第一篇：關(guān)于公司發(fā)展的遠景規(guī)劃的意見和建議

公司發(fā)展的意見和建議

為推進公司各項工作在新的一年按期完成，實現(xiàn)公司在未來穩(wěn)中求進，全面發(fā)展，針對公司目前的發(fā)展現(xiàn)狀，認真分析公司發(fā)展新形勢，圍繞如何解決制約公司發(fā)展的突出問題，提出合理化意見和建議。

一、公司基本情況

建投公司于2008年11月份正式成立，屬于國有投資企業(yè)，主要為政府公益性項目建立投融資平臺，下屬江城保障房開發(fā)有限公司于2011年3月份成立，具有房地產(chǎn)經(jīng)營和開發(fā)資質(zhì)，目前主要負責開發(fā)棚戶區(qū)改造項目以及政府公益性項目。公司設(shè)置三部一室，共21人，其中中級及以上工程師8人，助理工程師6人，形成了總經(jīng)理為中心的技術(shù)管理團隊。年齡段為60年代7人，70年代3人，80年代11人。

二、2013年工作安排

（一）三個棚戶區(qū)改造項目

1、加大三個棚戶區(qū)（露采、勞動、掃把溝）改造項目的施工力度，力爭在年底全部交付使用。

2、明確三個棚改項目的資金來源以及公司與政府之間的回購關(guān)系。

3、明確三個棚改項目除回遷外房產(chǎn)的銷售問題。

4、補全三個棚改項目所有證件，確保合法施工同時保證后期的正常銷售。

（二）政府公益項目

1、小街市場改造

完成所有分部項目的審計工作；完成與市國土局的決算。

2、金山路小學遷建項目

完成所有分部項目的審計工作；完成與教育局和區(qū)政府的決算工作。

（三）新光路地塊和五松五組項目

1、新光路地塊項目

目前正在進行土方施工、涵渠改造階段。整個項目計劃春節(jié)前完成土方和地質(zhì)勘探，今年3月份完成施工圖設(shè)計，4月份完成招投標工作，5月份全面開工建設(shè)。

2、五松五組項目

目前正在進行征遷階段，后續(xù)工作需根據(jù)征遷進度而定。

三、公司遠景發(fā)展意見和建議

（一）加強員工隊伍綜合素質(zhì)的提高

1、存在的問題

（1）由于公司成立時間不長，員工年齡結(jié)構(gòu)比例差異較大，80后員工占公司員工比例的多數(shù)，雖為公司儲備了人力，但實際工作經(jīng)驗、外部協(xié)調(diào)能力欠缺，理論和實際結(jié)合不夠，工作的主觀能動性差，工作效率不高；業(yè)務(wù)知識水

平和工作能力跟不上公司快速發(fā)展的需要。

（2）我們是兩個公司一套人馬，雖說節(jié)約了人力，但嚴重存在分工不明確，互相推諉，管理混亂的情況，生怕?lián)鷵?，擔責任，沒有合作協(xié)作意識，以至工作效率低下，閑的閑死，累的累死。

2、意見和建議

（1）要培養(yǎng)員工團隊意識和合作精神。對于年輕的員工，要勤學好問，多看多練，同時年長的和閱歷豐富的員工有義務(wù)幫扶，要帶頭樹立團隊意識和榮辱與共的合作精神。

（2）再次公司應(yīng)采取靈活多樣的方式開展一些業(yè)務(wù)知識、工作能力等方面的培訓(xùn)，為員工奠定必要的基礎(chǔ)知識和基本技能，加強員工的業(yè)務(wù)素質(zhì)和管理水平，提高員工個人的應(yīng)變、協(xié)調(diào)、組織及創(chuàng)造等綜合能力。本項工作應(yīng)由公司辦公是室具體負責跟蹤實施。

（3）建立嚴格的獎懲機制，堅決摒棄吃大鍋飯的時代，同時激發(fā)員工的業(yè)務(wù)學習和工作的積極性，讓員工牢固樹立與時俱進的學習理念，不斷改進工作作風，提高理論和實踐方面的素質(zhì)，樹立良好的職業(yè)道德，增強事業(yè)心和責任感，愛崗敬業(yè)，使員工的行為規(guī)范與公司企業(yè)文化融會貫通，相輔相成，個人價值實現(xiàn)與公司價值提升相得益彰。

（二）完善公司管理制度，加大管理創(chuàng)新力度

1、工程項目管理

借鑒同類企業(yè)先進管理經(jīng)驗,加快形成以戰(zhàn)略管理為先導(dǎo),以風險管理和業(yè)績考核為重點的管理體系，要有約束力但不束縛。（1）施工管理

提高現(xiàn)場管理人員對工程質(zhì)量、安全、進度、成本的管理意識和責任意識，對不負責任的管理人員要予以嚴厲的處罰。

（2）現(xiàn)場簽證管理

為有效控制工程造價，確保第一時間正確的解決問題，針對一年以來工程簽證的不規(guī)范情況，對于工程簽證必須嚴格按照公司制定的經(jīng)濟簽證管理制度執(zhí)行，現(xiàn)場工程師擅自簽證，給公司帶來損失，應(yīng)負全部責任。（3）工程款撥付管理

為使項目工程款得到正當有效利用，確保工程順利進行，在工程款撥付時應(yīng)制定嚴格的審批制度。針對目前我公司存在工程款審批不嚴，支付款額不當?shù)那闆r，建議如下，工程款除經(jīng)現(xiàn)場工程師和監(jiān)理確認外，工程部和造價部負責人應(yīng)進行實質(zhì)性的核算，工程總監(jiān)和財務(wù)總監(jiān)對審核結(jié)果進行復(fù)核，對出現(xiàn)的問題及時糾正，因疏忽大意出現(xiàn)多付、超付的情況應(yīng)建立嚴格的懲處制度。（4）招投標與合同管理

招投標和合同是工程項目施工的前提，招標文件和合同

是工程施工、計價、工程款支付的指導(dǎo)性文件。因此對公司招投標和合同管理應(yīng)以造價合同管理部為核心，以《招投標法》和《政府采購法》為指導(dǎo)思想，結(jié)合公司實際制定完善的管理制度，制度應(yīng)明確權(quán)限職責和責任人，同時針對招投標過程中出現(xiàn)亂用權(quán)利、徇私舞弊、透漏公司機密（如應(yīng)保密的標底）等制定嚴厲的懲處制度。

