第一篇：2013年4月考試房地產(chǎn)項(xiàng)目投資與融資第一次作業(yè)

2013年4月考試房地產(chǎn)項(xiàng)目投資與融資第一次作業(yè)

一、單項(xiàng)選擇題（本大題共40分，共 10 小題，每小題 4 分）

1.房地產(chǎn)抵押貸款的（）應(yīng)當(dāng)是具有完全民事行為能力的自然人和經(jīng)工商行政管理部門核準(zhǔn)登記的企事業(yè)法人等。A.借款人 B.貸款人 C.抵押人 D.抵押權(quán)人

2.預(yù)售收入指房地產(chǎn)投資者利用房地產(chǎn)建成之前預(yù)先收取的銷售收入，作為（）房地產(chǎn)投資的那部分資金。A.前期 B.中期 C.后期

D.前三項(xiàng)都正確 3.投資（）風(fēng)險(xiǎn) A.必然存在 B.可能存在 C.不一定存在 D.不存在

4.屬于房地產(chǎn)投資財(cái)務(wù)效益指標(biāo)中反映項(xiàng)目盈利能力動(dòng)態(tài)指標(biāo)的為（）A.財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值 B.投資利稅率 C.流動(dòng)比率

D.資本金利潤(rùn)率

5.下列哪項(xiàng)不屬于房地產(chǎn)證券的特性？（）A..可分割性 B.風(fēng)險(xiǎn)性 C.流通性 D.集中性

6.建筑業(yè)是（）產(chǎn)業(yè) A.知識(shí)密集型 B.人口密集型 C.人數(shù)密集型 D.勞動(dòng)密集型

7.處分抵押房地產(chǎn)所得價(jià)款的清償順序?yàn)椋ǎ僦Ц短幏值盅悍康禺a(chǎn)的費(fèi)用 ②扣繳與抵押房地產(chǎn)有關(guān)的應(yīng)納法定稅費(fèi)；③按優(yōu)先受償權(quán)順序和抵押順序依次償還抵押人所欠抵押權(quán)人的本息及違約金；④剩余金額退還抵押人。A.①②③④ B.②①④③ C.①④③② D.②①③④

8.短期透支貸款屬于（）A..企業(yè)自有資金 B.信貸資金 C.集資 D.財(cái)政資金

9.某投資商預(yù)測(cè)到政府大型公共設(shè)施的投資建設(shè)計(jì)劃，并在附近預(yù)先投資，最后取得巨大成功，則該投資商利用的是房地產(chǎn)投資特性中的（）。A..位置固定性 B.不一致性 C.適應(yīng)性

D.相互影響性

10.教育費(fèi)附加以各單位和個(gè)人實(shí)際繳納的增值稅、營(yíng)業(yè)稅、消費(fèi)稅的稅額為計(jì)征依據(jù)，附加率為（），分別與增值稅、營(yíng)業(yè)稅、消費(fèi)稅同時(shí)繳納 A.1% B.2% C.3% D.4%

二、多項(xiàng)選擇題（本大題共40分，共 10 小題，每小題 4 分）1.房地產(chǎn)銀行常見存款按存款性質(zhì)分類有哪些:（）。A.企業(yè)存款 B.儲(chǔ)蓄存款

C.政策住房基金儲(chǔ)蓄 D.政策性存款 E.商業(yè)性存款

2.根據(jù)投資業(yè)務(wù)以及收入模式的不同，房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)投資基金大致可以分為（）三類產(chǎn)業(yè)投資基金。A.權(quán)益型 B.獨(dú)立性 C.抵押型 D.混合型 E.多樣性

3.政策性個(gè)人住房抵押貸款主要包括了（）A.住房公積金管理機(jī)構(gòu)發(fā)放的住房抵押貸款 B.國(guó)家安居工程發(fā)放的個(gè)人住房抵押貸款 C.來自商業(yè)銀行的個(gè)人住房貸款 D.信用貸款

4.房地產(chǎn)證券發(fā)行市場(chǎng)，又稱為（）A.房地產(chǎn)證券次級(jí)市場(chǎng) B.房地產(chǎn)證券初級(jí)市場(chǎng) C.房地產(chǎn)證券一級(jí)市場(chǎng) D.二級(jí)市場(chǎng)

5.我國(guó)抵押貸款中不可作為抵押財(cái)產(chǎn)的主要包括（）。A.抵押人所有的房屋和其他地上定著物 B.土地所有權(quán)

C.抵押人依法有權(quán)處分的國(guó)有土地使用權(quán)、房屋和其他地上定著物 D.抵押人所有的機(jī)器、交通運(yùn)輸工具

E.學(xué)校、幼兒園等以公益為目的的事業(yè)單位、社會(huì)團(tuán)體的教育醫(yī)療及其他社會(huì)公益設(shè)施

6.集資指房地產(chǎn)投資者通過吸收社會(huì)閑散資金籌集到的房地產(chǎn)投資，主要包括：（）。A.發(fā)行企業(yè)債券 B.發(fā)行企業(yè)股票 C.外單位取利 D.取息投資 E.財(cái)政資金

7.下列屬于盈利指標(biāo)的包括（）。A.資產(chǎn)報(bào)酬率 B.存貨周轉(zhuǎn)率 C.現(xiàn)金比率 D.銷售利潤(rùn)率 E.資產(chǎn)收益率

8.房地產(chǎn)貸款是房地產(chǎn)銀行投向房地產(chǎn)開發(fā)、營(yíng)建、流通和消費(fèi)領(lǐng)域的貸款資金總稱，它具有（）的特點(diǎn) A.流動(dòng)性差 B.風(fēng)險(xiǎn)性大 C.償還期長(zhǎng) D.品種單一 E.抵押形式多

9.房地產(chǎn)開發(fā)期間稅費(fèi)一般包括（）。A.配套設(shè)施建設(shè)費(fèi) B.供水管網(wǎng)補(bǔ)償費(fèi) C.城市建設(shè)維護(hù)稅 D.建筑工程質(zhì)量監(jiān)督費(fèi) 10.居住區(qū)一般位于（）

A.中央商業(yè)區(qū)與內(nèi)圈工業(yè)區(qū)之間 B.城市周邊地區(qū) C.中央商業(yè)區(qū)內(nèi)

D.內(nèi)圈工業(yè)區(qū)與外圈工業(yè)區(qū)之間

三、判斷題（本大題共20分，共 10 小題，每小題 2 分）

1.直接融資不受融資雙方在資金數(shù)量、時(shí)間、地點(diǎn)及范圍的限制，因此顯得比較靈活

2.可行性研究報(bào)告視項(xiàng)目規(guī)模大小、復(fù)雜程度不同而不同，但都要盡量用較多的語言仔細(xì)描述，運(yùn)用生動(dòng)的圖表來表達(dá)分析者的意圖。（）3.有資質(zhì)的房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營(yíng)企業(yè)開發(fā)產(chǎn)品的合格率應(yīng)達(dá)到95%。

4.個(gè)人申請(qǐng)貸款的期限一般在20年以內(nèi)，最長(zhǎng)不超過30年；企事業(yè)單位申請(qǐng)貸款的期限最長(zhǎng)不超過3年。個(gè)人最高貸款額度不超過購房合同房款的80%，企事業(yè)單位一般最高不超過購房合同房款的50%。

5.指數(shù)平滑法是利用預(yù)測(cè)前一期的實(shí)際值和前一期的指數(shù)平滑預(yù)測(cè)值進(jìn)行加權(quán)平均來取得預(yù)測(cè)值的方法。它實(shí)際上是一種特殊的加權(quán)移動(dòng)平均法。（）6.信用以房地產(chǎn)作為特定對(duì)象，產(chǎn)生于房地產(chǎn)生產(chǎn)和再生產(chǎn)過程中的信用形式，它包括房地產(chǎn)的開發(fā)、經(jīng)營(yíng)和消費(fèi)過程中發(fā)生的貨幣借貸和房地產(chǎn)交易中的預(yù)付與賒銷行為

7.房地產(chǎn)投資決策是指利用有效、準(zhǔn)備的方法實(shí)現(xiàn)正確的選擇，在眾多的投資方案中找出最佳方案

8.風(fēng)險(xiǎn)可能帶來超出預(yù)期的損失，但不可能給投資人帶來超出預(yù)期的收益。9.個(gè)人商業(yè)性住房貸款的貸款額度沒有限制。

