第一篇：2014年上半年房地產(chǎn)市場總結(jié)-20140703

克爾瑞研究中心：2014年上半年房地產(chǎn)市場總結(jié)

上半年以來，房地產(chǎn)行業(yè)整體增速下降，少數(shù)指標出現(xiàn)負增長，如新開工面積、銷售面積、土地成交面積等。由于2013年基數(shù)過高，上半年增速同比下降，也屬于正常的市場調(diào)節(jié)。但從環(huán)比來看，增速加速下滑，跌幅逐月擴大，市場進入調(diào)整的大勢已經(jīng)確立。

上半年行業(yè)總結(jié)

一、主要指標下滑勢頭放緩，經(jīng)濟仍未擺脫下行壓力

近年在國家調(diào)整產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)、主動放緩經(jīng)濟增速的背景下，市場對整體經(jīng)濟下行壓力的隱憂如影相隨，在年初“兩會”上中央提出今年GDP增速在7.5%左右，但最 終一季度中國經(jīng)濟增速下探至６個季度以來的新低，GDP實現(xiàn)了7.4%的增長；前５個月中國固定資產(chǎn)投資同比名義增速17.2％，比2013年同期下降了 3.2個百分點，比去年全年下降2.4個百分點，而且比前４個月繼續(xù)回落0.1個百分點。

在整體經(jīng)濟增速不容樂觀的情況下，上半年以來，中央政府出臺了“微刺激”、“穩(wěn)增長”的政策，國內(nèi)基礎設施投資加快，外貿(mào)出口小幅改善，一定程度上彌補了固定資產(chǎn)投資尤其是房地產(chǎn)開發(fā)投資下行的對整體經(jīng)濟的沖擊。2014年5月份，規(guī)模以上工業(yè)增加值同比實際增長8.8%，前5月累計同比增長8.7%。與此同時，“克強指數(shù)”中的兩個主要指標：發(fā)電量和貨運量，前5月的累積同比增速分別為5.7%和6.8%，且發(fā)電量在年內(nèi)維持平穩(wěn)上升；另一方面，5月份制造業(yè)PMI也較上月上升 0.4，達到50.8%，已經(jīng)連續(xù)三月回升。主要指標下滑勢頭已經(jīng)放緩，但整體經(jīng)濟仍未擺脫下行壓力。

二、開發(fā)投資增速持續(xù)下滑，新開工增速降至2008年低谷

2014 年上半年，全國房地產(chǎn)開發(fā)投資增速持續(xù)下滑，前五月，全國房地產(chǎn)開發(fā)投資30739億元，同比名義增長14.7%，增速較去年回落了6個百分點，其中，住 宅投資21043億元，占房地產(chǎn)開發(fā)投資的比重為68.5%，增速14.6%，較去年同期回落了7個百分點。結(jié)合新開工面積來看，2014年市場回落的態(tài) 勢更為明顯，2014年1-5月，全國房地產(chǎn)新開工面積5.99億平方米，同比下跌18.6%，其中住宅新開工面積4.26億平方米，同比回落 21.6%，均創(chuàng)下2002年以來前五月新開工面積最大跌幅。

以現(xiàn)在的月度房地產(chǎn)開發(fā)投資增速趨勢而言，不但出現(xiàn)了四連跌，而且在下跌速率上有愈演愈烈之勢，1-5月累計同比14.7%的同比增速已把 2011-2012年因“限購”全面收緊所造成的市場調(diào)整低點位置給擊破，下個可參考的位置也只有2008年金融危機后所形成的“深坑”。

前5月房地產(chǎn)開發(fā)投資數(shù)據(jù)的持續(xù)回落，主要是是受困于市場信心的不足，近期全國房地產(chǎn)市場波動明顯，引發(fā)行業(yè)對于市場預期的轉(zhuǎn)變，受到市場銷售以及風險控制等因素的影響，房企項目回款速度減緩，信貸面亦是持續(xù)收緊，導致開發(fā)投資同比增幅繼續(xù)回落。開發(fā)投資增速的大幅下滑尤其是新開工面積重新進入負增長，意味著企業(yè)投資熱情的大幅降溫，市場銷售持續(xù)不暢將導致未來幾個月開發(fā)投資指標繼續(xù)處于

低位。從 2002年至今的數(shù)據(jù)來看，前5月房地產(chǎn)開發(fā)投資額占全年總額的30%左右，以此推算今年全年房地產(chǎn)開發(fā)投資總額在10萬億元左右，同比增速在15.3% 左右。從較長的歷史表現(xiàn)來看，當前中國房地產(chǎn)開發(fā)速度趨于緩慢，開發(fā)投資額和新開工面積年度同比增速已經(jīng)雙雙逐級回落，高點和低點都在不斷下移之中。

