第一篇：對土地使用權轉(zhuǎn)讓合同糾紛案中兩個法律問題的思考

對土地使用權轉(zhuǎn)讓合同糾紛案中兩個法律問題的思

考

來源： 作者：郭先開 日期：10-03-10

筆者于2005年5月受被告某房地產(chǎn)開發(fā)有限公司(以下簡稱某公司)的委托，代理了該公司與某中心(屬廳直屬事業(yè)單位)的土地使用權轉(zhuǎn)讓合同糾紛的二審案件。經(jīng)閱讀一審判決書和相關證據(jù)后了解到：某廳于2003年在河西取得一塊面積為20多畝的土地，用于興建廳系統(tǒng)職工住宅小區(qū)，為了掌握小區(qū)的開發(fā)權，將該片土地交由某中心進行操作。某中心遂與一位具有建筑一級項目經(jīng)理資質(zhì)的鄒某商量，由其成立一個房地產(chǎn)開發(fā)有限公司，受讓土地使用權進行房地產(chǎn)開發(fā)。鄒某成立了某公司，出任董事長。某公司與某中心簽訂了《土地使用權轉(zhuǎn)讓合同》和《房地產(chǎn)開發(fā)合同》。某公司遂向國土、規(guī)劃部門申報相關手續(xù)并獲批準。某公司前期投入112萬元用于項目規(guī)劃、勘探、設計、土地三通一平，并進行水、電、通訊管道線路的鋪設安裝，支付工程管理人員的工資和招標費用等，某廳收取中標方保證金數(shù)百萬元。但由于某廳人事變動以及種種原因，某中心在某公司開工前一天突然下達暫緩開工通知，因此引起糾紛。某中心以某公司違規(guī)為由，于2004年7月提起訴訟，請求法院確認雙方已簽訂的上述兩份合同無效，某公司提出反訴。一審法院卻在第一次開庭后于8月下達先予執(zhí)行土地回轉(zhuǎn)的裁定，無視某公司的復議申請，強行執(zhí)行土地回轉(zhuǎn)交給某中心，讓其重新對外招標。直到2005年3月才下達判決書，認定雙方都有過錯，所簽定的合同無效，但對某公司請求返還用于項目的112萬元費用不予理睬。某公司不服判決提起上訴。二審法院經(jīng)七個月的審理后作出判決，同樣認為雙方都有過錯，造成的損失由自己承擔，某公司返還費

用的請求同樣沒有受到保護。

本案涉及到的法律問題較多，筆者只想對土地使用權轉(zhuǎn)讓合同糾紛案在未經(jīng)生效判決確認土地使用權轉(zhuǎn)讓合同無效之前，就對己經(jīng)轉(zhuǎn)讓的土地使用權啟動先予執(zhí)行程序是否合法、土地使用權轉(zhuǎn)讓合同被確認無效后某公司用于項目的112萬元費用是否應當返還這兩個法

律問題進行探討和研究。

筆者認為，在土地使用權轉(zhuǎn)讓合同糾紛案中不能對已轉(zhuǎn)讓的土地使用權啟動先予執(zhí)行程序。這是因為：土地使用權轉(zhuǎn)讓合同糾紛案件不是屬于法律規(guī)定的先予執(zhí)行范圍。人民法院只有在案件基本事實清楚，當事人之間的權利、義務關系明確;被申請人有返還、給付或賠償能力;先予執(zhí)行的財產(chǎn)為申請人生產(chǎn)、生活所急需;不先予執(zhí)行將會造成更大損失的情況

下，才能采取先予執(zhí)行的措施。同時，人民法院可以責令申請人提供擔保。

先予執(zhí)行的案件范圍為：

A、從訴訟請求來分。先予執(zhí)行案件可概括為以財物為內(nèi)容的給付之訴和以行為為對象的給付之訴的案件。前者有追索贍養(yǎng)費、扶養(yǎng)費、撫恤費、醫(yī)療費和追索勞動報酬的案件;

后者如在侵權訴訟中停止侵害、排除妨礙、消除危險的案件。

B、從案件上來分。裁定先予執(zhí)行有三大案件：一是追索贍養(yǎng)費、扶養(yǎng)費、撫育費、撫

恤費、醫(yī)療費用的;二是追索勞動報酬的;三是因情況緊急需要先予執(zhí)行的。

先予執(zhí)行的裁定程序：一方當事人申請;人民法庭下達先予執(zhí)行裁定;被申請一方對裁定

不服可以申請復議一次，人民法院應及時審查。

顯然，土地使用權轉(zhuǎn)讓合同糾紛案件不符合先予執(zhí)行的法定條件和先予執(zhí)行的三大類案

件的范圍。

執(zhí)行土地回轉(zhuǎn)應當以生效判決確認土地使用權轉(zhuǎn)讓合同無效為前提。

確定土地使用權轉(zhuǎn)讓合同效力，法律雖有規(guī)定，但情況仍較為復雜，應當審慎對待請求確定土地使用權轉(zhuǎn)讓合同無效之訴。如果案件未審查完結(jié)、判決未生效，人民法院就依一方當事人申請裁定先予執(zhí)行土地回轉(zhuǎn)，實際是剝奪了一方當事人的抗辯權，先判后審，本末倒

置，無疑違反了法定的訴訟程序。

執(zhí)行土地使用權回轉(zhuǎn)僅屬于土地使用權轉(zhuǎn)讓合同無效后產(chǎn)生的返還財產(chǎn)中的內(nèi)容之一。

土地使用權轉(zhuǎn)讓合同糾紛不是單方的確認或給付的法律關系。

土地使用權轉(zhuǎn)讓合同被確認無效后最直接的法律后果就是返還財產(chǎn)，必定涉及合同雙方已轉(zhuǎn)讓的土地使用權、轉(zhuǎn)讓價款和費用。合同雙方應將財產(chǎn)關系恢復到訂約前的狀態(tài)。也就是說受讓方將土地使用權返還給對方的同時，轉(zhuǎn)讓方應將取得的土地使用權轉(zhuǎn)讓價款和因履行合同而支付的合理費用返還給另一方，人民法院不可以只強制一方返還土地使用權，置另

一方返還價款和費用的訴求而不顧。

故此，土地使用權轉(zhuǎn)讓合同糾紛案中請求確認合同無效之訴，必須經(jīng)人民法院作出生效判決方可確認，否則誰也不能確認其無效;執(zhí)行土地使用權回轉(zhuǎn)屬于無效合同返還財產(chǎn)的內(nèi)容，人民法院未對土地使用權轉(zhuǎn)讓合同效力的確認形成判決力，顯然不能產(chǎn)生返還土地使用權的法律后果。毫無疑問，土地使用權轉(zhuǎn)讓合同糾紛案未經(jīng)生效判決就急于啟動先予執(zhí)行程序，強制一方轉(zhuǎn)移獲得轉(zhuǎn)讓的土地使用權這一行為于法無據(jù)、于事不符、于理相悖。同時，筆者認為，土地使用權轉(zhuǎn)讓合同被確認無效后，合同雙方應依法將取得的全部財產(chǎn)返還給對方。這是因為：返還財產(chǎn)和賠償損失是土地使用權轉(zhuǎn)讓合同被確認無效后產(chǎn)生的兩個法律后果。土地使用權轉(zhuǎn)讓合同被確認無效為自始無效，不是從生效判決確認無效之時才無效，而且具有溯及既往的約束力。依據(jù)《合同法》第五十八條，合同無效或者被撤銷后，因該合同取得的財產(chǎn)，應當予以返還;不能返還的或者沒有必要返還的，應當折價補償。有過錯的一方應當賠償對方因此所受到的損失，雙方都有過錯的，應當各自承擔相應的責任。人民法院的判決生效后，以前存在的合同法律關系因而消失，以前未存在的法律關系因而發(fā)生，原合同當事人隨之產(chǎn)生了新的債權債務關系，都要承擔因此引起的返還財產(chǎn)、賠償損失

