第一篇：商品房購(gòu)銷(xiāo)合同糾紛案例

上訴人（原審原告）王英群，男，1938年6月1日出生，漢族，住鄭州市金水區(qū)南陽(yáng)路中亨2號(hào)院17號(hào)樓3單元西1-2層。

委托代理人張春桂、李相周，河南怡龍律師事務(wù)所律師。

上訴人（原審被告）中亨（河南）房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)管理有限公司，住所地：鄭州市經(jīng)七路35號(hào)。

法定代表人翟金城，總經(jīng)理。

委托代理人王乾馨，男，1975年11月23日出生，漢族，住鄭州市中原路41號(hào)院，系該公司法律顧問(wèn)。

上訴人王英群、中亨（河南）房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)管理有限公司因買(mǎi)賣(mài)糾紛一案，不服鄭州市金水區(qū)人民法院（2002）金民初字第2154號(hào)民事判決，向本院提起上訴。本院依法組成合議庭審理了本案，現(xiàn)已審理終結(jié)。

原審查明：1997年10月31日，原、被告雙方簽訂商品房購(gòu)銷(xiāo)合同。合同主要內(nèi)容為：原告向被告購(gòu)買(mǎi)南陽(yáng)路2號(hào)院17棟東三單元1-2層商品房一套，建筑面積312、87平方米，房屋售價(jià)2708元平方米，總金額844749元，被告代收契稅4%、交易稅1%、配套費(fèi)30029、60元、印花稅262、43元，房?jī)r(jià)總金額按實(shí)際面積調(diào)整。原告應(yīng)按時(shí)交付房款，付款時(shí)間為：1997年10月31日前支付房款281127元，97年12月30日前支付156400元，97年12月30日前

支付350000元，98年止交付使用前付清余額。被告須于98年10月前，將經(jīng)竣工驗(yàn)收合格并符合合同規(guī)定的裝飾和設(shè)備標(biāo)準(zhǔn)的該商品房交付原告使用，如被告除特殊情況外，未按合同規(guī)定期限將商品房交付原告使用，原告有權(quán)向被告追究違約利息，逾期超過(guò)12個(gè)月，視為被告不履行合同，被告按原告累積已付款的10%向原告支付違約金，合同繼續(xù)履行。合同履行前，原告已向被告支付房款281127.55元（1997年5月29日交款20000元，同年7月9日交款90000元，7月10日交款171127.55元），1998年1月25日，原告交被告房款507080元，2000年3月9日，原告交被告房款56621.87元、配套費(fèi)30029.60元、印花費(fèi)262.13元，同日被告將房屋交與原告。同月10日，原告交契約稅33790元，付滯納金5000元。2001年7月7日，原、被告雙方就房屋質(zhì)量問(wèn)題達(dá)成協(xié)議，被告同意一次性付給原告質(zhì)量缺陷補(bǔ)償金9.8萬(wàn)元，10日內(nèi)付至王愛(ài)華帳戶(hù)，被告同意即日起一個(gè)月內(nèi)辦妥并交予原告中亨花園二院17號(hào)樓3單元19號(hào)房之房產(chǎn)證書(shū)，房產(chǎn)證上之面積如超出合同規(guī)定之面積，多出部分房款被告予以免除，辦理房產(chǎn)證契稅原告已交，其它費(fèi)用由被告負(fù)責(zé)，另附加：以后房屋出現(xiàn)質(zhì)量問(wèn)題，一切由原告自行解決。因被告未按約交付房屋，故原告起訴，要求被告支付違約金78812.75元，返還多交房款27945元及利息，賠償契稅滯納金5000元及利息并協(xié)助原告維修房屋。另查明，原告1997年7月10日前所交房款281127.55元原系購(gòu)被告南陽(yáng)路2號(hào)院7號(hào)樓房屋一套所交，后因故原告又調(diào)換購(gòu)臵了現(xiàn)住房。

原審認(rèn)為：原、被告雙方所簽購(gòu)房合同合法有效，雙方均應(yīng)自覺(jué)履行各自義務(wù)。原告依約履行了付款義務(wù)，而被告卻遲遲未交付房屋達(dá)一年之久，對(duì)此，被告應(yīng)承擔(dān)違約責(zé)任；關(guān)于原告訴請(qǐng)被告退還多收房款之請(qǐng)求，因被告實(shí)際交付原告的房屋面積按陽(yáng)臺(tái)未封閉，一半計(jì)算面積亦超出原合同約定的面積，被告并未多收原告房款，另外，被告交付房屋時(shí)，原告亦未提出異議，視為被告所交房屋符合約定；關(guān)于契稅交納一事，雖雙方約定由被告代收，但未約定具體交納時(shí)間，后原告自行交納契稅時(shí)被罰滯納金5000元，原告要求被告賠償此款，無(wú)有根據(jù)，本院不予支持；原告要求被告協(xié)助其對(duì)房屋進(jìn)行維修，沒(méi)有根據(jù)，且雙方已有約定，以后房屋出現(xiàn)質(zhì)量問(wèn)題一切由原告自行解決，故亦不予支持。據(jù)此判決如下：

一、被告中亨（河南）房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)管理有限公司于本判決生效后十日內(nèi)支付原告王英群違約金78812.75元。

二、駁回原告的其他訴訟請(qǐng)求。

宣判后，王英群不服，稱(chēng)，被上訴人實(shí)際多收了房?jī)r(jià)款，其所交付的房屋陽(yáng)臺(tái)未封閉，按有關(guān)規(guī)定應(yīng)按一半面積計(jì)算房?jī)r(jià)，上訴人與被上訴人2001年7月7日達(dá)成的協(xié)議是對(duì)上訴人分?jǐn)偣灿忻娣e過(guò)多而約定的，并不包括多收的一半陽(yáng)臺(tái)面積；由于被上訴人未盡到通知義務(wù)導(dǎo)致上訴人交納契稅時(shí)被罰5000元滯納金，該費(fèi)用應(yīng)由被上訴人承擔(dān)；雖然上訴人與被上訴人就房屋質(zhì)量達(dá)成過(guò)協(xié)議，但上訴人維修房屋自然涉及相鄰各方利益，被上訴人作為開(kāi)發(fā)商有義務(wù)予以配合。故認(rèn)為原審認(rèn)定事實(shí)不清，適用法律錯(cuò)誤，請(qǐng)求二審查明事實(shí)，依法改判，以維護(hù)上訴人的合法權(quán)益。上訴人中亨（河南）房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)管理有限公司代理人辯稱(chēng)，交付給王英群的房屋面積實(shí)際超過(guò)雙方合同約定的面積，即使陽(yáng)臺(tái)按一半面積計(jì)算，中亨公司也未多收其房款；契稅是王英群自行交付的，中亨公司已盡了告知義務(wù)；房屋的維修是王英群與物業(yè)管理公司之間協(xié)調(diào)的問(wèn)題，與中亨公司無(wú)關(guān)。上訴人中亨（河南）房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)管理有限公司上訴稱(chēng)，其并未遲延交付房屋，不應(yīng)承擔(dān)違約責(zé)任，故也提出上訴，要求二審查清事實(shí)，依法改判。王英群答辯稱(chēng)，原審關(guān)于中亨公司遲延交付房屋的問(wèn)題認(rèn)定正確，判決其支付違約金正確，應(yīng)予維持。

