第一篇：法律部門(mén)合同審查規(guī)定

法律部門(mén)合同審查規(guī)定

第一條為適應(yīng)建立現(xiàn)代企業(yè)制度和企業(yè)發(fā)展的實(shí)際需要，規(guī)范本企業(yè)法律部門(mén)合同審查工作，促進(jìn)依法經(jīng)營(yíng)管理，制定本規(guī)定。

第二條本規(guī)定所稱(chēng)企業(yè)法律部門(mén)的工作人員，須具有企業(yè)法律顧問(wèn)執(zhí)業(yè)資格，是由企業(yè)聘任并經(jīng)注冊(cè)機(jī)關(guān)注冊(cè)后從事企業(yè)法律事務(wù)工作的企業(yè)內(nèi)部專(zhuān)業(yè)人員。

第三條企業(yè)法律部門(mén)工作人員是企業(yè)領(lǐng)導(dǎo)人在法律方面的參謀和助手。其在合同審查中的任務(wù)是：對(duì)企業(yè)合法性進(jìn)行審查，依法發(fā)布獨(dú)立意見(jiàn)，促進(jìn)企業(yè)依法經(jīng)營(yíng)管理和依法維護(hù)自身合法權(quán)益。

第四條本規(guī)定所稱(chēng)之合同審查，是指法律部門(mén)及其工作人員按照企業(yè)安排，就其送審的合同進(jìn)行法律專(zhuān)業(yè)判斷，通過(guò)檢查、核對(duì)、分析等方法，就合同中存在的法律問(wèn)題及其他缺陷提出意見(jiàn)的專(zhuān)業(yè)活動(dòng)。

本規(guī)定所稱(chēng)法律部門(mén)的各項(xiàng)法律審查工作，側(cè)重于從本企業(yè)立場(chǎng)對(duì)合同審查進(jìn)行描述。本規(guī)定所描述的工作內(nèi)容，為本企業(yè)法律部門(mén)工作人員從事合同審查業(yè)務(wù)操作時(shí)的執(zhí)業(yè)紀(jì)律，本企業(yè)法律部門(mén)工作人員應(yīng)予遵照?qǐng)?zhí)行。

第五條 法律部門(mén)合同審查一般僅對(duì)合同中存在的問(wèn)題基于法律的規(guī)定及法律專(zhuān)業(yè)人員的判斷提供意見(jiàn)，并不進(jìn)行條款的修改。除非是以糾正個(gè)別措詞或筆誤的方式提供審查意見(jiàn)，否則對(duì)于條款的修改屬于合同修改業(yè)務(wù)。法律部門(mén)工作人員對(duì)合同的修改，須會(huì)同報(bào)送的業(yè)務(wù)部門(mén)或企業(yè)領(lǐng)導(dǎo)意見(jiàn)后進(jìn)行并出具明確的修改意見(jiàn)。

第六條 合同審查應(yīng)依據(jù)國(guó)家法律、國(guó)務(wù)院行政法規(guī)、國(guó)務(wù)院所屬部門(mén)規(guī)章及相關(guān)地方法規(guī)、自治條例、單行條例、地方政府規(guī)章作出，以同時(shí)防范行政處罰或承擔(dān)不利訴訟結(jié)果的法律風(fēng)險(xiǎn)。

審查無(wú)名合同，法律部門(mén)工作人員應(yīng)結(jié)合《 合同法》 分則及《 民法》 中的規(guī)定作出公正中立判斷，如有必要應(yīng)咨詢(xún)執(zhí)業(yè)律師、法官、法學(xué)教授等專(zhuān)業(yè)人士，會(huì)同各方意見(jiàn)后作出審查結(jié)論。

第七條 法律部門(mén)合同審查結(jié)論必須結(jié)合合同目的、依據(jù)法律及事實(shí)作出。除非有明確法律依據(jù)及合同提交人提供的基本事實(shí)作為依據(jù)，不得主觀(guān)臆斷，得出武斷結(jié)論。法律部門(mén)工作人員在合同審查中應(yīng)勤勉盡責(zé)，查清與合同效力有關(guān)的相關(guān)法律，防止因工作失誤或未能發(fā)現(xiàn)足以引起合同無(wú)效的法律瑕疵而導(dǎo)致合同或部分條款無(wú)效，借此防范企業(yè)經(jīng)營(yíng)的法律風(fēng)險(xiǎn)。

