第一篇：維保修材料及倉庫管理自查自糾報告

巢湖恒大帝景維保修材料及倉庫管理自查自糾報告

根據(jù)金物皖函字[2017]第095號文件要求，巢湖恒大帝景物業(yè)服務(wù)中心于2017年9月1-10日開展維保修材料及倉庫自查自糾專項工作。自查自糾工作已于2017年9月11日結(jié)束，現(xiàn)將相關(guān)情況向公司領(lǐng)導匯報如下：

一、自查自糾存在的問題及解決辦法

1、自查維保修材料、工具庫存情況，發(fā)現(xiàn)部分工具（發(fā)泡劑、手動打壓機等）申購過量，針對此現(xiàn)象及時與維保修大隊負責人溝通確認實際需求量并估算工具使用壽命，在預留好本項目半年內(nèi)使用需求量的前提下，于9月18日前統(tǒng)計所有多余的工具供其他項目調(diào)撥，做到資源的充分利用；

2、自查維保修資產(chǎn)臺賬及實物卡張貼情況，因維保修倉庫于9月1日至9月5日按照甲供材料、乙供工具、乙供物料分成3個倉庫，實物卡正在更新并進行張貼，預計此項工作于9月22日前完成。

二、自查自糾總結(jié)

經(jīng)過此次自查自糾活動，發(fā)現(xiàn)本項目在維保修材料及倉庫管理中的不足，今后及時對維保修資產(chǎn)管理類文件、制度進行學習，按照公司制度進行維保修資產(chǎn)管理工作。

巢湖恒大帝景物業(yè)服務(wù)中心 二〇一七年九月十一日

第二篇：維保修專題會議紀要(范本)

會 議 紀 要

會議時間：2012年10月1日09：10

會議地點： 綜合樓2樓會議室

會議主持：李國正

參會人員：劉懌欣總經(jīng)理助理，地產(chǎn)工程部：肖紅焰，孫碩彥，張洪，物業(yè)公司：黃詩炎，袁野，陳健其

會議主題：工程維保修協(xié)調(diào)會議

會議內(nèi)容：

一、為便于正常的工程維保修順利進行, 管理工程鑰匙正常發(fā)放,物業(yè)客服人員上班

簽到時間改為07：30，每人負責相關(guān)樓棟發(fā)放鑰匙：

20#21#22#樓棟鑰匙發(fā)放負責人：梁明偉TEL:***.23#24#25#26#樓棟鑰匙發(fā)放負責人：唐厚慶TEL:***.27#28#29#樓棟鑰匙發(fā)放負責人：李艷萍TEL:***

