第一篇：天津市大悅城商業(yè)區(qū)調(diào)研報告 房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)學(xué)

《房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)學(xué)》

社會調(diào)研報告

天津市大悅城商業(yè)區(qū)調(diào)研報告

天津理工大學(xué)中環(huán)信息學(xué)院

二〇一三年十月

天津市大悅城商業(yè)區(qū)調(diào)研報告

一、項目介紹

1、基本信息

天津大悅城占地面積約8.9萬平方米，建筑面積約53萬平方米（含地下部分），是涵蓋了一站式體驗型購物中心、國際甲級寫字樓、高端精品公寓、高檔住宅等多業(yè)態(tài)的“城市綜合體”。

項目定位

天津大悅城定位為“國際時尚青年城”，“年輕、時尚、潮流、品位”作為大悅城的精神名片，詮釋JOY CITY的生活方式，以便捷、休閑、開放與親和為基調(diào)，引導(dǎo)前沿生活理念。

交通位置

天津大悅城位于天津內(nèi)環(huán)核心區(qū)域，據(jù)守和平與南開兩大中心城區(qū)交匯處，其便捷的立體交通脈絡(luò)使項目周邊具有極大的輻射力。項目地處城市交通干線“黃金交叉點”——緊鄰城市主干道南門外大街、南馬路。周邊不僅有49條公交線路匯集至此，同時還與2012年已開通的地鐵2號線無縫對接。

天津大悅城接連城市動脈之上，占據(jù)繁華制高點。

商業(yè)環(huán)境

天津大悅城領(lǐng)跑天津最大的新興商圈，周邊3公里范圍擁有73萬人口，5公里范圍擁有330萬人口。區(qū)域內(nèi)新增成熟高端社區(qū)300萬平方米，約14萬中高端消費群體。項目比鄰古文化街、食品街、鼓樓商業(yè)街等天津著名旅游景點，每年有近600萬的旅游人群。日數(shù)十萬人的腳步涌動此間，開啟大悅繁華。

資源優(yōu)勢

天津大悅城是世界500強(qiáng)企業(yè)中糧集團(tuán)斥資50億打造的商業(yè)地產(chǎn)項目，與國際頂級公司結(jié)為合作伙伴，依托強(qiáng)大的資源優(yōu)勢，將品質(zhì)經(jīng)典融入天津大悅城的血脈之中：

建筑設(shè)計：美國RTKL 中國建筑科學(xué)研究院

景觀設(shè)計及標(biāo)識顧問：日本株式會社丹青社

機(jī)電顧問：香港灃信

交通顧問：香港弘達(dá)

物業(yè)顧問：中糧凱萊物業(yè)

燈光顧問：美國CD+M

燈光設(shè)計：照奕恒

2、開發(fā)商介紹 中糧集團(tuán)有限公司（COFCO）是世界500強(qiáng)企業(yè)，是中國領(lǐng)先的農(nóng)產(chǎn)品、食品領(lǐng)域多元化產(chǎn)品和服務(wù)供應(yīng)商，致力于打造從田間到餐桌的全產(chǎn)業(yè)鏈糧油食品企業(yè)，建設(shè)全服務(wù)鏈的城市綜合體。利用不斷再生的自然資源為人類提供營養(yǎng)健康的食品、高品質(zhì)的生活空間及生活服務(wù)，貢獻(xiàn)于民眾生活的富足和社會的繁榮穩(wěn)定。中糧下屬品牌有農(nóng)產(chǎn)品、食品及地產(chǎn)酒店等領(lǐng)域。大悅城是中糧集團(tuán)商業(yè)地產(chǎn)板塊戰(zhàn)略部署精心打造的“國際化青年城市綜合體”。

3、購物中心

購物中心以18歲至35歲的中青年人為主力消費人群，引進(jìn)國際時尚主流品牌，集合新穎、時尚、前衛(wèi)于一體，傳播潮流最新資訊。購物中心主體部分四層，局部五層。分為北端的時尚潮流館和南端的青春活力館，中間以獨有的十六米開闊的藝術(shù)連廊創(chuàng)意連通。共有店鋪約500個，是融合了購物、餐飲、休閑、娛樂于一體的綜合型一站式購物中心。

地上停車樓及地下三層大型停車場擁有共3000個停車位，統(tǒng)一的空間設(shè)計，多樣的行車體驗，讓你的大悅城夢幻之旅從路上便已悄然展開。

月季花廣場，與往來的人潮一起成就獨特的風(fēng)景，俯仰之間，穿梭眼花繚亂的銘牌印記，縱橫之中，體驗百米跨度的體量視野。讓我們不覺在每一個角落流連忘返，紛至沓來，感受國際時尚品牌薈萃的影像志，留戀每一個櫥窗精致的文化感。

大悅城購物中心，集合了休閑、購物、餐飲、娛樂等多種業(yè)態(tài)，在天津首次

引入大型綜合電影院金逸國際、全明星大型真冰場、歡樂主題KTV酷姿、兒童職業(yè)體驗店寶貝當(dāng)家（Babyboss）、高檔親子游樂館悠游堂（YuYuTo）、高端精品超市華潤堂以及國際快速時尚品牌，打造出一站式購物的全新體驗。國際頂級品牌主力店的進(jìn)駐，國際化商業(yè)街區(qū)規(guī)劃理念的融入，使之成為天津乃至華北地區(qū)的時尚潮流聚集地、流行資訊發(fā)布地、新銳達(dá)人體驗地和生活理念引領(lǐng)地，是天津都市青年8小時以外的時尚生活中心、交流中心和娛樂中心。

地位

天津大悅城購物中心是天津至今投資最大、體量最大、業(yè)態(tài)最全的一站式購物中心。坐擁25萬平米的超大商業(yè)建筑體量，500余米沿街展示面，500米長室內(nèi)步行街，150米長主題街區(qū)，承載最齊全的功能業(yè)態(tài)。天津大悅城涵蓋集休閑、購物、娛樂、餐飲美食為一體的多元化時尚消費模式，完美融合了消費文化、人文文化、國際文化、企業(yè)文化的同時，顛覆傳統(tǒng)商業(yè)模式，獨創(chuàng)中糧式大悅文化，以其不一樣的視野，定義商業(yè)地產(chǎn)新格局。

理念

經(jīng)營理念：“引領(lǐng)時尚共享大悅”

人無我有——我們有主力業(yè)態(tài)、主力店、國際品牌

人有我精——我們有最好的品牌形象店、旗艦店

創(chuàng)新業(yè)態(tài)——我們有獨具特色的主題街區(qū)

差異化經(jīng)營——我們的經(jīng)營品類與眾不同

大悅?cè)苏且赃@種不斷創(chuàng)新的經(jīng)營理念，執(zhí)著于現(xiàn)代商業(yè)運作精神的本質(zhì)，詮釋著生活方式哲理，締造國際前沿的品味生活。

服務(wù)理念：“享你所享悅你所悅”

悅是一種心情、一種感受、也是一種體驗

讓每一位顧客感到悅

讓每一位商戶感到悅

讓每一名員工感到悅

讓每一個來到大悅城的人感到悅

天津大悅城秉承中糧文化的優(yōu)良傳統(tǒng)，結(jié)合天津百年文化積淀，解構(gòu)服務(wù)文化的深層內(nèi)涵，彰顯“悅你，悅我，悅精彩！”。

悅是文化，悅是態(tài)度，悅是精神。天津大悅城用激情與實力，在2011年，即將點燃這座城市的大悅夢想。

4、公寓住宅

大悅城購物中心完美的商業(yè)配備，中心區(qū)域方便的交通優(yōu)勢，凝聚區(qū)域內(nèi)無限的升值潛力，造就了大悅城的獨特魅力，大悅城時尚住區(qū)將以全新的模式闡述繁華都市中的靜雅生活。

大悅城北區(qū)住宅“悅府”地上總建筑面積約7萬平方米，占據(jù)該“城市綜合體”西側(cè)的單獨地塊，是天津核心區(qū)域內(nèi)純正的高尚住宅群。典雅、簡潔的現(xiàn)代主義設(shè)計風(fēng)格，滿足對質(zhì)感生活，高尚品位的追求。無論設(shè)計、用材還是配套，都是以國際最新標(biāo)準(zhǔn)規(guī)劃，完全體現(xiàn)城市主流精英的健康品位。

5棟高層建筑，70-145平米主力戶型，簡約時尚風(fēng)格的精裝示范標(biāo)準(zhǔn)，面向城市中高端客群，依托大悅城時尚品牌標(biāo)簽，詮釋了全新的生活模式，滿足了都市精英對現(xiàn)代生活的要求，在眾多城市精英中統(tǒng)領(lǐng)生活潮流。

大悅城高檔住宅以時尚現(xiàn)代的建筑立面配合人本主義的景觀環(huán)境，致力于打

造高品質(zhì)的生活體驗，讓每一位住在這里的人擁有自己的家園暢想，陶冶時代繁華，盡享天倫之樂，于簡約處詮釋居家風(fēng)格藍(lán)本。

大悅城南區(qū)公寓定位于“城市綜合體時尚精品公寓”，作為大悅城住宅產(chǎn)品的升級版，面向城市時尚精英客群，地上總建筑面積4.6萬平米，位于項目地塊最南端，由南北兩棟百米塔樓構(gòu)成。

精裝公寓規(guī)劃設(shè)計之初，就聘請了美國RTKL、日本丹青社等國際設(shè)計團(tuán)隊，傾力打造符合國際化品質(zhì)需求的精品。無論從簡潔流暢的外立面設(shè)計，獨具特色的屋頂花園，到后期的人性化物業(yè)服務(wù)，均體現(xiàn)出大悅城國際化時尚品牌的特性，作為綜合體中對商業(yè)、寫字樓業(yè)態(tài)客群有效地結(jié)合，各種業(yè)態(tài)足不出區(qū)盡享其中，為城市新興中產(chǎn)階級打造全新國際化時尚精品住區(qū)。

憑窗望去，大悅城時尚精品公寓與住宅彼此呼應(yīng)，獨有的帆型外檐，精致的回車?yán)鹊溃屇诜比A世界的背后靜靜的感悟著寧靜的歸屬。拋卻公共空間的煩擾，重拾私有空間的品位，每一天都留給自己一段完美的心靈假期。

5、寫字樓

190米超高層建筑體，采用5A全智能化控制，LOW-E雙層中空玻璃幕墻，12.3米挑空大堂、標(biāo)準(zhǔn)層單體建筑面積約1900平方米、層高4.25米，凈高達(dá)2.8米，核心筒結(jié)構(gòu)，室內(nèi)無立柱，分割自如的大跨度設(shè)計。

