第一篇：五證與二書

[精典解析]

根據(jù)我國土地管理法和城市房地產(chǎn)管理法的相關(guān)規(guī)定，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在進(jìn)行房地產(chǎn)開發(fā)項目時，除具有工商行政管理部門的營業(yè)執(zhí)照外，還得具備“五證”、“二書”?！拔遄C”是《國有土地使用證》、《建設(shè)用地規(guī)劃許可證》、《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》、《開工建設(shè)許可證》和《商品房預(yù)售許可證》或《商品房銷售許可證》。如果銷售的是期房，開發(fā)商至少應(yīng)具備《國有土地使用證》、《商品房預(yù)售許可證》?！岸笔侵阜康仄髽I(yè)在銷售新建的高品房時，應(yīng)提供《住宅質(zhì)量保證書》和《住宅使用說明書》。購房者在購房前應(yīng)明確所購房產(chǎn)是否為有關(guān)部門審核的合法項目，是否為交易中心認(rèn)可的房地產(chǎn)項目的房屋。

購房者在購房時，首先要查驗開發(fā)商是否具有《商品房銷售許可證》。其次需注意許可證上的以下事項：

（1）售方單位名稱與購房者簽訂的購房合同的銷售方名稱是否一致；

（2）購買的商品房是否在銷售許可證允許的范圍之內(nèi)，如果不一致，所購房屋無法辦理產(chǎn)權(quán)；

（3）查驗許可證原件，以防開發(fā)企業(yè)利用復(fù)印件欺騙消費(fèi)者。

第二篇：五證二書詳解

房地產(chǎn)五證二書詳解 的基本要求。“五證”是指《國有土地使用證》、《建設(shè)用地規(guī)劃許可證》、《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》、《建設(shè)工程施工許可證》(建設(shè)工程開工證)、《商品房銷售(預(yù)售)許可證》?！岸笔侵浮蹲≌|(zhì)量保證書》和《住宅使用說明書》。

“五證”中最重要的是《國有土地使用證》和《商品房銷售(預(yù)售)許可證》，兩者表明所購房屋屬合法交易范疇?！渡唐贩夸N售(預(yù)售)許可證》的預(yù)售范圍為本項目可銷售樓盤，購房者務(wù)必看清購買樓層是否在預(yù)售范圍內(nèi)。

“兩書”可以作為商品房買賣合同的補(bǔ)充約定，并且是房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在商品房交付使用時，向購房人提供的對商品住宅承擔(dān)質(zhì)量責(zé)任的法律文件和保證文件。

◆《國有土地使用證》

《國有土地使用證》是證明土地使用者(單位或個人)使用國有土地的法律憑證，受法律保護(hù)。北京市國土房管局對直接填發(fā)的《國有土地使用證》根據(jù)國有土地使用方式不同，分別加蓋《北京市國土房管局劃撥土地使用證專用章》、《北京市國土房管局有償土地使用證專用章》、《北京市國土房管局交納使用費(fèi)土地使用專用章》、《北京市國土房管局臨時土地使用證專用章》。

《國有土地使用證》正面

◆《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》

《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》是有關(guān)建設(shè)工程符合城市規(guī)劃要求的法律憑證，是建設(shè)單位建設(shè)工程的法律憑證，是建設(shè)活動中接受監(jiān)督檢查時的法定依據(jù)。沒有此證的建設(shè)單位，其工程建筑是違章建筑，不能領(lǐng)取房地產(chǎn)權(quán)屬證件。

核發(fā)的目的：確認(rèn)有關(guān)建設(shè)活動的合法地位，保證有關(guān)建設(shè)單位和個人的合法權(quán)益。

法律后果：房地產(chǎn)商如未取得《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》或者違反《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》的規(guī)定進(jìn) 行開發(fā)建設(shè)，嚴(yán)重影響城市規(guī)劃的，由城市規(guī)劃行政主管部門責(zé)令停止建設(shè)，限期拆除或者沒收違法建筑物、構(gòu)筑物及其他設(shè)施，對有關(guān)責(zé)任人員，可由所在單位或者上級主管機(jī)關(guān)給予行政處分。

◆《建設(shè)工程施工許可證》

《建設(shè)工程施工許可證》(建設(shè)工程開工證)是建筑施工單位符合各種施工條件、允許開工的批準(zhǔn)文件，是建設(shè)單位進(jìn)行工程施工的法律憑證，也是房屋權(quán)屬登記的主要依據(jù)之一。沒有開工證的建設(shè)項目均屬違章建筑，不受法律保護(hù)。當(dāng)各種施工條件完備時，建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)按照計劃批準(zhǔn)的開工項目向工程所在地縣級以上人民政府建設(shè)行政主管部門辦理施工許可證手續(xù)，領(lǐng)取施工許可證。未取得施工許可證的不得擅自開工。北京市建委于1996年成立了北京市建筑工程交易管理中心，負(fù)責(zé)開工審批等項工作。

◆《建設(shè)用地規(guī)劃許可證》

《建設(shè)用地規(guī)劃許可證》是建設(shè)單位在向土地管理部門申請征用、劃撥土地前，經(jīng)城市規(guī)劃行政主管部門確認(rèn)建設(shè)項目位置和范圍符合城市規(guī)劃的法定憑證，是建設(shè)單位用地的法律憑證。沒有此證的用地單位屬非法用地，房地產(chǎn)商的售房行為也屬非法，不能領(lǐng)取房地產(chǎn)權(quán)屬證件。

核發(fā)的目的：確保土地利用符合城市規(guī)劃，維護(hù)建設(shè)單位按照城市規(guī)劃使用土地的合法權(quán)益。

法律后果：按照有關(guān)規(guī)定，房地產(chǎn)商即使取得建設(shè)用地的批準(zhǔn)文件，但如未取得《建設(shè)用地規(guī)劃許可證》而占用土地的，其建設(shè)用地批準(zhǔn)文件無效。

◆《商品房銷售(預(yù)售)許可證》

《商品房銷售(預(yù)售)許可證》是市、縣人民政府房地產(chǎn)行政管理部門允許房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)銷售商品房的批準(zhǔn)文件。其主管機(jī)關(guān)是北京市國土房管局，證書由市國土房管局統(tǒng)一印制、辦理登記審批和核發(fā)證書。房地產(chǎn)商在銷售商品房時，如該房屋已建成，還應(yīng)持有房屋所有權(quán)證書。購房者如需調(diào)查房屋的建筑質(zhì)量，還可查驗房地產(chǎn)商的《工程驗收證》。

◆《住宅質(zhì)量保證書》

《住宅質(zhì)量保證書》都約定了什么？及保修期限與保修范圍是什么？

解答：我國房地產(chǎn)法規(guī)規(guī)定，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)在商品房交付使用時向購買人提供《住宅質(zhì)量保證書》和《住宅使用說明書》。《住宅質(zhì)量保證書》是房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)對所售商品房承擔(dān)質(zhì)量責(zé)任的法律文件，其中應(yīng)當(dāng)列明工程質(zhì)量監(jiān)督單位核驗的質(zhì)量等級、保修范圍、保修期和保修單位等內(nèi)容。開發(fā)商應(yīng)當(dāng)按《住宅質(zhì)量保證書》的約定，承擔(dān)保修責(zé)任。