30#31#32#33#樓棟鑰匙發(fā)放負責人：陳蕊TEL: ***.機動組一人

二、營銷部簽約組上班時間改為08：00上班。

三、各樓棟公共區(qū)域照明問題點，由地產(chǎn)肖紅焰經(jīng)理組織中鐵施工單位進行排查處理

四、各樓棟電梯異常問題點，要求奧的斯電梯公司，進行全面排查，確保正常運行。

五、各樓棟戶內(nèi)給水，供電，由地產(chǎn)工程部組織相關(guān)施工單位進行全面排查，確保樓宇正常交付。

六、園區(qū)景觀，人工湖，由物業(yè)公司安防警示標語。

七、樓棟永水、永電是否正常運行。由地產(chǎn)工程部排查。

八、物業(yè)保安人員在樓棟站崗，檢查施工人員，進出簽到，檢查施工人員是否攜帶戶內(nèi)物品。

九、于10月1日起，物業(yè)正式接管配電房，水泵房，及個樓層電水井房。

海南恒大名都

二O一二年十月一日

第三篇：維保修監(jiān)察細則

版本號：WBX-3.0

維保修監(jiān)察細則

編制：《維保修監(jiān)察細則》編寫小組

審核： 李思德

審批： 孟立林

二○一四年七月十日

/ 13

版本號：WBX-3.0

目 錄

第一部分 基礎(chǔ)篇

一、物業(yè)管理中心駐地監(jiān)察專員工作時間安排 ???????????????? 3

二、術(shù)語解釋 ??????????????????????????????? 3

三、現(xiàn)有維保修監(jiān)察途徑 ?????????????????????????? 3

四、駐地專員與物業(yè)服務(wù)中心工作人員的溝通方式 ?????????????? 4

五、錄音電話、視頻監(jiān)控的配置、安裝、使用及維護 ??????????????4

六、NC物業(yè)維保修系統(tǒng)的使用及操作 ????????????????????? 6

七、駐地專員維保修監(jiān)察日報 ?????????????????????????6

第二部分 實操篇

八、質(zhì)保期規(guī)定??????????????????????????????? 7

九、“是否維保修”的判斷?????????????????????????? 8

十、準時到場的核實與操作?????????????????????????? 8

十一、維保修過程監(jiān)察???????????????????????????? 9

十二、維修完成戶的核實與操作 ??????????????????????? 10

十三、撤銷報修的操作???????????????????????????? 11

十四、特殊情況處理????????????????????????????? 11

十五、違規(guī)情況處理????????????????????????????? 11

十六、其他????????????????????????????????? 12

/ 13

版本號：WBX-3.0

第一部分 基礎(chǔ)篇

一、物業(yè)管理中心駐地監(jiān)察專員（簡稱駐地專員）工作時間安排

駐地專員每周一、三、五開展維保修監(jiān)察工作，周二、四開展服務(wù)質(zhì)量監(jiān)察工作。月份最后一天為非工作日的，駐地專員須及時在NC物業(yè)維保修系統(tǒng)審核并提交《駐地專員維保修監(jiān)察日報》（簡稱《日報》，詳見附件1）。

二、術(shù)語解釋

（一）聯(lián)合驗收：聯(lián)合驗收是指業(yè)主報修問題維修完成后，業(yè)主因故不能到場驗收，由樓棟管理員、物業(yè)維保修大隊長、駐地專員共同參與的驗收。

（二）睡眠戶：業(yè)主報修后超過一個月未到項目，期間也未主張過維修權(quán)利，且維修人員無法入戶維修的，經(jīng)審批后，認定為睡眠戶。睡眠戶業(yè)主到項目或通過任何途徑主張維修權(quán)利的，稱為睡眠戶蘇醒。

三、現(xiàn)有維保修監(jiān)察途徑

（一）聽取物業(yè)前臺和維修服務(wù)中心的電話錄音；

（二）查看可視對講系統(tǒng)主機，核實到場時間；

（三）查看物業(yè)前臺和維修服務(wù)中心的監(jiān)控視頻；

（四）查看樓宇情況反饋表、維修監(jiān)理日志、管家日志、維保修大隊派工日志、業(yè)主收樓及拒收樓明細等；

（五）核查《施工單位樓宇情況反饋表》、《維修調(diào)度單》、《房屋維修確認表》等是否全面采用機打單據(jù)，其內(nèi)容是否符合要求；

（六）查看NC系統(tǒng)投訴與維修臺帳，審核NC系統(tǒng)內(nèi)填報的相關(guān)數(shù)據(jù)；

（七）現(xiàn)場檢查維修進展，維修工程質(zhì)量，維修人員到場時間；

（八）審核維修質(zhì)量和進度、業(yè)主簽名、到場時間、鑰匙托管、撤銷維修等內(nèi)容；

（九）監(jiān)督物業(yè)服務(wù)中心是否根據(jù)業(yè)主對維保修提示短信的回復情況進行跟進處理，核查物業(yè)服務(wù)中心回訪執(zhí)行情況；

（十）查看《維修工程簽證單》（含施工前、施工中、施工后的照片等）；

/ 13

版本號：WBX-3.0

（十一）查看物品領(lǐng)用登記臺賬、領(lǐng)料審批單，核實維保修材料的用途。

（十二）其它。如：業(yè)主投訴信息、與物業(yè)服務(wù)中心工作人員溝通得到信息等。

四、駐地專員與物業(yè)服務(wù)中心工作人員的溝通方式

（一）駐地專員發(fā)現(xiàn)異常情況后，應及時與物業(yè)前臺工作人員和客服部經(jīng)理口頭溝通，跟進物業(yè)服務(wù)中心的整改情況。

（二）溝通后物業(yè)服務(wù)中心未整改的，駐地專員通過EMS發(fā)起內(nèi)部溝通給物業(yè)服務(wù)中心負責人及相關(guān)責任人，同時并發(fā)給物業(yè)管理中心維保修管理部對接人，繼續(xù)跟進物業(yè)服務(wù)中心的整改情況。

（三）物業(yè)服務(wù)中心仍未整改的，駐地專員須及時告知物業(yè)管理中心維保修管理部對接人，由對接人將駐地專員起草的內(nèi)部溝通轉(zhuǎn)發(fā)給地區(qū)物業(yè)公司維護管理部負責人、地區(qū)物業(yè)公司專職維保修副總經(jīng)理和物業(yè)管理中心分管維保修的領(lǐng)導，專員持續(xù)關(guān)注整改情況。

（四）物業(yè)服務(wù)中心仍未整改的，由物業(yè)管理中心分管維保修的領(lǐng)導與地區(qū)物業(yè)公司主要負責人進行溝通，再次要求地區(qū)公司進行整改，駐地專員持續(xù)跟進整改情況。

五、錄音電話、視頻監(jiān)控的配置、安裝、使用及維護

（一）配置

1、電話錄音系統(tǒng)：供業(yè)主報修的電話須接入電話錄音系統(tǒng)，不允許采用錄音電話。錄音須實時存儲于電腦中，且能保存三個月以上無任何刪減的錄音內(nèi)容。

