第一篇：縣級城市房地產(chǎn)市場總結(jié)

縣級房地產(chǎn)市場調(diào)查總結(jié)

1、縣級市場目前供需關(guān)系較為平衡，市場存量不大，明年推盤不是太多，預計總量在30--50萬左右；但是相對2011年，2012年放盤量較多，是2011年的1-2倍，對銷售速度及價格提升存在一定影響。

2、2011年房貸政策對房地產(chǎn)市場沖擊力極大，尤其是首付款的提高到40%、利率的提高、手續(xù)的嚴格審批，無論對客戶購買還是對開發(fā)商回款極其不利，目前縣級大部分項目售樓處日來訪量都極少，2011年7月份以后，沒有出現(xiàn)過2010年半夜排隊購卡情況，雖然對銷售價格影響較小，但是隨著房控力度的提高，觀望氣氛日漸增高。

3、從樓盤業(yè)態(tài)來看：多層住宅存盤量較少且銷售情況良好，但是速度相對放緩，是2010年的0.7倍，小高層、高層存盤量相對較多，銷售速度況較慢，客戶對高層產(chǎn)品抗性相對較大，2011年7月份后各樓盤銷售速度極慢。

4、縣級郊區(qū)土地供應較少，樓盤規(guī)模小，品牌帶動力差；

5、目前縣級市場銷售價格（均價）出現(xiàn)階層：多層：郊區(qū)3100-3300元左右，普通地段3700-4000元，黃金地段4200-4400元；高層：郊區(qū)3500元左右，普通地段3800元左右，黃金地段4100元左右；各開發(fā)商根據(jù)產(chǎn)品品質(zhì)及銷售目的不同做出不同的定價；

5、根據(jù)不同的客戶群體、項目區(qū)位暢銷戶型區(qū)別較大：多層黃金地段130-145平，普通地段100-120平，郊區(qū)80-115平；高層：黃金地段120-145平，普通地段100-120平，郊區(qū)80-115平。從戶型需求來看，黃金地段市場追求戶型舒適性要高一些，郊區(qū)追求總房款低的實用性高一些。

6、客戶群體及訴求：郊區(qū)購買客戶群體多為剛性需求，訴求先后點：總房款（低首付）、戶型設計、區(qū)域位置、產(chǎn)品品質(zhì)、建筑質(zhì)量及物業(yè)管理；黃金地段購買客戶群體多為改善性及投資型客戶。訴求先后點：產(chǎn)品品質(zhì)、區(qū)域位置、總房款、戶型設計，建筑質(zhì)量及物業(yè)管理。

第二篇：哈爾濱市城市房地產(chǎn)市場管理條例2004（定稿）

? ? ? ? ? ? ? 【法規(guī)標題】哈爾濱市城市房地產(chǎn)市場管理條例 【頒布單位】黑龍江省哈爾濱市人大常委會 【發(fā)文字號】

【頒布時間】2004-12-18 【失效時間】

【法規(guī)來源】http://004km.cn/hrbzfw/hrbnews_zb/display_df.php?id=1565 【全文】

哈爾濱市城市房地產(chǎn)市場管理條例

黑龍江省哈爾濱市人大常委會

哈爾濱市城市房地產(chǎn)市場管理條例

(1996年11月19日哈爾濱市第十屆人民代表大會常務委員會第二十七次會議通過 1996年12月28日黑龍江省第八屆人民代表大會常務委員會第二十五次會議批準 根據(jù)2004年10月21日哈爾濱市第十二屆人民代表大會常務委員會第十二次會議通過 2004年12月18日黑龍江省第十屆人民代表大會常務委員會第十二次會議批準的《關(guān)于修改〈哈爾濱高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)開發(fā)區(qū)〉等十六部地方性法規(guī)的決定》修正)

第一章 總

則

第一條 為加強城市房地產(chǎn)市場管理，維護房地產(chǎn)市場秩序，根據(jù)《中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法》、《中華人民共和國土地管理法》、《中華人民共和國城市規(guī)劃法》等有關(guān)法律、法規(guī)，結(jié)合我市實際，制定本條例。

第二條 凡在本市城市規(guī)劃區(qū)國有土地范圍內(nèi)取得房地產(chǎn)開發(fā)用地的土地使用權(quán)，從事房地產(chǎn)開發(fā)、交易，實施房地產(chǎn)市場管理，均應當遵守本條例。

第三條 本條例所稱房地產(chǎn)市場，包括土地使用權(quán)的出讓、房地產(chǎn)開發(fā)和房地產(chǎn)交易。

第四條 市建設、土地、房產(chǎn)管理部門按照市人民政府規(guī)定的管理權(quán)限，各司其職，密切配合，負責本條例的組織實施。

市計劃、規(guī)劃、財政、稅務、工商、物價、市政、房地產(chǎn)開發(fā)等管理部門應當依據(jù)法律、法規(guī)賦予的職責，配合做好房地產(chǎn)市場管理工作。

第二章 土地使用權(quán)出讓

第五條 土地使用權(quán)出讓，是指國家將國有土地使用權(quán)（以下簡稱土地使用權(quán)）在一定年限內(nèi)出讓給土地使用者，由土地使用者向國家支付土地使用權(quán)出讓金的行為。

第六條 土地使用權(quán)出讓，必須符合土地利用總體規(guī)劃和城市規(guī)劃，依據(jù)建設用地計劃進行。

建設用地計劃，由市計劃管理部門會同市建設、土地、規(guī)劃、房產(chǎn)等管理部門，依據(jù)城市規(guī)劃、國民經(jīng)濟發(fā)展計劃、城市土地利用總體規(guī)劃編制。

第七條 市土地管理部門會同市規(guī)劃、房產(chǎn)、房地產(chǎn)開發(fā)等管理部門，依據(jù)建設用地計劃編制包括土地使用權(quán)出讓地塊、用途、年限和其他條件的土地使用權(quán)出讓方案，并會同市財政、物價、規(guī)劃、房產(chǎn)、市政、房地產(chǎn)開發(fā)等管理部門制定基準地價、標定地價，經(jīng)市建設管理部門審核后，按照國務院規(guī)定，報經(jīng)有批準權(quán)的人民政府批準后實施。

第八條 土地使用權(quán)的出讓，可以采取拍賣、招標或者雙方協(xié)議的方式。

城市中心區(qū)域繁華地段的土地使用權(quán)出讓，應當以招標或者拍賣的方式進行。

第九條 土地使用權(quán)的出讓，由市人民政府按照統(tǒng)一規(guī)劃、統(tǒng)一征用、統(tǒng)一開發(fā)、統(tǒng)一管理、統(tǒng)一出讓的原則進行，具體辦法由市人民政府制定。

第十條 土地使用權(quán)出讓，應當簽訂書面合同。

土地使用權(quán)出讓合同由市土地管理部門與土地使用者簽訂。

第十一條 土地使用者需要改變土地使用權(quán)出讓合同約定的土地用途的，必須取得出讓方和市規(guī)劃管理部門的同意，簽訂土地使用權(quán)出讓合同變更協(xié)議或者重新簽訂土地使用權(quán)出讓合同，相應調(diào)整土地使用權(quán)出讓金。

第十二條 以劃撥方式取得土地使用權(quán)的單位，經(jīng)過批準將非經(jīng)營性用地變?yōu)榻?jīng)營性用地的，應當補辦土地使用權(quán)出讓審批手續(xù)，繳納土地使用權(quán)出讓金等有關(guān)費用。

第三章 房地產(chǎn)開發(fā)

第十三條 房地產(chǎn)開發(fā)應當嚴格執(zhí)行城市規(guī)劃，按照經(jīng)濟效益、社會效益、環(huán)境效益相統(tǒng)一的原則，堅持舊區(qū)改造和新區(qū)建設相結(jié)合，實行統(tǒng)一規(guī)劃、合理布局、綜合開發(fā)、配套建設。

第十四條 基礎(chǔ)設施薄弱、交通擁擠、環(huán)境污染嚴重及危舊房屋集中的區(qū)域應當優(yōu)先開發(fā)，改善城市生態(tài)環(huán)境，保護歷史文化遺產(chǎn)，配套建設公用設施。