商品房保修期從開發(fā)商將竣工驗收的房屋交付使用之日起計算。具體保修期限與保修范圍是：地基基礎(chǔ)和主體結(jié)構(gòu)在合理使用壽命年限內(nèi)；屋面防水為3年；墻面、廚房和衛(wèi)生間地面為1年；地下室及管道滲漏為1年；墻面、頂棚抹灰層脫落為1年；地面空鼓開裂、大面積起沙為1年；門窗翹裂、五金件及衛(wèi)生潔具損壞為1年；燈具、電器開關(guān)損壞為6個月；管道堵塞為2個月；供熱供冷系統(tǒng)設(shè)備為一個采暖期或供冷期；其他部位、部件的保修期限，由買賣雙方自行約定。

房屋在保修期內(nèi)出現(xiàn)質(zhì)量問題，如經(jīng)保修單位維修后導(dǎo)致房屋使用功能受到影響，或因主體結(jié)構(gòu)質(zhì)量不合格給購買人造成損失的，開發(fā)商應(yīng)承擔(dān)賠償責(zé)任。購買人認(rèn)為主體結(jié)構(gòu)質(zhì)量不合格的，可以向《住宅質(zhì)量保證書》中注明的工程質(zhì)量監(jiān)督單位申請重新核驗，經(jīng)核驗確屬不合格的，購買人有權(quán)退房。(北京市英島律師事務(wù)所 鄧澤敏)

◆《住宅使用說明書》

《住宅使用說明書》應(yīng)當(dāng)對住宅的結(jié)構(gòu)、性能和各部位(部件)的類型、性能、標(biāo)準(zhǔn)等作出說明，并提出使用注意事項，一般應(yīng)當(dāng)包含以下內(nèi)容：

1、開發(fā)單位、設(shè)計單位、施工單位，委托監(jiān)理的應(yīng)注明監(jiān)理單位；

2、結(jié)構(gòu)類型；

3、裝修、裝飾注意事項；

4、上水、下水、電、燃?xì)?、熱力、通訊、消防等設(shè)施配置的說明；

5、有關(guān)設(shè)備、設(shè)施安裝預(yù)留位置的說明和安裝注意事項；

6、門、窗類型，使用注意事項；

7、配電負(fù)荷；

8、承重墻、保溫墻、防水層、陽臺等部位注意事項的說明；

9、其他需說明的問題。

住宅中配置的設(shè)備、設(shè)施，生產(chǎn)廠家另有使用說明書的，應(yīng)附于《住宅使用說明書》中。

第三篇：房地產(chǎn)開發(fā)商的五證與二書

房地產(chǎn)開發(fā)商的五證與二書

五證：房地產(chǎn)商在預(yù)售商品房時應(yīng)具備《建設(shè)用地規(guī)劃許可證》、《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》、《建筑工程施工許可證》、《國有土地使用證》和《商品房銷售（預(yù)售）許可證》，簡稱“五證”。其中前兩個證由市規(guī)劃委員會核發(fā)，《建筑工程施工許可證》由市建委核發(fā)，《國有土地使用證》和《商品房銷售（預(yù)售 許可證》由市國土資源和房屋管理局核發(fā)。

一般情況下如果開發(fā)商未取得《建設(shè)用地規(guī)劃許可證》和《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》是拿不到《國有土地使用證》的，但掛牌出讓的土地是先取得《國有土地使用證》的。未取得上述兩個《規(guī)劃許可證》和《施工許可證》是拿不到《預(yù)售許可證》的。開發(fā)商取得了《預(yù)售許可證》就可以證明該項目在 規(guī)劃、工程、土地使用等方面通過了政府的批準(zhǔn)，就具備了將開發(fā)的商品房進(jìn)入市場交易的資格。根據(jù)北京市商品房交易的相關(guān)法規(guī)規(guī)定，開發(fā)商只有具備《預(yù)售許可證》才能與客戶簽署正式 的《預(yù)售契約》。在此提醒一下購房者，簽合同前看清楚您所預(yù)購的房屋是

不是在預(yù)售范圍內(nèi)，提防開發(fā)商“偷梁換柱”。

二書：是指《住宅質(zhì)量保證書》和《住宅使用說明書》。

以上就是人們常說的五證與二書！

一、與商品房預(yù)售相關(guān)的幾個概念

（一）、商品房預(yù)售與商品房現(xiàn)售。開發(fā)商從取得商品房預(yù)售許可證開始至取得房地產(chǎn)權(quán)證（大產(chǎn)證）止，在這一期間的商品房稱為期房，消費(fèi)者在這一階段購買商品房時應(yīng)簽商品房預(yù)售合同，相應(yīng)地開發(fā)商在此階段的行為（將尚未建成的向社會銷售并轉(zhuǎn)移房屋所有權(quán)于買受人）稱為商品房預(yù)售。

（二）、土地使用權(quán)出讓，是指國家將國有土地使用權(quán)在一定年限內(nèi)出讓給土地使用者，由土地使用者向國家支付土地使用權(quán)出讓金的行為。

（三）、房屋的所有權(quán)與土地的使用權(quán)。房地產(chǎn)權(quán)利人（法人或自然人）通過各種方式合法取得的房屋所有權(quán)和土地使用權(quán)，在經(jīng)過房地產(chǎn)登記，取得房地產(chǎn)權(quán)證后，才算真正擁有房屋所有權(quán)和土地使用權(quán)。房屋所有權(quán)和土地使用權(quán)才能受到憲法和法律關(guān)于物權(quán)規(guī)定的保護(hù)！

二、商品房預(yù)售五證包括哪些

（一）、期房銷售的五證：一是規(guī)劃局頒發(fā)的建設(shè)用地規(guī)劃許可證、二是國土資源管理局頒發(fā)的國有土地使用權(quán)證、三是規(guī)劃局頒發(fā)的建設(shè)工程規(guī)劃許可證、四是建設(shè)委員會頒發(fā)的建設(shè)工程開工證、五是房產(chǎn)管理局頒發(fā)的商品房預(yù)售許可證。

（二）、五證中最重要的是國有土地使用證和建設(shè)工程規(guī)劃許可證。

1、查看國有土地使用證時需要注意的是：（1）該證是臨時的國有土地使用證，還是正式的國有土地使用權(quán)證；（2）國有土地使用權(quán)證的附圖。

區(qū)分臨時的國有土地使用證和正式的國有土地使用證的方法是：蓋有“有償土地使用證專用章”的是正式的國有土地使用證，蓋有“臨時土地使用證專用章”的是臨時的國有土地使用證。

2、查看建設(shè)工程規(guī)劃許可證，重點(diǎn)要看的是工程規(guī)劃許可證的附圖。看工程規(guī)劃許可證附圖的目的在于：

（1）確認(rèn)建設(shè)工程規(guī)劃許可證附圖的范圍在開發(fā)商印刷或繪制的項目總覽圖中所處的位置。開發(fā)商印刷或繪制的項目總覽圖往往是建設(shè)工程規(guī)劃許可證附圖范圍的幾倍甚至十幾倍，項目總覽圖中描繪的森林、綠地、小橋流水、健身、娛樂、文化、商業(yè)、醫(yī)療、幼兒園、學(xué)校等等可能遠(yuǎn)遠(yuǎn)超出建設(shè)工程規(guī)劃許可證附圖的范圍。只有建設(shè)工程規(guī)劃許可證附圖范圍內(nèi)的才是你將來居住的小區(qū)的總體環(huán)境；在建設(shè)工程規(guī)劃許可證附圖范圍之外，只是開發(fā)商設(shè)想的藍(lán)圖，有的甚至連“設(shè)想”都不是，純粹是開發(fā)商為了誘惑購房人所做的誤導(dǎo)性宣傳。