等民事責任。

返還財產(chǎn)是合同被確認無效后產(chǎn)生的直接后果。返還財產(chǎn)有單方返還和雙方返還之分。如果合同當事人一方履行了合同，對方尚未履行合同，未履行合同一方應當把取得的財產(chǎn)返還給履行了的一方;如果合同雙方都履行了合同，雙方當事人就應分別將取得的財產(chǎn)返還給

對方。土地使用權轉(zhuǎn)讓合同糾紛案應適應雙方返還的規(guī)定。一旦合同被確認無效，合同雙方就應分別將各自取得的財產(chǎn)返還給對方。一般來說，土地使用權轉(zhuǎn)讓合同簽訂后，轉(zhuǎn)讓方將土地使用權轉(zhuǎn)讓給對方，受讓方在向?qū)Ψ街Ц秲r款的同時，還要為開發(fā)這塊土地籌集資金，支付勘探、規(guī)劃、設計、土地三通一平、鋪設和安裝水、電、通訊管道線路的費用，管理人員的工資和招標費用等。當土地使用權執(zhí)行回轉(zhuǎn)，受讓方支付上述工程項目所產(chǎn)生的成果和利益均依附在土地上由轉(zhuǎn)讓方享有，出讓方理應在取得土地回轉(zhuǎn)的同時向受讓方返還土地價

款和上述工程項目的費用。

返還財產(chǎn)不適用過錯原則。返還財產(chǎn)旨在使雙方的財產(chǎn)關系恢復到合同訂立之前的狀態(tài)，它不屬于違反合同義務所產(chǎn)生的法律后果，不論接受財產(chǎn)的一方是否有過錯，都應當負有返還財產(chǎn)的義務，即使是無過錯的一方占有了對方的財產(chǎn)都應返還給對方。返還財產(chǎn)的范圍限

“因該合同取得的財產(chǎn)”。它包括履行一方所交付的財產(chǎn)和所支付的費用。

合同無效產(chǎn)生出的另一個法律后果是賠償信賴利益損失。凡在主觀上對于合同無效或被撤消有過錯的一方，應當賠償對方因此而蒙受的損失。其賠償損失的責任構(gòu)成要件是：須有損害事實存在、賠償義務人須有過錯和過錯行為與損失之間有因果關系。賠償損失的依據(jù)不在侵權行為，也不在違約行為，而在于締約過失。締約過失行為一般為信賴利益損失。包括三個方面：一是締約費用;二是履行費用;三是合理的間接損失費。但當事人所獲得的信賴利益的賠償數(shù)額不應超過實際履行合同所應獲得的全部利益。雙方都有過錯，應適用過錯相抵

原則，依照雙方過錯性質(zhì)、程度和損害事實之間的因果關系來確定。

在土地使用權轉(zhuǎn)讓合同無效的裁判中，返還財產(chǎn)的規(guī)定常常與過錯相抵的原則相混淆。具體表現(xiàn)為：(一)無效合同的雙方返還財產(chǎn)權利上的不對等。一般出讓方履行合同取得的財產(chǎn)即轉(zhuǎn)讓的土地使用權可以得到完整的收回。這是因為土地使用權具有確定性、規(guī)范性、不可移動和藏匿的特點，土地在轉(zhuǎn)讓過程中不會受到損害。但作為受讓方，為取得土地使用權并進行開發(fā)，除交付土地價款及其稅費外，還要支付諸項工程項目前期開發(fā)的費用。除土地出讓金可以得到返還外，其余支付的前期開發(fā)費用就很難返還。人民法院認為合同雙方當事人都有過錯，一般把這部分費用納入“雙方所受到的損失自行承擔”的范圍，不判令土地使用權轉(zhuǎn)讓方在收回土地使用權的同時將這一部分費用一并返還。筆者受理的上述土地使用權

合同轉(zhuǎn)讓糾紛案的一、二審判決結(jié)果都證實了這一事實。

原土地使用權轉(zhuǎn)讓合同裁判無效后，受讓方因履行合同而支付的工程費用得不到返還是很不公平的。從筆者代理房地產(chǎn)訴訟案件的實踐，可以看出，土地使用權合同轉(zhuǎn)讓糾紛往往同合作開發(fā)房地產(chǎn)合同糾紛相聯(lián)系相交織，基本上都不是單一的土地使用權轉(zhuǎn)讓合同。具有土地使用權一方往往是行政事業(yè)單位或者轉(zhuǎn)制的企業(yè)，這些單位又往往不具有房地產(chǎn)開發(fā)資格。因要成立一家具有資質(zhì)的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，法律對注冊資金、專業(yè)技術人員和開發(fā)規(guī)模都作了嚴格的規(guī)定，這些單位不是為法律禁止介入就是達不到法律的要求。他們不甘心利益旁落，就會利用土地使用權去尋找合作開發(fā)伙伴，以規(guī)避法律的約束。一些轉(zhuǎn)讓方還會因為

其非法利益得不到滿足將變成合同糾紛案的制造者。此其一;

其二，一旦出現(xiàn)土地使用權轉(zhuǎn)讓合同糾紛，人民法院確認土地使用權轉(zhuǎn)讓合同無效，土地使用權執(zhí)行回轉(zhuǎn)，作為土地轉(zhuǎn)讓方基本上無任何實際財產(chǎn)損失，可以完整地收回土地;而

作為受讓方情況就大不一樣，除了土地轉(zhuǎn)讓金外，對于前期投入到項目上的費用及各種隱性支出，原以為可以在以后的項目開發(fā)中得到補償，而今等于都打了水漂，只能是“啞巴吃湯圓——心中有數(shù)”而已。這既是房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在土地使用權轉(zhuǎn)讓合同和合作開發(fā)房地產(chǎn)項目中面臨的風險，也是執(zhí)業(yè)律師代理土地使用權轉(zhuǎn)讓合同糾紛案在維護當事人合法權益上所

要面臨的風險;

其三，人民法院在確認土地使用權轉(zhuǎn)讓合同無效后，不裁判轉(zhuǎn)讓方返還受讓方為開發(fā)項目所支付的全部合理的費用，轉(zhuǎn)讓方將從中獲得不當利益。其原因很簡單。如前所述，受讓方自土地使用權轉(zhuǎn)讓合同簽訂后就開始了前期投入，一旦土地使用權轉(zhuǎn)讓合同無效，土地使用權回轉(zhuǎn)，轉(zhuǎn)讓方不但可以完整地收回土地使用權，還可以一并享有依附于土地上的前期投入開發(fā)成果，可以立即將這些成果作價轉(zhuǎn)移給新的合作伙伴，從而造成土地轉(zhuǎn)讓方的不當?shù)?/p>

