第一篇：張迪對農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)問題研究

農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)后的問題及對策研究

一、引言。

農(nóng)地流轉(zhuǎn)是指擁有土地承包經(jīng)營權(quán)的農(nóng)戶將土地經(jīng)營權(quán)轉(zhuǎn)讓給其他農(nóng)戶或經(jīng)濟(jì)組織的行為[1]。隨著農(nóng)業(yè)生產(chǎn)水平不斷提高，農(nóng)業(yè)產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)的調(diào)整和國家土地整理復(fù)墾項(xiàng)目的快速推進(jìn)，農(nóng)地流轉(zhuǎn)規(guī)模不斷擴(kuò)大。截至到 2013 年底，全國農(nóng)村土地承包經(jīng)營權(quán)流轉(zhuǎn)面積達(dá) 1.5 億畝，超過全國承包耕地面積的 16%。

誠然，農(nóng)地流轉(zhuǎn)促進(jìn)了農(nóng)業(yè)生產(chǎn)要素的合理流動(dòng)，實(shí)現(xiàn)了土地資源的優(yōu)化配置和規(guī)模經(jīng)營，加快了農(nóng)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整和農(nóng)業(yè)產(chǎn)業(yè)化經(jīng)營，推動(dòng)了農(nóng)村剩 余勞動(dòng)力轉(zhuǎn)移和小城鎮(zhèn)建設(shè)。但是，農(nóng)地承包經(jīng)營權(quán)能否實(shí)現(xiàn)市場流轉(zhuǎn)取決于能否產(chǎn)生足夠的市場需求和市場供給[2]，而前者的形成又是土地流轉(zhuǎn)市場參與主體 ——承包方理性決策的結(jié)果，即承包方承包土地的生產(chǎn)成本和機(jī)會(huì)成本（即從事其他行業(yè)的收入）之和要小于他們通過土地承包獲得的收益[3]?；诖?，本文在 實(shí)地調(diào)研的基礎(chǔ)上①，重點(diǎn)研究農(nóng)地承包經(jīng)營權(quán)市場流轉(zhuǎn)的承包方行為基礎(chǔ)，藉以探討我國農(nóng)地承包經(jīng)營權(quán)市場流轉(zhuǎn)中目前存在的問題，并給予政策建議。

二、土地流轉(zhuǎn)后承包方經(jīng)營中面臨的問題。

（一）部分承包方缺乏農(nóng)業(yè)經(jīng)營能力，造成土地承包后生產(chǎn)效率難以提高。

雖然我國《農(nóng)村土地承包法》規(guī)定，土地承包經(jīng)營權(quán)流轉(zhuǎn)中需遵循承包方須有農(nóng)業(yè)經(jīng)營能力的原則，但現(xiàn)實(shí)中，多數(shù)地方出于各種原因而沒有認(rèn)真貫徹這一原則。地方政府和村集體在推進(jìn)農(nóng)地流轉(zhuǎn)中，過分地看重了承包人的經(jīng)濟(jì)實(shí)力，對其他方面沒有明確的限制性規(guī)定。最終，很多土地流轉(zhuǎn)給了一些缺乏糧食種植經(jīng)驗(yàn)、不熟悉農(nóng)田基本管理從而農(nóng)業(yè)經(jīng)營能力較低的個(gè)人與組織，如本地的一些通過非農(nóng)產(chǎn)業(yè)先行致富的個(gè)人或者主營業(yè)務(wù)并不是經(jīng)營農(nóng)業(yè)的各類公司。這一狀況造成了兩個(gè)方面的問題：一是，由于農(nóng)業(yè)生產(chǎn)的市場風(fēng)險(xiǎn)與自然風(fēng)險(xiǎn)都較大，當(dāng)承包方缺乏農(nóng)業(yè)生產(chǎn)能力時(shí)，使得承包方在轉(zhuǎn)入土地后對土地在其使用用途上不斷變更，導(dǎo)致原有的基礎(chǔ)設(shè)施在沒有充分利用后就被閑置，這既造成了前期投資的浪費(fèi)，也使得曾經(jīng)的良田被荒蕪，造成農(nóng)業(yè)生產(chǎn)效率下降；二是，當(dāng)缺乏農(nóng)業(yè)生產(chǎn)能力的承包方?jīng)]有對土地做到很好的經(jīng)營，以承包方為發(fā)包方的土地二次流轉(zhuǎn)就不可避免。雖然法律沒有禁止這種再流轉(zhuǎn)現(xiàn)象，但我國《農(nóng)村土地承包經(jīng)營權(quán)流轉(zhuǎn)管理辦法》中明確要求承包方將農(nóng)戶以轉(zhuǎn)包、出租方式流轉(zhuǎn)的土地實(shí)行再流轉(zhuǎn)，應(yīng)當(dāng)取得農(nóng)戶的同意。但現(xiàn)實(shí)中，據(jù)農(nóng)戶的反映，對再流轉(zhuǎn)的行為，很少征詢了農(nóng)戶的意見，一般都是由承包方自行尋找新的承包方將土地再流轉(zhuǎn)出去。這樣，使得農(nóng)戶的承包權(quán)益存在一定的風(fēng)險(xiǎn)。

（二）缺乏規(guī)模經(jīng)營經(jīng)驗(yàn)的承包方轉(zhuǎn)入的土地面積偏大，導(dǎo)致土地經(jīng)營不理想。

這主要是發(fā)生在經(jīng)整理復(fù)墾后的土地流轉(zhuǎn)中。近些年，隨著國家逐年加大農(nóng)村土地整理復(fù)墾資金投入，各地的土地整理復(fù)墾項(xiàng)目每年在增加。在項(xiàng)目后期的權(quán)屬 調(diào)整中，地方政府與村集體一般都樂于將整理后“田成方、林成網(wǎng)、路相通、渠相連”的成片土地集中流轉(zhuǎn)出去，以實(shí)現(xiàn)土地的規(guī)模化經(jīng)營，而忽視了與當(dāng)?shù)剞r(nóng)業(yè)生 產(chǎn)力水平相適應(yīng)的土地最優(yōu)經(jīng)營規(guī)模問題。一些土地承包方也一味盲目地追求大面積承包，忽視了與其生產(chǎn)能力相適應(yīng)的承包地的最優(yōu)規(guī)模，這都使得現(xiàn)實(shí)中，只要 有可能，承包方都承包了較大面積的土地。在具體的土地耕種中，承包人還是聘請當(dāng)?shù)氐霓r(nóng)民來耕種。在插田、打藥、除草、收割等生產(chǎn)環(huán)節(jié)，承包人一般都是按每 天 40-60 元的薪酬付給農(nóng)民日工資。在這樣的制度安排下，由于干好干壞一個(gè)樣，農(nóng)民就又回到了以前“出工不出力”的大集體時(shí)代下的勞動(dòng)局面，使得耕地流轉(zhuǎn)后，不但沒 有產(chǎn)生規(guī)模效益，反而出現(xiàn)了產(chǎn)量與效益的下降。如調(diào)研中發(fā)現(xiàn)，安徽省桐城市“尖刀嘴”土地整理復(fù)墾項(xiàng)目是 2004 年第一批國家投資土地整理復(fù)墾項(xiàng)目，2007 年 4 月份完工后，安徽蕪湖一家公司以每畝 258 元的年租金承包了項(xiàng)目區(qū)近8000 畝耕地的經(jīng)營權(quán)，承包期 15 年。該公司由于缺乏大規(guī)模農(nóng)業(yè)的種植經(jīng)驗(yàn)，也缺乏大型農(nóng)場的管理經(jīng)驗(yàn)，幾年后由于經(jīng)營效益低下，承包方已多次將該土地再流轉(zhuǎn)。

（三）農(nóng)業(yè)的比較利益依然較低，使得人們承包土地的意愿下降。

應(yīng)該講，在國家全面取消農(nóng)業(yè)稅、加大種糧綜合補(bǔ)貼、農(nóng)村土地整理復(fù)墾項(xiàng)目的實(shí)施后，種田的收益有所提高。但由于近些年，農(nóng)業(yè)種植成本較大幅度上揚(yáng)，而 糧食價(jià)格又趨于平緩，導(dǎo)致種田利潤難以較快增長，農(nóng)業(yè)的比較利益依然很低，這在很大程度上抑制了人們承包土地的積極性。調(diào)研中，農(nóng)民以調(diào)查區(qū)普遍種植的水 稻為例，向筆者估算了種糧的成本與收益。從成本看，每畝水稻的成本大致包括：稻種約 60 元，尿素、磷肥及復(fù)合肥等肥料成本約 130元，農(nóng)藥與除草的成本變化較大，一般在 70 元左右，請人犁田的費(fèi)用約 90 元，人工插田的費(fèi)用約 105 元（三人一天插 2 畝田，每人每天的工資約 70 元），請收割機(jī)收割的費(fèi)用約 90元，正常年份的灌溉費(fèi)用（水費(fèi)）約 30 元。綜上，每畝水稻的種植成本約 575 元。從收益看，每畝田的產(chǎn)量早稻一般在 400 公斤左右，2010 當(dāng)?shù)氐谋Ｗo(hù)價(jià)是每 50 公斤水稻 93 元，這樣，一畝田的水稻收益為 744 元。因此，扣除成本，種植一畝水稻的純收益僅為 169 元左右，這還未扣除稻谷翻曬與運(yùn)輸?shù)娜斯べM(fèi)用。

