第一篇：2010年房地產(chǎn)市場總結(jié)及2011年前瞻

2010年房地產(chǎn)市場總結(jié)及2011年前瞻

——刊于國務(wù)院發(fā)展中心《中國經(jīng)濟報告》2011年第1期

2010年是中國公眾對房價調(diào)控最寄以希望的一年，也是最為失望的一年；與此同時，2010年是中國地方政府賣地財政和房地產(chǎn)開發(fā)商住房銷售的大豐收年，兩者合計創(chuàng)立預(yù)計超過3萬億元，大約相當于2010年中國經(jīng)濟凈增長的部分。目前，政府的行為和中央實施的一系列政策，誘導(dǎo)了全國公眾通過貸款和存款投資房地產(chǎn)的狂潮，希望借助房價上漲抵消通脹侵蝕。這些“合理預(yù)期”行為不僅加大了地產(chǎn)泡沫的程度，也將中國經(jīng)濟社會籠罩在異常兇險的泡沫破滅風險之下。

一、2010年中國房地產(chǎn)市場總結(jié)

（一）房地產(chǎn)業(yè)經(jīng)營狀況

2010年是中國房地產(chǎn)宏觀調(diào)控頻次最密集的一年，但同時也是房地產(chǎn)業(yè)最高歌猛進的一年。1-11月，全國房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)完成投資42697.33億元，同比增長36.5%，不僅遠高于2009年的17.8%，且明顯高于城鎮(zhèn)固定資產(chǎn)投資24.9%的增速；商品房銷售面積82541.27萬平方米，銷售額為42277.89億元，分別比2009年增長9.8%和17.5%；房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)本年資金來源63220億元，同比增長31.2%。其中，國內(nèi)貸款11245億元，增長25.0%，利用外資656億元，增長59.0%，自籌資金23806億元，增長49.6%，其他資金27513億元，增長20.4%。在其他資金中，定金及預(yù)收款15935億元，增長19.4%，個人按揭貸款7937億元，增長13.2%。

作為房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營業(yè)上游的、同樣以經(jīng)營地產(chǎn)為主要收入的各個地方政府，2010年土地出讓收入高達2.7萬億元，比2009年全年增加70.4%，堪稱有史以來的一個最大的豐收年。

如果將地方政府的土地出讓收入考慮進去，全產(chǎn)業(yè)鏈的房地產(chǎn)業(yè)，2010年的經(jīng)營收入可望達到驚人的7.4萬億元。按照45%的利潤率估算，2010年我國包含地方政府土地經(jīng)營在內(nèi)的房地產(chǎn)業(yè)有望創(chuàng)造近3.33萬億元的超級利潤，大約可占到2010年我國名義國內(nèi)生產(chǎn)總值的9%——這屬于地價升值帶來的經(jīng)濟增長。

（二）房價再現(xiàn)2009年的上漲幅度

國家統(tǒng)計局數(shù)據(jù)顯示，截止到2010年11月份，全國70個大中城市房屋銷售價格同比上漲7.7%，漲幅比10月份縮小0.9個百分點；環(huán)比上漲0.3%。從2010年1-11月的新房銷售數(shù)據(jù)來看，全國商品房平均銷售價格為5124元/平方米，僅比2009年同期的4785元/平方米高出7.1%，較之2009年全年的增幅24.2%有了很大幅度的下降。但是，考慮到2010年一線城市商品房銷售面積大幅度減少，銷售面積增長主要來源于傳統(tǒng)經(jīng)濟落后的河北省及中西部地區(qū)，以及多數(shù)省份的二、三線城市，這使得2010年的新房平均銷售價格，與以消化住房存量為主的2009年，失去了位臵上的可比性。

從銷量明顯減少的一線城市來看，2010年房價仍然保持了猛烈的上漲幅度。根據(jù)中國房產(chǎn)信息集團提供的資料，北京2010年新建商品住宅均價已達到20328元/平方米，同比大漲42%，漲幅居四大一線城市之首；上海全年均價達22261元/平方米，同比漲幅為40%；廣州2010年均價達到11579元/平方米，同比上漲23%；深圳均價20596元/平方米，同比漲幅為33%。

從國內(nèi)最大的20家房企平均銷售價格變化來看，2010年為10096元/平方米，比2009年的8297元/平方米上漲21.7%；如果考慮到銷售區(qū)位的變化，同等地段房價同比變化，一般在30%左右。

國內(nèi)城市二手房的市場情況，多是以一手房價格變化作為風向標，漲幅與一手房保持基本一致的上漲節(jié)奏和幅度。

據(jù)上分析，2010年我國房價的實際上漲幅度在25%左右，約為國家統(tǒng)計局公布房價指數(shù)的三倍以上。

二、越調(diào)控越瘋狂的房地產(chǎn)市場

如果考慮到2010年是中國房地產(chǎn)市場調(diào)控最密集的一年，而且號稱“史上最嚴厲的房地產(chǎn)宏觀調(diào)控”，那么從房地產(chǎn)市場的實際運行來看，本年的房地產(chǎn)調(diào)控是完全失敗的，甚至是背道而馳的。

縱觀整個調(diào)控過程，4月份剛剛實施新一輪房地產(chǎn)宏觀調(diào)控政策時，房地產(chǎn)市場經(jīng)歷了一個量跌價滯的短期階段，部分一線城市出現(xiàn)5-10%的價格下跌；然而，8月份以來，房價再次抬頭，成交量也開始有所放大；隨之而來的“9.29二次調(diào)控”看似嚴厲，“新國十條”對于房地產(chǎn)信貸政策的再次強調(diào)，而具體的落實仍屬紙上談兵。這導(dǎo)致了十一月以來樓市迅速“回暖”，年底各地再次出現(xiàn)了排隊哄搶的過熱現(xiàn)象。

