第一篇：施工合同司法解釋對(duì)建筑市場(chǎng)的影響

施工合同司法解釋對(duì)建筑市場(chǎng)的影響

黎廣軍

摘要：2005年1月1日起施行的最高人民法院《關(guān)于審理建設(shè)工程施工合同糾紛案件適用法律問(wèn)題的解釋》將對(duì)建筑市場(chǎng)產(chǎn)生重大和深遠(yuǎn)的影響。建筑市場(chǎng)當(dāng)事人應(yīng)認(rèn)真研究，調(diào)整博弈對(duì)策，特別要注意該解釋明確了工人欠薪可以起訴、固定價(jià)無(wú)須鑒定、合同結(jié)算條款優(yōu)先、墊資合法等規(guī)定。

關(guān)鍵詞： 施工合同;司法解釋;建筑市場(chǎng);影響

最高人民法院《關(guān)于審理建設(shè)工程施工合同糾紛案件適用法律問(wèn)題的解釋》（以下簡(jiǎn)稱(chēng)“施工合同司法解釋”）已于2004年10月24日公布，自2005年1月1日起施行。該司法解釋將對(duì)我國(guó)建筑市場(chǎng)產(chǎn)生重大和深遠(yuǎn)的影響。本文就個(gè)人見(jiàn)解進(jìn)行初步解讀探討，期望以此拋磚引玉。工人欠薪可以起訴發(fā)包人

施工合同司法解釋第二十六條規(guī)定：“實(shí)際施工人以轉(zhuǎn)包人、違法分包人為被告起訴的，人民法院應(yīng)當(dāng)依法受理。實(shí)際施工人以發(fā)包人為被告主張權(quán)利的，人民法院可以追加轉(zhuǎn)包人或者違法分包人為本案當(dāng)事人。發(fā)包人只在欠付工程價(jià)款范圍內(nèi)對(duì)實(shí)際施工人承擔(dān)責(zé)任”。

“實(shí)際施工人”理應(yīng)包括從事實(shí)際施工的工人和分包公司、勞務(wù)公司等法人，“違法分包人”應(yīng)是指包工頭，因其沒(méi)有營(yíng)業(yè)執(zhí)照等合法許可證書(shū)，而“轉(zhuǎn)包人”應(yīng)是將全部或部分工程轉(zhuǎn)包出去的承包人和各級(jí)分包人。

工人起訴包工頭和轉(zhuǎn)包人時(shí)，人民法院應(yīng)當(dāng)依法受理，而且未限定起訴事由。為了主張權(quán)利（英語(yǔ)的主張權(quán)利claim就是建筑業(yè)的“索賠”），工人可以起訴拖欠工程款的發(fā)包人，但沒(méi)有說(shuō)明此時(shí)人民法院應(yīng)當(dāng)依法受理，這可能是為了避免政府被起訴的緣故，而社會(huì)發(fā)包人不能豁免。另外，該條款未規(guī)定“違法分包人”可以起訴。我國(guó)法律承認(rèn)代位權(quán)。如果甲欠乙1萬(wàn)元，乙欠丙1萬(wàn)元，而乙不積極向甲討債，丙就可以“代位”起訴甲。由于“違法分包人”受法律約束，由工人行使代位權(quán)起訴拖欠工程款的發(fā)包人是合理的法律安排。墊資施工合法化

施工合同司法解釋第六條規(guī)定：“當(dāng)事人對(duì)墊資和墊資利息有約定，承包人

請(qǐng)求按照約定返還墊資及其利息的，應(yīng)予支持，但是約定的利息計(jì)算標(biāo)準(zhǔn)高于中國(guó)人民銀行發(fā)布的同期同類(lèi)貸款利率的部分除外。當(dāng)事人對(duì)墊資沒(méi)有約定的，按照工程欠款處理。當(dāng)事人對(duì)墊資利息沒(méi)有約定，承包人請(qǐng)求支付利息的，不予支持”。

該條款明確支持承包人請(qǐng)求按照約定返還墊資及其利息，這表明墊資合法。多年來(lái)，我國(guó)有關(guān)行政規(guī)定一直禁止墊資施工，但《民法通則》、《合同法》、《建筑法》、《招標(biāo)投標(biāo)法》等涉及建筑市場(chǎng)的法律都沒(méi)有禁止墊資的規(guī)定，所以，墊資施工并不違法。

墊資合法化可能對(duì)建筑市場(chǎng)產(chǎn)生的影響是：

(1)招標(biāo)人將墊資作為商務(wù)評(píng)標(biāo)內(nèi)容之一，甚至加大其評(píng)分權(quán)重，以至投標(biāo)報(bào)價(jià)競(jìng)爭(zhēng)變成了墊資能力競(jìng)爭(zhēng)。

(2)招標(biāo)書(shū)沒(méi)有要求，但投標(biāo)人在投標(biāo)書(shū)中承諾自愿墊資到工程竣工，以此優(yōu)惠條件爭(zhēng)取中標(biāo)。

(3)墊資施工使業(yè)主支付擔(dān)保顯得不必要，承包人也沒(méi)有理由既要墊資施工，又要提交履約債務(wù)擔(dān)保。

(4)層層墊資，例如，發(fā)包人要求承包人墊資30%，承包人要求分包人墊資50%，分包人要求工人墊資70%.。

建筑市場(chǎng)出現(xiàn)大量墊資活動(dòng)，可能會(huì)導(dǎo)致三角債情況進(jìn)一步惡化，因此，為規(guī)范墊資施工活動(dòng)，可能有必要規(guī)定：發(fā)包人應(yīng)提交墊資金額的保證擔(dān)保；承包人也應(yīng)提交墊資金額的付款擔(dān)保，以保證支付工資、材料款等。固定價(jià)無(wú)須鑒定

施工合同司法解釋第二十二條規(guī)定：“當(dāng)事人約定按照固定價(jià)結(jié)算工程價(jià)款，一方當(dāng)事人請(qǐng)求對(duì)建設(shè)工程造價(jià)進(jìn)行鑒定的，不予支持”。該條款可能對(duì)建筑市場(chǎng)產(chǎn)生的影響是：

(1)由于法律不支持對(duì)固定價(jià)進(jìn)行鑒定，從而無(wú)法推翻合同約定的固定價(jià)，因此，造價(jià)管理文件和審計(jì)報(bào)告都無(wú)法影響合同固定價(jià)的結(jié)算，除非得益一方同意妥協(xié)。

(2)采用固定總價(jià)合同時(shí)，當(dāng)事人應(yīng)注意約定工程項(xiàng)目增減等調(diào)價(jià)條款，否則，如果施工中取消了許多項(xiàng)目，承包人有權(quán)獲得全部固定總價(jià)；反之，如果增加了

許多項(xiàng)目，承包人也不能獲得固定總價(jià)以外的支付。

(3)工程量清單計(jì)價(jià)采用固定單價(jià)合同，當(dāng)事人應(yīng)在合同中約定可調(diào)價(jià)項(xiàng)目和材料價(jià)差的計(jì)算方法。例如工程量清單中的大理石項(xiàng)目，如果合同不約定大理石材料可以調(diào)價(jià)，雙方只能按固定價(jià)結(jié)算，即使大理石的采購(gòu)單價(jià)比合同高一倍或者低一倍。合同結(jié)算條款優(yōu)先

施工合同司法解釋第十六條規(guī)定：“當(dāng)事人對(duì)建設(shè)工程的計(jì)價(jià)標(biāo)準(zhǔn)或者計(jì)價(jià)方法有約定的，按照約定結(jié)算工程價(jià)款”。該條款可能對(duì)建筑市場(chǎng)產(chǎn)生的影響是：

(1)工程價(jià)款取決于施工合同雙方當(dāng)事人的合意，而不是造價(jià)管理文件，雙方應(yīng)詳細(xì)約定結(jié)算條款，采用固定總價(jià)合同或固定單價(jià)合同時(shí)也應(yīng)注意約定調(diào)價(jià)條款。

