈一”行為如何納稅以及風險如何控制？ 營改增前后都一樣，營改增前，買房送的冰箱洗衣機，不能土增前扣除，營改增后，要視同銷售交增值稅，因為買一贈一不能像工業(yè)企業(yè)一樣捆綁銷售，因此，打折銷售比贈送劃算。

29、營改增前后首付款與按揭款該如何納稅？ 首付款和按揭款到賬時間即為增值稅納稅義務時間。30、營改增前后自持物業(yè)經(jīng)營或出租是否有利？ 月 1 日之前，自持物業(yè)應按 5%簡易征收來征稅，5 月 1 日后按11%征稅。

31、日光盤的營改增風險？

按預收賬款 3%預交增值稅，完工后再進行抵扣，因為是預交，對營改增來講沒有什么風險影響。

32、房屋定價的困惑和銷售籌劃 目前土地增值稅沒有取消，房屋定價應考慮增值稅、企業(yè)所得稅、土地增值稅幾個問題來考慮。

33、營改增前后售后返租涉及的稅收風險有哪些？該如何控制？ 營改增前和營改增后，都應該由物業(yè)公司或資產(chǎn)管理公司來代替業(yè)主進行出租，資產(chǎn)管理公司收取管理費按 6%現(xiàn)代服務業(yè)征收增值稅。物業(yè)公司或資產(chǎn)管理公司收取代理費，給出租人省一道房產(chǎn)稅。因此，營改增后，應通過資產(chǎn)管理公司或物業(yè)公司代租更省稅。

34、房地產(chǎn)企業(yè)支付的貸款利息能否抵扣進項稅？融資顧問費呢？ 融資相關的手續(xù)費、咨詢費等是否可以抵扣進項？

財稅【2016】36 號文件，附件 2 的規(guī)定，企業(yè)購買的貸款 利息、跟貸款相關的手續(xù)費、咨詢費，顧問費都不能抵扣增值稅。

35、統(tǒng)借統(tǒng)貸行為增值稅時代的業(yè)務處理分析。

財稅【2016】36 號文件，附件 3 的規(guī)定，只要集團企業(yè)向下屬公司收取的利息跟歸還銀行的利息一致的情況下，貸款利息不征收增值稅，如果高于銀行收取的利息，則全額征收增值稅。

36、公共配套無償贈送是否要視同銷售征收增值稅？ 公共配套如果是無償贈送的情況，要視同銷售繳納增值稅。

37、買房送電器是否要視同銷售繳納增值稅呢？如何進行稅務處理最劃算？

從理論上講捆綁銷售，但房產(chǎn)屬于特殊商品，業(yè)主一定要全額開具發(fā)票，電器計入營銷費用視同銷售，因此，買房送電器不劃算，還不如售價打折劃算。

38、開發(fā)產(chǎn)品的融資性售后回租是否能夠開具專票？應該如何進行合規(guī)的處理？

財稅【2016】36 號規(guī)定，融資性售后回租視同為貸款服務，獲取的增值稅專用發(fā)票不能抵扣進項稅。

39、房地產(chǎn)企業(yè)的售后回租（非融資性）行為在增值稅框架下如何進行處理？

售后回租認定為貸款服務，不能抵扣進項稅。

40、不同類型車庫、車位在增值稅時代的涉稅處理分析。車庫、車位分為能辦產(chǎn)權的和不能辦產(chǎn)權的，如果沒有產(chǎn)權的車位車庫，賣房送車庫，贈送的是長期使用權，根據(jù)財稅【2016】

號，沒有產(chǎn)權的車庫要視同銷售繳納增值稅，有產(chǎn)權的車庫 也要交增值稅，車位，房開公司地上停車位，收的停車費按 11% 繳納增值稅。

41、房地產(chǎn)代收費用是否屬于增值稅的價外費用要一并征收增值稅？ 財稅【2016】36 號，房地產(chǎn)公司代收的住房維修基金免收 增值稅，除此之外的所有代收費用作為價外費用繳納增值稅。

42、房地產(chǎn)的定金、訂金、誠意金、意向金是否屬于預收款性質(zhì)？ 不是，都是房地產(chǎn)公司未開盤前收取的行為，財務上作其他 就收款，不作為預收款，沒有產(chǎn)生增值稅納稅義務。

