第一篇：地產(chǎn)銷售購買新房的流程

購買新房的流程

一、選房：

選擇地理位置對于投資者來說，應(yīng)選擇黃金地段、有政策傾斜的地段和環(huán)境、交通、基礎(chǔ)配套設(shè)施馬上會得到較大改善的地段，這樣的地段今后將有較大的升值潛力。

對于其他購房人來說，一般老年人應(yīng)選擇環(huán)境幽雅、空氣清新的地段，就醫(yī)看病也應(yīng)是重點考慮的因素；上班族應(yīng)選擇上、下班和社會交往方便的地段；有子女上學(xué)的家庭應(yīng)考慮靠近學(xué)校的地段。

選擇戶型近年來，開發(fā)商在房屋設(shè)計時大多遵循 “ 三大一小 ” 的原則，可以說提出這一觀點，擯棄了傳統(tǒng)的居住理念，符合百姓對住房功能不斷完善的要求。但一些開發(fā)商盲目追求 “ 三大一小 ”，反而給消費者帶來使用上的不足或浪費。專家認為，在追求 “ 三大一小 ” 的前提下，還應(yīng)滿足以下幾個條件：主臥室應(yīng)保證 15平米以上；起居室不要過大，一般在25平米即可。

同時在選擇戶型時應(yīng)注意： A、廳內(nèi)戶門不要過多，面寬（或稱廳跨）應(yīng)在3.9米以上，至少也應(yīng)滿足3.6米；B、動靜區(qū)域宜分清。臥室位置要求深一些，戶門最好不要直接面對著廳，同時衛(wèi)生間與主臥的距離要近，避免穿廳；C、注意房屋通氣性。戶內(nèi)空氣對流也是考察戶型好壞的重要指標(biāo)。D、購房人在選擇居室朝向的同時，也應(yīng)考慮室外景觀。如能看到山、水、社區(qū)花園，會讓您感到心曠神怡，使您一天緊張的心情得以放松。考察社區(qū)環(huán)境社區(qū)內(nèi)外環(huán)境的品質(zhì)高低是體現(xiàn)居住質(zhì)量的核心。

考察小區(qū)內(nèi)環(huán)境，可從以下幾個方面審視： 1.小區(qū)內(nèi)綠化程度；2.小區(qū)內(nèi)功能劃分；3.社區(qū)內(nèi)無干擾，人、車分流。

社區(qū)外環(huán)境應(yīng)多觀察，是否靠近體育場、公園、高校等，或依山、臨江?？疾炫涮自O(shè)施購房人在選擇樓盤時，還應(yīng)考慮菜市、醫(yī)院、銀行、學(xué)校、公交線路等生活配套設(shè)施。配套設(shè)施越全，日后越會讓您感到生活的便利。

查看法律文件法律文件包括：五證、兩書、開發(fā)商營業(yè)執(zhí)照，現(xiàn)房還應(yīng)有竣工驗收報告。五證：建設(shè)用地規(guī)劃許可證、建設(shè)工程規(guī)劃許可證、建設(shè)工程開工證、國有土地使用證、銷售（預(yù)售）許可證。

兩書：是指住宅質(zhì)量保證書、住宅使用說明書。

二、物業(yè)管理

詢問物業(yè)管理標(biāo)準(zhǔn)目前北京商品房大致可分為乙級住宅、甲級住宅、公寓等幾類，北京市小區(qū)管理辦公室都做出了相應(yīng)收費標(biāo)準(zhǔn)。購房人應(yīng)先了解開發(fā)商擬定選擇的物管公司，然后了解收費標(biāo)準(zhǔn)和內(nèi)容。這樣既可以保證您今后的合法權(quán)益不受侵害，又可以讓您對今后的生活負擔(dān)，做到心中有數(shù)。

三、總價格、單位價格、樓面地價

總價格：簡稱總價，是指一宗房地產(chǎn)的整體價格。一般來說，總價不能說明房地產(chǎn)價格水平的高低。

單位價格：簡稱單價，是指單位土地面積或單位建筑物面積的地價、房價或房地價格。

單價可以反映房地產(chǎn)價格水平的高低。

樓面地價：又稱單位建筑面積地價，簡稱樓面價，是平均到每單位建筑面積上的土地價格。樓面地價 =土地總價格 ÷ 建筑總面積；樓面地價 =土地單價 ÷ 容積率。

四、簽訂認購書

商品房正式銷售工作開始后，一般會設(shè)立售樓處，購房人在認可本項目后，可到售樓處簽訂認購書，并繳納訂金。銷售方應(yīng)實事求是地向購房人介紹項目的進展情況，并將簽約須知及有關(guān)的宣傳資料和法律文件交給購房人。

簽訂認購書是商品房銷售程序的一個環(huán)節(jié)，買賣雙方簽訂認購書的主要內(nèi)容包括：

（1）開發(fā)商名稱、地址、電話；銷售代理商名稱、地址、電話；認購方名稱、地址、電話、身份證件；指定律師所名稱、地址、電話。

（2）認購物業(yè)的樓層；戶型；房號；面積。

（3）房價。包括單價；總價。

（4）付款方式。包括一次性付款；分期付款；按揭付款。

（5）認購條件。包括：定金金額；簽訂正式契約的時間、地點；付款地址和帳戶，簽認購書至正式簽約期間違約補償方式和爭議解決方式。

當(dāng)簽訂完認購書后，銷售方應(yīng)給購房人《簽約需知》，以使購房人清楚下一環(huán)節(jié)及簽約有關(guān)細節(jié)。簽約須知主要內(nèi)容包括：

? 項目法律文件：國有土地使用證號、銷售許可證。

? 購房人應(yīng)攜帶的有效身份證件。公司應(yīng)攜帶的文件、購房批文等。

? 房款支付方式。

? 購房應(yīng)繳納的稅費說明：印花稅、契稅、手續(xù)費、房產(chǎn)權(quán)屬登記費、權(quán)證工本費、權(quán)證印花稅。

五、預(yù)售

買賣雙方只有辦理完預(yù)售登記后，契約方能具備法律效力。買賣雙方應(yīng)在契約簽訂后 30日內(nèi)，到所屬房屋土地管理局市場處辦理。同時交納印花稅。在此期間，買方如轉(zhuǎn)讓其所購房產(chǎn)，買方與受讓人應(yīng)在契約上做背書，在背書簽字之日起十五日內(nèi)，雙方持有關(guān)證件到市場處辦理轉(zhuǎn)讓登記，在轉(zhuǎn)讓登記申請表上簽字，市場處在辦理轉(zhuǎn)讓登記之日起十日內(nèi)通知賣方。

六、簽訂買賣契約

購房人在簽訂認購書后，應(yīng)在認購書中約定的時間內(nèi)到指定地點簽訂正式契約。契約包括：內(nèi)銷商品房銷售契約、內(nèi)銷商品房預(yù)售契約、外銷商品房銷售契約、外銷商品房預(yù)售契約、經(jīng)濟適用住房買賣契約等。

簽訂買賣契約是整個購房程序中最重要一環(huán)，契約也是銷售中最重要的法律文件。契約一般為一式肆份，其中正本貳份，開發(fā)商和購房人各執(zhí)壹份。副本貳份，開發(fā)商和當(dāng)?shù)胤抗懿块T各壹份。契約的主要條款包括：

（1）土地使用證號及使用年限

（2）商品房銷售許可證號

（3）房產(chǎn)名稱及購房人購買房產(chǎn)的類型

（4）所購物業(yè)的樓層、面積、房號、戶型、交付使用日期

（5）房價款。包括單價和總價

（6）付款方式

（7）雙方違約條款（8）保修條款（9）買方接受物業(yè)管理公司管理條款（10）預(yù)售登記（11）房屋轉(zhuǎn)讓（12）房屋過戶（13）糾紛、爭議的解決方式（14）附件一：房屋戶型圖（15）附件二：裝修設(shè)備標(biāo)準(zhǔn)（16）附件三：共有共用部位同時購房人與開發(fā)商還可就其它內(nèi)容簽訂補充條款。

七、辦理入住

簽物管合同，辦理入住手續(xù)：當(dāng)購房人按契約有關(guān)條款約定付清房款后，開發(fā)商入住通知單，并安排購房人與物管公司接洽。物管公司將給購房人出具物管公約和收費標(biāo)準(zhǔn)。當(dāng)購房人與物管公司簽訂管理公約并付清管理費后，就可以拿鑰匙入住了。

