第一篇：農(nóng)村宅基地糾紛范文

廣東省汕頭市濠江區(qū)關(guān)于某宅基地糾紛的民事判決書

濠江區(qū)人民法院

民事判決書

(2008)汕濠法河民初字第27號(hào)

原告魏茂根，男，漢族，1967年6月14日出生，住廣東省汕頭市濠江區(qū)玉新街道南湘八橫巷14號(hào)，身份證號(hào)碼***217。

委托代理人朱少波，汕頭市濠江區(qū)法律援助處律師。

委托代理人林鎮(zhèn)雄，汕頭市濠江區(qū)法律服務(wù)所法律工作者。

被告魏溪明，男，漢族，1956年9月18日出生，戶籍地廣東省汕頭市濠江區(qū)玉新街道興崗街6號(hào)，住汕頭市濠江區(qū)玉新街道南湘七巷19號(hào)，身份證號(hào)碼

***239。

委托代理人許榮飚，廣東科源律師事務(wù)所律師。

原告魏茂根與被告魏溪明相鄰關(guān)系糾紛一案，本院受理后，依法由審判員翁篤財(cái)獨(dú)任審理，并公開開庭進(jìn)行了審理。原告魏茂根、委托代理人朱少波和被告的委托代理人許榮飚到庭參加訴訟。本案現(xiàn)已審理終結(jié)。

原告訴稱，1979年崗背村統(tǒng)一于“上片”規(guī)劃宅基地，1986年5月原告的父親魏秋波向村購買“上片”的宅基地一塊，面積121.03平方米，該土地集體土地建設(shè)用地使用證(證號(hào)為汕集建字第50302031號(hào))記載的土地使用者為魏茂根、魏秋波，魏秋波現(xiàn)已死亡。

1987年底，被告魏溪明在其位于崗背社區(qū)居委會(huì)上片南湘七巷19號(hào)的房屋南面搭建長9.8米、寬3米的圍墻，其位置占用了公告巷道及原告的部分宅基地，當(dāng)時(shí)原告找被告交涉要求拆除，但被告不聽勸阻。2004年5月，被告在上述圍墻的基礎(chǔ)上疊高2米，并加蓋上蓋物，原告在交涉無效的情況下即申請(qǐng)崗背村出面制止，崗背村多次派干部制止無效。后邀請(qǐng)玉新司法所等部門的領(lǐng)導(dǎo)到被告處調(diào)解，玉新司法所等部門的領(lǐng)導(dǎo)要求被告拆除違章搭建的建筑物。但時(shí)至今日，被告仍然拒不拆除上述違章搭建的建筑物。2005年12月16日原告向汕頭市濠江區(qū)人民法院提起訴訟，法院經(jīng)審理后認(rèn)為“被告搭建的建筑物占用的土地使用權(quán)屬不明，應(yīng)先由人民政府處理?！焙笤嫔暾?qǐng)崗背社區(qū)居民委員會(huì)向汕頭市國土資源局濠江分局對(duì)被告的上述搭建建筑物是否違章進(jìn)行確認(rèn)。汕頭市國土資源局濠江分局于

2008年5月27日以汕國土資源監(jiān)[2008]1號(hào)復(fù)函明確“魏溪明附加建筑物長9.8米、寬3米是占用公共巷道”。同時(shí)，該復(fù)函明確魏溪明在其位于崗背南湘七巷19號(hào)的房屋的“地籍地形圖標(biāo)標(biāo)明東至滴水巷，南至滴水巷，西至巷，北至巷。”該復(fù)函還明確“巷”、“滴水巷”都屬村居規(guī)劃的公告巷道，屬集體所有;至于村民住宅相鄰“巷”的距離為多少米?“滴水巷”的距離為多少米?應(yīng)按村(居)當(dāng)時(shí)的規(guī)劃執(zhí)行。該村(居)當(dāng)時(shí)的規(guī)劃“滴水巷”的距離為0.6米。

綜上所述，被告魏溪明在上述土地上搭建建筑物屬非法占用公共巷道(長9.8米，寬0.6米)及原告的部分宅基地(長9.8米，寬2.4米)的侵權(quán)行為。被告魏溪明的侵權(quán)行為同時(shí)也對(duì)相鄰的原告通行、通風(fēng)、采光等造成嚴(yán)重妨礙。被告無理強(qiáng)占公共巷道及原告的宅基地亂搭亂建的行為已違反《中華人民共和國民法通則》第83條、第117條的規(guī)定，給原告造成了嚴(yán)重的經(jīng)濟(jì)損失。請(qǐng)求判令：

1、被告魏溪明排除妨礙、恢復(fù)原狀，拆除其位于崗背社區(qū)居民委員會(huì)上片南湘七巷19號(hào)房屋的南面占用公共巷道及原告的宅基地搭建的違法建筑物(長9.8米，寬3米);

2、本案訴訟費(fèi)由被告承擔(dān)。

原告對(duì)其陳述的事實(shí)提供的證據(jù)有：1.原告身份證復(fù)印件;2.集體土地建設(shè)用地使用權(quán)證;3.2008年7月3日居委會(huì)證明(證明魏秋波購買的位于“上片”宅基地由原告繼承);4.2008年7月3日居委會(huì)證明(證明按村當(dāng)時(shí)規(guī)劃，滴水巷的距離為0.6米);5.居委會(huì)安排宅基地的規(guī)劃圖、6.國土濠江分局復(fù)函;7.現(xiàn)場照片一張;8.汕頭市濠江區(qū)人民法院(2006)汕濠法民一初字第3號(hào)《民事裁定書》。

被告辯稱，1、人民法院不應(yīng)當(dāng)立案受理本案。原告的訴求是要求拆除他人的違法建筑物，而依據(jù)我國相關(guān)法律、行政法規(guī)的規(guī)定，建筑物違法性質(zhì)的認(rèn)定及拆除的處理應(yīng)由相應(yīng)的行政主管部門作出處理，故本案訴求涉及到的事項(xiàng)不屬于法院的主管范圍;根據(jù)《汕頭市國土資源局職能配置、內(nèi)設(shè)機(jī)構(gòu)和人員編制規(guī)定》，汕頭市國土行政主管部門無權(quán)對(duì)建筑物作出違法性質(zhì)的認(rèn)定和處理，故汕國土資源監(jiān)[2008]1號(hào)《復(fù)函》不能作為認(rèn)定被告附加建筑物為違章建筑的依據(jù);本案并非相鄰關(guān)系糾紛案件，而是因搭建建筑物用地而引起的土地使用權(quán)糾紛;

2、被告并未侵害原告的土地使用權(quán)和相鄰權(quán)，且被告所搭建的建筑物早在1983年就形成，而與該建筑物相鄰的原告的土地至今仍是一片空地，所以原告所稱其相鄰權(quán)受到侵犯是不能成立的，原告與本案沒有利害關(guān)系，主體不適格;

3、被告所搭建的建筑物早在1983年就形成，在長達(dá)20多年的時(shí)間里，沒有任何人或單位向其主張權(quán)利，故本案已超過訴訟時(shí)效。綜上，法院應(yīng)依法駁回原告的起訴。

被告對(duì)其辯解的事實(shí)提供的證據(jù)有：1.被告身份證復(fù)印件;2.《印發(fā)汕頭市國土資源局職能配置、內(nèi)設(shè)機(jī)構(gòu)和人員編制規(guī)定的通知》[汕府辦(2005)76號(hào)] 文件;3.《關(guān)于魏茂根、魏秋波宅基地使用有關(guān)情況的函復(fù)》;4.汕頭市濠江區(qū)人民法院(2006)汕濠法民二初字第3號(hào)《民事裁定書》。