二審期間，王英群向法庭提交了2000年3月7日鄭州市工程質(zhì)量監(jiān)督站證明（復(fù)印件）一份，證明該房竣工的時(shí)間為2000年3月份。在法庭限定的舉證期間內(nèi)，上訴人王英群未向法庭提交原件，但向法庭提交了鄭州市商品房屋產(chǎn)權(quán)登記備案證，該證記載位于鄭州市金水區(qū)南陽(yáng)路307號(hào)院17號(hào)樓竣工日期為2000年3月7號(hào)，間接證實(shí)該樓的竣工日期；還向法庭提交了鄭州市房產(chǎn)產(chǎn)權(quán)監(jiān)理處房產(chǎn)測(cè)繪管理科證明一份，證明王英群的住房陽(yáng)臺(tái)未封閉，按有關(guān)規(guī)定，陽(yáng)臺(tái)建筑面積按一半計(jì)算；向法庭提交照片四張，證明房屋存在質(zhì)量問(wèn)題，如果維修需要協(xié)調(diào)。中亨公司的代理人對(duì)鄭州市房產(chǎn)產(chǎn)權(quán)監(jiān)理處房產(chǎn)測(cè)繪管理科證明無(wú)異議，但辯稱(chēng)，17號(hào)樓按設(shè)計(jì)要求是全樓封閉陽(yáng)臺(tái)，在交付房屋時(shí)王英群未提出異議，應(yīng)推定交房時(shí)王英群的陽(yáng)臺(tái)也已封閉；對(duì)四張照片有異議，認(rèn)為不能證明王英群的主張。在法庭限定的時(shí)間內(nèi)上訴人中亨公司未能提交該樓相關(guān)的竣工手續(xù)。

除原審查明的事實(shí)外，二審另查明，雙方合同約定的建筑面積為312.87平方米，王英群的房產(chǎn)證上的產(chǎn)權(quán)面積為324.76平方米，共有分?jǐn)偯娣e為36.76平方米。

本院認(rèn)為，從原審雙方提交的相關(guān)證據(jù)證明上訴人中亨公司遲延交房已構(gòu)成違約，應(yīng)承擔(dān)相應(yīng)的違約責(zé)任。上訴人中亨公司的上訴理由，證據(jù)不力，不予支持。上訴人王英群關(guān)于中亨公司多收房款應(yīng)予退回的上訴理由，經(jīng)查，中亨公司確未將其陽(yáng)臺(tái)封閉，按有關(guān)規(guī)定，應(yīng)按一半建筑面積計(jì)算價(jià)款，王英群已按雙方合同的約定交付了全部?jī)r(jià)款，雖然雙方后來(lái)的補(bǔ)充協(xié)議中約定房產(chǎn)證比合同約定多出的面積中亨公司不再另行收費(fèi)，但該約定并未涉及未封閉陽(yáng)臺(tái)多收的該部分費(fèi)用，故上訴人王英群要求中亨公司退還多收的陽(yáng)臺(tái)面積理由成立，本院予以支持。關(guān)于上訴人王英群要求中亨公司支付交納契稅滯納金5000元的上訴理由，經(jīng)查，中亨公司在一審中已提交了相關(guān)證據(jù)證實(shí)其已盡到了告知義務(wù)，本院予以認(rèn)定，故王英群的該項(xiàng)上訴理由不能成立，本院不予支持。關(guān)于上訴人王英群要求中亨公司協(xié)助其維修房屋的上訴理由，經(jīng)查，雙方在2001年7月7日的協(xié)議中已作了明確約定，且該協(xié)議雙方均已實(shí)際履行，故上訴人王英群的該項(xiàng)上訴請(qǐng)求不能成立，本院不予支持。依據(jù)《中華人民共和國(guó)民事訴訟法》第一百五十三條第一款第（一）、（二）、（三）項(xiàng)之規(guī)定，判決如下：

一、維持鄭州市金水區(qū)人民法院（2002）金民初字第2154號(hào)民事判決書(shū)的第一項(xiàng)，即“

一、被告中亨（河南）房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)管理有限公司于本判決生效后十日內(nèi)支付原告王英群違約金78812.75元?！?/p>

二、撤銷(xiāo)鄭州市金水區(qū)人民法院（2002）金民初字第2154號(hào)民事判決書(shū)的第二項(xiàng)，即“

二、駁回原告的其他訴訟請(qǐng)求?！?/p>

三、本判決生效后十日內(nèi)上訴人中亨（河南）房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)管理有限公司退還上訴人王英群購(gòu)房款27945元及利息1353.27元。

四、駁回上訴人王英群的其他訴訟請(qǐng)求。

一、二審案件受理費(fèi)共計(jì)7554元，由上訴人中亨（河南）房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)管理有限公司負(fù)擔(dān)5984元，上訴人王英群負(fù)擔(dān)1570元。本判決為終審判決。

第二篇：商品房買(mǎi)賣(mài)合同糾紛典型案例

近日，記者從貴陽(yáng)仲裁委獲悉，2010年貴陽(yáng)仲裁委受理各類(lèi)仲裁案件308件，其中商品房買(mǎi)賣(mài)合同糾紛、房屋拆遷安置補(bǔ)償協(xié)議糾紛等涉及房地產(chǎn)的案件占到七成以上。商品房認(rèn)購(gòu)糾紛、逾期交房、逾期付款、逾期辦理產(chǎn)權(quán)證、房屋質(zhì)量問(wèn)題等依然是2010年商品房買(mǎi)賣(mài)合同糾紛的熱點(diǎn)。就以上熱點(diǎn)問(wèn)題，有關(guān)法律界專(zhuān)業(yè)人士對(duì)一些典型案例進(jìn)行深度剖析，希望能對(duì)購(gòu)房者有所警示。

熱點(diǎn)一：認(rèn)購(gòu)糾紛

案例回放：

2010年7月，市民張先生與某房開(kāi)公司簽訂了一份商品房認(rèn)購(gòu)協(xié)議。協(xié)議中就認(rèn)購(gòu)商品房的房屋位置、房型、價(jià)格、建筑面積等進(jìn)行了明確約定。由于張先生認(rèn)購(gòu)的房屋還處于開(kāi)發(fā)初期，尚未取得預(yù)售許可證，張先生依照認(rèn)購(gòu)協(xié)議，向房開(kāi)公司支付了2萬(wàn)元的認(rèn)購(gòu)金。2010年9月，張先生收到房開(kāi)公司的書(shū)面通知：“一期物業(yè)已取得預(yù)售許可證，可以簽訂商品房買(mǎi)賣(mài)合同?！迸c此同時(shí)，房開(kāi)公司表示由于整體樓市房?jī)r(jià)大幅上漲，所以張先生之前訂購(gòu)的房屋房?jī)r(jià)也由之前約定的每套20萬(wàn)元左右，上調(diào)至25余萬(wàn)元。若張先生在10日之內(nèi)不能按房開(kāi)公司通知的價(jià)格簽訂商品房買(mǎi)賣(mài)合同，則視為放棄原定的認(rèn)購(gòu)協(xié)議。對(duì)此，張先生表示不能接受，在雙方協(xié)商未果情況下，張先生與其他多名購(gòu)房者分別向法院提起訴訟。