第八條 審查時(shí)發(fā)現(xiàn)合同中存在的對(duì)企業(yè)不利的條款，法律部門(mén)工作人員審查發(fā)現(xiàn)后應(yīng)出具正式的書(shū)面意見(jiàn)，但是否修改前述條款應(yīng)由企業(yè)領(lǐng)導(dǎo)決定。合同中的價(jià)格、質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)、付款方式、履行方式、驗(yàn)收規(guī)范等商務(wù)條款，如存在不明確或明顯不利于企業(yè)的情形，應(yīng)提醒企業(yè)相關(guān)部門(mén)注意其中的不利因素，告知合同提交人自行審查。

第九條 接收合同及輔助材料時(shí)，應(yīng)將來(lái)稿統(tǒng)一登記管理。法律部門(mén)有權(quán)要求合同提交人補(bǔ)充提交相關(guān)資料，合同提交人應(yīng)予配合。

法律部門(mén)工作人員接收材料一般僅應(yīng)接收復(fù)印件。如必須接收原件，應(yīng)定工作人員簽收。為便于保管與修改，應(yīng)盡量接受電子文檔。無(wú)論接受為復(fù)印件還是原件，法律部門(mén)任何審查工作均在復(fù)印件上進(jìn)行。審查后歸還文件時(shí)，應(yīng)記錄并由雙方簽收交接及歸還情況。法律部門(mén)應(yīng)保留合同資料以備查詢(xún)。如提交資料為復(fù)印件，可直接在上面手寫(xiě)留底后向提交人回傳復(fù)印件副本；如以電子郵件提交，應(yīng)將電子文檔存入專(zhuān)門(mén)目錄進(jìn)行管理。

接收合同文件時(shí)，法律部門(mén)應(yīng)詢(xún)間合同目的、主要問(wèn)題所在、送審合同成背景、合同提供方在交易中是否強(qiáng)勢(shì)等信息，以便于判斷工作內(nèi)容、重點(diǎn)。

第十條 法律部門(mén)接受的合同審查任務(wù)如涉及企業(yè)商業(yè)秘密，應(yīng)由法律負(fù)責(zé)人親自審核或指定專(zhuān)人負(fù)責(zé)。如果需要，應(yīng)先簽訂專(zhuān)項(xiàng)保密保證書(shū)再開(kāi)始工作。

第十一條 法律部門(mén)工作人員應(yīng)以規(guī)范的校對(duì)符號(hào)等方式提交審查意見(jiàn)，將意見(jiàn)寫(xiě)在紙頁(yè)的空白處，并注意防止原稿文字無(wú)法識(shí)別。如果需要，應(yīng)在問(wèn)題部位加注序號(hào)，并另用紙張說(shuō)明各序號(hào)下存在的問(wèn)題。

第十二條 對(duì)于合同中表述不清或用意不明的條款，法律部門(mén)工作人員通過(guò)問(wèn)詢(xún)并得到準(zhǔn)確答案后，提供審查意見(jiàn)；也可以直接在審查意見(jiàn)中該條款或措詞無(wú)法理解、語(yǔ)意不明等。第十三條 法律部門(mén)應(yīng)從以下八個(gè)方面對(duì)合同進(jìn)行法律審查：

(l）主體合格性。審查合同客戶(hù)的營(yíng)業(yè)執(zhí)照、資質(zhì)、許可等方面是否符法律規(guī)定。

(2）內(nèi)容合法性。審查合同中的約定是否與法律強(qiáng)制性規(guī)定沖突、使用法律術(shù)語(yǔ)、技術(shù)術(shù)語(yǔ)是否規(guī)范、審查合同名稱(chēng)與合同內(nèi)容是否一致等。

(3）合同實(shí)用性。審查合同中是否具備避免爭(zhēng)議或明確權(quán)利義務(wù)的實(shí)用款。

(4）權(quán)益明確性。審查合同雙方的權(quán)利義務(wù)是否明確，避免企業(yè)因權(quán)利不明而喪失權(quán)益或?qū)е聯(lián)p失。

(5）合同對(duì)等性。審查合同是否有顯失公平或欺詐條款，防止企業(yè)利益或合同無(wú)效不能實(shí)現(xiàn)合同目的。

(6）合同目的性。審查合同條款能否達(dá)企業(yè)交易目的。

(7）邏輯嚴(yán)密性。審查合同是否嚴(yán)謹(jǐn)、結(jié)構(gòu)是否合理，防止因合同約定不嚴(yán)謹(jǐn)而產(chǎn)生缺陷或爭(zhēng)議。