(2)簽定施工合同后，只能按合同條款結(jié)算。當(dāng)施工合同的結(jié)算條款與造價(jià)管理文件矛盾時(shí)，法律上應(yīng)按施工合同的結(jié)算條款進(jìn)行結(jié)算。

(3)由于審計(jì)部門(mén)只能按照施工合同約定的計(jì)價(jià)標(biāo)準(zhǔn)或計(jì)價(jià)方法進(jìn)行結(jié)算審計(jì)，因此，政府工程應(yīng)強(qiáng)化事前的合同管理，而不是強(qiáng)化事后的結(jié)算審計(jì)。5 無(wú)書(shū)面簽證亦可結(jié)算

施工合同司法解釋第十九條規(guī)定:“當(dāng)事人對(duì)工程量有爭(zhēng)議的，按照施工過(guò)程中形成的簽證等書(shū)面文件確認(rèn)。承包人能夠證明發(fā)包人同意其施工，但未能提供簽證文件證明工程量發(fā)生的，可以按照當(dāng)事人提供的其他證據(jù)確認(rèn)實(shí)際發(fā)生的工程量”。該條款可能對(duì)建筑市場(chǎng)的影響是：

(1)我國(guó)法律承認(rèn)口頭合同，但規(guī)定建設(shè)工程合同采用書(shū)面形式，因此調(diào)整施工合同的內(nèi)容應(yīng)采用書(shū)面形式。但上述條款明確：只要能夠證明發(fā)包人同意施工，工程量就不一定需要書(shū)面簽證，并且，既沒(méi)有要求以書(shū)面形式證明發(fā)包人同意施工，也沒(méi)有要求以書(shū)面證據(jù)確認(rèn)實(shí)際發(fā)生的工程量。發(fā)包人應(yīng)慎防無(wú)意中一句話就增加了工程量，對(duì)有爭(zhēng)議的簽證應(yīng)簽署本方意見(jiàn)而不應(yīng)拒絕簽字。

(2)對(duì)于合同以外的工作，如果沒(méi)有圖紙等證據(jù)，承包人應(yīng)事先向監(jiān)理工程師取得書(shū)面指示，作為同意施工的證據(jù)；但搶險(xiǎn)等緊急情況除外，因?yàn)?，如果承包人不采取?yīng)急措施，無(wú)權(quán)對(duì)損失擴(kuò)大的部分提出索賠。擅自使用視為驗(yàn)收合格

施工合同司法解釋第十三條規(guī)定：“建設(shè)工程未經(jīng)竣工驗(yàn)收，發(fā)包人擅自使用后，又以使用部分質(zhì)量不符合約定為由主張權(quán)利的，不予支持；但是承包人應(yīng)當(dāng)在建設(shè)工程的合理使用壽命內(nèi)對(duì)地基基礎(chǔ)工程和主體結(jié)構(gòu)質(zhì)量承擔(dān)民事責(zé)任”。該條款可能對(duì)建筑市場(chǎng)產(chǎn)生的影響是：

(1)發(fā)包人擅自使用未經(jīng)竣工驗(yàn)收的工程部分，視為驗(yàn)收合格，承包人豁免質(zhì)量缺陷的處罰。但驗(yàn)收合格不等于免除保修責(zé)任，除非發(fā)包人擅自使用造成損壞。

(2)在建設(shè)工程合理使用壽命內(nèi)，承包人對(duì)地基基礎(chǔ)工程和主體結(jié)構(gòu)的質(zhì)量承擔(dān)民事責(zé)任，這意味著：承包人要“終身”承擔(dān)該部分工程的質(zhì)量責(zé)任。

(3)施工合同司法解釋第二十七條規(guī)定：“因保修人未及時(shí)履行保修義務(wù)，導(dǎo)致建筑物毀損或者造成人身、財(cái)產(chǎn)損害的，保修人應(yīng)當(dāng)承擔(dān)賠償責(zé)任。保修人與建筑物所有人或者發(fā)包人對(duì)建筑物毀損均有過(guò)錯(cuò)的，各自承擔(dān)相應(yīng)的責(zé)任”。因此，保修人應(yīng)及時(shí)維修涉及人身、財(cái)產(chǎn)安全的質(zhì)量缺陷，但業(yè)主使用造成的損壞應(yīng)自負(fù)維修費(fèi)。其它要點(diǎn)

施工合同司法解釋還有以下需要注意的要點(diǎn)：

(1)無(wú)論合同有否約定，拖欠工程款都要支付利息;

(2)發(fā)包人拖欠工程款，承包人催告后可解除合同;

(3)承包人拖延工期，發(fā)包人催告后可以解除合同;

(4)發(fā)包人收到結(jié)算后約定期限內(nèi)不答復(fù)視為認(rèn)可;

(5)發(fā)包人對(duì)工程質(zhì)量缺陷有過(guò)錯(cuò)的也應(yīng)承擔(dān)責(zé)任;

(6)合同無(wú)效而工程驗(yàn)收合格，發(fā)包人須付工程款;

(7)工程返修后驗(yàn)收仍不合格，發(fā)包人可以不付款;

(8)簽定的“黑白合同”，以備案的中標(biāo)合同為準(zhǔn)，因此墊資條款應(yīng)列入備案合同，否則可能不受法律保護(hù)；

(9)施工合同糾紛以施工行為地為合同履行地，既是說(shuō)：只能在工程所在地打官司，這也是國(guó)際慣例?？偨Y(jié)

最高人民法院《關(guān)于審理建設(shè)工程施工合同糾紛案件適用法律問(wèn)題的解釋》即將施行。建議建筑市場(chǎng)當(dāng)事人認(rèn)真學(xué)習(xí)研究，調(diào)整自己的博弈對(duì)策；編制招標(biāo)

書(shū)、標(biāo)底和起草合同時(shí)，應(yīng)注意該司法解釋對(duì)工程結(jié)算的影響；對(duì)履行中的施工合同，也應(yīng)對(duì)照該司法解釋?zhuān)屑?xì)清查合同條款中的缺陷，及早采取補(bǔ)救措施和風(fēng)險(xiǎn)防范措施。

參考文獻(xiàn):

[1] 最高人民法院.關(guān)于審理建設(shè)工程施工合同糾紛案件適用法律問(wèn)題的解釋

[N].人民法院報(bào), 2004-10-27(3).[2] 黃松有.最高人民法院副院長(zhǎng)黃松有就《關(guān)于審理建設(shè)工程施工合同糾紛案件適用法律問(wèn)題的解釋》答記者問(wèn)[N].人民法院報(bào), 2004-10-27(3).[3] 劉全民.施工合同糾紛司法解釋的三大熱點(diǎn)問(wèn)題解讀[J].建筑, 2004,(10).[4] 全國(guó)人大.中華人民共和國(guó)合同法[Z].北京:法律出版社,1999

第二篇：建筑合同司法解釋

最高人民法院關(guān)于審理建設(shè)工程施工合同糾紛案件

適用法律問(wèn)題的解釋

（２００４年９月２９日最高人民法院審判委員會(huì)第１３２７次會(huì)議通過(guò)）

（法釋〔２００４〕１４號(hào)）

中華人民共和國(guó)最高人民法院公告

《最高人民法院關(guān)于審理建設(shè)工程施工合同糾紛案件適用法律問(wèn)題的解釋》已于2004年9月29日由最高人民法院審判委員會(huì)第1327次會(huì)議通過(guò)，現(xiàn)予公布，自2005年1月1日起施行。

二○○四年十月二十五日

根據(jù)《中華人民共和國(guó)民法通則》、《中華人民共和國(guó)合同法》、《中華人民共和國(guó)招標(biāo)投標(biāo)法》、《中華人民共和國(guó)民事訴訟法》等法律規(guī)定，結(jié)合民事審判實(shí)際，就審理建設(shè)工程施工合同糾紛案件適用法律的問(wèn)題，制定本解釋。