經(jīng)開庭質(zhì)證，被告對(duì)原告提供的證據(jù)的真實(shí)性無異議。但認(rèn)為：

1、證據(jù)4居委會(huì)無權(quán)對(duì)建筑物性質(zhì)進(jìn)行認(rèn)定和對(duì)滴水巷距離進(jìn)行界定，故該證據(jù)中認(rèn)定的事實(shí)不具有真實(shí)性、合法性;

2、證據(jù)5無法說明本案任何問題;

3、證據(jù)6實(shí)際上否認(rèn)了原告自身的訴訟請(qǐng)求;

4、證據(jù)7無法支持原告的主張;

5、證據(jù)8裁定書中有關(guān)本案搭建物的搭建時(shí)間為2004年與事實(shí)不符。

原告對(duì)被告提供的證據(jù)的真實(shí)性無異議。但認(rèn)為：

1、對(duì)證據(jù)2證明的內(nèi)容有異議，該文件應(yīng)證明國土部門有權(quán)對(duì)土地使用、建筑物進(jìn)行認(rèn)定;

2、證據(jù)3于2008年8月4日才向法院提交，已超過舉證時(shí)效，另該證據(jù)已被《復(fù)函》中附件否定。

由于原、被告雙方對(duì)對(duì)方提供的證據(jù)的真實(shí)性無異議，本院對(duì)原、被告提供的證據(jù)的真實(shí)性予以確認(rèn)。

本院審理查明，1996年9月6日，汕頭市國土房產(chǎn)局頒發(fā)的汕集建字第50302031號(hào)集體土地建設(shè)用地使用證，該證確認(rèn)土地使用者為原告和魏秋波，面積為121.3平方米，四至為東至滴水巷，南至巷，西至巷，北至巷。2008年5月27日，汕頭市國土資源局濠江分局出具《關(guān)于崗背社區(qū)居委會(huì)申請(qǐng)有關(guān)土地權(quán)屬問題的復(fù)函》(汕國土資濠監(jiān)[2008]1號(hào))及提供被告魏溪明1996年核發(fā)房地產(chǎn)權(quán)證存根及地籍地形圖確認(rèn)，被告所有的位于崗背南湘七巷19號(hào)全座1/2南畔住宅所使用的宅基地的四至為東至滴水巷，南至滴水巷，西至巷，北至巷;原告的宅基地的北側(cè)與被告房屋的南側(cè)相鄰，相鄰之間的公共巷道應(yīng)為“滴水巷”，但“滴水巷”的距離應(yīng)按村(居)當(dāng)時(shí)的規(guī)劃。

2008年7月3日，汕頭市濠江區(qū)玉新街道崗背社區(qū)居民委員會(huì)出具證明，證實(shí)按該村(居)當(dāng)時(shí)的規(guī)劃，“滴水巷”的距離為0.6米。

被告在其上述房屋南側(cè)墻外搭建的建筑物長為9.8米，寬3米，對(duì)此，原、被告均沒有異議。

另查明，魏秋波與原告系父子關(guān)系，魏秋波已于1992年死亡。

本院認(rèn)為，本案為相鄰關(guān)系糾紛。本案爭議的焦點(diǎn)為：

1、本案是否屬于法院受理民事案件的范圍;2.被告在其住宅南側(cè)的搭建物是否侵害原告的相鄰權(quán)和土地使用權(quán);3.原告主張權(quán)利，是否已超過訴訟時(shí)效。

本案原告的起訴，是基于自己的宅基地使用權(quán)以及宅基地之間的滴水巷被被告占用搭建成建筑物，據(jù)此認(rèn)為自己的宅基地使用權(quán)及相鄰權(quán)受到了被告侵犯，因而要求法院判令被告排除妨礙、恢復(fù)原狀，拆除其搭建物。此訴訟請(qǐng)求并沒有提出要求確認(rèn)此宅基地使用權(quán)的歸

屬及搭建物的違法性質(zhì)的問題，故本案應(yīng)屬人民法院可直接受理的民事案件。因此，被告提出本案不屬于法院受理民事案件的范圍的抗辯理由不成立，本院不予采納。

關(guān)于被告在其住宅南側(cè)的搭建物是否侵害原告的土地使用權(quán)和相鄰權(quán)的問題。首先，應(yīng)確認(rèn)原、被告宅基地之間的公共巷道的距離。原告提供了濠江分局汕國土資源監(jiān)[2008]1號(hào)《復(fù)函》、地籍地形圖、玉新街道崗背社區(qū)居民委員會(huì)出具的證明等證據(jù)，幾份證據(jù)相互印證，可以證明原、被告宅基地之間的公共巷道應(yīng)為“滴水巷”，“滴水巷”的距離為0.6米。被告辯稱原、被告宅基地之間的公共巷道應(yīng)為“巷”，距離為3米，并提供濠江分局出具《關(guān)于魏茂根、魏秋波宅基地使用有關(guān)情況的函復(fù)》作為證據(jù)證明。由于汕國土資源監(jiān)[2008]1號(hào)《復(fù)函》是對(duì)有關(guān)土地權(quán)屬的最新認(rèn)定，且與地籍地形圖、居委會(huì)出具的證明等證據(jù)相互印證，因此，原告提供的證據(jù)的證明力明顯大于被告提供的證據(jù)的證明力，故應(yīng)認(rèn)定原、被告宅基地之間的公共巷道為“滴水巷”，“滴水巷”的距離為0.6米。其次，原告對(duì)雙方共用滴水巷享有滴水、通風(fēng)、采光、排水、通行的權(quán)利，對(duì)相鄰共用滴水巷享有土地和空間利益，被告所搭建的建筑物占用了雙方共用的滴水巷，已經(jīng)侵害了原告對(duì)相鄰共用滴水巷的土地及空間利益。原告有權(quán)要求被告停止侵害，排除妨礙。再次，被告在其住宅的南面的搭建物長

9.8米、寬3米，不僅占用了原、被告宅基地之間長9.8米、寬0.6米的滴水巷，而且占用了原告長9.8米×寬2.4米的宅基地面積。故被告提出其沒有侵害原告的土地使用權(quán)的辯解，沒有事實(shí)和法律依據(jù)，本院不予支持。

至于訴訟時(shí)效問題，因原告主張的是物權(quán)請(qǐng)求，該侵權(quán)行為一直在持續(xù)，且我國立法沒有取得時(shí)效的相應(yīng)規(guī)定，故在侵權(quán)行為持續(xù)期間，權(quán)利人可以隨時(shí)主張權(quán)利，原告提起訴訟主張權(quán)利沒有超過訴訟時(shí)效。被告關(guān)于原告主張權(quán)利已超過訴訟時(shí)效的抗辯理由不成立，本院不予支持。

綜上，原告要求被告排除妨礙、恢復(fù)原狀，拆除被告位于崗背社區(qū)居民委員會(huì)上片南湘七巷19號(hào)房屋的南面占用公告巷道及原告的宅基地搭建的違法建筑物(長9.8米，寬3米)，事實(shí)清楚，證據(jù)充分，應(yīng)予支持。依據(jù)《中華人民共和國民法通則》第八十三條、第一百三十四條第一款第(一)、(二)、(五)項(xiàng)之規(guī)定，判決如下：