(8）表述準(zhǔn)確性。審查合同文本語(yǔ)體風(fēng)格、遣詞造句是否規(guī)范明確。

第十四條 對(duì)關(guān)系企業(yè)利益的重大合同或企業(yè)領(lǐng)導(dǎo)作出正式要求的合同，法律部門(mén)應(yīng)以正式的合同審查意見(jiàn)書(shū)方式提交審查成果。合同審查意見(jiàn)書(shū)應(yīng)包括合同背景、審查要求、所依據(jù)的法律法規(guī)、審查結(jié)論、合同修改建議、合同履行法律風(fēng)險(xiǎn)防范建議等內(nèi)容。

第十五條 合同審查意見(jiàn)書(shū)評(píng)述應(yīng)客觀(guān)公正，符合法律專(zhuān)業(yè)人員的執(zhí)業(yè)規(guī)范及職業(yè)操守，對(duì)合同中存在的法律缺陷，應(yīng)予客觀(guān)評(píng)述而不應(yīng)貶低；對(duì)于合同中存在的非法律問(wèn)題，應(yīng)以提醒、評(píng)述等方式指出，但不應(yīng)予以修改．亦不作為合同審查意見(jiàn)的正式內(nèi)容。

第十六條 法律部門(mén)工作人員由于引用法律錯(cuò)誤等原因造成的工作失誤．應(yīng)承擔(dān)相應(yīng)責(zé)任。第十七條 對(duì)因時(shí)間緊迫無(wú)法及時(shí)回復(fù)或無(wú)法確認(rèn)且該合同的履行可能給企業(yè)導(dǎo)致重大損失的法律問(wèn)題，法律部門(mén)在審查意見(jiàn)中應(yīng)予明示，不得主觀(guān)臆斷或隱瞞不報(bào)。

第十八條 法律部門(mén)應(yīng)建立合同審查反饋跟蹤工作制度。對(duì)合同審查工作應(yīng)定崗定責(zé)。合同審查基本工作完成后，法律部門(mén)及相關(guān)人員應(yīng)關(guān)注合同后期的履行反饋，發(fā)現(xiàn)履行中的問(wèn)題應(yīng)做好記錄，并及時(shí)提供專(zhuān)業(yè)意見(jiàn)。

第十九條法律部門(mén)工作人員應(yīng)加強(qiáng)法律培訓(xùn)，不斷提高合同審查工作質(zhì)量，切實(shí)防范企業(yè)合同法律風(fēng)險(xiǎn)，保障企業(yè)生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)安全穩(wěn)健發(fā)展。

第二篇：建設(shè)施工合同法律審查要點(diǎn)

建設(shè)施工合同法律審查要點(diǎn)

工程管理3班

曹家銘

20102656

2013年4月17日

建設(shè)施工合同法律審查要點(diǎn)

曹家銘

參考資料：《中華人民共和國(guó)合同法》

《中華人民共和國(guó)招標(biāo)投標(biāo)法》

法釋【2004】14號(hào)《關(guān)于審理建設(shè)工程施工合同糾紛案件適用法律問(wèn)題的解釋》

第一步建設(shè)施工合同總體情況的法律審查

1、審核發(fā)包人（建設(shè)單位）開(kāi)發(fā)資格資質(zhì)是否符合工程建設(shè)要求（營(yíng)業(yè)執(zhí)照年檢、資質(zhì)等

