第一篇：2013年4月考試房地產(chǎn)項(xiàng)目合同管理第一次作業(yè)

2013年4月考試房地產(chǎn)項(xiàng)目合同管理第一次作業(yè)

一、單項(xiàng)選擇題（本大題共60分，共 20 小題，每小題 3 分）

1.土地一級(jí)市場與二級(jí)市場的關(guān)系是（）

A.兩者是并列關(guān)系

B.兩者無任何關(guān)系

C.一級(jí)市場是二級(jí)市場的基礎(chǔ)

D.二級(jí)市場是一級(jí)市場的基礎(chǔ)

2.國有土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓合同的訂立必須以同一國有土地的（）為有效成立前提。

A.出售合同

B.交換

C.出讓合同

D.租賃合同

3.以下土地的土地使用權(quán)不能用以劃撥的是（）。

A.國家機(jī)關(guān)和軍事用地

B.城市基礎(chǔ)設(shè)施用地

C.公益事業(yè)用地

D.耕地及其他用地

4.土地使用權(quán)出租屬于（）土地市場

A.一級(jí)

B.二級(jí)

C.三級(jí)

D.四級(jí)

5.土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓屬于（）土地市場。

A.一級(jí)

B.二級(jí)

C.三級(jí)

D.四級(jí)

6.外銷商品房預(yù)售合同的特征不包括（）。

A.外銷商品房預(yù)售合同是不動(dòng)產(chǎn)遠(yuǎn)期買賣合同

B.外銷商品房預(yù)售合同是實(shí)踐性合同

C.外銷商品房預(yù)售合同是主體就有特殊性

D.外銷商品房預(yù)售合同的爭議解決有其特殊性

7.建設(shè)工程施工合同文件不包括（）

A.中標(biāo)通知

B.投標(biāo)書及附錄

C.招標(biāo)公告

D.工程量清單

8.物業(yè)管理合同的標(biāo)的是（）

A.建筑工程

B.智力勞動(dòng)成果

C.業(yè)主的生命財(cái)產(chǎn)

D.物業(yè)管理服務(wù)

9.以下不屬于土地使用權(quán)劃撥的特點(diǎn)的是（）。

A.單向性

B.有償性

C.無限性

D.兩面性

10.監(jiān)理單位可以跨地區(qū)、跨部門監(jiān)理一、二、三等級(jí)工程需具備的資質(zhì)是（）。

A.特級(jí)

B.甲級(jí)

C.乙級(jí)

D.丙級(jí)

11.以下關(guān)于國有土地使用權(quán)贈(zèng)與合同的說法錯(cuò)誤的是（）。

A.國有土地使用權(quán)贈(zèng)與合同是要式合同

B.國有土地使用權(quán)贈(zèng)與合同是實(shí)踐性合同

C.國有土地使用權(quán)贈(zèng)與合同是無償合同

D.國有土地使用權(quán)贈(zèng)與合同是單務(wù)合同

12.某商業(yè)用地自出讓時(shí)已使用10年，進(jìn)行轉(zhuǎn)讓的合同期限為（）年

A.30

B.40

C.50

D.60

13.下列行為不屬于實(shí)際違約行為的是（）。

A.明確表示自己將不履行合同主要義務(wù)

B.標(biāo)的物 遲延履行

C.履行方式不符合D.合同約定存在質(zhì)量缺陷

14.物業(yè)接管驗(yàn)收與竣工驗(yàn)收的不同點(diǎn)不包括（）。

A.主體不同

B.性質(zhì)不同

C.目的不同

D.程序不同

15.簽訂商品房抵押貸款合同要求借款人有不少于于所購房價(jià)（）的自籌資金。

A.20%

B.25%

C.30%

D.40%

16.以下關(guān)于抵押的說法錯(cuò)誤的是（）。

A.抵押是擔(dān)保方式的一種

B.抵押是一種從債務(wù)

C.抵押隨著債務(wù)的轉(zhuǎn)移而轉(zhuǎn)移

D.抵押物只能是不動(dòng)產(chǎn)

17.以下關(guān)于簽訂土地使用權(quán)劃撥的雙方當(dāng)事人的說法正確的是（）。

A.雙方法律地位平等

B.雙方權(quán)利對(duì)等

C.雙方義務(wù)對(duì)等

D.雙方權(quán)利不對(duì)等

18.下列選項(xiàng)中不屬于不可抗力的是（）。

A.戰(zhàn)爭

B.特大暴雨

C.臺(tái)風(fēng)

D.施工工人罷工

19.下列屬于合同變更的是（）

A.價(jià)格上調(diào)

B.標(biāo)的物發(fā)生改變

C.改變付款期限

D.增加標(biāo)的數(shù)量

20.尚未竣工的商品房預(yù)售須滿足一定條件，其中要求投入開發(fā)建設(shè)的資金要達(dá)到工程建設(shè)總投資的（）以上。

A.30%

B.25%

C.20%

D.15%

二、多項(xiàng)選擇題（本大題共20分，共 5 小題，每小題 4 分）

1.不屬于合同必須具備的條款有（）。

A.標(biāo)的B.付款方式、地點(diǎn)

C.數(shù)量

D.質(zhì)量

E.爭議解決方式

2.建設(shè)工程勘察設(shè)計(jì)合同的法律特征包括（）。

A.勘察設(shè)計(jì)合同具有計(jì)劃性

B.勘察設(shè)計(jì)合同是要式合同

C.勘察設(shè)計(jì)合同是不要式合同

D.當(dāng)事人雙方必須是由民事權(quán)利能力和民事行為能力的特定的法人組織 E.勘察設(shè)計(jì)合同具有程序性

3.房屋贈(zèng)與合同的特征包括（）。

A.贈(zèng)與是雙方法律行為

B.標(biāo)的物是贈(zèng)與人所有的或經(jīng)有效授權(quán)的可以贈(zèng)與的房屋

C.房屋贈(zèng)與合同是要式合同

D.房屋贈(zèng)與合同是諾成性合同

E.房屋贈(zèng)與合同是無償?shù)?.房屋租賃合同的特征不包括（）。

A.房屋租賃合同的標(biāo)的物只能是特定的房屋

B.房屋租賃合同轉(zhuǎn)移的是標(biāo)的物的使用權(quán)

C.房屋租賃合同遵守買賣不破租賃原則

D.房屋租賃合同的雙務(wù)有償合同

E.房屋租賃合同是要式合同

5.征地補(bǔ)償費(fèi)包括（）。

A.城鎮(zhèn)土地使用稅

B.土地投資補(bǔ)償費(fèi)

C.地上附著物和青苗補(bǔ)償費(fèi)

D.安置補(bǔ)償費(fèi)

E.土地補(bǔ)償費(fèi)

