第一篇：土地流轉(zhuǎn)的分析材料

土地流轉(zhuǎn)的分析材料

上次回老家，我兒時(shí)的朋友福娃---新當(dāng)選的村長親切接見了我，并與我就“和諧鄉(xiāng)村”建設(shè)問題進(jìn)行了親切友好的談話。他向我介紹了在他的英明領(lǐng)導(dǎo)下，本村“和諧鄉(xiāng)村”“和諧鄰里”“和諧家庭”的“三和建設(shè)”所取得的偉大成就...這一次回老家，村長與我的談話卻轉(zhuǎn)換了話題。他提到一個(gè)新名詞：“土地流轉(zhuǎn)”。

什么是“土地流轉(zhuǎn)”呢？村長說：“土地流轉(zhuǎn)指的是土地使用權(quán)流轉(zhuǎn)，土地使用權(quán)流轉(zhuǎn)的含義，是指擁有土地承包經(jīng)營權(quán)的農(nóng)戶將土地經(jīng)營權(quán)（使用權(quán)）轉(zhuǎn)讓給其他農(nóng)戶或經(jīng)濟(jì)組織，即保留承包權(quán)，轉(zhuǎn)讓使用權(quán)?！?/p>

“這不又是大集體嗎？解放前本來就是單干的，后來搞什么大集體，改革開放又回歸到單干，現(xiàn)在又搞什么“土地流轉(zhuǎn)”，真不明白為什么?！?/p>

村長被我劈頭蓋臉一席話弄得一臉狐疑，好一會才喘過氣來，慢慢跟我解釋了“土地流轉(zhuǎn)”的大趨勢和諸多好處。

原來，本村屬于村長大人管轄下的第二小隊(duì)（現(xiàn)在叫村民小組），以前共有27戶130來人。現(xiàn)在呢？兒孫在城市工作戶口轉(zhuǎn)到城里去的有5戶，還有在外地做生意不種地的有8戶，另有常年在外打工，家里只有留守老人兒童的有8戶。真正以種地為生的只剩下6戶人家。

“你想，戶口農(nóng)轉(zhuǎn)非的，在外地做生意在外打工的，他們撂下的土地怎么辦？村里的土地種一塊荒一塊的。再說了，以前分給各家各戶的土地東一塊西一塊七零八落的，耕牛農(nóng)具機(jī)械水利很不好操作，你叫種地的那6戶人家怎么弄？”村長解釋了半天得出的結(jié)論是：“土地流轉(zhuǎn)”是大勢所趨。

后來，我跟朋友談起“土地流轉(zhuǎn)”的事，說是“土地流轉(zhuǎn)”可以將土地集中成片承包給某一種地能手，有利于耕牛農(nóng)具機(jī)械水利操作，有利于產(chǎn)業(yè)集群專業(yè)化。朋友說：“沒有土地了怎么辦？”

“沒有土地了，忙時(shí)還可以在原來的土地上打工掙錢，閑時(shí)出去打工賺錢。沒有土地的束縛了，農(nóng)民生活越來越舒服了?！?/p>

“那不是跟地主打工嗎？和解放前一樣的?！迸笥颜f。

哦哦，這話可把我擂倒了！

是呀，所謂“土地流轉(zhuǎn)”跟單干是沒有多少區(qū)別的。解放前，我們村子里有3戶地主，他們的土地本來就連成一片一片的，很利于操作。另有10來戶自耕農(nóng)有些薄田，基本可以自給自足。剩下幾戶少地或無地的貧雇農(nóng)，忙時(shí)給地主打短工做長工，不愿意打工的就做做生意。如果沒有戰(zhàn)爭和**給他們帶來死亡和饑餓，農(nóng)民的生活還算安寧的。為什么要一會兒大集體，一會兒單干，一會兒“流”什么“轉(zhuǎn)”呢？我想：如果沒有土改分田分地，沒有“人民公社”一大二公，沒有階級斗爭天天講，也許早就和諧社會了呵！

我想起毛澤東詩詞《清平樂·蔣桂戰(zhàn)爭》：“風(fēng)云突變，軍閥重開戰(zhàn)。灑向人間都是怨，一枕黃粱再現(xiàn)。紅旗躍過汀江，直下龍巖上杭。收拾金甌一片，分田分地真忙?！?/p>

唉，早知要“土地流轉(zhuǎn)”，何必“分田分地真忙”呢！

第二篇：土地流轉(zhuǎn)案例分析

土地承包經(jīng)營權(quán)流轉(zhuǎn)案例分析和突破

案例1：

2000年3月，某村村民王某，將自己位于本村北大路旁的5畝承包地的承包經(jīng)營權(quán)，以5000元的價(jià)格轉(zhuǎn)讓給本村李某父親，之后李某之父一直耕種該承包地。2001年6月李某之父又用這5畝承包地互換了本村陳某位于南頭的5畝承包地，互換雙方及王某三方又簽訂了承包地互換協(xié)議，此后李某家耕種該土地7年之久，在此期間三方共守約定沒有出現(xiàn)爭議。2004年，李某之父因病去世。2008年秋，因機(jī)場建設(shè)需要，有關(guān)主管部門依法征用了李某從陳某家互換來的5畝承包地，并付給一定的征用補(bǔ)償。但陳某看到政府補(bǔ)款時(shí)，他稱承包地互換違法，阻撓李某領(lǐng)取該地的補(bǔ)償費(fèi)。為此，李某訴訟法院要求確認(rèn)與陳某的互換協(xié)議有效，同時(shí)享有該5畝承包地的征用補(bǔ)償款。