第十五條 市建設管理部門根據(jù)國家和省下達的土地使用權(quán)出讓控制指標，擬訂土地使用權(quán)出讓計劃、規(guī)劃改造方案和土地使用權(quán)出讓方案，編制開發(fā)建設計劃，經(jīng)綜合平衡后報有批準權(quán)的人民政府批準。

第十六條 納入開發(fā)建設計劃的項目，由市房地產(chǎn)開發(fā)管理部門向中標的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)下達綜合開發(fā)任務書，簽訂開發(fā)建設合同。

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應當持綜合開發(fā)任務書到市計劃、建設、規(guī)劃、土地等管理部門辦理有關(guān)建設和用地手續(xù)。

第十七條 綜合開發(fā)項目，中標的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)必須在合同約定的日期開發(fā)建設。未按期開發(fā)建設的，市房地產(chǎn)開發(fā)管理部門應當收回綜合開發(fā)任務書，重新組織招投標；因房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)自身的責任未能如期開發(fā)建設的，不予返還已收取的費用。

第十八條 房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營應當由依法設立并取得相應等級資質(zhì)證書的開發(fā)企業(yè)進行。

第十九條 承擔綜合開發(fā)任務的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，其注冊資本與所承擔開發(fā)任務投資總額的比例應當符合國家有關(guān)規(guī)定。

建設項目分期實施的，應當按綜合開發(fā)任務書確定的分期實施期限投入資金，用于項目建設。

第二十條 以出讓方式取得土地使用權(quán)進行房地產(chǎn)開發(fā)的，除法律、法規(guī)規(guī)定的以外，超過出讓合同約定的動工開發(fā)日期滿一年未動工開發(fā)的，征收相當于土地使用權(quán)出讓金２０％以下的土地閑置費；滿二年未動工開發(fā)的，無償收回土地使用權(quán)。

第四章 房地產(chǎn)交易

第一節(jié) 房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓

第二十一條 房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓是指房地產(chǎn)權(quán)利人通過合法方式將其房地產(chǎn)轉(zhuǎn)移給他人的行為，包括：

（一）房產(chǎn)買賣、贈與的；

（二）以房地產(chǎn)作價入股，與他人成立企業(yè)法人，房地產(chǎn)權(quán)屬發(fā)生變更的；

（三）一方提供土地使用權(quán)，另一方或者多方提供資金，合資、合作開發(fā)經(jīng)營房地產(chǎn)而使房地產(chǎn)權(quán)屬發(fā)生變更的；

（四）因企業(yè)被收購、兼并或者合并，房地產(chǎn)隨之轉(zhuǎn)移的；

（五）以房地產(chǎn)抵債的；

（六）法律、法規(guī)規(guī)定的其他情形。

第二十二條 房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓時，房屋所有權(quán)和該房屋占用范圍內(nèi)的土地使用權(quán)同時轉(zhuǎn)讓。同一房屋分割轉(zhuǎn)讓的，該房屋占用范圍內(nèi)的土地使用權(quán)同時分割轉(zhuǎn)讓。

第二十三條 以出讓方式取得土地使用權(quán)的，轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)時，應當符合下列條件：

（一）按照合同足額交納有關(guān)費用，并取得土地使用權(quán)證書和建設工程規(guī)劃許可證，屬于綜合開發(fā)的，還應當取得綜合開發(fā)任務書；

（二）按照合同約定屬于房屋建設工程的，完成開發(fā)建設投資總額２５％以上，屬于成片開發(fā)土地的，形成工業(yè)用地或者其他建設用地條件；

（三）受讓方具備開發(fā)建設的有關(guān)資質(zhì)條件。

轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)時房屋已經(jīng)建成的，除符合本條第（一）項條件外，還應當持有房屋所有權(quán)證書。

第二十四條 在建的房地產(chǎn)開發(fā)項目符合轉(zhuǎn)讓條件進行轉(zhuǎn)讓的，市房地產(chǎn)開發(fā)管理部門應當對轉(zhuǎn)讓的房地產(chǎn)開發(fā)項目重新進行綜合測算，轉(zhuǎn)讓人應當分別到市房地產(chǎn)開發(fā)、土地、規(guī)劃和房產(chǎn)管理部門簽訂開發(fā)建設合同，辦理土地使用權(quán)和規(guī)劃審批單位名稱變更登記手續(xù)，并按規(guī)定繳納有關(guān)稅費。

第二十五條 以出讓方式取得土地使用權(quán)的，轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)后，受讓人改變原土地使用權(quán)出讓合同約定的土地用途的，必須取得原出讓方和市規(guī)劃管理部門的同意，簽訂土地使用權(quán)出讓合同變更協(xié)議或者重新簽訂土地使用權(quán)出讓合同，相應調(diào)整土地使用權(quán)出讓金。

第二十六條 以劃撥方式取得土地使用權(quán)的，轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)時，應當按照國務院規(guī)定，報有批準權(quán)的人民政府審批。

經(jīng)批準準予轉(zhuǎn)讓的，受讓方應當?shù)绞型恋毓芾聿块T辦理土地出讓手續(xù)，并依照國家有關(guān)規(guī)定繳納土地使用權(quán)出讓金。

經(jīng)批準可以不辦理土地使用權(quán)出讓手續(xù)的，轉(zhuǎn)讓方應當按照國務院規(guī)定將轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)所獲收益中的土地收益上繳市政府指定的部門，其劃撥土地使用權(quán)性質(zhì)不變。

第二十七條 房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓，雙方當事人應當簽訂書面轉(zhuǎn)讓合同。并在房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓成交后３０日內(nèi)，持房地產(chǎn)權(quán)屬證書、轉(zhuǎn)讓合同、土地出讓金繳納證明等有關(guān)證件和材料，到市房產(chǎn)管理部門辦理登記。

經(jīng)市房產(chǎn)管理部門審核合格，憑變更后的房屋所有權(quán)證書向同級土地管理部門申請土地使用權(quán)變更登記，更換土地證書。

房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓當事人應當按規(guī)定繳納稅費。

第二十八條 下列房地產(chǎn)不得轉(zhuǎn)讓：

（一）以出讓方式取得土地使用權(quán)，不符合本條例第二十三條規(guī)定的；

（二）未依法登記領(lǐng)取權(quán)屬證書的；

（三）依法收回土地使用權(quán)的；

（四）司法機關(guān)或者行政機關(guān)依法裁定、決定查封或者以其他形式限制房地產(chǎn)權(quán)利的；

（五）權(quán)屬有爭議或者權(quán)證與標的物不相符合的；

（六）設定抵押權(quán)的房地產(chǎn)，未經(jīng)抵押權(quán)人同意的；

（七）依法通告拆遷范圍內(nèi)的；

（八）共有房地產(chǎn)，未經(jīng)其他共有人書面同意的；

（九）法律、法規(guī)規(guī)定禁止轉(zhuǎn)讓的其他情形。

第二十九條 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)預售商品房，應當?shù)绞蟹康禺a(chǎn)開發(fā)管理部門辦理登記、審核手續(xù)，并到市房產(chǎn)管理部門辦理《商品房預售許可證》。

第三十條 商品房預售，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應當與承購人簽訂商品房預售合同。預售人應當在簽約之日起30日內(nèi)持商品房預售合同到市房產(chǎn)和土地管理部門辦理登記備案手續(xù)。

第三十一條 預售商品房交付使用后，承購人應當在３０日內(nèi)持有關(guān)憑證分別到市房產(chǎn)、土地管理部門辦理登記手續(xù)。

第二節(jié) 房地產(chǎn)抵押和房屋典當

第三十二條 房地產(chǎn)抵押，雙方當事人應當簽訂抵押合同，約定抵押期限、評估價值、擔保債務標的物的清償方式、違約責任、雙方的權(quán)利和義務等條款。

第三十三條 房地產(chǎn)抵押雙方當事人，應當在抵押合同簽訂之日起３０日內(nèi)持房地產(chǎn)權(quán)屬證書、當事人資格證明、抵押合同等有關(guān)證件和材料，到市房產(chǎn)管理部門辦理抵押登記手續(xù)，領(lǐng)取《房屋他項權(quán)證》。

