第一篇：朝陽新城房地產(chǎn)項目可行性研究報告

朝陽新城房地產(chǎn)項目可行性研究報告

財政金融學院09經(jīng)濟班 彭權(quán)學號090201210

2公司名稱：江西省水利投資房地產(chǎn)開發(fā)有限公司

第一部分：項目總結(jié)

1·1項目背景

由于江西實施中部地區(qū)崛起的發(fā)展戰(zhàn)略，大力引進外資，發(fā)展自身經(jīng)濟，已經(jīng)取得了巨大成功。作為江西省會，南昌在這場改革中也受益匪淺，經(jīng)濟得到了迅速發(fā)展，南昌受到了更多的關(guān)注，成為一個崛起中的城市，大量企業(yè)外來人口涌入，使南昌的住房問題日益凸顯。無獨有偶當前投資房地產(chǎn)項目不僅是公司戰(zhàn)略發(fā)展的需要更能滿足廣大市民的住房需求，在這樣的背景下該項目建設被確定下來了。1·2項目概況

朝陽新城房地產(chǎn)開發(fā)項目是由江西省水利投資房地產(chǎn)開發(fā)有限公司（以下簡稱水利公司）開發(fā)。水利公司是一個集房地產(chǎn)開發(fā)，物業(yè)租賃及管理，建筑裝飾安裝和投資咨詢?yōu)橐惑w的有限責任公司，成立于2009年，注冊資本金為2000萬元。

地塊位于南昌朝陽新城云居路以南，濱江輔路一東，江韻路以西。它的位置占據(jù)著優(yōu)勢，臨近贛江，周邊環(huán)境優(yōu)美，交通便利，沿江大道直通市區(qū)，生米大橋貫穿贛江兩岸，極大的方便住戶的出行，地塊旁邊也在興建住宅小區(qū)，商業(yè)店鋪，可以預見該地塊是一支潛力股。地塊地表平整，附近無電網(wǎng)等障礙物，地下也無潛在危險物，已屬三通一平的熟地。

按照市政規(guī)劃局下達的規(guī)劃設計要求，該項目規(guī)劃建設用地34.127畝，容積率不超過3.5，建筑密度不超過20%，綠地率不小于35%。配備必要的機動車位，也要包括必備的公共服務設施如：社區(qū)中心，物業(yè)管理用房，公廁，垃圾站，變電室等，并且套型建筑面積90平方米以內(nèi)住宅按住宅開發(fā)面積的55%控制，外立面需要進行公建化處理。

該地處于未開發(fā)地段，公共配套設施還不夠完善，但是借著周邊興起的住宅小區(qū)，供電電信自來水污水雨水燃氣熱力等市政管網(wǎng)都將陸續(xù)鋪設。

1·3可行性研究報告編制依據(jù)

在編制過程中既遵守南昌市房地產(chǎn)開發(fā)相關(guān)條例又符合公司的相關(guān)規(guī)章制度，經(jīng)過現(xiàn)場勘查，以及對南昌房地產(chǎn)行業(yè)進行分析后制作了這份可行性研究報告，數(shù)據(jù)科學真實有效，具有一定的參考價值。第二部分：市場分析

2·1全國房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展分析：

眾所周知房地產(chǎn)行業(yè)的重要性，自1998年以來，房地產(chǎn)市場經(jīng)歷了前五年的支持期還有后五年的抑制期，近一年又回到支持期。從全國房地產(chǎn)價格指數(shù)分析，目前的價格指數(shù)區(qū)間遠低于5年政策抑制期的平均值。前期政策是受一線地區(qū)住宅價格大幅上漲的“挑釁”，二套房貸收緊也偏重于一線地區(qū)，后續(xù)政策將仍以支持為主。未來幾年，房地產(chǎn)市場發(fā)展將圍繞房價上漲帶來民怨產(chǎn)生負效用與房地產(chǎn)行業(yè)對經(jīng)濟拉動產(chǎn)生正效用展開博弈。

一線城市將以房價上漲為主基調(diào)

全球在經(jīng)歷了2008年的金融海嘯之后，宏觀經(jīng)濟傷了“元氣”，至少在三年內(nèi)都將會是處于一個經(jīng)濟復蘇的階段。房地產(chǎn)行業(yè)作為地方政府的重要財政來源，帶動了諸多行業(yè)的發(fā)展。還有近期的二十國集團財長和央行行長會議同意繼續(xù)采取措施刺激經(jīng)濟以保證全球經(jīng)濟持久復蘇和增長。經(jīng)濟要復蘇和增長，房地產(chǎn)必然會先行一步。

從一線城市的現(xiàn)實情況看，城市化進度的加快，城市可利用土地也會隨之銳減，自然而然土地的拍賣價格也會上揚，從成本效益上看，房價也將是呈上漲趨勢的。從另外一個角度看，房價過低從宏觀上會影響整

個城市的經(jīng)濟發(fā)展，這主要有兩個方面的原因，一是房價下降會降低開發(fā)商的開發(fā)熱情；二是房價過低會增加城市的就業(yè)壓力，一線城市本身就業(yè)競爭就非常激烈，房價上漲其實是一個大浪淘沙的過程，很符合自然“優(yōu)勝劣汰”的發(fā)展規(guī)律，在一線城市居住門檻過低，會使更多的人不愿意到二三線城市就業(yè)，也會使就業(yè)者勤奮度降低。

所以，一線城市穩(wěn)中上漲是經(jīng)濟發(fā)展的必然產(chǎn)物，也將成為房地產(chǎn)市場發(fā)展的主旋律。

開發(fā)商“主戰(zhàn)場”將轉(zhuǎn)移至二線城市

相對于一線城市而言，二線城市的土地資源會比較豐富一些，不論從哪個角度看，加大力度開發(fā)二線城市會是一個不爭的事實。

首先，在短期內(nèi)，二線城市的土地價格不會飆升越過一線城市，在這個階段拿地是最好的時機。目前，二線城市人口密集度不是非常高，交通等相關(guān)配套逐步趨于完善，環(huán)境相對優(yōu)越，有利于房地產(chǎn)的開發(fā)。其次，經(jīng)濟的發(fā)展，人口將會流向二線城市。一線城市可以用“鋼筋水泥”作為其象征，人口的不斷入住，汽車不斷增加，一線城市的環(huán)境污染也隨之升級，還有，就業(yè)壓力、住房壓力等等方面的因素，會使越來越多的人選擇到二線城市居住。

中國實體經(jīng)濟未恢復，政府對于貨幣政策將保持寬松和穩(wěn)定及支持，雖然在房地產(chǎn)投資方面有所抑制，但是房地產(chǎn)的主導經(jīng)濟地位在很長一段時間內(nèi)是不會改變的，一線城市房價穩(wěn)中上漲，開發(fā)商“主戰(zhàn)場”轉(zhuǎn)移至二線城市是未來的趨勢！

不管怎么說房價上漲是一個總體趨勢，只不過現(xiàn)在的速度緩慢下來，但還是依然 會上漲的。

2·2南昌市房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展分析：

從市場需求來看，2011年南昌樓市將延續(xù)2009的市場態(tài)勢，當然，上漲勢頭會有所保留。政策方面，首先我們來說朝陽洲地王，地方政府在高價賣地給開發(fā)商的趨勢不變的情況下，那么，房價上漲被遏制或降下來都將是空談！地價與房價，是相互影響的關(guān)系，地價上升會導致開發(fā)成本加大，如果是賣方市場，開發(fā)商往往把上升的成本轉(zhuǎn)嫁給消費者，因此一定程度上會刺激房價的上揚；其次，國家出臺保障性住房的政策，通過建設保障 性住房來解決低收入和貧困人口的住房難問題，這一塊實際上對商品房的房價是有抑制作用的，保障性住房的規(guī)模越大，商品房的漲價空間就越小，但現(xiàn)在的情況是因為地方、國家財政投入的資金太少，或其他的原因，我們現(xiàn)在看到的是保障性住房投入不足。這部分人的住房就沒有辦法保證，大部分住房 得不到解決的人會擠入商品房的消費市場，使得商品房的價格不斷飆升。

一、新政影響心理預期，2011年南昌房價或滯漲

2011年南昌樓市會怎么走：一是近期中央政府一系列的政策出臺，向外界傳遞政府調(diào)控市場的決心和信心?！皣粭l”從信貸、稅收、土地、行業(yè)規(guī)范秩序 到地方政府問責等五個方面下手，系統(tǒng)地調(diào)控樓市。要地方政府與當?shù)胤績r上漲過快的責任掛鉤；抑制投資性購房需求，這個作用是不可小覷的。政策出臺后就強力跟進落實，比如近日主流媒體就報道銀監(jiān)會要求銀行查信貸資金違規(guī)進入樓市、股市，北京地王被收回等，這些都可以讓百姓感 受到、對樓市走向的心理預期也會悄悄發(fā)生改變。二是供給與需求達到平衡。2009年南昌樓市近500萬平方米的成交量，創(chuàng)了南昌的歷史新高，這里面多少會有2010年的 成交量被提前預支了。2008年的房產(chǎn)低迷，使很多開發(fā)商停、緩建新房，2009年5月后的行情反轉(zhuǎn)，導致市場新增供應量明顯不足，這樣又進一步激化了火爆行情。然而，大家看到各個樓盤工地重現(xiàn)的火熱建設場面。

所以，從“國十一條”到南昌2011年年中新增供應量的集中面市，都會影響購房者對南昌樓市走向的心理預期，今年南昌房價或滯漲。

二、樓市波動性不會很大

國家目前雖然出臺了一系列政策，包括條目比較系統(tǒng)的“國十一條”，這些政策都只是起頭，后面如何發(fā)展中央政府也還沒有出臺相關(guān)的細則，目前國家在政策上也只是摸著石頭過河。“緊急剎車”對國家穩(wěn)定有影響，國家希望政治穩(wěn)定，經(jīng)濟穩(wěn)定，房產(chǎn)泡沫必需慢慢消除，并非一針扎破。

投資渠道應該高度引起政府的重視，盡管國家出臺了一系列房地產(chǎn)調(diào)控的政策，但是深感缺乏投資渠道的老百姓仍然愿意在樓市中尋找機會。而物業(yè)稅征收還面臨難題。2011年樓市暫時還不會受影響，南昌樓市波動性不會很大。對于2011年的房地產(chǎn)走勢，比較認同的看法：有一個波動，但大幅度調(diào)整還是不太可能的。房地產(chǎn)作為整個經(jīng)濟重要的支柱產(chǎn)業(yè)點也不能動搖，GDP的增長和民怨之間的博弈，要在發(fā)展中解決，對于民生問題，需要經(jīng)濟發(fā)展到一定階段時，拿出一部分資金來解決民生問題，現(xiàn)在國家還不具備只關(guān)注民生這樣的能力，目前主要是GDP的平穩(wěn)健康發(fā)展。

對于房價，政府只是溫和的抑制增長。

三、高端產(chǎn)品集中爆發(fā)，將帶動價格攀升

2011年9、10月份成交量可能會有所下滑，但價格上還是會有小許漲幅。如果長期價格不回落的話，就容易造成剛性需求購房者心理防線的崩潰，最后選擇適當?shù)臅r機出手。

有業(yè)內(nèi)人士推斷，隨著城市經(jīng)濟的快速發(fā)展，南昌樓市的下一個發(fā)展目標應該是高端物業(yè)，人們現(xiàn)在也不僅滿足于從目前房地產(chǎn)的發(fā)展形 勢，樓盤品質(zhì)已經(jīng)發(fā)展到一定的階段。到目前為止，南昌的高端產(chǎn)品市場，有綠地中央廣場、綠地香頌，力高的皇冠國際、江投的央央春天、聯(lián)發(fā)的聯(lián)發(fā)廣場等等都突破每平方米上萬元的樓盤單價，2011年是南昌高端產(chǎn)品歷史上的集中爆發(fā)期，并打破南昌高房價之瓶頸。

對于一個城市而言，需要一定的高端物業(yè)來支撐其經(jīng)濟的發(fā)展。隨著南昌市建設花園城市步伐的加快，紅谷灘新區(qū)日漸繁華，青山湖、象湖等區(qū)域也日益完善，南昌外環(huán)線開始修建，市內(nèi)居住、交通環(huán)境會變得越來越好，環(huán)境的改善將帶動新樓盤價格攀升。

四、房價不可能下跌的理由

有人說，美國人對大政府有著深刻的厭惡，在金融危機的今天，政府花大錢干預下滑的市場，但公眾不買好，他們不要一個強勢的政府。而中國剛好相反，市場經(jīng)濟給我們帶來幸福，但面對危機大家都看政府。2011年的樓市走向關(guān)鍵取決于決策層是否決心擠壓房價泡沫,政策將改寫人們的預期。具體來說，2011年房價漲不漲主要取決于以下因素：歐美受金融危機影響短期難恢復，經(jīng)濟低迷，消費減少，海外熱錢將繼續(xù)涌入中國，房價就不可能下跌！2009年3月8日，世界銀行發(fā)布報告稱，全球工業(yè)產(chǎn)量將比2008年減少最多15%,全球經(jīng)濟將出現(xiàn)二戰(zhàn)以來首次負增長。同時，危機發(fā)源地美國經(jīng)濟衰退難以見底，持續(xù)時間將打破1981年至1982年經(jīng)濟衰退16個月的紀錄，創(chuàng)二戰(zhàn)后最長紀錄。經(jīng)過金融海嘯沖擊，歐美經(jīng)濟低迷，消費減少，因此海外熱錢將繼續(xù)涌入中國，到中國淘金避風險，房價短期就不可能下跌！全國都會上漲自然南昌市也會被提拉起來，價格不會低到哪里去。

2·3板塊市場分析：

南昌各地的房子均價在五千到七千之間，介于南昌消費水平的限制，戶型以兩室兩廳和三室兩廳為主，這種類型房子在南昌最好銷，而且以現(xiàn)代風格為主，一般面向全社會消費群體。觀察朝陽新城樓盤也大致如此，只是為了欣賞贛江風景和加之地價昂貴更多的是高樓建筑，更與周邊環(huán)境相適應，相協(xié)調(diào)。2·4項目擬定位方案

根據(jù)市政要求90平方米以內(nèi)住宅按住宅開發(fā)總面積的55%控制，有根據(jù)市場需求兩室兩廳和三室兩廳將受到熱捧，而超大戶型可能在當前還不是主角，因此設計的戶型配比如下：小于90平方米占55%

100~120平方米占10%

120~140平方米占25%

160~180平方米占10%

整個地塊上將建三棟樓（總共18層，其中地上17層地下1層）：1#樓占地面積1400平方米，2#樓占地面積1700平方米，3#樓占地面積1440平方米，而所有樓層地下一層建停車場，地上一層作為商業(yè)店鋪（以小型商店為主也配套一些服務性行業(yè)），其余十六層建商業(yè)性住房。公攤面積為10%

總的住戶預計有：72640×0.9/（90×0.55+110×0.1+130×0.25+170×0.1）=590則按每戶0.5個車位商鋪每戶1.5個車位預計建造車位350個。

所建樓盤外觀以現(xiàn)代風格為主調(diào)，面向全體社會消費者。

建議：在建筑時應該充分考慮房子的采光，不要出現(xiàn)黑屋子，注重環(huán)境的利用，充分考慮外景的利用，使房子的視野開闊，也要把握好房子的通風性，一般采用一梯四戶的模式更為節(jié)約而且方便出入。2·5項目SWOT分析

S-----優(yōu)勢

a項目周邊環(huán)境優(yōu)美，背臨贛江，空氣新鮮，適合居住。

b項目周邊已建多個小區(qū)，人流增加不斷提升項目潛在價值

c項目所在區(qū)域交通網(wǎng)絡完善，可達性高，極大提高本項目的交通便捷力

d本項目為本地開發(fā)商，具有主場優(yōu)勢，基礎(chǔ)資源雄厚。

W-----劣勢

a本項目所在區(qū)域非南昌主中心城區(qū)，人流相對更少導致商業(yè)氛圍差，人氣不足。

b公交路線少，輻射范圍小。

c周邊生活配套設施目前品質(zhì)不高，居民生活受到一定影響

d項目地價太高，導致房價過高，不利于競爭。

O------機會

a本項目所在地產(chǎn)發(fā)展蓬勃，近年來招商力度不斷加大，認同感不斷增強。

b 市場供小于求，居民有強烈的購房需求。

c商業(yè)部分門面會隨著以后本地小區(qū)建設及規(guī)劃而升值。

d道路的修建加強了與市區(qū)的連接，會對本項目有正面的影響。

T------威脅

a價格較周邊其他小區(qū)要高而本地區(qū)收入及購買力不高。

b居民對電梯樓及復式接受能力有限，而本項目比例較大。

c國家出臺的相關(guān)政策更加抑制消費者的購買。

d 收入的增長趕不上房價的增長。

建議：開發(fā)商在設計和建造時要充分結(jié)合自身的優(yōu)缺點打好這場開發(fā)戰(zhàn)，利用優(yōu)勢和機會規(guī)避劣勢和威脅，不僅要獲利更多，更要借著南昌發(fā)展的平臺推廣自身的美譽度，為今后贏得籌碼，為自己贏得更多的競爭力，而其中最關(guān)鍵的是價格的控制以及人性化的設計，要以一切為了消費者為中心的理念作為指導思想。

第三部分：項目開發(fā)方案

3·1項目地塊特性與價值分析

該地塊占據(jù)的有利地理位置為其日后更好的升值埋下伏筆，從它獲得的土地出讓金價位也可以看得出，該地塊被廣大開發(fā)商看好，所以它的升值只是時間的問題，是具有可投資性的。土地升值潛力很大。3·2項目實施進度

項目的建設采用公開招標方式選擇施工單位，并聘請工程監(jiān)理，從而有效地控制項目的工期，成本和質(zhì)量。進度安排，項目擬用三年三期進行。

一期（10個月）2010年8月-------2011年6月

二期（10個月）2011年7月-------2012年5月

三期（10個月）2012年6月-------2013年4月

第四部分：投資估算與融資方案

4·1成本分析

土地成本：該地塊為新開發(fā)地，只有土地出讓金為每畝620萬元，土地面積為34.127畝，總計出讓金為21158.74萬元，而總的建筑面積為77180平方米，則平均每建筑平方米的價格為2741.48元。

建安工程費：在該項目中，樓房屬于小高層所以按每平方米1400元計算，則建安工程費總計為77180×0.14=10805.2萬元。

前期工程費：工程前期需要精心準備，以便為以后開工打好基礎(chǔ)。工程前期需要辦理各種許可證，進行招標投標，進行可行性研究，勘探設計，同時建臨時工地需要水電，建筑，而在開工進行建設時會制造噪音，干擾周圍居民，這些均需要在項目開工進行之前進行處理，補償。其中需要注意的是籌建開辦費按建安費的4%計算，可行性研究費按建安費的0.2%計算，而規(guī)劃勘探設計費按建安費的3%計算，大概可估計前期工程費每平方米均價為145元。