2、安裝記錄現(xiàn)場聲音和圖像的監(jiān)控系統(tǒng)： 監(jiān)控系統(tǒng)由硬盤錄像機、液晶顯示器、攝像機、拾音器組成，在物業(yè)前臺和維修服務(wù)中心各設(shè)置一套。查看監(jiān)控內(nèi)容時將資料拷貝到電腦上播放，系統(tǒng)的簡圖如下：

/ 13

版本號：WBX-3.0

1)嵌入式硬盤錄像機及硬盤

硬盤錄像機必須帶有音頻、視頻輸入輸出功能，且?guī)в蠻SB接口；同時為了達到存儲時間要求，每路音視頻信號應配的硬盤總?cè)萘繎恍∮?T。2)攝像機及拾音器

為了保證錄像及錄音的效果，要求采用獨立攝像機、獨立拾音器的方式（不得采用帶拾音的攝像一體機）。

3)攝像機與拾音器的連接方式如下圖所示：

（二）安裝

/ 13

版本號：WBX-3.0

1、物業(yè)前臺應安裝電話錄音系統(tǒng)和視頻監(jiān)控系統(tǒng)。

2、錄音電話管理軟件應安裝在駐地專員的電腦上，進行錄音的電腦主機24小時不能關(guān)機，主機不能設(shè)置休眠、睡眠、待機狀態(tài)。電話錄音應實時存放在電腦中，視頻監(jiān)控系統(tǒng)應24小時開機。

3、錄音電話、視頻監(jiān)控管理軟件須設(shè)置權(quán)限，密碼由駐地專員個人掌握，確保除駐地專員外其他人不可以在錄音、錄像系統(tǒng)里進行刪除操作。

（三）使用及維護

1、駐地專員每日應通過聽取電話錄音及查看監(jiān)控視頻獲得報修信息，并與紙質(zhì)單據(jù)，NC系統(tǒng)錄入的信息進行認真比對、核實。

2、如發(fā)現(xiàn)有人刪除電話錄音文件或監(jiān)控視頻文件，駐地專員應及時將情況上報物業(yè)管理中心維保修管理部對接人并告知物業(yè)服務(wù)中心負責人，要求物業(yè)服務(wù)中心進行處理，并將處理結(jié)果上報物業(yè)管理中心。

3、地區(qū)物業(yè)公司全面負責錄音電話、視頻監(jiān)控系統(tǒng)的維修與保養(yǎng)，原則上錄音及視頻監(jiān)控系統(tǒng)的故障維修時間不得超過4小時，超過4小時的應及時上報物業(yè)管理中心維保修管理部對接人并告知物業(yè)服務(wù)中心相關(guān)人員。

4、裝有電話錄音的電腦和視頻監(jiān)控系統(tǒng)的主機時間應設(shè)置成北京時間，駐地專員每月進行校對。

六、NC物業(yè)維保修系統(tǒng)（簡稱NC系統(tǒng)）的使用及操作

（一）駐地專員可通過NC系統(tǒng)查看業(yè)主的報修問題、報修時間、實際到場時間、“是否維保修”的判斷正確與否、維修完成情況、維保修提示短信反饋信息等內(nèi)容。

（二）駐地專員應核對NC系統(tǒng)錄入的內(nèi)容和紙質(zhì)報修單據(jù)內(nèi)容，審核NC系統(tǒng)內(nèi)填寫的數(shù)據(jù)是否屬實。當內(nèi)容不相符時，應以業(yè)主簽名的單據(jù)上的內(nèi)容為準，同時駐地專員應及時在NC系統(tǒng)內(nèi)進行審核操作。

（三）駐地專員對物業(yè)服務(wù)中心出現(xiàn)“是否維保修”選擇錯誤的情況及時糾正，須在審核“是否準時到場”時進行操作，并將結(jié)果及時通知物業(yè)服務(wù)中心有關(guān)人員。

（四）無論維修人員是否準時到場，駐地專員均應及時在NC系統(tǒng)內(nèi)進行審核操作。

（五）確定整戶已維修完成，駐地專員應及時在NC系統(tǒng)內(nèi)進行審核操作。

/ 13

版本號：WBX-3.0

（六）對申請撤銷報修的維修戶，駐地專員應及時在NC系統(tǒng)內(nèi)進行關(guān)閉操作。

（七）如安排物業(yè)服務(wù)中心向業(yè)主發(fā)送維保修提示短信，駐地專員應及時在NC系統(tǒng)內(nèi)查看維保修提示短信的回復，監(jiān)督物業(yè)服務(wù)中心的跟進處理情況。

七、駐地專員維保修監(jiān)察日報

《駐地專員維保修監(jiān)察日報》是當天的報修情況及完成情況的匯總，《日報》左側(cè)記錄當日的報修及準時到場情況，右側(cè)記錄當日的維修完成情況?！度請蟆废嚓P(guān)要求如下：