三、商品房銷售低迷，同比降幅繼續(xù)擴大，待售存量創(chuàng)新高

從國家統(tǒng)計局數(shù)據(jù)來看，上半年全國商品房銷售面積和銷售金額雙雙呈負增長，且降幅存在繼續(xù)擴大的趨勢。1-5月份，商品房銷售面積36070萬平方米，同比 下降7.8%，降幅比1-4月份擴大0.9個百分點。其中，住宅銷售面積下降9.2%。商品房銷售額23674億元，下降8.5%，降幅比1-4月份擴大 0.7個百分點。其中，住宅銷售額下降10.2%。

5月末，商品房待售面積53402萬平方米，比4月末增加750萬平方米。其中，住宅待售面積增加405萬平方米，辦公樓待售面積增加28萬平方米，商業(yè)營業(yè)用房待售面積增加195萬平方米，也創(chuàng)出了新高。

從房地產(chǎn)銷售面積和金額的同比增速趨勢表現(xiàn)看，漲幅收窄、增速逐漸放緩的趨勢尤為明顯，在市場供應增加、價格上漲導致的購買力明顯不足，加之銀行對個人房貸 收緊，從而促成了整個行業(yè)的實際下跌調(diào)整，而且進入2014年以來，商品房銷售額的下跌速率已經(jīng)超過了商品房銷售面積下跌速度，暗示價格深度調(diào)整的步伐已 經(jīng)明顯加快，并將會成為主角。

四、房價環(huán)比由漲轉(zhuǎn)跌，同比漲幅繼續(xù)回落

據(jù)國家統(tǒng)計局數(shù)據(jù)測算，2014年1-5月份，全國商品房成交均價同比下降0.7%，房價開始出現(xiàn)微幅下降。5月份，70個大中城市新建商品住宅價格環(huán)比跌幅0.16%，是自2012年6月份以來首次由漲轉(zhuǎn)跌；同比漲幅5.6%，相比4月份大幅回落1.2個百分點。與上月相比，70個大中城市中，價格下降的 城市有35個（相比上月數(shù)量增加27個），持平的城市有20個，上漲的城市有15個（相比上月數(shù)量減少29個）。環(huán)比價格變動中，最高漲幅為0.3%，最 低為下降1.4%。城市分類中，一、二、三線環(huán)比漲幅兩年來首次齊頭并“跌”，跌幅分別為0.08%、0.14%、0.18%。二手房同樣環(huán)比由漲轉(zhuǎn)跌，上漲城市數(shù)量降至19個。這一變化可以從中國城市住房價格288指數(shù)得以印證，2014年5月，中國城市住房價格288指數(shù)為1097.9點，較上月下降0.4點，環(huán)比下跌 0.03%，同比上漲5.8%，同比漲幅下降繼續(xù)1.1點。一手房價格指數(shù)自2012年7月以來，在經(jīng)歷了21個月的持續(xù)上升后4月份首次出現(xiàn)下跌，5月繼續(xù)下跌的態(tài)勢確立。

全國性成交均價的下跌主要是結(jié)構(gòu)性因素影響，一線城市及部分二線城市成交量下滑幅度超過三四線城市，導致全國均價出現(xiàn)結(jié)構(gòu)性下跌。

五、房企購置土地面積回落，土地市場迅速冷卻

2014年前五月，全國房地產(chǎn)企業(yè)購置土地總建面積為1.1億平方米，同比下降6%，在2004年至今的11年同期間的第二低，僅高于2009年同期的9875億平方米，與此同時，土地成交價款則繼續(xù)攀升，再創(chuàng)歷史同期新高，達2954億元，同比上升9%。在購房者信心不足、全國商品住宅成交均價由漲轉(zhuǎn)跌之時，全國房地產(chǎn)土地成交均價仍

能保持持續(xù)上升，更多的應是受到結(jié)構(gòu)性因素影響，一、二線城市土地成交占比上升所致。總體來看，全國土地市場整體呈現(xiàn)低迷狀態(tài)，受樓市觀望情緒的影響，目前企業(yè)的銷售表現(xiàn)不佳，去化不理想，在拿地與去存貨之間，去存貨成為房企首 要任務，拿地意愿不強烈。