級(jí)、注冊(cè)資金、經(jīng)營(yíng)范圍）；

2、審核工程招投標(biāo)手續(xù)是否齊全，是否合法，中標(biāo)程序是否符合《中華人民共和國(guó)招標(biāo)投

標(biāo)法》和該工程招標(biāo)文件的內(nèi)容；

3、審核該工程建設(shè)單位是否辦理 規(guī)劃許可證 和 施工許可證。

4、了解合同簽訂背景，是否存在“陰陽(yáng)合同”的情況，在建設(shè)單位要求簽訂兩份合同內(nèi)容

明顯不一致的情況下（即對(duì)備案合同的合同價(jià)款、工期、結(jié)算方式、工程款支付方式進(jìn)行了實(shí)質(zhì)性的變更），依照法釋【2004】14號(hào)《最高人民法院關(guān)于審理建設(shè)工程施工程合同糾紛案件適用法律問(wèn)題的解釋 》第21條“當(dāng)事人就同一建設(shè)工程另行訂立的建設(shè)工程施工合同與經(jīng)過(guò)備案的中標(biāo)合同實(shí)質(zhì)性?xún)?nèi)容不一致的，應(yīng)當(dāng)以備案的中標(biāo)合同作為結(jié)算工程價(jià)款的根據(jù)?！?和 《中華人民共和國(guó)招標(biāo)投標(biāo)法》第46條“招標(biāo)人和中標(biāo)人應(yīng)當(dāng)自中標(biāo)通知書(shū)發(fā)出之日起三十日內(nèi)，按照招標(biāo)文件和中標(biāo)人的投標(biāo)文件訂立書(shū)面合同。招標(biāo)人和中標(biāo)人不得再行訂立背離合同實(shí)質(zhì)性?xún)?nèi)容的其他協(xié)議?！?揭示和規(guī)避“陰陽(yáng)合同”造成的法律風(fēng)險(xiǎn)，證明陰合同的相關(guān)約定違法，屬于無(wú)效約定。（只適用于經(jīng)過(guò)招投標(biāo)程序中標(biāo)的合同，未經(jīng)過(guò)招投標(biāo)的不適用該法規(guī)，以雙方一致達(dá)成的最新的書(shū)面意思表示為準(zhǔn)）。

5、審核建設(shè)施工合同使用的文本格式是否符合公司要求，原則上必須使用建設(shè)委員會(huì)監(jiān)制的統(tǒng)一格式文本訂立合同。

第二步對(duì)建設(shè)施工合同實(shí)體內(nèi)容的法律審查（以建委發(fā)布示范版本為例）

第一部分 協(xié)議書(shū)部分

1、審核承包范圍，具體要求：

（1）承包范圍可以在招標(biāo)文件確定的范圍基礎(chǔ)上有所增減，但是不得對(duì)招標(biāo)文

件實(shí)質(zhì)性?xún)?nèi)容進(jìn)行改變；

（2）審核合同承包的范圍是否以我方施工資質(zhì)相匹配，如發(fā)生匹配的情況將造

成該部分施工合同無(wú)效的風(fēng)險(xiǎn)；

（3）明確詳細(xì)的承包范圍有利于，我方在合同價(jià)款結(jié)算、工程變更索賠、保修

范圍確定、擔(dān)保等糾紛時(shí)，掌握更多的主動(dòng)，能夠通過(guò)承包范圍反映出在合同價(jià)里我方的施工范圍，對(duì)于承包范圍外的施工，應(yīng)當(dāng)由建設(shè)單位追加

額外工程款，避免建設(shè)單位將增加部分歸為合同價(jià)不予補(bǔ)償?shù)娘L(fēng)險(xiǎn)；

（4）審核《建設(shè)施工合同》承包范圍與《工程質(zhì)量保修書(shū)》保修范圍的一致性，承包范圍與保修范圍必須內(nèi)容相同，從而避免對(duì)在回訪(fǎng)維修過(guò)程中，造成的維修責(zé)任難以界定的糾紛。

（5）審核承包范圍是否與我方向銀行提供的工程履約擔(dān)保（合同總價(jià)10%）中保

函的內(nèi)容相一致，避免建設(shè)單位因增加合同范圍外的工程與我方發(fā)生爭(zhēng)議

而向銀行主張保函的款項(xiàng)；

（6）審核承包范圍文字表述的合意性，避免發(fā)生歧義。

2、審核合同工期的合理性、有效性，是否存在迫于建設(shè)單位壓力，致使工期明顯不足的因

素，造成工程逾期違約賠償?shù)确娠L(fēng)險(xiǎn)；

3、原則上主張先簽合同后開(kāi)工的工作步驟，中標(biāo)時(shí)間、合同簽訂時(shí)間、合同開(kāi)工時(shí)間、竣

工時(shí)間應(yīng)符合時(shí)間上的邏輯關(guān)系，避免時(shí)間節(jié)點(diǎn)不明確而造成的法律風(fēng)險(xiǎn)和損失。

