第一篇：國有土地使用權拍賣制度研究

我國土地使用權流轉制度的變革歷程

劉雙舟

我國在不同的歷史時期確立了不同的國有土地使用制度。在計劃經(jīng)濟時代，國有土地的使用主要采取劃撥制度，土地的各項權能不能分離，禁止土地作為生產(chǎn)要素進入市場。國有土地使用制度的主要特征是：行政劃撥、無償使用、不設期限、禁止轉讓。計劃經(jīng)濟時期的土地使用制度徹底否定土地的商品屬性，使土地完全退出流通領域。這種土地使用制度在當時的歷史條件下曾經(jīng)發(fā)揮過積極的作用，但隨著經(jīng)濟的發(fā)展也暴露了一些問題，主要是不利于土地資源的合理配置和高效使用，使大量的土地資源出現(xiàn)浪費及資產(chǎn)價值的流失的情況。改革開放以后，隨著社會生產(chǎn)力發(fā)展水平的不斷提高，土地所有制和使用制度中的矛盾和問題嚴重制約經(jīng)濟發(fā)展，土地使用制度也開始發(fā)生了變化。土地使用制度改革的內容就是推行國有土地的有償使用，通過出讓方式有償取得國有土地使用權。1979年頒布的《中外合資經(jīng)營企業(yè)法》第五條規(guī)定了場地使用權，即向中外合資企業(yè)收取土地使用費，以法律的形式首次打破了國有土地無償使用制度。80年代中期，我國深圳等地開始向土地使用者收取土地使用費。1987年深圳市在國內率先有償出讓了一塊五千多平方米土地使用權，正式揭開了土地制度改革的序幕。緊接著，憲法和土地管理法進行了修訂。1988年《中華人民共和國憲法修正案》以國家根本大法的形式規(guī)定了“土地使用權可以依照法律的規(guī)定轉讓”。1988年《土地管理法》也規(guī)定國家依法實行國有土地有償使用制度，并明確國有土地有償使用的具體辦法由國務院另行規(guī)定。1990年5月，國務院出臺《城鎮(zhèn)國有土地使用權出讓和轉讓暫行條例》，該條例明確規(guī)定，土地使用權出讓可以采取下列方式有協(xié)議、招標和拍賣。至此，我國土地使用權有償出讓制度最終確立，為國有土地使用權拍賣制度的建立奠定了法律基礎。

我國土地使用權拍賣制度的確立

國有土地使用權拍賣是指出讓人發(fā)布拍賣公告，由競買人在指定時間、地點進行公開競價，根據(jù)出價結果確定土地使用者的行為。

我國實行的土地有償使用制度主要借鑒自香港，拍賣是香港有償使用土地的主要形式。作為中國第一個經(jīng)濟特區(qū)，深圳在1986年前后曾多次派人赴香港考察后，借鑒香港土地所有權和使用權分離的理念，建議實行以公開拍賣主要出讓方式的土地使用制度。1987年12月1日，深圳首次進行了國有土地使用權拍賣并獲得成功，這是我國拍賣出讓國有土地使用權的開端。

深圳的改革促成了憲法的修改，以國家根本大法的形式規(guī)定了“土地使用權可以依照法律的規(guī)定轉讓”，為全面實行國有土地使用權有償使用提供了法律保障。1990年5月，國務院出臺的《城鎮(zhèn)國有土地使用權出讓和轉讓暫行條例》第十三條明確將拍賣作為土地使用權出讓方式之一，至此，拍賣作為國有土地使用權出讓方式以法規(guī)形式得以確認。

1994年通過的《中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法》對土地使用權出讓進行了較為全面的規(guī)定。此后國土資源部于1999年1月27日頒布的《國土資源部關于進一步推行招標拍賣出讓國有土地使用權的通知》指出：推行招標、拍賣出讓國有土地使用權，是深化土地使用制度改革和健全土地市場的客觀要求；加大土地使用制度改革力度，進一步擴大招標、拍

賣出讓國有土地使用權的范圍；商業(yè)、旅游、娛樂和豪華住宅等經(jīng)營性用地，有條件的，都必須招標、拍賣出讓國有土地使用權。

2002年7月，國土資源部發(fā)布《招標拍賣掛牌出讓國有土地使用權規(guī)定》，明確規(guī)定“商業(yè)、旅游、娛樂和商品住宅等各類經(jīng)營性用地，必須以招標、拍賣或者掛牌方式出讓”。國土資源部在2006年5月發(fā)布了《招標拍賣掛牌出讓國有土地使用權規(guī)范》，使土地使用權出讓制度的法律法規(guī)落到實處。

物權法頒布后，2007年9月，國土資源部及時對2002年《招標拍賣掛牌出讓國有土地使用權規(guī)定》進行了修訂，頒布了《招標拍賣掛牌出讓國有建設用地使用權規(guī)定》，明確以“建設用地使用權”的概念取代原“國有土地使用權”的概念，并對拍賣出讓建設用地使用權進行了更加細致的規(guī)定。

2010年3月8日，國土資源部發(fā)布《關于加強房地產(chǎn)用地供應和監(jiān)管有關問題的通知》（國土資發(fā)〔2010〕34號），進一步要求“堅持和完善土地招拍掛制度”。土地使用權拍賣的法律性質分析

土地使用權拍賣作為國有土地使用權出讓的一種方式，其法律性質取決于國有土地使用權出讓行為的法律性質。有關點認為國家出讓國有土地使用權行為屬于行政行為，理由是土地管理部門對土地出讓行使管理職能，土地資源的利用依賴于權力配置，目的是實現(xiàn)國家土地政策及行政權力。這種觀點制的商榷，因為它只是片面強調公權力對私權利的優(yōu)勢地位，并沒有真正揭示出國有土地使用權出讓行為的本質。

土地使用權出讓的根本目的并不在于對權力的創(chuàng)設和規(guī)制，而是對土地用益物權的創(chuàng)設，是土地所有權的衍生，本質上應當屬于民事行為，只是由于其出讓主體由地方政府及其土地管理部門但當，因此可以將其界定為帶有一定行政色彩的民事法律行為。在土地使用權出讓法律關系中，土地管理部門代表國家以土地所有人的身份與土地使用者訂立土地使用權出讓合同，是以民事主體的身份從事交易的行為，雙方法律地位是完全平等的，雙方是在平等、自愿、有償?shù)脑瓌t下從事土地使用權出讓活動的，他們之間發(fā)生的是平等主體之間的民事法律關系。物權法明確規(guī)定國有建設用地使用權是用益物權。國有建設用地使用權出讓本質上是用益物權的一種取得方式，是不動產(chǎn)物權設定的繼受取得方式。國家作為土地所有者出讓國有建設用地使用權，受讓者交付土地出讓金來獲得國有建設用地使用權，政府與受讓者形成平等的民事法律關系。最高人民法院在2005年作出的《關于審理涉及國有土地使用權合同糾紛案件適用法律問題的解釋》中也承認了土地使用權出讓關系屬于民事法律關系。明確國有土地使用權拍賣的民事性質是完善國有建設用地使用權出讓法律制度的前提，它不僅可以賦予當事人行為正當性與合理性,也為保護受讓人的國有建設用地使用權和國家土地所有權提供了理論基礎。

國有土地使用權與建設用地使用權

拍賣標的應當是委托人所有或者依法可以處分的物品或者財產(chǎn)權利，土地使用權拍賣的客體通常講是土地使用權。國有土地使用權是土地使用者依照法律規(guī)定或合同約定使用國有土地時對土地享有的占有、使用、收益的權利，是在土地所有權國有的基礎上形成的土地使用權制度。我國現(xiàn)行法上的國有土地使用權有廣義與狹義之分。廣義的國有土地使用權通過

劃撥和出讓兩種方式取得，依據(jù)用途不同，可分為國有建設用地使用權、國有農(nóng)地使用權、國有林地使用權等。狹義的國有土地使用權，僅指國有建設用地使用權。實踐中往往都是在狹義意義上使用國有土地使用權概念的。

建設用地使用權這一概念在物權法制定之前就已經(jīng)在《土地管理法》、《城市房地產(chǎn)管理法》、《擔保法》和《城鎮(zhèn)國有土地使用權出讓和轉讓暫行條例》等法律法規(guī)中有規(guī)定。物權法最終明確使用了建設用地使用權這一概念。物權法第135條對建設用地使用權明確規(guī)定為：“建設用地使用權人依法對國家所有的土地享有占有、使用和收益的權利，有權利用該土地建造建筑物、構筑物及其附屬設施”。同時，第151條規(guī)定：“集體所有的土地作為建設用地的，應當依照土地管理法等法律規(guī)定辦理。”也就是說物權法上的建設用地使用權僅針對國有土地，集體土地用于建設的不適用物權法。