第三十四條 同一房地產(chǎn)設定數(shù)個抵押權(quán)的，其抵押擔保債務之和不得超過該房地產(chǎn)評估現(xiàn)值。

第三十五條 抵押人以已出租的房地產(chǎn)設定抵押權(quán)的，應當通知承租人，原租賃契約繼續(xù)有效。抵押期間租賃期滿，承租人繼續(xù)租賃原房屋的，須經(jīng)抵押權(quán)人同意。

第三十六條 房地產(chǎn)抵押期間，因國家建設需要拆除抵押房屋的，抵押關(guān)系即告終結(jié)，由抵押人清償債務或者由抵押雙方重新設定抵押權(quán)。

第三十七條 房地產(chǎn)抵押期滿，債務清償完畢，抵押合同即告終結(jié)。雙方當事人應當在３０日內(nèi)到抵押登記部門辦理抵押注銷手續(xù)。

第三十八條 同一房地產(chǎn)設定數(shù)個抵押權(quán)的，按抵押登記先后順序清償債務。

第三十九條 有下列情形之一的，抵押權(quán)人有權(quán)申請抵押登記部門處分抵押的房地產(chǎn)：

（一）抵押人未按合同約定清償債務的；

（二）抵押人死亡、被宣告死亡或者失蹤而無人代其履行債務的；

（三）抵押人的繼承人、受遺贈人或者代管人拒不履行債務的；

（四）抵押人被宣告解散或者破產(chǎn)的；

（五）抵押合同約定的其他情形。

第四十條 以劃撥方式取得土地使用權(quán)的房地產(chǎn)設定抵押權(quán)，依法處分該房地產(chǎn)時，應當從所得的價款中繳納相當于應繳納的土地使用權(quán)出讓金的款額后，抵押權(quán)人方可優(yōu)先受償。

第四十一條 處分抵押房地產(chǎn)所得價款，按照下列順序分配：

（一）支付抵押房地產(chǎn)應繳納的稅費；

（二）支付處分抵押房地產(chǎn)的費用；

（三）按抵押合同償還債務；

（四）剩余部分退還抵押人。

第四十二條 房屋典當，是指房屋所有權(quán)人作為出典人將其房屋的占有權(quán)、使用權(quán)、收益權(quán)在一定期限內(nèi)交付給承典人，由承典人支付典金的行為。

第四十三條 房屋典當雙方當事人，應當在房屋典當合同簽訂之日起３０日內(nèi)持房屋所有權(quán)證書、當事人資格證明、典當合同等有關(guān)證件和材料，到市房產(chǎn)管理部門辦理登記手續(xù)。

第四十四條 有下列情形之一的，房地產(chǎn)不得抵押、房屋不得典當：

（一）未依法登記領(lǐng)取權(quán)屬證書的；

（二）司法機關(guān)或者行政機關(guān)依法裁定、決定查封或者其他形式限制房地產(chǎn)權(quán)利的；

（三）權(quán)屬有爭議的；

（四）共有房地產(chǎn)，未經(jīng)其他共有人書面同意的；

（五）法律、法規(guī)規(guī)定不得抵押、典當?shù)摹?/p>

第三節(jié) 房屋租賃

第四十五條 房屋租賃，是指房屋所有權(quán)人作為出租人將其房屋出租給承租人使用，由承租人向出租人支付租金的行為。

房屋所有權(quán)人以營利為目的，以出租柜臺、櫥窗、場地、地下構(gòu)筑物或者以聯(lián)營、承包等方式，提供房屋或者其附屬設施給他人從事經(jīng)營活動的，視同房屋租賃。

第四十六條 公民、法人、其他組織所有的房屋或者被授予房屋經(jīng)營管理權(quán)的房屋，可以出租。

房屋租賃，出租人和承租人應當簽訂書面租賃合同，約定租賃期限、租賃用途、租賃價格、修繕責任等條款，以及雙方的其他權(quán)利和義務。

第四十七條 房屋租賃期限由雙方議定，最長不得超過該房屋使用范圍內(nèi)土地使用年限。

第四十八條 房屋租賃實行登記備案制度。租賃雙方當事人應當在租賃合同簽訂后３０日內(nèi)持房屋所有權(quán)證書、當事人資格證明和租賃合同等有關(guān)證件和材料，到市房產(chǎn)管理部門登記備案。

第四十九條 經(jīng)房屋權(quán)利人書面同意，承租人可以將租賃房屋的部分或者全部轉(zhuǎn)租給第三人。

轉(zhuǎn)租人與受轉(zhuǎn)租人應當按本條例第四十八條的規(guī)定辦理手續(xù)。

轉(zhuǎn)租合同的截止日期不得超過原租賃合同的截止日期，但三方當事人協(xié)商約定的除外。

受轉(zhuǎn)租人不得將轉(zhuǎn)租的房屋再行轉(zhuǎn)租。

第五十條 房屋所有權(quán)人將以劃撥方式取得使用權(quán)的國有土地上建成的房屋出租的，應當?shù)绞型恋毓芾聿块T辦理手續(xù)后，按規(guī)定繳納土地使用權(quán)出讓金。

第五十一條 承租人有下列行為之一的，出租人可以提前解除房屋租賃合同，并要求賠償經(jīng)濟損失：

（一）利用房屋進行違法活動的；

（二）擅自改變房屋用途或者擅自拆改房屋及其附屬設備的；

（三）未經(jīng)出租人同意，轉(zhuǎn)租房屋的；

（四）拖欠租金累計六個月以上的；

（五）法律、法規(guī)規(guī)定的其他情形。

第五十二條 房屋租賃合同變更、解除、終止的，當事人應當在３０日內(nèi)到市房產(chǎn)管理部門辦理登記手續(xù)。

第五十三條 房屋有下列情形之一的，不得出租：

（一）未依法取得房屋所有權(quán)證書和土地使用權(quán)證書的；

（二）權(quán)屬有爭議的；

（三）共有房屋未取得共有人書面同意的；

（四）已抵押的房屋未經(jīng)抵押權(quán)人同意的；

（五）已鑒定屬于危險房屋的；

（六）改變使用用途危及四鄰正常生活的；

（七）法律、法規(guī)規(guī)定禁止出租的。

第五十四條 房屋租賃期間，房屋所有權(quán)人轉(zhuǎn)讓租賃的房屋，房屋受讓人應當履行原租賃合同。轉(zhuǎn)讓已出租的房屋，在同等條件下，原承租人有優(yōu)先購買權(quán)。

第四節(jié) 房地產(chǎn)交換

第五十五條 房地產(chǎn)交換，是指當事人將各自的房屋所有權(quán)、使用權(quán)連同該房屋占用范圍內(nèi)的土地使用權(quán)轉(zhuǎn)移給對方的行為，包括房屋所有權(quán)之間的交換、房屋所有權(quán)與房屋使用權(quán)之間的交換、房屋使用權(quán)之間的交換。

第五十六條 房地產(chǎn)交換，當事人應當簽訂交換合同，并在合同簽訂之日起３０日內(nèi)到市房產(chǎn)管理部門辦理登記手續(xù)。

房地產(chǎn)交換，涉及房屋所有權(quán)和土地使用權(quán)轉(zhuǎn)移的，依照房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓有關(guān)規(guī)定辦理。

第五十七條 辦理房地產(chǎn)交換手續(xù)，除持房地產(chǎn)交換合同、當事人資格證明外，還應當按照下列情況提供有關(guān)證件：

（一）直管公房之間、不同單位自管房之間、直管公房與單位自管房之間交換使用權(quán)的，應當提供雙方房屋使用權(quán)證件及產(chǎn)權(quán)人的同意證明；