年

（四）農(nóng)田基礎(chǔ)設(shè)施的落后加大了承包方耕種土地的困難。

自土地家庭聯(lián)產(chǎn)承包經(jīng)營后，農(nóng)村諸多水利設(shè)施便年久失修，再加上一些人為因素導(dǎo)致的地貌變遷，使原有的水利設(shè)施逐年喪失了其功能，而新的水利設(shè)施又未能及時(shí)修建，導(dǎo)致農(nóng)田無水灌溉，沙化而無法耕種。調(diào)研中發(fā)現(xiàn)，流經(jīng)安徽省桐城市青草鎮(zhèn)的大沙河，歷史上 一直為該鎮(zhèn)徐漕村等幾個(gè)行政村的農(nóng)田提供灌溉用水。但近幾年，當(dāng)?shù)卣d建了沙場，從大沙河里大量取黃沙，銷售到外地。由于過度取沙，造成了河床低于農(nóng) 田，導(dǎo)致與大沙河一河堤之隔的數(shù)千畝農(nóng)田不但無法從河里引水灌溉，而且還出現(xiàn)了農(nóng)田里的水倒灌到大沙河里的奇特景象。這樣，后來的承包人看到這種情況，預(yù) 計(jì)承包土地后，耕種作物會(huì)不利，產(chǎn)生不了收益，自然也不再愿意承包土地，加大了農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)的難度。

三、解決土地承包經(jīng)營中問題的措施建議。

（一）因地制宜的推進(jìn)農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)，在流轉(zhuǎn)主體、流轉(zhuǎn)面積及流轉(zhuǎn)用途上不搞“一刀切”。

我國農(nóng)村地域廣闊，各地的經(jīng)濟(jì)發(fā)展程度、農(nóng)業(yè)生產(chǎn)力水平及農(nóng)民綜合素質(zhì)狀況都有較大的差異，因此，各地應(yīng)因地制宜的推進(jìn)農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)，而不能搞“一刀 切”。在承包方的選擇上應(yīng)避免出現(xiàn)目前過分看重經(jīng)濟(jì)條件，而要將其經(jīng)濟(jì)條件與農(nóng)業(yè)生產(chǎn)能力、農(nóng)田管理經(jīng)驗(yàn)等結(jié)合起來，向農(nóng)業(yè)大戶、示范田、種田能手流轉(zhuǎn)。在流轉(zhuǎn)面積上，要依據(jù)當(dāng)?shù)氐霓r(nóng)業(yè)生產(chǎn)力水平、農(nóng)業(yè)機(jī)械化程度和農(nóng)民素質(zhì)，確定一個(gè)最優(yōu)的土地流轉(zhuǎn)規(guī)模，而不是在各地都片面追求土地集中連片大規(guī)模流轉(zhuǎn)。在 土地流轉(zhuǎn)的用途上，對于第一產(chǎn)業(yè)用地使用權(quán)的流轉(zhuǎn)，在經(jīng)濟(jì)條件較好的地方應(yīng)向農(nóng)業(yè)園區(qū)和規(guī)模化、集約化的方向發(fā)展。在經(jīng)濟(jì)條件較差的地方，應(yīng)鼓勵(lì)向農(nóng)業(yè)大 戶、示范田、種田能手流轉(zhuǎn)；第二產(chǎn)業(yè)用地向工業(yè)園區(qū)流轉(zhuǎn)，既擴(kuò)大工業(yè)園區(qū)規(guī)模，又可提高士地產(chǎn)出率；第三產(chǎn)業(yè)用地流轉(zhuǎn)在嚴(yán)格土地使用條件的基礎(chǔ)上，走市場 化道路，采用招標(biāo)、拍賣等形式，進(jìn)入市場公開流轉(zhuǎn)[4]。

（二）普及科學(xué)種田是降低承包方土地經(jīng)營成本、實(shí)現(xiàn)土地大規(guī)模流轉(zhuǎn)的內(nèi)在要求。

按照科學(xué)的方法育苗，使發(fā)芽率提高，合理的預(yù)防和控制作物在生長周期中的各種情況，讓作物高產(chǎn)穩(wěn)產(chǎn)，這種科學(xué)種田的方法是農(nóng)地流轉(zhuǎn)后提高承包方土地效 益、實(shí)現(xiàn)土地大規(guī)模流轉(zhuǎn)的內(nèi)在要求。但目前在農(nóng)村，真正懂得并運(yùn)用科學(xué)種田的農(nóng)民非常少，種田的盲目性和隨意性在一些中小規(guī)模的土地承包人之間較為普遍。在桐城市調(diào)研時(shí)，一位土地承包人告訴筆者，2008 年，由于對科學(xué)種田的不了解，在選擇作物種子時(shí)缺少科學(xué)的指導(dǎo)，造成作物后期發(fā)芽率低，病蟲害嚴(yán)重，進(jìn)而影響到最終的作物收成和經(jīng)濟(jì)收入。另外，調(diào)研中發(fā) 現(xiàn)，目前農(nóng)村化肥、農(nóng)藥商品大都是私人經(jīng)營，商業(yè)化太強(qiáng)，承包人如果不懂得科學(xué)的種田技術(shù)，就很容易受農(nóng)資經(jīng)銷商的牽引。比如農(nóng)藥這一塊，如果農(nóng)藥配得 好，一畝單季晚稻的用藥成本在 20 元左右，但如果受一些不法經(jīng)銷商的指導(dǎo)，進(jìn)行了可有可無的盲目配藥，則每畝要花費(fèi) 130 元左右，在后期糧食收獲的時(shí)候還存在大的隱患。田地里的作物本身就是量大價(jià)格不高，如果在前期種子、化肥、農(nóng)藥上的成本如此之大，后期的利潤自然就小得 多，造成承包方土地經(jīng)營的困難。

（三）探索建立農(nóng)地流轉(zhuǎn)的承包方補(bǔ)貼制度。

由于農(nóng)業(yè)生產(chǎn)的自然風(fēng)險(xiǎn)與市場風(fēng)險(xiǎn)都較大，造成了承包人承包農(nóng)地的行為是一種高風(fēng)險(xiǎn)經(jīng)濟(jì)行為，加之市場經(jīng)濟(jì)中的諸多不確定性因素，如果沒有相應(yīng)的政府激勵(lì)機(jī)制，他們很難獲得社會(huì)的平均利益。因此，需要國家建立配套的獎(jiǎng)懲激勵(lì)機(jī)制，來激勵(lì)承包商承包土地的行為。這里的激勵(lì)機(jī)制，可以是經(jīng)濟(jì)上的，如各地普遍實(shí)行的種糧大戶的補(bǔ)貼，安徽 省安慶市 2011 年發(fā)放的糧食綜合農(nóng)

業(yè)補(bǔ)貼就包括給予 100 畝以上種糧大戶每畝 10 元的補(bǔ)貼；可以是對于使用價(jià)值低、改良成本高的貧瘠土地或荒地，給予承包方適當(dāng)?shù)慕?jīng)營稅費(fèi)減免等；也可以是建立社會(huì)信譽(yù)機(jī)制，幫助承包商向金融機(jī)構(gòu)貸款，解決融資問題，這樣承包商就可以以社會(huì)收益來彌補(bǔ)經(jīng)濟(jì)收益的不足，激發(fā)其努力經(jīng)營土地的積極性。

（四）承包人應(yīng)鼓勵(lì)和開發(fā)農(nóng)民的首創(chuàng)精神，讓部分優(yōu)秀的農(nóng)戶參與承包地的經(jīng)營管理。

農(nóng)村改革的歷程表明，尊重農(nóng)民的自主性，發(fā)揮其創(chuàng)造性是農(nóng)村經(jīng)濟(jì)社會(huì)發(fā)展的關(guān)鍵因素。農(nóng)地流轉(zhuǎn)后，僅僅依靠土地承包方的力量是不夠的，必須讓農(nóng)民積極 參與進(jìn)來，這就必須尊重農(nóng)民的自主性，仍視農(nóng)民為土地經(jīng)營的主體，充分發(fā)揮農(nóng)民的作用。調(diào)研中發(fā)現(xiàn)，在農(nóng)村，有些年長些的農(nóng)民，他們對農(nóng)業(yè)生產(chǎn)有豐富的種 植經(jīng)驗(yàn)，他們對土地充滿了感情，土地流轉(zhuǎn)后，他們依然在關(guān)注著田里作物的生產(chǎn)情況，關(guān)心著土地收成；也有些青年農(nóng)民，他們有思想，他們對土地承包經(jīng)營的過 程很了解，對土地承包后的現(xiàn)狀與問題很有見解，因此，承包人要采用參與的方法，積極引導(dǎo)這些農(nóng)民對承包地的耕種模式、管理方法及激勵(lì)措施提出方案，從而更 好地發(fā)揮農(nóng)民的自主意識(shí)及創(chuàng)新精神。