【法庭審理與判決】

原告訴稱，根據(jù)《農(nóng)村土地承包法》第32條之規(guī)定，“通過家庭承包取得的土地承包經(jīng)營權(quán)可以依法采取轉(zhuǎn)包、出租、互換、轉(zhuǎn)讓或者其他方式流轉(zhuǎn)”，以及該法第34條，“土地承包經(jīng)營權(quán)流轉(zhuǎn)的主體是承包方。承包方有權(quán)依法自主決定土地承包經(jīng)營權(quán)是否流轉(zhuǎn)和流轉(zhuǎn)的方式”，農(nóng)村土地承包經(jīng)營權(quán)在滿足上述條件下可以進(jìn)行轉(zhuǎn)讓和互換，即本案2001年6月原告之父用轉(zhuǎn)讓而來的這5畝承包地互換了被告位于南頭的5畝承包地是符合法律規(guī)定的，而且互換雙方當(dāng)事人即原告之父、被告及王某又簽訂了承包地互換協(xié)議，是三方真實(shí)意思的表示，依《合同法》第四條規(guī)定，“當(dāng)事人依法享有自愿訂立合同的權(quán)利，任何單位和個(gè)人不得非法干預(yù)”，故此互換協(xié)議是合法有效的。此后原告家耕種該土地7年之久，期間沒有出現(xiàn)過任何爭議。根據(jù)《農(nóng)村土地承包法》第16條之規(guī)定，“承包人享有下列權(quán)利：

（二）承包地被依法征用、占用的，有權(quán)依法獲得相應(yīng)的補(bǔ)償?！钡?3條之規(guī)定：“承包人對其在承包地上投入而提高土地生產(chǎn)能力的，土地承包經(jīng)營權(quán)依法流轉(zhuǎn)時(shí)有權(quán)獲得相應(yīng)的補(bǔ)償。”故原告作為承包地的實(shí)際占有者占用土地7年之久后，在承包地依法被征用時(shí)是有權(quán)依法獲得相應(yīng)的補(bǔ)償。

被告辯稱，原告之父雖然與被告簽訂了互換協(xié)議，是真實(shí)意思表示，但根據(jù)《物權(quán)法》第9條規(guī)定，“不動產(chǎn)物權(quán)的設(shè)立、變更、轉(zhuǎn)讓和消滅，經(jīng)依法登記，發(fā)生效力；未經(jīng)登記，不發(fā)生效力”，據(jù)此原告之父和被告之間的互換行為應(yīng)當(dāng)依法到相關(guān)管理部門進(jìn)行登記，沒有合法進(jìn)行登記的互換行為是無效。既然行為無效，再根據(jù)《合同法》第58條規(guī)定，“合同無效或者被撤銷后，因該合同取得的財(cái)產(chǎn)，應(yīng)當(dāng)予以返還；不能返還或者沒有必要返還的，應(yīng)當(dāng)折價(jià)補(bǔ)償。有過錯(cuò)的一方應(yīng)當(dāng)賠償對方因此所受到的損失，雙方都有過錯(cuò)的，應(yīng)當(dāng)各自承擔(dān)相應(yīng)的責(zé)任”，故依無效合同的處理原則，原告應(yīng)當(dāng)返還被告位于南頭的5畝承包地，所以由此所得的收益理應(yīng)歸于被告所有。

最后，法院認(rèn)為，原告之父與被告之間關(guān)于農(nóng)村土地承包地的互換行為，是自愿流轉(zhuǎn)的，是雙方真實(shí)意思表示，是合法有效的，沒有登記只是不能對抗善意第三人。根據(jù)《農(nóng)村土地承包法》第38條規(guī)定，“土地承包經(jīng)營權(quán)采取互換、轉(zhuǎn)讓方式流轉(zhuǎn)，當(dāng)事人要求登記的，應(yīng)當(dāng)向縣級以上地方人民政府申請登記。未經(jīng)登記，不得對抗善意第三人”，以及《物權(quán)法》第129條規(guī)定，“土地承包經(jīng)營權(quán)人將土地承包經(jīng)營權(quán)互換、轉(zhuǎn)讓，當(dāng)事人要求登記的，應(yīng)當(dāng)向縣級以上地方人民政府申請土地承包經(jīng)營權(quán)變更登記；未經(jīng)登記，不得對抗善意第三人”；《最高人民法院關(guān)于審理涉及農(nóng)村土地承包糾紛案件適用法律問題的解釋》第14條規(guī)定，“承包方依法采取轉(zhuǎn)包、出租、互換或者其他方式流轉(zhuǎn)土地承包經(jīng)營權(quán)，發(fā)包方僅以該土地承包經(jīng)營權(quán)流轉(zhuǎn)合同未報(bào)其備案為由，請求確認(rèn)合同無效的，不予支持”。即土地承包經(jīng)營權(quán)作為一項(xiàng)用益物權(quán)，遵循的并非是登記生效主義，而是登記對抗主義，故即使土地承包經(jīng)營權(quán)未經(jīng)登記亦有效，這也可以在《物權(quán)法》第127條第一款規(guī)定，“土地承包經(jīng)營權(quán)自土地承包經(jīng)營權(quán)合同生效時(shí)設(shè)立”得到驗(yàn)證，故法院最終判決原告之父與被告承包地互換協(xié)議有效，原告作為法定繼承人享有南頭5畝承包地的承包經(jīng)營權(quán)及征用土地補(bǔ)償款。