（二）房屋所有權(quán)交換的，應當提供雙方房屋所有權(quán)證書、土地使用權(quán)證書。單位自管房交換的，還應當提供單位的證明文件；

（三）共有房地產(chǎn)交換的，應當提供其他共有人同意的書面證明；

（四）直管公房或者單位自管房使用權(quán)與私有房屋所有權(quán)交換的，應當持房屋使用權(quán)證書、私有房屋所有權(quán)證書及產(chǎn)權(quán)人的同意證明；

（五）其他證明文件。

第五十八條 房地產(chǎn)交換當事人未到市房產(chǎn)管理部門辦理交換手續(xù)的，房地產(chǎn)經(jīng)營單位及其他房管單位不得為其辦理更名手續(xù)。

第五十九條 房屋使用權(quán)交換，應當征得房屋所有權(quán)人書面同意，房屋所有權(quán)人應當支持使用人的合理要求。新的房屋使用人與房屋所有權(quán)人應當另行簽訂租賃合同，原租賃合同即行終止。

第六十條 因房屋面積、結(jié)構(gòu)類別、質(zhì)量等級、街區(qū)等級、層次、朝向等因素的差異，換房時可實行房屋差額有償互換。

第六十一條 房地產(chǎn)有下列情形之一的，不得交換：

（一）未依法取得權(quán)屬證書的；

（二）權(quán)屬有爭議的；

（三）有租賃糾紛的；

（四）司法機關(guān)或者行政機關(guān)依法裁定、決定查封或者以其他形式限制房地產(chǎn)權(quán)利的；

（五）共有房地產(chǎn)，未經(jīng)其他共有人書面同意的；

（六）法律、法規(guī)規(guī)定的其他情形。

第五節(jié) 房地產(chǎn)中介服務

第六十二條 房地產(chǎn)中介服務，是指房地產(chǎn)咨詢、房地產(chǎn)價格評估、房地產(chǎn)經(jīng)紀等活動的總稱。

第六十三條 設立房地產(chǎn)中介服務機構(gòu)，應當向工商管理部門申請設立登記。房地產(chǎn)中介服務機構(gòu)在領(lǐng)取《營業(yè)執(zhí)照》后一個月內(nèi)，應當?shù)绞蟹慨a(chǎn)管理部門備案。

第六十四條 房地產(chǎn)交易實行價格評估制度。

房地產(chǎn)價格評估，應當由具有相應資質(zhì)條件的房地產(chǎn)價格評估機構(gòu)遵循公正、公平、公開的原則，按照國家規(guī)定的技術(shù)標準和評估程序，以基準地價、標定地價和各類房屋的重置價格為基礎(chǔ)，參照市場價格進行評估。其評估結(jié)果，須經(jīng)市房產(chǎn)管理部門按照有關(guān)規(guī)定確認后生效。

第六十五條 房地產(chǎn)價格評估人員如果與申辦評估項目的當事人有直接利害關(guān)系，應當主動回避。

房地產(chǎn)價格評估人員對評估結(jié)果和委托人的技術(shù)、商業(yè)等秘密不得隨意向他人提供。

第五章 法律責任

第六十六條 對違反本條例的，按照下列規(guī)定處罰：

（一）違反本條例第十一條、第二十五條規(guī)定，未經(jīng)批準擅自改變土地使用權(quán)出讓合同約定的土地用途的，由市土地管理部門責令限期補辦手續(xù)，補繳土地使用權(quán)出讓金調(diào)增部分的金額，并處以非法所得２０％至５０％的罰款；

（二）違反本條例第十二條規(guī)定，對以劃撥方式取得土地使用權(quán)，擅自將非經(jīng)營性用地變?yōu)榻?jīng)營性用地的，由市土地管理部門責令補辦土地出讓手續(xù)，繳納土地使用權(quán)出讓金，沒收非法所得，并處以每平方米１０元至５０元的罰款；

（三）違反本條例第十八條規(guī)定，不具備開發(fā)經(jīng)營資格的單位擅自從事房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營活動的，由市建設管理部門沒收非法所得，并處以工程造價１０％的罰款；

（四）違反本條例第二十四條規(guī)定，未辦理房地產(chǎn)開發(fā)項目開發(fā)人變更等有關(guān)手續(xù)的，由市建設管理部門責令限期補辦手續(xù)，并處以20000元至50000元的罰款；

（五）違反本條例第二十六條第二款規(guī)定轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的，由市土地管理部門責令繳納土地使用權(quán)出讓金，沒收非法所得，并處以非法所得１０％至５０％的罰款；

（六）違反本條例第五十條規(guī)定，未辦理用地審批手續(xù)的，由市土地管理部門責令限期補辦手續(xù)，沒收非法所得，并處以非法所得的５０％以下的罰款；

（七）違反本條例第二十七條第一款、第三十三條、第四十三條、第五十六條規(guī)定，未辦理房產(chǎn)登記手續(xù)，擅自轉(zhuǎn)讓、抵押、典當、交換房地產(chǎn)的，由市房產(chǎn)管理部門責令限期補辦房產(chǎn)有關(guān)手續(xù)，并對雙方當事人處以交易額或者房地產(chǎn)現(xiàn)值２.５％的罰款；

（八）違反本條例第二十七條第二款、第五十六條第二款規(guī)定，未辦理土地登記手續(xù)，擅自轉(zhuǎn)讓、交換房地產(chǎn)的，由市土地管理部門責令限期補辦手續(xù)，并對雙方當事人處以交易額或者房地產(chǎn)現(xiàn)值２.５％的罰款；

（九）違反本條例第二十九條規(guī)定，未經(jīng)登記、審核，擅自預售商品房的，由市建設管理部門責令限期補辦手續(xù)，并對預售人處以交易額５％的罰款；

（十）違反本條例第二十九條規(guī)定，未辦理《商品房預售許可證》擅自預售商品房的，由市房產(chǎn)管理部門責令限期補辦手續(xù)，并對預售人處以交易額５％的罰款；

（十一）違反本條例第三十條規(guī)定，商品房預售人未在規(guī)定期限內(nèi)辦理商品房預售合同登記備案手續(xù)的，由市房產(chǎn)管理部門責令限期補辦手續(xù)，并對預售人處以登記備案合同金額１％以下的罰款；

（十二）違反本條例第四十九條第一款、第四款規(guī)定，承租人未經(jīng)房屋權(quán)利人書面同意，將租賃房屋的部分或者全部轉(zhuǎn)租給第三人和受轉(zhuǎn)租人將轉(zhuǎn)租的房屋再行轉(zhuǎn)租的，其租賃行為無效，由市房產(chǎn)管理部門沒收其非法所得，并處以轉(zhuǎn)租期間租金總額２倍至５倍的罰款；

（十三）違反本條例第二十八條、第四十四條規(guī)定，擅自轉(zhuǎn)讓、抵押房地產(chǎn)的，交易行為無效，由市房產(chǎn)管理部門沒收非法所得，并處以房地產(chǎn)交易額或者房地產(chǎn)現(xiàn)值２０％的罰款；

（十四）違反本條例第五十二條規(guī)定，當事人未按規(guī)定到市房產(chǎn)管理部門辦理登記手續(xù)的，由市房產(chǎn)管理部門責令限期補辦手續(xù)，并處以３００元至５００元的罰款；

（十五）違反本條例第五十三條、第六十一條規(guī)定，擅自出租、交換房地產(chǎn)的，交易行為無效，由市房產(chǎn)管理部門沒收非法所得，并處以房地產(chǎn)交易額或者房地產(chǎn)現(xiàn)值２０％的罰款；

（十六）違反本條例第六十三條規(guī)定，未取得營業(yè)執(zhí)照擅自從事房地產(chǎn)中介服務的，由工商管理部門責令停止房地產(chǎn)中介服務活動，沒收非法所得，并處以5000元至20000元的罰款。

第六十七條 市建設、土地、房產(chǎn)、規(guī)劃、工商、房地產(chǎn)開發(fā)等管理部門的管理工作人員玩忽職守、徇私舞弊、濫用職權(quán)、以權(quán)謀私的，由所在單位或者上級機關(guān)予以行政處分；構(gòu)成犯罪的，依法追究刑事責任。