國土資源部貫徹《物權法》精神，及時對2002年的《招標拍賣掛牌出讓國有土地使用權規(guī)定》進行了修訂，于2007年通過了《招標拍賣掛牌出讓國有建設用地使用權規(guī)定》，明確將國有土地使用權概念修改為國有建設用地使用權。所以，土地使用權拍賣的拍賣標的被明確為國有建設用地使用權。

土地使用權拍賣中的委托人

委托人是指委托拍賣人拍賣物品或者財產(chǎn)權利的公民、法人或者其他組織。土地使用權拍賣的委托人即土地拍賣的出讓主體。土地作為最為珍貴的資源，不可再生，也不可替代。我國《土地管理法》第二條規(guī)定:“中華人民共和國實行土地的社會主義公有制，即全民所有制和勞動群眾集體所有制?！奔次覈鴮嵭型耆耐恋毓兄?，土地屬于國家和集體所有?！吨腥A人民共和國憲法》第十條規(guī)定了國有土地的范圍，即國家所有的土地包括城市的土地和法律規(guī)定的農(nóng)村和城市郊區(qū)的土地。所以，我國國有土地使用權的原始主體只能是國家，在土地一級市場上，國家是行使出讓國有土地使用權的唯一主體。但國家是個抽象的概念，根本不可能實行具體的出讓行為。1998年《土地管理法》第二條規(guī)定：“國家所有土地的所有權由國務院代表國家行使”。第五條規(guī)定:“國務院土地行政主管部門統(tǒng)一負責全國土地的管理和監(jiān)督工作?？h級以上地方人民政府土地行政主管部門的設置及其職責，由省、自治區(qū)、直轄市人民政府根據(jù)國務院有關規(guī)定確定?！薄锻恋毓芾矸ā反_立國務院為國有土地所有權的代表，對各項活動進行監(jiān)督與管理。但我國地域遼闊，情況復雜，國務院無法直接行使土地所有權，在現(xiàn)實中形成了由地方各級人民政府，主要是由市、縣以上地方政府負責，由市、縣人民政府國土資源管理部門具體負責實施的格局。在我國《土地管理法》第55條、《城市房地產(chǎn)管理法》第11條、《城鎮(zhèn)國有土地使用權出讓和轉讓暫行條例》第10條，均明確規(guī)定，國有土地使用權出讓由市、縣政府負責，由市、縣政府土地行政主管部門具體組織實施。其基本程序是先由市、縣級地方政府的土地管理部門編制出讓年度計劃，經(jīng)市、縣級政府審批后，由地方土地管理部門按年度計劃制定每塊地塊的出讓方案，再由市、縣級地方人民政府按國務院的規(guī)定對出讓方案進行審批，最后由市、縣級地方政府的土地管理部門具體實施出讓。國家是國有土地所有權的原始主體，通過法定授權由國務院代表行使，國務院再通過法定授權由地方政府及國土資源部門行使具體權利。這樣，地方政府及國土資源管理部門成為土地使用權拍賣的具體出讓主體和委托人。

出讓人身份多重弊端叢生

在我國，土地屬于國家所有，同時國家對于土地有基于公權力而產(chǎn)生的管理權，因此國家對于土地既有基于公權力而產(chǎn)生的管理權，也有基于所有者身份而產(chǎn)生的所有權，可以說在土地問題上國家是作為雙重主體出現(xiàn)的。同時，國家還擁有一項重要權利即監(jiān)督權，《土地管理法》第五條和第六十六條規(guī)定：“國務院土地行政主管部門統(tǒng)一負責全國土地的管理和監(jiān)督工作?？h級以上人民政府土地行政主管部門對違反土地管理法律、法規(guī)的行為進行監(jiān)督檢查。”并在第六十七條至第七十二條對土地行政主管部門的監(jiān)督權進行了具體細致的規(guī)定。這樣，作為代表國家管理土地的土地管理機構，更是這三種角色的具體扮演者和操作者，一方面代表國家出讓土地，另一方面又代表國家進行管理和監(jiān)督。這種多重身份在土地拍賣中就直接表現(xiàn)為地方政府及國土資源管理部門同時行使著經(jīng)營職能、管理調控職能和監(jiān)督職能。土地所有者、管理者與監(jiān)督者的身份重合，一方面為土地拍賣提供了便利，另一方面又使得政府難以兼顧土地利用的經(jīng)濟、環(huán)境和社會效益，模糊了國家作為管理者和監(jiān)督者的地位，使得在實踐中產(chǎn)生了許多問題。

在具體實踐中，政府并不是抽象的存在，政府機構是由具有自身利益和追求的具體的人所組成的。政府機構有其自身利益，這些利益不僅存在，而且還相當具體。正如布坎南所說“國家不過是其組織成員實現(xiàn)偏好的工具”。地方政府及國土資源管理部門代表國家拍賣出讓土地時，其具體利益表現(xiàn)為實現(xiàn)土地資源價值的最大化，即獲得更多的土地使用權出讓金。土地出讓金目前已成為地方政府財政收入的主要來源。而作為管理者和監(jiān)督者，地方政府及其國土資源管理部門有規(guī)劃、監(jiān)督拍賣活動和地方政府行為及土地利用情況，保護土地，維護國家對土地資源的合法權益的職責，有維護土地所有者權益的權利和義務，尤其是要打擊各種投機行為，保證土地拍賣真正實現(xiàn)公開、公平和公正。

由此看出，地方政府及其國土資源管理部門作為出讓者、管理者與監(jiān)督者所追求的價值目標是完全不同的，難免在實踐中產(chǎn)生矛盾和沖突。當政府機構必須在其肩負的多種職能所體現(xiàn)出的經(jīng)濟利益和公共利益之間做出選擇時，政府機構及其工作人員獨立人格的存在以及“經(jīng)濟人”特性的存在，或多或少會造成其更多的以出讓主體的地位為主導，從而不顧土地宏觀政策和調控目標，人為決定供開發(fā)的土地數(shù)量、抬高出讓價格滿足自己經(jīng)濟上的短期微觀利益，造成對國有土地資產(chǎn)管理和利用的低效率甚至和國家利益背道而馳。也就是說，政府在拍賣土地時盲目追求最高土地出讓金，往往不顧土地市場狀況，以政府的職能取代市場的機能，把土地供應量、土地價格、供地方式和土地使用的方法、期限等原本應由市場或法律確定的變?yōu)檎_定，以土地所有者的身份大面積低價出讓土地，以取得短期的經(jīng)濟效益，以求得所謂的“政績”，造成了土地資源的難以可持續(xù)發(fā)展和公共利益的喪失。而且，不管其作為出讓者還是管理者，都不可能像拍賣企業(yè)那樣及時應對土地拍賣過程中市場因素和環(huán)境因素的各種變化，畢竟，土地拍賣究其實質來講，是一種商業(yè)運作行為。

土地拍賣立法層次低而亂

《中華人民共和國土地管理法》及《中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法》等確立了拍賣作為土地所有權出讓的方式，但具體操作規(guī)范、交易規(guī)則等方面沒有系統(tǒng)規(guī)定，主要由《招標拍賣掛牌出讓國有土地使用權規(guī)范》、《招標拍賣掛牌出讓國有建設用地使用權規(guī)定》等部門規(guī)章來規(guī)范。盡管這些部門規(guī)章對土地拍賣的程序、操作規(guī)范等做了系統(tǒng)的規(guī)定，但其畢竟只是部門規(guī)章，法律位階低，而且不同規(guī)章之間難免有沖突，這就造成了土地拍賣的法律依據(jù)不足，實踐中難免造成困惑。以土地拍賣的施行時間為例就有四個不同的文件規(guī)定。1999年1月27日頒布了《國土資源部關于進一步推行招標拍賣出讓國有土地使用權的通知》指出“商業(yè)、旅游、娛樂和豪華住宅等經(jīng)營性用地，有條件的，都必須招標、拍賣出讓國有

土地使用權?！?001年4月30日，國務院《關于加強國有土地資產(chǎn)管理的通知》要求：“商業(yè)性房地產(chǎn)開發(fā)用地和其他土地供應計劃公布后同一地塊有兩個以上意向用地者的，都必須由市、縣人民政府土地行政主管部門依法以招標、拍賣方式提供”。2002年7月國土資源部發(fā)布第11號令《招標拍賣掛牌出讓國有土地使用權規(guī)定》，規(guī)定“商業(yè)、旅游、娛樂和商品住宅等各類經(jīng)營性用地，必須以招標、拍賣或者掛牌方式出讓”。2003年4月2日，監(jiān)察部、國土資源部《關于開展經(jīng)營性土地使用權招標拍賣掛牌出讓情況執(zhí)法監(jiān)察工作方案》要求，尚未建立經(jīng)營性土地使用權招標拍賣掛牌出讓制度的地方，要督促政府和有關部門于6月底以前建立。由以上規(guī)定可以看出，土地拍賣的施行時間有四個，《招標拍賣掛牌出讓國有土地使用權規(guī)定》是部門規(guī)章，其效力大于一般規(guī)范性文件，因此應根據(jù)該規(guī)定以2002年7月1日作為土地拍賣制度的起始時間，但是考慮到各地實際建立土地拍賣制度的不同情況，2003年4月2日，監(jiān)察部、國土資源部將該項制度的起始時間推遲至2003年7月1日。土地拍賣各自為政交易規(guī)則極不統(tǒng)一