八、過戶

辦理產(chǎn)權(quán)過戶、領(lǐng)房產(chǎn)證：最后開發(fā)商要到權(quán)屬處為購房人辦理房產(chǎn)過戶手續(xù)，即確權(quán) ,并繳納契稅、過戶手續(xù)費。然后到指定房管所辦理產(chǎn)權(quán)證，交納房產(chǎn)權(quán)屬登記費，權(quán)證工本費，權(quán)證印花稅。

第二篇：地產(chǎn)銷售流程(全)

三、銷售管理流程

（一）項目前準(zhǔn)備

1、項目小組的建立：

（1）項目小組架構(gòu)：在項目簽定銷售代理協(xié)議后，成立項目小組。

包括公司高層銷售管理人員、項目經(jīng)理或項

目負責(zé)人一名，銷售人員若干，負責(zé)該項目的策劃人員、行政、財務(wù)人員和主要外協(xié)單

位如廣告公司等。（2）項目小組工作內(nèi)容：建立項目檔案；

制定銷售策劃方案；

銷售策劃方案的具體實施與監(jiān)控；

銷售工作的組織和安排；

對銷售效果進行分析，調(diào)整相應(yīng)的銷售策略；

對所調(diào)整的策略進行重新講解和培訓(xùn)；

與發(fā)展商的接洽；

與外協(xié)公司的接洽；（3）關(guān)于項目檔案的管理：

項目檔案內(nèi)容：項目原始資料（發(fā)展商提供的有關(guān)圖則、數(shù) 據(jù)、圖片及在售項目的相關(guān)資料）

項目策劃資料（以安佳名義提供給發(fā)展商的所有書面材料）

項目銷售資料（安佳提供的所有書面資料）

項目總結(jié)資料（會議記錄、反饋信息匯總、階段總結(jié)、尊客咨詢等）

（4）每一個項目，由策劃總監(jiān)根據(jù)項目情況及部門工作安排制定策劃責(zé)任人，并確立項目檔案建立時間。項目策劃責(zé)任人根據(jù)策劃總監(jiān)的要求及項目的實際需要建立并管理項目檔案。

（5）項目小組成立后（由分管銷售的副總確認），項目策劃責(zé)任人將項目檔案移交項目銷售責(zé)任人，項目銷售責(zé)任人負責(zé)清點項目檔案資料。項目檔案移交前責(zé)任為項目策劃責(zé)任人，移交后責(zé)任為項目銷售責(zé)任人。

在今后項目操作中，公司擬考慮采用項目競爭上崗機制和尋盤優(yōu)先操作原則；

2、銷售人員所需銷售工具準(zhǔn)備：（1）答客問（2）銷售登記表（3）尊客咨詢（4）計算價單表

（5）銷售夾（內(nèi)含銷售資料，如：樓書、價格表、利率水準(zhǔn)、購房相關(guān)收費標(biāo)準(zhǔn)、辦理手續(xù)流程及時間等）

（6）計算器、紙、筆、登記冊、膠水、釘書器、直尺和距離測定儀、點鈔、驗鈔機，現(xiàn)場名片、工卡等的制作和領(lǐng)取。（7）廣告效果回饋單

（8）銷售人員簡歷，包括公司高層銷售管理人員、公司2-3名策劃人員和參與銷售的項目銷售人員及主要人員和外協(xié)人員的聯(lián)系電話（一份存檔，一份提供給發(fā)展商）

（9）物業(yè)管理相關(guān)資料：公共契約、業(yè)主守則、員工守則和入伙裝修注意事項等。

3、銷售流程和銷售業(yè)務(wù)人員收入：

（1）由項目經(jīng)理、項目策劃人員和公司財務(wù)與發(fā)展商確定后，制定項目操作流程。

（2）由公司銷售負責(zé)人和項目小組負責(zé)人員確定項目銷售人員提成及獎懲制度。

（3）銷售流程包括：各個關(guān)系的接洽負責(zé)人； 簽定內(nèi)部認購書和簽定買賣合同；

變更設(shè)計和產(chǎn)權(quán)過戶內(nèi)容；

各個階段收費安排和財務(wù)手續(xù)；（4）制定詳細接待程序及工作時間排班安排。

4、培訓(xùn)前踩盤（詳見踩盤要領(lǐng)）和踩盤總結(jié)。

5、項目培訓(xùn)及考核籌備：制定詳細的培訓(xùn)計劃，考核除文字考核外，還要加入情景考核方式。

6、銷售人員腦力激蕩會（1）銷售流程的推敲（2）現(xiàn)場氣氛如何烘托

（3）客戶心理層面的分析和接待用語（4）銷售人員間配合和現(xiàn)場銷控準(zhǔn)備（5）銷售渠道的拓展（6）客戶可能提出的問題

7、銷售計劃的制定：

（1）銷售時間控制與安排；（2）銷售人員分工；

（3）具體工作內(nèi)容和具體工作負責(zé)人；（4）銷售進度和銷售目標(biāo)；

一、項目銷售培訓(xùn)：

1、銷售培訓(xùn)參與人員：包括策劃部、代理部負責(zé)人、項目負責(zé)人和銷售人員

2、培訓(xùn)材料準(zhǔn)備；

3、培訓(xùn)組織：

（1）由項目負責(zé)人和項目策劃共同組織。

（2）在項目操作過程中，對于發(fā)展商或因市場等因素導(dǎo)致項目安排改變，項目負責(zé)人和項目策劃人應(yīng)及時溝通，并將項目銷售人員進行從新培訓(xùn)。

4、培訓(xùn)內(nèi)容：

（1）環(huán)境分析：包括區(qū)域環(huán)境、人文情況（人口數(shù)量、職業(yè)與收

入、家庭結(jié)構(gòu)、租金狀況等）、區(qū)域發(fā)展規(guī)劃、交通狀況（各個交通道路現(xiàn)狀和發(fā)展?jié)摿Γ?、公?/p>

設(shè)施配置（學(xué)校、幼兒園、醫(yī)院、菜市場、娛樂

場所、體育設(shè)施等）及配套的距離、密度和未來

發(fā)展?fàn)顩r。

（2）市場分析：市場現(xiàn)狀和走勢；同類樓盤市場狀況、走勢、購

買人群特征、價格水平狀況；競爭對手銷售狀況；（3）項目的詳細規(guī)劃：項目本身特性包括規(guī)模、定位、設(shè)施、價

格、買賣條件；發(fā)展商、承建單位、物業(yè)

管理公司等的信譽狀況；建筑材料和施工

工期等；

（4）策略分析：項目的優(yōu)勢與劣勢；競爭對手的銷售狀況、價格

水準(zhǔn)等綜合評價和競爭策略的講解；項目銷售策

略的講解；

（5）相關(guān)公司的介紹：發(fā)展商、承建商和物業(yè)管理公司的財力、形象、開發(fā)業(yè)績；公司推廣目標(biāo)和公司發(fā)

展目標(biāo)，確立銷售人員的信心等。（6）銷售流程的講解：發(fā)展商和代理商在項目中的權(quán)利和義務(wù)關(guān)

系；二者在銷售過程中的責(zé)權(quán)分工；定金

和首期款收取程序；合同簽署的注意事項；

風(fēng)險的規(guī)避；簽定合同的技巧；（7）答客問的講解：

（8）物業(yè)管理服務(wù)內(nèi)容：收費標(biāo)準(zhǔn)；公共契約和管理規(guī)則等；（9）銷售人員的禮儀行為準(zhǔn)則和個人銷售提成水準(zhǔn)及獎懲制度；（10）結(jié)合目標(biāo)客戶心理及行為模式講解銷售技巧；現(xiàn)場銷售氣氛的營造；銷售技巧；語言和體態(tài)技巧；客戶心理分析等；

5、實地講解：

（1）現(xiàn)場針對項目情況、策劃包裝方式及手法等進行實地講解；（2）競爭對手銷售樓盤的現(xiàn)場觀摩；（3）同類樓盤的銷售現(xiàn)場走訪；

6、銷售演練與考核：

由策劃人員、銷售負責(zé)人、培訓(xùn)負責(zé)人共同就項目實際操作進行培訓(xùn)的綜合演練。

6、保安、衛(wèi)生清潔人員的禮儀和工作內(nèi)容的培訓(xùn)和演練。

二、項目銷售階段：

1、預(yù)銷售期（內(nèi)部認購期）

目標(biāo)：在業(yè)內(nèi)擴大知名度；攔截其他樓盤客戶；塑造產(chǎn)品形象，引發(fā)客戶欲望；累積至少三成客戶以利公開發(fā)售。（1）地點：公司本部或現(xiàn)場售樓處（2）階段工作安排和銷售目標(biāo)的確定