近日，法院已對(duì)該案作出判決，在交易中違背了誠(chéng)信原則的開(kāi)發(fā)商將向購(gòu)房者們作出巨額賠償。

法院判決認(rèn)為，訂立合同的雙方當(dāng)事人應(yīng)遵循誠(chéng)實(shí)信用原則。但本案中某房開(kāi)公司在認(rèn)購(gòu)協(xié)議簽訂完、購(gòu)房者按約支付了認(rèn)購(gòu)款后，卻提出了大大超過(guò)雙方預(yù)約時(shí)約定的價(jià)格條件，違背了我國(guó)合同法所規(guī)定的誠(chéng)實(shí)信用原則和公平原則，導(dǎo)致購(gòu)房者締約機(jī)會(huì)的喪失，應(yīng)對(duì)此承擔(dān)責(zé)任并作出賠償。最后，法院參照房開(kāi)公司向購(gòu)房者發(fā)出的通知中的售價(jià)與原認(rèn)購(gòu)價(jià)的差額，酌情確定了賠償標(biāo)準(zhǔn)。張先生獲得了2萬(wàn)元經(jīng)濟(jì)損失賠償，已支付的2萬(wàn)元認(rèn)購(gòu)款也如數(shù)返還。

律師點(diǎn)評(píng)：商品房認(rèn)購(gòu)糾紛相當(dāng)復(fù)雜，一般認(rèn)為，根據(jù)現(xiàn)有法律規(guī)定，在違背認(rèn)購(gòu)協(xié)議的約定不履行簽訂商品房買(mǎi)賣(mài)合同義務(wù)的情況下，違約方應(yīng)承擔(dān)締約過(guò)失責(zé)任。承擔(dān)締約過(guò)失責(zé)任的方式為損害賠償，其中包括直接利益的減少和失去與第三人訂立合同機(jī)會(huì)的損失，并不包括強(qiáng)制簽訂商品房買(mǎi)賣(mài)合同的責(zé)任。

熱點(diǎn)二：逾期交房糾紛

案例回放：

市民李女士于2010年2月與某房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司簽訂了房屋買(mǎi)賣(mài)合同，合同約定房屋的交房日期為當(dāng)年8月31日。但在到期交房時(shí)，房開(kāi)公司卻無(wú)法出示房屋竣工驗(yàn)收合格證、消防驗(yàn)收合格證明、房屋驗(yàn)收備案表等證件及資料。為此，李女士以房屋達(dá)不到交房條件為由拒絕收房。事后，李女士將房開(kāi)公司告上法庭，申請(qǐng)法院判令房開(kāi)公司給付因逾期交房而產(chǎn)生的已付款利息、違約金、租房費(fèi)等損失共5萬(wàn)元。庭審中，房開(kāi)公司辯稱(chēng)，涉訴商品房并非李女士所說(shuō)，其實(shí)已經(jīng)符合了業(yè)主入住的條件，已經(jīng)取得竣工驗(yàn)收?qǐng)?bào)告。而且合同中約定的交付條件并不包含房屋驗(yàn)收備案表，故無(wú)需出示驗(yàn)收備案表給李女士。此外，房開(kāi)公司對(duì)李女士提交的租賃協(xié)議等均不認(rèn)可。

法院認(rèn)為，原、被告簽訂《商品房買(mǎi)賣(mài)合同》為雙方的真實(shí)意思表示，合同中明確了雙方的權(quán)利義務(wù)，對(duì)房開(kāi)公司逾期交房所要承擔(dān)的責(zé)任也有所規(guī)定，故法院對(duì)房開(kāi)公司的抗辯理由不予支持。此外，依照《合同法》規(guī)定，違約金和實(shí)際損失不能重復(fù)計(jì)算，在本案中，違約金數(shù)額不能彌補(bǔ)李女士的租房費(fèi)損失，則違約金應(yīng)以李女士的房租替代。最終，法院判令房開(kāi)公司賠償李女士已付款利息、租房費(fèi)等損失共計(jì)3.6萬(wàn)余元。

律師點(diǎn)評(píng)：對(duì)于商品房(建筑工程)的交付條件，我國(guó)多部法律、法規(guī)以及地方性法規(guī)都做出了相應(yīng)的規(guī)定?！冻鞘蟹康禺a(chǎn)管理法》第二十六條第二款規(guī)定：“房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目竣工，經(jīng)驗(yàn)收合格后，方可交付使用”?！冻青l(xiāng)規(guī)劃法》第四十五條規(guī)定：縣級(jí)以上地方人民政府城鄉(xiāng)規(guī)劃主管部門(mén)按照國(guó)務(wù)院規(guī)定對(duì)建設(shè)工程是否符合規(guī)劃條件予以核實(shí)。未經(jīng)核實(shí)或者經(jīng)核實(shí)不符合規(guī)劃條件的，建設(shè)單位不得組織竣工驗(yàn)收。這一條既對(duì)規(guī)劃部門(mén)的驗(yàn)收作了強(qiáng)行性的規(guī)定，同時(shí)也表明規(guī)劃部門(mén)的驗(yàn)收應(yīng)在建設(shè)單位組織竣工驗(yàn)收之前。《城市房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)管理?xiàng)l例》第十七條第一款規(guī)定：“建筑工程竣工經(jīng)驗(yàn)收合格后，方可交付使用；未經(jīng)驗(yàn)收或者驗(yàn)收不合格的，不得交付使用”。

根據(jù)上述法律、行政法規(guī)，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)向買(mǎi)受人交付的商品房的強(qiáng)制性條件必須是“經(jīng)驗(yàn)收合格”的商品房。

2008年新修訂的《消防法》對(duì)消防驗(yàn)收制度作了重大修改，即只有對(duì)國(guó)務(wù)院公安部門(mén)規(guī)定的大型的人員密集場(chǎng)所和其他特殊建設(shè)工程，才實(shí)行竣工驗(yàn)收制度，未經(jīng)驗(yàn)收合格不得投入使用；對(duì)于其他的建設(shè)工程，實(shí)行消防備案制度。因此，住宅小區(qū)的消防驗(yàn)收合格不再是法律規(guī)定的交付標(biāo)準(zhǔn)之一。