（五）實(shí)行承包土地經(jīng)營中的小組承包責(zé)任制。

在雇傭農(nóng)民勞動(dòng)的承包土地耕作模式下，當(dāng)農(nóng)戶的生產(chǎn)收益不再與土地收益直接掛鉤時(shí)，會(huì)導(dǎo)致部分農(nóng)民產(chǎn)生勞動(dòng)中的“偷懶”行為，最終帶來土地產(chǎn)量與收益 的減少。筆者認(rèn)為，可嘗試實(shí)行土地經(jīng)營中的小組承包責(zé)任制來部分解決這個(gè)問題，具體做法如下：可以采取十戶農(nóng)民自由組合種植土地的方式鼓勵(lì)農(nóng)民積極性。即，讓農(nóng)民自由組合，每十戶農(nóng)戶作為一組，每組承包種植一定數(shù)量的土地（如 100 畝），最后根據(jù)每組種植的土地的產(chǎn)量及收益決定該組的年終分紅。這樣做，有以下幾個(gè)顯而易見的益處：（1）由于采取十戶農(nóng)戶作為一組，而每組的收益取決于 土地的收益。因此，既可以充分發(fā)揮組內(nèi)監(jiān)督的優(yōu)勢，也可以發(fā)揮組間競爭的優(yōu)勢，避免偷懶行為。（2）分組的同時(shí)并不損害規(guī)?；?jīng)營。規(guī)模化經(jīng)營的最大的優(yōu) 點(diǎn)是便于使用大型機(jī)械、便于統(tǒng)一管理。對于耕地、播種、灌溉、收割、撒農(nóng)藥等行為，仍然可以使用大型機(jī)械，不分組地進(jìn)行統(tǒng)一操作。這樣，既能發(fā)揮大型機(jī)械 的作用，也能夠保證每一組得到的管理是一致的，最終各組收益的差異也只取決于每個(gè)組的努力程度。

（3）分組使得土地的最終受益的差異取決于每個(gè)組的努力程度，因此也能夠發(fā)揮現(xiàn)有的家庭聯(lián)產(chǎn)承包責(zé)任制對農(nóng)戶的積極性激勵(lì)的效果。由于耕地、播種、灌 溉、收割、撒農(nóng)藥、撒肥料等行為可以由大型機(jī)械統(tǒng)一完成，而翻土、除草等行為不便于使用大型機(jī)械，同時(shí)，翻土、除草等行為的努力程度對土地的最終收益具有 很大的影響。因此，組內(nèi)農(nóng)戶在進(jìn)行日常管理土地（翻土、除草等）的時(shí)候是否偷懶，決定了土地最終的收益能否更高，也決定了各組年終分紅的多少。

農(nóng)民得到的好處與收到的影響，及土地承包后出現(xiàn)的問題?？傊际且栽黾愚r(nóng)民收入，快速

實(shí)現(xiàn)城鄉(xiāng)一體化為研究的核心。

第二篇：對農(nóng)村土地承包經(jīng)營權(quán)流轉(zhuǎn)問題的研究

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對農(nóng)村土地承包經(jīng)營權(quán)流轉(zhuǎn)問題的研究

作者：付春曉 白官玉

摘要：中國地大物博，自古一直是農(nóng)業(yè)大國。因此，怎么將土地利用最大化，如何讓土地創(chuàng)造最佳的利益？也是長期研究和探討的問題?；诖?，文本對我國現(xiàn)階段的農(nóng)村土地政策——農(nóng)村土地承包經(jīng)營權(quán)流轉(zhuǎn)上的問題進(jìn)行分析，同時(shí)也給出了一定的應(yīng)對措施。關(guān)鍵詞：農(nóng)村；土地承包經(jīng)營；問題；措施引言

現(xiàn)我國土地的所有權(quán)分為兩種：一種是國有土地所有權(quán)，另一種是農(nóng)民集體土地所有權(quán)。而現(xiàn)在家庭承包的機(jī)制下，農(nóng)村土地的產(chǎn)權(quán)結(jié)構(gòu)又分為集體擁有所有權(quán)和個(gè)人擁有的承包經(jīng)營權(quán)。土地承包經(jīng)營權(quán)流轉(zhuǎn)，意思就是農(nóng)村土地所有權(quán)權(quán)屬性質(zhì)和用途不改變的基礎(chǔ)上，原土地承包經(jīng)營權(quán)人依法將部分或者全部的權(quán)益轉(zhuǎn)給他人的行為。目前，各地土地承包經(jīng)營權(quán)流轉(zhuǎn)的形式有轉(zhuǎn)讓、租賃、互換、抵押、入股等。雖然我國領(lǐng)導(dǎo)人在土地承包經(jīng)營權(quán)流轉(zhuǎn)方面也做了巨大努力，但經(jīng)綜合調(diào)研后，發(fā)現(xiàn)仍存在一定的問題，而要真正提升我國土地利用開發(fā)率，就需不斷更新完善現(xiàn)有體制，促進(jìn)經(jīng)濟(jì)持續(xù)發(fā)展。農(nóng)村土地承包經(jīng)營權(quán)流轉(zhuǎn)存在的問題

2.1 相關(guān)法律條例不清晰

首先從法律上進(jìn)行分析就存在不清晰的問題。依據(jù)《憲法》和《土地管理法》相關(guān)條例，農(nóng)村土地屬于“鄉(xiāng)、村、村民組”三級集體所有，也就是農(nóng)村土地集體土地所有權(quán)主體為鄉(xiāng)、村、村民小組三級集體。然而《民法通則》卻規(guī)定鄉(xiāng)、村兩級是所有權(quán)主體。同時(shí)《農(nóng)業(yè)法》又明文規(guī)定所有權(quán)主體是村委會(huì)或地區(qū)性合作組。這些法律的沖突和不同，給人感覺是混淆不清，不知道農(nóng)村土地所有權(quán)究竟應(yīng)該由那一級進(jìn)行行使和負(fù)責(zé)，自然，這一法律問題也使得農(nóng)村集體土地所有權(quán)主體缺位，對日后產(chǎn)生法律糾紛造成隱患。2.2 土地承包經(jīng)營權(quán)流轉(zhuǎn)機(jī)制不成熟

流轉(zhuǎn)機(jī)制的不成熟不健全，也造成農(nóng)村土地承包經(jīng)營權(quán)的發(fā)展受到阻礙。首先，在簽訂承包方在簽訂土地承包經(jīng)營權(quán)流轉(zhuǎn)的時(shí)候過于籠統(tǒng)，相關(guān)法律法規(guī)也沒有系統(tǒng)和具體的操作步驟，同時(shí)相關(guān)管理機(jī)構(gòu)也不完善，就造成現(xiàn)大多數(shù)土地承包經(jīng)營權(quán)流轉(zhuǎn)處于自發(fā)和無序狀態(tài)。其次，流轉(zhuǎn)中介服務(wù)組織不健全，也制約著土地承包經(jīng)營權(quán)流轉(zhuǎn)機(jī)制的發(fā)展。

2.3 土地流轉(zhuǎn)的市場需求開始降低

市場需求不足也是農(nóng)村土地承包經(jīng)營權(quán)流程發(fā)展遇到的問題之一。現(xiàn)目前，影響土地流轉(zhuǎn)市場需求的因素有很多，主要有以下幾點(diǎn)：第一，種植業(yè)整體收益率走低，在我國，基于農(nóng)產(chǎn)品的特殊性和相關(guān)政策影響，使其價(jià)格一直走低，也就使收入低的人們?nèi)狈骝?qū)使，不會(huì)想通過經(jīng)營土地來創(chuàng)造財(cái)富。第二，土地承包經(jīng)營權(quán)流轉(zhuǎn)取得的收益也較低。第三，由于相關(guān)政策扶持，農(nóng)戶們看到了是眼前的利益，而不明白國家是想借助承包商來更好的利用土地的原因，導(dǎo)致許多農(nóng)戶寧可死守著土地，也不急于流傳。

2.4 農(nóng)村社會(huì)保障制度不健全

農(nóng)戶對土地的依賴是中國幾百年來都固定不變的，那么，讓農(nóng)戶把土地進(jìn)行流轉(zhuǎn)，首先在感情層面給農(nóng)戶帶來障礙。其次，農(nóng)村社會(huì)保障制度的不健全是主要原因，雖然，現(xiàn)城市吸收了相當(dāng)大部分農(nóng)民，但由于戶籍和個(gè)人能力等原因，導(dǎo)致農(nóng)民們并沒有真正融入城市，也沒有各種社會(huì)保障，缺乏歸屬感和存在感，才使得農(nóng)戶們不愿意把土地進(jìn)行流轉(zhuǎn)。如此種種，制約了農(nóng)村土地的流轉(zhuǎn)，使農(nóng)村土地得不到好的開發(fā)利用，難以實(shí)現(xiàn)規(guī)模化經(jīng)營以提高土地利用率，阻礙了農(nóng)村的進(jìn)步和發(fā)展。規(guī)范農(nóng)村土地承包經(jīng)營權(quán)流轉(zhuǎn)的應(yīng)對措施

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3.1 明確農(nóng)村土地產(chǎn)權(quán)