2010年，中央政府相繼出臺了 “新國十條”、“新五條”、“要求省級地方政府監(jiān)管房價”等措施，其中限制購房信貸政策和要求省級地方政府監(jiān)管房價政策，曾被社會廣泛看好，之所以起不到實質(zhì)性的作用，以下五個原因是非常重要的。一是積極財政政策創(chuàng)造的新的經(jīng)濟弊病。在凱恩斯的國家干預(yù)理論中，政府赤字一般要受政府長期預(yù)算能力約束，不應(yīng)也不能通過大規(guī)模銀行借貸手段，替代市場主體制造經(jīng)濟繁榮景象。這不僅會造成政府債務(wù)失控危及銀行業(yè)安全，更因信貸規(guī)模過大導(dǎo)致嚴重的通貨膨脹，使整個經(jīng)濟陷入嚴重的通貨膨脹和企業(yè)沖入房地產(chǎn)市場的投機狂熱。不可否認，政府大規(guī)模的公共設(shè)施投資有利于維護經(jīng)濟增長速度，并為中國城鄉(xiāng)的現(xiàn)代化創(chuàng)造美好的藍圖；然而，在行政權(quán)力失控的中國，大規(guī)模的公共設(shè)施投資，不僅成為權(quán)貴通過工程轉(zhuǎn)包自我分肥、攫取暴利的重要手段，更為經(jīng)濟轉(zhuǎn)型和銀行業(yè)安全制造了巨大障礙和隱患。

二是2009年以來極度寬松的貨幣政策，導(dǎo)致貨幣的購買力大幅度下降，客觀上加劇了公眾對未來時期物價上漲、房價上漲的預(yù)期。一種看法認為，通脹預(yù)期是公眾對物價上漲的一種心理焦慮，這是一種片面的理解。通脹預(yù)期既是指人們在預(yù)期物價上漲下的心理沖動，更是在這種心理焦慮下所作出的一些列行為選擇。例如，作為勞動者，他會要求增加工資；作為農(nóng)民，他會直接對糧食提價；作為房東，他會租戶付出更多的租金……近五年來，中國的貨幣供給每年平均增長20%，大部分被新增的建設(shè)用地和增發(fā)的股票吸收，真正流入實體經(jīng)濟的比重非常有限；而為了刺激實體經(jīng)濟的增長，中央持續(xù)保持寬松貨幣政策，這使得通脹預(yù)期下的物價、房價上漲趨勢無法避免。

三是地方政府賣地生財愈演愈烈，成為2010年房價暴漲的重要推手?！笆晃濉逼陂g，全國共批準新增建設(shè)用地3300多萬畝，土地出讓收入7萬多億元，其中房地產(chǎn)土地出讓占到絕大部分。其中2010年全國土地出讓成交總價款2.7萬億元人民幣，同比增加70.4%，城市發(fā)展對土地的依賴有增無減，對房價的推動作用更多突出從某種意義上說，地方政府高價出讓土地比“炒房團”的破壞性更大。所以，中央要求地方政府監(jiān)督房價，這是一個重大失誤；而國土資源部要求地方政府拿出10%的土地出讓金治理農(nóng)業(yè)水利，對于期望通過房產(chǎn)稅制度取締地方政府土地財政的人們，當會失望之極。

四是房地產(chǎn)限制信貸政策漏洞頻頻、形同虛設(shè)。4月份出臺控制第三套房貸款、提高第二套房首付比例后，四大國有銀行執(zhí)行力比較強，但小銀行和其他非國有銀行，不但沒有很好地執(zhí)行政策，反而填充了四大銀行臨時停貸所讓出來的市場份額。另外，由于銀行業(yè)協(xié)會與地方建委、房地產(chǎn)管理局缺乏信息共享，導(dǎo)致信貸控制出現(xiàn)大量真空地帶。

五是缺乏持有環(huán)節(jié)征稅，導(dǎo)致居民存款圍繞樓市的“大搬家”傾向。由于國內(nèi)商業(yè)環(huán)境惡化，長期的高通脹預(yù)期，導(dǎo)致居民銀行存款出現(xiàn)“大搬家”現(xiàn)象，很多人把存款取出來購臵“只漲不落”且沒有持有成本的商品房進行投資。據(jù)多家調(diào)查機構(gòu)證實，在現(xiàn)有房價里，一次性付款量占到40%以上。也就是說，40%以上的購房錢都是私人存款的搬家，不是來自銀行信貸。這個情況說明，如果不對住房持有環(huán)節(jié)征稅，我國各地住房囤積和空臵的亂像將更加嚴重，整個經(jīng)濟社會將完全被房地產(chǎn)綁架，陷入空前的危機爆發(fā)前夜?？傊?，由于沒有觸及政府利益，過度迷戀房地產(chǎn)拉動的經(jīng)濟增長，無效的、越調(diào)越漲的宏觀調(diào)控和地產(chǎn)泡沫的持續(xù)放大，成為貫穿2010年房地產(chǎn)市場的一根主線。

三、面臨房地產(chǎn)泡沫破裂巨大風險的2011年

迄今，中國房地產(chǎn)蘊藏了舉世公認的、巨大的資產(chǎn)泡沫。在住房越來越脫離居民支付能力的條件下，房價越是高漲、越是居高不下，中國經(jīng)濟面臨泡沫破裂的日子越來越近。

在房地產(chǎn)泡沫持續(xù)放大的過程中，中國經(jīng)濟還將面臨著如下風險。這些風險中的任何一個環(huán)節(jié)爆發(fā)，都有可能引發(fā)房地產(chǎn)泡沫的破裂，從而給中國經(jīng)濟社會帶來毀滅性打擊：一是城市建設(shè)過程中大量占用耕地，而復(fù)墾的耕地多為以少充多、以濫充好，由此必然帶來未來時期農(nóng)產(chǎn)品的大幅減少。一旦國內(nèi)出現(xiàn)糧食危機，必將引發(fā)整個經(jīng)濟社會陷入恐慌，引發(fā)地產(chǎn)泡沫的破滅；二是城市建設(shè)大量拆除民房，可能引發(fā)來自民間底層的激烈對抗、暴力沖突等大規(guī)模群體性事件，醞釀深重的社會動蕩，引發(fā)地產(chǎn)泡沫破裂；三是政府通過財政支出和大規(guī)模銀行貸款過度干預(yù)經(jīng)濟，必然對其他經(jīng)濟從事經(jīng)濟活動構(gòu)成實質(zhì)性擠出，產(chǎn)業(yè)體系特別是創(chuàng)新產(chǎn)業(yè)體系遭到根本破壞，房地產(chǎn)將成為經(jīng)濟增長的唯一驅(qū)動力。只要出現(xiàn)房價上漲乏力的情況，由政府債務(wù)危機誘發(fā)的、包括地產(chǎn)泡沫破裂在內(nèi)的一些列經(jīng)濟危機將隨之發(fā)生。

