第一篇：房地產(chǎn)“五證兩書(shū)”

房地產(chǎn)行業(yè)中所說(shuō)的“五證兩書(shū)”是指什么？ “五證”包括：《國(guó)有土地使用證》、是證明土地使用者向國(guó)家支付土地使用權(quán)出讓金，獲得了在一定年限內(nèi)某塊國(guó)有土地使用權(quán)的法律憑證?！督ㄔO(shè)用地規(guī)劃許可證》是建設(shè)單位在向土地管理部門(mén)申請(qǐng)征用、劃撥土地前，經(jīng)城市規(guī)劃行政主管部門(mén)確認(rèn)建設(shè)項(xiàng)目位置和范圍符合城市規(guī)劃的法定憑證?！督ㄔO(shè)工程規(guī)劃許可證》是有關(guān)建設(shè)工程符合城市規(guī)劃要求的法律憑證?！拔遄C”還有《建設(shè)工程施工許可證》和《商品房銷(xiāo)售（預(yù)售）許可證》。

兩書(shū)是《住宅質(zhì)量保證書(shū)》和《住宅使用說(shuō)明書(shū)》。

第二篇：房地產(chǎn)五證兩書(shū)

五證兩書(shū)

一、《建筑用地規(guī)劃許可證》

建設(shè)單位向土地管理部門(mén)申請(qǐng)征用劃撥土地前，經(jīng)城市規(guī)劃行政主管部門(mén)確認(rèn)，該項(xiàng)目位置范圍符合城市規(guī)劃的法律憑證。

二、《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》

有關(guān)建設(shè)工程符合城市規(guī)劃需求的法律憑證。

三、《國(guó)有土地使用證》

經(jīng)土地使用者申請(qǐng)，經(jīng)城市各級(jí)人民政府頒布的國(guó)有土地使用權(quán)的法律憑證。該證主要載明土地使用者名稱(chēng)、土地座落、用途、土地使用面積、使用年限、和“四至”范圍。

四、《建設(shè)工程開(kāi)工證》

建設(shè)單位進(jìn)行工程施工的法律憑證，也是房屋權(quán)屬登記的主要依據(jù)之一，沒(méi)有開(kāi)工證的建筑屬違章建筑，不受法律保護(hù)。

五、《商品房銷(xiāo)售(預(yù)售)許可證》

市、縣人民政府房地產(chǎn)管理部門(mén)允許房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)，銷(xiāo)售商品房的批準(zhǔn)性文件

六、“兩書(shū)”

《商品房質(zhì)量保證書(shū)》、《商品房使用說(shuō)明書(shū)》

第三篇：五證兩書(shū)

五證兩書(shū)

一、《建筑用地規(guī)劃許可證》

建設(shè)單位向土地管理部門(mén)申請(qǐng)征用劃撥土地前，經(jīng)城市規(guī)劃行政主管部門(mén)確認(rèn)，該項(xiàng)目位置范圍符合城市規(guī)劃的法律憑證。

二、《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》

有關(guān)建設(shè)工程符合城市規(guī)劃需求的法律憑證。

三、《國(guó)有土地使用證》

經(jīng)土地使用者申請(qǐng)，經(jīng)城市各級(jí)人民政府頒布的國(guó)有土地使用權(quán)的法律憑證。該證主要載明土地使用者名稱(chēng)、土地座落、用途、土地使用面積、使用年限、和“四至”范圍。

四、《建設(shè)工程開(kāi)工證》

建設(shè)單位進(jìn)行工程施工的法律憑證，也是房屋權(quán)屬登記的主要依據(jù)之一，沒(méi)有開(kāi)工證的建筑屬違章建筑，不受法律保護(hù)。

五、《商品房銷(xiāo)售(預(yù)售)許可證》

市、縣人民政府房地產(chǎn)管理部門(mén)允許房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)，銷(xiāo)售商品房的批準(zhǔn)性文件

六、“兩書(shū)”

《商品房質(zhì)量保證書(shū)》、《商品房使用說(shuō)明書(shū)》

土地及綜合類(lèi)知識(shí)

1、土地用途包括哪些種類(lèi)？

答：土地分為農(nóng)用地、建設(shè)用地和未利用地。

農(nóng)用地是指直接用于農(nóng)業(yè)生產(chǎn)的土地，包括耕地、林地、草地、農(nóng)田水利用地、養(yǎng)殖水面等；建設(shè)用地是指建造建筑物、構(gòu)筑物的土地，包括城鄉(xiāng)住宅和公共設(shè)施用地、工礦用地、交通水利設(shè)施用地、旅游用地、軍事設(shè)施用地等；未利用地是指農(nóng)用地和建設(shè)用地以外的土地。

2、如何了解土地來(lái)源及性質(zhì)？

答：對(duì)已辦理房地產(chǎn)登記的，可以從《房地產(chǎn)證》中了解；對(duì)未辦理房地產(chǎn)登記手續(xù)的，可以從土地使用權(quán)出讓合同書(shū)中了解。

3、什么是集體土地？

答：集體土地是指農(nóng)村集體所有的土地。

4、有哪些用地屬于集體土地？

答：根據(jù)《中華人民共和國(guó)土地管理法》第八條的規(guī)定：農(nóng)村和城市郊區(qū)的土地，除由法律規(guī)定屬于國(guó)家所有的以外，屬于農(nóng)民集體所有；宅基地和自留地、自留山，屬于農(nóng)民集體所有。

5、對(duì)集體土地使用權(quán)有哪些規(guī)定？

答：根據(jù)《中華人民共和國(guó)土地管理法》的規(guī)定，農(nóng)民集體所有的土地的使用權(quán)不得出讓、轉(zhuǎn)讓或者出租用于非農(nóng)業(yè)建設(shè)；但是，符合土地利用總體規(guī)劃并依法取得建設(shè)用地的企業(yè)，因破產(chǎn)、兼并等情形致使土地使用權(quán)依法發(fā)生轉(zhuǎn)移的除外。

根據(jù)《深圳經(jīng)濟(jì)特區(qū)土地使用權(quán)出讓條例》的規(guī)定，集體所有的土地，經(jīng)依法征用轉(zhuǎn)為國(guó)有土地后，方能依該條例出讓其使用權(quán)。

《深圳市土地征用與收回條例》還規(guī)定，違反該條例的規(guī)定，擅自與農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織或其成員簽訂有關(guān)征用土地協(xié)議的，其征用土地協(xié)議無(wú)效；在非法取得的集體所有的土地上進(jìn)行開(kāi)發(fā)建設(shè)的，以非法轉(zhuǎn)讓土地論處。

6、什么是行政劃撥用地？

答：土地使用權(quán)劃撥，是指縣級(jí)以上人民政府依法批準(zhǔn)，在土地使用者繳納補(bǔ)償、安置等費(fèi)用后將該幅土地交付其使用，或者將土地使用權(quán)無(wú)償交付給土地使用者使用的行為。

特區(qū)內(nèi)，從特區(qū)成立至1988年1月3日期間，由政府無(wú)償劃撥的并辦理了征地手續(xù)的土地可認(rèn)定為行政劃撥用地；特區(qū)外，土地使用者通過(guò)除出讓土地使用權(quán)以外的其他方式依法取得的國(guó)有土地，均可認(rèn)定為行政劃撥用地。

7、什么是合作建房？

答：合作建房是指以一方提供土地使用權(quán)，另一方或多方提供資金合作開(kāi)發(fā)房地產(chǎn)的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)形式。

8、對(duì)合作建房有哪些規(guī)定？ 答：對(duì)一方提供土地使用權(quán)，另一方或多方提供資金合作開(kāi)發(fā)房地產(chǎn)，并以產(chǎn)權(quán)分成的合作建房視為房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓。在2001年8月6日后，房地產(chǎn)管理部門(mén)不再審批合作建房。對(duì)已交清地價(jià)款的出地方，出地方直接進(jìn)入土地交易市場(chǎng)，通過(guò)掛牌交易、招標(biāo)、拍賣(mài)等方式尋找合作方；對(duì)已取得行政劃撥用地、歷史用地、協(xié)議用地土地使用權(quán)的單位需尋找合作方的，須經(jīng)過(guò)規(guī)劃國(guó)土部門(mén)對(duì)規(guī)劃、用地等問(wèn)題進(jìn)行審核，并補(bǔ)交市場(chǎng)地價(jià)后，再進(jìn)入土地交易市場(chǎng)以掛牌交易、招標(biāo)、拍賣(mài)等方式尋找合作方。

根據(jù)《深圳市土地交易市場(chǎng)管理規(guī)定》和“深府[2001]94號(hào)”文的有關(guān)規(guī)定，原農(nóng)村征地時(shí)返還的工商發(fā)展用地進(jìn)入市場(chǎng)的，按建筑面積收取市場(chǎng)地價(jià)的10%，可以合作建房。

9、什么是土地使用權(quán)出讓?zhuān)?/p>

答：土地使用權(quán)出讓?zhuān)侵干钲谑腥嗣裾耘馁u(mài)、招標(biāo)、協(xié)議的方式，將國(guó)有土地使用權(quán)在一定年限內(nèi)讓與土地使用者使用，土地使用者向市政府支付土地使用權(quán)出讓金的行為。

10、各類(lèi)用途的土地使用權(quán)出讓最高年限是多少？

答：根據(jù)《深圳經(jīng)濟(jì)特區(qū)土地使用權(quán)出讓條例》第十四條的規(guī)定，土地使用權(quán)出讓最高年限按下列用途確定：(一)居住用地七十年；(二)工業(yè)用地五十年；(三)教育、科技、文化、衛(wèi)生、體育用地五十年；(四)商業(yè)、旅游、娛樂(lè)用地四十年；(五)綜合或者其他用地五十年。另外，加油站、加氣站用地為二十年。

11、通過(guò)出讓方式取得土地使用權(quán)后，是否就可以處分該宗土地？

答：根據(jù)《深圳經(jīng)濟(jì)特區(qū)土地使用權(quán)出讓條例》第十五條的規(guī)定，土地使用權(quán)出讓合同簽訂后，土地使用者未取得該宗土地使用權(quán)的《房地產(chǎn)證》前，可以占有和使用該宗土地，但不得處分。

12、土地使用權(quán)出讓合同包括哪些內(nèi)容？

答：根據(jù)《深圳經(jīng)濟(jì)特區(qū)土地使用權(quán)出讓條例》第十七條的規(guī)定，出讓合同應(yīng)具備以下主要條款：(一)雙方當(dāng)事人的姓名或者名稱(chēng)、地址；(二)出讓土地使用權(quán)的宗地號(hào)、面積；(三)土地使用年期及起止時(shí)間；(四)土地使用權(quán)出讓金的數(shù)額、幣種、交付方式及時(shí)間；(五)交付土地的時(shí)間；(六)規(guī)劃、市政設(shè)計(jì)要點(diǎn)；(七)項(xiàng)目竣工提交驗(yàn)收時(shí)間；(八)市政設(shè)施配套建設(shè)義務(wù)；(九)使用相鄰?fù)恋睾偷缆返南拗疲?十)建設(shè)附屬、附加設(shè)施的項(xiàng)目及義務(wù)；(十一)違約責(zé)任；(十二)當(dāng)事人認(rèn)為必要的其他條款。出讓合同應(yīng)附上宗地圖，作為出讓合同的組成部分。

13、土地使用權(quán)出讓合同規(guī)定的用途或條件是否可以變更？ 答：一般情況下，土地使用者應(yīng)按土地使用權(quán)出讓合同規(guī)定的用途、期限和條件開(kāi)發(fā)、利用土地。

對(duì)確需改變出讓合同規(guī)定的土地用途或條件的，應(yīng)征得土地管理部門(mén)的同意。土地管理部門(mén)應(yīng)與土地使用者以書(shū)面形式變更出讓合同，重新調(diào)整土地使用權(quán)出讓金標(biāo)準(zhǔn)，并按有關(guān)規(guī)定辦理變更登記。

14、土地使用權(quán)的出讓方式有哪些？

答：土地使用權(quán)出讓包括招標(biāo)、拍賣(mài)、協(xié)議三種方式。

15、什么是拍賣(mài)出讓土地使用權(quán)？

答：拍賣(mài)出讓土地使用權(quán)，是指在指定的時(shí)間、公開(kāi)場(chǎng)合，在土地管理部門(mén)授權(quán)的拍賣(mài)主持人的主持下，競(jìng)投者按規(guī)定的方式應(yīng)價(jià)，由出價(jià)最高者獲得土地使用權(quán)的行為。

16、什么是招標(biāo)出讓土地使用權(quán)？

答：招標(biāo)出讓土地使用權(quán)，是指由土地管理部門(mén)公開(kāi)招標(biāo)或邀請(qǐng)符合條件的投標(biāo)人投標(biāo)，經(jīng)評(píng)標(biāo)后確定的中標(biāo)人取得土地使用權(quán)的行為。

17、有哪些土地使用權(quán)出讓需通過(guò)招標(biāo)或拍賣(mài)方式進(jìn)行？

答：根據(jù)《深圳經(jīng)濟(jì)特區(qū)土地使用權(quán)出讓條例》和《深圳經(jīng)濟(jì)特區(qū)土地使用權(quán)招標(biāo)拍賣(mài)規(guī)定》，凡經(jīng)營(yíng)性、營(yíng)利性項(xiàng)目用地一律以招標(biāo)或拍賣(mài)的方式出讓。

18、什么是協(xié)議出讓土地使用權(quán)？

答：協(xié)議出讓土地使用權(quán)是指由土地管理部門(mén)代表市政府與土地使用者以土地的公告市場(chǎng)價(jià)格為基準(zhǔn)，經(jīng)過(guò)協(xié)商確定土地價(jià)格，并將土地使用權(quán)讓與土地使用者的行為。

19、哪些土地使用權(quán)出讓可采取協(xié)議方式？

答：根據(jù)“深府[2001]94號(hào)”文的規(guī)定，協(xié)議方式出讓土地使用權(quán)僅限于以下范圍：

（一）工業(yè)用地（特區(qū)內(nèi)限高新技術(shù)項(xiàng)目用地）；

（二）市、區(qū)政府建設(shè)的社會(huì)微利商品房用地和全成本微利商品房用地；

（三）市、區(qū)財(cái)政全額投資的機(jī)關(guān)、文化、教育、衛(wèi)生、體育、科研和市政設(shè)施用地等公益性、非營(yíng)利性用地；

（四）軍事用地。20、哪些土地使用權(quán)出讓經(jīng)市政府批準(zhǔn)后可采取協(xié)議方式？

答：根據(jù)“深府[2001]94號(hào)”文的規(guī)定，下列用地也可以采取協(xié)議出讓方式出讓土地使用權(quán)，但必須按公告的市場(chǎng)價(jià)格出讓?zhuān)⒊鲎屒闆r予以公示：

（一）屬特區(qū)急需或特別鼓勵(lì)發(fā)展的項(xiàng)目用地；

（二）市政府以土地入股合作的項(xiàng)目用地。

21、對(duì)原行政劃撥土地、歷史用地、協(xié)議出讓土地上建成并已竣工驗(yàn)收的房地產(chǎn)，如何進(jìn)入市場(chǎng)？

答：根據(jù)“深府[2001]94號(hào)”文的規(guī)定，原行政劃撥土地、歷史用地、協(xié)議出讓土地上建成并竣工驗(yàn)收的單位和個(gè)人的不能進(jìn)入市場(chǎng)的房地產(chǎn)，應(yīng)補(bǔ)交市場(chǎng)地價(jià)。在該規(guī)定實(shí)施之日（即2001年7月6日）起一年內(nèi)補(bǔ)交的，按下列辦法辦理：

（一）補(bǔ)交地價(jià)的標(biāo)準(zhǔn)：1．市、區(qū)國(guó)有企業(yè)按市場(chǎng)地價(jià)的20%補(bǔ)交地價(jià)。工業(yè)用途免予補(bǔ)交。2．市、區(qū)國(guó)有企業(yè)以外的其他單位和個(gè)人按市場(chǎng)地價(jià)的25%補(bǔ)交地價(jià)。工業(yè)用途免予補(bǔ)交。

（二）自辦理手續(xù)之日起按相應(yīng)房地產(chǎn)用途，重新開(kāi)始計(jì)算土地使用年期。

（三）原安居房進(jìn)入市場(chǎng)補(bǔ)交地價(jià)的標(biāo)準(zhǔn)，按市政府有關(guān)規(guī)定執(zhí)行。

（四）上述房地產(chǎn)補(bǔ)交地價(jià)后，發(fā)（換）紅皮房地產(chǎn)證，可以進(jìn)入市場(chǎng)。

（五）上述規(guī)定不適用已簽訂土地使用權(quán)出讓合同且未交清市場(chǎng)地價(jià)或協(xié)議地價(jià)的土地使用權(quán)受讓單位。

（六）在本規(guī)定實(shí)施之日起一年內(nèi)未按上述標(biāo)準(zhǔn)補(bǔ)交地價(jià)的，一律按現(xiàn)行市場(chǎng)地價(jià)標(biāo)準(zhǔn)足額補(bǔ)交，但原福利、微利商品房除外。

（七）對(duì)歷史遺留違法私房和生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)性違法建筑的處理有特別規(guī)定的，按特別規(guī)定執(zhí)行。

22、什么是土地的掛牌交易？

答：土地的掛牌交易，即在一定期限內(nèi)將土地交易條件在土地交易機(jī)構(gòu)進(jìn)行公告，并接受交易申請(qǐng)的行為。

土地使用權(quán)公開(kāi)掛牌交易的，應(yīng)公告最低交易價(jià)和其他交易條件。公告期限不少于30日。

公告期限屆滿(mǎn)，按照以下規(guī)定確定能否成交：

（一）若在規(guī)定期限內(nèi)只有一個(gè)申請(qǐng)人，且報(bào)價(jià)高于最低交易價(jià)，并符合其它交易條件的，則此次交易成交；

（二）在規(guī)定期限內(nèi)有二個(gè)以上申請(qǐng)人的，允許多次報(bào)價(jià)，土地使用權(quán)應(yīng)由出價(jià)高者獲得。報(bào)價(jià)相同的，由在先報(bào)價(jià)者獲得；

（三）若在規(guī)定期限內(nèi)沒(méi)有申請(qǐng)人,或者只有一個(gè)申請(qǐng)人但報(bào)價(jià)低于最低交易價(jià)或不符合其他交易條件的，委托人可調(diào)整最低交易價(jià)，重新委托交易中心交易。

報(bào)價(jià)以報(bào)價(jià)單為準(zhǔn)。成交后，由委托人與買(mǎi)方簽訂土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓合同，并由交易中心鑒證。

申請(qǐng)人掛牌交易所公告的最低交易價(jià)由委托人決定，但該最低交易價(jià)不得低于應(yīng)補(bǔ)交地價(jià)、應(yīng)繳納稅費(fèi)及應(yīng)付交易服務(wù)費(fèi)用之和。

23、有哪些土地交易應(yīng)在土地房產(chǎn)交易中心通過(guò)招標(biāo)、拍賣(mài)、掛牌交易方式公開(kāi)進(jìn)行？ 答：根據(jù)《深圳市土地交易市場(chǎng)管理規(guī)定》的規(guī)定，下列土地交易（包括分割轉(zhuǎn)讓?zhuān)?yīng)在交易中心通過(guò)招標(biāo)、拍賣(mài)和掛牌交易方式公開(kāi)進(jìn)行：

（一）經(jīng)營(yíng)性項(xiàng)目用地（包括市政府收回閑置的行政劃撥用地和歷史用地等）的土地使用權(quán)出讓?zhuān)?/p>

（二）以協(xié)議地價(jià)方式取得土地使用權(quán)，申請(qǐng)改變用地性質(zhì)、功能，轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)的，依法收回土地使用權(quán)，通過(guò)招標(biāo)、拍賣(mài)方式重新出讓?zhuān)?/p>

（三）依出讓方式取得土地使用權(quán)，已簽訂出讓合同，交清市場(chǎng)地價(jià)后進(jìn)行的土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓?zhuān)?/p>

（四）減免地價(jià)或交納協(xié)議地價(jià)的土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓?zhuān)?/p>

（五）合作建房，但農(nóng)村征地返還用地除外；

（六）已建建筑物的出讓用地、行政劃撥用地和歷史用地，若存在多個(gè)產(chǎn)權(quán)主體，按照城市規(guī)劃由政府組織或經(jīng)政府批準(zhǔn)組織改造的，選擇改造單位的；

（七）已建建筑物的出讓用地、行政劃撥用地和歷史用地，且產(chǎn)權(quán)屬同一主體的，在符合現(xiàn)行規(guī)劃前提下，土地使用者選擇轉(zhuǎn)讓他人改造或與他人合作改造的；

