第一篇：房產(chǎn)策劃崗位職責(zé)

房產(chǎn)策劃崗位職責(zé)

1、房地產(chǎn)策劃師崗位職責(zé)

房地產(chǎn)策劃師是指從事房地產(chǎn)行業(yè)的市場(chǎng)調(diào)研、方案策劃、投資管理、產(chǎn)品營(yíng)銷和項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)等工作的人員。

在不同的房地產(chǎn)公司,對(duì)于房地產(chǎn)策劃師的定義和崗位職責(zé)都有所不同,具體要根據(jù)企業(yè)的實(shí)際要求確定。一般情況下，房地產(chǎn)策劃師的工作職責(zé)都包括以下內(nèi)容：

1.房地產(chǎn)項(xiàng)目的市場(chǎng)調(diào)研和咨詢策劃；

2.整合設(shè)計(jì)、建設(shè)、營(yíng)銷、廣告、服務(wù)等資源，制定策劃方案；

3.房地產(chǎn)項(xiàng)目的產(chǎn)品營(yíng)銷工作；

4.房地產(chǎn)項(xiàng)目的運(yùn)營(yíng)和物業(yè)管理工作；

5.負(fù)責(zé)房地產(chǎn)項(xiàng)目前期調(diào)研及策劃，為公司領(lǐng)導(dǎo)提供決策依據(jù)。

2、房地產(chǎn)策劃經(jīng)理崗位職責(zé)

房地產(chǎn)策劃經(jīng)理崗位職責(zé):

1、負(fù)責(zé)房地產(chǎn)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)前期策劃的工作，如項(xiàng)目定位分析、投資收益分析、人文景觀設(shè)置建議等；

2、負(fù)責(zé)房地產(chǎn)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)的后期營(yíng)銷策劃的工作，如項(xiàng)目概念定位的成功演繹、各類營(yíng)銷手法的運(yùn)用；

3、負(fù)責(zé)與相關(guān)媒體對(duì)接,搞好公司各類推廣項(xiàng)目，做好活動(dòng)的策劃、包裝、宣傳、跟進(jìn)等實(shí)施工作；

4、撰寫(xiě)全程策劃報(bào)告、定位報(bào)告、規(guī)劃建議、執(zhí)行報(bào)告；

5、負(fù)責(zé)對(duì)銷售及策劃進(jìn)度進(jìn)行動(dòng)態(tài)掌控。

3、房地產(chǎn)公司策劃部策劃崗位職責(zé)

房地產(chǎn)公司策劃部策劃崗位職責(zé)提要：負(fù)責(zé)營(yíng)銷策劃方案的制定和實(shí)施，營(yíng)銷策劃方案包括廣告推廣方案、營(yíng)銷活動(dòng)方案的編寫(xiě)、媒體推廣計(jì)劃安排等。

1、進(jìn)行項(xiàng)目前期策劃，負(fù)責(zé)編制項(xiàng)目開(kāi)發(fā)可行性報(bào)告。

2、負(fù)責(zé)營(yíng)銷策劃方案的制定和實(shí)施，營(yíng)銷策劃方案包括廣告推廣方案、營(yíng)銷活動(dòng)方案的編寫(xiě)、媒體推廣計(jì)劃安排等。

3、負(fù)責(zé)項(xiàng)目的宣傳資料的寫(xiě)作，參與各種媒介宣傳的創(chuàng)意和執(zhí)行過(guò)程。

4、負(fù)責(zé)營(yíng)銷活動(dòng)中文案的寫(xiě)作和宣傳工作。

5、參與公司各類廣告片和宣傳片的創(chuàng)意、拍攝、協(xié)助工作。

6、參與項(xiàng)目的設(shè)計(jì)，負(fù)責(zé)其中文字寫(xiě)作。

7、負(fù)責(zé)公司品牌形象的維護(hù)，以及推廣宣傳所需文字資料的收集和寫(xiě)作。

8、負(fù)責(zé)對(duì)宣傳項(xiàng)目和廣告承諾進(jìn)行評(píng)審，保證對(duì)外發(fā)布信息的正確性。

9、對(duì)電視、報(bào)紙等傳播媒體的廣告?zhèn)鞑ミM(jìn)行效果評(píng)估，并作出書(shū)面報(bào)告。

第二篇：房產(chǎn)策劃

房產(chǎn)策劃內(nèi)容包括

如果以下工作全部由房地產(chǎn)策劃公司執(zhí)行就叫做房地產(chǎn)全程策劃。根據(jù)需要開(kāi)發(fā)商可以選擇不同的菜單。

1、項(xiàng)目的前期定位策劃：即房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的可行性研究，包括市場(chǎng)調(diào)研，項(xiàng)目定位，項(xiàng)目的經(jīng)濟(jì)效益分析等。

2、項(xiàng)目的推廣整合策劃：包括項(xiàng)目的VI設(shè)計(jì)，項(xiàng)目推廣期、促銷期、強(qiáng)銷期、收盤(pán)期投放多種媒體的廣告方案設(shè)計(jì)和各種促銷活動(dòng)的策劃方案等。

3、項(xiàng)目的銷售招商策劃：包括售樓人員培訓(xùn)，銷售手冊(cè)的編制，分階段銷售價(jià)格的確定等；項(xiàng)目的商業(yè)部分還要進(jìn)行業(yè)態(tài)定位策劃和招商策劃。房產(chǎn)策劃全程核心流程

現(xiàn)在中國(guó)房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)已從賣方市場(chǎng)轉(zhuǎn)變?yōu)橘I(mǎi)方市場(chǎng)，結(jié)合房地產(chǎn)市場(chǎng)策劃營(yíng)銷理論和實(shí)踐的運(yùn)作方法，提出“房地產(chǎn)全程策劃營(yíng)銷方案”，他從項(xiàng)目用地的初始階段就導(dǎo)入策劃營(yíng)銷的科學(xué)方法，結(jié)合房地產(chǎn)行業(yè)的運(yùn)作流程，逐步實(shí)施。其核心內(nèi)容包括：

1、項(xiàng)目投資策劃營(yíng)銷；

2、項(xiàng)目規(guī)劃設(shè)計(jì)策劃營(yíng)銷；

3、項(xiàng)目質(zhì)量工期策劃營(yíng)銷；

4、項(xiàng)目形象策劃營(yíng)銷；

5、項(xiàng)目營(yíng)銷推廣策劃；

6、項(xiàng)目顧問(wèn)、銷售、代理的策劃營(yíng)銷；

7、項(xiàng)目服務(wù)策劃營(yíng)銷；

8、項(xiàng)目二次策劃營(yíng)銷；

房產(chǎn)策劃的地位

第一、房地產(chǎn)策劃在知識(shí)經(jīng)濟(jì)時(shí)代屬于智力產(chǎn)業(yè)，能為房地產(chǎn)企業(yè)創(chuàng)造社會(huì)價(jià)值和經(jīng)濟(jì)價(jià)值。二十一世紀(jì)是知識(shí)經(jīng)濟(jì)時(shí)代，知識(shí)經(jīng)濟(jì)的一大特征是智力、智慧產(chǎn)業(yè)將得到進(jìn)一步發(fā)展，社會(huì)所需的知識(shí)比任何時(shí)代要豐富得多。成功的房地產(chǎn)企業(yè)，其價(jià)值越來(lái)越取決于他們的從策略面與左右面上取得生產(chǎn)、分配及應(yīng)用知識(shí)的能力。這種能力，就是思想、智力、方略等。智能與財(cái)富結(jié)合在一起，還會(huì)爆發(fā)出巨大的能量。第二、房地產(chǎn)策劃在房地產(chǎn)企業(yè)充當(dāng)智囊團(tuán)、思想庫(kù)，是企業(yè)決策者的親密助手。主要表現(xiàn)在：首先，房地產(chǎn)策劃是接觸面大、實(shí)踐廣泛。從項(xiàng)目選址直到物業(yè)服務(wù)的每個(gè)環(huán)節(jié)，策劃活動(dòng)都參與其中。其次，房地產(chǎn)策劃的案例精彩、手段多。在房地產(chǎn)策劃的每個(gè)成功案例中，都有不少精彩絕妙的概念、理念、創(chuàng)意和手段。第三，房地產(chǎn)策劃的思想活躍、理論很豐富。由于眾多策劃人努力實(shí)踐，勤奮耕耘，在創(chuàng)造許多精彩的項(xiàng)目典范和營(yíng)銷經(jīng)典的同時(shí)，還梳理出不少閃光的策劃概念、思想和總結(jié)出富有創(chuàng)見(jiàn)的策劃理論。這些都給房地產(chǎn)企業(yè)以智力、思想、策略的幫助與支持，給房地產(chǎn)企業(yè)出謀劃策，創(chuàng)造更多的經(jīng)濟(jì)效益。第三、房地產(chǎn)策劃在房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目建設(shè)中自始至終貫穿一起，為項(xiàng)目開(kāi)發(fā)成功保駕護(hù)航。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目建設(shè)要完成一個(gè)項(xiàng)目周期，需要經(jīng)過(guò)市場(chǎng)調(diào)研、項(xiàng)目選址、投資研究、規(guī)劃設(shè)計(jì)、建筑施工、營(yíng)銷推廣、物業(yè)服務(wù)等一系列過(guò)程，這些過(guò)程中的某一環(huán)節(jié)出現(xiàn)問(wèn)題，都會(huì)影響到項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)進(jìn)程，甚至使項(xiàng)目變成半拉子工程。房地產(chǎn)策劃參與項(xiàng)目的每個(gè)環(huán)節(jié)，通過(guò)概念設(shè)計(jì)及各種策劃手段，使開(kāi)發(fā)的商品房適銷對(duì)路，占領(lǐng)市場(chǎng)。

房產(chǎn)策劃的作用

第一、房地產(chǎn)策劃能使企業(yè)決策準(zhǔn)確，避免項(xiàng)目運(yùn)作出現(xiàn)偏差。第二、房地產(chǎn)策劃能使房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目增強(qiáng)競(jìng)爭(zhēng)能力，使其穩(wěn)操勝券，立于不敗之地第三、能探索解決企業(yè)管理問(wèn)題，增強(qiáng)企業(yè)的管理創(chuàng)新能力。第四、能有效地整合房地產(chǎn)項(xiàng)目資源，使之形成優(yōu)勢(shì)。

第三篇：房產(chǎn)策劃方案

房產(chǎn)策劃方案

淺談活動(dòng)策劃案書(shū)的寫(xiě)作

活動(dòng)策劃籌劃是公司或企業(yè)在短期內(nèi)進(jìn)步發(fā)賣額，進(jìn)步市場(chǎng)占領(lǐng)率的有效行動(dòng)，假如是一份創(chuàng)意凸起，并且具有優(yōu)勝的可履行性和可操作性的活動(dòng)策劃案，無(wú)論對(duì)于企業(yè)的有名度，照樣對(duì)于品牌的佳譽(yù)度，都將起到積極的進(jìn)步著用。

活動(dòng)策劃案是相對(duì)于市場(chǎng)策劃案而言的，嚴(yán)格地說(shuō)它是從屬與市場(chǎng)策劃案的，他們是互相接洽，相輔相成的。它們都從屬與企業(yè)的整體市場(chǎng)營(yíng)銷思惟和模式，只有在此前提下做出的市場(chǎng)策劃案和活動(dòng)策劃案才是具有整體性和延續(xù)性的告白行動(dòng)，也只有如許，才能夠使受眾群體一個(gè)贊成的品牌文化內(nèi)涵，而活動(dòng)策劃案也只有服從整體市場(chǎng)策劃案的思路，才能夠使企業(yè)保持穩(wěn)定的市場(chǎng)發(fā)賣額。

活動(dòng)策劃案情勢(shì)多樣，一般而言，包含 ROADSHOW、產(chǎn)品解釋會(huì)（宣布會(huì)）、節(jié)日促銷、消息事宜行銷等，而對(duì)于上述的任何一種籌劃，針對(duì)于不合的企業(yè)情況和市場(chǎng)分析，都可以衍變出無(wú)數(shù)的情勢(shì)。活動(dòng)策劃往往對(duì)于新產(chǎn)品上市、產(chǎn)品終端鋪貨和產(chǎn)品轉(zhuǎn)型具有直接的后果，所以它也是告白策劃中的一個(gè)重要構(gòu)成部分。

對(duì)于一些剛接觸告白，或者剛接觸策劃的業(yè)內(nèi)同伙來(lái)說(shuō)，可能他們?cè)跁?shū)寫(xiě)活動(dòng)策劃案的時(shí)刻往往很難達(dá)到預(yù)期的后果，甚至是一些從事多年策劃的告白人，有時(shí)刻也不免犯錯(cuò)，那么，怎么樣才能寫(xiě)出一份幻想的活動(dòng)策劃案呢？我認(rèn)為須要留意以下幾點(diǎn)：