利。

故此，在土地使用權轉(zhuǎn)讓合同糾紛案中，人民法院裁判土地使用權轉(zhuǎn)讓合同無效后，如果只判令受讓方向轉(zhuǎn)讓方返還土地使用權，而不判令轉(zhuǎn)讓方向受讓方返還前期投入實際支出的全部合理費用，其結(jié)果必然是轉(zhuǎn)讓方的非法利益受到保護，受讓方的合法權益受到嚴重損

害。

第二篇：國有劃撥土地使用權轉(zhuǎn)讓合同糾紛案代理詞

國有劃撥土地使用權轉(zhuǎn)讓合同糾紛案代理詞

發(fā)布時間:2010-9-15 21:49:00 點擊: 次

國有劃撥土地使用權轉(zhuǎn)讓合同糾紛案

二審代理詞

審判長、審判員：

安徽承義律師事務所接受上訴人阜陽市××棉麻公司（以下簡稱棉麻公司）的委托，指派我擔任其與被上訴人阜陽××建筑公司（以下簡稱建筑公司）、原審第三人安徽省××拍賣有限公司（以下簡稱拍賣公司）買賣合同糾紛案的二審代理人。本代理人現(xiàn)就本案爭議的焦點問題，提出以下代理意見，供合議庭參考：

一、2004年12月6日耿××與劉××簽訂的協(xié)議因違反法律強制性規(guī)定而無效。從該協(xié)議約定內(nèi)容可見，耿××與劉××簽訂協(xié)議的性質(zhì)實質(zhì)上是國有劃撥土地使用權轉(zhuǎn)讓合同，該協(xié)議內(nèi)容是對2004年8月29日第三人拍賣公司 接受上訴人棉麻公司委托對棉麻公司的國有劃撥土地使用權和該地上房屋進行轉(zhuǎn)讓。根據(jù)下列法律和行政法規(guī)規(guī)定，轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)涉及國有劃撥土地使用權的，應當經(jīng) 有批準權的人民政府批準。

1、《城市房地產(chǎn)管理法》第三十九條第一款規(guī)定：“以劃撥方式取得土地使用權的，轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)時，應當按照國務院規(guī)定，報有批準權的人民政府審 批。有批準權的人民政府準予轉(zhuǎn)讓的，應當由受讓方辦理土地使用權出讓手續(xù)，并依照國家有關規(guī)定繳納土地使用權出讓金。” 該法條第二款規(guī)定：“以劃撥方式取得土地使用權的，轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)報批時，有批準權的人民政府按照國務院規(guī)定決定可以不辦理土地使用權出讓手續(xù)的，轉(zhuǎn)讓方應當 按照國務院規(guī)定將轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)所獲收益中的土地收益上繳國家或者作其他處理。”由此可見，轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)涉及劃撥土地使用權的，應當報經(jīng)有批準權的人民政府批 準。

2、國務院《中華人民共和國城鎮(zhèn)國有土地使用權出讓和轉(zhuǎn)讓暫行條例》(即55號令)第四十四條規(guī)定：“劃撥土地使用權，除本條例第四十五條規(guī)定 的情況外，不得轉(zhuǎn)讓、出租、抵押?！痹摋l例第四十五條規(guī)定：“符合下列條件的，經(jīng)市、縣人民政府土地管理部門和房產(chǎn)管理部門批準，其劃撥土地使用權和地上 建筑物，其他附著物所有權可以轉(zhuǎn)讓、出租、抵押：

（一）土地使用者為公司、企業(yè)、其他經(jīng)濟組織和個人；

（二）領有國有土地使用證；

（三）具有地上建筑物、其他附著物合法的產(chǎn)權證明；

（四）依照本條例第二章的規(guī)定簽訂土地使用權出讓合同，向當?shù)厥小⒖h人民政府補交土地使用權出讓金或者以轉(zhuǎn)讓、出租、抵押所獲 收益抵交土地使用權出讓金?！?/p>

3、國家土地管理局《關于執(zhí)行<城市房地產(chǎn)管理法>和國務院５５號令有關問題的批復》第二條規(guī)定：“劃撥土地使用權轉(zhuǎn)讓審批問題，應當按照《城市房地產(chǎn)管理法》第三十九條第一款的規(guī)定執(zhí)行，即以劃撥方式取得土地使用權的，轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)時，應當按照國務院規(guī)定，報有批準權的人民政府審 批。目前，國務院尚未對人民政府審批劃撥土地使用權轉(zhuǎn)讓的權限作出新的規(guī)定，應按國務院原有規(guī)定《關于出讓國有土地使用權批準權限的通知》（國發(fā) 〔１９８９〕４９號）關于“政府對有償出讓國有土地使用權的批準權限，應與行政劃撥國有土地使用權的批準權限相同”的規(guī)定執(zhí)行，不宜再按國務院５５號令關 于由市、縣

人民政府有關部門審批的規(guī)定執(zhí)行?！痹撆鷱偷谒臈l指出：“《城市房地產(chǎn)管理法》第三十九條第二款規(guī)定，經(jīng)過批準，劃撥土地使用權人轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)也 可以不辦理出讓手續(xù)。這是只有在具備法定條件下才能適用的條款，即有批準權的人民政府必須按照國務院的規(guī)定，才能決定有關當事人可以不辦理出讓手續(xù)；劃撥 土地使用權轉(zhuǎn)讓方雖經(jīng)批準可以不辦理出讓手續(xù)，但要按照國務院的規(guī)定繳納有關土地收益。目前，有些地方片面理解第三十九條第二款的規(guī)定，在國務院有關規(guī)定 尚未出臺的情況下，擅自批準劃撥土地使用權人不經(jīng)辦理出讓手續(xù)轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)，甚至一些劃撥土地使用權人不經(jīng)依法批準未辦理出讓手續(xù)也不依法繳納有關土地收益 就擅自轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)，不僅違反了第三十九條第二款的規(guī)定，也使第三十九條第一款不能正常貫徹執(zhí)行，造成土地市場混亂。為制止各種非法轉(zhuǎn)讓行為發(fā)生，維護土地 市場的正常秩序，防止國有土地收益流失，在國務院有關規(guī)定出臺之前，轉(zhuǎn)讓劃撥土地使用權應暫按國務院５５號令第四十四、四十五條規(guī)定執(zhí)行，有關審批和出讓 手續(xù)，應按《城市房地產(chǎn)管理法》第三十九條第一款的規(guī)定執(zhí)行?！庇纱丝梢姡嗣裾畬徟鷦潛芡恋厥褂脵噢D(zhuǎn)讓的權限，應按國務院《關于出讓國有土地使用權批 準權限的通知》（國發(fā)〔１９８９〕４９號）關于“政府對有償出讓國有土地使用權的批準權限，應與行政劃撥國有土地使用權的批準權限相同”的規(guī)定執(zhí)行。

4、國務院《關于出讓國有土地使用權批準權限的通知》（國發(fā)〔１９８９〕４９號）第一條規(guī)定：“政府對有償出讓國有土地使用權的批準權限，應與 行政劃撥國有土地使用權的批準權限相同，按照《中華人民共和國土地管理法》中關于國家建設用地批準權限的規(guī)定，出讓國有土地使用權的批準權限為：耕地 １０００畝以上、其他土地２０００畝以上的，由國務院批準；耕地３畝以下、其他土地１０畝以下的，由縣級人民政府批準；省轄市、自治州人民政府的批準權 限，由省、自治區(qū)人民代表大會常務委員會決定。各地必須嚴格執(zhí)行上述規(guī)定?！北景杆孓D(zhuǎn)讓國有劃撥土地面積為20757.79平方米，即31.14畝，轉(zhuǎn) 讓該宗劃撥土地使用權應當經(jīng)阜陽市人民政府審查批準。