（一）駐地專員當日須將《日報》通過EMS提交物業(yè)管理中心維保修管理部對接人后方可下班。

（二）具體時間安排為：周一提交周六、周日、周一共三天的《日報》，周三提交周二、周三的《日報》，周五提交周四、周五共兩天的《日報》。如遇特殊情況，經(jīng)提前請示物業(yè)管理中心維保修管理部對接人，得到允許后可以延遲上報。

（三）《日報》須由駐地專員親自填寫，駐地專員需對填寫內(nèi)容的準確性負責，如同一項目有2名或2名以上駐地專員，指定一名負責人，由其進行填寫。

（四）《日報》中房號統(tǒng)一寫法為：××-×-××××（樓號、單元號、房間號）如：3號樓2單元1203房的寫法是，03-2-1203。若為商鋪，則在房間號前加“商鋪”字樣。

（五）《日報》中準時到場情況應填寫“是”、“否”、“鑰匙托管”、“預約”、四種中的其中一種?！皥笮薮螖?shù)”的統(tǒng)計應包含當天屬于維保修的所有報修次數(shù)，具體包括準時到場情況填寫為“是”、“否”和“托管鑰匙”三種情況；“準時到場次數(shù)”應包括是否準時到場填寫為“是”和“鑰匙托管”兩種情況。

（六）業(yè)主預約維修的須在《日報》“準時到場情況”欄填寫“預約”，在“核實方式/預約時間”欄中填寫具體預約時間。預約維修的不計入當天報修次數(shù)，而計入預約維修日的報修次數(shù)。但預約當日維修的，須在《日報》中體現(xiàn)維修人員是否準時到場。

（七）業(yè)主已辦理鑰匙托管手續(xù)的，駐地專員在《日報》“準時到場”欄中注明鑰匙托管字樣，并在“核實方式/預約時間”欄中注明鑰匙托管核實方式。

（八）維修完成戶的核實方式應在《日報》中描述清楚，聯(lián)合驗收前應確定該維修戶是否符合聯(lián)合驗收的條件，驗收合格后在維保修《日報》按完成戶上報。

（九）撤銷報修戶需在《日報》中體現(xiàn)并描述清楚，填寫在維修完成戶一欄，同時在NC系統(tǒng)中關(guān)閉，撤銷報修戶不計入維修完成戶的統(tǒng)計。

/ 13

版本號：WBX-3.0

（十）對于預約維修戶，駐地專員應填報《預約維修統(tǒng)計表》（詳見附件2），并在每周五17:30前將《預約維修統(tǒng)計表》上報物業(yè)管理中心。

第二部分 實操篇

八、質(zhì)保期規(guī)定

（一）質(zhì)保期以購房合同及兩書約定的時間為準。兩書即：房屋使用說明書和房屋質(zhì)量保證書。

（二）購房合同及兩書未約定質(zhì)保期的設(shè)備或者部件，按《房屋質(zhì)量保證書》上精裝部分的質(zhì)保期計算。

（三）質(zhì)保期的起始時間以營銷部發(fā)出《收樓通知書》的收樓日期計算。

九、“是否維保修”的判斷

（一）質(zhì)保期內(nèi)以下情形在NC系統(tǒng)中“是否維保修”應判斷為“是”：

1、業(yè)主戶內(nèi)土建、裝飾裝修、滲漏水及門窗等在質(zhì)保期內(nèi)出現(xiàn)質(zhì)量問題的；

2、拒收樓業(yè)主的戶內(nèi)工程問題，若拒收樓業(yè)主未提出具體問題，由物業(yè)服務(wù)中心通過錄音電話聯(lián)系業(yè)主，確定具體問題的；

3、業(yè)主報修家中貓眼、把手、對講分機等有故障影響使用的；

4、業(yè)主報修抽油煙機、贈送空調(diào)因安裝原因影響使用的。

（二）以下情形在NC系統(tǒng)中“是否維保修”應判斷為“否”：

1、物業(yè)服務(wù)中心自查發(fā)現(xiàn)戶內(nèi)工程質(zhì)量問題的；

2、報修公共區(qū)域工程質(zhì)量問題的；

3、交樓時，存在貓眼、把手、對講分機等物件未預先安裝，業(yè)主自己領(lǐng)回后再報裝的；

4、業(yè)主報修冰箱、爐灶、消毒碗柜等贈送電器的；

5、電視背景墻安裝位置不合適的；

6、相鄰兩戶入戶門無法同時完全開啟的；

7、首層住宅無煙道的；

8、業(yè)主收樓后因使用造成損壞的；

9、業(yè)主對精裝房重新裝修的；

10、項目內(nèi)物業(yè)公司用房（辦公、員工宿舍、倉庫、食堂等）出現(xiàn)房屋質(zhì)量問題的；

/ 13

版本號：WBX-3.0

11、通風井占用業(yè)主戶內(nèi)面積的；

（三）對于有供暖的項目，以下情形在NC系統(tǒng)中“是否維保修”應判斷為“否”：

1、因供熱單位供熱條件及運行狀態(tài)不佳導致流量不足、入戶水溫低的；

2、戶內(nèi)溫度達到供熱合同或市政條例規(guī)定并有業(yè)主簽字確認該溫度的；

3、戶內(nèi)溫度達到供熱合同或市政條例規(guī)定最低供熱溫度但業(yè)主拒不簽字，由駐地專員和物業(yè)服務(wù)中心工作人員實地測量后確定達到最低溫度的；