【評析】

本案是一起涉及土地承包經(jīng)營權(quán)流轉(zhuǎn)的案件，土地承包經(jīng)營權(quán)流轉(zhuǎn)主要指在土地承包經(jīng)營權(quán)有效存在的前提條件下，在不改變所有權(quán)和主體種類與土地農(nóng)業(yè)用途的基礎(chǔ)上，土地承包經(jīng)營權(quán)人依法將土地承包經(jīng)營權(quán)轉(zhuǎn)讓給受讓人的行為。在此案件中，有如下法律要點(diǎn)要解決：

第一，土地承包經(jīng)營權(quán)的取得問題依據(jù)土地承包合同取得土地承包經(jīng)營權(quán)，是獲得土地承包經(jīng)營權(quán)的最基本方式，也是最主要方式。而隨著農(nóng)業(yè)產(chǎn)業(yè)化經(jīng)營的推進(jìn)和農(nóng)村經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)的調(diào)整，一定程度上推動了土地規(guī)模經(jīng)營，加快了現(xiàn)代農(nóng)業(yè)的發(fā)展進(jìn)程，促進(jìn)了農(nóng)村經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，而為適應(yīng)這一快速經(jīng)濟(jì)發(fā)展的需要，農(nóng)村土地承包經(jīng)營權(quán)的流轉(zhuǎn)方式也各式各樣了。從法律學(xué)理上，土地承包經(jīng)營權(quán)的取得，分為原始取得和繼受取得。

1、原始取得主要是指承包人與發(fā)包人通過訂立承包經(jīng)營合同而取得承包經(jīng)營權(quán)，分為家庭承包的方式進(jìn)行承包，承包人于合同成立生效時(shí)取得土地承包經(jīng)營權(quán)?？h級以上地方人民政府應(yīng)當(dāng)向土地承包經(jīng)營權(quán)人發(fā)放土地承包經(jīng)營權(quán)證，并登記造冊，確認(rèn)土地承包經(jīng)營權(quán)。本案中村民王某位于本村北大路旁的5畝承包地和本村陳某位于南頭的5畝承包地就是基于原始取得方式獲得土地承包經(jīng)營權(quán)。

2、繼受取得是指在土地承包經(jīng)營權(quán)的流轉(zhuǎn)過程中，受讓人通過轉(zhuǎn)包、出租、互換、轉(zhuǎn)讓，入股等方式，依法從原始取得的承包人手中取得土地承包經(jīng)營權(quán)或者因承包人死亡的，其法定繼承人在承包期內(nèi)繼續(xù)承包而取得的土地承包經(jīng)營權(quán)。本案中，村民李某之父1998年3月從村民王某處取得本村北大路旁的5畝承包地是通過轉(zhuǎn)讓方式取得。2001年6月李某之父用這5畝承包地互換了本村陳某位于南頭的5畝承包地，因而取得了位于南頭的5畝承包地的土地承包經(jīng)營權(quán)。2004年李某之父因病去世，李某作為繼承人在承包期內(nèi)繼續(xù)承包，其通過繼承的方式取得了位于南頭的5畝地。第二，土地承包經(jīng)營權(quán)流轉(zhuǎn)的登記制度問題隨著我國《物權(quán)法》的頒布，土地承包經(jīng)營權(quán)的不動產(chǎn)物權(quán)地位得到確認(rèn)，而土地承包經(jīng)營權(quán)登記制度是物權(quán)制度的重要組成部分，登記最主要功能是對物權(quán)的設(shè)立、變更及消滅而產(chǎn)生公示公信的作用?！掇r(nóng)村土地承包法》第38條規(guī)定，“土地承包經(jīng)營權(quán)采取互換、轉(zhuǎn)讓方式流轉(zhuǎn)，當(dāng)事人要求登記的，應(yīng)當(dāng)向縣級以上地方人民政府申請登記。未經(jīng)登記，不得對抗善意第三人?！?也就是說，登記限于互換和轉(zhuǎn)讓的方式，而轉(zhuǎn)包、出租的土地承包經(jīng)營權(quán)因主體沒有發(fā)生改變，故不必申請登記?；Q、轉(zhuǎn)讓方式流轉(zhuǎn)的登記是一種申請行為，也不強(qiáng)制當(dāng)事人登記，沒有登記只是不得對抗善意第三人。事實(shí)上，作為土地承包經(jīng)營權(quán)的公示方法的登記制度存在許多問題，從行政主管部門的登記冊上是很難反映土地承包經(jīng)營權(quán)的真實(shí)狀況。實(shí)際操作中，本村村民之間的土地流轉(zhuǎn)是自由的，流轉(zhuǎn)的主體很少會主動要求進(jìn)行登記的，而作為發(fā)包人在一定期限內(nèi)如果沒有持合理理由站出來反對的情況下，流轉(zhuǎn)主體一般就這樣固定下來。因?yàn)?，農(nóng)村是一個(gè)大集體，一個(gè)村（大隊(duì)）一般是30至50戶人家，本村內(nèi)的土地承包情況，幾乎每戶人家都知道，這幾畝田地是誰家的，誰家的田地有互換情況，誰家的田地轉(zhuǎn)讓給哪家，他們都了如指掌。所以，土地承包經(jīng)營權(quán)的登記制度對農(nóng)民來說，既然大家都知道的事情，再去登記也沒有什么含意?；谝陨鲜聦?shí)，本案中，除村民王某位于本村北大路旁的5畝承包地和村民陳某位于南頭的5畝承包地在縣級以上人民政府農(nóng)業(yè)行政主管部門可能會有原始登記外，其他繼受取得如：村民李某父親1998年3月從村民王某處取得本村北大路旁的5畝承包地；村民李某父親2001年6月從本村陳某處互換取得位于南頭的5畝承包地；2004年李某作為繼承人從李某之父處繼承取得位于南頭的5畝地的流轉(zhuǎn)方式的主體變更一般都不會到行政主管部門主動申請變更登記?！掇r(nóng)村土地承包法》第38條也規(guī)定……,未經(jīng)登記，不得對抗善意第三人。而本案中不存在善意第三人的情況。