5、國家土地管理局《對出讓國有土地使用權有關問題請示的答復》（致山東省土地管理局）指出：“《中華人民共和國城鎮(zhèn)國有土地使用權出讓和轉(zhuǎn)讓 暫行條例》第九條、第十條、第十一條、第十七條、第二十五條、第二十六條、第四十五條、第四十六條、第四十七條中的市、縣人民政府，所指“市”，包括全國 各級市；所指“縣”，不包括市轄區(qū)。”據(jù)此批復，阜陽市潁州區(qū)無權批準劃撥土地使用權的轉(zhuǎn)讓，事實上阜陽市所轄潁州區(qū)政府等三區(qū)政府沒有土地管理機構(gòu)，不 能行使土地管理權。因此，一審判決以潁州區(qū)政府《會議紀要》中“同意潁州棉麻公司改制方案”的記載作為潁州區(qū)政府批準涉案劃撥土地使用權轉(zhuǎn)讓的依據(jù)，不符 合法律規(guī)定和國務院土地管理機關的理解。

6、最高人民法院《關于審理涉及國有土地使用權合同糾紛案件適用法律問題的解釋》第十一條規(guī)定：“土地使用權人未經(jīng)有批準權的人民政府批準，與 受讓方訂立合同轉(zhuǎn)讓劃撥土地使用權的，應當認定合同無效。但起訴前經(jīng)有批準權的人民政府批準辦理土地使用權出讓手續(xù)的，應當認定合同有效。”涉案劃撥土地 使用權的轉(zhuǎn)讓，在起訴前直至現(xiàn)在，未經(jīng)有批準權的阜陽市人民政府批準，因此，涉案轉(zhuǎn)讓上訴人棉麻公司房地產(chǎn)的協(xié)議無效。

從上述法律、行政法規(guī)以及《合同法》第五十二條第五項和上述司法解釋的規(guī)定可見，本案涉及國有劃撥土地使用權的房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓未經(jīng)有批準權的人民政府批準，其轉(zhuǎn)讓行為無效，由此簽訂的協(xié)議無效。

二、第三人拍賣公司拍賣涉案房地產(chǎn)行為違反法律強制性規(guī)定，屬無效拍賣?！吨腥A人民共和國拍賣法(2004年)》第八條規(guī)定：“依照法律或者按照國務院規(guī)定需經(jīng)審批才能轉(zhuǎn)讓的物品或者財產(chǎn)權利，在拍賣前，應當依法辦理審批手續(xù)?！?/p>

以拍賣方式轉(zhuǎn)讓財產(chǎn)權的，應當嚴格按照法律規(guī)定進行，我國《房地產(chǎn)管理法》和國務院行政法規(guī)規(guī)定，劃撥土地使用權的轉(zhuǎn)讓應當經(jīng)過有批準權的人民 政府批準，而涉案企業(yè)資產(chǎn)的轉(zhuǎn)讓實際上是企業(yè)劃撥土地使用權和其地上房屋的轉(zhuǎn)讓，該房地產(chǎn)的轉(zhuǎn)讓必須經(jīng)過有批準權的阜陽市人民政府批準。根據(jù)《拍賣法》上 述規(guī)定和《合同法》第五十二條第五項和《民法通則》第五十八條第一款第五項的規(guī)定，第三人拍賣公司在未經(jīng)阜陽市人民政府批準的情況下，對涉案房地產(chǎn)實施的 拍賣活動和得出的拍賣結(jié)果因違反法律的強制性規(guī)定而無效。

三、即使涉案拍賣活動和拍賣結(jié)果合法，也不允許拍賣當事人場外議價改變拍賣成交價款。

我國《拍賣法》第三條規(guī)定：“拍賣是指以公開競價的形式，將特定物品或者財產(chǎn)權利轉(zhuǎn)讓給最高應價者的買賣方式?！?第四條規(guī)定：“拍賣活動應當遵守有關法律、行政法規(guī)，遵循公開、公平、公正、誠實信用的原則?！钡诙臈l規(guī)定“拍賣成交后，拍賣人應當按照約定向委托人 交付拍賣標的的價款。” 第三十六條規(guī)定：“競買人一經(jīng)應價，不得撤回?！钡谌艞l規(guī)定：“買受人應當按照約定支付拍賣標的的價款，未按照約定支付價款的，應當承擔違約責任，或 者由拍賣人征得委托人的同意，將拍賣標的再行拍賣。拍賣標的再行拍賣的，原買受人應當支付第一次拍賣中本人及委托人應當支付的傭金。再行拍賣的價款低于原 拍賣價款的，原買受人應當補足差額?！钡谖迨l規(guī)定：“拍賣成交后，買受人和拍賣人應當簽署成交確認書。”第五十一條規(guī)定：“競買人的最高應價經(jīng)拍賣師 落槌或者以其他公開表示買定的方式確認后，拍賣成交?！?/p>

根據(jù)拍賣法的上述規(guī)定，拍賣活動應當遵循公開、公平、公正、誠實信用的原則，拍賣成交后，買受人不得自行改變拍賣成交價款，買受人和委托人也不能自行協(xié)商改變拍賣成交價款，否則違反“公開、公平、公正、誠實信用”的拍賣原則，損害其他競買人的利益。

被上訴人建筑公司和第三人拍賣公司辯稱，拍賣成交后，作為委托人的上訴人棉麻公司法定代表人耿耿××與建筑公司代理人劉××簽訂協(xié)議變更拍賣成 交價款的行為合法有效。他們的這種理解不僅不符合事實，而且違反拍賣原則。耿××與劉××簽訂的協(xié)議中明確記載，該協(xié)議系根據(jù)潁州區(qū)政府的決定簽訂，結(jié)合 耿××的陳述和證明以及棉麻公司職工的證言，該協(xié)議對拍賣成交價款的變更不是上訴人棉麻公司和其全體職工的真實意思表示。從棉麻公司與拍賣公司簽訂的《委 托拍賣合同》、拍賣公司發(fā)布的《拍賣公告》和《拍賣會特別說明》可見，拍賣的資產(chǎn)范圍是上訴人棉麻公司的國有劃撥土地和該地上房屋，不包括設備。因此，拍 賣成交后，買受人要求從拍賣價款中扣除土地出讓金和設備價值856萬元沒有任何依據(jù)，也違背誠實信用原則。這種對拍賣成交價款的變更違背拍賣原則和拍賣法 律規(guī)定，損害其他競買人的合法權益。因此，假定涉案拍賣活動和拍賣結(jié)果合法，拍賣當事人在拍賣成交后對拍賣成交價款的變更行為也屬無效民事行為。

四、造成涉案拍賣活動、拍賣結(jié)果以及房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓協(xié)議無效的過錯責任問題。上訴人棉麻公司作為資產(chǎn)轉(zhuǎn)讓委托人，委托第三人拍賣公司對其房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓進行拍賣，作為受托人的拍賣公司應當對拍賣財產(chǎn)的權屬、現(xiàn)狀和批準手續(xù)等 進行