三、判斷題（本大題共20分，共 5 小題，每小題 4 分）

1.委托勘察設(shè)計(jì)前期為編制可行性研究報(bào)告訂立的合同也屬于勘察設(shè)計(jì)合同（）。

2.物業(yè)管理合同的標(biāo)的是智力勞動(dòng)成果（）。

3.監(jiān)理費(fèi)用由項(xiàng)目法人支付（）。

4.發(fā)出中標(biāo)通知書屬于要約（）。

5.國有土地使用權(quán)贈(zèng)與合同的受贈(zèng)人不能是限制民事行為能力人或無民事行為能力人（）。

答案：

一、單項(xiàng)選擇題（60分，共 20 題，每小題 3 分）

1.C 2.C 3.D 4.B 5.B 6.B 7.C 8.D 9.B 10.B 11.B 12.A 13.A

14.D 15.C 16.D 17.D 18.D 19.B 20.B

二、多項(xiàng)選擇題（20分，共 5 題，每小題 4 分）

1.BE 2.ABDE 3.ABCD 4.BDE 5.BCD

三、判斷題（20分，共 5 題，每小題 4 分）

1.× 2.× 3.× 4.√ 5.×

第二篇：2014年9月份考試房地產(chǎn)項(xiàng)目合同管理第一次作業(yè)

2014年9月份考試房地產(chǎn)項(xiàng)目合同管理第一次作業(yè)

一、單項(xiàng)選擇題（本大題共40分，共 20 小題，每小題 2 分）

1.以下選項(xiàng)中，國有土地出讓合同中不需要包括的內(nèi)容是（）A.出讓土地的位置B.出讓土地的邊界和面積C.出讓土地的地理位置圖D.出讓土地地形圖

2.以下關(guān)于抵押的說法正確的是（）。A.抵押是擔(dān)保方式的一種B.抵押不隨著債務(wù)的轉(zhuǎn)移而轉(zhuǎn)移C.抵押物只能是動(dòng)產(chǎn)D.抵押是一種主債務(wù)

3.國有土地使用權(quán)出讓合同出讓的是（）A.土地使用權(quán)B.土地所有權(quán)C.土地使用權(quán)和所有權(quán)D.以上都不對(duì)

4.土地一級(jí)市場與二級(jí)市場的關(guān)系是（）A.兩者是并列關(guān)系B.兩者無任何關(guān)系C.一級(jí)市場是二級(jí)市場的基礎(chǔ)D.二級(jí)市場是一級(jí)市場的基礎(chǔ)

5.國有土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓合同的訂立必須以同一國有土地的（）為有效成立前提。A.出售合同 B.交換C.出讓合同D.租賃合同

6.土地使用權(quán)抵押屬于（）土地市場A.一級(jí)B.二級(jí)C.三級(jí)D.四級(jí)

7.以下土地的土地使用權(quán)不能用以劃撥的是（）。A.國家機(jī)關(guān)和軍事用地B.城市基礎(chǔ)設(shè)施用地C.公益事業(yè)用地D.耕地及其他用地

8.土地使用權(quán)出租屬于（）土地市場A.一級(jí)B.二級(jí)C.三級(jí)D.四級(jí)

9.土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓屬于（）土地市場。A.一級(jí)B.二級(jí)C.三級(jí)D.四級(jí)10.土地使用權(quán)抵押屬于（）土地市場A.一級(jí)B.二級(jí)C.三級(jí)D.四級(jí)

11.較之國有土地使用權(quán)出讓合同，國有土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓合同的特點(diǎn)不包括（）。A.合同主體不同B.合同期限不同C.合同簽訂的前提條件不同D.出讓合同建立在轉(zhuǎn)讓合同的基礎(chǔ)上

12.承包商最沒有積極性控制成本的合同類型是（）A.單價(jià)合同B.總價(jià)合同C.目標(biāo)合同 D.成本加酬金合同

13.某水泥廠因技術(shù)問題使水泥質(zhì)量達(dá)不到國家標(biāo)準(zhǔn)，該廠用其他廠家生產(chǎn)的水泥換上自己包裝后，作為樣品與采購方簽訂合同，則該合同屬于（）A.超越經(jīng)營范圍B.采取脅迫手段C.采取欺詐手段D.無效代理

14.房屋租賃合同的特征不包括（）A.房屋租賃合同的標(biāo)的物只能是特定的房屋B.房屋租賃合同轉(zhuǎn)移的是標(biāo)的物的所有權(quán)C.房屋租賃合同遵守買賣不破租賃原則D.房屋租賃合同的雙務(wù)有償合同

15.下列不屬于合同變更的是（）。A.價(jià)格上調(diào) B.增加標(biāo)的數(shù)量C.改變付款期限D(zhuǎn).標(biāo)的物發(fā)生改變/

316.宗地出讓的土地開發(fā)后，其使用者是（）。A.自用B.轉(zhuǎn)讓C.可自用也可轉(zhuǎn)讓D.以上都不對(duì)

17.監(jiān)理單位可以跨地區(qū)、跨部門監(jiān)理一、二、三等級(jí)工程需具備的資質(zhì)是（）。A.特級(jí)

B.甲級(jí)C.乙級(jí)D.丙級(jí)

18.土地使用權(quán)租賃合同訂立的形式是（）。A.口頭形式B.書面形式C.口頭或書面形式

D.以上都不對(duì)

19.商品房抵押貸款合同的特征不包括（）。A.有償性B.要式性C.金融機(jī)構(gòu)享有抵押權(quán)

D.實(shí)踐性

20.物業(yè)管理合同的標(biāo)的是（）。A.建筑工程 B.智力勞動(dòng)成果C.業(yè)主的生命財(cái)產(chǎn)D.物業(yè)管理服務(wù)

二、多項(xiàng)選擇題（本大題共30分，共 10 小題，每小題 3 分）

1.下列哪些情況下，房屋出租人有權(quán)終止合同（）。A.將承租的房屋轉(zhuǎn)租的 B.拖欠租金累計(jì)6個(gè)月以上的C.利用承租房屋販賣假貨的D.擅自改變承租房屋結(jié)構(gòu)的E.將承租房屋轉(zhuǎn)借他人的2.下列關(guān)于土地使用權(quán)租賃合同的闡述正確的有（）A.受租人不得擅自將出租土地轉(zhuǎn)租第三人B.出租合同不需要符合轉(zhuǎn)讓的條件C.特性之一是優(yōu)先權(quán)D.地上建筑物附著物隨土地使用權(quán)一起出租E.對(duì)訂立形式?jīng)]有要求

3.不屬于合同必須具備的條款有（）。A.標(biāo)的B.付款方式、地點(diǎn) C.數(shù)量D.質(zhì)量E.爭議解決方式

4.仲裁的特點(diǎn)不包括（）A.保密性B.二審終審制C.體現(xiàn)當(dāng)事人意思自治D.程序比訴訟繁瑣E.裁決書可申請(qǐng)人民法院強(qiáng)制執(zhí)行

5.建設(shè)工程監(jiān)理合同的法律特征包括（）。A.合同主體是具有特殊資格的主體B.建設(shè)工程監(jiān)理合同是雙務(wù)有償合同C.建設(shè)工程監(jiān)理合同是不要式合同D.建設(shè)工程監(jiān)理合同屬于委托合同E.建設(shè)工程監(jiān)理合同是要式合同

6.以下屬于土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓的是（）A.土地使用權(quán)出讓B.土地使用權(quán)劃撥C.土地使用權(quán)交換D.土地使用權(quán)贈(zèng)與E.土地使用權(quán)出售