第六十八條 當事人對行政處罰不服的，可以依法申請復議或者提起行政訴訟。逾期不申請復議，也不向人民法院起訴，又不履行處罰決定的，由作出處罰決定的部門申請人民法院強制執(zhí)行。

第六十九條 當事人履行房地產(chǎn)交易合同發(fā)生糾紛時，可以申請有關(guān)部門進行調(diào)解，調(diào)解不成的，當事人可以向仲裁委員會申請仲裁，也可以向人民法院起訴。

第七十條 妨礙房地產(chǎn)市場管理人員執(zhí)行公務，擾亂房地產(chǎn)市場秩序的，由公安部門按《中華人民共和國治安管理處罰條例》處罰；構(gòu)成犯罪的，依法追究刑事責任。

第七十一條 罰沒票據(jù)的使用和罰沒款項的處理，按照國家和省的規(guī)定執(zhí)行。

第六章 附

則

第七十二條 房地產(chǎn)交易應當使用統(tǒng)一制訂的合同文本。

第七十三條 縣（市）城鎮(zhèn)的房地產(chǎn)市場管理，可參照本條例執(zhí)行。

第七十四條 本條例具體應用中的問題，由市人民政府負責解釋。

第七十五條 本條例自１９９７年２月１日起施行。

第三篇：房地產(chǎn)市場總結(jié)

2004年，西安房地產(chǎn)業(yè)取得了較大發(fā)展，無論是在房屋質(zhì)量、配套設施方面，還是在園林景觀、物業(yè)管理方面，都有可圈可點之處。在此，記者特別挑選出幾件大家較為關(guān)注或具有代表性的事件予以展示，就算是對今年樓市的一個總結(jié)吧———

■最大的新聞：李嘉誠來西安了

本月初，全球華人首富李嘉誠旗下的和記黃埔以總價10.05億元人民幣獲得西安高新區(qū)727畝國有土地，這可是本西安房地產(chǎn)業(yè)最大的新聞。消息一傳開，在西安業(yè)界立刻引起了強烈反響，媒體競相熱炒。在口口相傳“李氏旋風”的同時，此舉也引發(fā)了西安地產(chǎn)大腕們一個又一個猜想：李嘉誠究竟要干什么？和記黃埔布陣西安意欲何為？李嘉誠要在西安蓋什么樣的房子，會不會引發(fā)西安地產(chǎn)業(yè)的一次大地震……

李嘉誠來西安誰最關(guān)心？當然不是購房者了。就這一件事兒，有人講了一個笑話，說消費者買雞蛋的時候，只考慮雞蛋的質(zhì)量好不好，根本就不關(guān)心那只下蛋的雞是誰，相反，只有那些“業(yè)內(nèi)人士”，比如養(yǎng)雞戶、專家、學者，才關(guān)心這些事情。對比房地產(chǎn)行業(yè)，購房者關(guān)心的是房子的好壞，不太注意房子是誰開發(fā)的、誰建的。李嘉誠來西安，關(guān)心他的多是一些業(yè)內(nèi)人士。昨日，有幾位讀者打電話咨詢高新購房周事宜，記者趁機告訴他們李嘉誠來西安的事情，他們沒有過大的反應，覺得這和他們買房沒有多大的關(guān)系。

■最大的事兒：利息上調(diào)0.27個百分點

一年期貸款基準利率上調(diào)0.27個百分點是2004各行業(yè)最關(guān)注的新聞，其中房產(chǎn)、汽車、股票更是近期關(guān)注的焦點。那么近期的房價是升還是降了？

近年來，西安房價一直呈現(xiàn)較為強勁的上升趨勢，一方面造成了市場大勢趨熱，但同時也把更多的購房者拒之門外。大多數(shù)開發(fā)商認為，開發(fā)成本過高造成商品房降價空間很小，但對于城區(qū)附近1平米動輒3千多元的房價，投資者看不到升值空間，購房者更是望房興嘆。很多購房者甚至業(yè)內(nèi)人士都對西安房價保持了一個觀望的態(tài)度。2004年，加息后，西安的房價也看不出大的變化，有人說穩(wěn)中有升，那是平均走勢，還有人說房價降了，那是局部的情況，不管如何，既然增加了利息，購房者的月供加大了，總希望房價會降，開發(fā)商增加了成本，希望房價會升也無可厚非，但是房價到底是升了還是降了，在沒有拿到有關(guān)部門的統(tǒng)計數(shù)據(jù)之前，誰也不敢妄加評論。

■最準的事兒：商鋪投資理性降溫

從今年開始，西安商業(yè)地產(chǎn)市場就面臨很大的壓力，特別是在銷售情況上不盡人意。2005年這種情況可能會進一步加劇。西安商業(yè)地產(chǎn)項目的不斷放量，讓市場的競爭更加激烈，不少高端寫字樓在銷售上也并沒有市場預料的理想。據(jù)了解，國內(nèi)外大型知名公司和企業(yè)在西安購買寫字樓仍然比例不大，寫字樓、商鋪并沒有像去年人們預期的那樣走外向型發(fā)展之路。

商鋪投資讓商業(yè)地產(chǎn)在2003年火了一把。2004年西安還是有大量商業(yè)類投資性物業(yè)面市。賣家對商鋪投資的回報率承諾一直是投資者關(guān)注的焦點，隨著市場競爭的加劇，投資回報率的多少和以后商業(yè)經(jīng)營的問題會讓投資者更加理性，商鋪投資的溫度已經(jīng)大不如以前，買家經(jīng)過理性的分析考慮后，才會下定。其實這是業(yè)內(nèi)人士在2003估計最準的事兒。

■最煩的事兒：小區(qū)供暖問題多

沒房子讓人發(fā)愁，有了房子沒有暖氣也讓人發(fā)愁。每年冬季小區(qū)供暖問題都比較多，往年業(yè)主反映的問題主要集中在以下幾個方面：供暖溫度不達標，供暖時間不夠，取暖費用高，暖氣公攤大等問題。今年也不例外，除了這些問題外，還有一些新的問題，比如購房合同上明明寫的是分戶計量，為何住房的時候又成了吃“大鍋飯”？不僅業(yè)主們很困惑，就連部分開發(fā)商也很困惑，這到底是誰的責任？發(fā)現(xiàn)有人“偷”用暖氣，或者私自加大散熱片的個數(shù)，有沒有具體的處罰辦法？對供暖方式，業(yè)主委員會參與討論的權(quán)限有多大等等，這些問題都是引發(fā)物業(yè)矛盾的焦點，如果不能妥善處理，業(yè)主和物業(yè)公司的矛盾將會越來越深。

雖說，安裝土暖（在家安裝小鍋爐，可燒煤也可燒天然氣）暖氣效果還可以，但是污染比較大，不少業(yè)主對此有意見，鄰里關(guān)系處理不好也是一件煩心事。

■最樂的事兒：物業(yè)管理規(guī)范了

新的《陜西省物業(yè)服務收費管理實施辦法（試行）》于7月1日施行后，受到了很多業(yè)主的歡迎，以前很多棘手的問題，現(xiàn)在都有了“辦法”，物業(yè)管理更人性化了。

物業(yè)費問題一直是物業(yè)管理的矛盾所在。盡管大家都知道物業(yè)服務是有償?shù)?，但具體的收費標準卻不知道，有時候就連物業(yè)公司的工作人員也說不清這個問題。

以前收物業(yè)管理費，在住宅小區(qū)，除了車輛保管費外，還有兩項內(nèi)容，綜合管理服務費和物業(yè)維修養(yǎng)護費?，F(xiàn)在，在這幾項收費以外，又添加了特約服務費這一項，比如，接受業(yè)主、使用人委托的特約服務如搬家、運送液化氣、接送孩子、照顧老人等，這些服務收費必須實行明碼標價，在物業(yè)管理區(qū)域的顯著位置，按照價格主管部門統(tǒng)一規(guī)定的公示格式，將收費項目、收費標準、服務內(nèi)容等進行公示。各物業(yè)管理企業(yè)須將公示內(nèi)容按管理權(quán)限報經(jīng)價格主管部門審查后方能公示。這個辦法出臺后，已經(jīng)大大減少了社區(qū)的矛盾。