第三，土地承包經(jīng)營權(quán)流轉(zhuǎn)方式中轉(zhuǎn)讓、互換的效力問題。依據(jù)《中華人民共和國農(nóng)村土地承包法》第37條之規(guī)定，“土地承包經(jīng)營權(quán)采取轉(zhuǎn)包、出租、互換、轉(zhuǎn)讓或者其他方式流轉(zhuǎn)，當(dāng)事人雙方應(yīng)當(dāng)簽訂書面合同。采取轉(zhuǎn)讓方式流轉(zhuǎn)的，應(yīng)當(dāng)經(jīng)發(fā)包方同意；采取轉(zhuǎn)包、出租、互換或者其他方式流轉(zhuǎn)的，應(yīng)當(dāng)報(bào)發(fā)包方備案?！痹摲l強(qiáng)調(diào)土地承包經(jīng)營權(quán)采取轉(zhuǎn)讓方式流轉(zhuǎn)的，應(yīng)當(dāng)經(jīng)發(fā)包人同意。經(jīng)發(fā)包人同意沒有強(qiáng)調(diào)一定要采用書面形式，言下之意就是采用口頭形式也可以，而實(shí)踐中大部分都是這么操作的。再者，最高人民法院《關(guān)于審理涉及農(nóng)村土地承包糾紛案件適用法律問題的解釋》第13條之規(guī)定，“承包人未經(jīng)發(fā)包方同意，采取轉(zhuǎn)讓方式流轉(zhuǎn)其土地承包經(jīng)營權(quán)的，轉(zhuǎn)讓合同無效。但發(fā)包方無法定理由不同意或者拖延表態(tài)的除外”。這里增加了一個(gè)但書，擴(kuò)展了采取轉(zhuǎn)讓方式流轉(zhuǎn)土地承包經(jīng)營權(quán)的效力。也就是說，沒有經(jīng)過發(fā)包方同意或者發(fā)包人不同意，土地承包經(jīng)營權(quán)的轉(zhuǎn)讓行為都不必然導(dǎo)致無效，只有發(fā)包人有正當(dāng)理由不同意的情況之下才能認(rèn)定無效。按照《中華人民共和國農(nóng)村土地承包法》第10條規(guī)定，“國家保護(hù)承包人依法、自愿、有償?shù)剡M(jìn)行土地承包經(jīng)營權(quán)流轉(zhuǎn)?！钡?0條規(guī)定，“承包人之間為方便耕種或者各自需要，可以對屬于同一集體經(jīng)濟(jì)組織的土地的土地承包經(jīng)營權(quán)進(jìn)行互換。”以及《農(nóng)村土地承包經(jīng)營權(quán)流轉(zhuǎn)管理辦法》第6條之規(guī)定，“承包人有權(quán)依法自主決定承包土地是否流轉(zhuǎn)、流轉(zhuǎn)的對象和方式。任何單位和個(gè)人不得強(qiáng)迫或者阻礙承包人依法流轉(zhuǎn)其承包土地?！?本案中，村民王某位于本村北大路旁的5畝承包地和村民陳某位于南頭的5畝承包地，在依法原始取得合同約定地塊的承包經(jīng)營權(quán)后，完全可以依據(jù)法律規(guī)定對土地承包經(jīng)營權(quán)進(jìn)行流轉(zhuǎn)。所以，1998年3月，村民王某和李某父親就本村北大路旁的5畝承包地的轉(zhuǎn)讓協(xié)議有效；2001年6月，村民陳某將其依法承包經(jīng)營的位于南頭5畝土地與李某之父受讓于王某位于本村北大路旁5畝承包地互換，是當(dāng)事人雙方真實(shí)意思表示，協(xié)議雖然沒有證據(jù)證明已經(jīng)發(fā)包方同意，但是協(xié)議的內(nèi)容沒有違反法律、行政法規(guī)的強(qiáng)制性規(guī)定，發(fā)包人的行使撤銷權(quán)的限期已過。又根據(jù)2009年5月份出臺的《最高人民法院關(guān)于適用<中華人民共和國合同法>若干問題的解釋

（二）》第14條規(guī)定，合同法第52條第（五）項(xiàng)規(guī)定的“強(qiáng)制性規(guī)定”，是指效力性強(qiáng)制性規(guī)定，由此更進(jìn)一步地限制了合同無效的情形。因此，本案中的土地承包經(jīng)營權(quán)轉(zhuǎn)讓協(xié)議和土地承包經(jīng)營權(quán)互換協(xié)議，是當(dāng)事人之間的真實(shí)意思表示，都是合法有效的。第四，土地承包地被依法征收后補(bǔ)償主體的問題從直接的法律依據(jù)來講，《中華人民共和國農(nóng)村土地承包法》第16條之規(guī)定，“承包人享有下列權(quán)利：