4、已超過兩個供暖季，業(yè)主報修供暖問題的。

十、準時到場的核實與操作

駐地專員須依據(jù)物業(yè)服務(wù)中心提供的材料對業(yè)主報修后維修人員是否準時到場進行審核，NC系統(tǒng)中維修人員的準時到場確認設(shè)置有“一致”“不一致”“空”三個選項，“空”即處于未審核狀態(tài)，其余兩個選項是指物業(yè)前臺錄入NC的實際準時到場時間是否跟紙質(zhì)單據(jù)上的到場時間一致，若一致則選擇“一致”，不一致則選“不一致”。無論是否準時到場，駐地專員均應及時在NC系統(tǒng)內(nèi)審核，相關(guān)要求如下：

（一）到場時間業(yè)主確認簽名的核實

1、駐地專員須認真比對業(yè)主簽字，可通過查閱業(yè)主資料內(nèi)的業(yè)主簽名進行核對，若非業(yè)主本人簽字的，要求物業(yè)服務(wù)中心提供相應證明材料。

2、物業(yè)公司人員不得代替業(yè)主簽字。

（二）以下情形駐地專員應判為未準時到場，并在當天的日報中予以體現(xiàn)，同時在NC系統(tǒng)內(nèi)審核成“不一致”

1、維修人員未在業(yè)主報修后5分鐘內(nèi)到場的；

2、維修人員未按業(yè)主約定時間到場：

3、物業(yè)服務(wù)中心未及時返單的。

（三）錄音電話、監(jiān)控視頻的審核

1、駐地專員可通過聽取前臺及維修服務(wù)中心的電話錄音，獲取業(yè)主的報修及投訴信息，作為準時到場的判斷依據(jù)。

2、駐地專員可通過查看前臺及維修服務(wù)中心的視頻監(jiān)控資料，獲取業(yè)主的報修及投訴信息，作為準時到場的判斷依據(jù)。

/ 13

版本號：WBX-3.0

（四）其他情況

1、對于“鑰匙托管”的，須與項目實際情況進行核對。如有必要，駐地專員可要求物業(yè)服務(wù)中心與業(yè)主進行電話核實。

2、維修人員按約定時間到場而業(yè)主未在場的或業(yè)主在場但拒絕簽字，維修人員應撥打前臺錄音電話說明。前臺客服助理通過錄音電話聯(lián)系業(yè)主或以其他方式核實后，判為準時到場。

十一、維保修過程監(jiān)察

駐地專員須抽查維修施工前、施工中、施工后的現(xiàn)場照片，業(yè)主的書面確認資料（需對維修項目、材料、工程量、施工過程及滿意度進行確認），施工單位責任認定等資料，抽查比例不低于5%，發(fā)現(xiàn)資料存在問題的，按照基礎(chǔ)篇第四大點的溝通方式處理。

駐場專員須抽查維保修大隊派工日志，抽查比例不低于5%，發(fā)現(xiàn)日志存在問題的，按照基礎(chǔ)篇第四大點的溝通方式處理。

十二、維修完成戶的核實與操作

駐地專員須依據(jù)物業(yè)服務(wù)中心提供的材料對維修完成戶進行審核，核實業(yè)主簽字，聽取回訪錄音確認無誤或通過聯(lián)合驗收合格后，方可判為維修完成戶。不論是業(yè)主簽字確認完成的，還是采用聯(lián)合驗收的方式確認完成的，駐地專員均須及時在NC系統(tǒng)內(nèi)審核，相關(guān)要求如下：

（一）維修完成確認業(yè)主簽名的審核

1、認真比對業(yè)主簽字，若非業(yè)主本人簽字的，要求物業(yè)服務(wù)中心提供相應證明材料。否則，判為未完成戶。

2、物業(yè)公司人員不得代替業(yè)主簽字。

（二）聯(lián)合驗收

1、維修完成后，物業(yè)服務(wù)中心通過錄音電話通知業(yè)主到場驗收，兩周內(nèi)仍未到場的采用聯(lián)合驗收的方式進行驗收，驗收合格后計入當日維修完成戶。

2、維修完成后聯(lián)系不上業(yè)主但有托管鑰匙的，由駐地專員在兩周內(nèi)撥打至少三次業(yè)主的電話進行核實，確認業(yè)主聯(lián)系不上的可采用聯(lián)合驗收的方式進行驗收。驗收合格后計入維修完成戶。

