第一篇：江陰璜塘鎮(zhèn)安置房項目實習(xí)

江陰璜塘鎮(zhèn)安置房項目實習(xí)

2014年8月15號，為了鞏固專業(yè)知識，同時應(yīng)學(xué)院暑期生產(chǎn)實習(xí)的要求，我來到了江陰市一個建筑工地實習(xí)，所到實習(xí)項目為國家民生工程之一—--安置房項目，由于項目部不安排住宿，所以我暫時住在同學(xué)家里。

實習(xí)地點位于江陰市璜塘鎮(zhèn)峭璜路東，由于項目規(guī)模較小，所以沒有具體的門牌號。項目用途為璜塘鎮(zhèn)安置房，從2014年4月20號動工，預(yù)計2014年11月15號全面完工。其工程結(jié)構(gòu)為框架結(jié)構(gòu)，采用了樁基，條基和整板基礎(chǔ)三種基礎(chǔ)形式。工程整體框架已經(jīng)完工?，F(xiàn)項目處于墻體工程階段。給我一個集中認識墻體砌筑工程的好機會。

到工地時，項目部工作人員在工地中講訴了施工安全相關(guān)的知識。對工程的現(xiàn)狀及進度做了簡單的講解，施工安全相關(guān)的知識。之后我便進入工地正式開始實習(xí)，由于我初次接觸磚墻的砌筑，沒能親自體驗砌筑，只能在工人師傅安裝門框窗框或給工人師傅遞磚的時候搭把手。這幾天認真的觀察了磚墻砌筑的過程，工地建筑工人雖然沒有學(xué)歷，卻把書本知識表現(xiàn)的淋漓盡致。

這一周的實習(xí)很快就結(jié)束了，回想以前課上講的砌筑工藝流程總覺得簡單且空洞，但通過這一周的實習(xí)，我才真正了解到工程上的每一字每一句都有它的意義，且是通過前人經(jīng)驗的積累而總結(jié)的，在往后的工程中應(yīng)該認真的去實行。

第二篇：安置房1項目建議書

一、項目基本情況

1、項目名稱

湖光石鼓路片區(qū)B、C、D地塊安置房項目以下簡稱“項目”或“工 程”。

2、項目承辦單位

**市房屋建設(shè)開發(fā)有限公司 **市城市建設(shè)投資開發(fā)有限責(zé)任公司

3、項目性質(zhì) 新建項目。

4、建設(shè)地點

項目地處**市梅嶺街道蔡厝社區(qū)梅嶺、青陽街道接合部范圍內(nèi)位 于**泉安路道路以西**一中和石鼓路道路以北是**老城區(qū)的核心區(qū)。

5、建設(shè)規(guī)模及內(nèi)容 項目總用地面積為59,260m 總建筑占地面積為20,156.87m 總建筑

面積為254,006.69m 其中地上建筑面積為213,414.75 m 地下建筑面積為40,591.94 m。項目主體為20幢多高層住宅建筑建設(shè)內(nèi)容包括住宅、沿街商業(yè)、會所以及停車場、配電房、道路、綠化景觀等公建配套設(shè)施。

1項目B地塊安置房總用地面積24,100m 總建筑占地面積7,505.97 總建筑面積97,369.33 m 為8幢建筑單體建筑密度為31.1%容積 率3.3綠化率31.6%。

2項目C地塊安置房總用地面積23,911m 總建筑占地面積8,244.88m 總建筑面積106,016.39m 為8幢建筑單體建筑密度為34.5% 容積率3.7綠化率31.7%。

3項目D地塊安置房總用地面積11,249m 總建筑占地面積4,406.02m 總建筑面積50,620.97m為4幢建筑單體建筑密度為39.2% 容積率3.71綠化率30.1%。

6、建設(shè)周期

項目總建設(shè)周期為24個月。

7、總投資及資金籌措

項目總投資為127,239.87萬元其中建安工程費用74,112.96萬元工

程建設(shè)其他費用42,465.56萬元工程建設(shè)預(yù)備費5,828.93萬元建設(shè)期利

息4,832.42萬元。其中申請銀行貸款76,000.00萬元業(yè)主自籌資金

51,239.87萬元。

8、主要技術(shù)經(jīng)濟指標

項目主要技術(shù)經(jīng)濟指標如表1-1所示。表1-1項目主要技術(shù)經(jīng)濟指標 序號 項目名稱 單位 主要技術(shù)指標備注 1 總用地面積 m 59,260.00 2 總建筑占地面積 m20,156.87 3 總建筑面積 m 254,006.69 按功能用途分列 商業(yè)總面積 m 9,649.98 住宅總面積 m 197,529.47 會所及配套公建面積 1,984.78 3.1 其中 其他公建面積 m44,842.46

二、項目提出的理由與過程

1、與迅猛的經(jīng)濟發(fā)展速度相比較**市的城市建設(shè)相對滯后 **是全國著名僑鄉(xiāng)**“980”環(huán)灣建設(shè)的重要組成部分?？h域經(jīng)濟基

本競爭力位列全國百強縣市第7位綜合創(chuàng)新能力列全國縣級城市第

6位經(jīng)濟實力多年居八閩縣級之首。被國家體育總局確定為國家體育產(chǎn)

業(yè)基地被省政府列為福建省裝備制造業(yè)重點基地。近幾年隨著海峽西

岸經(jīng)濟區(qū)建設(shè)的推進**市社會經(jīng)濟更是實現(xiàn)了跨越式發(fā)展2010年前11 個月全市工業(yè)總產(chǎn)值累計完成1,857.55億元增長19.7%財政總收入

90.85億元增長22.4%主要指標繼續(xù)保持較快增長多項主要經(jīng)濟指標

增幅均超過上級目標。

經(jīng)濟的快速發(fā)展提高了**的綜合經(jīng)濟實力推進了其經(jīng)濟結(jié)果的轉(zhuǎn)

型增加了人均收入水平實現(xiàn)了由溫飽型小康向富裕型小康的轉(zhuǎn)變也

在此過程中進一步推動著市場化改革的進程。但與迅猛的經(jīng)濟發(fā)展形勢相

比較**城市建設(shè)卻顯得相對滯后。城區(qū)內(nèi)存在大量的“城中村”普遍存

在住房基本功能不全、房屋抗震性能差、結(jié)構(gòu)和消防安全隱患嚴重等問題

且區(qū)域內(nèi)道路、綠化、衛(wèi)生、市政等基礎(chǔ)配套設(shè)施已無法滿足居民生活的需要同時也影響了城市總體的交通組織和功能的提升。

2、安置房的建設(shè)對湖光石鼓片區(qū)的改造具有積極的推動作用 梅嶺組團湖光石鼓片區(qū)棚戶區(qū)為上世紀80年代初原**市青陽糖廠的 職工生活區(qū)后因經(jīng)營不善將土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓給**鳳竹集團公司。經(jīng)過幾 十年的無序發(fā)展再加上管理不善該區(qū)域及周邊已形成平房密度大、使用

年限久、房屋質(zhì)量差、人均建筑面積小、基礎(chǔ)設(shè)施配套不齊全、交通不便

利、治安和消防隱患大、環(huán)境衛(wèi)生臟、亂、差的區(qū)域及“城中村”。因此

對該片區(qū)的改造迫在眉睫這不僅是改善居民居住環(huán)境和城市形象的需要

更是經(jīng)濟社會發(fā)展的需要滯后的城市建設(shè)將對經(jīng)濟發(fā)展產(chǎn)生阻礙影響

長遠的發(fā)展后勁。城市建設(shè)和環(huán)境與先進地區(qū)的差距將來會演變?yōu)榫C合

競爭力的差距。

湖光石鼓路片區(qū)B、C、D地塊安置房的建設(shè)是梅嶺組團湖光石鼓片區(qū) 棚戶區(qū)改造項目順序推進的重要保障能夠解決建設(shè)拆遷安置問題合理

規(guī)劃土地提高土地利用率改善居民生活居住條件構(gòu)建環(huán)境優(yōu)美的宜

居城市提升**城市形象和城市綜合競爭力改善區(qū)域投資環(huán)境促進地

區(qū)經(jīng)濟跨越式發(fā)展。

三、項目建議書編制依據(jù)

1、《投資項目可行性研究指南試用版》

2、住房城鄉(xiāng)建設(shè)部等五部門《關(guān)于推進城市和國有工礦棚戶區(qū)改造工

作的指導(dǎo)意見》建保[2009]295號

3、《**市人民政府關(guān)于印發(fā)**市“十二五”住房建設(shè)規(guī)劃的通知》晉

政文[2011]102號

四、問題與建議

1、建議相關(guān)部門給予支持加快推進項目前期工作。擬建項目社會效 益顯著對**市全力推進梅嶺組團湖光石鼓片區(qū)棚戶區(qū)改造具有積極的推

動作用是**市“十二五”發(fā)展建設(shè)的重要內(nèi)容項目的建設(shè)需求比較迫

切建議政府相關(guān)部門給予配合進一步做好項目的前期準備工作加快

項目的早日建成。

2、發(fā)揮社會各方的力量通力合作。項目為民生建設(shè)項目有助于提

高人民群眾的生活水平和質(zhì)量為使項目建設(shè)能順利進行應(yīng)充分發(fā)揮社

會各民間組織的作用發(fā)動鎮(zhèn)村兩級干部和群眾積極參與通力合作使

項目能盡快實施。

3、建議在后期設(shè)計進一步完善優(yōu)化。建議在下一步工作中對建筑方案

進行進一步優(yōu)化確保功能合理的條件下技術(shù)上可行、經(jīng)濟上合理既實用又美觀的設(shè)計方案。

4、加強建設(shè)期的項目管理工作。項目承辦單位應(yīng)實時監(jiān)督施工的進度

保證工程施工質(zhì)量和安全定期如實上報工程進度統(tǒng)計報表主動接受相

關(guān)部門的審計和監(jiān)督將項目建設(shè)成為“高起點高標準高層次高水

平”的重點項目。

5、加強資金的落實、使用與監(jiān)督。工程關(guān)鍵問題是資金的籌措資金

是否落實將直接影響工程進度和工程質(zhì)量項目承建單位應(yīng)抓緊建設(shè)資

金的落實確保資金足額到位切實加強建設(shè)資金的使用與監(jiān)督工程資 金實行專戶存儲、?？顚Ｓ锚冉^不允許出現(xiàn)擠占挪用、改變投向、滯留欠 款等現(xiàn)象。

第二章 項目建設(shè)的背景及必要性

一、項目建設(shè)背景

1、**市社會經(jīng)濟實現(xiàn)跨越式發(fā)展

**是全國著名僑鄉(xiāng)**“980”環(huán)灣建設(shè)的重要組成部分。東瀕臺灣海

峽距金門僅5.6海里西和南安市接壤南與金門隔海相望北同鯉城

區(qū)、豐澤區(qū)毗鄰東北與石獅相連。全市陸域649平方公里三面臨海

海岸線長121公里。2001年被批準按中等城市規(guī)模建設(shè)現(xiàn)轄6個街道、13個鎮(zhèn)共388個行政村社區(qū)。戶籍人口105萬僑胞和港、澳、臺