大悅城國際甲級寫字樓，以超高端配套和完美的空間體量設(shè)計，引領(lǐng)世界經(jīng)濟(jì)浪潮，依托大悅城的城市綜合體以及一站式購物中心定位，建成后將是一座規(guī)模最大的集購物、餐飲、娛樂、休閑于一體的現(xiàn)代時尚的綜合建筑集群，打造環(huán)球商務(wù)旗艦，更有寬闊的區(qū)域景觀視野，一覽天津的繁華古今。與這座城市彼此欣賞，據(jù)守地標(biāo)核心，成就宏圖萬景。

作為一種全新的地產(chǎn)、生活模式，天津大悅城項目是集諸多功能于一體的現(xiàn)代綜合建筑集群，它濃縮了一個城市的精華，在這里居住、商務(wù)辦公、出行、購物、文化娛樂、社交、游憩等諸多功能樣樣俱全，你所想到的城市生活在這里都可以一站式擁有。天津大悅城開業(yè) 再添城市綜合體 天津大悅城項目位于天津市內(nèi)環(huán)核心區(qū)域，緊鄰城市主干道南門外大街、南馬路，占地面積約8.9萬平方米，建筑面積約53萬平方米(含地下部分)，是涵蓋一站式體驗型購物中心、國際甲級寫字樓、時尚精品公寓、高端住宅等多種業(yè)態(tài)的“城市綜合體”。

二、分析

1、房地產(chǎn)區(qū)位理論

房地產(chǎn)業(yè)是與區(qū)位緊密聯(lián)系的特殊產(chǎn)業(yè)土地的區(qū)位不同，會產(chǎn)生不同的區(qū)位效益。土地的用途不同，產(chǎn)生的區(qū)位效益也不同。國家發(fā)展房地產(chǎn)業(yè)，力求使土地獲得最佳用途，追求最優(yōu)的社會效益、經(jīng)濟(jì)效益和生態(tài)效益。

房地產(chǎn)企業(yè)追求最大的經(jīng)濟(jì)效益。

房地產(chǎn)投資者追求理想的投資回報。

消費者追求最佳的使用功能。

城市土地區(qū)位效益的實質(zhì)是（位置）級差地租

（1）城市土地區(qū)位形成的因素

自然條件和環(huán)境

交通和通訊

基礎(chǔ)設(shè)施

人口和經(jīng)濟(jì)集聚

文化教育衛(wèi)生科技狀況

（2）房地產(chǎn)區(qū)位的選擇

房地產(chǎn)宏觀區(qū)位的選擇〔布局指向〕

房地產(chǎn)中觀區(qū)位的選擇：商業(yè)區(qū)；工業(yè)區(qū)；居住區(qū)

房地產(chǎn)微觀區(qū)位的選擇：商用房地產(chǎn)微觀區(qū)位選擇的標(biāo)準(zhǔn)

外部經(jīng)濟(jì)性

臨街深度

人口流量

交通和通訊

增值潛力

居住房地產(chǎn)微觀區(qū)位選擇的標(biāo)準(zhǔn)

周邊環(huán)境

交通和通訊

社會文化環(huán)境

購物便利

增值潛力

就大悅城商業(yè)區(qū)而言,其自身是涵蓋了一站式體驗型購物中心、國際甲級寫字樓、高端精品公寓、高檔住宅等多業(yè)態(tài)的“城市綜合體”。集公園、公寓、商場、寫字樓、餐飲、休閑、娛樂、會所于一體。高度集中的優(yōu)勢，在于其資源可以更高的利用和共享。工作、休閑、生活可以在該區(qū)位同時的到滿足，減少了交通時間與成本。這是該綜合體的優(yōu)勢所在。而另一方面，其地理位置也十分具有優(yōu)越性，項目地處城市交通干線“黃金交叉點”——緊鄰城市主干道南門外大街、南馬路。周邊不僅有49條公交線路匯集至此，同時還與2012年已開通的地鐵2號線無縫對接。還有公交觀光2路 606路 609路 628路 632路 633路 635路 638路 639路 640路 641路 645路 646路 658路 659路 675路 676路 681路 829路 832路 837路 855路 841路 860路 878路 905路 954路 961路都至此區(qū)位。而日后還有地鐵4號線開通，更是大大方便其交通出行。而大悅城周邊3公里范圍擁有73萬人口，5公里范圍擁有330萬人口。區(qū)域內(nèi)新增成熟高端社區(qū)300萬平方米，約14萬中高端消費群體。項目比鄰古文化街、食品街、鼓樓商業(yè)街等天津著名旅游景點，每年有近600萬的旅游人群。這更是其商業(yè)優(yōu)勢的所在。

2、地租理論

地租是土地所有者憑借土地所有權(quán)從土地使用者那里獲得報酬。

在某些場合下，西方經(jīng)濟(jì)學(xué)把地租定義為物主將其所有的土地、房屋或任何財產(chǎn)租給他人使用所獲得的報酬，并不一定專指出租土地而獲得的租金。按照這個定義，把地租分為契約地租和經(jīng)濟(jì)地租兩類。契約地租又稱商業(yè)地租，是指物主將土地或其他財物出租給承租者，承租者按租賃契約支付給物主之租金。經(jīng)濟(jì)地租又稱理論地租，有廣義和狹義之分。廣義上講，經(jīng)濟(jì)地租是指人們使用任何生產(chǎn)要素所獲得的超額利潤。狹義上講，經(jīng)濟(jì)地租是指人們利用土地所獲的超額利潤，即土地總收益扣除總成本的剩余部分。一般所謂地租，是針對狹義地租而言的。

（1）地租分類

絕對地租：絕對地租的實質(zhì)和來源是農(nóng)業(yè)工人創(chuàng)造的剩余價值。

級差地租：是指對同一地塊上的連續(xù)追加投資，由各次投資的生產(chǎn)率不同而產(chǎn)生的超額利潤轉(zhuǎn)化為地租。

壟斷地租：是指由產(chǎn)品的壟斷價格帶來的超額利潤而轉(zhuǎn)化成的地租。

分離地租：關(guān)于非農(nóng)業(yè)用地的地租在土地所有權(quán)與土地經(jīng)營權(quán)相分離的條件下，不論租用農(nóng)地或非農(nóng)地都須支付地租。

更具地租和地價理論我們可以知道，房地產(chǎn)的價值不是簡單的，地價與房屋自身成本之和。

其價值是波動的，是根據(jù)其經(jīng)濟(jì)價值、使用價值等綜合分析的。如地租理論中差級地租中所說，如果對同一地塊上的連續(xù)追加投資，由各次投資的生產(chǎn)率不同而產(chǎn)生的超額利潤轉(zhuǎn)化為地租。而這是會使得房屋升值的所在。簡單而言，開發(fā)商如果后期對該區(qū)位在此投入，使得該區(qū)位的基礎(chǔ)設(shè)施更加完善，自然房子會升值。而大悅城商業(yè)區(qū)，在未來還會開通地鐵4號線，周圍設(shè)施也會不斷地完善，自然其價值是有升值空間的。

第二篇：上海大悅城調(diào)研報告

上海大悅城考察報告

2010年，因為項目冗長的開發(fā)周期，大量資金的沉淀，房產(chǎn)調(diào)控又日趨嚴(yán)厲，新梅急于脫手套現(xiàn)支持主業(yè)房產(chǎn)，彼時中糧資金充沛，雄心勃勃開啟南下戰(zhàn)略，在滬上地塊，位置絕佳，成本不貴，兩者一拍即合才有了太古城向大悅城的轉(zhuǎn)變。

上海大悅城項目整體開發(fā)超過40萬㎡，總投資額超過120億，規(guī)劃包括購物中心、臨水豪宅、酒店式公寓、五星級酒店及甲級寫字樓，目標(biāo)是打造蘇州河北岸的商業(yè)新地標(biāo)。

蘇河灣地區(qū)規(guī)劃將通過“兩個片區(qū)、三顆種子、時光縱軸、兩橫兩縱三通廊”等設(shè)計理念，打造閘北金融中心的助力支點、國際都會的人才中樞、蘇河文化的魅力舞臺，努力成為繼南京西路、陸家嘴之后又一個核心CBD的拓展區(qū)域。

西藏北路、浙江北路之間區(qū)域，將塑造一條串聯(lián)起蘇河灣過去、現(xiàn)在和未來的時光軸線，讓四行倉庫、上海總商會、百年石庫門建筑等和諧共生，提升蘇河灣地區(qū)的整體價值。

距離項目周邊1公里外北有上?；疖囌旧倘?，南有人民廣場商圈，項目處于兩大商圈雙向輻射范圍之內(nèi)，但由于黃浦江的存在，分別有南北高架和西藏北路橋的阻隔，商脈被切斷，無法形成商圈聯(lián)動，因此也很難借助兩商圈的優(yōu)勢為項目本身導(dǎo)入客流。

大悅城B1層與地鐵8號線曲阜路站相通，較龐大的日均客流量能有效地調(diào)整消費者結(jié)構(gòu)，并為商業(yè)提供一定客源支持，未來區(qū)域規(guī)劃成為第三個CBD拓展區(qū)，大悅城也將逐步開發(fā)酒店、寫字樓、酒店式公寓，成為大規(guī)模城市綜合體，資金、人流、信息的互動將提升區(qū)域整體形象和檔次，為大悅城帶來良好的發(fā)展前景。

大悅城秉承其一貫愉悅消費者的出發(fā)點，在上海打造“樂尚生活魅力場（Trendy Lifestyle Hotspot）”，旨在引領(lǐng)區(qū)域時尚的新高潮。

上海大悅城整體定位為都市白領(lǐng)女性的“約會主場”，將目標(biāo)客戶鎖定在22-30歲為主的時尚年輕女性，為她們提供符合潮流、性感、享樂的一站式生活服務(wù)。

上海大悅城從500多個招商品牌中挑選了180個，國際品牌的數(shù)量達(dá)到71.2%，從整體品牌檔次上看，選擇性感、時尚、前衛(wèi)的品牌和服務(wù)，達(dá)到聚焦都市年輕白領(lǐng)這一龐大客群的目的。特別增加了廚藝培訓(xùn)館和家居美術(shù)館等特色品牌。

從整體經(jīng)營上看，大悅城以零售購物為主，其數(shù)量和面積占比分別達(dá)到74.3%和48.2%，餐飲在數(shù)量上占22%，面積上占41%。知名餐飲品牌店的引入無疑為項目加分許多，眾多消費者慕名而來，為高層餐飲帶來了很高人氣的同時，也拉動了對底層商業(yè)的消費。