基礎(chǔ)設施配套費：本小區(qū)要建成一個包括供水，供電，燃氣，雨污水排水，電信，綠化，小區(qū)道路建設等，按市場行情總體均價為每平方米300元，所以基礎(chǔ)設施配套總費用為77180×0.03=2315.4萬元公建配套費：本小區(qū)要建成一個包括社區(qū)中心，商貿(mào)，銀行，郵局，餐飲店，購物便利店，體育健身活動場所，地下停車場，燃氣調(diào)壓站，路燈配電站，垃圾站，公廁，變壓室，小區(qū)綜合管理處，居委會等，均價大概為每平方米320元，所以總的費用為77180×0.032=2469.76萬元

不可預見費：按以上工程費用的5%提取，共計1514.73萬元

開發(fā)費用：開發(fā)費用包含有管理費用，銷售費用和財務費用。其中，管理費以上工程建設費得3%提?。ù蟾?181.49萬元），銷售費用分廣告及市場推廣費，銷售代理費和銷售手續(xù)費三部分，財務費用主要為利息。開發(fā)費用總計為4556.8萬元。

總成本總開發(fā)建設投資為以上7項之和。平均每建筑平方米的成本，總計為43939.74萬元，平均每建筑平方木的成本為5693.15元。

4·2收益分析：

銷售單價確定：根據(jù)自身開發(fā)成本以及對市場研究分析的結(jié)果進行初步定位，確定本小區(qū)項目對外出售住房的單價為6800元/平方米。商業(yè)店鋪的價格為15000元/平方米，停車位的銷售價格初步定為14萬元/個。本項目采用滾動發(fā)展，分期銷售，滾動運轉(zhuǎn)，以銷售回款補充建設資金的不足，爭取資金盡快回籠，為了便于計算我假設所有房子車位都可以在三年內(nèi)全部出售完畢。

銷售收入小結(jié)：本小區(qū)項目采用滾動運轉(zhuǎn)，分期銷售辦法能夠?qū)崿F(xiàn)較好的銷售目標，在完成銷售之后銷售收入總計為61105.2萬元。

4·3資金投入及使用計劃：本項目采用滾動發(fā)展，分期銷售，滾動運轉(zhuǎn)，用銷售資金回投于開發(fā)之中，可以減少資金量，填充資金缺口，解決資金不足的問題。

4·4利潤計算：在稅后利潤估算中，各項稅率取值如下：營業(yè)稅及附加稅率為銷售額的5.5%；印花稅為0.05%；所得稅稅率為33%。

《土地增值稅條例實施細則》規(guī)定，對從事房地產(chǎn)開發(fā)的納稅人，在開發(fā)成本的基礎(chǔ)上加扣20%，在表中體現(xiàn)在第六項“其他扣除出成本”為總成本費用43939.74*20%我們可得到費用為8787.95萬元。增值稅采用的是超率累進稅率：增值比例未超過50%我們采用的適用稅率為30%，所算出的土地增值稅為1495.85萬元。

財務內(nèi)部收益率：財務內(nèi)部收益率是項目在整個計算期內(nèi)各年凈現(xiàn)金流量累計等于零時的折現(xiàn)率，反映項目所用資金的盈利率，是考察項目盈利能力的主要動態(tài)指標。當財務內(nèi)部收益率大于基準收益率時，則認為其盈利能力已經(jīng)滿足最低要求。

財務凈現(xiàn)值：財務凈現(xiàn)值是按照事先規(guī)定的基準貼現(xiàn)率將計算其內(nèi)各年凈現(xiàn)金流量折現(xiàn)到建設初期的現(xiàn)金值之和，也是考察項目在計算期內(nèi)盈利能力的動態(tài)指標，凈現(xiàn)值大于零的項目是可行的。可以看出本項目的凈現(xiàn)金值為6512.92萬元遠大于零，所以本項目是可行，值得投資。

投資利潤率：投資利潤率是項目投資利潤與項目投資的比值，為靜態(tài)指標，反映的是項目的盈利能力。本項目總投資的財務投資利潤率為14.82%。也是大于零所以是可以投資的。

第五部分：風險分析：

影響本項目的不確定因素主要有以下幾個方面：建造成本，售價，貸款利息等，這些因素受南昌以及國家的政治，經(jīng)濟，社會條件的影響有可能發(fā)生變化，為項目的開發(fā)帶來一定的風險，因此我們需要及早發(fā)現(xiàn)更好的規(guī)避風險使獲利最大化。而采用比較多的方法有兩種，一是盈虧平衡分析法；二是敏感性分析法。先介紹第一種方法.盈虧平衡分析法：影響本項目稅前利潤的幾個因素分別是建筑工程投資，商品房銷售 價格，商品房銷售率等，盈虧平衡點即上述因素向不利方向變動，達到項目的稅前利潤為零，即項目盈虧平衡是的臨界點。

第六部分：綜合評價

6·1經(jīng)濟效益評價：本項目中，財務凈現(xiàn)值6512.92萬元，內(nèi)部收益率高于基準利率，投資利潤率為14.82%，也高于房地產(chǎn)項目的平均收益率，因此，該項目在效益上是可行的，能夠為公司創(chuàng)造財富。6·2社會效益評價：因為本項目可以為社會提供優(yōu)質(zhì)住房，在一定程度上緩解供房緊張的問 題，小區(qū)周圍因開發(fā)而進行的市政配套設施建設，道路，綠化的改造，大大改善了周圍居民的生活環(huán)境。

6·3環(huán)境效益評價：本小區(qū)要滿足居民居住生活環(huán)境和條件的實用性，舒適性和安全性的要求，為社會提供多樣化，適應性強的住宅，創(chuàng)造具有良好居住環(huán)境，有完善基礎(chǔ)設施的文明小區(qū)，為達到上述目標，該項目在規(guī)劃中以人為本，注重生態(tài)環(huán)境，合理進行綠化和安排交通體系。本地塊處于未開發(fā)地，因為本項目既保護某些優(yōu)美環(huán)境又改造某些不良環(huán)境使其更加和諧。

第七部分：研究結(jié)論

7·1綜上數(shù)據(jù)可知，該項目不僅在獲利能力還是在抗風險能力上都已達到了房地產(chǎn)開發(fā)行 業(yè)的平均水準，并且其自身的償還債務能力和自身平衡能力都還不錯，更何況為企業(yè)增加經(jīng)濟效益還可以為社會增加效益，何樂而不為呢。所以我比較看好該項目的投資，認為其是可行的。

7·2建議：雖然該項目在理論上說是可行，但還是要注意一些事項。質(zhì)量肯定要把關(guān)，因為該樓盤屬于小高層所以要注意商品房的采光，通風和取景的問題，還有要注意整體的協(xié)調(diào)性，外表的美觀，更為重要的是突出其現(xiàn)代型風格。電梯數(shù)在方便出行的基礎(chǔ)上考慮成本的節(jié)約。高樓要很好的借助于優(yōu)美的外景，比如贛江風光以及旁邊的田野。

總結(jié)：該項目是可行的，但風險無處不在，我們需要未雨綢繆，以及人性化的理念才能讓公 司名利雙收

第二篇：房地產(chǎn)項目可行性研究報告

房地產(chǎn)項目可行性研究報告(模版)

目錄

第一部分：項目總論

1.1項目背景 1.2項目概況 1.2.1項目名稱

1.2.2項目建設單位概況

1.2.3項目地塊位置及周邊現(xiàn)狀 1.2.4項目規(guī)劃控制要點 1.2.5項目發(fā)展概況

1.3可行性研究報告編制依據(jù) 1.4可行性研究結(jié)論及建議

第二部分：市場研究 2.1宏觀環(huán)境分析

2.2全國房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展分析 2.3本市房地產(chǎn)市場分析 2.3.1本市房地產(chǎn)市場現(xiàn)狀 2.3.2本市房地產(chǎn)市場發(fā)展趨勢 2.4板塊市場分析

2.4.1區(qū)域住宅市場成長狀況 2.4.2區(qū)域內(nèi)供應產(chǎn)品特征 2.4.3區(qū)域市場目標客層研究 2.5項目擬定位方案

2.5.1可類比項目市場調(diào)查 2.5.2項目SWOT分析 2.5.3項目定位方案

第三部分：項目開發(fā)方案 3.1項目地塊特性與價值分析 3.2規(guī)劃設計分析 3.3產(chǎn)品設計建議 3.4項目實施進度 3.5營銷方案 3.6機構(gòu)設置

3.7合作方式及條件

第四部分：投資估算與融資方案 4.1投資估算

4.1.1投資估算相關(guān)說明 4.1.2分項成本估算 4.1.3總成本估算 4.1.4單位成本 4.1.5銷售收入估算 4.1.6稅務分析 4.1.7項目資金預測 4.1.8現(xiàn)金流量表

4.1.9自有資金的核算 4.2融資方案

4.2.1項目融資主體 4.2.2項目資金來源 4.2.3融資方案分析 4.2.4投資使用計劃 4.2.5借款償還計劃

第五部分：財務評價 5.1財務評價基礎(chǔ)數(shù)據(jù)與參數(shù)選取 5.2財務評價（方案1）5.2.1財務盈利能力分析 5.2.2靜態(tài)獲利分析 5.2.3動態(tài)獲利分析 5.2.4償債能力分析 5.2.5綜合指標表

5.3財務評價（方案2）5.4財務評價結(jié)論

第六部分：不確定性分析 6.1盈虧平衡分析 6.2敏感性分析

6.2.1變動因素一成本變動 6.2.2變動因素二售價變動 6.2.3變動因素一容積率變動 6.3風險分析

6.3.1風險因素的識別和評估 6.3.2風險防范對策

第七部分：綜合評價 7.1社會評價（定性）

7.2環(huán)境評價（影響及對策）7.3公司資源匹配分析

第八部分：研究結(jié)論與建議 8.1結(jié)論 8.2建議

第九部分：附錄 9.1附件： 9.2附表： 9.3附圖： 調(diào)查人員聲明 我們鄭重聲明：

1、我們在本調(diào)查報告中陳述的事實是真實的和準確的。

2、我們依照XXXX公司統(tǒng)一的《房地產(chǎn)可行性研究報告模式》進行分析。

3、形成意見和結(jié)論。

4、撰寫本可行性研究報告。

5、我們已（或沒有）對本報告中的擬建項目進行了實地查勘（在本聲明中應清楚地說明哪些調(diào)查人員對擬建項目進行了實地查勘）。

6、（其他需要聲明的事項）

參加調(diào)查人員簽名：

公司領(lǐng)導簽字：

注：形成一致意見后，附后存檔。

第一部分：項目總論 1.1項目背景

這一部分主要應說明項目的發(fā)起過程、提出的理由、前期工作的發(fā)展過程、投資者的意向、投資的必要性等可行性研究的工作基礎(chǔ)。為此，需將項目的提出背景與發(fā)展概況作系統(tǒng)地敘述。說明項目提出的背景、投資理由、在可行性研究前已經(jīng)進行的工作情況及其成果、重要問題的決策和決策過程等情況。在敘述項目發(fā)展概況的同時，應能清楚地提示出本項目可行性研究的重點和問題。

1.1.1項目所在區(qū)域發(fā)展情況

城市發(fā)展規(guī)劃與地塊的關(guān)系及對項目開發(fā)的影響；所屬地域在該城市的歷史、經(jīng)濟、文化、戰(zhàn)略發(fā)展等方面的地位，所在區(qū)域政策、經(jīng)濟及產(chǎn)業(yè)環(huán)境。

1.1.2項目發(fā)起人及發(fā)起緣由

項目淵源，特殊的政治或文化背景，如：危房改造、高新技術(shù)區(qū)生活住宅配套、文化園、政府重點工程等。1.1.3項目投資的必要性

①項目啟動對公司未來幾年發(fā)展戰(zhàn)略、發(fā)展規(guī)劃的意義（一般3—5年），在公司發(fā)展中的地位（是否核心項目）；

②公司進入重點區(qū)域市場、項目合理布局，對公司提高市場覆蓋率、提升品牌形象、降低經(jīng)營風險、擴大社會影響力的作用；

③從公司未來的利潤需求、可持續(xù)經(jīng)營等角度描述立項的意義；

1.2項目概況 1.2.1項目名稱

1.2.2項目建設單位概況

1.2.3項目地塊位置及周邊現(xiàn)狀 ①地塊位置

地塊所處城市、行政區(qū)域、非行政區(qū)域（經(jīng)濟開發(fā)區(qū)、商貿(mào)金融區(qū)等）的地理位置。附圖：項目在該城市的區(qū)位圖，標記出宗地區(qū)域位置，與標志性市政設施、建筑物（如市中心商圈、機場等）的相對位置和距離、地段的定性描述（與主要中心區(qū)域辦公/商務/政府的關(guān)系）。②宗地現(xiàn)狀 1）四周范圍；

2）地勢平坦狀況，自然標高，與周邊地勢比較；

3）地面現(xiàn)狀，包括宗地內(nèi)是否有水渠、較深的溝壑（小峽谷）、池塘及高壓線等對開發(fā)有較大影響的因素，并計算因此而損失的實際用地面積； 4）地面現(xiàn)有居民情況，包括具體居住人數(shù)、戶數(shù)，工廠數(shù)量、規(guī)模、產(chǎn)品性質(zhì)、開工狀況等，并說明對拆遷及項目開發(fā)進度的影響；

5）地下情況，包括管線、地下電纜、暗渠、地上建筑物原有樁基及地下建筑/結(jié)構(gòu)等，地上地下都要注意有沒有受保護的歷史文物古跡、可利用的構(gòu)建；

6）土地的完整性，有否市政代征地、市政綠化帶、市政道路、名勝古跡、江河湖泊等因素分割土地；

7）地質(zhì)情況，包括土地結(jié)構(gòu)、承載力、地下水位和抗震性要求。附圖：平面地形圖，標記四至范圍及相關(guān)數(shù)據(jù)；

地形地貌圖，主要反映宗地地面建筑、河流、溝壑、高壓線等內(nèi)容； 地下狀況圖，包括地下管線、暗渠、電纜等。③項目周邊的社區(qū)配套

1）周邊3000米范圍內(nèi)的社區(qū)配套及交通狀況

（a）公交系統(tǒng)情況，包括主要線路、行車區(qū)間等；

（b）宗地出行主要依靠的交通方式，是否需要發(fā)展商自己解決；

（c）現(xiàn)有交通捷運系統(tǒng)，近期或規(guī)劃中是否有地鐵、輕軌等對交通狀況有重大影響的工程。

附圖：交通狀況示意圖，包括現(xiàn)有和未來規(guī)劃的城市公共交通和快速捷運系統(tǒng)；

教育：大中小學及教育質(zhì)量情況。

醫(yī)院等級和醫(yī)療水平

大型購物中心、主要商業(yè)和菜市場

文化、體育、娛樂設施

公園

銀行

郵局

其他

附圖：生活設施分布圖，具體位置、距離。

2）宗地周邊3000米外但可輻射范圍內(nèi)主要社區(qū)配套現(xiàn)狀 ④項目周邊環(huán)境（根據(jù)個案特性描述，沒有的可以不寫）1)治安情況 2)空氣狀況 3)噪聲情況

4)污染情況（化工廠、河流湖泊污染等）

5)危險源情況（如高壓線、放射性、易燃易爆物品生產(chǎn)或倉儲基地等）6)周邊景觀 7)風水情況

8)近期或規(guī)劃中周邊環(huán)境的主要變化，如道路的拓寬、工廠的搬遷、大型醫(yī)院、學校、購物中心/超市的建設等。9)其他 ⑤大市政配套（都要說明距宗地距離、成本、接入的可能性）1)道路現(xiàn)狀及規(guī)劃發(fā)展

包括現(xiàn)有路幅、規(guī)劃路幅，規(guī)劃實施的時間，與宗地的關(guān)系（影響）。2)供水狀況：現(xiàn)有管線、管徑及未來規(guī)劃和實施時間。

3)污水、雨水排放：現(xiàn)有管線、管徑及未來規(guī)劃和實施時間。

4)通訊（有線電視、電話、網(wǎng)絡）：現(xiàn)有管線、上源位置、距宗地距離、涉及線路成本等。

5)永久性供電和臨時施工用電：現(xiàn)有管線、上源位置、距宗地距離、涉及線路成本等。

6)燃氣：現(xiàn)有管線、管徑、上源位置、距宗地距離、接口位置。

7)供熱及生活熱水：現(xiàn)有管線、管徑、上源位置、距宗地距離、接口位置。

附圖：說明上述配套設施的管線走向、容量和接口位置，及未來規(guī)劃擴容和增加的情況。

1.2.4項目規(guī)劃控制要點 規(guī)劃控制要點

①總占地面積、代征地面積、凈用地面積、綠化面積、道路面積

②住宅建筑面積、公建建筑面積，公建的內(nèi)容，并區(qū)分經(jīng)營性和非經(jīng)營性公建的面積

③綜合容積率、住宅容積率

④建筑密度

⑤控高

⑥綠化率

⑦其他

1.2.5項目發(fā)展概況

①已進行的調(diào)查研究項目及成果

②項目地塊初勘及初測工作情況

③項目建議書編制、提出及審批過程

④研究工作進展情況

1.3可行性研究報告編制依據(jù)

在可行性研究中作為依據(jù)的法規(guī)、文件、資料、要列出名稱、來源、發(fā)布日期。并將其中必要的部分全文附后，作為可行性研究報告的附件，這些法規(guī)、文件、資料大致可分為四個部分：

項目主管部門對項目的建設要求所下達的指令性文件；對項目承辦單位或可行性研究單位的請示報告的批復文?？尚行匝芯块_始前已經(jīng)形成的工作成果及文件;國家和擬建地區(qū)的政策、法令和法規(guī)。根據(jù)項目需要進行調(diào)查和收集的設計基礎(chǔ)資料。

（1）《城市居住區(qū)規(guī)劃設計規(guī)范》

（2）《A市城市拆遷管理條例》

（3）《城市居住區(qū)公共服務設施設置規(guī)定》

（4）《住宅設計規(guī)范》（5）《住宅建筑設計標準》

（6）《建筑工程交通設計及停車場設置標準》

（7）《城市道路綠化規(guī)劃及設計規(guī)范》

（8）《高層民用建筑設計防火規(guī)范》

1.4可行性研究結(jié)論及建議 1.4.1市場研究 1.4.2開發(fā)方案

1.4.3投資估算與融資方案 1.4.4財務評價 1.4.5不確定性分析 1.4.6綜合評價

1.4.7研究結(jié)論與建議

1.4.8主要技術(shù)經(jīng)濟指標表

第二部分：市場研究 2.1宏觀環(huán)境分析

房地產(chǎn)開發(fā)商在一個國家的某個地區(qū)擬進行房地產(chǎn)投資時，首先要考慮的是該國的宏觀因素如政治、經(jīng)濟、文化、地理地貌、風俗習慣等。2.2全國房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展分析 2.2.1行業(yè)政策