就貴州省地方規(guī)定來(lái)看，自2009年5月1日起施行的《貴州省城鎮(zhèn)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)管理?xiàng)l例》第三十九條規(guī)定：“商品房交付使用，應(yīng)當(dāng)符合下列條件：一是房

地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目經(jīng)竣工驗(yàn)收合格，依法取得建設(shè)、城鄉(xiāng)規(guī)劃等有關(guān)部門(mén)出具的認(rèn)可文件或者準(zhǔn)許使用文件，并經(jīng)房地產(chǎn)主管部門(mén)備案；二是房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的公共服務(wù)設(shè)施和水、電、道路、綠化等市政公用基礎(chǔ)設(shè)施具備國(guó)家規(guī)定的投入使用條件，已經(jīng)明確產(chǎn)權(quán)、管理權(quán)，并且以書(shū)面形式明確管理責(zé)任；三是法律、法規(guī)規(guī)定的其他條件。”

綜合上述法律法規(guī)的規(guī)定，不難看出，自2009年5月1日起，我省對(duì)于商品房的驗(yàn)收原則上實(shí)行的是備案制，驗(yàn)收主體是房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)。當(dāng)然，交房條件除了上述的法律、法規(guī)、規(guī)章的規(guī)定外，還應(yīng)當(dāng)符合合同的約定。

熱點(diǎn)三：房貸難引發(fā)的逾期違約責(zé)任糾紛

案例回放：

2010年3月，市民黃女士與某房開(kāi)公司簽訂了一份商品房買(mǎi)賣(mài)合同。合同約定，黃女士購(gòu)買(mǎi)該公司位于某區(qū)的一套房屋，房屋總價(jià)為40萬(wàn)元。其中，黃女士計(jì)劃貸款28萬(wàn)元。在簽訂合同當(dāng)日，黃女士即向房開(kāi)公司支付了12萬(wàn)元首付款。在黃女士與房開(kāi)公司簽訂合同后不久，“國(guó)十條”調(diào)控政策出臺(tái)。“國(guó)十條”要求嚴(yán)格限制各種名目的炒房和投機(jī)性購(gòu)房。商品住房?jī)r(jià)格過(guò)高、上漲過(guò)快、供應(yīng)緊張的地區(qū)，商業(yè)銀行可根據(jù)風(fēng)險(xiǎn)狀況，暫停發(fā)放購(gòu)買(mǎi)第三套及以上住房貸款。在隨后辦理貸款過(guò)程中，銀行以此套房屋屬于第三套房為由拒絕為黃女士發(fā)放貸款。在無(wú)法獲得銀行貸款的情況下，黃女士要求解除與房開(kāi)公司簽訂的商品房買(mǎi)賣(mài)合同，并返還當(dāng)初支付的12萬(wàn)元首付款。房開(kāi)公司卻認(rèn)為，在黃女士申請(qǐng)銀行貸款問(wèn)題上房開(kāi)公司并無(wú)過(guò)錯(cuò)，黃女士不能以此為由拒絕履行合同。黃女士除一次性付清28萬(wàn)元余款外，還應(yīng)按合同約定承擔(dān)逾期付款的違約責(zé)任。至此，買(mǎi)賣(mài)雙方因貸款問(wèn)題引發(fā)的糾紛開(kāi)始不斷升級(jí)。

律師點(diǎn)評(píng)：購(gòu)房者因無(wú)法獲得銀行貸款而導(dǎo)致無(wú)法繼續(xù)履行合同的，違約責(zé)任究竟該由誰(shuí)承擔(dān)？要具體情況具體分析，不能一概而論。

以黃女士買(mǎi)房糾紛為例，黃女士與房開(kāi)公司簽訂的商品房買(mǎi)賣(mài)合同是在房貸新政發(fā)布前簽訂的，合同成立后客觀情況發(fā)生了改變，這是黃女士在簽訂合同時(shí)無(wú)法預(yù)見(jiàn)的。在此情況下，如果要求黃女士繼續(xù)履行合同，對(duì)其明顯不公平。根據(jù)最高人民法院關(guān)于適用《中華人民共和國(guó)合同法》若干問(wèn)題的解釋(二)第二十六條規(guī)定：“合同成立以后客觀情況發(fā)生了當(dāng)事人在訂立合同時(shí)無(wú)法預(yù)見(jiàn)的、非不可抗力造成的不屬于商業(yè)風(fēng)險(xiǎn)的重大變化，繼續(xù)履行合同對(duì)于一方當(dāng)事人明顯不公平或者不能

實(shí)現(xiàn)合同目的，當(dāng)事人請(qǐng)求人民法院變更或者解除合同的，人民法院應(yīng)當(dāng)根據(jù)公平原則，并結(jié)合案件的實(shí)際情況確定是否變更或者解除?！?/p>

如果案例糾紛中商品房買(mǎi)賣(mài)合同訂立是在新政施行后發(fā)生的，就不適用情勢(shì)變更原則。在沒(méi)有其他約定的情況下，購(gòu)房者還可以依據(jù)《最高人民法院關(guān)于商品房買(mǎi)賣(mài)合同糾紛案件適用法律若干問(wèn)題的解釋》第二十三條之規(guī)定，行使解除合同的權(quán)利。該規(guī)定明確：“商品房買(mǎi)賣(mài)合同約定，買(mǎi)受人以擔(dān)保貸款方式付款、因當(dāng)事人一方原因未能訂立商品房擔(dān)保貸款合同并導(dǎo)致商品房買(mǎi)賣(mài)合同不能繼續(xù)履行的，對(duì)方當(dāng)事人可以請(qǐng)求解除合同和賠償損失。因不可歸責(zé)于當(dāng)事人雙方的事由未能訂立商品房擔(dān)保貸款合同并導(dǎo)致商品房買(mǎi)賣(mài)合同不能繼續(xù)履行的，當(dāng)事人可以請(qǐng)求解除合同，出賣(mài)人應(yīng)當(dāng)將收受的購(gòu)房款本金及其利息或者定金返還買(mǎi)受人”。雖然人民法院可根據(jù)實(shí)際情況確定是否變更或解除合同，但適用形式變更原則并非簡(jiǎn)單地豁免債務(wù)人的義務(wù)而使債權(quán)人承受不利后果，而是要充分注意利益均衡，公平合理地調(diào)整雙方利益關(guān)系。在訴訟過(guò)程中，人民法院一般采取的是積極引導(dǎo)當(dāng)事人重新協(xié)商，改訂合同；重新協(xié)商不成的，爭(zhēng)取調(diào)解解決。對(duì)買(mǎi)賣(mài)雙方而言，不管是主動(dòng)還是被動(dòng)違約，都有可能要承擔(dān)違約責(zé)任。