第二部分專(zhuān)用條款部分

1、綜合審查建設(shè)施工合同第二部分通用條款部分與第三部分專(zhuān)用條款部分有無(wú)矛盾的約

定，如有沖突以“專(zhuān)用條款”的約定為準(zhǔn)。

2、“專(zhuān)用條款”中基本條款未作特別約定時(shí)，“通用條款”中的對(duì)應(yīng)條款自動(dòng)成為合同雙

方一致同意的合同約定。

3、揭示《建設(shè)施工合同》示范文本通用部分第31條“確定變更價(jià)款”的法律風(fēng)險(xiǎn)，承包

人提出變更價(jià)款報(bào)告和發(fā)包人工程師確認(rèn)變更價(jià)款報(bào)告做出了明確的時(shí)限規(guī)定(均為14天)，其中的第31.2條內(nèi)并規(guī)定了若承包人在雙方確定變更后14天內(nèi)不向工程師提出變更工程價(jià)款報(bào)告，則視為該項(xiàng)變更不涉及合同價(jià)款的變更。故我方項(xiàng)目部辦理洽商變更時(shí)應(yīng)充分重視所述的14天時(shí)限限制，并遵循此等程序性約定而建立動(dòng)態(tài)的、系統(tǒng)的洽商變更內(nèi)部管理臺(tái)帳，在接到洽商后于臺(tái)帳中載明洽商發(fā)生的時(shí)間，妥善保管原件，適時(shí)將復(fù)印件提交給相關(guān)的預(yù)算人員計(jì)算具體費(fèi)用，并在14天內(nèi)報(bào)出《洽商變更費(fèi)用報(bào)審表》，及同時(shí)請(qǐng)監(jiān)理工程師或者甲方代表在《工程變更洽商編報(bào)登記表》上履行文件接收的簽署手續(xù)，包括在簽收表上填妥變更單編號(hào)、變更內(nèi)容、變更日期、調(diào)整價(jià)款、編報(bào)日期、簽收時(shí)間、簽收人等內(nèi)容，簽收表的每一條內(nèi)容都應(yīng)按時(shí)間順序而與《洽商記錄》一一對(duì)應(yīng)。否則，逾期不提交獲得確認(rèn)的《洽商變更費(fèi)用報(bào)審表》，可能造成承包人對(duì)合同賦予的價(jià)款請(qǐng)求權(quán)的放棄的法律風(fēng)險(xiǎn)。

4、對(duì)“專(zhuān)用部分”第33條竣工結(jié)算的內(nèi)容進(jìn)行法律審核，向揭示項(xiàng)目部建設(shè)單位不按時(shí)

結(jié)算我方所能夠主張的補(bǔ)償權(quán)利，33.2條約定“發(fā)包人收到竣工結(jié)算報(bào)告及結(jié)算資料后28天內(nèi)無(wú)正當(dāng)理由不支付工程竣工結(jié)算價(jià)款，從第29天起按承包人同期向銀行貸款利

率支付拖欠工程價(jià)款的利息，并承擔(dān)違約責(zé)任?！?；

5、審核專(zhuān)用條款其他內(nèi)容有無(wú)影響到我方利益的改動(dòng)及調(diào)整，并予以揭示變動(dòng)所造成的法

律風(fēng)險(xiǎn)；

第三部分專(zhuān)用條款部分

1、審核對(duì)工期延誤的具體約定對(duì)我方是否公平，對(duì)于相關(guān)的違約賠償責(zé)任的認(rèn)定及賠償金

額是否合理，賠償金額是否設(shè)定最高上限，并揭示相應(yīng)的法律風(fēng)險(xiǎn)；

2、合同中如對(duì)竣工工期或相應(yīng)部分完成結(jié)點(diǎn)時(shí)間要求比較嚴(yán)格，可建議項(xiàng)目部在施工過(guò)程

中積極與建設(shè)單位協(xié)商簽訂延期協(xié)議，避免觸發(fā)違約條款，造成經(jīng)濟(jì)賠償；

3、審核專(zhuān)用條款中有無(wú)對(duì)建設(shè)單位直接分包單位施工原因中造成我方工期延誤的處理約

定，對(duì)于建設(shè)單位直接分包單位原因造成工期延誤的情況，建設(shè)單位應(yīng)對(duì)工期予以調(diào)整并賠償我方相應(yīng)的損失；

4、審核專(zhuān)用條款部分“合同價(jià)款與支付”的內(nèi)容是否合理，選用哪種合同價(jià)款的確定方式

（①采用固定價(jià)格合同 ②采用可調(diào)價(jià)格合同 ③采用成本加酬金合同），及相應(yīng)的“合同價(jià)款中包括的風(fēng)險(xiǎn)范圍”、“風(fēng)險(xiǎn)費(fèi)用的計(jì)算方法”、“風(fēng)險(xiǎn)范圍以外合同價(jià)款調(diào)整方法”、“合同價(jià)款調(diào)整方法”等約定是否存在法律風(fēng)險(xiǎn)及經(jīng)濟(jì)性風(fēng)險(xiǎn)并且予以揭示；

5、審核是否有“雙方約定合同價(jià)款的其他調(diào)整因素”，并對(duì)該約定的法律風(fēng)險(xiǎn)予以揭示；

6、審查工程款支付比例是否滿(mǎn)足施工要求，有無(wú)墊資情況，墊資部位及我方所承擔(dān)的相應(yīng)