一旦地產(chǎn)泡沫破裂，近五年來房地產(chǎn)領(lǐng)域大量吸收的貨幣供給被擠出，有可能涌向糧食等基本消費品領(lǐng)域，有可能引建國以來最嚴重的通貨膨脹，經(jīng)濟社會陷入完全的混亂和失控狀態(tài)；即使社會混亂的狀況得到控制，經(jīng)濟也可能如日本地產(chǎn)泡沫破裂之后，陷入“失去的十年”甚至“失去的二十年”。

盡管泡沫經(jīng)濟致中國經(jīng)濟存在巨大風險，但現(xiàn)有的房地產(chǎn)政策和體制，還沒有看到房價松動的任何跡象。2010年以來，央行二次加息累計50個基點，但由于物價上漲更快，存款負利率的幅度更加嚴重，沒有起到控制房價的作用；存款準備金率雖然收縮了部分貸款，但由于居民存款擠兌和大搬家，且大部分流入房地產(chǎn)市場，房價上漲在調(diào)控中越演越烈；近期財政部表態(tài)同意重慶市對高檔住房開征房產(chǎn)稅，對重慶房價上漲起可能到一定的抑制作用，但效果如何還需要看方案要點和開征后的實際情況。

考慮到中國房地產(chǎn)市場的政策市特征，展望2011年的房價走勢，主要應(yīng)考慮兩大因素：一是各級政府領(lǐng)導(dǎo)的言論和行動；二是各種經(jīng)濟政策的組合力量，其中各級政府的行動是所有人應(yīng)該觀察的重點。從中央政府層面，要看他們針對房地產(chǎn)宏觀調(diào)控失敗之后的對策是否具有實質(zhì)性？中央領(lǐng)導(dǎo)人在住房民生和房地產(chǎn)拉動經(jīng)濟增長之間如何取舍？從地方政府層面，主要看其在賣地生財和保障房建設(shè)、民生關(guān)注之間的取舍。

經(jīng)濟政策組合不能只看信貸增速，還要看包括政府債務(wù)、赤字在內(nèi)的政府支出，居民銀行擠兌和存款搬家情況，以及國際收支盈余和熱錢涌入對貨幣投放的壓力等等。如果只是信貸投放增速收縮了，而其他部分仍在擴張，通貨膨脹以及房價上漲的局面，短期仍然難以改變。

總體來看，目前中國的房地產(chǎn)市場已經(jīng)積重難返。不僅房地產(chǎn)市場的屢調(diào)屢漲讓公眾對政府失去信心，也讓我們思考宏觀調(diào)控房地產(chǎn)市場是否適合；另外，房價漲跌引發(fā)無房者和買房者之間巨大的利益沖突，兩種勢力得博弈讓政府看起來無所適從，但腐敗和政府本位利益誘使政府決策走向了一條“夯實泡沫”、“偷著笑”的不歸之路。因此筆者傾向于2011年一、二季度之后，房價上漲到頂出現(xiàn)拐點、年底確立下跌趨勢，2012年底房地產(chǎn)泡沫破裂的判斷?？梢韵胂螅禺a(chǎn)泡沫破滅的后果非常嚴重，政府、公眾都應(yīng)及早做好應(yīng)對準備！

第二篇：2010年房地產(chǎn)市場總結(jié)及2011年前瞻

2010年房地產(chǎn)市場總結(jié)及2011年前瞻

——刊于國務(wù)院發(fā)展中心《中國經(jīng)濟報告》2011年第1期

2010年是中國公眾對房價調(diào)控最寄以希望的一年，也是最為失望的一年；與此同時，2010年是中國地方政府賣地財政和房地產(chǎn)開發(fā)商住房銷售的大豐收年，兩者合計創(chuàng)立預(yù)計超過3萬億元，大約相當于2010年中國經(jīng)濟凈增長的部分。目前，政府的行為和中央實施的一系列政策，誘導(dǎo)了全國公眾通過貸款和存款投資房地產(chǎn)的狂潮，希望借助房價上漲抵消通脹侵蝕。這些“合理預(yù)期”行為不僅加大了地產(chǎn)泡沫的程度，也將中國經(jīng)濟社會籠罩在異常兇險的泡沫破滅風險之下。

一、2010年中國房地產(chǎn)市場總結(jié)

（一）房地產(chǎn)業(yè)經(jīng)營狀況

2010年是中國房地產(chǎn)宏觀調(diào)控頻次最密集的一年，但同時也是房地產(chǎn)業(yè)最高歌猛進的一年。1-11月，全國房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)完成投資42697.33億元，同比增長36.5%，不僅遠高于2009年的17.8%，且明顯高于城鎮(zhèn)固定資產(chǎn)投資24.9%的增速；商品房銷售面積82541.27萬平方米，銷售額為42277.89億元，分別比2009年增長9.8%和17.5%；房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)本年資金來源63220億元，同比增長

31.2%。其中，國內(nèi)貸款11245億元，增長25.0%，利用外資656億元，增長59.0%，自籌資金23806億元，增長49.6%，其他資金27513億元，增長20.4%。在其他資金中，定金及預(yù)收款15935億元，增長19.4%，個人按揭貸款7937億元，增長13.2%。

作為房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營業(yè)上游的、同樣以經(jīng)營地產(chǎn)為主要收入的各個地方政府，2010年土地出讓收入高達2.7萬億元，比2009年全年增加70.4%，堪稱有史以來的一個最大的豐收年。

如果將地方政府的土地出讓收入考慮進去，全產(chǎn)業(yè)鏈的房地產(chǎn)業(yè)，2010年的經(jīng)營收入可望達到驚人的7.4萬億元。按照45%的利潤率估算，2010年我國包含地方政府土地經(jīng)營在內(nèi)的房地產(chǎn)業(yè)有望創(chuàng)造近3.33萬億元的超級利潤，大約可占到2010年我國名義國內(nèi)生產(chǎn)總值的9%——這屬于地價升值帶來的經(jīng)濟增長。

（二）房價再現(xiàn)2009年的上漲幅度

國家統(tǒng)計局數(shù)據(jù)顯示，截止到2010年11月份，全國70個大中城市房屋銷售價格同比上漲7.7%，漲幅比10月份縮小0.9個百分點；環(huán)比上漲0.3%。從2010年1-11月的新房銷售數(shù)據(jù)來看，全國商品房平均銷售價格為5124元/平方米，僅比2009年同期的4785元/平方米高出7.1%，較之2009年全年的增幅24.2%