2.2.2市場供給與需求 2.2.3行業(yè)發(fā)展趨勢 2.3本市房地產(chǎn)市場分析

一般來講，項目所在國內(nèi)部地區(qū)之間的發(fā)展是不平衡的，差異總是不同程度地存在，僅研究其宏觀因素還不夠、還必須對項目所在區(qū)域進行因素分析，這是因為：首先，宏觀經(jīng)濟對區(qū)域經(jīng)濟的影響程度不同，對有的區(qū)域影響大，有的區(qū)域影響?。黄浯?，區(qū)域經(jīng)濟發(fā)展受宏觀經(jīng)濟的影響存在著“時滯’現(xiàn)象，宏觀的經(jīng)濟現(xiàn)狀往往要經(jīng)過一段長時間以后才能對區(qū)域經(jīng)濟的發(fā)展產(chǎn)生影響，有的地區(qū)反應快，有的地區(qū)則滯后性較為明顯，投資時必須加以考慮；其三，國家特定的地區(qū)經(jīng)濟使得某些區(qū)域經(jīng)濟或多或少受宏觀經(jīng)濟波動的影響，甚至形成于宏觀經(jīng)濟趨勢相反的逆向走勢。2.3.1本市房地產(chǎn)市場現(xiàn)狀 整體競爭格局，供求現(xiàn)狀

1、近三到五年商品住宅市場發(fā)展狀況：開工面積、竣工面積、銷售面積、銷售額。

2、量值描述市場狀況：當年市場主要指標：土地批租量、開工量、竣工量、銷售量、銷售額、供需比、個人購房比例、平均售價、個人信貸額度占銷售額比例。

3、各類型產(chǎn)品的市場特征：價位區(qū)分、各檔次市場比例、發(fā)展趨勢、產(chǎn)品特征、分布區(qū)域等。

4、各行政區(qū)市場比較：

（1）量值描述：土地批租量、開工量、竣工量、銷售量、各種檔次樓盤的銷售比重、平均價格等。（2）各區(qū)商品住宅分布特征：供應量、銷售量變化和發(fā)展趨勢等。

5、當?shù)爻鞘薪?、中期?guī)劃發(fā)展方向描述

城市發(fā)展規(guī)劃、功能布局、基礎(chǔ)設施建設等與項目開發(fā)和居民住宅密切相關(guān)方面。

6、主要發(fā)展商情況：發(fā)展商實力、企業(yè)性質(zhì)、開發(fā)水平；前20名發(fā)展商最近3年的開工量、竣工量、銷售量、銷售額、銷售率、市場占有率。

7、熱點區(qū)域的表述和特征，熱點產(chǎn)品的表述和特征

8、客戶的購買偏好、購買關(guān)注的要素

9、重點樓盤描述

備注：需要完成城市發(fā)展及房地產(chǎn)市場調(diào)研報告（報告格式及內(nèi)容另附）

2.3.2本市房地產(chǎn)市場發(fā)展趨勢

①需求預測

需求預測就是以房地產(chǎn)市場調(diào)查的信息、數(shù)據(jù)和資料為依據(jù)，運用科學的方法，對某類物業(yè)的市場需求規(guī)律和變化趨勢進行分析和預測，從而推斷出未來市場對該類物業(yè)的需求。

②供給預測

供給預測就是以房地產(chǎn)市場調(diào)查的信息資料和數(shù)據(jù)為依據(jù)，運用科學的方法，對某類物業(yè)的市場供給規(guī)律和變化趨勢進行分析，從而預測未來市場上該類物業(yè)的供給情況

（預測方法：通?？梢苑譃闀r間序列分析法和因果關(guān)系分析法。時間序列分析法又可分為：移動平均法，指數(shù)平滑法等；因果關(guān)系分析法可分為：線性回歸法、非線性回歸法、模擬法等。）

2.4板塊市場分析

2.4.1區(qū)域住宅市場成長狀況

①區(qū)域住宅市場簡述,形成時間,各檔次住宅區(qū)域內(nèi)分布狀況,購買人群變化.②區(qū)域住宅市場各項指標成長狀況（近3-5年）,開工量/竣工量,銷售量/供需比,平均售價.③區(qū)域市場在市內(nèi)各項指標的排名狀況及發(fā)展趨勢 2.4.2區(qū)域內(nèi)供應產(chǎn)品特征

①各檔次產(chǎn)品供應狀況

②各檔次產(chǎn)品的集合特征,尤其研究與本案類似檔次物業(yè)的特征,平均售價,開發(fā)規(guī)模,產(chǎn)品形式,平均銷售率,平均容積率,物業(yè)在區(qū)域內(nèi)分布特征.③區(qū)域內(nèi)表現(xiàn)最好個案狀況

附圖：項目周邊樓盤個案分布圖，其中一些具代表性的未來主要競爭樓盤還要配置現(xiàn)場圖片。

④未來2-3年區(qū)域內(nèi)可供應土地狀況、產(chǎn)品供應量和產(chǎn)品類型

⑤分析：本案在區(qū)域市場內(nèi)的機會點

⑥結(jié)論：區(qū)域市場在整體市場的地位及發(fā)展態(tài)勢,本案所在位置的價位區(qū)間和本案開發(fā)產(chǎn)品的價位區(qū)間及產(chǎn)品形式,本案在區(qū)域內(nèi)開發(fā)市場潛力,本案在開發(fā)中的營銷焦點問題.2.4.3區(qū)域市場目標客層研究 ①各檔次產(chǎn)品目標客層特征及輻射商圈范圍（建立在本區(qū)域參照項目的經(jīng)驗研究及全市的趨勢特征上）

②結(jié)論：本案目標人群的區(qū)域來源、行業(yè)特點、產(chǎn)品力的偏好、購買方式和主要的關(guān)注點、訴求點。

2.5項目擬定位方案

2.5.1可類比項目市場調(diào)查,序號 比較因素 典型樓盤分值 權(quán)重 擬建項目分值 備注（詳細.）

地段位置 100 40% 110 距所在片區(qū)中心的遠近； 商業(yè)、寫字樓為臨街或背街；

配套設施 100 10% 115 城鎮(zhèn)基礎(chǔ)設施：供水、供電、排水； 社會服務設施；文化教育、醫(yī)療、文娛體育、郵電、公園綠化 3 規(guī)劃設計 100 10% 110 規(guī)劃水平、理念

物業(yè)管理 100 10% 95 保安、清潔衛(wèi)生；內(nèi)墻；綠化率及養(yǎng)護狀況；物業(yè)管理費；是否人車分流；物業(yè)管理商資質(zhì)

交通情況 100 5% 80 大小中巴線路數(shù)量；距公交站遠近；站點數(shù)量；大中小巴舒適程度

樓盤規(guī)模 100 3% 100 建筑總面積（在建及未建）；總占地面積；戶數(shù)；

產(chǎn)品外觀 100 5% 105 是否醒目；是否新穎；是否高檔；感官舒適程度；

戶型設計 100 10% 105 戶型布置是否合理，是否有暗房，實用率是否高

發(fā)展商信譽 100 2% 90 資產(chǎn)及資質(zhì)、開發(fā)樓盤多少、樓盤質(zhì)量、品牌 10 銷售手法 100 5% 110 11 其它方面 如對方?jīng)]有，百分比值可考慮此項在整個房價中所占有的比重

合計 106 各行權(quán)重乘以擬建樓盤分值 13 擬建樓盤價格=典型樓盤價格*106計算。備注： 1）此表格主要是想通過與當?shù)氐湫蜆潜P的比較，發(fā)現(xiàn)擬建項目的優(yōu)缺點。2）使我們的價格制定更客觀合理。

3）此表中的權(quán)重比例，公司可根據(jù)實際情況進行適當調(diào)整。2.5.2項目SWOT分析 2.5.3項目定位方案

①市場定位

②目標市場定位

③項目產(chǎn)品定位,主要功能/建筑規(guī)模/主要技術(shù)經(jīng)濟指標.④價格定位：項目 銷售均價（元/㎡）出租均價（元/㎡×月）可租售面積（㎡）備注,寫字間,配套功能,停車場,住宅銷售.

第三篇：房地產(chǎn)項目可行性研究報告

房地產(chǎn)項目可行性研究報告

編制單位：海南方能投資顧問有限公司

編制日期：二O一二年七月

目錄

第一章總論----------------------------1

1.1項目背景與概況-----------------1

1.2主要技術(shù)經(jīng)濟指標---------------5

1.3問題與建議---------------------6

第二章項目投資環(huán)境與市場研究-7

2.1投資環(huán)境分析-------------------7

2.2區(qū)域房地產(chǎn)市場-----------------8

2.3銷售預測-----------------------9

2.4營銷策略----------------------11

第三章建設規(guī)模與項目開發(fā)條件 13

3.1建設規(guī)模----------------------13

3.2項目概況現(xiàn)狀------------------13

3.3項目建設條件------------------13

第四章節(jié)能減排-------------16

4.1.項目建設方案----------------16

4.2.項目所在地能源供應條件------37

4.3 合理用能標準和節(jié)能設計規(guī)范---38

4.4 項目能源消耗種類、數(shù)量及能源使用分布情況--------------------39

4.5 項目節(jié)能措施及效果分析-------40

第5章 環(huán)境影響評價----------52

5.1.編制依據(jù)--------------------52

5.2.環(huán)境現(xiàn)狀--------------------52

5.3.項目建設對環(huán)境的影響--------53

5.4.環(huán)境保護措施----------------53

第6章 勞動衛(wèi)生與消防--------55

6.1.指導思想--------------------55

6.2.職業(yè)安全衛(wèi)生健康對策與措施--55

6.3.消防設計--------------------56

第7章 項目實施進度----------57

7.1.項目開發(fā)期------------------57

7.2.項目實施進度安排------------57

7.3.項目實施過程控制措施--------57

第8章 項目招投標------------58

8.1.工程項目招標投標概述--------58

8.2.工程項目招標投標因素分析----59

海南方能投資顧問 網(wǎng)址：http://聯(lián)系電話：0898-66752441

8.3.招標依據(jù)--------------------61

8.4.招標范圍--------------------61

8.5.招標方式--------------------62

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道路系統(tǒng)設計是為人及貨物提供高效、安全、便捷的交通主旨。本項目車行系統(tǒng)盡可能簡潔。小區(qū)在西側(cè)道路共設置兩個出入口，采用人車適度分流及混行相結(jié)合的交通方式。機動車原則上在進入小區(qū)后就近進入地下車庫，不進入組團內(nèi)部減少對小區(qū)組團內(nèi)部的干擾。在小區(qū)主干道外側(cè)設置地面停車解決小區(qū)地面停車的問題。

1.5 建筑設計

1.5.1 住宅設計

本工程采用9、10層單元式渡假公寓。

住宅采取拼接形式，住宅布局結(jié)合地形布置，塑造出富于挺拔、動感、流暢的建筑外部形態(tài)，同時還注重各住宅單元內(nèi)部的景觀均好性。

度假型標準間式住宅（三個電梯、兩個樓梯）采用以內(nèi)廊式雙面布置小戶型為主，部分套型為一室一廳一衛(wèi)套房。層高均為3.0米。

房型滿足多樣化和可變性的要求，每戶住宅的外窗窗臺高0.9m或局部凸窗。

建筑風格：地中海風格。

地中海建筑風格其建筑特點是：長長的廊道延伸到盡頭，然后垂直轉(zhuǎn)彎，半圓形高大的拱門，或數(shù)個連續(xù)或垂直交接，墻面通過穿鑿或版穿鑿形成鏤空的景致。地中海風格體現(xiàn)的海洋性，藍色和和白色的主色調(diào)及其休閑浪漫的高尚生活特質(zhì)與海南特有的陽光，海洋和休閑生活非常吻合。地中海風管建筑具有浪漫優(yōu)雅，久而彌新的特點。與基地所處的海南海濱旅游休閑的氣氛相一致。該風格建筑也將以其獨特的形體和風格塑造整個城市的容貌，塑造這座城市的文化風貌，繼而成為構(gòu)成城市形象的一部分。

在建筑群體空間的塑造當中，利用各建筑單元的層數(shù)不同，形成錯落有致的建筑天際線，在單體中重點處理建筑的陽臺、樓梯間、窗臺、屋頂樓臺等可變因素，變化的形體豐富了建筑的外觀，又使每一幢居住建筑增加了可識別性。建筑風格以典雅、莊重、清新為主基調(diào)，以配合高尚住宅小區(qū)的整體定位。

無障礙住宅單元布置在小區(qū)內(nèi)交通較方便的位置，住宅出入口設計殘疾人坡道，一部電梯為無障礙電梯，其他部分如樓梯、出入口、衛(wèi)生間等也滿足相應的要求。

1.5.2 公共配套

公共建筑根據(jù)規(guī)劃要求及區(qū)位特點，并結(jié)合居民的出行進行設計。

地下機動車庫和機房——在小區(qū)中心綠化下面設計一個地下機動車停車庫，消防水池及泵房，換熱站。地下機動車庫面積合計7878平方米，設有兩個對外出口滿足消防規(guī)范要求，總停車數(shù)量為90輛。

社區(qū)服務及物業(yè)——主要設置在小區(qū)入口處2#樓一層裙房部分，面積上符合《城市居住區(qū)公共服務設施設置標準》。

2、結(jié)構(gòu)方案

2.1 設計依據(jù)

1.本工程設計使用年限為50年。

2.自然條件

a.風荷載：

規(guī)范取值，基本風壓值WO=0.75KN/㎡（50年一遇）。（單體結(jié)構(gòu)設計時與按澄邁當?shù)財?shù)據(jù)作調(diào)整）

樓面(屋面)使用活荷載標準值：

臥室、客廳、電梯廳2.0KN/㎡

餐廳、廚房、衛(wèi)生間2.0KN/㎡

陽臺2.5KN/㎡

樓梯間3.5KN/㎡

商場3.5KN/㎡

地下車庫、車道4.0KN/㎡

設備機房7.0KN/㎡

上人屋面2.0KN/㎡

不上人屋面0.5KN/㎡

b.面活荷載按建筑結(jié)構(gòu)荷載規(guī)范的有關(guān)規(guī)定取值。

c.抗震設防烈度為7度，設計基本地震加速度為0.15g，設計地震分組為第一組。

3.本工程所采用的主要規(guī)范、規(guī)程

《建筑結(jié)構(gòu)可靠度設計統(tǒng)一標準》GB 50068-2001

《建筑結(jié)構(gòu)荷載規(guī)范》（2006版）GB 50009-2001

《混凝土結(jié)構(gòu)設計規(guī)范》GB 50010-2010

《建筑抗震設計規(guī)范》GB 50011-2010

《建筑地基基礎(chǔ)設計規(guī)范》GB 50007-2002

《高層建筑混凝土結(jié)構(gòu)技術(shù)規(guī)程》

《砌體結(jié)構(gòu)設計規(guī)范》

《建筑樁基技術(shù)規(guī)范》

《建筑工程抗震設防分類標準》JGJ3-2010 GB50003－2001 JGJ94—2008 GB50223—2008

2.2 建筑分類等級

本工程建筑結(jié)構(gòu)的安全等級為二級，抗震設防類別為乙類，結(jié)構(gòu)抗震等級為三級。地下室防水等級為二級。地基基礎(chǔ)設計等級為乙級。

2.3上部結(jié)構(gòu)及地下室結(jié)構(gòu)方案

1.結(jié)構(gòu)形式：高層住宅采用剪力墻結(jié)構(gòu)，純地下室部分采用框架結(jié)構(gòu)。樓面、室面板采用鋼筋混凝土樓板；地下室周圈采用鋼筋混凝土擋墻。

2.因結(jié)構(gòu)超長，因此上部結(jié)構(gòu)在適當部位設置溫度縫兼抗震縫，分縫后結(jié)構(gòu)若超過55m，則在中間適當部位設置施工后澆帶。

2.4 基礎(chǔ)方案

本工程目前尚未進行工程地質(zhì)勘察，因此本工程基礎(chǔ)擬采用鋼筋砼樁筏基礎(chǔ)。

2.5 結(jié)構(gòu)材料

1、基礎(chǔ)混凝土：C30混凝土，基礎(chǔ)墊層采用100厚C15素混凝土。地下室混凝土抗?jié)B等級為P6級。

2、上部結(jié)構(gòu)混凝土：墻柱C30-C40梁、板及樓梯C30混凝土。

3、填充墻體：內(nèi)外墻均采用加氣混凝土砌塊砌筑。

4、鋼材：鋼材Q235B；鋼筋梁柱主筋HRB400級鋼筋，梁柱箍采用HPB300級鋼筋，板鋼盤HRB400級鋼筋。

2.6結(jié)構(gòu)計算

本工程主體結(jié)構(gòu)整體分析計算采用中國建筑科學研究院研制“多層及高層建筑結(jié)構(gòu)空間有限

元分析與設計軟件SATWE”。

本工程基礎(chǔ)結(jié)構(gòu)采用“基礎(chǔ)工程計算機輔助設計JCCAD”進行計算分析。

2.7結(jié)構(gòu)優(yōu)化設計

為了控制好開發(fā)成本，進而取得良好的經(jīng)濟效益和社會效益，優(yōu)化設計將貫穿整個結(jié)構(gòu)設計全階段。優(yōu)化思路并不是簡單的減少鋼筋用量，而是通過調(diào)整構(gòu)件剛度的比例關(guān)系，充分利用和發(fā)揮構(gòu)件的受力特點和作用，使整體結(jié)構(gòu)達到安全性、合理性、經(jīng)濟性的統(tǒng)一，從而使結(jié)構(gòu)設計達到優(yōu)化。

3、給排水系統(tǒng)方

3.1 概況

本工程2棟10層和2棟9層居住及渡假為主的住宅組成，地下室為車庫（含設備用房）。本次設計范圍內(nèi)建設總用地面積：26345.0立方米，總建筑面積：55422平方米。

3.2 設計依據(jù)

《建筑給水排水設計規(guī)范》（2009年版）GB 50015-2003

《高層民用建筑設計防火規(guī)范》（2005版）GB 50045-95

《自動噴水滅火系統(tǒng)設計規(guī)范》（2005版）GB 50084-2001

《汽車庫、修車庫、停車場設計防火規(guī)范》GB 50067-97

《建筑滅火器配置設計規(guī)范》GB 50140-2005

《室外給水設計規(guī)范》GB50013-2006

《室外排水設計規(guī)范》GB50014－2006

《建筑給水鋼塑復合管管道工程技術(shù)規(guī)范》CECS125:2001

《建筑給水聚丙烯管道工程技術(shù)規(guī)范》GB/T50349—2005

《民用建筑熱工設計規(guī)范》GB50176-93

《公共建筑節(jié)能設計標準》GB50189-2005

《全國民用建筑工程設計技術(shù)措施-節(jié)能專篇》（2007）

3.3 設計范圍

1、室內(nèi)給排水、消防設計

2、室外給排水、消防設計

3.4 給水系統(tǒng)

