第一篇：“三下鄉(xiāng)”成功實踐的啟示

“三下鄉(xiāng)”成功實踐的啟示

“三下鄉(xiāng)”即有關(guān)文化、科技、衛(wèi)生方面的內(nèi)容知識讓農(nóng)村知道，促進農(nóng)村文化、科技、衛(wèi)生的發(fā)展。大力開展文化、科技、衛(wèi)生“三下鄉(xiāng)”活動，是我們黨全心全意為人民服務(wù)宗旨的具體體現(xiàn)。上個世紀(jì)八十年代初，團中央首次號召全國大學(xué)生在暑期開展“三下鄉(xiāng)”社會實踐活動。1996年12月，中央宣傳部、國家科委、農(nóng)業(yè)部、文化部等十部委聯(lián)合下發(fā)《關(guān)于開展文化科技衛(wèi)生“三下鄉(xiāng)”活動的通知》。1997年，“三下鄉(xiāng)”活動在全國正式開展。

今年是文化、科技、衛(wèi)生“三下鄉(xiāng)”活動開展十周年。十年來，在中宣部等十四個部委的大力推動下，“三下鄉(xiāng)”活動取得了豐碩的成果。只要看看廣大農(nóng)民欣賞演出時的喜悅、學(xué)到實用農(nóng)業(yè)技術(shù)時的興奮、受到醫(yī)療救治時的欣慰，就可以知道“三下鄉(xiāng)”深受廣大農(nóng)民歡迎。在眾多服務(wù)“三農(nóng)”的社會事業(yè)中，“三下鄉(xiāng)”的影響越來越大。

經(jīng)過十年的實踐，“三下鄉(xiāng)”內(nèi)容不斷豐富，活動更加完善，一系列涉農(nóng)的知識、技能、信息、物資、法規(guī)等，都已經(jīng)納入“三下鄉(xiāng)”活動的范疇，“三下鄉(xiāng)”正在向廣度和深度擴展，群眾受益面日益擴大。

“三下鄉(xiāng)”深受農(nóng)民歡迎，靠的就是服務(wù)“三農(nóng)”的扎實工作。十年來，許多從事這項工作的同志不畏艱苦，深入基層，在田間地頭、在風(fēng)霜雨雪中奔走，使廣大農(nóng)村群眾獲得了精神文化的享受，獲得了致富的信息和技術(shù)，獲得了健康知識和醫(yī)療服務(wù)。

十年的實踐表明，“三下鄉(xiāng)”是新時期密切黨和人民群眾血肉聯(lián)系的重要途徑。“三下鄉(xiāng)”把黨的方針政策，黨對農(nóng)村、農(nóng)民、農(nóng)業(yè)的關(guān)心送到了億萬農(nóng)民的心中，使他們切切實實感受到黨的溫暖；同時也使各級領(lǐng)導(dǎo)干部和從事這項工作的同志深入了解農(nóng)村的現(xiàn)狀，提高了制定政策的針對性和開展服務(wù)的實效性?！叭锣l(xiāng)”所體現(xiàn)的正是立黨為公、執(zhí)政為民，全心全意為人民服務(wù)的宗旨。

十年的實踐表明，“三下鄉(xiāng)”是統(tǒng)籌城鄉(xiāng)經(jīng)濟社會發(fā)展的一個有效舉措。如何提高農(nóng)民的收入、穩(wěn)定農(nóng)業(yè)生產(chǎn)、改善農(nóng)村醫(yī)療服務(wù)、提高農(nóng)村教育水平，關(guān)系農(nóng)民切身利益，關(guān)系農(nóng)村現(xiàn)代化建設(shè)?！叭锣l(xiāng)”向廣大鄉(xiāng)村傳播先進文化，普及科技知識，倡導(dǎo)文明生活，符合億萬農(nóng)民脫貧致富的迫切愿望；為那些急需文化、科技、醫(yī)療的農(nóng)村地區(qū)，尤其是“老少邊窮”和西部農(nóng)村雪中送炭，為改變那里的落后面貌做出了巨大貢獻。這也是工業(yè)反哺農(nóng)業(yè)、城市支持農(nóng)村的實際行動。

十年的實踐表明，“三下鄉(xiāng)”是構(gòu)建社會主義和諧社會的重要支撐。目前我國社會正隨著經(jīng)濟的發(fā)展而發(fā)生深刻的變革，農(nóng)村也同樣處于這一歷史變革的進程之中?！叭锣l(xiāng)”對于解決農(nóng)民的實際困難，化解農(nóng)村的各種矛盾，改變農(nóng)村的社會風(fēng)氣，提高農(nóng)民的科學(xué)文化素質(zhì)和生活水平，發(fā)揮著越來越大的作用。“三下鄉(xiāng)”一定能夠有力促進社會主義新農(nóng)村建設(shè)。

十年奮斗，十年輝煌。在總結(jié)經(jīng)驗的同時，我們更加清醒地認識到，要把“三下鄉(xiāng)”推向深入，就必須持之以恒，就必須開拓創(chuàng)新，就必須在針對性和實效性上下功夫。在“三下鄉(xiāng)”活動中能直接受益的農(nóng)民畢竟有限，只有堅持不懈，把“三下鄉(xiāng)”變?yōu)椤俺Ｏ锣l(xiāng)”，才能使更廣大農(nóng)民群眾得到實惠?！叭锣l(xiāng)”十年來已經(jīng)積累了許多好的經(jīng)驗，涌現(xiàn)出大批優(yōu)秀典型，但是如何使“三下鄉(xiāng)”制度化、規(guī)范化，如何調(diào)動更多部門的力量投入“三下鄉(xiāng)”，仍有待我們不斷探索創(chuàng)新。農(nóng)村各地發(fā)展條件各異，經(jīng)濟水平不同，風(fēng)俗習(xí)慣有別，如何結(jié)

合實際，使“三下鄉(xiāng)”更有針對性，更具實效性，值得我們認真思考。

我們要在十年成功實踐的基礎(chǔ)上，全面貫徹落實科學(xué)發(fā)展觀，以更加飽滿的熱情和更加務(wù)實的工作，城鄉(xiāng)攜手，共同建設(shè)社會主義新農(nóng)村，為全面建設(shè)小康社會而努力奮斗

第二篇：“三下鄉(xiāng)”成功實踐的啟示

“三下鄉(xiāng)”成功實踐的啟示

今年是文化、科技、衛(wèi)生“三下鄉(xiāng)”活動開展十周年。十年來，在中宣部等十四個部委的大力推動下，“三下鄉(xiāng)”活動取得了豐碩的成果。只要看看廣大農(nóng)民欣賞演出時的喜悅、學(xué)到實用農(nóng)業(yè)技術(shù)時的興奮、受到醫(yī)療救治時的欣慰，就可以知道“三下鄉(xiāng)”深受廣大農(nóng)民歡迎。在眾多服務(wù)“三農(nóng)”的社會事業(yè)中，“三下鄉(xiāng)”的影響越來越大。

經(jīng)過十年的實踐，“三下鄉(xiāng)”內(nèi)容不斷豐富，活動更加完善，一系列涉農(nóng)的知識、技能、信息、物資、法規(guī)等，都已經(jīng)納入“三下鄉(xiāng)”活動的范疇，“三下鄉(xiāng)”正在向廣度和深度擴展，群眾受益面日益擴大。

“三下鄉(xiāng)”深受農(nóng)民歡迎，靠的就是服務(wù)“三農(nóng)”的扎實工作。十年來，許多從事這項工作的同志不畏艱苦，深入基層，在田間地頭、在風(fēng)霜雨雪中奔走，使廣大農(nóng)村群眾獲得了精神文化的享受，獲得了致富的信息和技術(shù)，獲得了健康知識和醫(yī)療服務(wù)。

十年的實踐表明，“三下鄉(xiāng)”是新時期密切黨和人民群眾血肉聯(lián)系的重要途徑?！叭锣l(xiāng)”把黨的方針政策，黨對農(nóng)村、農(nóng)民、農(nóng)業(yè)的關(guān)心送到了億萬農(nóng)民的心中，使他們切切實實感受到黨的溫暖；同時也使各級領(lǐng)導(dǎo)干部和從事這項工作的同志深入了解農(nóng)村的現(xiàn)狀，提高了制定政策的針對性和開展服務(wù)的實效性?！叭锣l(xiāng)”所體現(xiàn)的正是立黨為公、執(zhí)政為民，全心全意為人民服務(wù)的宗旨。