有了很大幅度的下降。但是，考慮到2010年一線城市商品房銷售面積大幅度減少，銷售面積增長主要來源于傳統(tǒng)經(jīng)濟落后的河北省及中西部地區(qū)，以及多數(shù)省份的二、三線城市，這使得2010年的新房平均銷售價格，與以消化住房存量為主的2009年，失去了位臵上的可比性。

從銷量明顯減少的一線城市來看，2010年房價仍然保持了猛烈的上漲幅度。根據(jù)中國房產(chǎn)信息集團提供的資料，北京2010年新建商品住宅均價已達到20328元/平方米，同比大漲42%，漲幅居四大一線城市之首；上海全年均價達22261元/平方米，同比漲幅為40%；廣州2010年均價達到11579元/平方米，同比上漲23%；深圳均價20596元/平方米，同比漲幅為33%。

從國內(nèi)最大的20家房企平均銷售價格變化來看，2010年為10096元/平方米，比2009年的8297元/平方米上漲21.7%；如果考慮到銷售區(qū)位的變化，同等地段房價同比變化，一般在30%左右。

國內(nèi)城市二手房的市場情況，多是以一手房價格變化作為風向標，漲幅與一手房保持基本一致的上漲節(jié)奏和幅度。

據(jù)上分析，2010年我國房價的實際上漲幅度在25%左右，約為國家統(tǒng)計局公布房價指數(shù)的三倍以上。

二、越調(diào)控越瘋狂的房地產(chǎn)市場

如果考慮到2010年是中國房地產(chǎn)市場調(diào)控最密集的一年，而且號稱“史上最嚴厲的房地產(chǎn)宏觀調(diào)控”，那么從房地產(chǎn)市場的實際運行來看，本年的房地產(chǎn)調(diào)控是完全失敗的，甚至是背道而馳的。

縱觀整個調(diào)控過程，4月份剛剛實施新一輪房地產(chǎn)宏觀調(diào)控政策時，房地產(chǎn)市場經(jīng)歷了一個量跌價滯的短期階段，部分一線城市出現(xiàn)5-10%的價格下跌；然而，8月份以來，房價再次抬頭，成交量也開始有所放大；隨之而來的“9.29二次調(diào)控”看似嚴厲，“新國十條”對于房地產(chǎn)信貸政策的再次強調(diào)，而具體的落實仍屬紙上談兵。這導(dǎo)致了十一月以來樓市迅速“回暖”，年底各地再次出現(xiàn)了排隊哄搶的過熱現(xiàn)象。

2010年，中央政府相繼出臺了 “新國十條”、“新五條”、“要求省級地方政府監(jiān)管房價”等措施，其中限制購房信貸政策和要求省級地方政府監(jiān)管房價政策，曾被社會廣泛看好，之所以起不到實質(zhì)性的作用，以下五個原因是非常重要的。一是積極財政政策創(chuàng)造的新的經(jīng)濟弊病。在凱恩斯的國家干預(yù)理論中，政府赤字一般要受政府長期預(yù)算能力約束，不應(yīng)也不能通過大規(guī)模銀行借貸手段，替代市場主體制造經(jīng)濟繁榮景象。這不僅會造成政府債務(wù)失控危及銀行業(yè)安全，更因信貸規(guī)模過大導(dǎo)致嚴重的通貨膨脹，使整個經(jīng)濟陷入嚴重的通貨膨脹和企業(yè)沖入房

地產(chǎn)市場的投機狂熱。不可否認，政府大規(guī)模的公共設(shè)施投資有利于維護經(jīng)濟增長速度，并為中國城鄉(xiāng)的現(xiàn)代化創(chuàng)造美好的藍圖；然而，在行政權(quán)力失控的中國，大規(guī)模的公共設(shè)施投資，不僅成為權(quán)貴通過工程轉(zhuǎn)包自我分肥、攫取暴利的重要手段，更為經(jīng)濟轉(zhuǎn)型和銀行業(yè)安全制造了巨大障礙和隱患。

二是2009年以來極度寬松的貨幣政策，導(dǎo)致貨幣的購買力大幅度下降，客觀上加劇了公眾對未來時期物價上漲、房價上漲的預(yù)期。一種看法認為，通脹預(yù)期是公眾對物價上漲的一種心理焦慮，這是一種片面的理解。通脹預(yù)期既是指人們在預(yù)期物價上漲下的心理沖動，更是在這種心理焦慮下所作出的一些列行為選擇。例如，作為勞動者，他會要求增加工資；作為農(nóng)民，他會直接對糧食提價；作為房東，他會租戶付出更多的租金……近五年來，中國的貨幣供給每年平均增長20%，大部分被新增的建設(shè)用地和增發(fā)的股票吸收，真正流入實體經(jīng)濟的比重非常有限；而為了刺激實體經(jīng)濟的增長，中央持續(xù)保持寬松貨幣政策，這使得通脹預(yù)期下的物價、房價上漲趨勢無法避免。

三是地方政府賣地生財愈演愈烈，成為2010年房價暴漲的重要推手?！笆晃濉逼陂g，全國共批準新增建設(shè)用地3300多萬畝，土地出讓收入7萬多億元，其中房地產(chǎn)土地出讓占到絕大部分。其中2010年全國土地出讓成交總價款2.7萬億元人民幣，同比增加70.4%，城市發(fā)展對土地的依賴有增無減，對房價的推動作用更多突出從某種意義上說，地方政府高價出讓土地比“炒房團”的破壞性更大。所以，中央要求地方政府監(jiān)督房價，這是一個重大失誤；而國土資源部要求地方政府拿出10%的土地出讓金治理農(nóng)業(yè)水利，對于期望通過房產(chǎn)稅制度取締地方政府土地財政的人們，當會失望之極。

四是房地產(chǎn)限制信貸政策漏洞頻頻、形同虛設(shè)。4月份出臺控制第三套房貸款、提高第二套房首付比例后，四大國有銀行執(zhí)行力比較強，但小銀行和其他非國有銀行，不但沒有很好地執(zhí)行政策，反而填充了四大銀行臨時停貸所讓出來的市場份額。另外，由于銀行業(yè)協(xié)會與地方建委、房地產(chǎn)管理局缺乏信息共享，導(dǎo)致信貸控制出現(xiàn)大量真空地帶。