43、沒收的定金和違約金是否應當繳納增值稅及開具發(fā)票技巧？ 沒收的定金和違約金，如果在建委備案了，應作為價外費用開具發(fā)票，繳納增值稅，如果沒有備案，是不需要繳納增值稅。

44、商業(yè)地產(chǎn)的停車收費項目如何繳納增值稅？

商業(yè)地產(chǎn)的停車收費，根據(jù)財稅 201636 號，停車收費按 11%繳納增值稅。

45、企業(yè)發(fā)生的餐飲消費行為是否可以抵扣增值稅呢？

財稅【2016】36 號附件 2 規(guī)定，企業(yè)發(fā)生餐服務，不可以抵扣增值稅，但住宿費可以抵扣 6%，會議時，增加住宿費減少餐飲費。

46、企業(yè)接受的物業(yè)服務能否抵扣增值稅？

物業(yè)服務費按現(xiàn)代服務業(yè)，可以抵扣 6%，如果物業(yè)公司是小規(guī)模納稅人，則不可以抵扣。

47、地下車位永久租賃行為增值稅稅目如何適用？

合同法規(guī)定，租賃合同超過 20 年無效，永久租賃，根據(jù)財稅【2016】36 號，視同銷售，繳 11%增值稅。

48、買房送家電，房開企業(yè)購家電可以抵扣進項，售房按銷售不動產(chǎn)繳納增值稅嗎？

營改增后，房地產(chǎn)購買的家電只要獲得專用發(fā)票就可以抵扣進項稅。

49、房地產(chǎn)項目公司注銷時的財稅風險及留抵稅額如何處理？ 根據(jù)財稅(2006)165 號文件，第八和，公司注銷清算之前，賬上的留抵稅額不能退稅，因此房產(chǎn)公司注銷前的留抵稅不可以抵扣。建議房開公司在注銷前加強發(fā)票管理，及時抵扣進項稅金。50、設計費等前期工程費如何抵扣進項稅？

根據(jù)財稅【2016】36 號文件的規(guī)定，設計費按 6%繳納增值稅，因此，房地產(chǎn)公司可以抵扣 6%的前期工程費進項稅金

第五篇：房地產(chǎn)營改增財務處理

房地產(chǎn)企業(yè)營改增試點 關于老項目采用一般與簡易計稅方法會計分錄對比

房地產(chǎn)企業(yè)營改增試點

關于老項目采用一般與簡易計稅方法會計分錄對比

根據(jù)財稅〔2016〕36號 關于全面推開營業(yè)稅改征增值稅試點的通知，附件

2（十）條規(guī)定：房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)中的一般納稅人銷售房地產(chǎn)老項目，以及一般納稅人出租其2016年4月30日前取得的不動產(chǎn)，適用一般計稅方法計稅的，應以取得的全部價款和價外費用，按照3%的預征率在不動產(chǎn)所在地預繳稅款后，向機構所在地主管稅務機關進行納稅申報。