在只有部門規(guī)章系統(tǒng)規(guī)范土地拍賣的同時，各地通過制定地方性的補充規(guī)定或實施細則對土地拍賣交易規(guī)則進行細化，在細化的過程中根據(jù)各地實際情況做出了不同的規(guī)定，各地在拍賣公告的發(fā)布、保證金、交易服務費用、違約行為及法律責任等均有不同，各自為政，亂像叢生。

第一，公告發(fā)布渠道、公告期和公告修改截止日期不同，各地均在本地的報紙和房地產(chǎn)交易中心發(fā)布，公告期分別有活動開始前15日、20日、30日，還有60日的。

第二，保證金收取標準不同。例如，天津一般不低于起始價的20%，沈陽則實行土地成交價款監(jiān)管，競買保證金包含在監(jiān)管資金內，并以5000萬為界分別實行全額監(jiān)管或首付50%余款在土地交付前付清。

第三，交易服務費用五花八門。天津交易手續(xù)費比例為土地出讓價款的 2 ‰-3.5 ‰，長沙、成都等地均對成交金額分段規(guī)定不同的費率。

第四，土地出讓金的繳納不同。天津是在簽訂《國有土地使用權出讓合同》的同時支付不低于成交價總額 20 ％的定金，并在合同簽訂之日起 60 日內全部交齊。成都的首付地價款必須在簽訂《拍賣出讓成交確認書》之日起 5 個工作日內支付。

第五，違約行為及法律責任的規(guī)定不同。北京規(guī)定了五種違約行為，并有兩種責任承擔方式；上海則規(guī)定了三種違約行為和四種責任承擔方式。[1]

這就在很大程度上限制了土地資源在全國范圍內的最優(yōu)配置，同時阻礙了市場機制作用的充分發(fā)揮，使土地拍賣市場被行政區(qū)劃分割，勢必影響土地拍賣的公開性、公正性和競爭性。帶有濃厚“地方色彩”的建設用地使用權拍賣出讓市場不僅因為規(guī)劃不統(tǒng)一影響公平交易的實現(xiàn)，而且難以形成全國統(tǒng)一的土地市場或者區(qū)域性市場，使得國家對土地市場的調控政策難以實現(xiàn)。

為什么要采用拍賣方式出讓土地

實踐證明，采用拍賣方式出讓土地，其優(yōu)勢是非常明顯的。

土地使用權拍賣有助于實現(xiàn)土地資源價值的最大化。拍賣這種方式與生俱來的優(yōu)點就在于透明度高、競爭性強和交易迅速。土地使用權協(xié)議、招標、拍賣、掛牌出讓的四種方式中，拍賣的競爭性最強，透明度也是最高的，能為土地出讓創(chuàng)造公平、公開、公正的競爭環(huán)境，可以實現(xiàn)土地資源價值的最大化，提高土地利用的集約度和土地資源的配置效率。同時，拍賣的市場化程度高，參與者眾多，成交價格主要由市場決定，能最好的實現(xiàn)土地資源的市場化配置。

土地使用權拍賣有助于減少尋租現(xiàn)象，防止腐敗。土地使用權拍賣可以通過市場競爭剔除協(xié)議出讓的部分權力尋租，相應壓縮關系開發(fā)商的超額利潤。另一方面，隨著信息披露公開、交易主體平等、交易過程透明等市場要求，可以減少土地出讓中的暗箱操作、權錢交易等問題，從源頭上防止了腐敗的發(fā)生。

土地使用權拍賣的適用范圍具有廣泛性。相對于招標、掛牌和協(xié)議三種出讓方式，拍賣的適用范圍較大，工業(yè)、商業(yè)、旅游、娛樂和商品住宅等經(jīng)營性用地均可采用。

土地使用權拍賣有助于深化土地使用制度改革，健全土地市場。深化土地使用制度改革就是要充分發(fā)揮市場配置土地資源的基礎性作用，建立統(tǒng)一、公平、規(guī)范有序的土地市場。

第二篇：國有土地使用權拍賣競買須知

國有土地使用權拍賣競買須知

第一條中華人民共和國境內外的公司、企業(yè)、其它組織和個人均可參與競拍，可以獨立競買，也可以聯(lián)合競買。

分宗拍賣，共40宗，地塊位于經(jīng)開區(qū)板橋村2—7社，總面積為4971.354平方米（合7.457畝），分宗面積為94.738平方米至245.29平方米不等。用途為商業(yè)、住宅用地，出讓年限為商業(yè)40年，住宅70年。

土地規(guī)劃要求以規(guī)劃主管部門對每宗地的具體規(guī)劃為準。本宗拍賣土地起拍價為人民幣 1000元/平方米。

第二條 本宗土地以現(xiàn)狀拍賣。

第三條 本宗地拍賣文件包括：1、2、3、4、5、6、7、8、拍賣公告 競買須知 規(guī)劃設計條件 競買申請書 成交確認書 國有土地使用權出讓合同 宗地圖 土地位置圖

第四條 有關拍賣文件可于 2005 年11月 23日起到市土地礦產(chǎn)市場（新益大廈南三樓）索取或在綿陽市土地礦產(chǎn)交易網(wǎng)上查詢（網(wǎng)址：）。有意競買人如決定競買，應于2005年11月 23 1

日至2005年 12 月 22日到市國土資源局辦理報名手續(xù)，填寫《競買國有土地使用權報名表》和《國有土地競買申請書》，并提交有關資料，經(jīng)審查符合競買資格的，向市國土資源局指定帳戶交付競買保證金人民幣2萬元（到帳），由市國土資源局發(fā)給統(tǒng)一制作編號的競價標志牌，方可參與競價。競買人應對競買申請書的承諾承擔責任并全面履行。競買的費用由競買人自行承擔。未競得者的保證金在競買截止之日后五個工作日內給予退回（不計利息），競得者的競買保證金抵作成交價款。

開戶單位：綿陽市土地礦產(chǎn)市場管理所

開戶行：中國銀行涪城支行

帳號：35205478091001

或：

開戶單位：綿陽三江開發(fā)建設投資有限責任公司

開 戶 行：塘汛信用社

帳號：000120110023

第五條競買人應提供以下資料：

一、企業(yè)參與競買的1、營業(yè)執(zhí)照副本；

2、法定代表人證明書及其身份證影印件；

3、股東會或董事會關于參與競買的決議（按照該企業(yè)章程的規(guī)

定提供）；

4、法定代表人簽署的法人授權委托書及委托代理人的身份證

影印件。

二、組織參與競買的1、設立該組織的有效批文；

2、該組織負責人的任命文件及其身份證影印件；

3、該組織負責人簽署的委托代理人的授權文件及委托代理人的身份證影印件。

三、個人參與競買的1、身份證影印件；

2、委托他人參與競買的，須提交經(jīng)公證的授權文件及委托代理

人的身份證影印件。

四、境外競買人，按照上述規(guī)定提交的有關競買人身份證明的文件，應按規(guī)定經(jīng)認證。

競買人須全面閱讀有關拍賣文件，競買人應到現(xiàn)場踏勘擬競買地塊。競買人一經(jīng)舉牌，視為競買人對本拍賣文件、地塊現(xiàn)狀及《國有土地使用權出讓合同》無異議并全面接受，不得撤回。

第六條 本次公開拍賣會定于2005年12月22日13：30時在綿陽市土地礦產(chǎn)市場舉行。

第七條 拍賣程序：

1、至少在拍賣前20日將地塊基本情況、土地使用條件、起叫價等在《綿陽日報》或《綿陽晚報》、綿陽市土地礦產(chǎn)交易網(wǎng)及綿陽市土地礦產(chǎn)市場電子顯示屏等處進行公告。

2、有意競買者在公告規(guī)定的時間內到市土地礦產(chǎn)市場辦理報名

手續(xù)，經(jīng)審查符合競買資格的，繳納競買保證金，領取競價標志牌后方可參與競買。

3、拍賣開始，拍賣主持人、記錄員就位，點算競買人。

4、主持人簡介拍賣地塊的位置、面積、用途、使用年限、規(guī)劃要求和其他有關事項，宣布拍賣起叫價及每一次應價遞增的數(shù)額。在拍賣過程中，主持人有權根據(jù)競投應價情況調整每一次應價數(shù)額。