審查，并要求委托人提供法律、行政法規(guī)規(guī)定的相關批準手續(xù)。而第三人拍賣公司在拍賣前和拍賣后沒有發(fā)現(xiàn)涉案財產(chǎn)拍賣需要由有批準權的政府辦理批準手 續(xù)，直至本案二審期間仍然認為拍賣財產(chǎn)手續(xù)完備，拍賣活動、拍賣結(jié)果及涉案財產(chǎn)轉(zhuǎn)讓行為合法有效。因此，造成涉案房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓無效的直接責任人是第三人拍賣 公司對有關法律的錯誤理解和對拍賣當事人的誤導造成的，由此產(chǎn)生的后果應當由第三人拍賣公司承擔。

五、一審判決適用法律和司法解釋錯誤。

一審判決依據(jù)的法律和司法解釋是我國《合同法》第八條、第六十八條第一款第（三）、（四）項和最高人民法院《關于審理與企業(yè)改制相關的民事糾紛案件若干問題的規(guī)定》第二十一條的規(guī)定。

《合同法》第八條、第六十八條第一款第（三）、（四）項都是關于有效合同的處理規(guī)定，而本案所涉房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓協(xié)議是無效合同。一審判決基于錯誤認定涉案合同性質(zhì)和效力，造成錯誤適用法律。

最高人民法院《關于審理與企業(yè)改制相關的民事糾紛案件若干問題的規(guī)定》第二十一條是該司法解釋第六部分關于“國有小型企業(yè)出售”的規(guī)定。而本案 轉(zhuǎn)讓、買賣的財產(chǎn)是集體性質(zhì)的上訴人棉麻公司房地產(chǎn)，一審判決援引處理國有小型企業(yè)出售的司法解釋來處理涉案集體財產(chǎn)，顯屬適用司法解釋錯誤。并且該司法 解釋第二十一條是對“企業(yè)出售合同”約定事項的處理，所謂“企業(yè)出售”是對企業(yè)整體資產(chǎn)（包括有形財產(chǎn)和無形資產(chǎn)）、債權債務的轉(zhuǎn)讓，企業(yè)一經(jīng)出售，其民 事主體資格隨之消滅或者一并發(fā)生轉(zhuǎn)移。而上訴人棉麻公司只是對其國有劃撥土地使用權和該土地上的房屋進行拍賣轉(zhuǎn)讓，對其設備、商品、債權債務等有形財產(chǎn)和 企業(yè)名稱、知識產(chǎn)權等無形資產(chǎn)沒有處置。因此，一審判決援引處理“企業(yè)出售合同”糾紛的司法解釋來處理本案企業(yè)資產(chǎn)轉(zhuǎn)讓（實際為企業(yè)房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓）糾紛，明 顯是錯誤適用司法解釋。再者，該司法解釋適用的前提條件是“企業(yè)出售合同”合法有效成立，是對有效合同的處理，而本案所涉房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓協(xié)議依法屬無效合同。我國現(xiàn)行法律和司法解釋也沒有規(guī)定，企業(yè)出售或者企業(yè)改制過程中涉及國有劃撥土地使用權轉(zhuǎn)讓的，不需要依法報經(jīng)有批準權的人民政府批準。我國法律規(guī)定，不 論是企業(yè)在正常生產(chǎn)經(jīng)營過程中轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)，還是企業(yè)改制過程中轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)，只要轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)涉及國有劃撥土地使用權，都必須依照《房地產(chǎn)管理法》的規(guī)定報經(jīng) 有批準權的人民政府批準，否則，由此簽訂的涉及劃撥土地使用權的房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓合同無效。

對于無效合同，應當按照《合同法》第58條的規(guī)定處理。涉案房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓協(xié)議屬無效合同，自始不應當履行，已經(jīng)履行的部分應當予以返還。因此，一審判決支持被上訴人建筑公司的訴訟請求、判令當事人履行無效合同的做法是錯誤的。綜上，本代理人建議二審法院依法確認上訴人棉麻公司與被上訴人建筑公司之間就轉(zhuǎn)讓國有劃撥土地使用權及地上房屋所簽訂的協(xié)議無效，撤銷一審判決，駁回被上訴人建筑公司的訴訟請求。

上訴人棉麻公司二審代理人

承義律師事務所 王磊 律師

二〇〇六年四月二十日

第三篇：土地使用權轉(zhuǎn)讓合同

文章標題：土地使用權轉(zhuǎn)讓合同

土地使用權轉(zhuǎn)讓合同

甲方（轉(zhuǎn)讓人）：_________

乙方（受讓人）：_________

甲方擬將位于_________路占地面積為_________平方米的土地使用權及與之相關的項目開發(fā)權轉(zhuǎn)讓給乙方。甲乙雙方經(jīng)友好協(xié)商，自愿達成如下協(xié)議，供雙方共同遵照執(zhí)行

。

第一條　轉(zhuǎn)讓土地基本情況

1、土地座落位置：_________

2、土地使用權面積：_________

3、已批準的容積率為：_________

4、土地規(guī)劃用途：_________

5、土地使用期限：_________

6、土地現(xiàn)狀：_________

7、地號：_________

第二條　土地項目開發(fā)權狀況

1、甲方已領取了建設用地批準書、建設用地規(guī)劃許可證、建設工程規(guī)劃許可證；

2、甲方已經(jīng)_________批準在擬轉(zhuǎn)讓的地塊上取得單項開發(fā)權，并領取了單項開發(fā)資質(zhì)證；

第三條　其他權利狀況

1、甲方確認本協(xié)議所轉(zhuǎn)讓的土地使用權及項目開發(fā)權是其合法擁有，不存在抵押、查封、第三人主張權利等產(chǎn)權瑕疵；

2、承擔形成轉(zhuǎn)讓款的現(xiàn)狀所產(chǎn)生的債權債務及一切法律經(jīng)濟責任，甲方確認為取得本協(xié)議所轉(zhuǎn)讓的土地使用權及項目開發(fā)權已支付了一切應付款項、費用，不存在債權、債務爭議（包括綠化費、拆遷安置補償?shù)龋?/P>

第四條　文件的提供

1、甲方應向乙方提供下列文件：工商行政管理部門核發(fā)的甲方營業(yè)執(zhí)照（出示原件或提供復印件）；

2、建設用地批準書、建設用地規(guī)劃許可證、建設工程規(guī)劃許可證；

3、已交各種土地部門費用發(fā)票。

第五條　轉(zhuǎn)讓期限

1、本合同所述土地使用權轉(zhuǎn)讓期限為乙方申領的該場地國有土地使用權證載明的起始日起至_________年_________月_________日止。

2、自乙方領取該場地國有土地使用權證日起，前款所述場地的土地使用權歸乙方所有，其合法權益受國家法律保護。

3、在轉(zhuǎn)讓期限內(nèi)，除本合同另有規(guī)定外，甲方不得收回土地使用權。

第六條　轉(zhuǎn)讓價格

1、甲乙雙方確認本協(xié)議的轉(zhuǎn)讓價為人民幣________萬元（含甲方先期已交有關部門辦證費用、三通一平、圍墻、橋梁、征地、青苗補償費等）；

2、上述轉(zhuǎn)讓價格包含甲方取得項目開發(fā)權所發(fā)生的費用和應付的一切款項、費用；

3、乙方在受讓后應補交土地部門的款項自行解決，甲方協(xié)助辦理。

第七條　支付方式

1、乙方在辦理完畢土地使用證后日內(nèi)支付雙方共同商定的款項；

2、甲方收取乙方款項，應按規(guī)定開具發(fā)票予乙方或乙方指定的單位或個人。

第八條　資料的交付及手續(xù)的辦理

1、在本合同生效后_________個工作日內(nèi)，甲方應將涉及轉(zhuǎn)讓地塊的一切資料，包括但不限于土地出讓合同書、紅線圖、建設用地批準書、建設用地規(guī)劃許可證、建筑工程規(guī)劃許可證、建筑設計要點、設計圖紙、單項開發(fā)權批文及資質(zhì)證等原件資料給乙方。