10.臨界點(diǎn)分析分為不確定性分析和敏感性分析兩種

答案：

一、單項(xiàng)選擇題（40分，共 10 題，每小題 4 分）

1.A 2.C 3.A 4.A 5.D 6.D 7.A 8.B 9.D 10.C

二、多項(xiàng)選擇題（40分，共 10 題，每小題 4 分）

1.DE 2.ACD 3.AB 4.BC 5.BE 6.ABCD 7.ADE 8.CE 9.ABD 10.AD

三、判斷題（20分，共 10 題，每小題 2 分）

1.× 2.× 3.× 4.√ 5.√ 6.× 7.√ 8.× 9.× 10.×

第二篇：項(xiàng)目投資與融資

投資的特點(diǎn)：1投資的資金大2影響時(shí)間長(zhǎng)3投資效應(yīng)的供給時(shí)滯性4投資領(lǐng)域的廣闊性和復(fù)雜性5投資周期具有長(zhǎng)期性6投資實(shí)施的連續(xù)性7投資過程的波動(dòng)性8投資收益的不確定性9投資項(xiàng)目的變現(xiàn)能力差

項(xiàng)目融資的基本特點(diǎn)：1以項(xiàng)目為導(dǎo)向，項(xiàng)目發(fā)起人，項(xiàng)目公司和貸款方參與2有限追索3風(fēng)險(xiǎn)分擔(dān)4非公司負(fù)債型融資5信用結(jié)構(gòu)多樣化6喜用稅務(wù)優(yōu)勢(shì)7較高的融資成本

項(xiàng)目融資結(jié)構(gòu)設(shè)計(jì)的原則：1有限追索原則2項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)分擔(dān)原則3成本降低原則4完全融資原則5近期融資與遠(yuǎn)期融資相結(jié)合的原則6表外融資原則7融資結(jié)構(gòu)最優(yōu)化原則

工程項(xiàng)目投融資風(fēng)險(xiǎn)分析方法：1盈虧平衡分析2敏感性分析3概率分析4capm分析法5資本結(jié)構(gòu)決策分析法6蒙塔卡洛方法7投資膨脹分析法

機(jī)會(huì)成本：即當(dāng)資本投入到某一項(xiàng)目后，在一段長(zhǎng)或短的時(shí)期里，資本被禁錮在這一項(xiàng)目中而失去了投資與其他項(xiàng)目的機(jī)會(huì)，由此喪失的投入到其他項(xiàng)目所能得到的最大收益，就是該投資的機(jī)會(huì)成本

投資的會(huì)計(jì)成本，即投資的資金成本，他是投資主體在籌集資金是所支付的代價(jià)，蛀牙包括籌資費(fèi)和資金的使用費(fèi)

投資:是指將一定數(shù)量的游行或無形資財(cái)投入某種對(duì)象或事業(yè)，以取得未來不確定的收益或社會(huì)效益的活動(dòng)

投資的構(gòu)成要素：投資主體，投資客體，投資資源，投資形式

投資的分類：1按經(jīng)營(yíng)方式，投資可分為直接投資和間接投資2按投資的性質(zhì)分類，分為固定資產(chǎn)投資，流動(dòng)資產(chǎn)投資，無形資產(chǎn)投資，3按投資與再生產(chǎn)類型的聯(lián)系分類，分為合理性投資和發(fā)展型投資4按投資的主體分類，分為政府投資，企業(yè)投資，間接投資，個(gè)人投資5按投資的來源分類，分為投資主要來源于中央和地方財(cái)政用于積累的資金，投資主要來源于企業(yè)自籌資金，投資主要來源于利用外資6投資的其他分類

投資管理的階段：1投資策劃階段2投資評(píng)價(jià)階段3籌措資金階段4投資分配階段5投資實(shí)施階段6投資回收與評(píng)審階段

工程投資的特點(diǎn)：1一次投入的資金數(shù)額大2建設(shè)和回收過程長(zhǎng)3產(chǎn)品具有單件性和固定性4工程項(xiàng)目的整體性強(qiáng)5工程項(xiàng)目有明確的目標(biāo)約束標(biāo)準(zhǔn)6工程項(xiàng)目投資管理的復(fù)雜性和程序性

項(xiàng)目資金來源：1項(xiàng)目資本金，是指項(xiàng)目總投資中必須包含的一定比例的由出資方實(shí)繳的資金，來源主要是國(guó)家預(yù)算內(nèi)投資，發(fā)行股票，自籌投資，外資2項(xiàng)目負(fù)債，主要包括銀行貸款，發(fā)型債券，設(shè)備租賃，借用國(guó)外資金

融資按資金的追索性分：1企業(yè)融資，也叫公司融資，指依賴一家現(xiàn)有企業(yè)的資產(chǎn)負(fù)債表及總體信用狀況，為企業(yè)籌措資金2項(xiàng)目融資，以項(xiàng)目預(yù)期先進(jìn)流量作為還款保證，貸款主的追索權(quán)僅限于項(xiàng)目產(chǎn)生的凈營(yíng)運(yùn)收益，故屬于無追索權(quán)或有限追索權(quán)融資 金融市場(chǎng)渠道融資：1貨幣市場(chǎng)：是融資期限為一年以內(nèi)的金融市場(chǎng)，交易的對(duì)像是貨幣及各種信用工具，如金銀外匯商業(yè)票據(jù)銀行承兌匯票可轉(zhuǎn)讓大額存單等。2資本市場(chǎng)：融資期限在一年以上的金融市場(chǎng)，其融資主要用于固定資產(chǎn)投資。

項(xiàng)目融資的構(gòu)成要素：1項(xiàng)目的經(jīng)濟(jì)強(qiáng)度2項(xiàng)目的投資結(jié)構(gòu)3項(xiàng)目的融資結(jié)構(gòu)4項(xiàng)目的資金結(jié)構(gòu)5項(xiàng)目的信用保證結(jié)構(gòu)。

項(xiàng)目融資的參與者：1項(xiàng)目的發(fā)起人2項(xiàng)目公司3項(xiàng)目借款方4項(xiàng)目的貸款銀行5項(xiàng)目的信用保證實(shí)體6項(xiàng)目融資顧問7有關(guān)政府機(jī)構(gòu)8項(xiàng)目融資各參與方之間的關(guān)系

項(xiàng)目融資擔(dān)保的分類：1物的擔(dān)保，包括抵押，擔(dān)保兩種形式，2人的擔(dān)保，基本表現(xiàn)形式是項(xiàng)目擔(dān)保，是貸款銀行認(rèn)為項(xiàng)目自身物的擔(dān)保不夠充分是而要求借款人提供的一種人的擔(dān)保。它的作用是一方面，項(xiàng)目投資者可以避免承擔(dān)全部和直接的項(xiàng)目債務(wù)責(zé)任，項(xiàng)目投資者的責(zé)任被限制在有限的項(xiàng)目發(fā)展階段之內(nèi)或者有限的金額內(nèi)，另一方面，采用項(xiàng)目擔(dān)保形式，項(xiàng)目投資者可以將一定項(xiàng)目分呢個(gè)縣轉(zhuǎn)移給第三方

項(xiàng)目擔(dān)保人主要包括三方面：項(xiàng)目的投資者，與項(xiàng)目利益有關(guān)的參與者和商業(yè)擔(dān)保人

項(xiàng)目擔(dān)保的類型：1直接擔(dān)保，包括有限金額的擔(dān)保，限制時(shí)間的擔(dān)保2間接擔(dān)保風(fēng)險(xiǎn)具有可變性5，是指項(xiàng)目擔(dān)保人不以直接的財(cái)務(wù)擔(dān)保形式為項(xiàng)目提供的一種財(cái)務(wù)支持3或有擔(dān)保，指針對(duì)一些由于項(xiàng)目投資者不可抗力或不可預(yù)測(cè)因素所造成項(xiàng)目算是的風(fēng)險(xiǎn)提供的擔(dān)保4意向性擔(dān)保

風(fēng)險(xiǎn)的特征：1通常以損失大小描述風(fēng)險(xiǎn)程度2風(fēng)險(xiǎn)損失的潛在性3風(fēng)險(xiǎn)的不確定性4風(fēng)險(xiǎn)具有相對(duì)性。

投資管理體制：是指政府組織和管理投資活動(dòng)所采取的基本制度、主要形式和方法，是投資活動(dòng)的運(yùn)行機(jī)制和管理制度的總成。

投資管理體制的模式：集權(quán)式 分散式 分權(quán)式

我國(guó)工程投資管理失控的原因：1項(xiàng)目審批不嚴(yán)格把關(guān)，項(xiàng)目法人責(zé)任制不完善2缺乏工程項(xiàng)目全過程投資管理3確定工程投資多采用靜態(tài)方法4合同管理控制投資未完全規(guī)范化和法制化