（3）進現(xiàn)場的詳細準(zhǔn)備（包括協(xié)助策劃人員的具體工作）（4）部分收受定金，不足部分于公開銷售期補齊（5）銷售培訓(xùn)和答客問的反復(fù)練習(xí)

2、公開銷售期

目標(biāo)：造成公開即暢銷的場面，收獲前期工作成果；將銷售成績迅速傳播并告知客戶；創(chuàng)造熱烈的銷售氣氛；評價銷售目標(biāo)并予以調(diào)整。（1）銷售人員進場；

（2）老客戶的信息傳播和已聯(lián)絡(luò)的客戶的邀約，以創(chuàng)造人流；（3）通知引導(dǎo)期已定的客戶，并于公開期補足定金，擴大氣氛；（4）各種現(xiàn)場活動的組織；

3、強銷期：

目標(biāo)：加強客戶的介紹；動員客戶返回參加各種現(xiàn)場活動（1）客戶追蹤、補足和簽約；（2）利用已定客戶介紹客戶成交；（3）現(xiàn)場活動的組織；

4、銷售后期：

目標(biāo)：加強有潛力地區(qū)宣傳；電話跟蹤有成交欲望的客戶；加強補足和簽約工作

（1）延續(xù)銷售氣氛；

（2）通過客戶資料過濾客戶，追蹤客戶；（3）以利益加強客戶追蹤客戶；（4）持續(xù)跟進客戶補足和簽約；（5）研討未售出戶數(shù)之原因，加以改進；（6）激勵現(xiàn)有人員士氣，達成銷售目標(biāo)；

三、項目總結(jié)與表彰

1、項目總結(jié)：

（1）項目操作過程回顧；（2）項目操作中的問題與創(chuàng)新；（3）形成文字留檔備案；

2、項目檔案的歸檔

（1）項目銷售全套銷售工具

（2）將上門客戶的登記表和尊客咨詢等內(nèi)容存入電腦備案管理。

3、根據(jù)項目中人員表現(xiàn)和工作情況進行人員表彰。

4、項目的對外宣傳安排。

5、客戶的后續(xù)服務(wù)：

（1）入伙時的客戶問候和賀卡的郵寄等；（2）適時的電話問候；（3）一年后客戶的再跟蹤調(diào)查；

銷售部工作職責(zé)與范圍

銷售部工作職責(zé)

1、從市場的角度對公司的發(fā)展提供建議；

2、搜集深圳房地產(chǎn)市場信息；

3、與公司策劃人員共同組成項目策劃小組，進行項目的前期準(zhǔn)備

4、項目檔案的建立

5、協(xié)同策劃部對銷售資料的準(zhǔn)備

6、參與選擇外協(xié)公司

7、進行項目操作前的培訓(xùn)

8、銷售工作的策劃延伸

9、組織銷售工作

10、銷售過程中與發(fā)展商的及時溝通

11、銷售過程中將信息及時反饋給策劃人員，對項目進行修正。

12、協(xié)同公司財務(wù)部門對項目銷售進行結(jié)算和總結(jié)

13、對銷售人員進行項目的培訓(xùn)和素質(zhì)的綜合培訓(xùn)

14、與深圳及外地同行業(yè)人員進行業(yè)務(wù)交流和溝通

15、對老客戶的售后服務(wù)延伸；

16、項目負責(zé)人和項目經(jīng)理每月必須看一本與銷售有關(guān)的書籍，并對銷售人員宣講或?qū)懗勺x后感在刊物上發(fā)表；

銷 售 人 員 基 本 要 求：

1、遵守公司有關(guān)的規(guī)章制度；

2、開盤前項目踩盤；

3、協(xié)助策劃工作的現(xiàn)場布置和其它工作；

4、每日早晨清潔現(xiàn)場、煙缸、茶杯的及時清理；

5、銷售人員自我約束和禮儀規(guī)范和標(biāo)準(zhǔn)用語：禁止與客戶發(fā)生沖突；禁止在現(xiàn)場看報和雜志等；禁止議論客戶、評價客戶；禁止在現(xiàn)場售樓處吃飯和吃零食；對客戶全部接待；主動接待客戶；（詳見公司禮儀要求）

6、回憶前一天客戶情況并適時跟蹤；

7、客戶的接待與介紹：所有人員主動接待；

8、與客戶培養(yǎng)感情；

9、下班前現(xiàn)場的整理工作

項 目 負 責(zé) 人 或 項

1、參與項目前期策劃和組織工作；

2、結(jié)合策劃工作進行銷售計劃的安排；

3、客戶答客問、尊客咨詢、客戶登記冊；

4、組織銷售前培訓(xùn)；

5、參與項目銷售工作；

6、現(xiàn)場組織和人員安排，每日服飾檢查；

7、員工考勤及輪休安排；

8、客戶定金和款項的催繳工作安排；

9、指導(dǎo)示范銷售業(yè)務(wù)人員提高銷售技巧；

10、協(xié)助銷售人員進行銷售促成；

經(jīng)理 目

11、協(xié)助銷售人員解決銷售業(yè)務(wù)上的難點；

12、經(jīng)公司銷售負責(zé)人同意，根據(jù)項目的具體情況解釋項目的折扣權(quán)問題和項目現(xiàn)場的銷控問題；

13、現(xiàn)場簽約和指定簽約人；

14、客戶投訴電話的監(jiān)督及現(xiàn)場處理客戶投訴問題；

15、銷售現(xiàn)場的指導(dǎo)與監(jiān)督（參考肯德基和麥當(dāng)勞的督察工作）銷售組織日程安排---銷售前期將人員排班情況匯報銷售部負責(zé)人和行政部，并存檔；

16、與發(fā)展商的工作協(xié)調(diào)；

17、銷售中每日的總結(jié)表揚會和工作日報表；

18、每日的廣告效果回饋表和銷售情況的回饋；

19、每周的工作總結(jié)和匯報； 20、處理現(xiàn)場發(fā)生的各種問題；

21、項目檔案的歸檔；

22、每周強制性踩盤和總結(jié)；

23、現(xiàn)場經(jīng)理決策權(quán)；

代 理 部 經(jīng) 理：

1、各樓盤的銷售策劃組織與控制；

2、銷售專版的組織（業(yè)務(wù)人員自我提升系列、每月表彰系列、每周銷售人員的培訓(xùn)）；

3、在刊物上及同行業(yè)樹立銷售專家的形象；

4、責(zé)成項目負責(zé)人或項目經(jīng)理的定期提供稿件的內(nèi)容；

5、對各個項目經(jīng)理或項目負責(zé)人的綜合素質(zhì)的培訓(xùn)和考核；

6、針對具體銷售項目的專案研究；

7、在現(xiàn)場設(shè)立銷售投訴電話，并由代理部經(jīng)理全權(quán)負責(zé)處理；

8、協(xié)助項目負責(zé)人或項目經(jīng)理進行項目的組織和實施工作；

9、與項目發(fā)展商的協(xié)調(diào)工作；

10、負責(zé)老客戶的售后服務(wù)工作；

11、各個項目小組間的協(xié)作與交流；

12、協(xié)助銷售經(jīng)理解決銷售組織的難點；

10、各個項目經(jīng)理和項目負責(zé)人的監(jiān)督考核；

銷 售 副 總：

1、參與公司總體發(fā)展目標(biāo)的制定；

2、參與公司發(fā)展的相關(guān)關(guān)系分析；

3、制定公司銷售管理細則；

4、制定公司銷售工作的內(nèi)部激勵和獎懲辦法；

5、銷售人員的招聘工作；

6、協(xié)同人力資源部對銷售人員個人提供成長計劃；

7、對全體銷售人員培訓(xùn)計劃的制定和實施；

8、各個項目銷售計劃的核實、審定與監(jiān)督；

9、協(xié)同資料研究部對競爭對手的資料搜集及研究與分析；

10、綜合平衡銷售小組的能力、經(jīng)驗和特長；

11、針對具體銷售業(yè)績差的項目的專案研究；

12、每周具體項目的現(xiàn)場巡訪；

13、控制銷售流程；

14、對各個項目的工作實施情況的考核、績效評估；

15、組織項目銷售人員和銷售負責(zé)人的系統(tǒng)培訓(xùn)；

16、協(xié)調(diào)各個相關(guān)部門之間的關(guān)系；

17、協(xié)調(diào)客戶糾紛；

18、與客戶的長期售后服務(wù)的跟蹤；

其它部門的配合：

策劃部：策劃現(xiàn)場觀察法；共同參與項目的銷售策劃方案；參與培訓(xùn)增加裝飾、裝修內(nèi)容；銷售目標(biāo)的制定；答客問和尊客咨詢；

行政部：考勤的檢查和表彰、名片和工卡、報刊上的表彰、營銷專版，與代理一起制定銷售人員個人成長計劃；銷售人員的獎懲備案；

財務(wù)部：收款；根據(jù)尊客咨詢的收受核對及考勤等方面情況對業(yè)務(wù)員工資和獎金進行核算；參與項目流程的制定；同銷售部共同與發(fā)展商進行資金的收取，辦理相關(guān)手續(xù)；簽定協(xié)議時為代理費的結(jié)算方式提供參考意見；發(fā)提成的要求；