2、公司人事管理

隨著公司的不斷發(fā)展，應(yīng)深化公司人事、勞動和分配制度改革,大力推進競爭上崗,實現(xiàn)選人用人制度化、規(guī)范化。

（三）公司未來發(fā)展方向的設(shè)想

1、深化房地產(chǎn)開發(fā)

江城公司具有房地產(chǎn)經(jīng)營與開發(fā)資質(zhì)，目前主要從事區(qū)保障性住房開發(fā)建設(shè)，但我區(qū)保障房建設(shè)預(yù)計在未來3-5年內(nèi)逐漸建設(shè)完畢，這些項目建設(shè)完成后，江城公司該何去何從，應(yīng)該考慮一個長遠的規(guī)劃。建立起一個具有資質(zhì)的開發(fā)公司不易，要使公司長遠久存，必須在現(xiàn)有業(yè)務(wù)的基礎(chǔ)上，利用公司的資金優(yōu)勢和政府的后盾力量，深化房地產(chǎn)開發(fā)，也就是讓公司逐步走向市場。這樣一是能解決公司的發(fā)展問題，二是解決二十幾號人的就業(yè)問題，三是只要經(jīng)營得當，能給整個公司乃至政府帶來巨大的經(jīng)濟效益。

2、結(jié)合房地產(chǎn)開發(fā)逐漸打入服務(wù)性行業(yè)市場（1）創(chuàng)建投融資擔保公司

建投公司作為投融資公司，應(yīng)該充分發(fā)揮投融資功能的優(yōu)勢。以市場發(fā)展為導(dǎo)向，以專業(yè)知識為載體，以公司固有資產(chǎn)為后盾，立足多視角、高水準開拓擔保以及與之相關(guān)的金融服務(wù)市場。經(jīng)營宗旨：為中小企業(yè)融資擔保服務(wù)，豐富中小企業(yè)的融資渠道，促進地區(qū)民間資金的流動和收益；經(jīng)營原則：以安全性為核心，流動性和收益性兼顧；戰(zhàn)略定位：資本供給者和資金需求方的優(yōu)質(zhì)橋梁。投融資公司的創(chuàng)立，無論作為金融服務(wù)的橋梁還是作為房地產(chǎn)深化開發(fā)的保障，都能發(fā)揮出巨大的經(jīng)濟優(yōu)勢，隨著經(jīng)濟日趨發(fā)展，一定能以成分的優(yōu)勢走進全市全省乃至全國市場。（2）創(chuàng)建物業(yè)管理服務(wù)公司

以公司現(xiàn)有的開發(fā)小區(qū)項目為基礎(chǔ)創(chuàng)立物業(yè)公司。物業(yè)公司作為服務(wù)性行業(yè)，其成本相對較低，風險小，收益高。以目前公司開發(fā)的小區(qū)為基礎(chǔ)，逐漸走入市場，力爭打造品位高、品牌響、信譽度高的服務(wù)企業(yè)，為公司帶來收益，為社會提供就業(yè)崗位。

結(jié)語：行業(yè)的集中經(jīng)營也有利于市場的規(guī)范性和社會資源的有效配置，更有利于監(jiān)管部門實現(xiàn)有效監(jiān)管。但是無論

什么行業(yè)，都有各自的生命周期。隨時間推移，效率高的公司都將成為行業(yè)的主宰，房地產(chǎn)開發(fā)也好，融資性擔保行業(yè)也好，物業(yè)公司也好都將演繹優(yōu)勝劣汰的過程。在努力完善公司管理制度，克服不斷出現(xiàn)的新問題，我相信，公司無論在房地產(chǎn)開發(fā)，在投融資方面，還是在物業(yè)服務(wù)方面都將取得長足的進步和不斷的發(fā)展。

帶著篤信、崇新、奉獻、超越的理念，把每個人的能量都發(fā)揮出來，我深信無論什么行業(yè)都能獨樹一幟，都能做大做強。

2013年1月9日

第二篇：關(guān)于公司目前發(fā)展的幾點意見和建議

關(guān)于目前公司發(fā)展狀況的幾點建議和意見

唐滔

一·關(guān)于公司的工作重心問題

技術(shù)和營銷的重心

關(guān)于公司的工作重心問題，毫無疑問是在于技術(shù)的重心問題。只有當公司自己的技術(shù)成熟到一定的狀態(tài)，才不會受制于人，不會被別人牽著鼻子走。

對于技術(shù)的成長，對于前期的成長，我提出以下幾點意見:

1.每天在QT語音對老師講課進行錄音（無論是公開課還是會員課），然后安排專人進行整理，必要的時候，冒充需要辦理、提額向一線同行進行學習。

2.技術(shù)的成長可以通過合作，和優(yōu)大文化也好，還是其他公司也好，都可以在合作的同時進行學習。

3.通過招募人才和書本、網(wǎng)絡(luò)等等其他途徑的獲?。ㄟ@是后期的發(fā)展問題）。

對于營銷的建議我目前提出一點意見，就是關(guān)于電話營銷和微信營銷的結(jié)合。我們進入QT的有很多，成交率缺很低，為什么呢？這里提到一個親切度和信任度的問題，親情營銷是一個很好的營銷體系（詳細的請參考鏈家等中介公司的銷售策略和公司文化）。通過各種渠道取得進入QT的會員的聯(lián)系方式，然后達成交易才能真正的提高業(yè)績。

二．關(guān)于公司的規(guī)范化和制度化

制度和時間的安排應(yīng)該合理化

關(guān)于制度，當我們把工作進行細分之后，大大縮短了我們的工作時間和工作的效率，我們才有更好的休息和更好的生活。提高員工生活的質(zhì)量也應(yīng)該成為公司的職能（后期的活動安排、福利制度、獎勵機制等等。）。

關(guān)于時間的安排在后續(xù)附表 三．公司文化（后期）

核心價值的樹立

一個優(yōu)秀的企業(yè)文化將成為一個公司和企業(yè)的成長基石和成長道路的風向標。

注: 公司未來的工作

1.網(wǎng)站建設(shè)