被告魏溪明應(yīng)于本判決生效之日起10日內(nèi)拆除其位于崗背社區(qū)居民委員會(huì)上片南湘七巷19號(hào)房屋的南面占用公告巷道及原告魏茂根宅基地的搭建物(長9.8米，寬3米)。

本案受理費(fèi)50元由被告負(fù)擔(dān)，被告應(yīng)于本判決生效之日起七日內(nèi)向本院交納。

如不服本判決，可在判決書送達(dá)之日起十五日內(nèi)，向本院遞交上訴狀及副本一式二份，上訴于廣東省汕頭市中級(jí)人民法院。審 判 員翁篤財(cái)

二○○八年八月十八日

書 記 員謝俊光

第二篇：農(nóng)村宅基地糾紛處理辦法

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農(nóng)村宅基地糾紛處理辦法

隨著我國社會(huì)的繁榮發(fā)展以及經(jīng)濟(jì)體制改革的進(jìn)一步深入，農(nóng)村宅基地的經(jīng)濟(jì)使用價(jià)值日益提高，再加上國家新農(nóng)村建設(shè)的優(yōu)惠政策，致使近幾年農(nóng)村宅基地糾紛呈大幅度增長趨勢，而訴至法院的宅基地案件自然不少。那么，有哪些農(nóng)村宅基地糾紛案件呢？并且究竟該如何處理呢？

一、土地管理部門違法審批引起的宅基地糾紛案件

因土地管理部門審批宅基地，侵犯了相鄰關(guān)系人合法權(quán)益而引起的訴訟，人民法院應(yīng)以行政案件立案審理。法院主要審查土地管理部門在作出審批宅基地手續(xù)這一具體行政行為過程中，是否有超越職權(quán)、濫用職權(quán)、違反法定程序的行為。因而，土地管理部門從實(shí)體處理到審批程序各個(gè)環(huán)節(jié)中，只要有違法的情形存在，人民法院就應(yīng)撤銷宅基地使用執(zhí)照或責(zé)令土地管理部門重新作出審批。

對(duì)于土地管理部門審批的宅基地屬他人承包地、自留地，侵犯第三人土地承包經(jīng)營權(quán)引起的糾紛，人民法院受案后，主要審查申請(qǐng)人

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是否符合《土地管理法》第六十二條規(guī)定的條件，所審批的宅基地是否在法律規(guī)定范圍內(nèi)，有無按《土地管理法》第四十四條規(guī)定辦理農(nóng)用地轉(zhuǎn)用審批手續(xù)、有無考慮土地承包權(quán)三十年不變的規(guī)定等具體情況，作出撤銷或者維持審批文件的判決。

未經(jīng)土地管理部門審批或者采取欺騙手段騙取建房手續(xù)用地建房，侵犯了集體或相鄰關(guān)系人利益引發(fā)的糾紛。

對(duì)于能夠確認(rèn)村民建房未經(jīng)審批或采取欺騙手段騙取建房手續(xù)的非法用地建房，并且侵犯了相鄰關(guān)系人合法權(quán)益，如影響鄰人房屋通風(fēng)、采光、通行等情況的，人民法院既可以作出排除妨礙、限期拆除違法建筑物的民事判決，也可以中止訴訟，建議土地管理部門作出限期拆除違法建筑物、退出土地的處罰決定。人民法院在審理非法建筑物買賣、確權(quán)等涉及宅基地使用權(quán)糾紛案件時(shí)，應(yīng)注意只能裁決建筑材料的所有權(quán)，不宜明確非法建筑物的所有權(quán)歸屬。

二、爭占宅基地以外的集體空閑地引發(fā)的糾紛案件

村民爭占除宅基地以外的集體空閑地的目的是為了多占地皮、擴(kuò)大墻院、堆放雜物等。對(duì)這類糾紛，人民法院應(yīng)當(dāng)告知到當(dāng)?shù)厝嗣裾暾?qǐng)解決，不服政府處理決定的則可向法院起訴的，法院應(yīng)以行政案件受理。土地為村集體經(jīng)濟(jì)組織所有的也可以直接向人民法院起訴，法律咨詢s.yingle.com

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可要求占地者退出土地、排除妨礙，法院則應(yīng)以民事案件受理，對(duì)當(dāng)事人因爭占空閑土地引起的財(cái)產(chǎn)損害賠償案件，人民法院應(yīng)根據(jù)具體案情處理。

三、建房戶私下調(diào)換宅基地引發(fā)的糾紛案件

村民根據(jù)各自利益的需要，私下調(diào)換宅基地引發(fā)糾紛的，人民法院在審理此類案件時(shí)不僅要指出雙方行為的違法性，同時(shí)可以建議土地管理部門依法吊銷建房手續(xù)，收回宅基地。如果一方或雙方已蓋好房屋，為避免造成不必要的損失，可以在征得土地管理部門同意后，責(zé)令雙方變更宅基地登記。

四、用地建房影響相鄰關(guān)系人利益引發(fā)的糾紛案件

不適當(dāng)使用宅基地而影響相鄰關(guān)系的，如在同一規(guī)劃線上，后蓋的房屋宅基地基墊比先蓋的房屋宅基地高一些，造成雨水和生活用水向鄰人宅基地流淌，或后蓋的房屋和設(shè)施影響相鄰人房屋通風(fēng)、采光、滴水、危及他人房屋安全，或在不適當(dāng)?shù)攸c(diǎn)建造廁所影響環(huán)境衛(wèi)生、或擅自堵塞通道、截?cái)嘧匀凰鞯惹闆r引發(fā)的糾紛，人民法院應(yīng)本著依法、合理的精神妥善予以處理，確實(shí)給鄰人造成損害的，應(yīng)責(zé)令排除妨礙、消除危險(xiǎn)、恢復(fù)原狀或賠償損失。

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五、未經(jīng)共同使用人同意，部分共用人擅自使用共用的宅基地而引發(fā)的糾紛案件

對(duì)一宗宅基地可由兩個(gè)以上村民共同使用，具有共同使用權(quán)，共有土地使用面積可以在共有人之間分?jǐn)?。?duì)于共同使用的宅基地在未經(jīng)共有人同意，部分共有人擅自使用引發(fā)糾紛的，人民法院在受理案件后查明一方在建房時(shí)，對(duì)方明知而未提出異議的，可在不妨礙他人和公共利益的情況下判令占有人繼續(xù)使用。農(nóng)村宅基地使用權(quán)人與他人合資建房后發(fā)生的房屋產(chǎn)權(quán)糾紛，因涉及宅基地使用權(quán)，處理時(shí)應(yīng)先征求土地管理部門的意見，如主管部門批準(zhǔn)雙方共同使用宅基地的，可以判決明確各自的房屋產(chǎn)權(quán)；如主管部門不批準(zhǔn)雙方共同使用該宅基地的，可以明確對(duì)房屋各自的份額后，判決房屋產(chǎn)權(quán)給有宅基地使用權(quán)的人。

六、未經(jīng)有關(guān)部門確權(quán)和統(tǒng)一規(guī)劃的宅基地因界址不明引起的糾紛案件

對(duì)于未經(jīng)確權(quán)和統(tǒng)一規(guī)劃的宅基地界址有爭議、四至不明而引發(fā)矛盾提起訴訟的，人民法院應(yīng)當(dāng)告知當(dāng)事人到當(dāng)?shù)卣暾?qǐng)?zhí)幚?。?dāng)事人不服政府處理決定的，法院應(yīng)以行政案件立案處理。對(duì)經(jīng)過統(tǒng)一規(guī)劃和確權(quán)的宅基地因界址發(fā)生爭議的，人民法院應(yīng)以民事案件直接受理，查明土地使用證上的四至是否明確，長、寬、面積等數(shù)據(jù)與實(shí)