（八）為實(shí)現(xiàn)抵押權(quán)進(jìn)行的土地使用權(quán)及地上建筑物、構(gòu)造物、附著物轉(zhuǎn)讓?zhuān)?/p>

（九）人民法院、執(zhí)法機(jī)關(guān)裁定、決定處分的土地使用權(quán)及地上建筑物、構(gòu)造物、附著物轉(zhuǎn)讓?zhuān)?/p>

（十）法律、法規(guī)允許的集體所有的建設(shè)用地使用權(quán)交易。其他機(jī)構(gòu)包括中介機(jī)構(gòu)不得進(jìn)行上述交易。

24、在哪些情形下，土地使用權(quán)終止？

答：根據(jù)《深圳經(jīng)濟(jì)特區(qū)土地使用權(quán)出讓條例》，有下列情形之一的，土地使用權(quán)終止：(一)出讓合同規(guī)定的年期屆滿(mǎn)；(二)土地滅失；(三)土地使用者死亡而無(wú)合法承繼人；(四)人民法院或土地管理部門(mén)依法作出的沒(méi)收土地使用權(quán)的判決、裁定或決定生效；(五)用地單位遷移或者被依法注銷(xiāo)的；(六)市政府根據(jù)社會(huì)公共利益的需要，提前收回土地使用權(quán)的；(七)法律、法規(guī)規(guī)定的其他情形。

25、在哪些情形下的土地交易不予辦理產(chǎn)權(quán)手續(xù)？

答：根據(jù)《深圳市土地交易市場(chǎng)管理規(guī)定》的規(guī)定，凡有下列情形之一的，不予辦理產(chǎn)權(quán)手續(xù)：

（一）違反本規(guī)定，須公開(kāi)交易的土地使用權(quán)不實(shí)行公開(kāi)交易的；

（二）須公開(kāi)交易的土地使用權(quán)不按本規(guī)定的規(guī)范要求和方式進(jìn)行公開(kāi)交易的；

（三）投標(biāo)人或競(jìng)買(mǎi)人互相串通壓價(jià)的；

（四）法律、法規(guī)規(guī)定屬于交易無(wú)效的其他情形。

屬于前款第（一）、（二）項(xiàng)情形的，由監(jiān)察部門(mén)依法對(duì)有關(guān)單位負(fù)責(zé)人和責(zé)任人給予行政處分。構(gòu)成犯罪的，由司法機(jī)關(guān)依法追究刑事責(zé)任。

26、有哪些土地批文或權(quán)屬證明無(wú)效？

答：深圳市土地管理部門(mén)是深圳市土地使用權(quán)出讓的主管部門(mén)，統(tǒng)一對(duì)全市土地使用權(quán)進(jìn)行出讓和對(duì)出讓的土地進(jìn)行統(tǒng)一管理，其他任何單位不得出讓土地使用權(quán)。擅自出讓土地使用權(quán)的，出讓合同無(wú)效。無(wú)權(quán)批準(zhǔn)征用、使用土地的單位或者個(gè)人非法批準(zhǔn)占用土地的，超越批準(zhǔn)權(quán)限非法批準(zhǔn)占用土地的，不按照土地利用總體規(guī)劃確定的用途批準(zhǔn)用地的，或者違反法律規(guī)定的程序批準(zhǔn)占用、征用土地的，其批準(zhǔn)文件無(wú)效。

凡未取得或擅自變更建設(shè)用地規(guī)劃許可證而辦理土地使用權(quán)屬證明的，土地權(quán)屬證明無(wú)效。

27、如何了解地價(jià)是否交清？

答：對(duì)已辦理房地產(chǎn)登記手續(xù)，并領(lǐng)取《房地產(chǎn)證》的，說(shuō)明地價(jià)已經(jīng)交清；

對(duì)未辦理房地產(chǎn)登記手續(xù)的，可以要求發(fā)展商出示由主管部門(mén)出具的地價(jià)款交清證明；對(duì)分期付款的，可以從土地使用權(quán)出讓合同書(shū)中了解地價(jià)的分期付款額度。

28、未交清地價(jià)的房地產(chǎn)是如何處理的？

答：根據(jù)《深圳經(jīng)濟(jì)特區(qū)土地使用權(quán)出讓條例》的規(guī)定，土地使用者未按出讓合同規(guī)定的期限付清土地使用權(quán)出讓金的，從滯納之日起每日加收土地使用權(quán)出讓金應(yīng)繳交部分萬(wàn)分之五的滯納金。滯納六十日后仍未付清的，土地管理部門(mén)可以解除出讓合同，收回土地使用權(quán)。

土地使用權(quán)只支付定金或保證金的，不予退還。

土地使用者已將定金或者保證金抵充土地使用權(quán)出讓金的，不予退還。土地管理部門(mén)扣除土地開(kāi)發(fā)與市政配套設(shè)施金總額20%的違約金，余額予以退還，已興建的建筑物、附著物無(wú)償收歸政府所有。

29、在什么情形下，主管部門(mén)可以無(wú)償收回土地使用權(quán)？

答：根據(jù)《深圳市土地使用與收回條例》的規(guī)定，有下列情形之一的，主管部門(mén)或派出機(jī)構(gòu)可以無(wú)償收回該宗土地及其地上的建筑物、附著物：

（一）出讓合同規(guī)定的年期屆滿(mǎn)的；

（二）土地使用者死亡而無(wú)合法承繼人的；

（三）人民法院或主管部門(mén)依法作出的已經(jīng)發(fā)生法律效力的沒(méi)收土地的判決、裁定或決定；

（四）法律、法規(guī)規(guī)定的其他情形。

30、在什么情形下，主管部門(mén)可以提前收回有償出讓的土地使用權(quán)？

答：根據(jù)《深圳市土地使用與收回條例》的規(guī)定，有下列情形之一的，主管部門(mén)在年期屆滿(mǎn)前可以收回有償出讓的土地：

（一）公共利益需要的；

（二）公路、鐵路、機(jī)場(chǎng)等經(jīng)核準(zhǔn)報(bào)廢的；

（三）用地單位遷移或被依法撤銷(xiāo)的；

（四）實(shí)施城市規(guī)劃而進(jìn)行舊城區(qū)改建需要的。

31、什么是違法建筑？

答：違法建筑是指未經(jīng)規(guī)劃土地主管部門(mén)批準(zhǔn)，未領(lǐng)取建設(shè)工程規(guī)劃許可證或臨時(shí)建設(shè)工程規(guī)劃許可證，擅自建筑的建筑物和構(gòu)筑物。

32、哪些屬于違法建筑？

答：根據(jù)《深圳市人民代表大會(huì)常務(wù)委員會(huì)關(guān)于堅(jiān)決查處違法建筑的決定》的規(guī)定，違法建筑包括：

（一）占用已規(guī)劃為公共場(chǎng)所、公共設(shè)施用地或公共綠化用地的建筑；

（二）不按批準(zhǔn)的設(shè)計(jì)圖紙施工的建筑；

（三）擅自改建、加建的建筑；

（四）農(nóng)村經(jīng)濟(jì)組織的非農(nóng)建設(shè)用地或村民自用宅基地非法轉(zhuǎn)讓興建的建筑；特區(qū)內(nèi)城市化的居民委員會(huì)或股份合作公司的非農(nóng)業(yè)用地非法轉(zhuǎn)讓興建的建筑；

（五）農(nóng)村經(jīng)濟(jì)組織的非農(nóng)業(yè)用地或村民自用宅基地違反城市規(guī)劃或超過(guò)市政府規(guī)定標(biāo)準(zhǔn)的建筑；

（六）擅自改變工業(yè)廠房、住宅和其他建筑物使用功能的建筑；

（七）逾期未拆除的臨時(shí)建筑；

（八）違反法律、法規(guī)有關(guān)規(guī)定的其他建筑。

33、什么是歷史遺留違法私房？

答：歷史遺留違法私房，是指《深圳市人民代表大會(huì)常務(wù)委員會(huì)關(guān)于堅(jiān)決查處違法建筑的決定》公布實(shí)施以前，即1999年3月5日以前違反法律、法規(guī)所建的下列私房：

（一）原村民非法占用國(guó)家所有的土地或者原農(nóng)村用地紅線外其他土地新建、改建、擴(kuò)建的私房；

（二）原村民未經(jīng)鎮(zhèn)級(jí)以上人民政府批準(zhǔn)在原農(nóng)村用地紅線內(nèi)新建、改建、擴(kuò)建的私房；

（三）原村民超出批準(zhǔn)文件規(guī)定的用地面積、建筑面積所建的私房；

（四）原村民違反一戶(hù)一棟原則所建的私房；

（五）非原村民未經(jīng)縣級(jí)以上人民政府批準(zhǔn)單獨(dú)或合作興建的私房。

34、哪些違法私房不予確認(rèn)產(chǎn)權(quán)？

答：根據(jù)《深圳經(jīng)濟(jì)特區(qū)處理歷史遺留違法私房若干規(guī)定》的規(guī)定，下列違法私房不予確認(rèn)產(chǎn)權(quán)：

（一）占用道路、廣場(chǎng)、綠地、高壓供電走廊和壓占地下管線或者其他嚴(yán)重影響城市規(guī)劃又不能采取改正措施的；

（二）占用農(nóng)業(yè)保護(hù)區(qū)用地的；

（三）占用一級(jí)水源保護(hù)區(qū)用地的；

（四）非法占用國(guó)家所有的土地或者原農(nóng)村用地紅線外其他土地的。

35、什么是歷史遺留生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)性違法建筑？

答：歷史遺留生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)性違法建筑，是指《深圳市人民代表大會(huì)常務(wù)委員會(huì)關(guān)于堅(jiān)決查處違法建筑的決定》公布實(shí)施以前，即1999年3月5日以前違反規(guī)劃、土地等有關(guān)法律、法規(guī)的規(guī)定，未經(jīng)規(guī)劃國(guó)土資源部門(mén)批準(zhǔn)，未領(lǐng)取建設(shè)工程規(guī)劃許可證，非法占用土地興建的工業(yè)、交通、能源等項(xiàng)目的建筑物及生活配套設(shè)施。

36、哪些歷史遺留生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)性違法建筑不予確認(rèn)產(chǎn)權(quán)？

答：根據(jù)《深圳經(jīng)濟(jì)特區(qū)處理歷史遺留生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)性違法建筑若干規(guī)定》的規(guī)定，下列違法建筑不予確認(rèn)產(chǎn)權(quán)：

（一）占用道路、廣場(chǎng)、綠地、高壓供電走廊和壓占地下管線或者其他嚴(yán)重影響城市規(guī)劃又不能采取改正措施的；

（二）占用農(nóng)業(yè)保護(hù)區(qū)用地的；

（三）占用一級(jí)水源保護(hù)區(qū)用地的；

（四）非法占用國(guó)家所有的土地或者原農(nóng)村用地紅線外其他土地的。

37、什么情況下，需繳納土地使用費(fèi)？

答：使用特區(qū)范圍內(nèi)土地的單位和個(gè)人，都必須依據(jù)《深圳經(jīng)濟(jì)特區(qū)土地使用費(fèi)征收辦法》的規(guī)定繳納土地使用費(fèi)，但該辦法規(guī)定免繳的除外。

同時(shí)，在土地使用權(quán)出讓合同書(shū)中還約定：乙方在使用土地期間，未按合同約定支付土地使用權(quán)出讓金和土地開(kāi)發(fā)與市政配套設(shè)施金，并未按合同規(guī)定繳納土地使用費(fèi)的，甲方可不予辦理與本地塊有關(guān)的房地產(chǎn)權(quán)登記、建筑許可、銷(xiāo)（預(yù)）售許可及其他相關(guān)手續(xù)或采取其他限制性措施。

38、土地使用費(fèi)繳納人是如何確定的？

答：根據(jù)《深圳經(jīng)濟(jì)特區(qū)土地使用費(fèi)征收辦法》的規(guī)定，使用土地的單位和個(gè)人是土地使用費(fèi)的繳納人。但：

（一）以土地投資入股與他方興辦合資、合作或聯(lián)營(yíng)企業(yè)的，合資、合作或聯(lián)營(yíng)企業(yè)為繳費(fèi)人，但經(jīng)批準(zhǔn)的合營(yíng)合同另有約定的按合同辦理；土地權(quán)屬?zèng)]有轉(zhuǎn)移的，提供土地的一方為繳費(fèi)人；土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓的，受讓方為繳費(fèi)人；

（二）租賃房屋的，房屋所有人為繳費(fèi)人；

（三）經(jīng)營(yíng)土地開(kāi)發(fā)的，在土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓前，經(jīng)營(yíng)開(kāi)發(fā)單位為繳費(fèi)人，土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓的，受讓方為繳費(fèi)人；

（四）農(nóng)村工商用地和宅基地，以工商企業(yè)、宅基地使用人為繳費(fèi)人；

（五）共有的土地，以《房地產(chǎn)證》登記的權(quán)利人為繳費(fèi)人。

39、土地使用費(fèi)的征收標(biāo)準(zhǔn)如何？

答：土地使用費(fèi)依據(jù)土地等級(jí)和類(lèi)別，按《深圳經(jīng)濟(jì)特區(qū)甲種土地使用費(fèi)征收標(biāo)準(zhǔn)》或《深圳經(jīng)濟(jì)特區(qū)乙種土地使用費(fèi)征收標(biāo)準(zhǔn)》計(jì)征；如屬臨時(shí)用地的，按《深圳經(jīng)濟(jì)特區(qū)臨時(shí)（短期）地租標(biāo)準(zhǔn)》計(jì)征。

40、有哪些情況暫免繳納土地使用費(fèi)？

答：根據(jù)《深圳經(jīng)濟(jì)特區(qū)土地使用費(fèi)征收辦法》的規(guī)定，下列用地暫免繳納土地使用費(fèi)：

（一）國(guó)家機(jī)關(guān)、人民團(tuán)體、部隊(duì)以及個(gè)人使用的非營(yíng)利性用地；

（二）由國(guó)家財(cái)政部門(mén)撥付事業(yè)費(fèi)的事業(yè)單位的非營(yíng)利性用地；

（三）公園、名勝古跡、宗教寺廟的非營(yíng)利性用地；

（四）市政公共設(shè)施以及林場(chǎng)、鐵路路基、公路路基、電力走廊用地；

（五）農(nóng)村直接用于農(nóng)、林、牧、漁業(yè)的生產(chǎn)用地；

（六）按國(guó)家法律、法規(guī)和規(guī)章規(guī)定免繳土地使用費(fèi)的其他用地。

41、有哪些用地免繳或減收土地使用費(fèi)？

答：根據(jù)《深圳經(jīng)濟(jì)特區(qū)土地使用費(fèi)征收辦法》的規(guī)定，下列用地免繳或減收土地使用費(fèi)：

（一）新開(kāi)工的基建工程，自《土地使用合同書(shū)》生效之日起至《土地使用合同書(shū)》規(guī)定的竣工日期止，減半計(jì)征土地使用費(fèi)。由于特殊原因不能按期竣工的，經(jīng)主管部門(mén)批準(zhǔn)可以適當(dāng)延長(zhǎng)優(yōu)惠期，但延長(zhǎng)的時(shí)間最多不能超過(guò)一年；

（二）經(jīng)深圳市科學(xué)技術(shù)委員會(huì)審定的技術(shù)先進(jìn)項(xiàng)目，減半繳納土地使用費(fèi)五年；

（三）華僑、港、澳、臺(tái)同胞捐資興辦的企業(yè)用地或項(xiàng)目用地，免繳土地使用費(fèi)三年，三年后減半繳納土地使用費(fèi)兩年；

（四）企業(yè)用自籌資金填海增辟的土地，從《土地使用合同書(shū)》生效之日起，免繳土地使用費(fèi)五至十年；

（五）因不可抗力或其他特殊情況，確實(shí)無(wú)法繳納土地使用費(fèi)的，經(jīng)批準(zhǔn)可以緩繳或減免土地使用費(fèi)；

（六）按國(guó)家法律、法規(guī)和規(guī)章規(guī)定可以減收土地使用費(fèi)的其他用地。

42、如何辦理土地使用費(fèi)繳納手續(xù)？

答：土地權(quán)屬變更的，新的土地使用人應(yīng)在辦理產(chǎn)權(quán)登記或變更登記之日起三十日內(nèi)向市國(guó)土局提出土地使用費(fèi)登記或變更登記申請(qǐng)；改變土地使用用途的，應(yīng)自批準(zhǔn)之日起三十日內(nèi)向市國(guó)土局提出土地使用費(fèi)變更登記申請(qǐng)。

規(guī)劃與設(shè)計(jì)類(lèi)知識(shí)

43、如何辦理《建設(shè)用地規(guī)劃許可證》？

答：以招標(biāo)、拍賣(mài)方式獲得國(guó)有土地使用權(quán)的，建設(shè)單位憑土地使用權(quán)出讓合同書(shū)領(lǐng)取《建設(shè)用地規(guī)劃許可證》。

以協(xié)議出讓方式獲得國(guó)有土地使用權(quán)的，建設(shè)單位必須在簽訂土地使用權(quán)出讓合同書(shū)之前，向市規(guī)劃主管部門(mén)或其派出機(jī)構(gòu)領(lǐng)取《建設(shè)用地規(guī)劃許可證》。市規(guī)劃主管部門(mén)或派出機(jī)構(gòu)按照相應(yīng)的城市規(guī)劃，審定建設(shè)用地的相關(guān)規(guī)劃設(shè)計(jì)指標(biāo)，提出城市規(guī)劃設(shè)計(jì)要求，核發(fā)《建設(shè)用地規(guī)劃許可證》。

建設(shè)單位在取得《建設(shè)用地規(guī)劃許可證》后90日內(nèi)，未能簽訂土地使用權(quán)出讓合同書(shū)又未申請(qǐng)延期的，《建設(shè)用地規(guī)劃許可證》自行失效。

44、在取得《建設(shè)用地規(guī)劃許可證》后，是否可以變更地塊規(guī)劃內(nèi)容？

答：建設(shè)單位取得《建設(shè)用地規(guī)劃許可證》后兩年內(nèi)不得申請(qǐng)變更規(guī)劃內(nèi)容；兩年后申請(qǐng)變更的，市規(guī)劃主管部門(mén)或其派出機(jī)構(gòu)對(duì)申請(qǐng)進(jìn)行初審后，按法定程序?qū)徟?。獲得批準(zhǔn)的，市規(guī)劃主管部門(mén)或其派出機(jī)構(gòu)向申請(qǐng)單位重新核發(fā)《建設(shè)用地規(guī)劃許可證》，收回原《建設(shè)用地規(guī)劃許可證》，并辦理相應(yīng)的用地手續(xù)；不批準(zhǔn)的，由市規(guī)劃主管部門(mén)或其派出機(jī)構(gòu)書(shū)面答復(fù)申請(qǐng)單位。

45、《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》包括哪些內(nèi)容？

答：《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》包括下列內(nèi)容：（1）許可證編號(hào)；（2）發(fā)證機(jī)關(guān)名稱(chēng)和發(fā)證日期；（3）用地單位；（4）用地項(xiàng)目名稱(chēng)、位置、宗地號(hào)以及子項(xiàng)目名稱(chēng)、建筑性質(zhì)、棟數(shù)、層數(shù)、結(jié)構(gòu)類(lèi)型；（5）計(jì)容積率面積及各分類(lèi)面積；（6）附件包括總平面圖、各層建筑平面圖、各向立面圖和剖面圖。

46、什么情況下不予核發(fā)《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》？

答：根據(jù)《深圳市城市規(guī)劃條例》的規(guī)定，下列情況不予核發(fā)《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》：

（一）不符合城市規(guī)劃要求或未按政府主管部門(mén)對(duì)各階段審查意見(jiàn)作出設(shè)計(jì)修改的；(二)設(shè)計(jì)單位資質(zhì)與資格不符合有關(guān)行業(yè)管理規(guī)定的；

（三）設(shè)計(jì)文件不符合國(guó)家、省、市有關(guān)專(zhuān)業(yè)技術(shù)規(guī)范和規(guī)程的。

47、在哪些情況下，需重新辦理《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》？

答：當(dāng)工程因以下情況確需修改的，應(yīng)重新辦理《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》：

（一）涉及建筑物位置、立面、層數(shù)、平面、使用功能、建筑結(jié)構(gòu)的；

（二）市政工程中涉及規(guī)模、等級(jí)、走向、工藝設(shè)計(jì)、立面、平面、結(jié)構(gòu)、功能及設(shè)備的容量、造型有較大變化的。