（三）NC系統(tǒng)的審核

1、業(yè)主報修的所有問題維修結(jié)束后，物業(yè)服務(wù)中心取得業(yè)主的簽字確認，并通過錄音電話回訪確認維修完成的或通過聯(lián)合驗收合格的，駐地專員應及時在NC系統(tǒng)中審核，計入維修完成 10 / 13

版本號：WBX-3.0 戶。

2、駐地專員審核未通過的維修戶，應及時與物業(yè)服務(wù)中心相關(guān)人員溝通，每周三17：30前通過EMS將《駐地專員維保修監(jiān)察通報表》（詳見附件3）上報物業(yè)管理中心維保修管理部對接人和告知物業(yè)服務(wù)中心相關(guān)人員，并保留好相關(guān)證據(jù)。

（四）其他情況

1、對于整戶問題維修完成，而業(yè)主在驗收當天又提出了新問題且未完成的，判為未完成戶。

2、業(yè)主報修未完成，但業(yè)主接受補償后承諾不再主張該項維修權(quán)利的，駐地專員核查業(yè)主簽署的承諾書后，可計入維修完成戶，并在日報中予以體現(xiàn)。

3、維修完成戶的回訪由物業(yè)服務(wù)中心進行。特殊情況需駐地專員回訪業(yè)主的，回訪過程中避免使用類似“您的報修已維修完成，是否還有其它問題”的引導性語言。

十三、撤銷報修的操作

申請撤銷報修的，要求物業(yè)服務(wù)中心提供相應證明材料，經(jīng)核實無誤后，確認為撤銷報修，并在日報中予以體現(xiàn)，同時在NC系統(tǒng)中進行關(guān)閉操作。

（一）業(yè)主的撤銷維修申請可以為原件、傳真件、掃描件、照片等，駐地專員須認真核對業(yè)主簽字。

（二）物業(yè)服務(wù)中心因報錯房號、報錯問題、錄入錯誤、業(yè)主退房、業(yè)主辦理過戶等情況申請撤銷報修的，須提供相應的證明材料，駐地專員審核無誤后，給予撤銷處理。

（三）撤銷報修的事項，駐地專員應及時在NC系統(tǒng)中進行關(guān)閉操作。

（四）除撤銷的事項外，業(yè)主報修的其它問題當月已維修完成的作為完成戶上報。

十四、特殊情況處理

（一）業(yè)主過戶：對于正在辦理過戶業(yè)主的報修，以新業(yè)主的簽字為準。對老業(yè)主報修的問題，維修完成的按聯(lián)合驗收辦理，未維修完成的，進行撤銷處理，待新業(yè)主報修。

（二）業(yè)主退房：業(yè)主退房的，維修完成的按聯(lián)合驗收辦理，未維修完成的，按撤銷報修處理。

（三）睡眠戶：

1、睡眠戶的認定：業(yè)主報修后超過一個月未到項目，期間也未主張過維修權(quán)利，且維修人員無法入戶維修的，物業(yè)服務(wù)中心填寫《睡眠戶申報表》（詳見附件4）,經(jīng)地區(qū)物業(yè)公司主要負責人簽字確認并附上電話錄音等相應證明材料于每月25日前上報物業(yè)管理中心，如業(yè)主聯(lián)系

/ 13

版本號：WBX-3.0 不上的，由駐地專員撥打至少三次業(yè)主的電話進行核實。駐地專員核實物業(yè)服務(wù)中心與業(yè)主的電話錄音，并經(jīng)物業(yè)管理中心批準后，認定為睡眠戶，并于次月生效，有效期一個月。

2、睡眠戶的統(tǒng)計：睡眠戶暫不納入考核統(tǒng)計。

3、睡眠戶的蘇醒：一旦睡眠戶業(yè)主到達項目或通過任何途徑主張維修權(quán)利的，該戶即刻蘇醒。物業(yè)服務(wù)中心須及時將睡眠戶蘇醒信息告知駐地專員，駐地專員應在當天日報予以體現(xiàn)。睡眠戶蘇醒后將再次納入考核統(tǒng)計。

（四）由物業(yè)管理中心（含駐地專員）查出的違規(guī)問題，按照每戶0.2%扣減地區(qū)物業(yè)公司當月維保修完成率，對于漏錄的問題,駐地專員應督促物業(yè)服務(wù)中心按以下原則進行補錄：

1、如漏錄的問題已維修完成的，由物業(yè)服務(wù)中心工作人員按實際報修時間、完成時間補錄入NC系統(tǒng)并在報事內(nèi)容中注明（補錄）字樣，同時提供相關(guān)資料，駐地專員根據(jù)相關(guān)資料完成審核，為避免對當月維保修完成率的影響，專員在完成資料審核后，應將補錄的問題判定為非維保修。

