第一篇：合作開(kāi)發(fā)房地產(chǎn)項(xiàng)目合同的法律效力分析

合作開(kāi)發(fā)房地產(chǎn)項(xiàng)目合同的法律效力分析

作者：蔡江林

(本文發(fā)表于《武漢房地產(chǎn)》2009年第三期)

房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)時(shí)刻面臨來(lái)自于法律、政策、管理和市場(chǎng)等各個(gè)方面的風(fēng)險(xiǎn)，合作開(kāi)發(fā)房地產(chǎn)情況尤為復(fù)雜。但以合作的形式共同開(kāi)發(fā)房地產(chǎn)項(xiàng)目，又是我國(guó)現(xiàn)行土地制度的必然產(chǎn)物。因?yàn)閲?guó)家所享有國(guó)有土地的所有權(quán)是不可動(dòng)搖的、不可轉(zhuǎn)讓的。國(guó)家土地所有權(quán)不可能授予任何民事主體，也不可能進(jìn)入市場(chǎng)流轉(zhuǎn)。所以國(guó)有土地只能通過(guò)使用權(quán)來(lái)進(jìn)行合法利用和流轉(zhuǎn)，這就決定了國(guó)有土地的使用權(quán)人可以通過(guò)土地作為出資與他人合作開(kāi)發(fā)房地產(chǎn)，實(shí)現(xiàn)土地要素與資金要素的結(jié)合，從而在最大程度上實(shí)現(xiàn)了國(guó)有土地使用權(quán)人的權(quán)利。

鑒于合作開(kāi)發(fā)合同糾紛案件比例較高且案件復(fù)雜程度較高，又缺乏法律依據(jù)，最高人民法院《關(guān)于審理涉及國(guó)有土地使用權(quán)合同糾紛案件適用法律問(wèn)題的解釋》（以下簡(jiǎn)稱(chēng)《解釋》）對(duì)合作開(kāi)發(fā)房地產(chǎn)作了比較詳細(xì)的規(guī)定，是人民法院處理合作開(kāi)發(fā)房地產(chǎn)項(xiàng)目法律糾紛的重要法律依據(jù)，該《解釋》僅“合作開(kāi)發(fā)房地產(chǎn)合同糾紛”一節(jié)就有14條，占去《解釋》整個(gè)28個(gè)條文的一半?，F(xiàn)本文結(jié)合《解釋》，對(duì)房地產(chǎn)合作開(kāi)發(fā)合同效力法律認(rèn)定的幾個(gè)因素作一探討。

合作開(kāi)發(fā)房地產(chǎn)項(xiàng)目合同的法律定義

我國(guó)《城市房地產(chǎn)管理法》第27條規(guī)定：“依法取得的土地使用權(quán)，可以依照本法和有關(guān)法律、行政法規(guī)的規(guī)定，作價(jià)入股，合資、合作開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)房地產(chǎn)?！?/p>

最高人民法院《解釋》第14條規(guī)定：“本解釋所稱(chēng)的合作開(kāi)發(fā)房地產(chǎn)合同，是指當(dāng)事人訂立的以提供出讓土地使用權(quán)、資金等作為共同投資，共享利潤(rùn)、共擔(dān)風(fēng)險(xiǎn)合作開(kāi)發(fā)房地產(chǎn)為基本內(nèi)容的協(xié)議?！?/p>

從《城市房地產(chǎn)管理法》中所規(guī)定的合作開(kāi)發(fā)形式，實(shí)際上只是一種狹義的合作開(kāi)發(fā)，而《解釋》中所規(guī)定的合作開(kāi)發(fā)房地產(chǎn)是一種廣義的合作開(kāi)發(fā)，只要是雙方合作在土地上增添建筑物的活動(dòng)，都可以歸入房地產(chǎn)項(xiàng)目合作開(kāi)發(fā)的范疇。它不限于一方出地，另一方出資，也可以是雙方共同出資出地；它不限于高開(kāi)發(fā)后進(jìn)入市場(chǎng)，也可以建設(shè)完畢后歸自己使用；合建的主體也不局限于企事業(yè)

單位，而可以是單位和自然人之間，或者自然人和自然人之間。

影響合作開(kāi)發(fā)房地產(chǎn)項(xiàng)目合同法律效力的因素

一、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)資質(zhì)

《解釋》第15條規(guī)定：“合作開(kāi)發(fā)房地產(chǎn)合同的當(dāng)事人一方具備房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)資質(zhì)的，應(yīng)當(dāng)認(rèn)定合同有效。當(dāng)事人雙方均不具備房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)資質(zhì)的，應(yīng)當(dāng)認(rèn)定合同無(wú)效。但起訴前當(dāng)事人一方已經(jīng)取得房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)資質(zhì)或者已依法合作成立具有房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)資質(zhì)的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的，應(yīng)當(dāng)認(rèn)定合同有效。”

《解釋》的這個(gè)規(guī)定，正與合作開(kāi)發(fā)房地產(chǎn)合同并不需要合作各方“共同經(jīng)營(yíng)”的精神相吻合。由于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)非常復(fù)雜，投資者出于自身?xiàng)l件或者其他因素的考慮而不參與房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)，即體現(xiàn)了當(dāng)事人的自愿原則，也不妨害國(guó)家的市場(chǎng)管理秩序、社會(huì)公共利益，不違反國(guó)家強(qiáng)制性法律法規(guī)。因此，合作各方有權(quán)約定是否共同經(jīng)營(yíng)。既然法律不要求合作各方共同經(jīng)營(yíng)，當(dāng)然也沒(méi)有必要要求合作各方都必須具有房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)資質(zhì)。當(dāng)然鑒于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的復(fù)雜性和專(zhuān)業(yè)性，《解釋》規(guī)定了至少合作方有一方要具備開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)資質(zhì)。

二、土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓限制條件

1、尚未取得《國(guó)有土地使用權(quán)》證書(shū)的《解釋》第九條規(guī)定：“轉(zhuǎn)讓方未取得出讓土地使用權(quán)證書(shū)與受讓方訂立合同轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)，起訴前轉(zhuǎn)讓方已經(jīng)取得出讓土地使用權(quán)證書(shū)或者有批準(zhǔn)權(quán)的人民政府同意轉(zhuǎn)讓的，應(yīng)當(dāng)認(rèn)定合同有效?！?/p>

2、使用權(quán)性質(zhì)為劃撥土地

《解釋》第16條規(guī)定：“土地使用權(quán)人未經(jīng)有批準(zhǔn)權(quán)的人民政府批準(zhǔn)，以劃撥土地使用權(quán)作為投資與他人訂立合同合作開(kāi)發(fā)房地產(chǎn)的，應(yīng)當(dāng)認(rèn)定合同無(wú)效。但起訴前已經(jīng)辦理批準(zhǔn)手續(xù)的，應(yīng)當(dāng)認(rèn)定合同有效?！?/p>

劃撥土地使用權(quán)是土地使用者經(jīng)縣以上級(jí)政府依法批準(zhǔn)，在繳納補(bǔ)償、安置等費(fèi)用后取得的或者無(wú)償取得的沒(méi)有使用期限限制的國(guó)有土地使用權(quán)。其特點(diǎn)是取得的法定性、取得的無(wú)償性或低償性、使用的無(wú)期限性和處分的局限性、正是

基于上述特征，劃撥的土地未經(jīng)過(guò)批準(zhǔn)不得作為投資參與合作開(kāi)發(fā)房地產(chǎn)。

這里所指的“批準(zhǔn)”指的是經(jīng)過(guò)縣以上級(jí)人民政府批準(zhǔn)，并由土地使用權(quán)受讓人辦理使用權(quán)出讓手續(xù)，并依照國(guó)家的有關(guān)規(guī)定繳納土地出讓金。

“偽合作開(kāi)發(fā)房地產(chǎn)項(xiàng)目合同”的認(rèn)定

“共同出資、共同經(jīng)營(yíng)、共享利潤(rùn)、共擔(dān)風(fēng)險(xiǎn)”是合作開(kāi)發(fā)房地產(chǎn)法律關(guān)系的基本特征，如果合同約定以土地使用權(quán)投資或者提供資金的當(dāng)事人不承擔(dān)經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)，只收取固定利益，則雙方不具備合作開(kāi)發(fā)的所應(yīng)當(dāng)具備的“風(fēng)險(xiǎn)共擔(dān)”的特征，其收取的固定利益已經(jīng)成為“投入”土地使用權(quán)或者現(xiàn)金的對(duì)價(jià)，這已經(jīng)背離了合作開(kāi)發(fā)房地產(chǎn)的本意，其法律性質(zhì)和與其他合同特征一致，法律上當(dāng)當(dāng)事人的意思表示的外在形式和內(nèi)在真實(shí)意思并不一致的情況下，一般采用以真實(shí)意思確定法律關(guān)系性質(zhì)。