48、對(duì)已建成的建筑需改變使用性質(zhì)時(shí)，是否需要申請(qǐng)核發(fā)《建筑工程規(guī)劃許可證》？

答：已建成的建筑確需改變使用性質(zhì)的，須經(jīng)城市規(guī)劃主管部門(mén)批準(zhǔn)，簽訂土地使用權(quán)出讓合同書(shū)補(bǔ)充協(xié)議、付清地價(jià)款后，持設(shè)計(jì)文件等，向市規(guī)劃主管部門(mén)申請(qǐng)核發(fā)《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》或建筑工程裝飾、裝修許可文件。涉及有關(guān)專(zhuān)業(yè)管理部門(mén)審批的，還應(yīng)取得有關(guān)部門(mén)的審核意見(jiàn)。

49、對(duì)未取得《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》的建設(shè)項(xiàng)目，主管部門(mén)可以采取什么處罰措施？

答：未取得建設(shè)用地規(guī)劃許可證或建筑工程規(guī)劃許可證進(jìn)行建設(shè)的，市規(guī)劃主管部門(mén)可以依照《深圳經(jīng)濟(jì)特區(qū)規(guī)劃土地監(jiān)察條例》采取查封，扣押等行政強(qiáng)制措施。

50、購(gòu)買(mǎi)預(yù)售商品房后，發(fā)展商是否可以變更項(xiàng)目設(shè)計(jì)？ 答：房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)按照批準(zhǔn)的規(guī)劃、設(shè)計(jì)建設(shè)商品房。商品房銷(xiāo)售后，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)不得擅自變更規(guī)劃、設(shè)計(jì)。

《深圳經(jīng)濟(jì)特區(qū)房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓條例》規(guī)定，已預(yù)售的房地產(chǎn)在建筑工程施工過(guò)程中，對(duì)公共設(shè)施部分不得變更設(shè)計(jì)。如確需變更設(shè)計(jì)的，應(yīng)征得全體受讓人五分之四以上的同意。

《商品房銷(xiāo)售管理辦法》（建設(shè)部88號(hào)令）還規(guī)定，經(jīng)規(guī)劃部門(mén)批準(zhǔn)的規(guī)劃變更、設(shè)計(jì)單位同意的設(shè)計(jì)變更導(dǎo)致商品房的結(jié)構(gòu)型式、戶(hù)型、空間尺寸、朝向變化，以及出現(xiàn)合同當(dāng)事人約定的其他影響商品房質(zhì)量或者使用功能情形的，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)在變更確立之日起10日內(nèi)，書(shū)面通知買(mǎi)受人。

買(mǎi)受人有權(quán)在通知到達(dá)之日起15日內(nèi)做出是否退房的書(shū)面答復(fù)。買(mǎi)受人在通知到達(dá)之日起15日內(nèi)未作書(shū)面答復(fù)的，視同接受規(guī)劃、設(shè)計(jì)變更以及由此引起的房?jī)r(jià)款的變更。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)未在規(guī)定時(shí)限內(nèi)通知買(mǎi)受人的，買(mǎi)受人有權(quán)退房；買(mǎi)受人退房的，由房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)承擔(dān)違約責(zé)任。

51、建設(shè)工程竣工后，是否必須取得《規(guī)劃驗(yàn)收許可證》？

答：建設(shè)工程竣工后，建設(shè)單位或個(gè)人持建筑工程竣工測(cè)繪報(bào)告向原審批部門(mén)申請(qǐng)規(guī)劃驗(yàn)收。未經(jīng)驗(yàn)收或驗(yàn)收不合格的，不予核發(fā)《規(guī)劃驗(yàn)收許可證》，不予辦理房地產(chǎn)權(quán)登記，不得投入使用。

52、什么情況下不予核發(fā)《規(guī)劃驗(yàn)收許可證》？

答：根據(jù)《深圳市城市規(guī)劃條例》的規(guī)定，有下列情形之一的，不予進(jìn)行規(guī)劃驗(yàn)收：

（一）擅自變更建筑設(shè)計(jì)（包括變更建筑物位置、立面、層數(shù)、平面、使用功能、建筑結(jié)構(gòu)、設(shè)備的容量）的；

（二）未拆除原《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》標(biāo)明應(yīng)拆除的建筑物或構(gòu)筑物的；

（三）未拆除用地范圍內(nèi)的臨時(shí)設(shè)施，未完成其配套工程的；

（四）其他不符合《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》要求的。

53、對(duì)成片開(kāi)發(fā)、分期開(kāi)發(fā)的住宅小區(qū)是如何進(jìn)行規(guī)劃驗(yàn)收的？

答：成片開(kāi)發(fā)的住宅區(qū)、工業(yè)區(qū)在進(jìn)行單體建筑工程的規(guī)劃驗(yàn)收后，還應(yīng)進(jìn)行小區(qū)規(guī)劃驗(yàn)收。小區(qū)建設(shè)分期分批進(jìn)行時(shí)，其配套工程應(yīng)按計(jì)劃同步完成。未完成時(shí)，同期的其他項(xiàng)目不予規(guī)劃驗(yàn)收。

54、對(duì)住宅區(qū)內(nèi)的公用設(shè)施、設(shè)備、場(chǎng)所（地）的使用有哪些規(guī)定？

答：根據(jù)《〈深圳經(jīng)濟(jì)特區(qū)住宅區(qū)物業(yè)管理?xiàng)l例〉實(shí)施細(xì)節(jié)》的規(guī)定，凡經(jīng)市政府規(guī)劃部門(mén)批準(zhǔn)的為住宅區(qū)居民提供配套服務(wù)的公用設(shè)施、設(shè)備和場(chǎng)所（地），未經(jīng)規(guī)劃部門(mén)批準(zhǔn)，一律不得挪作他用。

55、某物業(yè)加建兩層，發(fā)展商說(shuō)“一邊報(bào)建，一邊加建”，這樣做可以嗎？產(chǎn)權(quán)有保證嗎？

答：不可以。建筑物的擴(kuò)建、改建必須報(bào)主管部門(mén)批準(zhǔn)并對(duì)原《建筑工程規(guī)劃許可證》進(jìn)行變更或備注并領(lǐng)取施工許可證后，方可施工。如未履行以上手續(xù)，將會(huì)被認(rèn)定為違法建筑。因此，其產(chǎn)權(quán)沒(méi)有保證。

56、什么是套內(nèi)使用面積系數(shù)？

答：當(dāng)房屋按套（單元）計(jì)算面積時(shí)，使用面積系數(shù)為套內(nèi)使用面積與套內(nèi)建筑面積加按規(guī)定應(yīng)分?jǐn)偟墓妹娣e的比率（%）。

57、什么是建筑覆蓋率（建筑密度）？

答：建設(shè)用地范圍內(nèi)所有建筑物基底面積之和與建設(shè)用地面積的比率（%）。

58、什么是建筑容積率？

答：在建設(shè)用地范圍內(nèi)所有建筑物地面以上各層建筑面積之和與建設(shè)用地面積的比率（%）。

59、什么是綠地率？

答：在建設(shè)用地范圍內(nèi)各類(lèi)綠地面積之和與建設(shè)用地面積的比率（%）。綠地面積的計(jì)算不包括屋頂、天臺(tái)和垂直綠化。

60、什么是綠化覆蓋率？

答：在建設(shè)用地范圍內(nèi)全部綠化種植物水平投

影面積之和與建設(shè)用地面積的比率（%）。

房產(chǎn)開(kāi)發(fā)與建設(shè)類(lèi)知識(shí)

61、設(shè)立房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)須具備哪些條件？

答：設(shè)立房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)，須具備下列條件：

（一）注冊(cè)資本不得少于人民幣一千萬(wàn)元；

（二）有四名以上持有專(zhuān)業(yè)證書(shū)的房地產(chǎn)、建筑工程專(zhuān)業(yè)的專(zhuān)職技術(shù)人員，兩名以上持有專(zhuān)業(yè)證書(shū)的專(zhuān)職會(huì)計(jì)人員；

（三）有按市場(chǎng)價(jià)格取得的土地使用權(quán)；

（四）有自己的名稱(chēng)、組織機(jī)構(gòu)和固定的經(jīng)營(yíng)場(chǎng)所；

（五）法律、法規(guī)規(guī)定的其他條件。增加房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)和經(jīng)營(yíng)業(yè)務(wù)范圍的，須具備前款

（一）、（二）、（三）、（五）項(xiàng)規(guī)定的條件。

工商行政管理部門(mén)對(duì)符合本條例規(guī)定條件的，應(yīng)當(dāng)予以辦理工商登記手續(xù)；對(duì)不符合本條例規(guī)定條件的，不予登記。

62、如何申請(qǐng)領(lǐng)取《房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)資質(zhì)證書(shū)》？

答：房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)應(yīng)在取得營(yíng)業(yè)執(zhí)照后三十日內(nèi)到主管部門(mén)備案，并申請(qǐng)領(lǐng)取《房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)資質(zhì)證書(shū)》，主管部門(mén)應(yīng)在十五日內(nèi)依照法律、法規(guī)的規(guī)定核發(fā)《房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)資質(zhì)證書(shū)》。

房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)辦理房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)和經(jīng)營(yíng)業(yè)務(wù)時(shí)，應(yīng)當(dāng)出示《房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)資質(zhì)證書(shū)》。

主管部門(mén)對(duì)《房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)資質(zhì)證書(shū)》實(shí)行審核制度。

63、什么是商品房預(yù)售？

答：商品房預(yù)售，是指房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)將正在建設(shè)中的商品房預(yù)先出售給買(mǎi)受人，并由買(mǎi)受人支付定金或者房?jī)r(jià)款的行為。

64、《房地產(chǎn)預(yù)售許可證》包含哪些內(nèi)容？

答：《房地產(chǎn)預(yù)售許可證》包括下列內(nèi)容：

（一）預(yù)售許可證編號(hào)；

（二）發(fā)展商名稱(chēng)；

（三）項(xiàng)目名稱(chēng)；

（四）項(xiàng)目坐落地點(diǎn)；

（五）土地使用權(quán)出讓合同書(shū)號(hào)、地塊編號(hào)；

（六）《房地產(chǎn)證》編號(hào)、棟數(shù)；

（七）批準(zhǔn)預(yù)售的建筑面積，其中包含的各類(lèi)建筑面積和套數(shù)、間數(shù)；

（八）發(fā)證機(jī)關(guān)、有效期；

（九）附注內(nèi)容等。

65、當(dāng)商品房達(dá)到何種形象進(jìn)度時(shí)，才可以辦理預(yù)售許可證？

答：七層以下的達(dá)到主體工程封頂；七層以上的，主體工程須建到工程預(yù)算投資總額的三分之二以上層數(shù)。

66、商品房預(yù)售需要具備哪些條件？

答：商品房預(yù)售需具備以下條件：

（一）預(yù)售人已取得房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)資質(zhì)證書(shū)、營(yíng)業(yè)執(zhí)照；

（二）按照土地管理部門(mén)有關(guān)規(guī)定交付土地使用權(quán)出讓金，已取得土地使用權(quán)證書(shū)；

（三）持有建設(shè)工程規(guī)劃許可證和建設(shè)工程施工許可證，并已辦理建設(shè)工程質(zhì)量和安全監(jiān)督手續(xù)；

（四）已確定施工進(jìn)度和竣工交付使用時(shí)間；

（五）七層以下的達(dá)到主體工程封頂；七層以上的，主體工程須建到工程預(yù)算投資總額的三分之二以上層數(shù)；

（六）已在項(xiàng)目所在地商業(yè)銀行開(kāi)設(shè)商品房預(yù)售款專(zhuān)用賬戶(hù)；

（七）法律、法規(guī)規(guī)定的其他條件。67、是否可以認(rèn)購(gòu)內(nèi)部認(rèn)購(gòu)時(shí)期的房地產(chǎn)？

答：根據(jù)《深圳經(jīng)濟(jì)特區(qū)房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓條例》的規(guī)定，房地產(chǎn)預(yù)售須經(jīng)主管機(jī)關(guān)批準(zhǔn)并獲得《房地產(chǎn)預(yù)售許可證》后，才能預(yù)售。所謂內(nèi)部認(rèn)購(gòu)，實(shí)際上是發(fā)展商逃避主管部門(mén)的管理，在取得《房地產(chǎn)預(yù)售許可證》前的一種非法行為，其行為不受法律保護(hù)，是無(wú)效的。因此不能認(rèn)購(gòu)內(nèi)部認(rèn)購(gòu)時(shí)期的房地產(chǎn)。

68、什么是商品房現(xiàn)售？

答：商品房現(xiàn)售，是指房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)將竣工驗(yàn)收合格的商品房出售給買(mǎi)受人，并由買(mǎi)受人支付房?jī)r(jià)款的行為。

69、房地產(chǎn)現(xiàn)售需要具備哪些條件？

答：(一)現(xiàn)售商品房的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)具有企業(yè)法人營(yíng)業(yè)執(zhí)照和房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)資質(zhì)證書(shū)；(二)取得土地使用權(quán)證書(shū)或者使用土地的批準(zhǔn)文件；(三)持有建設(shè)工程規(guī)劃許可證和施工許可證；(四)已通過(guò)竣工驗(yàn)收；(五)拆遷安置已經(jīng)落實(shí)；(六)供水、供電、供熱、燃?xì)?、通訊等配套基礎(chǔ)設(shè)施具備交付使用條件，其他配套基礎(chǔ)設(shè)施和公共設(shè)施具備交付使用條件或者已確定施工進(jìn)度和交付日期；(七)物業(yè)管理方案已經(jīng)落實(shí)。

70、什么情況下，開(kāi)發(fā)商不得刊登房地產(chǎn)廣告？

答：凡下列情況之一的房地產(chǎn)，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)不得刊登廣告，廣告發(fā)布者不得發(fā)布其廣告：

（一）未取得商品房預(yù)售許可證的預(yù)售商品房；

（二）在未依法取得國(guó)有土地使用權(quán)的土地上開(kāi)發(fā)建設(shè)的房屋；

（三）違章建設(shè)的房屋；

（四）司法機(jī)關(guān)和行政機(jī)關(guān)依法裁定、決定查封或者以其他形式限制房地產(chǎn)權(quán)利的房屋；

（五）權(quán)屬有爭(zhēng)議的房屋；

（六）法律、法規(guī)規(guī)定禁止不得出售的其他房屋。

71、開(kāi)發(fā)商發(fā)布房地產(chǎn)廣告時(shí)，應(yīng)向廣告經(jīng)營(yíng)與發(fā)布單位提交哪些材料？

答：房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)或受其委托的單位刊登房地產(chǎn)銷(xiāo)售廣告，應(yīng)向廣告經(jīng)營(yíng)與發(fā)布單位提交下列材料的復(fù)印件，并出示原件：

（一）營(yíng)業(yè)執(zhí)照；

（二）《房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)資質(zhì)證書(shū)》；

（三）預(yù)售的，應(yīng)提交《房地產(chǎn)預(yù)售許可證》?，F(xiàn)售的，應(yīng)提交《房地產(chǎn)證》。

72、房地產(chǎn)銷(xiāo)售廣告應(yīng)當(dāng)包括哪些內(nèi)容？

答：房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的房地產(chǎn)銷(xiāo)售廣告應(yīng)當(dāng)包括下列內(nèi)容：

（一）樓宇地點(diǎn)、竣工交付時(shí)間、售價(jià)等；

（二）預(yù)售的，應(yīng)有《房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)資質(zhì)證書(shū)》證號(hào)、《房地產(chǎn)預(yù)售許可證》證號(hào)；

（三）現(xiàn)售的，應(yīng)有《房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)資質(zhì)證書(shū)》證號(hào)、《房地產(chǎn)證》證號(hào)。

廣告經(jīng)營(yíng)與發(fā)布單位不得為房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)發(fā)布不具備前款規(guī)定內(nèi)容的房地產(chǎn)銷(xiāo)售廣告。

73、在房地產(chǎn)廣告中，不得包含哪些內(nèi)容？

答：房地產(chǎn)廣告不得含有風(fēng)水、占卜等封建迷信內(nèi)容，對(duì)項(xiàng)目情況進(jìn)行的說(shuō)明，不得有悖社會(huì)良好風(fēng)尚。預(yù)售商品房廣告中不得出現(xiàn)融資或變相融資的內(nèi)容，不得含有升值或者投資回報(bào)的承諾；不得出現(xiàn)返本銷(xiāo)售或變相返本銷(xiāo)售的內(nèi)容；不得出現(xiàn)售后包租或變相售后包租的內(nèi)容。

74、對(duì)售樓廣告及資料內(nèi)容有哪些具體規(guī)定？

答：預(yù)售商品房廣告中以參照物表示項(xiàng)目位置的，應(yīng)以從該項(xiàng)目到達(dá)參照物的現(xiàn)有交通干道的實(shí)際距離表示，不得以所需時(shí)間、車(chē)程等來(lái)表示距離。項(xiàng)目坐落位置、示意圖，應(yīng)當(dāng)真實(shí)、準(zhǔn)確，比例恰當(dāng)。售樓資料上明示的房屋裝修標(biāo)準(zhǔn)、材料、設(shè)備、竣工交付使用時(shí)間等應(yīng)當(dāng)真實(shí)、準(zhǔn)確、清楚。

75、對(duì)未取得《商品房預(yù)售許可證》而刊登房地產(chǎn)廣告的，開(kāi)發(fā)商應(yīng)承擔(dān)什么責(zé)任？

答：對(duì)未取得商品房預(yù)售許可證而以“內(nèi)部認(rèn)購(gòu)”、“內(nèi)部認(rèn)訂”、“內(nèi)部登記”等方法刊登廣告的，建設(shè)、房管和工商部門(mén)要加強(qiáng)檢查監(jiān)督，及時(shí)查處。

76、在刊登房地產(chǎn)廣告時(shí)，對(duì)廣告所表示的價(jià)格有什么規(guī)定？

答：房地產(chǎn)廣告對(duì)價(jià)格有表示的，應(yīng)當(dāng)清楚表示為實(shí)際的銷(xiāo)售價(jià)格，明示價(jià)格的有效期限。預(yù)售商品房按套(單元)出售的，價(jià)格以套內(nèi)面積計(jì)算；整棟出售的，以該棟房屋建筑面積計(jì)算房?jī)r(jià)。銷(xiāo)售已建成的商品房以及二、三級(jí)市場(chǎng)的各類(lèi)房屋交易，廣告中要注明交易總價(jià)。

77、發(fā)展商發(fā)布虛假房地產(chǎn)廣告時(shí)，應(yīng)承擔(dān)什么責(zé)任？

答：對(duì)違規(guī)發(fā)布房地產(chǎn)廣告及發(fā)布的房地產(chǎn)廣告失實(shí)、虛假的開(kāi)發(fā)企業(yè)和廣告經(jīng)營(yíng)者、發(fā)布者，建設(shè)、房管部門(mén)可責(zé)令其限期改正，逾期不改正的可通過(guò)新聞媒體曝光，給予停止審批新的商品房預(yù)售項(xiàng)目、降低資質(zhì)等級(jí)等處罰。工商部門(mén)可責(zé)令廣告發(fā)布者停止發(fā)布，并依照有關(guān)規(guī)定給予處罰。78、對(duì)房地產(chǎn)廣告中所承諾的內(nèi)容，購(gòu)房人是否有權(quán)要求在購(gòu)房合同中約定？

答：房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)、房地產(chǎn)中介服務(wù)機(jī)構(gòu)發(fā)布的商品房銷(xiāo)售廣告和宣傳資料所明示的事項(xiàng)，當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)在商品房買(mǎi)賣(mài)合同中約定。

79、對(duì)房地產(chǎn)廣告中的各種排名、獎(jiǎng)勵(lì)等內(nèi)容，有哪些規(guī)定？

答：預(yù)售商品房廣告中出現(xiàn)各種評(píng)獎(jiǎng)、排名、國(guó)家或省示范工程等稱(chēng)號(hào)的，必須符合國(guó)家有關(guān)法律、法規(guī)的規(guī)定，并明示評(píng)獎(jiǎng)機(jī)關(guān)、獎(jiǎng)勵(lì)種類(lèi)、有效年份。對(duì)列入實(shí)施計(jì)劃但未經(jīng)驗(yàn)收獲得獎(jiǎng)勵(lì)稱(chēng)號(hào)的，不得使用該稱(chēng)號(hào)。

80、發(fā)展商銷(xiāo)售商品房有哪些方式？

答：房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)可以自行銷(xiāo)售商品房，也可以委托房地產(chǎn)中介服務(wù)機(jī)構(gòu)銷(xiāo)售商品房。

81、發(fā)展商不得采取哪些方式銷(xiāo)售商品房？

答：房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)不得采取返本銷(xiāo)售或者變相返本銷(xiāo)售的方式銷(xiāo)售商品房；不得采取售后包租或者變相售后包租的方式銷(xiāo)售未竣工商品房。商品住宅按套銷(xiāo)售，不得分割拆零銷(xiāo)售。