企業(yè)融資：企業(yè)融資也叫公司融資，指依賴一家現(xiàn)有企業(yè)的資產(chǎn)負(fù)債表及總體信用狀況，為企業(yè)籌措資金。

項(xiàng)目融資:是以項(xiàng)目預(yù)期現(xiàn)金流量作為還款保證，貸款主的追索權(quán)僅限于項(xiàng)目產(chǎn)生的凈營(yíng)運(yùn)收益，因而屬于無追索權(quán)或有追索權(quán)融資。

第三篇：項(xiàng)目投資與融資論文

房地產(chǎn)信托融資分析與研究

【摘要】 介紹房地產(chǎn)信托的基本概念，簡(jiǎn)要描述了其發(fā)展現(xiàn)狀和其產(chǎn)品模式，指出了房地產(chǎn)信托的局限性及其風(fēng)險(xiǎn)，并提出了相應(yīng)的對(duì)策建議，以供房地產(chǎn)信托融資參考。房地產(chǎn)信托出現(xiàn)背景

房地產(chǎn)項(xiàng)目投資金額巨大而且投資周期較長(zhǎng)的特點(diǎn)決定了各房地產(chǎn)企業(yè)不得不依賴銀行貸款，但貸款時(shí)間過長(zhǎng)，增加了企業(yè)的負(fù)擔(dān)，也給銀行帶來了信貸的風(fēng)險(xiǎn)。2003-06-13 中國(guó)人民銀行發(fā)布了《關(guān)于進(jìn)一步加強(qiáng)房地產(chǎn)信貸業(yè)務(wù)管理的通知》，使得國(guó)家銀根對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)緊縮。加上房地產(chǎn)企業(yè)上市融資的規(guī)模和時(shí)機(jī)受到限制，短期內(nèi)從證券市場(chǎng)融資的愿望難以實(shí)現(xiàn)。尋找廣闊的投資來源和拓寬融資渠道成為房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)發(fā)展的當(dāng)務(wù)之急，作為金融四大支柱之一的信托具有靈活、安全、合法以及有效管理、受益穩(wěn)定的特點(diǎn)，理所當(dāng)然的成為了房地產(chǎn)行業(yè)融資的新亮點(diǎn)。同時(shí)，銀行信貸的緊縮也為房地產(chǎn)信托提供發(fā)展的新契機(jī)和市場(chǎng)空間。我國(guó)于 2002-6 頒布的《信托投資公司管理辦法》，我國(guó)信托業(yè)經(jīng)過了第 5 次整頓，信托公司處于大調(diào)整后的重新起步階段，急需成功的業(yè)務(wù)和產(chǎn)品來重新樹立良好的信譽(yù)和獲得利潤(rùn)，以增強(qiáng)信托實(shí)力提高競(jìng)爭(zhēng)力。一方面，擴(kuò)大了金融市場(chǎng)的業(yè)務(wù)種類，滿足廣了大投資者多樣化的投資需求。另一方面，拓寬了房地產(chǎn)業(yè)的融資渠道，緩解了銀行體系貸款過度集中的風(fēng)險(xiǎn)壓力。

按照《中華人民共和國(guó)信托法》，信托被定義為“指委托人基于對(duì)受托人的信任，將其財(cái)產(chǎn)委托給受托人，由受托人按委托人的意愿以自己的名義，為受益人的利益或特定目的，進(jìn)行管理或者處分的行為?！毙磐挟?dāng)事人分為 3 方：委托人、受托人和受益人。委托人是原財(cái)產(chǎn)所有者，可以是自然人、法人和其它組織；受托人是信托投資公司；受益人是享有信托受益權(quán)的自然人、法人和其它組織。值得指出的是，受托人可以是眾多受益人之一，但不能是唯一的受益人。信托財(cái)產(chǎn)是信托的載體，處于信托關(guān)系的核心地位。信托法規(guī)定，依法形成的信托財(cái)產(chǎn)具有獨(dú)立性、所有權(quán)和受益權(quán)的分離性和連續(xù)性。一是信托財(cái)產(chǎn)與未形成信托的其它財(cái)產(chǎn)相區(qū)別，委托人死亡或者解散、撤銷和破產(chǎn)，除委托人作為唯一受益人外，信托財(cái)產(chǎn)不屬于委托人遺產(chǎn)或者清算財(cái)產(chǎn)。二是受托人對(duì)信托財(cái)產(chǎn)運(yùn)用、處分所產(chǎn)生的債權(quán)不得和其固有財(cái)產(chǎn)所產(chǎn)生的債務(wù)相抵消，不同的信托財(cái)產(chǎn)所產(chǎn)生的債權(quán)債務(wù)也要分賬處理。三是信托財(cái)產(chǎn)也獨(dú)立于受益人的自有財(cái)產(chǎn)，受益人除享有受約定的權(quán)益，不得在信托存續(xù)中對(duì)信托財(cái)產(chǎn)本身提出要求。四是除了債權(quán)人在設(shè)立信托前，對(duì)該信托財(cái)產(chǎn)已經(jīng)享有優(yōu)先受償權(quán)、處理信托事物本身產(chǎn)生債務(wù)而債權(quán)人要求清償、信托財(cái)產(chǎn)應(yīng)擔(dān)負(fù)的稅款等，信托財(cái)產(chǎn)處于委托人、受托人及受益人三方債權(quán)人的追及范圍之外，不得對(duì)其強(qiáng)制執(zhí)行。五是除法律或者信托文件另有規(guī)定外，信托不因委托人和受托人的死亡、喪失民事行為能力、依法解散、被宣告破產(chǎn)或者被依法撤銷而終止，也不因受托人的辭任而終止。

房地產(chǎn)信托一般是指以房地產(chǎn)及其相關(guān)資產(chǎn)為投向的資金信托投資方式，即信托投資公司制定信托投資計(jì)劃，與委托人（投資者）簽訂信托投資合同，委托人（投資者）將其合法資金委托給信托公司進(jìn)行房地產(chǎn)投資，或進(jìn)行房地產(chǎn)抵押貸款或購買房地產(chǎn)抵押貸款證券，或進(jìn)行相關(guān)的房地產(chǎn)投資活動(dòng)。2 房地產(chǎn)信托融資的發(fā)展模式

在《中華人民共和國(guó)信托法》、《信托投資公司管理辦法》及《信托投資公司資金信托管理暫行辦法》實(shí)施以后，信托業(yè)的法律地位、生存空間就有了新的定位。全國(guó)各信托投資公司推出了自己的信托產(chǎn)品，在房地產(chǎn)行業(yè)有了新的嘗試，主要采取 4 種模式對(duì)房地產(chǎn)業(yè)提供投資。2.1 股權(quán)類信托

針對(duì)那些自有資金比例不足 30%、存在一定資金缺口的、不符合商業(yè)銀行貸款要求的房地產(chǎn)公司，信托投資公司以注入股本資金的方式與房地產(chǎn)公司組建有限責(zé)任公司，使其自有資金比例達(dá)到 30%的要求。這樣，房地產(chǎn)企業(yè)就可以順利地從商業(yè)銀行獲得貸款從而進(jìn)行房地產(chǎn)項(xiàng)目的開發(fā)和運(yùn)作。信托投資公司作為股東獲得股本金的投資匯報(bào)，從而實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)開發(fā)公司與信托投資公司的雙贏。這種模式是完全符合中國(guó)人民銀行的有關(guān)政策規(guī)定的，2003 年第二季度中國(guó)人民銀行在貨幣政策報(bào)告中提到，要加強(qiáng)房地產(chǎn)股權(quán)融資的力度。這種融資方式在我國(guó)現(xiàn)階段還比較可行的，目前房地產(chǎn)開發(fā)還屬于受益較高的產(chǎn)業(yè)，所以，許多投資者把房地產(chǎn)作為一個(gè)很好的投資方向。房地產(chǎn)有資金高度密集、高度專業(yè)化等特點(diǎn)，一般投資者局限于自身實(shí)力還達(dá)不到獨(dú)立開發(fā)的要求，這時(shí)候就可以利用信托工具融資順利地參與房地產(chǎn)項(xiàng)目地投資開發(fā)，取得滿意的投資回報(bào)。股權(quán)類信托投資的操作方式，根據(jù)參股形式的不同也分幾種：普通股方式、優(yōu)先股方式和股權(quán)回購方式。采取不同的操作方式視獲得的受益和承擔(dān)的風(fēng)險(xiǎn)而定。2.2 交易類信托

由于房地產(chǎn)項(xiàng)目存在一定的開發(fā)和銷售周期，所需資金量大，房地產(chǎn)企業(yè)的資金鏈往往出現(xiàn)緊張，為解決這個(gè)問題，信托投資公司就可以利用信托交易的職能，通過一次性地購買房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的部分資產(chǎn)向房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)提供一筆后續(xù)開發(fā)資金，等到房地產(chǎn)項(xiàng)目銷售資金回籠再將這部分資產(chǎn)購回。這種操作類似抵押貸款，信托投資公司可以以比較適合的價(jià)格購買部分項(xiàng)目，回購時(shí)間短，受益較好，風(fēng)險(xiǎn)更低。同時(shí)，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)也從信托投資公司一次性獲得一筆資金，使其資金流得以維持，為以后的開發(fā)創(chuàng)造了有利的資金條件。2.3 債權(quán)融資信托

