第一篇：以股權(quán)轉(zhuǎn)讓方式實(shí)現(xiàn)土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓的方式

以股權(quán)轉(zhuǎn)讓方式實(shí)現(xiàn)土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓的方式、原因、效力之分析

河南天坤律師事務(wù)所李顯樓

2011年5月6日，安某三人將自己擁有某實(shí)業(yè)公司的100%的股權(quán)轉(zhuǎn)讓給了錢某等人，因?yàn)樵摴緵](méi)有債權(quán)債務(wù)，也沒(méi)有任何糾紛，公司資產(chǎn)僅有50畝土地，所以股權(quán)轉(zhuǎn)讓的相關(guān)手續(xù)辦理的較為順利。然，在完成股權(quán)變更后，公司向當(dāng)?shù)氐闹鞴懿块T申辦先關(guān)開發(fā)手續(xù)時(shí)，并告知該塊土地涉嫌非法轉(zhuǎn)讓，故暫停辦理該地塊的相關(guān)手續(xù)。委托人十分不解，明明是通過(guò)股權(quán)轉(zhuǎn)讓的方式收購(gòu)的公司，怎么會(huì)涉嫌非法轉(zhuǎn)讓土地呢？況且該塊土地使用權(quán)并沒(méi)有發(fā)生轉(zhuǎn)移，當(dāng)?shù)叵嚓P(guān)部門似乎在以行政手段干預(yù)經(jīng)濟(jì)交往。

經(jīng)筆者了解，類似于該公司的遭遇的遠(yuǎn)不止一家。江蘇省常州市陸阿生因轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)公司股權(quán)被依“非法倒賣土地使用權(quán)罪”審查起訴，安徽蚌埠市也對(duì)“非法倒賣土地使用權(quán)”案進(jìn)行了判決。海南省國(guó)土部門更是開全國(guó)之先河，出臺(tái)了《關(guān)于充分發(fā)揮土地調(diào)控作用促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)平穩(wěn)健康發(fā)展的通知》以下簡(jiǎn)稱《通知》。其中第五條明確表示要“完善土地二級(jí)市場(chǎng)管理防范惡意炒賣土地行為?！倍摋l中最引人注目的是“嚴(yán)禁以股權(quán)轉(zhuǎn)讓為名變相違規(guī)轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)?！睘槭裁雌胀ǖ墓砂踩灰讜?huì)和土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓聯(lián)系在一起呢？而且有的交易甚至被追究了刑事責(zé)任。那么，股權(quán)轉(zhuǎn)讓和土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓之間有什么區(qū)別和聯(lián)系？為什么近年來(lái)通過(guò)股權(quán)轉(zhuǎn)讓來(lái)實(shí)現(xiàn)土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓的事件越來(lái)越多？通過(guò)股權(quán)轉(zhuǎn)讓實(shí)現(xiàn)土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓的效力如何認(rèn)定？帶著這些問(wèn)題，筆者進(jìn)行了一些研究。

一、股權(quán)轉(zhuǎn)讓和土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓的區(qū)別

（一）概念不同

股權(quán)轉(zhuǎn)讓是指公司股東依法將自己的股份讓渡給他人，使他人成為公司股東的民事法律行為。股權(quán)轉(zhuǎn)讓是股東行使股權(quán)經(jīng)常而普遍的方式，我國(guó)《公司法》規(guī)定股東有權(quán)通過(guò)法定方式轉(zhuǎn)讓其全部出資或者部分出資。股權(quán)內(nèi)容包括自益權(quán)和共益權(quán)兩種性質(zhì)的權(quán)利。自益權(quán)是指股東為自身利益而可單獨(dú)主張的權(quán)利，主要包括公司盈余分配請(qǐng)求權(quán)、剩余財(cái)產(chǎn)分配請(qǐng)求權(quán)、股份轉(zhuǎn)讓過(guò)戶請(qǐng)求權(quán)等財(cái)產(chǎn)權(quán)利；共益權(quán)是指股東為公司利益兼為自己的利益而行使的權(quán)利，主要包括股東會(huì)議出席權(quán)和表決權(quán)、知情權(quán)、查閱權(quán)、訴訟權(quán)等參與性權(quán)利。

土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓指土地使用者將土地使用權(quán)再轉(zhuǎn)移的行為，包括買賣、交換、贈(zèng)與或其他合法方式。根據(jù)《城市房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓管理辦法》的規(guī)定，其他合法方法主要包括：（1）以房地產(chǎn)作價(jià)入股、與他人成立企業(yè)法人，房地產(chǎn)權(quán)屬發(fā)生變更的；（2）一方提供土地使用權(quán)，另一方或者多方提供資金，合資、合作開發(fā)經(jīng)營(yíng)房地產(chǎn)，而使房地產(chǎn)權(quán)屬發(fā)生變更的；（3）因企業(yè)被收購(gòu)、兼并或合并，房地產(chǎn)權(quán)屬隨之轉(zhuǎn)移的；（4）以房地產(chǎn)抵債的；（5）法律、法規(guī)規(guī)定的其他情形。

（二）構(gòu)成要件不同

在土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓中，轉(zhuǎn)讓的標(biāo)的是土地使用權(quán)，轉(zhuǎn)讓的主體是土地使用權(quán)人，因此構(gòu)成土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓行為應(yīng)具備兩個(gè)條件：一是土地使用權(quán)發(fā)生了轉(zhuǎn)移，是在原來(lái)合法使用基礎(chǔ)上的再次轉(zhuǎn)移；二是土地使用權(quán)轉(zhuǎn)移行為存在于兩個(gè)民事主體----土地使用權(quán)人之間，即轉(zhuǎn)讓

方、受讓方必須在同一時(shí)點(diǎn)同時(shí)存在。在這種方式下，轉(zhuǎn)讓雙方直接以合同方式約定土地使用權(quán)買斷性轉(zhuǎn)移的權(quán)利和義務(wù)，轉(zhuǎn)移后轉(zhuǎn)讓方不再享有土地使用權(quán)。

在股權(quán)轉(zhuǎn)讓中，轉(zhuǎn)讓標(biāo)的是股東登記依法所享有的公司股份，股東權(quán)利和股東責(zé)任，而不僅僅是公司出資人的出資額，更不是他曾擁有的包括土地使用權(quán)在內(nèi)的公司某項(xiàng)現(xiàn)實(shí)財(cái)產(chǎn)。股權(quán)轉(zhuǎn)讓主體之間的關(guān)系表現(xiàn)為公司股東之間和股東與其他第三人之間的關(guān)系。因此，構(gòu)成股權(quán)轉(zhuǎn)讓行為應(yīng)具備兩個(gè)條件：一是公司股權(quán)發(fā)生了轉(zhuǎn)移，在股權(quán)轉(zhuǎn)移中股東構(gòu)成發(fā)生變動(dòng)二是股權(quán)轉(zhuǎn)移行為發(fā)生在一個(gè)民事主體即公司法人內(nèi)部。就土地使用權(quán)而言，公司依法取得土地使用權(quán)后，土地使用權(quán)作為法人財(cái)產(chǎn)時(shí)已表現(xiàn)為貨幣化或股份化的形式，是公司法人財(cái)產(chǎn)的一部分。股東依法轉(zhuǎn)讓股權(quán)時(shí)，土地使用權(quán)的公司法人財(cái)產(chǎn)性質(zhì)未發(fā)生改變，不屬于土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓的范疇。

（三）轉(zhuǎn)讓條件不同

土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓應(yīng)嚴(yán)格根據(jù)《城市房地產(chǎn)管理法》第三十八條規(guī)定執(zhí)行，第三十八條規(guī)定：“以出讓方式取得土地使用權(quán)的，轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)時(shí)，應(yīng)當(dāng)符合下列條件：

（一）按照出讓合同約定已經(jīng)支付全部土地使用權(quán)出讓金，并取得土地使用權(quán)證書；

（二）按照出讓合同約定進(jìn)行投資開發(fā)，屬于房屋建設(shè)工程的，完成開發(fā)投資總額的25%以上，屬于成片開發(fā)土地的，形成工業(yè)用地或者其他建設(shè)用地條件。轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)時(shí)房屋已經(jīng)建成的，還應(yīng)當(dāng)持有房屋所有權(quán)證書。”因此，對(duì)于土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓而言，有三項(xiàng)限制條件：⑴已支付全部土地出讓金；⑵取得土地使用權(quán)證；⑶開發(fā)已完成一定的工作量。