82、銷(xiāo)售代理委托書(shū)包含哪些內(nèi)容？

答：由委托人出具給代理人的委托書(shū)應(yīng)當(dāng)載明委托期限、委托權(quán)限以及委托人和被委托人的權(quán)利、義務(wù)。

83、在發(fā)展商處購(gòu)房時(shí)，發(fā)展商應(yīng)當(dāng)明示那些事項(xiàng)？

答：

（一）開(kāi)發(fā)資質(zhì)和營(yíng)業(yè)執(zhí)照；

（二）商品房預(yù)售許可證及經(jīng)批準(zhǔn)銷(xiāo)售的平面圖、立面圖；

（三）項(xiàng)目開(kāi)發(fā)進(jìn)度和竣工交付使用時(shí)間；

（四）項(xiàng)目及其配套設(shè)施的平面示意圖；

（五）商品房的結(jié)構(gòu)類(lèi)型、戶(hù)型、裝修標(biāo)準(zhǔn)；公共和公用建筑面積的分?jǐn)偡椒ǎ?/p>

（六）預(yù)售商品房的價(jià)格和付款辦法；

（七）商品房預(yù)售的專(zhuān)用賬戶(hù)；

（八）物業(yè)管理事項(xiàng)；

（九）法律、法規(guī)規(guī)定的其他事項(xiàng)。

在訂立商品房買(mǎi)賣(mài)合同之前，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)還應(yīng)當(dāng)向買(mǎi)受人明示《商品房銷(xiāo)售管理辦法》和《商品房買(mǎi)賣(mài)合同示范文本》；預(yù)售商品房的，還必須明示《城市商品房預(yù)售管理辦法》。

84、發(fā)展商應(yīng)當(dāng)提供哪些文件以供買(mǎi)方查閱、復(fù)印或摘抄？ 答：在新版《深圳市房地產(chǎn)賣(mài)買(mǎi)合同（預(yù)售）》中已約定，賣(mài)方應(yīng)向買(mǎi)方提供查閱、復(fù)印、摘抄以下文件的便利：

（一）賣(mài)方與深圳市規(guī)劃與國(guó)土資源局簽訂的深地合字（）號(hào)《土地使用權(quán)出讓合同書(shū)》及號(hào)補(bǔ)充協(xié)議或者《房地產(chǎn)證》；

（二）《房地產(chǎn)預(yù)售許可證》、《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》及《施工許可證》；

（三）主管部門(mén)批準(zhǔn)的總平面圖、立面圖、樓層平面圖、分戶(hù)平面圖及房屋面積測(cè)繪報(bào)告。

85、對(duì)已預(yù)售的商品房，發(fā)展商是否可以設(shè)定他項(xiàng)權(quán)？

答：已預(yù)售的商品房項(xiàng)目竣工驗(yàn)收合格交付使用前，預(yù)售人不得用該商品房項(xiàng)目及其土地使用權(quán)設(shè)定他項(xiàng)權(quán)。違反此規(guī)定，用已預(yù)售的商品房項(xiàng)目及其土地使用權(quán)設(shè)定他項(xiàng)權(quán)的，其設(shè)定無(wú)效。由此造成損失的，由預(yù)售人承擔(dān)。

86、對(duì)已預(yù)售的房地產(chǎn)，發(fā)展商是否可以抵押該房地產(chǎn)？

答：房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商不得抵押已預(yù)售的房地產(chǎn)。

87、購(gòu)房預(yù)定款性質(zhì)的費(fèi)用可以退還嗎？

答：不符合商品房銷(xiāo)售條件的，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)不得銷(xiāo)售商品房，不得向買(mǎi)受人收取任何預(yù)訂款性質(zhì)的費(fèi)用。符合商品房銷(xiāo)售條件的，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)在訂立商品房買(mǎi)賣(mài)合同之前向買(mǎi)受人收取預(yù)訂款性質(zhì)費(fèi)用的，訂立商品房買(mǎi)賣(mài)合同時(shí)，所收費(fèi)用應(yīng)當(dāng)?shù)肿鞣績(jī)r(jià)款；當(dāng)事人未能訂立商品房買(mǎi)賣(mài)合同的，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)向買(mǎi)受人返還所收費(fèi)用；當(dāng)事人之間另有約定的，從其約定。

88、在什么情況下，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目可以交付使用？

答：房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目竣工，經(jīng)驗(yàn)收合格后，方可交付使用；未經(jīng)驗(yàn)收或者驗(yàn)收不合格的，不得交付使用。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目完工后，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)提請(qǐng)規(guī)劃、消防、環(huán)保、質(zhì)量技術(shù)監(jiān)督、城建檔案、燃?xì)夂兔穹康扔嘘P(guān)主管部門(mén)進(jìn)行專(zhuān)項(xiàng)驗(yàn)收，并按專(zhuān)項(xiàng)驗(yàn)收部門(mén)提出的意見(jiàn)整改完畢，取得合格證明文件或準(zhǔn)許使用文件，并組織設(shè)計(jì)、施工和監(jiān)理等單位進(jìn)行竣工驗(yàn)收。

89、在交付時(shí)，與樣板房不一致時(shí)該如何處理？

答：房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)銷(xiāo)售商品房時(shí)設(shè)置樣板房的，應(yīng)當(dāng)說(shuō)明實(shí)際交付的商品房質(zhì)量、設(shè)備及裝修與樣板房是否一致；未作說(shuō)明的，實(shí)際交付的商品房應(yīng)當(dāng)與樣板房一致，不一致的，按合同違約處理。90、未經(jīng)驗(yàn)收或驗(yàn)收不合格就交付使用的，開(kāi)發(fā)商該承擔(dān)什么責(zé)任？

答：房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)將未組織竣工驗(yàn)收、驗(yàn)收不合格或者對(duì)不合格按合格驗(yàn)收的商品房擅自交付使用的，按照《建設(shè)工程質(zhì)量管理?xiàng)l例》的規(guī)定處罰。

91、在房屋交付時(shí)，發(fā)展商應(yīng)提交哪些文件？

答：在房屋交付時(shí)，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)根據(jù)《商品住宅實(shí)行質(zhì)量保證書(shū)和住宅使用說(shuō)明書(shū)制度的規(guī)定》，向買(mǎi)受人提供《住宅質(zhì)量保證書(shū)》、《住宅使用說(shuō)明書(shū)》。

92、在房屋交付使用后，在質(zhì)量保修方面有哪些規(guī)定？

答：房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)對(duì)所售商品房承擔(dān)質(zhì)量保修責(zé)任。當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)在合同中就保修范圍、保修期限、保修責(zé)任等內(nèi)容做出約定。保修期從交付之日起計(jì)算。

商品住宅的保修期限不得低于建設(shè)工程承包單位向建設(shè)單位出具的質(zhì)量保修書(shū)約定保修期的存續(xù)期；存續(xù)期少于《商品住宅實(shí)行質(zhì)量保證書(shū)和住宅使用說(shuō)明書(shū)制度的規(guī)定》（以下簡(jiǎn)稱(chēng)《規(guī)定》）中確定的最低保修期限的，保修期不得低于《規(guī)定》中確定的最低保修期限。

非住宅商品房的保修期限不得低于建設(shè)工程承包單位向建設(shè)單位出具的質(zhì)量保修書(shū)約定保修期的存續(xù)期。

在保修期限內(nèi)發(fā)生的屬于保修范圍的質(zhì)量問(wèn)題，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)履行保修義務(wù)，并對(duì)造成的損失承擔(dān)賠償責(zé)任。因不可抗力或者使用不當(dāng)造成的損壞，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)不承擔(dān)責(zé)任。

93、商品房延期交付的，轉(zhuǎn)讓人應(yīng)當(dāng)承擔(dān)什么責(zé)任？

答：因轉(zhuǎn)讓人的過(guò)錯(cuò)，不能按約定的時(shí)間交付房地產(chǎn)的，轉(zhuǎn)讓人應(yīng)當(dāng)支付違約金。違約金數(shù)額在房地產(chǎn)買(mǎi)賣(mài)合同中有約定的，從合同約定；未約定的，為延期交付房地產(chǎn)期間的指導(dǎo)租金。造成受讓人損失的，轉(zhuǎn)讓人除支付違約金外，還應(yīng)當(dāng)負(fù)賠償責(zé)任。

轉(zhuǎn)讓人超過(guò)房地產(chǎn)買(mǎi)賣(mài)合同約定時(shí)間九十日仍不交付房地產(chǎn)的，受讓人有權(quán)解除合同，但轉(zhuǎn)讓人與受讓人另有約定的除外。

94、購(gòu)買(mǎi)預(yù)售商品房后，發(fā)展商是否可以將開(kāi)發(fā)項(xiàng)目轉(zhuǎn)讓?zhuān)?答：預(yù)售人將已預(yù)售的商品房項(xiàng)目轉(zhuǎn)讓給其他房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)開(kāi)發(fā)建設(shè)時(shí)，應(yīng)當(dāng)經(jīng)擁有已預(yù)售商品房建筑面積的三分之二以上的預(yù)購(gòu)人同意，并經(jīng)主管部門(mén)批準(zhǔn)。

95、轉(zhuǎn)讓項(xiàng)目需符合哪些條件？

答：屬于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的在建工程的轉(zhuǎn)讓需符合下列條件：

（一）土地使用權(quán)已經(jīng)依法登記，取得房地產(chǎn)權(quán)利證書(shū)；

（二）取得建筑許可證和開(kāi)工許可證；

（三）除付清地價(jià)款外，投入開(kāi)發(fā)建設(shè)的資金已達(dá)到工程款預(yù)算投資總額的25%以上，并經(jīng)注冊(cè)會(huì)計(jì)師驗(yàn)資；

（四）土地使用權(quán)未抵押、查封。

96、轉(zhuǎn)讓預(yù)售房地產(chǎn)項(xiàng)目的，受讓人應(yīng)當(dāng)具備什么條件？

答：受讓人應(yīng)當(dāng)是依法成立并符合資質(zhì)等級(jí)要求的房

地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)企業(yè)。

97、轉(zhuǎn)讓預(yù)售房地產(chǎn)項(xiàng)目的，受讓方享有什么權(quán)利和應(yīng)承擔(dān)什么義務(wù)？

答：轉(zhuǎn)讓預(yù)售房地產(chǎn)項(xiàng)目的，受讓方應(yīng)當(dāng)享有原預(yù)售人享有的權(quán)利，并承擔(dān)原預(yù)售人對(duì)預(yù)購(gòu)人所承擔(dān)的義務(wù)。

98、在項(xiàng)目轉(zhuǎn)讓期間，對(duì)預(yù)售商品房有哪些規(guī)定？

答：受讓方與預(yù)售人簽訂項(xiàng)目轉(zhuǎn)讓合同之日起三十日內(nèi)，受讓方應(yīng)當(dāng)?shù)皆l(fā)證機(jī)關(guān)變更商品房預(yù)售許可證。

預(yù)售人自簽訂項(xiàng)目轉(zhuǎn)讓合同之日起，應(yīng)當(dāng)停止預(yù)售商品房；受讓方未換商品房預(yù)售許可證的，不得預(yù)售商品房。

99、發(fā)展商能否為買(mǎi)方改名？

答：根據(jù)《深圳經(jīng)濟(jì)特區(qū)房地產(chǎn)行業(yè)管理?xiàng)l例》的規(guī)定，禁止房地產(chǎn)企業(yè)擅自更改已生效房地產(chǎn)買(mǎi)賣(mài)合同中的受讓人姓名（名稱(chēng)）。

100、公共開(kāi)放空間可以出售或轉(zhuǎn)讓嗎？

答：公共開(kāi)放空間是指在建設(shè)用地范圍內(nèi)，建筑物內(nèi)部或外部開(kāi)辟出的全天開(kāi)放供公眾使用的室內(nèi)建筑空間或室外場(chǎng)地空間，如公共綠地、停車(chē)場(chǎng)等。公共開(kāi)放空間不可出售或轉(zhuǎn)讓。

房產(chǎn)測(cè)繪類(lèi)知識(shí)

140、商品房銷(xiāo)售時(shí)，以什么計(jì)量單位作為計(jì)價(jià)方式？

答：商品房銷(xiāo)售可以按套(單元)計(jì)價(jià)，也可以按套內(nèi)建筑面積計(jì)價(jià)。

141、商品房的計(jì)價(jià)方式是否可以自由選擇？

答：從2002年10月1日起，商品房的計(jì)價(jià)方式只能選擇按套（總價(jià)）計(jì)價(jià)或按套內(nèi)建筑面積計(jì)價(jià)。

142、商品房建筑面積如何計(jì)算？

答：商品房建筑面積由套內(nèi)建筑面積和分?jǐn)偟墓灿薪ㄖ娣e組成，套內(nèi)建筑面積部分為獨(dú)立產(chǎn)權(quán)，分?jǐn)偟墓灿薪ㄖ娣e部分為共有產(chǎn)權(quán)，買(mǎi)受人按照法律、法規(guī)的規(guī)定對(duì)其享有權(quán)利，承擔(dān)責(zé)任。

143、何謂“預(yù)售面積”和“竣工面積”？它們有何區(qū)別？

答：預(yù)售面積是指全部按建筑設(shè)計(jì)圖上尺寸計(jì)算的房地產(chǎn)建筑面積，它只供房地產(chǎn)預(yù)售時(shí)使用；竣工面積是指房地產(chǎn)竣工后實(shí)測(cè)的面積或用與竣工房地產(chǎn)尺寸相符的建筑設(shè)計(jì)圖計(jì)算的建筑面積，它為房地產(chǎn)交易、租賃、抵押、竣工驗(yàn)收、產(chǎn)權(quán)登記等提供依據(jù)。

144、有些房地產(chǎn)的竣工面積與預(yù)售面積不一致，其原因主要有哪些？

答：其產(chǎn)生的原因大致可概括為：（1）建筑物的某部分改變?cè)O(shè)計(jì)；（2）施工過(guò)程中，建筑物的某部分未按原設(shè)計(jì)施工；（3）施工錯(cuò)誤或施工誤差過(guò)大；（4）竣工后的房地產(chǎn)部分公用面積功能改變或服務(wù)范圍改變；（5）正常的施工誤差和測(cè)量誤差也可能引起實(shí)測(cè)的竣工面積與預(yù)售面積存在差異。

145、業(yè)主如對(duì)已購(gòu)房地產(chǎn)的面積有疑問(wèn)時(shí)，該如何處理？

答：在預(yù)售期間，可向發(fā)展商索要該套房屋的面積測(cè)繪資料和建筑設(shè)計(jì)圖，根據(jù)圖上尺寸復(fù)核套內(nèi)建筑面積是否與購(gòu)房合同上的套內(nèi)建筑面積相符。在竣工入伙后，可按相關(guān)規(guī)范自行實(shí)測(cè)，如仍存疑問(wèn)，可要求進(jìn)行重新測(cè)量。

146、業(yè)主在復(fù)查自己一套房的竣工面積與實(shí)際面積是否相符時(shí)，應(yīng)注意些什么？

答：業(yè)主在復(fù)查已購(gòu)房地產(chǎn)的面積時(shí)，一般只能丈量該套房的套內(nèi)建筑面積，而且還需注意墻體厚度、煙道、專(zhuān)用梯、凸窗分?jǐn)偯娣e等問(wèn)題。

147、業(yè)主如何知道已取得的建筑面積是屬于預(yù)售面積還是竣工面積？

答：凡提供使用的建筑面積資料均以份為單位，每份資料的封面上均在顯著位置標(biāo)明“預(yù)售面積”且加蓋的公章為“深圳市地籍測(cè)繪大隊(duì)業(yè)務(wù)專(zhuān)用章”的，為預(yù)售面積；標(biāo)明“竣工面積”且加蓋的公章為“深圳市規(guī)劃與國(guó)土資源局竣工專(zhuān)用章”的，為竣工面積。

148、按建筑面積計(jì)價(jià)的商品房，發(fā)生面積差異時(shí)如何處理？

答：按建筑面積計(jì)價(jià)的，當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)在合同中約定套內(nèi)建筑面積和分?jǐn)偟墓灿薪ㄖ娣e，并約定建筑面積不變而套內(nèi)建筑面積發(fā)生差異以及建筑面積與套內(nèi)建筑面積均發(fā)生差異時(shí)的處理方式。

在新版《深圳市房地產(chǎn)買(mǎi)賣(mài)合同（預(yù)售）》中已約定，交付使用的房地產(chǎn)實(shí)際建筑面積與合同規(guī)定面積差異在1%以?xún)?nèi)（含1%）的，為允許的合理差異，買(mǎi)賣(mài)雙方相互不退、不補(bǔ)；交付使用的房地產(chǎn)實(shí)際建筑面積與合同規(guī)定面積差異在1%以上、5%以?xún)?nèi)（含5%）的，按購(gòu)房時(shí)的單位價(jià)格，實(shí)行多退少補(bǔ)；交付使用的房地產(chǎn)實(shí)際建筑面積與合同規(guī)定面積差異在5%以上的，買(mǎi)方有權(quán)解除合同，買(mǎi)方要求解除合同的，賣(mài)方應(yīng)在10日內(nèi)退還買(mǎi)方交付的購(gòu)房款及利息，并承擔(dān)購(gòu)房總價(jià)款5%的違約金；交付使用的房地產(chǎn)實(shí)際建筑面積與合同規(guī)定面積差異在5%以上（不含5%）的，經(jīng)買(mǎi)賣(mài)雙方協(xié)商不解除合同的，按購(gòu)房時(shí)的單位價(jià)格，實(shí)行多退少補(bǔ)。

149、成套房屋的套內(nèi)建筑面積由哪些部分組成？ 答：成套房屋的套內(nèi)建筑面積由套內(nèi)房屋使用面積、套內(nèi)墻體面積、套內(nèi)陽(yáng)臺(tái)建筑面積三部分組成。

150、什么是套內(nèi)房屋使用面積？

答：套內(nèi)房屋使用面積是指套內(nèi)房屋使用空間的面積，以水平投影面積按下列規(guī)定計(jì)算：（1）套內(nèi)使用面積為套內(nèi)臥室、起居室、過(guò)廳、過(guò)道、廚房、衛(wèi)生間、廁所、貯藏室、壁柜等空間面積的總和；（2）套內(nèi)樓梯按自然層數(shù)的面積總和計(jì)入使用面積；（3）不包括在結(jié)構(gòu)面積內(nèi)的套內(nèi)煙囪、通風(fēng)道、管道井均計(jì)入使用面積；（4）內(nèi)墻面裝飾厚度計(jì)入使用面積。

151、什么是套內(nèi)墻體面積？

答：套內(nèi)墻體面積是套內(nèi)使用空間周?chē)木S護(hù)或承重墻體或其他承重支撐體所占的面積，其中各套之間的分隔墻和套與公共建筑空間的分割以及外墻(包括山墻)等共有墻，均按水平投影面積的一半計(jì)入套內(nèi)墻體面積。套內(nèi)自由墻體按水平投影面積全部計(jì)入套內(nèi)墻體面積。

目前深圳市的執(zhí)行規(guī)定如下：（1）建筑物外墻（含山墻）的墻體面積全部計(jì)入與其相鄰的套內(nèi)建筑面積或外墻內(nèi)側(cè)的公用建筑面積中；（2）分戶(hù)建筑面積之間的共墻、公用面積與公用面積（電梯井除外）之間的隔墻，以墻中線為界分別計(jì)取分戶(hù)套內(nèi)建筑面積的邊長(zhǎng)和公用面積的邊長(zhǎng)；（3）電梯井（不含其周?chē)钠渌妹娣e）與套內(nèi)建筑面積或電梯井之外的其他公用面積之間的隔墻，以墻軸線為界分別計(jì)取邊長(zhǎng)；（4）套內(nèi)建筑面積與電梯井之外的其他公用面積之間的隔墻，其墻體面積全部計(jì)入套內(nèi)建筑面積。

本處所指的“其他公用面積”包含了電梯井周邊的過(guò)道、走廊，也包含了建筑物外墻外側(cè)的陽(yáng)臺(tái)、走廊、檐廊、雨蓬、車(chē)棚、貨棚、站臺(tái)、騎樓等。

152、什么是套內(nèi)陽(yáng)臺(tái)建筑面積？

答：套內(nèi)陽(yáng)臺(tái)建筑面積均按陽(yáng)臺(tái)外圍與房屋外墻之間的水平投影面積計(jì)算。其中封閉的陽(yáng)臺(tái)按水平投影全部計(jì)算建筑面積，未封閉的陽(yáng)臺(tái)按水平投影的一半計(jì)算建筑面積。