房地產(chǎn)企業(yè)老項目采用一般計稅方法下會計分錄：

1、收到預收款時：

借方： 庫存現(xiàn)金/銀行存款

貸方： 預收賬款（價稅合計）

2、企業(yè)預繳稅款：

借方： 應交稅費——未交增值稅（按3%征收率在不動產(chǎn)所在地預繳，機構所在地申報）

應交稅費——應交城鎮(zhèn)維護建設稅

應交稅費——應交教育費附加

應交稅費——應交地方教育費附加

貸方：銀行存款

3、支付建筑商工程款： 借方： 開發(fā)成本

應交稅費——應交增值稅（進項稅額）｛取決于開票企業(yè)的納稅選擇，3%稅務局代開票或11%｝

貸方：銀行存款/應付賬款

4、支付廣告宣傳費： 借方： 銷售費用

應交稅費——應交增值稅（進項稅額）｛取決于開票企業(yè)的規(guī)模，3%稅務局代開票或6%｝

貸方：銀行存款/應付賬款

5、工程完工：

借方： 開發(fā)產(chǎn)品

貸方： 開發(fā)成本

6、確認收入實現(xiàn)和結轉(zhuǎn)成本：（1）借方： 預收賬款

貸方： 主營業(yè)務收入（由于預收房款是價稅合計，結轉(zhuǎn)收入時必須用計算公式將銷售額與增值稅分離）

貸方： 應交稅費——應交增值稅（銷項稅額）｛根據(jù)全部銷售額按照11%稅率計算得出｝（2）借方： 主營業(yè)務成本

貸方： 開發(fā)產(chǎn)品

7、結轉(zhuǎn)當期銷項稅大于進項稅時

（1）借方： 應交稅費——應交增值稅（轉(zhuǎn)出未交增值稅）

貸方： 應交稅費——未交增值稅

（2）計算稅金及其附征： 借方： 營業(yè)稅金及附加

貸方：應交稅費——應交城鎮(zhèn)維護建設稅

應交稅費——應交教育費附加

應交稅費——應交地方教育費附加

8、假定當期應交稅費——未交增值稅科目賬面余額為貸方，次月申報繳納。

根據(jù)附件2第（八）條第7款規(guī)定：房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)中的一般納稅人，銷售自行開發(fā)的房地產(chǎn)老項目，可以選擇適用簡易計稅方法按照5%的征收率計稅。本條第9款規(guī)定：房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)采取預收款方式銷售所開發(fā)的房地產(chǎn)項目，在收到預收款時按照3%的預征率預繳增值稅。

房地產(chǎn)企業(yè)老項目采用簡易計稅方法下會計分錄：

1、收到預收款時：

借方： 庫存現(xiàn)金/銀行存款

貸方： 預收賬款（價稅合計）

2、企業(yè)預繳稅款：

借方： 應交稅費——未交增值稅（按3%征收率在不動產(chǎn)所在地繳納，機構所在地申報）

應交稅費——應交城鎮(zhèn)維護建設稅

應交稅費——應交教育費附加

應交稅費——應交地方教育費附加

貸方： 銀行存款

3、支付建筑商工程款：

借方： 開發(fā)成本 ｛因稅額不可以在銷項稅額中抵扣，導致成本比一般計稅方法多列支｝

貸方： 銀行存款/應付賬款

4、支付廣告宣傳費：

借方： 銷售費用 ｛因稅額不可以在銷項稅額中抵扣，導致費用比一般計稅方法多列支｝

貸方： 銀行存款/應付賬款

5、工程完工：

借方： 開發(fā)產(chǎn)品

貸方： 開發(fā)成本

6、確認收入實現(xiàn)和結轉(zhuǎn)成本：（1）借方： 預收賬款 貸方： 主營業(yè)務收入

應交稅費——未交增值稅｛根據(jù)全部銷售額按照5%征收率計算得出｝

（2）借方： 主營業(yè)務成本

貸方： 開發(fā)產(chǎn)品

7、計算附征：

借方： 營業(yè)稅金及附加

貸方： 應交稅費——應交城鎮(zhèn)維護建設稅

應交稅費——應交教育費附加

應交稅費——應交地方教育費附加

在能夠取得較多一般納稅人按照正常稅率（而不是征收率）的專用發(fā)票的情況下，而且進項稅與銷項稅差額較小時，實際增值稅少于按照簡易辦法應繳納的。在會計利潤和所得稅方面，一般方法計算的收入勢必會少于簡易方法，對企業(yè)所得稅預繳毛利潤方面以及當年費用扣除數(shù)額有很大影響。

“營改增”前

《營業(yè)稅暫行條例實施細則》第二十條規(guī)定“納稅人轉(zhuǎn)讓土地使用權或者銷售不動產(chǎn)，采取預收款方式的，其納稅義務發(fā)生時間為收到預收款的當天”。

因此，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)收到預收款當天開具發(fā)票并產(chǎn)生納稅義務。“營改增”后

《營業(yè)稅改征增值稅試點實施辦法》第四十五條第一款規(guī)定，“納稅人發(fā)生應稅行為并收訖銷售款項或者取得索取銷售款項憑據(jù)的當天；先開具發(fā)票，為開具發(fā)票的當天”。

因此，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應在商品房交付時開具發(fā)票并產(chǎn)生納稅義務。

以上規(guī)定的對比可以看出，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)納稅義務發(fā)生時間發(fā)生了重大變化，從“收付實現(xiàn)制”變?yōu)榱恕皺嘭煱l(fā)生制”。但由于購房人向有關單位辦理銀行及公積金按揭貸款、辦理抵押登記、繳納契稅、申請購房補貼時均需提供發(fā)票，因此，房企需要按照主管稅務機關的要求，進行增值稅發(fā)票開具和申報繳納稅款。