1.主題要單一，持續(xù)總的營(yíng)銷思惟

在策劃活動(dòng)的時(shí)刻，起重要根據(jù)企業(yè)本身的實(shí)際問(wèn)題（包含企業(yè)活動(dòng)的時(shí)光、地點(diǎn)、預(yù)期投入的費(fèi)用等）和市場(chǎng)分析的情況（包含競(jìng)爭(zhēng)敵手當(dāng)前的告白行動(dòng)分析、目標(biāo)花費(fèi)群體分析、花費(fèi)者心理分析、產(chǎn)品特點(diǎn)分析、等）做出精確的斷定，并且在進(jìn)行 SWOT 分析之后，揚(yáng)長(zhǎng)避短地提取當(dāng)前最重要的，也是當(dāng)前最值得推廣的一個(gè)主題，并且也只能是一個(gè)主題。在一次活動(dòng)中，不克不及做所有的工作，只有把一個(gè)最重要的信息傳達(dá)給目標(biāo)花費(fèi)群體，正所謂“有所為，有所不為”，如許才能把最想傳達(dá)的信息最充分地傳達(dá)給目標(biāo)花費(fèi)群體，才能引起受眾群存眷，并且比較輕易地記住你所要表達(dá)的信息。

2.直接地解釋好處點(diǎn)

在肯定了獨(dú)一的主題之后，受眾花費(fèi)群體也可以或許接收我們所要傳達(dá)的信息，然則仍然有很多人固然記住了告白，然則卻沒(méi)有形成購(gòu)買(mǎi)沖動(dòng)，為什么呢？那是因?yàn)樗麄儧](méi)有看到對(duì)他們有直接關(guān)系的好處點(diǎn)，是以，在活動(dòng)策劃中很重要的一點(diǎn)是直接地解釋好處點(diǎn)，假如是優(yōu)惠促銷，就應(yīng)當(dāng)直接告訴花費(fèi)者你的優(yōu)惠額數(shù)量，而假如是產(chǎn)品解釋，就應(yīng)當(dāng)發(fā)賣最惹人注目標(biāo)賣點(diǎn)，只有如許，才能使目標(biāo)花費(fèi)者在接觸了直接的好處信息之后引起購(gòu)買(mǎi)沖動(dòng)，從而形成購(gòu)買(mǎi)。

3.活動(dòng)要環(huán)繞主題進(jìn)行并盡量精簡(jiǎn)

很多策劃案牘在策劃活動(dòng)的時(shí)刻往往欲望履行很多的活動(dòng)，認(rèn)為只有豐富多彩的活動(dòng)才能夠引起花費(fèi)者的留意，其實(shí)不然，其一，輕易造成主次不分。很多市場(chǎng)活動(dòng)搞得很活潑，也有很多人參加，似乎反響異常熱烈，然則在圍不雅或者參加的人傍邊，有若干人是企業(yè)的目標(biāo)花費(fèi)群體，并且即使是目標(biāo)花費(fèi)群體，他們?cè)趨⒓油昊顒?dòng)之后是否紛紛購(gòu)買(mǎi)產(chǎn)品？今朝一些策劃者經(jīng)常抱怨的一個(gè)問(wèn)題就是圍不雅者的介入道德問(wèn)題，很多人經(jīng)常是看完了熱烈就走，或者是拿了公司發(fā)放的禮品就走了。其實(shí)這里的問(wèn)題就在于活動(dòng)的內(nèi)容和主題不相符，所以很難達(dá)到預(yù)期后果，在今朝的市場(chǎng)策劃活動(dòng)中，有一些活動(dòng)既熱烈，同時(shí)又能達(dá)到優(yōu)勝的后果，就是因?yàn)榛顒?dòng)都是僅僅環(huán)繞主題進(jìn)行的。其二，進(jìn)步活動(dòng)成本，履行不力。在一次策劃中，假如參加了太多活動(dòng)，不僅要投入更多的人力物力和財(cái)力，直接導(dǎo)致活動(dòng)成本的增長(zhǎng)，并且還有一個(gè)問(wèn)題就是輕易導(dǎo)致操作人員履行不力，最終導(dǎo)致案子的掉敗。

4.具有優(yōu)勝的可履行性

一個(gè)合適的產(chǎn)品，一則優(yōu)勝的創(chuàng)意策劃，再加上一支優(yōu)勝的履行部隊(duì)，才是成功的市場(chǎng)活動(dòng)。而履行是否能成功，最直接和最根本地放映了策劃案的可操作性。策劃要做到具有優(yōu)勝的履行性，除了須要進(jìn)行嚴(yán)密的思慮外，具體的活動(dòng)安排也是必弗成少的?；顒?dòng)的時(shí)光和方法必須推敲履行地點(diǎn)和履行人員的情況進(jìn)行細(xì)心分析，在具體安排上應(yīng)當(dāng)盡量周全，別的，還應(yīng)當(dāng)推敲外部情況{如氣象、平易近俗}的影響。

5.變換寫(xiě)作風(fēng)格

一般來(lái)說(shuō)，策劃人員在策劃案的寫(xiě)作過(guò)程中往往會(huì)積聚本身的一套經(jīng)驗(yàn)，當(dāng)然這種經(jīng)驗(yàn)也表示在策劃書(shū)的寫(xiě)作情勢(shì)上，所以每小我的策劃書(shū)可能都邑有本身的模式。然則往往是如許的模式會(huì)限制了策劃者的思維，沒(méi)有一種變更的不雅點(diǎn)是弗成能把握市場(chǎng)的。而在策劃書(shū)的內(nèi)容上也同樣應(yīng)當(dāng)變換寫(xiě)作風(fēng)格，因?yàn)榧偃缤粋€(gè)客戶三番五次地看到你的策劃都是同樣的殼子，就很輕易在心理上產(chǎn)生一種不信賴的立場(chǎng)，而這種首因效應(yīng)有可能影響了創(chuàng)意的表示。

6． 切忌主不雅談吐

在進(jìn)交活動(dòng)策劃的前期，市場(chǎng)分析和查詢拜訪是十分須要的，只有經(jīng)由過(guò)程對(duì)全部市場(chǎng)局面的分析，才能夠更清楚地熟悉到企業(yè)或者產(chǎn)品面對(duì)的問(wèn)題，找到了問(wèn)題才能夠有針對(duì)性地尋找解決之道，主不雅臆斷的策劃者是弗成能做出成功的策劃的。同樣，在策劃書(shū)的協(xié)作過(guò)程中，也應(yīng)當(dāng)避免主不雅設(shè)法主意，也切忌出現(xiàn)主不雅類字眼，因?yàn)椴邉澃笡](méi)有付諸實(shí)施，任何成果都可能出現(xiàn)，策劃者的主不雅臆斷將直接導(dǎo)致履行者對(duì)事宜和情勢(shì)的產(chǎn)生模糊的分析，并且，客戶假如看到策劃書(shū)上的主不雅字眼，會(huì)認(rèn)為全部策劃案都沒(méi)有經(jīng)由其實(shí)的市場(chǎng)分析，只是主不雅臆斷的成果。

最后，一次促銷弗成能達(dá)到巨大年夜的后果，也不克不及是以就建立起名牌，所以切切別想經(jīng)由過(guò)程一次活動(dòng)解決所有的問(wèn)題，一次活動(dòng)只能重要解決一個(gè)問(wèn)題，在品牌的扶植和商品的發(fā)賣上，只有保持精確的營(yíng)銷思惟，并且在此思惟下在恰當(dāng)?shù)臅r(shí)光和恰當(dāng)?shù)牡攸c(diǎn)進(jìn)行恰當(dāng)?shù)拇黉N活動(dòng)，才能使企業(yè)更快更好地持續(xù)成長(zhǎng)下去。

房地產(chǎn)類策劃實(shí)例分析，僅供參考。

XX 花圃市場(chǎng)研究申報(bào)提綱

一、概論

1.1 序言

1.2 研究目標(biāo)

1.3 研究辦法

l 詳盡的材料匯集及分析工作

l 入戶問(wèn)卷查詢拜訪

l 現(xiàn)場(chǎng)拜訪

1.4 重要結(jié)論和建議

二、廣州市室廬市場(chǎng)概況

摘要：廣州市區(qū)域概況

1、總面積、市區(qū)面積、占全市情積;%

2、家庭總戶數(shù)、戶均人口

3、近年經(jīng)濟(jì)成長(zhǎng)趨勢(shì)、生活程度、購(gòu)買(mǎi)力程度概括

4、近年廣州室廬市場(chǎng)的成長(zhǎng)特點(diǎn)、成交市場(chǎng)的具體特點(diǎn)

2.1 廣州經(jīng)濟(jì)成長(zhǎng)概況

2.11;經(jīng)濟(jì)成長(zhǎng)速度（GDP 分析、第三家當(dāng)分析）

2.12;金融業(yè)與房地產(chǎn)花費(fèi)市場(chǎng)

2.13;居平易近生活程度與室廬花費(fèi)

2.2 廣州室廬市場(chǎng)特點(diǎn)

室廬成交量、付款方法、買(mǎi)家特點(diǎn)分析

2.3 廣州室廬市場(chǎng)的成長(zhǎng)趨勢(shì)

2.31 當(dāng)局政策

2.32 金融上花費(fèi)貸款額

2.33 廣州室廬成長(zhǎng)趨勢(shì)

2.34 阻力身分

三、項(xiàng)目區(qū)域市場(chǎng)概況

3.1 整體供給與成交分析

3.11 市場(chǎng)成長(zhǎng)概述——海珠區(qū)室廬供給與成友情況

3.12;市場(chǎng)交投活潑原因

3.13;范圍效應(yīng)及價(jià)格檔次

3.2 市場(chǎng)活潑區(qū)域

3.21 市場(chǎng)活潑區(qū)域的分布及特點(diǎn)

3.22 活潑區(qū)域的價(jià)格走勢(shì)及檔次變更

3.3 多層、高層市場(chǎng)特點(diǎn)

3.31 多層室廬近年供給、成交特點(diǎn)

3.32 高層室廬近年成交增長(zhǎng)與供給情況

3.33 多層室廬與高層室廬的供給與成交比較

3.4 成交重要特點(diǎn)

3.4.1;成交價(jià)格密集區(qū)域

3.4.2;買(mǎi)家分析

l 私家購(gòu)買(mǎi) VS 集團(tuán)購(gòu)買(mǎi)

l 本地人買(mǎi)家 VS 外埠人買(mǎi)家

l 本市買(mǎi)家：海珠區(qū) VS 其他舊城區(qū)

l 成交單位面積

l 買(mǎi)家年紀(jì)

l 成交總額，買(mǎi)家遭受才能

四、項(xiàng)目區(qū)位特點(diǎn)分析

摘要——1、項(xiàng)目地塊在城市成長(zhǎng)中的地位

;;;;;;;;A、項(xiàng)目地塊地位分析

;;;;;;;;B、;將來(lái)城市的重要成長(zhǎng)偏向及本項(xiàng)目地塊地位分析

;;;;;;;;2、樹(shù)木地塊所屬區(qū)域特點(diǎn)

A、區(qū)域人口分析

B、區(qū)域基本舉措措施及交通前提分析

C、區(qū)域新成長(zhǎng)區(qū)分析

D、區(qū)域室廬開(kāi)辟的特點(diǎn)分析

3、項(xiàng)目地塊的地點(diǎn)特點(diǎn)

A、項(xiàng)目地慵爸鼙呱縝 ⑸ 釓涮追治?br />B、項(xiàng)目地塊周邊交通前提分析

C、項(xiàng)目周邊區(qū)域開(kāi)辟分析

D、項(xiàng)目地塊的開(kāi)辟前提及開(kāi)辟特點(diǎn)

4、項(xiàng)目地塊的用地特點(diǎn)

A、項(xiàng)目地塊用地范圍

B、項(xiàng)目地塊用地外形

C、項(xiàng)目地塊綠化基本分析

D、項(xiàng)目地塊內(nèi)高差分析

E、項(xiàng)目地塊門(mén)路、用水、用電基本分析

4.1;項(xiàng)目地塊在城市成長(zhǎng)中的地位

4.1.1;項(xiàng)目地塊于城市中的區(qū)位分析

4.1.2;將來(lái)城市的重要成長(zhǎng)偏向

4.1.3;城市的具體成長(zhǎng)過(guò)程對(duì)項(xiàng)目成長(zhǎng)的影響

4.2 ;項(xiàng)目地塊所屬區(qū)域的特點(diǎn)

4.2.1;項(xiàng)目區(qū)域的人口狀況

;;;;;（常住人口、占市區(qū)常住總?cè)丝?，常住家庭戶數(shù)、戶均人口、新增家庭戶數(shù)、項(xiàng)目

;;;;;;地塊鄰近棲身的常住人口、家庭戶數(shù)）

4.2.2;項(xiàng)目區(qū)域城市成長(zhǎng)概況

;;;;;（城市功能成長(zhǎng)情況、基本舉措措施和生活配套舉措措施情況分析、交通前提等城市扶植成長(zhǎng)

;;;;;情況）

4.2.3;區(qū)域內(nèi)競(jìng)爭(zhēng)性地區(qū)的成長(zhǎng)前提比較

;;;;（地位、用地范圍、籌劃人口、籌劃成長(zhǎng)目標(biāo)、交通前提、扶植情況等前提比較）

4.3;項(xiàng)目地塊的地點(diǎn)特點(diǎn)

;;;;;（地位、周邊根本居平易近生活辦事舉措措施配套、公交、門(mén)路籌劃情況）

4.4;項(xiàng)目地塊的用地特點(diǎn)