銷 售 制 度：

1、銷售計劃制度： 項目銷售計劃：

（1）在項目開始實行時即要由銷售人員同策劃人員一起設(shè)立項目銷售目標(biāo)。

（2）項目銷售目標(biāo)要根據(jù)實際情況進行認真規(guī)劃，報銷售代理部經(jīng)理，經(jīng)核準(zhǔn)后作為項目銷售進度和績效評估的依據(jù)；

（3）在制定銷售計劃時除了考慮銷售進度外，還應(yīng)充分考慮銷售過程中發(fā)生的費用，同時，費用也將作為以后評審績效的依據(jù)之一；（4）每個銷售負責(zé)人或項目經(jīng)理在進行銷售工作的設(shè)計時，還可以根據(jù)具體銷售工作情況進行項目銷售人員提成與獎勵設(shè)計的建議；

2、現(xiàn)場走訪制度：

（1）銷售管理人員每周至少兩次到開售樓盤現(xiàn)場走訪：

走訪觀察內(nèi)容：業(yè)績進度及每周、每月總結(jié)情況；工地現(xiàn)場包裝情況；現(xiàn)場樣板房售樓處清潔情況；公司規(guī)章制度執(zhí)行情況；銷售人員的客戶接待情況觀察；現(xiàn)場客戶上門情況觀察；客戶投訴處理情況；客戶登記表、廣告效果反饋表及尊客咨詢的填寫等的填寫情況；項目經(jīng)理對項目銷售情況的總結(jié)報告；與發(fā)展商溝通情況；與策劃部門溝通情況；發(fā)展商地及客戶對銷售工作的反饋；檔案管理；每次會議記錄；總公司政策執(zhí)行情況；全體人員的情緒、士氣和工作效率；銷售人員對項目經(jīng)理的信息反饋；根據(jù)所有狀況對現(xiàn)場發(fā)出項目整改單，并在項目操作中整理并給出相應(yīng)的評判，并作為項目的記錄存入檔案，并

作為項目經(jīng)理的評審依據(jù)。

（2）項目負責(zé)人之間項目的走訪；要求各個項目負責(zé)人就公司開盤的項目進行巡訪制度。并就各個項目的策劃、包裝等方面提出書面意見提交銷售負責(zé)人。

（3）對新出樓盤的走訪和報告制度：要求公司自項目負責(zé)人和項目經(jīng)理以上的人員每月至少兩次對新出的樓盤進行踩盤，并就踩盤方的詳細情況提交一份書面報告，提交給銷售負責(zé)人。并根據(jù)自己操作的樓盤情況提出相應(yīng)的銷售、策劃整改建議。

3、銷售人員培訓(xùn)制度：

分為職前培訓(xùn)、在職培訓(xùn)和專業(yè)培訓(xùn)三種狀況； 職前培訓(xùn)內(nèi)容參照公司關(guān)于職前培訓(xùn)的有關(guān)內(nèi)容； 在職和專業(yè)培訓(xùn)（詳見銷售培訓(xùn)內(nèi)容）在人員方面分為銷售經(jīng)理和銷售負責(zé)人培訓(xùn)： 一般銷售人員的業(yè)務(wù)培訓(xùn)；銷售人員提升的培訓(xùn)工作

4、考核、獎懲制度：

（1）考核制度：銷售人員考核制度內(nèi)容包括------職業(yè)道德、業(yè)務(wù)能力、工作表現(xiàn)、工作業(yè)績、溝通能力等方面的內(nèi)容。項目銷售經(jīng)理對項目和銷售的衡量：項目檔案的完善；各種規(guī)章制度的執(zhí)行情況；項目計劃的完成和實施；確立指令、命令制度；實施指導(dǎo)教育；會議制度；實施巡回、巡視制度；（2）獎懲制度：（詳見公司獎懲條例內(nèi)容）

銷 售 工 作 會 議 制 度：

（1）銷售工作早會：于每日早晨上班后開始；參加人員為項目經(jīng)理和銷售人員，并視工作安排內(nèi)容考慮是否有策劃人員等參加；會議內(nèi)容---前一天工作情況簡單總結(jié)；客戶的跟蹤討論；一天工作的安排；

（2）銷售工作晚會：于每日銷售完成后開始；參加人員為項目經(jīng)理和銷售人員，并視內(nèi)容安排考慮是否有策劃人員和發(fā)展商參加；會議內(nèi)容為一天工作情況簡單總結(jié)；客戶情況反饋；銷售的組織安排；客戶問題的處理辦法；需要與發(fā)展商和銷售策劃人員的溝通協(xié)調(diào)工作；安排值班人員事宜；將一天客戶的具體情況反饋給銷售部經(jīng)理或銷售相關(guān)負責(zé)人；

（3）周例會制度：于每周五銷售工作完成后由項目經(jīng)理或項目負責(zé)人組織；參加人員有項目經(jīng)理、項目策劃和項目銷售人員參加；會議內(nèi)容包括：一周銷售工作開展情況；客戶提出的問題相應(yīng)的解決辦法；與發(fā)展商和策劃人員的協(xié)調(diào)工作；一周工作情況文字總結(jié)；人員的表揚與批評；

（4）月銷售工作總結(jié)大會：參加人員為公司全體人員；會議內(nèi)容：由公司各個銷售小組的負責(zé)人對項目情況進行匯報，總結(jié)銷售經(jīng)驗，獎勵和懲罰相應(yīng)的工作人員；項目小組人員對予以配合的部門和員工表示感謝；公司總經(jīng)理對情況予以總結(jié)；頒發(fā)銷售獎金和獎品等。對銷售工作以文字形式進行總結(jié)；

（5）發(fā)展商工作協(xié)調(diào)會制度：協(xié)同公司策劃人員定期（每周）

與發(fā)展商共同召開的會議；內(nèi)容包括：一周銷售工作情況的匯報和總結(jié)；銷售過程中客戶的反饋；針對客戶提出的問題與發(fā)展商進行相應(yīng)的協(xié)調(diào)；項目廣告情況安排與檢討；（6）根據(jù)實際情況召開的各項會議。

項 目 檔 案 制 度：

（1）在項目籌建時即定立檔案檔案。

（2）項目檔案由項目負責(zé)人、項目經(jīng)理進行相應(yīng)的管理；（3）項目檔案內(nèi)容包括：項目的策劃報告；項目銷售小組名單；項目銷控表；項目調(diào)整策劃思路報告；答客問；銷售計劃及實施績效情況；項目階段小結(jié)和每日工作情況總結(jié)；銷售廣告回饋表和銷售客戶登記表；尊客咨詢；客戶投訴情況記載；銷售人員的獎懲情況；

客 戶 檔 案 制 度：

（1）銷售經(jīng)理在項目完成后，依客戶資料表填寫所有項目；（2）對于老客戶有新狀況發(fā)生時，須立即增補修訂；

（3）各個銷售人員應(yīng)協(xié)助項目經(jīng)理或項目負責(zé)人完成客戶檔案；（4）負責(zé)銷售的副總在項目總結(jié)時對項目進行考核之參考依據(jù)；（5）將老客戶檔案進行電腦管理；