（2）確認(rèn)鍋爐房、配電房、水泵房、車庫或車位等公共建筑的所在位置。有些購房人在收房時才發(fā)現(xiàn)鍋爐房、配電房、水泵房、車庫或車位等公共建筑與其購買的房屋之間的距離令其無法接受。在簽署商品房認(rèn)購書或簽訂商品房預(yù)售合同之前弄清這些公共建筑所處的位置有助于你選擇房號。

三、取得五證的程序

（一）、立項批準(zhǔn)。一般是由開發(fā)商向城市計劃委員會提出申請報告，說要在某地建設(shè)住宅一處；或者說與某某公司合作，利用原來的職工宿舍修建住宅一處，其中多少分給職工，多少進(jìn)行銷售。根據(jù)當(dāng)?shù)氐某鞘邪l(fā)展情況，一般情況這些申請大部分都可獲得批準(zhǔn)。

（二）、建設(shè)用地許可證。開發(fā)商拿著立項證明到規(guī)劃局，說我的這塊地已經(jīng)批了可以建設(shè)某個項目了，你看從城市規(guī)劃角度行不行？規(guī)劃局根據(jù)各地的城市發(fā)展規(guī)劃，說可以，那么就再發(fā)一個《建設(shè)用地規(guī)劃許可證》，證明此宗土地可以用于住宅建設(shè)。

（三）、土地使用權(quán)證。開發(fā)商憑著《建設(shè)用地規(guī)劃許可證》到國土資源管理局，問是否可以將此宗土地的使用權(quán)出售給我？國土資源管理局一般也會說可以，你交了土地出讓金后，我給你一個《國有土地使用權(quán)證》。其實，這是一開始就說好了的，如果此時不批準(zhǔn)，那前面的工作不全白費(fèi)了！

（四）、建設(shè)工程規(guī)劃許可證。開發(fā)商得到了地，然后就要進(jìn)行住宅設(shè)計，將這個設(shè)計的內(nèi)容再交給規(guī)劃局，說你看我的這個工程項目符合規(guī)劃要求嗎？規(guī)劃局經(jīng)過審核，認(rèn)為符合規(guī)劃要求的，就再發(fā)一個《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》。注意此證與上面所講的《建設(shè)用地規(guī)劃許可證》是不一樣的！《建設(shè)用地規(guī)劃許可證》是證明此宗土地可以進(jìn)行住宅建設(shè)；《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》是證明這項工程的設(shè)計內(nèi)容符合規(guī)劃要求。

（五）、《建設(shè)工程施工許可證》。開發(fā)商拿著上述幾個證件以及與建筑商簽訂的合同，到建設(shè)委員會進(jìn)行登記，取得《建設(shè)工程施工許可證》。

（六）、《商品房預(yù)售許可證》。根據(jù)《城市房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營管理條例》（國務(wù)院令第２４８號）第二十三條規(guī)定：“房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)預(yù)售商品房，應(yīng)當(dāng)符合下列條件：

（一）已交付全部土地使用權(quán)出讓金，取得土地使用權(quán)證書；

（二）持有建設(shè)工程規(guī)劃許可證和施工許可證；

（三）按提供的預(yù)售商品房計算，投入開發(fā)建設(shè)的資金達(dá)到工程建設(shè)總投資的２５％以上，并已確定施工進(jìn)度和竣工交付日期；

（四）已辦理預(yù)售登記，取得商品房預(yù)售許可證明?！钡诙臈l規(guī)定：“房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)申請辦理商品房預(yù)售登記，應(yīng)當(dāng)提交下列文件：

（一）本條例第二十三條第（一）項至第（三）項規(guī)定的證明材料；

（二）營業(yè)執(zhí)照和資質(zhì)等級證書；

（三）工程施工合同；

（四）預(yù)售商品房分層平面圖；

（五）商品房預(yù)售方案?！钡诙鍡l規(guī)定：“房地產(chǎn)開發(fā)主管部門應(yīng)當(dāng)自收到商品房預(yù)售申請之日起１０日內(nèi)，作出同意預(yù)售或者不同意預(yù)售的答復(fù)。同意預(yù)售的，應(yīng)當(dāng)核發(fā)商品房預(yù)售許可證明；不同意預(yù)售的，應(yīng)當(dāng)說明理由。”[2]

四、審查五證需要注意的相關(guān)法律問題

（一）、必須查看房屋五證的原件，五證的復(fù)印件只能作為一種參考。由于商品房預(yù)售五證問題涉及到商品房買賣合同的基礎(chǔ)，特別是其中的《國有土地使用權(quán)證》和《商品房預(yù)售許可證》尤為重要。因為《國有土地使用權(quán)證》直接影響到購房者將來是否可以拿到房屋所有權(quán)證的問題；而《房屋的預(yù)售許可證》將直接影響到商品房買賣合同的法律效力問題。根據(jù)《最高人民法院關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第二條“出賣人未取得商品房預(yù)售許可證證明，與買受人訂立的商品房預(yù)售合同，應(yīng)當(dāng)認(rèn)定無效，但是在起訴前取得商品房預(yù)售許可證明的，可以認(rèn)定有效?！彼砸坏┥唐贩抠I賣合同被認(rèn)定為無效后，購房者請求開發(fā)商返還已交付的購房款將存在著一定的風(fēng)險，如開發(fā)商已經(jīng)資不抵債！

（二）、必須仔細(xì)地審核項目建設(shè)依據(jù)和商品房銷售依據(jù)所記載的內(nèi)容與開發(fā)商提供的相應(yīng)證件的記載是否一致。謹(jǐn)防有些開發(fā)商用此證代替彼證、“掛羊頭賣狗肉”。因為在實踐中有些開發(fā)商為了盡快籌集建設(shè)資金，常常利用一期房屋的五證手續(xù)來預(yù)售二期的房屋，或用甲地的五證手續(xù)來預(yù)售乙地的房屋。這些都為購房者以后辦理產(chǎn)權(quán)證埋下重大的隱患。

（三）、《臨時國有土地使用權(quán)證》并不等于《國有土地使用權(quán)證》。由于《臨時國有土地使用權(quán)證》只能用于辦理《商品房預(yù)售許可證》和《建設(shè)工程施工許可證》，并不代表開發(fā)商取得最終的土地使用權(quán)。若開發(fā)商將來不能取得正式的《國有土地使用權(quán)證》，則購房者將來根本就拿不到房屋所有權(quán)證。若沒有房產(chǎn)證，購買的房子的所有權(quán)從法律意義上講就不屬于購房者！購買的房子的所有權(quán)仍然屬于開發(fā)商，購房者僅僅是商品房開發(fā)商的債權(quán)人！[3]

而且，購房者將來就不能用所購買的房屋來進(jìn)行出售、抵押、贈與、繼承等民事活動。

（四）、出賣人未取得《商品房預(yù)售許可證》與買受人簽訂的商品房預(yù)售合同原則無效。《最高人民法院關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》（以下簡稱《解釋》）第二條規(guī)定：“出賣人未取得商品房預(yù)售許可證明，與買受人訂立的商品房預(yù)售合同，應(yīng)當(dāng)認(rèn)定無效，但是在起訴前取得商品房預(yù)售許可證明的，可以認(rèn)定有效?！?/p>