4.4.1;項(xiàng)目地塊范圍

4.4.2;項(xiàng)目地塊用地外形分析

4.4.3;項(xiàng)目地塊綠化基本

4.4.4;需地塊高差分析

4.4.5;項(xiàng)目用地現(xiàn)有污染情況

4.4.6;項(xiàng)目地塊門(mén)路、用水、用電基本

;項(xiàng)目鄰近競(jìng)爭(zhēng)性室廬看法物業(yè)成長(zhǎng)狀況

概要：

a.;;項(xiàng)目鄰近同類樓盤(pán)開(kāi)辟小區(qū)數(shù)量、樓盤(pán)檔次、總建面積、室廬單位總量、現(xiàn)有供給量

;;;;分析；

b.同類樓盤(pán)特點(diǎn)；

c.估計(jì)將來(lái)無(wú)年區(qū)域室廬供給總量、單位套數(shù)、已開(kāi)辟物業(yè)的后續(xù)供給量；

d.周邊重要競(jìng)爭(zhēng)敵手占地面積、總建面積、室廬面積、套數(shù)；

e.區(qū)域同類樓盤(pán)實(shí)際室廬推出平均發(fā)賣率、成交量最大年夜的單位面積；

f.區(qū)域同類樓盤(pán)現(xiàn)市價(jià)格幅度

g.將來(lái)的室廬供給量增幅、市場(chǎng)承接力、競(jìng)爭(zhēng)情況；

5.1;項(xiàng)目鄰近同類樓盤(pán)開(kāi)辟物業(yè)供給情況

查詢拜訪范圍：

樓盤(pán)范圍：

查詢拜訪時(shí)光：

5.1.1;已開(kāi)辟樓盤(pán)供給狀況

5.1.2;項(xiàng)目周邊地塊的開(kāi)動(dòng)員態(tài)及將來(lái)供給量分析

5.2 項(xiàng)目鄰近同類樓盤(pán)開(kāi)辟狀況

5.2.1 售價(jià)與發(fā)賣率分析

;;;（鄰近樓盤(pán)推出發(fā)賣狀況及原因分析

5.2.2 發(fā)賣與賣點(diǎn)

5.3 項(xiàng)目鄰近同類樓盤(pán)戶型面積分析

5.4 項(xiàng)目鄰近同類樓盤(pán)籌劃設(shè)計(jì)及建筑設(shè)計(jì)特點(diǎn)

5.5 小結(jié)

五、市場(chǎng)調(diào)研結(jié)論及成長(zhǎng)建議

6.1;市場(chǎng)調(diào)研結(jié)論

;;;（室廬市場(chǎng)情況、區(qū)域供求及吸納特點(diǎn)、項(xiàng)目競(jìng)爭(zhēng)好壞分析）

6.2 項(xiàng)目成長(zhǎng)建議

;;;（策略、目標(biāo)客戶、目標(biāo)客戶特點(diǎn)、具體建議——）

6.2.1 已購(gòu)房者的需求特點(diǎn)具體查詢拜訪

6.2.2 潛在購(gòu)房者的需求特點(diǎn)具體查詢拜訪

;;附：1、廣州市大年夜型扶植項(xiàng)目表

;;;2、1998 年廣州市重點(diǎn)城建上馬項(xiàng)目

;;;;;;3、區(qū)域人口更改情況

;;;4、鄰近區(qū)域室廬市場(chǎng)概況

6.2.3;鄰近樓盤(pán)集中區(qū)域分析

錦繡花圃推廣策劃案

媒介;

錦繡花圃已經(jīng)發(fā)賣了相當(dāng)長(zhǎng)一段時(shí)代，然則區(qū)內(nèi)人氣不旺，商鋪經(jīng)營(yíng)狀況不佳。有鑒于此，本策劃案重點(diǎn)放在室廬的推廣發(fā)賣上。以期經(jīng)由過(guò)程引爆室廬的發(fā)賣帶旺區(qū)內(nèi)的人氣，從而促進(jìn)商鋪的發(fā)賣和經(jīng)營(yíng)。

;

故本案略去了商鋪的推廣發(fā)賣一節(jié)，側(cè)重打造錦繡花圃個(gè)性化鎮(zhèn)區(qū)明星樓盤(pán)形象。

;

因?yàn)樽髡叱潭扔邢?，?jiàn)識(shí)亦有限，不周之處，尚望諒解。

;

一、東莞樓市分析;

東莞的地產(chǎn)在上個(gè)世紀(jì)末就跨入了個(gè)性化和形象化時(shí)代。進(jìn)入 21 世紀(jì)的東莞地家當(dāng)，個(gè)性化、形象化競(jìng)爭(zhēng)日益激烈。盈彩美地、金域名苑、雍華庭、新石竹花圃、金澤花圃接踵樹(shù)起了“超前 20 年的戶型”、“讓富有成為一種咀嚼”、“繁華與悠然共享”、“關(guān)愛(ài)人道，調(diào)和天然”、“青青園林我的家”等旗號(hào)。

;

東莞各鎮(zhèn)的地產(chǎn)競(jìng)爭(zhēng)盡管不似市區(qū)一樣白熱化，但個(gè)性化、形象化已日漸凸顯。大年夜朗碧水天源已經(jīng)率先打出了“碧水天源——天然的家”。信賴在今后相當(dāng)長(zhǎng)一段時(shí)代內(nèi)，個(gè)性化和形象化將成為各鎮(zhèn)地產(chǎn)成長(zhǎng)的潮流。

;

故錦繡花圃要取得優(yōu)良的發(fā)賣事跡，就必須把握機(jī)會(huì)，盡竭應(yīng)用自身的個(gè)性本錢(qián)和雄渾的權(quán)勢(shì)，把自身打造成極富個(gè)性和口碑，擁有優(yōu)勝“大眾,”形象的鎮(zhèn)區(qū)明星樓盤(pán)。

;

二、錦繡花圃物業(yè)概述（略）

;

三、錦繡花圃的優(yōu)勢(shì)與不足;

優(yōu)勢(shì)：

;

1、;地位優(yōu)勝，交通便捷;

地位優(yōu)勝：①錦繡花圃座落于東莞市黃江鎮(zhèn)中間，與常平、樟木頭成為噴鼻港人的置業(yè)金三角；②徒步 2 分鐘即可達(dá)到鎮(zhèn)中間，酒店、食府、劇院、商場(chǎng)、超市等社區(qū)舉措措施一應(yīng)俱全。

;

交通便捷：①屋苑設(shè)有中港豪華縱貫巴士站，往返噴鼻港僅需 90 分鐘；②常平火車站近在咫尺，天天多班縱貫火車及高速列車往返九龍及深圳。

;

2、區(qū)內(nèi)康體、娛樂(lè)、休閑舉措措施一應(yīng)俱全;

錦繡花圃大年夜型豪華會(huì)所，占地逾萬(wàn)平方尺。

;

室外舉措措施：25 米露天歐陸式園林泳池、兒童嬉水池、全天候網(wǎng)球場(chǎng)、羽毛球場(chǎng)、籃球場(chǎng)等；;

室內(nèi)舉措措施：桑拿浴室、健身室、乒乓球室、桌球室、麻雀室、社交舞廳及卡拉OK 酒廊等。

;

3、小戶型，同一裝修;

房 2 廳、3 房 2 廳，面積 68.79——106.92平方米之間的小戶型，以及購(gòu)房即可入住的高等裝修，對(duì)于事業(yè)有成、家庭構(gòu)造簡(jiǎn)單、時(shí)尚、享受的目標(biāo)購(gòu)房群極具吸引力。

;

不足：

;

1、情況扶植缺乏吸引性景不雅;

情況扶植缺乏吸引性景不雅，晦氣于激發(fā)目標(biāo)購(gòu)房群;

興趣；晦氣于晉升錦繡花圃在“大眾,”中的有名度、佳譽(yù)度和造成記憶；同時(shí)也晦氣于知足區(qū)內(nèi)居平易近的榮;

譽(yù)感。（現(xiàn)代室廬不僅要知足棲身的須要，還要知足棲身者特別的心理需求）

;

2、物業(yè)治理缺乏特點(diǎn)辦事;

物業(yè)治理方面未能根據(jù)目標(biāo)購(gòu)房群的職業(yè)特點(diǎn)和實(shí)際需求（事業(yè)有成、時(shí)尚、享受）開(kāi)展特點(diǎn)辦事，使錦繡花圃在辦事方面缺乏了應(yīng)有的個(gè)性和吸引力。

;

四、目標(biāo)購(gòu)房群;

年紀(jì)在 35——60 歲之間經(jīng)濟(jì)充裕或有固定資產(chǎn)投資看中黃江置業(yè)地位的噴鼻港中老年人;

家庭構(gòu)成：1—3 口、中老年夫妻或帶一小孩、獨(dú)身單身中老年

;

2、年紀(jì)在 28——45 歲之間事業(yè)蒸蒸日上月收入在 5000 元以上時(shí)尚、享受在莞工作的臺(tái)灣老板、治理者或內(nèi)地老板、治理者;

家庭構(gòu)成：1—3 口、中青年夫妻或帶一小孩、獨(dú)身單身中青年

;

3、年紀(jì)在 28——40 歲之間;

;月收入 5000 元以上;

;時(shí)尚、享受在田美工業(yè)園、黃金工業(yè)園、裕元高科技工業(yè)園工作的治理階層

;

五、錦繡花圃營(yíng)銷阻礙及對(duì)策;

阻礙：

;

1、錦繡花圃告白宣傳力度不敷，;

強(qiáng)勢(shì)賣點(diǎn)尚未盡竭發(fā)掘，尚未建立起應(yīng)有的產(chǎn)品形象，“大眾,”有名度、佳譽(yù)度不高，記憶不深。

;

2、錦繡花圃內(nèi)朝向差、無(wú)景、背陰的單位難于發(fā)賣。

;

3、區(qū)內(nèi)商鋪經(jīng)營(yíng)狀況不景氣，發(fā)賣事跡不佳。

;

對(duì)策：

;

1、盡竭發(fā)掘錦繡花圃的強(qiáng)勢(shì)賣點(diǎn)進(jìn)行媒體宣傳；;

在莞惠沿耳目行天橋及繁華路段、黃江鎮(zhèn)中間、裕元大年夜酒店對(duì)面、常平火車站及其周邊做車身、路牌、燈柱和建筑物告白；

;

舉辦各類公共活動(dòng)，建立錦繡花圃美好形象，敏捷晉升錦繡花圃的有名度、佳譽(yù)度和記憶度。

;

2、把區(qū)內(nèi)朝向差、背陰、無(wú)景的單位作為特別單位從新定名炒作，作為特價(jià)單位合時(shí)限量發(fā)售。經(jīng)由過(guò)程告白炒作、整體形象和價(jià)格之間的落差以及增值贈(zèng)予來(lái)促進(jìn)發(fā)賣。

;

3、商鋪經(jīng)營(yíng)不景氣，發(fā)賣事跡不佳，究其原因有二。

;

一是區(qū)內(nèi)人氣不旺，二是錦繡花圃離鎮(zhèn)中間太近。

;

故對(duì)策有二：一、引爆室廬發(fā)賣，帶旺區(qū)內(nèi)人氣，促進(jìn)商鋪的經(jīng)營(yíng)和發(fā)賣；二、根據(jù)區(qū)內(nèi)居平易近的職業(yè)特點(diǎn)、年紀(jì)構(gòu)造、心理特點(diǎn)、尋求愛(ài)好和實(shí)際需求開(kāi)展特點(diǎn)經(jīng)營(yíng)。例如：高咀嚼的酒廊、咖啡廳等。

;

六、形象定位;

根據(jù)錦繡花圃的自身特點(diǎn)和目標(biāo)購(gòu)房群特別的身份、社會(huì)地位和所處的人生階段，我們把錦繡花圃定位為：凸顯人生至高境界，完麗人生超凡享受的異常室廬。

;

主體告白語(yǔ)：

;

光輝人生，超凡享受

;

——錦繡花圃供給的（給您的）不止是稱心知足的室廬……

;

光輝人生：

;錦繡花圃的目標(biāo)購(gòu)房群大年夜部分是事業(yè)有成的中青年邁板和治理階層，或者是有固定資產(chǎn)投資的中老年。是以，他們的人生是與眾不合的，是光輝的。

;

超凡享受：

;

享受入住便利;

享受交通便捷;

享受特別辦事;

享受都會(huì)繁華;

享受至尊榮譽(yù);

七、兩點(diǎn)整體建議;

建錦繡廣場(chǎng)和寄意噴泉;

針對(duì)錦繡花圃缺乏吸引性景不雅一點(diǎn)，建議在二期工程中建錦繡廣場(chǎng)和寄意噴泉。為黃江鎮(zhèn)增一別致夜景，給鎮(zhèn)上居平易近添一處夜來(lái)休閑、漫步散心的好去處。

;

試想：當(dāng)夜幕降臨的時(shí)刻，沿鎮(zhèn)中間一路走來(lái)。遠(yuǎn)遠(yuǎn)的看到錦繡廣場(chǎng)上燈火一閃一閃的跳動(dòng)著“光輝人生，超凡享受”的字幕。近處聽(tīng)著“嘩嘩嘩”的水聲。走進(jìn)廣場(chǎng)，或立于水邊，或坐于石墩，感觸感染都會(huì)的繁華，呼吸夜的氣味，怡心怡情，豈不妙哉。

;