那么，購(gòu)房者如何防范此類(lèi)糾紛的發(fā)生呢？在現(xiàn)階段國(guó)家對(duì)樓市調(diào)控力度加大，不時(shí)會(huì)有房產(chǎn)新政策出臺(tái)的情況下，市民在準(zhǔn)備購(gòu)房前，最好能事先咨詢(xún)有關(guān)銀行，全面了解當(dāng)前貸款政策后，再與開(kāi)發(fā)商簽訂正式合同，以避免因無(wú)法貸款而引發(fā)不必要的違約糾紛。

律師提醒：

從以上幾個(gè)典型案例不難看出，商品房買(mǎi)賣(mài)雙方對(duì)合同的重視不夠或?qū)贤瑑?nèi)容約定不明是造成糾紛的根源。因此，交易雙方應(yīng)充分意識(shí)到合同的重要性，從根源上規(guī)避糾紛的產(chǎn)生。尤其是購(gòu)房者，在簽訂認(rèn)購(gòu)協(xié)議時(shí)應(yīng)盡量明確簽訂商品房買(mǎi)賣(mài)合同的時(shí)間、盡量多涉及商品房買(mǎi)賣(mài)合同的實(shí)質(zhì)內(nèi)容、商品房買(mǎi)賣(mài)合同磋商不成的處理方式、違約責(zé)任等；在簽訂商品房買(mǎi)賣(mài)合同時(shí)應(yīng)盡量明確交房條件及違約責(zé)任、房屋的接交方式及違約責(zé)任、產(chǎn)權(quán)證的辦理時(shí)限及違約責(zé)任，以及約定的其他事項(xiàng)等，以防范糾紛的發(fā)生。(以上案例由典正律師事務(wù)所提供，典正律師事務(wù)所盧安龍律師予以點(diǎn)評(píng))(記者 劉圓圓)

第三篇：商品房合同糾紛

1、《建筑法》第六十一條 交付竣工驗(yàn)收的建筑工程，必須符合規(guī)定的建筑工程質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)，有完整的工程技術(shù)經(jīng)濟(jì)資料和經(jīng)簽署的工程保修書(shū)，并具備國(guó)家規(guī)定的其他竣工條件。建筑工程竣工經(jīng)驗(yàn)收合格后，方可交付使用；未經(jīng)驗(yàn)收或者驗(yàn)收不合格的，不得交付使用。

2、《建設(shè)工程質(zhì)量管理?xiàng)l例》第十六條 建設(shè)單位收到建設(shè)工程竣工報(bào)告后，應(yīng)當(dāng)組織設(shè)計(jì)、施工、工程監(jiān)理等有關(guān)單位進(jìn)行竣工驗(yàn)收。

建設(shè)工程竣工驗(yàn)收應(yīng)當(dāng)具備下列條件：

（一）完成建設(shè)工程設(shè)計(jì)和合同約定的各項(xiàng)內(nèi)容；

（二）有完整的技術(shù)檔案和施工管理資料；

（三）有工程使用的主要建筑材料、建筑構(gòu)配件和設(shè)備的進(jìn)場(chǎng)試驗(yàn)報(bào)告；

（四）有勘察、設(shè)計(jì)、施工、工程監(jiān)理等單位分別簽署的質(zhì)量合格文件；

（五）有施工單位簽署的工程保修書(shū)。

建設(shè)工程經(jīng)驗(yàn)收合格的，方可交付使用。

3、《城市房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)管理?xiàng)l例》第十七條 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目竣工，經(jīng)驗(yàn)收合格后，方可交付使用；未經(jīng)驗(yàn)收或者驗(yàn)收不合格的，不得交付使用。

房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目竣工后，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)向項(xiàng)目所在地的縣級(jí)以上地方人民政府房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)主管部門(mén)提出竣工驗(yàn)收申請(qǐng)。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)主管部門(mén)應(yīng)當(dāng)自收到竣工驗(yàn)收申請(qǐng)之日起30日內(nèi)，對(duì)涉及公共安全的內(nèi)容，組織工程質(zhì)量監(jiān)督、規(guī)劃、消防、人防等有關(guān)部門(mén)或者單位進(jìn)行驗(yàn)收。

4、住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部《房屋建筑工程和市政基礎(chǔ)設(shè)施工程竣工驗(yàn)收備案管理暫行辦法》

第四條 建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)自工程竣工驗(yàn)收合格之日起15日內(nèi)，依照本辦法規(guī)定，向工程所在地的縣級(jí)以上地方人民政府建設(shè)主管部門(mén)（以下簡(jiǎn)稱(chēng)備案機(jī)關(guān)）備案。（備案后建設(shè)單位取得《建設(shè)工程竣工驗(yàn)收備案表》）

5、X市《物業(yè)管理?xiàng)l例》

第二條 本條例適用于本市行政區(qū)域內(nèi)的物業(yè)服務(wù)及其監(jiān)督管理活動(dòng)。

第三條 市房產(chǎn)主管部門(mén)負(fù)責(zé)全市物業(yè)服務(wù)活動(dòng)的監(jiān)督管理工作。

區(qū)、縣（市）房產(chǎn)主管部門(mén)負(fù)責(zé)轄區(qū)內(nèi)物業(yè)服務(wù)活動(dòng)的監(jiān)督管理工作。

第二十條 新建住宅物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的建設(shè)工程竣工驗(yàn)收交付使用，其供水、供氣、供熱、供電、排水、通信、有線(xiàn)電視、消防等設(shè)施，道路、綠化、物業(yè)管理用房、停車(chē)位，以及預(yù)留安裝太陽(yáng)能熱水器等附屬設(shè)施設(shè)備應(yīng)當(dāng)同時(shí)達(dá)到使用的標(biāo)準(zhǔn)，驗(yàn)收合格后方可交付使用。第二十一條 新建住宅交付使用前，建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)向區(qū)、縣（市）房產(chǎn)主管部門(mén)辦理新建住宅交付使用備案手續(xù)，并提供建設(shè)工程竣工驗(yàn)收文件及配套設(shè)施設(shè)備符合交付使用條件的相關(guān)文件、資料。

【背景】：張某購(gòu)買(mǎi)了一套位于X市的某小區(qū)住宅，簽訂的《商品房買(mǎi)賣(mài)合同》中約定：出賣(mài)人在交付使用該住宅時(shí)，應(yīng)達(dá)到“經(jīng)驗(yàn)收合格”的標(biāo)準(zhǔn)。同時(shí)約定，買(mǎi)受人在接收房屋時(shí)，出賣(mài)人應(yīng)出示“該商品房經(jīng)驗(yàn)收合格”的證明文件，若出賣(mài)人不能出示或出示不全，買(mǎi)受人有權(quán)拒絕收房，由出賣(mài)人承擔(dān)逾期交房責(zé)任，逾期超過(guò)30天的，買(mǎi)受人可以申請(qǐng)退房。在交房期限的免責(zé)條款中，設(shè)立了因政府原因的條款。