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在收到預收款時存在兩種處理方式：

1、向購房者開具增值稅普通發(fā)票，稅率選擇“零稅率”開票，在發(fā)票備注欄單獨備注“預收款”。開票金額為實際收到的預收款全款，待下個月申報期內(nèi)通過《增值稅預繳稅款表》進行申報并按照規(guī)定預繳增值稅。在申報當期增值稅時，不再將已經(jīng)預繳稅款的預收款通過申報表進行體現(xiàn)，將來正式確認收入開具不動產(chǎn)銷售發(fā)票時也不再進行紅字沖回。

2、向購房者開具增值稅普通發(fā)票，稅率填寫3％的預征率，并按照預征率預繳稅款，待正式交易完成時，對收取預收款時開具的增值稅普通發(fā)票予以沖紅，同時開具全額增值稅發(fā)票，按照相關適用稅率或征收率補征稅款。

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2016營改增一般納稅人轉(zhuǎn)讓自建的不動產(chǎn) 相關

政策及會計運用舉例

2016年3月28日 21:25 閱讀 35 根據(jù)財稅〔2016〕36號《關于全面推開營業(yè)稅改征增值稅試點的通知》 附件2《營業(yè)稅改征增值稅試點有關事項的規(guī)定》第（八）條銷售不動產(chǎn)，第4點一般納稅人銷售其2016年5月1日后自建的不動產(chǎn)，應適用一般計稅方法，以取得的全部價款和價外費用為銷售額計算應納稅額。納稅人應以取得的全部價款和價外費用，按照5%的預征率在不動產(chǎn)所在地預繳稅款后，向機構所在地主管稅務機關進行納稅申報。

依據(jù)以上文件規(guī)定現(xiàn)就，一般納稅人銷售其2016年5月1日后，自建的不動產(chǎn)適用政策例舉如下： 2016年1月1日購入土地使用權： 借方：無形資產(chǎn) 4800000

貸方：銀行存款 4800000

2016年5月2日開始建造廠房，年底竣工（達到預定可使用狀態(tài)）。借方：管理費用 40000（費用化部分4個月）

在建工程 80000（資本化部分8個月，根據(jù)《企業(yè)會計準則第6號——無形資產(chǎn)》的應用指南規(guī)定）

貸方：累計攤銷 120000 支付工程款：

借方：在建工程 500000

應交稅費——應交增值稅（進項稅額）55000

貸方：銀行存款 555000 年底竣工轉(zhuǎn)入固定資產(chǎn)： 借方：固定資產(chǎn) 580000

貸方：在建工程 580000 2017年1-12月（第二年）

假定預計殘值20000，預計折舊20年 借方：管理費用——折舊——房屋 28000

貸方：累計折舊 28000

借方：管理費用——攤銷——土地110000(當月處置當月不攤銷)

貸方：累計攤銷 110000 2017年12月31日，將房屋處置： 借方：固定資產(chǎn)清理 552000

累計折舊28000

貸方：固定資產(chǎn) 580000 借方：銀行存款 6660000

累計攤銷 230000

貸方：固定資產(chǎn)清理 552000

無形資產(chǎn) 4800000

應交稅費——應交增值稅（進項稅額）660000

營業(yè)外收入——處置非流動資產(chǎn)

878000

銷售其自建的不動產(chǎn)以取得的全部價款和價外費用，按照5%的預征率在不動產(chǎn)所在地預繳稅款

借方：應交稅費——未交增值稅

300000（6000000*5%）貸方：銀行存款

300000

預繳稅款后向機構所在地主管稅務機關進行納稅申報。

營改增后已繳營業(yè)稅未開票該如何處理

2016/05/193174

營業(yè)稅已交，但是卻未開票。51后營改增開始，營業(yè)稅退出了歷史的舞臺。那么已交卻未開票的這部分該如何處理呢?