2.微信公眾號

3.公司執(zhí)照的辦理和新的寫字樓的選定

4.公司技術(shù)資料的整理

PS:單獨對強哥的個人建議:

1.整理公司技術(shù)資料（特別是知道怎么做，但是沒有實際操作的東西一定要放在心上）

2.能不自己做的事，盡量不自己做。只有你的時間有余，你才有多余的時間管理公司

3.堅持不懈，我相信你一定會成功。

2016.7.20

第三篇：關(guān)于公司發(fā)展意見和建議

關(guān)于公司發(fā)展意見和建議

尊敬的領(lǐng)導(dǎo)：

您好！

公司發(fā)展的關(guān)鍵是市場和利潤，沒有市場就沒有利潤，沒有利潤，公司就生存不下去，制訂公司發(fā)展規(guī)劃有利于建立公司和員工的共同愿景，使員工對組織產(chǎn)生歸屬感和奉獻精神，從而全身心的投入工作。

1、社會在高速發(fā)展，在工作崗位中，很多職工都在單一型工作，只負責自己熟悉的領(lǐng)域，因此，公司應(yīng)加大職工的多元化培訓(xùn)，使每位職工都能夠在日常工作中控制成本效益，以達到效益最大化。

2、現(xiàn)代社會是信息化社會，公司自2017年以來，實行信息化管理、辦公，操作簡單、方便，節(jié)省了線下手續(xù)時間，這很大效果的提高了辦公效率，廣受職工歡迎。

3、目前，安全、質(zhì)量管理要求越來越嚴，然而在施工一線，大多數(shù)注重形式，安全、質(zhì)量教育工作，并未做到人人參與，建議公司加大對職工及施工工人的安全培訓(xùn)，同時做好技術(shù)交底工作，并時時盯著施工過程，發(fā)現(xiàn)錯誤及時整改。

4、為了適應(yīng)社會的高速發(fā)展，公司應(yīng)加大技術(shù)人才的引進，培養(yǎng)人才，多策并舉，調(diào)動員工的積極性，為公司發(fā)展留足后勁。

5、制定細而又細的科學化、量化的標準，按標準進行管理。標準化經(jīng)營與管理，可以使公司從上到下有一個統(tǒng)一的標準，形成統(tǒng)一的思想和行動；標準化管理有利于提高服務(wù)質(zhì)量，樹立公司形象，使公司以最少的投入獲得最大的經(jīng)濟效益。

6、制度建設(shè)要從小事抓起。制度建設(shè)要從大處著眼，小處著手，要了解員工、關(guān)心員工、體貼員工，要認真對待每一個細節(jié)，只要認真，沒有做不好的事情。

7、提高員工素質(zhì)，提高員工工作積極性。

8、加強黨的建設(shè)，應(yīng)努力建設(shè)一支高素質(zhì)的黨員干部隊伍。實事求是，教育黨員時刻注意加強自身世界觀的改造，解決好人生觀、權(quán)力觀的問題。

9、明責、知責、擔責。及解決好為什么落實責任的問題、解決好責任是什么的問題、解決好責任主體是誰的問題。

10、為有效預(yù)防和制止腐敗，十八屆中央紀委三次全會提出，要加強理想信念教育，增加宗旨意識，使領(lǐng)導(dǎo)干部“不想腐”；加強體制機制創(chuàng)新和制度建設(shè)，強化監(jiān)督管理，嚴肅紀律，使領(lǐng)導(dǎo)干部“不能腐”；堅持有腐必懲、有貪必肅，使領(lǐng)導(dǎo)干部“不敢腐”。

謝謝！

中鐵十八局集團三公司昌吉州公路項目經(jīng)理部

二〇一七年七月十日

第四篇：關(guān)于公司發(fā)展的建議意見及處理措施

關(guān)于公司發(fā)展的建議意見及處理措施

作為一個企業(yè)，除了追求必然的利潤外，其他層次的追求有：

1、對外而言，形象品牌健康，品質(zhì)有保證，信譽度高，價格有優(yōu)勢，交期迅速，服務(wù)態(tài)度好，對客戶反映較快。

2、對內(nèi)而言：分工明確，職責清晰，權(quán)利明確，管理有力，制度健全；部門之間協(xié)助與監(jiān)管有序，有章可循，且能達到制約和權(quán)利的平衡，企業(yè)與員工的規(guī)劃科學合理，共同進步，以公司為家，把工作當事業(yè)做。

針對本公司的建議及措施：

1、加強工作效率及各部門之間配合的，互不推諉；

2、正確用人，大膽授權(quán)，分工到位，職責明確。

3、公司可多開展業(yè)余活動促進員工的團隊意識和積極心態(tài)，增強部門間的溝通與協(xié)作。

3、公司應(yīng)增加與員工之間的互動，定期做一些員工調(diào)查，激發(fā)大家的積極性。

4、應(yīng)當標準化工作流程、簡化流程，以盡快適應(yīng)；

5、建議建立無記名意見箱；

關(guān)于公司發(fā)展的戰(zhàn)略意見

1、思想觀念方面

思路決定出路，觀念決定行動。我建議：（1）廣泛宣傳，增強意識；要廣泛利用網(wǎng)絡(luò)、會議、文件、簡報等多種形式，加強對公司戰(zhàn)略的宣傳，教育和引導(dǎo)公司全體員工樹立戰(zhàn)略意識，明確制定戰(zhàn)略的重要性，普及相應(yīng)的戰(zhàn)略管理的知識，使每一個員工都能把握、知曉公司未來的發(fā)展戰(zhàn)略，明確發(fā)展方向。（2）加強考核，適時調(diào)整。戰(zhàn)略畢竟是對未來的規(guī)劃和預(yù)測，因此要確保戰(zhàn)略目標的實現(xiàn)，就必須建立戰(zhàn)略目標考評機制，

第五篇：公司發(fā)展建議

3-1 什么樣的企業(yè)才能駕馭市場？

3-1-1第一波：比判斷——剩下的是對未來大趨勢判斷正確的企業(yè)。

3-1-2第二波：比資源——資源越大的企業(yè)越能留下，資源小的企業(yè)淘汰。

3-1-3第三波：比戰(zhàn)略——有戰(zhàn)略規(guī)劃的企業(yè)才能留下。

3-1-4第四波：比運營——有職業(yè)化、專業(yè)化團隊管理與運營的企業(yè)能留下。

3-1-5第五枚：比品牌-全球品牌網(wǎng)-——品牌效應(yīng)，增加發(fā)展的無形資產(chǎn)基礎(chǔ)