（五）、在農(nóng)村集體所有的土地上建設(shè)的房屋的買賣合同不適用《解釋》第十八條、第十九條之規(guī)定。[4]因為《解釋》的適用范圍是僅僅包括在國有土地上開發(fā)建設(shè)的商品房！[5]

（六）城鎮(zhèn)居民購買在農(nóng)村集體所有的土地上建設(shè)的房屋的買賣合同無效。

從總體上講，我國對農(nóng)村房屋占用的集體土地使用權(quán)是嚴(yán)格禁止進(jìn)入房地產(chǎn)市場的?！锻恋毓芾矸ā返诹龡l規(guī)定：“農(nóng)民集體所有的土地使用權(quán)不得出讓、轉(zhuǎn)讓或者出租用于非農(nóng)業(yè)建設(shè)”?！冻鞘蟹康禺a(chǎn)管理法》第八條規(guī)定：“城市規(guī)劃內(nèi)的集體所有的土地，經(jīng)依法征用轉(zhuǎn)為國有土地后，該幅國有土地的使用權(quán)方可有償出讓?！薄秶鴦?wù)院辦公廳關(guān)于加強(qiáng)土地轉(zhuǎn)讓管理嚴(yán)禁炒賣土地的通知》（國辦發(fā)［１９９９］３９號）規(guī)定：“農(nóng)民的住宅不得向城市居民出售，也不得批準(zhǔn)城市居民占用農(nóng)民集體土地建住宅，有關(guān)部門不得為違法建造和購買的住宅發(fā)放土地使用證和房產(chǎn)證。”這里的有關(guān)部門當(dāng)然是指土地和房產(chǎn)登記發(fā)證部門。

由此可見，國家法律明確規(guī)定，集體土地上的房地產(chǎn)不得進(jìn)入交易市場。農(nóng)房的買賣，只能在本農(nóng)村集體內(nèi)部進(jìn)行，否則，買賣行為違法，合同無效。因此，城鎮(zhèn)居民購買在農(nóng)村集體所有的土地上建設(shè)的房屋將無法辦理房屋所有權(quán)證。

五、還應(yīng)注意審查開發(fā)商的資質(zhì)

因為資質(zhì)代表了開發(fā)商的注冊資金額的高低，相應(yīng)地，消費(fèi)者的風(fēng)險小大與開發(fā)商的注冊資金額的高低成正比例！一般地，開發(fā)商的誠信大小與其注冊資金額的高低成正比例！例如，假如開發(fā)商將購房者已經(jīng)交過錢購買了的房子及該房子所屬的國有土地使用權(quán)抵押給了銀行，如果開發(fā)商屆時到期不能償還銀行貸款，則購房者所購的房子就有被法院強(qiáng)制執(zhí)行用以折抵銀行之債！

六、查清《國有土地使用權(quán)證》上注明的土地使用權(quán)人行使土地使用權(quán)的年限

《中華人民共和國城鎮(zhèn)國有土地使用權(quán)出讓和轉(zhuǎn)讓暫行條例》第十二條規(guī)定：“土地使用權(quán)出讓最高年限按下列用途確定：

（一）居住用地70年；

（二）工業(yè)用地50年；

（三）教育、科技、文化、衛(wèi)生、體育用地50年；

（四）商業(yè)、旅游、娛樂用地40年；

（五）綜合或者其他用地50年?！睂嵺`中，開發(fā)商往往誤導(dǎo)消費(fèi)者，說土地使用權(quán)的年限是70年！實際上，開發(fā)商購買的土地使用權(quán)年限往往是65年、60年、50年甚至更短！而且，從開發(fā)商取得土地使用權(quán)到實際建成房屋還要占用幾年，這些年限也是要從土地使用權(quán)年限中扣除的。

所以，要提醒廣大消費(fèi)者注意的是：消費(fèi)者在購房時不僅應(yīng)當(dāng)關(guān)注開發(fā)商是否有土地使用權(quán)證，還應(yīng)當(dāng)關(guān)注其土地使用權(quán)期限。因為，土地出讓金占商品房價款之比例為23-26%！一般是26%。[6]

七、商品房所屬的國有土地使用權(quán)期限屆滿以后怎么辦

根據(jù)《中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法》第二十一條規(guī)定：“土地使用權(quán)出讓合同約定的使用年限屆滿，土地使用者需要繼續(xù)使用土地的，應(yīng)當(dāng)至遲于屆滿前一年申請續(xù)期，除根據(jù)社會公共利益需要收回該幅土地的，應(yīng)當(dāng)予以批準(zhǔn)。經(jīng)批準(zhǔn)準(zhǔn)予續(xù)期的，應(yīng)當(dāng)重新簽訂土地使用權(quán)出讓合同，依照規(guī)定支付土地使用權(quán)出讓金。土地使用權(quán)出讓合同約定的使用年限屆滿，土地使用者未申請續(xù)期或者雖申請續(xù)期但依照前款規(guī)定未獲批準(zhǔn)的，土地使用權(quán)由國家無償收回。

規(guī)劃用地許可———土地使用許可———建筑規(guī)劃許可———建設(shè)許可———預(yù)售許可。

項目建議階段

城市規(guī)劃行政主管部門應(yīng)當(dāng)了解建設(shè)項目建議書階段的選址工作。各級人民政府計劃行政主管部門在審批項目建議書時，對擬安排在城市規(guī)劃區(qū)內(nèi)的建設(shè)項目，要征求同級人民政府城市規(guī)劃行政主管部門的意見。

可行性研究論證階段

選址意見書

城市規(guī)劃行政主管部門應(yīng)當(dāng)參加建設(shè)項目設(shè)計任務(wù)書階段的選址工作，對確定安排在城市規(guī)劃區(qū)內(nèi)的建設(shè)項目從城市規(guī)劃方面提出選址意見書。設(shè)計任務(wù)書報請批準(zhǔn)時，必須附有城市規(guī)劃行政主管部門的選址意見書。

申請建設(shè)項目選址意見書的程序： １．凡計劃在城市規(guī)劃區(qū)內(nèi)進(jìn)行建設(shè)，需要編制設(shè)計任務(wù)書（可行性研究報告）的，建設(shè)單位必須向當(dāng)?shù)厥小⒖h人民政府城市規(guī)劃行政主管部門提出選址申請。２．建設(shè)單位填寫建設(shè)項目選址申請表后，城市規(guī)劃行政主管部門根據(jù)規(guī)定分級核發(fā)建設(shè)項目選址意見書。３．按規(guī)定應(yīng)由上級城市規(guī)劃行政主管部門核發(fā)選址意見書的建設(shè)項目，市、縣城市規(guī)劃行政主管部門應(yīng)對建設(shè)單位的選址報告進(jìn)行審核，并提出選址意見，報上級城市規(guī)劃行政主管部門核發(fā)建設(shè)項目選址意見書。建設(shè)項目選址意見書應(yīng)當(dāng)包括建設(shè)項目地址和用地范圍的附圖和明確有關(guān)問題的附件。附圖和附件是建設(shè)項目選址意見書的配套證件，具有同等的法律效力。