7.下列用地的出讓期限規(guī)定為50年的有（）。A.居住用地B.商業(yè)用地C.體育用地D.娛樂用地E.綜合用地

8.以下關(guān)于抵押的說法錯(cuò)誤的是（）A.抵押是擔(dān)保方式的一種B.抵押是一種從債務(wù)C.抵押不隨著債務(wù)的轉(zhuǎn)移而轉(zhuǎn)移D.抵押物可以是動(dòng)產(chǎn)也可以是不動(dòng)產(chǎn)E.抵押物只能是動(dòng)產(chǎn)

9.下列不屬于人民法院判決合同有效還是無效的依據(jù)的是（）。A.法律B.行政法規(guī)C.地方法規(guī)D.行業(yè)規(guī)章E.地方規(guī)章10.下列不屬于合同當(dāng)事人承擔(dān)違約責(zé)任的形式有（）。A.繼續(xù)履行B.定金C.返還財(cái)產(chǎn)D.追繳財(cái)產(chǎn)E.違約金

三、判斷題（本大題共30分，共 10 小題，每小題 3 分）

1.土地使用權(quán)租賃合同訂立的形式可以是書面也可以是口頭形式（）。

2.土地使用權(quán)的轉(zhuǎn)讓屬于土地一級(jí)市場（）

3.土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓市場屬于第一級(jí)土地市場（）。

4.建設(shè)工程施工合同文件包括中標(biāo)通知（）。

5.宗地出讓是土地使用權(quán)連帶地下埋藏物一起出讓（）

6.建設(shè)工程勘察設(shè)計(jì)合同的承包方是勘察設(shè)計(jì)單位（）。

7.物業(yè)管理合同的標(biāo)的是智力勞動(dòng)成果（）。

8.監(jiān)理費(fèi)用由項(xiàng)目法人支付（）。

9.國有土地使用權(quán)贈(zèng)與合同是要式合同（）。

10.國有土地使用權(quán)抵押合同以要約和承諾的形式訂立（）。

答案：

一、單項(xiàng)選擇題（40分，共 20 題，每小題 2 分）

1.D 2.A 3.A 4.C 5.C 6.B 7.D 8.B 9.B 10.B 11.D 12.D 13.C 14.B 15.C

16.C 17.B 18.B 19.D 20.D

二、多項(xiàng)選擇題（30分，共 10 題，每小題 3 分）

1.ABCD 2.ACD 3.BE 4.BD 5.ADE 6.CDE 7.CD 8.CE 9.CDE 10.CD

三、判斷題（30分，共 10 題，每小題 3 分）

1.× 2.× 3.× 4.√ 5.× 6.× 7.× 8.× 9.√ 10.√

第三篇：2014年9月份考試房地產(chǎn)項(xiàng)目合同管理第三次作業(yè)

2014年9月份考試房地產(chǎn)項(xiàng)目合同管理第三次作業(yè)

一、名詞解釋題（本大題共12分，共 4 小題，每小題 3 分）

1.建設(shè)工程勘察、設(shè)計(jì)合同

2.合同的履行

3.合同訂立

4.建設(shè)工程委托監(jiān)理合同

二、簡答題（本大題共36分，共 6 小題，每小題 6 分）

1.簡述國有土地使用權(quán)贈(zèng)與合同的法律特征。

2.簡述國有土地使用權(quán)抵押合同中抵押權(quán)人的權(quán)利。

3.簡答集體土地征用安置補(bǔ)償合同的法律特征。

4.簡述建設(shè)工程勘察設(shè)計(jì)合同的法律特征。

5.簡述宗地出讓合同的特征。

6.簡述國有土地（成片出讓）使用權(quán)出讓合同的特征。

三、案例分析題（本大題共8分，共 1 小題，每小題 8 分）

原告因建造兩棟大樓急需黃沙，于2001年9月10日與被告簽訂了一份合同，合同約定原告購買黃沙30車，每噸300元，合同訂立1個(gè)月后，由被告送貨，貨到付款。合同訂立后，黃沙價(jià)格開始上漲。1個(gè)月后，市場價(jià)格已從300元/噸上漲到350元/噸，被告經(jīng)理李某見價(jià)格上漲，不愿如數(shù)供貨，遂于2001年10月12日給原告的經(jīng)辦人張某去電話，提出因貨源緊張，要求變更貨物數(shù)量，遭到原告拒絕。李某遂于次日安排兩輛（其中一輛是借用外單位車）130型貨車，裝了兩車黃沙（每車裝載2噸），送到原告處，并要求以130型車為標(biāo)準(zhǔn)，計(jì)算交貨數(shù)量。原告提出被告的做法是不合理的，盡管合同僅規(guī)定交貨數(shù)量為30車，但應(yīng)以東風(fēng)牌大卡車作為計(jì)算標(biāo)準(zhǔn)，每車裝載4噸，共120噸。為此雙方發(fā)生爭議，協(xié)商未果，原告遂向法院起訴，認(rèn)為被告已構(gòu)成故意違約，應(yīng)承擔(dān)違約責(zé)任。被告則提出，雙方交貨數(shù)量的計(jì)算標(biāo)準(zhǔn)發(fā)生重大誤解，因此，應(yīng)當(dāng)撤銷該合同。

四、論述題（本大題共44分，共 4 小題，每小題 11 分）

1.“合同成立即生效”，你認(rèn)為這種說法正確嗎？為什么？試闡述你的觀點(diǎn)。

2.試述合同生效、合同成立的概念，以及兩者之間的區(qū)別。

3.簡述房地產(chǎn)開發(fā)商在招標(biāo)過程中應(yīng)避免哪些締約過失行為。

4.論述房地產(chǎn)開發(fā)商在采用分散平行發(fā)包方式時(shí)應(yīng)注意哪些問題。

答案：

一、名詞解釋題（12分，共 4 題，每小題 3 分）

1.參考答案：

建設(shè)工程勘察、設(shè)計(jì)合同是發(fā)包人與承包人（勘察人、設(shè)計(jì)人）為完成特定的勘察、設(shè)計(jì)任務(wù)而確立（變更、終止）雙方之間權(quán)利義務(wù)關(guān)系的協(xié)議，屬于工作性合同，標(biāo)的是具有知識(shí)產(chǎn)權(quán)性質(zhì)的智力勞動(dòng)成果。

解題方案：

建設(shè)工程勘察、設(shè)計(jì)合同是發(fā)包人與承包人（勘察人、設(shè)計(jì)人）為完成特定的勘察、設(shè)計(jì)任務(wù)而確立（變更、終止）雙方之間權(quán)利義務(wù)關(guān)系的協(xié)議，屬于工作性合同，標(biāo)的是具有知識(shí)產(chǎn)權(quán)性質(zhì)的智力勞動(dòng)成果。