下半年展望

一、經(jīng)濟增速下行程度影響房地產(chǎn)行業(yè)調(diào)整周期長短，取決于刺激措施強度

上半年以來，房地產(chǎn)行業(yè)的調(diào)整，成為拖累中國經(jīng)濟下行的最大因素，直 接拉低了GDP、固定資產(chǎn)投資增速，影響政府財政收入，為防范風險，政府力推棚戶區(qū)改造、鐵路建設等基建投資項目，并輔以其他微調(diào)措施，習李政府多次強調(diào):“運用適當?shù)恼吖ぞ撸m時適度預調(diào)微調(diào)，盤活資金存量，更直接更有效地支持實體經(jīng)濟特別是中西部和小微企業(yè)發(fā)展”。試圖對沖房地產(chǎn)行業(yè)投資、成交量下滑對整體經(jīng)濟的影響，目前來看已取得一定成效，工業(yè)增加值，PMI等指標出現(xiàn)了反彈，整體下行的速率開始放緩。

就當前房地產(chǎn)行業(yè)的調(diào)整而言，政府既希望通過調(diào)整來暴露行業(yè)發(fā)展中存在的問題，也不希望對整體經(jīng)濟的拖累過于明顯，畢竟“保增長就是保就業(yè)”，但又不可能回到以往通過巨量政府投資拉動經(jīng)濟增長的老路.國務院總理李克強6月18日訪英期間表示，中國政府對經(jīng)濟運行實行區(qū)間調(diào)控、定向調(diào)控，保證GDP下限不越過 7.5％，保證充分就業(yè)增長；并確保CPI（通貨膨脹率）上限不越過3.5％，讓人民生活不受大的影響；并承諾不會采取強烈的經(jīng)濟刺激措施?？梢耘袛啵?規(guī)模刺激措施或者全面降準這種大力度的措施出臺的可能性不大，但類似“定向降準”的“微刺激”可能常態(tài)化。在這樣的情況下，房地產(chǎn)市場實現(xiàn)“V”型反轉(zhuǎn)不現(xiàn)實，但是整體資金環(huán)境走向?qū)捤?，對市場的發(fā)展影響是正向的。在這種沒有強大外力干預情況下，房地產(chǎn)市場通過自身完成調(diào)整的周期更多取決于價格的回調(diào)、需求的釋放、庫存的去化。

二、行業(yè)調(diào)整還將繼續(xù)，年內(nèi)都將是一個“反復筑底”過程

住建部也明確地認為當前市場確實進入調(diào)整期，但并沒有出現(xiàn)轉(zhuǎn)折性的發(fā)展態(tài)勢。既然是正常調(diào)整，就不存在“救市”的可能，只有通過今年這樣市場化的調(diào)整，行業(yè)才會回到正常健康的發(fā)展道路，只是行業(yè)還不太適應沒有行政干預、通過市場內(nèi)在自身調(diào)節(jié)的市場。

下半年，房地產(chǎn)行業(yè)的調(diào)整還會繼續(xù)，目前還處在不斷下行探底的初始階段，如無外力作用，短期不可能出現(xiàn)根本性地好轉(zhuǎn)，但調(diào)整方式不太可能出現(xiàn)急速崩潰式的下行，而是一種陰跌震蕩式地回調(diào)。因為房屋除去投資屬性，對于大多數(shù)人還只是必需品，剛性自用需求的絕對數(shù)量依然很大，當房價下調(diào)到一定程度就會刺激剛性需求釋放。

首先，市場預期和信心發(fā)生變化。無論是房企還是購房者都更為謹慎，觀望氣氛濃郁，只有等市場自身修復平穩(wěn)，才能吸引參與者再次入市。

其次，資金問題。銀行其實并不缺錢，在經(jīng)濟下行階段，銀行更多會考慮風險，寧愿把錢上交給央行當做超額準備金也不會給高風險行業(yè)。一些小型房企還是只能通過表外業(yè)務去融資，其利息要遠遠高于銀行貸款的水平。

再次，比對以往的兩次調(diào)整，本次調(diào)整只是剛開頭，許多行業(yè)指標還在下行尋底的過程中到走平、穩(wěn)定尚有一段距離，未 來還有許多反復。從“量”的調(diào)整來看，已經(jīng)處于底部區(qū)域，但不是說量到了底部了就必須會上升了，可能會在底部區(qū)域“盤整”一段時間。只有出現(xiàn)了“底價”才有可能回升，4月份288指數(shù)才開始出現(xiàn)環(huán)比下跌，5月跌幅繼續(xù)擴大，價格尋底的過程尚在進行中，要等未來一些新上市項目價格回調(diào)到位之后，市場才有可能 出現(xiàn)所謂的“筑底成功”。從時間上來看，今年行業(yè)調(diào)整至少將持續(xù)到年底，年內(nèi)都將是一個是一個“反復筑底”的過程。