同胞200多萬外來人口110萬左右。

**縣域經(jīng)濟基本競爭力位列全國百強縣市第7位綜合創(chuàng)新能力

列全國縣級城市第6位經(jīng)濟實力多年居八閩縣級之首。全省公共文明指

數(shù)測評名列縣級市第一。被國家體育總局確定為國家體育產(chǎn)業(yè)基地被省

政府列為福建省裝備制造業(yè)重點基地。同時還先后榮獲“世界茄克之

都”、“中國鞋都”、“中國紡織產(chǎn)業(yè)基地”、“全國食品工業(yè)強縣”、“中國傘都”、“中國陶瓷重鎮(zhèn)”、“中國休閑服裝名鎮(zhèn)”、“中國內(nèi)衣 名鎮(zhèn)”、“中國織造名鎮(zhèn)”、“中國包裝印刷基地”等稱譽。2010年前11個月**全市工業(yè)總產(chǎn)值累計完成1,857.55億元增長

19.7%其中規(guī)模以上產(chǎn)值完成1,663.39億元增長21.4%。各主要產(chǎn)業(yè)中

除玩具業(yè)規(guī)模產(chǎn)值下降外其它產(chǎn)業(yè)產(chǎn)值均保持了兩位數(shù)增幅。固定資產(chǎn)

投資完成275.14億元增長38.3%。商品出口交貨總值完成66.57億美元

增長15.1%。財政總收入90.85億元增長22.4%其中地方本級收入41.19 億元增長22.8%。11月末全市金融機構(gòu)人民幣各項存款余額760.87億元比上年末增長9.5%?？梢?010年**全市經(jīng)濟運行總體平穩(wěn)主要指標繼

續(xù)保持較快增長多項主要經(jīng)濟指標增幅均超過目標。

2、**市城市建設(shè)相對滯后

經(jīng)濟的快速發(fā)展提高了**的綜合經(jīng)濟實力推進了其經(jīng)濟結(jié)果的轉(zhuǎn)

型增加了人均收入水平實現(xiàn)了由溫飽型小康向富裕型小康的轉(zhuǎn)變也

在此過程中進一步推動著市場化改革的進程。但與迅猛的經(jīng)濟發(fā)展形勢相

比較**城市建設(shè)卻顯得相對滯后。城區(qū)內(nèi)存在大量的“城中村”普遍存

在住房基本功能不全、房屋抗震性能差、結(jié)構(gòu)和消防安全隱患嚴重等問題

且區(qū)域內(nèi)道路、綠化、衛(wèi)生、市政等基礎(chǔ)配套設(shè)施已無法滿足居民生活的

需要同時也影響了城市總體的交通組織和功能的提升。梅嶺組團湖光石鼓片區(qū)棚戶區(qū)為上世紀80年代初原**市青陽糖廠的 職工生活區(qū)后因經(jīng)營不善將土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓給**鳳竹集團公司。經(jīng)過幾

十年的無序發(fā)展再加上管理不善該區(qū)域及周邊已形成平房密度大、使用

年限久、房屋質(zhì)量差、人均建筑面積小、基礎(chǔ)設(shè)施配套不齊全、交通不便

利、治安和消防隱患大、環(huán)境衛(wèi)生臟、亂、差的區(qū)域及“城中村”。因此

對該片區(qū)的改造迫在眉睫這不僅是改善居民居住環(huán)境和城市形象的需要

更是經(jīng)濟社會發(fā)展的需要滯后的城市建設(shè)將對經(jīng)濟發(fā)展產(chǎn)生阻礙影響

長遠的發(fā)展后勁。城市建設(shè)和環(huán)境與先進地區(qū)的差距將來會演變?yōu)榫C合

競爭力的差距。

2010年是**城市建設(shè)年梅嶺組團是一號工程扛鼎之作得到**市

委市政府的高度重視。**市委書記、市長尤猛軍曾表示“把**建設(shè)成為跟

我們的經(jīng)濟建設(shè)同步發(fā)展跟我們的品牌之都相匹配的品牌城市?！卑衙穾X組團建設(shè)成高端宜居城區(qū)使其成為**城市的新名片。梅嶺組團是**的城

市窗口和門戶無論是從**大橋、刺桐大橋、****大橋還是從即將建設(shè) 的田安大橋跨江進入**首先看到的就是梅嶺組團的面貌因此其形象直

接代表著**的形象。

湖光石鼓片區(qū)棚戶區(qū)改造項目作為梅嶺組團中的重要工程它將成為

**老城區(qū)新的經(jīng)濟、居住、文化活動據(jù)點建成多功能、復(fù)合型綜合區(qū)域

含商業(yè)購物、商務(wù)辦公、居住、文化、教育、旅游、休閑娛樂等多種功能

著重改善區(qū)域商業(yè)環(huán)境和人居環(huán)境。它的成功將直接推進整個片區(qū)舊城改

造和城市化建設(shè)的進程并將為**市其他鎮(zhèn)區(qū)棚戶區(qū)改造工作提供經(jīng)驗和

作示范推動**城鎮(zhèn)化進程。

3、**市梅嶺組團湖光石鼓片區(qū)棚戶區(qū)改造規(guī)劃

**市梅嶺組團湖光石鼓片區(qū)棚戶區(qū)改造項目位于梅嶺、青陽街道接合 部**老城區(qū)核心區(qū)東起泉安中路西至世紀大道北面以規(guī)劃石鼓路、竹樹下水塘為界南面以湖光路和規(guī)劃梅山路為界。片區(qū)規(guī)劃總用地124.89 公頃約1,873.4畝擬在片區(qū)內(nèi)設(shè)置商住生活區(qū)、商務(wù)中心區(qū)、文體公園

區(qū)、宗教體驗區(qū)、教育生活區(qū)、民俗體驗區(qū)等六個功能區(qū)。1功能定位

湖光石鼓片區(qū)發(fā)展功能定位為集文化、娛樂、商業(yè)、社區(qū)活動為一 體的的城市中心綜合片區(qū)形成**二十一世紀對外展示新形象的城市新名 片。

2總體規(guī)劃

湖光石鼓片區(qū)遵循“公共核心、組團環(huán)繞”的規(guī)劃理念。項目規(guī)劃結(jié)

二、項目建設(shè)的必要性及意義

1、改善居民生活居住條件構(gòu)建環(huán)境優(yōu)美的宜居城市

隨著經(jīng)濟的發(fā)展、人們生活水平的逐漸提高人們對于居住條件的要 求也日漸提高。在滿足基本溫飽的基礎(chǔ)上改善自身居住環(huán)境成了人們迫

切的愿望也是各級政府推進城市建設(shè)的重要目標。項目處于湖光石鼓片

區(qū)棚戶區(qū)東部為**市舊城核心區(qū)其中建筑布局不合理且由于年代久

遠房屋抗震性能差、結(jié)構(gòu)及消防安全隱患嚴重、人口老齡化、基礎(chǔ)設(shè)施

落后、區(qū)間道路規(guī)劃不合理、衛(wèi)生條件差等一些矛盾日益浮現(xiàn)和突出如 果不加以重視解決將會嚴重影響片區(qū)中低收入群眾的居住環(huán)境和生活質(zhì)

量。因此項目的建設(shè)可以使舊城區(qū)的空間得到有效的梳理解決居民的

住房問題改善該片區(qū)居民居住條件提高居民生活質(zhì)量提升整個城市 的環(huán)境質(zhì)量有助于**市構(gòu)建環(huán)境優(yōu)美的宜居城市。

2、解決建設(shè)拆遷安置問題推進湖光石鼓片區(qū)改造建設(shè) 梅嶺組團湖光石鼓片區(qū)棚戶區(qū)改造涉及拆遷的建構(gòu)筑物面積總計約 79.8萬平方米拆遷范圍包括桂山社區(qū)、蔡厝社區(qū)、梅青社區(qū)、竹樹下社

區(qū)和青華社區(qū)等五個社區(qū)。為更好地解決拆遷安置問題促進湖光石鼓片

區(qū)改造建設(shè)該片區(qū)擬建設(shè)12處安置地塊按各自歸屬就近安置拆遷居民

安置區(qū)主要分布在項目區(qū)域北側(cè)、東側(cè)和南側(cè)。項目位于湖光石鼓片區(qū)東

側(cè)安置區(qū)為湖光石鼓片區(qū)改造的重要項目之一項目的建設(shè)有助于解決

該片區(qū)及周邊地塊建設(shè)的拆遷安置問題減少城市化進程帶來的社會副作

用既改善了片區(qū)居民的生活居住條件又能夠推進湖光石鼓片區(qū)改造項目的建設(shè)符合國家拆遷安置的有關(guān)規(guī)定和城市化建設(shè)的目的。

3、提升**城市形象和城市綜合競爭力

舊城區(qū)的改造不僅是改善居民居住環(huán)境和城市形象的需要更是經(jīng)

濟社會發(fā)展的需要滯后的城市建設(shè)將對經(jīng)濟發(fā)展產(chǎn)生阻礙影響長遠的

發(fā)展后勁。城市建設(shè)和環(huán)境與先進地區(qū)的差距將來會演變?yōu)榫C合競爭力 的差距。梅嶺組團是**的城市窗口和門戶無論是從**大橋、刺桐大橋、****大橋還是從即將完工的田安大橋跨江進入**首先看到的就是梅嶺

組團的面貌因此其形象直接代表著**的形象。把梅嶺組團建設(shè)成高端宜

居城區(qū)使其成為**城市的新名片不僅能夠改善**市的居民居住環(huán)境和

城市形象同時能夠推進城市建設(shè)與經(jīng)濟協(xié)調(diào)發(fā)展提升**市的城市綜 合競爭力。

4、合理規(guī)劃土地提高土地利用率

從規(guī)劃區(qū)現(xiàn)狀土地開發(fā)強度來看缺乏統(tǒng)一規(guī)劃土地開發(fā)價值尚未

得到充分體現(xiàn)。目前湖光石鼓片區(qū)棚戶區(qū)內(nèi)主要以散亂住宅等村鎮(zhèn)建筑

為主部分為工業(yè)用地及文物古跡公共設(shè)施較為分散布局極為不合理

土地利用率低造成土地資源的浪費不僅存在各種安全隱患而且嚴重

制約了區(qū)域的經(jīng)濟發(fā)展成了該片區(qū)繼續(xù)發(fā)展的瓶頸。通過區(qū)域開發(fā)與整

合進行合理的布局規(guī)劃將拆遷群眾集中安置調(diào)整土地使用結(jié)構(gòu)明

確功能分區(qū)可較大程度的提高區(qū)域內(nèi)土地價值和利用率可以拉動周邊

地區(qū)的經(jīng)濟成為**新的經(jīng)濟增長極。

5、改善區(qū)域投資環(huán)境促進地區(qū)經(jīng)濟跨越式發(fā)展

由于歷史的原因和經(jīng)濟的制約湖光石鼓片區(qū)大批建筑的景觀品質(zhì)較低市政配套設(shè)施欠缺原有的小商鋪不適應(yīng)現(xiàn)代商業(yè)需求不能吸引潛 在消費者嚴重地削弱了該片區(qū)的商業(yè)環(huán)境品質(zhì)。項目的建設(shè)對進一步完