2、如漏錄的問題未維修完成的，由物業(yè)服務(wù)中心工作人員按當日報修錄入NC系統(tǒng)，報修內(nèi)容注明補錄，駐地專員將到場審核為不一致，物業(yè)服務(wù)中心安排人員進行維修，待維修完成后，駐地專員按照正常的報修流程處理。

（五）由地區(qū)物業(yè)公司（含物業(yè)服務(wù)中心）自查發(fā)現(xiàn)的違規(guī)問題,不按每戶0.2%扣減地區(qū)物業(yè)公司當月維保修完成率，駐地專員應及時了解情況并向物業(yè)管理中心維保修管理部對接人匯報，對于漏錄的問題,由物業(yè)管理中心按以下原則進行處理：

1、不論漏錄的問題是否已維修完成，到場審核均判定為不一致。

2、發(fā)現(xiàn)的當月計算維保修完成率時，完成戶數(shù)值將扣減該物業(yè)服務(wù)中心漏錄的戶數(shù)。

十五、違規(guī)情況處理

駐地專員在日常監(jiān)察過程中發(fā)現(xiàn)物業(yè)服務(wù)中心維保修違規(guī)情況后，應按照基礎(chǔ)篇第四大點的要求處理，并保留好相關(guān)證據(jù)，違規(guī)情況包括但不限于以下情形：

（一）對于業(yè)主的報修問題不錄入或未及時錄入NC系統(tǒng)的（停電、電腦損壞等特殊情況除 外）；

（二）錄入NC系統(tǒng)中報修時間與業(yè)主報修實際時間不一致，經(jīng)提醒后仍未修改的；

（三）業(yè)主報修屬于維保修的問題未開單的；

/ 13

版本號：WBX-3.0

（四）樓棟管理員等非維修人員在維修人員抵達之前提早離場導致業(yè)主投訴的；

（五）樓棟管理員等非維修人員雖按時到場，但維修工人遲遲未到導致業(yè)主投訴的；

（六）物業(yè)服務(wù)中心工作人員代替業(yè)主簽名的；

（七）物業(yè)服務(wù)中心工作人員刪除電話錄音文件的；

（八）物業(yè)服務(wù)中心工作人員假冒業(yè)主接受回訪的；

（九）物業(yè)服務(wù)中心工作人員串通業(yè)主虛報問題或報修簡單維修問題，虛增維修完成戶的；

（十）物業(yè)服務(wù)中心工作人員勸說業(yè)主提供虛假陳述的；

（十一）物業(yè)服務(wù)中心隱瞞睡眠戶蘇醒信息的；

（十二）物業(yè)服務(wù)中心維修過程中的資料不齊全、不真實的；

（十三）未按照規(guī)定填寫《維保修大隊派工日志》的。

十六、其他

本細則自2014年7月10日起執(zhí)行，由物業(yè)管理中心負責解釋。

/ 13

第四篇：倉庫管理報告

倉庫管理報告

致各位領(lǐng)導

首先承蒙各位領(lǐng)導的抬愛，給予本人提高自身能力，體現(xiàn)人個價值的機會。為了更好的管理倉庫的各項工作，理順各個環(huán)節(jié)，平衡各部門的關(guān)系，根據(jù)本人近一年來的工作總結(jié)，以定崗定員定責為基礎(chǔ)，擬定如下幾點建議：

（一）需要安排的人員

管理紗窗型材一人，管理紗窗配件一人，此二人可以相互配合。備料送料時，兩人需同時在場。比如要送型材，一人負責找料，另一人負責在工單上做記錄（型材長度，數(shù)量等）。這樣方便記賬，送配件時反之。

管理遮陽蓬型材一人，管理遮陽蓬配件一人，工作內(nèi)容同上。這樣安排可以達到“兩兩合作，互為替補，各負其責，提高效率”的目的。也是一種可以讓新人快速學習的方法。把型材分開管理是為了更好的合作。

倉庫文員一人，負責日常工作，并配合倉庫主管開展工作。

管理成品庫一人，按現(xiàn)有工作安排執(zhí)行。

庫工四人。

（二）平常的工作安排

為了使倉庫管理規(guī)范，更合理的安排時間，滿足公司對倉庫管理的要求，倉庫每天詢問生產(chǎn)車間兩次上料情況，集中安排送料。每天各時間段安排如下：

8：30—9：30詢問答復時段，庫管詢問車間生產(chǎn)和備料情況，由車間回復庫管所需型材和配件的具體規(guī)格和數(shù)量。

9：30—12：00備料送料時段

12：30—13：00整理單據(jù)