五是缺乏持有環(huán)節(jié)征稅，導(dǎo)致居民存款圍繞樓市的“大搬家”傾向。由于國內(nèi)商業(yè)環(huán)境惡化，長期的高通脹預(yù)期，導(dǎo)致居民銀行存款出現(xiàn)“大搬家”現(xiàn)象，很多人把存款取出來購臵“只漲不落”且沒有持有成本的商品房進行投資。據(jù)多家調(diào)查機構(gòu)證實，在現(xiàn)有房價里，一次性付款量占到40%以上。也就是說，40%以上的購房錢都是私人存款的搬家，不是來自銀行信貸。這個情況說明，如果不對住房持有環(huán)節(jié)征稅，我國各地住房囤積和空臵的亂像將更加嚴重，整個經(jīng)濟社會將完全被房地產(chǎn)綁架，陷入空前的危機爆發(fā)前夜。

總之，由于沒有觸及政府利益，過度迷戀房地產(chǎn)拉動的經(jīng)濟增長，無效的、越調(diào)越漲的宏觀調(diào)控和地產(chǎn)泡沫的持續(xù)放大，成為貫穿2010年房地產(chǎn)市場的一根主線。

三、面臨房地產(chǎn)泡沫破裂巨大風險的2011年

迄今，中國房地產(chǎn)蘊藏了舉世公認的、巨大的資產(chǎn)泡沫。在住房越來越脫離居民支付能力的條件下，房價越是高漲、越是居高不下，中國經(jīng)濟面臨泡沫破裂的日子越來越近。

在房地產(chǎn)泡沫持續(xù)放大的過程中，中國經(jīng)濟還將面臨著如下風險。這些風險中的任何一個環(huán)節(jié)爆發(fā)，都有可能引發(fā)房地產(chǎn)泡沫的破裂，從而給中國經(jīng)濟社會帶來毀滅性打擊：一是城市建設(shè)過程中大量占用耕地，而復(fù)墾的耕地多為以少充多、以濫充好，由此必然帶來未來時期農(nóng)產(chǎn)品的大幅減少。一旦國內(nèi)出現(xiàn)糧食危機，必將引發(fā)整個經(jīng)濟社會陷入恐慌，引發(fā)地產(chǎn)泡沫的破滅；二是城市建設(shè)大量拆除民房，可能引發(fā)來自民間底層的激烈對抗、暴力沖突等大規(guī)模群體性事件，醞釀深重的社會動蕩，引發(fā)地產(chǎn)泡沫破裂；三是政府通過財政支出和大規(guī)模銀行貸款過度干預(yù)經(jīng)濟，必然對其他經(jīng)濟從事經(jīng)濟活動構(gòu)成實質(zhì)性擠出，產(chǎn)業(yè)體系特別是創(chuàng)新產(chǎn)業(yè)體系遭到根本破壞，房地產(chǎn)將成為經(jīng)濟增長的唯一驅(qū)動力。只要出現(xiàn)房價上漲乏力的情況，由政府債務(wù)危機誘發(fā)的、包括地產(chǎn)泡沫破裂在內(nèi)的一些列經(jīng)濟危機將隨之發(fā)生。

一旦地產(chǎn)泡沫破裂，近五年來房地產(chǎn)領(lǐng)域大量吸收的貨幣供給被擠出，有可能涌向糧食等基本消費品領(lǐng)域，有可能引建國以來最嚴重的通貨膨脹，經(jīng)濟社會陷入完全的混亂和失控狀態(tài)；即使社會混亂的狀況得到控制，經(jīng)濟也可能如日本地產(chǎn)泡沫破裂之后，陷入“失去的十年”甚至“失去的二十年”。

盡管泡沫經(jīng)濟致中國經(jīng)濟存在巨大風險，但現(xiàn)有的房地產(chǎn)政策和體制，還沒有看到房價松動的任何跡象。2010年以來，央行二次加息累計50個基點，但由于物價上漲更快，存款負利率的幅度更加嚴重，沒有起到控制房價的作用；存款準備金率雖然收縮了部分貸款，但由于居民存款擠兌和大搬家，且大部分流入房地產(chǎn)市場，房價上漲在調(diào)控中越演越烈；近期財政部表態(tài)同意重慶市對高檔住房開征房產(chǎn)稅，對重慶房價上漲起可能到一定的抑制作用，但效果如何還需要看方案要點和開征后的實際情況。

考慮到中國房地產(chǎn)市場的政策市特征，展望2011年的房價走勢，主要應(yīng)考慮兩大因素：一是各級政府領(lǐng)導(dǎo)的言論和行動；二是各種經(jīng)濟政策的組合力量，其中各級政府的行動是所有人應(yīng)該觀察的重點。

從中央政府層面，要看他們針對房地產(chǎn)宏觀調(diào)控失敗之后的對策是否具有實質(zhì)性？中央領(lǐng)導(dǎo)人在住房民生和房地產(chǎn)拉動經(jīng)濟增長之間如何取舍？從地方政府層面，主要看其在賣地生財和保障房建設(shè)、民生關(guān)注之間的取舍。

經(jīng)濟政策組合不能只看信貸增速，還要看包括政府債務(wù)、赤字在內(nèi)的政府支出，居民銀行擠兌和存款搬家情況，以及國際收支盈余和熱錢涌入對貨幣投放的壓力等等。如果只是信貸投放增速收縮了，而其他部分仍在擴張，通貨膨脹以及房價上漲的局面，短期仍然難以改變。

總體來看，目前中國的房地產(chǎn)市場已經(jīng)積重難返。不僅房地產(chǎn)市場的屢調(diào)屢漲讓公眾對政府失去信心，也讓我們思考宏觀調(diào)控房地產(chǎn)市場是否適合；另外，房價漲跌引發(fā)無房者和買房者之間巨大的利益沖突，兩種勢力得博弈讓政府看起來無所適從，但腐敗和政府本位利益誘使政府決策走向了一條“夯實泡沫”、“偷著笑”的不歸之路。因此筆者傾向于2011年一、二季度之后，房價上漲到頂出現(xiàn)拐點、年底確立下跌趨勢，2012年底房地產(chǎn)泡沫破裂的判斷?？梢韵胂?，地產(chǎn)泡沫破滅的后果非常嚴重，政府、公眾都應(yīng)及早做好應(yīng)對準備！