大悅城每層都有自己的特色主題，與主題相應(yīng)搭配各種特色品牌，為不同類別的消費者提供獨到而完備的服務(wù)。地下二層為車庫，地下一層為精品超市、時尚雜貨、流行小食主題為樂活族；一到六層以潮流服飾、美妝等零售為主打，定義主題為美學(xué)家、拜物教、時裝精、潮流軍、混血兒、創(chuàng)意師；七到九層為美食餐飲區(qū)，都食客、料理王、饕餮控作為主題；十層及十一層是KTV及影城，統(tǒng)一定義為享樂派。

作為亮點，大悅城擁有國內(nèi)首座屋頂懸臂式摩天輪——SKY RING摩天輪，并配以滬上首個屋頂藝術(shù)街區(qū)，對于年輕人尤其是年輕女性有著致命的吸引力。

摩坊是摩天輪腳下的街坊，承載浪漫和遐想之地，摩坊More Fun 166位于上海大悅城北座的8F和9F，2萬平方的建筑體量，是滬上獨一無二的大體量屋頂商業(yè)空間。以四十余間風(fēng)格迥異的特色店鋪串聯(lián)起客流罕至的8F/9F，集原創(chuàng)、手作、情調(diào)、風(fēng)味、夜宵為一體的街區(qū)。承襲蘇河灣的歷史遺韻，摩坊More Fun 166采用懷舊的紅磚墻，喚醒消費者復(fù)古情懷；后現(xiàn)代工業(yè)化的裝修風(fēng)格，融合當(dāng)代審美趣味，賦予摩坊另類的空間體驗，與傳統(tǒng)零售形成鮮明對比，彷如穿越。

街區(qū)共分為三大主題版塊，即手作人街、霓虹街和未央街。手作人街是手工藝體驗區(qū)，你可以在這里買到這些基本物品：手制皮具、金屬器件、版畫、微景觀，也可以參加以下體驗：印刷、造紙、烘焙等，重點是在體驗、學(xué)習(xí)的過程不僅給這些年輕人感受新的情趣，更是培養(yǎng)其興趣，留住客源的好方法。

霓虹街是專為玩家們提供進(jìn)食的地方，以簡餐為主，選擇多樣化，完全就是“假裝在香港、新馬泰”系列。

未央街玩的是2點前不打烊的夜間游戲，給夜生活豐富的人一個完美的游玩圣地。

SkyRing摩天輪已成為上海城中心令萬眾矚目的愛情地標(biāo)。它具有高空景觀優(yōu)勢，它承載著上海大悅城打造的獨特的浪漫情感。它的出現(xiàn)，是國內(nèi)購物中心實現(xiàn)商業(yè)跨界的引領(lǐng)者：商業(yè)跨界娛樂，購物中心首次與摩天輪、音樂、酒吧、泛約會等元素結(jié)合。

寧波目前的商業(yè)體，針對的客流范大眾化，主題無外乎吃喝玩樂，沒有個性十足的，主題鮮明的項目。雷同的商業(yè)體太多，導(dǎo)致百姓選擇時要么就近，要么去傳統(tǒng)的商業(yè)體比如天

一、萬達(dá)，或者廣場內(nèi)有個性店或新店圖個新鮮。要留住客流，拓展客流大悅城的方式應(yīng)該是一個不錯的選擇，針對年輕女性，愛情地標(biāo)吸引人氣，手工作坊等體驗項目留住人群，輔以吃喝玩樂等不斷刷新的項目豐富人群的體驗。

寧波文化廣場在東部新城已是地標(biāo)，零售沒有好的基礎(chǔ)也沒有好的空間去發(fā)展，而教育培訓(xùn)項目已有口皆碑，若能增設(shè)手工作坊等體驗勢必會讓廣場在教育體驗這一塊更加突出，也對廣場文化的定義更加明確，更能讓客流長時間的駐留，保證廣場其他的配套項目有更多商機(jī)。

第三篇：經(jīng)濟(jì)學(xué)調(diào)研報告

學(xué) 院： 專業(yè)班級： 小組成員：

北京、上海房產(chǎn)調(diào)研報告

一、前言

為了遏制房價增長過快，政府每年都相應(yīng)推出政策進(jìn)行宏觀調(diào)控。2010年中央出臺了一系列房地產(chǎn)宏觀調(diào)控政策。在宏觀調(diào)控的大背景下，2011北京樓市調(diào)控成效不錯，房價走勢明顯下降，到2012年上半年，北京五環(huán)外的房子已經(jīng)跌過2萬元大關(guān)，到2013年北京均價已經(jīng)達(dá)到31465元/平方米，截止2014年9月，均價穩(wěn)定為32281元/平方米。而上海也碰到一樣的狀況，2010年上海房價已經(jīng)突破2萬元大關(guān)，盡管到2011年下半年有小幅度下降，到2012年下半年又開始逐漸上漲，直到今年5月才開始迅速下滑。但是盡管民眾對于房價下跌后，住房商購的意欲表現(xiàn)顯著，但民調(diào)顯示，這難以轉(zhuǎn)化為實際的購買力，即使歷經(jīng)幾年調(diào)控，75%的人仍然不能承受當(dāng)前房價。過高的房價導(dǎo)致人才的流動趨向房價較低的城市，低收入階層的生活問題、交通問題、居住問題突現(xiàn)。

二、正文

本小組主要分析了北京，上海兩個城市2013年10月到2014年9月房價變化情況，下面是兩個城市房價的具體情況。

一、北京房產(chǎn)

圖一(搜房網(wǎng))圖二（天朗房網(wǎng)）

從圖一可以看出，北京房價大致可以分為三個階段：平穩(wěn)慢升期（13.10-13.12），快速上升期（13.12-14.5）,逐漸下滑期（14.5-14.9）。

圖三（北京房產(chǎn)供給曲線）

北京房價的主要構(gòu)成有北京房價的構(gòu)成主要包括四方面：一是成本；二是費用；三是稅金；四是利潤。構(gòu)成成本的主要因素有：征地及拆遷補(bǔ)償費、前期工程費、建安工程費、基礎(chǔ)設(shè)施費、配套設(shè)施費等5項。費用主要有4項：管理費、財務(wù)費、銷售費、代收代繳的行政性收費。其中代收代繳的行政性收費有10項：土地出讓金、大市政費、四源費、用電權(quán)費、電貼費、開發(fā)管理費、綠化費、建材基金、新菜田基金、粘土磚費。對開發(fā)企業(yè)征收稅款有兩項：一是按銷售收入的5.5%征收營業(yè)稅、城市維護(hù)建設(shè)稅和教育附加費，二是按銷售收入扣除成本費用及營業(yè)稅的余額征收33%的所得稅。銷售收入減去成本、費用和稅金后的余額即為企業(yè)的利潤。彈性分析：

我們根據(jù)北京每月成交面積以及每月房價，利用相鄰兩個月成交面積的差和房價變化多少，根據(jù)弧彈性公式，計算出每個月的彈性，然后繪制出圖四的彈性曲線。

圖四（北京房產(chǎn)彈性曲線2013.10-2014.8）

注：圖中每個點表示相鄰兩個月份間的彈性

由上圖的彈性曲線，我們小組對北京房產(chǎn)作出如下分析：

1、房產(chǎn)中介機(jī)構(gòu)我愛我家發(fā)布的報告稱，每年春節(jié)假期過后，從正月初十開始，隨著返京求職務(wù)工人群的增加，房屋的需求量快速增加。由于人們對房屋的需求量加大，對于房產(chǎn)價格的要求降低，所以2013年年末及2014年年初北京房產(chǎn)的彈性降低。

2、北京地鐵新聞發(fā)言人賈鵬介紹，4條新線首日運行平穩(wěn)，出入站總?cè)舜渭s44萬人，正點率在99%以上。4條新線開通后，本市軌道交通線路由372公里增至442公里。由于北京地鐵開通新線，使得交通更加便利，人們可以選擇地處更遠(yuǎn)/房間更低的地區(qū)購房。所以普遍來講，房屋的需求的變動比率大于價格變動的比率，北京這幾個月來房屋的彈性較高。

3、偉業(yè)我愛我家副總裁胡景暉稱，今年春季租賃旺季期間，房屋租金價格相比年前淡季上漲在所難免，但受房源供應(yīng)增多、租賃需求分流等因素影響，預(yù)計租金價格漲幅將在3%～5%，遠(yuǎn)低于往年春季租賃旺季時的租金漲幅。北京租房市場面臨拐點，春季高峰漲價趨緩。由于租賃房屋作為期房的互替商品，其所需資金更小，價格更低廉，很多人選擇租賃房屋，房屋的需求的變動比率大于價格變動的比率，北京這幾個月來房屋的彈性較高。

二、上海房產(chǎn)

圖五（搜房網(wǎng)）

圖六（房天下）篇二：微觀經(jīng)濟(jì)學(xué)市場調(diào)研報告

紫金港周邊快遞市場調(diào)研報告

課 程: 微觀經(jīng)濟(jì)學(xué)甲

指導(dǎo)教師: 李建琴

組 別： 第十小組

小組成員： 劉曄 3130104190 周雅婷3130104105 徐葉弘 3130101246 趙珂瑩 3130100919 陳明 3120103525 趙注爛 3120300230 目錄

調(diào)研報告簡介........................................................................................................3 調(diào)研背景..........................................................................................................3 調(diào)研方法..........................................................................................................4 數(shù)據(jù)收集.................................................................................................................4 數(shù)據(jù)分析.................................................................................................................5 問卷調(diào)查結(jié)果分析..........................................................................................5 實地考察結(jié)果分析..........................................................................................8 結(jié)合微觀經(jīng)濟(jì)學(xué)原理分析.....................................................................................8 需求分析..........................................................................................................8 需求彈性..........................................................................................................8 供給分析..........................................................................................................8 市場結(jié)構(gòu)分析.........................................................................................................9 市場前景分析.........................................................................................................9 一 機(jī)遇與挑戰(zhàn)并存的快遞行業(yè)....................................................................9 二 快遞市場發(fā)展現(xiàn)狀及分析......................................................................12 調(diào)研建議...............................................................................................................15 附錄一 市場調(diào)研大綱.........................................................................................17 附錄二