（二）承包地被依法征用、占用的，有權(quán)依法獲得相應(yīng)的補(bǔ)償?！?第43條之規(guī)定，“承包人對其在承包地上投入而提高土地生產(chǎn)能力的，土地承包經(jīng)營權(quán)依法流轉(zhuǎn)時(shí)有權(quán)獲得相應(yīng)的補(bǔ)償?！薄吨腥A人民共和國物權(quán)法》第42條之規(guī)定，“征收集體所有的土地，應(yīng)當(dāng)依法足額支付土地補(bǔ)償費(fèi)、安臵補(bǔ)助費(fèi)、地上附著物和青苗的補(bǔ)償費(fèi)等費(fèi)用，安排被征地農(nóng)民的社會保障費(fèi)用，保障被征地農(nóng)民的生活，維護(hù)被征地農(nóng)民的合法權(quán)益?！钡?32條之規(guī)定，“承包地被征收的，土地承包經(jīng)營權(quán)人有權(quán)依照本法第四十二條第二款的規(guī)定獲得相應(yīng)補(bǔ)償。”以上規(guī)定，適用本案可以理解被李某家耕種該土地7年之久，對承包地已有較大投入，使承包地的使用價(jià)值有了較大改善與提高的，在土地被依法征收后是完全有權(quán)要求獲得相應(yīng)補(bǔ)償。土地補(bǔ)償費(fèi)是給予土地所有人和用益物權(quán)人（承包人）的投入及造成損失的補(bǔ)償，應(yīng)當(dāng)歸土地所有人和用益物權(quán)人所有。

綜上，本案中，李某之父先基于轉(zhuǎn)讓協(xié)議取得王某位于本村北大路旁的5畝承包地，后基于互換協(xié)議取得陳某位于南頭的5畝承包地，2004年李某作為繼承人在承包期內(nèi)繼續(xù)承包位于南頭的5畝地。所以，當(dāng)2008年秋因機(jī)場建設(shè)，有關(guān)部門需要征用南頭的5畝地時(shí)，對于依法享有這塊的土地承包經(jīng)營權(quán)的李某來說，應(yīng)當(dāng)?shù)玫较鄳?yīng)的土地征用補(bǔ)償費(fèi)，因此法院的判決本律師認(rèn)為是正確的。

第三篇：土地流轉(zhuǎn)案例分析

土地流轉(zhuǎn)案例分析

一、背景與政策

土地流轉(zhuǎn)出現(xiàn)前，農(nóng)村土地由于政策的原因，導(dǎo)致土地價(jià)格被長期低估，不允許被投資，體現(xiàn)不出土地的真實(shí)價(jià)值，某些地方的地價(jià)租金甚至令人難以置信。

十七屆三中全會明確指出：穩(wěn)定和完善農(nóng)村基本經(jīng)營制度,賦予農(nóng)民更加充分而有保障的土地承包經(jīng)營權(quán)，現(xiàn)有土地承包關(guān)系要保持穩(wěn)定并長久不變。加強(qiáng)土地承包經(jīng)營權(quán)流轉(zhuǎn)管理和服務(wù)，建立健全土地承包經(jīng)營權(quán)流轉(zhuǎn)市場，按照依法自愿有償原則，土地流轉(zhuǎn)形式可以多樣化：允許農(nóng)民以轉(zhuǎn)包、出租、互換、轉(zhuǎn)讓、股份合作等形式流轉(zhuǎn)土地承包經(jīng)營權(quán)，發(fā)展多種形式的適度規(guī)模經(jīng)營。有條件的地方可以發(fā)展專業(yè)大戶、家庭農(nóng)場、農(nóng)民專業(yè)合作社等規(guī)模經(jīng)營主體。土地承包經(jīng)營權(quán)流轉(zhuǎn)的根本要求是：不得改變土地集體所有性質(zhì)，不得改變土地用途以及不得損害農(nóng)民土地承包權(quán)益。農(nóng)村土地制度的完善與否，土地流轉(zhuǎn)機(jī)制是否適應(yīng)現(xiàn)代經(jīng)濟(jì)的市場化發(fā)展，將對國民經(jīng)濟(jì)的發(fā)展產(chǎn)生深遠(yuǎn)的影響。

因此，中央對農(nóng)村土地承包經(jīng)營權(quán)流轉(zhuǎn)問題一直高度重視，不斷地改進(jìn)，完善相關(guān)政策，從政策的演變中我們可以看出，農(nóng)民的利益越來越被重視，成為了制定政策所考慮的核心因素。土地流轉(zhuǎn)逐漸成為投資新熱點(diǎn)，全國不少專業(yè)農(nóng)民、投資者、大學(xué)畢業(yè)生已經(jīng)投身土地流轉(zhuǎn)事業(yè)中去，通過把農(nóng)村土地資源合理整合分配，獲取非常豐厚的收益，走上農(nóng)業(yè)現(xiàn)代化的道路。

二、成功案例分析：

在外打拼了19年的博愛縣金城鄉(xiāng)南莊村村民孫永利回到了家鄉(xiāng)。投入120多萬元成立了博愛縣金城農(nóng)機(jī)合作社，購進(jìn)30多部大馬力、最先進(jìn)的拖拉機(jī)，玉米、小麥?zhǔn)斋@機(jī)等農(nóng)機(jī)具，引來人們羨慕的目光。投入100多萬元一次性流轉(zhuǎn)全村土地1160畝。

