城市房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓管理規(guī)定釋義

第一條

為了加強(qiáng)對(duì)城市房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓的管理，維護(hù)房地產(chǎn)市場(chǎng)秩序，保障房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓當(dāng)事人的合法權(quán)益，根據(jù)《中華人民共和國(guó)城市房地產(chǎn)管理法》，制定本規(guī)定。

解讀：本辦法旨在調(diào)整房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓中的存在的問(wèn)題。

第二條

凡在城市規(guī)劃區(qū)國(guó)有土地范圍內(nèi)從事房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓?zhuān)瑢?shí)施房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓管理，均應(yīng)遵守本規(guī)定。

解讀：本辦法的調(diào)整范圍為國(guó)有土地范圍內(nèi)的房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓。即排除了集體土地上的房地產(chǎn)形態(tài)，房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓包括國(guó)有土地范圍內(nèi)的土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓、商品房、經(jīng)濟(jì)適用房、集資房等等。

第三條

本規(guī)定所稱房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓?zhuān)侵阜康禺a(chǎn)權(quán)利人通過(guò)買(mǎi)賣(mài)、贈(zèng)與或者其他合法方式將其房地產(chǎn)轉(zhuǎn)移給他人的行為。

解讀：房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓是以合法方式將土地使用權(quán)或房屋所有權(quán)轉(zhuǎn)移給他人的行為。

前款所稱其他合法方式，主要包括下列行為：

(一)以房地產(chǎn)作價(jià)入股、與他人成立企業(yè)法人，房地產(chǎn)權(quán)屬發(fā)生變更的;

(二)一方提供土地使用權(quán)，另一方或者多方提供資金，合資、合作開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)房地產(chǎn)，而使房地產(chǎn)權(quán)屬發(fā)生變更的;

(三)因企業(yè)被收購(gòu)、兼并或合并，房地產(chǎn)權(quán)屬隨之轉(zhuǎn)移的;

(四)以房地產(chǎn)抵債的;

(五)法律、法規(guī)規(guī)定的其他情形。

第四條

____建設(shè)行政主管部門(mén)歸口管理全國(guó)城市房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓工作。

省、自治區(qū)人民政府建設(shè)行政主管部門(mén)歸口管理本行政區(qū)域內(nèi)的城市房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓工作。

直轄市、市、縣人民政府房地產(chǎn)行政主管部門(mén)(以下簡(jiǎn)稱房地產(chǎn)管理部門(mén))負(fù)責(zé)本行政區(qū)域內(nèi)的城市房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓管理工作。

解讀：在西安房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓是由西安市建委的下屬單位西安市房屋管理局來(lái)管理的。

第五條

房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓時(shí)，房屋所有權(quán)和該房屋占用范圍內(nèi)的土地使用權(quán)同時(shí)轉(zhuǎn)讓。

解讀：本條規(guī)定了地隨房走，房隨地走的原則。

第六條

下列房地產(chǎn)不得轉(zhuǎn)讓?zhuān)?/p>

(一)以出讓方式取得土地使用權(quán)但不符合本規(guī)定第十條規(guī)定的條件的;

(二)司法機(jī)關(guān)和行政機(jī)關(guān)依法裁定，決定查封或者以其他形式限制房地產(chǎn)權(quán)利的;

(三)依法收回土地使用權(quán)的;

(四)共有房地產(chǎn)，未經(jīng)其他共有人書(shū)面同意的;

(五)權(quán)屬有爭(zhēng)議的;

(六)未依法登記領(lǐng)取權(quán)屬證書(shū)的;

(七)法律、行政法規(guī)規(guī)定禁止轉(zhuǎn)讓的其他情形。

解讀：規(guī)章中規(guī)定了房地產(chǎn)禁止轉(zhuǎn)讓的六種情形。特別是第四種和第六種情形比較常見(jiàn)。但是反過(guò)來(lái)說(shuō)，比如說(shuō)未經(jīng)其他共有人同意而簽訂的房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓合同的效力問(wèn)題，筆者認(rèn)為根據(jù)物權(quán)法的規(guī)定，債權(quán)合同應(yīng)是有效的，只是沒(méi)有發(fā)生物權(quán)效力。

第七條

房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓?zhuān)瑧?yīng)當(dāng)按照下列程序辦理：

(一)房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓當(dāng)事人簽訂書(shū)面轉(zhuǎn)讓合同;

(二)房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓當(dāng)事人在房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓合同簽訂后___日內(nèi)持房地產(chǎn)權(quán)屬證書(shū)、當(dāng)事人的合法證明、轉(zhuǎn)讓合同等有關(guān)文件向房地產(chǎn)所在地的房地產(chǎn)管理部門(mén)提出申請(qǐng)，并申報(bào)成交價(jià)格;

