招

商

策

劃

一、邵陽城市商業(yè)大致分析

目前邵陽服飾類零售專賣店主要集中在東風(fēng)路及紅旗路兩條數(shù)公里長的城市主干道上，而規(guī)模型購物中心、主題商業(yè)大賣場那么更為分散，整體服飾及百貨類商業(yè)零售市場集中度不夠。對邵陽市主要商業(yè)街道進行商圈初步走訪后分析如下：

1、服飾類專賣店

服飾專賣店整體結(jié)構(gòu)較為豐富，略強于婁底市而不亞于湘潭市，單店單品規(guī)模品牌店為數(shù)不多。由于商圈局限及單品牌多店形態(tài)初步形成等因素，為本案資源整合留有相當(dāng)大的空間。

女

裝：女裝品牌結(jié)構(gòu)較復(fù)雜、中檔的二、三線品牌及少淑女裝品牌相對較少、女裝專賣店整體聚集度不夠的現(xiàn)狀，使本案以女性為主題的商業(yè)街區(qū)定位有極大的整合開展空間。

童

裝：經(jīng)考察在主商業(yè)街區(qū)內(nèi)未發(fā)現(xiàn)規(guī)模型童裝賣場及專業(yè)市場，僅在城南公園通往紅旗路的干道兩旁存在初具規(guī)模的童裝街，但該賣場位于坡度大于45度的斜坡上購物環(huán)境不理想且該干道旁商鋪資源有限使該童裝街難以擴大形成一定規(guī)模，本案針對童裝定位有著絕對整合優(yōu)勢。

運動休閑服飾：介于主商業(yè)街區(qū)的商鋪資源稀缺等因素，以跑量為主的二、三線品牌缺乏，為本案商場內(nèi)街道業(yè)態(tài)定位留有較大空間。

2、百貨主力店及專業(yè)服飾賣場

由于邵陽市大型商業(yè)物業(yè)規(guī)劃少，造成大型百貨及規(guī)?；姆棇I(yè)賣場較少，目前最具代表性的為邵水橋旁的步步高購物廣場〔屬中檔次的綜合賣場，涵蓋百貨、商超、電器〕；人民廣場處的佳惠〔屬超市加群眾百貨經(jīng)營模式〕。而步步高與佳惠都未作專業(yè)百貨賣場定位，兩賣場內(nèi)真正從事百貨類經(jīng)營的缺乏1萬平方米，在未來百貨競爭中不具備優(yōu)勢。

而步步高購物廣場與佳惠的專業(yè)服飾賣場更是缺乏，像東之杰公司旗下的“動運大本營〞、“太平洋〞類的中性服飾專業(yè)賣場，在該區(qū)域內(nèi)具有很大的開展空間，為本案服飾專業(yè)賣場類次主力店留有很大的向外整合空間。

3、商超類主力店

市區(qū)內(nèi)規(guī)模型商超有三家共五店〔步步高、佳惠、萬里〕，除步步高新店外〔該店離本案較遠(yuǎn)不構(gòu)成威脅〕，其它屬于生鮮和量販類的中、小規(guī)模店，經(jīng)營單品均缺乏2萬種，整體競爭力不強。

本案在商超類主力店的選擇上可以規(guī)模在6000平以上的綜合性超市品牌為主。

二、服飾各業(yè)種細(xì)分和特性分析

整體服飾行業(yè)市場可作如下業(yè)種細(xì)分：

1、精品女裝：如跟據(jù)風(fēng)格進一步細(xì)分的話，可分為以杭洲的杭派服飾為代表的時尚女裝〔也叫少婦裝〕主力消費群在為

25—35歲年齡的女性；另有少數(shù)以深圳、上海品牌為主的黑白色系深穩(wěn)重系列的成熟女裝，該消費群為30—40歲女性為主。介于年齡在25—40段的女性購置力強、消費群廣等特點，可將此風(fēng)格女裝作為定位重點。

代表品牌：江南布衣、歐時利、納帕佳等、哥弟；

物業(yè)要求：一線品牌60平米以上；二、三線品牌30—60平米；

資源整合面：品牌資源十分豐富，整合渠道廣。

2、少淑女裝：該業(yè)種由淑女裝與少女裝的統(tǒng)稱，一般這類服飾是以廣州、深圳品牌為代表，主力消費群為15—25歲未婚年青女性。由于該群體購置力較弱，更新快，故該類業(yè)種以價格較低、單季款式多等特點拉動購置，可做重點資源整合。