1）.整村土地流轉(zhuǎn)的平穩(wěn)實(shí)現(xiàn)

南莊村有200多戶農(nóng)民900多口人，土地1400多畝。沒有整村流轉(zhuǎn)土地前，長年在外打工的勞力有100多人，其中有20多戶長年在外打工農(nóng)民的近100畝土地撂荒。

孫永利提出金城農(nóng)機(jī)合作社要流轉(zhuǎn)全村土地的時(shí)候，那些長年在外打工或半在外打工的農(nóng)民積極響應(yīng)。金城農(nóng)機(jī)合作社采用了目前我市土地流轉(zhuǎn)最高的標(biāo)準(zhǔn)對農(nóng)民進(jìn)行補(bǔ)償。一是農(nóng)民把土地轉(zhuǎn)包給該合作社后，每年可以得到每畝800元的補(bǔ)償金，國家給農(nóng)民的各種補(bǔ)貼仍歸農(nóng)民所有；二是農(nóng)民按每年每畝800元的酬金付給該合作社，由合作社代為種地，農(nóng)民不用動手每年可得到每畝500公斤小麥、500公斤玉米的收益。這種“800元土地轉(zhuǎn)包”和“雙千斤土地托管”的土地流轉(zhuǎn)形式，最大限度地保證了農(nóng)民利益。

該合作社除了給農(nóng)民在補(bǔ)償上“送大禮”外，還開給農(nóng)民另一個(gè)“大支票”：全部負(fù)責(zé)安置土地流轉(zhuǎn)后沒有能力找工作的農(nóng)民就業(yè)。面對豐厚回報(bào)的“誘惑”，在不到一個(gè)星期的時(shí)間內(nèi)，全村90%的農(nóng)戶與金城農(nóng)機(jī)合作社簽訂了510畝土地轉(zhuǎn)包合同和650畝土地托管合同，共計(jì)1160畝，占全村土地的近90%。

2).規(guī)模流轉(zhuǎn)土地的高效經(jīng)營

堅(jiān)信“土地生金”的孫永利說，一家一戶進(jìn)行土地種植，機(jī)械化程度低，投入少，加上種植思路狹隘、科技程度低，使得土地產(chǎn)出高效的路子狹窄。他進(jìn)行土地流轉(zhuǎn)，就是要用經(jīng)商的理念來經(jīng)營土地，讓“土地生金”成為現(xiàn)實(shí)。

整村土地流轉(zhuǎn)為金城農(nóng)機(jī)合作社成片經(jīng)營土地奠定了基礎(chǔ)，而該合作社擁有的寬裕資金又為實(shí)現(xiàn)高效農(nóng)業(yè)提供了保障。該合作社聘請省農(nóng)業(yè)廳農(nóng)業(yè)專家鄭懷儉為種植顧問，每月前來給合作社的社員上課，規(guī)劃了高效農(nóng)業(yè)種植園區(qū)。該合作社的小麥品種全部來自省農(nóng)科院，與過去農(nóng)民種植的小麥相比，科學(xué)種植保證了今年小麥在氣溫低、病蟲害多等特殊情況下沒

有受到任何影響。

該合作社土地流轉(zhuǎn)的第一年，經(jīng)初步測算上半年該合作社將有100萬元的凈收入。如今，經(jīng)營土地的新理念正在該合作社進(jìn)一步擴(kuò)散。據(jù)悉，該合作社已經(jīng)規(guī)劃了“開心農(nóng)業(yè)種植園”和“觀光農(nóng)業(yè)園”?！伴_心農(nóng)業(yè)種植園”就是拿出少量土地分割成一個(gè)個(gè)小方塊，讓市民前來種植，體驗(yàn)農(nóng)業(yè)生產(chǎn)；“觀光農(nóng)業(yè)園”就是集蔬菜、果樹、養(yǎng)殖、餐飲、住宿為一體，進(jìn)行休閑、旅游農(nóng)業(yè)開發(fā)。

3).流轉(zhuǎn)土地農(nóng)民的有效轉(zhuǎn)移

該村900多人中勞力占300多人，其中強(qiáng)壯勞力200多人，100多人為年齡偏大的半勞力。沒有整村流轉(zhuǎn)土地前，長年在外打工的勞力有100多人，剩下的200多個(gè)勞力在家務(wù)農(nóng)。整村土地流轉(zhuǎn)后，該村又輸出打工人員100多人，剩下的100多個(gè)半勞力在金城農(nóng)機(jī)合作社打工。

對于一個(gè)個(gè)農(nóng)民家庭來講，得到的是實(shí)實(shí)在在的實(shí)惠。對于金城農(nóng)機(jī)合作社來講，他們則利用該村的剩余勞動力，積極進(jìn)行多種經(jīng)營，在給該村勞動力提供就業(yè)平臺的同時(shí)，也增加了合作社的收入。其中多種經(jīng)營的年凈收入為100多萬元。加上農(nóng)業(yè)方面的200萬元收入，合作社全年共有300多萬元的凈收入。

三、整村流轉(zhuǎn)土地的深層啟示 問題一：在目前就業(yè)崗位有限、農(nóng)民就業(yè)技術(shù)不高等情況下，農(nóng)民要實(shí)現(xiàn)再就業(yè)并不是一件容易的事。土地流轉(zhuǎn)后農(nóng)村勞動力如何轉(zhuǎn)移？