如斯一來(lái)，一方面可以或許增長(zhǎng)錦繡花圃的吸引性，進(jìn)步錦繡花圃在“大眾,”中的有名度、佳譽(yù)度、和記憶度；另一方面也有利于博得目標(biāo)購(gòu)房群的認(rèn)同，知足區(qū)內(nèi)居平易近的榮譽(yù)感。

;

2、;物業(yè)治理方面供給特點(diǎn)家政辦事;

錦繡花圃的目標(biāo)購(gòu)房群大年夜部分是事業(yè)有成的中青年，他們平日沒(méi)有太多時(shí)光摒擋家務(wù)、清掃居所、照看孩子。故錦繡花圃在物業(yè)治理方面可以根據(jù)居平易近的實(shí)際須要供給免費(fèi)送早、午、晚餐、按期清掃室廬、有償清洗衣物、鐘點(diǎn)家教等特點(diǎn)家政辦事。一方面切實(shí)解決住戶的實(shí)際問(wèn)題，另一方面有利于加強(qiáng)錦繡花圃對(duì)目標(biāo)購(gòu)房群的吸引力。

;

八、告白宣傳;

錦繡花圃的告白宣傳要達(dá)到以下三個(gè)目標(biāo)：

;

1、;盡竭傳達(dá)錦繡花圃的優(yōu)勢(shì)與賣點(diǎn)；;

2、;盡快建立起錦繡花圃“光輝人生，超凡享受”的物業(yè)形象；;

3、;直接促進(jìn)錦繡花圃的發(fā)賣。

;

基于以上三個(gè)目標(biāo)和錦繡花圃一向以來(lái)的告白攻勢(shì)。我們把錦繡花圃的告白宣傳分為兩個(gè)階段，即告白切入期和廣告成長(zhǎng)期。

;

在告白切入期重要經(jīng)由過(guò)程報(bào)紙軟文章和報(bào)紙硬告白情勢(shì)盡竭傳達(dá)錦繡花圃的優(yōu)勢(shì)與賣點(diǎn)；;

在廣告成長(zhǎng)期，一方面應(yīng)用密集的報(bào)紙、電視、電臺(tái)等媒體告白、車身、路牌、建筑物、燈柱等戶外告白以及開(kāi)展各類公共活動(dòng)打造錦繡花圃“光輝人生，超凡享受”的形象；另一方面應(yīng)用各類促銷活動(dòng)和現(xiàn)場(chǎng) POP 直接促進(jìn)樓盤(pán)的發(fā)賣。

;

告白切入期（1——2 個(gè)月）

;

1、報(bào)紙軟文章;

;主題 1：光輝人生，超凡享受;

;——記“我”為什么選擇錦繡花圃;

;主題 2：事業(yè)生活輕松把握;

——記錦繡花圃特其余家政辦事;

2、系列報(bào)紙硬告白;

;主題 1：光輝人生，超凡享受;

——這里離噴鼻港只有 45 分鐘;

;主題 2：光輝人生，超凡享受;

——家里面的娛樂(lè)休閑;

主題 3：光輝人生，超凡享受;

;——錦繡廣場(chǎng)就是我們家的后花圃;

廣告成長(zhǎng)期（3——4 個(gè)月）

;

1、報(bào)紙;

;從各個(gè)側(cè)面打造錦繡花圃“光輝人生，超凡享受”的品牌形象。

;

2、電視

;

3、電臺(tái)

;

4、單張

;

5、戶外告白;

①在莞惠沿線大家行天橋及繁華路段作燈柱、路牌、建筑物告白；;

②在黃江鎮(zhèn)中間作巨幅建筑物或路牌告白；

;

③在裕元大年夜酒店對(duì)面樹(shù)巨幅告白牌；;

④在常平火車站及周邊作巨幅告白牌或建筑物告白。

;

6、車身告白;

莞城——樟木頭、莞城——常平、常平——噴鼻港。

;

7、公共活動(dòng);

①錦繡廣場(chǎng)落成剪彩典禮;

邀請(qǐng)黃江各界有名人士及錦繡花圃新老業(yè)主榮譽(yù)出席（有文藝表演及娛樂(lè)節(jié)目等）

;

②寓義噴泉征名及落款活動(dòng);

以各類方法（信函、熱線、現(xiàn)場(chǎng)、郵件等）大年夜張旗鼓向社會(huì)各界征集錦繡廣場(chǎng)寓義噴泉的名稱。之后，在一個(gè)令人注目標(biāo)日子里，開(kāi)展示場(chǎng)落款活動(dòng)。在落款現(xiàn)場(chǎng)向熱情介入并支撐征名活動(dòng)的群眾致以感激并嘉獎(jiǎng)（根據(jù)所供給的名稱與所落款稱的接近程度進(jìn)行嘉獎(jiǎng)）。

;

③錦繡花圃“文化活動(dòng)月”活動(dòng);

一方面豐富鎮(zhèn)上居平易近的文化活動(dòng)，有益于處所文化事業(yè)，易博得社會(huì)各界的支撐，造成極大年夜的社會(huì)效應(yīng)，博得平易近眾的好感，有利于敏捷建立錦繡花圃美好的“大眾,”

形象；另一方面吸引消息媒體的留意，為消息報(bào)道供給很好的素材，有利于大年夜范圍內(nèi)進(jìn)步錦繡花圃的有名度，造成持續(xù)記憶。

;

1）

;向黃江鎮(zhèn)各界人士贈(zèng)予或優(yōu)惠供給當(dāng)月影院大年夜片入場(chǎng)券；;

2）

;于各節(jié)假日及工休日在錦繡廣場(chǎng)舉辦各類歌舞表演、文化活動(dòng)等。

;

3）在全鎮(zhèn)范圍內(nèi)開(kāi)展錦繡花圃“文化活動(dòng)月”萬(wàn)人簽名活動(dòng)。

;

九、費(fèi)用預(yù)算;

設(shè)計(jì)制造費(fèi);

;報(bào)紙萬(wàn)元;

;戶外告白萬(wàn)元;

;單張萬(wàn)元

;

2、公共活動(dòng)萬(wàn)元

;

3、媒體投放

萬(wàn)元;

;共計(jì)：196 萬(wàn)元;

;（注：以上費(fèi)用均為估算）

;

天潤(rùn)花圃項(xiàng)目整體策劃書(shū)

目;;;錄

一、;市場(chǎng)背景

二、;項(xiàng)目分析

三、;項(xiàng)目定位

四、;客源定位

五、;產(chǎn)品建議

六、;推案策略

七、;告白策略

八、;發(fā)賣履行

九、;公司簡(jiǎn)介

;;;;;;;;;;;;;;;;;;;;;;十、合作模式

一、市場(chǎng)背景;

濟(jì)南房產(chǎn)市場(chǎng)日趨規(guī)范，整體處于上升態(tài)勢(shì)，在市場(chǎng)成長(zhǎng)的過(guò)程中，我司認(rèn)為可分為兩個(gè)階段，每個(gè)階段市場(chǎng)構(gòu)成要素的特點(diǎn)，簡(jiǎn)析如下：

(一)九九年之前，被動(dòng)發(fā)賣的暴利階段：

客源特點(diǎn)：以高收入者為主，尋求身份與地位的顯示，此時(shí)市場(chǎng)選

擇范圍小，客戶購(gòu)買(mǎi)存在必定盲目性。

開(kāi)辟商特點(diǎn)：當(dāng)局對(duì)開(kāi)辟公司的實(shí)力請(qǐng)求不嚴(yán)，開(kāi)辟商實(shí)力良莠不齊，受傳統(tǒng)不雅念束縛嚴(yán)重，不看重客源心理及市場(chǎng)成長(zhǎng)特點(diǎn)，主不雅開(kāi)辟，尋求暴利，無(wú)品牌意識(shí)，對(duì)專業(yè)發(fā)賣機(jī)構(gòu)極端排斥。

項(xiàng)目特點(diǎn)：產(chǎn)品情勢(shì)單一（多層為主），缺乏特點(diǎn)，不重視整體規(guī)

;;;;;;;;;;;;劃，且有明顯區(qū)域性特點(diǎn)（集中在千佛山周邊）。

發(fā)賣特點(diǎn)：無(wú)整體營(yíng)銷思路，盲目尋求高利，訂價(jià)偏高，且無(wú)有效

的表示及宣傳手段，不重視品牌的培養(yǎng)和建立。

（二）2000 年今后，振蕩中走向規(guī)范的過(guò)渡階段

客源特點(diǎn)：客源層次廣泛，需求多樣化，在樓盤(pán)選購(gòu)及消操心理上

趨于理性，此時(shí)散戶花費(fèi)逐漸成為市場(chǎng)主力。

開(kāi)辟商特點(diǎn)：迫于競(jìng)爭(zhēng)的壓力，開(kāi)辟商主動(dòng)尋求新的開(kāi)辟理念，對(duì)營(yíng)

銷策劃理念逐漸接收，同時(shí)專業(yè)發(fā)賣人才帶來(lái)的先輩理

念也影響了開(kāi)辟商的思惟，開(kāi)端重視客源需求，逐漸向

以產(chǎn)定銷的路線挨近。品牌意識(shí)已大年夜大年夜加強(qiáng)，大年夜量實(shí)力

雄厚、理念先輩的外埠開(kāi)辟企業(yè)著眼于濟(jì)南房產(chǎn)市場(chǎng)的 優(yōu)勝成長(zhǎng)前景，進(jìn)而紛紛搶占濟(jì)南市場(chǎng)。同時(shí)因?yàn)楫?dāng)局

對(duì)地盤(pán)資本進(jìn)行同一治理，地價(jià)開(kāi)端上升，而促使開(kāi)辟

企業(yè)走出暴利階段，利潤(rùn)趨于合理，此時(shí)一部分資金實(shí)

力弱、治理不完美、開(kāi)辟理念陳腐的小企業(yè)將面對(duì)嚴(yán)格

考驗(yàn)。

項(xiàng)目特點(diǎn)：產(chǎn)品多元化，在仍以多層為主的同時(shí)，小高層慢慢為市

場(chǎng)承認(rèn)，高層也占據(jù)必定市場(chǎng)份額。地區(qū)限制日漸被打

破，小區(qū)籌劃趨于合理，特點(diǎn)光鮮，并且小區(qū)品德賡續(xù)

晉升。

發(fā)賣特點(diǎn)：價(jià)格趨于合理，市場(chǎng)出現(xiàn)整合態(tài)勢(shì)，營(yíng)銷理念隨專業(yè)銷

售機(jī)構(gòu)的介入慢慢為市場(chǎng)接收，人員日趨專業(yè)化，宣傳

手段賡續(xù)翻新。

在上述市場(chǎng)背景下，客戶、市場(chǎng)及開(kāi)辟商幾個(gè)方面都產(chǎn)生了較大年夜變更：

1、客戶需求的變更

能遭受價(jià)格在 2500 元/m2 以下樓盤(pán)的客戶，已由先期的純真尋求知足棲身請(qǐng)求、工程質(zhì)量，向?qū)で笫孢m性、安然性、私密性偏向改變。

對(duì)于能遭受 2500-4000 元/m2 價(jià)格的客戶，在尋求上述請(qǐng)求的根本基本上，加倍重視樓盤(pán)的個(gè)性、內(nèi)涵及升值潛力，對(duì)小區(qū)的整體籌劃請(qǐng)求較嚴(yán)格。

能遭受 4000 元/m2 以上的客戶，相對(duì)前兩種客戶來(lái)說(shuō)已有了質(zhì)的 進(jìn)步，在選擇樓盤(pán)時(shí)，最重視的是享受，尋求一種理念和內(nèi)涵，同

時(shí)對(duì)開(kāi)辟商的天資、樓盤(pán)的有名度、社區(qū)情況也異常重視。

2、市場(chǎng)情況的變更：

地輿情況：慢慢打破了地區(qū)限制，市場(chǎng)全方位成長(zhǎng)，從傳統(tǒng)的應(yīng)用

地段創(chuàng)品牌，到創(chuàng)品牌而創(chuàng)地段。

產(chǎn)品情況：產(chǎn)品多元化，多層仍為主力，小高層成長(zhǎng)較快，并逐漸為市場(chǎng)合接收。

個(gè)中：

小高層成長(zhǎng)分三個(gè)階段：

（1）以九九年開(kāi)辟的小高層社區(qū)泉景 x 四時(shí)花圃為標(biāo)記，小高層做為新的開(kāi)辟理念進(jìn)入濟(jì)南市場(chǎng)，并引入了南邊先輩的營(yíng)銷模式并進(jìn)行包裝策劃，重視了前期宣傳，引起巨大年夜沖擊，前期發(fā)賣達(dá)到優(yōu)勝的后果。

（2）以金泰花圃、洪西花圃、大年夜明翠庭、金冠花圃等點(diǎn)式小高層的大年夜范圍開(kāi)辟為標(biāo)記，小高層市場(chǎng)進(jìn)入激烈競(jìng)爭(zhēng)階段，此時(shí)開(kāi)辟商尋求高容積率、高利潤(rùn)率，導(dǎo)致小高層價(jià)位偏高，并且點(diǎn)式小高層的建筑弊病逐漸裸露，是以點(diǎn)式小高層出現(xiàn)好景不常的勢(shì)態(tài)。

（3）市場(chǎng)以客源的選擇為導(dǎo)向，再次轉(zhuǎn)向社區(qū)化的板式小高層偏向成長(zhǎng)，并且日益出現(xiàn)出范圍化、品牌化的特點(diǎn)，此時(shí)的代表樓盤(pán)為歷東花圃、匯苑家園。