第三篇：房地產(chǎn)市場總結(jié)

2004年，西安房地產(chǎn)業(yè)取得了較大發(fā)展，無論是在房屋質(zhì)量、配套設(shè)施方面，還是在園林景觀、物業(yè)管理方面，都有可圈可點之處。在此，記者特別挑選出幾件大家較為關(guān)注或具有代表性的事件予以展示，就算是對今年樓市的一個總結(jié)吧———

■最大的新聞：李嘉誠來西安了

本月初，全球華人首富李嘉誠旗下的和記黃埔以總價10.05億元人民幣獲得西安高新區(qū)727畝國有土地，這可是本西安房地產(chǎn)業(yè)最大的新聞。消息一傳開，在西安業(yè)界立刻引起了強烈反響，媒體競相熱炒。在口口相傳“李氏旋風”的同時，此舉也引發(fā)了西安地產(chǎn)大腕們一個又一個猜想：李嘉誠究竟要干什么？和記黃埔布陣西安意欲何為？李嘉誠要在西安蓋什么樣的房子，會不會引發(fā)西安地產(chǎn)業(yè)的一次大地震……

李嘉誠來西安誰最關(guān)心？當然不是購房者了。就這一件事兒，有人講了一個笑話，說消費者買雞蛋的時候，只考慮雞蛋的質(zhì)量好不好，根本就不關(guān)心那只下蛋的雞是誰，相反，只有那些“業(yè)內(nèi)人士”，比如養(yǎng)雞戶、專家、學(xué)者，才關(guān)心這些事情。對比房地產(chǎn)行業(yè)，購房者關(guān)心的是房子的好壞，不太注意房子是誰開發(fā)的、誰建的。李嘉誠來西安，關(guān)心他的多是一些業(yè)內(nèi)人士。昨日，有幾位讀者打電話咨詢高新購房周事宜，記者趁機告訴他們李嘉誠來西安的事情，他們沒有過大的反應(yīng)，覺得這和他們買房沒有多大的關(guān)系。

■最大的事兒：利息上調(diào)0.27個百分點

一年期貸款基準利率上調(diào)0.27個百分點是2004各行業(yè)最關(guān)注的新聞，其中房產(chǎn)、汽車、股票更是近期關(guān)注的焦點。那么近期的房價是升還是降了？

近年來，西安房價一直呈現(xiàn)較為強勁的上升趨勢，一方面造成了市場大勢趨熱，但同時也把更多的購房者拒之門外。大多數(shù)開發(fā)商認為，開發(fā)成本過高造成商品房降價空間很小，但對于城區(qū)附近1平米動輒3千多元的房價，投資者看不到升值空間，購房者更是望房興嘆。很多購房者甚至業(yè)內(nèi)人士都對西安房價保持了一個觀望的態(tài)度。2004年，加息后，西安的房價也看不出大的變化，有人說穩(wěn)中有升，那是平均走勢，還有人說房價降了，那是局部的情況，不管如何，既然增加了利息，購房者的月供加大了，總希望房價會降，開發(fā)商增加了成本，希望房價會升也無可厚非，但是房價到底是升了還是降了，在沒有拿到有關(guān)部門的統(tǒng)計數(shù)據(jù)之前，誰也不敢妄加評論。

■最準的事兒：商鋪投資理性降溫

從今年開始，西安商業(yè)地產(chǎn)市場就面臨很大的壓力，特別是在銷售情況上不盡人意。2005年這種情況可能會進一步加劇。西安商業(yè)地產(chǎn)項目的不斷放量，讓市場的競爭更加激烈，不少高端寫字樓在銷售上也并沒有市場預(yù)料的理想。據(jù)了解，國內(nèi)外大型知名公司和企業(yè)在西安購買寫字樓仍然比例不大，寫字樓、商鋪并沒有像去年人們預(yù)期的那樣走外向型發(fā)展之路。

商鋪投資讓商業(yè)地產(chǎn)在2003年火了一把。2004年西安還是有大量商業(yè)類投資性物業(yè)面市。賣家對商鋪投資的回報率承諾一直是投資者關(guān)注的焦點，隨著市場競爭的加劇，投資回報率的多少和以后商業(yè)經(jīng)營的問題會讓投資者更加理性，商鋪投資的溫度已經(jīng)大不如以前，買家經(jīng)過理性的分析考慮后，才會下定。其實這是業(yè)內(nèi)人士在2003估計最準的事兒。

■最煩的事兒：小區(qū)供暖問題多

沒房子讓人發(fā)愁，有了房子沒有暖氣也讓人發(fā)愁。每年冬季小區(qū)供暖問題都比較多，往年業(yè)主反映的問題主要集中在以下幾個方面：供暖溫度不達標，供暖時間不夠，取暖費用高，暖氣公攤大等問題。今年也不例外，除了這些問題外，還有一些新的問題，比如購房合同上明明寫的是分戶計量，為何住房的時候又成了吃“大鍋飯”？不僅業(yè)主們很困惑，就連部分開發(fā)商也很困惑，這到底是誰的責任？發(fā)現(xiàn)有人“偷”用暖氣，或者私自加大散熱片的個數(shù)，有沒有具體的處罰辦法？對供暖方式，業(yè)主委員會參與討論的權(quán)限有多大等等，這些問題都是引發(fā)物業(yè)矛盾的焦點，如果不能妥善處理，業(yè)主和物業(yè)公司的矛盾將會越來越深。

雖說，安裝土暖（在家安裝小鍋爐，可燒煤也可燒天然氣）暖氣效果還可以，但是污染比較大，不少業(yè)主對此有意見，鄰里關(guān)系處理不好也是一件煩心事。

■最樂的事兒：物業(yè)管理規(guī)范了

新的《陜西省物業(yè)服務(wù)收費管理實施辦法（試行）》于7月1日施行后，受到了很多業(yè)主的歡迎，以前很多棘手的問題，現(xiàn)在都有了“辦法”，物業(yè)管理更人性化了。

物業(yè)費問題一直是物業(yè)管理的矛盾所在。盡管大家都知道物業(yè)服務(wù)是有償?shù)?，但具體的收費標準卻不知道，有時候就連物業(yè)公司的工作人員也說不清這個問題。