公司股權(quán)轉(zhuǎn)讓除股份有限公司、上市公司對(duì)特定股權(quán)轉(zhuǎn)讓有特殊限制外，有限責(zé)任公司股權(quán)轉(zhuǎn)讓則都應(yīng)遵循一般性規(guī)定，即《公司法》第七十二條規(guī)定，有限責(zé)任公司的股東之間可以相互轉(zhuǎn)讓其全部或者部分股權(quán)。股東向股東以外的人轉(zhuǎn)讓股權(quán)，應(yīng)當(dāng)經(jīng)其他股東過(guò)半數(shù)同意。

（四）調(diào)整的法律不同

土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓受《土地管理法》、《城市房地產(chǎn)管理法》、《物權(quán)法》、《城鎮(zhèn)國(guó)有土地使用權(quán)出讓和轉(zhuǎn)讓暫行條例》、《最高人民法院關(guān)于審理涉及國(guó)有土地使用權(quán)合同糾紛案件適用法律問(wèn)題的解釋》等一系列與土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓有關(guān)的法律法規(guī)所調(diào)整。這些法律法規(guī)明確規(guī)定了土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓的概念、轉(zhuǎn)讓方式及轉(zhuǎn)讓條件。

股權(quán)轉(zhuǎn)讓則適用《公司法》、《合同法》、《證券法》等一系列有關(guān)法規(guī)所調(diào)整。

（五）登記部門不同

土地使用權(quán)發(fā)生轉(zhuǎn)讓的，雙方當(dāng)事人應(yīng)依法申請(qǐng)辦理變更土地登記，土地變更登記的管理部門為各地的國(guó)土資源管理部門。有限責(zé)任公司股權(quán)發(fā)生轉(zhuǎn)讓的，也需辦理變更登記，變更登記的管理部門為公司登記的工商行政管理部門。

二、近年來(lái)，以股權(quán)轉(zhuǎn)讓方式實(shí)現(xiàn)土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓的情形越來(lái)越多的原因。

經(jīng)筆者了解，近年來(lái)，以股權(quán)轉(zhuǎn)讓方式實(shí)現(xiàn)土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓的情形越來(lái)越多的原因，大概有

以下幾個(gè)方面：

（一）政府陸續(xù)出臺(tái)了相關(guān)調(diào)控房地產(chǎn)市場(chǎng)的政策，從2008年12月的《國(guó)務(wù)院辦公廳關(guān)于促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)健康發(fā)展的若干意見(jiàn)》，到2010年1月的《國(guó)務(wù)院辦公廳關(guān)于促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展的通知》，再到2011年4月的《國(guó)務(wù)院辦公廳關(guān)于進(jìn)一步做好房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控工作有關(guān)問(wèn)題的通知》。上述調(diào)控政策不僅涉及商品房交易市場(chǎng)、銀行信貸的金融市場(chǎng)，還涉及到土地使用權(quán)的出讓市場(chǎng)。這就使得一些開發(fā)商從一級(jí)市場(chǎng)取得土地使用權(quán)，轉(zhuǎn)為到二級(jí)市場(chǎng)上尋找目標(biāo)。這就導(dǎo)致一些沒(méi)有能力開發(fā)但手中有地的開發(fā)商手中的土地進(jìn)入交易市場(chǎng)。

（二）便面繁瑣的土地交易程序，特別是評(píng)估程序?！冻鞘蟹康禺a(chǎn)轉(zhuǎn)讓管理規(guī)定》第七條規(guī)定，房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓，應(yīng)當(dāng)按照下列程序辦理：房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓，應(yīng)當(dāng)按照下列程序辦理：（1）房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓當(dāng)事人簽訂書面轉(zhuǎn)讓合同；（2）房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓當(dāng)事人在房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓合同簽訂后９０日內(nèi)持房地產(chǎn)權(quán)屬證書、當(dāng)事人的合法證明、轉(zhuǎn)讓合同等有關(guān)文件向房地產(chǎn)所在地的房地產(chǎn)管理部門提出申請(qǐng)，并申報(bào)成交價(jià)格；（3）房地產(chǎn)管理部門對(duì)提供的有關(guān)文件進(jìn)行審查，并在７日內(nèi)作出是否受理申請(qǐng)的書面答復(fù)，７日內(nèi)未作書面答復(fù)的，視為同意受理；（4）房地產(chǎn)管理部門核實(shí)申報(bào)的成交價(jià)格，并根據(jù)需要對(duì)轉(zhuǎn)讓的房地產(chǎn)進(jìn)行現(xiàn)場(chǎng)查勘和評(píng)估；（5）房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓當(dāng)事人按照規(guī)定繳納有關(guān)稅費(fèi)；（6）房地產(chǎn)管理部門辦理房屋權(quán)屬登記手續(xù)，核發(fā)房地產(chǎn)權(quán)屬證書。按照該程序完成一塊土地使用權(quán)的轉(zhuǎn)讓，將需要很長(zhǎng)的時(shí)間周期，而且一旦在某一環(huán)節(jié)出現(xiàn)問(wèn)題，就會(huì)直接影響土地使用權(quán)的交易。同時(shí)，政府主管部門對(duì)于雙方申報(bào)的價(jià)格還要組織相應(yīng)的專業(yè)機(jī)構(gòu)進(jìn)行評(píng)估。作為交易雙方來(lái)說(shuō)，交易的成本越低對(duì)雙方就越有利。所以一旦評(píng)估，交易雙方將沒(méi)有任何空子可鉆。這也是交易雙方不愿直接交易的原因。

（三）股權(quán)轉(zhuǎn)讓方式可以避免繳納繁重的稅務(wù)負(fù)擔(dān)。按照我國(guó)稅收征管方面的法律規(guī)定，土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓需要交納契稅、土地增值稅、營(yíng)業(yè)稅等十余種稅收。一宗土地交易按正常的繳納標(biāo)準(zhǔn)少則幾百萬(wàn)，多則幾千萬(wàn)。對(duì)交易雙方來(lái)說(shuō)這種成本是看得見(jiàn)、摸得著的。交易雙方如果有別的方法，交易雙方毫不猶豫的會(huì)選擇更有利于自己的方式。

（四）股權(quán)轉(zhuǎn)讓方式手續(xù)簡(jiǎn)便，辦理快捷，而且成本較低。一個(gè)正常公司的股權(quán)轉(zhuǎn)讓，如果轉(zhuǎn)讓雙方?jīng)]有特殊的要求（比如公告），股權(quán)轉(zhuǎn)讓的變更手續(xù)，三天就能辦理完畢。而且股權(quán)轉(zhuǎn)讓的登記機(jī)關(guān)在審查股權(quán)轉(zhuǎn)讓時(shí)，只進(jìn)行形式審查，并不進(jìn)行實(shí)質(zhì)性審查，這就給轉(zhuǎn)讓雙方更多的空間。

三、通過(guò)股權(quán)轉(zhuǎn)讓實(shí)現(xiàn)土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓的效力如何認(rèn)定

由于我國(guó)《城市房地產(chǎn)管理法》對(duì)城市建設(shè)用地使用權(quán)的轉(zhuǎn)讓規(guī)定了一些限制條件，而且由于直接進(jìn)行土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓，必須繳納契稅、營(yíng)業(yè)稅和土地增值稅，稅負(fù)較重，這使得在實(shí)踐中房地產(chǎn)開發(fā)商們經(jīng)常不直接轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)，而是轉(zhuǎn)讓擁有土地使用權(quán)的公司的股權(quán)，從而使受讓股東獲得對(duì)土地的間接控制權(quán)和利用權(quán)。對(duì)此種行為的法律效力，司法實(shí)踐中主要有兩種意見(jiàn)。

一種意見(jiàn)認(rèn)為，該行為系以合法形式掩蓋非法目的，即當(dāng)事人的真實(shí)意思為轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)，但因法律的強(qiáng)制性規(guī)定而無(wú)法以土地使用權(quán)直接轉(zhuǎn)讓的方式實(shí)現(xiàn)，因此以另一個(gè)法律行為（轉(zhuǎn)讓股權(quán)）掩蓋真意，以實(shí)現(xiàn)同一效果。此外，此種行為惡意規(guī)避國(guó)家關(guān)于房地產(chǎn)