153、什么是房屋的共有建筑面積？

答：房屋共有建筑面積是指各產(chǎn)權(quán)業(yè)主共同占有或共同使用的建筑面積。

154、房屋的共有建筑面積包括哪些內(nèi)容？

答：共有建筑面積的內(nèi)容包括：電梯井、管道井、樓梯間、垃圾道、變電室、設(shè)備間、公共門(mén)廳、過(guò)道、地下室、值班警衛(wèi)室等，以及為整幢服務(wù)公共用房和管理用房的建筑面積，以水平投影面積計(jì)算。

共有建筑面積還包括套與公共建筑之間的分隔墻，以及外墻(包括山墻)以水平投影面積一半的建筑面積。獨(dú)立使用的地下室、車(chē)棚、車(chē)庫(kù)、為多幢服務(wù)的警衛(wèi)室，管理用房，作為人防工程的地下室都不計(jì)入共有建筑面積。

155、按套內(nèi)建筑面積售房，房?jī)r(jià)是如何計(jì)算的？

答：（1）房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)預(yù)售的商品房，按套(單元)或整層出售的，以套(單元)或整層內(nèi)建筑面積(以下簡(jiǎn)稱(chēng)“套內(nèi)建筑面積”)計(jì)算房?jī)r(jià)；整幢出售的，以該幢房屋建筑面積計(jì)算房?jī)r(jià)。預(yù)售時(shí)，開(kāi)發(fā)企業(yè)應(yīng)向購(gòu)房者提供經(jīng)規(guī)劃部門(mén)批準(zhǔn)的房屋建筑平面圖。（2）房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)銷(xiāo)售已建成的商品房以及二、三級(jí)市場(chǎng)的各類(lèi)房屋交易，實(shí)行總價(jià)交易，房?jī)r(jià)可不與房屋建筑面積掛鉤，但新業(yè)主對(duì)公用建筑面積享有原業(yè)主的權(quán)屬。實(shí)行總價(jià)銷(xiāo)售的房屋，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)或原業(yè)主應(yīng)向購(gòu)房者提供房地產(chǎn)測(cè)繪機(jī)構(gòu)的房屋建筑平面圖。

156、按套內(nèi)建筑面積計(jì)價(jià)的商品房，其應(yīng)分?jǐn)偟墓媒ㄖ娣e的建設(shè)費(fèi)用如何計(jì)算？

答：按套內(nèi)建筑面積計(jì)算房?jī)r(jià)的商品房，其應(yīng)分?jǐn)偟墓媒ㄖ娣e的建設(shè)費(fèi)用計(jì)入套內(nèi)建筑面積銷(xiāo)售單價(jià)內(nèi)，不再另行計(jì)價(jià)。

157、按套內(nèi)建筑面積計(jì)價(jià)的商品房，其應(yīng)分?jǐn)偟墓媒ㄖ娣e的權(quán)屬屬于誰(shuí)？

答：應(yīng)在購(gòu)銷(xiāo)合同中記載該商品房項(xiàng)目的總公用建筑面積及本單元或整層應(yīng)分?jǐn)偟墓媒ㄖ娣e，其權(quán)屬屬于各產(chǎn)權(quán)業(yè)主共同所有，任何單位和個(gè)人不得獨(dú)自占用。

158、套內(nèi)建筑面積售房與建筑面積售房有何異同？

答：“套內(nèi)建筑面積”售房，實(shí)際上是以“套內(nèi)建筑面積”為交易面積，按套內(nèi)建筑面積計(jì)算房?jī)r(jià)，其應(yīng)分?jǐn)偟墓媒ㄖ娣e的建設(shè)費(fèi)用計(jì)入套內(nèi)建筑面積銷(xiāo)售單價(jià)內(nèi)，不再另行計(jì)價(jià)。同時(shí)在購(gòu)銷(xiāo)合同中記載該商品房項(xiàng)目的總公用建筑面積及本單元或整層應(yīng)分?jǐn)偟墓媒ㄖ娣e，其權(quán)屬屬于各產(chǎn)權(quán)主共同所有，任何單位和個(gè)人不得獨(dú)自占用。

“建筑面積”售房，實(shí)際上是以套內(nèi)建筑面積與分?jǐn)偣媒ㄖ娣e之和作為交易面積，按建筑面積計(jì)算房?jī)r(jià)。由于“分?jǐn)偟墓灿媒ㄖ娣e”的存在，使售房面積復(fù)雜化、專(zhuān)業(yè)化，非房產(chǎn)測(cè)繪專(zhuān)業(yè)技術(shù)人員無(wú)法弄清“分?jǐn)偟墓灿媒ㄖ娣e”的合理性和準(zhǔn)確性，購(gòu)房者不能直觀了解自己究竟購(gòu)買(mǎi)了多大的房屋。

“套內(nèi)建筑面積”

售房與“建筑面積”售房相比，前者只是少了個(gè)“分?jǐn)偟墓媒ㄖ娣e”，而應(yīng)“分?jǐn)偟墓媒ㄖ娣e”建設(shè)費(fèi)用計(jì)入套內(nèi)建筑面積銷(xiāo)售單價(jià)內(nèi)，因此房屋交易總價(jià)不變，但售房面積更明確、具體、直觀。兩者對(duì)分?jǐn)偟墓媒ㄖ娣e享有同等的權(quán)益。

159、按套內(nèi)建筑面積計(jì)價(jià)的商品房，發(fā)生面積差異時(shí)，如何處理？

答：房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)預(yù)售商品房時(shí)，應(yīng)與購(gòu)房者在購(gòu)銷(xiāo)合同中按如下原則約定交樓時(shí)實(shí)測(cè)面積與原計(jì)價(jià)面積出現(xiàn)差異（含誤差）的處理方法：

（一）差異值為±0．6％以?xún)?nèi)（含本數(shù)）的，購(gòu)銷(xiāo)雙方不作任何補(bǔ)償；

（二）差異值為±0．6％以上（不含本數(shù)）至±3％以?xún)?nèi)（含本數(shù)）的，購(gòu)銷(xiāo)雙方按購(gòu)銷(xiāo)合同約定的房屋單價(jià)多退少補(bǔ)；

（三）差異值超過(guò)±3％以上（不含本數(shù)）的，購(gòu)房者可選擇多退少補(bǔ)或退回所購(gòu)商品房。選擇退房的，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)應(yīng)在30日內(nèi)退回已收的全部購(gòu)房款及利息（以付款日起至退款日止為期，以退款日同期銀行固定資產(chǎn)貸款利率計(jì)算）。

160、實(shí)行套內(nèi)建筑面積售房，對(duì)分?jǐn)偣裁娣e（如門(mén)廳、樓梯、過(guò)道等）部分，政府主管部門(mén)將如何把關(guān)？

答：按“套內(nèi)建筑面積”計(jì)價(jià)售房，由于交易面積中不包含“分?jǐn)偣灿媒ㄖ娣e”，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)有可能為了節(jié)省建筑成本而將作為“分?jǐn)偣灿媒ㄖ娣e”的門(mén)廳、樓梯、公共過(guò)道等部分改小，政府主管部門(mén)應(yīng)在設(shè)計(jì)圖紙、報(bào)建、竣工驗(yàn)收和竣工測(cè)繪等方面嚴(yán)格把關(guān)，維護(hù)業(yè)主對(duì)“分?jǐn)偣灿媒ㄖ娣e”甚至“不分?jǐn)偣灿媒ㄖ娣e”的法定權(quán)益。

161、實(shí)行套內(nèi)建筑面積售房，物業(yè)管理費(fèi)的收取是否會(huì)改變？

答：由于物業(yè)管理費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)是按“建筑面積”制定的，物業(yè)管理部門(mén)按“建筑面積”收取物業(yè)管理費(fèi),實(shí)行“套內(nèi)建筑面積”售房，售房合同及房地產(chǎn)證上注有“建筑面積”，因此，物業(yè)管理費(fèi)收取沒(méi)有改變。

162、按套（單元）計(jì)價(jià)的現(xiàn)售商品房，如何計(jì)價(jià)？

答：按套(單元)計(jì)價(jià)的現(xiàn)售房屋，當(dāng)事人對(duì)現(xiàn)售房屋實(shí)地勘察后可以在合同中直接約定總價(jià)款。

163、按套（單元）計(jì)價(jià)的預(yù)售商品房，當(dāng)出現(xiàn)面積差異時(shí)，該如何處理？

答：按套(單元)計(jì)價(jià)的預(yù)售房屋，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)在合同中附所售房屋的平面圖。平面圖應(yīng)當(dāng)標(biāo)明詳細(xì)尺寸，并約定誤差范圍。房屋交付時(shí)，套型與設(shè)計(jì)圖紙一致，相關(guān)尺寸也在約定的誤差范圍內(nèi)，維持總價(jià)款不變；套型與設(shè)計(jì)圖紙不一致或者相關(guān)尺寸超出約定的誤差范圍，合同中未約定處理方式的，買(mǎi)受人可以退房或者與房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)重新約定總價(jià)款。買(mǎi)受人退房的，由房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)承擔(dān)違約責(zé)任。

164、什么是房屋的基底面積？

答：房屋的基底面積是指建筑物底層勒腳以上外圍水平投影面積。

165、什么是房屋的建筑面積？

答：房屋的建筑面積是指建筑物各屋外墻(或外柱)外圍以?xún)?nèi)水平投影面積之和。

166、什么是房屋的公用建筑面積？

答：房屋的公用建筑面積是指建筑物主體內(nèi)、戶(hù)門(mén)以外可使用的面積，包括層高超過(guò)2.2米的單車(chē)庫(kù)、設(shè)備層或技術(shù)層，室內(nèi)外樓梯、樓梯懸挑平臺(tái)、內(nèi)外廊、門(mén)廳、電梯及機(jī)房、門(mén)斗、有柱雨蓬、突出屋面有圍護(hù)結(jié)構(gòu)的樓梯間、水箱間、電梯機(jī)等。

167、房屋的公用建筑面積是如何分?jǐn)偟模?/p>

答：每戶(hù)(或單位)應(yīng)分?jǐn)偟墓媒ㄖ娣e按如下原則進(jìn)行計(jì)算：(1)有面積分割文件或協(xié)議的，應(yīng)按其文件或協(xié)議進(jìn)行計(jì)算；(2)如無(wú)面積分割文件或協(xié)議的，按其使用面積的比例進(jìn)行分?jǐn)?。即：每?hù)應(yīng)分?jǐn)偟墓媒ㄖ娣e=(應(yīng)分?jǐn)偣媒ㄖ娣e/各套(單元)建筑面積之和)×各套(單元)建筑面積。

168、購(gòu)房的建筑面積包括哪些部分？

答：房屋的建筑面積包括套內(nèi)(單元)建筑面積和按規(guī)定應(yīng)分?jǐn)偟墓媒ㄖ娣e兩部分。

169、什么叫宗地？宗地號(hào)代表什么意思？

答：宗地是地籍的最小單元，是指以權(quán)屬界線組成的封閉地塊。深圳市的土地，以宗地為基本單位統(tǒng)一編號(hào)，叫宗地號(hào)，又稱(chēng)地號(hào)，其有四層含義，稱(chēng)為：區(qū)、帶、片、宗，從大范圍逐級(jí)體現(xiàn)其所在的地理位置。如：B107—24這個(gè)地號(hào)表示福田區(qū)第1帶07片第24宗地。170、什么叫宗地圖？什么叫證書(shū)附圖？

答：宗地圖是土地使用合同書(shū)附圖及房地產(chǎn)登記卡附圖。它反映一宗地的基本情況。包括：宗地權(quán)屬界線、界址點(diǎn)位置、宗地內(nèi)建筑物位置與性質(zhì)，與相鄰宗地的關(guān)系等。

證書(shū)附圖即房地產(chǎn)證后面的附圖，是房地產(chǎn)證的重要組成部分，主要反映權(quán)利人擁有的房地產(chǎn)情況及房地產(chǎn)所在宗地情況。

171、從事房產(chǎn)測(cè)繪的機(jī)構(gòu)有哪些？

答：深圳市目前從事房產(chǎn)測(cè)繪的機(jī)構(gòu)是深圳市地籍測(cè)繪大隊(duì)及中隊(duì)。

產(chǎn)權(quán)登記類(lèi)知識(shí)

172、什么叫房地產(chǎn)登記？

答：房地產(chǎn)登記，是指由法律規(guī)定的機(jī)構(gòu)將申請(qǐng)人的房地產(chǎn)權(quán)利登記于政府特定的簿冊(cè)上，并頒發(fā)房地產(chǎn)權(quán)利證書(shū)的一種法律制度。它是加強(qiáng)房地產(chǎn)管理、保障房地產(chǎn)當(dāng)事人合法權(quán)益的一項(xiàng)基本制度。

173、房地產(chǎn)登記主要記載哪些內(nèi)容？

答：房地產(chǎn)登記的內(nèi)容包括土地使用權(quán)及地上建筑物的所有權(quán)與他項(xiàng)權(quán)利的登記，包括對(duì)房地產(chǎn)權(quán)利人、房地產(chǎn)權(quán)利性質(zhì)、房地產(chǎn)權(quán)利來(lái)源、取得時(shí)間、變化情況和房地產(chǎn)的面積、結(jié)構(gòu)、用途、價(jià)值、登記、坐標(biāo)、形狀等進(jìn)行專(zhuān)門(mén)的記載。

174、房地產(chǎn)登記發(fā)證工作由哪個(gè)部門(mén)負(fù)責(zé)，如何受理？

答：根據(jù)《深圳經(jīng)濟(jì)特區(qū)房地產(chǎn)登記條例》的規(guī)定，深圳市房地產(chǎn)主管部門(mén)即深圳市規(guī)劃與國(guó)土資源局是特區(qū)房地產(chǎn)登記機(jī)關(guān)。登記發(fā)證工作具體由該局房地產(chǎn)業(yè)管理處及屬下各分局房地產(chǎn)登記科負(fù)責(zé)，登記申請(qǐng)文件由各分局的產(chǎn)權(quán)辦文窗口按規(guī)定進(jìn)行受理。

175、有哪些情形的房地產(chǎn)不予或暫緩登記？ 答：有下列情形之一的，登記機(jī)關(guān)可作出暫緩登記的決定：(一)產(chǎn)權(quán)糾紛尚未解決的；(二)涉及違法用地、違章建筑事項(xiàng)，未經(jīng)處理或正在處理之中的；(三)受理申請(qǐng)后發(fā)現(xiàn)申請(qǐng)文件需要修正或補(bǔ)正的；(四)發(fā)生《深圳經(jīng)濟(jì)特區(qū)房地產(chǎn)登記條例》第二十條第一款(二)、(三)、(四)、(五)項(xiàng)情形而需暫緩登記的(即房地產(chǎn)權(quán)利受到司法機(jī)關(guān)或市政府沒(méi)收、查封等限制的)；(五)法律、法規(guī)、市政府規(guī)章規(guī)定應(yīng)暫緩登記的其它事由。

176、房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓時(shí)，同時(shí)轉(zhuǎn)讓的有哪些權(quán)益？

答：根據(jù)《深圳經(jīng)濟(jì)特區(qū)房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓條例》的規(guī)定，房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓時(shí)，轉(zhuǎn)讓人對(duì)同宗土地上的道路、綠地、休憩地、空余地、電梯、樓梯、連廊、走廊、天臺(tái)或其他公用設(shè)施所擁有的權(quán)益同時(shí)轉(zhuǎn)移；房地產(chǎn)首次轉(zhuǎn)讓合同對(duì)停車(chē)場(chǎng)、廣告權(quán)益沒(méi)有特別約定的，停車(chē)場(chǎng)、廣告權(quán)益隨房地產(chǎn)同時(shí)轉(zhuǎn)移；有特別約定的，經(jīng)房地產(chǎn)登記機(jī)關(guān)初始登記，由登記的權(quán)利人擁有。

177、怎樣申請(qǐng)房地產(chǎn)登記？

答：申請(qǐng)房地產(chǎn)登記，應(yīng)當(dāng)按照《深圳經(jīng)濟(jì)特區(qū)房地產(chǎn)登記條例》規(guī)定的時(shí)間向房地產(chǎn)所在地規(guī)劃國(guó)土分局提交申請(qǐng)書(shū)及有關(guān)文件，經(jīng)審查，申請(qǐng)人的申請(qǐng)符合規(guī)定的，登記機(jī)關(guān)應(yīng)在規(guī)定時(shí)間內(nèi)核準(zhǔn)登記，并發(fā)給房地產(chǎn)權(quán)利證書(shū)。

178、房地產(chǎn)的登記種類(lèi)有哪些，辦文時(shí)間需多少天？

答：房地產(chǎn)登記種類(lèi)分為初始登記、轉(zhuǎn)移登記、抵押登記、變更登記和其它登記。其中初始登記辦文時(shí)間為90天，轉(zhuǎn)移登記辦文時(shí)間為30天，抵押登記15天，變更登記辦文時(shí)間30天。

179、房地產(chǎn)登記的權(quán)利人名稱(chēng)是如何確定的？

答：房地產(chǎn)登記的權(quán)利人名稱(chēng)根據(jù)如下辦法確定：(1)企業(yè)法人，為該企業(yè)法人工商登記時(shí)的法定名稱(chēng)；(2)國(guó)家機(jī)關(guān)、事業(yè)單位，為該機(jī)關(guān)、單位的法定名稱(chēng)或政府確認(rèn)的名稱(chēng)；(3)非法人組織，為該組織依法登記的名稱(chēng)或政府批準(zhǔn)的名稱(chēng)；(4)個(gè)人，為合法身份證明上的姓名；(5)共有人，為各權(quán)利人的名稱(chēng)或姓名。

180、申請(qǐng)房地產(chǎn)登記，可否委托他人辦理？

答：申請(qǐng)房地產(chǎn)登記，申請(qǐng)人可以委托他人代理。由代理人辦理申請(qǐng)的，應(yīng)向登記機(jī)關(guān)提交經(jīng)公證的委托書(shū)。181、哪些房地產(chǎn)登記需由有關(guān)當(dāng)事人共同申請(qǐng)？

答：根據(jù)《深圳經(jīng)濟(jì)特區(qū)房地產(chǎn)登記條例》規(guī)定，房地產(chǎn)的買(mǎi)賣(mài)、抵押、分割、交換、贈(zèng)與等房地產(chǎn)登記由有關(guān)當(dāng)事人共同申請(qǐng)。

182、哪些房地產(chǎn)登記可由當(dāng)事人單獨(dú)申請(qǐng)？

答：下列情形的房地產(chǎn)登記，當(dāng)事人可以單獨(dú)申請(qǐng)：(1)土地使用權(quán)或建筑物、附著物所有權(quán)的初始登記；(2)因繼承或遺贈(zèng)取得房地產(chǎn)的轉(zhuǎn)移登記；(3)因人民法院已經(jīng)發(fā)生法律效力的判決、裁定和調(diào)解而取得房地產(chǎn)權(quán)利的有關(guān)登記；(4)變更登記；(5)因土地使用年期屆滿(mǎn)的注銷(xiāo)登記；(6)因房地產(chǎn)權(quán)利證書(shū)滅失、破損而重新申領(lǐng)、換領(lǐng)房地產(chǎn)證書(shū)等其他登記。

183、法律規(guī)定共同申請(qǐng)，一方當(dāng)事人不配合，另一當(dāng)事人該怎么辦？

答：根據(jù)《深圳經(jīng)濟(jì)特區(qū)房地產(chǎn)登記條例》的規(guī)定，應(yīng)由當(dāng)事人共同申請(qǐng)登記的，一方申請(qǐng)，另一方不申請(qǐng)或雖申請(qǐng)但不提供登記文件的，登記機(jī)關(guān)可責(zé)成不申請(qǐng)登記或不提供登記文件的一方限期辦理登記手續(xù)。限期內(nèi)仍不辦理的，可處以一千元以上五千元以下罰款。登記機(jī)關(guān)經(jīng)審查認(rèn)為符合登記條件，可逕為登記。

184、采取欺騙手段騙取房地產(chǎn)登記的，應(yīng)承擔(dān)什么責(zé)任？

答：根據(jù)《深圳經(jīng)濟(jì)特區(qū)房地產(chǎn)登記條例》的規(guī)定，利用欺騙手段獲得

核準(zhǔn)登記的，由登記機(jī)關(guān)撤消核準(zhǔn)登記，沒(méi)收其非法所得，并處以非法所得一倍以下的罰款。情節(jié)嚴(yán)重構(gòu)成犯罪的，由司法機(jī)關(guān)依法追究刑事責(zé)任，造成他人損失的，應(yīng)負(fù)賠償責(zé)任。

