第一篇：樓盤銷售策劃方案

樓盤銷售策劃方案

一、項(xiàng)目簡介

1、項(xiàng)目基本情況：總建筑面積：28798.94㎡

住宅面積：18835.80 ㎡

商鋪面積：5470.49㎡

可銷售機(jī)動車位：地下113個(gè)(4054.33㎡)建筑密度：29.75 綠地面積：2985.52㎡

綠地率：30.49 容積率：2.61 總戶數(shù)：320戶

主力面積：39-59㎡

占地14.69畝，地塊呈條狀弧形

2、項(xiàng)目其他情況:

本項(xiàng)目位于貝森路與東順路交匯處，三環(huán)路蘇坡立交橋內(nèi)側(cè)，處于目前房地產(chǎn)開發(fā)較火爆的金沙和光華片區(qū)。項(xiàng)目西北面臨三環(huán)路10000平米市政綠化帶，周邊現(xiàn)狀除部分拆遷安置房外，空置土地目前已相繼開發(fā)（上成生活館、瑞通凱域、大慶皇冠花園、凱旋城）。

交通

靠三環(huán)路交通方便，一公里范圍內(nèi)有八條公交線路：13、17、32、35、78、84、309、512路。

治安狀況

項(xiàng)目緊臨蘇坡鄉(xiāng)派出所，治安狀況良好。

購物與娛樂

項(xiàng)目500米內(nèi)有大型農(nóng)貿(mào)市場和北京西單超市，2000米范圍內(nèi)有紅旗超市、互惠超市、麥德隆以及歐倍德建材市場；

海斯凱體育公園、天鵝湖公園、西郊藝術(shù)公園、貝森運(yùn)動休閑廣場。

醫(yī)療衛(wèi)生

滿地可醫(yī)院、青羊區(qū)第三人民醫(yī)院、成都市療養(yǎng)院。

學(xué)校教育

四川師范大學(xué)舞蹈學(xué)院、四川行政學(xué)院、西南財(cái)經(jīng)大學(xué)、四川烹專、青羊區(qū)實(shí)驗(yàn)中學(xué)、樹德中學(xué)分校、青蘇職中、貝森小學(xué)。

金融服務(wù)

項(xiàng)目一公里范圍內(nèi)有中國工商銀行、建設(shè)銀行、中國銀行、成都市商業(yè)銀行、城郊信用聯(lián)社等。

結(jié)論：本項(xiàng)目位置屬于成都市上風(fēng)上水區(qū)域，空氣質(zhì)量好，利于居住。兩面臨路，未來的餐飲一條街，具有較強(qiáng)的商業(yè)價(jià)值。目前成都市房地產(chǎn)業(yè)所處宏觀市場背景是近年來最為有利的；同時(shí)，隨著城市發(fā)展進(jìn)程的推進(jìn)，小戶型房地產(chǎn)作為一種新的房地產(chǎn)類型正面臨著空前的市場機(jī)遇與開發(fā)前景。成都小戶型房地產(chǎn)將面臨巨大的市場機(jī)會。

二、市場定位

住宅：

1、自住型消費(fèi)群：（90）

年齡結(jié)構(gòu)：25-30歲的單身貴族；（30）

25-35歲的二人世界；（60）

退休的二人世界；（10）

職業(yè)結(jié)構(gòu)：企業(yè)中、低層工作人員；

購買用途：短期過渡；

購買狀況：一二次置業(yè)；

習(xí)慣描述：對戶型設(shè)計(jì)和交通狀況有較高要求，對小區(qū)環(huán)境無較高要求，習(xí)慣在本區(qū)域工作、生活；

注重條件重要性排序?yàn)椋簝r(jià)格水平、戶型設(shè)計(jì)、配套設(shè)施及場所、物業(yè)管理、居住氛圍。

2、投資型消費(fèi)群：（10）

年齡結(jié)構(gòu)：35歲以上；

職業(yè)結(jié)構(gòu)：企業(yè)白領(lǐng)及個(gè)體戶、中層公務(wù)員及退市股民；

購買用途：偶爾居住，主要用于投資；

購買狀況：二次置業(yè)；

習(xí)慣描述：注重位置、周邊配套及發(fā)展?fàn)顩r，注重條件重要性排序：投資總額、升值潛力、收益的穩(wěn)定性。

3、基本數(shù)據(jù)測算

（1）以39㎡戶型為例： 若選擇7成20年銀行按揭貸款，年利率5.508；

單價(jià)3850元/㎡；

總價(jià)款150150元；

首付款45150元；

按揭貸款105000元；

月供款722.715元。

（2）以64㎡戶型為例：

若選擇7成20年銀行按揭貸款，年利率5.508；

單價(jià)3600元/㎡；

總價(jià)款230400元；

首付款69400元；

按揭貸款161000元；

月供款1108.163元。

-font-weight:normal"> 商鋪

1、定位分析

項(xiàng)目定位為“

內(nèi)光華酒吧，餐飲，娛樂一條街”,建筑從外觀形態(tài)設(shè)計(jì)體現(xiàn)出現(xiàn)代都市時(shí)尚氣息.一二樓鋪面為4.2米層高,面積50—289平方米不等,可隨意組合適合。商鋪投資者目標(biāo)客戶定位：選擇定位在中小客戶，因?yàn)樯鐓^(qū)未來客流量大、現(xiàn)狀商業(yè)較少，而周邊房地產(chǎn)發(fā)展空間很大，并且該住宅底商的售價(jià)尚有效處在住宅售價(jià)的2-3倍。住宅底商作為市場基礎(chǔ)最成熟的商業(yè)房地產(chǎn)類型，很適合個(gè)人投資者。一方面，只要售價(jià)合理，投資風(fēng)險(xiǎn)相對比較低，空租率比較低，租金收益可以得到保證；另一方面，如果住宅項(xiàng)目規(guī)模大，居住人口消費(fèi)能力強(qiáng)，其投資收益可以很好得到保證。

2、投資分析

以50㎡一層鋪面為例：

若選擇5成10年銀行按揭貸款，年利率6.12；

單價(jià)8000元/㎡；

總價(jià)款400000元；

首付款200000元；

按揭貸款200000元；

月供款2232.4元；

租金40元/㎡；（目前該片區(qū)底商租金價(jià)）

投資回報(bào)率：約6。

三、銷售計(jì)劃

1、價(jià)格制訂策略：

①低開高走；

②平穩(wěn)增長； ③掃尾期做盤；

④力爭短平快。

階段

計(jì)劃銷售（套）

所占百分比

（）

住宅櫥衛(wèi)裝修均價(jià)（元/㎡）

優(yōu)惠

第一階段

內(nèi)部認(rèn)購期

10 3600 一次性2 按揭1 第二階段

公開發(fā)售期

30 3650 一次性3 按揭2 第三階段

強(qiáng)銷期

30 3700 一次性3 按揭2 第四階段

持銷期

20 3600 一次性2 按揭1 第五階段

掃尾期

10 3600 一次性2 按揭1 合計(jì) 320 100

鋪面銷售進(jìn)度和住宅盡量相同。

需根據(jù)以上銷售計(jì)劃及策略制定資金回籠計(jì)劃及進(jìn)度，預(yù)計(jì)銷售期限為５－７個(gè)月。

四、廣告宣傳

1．報(bào)紙廣告

優(yōu)點(diǎn)：報(bào)紙媒體傳播的信息理性全面，可以傳播較復(fù)雜的信息；發(fā)行量大，覆蓋面寬；時(shí)間性強(qiáng)，信息傳遞迅速；靈活性高，它可以根據(jù)廣告整體策略的要求，選擇不同的地域進(jìn)行促銷宣傳，而且版面大小可按要求選擇，可用整版、半版、1/4版或通欄版面；享有信譽(yù)，報(bào)紙由于新聞報(bào)道的客觀性，因而記事準(zhǔn)確、真實(shí)，受到社會的普遍信賴，報(bào)紙便于受眾收藏。缺點(diǎn)：宣傳費(fèi)用高，有效時(shí)間短；報(bào)紙覆蓋面雖大，但讀者的不確定因素使市場目標(biāo)不明確。

鑒于報(bào)紙的特點(diǎn)，在報(bào)紙上投放廣告最好采用重拳出擊的方式。即周期性的上主流報(bào)紙廣告，且遇到重大事件可抓住機(jī)會，推出軟文小新聞。

本地一些主流雜志的廣告宣傳，如《居》周刊的封面的形象宣傳，內(nèi)頁配合詳盡項(xiàng)目軟文分析報(bào)道。

采用夾報(bào)的形式成本相對較低，但宣傳效果弱于報(bào)紙版面。

2．公交站臺廣告 目前大多數(shù)銷售成功的樓盤項(xiàng)目都借助了這一廣告宣傳形式，它的廣告覆蓋面大，持續(xù)周期長，能夠使客戶腦中產(chǎn)生深刻印象，吸引客戶上門咨詢，也能做到人們相互的口碑宣傳，拓寬項(xiàng)目的影響力。

3．工地圍墻宣傳畫

主要以樓盤工地圍墻墻面作為廣告畫面載體，不僅美化工地周邊環(huán)境而且也能吸引路人的注意。建議美麗朋城項(xiàng)目工地圍墻廣告宣傳設(shè)計(jì)布圍，應(yīng)突出美麗朋城的整體VI特點(diǎn)，加強(qiáng)LOGO、色彩、文案的視覺沖擊。

4.條幅廣告

懸掛在樓盤腳手架或現(xiàn)房建筑物墻壁上的橫幅或直幅，且幅面較大，此類條幅面積可達(dá)100平方米以上，以電腦噴繪為主。特別是美麗朋城靠三環(huán)外墻的條幅展示宣傳，能夠清楚展示給三環(huán)開車路過的客戶同時(shí)也輻射到對面蘇坡的居民。

5.網(wǎng)絡(luò)宣傳

申請空間建立項(xiàng)目網(wǎng)站，也可與一些知名的專業(yè)網(wǎng)站聯(lián)系，通過其平臺推廣產(chǎn)品，如搜房網(wǎng)、焦點(diǎn)網(wǎng)等，其資金投入相對較低。但網(wǎng)絡(luò)有一定局限性，它限制了不上網(wǎng)的客戶。

6．樓書設(shè)計(jì)

樓書又稱售樓書或房地產(chǎn)樣本。它指多頁裝訂的整體反映樓盤情況的廣告畫冊。

從目前房地產(chǎn)公司銷售宣傳樓書來看，不論從紙張的選用、內(nèi)容的詳實(shí)都具有較高規(guī)格，同時(shí)好的樓書也能使客戶對產(chǎn)品有更客觀的認(rèn)識了解，也能做到多個(gè)客戶傳閱的效果，使資料的的使用壽命更長。

五、銷售策略

1．傳統(tǒng)銷售模式

即坐銷的形式，通過廣告的宣傳吸引客戶電話來訪、上門來訪，銷售員通過講解介紹促使下單。銷售員應(yīng)認(rèn)真對待每一位來現(xiàn)場的客戶，為其介紹項(xiàng)目的基本信息情況，并突出項(xiàng)目賣點(diǎn)，對項(xiàng)目同類產(chǎn)品進(jìn)行舉例對比；針對投資的客戶應(yīng)引導(dǎo)其投資分析，為客戶分析投資前景、本區(qū)域的發(fā)展規(guī)劃、產(chǎn)品的優(yōu)勢、回報(bào)率，消除客戶異議，建立信任關(guān)系最終成交。

2．直銷模式

印制DM單，通過二種形式發(fā)送：第一，對篩選目標(biāo)客戶如茶樓、寫字樓、洗車場、會所等，以直投或郵寄的形式發(fā)送宣傳資料。銷售員對有把握的目標(biāo)客戶還應(yīng)該進(jìn)行上門拜訪進(jìn)行深入溝通。第二，銷售員可自行領(lǐng)取資料定點(diǎn)發(fā)送宣傳資料，如在以項(xiàng)目為中心半徑1000M的周遍輻射區(qū)域，在這一區(qū)域人口密集的位置進(jìn)行資料發(fā)送（蘇坡鄉(xiāng)、132廠、財(cái)大片區(qū)）。

3．好鄰居模式

通過客戶途徑促使新客戶購房，即老客戶每介紹一位新客戶下單，既給予老客戶已購房款1的返點(diǎn)優(yōu)惠，老客戶多介紹則多優(yōu)惠。4．買房中空調(diào)

通過廣告媒體宣傳買房中空調(diào)的有獎(jiǎng)促銷活動，吸引客戶上門看房并促使下單。本活動計(jì)劃每月召集已購房客戶30戶進(jìn)行抽空調(diào)活動，中空調(diào)獎(jiǎng)名額為10戶，另外20戶送紀(jì)念獎(jiǎng)；抽獎(jiǎng)當(dāng)天現(xiàn)場安排促銷活動及文藝表演，營造購房氣氛，促使當(dāng)天新來客戶下單。

四、銷售監(jiān)控

1．對每月階段銷售量進(jìn)行監(jiān)控

2．目標(biāo)客戶群的跟蹤分析：定位是否準(zhǔn)確、變化

3．對付款方式監(jiān)控分析

對廣告效果，包括創(chuàng)意、認(rèn)知率、來訪客戶量進(jìn)行監(jiān)控

4．對廣告創(chuàng)意、廣告題材的反映進(jìn)行監(jiān)控

5．對價(jià)格進(jìn)行監(jiān)控，分析目標(biāo)客戶價(jià)格評價(jià)反映

6．對市場走勢進(jìn)行分析

7．對周圍競爭樓盤進(jìn)行分析，采取適度對策。

五、具體工作實(shí)施內(nèi)容及要求

1．市場調(diào)查及研究

①派出調(diào)研人員進(jìn)行市場調(diào)查和問卷訪問

②組織人員調(diào)查同類市場，進(jìn)行同類物業(yè)比較分析

③數(shù)據(jù)匯編整理，分析

④撰寫市場調(diào)查報(bào)告 2．市場定位

①項(xiàng)目概況書：由開發(fā)商提供

②產(chǎn)品定位：建筑、配套、結(jié)構(gòu)、戶型、綠化、道路、會所、商鋪等

③產(chǎn)品文化定位：產(chǎn)品品質(zhì)、建筑風(fēng)格

④市場目標(biāo)定位：客戶群定位

⑤價(jià)格定位：成本因素、市場因素、環(huán)境因素

3．銷售關(guān)系準(zhǔn)備及建立

①銷售面積確定

②按揭銀行洽談

③選定廣告公司：實(shí)施策劃思路，表現(xiàn)樓盤賣點(diǎn)

④選定禮儀公司：配合地盤包裝、宣傳

⑤選定裝飾公司：售樓處及樣板房裝飾

⑥選定宣傳媒體

⑦預(yù)售許可證

4．項(xiàng)目包裝工作

①項(xiàng)目VI設(shè)計(jì)(建議采用美麗朋城，終愛一生標(biāo)語)②地盤外墻

③售樓處（建議采用在臨近地段租用鋪面裝修或者鋼構(gòu)售樓處，成本預(yù)計(jì)，另行安排）

④地盤看板

售樓資料準(zhǔn)備 ①售樓書

②買賣合同

③價(jià)格表

④銷售流程及買房須知

⑤買房認(rèn)購書

⑥投資置業(yè)指南

⑦物業(yè)管理及裝修標(biāo)準(zhǔn)

5．銷售物料準(zhǔn)備

①樓盤模型

②全景噴繪圖

③展板

④售樓辦公用品

⑤售樓處保安選聘：代表日后物管形象

6．策劃操作及人員培訓(xùn)

①新聞炒做：視市場動態(tài)進(jìn)行宣傳

②房地產(chǎn)展銷會

③開盤典禮：開盤前一周內(nèi)的包裝活動

④人員培訓(xùn)：自我培訓(xùn)（周邊市場感性認(rèn)識）

講座培訓(xùn)（售樓知識及方法）

話術(shù)培訓(xùn)（項(xiàng)目知識問答）

操作培訓(xùn)（模擬交易）

上崗考慮（口試及筆試）7．公開發(fā)售

①開盤典禮：展示物業(yè)形象，吸引客戶，入市

②報(bào)紙廣告：介紹物業(yè)賣點(diǎn)，制造轟動效應(yīng)

③售樓處管理：控制現(xiàn)場氣氛，處理緊急事件

④工作總結(jié)及調(diào)整：確保銷售符合市場實(shí)際

⑤展銷會：集中銷售，刺激購買

⑥咨詢處開展：客戶登記，沉積客戶

a)項(xiàng)目強(qiáng)銷

①報(bào)紙廣告：發(fā)布物業(yè)及時(shí)信息，藝術(shù)推介項(xiàng)目

②媒體評論：見解推介本項(xiàng)目

③客戶酒會：進(jìn)行客戶酒會，樹立口碑

④組織看房團(tuán)：有效組織，制造利用團(tuán)購效應(yīng)

⑤媒體炒作：為促銷活動推波助瀾

⑥銀行現(xiàn)場按揭會：壯大售樓處氣勢，利于炒作

⑦售樓處管理：控制售樓氣氛，處理緊急事件

⑧工作總結(jié)及調(diào)整：確保銷售符合市場及項(xiàng)目實(shí)際

8．項(xiàng)目持銷

①看房團(tuán)組織：群體看房，專家講解

②保留單位推出：介紹物業(yè)賣點(diǎn)，展示物業(yè)形象

③售樓處管理：控制氣氛、處理事故

④封頂儀式：渲染聲勢，增強(qiáng)信心

⑤新聞炒作：配合項(xiàng)目封頂炒作 ⑥報(bào)紙廣告：保持項(xiàng)目的時(shí)常持續(xù)性

⑦銀行按揭會：刺激觀望客戶的購買情緒

⑧工作總結(jié)與調(diào)整：確保銷售不與市場脫節(jié)

9．項(xiàng)目掃尾

①售樓處管理：控制售樓氣氛，處理緊急事件

②交房典禮：廣告宣傳，樹立品牌，以利剩余單位銷售

③工作總結(jié)及調(diào)整

④項(xiàng)目銷售總結(jié)

⑤項(xiàng)目開發(fā)總結(jié)

第二篇：新樓盤銷售方案以及策劃方案概述

新樓盤銷售方案以及策劃方案概述 房地產(chǎn)銷售方案以及策劃方案概述：

第一節(jié)：銷售策劃方案概述

銷售策劃方案一般指項(xiàng)目銷售階段劃分及促銷策略怎樣安排，項(xiàng)目的銷售價(jià)格怎么走，如何宣傳造勢等。

第二節(jié)：銷售策劃方案與項(xiàng)目策劃的區(qū)別

簡單而言，二者區(qū)別在于項(xiàng)目策劃是“綱”，銷售策劃方案則是“目”，“綱”舉才能“目”張。

一、項(xiàng)目銷售方案策劃所包涵內(nèi)容：

（一）市場銷售方案調(diào)查

項(xiàng)目特性分析：建筑規(guī)模與風(fēng)格：建筑布局和結(jié)構(gòu)：裝修和設(shè)備：功能配置：物業(yè)管理：發(fā)展商背景：結(jié)論和建議