《解釋》中對(duì)一些名為合作開(kāi)發(fā)但合同約定的內(nèi)容又名不副實(shí)的情況做了規(guī)定，具體是

1、名為合作開(kāi)發(fā)房地產(chǎn)實(shí)為土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓

《解釋》第24條規(guī)定：“合作開(kāi)發(fā)房地產(chǎn)合同約定提供土地使用權(quán)的當(dāng)事人不承擔(dān)經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)，只收取固定利益的，應(yīng)當(dāng)認(rèn)定為土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓合同。”

2、名為合作開(kāi)發(fā)房地產(chǎn)實(shí)為房屋買(mǎi)賣(mài)

《解釋》第25條規(guī)定：“合作開(kāi)發(fā)房地產(chǎn)合同約定提供資金的當(dāng)事人不承擔(dān)經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)，只分配固定數(shù)量房屋的，應(yīng)當(dāng)認(rèn)定為房屋買(mǎi)賣(mài)合同。”

3、名為合作開(kāi)發(fā)房地產(chǎn)實(shí)為借款

《解釋》第26條規(guī)定：“合作開(kāi)發(fā)房地產(chǎn)合同約定提供資金的當(dāng)事人不承擔(dān)經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)，只收取固定數(shù)額貨幣的，應(yīng)當(dāng)認(rèn)定為借款合同?！?/p>

4、名為合作開(kāi)發(fā)房地產(chǎn)實(shí)為房屋租賃

《解釋》第24條規(guī)定：“合作開(kāi)發(fā)房地產(chǎn)合同約定提供資金的當(dāng)事人不承擔(dān)經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)，只以租賃或者其他形式使用房屋的，應(yīng)當(dāng)認(rèn)定為房屋租賃合同?！?/p>

人民法院對(duì)合作開(kāi)發(fā)房地產(chǎn)項(xiàng)目合同的認(rèn)定及審判原則

根據(jù)最高人民法院負(fù)責(zé)人就《關(guān)于審理涉及國(guó)有土地使用權(quán)合同糾紛案件適

用法律問(wèn)題的解釋》的說(shuō)明及司法審判實(shí)踐，人民法院對(duì)于合作開(kāi)發(fā)房地產(chǎn)項(xiàng)目的認(rèn)定及審判大致遵循一下原則。

1、集體土地和農(nóng)業(yè)用地不適用《解釋》

按照《土地管理法》確立的土地用途管制制度和基本農(nóng)田保護(hù)制度，我國(guó)土地分為農(nóng)用地、建設(shè)用地和未利用地，嚴(yán)格限制農(nóng)用地轉(zhuǎn)為建設(shè)用地。在國(guó)有土地上，對(duì)于按照土地利用總體規(guī)劃劃入基本農(nóng)田保護(hù)區(qū)的農(nóng)用地要嚴(yán)格管理，因房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)建設(shè)需要使用國(guó)有建設(shè)用地的，可通過(guò)出讓或者劃撥的方式取得；涉及農(nóng)用地轉(zhuǎn)為建設(shè)用地的，應(yīng)當(dāng)辦理農(nóng)用地轉(zhuǎn)用審批手續(xù)。因此，《解釋》調(diào)整的國(guó)有土地范圍為國(guó)有建設(shè)用地，不包括國(guó)有農(nóng)用地。

2、不輕易確認(rèn)合同無(wú)效，促進(jìn)社會(huì)和諧穩(wěn)定。

合同效力的認(rèn)定不僅關(guān)系著土地交易關(guān)系的穩(wěn)定和當(dāng)事人合法權(quán)益的保護(hù)，而且關(guān)系到房地產(chǎn)市場(chǎng)的有序發(fā)展。因此，《解釋》根據(jù)《合同法》的規(guī)定，結(jié)合社會(huì)現(xiàn)狀和審判實(shí)際，在對(duì)欠缺生效條件合同的效力認(rèn)定處理上，采取了補(bǔ)救性的措施，即當(dāng)事人只要在向人民法院起訴前，符合法律、行政法規(guī)規(guī)定的條件，不存在《合同法》第52條規(guī)定的無(wú)效情形，就應(yīng)當(dāng)認(rèn)定合同有效，盡量尊重當(dāng)事人雙方的意思表示，不輕易確認(rèn)合同無(wú)效，以促進(jìn)合同加速履行和社會(huì)資源的有效利用。同時(shí)，對(duì)當(dāng)事人訂立的隱藏真意的合同，我們按照合同約定的實(shí)質(zhì)內(nèi)容，作出符合當(dāng)事人真實(shí)意思表示的認(rèn)定,而不是簡(jiǎn)單地認(rèn)定合同無(wú)效。此外，在合同的解除上，《解釋》嚴(yán)格當(dāng)事人行使解除權(quán)的條件，只有在出現(xiàn)根本違約，合同目的無(wú)法實(shí)現(xiàn)的情況下，當(dāng)事人請(qǐng)求解除的才予以支持。這樣，人民法院在適用法律過(guò)程中既能維護(hù)法律的嚴(yán)肅性，又能維護(hù)合同交易關(guān)系的穩(wěn)定性，確保房地產(chǎn)市場(chǎng)快速發(fā)展。

第二篇：房地產(chǎn)項(xiàng)目合作開(kāi)發(fā)合同

房地產(chǎn)項(xiàng)目合作開(kāi)發(fā)合同

甲方：亞丹青源文化傳媒發(fā)展有限公司（以下簡(jiǎn)稱(chēng)甲方）合同簽訂地：海口市合同編號(hào)：20100812 乙方：海南嘉源房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司（以下簡(jiǎn)稱(chēng)乙方）簽訂日期：根據(jù)《中華人民共和國(guó)民法通則》、《中華人民共和國(guó)合同法》及其他有關(guān)法律、法規(guī)的規(guī)定，甲乙雙方本著平等自愿、互惠互利的原則，就合作開(kāi)發(fā)“三亞海螺農(nóng)場(chǎng)丹青源”項(xiàng)目事宜，經(jīng)友好協(xié)商，達(dá)成如下協(xié)議，以明確責(zé)任，共同遵守。

一、項(xiàng)目概況

本項(xiàng)目位于三亞市海螺農(nóng)場(chǎng)丹青源地塊，項(xiàng)目以世界藝術(shù)家聯(lián)合總會(huì)、人民日?qǐng)?bào)海外版炎黃東（三亞）文化傳媒發(fā)展有限公司、中國(guó)反腐網(wǎng)、廉政書(shū)畫(huà)院、世界藝術(shù)家網(wǎng)、共同創(chuàng)辦，名稱(chēng)為“丹青源養(yǎng)生創(chuàng)作基地”。項(xiàng)目用地面積23畝，規(guī)劃用地性質(zhì)為農(nóng)業(yè)用地（合作后要變?yōu)樯虡I(yè)用地）。項(xiàng)目總建筑面積30000平方米。具體位置、面積以及項(xiàng)目規(guī)劃經(jīng)濟(jì)指標(biāo)按今后文件批復(fù)，雙方約定嚴(yán)格按照文件規(guī)定的規(guī)劃進(jìn)行建設(shè)，不得單方面擅自更改。

二、合作形式

甲方負(fù)責(zé)辦理項(xiàng)目前期的土地證，（規(guī)劃設(shè)計(jì)、規(guī)劃審批、直至施工許可證等相關(guān)手續(xù)，項(xiàng)目實(shí)施過(guò)程中甲乙雙方共同負(fù)責(zé)辦理，乙方承擔(dān)相關(guān)費(fèi)用）。工程前期的相關(guān)手續(xù)包括但不限于下列事項(xiàng)：

1、建設(shè)項(xiàng)目的立項(xiàng)和可行性研究報(bào)告

2、建設(shè)項(xiàng)目的市場(chǎng)調(diào)研，確定開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的整體方案；

3、規(guī)劃方案設(shè)計(jì)和規(guī)劃方案的報(bào)批；

4、申領(lǐng)《土地證》；

5、協(xié)助乙方簽訂《建筑設(shè)計(jì)合同》；

6、設(shè)計(jì)方案和施工圖的審批；

7、申領(lǐng)《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》；

8、委托質(zhì)檢工作；

9、申辦《施工許可證》；

10、辦理規(guī)劃驗(yàn)線。

甲方在本協(xié)議生效后的半年內(nèi)負(fù)責(zé)拿到本項(xiàng)目的土地證及相關(guān)文件。

三、合作期限

自本合同簽訂之日起至本協(xié)議約定的丹青源所有房屋全部分配完畢之日止。

1、乙方作為項(xiàng)目經(jīng)營(yíng)方，在該項(xiàng)目中負(fù)責(zé)項(xiàng)目的工程設(shè)計(jì)、工程建設(shè)、房屋銷(xiāo)售，并代表甲方對(duì)第三方享有項(xiàng)目開(kāi)發(fā)商的全部權(quán)利。