5、競價標志牌代表競買人的資格。競買人以舉牌方式應價。競買人應價時，手舉的競價標志牌應高出頭部。在新開價之前，競買人不得撤回已經(jīng)舉出的競價標志牌。

6、起叫價不等于該幅上地使用權出讓的底價，競投者最后應價低于底價時，主持人有權終止拍賣，宣布此次拍賣無效。

7、競買人最后一次舉牌應價時，經(jīng)主持人宣布最后應價數(shù)目“第一次”、“笫二次”而沒有人再舉牌應價，主持人一槌敲下，該幅土地使用權由最后應價者取得。

8、主持人宣布拍賣地塊的競得人。

9、簽訂《國有土地使用權成交確認書》。

10、簽訂《國有土地使用權出讓合同》。

11、按《國有土地使用權出讓合同》約定付清后，申請國有土地登記，并領取《國有土地使用證》。

第八條競買人應按《國有土地使用權成交確認書》規(guī)定的時間、地點與綿陽市國土資源局簽訂《國有土地使用權出讓合同》，并不得對《國有土地使用權出讓合同》條款提出異議。

第九條競得人逾期未與綿陽市國土資源局簽訂《國有土地使用權出讓合同》的，視為違約，已付的競買保證金全額不予退還，并賠償市國土資源局因此遭受的一切損失。

第十條競得人應按有關規(guī)定繳納相應的土地出讓交易服務費。第十一條幾項具體規(guī)定：

1、板橋村2-7社商業(yè)（住宅）門面，由經(jīng)開區(qū)管委會委托有資質的設計單位統(tǒng)一規(guī)劃、統(tǒng)一設計、統(tǒng)一街景的施工圖，并報經(jīng)市規(guī)劃局審定，任何單位或個人都不得提出修改意見，必須按審定的方案實施。

2、競買成交者在拍賣成交后一年內必須開工建設，否則將按土地管理法律法規(guī)的規(guī)定進行處理。

3、競買成交者，動工建設前必須到管委會建設主管部門辦理建設開工手續(xù)，城市建設配套費仍按原規(guī)定執(zhí)行，按總建筑面積25元/平方米收取。

4、競買成交后，受讓方應按規(guī)定繳納成交總額4%的契稅及萬分之五的印花稅和成交總額3.5%的土地交易服務費。

5、競買成交后，規(guī)劃手續(xù)（一書一證、綠線圖）、出讓土地使用權手續(xù)及《國有土地使用證》由經(jīng)開區(qū)管委會按規(guī)定統(tǒng)一辦理，其費用由管委會繳納（費用包括規(guī)劃資料費、地籍測繪費、土地登記費）。

6、競買成交后，受讓方必須在10日內付清土地出讓金，即土地款，任何單位或個人均不得拖欠或抵扣。否則，將視為競買者（受讓方）自愿放棄，其所交土地保證金不予退還，競買的土地由市國土資源局無條件收回。

7、動工建設時，由綿陽市規(guī)劃局涪城片區(qū)規(guī)劃所按照已經(jīng)審查

批準的總平面圖（紅線圖）進行施工圖放線，確定正負零位置。

8、在辦理施工報建手續(xù)中發(fā)生的人防工程異地建設費、工程質量監(jiān)督費、白蟻防治費、建房保證金、定額測定費、建設施工意外保險以及水、電、氣、通訊等基礎設施入網(wǎng)費，由受讓方根據(jù)市級及市級以上部門規(guī)定的收費標準自行繳納。

2005年11月22日

第三篇：國有土地使用權拍賣出讓方案

國有土地使用權拍賣出讓方案

根據(jù)《中華人民共和國土地管理法》、《廣東省土地使用權交易市場管理規(guī)定》以及廣東省民政廳《關于加快推進我省軍隊離休退休干部服務管理工作社會化改革的意見》（粵民優(yōu)[2004]24號）的有關規(guī)定，以及《關于工業(yè)東路軍休所、五祖路軍休所、新華路干休所、核工業(yè)廣東礦冶局土地管理開發(fā)有關問題的會議紀要》（市政府工作會議紀要[2007]58號）、《關于整體開發(fā)工業(yè)東路軍休所、五祖路軍休所、新華路干休所、核工業(yè)廣東礦冶局土地的批復》（韶府復[2007]110號）的精神，經(jīng)韶關市國有土地使用權招標拍賣工作領導小組辦公室成員會議，決定委托韶關市國土資源儲備交易中心對位于武江區(qū)工業(yè)東路19號南端居住用地（兼容商業(yè)用地）進行公開拍賣出讓。

一、拍賣地塊基本情況：

1、拍賣地塊概況：拍賣地塊位于武江區(qū)工業(yè)東路19號南端，規(guī)劃用地面積為1648平方米，發(fā)證面積：1323平方米；土地用途為居住用地（兼容商業(yè)用地）；土地使用年限：商業(yè)用地40年、居住用地70年（自《國有土地使用權出讓合同》簽訂之日起計）。

2、有關規(guī)劃技術指標及設計要求：

（1）規(guī)劃技術指標：規(guī)劃用地面積為1648平方米，主要規(guī)劃控制指標：建筑密度≤35%；容積率≤7.5；綠地率≥30%。

（2）地塊配套公建設施及其他要求：

①該地塊需配套公建要求按《城市居住區(qū)規(guī)劃設計規(guī)范》、《廣東省居住小區(qū)技術規(guī)范》及地塊控規(guī)圖要求。

②該地塊住房總建筑面積中，套型建筑面積90㎡以下住房建筑面積所占比重應達到40%以上。

③社區(qū)服務用房建設應嚴格遵照韶府[2007]68號文要求。

3、出讓地塊需拆遷安臵情況： 該地塊需安臵戶數(shù)為30戶，拆遷建筑總面積為3370平方米，其中： ①三棟5層樓房共28套住宅，拆遷建筑面積約為3000平方米： ②辦公室、娛樂室、醫(yī)務室等二套，拆遷建筑面積約200㎡； ③儲藏室28間，拆遷建筑面積約170㎡。

該地塊拆遷安臵工作由競得人負責，所涉及的一切費用由競得人承擔，具體拆遷安臵要求見本方案第十三條。（以上拆遷面積及安臵戶數(shù)僅供參考，具體按實際發(fā)生數(shù)為準）。

二、拍賣起叫價：人民幣貳佰捌拾萬整（￥2,800,000元），增價幅度為人民幣伍萬元整；確定競得人方式：價高者得。

三、公告時間：從2008年5月9日至2008年6月9日止 ；拍賣會時間：2008年6月10日上午10時正。

四、中華人民共和國境內外的法人、自然人和其他組織，除法律另有規(guī)定者外，均可參加，有意競買人可以單獨申請，也可以聯(lián)合申請。

五、2008年5月22日辦公時間，韶關市國土資源儲備交易中心將組織有意競買者到拍賣地塊現(xiàn)場勘看。

六、報名方式：

有意競買者必須在2008年6月9日17時前將履約保證金人民幣壹佰萬元（￥1,000,000元）轉入韶關市國土資源局指定帳戶（單位名稱：韶關市國土資源儲備交易中心；開戶銀行：中國銀行韶關市武江支行；帳號：85272***01）, 并在2008年6月10日上午9時50 分至10時期間持履約保證金轉帳證明原件（銀行已蓋章，轉帳憑證備注欄中注明宗地編號）、身份證原件及其它符合要求的材料（具體詳見第七部分）到二樓拍賣會場簽到處辦理競買登記手續(xù)，如逾期未辦理的，視作競買人自動放棄競買的權利，未通過資格審查的有意競買人不得參加本次競買。

競得人的履約保證金將不予退回，也不抵作成交價款；成交后即轉 為項目建設保證金；未競得人的履約保證金，由未競得人在拍賣工作結束后5個工作日內向韶關市國土資源儲備交易中心申請退回（不計利息）。

七、有意競買人拍賣現(xiàn)場必須提交的資格審查資料及要求：

（一）提交資格審查的資料內容：

1、競買申請書原件：必須清楚列明競買登記單位名稱；以自然人名義競買的，競買申請書須簽字并印手模；以法人及其他組織名義競買的，競買申請書須法定代表人或負責人簽署并加蓋法人或組織印章，并在申請書附件欄中注明提交的競買資料，最后署明申請時間；