3、開(kāi)辟商的變更趨勢(shì)

開(kāi)辟理念由傳統(tǒng)的單一模式向多樣化、人道化、特點(diǎn)化、理念化

偏向改變，并慢慢建立了品牌不雅念，具備了較強(qiáng)的競(jìng)爭(zhēng)意識(shí)。

營(yíng)銷方面：競(jìng)爭(zhēng)的激烈?guī)?dòng)了發(fā)賣手段的賡續(xù)翻新，由炒綠化、炒智能化、炒生態(tài)化、炒付款方法，到今天的炒理念、范圍、品

牌，并且營(yíng)銷已越來(lái)越成為一種全程性策劃行動(dòng)，必須重視前期

預(yù)備工作，要熟悉本地情況并與之結(jié)合，懂得客戶心態(tài)。

二、項(xiàng)目分析

1、根本情況：

本案位于濟(jì)南市解放路東首，西臨濟(jì)南市的 CID（科技商務(wù)中間區(qū)）山大年夜路，這是市當(dāng)局的重點(diǎn)項(xiàng)目，它的鼓起必定會(huì)輻射到周邊，從而拉動(dòng)區(qū)域經(jīng)濟(jì)的繁華。東臨高新技巧家當(dāng)開(kāi)辟區(qū)，浩瀚有名國(guó)際國(guó)內(nèi)大年夜公司投資于此，本案正處于這兩個(gè)成長(zhǎng)區(qū)域的中心地位，交通便利，地段的升值潛力巨大年夜。

2、區(qū)域花費(fèi)才能分析：

經(jīng)濟(jì)程度：

整體花費(fèi)群體主力仍為比較注更生活質(zhì)量的中高階層，社會(huì)層次也以機(jī)關(guān)工作人員為主。

跟著周邊生活舉措措施的賡續(xù)完美和齊備，該區(qū)域?qū)⒓谐蔀楦叩葮潜P(pán)的集合之地。這也將打破原有的區(qū)域內(nèi)花費(fèi)群體和范圍，成為跨區(qū)域花費(fèi)的一塊熱土。

3、客源定位：

因?yàn)楸景笇僦懈叩葮潜P(pán)，受價(jià)格限制，客源面相對(duì)狹小，根據(jù)客源所處的區(qū)域、社會(huì)地位、購(gòu)房意圖、購(gòu)房時(shí)光等差別作如下分析：

（一）;本地客源：

此類客源為本案客源之基本，且為先期客源之主力，我司認(rèn)為重要有以下類型：

私營(yíng)業(yè)主：有較為雄厚的經(jīng)濟(jì)基本，事業(yè)相對(duì)穩(wěn)定，有廣泛的社交關(guān)系，并且有足夠的休閑時(shí)光去咀嚼、享受生活，對(duì)新理念有較強(qiáng)的接收度，但有著沉著的思慮與斷定，大年夜多為二次置業(yè)。對(duì)地段及響應(yīng)升值潛力較為重視。

當(dāng)局官員：此類人士具有較高的社會(huì)地位、穩(wěn)定的收入，大年夜多已有單位分派的室廬，但欲望一個(gè)更為私密、高等的生活空間。此類人群對(duì)檔次、安然、私密及小區(qū)籌劃、配套有較高請(qǐng)求。

高等白領(lǐng)：此類客戶具有高學(xué)歷、高收入的特點(diǎn)，尋求高咀嚼的生活力氛，以突顯本身的價(jià)值。這部分客源對(duì)社區(qū)檔次、配套、有名度等較為關(guān)懷。

年青成功人士：此部分人有著靈活的思慮、較高的收入，社會(huì)地位起點(diǎn)高，尋求現(xiàn)代的上流生活。這類客源重要選擇小戶型，但比例有限。

小結(jié)：本地客源大年夜多為二次或三次置業(yè)，且以標(biāo)準(zhǔn)戶型為重要需求。

（二）外埠客源

;;;;此類客源是本案完成整體發(fā)賣并在更大年夜范圍內(nèi)及更高層次上建立品牌之所必須，可分為以下類型

外埠駐濟(jì)企業(yè)高層治理人員：此類人群大年夜多為外派人員，收入高、獨(dú)身單身，注更生活的咀嚼與個(gè)性的聲張，同時(shí)欲望有一個(gè)溫馨、私密的生活情況，對(duì)品牌、地段、交通、配套、娛樂(lè)較為重視。

外資企業(yè)駐濟(jì)高層治理人士：參加 WTO 后，外商投資將大年夜大年夜增長(zhǎng)，外來(lái)治理人員增多，此類客源重要對(duì)配套、交通、物業(yè)治理、智能化較為重視，將成為本案后期客源開(kāi)辟的重點(diǎn)。

三、項(xiàng)目定位

本案位于濟(jì)南市的，生活舉措措施及市政配套完美，有優(yōu)勝的天然及人文情況，相對(duì)于其他競(jìng)爭(zhēng)樓盤(pán)在將來(lái)市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)中占領(lǐng)其它樓盤(pán)難以比較的優(yōu)勢(shì)，是以我司建議將本案定位于：會(huì)養(yǎng)人的房子;——滋養(yǎng)城市貴族。

綜上所述，在本案目標(biāo)客源中，重要需求點(diǎn)有以下幾方面：

1、;地輿地位優(yōu)勝。

2、;交通動(dòng)線充分。

3、;市政與小區(qū)配套皆較為齊備。

4、;社區(qū)籌劃合理。

5、;智能化程度高。

6、;有強(qiáng)大年夜的升值潛力。

7、;戶型實(shí)用、舒適。

五、產(chǎn)品建議

因?yàn)楸景覆痪邆渫蛊鸬姆秶鷥?yōu)勢(shì)，國(guó)此在配套上應(yīng)做到“人無(wú)我有”人有我精”，依附獨(dú)特的內(nèi)部舉措措施進(jìn)一步晉升本案所處的層次，具體建議如下：

（一）

;社區(qū)配套舉措措施

1、;采暖：采取韓式地面供暖體系

;;;;;;來(lái)由：A 無(wú)暖氣片及其支管，增長(zhǎng)應(yīng)用面積，并且宜擺放家具。

;;;;;;;;;;;;B 室溫均衡、穩(wěn)定，各房間溫度可自力調(diào)節(jié)控制，具有

;;;;;;;;;;;;;;健身功能。

;;;;;;;;;;;;C 輻射供暖，無(wú)空氣對(duì)流，衛(wèi)生、干凈。

;;;;;;;;;;;;D 便于設(shè)落地窗。

2、;門(mén)、窗：分戶門(mén)配可視對(duì)講防盜門(mén)，室內(nèi)采取木質(zhì)夾板門(mén)，客堂設(shè)落

;;;;;;;;;;;地窗，其它房間配雙層中空塑鋼窗。

3、;保安體系：全方位的防盜主動(dòng)控制體系，紅外線報(bào)警體系，設(shè)消防電

;;;;;;;;;;;;;梯，公共場(chǎng)合安裝主動(dòng)感應(yīng)裝配，隨時(shí)監(jiān)測(cè)火情。

4、;信息體系

有線德律風(fēng)：市區(qū)標(biāo)準(zhǔn)有線電視旌旗燈號(hào)及衛(wèi)星電視體系。

通信舉措措施：預(yù)留兩部 IDD 德律風(fēng)插口。

網(wǎng);;;;絡(luò)：寬帶網(wǎng)入戶，并預(yù)留管線。

5、;廚房、浴室：墻身鑲砌高等藝術(shù)瓷磚到頂，鋪設(shè)防滑地板磚，配備整

;;;;;;;;;;;;;;;套高等廚具，純清水入戶。

6、;衛(wèi)生間：墻面鑲砌通俗瓷磚到頂，鋪設(shè)防滑地板磚，設(shè)三盆。

（二）;本案多層貿(mào)易樓為沿街場(chǎng)合，建議樓頂建造能代表本案風(fēng)格的造型，而非平頂。

（三）外立面材料及色彩

;;建議采取高等涂料，色彩采取三段式，底部部分用深棕色或赭石色，中部為米黃或中黃色，上部為淡黃或白色。

;;來(lái)由：A 涂料易清洗，從新粉刷即可面貌一新，如產(chǎn)生墻體滲水易

;;;;;;;;;查出，而用面磚則不易查出。

;;;;;;;;B 棕色和赭石色最能表現(xiàn)本案的層次感與時(shí)代感，整體的暖色調(diào)搭配襯顯出獨(dú)特的陽(yáng)光室廬的時(shí)代感到。

（四）綠化安排：根據(jù)小區(qū)內(nèi)的容積系數(shù)，此建議原則上小區(qū);;;;;;;;;;;;;;;;整體走小而精的路線，經(jīng)由過(guò)程精細(xì)的小景，襯托社區(qū)氛圍。在綠化安排上要爭(zhēng)奪實(shí)現(xiàn)立體綠化；即草地、灌木、植株互相搭配，互相組合。以獨(dú)具特點(diǎn)的園林風(fēng)格加強(qiáng)小區(qū)內(nèi)部的文化和情況韻味，晉升小區(qū)形象。

（五）籌劃構(gòu)造：要在充分知足園林綠化的同時(shí)，恰當(dāng)增長(zhǎng)健身舉措措施的扶植，把健康主題引入小區(qū)，既是品牌晉升的須要也是對(duì)業(yè)主負(fù)責(zé)的真實(shí)表示，如許很輕易引起花費(fèi)者的承認(rèn)。

（六）戶型設(shè)計(jì)：戶型設(shè)計(jì)應(yīng)推敲花費(fèi)者的實(shí)際購(gòu)買(mǎi)才能和生活習(xí)慣，面積應(yīng)在 100——180平方米之間，恰當(dāng)保存 200——250平方的大年夜戶型，面積配比應(yīng)控制在市場(chǎng)花費(fèi)的實(shí)際去化才能基本上。

（七）戶型風(fēng)格：落地窗設(shè)計(jì)，室室全明，要讓客戶真正感觸感染到陽(yáng)光的感到。

六、推案策略

（一）;售樓處選址：

;;;;我司建議售樓處向骨干道鄰近遷徙，在解放路鄰近扶植、裝潢帶有樓盤(pán)特點(diǎn)和文化的豪華售樓處。

來(lái)由：

（1）

;該地段為濟(jì)南骨干道，人員層次較高，有較大年夜的客源潛力。

（2）

;人員流動(dòng)量大年夜，易擴(kuò)大年夜有名度。

（3）

;交通動(dòng)線蓬勃，便利客戶咨詢。

缺點(diǎn)：投入費(fèi)用高。

（二）;推案操作階段及操作目標(biāo)

本案操作由期房開(kāi)端，我司建議將本案操作分為三個(gè)階段：

第一階段：建立市場(chǎng)人氣，引起市場(chǎng)沖擊，營(yíng)造樓盤(pán)品牌，回籠資金。

來(lái)由：

（1）本案為同期開(kāi)辟，須要較大年夜的資金，前期的資金回籠對(duì)支撐后期的開(kāi)辟意義極其重大年夜。

（1）

;中、后期的發(fā)賣成功重要依附于前期建立的優(yōu)勝市場(chǎng)人氣，由此而

;;;;;形成的良性輪回，是以，本案可否盡快去化，關(guān)鍵在于前期可否建

;;;;;立市場(chǎng)人氣，引起市場(chǎng)轟動(dòng)。

;;;;;在此階段應(yīng)留意前期的價(jià)格制訂,請(qǐng)求與整體結(jié)合，為中、后期的操作做好鋪墊。

;;;;來(lái)由：

價(jià)格是全部營(yíng)銷策略中極期重要的一部分，如全部階段的價(jià)格連接不好，將導(dǎo)致全部項(xiàng)目標(biāo)掉?。ㄈ绱竽暌姑鞔渫ヒ騼r(jià)格制訂不合理而導(dǎo)致在市場(chǎng)上受挫。）

第二階段：建立品牌，在容身于本地客源的基本上，拓展客源面，創(chuàng)造相;;;;;;;;;;;

;;;;;;;;;;對(duì)較高的利潤(rùn)。

來(lái)由：

（1）

;第三階段的發(fā)賣重要依附前兩階段建立的品牌支撐。

（2）

;在第二階段，本案的有名度及品牌已建立，如能向更廣的泛圍內(nèi)拓展客源，則將會(huì)為建立樓盤(pán)品牌公司形象以及創(chuàng)造利潤(rùn)創(chuàng)造更為有利前提。

第三階段：獲取最高利潤(rùn)，經(jīng)由過(guò)程樓盤(pán)品牌將開(kāi)辟商形象進(jìn)步至更高層次。

（三）

;價(jià)格策略

今朝市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)激烈，操作周期不宜過(guò)長(zhǎng)，不合適作大年夜范圍的價(jià)格調(diào)劑，是以，我司建議先期以較低價(jià)格入市，引起市場(chǎng)存眷，建立人氣，隨工期進(jìn)展進(jìn)行微調(diào)，在出零、主體封頂、落成三個(gè)階段作大年夜的晉升;，以拉動(dòng)市場(chǎng)。