善片區(qū)的基礎(chǔ)設(shè)施條件、道路交通網(wǎng)絡(luò)和改善區(qū)域商業(yè)環(huán)境、投資環(huán)境有

著重大意義。屆時不但極大改善片區(qū)的人居環(huán)境營造良好的商業(yè)氛圍

間接提升區(qū)域土地價值而且?guī)又苓吷虡I(yè)圈的繁榮發(fā)展拓展區(qū)域經(jīng)濟

發(fā)展空間為新型經(jīng)濟體的發(fā)展創(chuàng)造良好的條件。第三章 項目建設(shè)內(nèi)容及規(guī)模

一、湖光石鼓片區(qū)安置房建設(shè)規(guī)劃

1、拆遷量預(yù)估

湖光石鼓片區(qū)內(nèi)涉及拆遷的建構(gòu)筑物面積總計約79.8萬平方米。拆遷

范圍包括桂山社區(qū)、蔡厝社區(qū)、梅青社區(qū)、竹樹下社區(qū)和青華社區(qū)等五個

社區(qū)。拆遷內(nèi)容包括企業(yè)廠房、商業(yè)及居住建筑等。其中**市教委部

隊用地、**市公安邊防大隊、**第一中學(xué)、部分文物古跡祠堂等建筑予

以保留。具體拆遷量預(yù)估見表3-1。

2、安置量預(yù)估

湖光石鼓片區(qū)規(guī)劃將對五個社區(qū)內(nèi)所拆建筑居民進行就近安置補償

預(yù)計安置住宅建筑面積95.3萬平方米。

擬建設(shè)12處安置地塊按各自歸屬就近安置拆遷居民安置區(qū)主要分布

在項目區(qū)域北側(cè)、東側(cè)和南側(cè)北側(cè)位于教委用地旁用于安置竹樹下居

民東側(cè)安置區(qū)圍繞**一中為中心建設(shè)主要安置蔡厝、青華社區(qū)居民南側(cè)安置區(qū)主要安置桂山和梅青社區(qū)居民形成現(xiàn)代高尚居住社區(qū)。規(guī)劃 建設(shè)安置區(qū)總建筑面積149萬平方米其中地上建筑面積119.9萬平方米

地下建筑面積29.1萬平方米。對于片區(qū)內(nèi)的工業(yè)用房給予資金補償。安置

情況見表3-2。

3、安置房分區(qū)規(guī)劃

安置區(qū)分布在湖光石鼓片區(qū)的北部片區(qū)、東部片區(qū)和南部片區(qū)共12 個地塊安置編號從A至M分別用于安置片區(qū)五個村社區(qū)拆遷戶。

安置區(qū)規(guī)劃分布情況見圖3-3。1北部片區(qū)A地塊

該片區(qū)沿世紀大道一側(cè)為規(guī)劃為城市行政辦公商務(wù)區(qū)設(shè)置辦公、酒 店使之成為片區(qū)景觀節(jié)點亦是片區(qū)核心之一。用地北部結(jié)合水塘設(shè)置

公園且在用地北側(cè)設(shè)置加油站一處。中部原來教委用地結(jié)合現(xiàn)狀樹木、部分特色建筑進行低密度、低容積率開發(fā)規(guī)劃為辦公會所。用地東側(cè)

中部為安置用地A地塊竹樹下形成圍合的內(nèi)松外緊的小區(qū)環(huán)境。

2東部片區(qū)B、C、D、E、F、G、H地塊

東部片區(qū)內(nèi)除了開發(fā)商住用地、民俗體驗區(qū)用地、宗教體驗用地、** 一中用地外其余均為安置用地。為更好地解決拆遷安置問題更好地利

用泉安路一側(cè)的商業(yè)資源泉安路、湖光西路一側(cè)用地采用內(nèi)街式商業(yè)開 發(fā)。

片區(qū)建筑布局與綠化景觀、步行系統(tǒng)相呼應(yīng)形成內(nèi)部幽靜的綠化休 閑空間。同時也盡量為每戶爭取更好的綠化與陽光。建筑以高層點式、板

式建筑組合為主高低錯落變化配以低層公建等交錯形成豐富的空間 形態(tài)。

二、項目用地現(xiàn)狀

1、土地利用現(xiàn)狀

項目周邊包括**一中、石鼓廟及工業(yè)居住用地商業(yè)設(shè)施、公共服務(wù) 設(shè)施較為散亂商業(yè)、工業(yè)用地混雜其中。

2、建筑現(xiàn)狀

現(xiàn)狀建筑包括企業(yè)廠房、村莊建筑、中小學(xué)校、商業(yè)服務(wù)等建筑質(zhì) 量參差不齊建筑布局零散雜亂。

3、規(guī)劃拆遷、安置量

項目所在B、C、D地塊屬于湖光石鼓片區(qū)東側(cè)安置區(qū)根據(jù)“各自歸 屬就近安置拆遷居民”的原則主要安置蔡厝社區(qū)居民。根據(jù)國家及省市

相關(guān)文件精神項目屬棚戶區(qū)危舊房改造項目將配建比例不低于改造總建筑面積5%的廉租住房每套建筑面積低于50平方米。

三、建設(shè)規(guī)模及內(nèi)容

1、總體規(guī)模

項目總用地面積59,260.00 m 總建筑占地面積20,156.87 m 總建筑

面積254,006.69 m 為20幢建筑單體?？傮w技術(shù)經(jīng)濟指標見表3-5。

2、各地塊建設(shè)規(guī)模

1B地塊 項目B地塊安置房總用地面積24,100m 總建筑占地面積7,505.97 m 總建筑面積97,369.33 m 為8幢建筑單體。具體技術(shù)經(jīng)濟指標見表3-6。

3、初步設(shè)計構(gòu)想 安置區(qū)內(nèi)主要以多高層住宅建筑為主由區(qū)內(nèi)交通道路劃分相對獨立的居住單元小區(qū)內(nèi)高層住宅樓層高低錯落有致配以低層公建等交錯布局交叉重疊形成豐富的空間形態(tài)富有動態(tài)美感輪廓清晰線條分明使外立面十分醒目、絢麗和壯觀外墻的裝飾和點綴弧線形的凸窗

和觀景臺使得群體建筑呈現(xiàn)出現(xiàn)代與傳統(tǒng)和諧統(tǒng)一的美感體現(xiàn)出獨特的建筑藝術(shù)價值和文化品位。單體設(shè)計采用全新的單體平面戶型設(shè)計南北通透視野開闊面積

經(jīng)濟公攤小得房率高功能實用入口空間妥貼處理通而不透私密性強戶型全面拓寬片區(qū)的消費群以增加人氣。安置小區(qū)戶型充分結(jié)合相應(yīng)的景觀資源進行規(guī)劃建設(shè)并提供相應(yīng)的觀景陽臺、落地窗轉(zhuǎn)角窗等同時盡量使客廳、主人房布置在景觀最好的位置上。房型配置上考慮本地區(qū)人口的構(gòu)成并結(jié)合當?shù)鼐幼×?xí)慣進行建設(shè)功能分區(qū)合理達到動靜相宜潔凈分開的目的。安置小區(qū)內(nèi)每座樓房均設(shè)有13部電梯供居民們上下同時設(shè)有樓梯通道及安全緊急出口。小區(qū)內(nèi)設(shè)置停車場按停車用地性質(zhì)分地上停車場和地下停車場以地下停車場為主。其總體布局的要求是與外界交通、中心景觀區(qū)聯(lián)系方便同時擁有安靜的環(huán)境盡量避免外界的干擾建筑布局與綠化景觀、步行系統(tǒng)相呼應(yīng)形成內(nèi)部幽靜的綠化休閑空間。第四章 項目選址及建設(shè)條件分析

一、項目建設(shè)地點

1、地理位置

**地處福建東南沿海位于北緯24°30′4424° 54′21東經(jīng)118° 24′56118° 41′10。東瀕臺灣海峽西和南安市接壤南與金門隔海相望北同鯉城區(qū)、豐澤區(qū)毗鄰東北與石獅相連境內(nèi)陸地面積649平方公里三面臨海海岸線長122公里海域面積6,345平方公里。

2、項目選址

項目地處**市梅嶺街道蔡厝社區(qū)梅嶺、青陽街道接合部范圍內(nèi)位 于**泉安路道路以西**一中和石鼓路道路以北是**老城區(qū)的核心區(qū)。

**湖光石鼓片區(qū)區(qū)位優(yōu)勢明顯距新行政中心區(qū)直線距離約3.5km

距規(guī)劃的**會展新區(qū)約3.5km距規(guī)劃濱江商務(wù)區(qū)約5km****機場僅2.5km。

二、建設(shè)條件分析

1、自然條件 1氣象

該區(qū)域?qū)倌蟻啛釒ШＱ笮约撅L(fēng)氣候夏無酷暑冬無嚴寒。氣候溫暖 濕潤季風(fēng)顯著臺風(fēng)活動頻繁。多年平均氣溫2021℃月平均氣溫11.9℃極端最高氣溫38.9℃極端最低氣溫0℃極端最高地面溫度69.6℃極端最低地面溫度-4.4℃。

多年平均絕對濕度為20hPa最高絕對濕度39.1hPa最小絕對濕為 20hPa多年平均相對濕度76%最小相對濕度8%。多年平均風(fēng)速為3.5m/s 最大風(fēng)速24m/s多年平均雷暴52天多年平均霧11天霜6天。2降水

由于受季風(fēng)氣候影響?yīng)热杲涤昙性?9月尤其是79月的臺

風(fēng)暴雨季節(jié)盛夏季節(jié)由于太平洋低緯度地區(qū)的熱帶風(fēng)暴挾帶大量暖濕氣流登陸后受地面摩擦和**流域西北部高山阻擋復(fù)合抬升引起強烈暴雨。

降水地區(qū)分布不均勻總的趨勢是從西北向東南遞減多年平均降水量9501,400mm之間。降水量年際和年內(nèi)分布不均勻**市多年平均降水量1,146.6mm多年平均徑流深534mm最大年徑流深1,320mm最小年徑流深135mm多年平均水面蒸發(fā)量1,146mm平均陸地年蒸發(fā)量612mm。3地形地貌

**市三面臨海地勢由西北向東南海面傾斜呈波狀起伏梯級分布。主要山峰分布在西北和中部系戴云山各東南沿海延伸余脈。西北邊境的紫帽山海拔517.8米為與鯉城、南安共有的界山。地貌以丘陵、臺地、平原三類型為主。**流經(jīng)北部于溜石江入海。湖光石鼓片區(qū)內(nèi)整體地形較為平緩總體南高北低。4地震

依據(jù)《中國地震動參數(shù)區(qū)劃圖GBl8306-2001》福建省區(qū)劃一覽表

項目區(qū)抗震設(shè)防烈度為七度地震動峰值加速度為0.15g地震動反應(yīng)譜特征周期為0.4s。

2、基礎(chǔ)設(shè)施條件 1交通

**市對外交通多元化和立體化“陸、海、空”立體交通網(wǎng)絡(luò)已基本形成市域公路通車里程1,700.6公里公路密度以每百平方公里262公里通車里程名列全國前茅福廈高速公路從城市的西北部切過互通口離城區(qū)約5 km外接324國道、308省道等。

4D級**機場成為初具規(guī)模的航空港開辟了**至北京、上海、廣州、深圳、杭州、舟山、成都及香港、馬尼拉、日本沖繩等20余條航線。客貨吞吐量躋身于全國通航機場的第37位成為干線機場。全市擁有圍頭、深滬、東石、安平四大港區(qū)、19個50010,000噸級泊位碼頭。深滬港區(qū)成為國家開放口岸圍頭港成為國家一類口岸并開辟20多條內(nèi)貿(mào)集裝箱班輪航線和至香港國際集裝箱班輪航線。項目區(qū)周邊的世紀大道和泉安中路為連接**、石獅和**的主干道陸 路交通十分便捷。2供電