2、甲方確保對(duì)本協(xié)議約定的項(xiàng)目擁有完整的產(chǎn)權(quán)，以及對(duì)該項(xiàng)目建設(shè)的合法性。

3、乙方對(duì)合作開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的工程建設(shè)享有完全自主的經(jīng)營(yíng)管理權(quán)，包括對(duì)外簽約、建筑施工方選定、人事任免以及財(cái)務(wù)支出等，甲方不得無(wú)故干涉。

四、分配比例

雙方約定本協(xié)議范圍的工程項(xiàng)目建成竣工后，按以下分配比例及分配方式進(jìn)行分配：其中房產(chǎn)的所有權(quán)屬于甲方的占建筑總面積的28%，其中房產(chǎn)的所有權(quán)屬于乙方的占建筑總面積的72%，無(wú)法進(jìn)行整體分割的，住宅房屋按照建筑面積每平方米人民幣8000元的估價(jià)，商鋪、商場(chǎng)按照建筑面積每平方米人民幣15000元的估價(jià)進(jìn)行分割，要房的一方須向另一方支付房款,甲方不應(yīng)以任何理由自行銷(xiāo)售，但由甲方負(fù)責(zé)的免費(fèi)房或贈(zèng)送房可以在不涉及整體銷(xiāo)售的情況下由甲方自行決定。

五、銷(xiāo)售

本項(xiàng)目的銷(xiāo)售由甲方負(fù)責(zé)組成銷(xiāo)售隊(duì)伍統(tǒng)一對(duì)外銷(xiāo)售或委托第三方進(jìn)行銷(xiāo)售，其銷(xiāo)售所得款首先用于支付乙方對(duì)本項(xiàng)目的墊付、借付款，其余的部份在工程完成竣工驗(yàn)收后按本協(xié)議約定的分配比例進(jìn)行分配。

六、甲方權(quán)利與義務(wù)

1、甲方負(fù)責(zé)提供本項(xiàng)目開(kāi)發(fā)所需的所有合法證件、資料。

2、甲方負(fù)責(zé)辦理項(xiàng)目前期的土地證，及相關(guān)文件。

3、甲方應(yīng)在本協(xié)議簽訂之日起五個(gè)工作日內(nèi)，與乙方共同到公證處對(duì)本協(xié)議進(jìn)行公證，公證所產(chǎn)生的費(fèi)用由雙方各自負(fù)責(zé)。

4、在項(xiàng)目建設(shè)過(guò)程中，甲方應(yīng)負(fù)責(zé)施工現(xiàn)場(chǎng)周邊關(guān)系的協(xié)調(diào)、處理，排除項(xiàng)目周邊單位或居民對(duì)乙方正當(dāng)開(kāi)發(fā)建設(shè)工作的干擾，保證乙方開(kāi)發(fā)建設(shè)工作的順利進(jìn)行。

5、甲方代表除乙方外的其他股東與乙方合作，若其他股東有異議的，由甲方負(fù)全責(zé)。

6、甲方用樂(lè)東養(yǎng)植的土地作為擔(dān)保，乙方借款500萬(wàn)元給甲方。

七、乙方權(quán)利與義務(wù)

1、乙方負(fù)責(zé)籌措建造丹青源。本協(xié)議范圍的工程所需的全部工程款資金。

2、為保證項(xiàng)目開(kāi)發(fā)工作的順利進(jìn)行，乙方定員派出一名工作人員協(xié)助甲方的規(guī)劃報(bào)批、規(guī)劃設(shè)計(jì)以及申請(qǐng)施工許可證等相關(guān)工作的辦理和預(yù)售證、產(chǎn)權(quán)證、土地證等業(yè)務(wù)的辦理。

3、乙方承擔(dān)本項(xiàng)目在工程建設(shè)期間所發(fā)生的與本工程建造有關(guān)的債權(quán)債務(wù)。

4、乙方在項(xiàng)目完成后負(fù)責(zé)向甲方交回甲方所提供的相關(guān)行政手續(xù)。

5、乙方應(yīng)在甲方提交樂(lè)東養(yǎng)植相關(guān)的所有資料、證件原件后，給甲方500萬(wàn)元。該筆款項(xiàng)在甲方所占有的本項(xiàng)目的28%股份所應(yīng)得的銷(xiāo)售房款中扣還。

八、項(xiàng)目實(shí)施方式

1、自甲方取得本項(xiàng)目的土地證，及相關(guān)文件后十個(gè)工作日內(nèi)由甲方負(fù)責(zé)清理、拆除項(xiàng)目地塊上的己建構(gòu)筑物、建筑物直至可以交付乙方動(dòng)工建設(shè)。

2、甲方清理完成地塊上的所有己建構(gòu)筑物、建筑物后的1個(gè)月以?xún)?nèi)，乙方負(fù)責(zé)組織工程建設(shè)隊(duì)伍進(jìn)場(chǎng)建設(shè)，且在24個(gè)月內(nèi)建設(shè)完成，工程建設(shè)期間所需的相關(guān)資料、證件由甲方負(fù)責(zé)在施工單位進(jìn)場(chǎng)前提供，由于甲方或政府原因造成的延誤的，工期順延。

3、自本項(xiàng)目1/3的工程量完成結(jié)構(gòu)封頂之日起30天內(nèi)，甲方負(fù)責(zé)辦理完成《商品房預(yù)售許可證》并提交原件給乙方。乙方在甲方辦理預(yù)售許可證的過(guò)程中負(fù)責(zé)及時(shí)提供工程相關(guān)資料。

九、項(xiàng)目相關(guān)資料手續(xù)的移交

1、甲方應(yīng)在本協(xié)議簽訂生效之日起在6個(gè)月內(nèi)辦理完成土地證，及相關(guān)文件，并向乙方移交本項(xiàng)目前期相關(guān)的全部資料原件，包括項(xiàng)目的相關(guān)批文、經(jīng)審核的圖紙的原件等（含電子版本），以備相關(guān)職能部門(mén)及乙方工程項(xiàng)目部隨時(shí)檢查、調(diào)用。

2、甲方向乙方移交的相關(guān)行政手續(xù)包括：丹青源的工商營(yíng)業(yè)執(zhí)照正副本、法人代碼證正副本、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)資質(zhì)證正副本、稅務(wù)登記證正副本、公司公章、法人章、協(xié)議（合同）專(zhuān)用章、財(cái)務(wù)專(zhuān)用章、所有開(kāi)設(shè)的銀行帳戶(hù)。甲方所提供的一切行政手續(xù)由乙方派專(zhuān)人保管，乙方保證所有行政手續(xù)均只局限于本合作項(xiàng)目的正常使用，直至項(xiàng)目最后完成后由甲方負(fù)責(zé)收回。

十、違約責(zé)任

1、任何一方因違反本協(xié)議第一條規(guī)定擅自更改建設(shè)規(guī)劃的，導(dǎo)致銷(xiāo)售價(jià)格下跌或者無(wú)法銷(xiāo)售的，視為違約，應(yīng)向另一方賠償損失。

2、甲方因本協(xié)議第三條第二款約定的產(chǎn)權(quán)有暇疵或者違法導(dǎo)致本協(xié)議約定項(xiàng)目無(wú)法順利完工的，視為甲方違約，乙方有權(quán)解除合同，并要求甲方賠償損失及違約金人民幣壹仟萬(wàn)元。

3、如乙方于本協(xié)議第八條第一款、第三款約定的期限無(wú)法完成的，視為乙方違約，逾期六十日的，甲方有權(quán)解除合同，并要求甲方賠償損失及違約金人民幣壹仟萬(wàn)元。

4、甲方無(wú)法完成本協(xié)議第六條第一款、第叁款、第四款、第伍款、第六款規(guī)定的，視為甲方違約，乙方有權(quán)選擇：①、解除合同，并要求甲方賠償損失及違約金人民幣壹仟萬(wàn)元；②、由乙方接手繼續(xù)完成應(yīng)由甲方完成而甲方未完成的事務(wù)、手續(xù)的辦理，其相關(guān)費(fèi)用在甲方所占有的本項(xiàng)目的30%的股份中扣除，并要求甲方賠償相關(guān)損失。

5、乙方無(wú)法完成本協(xié)議第八條第二款規(guī)定的，視為乙方違約，甲方有權(quán)解除合同，并要求乙方賠償損失。

6、如甲方無(wú)故要求終止合同或有其他違約行為的，應(yīng)向乙方賠償損失及違約金人民幣壹仟萬(wàn)元。

7、任何一方未能履行本協(xié)議規(guī)定的義務(wù)則應(yīng)視為違約，違約方應(yīng)向另一方賠償由此產(chǎn)生的一切經(jīng)濟(jì)損失，并賠償本協(xié)議范圍工程總造價(jià)的5%違約金。