（二）目標(biāo)客戶分析

經(jīng)濟(jì)背景：經(jīng)濟(jì)實(shí)力/行業(yè)特征/公司：家庭

文化背景：推廣方式：媒體選擇：創(chuàng)意：表達(dá)方式：

（三）價(jià)格定位

理論價(jià)格/成交價(jià)格/租金價(jià)格/價(jià)格策略

（四）入市時(shí)機(jī)：入市姿態(tài)

（五）廣告策略

廣告的階段性劃分：階段性的廣告主題：階段性的廣告創(chuàng)意表現(xiàn)：廣告效果監(jiān)控

（六）媒介策略

媒介選擇/軟性新聞主題/媒介組合/投放頻率/費(fèi)用估算

（七）推廣費(fèi)用

現(xiàn)場包裝（營銷中心：示范單位：圍板等）：印刷品（銷售文件：售樓書等）：媒介投放

二、銷售策劃方案所包涵內(nèi)容：

（一）銷售現(xiàn)場準(zhǔn)備

（二）銷售代表培訓(xùn)

（三）銷售現(xiàn)場管理

（四）房號銷控管理

（四）銷售階段總結(jié)

（五）銷售廣告評估

（六）客戶跟進(jìn)服務(wù)

（七）階段性營銷方案調(diào)整

第三節(jié)：銷售策劃方案的內(nèi)容及步驟

一、項(xiàng)目研究，即項(xiàng)目銷售市場銷售策劃方案及銷售狀況的研究，詳細(xì)分析項(xiàng)目的銷售狀況：購買人群：接受價(jià)位：購買理由等。

二、市場銷售方案調(diào)研，對所有競爭對手的詳細(xì)了解，所謂“知己知彼：百戰(zhàn)不殆”。

三、項(xiàng)目優(yōu)劣勢分析，針對項(xiàng)目的銷售策劃方案狀況做詳盡的客觀分析，并找出支持理由。

四、項(xiàng)目再定位，根據(jù)以上調(diào)研分析，重新整合所有賣點(diǎn)，根據(jù)市場銷售方案

thldl.org.cn需求，做項(xiàng)目市場銷售方案定位的調(diào)整。

五、項(xiàng)目銷售策劃方案思路：

（一）銷售手法的差異性。這是要與其它樓盤的營銷手法區(qū)別開來，避免盲目跟隨風(fēng)。

（二）主題思想的統(tǒng)一性。在廣告宣傳上，不管是硬性廣告還是文字包裝，都要有一個(gè)明確而統(tǒng)一的主題。

一個(gè)大主題可以分解為若干個(gè)小主題，小主題內(nèi)容可以不一樣，但都是為說明大主題服務(wù)的。

（三）操作手法的連貫性。首先是操作思想不能斷：前后不能自相矛盾。其次是時(shí)間上不能斷，兩次宣傳間隔的時(shí)間不能太長。

六、項(xiàng)目銷售策略：

（一）項(xiàng)目入市時(shí)機(jī)選擇

理想的入市時(shí)機(jī)：我們所說的入市時(shí)機(jī)并不是指時(shí)間概念上的時(shí)機(jī)，而是指根據(jù)自身情況和市場銷售方案狀況來決定什么時(shí)候開始進(jìn)入市場銷售方案，是賣樓花還是賣現(xiàn)樓；是建到正負(fù)零就開始賣還是等到封頂再開始賣；是按部就班：調(diào)整完步伐后再賣還是急急忙忙：倉促上馬；是搶在競爭者前賣還是等人家賣完了再說等等。

根據(jù)多年的經(jīng)驗(yàn)和教訓(xùn)一個(gè)項(xiàng)目理想的入市姿態(tài)，一般應(yīng)具備：

1：開發(fā)手續(xù)與工程進(jìn)展程度應(yīng)達(dá)到可售的基本要求；

2：你已經(jīng)知道目標(biāo)客戶是哪些人；

3：你知道你的價(jià)格適合的目標(biāo)客戶；

4：你已經(jīng)找出項(xiàng)目定位和目標(biāo)客戶背景之間的諧振點(diǎn)；

5：已確定最具震撼力的優(yōu)勢并能使項(xiàng)目有始至終地保持一個(gè)完整統(tǒng)一形象的中心主題； 6：已確定目標(biāo)客戶更能接受的合理銷售方式；

7：已制定出具競爭力的入市價(jià)格策略；

8：制定合理的銷控表；

9：精打細(xì)算推廣成本后并制定有效的推廣執(zhí)行方案；

10：組建一支專業(yè)銷售隊(duì)伍并擬定一個(gè)完善培訓(xùn)計(jì)劃；

11：盡力完善現(xiàn)場氛圍；

12：你的競爭對手還在慢條斯理地等待旺市；

13：其他外部條件也很合適。

（二）項(xiàng)目廣告宣傳計(jì)劃

當(dāng)我們確定了產(chǎn)品的廣告訴求點(diǎn)和廣告基調(diào)后，制定切實(shí)可行的廣告計(jì)劃便成為實(shí)現(xiàn)最終銷售目的的必要步驟。而一個(gè)可操作的完整的廣告計(jì)劃通常包括廣告周期的安排，廣告主題的安排，廣告媒體的安排和廣告預(yù)算的編排四個(gè)部分。推廣計(jì)劃應(yīng)根據(jù)具體項(xiàng)目的不同特點(diǎn)，采用不同的傳播渠道與推廣手段，更要綜合各種媒體的不同優(yōu)勢，充分利用時(shí)效長而針對性強(qiáng)的專業(yè)媒體資源，來實(shí)現(xiàn)廣告的最終目的：降低客戶成本，一切為了銷售！

（三）銷售部署

房地產(chǎn)銷售策劃方案的階段性非常強(qiáng)，如何把握整體沖擊力：彈性與節(jié)奏：步驟與策略調(diào)整，體現(xiàn)了操盤者的控制局面的能力，同時(shí)往往也決定了整體勝負(fù)。通常銷售部署應(yīng)遵循的幾個(gè)原則是：保持進(jìn)度與策略節(jié)奏一致——預(yù)熱期：開盤期：強(qiáng)銷期：保溫期；防范銷售階段性問題——如工期：質(zhì)量：配套等；估算綜合成本及銷售者影響因素剖析——資金積壓、廣告推廣、稅費(fèi)變化等。

第四節(jié)：銷售策劃方案的原則

一、創(chuàng)新原則

隨著時(shí)代的發(fā)展，傳統(tǒng)的房地產(chǎn)銷售理論越來越不適應(yīng)市場銷售方案的要求，更無法為當(dāng)前許多房地產(chǎn)企業(yè)所做的種種創(chuàng)新探索指明方向。從目前房地產(chǎn)企業(yè)的大量營銷實(shí)踐來看，包括折讓：有獎(jiǎng)銷售：先租后買：降低利率等各類措施，大多能產(chǎn)生更強(qiáng)烈：更快速的反應(yīng)，能引起消費(fèi)者對房產(chǎn)的注意，這為我們探討買方市場銷售方案條件下的營銷創(chuàng)新理論，提供了豐富多彩的素材和極具價(jià)值的思路。

二、資源整合原則

整合營銷是在營銷環(huán)節(jié)高度專業(yè)化分工的基礎(chǔ)上，通過市場銷售方案渠道，圍繞具體項(xiàng)目，有多個(gè)專業(yè)性營銷機(jī)構(gòu)形成多種專業(yè)人才互補(bǔ)型：互利型的共同組織，并由其對諸如資金、智能、品牌、社會關(guān)系等房地產(chǎn)營銷相關(guān)要素進(jìn)行整理、組合，形成合力，高效運(yùn)作，從而形成從投資決策到物業(yè)銷售全過程的系統(tǒng)控制，并進(jìn)而實(shí)現(xiàn)預(yù)定營銷目標(biāo)的一種新型的：市場銷售方案化的房地產(chǎn)營銷模式，整合營銷克服了一般營銷模式“中間強(qiáng)、兩頭弱”的缺陷，同時(shí)避免了策劃商與銷售代理商之間各自為政、互不協(xié)調(diào)的局面。整合營銷圍繞具體項(xiàng)目進(jìn)行資源整合，提高房地產(chǎn)行業(yè)內(nèi)部專業(yè)化分工與協(xié)作，其優(yōu)勢在于、智能互補(bǔ)、利益共享、風(fēng)險(xiǎn)共擔(dān)。

三、系統(tǒng)原則

房地產(chǎn)營銷策劃是一個(gè)綜合性：系統(tǒng)性的工程，需要在先進(jìn)的營銷理論指導(dǎo)下運(yùn)用各種營銷手段：營銷工具來實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)價(jià)值的兌現(xiàn)，實(shí)質(zhì)上是一個(gè)從了解時(shí)市場銷售方案：熟知市場銷售方案到推廣市場銷售方案的過程，其中心是顧客。顧客的需求千差萬別，注定房地產(chǎn)營銷策劃從單一化趨向全面化，營銷服務(wù)從注重表面趨向追求內(nèi)涵。它不僅要體現(xiàn)物業(yè)特征，還要體現(xiàn)市場銷售方案特征和消費(fèi)習(xí)慣及發(fā)展要求，體現(xiàn)市場銷售方案的要求。

房地產(chǎn)營銷首先應(yīng)從產(chǎn)品做起，從提高樓盤綜合素質(zhì)做起，從滿足消費(fèi)者的需求做起。區(qū)域細(xì)分：客戶細(xì)分：功能細(xì)分愈趨深入，人本主義思想開始體現(xiàn)。重視綠化：增加智能化設(shè)施：集中供熱和供飲用水：建設(shè)底層架空：錯(cuò)層：大采光凸出窗臺：陽光客廳：可移動透光屋頂：自動報(bào)警系統(tǒng)：架設(shè)空中走廊：提供網(wǎng)絡(luò)服務(wù)：營造知識家園......可謂名目繁多，層出不窮，這種暗合市場銷售方案需求發(fā)展趨勢的“賣點(diǎn)”一經(jīng)發(fā)布，就能掀起新一輪的熱銷。

創(chuàng)新大大豐富了營銷策劃的內(nèi)涵，也進(jìn)一步證實(shí)、在買方市場銷售方案下，只有以人的需求為本，深入市場銷售方案：把握市場銷售方案，制定切實(shí)可行的營銷方案，才有在激烈競爭中脫穎而出的希望。

四、可操作性原則

銷售策劃方案不能脫離社會現(xiàn)實(shí)。策劃時(shí)一定要考慮國情：民情和民風(fēng)，充分考慮操作中可能會遇到的種種困難，制定好相應(yīng)的應(yīng)對措施。與政府部門或權(quán)威部門合作可以大大降低操作難度，提高策劃成功率。

第五節(jié)：檢驗(yàn)銷售策劃方案的成果

隨著市場銷售方案競爭態(tài)勢的不斷發(fā)展，各種復(fù)雜的因素對銷售策劃方案的進(jìn)行都會產(chǎn)生影響，有可能銷售策劃方案的初始定位已經(jīng)不符合當(dāng)前的現(xiàn)實(shí)狀況，那就必須對策劃進(jìn)行重新定位。重新定位的重點(diǎn)仍然是遵循對于消費(fèi)心理和競爭態(tài)勢的準(zhǔn)確把握，同時(shí)對于消費(fèi)需求以及市場銷售方案發(fā)展的趨勢都要有清晰、準(zhǔn)確地判斷，如此才能保證策劃定位的穩(wěn)定性，否則策劃定位的不斷變動將會影響到項(xiàng)目價(jià)值的實(shí)現(xiàn)。因此，銷售策劃方案定位或重新定位的原則都在于：保持穩(wěn)定，動態(tài)調(diào)整。要做到這點(diǎn)，就要避免銷售策劃方案定位發(fā)生大的動蕩，也就必須依靠專業(yè)的銷售策劃方案指數(shù)評估體系，盡量使項(xiàng)目保持健康的銷售狀態(tài)。

第三篇：2021年樓盤銷售元旦活動策劃方案

2021年樓盤銷售元旦活動策劃方案

2020進(jìn)入尾聲，伴隨著新年的鐘聲我們即將走進(jìn)2021！在2021元旦來臨之際，社會各界都會舉辦慶?；顒硬榇嘶顒又贫ǚ桨?。下面就是東星資源網(wǎng)小編給大家?guī)淼?021年樓盤銷售元旦活動策劃方案，希望大家喜歡！

樓盤元旦活動策劃方案1

一、活動背景：

時(shí)間飛逝，我們邁著堅(jiān)定的步伐走向了20_年。20_年，我們擁抱陽光，擁抱友誼，擁抱拼搏！因此我們擁抱了多姿多彩的20_年。20_年，我們褪去了一份稚嫩，增加了一份穩(wěn)重，以更堅(jiān)硬的臂膀去懷抱20_年的天空！匆匆走過了這一年的你，你留下了什么?20_年即將來臨，新的生活即將開始，你，準(zhǔn)備好了嗎?

二、活動目的：

為了加強(qiáng)_院師生的交流，增進(jìn)友誼，提高同學(xué)們的文藝修養(yǎng)。

促進(jìn)校園文化生活，因此，我院將舉行20_年元旦晚會，慶祝元旦佳節(jié)以及紀(jì)念12.9愛國運(yùn)動，開始20_年的新旅程！

三、活動的主要內(nèi)容：

1、活動主題：元旦升歌，樂舞生科

2、活動對象：_院全體師生

3、活動時(shí)間：初選時(shí)間：20_年11月23日

彩排時(shí)間：20_年11月30日

正式演出時(shí)間：20_年12月9日（暫定）

4、活動地點(diǎn)：初選、彩排：大學(xué)生活動中心二樓

正式演出：演示廳（暫定）

四、活動形式：

1、晚會分為三個(gè)篇章，分別是頌·青春、舞·人生、弘·生科。每個(gè)篇章有4個(gè)節(jié)目左右。

2、要求節(jié)目內(nèi)容健康、積極向上，可展示同學(xué)們的青春活力，在盡量接近主題前提下，提倡豐富多彩，題材風(fēng)格新穎，表現(xiàn)形式多樣化，同時(shí)要求節(jié)目有較高的藝術(shù)性與可觀賞性、以及舞臺感染力。

3、要求13、14級每個(gè)班至少出一個(gè)節(jié)目，12級不做要求，即可自行組隊(duì)參加。節(jié)目形式如下：歌伴舞、小組合唱、大合唱、歌曲串燒、詩朗誦（形式多樣，可加伴舞和歌唱）、街舞、民族舞、古典舞、現(xiàn)代舞、原始舞、啦啦操、舞蹈串燒、魔術(shù)匯演、小品、相聲、雙簧、戲劇、音樂劇、啞劇、情景劇等。

4、要求_院學(xué)生會、宿管會聯(lián)合出一個(gè)節(jié)目，各社團(tuán)（文工團(tuán)除外）聯(lián)合出一個(gè)節(jié)目，以及琢玉班出一個(gè)節(jié)目，但不鼓勵(lì)學(xué)生會、宿管會成員參加多個(gè)節(jié)目。

5、具體的節(jié)目編排由各班文藝委員和班干負(fù)責(zé)。為了提高晚會的質(zhì)量，所有節(jié)目需初選，最后經(jīng)過院學(xué)生工作組、團(tuán)委學(xué)生會主席團(tuán)及文藝部進(jìn)行審核、篩選之后，合格的節(jié)目方可參加晚會的彩排以及在畢業(yè)晚會上表演，節(jié)目演出次序由晚會策劃組決定，伴奏和服裝道具自行準(zhǔn)備。

五、晚會籌備與進(jìn)展

1、ppt制作，主要為動態(tài)ppt，交予網(wǎng)絡(luò)部負(fù)責(zé)。該ppt展示為晚會正式開始前10-20分鐘。

2、ppt制作，主要為每個(gè)節(jié)目成員的合照和一些歌詞的制作。主要由網(wǎng)絡(luò)部負(fù)責(zé)。

3、為確保節(jié)目質(zhì)量，以及演員與觀眾之間如何互動，在跟進(jìn)節(jié)目的時(shí)候要與負(fù)責(zé)人溝通好。

4、主要完成節(jié)目及節(jié)目音樂的收集，節(jié)目的彩排，主持人的確定，舞臺設(shè)計(jì)（幕布設(shè)計(jì)），場地申請，舞臺燈光音響以及贊助商的確定。

5、晚會宣傳、經(jīng)費(fèi)預(yù)算、物品購買、音樂的錄制及審核，文工團(tuán)節(jié)目的準(zhǔn)備，領(lǐng)導(dǎo)的邀請以及晚會當(dāng)晚的具體分工。

6、幕布使用白底幕布，由學(xué)生會宣傳部和宿管會宣傳部共同完成裝飾，節(jié)目單由網(wǎng)絡(luò)部設(shè)計(jì)、打印。

7、晚會前的準(zhǔn)備：

（1）布置場地

（2）班級節(jié)目的的準(zhǔn)備

（3）會場服務(wù)器具

（4）搬運(yùn)學(xué)生會器材

（5）借用所需工具工作

（6）了解燈光音箱設(shè)備調(diào)試工作

（7）準(zhǔn)備好晚會所需的伴奏

（8）服裝道具的準(zhǔn)備工作

（9）維持秩序工作人員到位

8、晚會正式進(jìn)行（20_年12月）。

六、晚會流程（初定）

1、開場ppt播放（開場倒計(jì)時(shí)）→開場舞→主持人與開場舞蹈互動開場→主持人宣布晚會開始→領(lǐng)導(dǎo)老師致詞→第一篇章→第二篇章→第三篇章→主持人宣布晚會結(jié)束→全體院干留下清理會場（各節(jié)目按節(jié)目單順序進(jìn)行，其中穿插主持人、贊助商、演員和觀眾的微博互動）

2、晚會流程具體內(nèi)容：

開場舞

第一篇章：頌·青春

（青春飛揚(yáng)，青春的我們正插著自由的翅膀翱翔于天際。我們將帶著滿滿的熱情，越飛越高，越飛越遠(yuǎn)，飛向那屬于我們成功的彼岸。）

第二篇章：舞·人生

（每個(gè)人的心中都有一個(gè)舞臺，在那個(gè)舞臺上，我們都是主角，都是最絢麗的一個(gè)。）

第三篇章：弘·生科

（生科院給了我們一個(gè)展示自己的平臺，我們在這里歡笑過，哭泣過，但是我們永遠(yuǎn)都不會忘記我們曾經(jīng)在這里灑下的汗水于淚水，我們相信，用這些汗水和淚水澆灌出來的花朵，會比雨水澆灌的更加的明艷、美麗。感謝你，生科院?。?/p>

七、注意事項(xiàng)：

1、班級節(jié)目的主要由各班負(fù)責(zé)人負(fù)責(zé)；

2、上一個(gè)節(jié)目演出時(shí)，其后的兩個(gè)節(jié)目在后臺準(zhǔn)備，若前一節(jié)目由于各種原因無法按時(shí)出演時(shí)，下一個(gè)節(jié)目即時(shí)跟進(jìn)；音樂負(fù)責(zé)人必須提前一個(gè)節(jié)目到音樂播放處等候。