第一條 建設(shè)工程施工合同具有下列情形之一的，應(yīng)當(dāng)根據(jù)合同法第五十二條第（五）項(xiàng)的規(guī)定，認(rèn)定無(wú)效：

一承包人未取得建筑施工企業(yè)資質(zhì)或者超越資質(zhì)等級(jí)的；

二沒(méi)有資質(zhì)的實(shí)際施工人借用有資質(zhì)的建筑施工企業(yè)名義的；

（三）建設(shè)工程必須進(jìn)行招標(biāo)而未招標(biāo)或者中標(biāo)無(wú)效的。

第二條 建設(shè)工程施工合同無(wú)效，但建設(shè)工程經(jīng)竣工驗(yàn)收合格，承包人請(qǐng)求參照合同約定支付工程價(jià)款的，應(yīng)予支持。

第三條 建設(shè)工程施工合同無(wú)效，且建設(shè)工程經(jīng)竣工驗(yàn)收不合格的，按照以下情形分別處理：

（一）修復(fù)后的建設(shè)工程經(jīng)竣工驗(yàn)收合格，發(fā)包人請(qǐng)求承包人承擔(dān)修復(fù)費(fèi)用的，應(yīng)予支持；

（二）修復(fù)后的建設(shè)工程經(jīng)竣工驗(yàn)收不合格，承包人請(qǐng)求支付工程價(jià)款的，不予支持。

因建設(shè)工程不合格造成的損失，發(fā)包人有過(guò)錯(cuò)的，也應(yīng)承擔(dān)相應(yīng)的民事責(zé)任。

第四條 承包人非法轉(zhuǎn)包、違法分包建設(shè)工程或者沒(méi)有資質(zhì)的實(shí)際施工人借用有資質(zhì)的建筑施工企業(yè)名義與他人簽訂建設(shè)工程施工合同的行為無(wú)效。人民法院可以根據(jù)民法通則第一百三十四條規(guī)定，收繳當(dāng)事人已經(jīng)取得的非法所得。

第五條 承包人超越資質(zhì)等級(jí)許可的業(yè)務(wù)范圍簽訂建設(shè)工程施工合同，在建設(shè)工程竣工前取得相應(yīng)資質(zhì)等級(jí)，當(dāng)事人請(qǐng)求按照無(wú)效合同處理的，不予支持。

第六條 當(dāng)事人對(duì)墊資和墊資利息有約定，承包人請(qǐng)求按照約定返還墊資及其利息的，應(yīng)予支持，但是約定的利息計(jì)算標(biāo)準(zhǔn)高于中國(guó)人民銀行發(fā)布的同期同類(lèi)貸款利率的部分除外。

當(dāng)事人對(duì)墊資沒(méi)有約定的，按照工程欠款處理。

當(dāng)事人對(duì)墊資利息沒(méi)有約定，承包人請(qǐng)求支付利息的，不予支持。

第七條 具有勞務(wù)作業(yè)法定資質(zhì)的承包人與總承包人、分包人簽訂的勞務(wù)分包合同，當(dāng)事人以轉(zhuǎn)包建設(shè)工程違反法律規(guī)定為由請(qǐng)求確認(rèn)無(wú)效的，不予支持。

第八條 承包人具有下列情形之一，發(fā)包人請(qǐng)求解除建設(shè)工程施工合同的，應(yīng)予支持：

（一）明確表示或者以行為表明不履行合同主要義務(wù)的；

（二）合同約定的期限內(nèi)沒(méi)有完工，且在發(fā)包人催告的合理期限內(nèi)仍未完工的；

（三）已經(jīng)完成的建設(shè)工程質(zhì)量不合格，并拒絕修復(fù)的；

（四）將承包的建設(shè)工程非法轉(zhuǎn)包、違法分包的。

第九條 發(fā)包人具有下列情形之一，致使承包人無(wú)法施工，且在催告的合理期限內(nèi)仍未履行相應(yīng)義務(wù)，承包人請(qǐng)求解除建設(shè)工程施工合同的，應(yīng)予支持：

（一）未按約定支付工程價(jià)款的；

（二）提供的主要建筑材料、建筑構(gòu)配件和設(shè)備不符合強(qiáng)制性標(biāo)準(zhǔn)的；

三不履行合同約定的協(xié)助義務(wù)的。

第十條 建設(shè)工程施工合同解除后，已經(jīng)完成的建設(shè)工程質(zhì)量合格的，發(fā)包人應(yīng)當(dāng)按照約定支付相應(yīng)的工程價(jià)款；已經(jīng)完成的建設(shè)工程質(zhì)量不合格的，參照本解釋第三條規(guī)定處理。

因一方違約導(dǎo)致合同解除的，違約方應(yīng)當(dāng)賠償因此而給對(duì)方造成的損失。

第十一條 因承包人的過(guò)錯(cuò)造成建設(shè)工程質(zhì)量不符合約定，承包人拒絕修理、返工或者改建，發(fā)包人請(qǐng)求減少支付工程價(jià)款的，應(yīng)予支持。

第十二條 發(fā)包人具有下列情形之一，造成建設(shè)工程質(zhì)量缺陷，應(yīng)當(dāng)承擔(dān)過(guò)錯(cuò)責(zé)任：

（一）提供的設(shè)計(jì)有缺陷；

（二）提供或者指定購(gòu)買(mǎi)的建筑材料、建筑構(gòu)配件、設(shè)備不符合強(qiáng)制性標(biāo)準(zhǔn)；

（三）直接指定分包人分包專(zhuān)業(yè)工程。

承包人有過(guò)錯(cuò)的，也應(yīng)當(dāng)承擔(dān)相應(yīng)的過(guò)錯(cuò)責(zé)任。

第十三條 建設(shè)工程未經(jīng)竣工驗(yàn)收，發(fā)包人擅自使用后，又以使用部分質(zhì)量不符合約定為由主張權(quán)利的，不予支持；但是承包人應(yīng)當(dāng)在建設(shè)工程的合理使用壽命內(nèi)對(duì)地基基礎(chǔ)工程和主體結(jié)構(gòu)質(zhì)量承擔(dān)民事責(zé)任。

第十四條 當(dāng)事人對(duì)建設(shè)工程實(shí)際竣工日期有爭(zhēng)議的，按照以下情形分別處理：

（一）建設(shè)工程經(jīng)竣工驗(yàn)收合格的，以竣工驗(yàn)收合格之日為竣工日期；

（二）承包人已經(jīng)提交竣工驗(yàn)收?qǐng)?bào)告，發(fā)包人拖延驗(yàn)收的，以承包人提交驗(yàn)收?qǐng)?bào)告之日為竣工日期；

（三）建設(shè)工程未經(jīng)竣工驗(yàn)收，發(fā)包人擅自使用的，以轉(zhuǎn)移占有建設(shè)工程之日為竣工日期。

第十五條 建設(shè)工程竣工前，當(dāng)事人對(duì)工程質(zhì)量發(fā)生爭(zhēng)議，工程質(zhì)量經(jīng)鑒定合格的，鑒定期間為順延工期期間。

第十六條 當(dāng)事人對(duì)建設(shè)工程的計(jì)價(jià)標(biāo)準(zhǔn)或者計(jì)價(jià)方法有約定的，按照約定結(jié)算工程價(jià)款。

因設(shè)計(jì)變更導(dǎo)致建設(shè)工程的工程量或者質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)發(fā)生變化，當(dāng)事人對(duì)該部分工程價(jià)款不能協(xié)商一致的，可以參照簽訂建設(shè)工程施工合同時(shí)當(dāng)?shù)亟ㄔO(shè)行政主管部門(mén)發(fā)布的計(jì)價(jià)方法或者計(jì)價(jià)標(biāo)準(zhǔn)結(jié)算工程價(jià)款。