調(diào)查問卷...............................................................................................18 調(diào)研報告簡介 進(jìn)入21世紀(jì)以來，電子商務(wù)和快遞在我國普及開來，隨著電子商務(wù)的發(fā)展趨勢愈演愈烈，大學(xué)生成為網(wǎng)絡(luò)購物的主力軍。大學(xué)周邊的快遞市場需求量大，快遞行業(yè)競爭也異常激烈，傳統(tǒng)的ems郵政和新崛起的民營快遞企業(yè)幾乎瓜分了校園周邊的所有快遞業(yè)務(wù)。身在浙江大學(xué)紫金港校區(qū)的我們，作為大學(xué)生，每一天都在享受著快遞服務(wù)帶給我們的快捷和方便，同時也會因為不同的快遞公司服務(wù)質(zhì)量不同而有不同的選擇。本調(diào)研正是從紫金港校區(qū)的快遞服務(wù)出發(fā)進(jìn)行調(diào)查，整理和分析出多家民營快遞公司的優(yōu)劣，以及學(xué)生們對快遞公司的選擇，從而得出二者之間的關(guān)系，分析思考未來如何建立更良好的高?？爝f網(wǎng)絡(luò)，讓大學(xué)生可以享受到更加優(yōu)質(zhì)的快遞服務(wù)，也讓學(xué)校周邊的民營快遞公司有更好的工作網(wǎng)絡(luò)。調(diào)研背景

我國快遞行業(yè)背景

我國內(nèi)快遞行業(yè)快速發(fā)展

自 1979年出現(xiàn)第一家快遞企業(yè)起,中國快遞業(yè)已成為市場中關(guān)注度最高、發(fā)展速度最快的行業(yè)之一。中國報告網(wǎng)物流行業(yè)分析師指出，隨著購物狂歡節(jié)等網(wǎng)絡(luò)促銷的拉動,即使在經(jīng)濟(jì)低迷的2012年,快遞業(yè)增速依然高達(dá)51.2%。同時,快遞企業(yè)間的競爭日益加劇,目前我國注冊快遞企業(yè)逾6000家,從業(yè)人員達(dá) 60 多萬?？爝f行業(yè)中,國有企業(yè)加速改革,民營企業(yè)迅速崛起,國際快遞加強(qiáng)中國市場戰(zhàn)略部署。2.國際快遞行業(yè)發(fā)展背景

從20世紀(jì)80年代國際快遞公司接踵進(jìn)入中國市場以來，國際快遞公司就迅速瓜分了中國快遞市場80%的份額。近幾年，在歐美市場，幾大快遞公司的發(fā)展并不順利，這是他們將更過的資金投入到正在火熱發(fā)展的中國快遞市場。2002年敦豪與ups在華營業(yè)額猛增60%，是亞洲其他國家平均水平的3倍。目前fedex和ups，德國的dhl，荷蘭的tnt以逐漸成為劃分中國快遞市場的四大外資快遞巨頭。他們紛紛以與本土快遞公司合作的方式在中國快遞市場站穩(wěn)腳跟。對于fedex來說，他們選擇了與大田物流合作，而dhl與中外運成立了中外運敦豪。雖然國際快遞公司在中國快遞市場已經(jīng)占有相當(dāng)一部分的市場份額，但是國際快遞公司還在不斷的搶占內(nèi)陸市場。國際快遞公司躋身中國市場，其主要在于自己控制的全球網(wǎng)絡(luò)和先進(jìn)的全球通訊技術(shù)及管理經(jīng)驗。而中國國內(nèi)網(wǎng)絡(luò)的建立和完善對于國際快遞公司來說比ems和民營快遞公司存在著一定的優(yōu)勢。作為目前世界上最大的快遞和包裹承運商，ups以在中國投入品牌服務(wù)城市達(dá)40個之多，而服務(wù)范圍將延伸的120多個城市。tnt也在利用自己在歐洲的網(wǎng)點優(yōu)勢不斷擴(kuò)大自己對中國快遞市場內(nèi)國外快遞以業(yè)務(wù)部分的市場占有。2010年tnt公司在華分支機(jī)構(gòu)將從目前的25家增至100家，為中國100多個城市提供物流、快遞服務(wù)。而其在華員工也將隨之增至3萬人，倉庫面積預(yù)計到達(dá)325萬平方米并擁有2500輛運輸車組成的車隊。據(jù)估計，從現(xiàn)在到2021年中國國內(nèi)航空貨運市場將以平均每年10.3%的速度增長，隨之而來的是快遞市場高大1000億的利潤空間，國際快遞公司們也將不斷鞏固自己的在華地位爭相分食這塊未被開發(fā)的蛋糕。3.快遞行業(yè)的變化-----快遞種類眾多，逐漸壟斷

從快遞行業(yè)在我國產(chǎn)生以來，從單一的國營ems發(fā)展到現(xiàn)如今有了翻天覆地的變化。目前，我國從事快遞業(yè)服務(wù)的民營企業(yè)有上萬家之多，其下屬員工人數(shù)也多達(dá)100萬人。據(jù)國家調(diào)查局上海調(diào)查總隊2007年5月31日公布的調(diào)查報告，2006年上海市具有獨立核算

法人資格的民營快遞企業(yè)有467家，注冊資金在20萬元以下的占九成。按員工人數(shù)算，20人以下的企業(yè)有373家，占79.9%；20至100人之間的有64家，占13.7%；100人以上的有30家，占6.4%；超過千人只有4家，僅占1%不到； 中國民營快遞是一個沒有全國性統(tǒng)一的行業(yè)組織。雖然自誕生以來，民營快遞的業(yè)務(wù)量以每年60%到120%的速度遞增，但是飛速的增長給中國民營快遞帶來利潤的同時，隨之而來的還有行業(yè)內(nèi)部越來越大的隱患。中國民營物流企業(yè)大多以中小公司為主，在沒有統(tǒng)一的行業(yè)規(guī)范的前提下，民營快遞之間惡意競爭、相互排擠的現(xiàn)象屢屢出現(xiàn)。這不僅影響到民營快遞公司的形象，同時也影響到了對中國快遞市場的占有和公司未來的發(fā)展。4.校園周邊快遞背景

隨著電子商務(wù)的發(fā)展，網(wǎng)上購物被越來越多的人接受，物流快遞配送需求隨之?dāng)U大，而大學(xué)生是走在流行前沿的龐大群體，這種新興且快捷的購物方式在這個群體中倍受青睞。由于快遞在學(xué)校配送的頻率非常高。校園網(wǎng)點的存在正好中和了公司和學(xué)生客戶群體時間上的矛盾，節(jié)約了公司的時間成本和人力成本；學(xué)生只需要利用課余時間隨時收件寄件，又可以解決學(xué)生在時間上的問題。學(xué)生從全國各地到大學(xué)求學(xué)，與家里親人和在各地的朋友、同學(xué)的物品信件來往，現(xiàn)在主要依靠快遞，方便快捷，尤其是節(jié)日、假期前、畢業(yè)生離校前的幾個時間段，學(xué)?？爝f的業(yè)務(wù)量很大?，F(xiàn)在行政辦公人員的公文信件、各系辦公室與畢業(yè)生、各地公司企業(yè)的文件等傳遞也主要依賴快遞。

在2013年校園快遞市場調(diào)查中，65%的學(xué)生使用過快遞。這個比例是以每年15%的比例上升的，這些都會使學(xué)?？爝f市場需求不斷增長。同時這些需求分析也說明了校園快遞網(wǎng)點繼續(xù)存在的必要性。學(xué)生校園快遞最初只與申通公司開展合作，但隨著校園市場需求量的擴(kuò)大，更多的學(xué)生看到了這中間的商機(jī)，于是陸續(xù)把圓通、韻達(dá)、中通、匯通、天天、ems、等多家快遞引進(jìn)了校園。

調(diào)研方法

1.資料搜集整理 通過搜集有關(guān)校園周邊快遞的信息和相關(guān)案例，了解其運作形式，從而策劃直接問詢、問卷調(diào)查等后續(xù)調(diào)查的內(nèi)容。2.直接調(diào)查

直接與快遞公司服務(wù)人員以及在校師生廣泛交流接觸、詢問、請教，以較快的速度獲得所需的市場信息。通過這種方法取得的信息往往比較可信。3.間接調(diào)查

通過報紙、刊報及其他媒體收集有關(guān)快遞行業(yè)信息、發(fā)展動態(tài)、市場分析等材料，當(dāng)然對這些材料要對比分析，去偽存真。4.實地考察

把要咨詢了解的問題編制問卷、填寫，回收，分析。

數(shù)據(jù)收集

我們通過實地考察、問卷調(diào)查和網(wǎng)絡(luò)資源來獲得所需數(shù)據(jù)。我們對幾家快遞公司站點的工作人員進(jìn)行了簡單的采訪，向紫金港內(nèi)的大學(xué)生發(fā)放了線上和紙質(zhì)的調(diào)查問卷，并利用網(wǎng)絡(luò)資源了解了許多當(dāng)前國內(nèi)快遞市場的狀況。

數(shù)據(jù)分析

問卷調(diào)查結(jié)果分析

本次調(diào)研過程中，我們通過線下和線上的方式發(fā)放問卷，共收回了109份有效問卷。具體數(shù)據(jù)如下：

一、調(diào)查對象基本情況

此次調(diào)查問卷針對的對象主要是紫金港的在校學(xué)生，旨在了解快遞市場中在校大學(xué)生這個消費者群體的一些情況。1.調(diào)查對象性別分布：

根據(jù)問卷結(jié)果，回收的109份問卷中，男生59人，女生50人。男女比例基本平衡，比例分布如下圖所示。2.調(diào)查對象的月消費情況： 篇三：經(jīng)濟(jì)學(xué)專業(yè)專業(yè)實踐報告調(diào)研報告

實 踐 調(diào) 研 報 告

系 別

專 業(yè)學(xué)生姓名

班級/學(xué)號

成 績

指導(dǎo)教師

經(jīng)濟(jì)管理學(xué)院

經(jīng)濟(jì)學(xué)國際貿(mào)易

史筱鑰 ____2012011913_______ _____________ 周飛躍

一、引言

高爾夫相關(guān)產(chǎn)業(yè)涉及龐雜，從球具生產(chǎn)，到賽場規(guī)劃建設(shè)，草皮培育，種植，養(yǎng)護(hù)，以及賽場的相關(guān)設(shè)備--賽場用車，剪草設(shè)備等等。受技術(shù)及設(shè)備相關(guān)因素制約，目前國內(nèi)僅在球具用品市場方面得到了較大發(fā)展，據(jù)相關(guān)資料統(tǒng)計顯示，截止2010年12月，全國共有高爾夫用品制造企業(yè)2400余家，世界上90%以上的桿頭來自中國內(nèi)地和臺灣地區(qū)。標(biāo)著美國品牌的球具40%均在亞洲進(jìn)行裝配和生產(chǎn)，生產(chǎn)范圍覆蓋：生產(chǎn)廠家以及代理、銷售商，主營產(chǎn)品或服務(wù)包括高爾夫球袋、高爾夫球、高爾夫球桿、高爾夫組合球具、高爾夫練習(xí)器具、高爾夫球車、高爾夫球釘、其他高爾夫用品。并且中國國內(nèi)已經(jīng)成為繼日本之后的亞洲第二大高爾夫零售市場，高爾夫產(chǎn)業(yè)超過479億元人民幣。