(三)房地產(chǎn)管理部門(mén)對(duì)提供的有關(guān)文件進(jìn)行審查，并在___日內(nèi)作出是否受理申請(qǐng)的書(shū)面答復(fù)，___日內(nèi)未作書(shū)面答復(fù)的，視為同意受理;

(四)房地產(chǎn)管理部門(mén)核實(shí)申報(bào)的成交價(jià)格，并根據(jù)需要對(duì)轉(zhuǎn)讓的房地產(chǎn)進(jìn)行現(xiàn)場(chǎng)查勘和評(píng)估;

(五)房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓當(dāng)事人按照規(guī)定繳納有關(guān)稅費(fèi);

(六)房地產(chǎn)管理部門(mén)辦理房屋權(quán)屬登記手續(xù)，核發(fā)房地產(chǎn)權(quán)屬證書(shū)。

解讀：該條規(guī)定了房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓的一般程序，首先要簽訂書(shū)面合同，其次辦理房地產(chǎn)權(quán)屬變更登記，這其中涉及兩個(gè)主要問(wèn)題，第一是房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓過(guò)程中都涉及哪些稅費(fèi)?第二是這些稅費(fèi)以房屋的成交價(jià)格還是房管部門(mén)的評(píng)估價(jià)格為計(jì)算標(biāo)準(zhǔn)。(筆者將以西安市房地產(chǎn)交易情況為例，在下一篇博文中詳述)

第八條

房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓合同應(yīng)當(dāng)載明下列主要內(nèi)容：

(一)雙方當(dāng)事人的姓名或者名稱、住所;

(二)房地產(chǎn)權(quán)屬證書(shū)名稱和編號(hào);

(三)房地產(chǎn)坐落位置、面積、四至界限;

(四)土地宗地號(hào)、土地使用權(quán)取得的方式及年限;

(五)房地產(chǎn)的用途或使用性質(zhì);

(六)成交價(jià)格及支付方式;

(七)房地產(chǎn)交付使用的時(shí)間;

(八)違約責(zé)任;

(九)雙方約定的其他事項(xiàng)。

第九條

以出讓方式取得土地使用權(quán)的，房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓時(shí)，土地使用權(quán)出讓合同載明的權(quán)利、義務(wù)隨之轉(zhuǎn)移。

解讀：地隨房走，當(dāng)房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓時(shí)，其土地出讓合同中的權(quán)利、義務(wù)也概括轉(zhuǎn)移。

第十條

以出讓方式取得土地使用權(quán)的，轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)時(shí)，應(yīng)當(dāng)符合下列條件：

(一)按照出讓合同約定已經(jīng)支付全部土地使用權(quán)出讓金，并取得土地使用權(quán)證書(shū);

(二)按照出讓合同約定進(jìn)行投資開(kāi)發(fā)，屬于房屋建設(shè)工程的，應(yīng)完成開(kāi)發(fā)投資總額的百分之二十五以上;

屬于成片開(kāi)發(fā)土地的，依照規(guī)劃對(duì)土地進(jìn)行開(kāi)發(fā)建設(shè)，完成供排水、供電、供熱、道路交通、通信等市政基礎(chǔ)設(shè)施、公用設(shè)施的建設(shè)，達(dá)到場(chǎng)地平整，形成工業(yè)用地或者其他建設(shè)用地條件。

轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)時(shí)房屋已經(jīng)建成的，還應(yīng)當(dāng)持有房屋所有權(quán)證書(shū)。

解讀：“成片開(kāi)發(fā)土地”的概念來(lái)源于《外商投資開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)成片土地暫行管理辦法》(___第___號(hào)發(fā))第二條：“本辦法所稱成片開(kāi)發(fā)是指：在取得國(guó)有土地使用權(quán)后，依照規(guī)劃對(duì)土地進(jìn)行綜合性的開(kāi)發(fā)建設(shè)，平整場(chǎng)地、建設(shè)供排水、供電、供熱、道路交通、通信等公用設(shè)施，形成工業(yè)用地和其他建設(shè)用地條件，然后進(jìn)行轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)、經(jīng)營(yíng)公用事業(yè);或者進(jìn)而建設(shè)通用工業(yè)廠房以及相配套的生產(chǎn)和生活服務(wù)設(shè)施等地面建筑物，并對(duì)這些地面建筑物從事轉(zhuǎn)讓或出租的經(jīng)營(yíng)活動(dòng)。”