代表品牌：花木馬、阿依蓮、朵以等；

物業(yè)要求：一線品牌80平米以上；二、三線品牌30—60平米；

資源整合面：由于單件利潤低、發(fā)布款式多等因素少有品牌做大做強，大多走散貨路線。

3、中老年女裝：以武漢的漢派服飾為代表，主力消費群為40歲以上女性，雖色系單調(diào)但潮流期長，加之該類消費群屬理性消費，故此類品牌以注重面料和做工來吸引客戶。

物業(yè)要求：大多在40—60平米

4、中性休閑：在百貨業(yè)態(tài)中也叫量販服飾，以東莞、溫洲品牌為代表，主力消費群為15—25歲青少年，且學(xué)生購置居多。該消費群購置力有限且要求風(fēng)格、花色多樣及潮流性強等特點，故大多品牌以多樣性、潮流性、低價等策略吸引客戶。由于該類品牌采用的是做量為主的經(jīng)營模式，故具備折扣活動多、人氣拉動力強等特點，可作重點引駐。

代表品牌：美特斯邦威、以純、森馬、真維斯等；

物業(yè)要求：一線品牌120平以上；二、三線品牌50—100平米；

資源整合面：知名品牌有限，但二、三線品牌居多，有較大的整體空間。

5、運動服飾：國內(nèi)品牌大多產(chǎn)自福建省，可供10—60歲男女消費群。由于近幾年市場開展快，品牌間競爭力大等原因促使運動服飾風(fēng)格、花色、款式呈多樣性特點，可作重點引駐。

代表品牌：兒童運動：七波輝、大黃蜂；

青少年運動：特步、迪斯尼；

傳統(tǒng)運動：耐克、阿迪達(dá)斯、李寧；

時尚運動：背靠背、七匹狼時尚運動；

物業(yè)要求：一線品牌：120平以上；二三線品牌50—80平米；

資源整合面：品牌資源較豐富，整合渠道廣。

6、男正裝：福建品牌居多，由于男性穿著趨向于休閑、時尚等因素，使得傳統(tǒng)正裝消費市場空間年年萎縮，主流品牌朝商務(wù)、休閑、時尚和精典四個風(fēng)格開展，產(chǎn)品已呈多樣性開展。介于目前仿冒、概念及“搓邊球〞品牌過多造成二、三品牌混亂的局面，人氣拉動力差，建議象征性的引駐。

物業(yè)要求：一線品牌120平米以上；二、三線品牌60—100平米。

代表品牌：時尚男裝：七匹狼、與狼共舞

商務(wù)男裝：利郎、斯得雅

休

閑：酷牌、法波爾

精

典：杉杉、雅格爾

7、時尚休閑：該業(yè)種屬新興業(yè)種是未來青年男裝的開展趨勢，但由于對年齡及身型要求的因素，目前國內(nèi)市場還不成熟、品牌稀少且知名度不高。本案可有針對性引駐。

代表品牌：國際品牌：杰克瓊斯、馬克華菲

國內(nèi)品牌：卡賓、佐岸

8、個性服飾：目前主要以散貨形式存在，在湖南各地、縣級市很少有較為集中的此類專業(yè)服飾市場及賣場，有著較大的開展空間，故建議針對A區(qū)前端二層做此類定位。

三、百貨主力店分析

理論上面積超過5萬平米的購物中心，如果沒有主力店引駐的話其經(jīng)營風(fēng)險比擬大。核心主力店作為本案第二期定位及招商的重點，雖然引進主力店存在租金低、租金升浮小等缺點，但能帶來人氣，并維持較穩(wěn)定的人氣。主力店需多大面積適宜呢？選擇什么樣的零售商來做主力店呢？

首先主力店在類型及品牌的選擇上須多方位綜合考慮，應(yīng)注重本案整體零售型商業(yè)的邊際帶動效益；商鋪銷售的促進作用；整體競爭力提升等。在主力店的選擇上本人有三建議：