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際情況是否相符。除四至確實(shí)被移動(dòng)外，應(yīng)以四至為準(zhǔn)確定宅基地使用權(quán)；如果爭議一方土地使用證上所載明的面積與實(shí)際情況相符，另一方不相符或提供不出土地使用證的，人民法院應(yīng)將該宅基地處理給實(shí)際情況與土地使用證相符的一方使用。

來源：（農(nóng)村宅基地糾紛處理辦法http://s.yingle.com/cq/466699.html）征地拆遷.相關(guān)法律知識(shí)

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第三篇：北京農(nóng)村宅基地糾紛相關(guān)知識(shí)范文

北京農(nóng)村宅基地糾紛相關(guān)知識(shí)

來源：首都法律網(wǎng)作者：日期：10-01-20

據(jù)國土資源局相關(guān)負(fù)責(zé)人介紹，為加快農(nóng)村土地確權(quán)登記發(fā)證工作，支持本市農(nóng)村土地承包經(jīng)營權(quán)流轉(zhuǎn)、林權(quán)流轉(zhuǎn)、農(nóng)村集體建設(shè)用地使用權(quán)流轉(zhuǎn)工作，今年5月，已向市委、市政府上報(bào)了《北京市農(nóng)村土地權(quán)屬確定若干規(guī)定》;下半年開始啟動(dòng)農(nóng)村集體所有權(quán)、集體建設(shè)用地使用確權(quán)和登記發(fā)證工作;年底按計(jì)劃完成土地總登記發(fā)證工作，力爭2010年全面

完成農(nóng)村土地確權(quán)發(fā)證任務(wù)。

另外，今年下半年還將制訂宅基地使用確權(quán)登記的政策、程序、操作辦法;年底選定部分村莊穩(wěn)妥有序地啟動(dòng)宅基地使用權(quán)確權(quán)登記試點(diǎn)工作，2010年修改完善宅基地確權(quán)發(fā)證

相關(guān)政策，力爭2011年完成全市宅基地登記發(fā)證工作。

國土資源局表示，目前國土資源部正在制訂農(nóng)村集體建設(shè)用地出讓和轉(zhuǎn)讓的實(shí)施辦法，北京將會(huì)在正式辦法出臺(tái)后，在堅(jiān)持尊重農(nóng)民意愿、保障農(nóng)民權(quán)益、盤活集體存量建設(shè)用地的原則下，對(duì)于符合規(guī)劃、合法取得且權(quán)屬明晰的集體建設(shè)用地依法采取轉(zhuǎn)讓、租賃、作價(jià)

入股等方式進(jìn)行流轉(zhuǎn)，逐步建立城鄉(xiāng)統(tǒng)一的建設(shè)用地市場。

一、什么是農(nóng)村宅基地?

答：宅基地作為與房屋不可分割的組成部分，是指專門用于建造房屋(住宅)為目的的那部分土地。也就是說，宅基地是指建了房屋、建過房屋或決定用于建造房屋的土地，包括建了房屋的土地，建過房屋但已無上蓋物、不能居住的土地及準(zhǔn)備建房屋用的規(guī)劃地三種類型。根據(jù)我國農(nóng)民的長期生活習(xí)慣，農(nóng)村居民宅基地一般包括居住生活用地，如住房、廚房、牲畜房、倉庫、農(nóng)機(jī)房、廁所用地;四旁綠化用地，如房前屋后的竹林、林木、花圃用地;其他生活服務(wù)實(shí)施用地，如水井、地窖、沼氣池用地等幾部分。在我國農(nóng)村大多數(shù)地區(qū)，宅基地就是一家一戶的農(nóng)民居住生活的庭院用地。農(nóng)村居民宅基地的所有權(quán)依照法律規(guī)定歸集體所有，農(nóng)民對(duì)宅基地依法只享有使用權(quán)，農(nóng)村居民宅基地使用權(quán)是農(nóng)民群眾的一項(xiàng)重要的財(cái)產(chǎn)權(quán)利。

二、什么是農(nóng)村宅基地使用權(quán)?

答：農(nóng)村宅基地使用權(quán)，是指農(nóng)村居民在法律允許范圍內(nèi)對(duì)宅基地的占有、使用、收益的權(quán)利。雖然農(nóng)村居民住房全歸私人所有，但根據(jù)我國法律規(guī)定，宅基地屬于農(nóng)村集體所有農(nóng)民個(gè)人沒有所有權(quán)，只有使用權(quán)，因此，農(nóng)村居民新建住宅應(yīng)當(dāng)向農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織或者農(nóng)村村民委員會(huì)提出申請(qǐng)經(jīng)過鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府審核，由縣級(jí)人民政府批準(zhǔn)，并且不得轉(zhuǎn)讓、出

租或抵押。

但如果國家建設(shè)需要征用土地，或者鄉(xiāng)村的土地利用規(guī)劃、村鎮(zhèn)規(guī)劃需要改變土地用途，或村民宅基地的實(shí)際使用面積過大，遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過當(dāng)?shù)匾?guī)定的標(biāo)準(zhǔn)，經(jīng)過村民代表大會(huì)或村民大會(huì)討論通過，報(bào)請(qǐng)鄉(xiāng)(鎮(zhèn))人民政府審查、同意，基本核算單位有權(quán)調(diào)劑或重新安排使用。但

應(yīng)對(duì)原有宅基地的建筑物和樹木等給予合理賠償，不得平調(diào)。

三、宅基地使用權(quán)包括哪些內(nèi)容?

答：宅基地使用權(quán)的范圍比較廣泛主要包括以下幾方面：

1、占有權(quán)。宅基地使用權(quán)人經(jīng)依法申請(qǐng)批準(zhǔn)取得宅基地使用權(quán)，便享有對(duì)宅基地的獨(dú)占權(quán)，任何組織個(gè)人不得非法侵占、擅自使用或剝奪其宅基地的使用。對(duì)于宅基地上舊有的建筑設(shè)施及其他林木，所有人或管理人應(yīng)在合理期限內(nèi)做出處理，不得影響宅基地使用權(quán)人的使用。

2、使用權(quán)。宅基地使用權(quán)沒有明確的時(shí)間限制。不論宅基地使用的年限長短及其建設(shè)情況如何，宅基地使用權(quán)非依法定原因不能被剝奪。對(duì)于宅基地上的建房，與宅基地使用權(quán)

同時(shí)受法律的長期保障，宅基地使用權(quán)人可以自由形式權(quán)利。

3、在宅基地空閑處修建其他建筑物、設(shè)施的權(quán)利。宅基地使用權(quán)人在主要住宅建筑外，可自行在宅基地范圍內(nèi)建筑其他生產(chǎn)或生活需要的建筑和設(shè)施。

4、宅基地使用權(quán)人有在宅基地內(nèi)種植林木、花草、蔬菜的權(quán)利。該種植的林木、花草、蔬菜歸使用權(quán)人所有。

5、依法附隨房屋出讓宅基地使用權(quán)的權(quán)利。國家保護(hù)私有房屋合法買賣，繼承、贈(zèng)與等權(quán)利。因房屋和宅基地連同一體，不可分離，所以，宅基地使用權(quán)必須連同房屋一并轉(zhuǎn)移。

房屋所有權(quán)的變動(dòng)，必須報(bào)請(qǐng)縣級(jí)人民政府房屋管理部門進(jìn)行變更登記。

四、宅基地與房屋的關(guān)系是怎樣的?