建設(shè)項目選址意見書，按建設(shè)項目計劃審批權(quán)限實行分級規(guī)劃管理?？h人民政府計劃行政主管部門審批的建設(shè)項目，由縣人民政府城市規(guī)劃行政主管部門核發(fā)選址意見書；地級、縣級市人民政府計劃行政主管部門審批的建設(shè)項目，由該市人民政府城市規(guī)劃行政主管部門核發(fā)選址意見書；直轄市、計劃單列市人民政府計劃行政主管部門審批的建設(shè)項目，由直轄市、計劃單列市人民政府城市規(guī)劃行政主管部門核發(fā)選址意見書；省、自治區(qū)人民政府計劃行政主管部門審批的建設(shè)項目，由項目所在地縣、市人民政府城市規(guī)劃行政主管部門提出審查意見，報省、自治區(qū)人民政府城市規(guī)劃行政主管部門核發(fā)選址意見書；中央各部門、公司審批的小型和限額以下的建設(shè)項目，由項目所在地縣、市人民政府城市規(guī)劃行政主管部門核發(fā)選址意見書；國家審批的大中型和限額以上的建設(shè)項目，由項目所在地縣、市人民政府城市規(guī)劃行政主管部門提出審查意見，報省、自治區(qū)、直轄市、計劃單列市人民政府城市規(guī)劃行政主管部門核發(fā)選址意見書，并報國務(wù)院城市規(guī)劃行政主管部門備案。

用地預(yù)審報告

建設(shè)項目可行性研究論證時，由土地行政主管部門對建設(shè)項目用地有關(guān)事項進(jìn)行審查，提出建設(shè)項目用地預(yù)審報告；可行性研究報告報批時，必須附具土地行政主管部門出具的建設(shè)項目用地預(yù)審報告。建設(shè)單位提出預(yù)審申請時，應(yīng)當(dāng)提交下列材料，由負(fù)責(zé)預(yù)審工作的人民政府土地行政主管部門直接受理：

（一）申請預(yù)審的正式文件；

（二）項目建議書批復(fù)文件；

（三）建設(shè)項目可行性研究報告，其中應(yīng)當(dāng)包含土地利用的章節(jié)，內(nèi)容包括規(guī)劃選址情況、用地總規(guī)模和用地類型、補(bǔ)充耕地資金落實情況等；

（四）單獨(dú)選址的建設(shè)項目，擬占用地質(zhì)災(zāi)害防治規(guī)劃確定的地質(zhì)災(zāi)害易發(fā)區(qū)內(nèi)土地的，還應(yīng)當(dāng)提供地質(zhì)災(zāi)害危險性評估報告。負(fù)責(zé)預(yù)審工作的人民政府土地行政主管部門，對符合本辦法第六條規(guī)定的預(yù)審申請，應(yīng)當(dāng)受理。對不符合本辦法第六條規(guī)定的預(yù)審申請，應(yīng)當(dāng)在2個工作日內(nèi)通知申請人，逾期不通知申請人的，視為受理。

有關(guān)人民政府土地行政主管部門應(yīng)當(dāng)對建設(shè)項目的下列內(nèi)容進(jìn)行審查：

（一）建設(shè)項目用地選址是否符合土地利用總體規(guī)劃，是否符合土地管理法律、法規(guī)規(guī)定的條件；

（二）建設(shè)項目是否符合國家供地政策；

（三）建設(shè)項目用地選址是否符合地質(zhì)災(zāi)害防治規(guī)劃；

（四）占用耕地的，補(bǔ)充耕地資金是否落實，計列費(fèi)用是否合理。受理預(yù)審申請的人民政府土地行政主管部門，應(yīng)當(dāng)在受理之日起15個工作日內(nèi)完成審查工作，并出具預(yù)審意見。預(yù)審意見應(yīng)當(dāng)抄送建設(shè)項目所在地的人民政府土地行政主管部門。特大型建設(shè)項目的預(yù)審，預(yù)審時間經(jīng)批準(zhǔn)后可以延長，但最長不超過30個工作日。

參考一：五證的申辦程序如下：項目最初申辦的就是《國有土地使用證》，這是開發(fā)商花費(fèi)比較高的一個證件，開發(fā)商要向國家交納相應(yīng)的國有土地使用金；第二個申辦的是《建設(shè)用地規(guī)劃許可證》，這個證件嚴(yán)格限定土地使用范圍、邊界和占地面積；第三申辦的是《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》，此證件限定本規(guī)劃地塊上所建建筑物的功能類別，是屬于商用、廠房、住宅、公寓等；第四申辦的是《施工許可證》，此證件是申請可以合法施工；最后申辦的是《商品房銷售許可證》，擁有此證的商品房，是可以合法買賣的商品房。

參考二：一個樓盤從報批到上市，要經(jīng)過一系列嚴(yán)格的審批手續(xù)才能具有我們通常所說的“五證”，即“土地使用證”、“用地規(guī)劃證”、“工程規(guī)劃證”、“開工許可證”、“預(yù)售許可證”。一般程序是這樣的：房地產(chǎn)公司在取得立項批復(fù)后向西安市城市規(guī)劃管理局申請辦理“用地許可證”、“工程規(guī)劃許可證”，然后向房屋土地管理局申請簽訂國有土地出讓合同，交納土地出讓金，進(jìn)而取得“土地使用證”，擁有上資質(zhì)證書的基礎(chǔ)上再向建委申請辦理“工程開工許可證”，在以上前提下，該項目的房地產(chǎn)開發(fā)公司還要投入資金達(dá)到總投資額的25％以上才能領(lǐng)到“商品房預(yù)售許可證”。

第四篇：商品房開發(fā)五證二書

商品房開發(fā)五證二書

一、“五證”是指《國有土地使用證》、《建設(shè)用地規(guī)劃許可證》、《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》、《建設(shè)工程施工許可證》(建設(shè)工程開工證)、《商品房銷售(預(yù)售)許可證》。

1.《國有土地使用證》

《國有土地使用證》是證明土地使用者(單位或個人)使用國有土地的法律憑證，受法律保護(hù)。北京市國土資源管理局對直接填發(fā)的《國有土地使用證》根據(jù)國有土地使用方式不同，分別加蓋《北京市國土資源管理局劃撥土地使用證專用章》、《北京市國土資源管理局有償土地使用證專用章》、《北京市國土資源管理局交納使用費(fèi)土地使用專用章》、《北京市國土資源管理局臨時土地使用證專用章》。

2.《建設(shè)用地規(guī)劃許可證》

《建設(shè)用地規(guī)劃許可證》是建設(shè)單位在向土地管理部門申請征用、劃撥土地前，經(jīng)城市規(guī)劃行政主管部門確認(rèn)建設(shè)項目位置和范圍符合城市規(guī)劃的法定憑證，是建設(shè)單位用地的法律憑證。沒有此證的用地單位屬非法用地，房地產(chǎn)商的售房行為也屬非法，不能領(lǐng)取房地產(chǎn)權(quán)屬證件。

核發(fā)的目的：確保土地利用符合城市規(guī)劃，維護(hù)建設(shè)單位按照城市規(guī)劃使用土地的合法權(quán)益。

法律后果：按照有關(guān)規(guī)定，房地產(chǎn)商即使取得建設(shè)用地的批準(zhǔn)文件，但如未取得《建設(shè)用地規(guī)劃許可證》而占用土地的，其建設(shè)用地批準(zhǔn)文件無效。

3.《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》

《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》是有關(guān)建設(shè)工程符合城市規(guī)劃要求的法律憑證，是建設(shè)單位建設(shè)工程的法律憑證，是建設(shè)活動中接受監(jiān)督檢查時的法定依據(jù)。沒有此證的建設(shè)單位，其工程建筑是違章建筑，不能領(lǐng)取房地產(chǎn)權(quán)屬證件。