經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)；

7、審核結(jié)算的具體事宜雙方有無(wú)具體的約定，約定內(nèi)容是否存在風(fēng)險(xiǎn)隱患，對(duì)結(jié)算日期及

結(jié)算審計(jì)應(yīng)由具體的時(shí)間節(jié)點(diǎn)，避免建設(shè)單位故意拖延辦理結(jié)算而造成工程款長(zhǎng)時(shí)間難以支付。項(xiàng)目部應(yīng)注意掌握結(jié)算的主動(dòng)權(quán)，依據(jù)最高法《關(guān)于審理建設(shè)工程施工合同糾紛案件適用法律若干問(wèn)題的解釋》，其中的第20條規(guī)定：當(dāng)事人約定，發(fā)包人收到竣

工結(jié)算文件后在約定期限內(nèi)不予答復(fù)，視為認(rèn)可竣工結(jié)算文件的，按照約定處理?！奔皶r(shí)主動(dòng)的報(bào)送，促使建設(shè)單位對(duì)工程價(jià)款進(jìn)行結(jié)算；

8、我方作為施工中承包方，應(yīng)利用最高法《關(guān)于審理建設(shè)工程施工合同糾紛案件適用法律

若干問(wèn)題的解釋》的第20條的規(guī)定，在備案合同中寫(xiě)明“工程竣工驗(yàn)收后，乙方提出工程結(jié)算并將相關(guān)資料移交甲方，甲方自接到上述資料后N天內(nèi)審核完畢，到期未提出異議，視為已方提交的結(jié)算已獲得甲方的認(rèn)可”，或者在合同結(jié)算條款中約定執(zhí)行《建設(shè)工程價(jià)款結(jié)算暫行辦法》規(guī)定，避免建設(shè)單位以未結(jié)算為由不支付工程款；

9、審核專(zhuān)用條款中對(duì)違約方面是否約定“雙方約定的承包人其他違約責(zé)任”，約定我方承

擔(dān)的違約責(zé)任是否合理、公平，有無(wú)法律風(fēng)險(xiǎn)；

10、明確合同爭(zhēng)議解決的途徑，明確約定通過(guò)哪家仲裁機(jī)構(gòu)或哪家法院處理爭(zhēng)議，京內(nèi)

工程盡量誘導(dǎo)建設(shè)單位選擇北京市朝陽(yáng)區(qū)人民法院管轄。

第三步綜合其他部門(mén)的意見(jiàn)揭示法律風(fēng)險(xiǎn)

1、參考市場(chǎng)部、預(yù)算合約部、施工管理部、大宗物資采購(gòu)部、財(cái)務(wù)部等部門(mén)的審核意見(jiàn)，揭示其中存在的法律風(fēng)險(xiǎn)。

2、對(duì)于風(fēng)險(xiǎn)較大的施工合同，法律事務(wù)部針對(duì)合同風(fēng)險(xiǎn)提出相應(yīng)的注意事項(xiàng)。提醒項(xiàng)目部

注意日常工程資料及證據(jù)的收集，注意招投標(biāo)文件、合同、洽商記錄、認(rèn)價(jià)單、會(huì)議紀(jì)要、工作聯(lián)系單、竣工驗(yàn)收單、圖紙、送達(dá)快遞單等文件的收集及有效性，要求相關(guān)參與人員必須簽字確認(rèn)已經(jīng)簽收認(rèn)可相關(guān)文件；

3、對(duì)于建設(shè)單位要求補(bǔ)簽的一些補(bǔ)充協(xié)議、工程承諾書(shū)中的不平等約定，揭示法律風(fēng)險(xiǎn)，原則上不建議簽署相關(guān)的更改合同實(shí)質(zhì)的補(bǔ)充文件，如迫于建設(shè)單位壓力，可以在發(fā)生應(yīng)補(bǔ)充約定發(fā)生爭(zhēng)議時(shí)以補(bǔ)充協(xié)議、工程承諾書(shū)明顯變更備案合同內(nèi)容并且未經(jīng)過(guò)合同變更備案屬于無(wú)效合同為由加以規(guī)避。

第三篇：建設(shè)工程施工合同法律審查要點(diǎn)

建設(shè)工程施工合同法律審查要點(diǎn)對(duì)建設(shè)工程施工合同進(jìn)行法律評(píng)審的目的在于防范發(fā)生爭(zhēng)議，盡量使合同約定完善、準(zhǔn)確。應(yīng)從建設(shè)工程施工合同常見(jiàn)的主要爭(zhēng)議入手，以此為重點(diǎn)對(duì)建設(shè)工程施工合同進(jìn)行法律評(píng)審。