中體科訓(xùn)是以提供高爾夫技術(shù)培訓(xùn)、科學(xué)研究、球員經(jīng)紀(jì)、賽事組織籌備、媒體宣傳、球場經(jīng)營、球具及配套產(chǎn)品研發(fā)、生產(chǎn)、銷售為一體的綜合性高爾夫行業(yè)企業(yè)。該公司通過幾年的積累和發(fā)展，工作重點已從規(guī)模發(fā)展轉(zhuǎn)移到效益發(fā)展上來，效益蒸蒸日上，發(fā)展日趨成熟穩(wěn)健。該公司不斷鞏固已取得的優(yōu)勢和市場領(lǐng)先地位，而且不斷提高核心競爭力，提升了公司的經(jīng)濟(jì)效益。而我選擇該公司作為我的實踐對象，一方面是應(yīng)為該公司實力雄厚，業(yè)務(wù)往來頻繁，接觸的事情多，且能從中學(xué)到很多不曾了解的知識。

二、調(diào)研方案介紹

（一）調(diào)查目的

本次調(diào)查主要是針對中國高爾夫產(chǎn)業(yè)的市場發(fā)展而展開的。

（二）調(diào)查內(nèi)容

1、高爾夫球在中國的影響力。如今高爾夫愛好者越來越多，世界旅游組織也把高爾夫運動作為一項專項旅游活動，可以將職業(yè)及業(yè)余高爾夫球運動的觀賞性，參與性，吸引性等與旅游有機(jī)整合，即成為一個可以盈利和產(chǎn)生多重效益的高爾夫旅游產(chǎn)業(yè)部門。

2、我國高爾夫球的消費現(xiàn)狀。（包括高爾夫球的消費結(jié)構(gòu)、市場、消費者）高爾夫球在中國發(fā)展進(jìn)入第29個年頭，已經(jīng)形成了比較樂觀的產(chǎn)業(yè)體，高爾夫運動在中國越來越受到大眾的認(rèn)識和關(guān)注?？驮戳咳找嬖黾樱M結(jié)構(gòu)也逐漸多樣化。

3、高爾夫球在中國的發(fā)展前景。從消費人數(shù)上看，中國高爾夫消費人群達(dá)100萬人，年增長比例達(dá)30%，其中一半是國內(nèi)的民營企業(yè)家，金融、證券、房地產(chǎn)、電信、信息等企業(yè)的中、高管人士，律師、文、體界中成功人士及部分公務(wù)人員和離職修養(yǎng)的老干部。另外一半主要是外籍人士和港、澳、臺球員，總體上高球在中國還是貴族運動。不過，未來中國高爾夫運動將實現(xiàn)平民化。隨著人們生活水平的提高，參加高爾夫球運動的人將越來越多，當(dāng)高爾夫成為很多人茶余飯后的交流心得時，高爾夫球這項貴族運動將逐步大眾化。

從潛在市場來看，中國高爾夫球的潛在市場巨大。中國潛在的高爾夫消費者現(xiàn)在是2000萬，2020年可能是5000萬。2010年，中國的高爾夫球場數(shù)量將達(dá)到800家左右；2012年以后將達(dá)到日本八十年代末的高爾夫球場增長水平，每天會有一座新球場開業(yè)；2015年將趕上日本，達(dá)到2700座高爾夫球場，打球人口將達(dá)到3000萬，年消費將突破兩億場次。

（三）調(diào)查對象

（1）中國各城市在線網(wǎng)民。

（2）本人所居住的小區(qū)里各樓層、各類型的居民。

（四）問卷與訪談錄設(shè)計

由于調(diào)查的目標(biāo)為現(xiàn)狀與發(fā)展戰(zhàn)略兩個部分的內(nèi)容，本次調(diào)查計劃同時進(jìn)行問卷調(diào)查和訪談，前者側(cè)重于調(diào)查高爾夫球產(chǎn)業(yè)發(fā)展現(xiàn)狀，后者側(cè)重于調(diào)查高爾夫球產(chǎn)業(yè)的發(fā)展戰(zhàn)略。

問卷包括三部分內(nèi)容：（1）了解受訪者對于高爾夫球的第一印象（2）了解受訪者對于高爾夫球的基本了解程度（3）了解受訪者認(rèn)為高爾夫球市場發(fā)展的阻礙因素。訪談錄包括三個部分：（1）高爾夫球產(chǎn)業(yè)的現(xiàn)狀；（2）高爾夫球產(chǎn)業(yè)的現(xiàn)行戰(zhàn)略；（3）高爾夫球產(chǎn)業(yè)的發(fā)展方向。

（五）樣本分布及其調(diào)查方法選擇

1、樣本分布

本次調(diào)研的樣本分布為51個，其分布如下：

其中50個為樣本進(jìn)行問卷調(diào)查，對象為網(wǎng)絡(luò)在線用戶以及小區(qū)部分住戶。使問卷分布在不同階層，不同地域，不同類型的人中。是調(diào)查更加充分具體有力。另外一個樣本為中體科訓(xùn)俱樂部里的資深高爾夫球員。

2、調(diào)查方法及手段：

（1）問卷采取選擇的方式，便于受訪者回答。通過問卷調(diào)查的方式了解受訪者對于高爾夫球的認(rèn)識及態(tài)度。

（2）訪談主要采用面對面詢問的方法，盡可能挖掘受訪者的真實想法。針對高爾夫球產(chǎn)業(yè)的較深層次的問題，了解高爾夫球產(chǎn)業(yè)在職業(yè)高爾夫球手的心中的現(xiàn)狀以及公司未來發(fā)展方向。

（3）除問卷調(diào)查和訪談外，本文還通過資料查詢進(jìn)一步了解高爾夫球產(chǎn)業(yè)發(fā)展?fàn)顩r與戰(zhàn)略，通過對一些權(quán)威媒體的報道，知名人士的評論，以及相關(guān)資料的調(diào)查進(jìn)行綜合分析。

（六）調(diào)查日程安排 1、2013年7月15日-7月25日：構(gòu)思以及撰寫調(diào)查程序和方案 2、2013年7月26日-7月31日：問卷與訪談錄設(shè)計及打印 3、2013年8月1日-8月12日：問卷發(fā)放及回收，進(jìn)行訪談 4、2013年8月13日-8月18日：數(shù)據(jù)錄入及分析 5、2013年8月19日-8月25日：分析報告撰寫

（七）材料和數(shù)據(jù)分析方法

office辦公組件以及《市場調(diào)研預(yù)測學(xué)》中的各種方法。

三、調(diào)查結(jié)果分析

有76% 第3 篇四：經(jīng)濟(jì)學(xué)專題調(diào)查報告 經(jīng)濟(jì)學(xué)專題調(diào)查報告

班級：

姓名：

學(xué)號：

時間：

關(guān)于當(dāng)前金融危機(jī)背景下

我國宏觀調(diào)控政策運用情況的調(diào)查報告 2008年，全球爆發(fā)了一場空前的金融危機(jī)。這場金融危機(jī)透過外貿(mào)和外商直接投資等渠道，對中國經(jīng)濟(jì)和就業(yè)帶來了深刻的影響,而中國的外貿(mào)出口受到的影響尤為嚴(yán)重。從去年九月入學(xué)到現(xiàn)在，我們已初學(xué)了微觀經(jīng)濟(jì)和宏觀經(jīng)濟(jì)，這里，我將用我所學(xué)的知識來進(jìn)一步地認(rèn)識危機(jī)帶來的影響以及中國政府及金融界對它做出的反應(yīng)。

一、主要宏觀調(diào)控政策及其運用概述

財政政策和貨幣政策是兩大主要宏觀調(diào)控政策。

財政政策是政府變動稅收和支出以便影響總需求進(jìn)而影響就業(yè)和國民收入的政策。例如，經(jīng)濟(jì)蕭條時，政府采用減稅措施，給個人和企業(yè)多留些可支配收入，以刺激消費需求從而增加生產(chǎn)和就業(yè)。另一方面，政府可以擴(kuò)大對商品和勞務(wù)的購買，多搞些公共建設(shè)，就可以擴(kuò)大私人企業(yè)產(chǎn)品銷路，還可以增加消費，刺激總需求。盡管你這么做會增加對貨幣的需求量，從而使利率上升，影響一些私人投資，但總的來說，生產(chǎn)和就業(yè)是增加的。政府還可以用減稅或加速折舊等辦法給私人投資以津貼，直接刺激私人投資，增加生產(chǎn)和就業(yè)。以上措施都是擴(kuò)張性的財政政策。當(dāng)然，在經(jīng)濟(jì)高漲、通貨膨脹率太高時，政府也可采用増稅、減少政府支出等緊縮性財政政策以控制物價上漲。

貨幣政策是政府貨幣當(dāng)局即中央銀行通過銀行體系變動貨幣供給量來調(diào)節(jié)總需求的政策。例如，在經(jīng)濟(jì)蕭條時增加貨幣供給量，降低利息率，刺激私人投資，進(jìn)而刺激消費，使生產(chǎn)和就業(yè)增加。反之，在經(jīng)濟(jì)過熱通貨膨脹率太高時，可緊縮貨幣供給量以提高利率，抑制投資和消費，使生產(chǎn)和就業(yè)減少些或增長慢一些。前者是擴(kuò)張性貨幣政策，后者是緊縮性貨幣政策。

財政政策和貨幣政策常常被視具體情況和不同目標(biāo)搭配使用，而它們的搭配方式及效果有很多種。擴(kuò)張性財政政策和緊縮性貨幣政策將導(dǎo)致利率上升；緊縮性財政政策和緊縮性貨幣政策將導(dǎo)致產(chǎn)出減少；緊縮性財政政策和擴(kuò)張性貨幣政

策將導(dǎo)致利率下降；擴(kuò)張性財政政策和擴(kuò)張性貨幣政策將導(dǎo)致產(chǎn)出增加。

二、當(dāng)前金融危機(jī)的產(chǎn)生及其對我國經(jīng)濟(jì)的影響

（一）金融危機(jī)的產(chǎn)生

伴隨美國次貸危機(jī)的出現(xiàn)，全球受到了一場勢力強(qiáng)勁的金融風(fēng)暴的席卷。中國經(jīng)濟(jì)作為全球經(jīng)濟(jì)的一個組成部分，也不可避免地受到了金融危機(jī)的沖擊。

（二）金融危機(jī)產(chǎn)生的原因

美國金融危機(jī)表面看是由住房按揭貸款衍生品中的問題引起的，深層次原因則是美國金融秩序與金融發(fā)展失衡、經(jīng)濟(jì)基本面出現(xiàn)問題。