啟示一：實(shí)現(xiàn)土地流轉(zhuǎn)與勞動力轉(zhuǎn)移的有效結(jié)合。土地流轉(zhuǎn)的目的之一在于實(shí)現(xiàn)農(nóng)村勞動力轉(zhuǎn)移，為實(shí)現(xiàn)城鄉(xiāng)統(tǒng)籌、縮小城鄉(xiāng)差距創(chuàng)造條件。金城農(nóng)機(jī)合作社真正為流轉(zhuǎn)土地的農(nóng)民解除后顧之憂的舉措值得深思。同時(shí)，該合作社利用從土地上解放出來的勞動力不僅進(jìn)行土地生產(chǎn)，又就地進(jìn)行多種經(jīng)營，擴(kuò)大了合作社的經(jīng)營范圍，增加了收入，實(shí)現(xiàn)了多贏。

問題二：如何消除農(nóng)民顧慮，最大限度保證農(nóng)民利益？

啟示二：金城農(nóng)機(jī)合作社這種“雙千斤土地托管”和“800元土地轉(zhuǎn)包”的土地流轉(zhuǎn)形式，最早由該縣喜耕田農(nóng)機(jī)合作社采用，并已證明在最大限度地保證農(nóng)民利益的同時(shí)，承租方也通過增加土地產(chǎn)出等渠道得到了較大收益，可謂一舉兩得。喜耕田農(nóng)機(jī)合作社的這種做法經(jīng)新華社、中央電視臺等媒體報(bào)道后已經(jīng)得到認(rèn)可和推廣，金城農(nóng)機(jī)合作社則在此基礎(chǔ)上更進(jìn)一步，就是想方設(shè)法提高農(nóng)民的收入，為農(nóng)民謀福祉。

問題三：如何高效規(guī)?；?jīng)營土地？

啟示三：從種地、耕地到規(guī)?；咝Ы?jīng)營土地。多年來，農(nóng)民以種地謀生，很少說到經(jīng)營土地，金城農(nóng)機(jī)合作社能夠把種地、耕地轉(zhuǎn)為經(jīng)營土地，用商業(yè)理念來發(fā)展高效農(nóng)業(yè)、管理高效農(nóng)業(yè)，可謂是現(xiàn)代職業(yè)農(nóng)民的榜樣。

問題四：如何保障高效農(nóng)業(yè)？

啟示四：另一種形式的“反哺農(nóng)業(yè)”。帶著經(jīng)商積累的先進(jìn)理念、資金返鄉(xiāng)務(wù)農(nóng)，進(jìn)行農(nóng)業(yè)經(jīng)營和投入，為高效農(nóng)業(yè)發(fā)展提供保障，這也是一種“反哺農(nóng)業(yè)”。據(jù)悉，目前，這種理念反哺農(nóng)業(yè)、資金反哺農(nóng)業(yè)的示范效應(yīng)已經(jīng)在該縣“發(fā)酵”，目前已有100多個(gè)有實(shí)力的“老板”回鄉(xiāng)進(jìn)行農(nóng)業(yè)投入，他們看重的不僅僅是經(jīng)營農(nóng)業(yè)得到的穩(wěn)定回報(bào)，更重要的是通過發(fā)展高效農(nóng)業(yè)增加了家鄉(xiāng)農(nóng)民的收入。

第四篇：農(nóng)村四荒土地使用權(quán)及流轉(zhuǎn)分析

農(nóng)村四荒土地使用權(quán)及流轉(zhuǎn)分析

根據(jù)中華人民共和國水利部1998年12月15日印發(fā)的《治理開發(fā)農(nóng)村“四荒”資源管理辦法》第三條規(guī)定：本辦法所稱“四荒”，是指農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織所有的荒山、荒溝、荒丘、荒灘，包括荒地、荒坡、荒沙、荒草、荒水等。

一般解釋，四荒是荒山、荒坡、荒丘、荒灘(包括荒地、荒沙、荒草和荒水等)的簡稱。治理開發(fā)農(nóng)村集體所有的“四荒”，是提高植被覆蓋率，防治水土流失和土地荒漠化，改善生態(tài)環(huán)境和農(nóng)業(yè)生產(chǎn)條件，促進(jìn)農(nóng)民脫貧致富和農(nóng)業(yè)可持續(xù)發(fā)展的一項(xiàng)重大戰(zhàn)略措施。

荒山，指尚未開墾或開發(fā)過的山，又或指偏僻、人跡罕至的山?；?，因無人治理而草木叢生或干旱貧瘠;山，一般指高度較大，坡度較陡的高地。

荒溝，是指沒有農(nóng)業(yè)生產(chǎn)條件，不適合耕種的溝。

荒丘，指的是荒涼的土堆。

荒灘，指的是荒漠的灘涂。

荒地，荒廢或未開墾的土地。

荒坡，就是沒有開墾的坡地，他不算基本農(nóng)田，可以進(jìn)行其他方面利用。

荒沙，未利用的沙地。

荒草，是指目前尚難利用而致荒蕪的天然草地。有兩種類型：一是森林被破壞后成為次生疏林地，樹木郁閉度大于10%，生長雜草為主的土地;二是難以利用而致荒蕪的缺水草地以及海拔高、氣候寒冷、山高路遠(yuǎn)、缺少安全牧道的高山草地。