以前收物業(yè)管理費，在住宅小區(qū)，除了車輛保管費外，還有兩項內(nèi)容，綜合管理服務(wù)費和物業(yè)維修養(yǎng)護費?，F(xiàn)在，在這幾項收費以外，又添加了特約服務(wù)費這一項，比如，接受業(yè)主、使用人委托的特約服務(wù)如搬家、運送液化氣、接送孩子、照顧老人等，這些服務(wù)收費必須實行明碼標價，在物業(yè)管理區(qū)域的顯著位置，按照價格主管部門統(tǒng)一規(guī)定的公示格式，將收費項目、收費標準、服務(wù)內(nèi)容等進行公示。各物業(yè)管理企業(yè)須將公示內(nèi)容按管理權(quán)限報經(jīng)價格主管部門審查后方能公示。這個辦法出臺后，已經(jīng)大大減少了社區(qū)的矛盾。

第四篇：縣級城市房地產(chǎn)市場總結(jié)

縣級房地產(chǎn)市場調(diào)查總結(jié)

1、縣級市場目前供需關(guān)系較為平衡，市場存量不大，明年推盤不是太多，預(yù)計總量在30--50萬左右；但是相對2011年，2012年放盤量較多，是2011年的1-2倍，對銷售速度及價格提升存在一定影響。

2、2011年房貸政策對房地產(chǎn)市場沖擊力極大，尤其是首付款的提高到40%、利率的提高、手續(xù)的嚴格審批，無論對客戶購買還是對開發(fā)商回款極其不利，目前縣級大部分項目售樓處日來訪量都極少，2011年7月份以后，沒有出現(xiàn)過2010年半夜排隊購卡情況，雖然對銷售價格影響較小，但是隨著房控力度的提高，觀望氣氛日漸增高。

3、從樓盤業(yè)態(tài)來看：多層住宅存盤量較少且銷售情況良好，但是速度相對放緩，是2010年的0.7倍，小高層、高層存盤量相對較多，銷售速度況較慢，客戶對高層產(chǎn)品抗性相對較大，2011年7月份后各樓盤銷售速度極慢。

4、縣級郊區(qū)土地供應(yīng)較少，樓盤規(guī)模小，品牌帶動力差；

5、目前縣級市場銷售價格（均價）出現(xiàn)階層：多層：郊區(qū)3100-3300元左右，普通地段3700-4000元，黃金地段4200-4400元；高層：郊區(qū)3500元左右，普通地段3800元左右，黃金地段4100元左右；各開發(fā)商根據(jù)產(chǎn)品品質(zhì)及銷售目的不同做出不同的定價；

5、根據(jù)不同的客戶群體、項目區(qū)位暢銷戶型區(qū)別較大：多層黃金地段130-145平，普通地段100-120平，郊區(qū)80-115平；高層：黃金地段120-145平，普通地段100-120平，郊區(qū)80-115平。從戶型需求來看，黃金地段市場追求戶型舒適性要高一些，郊區(qū)追求總房款低的實用性高一些。

6、客戶群體及訴求：郊區(qū)購買客戶群體多為剛性需求，訴求先后點：總房款（低首付）、戶型設(shè)計、區(qū)域位置、產(chǎn)品品質(zhì)、建筑質(zhì)量及物業(yè)管理；黃金地段購買客戶群體多為改善性及投資型客戶。訴求先后點：產(chǎn)品品質(zhì)、區(qū)域位置、總房款、戶型設(shè)計，建筑質(zhì)量及物業(yè)管理。

第五篇：2011年上半年房地產(chǎn)市場總結(jié)

新樂市房地產(chǎn)管理辦公室

關(guān)于2011年上半年房地產(chǎn)市場運行情況的總結(jié)報告

在新樂市委、市政府的正確領(lǐng)導(dǎo)下和石市房管局的關(guān)心指導(dǎo)下，我辦努力學(xué)習貫徹十七大會議精神，堅持以“三個代表”重要思想為指導(dǎo)，全面落實科學(xué)發(fā)展觀，按照構(gòu)建和諧新樂的要求，以服務(wù)發(fā)展、服務(wù)基層、服務(wù)群眾為出發(fā)點，緊緊圍繞“三年大變樣”活動為契機，結(jié)合房管工作面臨的新形勢、新情況，進一步統(tǒng)一思想、明確任務(wù)、振奮精神、狠抓落實，積極推動全市房地產(chǎn)業(yè)持續(xù)健康快速發(fā)展?，F(xiàn)將2011年房地產(chǎn)市場運行情況匯報如下：

一、房地產(chǎn)市場運行情況

房地產(chǎn)市場商品房房源供應(yīng)充足，上半年共辦理房屋所有權(quán)證986個，登記面積11.83萬平方米，辦理《商品房預(yù)售許可證》5個，預(yù)售面積12.47萬平方米。辦理交易手續(xù)110起，交易面積1.15萬平方米，辦理房屋租賃登記備案許可證268個，辦理抵押登記1044宗，抵押物價值總額5.08億元。上半年完成稅費收入160萬元。

上半年以來，我們狠抓房地產(chǎn)市場管理，把執(zhí)法所分為橋東和橋西兩個所室，加大了執(zhí)法力度，對全市房地產(chǎn)開發(fā)市場進行了清理整頓，共檢查了37家房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，其中對存在非法預(yù)售現(xiàn)象的有18家開發(fā)企業(yè)步入了法律程序，并對其完善了手續(xù)，我市的房地產(chǎn)市場秩序從根本上有了明顯好轉(zhuǎn)。與此同時，我們狠抓物業(yè)管理工作，為居民優(yōu)化居住環(huán)境，由于種種原因部分小區(qū)物業(yè)公司與業(yè)主發(fā)生矛盾糾紛，我們接到群眾投訴后在第一時間趕赴現(xiàn)場走訪調(diào)查，并根據(jù)

各小區(qū)實際情況，找出癥結(jié)，對癥下藥，將各種矛盾及時化解。例如，怡景苑物業(yè)外包問題、芳草苑私搭亂建問題等等。同時，為便于住宅小區(qū)的管理，充分體現(xiàn)業(yè)主自制原則，上半年我辦又將具備條件的住宅小區(qū)按照相關(guān)法律程序成立了業(yè)主委員會。如芙蓉苑小區(qū)業(yè)主委員會，并依據(jù)有關(guān)法律規(guī)定，使小區(qū)實現(xiàn)了業(yè)主自治，順應(yīng)了群眾的呼聲，得到了群眾的滿意。