這種方式需要與銀行聯(lián)合，形成一個(gè)完整的資金鏈。債權(quán)融資信托是針對(duì)自有資金比例已經(jīng)達(dá)到30%，但由于特定原因造成短期資金短缺，比如有的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)由于土地購置資金不足而不能取得土地進(jìn)行項(xiàng)目開發(fā)。這時(shí)候信托投資公司就可以籌集一筆資金定向地貸給房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，補(bǔ)上其土地購置上的資金缺口，于是房地產(chǎn)企業(yè)取得土地證以后就能進(jìn)行按揭或獲取銀行貸款，然后將信托投資公司的貸款返還。這種操作方式類似商業(yè)銀行的信貸業(yè)務(wù)。但是，政策規(guī)定銀行不允許這樣做。2.4 物業(yè)類投資信托

主要是針對(duì)成熟的房地產(chǎn)物業(yè)進(jìn)行處理。比如出租率比較高的寫字樓和商鋪，如果業(yè)主有更好的資金安排或者投資計(jì)劃，需要將房地產(chǎn)物業(yè)提前出讓變現(xiàn)獲得資金，信托投資公司就可以通過發(fā)行信托投資計(jì)劃，籌集社會(huì)閑散資金將這部分物業(yè)購買過來，再委托專業(yè)的物業(yè)管理公司進(jìn)行租賃、轉(zhuǎn)讓等處置，獲得受益的一部分以利率的方式還給受益人。這種方式相當(dāng)于房地產(chǎn)金融租賃的形式，一些實(shí)力雄厚的外資商業(yè)企業(yè)是潛在的合作對(duì)象，比如沃爾瑪、家樂福等外企大舉進(jìn)軍中國(guó)市場(chǎng)，它們的選址理念一般是只租不買，而且租期較長(zhǎng)。總的來說，房地產(chǎn)信托融資的資金成本較低，資金操作的風(fēng)險(xiǎn)也比商業(yè)銀行信貸小，在產(chǎn)品的操作方式方面也比較的靈活，同時(shí)也能滿足廣大投資者的需求。房地產(chǎn)信托融資風(fēng)險(xiǎn)分析及對(duì)策建議 3.1 房地產(chǎn)信托融資潛在的風(fēng)險(xiǎn)

（1）雖然我國(guó)的市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)體制在不斷地完善，但針對(duì)一個(gè)發(fā)達(dá)的金融市場(chǎng)來說還是不夠的。不完備的信用制度和產(chǎn)權(quán)制度都對(duì)信托的發(fā)展有制約作用。信托投資公司在公司治理方面也存在缺陷，不少的信托投資公司依附于政府，是“官辦”的融資窗口。由于房地產(chǎn)信托是一個(gè)復(fù)合行業(yè)，需要較高素質(zhì)的專業(yè)人員和較強(qiáng)的項(xiàng)目經(jīng)營(yíng)管理能力，在這方面也存在不足，就投資者而言面臨著相當(dāng)?shù)墓芾盹L(fēng)險(xiǎn)。

（2）目前國(guó)家就信托有相關(guān)的法律法規(guī)，但還是遠(yuǎn)遠(yuǎn)不夠的。在房地產(chǎn)信托的 4 種產(chǎn)品模式的具體操作過程中，不是所有程序都具有具體的法律依據(jù)，甚至有的還和現(xiàn)有法律相沖突。比如信托投資公司在設(shè)計(jì)信托產(chǎn)品時(shí)，經(jīng)常使用各種信用增強(qiáng)措施來保證其“預(yù)期收益率”的可實(shí)現(xiàn)性。目前經(jīng)常采用的有：財(cái)政支持、資產(chǎn)抵押、第三者擔(dān)保、貸款保險(xiǎn)和銀行信譽(yù)等。這些措施有時(shí)無法使信托投資公司成為信托財(cái)產(chǎn)損失的最終追索對(duì)象。財(cái)政支持明顯地與《擔(dān)保法》相關(guān)規(guī)定相沖突。所以，無論投資者還是信托投資公司都具有法律風(fēng)險(xiǎn)。（3）由于受到每份信托計(jì)劃合同數(shù)量不能超過 200 份和每份合同個(gè)人金額不得低于人民幣 5 萬元的限制，資金來源和融資規(guī)模就受到了很大的約束。所以，信托投資公司的客戶即委托人絕大多數(shù)來源于機(jī)構(gòu)投資者，并且信托投資公司通過提高每份合同的投資金額來擴(kuò)大融資金額。這樣，投資者在面對(duì)一些長(zhǎng)期項(xiàng)目時(shí)，就必須考慮投資信托的流動(dòng)性。目前，投資信托合同只能在信托投資公司提供的交易平臺(tái)進(jìn)行轉(zhuǎn)讓，參與者較少。在信用評(píng)級(jí)體制和定價(jià)體系還沒建立起來的情況下，投資者面臨較大的流動(dòng)性風(fēng)險(xiǎn)。

（4）房地產(chǎn)信托產(chǎn)品利用多元化投資降低風(fēng)險(xiǎn)，但房地產(chǎn)項(xiàng)目受到國(guó)家整體經(jīng)濟(jì)周期的影響，以及房地產(chǎn)項(xiàng)目自身特點(diǎn)的限制，房地產(chǎn)項(xiàng)目的操作也面臨市場(chǎng)和銷售時(shí)機(jī)變化的影響。所以在面對(duì)房地產(chǎn)信托高受益的同時(shí)，也面臨著房地產(chǎn)項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)。3.2 相應(yīng)的對(duì)策建議

（1）建立完善的法律體系。要完善房地產(chǎn)信托法律體系，僅僅靠現(xiàn)有的 3 部法律法規(guī)還是不足的，必須將相關(guān)法律的制定工作細(xì)致化、完備化，借鑒西方發(fā)達(dá)國(guó)家的經(jīng)驗(yàn)，制定信托業(yè)務(wù)操作流程中每個(gè)步驟的詳細(xì)規(guī)則。另外，為了避免房地產(chǎn)信托的雙重稅（信托財(cái)產(chǎn)和受益人都納稅）問題和保證信托財(cái)產(chǎn)的獨(dú)立性應(yīng)盡快地制定針對(duì)信托的相關(guān)稅法和財(cái)會(huì)制度。

（2）建立完善的信托投資公司信息批露制度和風(fēng)險(xiǎn)預(yù)防體系。完善的信息批露制度可以減少投資者的盲目性和增加其信心。為了預(yù)防風(fēng)險(xiǎn)，信托投資公司可以參考采取北京國(guó)投的做法：成立風(fēng)險(xiǎn)決策委員會(huì)、外聘經(jīng)驗(yàn)豐富的專家為顧問以及和銀行建立長(zhǎng)期的戰(zhàn)略合作關(guān)系，利用其成熟的風(fēng)險(xiǎn)控制經(jīng)驗(yàn)。（3）使用信托計(jì)劃的拆分策略和建立流通機(jī)制。針對(duì)難以擴(kuò)大融資規(guī)模的問題，可以將大的項(xiàng)目細(xì)分，然后分別推出信托投資計(jì)劃。這種既沒有違反國(guó)家的有關(guān)規(guī)定，又可以充分地利用信托的靈活性和解決融資規(guī)模問題。天津北方國(guó)投已經(jīng)有成功的類似操作了。利用商業(yè)銀行分布廣闊的交易柜臺(tái)和現(xiàn)在方便快捷的網(wǎng)上銀行為信托產(chǎn)品建立交易平臺(tái)，同時(shí)，信用評(píng)級(jí)體制和定價(jià)體系應(yīng)加快制定步伐，這樣將大大有利于解決信托產(chǎn)品流動(dòng)難的問題。

（4）積極進(jìn)行房地產(chǎn)信托產(chǎn)品創(chuàng)新。結(jié)合保險(xiǎn)、抵押和證券等金融工具以擴(kuò)大信托市場(chǎng)業(yè)務(wù)，進(jìn)一步豐富房地產(chǎn)的融資模式。國(guó)內(nèi)在這方面已經(jīng)在做一些初步性工作，比如建設(shè)銀行、國(guó)家開發(fā)銀行和中融國(guó)際信托投資公司就資產(chǎn)證券化的表外融資模式做最后的論證，建設(shè)銀行上海分行作為房地產(chǎn)抵押貸款證券化的試點(diǎn)分行在進(jìn)行方案評(píng)估，國(guó)內(nèi)也開始了對(duì)房地產(chǎn)投資信托基金進(jìn)行探索，這些創(chuàng)新都無不是在借鑒國(guó)外成功經(jīng)驗(yàn)。4 結(jié)束語