評(píng)分標(biāo)準(zhǔn)：

回答正確完整得2分不完整1分否則不得分

2.參考答案：

按照合同的約定，當(dāng)事人雙方各自享受權(quán)利、履行義務(wù)的法律行為。解題方案：

按照合同的約定，當(dāng)事人雙方各自享受權(quán)利、履行義務(wù)的法律行為。評(píng)分標(biāo)準(zhǔn)：

回答正確完整得2分不完整1分否則不得分

3.參考答案：

當(dāng)事人雙方就合同的主要內(nèi)容達(dá)成合意（意思表示一致）的法律行為。解題方案：

當(dāng)事人雙方就合同的主要內(nèi)容達(dá)成合意（意思表示一致）的法律行為。評(píng)分標(biāo)準(zhǔn)：

回答正確完整得2分不完整1分否則不得分

4.參考答案：

建設(shè)工程委托監(jiān)理合同是發(fā)包人與承包人（監(jiān)理人）為完成特定的建設(shè)項(xiàng)目的監(jiān)理任務(wù)確立（變更、終止）雙方之間權(quán)利義務(wù)關(guān)系的協(xié)議，屬于勞務(wù)性合同（服務(wù)性合同）。

解題方案：

建設(shè)工程委托監(jiān)理合同是發(fā)包人與承包人（監(jiān)理人）為完成特定的建設(shè)項(xiàng)目的監(jiān)理任務(wù)確立（變更、終止）雙方之間權(quán)利義務(wù)關(guān)系的協(xié)議，屬于勞務(wù)性合同（服務(wù)性合同）。

評(píng)分標(biāo)準(zhǔn)：

回答正確完整得2分不完整1分否則不得分

二、簡答題（36分，共 6 題，每小題 6 分）

1.參考答案：

國有土地使用權(quán)贈(zèng)與合同的法律特征包括：（1）國有土地使用權(quán)贈(zèng)與合同是無償合同，這是基本特征（2）國有土地使用權(quán)贈(zèng)與合同是單務(wù)合同（3）國有土地使用權(quán)贈(zèng)與合同是諾成性合同（4）國有土地使用權(quán)贈(zèng)與合同是要式合同。解題方案：

國有土地使用權(quán)贈(zèng)與合同的法律特征包括：國有土地使用權(quán)贈(zèng)與合同是無償、單務(wù)、諾成性、要式合同

評(píng)分標(biāo)準(zhǔn)：

每條1分，共4分。

2.參考答案：

國有土地使用權(quán)抵押合同中抵押權(quán)人的權(quán)利有：（1）對(duì)抵押標(biāo)的物享有優(yōu)先受償權(quán)，這是主要權(quán)利（2）對(duì)抵押物行使保全權(quán)利（3）物上代位權(quán)（4）處分抵押權(quán)。

解題方案：

國有土地使用權(quán)抵押合同中抵押權(quán)人的權(quán)利有：對(duì)抵押標(biāo)的物享有優(yōu)先受償權(quán)、行使保全權(quán)利、物上代位權(quán)及處分抵押權(quán)

評(píng)分標(biāo)準(zhǔn)：

每條1分，共4分。

3.參考答案：

集體土地征用安置補(bǔ)償協(xié)議的特征包括：（1）所有權(quán)和使用權(quán)轉(zhuǎn)移的強(qiáng)制性

（2）補(bǔ)償安置的法定性（3）勞動(dòng)力安置的妥善性。

解題方案：

集體土地征用安置補(bǔ)償協(xié)議的特征包括：所有權(quán)和使用權(quán)轉(zhuǎn)移的強(qiáng)制性、補(bǔ)償安置的法定性、勞動(dòng)力安置的妥善性

評(píng)分標(biāo)準(zhǔn)：

1條2分，2.3條1分，共4分。

4.參考答案：

建設(shè)工程勘察設(shè)計(jì)合同的法律特征包括：（1）勘察設(shè)計(jì)合同的當(dāng)事人雙方必須是由民事權(quán)利能力和民事行為能力的特定的法人組織，且承包人的主體資格受到嚴(yán)格限制（2）勘察設(shè)計(jì)合同具有計(jì)劃性和程序性（3）勘察設(shè)計(jì)合同是要式合同

解題方案：

建設(shè)工程勘察設(shè)計(jì)合同的法律特征包括：當(dāng)事人雙方必須是由民事權(quán)利能力和民事行為能力的特定的法人組織、勘察設(shè)計(jì)合同具有計(jì)劃性和程序性、要式合同

評(píng)分標(biāo)準(zhǔn)：

1條2分，2.3條每條1分，共4分。

5.參考答案：

宗地出讓合同的特點(diǎn)有：（1）出讓方具有確定性（2）標(biāo)底具有限制性（3）對(duì)象具有唯一性（4）受讓方目的具有選擇性（5）開發(fā)內(nèi)容具有單一性。解題方案：

宗地出讓合同的特點(diǎn)有：（1）出讓方具有確定性（2）標(biāo)底具有限制性（3）對(duì)象具有唯一性（4）受讓方目的具有選擇性（5）開發(fā)內(nèi)容具有單一性。評(píng)分標(biāo)準(zhǔn)：

每一點(diǎn)1分，共5分。

6.參考答案：

成片土地出讓合同的特征包括：（1）出讓方具有確定性（2）標(biāo)的具有限制性

（3）對(duì)象具有唯一性（4）受讓方的目的具有明確性（5）土地開發(fā)具有漫長性。

解題方案：

成片土地出讓合同的特征包括：（1）出讓方具有確定性（2）標(biāo)的具有限制性

（3）對(duì)象具有唯一性（4）受讓方的目的具有明確性（5）土地開發(fā)具有漫長性。

評(píng)分標(biāo)準(zhǔn)：

每一點(diǎn)1分

三、案例分析題（8分，共 1 題，每小題 8 分）

0.參考答案：

答：1.根據(jù)本案案情，不存在重大誤解，被告是在和原告協(xié)商變更合同無果之后，為賺取更多的利潤，才采取這樣的行為的。2.被告存在違約行為，被告應(yīng)當(dāng)繼續(xù)履行合同，以東風(fēng)大卡車為交貨標(biāo)準(zhǔn)，交付30車黃沙給原告。同時(shí)，因交貨延誤對(duì)原告造成的損失應(yīng)予賠償。3.在合同履行的過程中，如果發(fā)現(xiàn)合同中有約定不明確的條款，首先合同雙方應(yīng)當(dāng)協(xié)商簽訂補(bǔ)充協(xié)議，如果達(dá)不成一致意見，則依據(jù)合同有關(guān)條款和交易慣例確定，沒有交易慣例可參照則依據(jù)合同法中的具體規(guī)定執(zhí)行。

解題方案：

第一問，在民法理論上，重大誤解又稱為錯(cuò)誤，其情形有二：（1）意思與事實(shí)不一致，（2）意思與表示不一致。重大誤解通常的特征是：（1）誤解是當(dāng)事人認(rèn)識(shí)上的錯(cuò)誤。該錯(cuò)誤的產(chǎn)生是當(dāng)事人的內(nèi)心意思缺陷，不是其他原因。