（6）在客戶入伙時郵寄公司賀卡和每一期公司資料直郵客戶；（7）一年后對入住客戶進行再調(diào)查，對項目發(fā)展商進行提供相關(guān)的

設(shè)計建議；

分 配 原 則：

（1）交易部的獎勵基金：用于對銷售中銷售成績優(yōu)越的、提出合理化建議的、首個成單的人員的獎勵；方式：報紙表彰、獎金、精品書籍等）是否達成銷售目標(biāo)而對現(xiàn)場負責(zé)人的獎勵；對老客戶入伙的問候和寄賀卡等；受到客戶、發(fā)展商表揚的；受到其它部門表揚的；積極為公司刊物投稿的；（2）交易人員的提成，比例約占千分之二；（3）項目負責(zé)人和項目經(jīng)理的獎勵（4）銷售負責(zé)人獎勵

研究內(nèi)容：銷售人員投入時間、數(shù)量、成本分析，制作一個銷售模型，從發(fā)展商和代理商兩個角度去看，并考慮銷售周期和客戶的購買心理等因素。其它：

目前服裝不統(tǒng)一； 臨門一腳：

注意力轉(zhuǎn)移法，當(dāng)客戶提出問題時，讓客戶感同身受，介紹細節(jié)問題如清苑的凸窗上鋪一個大理石面，喝一口啤酒等產(chǎn)生美好聯(lián)想； 對講機的配合；

說服有決定權(quán)的客戶，尤其不要忽視女人、小孩和老人，促成成交； 客戶來時催促老客戶，制造緊張氣氛 問題客戶的故意冷淡法；

當(dāng)著客戶面前交錢，制造緊張氣氛； 現(xiàn)場銷控制造緊張氣氛；

兩個業(yè)務(wù)員配合，一個說保留，一個說不保留；

車體廣告的作法：適合中、低檔樓盤和公交車較多的樓盤，發(fā)布一個月；

第三篇：購買新房、二手房的程序以及貸款流程

購買新房、二手房的程序以及貸款流程

新房

一、選定項目后，去售樓處交訂金，并同時簽訂認購書和確定簽署正式合同的時間。（這期間特別要注意詳細查看開發(fā)商提供的“五證”、“二書”及相關(guān)文件）。

“五證”是指《國有土地使用證》、《建設(shè)用地規(guī)劃許可證》、《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》、《建設(shè)工程施工許可證》(建設(shè)工程開工證)、《商品房銷售(預(yù)售)許可證》?！岸笔侵浮蹲≌|(zhì)量保證書》和《住宅使用說明書》。

1、《國有土地使用證》：是證明土地使用者(單位或個人)使用國有土地的法律憑證，受法律保護。

2、《建設(shè)用地規(guī)劃許可證》：是建設(shè)單位在向土地管理部門申請征用、劃撥土地前，經(jīng)城市規(guī)劃行政主管部門確認建設(shè)項目位置和范圍符合城市規(guī)劃的法定憑證，是建 設(shè)單位用地的法律憑證。沒有此證的用地單位屬非法用地，房地產(chǎn)商的售房行為也屬非法，不能領(lǐng)取房地產(chǎn)權(quán)屬證件。核發(fā)的目的：確保土地利用符合城市規(guī)劃，維 護建設(shè)單位按照城市規(guī)劃使用土地的合法權(quán)益。法律后果：按照有關(guān)規(guī)定，房地產(chǎn)商即使取得建設(shè)用地的批準(zhǔn)文件，但如未取得《建設(shè)用地規(guī)劃許可證》而占用土地 的，其建設(shè)用地批準(zhǔn)文件無效。

3、《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》：是有關(guān)建設(shè)工程符合城市規(guī)劃要求的法律憑證，是建設(shè)單位建設(shè)工程的法律憑證，是建設(shè)活動中接受監(jiān)督檢查時的法定依據(jù)。沒有此證的建設(shè)單位，其工程建筑是違章建筑，不能領(lǐng)取房地產(chǎn)權(quán)屬證件。

4、《建設(shè)工程施工許可證》：建設(shè)工程開工證)是建筑施工單位符合各種施工條件、允許開工的批準(zhǔn)文件，是建設(shè)單位進行工程施工的法律憑證，也是房屋權(quán)屬登記的 主要依據(jù)之一。沒有開工證的建設(shè)項目均屬違章建筑，不受法律保護。當(dāng)各種施工條件完備時，建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)按照計劃批準(zhǔn)的開工項目向工程所在地縣級以上人民政 府建設(shè)行政主管部門辦理施工許可證手續(xù)，領(lǐng)取施工許可證。未取得施工許可證的不得擅自開工。北京市建委于1996年成立了北京市建筑工程交易管理中心，負 責(zé)開工審批等項工作。

5、《商品房銷售(預(yù)售)許可證》：是市、縣人民政府房地產(chǎn)行政管理部門允許房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)銷售商品房的批準(zhǔn)文件。其主管機關(guān)是北京市國土房管局，證書 由市國土房管局統(tǒng)一印制、辦理登記審批和核發(fā)證書。房地產(chǎn)商在銷售商品房時，如該房屋已建成，還應(yīng)持有房屋所有權(quán)證書。購房者如需調(diào)查房屋的建筑質(zhì)量，還 可查驗房地產(chǎn)商的《工程驗收證》。

“五證”中最重要的是《國有土地使用證》和《商品房銷售(預(yù)售)許可證》，兩者表明所購房屋屬合法交易范疇。

《住宅質(zhì)量保證書》和《住宅使用說明書》兩書可以作為商品房買賣合同的補充約定，并且是房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在商品房交付使用時，向購房人提供的對商品

住宅承擔(dān)質(zhì)量責(zé)任的法律文件和保證文件。

1、《住宅質(zhì)量保證書》：是房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在商品房交付使用時，向購房人提供的住房質(zhì)量保證文件。

2、《住宅使用說明書》：是房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在商品房交付使用時，向購房人提供的有關(guān)住房使用的說明。

二、按照約定時間與開發(fā)商簽訂正式的購房合同，按合同約定的付款方式交納購房款項。

三、在規(guī)定期限內(nèi)，由開發(fā)商協(xié)助到當(dāng)?shù)氐姆康禺a(chǎn)交易管理部門辦理預(yù)售合同的登記手續(xù)，并按規(guī)定交納印花稅。

四、合同登記后，需要辦理購房貸款的，可以著手辦理抵押貸款手續(xù)。

您在向銀行申請個人住房按揭貸款時，應(yīng)填妥《##銀行個人住房貸款申請審批表》，并向銀行提交如下文件：

1、借款人合法的身份證件（居民身份證、戶口本、軍官證或其他身份證件）；

2、貸款行認可的經(jīng)濟收入或償債能力證明（如借款人收入證明、納稅證明或職業(yè)證明等）；

3、有配偶借款人需提供夫妻關(guān)系證明；

4、有共同借款人的，需提供借款人各方簽訂的明確共同還款責(zé)任的書面承諾；

5、抵押物或質(zhì)押物的清單、權(quán)屬證明以及有處分權(quán)人同意抵押、質(zhì)押證明和抵押物估價證明；

6、保證人同意提供擔(dān)保的書面文件和保證人資信證明；

7、借款人與開發(fā)商簽訂的《購買商品房合同意向書》或《商品房銷（預(yù)）售合同》；

8、開發(fā)商開具的首期付款的發(fā)票或收據(jù)復(fù)印件；

9、以儲蓄存款作為自籌資金的，需提供銀行存款憑證；

10、以公積金作為自籌資金的,需提供住房公積金管理部門批準(zhǔn)動用公積金存款的證明；

11、銀行要求提供的其他文件或資料。

☆操作指南

1、提出申請?？蛻粝蜚y行提出書面借款申請，并提交有關(guān)資料；

2、簽訂合同。借款申請人在接到銀行有關(guān)貸款批準(zhǔn)的通知后，要到貸款行與銀行簽訂借款合同和相應(yīng)的擔(dān)保合同，并視情況辦理公證、保險和抵（質(zhì)）押登記等手續(xù)；

3、發(fā)放貸款。經(jīng)銀行同意發(fā)放的貸款，辦妥有關(guān)手續(xù)后，銀行將按照借款合同的約定，將貸款一次或分次劃入售房人在銀行開立的存款賬戶內(nèi)；

4、按期還款。借款人按借款合同約定的還款計劃、還款方式償還貸款本息；

5、貸款結(jié)清。貸款結(jié)清包括正常結(jié)清和提前結(jié)清兩種。①正常結(jié)清：在貸款到期日（一次性還本付息類）或貸款最后一期（分期償還類）結(jié)清貸款；②提前結(jié)清： 在貸款到期日前，借款人如提前部分或全部結(jié)清貸款，須按借款合同約定，提前向銀行提出申請，由銀行審批后到指定會計柜臺進行還款。貸款結(jié)清后，借款人應(yīng)持 本人有效身份證件和銀行出具的貸款結(jié)清憑證領(lǐng)回由銀行收押的法律憑證和有關(guān)證明文件，并持貸款結(jié)清憑證到原抵押登記部門辦理抵押登記注銷手續(xù)。