通過借鑒國(guó)際成功經(jīng)驗(yàn)和結(jié)合我國(guó)國(guó)情，房地產(chǎn)信托可以使房地產(chǎn)金融投資和房地產(chǎn)金融工具創(chuàng)新結(jié)合起來，實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)信托投資的大眾化、多元化和融資社會(huì)化。因此，其將擁有一個(gè)光明的未來。我國(guó)房地產(chǎn)信托的發(fā)展需要國(guó)家政策的進(jìn)一步放寬，以及各項(xiàng)政策的相互協(xié)調(diào)和完整配套。

第四篇：2013年4月考試房地產(chǎn)項(xiàng)目策劃與風(fēng)險(xiǎn)管理第一次作業(yè)

2013年4月考試房地產(chǎn)項(xiàng)目策劃與風(fēng)險(xiǎn)管理第一次作業(yè)

一、名詞解釋題（本大題共30分，共 10 小題，每小題 3 分）1.升值銷售

2.項(xiàng)目建設(shè)策劃 3.房地產(chǎn)品牌 4.戰(zhàn)略 5.銷售渠道

6.市場(chǎng)營(yíng)銷理論 7.撒網(wǎng)法

8.項(xiàng)目股權(quán)融資 9.房地產(chǎn)策劃 10.CS理念

二、計(jì)算題（本大題共15分，共 3 小題，每小題 5 分）

1.某商業(yè)鋪面建筑面積250平方米，地處商業(yè)中心，預(yù)計(jì)在未來30年的有效經(jīng)營(yíng)期限內(nèi)，平均月租金預(yù)計(jì)為300元/平方米，年租賃成本約為租金的20%，年空置率為8%，假定市場(chǎng)期望的投資收益率為10%，請(qǐng)問該商鋪按照收益法估算的預(yù)期售價(jià)應(yīng)定為多少？

2.什么是收益還原法？其計(jì)算公式如何？

3.如何計(jì)算一個(gè)城市每年所需要的酒店客房數(shù)？

三、簡(jiǎn)答題（本大題共30分，共 5 小題，每小題 6 分）1.新開樓盤的開價(jià)存在哪兩種策略？

2.編制項(xiàng)目策劃中期工作計(jì)劃，應(yīng)作哪些工作內(nèi)容？ 3.房地產(chǎn)價(jià)格測(cè)評(píng)方法有哪些？ 4.怎樣理解個(gè)人策劃？

5.報(bào)紙作為廣告媒體的優(yōu)缺點(diǎn)是什么？

四、案例分析題（本大題共10分，共 1 小題，每小題 10 分）

某開發(fā)商在某縣級(jí)城市近郊新開發(fā)區(qū)的發(fā)展初期購置了一塊面積約50畝的土地，準(zhǔn)備策劃一個(gè)以商業(yè)、寫字樓、以及餐飲為主的新城CBD中心。

五、論述題（本大題共15分，共 1 小題，每小題 15 分）如何區(qū)分咨詢、策劃以及計(jì)劃？

答案：

一、名詞解釋題（30分，共 10 題，每小題 3 分）

1.參考答案： 這是一種承諾所售房屋在一定時(shí)期內(nèi)保證增值的售房方式。解題方案： 掌握概念 評(píng)分標(biāo)準(zhǔn)：

回答出升值銷售的定義得3分 2.參考答案：

主要是根據(jù)企業(yè)自身的資源條件，確定項(xiàng)目建設(shè)的組織形式、建設(shè)時(shí)序、工程招標(biāo)采購以及工程管理及經(jīng)營(yíng)方案。解題方案： 概念掌握 評(píng)分標(biāo)準(zhǔn)：

回答出相應(yīng)定義得3分 3.參考答案：

房地產(chǎn)品牌實(shí)以產(chǎn)品和服務(wù)為支撐、企業(yè)文化為內(nèi)涵、以廣告?zhèn)髅綖槭侄?、?biāo)準(zhǔn)化的視覺識(shí)別系統(tǒng)為標(biāo)識(shí)的一種地產(chǎn)文化，解題方案： 掌握概念 評(píng)分標(biāo)準(zhǔn)：

回答出工地形象包裝的定義得4分 4.參考答案：

戰(zhàn)略是企業(yè)實(shí)現(xiàn)目標(biāo)的方法和部署。它是企業(yè)在市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)條件下，為實(shí)現(xiàn)特定目標(biāo)，根據(jù)外部環(huán)境和內(nèi)部資源，按照科學(xué)的程序和方法，做出的全局性、長(zhǎng)遠(yuǎn)性的、持續(xù)性的總體謀劃。解題方案： 概念掌握 評(píng)分標(biāo)準(zhǔn)：

回答出相應(yīng)定義得3分 5.參考答案：

是產(chǎn)品由生產(chǎn)者轉(zhuǎn)移給消費(fèi)者的途徑。解題方案：

從銷售渠道的定義來回答 評(píng)分標(biāo)準(zhǔn)：

回答出銷售渠道的定義得3分 6.參考答案：

全面的市場(chǎng)營(yíng)銷應(yīng)是以市場(chǎng)供求研究為基礎(chǔ)，以顧客需要為向?qū)В詤f(xié)調(diào)社會(huì)、企業(yè)、顧客利益為核心，以戰(zhàn)略策劃、資源整合和策略運(yùn)用為重點(diǎn)，以質(zhì)量、品牌、文化、服務(wù)為支撐，強(qiáng)調(diào)產(chǎn)品的研發(fā)與生產(chǎn)，重視各種銷售策略的綜合應(yīng)用。解題方案： 概念掌握 評(píng)分標(biāo)準(zhǔn)：

回答出相應(yīng)定義得3分 7.參考答案：

只通過某一個(gè)的或少數(shù)幾個(gè)共同的、典型的的細(xì)分參數(shù)將目標(biāo)客戶與其他客戶進(jìn)行有效區(qū)隔，使目標(biāo)客戶分布在比較廣泛的范圍內(nèi)。解題方案： 概念掌握 評(píng)分標(biāo)準(zhǔn)：

回答出相應(yīng)定義得3分 8.參考答案：

是指將項(xiàng)目的股權(quán)及未來的收益分配給項(xiàng)目施工、設(shè)計(jì)、材料單位以及項(xiàng)目以外其他投資單位，以減少項(xiàng)目業(yè)主的投資。解題方案： 概念掌握 評(píng)分標(biāo)準(zhǔn)：

回答出相應(yīng)定義得3分 9.參考答案：

是指根據(jù)房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的具體目標(biāo)，以客觀的市場(chǎng)研究為基礎(chǔ)，綜合運(yùn)用各種策劃手段，按一定的程序?qū)Ψ康禺a(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的總體戰(zhàn)略和策略進(jìn)行創(chuàng)造性的統(tǒng)籌謀劃和系統(tǒng)設(shè)計(jì)，對(duì)項(xiàng)目開發(fā)經(jīng)營(yíng)的全過程或某一個(gè)階段進(jìn)行預(yù)先設(shè)想與部署。

解題方案：

從房地產(chǎn)策劃的定義來回答 評(píng)分標(biāo)準(zhǔn)：

回答出界面管理的定義得3分 10.參考答案：

CS理念是顧客滿意理念，使顧客滿意的產(chǎn)品要素，一是產(chǎn)品的效用是否滿足消費(fèi)者的置業(yè)需求，二是產(chǎn)品的價(jià)格是否為消費(fèi)者滿意。解題方案：

從CS理念的定義來回答 評(píng)分標(biāo)準(zhǔn)：

回答出CS理念的定義得3分

二、計(jì)算題（15分，共 3 題，每小題 5 分）

1.參考答案：

售價(jià)：[300×12×（1-20%）×250×（1-8%）]/10%×[1-1/（1+10%）30]=6246432元 解題方案：

掌握概念、計(jì)算方法 評(píng)分標(biāo)準(zhǔn)：

式子正確得6分，得數(shù)正確得3分，全部答對(duì)得9分 2.參考答案：

1、收益還原法是指預(yù)計(jì)估價(jià)對(duì)象未來的正常凈收益和投資經(jīng)營(yíng)期限，選用適當(dāng)?shù)耐顿Y收益率將其折現(xiàn)到估價(jià)時(shí)點(diǎn)的現(xiàn)值之和，以此估算估價(jià)對(duì)象的客觀合理價(jià)格或價(jià)值的一種估價(jià)方法。