十年的實踐表明，“三下鄉(xiāng)”是統(tǒng)籌城鄉(xiāng)經(jīng)濟社會發(fā)展的一個有效舉措。如何提高農(nóng)民的收入、穩(wěn)定農(nóng)業(yè)生產(chǎn)、改善農(nóng)村醫(yī)療服務(wù)、提高農(nóng)村教育水平，關(guān)系農(nóng)民切身利益，關(guān)系農(nóng)村現(xiàn)代化建設(shè)?！叭锣l(xiāng)”向廣大鄉(xiāng)村傳播先進文化，普及科技知識，倡導(dǎo)文明生活，符合億萬農(nóng)民脫貧致富的迫切愿望；為那些急需文化、科技、醫(yī)療的農(nóng)村地區(qū)，尤其是“老少邊窮”和西部農(nóng)村雪中送炭，為改變那里的落后面貌做出了巨大貢獻。這也是工業(yè)反哺農(nóng)業(yè)、城市支持農(nóng)村的實際行動。

十年的實踐表明，“三下鄉(xiāng)”是構(gòu)建社會主義和諧社會的重要支撐。目前我國社會正隨著經(jīng)濟的發(fā)展而發(fā)生深刻的變革，農(nóng)村也同樣處于這一歷史變革的進程之中。“三下鄉(xiāng)”對于解決農(nóng)民的實際困難，化解農(nóng)村的各種矛盾，改變農(nóng)村的社會風(fēng)氣，提高農(nóng)民的科學(xué)文化素質(zhì)和生活水平，發(fā)揮著越來越大的作用?！叭锣l(xiāng)”一定能夠有力促進社會主義新農(nóng)村建設(shè)。

十年奮斗，十年輝煌。在總結(jié)經(jīng)驗的同時，我們更加清醒地認識到，要把“三下鄉(xiāng)”推向深入，就必須持之以恒，就必須開拓創(chuàng)新，就必須在針對性和實效性上下功夫。在“三下鄉(xiāng)”活動中能直接受益的農(nóng)民畢竟有限，只有堅持不懈，把“三下鄉(xiāng)”變?yōu)椤俺Ｏ锣l(xiāng)”，才能使更廣大農(nóng)民群眾得到實惠。“三下鄉(xiāng)”十年來已經(jīng)積累了許多好的經(jīng)驗，涌現(xiàn)出大批優(yōu)秀典型，但是如何使“三下鄉(xiāng)”制度化、規(guī)范化，如何調(diào)動更多部門的力量投入“三下鄉(xiāng)”，仍有待我們不斷探索創(chuàng)新。農(nóng)村各地發(fā)展條件各異，經(jīng)濟水平不同，風(fēng)俗習(xí)慣有別，如何結(jié)合實際，使“三下鄉(xiāng)”更有針對性，更具實效性，值得我們認真思考。

我們要在十年成功實踐的基礎(chǔ)上，全面貫徹落實科學(xué)發(fā)展觀，以更加飽滿的熱情和更加務(wù)實的工作，城鄉(xiāng)攜手，共同建設(shè)社會主義新農(nóng)村，為全面建設(shè)小康社會而努力奮斗

第三篇：華西農(nóng)村基層管理的成功實踐與啟示

華西農(nóng)村基層管理的成功實踐與啟示

西村在長期的建設(shè)和發(fā)展過程中，堅持立足于實際發(fā)展需要，在推進基層的民主管理方面作出了積極的探索。華西村以管理創(chuàng)新推進發(fā)展的成功經(jīng)驗，不僅僅是對蘇南模式的創(chuàng)新和變革，而且對江蘇乃至全國的社會主義新農(nóng)村建設(shè)具有重要的示范意義。

首先，創(chuàng)新凝煉管理理念，為發(fā)展謀求新思路。華西村建村45年，發(fā)展為民、共同富裕是其始終不變的主題。華西村的發(fā)展歷經(jīng)不同的體制背景，許多經(jīng)驗和理念留有時代的痕跡和烙印。但是，堅持與兩頭保持一致、對上負責(zé)與對下負責(zé)相結(jié)合是華西長盛不衰的治理謀略或管理理念。這兩個保持一致的靈魂就是實事求是，貫穿的主線就是共同富裕。這就是華西村管理的世界觀、方法論和具有主導(dǎo)作用的核心價值理念。

共同富裕的理念決定著華西村的所有制結(jié)構(gòu)和分配方式。從上個世紀(jì)90年代起，華西村就開始跳出原來蘇南模式以單純的集體經(jīng)濟為主的發(fā)展道路，實行一村兩制，村民們既可以搞集體經(jīng)濟，也可以從事個體經(jīng)濟，大企業(yè)以集體為主，深化改革，提高效益，對小企業(yè)給予扶持或放開。華西村把傳統(tǒng)分配的財富均衡優(yōu)勢與現(xiàn)代市場經(jīng)濟的效率、激勵結(jié)合起來，實現(xiàn)了一種理想的境界，即公平與效率的統(tǒng)一，使得華西村，家家都是富裕戶、沒有一個貧困戶成為現(xiàn)實。華西村將按勞分配（工資獎金）、按需分配（村民福利）、按資分配（村民入股分紅）三種分配體制互補、融合得十分完美、十分和諧，實現(xiàn)了集體和個人的共同富、持續(xù)富、和諧富。

華西集團的管理體現(xiàn)“集中領(lǐng)導(dǎo)、分級管理”的科學(xué)理念。華西集 1

團內(nèi)部管理實行“八統(tǒng)一”，資金統(tǒng)一使用、人員統(tǒng)一安排、項目統(tǒng)一論證、原材料統(tǒng)一采購供應(yīng)、費用統(tǒng)一支出、設(shè)備添臵與大修統(tǒng)一調(diào)度、食宿統(tǒng)一安排。這樣，既合理地處理了集團公司與下屬企業(yè)的責(zé)權(quán)關(guān)系，又提高了管理績效、降低了管理成本。

其次，聚集優(yōu)化基層的領(lǐng)導(dǎo)資源，為發(fā)展構(gòu)筑新組織構(gòu)架。中國的農(nóng)村基層社會有著基本相似的領(lǐng)導(dǎo)資源和組織構(gòu)架。華西村黨委十分注重將華西村領(lǐng)導(dǎo)資源聚集優(yōu)化，在領(lǐng)導(dǎo)體制上，華西村黨委34個正副書記都擔(dān)任著企業(yè)集團或下屬分公司、大華西各村的主要負責(zé)人。新一屆華西村黨委由65名委員組成，平均年齡38歲，都是熟悉經(jīng)濟、精通業(yè)務(wù)、擅長管理的精英和骨干。其中一半以上是“新村民”。村黨委每天晚上都要開書記碰頭會，對村里工作中所遇到的問題及時通氣、及時協(xié)商、及時解決，這種體制既體現(xiàn)了民主的本意，又提高了工作的效率。

華西村級組織構(gòu)架，并不是傳統(tǒng)科層制范式的復(fù)制。華西村領(lǐng)導(dǎo)體制的總體組織構(gòu)架是：黨委領(lǐng)導(dǎo)制+村民自治制+現(xiàn)代企業(yè)制度，村黨委在整個村級組織中處于領(lǐng)導(dǎo)核心地位，對整個華西的政治、經(jīng)濟、文化、社會的發(fā)展全面領(lǐng)導(dǎo)、總體負責(zé)。這種具有草根特點的領(lǐng)導(dǎo)體制，較好地化解了我國基層農(nóng)村管理體制中的大權(quán)與小權(quán)、宏觀管住與微觀放活的矛盾。華西村的村民對村黨委有著高度認同，黨組織權(quán)威高于其他任何村級組織和個人。這是華西村多年積聚的政治資源與獨有的政治優(yōu)勢。實踐證明，通過村級黨組織聚集優(yōu)化農(nóng)村基層組織和基層社會中稀缺的領(lǐng)導(dǎo)資源，能夠降低領(lǐng)導(dǎo)成本，提高工作績效。多年來，華西村黨委擅長將政治優(yōu)勢、精神動力轉(zhuǎn)化為發(fā)展的經(jīng)濟資