法（主要是《城市房地產(chǎn)管理法》第三十八條的規(guī)定）和稅法的相關(guān)規(guī)定，屬于規(guī)避法律的行為，因此應(yīng)當(dāng)認(rèn)定無(wú)效。

另一種意見(jiàn)認(rèn)為，該行為合法有效，理由在于，公司股權(quán)轉(zhuǎn)讓是公司法所保護(hù)的法律行為，股權(quán)轉(zhuǎn)讓并不導(dǎo)致土地使用權(quán)權(quán)屬的轉(zhuǎn)移，土地仍是原公司的財(cái)產(chǎn)，股權(quán)轉(zhuǎn)讓行為與土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓行為彼此之間相互獨(dú)立、毫不相關(guān)。任何股權(quán)變動(dòng)都會(huì)導(dǎo)致資產(chǎn)控制狀態(tài)的變化，不能僅因股權(quán)轉(zhuǎn)讓而導(dǎo)致的對(duì)于特定資產(chǎn)的間接控制就否定行為本身的效力。同時(shí)，稅法制度允許當(dāng)事人在不違反法律的強(qiáng)制規(guī)定的情況下合理避稅。如果認(rèn)定此類行為無(wú)效，將會(huì)削弱股權(quán)的流通性，違反公司制度的基本特征，影響交易安全和效率。

筆者認(rèn)為，當(dāng)事人以股權(quán)轉(zhuǎn)讓形式獲得被轉(zhuǎn)讓股權(quán)公司的資產(chǎn)，主要是房地產(chǎn)項(xiàng)目及土地使用權(quán)，規(guī)避了在房地產(chǎn)項(xiàng)目及土地使用權(quán)中轉(zhuǎn)讓應(yīng)當(dāng)符合的法定條件，表面上看，似乎是以合法形式掩蓋了非法目的。但是，不能簡(jiǎn)單地得出這樣的結(jié)論。因?yàn)椋?dāng)事人要想取得一個(gè)房地產(chǎn)項(xiàng)目可以有兩種可供選擇的方式，其一是直接轉(zhuǎn)讓該房地產(chǎn)項(xiàng)目，其二是間接收購(gòu)該房地產(chǎn)項(xiàng)目所在的公司，這兩種方式本身都是合法的。目前，法律、法規(guī)對(duì)直接轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)項(xiàng)目規(guī)定了嚴(yán)格的限制條件，但是對(duì)收購(gòu)房地產(chǎn)公司的股權(quán)并沒(méi)有施以同樣嚴(yán)格的限制，所以實(shí)踐中以收購(gòu)房地產(chǎn)公司股權(quán)方式達(dá)到受讓房地產(chǎn)項(xiàng)目的做法屢見(jiàn)不鮮。這的確存在規(guī)避法律的問(wèn)題，但至少目前這種規(guī)避還是合法的，仍是當(dāng)事人在法律允許范圍內(nèi)的合法選擇，至多說(shuō)是“鉆了法律的空子”。如果國(guó)家認(rèn)為，確實(shí)需要對(duì)此類行為嚴(yán)加調(diào)整，完全可以通過(guò)完善立法加以解決。所以，不應(yīng)當(dāng)僅因?yàn)楫?dāng)事人規(guī)避了直接轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)項(xiàng)目的法律限制，就認(rèn)定股權(quán)轉(zhuǎn)讓合同無(wú)效，兩者是不同的法律關(guān)系，須分別判斷。

另外，當(dāng)事人在股權(quán)轉(zhuǎn)讓合同中故意約定低價(jià)，規(guī)避以正常價(jià)格轉(zhuǎn)讓股權(quán)時(shí)應(yīng)當(dāng)繳納的稅收，屬于惡意串通，損害國(guó)家利益的行為，此種行為無(wú)效。但需要指出的是，由此種行為導(dǎo)致的合同無(wú)效，不是整個(gè)股權(quán)轉(zhuǎn)讓合同的無(wú)效，而僅僅是股權(quán)轉(zhuǎn)讓合同中的價(jià)格條款無(wú)效。股權(quán)轉(zhuǎn)讓合同仍然有效，但是當(dāng)事人惡意串通，逃避稅收，損害國(guó)家利益的行為無(wú)效，必須按照包括所謂拆遷補(bǔ)償款、項(xiàng)目補(bǔ)償款等在內(nèi)的實(shí)際交易價(jià)格，依法補(bǔ)繳稅款，并接受處罰。

綜合以上內(nèi)容分析，有關(guān)部門認(rèn)為以股權(quán)轉(zhuǎn)讓方式實(shí)現(xiàn)土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓的情形涉嫌非法轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)，從而干預(yù)股權(quán)轉(zhuǎn)讓行為，這種做法沒(méi)有法律依據(jù)，僅是對(duì)法律的錯(cuò)誤理解。所以，筆者認(rèn)為，目前情況下，以股權(quán)轉(zhuǎn)讓方式實(shí)現(xiàn)土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓仍是當(dāng)事人最便捷、成本最低的操作方式。

第二篇：以股權(quán)轉(zhuǎn)讓方式實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)項(xiàng)目轉(zhuǎn)讓協(xié)議范文

以股權(quán)轉(zhuǎn)讓方式實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)項(xiàng)目轉(zhuǎn)讓

甲方： 公司 地 址：

法定代表人： 職務(wù)：董事長(zhǎng) 委托代理人： 職務(wù)： 乙方： 公司 地 址：

法定代表人： 職務(wù)：董事長(zhǎng) 委托代理人： 職務(wù)：

甲、乙雙方本著平等協(xié)商、互惠互利的原則，經(jīng)友好協(xié)商，就 XXXX有限公司（以下簡(jiǎn)稱“目標(biāo)公司”）股權(quán)轉(zhuǎn)讓事宜達(dá)成如下協(xié)議，以資共同遵守： 第一條： 轉(zhuǎn)讓標(biāo)的

甲方同意將其持有的目標(biāo)公司 90％的股權(quán)轉(zhuǎn)讓給乙方，乙方同意受讓該股權(quán)。經(jīng)甲方確認(rèn)，目標(biāo)公司擁有的全部合法資產(chǎn)為：

1、土地資產(chǎn)：位于XXXX路，以出讓方式取得的總面積xx畝（含征購(gòu)道路xx畝，凈地xx畝）的國(guó)有土地一宗，土地用途工業(yè)用地，土地使用年限至xx年xx月xx日止。該地塊目標(biāo)公司已于xx年xx月xx日與X市xxx簽署了《協(xié)議書》，目標(biāo)公司已向xxx支付了協(xié)議書約定的全部款項(xiàng)。國(guó)有土地使用權(quán)證尚未辦理完畢。

2、目標(biāo)公司名下的其他無(wú)形資產(chǎn)和有形資產(chǎn)。（有形資產(chǎn)詳見(jiàn)附件一《資產(chǎn)明細(xì)表》）

3、本協(xié)議簽訂后，甲方不得對(duì)上述資產(chǎn)另行處置。第二條：轉(zhuǎn)讓價(jià)格

經(jīng)雙方協(xié)商確定，股權(quán)轉(zhuǎn)讓總價(jià)款為：人民幣xxxx萬(wàn)元（￥xxxx，000元）。第三條：轉(zhuǎn)讓條件

1、甲方必須提供其股東會(huì)同意甲方轉(zhuǎn)讓在目標(biāo)公司中所持有股權(quán)的批準(zhǔn)文件和目標(biāo)公司內(nèi)部批準(zhǔn)股權(quán)轉(zhuǎn)讓的股東會(huì)決議；

2、乙方必須提供其股東會(huì)同意乙方受讓甲方轉(zhuǎn)讓目標(biāo)公司中所持有股權(quán)的批準(zhǔn)文件；

3、甲方應(yīng)提交具有審計(jì)資格的會(huì)計(jì)師事務(wù)所對(duì)目標(biāo)公司財(cái)務(wù)的審計(jì)報(bào)告；

4、甲方必須確保上述xx畝（含征購(gòu)道路xx畝）土地在簽訂協(xié)議時(shí)未設(shè)定抵押擔(dān)保、未被司法機(jī)關(guān)或者仲裁機(jī)關(guān)進(jìn)行查封、未被政府收回、土地用途不變和可辦理立項(xiàng)報(bào)建手續(xù)；