2、足額繳交履約保證金轉帳憑證原件：履約保證金須有銀行蓋章，且備注欄應注明競買地塊宗地編號，如2008-A-09標的履約保證金；

3、參加拍賣人員（即現(xiàn)場舉牌應價者）的身份證原件及競買人授權委托書原件。

（二）對現(xiàn)場審查資料的說明：

（1）此部分資料由競買人親自密封提交，競買人提交的現(xiàn)場資格審查資料其中有一項不全或不符合要求的，將不被賦予競買資格。

（2）當競買人辦理完競買登記手續(xù)后，其提交的資料將不可撤回，也不能補交資料；申請撤回的或補交資料的，視作自動放棄競買的權利。

（3）競買人須足額繳交履約保證金，且不可中途撤回。如競買人將履約保證金全部或部分中途撤回，致使履約保證金無法足額到達韶關市國土資源儲備交易中心指定帳號，而繼續(xù)提交資料報名參加競買的，一經(jīng)查實，將視為競買人提交虛假文件，我局將取消其參加今后由我局組織的公開交易土地的競買權利；如競買人競買成功的，將按規(guī)定取消其競得資格，并保留追討賠償?shù)臋嗬?/p>

（4）經(jīng)審查，如競買人所提交的競買登記資料中未見履約保證金轉帳原件或原件未有銀行蓋章，將視為競買人未繳交履約保證金，我局 將當場取消其參加本次拍賣會競買的權利。

（5）經(jīng)現(xiàn)場審查不合格的競買人，不得舉牌應價。

（三）拍賣會結束后，有意競買人還需提交如下資料（此部分資料由競買人先行按要求準備，這項工作將由工作人員協(xié)助競買人準備）：

1、法人名義申請購買的，應提交如下資料： ①營業(yè)執(zhí)照副本復印件； ②法定代表人身份證明書原件； ③法定代表人身份證復印件； ④履約保證金代繳聲明； ⑤聯(lián)合競買聲明。

2、自然人名義申請購買的，應提交如下資料： ①身份證復印件；（拍賣會現(xiàn)場已提交的可以不用提交）②履約保證金代繳聲明； ③聯(lián)合競買聲明。

3、其他組織名義申請購買的，應提交如下資料： ①表明該組織存在的合法文件或有效證明； ②履約保證金代繳聲明； ③聯(lián)合競買聲明。

4、境外法人、自然人及其他組織申請購買的，應提交如下資料： ①境外法人、自然人及其他組織的有效身份證明； ②履約保證金代繳聲明； ③聯(lián)合競買聲明。

④境外競買人應按規(guī)定由中華人民共和國各國駐該國、該地區(qū)大使館或領事館或認證；港澳競買人應由中華人民共和國司法授權的香港律師公證并由中國法律服務（香港）有限公司加蓋轉遞章。

5、對該部分應提交資料的說明：（1）聯(lián)合參與競買的，競買申請表應列明各成員單位并簽章（以個人名義競買的，競買申請書須簽字并印手模；以單位名義競買的，競買申請書須蓋單位印章和法定代表人簽署），同時出具聯(lián)合競買聲明，承諾各成員單位為競得后的行為承擔連帶責任，且承諾聯(lián)合競得的地塊不作分割。

（2）參加拍賣的競買人（包括競得人），在拍賣會結束后應盡快按規(guī)定將資料提交齊全。

（四）競買人如對競買登記資料的提交或填寫仍有疑問，請在2008年6月9日辦公時間內，到韶關市國土資源儲備交易中心咨詢；如競買人未在規(guī)定的時間內向韶關市國土資源儲備交易中心咨詢拍賣有關事宜，由此引起的一切責任概由競買人自行承擔。拍賣會現(xiàn)場，工作人員將拒絕回答競買人提出的疑問。

（五）競買人提交的競買登記資料，由資格審查小組在監(jiān)督人的監(jiān)督下和公證員的公證下進行審查，如有下列情形之一者，競買人將不被賦予競買資格：

（1）提交的競買資料不全的或未按規(guī)定的要求提交的。（2）有意競買人不具備競買資格的（即欠政府地價款的或未能提交足額履約保證金轉帳憑證的）。

（3）必須提供原件進行審查而不能提供原件的。（4）有意競買人提供虛假文件的。

以上經(jīng)審查不符合資格的競買人可當場提出復核，但不能通過補交資料取得競買資格。

（六）有下列情形之一者，拍賣人有權在拍賣會前終止拍賣活動：（1）競買人竄價，影響拍賣結果公正性的；

（2）經(jīng)審查，符合資格的競買人未達到法定人數(shù)2人及以上的；（3）應當依法終止拍賣活動的其它情形。

八、拍賣成交后，競得人必須當場簽訂《拍賣成交確認書》。如果競得人拒絕簽訂《拍賣成交確認書》，其繳交的履約保證金不予退回，出讓方有權將拍賣地塊無償收回，并保留向競得人追討賠償?shù)臋嗬?/p>

九、成交價款及其它費用支付方式：

競得人必須在簽訂《拍賣成交確認書》次日起15個工作日內，付清全部成交價款及相關費用（詳見本方案第十六條），成交價款通過韶關市非稅系統(tǒng)繳交,相關費用按指引繳交。

如競得人逾期未付清成交價款的，必須每日按應繳成交價款的1‰向出讓方繳納滯納金。逾期30日仍未付清的，出讓方將拍賣地塊無償收回，競得人前期所交納的履約保證金不予退回。

十、競得人在交齊全部成交價款、項目建設保證金及相關費用之日起5個工作日內，向韶關市國土資源局申請辦理用地手續(xù)，領取《建設用地批準書》。

如果競得人未按上述規(guī)定的時限向韶關市國土資源局申請辦理用地手續(xù)的，其繳交的成交價款、項目建設保證金及相關費用不予退回，韶關市國土資源局有權無償將拍賣地塊收回再行公開交易，并保留向競得人追討賠償?shù)臋嗬?/p>

十一、交地方式

韶關市軍隊離休退休干部工業(yè)東路休養(yǎng)所負責搬遷及交地工作，并承諾在成交之日起三個月內完成所有住戶及辦公設施的搬遷工作，并將騰空后的土地交給競得人開發(fā)。

如韶關市軍隊離休退休干部工業(yè)東路休養(yǎng)所未能在三個月內完成搬遷工作并將騰空后的土地交給競得人開發(fā)，政府將取消本次交易，直接將成交價款退回給競得人，政府不另行補償給競得人，也不再組織該地塊的出讓工作。

十二、根據(jù)韶關市軍隊離休退休干部工業(yè)東路休養(yǎng)所（下稱軍休所）提交的相關資料，按照有關法律法規(guī)的規(guī)定，轉述有關拆遷安臵要求及條件如下：

（一）競得人須向軍休所無償提供6-20層中的30套住房，由軍休所在東南面朝向及西南面朝向各選15套，每套套內建筑面積100平方米（若軍休所住戶要求臵換小戶型商住樓，小于100平方米部分競得人須按成本價給予補償，具體事宜由住戶與競得人自行協(xié)商）；

（二）30套房屋的裝修標準為人民幣5萬元/套，可由競得人負責裝修或交由軍休所住戶自行裝修（裝修費在交樓時一并交付）。

（三）競得人須無償提供一個地下車位給軍休所，面積約30㎡（由軍休所自選位臵）。

（四）競得人要將電安裝到各住戶門口電表中，自來水安裝到衛(wèi)生間或廚房陽臺，煤氣管道安裝到廚房內，電話、有線電視到位。

（五）商住樓平面設計圖須經(jīng)軍休所認可，如存在爭議，以規(guī)劃部門意見為準；每套套內建筑面積100平方米以設計圖紙為準，軍休所住戶只承擔電梯、樓道的分攤面積，最終面積以韶關市測繪管理所測繪為準；

（六）競得人在軍休所住戶搬遷前5個工作日內將人民幣27萬元一次性補給軍休所住戶（按18個月計算，費用標準為每戶每月500元，合計為人民幣27萬元）。

（七）競得人須在競得該地塊之日起10天內，向出讓方繳交建設項目保證金人民幣500萬元整（單位名稱：韶關市國土資源儲備交易中心；開戶銀行：中國銀行韶關市武江支行；帳號：85272***01），且在收到軍休所騰空的土地之日起18個月內完成出讓地塊的建設，并無償向軍休所提供30套住房及一個地下車庫。如競得人不按期交付使用的，每超一個月，競得人須補給軍休所各種損失人民幣10萬元整，半年后，如不能交付使用屬爛尾樓的，出讓方收回土地使用權，競得人 7 所交地價款、相關費用及保證金不予退回，未建成房屋產(chǎn)權歸政府所有。

如競得人未能按規(guī)定的時限繳交或未在規(guī)定時限內繳齊本次拍賣地塊建設項目保證金的，韶關市國土資源局有權取消競得人的競得資格，無償將拍賣地塊收回再行公開交易，其競得人前期所繳交的成交價款及相關費用不予退回，并保留向競得人追討賠償?shù)臋嗬?/p>