源、社會資源，全面推動經(jīng)濟社會的發(fā)展。

2001年6月起，周邊16個村陸續(xù)并入華西，實行“一分五統(tǒng)”的管理體制，即：村企分開，經(jīng)濟統(tǒng)一管理、干部統(tǒng)一使用、勞動力在同等條件下統(tǒng)一安排、福利統(tǒng)一發(fā)放、村建統(tǒng)一規(guī)劃。這種體制既解決了農(nóng)村基層社會長期存在著的村企不分問題，又充分體現(xiàn)了農(nóng)村基層政治、經(jīng)濟、社會資源高效配臵要求，正如省委書記李源潮同志所指出的，“這是一種體制、機制的創(chuàng)新”，為農(nóng)村基層優(yōu)化資源配臵、共同發(fā)展、和諧發(fā)展，提供了新的管理模式。

第三，探索政治文明新境界，為發(fā)展創(chuàng)設(shè)民主管理的新平臺。華西村十分注意研究和把握新形勢下農(nóng)村基層組織建設(shè)的特點和規(guī)律，堅持依法治村、民主建村，善于運用法律手段、民主管理辦法和程序來解決矛盾和問題，堅持依法辦事，發(fā)揚民主，制度管人，把政策交給群眾，不斷創(chuàng)新社會管理方式，廣泛調(diào)動村民的積極性和創(chuàng)造性。發(fā)展社會主義民主政治，最根本的是要堅持黨的領(lǐng)導(dǎo)、人民當(dāng)家作主和依法治國的有機結(jié)合。按照華西人的理解，民主就是依法辦事，依約辦事，這就是最大的民主。在貫徹《村民委員會組織法》的同時，對法律上沒有規(guī)定的一些細節(jié)問題，在不與法律精神抵觸的前提下，發(fā)動群眾討論，如果有90%的村民同意，就通過制定村規(guī)民約的方式來補充和完善。華西村黨委班子有一條不成文的規(guī)定，凡是重大項目，必須請專家反復(fù)論證，由黨委集體討論決定。這是多年來華西村在經(jīng)濟建設(shè)中從未出現(xiàn)重大決策失誤的重要原因。華西村的改制以全新的思路別開生面，調(diào)動了各方面發(fā)展的積極性，使各類企業(yè)都煥發(fā)出新的活力和生機。

華西村政治文明建設(shè)基本實現(xiàn)路徑，一是堅持“四個民主”：民主選舉——把干部的選任權(quán)交給村民，由村民自己選出當(dāng)家人；民主決策——把重大事務(wù)的決策權(quán)交給村民，每季召開全體職工大會，每周召開全體村民大會；民主管理——成立了由村民代表組成的理財小組，參與日常管理；民主監(jiān)督——把知情權(quán)交給村民。大華西的每個村都設(shè)有專門的公開欄，凡涉及村民利益和村民普遍關(guān)注的問題都是公開內(nèi)容。二是制度保證。華西村制定了一整套的具有本土特色的管理制度。“以人為本，制度管人，人管制度”真實體現(xiàn)著華西村在管理過程中處理人與制度關(guān)系的程式。企業(yè)執(zhí)行“四制”（企業(yè)合作制、廠長負責(zé)制、經(jīng)理監(jiān)督制、工代議事制）；員工實行“三制”（首位高工資、末位淘汰制、違章辭退制）。華西村黨委多年來堅持對黨員干部實行定期測評制度，既有黨內(nèi)測評，也有全民測評，做到一季一考核、半年一小評，全年一總評。根據(jù)對黨員干部的測評和打分情況，鼓勵表彰先進，批評懲處后進。

從利益層面看，政治文明的實質(zhì)是處理公共利益與個人利益、公共權(quán)力與個人利益的關(guān)系的過程、方式、制度。政治關(guān)系和利益關(guān)系的和諧是政治文明的體現(xiàn)和標(biāo)志。華西村黨委一班人始終堅持以人為本，將人民的利益放在首位，倡導(dǎo)和踐行“有福民享，有難官當(dāng)”，正確處理個人與集體的關(guān)系，創(chuàng)設(shè)了超大型村莊民主管理的新平臺，形成了華西農(nóng)村科學(xué)發(fā)展、和諧發(fā)展的新格局。

第四篇：1114國外房地產(chǎn)政策的成功實踐及其啟示

國外房地產(chǎn)政策的成功實踐及其啟示（決策咨詢報告75期）

[ 來源： 綜合研究室 發(fā)布：湖南省統(tǒng)計局 發(fā)布時間：2011-01-06 08:19 ]

我國房地產(chǎn)市場從1998年住房制度改革以來，規(guī)模不斷擴大，市場化水平顯著提高，商品住房面積占城鎮(zhèn)竣工住房面積的比重從30%上升到73%，但與房地產(chǎn)市場發(fā)展相適應(yīng)的制度建設(shè)卻相對滯后，這也是為什么當(dāng)前房地產(chǎn)調(diào)控力度如此之大，效果卻不盡人意的根本原因之一。要實現(xiàn)房地產(chǎn)業(yè)持續(xù)穩(wěn)定健康發(fā)展，必須加快建立和完善一系列政策、法律體系以及有效的落實監(jiān)督機制。本文通過簡述一些主要國家的房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展情況及其成功的政策實踐，力圖找出一些可供借鑒的經(jīng)驗和啟示。

一、主要發(fā)達國家房地產(chǎn)政策的成功實踐

盡管各個國家國情不一樣，但只要是房地產(chǎn)政策實施較為成功的國家和地區(qū)，都具有共同的特點，那就是通過建立完善的財政、稅收、金融等政策措施體系，并充分發(fā)揮其作用；善于利用政府和市場兩只手，確保房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康運行。

（一）撐起法律“保護傘”。一些發(fā)達國家主要通過制定各種相關(guān)法律，為實現(xiàn)房地產(chǎn)有序健康發(fā)展提供法律保障。

美國重視住房立法，使住房保障政策措施有法可依，進而保證政策的權(quán)威性和有效性，這是美國住房保障制度的突出特點。目前，美國在住房保障立法方面形成了比較完善的體系，涵蓋了公共住房補貼、房租補貼、消除貧民窟等諸多方面。《合眾國住房法》規(guī)定要為低收入家庭修建公共住房制定長遠計劃；《國民住宅法》要求建立住房管理署，設(shè)立聯(lián)邦存款和貸款保險公司，由政府提供低利息貸款，鼓勵私人投資低收入家庭公寓住宅建設(shè)；《開放住房法案》幫助窮人成為房主，規(guī)定在10年內(nèi)為低收入家庭提供600萬套政府補助住房，并禁止在購買和租用房屋時的種族歧視等。

日本二戰(zhàn)后進行了大規(guī)模的立法活動，先后制定實施了《住房金融公庫法》(1950年)、《公營住宅法》(1951年)、《日本住宅公團法》(1955年)、《城市住房計劃法》(1966年)等40多部有關(guān)住房的法律，并制定了總計百余部的政令、告示等行政法律規(guī)范，逐步建立健全住房保障的法律體系，這些法律對保證住宅建設(shè)的持續(xù)發(fā)展和解決住房問題起到了巨大的促進作用。

新加坡住房制度的成功實施與其健全的法律法規(guī)體系密不可分。上世紀(jì)60年代新加坡頒布《住房發(fā)展法》，明確政府發(fā)展住房的目標(biāo)、方針、政策，確立專門法定機構(gòu)行使政府組屋建設(shè)、分配和管理職能，同時還頒發(fā)了《規(guī)劃法》、《土地征用法》、《租金限制法》、《建屋發(fā)展局法》、《特別物產(chǎn)法》、《中央公積金法》等一系列法律法規(guī)，為實現(xiàn)“居者有其屋”目標(biāo)提供了法律保障。

瑞典為解決住房問題制定了一系列可行性高、連續(xù)性強的住房政策和法規(guī)。如《住宅更新法》規(guī)定房主必須改善不符合最低標(biāo)準(zhǔn)的住房，國家給予貸款和必要補助，以促進舊住宅現(xiàn)代化；《建筑條例》對房屋的改建、建筑物的管理維修、拆除等做出明確的規(guī)定。

（二）打好財政補貼牌。財政補貼主要是為了支持房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展，調(diào)節(jié)供求關(guān)系，穩(wěn)定市場價格，維護生產(chǎn)經(jīng)營者和消費者的利益。