首先明確農(nóng)村土地產(chǎn)權(quán)，能為日后其他工作打下根基，提供依據(jù)。其中筆者建議三點(diǎn)。

1.切實(shí)維護(hù)好農(nóng)戶個(gè)人的主體地位，農(nóng)戶是農(nóng)村土地真正的主人，有權(quán)參與決定所承包土地的生產(chǎn)經(jīng)營，但在現(xiàn)實(shí)操作中，基于種種原因，農(nóng)民的還是處于比較被動(dòng)的位置。2.現(xiàn)有的法律中三級所有制不明確現(xiàn)狀，建議以鄉(xiāng)村經(jīng)濟(jì)組作為土地所有權(quán)的主體。3.能夠減少一定的紛爭和爭議，同一集體的內(nèi)部之間往往有一定的情感基礎(chǔ)，出現(xiàn)糾紛時(shí)容易多一份忍讓少一份霸道，通過調(diào)解和溝通來解決問題而不依賴訴訟或申訴，減低了法律成本。

3.2 規(guī)范土地承包經(jīng)營權(quán)流轉(zhuǎn)的機(jī)制

首先1.相關(guān)機(jī)關(guān)單位要建立一套完整的、詳細(xì)的、規(guī)范的土地承包經(jīng)營權(quán)流轉(zhuǎn)程序，讓廣大農(nóng)民都能清楚的知曉，以防某些惡意份子為了貪圖個(gè)人利益，在整個(gè)流程中有違規(guī)行為或暗箱操作。2.政府應(yīng)加強(qiáng)流轉(zhuǎn)程序的管理工作，并鼓勵(lì)發(fā)展農(nóng)村土地承包經(jīng)營權(quán)流轉(zhuǎn)的中介組織等發(fā)展，明確其中的相關(guān)法律條例和操作步驟，讓買賣雙方都能夠通過有效渠道去咨詢和反饋，使整個(gè)交易程序和手續(xù)辦理都能順利，暢通，及時(shí)。3.為了使每位農(nóng)戶都有正確的理解和認(rèn)識(shí)，還應(yīng)合理的開展咨詢工作和培訓(xùn)工作，提高農(nóng)戶的規(guī)范意識(shí)和法律意識(shí)，以減少交易過程中不正確的操作，從而能有效控制地糾紛的發(fā)生。

3.3 加強(qiáng)農(nóng)村農(nóng)戶社會(huì)保障體系的建立

要促使農(nóng)戶們能交出土地，還應(yīng)該提供給他們更多更好的保障制度。1.發(fā)揮政府的主導(dǎo)作用。當(dāng)前時(shí)期，城市的發(fā)展已經(jīng)能穩(wěn)定地發(fā)展，政府應(yīng)加強(qiáng)對農(nóng)村社會(huì)保障的重視并加以扶持，給出相關(guān)傾斜優(yōu)惠的政策，才能讓老百姓積極配合機(jī)關(guān)政府的改革政策。2.加強(qiáng)相關(guān)農(nóng)村社會(huì)保障法制的建立。為了使農(nóng)村社會(huì)保障有法可循，有法可依，就應(yīng)建立健全相關(guān)法律體系，同時(shí)，應(yīng)加強(qiáng)配套的監(jiān)管機(jī)制，使保障和福利能有效的在農(nóng)戶身上實(shí)施，防止一些惡意份子貪圖個(gè)人利益而破壞農(nóng)村社會(huì)保障機(jī)制的公平性。

參考文獻(xiàn)：

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第三篇：農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)問題（本站推薦）

農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)問題探討

摘要：近年來，隨著酒泉市工業(yè)化、城鎮(zhèn)化和農(nóng)業(yè)產(chǎn)業(yè)化的加快推進(jìn)，部分農(nóng)村勞動(dòng)力逐步向城鎮(zhèn)轉(zhuǎn)移，農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)呈現(xiàn)出日趨活躍的勢頭。土地流轉(zhuǎn)已成為促進(jìn)規(guī)模經(jīng)營、發(fā)展現(xiàn)代農(nóng)業(yè)和增加農(nóng)民收入的一項(xiàng)重要措施。本文針對農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)問題，提出了相應(yīng)的對策。

關(guān)鍵詞：農(nóng)村，土地流轉(zhuǎn)，農(nóng)民權(quán)益

一、保護(hù)農(nóng)民土地權(quán)益，規(guī)范土地流轉(zhuǎn)行為

完善相關(guān)法律、政策，保護(hù)好農(nóng)民對土地的流轉(zhuǎn)、收益等權(quán)益，并通過制度來規(guī)范農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)行為。農(nóng)村土地承包經(jīng)營權(quán)是國家法律賦予農(nóng)民的權(quán)利，屬于用益物權(quán)性質(zhì)，農(nóng)民依法享有占有、使用、流轉(zhuǎn)和收益等權(quán)利，任何組織和個(gè)人不得剝奪和非法限制。農(nóng)民依法自主決定其承包土地是否流轉(zhuǎn)、流轉(zhuǎn)形式和對象，任何單位和個(gè)人不得強(qiáng)迫或阻礙農(nóng)民依法流轉(zhuǎn)其承包地。保護(hù)農(nóng)民承包土地流轉(zhuǎn)收益權(quán)。除支付必要的流轉(zhuǎn)中介費(fèi)外，農(nóng)村土地承包經(jīng)營權(quán)流轉(zhuǎn)收益全部歸農(nóng)民所有，任何組織和個(gè)人不得侵占、截留和扣繳。

農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)的方式、期限和具體條件，由流轉(zhuǎn)雙方平等協(xié)商確定，農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)意向達(dá)成后，應(yīng)按照統(tǒng)一的流轉(zhuǎn)合同規(guī)范文本簽訂土地流轉(zhuǎn)合同，并報(bào)所在鄉(xiāng)鎮(zhèn)農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)管理部門登記備案，實(shí)行統(tǒng)一檔案管理。農(nóng)村土地承包農(nóng)戶既可以自己直接進(jìn)行土地流轉(zhuǎn)，也可以委托所在集體經(jīng)濟(jì)組織、中介組織和其他第三方進(jìn)行流轉(zhuǎn)。對于委托流轉(zhuǎn)的，承包方必須出具書面委托書，并明確委托的事項(xiàng)、期限和權(quán)限等。農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)價(jià)格由流轉(zhuǎn)雙方協(xié)商確定，要充分考慮市場因素，原則上以實(shí)物形式確定流轉(zhuǎn)價(jià)格，以貨幣形式結(jié)算，也可由農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)管理部門進(jìn)行價(jià)格評估，確定流轉(zhuǎn)價(jià)格。

從事農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)服務(wù)的中介組織在辦理工商稅務(wù)登記的同時(shí)，還應(yīng)在縣農(nóng)業(yè)行政主管部門備案并接受其監(jiān)督和指導(dǎo)，依照法律和有關(guān)規(guī)定提供流轉(zhuǎn)中介服務(wù)。在集中連片流轉(zhuǎn)過程中，對于個(gè)別不愿流轉(zhuǎn)的農(nóng)戶，應(yīng)由集體經(jīng)濟(jì)組織出面，在尊重農(nóng)民意愿和不影響農(nóng)戶經(jīng)營收益基礎(chǔ)上通過調(diào)整和互換等多種形式來解決。在土地流轉(zhuǎn)登記過程中，要及時(shí)糾正違反法律法規(guī)的約定和行為。政府要加強(qiáng)對農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)工作的指導(dǎo)、服務(wù)和管理，防止缺位、越位和錯(cuò)位現(xiàn)象發(fā)生。農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)發(fā)生爭議或糾紛，流轉(zhuǎn)雙方既可以自行依法協(xié)商解決，也可以請求鄉(xiāng)鎮(zhèn)土地流轉(zhuǎn)服務(wù)中心調(diào)解。不愿協(xié)商調(diào)解或協(xié)商調(diào)解不成的，當(dāng)事人既可以申請當(dāng)?shù)亓鬓D(zhuǎn)仲裁機(jī)構(gòu)進(jìn)行調(diào)解和仲裁，也可以直

接向人民法院起訴。

二、適當(dāng)放寬農(nóng)村土地的用途范圍，拓展土地流轉(zhuǎn)經(jīng)營主體范圍 在不損害土地耕作條件和基本農(nóng)田保護(hù)情況下，農(nóng)作物種植（包括果樹、多年生經(jīng)濟(jì)作物、苗木、大棚和設(shè)施農(nóng)業(yè)等）、禽畜養(yǎng)殖、水產(chǎn)養(yǎng)殖、農(nóng)業(yè)科學(xué)試驗(yàn)等應(yīng)視為農(nóng)業(yè)用途。允許農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)經(jīng)營主體依托其流入土地和經(jīng)營主業(yè)，開展農(nóng)產(chǎn)品加工、物流配送、農(nóng)業(yè)技術(shù)咨詢服務(wù)和農(nóng)業(yè)觀光旅游等經(jīng)營活動(dòng)，并給予相應(yīng)的政策支持和服務(wù)。拓展農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)經(jīng)營主體范圍。農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)經(jīng)營主體既可以是承包農(nóng)戶，也可以是其他按有關(guān)法律及有關(guān)規(guī)定允許從事農(nóng)業(yè)生產(chǎn)經(jīng)營的組織和個(gè)人。同時(shí)，農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)經(jīng)營主體應(yīng)當(dāng)具有農(nóng)業(yè)生產(chǎn)經(jīng)營能力，不得撂荒其流轉(zhuǎn)所得土地。鼓勵(lì)各種金融資本、城市資本、工商資本和民間資本等資本依法參與農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)，培育發(fā)展專業(yè)大戶、農(nóng)庭農(nóng)場、專業(yè)合作社、農(nóng)業(yè)產(chǎn)業(yè)化龍頭企業(yè)成為農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)經(jīng)營主體。