十一、適用法律及爭(zhēng)議解決

1、本協(xié)議訂立、效力、解釋、履行及爭(zhēng)議的解決均受中華人民共和國(guó)法律的保護(hù)和管轄。

2、因履行本協(xié)議發(fā)生爭(zhēng)議，雙方協(xié)商解決，無(wú)法協(xié)商的，雙方同意提交有管轄權(quán)的仲裁委員會(huì)仲裁或向法院起訴。

十二、其他約定

1、工程建設(shè)完成標(biāo)準(zhǔn)：

●內(nèi)墻：混合砂漿抹平。

●地面：水泥砂漿抹平（公共部份完成鋪磚）。

●天棚：混合砂漿抹平（公共部份完成吊頂及括白）。

●門(mén)、窗：外立面相關(guān)的按設(shè)計(jì)圖紙完成，內(nèi)立面預(yù)留門(mén)、窗洞?！駨N房、衛(wèi)生間：供水管到位，預(yù)留接水口，排水管安裝到位?！裢鈮Γ和饬⒚嫦嚓P(guān)的按設(shè)計(jì)圖紙完成。

●供電系統(tǒng)：通電至戶(hù)內(nèi)，公共部份完成照明。

●排水系統(tǒng)：按小區(qū)設(shè)計(jì)要求完成。

●園林綠化：完成小區(qū)園林綠化、裝飾小品。

2、本協(xié)議一式四份，甲乙雙方各執(zhí)兩份，經(jīng)甲乙雙方簽章之日起生效。協(xié)議生效后，未經(jīng)另一方許可，任何一方不得向外公開(kāi)本協(xié)議內(nèi)容。

3、本協(xié)議未盡事宜，經(jīng)雙方共同協(xié)商，可另行簽訂補(bǔ)充協(xié)議。補(bǔ)充協(xié)議與本協(xié)議具有同等效力。

4、其它：

甲方：乙方：海南嘉源房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司

簽字：法人或委托代表簽字：

地址：地址：

聯(lián)系電話：聯(lián)系電話：

2010年月日2010年月日

第三篇：房地產(chǎn)合作開(kāi)發(fā)和項(xiàng)目轉(zhuǎn)讓合同模版

房地產(chǎn)合作開(kāi)發(fā)及項(xiàng)目轉(zhuǎn)讓合同的主要條款

1、房地產(chǎn)合作開(kāi)發(fā)合同的主要條款：

（1）合作開(kāi)發(fā)當(dāng)事人的名稱(chēng)、姓名、住所；

（2）項(xiàng)目概況（包括：座落地點(diǎn)、項(xiàng)目性質(zhì)、四至、占地面積、有關(guān)規(guī)劃指標(biāo)等）；

（3）項(xiàng)目現(xiàn)狀；

A、項(xiàng)目報(bào)批現(xiàn)狀包括規(guī)劃參數(shù)，并列明取得的批文；

B、項(xiàng)目動(dòng)拆遷、開(kāi)發(fā)現(xiàn)狀。

（4）合作方式；

A、共同組建項(xiàng)目公司方式

需約定：項(xiàng)目公司的注冊(cè)資金、出資比例、時(shí)間；組織機(jī)構(gòu)的設(shè)立、運(yùn)作程序、利潤(rùn)分配等；

B、合作建房協(xié)議方式；

需約定：合作各方的投資方式（包括土地投入的評(píng)估）、投入期限、投資比例、合作經(jīng)營(yíng)方式、運(yùn)作機(jī)構(gòu)的組成、利益（權(quán)益）分配等。

（5）項(xiàng)目公司成立前后的權(quán)利義務(wù)的轉(zhuǎn)移（包括項(xiàng)目公司成立前所發(fā)生費(fèi)用的補(bǔ)償、土地使用權(quán)的轉(zhuǎn)移手續(xù)辦理等）；

（6）項(xiàng)目的總投資數(shù)額（包括成立項(xiàng)目公司的注冊(cè)資本及投資總額的差異）的投入方式；

（7）項(xiàng)目合作建設(shè)計(jì)劃（規(guī)模、進(jìn)度等）；

（8）合作各方的權(quán)利義務(wù)（應(yīng)約定有關(guān)審批手續(xù)的辦理、有關(guān)項(xiàng)目建設(shè)管理工作的分擔(dān)以及合作投資回報(bào)的分配方式）；

（9）違約責(zé)任；

（10）解決爭(zhēng)議的方法；

（11）合作當(dāng)事人約定的其它事項(xiàng)。

2、房地產(chǎn)項(xiàng)目轉(zhuǎn)讓合同的主要條款

（1）轉(zhuǎn)讓當(dāng)事人的名稱(chēng)、姓名、住所；

（2）項(xiàng)目概況（包括：座落地點(diǎn)、項(xiàng)目性質(zhì)、四至、占地面積、有關(guān)規(guī)劃指標(biāo)等）；

（3）項(xiàng)目轉(zhuǎn)讓時(shí)土地使用權(quán)性質(zhì)，獲得方式及使用期限；

（4）項(xiàng)目現(xiàn)狀；

A、項(xiàng)目報(bào)批現(xiàn)狀包括規(guī)劃參數(shù)，并列明取得的批文；

B、項(xiàng)目動(dòng)拆遷、開(kāi)發(fā)現(xiàn)狀（停建、緩建）；

C、項(xiàng)目涉及的土地或工程的權(quán)利限制情況；

（5）項(xiàng)目轉(zhuǎn)讓方式；

A、以開(kāi)發(fā)項(xiàng)目轉(zhuǎn)讓方式；

需約定：轉(zhuǎn)讓費(fèi)用的構(gòu)成、數(shù)額、支付方式，項(xiàng)目的立項(xiàng)、用地、工程建設(shè)的有關(guān)審批程序重新辦理手續(xù)等；

B、以轉(zhuǎn)讓項(xiàng)目公司股權(quán)方式；

需約定：項(xiàng)目公司概況、股權(quán)轉(zhuǎn)讓比例、價(jià)格、支付方式，現(xiàn)有資產(chǎn)的認(rèn)定，需出示原公司股東會(huì)決議并需辦理工商變更登記手續(xù)等。

（6）項(xiàng)目轉(zhuǎn)讓價(jià)格、支付方法和期限；

（7）項(xiàng)目標(biāo)的物轉(zhuǎn)讓、交割日期及方式；

（8）轉(zhuǎn)讓前原有債權(quán)債務(wù)以及土地或工程的權(quán)利限制的處理；

（9）雙方的權(quán)利義務(wù)；

（10）違約責(zé)任；

（11）解決爭(zhēng)議的方法；

（12）轉(zhuǎn)讓當(dāng)事人約定的其它事項(xiàng)。

三、制作房地產(chǎn)合作開(kāi)發(fā)和項(xiàng)目轉(zhuǎn)讓合同應(yīng)注意的問(wèn)題

1、制作房地產(chǎn)合作開(kāi)發(fā)合同應(yīng)注意的問(wèn)題

（1）要明確合作各方的開(kāi)發(fā)資質(zhì)或取得資質(zhì)的相應(yīng)責(zé)任；

（2）約定先合伙或合作、后成立項(xiàng)目公司的方式，其承擔(dān)民事責(zé)任方式先后不同；要明確先后的權(quán)利義務(wù)關(guān)系及辦理相應(yīng)手續(xù)的責(zé)任主體；

（3）組成項(xiàng)目公司合作開(kāi)發(fā)的，要明確注冊(cè)資本投入方式以及注冊(cè)資本與投資總額的差異的處理對(duì)策及相應(yīng)的責(zé)任；

（4）以土地使用權(quán)入股組成項(xiàng)目公司的，土地使用權(quán)須作評(píng)估；

（5）以籌建處或其它名義合作開(kāi)發(fā)的，須使之成為能獨(dú)立承擔(dān)權(quán)利義務(wù)的其它經(jīng)濟(jì)組織，并明確合作籌建各方的權(quán)利義務(wù)；

（6）合作開(kāi)發(fā)一方以土地使用權(quán)作為合作投資的，應(yīng)辦理土地使用人和使用性質(zhì)的變更登記手續(xù)，并明確有關(guān)費(fèi)用的承擔(dān)方式和責(zé)任人；

（7）一個(gè)地塊上合作開(kāi)發(fā)涉及幾個(gè)性質(zhì)不同的項(xiàng)目，應(yīng)分別立項(xiàng)、分別進(jìn)行審批并辦理不同的證照；

（8）合作開(kāi)發(fā)各方的投資回報(bào)的方式，應(yīng)按是否以開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的房屋為標(biāo)的分別規(guī)定權(quán)利義務(wù)，投資回報(bào)系約定分房的，應(yīng)明確房屋分配的具體辦法；投資回報(bào)系分配利潤(rùn)的，應(yīng)約定利潤(rùn)的計(jì)取方式；

（9）合作開(kāi)發(fā)合同應(yīng)約定建筑面積增加時(shí)的政府批準(zhǔn)手續(xù)和增加面積的成本，增加分擔(dān)及面積分配方式；