第二篇：XX年房地產(chǎn)市場運行情況總結(jié)分析

XX年房地產(chǎn)市場運行情況總結(jié)分析

XX年的房地產(chǎn)市場，以政策為主導。從降準降息到“330新政”，從高層喊話“去庫存”到經(jīng)濟會議“鼓勵開發(fā)商適當降價”，都體現(xiàn)了政府對房地產(chǎn)市場的重視。

在這樣的大背景下，xx樓市延續(xù)了穩(wěn)定表現(xiàn)。據(jù)統(tǒng)計，XX年xx主城區(qū)共成交新房27.6萬套，二手房8.7萬套。受政策影響，xx市場整體呈現(xiàn)剛需為主，改善型需求明顯增加的特點。

樓市量價關鍵詞：穩(wěn)定

XX年，xx房地產(chǎn)市場無論從供應量，成交量還是房價，均保持了“穩(wěn)”字當頭。

首先，xx新房成交量連續(xù)三年穩(wěn)定在27萬套以上。根據(jù)xx網(wǎng)上房地產(chǎn)的數(shù)據(jù)顯示，XX年xx共成交一手商品房275781套，同比微漲1.44%。其中，商品住宅共成交174744套，占比63.4%，非住宅101037套，占比36.6%;成交面積為2296.97萬平方米，同比微降2.4%。

此外，XX年xx主城區(qū)共成交二手房85197套，同比上漲15%。在3月底的“五改二”政策落地后，二手房市場成交量有明顯提升，從4月開始，平均每月成交8072套二手房。

第二，庫存量降低，去化周期變長?？硕饳C構(gòu)數(shù)據(jù)顯示，截止到XX年11月30日，xx樓市庫存量為1300萬方，而XX年12月時，庫存量為1514萬方，相比減少約214萬方。但與此同時，去化周期也從8.1個月上升到15個月，在全國重點城市中仍屬健康范疇。

第三，xx房價同樣保持穩(wěn)定。克而瑞機構(gòu)數(shù)據(jù)顯示，XX年1-11月xx商品房成交均價為7592元/平米，同時，單月房價隨著開發(fā)商的推盤節(jié)奏發(fā)生波動。其中，3、5、9、10四個月份，房價在傳統(tǒng)的市場營銷節(jié)點均值較低，在市場淡季有所回升。因此，供需市場對xx房價起到?jīng)Q定性作用，而政策等因素影響很小。

政策關鍵詞：救市去庫存

XX年是樓市“政策大年”，年內(nèi)央行共降息5次，降準6次，政府部門出臺了330新政，中央高層也在四季度屢次提到“去庫存”，并“鼓勵開發(fā)商降價”……政策的密集程度在近三年達到高峰，而這些政策對xx樓市，也有較為直觀的影響。

第一，經(jīng)歷5次降息后，100萬商業(yè)房貸每月可以少還700多元。從XX年元旦開始，置業(yè)者將享受到這一利好。

第二，330新政使改善型置業(yè)成交量上漲。330新政出臺后，二套房首付降至四成，房貸還清后再買房首付款按首套房執(zhí)行。這些都加大了改善型置業(yè)需求。數(shù)據(jù)顯示，XX年xx主城區(qū)建面50-100平方米的住宅成交占比約58%，而建面100-160平方米的住宅成交占比約30%，建面160平方米以上的住宅成交占比約12%。

而在xx市房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會發(fā)布的《XX年xx商品房成交項目榜單》中，香港置地約克郡、龍湖兩江新宸、江與城、融創(chuàng)凡爾賽花園和世茂茂悅府等樓盤，均受到改善置業(yè)者的青睞。

除了新房政策，二手房營業(yè)稅也迎來重大改革，個人將購買2年以上（含2年）的普通住房對外銷售的，免征營業(yè)稅。此項政策落地后，xx二手房市場成交量明顯上漲，最終比XX年多成交11301套，政策影響明顯。

第三，《渝八條》對xx房企現(xiàn)金流的改善。XX年10月14日,xx市政府發(fā)布了《進一步促進房地產(chǎn)市場平穩(wěn)發(fā)展的通知》，簡稱“渝八條”。其中，“房企可調(diào)整閑置土地的開工竣工時間”、“未預售商品住房項目商住比例”、“調(diào)整未預售商品住房的戶型結(jié)構(gòu)”等內(nèi)容，有效緩解了房企的資金壓力，對開發(fā)商而言意義重大。