5、甲方享有和承擔(dān)股權(quán)轉(zhuǎn)讓完成前目標(biāo)公司所有的債權(quán)、債務(wù)以及擔(dān)保、抵押等或有負(fù)債，并確認(rèn)本協(xié)議第一條所述資產(chǎn)為合法擁有、股權(quán)轉(zhuǎn)讓完成后（以工商變更登記完成為準(zhǔn)）所發(fā)生的債權(quán)、債務(wù)以及擔(dān)保、抵押等或有負(fù)債，均與甲方無(wú)關(guān)。第四條：付款方式及責(zé)任

1、定金的支付及責(zé)任

（1）為保證本協(xié)議的切實(shí)履行，自本協(xié)議簽署后XXX個(gè)工作日內(nèi)，乙方向甲方支付人民幣xx萬(wàn)元（￥xx000元）的履約定金。

（2）在甲方收到乙方交付的履約定金后，甲方立即停止目標(biāo)公司的一切經(jīng)營(yíng)業(yè)務(wù)，并且在20日內(nèi)將目標(biāo)公司公章由雙方進(jìn)行封存（為完成本協(xié)議所必須進(jìn)行的工作除外），同時(shí)甲方向乙方出示下列相關(guān)證件、文件和資料的原始件，并向乙方提供與原件核對(duì)無(wú)誤的復(fù)印件：

A．目標(biāo)公司名下實(shí)有負(fù)債及或有負(fù)債的明細(xì)表（具體指目標(biāo)公司最近三個(gè)月的資產(chǎn)負(fù)債表）； B.有關(guān)目標(biāo)公司擁有的土地使用權(quán)屬證明文件，包括但不限于《協(xié)議書》、繳費(fèi)單據(jù)； C.目標(biāo)公司企業(yè)法人營(yíng)業(yè)執(zhí)照正、副本； D.目標(biāo)公司企業(yè)法人代碼證正、副本；

E.目標(biāo)公司最近一次的驗(yàn)資報(bào)告、章程及工商登記材料； F.目標(biāo)公司國(guó)稅、地稅登記證正、副本； G.目標(biāo)公司完稅證明文件。

2、股權(quán)轉(zhuǎn)讓價(jià)款的支付方式及責(zé)任：

（一）第一期支付條件及責(zé)任

（1）在乙方支付第一期付款前，甲方需完成以下工作：

A.甲方向乙方提供其股東會(huì)同意甲方轉(zhuǎn)讓在目標(biāo)公司中所持有股權(quán)的股東會(huì)決議和目標(biāo)公司同意股權(quán)轉(zhuǎn)讓的股東會(huì)決議；

B.甲方向乙方提供由甲方委托具有法定審計(jì)資格的會(huì)計(jì)師事務(wù)所對(duì)目標(biāo)公司出具的財(cái)務(wù)審計(jì)報(bào)告； C.甲方通過(guò)會(huì)計(jì)師事務(wù)所在30日內(nèi)連續(xù)三次在《XXX報(bào)》刊登目標(biāo)公司的債權(quán)債務(wù)申報(bào)公告； D.在公告期內(nèi)，如無(wú)任何第三人對(duì)目標(biāo)公司的資產(chǎn)提出合理的書面異議或者無(wú)任何債權(quán)人申報(bào)債權(quán)或者任何第三人申報(bào)債權(quán)后甲方提供了相應(yīng)的擔(dān)?；蛘哌M(jìn)行了清償。

（2）當(dāng)甲方履行完畢本條第1款、第2款第（一）項(xiàng)第（1）目所規(guī)定的義務(wù)后15或XXX個(gè)工作日內(nèi)，甲方辦理將目標(biāo)公司90％股權(quán)轉(zhuǎn)讓給乙方的工商登記變更手續(xù)并將目標(biāo)公司的法人代表按照乙方指定人選予以變更，乙方應(yīng)當(dāng)及時(shí)出具辦理股權(quán)變更登記的所有文件及手續(xù),同時(shí)甲方會(huì)同乙方辦理目標(biāo)公司資產(chǎn)及公司資料（包括但不限于公章、合同章、財(cái)務(wù)章、工商執(zhí)照等）移交手續(xù)。在甲方滿足以上（A.B.C.D）全部條件后并且辦理完畢移交手續(xù)后，乙方需在股權(quán)變更（以工商局核準(zhǔn)的登記最終日期為準(zhǔn)）的同時(shí)向甲方按時(shí)、足額地支付人民幣XXX萬(wàn)元（￥xx，000元）的股權(quán)轉(zhuǎn)讓款。

（二）第二期支付條件：

（1）在甲方協(xié)助目標(biāo)公司取得本協(xié)議所涉及地塊土地使用權(quán)證且乙方支付了第一期股權(quán)轉(zhuǎn)讓款后30個(gè)工作日內(nèi)，乙方向甲方支付剩余的股權(quán)轉(zhuǎn)讓款人民幣玖佰xx萬(wàn)元（￥xx，000元），乙方支付的定金人民幣叁佰陸拾萬(wàn)元折抵該部分款項(xiàng)。

（2）乙方須將上述應(yīng)支付給甲方的定金、股權(quán)轉(zhuǎn)讓款等款項(xiàng)直接匯入甲方指定或中級(jí)法院的帳戶：戶名 xx公司，帳號(hào)：xxxx，開戶行：xxx支行。第五條：與股權(quán)轉(zhuǎn)讓有關(guān)的稅費(fèi)承擔(dān)

甲方、乙方在辦理股權(quán)轉(zhuǎn)讓過(guò)程中所發(fā)生的稅費(fèi)由甲、乙雙方按照法律規(guī)定分別承擔(dān)；與本次股權(quán)轉(zhuǎn)讓有關(guān)的財(cái)務(wù)審計(jì)、債權(quán)債務(wù)公告等所涉及的費(fèi)用，由甲方承擔(dān)；甲方協(xié)助乙方辦理項(xiàng)目報(bào)建等手續(xù)所須費(fèi)用由乙方承擔(dān)。

第六條：本協(xié)議書簽訂并生效且辦理完畢工商股權(quán)變更登記手續(xù)后，乙方有權(quán)進(jìn)駐本協(xié)議所涉及的地塊項(xiàng)目，進(jìn)行前期開發(fā)投資準(zhǔn)備工作，如土方工程、勘察、立項(xiàng)設(shè)計(jì)、土地平整、三通工作、以及建設(shè)必要的工作用房等工作，甲方應(yīng)積極配合。第七條：違約責(zé)任

1、甲方違約

（1）若甲方未按照本協(xié)議第四條確定的內(nèi)容履行本協(xié)議，從違約之日起，甲方按照乙方已付款項(xiàng)以每日萬(wàn)分之五的違約金付給乙方，如果超過(guò)30天甲方仍未履行完畢約定事項(xiàng)的，乙方有權(quán)解除本協(xié)議，甲方必須以乙方支付的定金的雙倍返還給乙方。

（2）本協(xié)議生效后，若乙方無(wú)過(guò)錯(cuò)，且排除不可抗力和政府行為的原因外，因甲方原因未能按照本協(xié)議將其持有的目標(biāo)公司90％股權(quán)轉(zhuǎn)讓給乙方，則視為甲方違約，本協(xié)議自動(dòng)終止，甲方應(yīng)當(dāng)向乙方雙倍返還定金；并償付乙方已支付給甲方的全部轉(zhuǎn)讓款以及乙方已在目標(biāo)公司土地上的投資。

2、乙方違約

（1）若乙方不按本協(xié)議確定的時(shí)間按時(shí)、足額地支付股權(quán)轉(zhuǎn)讓價(jià)款，則每逾期一日，乙方按照當(dāng)期未付款的千分之五的標(biāo)準(zhǔn)向甲方支付違約金；如果超過(guò)30天乙方仍未支付完畢當(dāng)期股權(quán)轉(zhuǎn)讓金，經(jīng)甲方催告后，乙方仍未支付完畢當(dāng)期款項(xiàng)，則甲方有權(quán)解除本協(xié)議，定金不予返還乙方，乙方應(yīng)賠償甲方在辦理目標(biāo)公司股權(quán)轉(zhuǎn)讓過(guò)程中所發(fā)生的一切直接和間接費(fèi)用，且乙方在上述地塊上的投資歸甲方所有。