美國實行的住房補貼政策是一種直接補貼形式。凡家庭收入未達到所在地區(qū)家庭平均收入80%的家庭，可以申請住房補助。直補又分為兩種：一是租金補貼。政府鼓勵私人將符合出租標(biāo)準(zhǔn)的房屋出租給低收入者，當(dāng)?shù)褪杖胝叱凶夂?，便將自己收入?/3付給房主作為房租，其余部分由政府代付。二是購房補貼。根據(jù)美國前總統(tǒng)布什2003年簽署的《美國首付款法案》，凡能夠支付月供房屋抵押貸款，但沒有足夠的錢支付房屋首付款的美國家庭，可向地方相關(guān)機構(gòu)申請低收入家庭特別資助，政府將幫助購房者交齊首付款和辦理房屋過戶手續(xù)時的有關(guān)費用。在過去35年中，美國聯(lián)邦政府在幫助低收入戶解決住房問題上的支出大約是1萬億美元。

日本的財政補貼分為兩種，一種是政府財政撥款，用于低收入家庭的租房、購房補貼和資助公營住宅建設(shè)。第二種是政府的財政投資性貸款，一方面是對住宅公團住房建設(shè)的投資貸款，另一方面是將資金貸給住房金融公庫，再由后者用于建設(shè)公共住房和向低收入者發(fā)放住房貸款。

德國對低收入居民主要是實行房租補貼。政府根據(jù)家庭人口、收入及房租支出情況給予居民以適當(dāng)補貼，保證每個家庭都能夠租得起房。居民實際交納租金與可以承受租金的差額，由聯(lián)邦政府和州政府各承擔(dān)一半。

（三）用好稅收調(diào)節(jié)器。稅收在政府調(diào)控房地產(chǎn)中一直發(fā)揮著積極作用。一方面，高稅率能有效抑制房地產(chǎn)市場的投機行為；另一方面，可以通過稅收優(yōu)惠對低收入購房者予以補貼，從而平衡房地產(chǎn)市場的供求矛盾，避免房地產(chǎn)泡沫帶來的不利影響。

利用重稅抑制投機行為的主要做法有：一是征收高額稅收。如在法國，購房者除要繳納高額地稅外，還需支付住房稅或空房稅，這是法國人一直不把房地產(chǎn)市場作為投資領(lǐng)域的重要原因之一。二是區(qū)別對待，逐級增稅。如韓國從2007年起，對出售第二套房產(chǎn)的賣主征收50%的資本收益稅，對擁有第三套住房的賣主征收60%的資本收益稅，使投機者無利可圖甚至虧本。三是對房地產(chǎn)保有環(huán)節(jié)征收高稅。美國對不動產(chǎn)征收的稅收要占到其全部財產(chǎn)稅收入的80%，增加了投機者的經(jīng)濟風(fēng)險。

采取稅收優(yōu)惠政策讓低收入者擁有住房的具體實施辦法有：一是對低收入者提供購房的優(yōu)惠政策。美國政府對利用抵押貸款購買、建造和大修自己房屋的家庭，在征收個人所得稅時減免抵押貸款的利息支出；房屋業(yè)主可在10年內(nèi)每年接受個人所得稅的直接抵扣。日本政府頒布的《住宅取得促進稅制》規(guī)定，利用住宅貸款自建、自購的居民，在5年內(nèi)可以從每年的所得稅中扣除當(dāng)年的住宅貸款余額的1%，另外，對財產(chǎn)登記稅、不動產(chǎn)所得稅、城市建設(shè)實行稅等實行減免，甚至對住房資金中的贈款部分免征贈與稅。二是運用各級稅收對租房進行補貼。法國政府推行租房補貼的福利制度，社會各階層的無房戶都可在租房時享受政府相關(guān)的稅收補貼，而且建造廉租房的企業(yè)也可獲得中央政府在稅收方面的優(yōu)惠補貼。美國各州為提供低息抵押貸款資助出租房開發(fā)而發(fā)行的住房債券，購買債券所獲的利息免征所得稅；允許合格出租房的投資商在10年內(nèi)，每年從應(yīng)繳的聯(lián)邦個人所得稅中減去該不動產(chǎn)“資格基數(shù)”的一個固定比例。

（四）加大保障性住房供給。一些國家和地區(qū)政府普遍利用保障性住房這一公共政策，幫助單純依靠市場解決住房有困難的群體。在這些發(fā)達國家保障性住房體系發(fā)展過程中，均經(jīng)歷了大約30年的大規(guī)模興建公房階段。在建設(shè)高峰期，英國保障性住房存量占住房總量的比重超過50%，香港超過45%，新加坡超過90%。

香港特別行政區(qū)在私營物業(yè)市場持續(xù)健康發(fā)展的同時，對沒有能力購買和租住私營房屋的居民提供公共房屋資助。截止2010年3月底，香港特別行政區(qū)人口達到706萬。其中，47.5%的人居住在公營永久性房屋中，29.7%的人租住政府提供的廉租房——公屋，17.8%的人購買了政府資助出售的經(jīng)濟適用房——居屋。公營房屋共有113.5萬套，平均每人居住面積12.6平方米。香港保障性住房制度獲得成功，主要得益于專門機構(gòu)——香港房屋委員會(房委會)和房屋署的有效管理和成功運作。前者是公營房屋的法定決策機構(gòu)，其職責(zé)是根據(jù)政府整體房屋政策大綱，擬定及推行香港的公營房屋計劃；后者是房委會的執(zhí)行部門，負責(zé)進行房屋政策的具體操作。另外，香港對租住公屋和申請居屋的資格審查是相當(dāng)嚴(yán)格的，對弄虛作假者的懲罰也是相當(dāng)嚴(yán)厲的，不僅取消資格讓其撤出公屋或居屋，而且還要根據(jù)具體情況罰款甚至追究刑事責(zé)任。

新加坡通過推行“居者有其屋政策”，有效地解決了本國居民的住房問題。新加坡政府通過設(shè)立專門機構(gòu)——建屋發(fā)展局，負責(zé)居民公共住房的建設(shè)和管理，確立政府在住房建設(shè)和住房供給中的主體地位；按居民不同收入水平，確定住房類別和價格政策；同時通過實行公積金制度，保證建屋安民計劃順利實施；另外實施嚴(yán)格的住房分配和管理制度等。通過綜合實施以上政策，使新加坡住房保障建設(shè)獲得了巨大成功。截至2010年3月31日，新加坡人口309.41萬人，有82%的人住在政府修建的公寓里。

法國自1956年建立“低租金住房制度”（HLM）以來，法國租房市場就以廉租屋為主。按照“低租金住房制度”規(guī)定，人口超過5萬的城鎮(zhèn)中，廉租房占全部住房的比例不能低于20%，否則將受到處罰。由于廉租房的租金通常只有市場價格的1/3，最低僅約1/6，這使很多低收入居民首先選擇租房而不是買房，從而降低了市場總體需求，同時對穩(wěn)定房價也起了一定作用。與法國一樣，以德國、日本為代表的國家主要通過對非營利機構(gòu)提供金融支持，發(fā)展低租金、低成本住房，保障低收入居民能租到房屋。

（五）發(fā)揮好金融體系的作用。在解決居民住房過程中，各國依據(jù)自身的政治、經(jīng)濟體制和文化背景制定了不同的房地產(chǎn)金融政策體系，有效的助推了房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展。

一是抵押式房地產(chǎn)金融體系。這種模式就是購房者將所購的房地產(chǎn)作為抵押，向金融機構(gòu)申請購房貸款，并按規(guī)定在一定的期限內(nèi)償還貸款的本息后，獲得對該房地產(chǎn)的所有權(quán)。它是當(dāng)前絕大多數(shù)國家采用的主要房地產(chǎn)金融模式，尤其在美國、英國等市場經(jīng)濟比較發(fā)達的國家，已經(jīng)形成了非常完整的政策體系。在美國，房地產(chǎn)金融體系包括一級市場和二級市場。一級市場為購房者和開發(fā)商提供所需資金，二級市場則為房地產(chǎn)金融機構(gòu)所持有的金融資產(chǎn)提供流動性，一、二級市場共同構(gòu)成了一個相輔相成的房地產(chǎn)金融體系。在英國，住宅金融扮演著很重要的角色。抵押貸款目前成為英國居民購買住房時的重要資金來源，約有四分之三的住房是通過抵押貸款購買的。在還本付息期間，如申請抵押貸款的購房者發(fā)生失業(yè)等特殊情況而不能按時付款時，銀行并不以處置抵押房產(chǎn)為主要手段，一般都給予一定的還款寬限期，在此期限內(nèi)可只付息不還本。另外，政府和銀行都希望貸款者在貸款的同時，購買貸款保險(失業(yè)與疾病保險)，以保證還款期間貸款者的收入發(fā)生大的變化而暫時無還款能力時，保險公司可以幫助居民還款。