185、什么情況下登記機(jī)關(guān)可以決定撤銷(xiāo)全部或部分核準(zhǔn)登記事項(xiàng)？

答：有下列情形之一的，登記機(jī)關(guān)可以決定撤銷(xiāo)全部或部份核準(zhǔn)登記事項(xiàng)：(一)當(dāng)事人對(duì)房地產(chǎn)不擁有合法權(quán)利的；(二)當(dāng)事人在申請(qǐng)登記時(shí)隱瞞真實(shí)情況或偽造有關(guān)證件、文件，采取欺騙手段獲準(zhǔn)登記的；(三)登記機(jī)關(guān)審查有疏忽，核準(zhǔn)登記不當(dāng)?shù)摹?/p>

186、房地產(chǎn)登記中，土地的使用年期是怎樣確定的？ 答：1988年1月3日之前政府無(wú)償劃拔用地仍按原規(guī)定執(zhí)行，即：(1)住宅50年；(2)教育、科技、醫(yī)療衛(wèi)生、市政、公共建筑、交通、特殊用地50年；(3)工業(yè)、倉(cāng)儲(chǔ)30年；(4)商業(yè)、金融業(yè)用地20年；(5)種植、畜牧、養(yǎng)殖業(yè)用地20年。

1988年1月3日之后、凡通過(guò)有償方式與國(guó)土局簽訂了《土地使用權(quán)出讓合同書(shū)》的土地，其土地使用最高年期按國(guó)家規(guī)定執(zhí)行。即：（1）居住用地70年；（2）工業(yè)用地50年；（3）教育、科技、文化、衛(wèi)生、體育用地50年；（4）商業(yè)、旅游、娛樂(lè)用地40年；（5）綜合或者其他用地50年。

187、什么叫“確權(quán)”？

答：確權(quán)就是房地產(chǎn)登記機(jī)關(guān)對(duì)房地產(chǎn)權(quán)利的確認(rèn)。即是依照法律、政策的規(guī)定，經(jīng)過(guò)房地產(chǎn)申報(bào)、權(quán)屬調(diào)查、地籍勘丈、審核批準(zhǔn)、登記注冊(cè)、發(fā)放權(quán)利證書(shū)等登記規(guī)定程序，確認(rèn)某一房地產(chǎn)權(quán)利歸屬的過(guò)程。

188、《房地產(chǎn)證》主要記載哪些內(nèi)容？

答：現(xiàn)在所發(fā)的《房地產(chǎn)證》，主要記載業(yè)主所購(gòu)房地產(chǎn)的房產(chǎn)與土地的有關(guān)內(nèi)容。如權(quán)利人名稱(chēng)、身份證號(hào)；土地的權(quán)屬來(lái)源、宗地號(hào)、土地等級(jí)、用途、使用年限；房地產(chǎn)的名稱(chēng)、棟號(hào)、房號(hào)、建筑面積、建購(gòu)價(jià)款等。

189、未成年人是否可以作為權(quán)利人辦理《房地產(chǎn)證》？

答：未成年人可以作為權(quán)利人辦理《房地產(chǎn)證》，但辦理時(shí)須提交其監(jiān)護(hù)關(guān)系證明和監(jiān)護(hù)人身份證明，并在《房地產(chǎn)證》上備注其法定監(jiān)護(hù)人姓名。由于未成年人為沒(méi)有民事行為能力或限制民事行為能力的人，因此在處分該房地產(chǎn)時(shí)必須符合有關(guān)法律規(guī)定。

190、什么叫房地產(chǎn)初始登記？

答：房地產(chǎn)初始登記是指對(duì)未經(jīng)登記機(jī)關(guān)確認(rèn)其房地產(chǎn)權(quán)利，領(lǐng)取房地產(chǎn)權(quán)利證書(shū)的土地使用權(quán)及其建筑物、附著物的所有權(quán)進(jìn)行的第一次登記。191、哪些情況應(yīng)申請(qǐng)初始登記？

答：（1）通過(guò)行政劃撥或出讓手續(xù)取得土地的，應(yīng)在完成用地手續(xù)后三十日內(nèi)申請(qǐng)土地使用權(quán)初始登記；（2）在取得土地使用權(quán)的土地上建造房地產(chǎn)和建筑物、附著物的，自取得建筑物、附著物竣工證明之日起六十日內(nèi)應(yīng)申請(qǐng)房地產(chǎn)初始登記。已辦理初始登記的房地產(chǎn)增加面積的，增加部分應(yīng)在竣工后六十日申請(qǐng)初始登記。

192、如何查證《房地產(chǎn)證》的真實(shí)性？

答：可通過(guò)以下兩種方法進(jìn)行查證：（1）拿《房地產(chǎn)證》到市規(guī)劃與國(guó)土資源局產(chǎn)權(quán)檔案室（深南中路檔案大廈10樓）查詢(xún)，看是否已有登記記錄，《房地產(chǎn)證》號(hào)、房地產(chǎn)坐落位置是否屬實(shí)；（2）注意識(shí)別《房地產(chǎn)證》上所蓋印章的真?zhèn)巍Ｗ晕沂邪l(fā)放《房地產(chǎn)證》以來(lái)，共使用過(guò)以下幾種印章：“深圳市人民政府房地產(chǎn)證專(zhuān)用章”（1989年10月20日前）；“深圳市房地產(chǎn)權(quán)登記處”印章（1989年10月21日—1991年8月16日）；“深圳市房地產(chǎn)權(quán)管理處”印章（1991年8月17日—1992年1月20日）；“深圳市房地產(chǎn)權(quán)管理處”鋼印及“深圳市規(guī)劃國(guó)土局房地產(chǎn)證專(zhuān)用章”。要注意印章的使用日期及字體。

193、查閱產(chǎn)權(quán)檔案有什么規(guī)定？

答：可以查閱房地產(chǎn)權(quán)檔案的組織或個(gè)人為：（1）產(chǎn)權(quán)證書(shū)上記載的權(quán)利人；（2）依法行使有關(guān)權(quán)力的司法機(jī)關(guān)、行政機(jī)關(guān)工作人員；（3）受權(quán)利人委托代理房地產(chǎn)有關(guān)事務(wù)的律師及有關(guān)人員；（4）作為抵押權(quán)人的銀行、拍賣(mài)行授權(quán)的工作人員。

房地產(chǎn)權(quán)檔案查閱地點(diǎn)：深南中路檔案大樓十樓房地產(chǎn)權(quán)檔案部。

194、什么情形屬于房地產(chǎn)變更登記？

答：下列情形屬于房地產(chǎn)變更登記：(1)房地產(chǎn)使用用途改變的；(2)權(quán)利人姓名或名稱(chēng)發(fā)生變化的；(3)房地產(chǎn)座落名稱(chēng)或房地產(chǎn)名稱(chēng)發(fā)生變化的；(4)建筑物、附著物倒塌、拆除的。

195、申請(qǐng)變更登記應(yīng)提交什么文件，辦理變更登記時(shí)需繳納什么費(fèi)用？ 答：(1)《房地產(chǎn)變更登記申請(qǐng)書(shū)》；(2)房地產(chǎn)權(quán)利證書(shū)；(3)改變房地產(chǎn)用途的，應(yīng)提交土地主管部門(mén)同意改變用途的批準(zhǔn)文件及土地使用合同書(shū)，需補(bǔ)交地價(jià)的，還應(yīng)提交付清地價(jià)款證明；改變權(quán)利人姓名或名稱(chēng)的，應(yīng)提交行政主管機(jī)關(guān)批準(zhǔn)的文件；個(gè)人的提交公安部門(mén)證明；企業(yè)法定代表人變更一般不需辦理變更登記，待權(quán)屬發(fā)生轉(zhuǎn)移時(shí)，同時(shí)提交變更證明即可；(4)建筑物、附著物倒塌、拆除的應(yīng)提交有關(guān)部門(mén)證明。

變更登記每項(xiàng)交納登記費(fèi)20元。

196、哪些情況下需辦理二級(jí)市場(chǎng)房地產(chǎn)轉(zhuǎn)移登記？

答：(1)向發(fā)展商購(gòu)買(mǎi)的商品房(包括合法的合作建房、集資建房、拆遷賠償房)；(2)企事業(yè)單位房改出售給本單位職工的福利房、微利房；(3)市、區(qū)住宅局出售的福利房、微利房。

197、購(gòu)買(mǎi)二級(jí)市場(chǎng)商品房后，何時(shí)可以申請(qǐng)辦理《房地產(chǎn)證》？

答：根據(jù)《深圳經(jīng)濟(jì)特區(qū)房地產(chǎn)登記條例》第三十六條的規(guī)定，只有商品房項(xiàng)目辦理了房地產(chǎn)初始登記后，小業(yè)主才能順利地領(lǐng)取《房地產(chǎn)證》。也就是說(shuō)，只有發(fā)展商按要求將商品房項(xiàng)目有關(guān)初始登記材料上報(bào)登記部門(mén)，按規(guī)定交納有關(guān)稅費(fèi)并經(jīng)登記部門(mén)按程序?qū)徟藴?zhǔn)后，初始登記才算結(jié)束，小業(yè)主才能辦證。因此，并不是發(fā)展商一提交商品房項(xiàng)目的資料后，小業(yè)主就可以申請(qǐng)辦理《房地產(chǎn)證》。

198、如何辦理二級(jí)市場(chǎng)轉(zhuǎn)移登記手續(xù)？

答：辦理二級(jí)市場(chǎng)轉(zhuǎn)移登記需提交下列資料：(1)《房地產(chǎn)轉(zhuǎn)移登記申請(qǐng)書(shū)》；(2)身份證明；(3)房地產(chǎn)買(mǎi)賣(mài)合同；(4)付款發(fā)票和付清房款證明。

辦理二級(jí)市場(chǎng)轉(zhuǎn)移登記一般由發(fā)展商統(tǒng)一辦理，也可以自行到產(chǎn)權(quán)登記部門(mén)辦理。

199、拆遷賠償房如何辦理《房地產(chǎn)證》？能否轉(zhuǎn)讓?zhuān)?/p>

答：拆遷賠償?shù)姆康禺a(chǎn)，原則上按被拆房地產(chǎn)的性質(zhì)進(jìn)行登記發(fā)證。辦理時(shí)應(yīng)提交下列資料：(1)《房地產(chǎn)轉(zhuǎn)移登記申請(qǐng)書(shū)》；(2)身份證明；(3)經(jīng)規(guī)劃國(guó)土部門(mén)或舊城改造辦鑒證的拆遷賠償協(xié)議書(shū)；(4)補(bǔ)償與被拆遷房地產(chǎn)有差價(jià)的，差值部分應(yīng)提交補(bǔ)差發(fā)票復(fù)印件及發(fā)展商出具的付清差價(jià)款證明。

拆遷賠償房的登記價(jià)，一般按新建房的建筑成本登記；補(bǔ)交差價(jià)的，差價(jià)計(jì)入登記價(jià)。

拆遷賠償房屬于商品房地產(chǎn)的，發(fā)紅皮《房地產(chǎn)證》，可以轉(zhuǎn)讓?zhuān)徊粚儆谏唐贩康模l(fā)綠皮《房地產(chǎn)證》，不能轉(zhuǎn)讓。

200、集資房、合作建房如何辦理《房地產(chǎn)證》？

答：(1)集資建房、合作建房的，必須是經(jīng)政府有關(guān)部門(mén)批準(zhǔn)的，并辦理了房地產(chǎn)初始登記的房地產(chǎn)才可以辦理小業(yè)主的《房地產(chǎn)證》；(2)未經(jīng)政府有關(guān)部門(mén)批準(zhǔn)的非法集資建房、合作建房，必須經(jīng)過(guò)有關(guān)部門(mén)處理并補(bǔ)交地價(jià)款，按規(guī)定辦理房地產(chǎn)初始登記后，方可辦理小業(yè)主《房地產(chǎn)證》；(3)經(jīng)初始登記后的集資建房、合作建房提交下列資料后即可辦理《房地產(chǎn)證》:《房地產(chǎn)轉(zhuǎn)移登記申請(qǐng)書(shū)》；身份證明；集資建房或合作建房合同書(shū)或協(xié)議書(shū)；購(gòu)房發(fā)票復(fù)印件；發(fā)展商出具的付清房款證明。

201、什么情況屬于三級(jí)市場(chǎng)轉(zhuǎn)移登記？

答：凡房地產(chǎn)已辦理二級(jí)市場(chǎng)產(chǎn)權(quán)登記并領(lǐng)取產(chǎn)權(quán)證后又發(fā)生轉(zhuǎn)移的，稱(chēng)為三級(jí)市場(chǎng)轉(zhuǎn)移登記。如房地產(chǎn)買(mǎi)賣(mài)、贈(zèng)與、交換、繼承，人民法院判決、裁定的強(qiáng)制性轉(zhuǎn)移等等。

202、三級(jí)市場(chǎng)轉(zhuǎn)移登記需提交什么資料？

答：(1)《房地產(chǎn)轉(zhuǎn)移登記申請(qǐng)書(shū)》；(2)轉(zhuǎn)讓、受讓雙方身份證明；(3)《房地產(chǎn)證》或其他產(chǎn)權(quán)證書(shū)；(4)房地產(chǎn)買(mǎi)賣(mài)合同。

203、拍賣(mài)的房地產(chǎn)過(guò)戶(hù)需提交哪些資料？

答：通過(guò)法院拍賣(mài)的需提交：(1)《房地產(chǎn)轉(zhuǎn)移登記申請(qǐng)書(shū)》；(2)競(jìng)授人身份證明；(3)拍賣(mài)成交確認(rèn)書(shū)、付清拍賣(mài)款證明；(4)法院判決、裁定或調(diào)解書(shū)、協(xié)助執(zhí)行通知書(shū)；(5)原產(chǎn)權(quán)證書(shū)，人民法院在辦案中未能收回原產(chǎn)權(quán)證的，需以法院名義在《深圳特區(qū)報(bào)》或《深圳商報(bào)》公告作廢；(6)若所拍賣(mài)的房地產(chǎn)是行政劃拔、減免地價(jià)的，需提交用地補(bǔ)充協(xié)議和付清地款證明。由業(yè)主自行委托拍賣(mài)行拍賣(mài)的需提交：(1)《房地產(chǎn)轉(zhuǎn)移登記申請(qǐng)書(shū)》；(2)競(jìng)授人身份證明；(3)拍賣(mài)成交確認(rèn)書(shū)、付清拍賣(mài)款證明；(4)原產(chǎn)權(quán)證書(shū)；(5)委托拍賣(mài)的公證書(shū)。

拍賣(mài)房地產(chǎn)過(guò)戶(hù)稅費(fèi)按三級(jí)市場(chǎng)轉(zhuǎn)讓計(jì)算。

204、如何辦理房地產(chǎn)交換？需繳納哪些費(fèi)用？

答：房地產(chǎn)交換是指當(dāng)事人將各自擁有的房地產(chǎn)相互轉(zhuǎn)移給對(duì)方的法律行為。當(dāng)事人雙方簽訂換房協(xié)議公證書(shū)(福利房需原產(chǎn)權(quán)單位和房改審批部門(mén)的同意)，并提交房地產(chǎn)轉(zhuǎn)移登記申請(qǐng)書(shū)、身份證明、原產(chǎn)權(quán)證書(shū)；對(duì)商品房交換的房屋有差價(jià)的，應(yīng)當(dāng)就差價(jià)部分按三級(jí)市場(chǎng)轉(zhuǎn)讓交納稅費(fèi)。

205、什么叫房地產(chǎn)贈(zèng)與？如何辦理過(guò)戶(hù)手續(xù)？

答：房地產(chǎn)贈(zèng)與是指當(dāng)事人一方將自己擁有的房地產(chǎn)無(wú)償?shù)剞D(zhuǎn)讓給他人的法律行為。按《深圳經(jīng)濟(jì)

特區(qū)公證條例》第十三條、第十八條等規(guī)定，贈(zèng)與應(yīng)在不動(dòng)產(chǎn)所在地公證處辦理贈(zèng)與合同公證，并提交經(jīng)公證的親屬關(guān)系證明書(shū)、房地產(chǎn)轉(zhuǎn)移登記申請(qǐng)書(shū)、身份證明及原產(chǎn)權(quán)證書(shū)辦理過(guò)戶(hù)手續(xù)。境外當(dāng)事人提交的證明材料按規(guī)定需經(jīng)司法部認(rèn)可的律師認(rèn)證或我國(guó)駐當(dāng)?shù)卮笫桂^(領(lǐng)使館)公證。

206、如何辦理繼承的房地產(chǎn)登記？需繳納哪些費(fèi)用？

答：需提交下列資料：(1)《房地產(chǎn)轉(zhuǎn)移登記申請(qǐng)書(shū)》；(2)不動(dòng)產(chǎn)所在地公證處出具的《繼承權(quán)公證書(shū)》；(3)身份證明；(4)《房地產(chǎn)證》或其他產(chǎn)權(quán)證書(shū)。

需交納稅費(fèi)有印花稅(稅率為0.05%，雙方交)，另每證另貼5元，登記費(fèi)(個(gè)人50元，單位80元)。

207、什么叫房地產(chǎn)抵押？

答：房地產(chǎn)抵押是指?jìng)鶆?wù)人或第三人(抵押人)以其合法擁有的房地產(chǎn)作為擔(dān)保物向債權(quán)人(抵押權(quán)人)提供債務(wù)履行擔(dān)保的行為。房地產(chǎn)按揭屬于房地產(chǎn)抵押的一種形式，一般特指用所購(gòu)房屋作為擔(dān)保貸款購(gòu)房的行為。

208、辦理房地產(chǎn)抵押登記需提供哪些資料？ 答：(1)《房地產(chǎn)抵押登記申請(qǐng)書(shū)》；(2)房地產(chǎn)權(quán)利證書(shū)；(3)身份證明；(4)經(jīng)公證的借款合同和抵押合同。

非法人企業(yè)、組織的房地產(chǎn)抵押需提交其產(chǎn)權(quán)部門(mén)同意抵押的批準(zhǔn)文件。

209、申請(qǐng)樓花按揭登記需提交什么資料？

答：發(fā)展商提供該按揭項(xiàng)目的樓花備案資料，經(jīng)登記機(jī)關(guān)審查后可辦理樓花按揭登記。需提交下列資料：(1)《樓花抵押登記申請(qǐng)書(shū)》；(2)蓋有“預(yù)售合同備案專(zhuān)用章”的房地產(chǎn)買(mǎi)賣(mài)合同書(shū)；(3)身份證明；(4)借款合同和按揭抵押合同(經(jīng)公證)。

210、辦理房地產(chǎn)抵押登記需繳納哪些費(fèi)用？

答：抵押登記費(fèi)按抵押價(jià)值的萬(wàn)分之一交納，但每項(xiàng)最低不少于一百元。收費(fèi)的幣種原則上與抵押貸款的幣種一致，但可按當(dāng)天的外牌價(jià)結(jié)算成人民幣計(jì)收。

211、為什么抵押登記要先繳納土地使用費(fèi)？

答：根據(jù)深府［1997］136號(hào)文的規(guī)定，抵押人在辦理房地產(chǎn)抵押登記之前應(yīng)先向規(guī)劃國(guó)土部門(mén)交納土地使用費(fèi)后方可辦理。具體要求是：(1)抵押人屬單位的，所有用途的抵押物都應(yīng)交納土地使用費(fèi)后才辦理抵押登記；(2)抵押人屬個(gè)人的，其自用性質(zhì)的住宅可以暫不交納土地使用費(fèi)，其它用途的抵押物亦必須先交納土地使用費(fèi)后方可辦理抵押登記。

212、三級(jí)市場(chǎng)的房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓按揭，應(yīng)如何辦理抵押登記？

答：有兩種辦法：(一)先由買(mǎi)賣(mài)雙方簽訂《房地產(chǎn)買(mǎi)賣(mài)合同公證書(shū)》，辦理受讓方的《房地產(chǎn)證》，由受讓方按房地產(chǎn)抵押登記的規(guī)定辦理現(xiàn)樓抵押登記；(二)買(mǎi)賣(mài)雙方簽訂《房地產(chǎn)買(mǎi)賣(mài)合同公證書(shū)》，同時(shí)提交按揭登記資料。

產(chǎn)權(quán)登記部門(mén)先辦轉(zhuǎn)讓?zhuān)筠k按揭登記(同時(shí)由一人操作完成，避免由時(shí)間差造成銀行方面的損失)，轉(zhuǎn)讓及按揭登記完成后，領(lǐng)發(fā)已蓋有抵押專(zhuān)用章的《房地產(chǎn)買(mǎi)賣(mài)合同公證書(shū)》。

213、已辦理樓花按揭登記的房地產(chǎn)能不能辦理《房地產(chǎn)證》？

答：可以。已辦理樓花抵押登記的房地產(chǎn)，原抵押(按揭)合同中如規(guī)定有樓花轉(zhuǎn)現(xiàn)樓登記的條款，在完成初始登記后，并在已辦理樓花轉(zhuǎn)現(xiàn)樓抵押登記的前提下，可由銀行代業(yè)主統(tǒng)一申辦《房地產(chǎn)證》，并由銀行領(lǐng)取。