1、水源：

地塊由周邊市政道路上給水管網(wǎng)供水。

2、用水量標準

住生活用水定額：250L/人·日kh=2.5 t=24h

商業(yè)生活用水定額：8L/㎡·日 kh=1.5t=12

澆灑道路及場地用水定額：2L/㎡·次 一日一次一次2h

綠化用水定額：1.5L/㎡·次 一日一次一次2h3、用水量估算

最大日用水量約為650m3/d，最大時用水量約為28m3/h（澆灑道路及場地用水、綠化用水不計入最大小時用水量）。

4、消防水量計算：

室外消防用量為30L/S、最大一幛建筑室內(nèi)消火栓系統(tǒng)用水量為40L/S、噴淋系統(tǒng)用水量為78L/S，消防總水量為148L/S。

5、生活給水系統(tǒng)

由基地用邊市政道路上市政給水管網(wǎng)中引入一路DN200給水管，在基礎(chǔ)內(nèi)再分成兩二路（一路供生活、一路供消防），分設水表計量，水表設于室外埋地水表井內(nèi)。

各建筑物生活給水由生活變頻供水設備供水。澆灑道路及場地用水、綠化用水由小區(qū)生活給水管網(wǎng)靠市政水壓直接供水。

本工程不設置集中熱水供水系統(tǒng)，其它部分休息室衛(wèi)生間內(nèi)洗浴熱水和廚房熱水可采用獨立和容積式電熱水器供應。

室內(nèi)生活給水管道采用塑鋼管，室外給水管管徑小于等于80的采用塑鋼管，大于80的采用球墨給水鑄鐵管。

室內(nèi)衛(wèi)生潔具均采用節(jié)水型產(chǎn)品，坐便器沖洗水箱的一次沖水量不大于6L，水嘴采用陶瓷閥芯水嘴，洗手盆設置撳壓式水嘴，小便器和蹲便器沖洗選用感應式?jīng)_洗閥，以減少水資源的浪費。

水泵采用低噪聲水泵，并采取隔聲、減振措施，使噪聲控制在標準內(nèi)。

6、消防給水系統(tǒng)

本地塊室外消防管道為市政給水管網(wǎng)一路供水，室外生活、消防給水管網(wǎng)分開設置室外消防管路在基地內(nèi)成環(huán)布置，住宅、地下車庫、街道綜合服務中心和農(nóng)貿(mào)市場等室外給水官網(wǎng)合用。室外設置地上式消火栓，間距不超過120米。在水泵接合器15至40m范圍內(nèi)應有室外消火栓。室外消防水量30L/S。

住宅、地下車庫、公建室內(nèi)消火栓系統(tǒng)合用，系統(tǒng)為臨時高壓系統(tǒng)，室內(nèi)消火栓泵從消防水池內(nèi)抽水（室內(nèi)消火栓泵設于地下車庫水泵房內(nèi)），利用設于住宅樓屋頂消防水箱（有效儲水容積為18m3）對系統(tǒng)穩(wěn)壓，屋頂消防水箱設置室內(nèi)消火栓系統(tǒng)增壓設備，保證系統(tǒng)最不利點消火栓的工作壓力要求。

室內(nèi)消防布置應保證有兩支水槍的充實水柱同時到達室內(nèi)任何部位。低區(qū)樓層消火栓栓口設減壓孔板，以防系統(tǒng)動壓超標。本工程室內(nèi)消火栓系統(tǒng)用水量為20L/S。

住宅區(qū)地下車庫、一層公建等場所均設置自動噴水滅火系統(tǒng)（簡稱噴淋系統(tǒng)），系統(tǒng)按各幢樓不同功能設置。

一層公建按中危險Ⅰ級（噴水強度為6L/min·㎡、作用面積為160㎡）布置噴頭，噴淋系統(tǒng)用水量為25L/S。

地下車庫按中危險Ⅱ級（噴水強度為8L/min·㎡、作用面積為160㎡）布置噴頭，噴淋系統(tǒng)用水量為35L/S。

地下車庫、一層公建噴淋系統(tǒng)合用供水設備，噴淋泵高于地下車庫水泵房內(nèi)，噴淋泵從消防水池內(nèi)抽水，利用住宅樓屋頂消防水箱（有效儲水容積為18m3）對系統(tǒng)穩(wěn)壓。

地下車庫水泵泵房內(nèi)消防水池儲存2小時室內(nèi)消防用水量和1小時的噴淋用水量合計270m3。

其它：

室內(nèi)消火栓系統(tǒng)、噴淋系統(tǒng)均設置水泵接合器。所有消防水池均由室外消防給水管網(wǎng)補水。本工程計算機房及部分電氣機房按功能要求設置超細干粉滅火系統(tǒng)。

室內(nèi)消防管道采用內(nèi)外壁熱鋅鋼管（管徑大于DN100的采用內(nèi)外壁熱鍍鋅無縫鋼管）。室外消防管道采用給水球墨鑄鐵管。

地下層消防電梯旁設置2m3（有效容積）集水坑，內(nèi)設潛水泵二臺，潛水泵流量不小于10L/S。

7、滅火器配置

根據(jù)《建筑滅火器配置設計規(guī)范》（GB50140-2005），在建筑室內(nèi)需布置手提式滅火器，擬采用磷酸銨鹽手提式干粉滅火器，滅火器設置位置保護半徑和配置基準按建筑物各功能區(qū)域分別考慮。

3.5 排水系統(tǒng)

排水主要為雨水、污水。污水來源于生活污、廢水。室內(nèi)污、廢水采用合流制排至室外，室

外排水系統(tǒng)采用雨、污水分流制。

每個地塊雨水通過室外管網(wǎng)收集后分別排至其基地周邊市政道路雨水管網(wǎng)。每個生活污水通過室外污水管網(wǎng)收集并經(jīng)室外化糞池處理后排至其基地周邊市政道路污水管網(wǎng)。餐飲廚房污水通過隔油池處理后排至基地室外污水管網(wǎng)。地下車庫集水井廢水利用排水泵排至地塊室外污水管網(wǎng)。消防電梯集水坑廢水排至基地室外雨水管網(wǎng)。

住宅生活污水量按100%生活用水量計算，公建生活污水量按100%生活用水量計算，最大日生活污水量為830m3/d，最大時生活污水量為40m3/h。

雨水排水量按當?shù)亟涤陱姸裙接嬎?，設計暴雨強度重現(xiàn)期以2年計。

單體室內(nèi)雨、污、廢水管采用U-PVC塑料管，室外埋地雨污水管采用HDPE加筋管。

4、電氣系統(tǒng)方案

4.1 設計依據(jù)

第四篇：××房地產(chǎn)項目可行性研究報告

××房地產(chǎn)項目可行性研究報告

隨著社會不斷地進步，報告的使用頻率呈上升趨勢，我們在寫報告的時候要注意邏輯的合理性。一起來參考報告是怎么寫的吧，以下是小編收集整理的××房地產(chǎn)項目可行性研究報告，歡迎大家借鑒與參考，希望對大家有所幫助。

××房地產(chǎn)項目可行性研究報告1

可行性研究是確定建設項目前具有決定性意義的工作，是在投資決策之前，對擬建項目進行全面技術(shù)經(jīng)濟分析論證的科學方法，在投資管理中，可行性研究是指對擬建項目有關(guān)的自然、社會、經(jīng)濟、技術(shù)等進行調(diào)研、分析汁匕較以及預測建成后的社會經(jīng)濟效益。

一、項目背景

1、項目名稱：

居住小區(qū)(暫定名)

2、可行性研究報告的編制依據(jù)：

(1)《城市居住區(qū)規(guī)劃設計規(guī)范》

(2)《a市城市拆遷管理條例》

(3)《城市居住區(qū)公共服務設施設置規(guī)定》

(4)《住宅設計規(guī)范》

(5)《住宅建筑設計標準》

(6)《建筑工程交通設計及停車場設置標準》

(7)《城市道路綠化規(guī)劃及設計規(guī)范》

(8)《高層民用建筑設計防火規(guī)范》

3、項目概況)地塊位置：該基地東起，南至路，西至 路、北至，圍合區(qū)內(nèi)土地面積約平方米，該地塊屬a市 類地段。)建設規(guī)模與目標：

土地面積：畝(平方米)

容積率：

開發(fā)周期：

土地價格： 元/畝(a市國有土地使用權(quán)掛牌出讓起價)

建筑面積(預計)：總建筑面積：㎡)周圍環(huán)境與設施

(1)步行約10 分鐘可至a市中心。

(2)西側(cè)為 市城市中心景點。

(3)東側(cè)為城市綠化帶，南側(cè)為廣場。

(4)西南靠近a市小學。

(5)北面為a市人民銀行。

4、項目swot分析

優(yōu)勢及機會

(1)該項目地處a市最具發(fā)展?jié)摿Φ牡囟?，周邊環(huán)境在不久的將來是最佳的居住區(qū)域。

(2)a近幾年的經(jīng)濟發(fā)展和市政建設步伐，使得該區(qū)域的房地產(chǎn)具有較大的升值空間。

(3)東側(cè) 的成功開發(fā)，為該區(qū)域的房價定位提供了市場認可性。

(4)周遍日趨成熟的居住配套及商業(yè)氛圍的逐步形成，為該項目的商鋪價格奠定了一定的基礎(chǔ)。

(5)拆遷的當?shù)鼐用襁x擇就地回遷的比例較大，對該項目的資金流壓力有一定的緩解作用。

(6)該項目以毛地出讓，起價元/畝，使得取得該地塊的前期資金較少。

(7)該項目規(guī)劃定位為a市第一個小高層住宅小區(qū)，我公司在b市開發(fā)小高層的經(jīng)驗可以為之借鑒。

(8)我公司與a市的政府及建設主管部門的良好公共關(guān)系背景，有利于我公司今后在當?shù)氐陌l(fā)展。

(9)物業(yè)管理公司在a市的先行介入，為今后該項目的物業(yè)管理，具有一定的優(yōu)勢互補的性。

(10)拆遷的難度較大使得外地的資金有所顧慮，為我們?nèi)〉眠@次競價成功創(chuàng)造了一定的機會。

劣勢及威脅

(11)拆遷密度過大，拆遷成本及風險是該項目成功與否的關(guān)鍵。

(12)a市拆遷實施細則的即將出臺，拆遷成本的預測具有一定的風險性。

(13)市政設施的帶拆帶建，因其標準的不確定性，使的成本的測算具有一定的不確定性。

(14)外來資金的介入，有可能使得土地的掛牌價抬的過高。

(15)規(guī)劃中對于地塊的居住用地的定位，今后商業(yè)的規(guī)劃能否通過，具有一定的不可確定性。

(16)小高層的居住觀念的形成，物業(yè)管理費、電梯的運行和維護等，將給今后的銷售帶來一定的抗性。

(17)該地塊的居民大多是二次拆遷，拆遷的難度較大。

(18)花園的日趨完善，又是多層住宅，與本項目的競爭將比較激烈。

(19)拆遷的難度，使該項目的建設周期具有延期的可能。

(20)周遍的生活配套設施及交通不夠完善。

二、市場分析a市概況(參考)

a市位于

河南岸，面積

平方公里，人口 萬。

生態(tài)環(huán)境優(yōu)良。境內(nèi)有國家級森林公園、國家級野生動植物保護區(qū)、國家級水禽濕地保護區(qū)。全市森林覆蓋率達56%，1996年和1997年被國家批準為國家生態(tài)經(jīng)濟示范區(qū)和實施《中國21世紀議程》地方試點。

投資環(huán)境良好。交通通信便捷，公路已形成了以國道、省道及沿江公路為骨架的交通運輸網(wǎng);水運以長江干流的重要港口——a港為樞紐，擁有國家對外開放口岸，年設計吞吐能力達500萬噸，a港泥洲新港區(qū)一期工程已動工;通信已形成以數(shù)字傳輸、程控交換為主的多種通信方式和多功能通信服務網(wǎng)絡。

項目所在區(qū)位于 江中下游南岸，與b市接壤，是a市政治、經(jīng)濟、文化中心。全區(qū)總面積2516平方公里，人口62萬，轄8個鄉(xiāng)、13個鎮(zhèn)、4個街道辦事處。城區(qū)人口12萬。a市房地產(chǎn)住宅市場分析

a市房地產(chǎn)業(yè)從起步到發(fā)展，大致經(jīng)歷了三個階段：1988年至1993年為第一階段，以房屋統(tǒng)代建為主，所建住房多為福利性，商品化率低，房地產(chǎn)業(yè)處于萌芽狀態(tài)。1994年至1998年為第二階段，統(tǒng)代建行為逐步消失，商品房開發(fā)逐漸興起。1999年至今為房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展與規(guī)范階段。以城區(qū)南門“兩點一線”舊城改造和西苑小區(qū)的成片開發(fā)為起點，掀起了城市建設新一輪高潮。尤其是地改市后，城市基礎(chǔ)設施建設步伐加快，城市建成區(qū)人口、規(guī)模迅速擴張，城市建設與房地產(chǎn)開發(fā)兩者良性互動，房地產(chǎn)場進入有序發(fā)展時期。到目前為止，a市房地產(chǎn)業(yè)基本實現(xiàn)了創(chuàng)業(yè)任務，完成了原始積累。居民住房質(zhì)量顯著改善，產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)趨向合理，市場體系基本建立。

二oo三年，a市房地產(chǎn)業(yè)主要特征表現(xiàn)在以下幾個方面：

表現(xiàn)之一：投資增幅大。房地產(chǎn)開發(fā)投資完成4.6億元，投資增幅達33.4%,占全市建設系統(tǒng)投資65%，占全市固定資產(chǎn)投資12.6%。

表現(xiàn)之二：市場供銷兩旺。主城區(qū)竣工商品房面積 20.04萬平方米，銷售面積22.04萬平方米，消化空置房2萬平方米。城市人均住房建筑面積已達26平方米。

表現(xiàn)之三：房價平穩(wěn)上升。城區(qū)商品住宅價格較去年上漲17%，凈增400元/m2左右。

表現(xiàn)之四：交易市場持續(xù)升溫。全市全年共辦理各類房產(chǎn)交易1.12萬起。a市城區(qū)共辦理各類房產(chǎn)交易7938起，面積達89.62萬m2，比上分別增長25%和35%，其中存量房買賣2305起，面積24.40萬m2，成交金額8800萬元。

表現(xiàn)之五：拉動經(jīng)濟效果顯著。房地產(chǎn)業(yè)增加值占全市g(shù)dp增加值14%，帶動相關(guān)產(chǎn)業(yè)產(chǎn)值8.87億元，帶動社會商品銷售6.16億元;房地產(chǎn)業(yè)上繳國家稅收2800萬元。

對今后市場的預測：

---—從購房能力看

伴隨著經(jīng)濟增長，城鎮(zhèn)居民可支配收入逐年增多，XX年到XX年，城鎮(zhèn)居民可支配收入從5222元上升到6028元。盡管去年房價漲幅較大，但消費市場仍保持旺熱。

——從投資角度看

由于股市長期低迷，銀行利率多次下調(diào)，而房地產(chǎn)業(yè)保值、增值功能顯著，使得房地產(chǎn)市場成為投資的重要領(lǐng)域。加上銀行信貸的支持，大大刺激了市場的需求。目前通過按揭貸款購買商品房的比例為42%，年增幅達16%。

——從消費結(jié)構(gòu)看

隨著房地產(chǎn)市場的發(fā)展，居民住房消費觀念發(fā)生了明顯的變化。人們已不能滿足于“夠住就行”的傳統(tǒng)觀念，改善型住房的需求較為明顯。住房消費正由“居住型”向“享受型”轉(zhuǎn)變。二次置業(yè)、三次置業(yè)的消費群體逐步擴大。據(jù)調(diào)查，匯景花園一期95%以上購房戶均為房改房換房。

——從需求關(guān)系看

根據(jù)城市總體規(guī)劃，城市建城區(qū)面積將由14.6平方公里發(fā)展到27.8平方公里，城市人口由12萬人增加到30萬人。在不考慮有效購買力的情況下，單從住房需求分析，a市每年人口增長拉動的住房需求，加之城市外來人口的購買需求和城市拆遷需要，將為房地產(chǎn)業(yè)提供廣闊的發(fā)展空間。

3、主要競爭項目分析

住宅小區(qū)詳細情況如表：

項目

套數(shù) 建筑面積(萬㎡)平均單價(元/㎡)位置

向陽小區(qū) 1500

1400

寶山路

新華小區(qū) 785

1344

黃河街

銀河小區(qū) 170

1460

銀河街

成光小區(qū) 130

1400

學院路

太陽神小區(qū)500

6.9

1508

英雄路

部分商業(yè)網(wǎng)點詳細情況

項目

面積㎡

單價元/㎡

位置

匯豐花園 40~~80

4000~5600

新城區(qū)

秋爽花園 50~~70

5000~1XX

市中心

碧苑小區(qū) 36~~50

6800

建設路

桃園小區(qū) 車庫

550

秋浦路

荷花村

車庫

550

建設路

三、項目財務分析

(一)、拆遷成本分析

圍合區(qū)域內(nèi)房屋均為磚混結(jié)構(gòu)，其中4棟5層住宅樓房(實驗小學職工二棟40戶，四建公司職工住宅一棟16戶，拆遷公司拆遷安置房一棟，30戶)。其它房屋均為二——四層。

根據(jù)掛牌文件附圖及現(xiàn)場核結(jié)，圍合區(qū)內(nèi)需拆除房屋面積：住宅34329平方米，經(jīng)營性用房600平方米，合計住戶約205戶。住戶成份多為由市區(qū)房屋拆遷到此健房。住戶90%以上均有土地證，規(guī)劃建房證，房屋產(chǎn)權(quán)證、獨戶水、電表。具有一定的房屋拆遷經(jīng)驗。

拆遷成本估算：

按照a市《城市房屋拆遷管理辦法》規(guī)定和拆遷補償評估報告。

1、住宅：640元/平方米*(0.9+0.3+0.08+0)*34329平方米=34329*819.20元=28122316.80元

2、經(jīng)營性用房：640元/平方米*(0.9+1.5+0.3+0.45+2.7)*600平方米=600平方米*3776元/平方米=2265600元

3、附屬物(水、電、電話、空調(diào)以上其它)

住宅34329平方米*45元/平方米=1544805元

經(jīng)營性用房：600平方米*45元/平方米=27000元

4、室內(nèi)裝飾：34929平方米*80元/平方米=2794320元

5、閣樓、圍墻院內(nèi)地坪等：

34929平方米*48元=1676592元

6、搬家費、臨時過渡費等：

1)、搬家費：

住宅：200戶*300元=60000元

經(jīng)營性用房：9戶*500元=4500元

小計：64500元

2)、過渡費：

住宅：34329平方米*2.5元/平方米*6個月=514935元

經(jīng)營性用房：600平方米*16元/平方米*6個月=57600元

小計：632535元

其他費用

3)、管理費，委托拆遷費：

34929平方米*15元/平方米=523935元

4)、房屋拆遷評估服務費費：35000元

5)、獎勵：

34929平方米*100元/平方米=3492900元

上述所有費用小計：38533208元，折抵每平方補償金額為1103.18元。

按照a市人民政府令，對a市城市區(qū)域內(nèi)房屋拆遷，在XX年上半年尚可以執(zhí)行，自省《城市房屋拆遷管理辦法》，在XX年7月1日開始執(zhí)行后。a市城市房屋拆遷就困難重重，特別全國城市房屋拆遷大氣候政策，向被拆遷人傾斜，裁決司法強制拆遷基本停止。