13：00—14：00詢問答復時段

14：00—16：00備料送料時段

16：00—17：00整理單據(jù)，記賬時段

如遇來料，時間順延。

此安排請各級領(lǐng)導和相關(guān)部門體諒配合執(zhí)行。

（三）人員職責范圍

管理紗窗型材的庫管負責相關(guān)型材和包裝物。

管理紗窗配件的庫管負責相關(guān)配件和其它。

管理遮陽蓬型材的庫管負責相關(guān)型材和布料。

管理紗窗配件的庫管負責相關(guān)配件和包裝。

要求做到賬物相符，日清月結(jié)。

倉庫文員負責相關(guān)單據(jù)的錄入，文具和勞保用品的申領(lǐng)，倉庫考勤，裝卸費核算，廢料登記和其他臨時工作。

（四）其他未盡事項待定。

這些是在綜合考慮各方面情況的基礎(chǔ)上，對現(xiàn)狀的微調(diào)。我個人對倉庫總體情況還不熟悉，也不知道公司對倉庫的打算，以上安排妥否，請領(lǐng)導指示！

2012-2-29鄭翔

第五篇：倉庫管理評審報告

倉庫管理評審資料

一、目標指標統(tǒng)計分析

見附件

從1-10月份總體上來說，倉庫對目標的達成率基本上滿意，沒有出現(xiàn)目標沒有達成的情況；

二、倉庫管理（包括呆滯料處理，不良品等處理情況）

①“先入先出”管理：嚴格按照《倉庫管理規(guī)定》進行物料進出的管控 ； ②產(chǎn)品儲存期限管理：根據(jù)《倉庫管理規(guī)定》，每個月對所有物料進行一次保質(zhì)期的點檢，發(fā)現(xiàn)超過或即將超過儲存期限的物料，第一時間交品管部對其重新檢驗 ； ③ 倉庫溫濕度管理：根據(jù)《倉庫管理規(guī)定》，每日對倉庫溫濕度進行點檢，指定專人負責每天的點檢工作，由廠務(wù)經(jīng)理進行監(jiān)督檢查，并簽名確認 ；

④ 危險化學品管理：對化學危險品進行列帳管理，各種化學危險品均配備MSDS，并已進行了明確的標識，對化學危險品的進出也進行了臺賬管理，對化學危險品倉庫的防火、通風、防日曬、防雨淋、防泄漏及溫濕度等要求均已經(jīng)進行了管制，并定期對化學品的倉庫的各項要求進行了巡回檢查；

⑤ 出貨管理：根據(jù)《倉庫管理規(guī)定》，接到業(yè)務(wù)通知出貨明細表，生產(chǎn)將做好的成品填寫《入庫單》交由OQC進行出貨前檢驗，OK后倉管員進行核準數(shù)量，按照“先入先出”的原則，將需出貨的成品數(shù)打包好出貨；

三、原輔材料、成品存儲和防護中存在的問題

① 材料入庫后要按“先入先出”的原則合理分類存放于貨架上，有保質(zhì)期要求的要在有效期內(nèi)發(fā)貨使用。未使用前，盡量保持包裝完整，落地堆放物品，地面必須保持干燥，盡可能加墊隔板或其它隔離物。

② 倉庫內(nèi)材料及產(chǎn)品妥善維護，避免鼠咬蟲耗、受塵、生潮，倉庫保持干燥、通風，倉庫防火設(shè)施符合消防安全規(guī)定，安全通道無障礙物

③ 同一成品使用同一包裝，產(chǎn)品包裝能夠起到良好防護作用，所有包裝標識清晰、正確、貼附牢固(與箱內(nèi)包裝物規(guī)格、品名、數(shù)量一致)。

④ 顧客對包裝有自己要求的，以顧客要求為標準。產(chǎn)品在交付前，應加強防護，保存在適當環(huán)境下，防止變質(zhì)、損壞。交付產(chǎn)品必須是經(jīng)過最終檢驗合格的產(chǎn)品，且有關(guān)記錄齊全并得到認可。發(fā)貨時，應采取有效防護措施，外包裝標識應清楚寫明產(chǎn)品的名稱、數(shù)量、發(fā)運地以及各種應有的貯運圖示標志。

四、內(nèi)部審核情況

本次內(nèi)審，倉庫有1項不符合項

1：在10/18日內(nèi)審過程中，是成品出貨率，料帳準確率，是因為交接工作不到位，導致沒有正確的資料。倉庫以后會改進。

五、改進建議

①公司部分人員的環(huán)保意識不足，例如：部分人員對危險廢棄物不是十分理解，觀念松懈，隨意亂丟，建議：針對類似情況，還是應加強人員對此的認識，指定專門的部門專門的人進行固體廢棄物管理的培訓及考核

②公司部分人員對本部門或其它相關(guān)部門的工作程序不了解，包括基層管理人員，造成了工作中的種種不便，甚至對對方的工作立場不理解而產(chǎn)生矛盾，不利于工作的下一步開展，建議：各部門就各自部門編寫的程序文件在早會上或其他適合的場合進行導讀，其他部門的部門長可以安排相關(guān)人員進行旁聽和學習，做到全員參與，了解到具體的內(nèi)容，是更好的按程序順利作業(yè)