（10）合作開(kāi)發(fā)合同由于需辦理相關(guān)手續(xù)，往往效力待定，合作合同應(yīng)具體約定一旦合同被確認(rèn)無(wú)效或不生效時(shí)的具體處理方法。

2、制作房地產(chǎn)項(xiàng)目轉(zhuǎn)讓合同應(yīng)注意的問(wèn)題

（1）房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目轉(zhuǎn)讓必須由所有人轉(zhuǎn)讓、受讓的當(dāng)事人以書(shū)面形式協(xié)商一致；

（2）轉(zhuǎn)讓項(xiàng)目已有的各種政府批文均必須在合同中列明，包括立項(xiàng)和規(guī)劃批文等；

（3）項(xiàng)目轉(zhuǎn)讓?xiě)?yīng)符合開(kāi)發(fā)不同階段的政府有關(guān)允許轉(zhuǎn)讓的條件；

（4）已成立項(xiàng)目公司以公司股權(quán)轉(zhuǎn)讓方式轉(zhuǎn)讓全部或部分房地產(chǎn)項(xiàng)目，應(yīng)按公司法有關(guān)規(guī)定辦理工商變更登記手續(xù)，同時(shí)辦理房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓的變更登記手續(xù)；

（5）成立項(xiàng)目公司的轉(zhuǎn)讓方的債權(quán)債務(wù)要明確，潛在債務(wù)的澄清，要約定公告程序；

（6）未成立項(xiàng)目公司以合作各方的投資權(quán)益內(nèi)部轉(zhuǎn)讓全部或部分房地產(chǎn)項(xiàng)目，應(yīng)按項(xiàng)目土地使用的不同情況，申辦變更立項(xiàng)和土地使用的批準(zhǔn)手續(xù)；轉(zhuǎn)讓給合作各方以外當(dāng)事人的，須獲得原合作各方及受讓方的一致同意；

（7）轉(zhuǎn)讓的項(xiàng)目如尚未辦理土地出讓手續(xù)或雖已辦理了出讓手續(xù)，轉(zhuǎn)讓時(shí)尚未付清出讓金的，應(yīng)約定辦理出讓手續(xù)的具體責(zé)任人及有關(guān)費(fèi)用包括尚未付清的費(fèi)用的承擔(dān)方式；

（8）項(xiàng)目轉(zhuǎn)讓時(shí)，項(xiàng)目未按出讓合同約定的期限和條件進(jìn)行開(kāi)發(fā)，轉(zhuǎn)讓合同應(yīng)約定補(bǔ)辦政府主管部門(mén)認(rèn)可手續(xù)及具體責(zé)任人；

（9）項(xiàng)目轉(zhuǎn)讓時(shí)，按出讓合同的土地使用年限已開(kāi)始使用的，轉(zhuǎn)讓合同約定的土地使用年限應(yīng)作相應(yīng)扣除；

（10）房地產(chǎn)項(xiàng)目轉(zhuǎn)讓前已實(shí)行預(yù)售的，應(yīng)約定轉(zhuǎn)讓雙方通知預(yù)購(gòu)業(yè)主，并明確因此引起相應(yīng)責(zé)任的處理方法。

第四篇：合作開(kāi)發(fā)房地產(chǎn)項(xiàng)目

兩公司合作開(kāi)發(fā)房地產(chǎn)項(xiàng)目如何進(jìn)行會(huì)計(jì)處理？

原作者:安徽稅務(wù)籌劃網(wǎng) 添加時(shí)間:2008-11-29 原文發(fā)表:2008-11-29 人氣:3459 來(lái)源：安徽稅務(wù)籌劃網(wǎng)

問(wèn)：我公司與丙公司合作開(kāi)發(fā)一房地產(chǎn)項(xiàng)目，所發(fā)生的費(fèi)用成本單獨(dú)核算，雙方約定建成銷(xiāo)售后按利潤(rùn)的比例分成。我公司投入的資金應(yīng)計(jì)入哪個(gè)科目，這部分資金投出去又應(yīng)計(jì)入到哪個(gè)科目，項(xiàng)目所在地在另外一城市，他們是不是應(yīng)將分得的利潤(rùn)計(jì)入我公司所得額，營(yíng)業(yè)稅在當(dāng)?shù)亟患{，土地增值稅在哪兒交納，這些我們與合作開(kāi)發(fā)的公司簽訂的合同中都沒(méi)有說(shuō)，通常我們的賬應(yīng)該怎樣建立，交稅時(shí)應(yīng)怎樣交納？

會(huì)計(jì)處理如下：公司以分配利潤(rùn)為目的合作，一般應(yīng)與對(duì)方協(xié)商成立非獨(dú)立法人的項(xiàng)目公司(項(xiàng)目部)，甲、乙雙方按股份比例派員參與管理，可以任何一方的名義開(kāi)設(shè)銀行專(zhuān)戶(hù)，在會(huì)計(jì)核算上作為一個(gè)會(huì)計(jì)主體，采取獨(dú)立核算，自負(fù)盈虧，獨(dú)立納稅，利潤(rùn)分成。

假設(shè)以甲公司的名義開(kāi)設(shè)銀行賬戶(hù)，會(huì)計(jì)處理為：

1．項(xiàng)目部接受投資方按股份比例投入土地款及前期費(fèi)用時(shí)：

借：銀行存款——專(zhuān)戶(hù)

貸：其他應(yīng)付款——甲公司

其他應(yīng)付款——乙公司

同時(shí)，甲公司在投入資金時(shí)：

借：應(yīng)收賬款——項(xiàng)目部

貸：銀行存款—一般結(jié)算戶(hù)

2．開(kāi)發(fā)產(chǎn)品預(yù)售時(shí)：

借：銀行存款——專(zhuān)戶(hù)

貸：預(yù)收賬款

5．預(yù)繳稅款時(shí)以甲公司名義申報(bào)

按月計(jì)提預(yù)交營(yíng)業(yè)稅時(shí)：

借：待攤費(fèi)用——預(yù)交營(yíng)業(yè)稅金及附加

貸：應(yīng)交稅費(fèi)——應(yīng)交營(yíng)業(yè)稅

按季計(jì)提預(yù)交所得稅時(shí)：

借：所得稅費(fèi)用

貸：應(yīng)交稅費(fèi)——應(yīng)交所得稅

借：應(yīng)交稅費(fèi)——應(yīng)交所得稅

貸：銀行存款

月末，項(xiàng)目部單獨(dú)編制有關(guān)財(cái)務(wù)報(bào)表，但由于該項(xiàng)目從拍賣(mài)土地、立項(xiàng)、領(lǐng)取預(yù)售證等都足以甲公司名義辦理，對(duì)外仍屬于甲公司開(kāi)發(fā)的項(xiàng)目之一，因此必須將項(xiàng)目部的財(cái)務(wù)報(bào)表與甲公司的財(cái)務(wù)報(bào)表合并。將兩張報(bào)表相同的會(huì)計(jì)項(xiàng)目金額相加，把甲公司的“應(yīng)收賬款——項(xiàng)目部”與項(xiàng)目部的“其他應(yīng)付款——甲公司”抵銷(xiāo)。

6．結(jié)轉(zhuǎn)收入、成本并形成項(xiàng)目利潤(rùn)，交納所得稅后，對(duì)投資方分配利潤(rùn)時(shí)：

借：利潤(rùn)分配

貸：其他應(yīng)付款——乙公司

7．項(xiàng)目部業(yè)務(wù)結(jié)束，將全部資產(chǎn)、負(fù)債與甲公司(母公司)并賬。

稅務(wù)處理：

2006年3月6日，為了進(jìn)一步加強(qiáng)房地產(chǎn)稅收征收管理，國(guó)家稅務(wù)總局下發(fā)了《關(guān)于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)業(yè)務(wù)

征收企業(yè)所得稅問(wèn)題的通知》(國(guó)稅發(fā)[2006]31號(hào))文件，其中就合作建造開(kāi)發(fā)產(chǎn)品的稅務(wù)處理問(wèn)題進(jìn)行了明確，其中在以分配項(xiàng)目利潤(rùn)為目的合作建房方面，強(qiáng)調(diào)了實(shí)質(zhì)重于形式的要求。

雖然合作各方?jīng)]有另外單獨(dú)成立法人公司，部分合作者沒(méi)有成為法律形式上的股東，但是由于雙方實(shí)質(zhì)上足共同投資、共同承擔(dān)投資風(fēng)險(xiǎn)、共享利潤(rùn)的投資行為，因此，所得稅上可以按照實(shí)質(zhì)性投資收益進(jìn)行稅收處理。如果稅收上不作為投資處理，那么就只能作為資金借貸關(guān)系處理。合作方投資收回的利潤(rùn)，視同借款利息收入；房地產(chǎn)企業(yè)就可以將分配的利潤(rùn)，作為利息支出，按稅法規(guī)定稅前列支。