整體操作停止后，將均價(jià)控制在 3500 元/平方米，具體推案策略及各階段的價(jià)格制訂，待兩邊肯定合作關(guān)系后報(bào)與貴司參考。

七、告白策略

（一）;主訴求點(diǎn)：

凸起社區(qū)無(wú)以倫比的內(nèi)部?jī)?yōu)勢(shì)，以“會(huì)生活的人選擇會(huì)養(yǎng)人的房子”為主訴求點(diǎn)。

來(lái)由：本案的內(nèi)部?jī)?yōu)勢(shì)得天獨(dú)厚，其他樓盤(pán)無(wú)法比較，本案由期房開(kāi)端銷

;;;;;;售，如純真宣傳社區(qū)品德，存在可托度的問(wèn)題，而天然情況的優(yōu)勢(shì)

;;;;;;及小高層的建筑情勢(shì)顯而易見(jiàn)，易被客戶接收，產(chǎn)生共鳴，則引起市場(chǎng)沖擊相對(duì)輕易。

（二）;各發(fā)賣期訴求

1、;引導(dǎo)期：可經(jīng)由過(guò)程軟告白、主題宣傳活動(dòng)等情勢(shì)進(jìn)行先期引導(dǎo)，重要介

;;;;;;;;;;;;紹社區(qū)的地輿優(yōu)勢(shì)及內(nèi)部配套舉措措施開(kāi)辟不雅念等。

2、;開(kāi)盤(pán)期：主打情況優(yōu)勢(shì)，結(jié)合靈活的付款方法及優(yōu)惠辦法吸引客戶，;;;

;;;;;;;;;;;;建立人氣。

3、;正常發(fā)賣期：進(jìn)入正式發(fā)賣期后，在主訴求點(diǎn)同一提領(lǐng)下，分期展示

;;;;;;;;;;;;;;;戶型、配套舉措措施、綠化、交通、文化、貿(mào)易、風(fēng)景等品

;;;;;;;;;;;;;;;質(zhì)，使之成為一告白系列。

來(lái)由：

（1）

;可令社區(qū)整體優(yōu)勢(shì)周全展示。

（2）

;可保持每期推出告白的自力性，即宣傳主題光鮮。

可賡續(xù)保持市場(chǎng)新鮮度，沖擊力持久。

（三）告白媒體選擇

1、;電視——以形象告白為主，結(jié)合綜藝性告白。

2、;報(bào)紙——軟告白與硬告白結(jié)合。前期經(jīng)由過(guò)程軟告白進(jìn)行引導(dǎo)，正;;

式發(fā)賣期經(jīng)由過(guò)程硬告白進(jìn)行沖擊

3、;車體——重要選擇能直達(dá)本案的以及經(jīng)由重要公共場(chǎng)地等繁華地區(qū)的公交車。

4、;電臺(tái)——選擇覆蓋面廣、收聽(tīng)率高的電臺(tái)，如交通音樂(lè)之聲。

5、;三維動(dòng)畫(huà)——提前展示小區(qū)內(nèi)部的風(fēng)景和內(nèi)部舉措措施，便于建立花費(fèi)者信念，應(yīng)用高科技的宣傳手段還進(jìn)一步進(jìn)步開(kāi)辟商的品牌力度。

八、操作履行安排

我司以多年的策劃代理經(jīng)驗(yàn)，總結(jié)出一套嚴(yán)謹(jǐn)?shù)捻?xiàng)目操作流程。完全建立在市場(chǎng)基本上的全程工作安排經(jīng)由過(guò)程我司專業(yè)人士的運(yùn)作，足以包管任何一個(gè)優(yōu)良的策劃創(chuàng)意充分演繹。

（一）前期市調(diào)階段（第一階段）

第一階段;人員安排

1、市場(chǎng)研究分析;

情況研究分析項(xiàng)目地段背景調(diào)研鄰近房地產(chǎn)調(diào)研市場(chǎng)花費(fèi)偏向調(diào)研分析;市調(diào)員 1 員，策劃員 1 名市調(diào)員 1 員，策劃員 1 名市調(diào)員 2 員，策劃員 1 名市調(diào)員 2 員，策劃員 2 名

2、市場(chǎng)調(diào)研成果總結(jié);專案組動(dòng)腦會(huì)議后，市調(diào)負(fù)責(zé)人與專案主管合營(yíng)編寫(xiě)市場(chǎng)總結(jié)

3、物業(yè)籌劃研判;專案組動(dòng)腦會(huì)議

4、營(yíng)銷偏向與假想（開(kāi)盤(pán)時(shí)光建議，售樓處及樣板房搭建、安排建議）

;

5、策劃申報(bào)綱領(lǐng);專案策劃員執(zhí)筆

此階段的工作范圍主如果對(duì)本案進(jìn)行詳盡的市場(chǎng)調(diào)研，并編寫(xiě)市調(diào)申報(bào)。在對(duì)本案的籌劃情況熟知后，結(jié)合前期的市場(chǎng)調(diào)研成果，召開(kāi)動(dòng)腦會(huì)議，初步確認(rèn)本案的營(yíng)銷策劃偏向，并編寫(xiě)初步策劃草案。在與成長(zhǎng)商共

同就策劃內(nèi)容協(xié)商修改并肯定之后，將進(jìn)行第二階段的工作內(nèi)容。

（二）發(fā)賣預(yù)備階段（第二階段）

第二階段;人員安排

1、;營(yíng)銷策劃申報(bào)的正式交稿重要內(nèi)容的決定：目標(biāo)市場(chǎng)定位發(fā)賣策略制訂推廣辦法及訴求重點(diǎn)告白目標(biāo)與目標(biāo)告白預(yù)算的編制平面制造物設(shè)計(jì)請(qǐng)求（樓書(shū)風(fēng)格建議、DM 及單頁(yè)制造建議、海報(bào)建議、展板內(nèi)容建議等）現(xiàn)場(chǎng) POP 安排建議 SP 活動(dòng)建議媒體選擇與安排;進(jìn)行專案組的動(dòng)腦會(huì)議由本案的專案策劃員執(zhí)筆，告白策劃幫助，完成申報(bào)。

2、;我司與成長(zhǎng)商會(huì)議（肯定告白、市場(chǎng)推廣費(fèi)用及媒體籌劃、SP 活動(dòng)籌劃等內(nèi)容）

;-----

3、;告白籌劃及案牘設(shè)計(jì)審核;專案組動(dòng)腦會(huì)議：告白企劃、電腦設(shè)計(jì)人員、策劃員、專案經(jīng)理主控，成長(zhǎng)商進(jìn)行確認(rèn)與把握。

4、;印刷品樣稿的審核與修改;

5、;現(xiàn)場(chǎng) POP 安排具體內(nèi)容：現(xiàn)場(chǎng)圍墻裝潢現(xiàn)場(chǎng)橫幅和錦旗安排現(xiàn)場(chǎng)燈箱、指導(dǎo)牌展板、模型制造售樓處裝修安排售樓處導(dǎo)引牌樣板房裝修安排;我司與成長(zhǎng)商合營(yíng)制造、監(jiān)督

6、;市區(qū)內(nèi)長(zhǎng)效媒體安排;

7、;發(fā)賣文件的預(yù)備;專案策劃

8、;售講材料編寫(xiě);

9、;營(yíng)業(yè)員培訓(xùn)與考察;專案經(jīng)理、專案策劃員、告白企劃等

10、樓盤(pán)報(bào)章告白審核與安排;告白策劃人員、專案主管

11、發(fā)賣咭片印刷;告白企劃專員監(jiān)督告白公司完成 此階段根本為策劃申報(bào)內(nèi)容的實(shí)施，我司將在此階段，協(xié)助成長(zhǎng)商進(jìn)

行與告白公司的接洽、聯(lián)絡(luò)與監(jiān)督，并及時(shí)與成長(zhǎng)商溝通，協(xié)助成長(zhǎng)商進(jìn)行現(xiàn)場(chǎng)安排；進(jìn)行營(yíng)業(yè)員培訓(xùn)，及一切發(fā)賣材料的預(yù)備與落實(shí)。

三、發(fā)賣階段（第三階段）

第三階段;負(fù)責(zé)人員

1、實(shí)施告白籌劃;在取得成長(zhǎng)商切實(shí)其實(shí)認(rèn)前提下，我司具體實(shí)施。

2、現(xiàn)場(chǎng)發(fā)賣情況統(tǒng)計(jì)與監(jiān)控;專案經(jīng)理、策劃員

3、德律風(fēng)量、客戶量、成交量統(tǒng)計(jì)與傳遞;

4、價(jià)格反響與檢查;

5、告白后果統(tǒng)計(jì);告白策劃人員、策劃員、專案經(jīng)理

6、告白后果檢查;

7、發(fā)賣策略調(diào)劑;專案組動(dòng)腦會(huì)議，并由策劃員與告白策劃人員實(shí)施

8、告白策略調(diào)劑;

9、發(fā)賣形勢(shì)分析與猜測(cè);專案組會(huì)議

10、會(huì)議安排;

每周例會(huì);專案經(jīng)理傳遞發(fā)賣情況，懂得工程進(jìn)度（與成長(zhǎng)商），營(yíng)業(yè)員反饋情況查詢拜訪

月會(huì);專案經(jīng)理、策劃專案與成長(zhǎng)商進(jìn)行發(fā)賣工作總結(jié)，月度發(fā)賣籌劃擬定，告白籌劃擬定。

階段發(fā)賣會(huì)議;專案經(jīng)理、策劃員、告白策劃人員與成長(zhǎng)商進(jìn)行發(fā)賣階段總結(jié)，發(fā)賣形勢(shì)分析猜測(cè)，下階段總體籌劃與安排

備注；;;;;如有重要的促銷活動(dòng)或當(dāng)天告白宣布，我司將集中力量，重點(diǎn)出擊。

中天廣場(chǎng)策劃推廣

媒介

………就該項(xiàng)目推廣思路細(xì)則及實(shí)施籌劃作一具體描述推廣思路及實(shí)施籌劃遵守“精確、合理、領(lǐng)先、體系及可操性”等原則，以求使該項(xiàng)目一推出市場(chǎng)即博得“舉座紅”。

二、市場(chǎng)分析

寫(xiě)字樓市場(chǎng)查詢拜訪與分析

沒(méi)有一個(gè)深刻細(xì)則及科學(xué)的市場(chǎng)查詢拜訪與科學(xué)的市場(chǎng)分析，則市場(chǎng)推廣思路就是無(wú)本之木，無(wú)源之水……

1.1 寫(xiě)字樓宏不雅市場(chǎng)分析

在房地產(chǎn)開(kāi)辟四大年夜產(chǎn)品（室廬、商鋪、寫(xiě)字樓、廠房）中，寫(xiě)字樓的各項(xiàng)綜合指標(biāo)最能反應(yīng)一個(gè)國(guó)度和地區(qū)的經(jīng)濟(jì)活力狀況及走勢(shì)。是以，購(gòu)買(mǎi)（或租用）寫(xiě)字樓的客戶群最理性，寫(xiě)字樓開(kāi)辟的利潤(rùn)較高，同時(shí)風(fēng)險(xiǎn)亦較大年夜。粗略縱不雅寫(xiě)字樓的成長(zhǎng)狀況，在 92、93 年房地產(chǎn)一片高潮中，寫(xiě)字樓市場(chǎng)也是一片歡聲笑語(yǔ)，在廣州當(dāng)時(shí)的地標(biāo)性物業(yè)“世貿(mào)中間”就曾賣到 16000 元/M2。但伴跟著寫(xiě)字樓的過(guò)度開(kāi)辟和國(guó)度宏不雅調(diào)控政策的實(shí)施，寫(xiě)字

樓的命運(yùn)也最為悲涼，以 96 年今后的廣州寫(xiě)字樓市場(chǎng)為例，環(huán)市東路、河漢北路一帶的甲級(jí)寫(xiě)字樓的月房錢(qián)從旺市時(shí)的 250-350 元/M2 跌到 120-180 元/M2，跌幅近60％，且空置率仍相當(dāng)高。寫(xiě)字樓的蕭條直至 98 歲尾。1999 年至 2000 年，跟著中國(guó)即將參加世貿(mào)辦法的鄰近，部分省市寫(xiě)字樓租售市場(chǎng)開(kāi)端升溫，盡管大年夜部分升幅幅度不大年夜，但北京、上海的升幅都不低，北京的升幅更是達(dá)到 40％。2000 年今后，跟著中國(guó)正式參加世貿(mào)組織和國(guó)度經(jīng)濟(jì)進(jìn)一步好轉(zhuǎn)，國(guó)外機(jī)構(gòu)和國(guó)內(nèi)企業(yè)對(duì)寫(xiě)字樓將有較大年夜的需求，尤其是京、津、滬、穗等經(jīng)濟(jì)中間和內(nèi)地在地輿交通上占領(lǐng)重要地位的區(qū)域性大年夜城市，如武漢、成都、重慶等。是以，寫(xiě)字樓的市場(chǎng)機(jī)會(huì)將會(huì)越來(lái)越多。

1.2 武漢寫(xiě)字樓近況分析

要分析武漢寫(xiě)字樓市場(chǎng)，起首得熟悉武漢。武漢作為湖北省省會(huì)，位于中國(guó)中部軸線，長(zhǎng)江中游地帶，是全國(guó)重要的交通樞紐，素有“九省通衢”之稱，水、陸、空交通蓬勃，同時(shí)武漢也是全國(guó)重要的物質(zhì)集散地，漢正街小商品市場(chǎng)有名全國(guó)，也輻射全國(guó)，是一座多功能綜合性特大年夜城市，貿(mào)易經(jīng)濟(jì)活潑。