一、建設(shè)工程施工合同的主要爭(zhēng)議

(1)工程款支付爭(zhēng)議，最多約占法院受理工程案件的80%；

(2)合同效力爭(zhēng)議；

(3)合同解除爭(zhēng)議；

(4)工程質(zhì)量爭(zhēng)議；

(5)造價(jià)結(jié)算爭(zhēng)議；

(6)工程款欠付利息爭(zhēng)議；

(7)墊資爭(zhēng)議；

(8)工期爭(zhēng)議；

(9)保修及退還保修金爭(zhēng)議。

二、法律評(píng)審要點(diǎn)

要防范這些爭(zhēng)議，應(yīng)如下方面對(duì)建設(shè)工程施工合同內(nèi)容進(jìn)行審查及法律評(píng)審：

（一）嚴(yán)格審查發(fā)包人的主體資格及履約信用

在簽訂建設(shè)工程施工合同時(shí)，對(duì)發(fā)包人主體資格的審查是簽約的一項(xiàng)重要準(zhǔn)備工作。根據(jù)法律規(guī)定，從事房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的企業(yè)必須取得相應(yīng)的資質(zhì)等級(jí)，承包人承包的項(xiàng)目應(yīng)當(dāng)是依法批準(zhǔn)的合法項(xiàng)目。違反這些規(guī)定，可能因簽訂合同主體不符合相關(guān)資質(zhì)等級(jí)或項(xiàng)目不合法而導(dǎo)致所簽訂的建設(shè)工程施工合同無(wú)效。在訂立合同時(shí)，應(yīng)首先審查建設(shè)單位是否依法領(lǐng)取企業(yè)法人營(yíng)業(yè)執(zhí)照以及相應(yīng)的經(jīng)營(yíng)資格和等級(jí)證書(shū)，審查建設(shè)單位簽約代表人的資格，審查工程項(xiàng)目的合法性。通過(guò)嚴(yán)格審查，從而杜絕違法合同與無(wú)履約能力合同的簽訂。

（二）盡量采用《建設(shè)工程施工合同示范文本》，仔細(xì)閱讀使用的合同文本，掌握有關(guān)建設(shè)工程施工合同的法律、法規(guī)規(guī)定。國(guó)家工商行政管理局和建設(shè)部聯(lián)合制定的《建設(shè)工程施工合同示

范文本》（GF-1999-0201）很好地體現(xiàn)了雙方的權(quán)利、義務(wù)和風(fēng)險(xiǎn)，規(guī)定的內(nèi)容也較為詳盡，為合同的履行奠定良好的基礎(chǔ)，為日后的糾紛解決提供依據(jù)。施工企業(yè)應(yīng)當(dāng)重視使用，對(duì)專(zhuān)用條款的填寫(xiě)約定應(yīng)完整、清晰、合理。并且簽訂合同前仔細(xì)閱讀和準(zhǔn)確理解“通用條款”，因?yàn)椤巴ㄓ脳l款”不僅引導(dǎo)我們?nèi)绾魏炗啞皩?zhuān)用條款”，更重要的是當(dāng)“專(zhuān)用條款”中某一條款未作特別約定時(shí)，“通用條款”中的對(duì)應(yīng)條款自動(dòng)成為合同雙方一致同意的約定。

（三）審查合同是否約定明確。簽訂合同時(shí)應(yīng)仔細(xì)推敲，詳盡約定，避免糾紛的產(chǎn)生

簽訂合同前，要細(xì)心研究合同條款，結(jié)合項(xiàng)目特點(diǎn)和當(dāng)事人自身情況，設(shè)想在履行中可能出現(xiàn)的問(wèn)題，事先提出解決的措施。如施工過(guò)程中可能出現(xiàn)的周邊擾民問(wèn)題導(dǎo)致的工期拖延與費(fèi)用增加應(yīng)予以充分考慮，并在條款內(nèi)詳細(xì)約定；如交通不便的工程應(yīng)充分考慮臨時(shí)用水、用電等措施費(fèi)的增加。在合同簽訂時(shí)合同條款用詞要準(zhǔn)確，發(fā)包人和承包人的權(quán)利、義務(wù)、責(zé)任要寫(xiě)清楚，不要因準(zhǔn)備不足或疏忽而使合同條款留下漏洞。例如合同條款約定“乙方不得因甲方資金的暫時(shí)不到位而停工或拖延工期”，此“暫時(shí)”有可能遙遙無(wú)期，給合同履行帶來(lái)極大隱患。