1103.18元/平方米+100元/平方米 =1203.18平方米

1203.18元*34929平方米=42025874.2元

(二)建筑成本分析

對該宗地塊的建設規(guī)模作了初步的規(guī)劃方案，沿東湖路建兩棟二層網(wǎng)點，占地面積：50*10*2=1000㎡，建筑面積：XX㎡。

主入口設在東湖路兩棟網(wǎng)點之間，次入口設在 路靠近小區(qū)的橋旁。沿建設東路建二層裙房，形式基本同s小高層，裙房上建三棟12層住宅，裙房占地110*15*2=3300㎡，三棟12層住宅建筑面積：29.4*13.8*12層*3棟=14606㎡，合計建筑面積：17906㎡。

地塊內(nèi)大致布置

一棟 15層29.4*13.8*15層;

一棟 12層29.4*13.8*12層;

三棟 12層40*15*12層;

一棟 15層40*15*15層;

占地面積：3211㎡，建筑面積：41554㎡

總占地面積：5861㎡，建筑密度：20.7%

總建筑面積：61460㎡，容積率：2.17

高層均設計地下室，面積為4861㎡，總戶數(shù)約為297戶。

建設成本估算

(一)、工程前期費：

1、拆遷成本

2、土地出讓金

3、城市基礎(chǔ)設施配套費：61460㎡*50元/㎡=307.3萬元

4、人防基金：配套建地下室

5、規(guī)劃技術(shù)服務費：56160*1.4+5300*2.2=9.03萬元

6、墻改：61460*8=49.168萬元

7、散裝水泥：61460*2=12.29萬元

8、白蟻防治費：61460*2=12.29萬元

9、質(zhì)量監(jiān)督費：61460*2=12.296萬元

10、施工圖審查：61460*1=6.15萬元

1、防雷審查：61460*1=6.15萬元

2、消防審查：

3、文物：0.2萬元

4、規(guī)劃設計：10萬元

5、建筑設計：XX*12+59460*30=180.78萬元

6、地質(zhì)勘探：61460*2=12.29萬元

7、測量定位：10萬元

8、煤氣增容：2500元/戶

9、供水管網(wǎng)配套費：20元/㎡

小計：627.93萬元8、19項代收代繳，未計)

(二)工程成本

1、樁基：59460*100元/㎡=594.6萬元

2、地下室：4861*600元/㎡=291.66萬元

3、主體：59460*900+XX*500=5451.4萬元

4、電梯：9棟*50萬元/棟=450萬元

5、室外水電氣工程：61460*50=307.3萬元

6、小區(qū)綠化、道路等工程：61460*60=368.76萬元

7、監(jiān)理費：6337.66*1%=63.38萬元

小計：7527.1萬元

總計、8155.03萬元

(三)項目費用分析

依據(jù)比較定價和市場定價相結(jié)合的原則，就該項目的預算定價為：

小高層住宅1900元/㎡ 商鋪6000元/ ㎡ 地下車庫800元/㎡

銷售收入 住宅1900*56160=106704000

商鋪6000*5300=31800000

地下室4861*800=3888800

總計：142392800元

營業(yè)稅及附加 142392800*5.5%=7831604

各項費用

142392800*4%=5695712

總成本：拆遷成本+建安成本+稅收+費用+土地成本

=42025874.2+81550300+7831604+5695712+x=137103490.2

毛利潤：銷售收入—總成本

=142392800-137103490.2

=5289309.8元

四、項目費用分析結(jié)論

如土地掛牌競價在五百二十八萬以內(nèi)，該項目具有一定的利潤空間，項目可行。如超出項目風險較大，項目不可行。

××房地產(chǎn)項目可行性研究報告2

一、房地產(chǎn)項目總論

1、項目背景

2、建設單位基本情況

3、項目建設意義及重要性

4、存在問題及建議

二、房地產(chǎn)項目市場分析和營銷戰(zhàn)略

1、房地產(chǎn)市場概況

2、市場預測

3、營銷戰(zhàn)略

三、建設條件與場址選擇

1、建設條件

2、場址選址

四、房地產(chǎn)項目建設規(guī)模及功能標準

1、建設規(guī)模

2、功能標準

五、房地產(chǎn)項目建設方案

1、建筑方案

2、平面布置方案

3、配套公用工程

六、項目實施進度安排

1、工程項目管理

2、項目實施進度

七、房地產(chǎn)項目投資估算與資金籌措

1、投資估算

2、資金籌措

3、投資使用計劃

八、房地產(chǎn)項目財務分析與敏感性分析

1、生產(chǎn)成本和銷售收入估算

2、財務評價

3、不確定性分析

4、敏感性分析

九、社會效益分析

1、社會效益分析

2、項目與所在地區(qū)互適性分析

十、風險分析

1、風險類別

2、風險應對措施

十一、可行性研究結(jié)論與建議

1、結(jié)論

2、建議

附件：

1、項目承辦單位營業(yè)執(zhí)照、法人證書復印件

2、當?shù)匾?guī)劃、國土、環(huán)保等部門關(guān)于項目的支持文件

3、自有資金存款證明

4、相關(guān)銀行貸款承諾

5、其他相關(guān)證明材料

6、項目財務分析報表

××房地產(chǎn)項目可行性研究報告3

第一章 房地產(chǎn)項目總論

1.1 房地產(chǎn)項目背景

1.1.1 房地產(chǎn)項目名稱

1.1.2 房地產(chǎn)項目承辦單位

1.1.3 房地產(chǎn)項目主管部門

1.1.4 可行性研究工作的編制單位

1.1.5 研究工作概況

1.2 編制依據(jù)與原則

1.2.1 編制依據(jù)

1.2.2 編制原則

1.3 研究范圍

1.3.1 建設內(nèi)容與規(guī)模

1.3.2 房地產(chǎn)項目建設地點

1.3.3 房地產(chǎn)項目性質(zhì)

1.3.4 建設總投資及資金籌措

1.3.5 投資計劃與還款計劃

1.3.6 房地產(chǎn)項目建設進度

1.3.7 房地產(chǎn)項目財務和經(jīng)濟評論

1.3.8 房地產(chǎn)項目綜合評價結(jié)論

1.4 主要技術(shù)經(jīng)濟指標表

1.5 結(jié)論及建議

1.5.1 專家意見與結(jié)論

1.5.2 專家建議

第二章 房地產(chǎn)項目背景和發(fā)展概況

2.1 房地產(chǎn)項目提出的背景

2.1.1 國家或行業(yè)發(fā)展規(guī)劃

2.1.2 房地產(chǎn)項目發(fā)起人和發(fā)起緣由

2.2 房地產(chǎn)項目發(fā)展概況

2.2.1 已進行的調(diào)查研究房地產(chǎn)項目及其成果

2.2.2 試驗試制工作情況

2.2.3 廠址初勘和初步測量工作情況

2.2.4 房地產(chǎn)項目建議書的編制、提出及審批過程

2.3 投資的必要性

第三章 房地產(chǎn)項目市場分析與預測

3.1 市場調(diào)查

3.1.1 擬建房地產(chǎn)項目產(chǎn)出物用途調(diào)查

3.1.2 產(chǎn)品現(xiàn)有生產(chǎn)能力調(diào)查

3.1.3 產(chǎn)品產(chǎn)量及銷售量調(diào)查

3.1.4 替代產(chǎn)品調(diào)查

3.1.5 產(chǎn)品價格調(diào)查

3.1.6 國外市場調(diào)查

3.2 市場預測

3.2.1 國內(nèi)市場需求預測

3.2.2 產(chǎn)品出口或進口替代分析

3.2.3 價格預測

3.3 市場推銷戰(zhàn)略

第四章 產(chǎn)品方案設計與營銷戰(zhàn)略

4.1 產(chǎn)品方案和建設規(guī)模

4.1.1 產(chǎn)品方案

4.1.2 建設規(guī)模

4.1.3 產(chǎn)品銷售收入預測

4.2 市場推銷戰(zhàn)略

4.2.1 推銷方式

4.2.2 推銷措施

4.2.3 促銷價格制度

4.2.4 產(chǎn)品銷售費用預測

第五章 建設條件與廠址選擇

5.1 資源和原材料

5.1.1 資源評述

5.1.2 原材料及主要輔助材料供應

5.1.3 需要作生產(chǎn)試驗的原料

5.2 建設地區(qū)的選擇

5.2.1 自然條件

5.2.2 基礎(chǔ)設施

5.2.3 社會經(jīng)濟條件

5.2.4 其它應考慮的因素

5.3 廠址選擇

5.3.1 廠址多方案比較

5.3.2 廠址推薦方案

第六章 房地產(chǎn)項目技術(shù)、設備與工程方案

6.1 房地產(chǎn)項目組成6.2 生產(chǎn)技術(shù)方案

6.2.1 技術(shù)來源途徑

6.2.2 生產(chǎn)方法

6.2.3 技術(shù)參數(shù)和工藝流程

6.2.4 主要工藝設備選擇

6.2.5 主要原材料、燃料、動力消耗指標

6.2.6 主要生產(chǎn)車間布置方案

6.3 總平面布置和運輸

6.3.1 總平面布置原則

6.3.2 廠內(nèi)外運輸方案

6.3.3 倉儲方案

6.3.4 占地面積及分析

6.4 土建工程

6.4.1 主要建、構(gòu)筑物的建筑特征與結(jié)構(gòu)設計

6.4.2 特殊基礎(chǔ)工程的設計

6.4.3 建筑材料

6.4.4 土建工程造價估算

6.5 其他工程

6.5.1 給排水工程

6.5.2 動力及公用工程

6.5.3 地震設防

6.5.4 生活福利設施

第七章建設用地、征地拆遷及移民安置分析

7.1 房地產(chǎn)項目選址及用地方案

7.2 土地利用合理性分析

7.3 征地拆遷和移民安置規(guī)劃方案

第八章 資源利用與節(jié)能措施

8.1資源利用分析

8.1.1土地資源利用分析

8.1.2水資源利用分析

8.1.3電能源利用分析

8.2節(jié)能措施分析

8.2.1土地資源節(jié)約措施

8.2.2水資源節(jié)約措施

8.2.3電能源節(jié)約措施

第九章 房地產(chǎn)項目原材料供應及外部配套條件

9.1 主要原材料供應

9.2 燃料、加熱能源供應

9.3 給水供電

9.4 外部配套條件

第十章 房地產(chǎn)項目進度與管理

10.1 工程建設管理

10.2 房地產(chǎn)項目進度規(guī)劃

10.3 房地產(chǎn)項目招標

第十一章 環(huán)境影響評價

11.1 建設地區(qū)的環(huán)境現(xiàn)狀

11.1.1 房地產(chǎn)項目的地理位置

11.1.2 地形、地貌、土壤、地質(zhì)、水文、氣象

11.1.3 礦藏、森林、草原、水產(chǎn)和野生動物、植物、農(nóng)作物

11.1.4 自然保護區(qū)、風景游覽區(qū)、名勝古跡、以及重要政治文化設施

11.1.5 現(xiàn)有工礦企業(yè)分布情況;

11.1.6 生活居住區(qū)分布情況和人口密度、健康狀況、地方病等情況;

11.1.7 大氣、地下水、地面水的環(huán)境質(zhì)量狀況;

11.1.8 交通運輸情況;

11.1.9 其他社會經(jīng)濟活動污染、破壞現(xiàn)狀資料。

11.2 房地產(chǎn)項目主要污染源和污染物

11.2.1 主要污染源

11.2.2 主要污染物

11.3 房地產(chǎn)項目擬采用的環(huán)境保護標準

11.4 治理環(huán)境的方案

11.4.1 房地產(chǎn)項目對周圍地區(qū)的地質(zhì)、水文、氣象可能產(chǎn)生的影響

11.4.2 房地產(chǎn)項目對周圍地區(qū)自然資源可能產(chǎn)生的影響

11.4.3 房地產(chǎn)項目對周圍自然保護區(qū)、風景游覽區(qū)等可能產(chǎn)生的影響

11.4.4 各種污染物最終排放的治理措施和綜合利用方案

11.4.5 綠化措施，包括防護地帶的防護林和建設區(qū)域的綠化

11.5 環(huán)境監(jiān)測制度的建議

11.6 環(huán)境保護投資估算

11.7 環(huán)境影響評論結(jié)論

第十二章 勞動保護與安全衛(wèi)生

12.1 生產(chǎn)過程中職業(yè)危害因素的分析

12.2 職業(yè)安全衛(wèi)生主要設施

12.3 勞動安全與職業(yè)衛(wèi)生機構(gòu)

12.4 消防措施和設施方案建議

第十三章 企業(yè)組織和勞動定員

13.1 企業(yè)組織

13.1.1 企業(yè)組織形式

13.1.2 企業(yè)工作制度

13.2 勞動定員和人員培訓

13.2.1 勞動定員

13.2.2 年總工資和職工年平均工資估算

13.2.3 人員培訓及費用估算

第十四章 投資估算與資金籌措

14.1 房地產(chǎn)項目總投資估算

14.1.1 固定資產(chǎn)投資總額

14.1.2 流動資金估算

14.2 資金籌措

14.2.1 資金來源

14.2.2 房地產(chǎn)項目籌資方案

14.3 投資使用計劃

14.3.1 投資使用計劃

14.3.2 借款償還計劃

第十五章 財務與敏感性分析

15.1 生產(chǎn)成本和銷售收入估算

15.1.1 生產(chǎn)總成本估算

15.1.2 單位成本

15.1.3 銷售收入估算

15.2 財務評價

15.3 國民經(jīng)濟評價

15.4 不確定性分析

15.5 社會效益和社會影響分析

15.5.1 房地產(chǎn)項目對國家政治和社會穩(wěn)定的影響。

15.5.2 房地產(chǎn)項目與當?shù)乜萍?、文化發(fā)展水平的相互適應性;

15.5.3 房地產(chǎn)項目與當?shù)鼗A(chǔ)設施發(fā)展水平的相互適應性;

15.5.4 房地產(chǎn)項目與當?shù)鼐用竦淖诮?、民族習慣的相互適應性;

15.5.5 房地產(chǎn)項目對合理利用自然資源的影響;

15.5.6 房地產(chǎn)項目的國防效益或影響;

15.5.7 對保護環(huán)境和生態(tài)平衡的影響。

第十六章 風險分析

16.1 風險影響因素

16.1.1 可能面臨的風險因素

16.1.2 主要風險因素識別

16.2 風險影響程度及規(guī)避措施

16.2.1 風險影響程度評價

16.2.2 風險規(guī)避措施

第十七章 可行性研究結(jié)論與建議

17.1 對推薦的擬建方案的結(jié)論性意見。

17.2 對主要的對比方案進行說明。

17.3 對可行性研究中尚未解決的主要問題提出解決辦法和建議。

17.4 對應修改的主要問題進行說明，提出修改意見。

17.5 對不可行的房地產(chǎn)項目，提出不可行的主要問題及處理意見。

17.6 可行性研究中主要爭議問題的結(jié)論。

第十八章 財務報表

第十九章 附件

××房地產(chǎn)項目可行性研究報告4

房地產(chǎn)可行性研究的內(nèi)容。

按項目研究詳細程度的不同，可行性研究可分為投資機會研究、初步可行性研究和詳細可行性研究三個階段，各階段的內(nèi)容是一致的，只是指標的詳細程度存在差別。當然，房地產(chǎn)項目可行性研究的具體內(nèi)容因項目的復雜程度、環(huán)境狀況的不同而有所不同，但一般包括項目的必要性分析、實施的可能性分析和技術(shù)經(jīng)濟評價。其具體內(nèi)容如下：

1)項目概況。

項目概況主要包括項目的名稱、背景、宗旨的基本情況，開發(fā)項目的自然、經(jīng)濟、水文地質(zhì)等基本條件，項目的規(guī)模、功能和主要技術(shù)經(jīng)濟指標等。

2)市場分析和需求預測。

在深入調(diào)查和充分掌握各類資料的基礎(chǔ)上，對擬開發(fā)項目的市場需求及市場供給狀況應進行科學分析、客觀預測，包括開發(fā)成本、市場售價、銷售對象及開發(fā)周期、銷售期等。

3)規(guī)劃方案的優(yōu)選。

在對可供選擇的規(guī)劃方案進行比較分析的基礎(chǔ)上，優(yōu)選出最為合理、可行的方案作為最后方案，并對其進行詳細描述，包括選定方案的建筑物布局、功能分區(qū)、市政基礎(chǔ)設施分布、項目的主要技術(shù)參數(shù)和技術(shù)經(jīng)濟指標、控制性規(guī)劃技術(shù)指標等。

4)開發(fā)進度安排。

對開發(fā)進步進行合理的時間安排，可以按照前期工程、主體工程、附屬工程、交工驗收等階段進行。大型開發(fā)項目，其建設期長、投資額大，一般需要進行分期開發(fā)，這就需要對各期開發(fā)的內(nèi)容同時作出統(tǒng)籌安排。

5)項目投資估算。

項目投資估算即對開發(fā)項目所涉及的成本費用進行分析估計。房地產(chǎn)開發(fā)項目涉及的成本費用主要有土地費用、期間費用及各種稅費等，估算的精度要求布告，但應充分注意各項費用在不同建設期的變化情況，力爭與未來事實相符。

6)資金的籌集方案和籌資成本估算。

根據(jù)項目的投資估算和投資進度安排，合理估算資金需求量，擬訂籌資方案，并對籌資成本進行計算和分析。房地產(chǎn)項目投資額巨大，開發(fā)商必須在投資前作好資金的安排，并通過不用方式籌措資金，保證項目的正常運行。

7)財務評價。

財務評價是依據(jù)國家現(xiàn)行財稅制度、現(xiàn)行價格和有關(guān)法規(guī)，從項目角度對項目的盈利能力、償債能力和外匯平衡等項目財務狀況進行分析，借以考察項目財務可行性的一種方法，其內(nèi)容包括項目的銷售收入和成本預測，預計損益表、資產(chǎn)負債表、財務現(xiàn)金流量表的編制，債務償還表、資金來源與運用表的編制，財務評價指標和償債指標的計算，如財務凈現(xiàn)值、財務內(nèi)部收益率、投資回收期、債務償還期、資產(chǎn)負債率等。

8)風險分析。

風險分析是可行性研究的一項重要內(nèi)容，主要包括盈虧平衡分析、敏感性分析和概率分析等內(nèi)容。風險分析通過對影響投資效果的社會、經(jīng)濟、環(huán)境、政策、市場等因素的分析，了解各因素對項目的影響性質(zhì)和程度，為控制項目運作過程中的關(guān)鍵因素提供依據(jù)，也為投資者了解項目的風險大小及來源提供參考。