答：宅基地與房屋既有區(qū)別又有聯(lián)系：二者的關(guān)系具體表現(xiàn)在：宅基地是房屋存在的基礎(chǔ)和承載物，沒有宅基地，房屋就無法存在，相反，沒有房屋，宅基地也將失去其存在的目的而不成其為宅基地，從而變成了一般的其他土地，因而二者在空間上是統(tǒng)一的，在法律概念上是一致的，房屋是建造在宅基地上的房屋，宅基地則是以承載住房為目的的土地，二者

密不可分，共同構(gòu)成了有機(jī)聯(lián)系的整體。

根據(jù)我國法律規(guī)定，農(nóng)村土地屬于集體所有。農(nóng)民的住房歸農(nóng)民所有。這樣，我國農(nóng)村土地所有權(quán)主體與房屋所有權(quán)主體存在著并非一致的情況，但農(nóng)村土地使用權(quán)可以依法為農(nóng)

民享有。

五、我國《土地管理法》對(duì)農(nóng)村宅基地作了哪些規(guī)定?

答：我國《土地管理法》第八條規(guī)定，農(nóng)村宅基地屬于農(nóng)民集體所有。該法第六十二條進(jìn)一步規(guī)定，農(nóng)村村民一戶只能擁有一處宅基地,其宅基地的面積不得超過省、自治區(qū)、直轄市規(guī)定的標(biāo)準(zhǔn)。農(nóng)村村民建住宅，應(yīng)當(dāng)符合鄉(xiāng)(鎮(zhèn))土地利用總體規(guī)劃，并盡量使用原有的宅基地和村內(nèi)空閑地。

農(nóng)村村民住宅用地，經(jīng)鄉(xiāng)(鎮(zhèn))人民政府審核，由縣級(jí)人民政府批準(zhǔn);其中，涉及占用農(nóng)用地的，依照《土地管理法》第四十四條的規(guī)定辦理審批手續(xù)。農(nóng)村村民出賣、出租住房后,再申請(qǐng)宅基地的,不予批準(zhǔn)?！?/p>

六、農(nóng)村村民申請(qǐng)宅基地必須要符合哪些條件?

答：農(nóng)村村民每戶只能有一處宅基地，每戶農(nóng)民建房用地標(biāo)準(zhǔn)由省、自治區(qū)、直轄市在土地管理地方法律中規(guī)定，不得超越批準(zhǔn)建房。農(nóng)村村民申請(qǐng)宅基地必須符合下列情況之一：

1、現(xiàn)在住房影響鄉(xiāng)(鎮(zhèn))村建設(shè)規(guī)劃，需要搬遷重建的;

2、農(nóng)村居民戶除身邊留一子女外，其他子女確需另立門戶而已有的宅基地低于分戶標(biāo)準(zhǔn)的;

3、經(jīng)主管部門批準(zhǔn)，由外地遷入的農(nóng)戶無住房的;

4、集體組織招聘的技術(shù)人員要求在當(dāng)?shù)芈鋺羟覒艨谝堰w入的;

5、離休、退休、退職的干部職工，復(fù)退軍人和華僑、僑眷、港澳臺(tái)同胞持合法證明回原籍定居，需要建房而

又無宅基地的。

有下列情況之一的，不得安排宅基地用地：

1、出賣、出租或以其他形式非法轉(zhuǎn)讓現(xiàn)有住宅后，再申請(qǐng)宅基地的;

2、一戶1子(女)有1處以上(含1處)宅基地的;

3、戶口已遷出不在當(dāng)?shù)鼐幼〉?

4、年齡未滿18周歲，又不具備分戶條件的;

5、雖在農(nóng)村居住而戶口未遷來

當(dāng)?shù)氐?

6、其他規(guī)定不應(yīng)建房和安排宅基地用地的。

村民因住房出賣、出租而使宅基地達(dá)不到標(biāo)準(zhǔn)、或喪失宅基地的，不得再申請(qǐng)宅基地，但因兩戶的宅基地都達(dá)不到標(biāo)準(zhǔn)而相互調(diào)劑，經(jīng)過批準(zhǔn)的可以申請(qǐng)宅基地。嚴(yán)禁利用建住宅為名搞房地產(chǎn)開發(fā)和炒房地產(chǎn)的行為。對(duì)將現(xiàn)有住宅改為經(jīng)營場所的，除了不再批準(zhǔn)新的宅基地外，還應(yīng)按其經(jīng)營場所實(shí)際占用土地面積，從經(jīng)營之日起，核收土地使用費(fèi)。對(duì)于戶口已經(jīng)“農(nóng)轉(zhuǎn)非”的人員，應(yīng)適時(shí)核減宅基地面積。另外，城鎮(zhèn)職工要求自費(fèi)建房應(yīng)由城建部門統(tǒng)一規(guī)劃，經(jīng)地政部門批準(zhǔn)后統(tǒng)一征地、建房，不準(zhǔn)私自到農(nóng)村買地、租地建房。

七、城鎮(zhèn)居民能否在農(nóng)村購置宅基地?

答：宅基地使用權(quán)是指農(nóng)村居民為建造自有房屋對(duì)集體土地占有、使用的權(quán)利。我國農(nóng)村宅基地在一定程度上帶有福利和社會(huì)保障的功能。《土地管理法》規(guī)定：農(nóng)村村民一戶只能擁有一處宅基地。其宅基地的面積不得超過省、自治區(qū)、直轄市規(guī)定的標(biāo)準(zhǔn);農(nóng)村村民出

賣、出租住房后，再申請(qǐng)宅基地將不予批準(zhǔn)。

《國務(wù)院關(guān)于深化改革嚴(yán)格土地管理的決定》規(guī)定：加強(qiáng)農(nóng)村宅基地管理，禁止城鎮(zhèn)居民在農(nóng)村購買宅基地。國土資源部2004年234號(hào)文件規(guī)定：嚴(yán)禁城鎮(zhèn)居民在農(nóng)村購置宅基

地，嚴(yán)禁為城鎮(zhèn)居民在農(nóng)村購買和違法建造的住宅發(fā)放土地使用證。

根據(jù)上述規(guī)定，農(nóng)村村民的房屋是私有財(cái)產(chǎn)，村民可以依法處置。城鎮(zhèn)居民不能購買農(nóng)村的宅基地，國土資源管理部門不能為城鎮(zhèn)居民在農(nóng)村購買和違法建造的住宅發(fā)放土地使用

證。

八、宅基地使用權(quán)能否可以繼承?

答：《土地管理法》第6條規(guī)定：“城市市區(qū)的土地屬于全民所有即國家所有。農(nóng)村和城市郊區(qū)的土地，除法律規(guī)定屬于國家所有的以外，屬于集體所有;宅基地和自留地、自留山，屬于集體所有。“根據(jù)法律規(guī)定，公民使用的宅基地，所有權(quán)屬于國家或集體;國家及集體所有的土地是可以依法確定由個(gè)人使用的，即公民對(duì)宅基地有依法使用的權(quán)利。遺產(chǎn)必須是公民合法擁有的財(cái)產(chǎn)，所以，公民是不能將宅基地作為遺產(chǎn)繼承的，而只享有使用權(quán)。宅基地為居民、村民各戶使用，包括屋基地和院落地，長期不變。宅基地的所有權(quán)和公民私房的使用權(quán)是分離的，宅基地的所有權(quán)屬于國家或集體，私房的所有權(quán)屬于私房產(chǎn)權(quán)人。宅

基地的使用權(quán)不屬于遺產(chǎn)，不能被繼承，但公民繼承了房屋，宅基地的使用權(quán)也就隨著房屋

而轉(zhuǎn)移給新的所有人。這也只是具體執(zhí)行國家的行政法規(guī)，而不是繼承的結(jié)果。

九、什么是宅基地糾紛?