（2）誤解是當(dāng)事人對(duì)合同內(nèi)容的認(rèn)識(shí)錯(cuò)誤。誤解的對(duì)象是合同的內(nèi)容，是對(duì)合同內(nèi)容的認(rèn)識(shí)錯(cuò)誤，因此而使當(dāng)事人訂立了合同。（3）誤解直接影響到當(dāng)事人的權(quán)利和義務(wù)?；诋?dāng)事人對(duì)合同內(nèi)容的錯(cuò)誤認(rèn)識(shí)，因而，就必須影響到當(dāng)事人的權(quán)利義務(wù)關(guān)系，給誤解的一方當(dāng)事人造成損失。正是由于這樣，法律才將重大誤解作為合同相對(duì)無效的理由，授予發(fā)生誤解的當(dāng)事人以變更權(quán)或撤銷權(quán)。第二問，首先違約責(zé)任是指合同當(dāng)事人因違反合同義務(wù)所應(yīng)承擔(dān)的民事責(zé)任 本案承擔(dān)違約責(zé)任的形式是繼續(xù)履行。

評(píng)分標(biāo)準(zhǔn)：

第一問4分，第二問5分，第三問5分

四、論述題（44分，共 4 題，每小題 11 分）

1.參考答案：

合同成立不一定就生效，只有依法成立的合同才能生效。合同成立與合同生效的要件不同。合同成立的要件是：合同主體存在雙方和多方當(dāng)事人；訂約當(dāng)事人對(duì)合同主要條款達(dá)成合意；合同成立具備要約和承諾兩個(gè)階段。合同生效的要件有：行為人具有相應(yīng)的締約能力；意思表示真實(shí)；不違反法律和社會(huì)公共

利益；合同必須具備法律所要求的形式；標(biāo)的具有實(shí)現(xiàn)的可能性。

解題方案：

合同成立不一定就生效，只有依法成立的合同才能生效。合同成立與合同生效的要件不同。合同成立的要件是：合同主體存在雙方和多方當(dāng)事人；訂約當(dāng)事人對(duì)合同主要條款達(dá)成合意；合同成立具備要約和承諾兩個(gè)階段。合同生效的要件有：行為人具有相應(yīng)的締約能力；意思表示真實(shí)；不違反法律和社會(huì)公共利益；合同必須具備法律所要求的形式；標(biāo)的具有實(shí)現(xiàn)的可能性。

評(píng)分標(biāo)準(zhǔn)：

合同成立不一定就生效，只有依法成立的合同才能生效。（4分）合同成立要件3分，生效要件5分。

2.參考答案：

合同成立是指當(dāng)事人之間存在法律上認(rèn)可的合同關(guān)系。合同生效是指合同開始具有受法律保護(hù)的約束力（對(duì)當(dāng)事人雙方）。合同的成立與合同的生效區(qū)別：

1.合同的成立是當(dāng)事人意思表示一致，是一種合意。2.合同的生效，是指合同的內(nèi)容開始發(fā)生法律效力。3.合同的成立，并不一定產(chǎn)生法律效力，如果其符合法定生效條件，就會(huì)受到法律保護(hù)，達(dá)到合同當(dāng)事人預(yù)期的目的；如果其違背或欠缺生效的要件，則構(gòu)成無效合同，或可撤銷合同，或效力待定合同。

解題方案：

生效、合同成立的概念及兩者所謂區(qū)別。

評(píng)分標(biāo)準(zhǔn)：

概念每個(gè)2分，區(qū)別每條2分，共10分。

3.參考答案：

招標(biāo)人應(yīng)避免的締約過失行為主要有：（1）變更或者修改招標(biāo)文件后未履行通知義務(wù)；（2）泄漏或者不正當(dāng)使用非中標(biāo)人的技術(shù)成果和經(jīng)營信息；（3）違反公平、公正和誠實(shí)信用原則拒絕所有投標(biāo)；（4）采用不公平合理的招標(biāo)方式進(jìn)行招標(biāo)；（5）由于招標(biāo)人的原因終止招標(biāo)或者導(dǎo)致招標(biāo)失??；（6）借故不與中標(biāo)人簽訂合同。

解題方案：

招標(biāo)人應(yīng)避免的締約過失行為主要有：變更或者修改招標(biāo)文件后未履行通知義務(wù)；泄漏或者不正當(dāng)使用非中標(biāo)人的技術(shù)成果和經(jīng)營信息；違反公平、公正和誠實(shí)信用原則拒絕所有投標(biāo)；采用不公平合理的招標(biāo)方式進(jìn)行招標(biāo)；由于招標(biāo)人的原因終止招標(biāo)或者導(dǎo)致招標(biāo)失敗；借故不與中標(biāo)人簽訂合同。

評(píng)分標(biāo)準(zhǔn)：

每條1分，共5分。

4.參考答案：

分散平行分包是指業(yè)主將勘察、設(shè)計(jì)、土建、安裝、裝飾等工程分別委托給不同的承包商的發(fā)包模式。各承包商分別與業(yè)主簽訂合同，各承包商之間沒有合同關(guān)系。分散平行分包的特點(diǎn)主要有：（1）業(yè)主要進(jìn)行多次招標(biāo)工作，需作比較精細(xì)的計(jì)劃及控制，因此項(xiàng)目前期需要比較充裕的時(shí)間；（2）業(yè)主管理和控制比較細(xì)，需要對(duì)出現(xiàn)的各種工程問題作中間決策；（3）業(yè)主直接管理的承包

商數(shù)量多，工作量大，協(xié)調(diào)困難，容易引起合同爭執(zhí)，造成混亂的狀態(tài)。而業(yè)主要承擔(dān)協(xié)調(diào)任務(wù)，對(duì)各承包商互相干擾造成的問題承擔(dān)責(zé)任，因此工程建設(shè)過程中業(yè)主面臨的索賠多；（4）業(yè)主能對(duì)工程進(jìn)行較強(qiáng)的干預(yù)與控制；（5）承包商之間存在制衡關(guān)系，容易發(fā)現(xiàn)問題及時(shí)糾正。房地產(chǎn)開發(fā)商在采用這種發(fā)包模式時(shí)應(yīng)注意：工程項(xiàng)目不能劃分得太細(xì)，應(yīng)盡量減少承包商的數(shù)量；業(yè)主應(yīng)有較強(qiáng)的項(xiàng)目管理能力或聘請(qǐng)得力的工程項(xiàng)目管理人員。

解題方案：

分散平行發(fā)包的特點(diǎn)

評(píng)分標(biāo)準(zhǔn)：

分散平行特點(diǎn)每點(diǎn)1分，共5分；房地產(chǎn)開發(fā)商在采用這種方式時(shí)應(yīng)注意問題每個(gè)2分，答案完整準(zhǔn)確再加1分。

第四篇：IT項(xiàng)目管理第一次作業(yè)

1.請(qǐng)談一談你對(duì)項(xiàng)目與項(xiàng)目管理的價(jià)值的認(rèn)識(shí)，舉例說明項(xiàng)目和項(xiàng)目管理的價(jià)值所在。

答：項(xiàng)目表明了要具體完成的一件事情。而要完成這個(gè)事情就必須知道先干什么再干什么，怎么干，干成啥樣和干多長時(shí)間，這就是管理。

比如要蓋一個(gè)房子就是一個(gè)項(xiàng)目。那么蓋這個(gè)房子需要轉(zhuǎn)頭瓦塊工人等要素才能蓋房子。你去買磚頭、瓦塊、找工人、然后監(jiān)督他們好好干活，保證質(zhì)量按時(shí)完工，少花錢，多辦事這樣的具體工作就是你要做的，這就是管理。