二是合同儲蓄式的房地產(chǎn)金融體系。這種方式采取了以提供房地產(chǎn)信貸為激勵機制的儲蓄式房地產(chǎn)信貸形式。其特點是潛在的購房者以低于市場利率儲蓄若干年后，當(dāng)需要購房時能夠從相關(guān)機構(gòu)獲得一部分低于市場利率的貸款。同時，政府對中低收入的住房儲蓄者根據(jù)儲蓄額進行獎勵，引導(dǎo)和支持居民自力更生解決住房問題。運用合同儲蓄式的房地產(chǎn)金融體系最為典型的國家是德國和法國。德國實行“先存后貸”的合同儲蓄模式，儲蓄房貸利率實行固定利率制，且低于市場利率。這種固定的利率，幾乎可以抗擊金融市場的波動，對房貸市場起著穩(wěn)定器作用。

三是強制性儲蓄的房地產(chǎn)金融體系。國家以政府立法建立房地產(chǎn)基金制度，規(guī)定雇員和雇主按工資的一定比例上繳專門金融機構(gòu)，用于幫助雇員支付購房首付款和分期償還貸款本息。這種方式最具代表性的是新加坡的公積金制度。新加坡推行的是中央公積金制度，它的實施給政府為主導(dǎo)的“居者有其屋”計劃提供了強大的資金保障。公積金制度的順利實施離不開嚴(yán)格的立法保障，1995年新加坡政府頒布的《中央公積金法》對公積金機構(gòu)設(shè)置和職能分工，公積金的歸集、提取、使用以及違法等事項都予以明確。公積金制度能發(fā)揮巨大的作用還離不開高效的組織管理。中央公積金局為法定的負責(zé)公積金的管理和保值工作的專門機構(gòu)，局內(nèi)設(shè)理事會，由政府代表、雇主代表、雇員代表共11位組成，下設(shè)人事管理、雇主服務(wù)、計算機管理等6個部門，責(zé)權(quán)清晰，優(yōu)質(zhì)高效。

四是混合型的房地產(chǎn)金融體系。這種模式是既有利用金融手段籌集資金的私人金融機構(gòu)，也有提供政策性信貸服務(wù)的官方金融機構(gòu)建立的住宅基金。如日本，民間金融機構(gòu)和和官方機構(gòu)有機結(jié)合，一方面建立官、民結(jié)合的機構(gòu)和組織以保證政府房地產(chǎn)政策的貫徹實施；另一方面建立具體執(zhí)行政府政策的機構(gòu)，如日本住房貸款合作社和郵政局來行使政策性房地產(chǎn)金融的職能。

二、對促進房地產(chǎn)業(yè)平穩(wěn)健康發(fā)展的幾點啟示

發(fā)達國家有著幾十年乃至上百年的房地產(chǎn)市場建設(shè)和管理經(jīng)驗，盡管各國在發(fā)展過程中背景不同，經(jīng)濟水平有高有低，市場化程度各有差異，但在房地產(chǎn)發(fā)展實踐中，都有著這樣的共同點：完整的房地產(chǎn)法律體系作保障；相對成熟、多樣的住房財政金融制度作支撐；嚴(yán)格和監(jiān)督性強的政策措施作保證。學(xué)習(xí)和借鑒國外房地產(chǎn)市場調(diào)控的成功實踐，對于確保我省房地產(chǎn)業(yè)持續(xù)穩(wěn)定健康發(fā)展，具有重要的現(xiàn)實意義。

（一）優(yōu)化結(jié)構(gòu)，加快保障性住房建設(shè)

縱觀各國在住房短缺階段，政府均大力興建保障性住房來加大供給，保護低收入群體權(quán)益。當(dāng)前及未來一段時期內(nèi)，我國正處在城市化加速期，住房總體上呈現(xiàn)供不應(yīng)求。如按我省每年新增城鎮(zhèn)人口120萬和城鎮(zhèn)人均住房面積30.2平方米計算，每年要新建3624萬平方米住房才能滿足這一部分人的需求。按照國際通用統(tǒng)計估算標(biāo)準(zhǔn)城鎮(zhèn)低收入人口大約占城鎮(zhèn)人口的20%計算（最低收入占比5%），湖南低收入人口約為596.18萬人；按10%計算，城鎮(zhèn)低收入家庭約為102.79萬戶，其中有20萬戶無房戶和住房困難戶需要住房保障。很顯然，如果要讓大多數(shù)城鎮(zhèn)居民家庭特別是低收入家庭通過“市場”來解決住房問題，既不符合當(dāng)前經(jīng)濟發(fā)展的現(xiàn)實條件，也是不可持續(xù)的。因此，要針對實際情況，對目前住房供給體制進行適當(dāng)?shù)恼{(diào)整，總體上要根據(jù)居民收入分層，不斷優(yōu)化供給結(jié)構(gòu)，實現(xiàn)供給與需求對接。特別是在保障性住房建設(shè)方面，政府要轉(zhuǎn)變觀念、放開手腳、加大作為，增加供給量，讓更多的低收入人群能住上政府提供的保障房。

一是進一步明確政府職責(zé)。當(dāng)前地方政府對保障房建設(shè)缺乏積極性，這主要是與我國“中央政府出政策，地方政府出錢”的執(zhí)行模式以及中央、地方財權(quán)事權(quán)不統(tǒng)一的現(xiàn)實情況有關(guān)。在美國，低收入家庭的住房保障主要是聯(lián)邦政府的責(zé)任；地方政府主要是爭取聯(lián)邦政府和州政府的財政補貼，為本市居民提供住房保障服務(wù)。日本三大住房保障制度更是均以國家財政支持為主，地方政府職責(zé)主要是出地和組織建設(shè)管理。因此，建議國家盡快出臺相關(guān)法律制度，明晰政府和公民的職責(zé)，明確中央和地方的職權(quán)范圍，劃清政府各部門的管理權(quán)限，充分調(diào)動各方面的積極性。

二是進一步加大投入力度。在資金投入上，政府要多想辦法，多方籌集，既要積極爭取中央資金的支持，也要在本級財政中形成剛性預(yù)算，還要督促市州和縣市區(qū)落實配套資金；同時要探索創(chuàng)新籌資、融資新模式，多方籌集建設(shè)資金。在土地資源調(diào)節(jié)供應(yīng)上，應(yīng)參考國外相對成熟的政策實踐，建議在新增住房用地中，對經(jīng)濟適用房和廉租房建設(shè)用地確定一個硬性比例并優(yōu)先解決。

三是確保保障性住房分配公正合理。首先是把好入門關(guān)，將有限的房源配售配租給最需要的群體；其次是強化監(jiān)管，做到公布房源、申請人情況、分配方案和分配結(jié)果全程公開透明，讓住房分配攤在陽光下；再次要引入退出機制，確保保障性住房提供給最需要的家庭。

（二）綜合施治，加大房地產(chǎn)體制改革力度

根據(jù)我國經(jīng)濟發(fā)展的階段性特點和房地產(chǎn)市場總體供求情況，要從規(guī)劃戰(zhàn)略和體制建設(shè)以及財政金融政策等方面改革入手，力爭在較短時期內(nèi)形成比較科學(xué)合理的房地產(chǎn)發(fā)展體制和政策體系。

1、制定科學(xué)的發(fā)展規(guī)劃。縱觀發(fā)達國家的住房政策，無一例外地重視立法及制定住房發(fā)展規(guī)劃，這比起密集出臺的房地產(chǎn)政策要更加穩(wěn)定和權(quán)威，涵蓋面也更廣泛。法律和規(guī)劃對公眾信心和預(yù)期能形成強有力的支撐。以法律和規(guī)劃為基礎(chǔ)的行政政策和績效考核也更加有依據(jù)。作為政府公共服務(wù)的重要內(nèi)容，保障性住房的弱勢地位需要更有效的管理和建設(shè)體系來保護。因此，必須以編制“十二五”規(guī)劃為契機，進一步明確發(fā)展方向，編制科學(xué)長遠的發(fā)展規(guī)劃，并通過人大立法，納入到法律范疇。