9)國民經(jīng)濟評價。

國民經(jīng)濟評價是按照資源合理配置的原則，從國家、全社會的角度考察項目的收益和費用，用資源的影子價格、影子工資、影子匯率和社會折現(xiàn)率等經(jīng)濟參數(shù)，分析計算項目對國民經(jīng)濟的凈貢獻，并評價項目的經(jīng)濟合理性。它是項目評價的重要組成部分，也是投資決策的重要依據(jù)之一。因此，在房地產(chǎn)項目開發(fā)過程中，要綜合考慮項目對社區(qū)、城市環(huán)境、資源有效配置的影響，進行項目的國民經(jīng)濟評價。國民經(jīng)濟評價包括社會、經(jīng)濟和環(huán)境效益評價。

財務評價和國民經(jīng)濟評價都屬于項目的經(jīng)濟評價，但兩者的評價角度不同。財務評價側(cè)重于項目本身的獲利能力，國民經(jīng)濟評價側(cè)重于項目對于國民經(jīng)濟的貢獻，即按照資源合理配置的原則，從國家整體角度考察分析項目的效益和費用，從而評價項目的經(jīng)濟合理性。所以國民經(jīng)濟評價又叫費用效益分析。

10)結(jié)論。

運用可行性研究的各種指標數(shù)據(jù)，從技術(shù)、經(jīng)濟和財務各方面論述項目的可行性，分析項目可能存在的問題，提出有效的項目建設建議。

××房地產(chǎn)項目可行性研究報告5

第一部分 房地產(chǎn)項目總論

總論作為可行性報告的首要部分，要綜合敘述研究報告中各部分的主要問題和研究結(jié)論，并對項目的可行與否提出最終建議，為可行性研究的審批提供方便。

第二部分 房地產(chǎn)項目建設可行性

第三部分 房地產(chǎn)項目市場需求分析

市場分析在可行性研究中的重要地位在于，任何一個項目，其生產(chǎn)規(guī)模的確定、技術(shù)的選擇、房地產(chǎn)估算甚至廠址的選擇，都必須在對市場需求情況有了充分了解以后才能決定。而且市場分析的結(jié)果，還可以決定產(chǎn)品的價格、銷售收入，最終影響到項目的盈利性和可行性。在可行性報告中，要詳細研究當前市場現(xiàn)狀，以此作為后期決策的依據(jù)。

第四部分 房地產(chǎn)項目產(chǎn)品規(guī)劃方案

第五部分 房地產(chǎn)項目建設地與土建總規(guī)

第六部分 房地產(chǎn)項目環(huán)保、節(jié)能與勞動安全方案

在項目建設中，必須貫徹執(zhí)行國家有關(guān)環(huán)境保護、能源節(jié)約和職業(yè)安全方面的法規(guī)、法律，對項目可能造成周邊環(huán)境影響或勞動者健康和安全的因素，必須在可行性研究階段進行論證分析，提出防治措施，并對其進行評價，推薦技術(shù)可行、經(jīng)濟，且布局合理，對環(huán)境有害影響較小的最佳方案。按照國家現(xiàn)行規(guī)定，凡從事對環(huán)境有影響的建設項目都必須執(zhí)行環(huán)境影響報告書的審批制度，同時，在可行性報告中，對環(huán)境保護和勞動安全要有專門論述。

第七部分 房地產(chǎn)項目組織和勞動定員

在可行性報告中，根據(jù)項目規(guī)模、項目組成和工藝流程，研究提出相應的企業(yè)組織機構(gòu)，勞動定員總數(shù)及勞動力來源及相應的人員培訓計劃。

第八部分 房地產(chǎn)項目實施進度安排

項目實施時期的進度安排是可行性報告中的一個重要組成部分。項目實施時期亦稱房地產(chǎn)時間，是指從正式確定建設項目到項目達到正常生產(chǎn)這段時期，這一時期包括項目實施準備，資金籌集安排，勘察設計和設備訂貨，施工準備，施工和生產(chǎn)準備，試運轉(zhuǎn)直到竣工驗收和交付使用等各個工作階段。這些階段的各項房地產(chǎn)活動和各個工作環(huán)節(jié)，有些是相互影響的，前后緊密銜接的，也有同時開展，相互交叉進行的。因此，在可行性研究階段，需將項目實施時期每個階段的工作環(huán)節(jié)進行統(tǒng)一規(guī)劃，綜合平衡，作出合理又切實可行的安排。

第九部分 房地產(chǎn)項目財務評價分析

第十部分 房地產(chǎn)項目財務效益

第十一部分 房地產(chǎn)項目風險分析及風險防控

第十二部分 房地產(chǎn)項目可行性研究結(jié)論與建議

××房地產(chǎn)項目可行性研究報告6

一、總論

1.項目建設背景

2.項目概況

(1)項目名稱：___________________________

(2)建設地點：___________________________

(3)建設單位：___________________________

(4)企業(yè)性質(zhì)：___________________________

(5)經(jīng)營范圍：___________________________

(6)公司類別：___________________________

(7)資質(zhì)等級：___________________________

(8)企業(yè)概況：___________________________

(9)工程概況：___________________________

(10)資金來源：__________________________

3.可行性研究報告編制依據(jù)

4.可行性研究報告研究范圍

5.研究結(jié)論及建議

6.主要經(jīng)濟技術(shù)指標

項目主要經(jīng)濟技術(shù)指標見表1。

表1 項目主要經(jīng)濟技術(shù)指標

二、住宅市場分析與營銷戰(zhàn)略

1.當前住宅市場現(xiàn)狀

2.商品房市場現(xiàn)狀與市場需求

3.商品房的市場需求及發(fā)展

4.當前住宅市場面臨的矛盾和問題

5.營銷戰(zhàn)略

三、項目選址及建設條件

1.項目選址

2.建設條件

2.1 位置優(yōu)越

2.2 交通方便

2.3 建設場區(qū)“五通”條件具備

供水：____________________________

供電：____________________________

煤氣：____________________________

通訊：____________________________

場地：____________________________

2.4 住宅小區(qū)商業(yè)及文化教育配套設施齊全

2.5 土地征用情況

四、建設規(guī)模及功能

1.建筑面積的內(nèi)容

2.功能設施標準

2.1 建筑使用功能

2.2 設施標準

(1)住宅裝飾及設施標準

(2)小區(qū)配套設施

2.3 住宅戶型規(guī)劃

3.工程項目一覽表

依據(jù)初步規(guī)劃方案，主要工程項目見表2。

表2 主要工程量一覽表

五、建設方案

1.建設場地環(huán)境

1.1 地形

1.2 場地自然條件

(1)地貌：____________________

(2)水文地質(zhì)：________________

(3)地震裂度：________________

(4)地基土工程地質(zhì)評價：

2.總體規(guī)劃布局

2.1 片區(qū)規(guī)劃

2.2 小區(qū)整體規(guī)劃設計原則

2.3 總平面布局

2.4 交通組織

2.5 規(guī)劃指標

根據(jù)項目初步方案及建設規(guī)模，規(guī)劃指標見表3。

表3 項目建筑技術(shù)經(jīng)濟指標

3.建筑方案設計

3.1 建筑方案總體構(gòu)思

3.2平面設計

(1)住宅。住宅經(jīng)濟技術(shù)指標見表4。

表4 項目住宅經(jīng)濟技術(shù)指標

(2)公用建筑。

3.3 立面設計

4.結(jié)構(gòu)設計

4.1 基礎(chǔ)造型及處理

4.2 上部結(jié)構(gòu)

5.公用設施方案

5.1 供水排水

5.2 供電

(1)供配電系統(tǒng)。

(2)照明及電力設備。

5.3 供氣

5.4 中央空調(diào)

5.5 弱電設計

6.消防

7.環(huán)境保護

六、項目實施進度安排

本項目計劃在左右的時間內(nèi)建成。建設進度計劃如下：

______年______月______日：項目建議書批復。

______年______月______日——______年______月______日：編制可行性研究報告并報批。

______年______月______日——______年______月______日：建筑方案設計。

______年______月______日：綜合管網(wǎng)設計。

______年______月——______年______月：施工圖設計。

______年______月：報建、領(lǐng)取建設規(guī)劃許可證。

______年______月______日：工程開工。

______年______月：完成投資的25%，開始預售。

______年______月：主體工程斷水。

______年______月——______年______月：單體工程驗收。

______年______月——______年______月：分項工程驗收。

______年______月：正式入住。

七、投資估算與資金籌措

1.投資估算

總投資造價見表5和附表1

表5 項目投資估算

單 位：萬元

2.資金籌措

詳見附表2

八、經(jīng)濟效益分析

1.住宅銷售價格

2.銷售進度及付款計劃

本項目計劃在_____年內(nèi)完成銷售，各年銷售計劃見表6。

表6 各類建筑銷售計劃表(%)

3.稅費率

本報告采用的各種稅費率見表7。

表7 稅費率表(%)

項目盈利能力詳見附表3~~附表7。

表8 敏感性分析表

5.清償能力分析

6.資金平衡分析和資產(chǎn)負債分析

資金平衡分析詳見附表3-8，資產(chǎn)負債分析詳見附表3-9。

7.敏感性分析

將開發(fā)產(chǎn)品投資、售房價可選擇、租房價格和預售款回籠進度等因素作為不確定性因素進行敏感性分析，分析結(jié)果表明開發(fā)產(chǎn)品投資和售房價格兩個因素對項目的效益最為敏感。詳見表8及敏感性分析圖(略)。

8.臨界點分析

詳見表9

表9 臨界點分析表

9.主要經(jīng)濟指標

項目的主要經(jīng)濟指標見表10。

表 10 主要經(jīng)濟指標表

九、風險分析及對策

1.市場風險分析

2.經(jīng)營管理風險分析

3.金融財務風險分析

××房地產(chǎn)項目可行性研究報告7

四川省XX市華泰房地產(chǎn)開發(fā)有限公司項目可行性研究報告根據(jù)XX市委、市政府對加快XX市市場經(jīng)濟開發(fā)建設的要求。我們在相關(guān)部門的精心指導下，我公司對建設開發(fā)項目積極開展了前期準備工作，成立了項目經(jīng)理部，與政府有關(guān)各方進行了廣泛接洽;尤其對項目建設的可行性進行了深入細致的調(diào)查研究和全面論證;同時，邀請省內(nèi)外房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)和建筑規(guī)劃專家進行了精心的規(guī)劃設計和方案選評;經(jīng)征求有關(guān)各方意見，認為初設方案理念新、定位準，既適應了社會主義市場經(jīng)濟條件下流通現(xiàn)代化發(fā)展的要求和促進邊貿(mào)行業(yè)向更深層次發(fā)展;是XX市這一明珠上一個閃光的亮點，進而為美麗的邊境城市增輝添彩。

一、概述

(一)項目選址及地緣環(huán)境

項目選址：位于XX市目腦路東方大飯店后面地塊;

項目土地面積約135000㎡折合1.35公頃(0.135平方公里)。項目所處環(huán)境優(yōu)越，交通便捷，是擬建理想的花園式住宅區(qū)。

(二)項目規(guī)模建設周期

規(guī)劃總建筑面積81000㎡，可入住居民270戶。計劃總投資9800萬元，計劃建設周期三年，即二00六年至二00九年。

二、實施可行性分析

具有劃時代深遠意義的黨的十九大精神：“為全面建設小康社會，加快推進社會主義現(xiàn)代化，開創(chuàng)中國特色的社會主義事業(yè)新局面?！边@一宏

偉目標，為我指明了前進方向，鼓舞著我們與時俱進、開拓創(chuàng)新。

(一)根據(jù)經(jīng)濟全球化的發(fā)展趨勢，我國加快了對外開放的步伐。

尤其是我國加入WTO后，國際貿(mào)易將使我國更加開放，長期來，我國單一向東發(fā)展，沿海開放的經(jīng)濟格局，在黨中央實施西部大開發(fā)戰(zhàn)略決策的推動下，如今一直把自己當邊疆省的云南提出了建設連接東南亞、南亞次大陸的經(jīng)濟大XX，建立湄公河次流域經(jīng)濟帶。啟動參與中國東盟自由貿(mào)易區(qū)建設行動計劃，加快建設“五大XX”、構(gòu)筑“五大平臺”、推進六大產(chǎn)業(yè)合作。云南開始了“邊緣”向?qū)ν忾_放前沿的戰(zhàn)略轉(zhuǎn)移。我們XX市正好是連接東南亞及南亞次大陸的前沿橋頭堡，不僅獨占地理區(qū)域優(yōu)勢，而且有二十年來的改革開放打牢的基礎(chǔ)。面對如此難得的時代機遇，我們要趁勢而上抓住機遇，加快發(fā)展。

(二)項目建設的市場分析

云南與東盟自由貿(mào)易區(qū)的形成，必然給XX市帶來旺盛的人氣。人流的增加將拉動居住的需求，這無疑會給我們項目的開發(fā)建設帶來極好的契機。

1、國內(nèi)外商家對XX市住房的需求的調(diào)查分析。我們通過民間訪問、調(diào)查發(fā)現(xiàn)其中有相當?shù)目蛻?，他們看好XX的房地產(chǎn)市場，對XX的發(fā)展和繁榮昌盛，對社會的安定和文明及和諧的社會環(huán)境，他們中的部分人都有在XX居住的愿望。據(jù)國內(nèi)外客戶向我們提供分析情況看愿在XX購買花園式住宅。

2、住房消費市場的調(diào)查分析。XX市是一個與緬甸三面接壤的新興開放城市，是典型的一個壩子，兩個國家的特殊地緣，美麗的瑞XX滋潤著兩岸肥沃的土地，哺育著兩國的二十幾萬邊疆人民。XX市城區(qū)規(guī)劃面積20平方公里，市區(qū)建成面積6平方公里，全市總?cè)丝?2萬，流動人口4萬。由于得天獨厚的地緣優(yōu)勢，和優(yōu)越的自然環(huán)境、氣候，同時又長期得益于改革開放二十幾年來的發(fā)展，XX市已成為西南邊陲上一顆璀爛的明珠。一個12萬人口的縣級市，居民的儲蓄存款余額達27億元，高于全國人均水平，這充分展示了居民的富裕程度及潛在的購買力水平，據(jù)調(diào)查90%以上的城市居民均擁有人均15平方米的住房，住房條件相對內(nèi)地而言較為優(yōu)越。隨著經(jīng)濟的發(fā)展，生活水平的為斷提高，人們對住房的需求也由過去住得下、分得開向舒適、寬敞、優(yōu)越、時尚的較高層次追求，計劃經(jīng)濟時期福利分房，按標準住房的觀念已被住房商品化、貨幣化所取代。在市場調(diào)查中發(fā)現(xiàn)為數(shù)不少的公職人員，他們都有改變現(xiàn)有住房狀況的愿望，尤其對住房按揭，花明天的錢提前享受個性化的高層次的居住，較有興趣。隨著“單位人”這一觀念的弱化，“社會人”享受社區(qū)服務，享受方便、周到、安全的物業(yè)管理服務也成為一種權(quán)力追求，這些都是住房商品化、居住小區(qū)化、住房個性化，環(huán)境園林化所帶來的新理念。開發(fā)部分適應工薪階層承受能力的小康戶型的住宅，是有市場前景的。

由于XX是的邊境口岸，在我省沿邊的眾多口岸中像XX這樣優(yōu)越的地緣環(huán)境優(yōu)勢的城市，因而在四萬多人的流動人口中，有相當?shù)耐鈦砭用袷窃赬X經(jīng)商貿(mào)易的，他們居住大部分是靠租房，有的經(jīng)過十幾年的發(fā)展和積累，也渴望擁有屬于自己的經(jīng)營店鋪和住房。在流動人口群體中盡管存在著分散零星和不確定性，但且有一定的市場潛力，問題的關(guān)鍵主要在于房地產(chǎn)商的項目吸引力和競爭力。

三、項目內(nèi)容

四川省XX市華泰房地產(chǎn)開發(fā)有限公司開發(fā)項目，開發(fā)占地面積200畝，總建筑面積約81000㎡，項目建設定位是花園式住宅小區(qū)，同時建設與之相配套的公共建筑和會所。

1、花園式住宅小區(qū)在規(guī)劃建筑上著力于地方特色。既要體現(xiàn)亞熱帶風光的民族風情，同時又能展示現(xiàn)代氣息和時代特征的現(xiàn)代住宅區(qū)：它既有別于大中城市的多層和高層住宅，又不同于散亂無章XX度的.民居住宅;在滿足統(tǒng)一和諧的城市環(huán)境前提下，提倡建筑風格多樣化，實現(xiàn)建筑技術(shù)和建筑藝術(shù)的完整統(tǒng)一。在建筑的空間構(gòu)圖、創(chuàng)意新、體現(xiàn)精品意識，避免了單調(diào)雷同，使之形成一街一景，一個建筑組團體現(xiàn)一種格調(diào)，力求達到統(tǒng)一中有變化，變化中有統(tǒng)一。進而使瑞XX畔花園的建筑構(gòu)圖實現(xiàn)連續(xù)有序、靈活生動、豐富多彩的環(huán)境空間。

2、環(huán)境規(guī)劃上注入了“以人為本，構(gòu)建和諧社會”的現(xiàn)代理念。體現(xiàn)出實用、自然、和諧的時代精神。XX市是一個四季長青的美麗城市，小區(qū)的環(huán)境在滿足本位功能的前提下適當布置了一些綠化、建筑小品，進而豐富大環(huán)境的內(nèi)涵;對活動空間、道路、綠化、建筑間距等諸方面實現(xiàn)全面統(tǒng)籌，做到設計適當、布局合理。小區(qū)內(nèi)的生產(chǎn)環(huán)境與人文自然、民族風情有機地結(jié)合，進而實現(xiàn)環(huán)境優(yōu)美，人與自然和諧的花園式小區(qū)。

3、市政設施及路網(wǎng)建設，作為花園式小區(qū)須具備良好的城市環(huán)境，市政設施須配套完善、規(guī)范安全、城市空間文明有序。供水、供電均采用市政網(wǎng)絡，對供水、排污、電力、通訊、有線電視、信息寬帶等系統(tǒng)的所有管線按功能區(qū)分全部為地下管、溝埋設。對車流、人流交通路網(wǎng)的規(guī)劃應滿足小區(qū)內(nèi)交通流暢、安全、迅速、經(jīng)濟及整潔、寧靜等要求，布置疏密相間的干道和支道，干道上可以通行一定流量的機動車，大部分支道作為人行通道，使所有的道路做到主次分明，分工明確互不干擾，進而組成一個合理的交通網(wǎng)絡。