全市建有50萬伏輸變電站1座容量200萬千伏安22萬伏輸變電 站7座容量267萬千伏安11萬伏輸變電站32座容量328.9萬千伏安建有熱電聯(lián)產(chǎn)發(fā)電廠1座發(fā)電容量為10萬千瓦建有LNG燃氣電廠1座發(fā)電容量為140萬千瓦有垃圾發(fā)電廠1座容量1.5萬千瓦。**售電量占全省10%成為福建省電網(wǎng)配套最完善、電力建設(shè)最超前的地區(qū)之一。

項目片區(qū)建有溝頭110KV變電站規(guī)模3×40MVA配合遠期西側(cè)的 110KV青陽變電站擴容至3×50MVA電力供應(yīng)充足可滿足施工及居民入住的需要。3供水

**供水設(shè)施完善水質(zhì)安全。引水工程全線貫通建有市鎮(zhèn)兩級自來 水廠17座市域日供水105萬立方米。市區(qū)建有25萬立方米/日現(xiàn)代化自來水現(xiàn)已投入使用。項目區(qū)周邊青陽第二水廠設(shè)計規(guī)模為25萬噸/日位于項目地塊以西外側(cè)約500米可滿足項目的用水需求。4通信

**的電信、通訊事業(yè)水平在全國處于領(lǐng)先地位。至2008年底全市城鄉(xiāng)固定電話交換機總?cè)萘?5萬門互聯(lián)網(wǎng)接入用戶16萬戶移動電話用戶140萬戶電話含固定電話、泉靈通、移動電話普及率4.8部/戶成為全省首批“電話市”之一。

項目區(qū)通訊服務(wù)由**城區(qū)電信支局提供**移動電話實現(xiàn)無盲區(qū)覆蓋可以保證項目通信需求。可提供國內(nèi)國際電話服務(wù)以及各種現(xiàn)代化的電報、電傳、特快專遞、無線通訊、互聯(lián)網(wǎng)等電訊郵政服務(wù)可直通世界150多個國家和地區(qū)。5建筑材料來源

建筑材料主要為土、石、鋼材、水泥、砂石料等。**市商品經(jīng)濟較為 發(fā)達流通渠道暢通建筑材料供應(yīng)鏈較為完整當?shù)厣笆荣Y源豐富可就近采購項目區(qū)域臨近縣市有產(chǎn)水泥可滿足供應(yīng)區(qū)域周邊有鋼鐵企業(yè)所需鋼材可以到該廠或周邊地區(qū)購買。

三、選址合理性分析

1、項目選址符合改造規(guī)劃關(guān)于“各自歸屬就近安置拆遷居民”的原則能夠增加拆遷居民對于新居地的認同感。

2、項目緊臨泉安路、石鼓路、**一中交通便捷教育資源豐富能夠較好地滿足安置區(qū)內(nèi)居民的出行和受教育需求。

3、項目的選址符合城市總體規(guī)劃和湖光石鼓片區(qū)改造規(guī)劃能夠滿足項目建設(shè)過程和外部環(huán)境條件的要求也符合環(huán)境保護的相關(guān)要求有利于城鎮(zhèn)化改造。

4、項目所處區(qū)域具備了實施項目的良好建設(shè)條件氣候地質(zhì)條件和交通及其他基礎(chǔ)設(shè)施條件已達到建設(shè)要求的基本工程條件。因此項目選址具有較高的科學(xué)性和合理性適宜項目的建設(shè)和**市城市建設(shè)與未來發(fā)展的需要。第五章 項目實施進度安排

一、項目建設(shè)周期

根據(jù)項目建設(shè)管理有關(guān)規(guī)定、項目承辦單位的要求以及項目建設(shè)規(guī) 模、功能需求、管理條件、資金到位情況項目實施須制定建設(shè)項目總體及分階段工程進度計劃保證建設(shè)項目的供水、供電、通訊等配套輔助設(shè)施與主體工程同步建成確保建設(shè)任務(wù)按期完成。項目在可行性研究報告編制及審批、設(shè)計編制及審批等前期工作取得 順利進展后進行項目的具體實施工作包括主體施工、裝修、設(shè)備采購安裝以及道路、綠化等配套設(shè)施的建設(shè)具體實施工作時間約為24個月。須對項目實施進度進行監(jiān)督管理以保證項目建設(shè)順利推進。

二、項目建設(shè)進度安排

1、項目前期工作

2011年5月6月進行項目建議書、項目可行性研究報告編制、項

目立項審批等工作

2011年7月8月進行初步設(shè)計、詳細規(guī)劃設(shè)計及審批項目施工

圖設(shè)計并通過審查、審批。

2、建設(shè)實施階段

前期工作結(jié)束后進行項目施工準備工作完成施工用水、用電、施 工便道等工程組織設(shè)備、材料訂購準備必要的施工圖紙組織招標投標包括監(jiān)理、施工等方面的招標投標并擇優(yōu)選擇施工單位簽訂施工合同。項目開工審批。

2011年9月2013年9月計劃共24個月進行項目建設(shè)施工階段包括主體施工、裝修、設(shè)備采購安裝以及道路、綠化等配套設(shè)施的建設(shè)項目的總體竣工驗收等。

三、項目質(zhì)量保證措施

1、勘察設(shè)計單位必須按資質(zhì)等級承擔(dān)相應(yīng)的勘察設(shè)計任務(wù)應(yīng)按照國家現(xiàn)行的有關(guān)規(guī)定、技術(shù)標準和合同進行勘察設(shè)計建立健全質(zhì)量保證體系加強設(shè)計過程的質(zhì)量控制健全設(shè)計文件的審核會簽制度。建設(shè)項目的施工圖設(shè)計文件含方案設(shè)計不得擅自變更。確因功能需要變更設(shè)計的項目需報請原審批部門批準。

2、施工單位要接受質(zhì)監(jiān)對其資質(zhì)和質(zhì)量保證體系的監(jiān)督檢查要嚴格按照設(shè)計圖紙和技術(shù)標準、操作規(guī)程進行施工對每道工序都要按質(zhì)量要求確定施工工序并對施工的工程質(zhì)量負責(zé)。

3、切實加強項目監(jiān)督管理。嚴格按照中央預(yù)算內(nèi)投資項目管理的有關(guān)規(guī)定切實落實項目法人責(zé)任制、招投標制、工程監(jiān)理制和合同管理制規(guī)范項目建設(shè)程序確保工程質(zhì)量。

4、建設(shè)項目實行工程監(jiān)理制對工程進行“三控制”、“兩管理”、“一協(xié)調(diào)”采用“事前、事中、事后”的工作程序確保工程社會效益和環(huán)境效益的協(xié)調(diào)統(tǒng)一。

5、施工單位的選擇按公開、公平、公正的市場競爭原則項目將嚴格按照國家有關(guān)招投標法律采用公開招標方式選擇有資質(zhì)的施工單位。施工單位必須具有信譽好、實力強、經(jīng)驗豐富等特點。第六章 投資估算及資金籌措

一、投資估算的依據(jù)

1、估算依據(jù)

1《福建省建筑安裝工程費用定額》2003版 2泉建筑[2005]10號、泉建筑[2005]16號文 3**市2011年4月建設(shè)工程造價有關(guān)資料匯編 4項目承辦單位提供的相關(guān)資料 5類似工程技術(shù)經(jīng)濟指標。

2、相關(guān)取費標準

1建設(shè)單位管理費根據(jù)《財政部關(guān)于印發(fā)〈基本建設(shè)財務(wù)管理規(guī)定〉的通知》財建[2002]394號計取

2施工圖設(shè)計審查費依據(jù)《福建省物價局關(guān)于重新規(guī)范建筑工程施工圖設(shè)計文件審查收費的通知》閩價房[2009]168號計取 3招標代理費依據(jù)國家計委關(guān)于印發(fā)《招標代理服務(wù)受費管理暫行辦法》計價格[2002]1980號計取

4勘察設(shè)計費根據(jù)國家計委、建設(shè)部關(guān)于發(fā)布《工程勘察設(shè)計收費管理規(guī)定》的通知計價[2002]10號計取

5工程監(jiān)理費國家發(fā)展改革委、建設(shè)部印發(fā)《建設(shè)工程監(jiān)理與相關(guān)服務(wù)收費管理規(guī)定》的通知發(fā)改價格[2007]670號計取 6環(huán)境影響評價費按《關(guān)于規(guī)范環(huán)境影響咨詢收費有關(guān)問題的通知》計價格中[2002]125號文計取

7白蟻防治費依據(jù)福建省物價局、福建省財政廳關(guān)于《重新核定房屋白蟻防治收費標準》的通知閩價[2002]房572號計取。以上費率計取標準在工程的實際運行過程中還根據(jù)工程的具體情況進行適當調(diào)整。

二、估算范圍

項目投資估算編制范圍按總用地面積為59,260m 總建筑占地面積為20,156.87m2 總建筑面積為254,006.69m2 其中地上建筑面積為213,414.75 m2 地下建筑面積為40,591.94 m2主要建設(shè)內(nèi)容包括上部主體結(jié)構(gòu)、地下室工程、安裝工程、市政設(shè)施配套及景觀綠化工程。

三、投資估算

經(jīng)估算項目總投資為127,239.87萬元其中建安工程費用74,112.96萬元工程建設(shè)其他費用42,465.56萬元工程建設(shè)預(yù)備費5,828.93萬元建設(shè)期利息4,832.42萬元。項目具體投資估算見表6-1。

四、資金籌措方案及使用計劃

1、資金籌措方案

項目總投資127,239.87萬元。其中申請銀行貸款76,000.00萬元業(yè)主自籌資金51,239.87萬元。

2、使用計劃

項目資金使用計劃見表6-2。第七章 項目評價

一、社會效益初步評價

項目的建設(shè)對社會的影響是積極的所取得的社會效益是非常顯著的將在社會各方面直接或間接體現(xiàn)是**市城市建設(shè)的重要內(nèi)容對加快全市社會經(jīng)濟發(fā)展起到了強有力的推動作用符合加快建設(shè)海峽西岸繁榮帶的需要能夠獲得各級政府、組織及廣大人民群眾的關(guān)注和支持。

1、項目對社會的影響分析 1對**市的影響

項目的建設(shè)是梅嶺組團湖光石鼓片區(qū)棚戶區(qū)改造項目順序推進的重要保障能夠解決建設(shè)拆遷安置問題合理規(guī)劃土地提高土地利用率改善居民生活居住條件構(gòu)建環(huán)境優(yōu)美的宜居城市提升**城市形象和城市綜合競爭力改善區(qū)域投資環(huán)境促進地區(qū)經(jīng)濟跨越式發(fā)展。

2對居民生活水平和生活質(zhì)量的影響

項目的建設(shè)可以使舊城區(qū)的空間得到有效的梳理解決居民的住房問題改善該片區(qū)居民居住條件提高居民生活質(zhì)量提升整個城市的環(huán)境質(zhì)量有助于**市構(gòu)建環(huán)境優(yōu)美的宜居城市是當?shù)鼐用裆钏胶蜕钯|(zhì)量提高的體現(xiàn)。3對地區(qū)就業(yè)的影響

項目的建設(shè)將提供一定數(shù)量的就業(yè)崗位。在項目建設(shè)期間將為建 筑業(yè)和建筑材料行業(yè)增加就業(yè)崗位在項目運營期間一些保安、衛(wèi)生保潔、商店服務(wù)員等基礎(chǔ)的工作崗位需求必將在當?shù)亟鉀Q這將為地方創(chuàng)造更多的就業(yè)機會有利于緩解地區(qū)就業(yè)壓力促進剩余勞動力轉(zhuǎn)移。 4對財政收入的影響