三、鼓勵(lì)創(chuàng)新農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)形式，探索農(nóng)村宅基地有限制流轉(zhuǎn) 各鄉(xiāng)村組織結(jié)合自己的實(shí)際，既可以采取轉(zhuǎn)包、轉(zhuǎn)讓、互換、出租和入股等多種形式進(jìn)行農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)，也可以采取其它現(xiàn)行法律法規(guī)沒有明確禁止的形式進(jìn)行流轉(zhuǎn)。鼓勵(lì)農(nóng)戶以土地承包經(jīng)營權(quán)入股方式進(jìn)行農(nóng)業(yè)合作生產(chǎn)，成立農(nóng)民專業(yè)合作社；開展農(nóng)民以土地入股單獨(dú)興辦或與其他經(jīng)營主體聯(lián)辦專業(yè)合作社試點(diǎn)工作；鼓勵(lì)農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織以多種形式參與農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)；鼓勵(lì)農(nóng)業(yè)產(chǎn)業(yè)化龍頭企業(yè)通過租賃和入股等多種形式參與農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)，建立生產(chǎn)基地。鼓勵(lì)全家進(jìn)城落戶的農(nóng)民自愿放棄其農(nóng)村宅基地及其所建房屋的使用權(quán)，由其所在集體經(jīng)濟(jì)組織收回，并給予原所有權(quán)人一定數(shù)量的貨幣補(bǔ)貼或獎(jiǎng)勵(lì)。允許在國家基本法律的框架和范圍內(nèi)探索農(nóng)村宅基地及其所建房屋的使用權(quán)直接進(jìn)入市場交易的途徑和方法。

允許長期在外務(wù)工經(jīng)商的農(nóng)戶將其農(nóng)村宅基地及其所建房屋使用權(quán)以分期或一次性付款方式進(jìn)行出租。鼓勵(lì)農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)經(jīng)營主體通過集體經(jīng)濟(jì)組織以租賃形式獲得一定期限的農(nóng)村宅基地及其房屋的使用權(quán)。允許農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織、農(nóng)戶和其他經(jīng)營主體在其依法取得的宅基地上改擴(kuò)建房屋，進(jìn)行“農(nóng)家樂”等生產(chǎn)經(jīng)營活動(dòng)。貫徹農(nóng)村“一戶一宅”制度，在農(nóng)村宅基地轉(zhuǎn)讓或出租期內(nèi)，不再批準(zhǔn)農(nóng)村宅基地指標(biāo)。

對于以租賃或入股方式獲得一定期限農(nóng)村土地經(jīng)營權(quán)的經(jīng)營主體，農(nóng)村土地規(guī)模經(jīng)營所必需生產(chǎn)管理用房的建設(shè)用地指標(biāo)，既可以通過承租農(nóng)村宅基地來解決，也可以申請臨時(shí)建設(shè)用地的方式來解決。對于通過承租農(nóng)村宅基地獲得農(nóng)村宅基地使用權(quán)的經(jīng)營主體，可以通過土地整理或繳納土地復(fù)墾費(fèi)等方式將其置換為生產(chǎn)管理用房的用地指標(biāo)，政府可以核發(fā)農(nóng)村建設(shè)用地使用證，所建房屋發(fā)放農(nóng)村房屋產(chǎn)權(quán)證，可以出租、抵押和擔(dān)保貸款，但其期限不得超過土地流轉(zhuǎn)期限。鼓勵(lì)農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)經(jīng)營主體參與農(nóng)村廢棄建設(shè)用地復(fù)墾工作，通過廢棄建設(shè)用地復(fù)墾獲得的農(nóng)村建設(shè)用地指標(biāo)，既可享有承租農(nóng)村宅基地同等權(quán)利，還可以有償、合理流轉(zhuǎn)和轉(zhuǎn)讓。

第四篇：農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)存在問題及對策研究

農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)存在問題及對策研究

李瑞劉興姝

(陜西省地產(chǎn)開發(fā)服務(wù)總公司陜西西安710075)

【摘要】當(dāng)前，我國農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)處于較低層次的發(fā)展階段，在其發(fā)展過程中存在著農(nóng)民缺乏依法轉(zhuǎn)讓意識(shí)、流轉(zhuǎn)過程不夠規(guī)范等系列問題，因而，要實(shí)現(xiàn)農(nóng)村土地合理合法流轉(zhuǎn)，政府就必須建立規(guī)范有序的土地流轉(zhuǎn)機(jī)制，嚴(yán)格保護(hù)農(nóng)民的合法權(quán)益，建立健全社會(huì)保障制度。

【關(guān)鍵詞】農(nóng)村；土地流轉(zhuǎn)；權(quán)益；社會(huì)保障機(jī)制

一、農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)的內(nèi)涵

農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)又叫農(nóng)村土地使用權(quán)流轉(zhuǎn)，它是指在不改變農(nóng)村土地基本用途的前提下，按照市場經(jīng)濟(jì)自愿、有償、依法的原則，由擁有土地承包經(jīng)營權(quán)的用戶將土地的使用權(quán)讓渡給其他農(nóng)戶或經(jīng)營組織的過程。它是實(shí)現(xiàn)農(nóng)村資源優(yōu)化配置的有效形式，促進(jìn)了土地承包經(jīng)營權(quán)在流轉(zhuǎn)過程中與生產(chǎn)要素的緊密結(jié)合，實(shí)現(xiàn)農(nóng)業(yè)生產(chǎn)的精細(xì)化和現(xiàn)代化。農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)的范圍既包括耕地、荒地、魚塘、山地等其它農(nóng)業(yè)用地。其主體是土地承包方，客體是土地經(jīng)營權(quán)，流轉(zhuǎn)方式是多種多樣的，流轉(zhuǎn)的原則是自愿平等協(xié)商。它是土地承包經(jīng)營權(quán)在流轉(zhuǎn)過程中與其他生產(chǎn)要素相結(jié)合，實(shí)現(xiàn)農(nóng)業(yè)生產(chǎn)利潤最大化的一種重要方式和途徑。

二、當(dāng)前農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)存在的問題

1、農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)程序不規(guī)范

農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)在我國雖然經(jīng)歷了一些歲月，但無經(jīng)驗(yàn)和規(guī)律可循，在摸索中進(jìn)行，因此在實(shí)際土地流轉(zhuǎn)的過程中往往出現(xiàn)流轉(zhuǎn)程序不規(guī)范等問題。一方面，農(nóng)民缺乏依法轉(zhuǎn)讓意識(shí)，大多數(shù)流轉(zhuǎn)的土地往往進(jìn)行的是口頭協(xié)議，因而流轉(zhuǎn)雙方容易發(fā)生爭執(zhí)和糾紛。另一方面，我國雖然頒布了《農(nóng)村土地承包法》等法律，允許農(nóng)民依法流轉(zhuǎn)土地，但對農(nóng)村土地的流轉(zhuǎn)的程序價(jià)格和管理缺乏明確的規(guī)定，這樣就導(dǎo)致許多經(jīng)營戶雖然簽訂了合同，但合同內(nèi)容和條款不明晰，流轉(zhuǎn)雙方缺乏在責(zé)、權(quán)、利關(guān)系上的明確規(guī)定，為以后的合同糾紛留下了許多隱患。

2、在農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)過程中，權(quán)益保護(hù)意識(shí)不強(qiáng)

當(dāng)前，在農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)過程中，隨意改變土地承包關(guān)系，破壞土地經(jīng)營權(quán)。有些地方政府將土地流轉(zhuǎn)作為增加收入的手段或作為地方“政績”的形象工程，嚴(yán)重地?fù)p害了農(nóng)民的利益，更有甚者，有些地方政府為了短期利益，在農(nóng)民不知情的情況下，引入商戶或大戶進(jìn)行經(jīng)營，如當(dāng)前很多外來農(nóng)家樂的經(jīng)營，使得失地農(nóng)民的基本生活和生產(chǎn)失去了保障。

3、土地“惜轉(zhuǎn)”現(xiàn)象較為普遍

在我國，由于根深蒂固的思想束縛，農(nóng)民普遍存在“離土不離地”等現(xiàn)象。這樣就使得很大一部分農(nóng)民人不在，但不愿意放棄土地的經(jīng)營權(quán)，一方面，農(nóng)民無精力經(jīng)營土地造成土地的大量荒廢也不愿意流轉(zhuǎn)，另一方面，有能力經(jīng)營土地的人又缺乏經(jīng)營的土地，存在著土地資源的大量破壞和浪費(fèi)。“惜轉(zhuǎn)”現(xiàn)象普遍存在。這種現(xiàn)象嚴(yán)重制約著農(nóng)村生產(chǎn)力的發(fā)展，制約著土地資源的優(yōu)化配置。