《通知》規(guī)定：開(kāi)發(fā)企業(yè)應(yīng)將該項(xiàng)目形成的營(yíng)業(yè)利潤(rùn)額并入當(dāng)期應(yīng)納稅所得額統(tǒng)一申報(bào)繳納企業(yè)所得稅，不得在稅前分配該項(xiàng)目的利潤(rùn)。同時(shí)不能因接受投資方投資額而在成本中攤銷(xiāo)或在稅前扣除相關(guān)的利息支出。投資方取得該項(xiàng)目的營(yíng)業(yè)利潤(rùn)應(yīng)視同取得股息、紅利，憑開(kāi)發(fā)企業(yè)的主管稅務(wù)機(jī)關(guān)出具的證明按規(guī)定補(bǔ)繳企業(yè)所得稅。根據(jù)以上規(guī)定，先以開(kāi)發(fā)企業(yè)為所得稅納稅人，按照規(guī)定繳納企業(yè)所得稅，剩余稅后利潤(rùn)才可以進(jìn)行分配，即先稅后分。而且，作為房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)，不能因接受合作投資方投資額而在成本中攤銷(xiāo)或在稅前扣除相關(guān)的利息支出。同樣，合作投資方也不必將利潤(rùn)分配視為利息收入，納入應(yīng)納稅所得額征稅。

對(duì)合作者分配的利潤(rùn)，盡管不是實(shí)際的法定股東投資者，但是還是作為股息所得征稅。按照《國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于企業(yè)股權(quán)投資業(yè)務(wù)若干所得稅問(wèn)題的通知》(國(guó)稅發(fā)[2000]118號(hào))規(guī)定：凡投資方企業(yè)適用的所得稅稅率高于被投資企業(yè)適用的所得稅稅率的，除國(guó)家稅收法規(guī)規(guī)定的定期減稅、免稅優(yōu)惠以外，其取得的投資所得應(yīng)按規(guī)定還原為稅前收益后，并入投資企業(yè)的應(yīng)納稅所得額，依法補(bǔ)繳企業(yè)所得稅。

房地產(chǎn)特殊業(yè)務(wù)稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)防范--合作開(kāi)發(fā)的會(huì)計(jì)核算與稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)

(2011-08-29 11:04:57)

1、聯(lián)合開(kāi)發(fā)過(guò)程中的財(cái)務(wù)管控（核算、納稅申報(bào)、收款）（1）加強(qiáng)和完善對(duì)“共管賬戶(hù)”的管理措施（2）掛靠經(jīng)營(yíng)中的風(fēng)險(xiǎn)控制

2、房地產(chǎn)合作開(kāi)發(fā)立項(xiàng)分為三種情況：

（1）供地方申請(qǐng)立項(xiàng)——供地方辦理房屋初始登記時(shí)，分給出資方的房屋及其占用范圍內(nèi)的土地使用權(quán)，屬于銷(xiāo)售行為，應(yīng)繳納銷(xiāo)售不動(dòng)產(chǎn)營(yíng)業(yè)稅。而出資方分得的房屋及其占用范圍內(nèi)的土地實(shí)際上是出資方用建設(shè)資金購(gòu)買(mǎi)的；

固定收益（實(shí)際為債權(quán)性投資）——按利息處理

分配利潤(rùn)（注意投資主體，如果為個(gè)人需代扣個(gè)稅）——按股息紅利

（2）出資方申請(qǐng)立項(xiàng)——在申請(qǐng)房屋產(chǎn)權(quán)登記前，應(yīng)辦理從供地方以轉(zhuǎn)讓方式獲得的土地使用權(quán)轉(zhuǎn)移登記手續(xù)；

（3）合作雙方共同申請(qǐng)立項(xiàng)——在辦理分配所得的房屋初始登記申請(qǐng)手續(xù)時(shí)，應(yīng)先辦理該房屋占用范圍內(nèi)土地使用權(quán)的轉(zhuǎn)移登記手續(xù)。

3、提供土地方收取固定收益的定性

《最高人民法院關(guān)于審理涉及國(guó)有土地使用權(quán)合同糾紛案件適用法律問(wèn)題的解釋》（法釋[2005]5號(hào)）第24條：合作開(kāi)發(fā)房地產(chǎn)合同約定提供土地使用權(quán)的當(dāng)事人不承擔(dān)經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)，只收取固定利益的，應(yīng)當(dāng)認(rèn)定為土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓合同。

合作建房風(fēng)險(xiǎn)很大，風(fēng)險(xiǎn)有兩個(gè)：一是股東合作不下去的風(fēng)險(xiǎn)；另一個(gè)的就是稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。合作建房常見(jiàn)有兩種方式：一是甲方擁有土地，乙方擁有資金及資質(zhì)，乙方立項(xiàng)，合作建房，然后分房子或者甲方提取固定利潤(rùn)；二是甲方擁有土地，也擁有開(kāi)發(fā)資質(zhì)，乙方擁有資金，合作建房，然后分房子?；静僮髂Ｊ绞牵海?）以甲方為主體開(kāi)發(fā)，實(shí)際由乙方運(yùn)作；（2）乙方將資金投入到甲方，乙方提取固定利潤(rùn)或分配利潤(rùn)。

國(guó)稅函[2005]1003號(hào)，甲方提供土地使用權(quán)，乙方提供所需資金，以甲方名義合作開(kāi)發(fā)房地產(chǎn)項(xiàng)目的行為，不屬于合作建房，不適用國(guó)稅發(fā)[1995]156號(hào)第十七條有關(guān)合作建房征收營(yíng)業(yè)稅的規(guī)定。

國(guó)稅函[2005]1003號(hào)主要是針對(duì)乙方的，如果乙方提取固定利潤(rùn)，就相當(dāng)于借款給甲方，當(dāng)然就不是合作建房。對(duì)于甲方來(lái)說(shuō)，只要甲方提取固定利潤(rùn)的模式，無(wú)論是甲方立項(xiàng)，還是乙方立項(xiàng)，都不影響認(rèn)定為土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓。

4、掛靠經(jīng)營(yíng)

例：A房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司受讓了某破產(chǎn)企業(yè)的一宗土地，各項(xiàng)開(kāi)發(fā)審批手續(xù)都已辦齊，但遲遲未能動(dòng)工。B建筑企業(yè)以3000萬(wàn)元的價(jià)格將A公司一部分土地進(jìn)行開(kāi)發(fā)，為了方便，建筑公司以A公司的名義進(jìn)行開(kāi)發(fā)，所以土地一直未辦理過(guò)戶(hù)手續(xù)。目前所開(kāi)發(fā)的商品房也已開(kāi)始預(yù)售。但最近稅務(wù)機(jī)關(guān)在檢查中發(fā)現(xiàn)，開(kāi)發(fā)公司所取得的售房款均未確認(rèn)收入，而是全額轉(zhuǎn)給了建筑公司，且開(kāi)發(fā)公司賬務(wù)中未見(jiàn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目支出票據(jù)。經(jīng)過(guò)詢(xún)問(wèn)得知，開(kāi)發(fā)過(guò)程中所發(fā)生的價(jià)款是B直接對(duì)外結(jié)算，票據(jù)直接開(kāi)給了建筑公司，或者是發(fā)票雖開(kāi)給開(kāi)發(fā)公司，但最后也轉(zhuǎn)給了建筑公司，即該項(xiàng)目實(shí)際是由建筑公司開(kāi)發(fā)運(yùn)作。

稅務(wù)機(jī)關(guān)認(rèn)為：雖然開(kāi)發(fā)公司轉(zhuǎn)讓給建筑公司的土地未辦理過(guò)戶(hù)手續(xù)，但按照國(guó)稅函〔2007〕645號(hào)，土地使用者轉(zhuǎn)讓、抵押或置換土地，無(wú)論其是否取得了該土地的使用權(quán)屬證書(shū)，無(wú)論其在轉(zhuǎn)讓、抵押或置換土地過(guò)程中是否與對(duì)方當(dāng)事人辦理了土地使用權(quán)屬證書(shū)變更登記手續(xù)，只要土地使用者享有占有、使用、收益或處分該土地的權(quán)利，且有合同等證據(jù)表明其實(shí)質(zhì)轉(zhuǎn)讓、抵押或置換了土地并取得了相應(yīng)的經(jīng)濟(jì)利益，土地使用者及其對(duì)方當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)依照稅法規(guī)定繳納營(yíng)業(yè)稅、土地增值稅和契稅等相關(guān)稅收。

在此基礎(chǔ)上，檢查人員認(rèn)定：開(kāi)發(fā)公司轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)未按規(guī)定繳納營(yíng)業(yè)稅、土地增值稅等相關(guān)稅收，建筑公司未繳納契稅；建筑公司開(kāi)發(fā)房地產(chǎn)所取得預(yù)售收入未按規(guī)定繳納營(yíng)業(yè)稅，要求企業(yè)盡快整改，補(bǔ)辦相關(guān)手續(xù)，規(guī)范運(yùn)作。