政策規(guī)定

國家稅務總局公告2016年第23號規(guī)定，納稅人在地稅機關已申報營業(yè)稅未開具發(fā)票，2016年5月1日以后需要補開發(fā)票的，可于2016年12月31日前開具增值稅普通發(fā)票(稅務總局另有規(guī)定的除外)。

其中稅務總局另有規(guī)定：國家稅務總局公告2016年第18號文件規(guī)定，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)納稅人銷售自行開發(fā)的房地產(chǎn)項目，其2016年4月30日前收取并已向主管地稅機關申報繳納營業(yè)稅的預收款，未開具營業(yè)稅發(fā)票的，可以開具增值稅普通發(fā)票，不得申請代開增值稅專用發(fā)票。本條規(guī)定并無開具增值稅普通發(fā)票的時間限制。

實務處理

1.時間限制

(1)非房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)已申報營業(yè)稅未開具發(fā)票，須2016年12月31日前開具增值稅普通發(fā)票。

(2)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)銷售自行開發(fā)的房地產(chǎn)項目除預收款已申報營業(yè)稅未開具發(fā)票，無開具增值稅普通發(fā)票的時間限制。

(3)房地產(chǎn)開發(fā)已申報其他營業(yè)稅(除因銷售自行開發(fā)的房地產(chǎn)項目預收款已申報營業(yè)稅外，如物業(yè)費、房租等項目產(chǎn)生的)未開具發(fā)票，須2016年12月31日前開具增值稅普通發(fā)票。

2.開票納稅理解

雖開具增值稅普通發(fā)票，由于“已申報營業(yè)稅”，則不需要繳納增值稅。

3.開具增值稅普通發(fā)票，不得開具增值稅專用發(fā)票。

開票處理

一、按照免稅操作(如安徽國稅、山東國稅)

1.安徽國稅操作(僅供參考)：

(1)營改增納稅人使用航信公司開票系統(tǒng)(即金稅盤)開票的，金額欄填寫已繳營業(yè)稅未開具營業(yè)稅發(fā)票的收入數(shù)額，稅率欄填0，然后在備注欄注明“稅率為0的銷售額是已繳納營業(yè)稅未開具營業(yè)稅發(fā)票的收入”。

(2)營改增納稅人使用百旺公司開票系統(tǒng)(即稅控盤)開票的，可以通過編碼的方法解決，基本操作步驟為：

第一步，進入開票系統(tǒng)后首先選擇商品編碼;

第二步，進入操作界面，找到自己銷售的服務、無形資產(chǎn)或者不動產(chǎn)對應的商品編碼后點擊操作界面上的“增加”按鈕，然后自編一個商品代碼，將自編的商品代碼的稅率設為0，然后在免稅類型中選擇“不征稅”。完成新代碼編制后點擊操作界面上的“保存”按鈕，完成不征稅代碼的編制工作。

第三步，在開票系統(tǒng)中選定企業(yè)自編的商品代碼，進入增值稅普通發(fā)票開票界面，金額欄填寫已繳營業(yè)稅未開具營業(yè)稅發(fā)票的收入數(shù)額，金額欄填寫銷售不動產(chǎn)已繳納營業(yè)稅的預收款數(shù)額，稅率欄選擇不征稅。

2.山東國稅操作(僅供參考)：

23號公告中明確規(guī)定：“納稅人在地稅機關已申報營業(yè)稅未開具發(fā)票，2016年5月1日以后需要補開發(fā)票的，可于2016年12月31日前開具增值稅普通發(fā)票”。上述規(guī)定的出臺明確了已繳納營業(yè)稅但未開具發(fā)票事宜如何銜接以及具體的時限要求，納稅人發(fā)生上述情形在開具普通發(fā)票時暫選擇“零稅率”開票，同時將繳納營業(yè)稅時開具的發(fā)票、收據(jù)及完稅憑證等相關資料留存?zhèn)洳?，在發(fā)票備注欄單獨備注“已繳納營業(yè)稅”字樣。

秉持“對于征稅主體發(fā)生的一項應稅行為，不重復征稅”的原則，對適用上述情況開具的增值稅普通發(fā)票，不再征收增值稅，也不通過申報表體現(xiàn)。

小陳稅務特別提醒：如當?shù)囟悇諜C關無特殊規(guī)定，建議采用“按照免稅操作”的。

二、開具對應的稅率/征收率，以無票收入負數(shù)沖減銷售收入(河北國稅)

根據(jù)以上規(guī)定，建筑企業(yè)和房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在地稅機關已申報營業(yè)稅未開具發(fā)票的，應將繳納營業(yè)稅的完稅憑證留存?zhèn)洳?，并在開具的增值稅普通發(fā)票備注欄注明“已繳納營業(yè)稅，完稅憑證號碼xxxx”字樣。納稅申報時，可在開具增值稅普通發(fā)票的當月，以無票收入負數(shù)沖減銷售收入。