五、房屋竣工驗收合格后，開發(fā)商提供“入住通知書”及“收樓須知”，銷售部、物業(yè)公司財務(wù)部、管理處到現(xiàn)場集中辦公，著手辦理業(yè)主入住手續(xù)。業(yè)主辦理入往手續(xù)同時應(yīng)攜帶相應(yīng)的證件、購房合同，辦理手續(xù)如下：

1、到開發(fā)商售樓處交納購房余款。

2、領(lǐng)取《住宅使用說明書》、《住宅質(zhì)量保證書》及有關(guān)裝修規(guī)定和表格。

3、由銷售部或物業(yè)部陪同業(yè)主驗房，簽署“樓宇交接書”。

4、與物業(yè)公司簽訂《物業(yè)管理公約》。

5、按規(guī)定交納首期物業(yè)管理費，灶具報裝費，有線電視報裝費，電話初裝費等（不同物業(yè)有不同規(guī)定）。

6、新業(yè)主領(lǐng)取房屋鑰匙，辦理裝修或入住手續(xù)。

二手房貸款流程

目前二手房銀行貸款最高可以貸總房價的70%!貸款.分為公積金貸款，商業(yè)貸款（按揭）和組合貸款（公積金和商業(yè)組合貸款）

辦理方式:

貸款流程:

購買商品房、經(jīng)濟適用住房辦理個人住房公積金貸款第一步：到貸款銀行提出借款申請

借款人持購房合同和開發(fā)商售房許可證復(fù)印件、身份證、住房公積金儲蓄磁卡、印章到各區(qū)縣的建行房地產(chǎn)信貸部申請住房公積金貸款（使用夫妻雙方住房公積金貸款的，還須攜帶結(jié)婚證或其他夫妻關(guān)系證明），填寫“個人住房公積金貸款貸款申請書”。

第二步：銀行審核

貸款銀行根據(jù)借款人提供的資料，考核借款人是否符合貸款條件，計算貸款額度，確定貸款期限。

第三步：到貸款銀行簽訂借款合同

貸款銀行審核借款人的申請后,借款人與銀行簽訂借款合同和抵押合同(不用房屋擔(dān)保的簽訂質(zhì)押合同)。

第四步：到產(chǎn)權(quán)部門辦理貸款擔(dān)保手續(xù)

辦理住房公積金貸款有兩種擔(dān)保方式，借款人可以根據(jù)自己的實際情況選擇其中的任何一種。

1、借款人可用自有、共有或第三人房產(chǎn)進行抵押

購 買商品房、經(jīng)濟適用住房（已取得產(chǎn)權(quán)證）并以所購建房屋辦理抵押的，持借款人身份證、預(yù)交款收據(jù)原件、名章、借款合同、抵押合同，填寫《**市房屋他項權(quán) 申請登記表》并加蓋借款人(抵押人)和貸款銀行(抵押權(quán)人)印章后，到房屋座落地的產(chǎn)權(quán)管理部門辦理《房屋他項權(quán)證》。

借款人用期房抵押的（沒有取得產(chǎn)權(quán)證）,持上述材料到房屋座落地的區(qū)縣房地產(chǎn)管理局產(chǎn)權(quán)管理部門辦理《**市房地產(chǎn)抵押權(quán)證明書》。

2、用國債、銀行定期存單等貸款銀行認可的有價證券進行質(zhì)押，借款人持有價證券交貸款銀行收押保管。

第五步：辦理住房抵押保險手續(xù)

借款人到產(chǎn)權(quán)部門辦理完抵押或質(zhì)押手續(xù)后,連同借款合同、抵押合同（質(zhì)押合同）、房屋他項權(quán)證、抵押權(quán)證明書等借款資料交貸款銀行辦理房屋保險手續(xù)。

第六步：簽訂還款協(xié)議和劃款

采用儲蓄卡代扣方式還款的,借款人到建行儲蓄網(wǎng)點辦理還款代扣儲蓄卡,并與貸款銀行簽訂代扣協(xié)議。委托單位代扣還款的，單位與貸款銀行簽訂協(xié)議。

第七步：銀行劃款

借款人按與貸款銀行約定的時間到貸款銀行辦理領(lǐng)款手續(xù),貸款銀行將款項劃入售房單位；用于修、建房的貸款,借款人按借款合同支取。

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公積金款申請人應(yīng)具備的條件:

1、建立住房公積金制兩年以上，并按規(guī)定連續(xù)足額繳存，有完全民事行為能力的職工。

2、購買住房的，須有符合法律規(guī)定的購房合同或協(xié)議；自建住房的，須有規(guī)劃、土地管理部門批準(zhǔn)的文件；大修自住房的，須有規(guī)劃部門批準(zhǔn)的文件；公有住房置換的，借款人須有與置換企業(yè)簽訂的《住房調(diào)劑協(xié)議書》。

3、購買商品房、經(jīng)濟適用住房或自建住房的，須將房價30%以上自籌資金存入貸款銀行；大修自有住房的，須將修房費用50%以上的自籌資金存入貸款銀行；購買 私產(chǎn)住房的，須將房屋評估價值30%以上自籌資金存入貸款銀行；公房置換的（不購買公有住房產(chǎn)權(quán)的），須將置換企業(yè)評定的公有住房置換補償費50%以上自 籌資金存入銀行，購買公有住房產(chǎn)權(quán)的，須將置換企業(yè)評定的公有住房置換補償費和公房出售價格總額50%以上自籌資金存入貸款銀行。

4、同意用自有、共有、第三方自然人的房產(chǎn)或貸款銀行認可的有價證券進行擔(dān)保；以房產(chǎn)作為貸款抵押的，同意辦理抵押房屋保險。

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貸款申請人需要提交的資料:

1、公積金打印單；

2、儲蓄卡和儲蓄卡確認書（持本人身份證到建設(shè)銀行儲蓄所辦理）；

3、經(jīng)房管局備案登記的商品房買賣合同原件四份及復(fù)印件二份（到購房所在地的區(qū)房管局辦理）；

4、房屋他項權(quán)利登記申請表；

5、開發(fā)商的商品房銷售許可證（向開發(fā)商索取復(fù)印件一份）；

6、開發(fā)商的開戶行和帳號；

7、購房交款收據(jù)原件及復(fù)印件二份；

8、個人身份證原件及復(fù)印件二份（夫妻雙貸款的需要夫妻二人的身份證）；

9、夫妻雙貸款的需要結(jié)婚證原件及復(fù)印件一份；

10、個人圖章（楷體）。

第四篇：晶新房地產(chǎn)行為規(guī)范

專業(yè)房地產(chǎn)服務(wù)機構(gòu)

晶新房地產(chǎn)辦公行為規(guī)范

一、凡本公司員工上班要帶胸卡。

二、堅守工作崗位,不要串崗。

三、上班時間不要看報紙、玩電腦游戲、打瞌睡或做與工作無關(guān)的事情。

四、辦公桌上應(yīng)保持整潔并注意辦公室的安靜。

五、上班時不能穿超短裙與無袖衣及休閑裝，請穿西裝和職業(yè)裝，不要在辦公室化妝。

六、接待來訪和業(yè)務(wù)洽談應(yīng)在會議室進行。

七、不要因私事長期占用電話。

八、不要因私事找公司長途電話。

九、不要在公司電腦上發(fā)送私人郵件或上網(wǎng)聊天。

十、不經(jīng)批準(zhǔn)不得隨意上網(wǎng)。

十一、未經(jīng)允許，不要使用其他部門的電腦。

十二、所有電子郵件的發(fā)出，必須經(jīng)部門經(jīng)理批準(zhǔn)，以公司名義發(fā)出的郵件需經(jīng)總經(jīng)理批準(zhǔn)。