【問(wèn)題】：

1、出賣(mài)人向買(mǎi)受人出示的“經(jīng)驗(yàn)收合格”的證明文件應(yīng)包括哪些？

2、若因出賣(mài)人不能出示或出示不全1中的文件，導(dǎo)致逾期交房30天，買(mǎi)受人向法院訴訟申請(qǐng)退房，法院應(yīng)否支持？

第四篇： 履行購(gòu)銷(xiāo)合同糾紛案例分析

甲、乙公司有長(zhǎng)期的業(yè)務(wù)往來(lái)關(guān)系，李某系甲公司的一名采購(gòu)員，一直負(fù)責(zé)與乙公司進(jìn)行接洽并簽訂采購(gòu)合同。2011年3月，乙公司交付的一批貨物質(zhì)量不合格，按照雙方在合同中的事先約定，甲公司有權(quán)扣除20%貨款。但李某于2011年3月15日與乙公司簽署了貨款確認(rèn)書(shū)（未加蓋甲公司公章），其中未扣款。不久，乙公司向甲公司出示該貨款確認(rèn)書(shū)，要求甲公司支付全部貨款。甲公司以李某的行為超越了代理權(quán)限且代理書(shū)上未加蓋公司印章為由拒絕清償應(yīng)扣除的貨款。乙公司遂訴至法院，要求甲公司立即情場(chǎng)全部貨款。

試問(wèn)：乙公司要求甲公司清償全部債務(wù)的訴求能否得到支持？

釋?zhuān)罕景笭?zhēng)議的焦點(diǎn)是李某在貨款確認(rèn)書(shū)上的簽字行為是否能代表公司，是否具有合法效力。如果李某的簽字能代表公司且具有合法效力，則甲公司依法應(yīng)向乙公司支付全部貨款；如果李某的簽字行為不能代表公司，公司有權(quán)不予認(rèn)可。

本案中，甲公司自稱(chēng)公司內(nèi)部對(duì)李某的簽字效力及范圍有限制，但并不能出示證據(jù)證明將此限制告知了乙公司，且李某擔(dān)任甲公司的采購(gòu)員，一直代表甲公司與乙公司進(jìn)行業(yè)務(wù)往來(lái)，乙公司有理由相信李某就貨款確認(rèn)一事享有簽字確認(rèn)的權(quán)利，其簽字行為可代表甲公司。法院最終判決李某就貨款確認(rèn)一事享有簽字確認(rèn)的權(quán)利，其簽字行為可代表甲公司，合法有效。甲公司應(yīng)當(dāng)承擔(dān)該簽字行為所產(chǎn)生的法律后果，應(yīng)向乙公司支付全部貨款。

商業(yè)實(shí)踐中表見(jiàn)代理行為還有：將公章交給他人保管，而保管人私下對(duì)外使用公章；給他人的授權(quán)和委托書(shū)中未寫(xiě)清楚授權(quán)事項(xiàng)、授權(quán)范圍，導(dǎo)致被授權(quán)人濫用授權(quán)等。對(duì)于表見(jiàn)代理，法律規(guī)定其后果均由“本人”承擔(dān)，如公章上刻名單位、簽發(fā)授權(quán)書(shū)的授權(quán)人等。因此，在經(jīng)營(yíng)活動(dòng)中，企業(yè)應(yīng)嚴(yán)格規(guī)范授權(quán)委托書(shū)的簽發(fā)，出具時(shí)應(yīng)明確授權(quán)的具體事項(xiàng)、授權(quán)的權(quán)限、時(shí)間期限等內(nèi)容；在授權(quán)期限屆滿(mǎn)或提前取消授權(quán)時(shí)，企業(yè)應(yīng)當(dāng)及時(shí)通知相關(guān)的客戶(hù)；企業(yè)應(yīng)建立嚴(yán)密的公章、合同等企業(yè)專(zhuān)屬書(shū)品保密機(jī)制，防范惡意代理的發(fā)生，以免遭致法律糾紛。

第五篇：商品房買(mǎi)賣(mài)合同糾紛典型案例剖析

商品房買(mǎi)賣(mài)合同糾紛典型案例剖析

近日，記者從貴陽(yáng)仲裁委獲悉，2010年貴陽(yáng)仲裁委受理各類(lèi)仲裁案件308件，其中商品房買(mǎi)賣(mài)合同糾紛、房屋拆遷安置補(bǔ)償協(xié)議糾紛等涉及房地產(chǎn)的案件占到七成以上。商品房認(rèn)購(gòu)糾紛、逾期交房、逾期付款、逾期辦理產(chǎn)權(quán)證、房屋質(zhì)量問(wèn)題等依然是2010年商品房買(mǎi)賣(mài)合同糾紛的熱點(diǎn)。就以上熱點(diǎn)問(wèn)題，有關(guān)法律界專(zhuān)業(yè)人士對(duì)一些典型案例進(jìn)行深度剖析，希望能對(duì)購(gòu)房者有所警示。

熱點(diǎn)一：認(rèn)購(gòu)糾紛

案例回放：

2010年7月，市民張先生與某房開(kāi)公司簽訂了一份商品房認(rèn)購(gòu)協(xié)議。協(xié)議中就認(rèn)購(gòu)商品房的房屋位置、房型、價(jià)格、建筑面積等進(jìn)行了明確約定。由于張先生認(rèn)購(gòu)的房屋還處于開(kāi)發(fā)初期，尚未取得預(yù)售許可證，張先生依照認(rèn)購(gòu)協(xié)議，向房開(kāi)公司支付了2萬(wàn)元的認(rèn)購(gòu)金。2010年9月，張先生收到房開(kāi)公司的書(shū)面通知：“一期物業(yè)已取得預(yù)售許可證，可以簽訂商品房買(mǎi)賣(mài)合同。”與此同時(shí)，房開(kāi)公司表示由于整體樓市房?jī)r(jià)大幅上漲，所以張先生之前訂購(gòu)的房屋房?jī)r(jià)也由之前約定的每套20萬(wàn)元左右，上調(diào)至25余萬(wàn)元。若張先生在10日之內(nèi)不能按房開(kāi)公司通知的價(jià)格簽訂商品房買(mǎi)賣(mài)合同，則視為放棄原定的認(rèn)購(gòu)協(xié)議。對(duì)此，張先生表示不能接受，在雙方協(xié)商未果情況下，張先生與其他多名購(gòu)房者分別向法院提起訴訟。

近日，法院已對(duì)該案作出判決，在交易中違背了誠(chéng)信原則的開(kāi)發(fā)商將向購(gòu)房者們作出巨額賠償。法院判決認(rèn)為，訂立合同的雙方當(dāng)事人應(yīng)遵循誠(chéng)實(shí)信用原則。但本案中某房開(kāi)公司在認(rèn)購(gòu)協(xié)議簽訂完、購(gòu)房者按約支付了認(rèn)購(gòu)款后，卻提出了大大超過(guò)雙方預(yù)約時(shí)約定的價(jià)格條件，違背了我國(guó)合同法所規(guī)定的誠(chéng)實(shí)信用原則和公平原則，導(dǎo)致購(gòu)房者締約機(jī)會(huì)的喪失，應(yīng)對(duì)此承擔(dān)責(zé)任并作出賠償。最后，法院參照房開(kāi)公司向購(gòu)房者發(fā)出的通知中的售價(jià)與原認(rèn)購(gòu)價(jià)的差額，酌情確定了賠償標(biāo)準(zhǔn)。張先生獲得了2萬(wàn)元經(jīng)濟(jì)損失賠償，已支付的2萬(wàn)元認(rèn)購(gòu)款也如數(shù)返還。