建設(shè)工程施工合同有效，但建設(shè)工程經(jīng)竣工驗(yàn)收不合格的，工程價(jià)款結(jié)算參照本解釋第三條規(guī)定處理。

第十七條 當(dāng)事人對(duì)欠付工程價(jià)款利息計(jì)付標(biāo)準(zhǔn)有約定的，按照約定處理；沒(méi)有約定的，按照中國(guó)人民銀行發(fā)布的同期同類(lèi)貸款利率計(jì)息。

第十八條 利息從應(yīng)付工程價(jià)款之日計(jì)付。當(dāng)事人對(duì)付款時(shí)間沒(méi)有約定或者約定不明的，下列時(shí)間視為應(yīng)付款時(shí)間：

（一）建設(shè)工程已實(shí)際交付的，為交付之日；

（二）建設(shè)工程沒(méi)有交付的，為提交竣工結(jié)算文件之日；

（三）建設(shè)工程未交付，工程價(jià)款也未結(jié)算的，為當(dāng)事人起訴之日。

第十九條 當(dāng)事人對(duì)工程量有爭(zhēng)議的，按照施工過(guò)程中形成的簽證等書(shū)面文件確認(rèn)。承包人能夠證明發(fā)包人同意其施工，但未能提供簽證文件證明工程量發(fā)生的，可以按照當(dāng)事人提供的其他證據(jù)確認(rèn)實(shí)際發(fā)生的工程量。

第二十條 當(dāng)事人約定，發(fā)包人收到竣工結(jié)算文件后，在約定期限內(nèi)不予答復(fù)，視為認(rèn)可竣工結(jié)算文件的，按照約定處理承包人請(qǐng)求按照竣工結(jié)算文件結(jié)算工程價(jià)款的，應(yīng)予支持。

第二十一條 當(dāng)事人就同一建設(shè)工程另行訂立的建設(shè)工程施工合同與經(jīng)過(guò)備案的中標(biāo)合同實(shí)質(zhì)性?xún)?nèi)容不一致的，應(yīng)當(dāng)以備案的中標(biāo)合同作為結(jié)算工程價(jià)款的根據(jù)。

第二十二條 當(dāng)事人約定按照固定價(jià)結(jié)算工程價(jià)款，一方當(dāng)事人請(qǐng)求對(duì)建設(shè)工程造價(jià)進(jìn)行鑒定的，不予支持。

第二十三條 當(dāng)事人對(duì)部分案件事實(shí)有爭(zhēng)議的，僅對(duì)有爭(zhēng)議的事實(shí)進(jìn)行鑒定，但爭(zhēng)議事實(shí)范圍不能確定，或者雙方當(dāng)事人請(qǐng)求對(duì)全部事實(shí)鑒定的除外。

第二十四條 建設(shè)工程施工合同糾紛以施工行為地為合同履行地。

第二十五條 因建設(shè)工程質(zhì)量發(fā)生爭(zhēng)議的，發(fā)包人可以以總承包人、分包人和實(shí)際施工人為共同被告提起訴訟。

第二十六條 實(shí)際施工人以轉(zhuǎn)包人、違法分包人為被告起訴的，人民法院應(yīng)當(dāng)依法受理。

實(shí)際施工人以發(fā)包人為被告主張權(quán)利的，人民法院可以追加轉(zhuǎn)包人或者違法分包人為本案當(dāng)事人。發(fā)包人只在欠付工程價(jià)款范圍內(nèi)對(duì)實(shí)際施工人承擔(dān)責(zé)任。

第二十七條 因保修人未及時(shí)履行保修義務(wù)，導(dǎo)致建筑物毀損或者造成人身、財(cái)產(chǎn)損害的，保修人應(yīng)當(dāng)承擔(dān)賠償責(zé)任。

保修人與建筑物所有人或者發(fā)包人對(duì)建筑物毀損均有過(guò)錯(cuò)的，各自承擔(dān)相應(yīng)的責(zé)任。

第二十八條 本解釋自二○○五年一月一日起施行

第三篇：解讀《合同法司法解釋三》對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的影響

解讀《合同法司法解釋三》對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的影響

作者：龔 偉

2012年3月31日通過(guò)的《最高人民法院關(guān)于審理買(mǎi)賣(mài)合同糾紛案件適用法律問(wèn)題的解釋》（以下簡(jiǎn)稱(chēng)“《合同法司法解釋三》”），已于今年7月1日實(shí)施。作為規(guī)范市場(chǎng)交易秩序的《合同法司法解釋三》的出臺(tái)，無(wú)疑會(huì)對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展產(chǎn)生極其重要的影響。就筆者觀察而言，《合同法司法解釋三》將在以下幾個(gè)方面對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)揮著重要影響。

一、《認(rèn)購(gòu)書(shū)》為預(yù)約合同，違反約定應(yīng)承擔(dān)違約責(zé)任

現(xiàn)行商品房買(mǎi)賣(mài)過(guò)程中，一般都采取先簽訂《認(rèn)購(gòu)書(shū)》再簽訂正式的商品房買(mǎi)賣(mài)合同的操作模式。通常來(lái)說(shuō)，商品房買(mǎi)賣(mài)雙方《認(rèn)購(gòu)書(shū)》的目的主要是約定，由買(mǎi)方支付一定數(shù)額的定金，以擔(dān)保買(mǎi)方及時(shí)簽訂商品房買(mǎi)賣(mài)合同。由于簽訂《認(rèn)購(gòu)書(shū)》后還要簽訂一個(gè)正式的商品房買(mǎi)賣(mài)合同，因此有關(guān)《認(rèn)購(gòu)書(shū)》法律性質(zhì)一直存在頗多爭(zhēng)議，在理論上存在預(yù)約合同說(shuō)、商品房買(mǎi)賣(mài)合同說(shuō)等觀點(diǎn)，在實(shí)踐中人們的認(rèn)識(shí)也不盡一致。《合同法司法解釋三》明確規(guī)定了《認(rèn)購(gòu)書(shū)》屬于預(yù)約合同，對(duì)于商品房買(mǎi)賣(mài)《認(rèn)購(gòu)書(shū)》性質(zhì)的認(rèn)識(shí)大致經(jīng)歷了以下過(guò)程。

2003年《最高人民法院關(guān)于審理商品房買(mǎi)賣(mài)合同案件適用法律問(wèn)題的解釋》（以下簡(jiǎn)稱(chēng)“《商品房買(mǎi)賣(mài)合同解釋》”）公布后，司法實(shí)踐中對(duì)具備一定條件的《認(rèn)購(gòu)書(shū)》被認(rèn)定為是商品買(mǎi)賣(mài)合同。根據(jù)《商品房買(mǎi)賣(mài)合同解釋》第五條規(guī)定：“商品房的認(rèn)購(gòu)、訂購(gòu)、預(yù)訂等協(xié)議具備《商品房銷(xiāo)售管理辦法》第十六條規(guī)定的商品房買(mǎi)賣(mài)合同的主要內(nèi)容，并且出賣(mài)人已經(jīng)按照約定收受購(gòu)房款的，該協(xié)議應(yīng)當(dāng)認(rèn)定為商品房買(mǎi)賣(mài)合同”。而對(duì)于不具備《商品房銷(xiāo)售管理辦法》第十六條規(guī)定的商品房買(mǎi)賣(mài)合同主要內(nèi)容的《認(rèn)購(gòu)書(shū)》的性質(zhì)，《商品房買(mǎi)賣(mài)合同解釋》并為作出明確規(guī)定。由于《認(rèn)購(gòu)書(shū)》的法律性質(zhì)，長(zhǎng)期以來(lái)認(rèn)識(shí)并不統(tǒng)一，進(jìn)而造成了司法實(shí)踐中的混亂。