（2）本協(xié)議生效后，若甲方無(wú)過(guò)錯(cuò)，且排除不可抗力和政府行為的原因外，因乙方原因未能按照本協(xié)議收購(gòu)甲方持有的目標(biāo)公司90％股權(quán)，則視為乙方違約，定金不再返還乙方，本協(xié)議自動(dòng)終止；同時(shí)乙方應(yīng)支付給甲方因履行本協(xié)議所發(fā)生的所有直接費(fèi)用（包括但不限于債權(quán)債務(wù)公告費(fèi)、財(cái)務(wù)審計(jì)費(fèi)等）。協(xié)議雙方如有上述之外的其他違約行為，守約方有權(quán)要求違約方賠償相應(yīng)的經(jīng)濟(jì)損失。（包括但不限于訴訟費(fèi)、保全費(fèi)、差旅費(fèi)、律師代理費(fèi)、執(zhí)行費(fèi)等）。第八條 特別約定

1、甲方承諾除提供的債務(wù)材料外，再無(wú)其它債務(wù)。對(duì)于交接日前漏債、對(duì)外擔(dān)保、隱形債務(wù)等一切未提供的已產(chǎn)生和潛在的債務(wù)，一律由甲方承擔(dān)責(zé)任，與乙方無(wú)關(guān)。

2、如目標(biāo)公司因不可歸責(zé)于雙方的原因?qū)е略诒緟f(xié)議生效后6個(gè)月內(nèi)未能辦理完畢土地使用權(quán)證手續(xù)的，雙方同意終止本協(xié)議，各方依照本協(xié)議已經(jīng)取得的財(cái)產(chǎn)和（或）資產(chǎn)應(yīng)在15個(gè)工作日內(nèi)返還給相對(duì)方，雙方互不負(fù)違約責(zé)任。第九條：爭(zhēng)議的解決

因執(zhí)行本協(xié)議所發(fā)生的或與本協(xié)議有關(guān)的一切爭(zhēng)議、糾紛，各方應(yīng)協(xié)商解決。如協(xié)商不能達(dá)成一致，各方同意采取下列方式加以解決：

依法直接到銅陵市仲裁委員會(huì)進(jìn)行仲裁。第十條： 生效條款

本協(xié)議經(jīng)雙方授權(quán)代表簽字及蓋章并收到乙方交付的履約定金之日起生效。第十一條：其他條款

本協(xié)議經(jīng)雙方協(xié)商一致可以修改、補(bǔ)充或解除。本協(xié)議的任何修改、補(bǔ)充以及附件均構(gòu)成本協(xié)議不可分割的一部分，具有同等效力。

雙方確認(rèn)，本協(xié)議系自愿簽署，對(duì)本協(xié)議項(xiàng)下雙方的權(quán)利義務(wù)已經(jīng)明確。本協(xié)議一式四份，協(xié)議雙方各執(zhí)兩份，具有同等法律效力。甲方：（蓋章）公司 授權(quán)代表（簽名）： 乙方：（蓋章）公司 授權(quán)代表（簽名）：

締約日期：二○一二年 月 日

第三篇：國(guó)有土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓方式及條件

國(guó)有土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓方式及條件

國(guó)有土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓是指以出讓或劃撥方式獲得國(guó)有土地使用權(quán)的土地使用者通過(guò)買賣、贈(zèng)與或其他合法方式將土地使用權(quán)再轉(zhuǎn)移的行為。

國(guó)有土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓方式

1、出售;

2、交換;

3、贈(zèng)與;

4、以土地使用權(quán)作價(jià)出資或入股;

5、一方提供土地使用權(quán)，另一方提供資金合作建房;

6、因企業(yè)被收購(gòu)、兼并或合并，房地產(chǎn)權(quán)屬隨之轉(zhuǎn)移的;

7、以房地產(chǎn)抵債的;

8、其他(繼承)。

國(guó)有土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓條件。

除一般的民事行為生效要件外，尚須如下特別要件：

1、以出讓方式取得的國(guó)有土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓條件

(1)按照出讓合同約定支付全部土地出讓金，并取得國(guó)有土地使用權(quán);

(2)按照出讓合同約定進(jìn)行投資開發(fā)，屬于房屋建設(shè)工程的，完成開發(fā)投資總額的 25% 以上，屬于成片開發(fā)土地的，形成工業(yè)用地或者其他建設(shè)用地條件;

(3)轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)時(shí)房屋已經(jīng)建成的，還應(yīng)當(dāng)持有房屋所有權(quán)證書。

2、以劃撥方式取得的國(guó)有土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓條件

(1)土地使用者為公司、企業(yè)、其他經(jīng)濟(jì)組織和個(gè)人;

(2)領(lǐng)有國(guó)有土地使用證;

(3)具有地上建筑物、其他附著物合法的產(chǎn)權(quán)證明;

(4)經(jīng)有批準(zhǔn)權(quán)的人民政府審批。

國(guó)有土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓程序

1、以出讓方式取得的國(guó)有土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓程序

(1)簽訂國(guó)有土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓合同，有建筑物的，要約定建筑物轉(zhuǎn)讓的內(nèi)容;

(2)向縣以上國(guó)土部門提交轉(zhuǎn)讓申請(qǐng);

(3)國(guó)土部門依法審查批準(zhǔn)，審查內(nèi)容為是否符合轉(zhuǎn)讓條件、與出讓限定條件有無(wú)實(shí)質(zhì)性沖突、是否改變土地用途、成交價(jià)格是否合理，必要時(shí)進(jìn)行國(guó)有土地使用權(quán)估價(jià);

(4)繳納土地增值稅、契稅、營(yíng)業(yè)稅等有關(guān)稅費(fèi);

(5)登記發(fā)證。

2、以劃撥方式取得的國(guó)有土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓程序

(1)簽訂國(guó)有土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓合同，有建筑物的，要約定建筑物轉(zhuǎn)讓的內(nèi)容;

(2)向縣以上國(guó)土部門提交轉(zhuǎn)讓申請(qǐng);

(3)國(guó)土部門依法審查批準(zhǔn)，審查內(nèi)容為是否符合轉(zhuǎn)讓條件、是否符合城市規(guī)劃要求;

(4)受讓方辦理國(guó)有土地使用權(quán)出讓手續(xù)、繳納土地出讓金，或經(jīng)批準(zhǔn)不需辦理出讓手續(xù)而將轉(zhuǎn)讓費(fèi)中的土地收益上繳國(guó)家;

(5)繳納土地增值稅、契稅、營(yíng)業(yè)稅等有關(guān)稅費(fèi);

(6)登記發(fā)證。

第四篇：以股權(quán)轉(zhuǎn)讓實(shí)現(xiàn)土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓的實(shí)務(wù)操作手法

以股權(quán)轉(zhuǎn)讓實(shí)現(xiàn)土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓的實(shí)務(wù)操作手法

2011年5月6日，安某三人將自己擁有某實(shí)業(yè)公司的100%的股權(quán)轉(zhuǎn)讓給了錢某等人，因?yàn)樵摴緵](méi)有債權(quán)債務(wù)，也沒(méi)有任何糾紛，公司資產(chǎn)僅有50畝土地，所以股權(quán)轉(zhuǎn)讓的相關(guān)手續(xù)辦理的較為順利。然，在完成股權(quán)變更后，公司向當(dāng)?shù)氐闹鞴懿块T申辦開發(fā)手續(xù)時(shí)，并告知該塊土地涉嫌非法轉(zhuǎn)讓，故暫停辦理該地塊的相關(guān)手續(xù)。委托人十分不解，明明是通過(guò)股權(quán)轉(zhuǎn)讓的方式收購(gòu)的公司，怎么會(huì)涉嫌非法轉(zhuǎn)讓土地呢？況且該塊土地使用權(quán)并沒(méi)有發(fā)生轉(zhuǎn)移，當(dāng)?shù)叵嚓P(guān)部門似乎在以行政手段干預(yù)經(jīng)濟(jì)交往。