治理開發(fā)和承包“四荒”土地

“四荒”范圍和土地類型，由縣級以上人民政府界定。耕地、林地、草原以及國有未利用土地不得作為農(nóng)村“四荒”。“兩山”是林地的組成部分，不在“四荒”之列。農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織內(nèi)的農(nóng)民以及社會單位和個(gè)人都有參與治理開發(fā)和承包“四荒”的權(quán)利，同等條件下，本集體經(jīng)濟(jì)組織的農(nóng)民享有優(yōu)先權(quán)。

“四荒”承包方案必須經(jīng)村民大會三分之二以上成員或者村民會議三分之二以上村民代表同意。

“四荒”使用權(quán)承包、租賃或拍賣的期限最長不得超過50年，并由當(dāng)事人雙方簽訂合同或協(xié)議，經(jīng)縣級人民政府批準(zhǔn)后生效。依法獲得的“四荒”使用權(quán)受法律保護(hù)，享有繼承、轉(zhuǎn)讓、抵押或參股聯(lián)營的權(quán)利?！八幕摹笨蓪?shí)行招標(biāo)承包。[合同下載：荒灘地承包合同書]

如果依法取得承包“四荒”地的人死亡，其應(yīng)得的承包收益，依照《繼承法》的規(guī)定繼承;在承包期內(nèi)，其繼承人可以繼續(xù)承包。繼承人既可以是本集體經(jīng)濟(jì)組織成員，也可以是本集體經(jīng)濟(jì)組織以外的人。

另外，根據(jù)《關(guān)于進(jìn)一步做好治理開發(fā)農(nóng)村“四荒”資源工作的通知》明確要求，“四荒”界定必須通過政府組織土地行政主管部門會同有關(guān)部門編制土地分類和劃定土地利用規(guī)劃，“四荒”的范圍、土地類型界定、“四荒”的土地登記和土地開發(fā)審批等有關(guān)手續(xù)也將由土地管理部門會同其他部門共同把關(guān)。對“四荒”使用權(quán)承包、租賃或拍賣必須嚴(yán)格按程序規(guī)范進(jìn)行，并切實(shí)保護(hù)治理開發(fā)者的合法權(quán)益。承包方案要規(guī)定治理開發(fā)“四荒”的范圍、期限、方式與程序、估價(jià)標(biāo)準(zhǔn)，明確治理開發(fā)的內(nèi)容、要求等，經(jīng)村民會議或者村民代表大會通過，依照有關(guān)土地管理法律、法規(guī)須報(bào)經(jīng)縣級以上人民政府依法批準(zhǔn)的，應(yīng)辦理有關(guān)批準(zhǔn)手續(xù)。

“四荒”土地使用權(quán)的變更

承包、租賃、拍賣“四荒”使用權(quán)，最長不超過50年。

通過招標(biāo)、拍賣、公開協(xié)商等方式取得的“四荒”土地使用權(quán)，經(jīng)依法登記取得土地使用權(quán)證書的，在規(guī)定的使用期限內(nèi)可以依法轉(zhuǎn)讓、出租、入股、抵押或者其他方式流轉(zhuǎn)。對于實(shí)行承包、租賃和股份合作方式治理的，可以依法繼承、轉(zhuǎn)讓或轉(zhuǎn)租;對于購買使用權(quán)的，依法享有繼承、轉(zhuǎn)讓、抵押、參股聯(lián)營的權(quán)利。

第五篇：土地流轉(zhuǎn)委托書

委托書備案號：

土 地 流 轉(zhuǎn) 委 托 書

委 托 人（甲方）： 受委托人（乙方）：

為推進(jìn)農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)，發(fā)展適度規(guī)模經(jīng)營，甲方自愿將所承包土地的承包經(jīng)營權(quán)流轉(zhuǎn)事宜委托乙方代理，具體代理事項(xiàng)如下：

一、委托流轉(zhuǎn)土地面積及方位： 位于 村，面積 畝，四至：東至，南至，西至，北至。

二、委托代理期限：委托書有效期限為 年 月 日至 年 月 日。

三、委托權(quán)限

1、在委托代理期限內(nèi)，乙方代理甲方所承包土地的承包經(jīng)營權(quán)流轉(zhuǎn)給受讓方，并委托乙方與受讓方簽訂土地承包經(jīng)營權(quán)流轉(zhuǎn)合同。

2、甲方向受讓方收取每年每畝不低于 元的流轉(zhuǎn)費(fèi)用。受讓方于每年 月 日前一次性將流轉(zhuǎn)費(fèi)支付給甲方。

3、該流轉(zhuǎn)土地原有的上級一切惠農(nóng)政策資金補(bǔ)貼和土地流轉(zhuǎn)后上級新增加的應(yīng)有農(nóng)戶享有的惠農(nóng)政策資金補(bǔ)貼歸甲方。

4、經(jīng)營期間，如因政策調(diào)整或國家征用該地塊，甲方和受讓方因此產(chǎn)生的一切損失各自承擔(dān)。國家征用該地塊的補(bǔ)償歸甲方，對經(jīng)營項(xiàng)目的補(bǔ)償歸受讓方。

5、在流轉(zhuǎn)期內(nèi)，受讓方不得改變承包土地的農(nóng)業(yè)用途。在流轉(zhuǎn)期限內(nèi)，甲方保證不對其合法經(jīng)營進(jìn)行任何形式的干涉。

本委托書一式四份，委托雙方、鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）、縣各執(zhí)一份，簽字后生效。

委 托 人（甲方）： 受委托人（乙方）：

年 月 日 年 月 日