《合同法司法解釋三》首次明確了《認(rèn)購(gòu)書(shū)》的法律性質(zhì)，根據(jù)該解釋第二條：“當(dāng)事人簽訂認(rèn)購(gòu)書(shū)、訂購(gòu)書(shū)、預(yù)訂書(shū)、意向書(shū)、備忘錄等預(yù)約合同，約定在將來(lái)一定期限內(nèi)訂立買(mǎi)賣(mài)合同，一方不履行訂立買(mǎi)賣(mài)合同的義務(wù)，對(duì)方請(qǐng)求其承擔(dān)預(yù)約合同違約責(zé)任或者要求解除預(yù)約合同并主張損害賠償?shù)模嗣穹ㄔ簯?yīng)予支持”的規(guī)定，《認(rèn)購(gòu)書(shū)》屬于預(yù)約合同。《認(rèn)購(gòu)書(shū)》簽訂后，一方當(dāng)事人不履行

《認(rèn)購(gòu)書(shū)》約定的義務(wù)，對(duì)方有權(quán)要求其承擔(dān)預(yù)約合同違約責(zé)任或者要求解除預(yù)約合同并主張損害賠償。筆者認(rèn)為，在商品房買(mǎi)賣(mài)過(guò)程中，違反《認(rèn)購(gòu)書(shū)》約定應(yīng)當(dāng)按照以下兩個(gè)原則處理：一，如果因當(dāng)事人一方原因未能訂立商品房買(mǎi)賣(mài)合同，應(yīng)當(dāng)按照法律關(guān)于定金的規(guī)定處理（即買(mǎi)方違約無(wú)權(quán)要求退還定金，賣(mài)方違約雙倍退還定金），同時(shí)，若依照定金的規(guī)定處理不足以彌補(bǔ)守約方損失的，守約方還可以要求違約方賠償損失；二，因不可歸責(zé)于當(dāng)事人雙方的事由，導(dǎo)致商品房買(mǎi)賣(mài)合同未能訂立的，出賣(mài)人應(yīng)當(dāng)將定金返還買(mǎi)受人。

通過(guò)上述分析，我們不難看出，《合同法司法解釋三》規(guī)定了《認(rèn)購(gòu)書(shū)》屬

于預(yù)約合同，同時(shí)，也加大了對(duì)違約方的懲戒力度，一旦違反《認(rèn)購(gòu)書(shū)》的約定，守約方不但可以要求按照定金法則處理，而且可以要求違約方賠償損失。因此，對(duì)交易雙方而言其違約成本都有大幅度提高，在簽訂《認(rèn)購(gòu)書(shū)》時(shí)一定要三思而后行。

二、無(wú)權(quán)處理合同不再是效力待定

根據(jù)《合同法》第五十一條規(guī)定：“無(wú)處分權(quán)的人處分他人財(cái)產(chǎn)，經(jīng)權(quán)利人

追認(rèn)或者無(wú)處分權(quán)的人訂立合同后取得處分權(quán)的，該合同有效?！币簿褪钦f(shuō)，無(wú)處分權(quán)的人與第三人簽訂買(mǎi)賣(mài)合同處理他人財(cái)產(chǎn)，只有在得到權(quán)利人的罪人后方可有效，否則，該買(mǎi)賣(mài)合同無(wú)效。隨著我國(guó)司法實(shí)踐大量案例的的提煉和民法理論的深入研究，認(rèn)定無(wú)權(quán)處分合同無(wú)效的弊端也日漸顯現(xiàn)。無(wú)權(quán)處分被認(rèn)定無(wú)效后，善意買(mǎi)受人不僅不能取得標(biāo)的物所有權(quán)，甚至無(wú)法向出賣(mài)人（無(wú)權(quán)處分人）主張違約責(zé)任，要求賠償包括預(yù)期利益在內(nèi)的全部損失，而只能向出賣(mài)人主張締約過(guò)失責(zé)任，請(qǐng)求賠償信賴(lài)?yán)?，二者之間差距甚大。對(duì)惡意之人不講誠(chéng)信的懲罰和對(duì)權(quán)利人合法利益的保護(hù)，竟然變成了傷害善意買(mǎi)受人的利器，既無(wú)法保障交易安全，也不符合合同法鼓勵(lì)交易的立法目的。

為了解決無(wú)權(quán)處分合同被認(rèn)定無(wú)效未帶來(lái)的弊端，《合同法司法解釋三》對(duì)

無(wú)權(quán)處分合同做了重新界定。根據(jù)《合同法司法解釋三》第三條第一款：“當(dāng)事人一方以出賣(mài)人在締約時(shí)對(duì)標(biāo)的物沒(méi)有所有權(quán)或者處分權(quán)為由主張合同無(wú)效的，人民法院不予支持。”換句話說(shuō)，今后無(wú)權(quán)處分合同在未得到權(quán)利人追認(rèn)的情況下法院不再確認(rèn)該合同無(wú)效，除特別約定外，無(wú)權(quán)處分合同自雙方簽字（或者蓋章）時(shí)即發(fā)生法律效力。無(wú)權(quán)處分合同不再確認(rèn)無(wú)效的情況下，善意第三人如何

維護(hù)自己的合法權(quán)益呢？《合同法司法解釋三》第三條第二款又接著規(guī)定：“出賣(mài)人因未取得所有權(quán)或者處分權(quán)致使標(biāo)的物所有權(quán)不能轉(zhuǎn)移，買(mǎi)受人要求出賣(mài)人承擔(dān)違約責(zé)任或者要求解除合同并主張損害賠償?shù)?，人民法院?yīng)予支持。”由此我們不難看出，無(wú)權(quán)處分合同不再確認(rèn)無(wú)效，并不代表無(wú)權(quán)處分人得不到法律處罰，善意第三人完全可以追加無(wú)權(quán)處分人的違約責(zé)任。

筆者認(rèn)為，《合同法司法解釋三》第三條針對(duì)效力待定合同的新規(guī)定，勢(shì)必

將對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)產(chǎn)生深遠(yuǎn)的影響。首先，對(duì)于賣(mài)方來(lái)說(shuō)，只要能確保不影響交房及產(chǎn)權(quán)過(guò)戶(hù)的情況下，可以提前與買(mǎi)方簽訂商品房買(mǎi)賣(mài)合同，這就突破了《商品房買(mǎi)賣(mài)合同解釋》的限制。因?yàn)楦鶕?jù)《商品房買(mǎi)賣(mài)合同解釋》的規(guī)定，若賣(mài)方隱瞞沒(méi)有預(yù)售證、所售房屋已抵押等權(quán)利瑕疵與購(gòu)房人簽訂商品房買(mǎi)賣(mài)合同的，則除購(gòu)房人可以解除合同外，賣(mài)方還應(yīng)向購(gòu)房人支付不超過(guò)購(gòu)房款一倍的賠償金。其次，對(duì)于買(mǎi)方來(lái)說(shuō)，今后賣(mài)方在簽訂買(mǎi)賣(mài)合同時(shí)對(duì)標(biāo)的物沒(méi)有處分權(quán)不影響買(mǎi)賣(mài)合同的效力，買(mǎi)方不能再以賣(mài)方?jīng)]有處分權(quán)為由主張合同無(wú)效。這就要求買(mǎi)方在簽訂買(mǎi)賣(mài)合同時(shí)重視違約責(zé)任條款的設(shè)計(jì)，以便在賣(mài)方不能辦理過(guò)戶(hù)時(shí)追究其違約責(zé)任。