經(jīng)筆者了解，類似于該公司的遭遇的遠(yuǎn)不止一家。江蘇省常州市陸生因轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)公司股權(quán)被依“非法倒賣土地使用權(quán)罪”審查起訴，安徽蚌埠市也對(duì)“非法倒賣土地使用權(quán)”案進(jìn)行了判決。海南省國(guó)土部門更是開全國(guó)之先河，出臺(tái)了《關(guān)于充分發(fā)揮土地調(diào)控作用促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)平穩(wěn)健康發(fā)展的通知》以下簡(jiǎn)稱《通知》。其中第五條明確表示要“完善土地二級(jí)市場(chǎng)管理防范惡意炒賣土地行為。”而該條中最引人注目的是“嚴(yán)禁以股權(quán)轉(zhuǎn)讓為名變相違規(guī)轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)?！睘槭裁雌胀ǖ墓蓹?quán)交易會(huì)和土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓聯(lián)系在一起呢？而且有的交易甚至被追究了刑事責(zé)任。那么，股權(quán)轉(zhuǎn)讓和土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓之間有什么區(qū)別和聯(lián)系？為什么近年來(lái)通過(guò)股權(quán)轉(zhuǎn)讓來(lái)實(shí)現(xiàn)土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓的事件越來(lái)越多？通過(guò)股權(quán)轉(zhuǎn)讓實(shí)現(xiàn)土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓的效力如何認(rèn)定？帶著這些問(wèn)題，筆者進(jìn)行了一些研究。

一、股權(quán)轉(zhuǎn)讓和土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓的區(qū)別

（一）概念不同

股權(quán)轉(zhuǎn)讓是指公司股東依法將自己的股份讓渡給他人，使他人成為公司股東的民事法律行為。股權(quán)轉(zhuǎn)讓是股東行使股權(quán)經(jīng)常而普遍的方式，我國(guó)《公司法》規(guī)定股東有權(quán)通過(guò)法定方式轉(zhuǎn)讓其全部出資或者部分出資。股權(quán)內(nèi)容包括自益權(quán)和共益權(quán)兩種性質(zhì)的權(quán)利。自益權(quán)是指股東為自身利益而可單獨(dú)主張的權(quán)利，主要包括公司盈余分配請(qǐng)求權(quán)、剩余財(cái)產(chǎn)分配請(qǐng)求權(quán)、股份轉(zhuǎn)讓過(guò)戶請(qǐng)求權(quán)等財(cái)產(chǎn)

權(quán)利；共益權(quán)是指股東為公司利益兼為自己的利益而行使的權(quán)利，主要包括股東會(huì)議出席權(quán)和表決權(quán)、知情權(quán)、查閱權(quán)、訴訟權(quán)等參與性權(quán)利。

土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓指土地使用者將土地使用權(quán)再轉(zhuǎn)移的行為，包括買賣、交換、贈(zèng)與或其他合法方式。根據(jù)《城市房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓管理辦法》的規(guī)定，其他合法方法主要包括：（1）以房地產(chǎn)作價(jià)入股、與他人成立企業(yè)法人，房地產(chǎn)權(quán)屬發(fā)生變更的；（2）一方提供土地使用權(quán)，另一方或者多方提供資金，合資、合作開發(fā)經(jīng)營(yíng)房地產(chǎn)，而使房地產(chǎn)權(quán)屬發(fā)生變更的；（3）因企業(yè)被收購(gòu)、兼并或合并，房地產(chǎn)權(quán)屬隨之轉(zhuǎn)移的；（4）以房地產(chǎn)抵債的；（5）法律、法規(guī)規(guī)定的其他情形。

（二）構(gòu)成要件不同

在土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓中，轉(zhuǎn)讓的標(biāo)的是土地使用權(quán)，轉(zhuǎn)讓的主體是土地使用權(quán)人，因此構(gòu)成土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓行為應(yīng)具備兩個(gè)條件：一是土地使用權(quán)發(fā)生了轉(zhuǎn)移，是在原來(lái)合法使用基礎(chǔ)上的再次轉(zhuǎn)移；二是土地使用權(quán)轉(zhuǎn)移行為存在于兩個(gè)民事主體----土地使用權(quán)人之間，即轉(zhuǎn)讓方、受讓方必須在同一時(shí)點(diǎn)同時(shí)存在。在這種方式下，轉(zhuǎn)讓雙方直接以合同方式約定土地使用權(quán)買斷性轉(zhuǎn)移的權(quán)利和義務(wù)，轉(zhuǎn)移后轉(zhuǎn)讓方不再享有土地使用權(quán)。

在股權(quán)轉(zhuǎn)讓中，轉(zhuǎn)讓標(biāo)的是股東登記依法所享有的公司股份，股東權(quán)利和股東責(zé)任，而不僅僅是公司出資人的出資額，更不是他曾擁有的包括土地使用權(quán)在內(nèi)的公司某項(xiàng)現(xiàn)實(shí)財(cái)產(chǎn)。股權(quán)轉(zhuǎn)讓主體之間的關(guān)系表現(xiàn)為公司股東之間和股東與其他第三人之間的關(guān)系。因此，構(gòu)成股權(quán)轉(zhuǎn)讓行為應(yīng)具備兩個(gè)條件：一是公司股權(quán)發(fā)生了轉(zhuǎn)移，在股權(quán)轉(zhuǎn)移中股東構(gòu)成發(fā)生變動(dòng)二是股權(quán)轉(zhuǎn)移行為發(fā)生在一個(gè)民事主體即公司法人內(nèi)部。就土地使用權(quán)而言，公司依法取得土地使用權(quán)后，土地使用權(quán)作為法人財(cái)產(chǎn)時(shí)已表現(xiàn)為貨幣化或股份化的形式，是公司法人財(cái)產(chǎn)的一部分。股東依法轉(zhuǎn)讓股權(quán)時(shí)，土地使用權(quán)的公司法人財(cái)產(chǎn)性質(zhì)未發(fā)生改變，不屬于土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓的范疇。

（三）轉(zhuǎn)讓條件不同

土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓應(yīng)嚴(yán)格根據(jù)《城市房地產(chǎn)管理法》第三十八條規(guī)定執(zhí)行，第三十八條規(guī)定：“以出讓方式取得土地使用權(quán)的，轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)時(shí)，應(yīng)當(dāng)符合下列

條件：

（一）按照出讓合同約定已經(jīng)支付全部土地使用權(quán)出讓金，并取得土地使用權(quán)證書；

（二）按照出讓合同約定進(jìn)行投資開發(fā)，屬于房屋建設(shè)工程的，完成開發(fā)投資總額的25%以上，屬于成片開發(fā)土地的，形成工業(yè)用地或者其他建設(shè)用地條件。轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)時(shí)房屋已經(jīng)建成的，還應(yīng)當(dāng)持有房屋所有權(quán)證書?！币虼?，對(duì)于土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓而言，有三項(xiàng)限制條件：⑴已支付全部土地出讓金；⑵取得土地使用權(quán)證；⑶開發(fā)已完成一定的工作量。

公司股權(quán)轉(zhuǎn)讓除股份有限公司、上市公司對(duì)特定股權(quán)轉(zhuǎn)讓有特殊限制外，有限責(zé)任公司股權(quán)轉(zhuǎn)讓則都應(yīng)遵循一般性規(guī)定，即《公司法》第七十二條規(guī)定，有限責(zé)任公司的股東之間可以相互轉(zhuǎn)讓其全部或者部分股權(quán)。股東向股東以外的人轉(zhuǎn)讓股權(quán)，應(yīng)當(dāng)經(jīng)其他股東過(guò)半數(shù)同意。

（四）調(diào)整的法律不同

土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓受《土地管理法》、《城市房地產(chǎn)管理法》、《物權(quán)法》、《城鎮(zhèn)國(guó)有土地使用權(quán)出讓和轉(zhuǎn)讓暫行條例》、《最高人民法院關(guān)于審理涉及國(guó)有土地使用權(quán)合同糾紛案件適用法律問(wèn)題的解釋》等一系列與土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓有關(guān)的法律法規(guī)所調(diào)整。這些法律法規(guī)明確規(guī)定了土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓的概念、轉(zhuǎn)讓方式及轉(zhuǎn)讓條件。

股權(quán)轉(zhuǎn)讓則適用《公司法》、《合同法》、《證券法》等一系列有關(guān)法規(guī)所調(diào)整。

（五）登記部門不同

土地使用權(quán)發(fā)生轉(zhuǎn)讓的，雙方當(dāng)事人應(yīng)依法申請(qǐng)辦理變更土地登記，土地變更登記的管理部門為各地的國(guó)土資源管理部門。有限責(zé)任公司股權(quán)發(fā)生轉(zhuǎn)讓的，也需辦理變更登記，變更登記的管理部門為公司登記的工商行政管理部門。