3-1-6 第六枚：比增值——化“增長”為“增值”，由“務(wù)虛”到“務(wù)實”，使土地、樓房、物業(yè)等增值最大化。

3-2面臨的機遇

3-2-1市場規(guī)范，更適合同景

同景是一家追求規(guī)范化操作的企業(yè)，也一直在身體力行，地產(chǎn)行業(yè)中，各方面的能力都受到好評，但在過去不規(guī)范操作的市場中卻很難拿到好地。今日，市場的游戲規(guī)則越來越規(guī)范，同景在土地資源上的弱勢地位將淡去，而其專業(yè)實力和在資本市場、客戶群體中良好的口碑將帶給同景越來越顯著的優(yōu)勢。

3-2-2抓住市場空擋：

最近出臺的各項宏觀調(diào)控的政策，對一些實力不強的開發(fā)公司所帶來的壓力已經(jīng)開始顯現(xiàn)。一些在售項目加大促銷力度，急于收回資金。而另一些正在醞釀的項目則更加慎重，有資金實力的開發(fā)商可能沒有地，同景現(xiàn)在資金基本充足，三個地區(qū)都有土地。適時地抓住市場空擋，收購、合作50—100畝土地進行開發(fā)，對同景的項目運作將有相當大的利好。

3-2可能的風險

3-2-2 2005年是不可確定的一年，需慎重決策

國內(nèi)宏觀政策還在調(diào)整，有很多不確定的因素可能產(chǎn)生；外國各種資金、商品進入中國將非常通暢。因此須密切關(guān)注最近國家會采取什么樣的措施調(diào)控。

3-2-3關(guān)注央行的一些措施。

三季度報告出來后，金融調(diào)控存在一些問題，調(diào)息的呼聲很高。而國家明顯還沒有作好這方面的準備工作（銀行投資規(guī)?？刂圃?%-7%以下、開始政府和銀行內(nèi)部的徹底整頓、建立完善的信用體系、投融資體系等等），控制不好會出現(xiàn)地產(chǎn)業(yè)“硬著陸”的可能性。

3-3戰(zhàn)略上的建議

3-3-1提升綜合實力

未來房地產(chǎn)企業(yè)的競爭將是綜合實力的競爭，建議同景集團憑借“實力+品牌+項目運營”來進行有效擴張，以不斷提高自身的綜合競爭力。

3-3-2拓寬融資渠道

新規(guī)則的出臺，意味著游戲規(guī)則的改變，融資能力差的開發(fā)商將可能因資金短缺而失敗。拓寬資金來源和融資渠道是公司戰(zhàn)略的重中之重，尋求包括上市、房地產(chǎn)信托和房地產(chǎn)基金在內(nèi)的多元化融資途徑，同時，兼顧資本金的內(nèi)部積累和外部積累。

3-3-3調(diào)整項目運作模式。

針對公司特點，靈活調(diào)整項目的運作模式，如合作開發(fā)、股權(quán)合作等。

3-3-4盡可能降低風險。

為了降低風險，要停止擴張、戰(zhàn)略收縮，實行減法經(jīng)營，包括產(chǎn)業(yè)減法、產(chǎn)品減法和股權(quán)投資減法。

3-3-5牢牢把握差異性

“房地產(chǎn)地區(qū)性很強。政府的主導(dǎo)性，加之地區(qū)政府對土地供應(yīng)的把握不同，造成地區(qū)供求關(guān)系不同，使地區(qū)的差異性進一步加強。同景同時在4個地區(qū)操作項目，要充分認識到地區(qū)的差異性，在宏觀調(diào)控當中，牢牢把握住差異性。

3-4 戰(zhàn)術(shù)建議

3-4-1 做減法：拋掉公司不擅長的項目，專心經(jīng)營住宅項目，盡可能得向國家支持的住宅類型靠攏，不搞投資大的商業(yè)地產(chǎn)，不盲目追求大盤； 從追求“規(guī)模、速度”轉(zhuǎn)向“品牌、增值”；適當放慢銷售速度，化1-2年短期目標為3-5年中期目標。

3-4-2 資金鏈：協(xié)調(diào)好個項目間資金鏈的關(guān)系，把握好開工時機，節(jié)約開發(fā)與管理成本；進行多種渠道融資，盡快上市，運作資本市場，啟動民間資本，快速托盤信托業(yè)，尋求多方合作，使資金鏈得以有效而健康的運轉(zhuǎn)。

3-4-3 拿地是關(guān)鍵的選擇。在對地塊作研判時，既要考慮經(jīng)濟原則（貴不貴），也要對地塊挖的深一些：有什么原生資源可以在規(guī)劃設(shè)計，營銷推廣中利用，比如：小山丘，坡地、大水井，原生樹等，或者近旁有優(yōu)美的自然環(huán)境（湖，公園，古建筑等），或者正好政府的重大項目（如不夜城，大公園，歐洲城等），另外，拆遷的成本和競爭對手的情況研究也是不可或缺的知己知彼，方能勝利，諸如此類?？傊氐纳悼臻g要大。為此，可采取或收購、或兼并、或合作一些“無實力無資金無經(jīng)驗無品牌無人才，卻有合法土地開發(fā)”的“五無一有”的小企業(yè)，開發(fā)與運作50—100畝的小型房產(chǎn)項目，作為同景“細水長流”式的土地資源。

3-4-4 從研究“消費者”轉(zhuǎn)向研究“產(chǎn)品”。目前產(chǎn)品嚴重同質(zhì)化，大家都在吆喝綠色生態(tài)住宅，有的樓盤什么都吆喝，健康、生態(tài)、環(huán)保、綠色、大盤大規(guī)劃、精品戶型，鋪的很開，可沒一樣做精做透，這是我們在產(chǎn)品設(shè)計時要注意的，要請優(yōu)秀的設(shè)計師結(jié)合市場作產(chǎn)品，爛房子還賣個好價的時代早過了，以同景“好、特”產(chǎn)品取勝。拿地時就要考慮，這塊地能不能作出好東西來，從研究“消費者”轉(zhuǎn)向研究“產(chǎn)品”。