查看建設(shè)工程規(guī)劃許可證，重點(diǎn)要看的是工程規(guī)劃許可證的附圖?？垂こ桃?guī)劃許可證附圖的目的在于：

1)確認(rèn)建設(shè)工程規(guī)劃許可證附圖的范圍在開發(fā)商印刷或繪制的項目總覽圖中所處的位置。開發(fā)商印刷或繪制的項目總覽圖往往是建設(shè)工程規(guī)劃許可證附圖范圍的幾倍甚至十幾倍，項目總覽圖中描繪的森林、綠地、小橋流水、健身、娛樂、文化、商業(yè)、醫(yī)療、幼兒園、學(xué)校等等可能遠(yuǎn)遠(yuǎn)超出建設(shè)工程規(guī)劃許可證附圖的范圍。只有建設(shè)工程規(guī)劃許可證附圖范圍內(nèi)的才是你將來居住的小區(qū)的總體環(huán)境；在建設(shè)工程規(guī)劃許可證附圖范圍之外，只是開發(fā)商設(shè)想的藍(lán)圖，有的甚至連“設(shè)想”都不是，純粹是開發(fā)商為了誘惑購房人所做的誤導(dǎo)性宣傳。

2)確認(rèn)鍋爐房、配電房、水泵房、車庫或車位等公共建筑的所在位置。有些購房人在收房時才發(fā)現(xiàn)鍋爐房、配電房、水泵房、車庫或車位等公共建筑與其購買的房屋之間的距離令其無法接受。在簽署商品房認(rèn)購書或簽訂商品房預(yù)售合同之前弄清這些公共建筑所處的位置有助于你選擇房號。

核發(fā)的目的：確認(rèn)有關(guān)建設(shè)活動的合法地位，保證有關(guān)建設(shè)單位和個人的合法權(quán)益。

法律后果：房地產(chǎn)商如未取得《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》或者違反《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》的規(guī)定進(jìn)行開發(fā)建設(shè)，嚴(yán)重影響城市規(guī)劃的，由城市規(guī)劃行政主管部門責(zé)令停止建設(shè)，限期拆除或者沒收違法建筑物、構(gòu)筑物及其他設(shè)施，對有關(guān)責(zé)任人員，可由所在單位或者上級主管機(jī)關(guān)給予行政處分。

4.《建設(shè)工程施工許可證》

《建設(shè)工程施工許可證》(建設(shè)工程開工證)是建筑施工單位符合各種施工條件、允許開工的批準(zhǔn)文件，是建設(shè)單位進(jìn)行工程施工的法律憑證，也是房屋權(quán)屬登記的主要依據(jù)之一。沒有開工證的建設(shè)項目均屬違章建筑，不受法律保護(hù)。當(dāng)各種施工條件完備時，建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)按照計劃批準(zhǔn)的開工項目向工程所在地縣級以上人民政府建設(shè)行政主管部門辦理施工許可證手續(xù)，領(lǐng)取施工許可證。未取得施工許可證的不得擅自開工。北京市建委于1996年成立了北京市建筑工程交易管理中心，負(fù)責(zé)開工審批等項工作。

5.《商品房銷售(預(yù)售)許可證》

《商品房銷售(預(yù)售)許可證》是市、縣人民政府房地產(chǎn)行政管理部門允許房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)銷售商品房的批準(zhǔn)文件。證書由市建委統(tǒng)一印制、辦理登記審批和核發(fā)證書。房地產(chǎn)商在銷售商品房時，如該房屋已建成，還應(yīng)持有房屋所有權(quán)證書。購房者如需調(diào)查房屋的建筑質(zhì)量，還可查驗房地產(chǎn)商的《工程驗收證》。

“五證”中最重要的是《國有土地使用證》和《商品房銷售(預(yù)售)許可證》，兩者表明所購房屋屬合法交易范疇。

二、“二書”是指《住宅質(zhì)量保證書》和《住宅使用說明書》?！蹲≌|(zhì)量保證書》和《住宅使用說明書》。兩書可以作為商品房買賣合同的補(bǔ)充約定，并且是房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在商品房交付使用時，向購房人提供的對商品住宅承擔(dān)質(zhì)量責(zé)任的法律文件和保證文件。

1.《住宅質(zhì)量保證書》

是房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在商品房交付使用時，向購房人提供的住房質(zhì)量保證文件。

2.《住宅使用說明書》

是房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在商品房交付使用時，向購房人提供的有關(guān)住房使用的說明。

三、取得五證的程序

1.立項批準(zhǔn)。一般是由開發(fā)商向城市計劃委員會提出申請報告，說要在某地建設(shè)住宅一處；或者說與某某公司合作，利用原來的職工宿舍修建住宅一處，其中多少分給職工，多少進(jìn)行銷售。根據(jù)當(dāng)?shù)氐某鞘邪l(fā)展情況，一般情況這些申請大部分都可獲得批準(zhǔn)。

2.建設(shè)用地許可證。開發(fā)商拿著立項證明到規(guī)劃局，說我的這塊地已經(jīng)批了可以建設(shè)某個項目了，你看從城市規(guī)劃角度行不行？規(guī)劃局根據(jù)各地的城市發(fā)展規(guī)劃，說可以，那么就再發(fā)一個《建設(shè)用地規(guī)劃許可證》，證明此宗土地可以用于住宅建設(shè)。

3.土地使用權(quán)證。開發(fā)商憑著《建設(shè)用地規(guī)劃許可證》到國土資源管理局，問是否可以將此宗土地的使用權(quán)出售給我？國土資源管理局一般也會說可以，你交了土地出讓金后，我給你一個《國有土地使用權(quán)證》。其實，這是一開始就說好了的，如果此時不批準(zhǔn)，那前面的工作不全白費(fèi)了！

4.建設(shè)工程規(guī)劃許可證。開發(fā)商得到了地，然后就要進(jìn)行住宅設(shè)計，將這個設(shè)計的內(nèi)容再交給規(guī)劃局，說你看我的這個工程項目符合規(guī)劃要求嗎？規(guī)劃局經(jīng)過審核，認(rèn)為符合規(guī)劃要求的，就再發(fā)一個《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》。注意此證與上面所講的《建設(shè)用地規(guī)劃許可證》是不一樣的！《建設(shè)用地規(guī)劃許可證》是證明此宗土地可以進(jìn)行住宅建設(shè)；《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》是證明這項工程的設(shè)計內(nèi)容符合規(guī)劃要求。

5.《建設(shè)工程施工許可證》。開發(fā)商拿著上述幾個證件以及與建筑商簽訂的合同，到建設(shè)委員會進(jìn)行登記，取得《建設(shè)工程施工許可證》。

6.《商品房預(yù)售許可證》。根據(jù)《城市房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營管理條例》（國務(wù)院令第２４８號）第二十三條規(guī)定：“房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)預(yù)售商品房，應(yīng)當(dāng)符合下列條件：

（一）已交付全部土地使用權(quán)出讓金，取得土地使用權(quán)證書；

（二）持有建設(shè)工程規(guī)劃許可證和施工許可證；

（三）按提供的預(yù)售商品房計算，投入開發(fā)建設(shè)的資金達(dá)到工程建設(shè)總投資的２５％以上，并已確定施工進(jìn)度和竣工交付日期；

（四）已辦理預(yù)售登記，取得商品房預(yù)售許可證明。”第二十四條規(guī)定：“房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)申請辦理商品房預(yù)售登記，應(yīng)當(dāng)提交下列文件：