分析：建筑公司雖然名義上受讓了土地，但沒(méi)有過(guò)戶(hù)，從法律上來(lái)說(shuō)，該經(jīng)濟(jì)行為尚未完成，還有重新認(rèn)識(shí)和定性的余地。即，可以規(guī)范為建筑公司與房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司以某種合作方式共同開(kāi)發(fā)房地產(chǎn)。如何補(bǔ)救？

5、聯(lián)合開(kāi)發(fā)的會(huì)計(jì)核算

分配開(kāi)發(fā)產(chǎn)品的處理：2008年2月，甲房地產(chǎn)公司在開(kāi)發(fā)南苑小區(qū)的過(guò)程中，因?yàn)橘Y金不足，吸收乙公司投資900萬(wàn)元，丙公司投資300萬(wàn)元，三方約定，房產(chǎn)建成后，乙公司可得3000m，丙公司可得1000m，剩余歸甲公司所有，當(dāng)年11月南苑小區(qū)開(kāi)發(fā)完成。假如“首次分配”時(shí)，能夠計(jì)算出計(jì)稅成本為2800元/m。

2231號(hào)文件規(guī)定：開(kāi)發(fā)企業(yè)在首次分配開(kāi)發(fā)產(chǎn)品時(shí)，如該項(xiàng)目已經(jīng)結(jié)算計(jì)稅成本，其應(yīng)分配給投資方開(kāi)發(fā)產(chǎn)品的計(jì)稅成本與其投資額之間的差額計(jì)入當(dāng)期應(yīng)納稅所得額。

由于未能成立獨(dú)立法人公司，乙、丙公司不是法律意義上的股東，也不屬于代建性質(zhì)，只是定向銷(xiāo)售的客戶(hù)，因此，會(huì)計(jì)處理為：

1）收到乙、丙公司投入資金時(shí)

借：銀行存款1200萬(wàn)

貸：其他應(yīng)付款——乙公司900萬(wàn)

——丙公司300萬(wàn)

2）分配開(kāi)發(fā)產(chǎn)品時(shí)

借：經(jīng)營(yíng)成本1120萬(wàn)[（1000+3000）×2800=1120萬(wàn)]

貸：開(kāi)發(fā)產(chǎn)品1120萬(wàn)

同時(shí)結(jié)轉(zhuǎn)收入：

借：其他應(yīng)付款——乙公司900萬(wàn)

——丙公司300萬(wàn)

貸：經(jīng)營(yíng)收入1200萬(wàn)

3）計(jì)提營(yíng)業(yè)稅

借：營(yíng)業(yè)稅金及附加66.6萬(wàn)

貸：應(yīng)交稅金——應(yīng)交營(yíng)業(yè)稅66.6萬(wàn)

1200－1120－66.6=13.4萬(wàn)元應(yīng)計(jì)入甲公司當(dāng)期應(yīng)納稅所得額。

續(xù)：假如分房時(shí)無(wú)法計(jì)算計(jì)稅成本，則將投資方的投資額視同預(yù)售收入進(jìn)行相關(guān)的稅務(wù)處理，即：1200萬(wàn)×15%（假如項(xiàng)目所在地計(jì)稅毛利率為15%）×25%=45萬(wàn)元

1）收到乙、丙公司投入資金時(shí)

借：其他應(yīng)付款1200萬(wàn)

貸：預(yù)收賬款1200萬(wàn)

2）根據(jù)稅法規(guī)定，商品房預(yù)售時(shí)需交納營(yíng)業(yè)稅

借：待攤費(fèi)用——營(yíng)業(yè)稅金及附加66.6萬(wàn)

貸：應(yīng)交稅金——應(yīng)交營(yíng)業(yè)稅66.6萬(wàn)

3）待計(jì)算出計(jì)稅成本，結(jié)轉(zhuǎn)收入、成本時(shí)

借：營(yíng)業(yè)稅金及附加66.6萬(wàn)

貸：待攤費(fèi)用——營(yíng)業(yè)稅金及附加66.6萬(wàn)

借：所得稅45萬(wàn)

貸：應(yīng)交稅金——應(yīng)交所得稅45萬(wàn)

※以分配利潤(rùn)為目的的合作

案例：甲、乙公司均屬房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司，以甲公司名義通過(guò)拍賣(mài)方式取得一塊土地，并以甲公司為主體聯(lián)合乙公司共同開(kāi)發(fā)，雙方約定不成立獨(dú)立法人公司，共同投資，利潤(rùn)共享，風(fēng)險(xiǎn)共擔(dān)，甲公司股份比例占60%，乙公司股份比例占40%。

31號(hào)文件規(guī)定：開(kāi)發(fā)企業(yè)應(yīng)將該項(xiàng)目形成的營(yíng)業(yè)利潤(rùn)額并入當(dāng)期應(yīng)納稅所得額統(tǒng)一申報(bào)繳納企業(yè)所得稅，不得在稅前分配該項(xiàng)目的利潤(rùn)，同時(shí)不能因接受投資方投資額而在成本中攤銷(xiāo)或在稅前扣除相關(guān)的利息支出。

應(yīng)成立非獨(dú)立法人的項(xiàng)目公司（項(xiàng)目部），甲、乙雙方按股份比例派員參與管理，以甲公司名義開(kāi)設(shè)銀行專(zhuān)戶(hù)，在會(huì)計(jì)核算上作為一個(gè)會(huì)計(jì)主體，采取獨(dú)立核算，自負(fù)盈虧，獨(dú)立納稅，利潤(rùn)分成。會(huì)計(jì)處理為：

1）項(xiàng)目部接受投資方按股份比例投入土地款及前期費(fèi)用時(shí)

借：銀行存款——專(zhuān)戶(hù)

貸：其他應(yīng)付款——甲公司

——乙公司

同時(shí)，甲公司在投入資金時(shí)

借：應(yīng)收賬款——項(xiàng)目部

貸：銀行存款——一般結(jié)算戶(hù)

2）在領(lǐng)取“四證”后，以甲公司名義用土地使用權(quán)作抵押物取得銀行借款時(shí)

借：銀行存款

貸：短期借款

3）支付土地價(jià)款或工程款時(shí)

借：開(kāi)發(fā)成本

貸：銀行存款——專(zhuān)戶(hù)

4）開(kāi)發(fā)產(chǎn)品預(yù)售時(shí)

借：銀行存款——專(zhuān)戶(hù)

貸：預(yù)收賬款

5）預(yù)繳稅款時(shí)以甲公司名義申報(bào)，按月計(jì)提預(yù)交營(yíng)業(yè)稅時(shí)

借：待攤費(fèi)用——營(yíng)業(yè)稅金及附加

貸：應(yīng)交稅金——應(yīng)交營(yíng)業(yè)稅

按季計(jì)提預(yù)交所得稅時(shí)

借：遞延稅款

貸：應(yīng)交稅金——應(yīng)交所得稅

月末，項(xiàng)目部單獨(dú)編制有關(guān)財(cái)務(wù)報(bào)表，但由于該項(xiàng)目從拍賣(mài)土地、立項(xiàng)、領(lǐng)取預(yù)售證等都是以甲公司名義辦理，對(duì)外仍屬于甲公司開(kāi)發(fā)的項(xiàng)目之一，因此必須將項(xiàng)目部的財(cái)務(wù)報(bào)表與甲公司的財(cái)務(wù)報(bào)表合并。將兩張報(bào)表相同的會(huì)計(jì)項(xiàng)目金額相加，把甲公司的“應(yīng)收賬款——項(xiàng)目部”與項(xiàng)目部的“其他應(yīng)付款——甲公司”抵消。

6）結(jié)轉(zhuǎn)收入、成本并形成項(xiàng)目利潤(rùn)，交納所得稅后，對(duì)投資方分配利潤(rùn)時(shí)

借：利潤(rùn)分配

貸：其他應(yīng)付款——乙公司

7）項(xiàng)目部業(yè)務(wù)結(jié)束，將全部資產(chǎn)、負(fù)債與甲公司（母公司）并賬。

6、代建業(yè)務(wù)的會(huì)計(jì)核算

代建工程同時(shí)符合以下條件的，可就收取的代建手續(xù)費(fèi)按“服務(wù)業(yè)-代理業(yè)”征收營(yíng)業(yè)稅，如不同時(shí)符合下述條件，應(yīng)按照國(guó)稅函[1998]554號(hào)的規(guī)定，受托方按“銷(xiāo)售不動(dòng)產(chǎn)”征收營(yíng)業(yè)稅。