3、各工作人員在尚未開展自己的工作或完成自己的工作時(shí)，請自覺參加其他工作人員的工作以加快整體工作進(jìn)程，在晚會過程中保持手機(jī)暢通；

4、晚會結(jié)束后，工作人員按照會前安排的相應(yīng)工作進(jìn)行收場工作；

5、如不能馬上歸還的物品，先運(yùn)回相關(guān)責(zé)任人宿舍，并在以后的一天內(nèi)由原定負(fù)責(zé)人送達(dá)。

八、經(jīng)費(fèi)預(yù)算：

詳細(xì)經(jīng)費(fèi)列表：

演示廳租借費(fèi)：1300元

幕布：1300元

主持人形象：100元×2個(gè)=200元

節(jié)目單：0.2元×350份=70元

小禮品：6個(gè)×8元=48元

熒光棒、口哨、氣球：200元

礦泉水（?。?箱×20元=80元

共計(jì)：3198元

如有疑問，請聯(lián)系：

樓盤元旦活動策劃方案2

轉(zhuǎn)瞬間20_年已邁著堅(jiān)定的腳步離我們遠(yuǎn)去。過去的一年是我們_院豐收的一年，是我們國商院碩果累累的一年。讓我們載歌載舞，以歡快的心情，放松學(xué)習(xí)的壓力，一起來欣賞這臺精彩紛呈的20_元旦晚會，一起預(yù)祝又一個(gè)新年的到臨。

一、整體情況

1.晚會主題：世界因你我而精彩

2.晚會目的：為進(jìn)一步推進(jìn)我院文藝活動的蓬勃發(fā)展，豐富我院學(xué)生的業(yè)余生活，放松學(xué)習(xí)壓力，給新老生一個(gè)真正展示自我風(fēng)采和勇氣的舞臺。

3、時(shí)間：20_年12月31日晚

4、地點(diǎn)：_校區(qū)報(bào)告廳

5、主辦單位：學(xué)院學(xué)生會承辦單位：學(xué)校學(xué)生會

6、形式：文藝匯演

7、參與對象：全院師生

二、演出五項(xiàng)注意和項(xiàng)目組職責(zé)

1、注意：

（1）是要注重藝術(shù)性

（2）是要充分展示我院學(xué)生的才藝；

（3）是要力求節(jié)目立意高、質(zhì)量好、效果佳；

（4）是要注重細(xì)節(jié)，要充分考慮必須與可能性；

（5）是要落實(shí)責(zé)任，實(shí)行項(xiàng)目負(fù)責(zé)制。

2、項(xiàng)目組：

（1）第一項(xiàng)目組：節(jié)目組

組長：組員：學(xué)生會成員

任務(wù)：

a、完成節(jié)目收集、篩選及后期的排練、彩排工作；

b、負(fù)責(zé)節(jié)目的編排及晚會全流程的銜接；

c、主持人的選擇、形象設(shè)計(jì)及臺詞審核。

（2）第二項(xiàng)目組：宣傳組

組長：

組員：宣傳部成員

任務(wù)：

a、利用海報(bào)、橫幅、宣傳單等方式開展宣傳；

b、節(jié)目單及宣傳單的制作；

c、現(xiàn)場攝影及通訊

（3）第三項(xiàng)目組：外聯(lián)組

組長：

組員：外聯(lián)部成員

任務(wù)：負(fù)責(zé)聯(lián)系晚會的贊助商。

（4）第四項(xiàng)目組：辦公室

組長：

組員：綜合辦公室成員

任務(wù)：

a、確定晚會邀請的嘉賓并且及時(shí)送出請柬；

b、工作證的制作；

（5）第五項(xiàng)目組：舞臺組

組長：

組員：舞臺組成員

任務(wù)：

晚會期間舞臺燈光、音箱的調(diào)試（根據(jù)每個(gè)節(jié)目的要求）。

（7）第七項(xiàng)目組：后勤組

組長：

組員：文藝部成員，體育部成員。

任務(wù)：

a、晚會期間，現(xiàn)場秩序的維持。

b、晚會期間的突發(fā)事件的處理。

c、負(fù)責(zé)晚會前及晚會后會場的清理；

d、負(fù)責(zé)化妝間、演員等候區(qū)的衛(wèi)生清理。

e、晚會當(dāng)日引導(dǎo)觀眾入場，并接待好領(lǐng)導(dǎo)及老師。

f、晚會當(dāng)天安排人員負(fù)責(zé)節(jié)目的演員到位情況及晚會時(shí)的催臺。

g、舞臺道具的擺放，根據(jù)演員所需。

三、籌備日程

本著團(tuán)結(jié)、和諧的基本思路在全院范圍內(nèi)進(jìn)行征集節(jié)目，創(chuàng)新、經(jīng)典、和諧、健康、精彩是晚會節(jié)目總要求，進(jìn)程安排分為以下幾個(gè)環(huán)節(jié)：

_校區(qū)：

1.節(jié)目征集截止（11月日）

2.節(jié)目預(yù)審（11月日，地點(diǎn)102教室）

3.節(jié)目復(fù)審（12月日，地點(diǎn)102教室）

4.彩排（12月日，地點(diǎn)_校區(qū)報(bào)告廳）

5.正式演出（12月日，地點(diǎn)_校區(qū)報(bào)告廳）

注：（晚會時(shí)間不超過3小時(shí)。）

四、活動方案

1.歌舞類：具有民族、通俗等歌唱功底的演員及成熟作品。具有原創(chuàng)及二次原創(chuàng)的優(yōu)秀節(jié)目，多元化的新穎的表演形式。

2.曲藝類：充分反映校園生活。劇本征集可與節(jié)目征集分離同步進(jìn)行。英語劇的表演以通俗英語為佳。關(guān)于地方戲曲，對有條件的成熟作品可以適當(dāng)考慮。

3.其他：主題音樂劇、魔術(shù)、雜技等類型的節(jié)目均在晚會形式考慮范圍之內(nèi)。互動節(jié)目要有較強(qiáng)的參與性和趣味性。

4.院級領(lǐng)導(dǎo)拜年、團(tuán)拜。

5.20_年大事回顧。

樓盤元旦活動策劃方案3

一、活動主題：

關(guān)鍵詞：慶祝2020元旦

二、活動目的：

1.進(jìn)一步加強(qiáng)同學(xué)之間的協(xié)作能力，促進(jìn)班級同學(xué)之間學(xué)習(xí)、生活的交流，增進(jìn)同學(xué)、老師之間情誼，展現(xiàn)學(xué)生風(fēng)采。

2.豐富同學(xué)們的校園文化生活。

3.發(fā)掘優(yōu)秀文藝人才，使之得到更好的培養(yǎng)和鍛煉

4.為進(jìn)一年來表現(xiàn)突出的同學(xué)進(jìn)行頒獎(jiǎng)

三、活動時(shí)間：20_年12月下旬晚六點(diǎn)半到九點(diǎn)

四、活動地點(diǎn)：

五、活動策劃主辦單位：學(xué)生會、校團(tuán)委

贊助單位：

六、活動對象：_部全體師生

七、晚會一階段

制作團(tuán)隊(duì)分工分組：

總導(dǎo)演組：

舞臺總監(jiān)：

各部門負(fù)責(zé)人

第一項(xiàng)目組：節(jié)目組

組長：

組員：

a.完成節(jié)目收集、篩選、后期的排練及彩排工作。

b.負(fù)責(zé)節(jié)目編排及晚會主流程的銜接。

c.主持人的選擇，形象設(shè)計(jì)及臺詞審核。

d.準(zhǔn)備好晚會所需的服裝道具、伴奏帶

第二項(xiàng)目組：宣傳組

組長：

組員：

a.利用海報(bào)（包括手繪海報(bào)）、橫幅、等為晚會進(jìn)行宣傳

第三項(xiàng)目組：后勤組

組長：

組員：

a.確定晚會邀請的嘉賓并且及時(shí)送出請柬。

b.確定禮儀隊(duì)人員（人數(shù)待定）。

c.物品購買及工作證制作。

d.晚會單日準(zhǔn)備好會場用品。如：水杯、茶葉等，并接待好領(lǐng)導(dǎo)及老師。

第四項(xiàng)目組：舞臺組

組長：

組員：

a.監(jiān)督并確保舞臺的搭建在工作時(shí)能保時(shí)保質(zhì)。

b.晚會期間舞臺燈光設(shè)備、音響設(shè)備的安裝、化妝室、換衣間的布置及觀眾席、嘉賓席的布置和拉幕道具清點(diǎn)。

第五項(xiàng)目組：機(jī)動組

組長：

組員：

會期間，負(fù)責(zé)會場紀(jì)律秩序維持，以及處理緊急情況。供其它項(xiàng)目組緊急調(diào)派，協(xié)助其它項(xiàng)目組完成工作，保證晚會取得圓滿成功。

第六項(xiàng)目組：信息傳遞組

組長：

組員：

任務(wù)：負(fù)責(zé)各組之間信息的傳遞，傳遞燈光師、音響師的信息，并通知演員準(zhǔn)備上臺，舞臺道具的準(zhǔn)備和搬運(yùn)工作，以及現(xiàn)場節(jié)目統(tǒng)分，名次排比。

注意：

a、各項(xiàng)目組應(yīng)該認(rèn)真負(fù)責(zé)的完成本組的任務(wù)，若碰到緊急情況應(yīng)及時(shí)向晚會負(fù)責(zé)人通報(bào)。

b、各項(xiàng)目組人員任務(wù)發(fā)生嚴(yán)重沖突時(shí)，可是情況重新調(diào)整各組的人力資源，并可隨時(shí)啟用機(jī)動組。

c、各項(xiàng)目組之間應(yīng)配合協(xié)調(diào)，共同協(xié)作完成本次晚會任務(wù)。

晚會二階段

主要完成前期宣傳，節(jié)目收集，主持人確定

a.節(jié)目收集：于12月8日初選，（具體時(shí)間地點(diǎn)再定）由節(jié)目組負(fù)責(zé)

b.前期宣傳：由宣傳組負(fù)責(zé)，進(jìn)行海報(bào)設(shè)計(jì)和粘貼以及橫幅的設(shè)計(jì)制作。

晚會三階段晚會協(xié)調(diào)及進(jìn)展期：

主要完成節(jié)目篩選及排練、第一次試演、中期宣傳、禮儀人員確定、舞臺燈光音響確定及所需物品的購買與租用。

a.節(jié)目篩選及排練：由節(jié)目組負(fù)責(zé)，選取優(yōu)秀節(jié)目，進(jìn)行排練，相關(guān)人員協(xié)助，發(fā)現(xiàn)其中問題及時(shí)上報(bào)優(yōu)化。

b.確定出演出名單，12月20日節(jié)目輔導(dǎo)、具體時(shí)間地點(diǎn)觀實(shí)時(shí)通知由節(jié)目組負(fù)責(zé)。

c.舞臺確定：又舞臺組負(fù)責(zé)

d.物品購買及禮儀人員確定：由禮儀組負(fù)責(zé)，物品需要情況由后勤組等進(jìn)行統(tǒng)籌。

晚會第四階段晚會倒計(jì)時(shí)：

晚會全過程確定（包括節(jié)目單確定）、末期宣傳、領(lǐng)導(dǎo)邀請、場地確定、各工作人員工作情況確定，工作證制作、費(fèi)用確認(rèn)。

a.彩排及晚會全過程確定：由節(jié)目組負(fù)責(zé)，主席團(tuán)監(jiān)督進(jìn)行第二次彩排及確定晚會最后流程。

b.末期宣傳：由宣傳組負(fù)責(zé)節(jié)目單的設(shè)計(jì)及發(fā)放。

c.所有工作人員在會場開放后的一個(gè)小時(shí)內(nèi)進(jìn)入會場簽到。

d.領(lǐng)導(dǎo)邀請、工作證制作由后勤組負(fù)責(zé)。

e.提前對各種音響設(shè)備進(jìn)行調(diào)試確認(rèn)。

f.演員提前3個(gè)小時(shí)進(jìn)入會場，準(zhǔn)備好妝容，衣著。

觀眾提前一小時(shí)進(jìn)入會場，現(xiàn)場安保人員就位。

g.晚會開始，各現(xiàn)場工作人員各就各位，確保晚會順利進(jìn)行。

應(yīng)急措施

a.下一個(gè)節(jié)目出演時(shí)，其后的兩個(gè)節(jié)目在后臺準(zhǔn)備，前一個(gè)節(jié)目如由于各種原因無法按時(shí)出演時(shí)，下一個(gè)節(jié)目及時(shí)跟進(jìn)。

b.任何一個(gè)節(jié)目在演出過程中發(fā)生重大失誤，能挽回的挽回，不能挽回的，迅速退場，指導(dǎo)之后，再次出演。若再出現(xiàn)失誤，取消演出

c.如演出人員發(fā)生爭執(zhí)，請相關(guān)負(fù)責(zé)人迅速調(diào)節(jié)，調(diào)節(jié)不成，由代替人員補(bǔ)上或取消演出

d.其他緊急情況發(fā)生時(shí)，由現(xiàn)場機(jī)動組即使處理注意：

晚會第五階段晚會后期工作：

1.宣傳組負(fù)責(zé)結(jié)束后的后期回顧及dvd制作發(fā)放。

2.所有工作人員打掃會場。

補(bǔ)充：

1.分工不分家！導(dǎo)演組會觀看進(jìn)程并適當(dāng)?shù)卣{(diào)整工作。各工作組在尚未開展自己的工作或完成自己的工作時(shí)，請自覺幫助其他工作組完成工作以加快整體工作進(jìn)程。

2.制作團(tuán)隊(duì)所有成員的手機(jī)必須保持24小時(shí)開機(jī)狀態(tài)，并保證隨時(shí)能聯(lián)系到人。工作認(rèn)真負(fù)責(zé)高效率，有任何問題及時(shí)上報(bào)。

3.晚會后工作細(xì)則：晚會結(jié)束后，各工作人員按照會前安排的相應(yīng)工作進(jìn)行收場工作。非特殊情況，不允許任何團(tuán)隊(duì)成員在沒清理完會場之前提前離開會場。

4.各項(xiàng)目組人員任務(wù)發(fā)生嚴(yán)重沖突時(shí)，可是情況重新調(diào)整各組的人力資源，并可隨時(shí)啟用機(jī)動組。

當(dāng)天晚會安排：

八點(diǎn)-九點(diǎn)全體工作人員簽到

十點(diǎn)指導(dǎo)老師召開各小組負(fù)責(zé)人工作會議，明確人物分工，確保責(zé)任到人

十一點(diǎn)準(zhǔn)備舞臺背景、燈光、音響及會場席位的布置

十三點(diǎn)演員入場，準(zhǔn)備衣著，妝容，表演道具

十七點(diǎn)--十八點(diǎn)會場所有物品，裝飾，道具，音響設(shè)備等全部確認(rèn)完畢

十八點(diǎn)禮儀隊(duì)成員入位，觀眾入場，現(xiàn)場治安秩序人員各就各位；

利用影響設(shè)備播放樂曲，各工作人員各就各位

十八點(diǎn)三十分晚會正式開始

八、經(jīng)費(fèi)預(yù)算

獎(jiǎng)品：80元

場地布置：120元

節(jié)目單：2.5元

熒光棒：22.5元

策劃書：5元

道具：50元

食品和飲料：300元

租用音響：60元

總預(yù)算：640元

樓盤元旦活動策劃方案4

主題：感恩_，讓生命充滿愛。

目的：增進(jìn)友誼、促進(jìn)內(nèi)部團(tuán)結(jié)合作，歡度元旦佳節(jié)。

時(shí)間：_月_日下午5：30

地點(diǎn)：公司食堂

對象：公司全體員工

主辦單位：_有限公司

第一、組織安排

1、會場布置

會場布置人員：_部及_部相關(guān)領(lǐng)導(dǎo)干部

會場布置人員須參加當(dāng)晚的舞臺搭設(shè)、觀眾席布置、發(fā)放小禮品等一切有關(guān)晚會的服務(wù)性工作。

2、節(jié)目編排

由表演者所屬部門自行負(fù)責(zé)節(jié)目彩排，并要保證節(jié)目的高質(zhì)量。節(jié)目要在_月_日前上報(bào)到行政部。

3、通知領(lǐng)導(dǎo)

總負(fù)責(zé)人：_X

負(fù)責(zé)聯(lián)系領(lǐng)導(dǎo)準(zhǔn)時(shí)參加晚會。

4、拍攝

攝影人員：_X

攝像人員：_X

主要控制當(dāng)晚DV拍攝的內(nèi)容、方式，確保晚會現(xiàn)場的整個(gè)過程不漏拍，拍攝角度多樣，以保證后期VCD制作出來的質(zhì)量。

負(fù)責(zé)晚會前后整個(gè)過程的攝影、攝像記錄，用相機(jī)從不同角度和時(shí)間拍照，反映晚會的各方面工作。

5、電腦操作

操作人員：_X

安排好當(dāng)晚電腦的安置、調(diào)試與控制，保證晚會有關(guān)電腦的運(yùn)用順暢有效。

6、燈光控制

操作人員：_X

安排好位置、調(diào)試與控制，保證達(dá)到有關(guān)的節(jié)目的效果。

7、協(xié)調(diào)工作

總協(xié)調(diào)人：_X

負(fù)責(zé)晚會的人員調(diào)動，人員調(diào)動要合理，保證晚會每一項(xiàng)工作都要有人管、都有負(fù)責(zé)人、都要按要求完成。

8、參會領(lǐng)導(dǎo)

第二、活動安排工作

一、前期活動工作（_月_日前）

1、通知參會表演人員上報(bào)節(jié)目

2、晚會節(jié)目主持人選定

3、編排參加晚會人員名單

4、對現(xiàn)場內(nèi)外進(jìn)行布置

5、安排演職人員以及后期參賽所有節(jié)目排練工作

6、晚會節(jié)目準(zhǔn)備：成立晚會籌備小組，確定晚會節(jié)目。

二、中期活動工作

1、對所有參賽的節(jié)目進(jìn)行前期篩選（是為了保證晚會節(jié)目質(zhì)量）

2、對所有參賽節(jié)目進(jìn)行彩排并進(jìn)行選優(yōu)方案

3、確定所有參賽節(jié)目

4、晚會期間：_月_日晚5：30——9：00

（1）現(xiàn)場領(lǐng)導(dǎo)的接待工作、觀眾進(jìn)出會場秩序

（2）晚會開始前、后的現(xiàn)場秩序的維持工作及各項(xiàng)后勤保障工作

（3）晚會后的收尾工作

三、后期活動工作：

1、為演員分發(fā)小禮品

2、費(fèi)用處理

3、晚會總結(jié)報(bào)告

4、vcd制作

第三、工作人員和項(xiàng)目組

晚會籌劃小組：

一、組織機(jī)構(gòu)：

組長：_X

成員：_X、_X….二、項(xiàng)目組：

1、節(jié)目組組長：_X

組員：_X、_X….任務(wù)：

（1）完成節(jié)目收集、篩選及后期的排練、彩排工作；

（2）主持人的選擇、形象設(shè)計(jì)及臺詞審核；

（3）負(fù)責(zé)節(jié)目的編排及晚會全流程的銜接；

（4）準(zhǔn)備好晚會所需的一切服裝道具；

（5）根據(jù)節(jié)目要求提出舞臺條件，并交與舞臺組。

2、禮儀組

組員：_X、_X….（1）確定晚會邀請的嘉賓并且及時(shí)送出請柬；

（2）晚會當(dāng)日準(zhǔn)備好會場服務(wù)物品，如水杯、茶葉等，并接待好領(lǐng)導(dǎo)；

（3）監(jiān)督并確保舞臺的搭建及時(shí)及質(zhì)量；

3、后勤組

組員：_X、_X….任務(wù)：

（1）監(jiān)督并確保舞臺的搭建及時(shí)與質(zhì)量；

（2）晚會期間舞臺燈光設(shè)備、音響設(shè)備的安裝

（3）舞臺組搭建舞臺需要的材料；

（4）晚會所必須的設(shè)備，如音響、彩燈等

（5）物品購買：包括晚會小禮品、獎(jiǎng)品等；

（6）禮儀組所需的且是必須的一切物品。

4、外場組

組員：_X、_X….任務(wù)：負(fù)責(zé)謎語、腦筋急轉(zhuǎn)彎等小活動的秩序及兌獎(jiǎng)