三、有關(guān)分期付款的新規(guī)定

在商品房買(mǎi)賣(mài)中分期付款是經(jīng)常采用的付款方式之一，但《合同法》卻僅僅

規(guī)定：“分期付款的買(mǎi)受人未支付到期價(jià)款的金額達(dá)到全部?jī)r(jià)款的五分之一的，出賣(mài)人可以要求買(mǎi)受人支付全部?jī)r(jià)款或者解除合同。”至于何為分期付款，分期付款交易中如何保護(hù)買(mǎi)方的合法權(quán)益等諸多問(wèn)題《合同法》并為涉及。由于缺少法律規(guī)范，分期付款交易中經(jīng)常出現(xiàn)糾紛就在所難免了，有鑒于此，此次《合同法司法解釋三》對(duì)分期付款做了較為詳盡的規(guī)定。筆者歸納起來(lái)，大致可分以下兩點(diǎn)：

一是，明確了分期付款買(mǎi)賣(mài)的含義。《合同法司法解釋三》第三十八條規(guī)定：“合同法第一百六十七條第一款規(guī)定的“分期付款”，系指買(mǎi)受人將應(yīng)付的總價(jià)款在一定期間內(nèi)至少分三次向出賣(mài)人支付?！币簿褪钦f(shuō)，分期付款僅指分三期以上的付款方式，今后分兩次付款不再視為分期付款；二是，突出了對(duì)買(mǎi)方權(quán)益的保護(hù)。根據(jù)《合同法司法解釋三》第三十九條第一款規(guī)定：“分期付款買(mǎi)賣(mài)合同約定出賣(mài)人在解除合同時(shí)可以扣留已受領(lǐng)價(jià)金，出賣(mài)人扣留的金額超過(guò)標(biāo)的物使

用費(fèi)以及標(biāo)的物受損賠償額，買(mǎi)受人請(qǐng)求返還超過(guò)部分的，人民法院應(yīng)予支持?！蓖瑫r(shí)，針對(duì)標(biāo)的物沒(méi)有約定使用費(fèi)的情況，該解釋又規(guī)定：“當(dāng)事人對(duì)標(biāo)的物的使用費(fèi)沒(méi)有約定的，人民法院可以參照當(dāng)?shù)赝?lèi)標(biāo)的物的租金標(biāo)準(zhǔn)確定?！?/p>

在房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控不斷加強(qiáng)的今天，規(guī)范分期付款的各項(xiàng)權(quán)利義務(wù)顯得格外

重要。為了配合金融杠桿的調(diào)節(jié)作用，銀行貸款利率不斷上調(diào)，一方面，對(duì)于購(gòu)房人來(lái)說(shuō)，按揭貸款購(gòu)房的利息負(fù)擔(dān)也越來(lái)越重，分期付款無(wú)疑是一個(gè)不錯(cuò)的選擇；另一方面，對(duì)于賣(mài)方來(lái)說(shuō)，為了刺激購(gòu)房人的需求提高銷(xiāo)售量，分期付款自然也成了當(dāng)前環(huán)境下賣(mài)方的首先。由此我們可以看出，《合同法司法解釋三》的出臺(tái)，不但能有效保證交易雙反的合法權(quán)利，而且也必將對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)渡過(guò)政策調(diào)控“難關(guān)”發(fā)揮一定的積極作用。

綜上所述，《合同法司法解釋三》的出臺(tái)，必將對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)揮重要作用，與以往相關(guān)規(guī)定相比突出強(qiáng)調(diào)了對(duì)交易安全的保護(hù)。合同不再被輕易認(rèn)定無(wú)效，買(mǎi)賣(mài)雙方應(yīng)通過(guò)不斷完善合同條款來(lái)最大限度的保護(hù)自己的合法權(quán)益。

作者簡(jiǎn)介：龔偉，律師，廣州市房地產(chǎn)協(xié)（學(xué)）會(huì)專(zhuān)家委員，民革黨員，西南政法大學(xué)法學(xué)學(xué)士，西北大學(xué)工商管理碩士（MBA）。

現(xiàn)工作單位：廣東華瑞興律師事務(wù)所

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第四篇：建設(shè)施工合同司法解釋問(wèn)題

為了解決建筑行業(yè)工程款拖欠問(wèn)題

一、建設(shè)工程施工合同效力問(wèn)題

《司法解釋

（二）》已經(jīng)傳遞出強(qiáng)烈的信息，對(duì)于建設(shè)工程施工合同效力的規(guī)定將沿襲《關(guān)于審理建設(shè)工程施工合同糾紛案件適用法律問(wèn)題的解釋

（一）》（以下簡(jiǎn)稱(chēng)“《司法解釋

（一）》”）。在經(jīng)過(guò)一段時(shí)間的爭(zhēng)論后，對(duì)于有關(guān)違反資質(zhì)管理的規(guī)定，最高院一致意見(jiàn)認(rèn)為，建設(shè)工程領(lǐng)域有關(guān)資質(zhì)規(guī)定的立法宗旨和目的，實(shí)際上是為了保障工程質(zhì)量，從這個(gè)角度來(lái)說(shuō)，違反資質(zhì)管理的規(guī)定仍然應(yīng)當(dāng)認(rèn)定為效力性強(qiáng)制性規(guī)定。對(duì)于有關(guān)招投標(biāo)的規(guī)定，《招投標(biāo)法》開(kāi)篇亦明確表明其立法宗旨及目的是維護(hù)社會(huì)公共利益，保障國(guó)家利益及維護(hù)市場(chǎng)交易的穩(wěn)定性。所以認(rèn)為違反招投標(biāo)的規(guī)定也是效力性強(qiáng)制性規(guī)定，因此，就建設(shè)工程施工合同效力問(wèn)題，《司法解釋

（二）》基本沿襲了《司法解釋

（一）》的觀點(diǎn)。但是，在行政管理方面，我國(guó)正在吸收國(guó)外經(jīng)驗(yàn)以減少審批環(huán)節(jié)、下放審批權(quán)力，關(guān)于企業(yè)資質(zhì)的行政管理未來(lái)可能會(huì)取消。

《司法解釋

（一）》第一條 建設(shè)工程施工合同具有下列情形之一的，應(yīng)當(dāng)根據(jù)合同法第五十二條第（五）項(xiàng)的規(guī)定，認(rèn)定無(wú)效：

（一）承包人未取得建筑施工企業(yè)資質(zhì)或者超越資質(zhì)等級(jí)的；

（二）沒(méi)有資質(zhì)的實(shí)際施工人借用有資質(zhì)的建筑施工企業(yè)名義的；

（三）建設(shè)工程必須進(jìn)行招標(biāo)而未招標(biāo)或者中標(biāo)無(wú)效的。

二、工程價(jià)款優(yōu)先受償權(quán)問(wèn)題

優(yōu)先受償權(quán)問(wèn)題備受業(yè)界關(guān)注，在本次司法解釋中的地位亦十分重要，就該問(wèn)題存在爭(zhēng)議較多的有以下幾點(diǎn)：第一，是否需要有效合同才能適用，關(guān)麗法官認(rèn)為如果將無(wú)效合同排除在外，牽涉面將很廣；第二，價(jià)款優(yōu)先受償權(quán)的性質(zhì)，關(guān)法官認(rèn)為，并非一定要在司法解釋中明確其性質(zhì)，可以?xún)H規(guī)定為價(jià)款優(yōu)先受償權(quán)，只要立法目的是一致的，能夠保證工程價(jià)款債權(quán)的實(shí)現(xiàn)即可；第三，優(yōu)先受償權(quán)的主體。關(guān)麗法官認(rèn)為，優(yōu)先權(quán)的權(quán)利范圍應(yīng)當(dāng)很窄，如果把權(quán)利放的很寬，在實(shí)踐中可能在操作中增加負(fù)擔(dān)；第四，優(yōu)先受償權(quán)的行使條件相關(guān)問(wèn)題。關(guān)麗法官認(rèn)為，行使條件問(wèn)題應(yīng)當(dāng)從經(jīng)濟(jì)角度出發(fā)，思考是否有利于經(jīng)濟(jì)利益最大化，是否有利于行業(yè)發(fā)展，具體應(yīng)當(dāng)如何構(gòu)建相關(guān)制度仍有待思考。