2、加快財稅體制改革。財稅改革對房地產(chǎn)市場的調(diào)控作用直接有力，是促使房價保持在一個合理水平的最重要手段之一，建議國家加快財稅體制改革步伐，調(diào)整財政收入分配關(guān)系，繼續(xù)深化住房制度改革，在某些方面給地方更多的自主權(quán)，逐步建立保證各級政府財政可持續(xù)運作的長效機制。要在試點的基礎(chǔ)上，適時正式推出房地產(chǎn)稅政策，并根據(jù)分類制訂相應(yīng)的實施細則。

3、進一步完善優(yōu)化金融政策體系。金融政策對房地產(chǎn)市場的調(diào)節(jié)作用比較全面，也是促進房地產(chǎn)持續(xù)健康發(fā)展最有效的工具。建議國家可參考各國的一些成功經(jīng)驗，進一步完善優(yōu)化金融政策。一是加快建立一個適合當(dāng)前中國發(fā)展的房地產(chǎn)金融政策模式；二是進一步細化分類，采取靈活多樣的居民住房信貸政策；三是建立和完善房地產(chǎn)風(fēng)險防范化解體系。

4、探索出臺盤活空置房的政策措施。目前我國住房供求在總量短缺下又呈現(xiàn)結(jié)構(gòu)性空置增多。2009年末，湖南住宅空置面積302.19萬平方米，占空置面積的65.9%，且以空置一年以上三年以下為主。在這方面可以借鑒一些發(fā)達國家的做法，如歐盟國家中房屋閑置率最低的荷蘭（低于2%），法律允許無房者入住閑置一年以上的空房。法國的一些城市，房屋閑置一年，業(yè)主須繳納房款10%的罰金，二年12.5%，三年15%，以此類推。建議國家在摸清當(dāng)前空置房整體數(shù)量的基礎(chǔ)上，盡早采取有效措施，盤活空置房。

（三）加強監(jiān)管，確保房價保持在合理水平上

在國家住房產(chǎn)業(yè)市場化取向不變的前提下，各級政府要加強對土地交易、房屋交易、房屋租賃等各個環(huán)節(jié)的監(jiān)管力度，維護公平的市場秩序，確保房價保持在合理水平上。

一方面，合理調(diào)控地價，防止剛性成本漲幅過大。要按照“鎖定房價、倒推地價”的方式，積極落實項目用地，確定土地價格基本穩(wěn)定，特別是要確保保障性住房的地價穩(wěn)定合理。要堅決打擊土地違法行為，防止所謂“地王”的惡意炒作，保持土地價格基本穩(wěn)定，嚴(yán)格將樓面地價控制在房價的1/3以內(nèi)，減輕購房者負擔(dān)。另一方面，要合理調(diào)控房價，增強住房消費的信心。房價過高，勢必形成房地產(chǎn)泡沫，不利于房地產(chǎn)健康發(fā)展；房價太低，同樣不利于其健康發(fā)展。根據(jù)我省城鎮(zhèn)居民收入情況，把房價收入比嚴(yán)格控制在國際社會通用標(biāo)準(zhǔn)6以內(nèi)比較合適。政府各有關(guān)職能部門要協(xié)同配合，加強市場監(jiān)管力度，堅決打擊市場壟斷、哄抬房價、惡意炒作等不法行為，并形成長效機制。區(qū)縣政府重點檢查從事政策性住房建設(shè)的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)是否按照土地出讓合同及相關(guān)規(guī)定，按時完成建設(shè)任務(wù)并保證工程質(zhì)量。住建部門重點查處開發(fā)商是否有無證售房、捂盤惜售、哄抬房價、虛假交易、交付使用的商品房達不到使用條件、工程質(zhì)量不合格嚴(yán)重影響使用、不執(zhí)行住宅質(zhì)量保證書和住宅使用說明書制度規(guī)定的行為。對于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)或者房屋經(jīng)紀(jì)公司在銷售房屋時，不執(zhí)行“一套一標(biāo)”的明碼標(biāo)價規(guī)定，物價部門要嚴(yán)厲懲處。國土部門重點查處房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)閑置土地、欠繳地價款及其它違反土地出讓合同約定的行為。規(guī)劃部門要加強批后建設(shè)工程的全過程監(jiān)督，防止房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在建設(shè)過程中擅自變更規(guī)劃性質(zhì)，增加建筑面積等違法行為。金融部門要嚴(yán)格控制房地產(chǎn)業(yè)開發(fā)企業(yè)的信貸規(guī)模，并強化對資金流向的監(jiān)測。監(jiān)管企業(yè)誠信管理部門要建立開發(fā)企業(yè)誠信檔案制度，對于違紀(jì)違規(guī)行為進行登記、曝光，并對其今后的土地、信貸、規(guī)劃等審批、備案加以懲罰性約束。承辦：綜合研究室 執(zhí)筆：彭積龍 陳 思 核稿：張映欣 責(zé)編：黃湘冀

第五篇：農(nóng)村事務(wù)契約化管理的成功實踐與啟示

農(nóng)村事務(wù)契約化管理的成功實踐與啟示

——對招遠市大秦家辦事處 推行村級事務(wù)契約化管理的調(diào)查與思考

山東省招遠市委黨校 王志國

簽合同、立契約，通常用在經(jīng)濟領(lǐng)域，招遠市大秦家辦事處把它引入到村務(wù)管理中來，并不斷延伸，就是一種發(fā)明和創(chuàng)造。千百年來，老百姓把簽字畫押摁手印看作是最嚴(yán)肅的事情，一旦簽了就神圣不可侵犯，這就為契約化管理的成功奠定了良好的法律和心理基礎(chǔ)?，F(xiàn)如今，我國已經(jīng)進入了依法治國的市場經(jīng)濟新時期，以法律為準(zhǔn)繩、一切依法辦事，已經(jīng)成為人們的普遍愿望，也是社會進步的必然要求。大秦家辦事處順應(yīng)時代潮流，大處著眼，小處入手，依法治旗首先從依法治村開始，就是科學(xué)發(fā)展的生動實踐，就是對廣大農(nóng)村治理模式的一大創(chuàng)新。

一、推行村級事務(wù)契約化管理的做法

2008年8月以來，針對新時期農(nóng)村工作的的特點與需求，總結(jié)多年工作實踐，大秦家辦事處探索推行了村級事務(wù)契約化管理，有效地維護了社會穩(wěn)定，推動了辦事處經(jīng)濟社會和諧發(fā)展。

（一）將事關(guān)群眾利益的事項全部納入契約化管理范圍 經(jīng)過深入調(diào)查和全面總結(jié)，辦事處將面上普遍存在的、容易引發(fā)矛盾和不穩(wěn)定問題的村級事務(wù)全部納入契約化管理范圍，并歸納為治安防范、矛盾化解、財務(wù)管理、資產(chǎn)承包、土地管理、建房規(guī)劃、村務(wù)決策、公共事務(wù)、公益事業(yè)和其他涉及群眾切身利益的重大事項和熱點問題十個方面。

（二）科學(xué)合理適用地確定契約簽訂的三種形式

按照“社會事務(wù)簽協(xié)議、經(jīng)濟活動訂合同、政治事項看紀(jì)要”的原則，辦事處要求采用協(xié)議、合同、紀(jì)要三種形式簽訂契約。明確指出，一般情況下，涉及土地、集體資產(chǎn)、廠礦企業(yè)承包這些與群眾經(jīng)濟利益密切相關(guān)、群眾普遍關(guān)注的內(nèi)容，采用合同的形式；涉及建房管理、公共事務(wù)、社會道德、公益事業(yè)、治安防范等內(nèi)容的，采用協(xié)議的形式；涉及村全局性重大事項決策、經(jīng)濟社會發(fā)展規(guī)劃、村干部使用管理等政務(wù)決策方面內(nèi)容的，采用紀(jì)要的形式。

（三）規(guī)范完善雙向制約的契約簽訂規(guī)程

辦事處組織專業(yè)人員總結(jié)多年工作經(jīng)驗，統(tǒng)一制定了契約簽訂流程，對各類契約的簽定做出嚴(yán)格的規(guī)定。簽約流程總體上分為八步：第一步，由村兩委、村民或村民代表聯(lián)名提出方案；第二步，村兩委研究確定契約事項，起草契約文本；第三步，按照重大事項請示報告制度的要求，向辦事處黨委匯報；第四步，凡契約涉及的范圍、內(nèi)容，采取的契約形式，全部實行民主決策，召開黨員會、村民代表會，討論契約文本；第五步，進行公告、公示，征求群眾意見，修改完善，確保體現(xiàn)群眾的意愿；第六步，由辦事處審核小組和法律顧問審閱把關(guān)；第七步，簽訂契約，所有正式合同原則上都進行公證；第八步，對簽訂的所有契約分類備案，整理歸檔，一式數(shù)份分別存于當(dāng)事人手中及村委會、辦事處社會事務(wù)服務(wù)中心以備查。