第十一條

以劃撥方式取得土地使用權(quán)的，轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)時(shí)，按照____的規(guī)定，報(bào)有批準(zhǔn)權(quán)的人民政府審批。有批準(zhǔn)權(quán)的人民政府準(zhǔn)予轉(zhuǎn)讓的，除符合本規(guī)定第十二條所列的可以不辦理土地使用權(quán)出讓手續(xù)的情形外，應(yīng)當(dāng)由受讓方辦理土地使用權(quán)出讓手續(xù)，并依照國(guó)家有關(guān)規(guī)定繳納土地使用權(quán)出讓金。

第十二條

以劃撥方式取得土地使用權(quán)的，轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)時(shí)，屬于下列情形之一的，經(jīng)有批準(zhǔn)權(quán)的人民政府批準(zhǔn)，可以不辦理土地使用權(quán)出讓手續(xù)，但應(yīng)當(dāng)將轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)所獲收益中的土地收益上繳國(guó)家或者作其他處理。土地收益的繳納和處理的辦法按照____規(guī)定辦理。

(一)經(jīng)城市規(guī)劃行政主管部門(mén)批準(zhǔn)，轉(zhuǎn)讓的土地用于建設(shè)《中華人民共和國(guó)城市房地產(chǎn)管理法》第二十三條規(guī)定的項(xiàng)目的;

(二)私有住宅轉(zhuǎn)讓后仍用于居住的;

(三)按照____住房制度改革有關(guān)規(guī)定出售公有住宅的;

(四)同一宗土地上部分房屋轉(zhuǎn)讓而土地使用權(quán)不可分割轉(zhuǎn)讓的;

(五)轉(zhuǎn)讓的房地產(chǎn)暫時(shí)難以確定土地使用權(quán)出讓用途、年限和其他條件的;

(六)根據(jù)城市規(guī)劃土地使用權(quán)不宜出讓的;

(七)縣級(jí)以上人民政府規(guī)定暫時(shí)無(wú)法或不需要采取土地使用權(quán)出讓方式的其他情形。

依照前款規(guī)定繳納土地收益或作其他處理的，應(yīng)當(dāng)在房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓合同中注明。

第十三條

依照本規(guī)定第十二條規(guī)定轉(zhuǎn)讓的房地產(chǎn)再轉(zhuǎn)讓?zhuān)枰k理出讓手續(xù)、補(bǔ)交土地使用權(quán)出讓金的，應(yīng)當(dāng)扣除已經(jīng)繳納的土地收益。

第十四條

國(guó)家實(shí)行房地產(chǎn)成交價(jià)格申報(bào)制度。

房地產(chǎn)權(quán)利人轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)，應(yīng)當(dāng)如實(shí)申報(bào)成交價(jià)格，不得瞞報(bào)或者作不實(shí)的申報(bào)。

房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓?xiě)?yīng)當(dāng)以申報(bào)的房地產(chǎn)成交價(jià)格作為繳納稅費(fèi)的依據(jù)。成交價(jià)格明顯低于正常市場(chǎng)價(jià)格的，以評(píng)估價(jià)格作為繳納稅費(fèi)的依據(jù)。

解讀：本條款主要避免當(dāng)事人雙方逃稅的情形。

第十五條

商品房預(yù)售按照建設(shè)部《城市商品房預(yù)售管理辦法》執(zhí)行。

第十六條

房地產(chǎn)管理部門(mén)在辦理房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓時(shí)，其收費(fèi)的項(xiàng)目和標(biāo)準(zhǔn)，必須經(jīng)有批準(zhǔn)權(quán)的物價(jià)部門(mén)和建設(shè)行政主管部門(mén)批準(zhǔn)，不得擅自增加收費(fèi)項(xiàng)目和提高收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)。

第十七條

違反本規(guī)定第十條第一款和第十一條，未辦理土地使用權(quán)出讓手續(xù)，交納土地使用權(quán)出讓金的，按照《中華人民共和國(guó)城市房地產(chǎn)管理法》的規(guī)定進(jìn)行處罰。

第十八條

房地產(chǎn)管理部門(mén)工作人員玩忽職守、濫用職權(quán)、徇私舞弊、索賄受賄的，依法給予行政處分;構(gòu)成犯罪的，依法追究刑事責(zé)任。

第十九條

在城市規(guī)劃區(qū)外的國(guó)有土地范圍內(nèi)進(jìn)行房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓的，參照本規(guī)定執(zhí)行。

第二十條

省、自治區(qū)人民政府建設(shè)行政主管部門(mén)、直轄市房地產(chǎn)行政主管部門(mén)可以根據(jù)本規(guī)定制定實(shí)施細(xì)則。

第二十一條

本規(guī)定由____建設(shè)行政主管部門(mén)負(fù)責(zé)解釋。

第二十二條

本規(guī)定自___年___月___日起施行。