1）由委托方自行立項(xiàng)；

2）不發(fā)生土地使用權(quán)或產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移；

3）受托方不墊付資金，單獨(dú)收取代建手續(xù)費(fèi)（或管理費(fèi)）； 4）事先與委托方訂有委托代建合同。

5）施工企業(yè)將建筑業(yè)發(fā)票全額開(kāi)具給委托建房單位（原票轉(zhuǎn)交）。問(wèn)：為政府代建項(xiàng)目，如果不能同時(shí)符合以上條件，該怎么處理？

第五篇：房地產(chǎn)合作開(kāi)發(fā)合同

北京泰躍房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限責(zé)任公司

房地產(chǎn)合作開(kāi)發(fā)合同

房地產(chǎn)合作開(kāi)發(fā)合同

甲方：北京泰躍房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限責(zé)任公司（以下簡(jiǎn)稱(chēng)“甲方”）

乙方：香港華建國(guó)際集團(tuán)有限公司（以下簡(jiǎn)稱(chēng)“乙方”）

甲乙雙方依照我國(guó)有關(guān)法律、法規(guī)，就“八家新村一期工程項(xiàng)目”（以下簡(jiǎn)稱(chēng)“項(xiàng)目”）的合作開(kāi)發(fā)事宜，經(jīng)平等、自愿、充分協(xié)商，達(dá)成一致，特訂立本合同。

第一條 項(xiàng)目狀況

一、“八家新村一期工程項(xiàng)目”是經(jīng)北京市發(fā)展計(jì)劃委員會(huì)“京計(jì)投資字[2000]2049號(hào)”文件批復(fù)立項(xiàng)由甲方開(kāi)發(fā)建設(shè)的工程項(xiàng)目。

二、該項(xiàng)目的投資總額為人民幣壹拾叁億玖仟肆佰捌拾貳萬(wàn)（￥1,394,820,000）元。

第二條 合作方式

一、甲乙雙方合作開(kāi)發(fā)該項(xiàng)目。

二、乙方對(duì)該項(xiàng)目投資人民幣貳億伍仟萬(wàn)（￥250,000,000）元整，甲方負(fù)責(zé)其它部分資金的投入及項(xiàng)目的審批和實(shí)施。

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房地產(chǎn)合作開(kāi)發(fā)合同

第三條 合作期限

合作期限為一年，合作期滿(mǎn)經(jīng)雙方協(xié)商可以繼續(xù)合作，但須另行簽訂書(shū)面協(xié)議。

第四條 投資回報(bào)

乙方獲得該項(xiàng)目A區(qū)A3、A4、A6、A7、A8共5座樓陸萬(wàn)壹仟壹佰（61,100）平米的商品房的所有權(quán)（見(jiàn)附圖）作為該項(xiàng)目的投資回報(bào)。

第五條 雙方的權(quán)利和義務(wù)

一、乙方在本合同簽署生效3日內(nèi)，將投資資金足額注入甲方指定的銀行賬戶(hù)。

二、甲方主要負(fù)責(zé)該項(xiàng)目的規(guī)劃、施工和銷(xiāo)售，乙方可應(yīng)甲方要求完成力所能及的配合工作。甲方應(yīng)竭力使該項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)建設(shè)及銷(xiāo)售工作順利完成，乙方有權(quán)知悉項(xiàng)目的進(jìn)展?fàn)顩r。

三、甲方在本合同簽署之日起6個(gè)月內(nèi)，付給乙方人民幣

萬(wàn)元，作為乙方開(kāi)展合作的費(fèi)用，該費(fèi)用將在乙方分配的利潤(rùn)或乙方的補(bǔ)償金中扣除。

四、合作期限內(nèi)，甲方有權(quán)以現(xiàn)金方式等值回購(gòu)乙方對(duì)該項(xiàng)目的投資；根據(jù)市場(chǎng)變化，乙方也有權(quán)要求甲方在合作期內(nèi)履行回購(gòu)義務(wù)。

五、甲方回購(gòu)乙方投資時(shí)應(yīng)對(duì)乙方的投資金額按照每年

%的比例付給乙方補(bǔ)償金；同時(shí)乙方失去相應(yīng)份額的利潤(rùn)分配權(quán)利。

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六、甲方如在合同期滿(mǎn)時(shí)不能履行本合同第四條、第五條第三、四、五款規(guī)定的義務(wù)，甲方必須以現(xiàn)金方式返還乙方投資，并按照不低于 %的年利率支付資金占用費(fèi)。

第六條 對(duì)乙方上述權(quán)利的擔(dān)保

一、為保障乙方上述權(quán)利的實(shí)現(xiàn)，如本協(xié)議第四條規(guī)定的條款不能使乙方收回投資并獲得合理的收益時(shí)，甲方同意將甲方名下自有產(chǎn)權(quán)的海淀區(qū)太陽(yáng)園地下車(chē)庫(kù)共壹拾壹萬(wàn)肆仟壹佰捌拾捌點(diǎn)肆柒（114,188.47）平米的房產(chǎn)作為抵押，合作期間，地下車(chē)庫(kù)的房屋所有權(quán)證抵押給乙方，抵押登記手續(xù)由甲方負(fù)責(zé)辦理。

二、為保障乙方上述權(quán)利的實(shí)現(xiàn)，甲方還同意提供其它相關(guān)擔(dān)保合同作為本合同的附件。

第七條 合同的變更、解除

未經(jīng)甲乙雙方協(xié)商一致，任何一方不得變更、解除本合同。對(duì)經(jīng)甲乙雙方協(xié)商一致而對(duì)本合同所作的變更或解除，應(yīng)當(dāng)簽訂書(shū)面補(bǔ)充協(xié)議。

第八條 違約責(zé)任

一、任何一方不履行或不完全履行本合同的義務(wù)的為違約。

二、由于一方違約，造成本協(xié)議不能履行或不能完全履行時(shí)，由違約方承擔(dān)違約責(zé)任；如屬雙方違約，根據(jù)實(shí)際情況，由雙方分別承擔(dān)各自應(yīng)負(fù)的違約責(zé)任。北京泰躍房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限責(zé)任公司

房地產(chǎn)合作開(kāi)發(fā)合同

三、由于國(guó)家政策法律、法規(guī)、政策的規(guī)定導(dǎo)致本合同無(wú)法實(shí)現(xiàn)的，免除各方違約責(zé)任；非由本合同規(guī)定可以豁免違約責(zé)任的情形，違約方須承擔(dān)違約責(zé)任。

第九條 不可抗力

由于地震、臺(tái)風(fēng)、水災(zāi)、火災(zāi)、戰(zhàn)爭(zhēng)以及其它不能預(yù)見(jiàn)且對(duì)其發(fā)生和后果不能防止或避免的不可抗力，致使直接影響協(xié)議的履行或者不能按約定的條件履行時(shí)，遇有上述不可抗力的一方，應(yīng)立即電報(bào)通知對(duì)方，并應(yīng)在１５天內(nèi)，提供不可抗力詳情及協(xié)議不能履行，或者部分不能履行，或者需要延期履行的理由的有效證明文件，此項(xiàng)證明文件應(yīng)由不可抗力發(fā)生地區(qū)的公證機(jī)構(gòu)出具。按其對(duì)履行協(xié)議影響的程度，由雙方協(xié)商決定是否解除協(xié)議，或者部分免除履行協(xié)議的義務(wù)，或者延期履行協(xié)議。

第十條 其他約定

本合同未盡事宜，依照有關(guān)法律、法規(guī)執(zhí)行，法律、法規(guī)未作規(guī)定的，甲乙雙方可以達(dá)成書(shū)面補(bǔ)充協(xié)議，作為本合同附件，與本合同具有同等的法律效力。

第十一條 爭(zhēng)議解決方式

一、甲乙雙方在本合同履行中發(fā)生爭(zhēng)議，應(yīng)協(xié)商解決；協(xié)商不成的，任何一方可依法應(yīng)向合同簽訂地人民法院起訴。

二、甲乙雙方在協(xié)商或訴訟期間，對(duì)不涉及爭(zhēng)議的本合同項(xiàng)下其他條 北京泰躍房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限責(zé)任公司

房地產(chǎn)合作開(kāi)發(fā)合同

款，仍須執(zhí)行。

第十二條 合同附件

本合同項(xiàng)下有關(guān)附件為本合同組成部分，與本合同有同等法律效力。第十三條 合同生效

甲乙雙方蓋章及授權(quán)代表簽字之日起生效。第十四條 合同文本

一、本合同一式肆份，甲乙雙方各執(zhí)貳份，具有同等法律效力。

二、甲乙雙方對(duì)本合同有關(guān)條款都已充分磋商；甲乙雙方對(duì)本合同所有條款內(nèi)容的理解不存在爭(zhēng)議。

甲方：北京泰躍房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限責(zé)任公司 授權(quán)代表人：

乙方：香港華建國(guó)際集團(tuán)有限公司 授權(quán)代表人：

簽約日期:二○○二年

月

日 簽約地點(diǎn)：北京 北京泰躍房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限責(zé)任公司

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