（八）項目建設保證金退還方式：

1、競得人必須持有軍休所出具的相關書面證明材料方可向韶關市國土資源局申請辦理本次拍賣地塊項目建設保證金的退還手續(xù)。

2、為確保競得人能順利按期施工，競得人在建筑基礎工程完成后，可向出讓方申請辦理項目建設保證金人民幣100萬元的退還手續(xù)；待樓房建至十層后，競得人可再向出讓方申請辦理項目建設保證金人民幣150萬元退還手續(xù)；待樓房封頂后可再向出讓方申請辦理項目建設保證金人民幣200萬元退還手續(xù)；剩余的項目建設保證人民幣50萬元，出讓方在競得人交付30套住房之日起30天內退還（不計利息）。

注：

一、有意競買人在參加競買時必須無條件接受以上安臵條件，并承諾嚴格按上述要求完成拆遷安臵工作。

二、瘕疵說明：競得人直接支付給軍休所的裝修費、搬遷費，因出讓方無法監(jiān)管該項費用，由競得人與軍休所按財務管理的有關規(guī)定辦理。

十三、競得人在與工業(yè)東路軍休所達成拆遷補償協(xié)議后五個工作日內，持拆遷安臵補償協(xié)議書原件及工業(yè)東路軍休所相關證明文件與韶關市國土資源局簽訂《國有土地使用權出讓合同》，同時申請辦理土地登記手續(xù)，領取《國有土地使用證》。

如果競得人未按上述規(guī)定的時限與韶關市國土資源局簽訂《國有土地使用權出讓合同》的，其繳交的成交價款及相關費用不予退回，韶關市國土資源局有權無償將拍賣地塊收回再行公開交易，并保留向競得人追討賠償?shù)臋嗬?/p>

十四、競得人必須嚴格按照韶關市城鄉(xiāng)規(guī)劃局的規(guī)劃設計要求開發(fā)建設上述地塊。競得人不得將未竣工的項目土地進行轉讓，地塊建設周期為二年（從簽訂《國有土地使用權出讓合同》之日起計）；自簽訂《國有土地使用權出讓合同》之日起，競得人超過一年未開工建設的，按該地塊成交價的20%收取閑臵費；閑臵2年以上的，我局有權無償收回該宗土地使用權。

十五、有意競買人如目前仍欠韶關市人民政府地價款的，必須在拍賣報名截止前繳清所欠款項后方能參加本次拍賣地塊的競買活動。

十六、競得人應繳稅費說明：

1、契稅、規(guī)劃設計費（人民幣48000元）、評估費（人民幣16125元）、價格調節(jié)基金（5元/㎡）、現(xiàn)場公證費（2,000元）、曬圖測量費及入庫費、土地登記費（按0.08元/㎡計）等不納入成交價款，全部由競得人承擔。

2、交易服務費按粵價函[2004]345號文及韶市價[2002]25號文規(guī)定由出讓方和競得人各自負擔一半。競得人必須在成交之日起5個工作日內付清交易服務費（競得人如逾期未繳清交易服務費的，韶關市國土資源儲備交易中心可每日按應繳交易服務費的1‰向競得人收取繳納滯納金）。

十七、本方案未涉及的事宜，由韶關市國有土地使用權招標拍賣工作領導小組辦公室負責解釋。

二〇〇八年五月八日

拍賣地塊的來源和瑕疵說明

現(xiàn)將公開拍賣出讓的武江區(qū)體育路北側居住用地（兼容商業(yè)用地）的情況說明如下：

一、拍賣地塊的有關情況：

該地塊位于武江區(qū)體育路北側，原土地使用者韶關市軍隊離休退休干部工業(yè)東路休養(yǎng)所，按照《關于工業(yè)東路軍休所、五祖路軍休所、新華路干休所、核工業(yè)廣東礦冶局土地管理開發(fā)有關問題的會議紀要》（市政府工作會議紀要[2007]58號）、《關于整體開發(fā)工業(yè)東路軍休所、五祖路軍休所、新華路干休所、核工業(yè)廣東礦冶局土地的批復》（韶府復[2007]110號）的精神，擬對該地塊進行公開交易?，F(xiàn)根據(jù)城市發(fā)展的需要，同時依據(jù)韶關市城鄉(xiāng)規(guī)劃局的規(guī)劃意見和《關于韶關市韶關林場叢林山莊北側地塊控制規(guī)劃》的要求，將本宗地規(guī)劃為居住用地（兼容商業(yè)用地），規(guī)劃總用地面積約1648平方米。

二、拍賣地塊存在的不足之處：

（一）拍賣地塊上的建筑物拆除和土地清理平整工作需由競得人負責，費用由競得人承擔。

（二）出讓地塊范圍內地質情況及地下設施不明。

（三）根據(jù)韶關市軍隊離休退休干部工業(yè)東路休養(yǎng)所（下稱軍休所）提交的相關資料，按照有關法律法規(guī)的規(guī)定，轉述有關拆遷安臵要求及條件如下：

1、競得人須向軍休所無償提供6-20層中的30套住房，由軍休所在東南面朝向及西南面朝向各選15套，每套套內建筑面積100平方米（若軍休所住戶要求臵換小戶型商住樓，小于100平方米部分競得人須按成本價給予補償，具體事宜由住戶與競得人自行協(xié)商）； 2、30套房屋的裝修標準為人民幣5萬元/套，可由競得人負責裝 修或交由軍休所住戶自行裝修（裝修費在交樓時一并交付）。

3、競得人須無償提供一個地下車位給軍休所，面積約30㎡（由軍休所自選位臵）。

4、競得人要將電安裝到各住戶門口電表中，自來水安裝到衛(wèi)生間或廚房陽臺，煤氣管道安裝到廚房內，電話、有線電視到位。

5、商住樓平面設計圖須經(jīng)軍休所認可，如存在爭議，以規(guī)劃部門意見為準；每套套內建筑面積100平方米以設計圖紙為準，軍休所住戶只承擔電梯、樓道的分攤面積，最終面積以韶關市測繪管理所測繪為準；

6、競得人在軍休所住戶搬遷前5個工作日內將人民幣27萬元一次性補給軍休所住戶（按18個月計算，費用標準為每戶每月500元，合計為人民幣27萬元）。

7、競得人須在競得該地塊之日起10天內，向出讓方繳交建設項目保證金人民幣500萬元整（單位名稱：韶關市國土資源儲備交易中心；開戶銀行：中國銀行韶關市武江支行；帳號：85272***01），且在收到軍休所騰空的土地之日起18個月內完成出讓地塊的建設，并無償向軍休所提供30套住房及一個地下車庫。如競得人不按期交付使用的，每超一個月，競得人須補給軍休所各種損失人民幣10萬元整，半年后，如不能交付使用屬爛尾樓的，出讓方收回土地使用權，競得人所交地價款、相關費用及保證金不予退回，未建成房屋產(chǎn)權歸政府所有。

如競得人未能按規(guī)定的時限繳交或未在規(guī)定時限內繳齊本次拍賣地塊建設項目保證金的，韶關市國土資源局有權取消競得人的競得資格，無償將拍賣地塊收回再行公開交易，其競得人前期所繳交的成交價款及相關費用不予退回，并保留向競得人追討賠償?shù)臋嗬?/p>

8、項目建設保證金退還方式：

（1）競得人必須持有軍休所出具的相關書面證明材料方可向韶關市國土資源局申請辦理本次拍賣地塊項目建設保證金的退還手續(xù)。

11（2）為確保競得人能順利按期施工，競得人在建筑基礎工程完成后，可向出讓方申請辦理項目建設保證金人民幣100萬元的退還手續(xù)；待樓房建至十層后，競得人可再向出讓方申請辦理項目建設保證金人民幣150萬元退還手續(xù)；待樓房封頂后可再向出讓方申請辦理項目建設保證金人民幣200萬元退還手續(xù)；剩余的項目建設保證人民幣50萬元，出讓方在競得人交付30套住房之日起30天內退還（不計利息）。

注：

一、有意競買人在參加競買時必須無條件接受以上安臵條件，并承諾嚴格按上述要求完成拆遷安臵工作。

二、瘕疵說明：競得人直接支付給軍休所的裝修費、搬遷費，因出讓方無法監(jiān)管該項費用，由競得人與軍休所按財務管理的有關規(guī)定辦理。

二○○八年五月八日

第四篇：南京市國有土地使用權招標和拍賣管理辦法研究與分析

南京市國有土地使用權招標和拍賣管理辦法(2000年3月1日 寧政發(fā)〔2000〕56號)

第一條 為了加強土地市場管理，規(guī)范國有土地使用權招標、拍賣行為，建立公開、公平、公正的土地市場秩序，促進土地資源的合理利用，根據(jù)《中華人民共和國土地管理法》、《中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法》、《中華人民共和國城鎮(zhèn)國有土地使用權出讓和轉讓暫行條例》及有關法律、法規(guī)規(guī)定，結合本市實際，制定本辦法。