（一）本條例第二十三條第（一）項至第（三）項規(guī)定的證明材料；

（二）營業(yè)執(zhí)照和資質(zhì)等級證書；

（三）工程施工合同；

（四）預(yù)售商品房分層平面圖；

（五）商品房預(yù)售方案?！钡诙鍡l規(guī)定：“房地產(chǎn)開發(fā)主管部門應(yīng)當(dāng)自收到商品房預(yù)售申請之日起１０日內(nèi)，作出同意預(yù)售或者不同意預(yù)售的答復(fù)。同意預(yù)售的，應(yīng)當(dāng)核發(fā)商品房預(yù)售許可證明；不同意預(yù)售的，應(yīng)當(dāng)說明理由?！?/p>

四、審查五證需要注意的相關(guān)法律問題

1.必須查看房屋五證的原件，五證的復(fù)印件只能作為一種參考。由于商品房預(yù)售五證問題涉及到商品房買賣合同的基礎(chǔ)，特別是其中的《國有土地使用權(quán)證》和《商品房預(yù)售許可證》尤為重要。因為《國有土地使用權(quán)證》直接影響到購房者將來是否可以拿到房屋所有權(quán)證的問題；而《房屋的預(yù)售許可證》將直接影響到商品房買賣合同的法律效力問題。根據(jù)《最高人民法院關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第二條“出賣人未取得商品房預(yù)售許可證證明，與買受人訂立的商品房預(yù)售合同，應(yīng)當(dāng)認(rèn)定無效，但是在起訴前取得商品房預(yù)售許可證明的，可以認(rèn)定有效?！彼砸坏┥唐贩抠I賣合同被認(rèn)定為無效后，購房者請求開發(fā)商返還已交付的購房款將存在著一定的風(fēng)險，如開發(fā)商已經(jīng)資不抵債！

2.必須仔細(xì)地審核項目建設(shè)依據(jù)和商品房銷售依據(jù)所記載的內(nèi)容與開發(fā)商提供的相應(yīng)證件的記載是否一致。謹(jǐn)防有些開發(fā)商用此證代替彼證、“掛羊頭賣狗肉”。因為在實踐中有些開發(fā)商為了盡快籌集建設(shè)資金，常常利用一期房屋的五證手續(xù)來預(yù)售二期的房屋，或用甲地的五證手續(xù)來預(yù)售乙地的房屋。這些都為購房者以后辦理產(chǎn)權(quán)證埋下重大的隱患。

3.《臨時國有土地使用權(quán)證》并不等于《國有土地使用權(quán)證》。由于《臨時國有土地使用權(quán)證》只能用于辦理《商品房預(yù)售許可證》和《建設(shè)工程施工許可證》，并不代表開發(fā)商取得最終的土地使用權(quán)。若開發(fā)商將來不能取得正式的《國有土地使用權(quán)證》，則購房者將來根本就拿不到房屋所有權(quán)證。若沒有房產(chǎn)證，購買的房子的所有權(quán)從法律意義上講就不屬于購房者！購買的房子的所有權(quán)仍然屬于開發(fā)商，購房者僅僅是商品房開發(fā)商的債權(quán)人！

而且，購房者將來就不能用所購買的房屋來進(jìn)行出售、抵押、贈與、繼承等民事活動。

4.出賣人未取得《商品房預(yù)售許可證》與買受人簽訂的商品房預(yù)售合同原則無效。《最高人民法院關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》（以下簡稱《解釋》）第二條規(guī)定：“出賣人未取得商品房預(yù)售許可證明，與買受人訂立的商品房預(yù)售合同，應(yīng)當(dāng)認(rèn)定無效，但是在起訴前取得商品房預(yù)售許可證明的，可以認(rèn)定有效?！?/p>

5.在農(nóng)村集體所有的土地上建設(shè)的房屋的買賣合同不適用《解釋》第十八條、第十九條之規(guī)定。因為《解釋》的適用范圍是僅僅包括在國有土地上開發(fā)建設(shè)的商品房。

6.城鎮(zhèn)居民購買在農(nóng)村集體所有的土地上建設(shè)的房屋的買賣合同無效。

從總體上講，我國對農(nóng)村房屋占用的集體土地使用權(quán)是嚴(yán)格禁止進(jìn)入房地產(chǎn)市場的?！锻恋毓芾矸ā返诹龡l規(guī)定：“農(nóng)民集體所有的土地使用權(quán)不得出讓、轉(zhuǎn)讓或者出租用于非農(nóng)業(yè)建設(shè)”?！冻鞘蟹康禺a(chǎn)管理法》第八條規(guī)定：“城市規(guī)劃內(nèi)的集體所有的土地，經(jīng)依法征用轉(zhuǎn)為國有土地后，該幅國有土地的使用權(quán)方可有償出讓?！薄秶鴦?wù)院辦公廳關(guān)于加強(qiáng)土地轉(zhuǎn)讓管理嚴(yán)禁炒賣土地的通知》（國辦發(fā)［１９９９］３９號）規(guī)定：“農(nóng)民的住宅不得向城市居民出售，也不得批準(zhǔn)城市居民占用農(nóng)民集體土地建住宅，有關(guān)部門不得為違法建造和購買的住宅發(fā)放土地使用證和房產(chǎn)證?！边@里的有關(guān)部門當(dāng)然是指土地和房產(chǎn)登記發(fā)證部門。

由此可見，國家法律明確規(guī)定，集體土地上的房地產(chǎn)不得進(jìn)入交易市場。農(nóng)房的買賣，只能在本農(nóng)村集體內(nèi)部進(jìn)行，否則，買賣行為違法，合同無效。因此，城鎮(zhèn)居民購買在農(nóng)村集體所有的土地上建設(shè)的房屋將無法辦理房屋所有權(quán)證。

五、查清《國有土地使用權(quán)證》上注明的土地使用權(quán)人行使土地使用權(quán)的年限

《中華人民共和國城鎮(zhèn)國有土地使用權(quán)出讓和轉(zhuǎn)讓暫行條例》第十二條規(guī)定：“土地使用權(quán)出讓最高年限按下列用途確定：

（一）居住用地70年；

（二）工業(yè)用地50年；

（三）教育、科技、文化、衛(wèi)生、體育用地50年；

（四）商業(yè)、旅

游、娛樂用地40年；

（五）綜合或者其他用地50年。”實踐中，開發(fā)商往往誤導(dǎo)消費(fèi)者，說土地使用權(quán)的年限是70年！實際上，開發(fā)商購買的土地使用權(quán)年限往往是65年、60年、50年甚至更短！而且，從開發(fā)商取得土地使用權(quán)到實際建成房屋還要占用幾年，這些年限也是要從土地使用權(quán)年限中扣除的。

六、商品房所屬的國有土地使用權(quán)期限屆滿以后怎么辦

根據(jù)《中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法》第二十一條規(guī)定：“土地使用權(quán)出讓合同約定的使用年限屆滿，土地使用者需要繼續(xù)使用土地的，應(yīng)當(dāng)至遲于屆滿前一年申請續(xù)期，除根據(jù)社會公共利益需要收回該幅土地的，應(yīng)當(dāng)予以批準(zhǔn)。經(jīng)批準(zhǔn)準(zhǔn)予續(xù)期的，應(yīng)當(dāng)重新簽訂土地使用權(quán)出讓合同，依照規(guī)定支付土地使用權(quán)出讓金。土地使用權(quán)出讓合同約定的使用年限屆滿，土地使用者未申請續(xù)期或者雖申請續(xù)期但依照前款規(guī)定未獲批準(zhǔn)的，土地使用權(quán)由國家無償收回。“