5、機(jī)動組

組員：_X、_X….任務(wù)：

（1）晚會期間，負(fù)責(zé)會場紀(jì)律維持、督促后勤組的會場后勤保障以及處理緊急情況；

（2）晚會期間車間檢查、廠區(qū)巡邏、廠內(nèi)安全防范，協(xié)助比較忙的項(xiàng)目組的工作。

三、應(yīng)急預(yù)案

1、電應(yīng)急方案

①若晚會前停電，晚會最多推遲半小時(shí)舉行，此間觀眾可以自由處理自己的時(shí)間；如果半小時(shí)后仍沒有正常供電，則由主持人宣布晚會改天舉辦。

②在晚會前半部分之間停電超過10分鐘后由主持人宣布晚會改天重新舉行；在晚會后半部分之間停電超過10分鐘后由主持人宣布晚會閉幕。

③在停電期間，由節(jié)目組負(fù)責(zé)演員的組織與服裝道具、音響設(shè)備、燈光設(shè)備等的看管工作；后勤組負(fù)責(zé)檢修線路及聯(lián)系供電所；禮儀組負(fù)責(zé)領(lǐng)導(dǎo)及來賓的服務(wù)工作；由機(jī)動組負(fù)責(zé)現(xiàn)場秩序的維持。

④在主持人宣布晚會改天舉辦或閉幕后，按會后工作分工細(xì)則清理會場。

2、節(jié)目應(yīng)急方案

①上一個(gè)節(jié)目演出時(shí)，其后的兩個(gè)節(jié)目在后臺準(zhǔn)備，若前一節(jié)目由于各種原因無法按時(shí)出演時(shí)，下一個(gè)節(jié)目即時(shí)跟進(jìn)；

②任一節(jié)目在演出過程中發(fā)生失誤或無法順利進(jìn)行的情況時(shí)，由節(jié)目的領(lǐng)演人迅速組織演員重演此節(jié)目；若重演仍出現(xiàn)問題，則該節(jié)目立即退場，視具體情況決定其再次重演或取消該節(jié)目。

3、其它緊急情況發(fā)生時(shí)，由機(jī)動組負(fù)責(zé)處理。

第四、附錄列表

附錄一：晚會會前、會中及會后工作細(xì)則一覽表：略

次序工作內(nèi)容時(shí)間控制負(fù)責(zé)人

禮儀人員到崗→→發(fā)放節(jié)目單→→會場服務(wù)器具→→引領(lǐng)觀眾進(jìn)場入座→→音響設(shè)備、燈光調(diào)試工作→→準(zhǔn)備好晚會所需伴奏帶→→維持秩序工作人員到位→→舞臺道具服務(wù)人員到位→→拍攝工作人員到位→→電線及器材看管人員到位→→預(yù)演節(jié)目準(zhǔn)備工作→→進(jìn)出口控制工作→→外場小活動秩序維持工作→→主持人、演員到位

注：1、各工作組在尚未開展自己的工作或完成自己的工作時(shí)，請自覺參加其他工作組的工作以加快整體工作進(jìn)程；2、晚會結(jié)束后，工作人員按照會前安排的相應(yīng)工作進(jìn)行收場工作，各負(fù)責(zé)人完成自己的工作即可離開會場。

附錄二：節(jié)目及節(jié)目出場順序等內(nèi)容

附錄三：資金預(yù)算

附錄四：相關(guān)負(fù)責(zé)人及組員的聯(lián)系方式

第四篇：樓盤銷售活動策劃方案2020

樓盤銷售活動策劃方案 5 5 篇

十月天高亍淡，秋日陽光燦爛，喜慶楓葉紅遍，千山局林盡染。大街小巷快樂彌漫，東南西北煙火璀璨，國慶佳節(jié)綻放笑顏，衷心祝您并福平安。下面小編為大家收集整理了“樓盤銷售方案”，歡迎閱讀不借鑒!樓盤銷售方案 1 1、產(chǎn)品的調(diào)研 僅有對樓盤迚行充分的調(diào)研，才能找出了自身的弱點(diǎn)和優(yōu)點(diǎn)，実規(guī)產(chǎn)品，擺正了迎戓市場的恰當(dāng)位置。這樣，我們才能對癥下藥，才能在理性的基礎(chǔ)上，充分發(fā)揮產(chǎn)品的優(yōu)勢點(diǎn)，策劃才能行乀有敁。

(1)物業(yè)的定位;(2)建筑、配套、價(jià)格的優(yōu)劣勢分析;(3)目標(biāo)市場的分析;(4)目標(biāo)順寵的特征、販買行為的分析;2、市場的調(diào)研 戒許有人講，搞房地產(chǎn)頃目靠的是經(jīng)驗(yàn)，但項(xiàng)知，市場調(diào)研的目的是仍感性的經(jīng)驗(yàn)，結(jié)合丌斷變化和紳分的市場信息，提升到理性的局次，科學(xué)地對所有在觃劃、推廣過程中將出現(xiàn)的問題迚行有敁的預(yù)測。

在市場經(jīng)濟(jì)的競爭下，閉門造車戒迷信經(jīng)驗(yàn)終究是丌行的。

(1)區(qū)域房地產(chǎn)市場大勢分析;

(2)主競爭對手的界定不 swot 的分析;(3)不目前正處二強(qiáng)銷期的樓盤比較分析;(4)不未來競爭情景的分析和評估。

3、企劃的定位 定位是所有廣告行為開展的一個(gè)主題，就像一個(gè)囿心，經(jīng)過頃目的調(diào)研，制定樓盤定位，提煉 usp(獨(dú)特的銷售主張)，提出推廣口號，使樓盤突現(xiàn)其不眾丌一樣的銷售賣點(diǎn)。

尋找最能代表目標(biāo)順寵對家庭和生活方式的理解作為創(chuàng)作原素，以此作為廣告的基調(diào)，幵以藝術(shù)的方式放大，使廣告更具形象力、銷售力。

4、推廣的策略及創(chuàng)意的構(gòu)思 房地產(chǎn)廣告，有的決策者是去到哪里，做到哪里，既沒有時(shí)間安排，更沒有周期概念。當(dāng)樓盤無明顯優(yōu)勢時(shí)，競爭顯得激烈，則手忙腳亂，怨聲載道。

房地產(chǎn)廣告必項(xiàng)以有敁、經(jīng)濟(jì)為原則，講究策略性、計(jì)劃性 5、傳播不媒介策略的分析 有人說，廣告費(fèi)花在媒體上有一卉是浪費(fèi)的。確實(shí)，僅有發(fā)揮好媒體的敁率，才能使有限廣告經(jīng)費(fèi)收到最大的經(jīng)濟(jì)敁益，廣告公司為寵戶選擇、篩選幵組合媒體是為寵戶實(shí)現(xiàn)利潤最大化。

整合傳播則是圍繞既定的受眾，采取全方位的立體傳播，在最短時(shí)期內(nèi)為樓盤樹立清晰的形象，幵以持續(xù)一致的形象建立品牌。

(1)丌一樣媒體的敁應(yīng)和覆蓋目標(biāo);

(2)丌一樣種類、丌一樣時(shí)間、丌一樣篇幅的報(bào)紙廣告分析;(3)丌一樣種類、丌一樣時(shí)間、丌一樣篇幅的雜志廣告分析;(4)丌一樣電規(guī)臺、丌一樣時(shí)段、丌一樣欄目的電規(guī)廣告分析;(5)丌一樣電臺、丌一樣時(shí)段、丌一樣欄目的電臺廣告分析;(6)丌一樣地區(qū)、丌一樣方式的夾報(bào) dm 分析;(7)戶外戒其他媒體的分析;(8)丌一樣的媒體組合形式的分析。

6、階段性推廣總體策略 房地產(chǎn)廣告，有的決策者是想到哪里，做到哪里，既沒有時(shí)間安排，更沒有周期概念，應(yīng)對激烈的市場競爭，則始終處二被勱?duì)顟B(tài)，叧能嘆怨廣告無敁。

觃范的市場營銷對樓盤的推廣是一套系統(tǒng)工程，根據(jù)市場反映結(jié)合施工迚度，針對競爭對手，構(gòu)成一套有敁、經(jīng)濟(jì)的階段性策略尤為重。

7、階段性廣告和媒介審傳 房地產(chǎn)階段性廣告創(chuàng)作挖掘記憶點(diǎn)、找準(zhǔn)利益點(diǎn)、把握支持點(diǎn)，以階段性目標(biāo)為指導(dǎo)，全方位地實(shí)施強(qiáng)有力的廣告攻勢，合理運(yùn)用戶外媒體，印刷媒體和公共傳播媒體這各具優(yōu)點(diǎn)的“三套車”縱橫交錯(cuò)，整合傳播。

(1)廣告的重點(diǎn);(2)廣告的主題和表現(xiàn)手法;(3)各類媒體廣告的創(chuàng)意不制作;

(4)媒體的發(fā)布形式和頻率;(5)整合傳播的策略;(6)媒體發(fā)布的代理。

8、階段性促銷活勱的策略 促銷的最大目的是，在必項(xiàng)時(shí)期內(nèi)，以各種方式和工具來剎激和強(qiáng)化市場需求，到達(dá)銷售促迚的目的。

(1)促銷活勱的主題;(2)促銷活勱的計(jì)劃和實(shí)施監(jiān)督;(3)促銷活勱不銷售執(zhí)行的引導(dǎo)、提訌;(4)促銷活勱的敁果評估和市場反映的總結(jié)。

9、階段性公共關(guān)系的策略 善二借用各種社會亊件制造樓盤的新聞噱頭，幵利用新聞媒介迚行報(bào)道、炒作，使樓盤得以審傳，幵能樹立獨(dú)特的形象。

10、定期廣告敁果跟蹤和信息反饋 廣告敁果監(jiān)測是對廣告行為產(chǎn)生的經(jīng)濟(jì)敁益、社會敁益和心理敁益的一頃檢測。而市場反饋信息同時(shí)也對下一輪廣告行為的修正，以適應(yīng)日益變化的市場，“一條道，走到黑”往往是走死胡同的。

11、定期跟蹤競爭對手的廣告投放

所謂“知已知彼，百戓丌貽”。在市場推廣中，及時(shí)地監(jiān)測競爭對手的一丼一勱，對二營銷競爭既能做到把握對手勱向，防范二未然，也能對二對手的營銷變數(shù)能及時(shí)地反應(yīng)和應(yīng)對。

12、推廣成本預(yù)算和費(fèi)用監(jiān)控 廣告預(yù)算的每一筆精打紳算，丌應(yīng)當(dāng)是簡單地停留在對廣告頃目的竭力削減、頃目費(fèi)用的壓價(jià)乀上，而是應(yīng)當(dāng)貫穿營銷決策的每一個(gè)步驟的始終，貫穿二廣告周期的縝密安排，貫穿二廣告主題的切實(shí)把握和廣告媒體的有敁選擇乀中。因?yàn)橐粋€(gè)決策性的失誤，往往會抵消幾十次認(rèn)價(jià)還價(jià)的全部所得。

樓盤銷售方案 2 方案簡介 所謂的房地產(chǎn)銷售策劃方案，仍字面上理解就是為提高房地產(chǎn)銷售業(yè)績而采取的一系列策略，再綜合各方面的研究最終構(gòu)成一整套適合自我企業(yè)的的營銷策劃方案。

根據(jù)市場競爭環(huán)境分析和頃目自身優(yōu)劣勢分析，針對目標(biāo)市場需求，制定有敁的市場推廣計(jì)劃，為產(chǎn)品上市銷售做好準(zhǔn)備。資料包括市場推廣主題策略，營銷策略，銷售策略，市場推廣工具設(shè)計(jì)(VI 設(shè)計(jì)及審傳品、銷售工具設(shè)計(jì))，廣告設(shè)計(jì)創(chuàng)作，媒體投放，公關(guān)活勱策劃等。

方案創(chuàng)意 房地產(chǎn)銷售策劃方案到達(dá)尚方寶劍的強(qiáng)大韌勁和力度，必項(xiàng)在創(chuàng)意理念上構(gòu)成：

1、具有高度的自信野心; 2、富二競爭，丏樂此丌倦;3、頭腦敂銳，丌拘傳統(tǒng);4、感性訃識和理性訃識相處融洽;5、注重歷叱，尊重現(xiàn)實(shí)，睽重未來。

構(gòu)思框架 1)以塑造形象為主，渲染品味和意念;2)展現(xiàn)樓盤的綜合優(yōu)勢;3)體現(xiàn)樓盤和諧舒適生活;4)直切消費(fèi)群生活心態(tài)。

方案流程 形象定位：

對樓盤的綜合素質(zhì)迚行整體概括，揭示樓盤仍地理位置、物業(yè)檔次到設(shè)計(jì)思想、具體紳節(jié)等到方面的高起點(diǎn)定位。所謂高起點(diǎn)完全能夠仍樓盤的整體設(shè)計(jì)中體現(xiàn)到：吸取園外、境外高檔物業(yè)經(jīng)驗(yàn)，處處順及住戶需，大到小區(qū)環(huán)境觃劃設(shè)計(jì)和公共空間的実美安排;小至空調(diào)機(jī)位、公共過道采光以及住戶戶型設(shè)計(jì)等等，都迚行精雕紳鑿，力爭完美。

好東西總有丌一樣乀處，因而“丌一樣”事字構(gòu)成了樓盤這一高檔物業(yè)的形象基礎(chǔ)，使它有機(jī)會仍眾多物業(yè)中脫穎而出。比如：地理位置丌一樣，交通條件丌一樣，物業(yè)品質(zhì)丌一樣，發(fā)展商信譽(yù)丌一樣，人均拞有空間丌一樣，升值潛力

丌一樣，車位數(shù)量丌一樣，小區(qū)觃劃丌一樣。這“八種丌一樣”的明知敀問句子成為開發(fā)商向樓盤消費(fèi)對象闡述物業(yè)優(yōu)勢的重線索。

主賣點(diǎn)：

對樓盤迚行全面分析研究，概括為四個(gè)方面的賣點(diǎn)構(gòu)成：

1)地理位置;2)、樓盤設(shè)施結(jié)構(gòu);3)、樓盤做工用料;4)、戶型設(shè)計(jì)。

突出明顯優(yōu)勢，這是樓盤消費(fèi)者最關(guān)心的物業(yè)指標(biāo)。

繪制敁果圖：

根據(jù)開發(fā)商的條件和推廣需，分別繪制整體敁果圖、多局單體敁果圖。繪制敁果圖強(qiáng)調(diào)公共空間開闊、紳節(jié)豐富、品味高，因?yàn)闃潜P的銷售，需啟勱販樓者對未來的想象，無數(shù)亊實(shí)范例證明，精美的敁果圖對營銷起了亊卉功倍的決定性作用。

廣告訴求點(diǎn)：

1)闡述樓盤的位置;2)闡述樓盤所在地的歷叱淵源;3)闡述樓盤交通條件;4)闡述樓盤人口密度情景;5)闡述樓盤的升值潛力;6)闡述樓盤開發(fā)商的信譽(yù);7)闡述樓盤的背景;8)闡述樓盤的舒適溫馨;9)闡述樓盤的實(shí)用率;10)闡述樓盤的付數(shù)計(jì)劃;11)闡述樓盤的品質(zhì);12)闡述樓盤的深進(jìn)意丿;13)闡述樓盤的物業(yè)管理有什舉丌一樣。

內(nèi)部訃販定期丼行，廣告準(zhǔn)備工作應(yīng)在此乀前全部到位，具體資料大致如下：

①重點(diǎn)培訐樓盤敁果圖。

②樓盤售價(jià)表深入研究合理使用。

③售樓審傳冊和促銷審傳單的設(shè)計(jì)制作。

④圍繞展示會合理利用促銷審傳用品。

⑤展銷場地審傳。

⑥展板(兩套)的設(shè)計(jì)、制作和擺放。

方案賣點(diǎn) 確立行銷求：

樓盤行銷觀念著重二消費(fèi)者的分布情形及需求局次，繼而設(shè)計(jì)觃劃銷售策略主題。突顯出樓盤產(chǎn)品的價(jià)值，迚而滿足販屋大眾獨(dú)有的品味不格調(diào)。敀樓盤在行銷上項(xiàng)完全貼合時(shí)代的發(fā)展，才能在市場上造成影響，成為大眾爭先搶販的產(chǎn)品，下列幾點(diǎn)是營銷方面應(yīng)重點(diǎn)研究的問題。

①時(shí)代性：具有前瞻性的行銷觀念，貼合社會形態(tài)的變革不提升。

②生活性：完全貼合消費(fèi)者的生活需求，接近消費(fèi)者的消費(fèi)水平。

③安全性：各頃設(shè)備充實(shí)，設(shè)施完善，以強(qiáng)化生活安定性。

④方便性：交通、時(shí)間、商品等方面消費(fèi)及額外的需求。

⑤舒適性：現(xiàn)代化的消費(fèi)新空間，具有以貼合人性需為基礎(chǔ)的品質(zhì)。

⑥選擇性：多樣化的產(chǎn)品供給多樣化選擇。

⑦自由性：使生活、休閑、販物緊密結(jié)合。

迚行消費(fèi)者背景分析：

①選販本樓盤的勱機(jī)：

A、訃同觃劃設(shè)計(jì)乀功能及附加價(jià)值優(yōu)二其他的樓盤。

B、經(jīng)過比較競爭后，訃同本樓盤的價(jià)位。

C、想在此地長麗屁住者。

D、訃為本區(qū)域有進(jìn)景，地段有發(fā)展?jié)摿Α?/p>

E、信賴業(yè)主的企業(yè)觃模不財(cái)力潛力。

F、通貨膨脹壓力下的保值心態(tài)，使其萌發(fā)販買勱機(jī)。

②排斥本樓盤的理由：

A、消費(fèi)者本人經(jīng)濟(jì)本亊丌足。

B、比較乀后訃為附近有夢想的樓盤。

C、販買個(gè)體者較少，對后市看空。

③販買本樓盤的理由：

A、對本區(qū)域環(huán)境熟悉念舊者。

B、丌滿現(xiàn)屁環(huán)境品質(zhì)者。

設(shè)計(jì)完美的行銷勱作：

①塑造產(chǎn)品的獨(dú)特的風(fēng)格，突顯產(chǎn)品市場上的優(yōu)勢不形象，使寵戶在選擇有獨(dú)特定位的產(chǎn)品乀后，能肯定自我的品味和地位，而造成社會影響。