2、在本協(xié)議生效后_________天內(nèi)，甲乙雙方備齊有關資料向有關部門共同申請辦理本協(xié)議所指土地的使用權登記手續(xù)及項目開發(fā)權的更名過戶手續(xù)。

第九條　轉(zhuǎn)讓的法律狀況

1、甲方轉(zhuǎn)讓本協(xié)議所涉及之土地使用權后，該土地使用權出讓合同及登記文件中載明的權利和義務隨之轉(zhuǎn)移給乙方；

2、有關該地塊產(chǎn)權瑕疵所引起的風險、責任，由甲方承擔；

3、甲方為取得該地塊的土地使用權及項目開發(fā)權所需支付的一切款項、費用（包括但不限于政府回填綠化費）、債務、責任，由其自行承擔，不因本協(xié)議的生效及轉(zhuǎn)讓登記手續(xù)的辦理而轉(zhuǎn)移。

第十一條　甲方的違約責任

1、在本協(xié)議生效后，甲方單方面解除本協(xié)議，或拖延履行本協(xié)議應盡義務超過三十個工作日，視甲方構(gòu)成根本性違約。甲方應雙倍返還乙方定金，并按銀行同期貸款利率支付利息給乙方。

2、因甲方隱瞞事實真相，出現(xiàn)第三人對本協(xié)議所指的土地使用權及項目開發(fā)權出現(xiàn)權利或其他甲方的原因，致使本協(xié)議不能履行，視甲方單方違約，甲方按本條第1款規(guī)定向乙方承擔責任。

3、甲方遲延履行本協(xié)議的規(guī)定義務未達到根本性違約，應按乙方已付轉(zhuǎn)讓款每日萬分之三向乙方支付違約金。

4、因甲方原因，影響乙方項目的開展，乙方有權將應付甲方的轉(zhuǎn)讓價款直接支付給主張權利的債權人，并追究甲方的違約責任。

第十二條　乙方的違約責任

1、在本協(xié)議生效后，乙方單方面解除本協(xié)議，甲方有權扣除定金后，其余款頂無息全額退還乙方；

2、出現(xiàn)上述情況造成本協(xié)議終止，乙方需將從甲方處取得的有關本項目的資料原件以及后

續(xù)開發(fā)取得的文件資料無償移交回甲方。

第十三條　聲明及保證

甲方：

1、甲方有權轉(zhuǎn)讓本合同所定地塊，并具有與乙方簽署本合同的完全能力。

2、甲方確認并保證，在乙方實際獲得本合同所定地塊的土地使用權之前未設置任何抵押、債權或債務，不被任何第三方追索任何權益。

3、甲方為簽署本合同所需的內(nèi)部授權程序均已完成，本合同的簽署人是甲方法定代表人或授權代表人。本合同生效后即對合同雙方具有法律約束力。

乙方：

1、乙方有權簽署并有能力履行本合同。

2、乙方為簽署本合同所需的內(nèi)部授權程序均已完成，本合同的簽署人是乙方法定代表人或授權代表人。本合同生效后即對合同雙方具有法律約束力。

第十四條　保密

甲乙雙方保證對在討論、簽訂、執(zhí)行本協(xié)議過程中所獲悉的屬于對方的且無法自公開渠道獲得的文件及資料（包括商業(yè)秘密、公司計劃、運營活動、財務信息、技術信息、經(jīng)營信息及其他商業(yè)秘密）予以保密。未經(jīng)該資料和文件的原提供方同意，另一方不得向任何第三方泄露該商業(yè)秘密的全部或部分內(nèi)容。但法律、法規(guī)另有規(guī)定或雙方另有約定的除外。保密期限為_________年。

第十五條　爭議的處理

1、本合同受中華人民共和國法律管轄并按其進行解釋。

2、本合同在履行過程中發(fā)生的爭議，由雙方當事人協(xié)商解決，也可由有關部門調(diào)解；協(xié)商或調(diào)解不成的，按下列第___1____種方式解決：

（1）提交銅山縣仲裁委員會仲裁；

（2）依法向人民法院起訴。

第十六條　合同的效力

1、本合同自雙方或雙方法定代表人或其授權代表人簽字之日起生效。

2、本合同正本一式四份，雙方各執(zhí)二份，具有同等法律效力。

甲方乙方

法定代表人（簽字）：法定代表人（簽字）：

_________年____月____日_________年____月____日

《土地使用權轉(zhuǎn)讓合同》來源于xiexiebang.com，歡迎閱讀土地使用權轉(zhuǎn)讓合同。

第四篇：土地使用權轉(zhuǎn)讓合同

土地使用權轉(zhuǎn)讓合同

甲方：蘇超，男，1972年9月23日生，彝族，系威寧縣么站鎮(zhèn)平原村平原組人。

乙方：陳紹銀，男，漢族，系威寧縣麻乍鄉(xiāng)巖格村五組人。

甲方在本村組新街子市場旁邊有一幅承包土地，對外有償轉(zhuǎn)讓，經(jīng)甲乙雙方充分協(xié)商，達成如下協(xié)議：

一、甲方承包的土地四至界限為西南至楊小幺地，東北至曹帆貴屋檐前原小路往西南方向，北至王保朝地基，西至蘇明爾地埂。長約80米、寬約26米，面積約2000平方米，上述土地甲方轉(zhuǎn)讓二分之一給乙方。

二、土地使用權轉(zhuǎn)讓價款90000.00元，已付清，乙方不再出具收條。

三、轉(zhuǎn)讓年限至甲方第二輪承包期屆滿，第二輪土地承包期屆滿后若甲方或其他家人繼續(xù)對該地塊享有承包經(jīng)營權或使用權，本合同無條件延升至甲方新的承包經(jīng)營權或使用權屆滿年限。

四、土地使用權轉(zhuǎn)讓給乙方后，乙方可根據(jù)需要自主使用。

五、乙方在使用期間，在甲方本村內(nèi)需辦理相關使用手續(xù)，由甲方負責辦理好，因使用權爭議由甲方負責處理好，否則，由甲方退還全部轉(zhuǎn)讓補償費，同時自訂立協(xié)議之日按轉(zhuǎn)讓補償費總額的月百分之十由甲方承擔乙方損失。