二、國家和省、市各項調(diào)控措施落實情況

為了落實國家和省、市規(guī)定的住房保障工作目標，2011年我們在南環(huán)西路南側(cè)、原必得服裝廠西側(cè)安排了約50畝的土地，用于廉租房、公共租賃性住房和限價商品房的建設(shè)用地，可充分滿足“十二五”期間保障房建設(shè)用地需求。目前已與土地使用者簽訂了土地征用手續(xù)，土地補償資金已到位。建設(shè)項目正在立項審批之中。該項目暫定為“昌源小區(qū)”今年計劃建設(shè)廉租住房24套，公共租賃住房263套。在4月25日已經(jīng)開工，現(xiàn)在正進行基礎(chǔ)建設(shè)。

按照市委、市政府文件要求，我市繼續(xù)為人均住房面積低于15平方米、一人戶低于30平方米，家庭人均月收入低于上城鎮(zhèn)人均可支配收入0.8倍的低收入家庭，實施住房保障。經(jīng)過認真調(diào)查核實，第一、二季度符合住房保障條件的低收入住房困難的家庭共計21戶、58人。其中享受租賃補貼的共12戶32人，享受實物配租的9戶26人，我市今年的補貼標準為2.5元/平方米/人。上半年共支出補貼為5527.5元，購買和租賃廉租房支出5400元，合計10927.5元。

為了進一步整頓規(guī)范房地產(chǎn)市場秩序，優(yōu)化房地產(chǎn)交易環(huán)境，根據(jù)上級部門《關(guān)于開展房地產(chǎn)市場秩序?qū)ｍ椪蔚耐ㄖ肪?，結(jié)合我辦實際，制定了房地產(chǎn)市場秩序?qū)ｍ椪螌嵤┓桨福航㈤_發(fā)企業(yè)及開發(fā)項目登記備案制度；建立商品房預(yù)銷售款監(jiān)管制度；建立房屋拆遷保證金制度；建立商品房預(yù)售管理制度。以上各項制度自2010開始施行，在2011年上半年取得了顯著成效，通過房地產(chǎn)市場專項整治，達到整頓規(guī)范與健康發(fā)展并重。房地產(chǎn)市場按照規(guī)范標準、簡化程序、透明公開的原則運行。企業(yè)開始樹立品牌意識，建立培育規(guī)范運作、依法經(jīng)營、誠實守信的企業(yè)信用體系，實現(xiàn)我市房地產(chǎn)市場秩序的明顯好轉(zhuǎn)。

三、房價控制目標制定及落實情況

2011年房地產(chǎn)市場住房銷售價格持平穩(wěn)狀態(tài)，截止到目前 2011年住房平均銷售價格為2200/平方米；住房平均價格增長220元/平方米；城鎮(zhèn)居民家庭人均可支配收入增長12%；地區(qū)生產(chǎn)總值增長11.7%；新建住房價格2450元/平方米。

四、個人住房信息系統(tǒng)建設(shè)的進展情況

個人住房信息系統(tǒng)建設(shè)要在實現(xiàn)統(tǒng)一業(yè)務(wù)規(guī)程、統(tǒng)一數(shù)據(jù)標準的前提下，實現(xiàn)統(tǒng)一管理平臺和統(tǒng)一服務(wù)平臺。實現(xiàn)統(tǒng)一平臺是個人住房信息系統(tǒng)的一個高級目標，將大幅提高房產(chǎn)管理效率、降低管理成本，提升政府形象。建設(shè)個人住房信息系統(tǒng)的根本目的是應(yīng)用系統(tǒng)，將系統(tǒng)的建設(shè)成果轉(zhuǎn)化為現(xiàn)實的管理能力和服務(wù)能力。

我辦做好個人住房信息系統(tǒng)建設(shè)工作沒有退路，為打好這場攻堅

戰(zhàn)，抱著必勝的信念迎難而上。首先建立起來了領(lǐng)導(dǎo)親自抓、分管所長具體抓、業(yè)務(wù)部門著力抓的良性工作機制，為系統(tǒng)建設(shè)提供強有力的組織保障。其次科學(xué)制定了實施方案，統(tǒng)籌規(guī)劃、科學(xué)組織是高標準建設(shè)信息系統(tǒng)的客觀要求。結(jié)合我市實際，科學(xué)制定實施方案，統(tǒng)籌考慮現(xiàn)實需要和長遠安排，制定詳細的工作計劃、分解任務(wù)、倒排工期。再次多渠道籌集資金，系統(tǒng)建設(shè)，沒有資金寸步難行。軟件開發(fā)、硬件配備、數(shù)據(jù)整理、人員培訓(xùn)等各項工作都需要資金作保障。而且不僅僅是一次投入的問題，還需要持續(xù)不斷的經(jīng)費支撐系統(tǒng)的長期運轉(zhuǎn)和維護。于此同時，個人住房信息系統(tǒng)要逐步實現(xiàn)與住房保障、拆遷管理等房產(chǎn)應(yīng)用系統(tǒng)的共享共用，我辦積極加強與金融、土地、民政、公安等部門的信息合作，盡最大努力完善個人住房信息系統(tǒng)的建設(shè)和實施。

五、下半年市場預(yù)測情況

從今年走勢來看，較往年變化不大，處于平穩(wěn)狀態(tài)。但從總體上看，房地產(chǎn)市場交易量有下滑趨勢。具體分析存在以下幾點：

1、近幾年來房地產(chǎn)開發(fā)比較熱，市場供大于需的狀況比較明顯，購買力減少。在嚴格土地使用政策作用下，住房土地開發(fā)速度將穩(wěn)步增長。

2、城中村改造的實施，使得房量有所增加，滿足了一部分群眾的住房需求。住房保障政策落實使房地產(chǎn)投資將向中低檔普通住房傾斜，保障性住房和中低檔住房供應(yīng)量有所增加，住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)得到改善。

3、國家的政策調(diào)控和銀行系統(tǒng)的貨幣緊縮政策，將使房地產(chǎn)開發(fā)投資增速穩(wěn)步回落。開發(fā)商為盡快回收資金，將加快住房施工、竣工和銷售速度，非合理住房需求會進一步得到抑制，消費者購房行為進一步理智，市場供求關(guān)系將有所改善。

新樂市房地產(chǎn)管理辦公室

2011年8月3日