2、計(jì)算公式： 項(xiàng)目售價(jià)=A／r?［1－1/（l＋r）n］ 式中：A---未來各年單位凈租金 r---投資收益率 n---投資經(jīng)營(yíng)期限 解題方案：

掌握概念、計(jì)算方法 評(píng)分標(biāo)準(zhǔn)：

答對(duì)第一點(diǎn)得3分，答對(duì)第二點(diǎn)6分，其中式子正確得3，字母注解正確各得1分，全部答對(duì)得9分 3.參考答案：

每年酒店客房最大需求量（戶）= P/（365×R×a）式中：P----每年接待過夜游客總?cè)舜?R----保本開房率 a----平均每間客房的床位數(shù) 解題方案：

掌握概念、計(jì)算方法 評(píng)分標(biāo)準(zhǔn)：

式子正確得3分，字母注解正確各得2分，全部答對(duì)得82分

三、簡(jiǎn)答題（30分，共 5 題，每小題 6 分）

1.參考答案：

（1）低開高走策略（2）高開低走策略 解題方案： 掌握概念 評(píng)分標(biāo)準(zhǔn)：

每答對(duì)一點(diǎn)得1.5分，全部答對(duì)得3分 2.參考答案：

中期策劃工作主要是（1）根據(jù)市場(chǎng)調(diào)研的信息研討項(xiàng)目經(jīng)驗(yàn)戰(zhàn)略（2）建筑規(guī)劃設(shè)計(jì)（3）技術(shù)經(jīng)濟(jì)論證，為項(xiàng)目決策提供參考。解題方案： 掌握概念 評(píng)分標(biāo)準(zhǔn)：

每答對(duì)一點(diǎn)得1分，全部答對(duì)得3分 3.參考答案：

（）市場(chǎng)比較法（2）收益還原法（3）成本估算法（4）承購能力估算法 解題方案： 掌握概念 評(píng)分標(biāo)準(zhǔn)：

每答對(duì)一點(diǎn)得1分，全部答對(duì)得4分 4.參考答案：

個(gè)人策劃是以個(gè)人為主體進(jìn)行的策劃服務(wù)。這種策劃類似于專家顧問，強(qiáng)調(diào)個(gè)人作用，以個(gè)人智慧和經(jīng)驗(yàn)為項(xiàng)目決策提供顧問建議。由于某個(gè)專家的思維和視角相對(duì)單一，受自身的專業(yè)背景個(gè)從業(yè)經(jīng)驗(yàn)的局限，其觀點(diǎn)往往存在偏頗之處，因而，依賴于個(gè)體策劃的項(xiàng)目在決策中所面臨的風(fēng)險(xiǎn)相對(duì)較大。解題方案： 理解掌握 評(píng)分標(biāo)準(zhǔn)：

全部回答對(duì)得6分 5.參考答案：

報(bào)紙是傳遞信息的最重要的工具，是廣告運(yùn)用最多的媒體形式之一。其優(yōu)點(diǎn)是（1）讀者面廣、穩(wěn)定、宣傳覆蓋面大；（2）信息傳播快，時(shí)效性強(qiáng)，尤其是日?qǐng)?bào)，當(dāng)天即可知道；（3）空間余地大，信息量豐富；（4）便于查找。（5）收費(fèi)較低。其缺點(diǎn)是（6）保留時(shí)間短，生命力短，形象表現(xiàn)手段不佳，感染力差，制作簡(jiǎn)單粗糙。解題方案： 掌握概念 評(píng)分標(biāo)準(zhǔn)：

每答對(duì)一點(diǎn)得1分，全部答對(duì)得6分

四、案例分析題（10分，共 1 題，每小題 10 分）

0.參考答案：

（1）不合理，未考慮新開發(fā)區(qū)地塊的優(yōu)勢(shì)及其對(duì)不同項(xiàng)目的適宜性。（2）新開發(fā)地塊，其優(yōu)勢(shì)在于：一是環(huán)境舒適，空氣清新；二是地形開闊，規(guī)劃容易；三是拆遷安置量小，地價(jià)成本相對(duì)較低。但新開發(fā)區(qū)也存在著一些劣勢(shì)：一是位置偏遠(yuǎn)，交通落后；二是土地受讓義務(wù)較重（如代征地等）；三是配套薄弱，配套投入較大；四是社區(qū)不成熟，成熟期較長(zhǎng)。新開發(fā)地塊如果環(huán)境較好，則適宜于高檔住宅及休閑地產(chǎn)開發(fā)；如果環(huán)境較差，則適宜于普通住宅的開發(fā)。（3）商業(yè)項(xiàng)目的選址要有利于人流物流的集聚，有利于商業(yè)經(jīng)營(yíng)。其選址條件要求：一是地段絕佳，位居商業(yè)中心或重要口岸；二是道路通達(dá)，交通完善，停車方便，易達(dá)可及；三是商圈繁華，服務(wù)配套齊全；四是市場(chǎng)腹地寬廣，人流強(qiáng)勁，消費(fèi)量大。（4）重點(diǎn)是策劃，難點(diǎn)是商業(yè)地產(chǎn)的供應(yīng)量以及業(yè)態(tài)的確定 解題方案：

熟練掌握概念，靈活應(yīng)用到實(shí)踐 評(píng)分標(biāo)準(zhǔn)： 第（1）點(diǎn)3分，第（2）（3）點(diǎn)各4分，第（4）點(diǎn)3分，全部答對(duì)得14分

五、論述題（15分，共 1 題，每小題 15 分）

0.參考答案：

（1）咨詢是利用準(zhǔn)確的信息和豐富的經(jīng)驗(yàn)，運(yùn)用現(xiàn)在科學(xué)理論及有關(guān)專業(yè)知識(shí)，為項(xiàng)目的決策、實(shí)施與管理提供合理化建議的信息服務(wù)和智力服務(wù)。（2）策劃是咨詢服務(wù)中最具有創(chuàng)意的智力服務(wù)行為，是企業(yè)為實(shí)現(xiàn)某種目標(biāo)，在對(duì)內(nèi)外部環(huán)境全面分析的基礎(chǔ)上，利用相關(guān)經(jīng)驗(yàn)和信息，借助一定的科學(xué)方法及創(chuàng)新技術(shù)，對(duì)企業(yè)經(jīng)營(yíng)活動(dòng)的行為、實(shí)施方案與具體措施進(jìn)行全面系統(tǒng)的構(gòu)思、謀劃、設(shè)計(jì)和決策，它是集診斷、調(diào)研、分析、謀劃、創(chuàng)意、設(shè)計(jì)、決策于一體的系統(tǒng)思維。（3）計(jì)劃為有效實(shí)施策劃方案而制定的行動(dòng)計(jì)劃。解題方案： 理解掌握 評(píng)分標(biāo)準(zhǔn)：

回答對(duì)每一點(diǎn)的3分，全部回答對(duì)得9分

第五篇：2014年9月份考試房地產(chǎn)項(xiàng)目策劃與風(fēng)險(xiǎn)管理第一次作業(yè)

2014年9月份考試房地產(chǎn)項(xiàng)目策劃與風(fēng)險(xiǎn)管理第一次作業(yè)

一、單項(xiàng)選擇題（本大題共40分，共 20 小題，每小題 2 分）

1.項(xiàng)目策劃應(yīng)隨時(shí)關(guān)注市場(chǎng)的變化，及時(shí)動(dòng)態(tài)調(diào)整，體現(xiàn)房地產(chǎn)項(xiàng)目策劃的（）原則 A.創(chuàng)新原則 B.系統(tǒng)原則 C.市場(chǎng)原則 D.地域化原則

2.房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營(yíng)中設(shè)計(jì)的主題眾多，下面房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)的組織者的是（）

A.政府部門 B.開發(fā)商 C.建筑商 D.咨詢商

3.房地產(chǎn)開發(fā)雖然投資成本高，但收益較大。其收益不包括()A.經(jīng)營(yíng)效益 B.增值效益 C.資產(chǎn)折舊 D.融資效益

4.原有產(chǎn)品被淘汰，其市場(chǎng)迅速衰退，新的產(chǎn)品進(jìn)入市場(chǎng)，請(qǐng)問這是市場(chǎng)（）階段 A.市場(chǎng)形成期 B.市場(chǎng)發(fā)展期 C.市場(chǎng)飽和期 D.市場(chǎng)更新器

5.確定各類建筑物的布局地點(diǎn)、排列形式、朝向及間距；確定建筑物與景觀及交通之間的平面關(guān)系，以及建筑物、景觀、交通的用地結(jié)構(gòu)關(guān)系，這是產(chǎn)品控制內(nèi)容中的（）A.地塊平面規(guī)劃 B.景觀規(guī)劃 C.交通規(guī)劃 D.配套設(shè)施規(guī)劃