項目配套建設(shè)的沿街商業(yè)的每年都會產(chǎn)生一定數(shù)量的經(jīng)濟效益能夠直接增加政府的財政收入同時項目的建設(shè)能夠帶動當?shù)夭牧仙a(chǎn)、銷售、運輸、旅游、文化娛樂等其他行業(yè)的發(fā)展間接增加政府的財政收入。

5對不同利益群體的影響

項目的建設(shè)會提高從事該項目建設(shè)的有關(guān)材料供應(yīng)商、施工方、運輸 行業(yè)及建設(shè)用地周圍商家等的收入。

6對基礎(chǔ)設(shè)施、社會服務(wù)容量和城市化進程的影響

項目建成后對基礎(chǔ)設(shè)施例如供水、供電、供氣、通信及污水處理、垃 圾處理等有一定的需求但就總體規(guī)劃來看不會產(chǎn)生較大影響。項目的建設(shè)符合**市城市建設(shè)總體規(guī)劃。

2、項目所在地互適性分析

1不同利益群體對項目的態(tài)度及參與程度

項目具有積極的社會效益能夠使舊城區(qū)的空間得到有效的梳理解決居民的住房問題改善該片區(qū)居民居住條件提高居民生活質(zhì)量提升整個城市的環(huán)境質(zhì)量能夠提供一定量的就業(yè)崗位提高城市居民個人收入有效地保障**市社會的和諧、穩(wěn)定發(fā)展符合片區(qū)群眾的根本和長遠利益能夠得到廣大人民群眾的關(guān)注和支持同時多數(shù)機構(gòu)、企事業(yè)單位等也會支持該項目的建設(shè)并且愿意投入其建設(shè)當中去。

2各級組織對項目的態(tài)度及支持程度

項目能夠促進梅嶺組團湖光石鼓片區(qū)棚戶區(qū)的改造解決建設(shè)拆遷安置問題合理規(guī)劃土地提高土地利用率改善居民生活居住條件構(gòu)建環(huán)境優(yōu)美的宜居城市提升**城市形象和城市綜合競爭力改善區(qū)域投資環(huán)境增加政府財政收入促進地區(qū)經(jīng)濟跨越式發(fā)展是莆田市城市建設(shè)的重要內(nèi)容能夠得到各級政府、組織的支持。

3、社會風(fēng)險分析

項目立足滿足群眾生活居住需求順應(yīng)**市湖光石鼓片區(qū)長遠發(fā)展需要更好地維護社會穩(wěn)定促進和諧社會建設(shè)具有良好的社會效益得到了**市政府及各社會階層的支持。因此項目基本沒有社會風(fēng)險。但應(yīng)做好項目建設(shè)和使用期的管理工作盡量減少對周邊居民日常生活的影響?yīng)葴p少對周邊自然生態(tài)環(huán)境的破壞并處理好由此產(chǎn)生的各種矛盾以避免由此產(chǎn)生的社會風(fēng)險。

二、結(jié)論和建議

1、結(jié)論

1項目是**市委、市政府實施“把梅嶺組團建設(shè)成高端宜居城區(qū) 使其成為**城市的新名片”戰(zhàn)略部署的重要組成部分。項目建成后有利于提升**市城市整體形象和影響?yīng)忍岣呔用裆钏胶蜕钯|(zhì)量與**城市定位及發(fā)展相適應(yīng)項目建設(shè)是必要的。

2項目充分考慮以人為本同時做到結(jié)合實際、高標準、高要求 建設(shè)規(guī)模符合當前需求且做到適度超前所需投資安排較為合理能夠滿足項目建設(shè)的需求。

3項目根據(jù)建設(shè)項目管理有關(guān)規(guī)定以及項目建設(shè)規(guī)模、功能需求、管理條件、資金到位情況制定了建設(shè)項目總體及分階段工程進度計劃并對項目實施進度和質(zhì)量進行監(jiān)督管理能夠保證項目建設(shè)順利推進。

第三篇：安置房項目可行性研究報告

河南泰之峰企業(yè)管理咨詢有限公司

某XX辦事處安置房建設(shè)項目 可行性研究報告

編制單位：河南泰之峰企業(yè)管理咨詢有限公司 河南泰之峰企業(yè)管理咨詢有限公司

可行性研究報告：

可行性研究報告是通過對項目的主要內(nèi)容和配套條件，如市場需求、資源供應(yīng)、建設(shè)規(guī)模、工藝路線、設(shè)備選型、環(huán)境影響、資金籌措、盈利能力等，從技術(shù)、經(jīng)濟、工程等方面進行調(diào)查研究和分析比較，并對項目建成以后可能取得的財務(wù)、經(jīng)濟效益及社會影響進行預(yù)測，從而提出該項目是否值得投資和如何進行建設(shè)的咨詢意見，為項目決策提供依據(jù)的一種綜合性的分析方法。

可行性研究報告的用途：

①建設(shè)項目論證、審查、決策的依據(jù)。②編制設(shè)計任務(wù)書和初步設(shè)計的依據(jù)。③籌集資金，向銀行申請貸款的重要依據(jù)。

④申請專項資金，向有關(guān)主管部門申請專項資金的重要依據(jù)。⑤股票發(fā)行，向證監(jiān)會申請股票上市的重要依據(jù)。

⑥取得用地，向國土部門、開發(fā)區(qū)、工業(yè)園申請用地的重要依據(jù)。⑦與項目有關(guān)的部門簽訂合作，協(xié)作合同或協(xié)議的依據(jù)。⑧引進技術(shù)，進口設(shè)備和對外談判的依據(jù)。⑨環(huán)境部門審查項目對環(huán)境影響的依據(jù)。

可行性研究報告主要內(nèi)容要求以全面、系統(tǒng)的分析為主要方法，經(jīng)濟效益為核心，圍繞影響項目的各種因素，運用大量的數(shù)據(jù)資料論證擬建項目是否可行。并對該項目實施的可行性、有效性、技術(shù)方案進行細致的技術(shù)論證和經(jīng)濟評價，以求確定在技術(shù)上合理、經(jīng)濟上合算的最優(yōu)方案。項目可行性研究報告是項目立項階段最重要的核心文件，同時也是項目決策的主要依據(jù)。

某XX辦事處安置房建設(shè)項目可行性研究報告： 目 錄

第一章 某XX辦事處安置房建設(shè)項目總論

1.1 概述

1.2 項目建設(shè)單位簡介

1.3 報告編制的依據(jù)與范圍 1.4 項目概況

第二章 某XX辦事處安置房建設(shè)項目建設(shè)背景及必要性

河南泰之峰企業(yè)管理咨詢有限公司

2.1 項目建設(shè)背景 2.2 項目的提出

2.3項目建設(shè)的必要性

第三章 某XX辦事處安置房建設(shè)項目市場預(yù)測及建設(shè)規(guī)模

3.1高新區(qū)房地產(chǎn)市場現(xiàn)狀分析

3.2高新區(qū)商品住宅市場需求分析

3.3 項目的SWOT分析

3.4 項目目標客戶群定位

3.5 項目建設(shè)規(guī)模

第四章 某XX辦事處安置房建設(shè)項目選址及建設(shè)條件

4.1 選址原則

4.2 項目選址

4.3 項目建設(shè)條件

第五章某XX辦事處安置房建設(shè)項目建設(shè)方案

5.1 總體規(guī)劃

5.2 規(guī)劃設(shè)計方案 5.3 建筑設(shè)計方案 5.4 公用工程

5.5 工程管線規(guī)劃

第六章 某XX辦事處安置房建設(shè)項目環(huán)境保護及公共安全

6.1 環(huán)境保護

6.2 勞動安全

6.3 消防

第七章 某XX辦事處安置房建設(shè)項目節(jié)能處理

7.1 節(jié)能方案分析的必要性 7.2 用能標準和節(jié)能規(guī)范

7.3 能耗狀況和能耗指標分析

7.4 節(jié)能措施和節(jié)能效果分析

第八章 某XX辦事處安置房建設(shè)項目管理及進度計劃

河南泰之峰企業(yè)管理咨詢有限公司

8.1 項目管理

8.2 項目進度安排

第九章 某XX辦事處安置房建設(shè)項目招標方案

9.1 編制依據(jù)

9.2 招標方案

第十章 某XX辦事處安置房建設(shè)項目投資估算與資金籌措

10.1 投資估算

10.2 資金籌措

第十一章 某XX辦事處安置房建設(shè)項目社會效益

11.1社會影響效果分析 11.2社會適應(yīng)性分析

11.3社會風(fēng)險分析

11.4 社會效益評價結(jié)論

第十二章 某XX辦事處安置房建設(shè)項目結(jié)論與建議

12.1 結(jié)論 12.2建議

第四篇：安置房

安置房

基本簡介

安置房，也叫動遷房，是指在政府實施土地儲備地塊、非經(jīng)營性公益項目建設(shè)、城市基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)和軍事設(shè)施建設(shè)等行政劃撥用地的拆遷過程中，以確定的價格、套型面積向具有市區(qū)戶籍（含從事農(nóng)業(yè)職業(yè)）的被拆遷人定向銷售的住宅房。

“拆遷安置房享受土地劃撥、規(guī)費減免等相關(guān)政策，具有社會保障性質(zhì)，其供應(yīng)對象為集體土地的被拆遷居民家庭[2]。

主要分類

根據(jù)相關(guān)法規(guī)及政策的規(guī)定拆遷安置房屋一般分為兩大類：

一類是因重大市政工程動遷居民而建造的配套商品房或配購的中低價商品房。如黃浦江兩岸進行的世博會拆遷。按照有關(guān)方面的規(guī)定，被安置人獲得這種配套商品房的，房屋產(chǎn)權(quán)屬于個人所有，但在取得所有權(quán)的5年之內(nèi)不能上市交易。

另一類是因房產(chǎn)開發(fā)等因素而動拆遷，動拆遷公司通過其他途徑安置或代為安置人購買的中低價位商品房（與市場價比較而言）。

基本優(yōu)勢

1、是現(xiàn)房，而且早期的安置房有些的地理位置優(yōu)越，小區(qū)配套較完善;

2、戶型適中，以小兩房、小三房、部分中三房為主，即建筑面積120平方米以內(nèi)的戶型占絕大多數(shù)，而且大部分為多層建筑

3、政府統(tǒng)建的房屋質(zhì)量較為穩(wěn)定;

4、安置房依托地理優(yōu)勢和小區(qū)配套優(yōu)勢，升值比率與經(jīng)濟增長周期吻合，升幅較快 更重要的是，這些安置房如果沒有產(chǎn)權(quán)，價格普遍會比市價低。

當然，還有一個客觀原因，安置房的業(yè)主往往享受多套房源，使其有出售的需求和可能。

拆遷條件

1、符合設(shè)計規(guī)范;

2、每套房屋面積不低于45平方米;

3、要符合國家安全和技術(shù)標準，具體說要有房屋驗收合格證，所有的證照應(yīng)齊全，從修建到竣工都必須達到安全標準。

過戶手續(xù)

一、個人拆遷安置房轉(zhuǎn)移過戶程序

先給該安置房辦理房產(chǎn)證，然后才可以進行過戶，辦理房產(chǎn)證的條件是房產(chǎn)住滿5年。辦理房產(chǎn)證后可以按照正常的流程進行過戶，流程如下：