4、土地收益較低，招商引資困難較大

和工業(yè)相比，農(nóng)業(yè)投資大，但收益較小，所以即使很多農(nóng)民自愿出讓土地，也未必有大量企業(yè)承包，尤其是一些邊遠(yuǎn)山區(qū)，更是少有人問津。此外，由于我國農(nóng)村環(huán)境和城市相比相對較差，軟硬環(huán)境的不具備使得土地在實(shí)際流轉(zhuǎn)的過程中困難重重，招商引資更是難上加難。

5、土地流轉(zhuǎn)的社會(huì)保障體系不健全

在農(nóng)村，土地是農(nóng)民賴以生存的生命線。因此，政府一方面呼吁和倡導(dǎo)農(nóng)民進(jìn)行土地流轉(zhuǎn)，但另一方面，失地農(nóng)民的社會(huì)保障體系卻不健全，這樣農(nóng)民的收入單純依靠租賃土地來維持，嚴(yán)重影響著農(nóng)民的收入，制約著社會(huì)的發(fā)展。

三、對農(nóng)村土地合理流轉(zhuǎn)的建議

1、轉(zhuǎn)變政府職能，保護(hù)農(nóng)民合法權(quán)益

在農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)的過程中，必須尊重市場規(guī)律，保護(hù)農(nóng)民合法權(quán)益。而要實(shí)現(xiàn)這些就要求政府轉(zhuǎn)變自身職能，克服其在土地流轉(zhuǎn)中的“越位”、“缺位”、“錯(cuò)位”等現(xiàn)象，政府要充分發(fā)揮其有形的手的作用，引導(dǎo)農(nóng)民，將土地流轉(zhuǎn)納入市場，讓其參與競爭，同時(shí)也要為農(nóng)民提供有效的信息，使其能隨時(shí)洞悉市場，更好地把握市場形勢，實(shí)現(xiàn)土地資源利用的最大化。同時(shí)，政府還應(yīng)該發(fā)揮其監(jiān)督者的作用，監(jiān)督土地流轉(zhuǎn)的程序是否合法、土地流轉(zhuǎn)的合同是否規(guī)范、土地流轉(zhuǎn)的行為是否合理。禁止一些以土地流轉(zhuǎn)為名義的隨便改變農(nóng)地用途和違背農(nóng)民意愿強(qiáng)制流轉(zhuǎn)的不良行為。

2、大力發(fā)展第三產(chǎn)業(yè)，加快剩余勞動(dòng)力的轉(zhuǎn)移

土地流轉(zhuǎn)最實(shí)質(zhì)的變化是農(nóng)民土地使用權(quán)的讓渡。通過轉(zhuǎn)讓，這樣就使得一部分農(nóng)民成為閑置人口，由于其自身素質(zhì)和文化水平相對較低，較難適應(yīng)現(xiàn)代工業(yè)化的發(fā)展。因此，要讓失地農(nóng)民能像以前一樣安居樂業(yè)，就必須加大第三產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，尤其是跟農(nóng)業(yè)相關(guān)的第三產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，這樣不僅有利于產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)的調(diào)整，更有利于剩余勞動(dòng)力的轉(zhuǎn)移。

3、建立健全規(guī)范有序的土地流轉(zhuǎn)機(jī)制

農(nóng)村土地要能實(shí)現(xiàn)合理流轉(zhuǎn)，必須有相應(yīng)的流轉(zhuǎn)機(jī)制作保障，如土地交易系統(tǒng)平臺(tái)，宏觀上匯總和把握信息，克服傳統(tǒng)的信息零散、易丟失等管理性失誤。同時(shí)，還需要加大管理信息化的建設(shè)，加強(qiáng)土地流轉(zhuǎn)的信息公開化、透明化，實(shí)現(xiàn)其他農(nóng)村產(chǎn)權(quán)流轉(zhuǎn)和投融資服務(wù)，從而將零散的農(nóng)村業(yè)務(wù)統(tǒng)一起來，方便管理。

4、完善土地流轉(zhuǎn)下的農(nóng)村社會(huì)保障制度

土地是農(nóng)民最基本的生存保障，在土地流轉(zhuǎn)的過程中如何實(shí)現(xiàn)流轉(zhuǎn)土地但不失去生存保障是農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)的難題。我國農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)的過程中尚未形成統(tǒng)一的城鄉(xiāng)社會(huì)保障體系，養(yǎng)老保險(xiǎn)、失業(yè)保險(xiǎn)等基本保險(xiǎn)仍然處于低級階段，甚至有些農(nóng)村依然處于空白狀態(tài)。因此，在農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)前，需要建立完善與流轉(zhuǎn)制度和政策相適應(yīng)的農(nóng)村社會(huì)保障制度。首先，為了鼓勵(lì)土地流轉(zhuǎn)，對已經(jīng)實(shí)行土地流轉(zhuǎn)的農(nóng)民實(shí)施補(bǔ)貼，以解除其生存的后顧之憂。其次，擴(kuò)大失地農(nóng)民的社會(huì)保障范圍，設(shè)計(jì)一種符合失地農(nóng)民需要的保障制度，突破傳統(tǒng)的局限，使農(nóng)民真正得到實(shí)惠。最后，加快農(nóng)村社會(huì)保障制度和城市社會(huì)保障制度的融合，以實(shí)現(xiàn)城鄉(xiāng)一體化、和諧化。

5、培養(yǎng)市場化的土地流轉(zhuǎn)模式

農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)要實(shí)現(xiàn)可持續(xù)發(fā)展，就必須從開始就納入市場體制，讓其參與競爭，在市

場經(jīng)濟(jì)中接受檢驗(yàn)。因此，就要以科技為龍頭，普及和推廣科技興農(nóng)，提高農(nóng)民科學(xué)種田，促進(jìn)資源的優(yōu)化利用。同時(shí)，農(nóng)村要改善自身環(huán)境，加大投資力度，實(shí)現(xiàn)企業(yè)和農(nóng)戶合作的模式，探索多形式的土地流轉(zhuǎn)模式，培育多樣化的土地經(jīng)營方式，加快土地流轉(zhuǎn)的速度和質(zhì)量。

綜上所述，農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)是促進(jìn)農(nóng)業(yè)現(xiàn)代化，增加農(nóng)民收入的重要方式和手段，是實(shí)現(xiàn)農(nóng)業(yè)資源優(yōu)化配置的有力武器。隨著時(shí)代的發(fā)展和農(nóng)業(yè)的不斷進(jìn)步，農(nóng)業(yè)土地流轉(zhuǎn)成為大勢所趨。因此，只有適應(yīng)時(shí)代發(fā)展，不斷健全和完善農(nóng)村社會(huì)保障制度，規(guī)范土地流轉(zhuǎn)的程序和機(jī)制，才能推動(dòng)農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)的健康可持續(xù)發(fā)展。

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【作者簡介】

李瑞（1971-）女，陜西西安人，現(xiàn)工作于陜西省地產(chǎn)開發(fā)服務(wù)總公司，主要從事土地開發(fā)整理及行政管理工作。

劉興姝（1980-）女，陜西西安人，現(xiàn)工作于陜西省地產(chǎn)開發(fā)服務(wù)總公司，主要從事土地開發(fā)整理工程相關(guān)工作。

第五篇：農(nóng)村土地使用權(quán)流轉(zhuǎn)問題初探

農(nóng)村土地使用權(quán)流轉(zhuǎn)問題初探

摘要：黨的十七屆三中全會(huì)再次重申了允許農(nóng)村土地使用權(quán)以多種形式進(jìn)行流轉(zhuǎn)，發(fā)展適度規(guī)模經(jīng)營。中央為什么要再次強(qiáng)調(diào)這一問題？近年來農(nóng)村土地使用權(quán)在流轉(zhuǎn)過程中存在些什么問題？如何依法有序地引導(dǎo)農(nóng)村土地使用權(quán)合理流轉(zhuǎn)，成為當(dāng)前理論工作者和實(shí)踐工作者共同關(guān)注的問題。

關(guān)鍵詞：農(nóng)村土地使用權(quán)；農(nóng)業(yè)規(guī)?；?jīng)營；現(xiàn)代農(nóng)業(yè)；助推器