2.在PMBOK的9個(gè)知識(shí)領(lǐng)域中，有哪幾個(gè)是核心知識(shí)領(lǐng)域？為什么稱它們?yōu)楹诵闹R(shí)領(lǐng)域？

答：核心知識(shí)領(lǐng)域包括范圍管理、時(shí)間管理、費(fèi)用管理和質(zhì)量管理。之所以稱其為核心知識(shí)領(lǐng)域是因?yàn)樵谶@幾個(gè)方面將形成具體的項(xiàng)目目標(biāo)。

3.項(xiàng)目生命周期分為哪幾個(gè)階段？每一個(gè)階段的主要任務(wù)有哪些？ 答：項(xiàng)目生命周期分為定義階段、開發(fā)階段、實(shí)施階段和收尾階段。

定義階段主要任務(wù)： ?明確需求?策劃項(xiàng)目?調(diào)查分析?收集數(shù)據(jù)與信息?確立目標(biāo)?進(jìn)行可行性研究?明確合作關(guān)系?確定風(fēng)險(xiǎn)等級(jí)?擬定戰(zhàn)略方案?進(jìn)行資源測算?提出組建項(xiàng)目組方案?提出項(xiàng)目建議書?獲準(zhǔn)進(jìn)入下一階段

開發(fā)階段主要任務(wù)： ?確定項(xiàng)目組主要成員?界定最終產(chǎn)品范圍?研究實(shí)施方案?確定質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)?保證資源?制定整體計(jì)劃?預(yù)算費(fèi)用與現(xiàn)金流量?形成工作分解結(jié)構(gòu)?制訂政策與程序?評(píng)估風(fēng)險(xiǎn)?確認(rèn)有效性?編制概要報(bào)告?獲準(zhǔn)進(jìn)入下一個(gè)階段

實(shí)施階段主要任務(wù)：?建立項(xiàng)目組?建立與完善溝通渠道?實(shí)施激勵(lì)機(jī)制?建立工作包，細(xì)化相關(guān)技術(shù)需求?建立信息控制與管理系統(tǒng)?執(zhí)行工作分解結(jié)構(gòu)的各項(xiàng)工作?獲得訂購物資和服務(wù)?指導(dǎo)/監(jiān)督/預(yù)測/控制項(xiàng)目范圍、進(jìn)度、費(fèi)用、質(zhì)量?管理項(xiàng)目的變更，解決實(shí)施中的問題

收尾階段主要任務(wù)：?提交最終產(chǎn)品?評(píng)估與驗(yàn)收?清算與審計(jì)賬務(wù)?評(píng)估項(xiàng)目?項(xiàng)目技術(shù)與管理文檔的歸檔?資源清理?轉(zhuǎn)移產(chǎn)品責(zé)任者?項(xiàng)目組的解散與人員再分配

4.簡述5個(gè)過程組中每個(gè)過程組的主要任務(wù)，以及每個(gè)過程組的主要成果。

答：啟動(dòng)過程組的主要任務(wù)是確定并核準(zhǔn)項(xiàng)目或項(xiàng)目階段。在項(xiàng)目開始階段啟動(dòng)過程的主要成果就是形成一個(gè)項(xiàng)目章程和選擇一位項(xiàng)目經(jīng)理。

規(guī)劃過程組的訂要任務(wù)是確定和細(xì)化目標(biāo)，并規(guī)劃為實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目目標(biāo)和項(xiàng)目范圍的行動(dòng)方針與路線，確保實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目目標(biāo)。規(guī)劃過程的主要成果包括完成工作任務(wù)分解結(jié)構(gòu)、項(xiàng)目過度計(jì)劃和項(xiàng)目預(yù)算。

執(zhí)行過程組的主要任務(wù)是通過采用必要的行動(dòng)，協(xié)調(diào)人力資源和其他資源，整體地、有效地實(shí)施項(xiàng)目計(jì)劃。執(zhí)行過程的主要成果就是交付實(shí)際的項(xiàng)目工作。

監(jiān)控過程組的主要任務(wù)是定期測量和實(shí)時(shí)監(jiān)控項(xiàng)目進(jìn)展情況，發(fā)現(xiàn)偏離項(xiàng)目管理計(jì)劃之處，及時(shí)采取糾正措施和變更控制，確保項(xiàng)目目標(biāo)的實(shí)現(xiàn)。監(jiān)控過程的主要成果是在要求的時(shí)間、成本和質(zhì)量限制范圍內(nèi)獲得滿意的結(jié)果。

收尾過程組的主要任務(wù)是采取正式的方式對(duì)項(xiàng)目成果、項(xiàng)目產(chǎn)品、項(xiàng)目階段進(jìn)行驗(yàn)收，確保項(xiàng)目或項(xiàng)目階段有條不紊地結(jié)束。收尾過程的主要成果包括項(xiàng)目的正式驗(yàn)收、項(xiàng)目審計(jì)報(bào)告的項(xiàng)目總結(jié)報(bào)告編制以及項(xiàng)目組成員的妥善安置。

5.項(xiàng)目資源有哪些？為什么說項(xiàng)目整體管理的功效是對(duì)資源的整合？ 答：從靜態(tài)觀點(diǎn)看項(xiàng)目資源主要包括：(1)人力資源。(2)財(cái)務(wù)資源。(3)項(xiàng)目實(shí)物資源。

從動(dòng)態(tài)觀點(diǎn)看項(xiàng)目資源主要包括：(1)非實(shí)物形式的生產(chǎn)資料。(2)各種無形的管理約束。(3)項(xiàng)目的動(dòng)作過程。

項(xiàng)目整體管理是圍繞項(xiàng)目管理計(jì)劃的制定、執(zhí)行和控制進(jìn)行的，通過項(xiàng)目資源的整合將項(xiàng)目所有的組成要素在恰當(dāng)?shù)臅r(shí)間、正確的地方，對(duì)過合適的人物結(jié)合在一起，以成功地完成項(xiàng)目?？梢园秧?xiàng)目的各要素都看成是各種資源，整合項(xiàng)目資源就是項(xiàng)目整體管理的過程。通過項(xiàng)目資源的整合，將8大領(lǐng)域的相關(guān)要素有機(jī)地結(jié)合在一起，隨著項(xiàng)目沿著其生命周期演化，這些要素將圍繞項(xiàng)目的目標(biāo)而不斷結(jié)合起來。這些要素完美糅合之際，就是項(xiàng)目成功之時(shí)。

6.項(xiàng)目經(jīng)理是項(xiàng)目中的關(guān)鍵人物，你認(rèn)為他應(yīng)該具備什么樣的素質(zhì)才能勝任工作？

答：項(xiàng)目經(jīng)理應(yīng)該具備如下幾方面素質(zhì)：(1)良好的道德品質(zhì)。(2)健康的身體和心理素質(zhì)。(3)強(qiáng)烈的客戶意識(shí)。(4)專業(yè)的素質(zhì)和素養(yǎng)。(5)牢固的大局觀。

(6)優(yōu)秀的項(xiàng)目管理能力。(7)強(qiáng)大的信心與堅(jiān)強(qiáng)的意志。(8)膽大、心細(xì)。

第五篇：2013年4月考試房地產(chǎn)項(xiàng)目策劃與風(fēng)險(xiǎn)管理第一次作業(yè)