中國人民銀行研究員鄒平座在接受新華社記者專訪時這樣表示：金融秩序與金融發(fā)展、金融創(chuàng)新失衡，金融監(jiān)管缺位，是美國金融危機(jī)的重要原因。一個國家在金融發(fā)展的同時要有相應(yīng)的金融秩序與之均衡。美國在1933年大危機(jī)以后，出臺了《格拉斯-斯蒂格爾法》，實行嚴(yán)格的分業(yè)監(jiān)管和分業(yè)經(jīng)營。在隨后近60年里，美國金融業(yè)得到了前所未有的發(fā)展，但在其高速發(fā)展的同時，金融市場上的不確定性相應(yīng)增加。1999年美國國會通過了《金融服務(wù)現(xiàn)代化法案》，推行金融自由化，放松了金融監(jiān)管，并結(jié)束了銀行、證券、保險分業(yè)經(jīng)營的格局。

此外，金融生態(tài)中的問題，也助長了金融危機(jī)進(jìn)一步向縱深發(fā)展。鄒平座說，金融生態(tài)本質(zhì)上反映了金融內(nèi)外部各要素之間有機(jī)的價值關(guān)系，美國金融危機(jī)不僅僅是金融監(jiān)管的問題，次貸危機(jī)中所表現(xiàn)出的社會信用惡化、監(jiān)管缺失、市場混亂、信息不對稱、道德風(fēng)險等，正是金融生態(tài)出現(xiàn)問題的重要表現(xiàn)。

從1999年開始，美國放松金融監(jiān)管使金融生態(tài)環(huán)境不斷出現(xiàn)問題。金融衍生品發(fā)生裂變，價值鏈條愈拉愈長，終于在房地產(chǎn)按揭貸款環(huán)節(jié)發(fā)生斷裂，引發(fā)了次貸危機(jī)。華爾街在對擔(dān)保債務(wù)權(quán)證(cdo)和住房抵押貸款債券(mbs)的追逐中，逐漸形成更高的資產(chǎn)權(quán)益比率。各家投行的杠桿率變得越來越大，金融風(fēng)險不斷疊加。

美國金融危機(jī)的另一原因還在于美國經(jīng)濟(jì)基本面出了問題。20世紀(jì)末到本

世紀(jì)初，世界經(jīng)濟(jì)格局發(fā)生了重大調(diào)整，世界原有的供需曲線斷裂，出現(xiàn)了價格的上升。美國采取了單邊控制總需求的辦法，使得原有的供給缺口不斷擴(kuò)大，物價持續(xù)上升，就業(yè)形勢出現(xiàn)逆轉(zhuǎn)，居民收入和購買力下降。過去60年，美國經(jīng)濟(jì)增長和國內(nèi)消費超出了本國生產(chǎn)力的承受能力。一方面，美國在實體經(jīng)濟(jì)虛擬化、虛擬經(jīng)濟(jì)泡沫化的過程中，實現(xiàn)不堪重負(fù)的增長；另一方面，美國把巨額的歷史欠賬通過美元的儲備貨幣地位和資本市場的價值傳導(dǎo)機(jī)制分?jǐn)偟饺澜?。這增加了美國經(jīng)濟(jì)的依賴性，動搖了美國經(jīng)濟(jì)和美元的地位和對它們的信心。

次貸危機(jī)之前美國政府出臺的一系列限制進(jìn)出口的法案和政策，是導(dǎo)致經(jīng)濟(jì)環(huán)境走弱的重要因素。在進(jìn)口方面對發(fā)展中國家制造各種貿(mào)易壁壘，在出口方面又對技術(shù)性產(chǎn)品設(shè)限，這些政策直接推動了美國物價的上升，減少了美國的就業(yè)機(jī)會，抑制了國內(nèi)的經(jīng)濟(jì)創(chuàng)新動力，這也是金融危機(jī)爆發(fā)的重要誘因。

（三）當(dāng)前金融危機(jī)對我國經(jīng)濟(jì)的影響

金融危機(jī)透過外貿(mào)和外商直接投資等渠道，對中國經(jīng)濟(jì)和就業(yè)帶來了深刻的影響。隨著訂單減少或流失，沿海地區(qū)出口導(dǎo)向的制造業(yè)、勞動密集型產(chǎn)業(yè)和中小企業(yè)最先受到生產(chǎn)和出口沖擊，進(jìn)而使得在這些部門就業(yè)的農(nóng)民工受到就業(yè)沖擊。全球金融危機(jī)爆發(fā)之后，中國外貿(mào)出口受到很大影響。2008年10月以來，外貿(mào)出口增長滑落，外商直接投資（fdi）流入出現(xiàn)負(fù)增長。金融危機(jī)通過信貸和資本市場向?qū)嶓w經(jīng)濟(jì)傳遞。由于這次危機(jī)發(fā)生在全球最大的經(jīng)濟(jì)體，波及全球經(jīng)濟(jì)，它的影響比東亞金融危機(jī)對中國經(jīng)濟(jì)的沖擊更大。金融危機(jī)對中國經(jīng)濟(jì)增長和就業(yè)的影響開始顯現(xiàn)，如發(fā)生在東部沿海地區(qū)農(nóng)民工“返鄉(xiāng)潮”現(xiàn)象。金融危機(jī)的沖擊效應(yīng) 金融危機(jī)對中國經(jīng)濟(jì)的沖擊有四種效應(yīng)：一是主要危機(jī)國家進(jìn)口需求萎縮的收入效應(yīng)。二是人民幣升值的價格效應(yīng)。三是外商直接投資（fdi）流入減少的投資效應(yīng)。四是服務(wù)貿(mào)易需求下降帶來的間接效應(yīng)。上述四種效應(yīng)對中國的對外貿(mào)易、產(chǎn)業(yè)發(fā)展和經(jīng)濟(jì)增長產(chǎn)生了綜合影響，進(jìn)而對中國國內(nèi)就業(yè)帶來沖擊。

三、我國應(yīng)對金融危機(jī)的主要宏觀調(diào)控政策及其效果

按照我國建立社會主義市場經(jīng)濟(jì)體制的改革取向，政府的宏觀調(diào)控必須走向間接調(diào)控，而間接調(diào)控主要依賴的就是兩大政策，一個是調(diào)節(jié)總量的貨幣政策，另一個是側(cè)重調(diào)節(jié)結(jié)構(gòu)的財政政策。全面來看，穩(wěn)健財政政策的應(yīng)有之義是“有保有壓”。在減少財政赤字和控制長期建設(shè)國債規(guī)模上，要敢于壓縮，而在支持“三農(nóng)”、社會保障、醫(yī)療衛(wèi)生等改善民生、深化改革方面的支出則要加大力度，優(yōu)化支出。財政政策目前的方向是正確的，其存在的問題在于：依靠龐大的政府體制運行速度較慢、效率不高，投入力度仍然不足，因而尚未在宏觀層面產(chǎn)生足夠的效果。

２００７年，央行上調(diào)利率６次，上調(diào)存款準(zhǔn)備金率１０次。另一方面，這也是經(jīng)濟(jì)長期處于高位運行后自身的適度調(diào)節(jié)。統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，２００８年一季度ｇｄｐ同比增長１０．６％，比上年同期回落１．１％。一季度固定資產(chǎn)投資增長２４．６％，ｃｐｉ同比上漲８％，食品價格上揚２１％，７０個大中城市房屋銷售價格同比漲幅為１１％，分別比上年同期高０．９％、５．３％、１６．１％、５．４％。應(yīng)該說，經(jīng)濟(jì)增長率的小幅回落是雙重因素作用的結(jié)果。為了有利于整個經(jīng)濟(jì)長期平穩(wěn)較快增長，下一步我國應(yīng)當(dāng)選擇（相對）低增長、低通脹的模式。在這種情況下，即使經(jīng)濟(jì)有所下滑，也要堅持下去。由此所導(dǎo)出的宏觀調(diào)控政策取向，則需要在保持政策穩(wěn)定性和連續(xù)性的前提下，根據(jù)國際國內(nèi)經(jīng)濟(jì)運行與環(huán)境的不確定性，及時做出修正和調(diào)整。國務(wù)院日前印發(fā)的《２００８年工作要點》提出，在加強(qiáng)和改善宏觀調(diào)控方面，既要防止經(jīng)濟(jì)由偏快轉(zhuǎn)為過熱，抑制通貨膨脹，又要防止經(jīng)濟(jì)下滑，避免大的起落。這顯然與去年底中央經(jīng)濟(jì)工作會議首提、兩個月前《政府工作報告》強(qiáng)調(diào)的“防止經(jīng)濟(jì)增長由偏快轉(zhuǎn)為過熱、防止價格由結(jié)構(gòu)性上漲演變?yōu)槊黠@通貨膨脹”相比已經(jīng)有所變化。國務(wù)院常務(wù)會議也提出，特別要把控制物價上漲、抑制通貨膨脹放在更加突出的位置。這都是考慮到當(dāng)前經(jīng)濟(jì)增長率有所回落，而價格水平持續(xù)走高后及時做出的調(diào)整。在本輪經(jīng)濟(jì)高增長中，貨幣政策一直充當(dāng)著宏觀調(diào)控的主力軍角色。前兩年，貨幣政策的使用主要針對抑制過熱的投資需求，防止經(jīng)濟(jì)增長由偏快轉(zhuǎn)為過熱，但面對當(dāng)前經(jīng)濟(jì)增長已放緩，而物價水平持續(xù)上漲的復(fù)雜情形，實施包括各種工具在內(nèi)的貨幣政策應(yīng)當(dāng)較之以前更加謹(jǐn)慎和靈活。

第四篇：經(jīng)濟(jì)學(xué)調(diào)研報告

學(xué) 院：

專業(yè)班級：

小組成員：

北京、上海房產(chǎn)調(diào)研報告

一、前言

為了遏制房價增長過快，政府每年都相應(yīng)推出政策進(jìn)行宏觀調(diào)控。2010年中央出臺了一系列房地產(chǎn)宏觀調(diào)控政策。在宏觀調(diào)控的大背景下，2011北京樓市調(diào)控成效不錯，房價走勢明顯下降，到2012年上半年，北京五環(huán)外的房子已經(jīng)跌過2萬元大關(guān)，到2013年北京均價已經(jīng)達(dá)到31465元/平方米，截止2014年9月，均價穩(wěn)定為32281元/平方米。而上海也碰到一樣的狀況，2010年上海房價已經(jīng)突破2萬元大關(guān)，盡管到2011年下半年有小幅度下降，到2012年下半年又開始逐漸上漲，直到今年5月才開始迅速下滑。但是盡管民眾對于房價下跌后，住房商購的意欲表現(xiàn)顯著，但民調(diào)顯示，這難以轉(zhuǎn)化為實際的購買力，即使歷經(jīng)幾年調(diào)控，75%的人仍然不能承受當(dāng)前房價。過高的房價導(dǎo)致人才的流動趨向房價較低的城市，低收入階層的生活問題、交通問題、居住問題突現(xiàn)。