6.房地產(chǎn)品牌是以（）為支撐 A.產(chǎn)品和服務(wù) B.企業(yè)文化 C.廣告?zhèn)髅綖槭侄?D.標(biāo)準(zhǔn)化的視覺識(shí)別系統(tǒng)

7.根據(jù)目標(biāo)客戶的購買能力、需求特點(diǎn)以及競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手的產(chǎn)品優(yōu)勢(shì)等市場(chǎng)因素進(jìn)行構(gòu)思與設(shè)計(jì)，這是產(chǎn)品構(gòu)思的約束條件中的（）A.市場(chǎng)條件的約束 B.規(guī)劃管理的限制 C.地塊條件的限制 D.企業(yè)目標(biāo)的約束

8.在項(xiàng)目銷售受阻時(shí)，為了能回收少量資金，避免房屋閑置，我們可以采?。ǎ〢.先租后售 B.以租代售 C.試住銷售 D.售后返租

9.廣告訴求點(diǎn)的確立應(yīng)以()A.產(chǎn)品賣點(diǎn)為基礎(chǔ) B.以市場(chǎng)需求為目標(biāo) C.以消費(fèi)者教育為重點(diǎn) D.以系列傳播為導(dǎo)向

10.在對(duì)項(xiàng)目預(yù)期市場(chǎng)份額估算時(shí)，主要進(jìn)行（）A.項(xiàng)目平均市場(chǎng)份額 B.項(xiàng)目預(yù)期市場(chǎng)份額與預(yù)期市場(chǎng)份額 C.項(xiàng)目平均市場(chǎng)份額 D.項(xiàng)目以往市場(chǎng)份額

11.市場(chǎng)細(xì)分參數(shù)是指進(jìn)行市場(chǎng)細(xì)分時(shí)所采用的依據(jù)或標(biāo)準(zhǔn)，一般不包括（）

A.地理參數(shù) B.功能參數(shù) C.用戶參數(shù) D.技術(shù)參數(shù)

12.按照風(fēng)險(xiǎn)性質(zhì)可以將風(fēng)險(xiǎn)劃分為（）A.政治風(fēng)險(xiǎn) B.可控制風(fēng)險(xiǎn) C.不可控制風(fēng)險(xiǎn) D.項(xiàng)目經(jīng)營(yíng)階段發(fā)生風(fēng)險(xiǎn)

13.產(chǎn)品的功效只有通過這些有形載體才能表現(xiàn)形成，這是說產(chǎn)品形式中的（）A.核心產(chǎn)品 B.形式產(chǎn)品 C.外延產(chǎn)品 D.實(shí)體產(chǎn)品

14.項(xiàng)目適宜性評(píng)價(jià)指標(biāo)不包括()A.最適宜 B.一般適宜 C.不適宜 D.較適宜

15.產(chǎn)品策劃應(yīng)盡可能地用足規(guī)劃指標(biāo)、最大限度提升產(chǎn)品價(jià)值、以及盡可能地減少工程造價(jià),這是指產(chǎn)品策劃目標(biāo)中的（）A.企業(yè)效益目標(biāo) B.市場(chǎng)目標(biāo)

C.品牌目標(biāo) D.戰(zhàn)略目標(biāo)

16.購房者對(duì)房?jī)r(jià)的判斷總是站在不同的角度以各自的標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行認(rèn)識(shí)的，依據(jù)同類物業(yè)市場(chǎng)均價(jià)判斷是（）A.理智型購房者 B.投資性購房者 C.節(jié)約型購房者 D.經(jīng)濟(jì)型購房者

17.在工程項(xiàng)目的招投標(biāo)采購中，采用（）便于工程統(tǒng)籌管理 A.整體招標(biāo) B.分段招標(biāo) C.分項(xiàng)招標(biāo) D.自行購買

18.企業(yè)實(shí)力雄厚、市場(chǎng)機(jī)會(huì)較好、區(qū)域發(fā)展較快的項(xiàng)目，其優(yōu)點(diǎn)是可以突出企業(yè)實(shí)力，展現(xiàn)規(guī)模之勢(shì)、給市場(chǎng)足夠信心，這種情形下適宜（）模式 A.一

次性整體開發(fā) B.囤地暫不開發(fā) C.分期分區(qū)滾動(dòng)開發(fā) D.土地轉(zhuǎn)讓，繼續(xù)買入土地

19.目標(biāo)客戶的確定應(yīng)考慮其數(shù)量規(guī)模、購買能力和購買愿望等因素，所選擇的目標(biāo)客戶應(yīng)當(dāng)是（）A.數(shù)量規(guī)模最大、購買能力最高以及夠買愿望最強(qiáng)的客戶群體 B.數(shù)量規(guī)模不大，但是購買能力最高以及夠買愿望最強(qiáng)的客戶群體

C.數(shù)量規(guī)模最大、購買能力最高但是夠買愿望一般的客戶群體 D.數(shù)量規(guī)模最大、購買能力一般但是夠買愿望最強(qiáng)的客戶群體

20.房地產(chǎn)開發(fā)周期長(zhǎng)，影響因素復(fù)雜，各階段的不確定性因素較多，其經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)較大。下面影響因素中屬于房地產(chǎn)項(xiàng)目的外部風(fēng)險(xiǎn)的是（）A.決策失誤

B.管理失控 C.資源短缺 D.市場(chǎng)疲軟

二、多項(xiàng)選擇題（本大題共30分，共 10 小題，每小題 3 分）

1.根據(jù)目標(biāo)市場(chǎng)的深入研究，對(duì)項(xiàng)目產(chǎn)品提出預(yù)控方案，包括()A.對(duì)產(chǎn)品戶型及面積配比 B.產(chǎn)品單價(jià)及總價(jià) C.產(chǎn)品品質(zhì)及成本 D.開發(fā)商信譽(yù)與資金實(shí)力 E.類似項(xiàng)目借鑒意見

2.廣告策劃應(yīng)堅(jiān)持以下原則（）A.定位準(zhǔn)確，傳播的信息與手段應(yīng)與目標(biāo)客戶的需求一致 B.內(nèi)容真實(shí)，可以適當(dāng)擴(kuò)大產(chǎn)品 C.創(chuàng)意新穎，其創(chuàng)意主題及表現(xiàn)手法應(yīng)當(dāng)新穎別致，讓人耳目一新 D.表現(xiàn)藝術(shù)，廣告表現(xiàn)形式要具有藝術(shù)性和美觀性 E.效果突出，廣告策劃應(yīng)達(dá)到不鳴則已、一鳴驚人的效果

3.房地產(chǎn)項(xiàng)目策劃價(jià)值最大化原則體現(xiàn)在（）A.企業(yè)家價(jià)值與客戶價(jià)值最大化 B.各參與方利益最大化 C.開發(fā)商利益最大化 D.企業(yè)價(jià)值與社會(huì)價(jià)值最大化 E.市場(chǎng)價(jià)值與品牌價(jià)值最大化

4.開發(fā)企業(yè)在選擇代理商時(shí)應(yīng)考慮以下一些因素（）A.代理商以往的代銷業(yè)績(jī)及其專長(zhǎng)的項(xiàng)目類型 B.代理商的實(shí)力背景、銷售網(wǎng)點(diǎn)及其客源關(guān)系 C.代理商派駐項(xiàng)目團(tuán)隊(duì)的執(zhí)行能力及其從業(yè)經(jīng)驗(yàn) D.代理商對(duì)本項(xiàng)目的理解及提出的銷售策略與計(jì)劃建議 E.代理商競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手的全面情況

5.寫字樓選址時(shí)主要要求()A.位置較好，位處商務(wù)中心、行政中心、交通中心、行業(yè)聚集地附近B.道路通達(dá)，交通完善，停車方便，易達(dá)可及 C.商務(wù)配套完善，服務(wù)設(shè)施齊全 D.景觀資源優(yōu)越，觀景效果突出 E.位于新開發(fā)區(qū)，有政府支持的工業(yè)項(xiàng)目等

6.項(xiàng)目管理策劃是（）進(jìn)行謀劃與安排 A.項(xiàng)目的組織形式 B.建設(shè)分區(qū) C.開發(fā)時(shí)序 D.工程管理 E.經(jīng)營(yíng)模式

7.商業(yè)市場(chǎng)供求態(tài)勢(shì)分析包括（）A.商鋪物業(yè)供給分析 B.商鋪物業(yè)交易分析 C.商業(yè)經(jīng)營(yíng)分析 D.未來商鋪需求分析 E.商鋪年?duì)I業(yè)額分析