十三、未經(jīng)總經(jīng)理批準(zhǔn)和部門經(jīng)理授意，不要索取、打印、復(fù)印其他部門的資料。

十四、不要遲到早退，否則安規(guī)定罰款。

十五、請假需經(jīng)部門經(jīng)理、分管副總或經(jīng)理書面批準(zhǔn)，到辦公室備案。假條未在辦公室即時備案，公司以曠工論處、扣減工資。

十六、平時加班必須經(jīng)部門經(jīng)理批準(zhǔn)，事后備案公司不發(fā)加班費。

十七、不論任何原因，不得代他人刷卡，否則將被公司開除。

十八、因工作原因未及時打卡，需及時請示部門經(jīng)理簽字后于次日報辦公室補簽，否則當(dāng)做曠工處理。

十九、加班必須預(yù)先由部門經(jīng)理批準(zhǔn)后向辦公室申報，凡加班后申報的，辦公室將不予認可。

二十、在月末統(tǒng)計考勤時，辦公室對任何空白考勤不會補簽，如因故未打卡，請到辦公室及時辦理。二

十一、吸煙到陽臺或室外，否則罰款。

二十二、請病假，若無假條一律認同為曠工，特殊情況可上班時間補假條。

二十三、請假應(yīng)于事前交辦公室，否則視為曠工處理。

二十四、市場部員工因當(dāng)日外勤，不能回公司打卡，須請部門經(jīng)理在當(dāng)日8時30分以前寫出名單，由辦公室經(jīng)辦人打卡。

二十五、凡出遠勤達1天以上者，須先填報經(jīng)部門經(jīng)理批準(zhǔn)的出差證明單。

二十六、因故臨時外出，必須請示部門經(jīng)理。各部門全體外出，必須給總經(jīng)理辦公室打招呼。

晶新房地產(chǎn)

一、每天準(zhǔn)時到公司，（最好能提前20分鐘到公司，做到風(fēng)雨無阻?。?/p>

二、找開電腦，查看前一天所新增樓盤，熟悉市場行情，養(yǎng)成每天背誦樓盤和發(fā)現(xiàn)自己所需要之樓盤。

三、打開電腦，隨時查閱公司“新間公告”、“員工論壇”等欄目，及時了解公司業(yè)務(wù)動態(tài)同規(guī)章制度，跟上公司日新月異發(fā)展的步伐。

四、查看本區(qū)域廣告(包括本公司和外公司)發(fā)現(xiàn)自己客戶所需要的盤,增加成交量進而增加業(yè)績(及分類廣告).五、本分行或本區(qū)域若有新收的匙盤,堅持拿匙看房,日積月累,區(qū)域內(nèi)的所有戶型你都會了若指掌.六、每天必須認真按質(zhì)清洗三十五個盤源.清洗任何盤源必須與業(yè)主徹底交流,了解真實情況.七、洗盤過程中,了解業(yè)主有換樓的需要，在業(yè)主未出售前，先行約業(yè)主看房（每周至少一個）。

八、下決定每天找尋一個新客戶（暫時未需要，但半年內(nèi)會買的客戶）

九、嘗試考核本身對買賣過程中，稅費及各項手續(xù)費的計算方法。

十、每天必須盡量保證帶一個客戶看房。

十一、每天必須即時跟進自己客戶及每天洗十個公客。

十二、主動到公交站或盤源不足的指定目標(biāo)派發(fā)宣傳單張，爭取客源及盤源。

十三、自行輯錄五個樓盤，不停尋找客戶作配對，機會自然大增

十四、跟進以往經(jīng)自己成交的租盤或賣盤，（租客到期完約否？會否另覓新居？會買房否？）做好自己的“客戶回訪”工作。

十五、跟進以往經(jīng)自己租出的樓盤業(yè)主，會否買多一個單位作投資（收租）

十六、有時間到附近交易活躍的社區(qū)兜客，及地產(chǎn)公司門口拉客。

十七、自己洗盤時認為和自己溝通比較好的業(yè)主多聯(lián)系，加深感情爭取控盤（簽獨家委托）

十八、晚上是聯(lián)絡(luò)客戶與業(yè)主最佳時間，堅持在8-9點間跟客戶、業(yè)主溝通。

十九、業(yè)務(wù)員應(yīng)多了解本市及國內(nèi)房地產(chǎn)之要聞，令本身在這方面的知識增加，從而在與業(yè)主及客戶交談的時更有內(nèi)容，塑造“專家”形像。

二十、談判過程中，遇上挫折，是平常不過之事，并要將問題癥結(jié)之所在記下，不要重犯。二

十一、工作總結(jié)（看房總結(jié)經(jīng)驗），準(zhǔn)備第二天工作計劃（客與業(yè)主需聯(lián)系）。

二十二、心動不如行動，心勤不如手勤，主動出擊，才能爭取入息。

各位同仁：請隨時隨地將自己的工作與以上“日常工作”進行比較，檢查自己做到了什么，沒做到什么！建議將此“日常工作”摘錄于自己工作薄上，時常鞭策自己，指引自我！長此以往，成功之時指口可待！

晶新房地產(chǎn)

一、在公司內(nèi)，應(yīng)遵守公司各項規(guī)章制度，服從上級指揮。

二、上下班時，必須謹記在房翼上面完成考勤記錄，上班時間上午09:00-12:00，下午13:00-17:00,晚上18:00-20:30。

三、嚴(yán)格遵守工作時間，做到不遲到，不早退。下班時間到后，必須整理好物品下班。

四、工作期間應(yīng)認真工作，不允許串崗聊天和在工作區(qū)內(nèi)大聲喧嘩，不得妨礙他人開展業(yè)務(wù)工作，不得擅自離開工作崗位，不可閱讀與工作業(yè)務(wù)無關(guān)的書報雜志。

五、工作時，不打非業(yè)務(wù)性電話，接非業(yè)務(wù)性電話時應(yīng)盡量縮短時間。

六、必須履行對公司機密、業(yè)務(wù)上的重要信息的保密義務(wù)，不得將公司業(yè)務(wù)及營銷信息泄露給他人。不打聽，不傳播與本人無關(guān)的，不該打聽不該傳播的事項。

七、不得將公司資料、設(shè)備、器材用作私用，如需攜帶外出須得到批準(zhǔn)。

八、與工作無關(guān)的私物不得隨意帶入公司，工作場地非經(jīng)許可不得進行各類娛樂活動。

九、員工個人所借用的工具、物品必須妥善保管，不得隨意拆卸或改裝。若出現(xiàn)故障須及時向上級申報。

十、無操作資格者不得操作公司的有關(guān)設(shè)備、器具等。

十一、客人來訪原則上應(yīng)有預(yù)約，并在指定場所接待。非接待人員不經(jīng)許可不得進入接待處。

十二、公司員工間及對公司外的人員，必須禮貌待人，文明用語，不講粗話、臟話。同事之 間要和睦相處，互相團結(jié)、幫助。

十三、公司員工上班一定要佩戴胸卡，如有遺失應(yīng)盡快申請補辦。

十四、員工著裝應(yīng)以反映良好的精神面貌為原則。男職員著裝要清潔整齊，要穿白襯衫，打領(lǐng)帶，黑皮鞋黑襪子，禁止穿拖鞋、背心、田徑褲。女職員穿著要大方得體，不濃妝艷抹，不準(zhǔn)單穿吊帶衫、涼拖鞋。

十五、隨時注意保持周邊環(huán)境衛(wèi)生清潔，不隨地吐痰、不亂扔紙屑煙蒂、不亂涂亂畫。雨具、雨鞋一律放置在規(guī)定存放處。

十六、除在指定場所、時間外，不允許飲食、吸煙。

十七、節(jié)約用水、用電、辦公用品。安全用電，愛護燈管、插座、開關(guān)等電路設(shè)施。不準(zhǔn)私自拆除、搬移和亂拉線路。若有損壞，須通知總務(wù)處進行更換、修理。

十八、必須遵守用火規(guī)則（下班前清理煙灰缸、切斷電源）

十九、所有設(shè)備、器具等必須保持可正常安全運作狀態(tài)。

晶新房地產(chǎn)

專業(yè)房地產(chǎn)服務(wù)機構(gòu)