答：根據(jù)我國《憲法》、《土地管理法》的規(guī)定，土地的所有權(quán)屬于國家和集體所有，任何單位和個(gè)人不得侵占、買賣或其他形式非法轉(zhuǎn)讓土地。但土地的使用權(quán)可以依法轉(zhuǎn)讓。因此，農(nóng)民對(duì)宅基地沒有所有權(quán)，只有使用權(quán)。宅基地糾紛只是公民因農(nóng)村宅基地使用權(quán)而

發(fā)生的糾紛。

宅基地糾紛的種類多種多樣。以糾紛的雙方當(dāng)事人不同，可分為雙方當(dāng)事人都為公民的宅基地糾紛和當(dāng)事人一方或雙方為國家或集體的宅基地糾紛;以宅基地糾紛的內(nèi)容不同，可分為使用權(quán)界限不明確的糾紛、侵占公共宅基地或他人宅基地的糾紛、妨礙他人使用權(quán)的糾

紛、毀損他人土地、房屋的糾紛等。

十、怎樣解決宅基地糾紛?

答：我國《土地管理法》中對(duì)宅基地糾紛的解決辦法，主要有三種：

1、協(xié)商解決。《土地管理法》第16條第1款規(guī)定：“土地所有權(quán)和使用權(quán)爭議，由當(dāng)事人協(xié)商解決?！睋?jù)此規(guī)定，公民之間發(fā)生的宅基地糾紛，應(yīng)當(dāng)先通過協(xié)商的方式加以解決。

2、行政解決?！锻恋毓芾矸ā返?6條第2款規(guī)定：“個(gè)人之間，個(gè)人與單位之間爭議，由鄉(xiāng)級(jí)人民政府或者縣級(jí)以上人民政府處理。”該法還規(guī)定，侵犯土地的所有權(quán)或者使用權(quán)

爭議，由縣級(jí)以上地方人民政府土地管理部門責(zé)令停止侵犯、賠償損失。

3、司法解決。《土地管理法》第16條第2款規(guī)定：“當(dāng)事人對(duì)有關(guān)人民政府的處理決定不服的，可以在接到處理決定通知之日起三十日內(nèi)，向人民法院起訴?！边@表明公民之間就土地的使用權(quán)和所有權(quán)發(fā)生的糾紛，只與按照《土地管理法》第16條和第53條的規(guī)定，先經(jīng)過有關(guān)行政機(jī)關(guān)的處理，對(duì)于處理決定不服，才可以向人民法院提起訴訟。否則，人民法院不予受理。但對(duì)于侵犯土地的所有權(quán)或者使用權(quán)的，被侵權(quán)人可以不經(jīng)行政機(jī)關(guān)的處理，而直接向人民法院起訴。

此外，宅基地糾紛還可以通過人民調(diào)解來解決。人們調(diào)解是指在調(diào)解委員會(huì)(包括城市的居民委員會(huì)和農(nóng)村的村民委員會(huì))的主持下，以國家的法律、法規(guī)規(guī)章、政策和社會(huì)公德為依據(jù)，對(duì)民間糾紛當(dāng)事人進(jìn)行說服教育、規(guī)勸疏導(dǎo)，促進(jìn)糾紛當(dāng)事人互相諒解，平等協(xié)商，從而自愿達(dá)成協(xié)議，消除紛爭的一種群眾自治活動(dòng)。人民調(diào)解是現(xiàn)行調(diào)解制度的一個(gè)重要組

成部分，是我國法制建設(shè)的一項(xiàng)獨(dú)特制度。

相關(guān)法律規(guī)定：

《中華人民共和國物權(quán)法》第十三章 宅基地使用權(quán)

第一百五十二條 宅基地使用權(quán)人依法對(duì)集體所有的土地享有占有和使用的權(quán)利，有權(quán)

依法利用該土地建造住宅及其附屬設(shè)施。

第一百五十三條 宅基地使用權(quán)的取得、行使和轉(zhuǎn)讓，適用土地管理法等法律和國家有

關(guān)規(guī)定。

第一百五十四條 宅基地因自然災(zāi)害等原因滅失的，宅基地使用權(quán)消滅。對(duì)失去宅基地的村民，應(yīng)當(dāng)重新分配宅基地。

第一百五十五條 已經(jīng)登記的宅基地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓或者消滅的，應(yīng)當(dāng)及時(shí)辦理變更登記或

者注銷登記。

第四篇：農(nóng)村宅基地及房屋買賣糾紛案例分析

農(nóng)村宅基地及房屋買賣糾紛案例分析

【案情簡介】：

2002年12月30日，陸某將波羅村378號(hào)占地面積為106平方米的兩層房屋以140660.00元（壹拾肆萬零陸佰陸拾 元整）價(jià)格轉(zhuǎn)讓給樂某，雙方簽訂了房屋轉(zhuǎn)讓協(xié)議及補(bǔ)充協(xié)議。陸某住云南省昆明市盤龍區(qū)穿金路波羅村976號(hào)，樂某住福建省南平市延平區(qū)夏道鎮(zhèn)文田村。

樂某買回房屋后，拆除兩層舊房屋，重新建蓋了5層樓，2009年，昆明的城中村改造即將拆遷波羅村，樂某的五層樓將得到200多萬的拆遷補(bǔ)償，正值樂某高興 之時(shí)，陸某將樂某起訴到昆明市盤龍區(qū)人民法院，請(qǐng)求依法確認(rèn)原被告之間所簽的房屋轉(zhuǎn)讓協(xié)議及補(bǔ)充協(xié)議無效并返還昆明市盤龍區(qū)穿金路波羅村378號(hào)房屋且要 求訴訟費(fèi)用由被告全部承擔(dān)。

【爭議焦點(diǎn)】：

1、雙方簽訂的房屋轉(zhuǎn)讓協(xié)議及補(bǔ)充協(xié)議是否有效？

2、農(nóng)村土地宅基地使用權(quán)及房屋是否可以轉(zhuǎn)讓，權(quán)屬歸誰？

3、如果房屋轉(zhuǎn)讓協(xié)議及補(bǔ)充協(xié)議轉(zhuǎn)讓無效，會(huì)產(chǎn)生什么樣的法律后果？

4、買方房屋造價(jià)是否需要評(píng)估？

【法院判決】：待定，本案于2010年1月25日在盤龍法院開庭。

【適用法律】：

1、《物權(quán)法》

第一百五十三條 宅基地使用權(quán)的取得、行使和轉(zhuǎn)讓，適用土地管理法等法律和國家有關(guān)規(guī)定。

第一百五十五條 已經(jīng)登記的宅基地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓或者消滅的，應(yīng)當(dāng)及時(shí)辦理變更登記或者注銷登記。

2、《中華人民共和國土地管理法》

第六十二條 農(nóng)村村民一戶只能擁有一處宅基地，其宅基地的面積不得超過省、自治區(qū)、直轄市規(guī)定的標(biāo)準(zhǔn)。

農(nóng)村村民建住宅，應(yīng)當(dāng)符合鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）土地利用總體規(guī)劃，并盡量使用原有的宅基地和村內(nèi)空閑地。