先簽訂房地產(chǎn)買賣合同(當?shù)胤康禺a(chǎn)交易中心可買到)，在合同里面都寫明你們雙方的約定，比如怎么付款，分幾次付款，一般都是簽了買賣合同首付給他3成，然后去房地產(chǎn)交易中心過戶，過戶當日付6成，等你拿到產(chǎn)證后給他最后的1成。

過戶的手續(xù)不復(fù)雜，只要雙方的身份證原件以及復(fù)印件、戶口本、結(jié)婚證、稅費繳納憑證、合同還有房產(chǎn)證，就可以去過戶了。注意的是雙方當事人一定都要到場，要簽字的，如一方不去的話要去公證處作委托的.二、申辦材料

(1)、開發(fā)商名下的房產(chǎn)證原件。(2)、開發(fā)商的法人委托書。

(3)、拆遷前個人房產(chǎn)證原件或房產(chǎn)證注銷證明。(4)、被安置人身份證復(fù)印件。(5)、拆遷安置協(xié)議。(6)、房屋移轉(zhuǎn)過戶申請書。(7)、房屋權(quán)屬登記申請書。(8)、測量分戶平面圖。

(9)、如被拆遷人死亡，應(yīng)提供死亡證明和代理人證明及代理人身份證復(fù)印件。注：提供的復(fù)印件應(yīng)加蓋公章、私章；填寫的相關(guān)表格應(yīng)按要求簽字蓋章。[3] 交易風(fēng)險 買賣的風(fēng)險

第一、政策因素。

根據(jù)相關(guān)法規(guī)及政策規(guī)定，拆遷安置房屋一般分為兩大類：一類是因重大市政工程動遷而建造的配套商品房或配購的中低價商品房。此類房屋產(chǎn)權(quán)雖屬于個人所有，但在取得所有權(quán)的一定期限內(nèi)不能上市交易。另一類是因房產(chǎn)開發(fā)等因素而動拆遷，動拆遷公司通過其他途徑安置或代為安置人購買的中低價位商品房(與市場價比較而言)。該類商品房和一般的商品房相比沒有什么區(qū)別，屬于被安置人的私有財產(chǎn)，沒有轉(zhuǎn)讓期限的限制，可以自由上市交易。

第二、價格因素。

目前拆遷安置房的買賣大多是在簽訂了拆遷安置協(xié)議但房子尚未交付的情況下轉(zhuǎn)讓買賣的。由于從訂立安置協(xié)議到房屋交付，中間間隔時間長、變化大，特別是價格不斷上漲，到交房時的價格可能相差近千元，拆遷戶認為自己的利益受到了損失，因此拒絕交房，要求漲價，最終導(dǎo)致雙方的矛盾加劇，引起訴訟。

第三、人的因素。

“共有人”是拆遷安置房買賣風(fēng)險的最大制造者。他們找合同的漏洞逃避法律責(zé)任追求己方利益，或為合同的履行設(shè)置障礙。共有人會以《城市房地產(chǎn)管理法》第38條第4項“共有房地產(chǎn)，未經(jīng)其他共有人書面同意的”及第6項“未依法登記領(lǐng)取權(quán)屬證書的”房地產(chǎn)不得轉(zhuǎn)讓為由，請求確認房屋買賣合同無效。對此筆者認為，根據(jù)人大常委會對《民法通則》若干問題的意見，共有財產(chǎn)的部分共有人擅自處分共有財產(chǎn)，其行為應(yīng)該視為無效，但該意見同時規(guī)定，如果第三人善意取得財產(chǎn)，其取得財產(chǎn)的行為應(yīng)該受到保護。而由此給其他共有人造成的損失，應(yīng)該由擅自處置財產(chǎn)的共有人進行賠償?！冻鞘蟹康禺a(chǎn)管理法》規(guī)定禁止轉(zhuǎn)讓尚未確權(quán)發(fā)證的房地產(chǎn)，其立法目的就是為制止來源不明、權(quán)屬不清的房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓。而當事人之間的拆遷房買賣合同在訂立合同時就來源明確、權(quán)屬清楚，拆遷戶主張合同無效違背誠實信用原則。為保護交易安全，應(yīng)當認定合同有效。賣房人應(yīng)當交付房屋，并協(xié)助辦理房屋產(chǎn)權(quán)變更登記手續(xù)。

因此，為減少矛盾、避免糾紛，購置拆遷安置房首先要查明安置房的性質(zhì)，一般來說對已經(jīng)竣工的安置房可以到開發(fā)公司或房地產(chǎn)交易中心查詢房屋的產(chǎn)權(quán)資料、土地性質(zhì)等狀況，如房屋尚未建造或正在建造，買家非但要承擔(dān)極大的法律風(fēng)險，而且還要承擔(dān)安置房的具體結(jié)構(gòu)、朝向、小區(qū)環(huán)境改變等不確定的風(fēng)險。其次是訂立協(xié)議時要出售方全體共有人簽名，以減少風(fēng)險。

交易風(fēng)險 隨著城市化步伐的加快，大量農(nóng)村集體土地上的房屋被納入拆遷范圍。為了解決被拆遷人的居住問題，政府修建了專門的拆遷安置房。拆遷安置房享受土地劃撥、規(guī)費減免等相關(guān)政策，具有社會保障性質(zhì)，其供應(yīng)對象為集體土地的被拆遷居民家庭。與普通商品房相比，拆遷安置房最大的特點在于購買對象特定和交易時間受限，即只有符合條件的被拆遷人才有資格購買拆遷安置房，并且被拆遷人在取得拆遷安置房房產(chǎn)證的一定時間內(nèi)(通常為五年)無法將該房過戶給其他人。雖然拆遷安置房交易受到限制，但在實際生活當中，由于拆遷安置房與普通商品房之間通常存在著較大的差價，因而在民間已經(jīng)形成了事實上的拆遷安置房交易市場，甚至出現(xiàn)了批量收購此類房屋然后再轉(zhuǎn)賣牟利的“黃?！薄ｋm然買賣雙方先簽訂買賣合同、辦理款項及房屋交接手續(xù)，五年后再辦理房屋過戶手續(xù)的做法并未違反法律規(guī)定，屬于合法行為;但與普通的商品房相比，拆遷安置房的交易風(fēng)險大了許多。這主要表現(xiàn)在以下幾個方面：

第一，房價上漲容易誘使賣方違約。

按照政策的規(guī)定，賣房者要在取得房產(chǎn)證之日起五年后才能夠?qū)⒎课葸^戶給買房者。在這漫長的五年時間里，房價的走勢無論是誰都難以預(yù)料的。當房價大幅上漲之時，賣房者完全可能將房屋再次賣給出價更高的買方。在某些極端的情況下，一套拆遷安置房在最終過戶之前，可能已經(jīng)被買賣了十幾次。拆遷安置房的買方是無法從買賣合同中獲得充足的保障的。房屋的歸屬最終取決于過戶情況：誰最終取得了拆遷安置房的所有權(quán)證，誰就是房屋的所有權(quán)人，至于其是否是第一個買方則在所不問。許多拆遷安置房的買方認為，買賣合同已經(jīng)簽了、房款已經(jīng)付了、房子也已經(jīng)裝修過了，就算賣方違約，還能把我從房子里趕出去不成?可事實上，完成過戶手續(xù)的買方將依法取得房屋的所有權(quán)，并有權(quán)要求原來的購房者搬出拆遷安置房屋。

第二，買方無法取得房屋再度拆遷的補償利益。

在城市擴展的過程中，一些新建成的拆遷安置房再次面臨拆遷也并不鮮見。此時，拆遷部門所支付的補償金往往高于拆遷安置房的交易價格，而買賣雙方也因此對拆遷補償金的分配時常發(fā)生爭議：賣方認為，房子還沒有過戶，則拆遷補償款當然屬于賣方;買方認為，房款已經(jīng)全部結(jié)清，自己已經(jīng)入住，則拆遷補償款應(yīng)當屬于買方。從法律上來講，拆遷補償款應(yīng)當仍然屬于賣方：一方面，拆遷補償款屬于被拆遷房屋的變形物，而不屬于孳息。變形物通常是以原物的滅失為其產(chǎn)生的前提;而孳息的產(chǎn)生通常并不依賴于原物的滅失，相反，通常其是在原物存在的情形下產(chǎn)生的。拆遷補償款不能適用孳息所有權(quán)隨交付變動的規(guī)則。另一方面，拆遷補償款是賣方基于法律的規(guī)定而取得的，并非沒有合法的依據(jù)，因而不屬于不當?shù)美?。因此，賣方在已經(jīng)收取了購房款之后，仍然有權(quán)利獲得拆遷補償款。

第三，易受不確定因素影響。

交易時間過長，則許多不可預(yù)見的因素都將誘發(fā)糾紛。在一起案件當中，在完成過戶之前，賣房人死亡了，而賣房人的繼承人對于該買賣合同產(chǎn)生爭議，認為賣給買房人的價格太低了。買房人為了完成過戶，就不得不與從未謀面的繼承人進行交涉，繼而卷入到賣房人的家務(wù)當中。最終，買房人選擇通過訴訟來解決問題，但卻又面臨新的難題。賣房人有多個繼承人，有的已經(jīng)赴海外定居。在這種情況下，法院將不得不通過外交途徑送達。而至于多長時間能夠完成送達，就很難預(yù)測了，而訴訟也將因此被拖延下去，買方也就無法取得房屋的產(chǎn)權(quán)證。除此之外，國家稅收、信貸等宏觀調(diào)控政策的變化，也會使得買賣雙方對于交易的得失進行重新評估。

買房者在購買拆遷安置房時，不能僅僅看到其相對低廉的價格，更應(yīng)當看到其特殊的風(fēng)險。筆者認為，購買拆遷安置房并非明智之舉，因為要順利完成交易所消耗的時間過長，其中潛在的法律風(fēng)險是任何人都難以預(yù)見和避免的。買方所獲得的只是有限的差價，而其可能損失的卻是整個房屋。

政策風(fēng)險

這類房屋的交易行為比較容易引起國家的關(guān)注并加以規(guī)范，出現(xiàn)或抬高一些入市門檻，比如2004年6月開始由政府統(tǒng)建的解困房(不包括安置房)，產(chǎn)權(quán)證辦理后五年內(nèi)不能上市買賣交易。

如果你們簽訂了預(yù)約合同，但國家法規(guī)又規(guī)定該房屋不得轉(zhuǎn)讓，那法律上可以視為情勢改變，造成該合同不能履

入市銷售

安置房的入市銷售

很多人購買安置房時看重產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)讓和價格，卻忘了關(guān)注該安置房的銷售本身是否合法？其實，安置房能否銷售要依具體情況來定。

相關(guān)人士介紹，嚴格意義上，不能轉(zhuǎn)讓的房屋包括未依法登記領(lǐng)取權(quán)屬證書的；司法機關(guān)和行政機關(guān)依法裁定，決定查封或以其他形式限制房地產(chǎn)權(quán)利的；共有房地產(chǎn)，未經(jīng)其他共有人書面同意的；以及權(quán)屬有爭議的和法律法規(guī)規(guī)定禁止轉(zhuǎn)讓的其他情形。

安置房主要有幾種情況，如果拆遷前這房子就是業(yè)主自有房，安置房辦出的產(chǎn)權(quán)證也是業(yè)主的，拿到產(chǎn)權(quán)證后就可以交易，但除了正常的房屋交易稅外，還需要交納一份土地出讓金。對于沒有產(chǎn)權(quán)證房屋就出售，按照《房地產(chǎn)管理辦法》視為非法，但土地房產(chǎn)局不參與裁定。