2013年4月考試房地產(chǎn)項(xiàng)目策劃與風(fēng)險(xiǎn)管理第一次作業(yè)

一、名詞解釋題（本大題共30分，共 10 小題，每小題 3 分）1.升值銷售

2.項(xiàng)目建設(shè)策劃 3.房地產(chǎn)品牌 4.戰(zhàn)略 5.銷售渠道

6.市場營銷理論 7.撒網(wǎng)法

8.項(xiàng)目股權(quán)融資 9.房地產(chǎn)策劃 10.CS理念

二、計(jì)算題（本大題共15分，共 3 小題，每小題 5 分）

1.某商業(yè)鋪面建筑面積250平方米，地處商業(yè)中心，預(yù)計(jì)在未來30年的有效經(jīng)營期限內(nèi)，平均月租金預(yù)計(jì)為300元/平方米，年租賃成本約為租金的20%，年空置率為8%，假定市場期望的投資收益率為10%，請(qǐng)問該商鋪按照收益法估算的預(yù)期售價(jià)應(yīng)定為多少？

2.什么是收益還原法？其計(jì)算公式如何？

3.如何計(jì)算一個(gè)城市每年所需要的酒店客房數(shù)？

三、簡答題（本大題共30分，共 5 小題，每小題 6 分）1.新開樓盤的開價(jià)存在哪兩種策略？

2.編制項(xiàng)目策劃中期工作計(jì)劃，應(yīng)作哪些工作內(nèi)容？ 3.房地產(chǎn)價(jià)格測評(píng)方法有哪些？ 4.怎樣理解個(gè)人策劃？

5.報(bào)紙作為廣告媒體的優(yōu)缺點(diǎn)是什么？

四、案例分析題（本大題共10分，共 1 小題，每小題 10 分）

某開發(fā)商在某縣級(jí)城市近郊新開發(fā)區(qū)的發(fā)展初期購置了一塊面積約50畝的土地，準(zhǔn)備策劃一個(gè)以商業(yè)、寫字樓、以及餐飲為主的新城CBD中心。

五、論述題（本大題共15分，共 1 小題，每小題 15 分）如何區(qū)分咨詢、策劃以及計(jì)劃？

答案：

一、名詞解釋題（30分，共 10 題，每小題 3 分）

1.參考答案： 這是一種承諾所售房屋在一定時(shí)期內(nèi)保證增值的售房方式。解題方案： 掌握概念 評(píng)分標(biāo)準(zhǔn)：

回答出升值銷售的定義得3分 2.參考答案：

主要是根據(jù)企業(yè)自身的資源條件，確定項(xiàng)目建設(shè)的組織形式、建設(shè)時(shí)序、工程招標(biāo)采購以及工程管理及經(jīng)營方案。解題方案： 概念掌握 評(píng)分標(biāo)準(zhǔn)：

回答出相應(yīng)定義得3分 3.參考答案：

房地產(chǎn)品牌實(shí)以產(chǎn)品和服務(wù)為支撐、企業(yè)文化為內(nèi)涵、以廣告?zhèn)髅綖槭侄?、?biāo)準(zhǔn)化的視覺識(shí)別系統(tǒng)為標(biāo)識(shí)的一種地產(chǎn)文化，解題方案： 掌握概念 評(píng)分標(biāo)準(zhǔn)：

回答出工地形象包裝的定義得4分 4.參考答案：

戰(zhàn)略是企業(yè)實(shí)現(xiàn)目標(biāo)的方法和部署。它是企業(yè)在市場經(jīng)濟(jì)條件下，為實(shí)現(xiàn)特定目標(biāo)，根據(jù)外部環(huán)境和內(nèi)部資源，按照科學(xué)的程序和方法，做出的全局性、長遠(yuǎn)性的、持續(xù)性的總體謀劃。解題方案： 概念掌握 評(píng)分標(biāo)準(zhǔn)：

回答出相應(yīng)定義得3分 5.參考答案：

是產(chǎn)品由生產(chǎn)者轉(zhuǎn)移給消費(fèi)者的途徑。解題方案：

從銷售渠道的定義來回答 評(píng)分標(biāo)準(zhǔn)：

回答出銷售渠道的定義得3分 6.參考答案：

全面的市場營銷應(yīng)是以市場供求研究為基礎(chǔ)，以顧客需要為向?qū)В詤f(xié)調(diào)社會(huì)、企業(yè)、顧客利益為核心，以戰(zhàn)略策劃、資源整合和策略運(yùn)用為重點(diǎn)，以質(zhì)量、品牌、文化、服務(wù)為支撐，強(qiáng)調(diào)產(chǎn)品的研發(fā)與生產(chǎn)，重視各種銷售策略的綜合應(yīng)用。解題方案： 概念掌握 評(píng)分標(biāo)準(zhǔn)：

回答出相應(yīng)定義得3分 7.參考答案：

只通過某一個(gè)的或少數(shù)幾個(gè)共同的、典型的的細(xì)分參數(shù)將目標(biāo)客戶與其他客戶進(jìn)行有效區(qū)隔，使目標(biāo)客戶分布在比較廣泛的范圍內(nèi)。解題方案： 概念掌握 評(píng)分標(biāo)準(zhǔn)：

回答出相應(yīng)定義得3分 8.參考答案：

是指將項(xiàng)目的股權(quán)及未來的收益分配給項(xiàng)目施工、設(shè)計(jì)、材料單位以及項(xiàng)目以外其他投資單位，以減少項(xiàng)目業(yè)主的投資。解題方案： 概念掌握 評(píng)分標(biāo)準(zhǔn)：

回答出相應(yīng)定義得3分 9.參考答案：

是指根據(jù)房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的具體目標(biāo)，以客觀的市場研究為基礎(chǔ)，綜合運(yùn)用各種策劃手段，按一定的程序?qū)Ψ康禺a(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的總體戰(zhàn)略和策略進(jìn)行創(chuàng)造性的統(tǒng)籌謀劃和系統(tǒng)設(shè)計(jì)，對(duì)項(xiàng)目開發(fā)經(jīng)營的全過程或某一個(gè)階段進(jìn)行預(yù)先設(shè)想與部署。

解題方案：

從房地產(chǎn)策劃的定義來回答 評(píng)分標(biāo)準(zhǔn)：

回答出界面管理的定義得3分 10.參考答案：

CS理念是顧客滿意理念，使顧客滿意的產(chǎn)品要素，一是產(chǎn)品的效用是否滿足消費(fèi)者的置業(yè)需求，二是產(chǎn)品的價(jià)格是否為消費(fèi)者滿意。解題方案：

從CS理念的定義來回答 評(píng)分標(biāo)準(zhǔn)：

回答出CS理念的定義得3分

二、計(jì)算題（15分，共 3 題，每小題 5 分）

1.參考答案：

售價(jià)：[300×12×（1-20%）×250×（1-8%）]/10%×[1-1/（1+10%）30]=6246432元 解題方案：

掌握概念、計(jì)算方法 評(píng)分標(biāo)準(zhǔn)：

式子正確得6分，得數(shù)正確得3分，全部答對(duì)得9分 2.參考答案：

1、收益還原法是指預(yù)計(jì)估價(jià)對(duì)象未來的正常凈收益和投資經(jīng)營期限，選用適當(dāng)?shù)耐顿Y收益率將其折現(xiàn)到估價(jià)時(shí)點(diǎn)的現(xiàn)值之和，以此估算估價(jià)對(duì)象的客觀合理價(jià)格或價(jià)值的一種估價(jià)方法。