《司法解釋

（一）》無(wú)相應(yīng)條款約定，預(yù)計(jì)在《司法解釋

（二）》中，增加工程價(jià)款優(yōu)先權(quán)的解釋規(guī)定。

三、司法鑒定問(wèn)題

關(guān)麗法官的觀點(diǎn)基本可以概括為以下幾點(diǎn)：第一，法院?jiǎn)?dòng)鑒定程序不規(guī)范；第二，鑒定范圍確定不準(zhǔn)確，導(dǎo)致鑒定結(jié)果不僅沒(méi)有平息紛爭(zhēng)，而且增加矛盾；第三，鑒定報(bào)告審核問(wèn)題，由于鑒定報(bào)告具有很強(qiáng)專(zhuān)業(yè)性，法官往往難以識(shí)別鑒定報(bào)告中存在的問(wèn)題；第四，鑒定部門(mén)的管理混亂，監(jiān)管缺失，相關(guān)配套法律制度不完善，造成鑒定報(bào)告程序上存在瑕疵，由此影響鑒定報(bào)告的效力。在《司法解釋

（二）》中，關(guān)麗法官也希望能從制度構(gòu)建上解決這個(gè)問(wèn)題，但由于現(xiàn)實(shí)中相關(guān)行政部門(mén)并無(wú)加強(qiáng)監(jiān)管力度的傾向，制度能否落實(shí)仍令人擔(dān)憂。

《司法解釋

（一）》第十五條 建設(shè)工程竣工前，當(dāng)事人對(duì)工程質(zhì)量發(fā)生爭(zhēng)議，工程質(zhì)量經(jīng)鑒定合格的，鑒定期間為順延工期期間。

《司法解釋

（一）》第二十二條 當(dāng)事人約定按照固定價(jià)結(jié)算工程價(jià)款，一方當(dāng)事人請(qǐng)求對(duì)建設(shè)工程造價(jià)進(jìn)行鑒定的，不予支持。

《司法解釋

（一）》第二十三條 當(dāng)事人對(duì)部分案件事實(shí)有爭(zhēng)議的，僅對(duì)有爭(zhēng)議的事實(shí)進(jìn)行鑒定，但爭(zhēng)議事實(shí)范圍不能確定，或者雙方當(dāng)事人請(qǐng)求對(duì)全部事實(shí)鑒定的除外。

四、財(cái)產(chǎn)返還問(wèn)題

《司法解釋

（一）》第二條規(guī)定，建設(shè)工程施工合同被認(rèn)定無(wú)效，但工程竣工驗(yàn)收合格的，承包人請(qǐng)求參照合同約定結(jié)算工程價(jià)款的，法院應(yīng)予以支持。對(duì)于該條款需要注意以下幾點(diǎn)，一是參照合同約定結(jié)算合同價(jià)款，參照的是工程造價(jià)的計(jì)價(jià)方法和標(biāo)準(zhǔn)；二是工程未經(jīng)竣工驗(yàn)收，如何參照合同約定，是否可以參照合同約定，是否具備參照要件；三是確定工程造價(jià)數(shù)額，是否要考慮當(dāng)事人過(guò)錯(cuò)。從審判實(shí)踐來(lái)看，基本原則是按照雙方真實(shí)合意、實(shí)際履行的合同作為參照來(lái)結(jié)算工程價(jià)款。至于當(dāng)事人的過(guò)錯(cuò)是否要考慮，因建設(shè)工程施工合同被認(rèn)定無(wú)效后，常態(tài)都會(huì)產(chǎn)生因履行無(wú)效合同而導(dǎo)致?lián)p失，關(guān)麗法官認(rèn)為，返還財(cái)產(chǎn)是折價(jià)補(bǔ)償?shù)囊环N方式，應(yīng)當(dāng)沒(méi)有雙方當(dāng)事人過(guò)錯(cuò)的認(rèn)定余地。工程施工合同中當(dāng)事人過(guò)錯(cuò)可以放在損失賠償中考慮，由雙方當(dāng)事人依照過(guò)錯(cuò)的原則來(lái)進(jìn)行分擔(dān)。

《司法解釋

（一）》第二條 建設(shè)工程施工合同無(wú)效，但建設(shè)工程經(jīng)竣工驗(yàn)收合格，承包人請(qǐng)求參照合同約定支付工程價(jià)款的，應(yīng)予支持。

五、損失賠償問(wèn)題

損失賠償是在合同無(wú)效后用于平衡當(dāng)事人利益失衡的構(gòu)想。主要解決如何在合同認(rèn)定無(wú)效后，平衡當(dāng)事人利益關(guān)系。

《司法解釋

（一）》第三條 建設(shè)工程施工合同無(wú)效，且建設(shè)工程經(jīng)竣工驗(yàn)收不合格的，按照以下情形分別處理：

（一）修復(fù)后的建設(shè)工程經(jīng)竣工驗(yàn)收合格，發(fā)包人請(qǐng)求承包人承擔(dān)修復(fù)費(fèi)用的，應(yīng)予支持；

（二）修復(fù)后的建設(shè)工程經(jīng)竣工驗(yàn)收不合格，承包人請(qǐng)求支付工程價(jià)款的，不予支持。

因建設(shè)工程不合格造成的損失，發(fā)包人有過(guò)錯(cuò)的，也應(yīng)承擔(dān)相應(yīng)的民事責(zé)任。

六、實(shí)際施工人保護(hù)問(wèn)題

《司法解釋

（二）》欲將《司法解釋

（一）》第26條刪除，即將不再對(duì)實(shí)際施工人進(jìn)行特殊保護(hù)。關(guān)麗法官認(rèn)為，《司法解釋

（一）》中的規(guī)定是為了配合國(guó)家保護(hù)農(nóng)民工解決三角債等政策，現(xiàn)在歷史使命已經(jīng)完成，但此后實(shí)際施工人的工資如何保護(hù)，仍然有待思考。

《司法解釋

（一）》第二十六條 實(shí)際施工人以轉(zhuǎn)包人、違法分包人為被告起訴的，人民法院應(yīng)當(dāng)依法受理。

實(shí)際施工人以發(fā)包人為被告主張權(quán)利的，人民法院可以追加轉(zhuǎn)包人或者違法分包人為本案當(dāng)事人。發(fā)包人只在欠付工程價(jià)款范圍內(nèi)對(duì)實(shí)際施工人承擔(dān)責(zé)任。

七、合作開(kāi)發(fā)責(zé)任問(wèn)題

合作開(kāi)發(fā)房地產(chǎn)的雙方，對(duì)工程價(jià)款債務(wù)是否應(yīng)承擔(dān)連帶責(zé)任。本問(wèn)題目前仍存在很大爭(zhēng)議，無(wú)任何傾向性，因此可能《司法解釋

（二）》仍很難做出明確規(guī)定。

《司法解釋

（一）》中未進(jìn)行明確界定，《司法解釋

（二）》預(yù)計(jì)仍不會(huì)做出明確規(guī)定

第五篇：施工合同司法解釋2 征求意見(jiàn)稿

關(guān)于審理建設(shè)工程施工合同糾紛案件

適用法律問(wèn)題的解釋

（二）（征求意見(jiàn)稿）

為正確審理建設(shè)工程施工合同糾紛案件，根據(jù)《中華人民共和國(guó)民法通則》、《中華人民共和國(guó)合同法》、《中華人民共和國(guó)民事訴訟法》等法律規(guī)定，結(jié)合民事審判實(shí)踐，作如下解釋。

一 合同效力

第一條【違法建筑施工合同無(wú)效】

當(dāng)事人以建設(shè)單位未辦理建設(shè)工程規(guī)劃許可證為由，請(qǐng)求認(rèn)定建設(shè)工程施工合同無(wú)效的，應(yīng)予支持。