房企關鍵詞：轉(zhuǎn)型

相比xx樓市成交量價的穩(wěn)定，xx房企則在穩(wěn)中求變。

首先是市場占有率的變化。xx房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會發(fā)布的XX年xx房企商品房銷售榜單（均為備案數(shù)據(jù)）顯示，龍湖地產(chǎn)以92.32億元的銷售金額居于榜首，融創(chuàng)以66.41億元排名第二，隨后依次為協(xié)信、金科、保利、香港置地等房企。盡管龍湖重回銷冠，但市場份額逐漸被其他品牌房企“蠶食”。而本土房企如隆鑫、光華等房企市場份額也有不同程度縮減。

外來房企中，今年表現(xiàn)較為突出的是魯能地產(chǎn)。截止到11月底，魯能在xx的庫存量為151.9萬方，但保持了較快的去化速度，從拿地到入市僅需要6-8個月的時間。最終，魯能全年成交備案金額24.12億元，并耗資63億元再拿下230萬方儲備土地。

第二是戰(zhàn)略結(jié)構(gòu)的變化。XX年xx有不少品牌房企謀求變革，或擴大產(chǎn)業(yè)鏈條，或調(diào)整產(chǎn)品結(jié)構(gòu)，較為明顯的是協(xié)信、萬科兩大開發(fā)商。其中，協(xié)信在更名為啟迪協(xié)信科技城集團后，逐漸淡化住宅市場的投入，轉(zhuǎn)型為“商業(yè)+產(chǎn)業(yè)園”的新模式，并依靠商業(yè)地產(chǎn)的銷售金額，成為XX年xx房企銷售排行榜的第三位；而xx萬科則轉(zhuǎn)型城市配套服務商，通過試點萬科西九驛“租售結(jié)合”的新模式，拓寬業(yè)務領域。

第三，房企數(shù)量的變化，并購案例增多。XX年初，北碚天奇地產(chǎn)和xx金易地產(chǎn)爆出資金鏈問題；3月份，本土的晉愉地產(chǎn)傳出破產(chǎn)流言，數(shù)月后多個項目開始為購房者清退本金。而恒大則并購了xx中渝部分項目和御龍?zhí)旆?，進一步擴大了版圖。

土地市場關鍵詞：掛牌抱團

xx土地以儲備較充足著稱，但在XX年，各項出讓數(shù)據(jù)同比去年縮水明顯。xx土地交易中心的數(shù)據(jù)顯示，XX年xx主城區(qū)共出讓居住、商業(yè)、金融類用地146宗，土地出讓面積為1121.7萬方，同比下跌14.8%，出讓總金額623.6億元，同比下跌20.5%。而XX年的xx土地市場，也表現(xiàn)出如下特點：

一是掛牌率更高。在146宗地塊中，共有135宗地掛牌，僅9宗地溢價成交，占比6%，而XX年有33宗地溢價成交，占比24%。

二是品牌房企占有率高。從全年出讓土地的數(shù)量和質(zhì)量來看，優(yōu)質(zhì)地塊均被品牌房企收入囊中。其中魯能拿地6宗，成為品牌房企儲備土地最多的一家，龍湖、金科、東原、協(xié)信、融創(chuàng)、碧桂園、萬達、中交均有土地斬獲。而中小房企受到現(xiàn)金流和庫存的雙重壓力，再無能力拿地。

三是房企拿地更加精打細算。據(jù)統(tǒng)計，今年共有9宗地塊為房企聯(lián)合拿地，其中包括龍湖、香港置地，東原、旭輝，協(xié)信、同景，融創(chuàng)、華美等品牌房企。房企的聯(lián)合開發(fā)，可以降低拿地成本，減少開發(fā)周期；同時，房企之間各司其職，發(fā)揮自身特點，對項目質(zhì)量和品牌效應均有促進。

四是房企對區(qū)域選擇發(fā)生變化。三北區(qū)域再次成為房企首選，尤其是大竹林和溉瀾溪。1月份，恒大斥資41.3億元拿下溉瀾溪一宗地塊，與保利、萬科、新鷗鵬等房企共同開發(fā)此處”；而6-7月份，東原、旭輝，金科，龍湖、香港置地幾大巨頭紛紛入駐大竹林，拿地總金額達到72億元，吸引了眾多改善置業(yè)者和投資者的目光。而兩年前熱捧的大學城雖有不少地塊出讓，但再無房企問津。

第三篇：房地產(chǎn)市場總結(jié)

2004年，西安房地產(chǎn)業(yè)取得了較大發(fā)展，無論是在房屋質(zhì)量、配套設施方面，還是在園林景觀、物業(yè)管理方面，都有可圈可點之處。在此，記者特別挑選出幾件大家較為關注或具有代表性的事件予以展示，就算是對今年樓市的一個總結(jié)吧———