第四篇：2011年上半年房地產(chǎn)市場總結(jié)

新樂市房地產(chǎn)管理辦公室

關(guān)于2011年上半年房地產(chǎn)市場運行情況的總結(jié)報告

在新樂市委、市政府的正確領(lǐng)導下和石市房管局的關(guān)心指導下，我辦努力學習貫徹十七大會議精神，堅持以“三個代表”重要思想為指導，全面落實科學發(fā)展觀，按照構(gòu)建和諧新樂的要求，以服務發(fā)展、服務基層、服務群眾為出發(fā)點，緊緊圍繞“三年大變樣”活動為契機，結(jié)合房管工作面臨的新形勢、新情況，進一步統(tǒng)一思想、明確任務、振奮精神、狠抓落實，積極推動全市房地產(chǎn)業(yè)持續(xù)健康快速發(fā)展。現(xiàn)將2011年房地產(chǎn)市場運行情況匯報如下：

一、房地產(chǎn)市場運行情況

房地產(chǎn)市場商品房房源供應充足，上半年共辦理房屋所有權(quán)證986個，登記面積11.83萬平方米，辦理《商品房預售許可證》5個，預售面積12.47萬平方米。辦理交易手續(xù)110起，交易面積1.15萬平方米，辦理房屋租賃登記備案許可證268個，辦理抵押登記1044宗，抵押物價值總額5.08億元。上半年完成稅費收入160萬元。

上半年以來，我們狠抓房地產(chǎn)市場管理，把執(zhí)法所分為橋東和橋西兩個所室，加大了執(zhí)法力度，對全市房地產(chǎn)開發(fā)市場進行了清理整頓，共檢查了37家房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，其中對存在非法預售現(xiàn)象的有18家開發(fā)企業(yè)步入了法律程序，并對其完善了手續(xù)，我市的房地產(chǎn)市場秩序從根本上有了明顯好轉(zhuǎn)。與此同時，我們狠抓物業(yè)管理工作，為居民優(yōu)化居住環(huán)境，由于種種原因部分小區(qū)物業(yè)公司與業(yè)主發(fā)生矛盾糾紛，我們接到群眾投訴后在第一時間趕赴現(xiàn)場走訪調(diào)查，并根據(jù)

各小區(qū)實際情況，找出癥結(jié)，對癥下藥，將各種矛盾及時化解。例如，怡景苑物業(yè)外包問題、芳草苑私搭亂建問題等等。同時，為便于住宅小區(qū)的管理，充分體現(xiàn)業(yè)主自制原則，上半年我辦又將具備條件的住宅小區(qū)按照相關(guān)法律程序成立了業(yè)主委員會。如芙蓉苑小區(qū)業(yè)主委員會，并依據(jù)有關(guān)法律規(guī)定，使小區(qū)實現(xiàn)了業(yè)主自治，順應了群眾的呼聲，得到了群眾的滿意。

二、國家和省、市各項調(diào)控措施落實情況

為了落實國家和省、市規(guī)定的住房保障工作目標，2011年我們在南環(huán)西路南側(cè)、原必得服裝廠西側(cè)安排了約50畝的土地，用于廉租房、公共租賃性住房和限價商品房的建設用地，可充分滿足“十二五”期間保障房建設用地需求。目前已與土地使用者簽訂了土地征用手續(xù)，土地補償資金已到位。建設項目正在立項審批之中。該項目暫定為“昌源小區(qū)”今年計劃建設廉租住房24套，公共租賃住房263套。在4月25日已經(jīng)開工，現(xiàn)在正進行基礎(chǔ)建設。

按照市委、市政府文件要求，我市繼續(xù)為人均住房面積低于15平方米、一人戶低于30平方米，家庭人均月收入低于上城鎮(zhèn)人均可支配收入0.8倍的低收入家庭，實施住房保障。經(jīng)過認真調(diào)查核實，第一、二季度符合住房保障條件的低收入住房困難的家庭共計21戶、58人。其中享受租賃補貼的共12戶32人，享受實物配租的9戶26人，我市今年的補貼標準為2.5元/平方米/人。上半年共支出補貼為5527.5元，購買和租賃廉租房支出5400元，合計10927.5元。

為了進一步整頓規(guī)范房地產(chǎn)市場秩序，優(yōu)化房地產(chǎn)交易環(huán)境，根據(jù)上級部門《關(guān)于開展房地產(chǎn)市場秩序?qū)ｍ椪蔚耐ㄖ肪?，結(jié)合我辦實際，制定了房地產(chǎn)市場秩序?qū)ｍ椪螌嵤┓桨福航㈤_發(fā)企業(yè)及開發(fā)項目登記備案制度；建立商品房預銷售款監(jiān)管制度；建立房屋拆遷保證金制度；建立商品房預售管理制度。以上各項制度自2010開始施行，在2011年上半年取得了顯著成效，通過房地產(chǎn)市場專項整治，達到整頓規(guī)范與健康發(fā)展并重。房地產(chǎn)市場按照規(guī)范標準、簡化程序、透明公開的原則運行。企業(yè)開始樹立品牌意識，建立培育規(guī)范運作、依法經(jīng)營、誠實守信的企業(yè)信用體系，實現(xiàn)我市房地產(chǎn)市場秩序的明顯好轉(zhuǎn)。

三、房價控制目標制定及落實情況

2011年房地產(chǎn)市場住房銷售價格持平穩(wěn)狀態(tài)，截止到目前 2011年住房平均銷售價格為2200/平方米；住房平均價格增長220元/平方米；城鎮(zhèn)居民家庭人均可支配收入增長12%；地區(qū)生產(chǎn)總值增長11.7%；新建住房價格2450元/平方米。

四、個人住房信息系統(tǒng)建設的進展情況

個人住房信息系統(tǒng)建設要在實現(xiàn)統(tǒng)一業(yè)務規(guī)程、統(tǒng)一數(shù)據(jù)標準的前提下，實現(xiàn)統(tǒng)一管理平臺和統(tǒng)一服務平臺。實現(xiàn)統(tǒng)一平臺是個人住房信息系統(tǒng)的一個高級目標，將大幅提高房產(chǎn)管理效率、降低管理成本，提升政府形象。建設個人住房信息系統(tǒng)的根本目的是應用系統(tǒng)，將系統(tǒng)的建設成果轉(zhuǎn)化為現(xiàn)實的管理能力和服務能力。

我辦做好個人住房信息系統(tǒng)建設工作沒有退路，為打好這場攻堅

戰(zhàn)，抱著必勝的信念迎難而上。首先建立起來了領(lǐng)導親自抓、分管所長具體抓、業(yè)務部門著力抓的良性工作機制，為系統(tǒng)建設提供強有力的組織保障。其次科學制定了實施方案，統(tǒng)籌規(guī)劃、科學組織是高標準建設信息系統(tǒng)的客觀要求。結(jié)合我市實際，科學制定實施方案，統(tǒng)籌考慮現(xiàn)實需要和長遠安排，制定詳細的工作計劃、分解任務、倒排工期。再次多渠道籌集資金，系統(tǒng)建設，沒有資金寸步難行。軟件開發(fā)、硬件配備、數(shù)據(jù)整理、人員培訓等各項工作都需要資金作保障。而且不僅僅是一次投入的問題，還需要持續(xù)不斷的經(jīng)費支撐系統(tǒng)的長期運轉(zhuǎn)和維護。于此同時，個人住房信息系統(tǒng)要逐步實現(xiàn)與住房保障、拆遷管理等房產(chǎn)應用系統(tǒng)的共享共用，我辦積極加強與金融、土地、民政、公安等部門的信息合作，盡最大努力完善個人住房信息系統(tǒng)的建設和實施。

五、下半年市場預測情況

從今年走勢來看，較往年變化不大，處于平穩(wěn)狀態(tài)。但從總體上看，房地產(chǎn)市場交易量有下滑趨勢。具體分析存在以下幾點：

1、近幾年來房地產(chǎn)開發(fā)比較熱，市場供大于需的狀況比較明顯，購買力減少。在嚴格土地使用政策作用下，住房土地開發(fā)速度將穩(wěn)步增長。