l

必須選擇人流量大的主力店，盡可能少選家居建材零售商，因為建材消費者大多是理性、大宗消費者，人流量有限。

l

選擇主力店的另一個考前須知是只選對的，不選大的，不能迷信500強企業(yè)，不一定要選擇沃爾瑪、家樂福等跨國企業(yè)。

l

要選擇跟本案定位一致的主力店企業(yè)，不要把最好的位置留給大賣場，盡可能的提升商鋪銷售率。

百貨主力店分類：

對湖南百貨品牌進行細(xì)分的話，可根據(jù)檔次分為如下幾大類

l

奢侈百貨：湖南最具代表性品牌有新世界、東方百聯(lián)等。該類百貨大多以經(jīng)營國內(nèi)外高檔服飾、箱包、皮具、鐘表、眼鏡、首飾、化裝品為主。具有經(jīng)營面積大、裝修檔次高、購物環(huán)境好、經(jīng)營商品優(yōu)等特點，經(jīng)營場所大多在3萬平米以上。經(jīng)營模式以100%第二次招商后聯(lián)營扣點，扣率一般在20%

—

35%。

l

精品百貨：代表性品牌有王府井、春天百貨，因其以經(jīng)營國內(nèi)一線品牌為主、國際知名品牌為輔的經(jīng)營特點，面積需求一般在10000平米以上。經(jīng)營模式以第二次招商后聯(lián)營扣點，扣率一般在20%

—

25%。

l

群眾百貨：代表性品牌有佳惠衣行順、康星百貨，以國內(nèi)中低檔服飾為主，面積需求一般在3000平米以上。經(jīng)營模式以自行采購為主，聯(lián)營扣點為輔，也有少量區(qū)域分割出租。

專業(yè)服飾賣場：代表性品牌有ITAT、龍之杰〔運動大本營〕、南洋百貨等，該類賣場對面積的需求沒有固定模式，經(jīng)營模式均以自營為主。

四、商城各個樓層業(yè)態(tài)定位構(gòu)思

1、一層商業(yè)定位構(gòu)思

1.1

一層業(yè)態(tài)色塊圖

區(qū)

域

東廂定位

定位理由及說明

西廂定位

定位理由及說明

A1棟

通訊、數(shù)碼

根據(jù)該區(qū)購鋪自營從事通訊商品的比例高及所在街道通訊業(yè)態(tài)已成熟化兩點考慮，選擇隨行就市定位。

中性休閑服飾/

群眾飾品/時尚箱包

介于青少年群體愛逛街的特點，將西面內(nèi)街作此類主題定位，可提升目的性消費人流，并帶動相關(guān)時尚配飾和箱包經(jīng)營。

A2棟

中性休閑服飾

各類時尚配/時尚箱包

可有效的拉動青少年消費群體外，又能與本棟西廂街道業(yè)態(tài)兼容，可很好的做到異業(yè)互補、客流互動。

少淑女裝

針織內(nèi)衣

配飾/女包

該區(qū)以少淑女裝及相關(guān)配飾、內(nèi)衣類主題定位，是及于市場需求型定位與互補型定位兩者結(jié)合考慮制定的。

A3棟

少淑女裝

針織內(nèi)衣

配飾/女包

該定位及業(yè)種組合有著較強的人氣拉動力，又能與本棟西廂商鋪業(yè)態(tài)進行合理兼容。

精品女裝

化裝品

女包、女鞋

精品女裝占據(jù)女裝行業(yè)大半零售額，其對童嬰系列產(chǎn)品、家居類產(chǎn)品等異業(yè)拉動力極強，可很好的帶動本棟二層童裝經(jīng)營。

B1棟

通訊、數(shù)碼

作為A1棟東廂業(yè)態(tài)的沿續(xù)，可增加消費可選面。

中性休閑服飾

風(fēng)味小吃

作為A1棟西廂商業(yè)業(yè)態(tài)的沿續(xù)，可很好的借勢增加本區(qū)域存活率，并帶動風(fēng)味小吃經(jīng)營。

B2棟

少淑女裝、針織內(nèi)衣、配飾

風(fēng)味小吃

作為A2棟西廂商業(yè)業(yè)態(tài)的沿續(xù)，可很好的借勢增加本區(qū)域存活率，并帶動風(fēng)味小吃經(jīng)營。

精品女裝

化裝品

女包、女鞋

作A3棟業(yè)態(tài)沿續(xù)，利于更好的成行成市

C棟

通訊、數(shù)碼

風(fēng)味小吃

隨行就市，突出整體主題的完整性

精品女裝

風(fēng)味小吃

隨行就市，突出整體主題的完整性

備

注

在整個一層業(yè)態(tài)定位構(gòu)思上，各業(yè)態(tài)定圍繞青少年消費群作為主力消費群體作文章，而在兩條內(nèi)街道及后廣場的具體業(yè)態(tài)細(xì)化及業(yè)種細(xì)分上突出異業(yè)兼容、互補生存的概念進行，從理論層面具備很強的可行性。