第二條【依法應(yīng)認(rèn)定有效的五種合同】

當(dāng)事人以建設(shè)工程施工合同具有下列情形之一，主張無(wú)效的，不予支持。

（一）承包人未取得建筑施工企業(yè)資質(zhì)或者超越資質(zhì)等級(jí)的；

（二）沒(méi)有資質(zhì)的實(shí)際施工人借用有資質(zhì)的建筑施工企業(yè)名義的；

（三）建設(shè)工程必須進(jìn)行招標(biāo)而未招標(biāo)或者中標(biāo)無(wú)效； 另一種意見(jiàn)：刪除

第三條【內(nèi)部承包的認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)】

承包人與其下屬分支機(jī)構(gòu)或者職工簽訂合同，將其承包的全部或者部分工程承包給其下屬分支機(jī)構(gòu) 或者職工施工，并對(duì)其下屬分支機(jī)構(gòu)或者職工的施工進(jìn)行財(cái)務(wù)管理、技術(shù)指導(dǎo)、質(zhì)量監(jiān)管等必要管理的，應(yīng)認(rèn)定為企業(yè)內(nèi)部承包合同。當(dāng)事人以上述內(nèi)部承包合同的 承包人無(wú)施工資質(zhì)為由，請(qǐng)求認(rèn)定合同無(wú)效的，不予支持。第四條【中標(biāo)通知書(shū)的性質(zhì)】

招標(biāo)人向中標(biāo)人發(fā)出中標(biāo)通知書(shū)后，建設(shè)工程施工合同成立。招標(biāo)人無(wú)正當(dāng)理由不簽訂書(shū)面合同，中標(biāo)人請(qǐng)求招標(biāo)人承擔(dān)違約賠償責(zé)任的，應(yīng)予支持。另一種意見(jiàn)：招標(biāo)人向中標(biāo)人發(fā)出中標(biāo)通知書(shū)后，建設(shè)工程預(yù)約施工合同成立。招標(biāo)人無(wú)正當(dāng)理由不簽訂書(shū)面合同，中標(biāo)人請(qǐng)求招標(biāo)人承擔(dān)建設(shè)工程預(yù)約施工合同違 約賠償責(zé)任的，應(yīng)予支持。

第五條【不屬于必須招標(biāo)工程進(jìn)行招標(biāo)的法律效果】

發(fā)包人將依法不屬于必須招標(biāo)的工程進(jìn)行招標(biāo)后，與承包人另行訂立的建設(shè)工程施工合同與備案的 中標(biāo)合同實(shí)質(zhì)性?xún)?nèi)容不一致，當(dāng)事人請(qǐng)求以備案的中標(biāo)合同作為結(jié)算工程價(jià)款根據(jù)的，應(yīng)予支持。另一種意見(jiàn)：發(fā)包人將依法不屬于必須招標(biāo)的工程進(jìn)行招標(biāo)后，與承包人另行訂立的建設(shè)工程施工合同與備案的中標(biāo)合同實(shí)質(zhì)性?xún)?nèi)容不一致的，以雙方實(shí)際履行的合 同作為結(jié)算工程價(jià)款的根據(jù)。第六條【合作開(kāi)發(fā)房地產(chǎn)合同當(dāng)事人責(zé)任】

合作開(kāi)發(fā)房地產(chǎn)合同一方當(dāng)事人作為發(fā)包人與承包人訂立建設(shè)工程施工合同，承包人請(qǐng)求合作開(kāi)發(fā) 房地產(chǎn)合同的其他當(dāng)事人對(duì)發(fā)包人建設(shè)工程價(jià)款債務(wù)承擔(dān)連帶責(zé)任的，不予支持。另一種意見(jiàn)：合作開(kāi)發(fā)房地產(chǎn)合同一方當(dāng)事人作為發(fā)包人與承包人訂立建設(shè)工程施工合同，承包人請(qǐng)求合作開(kāi)發(fā)房地產(chǎn)合同的其他當(dāng)事人對(duì)施工合同債務(wù)承擔(dān)連帶責(zé) 任的，應(yīng)予支持。

二 工期、工程質(zhì)量

第七條【工期順延的認(rèn)定】

當(dāng)事人對(duì)工程日期是否應(yīng)當(dāng)順延有爭(zhēng)議的，按照施工過(guò)程中形成的簽證等書(shū)面文件確認(rèn)。當(dāng)事人約定，承包人不在約定時(shí)間內(nèi)提出工期順延申請(qǐng)視為工期不順延的，按照約定處理。

第八條【發(fā)包人質(zhì)量主張的處理】

承包人請(qǐng)求發(fā)包人給付工程價(jià)款糾紛案件中，發(fā)包人以工程質(zhì)量不合格或者不符合合同約定為由主張減少工程價(jià)款的，應(yīng)作為抗辯處理；發(fā)包人主張承包人承擔(dān)建設(shè)工程質(zhì)量違約賠償責(zé)任的，應(yīng)作為反訴處理。

四 工程價(jià)款的結(jié)算 第九條【合同實(shí)質(zhì)性?xún)?nèi)容的范圍及背離判斷標(biāo)準(zhǔn)】

招標(biāo)投標(biāo)法第四十六條規(guī)定的“合同實(shí)質(zhì)性?xún)?nèi)容”，主要包括合同工期、工程價(jià)款、工程項(xiàng)目性質(zhì)等。人民法院應(yīng)當(dāng)綜合備案的中標(biāo)合同價(jià)款、工程性質(zhì)、施工工藝、實(shí)質(zhì)性?xún)?nèi)容變更的程度，依據(jù)誠(chéng)實(shí)信用原則認(rèn)定當(dāng)事人另行訂立的建設(shè)工程施工合同是否背離中標(biāo)合同實(shí)質(zhì)性?xún)?nèi)容。

第十條【變更中標(biāo)合同實(shí)質(zhì)性?xún)?nèi)容的例外情形】

建設(shè)工程開(kāi)工后，因設(shè)計(jì)變更、建設(shè)工程規(guī)劃指標(biāo)調(diào)整等客觀原因，發(fā)包人與承包人變更合同工期、工程價(jià)款、工程項(xiàng)目性質(zhì)等約定的，不應(yīng)認(rèn)定為變更中標(biāo)合同的實(shí)質(zhì)性?xún)?nèi)容。

第十一條【僅登記備案合同的效力】

當(dāng)事人在相關(guān)行政管理部門(mén)備案的施工合同未經(jīng)招標(biāo)投標(biāo)，不適用招標(biāo)投標(biāo)法第四十六條規(guī)定。當(dāng)事人僅以雙方另行訂立的合同與上述備案合同的實(shí)質(zhì)性?xún)?nèi)容不一致為由，請(qǐng)求依據(jù)《建設(shè)工程施工合同糾紛案件適用法律問(wèn)題的解釋》第二十一條規(guī)定結(jié)算工程價(jià)款的，不予支持。

第十二條【多份無(wú)效合同的結(jié)算】

當(dāng)事人就同一建設(shè)工程訂立的數(shù)份施工合同均被認(rèn)定無(wú)效，應(yīng)當(dāng)參照當(dāng)事人實(shí)際履行的合同約定結(jié)算工程價(jià)款。不能確定實(shí)際履行合同的，可以參照后訂立的合同約定結(jié)算工程價(jià)款。

第十三條【審計(jì)機(jī)關(guān)等行政審計(jì)不能作為結(jié)算依據(jù)】

發(fā)包人主張以審計(jì)機(jī)關(guān)出具的審計(jì)報(bào)告或者財(cái)政評(píng)審機(jī)構(gòu)出具的評(píng)審結(jié)論作為工程價(jià)款結(jié)算依據(jù)的，不予支持。但當(dāng)事人另有約定的除外。