2、城中村改造的實施，使得房量有所增加，滿足了一部分群眾的住房需求。住房保障政策落實使房地產(chǎn)投資將向中低檔普通住房傾斜，保障性住房和中低檔住房供應量有所增加，住房供應結(jié)構(gòu)得到改善。

3、國家的政策調(diào)控和銀行系統(tǒng)的貨幣緊縮政策，將使房地產(chǎn)開發(fā)投資增速穩(wěn)步回落。開發(fā)商為盡快回收資金，將加快住房施工、竣工和銷售速度，非合理住房需求會進一步得到抑制，消費者購房行為進一步理智，市場供求關(guān)系將有所改善。

新樂市房地產(chǎn)管理辦公室

2011年8月3日

第五篇：2010年南陽房地產(chǎn)市場總結(jié)（定稿）

2010年南陽房地產(chǎn)市場總結(jié)

2010年在整體經(jīng)濟環(huán)境運行良好的情況下，房地產(chǎn)宏觀調(diào)控受到高度關(guān)注，4.15新政、9.27二次調(diào)控及相關(guān)政策密集出臺。最具殺傷力要數(shù)限購令、禁購令、首付比例提高、第三套限貸。在政策與需求的博弈中，商品房銷售量得到一定的抑制，而潛在需求仍然強勁，高性價比的樓盤依然得到市場的高度認可。可以說，政策空前嚴厲，而市場依然火熱，2010年房地產(chǎn)市場是在政策負重下穩(wěn)步前行。

回顧2010年，房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展趨勢實在令人難以琢磨。年初的高速上漲、消費者購買狂熱促使國家的兩次抑制調(diào)控，才剛使得房地產(chǎn)市場暫時獲得了短暫的理性與平靜，第三季度突然的瘋狂操盤明降暗升又一直持續(xù)到第四季度的強勢突破?；仡櫼荒甑臄?shù)據(jù)波動，國民所熱切盼望的降價未曾實現(xiàn)。

第一季度，國家宏觀調(diào)控抑制“膨脹”

無論是從宏觀經(jīng)濟方面的通脹風險加大、調(diào)結(jié)構(gòu)、穩(wěn)物價，還是貨幣政策的“適度寬松”到“穩(wěn)健”，市場的調(diào)控政策收效甚微仍是一個不爭的事實，國家強勢的限購限貸政策雖然在某種程度抑制了過快膨脹，但對于國民強大的需求還是遠遠不夠的。而針對于三線城市（南陽），無論是市場的高度調(diào)控，還是貨幣經(jīng)濟發(fā)展，“剛性需求”仍是一個“未能滿足體”。

第二季度，上漲趨勢勢頭正旺

從第一季度的銷售量、成交量、認購量不難看出市場的發(fā)展趨勢，一月份全市均價以3000元到3100元每平方為成交金額。第二季度的數(shù)據(jù)就已明顯上漲，以3200元到3400元每平方金額成交。

第三季度，國家抑制條例頻頻出臺

進入第三季度，中國樓市量價齊升，全國房價趨勢呼之欲出。在“量價齊升“的因素上9月29日國家開始了第二輪調(diào)控政策——“新國五條”?！靶聡鍡l”的出臺與以往只重抑制投機大不相同，此次“新國五條”矛頭指向了剛性需求。第二輪的調(diào)控要求是，首套房貸不分大小首付均不得低于30%，此外還提出了限定家庭購房套數(shù)。第二輪的調(diào)控剛剛出臺，全國大中性城市也相繼出臺“限購令”，又是一場“無聲喜劇”拉開了帷幕。10月20日，央行34個月以來首次加息；11月3日公積金貸款收緊；11月15日又出臺了“限外令”??中國的房地產(chǎn)行業(yè)與國家行市的博弈倒是越挫越勇，2010年年末的一輪又一輪調(diào)控政策直到最后也沒能削減市場的熱情。

第四季度，國家調(diào)控經(jīng)濟升華

9月末，中央有關(guān)部委再次出臺措施，對房地產(chǎn)市場進行再次調(diào)控抑制。要求各地盡快出臺落實國辦發(fā)10號文件的實施細則。并且對房價過高的城市，限定居民家庭購房套數(shù)，將穩(wěn)定房地產(chǎn)市場重任交于地方政府。與此同時對于一線城市也出臺了“限購令”，將投資、投機需求徹底擠出市場，同時國家加大信貸政策的力度，暫停發(fā)放居民家庭購買第三套及以上住房貸款；住房貸款首付款比例調(diào)整到30%及以上等。

南陽房地產(chǎn)市場平穩(wěn)發(fā)展

整體看來，南陽的房地產(chǎn)一如既往的平穩(wěn)發(fā)展。房價增降幅度平穩(wěn)，對比去年的房價曲線，房價走勢一直都比較平緩。成交量，也保持在一個比較平衡的狀態(tài)，沒有大的變動。開發(fā)商在觀望，購房者也在觀望。

南陽市場剛性需求依然旺盛，投資性購房需求所占比例不大，整體受國家政策調(diào)控的影響不大

南陽作為三線城市，各種政策的下達實施比起一線城市都有著明顯的滯后性。各種新政的出臺，相關(guān)部門一直在強調(diào)的調(diào)控，針對的主要是高房價的一線城市，南陽受國家政策調(diào)控的影響不大。

南陽整體的市場基本以剛性需求和首次改善性需求為主，而且隨著這兩年城市改造、道路拓寬、城中村改造等帶來的剛性居住需求還在不斷增加，針對投資和高房價的調(diào)控政策對南陽短中期內(nèi)都不會有太大的影響，市民購房的需求還很旺盛。

南陽受到土地供給量的限制以及“城中村”拆遷速度的影響，2010年到2011年整體供應非常有限

南陽城區(qū)本身土地儲備十分有限，目前大部分可開發(fā)土地基本都集中在“城中村”和“舊城”改造項目中，2010年內(nèi)能完成拆遷安置，實施開發(fā)建設的項目不多，能推出市場銷售項目則更少，如凱旋城一期、璟都國際一期、誠發(fā)中央公園、盛世龍源二期、神龍花園、尚城國際等項目，基本都集中在東部和北部新區(qū)，隨著上述項目的陸續(xù)入市，將能向市場供應7000~8000套住宅，雖然整體投放量相比2009年有了大幅上升，但是相對于一個有著1100萬人口的南陽而言，仍然顯得供應有所不足； 價格會呈整體上揚趨勢

南陽目前在很大程度上存在一定的供小于求的局面；在“農(nóng)運會”政府在加強土地儲備和土地供應的政策措施上很難有大的作為，土地一級市場一定會出現(xiàn)價格攀升之勢，與此同時，這一局面將必然導致開發(fā)企業(yè)在銷售過程中提價銷售或者捂盤囤貨，再加上下半年建安成本受經(jīng)濟回升刺激應該會有小幅上揚，所以估計未來幾個月南陽房地產(chǎn)價格應該會出現(xiàn)一波強勁的上揚走勢。不過，銀行作為開發(fā)商與客戶的中間環(huán)節(jié)，目前對個人按揭貸款程序上的施行嚴格把控將導致部分客戶的首付能力下降，這一點將是短期內(nèi)壓制南陽房價的唯一因素。

新樓盤依然受追捧

盡管外界政策調(diào)控如火如荼，南陽本地房地產(chǎn)卻基本不受影響，2010年新開樓盤甚至比往年都要多，政策的調(diào)控不能影響購房者的剛性需求，新樓盤依然受到廣大購房者的追捧。

總述：

2010年末，南陽房地產(chǎn)市場迎來一片歡呼，眾多樓盤扎堆上市，建業(yè)森林半島、璟都國際、尚城國際、鴻德羅馬帝景、綠都如意灣??你認籌我開盤，好不熱鬧。位于高新路與獨山大道處“光達時代銀座一期”，312國道的“四季花城”開盤當日即售罄。不難看出，南陽這個三線城市地產(chǎn)發(fā)展局勢，南陽擁有1000多萬人口且剛性需求強烈。