注釋：

? 《中華人民共和國房地產(chǎn)管理法》第七條土地使用權(quán)出讓，是指國家將國有土地使用權(quán)在一定年限內(nèi)出讓給土地使用者，由土地使用者向國家支付土地使用權(quán)出讓金的行為。

? 《城市房屋權(quán)屬登記管理辦法》第五條：“房屋權(quán)屬證書是權(quán)利人依法擁有房屋所有權(quán)并對房屋行使占有、使用、收益和處分權(quán)利的唯一合法憑證。依法登記的房屋權(quán)利受國家法律保護(hù)?！?/p>

? 《最高人民法院關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第十八條由于出賣人的原因，買受人在下列期限屆滿未能取得房屋權(quán)屬證書的，除當(dāng)事人有特殊約定外，出賣人應(yīng)當(dāng)承擔(dān)違約責(zé)任：

1.商品房買賣合同約定的辦理房屋所有權(quán)登記的期限；

2.商品房買賣合同的標(biāo)的物為尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起９０日；

3.商品房買賣合同的標(biāo)的物為已竣工房屋的，自合同訂立之日起９０日。

合同沒有約定違約金或者損失數(shù)額難以確定的，可以按照已付購房款總額，參照中國人民銀行規(guī)定的金融機(jī)構(gòu)計收逾期貸款利息的標(biāo)準(zhǔn)計算。商品房買賣合同約定或者《城市房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營管理條例》第三十三條規(guī)定的辦理房屋所有權(quán)登記的期限屆滿后超過一年，由于出賣人的原因，導(dǎo)致買受人無法辦理房屋所有權(quán)登記，買受人請求解除合同和賠償損失的，應(yīng)予支持。

第五篇：五證二書

房產(chǎn)五證

房地產(chǎn)開發(fā)商在房地產(chǎn)市場上銷售商品房，必須具備一定的條件，并且按照有關(guān)的規(guī)定在房地產(chǎn)管理部門辦理商品房銷售的各種手續(xù)。

其中必須具備的“五證”是指：《國有土地使用證》,是證明土地使用者向國家支付土地使用權(quán)出讓金,獲得了在一定年限內(nèi)某塊國有土地使用權(quán)的法律憑證；《建設(shè)用地規(guī)劃許可證》,是建設(shè)單位在向土地管理部門申請征用、劃撥土地前，經(jīng)城市規(guī)劃行政主管部門確認(rèn)建設(shè)項目位置和范圍符合城市規(guī)劃的法定憑證；《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》,是有關(guān)建設(shè)工程符合城市規(guī)劃要求的法律憑證；《建筑工程施工許可證》;《商品房預(yù)售許可證》。

其中《建設(shè)用地規(guī)劃許可證》和《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》由市規(guī)劃委員會核發(fā)，《建筑工程施工許可證》由市建委核發(fā)，《國有土地使用證》和《商品房預(yù)售許可證》由市國土資和房屋管理局核發(fā)。

“二書”

買完房以后還要查驗或者叫驗收“兩書?！?什 么是兩書呢，兩書是開發(fā)商在竣工驗收合格時通知購房者入住之后提供的兩份法律文件，一個是住宅質(zhì)量保證書，第二是住宅使用說明書。

住宅質(zhì)量保證書

住宅質(zhì)量保證書通常包括工程質(zhì)量監(jiān)督部門核驗的登記，在使用年限內(nèi)承擔(dān)的保修責(zé)任，正常使用情況下，各部件的保修期，比如說防水是三年，墻面、管道滲漏是一年，墻面抹灰脫落是一年，地面大面積起沙是一年，包括供熱供冷系統(tǒng)等設(shè)備，衛(wèi)生潔具、開關(guān)等等。其他部位或者部件的保修時間可以由房地產(chǎn)開發(fā)商和用戶商定。

我國房地產(chǎn)法規(guī)規(guī)定，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)在商品房交付使用時向購買人提供《住宅質(zhì)量保證書》和《住宅使用說明書》。工程質(zhì)量保證書是房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)對所售商品房承擔(dān)質(zhì)量責(zé)任的法律文件，其中應(yīng)當(dāng)列明工程質(zhì)量監(jiān)督單位核驗的質(zhì)量等級、保修范圍、保修期和保修單位等內(nèi)容。開發(fā)商應(yīng)當(dāng)按《住宅質(zhì)量保證書》的約定，承擔(dān)保修責(zé)任。

商品房保修期

從開發(fā)商將竣工驗收的房屋交付使用之日起計算。工程質(zhì)量保證書中具體保修期限與保修范圍是：地基基礎(chǔ)和主體結(jié)構(gòu)在合理使用壽命年限內(nèi)；屋面防水為3年；墻面、廚房和衛(wèi)生間地面為1年；《住宅質(zhì)量保證書》一般約定地下室及管道滲漏為1年；墻面、頂棚抹灰層脫落為1年；地面空鼓開裂、大面積起沙為1年；門窗翹裂、五金件及衛(wèi)生潔具損壞為1年；燈具、電器開關(guān)損壞為6個月；管道堵塞為2個月；供熱供冷系統(tǒng)設(shè)備為一個采暖期或供冷期；其他部位、部件的保修期限，由買賣雙方自行約定，并寫在工程質(zhì)量保證書中。

房屋在保修期內(nèi)出現(xiàn)質(zhì)量問題，如經(jīng)保修單位維修后導(dǎo)致房屋使用功能受到影響，或因主體結(jié)構(gòu)質(zhì)量不合格給購買人造成損失的，根據(jù)工程質(zhì)量保證書開發(fā)商應(yīng)承擔(dān)賠償責(zé)任。購買人認(rèn)為主體結(jié)構(gòu)質(zhì)量不合格的，可以向《住宅質(zhì)量保證書》中注明的工程質(zhì)量監(jiān)督單位申請重新核驗，經(jīng)核驗確屬不合格的，購買人有權(quán)退房。

住宅使用說明書

住宅使用說明書，通常應(yīng)該包括開發(fā)單位、設(shè)計單位、施工單位、委托監(jiān)理單位、住宅的結(jié)構(gòu)類型、裝修裝飾注意事項、上水下水、電、燃器、消防等設(shè)施配套的說明，以及門窗類型、使用事項，配電負(fù)荷，承重墻、保溫墻、陽臺等部位需要說明的問題以及其他需要說明的問題。生產(chǎn)廠家另有說明書的，應(yīng)附于住宅使用說明書里。也就是說一個房屋完整的法律文件在購房的過程中應(yīng)該查驗五證，同時收房的時候應(yīng)該有兩書。還有更重要的是產(chǎn)權(quán)證，拿到產(chǎn)權(quán)證，整個購房所有的法律文件就應(yīng)該算齊備了。

在購房的過程中還涉及到一個問題，在有些情況下，在什么情況下簽訂房屋的現(xiàn)售合同，在什么情況下簽訂預(yù)售合同。現(xiàn)售合同是你想買的房屋已經(jīng)竣工驗收并交付使用了商品房，這個時候開發(fā)商和購房者簽訂的是房地產(chǎn)的現(xiàn)售合同。如果你購買的房 尚未竣工驗收，就是期房，這個時候簽訂的是房屋的預(yù)售合同。