第二條 本市行政區(qū)域內的國有土地使用權招標、拍賣(以下簡稱土地招標、拍賣)適用本辦法。

第三條 南京市國土管理局主管全市范圍內的土地招標、拍賣工作。計劃、建設、規(guī)劃、房產(chǎn)等部門在各自職責范圍內協(xié)同做好土地招標、拍賣工作。

本市十區(qū)范圍內的土地招標、拍賣工作由南京市土地市場管理辦公室具體實施。

五縣的土地招標、拍賣工作在市國土管理局的指導下由各縣土地行政主管部門組織實施。

對于土地利用總體規(guī)劃確定的城市規(guī)劃區(qū)外的鄉(xiāng)(鎮(zhèn))人民政府所在地的集鎮(zhèn)，其國有土地使用權拍賣管理辦法另行制訂。

第四條 商業(yè)、旅游、娛樂、金融、房地產(chǎn)開發(fā)等經(jīng)營性用地必須以招標、拍賣方式出讓國有土地使用權。

下列國有土地依法出讓于商業(yè)、旅游、娛樂、金融、房地產(chǎn)開發(fā)等經(jīng)營性用途的，由政府先行收回土地使用權，統(tǒng)一以招標、拍賣方式供地：

1、經(jīng)清理納入拍賣范圍的原“以地補路”項目用地;

2、“退二進三”、“污染搬遷”及特困企業(yè)遷址后原企業(yè)用地;

3、破產(chǎn)企業(yè)原生產(chǎn)經(jīng)營性用地;

4、舊城改造地塊;

5、單位自有劃撥土地;

6、其他依法應當以招標、拍賣方式出讓的土地。

屬于下列情況之一的，通過拍賣方式出讓：

1、以獲取最高出讓金為主要目的，以出價最高為條件確定受讓人的;

2、對土地使用者資格沒有特別限制，一般單位或個人均可能有受讓意向的;

3、土地用途無特別限制及要求的。

屬于下列情況之一的，通過公開招標方式出讓：

1、除獲取較高出讓金外，還具有其他綜合目標或特定的社會、公益建設條件的;

2、土地用途受嚴格限制，僅少數(shù)單位或個人可能有受讓意向的。

對土地使用者有資格限制或特別要求的，可對符合條件的用地申請進行邀請招標。

因抵押權實現(xiàn)及司法機關依法裁定應以拍賣方式處置的國有土地使用權參照本辦法進行拍賣。

原出讓土地以招標、拍賣方式轉讓的應委托南京市土地市場管理辦公室統(tǒng)一實施。

第五條 土地招標、拍賣應當有計劃、有步驟地進行，由市、縣國土管理局會同有關部門根據(jù)社會經(jīng)濟發(fā)展計劃產(chǎn)業(yè)政策、市場需求狀況、土地利用總體規(guī)劃和城市規(guī)劃的要求及上級下達的土地利用計劃制訂國有土地使用權招標、拍賣出讓計劃，報經(jīng)同級人民政府批準并報上一級土地行政主管部門備案。

第六條 具體地塊的招標、拍賣出讓，應由市、縣國土管理局會同有關部門作好對擬招標、拍賣地塊的勘測定界、規(guī)劃用途、確定規(guī)劃設計要點、招標(拍賣)底價評定，編制地塊位置圖、投標(拍賣)須知、土地使用權投標標書及其他有關文件等的前期準備工作，共同擬定招標、拍賣方案，報有批準權的人民政府批準后實施。

市政府成立“南京市國有土地使用權招標和拍賣領導小組”，統(tǒng)一領導和管理十區(qū)范圍內此項工作。

第七條 土地招標，拍賣出讓以凈土為主。征用集體土地作出讓土地的征地拆遷、前期開發(fā)工作由市、縣國土管理局統(tǒng)一組織實施。工廠“退二進三”、“污染搬遷”、破產(chǎn)企業(yè)等，一律以凈地方式拍賣或招標。

第八條 土地招標、拍賣所得資金，扣除土地取得、拆遷安置、上交國家土地有償使用費等成本費用及按規(guī)定提取的業(yè)務部門工作開支后專戶存儲，按市、縣人民政府規(guī)定實行?？顚Ｓ谩?/p>

第九條 土地招標、拍賣活動應遵循依法、公平、公開、公正、擇優(yōu)和誠實信用的原則，并接受社會和上級土地行政主管部門的監(jiān)督。

土地招標、拍賣活動應依法進行公證。

第十條 舉行土地招標、拍賣活動，市、縣國土管理局應提前三十日發(fā)布公告，公布競投(買)的時間、地點、地塊、方式，并向競投(買)人提供以招標或拍賣地塊的基本情況(包括面積、位置、用途、開發(fā)程度、土地使用年期、規(guī)劃設計要求、權屬來源等)，參與人應具備的資格條件和競投(買)規(guī)則等。

第十一條 競投(買)應了解招標或拍賣地塊的有關資料，遵守規(guī)則，依法參與競投(買)活動，不得有弄虛作假或串通壓價等行為。

第十二條 市、縣國土管理局進行土地招標出讓，可以選用以下之一項條件確定中標人：

(一)在競投期內出價最高者;

(二)依據(jù)競投出價、支付土地使用權出讓金的期限、方式及規(guī)劃設計方案等經(jīng)評標小組綜合評定最優(yōu)者。

第十三條 招標出讓國有土地使用權的基本程序：

(一)發(fā)布招標公告。

(二)投標者報名并提供資格身份證明文件。資格身份證明文件包括企業(yè)注冊證明及資質等級證書，主要開發(fā)經(jīng)歷，資金或財務資信等。

(三)按照招標文件要求對投標人資格進行審查。經(jīng)審查合格的投標人領取有關招標文件并交付保證金。

(四)組織投標單位勘察現(xiàn)場，并進行招標地塊答疑。

(五)投標單位編制標書，并在規(guī)定的時間內將密封的標書投入指定標箱。

(六)邀請各投標單位和公證人員及有關部門人員召開開標會議，宣布評標、定標辦法，進行驗標，當眾啟封宣讀標書并宣布標底。

投標人有權要求查詢開標記錄及附件。

(七)組織評標小組進行評標、決標。采用本辦法第十二條第(二)項為中標條件的，應由評標小組在開標后五日內對投標書進行評標、定標。

(八)向中標和未中標者發(fā)出書面通知，未中標的，定標后七日內退還保證金。

(九)中標人在接到中標通知書后十五日內與市、縣國土管理局簽訂土地出讓合同并繳納土地使用權出讓金總額15%的定金。

(十)中標人按合同約定付清土地使用權出讓金后依法辦理土地登記及領取土地使用證。

第十四條 拍賣出讓國有土地使用權的基本程序：

(一)發(fā)布拍賣公告。

(二)競買人報名參加競買并提交有關資格身份證明文件，包括企業(yè)注冊證明及資質等級證書，主要開發(fā)經(jīng)歷，資金或財務資信等。

(三)按照拍買文件要求對競買人資格進行審查，符合要求的發(fā)給競買資格證書和統(tǒng)一編號的應價牌，并由競買人交付保證金。

(四)組織競買單位勘察現(xiàn)場，進行拍買地塊答疑。

(五)拍賣會現(xiàn)場操作：

1、競買人顯示應價牌，拍賣主持人點算競買人。

2、主持人簡介土地的位置、面積、用途、使用年期、規(guī)劃要點和其他有關事項。

3、主持人宣布起價和第一次應價后叫價遞增的幅度。

4、競買人按規(guī)定的方法應價或加價。

5、主持人連續(xù)三次宣布最后應價而沒有加價的，主持人落槌。

6、主持人宣布最后的應價者為競得人。

7、現(xiàn)場拍賣公證。

8、簽定《拍賣成交確認書》。

(六)競得人應在拍賣成交當日與市、縣國土管理局簽訂土地出讓合同，并交納土地使用權出讓金額15%的定金。

(七)競得人按合同約定付清土地使用權出讓金后依法辦理土地登記，領取土地使用證。

第十五條 所有競投(買)人報出的最高價均低于招標(拍賣)底價或達不到中標條件的，市、縣國土管理局可以宣布停止該幅土地使用權的招標，拍賣活動。第十六條 按本辦法通過招標、拍賣出讓取得土地使用權的，可憑簽訂的國有土地使用權出讓合同向有關部門申請辦理立項和開發(fā)許可等有關手續(xù)。

第十七條 對招標、拍賣出讓的土地，中標人或競得人應嚴格按照出讓合同的約定進行建設，不得擅自更改。

第十八條 中標人或競得人交納的投標(競買)保證金可抵作土地使用權出讓金。

第十九條 土地招標、拍賣成交后，中標人或競得人不按規(guī)定時間簽訂出讓合同的，應賠償組織該地塊招標、拍賣支出的全部費用，該地塊由市、縣國土管理局重新組織招標、拍賣。