南陽在2010年每日成交量平均約33套2955.24平方，南陽房管局批準預售1月份為3379套到12月約5207套，城區(qū)以臥龍區(qū)和宛城區(qū)為第二銷售區(qū)域，東北方向為第一銷售區(qū)域，由此可見南陽市場房屋成交量的上漲趨勢及強烈的市場需求。

而2010年1月——12月全國120個城市累計供應住宅用地45380萬平方米，同比增加45%。成交36216萬平方米，同比增加45%。而12月成交住宅用地3215萬平方米，同比增加23%，但環(huán)比上升2%，全國房產(chǎn)行業(yè)發(fā)展趨勢呈上漲態(tài)勢。

全國房地產(chǎn)市場，2010年12月31日完成房地產(chǎn)開發(fā)投資額4.7萬億元，同比增長37.4%，住宅開發(fā)投資額3.7萬億元，同比增長40.7%。全國商品房銷售面積8.70億平方米，比去年同期增長12%，其中，辦公樓增長30.6%，商業(yè)營業(yè)用房增長40.3%，商品住宅銷售面積增長8.7%。商品房銷售額4.91萬億元，同比增長20.5%，增幅比1-12月提高0.35個百分點。商品住宅銷售額增長14.5%，辦公樓和商業(yè)營用房分別增長50.3%和55.3%。

2011年作為“十二五”的開局之年，房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展牽動著整個國民的心，正所謂“牽一發(fā)而動全身”。房產(chǎn)行業(yè)的宏觀調(diào)控作為促進經(jīng)濟結(jié)構(gòu)調(diào)整的一種手段，“重擊”還是“輕撫”時刻關(guān)乎我國整體國民經(jīng)濟體系。

2011年，我們有理由相信房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展會回歸理性。南陽的房地產(chǎn)市場起步較慢，房地產(chǎn)市場的發(fā)展還不成熟，房地產(chǎn)價格一直都是平穩(wěn)增長。加之南陽人口眾多整個市場的剛性需求旺盛，又伴城市發(fā)展戰(zhàn)略的實施，另外，五月份出臺的南陽城市規(guī)劃方案，敲定了城市東移北擴的發(fā)展戰(zhàn)略，伴隨著2012年農(nóng)運會的召開，南陽的房地產(chǎn)市場發(fā)展也將會是一片美好的前景。

2010年12月份簡報

12月份中心城區(qū)商品房批準預售項目共計25個。

12月份商品房批準預售1507套，較上月上升64.52%，較去年同期下降71.49%。預售面積17.83萬平方米，較上月上升57.51%，較去年同期下降46.52%。

12月份住宅商品房批準913套，較上月上升2.13%，較去年同期下降58.06%。預售面積12.25萬平方米，較上月上升14.40%，較去年同期下降52.92%。

12月份非住宅商品房批準594套，較上月上升2600.00%，較去年同期下降80.89%。預售面積5.57萬平方米，較上月上升818.46%，較去年同期下降23.70%。

12月份中心城區(qū)商品房銷售1287套，較上月下降18.75%，較去年同期上升43.64%。商品房銷售面積12.98萬平方米，較上月下降43.49%，較去年同期上升了

22.16%。商品房銷售均價為2949.7元/平方米，較上月下降13.92%，較去年同期上升10.49%。

12月份中心城區(qū)住宅商品房銷售972套，較上月下降32.50%，較去年同期上升

14.76%。銷售面積11.25萬平方米，較上月下降36.07%，較去年同期上升12.20%。銷售均價為2507.41元/平方米，較上月下降15.51%，較去年同期上升3.86%。

12月份中心城區(qū)非住宅商品房銷售315套（間），較上月上升118.75%，較去年同期上升542.86%；銷售面積1.73萬平方米，較上月下降67.83%，較去年同期上升190.25%；非住宅銷售價格為5832.84元/平方米，較上月上升18.26%，較去年同期下降16.40%。

12月份整體二手房共成交414套，較上月上升8.09%，較去年同期下降39.91%；成交面積為4.43萬平方米，較上月下降16.18%，較去年同期下降30.99%；二手房均價為1637.44元/平方米，較上月上升30.00%，較去年同期上升17.60%。

12月份住宅二手房共成交358套，較上月上升8.16%，較去年同期下降46.41%；成交面積為3.49萬平方米，較上月上升12.26%，較去年同期下降42.59%；住宅二手房均價1487.04元/平方米，較上月上升1.43%，較去年同期下降0.57%。

2010年中國房地產(chǎn)市場總結(jié)

政策環(huán)境

概述：經(jīng)濟手段和行政措施并用，綜合調(diào)控力度空前

為遏制房價過快上漲，2010年中央出臺了一系列房地產(chǎn)調(diào)控政策，經(jīng)濟手段和行政手段并用，從抑制需求、增加供給、加強監(jiān)管等方面對房地產(chǎn)市場全方位調(diào)控。

調(diào)控方向一：抑制投資投機需求

一、差別化信貸政策

二、限購政策

三、上調(diào)住房公積金貸款利率，對使用公積金貸款購買多套住房進行限制

調(diào)控方向二：增加住房特別是保障房供應

一、大幅增加土地供給，提高保障房用地的比重

二、通過減免稅費，鼓勵保障房建設

三、金融支持保障房建設

調(diào)控方向三：加強市場管理，促進房地產(chǎn)市場健康發(fā)展

2010年政府還出臺了系列政策，在企業(yè)融資、土地開發(fā)、商品房交易等環(huán)節(jié)加強管理，規(guī)范房地產(chǎn)企業(yè)及相關(guān)人員行為，促進房地產(chǎn)市場健康發(fā)展。

2010年加強房地產(chǎn)市場管理相關(guān)政策

時間

頒布單位

主要內(nèi)容

2010.1.10 國務院辦公廳 整頓房地產(chǎn)市場秩序；進一步加強土地供應管理和商品房銷售管理；加強市場監(jiān)測。

2010.3.10 國土部 切實加強房地產(chǎn)用地監(jiān)管，建立健全信息公開制度，開展房地產(chǎn)用地突出問題專項檢查，嚴肅查處房地產(chǎn)用地中的違法違規(guī)行為。

2010.3.18 國資委 國資委要求78戶不以房地產(chǎn)為主業(yè)的中央企業(yè)，要加快進行調(diào)整重組，在完成企業(yè)自有土地開發(fā)和已實施項目等階段性工作后要退出房地產(chǎn)業(yè)務。

2010.4.17 國務院 加強對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)購地和融資的監(jiān)管，加大交易秩序監(jiān)管力度，完善房地產(chǎn)市場信息披露制度。

2010.8.3 國土部 嚴禁行政管理人員在從事生產(chǎn)經(jīng)營的事業(yè)單位或中介機構(gòu)交叉任職，切實做到政事分開、管辦分離，堅持和完善土地和礦業(yè)權(quán)招標、拍賣和掛牌制度。

2010.9.29 住建部、國土部、監(jiān)察部 依法查處經(jīng)紀機構(gòu)炒買炒賣、哄抬房價、慫恿客戶簽訂“陰陽合同”等行為；對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地閑置、改變土地用途和性質(zhì)、拖延開竣工時間、捂盤惜售等違法違規(guī)行為，要繼續(xù)加大曝光和處罰力度；對有上述違法違規(guī)記錄的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，要暫停其新購置土地。

2010.10.25 北京市建委等 完善商品房預售制度，加強商品房預售資金監(jiān)督管理，在監(jiān)管賬戶設立，資金使用，違規(guī)處罰等做出明確的規(guī)定。

2010.11.12 銀監(jiān)會 各信托公司應立即對房地產(chǎn)信托業(yè)務進行合規(guī)性風險自查，督促信托公司在開展房地產(chǎn)信托業(yè)務時審慎選擇交易對手，加強信托資金運用監(jiān)控，嚴控對大型房企集團多頭授信、集團成員內(nèi)部關(guān)聯(lián)風險，積極防范房地產(chǎn)市場調(diào)整風險。