4、小區(qū)的建筑規(guī)劃，按81000㎡的用地，規(guī)劃容積率0.563，可建房屋面積460000㎡。

(1)住宅建筑45603㎡，可入住205戶。其中：A型戶224㎡/戶有20戶，B型戶264㎡/戶有69戶，C型戶275㎡/戶有15戶，D型戶290㎡/戶有11戶，四種戶型的別墅共115戶，面積30092㎡，連排成幢別墅90戶，戶均166.8㎡/戶，面積15048㎡，住宅全部面積：45603㎡。

(2)其它公共建筑500㎡;合計規(guī)劃面積約46103㎡。

(3)土地規(guī)劃使用情況：總用地面積81000㎡，其中道路占22275㎡，占27.54%;綠化34668㎡，占42.8%;建筑24024㎡，占29.66%。

(4)投資分析：①基礎(chǔ)設施投入867.3萬元;②綠化環(huán)境投入646.8萬元;③建筑投入6438.6萬元;④不可預見投資238.5萬元(按以上三項之和的3%);⑤流動資金投入1600萬元。合計投資約人民幣9791.2≈9800萬元。

4、項目建設計劃

我們將根據(jù)州內(nèi)的建筑市場發(fā)展態(tài)勢，采取總體布局，分步實施，滾動開發(fā)，逐步就位的思路，計劃在20xx年內(nèi)全部開發(fā)完成，建設周期三年,具體計劃是：

1、20xx年投入2450萬元，承付土地出讓金1300萬元，用1150萬元投入基礎(chǔ)設施建設，完成小區(qū)內(nèi)50000㎡的道路及地下管道的鋪設，完成總投資的25%。

2、20xx年2744萬元，建成4.5萬㎡住宅，可入住110戶，完成總投資的28%。

3、20xx年投入2842萬元，建成4.6萬㎡的住宅和商貿(mào)用房，可入住95戶，完成總投資的29%。

4、20xx年投入1764萬元，建成9000㎡的公共建筑和附屬配套設施，同時全部完成綠化和環(huán)境投資建設，完成總投資的18%。至此全部完成小區(qū)建設，并籌組物業(yè)管理公司，納入市場化的物業(yè)管理經(jīng)營服務。

五、資金籌集按建設計劃投資總額9800萬元。

1、四川省XX市華泰房地產(chǎn)開發(fā)有限公司作為投資主體，自籌資金3000萬元，公司自籌方式包括集資、融資，臨時拆借等方式，公司其余自籌資金于20xx年底全部到位。

2、通過招商引資、預約、預售實現(xiàn)籌資20xx萬元，占房屋建設投資的30%。該資金籌措從20xx年5月啟動到20xx年，用10個月的時間加強銷售力度實現(xiàn)。

3、向銀行貸款20xx萬元。20xx年工程開工后用在建工程(公司資產(chǎn))作為抵押，使用貸款時3年。

4、20xx年實現(xiàn)銷售3500萬元(扣除預約預售20xx萬元)實際籌資1500萬元。

5、20xx年實現(xiàn)銷售3300萬元，售房率達到60%以上，除用于歸還20xx萬元貸款外，可有效投入后續(xù)開發(fā)資金1300萬元。

該項目按滾動開發(fā)模式，6000萬元流動資金可保證實現(xiàn)全部開發(fā)建成。公司對資金的籌集將采用資本的營運方式，保證開發(fā)計劃實施。

六、組織實施

為保證項目的順利實施，四川省XX市華泰房地產(chǎn)開發(fā)有限公司，全權(quán)承擔項目的開發(fā)建設，四川省XX市華泰房地產(chǎn)開發(fā)有限公司，將按公司法組建。依照有限責任公司的章程組成公司治理結(jié)構(gòu)，實行董事會領(lǐng)導下的總經(jīng)理責任制，按現(xiàn)代企業(yè)制度要求和現(xiàn)代企業(yè)管理的理念和手段進行公司運作。公司依法注冊，自立經(jīng)營、獨立核算，自負盈虧，獨立承擔債權(quán)、債務，獨立承擔經(jīng)濟民事的法律責任，同時，自覺執(zhí)行黨的方針、政策、遵守法律、法規(guī)，接受相關(guān)部門領(lǐng)導監(jiān)督和管理，并嚴格按房地產(chǎn)市場規(guī)則規(guī)范公司行為。

公司的組織機構(gòu)是一室、三部(即：總經(jīng)理辦公室、市場經(jīng)營部、工程經(jīng)理部、財務部)。

公司的宗旨是：能人開發(fā)、精英管理、開拓市場、營銷XX。公司有決心在3年的開發(fā)建設中，實現(xiàn)碧波揚風帆、創(chuàng)新鑄發(fā)展。畫意燃詩情，實干創(chuàng)一流，為XX市邊境建設、為了XX市新的一輪發(fā)展，做出應有的貢獻。

7、效益與風險分析

(一)、預期效益

1、企業(yè)利潤，根據(jù)房地產(chǎn)市場的供求關(guān)系和市場景氣指數(shù)及社會平均利潤(行業(yè)平均0.158)計算，9800萬元的投資，可實現(xiàn)利潤。

2、對當?shù)貒窠?jīng)濟增長的貢獻按20xx年房地產(chǎn)投資對GDP貢獻率41.94%的水平推算(按支出法計算)，9800萬元的固定資產(chǎn)投資對當?shù)谿DP的貢獻為4110.12萬元，按20xx年XX市國內(nèi)GDP值7.85億元計算增幅，每年能拉動XX經(jīng)濟增長1個百分點。

3、促進相關(guān)產(chǎn)業(yè)的發(fā)展

據(jù)投入產(chǎn)出模式測算，每100萬元房地產(chǎn)投資(或銷售)可拉動相關(guān)產(chǎn)業(yè)的發(fā)展285萬元，房地產(chǎn)與40多個產(chǎn)業(yè)部門有密切關(guān)系，其中建筑行業(yè)最直接。可誘發(fā)產(chǎn)出31.73萬元，高居榜首，其次是建材、制造、開采、商業(yè)、運輸?shù)刃袠I(yè)，9800萬元的房地產(chǎn)投資，對拉動當?shù)叵M需求，增加就業(yè)，保持社會穩(wěn)定，促進經(jīng)濟發(fā)展，具有潛在的社會效益。

4、增加地方財政收入

在9800萬元的投資中，土地使用權(quán)出讓增加地方財政600萬元，(200畝X3萬元/畝)。增加建筑稅收(建筑營業(yè)稅和城市建設附加，教育附加)480萬元，同時拓展了稅源。

(二)風險分析

1、國內(nèi)市場變化的風險

房地產(chǎn)作為特殊的商品，在社會主義市場經(jīng)濟中。房地產(chǎn)市場的商住樓仍具有廣闊的市場前景，房地產(chǎn)市場的供求關(guān)系已發(fā)生了變化，尤其結(jié)構(gòu)性矛盾已經(jīng)突出。一方面，大量中小工商從業(yè)者想買商鋪又買不

起;另一方面，近兩年來的商住樓空置率居高不下，據(jù)有關(guān)資料顯示;截止二00二年三季度，商住樓的空置率已達24.4%。今年九月，國家六部委局(建設部、國家計委、財政部、國土資源部、中國人民銀行、國家稅務總局)就《關(guān)于加強房地產(chǎn)市場宏觀調(diào)控，促進房地產(chǎn)市場健康發(fā)展》提出了若干意見，警告：防止“泡沫”經(jīng)濟的發(fā)生。最近國家的土地建設、銀行等部門已相繼出臺了若干宏觀調(diào)控的政策措施。如：強化土地供應管理，嚴格控制土地供應總量，調(diào)整土地利用結(jié)構(gòu);嚴格控制自有資金不足，行為不規(guī)范的房地產(chǎn)企業(yè)新開發(fā)項目;大力發(fā)展經(jīng)濟適用住房，調(diào)整房地產(chǎn)市場結(jié)構(gòu);嚴格審核房地產(chǎn)開發(fā)項目貸款條件，加強對房地主貸款使用監(jiān)督，充分發(fā)揮金融對房地主市場的調(diào)控作用。以上信息已表明，對“房地產(chǎn)熱”已亮出了“紅燈”，國家宏觀管理這一大趨勢，對我們將進行的項目，無疑是一大風險信號。

我們必須審時奪勢，趨利避害，認真分析和研究已發(fā)生變化了的情況，從XX房地產(chǎn)市場這一客觀實際出發(fā)，謹慎操作，任何盲目樂觀、頭腦“發(fā)熱”的舉措都是有害的。要在充分調(diào)查研究的基礎(chǔ)上以市場需求為出發(fā)點，制定切實可行的開發(fā)計劃。

2、不確定因素風險

房地產(chǎn)發(fā)展的市場定位，不能僅從居民銀行存款的平均余額不看供求潛力。我們要看到，XX這一邊境開放城市盡管儲蓄余額較大，但游資成分較多，投入房地產(chǎn)消費的資金十分有限。我們要理智的看到，我國目前存在的貧富懸殊差距正在擴大;我們應當充分的注意到時下的中國，富者確實目了，貧者依然很窮。尤其像XX這樣民族聚集居的邊境

城市，這樣的差距還較為突出。因此，對國內(nèi)居民的住房，特別是城市居民的住房狀況，已購房率、預期購房率、普通居民的有支配收入、消費意向等情況，進一步做深入細致的調(diào)查分析，在此基礎(chǔ)上，確定國內(nèi)居民購房需求的市場定位。要充分認識到，拉動市場消費需求，主要在于擴大國內(nèi)需求。對此，我們要著力做好當?shù)爻Ｗ【用?，尤其是個體工商業(yè)者對商住樓需求的調(diào)查，利用擴大內(nèi)需進一步深化對外貿(mào)易這一歷史機遇，促進購房消費;同時，要做好消費導向宣傳，切實推出貨真價實，質(zhì)量優(yōu)良(包括戶型合理)優(yōu)美，多功能花園住宅小區(qū)，占領(lǐng)和開拓XX的住宅房市場。

3、公司自身的弱勢

四川省XX市華泰房地產(chǎn)開發(fā)有限公司是一個品牌，要在本地打響

這一品牌，除面臨上述的困難和風險外，還要克服公司自身的弱勢。首先就我公司而言，異地開發(fā)、投資巨大，也存在鞭長莫及的弱勢，趨利避害，與時俱進，謹慎操作。必須以改革創(chuàng)新的思維對公司實施戰(zhàn)略改造。對經(jīng)營決策、經(jīng)營管理，都必須聚精竭力，做到指揮得當，組織有序、經(jīng)營有方、管理得力、穩(wěn)步推進、調(diào)整及時、決心下定、矢志不移。

八、結(jié)論

四川省XX市華泰房地產(chǎn)開發(fā)建設項目是一個需要歷經(jīng)數(shù)年的中長期項目，無論建設規(guī)模，還是投資規(guī)模，對一個企業(yè)而言無疑是一個大的項目，其前景看好，可操作性顯示。盡管存在一定的風險，但在XX市委、市政府及相關(guān)部門的領(lǐng)導下，在社會各界和有關(guān)專家的支持幫助下，我們有信心、有能力開發(fā)建設好。

經(jīng)廣泛深入的調(diào)查研究和全面論證，同時，我公司通過一年富有成效的工作，目前已具備啟動實施條件，建議政府列入二00六計劃。以便盡快展開實質(zhì)性工作。綜上所述，四川省XX市華泰房地產(chǎn)開發(fā)建設項目是可行的。請市委、市政府、XX市邊境經(jīng)濟合作區(qū)給予大力支持。四川省XX市華泰房地產(chǎn)開發(fā)有限公司

XX分公司

二00六年三月三十日

××房地產(chǎn)項目可行性研究報告8

四川省**市華泰房地產(chǎn)開發(fā)有限公司項目可行性研究報告根據(jù)**市委、市政府對加快**市市場經(jīng)濟開發(fā)建設的要求。我們在相關(guān)部門的精心指導下，我公司對建設開發(fā)項目積極開展了前期準備工作，成立了項目經(jīng)理部，與政府有關(guān)各方進行了廣泛接洽;尤其對項目建設的可行性進行了深入細致的調(diào)查研究和全面論證;同時，邀請省內(nèi)外房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)和建筑規(guī)劃專家進行了精心的規(guī)劃設計和方案選評;經(jīng)征求有關(guān)各方意見，認為初設方案理念新、定位準，既適應了社會主義市場經(jīng)濟條件下流通現(xiàn)代化發(fā)展的要求和促進邊貿(mào)行業(yè)向更深層次發(fā)展;是**市這一明珠上一個閃光的亮點，進而為美麗的邊境城市增輝添彩。

一、概述

(一)項目選址及地緣環(huán)境

項目選址：位于**市目腦路東方大飯店后面地塊;

項目土地面積約135000㎡折合1.35公頃(0.135平方公里)。項目所處環(huán)境優(yōu)越，交通便捷，是擬建理想的花園式住宅區(qū)。

(二)項目規(guī)模建設周期

規(guī)劃總建筑面積81000㎡，可入住居民270戶。計劃總投資9800萬元，計劃建設周期三年，即二00六年至二00九年。

二、實施可行性分析

具有劃時代深遠意義的黨的十六大精神：“為全面建設小康社會，加快推進社會主義現(xiàn)代化，開創(chuàng)中國特色的社會主義事業(yè)新局面?！边@一宏

偉目標，為我指明了前進方向，鼓舞著我們與時俱進、開拓創(chuàng)新。

(一)根據(jù)經(jīng)濟全球化的發(fā)展趨勢，我國加快了對外開放的步伐。

尤其是我國加入WTO后，國際貿(mào)易將使我國更加開放，長期來，我國單一向東發(fā)展，沿海開放的經(jīng)濟格局，在黨中央實施西部大開發(fā)戰(zhàn)略決策的推動下，如今一直把自己當邊疆省的云南提出了建設連接東南亞、南亞次大陸的經(jīng)濟大**，建立湄公河次流域經(jīng)濟帶。啟動參與中國東盟自由貿(mào)易區(qū)建設行動計劃，加快建設“五大**”、構(gòu)筑“五大平臺”、推進六大產(chǎn)業(yè)合作。云南開始了“邊緣”向?qū)ν忾_放前沿的戰(zhàn)略轉(zhuǎn)移。我們**市正好是連接東南亞及南亞次大陸的前沿橋頭堡，不僅獨占地理區(qū)域優(yōu)勢，而且有二十年來的改革開放打牢的基礎(chǔ)。面對如此難得的時代機遇，我們要趁勢而上抓住機遇，加快發(fā)展。

(二)項目建設的市場分析

云南與東盟自由貿(mào)易區(qū)的形成，必然給**市帶來旺盛的人氣。人流的增加將拉動居住的需求，這無疑會給我們項目的開發(fā)建設帶來極好的契機。

1、國內(nèi)外商家對**市住房的需求的調(diào)查分析。我們通過民間訪問、調(diào)查發(fā)現(xiàn)其中有相當?shù)目蛻簦麄兛春?*的房地產(chǎn)市場，對**的發(fā)展和繁榮昌盛，對社會的安定和文明及和諧的社會環(huán)境，他們中的部分人都有在**居住的愿望。據(jù)國內(nèi)外客戶向我們提供分析情況看愿在**購買花園式住宅。

2、住房消費市場的調(diào)查分析。**市是一個與緬甸三面接壤的新興開放城市，是典型的一個壩子，兩個國家的特殊地緣，美麗的瑞**滋潤著兩岸肥沃的土地，哺育著兩國的二十幾萬邊疆人民。**市城區(qū)規(guī)劃面積20平方公里，市區(qū)建成面積6平方公里，全市總?cè)丝?2萬，流動人口4萬。由于得天獨厚的地緣優(yōu)勢，和優(yōu)越的自然環(huán)境、氣候，同時又長期得益于改革開放二十幾年來的發(fā)展，**市已成為西南邊陲上一顆璀爛的明珠。一個12萬人口的縣級市，居民的儲蓄存款余額達27億元，高于全國人均水平，這充分展示了居民的富裕程度及潛在的購買力水平，據(jù)調(diào)查90%以上的城市居民均擁有人均15平方米的住房，住房條件相對內(nèi)地而言較為優(yōu)越。隨著經(jīng)濟的發(fā)展，生活水平的為斷提高，人們對住房的需求也由過去住得下、分得開向舒適、寬敞、優(yōu)越、時尚的較高層次追求，計劃經(jīng)濟時期福利分房，按標準住房的觀念已被住房商品化、貨幣化所取代。在市場調(diào)查中發(fā)現(xiàn)為數(shù)不少的公職人員，他們都有改變現(xiàn)有住房狀況的愿望，尤其對住房按揭，花明天的錢提前享受個性化的高層次的居住，較有興趣。隨著“單位人”這一觀念的弱化，“社會人”享受社區(qū)服務，享受方便、周到、安全的物業(yè)管理服務也成為一種權(quán)力追求，這些都是住房商品化、居住小區(qū)化、住房個性化，環(huán)境園林化所帶來的新理念。開發(fā)部分適應工薪階層承受能力的小康戶型的住宅，是有市場前景的。

由于**是國家級的邊境口岸，在我省沿邊的眾多口岸中像**這樣優(yōu)越的地緣環(huán)境優(yōu)勢的城市絕無僅有，因而在四萬多人的流動人口中，有相當?shù)耐鈦砭用袷窃?*經(jīng)商貿(mào)易的，他們居住大部分是靠租房，有的經(jīng)過十幾年的發(fā)展和積累，也渴望擁有屬于自己的經(jīng)營店鋪和住房。在流動人口群體中盡管存在著分散零星和不確定性，但且有一定的市場潛力，問題的關(guān)鍵主要在于房地產(chǎn)商的項目吸引力和競爭力。

三、項目內(nèi)容

四川省**市華泰房地產(chǎn)開發(fā)有限公司開發(fā)項目，開發(fā)占地面積200畝，總建筑面積約81000㎡，項目建設定位是花園式住宅小區(qū)，同時建設與之相配套的公共建筑和會所。

1、花園式住宅小區(qū)在規(guī)劃建筑上著力于地方特色。既要體現(xiàn)亞熱帶風光的民族風情，同時又能展示現(xiàn)代氣息和時代特征的現(xiàn)代住宅區(qū)：它既有別于大中城市的多層和高層住宅，又不同于散亂無章**度的民居住宅;在滿足統(tǒng)一和諧的城市環(huán)境前提下，提倡建筑風格多樣化，實現(xiàn)建筑技術(shù)和建筑藝術(shù)的完整統(tǒng)一。在建筑的空間構(gòu)圖、創(chuàng)意新、體現(xiàn)精品意識，避免了單調(diào)雷同，使之形成一街一景，一個建筑組團體現(xiàn)一種格調(diào)，力求達到統(tǒng)一中有變化，變化中有統(tǒng)一。進而使瑞**畔花園的建筑構(gòu)圖實現(xiàn)連續(xù)有序、靈活生動、豐富多彩的環(huán)境空間。