第二十條 中標人或競得人未按規(guī)定期限付清土地使用權出讓金的，市、縣國土管理局可報請市、縣人民政府批準解除土地出讓合同，已交付的定金不予退還。

第二十一條 中標人或競得人已按規(guī)定期限付清土地使用權出讓金，市、縣國土管理局未按約定提供土地的，中標人或競得人有權解除出讓合同，由市、縣國土管理局雙倍返還定金。

第二十二條 土地招標、拍賣結果應報上一級土地行政主管部門備案。市國土管理局應對縣級招標、拍賣活動進行監(jiān)督，對不符合規(guī)范的招標、拍賣行為予以糾正。

對違反法律、法規(guī)和本辦法的招標、拍賣活動，報同級人民政府批準后，宣布無效，造成的損失應依法賠償。

第二十三條 招標、拍賣工作人員在土地招標、拍賣活動中，接受賄賂、泄露秘密、玩忽職守、循私舞弊的由其所在單位或上級機關給予行政處分，構成犯罪的由司法機關依法追究刑事責任。

第二十四條 投標人、競買人以弄虛作假、串通壓價等非法手段取得土地使用權的，土地使用權出讓方可取消其中標或競得資格，收回土地使用權，已交付的定金不予退還，對有關責任人由其所在單位或上級機關給予行政處分，構成犯罪的由司法機關依法追究刑事責任。

第二十五條 本辦法由南京市國土管理局負責解釋。

第二十六條 本辦法自公布之日起實施。

第五篇：鄭州市國有土地使用權出讓招標拍賣實施辦法

鄭州市國有土地使用權出讓招標拍賣實施辦法

2002年3月29日市人民政府第5次常務會議審議通過，現(xiàn)予發(fā)布，自2002

年4月1日起施行。

2002年3月29日

第一條 為了規(guī)范國有土地使用權出讓招標、拍賣行為，建立公開、公平、公正的土地市場秩序，根據(jù)《中華人民共和國土地管理法》等有關法律、法規(guī)規(guī)定，結合本市實際情況，制定本辦法。

第二條 本市行政區(qū)域內的國有土地使用權出讓招標、拍賣（以下簡稱土地招標、拍賣），適用本辦法。

第三條 市土地行政主管部門負責本市土地招標、拍賣管理工作，組織實施市區(qū)范圍內的土地招標、拍賣工作。

縣（市）、上街區(qū)土地行政主管部門負責組織實施本轄區(qū)范圍內的土地招標、拍賣工作。

計劃、財政、建設、規(guī)劃、房產(chǎn)等部門在各自職責范圍內協(xié)同做好土地招標、拍賣工作。

第四條 國有土地使用權出讓可以采取協(xié)議、招標和拍賣的方式。但下列國有土地使用權出讓必須采取招標、拍賣的方式：

（一）城市建成區(qū)內的用于商業(yè)、旅游、娛樂、金融、房地產(chǎn)開發(fā)等經(jīng)營性用途的；

（二）前項規(guī)定以外的其他土地，供應計劃公布后，同一宗地有兩個以上用地意向者的；

（三）因抵押權實現(xiàn)需要處置的國有劃撥土地；

（四）司法機關依法裁定處置的國有劃撥土地；

（五）法律、法規(guī)規(guī)定必須采取招標、拍賣方式出讓的其他國有土地。

第五條 土地招標、拍賣，由市、縣（市）、上街區(qū)土地行政主管部門會同城市規(guī)劃、財政、建設等部門做好對擬招標、拍賣地塊的勘測定界，編制規(guī)劃用途和規(guī)劃設計條件、開發(fā)項目建設條件、招標或拍賣底價，編制地塊位置圖、投標或拍賣須知及其他有關文件的前期準備工作，共同擬定招標、拍賣方案，報同級人民政府批準后實施。

第六條 土地招標、拍賣，土地行政主管部門應提前20日發(fā)布公告，公布投標或競買的時間、地點、地塊、方式，并向投標人或競買人提供擬招標或拍賣地塊的基本情況、投標人或競買人應具備的資格條件和投標或競買規(guī)則等。

第七條 投標人或競買人有了解招標或拍賣地塊基本情況的權利，土地行政主管部門應當提供有關材料。

投標人或競買人應當依法參與投標或競買活動，遵守投標或競買規(guī)則，不得有弄虛作假或串通壓價等行為。

第八條 土地招標的基本程序：

（一）發(fā)布招標公告；

（二）投標人報名并提供資格身份證明文件、資金或財務資信證明等；

（三）按照招標文件要求對投標人資格進行審查；

（四）經(jīng)審查合格的投標人領取有關招標文件并交付保證金，保證金不計利息；

（五）組織投標人勘察現(xiàn)場，并進行招標地塊答疑；

（六）投標人編制標書，并在開標前將密封的標書投入指定標箱；

（七）邀請各投標人及有關部門人員召開開標會議，宣布評標、定標辦法，進行驗標，當眾啟封宣讀標書并宣布標底，投標人有權要求查詢開標記錄及附件；

（八）由評標小組進行評標、定標；

（九）向中標和未中標者發(fā)出書面通知，未中標的保證金在決標后五日內退還；

（十）中標人在接到中標通知書后15日內與土地行政主管部門簽訂土地使用權出讓合同，并繳納土地使用權出讓金10％的定金，投標保證金可沖抵定金；

（十一）中標人按合同約定付清土地使用權出讓金后，依法辦理建設用地規(guī)劃許可證和國有土地使用證。

第九條 土地招標的評標和定標，以下列條件之一確定中標人：

（一）在競投期內出價最高者；

（二）依據(jù)競投出價、支付土地使用權出讓金的期限、方式及規(guī)劃設計方案等經(jīng)評標小組綜合評定最優(yōu)者。

第十條 土地拍賣的基本程序：

（一）發(fā)布拍賣公告；

（二）競買人報名參加競買并提交有關資格身份證明文件、資金或財務資信證明等；

（三）按照拍賣文件要求對競買人資格進行審查，對符合條件的發(fā)給競買資格證書和統(tǒng)一編號的應價牌，并由競買人交付保證金，保證金不計利息；

（四）組織競買人勘察現(xiàn)場，進行拍賣地塊答疑；

（五）舉行拍賣會，簽訂《拍賣成交確認書》；

（六）買受人應在拍賣成交當日與土地行政主管部門簽訂土地使用權出讓合同，并繳納土地使用權出讓金10％的定金，拍賣保證金可沖抵定金；

（七）買受人按出讓合同約定付清土地使用權出讓金后，依法辦理建設用地規(guī)劃許可證和國有土地使用證。

第十一條 土地招標、拍賣可邀請公證機關參加.第十二條 所有投標人或競買人的標書或報價均低于中標條件或拍賣底價的，土地行政主管部門可以中止該幅土地使用權的招標、拍賣。第十三條 土地招標、拍賣所得價款，全額上繳財政。

對因抵押權實現(xiàn)及司法機關依法裁定拍賣的土地，拍賣所得價款，扣除土地使用權出讓金及有關稅費，剩余部分依法返還抵押權人、其他債權人和土地使用權人。

第十四條 土地招標、拍賣成交后，中標人或買受人未按規(guī)定時間簽訂土地使用權出讓合同的，應賠償組織該地塊招標、拍賣支出的全部費用。該地塊由土地行政主管部門重新組織招標、拍賣。

第十五條 中標人或買受人未按規(guī)定期限付清土地使用權出讓金的，土地行政主管部門有權解除土地使用權出讓合同，已交付的定金不予退還。第十六條 中標人或買受人已按規(guī)定期限付清土地使用權出讓金，土地行政主管部門未按約定提供土地的，中標人或買受人有權解除土地使用權出讓合同，由土地行政主管部門雙倍返還定金。

第十七條 投標人、競買人以弄虛作假、串通壓價等非法手段擾亂土地招標、拍賣活動的，土地行政主管部門可取消其投標或競買資格，已交付的定金不予退還。取得土地使用權的，土地行政主管部門可依法收回其土地使用權。

第十八條 市土地行政主管部門應對縣（市）、上街區(qū)土地行政主管部門組織的招標、拍賣活動進行監(jiān)督、指導，對不符合規(guī)范的招標、拍賣行為予以糾正。

第十九條 對違反法律、法規(guī)和本辦法規(guī)定的土地招標、拍賣活動，市、縣（市）、上街區(qū)土地行政主管部門報經(jīng)同級人民政府批準后，宣布無效；造成損失的由責任人依法賠償。

第二十條 招標、拍賣工作人員在土地招標、拍賣活動中，收受賄賂、泄露秘密、玩忽職守、徇私舞弊的，由其所在單位或上級機關給予行政處分；構成犯罪的依法追究刑事責任。

第二十一條 本辦法自2002年4月1日起施行。