武漢寫(xiě)字樓重要集中在商務(wù)區(qū)漢口區(qū)，高等寫(xiě)字樓售價(jià)根本在 6000-8000 元/;M2 之間，租價(jià)根本在 40-70 元/;M2 月之間，治理費(fèi)根本在 10-15 元/;M2 月之間，入住狀況則兩極分化，以招銀大年夜廈、建銀大年夜廈等十座寫(xiě)字樓為例，招銀大年夜廈、泰合廣場(chǎng)等五座寫(xiě)字樓入住率在 90％閣下，建銀大年夜廈、瑞通廣場(chǎng)等四座寫(xiě)字樓入住率都在 40％以下。

武漢所處地輿及成長(zhǎng)狀況，在中國(guó)參加世貿(mào)成為實(shí)際和在武漢在西部大年夜開(kāi)辟中所肩負(fù)的任務(wù)，注定武漢在往后的成長(zhǎng)中將充斥著機(jī)會(huì)和活力，也必將吸引大年夜量的跨國(guó)集團(tuán)和國(guó)內(nèi)各類企業(yè)搶灘進(jìn)駐武漢，武漢寫(xiě)字樓市場(chǎng)在往后兩年肯定會(huì)機(jī)會(huì)不少。

2、重要競(jìng)爭(zhēng)敵手分析

2.1 同質(zhì)同檔寫(xiě)字樓競(jìng)爭(zhēng)敵手分析（見(jiàn)附表 1）

因中商廣場(chǎng)項(xiàng)目大年夜、檔次高，是以，其市場(chǎng)應(yīng)在武昌區(qū)的基本上吸納其它區(qū)尤其是漢口區(qū)寫(xiě)字樓的客源，故周全分析武漢寫(xiě)字樓市場(chǎng)對(duì)本案有莫大年夜贊助。

2.2 武昌區(qū)寫(xiě)字樓競(jìng)爭(zhēng)敵手個(gè)案分析

在武昌區(qū)與本案爭(zhēng)奪客源的重要為亞貿(mào)廣場(chǎng)、綠洲廣場(chǎng)、珞珈山大年夜廈、江天大年夜廈和洪廣大年夜廈，中商廣場(chǎng)今朝出租率僅為 25％，而亞貿(mào)廣場(chǎng) B 座入住率達(dá) 100％，江天大年夜廈入住率為 80％，以中商廣場(chǎng)在武昌區(qū)的檔次和地標(biāo)地位及中商集團(tuán)的影響力和號(hào)令力，中商廣場(chǎng)的低出租率和零出售令人費(fèi)解。是以，中商廣排場(chǎng)臨著原有寫(xiě)字樓和新峻工寫(xiě)字樓雙重壓力，個(gè)中本案最大年夜的競(jìng)爭(zhēng)敵手為亞貿(mào)廣場(chǎng)。

亞貿(mào)廣場(chǎng)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)

名稱：亞洲貿(mào)易廣場(chǎng)

地點(diǎn)：武昌區(qū)武珞路 628 號(hào)

開(kāi)辟商：亞洲貿(mào)易廣場(chǎng)股份有限公司

總占地面積：12000;M2

總建筑面積：120000;M2，個(gè)中 A 座建面 36000;M2

籌劃：由 A、B 二幢塔樓和裙樓連體而成 層高：A 座 28 層;;B 座 32 層

功能：底樓—美食城、肯德基、泊車場(chǎng);;;

;;;;;;一樓—五樓為商場(chǎng)

;;;;;;A 座 8-17 層原籌劃為四星級(jí)賓館，現(xiàn)定位為寫(xiě)字樓

;;;;;;A 座 18-28 層為高等寫(xiě)字樓

;;;;;;B 座為高等寫(xiě)字樓

租售方法：出售、出租、以租代售三種情勢(shì)

售價(jià)：均價(jià) 4800 元/M2，整體購(gòu)買(mǎi)還有優(yōu)惠，并有必定的投

;;;;;;資優(yōu)惠政策

租價(jià)：均價(jià) 70 元/M2，大年夜面積出租可優(yōu)惠（以此價(jià)位出租，其實(shí)是引導(dǎo)客戶選...

第四篇：房產(chǎn)策劃都做什么

初步階段]

1、項(xiàng)目資源條件整合及判斷

負(fù)責(zé)部門(mén)： 策劃部、項(xiàng)目部、銷售部、工程部

報(bào)告名稱： 《**項(xiàng)目策劃大綱》

中心內(nèi)容： 資源條件整合宏觀資料：市場(chǎng)整體、片區(qū)趨勢(shì)、基本行情。

地段資料：規(guī)劃要點(diǎn)、坐標(biāo)。

周邊資料：交通、配套、樓盤(pán)的規(guī)劃、設(shè)計(jì)、包裝、銷售。

發(fā)展商資料：背景、關(guān)系、資金、技術(shù)等的實(shí)力情況。

判斷內(nèi)容：優(yōu)勢(shì)、難點(diǎn)、突破口、把握度。

2、多方案初步規(guī)劃、設(shè)計(jì)或調(diào)整建議

負(fù)責(zé)部門(mén)： 策劃部、項(xiàng)目部、工程部、設(shè)計(jì)院

報(bào)告名稱： 《會(huì)議紀(jì)要匯總》 《**項(xiàng)目概念設(shè)計(jì)提示》或《項(xiàng)目調(diào)整建議》

中心內(nèi)容： 草圖、立意、說(shuō)明、交流記錄

[前期策劃階段]

3、地塊內(nèi)在條件整合及價(jià)值分析

負(fù)責(zé)部門(mén)： 策劃部、項(xiàng)目部、財(cái)務(wù)部

報(bào)告名稱： 《**項(xiàng)目土地價(jià)值與分析報(bào)告》

中心內(nèi)容： 適合的規(guī)則布局和建筑類型及其投入和產(chǎn)出價(jià)值比較

4、資源綜合及定位

負(fù)責(zé)部門(mén)： 策劃部

報(bào)告名稱： 《**項(xiàng)目綜合定位報(bào)告》

中心內(nèi)容： 上述各內(nèi)容匯總，初步定位或創(chuàng)意

5、依據(jù)定位針對(duì)性的市場(chǎng)調(diào)查

負(fù)責(zé)部門(mén)： 策劃部

報(bào)告名稱： 《**項(xiàng)目市場(chǎng)調(diào)查報(bào)告》

中心內(nèi)容：客戶群、消費(fèi)觀念、價(jià)格水平、推廣渠道和方式、市場(chǎng)缺口等，或根據(jù)創(chuàng)意尋找市場(chǎng)依據(jù)

6、經(jīng)濟(jì)可行性分析

負(fù)責(zé)部門(mén)： 策劃部、項(xiàng)目部、財(cái)務(wù)部

報(bào)告名稱： 《**項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)可行性分析報(bào)告》

中心內(nèi)容：靜態(tài)的綜合成本（地價(jià)、造價(jià)、管理、財(cái)務(wù)、資金、推廣、銷售、稅金）收益率與銷售價(jià)格的分析。

7、初步營(yíng)銷框架

負(fù)責(zé)部門(mén)： 策劃部、銷售部

報(bào)告名稱： 《**項(xiàng)目初步營(yíng)銷報(bào)告》

中心內(nèi)容：推廣主題、通道、銷售策略及產(chǎn)品設(shè)計(jì)立意和要求相互關(guān)系

8、規(guī)劃、設(shè)計(jì)方案及跟蹤

負(fù)責(zé)部門(mén)： 策劃部、工程部、銷售部

報(bào)告名稱： 《**項(xiàng)目初步營(yíng)銷報(bào)告》 《**項(xiàng)目建筑概念設(shè)計(jì)》《**項(xiàng)目環(huán)藝概念設(shè)計(jì)》 或《**項(xiàng)目設(shè)計(jì)修改意見(jiàn)》《**項(xiàng)目設(shè)計(jì)要點(diǎn)》

中心內(nèi)容： 草圖，設(shè)計(jì)創(chuàng)意、任務(wù)書(shū)、設(shè)計(jì)交底、指導(dǎo)

[營(yíng)銷策劃階段]

9、營(yíng)銷整體規(guī)劃

報(bào)告名稱： 《**項(xiàng)目營(yíng)銷整體規(guī)劃》

中心內(nèi)容： VI，推廣的主題。方式、渠道、策略、步驟，包裝的類型、風(fēng)格和銷售的入市時(shí)機(jī)、節(jié)奏、付款、策略、附加促銷手段，如裝修套餐等與施工進(jìn)度相結(jié)合的創(chuàng)意及其相互協(xié)調(diào)關(guān)系部署。

10、經(jīng)濟(jì)敏感性分析

負(fù)責(zé)部門(mén)：財(cái)務(wù)部

報(bào)告名稱： 《**項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)敏感性分析報(bào)告》

中心內(nèi)容： 造價(jià)、進(jìn)度、售價(jià)、回報(bào)率間的變量關(guān)系圖表。

11、價(jià)格策略執(zhí)行計(jì)劃

負(fù)責(zé)部門(mén)： 策劃部、銷售部

報(bào)告名稱： 《**項(xiàng)目?jī)r(jià)格策略報(bào)告》

中心內(nèi)容：依據(jù)經(jīng)濟(jì)敏感性分析結(jié)合對(duì)市場(chǎng)走勢(shì)的判斷，進(jìn)行價(jià)格的高低、提升、折率的編排和修整。

12、物業(yè)準(zhǔn)備工作計(jì)劃

負(fù)責(zé)部門(mén)： 物業(yè)公司

報(bào)告名稱： 《**項(xiàng)目的物業(yè)模型》

中心內(nèi)容：配合營(yíng)銷推廣而設(shè)立的新型物業(yè)管理概念和“標(biāo)準(zhǔn)”物業(yè)管理模式的融合。

13、銷售準(zhǔn)備工作計(jì)劃

負(fù)責(zé)部門(mén)：策劃部、銷售部

報(bào)告名稱： 《**項(xiàng)目前期工作計(jì)劃表》

中心內(nèi)容：文件、合同、票證、禮品、用品等催辦、設(shè)計(jì)和制作計(jì)劃安排及費(fèi)用預(yù)算

14、項(xiàng)目包裝執(zhí)行計(jì)劃

負(fù)責(zé)部門(mén)： 策劃部、廣告公司

報(bào)告名稱： 《**項(xiàng)目包裝概念設(shè)計(jì)》

中心內(nèi)容： VI設(shè)計(jì)、導(dǎo)視系統(tǒng)、銷售中心、樓書(shū)、展板、模型、示范單位（裝修套餐）等的設(shè)計(jì)和制作計(jì)劃安排及費(fèi)用預(yù)算。

15、廣告宣傳炒作計(jì)劃

負(fù)責(zé)部門(mén)： 策劃部、銷售部、廣告公司

報(bào)告名稱： 《**項(xiàng)目新聞炒作提綱和廣告發(fā)布計(jì)劃》

中心內(nèi)容：戶外廣告、報(bào)刊廣告、新聞炒作、網(wǎng)上廣告和炒作的計(jì)劃安排及費(fèi)用預(yù)算。

16、銷售活動(dòng)規(guī)劃及策劃

報(bào)告名稱：《**項(xiàng)目公關(guān)活動(dòng)計(jì)劃報(bào)告》、《**項(xiàng)目**活動(dòng)報(bào)告策劃書(shū)》

中心內(nèi)容：開(kāi)工、開(kāi)盤(pán)、封頂、竣工、入伙等儀式，新聞發(fā)布會(huì)，展銷會(huì)等其他公關(guān)活動(dòng)的計(jì)劃安排及費(fèi)用預(yù)算。

17、裝修套餐

負(fù)責(zé)部門(mén)： 策劃部、裝修公司

報(bào)告名稱： 《裝修套餐服務(wù)計(jì)劃報(bào)告》

中心內(nèi)容： 售后裝修和裝修按揭服務(wù)。

[銷售實(shí)施階段]

18、銷售培訓(xùn)

負(fù)責(zé)部門(mén)：策劃部、銷售部

教材名稱： 《銷售基礎(chǔ)知識(shí)》《**項(xiàng)目銷售相關(guān)內(nèi)容》

中心內(nèi)容：建筑知識(shí)、樓盤(pán)背景、項(xiàng)目?jī)?yōu)勝、對(duì)手比較、付款方式、法律手續(xù)、銷售技巧等方面的系統(tǒng)培訓(xùn)。

19、執(zhí)行修正

負(fù)責(zé)部門(mén)：策劃部、銷售部

往來(lái)文件： 《**項(xiàng)目銷售情況總結(jié)》 《**項(xiàng)目策劃執(zhí)行修正安案》

中心內(nèi)容： 根據(jù)銷售狀況和市場(chǎng)動(dòng)向的反饋，適時(shí)調(diào)營(yíng)整營(yíng)銷計(jì)劃。

20、置業(yè)錦囊

負(fù)責(zé)部門(mén)： 策劃部、銷售部

報(bào)告總稱： 《置業(yè)錦囊》

中心內(nèi)容：根據(jù)項(xiàng)目?jī)?yōu)勢(shì)選編的購(gòu)樓、選房須知，各階段項(xiàng)目賣點(diǎn)的序列。

21、夸張和消費(fèi)者投資的可性報(bào)告

第五篇：房產(chǎn)賣點(diǎn)策劃

第一大類賣點(diǎn) 樓盤(pán)品質(zhì)