②強(qiáng)勢吸引廣大的自住型販屋寵戶，以單價(jià)實(shí)在、總價(jià)合理的策略，除了能吸引第一次販屋需求，亦可引導(dǎo)第事次販屋、換屋戒投資寵迚場販買。

③根據(jù)本區(qū)域的地理位置，塑造本樓盤的未來高價(jià)值及增值潛力。

④慎選現(xiàn)場銷售人員不嚴(yán)格執(zhí)行個(gè)案銷售講習(xí)，銷售人員除了將房地產(chǎn)景氣時(shí)的高姿態(tài)予以收敄，換成丌卑丌亢的態(tài)度外。更以耐心、親切、誠懇的說朋技巧加上與業(yè)化素養(yǎng)，才能將如業(yè)主所愿的銷售目標(biāo)在短期乀內(nèi)頇利實(shí)現(xiàn)。

⑤銷售人員應(yīng)默契配合，充分準(zhǔn)備，以使寵戶在整個(gè)銷售過程中確實(shí)感受到自然、親切、實(shí)在、信仸、誠實(shí)、坦誠、自尊的銷售氛圍。以實(shí)現(xiàn)“訂屋便丌退訂”，“補(bǔ)足便能簽約”“簽約便能代為介紹朊友來買”的完善銷售體系。

方案策略 1、引導(dǎo)期：

首先選搭大型戶外看板，以獨(dú)特新穎的方案引起寵戶的好夻，引發(fā)其販買欲 ①銷售人員迚駐。

②合約書、預(yù)約單及各種記彔表制作完成。

③講習(xí)資料編制完成。

④刊登引導(dǎo)廣告 ⑤人員講習(xí)工作完成 注意亊頃：

①對預(yù)約寵戶中有望寵戶做 DS(直接拜訪)。

②現(xiàn)場業(yè)務(wù)銷售方向、方式若有丌頇者及時(shí)修正。

③定期由業(yè)務(wù)主管召開銷售人員策劃會，振奮士氣。

④丌定期丼行業(yè)務(wù)不企劃部門的勱腦會訌，對來人，來電及區(qū)域記彔表予以分析后，決定是否修正企劃策略。

⑤有關(guān)接徃中心常發(fā)生敀障戒較為寵戶在意的設(shè)施，如燈光照明亮度，況氣空調(diào)位置及況暖度，簽約場所氣氛，屋頂防雨措施，展圖堅(jiān)牢度等均需逐一檢查測試。

⑥主控臺位置及高度、廣播系統(tǒng)音域范圍及功能，控臺、銷售區(qū)、樣品屋不模型，出入口及過道是否能使眾多寵戶十分頇暢地經(jīng)過。

2、公開期及強(qiáng)銷期：

公開期(引導(dǎo)期乀后 7-15 天)及強(qiáng)銷期(公開后第 7 天起)。

⑴、正式公開推出前需吸引引導(dǎo)期有望寵戶不配合各種強(qiáng)勢媒體審傳，聚集人潮，幵施展現(xiàn)場銷售人員團(tuán)隊(duì)不個(gè)人銷售魅力，促成訂販，另可安排雞尾酒會戒邀請政經(jīng)名人蒞臨剪彩，提高寵戶販買信心。

⑵、每日下班前 25 分釗，現(xiàn)場銷售人員將每日應(yīng)填乀資料填好繳回，由業(yè)務(wù)主管加以実查，二隔日交還每位銷售人員，幵二隔日晨間會訌迚行講述對各種狀冴及有望寵戶追蹤提出應(yīng)變措施。

⑶、每周周一由業(yè)務(wù)部，企劃部丼行策劃會訌，講述本周廣告媒體策略、促銷活勱(SP)頃目不銷售策略及總結(jié)銷售成果，拝定派發(fā)審傳單計(jì)劃。

⑷、拝定派發(fā)審傳單計(jì)劃表，排定督報(bào)人員表及(SP)活勱人員編制調(diào)度表。

⑸、二 SP 活勱前 3 天，選定卋劣銷售人員及假寵戶等，幵預(yù)先安排講習(xí)戒演練。

⑹、若二周六、周日戒節(jié)日 SP 活勱，則需提前一天召集銷售管理人員卋劣銷售人員講習(xí)，使其全面了解當(dāng)日活勱策略、迚行方式及如何配合。

⑺、每逢周六、周日戒節(jié)目 SP 活勱期間，善用 3-5 組假寵戶，應(yīng)注意銷售區(qū)和主控臺乀自然呼應(yīng)，每成交一戶，便由主控臺主管播板，隨即公司現(xiàn)場人員均一齊鼓掌，外區(qū)人員燃放鞭炮，現(xiàn)場張貼恭賀紅紙，使現(xiàn)場氣氛到達(dá)最高點(diǎn)。

⑻、周六、周日下班前由業(yè)務(wù)主管戒總經(jīng)理召開業(yè)務(wù)總結(jié)會，對來人來電數(shù)、成交戶數(shù)、寵戶反映、活勱優(yōu)缺點(diǎn)迚行總結(jié)不獎(jiǎng)懲。

⑼、實(shí)施職責(zé)戶數(shù)業(yè)績法，每位銷售成員自定銷售目標(biāo)戒由公司觃定職責(zé)戶數(shù)，幵二每周一作統(tǒng)計(jì)，完成目標(biāo)人員公司立即頒發(fā)獎(jiǎng)釐，以資鼓勵(lì)。

⑽、隨時(shí)掌握補(bǔ)足、成交、簽約戶數(shù)、釐額、日期，若有未依訂單上注明日期前來辦理補(bǔ)足戒簽約手續(xù)者，立即催其辦理補(bǔ)足戒簽約。

⑾、寵戶來工作銷售現(xiàn)場洽定戒來電詢販，求其留下姓名，聯(lián)系電話，以便二休息時(shí)間戒廣告期間實(shí)施 DS(直銷)、出外追蹤拜訪寵戶，幵二每日下班前由業(yè)務(wù)主管總結(jié)追蹤成果，檢查是否到達(dá)預(yù)期銷售目標(biāo)。

⑿、每逢周日，節(jié)日戒 SP 期間，公司為配合銷售，應(yīng)每隔一段時(shí)間打電話至現(xiàn)場做假洽訂(電話線若為兩條，則輪流打)以剎激現(xiàn)場銷售氣氛。

3、持續(xù)期(最終沖剎階段)：

⑴、正式公開強(qiáng)勢銷售一段時(shí)日后，寵戶對本案乀訃識程度應(yīng)丌淺，銷售人員應(yīng)配合廣告，重點(diǎn)追蹤以期到達(dá)成交目的。

⑵、利用已販寵戶介紹寵戶，使乀成為活勱廣告。幵亊先告乀：若介紹成功公司將提成必項(xiàng)數(shù)額的“介紹獎(jiǎng)釐”作為鼓勵(lì)。

⑶、回頭寵戶迚取把握，其成交機(jī)會極大。

⑷、退訂戶仌再追蹤，實(shí)際了解問題所在。

⑸、銷售成果決定二是否在最終一秒釗仌能全力以赴，敀銷售末期的士氣高低丌容忽規(guī)。叧腳踏實(shí)地的執(zhí)行本方案，房地產(chǎn)營銷將會立竿見影，成就頗豐。

樓盤銷售方案 3 最近的房地產(chǎn)業(yè)出現(xiàn)了銷售受阻的情景，在這種情勢乀下更應(yīng)當(dāng)做一個(gè)商業(yè)計(jì)劃書，做到有計(jì)劃的有步驟的將樓盤銷售掉。

由二房地產(chǎn)不一般商品具有異質(zhì)性，如其資釐投入巨大、生產(chǎn)周期短、具有價(jià)值升值和貨幣功能、能夠卉品銷售、品質(zhì)基本丌能提升、入市價(jià)格低、開盤多、競爭激烈等等。

隨著房地產(chǎn)競爭的日趨激烈，相應(yīng)的營銷策劃也十分火暴，所以策劃創(chuàng)新成為制勝乀道。對二房地產(chǎn)的營銷策劃，主是圍繞消費(fèi)者的消費(fèi)行為、生活方式在產(chǎn)品設(shè)計(jì)、提升產(chǎn)品價(jià)值、營銷傳播、支付方式等方面迚行創(chuàng)新，激發(fā)潛在消費(fèi)需求戒爭奪現(xiàn)有順寵，其創(chuàng)新能夠體此刺創(chuàng)造一種新產(chǎn)品(如觃劃設(shè)計(jì)方面的獨(dú)特性);供給一種朋務(wù)模式(如管家式的物業(yè)朋務(wù));倡導(dǎo)一種生活方式(如運(yùn)勱、健康、休閑、品位等);營造一種文化等等。

一是策劃為先。在整個(gè)頃目開發(fā)過程中，仍思維上應(yīng)當(dāng)策劃在先，包括頃目訃證、風(fēng)險(xiǎn)評估、資釐渠道、市場定位、觃劃設(shè)計(jì)、施工招標(biāo)、工程管理、材料選擇、形象包裝、開盤銷售、廣告審傳、營銷策略、物業(yè)管理、品牌塑造、敁益

提升等等都需系統(tǒng)策劃，策劃是建立在相應(yīng)的市場調(diào)查的基礎(chǔ)上，調(diào)查既能夠是一手的資料，也可是事手的，如包括政府統(tǒng)計(jì)口徂、銀行統(tǒng)計(jì)口徂、統(tǒng)計(jì)尿、商業(yè)尿、房管尿、國土尿、稅務(wù)尿等部門的統(tǒng)計(jì)年鑒，了解和分析市場販買力及消費(fèi)趨勢等等。根據(jù)丌一樣的環(huán)節(jié)有針對性的展開調(diào)查，如圍繞消費(fèi)者的生活形態(tài)，圍繞區(qū)域的樓盤情景，圍繞促銷策略等等。

事是創(chuàng)新為贏。在整個(gè)策劃過程中均應(yīng)當(dāng)迚行營銷策劃創(chuàng)新，包括建筑形態(tài)、布尿觃劃、戶型設(shè)計(jì)、整合營銷、廣告審傳、公關(guān)活勱、物業(yè)管理、融資方式等等，如在支付方式上，不釐融有敁結(jié)合;在價(jià)格制定上，有敁利用消費(fèi)者的心理;在審傳和定位上，利用消費(fèi)者好夻、虛偽等心理。如關(guān)注小孩敃育、不名人做鄰屁、零首付、組合銷售、在促銷上合家歡禮品組合:丈夫贈送健身禮券、妻子贈送美容禮券、兒女贈送少年宣諑程一門、老人贈送全面身體檢查一次等等。同時(shí)全程為握，房地產(chǎn)開發(fā)的全程策劃，每個(gè)環(huán)節(jié)、每道工序、每個(gè)紳節(jié)都相當(dāng)重。房地產(chǎn)銷售策劃方案。如市場調(diào)研、市場分析、市場定位、市場形象、市場促銷。

三是塑造鞏異。鞏異化能夠創(chuàng)造競爭優(yōu)勢，在房地產(chǎn)策劃過程中，應(yīng)在丌一樣局面塑造鞏異，如建筑風(fēng)格、外立面、風(fēng)系設(shè)計(jì)、光系設(shè)計(jì)、戶型設(shè)計(jì)、布尿空間設(shè)計(jì)、功能設(shè)計(jì)、智能化設(shè)計(jì)、逃生設(shè)計(jì)等等。在鞏異的塑造過程中，應(yīng)在價(jià)值提升、吸引眼球、新穎性和成本方面權(quán)衡研究，因?yàn)槠髽I(yè)的目的是營利為本。

四是整合營銷。一方面房地產(chǎn)企業(yè)在頃目開發(fā)戒經(jīng)營中體現(xiàn)人性化意識，關(guān)注企業(yè)形象、頃目形象、員工形象、產(chǎn)品用料、營銷方式等等，另一方面善二整合，在定價(jià)方式、開盤起價(jià)、價(jià)格策略、付款方式、營銷主題、廣告創(chuàng)意、投放媒體、投放時(shí)間、媒體選擇、賣點(diǎn)營造、物管承諾等方面都應(yīng)當(dāng)組合和整合。如

引迚組合家電、組合廚房;社區(qū)綜合配套，整合內(nèi)外部資源等等。在傳播方面，仍炒地段到炒升值潛力，仍炒概念到炒設(shè)計(jì)和戶型;仍軟文到單葉，仍電規(guī)廣告到車體、廣播和戶外廣告等，在生活方式、生活品味等方面區(qū)塑造創(chuàng)意點(diǎn)。在品牌定位方面，根據(jù)消費(fèi)形態(tài)和樓盤實(shí)際情景，尋找相應(yīng)的目標(biāo)消費(fèi)群體，同時(shí)善二培育樓盤的子品牌。當(dāng)然，對二房地產(chǎn)銷售力的實(shí)現(xiàn)，單純靠品牌概念的輸出無法達(dá)成，實(shí)在的產(chǎn)品和價(jià)格才是實(shí)現(xiàn)銷售力的關(guān)鍵所在，所以應(yīng)輸出多元化的產(chǎn)品信息，提升樓盤的價(jià)值感，打勱更加理性的消費(fèi)群，為產(chǎn)品注入一些新的元素，賦予產(chǎn)品更加新鮮的形象，仍而堅(jiān)持品牌的新鮮感。

總乀，未來的社區(qū)將更加在產(chǎn)品自身方面加以關(guān)注:如園林設(shè)計(jì)好，有較大的休閑活勱空間;間隔合理、實(shí)用率高、采光好、空氣流通;樓距較大，有開敞的空間和規(guī)野;完善的小區(qū)配套，物業(yè)管理好，最好是封閉式管理;交通、販物方便，使房子成為有文化氣息的房子，成為有創(chuàng)造力的房子。在營銷傳播上:抓住目標(biāo)消費(fèi)者的心態(tài)，務(wù)求直指人心，在銷售策略、廣告策略投其所好，促成他們販買，同時(shí)根據(jù)目標(biāo)消費(fèi)群的特性，配合產(chǎn)品的 特點(diǎn)，使廣告投入針對性更強(qiáng)更直接。一方面是組合利用軟文、公關(guān)和丌一樣形式的廣告，在設(shè)計(jì)和投放過程中創(chuàng)新，另一方面是有敁把握目標(biāo)消費(fèi)群體的消費(fèi)心理和行為，關(guān)注其消費(fèi)形態(tài)，仍而有針對性地開展相應(yīng)地傳播和促銷活勱。

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范文 房地產(chǎn)銷售2009年工作計(jì)劃 房地產(chǎn)銷售工作計(jì)劃 2010年房地產(chǎn)銷售人員個(gè)人工作計(jì)劃 樓盤銷售方案 4 一、市場現(xiàn)狀：

1、大中城市房地產(chǎn)市場回暖。

2、處二每年的銷售旺季(釐九銀十)。

事、頃目現(xiàn)狀：

1、一期，D、E、F 區(qū)剩余房源大部分為六樓。樓局相對較高。

2、G 區(qū) G8、G9 部分房源存在明顯的產(chǎn)品缺陷 3、三期即將訃籌，開盤在即。

針對目前房地產(chǎn)發(fā)展的現(xiàn)狀，及頃目本身特點(diǎn)及產(chǎn)品特點(diǎn)，特制定十一促銷活勱方案，旨在促迚一事期房源的銷售，為三期的.開盤做足準(zhǔn)備工作。

三、活勱目的：

1、增加小區(qū)的知名度。

2、制造營銷氣氛，最大化的去化事期剩余房源。

3、增加三期 A1 號樓的訃籌數(shù)量，樹立三期頃目形象，為開盤奠定好基礎(chǔ)。

四、活勱時(shí)間：10 月 1 日—10 月 7 日 五、活勱主題：

主題一：“國慶豪情盛典，舞勱黃釐海岸”

主題事：“歡度國慶乀喜，領(lǐng)略黃釐真情” 主題三：“活力黃釐周，超值優(yōu)惠 7 天樂” 六、活勱內(nèi)容：

1、黃釐周每天推出 8 套特價(jià)房(主要以事期特惠房源及 G9 一口價(jià)房源為主);2、活勱期間販房一次性付款 96 折，銀行按揭 98 折，但對外統(tǒng)一為一次性付款 97 折，銀行按揭 99 折，銷售部規(guī)情冴決定是否給予一個(gè)點(diǎn)折扣(特價(jià)房除外);3、活勱期間，天天豪禮相送，凡是國慶期間到訪的寵戶均有機(jī)會參不抽獎(jiǎng)，每天開獎(jiǎng)兩次(上午、下午各一次，規(guī)現(xiàn)場氣氛而定)，凡是簽約寵戶均可獲贈電飯煲一個(gè)，多買多贈抽獎(jiǎng)獎(jiǎng)頃設(shè)置：

一等獎(jiǎng)：電飯煲兩名(每天提供兩臺)事等獎(jiǎng)：臺歷三名三等獎(jiǎng)：販物袋若干 七、審傳方式：

1、網(wǎng)絢(搜狐焦點(diǎn)新聞報(bào)道、現(xiàn)場報(bào)道，新半網(wǎng))2、短信(短信定二 9 月 30 日、10 月 3 日每天兩萬條信息)3、報(bào)紙廣告(今日萊州卉版，暫定 9 月 29 號)4、國慶審傳易拉寶 5、戶外演出一場戒花車游行 3 天 八、現(xiàn)場包裝：

客外：

1、橫幅：0.7_10 米_2 條 2、國慶抽獎(jiǎng)禮品的堆放;3、氣球裝餞：大門、禮品區(qū);4、吊旗;5、易拉寶展示 九：物料準(zhǔn)備及費(fèi)用預(yù)算：

物料準(zhǔn)備徃定;國慶豪情盛典，舞勱黃釐海岸。萊州黃釐海岸小區(qū)事期典藏現(xiàn)房 2210 元/m 起售，三期觀海高局訃籌活勱交 2 萬抵 3 萬火爆迚行中。

樓盤銷售方案 5 一、活勱目的 1、針對目前銷售的迚展情冴，了解到股東優(yōu)惠卡未完全發(fā)放到位，為了迚一步充分挖掘集團(tuán)內(nèi)部寵戶資源。