農(nóng)村村民住宅用地，經(jīng)鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）人民政府審核，由縣級(jí)人民政府批準(zhǔn)；其中，涉及占用農(nóng)用地的，依照本法第四十四條的規(guī)定辦理審批手續(xù)。

農(nóng)村村民出賣、出租住房后，再申請(qǐng)宅基地的，不予批準(zhǔn)。

3、《云南省土地管理?xiàng)l例》

第三十三條 農(nóng)村村民一戶只能擁有一處宅基地，用地面積按照以下標(biāo)準(zhǔn)執(zhí)行：

（一）城市規(guī)劃區(qū)內(nèi)，人均占地不得超過２０平方米，一戶最多不得超過１００平方米；

（二）城市規(guī)劃區(qū)外，人均占地不得超過３０平方米，一戶最多不得超過１５０平方米。

人均耕地較少地區(qū)的農(nóng)村村民宅基地面積，在上述標(biāo)準(zhǔn)內(nèi)從嚴(yán)控

制；山區(qū)、半山區(qū)、邊疆少數(shù)民族地區(qū)的農(nóng)村村民宅基地標(biāo)準(zhǔn)，可以適當(dāng)放寬。具體執(zhí)行標(biāo)準(zhǔn)，由州、市人民政府、地區(qū)行政公署根據(jù)實(shí)際情況制定，報(bào)省人民政府批準(zhǔn)。

農(nóng)村村民遷居拆除房屋后騰出的宅基地，必須限期退還集體，不得私自轉(zhuǎn)讓。

經(jīng)批準(zhǔn)使用的宅基地，必須按批準(zhǔn)的位置和面積建蓋，超過二年未建成使用的，由農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織報(bào)經(jīng)原批準(zhǔn)機(jī)關(guān)批準(zhǔn)，無償收回土地使用權(quán)。

4、《關(guān)于深化改革嚴(yán)格土地管理的決定》規(guī)定，“加強(qiáng)農(nóng)村宅基地管理，禁止城鎮(zhèn)居民在農(nóng)村購置宅基地”。

5、《關(guān)于加強(qiáng)農(nóng)村宅基地管理的意見》

第六條規(guī)定：“農(nóng)村村民建住宅需要使用宅基地的，應(yīng)向本集體經(jīng)濟(jì)組織提出申請(qǐng)，并在本集體經(jīng)濟(jì)組織或村民小組張榜公布。公布期滿無異議的，報(bào)經(jīng)鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）審核后，報(bào)縣（市）審批。經(jīng)依法批準(zhǔn)的宅基地，農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織或村民小組應(yīng)及時(shí)將審批結(jié)果張榜公布?！?第 十三條規(guī)定：“各地要進(jìn)一步健全和完善動(dòng)態(tài)巡查制度，切實(shí)加強(qiáng)農(nóng)村村民住宅建設(shè)用地的日常監(jiān)管，及時(shí)發(fā)現(xiàn)和制止各類土地違法行為。要重點(diǎn)加強(qiáng)城鄉(xiāng)結(jié)合部地 區(qū)農(nóng)村宅基地的監(jiān)督管理。嚴(yán)禁城鎮(zhèn)居民在農(nóng)村購置宅基地，嚴(yán)禁為城鎮(zhèn)居民在農(nóng)村購買和違法建造的住宅發(fā)放土地使用證?！?/p>

6、福建省實(shí)施《中華人民共和國土地管理法》辦法

第四十一條 村民每戶建住宅用地面積限額為八十平方米至一

百二十平方米，但三口以下的每戶不得超過八十平方米，六口以上的每戶不得超過一百二十平方米。利用荒坡地、村內(nèi)空閑地建房或者對(duì)原舊住宅進(jìn)行翻建的，可以適當(dāng)增加面積，但增加的面積每戶不得超過三十平方米。

市、縣人民政府可以在前款規(guī)定的面積幅度范圍內(nèi)，依據(jù)本轄區(qū)人均土地面積、土地類型等級(jí)、人口密度、村莊和集鎮(zhèn)規(guī)劃等情況，制定具體標(biāo)準(zhǔn)。

村民建住宅應(yīng)當(dāng)統(tǒng)一規(guī)劃、合理布局、節(jié)約用地。未編制村莊和集鎮(zhèn)規(guī)劃的，不得審批村民住宅用地。

禁止批準(zhǔn)個(gè)人在城市和縣城所在地的城鎮(zhèn)規(guī)劃區(qū)內(nèi)建單家獨(dú)院住宅的用地申請(qǐng)。但市、縣人民政府統(tǒng)一規(guī)劃、集中建設(shè)住宅區(qū)的除外。

第四十二條 農(nóng)村村民申請(qǐng)住宅用地，應(yīng)當(dāng)持戶口簿、家庭成年成員的身份證，向村委會(huì)提出申請(qǐng)，經(jīng)村委會(huì)或者村民代表會(huì)議同意后，公布征詢本村村民的意見，在十五日內(nèi)未提出異議的，經(jīng)鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）人民政府審核后，報(bào)縣級(jí)人民政府批準(zhǔn)。

農(nóng)村村民一戶只能擁有一處宅基地。有下列情形之一的，不予批準(zhǔn)住宅用地：

（一）已有住宅，且宅基地面積已達(dá)到本辦法第四十一條規(guī)定限額的；

（二）出租、出賣原住房后，再申請(qǐng)宅基地的。

農(nóng)村村民建住宅使用耕地的，應(yīng)當(dāng)依法辦理農(nóng)用地轉(zhuǎn)用審批手續(xù)

后，方可批準(zhǔn)用地。

縣、鄉(xiāng)人民政府應(yīng)當(dāng)按照村莊和集鎮(zhèn)建設(shè)規(guī)劃、土地整理方案，組織村民委員會(huì)或者村集體經(jīng)濟(jì)組織，依法收回農(nóng)民空閑的宅基地，統(tǒng)一安排使用；對(duì)收回的宅基地，應(yīng)當(dāng)依法辦理集體土地使用權(quán)的注銷登記手續(xù)。

【律師分析及建議】：

農(nóng)村宅基地的所有權(quán)歸集體經(jīng)濟(jì)組織，使用權(quán)歸農(nóng)村居民，即是集體經(jīng)濟(jì)組織內(nèi)的成員，因此，具有無償性、福利性和限制轉(zhuǎn)讓性。由此可見宅基地使用權(quán)是集體經(jīng)濟(jì)組織成員享有的權(quán)利，與特定身份相關(guān)聯(lián)。農(nóng)村的房屋買賣標(biāo)的不僅涉及房屋，還包含相應(yīng)的宅基地使用權(quán)。宅基地使用權(quán)是農(nóng) 村集體經(jīng)濟(jì)組織成員享有的權(quán)利，與享有者特定的身份相聯(lián)系，非本集體經(jīng)濟(jì)組織成員無權(quán)取得或變相取得。法律明確規(guī)定，農(nóng)村村民一戶只能擁有一處宅基地，擁 有兩處以上則是違法的。村民沒有處理宅基地的權(quán)利，法律禁止對(duì)宅基地進(jìn)行私自買賣?！蛾P(guān)于深化改革嚴(yán)格土地管理的決定》再次強(qiáng)調(diào)“加強(qiáng)農(nóng)村宅基地管理，禁 止城鎮(zhèn)居民在農(nóng)村購置宅基地”。