在一個(gè)購(gòu)房排隊(duì)的年代，樓盤(pán)的品質(zhì)與服務(wù)，成了發(fā)展商的恩賜，房地產(chǎn)的熱潮下，從未有建筑與地產(chǎn)教育和經(jīng)驗(yàn)的策劃大師，被我們的發(fā)展商當(dāng)神崇拜，在崇拜中迷失了方向，市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的本質(zhì)就是過(guò)剩經(jīng)濟(jì)，產(chǎn)品時(shí)代與營(yíng)銷時(shí)代似乎是一個(gè)循環(huán)，當(dāng)一切回歸本然時(shí)，產(chǎn)品品質(zhì)就是決定購(gòu)買(mǎi)行為的最終要素。

賣點(diǎn)構(gòu)成：

地段優(yōu)勢(shì)：地理區(qū)位、公共設(shè)施、交通方便、自然景觀

建筑設(shè)計(jì)：戶型特點(diǎn)、建筑風(fēng)格、高實(shí)用率、空中花園、錯(cuò)層躍式、超寬陽(yáng)臺(tái)、飄窗

園林配套：主題園林、配套設(shè)施、聯(lián)辦名校、大型超市、車位比例、會(huì)所、泳池、戶口

規(guī)劃設(shè)計(jì)：小區(qū)規(guī)模、低密度、樓間距、綠化率、陽(yáng)光車庫(kù)、超高樓層

創(chuàng)新技術(shù)：小區(qū)智能、隱型梁柱、凈水系統(tǒng)、生態(tài)環(huán)保（綠色社區(qū)）、抗震技術(shù)、預(yù)應(yīng)力

裝修建材：豪華裝修、進(jìn)口電梯、新型建材、優(yōu)質(zhì)廚柜、名牌潔具、附送家電

一、地理區(qū)位

“房地產(chǎn)第一是地段，房地產(chǎn)第二是地段，房地產(chǎn)第三還是地段?！边@句名言據(jù)說(shuō)出于華人首富李嘉誠(chéng)。風(fēng)花雪月的短暫之后，是日復(fù)一日柴米油鹽的生活，工作生活的便利，是人民群眾購(gòu)房的首要條件。

賣點(diǎn)構(gòu)成：

老城新生活、CBD社區(qū)、奧運(yùn)村、地鐵口、商業(yè)街

二、戶型特點(diǎn)

“去不去、廣告樹(shù)，看不看、看環(huán)境，行不行，在戶型，定不定、看價(jià)格”，多年來(lái)，戶型因素一直占據(jù)上海人購(gòu)房因素第一位。

賣點(diǎn)構(gòu)成：

動(dòng)靜分區(qū)、廳房方正、開(kāi)間合理、一梯兩戶、南北對(duì)流、陽(yáng)光梯間、戶戶有景

三、自然景觀

自然景觀資源永遠(yuǎn)是人類最稀缺的資源，高樓大廈、車水馬龍、燈紅酒綠，曾經(jīng)的都市繁華之夢(mèng)，夢(mèng)醒之后，是石屎森林的圍城之困，與在車中坐等時(shí)光流失的心痛，都市的小資在不遠(yuǎn)千山萬(wàn)水的疲憊中旅游時(shí)，先富起來(lái)的人們，在自己的院子里享受湖光山色、臨江聞濤。

賣點(diǎn)構(gòu)成：

海景別墅、臨江豪宅、半山社區(qū)、湖景洋房

四、主題園林

從古人的“天人合一”到今天的“生態(tài)住宅”、“綠色社區(qū)”，建筑與環(huán)境、人類與自然的和諧之美，永遠(yuǎn)是最美的畫(huà)卷，當(dāng)社區(qū)園林成為城市中的風(fēng)景之后，每一個(gè)人都希望自我成為這風(fēng)景中最美的風(fēng)景。

賣點(diǎn)構(gòu)成：

人工湖、中心花園、園林規(guī)模、主題園林、藝術(shù)園林、自然園林、樹(shù)木賣點(diǎn)、歐陸園林、澳洲風(fēng)情、英倫風(fēng)情、荷蘭農(nóng)莊、加拿大風(fēng)情園林、新加坡式園林、蘇格蘭牧場(chǎng)、嶺南園林、江南園林、亞熱帶園、海濱風(fēng)情、熱帶園林

五、建筑風(fēng)格

經(jīng)典的建筑，不同的流派，留給后人豐富的知識(shí)財(cái)富；亂世的黃金、盛世的古玩，建筑也是一種藝術(shù)。當(dāng)歐美富人把名建筑師設(shè)計(jì)的別墅作為收藏品時(shí)，我們的樓盤(pán)也在讓客戶在居住中感受藝術(shù)，在藝術(shù)品中享受生活。

賣點(diǎn)構(gòu)成：

異國(guó)風(fēng)情：歐陸風(fēng)格、威尼斯水鄉(xiāng)、德國(guó)建筑、法式浪漫、歐洲城堡哥特式、意大利巴洛克式、拜占庭式、和式、東南亞風(fēng)格

民族建筑：江南民居、嶺南建筑、新四合院、水鄉(xiāng)風(fēng)情、徽派建筑、建筑風(fēng)水

流行風(fēng)格：古典風(fēng)格、現(xiàn)代主義、后現(xiàn)代主義、新古典主義、新理性主義、解構(gòu)主義及反構(gòu)成主義、白派建筑、簡(jiǎn)約主義、流線造型、六、建筑布局

賣點(diǎn)構(gòu)成：板樓、點(diǎn)式、蝶型、Y型、塔式、風(fēng)車型、品字局、星座型、第二大類賣點(diǎn) 文化社區(qū)

人與自然的和諧必然促進(jìn)人與人和諧，社會(huì)和諧包含著尊重自然的基本訴求；社會(huì)和諧是工業(yè)文明向生態(tài)文明的轉(zhuǎn)型，是一種自我超越的生活方式。

一 人以群分

昔日孟母為了選擇一個(gè)好的生活和教育環(huán)境，不惜“三遷”。為居民提供適合他們的文化、娛樂(lè)、休閑場(chǎng)所、設(shè)施與平臺(tái)，滿足居民的精神需求，就是社區(qū)文化建設(shè)。

賣點(diǎn)構(gòu)成：兒童興趣班（舞蹈、音樂(lè)、外語(yǔ)、鋼琴、電腦等）、婦女會(huì)、老年書(shū)法協(xié)會(huì)、棋牌樂(lè)、自助游、雀友、青年山鷹社、車友會(huì)、音樂(lè)發(fā)燒友、球迷協(xié)會(huì)、垂釣會(huì)、私家農(nóng)莊、美食街、名犬俱樂(lè)部、小鳥(niǎo)天堂、海歸園、外語(yǔ)班、電腦培訓(xùn)、創(chuàng)業(yè)會(huì)

二 樓以類聚

不同買(mǎi)家對(duì)住宅品質(zhì)的要求也不同。所謂好的產(chǎn)品，就是最適合某種類型的人的樓盤(pán)，社會(huì)是有階層的，樓盤(pán)也是有階層的，居住社區(qū)往往是身份象征。今天，對(duì)于普通購(gòu)房者而言，有權(quán)選擇整潔、優(yōu)美、文明、安全的居住環(huán)境。

賣點(diǎn)構(gòu)成：

Townhouse、獨(dú)立別墅、大戶人家、空中別墅、金領(lǐng)社區(qū)、疊加別墅

白領(lǐng)公寓、小戶型、國(guó)際化社區(qū)、國(guó)際公寓、領(lǐng)事社區(qū)、外銷樓盤(pán)、酒店式公寓、商務(wù)公寓、產(chǎn)權(quán)式酒店、商住兩用、經(jīng)濟(jì)適用房

三 生活方式

本來(lái)買(mǎi)的是一座房子，卻給了我夢(mèng)想的生活，地產(chǎn)改變的不僅僅是居住。

賣點(diǎn)構(gòu)成：

新住宅運(yùn)動(dòng)、居住郊區(qū)化、新都市主義、生態(tài)住宅、綠色住宅、健康住宅、5+2度假、**生活宣言、第三大類賣點(diǎn) 品牌服務(wù) 一 企業(yè)品牌

交易在信息的不對(duì)稱，決定了房地產(chǎn)是一個(gè)壟斷競(jìng)爭(zhēng)的市場(chǎng)，在這個(gè)缺乏誠(chéng)信的社會(huì)中，爛尾樓、假按揭、面積缺水、豆腐渣工程泛濫的年代，善良的中國(guó)人愿意高價(jià)購(gòu)買(mǎi)品牌企業(yè)的樓房實(shí)屬無(wú)奈抉擇。

賣點(diǎn)構(gòu)成：

發(fā)展商規(guī)模、公司榮譽(yù)、政府支持、已交付樓盤(pán)、資金實(shí)力、公司管理

二 物業(yè)服務(wù)

房地產(chǎn)與建筑業(yè)交付的產(chǎn)品都是建筑，建筑業(yè)屬生產(chǎn)部門(mén)，第二產(chǎn)業(yè)；房地產(chǎn)屬服務(wù)產(chǎn)業(yè)，第三產(chǎn)業(yè)?！爱a(chǎn)品就是服務(wù)，服務(wù)就是產(chǎn)品”，地產(chǎn)公司的口號(hào)雖然動(dòng)聽(tīng)，要真正提升服務(wù)水平，首先還得將“物業(yè)管理公司”更名為“物業(yè)服務(wù)公司”。賣點(diǎn)構(gòu)成：

五星級(jí)服務(wù)、酒店式管理、英倫管家、公寓式管理、香港**公司物業(yè)管理顧問(wèn)

三 復(fù)合地產(chǎn)

“體育產(chǎn)業(yè)+房地產(chǎn)業(yè)”讓奧林匹克花園一夜成名，“跳出地產(chǎn)做地產(chǎn)”是碧桂園的聰明絕招，將體育、教育、旅游與地產(chǎn)結(jié)合的樓盤(pán)比比皆是，是非成敗皆有之，不過(guò)成功背后又有大師指點(diǎn)，他山之石，可以攻玉，非常符合國(guó)人審美觀點(diǎn)。

賣點(diǎn)構(gòu)成：

名校教育、國(guó)外學(xué)分、旅游地產(chǎn)、體育健康、音樂(lè)藝術(shù)、建筑風(fēng)水、民族傳統(tǒng)、時(shí)代科技

四 產(chǎn)品升級(jí)

以前的房子已經(jīng)很好，現(xiàn)在和將來(lái)的更好，就象電腦軟件升級(jí)一樣，誰(shuí)會(huì)否認(rèn)XP版不好過(guò)WINDOWS98。

賣點(diǎn)構(gòu)成：

**小區(qū)升級(jí)版

五 產(chǎn)品的感受價(jià)值 賣點(diǎn)構(gòu)成：

身份地位、成熟社區(qū)、社區(qū)安全、國(guó)際大師（公司）設(shè)計(jì)、第四大類賣點(diǎn) 媒介策略

“王婆賣瓜、自賣自夸”，何況夸你的是人民最信賴的媒體。

賣點(diǎn)構(gòu)成：

報(bào)紙廣告、電視廣告、網(wǎng)絡(luò)廣告、廣告雜志、電臺(tái)廣告

新聞報(bào)道、廣告軟文、電視論壇、專題節(jié)目、名人專訪

第五大類賣點(diǎn) 促銷活動(dòng) 賣點(diǎn)構(gòu)成：

慶典活動(dòng)：奠基儀式、內(nèi)部認(rèn)購(gòu)、公開(kāi)發(fā)售（分期）、熱銷加推、樣板房開(kāi)放、外立面呈現(xiàn)、封頂、竣工、交樓、節(jié)假日、公司或樓盤(pán)周年

折扣讓利：慶典折扣、尾房折扣、價(jià)格賣點(diǎn)、付款方式、折扣促銷、送禮促銷、特價(jià)單位促銷、競(jìng)價(jià)拍賣、送花園、巨獎(jiǎng)促銷、送物業(yè)管理費(fèi)

名人效應(yīng)：名星匯演、名人推介、官員視察

社會(huì)活動(dòng)：模特選美、文藝表演、各類比賽、公益活動(dòng)

借勢(shì)促銷：奧運(yùn)會(huì)、世博會(huì)、電影首演

聯(lián)合促銷：車房互動(dòng)、英語(yǔ)教材、移民、招生、兒童活動(dòng)、鵲橋聯(lián)議、第六大類賣點(diǎn) 情感關(guān)系 賣點(diǎn)構(gòu)成：

天倫之樂(lè)、夫妻情深、父母之恩、業(yè)主介紹、關(guān)系客戶、全員營(yíng)銷

第七大類型點(diǎn) 投資價(jià)值 賣點(diǎn)構(gòu)成：

租金回報(bào)、升值潛力、規(guī)劃前景、第八大類型點(diǎn) 現(xiàn)場(chǎng)包裝與戶外廣告 賣點(diǎn)構(gòu)成：

工地圍墻、引導(dǎo)羅馬旗、平板廣告牌、燈箱、條幅彩旗、氣球、拱門(mén)、高炮