律師點(diǎn)評(píng)：商品房認(rèn)購(gòu)糾紛相當(dāng)復(fù)雜，一般認(rèn)為，根據(jù)現(xiàn)有法律規(guī)定，在違背認(rèn)購(gòu)協(xié)議的約定不履行簽訂商品房買(mǎi)賣(mài)合同義務(wù)的情況下，違約方應(yīng)承擔(dān)締約過(guò)失責(zé)任。承擔(dān)締約過(guò)失責(zé)任的方式為損害賠償，其中包括直接利益的減少和失去與第三人訂立合同機(jī)會(huì)的損失，并不包括強(qiáng)制簽訂商品房買(mǎi)賣(mài)合同的責(zé)任。熱點(diǎn)二：逾期交房糾紛

案例回放：

市民李女士于2010年2月與某房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司簽訂了房屋買(mǎi)賣(mài)合同，合同約定房屋的交房日期為當(dāng)年8月31日。但在到期交房時(shí)，房開(kāi)公司卻無(wú)法出示房屋竣工驗(yàn)收合格證、消防驗(yàn)收合格證明、房屋驗(yàn)收備案表等證件及資料。為此，李女士以房屋達(dá)不到交房條件為由拒絕收房。事后，李女士將房開(kāi)公司告上法庭，申請(qǐng)法院判令房開(kāi)公司給付因逾期交房而產(chǎn)生的已付款利息、違約金、租房費(fèi)等損失共5萬(wàn)元。庭審中，房開(kāi)公司辯稱(chēng)，涉訴商品房并非李女士所說(shuō)，其實(shí)已經(jīng)符合了業(yè)主入住的條件，已經(jīng)取得竣工驗(yàn)收?qǐng)?bào)告。而且合同中約定的交付條件并不包含房屋驗(yàn)收備案表，故無(wú)需出示驗(yàn)收備案表給李女士。此外，房開(kāi)公司對(duì)李女士提交的租賃協(xié)議等均不認(rèn)可。

法院認(rèn)為，原、被告簽訂《商品房買(mǎi)賣(mài)合同》為雙方的真實(shí)意思表示，合同中明確了雙方的權(quán)利義務(wù)，對(duì)房開(kāi)公司逾期交房所要承擔(dān)的責(zé)任也有所規(guī)定，故法院對(duì)房開(kāi)公司的抗辯理由不予支持。此外，依照《合同法》規(guī)定，違約金和實(shí)際損失不能重復(fù)計(jì)算，在本案中，違約金數(shù)額不能彌補(bǔ)李女士的租房費(fèi)損失，則違約金應(yīng)以李女士的房租替代。最終，法院判令房開(kāi)公司賠償李女士已付款利息、租房費(fèi)等損失共計(jì)3.6萬(wàn)余元。

律師點(diǎn)評(píng)：對(duì)于商品房(建筑工程)的交付條件，我國(guó)多部法律、法規(guī)以及地方性法規(guī)都做出了相應(yīng)的規(guī)定?！冻鞘蟹康禺a(chǎn)管理法》第二十六條第二款規(guī)定：“房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目竣工，經(jīng)驗(yàn)收合格后，方可交付使用”?！冻青l(xiāng)規(guī)劃法》第四十五條規(guī)定：縣級(jí)以上地方人民政府城鄉(xiāng)規(guī)劃主管部門(mén)按照國(guó)務(wù)院規(guī)定對(duì)建設(shè)工程是否符合規(guī)劃條件予以核實(shí)。未經(jīng)核實(shí)或者經(jīng)核實(shí)不符合規(guī)劃條件的，建設(shè)單位不得組織竣工驗(yàn)收。這

一條既對(duì)規(guī)劃部門(mén)的驗(yàn)收作了強(qiáng)行性的規(guī)定，同時(shí)也表明規(guī)劃部門(mén)的驗(yàn)收應(yīng)在建設(shè)單位組織竣工驗(yàn)收之前?！冻鞘蟹康禺a(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)管理?xiàng)l例》第十七條第一款規(guī)定：“建筑工程竣工經(jīng)驗(yàn)收合格后，方可交付使用；未經(jīng)驗(yàn)收或者驗(yàn)收不合格的，不得交付使用”。

根據(jù)上述法律、行政法規(guī)，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)向買(mǎi)受人交付的商品房的強(qiáng)制性條件必須是“經(jīng)驗(yàn)收合格”的商品房。

2008年新修訂的《消防法》對(duì)消防驗(yàn)收制度作了重大修改，即只有對(duì)國(guó)務(wù)院公安部門(mén)規(guī)定的大型的人員密集場(chǎng)所和其他特殊建設(shè)工程，才實(shí)行竣工驗(yàn)收制度，未經(jīng)驗(yàn)收合格不得投入使用；對(duì)于其他的建設(shè)工程，實(shí)行消防備案制度。因此，住宅小區(qū)的消防驗(yàn)收合格不再是法律規(guī)定的交付標(biāo)準(zhǔn)之一。

就貴州省地方規(guī)定來(lái)看，自2009年5月1日起施行的《貴州省城鎮(zhèn)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)管理?xiàng)l例》第三十九條規(guī)定：“商品房交付使用，應(yīng)當(dāng)符合下列條件：一是房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目經(jīng)竣工驗(yàn)收合格，依法取得建設(shè)、城鄉(xiāng)規(guī)劃等有關(guān)部門(mén)出具的認(rèn)可文件或者準(zhǔn)許使用文件，并經(jīng)房地產(chǎn)主管部門(mén)備案；二是房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的公共服務(wù)設(shè)施和水、電、道路、綠化等市政公用基礎(chǔ)設(shè)施具備國(guó)家規(guī)定的投入使用條件，已經(jīng)明確產(chǎn)權(quán)、管理權(quán)，并且以書(shū)面形式明確管理責(zé)任；三是法律、法規(guī)規(guī)定的其他條件?！?/p>

綜合上述法律法規(guī)的規(guī)定，不難看出，自2009年5月1日起，我省對(duì)于商品房的驗(yàn)收原則上實(shí)行的是備案制，驗(yàn)收主體是房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)。當(dāng)然，交房條件除了上述的法律、法規(guī)、規(guī)章的規(guī)定外，還應(yīng)當(dāng)符合合同的約定。