8.房地產(chǎn)項(xiàng)目策劃的發(fā)展階段經(jīng)歷了（）階段 A.推銷策劃階段 B.產(chǎn)品策劃階段 C.創(chuàng)意策劃階段 D.前程策劃階段 E.復(fù)合策劃階段

9.酒店經(jīng)營(yíng)管理狀況分析主要應(yīng)分析（）A.酒店經(jīng)營(yíng)管理方式 B.房租水平

C.開房率或空置率 D.經(jīng)營(yíng)收入及構(gòu)成 E.客人來源等經(jīng)營(yíng)管理情況

10.商業(yè)項(xiàng)目的引力半徑取決于以下因素（）A.項(xiàng)目所在商圈的規(guī)模及其商業(yè)繁榮程度 B.項(xiàng)目交通的可達(dá)性和顧客到項(xiàng)目所在地的交通成本 C.項(xiàng)目后期商業(yè)經(jīng)營(yíng)管理效果及其品牌號(hào)召力 D.項(xiàng)目區(qū)域競(jìng)爭(zhēng)力水平E.項(xiàng)目區(qū)域內(nèi)其他因素

三、判斷題（本大題共30分，共 10 小題，每小題 3 分）

1.大多數(shù)項(xiàng)目銷售周期一般劃分為市場(chǎng)預(yù)熱期、開盤強(qiáng)銷期、持續(xù)銷售期、收尾清盤期四個(gè)階段。每個(gè)階段持續(xù)的時(shí)間視項(xiàng)目具體情況及市場(chǎng)發(fā)展形勢(shì)而

定。一般地，市場(chǎng)預(yù)熱期與后面各期之間表現(xiàn)出負(fù)相關(guān)關(guān)系。預(yù)熱期越長(zhǎng)，積累客戶越多，項(xiàng)目的強(qiáng)銷期與持續(xù)期就越短；反之就越長(zhǎng)。（）

2.房地產(chǎn)定價(jià)應(yīng)以目標(biāo)客戶對(duì)產(chǎn)品的認(rèn)識(shí)及其需求為基礎(chǔ)，既不宜太高，也不宜太低。既要全面考慮影響價(jià)格形成的各種因子，又要在企業(yè)成本補(bǔ)償及投資回報(bào)與消費(fèi)者認(rèn)可之間作出合理的平衡。在競(jìng)爭(zhēng)激烈、人氣不旺的情況下，房地產(chǎn)定價(jià)宜低開高走，以便聚集人氣、市氣，保持物業(yè)增值形象和日試后價(jià)格調(diào)控。()

3.活動(dòng)營(yíng)銷是通過各種活動(dòng)吸引市場(chǎng)關(guān)注，從而達(dá)到促銷的目的。常見的營(yíng)銷活動(dòng)包括產(chǎn)品新聞發(fā)布會(huì)、產(chǎn)品說明會(huì)或產(chǎn)品研討會(huì)、開工奠基儀式、結(jié)構(gòu)封頂慶祝儀式、開盤慶典、客戶懇談聯(lián)歡會(huì)、業(yè)主觀光考察、業(yè)主文體比賽、購房直通車、專業(yè)講座或業(yè)界論壇、社會(huì)公益贊助、明星文藝匯演、外地巡回展銷、汽車電器家具裝飾展銷會(huì)等。（）

4.廣告策劃應(yīng)堅(jiān)持以下原則：一是定位準(zhǔn)確，傳播的信息與手段應(yīng)與目標(biāo)客戶的需求一致。二是內(nèi)容真實(shí)，必須如實(shí)反映產(chǎn)品的客觀真實(shí)信息。三是創(chuàng)意新穎，其創(chuàng)意主題及表現(xiàn)手法應(yīng)當(dāng)新穎別致，讓人耳目一新。四是表現(xiàn)藝術(shù)，廣告表現(xiàn)形式要具有藝術(shù)性和美觀性。五是效果突出，廣告策劃應(yīng)達(dá)到不鳴則已、一鳴驚人的效果。（）

5.項(xiàng)目的戶型、面積、單價(jià)、總價(jià)、成本之間表現(xiàn)出相互影響、相互制約的辨證關(guān)系。一方面客戶的經(jīng)濟(jì)實(shí)力決定了能夠承受的住房總價(jià)，另一方面客戶追求的產(chǎn)品品質(zhì)及企業(yè)的投入決定了產(chǎn)品的成本，而產(chǎn)品的成本及企業(yè)追求的利潤(rùn)決定了產(chǎn)品的銷售單價(jià)，產(chǎn)品的總價(jià)和單價(jià)也就決定了客戶能夠購置的面積。而面積大小最終決定了房間數(shù)及其功能完整程度，從而也就決定了居住的品質(zhì)。在產(chǎn)品策劃時(shí)必須充分研究其制衡關(guān)系（）

6.項(xiàng)目股權(quán)融資是指將項(xiàng)目的股權(quán)及未來的收益分配給項(xiàng)目施工、設(shè)計(jì)、材料單位以及項(xiàng)目以外其他投資單位，以減少項(xiàng)目業(yè)主的投資。項(xiàng)目股權(quán)融資的優(yōu)點(diǎn)是減少了項(xiàng)目業(yè)主資金的投入，降低了項(xiàng)目業(yè)主投資風(fēng)險(xiǎn)；缺點(diǎn)是項(xiàng)目股東增多，管理難度增大，業(yè)主投資收益減少()

7.目標(biāo)是行動(dòng)方向的指南，目標(biāo)選擇是整個(gè)策劃過程的起點(diǎn)。項(xiàng)目策劃所要達(dá)到的目標(biāo)應(yīng)包括效益目標(biāo)、市場(chǎng)目標(biāo)、品牌目標(biāo)、管理目標(biāo)等。哪些為重點(diǎn)目標(biāo)，哪些為次要目標(biāo)，主要取決于業(yè)主策劃意圖及策劃所需解決的問題。（）

8.開發(fā)企業(yè)在選擇代理商時(shí)應(yīng)考慮以下一些因素：一是代理商以往的代銷業(yè)績(jī)及其專長(zhǎng)的項(xiàng)目類型；二是代理商的實(shí)力背景、銷售網(wǎng)點(diǎn)及其客源關(guān)系；三是代理商派駐項(xiàng)目團(tuán)隊(duì)的執(zhí)行能力及其從業(yè)經(jīng)驗(yàn)；四是代理商對(duì)本項(xiàng)目的理解及提出的銷售策略與計(jì)劃建議；五是代理商提出的合作條件。（）

9.當(dāng)企業(yè)品牌效應(yīng)突出、產(chǎn)品優(yōu)勢(shì)明顯、目標(biāo)客戶購買能力強(qiáng)勁時(shí)，項(xiàng)目可以采用高開低走策略，通過高價(jià)開盤塑造品牌形象，獲取最大利潤(rùn)。這時(shí)應(yīng)采用低開高走策略。（）

10.房屋租用市場(chǎng)中租金與新增存量供給的變化呈正相關(guān)關(guān)系，而置業(yè)市場(chǎng)中房屋價(jià)格與租金呈正相關(guān)關(guān)系。當(dāng)城市化進(jìn)程加快，使得房屋租賃需求增長(zhǎng)高于存量增加時(shí)，租賃市場(chǎng)將出現(xiàn)供不應(yīng)求，租金上漲，推動(dòng)房?jī)r(jià)上漲，帶動(dòng)房地產(chǎn)開發(fā)投資增長(zhǎng)，開發(fā)量增加，導(dǎo)致存量物業(yè)增加，當(dāng)存量物業(yè)的增長(zhǎng)高于租賃需求增長(zhǎng)時(shí)，租賃市場(chǎng)將出現(xiàn)供過于求，租金下跌，拉動(dòng)房?jī)r(jià)下降，導(dǎo)致房地產(chǎn)開發(fā)投資減少，開發(fā)量萎縮，致使存量物業(yè)減少，租賃市場(chǎng)出現(xiàn)新的供不應(yīng)求，產(chǎn)生新一輪的循環(huán)()

答案：

一、單項(xiàng)選擇題（40分，共 20 題，每小題 2 分）

1.C 2.B 3.C 4.D 5.A 6.A 7.A 8.A 9.A 10.B 11.D 12.A 13.B

14.D 15.A 16.A 17.A 18.A 19.A 20.D

二、多項(xiàng)選擇題（30分，共 10 題，每小題 3 分）

1.ABC 2.ACDE 3.ADE 4.ABCD 5.ABCD 6.ABCDE 7.ABCD 8.ABDE 9.ABCDE 10.AB

三、判斷題（30分，共 10 題，每小題 3 分）

1.√ 2.√ 3.√ 4.√ 5.√ 6.√ 7.√ 8.× 9.× 10.×