3-4-5 施工質(zhì)量：專家指出，每一個質(zhì)量問題后面都隱藏著三百多個不利因素，在購房人要求越來越高的今天，開發(fā)商與業(yè)主對簿公堂的事時有發(fā)生，企業(yè)和項目形象一旦受損，代價即經(jīng)濟效益，更不說品牌了。

3-4-6 配套先做，景觀先行，物業(yè)先行。要有“門里的為第二，門外的才是第一”的配套思想。房地產(chǎn)進入比小分時代，在比小分上花功夫，愈發(fā)取悅消費者，而獲得市場的主動權(quán)將更大；考慮到房屋的升值保值，物業(yè)必須與規(guī)劃同步，如此增加產(chǎn)品的延伸價值。

3-4-7 單一變復(fù)合。房地產(chǎn)開發(fā)不是簡單的建筑產(chǎn)品的營造，而是生活方式的營造，地產(chǎn)與其他產(chǎn)業(yè)的復(fù)合，符合人們生活方式以及質(zhì)量的追求。如此在運營資本的背后，同時也在經(jīng)營地產(chǎn)品牌，甚至還在運營城市未來。

培養(yǎng)一支職業(yè)經(jīng)理人隊伍。優(yōu)秀的管理班子和善于執(zhí)行的團隊，也是開發(fā)商的法寶，畢竟，所有的所有，都要靠團隊去做，專業(yè)的人才是企業(yè)第一競爭力，因此同景職業(yè)經(jīng)理人必須是一個九段整合師，不一定會看病，但必須會檢藥，因為房產(chǎn)開發(fā)與管理的整合能力是其首要條件。

第二節(jié) 從兩大爭議問題看未來房地產(chǎn)發(fā)展趨勢(第二部

2-2 中國房地產(chǎn)是否會在本輪調(diào)控中走向低谷

爭議指數(shù)：★★★☆☆

受商品房空置面積總量持續(xù)上升以及個別地區(qū)房價、地價增長過速的影響，一段時間以來，社會各界對房地產(chǎn)市場的發(fā)展趨勢憂心忡忡，有人甚至發(fā)出了“當前房地產(chǎn)市場狀況與1992年相似”的悲觀論調(diào)。

根據(jù)對10年來全國房地產(chǎn)市場發(fā)展情況的綜合分析，當前房地產(chǎn)市場所謂“熱”的表現(xiàn)與1992、1993年出現(xiàn)明顯泡沫的情況是根本不同的。

2-2-1房地產(chǎn)市場供給的主要特征 對比分析

l 投資

根據(jù)國際一般規(guī)律總結(jié)，現(xiàn)階段我國房地產(chǎn)開發(fā)投資與GDP之比應(yīng)處于3％至8％之間。

1993年：房地產(chǎn)開發(fā)投資與GDP之比最大值達到10.69％，超過了8％的上限。

2002年為6.99％，但處于合理浮動區(qū)間內(nèi)，房地產(chǎn)開發(fā)投資與國民經(jīng)濟規(guī)?；鞠噙m應(yīng)。

l 建設(shè)規(guī)模

房地產(chǎn)業(yè)界對未來做出的較好期望往往反映在新開工率的迅速增長上。根據(jù)房屋建設(shè)周期為三到四年的基本規(guī)律，一般來說商品房新開工量應(yīng)界于當年施工面積的1／4-1／3，也即新開工率一般應(yīng)在0.25至0.33之間。

1993年：商品房新開工率為126％，市場供給嚴重過量。

2002年：商品房新開工率為46％，預(yù)示著房地產(chǎn)業(yè)界對市場預(yù)期較高，應(yīng)引起一定關(guān)注。

2-2-2 房地產(chǎn)市場需求的主要特征 對比分析

l 房地產(chǎn)銷售價格

1992年：商品房平均銷售價格年均增長7.89％，房價收入比為13.82；

2002年：每平方米平均價格較1992年增長了1.14倍。房價收入比為9.04

1998年后商品房平均銷售價格漲幅一直低于GDP與人均可支配收入的增長幅度，房價的漲幅與國民經(jīng)濟的增長相適應(yīng)。房價的穩(wěn)步上升是房地產(chǎn)市場需求持續(xù)旺盛的重要表現(xiàn)。與此對應(yīng)，居民可支配收入的協(xié)調(diào)增長是確保房地產(chǎn)市場有效需求的重要條件。

l 銷售量

2002年，全國商品房銷售24969.29萬平方米，是1992年4288.86萬平方米的5.83倍，年均增長19.4％，商品房銷售額由1992年的450億元增長到2002年的5721億元，年均增長 28.8％。

l 個人購房比重

1992年：個人購買商品住宅1456.01萬平方米，占當年商品住宅銷售面積的38.2％；

2002年：個人購買商品住宅 20727.77萬平方米，占商品住宅全部銷售面積的93.7％，北京、上海、廣東、江蘇、浙江、深圳等地個人購房占比超過98％，個人已經(jīng)成為商品住宅銷售中占絕對比重的主體。

從上述分析首先可以判斷，本輪調(diào)控與上一輪有本質(zhì)的區(qū)別，不大會出現(xiàn)如1993年那樣，以犧牲房地產(chǎn)作為平抑宏觀經(jīng)濟的結(jié)果。

2-2-3綜合分析

l 從短期來看:房地產(chǎn)受政策性因素影響較大。

? 國家對土地供應(yīng)的進一步控制必將使未來短期土地開發(fā)增長率下降

? 房地產(chǎn)投資將繼續(xù)保持增勢，但增速將放緩；

? 受供求慣性的驅(qū)動，房地產(chǎn)竣工面積和銷售面積仍將維持一定的增速；

? 房地產(chǎn)價格的漲幅將可能下降，但受有效需求強勁的推動，房地產(chǎn)價格下調(diào)壓力不大；

? 房地產(chǎn)企業(yè)將逐漸形成規(guī)?；?jīng)營，部分中小企業(yè)將逐步退出市場，有實力的大企業(yè)將獲得更大的發(fā)展空間；