2、環(huán)境規(guī)劃上注入了“以人為本，構(gòu)建和諧社會”的現(xiàn)代理念。體現(xiàn)出實用、自然、和諧的時代精神。**市是一個四季長青的美麗城市，小區(qū)的環(huán)境在滿足本位功能的前提下適當布置了一些綠化、建筑小品，進而豐富大環(huán)境的內(nèi)涵;對活動空間、道路、綠化、建筑間距等諸方面實現(xiàn)全面統(tǒng)籌，做到設計適當、布局合理。小區(qū)內(nèi)的生產(chǎn)環(huán)境與人文自然、民族風情有機地結(jié)合，進而實現(xiàn)環(huán)境優(yōu)美，人與自然和諧的花園式小區(qū)。

3、市政設施及路網(wǎng)建設，作為花園式小區(qū)須具備良好的城市環(huán)境，市政設施須配套完善、規(guī)范安全、城市空間文明有序。供水、供電均采用市政網(wǎng)絡，對供水、排污、電力、通訊、有線電視、信息寬帶等系統(tǒng)的所有管線按功能區(qū)分全部為地下管、溝埋設。對車流、人流交通路網(wǎng)的規(guī)劃應滿足小區(qū)內(nèi)交通流暢、安全、迅速、經(jīng)濟及整潔、寧靜等要求，布置疏密相間的干道和支道，干道上可以通行一定流量的機動車，大部分支道作為人行通道，使所有的道路做到主次分明，分工明確互不干擾，進而組成一個合理的交通網(wǎng)絡。

4、小區(qū)的建筑規(guī)劃，按81000㎡的用地，規(guī)劃容積率0.563，可建房屋面積460000㎡。

(1)住宅建筑45603㎡，可入住205戶。其中：A型戶224㎡/戶有20戶，B型戶264㎡/戶有69戶，C型戶275㎡/戶有15戶，D型戶290㎡/戶有11戶，四種戶型的別墅共115戶，面積30092㎡，連排成幢別墅90戶，戶均166.8㎡/戶，面積15048㎡，住宅全部面積：45603㎡。

(2)其它公共建筑500㎡;合計規(guī)劃面積約46103㎡。

(3)土地規(guī)劃使用情況：總用地面積81000㎡，其中道路占22275㎡，占27.54%;綠化34668㎡，占42.8%;建筑24024㎡，占29.66%。

(4)投資分析：①基礎(chǔ)設施投入867.3萬元;②綠化環(huán)境投入646.8

萬元;③建筑投入6438.6萬元;④不可預見投資238.5萬元(按以上三項之和的3%);⑤流動資金投入1600萬元。合計投資約人民幣9791.2≈9800萬元。

四、項目建設計劃

我們將根據(jù)州內(nèi)的建筑市場發(fā)展態(tài)勢，采取總體布局，分步實施，滾動開發(fā)，逐步就位的思路，計劃在20xx年內(nèi)全部開發(fā)完成，建設周期三年,具體計劃是：

1、20xx年投入2450萬元，承付土地出讓金1300萬元，用1150萬元投入基礎(chǔ)設施建設，完成小區(qū)內(nèi)50000㎡的道路及地下管道的鋪設，完成總投資的25%。

2、20xx年2744萬元，建成4.5萬㎡住宅，可入住110戶，完成總投資的28%。

3、20xx年投入2842萬元，建成4.6萬㎡的住宅和商貿(mào)用房，可入住95戶，完成總投資的29%。

4、20xx年投入1764萬元，建成9000㎡的公共建筑和附屬配套設施，同時全部完成綠化和環(huán)境投資建設，完成總投資的18%。至此全部完成小區(qū)建設，并籌組物業(yè)管理公司，納入市場化的物業(yè)管理經(jīng)營服務。

五、資金籌集按建設計劃投資總額9800萬元。

1、四川省**市華泰房地產(chǎn)開發(fā)有限公司作為投資主體，自籌資金3000萬元，公司自籌方式包括集資、融資，臨時拆借等方式，公司其余自籌資金于20xx年底全部到位。

2、通過招商引資、預約、預售實現(xiàn)籌資20xx萬元，占房屋建設投資的30%。該資金籌措從20xx年5月啟動到20xx年，用10個月的時間加強銷售力度實現(xiàn)。

3、向銀行貸款20xx萬元。20xx年工程開工后用在建工程(公司資產(chǎn))作為抵押，使用貸款時3年。

4、20xx年實現(xiàn)銷售3500萬元(扣除預約預售20xx萬元)實際籌資1500萬元。

5、20xx年實現(xiàn)銷售3300萬元，售房率達到60%以上，除用于歸還20xx萬元貸款外，可有效投入后續(xù)開發(fā)資金1300萬元。

該項目按滾動開發(fā)模式，6000萬元流動資金可保證實現(xiàn)全部開發(fā)建成。公司對資金的籌集將采用資本的營運方式，保證開發(fā)計劃實施。

六、組織實施

為保證項目的順利實施，四川省**市華泰房地產(chǎn)開發(fā)有限公司，全權(quán)承擔項目的開發(fā)建設，四川省**市華泰房地產(chǎn)開發(fā)有限公司，將按公司法組建。依照有限責任公司的章程組成公司治理結(jié)構(gòu)，實行董事會領(lǐng)導下的總經(jīng)理責任制，按現(xiàn)代企業(yè)制度要求和現(xiàn)代企業(yè)管理的理念和手段進行公司運作。公司依法注冊，自立經(jīng)營、獨立核算，自負盈虧，獨立承擔債權(quán)、債務，獨立承擔經(jīng)濟民事的法律責任，同時，自覺執(zhí)行黨的方針、政策、遵守法律、法規(guī)，接受相關(guān)部門領(lǐng)導監(jiān)督和管理，并嚴格按房地產(chǎn)市場規(guī)則規(guī)范公司行為。

公司的組織機構(gòu)是一室、三部(即：總經(jīng)理辦公室、市場經(jīng)營部、工程經(jīng)理部、財務部)。

公司的宗旨是：能人開發(fā)、精英管理、開拓市場、營銷**。公司有決心在3年的開發(fā)建設中，實現(xiàn)碧波揚風帆、創(chuàng)新鑄發(fā)展。畫意燃詩情，實干創(chuàng)一流，為**市邊境建設、為了**市新的一輪發(fā)展，做出應有的貢獻。

七、效益與風險分析

(一)、預期效益

1、企業(yè)利潤，根據(jù)房地產(chǎn)市場的供求關(guān)系和市場景氣指數(shù)及社會平均利潤(行業(yè)平均0.158)計算，9800萬元的投資，可實現(xiàn)利潤。

2、對當?shù)貒窠?jīng)濟增長的貢獻按20xx年房地產(chǎn)投資對GDP貢獻率41.94%的水平推算(按支出法計算)，9800萬元的固定資產(chǎn)投資對當?shù)谿DP的貢獻為4110.12萬元，按20xx年**市國內(nèi)GDP值7.85億元計算增幅，每年能拉動**經(jīng)濟增長1個百分點。

3、促進相關(guān)產(chǎn)業(yè)的發(fā)展

據(jù)投入產(chǎn)出模式測算，每100萬元房地產(chǎn)投資(或銷售)可拉動相關(guān)產(chǎn)業(yè)的發(fā)展285萬元，房地產(chǎn)與40多個產(chǎn)業(yè)部門有密切關(guān)系，其中建筑行業(yè)最直接?？烧T發(fā)產(chǎn)出31.73萬元，高居榜首，其次是建材、制造、開采、商業(yè)、運輸?shù)刃袠I(yè)，9800萬元的房地產(chǎn)投資，對拉動當?shù)叵M需求，增加就業(yè)，保持社會穩(wěn)定，促進經(jīng)濟發(fā)展，具有潛在的社會效益。

4、增加地方財政收入

在9800萬元的投資中，土地使用權(quán)出讓增加地方財政600萬元，(200畝X3萬元/畝)。增加建筑稅收(建筑營業(yè)稅和城市建設附加，教育附加)480萬元，同時拓展了稅源。

(二)風險分析

1、國內(nèi)市場變化的風險

房地產(chǎn)作為特殊的商品，在社會主義市場經(jīng)濟中。房地產(chǎn)市場的商住樓仍具有廣闊的市場前景，房地產(chǎn)市場的供求關(guān)系已發(fā)生了變化，尤其結(jié)構(gòu)性矛盾已經(jīng)突出。一方面，大量中小工商從業(yè)者想買商鋪又買不

起;另一方面，近兩年來的商住樓空置率居高不下，據(jù)有關(guān)資料顯示;截止二00二年三季度，商住樓的空置率已達24.4%。今年九月，國家六部委局(建設部、國家計委、財政部、國土資源部、中國人民銀行、國家稅務總局)就《關(guān)于加強房地產(chǎn)市場宏觀調(diào)控，促進房地產(chǎn)市場健康發(fā)展》提出了若干意見，警告：防止“泡沫”經(jīng)濟的發(fā)生。最近國家的土地建設、銀行等部門已相繼出臺了若干宏觀調(diào)控的政策措施。如：強化土地供應管理，嚴格控制土地供應總量，調(diào)整土地利用結(jié)構(gòu);嚴格控制自有資金不足，行為不規(guī)范的房地產(chǎn)企業(yè)新開發(fā)項目;大力發(fā)展經(jīng)濟適用住房，調(diào)整房地產(chǎn)市場結(jié)構(gòu);嚴格審核房地產(chǎn)開發(fā)項目貸款條件，加強對房地主貸款使用監(jiān)督，充分發(fā)揮金融對房地主市場的調(diào)控作用。以上信息已表明，對“房地產(chǎn)熱”已亮出了“紅燈”，國家宏觀管理這一大趨勢，對我們將進行的項目，無疑是一大風險信號。

我們必須審時奪勢，趨利避害，認真分析和研究已發(fā)生變化了的情況，從**房地產(chǎn)市場這一客觀實際出發(fā)，謹慎操作，任何盲目樂觀、頭腦“發(fā)熱”的舉措都是有害的。要在充分調(diào)查研究的基礎(chǔ)上以市場需求為出發(fā)點，制定切實可行的開發(fā)計劃。

2、不確定因素風險

房地產(chǎn)發(fā)展的市場定位，不能僅從居民銀行存款的平均余額不看供求潛力。我們要看到，**這一邊境開放城市盡管儲蓄余額較大，但游資成分較多，投入房地產(chǎn)消費的資金十分有限。我們要理智的看到，我國目前存在的貧富懸殊差距正在擴大;我們應當充分的注意到時下的中國，富者確實目了，貧者依然很窮。尤其像**這樣民族聚集居的邊境

城市，這樣的差距還較為突出。因此，對國內(nèi)居民的住房，特別是城市居民的住房狀況，已購房率、預期購房率、普通居民的有支配收入、消費意向等情況，進一步做深入細致的調(diào)查分析，在此基礎(chǔ)上，確定國內(nèi)居民購房需求的市場定位。要充分認識到，拉動市場消費需求，主要在于擴大國內(nèi)需求。對此，我們要著力做好當?shù)爻Ｗ【用?，尤其是個體工商業(yè)者對商住樓需求的調(diào)查，利用擴大內(nèi)需進一步深化對外貿(mào)易這一歷史最好機遇，促進購房消費;同時，要做好消費導向宣傳，切實推出貨真價實，質(zhì)量優(yōu)良(包括戶型合理)優(yōu)美，多功能花園住宅小區(qū)，占領(lǐng)和開拓**的住宅房市場。

3、公司自身的弱勢

四川省**市華泰房地產(chǎn)開發(fā)有限公司是一個品牌，要在本地打響

這一品牌，除面臨上述的困難和風險外，還要克服公司自身的弱勢。首先就我公司而言，異地開發(fā)、投資巨大，也存在鞭長莫及的弱勢，趨利避害，與時俱進，謹慎操作。必須以改革創(chuàng)新的思維對公司實施戰(zhàn)略改造。對經(jīng)營決策、經(jīng)營管理，都必須聚精竭力，做到指揮得當，組織有序、經(jīng)營有方、管理得力、穩(wěn)步推進、調(diào)整及時、決心下定、矢志不移。

八、結(jié)論

四川省**市華泰房地產(chǎn)開發(fā)建設項目是一個需要歷經(jīng)數(shù)年的中長期項目，無論建設規(guī)模，還是投資規(guī)模，對一個企業(yè)而言無疑是一個大的項目，其前景看好，可操作性顯示。盡管存在一定的風險，但在**市委、市政府及相關(guān)部門的領(lǐng)導下，在社會各界和有關(guān)專家的支持幫助下，我們有信心、有能力開發(fā)建設好。

經(jīng)廣泛深入的調(diào)查研究和全面論證，同時，我公司通過一年富有成效的工作，目前已具備啟動實施條件，建議政府列入二00六計劃。以便盡快展開實質(zhì)性工作。綜上所述，四川省**市華泰房地產(chǎn)開發(fā)建設項目是可行的。請市委、市政府、**市邊境經(jīng)濟合作區(qū)給予大力支持。四川省**市華泰房地產(chǎn)開發(fā)有限公司

**分公司

二0XX年三月三十日

××房地產(chǎn)項目可行性研究報告9

第一部分：項目總論

項目背景

項目概況

項目名稱

項目建設單位概況

項目地塊位置及周邊現(xiàn)狀

項目規(guī)劃控制要點

項目發(fā)展概況

可行性研究報告編制依據(jù)

可行性研究結(jié)論及建議

第二部分：市場研究

宏觀環(huán)境分析

全國房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展分析

本市房地產(chǎn)市場分析

本市房地產(chǎn)市場現(xiàn)狀

本市房地產(chǎn)市場發(fā)展趨勢

板塊市場分析

區(qū)域住宅市場成長狀況

區(qū)域內(nèi)供應產(chǎn)品特征

區(qū)域市場目標客層研究

項目擬定位方案

可類比項目市場調(diào)查

項目SWOT分析

項目定位方案

第三部分：項目開發(fā)方案

項目地塊特性與價值分析

規(guī)劃設計分析

產(chǎn)品設計建議

項目實施進度

營銷方案

機構(gòu)設置

合作方式及條件

第四部分：投資估算與融資方案

投資估算

投資估算相關(guān)說明

分項成本估算

總成本估算

單位成本

銷售收入估算

稅務分析

項目資金預測

現(xiàn)金流量表

自有資金的核算

融資方案

項目融資主體

項目資金來源

融資方案分析

投資使用計劃

借款償還計劃

第五部分：財務評價

財務評價基礎(chǔ)數(shù)據(jù)與參數(shù)選取

財務評價(方案1)

財務盈利能力分析

靜態(tài)獲利分析

動態(tài)獲利分析

償債能力分析

綜合指標表

財務評價(方案2)

財務評價結(jié)論

第六部分：不確定性分析

盈虧平衡分析

敏感性分析

變動因素一成本變動

變動因素二售價變動

變動因素一容積率變動

風險分析

風險因素的識別和評估

風險防范對策

第七部分：綜合評價

社會評價(定性)

環(huán)境評價(影響及對策)

公司資源匹配分析

第八部分：研究結(jié)論與建議

結(jié)論

建議

第九部分：附錄

附件：

附表：

第五篇：房地產(chǎn)項目可行性研究報告范本

XX房地產(chǎn)項目可行性研究報告

公司名稱：** 房地產(chǎn)公司

編制人員：***

完成日期：2004-7-

21目錄

調(diào)查人員聲明 4

第一部分：項目總論 5

1.1項目背景 5

1.2項目概況 5

1.2.1項目名稱 5

1.2.2項目建設單位概況 5

1.2.3項目地塊位置及周邊現(xiàn)狀

1.2.4項目規(guī)劃控制要點 7

1.2.5項目發(fā)展概況 7

1.3可行性研究報告編制依據(jù)

1.4可行性研究結(jié)論及建議 第二部分：市場研究 8

2.1宏觀環(huán)境分析 8

2.2全國房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展分析

2.3本市房地產(chǎn)市場分析 8

2.3.1本市房地產(chǎn)市場現(xiàn)狀

2.3.2本市房地產(chǎn)市場發(fā)展趨勢

2.4板塊市場分析 9

2.4.1區(qū)域住宅市場成長狀況

2.4.2區(qū)域內(nèi)供應產(chǎn)品特征

2.4.3區(qū)域市場目標客層研究

2.5項目擬定位方案 10

2.5.1可類比項目市場調(diào)查 5 7 8 8 8 9 9 10 10 10

2.5.2項目SWOT分析 11

2.5.3項目定位方案 11

第三部分：項目開發(fā)方案 11

3.1項目地塊特性與價值分析

3.2規(guī)劃設計分析 12

3.3產(chǎn)品設計建議 13

3.4項目實施進度 15

3.5營銷方案 16

3.6機構(gòu)設置 16

3.7合作方式及條件 17

第四部分：投資估算與融資方案

4.1投資估算 17

4.1.1投資估算相關(guān)說明 17

4.1.2分項成本估算 17

4.1.3總成本估算 20

4.1.4單位成本 20

4.1.5銷售收入估算 20

4.1.6稅務分析 20

4.1.7項目資金預測 21

4.1.8現(xiàn)金流量表 21

4.1.9自有資金的核算 21

4.2融資方案 22

4.2.1項目融資主體 22

4.2.2項目資金來源 22

4.2.3融資方案分析 22

4.2.4投資使用計劃 22

4.2.5借款償還計劃 22

第五部分：財務評價 23

5.1財務評價基礎(chǔ)數(shù)據(jù)與參數(shù)選取

5.2財務評價（方案1）23

5.2.1財務盈利能力分析 23

5.2.2靜態(tài)獲利分析 24

5.2.3動態(tài)獲利分析 24

5.2.4償債能力分析 24

5.2.5綜合指標表 24

5.3財務評價（方案2）25

5.4財務評價結(jié)論 25

第六部分：不確定性分析 25

6.1盈虧平衡分析 25

6.2敏感性分析 26

6.2.1變動因素一成本變動

6.2.2變動因素二售價變動

6.2.3變動因素一容積率變動

6.3風險分析 27 11 17 23 26 26 26

6.3.1風險因素的識別和評估 27

6.3.2風險防范對策 27

第七部分：綜合評價 27

7.1社會評價（定性）27

7.2環(huán)境評價（影響及對策）27

7.3公司資源匹配分析 27

第八部分：研究結(jié)論與建議 27

8.1結(jié)論 27

8.2建議 27

第九部分：附錄 28

9.1附件： 28

9.2附表： 28

9.3附圖： 29

調(diào)查人員聲明

我們鄭重聲明：

1、我們在本調(diào)查報告中陳述的事實是真實的和準確的。

2、我們依照XXXX公司統(tǒng)一的《房地產(chǎn)可行性研究報告模式》進行分析。

3、形成意見和結(jié)論。

4、撰寫本可行性研究報告。

5、我們已（或沒有）對本報告中的擬建項目進行了實地查勘（在本聲明中應清楚地說明哪些調(diào)查人員對擬建項目進行了實地查勘）。

6、（其他需要聲明的事項）

參加調(diào)查人員簽名：

公司領(lǐng)導簽字：

注：形成一致意見后，附后存檔。