六、此合同自雙方簽字之日起生效。

甲方：乙方：

見證方：

年月日

土地使用權轉(zhuǎn)讓合同

甲方：蘇站榮，男，1981年9月24日生，彝族，系威寧縣么站鎮(zhèn)平原村平原組人。

乙方：陳紹銀，男，漢族，系威寧縣麻乍鄉(xiāng)巖格村五組人。

甲方在本村組新街子市場旁邊有一幅承包土地，對外有償轉(zhuǎn)讓，經(jīng)甲乙雙方充分協(xié)商，達成如下協(xié)議：

一、甲方承包的土地四至界限為東至楊小三地埂，西至甲方家地硬，北至黃先玉地邊，南至荒山，總共三埂，長約 米，面積約平方米，上述土地甲方轉(zhuǎn)讓二分之一給乙方。

二、土地使用權轉(zhuǎn)讓價款10000.00元，已付清，乙方不再出具收條。

三、轉(zhuǎn)讓年限至甲方第二輪承包期屆滿，第二輪土地承包期屆滿后若甲方或其他家人繼續(xù)對該地塊享有承包經(jīng)營權或使用權，本合同無條件延升至甲方新的承包經(jīng)營權或使用權屆滿年限。

四、土地使用權轉(zhuǎn)讓給乙方后，乙方可根據(jù)需要自主使用。

五、乙方在使用期間，在甲方本村內(nèi)需辦理相關使用手續(xù)，由甲方負責辦理好，因使用權爭議由甲方負責處理好，否則，由甲方退還全部轉(zhuǎn)讓補償費，同時自訂立協(xié)議之日按轉(zhuǎn)讓補償費總額的月百分之十由甲方承擔乙方損失。

六、此合同自雙方簽字之日起生效。

甲方：乙方：

見證方：

年月日

第五篇：土地使用權轉(zhuǎn)讓合同

合同編號：_________

甲方（轉(zhuǎn)讓人）：_________

法定住址：_________

法定代表人：_________

職務：_________

委托代理人：_________

身份證號碼：_________

通訊地址：_________

郵政編碼：_________

聯(lián)系人：_________

電話：_________

傳真：_________

帳號：_________

電子信箱：_________

乙方（受讓人）：_________

法定住址：_________

法定代表人：_________

職務：_________

委托代理人：_________

身份證號碼：_________

通訊地址：_________

郵政編碼：_________

聯(lián)系人：_________

電話：_________

傳真：_________

帳號：_________

電子信箱：_________

甲方擁有位于_________市_________路占地面積為_________平方米的土地使用權。甲方擬將該土地使用權及與之相關的項目開發(fā)權轉(zhuǎn)讓給乙方。甲乙雙方經(jīng)友好協(xié)商，現(xiàn)根據(jù)我國現(xiàn)行土地轉(zhuǎn)讓及開發(fā)的法律法規(guī)，結(jié)合本協(xié)議所指土地及其開發(fā)的實際情況，自愿達成如下協(xié)議，供雙方共同遵照執(zhí)行。

第一條　轉(zhuǎn)讓土地基本情況

1、土地座落位置：_________

2、土地使用權面積：_________

3、已批準的容積率為：_________

4、已批準的建筑面積：_________（其中：非住宅_________平方米，住宅_________平方米。）

5、土地規(guī)劃用途：_________

6、土地使用期限：_________

7、土地現(xiàn)狀：_________

8、國有土地使用證號：_________

9、國有土地使用權出讓合同書號：_________

10、地號：_________

第二條　土地項目開發(fā)權狀況

1、甲方已領取了建設用地批準書、建設用地規(guī)劃許可證、建設工程規(guī)劃許可證；

2、甲方已經(jīng)_________市政府批準在擬轉(zhuǎn)讓的地塊上取得單項開發(fā)權，并領取了單項開發(fā)資質(zhì)證；

3、甲方已按土地規(guī)劃用途委托了設計并辦理了報建手續(xù)，繳納了報建所需費用。

第三條　其他權利狀況

1、甲方確認本協(xié)議所轉(zhuǎn)讓的土地使用權及項目開發(fā)權是其合法擁有，不存在抵押、查封、第三人主張權利等產(chǎn)權瑕疵；

2、承擔形成轉(zhuǎn)讓款的現(xiàn)狀所產(chǎn)生的債權債務及一切法律經(jīng)濟責任，甲方確認為取得本協(xié)議所轉(zhuǎn)讓的土地使用權及項目開發(fā)權已支付了一切應付款項、費用，不存在債權、債務爭議（包括綠化費、拆遷安置補償?shù)龋?/p>

第四條　文件的提供

1、甲方應向乙方提供下列文件：工商行政管理部門核發(fā)的甲方營業(yè)執(zhí)照（出示原件或提供復印件）。

2、乙方應向甲方提供下列文件：

（1）投資審批部門簽發(fā)的項目批準證書（復印件）；

（2）工商行政管理部門核發(fā)的乙方營業(yè)執(zhí)照（出示原件或提供復印件）。

第五條　轉(zhuǎn)讓期限

1、本合同所述土地使用權轉(zhuǎn)讓期限為自乙方申領的該場地國有土地使用權證載明的起始日起至_________年_________月_________日止。

2、自乙方領取該場地國有土地使用權證日起，前款所述場地的土地使用權歸乙方所有，其合法權益受國家法律保護。

3、在轉(zhuǎn)讓期限內(nèi)，除本合同另有規(guī)定外，甲方不得收回土地使用權。

第六條　轉(zhuǎn)讓價格

1、甲乙雙方確認本協(xié)議的轉(zhuǎn)讓價格以甲方已獲得批準的可建筑面積為計價面積，轉(zhuǎn)讓價每平方米人民幣_________元，計人民幣_________元；

2、上述轉(zhuǎn)讓價格包含甲方取得轉(zhuǎn)讓土地的使用權與項目開發(fā)權所已付和應付的一切款項、費用；

3、乙方在受讓后獲準增加或減少建筑面積，與甲方無關，不作為增加或減少乙方向甲方支付轉(zhuǎn)讓款的依據(jù)。

第七條　支付方式

1、支付

（1）在本協(xié)議生效之日起_________個工作日內(nèi)，乙方應支付本協(xié)議轉(zhuǎn)讓價款_________％給甲方。

（2）在甲方將涉及轉(zhuǎn)讓地塊的使用權和項目開發(fā)權資料，包括但不限于土地出讓合同書、紅線圖、建設用地批準書、建設用地規(guī)劃許可證、建筑工程規(guī)劃許可證，建筑設計要點、設計圖紙、單項開發(fā)權批文及資質(zhì)證等原件資料交付后_________個工作日內(nèi)，乙方應支付本協(xié)議轉(zhuǎn)讓價款的_________％給甲方；

（3）在規(guī)劃國土部門根據(jù)甲乙雙方共同申請將涉及轉(zhuǎn)讓地塊的土地使用權和項目開發(fā)權辦理到乙方或其指定人名下后_________個工作日內(nèi)，乙方應支付本協(xié)議轉(zhuǎn)讓價款的_________％給甲方。

（4）在乙方根據(jù)項目開發(fā)需要，將原規(guī)劃的辦公、商場功能報批為商住功能后_________個工作日內(nèi)，乙方應支付本協(xié)議轉(zhuǎn)讓價款的_________％給甲方。

（5）在乙方獲準開工后_________天內(nèi)，乙方應支付本協(xié)議余下轉(zhuǎn)讓價款給甲方。

2、甲方收取本協(xié)議轉(zhuǎn)讓價款的開戶銀行為：_________帳號為：_________；甲方亦可書面通知乙方有關甲方收款或委托第三人收款的新的銀行及帳號：_________。