? 主要地區(qū)市場仍將保持發(fā)展水平和規(guī)模領(lǐng)先的地位，其他部分地區(qū)將可能發(fā)育成為新的增長點。

l 從中長期來看:主要受國民經(jīng)濟發(fā)展水平和國民經(jīng)濟發(fā)展戰(zhàn)略的影響。

? 從GDP發(fā)展水平看

世界銀行統(tǒng)計資料表明，當一個城市人均 GDP在800-4000美元之間時，房地產(chǎn)會高速增長，人均GDP在4000-8000美元之間時，房地產(chǎn)會平穩(wěn)增長，人均GDP在8000-20000美元之間時，房地產(chǎn)會衰退。目前我國人均GDP約為 1000美元，整體上我國房地產(chǎn)業(yè)還有非常大的發(fā)展空間。

? 從GDP發(fā)展速度看

根據(jù)庫茲涅茨《各國的經(jīng)濟增長》中研究結(jié)論，當GDP增長速度小于4％時，房地產(chǎn)業(yè)將出現(xiàn)萎縮，當GDP增長速度界于4％-5％時，房地產(chǎn)業(yè)將出現(xiàn)停滯；5％-8％，房地產(chǎn)業(yè)將處于穩(wěn)定發(fā)展階段；8％-10％，房地產(chǎn)業(yè)將高速發(fā)展。我國目前GDP的增長速度是7％-8％，根據(jù)以上結(jié)論，我國房地產(chǎn)業(yè)處于穩(wěn)定發(fā)展的階段。

? 從國內(nèi)政策層面看

房地產(chǎn)業(yè)是一個涉及面廣、帶動系數(shù)高的行業(yè)，據(jù)統(tǒng)計，我國每年鋼材的25％、水泥的70％、木材的40％、玻璃的70％和塑料制品的25％都用于房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)中，房地產(chǎn)業(yè)對這些產(chǎn)業(yè)的發(fā)展能起到1：1.17促進作用。因此，促進房地產(chǎn)業(yè)得到進一步發(fā)展是確保國民經(jīng)濟持續(xù)健康運行的內(nèi)在要求。房地產(chǎn)業(yè)將面臨日益優(yōu)化的政策環(huán)境，繼續(xù)鞏固其支柱產(chǎn)業(yè)的地位，發(fā)展空間更加廣闊。

因此，從中長期來看，我國房地產(chǎn)業(yè)屬于朝陽產(chǎn)業(yè)，目前還處于總量增長時期，現(xiàn)階段出現(xiàn)的結(jié)構(gòu)性和區(qū)域性矛盾屬于前進中的問題，必將隨著宏觀經(jīng)濟的持續(xù)發(fā)展和國家產(chǎn)業(yè)政策調(diào)整而逐步解決，房地產(chǎn)業(yè)的中長期趨勢良好。

第3節(jié) 未來公司發(fā)展方向分析及建議

土地與資金的控制，使房地產(chǎn)開發(fā)商遭遇了幾年來最嚴峻的考驗。各大小房地產(chǎn)投資商都將面臨資金鏈的緊張與土地的失控。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)面臨淘汰，行業(yè)洗牌成為必然。同景集團可借時勢造英雄，成就一番偉業(yè)。

3-1 什么樣的企業(yè)才能駕馭市場？

3-1-1第一波：比判斷——剩下的是對未來大趨勢判斷正確的企業(yè)。

3-1-2第二波：比資源——資源越大的企業(yè)越能留下，資源小的企業(yè)淘汰。

3-1-3第三波：比戰(zhàn)略——有戰(zhàn)略規(guī)劃的企業(yè)才能留下。

3-1-4第四波：比運營——有職業(yè)化、專業(yè)化團隊管理與運營的企業(yè)能留下。

3-1-5第五枚：比品牌——品牌效應(yīng)，增加發(fā)展的無形資產(chǎn)基礎(chǔ)

3-1-6 第六枚：比增值——化“增長”為“增值”，由“務(wù)虛”到“務(wù)實”，使土地、樓房、物業(yè)等增值最大化。

3-2面臨的機遇

3-2-1市場規(guī)范，更適合同景

同景是一家追求規(guī)范化操作的企業(yè)，也一直在身體力行，地產(chǎn)行業(yè)中，各方面的能力都受到好評，但在過去不規(guī)范操作的市場中卻很難拿到好地。今日，市場的游戲規(guī)則越來越規(guī)范，同景在土地資源上的弱勢地位將淡去，而其專業(yè)實力和在資本市場、客戶群體中良好的口碑將帶給同景越來越顯著的優(yōu)勢。

3-2-2抓住市場空擋：

最近出臺的各項宏觀調(diào)控的政策，對一些實力不強的開發(fā)公司所帶來的壓力已經(jīng)開始顯現(xiàn)。一些在售項目加大促銷力度，急于收回資金。而另一些正在醞釀的項目則更加慎重，有資金實力的開發(fā)商可能沒有地，同景現(xiàn)在資金基本充足，三個地區(qū)都有土地。適時地抓住市場空擋，收購、合作50—100畝土地進行開發(fā)，對同景的項目運作將有相當大的利好。

3-2可能的風險

3-2-2 2005年是不可確定的一年，需慎重決策

國內(nèi)宏觀政策還在調(diào)整，有很多不確定的因素可能產(chǎn)生；外國各種資金、商品進入中國將非常通暢。因此須密切關(guān)注最近國家會采取什么樣的措施調(diào)控。

3-2-3關(guān)注央行的一些措施。

三季度報告出來后，金融調(diào)控存在一些問題，調(diào)息的呼聲很高。而國家明顯還沒有作好這方面的準備工作（銀行投資規(guī)?？刂圃?%-7%以下、開始政府和銀行內(nèi)部的徹底整頓、建立完善的信用體系、投融資體系等等），控制不好會出現(xiàn)地產(chǎn)業(yè)“硬著陸”的可能性。

3-3戰(zhàn)略上的建議

3-3-1提升綜合實力

未來房地產(chǎn)企業(yè)的競爭將是綜合實力的競爭，建議同景集團憑借“實力+品牌+項目運營”來進行有效擴張，以不斷提高自身的綜合競爭力。

3-3-2拓寬融資渠道

新規(guī)則的出臺，意味著游戲規(guī)則的改變，融資能力差的開發(fā)商將可能因資金短缺而失敗。拓寬資金來源和融資渠道是公司戰(zhàn)略的重中之重，尋求包括上市、房地產(chǎn)信托和房地產(chǎn)基金在內(nèi)的多元化融資途徑，同時，兼顧資本金的內(nèi)部積累和外部積累。