胡錦濤總書記十七屆三中全會(huì)前夕在安徽鳳陽縣小崗村考察工作時(shí)強(qiáng)調(diào)：“以家庭承包經(jīng)營為基礎(chǔ)、統(tǒng)分結(jié)合的雙層經(jīng)營體制是黨的農(nóng)村政策的基石，不僅現(xiàn)有土地承包關(guān)系要保持穩(wěn)定并長久不變，還要賦予農(nóng)民更加充分而有保障的土地承包經(jīng)營權(quán)。同時(shí)，要根據(jù)農(nóng)民的意愿，允許農(nóng)民以多種形式流轉(zhuǎn)土地承包經(jīng)營權(quán)，發(fā)展適度規(guī)模經(jīng)營?！边@一基本思想在十七屆三中全會(huì)《決定》中得到了充分體現(xiàn)。農(nóng)村土地使用權(quán)的流轉(zhuǎn)并非新事物，2005年我們就已頒發(fā)了《中華人民共和國農(nóng)村土地承包經(jīng)營權(quán)流轉(zhuǎn)管理辦法》，那么，中央為什么現(xiàn)在又要進(jìn)一步強(qiáng)調(diào)農(nóng)村土地使用權(quán)的流轉(zhuǎn)問題？近年來農(nóng)村土地使用權(quán)在流轉(zhuǎn)過程中存在哪些問題？如何揭示其內(nèi)部規(guī)律，找出問題根源，引導(dǎo)規(guī)范農(nóng)村土地使用權(quán)依法有序流轉(zhuǎn)？本文將試圖濰坊市為例對上述問題加以初步探討。

一、農(nóng)村土地使用權(quán)流轉(zhuǎn)是現(xiàn)階段農(nóng)村經(jīng)濟(jì)發(fā)展的客觀要求在穩(wěn)定和完善集體土地家庭承包經(jīng)營制度的基礎(chǔ)上，允許土地使用權(quán)合理流轉(zhuǎn)，既是黨的一貫政策，也是農(nóng)業(yè)發(fā)展的客觀要求，是我國農(nóng)業(yè)邁向現(xiàn)代化的必由之路。

1、農(nóng)村土地使用權(quán)的流轉(zhuǎn)是農(nóng)業(yè)規(guī)?；?jīng)營的現(xiàn)實(shí)需要。中國目前實(shí)行的家庭聯(lián)產(chǎn)承包責(zé)任制，曾經(jīng)大大解放了農(nóng)村生產(chǎn)力。但隨著農(nóng)村新形勢的發(fā)展，隨著現(xiàn)代農(nóng)業(yè)規(guī)?；?jīng)營的需要，現(xiàn)行土地承

包制已出現(xiàn)一些不適應(yīng)。主要是把土地等生產(chǎn)要素分散在一家一戶，制約了土地規(guī)模經(jīng)營。據(jù)全國政協(xié)常委李德水介紹，在中國南方、中西部以及丘陵地帶，人均耕地較少，土地承包時(shí)又要肥瘦搭配，一家三五畝地都被分割成七、八個(gè)甚至更多地塊。這種分散經(jīng)營的生產(chǎn)方式，難以推廣使用先進(jìn)科學(xué)技術(shù)，也無法與大市場全面對接。建設(shè)現(xiàn)代農(nóng)業(yè)，必然要求采用現(xiàn)代的科學(xué)管理辦法組織管理農(nóng)業(yè)，由貿(mào)、工、農(nóng)一體化的規(guī)模經(jīng)營方式，取代千家萬戶分散的小農(nóng)經(jīng)營方式，使農(nóng)業(yè)經(jīng)營逐步實(shí)現(xiàn)產(chǎn)業(yè)化和規(guī)?；?。而現(xiàn)實(shí)的問題是：由于承載著現(xiàn)代農(nóng)業(yè)發(fā)展基礎(chǔ)的土地分散到千家萬戶，如果沒有合理的流轉(zhuǎn)，就很難形成規(guī)模。各地實(shí)踐表明，通過流轉(zhuǎn)，土地向種植大戶、能手和企業(yè)集中，使規(guī)?；?jīng)營、標(biāo)準(zhǔn)化生產(chǎn)得以迅速發(fā)展。如濰坊下轄的昌邑市宋莊鎮(zhèn)土地流轉(zhuǎn)服務(wù)中心通過租賃、轉(zhuǎn)讓等流轉(zhuǎn)形式，為金絲達(dá)集團(tuán)集中土地1萬多畝，用于規(guī)?；?、標(biāo)準(zhǔn)化種植綠化苗木，帶動(dòng)當(dāng)?shù)匕l(fā)展綠化苗木10萬多畝；而轄下的諸城市煙草公司近年來積極探索規(guī)?；?、農(nóng)場化種植的路子，在部分鄉(xiāng)鎮(zhèn)租賃農(nóng)戶承包地建立煙葉農(nóng)場，目前，農(nóng)場總數(shù)已達(dá)57處17510畝。

2、農(nóng)村土地使用權(quán)的流轉(zhuǎn)是農(nóng)業(yè)增效、農(nóng)民增收的現(xiàn)實(shí)需要。加快農(nóng)村土地使用權(quán)合理流轉(zhuǎn)，可有效解決目前農(nóng)村想種田的人無田可種、不想種田的人又不能不種的問題，促使土地向種養(yǎng)能手、經(jīng)營大戶集聚，吸引工、商、貿(mào)企業(yè)加盟投資經(jīng)營農(nóng)業(yè)，有利于建設(shè)一定規(guī)模的特色農(nóng)產(chǎn)品基地。通過運(yùn)用高新技術(shù)發(fā)展種養(yǎng)業(yè)、加工業(yè)，有效地打破當(dāng)?shù)貍鹘y(tǒng)農(nóng)業(yè)狹小封閉的區(qū)域界限，促進(jìn)農(nóng)業(yè)的對外開放，改造提升當(dāng)?shù)氐膫鹘y(tǒng)農(nóng)業(yè)，拉長產(chǎn)業(yè)鏈。同時(shí)，通過示范基地、農(nóng)業(yè)園區(qū)的示范、輻射、帶動(dòng)作用，提高農(nóng)業(yè)生產(chǎn)水平，促進(jìn)周邊地區(qū)的農(nóng)業(yè)發(fā)展，促進(jìn)農(nóng)業(yè)增效、農(nóng)民增收。如濰坊轄下的安丘市輝渠鎮(zhèn)夏坡村300個(gè)農(nóng)戶將東山500畝荒嶺簿地租賃給鎮(zhèn)煙站，發(fā)展黃煙生產(chǎn)，農(nóng)戶獲得流轉(zhuǎn)收益48.5萬元，畝均970元，經(jīng)濟(jì)效益翻了一番多；

而轄下臨朐縣上林鎮(zhèn)張閣店村通過土地流轉(zhuǎn)，發(fā)展瓜、果、菜生產(chǎn)，每畝年增加收入7000多元；轄下的昌樂縣臥陀鎮(zhèn)一些種煙大戶，租賃本村或鄰村農(nóng)戶土地，每畝每年300元，被租賃戶搖身一變成為雇工，月收入800元左右。農(nóng)民增收效果明顯。

3、農(nóng)村土地使用權(quán)的流轉(zhuǎn)是農(nóng)業(yè)產(chǎn)業(yè)化深化升級的現(xiàn)實(shí)需要。土地使用權(quán)科學(xué)合理地流轉(zhuǎn)，促進(jìn)了優(yōu)勢產(chǎn)業(yè)向規(guī)模化、集約化方向發(fā)展，優(yōu)化了農(nóng)業(yè)種養(yǎng)結(jié)構(gòu)，加快了農(nóng)業(yè)標(biāo)準(zhǔn)化生產(chǎn)和農(nóng)村勞動(dòng)力轉(zhuǎn)移進(jìn)程，從而為農(nóng)業(yè)龍頭企業(yè)提供了量大質(zhì)優(yōu)的農(nóng)產(chǎn)品和豐富的剩余勞動(dòng)力，增強(qiáng)了農(nóng)業(yè)龍頭企業(yè)在國內(nèi)外市場競爭力，促進(jìn)了農(nóng)業(yè)產(chǎn)業(yè)化的深化升級。如濰坊轄下的諸城市農(nóng)產(chǎn)品加工龍頭企業(yè)通過土地流轉(zhuǎn)在農(nóng)村建立“原料生產(chǎn)車間”，變“公司加基地連農(nóng)戶”的運(yùn)作模式為“公司加農(nóng)場帶農(nóng)戶”，直接吸收農(nóng)民當(dāng)工人，從源頭上打造產(chǎn)業(yè)化、標(biāo)準(zhǔn)化鏈條，促進(jìn)了農(nóng)業(yè)產(chǎn)業(yè)化深化升級。

二、現(xiàn)階段農(nóng)村土地使用權(quán)流轉(zhuǎn)中存在的主要問題

從對濰坊市各縣區(qū)的調(diào)查情況看，受經(jīng)濟(jì)發(fā)展?fàn)顩r、勞動(dòng)力轉(zhuǎn)移情況和社會(huì)環(huán)境等因素的制約，農(nóng)村土地使用權(quán)在流轉(zhuǎn)過程中主要存在以下問題。

1、部分農(nóng)民存在思想疑慮。認(rèn)識(shí)問題是制約目前各地土地流轉(zhuǎn)緩慢的主要原因。突出表現(xiàn)在，由于長期以來形成的對土地的依附性，一些農(nóng)民想將土地承包經(jīng)營權(quán)進(jìn)行流轉(zhuǎn)而又心有疑慮，害怕徹底失去土地。當(dāng)其外出打工或無力耕種時(shí)，往往選擇私下協(xié)商代耕，臨時(shí)性轉(zhuǎn)包，甚至粗放經(jīng)營也不愿意放棄土地經(jīng)營權(quán)。就連地處中心城市郊區(qū)的農(nóng)民都反映：有了土地，生活就有退路，即使從其它行業(yè)賺不到錢也可以回來種田，將來年紀(jì)大了，還可依靠土地養(yǎng)老，心理踏實(shí)。這些思想的影響，阻礙了一些地方的土地的流轉(zhuǎn)。