熱點(diǎn)三：房貸難引發(fā)的逾期違約責(zé)任糾紛

案例回放：

2010年3月，市民黃女士與某房開(kāi)公司簽訂了一份商品房買(mǎi)賣(mài)合同。合同約定，黃女士購(gòu)買(mǎi)該公司位于某區(qū)的一套房屋，房屋總價(jià)為40萬(wàn)元。其中，黃女士計(jì)劃貸款28萬(wàn)元。在簽訂合同當(dāng)日，黃女士即向房開(kāi)公司支付了12萬(wàn)元首付款。在黃女士與房開(kāi)公司簽訂合同后不久，“國(guó)十條”調(diào)控政策出臺(tái)?！皣?guó)十條”要求嚴(yán)格限制各種名目的炒房和投機(jī)性購(gòu)房。商品住房?jī)r(jià)格過(guò)高、上漲過(guò)快、供應(yīng)緊張的地區(qū)，商業(yè)銀行可根據(jù)風(fēng)險(xiǎn)狀況，暫停發(fā)放購(gòu)買(mǎi)第三套及以上住房貸款。在隨后辦理貸款過(guò)程中，銀行以此套房屋屬于第三套房為由拒絕為黃女士發(fā)放貸款。在無(wú)法獲得銀行貸款的情況下，黃女士要求解除與房開(kāi)公司簽訂的商品房買(mǎi)賣(mài)合同，并返還當(dāng)初支付的12萬(wàn)元首付款。房開(kāi)公司卻認(rèn)為，在黃女士申請(qǐng)銀行貸款問(wèn)題上房開(kāi)公司并無(wú)過(guò)錯(cuò)，黃女士不能以此為由拒絕履行合同。黃女士除一次性付清28萬(wàn)元余款外，還應(yīng)按合同約定承擔(dān)逾期付款的違約責(zé)任。至此，買(mǎi)賣(mài)雙方因貸款問(wèn)題引發(fā)的糾紛開(kāi)始不斷升級(jí)。

律師點(diǎn)評(píng)：購(gòu)房者因無(wú)法獲得銀行貸款而導(dǎo)致無(wú)法繼續(xù)履行合同的，違約責(zé)任究竟該由誰(shuí)承擔(dān)？要具體情況具體分析，不能一概而論。

以黃女士買(mǎi)房糾紛為例，黃女士與房開(kāi)公司簽訂的商品房買(mǎi)賣(mài)合同是在房貸新政發(fā)布前簽訂的，合同成立后客觀情況發(fā)生了改變，這是黃女士在簽訂合同時(shí)無(wú)法預(yù)見(jiàn)的。在此情況下，如果要求黃女士繼續(xù)履行合同，對(duì)其明顯不公平。根據(jù)最高人民法院關(guān)于適用《中華人民共和國(guó)合同法》若干問(wèn)題的解釋(二)第二十六條規(guī)定：“合同成立以后客觀情況發(fā)生了當(dāng)事人在訂立合同時(shí)無(wú)法預(yù)見(jiàn)的、非不可抗力造成的不屬于商業(yè)風(fēng)險(xiǎn)的重大變化，繼續(xù)履行合同對(duì)于一方當(dāng)事人明顯不公平或者不能實(shí)現(xiàn)合同目的，當(dāng)事人請(qǐng)求人民法院變更或者解除合同的，人民法院應(yīng)當(dāng)根據(jù)公平原則，并結(jié)合案件的實(shí)際情況確定是否變更或者解除。”如果案例糾紛中商品房買(mǎi)賣(mài)合同訂立是在新政施行后發(fā)生的，就不適用情勢(shì)變更原則。在沒(méi)有其他約定的情況下，購(gòu)房者還可以依據(jù)《最高人民法院關(guān)于商品房買(mǎi)賣(mài)合同糾紛案件適用法律若干問(wèn)題的解釋》第二十三條之規(guī)定，行使解除合同的權(quán)利。該規(guī)定明確：“商品房買(mǎi)賣(mài)合同約定，買(mǎi)受人以擔(dān)保貸款方式付款、因當(dāng)事人一方原因未能訂立商品房擔(dān)保貸款合同并導(dǎo)致商品房買(mǎi)賣(mài)合同不能繼續(xù)履行的，對(duì)方當(dāng)事人可以請(qǐng)求解除合同和賠償損失。因不可歸責(zé)于當(dāng)事人雙方的事由未能訂立商品房擔(dān)保貸款合同并導(dǎo)致商品房買(mǎi)賣(mài)合同不能繼續(xù)履行的，當(dāng)事人可以請(qǐng)求解除合同，出賣(mài)人應(yīng)當(dāng)將收受的購(gòu)房款本金及其利息或者定金返還買(mǎi)受人”。雖然人民法院可根據(jù)實(shí)際情況確定是否變更或解除合同，但適用形式變更原則并非簡(jiǎn)單地豁免債務(wù)人的義務(wù)而使債權(quán)人承受不利后果，而是要充分注意利益均衡，公平合理地調(diào)整雙方利益關(guān)系。

在訴訟過(guò)程中，人民法院一般采取的是積極引導(dǎo)當(dāng)事人重新協(xié)商，改訂合同；重新協(xié)商不成的，爭(zhēng)取調(diào)解解決。對(duì)買(mǎi)賣(mài)雙方而言，不管是主動(dòng)還是被動(dòng)違約，都有可能要承擔(dān)違約責(zé)任。

那么，購(gòu)房者如何防范此類(lèi)糾紛的發(fā)生呢？在現(xiàn)階段國(guó)家對(duì)樓市調(diào)控力度加大，不時(shí)會(huì)有房產(chǎn)新政策出臺(tái)的情況下，市民在準(zhǔn)備購(gòu)房前，最好能事先咨詢(xún)有關(guān)銀行，全面了解當(dāng)前貸款政策后，再與開(kāi)發(fā)商簽訂正式合同，以避免因無(wú)法貸款而引發(fā)不必要的違約糾紛。

律師提醒：

從以上幾個(gè)典型案例不難看出，商品房買(mǎi)賣(mài)雙方對(duì)合同的重視不夠或?qū)贤瑑?nèi)容約定不明是造成糾紛的根源。因此，交易雙方應(yīng)充分意識(shí)到合同的重要性，從根源上規(guī)避糾紛的產(chǎn)生。尤其是購(gòu)房者，在簽訂認(rèn)購(gòu)協(xié)議時(shí)應(yīng)盡量明確簽訂商品房買(mǎi)賣(mài)合同的時(shí)間、盡量多涉及商品房買(mǎi)賣(mài)合同的實(shí)質(zhì)內(nèi)容、商品房買(mǎi)賣(mài)合同磋商不成的處理方式、違約責(zé)任等；在簽訂商品房買(mǎi)賣(mài)合同時(shí)應(yīng)盡量明確交房條件及違約責(zé)任、房屋的接交方式及違約責(zé)任、產(chǎn)權(quán)證的辦理時(shí)限及違約責(zé)任，以及約定的其他事項(xiàng)等，以防范糾紛的發(fā)生。(