3-3-3調(diào)整項目運作模式。

針對公司特點，靈活調(diào)整項目的運作模式，如合作開發(fā)、股權(quán)合作等。

3-3-4盡可能降低風險。

為了降低風險，要停止擴張、戰(zhàn)略收縮，實行減法經(jīng)營，包括產(chǎn)業(yè)減法、產(chǎn)品減法和股權(quán)投資減法。

3-3-5牢牢把握差異性

“房地產(chǎn)地區(qū)性很強。政府的主導(dǎo)性，加之地區(qū)政府對土地供應(yīng)的把握不同，造成地區(qū)供求關(guān)系不同，使地區(qū)的差異性進一步加強。同景同時在4個地區(qū)操作項目，要充分認識到地區(qū)的差異性，在宏觀調(diào)控當中，牢牢把握住差異性。

3-4 戰(zhàn)術(shù)建議

3-4-1 做減法：拋掉公司不擅長的項目，專心經(jīng)營住宅項目，盡可能得向國家支持的住宅類型靠攏，不搞投資大的商業(yè)地產(chǎn)，不盲目追求大盤； 從追求“規(guī)模、速度”轉(zhuǎn)向“品牌、增值”；適當放慢銷售速度，化1-2年短期目標為3-5年中期目標。

3-4-2 資金鏈：協(xié)調(diào)好個項目間資金鏈的關(guān)系，把握好開工時機，節(jié)約開發(fā)與管理成本；進行多種渠道融資，盡快上市，運作資本市場，啟動民間資本，快速托盤信托業(yè)，尋求多方合作，使資金鏈得以有效而健康的運轉(zhuǎn)。

3-4-3 拿地是關(guān)鍵的選擇。在對地塊作研判時，既要考慮經(jīng)濟原則（貴不貴），也要對地塊挖的深一些：有什么原生資源可以在規(guī)劃設(shè)計，營銷推廣中利用，比如：小山丘，坡地、大水井，原生樹等，或者近旁有優(yōu)美的自然環(huán)境（湖，公園，古建筑等），或者正好政府的重大項目（如不夜城，大公園，歐洲城等），另外，拆遷的成本和競爭對手的情況研究也是不可或缺的知己知彼，方能勝利，諸如此類?？傊?，地的升值空間要大。為此，可采取或收購、或兼并、或合作一些“無實力無資金無經(jīng)驗無品牌無人才，卻有合法土地開發(fā)”的“五無一有”的小企業(yè)，開發(fā)與運作50—100畝的小型房產(chǎn)項目，作為同景“細水長流”式的土地資源。

3-4-4 從研究“消費者”轉(zhuǎn)向研究“產(chǎn)品”。目前產(chǎn)品嚴重同質(zhì)化，大家都在吆喝綠色生態(tài)住宅，有的樓盤什么都吆喝，健康、生態(tài)、環(huán)保、綠色、大盤大規(guī)劃、精品戶型，鋪的很開，可沒一樣做精做透，這是我們在產(chǎn)品設(shè)計時要注意的，要請優(yōu)秀的設(shè)計師結(jié)合。(蘭馬 單琳)關(guān)于公司發(fā)展的幾點建議 鄭總：

您好！

我來公司已兩年有余，也算房產(chǎn)公司的老員工啦，能為您和公司工作是我莫大的榮幸！在這兩年的時間里我目睹了駿馬奔騰塑業(yè)的蓬勃發(fā)展，經(jīng)歷了房產(chǎn)公司的成長歷程，我的心里也有些個人想法，希望我的這些想法（或建議）能對公司的發(fā)展有所幫助。

一、公司的制度化管理

每個公司的發(fā)展，必須要有完善的規(guī)章制度，我們公司亦不例外，目前公司基本還是停留在駿馬各項規(guī)章制度的基礎(chǔ)上，是一種企業(yè)管理模式，而房產(chǎn)開發(fā)則是一種建設(shè)項目管理模式，它們雖均屬于管理范疇，但他們的內(nèi)涵有著明顯地區(qū)別，主要區(qū)別體現(xiàn)在管理的對象、管理的目標、管理的實體。因此，制定適合房產(chǎn)公司管理和運作的各項規(guī)章制度已是當務(wù)之急。08年8月份我已將《房地產(chǎn)開發(fā)管理手冊》約90頁發(fā)給王副總和鄭經(jīng)理（供參考），內(nèi)容比較詳實，也耗費了我近半個月的時間。不管如何，我希望房產(chǎn)公司的各項規(guī)章制度能盡快經(jīng)各部門經(jīng)理討論后經(jīng)總經(jīng)理審批后付諸實施。對不完善的地方可以在實踐和執(zhí)行過程中不斷進行優(yōu)化整合和完善。

二、公司的組織機構(gòu)和管理網(wǎng)絡(luò)

公司的組織機構(gòu)設(shè)置宜結(jié)合公司的實際情況并兼顧長遠，遵循精干高效、靈活彈性、相對穩(wěn)定的原則，當然最根本的設(shè)置原則還是如何利于公司的管理和發(fā)展，一般采用直線職能制（既能集中統(tǒng)一指揮，又能充分發(fā)揮各職能部門的職能作用），現(xiàn)階公司的組織機構(gòu)和管理網(wǎng)絡(luò)最好根據(jù)現(xiàn)有的部門和人員進行設(shè)置，在實踐和發(fā)展中不斷進行優(yōu)化整合和完善。

三、公司的績效考核和獎懲激勵

績效考核主要分三個階段，月考核、半年考核、年終考核，因此，建議公司對考核通過的同志可以考慮將年終獎金分階段發(fā)放，即全年獎金/2/12為每月績效考核獎，全年獎金/2/2為半年和全年獎金，當然半年和全年獎的數(shù)額可適當調(diào)整，對月績效考核未通過的，月考核獎暫不發(fā)放，可在半年和年終考核時進行綜合評估，評估合格的可以將月考核獎補發(fā)，評估不合格的不予補發(fā)，這樣更便于對公司員工的約束管理，還能充分調(diào)動員工的工作積極性和主動性。