如果拆遷前這房子是公房，住戶是租住的，該房就不能轉(zhuǎn)讓；如果是公房，業(yè)主已向單位購買，而且安置房的產(chǎn)權(quán)證上是業(yè)主本人名字，就可以轉(zhuǎn)讓，但也需要額外交納土地出讓金。預(yù)約銷售因為沒有看到產(chǎn)權(quán)證，購買時的房屋情況不能只聽業(yè)主一面之詞。如果買到的安置房其實是公房，雖然購買程序合法，還是被判無效。

簽訂預(yù)約合同時，要到土地房產(chǎn)局核實該安置房的性質(zhì)，轉(zhuǎn)讓是否合法。如果業(yè)主已婚一定要夫妻雙方都簽字，或者得到另一方同意轉(zhuǎn)讓的授權(quán)書，業(yè)主未結(jié)婚的要請其出示未婚證明。

價格因素

目前拆遷安置房的買賣大多是在簽訂了拆遷安置協(xié)議但房子尚未交付的情況下轉(zhuǎn)讓買賣的。由于從訂立安置協(xié)議到房屋交付，中間間隔時間長、變化大，特別是價格不斷上漲，到交房時的價格可能相差近千元，拆遷戶認為自己的利益受到了損失，因此拒絕交房，要求漲價，最終導(dǎo)致雙方的矛盾加劇，引起訴訟。

人的因素

“共有人”是拆遷安置房買賣風(fēng)險的最大制造者。他們找合同的漏洞逃避法律責(zé)任追求己方利益，或為合同的履行設(shè)置障礙。共有人會以《城市房地產(chǎn)管理法》第38條第4項“共有房地產(chǎn)，未經(jīng)其他共有人書面同意的”及第6項“未依法登記領(lǐng)取權(quán)屬證書的”房地產(chǎn)不得轉(zhuǎn)讓為由，請求確認房屋買賣合同無效。對此筆者認為，根據(jù)人大常委會對《民法通則》若干問題的意見，共有財產(chǎn)的部分共有人擅自處分共有財產(chǎn)，其行為應(yīng)該視為無效，但該意見同時規(guī)定，如果第三人善意取得財產(chǎn)，其取得財產(chǎn)的行為應(yīng)該受到保護。而由此給其他共有人造成的損失，應(yīng)該由擅自處置財產(chǎn)的共有人進行賠償?！冻鞘蟹康禺a(chǎn)管理法》規(guī)定禁止轉(zhuǎn)讓尚未確權(quán)發(fā)證的房地產(chǎn)，其立法目的就是為制止來源不明、權(quán)屬不清的房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓。而當事人之間的拆遷房買賣合同在訂立合同時就來源明確、權(quán)屬清楚，拆遷戶主張合同無效違背誠實信用原則。為保護交易安全，應(yīng)當認定合同有效。賣房人應(yīng)當交付房屋，并協(xié)助辦理房屋產(chǎn)權(quán)變更登記手續(xù)。

因此，為減少矛盾、避免糾紛，購置拆遷安置房首先要查明安置房的性質(zhì)，一般來說對已經(jīng)竣工的安置房可以到開發(fā)公司或房地產(chǎn)交易中心查詢房屋的產(chǎn)權(quán)資料、土地性質(zhì)等狀況，如房屋尚未建造或正在建造，買家非但要承擔(dān)極大的法律風(fēng)險，而且還要承擔(dān)安置房的具體結(jié)構(gòu)、朝向、小區(qū)環(huán)境改變等不確定的風(fēng)險。其次是訂立協(xié)議時要出售方全體共有人簽名，以減少風(fēng)險。

基本區(qū)別

與回遷房的區(qū)別 拆遷安置房，是指在人民政府實施土地儲備地塊、非經(jīng)營性公益性項目建設(shè)、城市基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)和軍事設(shè)施建設(shè)等行政劃撥用地的拆遷過程中，以確定的價格、套型面積向具有本市市區(qū)戶口（含農(nóng)業(yè)職業(yè)）的被拆遷人定向銷售的住宅房屋。

拆遷回遷房是指在原地拆遷安置的房屋。

他們之間的區(qū)別是在人民政府實施土地儲備地塊、非經(jīng)營性公益性項目建設(shè)、城市基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)和軍事設(shè)施建設(shè)等行政劃撥用地上進行房屋拆遷的，房屋拆遷補償方式是原地產(chǎn)權(quán)調(diào)換的既是拆遷安置房，也是拆遷回遷房；但在出讓土地上進行房屋拆遷的，如可以原地回遷的就是拆遷回遷房，而不是拆遷安置房。

與一般商品房的區(qū)別

因為拆遷安置房的安置對象是特定的動遷安置戶，該類房屋的買賣除受法律、法規(guī)的規(guī)范之外，還受到當?shù)卣嚓P(guān)的地方政策的約束。所以和一般的商品房交易有很大的不同。與普通商品房相比，拆遷安置房最大的特點在于購買對象特定和交易時間受限，即只有符合條件的被拆遷人才有資格購買拆遷安置房，并且被拆遷人在取得拆遷安置房房產(chǎn)證的一定時間內(nèi)（通常為五年）無法將該房過戶給其他人。

常見問題

安置房可以買賣嗎?買賣的風(fēng)險是什么?

其實，所謂拆遷安置房是指因城市規(guī)劃、土地開發(fā)等原因進行拆遷，而安置給被拆遷人或承租人居住使用的房屋。因為其安置對象是特定的動遷安置戶，該類房屋的買賣除受法律、法規(guī)的規(guī)范之外，還受地方政府政策的約束，所以和一般的商品房交易有很大的不同。但如果拆遷安置房取得房權(quán)，并且沒有規(guī)定限制對外出售，或者限制轉(zhuǎn)讓的期限已滿，這樣的拆遷安置房和一般的商品住宅沒什么區(qū)別，這樣的安置房可以買賣。

現(xiàn)金市面上掛牌的拆遷安置房，往往是沒有取得產(chǎn)證，或者是剛剛?cè)〉卯a(chǎn)證，按規(guī)定5年內(nèi)限制轉(zhuǎn)讓的房子。安置房買賣的風(fēng)險很大，甚至沒有保障的。尚未去得產(chǎn)證的拆遷安置房，按《物權(quán)法》規(guī)定，房屋屬于不動產(chǎn)，不動產(chǎn)產(chǎn)權(quán)以房地產(chǎn)管理部門登記備案為準，沒有登記備案的，除法律特殊規(guī)定的情形外，不具有物權(quán)法上的產(chǎn)權(quán)效力。也就是說此類安置房還沒有取得安全產(chǎn)權(quán)，對外出售是不合法的。即使簽訂附生效的買賣合同，期間風(fēng)險也甚大。如：沒有產(chǎn)權(quán)證的拆遷安置房，或者產(chǎn)權(quán)證但5年內(nèi)限制轉(zhuǎn)讓的拆遷安置房，從簽訂合同到將來辦理產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移的時間漫長，不確定因素多，可能會出現(xiàn)如下一些潛在安置房買賣的風(fēng)險：

1、家庭成員內(nèi)部可能對拆遷安置房的分配有異議，萬一協(xié)商不成，可能每部起訴到法院解決，最終確定的合法權(quán)益人是誰還無法確定;

2、無產(chǎn)權(quán)的拆遷安置房可能因其他原因?qū)е聼o法辦理產(chǎn)權(quán)證;

3、因交易時間漫長，房價變動可能性發(fā)，果如出售方為謀取更大利益，將房屋房價賣給他人，并在可以過戶交易時先行過戶給他人，那么購買方就很實現(xiàn)購房母的了，只能主張債權(quán)了;

4、在購買房等待過戶的漫長時間內(nèi)，也有可能發(fā)生因出售方自身債務(wù)糾紛，導(dǎo)致房屋被債權(quán)人申請法院查封。

購置拆遷安置房首先要查明安置房的性質(zhì)，一般來說對已經(jīng)竣工的安置房可以查詢其“五證”，或到房地產(chǎn)交易中心查詢房屋的產(chǎn)權(quán)資料等。不同類型的拆遷安置房，交易雙方承擔(dān)的交易風(fēng)險有所不同。第一類動拆遷安置房，由于交易時間長，受市場因素的影響，往往買家需要承擔(dān)極大的法律風(fēng)險。主要體現(xiàn)在房價上漲后上家有意反悔，找合同的漏洞逃避法律責(zé)任追求己方利益，或為合同的履行設(shè)置障礙。如果是購買還沒定位的安置房風(fēng)險就更大，買賣雙方雖然可以知道房屋大致的坐落位置，但無法確定建好后安置房的具體結(jié)構(gòu)、朝向、小區(qū)環(huán)境等，辦理過戶等手續(xù)時間也會更長。因此在購買此類房產(chǎn)時，簽訂一份有效的具有可操作性的買賣合同就顯得至關(guān)重要。買賣合同除了要具備一般買賣合同的主要條款外，還需要對房屋的增購等費用的支付方式，遲延交房等都作出明確的約定。一般來說購置該類房屋，可以根據(jù)《民法通則》及《合同法》的相關(guān)規(guī)定，簽訂附條件的合同來保證買賣合同的有效性，并對具體細節(jié)作出明確約定以防合同相對方反悔，最好由專業(yè)房產(chǎn)律師進行指導(dǎo)。

有證的拆遷安置房當然可以買賣，交易也與普通房屋沒有差別;對于無證的拆遷安置房，要分清情況，主要注意這幾個問題：

(1)調(diào)查清楚拆遷前的產(chǎn)權(quán)性質(zhì)，如果拆遷前具備產(chǎn)權(quán)證，只是拆遷后開發(fā)商沒有及時辦理，如果有拆遷協(xié)議書，雖然麻煩，但日后還是可以辦理產(chǎn)權(quán)證的;

(2)一定要辦理公證手續(xù)，以免日收出現(xiàn)糾紛。

(3)有的開發(fā)企業(yè)為了增加收入，在拆遷安置房交易后可以提供更名(過戶)服務(wù)，適當收一些費用是一種比較好的解決辦法。

什么是安置房?安置房的類型?