■最大的新聞：李嘉誠來西安了

本月初，全球華人首富李嘉誠旗下的和記黃埔以總價10.05億元人民幣獲得西安高新區(qū)727畝國有土地，這可是本西安房地產(chǎn)業(yè)最大的新聞。消息一傳開，在西安業(yè)界立刻引起了強烈反響，媒體競相熱炒。在口口相傳“李氏旋風”的同時，此舉也引發(fā)了西安地產(chǎn)大腕們一個又一個猜想：李嘉誠究竟要干什么？和記黃埔布陣西安意欲何為？李嘉誠要在西安蓋什么樣的房子，會不會引發(fā)西安地產(chǎn)業(yè)的一次大地震……

李嘉誠來西安誰最關心？當然不是購房者了。就這一件事兒，有人講了一個笑話，說消費者買雞蛋的時候，只考慮雞蛋的質(zhì)量好不好，根本就不關心那只下蛋的雞是誰，相反，只有那些“業(yè)內(nèi)人士”，比如養(yǎng)雞戶、專家、學者，才關心這些事情。對比房地產(chǎn)行業(yè)，購房者關心的是房子的好壞，不太注意房子是誰開發(fā)的、誰建的。李嘉誠來西安，關心他的多是一些業(yè)內(nèi)人士。昨日，有幾位讀者打電話咨詢高新購房周事宜，記者趁機告訴他們李嘉誠來西安的事情，他們沒有過大的反應，覺得這和他們買房沒有多大的關系。

■最大的事兒：利息上調(diào)0.27個百分點

一年期貸款基準利率上調(diào)0.27個百分點是2004各行業(yè)最關注的新聞，其中房產(chǎn)、汽車、股票更是近期關注的焦點。那么近期的房價是升還是降了？

近年來，西安房價一直呈現(xiàn)較為強勁的上升趨勢，一方面造成了市場大勢趨熱，但同時也把更多的購房者拒之門外。大多數(shù)開發(fā)商認為，開發(fā)成本過高造成商品房降價空間很小，但對于城區(qū)附近1平米動輒3千多元的房價，投資者看不到升值空間，購房者更是望房興嘆。很多購房者甚至業(yè)內(nèi)人士都對西安房價保持了一個觀望的態(tài)度。2004年，加息后，西安的房價也看不出大的變化，有人說穩(wěn)中有升，那是平均走勢，還有人說房價降了，那是局部的情況，不管如何，既然增加了利息，購房者的月供加大了，總希望房價會降，開發(fā)商增加了成本，希望房價會升也無可厚非，但是房價到底是升了還是降了，在沒有拿到有關部門的統(tǒng)計數(shù)據(jù)之前，誰也不敢妄加評論。

■最準的事兒：商鋪投資理性降溫

從今年開始，西安商業(yè)地產(chǎn)市場就面臨很大的壓力，特別是在銷售情況上不盡人意。2005年這種情況可能會進一步加劇。西安商業(yè)地產(chǎn)項目的不斷放量，讓市場的競爭更加激烈，不少高端寫字樓在銷售上也并沒有市場預料的理想。據(jù)了解，國內(nèi)外大型知名公司和企業(yè)在西安購買寫字樓仍然比例不大，寫字樓、商鋪并沒有像去年人們預期的那樣走外向型發(fā)展之路。

商鋪投資讓商業(yè)地產(chǎn)在2003年火了一把。2004年西安還是有大量商業(yè)類投資性物業(yè)面市。賣家對商鋪投資的回報率承諾一直是投資者關注的焦點，隨著市場競爭的加劇，投資回報率的多少和以后商業(yè)經(jīng)營的問題會讓投資者更加理性，商鋪投資的溫度已經(jīng)大不如以前，買家經(jīng)過理性的分析考慮后，才會下定。其實這是業(yè)內(nèi)人士在2003估計最準的事兒。

■最煩的事兒：小區(qū)供暖問題多

沒房子讓人發(fā)愁，有了房子沒有暖氣也讓人發(fā)愁。每年冬季小區(qū)供暖問題都比較多，往年業(yè)主反映的問題主要集中在以下幾個方面：供暖溫度不達標，供暖時間不夠，取暖費用高，暖氣公攤大等問題。今年也不例外，除了這些問題外，還有一些新的問題，比如購房合同上明明寫的是分戶計量，為何住房的時候又成了吃“大鍋飯”？不僅業(yè)主們很困惑，就連部分開發(fā)商也很困惑，這到底是誰的責任？發(fā)現(xiàn)有人“偷”用暖氣，或者私自加大散熱片的個數(shù)，有沒有具體的處罰辦法？對供暖方式，業(yè)主委員會參與討論的權限有多大等等，這些問題都是引發(fā)物業(yè)矛盾的焦點，如果不能妥善處理，業(yè)主和物業(yè)公司的矛盾將會越來越深。