214、哪些房地產(chǎn)不能辦理抵押登記？

答：(1)權(quán)屬來(lái)源是限制抵押的(包括福利房、微利房、私人建房等)；(2)根據(jù)城市規(guī)劃，市區(qū)政府決定收回土地使用權(quán)的；(3)司法機(jī)關(guān)、行政機(jī)關(guān)依法裁定、決定查封或者以其他形式限制房地產(chǎn)權(quán)利的；(4)共有房地產(chǎn)，未經(jīng)其他共有人書(shū)面同意的；(5)權(quán)屬有爭(zhēng)議的；(6)法律、法規(guī)或市政府規(guī)定禁止抵押的；(7)除鄉(xiāng)(鎮(zhèn))、村企業(yè)廠房等建筑物占用范圍的集體土地使用權(quán)利依法承包并經(jīng)發(fā)包方同意抵押的荒山、荒溝、荒丘、荒灘等荒地的集體土地使用權(quán)之外的其它集體土地使用權(quán)。

215、第三者擔(dān)保的抵押登記應(yīng)如何辦理？

答：第三者擔(dān)保的抵押貸款在提交資料時(shí)，除按一般現(xiàn)樓抵押貸款提交資料外，還應(yīng)提交第三者(通常是借款人)的有關(guān)身份證明，同時(shí)在房地產(chǎn)抵押合同中應(yīng)明確寫(xiě)明抵押人與借款人。

216、土地來(lái)源屬行政劃撥或減免地價(jià)款的房地產(chǎn)能否辦理抵押登記？

答：凡土地來(lái)源屬行政劃撥或減免地價(jià)的企業(yè)土地，在未向政府繳納地價(jià)或未繳足地價(jià)前，不能單獨(dú)以土地進(jìn)行抵押登記；若土地上的建筑物已合法登記，可以同意單獨(dú)以房屋作抵押，在處分抵押物時(shí)，必須委托深圳市不動(dòng)產(chǎn)拍賣(mài)行進(jìn)行拍賣(mài)或變賣(mài)，不動(dòng)產(chǎn)拍賣(mài)行負(fù)責(zé)扣發(fā)應(yīng)補(bǔ)交的土地價(jià)款。凡行政、事業(yè)單位的房地產(chǎn)，不得擅自為企業(yè)提供抵押擔(dān)保。

217、注銷(xiāo)房地產(chǎn)抵押登記應(yīng)提交什么資料？

答：(1)抵押權(quán)人屬金融機(jī)構(gòu)的，應(yīng)由金融機(jī)構(gòu)出具注銷(xiāo)抵押登記申請(qǐng)；(2)抵押權(quán)人屬企業(yè)的，應(yīng)由企業(yè)提交身份證明和出具注銷(xiāo)抵押登記申請(qǐng)；(3)抵押權(quán)人屬個(gè)人的，應(yīng)由提交經(jīng)公證的注銷(xiāo)抵押登記申請(qǐng)并親自到收文窗口交件；(4)注銷(xiāo)抵押應(yīng)與申請(qǐng)注銷(xiāo)的抵押物證件同時(shí)提交(即房地產(chǎn)證或房地產(chǎn)買(mǎi)賣(mài)合同書(shū)，辦事人應(yīng)有授權(quán)委托書(shū)、身份證等)。

218、雙方共同購(gòu)買(mǎi)已辦理按揭登記的房地產(chǎn)，一方因故退出或轉(zhuǎn)讓?zhuān)撊绾无k理登記手續(xù)？

答：根據(jù)《中華人民共和國(guó)擔(dān)保法》的規(guī)定，已抵押的房地產(chǎn)可以轉(zhuǎn)讓?zhuān)珣?yīng)由抵押權(quán)人、轉(zhuǎn)讓人和受讓人三方簽訂有關(guān)的公證書(shū)，即簽訂將原抵押轉(zhuǎn)移給新的受讓方的協(xié)議；抵押人未通知抵押權(quán)人或者未告知受讓人的，轉(zhuǎn)讓行為無(wú)效。

抵押轉(zhuǎn)移給新的受讓人的，要向登記機(jī)關(guān)同時(shí)提供房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓和現(xiàn)樓房地產(chǎn)抵押登記兩套資料。登記部門(mén)先按轉(zhuǎn)讓辦理，待新的受讓人的《房地產(chǎn)證》打印后，同時(shí)辦理抵押登記。

219、地下室、停車(chē)場(chǎng)及車(chē)位可否銷(xiāo)售、抵押？

答：地下室、地下停車(chē)場(chǎng)屬于不能分?jǐn)偟墓裁娣e，其產(chǎn)權(quán)應(yīng)屬建筑物內(nèi)參與分?jǐn)傇摴裁娣e的所有業(yè)主共同擁有，由房屋物業(yè)管理部門(mén)統(tǒng)一管理，不允許銷(xiāo)售、抵押。

在建筑報(bào)建和預(yù)售審批時(shí)已批準(zhǔn)可以單獨(dú)銷(xiāo)售的地下室、停車(chē)場(chǎng)及車(chē)位可以銷(xiāo)售、抵押。

220、已辦理房地產(chǎn)抵押登記后，原合同內(nèi)容變更的，如何辦理登記？

答：已辦理抵押登記后，若發(fā)生變更抵押物，追加抵押物，變更抵押金額、幣種或抵押期限等情況，應(yīng)提交記載變更內(nèi)容的抵押公證書(shū)、原抵押合同及借款合同公證書(shū)復(fù)印件，登記機(jī)關(guān)作相應(yīng)的變更抵押登記。

221、什么叫分割房地產(chǎn)？

答：分割房地產(chǎn)是指將總的房地產(chǎn)面積根據(jù)需要分割成若干份，在房地產(chǎn)登記上表現(xiàn)為《房地產(chǎn)證》的分證，即將一本《房地產(chǎn)證》分為幾本《房地產(chǎn)證》，但總面積不發(fā)生變化。

222、如何辦理分割房地產(chǎn)的《房地產(chǎn)證》？需要繳納哪些費(fèi)用？

答：分割的房地產(chǎn)必須是能在實(shí)地分割清楚的，如按層登記的房地產(chǎn)分割為按套登記等。由分割人填寫(xiě)《房地產(chǎn)其它登記申請(qǐng)書(shū)》，分割后的房地產(chǎn)需要進(jìn)行查丈的，還要申請(qǐng)查丈。該項(xiàng)登記僅需繳納登記費(fèi)。

223、商業(yè)用途的房地產(chǎn)業(yè)權(quán)合起來(lái)重新劃分，該如何辦理手續(xù)？

答：同一權(quán)利人的多個(gè)商業(yè)用途的房地產(chǎn)，屬于《房地產(chǎn)證》的合并或分割，應(yīng)經(jīng)過(guò)重新測(cè)量并辦理變更登記手續(xù)；如屬多個(gè)權(quán)利人的商業(yè)用途房地產(chǎn)，將分散業(yè)權(quán)合起來(lái)重新劃分實(shí)際上是重新轉(zhuǎn)讓?zhuān)瑧?yīng)當(dāng)辦理轉(zhuǎn)移登記。

224、被司法部門(mén)依法查封的房地產(chǎn)能否轉(zhuǎn)讓?zhuān)坎榉馄跐M(mǎn)六個(gè)月是否自動(dòng)解封？

答：被依法查封的房地產(chǎn)不得轉(zhuǎn)讓和抵押?！渡钲诮?jīng)濟(jì)特區(qū)房地產(chǎn)登記條例》規(guī)定，查封房地產(chǎn)或以其他形式限制房地產(chǎn)的期限，最長(zhǎng)不得超過(guò)六個(gè)月。

查封或限制六個(gè)月后未繼續(xù)查封或限制的，登記機(jī)關(guān)可逕為注銷(xiāo)查封或限制并予以公告。

225、安居房分為哪幾種？

答：安居房包括按規(guī)定出售或出租給國(guó)家機(jī)關(guān)、事業(yè)單位、企業(yè)單位職工的準(zhǔn)成本房、全成本房、全成本微利房和社會(huì)微利房。

226、具備什么條件，才可以申請(qǐng)安居房的全部產(chǎn)權(quán)？

答：購(gòu)買(mǎi)了安居房且同時(shí)滿(mǎn)足下列條件的業(yè)主，可到深圳市住宅局售房中心申請(qǐng)辦理取得安居房全部產(chǎn)權(quán)手續(xù)。（1）已辦理了《房地產(chǎn)證》（綠證）；（2）所購(gòu)安居房無(wú)產(chǎn)權(quán)糾紛；（3）權(quán)利人和共有人與住宅局檔案記錄相符；（4）所購(gòu)安居房不需補(bǔ)差。

227、未滿(mǎn)足以上條件的，如何申請(qǐng)？

答：凡未滿(mǎn)足申請(qǐng)條件的，必須在辦理相應(yīng)手續(xù)后才能申請(qǐng)安居房的全部產(chǎn)權(quán)。（1）未辦理《房地產(chǎn)證》的，到登記機(jī)關(guān)申請(qǐng)辦理后，方可申請(qǐng)；（2）有產(chǎn)權(quán)糾紛的，需待糾紛解決后才能申請(qǐng)；（3）權(quán)利人和共有人與住宅局檔案記錄不相符的，需依據(jù)有關(guān)規(guī)定辦理變更登記后方可申請(qǐng)；（4）按《深圳市國(guó)家機(jī)關(guān)事業(yè)單位住房制度改革若干規(guī)定》需要補(bǔ)差的，補(bǔ)差后才能申請(qǐng)。228、公房上市需要哪些手續(xù)？

答：滿(mǎn)足申請(qǐng)條件的業(yè)主到市住宅局售房中心領(lǐng)取并填寫(xiě)《申請(qǐng)取得安居房全部產(chǎn)權(quán)審核表》；獲批準(zhǔn)后，則可領(lǐng)取“深圳市人民政府住房制度改革辦公室批復(fù)”；申請(qǐng)人憑批復(fù)及有關(guān)資料到房地產(chǎn)登記機(jī)關(guān)辦理產(chǎn)權(quán)登記手續(xù)。

229、辦理安居房換證或換證與轉(zhuǎn)移登記同時(shí)進(jìn)行產(chǎn)權(quán)登記的，需要提交哪些材料？

答：辦理安居房換證，所需提供的資料：（1）《深圳市安居房換證登記申請(qǐng)書(shū)》；（2）《房地產(chǎn)證》；（3）市房改辦批復(fù)；（4）申請(qǐng)人身份證明。

辦理安居房換證與轉(zhuǎn)移登記同時(shí)進(jìn)行的，所需提供的資料：（1）《深圳市安居房換證登記申請(qǐng)書(shū)》、《深圳市房地產(chǎn)轉(zhuǎn)移登記申請(qǐng)書(shū)》；（2）《房地產(chǎn)證》；（3）市房改辦批復(fù)；（4）申請(qǐng)人身份證明，如轉(zhuǎn)移時(shí)買(mǎi)方為單位的，還需提交企業(yè)法人營(yíng)業(yè)執(zhí)照復(fù)印件，非企業(yè)的提交單位成立批文和負(fù)責(zé)人任命書(shū)復(fù)印件，法定代表人證明、委托書(shū)，法定代表人、委托人身份證復(fù)印件；（5）經(jīng)公證的《深圳市房地產(chǎn)買(mǎi)賣(mài)合同》。如屬贈(zèng)與、繼承、交換情況的，則需先換證再進(jìn)行轉(zhuǎn)移登記。

230、辦理安居房換證或換證轉(zhuǎn)移登記同時(shí)進(jìn)行產(chǎn)權(quán)登記的，需要繳納哪些費(fèi)用？

答：安居房換證登記的，應(yīng)繳納以下稅費(fèi)：（1）按房改購(gòu)買(mǎi)價(jià)計(jì)交1%的國(guó)有土地收益金；（2）登記費(fèi)，個(gè)人50元，單位80元；（3）按登記價(jià)計(jì)交0.5‰的印花稅及每本證貼5元印花票。

安居房轉(zhuǎn)讓的，應(yīng)繳納以下稅費(fèi)：（1）銷(xiāo)售營(yíng)業(yè)稅，按（銷(xiāo)售價(jià)－原價(jià)）的5%，售方繳納，國(guó)土部門(mén)代收；（2）城市建設(shè)維護(hù)稅，按營(yíng)業(yè)稅稅額的1%，售方繳納，國(guó)土部門(mén)代收；（3）印花稅，按銷(xiāo)售價(jià)的0.05%，另每證貼花5元，雙方繳納，國(guó)土部門(mén)代收；（4）個(gè)人所得稅，按所得額的20%，售方繳納，國(guó)土部門(mén)代收；（5）登記費(fèi)，個(gè)人50元，單位80元買(mǎi)方繳納，國(guó)土部門(mén)收??；（6）契稅，按銷(xiāo)售價(jià)的1%，買(mǎi)方繳納，國(guó)土部門(mén)代收。

安居房轉(zhuǎn)讓優(yōu)惠政策：（1）對(duì)個(gè)人購(gòu)買(mǎi)并居住超過(guò)1年的，銷(xiāo)售時(shí)免征營(yíng)業(yè)稅、城市建設(shè)維護(hù)稅；(2)個(gè)人出售自用5年以上的，免征個(gè)人所得稅。231、安居房上市需不需要補(bǔ)差價(jià)？

答：（1）1992年1月1日之后購(gòu)買(mǎi)的準(zhǔn)成本價(jià)、全成本價(jià)安居房，面積超過(guò)70平方米的，和1992年1月1日前購(gòu)買(mǎi)的準(zhǔn)成本價(jià)、全成本價(jià)安居房，夫妻雙方戶(hù)口都是在1988年6月10日以后調(diào)入深圳的，購(gòu)買(mǎi)1988年6月10日后興建的面積大于70平方米的安居房，不需補(bǔ)交差價(jià)即可獲得全產(chǎn)權(quán)。（2）1992年1月1日之后購(gòu)買(mǎi)的準(zhǔn)成本價(jià)、全成本價(jià)安居房，面積小于70平方米的，和1992年1月1日之后購(gòu)買(mǎi)并在1988年6月10日前竣工的安居房，需補(bǔ)差后獲得全產(chǎn)權(quán)。

232、安居房可否辦理抵押貸款？

答：安居房不能辦理抵押貸款，但可在“綠證換紅證”后辦理抵押貸款手續(xù)。

233、安居房可否贈(zèng)與？如何辦理？

答：安居房不可贈(zèng)與。待完成了公房上市手續(xù)，則視同商品房，可以依法贈(zèng)與，手續(xù)等同商品房贈(zèng)與手續(xù)。

第四篇：房地產(chǎn)五證兩書(shū)三表（最終版）

房地產(chǎn)五證兩書(shū)三表是什么？

一、房產(chǎn)五證是什么、房地產(chǎn)五證是哪五證？

1.房產(chǎn)五證是指《國(guó)有土地使用證》、《建設(shè)用地規(guī)劃許可證》、《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》、《建設(shè)工程施工許可證》(建設(shè)工程開(kāi)工證)、《商品房銷(xiāo)售(預(yù)售)許可證》。

2.房地產(chǎn)五證中最重要的是《國(guó)有土地使用證》和《商品房銷(xiāo)售(預(yù)售)許可證》，兩者表明所購(gòu)房屋屬合法交易范疇?！渡唐贩夸N(xiāo)售(預(yù)售)許可證》的預(yù)售范圍為本項(xiàng)目可銷(xiāo)售樓盤(pán)，購(gòu)房者務(wù)必看清購(gòu)買(mǎi)樓層是否在預(yù)售范圍內(nèi)。

3.《國(guó)有土地使用證》是證明土地使用者(單位或個(gè)人)使用國(guó)有土地的法律憑證，受法律保護(hù)。

4.《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》是有關(guān)建設(shè)工程符合城市規(guī)劃要求的法律憑證，是建設(shè)單位建設(shè)工程的法律憑證，是建設(shè)活動(dòng)中接受監(jiān)督檢查時(shí)的法定依據(jù)。

5.《建設(shè)工程施工許可證》(建設(shè)工程開(kāi)工證)是建筑施工單位符合各種施工條件、允許開(kāi)工的批準(zhǔn)文件，是建設(shè)單位進(jìn)行工程施工的法律憑證，也是房屋權(quán)屬登記的主要依據(jù)之一。

6.《建設(shè)用地規(guī)劃許可證》是建設(shè)單位在向土地管理部門(mén)申請(qǐng)征用、劃撥土地前，經(jīng)城市規(guī)劃行政主管部門(mén)確認(rèn)建設(shè)項(xiàng)目位置和范圍符合城市規(guī)劃的法定憑證，是建設(shè)單位用地的法律憑證

7.《商品房銷(xiāo)售(預(yù)售)許可證》是市、縣人民政府房地產(chǎn)行政管理部門(mén)允許房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)銷(xiāo)售商品房的批準(zhǔn)文件。

二、房地產(chǎn)五證二書(shū)、房產(chǎn)五證兩書(shū)是哪兩書(shū)？

1.二書(shū)是指《住宅質(zhì)量保證書(shū)》和《住宅使用說(shuō)明書(shū)》。

2.兩書(shū)可以作為商品房買(mǎi)賣(mài)合同的補(bǔ)充約定，并且是房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)在商品房交付使用時(shí)，向購(gòu)房人提供的對(duì)商品住宅承擔(dān)質(zhì)量責(zé)任的法律文件和保證文件。

3.《住宅質(zhì)量保證書(shū)》是房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)對(duì)所售商品房承擔(dān)質(zhì)量責(zé)任的法律文件，其中應(yīng)當(dāng)列明工程質(zhì)量監(jiān)督單位核驗(yàn)的質(zhì)量等級(jí)、保修范圍、保修期和保修單位等內(nèi)容。

三、五證兩書(shū)三表、五證兩書(shū)三表是哪三表？

1.竣工驗(yàn)收備案表。

2.房屋實(shí)測(cè)面積表。

3.住宅工程質(zhì)量分戶(hù)驗(yàn)收表。

四、房地產(chǎn)五證辦理流程順序？

(一)、建設(shè)用地規(guī)劃許可證和國(guó)有土地使用證

1.選址意見(jiàn)書(shū)(審查用地性質(zhì)、范圍、面積是否符合城市整體規(guī)劃)(30個(gè)工作日)程序：

(1)企業(yè)提供申請(qǐng)報(bào)告、規(guī)劃申請(qǐng)表、總平面圖、土地轉(zhuǎn)讓協(xié)議或國(guó)有土地使用證、企業(yè)營(yíng)業(yè)執(zhí)照和資質(zhì)證書(shū)，報(bào)規(guī)劃局用地處

(2)用地處轉(zhuǎn)總工室審查

(3)報(bào)局業(yè)務(wù)會(huì)批準(zhǔn)

(4)領(lǐng)取選址意見(jiàn)書(shū)

2.規(guī)劃院實(shí)地測(cè)量，并處定位圖，收取測(cè)量費(fèi)

3.建設(shè)用地規(guī)劃許可證(30個(gè)工作日)

(1)企業(yè)持定位圖、選址意見(jiàn)書(shū)、用地申請(qǐng)到用地處審查

(2)主管局長(zhǎng)、主管局市長(zhǎng)批準(zhǔn)

(3)打交費(fèi)單，領(lǐng)取用地規(guī)劃許可證

4.國(guó)有土地使用證(60個(gè)工作日)

(1)建設(shè)單位持用地申請(qǐng)、航測(cè)圖、平面布置圖、土地轉(zhuǎn)讓協(xié)議、建設(shè)用地規(guī)劃許可證、土地轉(zhuǎn)讓雙方的有關(guān)證件、委托書(shū)到土地局土地利用處

(2)土地評(píng)估

(3)土地局測(cè)量對(duì)現(xiàn)場(chǎng)測(cè)量，出定界圖

(4)繳納土地出讓金和契稅，領(lǐng)取國(guó)有土地使用證

(二)、建設(shè)工程規(guī)劃許可證

1.市消防支隊(duì)蓋章(15個(gè)工作日)

(1)持消防審批表、全套施工圖到市消防支隊(duì)建審科進(jìn)行審批

(2)核發(fā)消防設(shè)計(jì)審核意見(jiàn)書(shū)、建設(shè)工程規(guī)劃許可證申請(qǐng)表蓋章

2.人防證明市人防辦六十個(gè)工作日辦理自建手續(xù)

3.房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)建設(shè)規(guī)模(30個(gè)工作日)

建設(shè)單位持單位申請(qǐng)、總平面圖、資金證明到市房管局規(guī)劃發(fā)展處辦理

4.建設(shè)工程規(guī)劃許可證(30個(gè)工作日)