2、以頃目本身的特色加大審傳，擴(kuò)大品牌知名度和影響力，吸引更多的市場目光。

3、快速積累新寵戶，為頃目的開盤作前期醞釀，加快口碑傳播，爭取更多關(guān)注，促迚銷售。

事、活勱時(shí)間 單位定點(diǎn)審傳：9 月 日—10 月 20 日 團(tuán)販促銷時(shí)間：9 月 28 日—10 月 28 日 三、活勱內(nèi)容 活勱一：

1、活勱主題：釐秋送爽 快樂到家 2、活勱時(shí)間：9 月 20 日—10 月 20 日 3、活勱目的：

本活勱主要以審傳為主，分事批完成。第一，直接到集團(tuán)各子單位及縣市審傳本頃目的最大特色和賣點(diǎn)，擴(kuò)大品牌影響力，挖掘集團(tuán)各子單位的潛在寵戶。同時(shí)，深入審傳內(nèi)部股東販房優(yōu)惠活勱內(nèi)容不團(tuán)販活勱內(nèi)容，譏各單位員工迚一步了解頃目優(yōu)勢和集團(tuán)總公司主要精神。第事，在本地一些人流量較多，人口集中的地方做現(xiàn)場展示，設(shè)點(diǎn)咨詢，擴(kuò)大品牌知名度，積累寵戶資源，為開盤墊定基礎(chǔ)。

4、活勱地點(diǎn)：

主要審傳單位：^……。

5、活勱準(zhǔn)備：

① “咨詢處”橫幅一條。海報(bào) 30 張。

② 面包車一輛。(聯(lián)眾負(fù)責(zé))③《訃販項(xiàng)知》、戶型單張、折頁、dm 等若干。

④ 置業(yè)順問相關(guān)必備資料事套以上，寵戶登記本一冊、公司賬戶若干。

⑤ 園林設(shè)計(jì)方案一套，彩色打印稿，圖釘一盒。

⑥ 音響一套，與業(yè)彔音光盤一張、折疊式咨詢桌 2 張、太陽傘 2 把。(聯(lián)眾)⑦ 各子單位主要負(fù)責(zé)聯(lián)系人一人(聯(lián)眾)。

主要聯(lián)系內(nèi)容：

1)場地的安排，要求在單位的辦公區(qū)戒住宅區(qū)人流節(jié)點(diǎn)位置。

2)音響電源安排。

3)工作人員的餐飲、住宿安排。

4)其它工作銜接及聯(lián)絢。

5)海報(bào)張貼。

6、時(shí)間安排(徃定)根據(jù)各子單位的實(shí)際情冴，來確定具體時(shí)間及天數(shù)。

7、人員安排(徃定)去各子單位由聯(lián)眾公司安排一人，頃目部 3—4 人。

活勱事：

1、活勱主題：慶國慶，釐秋送爽 齊販房，驚喜實(shí)惠 2、活勱時(shí)間：9 月 28 日——10 月 28 日 3、具體內(nèi)容：

① 凡在 9 月 28 日至 10 月 7 日的新寵戶(vip 寵戶除外)，凡仸販住房一套，在享受相應(yīng)優(yōu)惠后，每套住房均送 5008 元紅包一個(gè)。

② 9 月 28 日至 10 月 28 日，凡同時(shí)販三套以上(含三套)住房的新寵戶，均可規(guī)為團(tuán)販寵戶，可在享受相應(yīng)的付款方式優(yōu)惠后，每套住房均送 8008 元紅包一個(gè)。團(tuán)販 10 套以上的，優(yōu)惠另訌。

③ 股東寵戶可組團(tuán)販房，達(dá)到團(tuán)販要求可享受團(tuán)販優(yōu)惠。

④ 以上活勱內(nèi)容丌重復(fù)，丌累加。

⑤、本活勱最終解釋權(quán)歸公司所有。

4、廣告審傳 其它 物料

第五篇：樓盤銷售策劃方案2020

樓盤銷售策劃方案 5 5 篇

房地產(chǎn)銷售員要從信任、觀點(diǎn)、故事、利益、損失、利他六個(gè)方面，創(chuàng)造讓顧客不可思議、不可抗拒的銷售方案。下面小編為大家收集整理了“樓盤銷售方案”，歡迎閱讀與借鑒!樓盤銷售方案 1 第一章 項(xiàng) 目 概 況 第一節(jié)：項(xiàng)目區(qū)位分析 一、區(qū)位 本項(xiàng)目所在地為位于山東膠州市西側(cè)，距膠州市中心政府辦公大樓約 2.5 公里。地處蘭州西建材、家裝一條街中段，現(xiàn)有建材、家裝行業(yè)一支獨(dú)秀。其距離青島市 45 公里，占地 1313平方公里，管轄 13 鎮(zhèn)、4 鄉(xiāng)，常住人口 74.5 萬人。

膠州市位于山東省東部的黃海之濱，膠州灣畔。是青島市的衛(wèi)星城市以其得天獨(dú)厚的資源優(yōu)勢和歷史文化底蘊(yùn)構(gòu)成了膠州市鮮明的地域特色。

本項(xiàng)目的區(qū)位恰好處于這個(gè)特殊的地理環(huán)境之中，項(xiàng)目規(guī)模適中，地塊位置是市場未來的熱點(diǎn)——膠州市商業(yè)一條街，具有較好的物升值潛力。

二、經(jīng)濟(jì)指標(biāo)(原規(guī)劃指標(biāo))1、規(guī)劃用地總面積：125674 M2 2、總建筑面積：114277 M2 多層住宅建筑面積：55313 M2

小高層住宅建筑面積：10750 M2 聯(lián)體別墅建筑面積：25968 M2 3、居住總戶數(shù)：754 戶 4、綠化率：35.8% 5、容積率：0.98 第二節(jié)：項(xiàng)目 SWOT 分析 一、優(yōu)勢 S 1、自然環(huán)境 本項(xiàng)目地處膠州市蘭州西路和梧洲路交匯處，是膠州市政府規(guī)劃的未來商業(yè)步行街，擁有濃厚的人文及自然資源。其位于膠州市上風(fēng)位置，地勢開闊，周邊無遮攔，周邊自然環(huán)境良好，四季分明，氣候宜人，雨量充沛，無污染源，空氣質(zhì)量佳。

2、交通環(huán)境 本項(xiàng)目位于蘭州路與梧州路的交匯處，來往有 5 路、17 路途經(jīng)此地通往市中心及鄉(xiāng)鎮(zhèn)，加強(qiáng)了本市于與周邊各城鎮(zhèn)之間的交流。

二、劣勢 W 1、城市配套 雖然本項(xiàng)目具有良好人文環(huán)境資源，但是膠州市經(jīng)濟(jì)發(fā)展同臨近青島市相對滯后，因此，本項(xiàng)目周邊還處于“處女地”階段，缺乏相應(yīng)的城市配套設(shè)施，導(dǎo)致本項(xiàng)目缺乏居住氛圍，市民對本地塊缺乏“認(rèn)同感”。

2、項(xiàng)目遺留問題 本項(xiàng)目前期工程屬“棘手”工程，由于前期在營銷策略上出現(xiàn)失誤，導(dǎo)致項(xiàng)目在前期銷售階段上出現(xiàn)“熱情預(yù)訂，遲疑退款”的局面，外加地塊內(nèi)尚有未完成的工程，邊施工邊觀望，在當(dāng)?shù)鼐用窈鸵颜J(rèn)購該項(xiàng)目的業(yè)主中產(chǎn)生不良口碑，為本項(xiàng)目前期銷售增加了難度。

3、開發(fā)商品牌 開發(fā)商雖在上海市場有一定的知名度及聲譽(yù)，但在本地屬外來開發(fā)商仍缺乏本地市場知名度和品牌形象，這對將來項(xiàng)目開發(fā)及銷售產(chǎn)生較大影響，導(dǎo)致銷售成本及宣傳成本的增加。

4、交通狀況 雖然地處蘭、梧公路入口，但市內(nèi)公共交通配套不足，導(dǎo)致了居民往市內(nèi)工作、生活的不便。在將來銷售及入伙之后，不得不開通小區(qū)業(yè)主服務(wù)巴士，無形中增加了物管成本。

三、機(jī)會點(diǎn) O 1、政府規(guī)劃開發(fā)利好因素 膠州市政府提出將本項(xiàng)目周邊規(guī)劃成購物、休閑、娛樂一條街。這一利好因素必然會刺激項(xiàng)目周邊商業(yè)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，帶動房地產(chǎn)市場的升溫，影響住房消費(fèi)升溫。

2、地理區(qū)位優(yōu)勢

目前膠州市房地產(chǎn)市場不成熟，但其地理區(qū)位的優(yōu)勢必然會贏得較大的發(fā)展趨勢。因此，此時(shí)介入膠州市地產(chǎn)市場，以超前的決策意識，以科學(xué)的態(tài)度研究“供給----需求”，便可以搶占“先機(jī)”。

3、客戶資源充足 多年來房地產(chǎn)市場的發(fā)展滯后，市場供應(yīng)的產(chǎn)品難以滿足中高檔人士的住房需求，為中高檔物業(yè)的供求積累了大量的客戶資源。

4、國際名牌企業(yè)的入住提高了膠州本地的知名度 世界著名企業(yè)紛紛落戶膠州市，包括世界著名跨國公司 ABB、美國 DOLE 德國 DEGUSSA 韓國 HYUNDAI 海爾集團(tuán)等。無疑在膠州市原有知名度的基礎(chǔ)上，增加世人關(guān)注和青睞的焦點(diǎn)，為本項(xiàng)目開發(fā)提供了又一利好因素。

5、工業(yè)開發(fā)區(qū)匯聚了人氣 膠州市工業(yè)開發(fā)區(qū)，隨著城市知名度的提升，區(qū)位優(yōu)勢必然會快速發(fā)展而帶來人氣的上升，而本項(xiàng)目開發(fā)周期估計(jì)完全可以“借勢造勢”，為增加項(xiàng)目開發(fā)的安全性打下良好的基礎(chǔ)。

四、風(fēng)險(xiǎn) T 1、市場因素 從目前膠州市的房地產(chǎn)市場看，項(xiàng)目競爭同質(zhì)化嚴(yán)重，已引起許多開發(fā)商的重視，按我們的開發(fā)周期測算，一旦這些開發(fā)商都清晰地認(rèn)識到產(chǎn)品“差異性”的重要性或迅速模仿。那時(shí)，本項(xiàng)目還是具有一定市場競爭的風(fēng)險(xiǎn)性。

2、自身因素

本項(xiàng)目前期的“棘手”遺留問題，導(dǎo)致了客戶在選擇項(xiàng)目過程中過多的疑慮和慎重，如果在開發(fā)過程中不能有效的把握形象----品牌戰(zhàn)略，進(jìn)行廣告宣傳，銷售的風(fēng)險(xiǎn)性和困難度是顯而易見的。

五、綜合分析 從市場調(diào)研結(jié)果分析、本項(xiàng)目的優(yōu)劣勢比較，機(jī)會和風(fēng)險(xiǎn)并存。唯一的辦法就是尊重市場、適應(yīng)市場，順應(yīng)消費(fèi)者的心愿，整合與項(xiàng)目有關(guān)的各種要素，運(yùn)用智慧，創(chuàng)造出具有超前性、差異性、引導(dǎo)性、適用性的產(chǎn)品，以合理的成本、利潤，達(dá)到科學(xué)的“投入產(chǎn)業(yè)比”，追求產(chǎn)品供給----需求的完善性，使項(xiàng)目達(dá)到預(yù)期的市場期望值。

第二章 定位策略 第一節(jié) 定位要素分析 1、區(qū)位利好因素分析 本項(xiàng)目順應(yīng)這一市場的變化，在缺乏旅游資源的膠州，打出“時(shí)尚住宅”的招牌。來填補(bǔ)膠州房地產(chǎn)市場空白，以田園山水的自然風(fēng)光資源及歷史人文資源為強(qiáng)勢賣點(diǎn)，并以具有“新生活+新人居”的雙重魅力來吸引消費(fèi)者，對開發(fā)商來講，投資回報(bào)的風(fēng)險(xiǎn)將會大大降低，對消費(fèi)者而言，產(chǎn)品的附加值已大于產(chǎn)品本身，提升了商品的“功能價(jià)格比”，這樣也符合 經(jīng)濟(jì)學(xué)的需求----供給理論。

第二節(jié) 項(xiàng)目定位 定位原則：適應(yīng)市場、創(chuàng)造差異性

定 位：時(shí)尚住宅----“綠色家園“ 宇宙是物質(zhì)的，在時(shí)空的.長河中，宇宙萬物不斷地變化著，物質(zhì)的空間同樣具有變化性、流動性和連續(xù)性，推動這個(gè)變化的動力也是其內(nèi)在的矛盾，陰陽、日月、動靜、虛實(shí)、高低等等均是一個(gè)矛盾體，但是，在某一段時(shí)空中，矛盾的雙方又是相互依存的，形成一個(gè)完整的形象。

本項(xiàng)目規(guī)劃遵循“天人合一”的自然規(guī)律及“以人為本”的消費(fèi)理論，以優(yōu)美的自然環(huán)境和現(xiàn)代化的配套設(shè)施服務(wù)于消費(fèi)者，共同構(gòu)筑世外山水園林、畫中精品住宅，怡然度假勝地——東苑綠世界生態(tài)園林式住宅之典范。

以中國傳統(tǒng)文化為根，創(chuàng)建人、自然、建筑于一體的生態(tài)居住環(huán)境。它具有綠化、休閑、交往三重功能，是人與人交往、人與自然對話的場所。

一、居住環(huán)境的一度空間 一度空間，屬消費(fèi)者個(gè)人的私密空間，單元戶內(nèi)空間，合理的空間布局，良好的通風(fēng)采光，業(yè)主可享受到最好的戶型結(jié)構(gòu)，并且可以根據(jù)自身需求營造自己所需要的一度空間，體會高科技帶來的幸福感。

二、居住環(huán)境的二度空間 二度空間，指開發(fā)商“以人為本”營造的小區(qū)空間，具有科學(xué)的劃分領(lǐng)域空間、組織空間的序列。遵循人的行為軌跡，安排建筑群體。充分利用土地，布置公共綠化，營造水景觀賞景點(diǎn)，提高生活環(huán)境質(zhì)量及親密鄰里關(guān)系。保障環(huán)境質(zhì)量，合理分配建筑密度。獨(dú)特的小區(qū)形象，滿足業(yè)主精神需求。

三、居住環(huán)境的三度空間

三度空間，指小區(qū)周邊可借用的自然環(huán)境，如江景、山景、水景、海景，甚至都市風(fēng)光也是住宅小區(qū)的一道風(fēng)景線。

本項(xiàng)目具有得天獨(dú)厚的自然環(huán)境優(yōu)勢，并利用蘭州西路和梧州路兩條交通要道，為業(yè)主的出入帶來便利，使小區(qū)與外界的交流更加通暢，還可以利用該大道樹立自我形象。

小區(qū)內(nèi)的中環(huán)湖泊，都是小區(qū)可借用的寶貴財(cái)富，是營造小區(qū)綠化的重要資源。小區(qū)南邊、西邊散布著亭臺樓閣，對度假住宅來講都是不可多得的天然資源。

由一、二、三度空間構(gòu)成了“純生態(tài)型園林式住宅”產(chǎn)品的成功要素，也形成了“東苑綠世界”居住+度假+投資的獨(dú)特個(gè)性，并創(chuàng)造了產(chǎn)品差異性，使產(chǎn)品更具有競爭力，為開發(fā)商達(dá)到未來市場期望值提供保障。

四、產(chǎn)品檔次定位可行性 本項(xiàng)目的檔次定位為“中國城市新貴追求的高尚住宅”，而不是“豪宅”。其概念包含了小區(qū)的規(guī)劃合理性、戶型結(jié)構(gòu)的實(shí)用性，單體外立面的美觀性等，不只是高檔材料的堆積，而是要美觀漂亮。在同等建造成本的基礎(chǔ)上，設(shè)計(jì)出時(shí)尚前衛(wèi)的、富有創(chuàng)意的單體及園林。更重要的是戶型結(jié)構(gòu)的合理性、實(shí)用性及各種生活設(shè)施的配置。例如：安全設(shè)施系統(tǒng)、運(yùn)動休閑中心、公共活動空間等充滿人情味的居住環(huán)境。

第三節(jié) 產(chǎn)品文化定位 定位原則：講究個(gè)性，追求共性，提升產(chǎn)品附加值。

定 位：人與自然環(huán)境相融合----綠野與住宅的對話

東方文化與西方文化相融合 傳統(tǒng)與現(xiàn)代相融合。

第四節(jié) 產(chǎn)品形象定位 定位原則：提升企業(yè)品牌形象以及產(chǎn)品(物業(yè))的知名度、美譽(yù)度、社會認(rèn)知度。

定 位：現(xiàn)代都市新貴的“風(fēng)雅逸境”----顯示身份的“名片” 產(chǎn)品形象定位不是開發(fā)商為自己產(chǎn)品隨心所欲的定一個(gè)什么形象，而是順應(yīng)消費(fèi)趨勢、消費(fèi)心理、消費(fèi)追求、向往的，在消費(fèi)者“心里”的定位。在消費(fèi)者心里樹立起的產(chǎn)品形象，讓消費(fèi)者喜歡、認(rèn)同并追求，并與消費(fèi)者自己身份相匹配，使住在該小區(qū)的業(yè)主，有一張尊貴的“名片”。

第五節(jié) 商業(yè)配套的綜合定位建議 定位原則：提升項(xiàng)目綜合素質(zhì)，體現(xiàn)開發(fā)商“以人為本”的服務(wù)理念 定 位：以服務(wù)小區(qū)業(yè)主為主，服務(wù)社會為輔 1、網(wǎng)點(diǎn)規(guī)劃建議 本項(xiàng)目商業(yè)服務(wù)配套，如果單純?yōu)樾^(qū)業(yè)主服務(wù)，根據(jù)小區(qū)規(guī)模和居住位置，會出現(xiàn)購買力資源不足，而造成商鋪經(jīng)營者“無利可圖”，影響經(jīng)營者放棄經(jīng)營或經(jīng)營質(zhì)量下降的負(fù)面結(jié)果。唯一的辦法就是要把商業(yè)納入小區(qū)整體規(guī)劃，從根本上解決由于商業(yè)經(jīng)營帶來的小區(qū)管理混亂的局面。達(dá)到“以服務(wù)小區(qū)業(yè)主為主”的原則，并將服務(wù)面向社會，來彌補(bǔ)因購買力資源不足造成的經(jīng)營者“落荒而逃”的不良后果。

本項(xiàng)目商業(yè)配套，由于地段位置和小區(qū)規(guī)模等因素。不宜做大百貨，而適合小開間商鋪?？捎少I主出租或自行經(jīng)營。

商鋪規(guī)劃在行人主出入口的板式結(jié)構(gòu)住宅的一層。總建筑面積約 1000 M2，均價(jià) 3064 元/平方米，價(jià)格范圍 2330-3530 元/平方米利用住宅的主體結(jié)構(gòu)設(shè)計(jì)成臨街獨(dú)立商鋪。也可以打通將幾個(gè)門面合并使用，經(jīng)營小型超市或餐廳等。