二、正文

本小組主要分析了北京，上海兩個城市2013年10月到2014年9月房價變化情況，下面是兩個城市房價的具體情況。

一、北京房產(chǎn)

圖一(搜房網(wǎng))

圖二（天朗房網(wǎng)）

從圖一可以看出，北京房價大致可以分為三個階段：平穩(wěn)慢升期（13.10-13.12），快速上升期（13.12-14.5）,逐漸下滑期（14.5-14.9）。

北京***0000北京***0003******000

圖三（北京房產(chǎn)供給曲線）

北京房價的主要構(gòu)成有北京房價的構(gòu)成主要包括四方面：一是成本；二是費用；三是稅金；四是利潤。構(gòu)成成本的主要因素有：征地及拆遷補(bǔ)償費、前期工程費、建安工程費、基礎(chǔ)設(shè)施費、配套設(shè)施費等5項。費用主要有4項：管理費、財務(wù)費、銷售費、代收代繳的行政性收費。其中代收代繳的行政性收費有10項：土地出讓金、大市政費、四源費、用電權(quán)費、電貼費、開發(fā)管理費、綠化費、建材基金、新菜田基金、粘土磚費。對開發(fā)企業(yè)征收稅款有兩項：一是按銷售收入的5.5%征收營業(yè)稅、城市維護(hù)建設(shè)稅和教育附加費，二是按銷售收入扣除成本費用及營業(yè)稅的余額征收33%的所得稅。銷售收入減去成本、費用和稅金后的余額即為企業(yè)的利潤。

彈性分析：

我們根據(jù)北京每月成交面積以及每月房價，利用相鄰兩個月成交面積的差和房價變化多少，根據(jù)弧彈性公式，計算出每個月的彈性，然后繪制出圖四的彈性曲線。

需求彈性4003002001000-100-20012345678910需求彈性圖四（北京房產(chǎn)彈性曲線2013.10-2014.8）

注：圖中每個點表示相鄰兩個月份間的彈性

由上圖的彈性曲線，我們小組對北京房產(chǎn)作出如下分析：

1、房產(chǎn)中介機(jī)構(gòu)我愛我家發(fā)布的報告稱，每年春節(jié)假期過后，從正月初十開始，隨著返京求職務(wù)工人群的增加，房屋的需求量快速增加。由于人們對房屋的需求量加大，對于房產(chǎn)價格的要求降低，所以2013年年末及2014年年初北京房產(chǎn)的彈性降低。

2、北京地鐵新聞發(fā)言人賈鵬介紹，4條新線首日運行平穩(wěn)，出入站總?cè)舜渭s44萬人，正點率在99%以上。4條新線開通后，本市軌道交通線路由372公里增至442公里。由于北京地鐵開通新線，使得交通更加便利，人們可以選擇地處更遠(yuǎn)/房間更低的地區(qū)購房。所以普遍來講，房屋的需求的變動比率大于價格變動的比率，北京這幾個月來房屋的彈性較高。

3、偉業(yè)我愛我家副總裁胡景暉稱，今年春季租賃旺季期間，房屋租金價格相比年前淡季上漲在所難免，但受房源供應(yīng)增多、租賃需求分流等因素影響，預(yù)計租金價格漲幅將在3%～5%，遠(yuǎn)低于往年春季租賃旺季時的租金漲幅。北京租房市場面臨拐點，春季高峰漲價趨緩。由于租賃房屋作為期房的互替商品，其所需資金更小，價格更低廉，很多人選擇租賃房屋，房屋的需求的變動比率大于價格變動的比率，北京這幾個月來房屋的彈性較高。

二、上海房產(chǎn)

圖五（搜房網(wǎng)）

圖六（房天下）

上海***0000上海***6003***2003240032600

圖七（上海房產(chǎn)供給曲線）

從圖五可以看出，上海房價大致可以分為三個階段：平穩(wěn)慢升期（13.11-14.4），快速上升期（14.4-14.9）,逐漸下滑期（14.4-14.9）。導(dǎo)致近幾年房價快速上漲的因素是多方面的。第一、良好的經(jīng)濟(jì)基本面推動了房價的上漲；

第二，城市拆遷和投機(jī)炒作導(dǎo)致房屋需求過度旺盛； 第三，成本是推動房價上漲的內(nèi)在因素； 第四，結(jié)構(gòu)性矛盾未得到根本解決；

第五，影響房價上漲還有其他深層次因素。

彈性分析

我們根據(jù)上海每月成交面積以及每月房價，利用相鄰兩個月成交面積的差和房價變化多少，根據(jù)弧彈性公式，計算出每個月的彈性，然后繪制出圖八的彈性曲線。

需求彈性6040200-20-40-60-80-1001234567需求彈性圖八（上海房產(chǎn)彈性曲線2014.1-2014.8）

注：圖中每個點表示相鄰兩個月份間的彈性

由上圖的彈性曲線，我們小組對上海房產(chǎn)作出如下分析： 1、2014年上海買房條件新規(guī)定：上海浦東新區(qū)在操作層面收緊限購政策，即在浦東新區(qū)名下無房產(chǎn)的離異(或喪偶)帶子女生活的外地戶籍居民，將不再具備購房資格；同樣條件的本地戶籍居民，最多只能購買一套住房。限購令使近幾個月來上海房屋市場趨于穩(wěn)定，不再是“買漲不買跌”的情況，由于購買房屋的需求量下降，所以上海房價彈性較大。

2、上海對貸款購房全面“卡緊”：——各商業(yè)銀行對居民家庭貸款購買商品住房的，首付款比例和貸款利率認(rèn)真執(zhí)行央行、銀監(jiān)會的最新規(guī)定，對貸款購買第三套及以上住房的，停止發(fā)放住房貸款?！獙Ψ巧虾Ｊ芯用裨谏虾Ｙ徺I住房申請貸款的，應(yīng)提供從申請之日起算的前2年內(nèi)在上海累計繳納1年以上的個人所得稅繳納證明或社會保險（城鎮(zhèn)社會保險）繳納證明。不能提供的，商業(yè)銀行暫停發(fā)放住房貸款?！》抗e金貸款政策也作相應(yīng)調(diào)整，停止對購買第三套住房及以上家庭住房公積金貸款。銀行對貸款購房的的全面卡緊也使得人們手中的資金減少，讓許多有房人士人對于房屋的需求降低，所以上海房屋的需求彈性漸漸變?yōu)樨?fù)值，即上海房產(chǎn)對于上海人來說，是“劣等品”——隨著消費水平的上升，人們對于房產(chǎn)的需求量是下降的。

三、兩個城市的對比

1、供給曲線

北京上海1000000800000平方米***00003***50033000元/平方米3350034000

圖九（北京、上海房產(chǎn)供給曲線）

由上圖可以看出，北京房價的平均價格高于上海，但房子的交易平方數(shù)小于上海。

2、彈性曲線

40030020010001-100-200234567北京上海圖十（北京、上海房產(chǎn)彈性曲線）

由上圖可以看出，北京房價的需求彈性變化幅度較大，而上海房價的需求彈性變化幅度較小，即北京房價受外界條件因素影響較大，而上海房價較穩(wěn)定，外界條件因素對其影響不大。

三、結(jié)尾

風(fēng)險是客觀存在的，不以人的意志為轉(zhuǎn)移的，對于風(fēng)險要有正確的態(tài)度，在房價下降通道中由市場來釋放自身形成的風(fēng)險，市場能夠自己去糾正偏差，如果政府非要在這個過程中實施干預(yù)，則往往不如人意。正如在房價上升的通道中，政府想法設(shè)法抑制房價的過快上漲，結(jié)果在短期反而造成了房價更快的上升；同樣，在房價下降的通道中，政府想穩(wěn)定房價而出臺利好措施，一定在短期會造成房價的另一輪下降，如果調(diào)控不好甚至可能會引起長期的下降，這里面有深刻的社會學(xué)、經(jīng)濟(jì)學(xué)和心理學(xué)原因。因為我相信政府一定會挽救房市，畢竟房地產(chǎn)商有這種要求，很多群眾也有這種要求，既然政府要挽救房價，無論是采取放松財政類的措施或者是采取放松金融類的措施，最后的結(jié)果都會走向反面，所以我相信房價必將繼續(xù)下跌。

第五篇：房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)學(xué)讀書報告

《中國房地產(chǎn)業(yè)》2011年10期《限購政策及其影響》

本文首先介紹了什么是限購政策。所謂“限購”由2010年4月14日、9月29日國務(wù)

院兩次下發(fā)的樓市調(diào)控政策中提出，即對本地居民新購商品房的套數(shù)進(jìn)行限制，同時對不能

提供1年社保記錄和納稅證明的非本地居民，禁止發(fā)放住宅按揭貸款。2010年4月的“國

十條”提到：地方政府可根據(jù)實際情況，采取臨時性措施，在一定時期內(nèi)限定購房套數(shù)，其

實只有北京限購，但是房價沒跌。于是2010年9月，多部委新政要求：房價過高、上漲過

快、供應(yīng)緊張的城市限購。其后超過20個城市限購。后來樓市量價齊升。

接著有闡述了限購政策的影響效果

1、對房地產(chǎn)市場的總體影響

總結(jié)一下是，限購令給火熱的房地產(chǎn)市場潑了一瓢涼水。具體表現(xiàn)如下：各地在實施限購政策之前形成短時間的住宅搶購風(fēng)潮；限購城市周邊的非限購城市出現(xiàn)批量外地購房

者；土地、新建商品住房和存量住房市場交易均出現(xiàn)不同程度的萎縮；住房供求矛盾出現(xiàn)逆

轉(zhuǎn)，可售住宅庫存增加；市場觀望、等待的住房消費心理強(qiáng)化；限購存在擴(kuò)大化、長期化、制度化的趨勢。

2、一線城市效果明顯，二、三線城市效果遞減

從調(diào)控的效果看，北京、上海好于廣州、深圳，一線城市強(qiáng)于二、三線城市。這是因

為一線城市市場成熟度高，信息相對透明，管理機(jī)構(gòu)資源集中整合能力強(qiáng)，整個社會的關(guān)注

度高。

3、短期效果明顯，長期推行阻力膨脹

這些年房地產(chǎn)調(diào)控政策往往是政策出臺的當(dāng)月、當(dāng)季、當(dāng)年效果好。時間越是遠(yuǎn)離政策

出臺的節(jié)點，政策作用越差。限購政策也難以擺脫這種必然現(xiàn)象。

4、地方政府基本都是限購政策的反對者

限購政策推行，直接導(dǎo)致交易下降，再引發(fā)交易費稅減少，再波及土地批租受困，后再影

響地方債務(wù)平臺的還款能力。排除政治原因，基本上沒有一個地方政府從內(nèi)心支持并主動要

求限購。

5、從學(xué)理、法理上講，行政強(qiáng)推限購缺乏支撐依據(jù)