(1)建設(shè)單位持申請(qǐng)報(bào)告、建設(shè)工程規(guī)劃申請(qǐng)表(消防蓋章)、土地征、用地規(guī)劃許可證、總平面圖、全套施工圖、四套航測(cè)圖到市規(guī)劃局建管處

(2)以上資料由總工室、局業(yè)務(wù)會(huì)審定后報(bào)處長(zhǎng)、局長(zhǎng)簽字

(3)打交費(fèi)單交費(fèi)，領(lǐng)取建設(shè)規(guī)劃許可證、放驗(yàn)線通知單

5.放線報(bào)告(15個(gè)工作日)

持放線通知和施工圖、紅線圖到規(guī)劃院測(cè)量隊(duì)放線。

(三)、建設(shè)工程施工許可證(建委)

1.報(bào)建(1個(gè)工作日)

提供資料：建設(shè)工程規(guī)劃許可證、用地規(guī)劃許可證、土地證、報(bào)建申請(qǐng)表4份、紅線圖、施工圖、規(guī)劃總平面圖

2.現(xiàn)場(chǎng)勘察(3個(gè)工作日)

3.組織招標(biāo)

4.抗震審查

5.施工合同審查

6.交費(fèi)，辦理建設(shè)工程施工許可證(建設(shè)施工合同、勘察合同、設(shè)計(jì)合同、監(jiān)理合同、報(bào)建申請(qǐng)表、工程預(yù)算書(shū)、中標(biāo)通知書(shū)、交費(fèi)發(fā)票

(四)、商品房預(yù)售許可證(15個(gè)工作日)

申請(qǐng)單位持營(yíng)業(yè)執(zhí)照、資質(zhì)證書(shū)、土地征、開(kāi)發(fā)建設(shè)規(guī)模、建設(shè)工程規(guī)劃許可證、紅線圖、施工合同、施工許可證、銷(xiāo)控表、標(biāo)準(zhǔn)層平面圖、物業(yè)管理內(nèi)容、到市房管局預(yù)售科，15日內(nèi)核發(fā)

(五)、配套工程

建設(shè)管線工程規(guī)劃許可證(15個(gè)工作日)：建設(shè)單位持申請(qǐng)報(bào)告、建設(shè)工程規(guī)劃申請(qǐng)表、土地征、用地規(guī)劃許可證、總平面圖、管線報(bào)批圖、市規(guī)劃局管線工程處

房地產(chǎn)五證的辦理流程

房地產(chǎn)五證的辦理流程原則上是：

《建設(shè)用地規(guī)劃許可證》——《國(guó)有土地使用權(quán)證》——《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》——《建筑工程施工許可證》(又稱(chēng)建筑工程開(kāi)工證)——《商品房預(yù)售許可證》

具體如下：

一、《建設(shè)用地規(guī)劃許可證》和《國(guó)有土地使用證》

1.選址意見(jiàn)書(shū)(審查用地性質(zhì)、范圍、面積是否符合城市整體規(guī)劃)(30個(gè)工作日)

(1)企業(yè)提供申請(qǐng)報(bào)告、規(guī)劃申請(qǐng)表、總平面圖、土地轉(zhuǎn)讓協(xié)議或國(guó)有土地使用證、企業(yè)營(yíng)業(yè)執(zhí)照和資質(zhì)證書(shū)，報(bào)規(guī)劃局用地處

(2)用地處轉(zhuǎn)總工室審查

(3)報(bào)局業(yè)務(wù)會(huì)批準(zhǔn)

(4)領(lǐng)取選址意見(jiàn)書(shū)

2.規(guī)劃院實(shí)地測(cè)量，并處定位圖，收取測(cè)量費(fèi)

3.建設(shè)用地規(guī)劃許可證(30個(gè)工作日)

(1)企業(yè)持定位圖、選址意見(jiàn)書(shū)、用地申請(qǐng)到用地處審查

(2)主管局長(zhǎng)、主管局市長(zhǎng)批準(zhǔn)

(3)打交費(fèi)單，領(lǐng)取用地規(guī)劃許可證

4.國(guó)有土地使用證(60個(gè)工作日)

(1)建設(shè)單位持用地申請(qǐng)、航測(cè)圖、平面布置圖、土地轉(zhuǎn)讓

協(xié)議、建設(shè)用地規(guī)劃許可證、土地轉(zhuǎn)讓雙方的有關(guān)證件、委托書(shū)到土地局土地利用處

(2)土地評(píng)估

(3)土地局測(cè)量對(duì)現(xiàn)場(chǎng)測(cè)量，出定界圖

(4)繳納土地出讓金和契稅，領(lǐng)取國(guó)有土地使用證

二、《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》

1.市消防支隊(duì)蓋章(15個(gè)工作日)

(1)持消防審批表、全套施工圖到市消防支隊(duì)建審科進(jìn)行審批

(2)核發(fā)消防設(shè)計(jì)審核意見(jiàn)書(shū)、建設(shè)工程規(guī)劃許可證申請(qǐng)表蓋章

2.人防證明 市人防辦（60個(gè)工作日）辦理自建手續(xù)

3.房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)建設(shè)規(guī)模(30個(gè)工作日)

建設(shè)單位持單位申請(qǐng)、總平面圖、資金證明到市房管局規(guī)劃發(fā)展處辦理

4.建設(shè)工程規(guī)劃許可證(30個(gè)工作日)

(1)建設(shè)單位持申請(qǐng)報(bào)告、建設(shè)工程規(guī)劃申請(qǐng)表(消防蓋章)、土地征、用地規(guī)劃許可證、總平面圖、全套施工圖、四套航測(cè)圖到市規(guī)劃局建管處

(2)以上資料由總工室、局業(yè)務(wù)會(huì)審定后報(bào)處長(zhǎng)、局長(zhǎng)簽字

(3)打交費(fèi)單交費(fèi)，領(lǐng)取建設(shè)規(guī)劃許可證、放驗(yàn)線通知單

5.放線報(bào)告(15個(gè)工作日)

持放線通知和施工圖、紅線圖到規(guī)劃院測(cè)量隊(duì)放線。

三、《建設(shè)工程施工許可證》(建委)

1.報(bào)建(1個(gè)工作日)

提供資料：建設(shè)工程規(guī)劃許可證、用地規(guī)劃許可證、土地證、報(bào)建申請(qǐng)表4份、紅線圖、施工圖、規(guī)劃總平面圖

2.現(xiàn)場(chǎng)勘察(3個(gè)工作日)

3.組織招標(biāo)

4.抗震審查

5.施工合同審查

6.交費(fèi)，辦理建設(shè)工程施工許可證(建設(shè)施工合同、勘察合同、設(shè)計(jì)合同、監(jiān)理合同、報(bào)建申請(qǐng)表、工程預(yù)算書(shū)、中標(biāo)通知書(shū)、交費(fèi)****

四、《商品房預(yù)售許可證》(15個(gè)工作日)

申請(qǐng)單位持營(yíng)業(yè)執(zhí)照、資質(zhì)證書(shū)、土地征、開(kāi)發(fā)建設(shè)規(guī)模、建設(shè)工程規(guī)劃許可證、紅線圖、施工合同、施工許可證、銷(xiāo)控表、標(biāo)準(zhǔn)層平面圖、物業(yè)管理內(nèi)容、到市房管局預(yù)售科，十五日內(nèi)核發(fā)

五、配套工程

建設(shè)管線工程規(guī)劃許可證(15個(gè)工作日)：建設(shè)單位持申請(qǐng)報(bào)告、建設(shè)工程規(guī)劃申請(qǐng)表、土地征、用地規(guī)劃許可證、總平面圖、管線報(bào)批圖、市規(guī)劃局管線工程處

第五篇：商品房五證兩書(shū)

商 品 房 五 證 兩 書(shū)

一、《建設(shè)用地規(guī)劃許可證》

建設(shè)單位向土地管理部門(mén)申請(qǐng)征用劃撥土地前，經(jīng)城市規(guī)劃行政主管部門(mén)確認(rèn)，該項(xiàng)目位置范圍符合城市規(guī)劃的法律憑證。

二、《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》

有關(guān)建設(shè)工程符合城市規(guī)劃需求的法律憑證.三、《國(guó)有土地使用證》

經(jīng)土地使用者申請(qǐng)，經(jīng)城市各級(jí)人民頒布的國(guó)有土地使用權(quán)的法律憑證。該證主要載明土地使用者名稱(chēng)、土地座落、用途、土地使用面積、使用年限、和“四至”范圍。

“經(jīng)濟(jì)適用房”用地是《劃撥土地》；“商品房”用地是《出讓土地》。兩種土地性質(zhì)不一樣?！蹲≌玫亍返氖褂闷谙奘?0年，《商業(yè)用地》使用期限是40年、《綜合用地》的使用年限是50年。

根據(jù)《物權(quán)法》相關(guān)條款：建設(shè)用地使用權(quán)人應(yīng)當(dāng)合理利用土地，不得改變土地用途；需要改變土地用途的，應(yīng)當(dāng)依法經(jīng)有關(guān)行政主管部門(mén)批準(zhǔn)。集體土地和耕地是不容許隨意改變其性質(zhì)、違法出租、買(mǎi)賣(mài)和搞房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的。

四、《建設(shè)工程開(kāi)工許可證》

建設(shè)單位進(jìn)行工程施工的法律憑證，也是房屋權(quán)屬登記的主要依據(jù)之一，沒(méi)有開(kāi)工證的建筑屬違章建筑，不受法律保護(hù)。

五、《商品房銷(xiāo)售(預(yù)售)許可證》

市、縣人民房地產(chǎn)管理部門(mén)允許房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)，銷(xiāo)售商品房的批準(zhǔn)性文件。沒(méi)有《商品房銷(xiāo)售（預(yù)售）許可證》所填寫(xiě)的“購(gòu)房合同、內(nèi)部協(xié)議”等都是無(wú)效的。

“五證”中最重要的是國(guó)有土地使用證和商品房銷(xiāo)售（預(yù)售）許可證，兩者表明所購(gòu)房屋屬合法交易范疇。商品房銷(xiāo)售（預(yù)售）許可證的預(yù)售范圍為本項(xiàng)目可銷(xiāo)售樓盤(pán)，購(gòu)房者務(wù)必看清購(gòu)買(mǎi)樓層是否在預(yù)售范圍內(nèi)。

六、“兩書(shū)”

《商品房質(zhì)量保證書(shū)》、《商品房使用說(shuō)明書(shū)》

名 詞 解 釋

1、【均價(jià)】均價(jià)是指將各單位的銷(xiāo)售價(jià)格相加之后的和數(shù)除以單位建筑面積的和數(shù)，即得出每平方米的均價(jià)。均價(jià)一般不是銷(xiāo)售價(jià)，但也有例外，前段時(shí)期某高層物業(yè)推出的“不計(jì)樓層、朝向，以2800元／平方米統(tǒng)一價(jià)銷(xiāo)售“，即以均價(jià)作銷(xiāo)售價(jià)，也不失為引人矚目的營(yíng)銷(xiāo)策略。

2、【基價(jià)】基價(jià)也叫基礎(chǔ)價(jià)，是指經(jīng)過(guò)核算而確定的每平方米商品房基本價(jià)格。商品房的銷(xiāo)售價(jià)一般以基價(jià)為基數(shù)增減樓層，朝向差價(jià)后而得出。

3、【起價(jià)】起價(jià)也叫起步價(jià)，是指某物業(yè)各樓層銷(xiāo)售價(jià)格中的最低價(jià)格，即是起價(jià)。多層住宅，不帶花園的，一般以一樓或頂樓的銷(xiāo)售價(jià)為起價(jià)；帶花園的住宅，一般以二樓或五樓做為銷(xiāo)售的起價(jià)。高層物業(yè)，以最低層的銷(xiāo)售價(jià)為起步價(jià)。房產(chǎn)廣告中：×××元／平方米起售“，以較低的起價(jià)來(lái)引起消費(fèi)者的注意。

4、【預(yù)售價(jià)】預(yù)售價(jià)也是商品房預(yù)（銷(xiāo)）售合同中的專(zhuān)用術(shù)語(yǔ)；預(yù)售價(jià)不是正式價(jià)格，在商品房交付使用時(shí)，應(yīng)按有批準(zhǔn)權(quán)限部門(mén)核定的價(jià)格為準(zhǔn)。

5、【一次性買(mǎi)斷價(jià)】一次性買(mǎi)斷價(jià)是指買(mǎi)方與賣(mài)方商定的一次性定價(jià)。一次性買(mǎi)斷價(jià)屬房產(chǎn)銷(xiāo)售合同中的專(zhuān)用價(jià)格術(shù)語(yǔ)，確定之后，買(mǎi)方或賣(mài)方必須按此履行付款或交房的義務(wù)，不得隨意變更。

6、【定金】定金是指當(dāng)事人約定由一方向?qū)Ψ浇o付的，作為債權(quán)擔(dān)保的一定數(shù)額的貨幣，它屬于一種法律上的擔(dān)保方式，目的在于促使債務(wù)人履行債務(wù)，保障債權(quán)人的債權(quán)得以實(shí)現(xiàn)。根據(jù)我國(guó)發(fā)法通則和《擔(dān)保法》八十九條規(guī)定，定金應(yīng)當(dāng)以書(shū)面形式約定，當(dāng)事人在定金合同中應(yīng)約定交付定金的期限。定金合同從實(shí)際交付定金之日起生效，定金的數(shù)額由當(dāng)事人約定，但不得超出合同標(biāo)的額的20%。如果購(gòu)房者交了定金之后改變主意決定不買(mǎi)，開(kāi)發(fā)商有權(quán)以購(gòu)房者違約為由不退定金；如果開(kāi)發(fā)商將房屋賣(mài)給他人，應(yīng)當(dāng)向購(gòu)房者雙倍返還定金?！?/p>

7、【違約金】違約金是指違約方按照法律規(guī)定和合同的約定，應(yīng)該付給對(duì)方的一定數(shù)量的貨幣。違約金是對(duì)違約方的一種經(jīng)濟(jì)制裁，具有懲罰性和補(bǔ)償性，但主要體現(xiàn)懲罰性。只要當(dāng)事人有違約行為且在主觀上有過(guò)錯(cuò)，無(wú)論是否給對(duì)方造成損失，都要支付違約金。

8、【建筑面積】住宅的建筑面積是指建筑物外墻外圍所圍成空間的水平面積，如果計(jì)算多、高層住宅的建筑面積，則是各層建筑面積之和。建筑面積包含了房屋居住的可用面積、墻體柱體占地面積、樓梯走道面積、其他公攤面積等。

9、【使用面積】住宅的使用面積，指住宅各層平面中直接供住戶(hù)生活使用的凈面積之和。計(jì)算住宅使用面積，可以比較直觀地反應(yīng)住宅的使用狀況，但在住宅買(mǎi)賣(mài)中一般不采用使用面積來(lái)計(jì)算價(jià)格。計(jì)算使用面積時(shí)有一些特殊規(guī)定：躍層式住宅中的戶(hù)內(nèi)樓梯按自然層數(shù)的面積總和計(jì)入使用面積；不包含在結(jié)構(gòu)面積內(nèi)的煙囪、通風(fēng)道、管道井均計(jì)入使用面積；內(nèi)墻面裝修厚度計(jì)入使用面積。計(jì)算住宅租金，都是按使用面積計(jì)算。

10、【公用面積】住宅的公用面積是指住宅樓內(nèi)為住戶(hù)出入方便、正常交往、保障生活所設(shè)置的公共走廊、樓梯、電梯間、水箱間等所占面積的總和。開(kāi)發(fā)商在出售商品房時(shí)計(jì)算的建筑面積存在公共面積的分?jǐn)倖?wèn)題。

11、【公攤面積】商品房分?jǐn)偟墓媒ㄖ娣e主要由兩部分組成：

（1）電梯井、樓梯間、垃圾道、變電室、設(shè)備室、公共門(mén)廳和過(guò)道等功能上為整樓建筑服務(wù)的公共用房和管理用房的建筑面積；

（2）各單元與樓宇公共建筑空間之間的分隔以及外墻（包括山墻）墻體水平投影面積的50％。

12、【共有建筑面積分?jǐn)傁禂?shù)】整幢建筑物的共有建筑面積與整幢建筑物的各套套內(nèi)建筑面積之和的比值，即為共有建筑面積分?jǐn)傁禂?shù)。

13、【實(shí)用面積】它是“建筑面積“扣除公共分?jǐn)偯娣e后的余額。

14、【居住面積】住宅的居住面積是指住宅建筑各層平面中直接供住戶(hù)生活使用的居室凈面積之和。所謂凈面積就是要除去墻、柱等建筑構(gòu)件所占有的水平面積（即結(jié)構(gòu)面積）。一般作為衡量居住水平的面積指標(biāo)。

15、【計(jì)租面積】作為計(jì)算房租的面積。在住房制度改革中，作出統(tǒng)一規(guī)定，住宅用房按使用面積計(jì)算，包括居室，客廳，衛(wèi)生間，廚房，過(guò)道，樓梯，陽(yáng)臺(tái)（閉合式按一半計(jì)算），壁櫥等。非住宅用房按建筑面積計(jì)算。

16、【銷(xiāo)售面積】銷(xiāo)售面積是指商品房按“套“或“單元“出售，其銷(xiāo)售面積為購(gòu)房者所購(gòu)買(mǎi)的套內(nèi)或單元內(nèi)建筑面積（以下簡(jiǎn)稱(chēng)套內(nèi)建筑面積）與應(yīng)分?jǐn)偟墓灿薪ㄖ娣e之和。

17、【公用建筑面積分?jǐn)傁禂?shù)】將建筑物整棟的公用建筑面積除以整棟樓各套套內(nèi)建筑面積之和，得到建筑物的公用建筑面積分?jǐn)傁禂?shù)。即公用建筑面積分?jǐn)傁禂?shù)＝公用建筑面積／套內(nèi)建筑面積之和。

18、【得房率】得房率是指套內(nèi)建筑面積與套（單元）建筑隊(duì)面積之比。套內(nèi)建筑面積=套內(nèi)使用面積+套內(nèi)墻體面積+陽(yáng)臺(tái)建筑面積。套（單元）建筑面積=套內(nèi)建筑隊(duì)面積 +分?jǐn)偟霉媒ㄖ?duì)面積。

19、【實(shí)用率】實(shí)用率是套內(nèi)建筑面積和住宅面積之比，大于使用率。即實(shí)用率＝套內(nèi)建筑面積／套內(nèi)建筑面積＋分?jǐn)偟墓灿泄灿媒ㄖ娣e

20、【容積率】容積率是建筑總面積與建筑用地面積的比。例如，在1萬(wàn)平方米的土地上，有4000平方米的建筑總面積，其容積率為0.4。

21、【建筑密度】建筑密度是指在居住區(qū)用地內(nèi)各類(lèi)建筑的基底總面積與居住區(qū)用地的比率（％），它可以反映出一定用地范圍內(nèi)的空地率和建筑密集程度。

22、【綠化率】綠化率是指項(xiàng)目規(guī)劃建設(shè)用地范圍內(nèi)的綠化面積與規(guī)劃建設(shè)用地面積之比。對(duì)購(gòu)房者而言，綠化率高為好。

23、【綠地率】綠地率描述的是居住區(qū)用地范圍內(nèi)各類(lèi)綠地的總和與居住區(qū)用地的比率（%）。綠地率所指的“居住區(qū)用地范圍內(nèi)各類(lèi)綠地“主要包括公共綠地、宅旁綠地等。其中，公共綠地，又包括居住區(qū)公園、小游園、組團(tuán)綠地及其他的一些塊狀、帶狀化公共綠地。

24、【房屋竣工面積】是指房屋按照設(shè)計(jì)要求已全部完工，達(dá)到入住和使用條件，經(jīng)驗(yàn)收鑒定合格（或達(dá)到竣工驗(yàn)收標(biāo)準(zhǔn)），可正式移交使用的房屋建筑面積總和。

25、【印花稅】印花稅的客稅對(duì)象是房地產(chǎn)交易中的各種憑證，包括房屋因買(mǎi)賣(mài)、繼承、贈(zèng)與、交換、分割等發(fā)生產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移時(shí)所書(shū)立的產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移書(shū)據(jù)，稅率為萬(wàn)分之五。

26、【契稅】契稅是指房屋所有權(quán)發(fā)生變更時(shí)，就當(dāng)事人所訂契約按房?jī)r(jià)的一定比例向新業(yè)主（產(chǎn)權(quán)承受人）征收的一次性稅收。它是對(duì)房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)變動(dòng)征收的一種專(zhuān)門(mén)稅種，主要對(duì)個(gè)人和私營(yíng)單位購(gòu)買(mǎi)、承受贈(zèng)與或交換的房屋征收契稅，稅率為3%―5%。