晶新房地產(chǎn)失敗業(yè)務(wù)員的日常行為規(guī)范

一、常遲到，開小差。

二、望天打卦，無所事事。

三、一周看房次數(shù)不過三次。

四、洗盤工序得過且過，毫無內(nèi)容。

五、主動性，積極性低，不會自發(fā)性找尋業(yè)績不好的原因。

六、看房就是看房，不會深入了解客戶的需要而作相應(yīng)行動

七、陽奉陰違、只做表面功夫。

八、上班等下班，做業(yè)務(wù)的心態(tài)不夠強。

九、與分行同談天說地，但內(nèi)容經(jīng)常不是圍繞業(yè)務(wù)的。

十、貼客程度不夠，客戶經(jīng)常跟別家地產(chǎn)成交。

十一、經(jīng)常抱怨無客，無盤，所以自己業(yè)績差。

十二、工作態(tài)度散漫，更影響其他同事工作。

十三、不遵從上級指令，自己有一套想法，經(jīng)常與上級對抗。

十四、不會自我檢討做業(yè)務(wù)的能力。

十五、從不提升自己的業(yè)務(wù)技巧，去適應(yīng)現(xiàn)今行業(yè)的競爭。

十六、對所屬片區(qū)樓盤資料的熟悉情況不充分，而又不去改善

十七、對所屬片區(qū)樓盤的售價、租金價不清楚。

十八、在公司談私人電話比洗盤電話多。

十九、利用公司電腦玩游戲，經(jīng)常用手機玩短信息（在上班時間內(nèi)）

二十、對買賣手續(xù)流程不充分了解。

晶新房地產(chǎn)

第五篇：新房家具購買心得

新房家具購買心得

可能是自己工作，或者新房裝修，或者是每年到4、5月份，人就顯得比較疲勞，取個標(biāo)題也就跟著簡單了。

但是從想寫出自己購買家具的總結(jié)，到付諸行動，我還是像貪睡的習(xí)慣那樣一拖也就好幾天。加上很多年沒有寫東西了，一提起筆就覺得無從下手，不知道如何把自己的辛苦與收獲很好的表達出來，讓大家更輕松的看完我的歷程和留下一個比較大概的印象。

廢話就不多說了，具體談?wù)勛约喝绾钨徺I到我老婆覺得很滿意的家具吧。老婆對我這次的評價很高，一是家具和實體加盟店的樣品一樣，但是價格卻少了一大截，主要的是我到廠家查詢到了生產(chǎn)記錄和防偽條碼。

和很多人一樣，我也是北漂、南漂族，而且過去的那些年也是啃老族、蟻族、蝸居族。直到今年我結(jié)婚，咬牙全款弄了個小戶型，小變到有房族。房子勉強算有了，但是裝修起來開始也體會到夠辛苦的。一開始，我老婆強烈要求主臥室要弄一個手繪，要有情調(diào)，而我主張用貼紙，畢竟貼紙便宜而且方便，自己都可以貼。但是最終我還是同意老婆，省下1個月的薪水弄了個墻體彩繪，幾千票票就這樣給出去了。房間、客廳等的墻面弄好之后，就是開始布置家居了。

家具，我考慮到是大件，而且要跟自己很多年，要買就要買質(zhì)量好的?？紤]到我們中國自己的風(fēng)水文化，金屬型家具，如金屬防盜門這些，都容易阻止風(fēng)水進屋的，所以，我都決定全部買實木家具。當(dāng)然實木家具也確實貴很多，但是，做好一件事情，其它的就一勞永逸了，安心、舒心、幸福的過日子，比什么都重要。

定下我要購買那種類型的家具，我就開始留意自己小區(qū)附近的家具商城了。發(fā)現(xiàn)有一家大的，進去一看，我靠，價格也太貴了。很多簡單的組合套裝都要2、3萬元，而我自己中意的組合要8萬多，那時候的心拔涼拔涼的。后面我又在遠點的地方找到幾家加盟店品牌的，是皇朝家私。我看價格跟商城的也差不多，價格沒少什么，但是有點贈送的禮品。禮品這東東對我們明眼人來說，都是浮云了。最后，我也就拿了下他們的宣傳冊、留了個手機號給他們就閃人了。回家后，我就想要父母在老家給我房子定做下實木的家具，但是老婆不同意，說太土（定做我時有成本優(yōu)勢的，至少我木材是自己的，不用買）。

幾天下來，家具店看了不少，事情沒辦成，開始覺得有點疲勞。打算休息幾天，也就習(xí)慣性質(zhì)的，在網(wǎng)絡(luò)上搜索些自己看到的家具品牌。發(fā)現(xiàn)有些家具品牌在淘寶上有賣，而且價格還便宜很多，唯一糾結(jié)的是正品的問題。我網(wǎng)購有個習(xí)慣，一般不會傻不拉幾的去問店家，你家的是不是正品，這種問題就像警察問小偷：你是不識小偷？回答當(dāng)然不是；那你問店家，你家的是不是正品？回答當(dāng)然是。

發(fā)現(xiàn)淘寶有自己看上的家具品牌在賣，我就開始行動了。我開始在百度、淘寶搜索憶東方實木家具、皇朝實木家私等，其中憶東方官方網(wǎng)站申明自己沒有任何授權(quán)在淘寶上賣憶東方的產(chǎn)品，皇朝家俬官網(wǎng)倒是沒看到。起初我基本放棄了憶東方，雖然他的實木家具設(shè)計讓我有點心動，開始只考慮皇朝。正巧的事情是，我有天下午坐電梯，看到有一家搬運家具的，問那師傅，你們這個家具是南昌那個店鋪買的，那師傅說自己是托運部的，后面2位是安裝的師傅，是發(fā)貨商要我們代請的。那時我就好奇了，心想難道很多人都開始網(wǎng)購家具了？為了確定，我問下了是那層樓的朋友買的，看對方不方便說，我索性跟他們上去了。

上了樓，還好就比自己高3層，哈哈，高處不勝寒，看來自己房子的位置相對別人還是有地利的嘛！！看到那家具的主人，便問了下他。那主人也是蠻爽快的一個人，蠻熱情的，估計大家都是年輕人吧。我總結(jié)了下他的說法：

1.家具設(shè)計大同小異，大品牌做工、用料、服務(wù)要比小品牌或者雜牌要好很多；

2.網(wǎng)購和實體購買沒有品質(zhì)的區(qū)別，唯一區(qū)別是售后服務(wù)這塊。實體店鋪購買溝通相

對簡單，有問題加盟店鋪的老板或者負責(zé)人就會過來跟你搞好，而網(wǎng)購的家具有問題還要通過網(wǎng)絡(luò)或者電話和當(dāng)初的賣家溝通好，他們那邊遠程遙控我們本地的師傅來售后；

3.但是網(wǎng)購的價格卻是加盟店價格的60%的樣子，一套幾萬的家具算下來，也就節(jié)省了很大的一筆，加上家具也不是那么容易壞的大件，為何不網(wǎng)購？最感謝這哥們的是，他告訴我怎么去網(wǎng)上選到正品，首先，自己先想好要購買哪個家具品牌；其次，到本地的家具品牌加盟商那里看樣品，并了解此套家具的做工、組合構(gòu)件，并細問下售后這塊（包括官方網(wǎng)址、電話、防偽條碼等這些）；再次，到百度搜索、最快捷的是再淘寶搜索自己看中的家具產(chǎn)品型號，再和網(wǎng)上的客服談好：如果是仿品要退貨、補償金額等這些交易細節(jié)；最后，談好細節(jié)后，還要和賣家談好售后、收貨安裝等這些。并且強烈建議通過支付寶擔(dān)保交易，最好在淘寶網(wǎng)、或者淘寶商城購買。但是淘寶商城涉及到品牌運營商的加盟店，一般家具大品牌很少開通了淘寶商城。

真是聽他一席話，勝讀N年書啊。我最后通過他的方法，找到了憶東方和皇朝這2個品牌的產(chǎn)品，猶豫中，我還是選擇了我鐘情很久的憶東方實木家具...收貨后，我自己查詢了他們給的防偽碼、還到實體店對比了3次，還打電話和廠家確定了防偽碼是否可以造假等問題，最后，我非常滿意自己這段時間的付出，為自己省下了差不多1萬元的借款。收筆睡覺了哦！哈哈哈，需要裝修的朋友，還不開始行動嗎？go on去吧??！

提示下：家具行業(yè)的淘寶店鋪，信譽都不算高，喜歡買衣服的GG、MM們?nèi)绻ゾW(wǎng)購家具肯定會糾結(jié)信譽，哈哈，每套家具平均1萬，如果1個鉆鉆，那么銷售額就512萬了，品牌廠家不搞飛淘寶賣家才怪，因為那樣的話，已經(jīng)擾亂到品牌的加盟店市場了。從這里可以看到，加盟店的加盟費、店租有多么的昂貴，當(dāng)然我相信加盟店也賺了很多，但是分了很大的份額給其他人。

最后為了方便大家，我把我網(wǎng)購的淘寶地址發(fā)出來吧，大家可以點擊“進去查看”進入：進去查看；或者復(fù)制下面的鏈接到瀏覽器打開，就可以看到產(chǎn)品了哦：