例如：2016年5月，某房地產(chǎn)企業(yè)開具一張價稅合計為100萬元的增值稅普通發(fā)票，該筆房款已在地稅機關申報營業(yè)稅。納稅申報時，應在《增值稅納稅申報表附列資料(一)》第9b“5%征收率的服務、不動產(chǎn)和無形資產(chǎn)”行、“開具其他發(fā)票”列，填報銷售額95.24萬元，銷項(應納)稅額4.76萬元;同時在《增值稅納稅申報表附列資料(一)》第9b“5%征收率的服務、不動產(chǎn)和無形資產(chǎn)”行、“未開具發(fā)票”列，填報銷售額-95.24萬元，填報銷項(應納)稅額-4.76萬元。

小陳稅務特別提醒：如按照“對應的稅率/征收率，以無票收入負數(shù)沖減銷售收入”處理，開具增值稅普通發(fā)票

時，價稅合計數(shù)等“已繳納營業(yè)稅的營業(yè)額”或“營業(yè)收入”。

開票注意事項

建議：備注欄注明“稅率為0的銷售額是已繳納營業(yè)稅未開具營業(yè)稅發(fā)票的收入”、“已繳納營業(yè)稅”字樣或“已繳納營業(yè)稅，完稅憑證號碼xxxx”字樣。

小陳稅務建議：如當?shù)囟悇諜C關無特殊規(guī)定，備注欄注明“已繳納營業(yè)稅，完稅憑證號碼xxxx”。

實務建議

1.企業(yè)統(tǒng)計“已申報營業(yè)稅未開具發(fā)票”明細，防止營改增后重復繳納增值稅，防止營改增后開具增值稅專用發(fā)票;

2.會出現(xiàn)一項業(yè)務開具不同的增值稅發(fā)票類型。如：分期付款業(yè)務。

賬務處理

原則：按照繳納營業(yè)稅的會計處理

借：銀行存款/應收賬款等科目

貸：主營業(yè)務收入

借：營業(yè)稅及附加

貸：應交稅費-應繳營業(yè)稅及附加等科目

實務答疑

1.試點納稅人提供租賃服務，采取預收款方式，5.1之前已經(jīng)收款，暫未開票，合同約定五月份開具發(fā)票。五月之后可否對四月份的該部分應稅收入開具國稅增值稅專用發(fā)票?

答：不可以。納稅人在地稅機關已申報營業(yè)稅未開具發(fā)票，2016年5月1日以后需要補開發(fā)票的，可于2016年12月31日前開具增值稅普通發(fā)票(稅務總局另有規(guī)定的除外)。

2.營改增之前的未完工建筑老項目，在營改增之后完工，應開具地稅發(fā)票還是國稅發(fā)票?

答：根據(jù)《國家稅務總局關于全面推開營業(yè)稅改征增值稅試點有關稅收征收管理事項的公告》(國家稅務總局公告2016年23號)規(guī)定，營改增之前的未完工建筑老項目，納稅人在地稅機關已申報營業(yè)稅未開具發(fā)票，2016年5月1日以后需要補開發(fā)票的，可于2016年12月31日前開具增值稅普通發(fā)票(稅務總局另有規(guī)定的除外)。

對于營改增之后，按照增值稅稅納稅義務發(fā)生時間，應確認繳納增值稅的，可開具增值稅發(fā)票。

3.納稅人提供業(yè)務管理服務，與客戶簽訂的合同是按季收費，6月末收取二季度管理費時應如何開票?全額開具國稅發(fā)票還是按比例劃分后分別開具地稅和國稅票?

答：應全額開具國稅發(fā)票。根據(jù)《財政部國家稅務總局關于全面推開營業(yè)稅改征增值稅試點的通知》(財稅〔2016〕36號)附件1第四十五條的規(guī)定，增值稅納稅義務、扣繳義務發(fā)生時間為：

(一)納稅人發(fā)生應稅行為并收訖銷售款項或者取得索取銷售款項憑據(jù)的當天;先開具發(fā)票的，為開具發(fā)票的當天。收訖銷售款項，是指納稅人銷售服務、無形資產(chǎn)、不動產(chǎn)過程中或者完成后收到款項。

取得索取銷售款項憑據(jù)的當天，是指書面合同確定的付款日期;未簽訂書面合同或者書面合同未確定付款日期的，為服務、無形資產(chǎn)轉(zhuǎn)讓完成的當天或者不動產(chǎn)權屬變更的當天。