房價上漲并不只是房地產(chǎn)業(yè)和開發(fā)商的原因，也不只是地方政府一廂情愿的原因，它和我國

貨幣政策、貨幣發(fā)行量和貸款數(shù)量、財政體制和政策等都密切相關(guān)。甚至我們的一些土地、住房制度改革政策和房地產(chǎn)調(diào)控政策，也都在促進(jìn)我國房價上漲。

房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)學(xué)讀書報告

6、住房市場交易量大幅度的萎縮并非房地產(chǎn)調(diào)控的初衷和目的7、限購為保障房建配贏得時間并不成立

將限購政策及其實施限期，與保障性住房建設(shè)配租配售直接聯(lián)系起來的說法是不夠成立的。一個屬于商品住宅，市場體系；一個屬于保障性住宅，行政體系。

最后作者又提出了對限購政策的建議

1、限購城市差別化

2、限購內(nèi)容差別化

3、限購時間差別化

4、允許限價暫時性

5、強(qiáng)化對首套住房和改善性住房需求的支持力度

自“限購令”的出臺之日起，全國上下及各個領(lǐng)域的專家就展開了激烈的討論。在我看來，“限購令”是否起到作用，還需要等待時間的考驗。不可否認(rèn)，它在一定程度上起到了，降低房價的作用，尤其是在一些一線城市。在看到它好的一面，也發(fā)現(xiàn)在一些二、三城市并沒有起到很明顯的效果。所以，這一切還需要各個部門共同努力，最后達(dá)到我們當(dāng)初制定“限購令”的目的。

《中國房地產(chǎn)業(yè)》2011年11期《誰動了我們的房租？》

本文首先概述我國現(xiàn)在租房市場的情況：統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，今年前7個月，北京平均房租為3160元／套，相比去年均價2793元，漲幅13%。在CBD、中關(guān)村等熱點區(qū)域，租金均 價甚至上漲20%以上，房源仍供不應(yīng)求。與此同時，房租價格上漲的風(fēng)潮也不可避免地向二、三線城市蔓延。房租上漲給租房客造成了不小的壓力，尤其是剛畢業(yè)收入還不多的大學(xué)生，他們不得不增加合租的人數(shù)，或是削減其他方面的開支，生活壓力不斷增加。也有人呼吁政府介入，調(diào)控房租。

接著作者有分析了影響房租的主要幾個因素：

1、最大的因素——限購令

炒房熱和投機(jī)熱確實因為限購令的出臺而得到了遏制，但是，站在市場另一端的租房市場卻在限購令實施的半年里水漲船高，漲幅幾乎達(dá)到房價上漲最瘋狂時期的環(huán)比值。很多租房客的房租成本已占去月薪的25%以上。出臺樓市限購措施的目的本是為了給居高不下的房價降溫，從而使普通民眾能以合理的價格來改善住房。但限購令出臺半年多之后，樓價雖然是從某種意義上有所下降，但與普通民眾的心理預(yù)期仍相去甚遠(yuǎn)。，加之各種限購、限貸措施的出臺，使得一部分原本咬咬牙也能湊出首付購房的群體，失去了購房的資格，既而只能轉(zhuǎn)向租房市場，需求的增多，必然帶來價格的上漲。收入較低的人群，只能被擠到更遠(yuǎn)的地方租房。

2、最普遍影響因素——市場亂

就目前房地產(chǎn)租賃市場而言，租賃合同是沒有一個法律細(xì)則依據(jù)的合同。在房屋價格上漲和下跌過程當(dāng)中，在房客和房東之間，沒有一個可操作的條例可以執(zhí)行。這個混亂的租房市場中，需要在價格上調(diào)控。數(shù)據(jù)顯示，70%的租賃房屋來源于中介公司，這么大一個壟斷關(guān)系在這里，需要有調(diào)控規(guī)范它、引導(dǎo)它、約束它，達(dá)到實現(xiàn)調(diào)控雙方買賣關(guān)系的目的。租賃市場是否能夠良性、健康發(fā)展，和價格沒有關(guān)系，雖然可能有一些租賃詐騙，或者一些買賣雙方的欺騙、隱瞞關(guān)系，那都不是太大的問題，最重要的是有一個調(diào)控，去調(diào)控行業(yè)的規(guī)范性。

3、最神奇的因素——連環(huán)租

本來擁有屬于自己的住房，卻選擇將房子出租給別人，自己再去另外租房子居住，這就是“連環(huán)租”。近年來，隨著購房成本的不斷上升以及租賃市場的持續(xù)升溫，這種特殊的租賃人群在北京悄然興起。受經(jīng)濟(jì)實力的約束，年輕人出租的多為當(dāng)前自住的唯一住房。

據(jù)統(tǒng)計，目前這部分人群在整個租賃群體中的比重為1-2個百分點。按北京市每月租賃成交1 0萬套計算，“連環(huán)租”給北京市租賃市場每月帶來3000套左右的成交量，其中近九成“連環(huán)租”是30歲以下的年輕人。

本文主要分析了影響租房租金上漲的主要因素。在我看來要想降低租房的價格，從宏觀層面上講，要以穩(wěn)定物價為先。除此之外，要穩(wěn)定持續(xù)上漲的房租，樓市調(diào)控仍是重點。首先要注意保護(hù)首次置業(yè)的需求，引導(dǎo)合理的購房需求入市，減輕租賃市場的壓力；同時，要加大公租房建設(shè)和分配的力度分流一部分租房需求；另外，可以考慮擴(kuò)大開征房產(chǎn)稅的范圍。在房產(chǎn)調(diào)控政策穩(wěn)定不變的前提下，當(dāng)前遏制房租上漲的最有力措施是通過管理加上稅收手段，促進(jìn)租賃市場發(fā)展，鼓勵將存量房源拿出來，鼓勵長期租戶，鼓勵有房的業(yè)主積極參與 保障房租賃供應(yīng)，從政策上給予支持。

《中國房地產(chǎn)金融》2011年11期《我國保障性住房融資現(xiàn)狀與創(chuàng)新探究》本文主要定義了什么是保障性住房。保障性住房是指為符合地方政府所制定標(biāo)準(zhǔn)（如： 收入、總資產(chǎn)、婚姻狀況和目前生活條件等）的居民：提供居住保障的一類住房，主要有經(jīng)濟(jì)適用房、限價：房、公共租賃房、廉租房、棚戶區(qū)改造房五種類型。

接著又介紹了我國保障性住房融資方式與現(xiàn)狀。

1、融資方式

保障性住房具有公共物品及外部性等經(jīng)濟(jì)學(xué)屬性，再加上其投資回報率低且政策風(fēng)險較大，因此，保障性住房主要由政府主導(dǎo)建設(shè)和管理，融資方式上也主要表現(xiàn)為政府內(nèi)源性融資。政府在保障性住房建設(shè)中的融資方式可以分為直接融資和間接融資。直接融資方式包括中央財政補(bǔ)貼、地方財政預(yù)算、地方建設(shè)債券、地方土地出讓金收益、住房公積金增值收益等。間接融資方式主要是向各金融機(jī)構(gòu)貸款，包括國有商業(yè)銀行貸款、政策性銀行貸款、住房公積金貸款等。此外，我國政府一直鼓勵私人資本介入保障性住房建設(shè)，私人資本的介入主要是為保障性住房受益人投入資金，如經(jīng)濟(jì)適用房、兩限房及部分工業(yè)園區(qū)的員工公寓等，資金來源包括開發(fā)商、保險、信托基金、房地產(chǎn)信托基金等。

2、融資現(xiàn)狀

“十二五”期間，中央政府提出新建3600萬套保障性住房，到201 5年實現(xiàn)保障性住房的覆蓋面達(dá)到20%。預(yù)計201 1年開工建設(shè)1000萬套，2012年再建設(shè)1000萬套，2013～2015年每年建設(shè)500～600萬套。其中，2011年將建設(shè)1000萬套保障性住房，包括三個部分：一是400萬套棚戶區(qū)改造住房，建設(shè)資金約5000億，其中由工礦企業(yè)和被改造的職工籌集3400億左右，其余由中央政府和省級、市級政府予以補(bǔ)助。二是經(jīng)濟(jì)適用房和兩限房（限套型面積、限銷售價位）200萬套，建設(shè)資金約5000億，主要由社會機(jī)構(gòu)通過市場運作方式來解決，而市縣政府無償?shù)貏潛芡恋?；三是公共租賃住房220萬套和超過160萬套的廉租房，建設(shè)資金約3500億。1000萬套保障性住房建設(shè)預(yù)計需投入資金總計約1.3～1.4萬億，其中5000多億由中央和地方兩級財政分擔(dān)，包括中央財政預(yù)算擬安排補(bǔ)助資金1030億元，其余8000多億元主要通過社會資金解決。

本文接著又分析保障性住房融資存在的問題。

1、資金壓力巨大

2、融資蘊含高風(fēng)險

3、社會機(jī)構(gòu)參與度不高

4、廉租房和公租房是主要的融資難點

5、創(chuàng)新型融資方式相對缺乏

保障性住房持續(xù)性建設(shè)和融資規(guī)模巨大，而融資渠道相對匱乏且面臨諸多困難，保障性住房建設(shè)資金來源急需多元化，融資模式亟待創(chuàng)新。本文以為，保障性住房融資可以從兩個方面創(chuàng)新，一是深挖現(xiàn)有融資渠道，二是開辟新的融資方式。

1、深挖現(xiàn)有融資渠道

①保障性住房委托貸款型理財產(chǎn)品

②加大保險資金引入

③深度挖掘公積金沉淀資金

2、開辟新的融資方式

①REITs（房地產(chǎn)信托投資基金）融資模式

②ABS融資模式

③PPP融資模式

④BOT融資模

通過本文的閱讀，在我看來。目前，我國的保障性住房建設(shè)剛起步，任重道遠(yuǎn)，現(xiàn)有的融資渠道難以滿足巨額的資金投入，以至于保障房開工率不足、豆腐渣工程等問題凸顯，各級政府和全體社會只有通過開辟新的融資方式，使建設(shè)資金多元化，從源頭上解決融資難的問題，才能保障這項偉大的民生工程持續(xù)進(jìn)行，從而推動社會和諧發(fā)展。