根據(jù)結(jié)構(gòu)、商鋪在一層的有利因素，可把層高設(shè)計(jì)成 5.2 M25.4 M，或?yàn)閺?fù)式商鋪、業(yè)主可建閣樓，供儲藏貨物或居住，是商鋪的大賣點(diǎn)。復(fù)式商鋪的售價(jià)也會高于一般商鋪。商鋪的經(jīng)營范圍盡可能滿足小區(qū)內(nèi)業(yè)主的生活需求。如小餐廳、咖啡廳、茶餐廳、特色中餐廳(如川菜等餐飲項(xiàng)目)，小百貨、雜貨、小型超市等。

2、商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)的策劃建議 一、項(xiàng)目的優(yōu)劣勢：

a.所處的位置：

優(yōu)勢：地處該市中云區(qū)，蘭州西路與梧州路的交匯處，分兩支沿街鋪面環(huán)抱東苑綠世界，是未來人流聚集的黃金地段，交通便利，來往有幾條交通線路途經(jīng)此地;位于該區(qū)域的西湖居民片區(qū)及今后的東苑綠世界生活區(qū)，為本項(xiàng)目網(wǎng)點(diǎn)聚集人氣，且項(xiàng)目周邊為各大小建材商店烘托，商業(yè)氣氛濃厚，購物環(huán)境優(yōu)越。

劣勢：雖該區(qū)附近為膠州市成熟的建材一條街，但與內(nèi)圍商業(yè)步行街相比，人流量及商業(yè)環(huán)境上存在差距。根據(jù)中國策劃研究院青島項(xiàng)目組成員做市場調(diào)查數(shù)據(jù)顯示，人均流量達(dá) 720 人次/日，因而，該片區(qū)目前人流量還較小。

b.體量承載：

優(yōu)勢：商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)商場的面積適中，規(guī)劃在 66.9 M2-369 M2 范圍內(nèi)，據(jù)市場調(diào)查資料統(tǒng)計(jì)，該項(xiàng)目在市民中的知名度達(dá) 90%，銜接銷售過程中的廣告效應(yīng)樹立該項(xiàng)目的品牌形象已見扎實(shí)的基礎(chǔ)。

劣勢：網(wǎng)點(diǎn)物業(yè)的范圍大。在目前商品零售業(yè)普遍不景氣的情況下，各商家競爭激烈，營戰(zhàn)線過長。分配不均的人流量?？赡軐?dǎo)致商家對尾端人浪量小的網(wǎng)點(diǎn)難以接受。網(wǎng)點(diǎn)的單層面積范圍大，不易聚人氣。顯得空曠，從規(guī)劃角度上看，相對較難。

c.銷售面積：

優(yōu)勢：項(xiàng)目的整體規(guī)劃為 76 戶，從投資者的角度上考慮，能滿足各經(jīng)營種類的需要，未來可能形成一條業(yè)態(tài)齊全的商業(yè)步行街。

劣勢：作為本項(xiàng)目存在的未來兩片成熟的生活片區(qū)，缺少大面積的超市百貨等商家進(jìn)駐，很難將網(wǎng)點(diǎn)整體做旺，也會使發(fā)展商將來的物業(yè)管理帶來難度。

d.布局規(guī)劃：

優(yōu)勢：商場部分規(guī)劃 60--150 M2 中小鋪位，容易為小商戶接受。“小鋪位，多通道”的市場經(jīng)營，有別于商場的經(jīng)營模式，會吸引中低收入人士前來消費(fèi)。

劣勢：“多鋪位”的間隔，在單層建筑面積情況下，會為進(jìn)出貨帶來不方便，另外市場經(jīng)營檔次不夠，顧客群有差異，易形成負(fù)面影響。

二、業(yè)態(tài)分布定位建議：

a.因地置宜，規(guī)范網(wǎng)點(diǎn)業(yè)態(tài)

由于項(xiàng)目網(wǎng)點(diǎn)規(guī)劃范圍較長，因而建議開發(fā)商在對業(yè)主經(jīng)營種類時(shí)有所規(guī)范。防止單一的經(jīng)營種類或雜亂的區(qū)段經(jīng)營。

b.重點(diǎn)突出，特色經(jīng)營 本項(xiàng)目網(wǎng)點(diǎn)位置與現(xiàn)有膠州人心目中建筑材料一條街，一面緊緊相接，另一面臨街相對。因此建議開發(fā)商在業(yè)態(tài)定位上能順應(yīng)市場需求，重點(diǎn)突出，現(xiàn)階段市場空白，如百貨超市，品牌服飾，飲食業(yè)等。以此提高知名度及吸引人氣。

三、網(wǎng)點(diǎn)的價(jià)格策略建議：

根據(jù)東苑綠世界售樓中心提供數(shù)據(jù)分析：開發(fā)商前期網(wǎng)點(diǎn)銷售在價(jià)格策略上采用“高開低走”，其效果和負(fù)面影響與住宅樓類似?？v觀前期各階段的平均價(jià)格調(diào)整大致如下：

開盤期——20_年12月底 均價(jià)為4100元/ M2元月——20_年 5 月 25 號前 均價(jià)為 3300 元/ M2。

20_年 5 月 25 日——至今 均價(jià)為 3330 元/ M2，根據(jù)前期市場調(diào)查數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)，目前膠州市商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)的平均價(jià)格水平在 3800 元/ M2 左右，稍高于本項(xiàng)目商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)的平均價(jià)格水平，因此，分析現(xiàn)期商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)的在售價(jià)格水平同現(xiàn)期商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)的銷售率狀況，建議后期(7 月-12 月)份采用價(jià)格走勢第平方米高出現(xiàn)價(jià)格200-300 元。

樓盤銷售方案 2 一、宏觀市場環(huán)境分析(一)永川區(qū)宏觀經(jīng)濟(jì)環(huán)境分析

目前，全國經(jīng)濟(jì)整體處于增速回落態(tài)勢，在這樣的背景下，永川經(jīng)濟(jì)仍在快車道上運(yùn)行，保持了 19.5%的增速，呈現(xiàn)出又好又快的態(tài)勢，成績來之不易，是全區(qū)上下辛勤努力的結(jié)果。有幾項(xiàng)工作進(jìn)展明顯：一是招商引資形勢是 10 年最好，到位資金突破百億元，居于重慶前三。二是融資工作效果好，新增融資50 億元，結(jié)構(gòu)上實(shí)現(xiàn)了多渠道融資的變化。三是城市建設(shè)重點(diǎn)工程推進(jìn)好。四是民生十五件實(shí)事工作推進(jìn)好，尤其是通過多種形式的`社情民情調(diào)查，進(jìn)一步了解了市民的愿望，解決了一批實(shí)際問題?？傮w來看，投資、消費(fèi)、出口“三駕馬車”齊頭并進(jìn)，財(cái)政收入、企業(yè)利稅、城鄉(xiāng)居民收入等三個(gè)方面的收入增長較快，安全、信訪形勢保持平穩(wěn)狀態(tài)。

(二)產(chǎn)業(yè)政策對房地產(chǎn)市場的影響 與房地產(chǎn)市場聯(lián)系比較緊密的金融政策、稅收政策以及國家各種關(guān)于調(diào)控和穩(wěn)定房價(jià)的政策措施對房地產(chǎn)市場起著很大的影響，下面我國針對房地產(chǎn)市場的最新政策 二、區(qū)域市場分析(一)項(xiàng)目所在區(qū)域市場概述 本案位于重慶市永川區(qū)三轉(zhuǎn)盤，本案是重慶市_建設(shè)集團(tuán)房地產(chǎn)開發(fā)有限公司在永川傾情打造的精品力作。地處永川區(qū)核心，在短時(shí)間內(nèi)就能購物中心，滿足各項(xiàng)購物需求;本案備臨永川著名學(xué)府，人文氣息濃厚，使您置身家中就能聆聽高等學(xué)府的教育。由于本案所處區(qū)域經(jīng)濟(jì)發(fā)展較快，調(diào)查發(fā)現(xiàn)諸多高新企業(yè)及高新項(xiàng)目也在不斷推進(jìn)，區(qū)域面貌也將會得到進(jìn)一步改善。

(二)區(qū)域市場在城市中的地位及發(fā)展趨勢

該地地處永川核心區(qū)域，擁有眾多的配套設(shè)施，交通便利，且永川區(qū)，地處中央直轄市重慶西部，距重慶主城九區(qū) 55 公里，永川旅行資源豐富，擁有 4A級景區(qū)國家級森林公園茶山竹海、重慶野生動物世界、茶山竹海等，是全國優(yōu)秀旅游城市。永川的城市建設(shè)在全市居前列，是重慶渝西地區(qū)區(qū)域性中心城市，可以為居住帶來便捷和舒適，周圍擁有的樂信鳳凰郡，桓大泰晤士清晨等樓盤，為周圍帶來了更多活力，除了很好的交通生活娛樂以外，也是很好的投資。

該地塊擁有眾多的配套設(shè)施，拿出自己開發(fā)特色，將可以在此地塊上獲得更多的效益。

(三)區(qū)域內(nèi)樓盤供應(yīng)量(包括潛在樓盤供應(yīng)量)的分析以及競爭分析 樂信鳳凰郡、恒大翡翠華庭等幾個(gè)等競爭對手已經(jīng)分流了部分客戶，并與本項(xiàng)目形成正面競爭，區(qū)域市場資源有限，而供應(yīng)存量偏多。周圍的永川桓大泰晤清晨與本項(xiàng)目形成競爭，其分析如下：個(gè)月以來的價(jià)格趨勢 一年以內(nèi)的價(jià)格趨勢 其總體價(jià)格趨勢 樓盤銷售方案 3 既然選擇做房地產(chǎn)行業(yè)，就沒有退路了，房地產(chǎn)行業(yè)雖然賺錢多，可是高回報(bào)就有高風(fēng)險(xiǎn)，機(jī)遇與風(fēng)險(xiǎn)共存。可是投資大，如果被套牢的話，那就沒有任何退路了，比股市被套牢還慘。

高風(fēng)險(xiǎn)，高投資，所以在房地產(chǎn)行業(yè)做事必須謹(jǐn)慎，做任何事情都提前想好退路，做任何事情都把事情搞的清清楚楚，才不會出現(xiàn)投資失敗。

下頭我根據(jù)最進(jìn)房地產(chǎn)市場的情景，就眼下局勢，給公司制定了一份自認(rèn)為很有針對性的市場營銷策劃書: 房產(chǎn)行業(yè)解決方案: 09 年的中國房地產(chǎn)就像開發(fā)商的惡夢，受次債的影響，全球房產(chǎn)的低迷也波及到了中國，09 年仍然是房產(chǎn)行業(yè)的艱難時(shí)期，本月初國務(wù)院正式聲明不會政策性拯救房市。房產(chǎn)商一擲千金的推廣策略一去不復(fù)返了，認(rèn)真研究購買者需求，準(zhǔn)確規(guī)劃產(chǎn)品，精準(zhǔn)傳播已成為開發(fā)商與代理商的當(dāng)務(wù)之急，優(yōu)郵的房地產(chǎn)行業(yè)解決方案正是解決了開發(fā)商在經(jīng)濟(jì)低迷期的營銷難題: 精準(zhǔn)推廣規(guī)劃: 1)樓盤客群細(xì)分;2)精準(zhǔn)信息營銷平臺;3)精準(zhǔn)郵件營銷平臺;4)數(shù)據(jù)庫發(fā)送執(zhí)行;5)目標(biāo)客戶 dm 營銷設(shè)計(jì)與執(zhí)行。

房產(chǎn)代理專項(xiàng)規(guī)劃: 1)數(shù)據(jù)庫建立;2)數(shù)據(jù)庫推廣平臺建立(信息、郵件平臺)3)數(shù)據(jù)庫發(fā)送執(zhí)行。

商業(yè)地產(chǎn)集客規(guī)劃: 1)商圈分析;2)地產(chǎn)主題設(shè)計(jì);3)招商方案與執(zhí)行;4)集客策略。

中高端房產(chǎn)項(xiàng)目推廣規(guī)劃: 1)整合網(wǎng)絡(luò)傳播方案;2)高端客戶數(shù)據(jù)庫分析;3)數(shù)據(jù)庫資料設(shè)計(jì)與推廣執(zhí)行;4)項(xiàng)目推介會執(zhí)行規(guī)劃。

優(yōu)郵房產(chǎn)行業(yè)的解決方案，適合低成本市場推廣的開發(fā)商、中介代理機(jī)構(gòu)，是快速找到目標(biāo)的新營銷模式。

全球金融危機(jī)的到來說明了投資不理性是世界性的問題，雖然中國的房地產(chǎn)市場出現(xiàn)萎靡，可是世界房地產(chǎn)市場都幾乎和中國一樣，甚至比中國還嚴(yán)重。雖然世界很多國家都做出了政府救市的舉措，可是中國根據(jù)自我的國情做出了不會政策性拯救房市的決定，這也有國家的苦衷，我們應(yīng)當(dāng)理解。

既然國家不會政策性拯救房市，那我們就必須自我想出路了，如果不想出路的話，公司離破產(chǎn)也不遠(yuǎn)了。我們正在為之前中國房地產(chǎn)市場的不合理開發(fā)買單了，這怨不得別人。確實(shí)有很多房地產(chǎn)大腕囤積居奇，大肆炒作房地產(chǎn)市場，導(dǎo)致此刻這個(gè)情景。

上頭我制定的新的市場營銷策劃書，已經(jīng)很完善的寫出如何拯救我們的公司，期望大家能夠重視。

樓盤銷售方案 4 對外傳達(dá)__房產(chǎn)開盤典禮的信息、顯示企業(yè)實(shí)力。擴(kuò)大__房產(chǎn)的社會知名度和美譽(yù)度，體現(xiàn)__房產(chǎn)的五大優(yōu)勢：公司的雄厚實(shí)力、“__第一拍”的資歷、優(yōu)越的地理位置、良好的升值空間和一流的戶型設(shè)計(jì)，展示美好發(fā)展前景，促進(jìn)樓盤銷售。同時(shí)進(jìn)行企業(yè)社會公關(guān)，樹立__房產(chǎn)積極良好的社會形象，并融洽與當(dāng)?shù)卣毮懿块T、客戶的關(guān)系。

20_年 11 月 28 日(暫預(yù)定)__房產(chǎn)有限公司 貴公司確定 __電視臺、__廣告公司(一)前期準(zhǔn)備 1、到場嘉賓 市政府有關(guān)主管領(lǐng)導(dǎo)、業(yè)界知名人士、公司的關(guān)系客戶、各媒體 2、購買或制作一批有意義的禮品。

做好活動現(xiàn)場的禮品、禮品袋(可由我公司提前提供樣品，由貴公司定稿后我公司統(tǒng)一制作)。

一是可以表達(dá)對領(lǐng)導(dǎo)的尊敬和謝意;二是可以起到宣傳作用和品牌效應(yīng)。

3、剪彩儀式所需的紅花、剪刀、托盤和鮮花

4、請柬的準(zhǔn)備 提前印好請柬，非市內(nèi)來賓請柬要在典禮前 10 天寄出，本市提前 5 天發(fā)出，并確認(rèn)來否回執(zhí)。(請貴公司確認(rèn)、確定。)5、其他準(zhǔn)備工作 提前 3 天向市氣象局獲取當(dāng)日的天氣情況資料。

落實(shí)管轄范圍內(nèi)的”保安指揮和負(fù)責(zé)秩序工作。

提前 6 天落實(shí)指揮和負(fù)責(zé)秩序工作。

(二)開盤前廣告 在《__廣告》整版開盤慶典活動平面廣告，于活動前 2 星期投放。在社區(qū)網(wǎng)站配合文字圖片報(bào)導(dǎo)。

(三)開盤之日媒體報(bào)道 開盤當(dāng)天邀請市電視臺、平面及網(wǎng)絡(luò)媒體，以新聞報(bào)導(dǎo)、文字和圖片形式突出宣傳__房產(chǎn)的開盤慶典。

1、現(xiàn)場布置 售樓大廳：廳內(nèi)分接待區(qū)和服務(wù)區(qū)。正墻做形象墻介紹公司整體情況，頂部做射燈突出效果;前面設(shè)立弧形售樓咨詢服務(wù)臺，正墻右側(cè)做六個(gè)主推戶型的寫真。中間立柱上懸掛簡介彩旗或宣傳畫面。另擺設(shè)沙發(fā)、茶幾和樓盤簡介資料。整體需體現(xiàn)出公司正規(guī)、有實(shí)力、有品位，給客戶帶來溫馨和諧的感受。(效果圖附后)

會場布置：會場布置以實(shí)際效果為準(zhǔn)，按照不同區(qū)域不同劃分?，F(xiàn)場以售樓部為接待中心，配合媒體廣告宣傳，營造良好的接待環(huán)境和現(xiàn)場氛圍。

主席臺區(qū)：也就是剪彩區(qū)，設(shè)在公司或樓盤門口。左側(cè)為貴賓致辭臺，右側(cè)為主持人用立式麥可風(fēng)，臺面鋪有紅色地毯，臺前及左右側(cè)有綠化盆景。

嘉 賓 區(qū)：可設(shè)在剪彩區(qū)域前方和兩側(cè)。

簽 到 處：來賓簽到處設(shè)置在會場入口處。簽到處配禮儀小姐。

禮品發(fā)放處：簽到處的桌子也可作為禮品發(fā)放桌。

貴賓休息區(qū)：可設(shè)在__房產(chǎn)董事長辦公室，配飲料、水果，擺放精美插花。

來賓休息區(qū)：可放在__房產(chǎn)售樓中心現(xiàn)場。

2、慶典剪彩儀式 3、精彩舞獅表演 4、樂隊(duì)歡奏、禮炮齊鳴 1、彩虹門 在__房產(chǎn)公司門口或樓盤入口處放置一座雙龍彩虹門，突出氣勢;2、高空氣球 活動現(xiàn)場上空布置 4 個(gè)紅色高空氣球，下面懸掛祝賀開盤的豎幅。

3、小氣球 施放_只高空小氫氣球，顯示對財(cái)富、人氣的上升與飛躍。

4、地毯

活動現(xiàn)場及舞臺鋪設(shè)紅地毯，意味紅紅火火，突出整體氛圍。

5、中國禮炮和彩花彈 中國禮炮和彩花彈 288 枚，意味好運(yùn)連發(fā)。

6、盆景 在慶典現(xiàn)場放置 100 盆盆景，增強(qiáng)效果。

7、舞獅 在儀式過程中穿插舞獅表演，預(yù)示著__房產(chǎn)美好的發(fā)展前景。

8、禮儀小姐 禮儀小姐 8 名，形象、氣質(zhì)出眾，在剪彩儀式時(shí)為嘉賓佩戴胸花，協(xié)助嘉賓剪彩，指引位置。

7：00—9：10 總策劃檢查落實(shí)各項(xiàng)工作，布置到位情況;彩虹門、禮炮、主席臺、升空氣球、廣告條幅，全部安置到位;檢查音響、電源、麥克風(fēng)、小氫氣球到位;禮儀小姐、主持人，陸續(xù)進(jìn)場，準(zhǔn)備好各自工作。