2.1

二層業(yè)態(tài)色塊圖

區(qū)域

業(yè)態(tài)定位

定位理由及說明

塔樓二層

個性、潮流服飾

此定位可對該區(qū)商鋪進小面積分割后提升銷售機率，又可與一層業(yè)態(tài)進行互補，但最終定位帶得做詳細(xì)的可行性調(diào)研。

A1棟二層

商務(wù)餐飲

是種補缺型定位，該處物業(yè)結(jié)構(gòu)及面積非常適合中西餐廳、咖啡廳類商務(wù)餐飲業(yè)態(tài)經(jīng)營。

A2棟二層

運動服飾大賣場

該棟物業(yè)一層以上區(qū)域因位置、物業(yè)結(jié)構(gòu)、引導(dǎo)設(shè)置等注多因素，難分散經(jīng)營，應(yīng)選擇整體經(jīng)營，在業(yè)態(tài)定位上與塔樓二層業(yè)態(tài)兼容是首選。

A3棟二層

童嬰服飾及用品

介于該類業(yè)態(tài)經(jīng)營人氣缺乏，需借鑒周邊業(yè)態(tài)與地段優(yōu)勢帶動人氣，此定可借用一層精品女裝帶來的邊界效益，屬互補型定位先擇。

B區(qū)二層

3C數(shù)碼廣場

從增加商鋪銷售面積角度考慮，屬特別區(qū)域“招〞“售〞關(guān)系平衡型定位。此類定位需做詳細(xì)可行性調(diào)研前方可確定，在理論上該定位能與人民路現(xiàn)有商業(yè)進行很好兼容。

C區(qū)二層

休閑、娛樂

中式正餐

作為星級酒店配套業(yè)態(tài)，屬互補型定位?？啃羌壘频隇榇祟悩I(yè)態(tài)帶來高價值銷費人群，易做出檔次、形成規(guī)模效益。

3.1

三層業(yè)態(tài)色塊圖

3.2

三層業(yè)態(tài)定位理由及說明

區(qū)域

業(yè)態(tài)定位

定位理由及說明

A1棟三層

休閑餐飲

該定位與一層、B區(qū)三層業(yè)態(tài)互補性強，并能很好的與B區(qū)形成客流小循環(huán)的回路，從而建立起整體經(jīng)營優(yōu)勢。業(yè)種選擇：

休閑火鍋：傣妹、辣阿婆；

美食街類：桂林人；

特色小吃：四喜餛飩；

知名老字號：火宮殿、新化樓。

A2棟三層

同

上

A3棟三層

美體/健身

隨著生活質(zhì)量的提升，人民對健身、美體的市場需求快速增加，屬于補缺型定位選擇。

B區(qū)三層

酒吧/電玩/網(wǎng)吧

休閑餐飲

此類定位可與本區(qū)四層影院科學(xué)的兼容，屬互補型位。該業(yè)態(tài)定位人流拉動力強，可直接帶動美食廣場周邊商鋪經(jīng)營。

C區(qū)三層

足浴/洗浴/KTV

中式中餐

作為星級酒店配套業(yè)態(tài)，屬互補型定位?？啃羌壘频隇榇祟悩I(yè)態(tài)帶來高價值銷費人群，易做出檔次、形成規(guī)模效益。

4、四層商業(yè)定位構(gòu)思

4.1

四層業(yè)態(tài)色塊圖

4.2

四層業(yè)態(tài)定位理由及說明

區(qū)域

業(yè)態(tài)定位

定位理由及說明

塔樓四層

美容/美體

由于物業(yè)結(jié)構(gòu)不佳、樓層過高等因素，該定區(qū)定位只能采用補缺型定位法。

B區(qū)四層

影

院

該區(qū)增加層高7米的棚類物業(yè)定位為影院，最終以影院主力店為中心的群眾休閑業(yè)態(tài)的群的構(gòu)思，可直接拉動一層風(fēng)味小吃、三各娛樂業(yè)的經(jīng)營。

C區(qū)四層

星級酒店

從C棟物業(yè)結(jié)構(gòu)、所處地理位置及配套設(shè)施分析后，整體裙樓定位以星級酒店為核心的業(yè)態(tài)組合，為二、三層的經(jīng)營找到了最正確經(jīng)營主題。