二、推行鎮(zhèn)村事務(wù)契約化管理的經(jīng)驗

大秦家辦事處把契約化管理作為做好新時期農(nóng)村工作的一個新的具體工作抓手，不斷強化組織領(lǐng)導(dǎo)，實施各種保障措施，確保工作扎實推進。

（一）加強教育，為契約化管理提供思想保證

辦事處認真貫徹普法規(guī)劃，廣泛開展法律“六進”活動，綜合運用“辦事處舉辦政法綜治人員培訓(xùn)班、村里在農(nóng)閑季節(jié)請專家集中授課、利用黨員遠程教育設(shè)備下載法律知識集中學(xué)習(xí)、利用科普宣傳欄進行宣傳教育”等方式，對廣大干部群眾進行法制教育，夯實了學(xué)法、懂法、嚴(yán)格依法辦事的群眾基礎(chǔ)。

辦事處廣泛開展社會公德教育，自覺遵守契約約定。以《公民道德實施綱要》中的“愛國守法、明禮誠信、團結(jié)友善、勤儉自強、敬業(yè)奉獻” 以及胡錦濤同志提出的“八榮八恥”的社會主義榮辱觀為總體要求，在街坊鄰里間開展尊老愛幼、誠實互信、守望相助、患難相扶、互敬互諒、和睦相處的宣傳教育，促進契約化管理水平的進一步提高，促進人與人、人與社會、人與環(huán)境的和諧與協(xié)調(diào)，促進社會文明、社會進步、社會溫馨和社會高效運作，從思想輿論上推動了契約化管理工作的扎實有效開展。

（二）配套聯(lián)動，為契約化管理提供組織保證

辦事處加強了社會事務(wù)服務(wù)中心建設(shè)，由分管副書記主抓，社會事務(wù)中心主任、副科級信訪助理牽總頭，相關(guān)職能部辦所與村配套聯(lián)動，為契約化管理提供強有力的法律指導(dǎo)、工作監(jiān)管，在全鎮(zhèn)形成一個綜合的、民主的、互動的工作機制；在工作區(qū)，繼續(xù)強化綜治工作站建設(shè)，嚴(yán)格落實包區(qū)機關(guān)干部為站長、派出所包片干警為副站長、轄區(qū)村綜治辦主任為成員的工作模式，強化綜治工作站巡邏聯(lián)防、糾紛聯(lián)調(diào)、治安聯(lián)管、信息聯(lián)系四項職能，加強綜治工作站硬件建設(shè)，對各綜治工作站統(tǒng)一重新掛牌、統(tǒng)一制作制度刊板并上墻，堅持每周拉網(wǎng)式排查一次不穩(wěn)定因素，每月1-2次召開綜治例會，并做好記錄，及時掌握、督導(dǎo)各村契約化管理、社會治安綜合治理工作情況，形成規(guī)范契約化管理、化解村級矛盾的一道堅強防線；在村級，健全完善融治保、調(diào)解、巡防、普法幫教、重點人口管理于一體的村級綜治辦和“村民說事室”建設(shè)，做到“人員、場所、裝備、待遇”“四落實”，“制度、責(zé)任、考核”“三強化”，為契約化管理在各村規(guī)范有序開展提供堅實的組織保證。

（三）執(zhí)政為民，為契約化管理提供工作保證

根據(jù)招遠市委要求，辦事處38個村全部建起了“村民說事室”，針對農(nóng)村干部的工作特點，辦事處推行村干部定期集中辦公制度，要求每村根據(jù)情況確定每周兩天為村干部集中辦公日，其余五天村干部輪流值班，并公告于全體村民，以便及時接待群眾說事，并記錄好說事內(nèi)容和辦理情況，使村級事務(wù)和契約化管理工作有人管、有人辦。同時，繼續(xù)大力推行村級干部“八必管、三到場”制度，從制度上要求村兩委為群眾多辦好事實事，樹立在群眾中的形象和地位?！鞍吮毓堋笔侵福喝娜锓?wù)必管、抗旱防汛防火必管、上山機耕路水利設(shè)施必管、打架斗毆必管、治安巡邏民事糾紛必管、婆媳不和子女不孝必管、亂圈亂占必管、村內(nèi)垃圾定點存放定時清理必管?！叭綀觥笔侵福捍迕裼龅教鞛?zāi)人禍，農(nóng)村干部必須到場協(xié)調(diào)處理；村民重病住院，農(nóng)村干部必須到場看望；村民去世，農(nóng)村干部必須到場吊唁慰問。

三、推行鎮(zhèn)村事務(wù)契約化管理取得效果

招遠市大秦家辦事處推行村級事務(wù)契約化管理以來，為農(nóng)村干部群眾提供了一個平等互利、民主協(xié)商的平臺，使民主化、法制化管理更加具體客觀，取得了良好的社會效果。

（一）規(guī)范了行政行為

工作中，受傳統(tǒng)“官本位”思想的影響，農(nóng)村仍有部分干部習(xí)慣于干部單向管理群眾的工作模式，有的方法簡單、甚至作風(fēng)粗暴，群眾不但不滿意，反而形成強烈的逆反心理，影響著黨和

政府各項惠民政策在農(nóng)村的推行。而契約化管理卻讓干部群眾都痼上了“緊箍咒”，形成不但“管民”更“管官”的工作模式，使官民關(guān)系日趨和諧。首先，契約簽訂的過程就是讓干部群眾一起學(xué)法、懂法、用法，嚴(yán)格依法辦事的過程；其次，嚴(yán)格的契約簽訂流程有效的規(guī)范鎮(zhèn)村干部工作行為，減少因工作不細致、不周全、不圓滿造成的工作疏漏，甚至不作為亂作為導(dǎo)致侵害群眾利益的事件發(fā)生，真正落實“權(quán)為民所用，情為民所系，利為民所謀”的現(xiàn)代執(zhí)政理念；第三，白紙黑字的契約形成完整檔案留存，做到了管理事項有據(jù)可查，促使干部群眾在享受權(quán)利的同時，嚴(yán)格履行契約約定的義務(wù)，真正實現(xiàn)“言必信、諾必踐”。

（二）和諧了干群關(guān)系

現(xiàn)實中，受傳統(tǒng)文化思想以及村干部私人利益與集體利益交織的影響，部分村集體在處理管理事項時，不愿意讓群眾參與并聽取群眾的意見，實行“一言堂”，小范圍的作出決定，有的還簡單地簽個合同、訂個協(xié)議，有的僅以口頭形式默認，暗箱操作，用一種強權(quán)政治推行管理工作，最終結(jié)果是，群眾看在眼里記在心里形成怨氣，怨氣集聚到一定程度，遇到導(dǎo)火索就集中暴發(fā)。契約的文字解釋是，雙方或多方共同協(xié)議訂立的有關(guān)買賣、抵押、租賃等關(guān)系的文書，概念表明它是一種立足各方獨立利益，平等商議相互妥協(xié)最終達成合意的過程，是一種民主公開的過程。推行契約化管理就能夠?qū)崿F(xiàn)群眾的事情群眾管、群眾的事情群眾辦，就能夠進一步搭建起干部群眾之間民主平等、公開透明的和諧平臺。

（三）化解了基層矛盾

近年來，部分年輕同志選舉充實到農(nóng)村兩委班子中，這部分干部具有工作熱情與活力，但是在帶領(lǐng)干部群眾嚴(yán)格依法辦事方面、嚴(yán)格落實辦事處制定的《村級工作規(guī)范化管理三十條》方面尚有欠缺。加之近年來群眾生活水平的不斷提高，經(jīng)濟的多元化帶來人們思想的多元化，廣大群眾在生產(chǎn)生活中面上存在著以自已的主觀意志為做事取向，嚴(yán)格依法辦事的思想有所淡化，“隨便意識”有所抬頭。而通過推行契約化管理，并通過制定科學(xué)完備的契約簽訂流程，就能夠促使村干部群眾嚴(yán)格依法辦事、遵章辦事，契約的訂立流程就是一個讓群眾參與、辦事處黨委審核、法律顧問把關(guān)的過程。同時，辦事處、村兩級配套聯(lián)動，通過契約化管理準(zhǔn)確掌握全鎮(zhèn)政治、經(jīng)濟和社會事項信息嚴(yán)格落實矛盾風(fēng)險評估機制，達到從源頭上預(yù)防和化解基層矛盾糾紛的目的。