雖說，安裝土暖（在家安裝小鍋爐，可燒煤也可燒天然氣）暖氣效果還可以，但是污染比較大，不少業(yè)主對此有意見，鄰里關系處理不好也是一件煩心事。

■最樂的事兒：物業(yè)管理規(guī)范了

新的《陜西省物業(yè)服務收費管理實施辦法（試行）》于7月1日施行后，受到了很多業(yè)主的歡迎，以前很多棘手的問題，現(xiàn)在都有了“辦法”，物業(yè)管理更人性化了。

物業(yè)費問題一直是物業(yè)管理的矛盾所在。盡管大家都知道物業(yè)服務是有償?shù)?，但具體的收費標準卻不知道，有時候就連物業(yè)公司的工作人員也說不清這個問題。

以前收物業(yè)管理費，在住宅小區(qū)，除了車輛保管費外，還有兩項內(nèi)容，綜合管理服務費和物業(yè)維修養(yǎng)護費?，F(xiàn)在，在這幾項收費以外，又添加了特約服務費這一項，比如，接受業(yè)主、使用人委托的特約服務如搬家、運送液化氣、接送孩子、照顧老人等，這些服務收費必須實行明碼標價，在物業(yè)管理區(qū)域的顯著位置，按照價格主管部門統(tǒng)一規(guī)定的公示格式，將收費項目、收費標準、服務內(nèi)容等進行公示。各物業(yè)管理企業(yè)須將公示內(nèi)容按管理權限報經(jīng)價格主管部門審查后方能公示。這個辦法出臺后，已經(jīng)大大減少了社區(qū)的矛盾。

第四篇：縣級城市房地產(chǎn)市場總結(jié)

縣級房地產(chǎn)市場調(diào)查總結(jié)

1、縣級市場目前供需關系較為平衡，市場存量不大，明年推盤不是太多，預計總量在30--50萬左右；但是相對2011年，2012年放盤量較多，是2011年的1-2倍，對銷售速度及價格提升存在一定影響。

2、2011年房貸政策對房地產(chǎn)市場沖擊力極大，尤其是首付款的提高到40%、利率的提高、手續(xù)的嚴格審批，無論對客戶購買還是對開發(fā)商回款極其不利，目前縣級大部分項目售樓處日來訪量都極少，2011年7月份以后，沒有出現(xiàn)過2010年半夜排隊購卡情況，雖然對銷售價格影響較小，但是隨著房控力度的提高，觀望氣氛日漸增高。

3、從樓盤業(yè)態(tài)來看：多層住宅存盤量較少且銷售情況良好，但是速度相對放緩，是2010年的0.7倍，小高層、高層存盤量相對較多，銷售速度況較慢，客戶對高層產(chǎn)品抗性相對較大，2011年7月份后各樓盤銷售速度極慢。

4、縣級郊區(qū)土地供應較少，樓盤規(guī)模小，品牌帶動力差；

5、目前縣級市場銷售價格（均價）出現(xiàn)階層：多層：郊區(qū)3100-3300元左右，普通地段3700-4000元，黃金地段4200-4400元；高層：郊區(qū)3500元左右，普通地段3800元左右，黃金地段4100元左右；各開發(fā)商根據(jù)產(chǎn)品品質(zhì)及銷售目的不同做出不同的定價；

5、根據(jù)不同的客戶群體、項目區(qū)位暢銷戶型區(qū)別較大：多層黃金地段130-145平，普通地段100-120平，郊區(qū)80-115平；高層：黃金地段120-145平，普通地段100-120平，郊區(qū)80-115平。從戶型需求來看，黃金地段市場追求戶型舒適性要高一些，郊區(qū)追求總房款低的實用性高一些。

6、客戶群體及訴求：郊區(qū)購買客戶群體多為剛性需求，訴求先后點：總房款（低首付）、戶型設計、區(qū)域位置、產(chǎn)品品質(zhì)、建筑質(zhì)量及物業(yè)管理；黃金地段購買客戶群體多為改善性及投資型客戶。訴求先后點：產(chǎn)品品質(zhì)、區(qū)域位置、總房款、戶型設計，建筑質(zhì)量及物業(yè)管理。

第五篇：xx年房地產(chǎn)市場總結(jié)暨xx年展望

xx年房地產(chǎn)市場總結(jié)暨xx年展望

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xx年房地產(chǎn)市場總結(jié)暨xx年展望

在此大環(huán)境下，作為華南樓市代表的廣州樓市也展現(xiàn)出相應的特點，包括：市場完成了從供不應求到供大于求的轉(zhuǎn)換，土地拍賣市場遇冷，一、二手樓市雙雙“量縮價跌”，行業(yè)面臨洗牌，等等。