二、近年來(lái)，以股權(quán)轉(zhuǎn)讓方式實(shí)現(xiàn)土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓的情形越來(lái)越多的原因 經(jīng)筆者了解，近年來(lái)，以股權(quán)轉(zhuǎn)讓方式實(shí)現(xiàn)土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓的情形越來(lái)越多的原因，大概有以下幾個(gè)方面：

（一）政府陸續(xù)出臺(tái)了相關(guān)調(diào)控房地產(chǎn)市場(chǎng)的政策，從2008年12月的《國(guó)務(wù)院辦公廳關(guān)于促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)健康發(fā)展的若干意見(jiàn)》，到2010年1月的《國(guó)

務(wù)院辦公廳關(guān)于促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展的通知》，再到2011年4月的《國(guó)務(wù)院辦公廳關(guān)于進(jìn)一步做好房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控工作有關(guān)問(wèn)題的通知》。上述調(diào)控政策不僅涉及商品房交易市場(chǎng)、銀行信貸的金融市場(chǎng)，還涉及到土地使用權(quán)的出讓市場(chǎng)。這就使得一些開發(fā)商從一級(jí)市場(chǎng)取得土地使用權(quán)，轉(zhuǎn)為到二級(jí)市場(chǎng)上尋找目標(biāo)。這就導(dǎo)致一些沒(méi)有能力開發(fā)但手中有地的開發(fā)商手中的土地進(jìn)入交易市場(chǎng)。

（二）便面繁瑣的土地交易程序，特別是評(píng)估程序。《城市房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓管理規(guī)定》第七條規(guī)定，房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓，應(yīng)當(dāng)按照下列程序辦理：房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓，應(yīng)當(dāng)按照下列程序辦理：（1）房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓當(dāng)事人簽訂書面轉(zhuǎn)讓合同；（2）房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓當(dāng)事人在房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓合同簽訂后９０日內(nèi)持房地產(chǎn)權(quán)屬證書、當(dāng)事人的合法證明、轉(zhuǎn)讓合同等有關(guān)文件向房地產(chǎn)所在地的房地產(chǎn)管理部門提出申請(qǐng)，并申報(bào)成交價(jià)格；（3）房地產(chǎn)管理部門對(duì)提供的有關(guān)文件進(jìn)行審查，并在７日內(nèi)作出是否受理申請(qǐng)的書面答復(fù)，７日內(nèi)未作書面答復(fù)的，視為同意受理；（4）房地產(chǎn)管理部門核實(shí)申報(bào)的成交價(jià)格，并根據(jù)需要對(duì)轉(zhuǎn)讓的房地產(chǎn)進(jìn)行現(xiàn)場(chǎng)查勘和評(píng)估；（5）房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓當(dāng)事人按照規(guī)定繳納有關(guān)稅費(fèi)；（6）房地產(chǎn)管理部門辦理房屋權(quán)屬登記手續(xù)，核發(fā)房地產(chǎn)權(quán)屬證書。按照該程序完成一塊土地使用權(quán)的轉(zhuǎn)讓，將需要很長(zhǎng)的時(shí)間周期，而且一旦在某一環(huán)節(jié)出現(xiàn)問(wèn)題，就會(huì)直接影響土地使用權(quán)的交易。同時(shí)，政府主管部門對(duì)于雙方申報(bào)的價(jià)格還要組織相應(yīng)的專業(yè)機(jī)構(gòu)進(jìn)行評(píng)估。作為交易雙方來(lái)說(shuō)，交易的成本越低對(duì)雙方就越有利。所以一旦評(píng)估，交易雙方將沒(méi)有任何空子可鉆。這也是交易雙方不愿直接交易的原因。

（三）股權(quán)轉(zhuǎn)讓方式可以避免繳納繁重的稅務(wù)負(fù)擔(dān)。按照我國(guó)稅收征管方面的法律規(guī)定，土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓需要交納契稅、土地增值稅、營(yíng)業(yè)稅等十余種稅收。一宗土地交易按正常的繳納標(biāo)準(zhǔn)少則幾百萬(wàn)，多則幾千萬(wàn)。對(duì)交易雙方來(lái)說(shuō)這種成本是看得見(jiàn)、摸得著的。交易雙方如果有別的方法，交易雙方毫不猶豫的會(huì)選擇更有利于自己的方式。

（四）股權(quán)轉(zhuǎn)讓方式手續(xù)簡(jiǎn)便，辦理快捷，而且成本較低。一個(gè)正常公司的股權(quán)轉(zhuǎn)讓，如果轉(zhuǎn)讓雙方?jīng)]有特殊的要求（比如公告），股權(quán)轉(zhuǎn)讓的變更手續(xù)，三天就能辦理完畢。而且股權(quán)轉(zhuǎn)讓的登記機(jī)關(guān)在審查股權(quán)轉(zhuǎn)讓時(shí)，只進(jìn)行形式審查，并不進(jìn)行實(shí)質(zhì)性審查，這就給轉(zhuǎn)讓雙方更多的空間。

三、通過(guò)股權(quán)轉(zhuǎn)讓實(shí)現(xiàn)土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓的效力如何認(rèn)定

由于我國(guó)《城市房地產(chǎn)管理法》對(duì)城市建設(shè)用地使用權(quán)的轉(zhuǎn)讓規(guī)定了一些限制條件，而且由于直接進(jìn)行土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓，必須繳納契稅、營(yíng)業(yè)稅和土地增值稅，稅負(fù)較重，這使得在實(shí)踐中房地產(chǎn)開發(fā)商們經(jīng)常不直接轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)，而是轉(zhuǎn)讓擁有土地使用權(quán)的公司的股權(quán)，從而使受讓股東獲得對(duì)土地的間接控制權(quán)和利用權(quán)。對(duì)此種行為的法律效力，司法實(shí)踐中主要有兩種意見(jiàn)。

一種意見(jiàn)認(rèn)為，該行為系以合法形式掩蓋非法目的，即當(dāng)事人的真實(shí)意思為轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)，但因法律的強(qiáng)制性規(guī)定而無(wú)法以土地使用權(quán)直接轉(zhuǎn)讓的方式實(shí)現(xiàn)，因此以另一個(gè)法律行為（轉(zhuǎn)讓股權(quán)）掩蓋真意，以實(shí)現(xiàn)同一效果。此外，此種行為惡意規(guī)避國(guó)家關(guān)于房地產(chǎn)法（主要是《城市房地產(chǎn)管理法》第三十八條的規(guī)定）和稅法的相關(guān)規(guī)定，屬于規(guī)避法律的行為，因此應(yīng)當(dāng)認(rèn)定無(wú)效。

另一種意見(jiàn)認(rèn)為，該行為合法有效，理由在于，公司股權(quán)轉(zhuǎn)讓是公司法所保護(hù)的法律行為，股權(quán)轉(zhuǎn)讓并不導(dǎo)致土地使用權(quán)權(quán)屬的轉(zhuǎn)移，土地仍是原公司的財(cái)產(chǎn)，股權(quán)轉(zhuǎn)讓行為與土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓行為彼此之間相互獨(dú)立、毫不相關(guān)。任何股權(quán)變動(dòng)都會(huì)導(dǎo)致資產(chǎn)控制狀態(tài)的變化，不能僅因股權(quán)轉(zhuǎn)讓而導(dǎo)致的對(duì)于特定資產(chǎn)的間接控制就否定行為本身的效力。同時(shí)，稅法制度允許當(dāng)事人在不違反法律的強(qiáng)制規(guī)定的情況下合理避稅。如果認(rèn)定此類行為無(wú)效，將會(huì)削弱股權(quán)的流通性，違反公司制度的基本特征，影響交易安全和效率。