2、計(jì)算公式： 項(xiàng)目售價(jià)=A／r?［1－1/（l＋r）n］ 式中：A---未來各年單位凈租金 r---投資收益率 n---投資經(jīng)營期限 解題方案：

掌握概念、計(jì)算方法 評(píng)分標(biāo)準(zhǔn)：

答對(duì)第一點(diǎn)得3分，答對(duì)第二點(diǎn)6分，其中式子正確得3，字母注解正確各得1分，全部答對(duì)得9分 3.參考答案：

每年酒店客房最大需求量（戶）= P/（365×R×a）式中：P----每年接待過夜游客總?cè)舜?R----保本開房率 a----平均每間客房的床位數(shù) 解題方案：

掌握概念、計(jì)算方法 評(píng)分標(biāo)準(zhǔn)：

式子正確得3分，字母注解正確各得2分，全部答對(duì)得82分

三、簡答題（30分，共 5 題，每小題 6 分）

1.參考答案：

（1）低開高走策略（2）高開低走策略 解題方案： 掌握概念 評(píng)分標(biāo)準(zhǔn)：

每答對(duì)一點(diǎn)得1.5分，全部答對(duì)得3分 2.參考答案：

中期策劃工作主要是（1）根據(jù)市場調(diào)研的信息研討項(xiàng)目經(jīng)驗(yàn)戰(zhàn)略（2）建筑規(guī)劃設(shè)計(jì)（3）技術(shù)經(jīng)濟(jì)論證，為項(xiàng)目決策提供參考。解題方案： 掌握概念 評(píng)分標(biāo)準(zhǔn)：

每答對(duì)一點(diǎn)得1分，全部答對(duì)得3分 3.參考答案：

（）市場比較法（2）收益還原法（3）成本估算法（4）承購能力估算法 解題方案： 掌握概念 評(píng)分標(biāo)準(zhǔn)：

每答對(duì)一點(diǎn)得1分，全部答對(duì)得4分 4.參考答案：

個(gè)人策劃是以個(gè)人為主體進(jìn)行的策劃服務(wù)。這種策劃類似于專家顧問，強(qiáng)調(diào)個(gè)人作用，以個(gè)人智慧和經(jīng)驗(yàn)為項(xiàng)目決策提供顧問建議。由于某個(gè)專家的思維和視角相對(duì)單一，受自身的專業(yè)背景個(gè)從業(yè)經(jīng)驗(yàn)的局限，其觀點(diǎn)往往存在偏頗之處，因而，依賴于個(gè)體策劃的項(xiàng)目在決策中所面臨的風(fēng)險(xiǎn)相對(duì)較大。解題方案： 理解掌握 評(píng)分標(biāo)準(zhǔn)：

全部回答對(duì)得6分 5.參考答案：

報(bào)紙是傳遞信息的最重要的工具，是廣告運(yùn)用最多的媒體形式之一。其優(yōu)點(diǎn)是（1）讀者面廣、穩(wěn)定、宣傳覆蓋面大；（2）信息傳播快，時(shí)效性強(qiáng)，尤其是日?qǐng)?bào)，當(dāng)天即可知道；（3）空間余地大，信息量豐富；（4）便于查找。（5）收費(fèi)較低。其缺點(diǎn)是（6）保留時(shí)間短，生命力短，形象表現(xiàn)手段不佳，感染力差，制作簡單粗糙。解題方案： 掌握概念 評(píng)分標(biāo)準(zhǔn)：

每答對(duì)一點(diǎn)得1分，全部答對(duì)得6分

四、案例分析題（10分，共 1 題，每小題 10 分）

0.參考答案：

（1）不合理，未考慮新開發(fā)區(qū)地塊的優(yōu)勢(shì)及其對(duì)不同項(xiàng)目的適宜性。（2）新開發(fā)地塊，其優(yōu)勢(shì)在于：一是環(huán)境舒適，空氣清新；二是地形開闊，規(guī)劃容易；三是拆遷安置量小，地價(jià)成本相對(duì)較低。但新開發(fā)區(qū)也存在著一些劣勢(shì)：一是位置偏遠(yuǎn)，交通落后；二是土地受讓義務(wù)較重（如代征地等）；三是配套薄弱，配套投入較大；四是社區(qū)不成熟，成熟期較長。新開發(fā)地塊如果環(huán)境較好，則適宜于高檔住宅及休閑地產(chǎn)開發(fā)；如果環(huán)境較差，則適宜于普通住宅的開發(fā)。（3）商業(yè)項(xiàng)目的選址要有利于人流物流的集聚，有利于商業(yè)經(jīng)營。其選址條件要求：一是地段絕佳，位居商業(yè)中心或重要口岸；二是道路通達(dá)，交通完善，停車方便，易達(dá)可及；三是商圈繁華，服務(wù)配套齊全；四是市場腹地寬廣，人流強(qiáng)勁，消費(fèi)量大。（4）重點(diǎn)是策劃，難點(diǎn)是商業(yè)地產(chǎn)的供應(yīng)量以及業(yè)態(tài)的確定 解題方案：

熟練掌握概念，靈活應(yīng)用到實(shí)踐 評(píng)分標(biāo)準(zhǔn)： 第（1）點(diǎn)3分，第（2）（3）點(diǎn)各4分，第（4）點(diǎn)3分，全部答對(duì)得14分

五、論述題（15分，共 1 題，每小題 15 分）

0.參考答案：

（1）咨詢是利用準(zhǔn)確的信息和豐富的經(jīng)驗(yàn)，運(yùn)用現(xiàn)在科學(xué)理論及有關(guān)專業(yè)知識(shí)，為項(xiàng)目的決策、實(shí)施與管理提供合理化建議的信息服務(wù)和智力服務(wù)。（2）策劃是咨詢服務(wù)中最具有創(chuàng)意的智力服務(wù)行為，是企業(yè)為實(shí)現(xiàn)某種目標(biāo)，在對(duì)內(nèi)外部環(huán)境全面分析的基礎(chǔ)上，利用相關(guān)經(jīng)驗(yàn)和信息，借助一定的科學(xué)方法及創(chuàng)新技術(shù)，對(duì)企業(yè)經(jīng)營活動(dòng)的行為、實(shí)施方案與具體措施進(jìn)行全面系統(tǒng)的構(gòu)思、謀劃、設(shè)計(jì)和決策，它是集診斷、調(diào)研、分析、謀劃、創(chuàng)意、設(shè)計(jì)、決策于一體的系統(tǒng)思維。（3）計(jì)劃為有效實(shí)施策劃方案而制定的行動(dòng)計(jì)劃。解題方案： 理解掌握 評(píng)分標(biāo)準(zhǔn)：

回答對(duì)每一點(diǎn)的3分，全部回答對(duì)得9分