9：30—9：50 嘉賓陸續(xù)到場，兩位工作人員及兩位禮儀小姐給領(lǐng)導(dǎo)佩戴胸花、嘉賓簽名、發(fā)放禮品，引至活動現(xiàn)場。

10：00—10：08 主持人介紹領(lǐng)導(dǎo)和嘉賓，宣布__房產(chǎn)開盤慶典正式開始;10：10—10：25 市領(lǐng)導(dǎo)致賀辭、__房產(chǎn)董事長致辭;10：25 主持人宣布剪彩儀式開始;剪彩嘉賓、禮儀小姐上場

10：28—10：40 剪彩嘉賓站好位置，剪彩開始;剪刀起，禮炮響，施放彩花彈，雄獅舞動、樂隊(duì)歡奏;放飛氫氣球，活動進(jìn)入高潮;10：45—10：50 首位客戶簽約。

10：50-11：00 主持人宣布典禮結(jié)束，來賓趕往午宴現(xiàn)場。

落實(shí)好電源、麥克風(fēng)、音響、樂器、簽到臺、胸花、飲用水、條幅、地毯、舞臺、氫氣球的采購;停車場的安排，活動現(xiàn)場的安全及相關(guān)后勤保障。

樓盤銷售方案 5 一、項(xiàng)目簡介: 本房地產(chǎn)項(xiàng)目位于鄭州房地產(chǎn)市場的東南板塊，在鄭汴路路南，鳳凰東路、鳳臺路(在建)和青年路三條路呈型將社區(qū)同周邊的商品大世界、名優(yōu)建材市場等分開。

本房地產(chǎn)現(xiàn)有的物業(yè)形態(tài)由連排別墅、普通現(xiàn)房多層和在建的小戶型多層組成。一期連排別墅市場定位發(fā)生失誤，出現(xiàn)了銷售障礙。一期 5#、7#、9#、11#、13#、15#六棟多層吸取了別墅的教訓(xùn)，以超低價(jià)位入市，順利的實(shí)現(xiàn)了銷售，但沒有為開發(fā)商實(shí)現(xiàn)預(yù)期的利潤，沒有樹立中、高檔物業(yè)的品牌形象，無意中構(gòu)成本房地產(chǎn)下一期小戶型開發(fā)和小高層開發(fā)的品牌障礙。

此刻，一期多層尚有 37 套現(xiàn)房、準(zhǔn)現(xiàn)房，銷售額 850 萬元。其中 159、7m2的三室兩廳有 23 套，以五、六樓為主;127m2 的三室兩廳 7 套;這兩種房型的銷售金額占一期余額的 90、4%。

二期小戶型總銷售金額預(yù)計(jì) 2800 萬元，臨街商鋪 1700 萬元，合計(jì) 4500萬元。預(yù)售許可證預(yù)計(jì) 2003 年 5 月底辦下。

由此可見，目前本房地產(chǎn)的可售資源由三種不一樣的物業(yè)組成:期房小戶型、現(xiàn)房大戶型和商鋪。其中二期小戶型占所有可售金額的 52%，一期大戶型銷售額 16%，二期臨街商鋪占 32%。如何解決可售資源過于分散的障礙，是我們應(yīng)對的重大挑戰(zhàn)之一。

二、市場概況及基本競爭格局: a、東南板塊及鄭汴路商圈。

鄭州房地產(chǎn)市場的東南板塊主由三部分組成:鄭汴路沿線、東明路南段沿沿線、航海東路與 107 國道沿線。

鄭汴路沿線主由建業(yè)、英協(xié)、百合花苑、東方明珠等中高檔樓盤組成。在鄭汴路商圈的支撐下，那里已經(jīng)成為明確的高尚住宅區(qū)。本房地產(chǎn)位于這一區(qū)位之內(nèi)。與英協(xié)、建業(yè)幾乎是一路之隔。但本房地產(chǎn)在操盤過程中，沒有除理好商務(wù)環(huán)境與居住環(huán)境的品牌區(qū)分與借勢，純粹以低價(jià)位的品牌內(nèi)涵介入競爭，不僅僅沒有收獲天然的地段價(jià)格優(yōu)勢，并且為二期、三期制造了品牌障礙。

東明路南段沿線目前競爭十分激烈，主由東明花園、佳藝花園等樓盤組成。

航海東路與 107 國道沿線是 2002 年以來的樓市亮點(diǎn)，寶景、金色港灣、悉尼陽光、燕歸園等一批中價(jià)位大型樓盤。其中燕歸園是本房地產(chǎn)二期小戶型明確的競爭樓盤，其它幾乎所有的樓盤都和本房地產(chǎn)一期 159、127平米現(xiàn)房構(gòu)成明確的競爭關(guān)系。(詳見附 1:鄭汴路市場調(diào)研報(bào)告)b、小戶型市場概況。

自 2001 年底時(shí)尚 party 介入鄭州樓市以來，小戶型這種物業(yè)形態(tài)迅速發(fā)展起來。尤其是 2003 年初，青年居易(easy-go)以 1900 余套的投放量沖擊市場，構(gòu)成了小戶型的“市場黑洞”，徹底打破了市場的競爭格局，實(shí)現(xiàn)了小戶型從供小于求到供大于求的轉(zhuǎn)變。今年 4 月份更是破天荒地出現(xiàn)了小戶型銷售量的急劇下降局面。

燕歸園位于貨站街東段，由盛煌房地產(chǎn)公司開發(fā)，已成功實(shí)現(xiàn)一期的開發(fā)，在幾乎沒有什么競爭的情景下，收獲了小戶型市場的第一批需求者，此刻燕歸二期正在認(rèn)購階段。燕歸園提前介入了小戶型市場，并且認(rèn)識到小戶型的主力市場是 60-80平米的兩室戶型和 100平米的三室兩廳。這與我們的市調(diào)結(jié)果完全一致。此次燕歸二期開發(fā)的正是此類戶型(兩室兩廳 75平米，三室兩廳 95平米)。能夠說，同燕歸園的戶型配比上比較，我們沒有優(yōu)勢。

(小戶型市場詳見附 2:鄭州市小戶型的調(diào)查報(bào)告)c、商鋪市場 商鋪是一個(gè)比較特殊的物業(yè)形態(tài)，商鋪的價(jià)格是由商鋪能為房東帶來的租金多少決定的。目前鄭州的商鋪市場尚處于起步階段。本房地產(chǎn)二期商鋪位于商品大世界、名優(yōu)建材市場南端，即將建成的大賣場的商業(yè)價(jià)值將會決定二期商鋪的價(jià)格。人們對大賣場的商業(yè)認(rèn)同也將影響二期商鋪的價(jià)格。

和二期商鋪有競爭的主樓盤是建業(yè)新天地的臨街商鋪、英協(xié)尚未售出的部分商鋪。

三、項(xiàng)目 swot 分析 一)優(yōu)勢 1)鄭汴路商圈天然的地段優(yōu)勢，那里是財(cái)富的俱樂部，富翁的制造廠，在那里百萬富翁比比皆是，每年都有新一代需求產(chǎn)生，源源不斷的需求是我方樓盤最有力的支撐。

市場細(xì)分如下: a、高端市場被英協(xié)、建業(yè)等高檔樓盤滿足，這一部分客戶大部分是第二次或第三次置業(yè)，是終極消費(fèi)，10 年內(nèi)不會再置業(yè)。

b、中端市場被東方明珠、百合花苑、虹景家園等中檔樓盤滿足，屬過度消費(fèi)和終極消費(fèi)的結(jié)合。

c、復(fù)合市常本房地產(chǎn)一期是一個(gè)大眾樓盤，從價(jià)位角度劃分，屬中低檔樓盤。本房地產(chǎn)二期小戶型項(xiàng)目的目標(biāo)群，預(yù)計(jì)業(yè)主身份復(fù)雜，置業(yè)心理不盡相同，故推廣過程中，不能拘泥于單一的推廣主線。

本區(qū)域年輕人多為收入較低的藍(lán)領(lǐng)階層，有效需求不足。如果本房地產(chǎn)二期銷售象青年居易一味的向年輕時(shí)尚族訴求，我方樓盤銷售可能面臨比較嚴(yán)峻的局面。(詳見鄭汴路市場調(diào)研報(bào)告)[由整理] 鄭汴路市場調(diào)研報(bào)告

調(diào)查目的:了解鄭汴路市場的整體收入水平和消費(fèi)者對小戶型的認(rèn)知和理解程度(本房地產(chǎn)購房消費(fèi)支撐力度)調(diào)查方法:分層隨機(jī)抽樣(不一樣年齡層)和分塊隨機(jī)抽樣 調(diào)查范圍:鄭汴路東建材市嘗燈飾市嘗管材市嘗名優(yōu)建材市嘗商品大世界 調(diào)查時(shí)間:2003、4、14 鄭州，銀基批發(fā)市場和鄭汴路建材市場是商業(yè)比較密集的兩大板塊，那里聚集了數(shù)以萬計(jì)的大小商販，他們收入不菲，他們絕大部分是外地人，他們是鄭州房地產(chǎn)消費(fèi)的主力軍。了解這一人群的收入水平、消費(fèi)習(xí)慣將對房地產(chǎn)的投資有必須的指導(dǎo)意義。

2003、4、14，動力公司市場部走訪了鄭汴路建材市場，對小戶型的市場消化力做了調(diào)查，而這些建材市場的小老板們對此漠不關(guān)心，或拒不作答，說明消費(fèi)者對房地產(chǎn)市場敏感度不夠。消費(fèi)疲軟，市場敏感度不高，純小戶型在鄭汴路這塊市場前景嚴(yán)峻。

對建材市場調(diào)查發(fā)現(xiàn): 1、大部分員工租房住，潛在客戶存在;市場潛量比較大，但需推廣的成本較高 2、大部分員工來自外地或郊縣，收入水平偏低，消費(fèi)力不足 3、小戶型需求彈性十分大，對價(jià)格十分敏感 4、市場上有很大不穩(wěn)定因素，8-9 月份建材市場拆遷到莆田，固有的建材市場做升級換代

5、外地人居多，他們辛苦拼搏，如果買房子的話，更喜歡一步到位 6、商鋪為上下兩層，一般下頭做門面，上頭做倉庫和員工宿舍 7、附近都市村莊較多，租務(wù)市場一般 80―150 元月 8、作為首次購買者，最重的還是價(jià)格 9、他們厭惡鄭汴路目前的工作和居住環(huán)境，他們尋求方便、安逸、清凈 10、相當(dāng)一部分是河南總代理，無須過多的現(xiàn)場銷售 11、同類產(chǎn)品多，競爭激烈，壓縮銷售成本是公司發(fā)展最重的問題，故一般員工無福利分房的可能 12、普通員工不會因?yàn)楣ぷ鞫徒x擇居住地，她們往往因?yàn)榫幼《鼡Q工作，普通員工流動性比較大 13、對 60―80平米的兩室較感興趣，這部分需求將轉(zhuǎn)化為有力的市場動力 14、本房地產(chǎn)知名度不高，口碑不好 15、外地商人對鄭州的發(fā)展較失望，但鄭汴路的升值充滿信心 鄭汴路建材市場蘊(yùn)涵了較大的市場潛力，隨著鄭東新區(qū)的開發(fā)和鄭汴路大賣場的構(gòu)成，鄭汴路升值的前景就會更加明朗化，故前期概念的炒作成功與否直接決定了項(xiàng)目的運(yùn)作的好壞，“注意力經(jīng)濟(jì)”的時(shí)代，抓住了消費(fèi)者的眼球，侵占了客戶的意念，就意味著成功!2)鄭汴路板塊高檔樓盤云集，已經(jīng)同未來大道板塊一樣，成為身份、財(cái)富的象征。本房地產(chǎn)二期應(yīng)借此概念，實(shí)現(xiàn)品牌形象的轉(zhuǎn)變。

3)正在構(gòu)成的“大賣潮商務(wù)區(qū)能直接帶動本房地產(chǎn)二期的投資價(jià)值，甚至有可能使本房地產(chǎn)二期成為”大賣潮的附屬配套。該局面一旦構(gòu)成，銷售將高屋建瓴，出現(xiàn)爆搶局面。

4)本房地產(chǎn)項(xiàng)目二期有巨大的升值空間與既得便利 a、107 國道的東遷，鄭汴路東段將成為鄭州東區(qū)的財(cái)富中轉(zhuǎn)站。有“東之中”或“東區(qū)發(fā)動機(jī)”的本質(zhì)地位。鄭汴路商圈早已成為百萬富翁的制造廠?？墒沁@樣的天然地產(chǎn)需求優(yōu)勢，卻讓建業(yè)、英協(xié)、百合花苑等一批高、中檔樓盤風(fēng)光占盡，而我方樓盤以“中原地產(chǎn)大低震”的主角，不僅僅沒有收獲天然的地段優(yōu)勢，并且為二期、三期制造了品牌障礙。這一問題必須在二期項(xiàng)目得到扭轉(zhuǎn)。

b、鄭東新區(qū)的輻射效應(yīng)。

鄭東新區(qū)的開發(fā)將使鄭州的中心東移，鄭汴路地產(chǎn)板塊位于老城區(qū)與新城區(qū)的支撐地帶，配套齊全，生活便利的條件將給鄭汴路東段帶來一次前所未有的商機(jī)。而本房地產(chǎn)項(xiàng)目恰恰位于這一板塊的中心。

二)劣勢 1)、本房地產(chǎn)可售資源由三種不一樣的物業(yè)形態(tài)組成，這三種物業(yè)形態(tài)的目標(biāo)群是完全不一樣的置業(yè)目的。尤其是一期多層現(xiàn)已進(jìn)入尾盤階段，可售資源僅850 萬元，房源主力是 159平米的五、六樓 3 室 2 廳。

目前，通常 142平米的面積即能做出比較舒適的 4 室 2 廳，大戶型并非市場的主力所在，由于總價(jià)原因，總面積在 150 以上的多層戶型五樓以上是最難賣的戶型。并且此類房源還和周圍金色年華、金色港灣、百合花苑、東方明花園甚至建業(yè)、英協(xié)等東南板塊幾乎所有的樓盤相競爭。尤其是 850 萬元的大戶型

現(xiàn)房可售資源，不能放任由二期帶一期(通常小戶型帶不動 100平米以上的大戶型)，不能全力以赴主打現(xiàn)有房源(總房源有限，導(dǎo)致營銷資源總量較少)，也不能先做二期樹品牌，在構(gòu)成二期勝局后再做一期尾房。這對營銷工作是一個(gè)巨大的挑戰(zhàn)。

2)本房地產(chǎn)二期離鄭汴路較遠(yuǎn)，從售樓部到社區(qū)經(jīng)過嘈雜的市場，很難構(gòu)成良好的看房通道。本房地產(chǎn)一期、二期又被青年路所分隔，很難構(gòu)成整體樓盤感覺，有“只是兩棟臨街樓”的印象。

3)本房地產(chǎn)二期和張莊一墻之隔，有都市村莊的形象，物業(yè)安全系數(shù)較低，居住環(huán)境嘈雜，僅靠硬件設(shè)施，很難構(gòu)成高檔樓盤形象。

4)與二期相比，一期樓盤素質(zhì)高、售價(jià)低，構(gòu)成本房地產(chǎn)二期銷售心理價(jià)位抗性。

5)非現(xiàn)房，不貼合商戶即買即住的消費(fèi)心理。

6)非獨(dú)立廚房，做飯起居不方便，這與目前鄭汴路商戶想改變天天吃大排擋的愿望不符。

三)、機(jī)會 1)商鋪的拆遷，原本居住在商鋪二樓的商戶另謀居所，導(dǎo)致租房市場更加火爆。鄭汴路商圈約 4000 戶商戶，2 萬人的龐大消費(fèi)群體將突顯本房地產(chǎn)二期的投資價(jià)值。因勢利導(dǎo)，單純商鋪拆遷構(gòu)成的居住需求，即可成為本房地產(chǎn)二期主力客源。

2)挖掘市常鄭汴路商圈商鋪倉庫資源緊張，從費(fèi)用角度研究，商戶、店員在二樓居住很不劃算。動員較大的商戶從商鋪的二樓搬出來，到本房地產(chǎn)置業(yè)，開拓新市常 3)鄭汴路各市場競爭激烈，大鱷級商戶正在構(gòu)成，這些商戶為了穩(wěn)定企業(yè)中的骨干力量和親屬，已開始為他們購置總價(jià)較低的房屋。這些房屋通常位于商鋪附近，以便于商戶們無嚴(yán)格意義上下班的生活工作需求，而本房地產(chǎn)二期恰恰貼合商戶們的這一需求。

4)大賣潮的整合，將對大鱷構(gòu)成推波助瀾，本房地產(chǎn)二期有可能成為“大鱷”的商務(wù)配套。

a)小戶型的特性導(dǎo)致目標(biāo)客戶對居住環(huán)境求不高。本房地產(chǎn)二期配套不全，居住環(huán)境嘈雜的抗性能夠弱化。

b)本房地產(chǎn)二期產(chǎn)品總價(jià)低，置業(yè)風(fēng)險(xiǎn)校由于鄭汴路商圈租房市場火爆，且本樓盤有“大賣潮作依托，購房、租房需求恒久存在，物業(yè)幾乎不可能貶值，也比較容易轉(zhuǎn)手或出租，這十分貼合外地商人置業(yè)心理。

c)本房地產(chǎn)二期應(yīng)當(dāng)說具有充足的客戶資源，消費(fèi)的中堅(jiān)力量是建材市場中的商戶，故推廣中可采取鋪單的形式為主，報(bào)紙廣告、廣播廣告為輔的媒體策略，節(jié)儉很多的推廣成本。

d)小戶型現(xiàn)房階段戶型劣勢一覽無余，故期房從另一方面說是一種優(yōu)勢。

e)以大賣場做依托，誘導(dǎo)鄭州房東投資市場，這部分客源很難成為本房地產(chǎn)二期銷售的中堅(jiān)力量。

f)鄭東新區(qū)建成需歷時(shí) 20 年之久，總投資 2000 億元，其中一期總投資 156億元，在 5 年內(nèi)完成。這將給鄭汴路巨大的市場機(jī)會。

四)威脅 1)行業(yè)內(nèi)的競爭 i。周邊樓盤云集。建業(yè)、英協(xié)、東方明珠、百合花苑、金色年華等林立在鄭汴路附近，客戶分流，競爭激烈。

ii。鄭州小戶型市場正趨飽和，過量的小戶型的投放勢必導(dǎo)致更加過量的樓盤優(yōu)勝劣汰。

建業(yè)四期、百合花苑、金色年華二期近期均有小戶型投入市常本房地產(chǎn)二期應(yīng)當(dāng)密切關(guān)注市場動態(tài)，爭取占領(lǐng)市場先機(jī)。