一、宏觀調(diào)控政策風云變幻，密集出臺，上半年“穩(wěn)健、從緊”，下半年“積極、適度寬松”，但是金融危機大環(huán)境下樓市調(diào)整的格局已經(jīng)形成，觀望氣氛無法打破，一、二手行業(yè)雙雙陷入困境。

不過，由于樓市調(diào)整的大格局已經(jīng)形成，再加上金融危機之下市民“現(xiàn)金為王”的理財觀念，頻頻出臺的政策始終無法徹底打破預期已經(jīng)改變的置業(yè)者的觀望情緒，因此并不能夠令廣州樓市的成交從低谷中走出來。在此情況下，包括大開發(fā)商在內(nèi)的大多數(shù)開發(fā)商一方面難以獲得資本市場和商業(yè)銀行的融資、信貸支持，另一方面新房的銷售情況又不理想，腹背受敵，只好用降價這個最原始有效的方式加大樓款回籠力度，緩解資金緊張的困局。

與一手開發(fā)企業(yè)的窘境一樣，廣州的二手中介行業(yè)在經(jīng)歷了過去幾年的高速擴張之后，面對突然降溫的市場也不得不收縮陣線、開源節(jié)流。為了應對市場變化，一些品牌大中介紛紛開展與一手開發(fā)商的“一二手聯(lián)動”代理合作，力爭多渠道度過經(jīng)營難關。

二、土地出讓市場低迷，土地出讓指標兩度調(diào)低仍無法完成，“底價出讓”、“流拍”成為常態(tài)，中小開發(fā)商趁機抄底拿地，取代大開發(fā)商成為土地出讓市場的主角。

在地價回落的同時，包括員村絹麻廠地塊在內(nèi)的“地王”表情尷尬。以員村絹麻廠地塊為例，繳納土地出讓金的大限早已在xx月份過期，由于開發(fā)商沒有履行合約，按照正常手續(xù)該地塊將會被收回，但是至今無論是國土部門還是地產(chǎn)商都三緘其口，不得而知。在xx年產(chǎn)生的多個“地王”中，盡管對外宣稱的理由各不一樣，但是基本上都選擇了“拖”字訣，動工的是極少數(shù)。開發(fā)商們對“地王”的冷處理，資金鏈緊張導致開發(fā)困難是一個原因，而現(xiàn)時不少“地王”所在的板塊“面粉比面包貴”也是現(xiàn)實。

不過盡管如此，廣州在xx年出讓的地塊加上之前兩年開發(fā)商拿下的地塊，仍然足以滿足未來兩三年的市場供應需求，郊區(qū)地塊的大量出讓還有可能在局部市場形成比較突出的供大于求。高價地與低價地同臺共舞將大大考驗房地產(chǎn)企業(yè)的開發(fā)智慧。

三、新建商品住宅交易登記面積大幅減少33.5%，成交均價從xx年第四季度的萬元高位回落至9000多元/平方米；

具體到各個月份來看，前5個月市場受宏觀調(diào)控的影響成交持續(xù)低迷，一直徘徊在二、三十萬平方米左右，直到xx月份才首次沖破60萬平方米。下半年，隨著政府一系列救市政策的出臺，市場成交情況有所好轉(zhuǎn)，但是由于政策變化頻繁市場表現(xiàn)頗為反復，其中xx月份一度降至35.83萬平方米，但是xx月份又很快回到50萬平方米以上。以產(chǎn)品來看，全年銷售出色的是90/70產(chǎn)品，限價房以及以低價策略出擊的郊區(qū)樓盤長期盤踞陽光家緣成交榜的前列。此外，一些搶在市場前頭果斷降價的市區(qū)樓盤銷售情況也較樂觀。

總體來看，xx年廣州市區(qū)的一手樓價依然比較堅挺，老城區(qū)、珠江新城等繁華區(qū)域的商品樓盤成交均價普遍保持在萬元以上，但是花都區(qū)等遠郊地區(qū)的樓盤價格回調(diào)比較明顯，從去年高峰期的5000-6000元/平方米左右回到3000-4000元/平方米左右，與xx年、xx年的水平相當。

四、存量住宅交易登記面積同比大幅減少28.5%，回到xx年之前的水平；

五、展望xx年，在復雜的宏觀經(jīng)濟大環(huán)境以及供大于求的行業(yè)環(huán)境下，廣州樓價仍有小幅下調(diào)空間，“緊貼經(jīng)濟脈搏，低位盤整等待回暖時機”將會是09樓市的典型概括。

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