四、公司財務(wù)部的完善

公司財務(wù)部應(yīng)能充分發(fā)揮核算和測算職能，提供相應(yīng)的財務(wù)計劃和財務(wù)分析報告及各項統(tǒng)計報表，為公司的相應(yīng)決策提供依據(jù)；另外財務(wù)部還應(yīng)規(guī)定每月的付款時間段，每月最好規(guī)定兩次付款時間段，對滯后的順應(yīng)在下一時間段付款，同時在下一付款時間段將上一時間段的已付款和未付款的統(tǒng)計報表發(fā)給合約部和工程部，這樣既加強了各個部門的橫向溝通與聯(lián)系，也便于財務(wù)部對資金的統(tǒng)籌調(diào)度和安排，對整個工程的順利發(fā)展也更加有利。

五、成立物業(yè)公司的可行性

根據(jù)我咨詢和調(diào)研過的各物業(yè)公司和物業(yè)經(jīng)理人，建筑面積在3萬平米左右的，物業(yè)公司基本上能夠自負盈虧，并稍有盈利?，F(xiàn)階段星湖名軒的建筑面積在6萬平米左右，有住宅和商業(yè)，如自行管理，可為公司帶來不錯的收益，同時也可適當降低南苑賓館、咖啡店的運營成本（主要指維修部分）。因此，鑒于從公司的長遠發(fā)展及結(jié)合星湖明軒項目的實際情況考慮，建議成立物業(yè)公司。（成立物業(yè)公司的各項手續(xù)也不太繁瑣）

成立物業(yè)公司的最大障礙是人員配置問題，工程、管理、經(jīng)濟的人員我公司已經(jīng)具備（當然如不夠的話，可另行尋找），只需另行聘請具備物業(yè)職業(yè)資格的物業(yè)經(jīng)理人。

新注冊物業(yè)公司應(yīng)先到工商稅務(wù)部門辦理營業(yè)執(zhí)照及稅務(wù)登記等手續(xù)，然后自領(lǐng)取營業(yè)執(zhí)照之日起30日內(nèi)，持營業(yè)執(zhí)照、企業(yè)章程、驗資證明、企業(yè)法定代表人的身份證明、物業(yè)管理專業(yè)人員的職業(yè)資格證書和勞動合同，管理和技術(shù)人員的職稱證書和勞動合同等資料向工商注冊所在地政府房地產(chǎn)主管部門申請資質(zhì)；（三級注冊資本50萬，工程、管理、經(jīng)濟等技術(shù)管理人員不少于10人）

六、大潤發(fā)塔樓水電和幕墻的合同

關(guān)于使用大潤發(fā)售樓專用帳戶款，并將水電和后期幕墻合同價格做高的思路，這樣運作，必須有兩個基本條件，即

一、施工單位必須是熟悉可靠的，二、所找之人必須有自己的公司，不能掛靠，因此，我個人覺得這樣運作的話，公司所要面臨和承擔的風險很大，雙方一旦鬧僵，我公司將要承擔全部風險，建議最好不要采用，可否考慮將大潤發(fā)所有工程、設(shè)計、前期策劃、監(jiān)理等的全部應(yīng)付款通過售樓專用帳戶支付，并證明這些款項由強勁公司代付，希望能與大潤發(fā)溝通協(xié)調(diào)，這是目前最穩(wěn)妥、最有效的方法。希望盡快確定此方向，這同時涉及到后期各招標的方向。

七、公司財務(wù)報銷的明確和薪資的人性化發(fā)放 各級員工的報銷額度應(yīng)予以明確的范圍，在規(guī)定的范圍之外，必須事先申請，征得主管工程的總經(jīng)理助理的批準（主要涉及招待政府主管部門及各配套單位的業(yè)務(wù)費），當然，額度較大時還應(yīng)由總經(jīng)理批準，所有業(yè)務(wù)報銷單報銷時也應(yīng)由主管工程的總經(jīng)理助理簽字后，再由副總經(jīng)理簽字。

對各級員工的薪資發(fā)放建議財務(wù)部進行人性化的發(fā)放，在不違背公司利益的前提下進行一些財務(wù)技術(shù)處理，多為員工考慮，這樣更能充分調(diào)動員工的積極性。

八、工作總結(jié)

工作總結(jié)分月總結(jié)、半年總結(jié)和年終工作總結(jié)，其實每個員工的工作總結(jié)其實是匯報工作，并提出工作上的困難和有利于公司發(fā)展的建議，是在與您交流和溝通，也是您對員工最終考核的最好依據(jù)，也可以為您提供某些決策的依據(jù)。因此建議部門經(jīng)理以上的寫工作總結(jié)，并請您逐一過目，必要時向您匯報。

九、吃年夜飯的感悟

我已連續(xù)三次參加公司的年夜飯聚餐啦，但每次均感覺是以嘉賓的身份出席的，而作為房產(chǎn)公司的員工，心里不是滋味，現(xiàn)階段，您已擁有駿馬奔騰塑業(yè)、強勁投資、新島咖啡、南苑賓館、彩印廠等多家企業(yè)，子公司比較多，已是一個標準的經(jīng)營多元化企業(yè)，可以說已完全稱得上集團公司啦，下次建議您以集團公司老總的身份給我們所有員工作指示哦！

1.對外樹立大源城建品牌。當下房地產(chǎn)行業(yè)競爭非常激烈，就應(yīng)該用好的產(chǎn)品占據(jù)市場，從配套，景觀，物業(yè)到房屋的使用性、安全性、耐久性等自身的質(zhì)量，注重每一個環(huán)節(jié)，注重細節(jié)，用近乎“完美”來樹立自身的品牌。

2.對內(nèi)要加強管理，一切以建好房子，建一個舒適的生活小區(qū)為出發(fā)點，3.如果項目有條件可以參考下“六點水”項目的景觀配套先行，用好的景觀吸引消費者，加快銷售，提前回籠資金。

4.在取得土地的時候除了考慮經(jīng)濟問題，還要考慮地理位置因素，周邊環(huán)境也很很重要。

5.多組織集體活動，增加員工交流接觸機會，增進團隊團結(jié)。6.農(nóng)村安置房 都在借用開發(fā)公司資質(zhì)，是否可以考慮大范圍的增加與村委合作。