筆者認(rèn)為，當(dāng)事人以股權(quán)轉(zhuǎn)讓形式獲得被轉(zhuǎn)讓股權(quán)公司的資產(chǎn)，主要是房地產(chǎn)項(xiàng)目及土地使用權(quán)，規(guī)避了在房地產(chǎn)項(xiàng)目及土地使用權(quán)中轉(zhuǎn)讓應(yīng)當(dāng)符合的法定條件，表面上看，似乎是以合法形式掩蓋了非法目的。但是，不能簡(jiǎn)單地得出這樣的結(jié)論。因?yàn)?，?dāng)事人要想取得一個(gè)房地產(chǎn)項(xiàng)目可以有兩種可供選擇的方式，其一是直接轉(zhuǎn)讓該房地產(chǎn)項(xiàng)目，其二是間接收購(gòu)該房地產(chǎn)項(xiàng)目所在的公司，這兩種方式本身都是合法的。目前，法律、法規(guī)對(duì)直接轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)項(xiàng)目規(guī)定了嚴(yán)格的限制條件，但是對(duì)收購(gòu)房地產(chǎn)公司的股權(quán)并沒(méi)有施以同樣嚴(yán)格的限制，所以實(shí)踐中以收購(gòu)房地產(chǎn)公司股權(quán)方式達(dá)到受讓房地產(chǎn)項(xiàng)目的做法屢見(jiàn)不鮮。這的確存在規(guī)避法律的問(wèn)題，但至少目前這種規(guī)避還是合法的，仍是當(dāng)事人在法律允許范圍內(nèi)的合法選擇，至多說(shuō)是“鉆了法律的空子”。如果國(guó)家認(rèn)為，確實(shí)需要對(duì)此類

行為嚴(yán)加調(diào)整，完全可以通過(guò)完善立法加以解決。所以，不應(yīng)當(dāng)僅因?yàn)楫?dāng)事人規(guī)避了直接轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)項(xiàng)目的法律限制，就認(rèn)定股權(quán)轉(zhuǎn)讓合同無(wú)效，兩者是不同的法律關(guān)系，須分別判斷。

另外，當(dāng)事人在股權(quán)轉(zhuǎn)讓合同中故意約定低價(jià)，規(guī)避以正常價(jià)格轉(zhuǎn)讓股權(quán)時(shí)應(yīng)當(dāng)繳納的稅收，屬于惡意串通，損害國(guó)家利益的行為，此種行為無(wú)效。但需要指出的是，由此種行為導(dǎo)致的合同無(wú)效，不是整個(gè)股權(quán)轉(zhuǎn)讓合同的無(wú)效，而僅僅是股權(quán)轉(zhuǎn)讓合同中的價(jià)格條款無(wú)效。股權(quán)轉(zhuǎn)讓合同仍然有效，但是當(dāng)事人惡意串通，逃避稅收，損害國(guó)家利益的行為無(wú)效，必須按照包括所謂拆遷補(bǔ)償款、項(xiàng)目補(bǔ)償款等在內(nèi)的實(shí)際交易價(jià)格，依法補(bǔ)繳稅款，并接受處罰。

綜合以上內(nèi)容分析，有關(guān)部門認(rèn)為以股權(quán)轉(zhuǎn)讓方式實(shí)現(xiàn)土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓的情形涉嫌非法轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)，從而干預(yù)股權(quán)轉(zhuǎn)讓行為，這種做法沒(méi)有法律依據(jù)，僅是對(duì)法律的錯(cuò)誤理解。所以，筆者認(rèn)為，目前情況下，以股權(quán)轉(zhuǎn)讓方式實(shí)現(xiàn)土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓仍是當(dāng)事人最便捷、成本最低的操作方式。

第五篇：土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓

土 地 使 用 權(quán) 轉(zhuǎn) 讓 合 同

甲方:____________________________________________ 甲方身份證號(hào)：___________________________________ 甲方住址:________________________________________ 甲方聯(lián)系電話:____________________________________ 乙方:____________________________________________ 甲方身份證號(hào)：___________________________________ 乙方住址:________________________________________ 乙方聯(lián)系電話:____________________________________ 土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓合同內(nèi)容

一、合同當(dāng)事人雙方: 甲方(出讓人):張忠國(guó) 乙方(受讓人):金文超

根據(jù)《中華人民共和國(guó)土地管理法》、《中華人民共和國(guó)城市房地產(chǎn)管理法》、《中華人民共和國(guó)合同法》和其他法律、行政法規(guī)、地方性法規(guī),雙方本著平等、自愿、有償、誠(chéng)實(shí)信用的原則,訂立本合同。

二、合同標(biāo)的: 甲方(出讓人)自愿將甲方的私人土地法律規(guī)定之相關(guān)使用權(quán)屬,有償轉(zhuǎn)讓給乙方(受讓人)。出讓的土地寬：3米，長(zhǎng)：自紫云自治縣大營(yíng)鎮(zhèn)金龍村金家壩組灣頭省道315起至金文超房屋左邊土地邊界。

三、合同金額

本合同項(xiàng)下土地轉(zhuǎn)讓金額總計(jì)人民幣大寫:壹萬(wàn)元整(小寫10000元整)。

四、付款方式:合同簽定日以現(xiàn)金支付一次性交清。

五、本合同項(xiàng)下出讓土地的用途為:道路用地

六、雙方責(zé)任

1、出讓人根據(jù)法律的授權(quán)出讓土地使用權(quán),出讓土地的所有權(quán)屬中華人民共和國(guó)。國(guó)家對(duì)其擁有憲法和法律授予的司法管轄權(quán)、行政管理權(quán)以及其他按中華人民共和國(guó)法律規(guī)定由國(guó)家行使的權(quán)力和地下資源、埋藏物均不屬于土地使用權(quán)出讓范圍。

2、甲方確認(rèn)其家人(包括父母親及兄弟姐妹)對(duì)本合同項(xiàng)下的轉(zhuǎn)讓交易無(wú)任何異議,必須保證對(duì)該土地享有合法的使用權(quán),且該土地不得存在任何權(quán)利瑕疵。否則,甲方應(yīng)當(dāng)賠償因此給乙方造成的一切損失。

3、該土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓后,乙方對(duì)該土地享有法律規(guī)定范圍內(nèi)的占有、使用、轉(zhuǎn)租、收益和處分權(quán),甲方不得以任何理由加以干涉,若需辦理相關(guān)法律手續(xù),甲方應(yīng)當(dāng)無(wú)條件予以協(xié)助。

4、甲方必須承認(rèn)轉(zhuǎn)讓后的土地世世代代屬于乙方。

5、乙方的繼承人有權(quán)享有本合同項(xiàng)下的一切權(quán)利,甲方和甲方的繼承人應(yīng)當(dāng)保證乙方及乙方繼承人的權(quán)利不受侵犯。

6、若遇該土地有權(quán)屬糾紛,由甲方(出讓人)出面解決,所造成的費(fèi)用損失,由甲方(出讓人)承擔(dān),乙方(受讓人)不承擔(dān)任何費(fèi)用;

7、若遇到國(guó)家政策性變化,均不影響本合同履行;

8、該土地若被國(guó)家或村集體征用,所得收益和相關(guān)補(bǔ)償概由乙方單獨(dú)享有,甲方不得主張任何權(quán)利,且甲方必須協(xié)助乙方實(shí)現(xiàn)上述權(quán)利。

9、在乙方如約付清各款項(xiàng)后,本交易標(biāo)的物如果未能辦理各種土地使用手續(xù),甲方全部權(quán)屬所有人,不得對(duì)本次交易產(chǎn)生其他分割要求,乙方依然擁有完全該標(biāo)的物處置權(quán)。

七、違約責(zé)任: 當(dāng)事人各方必須嚴(yán)格遵守本協(xié)議的各項(xiàng)條款。若甲方違約,甲方除了須退還乙方支付的全部土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓金及相關(guān)支出外,應(yīng)當(dāng)另行賠償乙方投資建房及建造相關(guān)設(shè)施所支出的全部費(fèi)用和造成的損失,除此之外,還須按違約時(shí)土地、地上建筑物和附著物三者市場(chǎng)價(jià)總和的10倍向乙方支付違約金。若乙方違約,自愿放棄所支付的相關(guān)費(fèi)用。

八、本合同未盡事宜,可在該合同第八條進(jìn)行協(xié)商補(bǔ)充,補(bǔ)充內(nèi)容同樣生效。

九、本合同為最終合同,如果以后須重新簽定或續(xù)簽合同。必須以本合同為基礎(chǔ),并將本合同附在新合同之后,新合同方可生效。

十、本合同一式兩份,雙方當(dāng)事人各一份,具同等法律效力。

十一、因履行本合同發(fā)生爭(zhēng)議,由爭(zhēng)議雙方協(xié)商解決,協(xié)商不成的,依法向當(dāng)?shù)厝嗣穹ㄔ浩鹪V。

十二、本合同于年月日在中華人民共和國(guó)貴州(自治區(qū)、直轄市)紫云自治 市(縣)大營(yíng)（鎮(zhèn)）金龍（村）金家壩（組）簽訂。

甲方:(出讓人)(章)乙方(受讓人)(章):

年月日