四、村級事務(wù)契約化管理的幾點啟示

農(nóng)村事務(wù)契約化管理是新時期農(nóng)村治理的一種新形式，是建設(shè)社會主義新農(nóng)村的一種有益探索，對農(nóng)村各項事業(yè)的健康和諧發(fā)展具有很好的啟發(fā)和借鑒意義。

（一）村級事務(wù)契約化管理是實施依法治國基本方略、推進村民自治的有效載體

實施依法治國基本方略的核心就是堅持依法行政和發(fā)展人民民主，這是我們黨執(zhí)政為民的本質(zhì)要求和根本途徑。隨著社會的發(fā)展、民主法制建設(shè)的進程加快和人民群眾素質(zhì)的不斷提高，廣大基層群眾要求參政議政、當(dāng)家做主的愿望越來越迫切。村級事務(wù)契約化管理以契約的形式，把涉及農(nóng)民生產(chǎn)生活中的各種權(quán)利和義務(wù)具體化，并在程序和內(nèi)容得以充分的體現(xiàn)和有效保障，堅持民主決策、民主意識、民主協(xié)商，使各項決策充分體現(xiàn)群眾意

愿，保證了基層群眾的知情權(quán)、參與權(quán)和監(jiān)督權(quán)，最大限度地滿足人民群眾參政議政、當(dāng)家做主的意愿。

村級事務(wù)契約化管理使裁判主體發(fā)生轉(zhuǎn)移，實現(xiàn)了真正的法治。長期以來，我國的廣大農(nóng)村，無論大事小事，都習(xí)慣于找村官裁決。而村官受自身素質(zhì)和各方面因素的影響，又不能百分之百地把所有事情處理公道，更有甚者，一旦當(dāng)上了村官，就像群眾所說的，當(dāng)上了土皇帝，我說的就是法，高高在上，無法無天。出現(xiàn)這種情況，有村官的因素，但更重要的是體制的原因。實施村級事務(wù)契約化管理真正把裁判主體由村里轉(zhuǎn)移到了法院，轉(zhuǎn)移到了真正的司法機構(gòu)。這樣一來，對村民來說，一旦發(fā)生糾紛，就可以直接找法院，避免了村里和村民的直接沖突，村里也真正做到了依法辦事。契約化管理使村里和村民之間的權(quán)利義務(wù)關(guān)系變得更加清晰明朗，雙方做起事來也更加有據(jù)可依。

村級事務(wù)契約化管理是推進村民自治的有效載體。它實現(xiàn)了“大法”與“小法”的對接。《村民委員會組織法》是農(nóng)村的“大法”，是推進農(nóng)村民主政治建設(shè)的法制基礎(chǔ)。但具體到每項村級事務(wù)的民主管理，卻很難與《村民委員會組織法》這部“大法”銜接起來，民主管理事實上也就成為一句空話。而契約化管理的引入，從根本上填補了這一空缺，上有“大法”作依據(jù)，下有“小法”作依托，環(huán)環(huán)相扣，鏈條完整，從而也就保證了村級事務(wù)民主管理的實現(xiàn)。小楊家村黨支部書記楊守高說：“農(nóng)村的事務(wù)瑣碎、復(fù)雜，涉及生產(chǎn)、生活的各個方面，但是通過契約，大到街道管理、承包租賃，小到栽樹堆草、地界流水，房前屋后、田間地頭、家庭贍養(yǎng)的大多數(shù)事情都可以詳細確認?！贝寮壥聞?wù)契約化管理使農(nóng)村基層干部從為民做主轉(zhuǎn)變?yōu)樽屆褡鲋鳎瑥碾S意做主轉(zhuǎn)變?yōu)橐婪ㄗ鲋?。契約化管理整個過程成為一個民主決策、民主理事的過

程。群眾的事情群眾定，群眾的事情群眾管，群眾的事情群眾辦，充分體現(xiàn)了群眾的意愿，也符合村民自治要求。

（二）村級事務(wù)契約化管理是轉(zhuǎn)變農(nóng)村干部作風(fēng)、改善農(nóng)村干群關(guān)系的重要保證

如何有效地改進農(nóng)村基層黨組織領(lǐng)導(dǎo)方式，推行民主管理、保障群眾民主權(quán)利，是新時期一個亟待解決的問題。村級事務(wù)契約化管理成為轉(zhuǎn)變農(nóng)村干部作風(fēng)、改善農(nóng)村干群關(guān)系的有效保證。一位村民說：“契約化管理好啊，既管官又管民。二百年的人不會說話，可三百年的紙會說話，只要簽字畫押摁手印，那就是法，就得照辦”。實行村級事務(wù)契約化管理，一方面它促進了農(nóng)村干部作風(fēng)轉(zhuǎn)變，推動了服務(wù)意識的增強。村級事務(wù)契約化管理使基層干部轉(zhuǎn)變了管理理念，自覺接受群眾監(jiān)督的意識普遍得到增強，科學(xué)、民主、依法辦事的能力得到提高。基層干部從處理矛盾糾紛的繁雜事務(wù)中解放出來，把更多的時間和精力用在發(fā)展經(jīng)濟、帶領(lǐng)群眾致富奔小康上。另一方面，村級事務(wù)契約化管理使得各類村居事務(wù)管理變得公開透明，群眾的知情權(quán)、參與權(quán)、決策權(quán)和監(jiān)督權(quán)得到充分體現(xiàn)和發(fā)揮，群眾把村里的事當(dāng)作自己的事，事事關(guān)心，人人參與，“還了干部清白、給了群眾明白”，改變了干群對立的不利局面，使干群關(guān)系得到不斷改善。

（三）村級事務(wù)契約化管理是維護廣大農(nóng)村穩(wěn)定、建設(shè)社會主義新農(nóng)村的治本之策

建設(shè)社會主義新農(nóng)村需要一個和諧穩(wěn)定的社會環(huán)境。由于我們正處于改革發(fā)展的關(guān)鍵時期，近幾年，因少數(shù)農(nóng)村基層干部作風(fēng)不民主、辦事不公道等原因引發(fā)的群體性上訪不斷，因財產(chǎn)權(quán)屬、宅基地、自然資源使用權(quán)、鄰里關(guān)系等引發(fā)的民事糾紛明顯增多，成為影響農(nóng)村穩(wěn)定的主要不和諧因素。

實踐表明，村級事務(wù)契約化管理是維護廣大農(nóng)村穩(wěn)定、建設(shè)社會主義新農(nóng)村的治本之策。它保證了人權(quán)平等的實現(xiàn)。制定契約的過程，實際上就是民主議事的過程，是“談判”的過程。雙方面對面地坐下來，都可以按照自己的想法，要求對方做什么，自己做什么，對方做不到怎么辦，自己做到了又怎么辦。幾經(jīng)回合，直至找到雙方都可以接受的契合點。在這一過程中，雙方的人權(quán)是平等的。這樣，建立在自愿、自主基礎(chǔ)上的規(guī)則也就最有實現(xiàn)的可能。村務(wù)管理公開透明、責(zé)權(quán)明晰、執(zhí)行有據(jù)、運作規(guī)范，理順了組織和個人、干部和群眾、鄰里之間、家庭成員“四個關(guān)系”，從源頭上預(yù)防和化解了各類矛盾糾紛的發(fā)生，起到了“平時辦事有依據(jù)，打起官司有證據(jù)”的作用。從而超前預(yù)防各類矛盾的發(fā)生，促進了農(nóng)村社會的長期穩(wěn)定。2010年，辦事處信訪案件同比下降33%，沒有發(fā)生一起針對村干部的信訪案件，沒有發(fā)生一起群體性案件，沒有新增越級訪，治安案件發(fā)案率同比下降13.6％，群眾滿意率大幅上升。

村級事務(wù)契約化管理是在實踐中探索出的新時期農(nóng)村治理的一種新形式，是對建設(shè)社會主義新農(nóng)村的一種有益探索。當(dāng)然，它還要在實踐中不斷修正、改進和提高，以對我國廣大農(nóng)村事業(yè)的健康和諧發(fā)展起到更大的示范和推廣意義，促進社會主義新農(nóng)村建設(shè)和建設(shè)社會主義和諧社會的宏偉目標(biāo)的盡快實現(xiàn)。