安置房，是政府進行城市道路建設(shè)和其他公共設(shè)施建設(shè)項目時，對被拆遷住戶進行安置所建的房屋。安置的對象是城市居民被拆遷戶，也包括征拆遷房屋的農(nóng)戶。隨著城市建設(shè)發(fā)展步伐的進一步加快，政府盡可能新建更多的安置房，不斷滿足拆遷戶的需求已迫在眉睫。

拆遷安置房也叫動遷房。是指因城市規(guī)劃、土地開發(fā)等原因進行拆遷，而安置給被拆遷人或承租人居住使用的房屋。安置房在房產(chǎn)交易中占據(jù)了一個比較重要的位置。

● 預(yù)約銷售方式流行 很多安置房尤其是新近交房的安置房交易都是采用預(yù)約銷售的方式。即安置房業(yè)主還沒有拿到房屋的產(chǎn)權(quán)就轉(zhuǎn)讓，所以買家購買房屋后暫時不能過戶?！白畛Ｒ姷姆绞骄褪琴I賣雙方找一家可靠的中介，由中介牽頭雙方簽訂一份帶附加條件的預(yù)約銷售合同，合同聲明該房屋已經(jīng)售出，但要等產(chǎn)權(quán)辦好再過戶。”中介會把這份合同拿到公證處公證，證明雙方已經(jīng)發(fā)生了這個交易行為。

付款方式也根據(jù)協(xié)商各有不同，比如有的是先預(yù)付30萬元訂金，交房后再付20萬元或一次性付清總房價的90%，余下的辦理房產(chǎn)過戶后付清。不過，沒有過戶就買房無法進行銀行按揭，購買的市民就得一次性付出幾十萬元現(xiàn)金，壓力也不小。

● 安置房之所以這么受歡迎，有他自身的優(yōu)勢存在：

首先，它是現(xiàn)房，而且早期的安置房有些的地理位置優(yōu)越，小區(qū)配套較完善;其次，它的戶型適中，以小兩房、小三房、部分中三房為主，即建筑面積120平方米以內(nèi)的戶型占絕大多數(shù)，而且大部分為多層建筑;再次，.政府統(tǒng)建的房屋質(zhì)量較為穩(wěn)定;最后，安置房依托地理優(yōu)勢和小區(qū)配套優(yōu)勢，升值比率與經(jīng)濟增長周期吻合，升幅較快。

更重要的是，這些安置房如果沒有產(chǎn)權(quán)，價格普遍會比市價低?！?買安置房存在政策風(fēng)險：

這類房屋的交易行為比較容易引起國家的關(guān)注并加以規(guī)范，出現(xiàn)或抬高一些入市門檻，比如2004年6月開始由政府統(tǒng)建的解困房(不包括安置房)，產(chǎn)權(quán)證辦理后五年內(nèi)不能上市買賣交易。

如果你們簽訂了預(yù)約合同，但國家法規(guī)又規(guī)定該房屋不得轉(zhuǎn)讓，那法律上可以視為情勢改變，造成該合同不能履行

● 安置房可以貸款嗎、安置房有房產(chǎn)證嗎?

1、如果不是拆遷安置戶而購買拆遷安置房是不能申請公積金貸款。

2、拆遷安置戶在取得產(chǎn)權(quán)證契稅證后的6個月時間內(nèi)，您可以向我部申請住房公積金貸款。

3、如果安置房的地已歸為國有土地的話，那棟房子是可以辦到產(chǎn)權(quán)證的，如果安置房為集資的土地，則是辦不到產(chǎn)權(quán)證的。

4、買安置如果只是自己住的話，合同簽得好的話是沒有什么問題的，如果買來用于交易的話就有風(fēng)險。

拆遷安置房和回遷房區(qū)別 拆遷安置房，是指在人民政府實施土地儲備地塊、非經(jīng)營性公益性項目建設(shè)、城市基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)和軍事設(shè)施建設(shè)等行政劃撥用地的拆遷過程中，以確定的價格、套型面積向具有本市市區(qū)戶口(含農(nóng)業(yè)職業(yè))的被拆遷人定向銷售的住宅房屋。

拆遷回遷房是指在原地拆遷安置的房屋。

他們之間的區(qū)別是在人民政府實施土地儲備地塊、非經(jīng)營性公益性項目建設(shè)、城市基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)和軍事設(shè)施建設(shè)等行政劃撥用地上進行房屋拆遷的，房屋拆遷補償方式是原地產(chǎn)權(quán)調(diào)換的既是拆遷安置房，也是拆遷回遷房;但在出讓土地上進行房屋拆遷的，如可以原地回遷的就是拆遷回遷房，而不是拆遷安置房。

經(jīng)濟適用房、安置房、安居房的區(qū)別

經(jīng)濟適用住房是面向中低收入家庭的普通住宅;要體現(xiàn)適用、經(jīng)濟、美觀、安全、衛(wèi)生、便利的原則;布局要符合城市規(guī)劃的要求;使用功能要滿足居民基本生活的需要;建設(shè)標準要根據(jù)北京市“九五”住宅建設(shè)標準，結(jié)合市場需求確定。

現(xiàn)階段，經(jīng)濟適用住房的來源主要有三種：一是由政府提供專項用地，通過統(tǒng)一開發(fā)、集中組織建設(shè)的經(jīng)濟適用住房;二是將房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)擬作為商品房開發(fā)的部分普通住宅項目調(diào)整為經(jīng)濟適用住房;三是單位以自建和聯(lián)建方式建設(shè)的，出售給本單位職工的經(jīng)濟適用住房。

安居房包括按規(guī)定出售或出租給國家機關(guān)、事業(yè)單位、企業(yè)單位職工的準成本房、全成本房、全成本微利房和社會微利房。

第五篇：安置房項目建設(shè)情況匯報-080216

安置房項目建設(shè)情況匯報

根據(jù)?？谑小笆晃逡?guī)劃綱要”落實本市舊城區(qū)（城中村）改造任務(wù)，加快海甸溪一河兩岸安置房建設(shè)步伐，我們計劃用兩年時間(08、09年），完成海甸溪南北兩岸舊城改造項目拆遷面積108萬平方米（其中北岸約81萬平方米，長堤路約26.6萬平方米），規(guī)劃用地面積約488畝，完成108萬平方米安置房建設(shè)，共9558套安置住房，總投資約24.16億元?，F(xiàn)將安置房建設(shè)的工作進展、時間節(jié)點、資金計劃與存在的有關(guān)問題等情況作如下匯報。

一、安置房建設(shè)總體計劃：

第一批安置住房項目為：吉安花園、祥安大廈、和安花園，三項目規(guī)劃用地面積為45.8畝，總建筑面積為87000平方米，共864套安置住房，計劃總投資19554萬元；2007年11月5日開工，2009年7月15日全部竣工，其中祥安大廈于2008年12月30日竣工交付使用。

第二批安置住房項目為：諧安花園、水岸陽光、水岸聽濤、水岸金都、水岸銀灣、水岸人家、水岸星城AB座、長堤明珠、長堤美苑、長堤雅苑，十項目規(guī)劃用地約420畝，擬建總建筑面積為95.25萬平方米，共8244套安置住房，計劃總投資213836.3萬元；十項目計劃2008年5～7月份分別開工，2008年計劃完成50％的建筑工程量，2009年12月底全部竣工交付使用。在建安置房有兩個項目:財銀小區(qū)安置房，建筑面積17398平方米，共142套安置住房，計劃總投資3838.95萬元，于2007年6月份開工，計劃2008年10月底竣工交付使用。恒福居安置小區(qū)（為原有安置房，現(xiàn)重新裝修改造后投入作為海甸溪兩岸的安置房使用），建筑面積20000平方米，共308套安置住房，計劃投資4400萬元，擬定2008年5月底竣工交付使用。

二、前期在建安置房項目建設(shè)：

前期在建安置房有三個項目：總建筑面積5.18萬㎡，共576套安置房，計劃投資11938.95萬元，2008年全部完成投入?？⒐r間分別為2008年4月、5月和10月。

1、財銀小區(qū)項目：建筑面積1.71萬㎡，安置戶計142套，計劃投資3838.95萬元，目前已完成前期各項手續(xù)，項目建設(shè)完成正在實施，完成了A、B棟建筑結(jié)構(gòu)主體，C棟樁基礎(chǔ)施工已完畢，計劃于2008年10月底完工。

2、恒福居：為原有安置房，現(xiàn)重新裝修改造后擬投入作為海甸溪兩岸的安置房使用，建筑面積2萬㎡，安置房計308套，計劃投資4400萬元，計劃5月底完工。

3、紫金山大廈：建筑面積14700㎡，安置房計126套。計劃投資3700萬元，該項目已收購?fù)戤叄召弮r為3200萬元，500萬元列入裝修。該項目作為被拆遷安置過渡用房（該項目數(shù)據(jù)未列入總體計劃之內(nèi)）。

三、在建安置房建設(shè)目標：

1、目前，在建安置房項目有：祥安大廈、吉安花園、和安花園。三個項目規(guī)劃用地面積為45.8畝，總建筑面積為8.7萬㎡，共864套安置住房，計劃總投資約19554萬元（按每平方米2245元計算），2008年計劃投資15310萬元，三項目總施工周期為18個月。

2、在建安置房各項目目標計劃及進展情況：

① 祥安大廈：2007年11月5日開工，2008年12月30日竣工，總工期420天，計劃投資3242.8萬元，其中08年計劃投入資金3100萬元。

目前該項目已完成了前期的拆遷、清表，規(guī)劃、消防、人防等各

項報建工作；實現(xiàn)了三通一平及圍墻等臨時建設(shè)任務(wù)；并于2008年1月10日通過公開招標完成了招標事宜；工程施工已完成：13個降水井、441根基礎(chǔ)管樁，1300根邊坡支護維幕防水粉噴樁工程。

② 吉安花園:2008年2月15-20日開工，2009年7月10日竣工，總工期510天，計劃投資9653.5萬元，其中08年計劃投入7400萬元。

目前場地平整、圍墻、門衛(wèi)、配電房等臨時設(shè)施都已到位，路通、電通；±0.00以下的基礎(chǔ)圖及地下室施工圖已設(shè)計完畢，二月底全部完成施工圖設(shè)計；規(guī)劃報建、消防報建已通過，元月30日已完成工程招標、監(jiān)理招標等工作。

③ 和安花園：2008年2月15-20日開工，2009年7月15日竣工，總工期450天，計劃投資6667.65萬元，其中08年計劃投入4810萬元。

目前場地平整、圍墻、門衛(wèi)、配電房等臨時設(shè)施已到位，路通；±0.00以下的基礎(chǔ)圖及地下室施工圖已設(shè)計完畢，二月底全部完成施工圖的設(shè)計；規(guī)劃報建、消防報建已通過。元月30日已完成工程招標、監(jiān)理招標等工作。

四、海甸溪北岸回遷區(qū)域安置房建設(shè)目標：

回遷區(qū)安置房是依據(jù)“海甸溪兩岸回遷安置區(qū)域”地塊作為安置房建設(shè)用地。北岸回遷區(qū)安置房計劃七個項目。其項目名稱為：諧安花園、水岸陽光、水岸聽濤、水岸金都、水岸銀灣、水岸人家、水岸星城AB座。七個項目規(guī)劃用地約285畝，擬建總建筑面積為：66.45萬㎡，共6199套安置住房，計劃總投資149180萬元。2008年計劃完成30％的建筑工程量，需投入44754萬元。七個項目計劃2008年

5～7份分別開工，2009年12月底前全部竣工。

五、海甸溪南岸回遷區(qū)域安置房建設(shè)目標：

南岸回遷區(qū)安置房計劃三個項目。其項目名稱為：長堤明珠、長堤美苑、長堤雅苑。三個項目規(guī)劃用地約135畝，擬建總建筑面積為28.8萬㎡，共2045套安置住房，計劃總投資64656萬元。2008年計劃完成30％的建筑工程量，需投入19397萬元。三個項目計劃2008年5、6、7月份分別開工，2009年12月底前全部竣工。

六、存在的問題：

1、考慮安置房建設(shè)用地缺乏問題，我們建議政府相關(guān)職能部門對安置房建設(shè)用地，采取提高容積率的做法來解決用地難的問題。

2、我們現(xiàn)在在建項目吉安花園地勢低，市政道路管網(wǎng)不到位，排污系統(tǒng)困難，建議政府加快環(huán)島路的建設(shè)，使安置小區(qū)配套工程能滿足要求。

3、在建項目祥安大廈的施工場地狹小，建議是否可以通過美蘭區(qū)政府解決一下占道施工（不是主要干道，占一半道路施工不影響居民生活和通車）場地。

安置房建設(shè)各個節(jié)點目標工作計劃見附表

?？谑谐墙瘓F――城市發(fā)展有限公司房產(chǎn)部

二〇〇八年二月十六日