根據(jù)國家政策，非集體經(jīng)濟(jì)組織成員因購買農(nóng)村宅基地或房屋而與其訂立的買賣合同應(yīng)當(dāng)無效。

無效的法 律后果是互相返還，但買房畢竟進(jìn)行了重建、新修等，如果讓賣方返還購房款或購地款，買方返還房屋或土地對(duì)買房人或買地人明顯不公平，所以一般法院會(huì)委托評(píng) 估機(jī)構(gòu)對(duì)房屋造價(jià)和現(xiàn)行價(jià)值進(jìn)行評(píng)估，結(jié)合雙方過錯(cuò)，給予買方一定的補(bǔ)償，但補(bǔ)償多少，法官享有自由裁量權(quán)。

昆明面臨大量的城中村改造，在改 造前，有的村民買了宅基地，有的村民買了房屋，有的既賣房屋又賣宅基地，有的宅基地未過戶，有的宅基地已經(jīng)過戶。不論哪一種情況，以前價(jià)格非常便宜，現(xiàn)在 房價(jià)、地價(jià)都飛漲，所以對(duì)出賣的村民來說損失很大，村民可以通過確認(rèn)買賣合同無效以維護(hù)自己的合法權(quán)益。也可以與買方協(xié)商，讓買方支付一定的拆遷補(bǔ)償款給 自己，做一些損失補(bǔ)償，在實(shí)踐中，大多數(shù)賣方也愿意這樣做。

第五篇：宅基地糾紛相關(guān)案例.（定稿）

案情：城郊村民李某已有宅基地，后村民小組又給他分了一份宅基地。時(shí)逢城市開發(fā)，土地升值，李某便與王某簽訂了宅基地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓合同，李某將這份宅基地以5萬元的價(jià)格轉(zhuǎn)讓給王某，王某將款項(xiàng)支付給李某。當(dāng)王某開始建房時(shí)，被鄰居張某阻止，致使王某無法建房。王某以侵權(quán)為由，將鄰居張某訴至法院，請(qǐng)求停止侵權(quán)，排除妨礙。鄰居張某以王某無權(quán)取得宅基地使用權(quán)為由，請(qǐng)求駁回李某的訴訟請(qǐng)求。評(píng)析：

一、本案所涉法律問題

1、李某能否取得這份宅基地的使用權(quán)?！锻恋毓芾矸ā返?2條規(guī)定：“農(nóng)村村民一戶只能擁有一處宅基地，其他宅基地的面積不得超過省、自治區(qū)、直轄市規(guī)定的標(biāo)準(zhǔn)。農(nóng)村村民建住宅，應(yīng)當(dāng)符合鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）土地利用總體規(guī)劃，并盡量使用原有的宅基地和村內(nèi)空閑地。農(nóng)村村民住宅用地，經(jīng)鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）人民政府審核，由縣級(jí)人民政府批準(zhǔn)；其中，涉及占用農(nóng)用地的，依照本法第44條的規(guī)定辦理審批手續(xù)。農(nóng)村村民出賣、出租住房后，再申請(qǐng)宅基地的，不予批準(zhǔn)?！备鶕?jù)上述法律規(guī)定，李某在已擁有宅基地的情況下，顯然不能取得這份宅基地的使用權(quán)。

2、李某與王某的宅基地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓合同的效力。根據(jù)《合同法》第52條之規(guī)定，違反法律、行政法規(guī)的強(qiáng)制性規(guī)定的合同視為無效合同。從本案來看，李某因不能取得爭議宅基地的使用權(quán)，則爭議宅基地的使用權(quán)就不能作為合同的標(biāo)的物，因此，該宅基地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓合同為無效合同。

3、王某的訴訟請(qǐng)求能否被支持。因李某與王某的宅基地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓合同為無效合同，王某不能取得宅基地的使用權(quán)，則王某建房的權(quán)益就不受法律保護(hù)。顯然，鄰居張某就不能構(gòu)成對(duì)王某的侵權(quán)。因此，人民法院應(yīng)當(dāng)予以駁回王某的訴訟請(qǐng)求。同時(shí)，還應(yīng)當(dāng)向土地管理部門發(fā)出司法建議書，對(duì)該案所反映的情況予以調(diào)查處理。

二、農(nóng)村宅基地使用權(quán)的特點(diǎn)我國農(nóng)村宅基地的使用權(quán)具有以下幾個(gè)特點(diǎn)：

1、宅基地的所有權(quán)歸農(nóng)民集體?！稇椃ā返?0條規(guī)定：“……宅基地和自留地、自留山，也屬于集體所有?！币虼?，宅基地的所有權(quán)屬性，已經(jīng)用根本法的形式固定為集體所有?！锻恋毓芾矸ā返?條第2款規(guī)定：“……宅基地和自留地、自留山，屬于農(nóng)民集體所有。”則更進(jìn)一步明確宅基地歸農(nóng)民集體所有。

2、宅基地使用權(quán)的主體是特定的農(nóng)村居民?！稇椃ā?、《物權(quán)法》、《土地管理法》等法律規(guī)定了宅基地使用權(quán)的主體是農(nóng)村居民，農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織以外的人員不能申請(qǐng)并取得宅基地使用權(quán)。

3、宅基地使用權(quán)不得出賣、轉(zhuǎn)讓或抵押。宅基地使用權(quán)人只能用宅基地建房居住和使用。任何組織和個(gè)人不得侵占、買賣或者以其他形式非法轉(zhuǎn)讓宅基地使用權(quán)。

4、宅基地使用權(quán)具有福利性。農(nóng)民取得宅基地使用權(quán)基本上是無償?shù)?。因此宅基地使用?quán)是對(duì)集體經(jīng)濟(jì)組織成員的照顧和優(yōu)惠，具有福利性。

三、允許農(nóng)村宅基地買賣后果十分嚴(yán)重，本代理人請(qǐng)求法庭予以規(guī)制。目前我國農(nóng)村社會(huì)保障體系尚未全面建立，宅基地使用權(quán)和房屋是農(nóng)民安身立命之本，放開宅基地使用權(quán)和房屋轉(zhuǎn)讓不利于農(nóng)村穩(wěn)定，會(huì)對(duì)農(nóng)民利益造成損害，放開的條件尚不具備。

農(nóng)村宅基地使用權(quán)歸集體所有，擅自買賣，合同無效。日前，北京市第一中級(jí)人民法院審結(jié)了一起這樣的案件，依法判定雙方的買賣合同無效。同時(shí)，綜合考慮房屋的現(xiàn)值及區(qū)位補(bǔ)償價(jià)值，對(duì)購房人予以一定的補(bǔ)償。

土地買賣盛行，必然導(dǎo)致土地兼并現(xiàn)象的出現(xiàn)。土地兼并，是指土地愈來愈集中到少數(shù)人手中，而農(nóng)民則越來越多地喪失土地，甚至根本就沒有土地。土地兼并是封建社會(huì)中央集權(quán)的一個(gè)難以治愈的頑疾。少數(shù)人為了擁有更多的土地，采用各種卑劣手段，尤其是災(zāi)年，地主巧取豪奪讓擁有土地的農(nóng)民變賣自己的土地和房產(chǎn)淪為佃農(nóng)。當(dāng)土地兼并嚴(yán)重時(shí)，直接導(dǎo)致農(nóng)民戰(zhàn)爭的爆發(fā)。偉大的中國共產(chǎn)黨領(lǐng)導(dǎo)貧苦農(nóng)民，打土豪，分田地，建立了社會(huì)主義新中國。中華人民共和國成立后，在城市實(shí)行土地國有制度，在農(nóng)村實(shí)行土地集體所有制度，徹底切斷了土地兼并的源頭。