3、甲方收取乙方款項，應按規(guī)定開具發(fā)票予乙方或乙方指定的單位或個人。

第八條　資料的交付及手續(xù)的辦理

1、在本合同生效后_________個工作日內(nèi)，甲方應將涉及轉(zhuǎn)讓地塊的土地使用權及項目開發(fā)權資料，包括但不限于土地出讓合同書、紅線圖、建設用地批準書、建設用地規(guī)劃許可證、建筑工程規(guī)劃許可證、建筑設計要點、設計圖紙、單項開發(fā)權批文及資質(zhì)證等原件資料給乙方。

2、在本協(xié)議生效后_________天內(nèi)，甲乙雙方備齊有關資料共同向市規(guī)劃國土部門申請辦理本協(xié)議所指土地的使用權轉(zhuǎn)讓登記手續(xù)及項目開發(fā)權的更名過戶手續(xù)。

第九條　稅費的負擔

在本協(xié)議土地使用權轉(zhuǎn)讓和項目開發(fā)權更名過戶過程中，涉及到政府主管部門及政府部門指定的機構(gòu)應收取的各種稅費，均由甲方承擔，如按規(guī)定應由甲乙雙方分擔的，亦由甲方以乙方名義支付，乙方應承擔的部分，已由其以轉(zhuǎn)讓價款方式體現(xiàn)在支付給甲方的價款中。

第十條　轉(zhuǎn)讓的法律狀況

1、甲方轉(zhuǎn)讓本協(xié)議所涉及之土地使用權后，該土地使用權出讓合同及登記文件中載明的權利和義務隨之轉(zhuǎn)移給乙方；

2、在土地使用權的轉(zhuǎn)讓登記以前，有關該地塊產(chǎn)權瑕疵所引起的風險、責任，由甲方承擔；自房地產(chǎn)登記機關核準轉(zhuǎn)讓登記之日起，有關該地塊的風險和責任由乙方承擔。

3、甲方為取得該地塊的土地使用權及項目開發(fā)權所需支付的一切款項、費用（包括但不限于政府回填綠化費）、債務、責任，由其自行承擔，不因本協(xié)議的生效及轉(zhuǎn)讓登記手續(xù)的辦理而轉(zhuǎn)移。

第十一條　甲方的違約責任

1、在本協(xié)議生效后，甲方單方面解除本協(xié)議，或拖延履行本協(xié)議應盡義務超過三十個工作日，視甲方構(gòu)成根本性違約。甲方應雙倍返還乙方定金，退還已收乙方的轉(zhuǎn)讓款并按銀行同期貸款利率支付利息給乙方。

2、因甲方隱瞞事實真相，出現(xiàn)第三人對本協(xié)議所指的土地使用權及項目開發(fā)權出現(xiàn)權利或其他甲方的原因，致使本協(xié)議不能履行，視甲方單方違約，甲方按本條第1款規(guī)定向乙方承擔責任。

3、甲方遲延履行本協(xié)議的規(guī)定義務未達到根本性違約，應按乙方已付轉(zhuǎn)讓款每日萬分之二點一向乙方支付違約金。

4、因甲方原因，在轉(zhuǎn)讓給乙方的土地使用權及項目開發(fā)權設定或債務，影響乙方項目的開展，乙方有權將應付甲方的轉(zhuǎn)讓價款直接支付給主張權利的債權人，并追究甲方的違約責任。

第十二條　乙方的違約責任

1、在本協(xié)議生效后，乙方單方面解除本協(xié)議，應按本協(xié)議總價款的_________％賠償甲方的經(jīng)濟損失；

2、乙方遲延支付轉(zhuǎn)讓價款給甲方，應按遲延額每日萬分之_________支付違約金給甲方，逾期三十個工作日，甲方有權解除本協(xié)議，乙方應按本協(xié)議總價款的_________％賠償甲方的經(jīng)濟損失。

3、出現(xiàn)上述情況造成本協(xié)議終止，乙方需將從甲方處取得的有關本項目的資料原件以及后續(xù)開發(fā)取得的文件資料無償移交回甲方。

第十三條　聲明及保證

甲方：

1、甲方有權轉(zhuǎn)讓本合同所定地塊，并具有與乙方簽署本合同的完全能力。

2、甲方簽署和履行本合同所需的一切手續(xù)（_________）均已辦妥并合法有效。

3、在簽署本合同時，任何法院、仲裁機構(gòu)、行政機關或監(jiān)管機構(gòu)均未作出任何足以對甲方履行本合同產(chǎn)生重大不利影響的判決、裁定、裁決或具體行政行為。

4、甲方確認并保證，在乙方實際獲得本合同所定地塊的土地使用權之前未設置任何抵押、債權或債務，不被任何第三方追索任何權益。

5、甲方為簽署本合同所需的內(nèi)部授權程序均已完成，本合同的簽署人是甲方法定代表人或授權代表人。本合同生效后即對合同雙方具有法律約束力。

乙方：

1、乙方有權簽署并有能力履行本合同。

2、乙方簽署和履行本合同所需的一切手續(xù)（_________）均已辦妥并合法有效。

3、在簽署本合同時，任何法院、仲裁機構(gòu)、行政機關或監(jiān)管機構(gòu)均未作出任何足以對乙方履行本合同產(chǎn)生重大不利影響的判決、裁定、裁決或具體行政行為。

4、乙方為簽署本合同所需的內(nèi)部授權程序均已完成，本合同的簽署人是乙方法定代表人或授權代表人。本合同生效后即對合同雙方具有法律約束力。

第十四條　保密

甲乙雙方保證對在討論、簽訂、執(zhí)行本協(xié)議過程中所獲悉的屬于對方的且無法自公開渠道獲得的文件及資料（包括商業(yè)秘密、公司計劃、運營活動、財務信息、技術信息、經(jīng)營信息及其他商業(yè)秘密）予以保密。未經(jīng)該資料和文件的原提供方同意，另一方不得向任何第三方泄露該商業(yè)秘密的全部或部分內(nèi)容。但法律、法規(guī)另有規(guī)定或雙方另有約定的除外。保密期限為_________年。

第十五條　通知

1、根據(jù)本合同需要一方向另一方發(fā)出的全部通知以及雙方的文件往來及與本合同有關的通知和要求等，必須用書面形式，可采用_________（書信、傳真、電報、當面送交等）方式傳遞。以上方式無法送達的，方可采取公告送達的方式。

2、各方通訊地址如下：_________。

3、一方變更通知或通訊地址，應自變更之日起_________日內(nèi)，以書面形式通知對方；否則，由未通知方承擔由此而引起的相關責任。

2、有效期為_________年，自_________年_________月_________日至_________年_________月_________日。

3、本合同正本一式_________份，雙方各執(zhí)_________份，具有同等法律效力。

甲方（蓋章）：_________ 乙方（蓋章）：_________

法定代表人（簽字）：_________　法定代表人（簽字）：_________

委托代理人（簽字）：_________　委托代理人（簽字）：_________

開戶銀行：_________ 開戶銀行：_________

賬號：_________ 賬號：_________

簽訂地點：_________ 簽訂地點：_________

_________年____月____日 _________年____月____日