2、部分基層干部存在怕煩怕難的情緒。近年來，有些地方的農(nóng)業(yè)規(guī)模經(jīng)營沒有太大進(jìn)展，主要原因之一就是有的基層干部為難和怕

麻煩。覺得土地都包給農(nóng)民了，中央又強(qiáng)調(diào)土地流轉(zhuǎn)要遵循自愿的原則，沒有必要去自找麻煩，因而缺乏主動(dòng)出擊的意識(shí)，沒有積極主動(dòng)地做好引導(dǎo)服務(wù)工作，在土地流轉(zhuǎn)的條件和時(shí)機(jī)成熟上沒有起到“推一把”的作用。

3、土地流轉(zhuǎn)的操作程序不規(guī)范，農(nóng)民缺乏合同意識(shí)。目前的土地流轉(zhuǎn)大多處于自發(fā)和無序狀態(tài)。相互之間的轉(zhuǎn)包、轉(zhuǎn)讓往往以口頭協(xié)議的形式進(jìn)行，不遵循一定的程序和履行必要的手續(xù)，未通過流轉(zhuǎn)合同來規(guī)范雙方的權(quán)利和義務(wù)關(guān)系，糾紛隱患較多?？陬^協(xié)議的隨意性造成接包方缺乏長期經(jīng)營的打算，舍不得增加投入，積極性不高。濰坊轄下的安丘市調(diào)查表明，簽訂土地流轉(zhuǎn)合同的只占10%，絕大多數(shù)只是口頭約定、君子協(xié)議，留下了許多隱患。

4、土地流轉(zhuǎn)的中介組織不健全。目前各地尚未形成統(tǒng)一規(guī)范的土地流轉(zhuǎn)市場，流轉(zhuǎn)中介組織較少，流轉(zhuǎn)信息傳播渠道不暢。個(gè)別地方盡管建立了流轉(zhuǎn)中介組織，但真正按市場經(jīng)濟(jì)法則進(jìn)行土地流轉(zhuǎn)的并不多。流轉(zhuǎn)市場發(fā)育不良，中介組織匱乏，信息不靈，導(dǎo)致流轉(zhuǎn)不暢。調(diào)查中，濰坊轄下的坊子區(qū)的一些農(nóng)民反映，由于缺少中介組織，往往出現(xiàn)轉(zhuǎn)讓者找不到合適的受讓者，而需要者又找不到出讓者，極大地制約了土地流轉(zhuǎn)。

三、完善農(nóng)村土地使用權(quán)流轉(zhuǎn)的建議與對策土地是農(nóng)民的命根子，在當(dāng)前農(nóng)村社會(huì)保障還沒有建立健全的情況下，必須以發(fā)展現(xiàn)代農(nóng)業(yè)為動(dòng)力不斷創(chuàng)造土地流轉(zhuǎn)的需求，推進(jìn)農(nóng)村土地使用權(quán)的依法有序流轉(zhuǎn)，更好地發(fā)揮土地流轉(zhuǎn)在發(fā)展現(xiàn)代農(nóng)業(yè)、建設(shè)社會(huì)主義新農(nóng)村中的“助推器”作用。

1、尊重農(nóng)民話語權(quán)，讓農(nóng)民在土地流轉(zhuǎn)中真正受益。農(nóng)民在流轉(zhuǎn)過程中往往是弱者，他們?nèi)狈Ρ匾暮贤ㄖR(shí)，缺少對土地升值的預(yù)見性，甚至缺少話語權(quán)。舉例來說，在經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)的一些地方，有農(nóng)民與企業(yè)簽訂了土地承包經(jīng)營權(quán)流轉(zhuǎn)合同，按當(dāng)時(shí)的土地產(chǎn)出效益

為基數(shù)確立了補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)。但土地在不斷增值，農(nóng)民卻不能分享土地增值的收益，往往引發(fā)糾紛，甚至發(fā)生嚴(yán)重的沖突。因此，要完善土地流轉(zhuǎn)制度，應(yīng)該一方面要尊重農(nóng)民意愿，尊重農(nóng)民話語權(quán)，提供多種流轉(zhuǎn)方式供農(nóng)民選擇；另一方面要合理評估土地價(jià)值，增強(qiáng)合同的科學(xué)性、嚴(yán)肅性，既保證農(nóng)民能夠分享土地增值的收益，又能保證土地轉(zhuǎn)讓期間的穩(wěn)定，發(fā)揮土地規(guī)模經(jīng)營的效果。

2、遵循土地流轉(zhuǎn)原則，保障農(nóng)民的合法權(quán)益。土地承包工作政策性極強(qiáng)，建立規(guī)范有序的農(nóng)村土地承包經(jīng)營權(quán)流轉(zhuǎn)機(jī)制，明確所有權(quán)，穩(wěn)定承包權(quán)，搞活經(jīng)營權(quán)，依法維護(hù)農(nóng)民群眾的合法權(quán)益，是維護(hù)穩(wěn)定、構(gòu)建農(nóng)村和諧社會(huì)的關(guān)鍵。一是堅(jiān)持“確保所有權(quán)、穩(wěn)定承包權(quán)、搞活使用權(quán)”的原則。家庭承包為主的責(zé)任制和統(tǒng)分結(jié)合的雙層經(jīng)營體制，是黨在農(nóng)村的一項(xiàng)基本政策，要長期堅(jiān)持。二是堅(jiān)持“依法、自愿、有償”的原則。任何單位和個(gè)人都不得違背農(nóng)戶意愿，強(qiáng)迫流轉(zhuǎn)。做到以人為本，科學(xué)推進(jìn)。三是要堅(jiān)持土地流轉(zhuǎn)的主體是農(nóng)民，農(nóng)村土地承包者擁有土地收益和處分權(quán)。在引導(dǎo)農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)中，流轉(zhuǎn)收益要?dú)w農(nóng)戶所有，任何組織和個(gè)人不得從中截留、扣繳收益，不許與民爭利，確保農(nóng)村穩(wěn)定。四是堅(jiān)持可持續(xù)發(fā)展的原則。經(jīng)營者不能損害生態(tài)和生產(chǎn)環(huán)境，不能搞掠奪式經(jīng)營和隨意改變土地的用途。

3、搭建流轉(zhuǎn)載體，建立土地流轉(zhuǎn)中介服務(wù)組織。諸城市枳溝鎮(zhèn)、昌邑市宋莊鎮(zhèn)等地在實(shí)踐中，探索性地的建立起有助于土地流轉(zhuǎn)的中介服務(wù)組織。由集體經(jīng)濟(jì)組織成立“土地托管中心”、“土地代管站”、“托田所”等機(jī)構(gòu)，從事介紹流轉(zhuǎn)對象、幫助審查接包方資格、提供有關(guān)業(yè)務(wù)咨詢等。中介組織要建立農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)交易信息網(wǎng)絡(luò)，及時(shí)登記匯集可流轉(zhuǎn)土地的數(shù)量、區(qū)位、價(jià)格等信息資料，定期公開對外發(fā)布可開發(fā)土地資源的信息，接受土地供求雙方的咨詢，提高土地流轉(zhuǎn)交易的成功率。在雙方協(xié)調(diào)一致前提下，中介組織幫助辦理流轉(zhuǎn)手

續(xù)，同時(shí)為承租者提供信貸、技術(shù)、物資等服務(wù)，妥善處理土地經(jīng)營過程中發(fā)生的矛盾和問題，切實(shí)維護(hù)土地所有者、承包者、經(jīng)營者三方的合法權(quán)益，從而使土地流轉(zhuǎn)與農(nóng)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整實(shí)現(xiàn)雙贏。

4、規(guī)范運(yùn)作，加強(qiáng)對土地流轉(zhuǎn)的監(jiān)管。土地流轉(zhuǎn)涉及多方面的利益，必須健全制度按規(guī)范程序進(jìn)行。土地流轉(zhuǎn)關(guān)系確定后，應(yīng)當(dāng)簽訂合同，并報(bào)農(nóng)業(yè)承包合同管理部門和村集體組織備案。要統(tǒng)一土地流轉(zhuǎn)合同文本，實(shí)行微機(jī)化管理，加強(qiáng)指導(dǎo)監(jiān)督，對土地流轉(zhuǎn)情況進(jìn)行專項(xiàng)檢查，按照農(nóng)業(yè)部《流轉(zhuǎn)管理辦法》要求，進(jìn)行規(guī)范完善。縣農(nóng)業(yè)行政主管部門要加強(qiáng)對農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)工作的管理，建立農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)信息庫，做好登記、審批、備案、合同簽證、檔案管理、信息發(fā)布工作。要建立農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)仲裁制度。對農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)合同的執(zhí)行和糾紛的處理進(jìn)行跟蹤、調(diào)解和仲裁，確保農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)工作公平、公正、合理，維護(hù)農(nóng)民合法權(quán)益。

完成于2008年11月