（四）重點(diǎn)審查造價(jià)條款。關(guān)于工程造價(jià)的約定，是施工合同十分重要的內(nèi)容。工程造價(jià)的確定是合同的關(guān)鍵性條款，工程造價(jià)的爭(zhēng)議也是建設(shè)工程施工合同最常見(jiàn)的糾紛。由于大多數(shù)工程在施工過(guò)程中都不可避免發(fā)生設(shè)計(jì)變更、現(xiàn)場(chǎng)簽證和材料差價(jià)等情形，因此難以“一次性包死，不作調(diào)整”。合同中必須對(duì)價(jià)款調(diào)整的范圍、程序、計(jì)算依據(jù)和設(shè)計(jì)變更、現(xiàn)場(chǎng)簽證、材料價(jià)格的審批、確認(rèn)做出明確規(guī)定。對(duì)于固定總價(jià)的合同，更應(yīng)在確定合同價(jià)款時(shí)充分考慮各方面的風(fēng)險(xiǎn)因素，確保贏利空間。對(duì)于墊資合同，則應(yīng)考慮墊資款回收的安全性。

（五）重點(diǎn)審查工程款支付條款，合理安排工程進(jìn)度款支付方式

一般情況下，合同中約定工程進(jìn)度款按月支付，支付額度為上月完成工程量的相應(yīng)比例。但某些建設(shè)項(xiàng)目大量增加合同外的工作量，使工程造價(jià)成倍增長(zhǎng)，而工程款支付以合同價(jià)款為基數(shù)，并根據(jù)形象進(jìn)度付款，造價(jià)的不準(zhǔn)確必然導(dǎo)致工程款支付嚴(yán)重不足。合同外增加的價(jià)款，應(yīng)約定當(dāng)月簽證，納入當(dāng)月支付。

（六）明確規(guī)定監(jiān)理工程師及雙方管理人員的職責(zé)和權(quán)限 建設(shè)工程施工過(guò)程中，發(fā)包方、承包方、監(jiān)理方參與生產(chǎn)管理的工程技術(shù)人員和管理人員較多，但往往職責(zé)和權(quán)限不明確或不為對(duì)方所知，由此經(jīng)常造成雙方不必要的糾紛和損失。在合同中應(yīng)明確監(jiān)理工程師與發(fā)包人代表的職責(zé)和權(quán)限。特別應(yīng)將具有變更、簽證、價(jià)格確認(rèn)等簽認(rèn)權(quán)的人員、簽認(rèn)范圍、程序、生效條件等規(guī)定清楚，防止其他人員隨意簽字，給雙方造成損失。

（七）總包合同（或其補(bǔ)充協(xié)議）中應(yīng)具體規(guī)定發(fā)包方、總包方和分包方各自的責(zé)任與相互關(guān)系盡管發(fā)包方與總包方、總包方與分包方之間訂有總包合同和分包合同，法律對(duì)發(fā)包方、總包方及分包方各自的責(zé)任和相互關(guān)系也有原則性規(guī)定。但實(shí)踐中仍常常發(fā)生分包方不接受總包方監(jiān)督和發(fā)包方直接向分包方撥款造成總包方難以管理的現(xiàn)象，還有因甲分包造成三方權(quán)責(zé)不明確的情況，因此，在總包合同(或其補(bǔ)充協(xié)議)中應(yīng)當(dāng)將各方責(zé)任和關(guān)系具體化，以便于操作，避免糾紛。

（八）不可抗力要量化

國(guó)內(nèi)工程在施工周期中發(fā)生戰(zhàn)爭(zhēng)、**、空中飛行物體墜落等現(xiàn)象的可能性很小，較常見(jiàn)的是風(fēng)、雨、雪、洪、震等自然災(zāi)害。達(dá)到什么程度的自然災(zāi)害才能被認(rèn)定為不可抗力，“通用條款”未明確，實(shí)踐中雙方難以達(dá)成共識(shí)。為避免糾紛，在合同中應(yīng)盡量對(duì)可能發(fā)生的風(fēng)、雨、雪、洪、震等自然災(zāi)害的程度予以量化，如幾級(jí)以上的大風(fēng)、幾級(jí)以上的地震、持續(xù)多少天達(dá)到多少毫米的降水等，才可能認(rèn)定為不可抗力，以免引起不必要的糾紛。

（九）違約金規(guī)定不宜過(guò)高，且應(yīng)明確最高限額

例如工期延誤違約金，一般以每日工程總造價(jià)的0.1‰的。為宜，因?yàn)榻ㄔO(shè)工程本身造價(jià)較高，如違約金標(biāo)準(zhǔn)過(guò)高，對(duì)施工單位是相當(dāng)不利如某工程項(xiàng)目施工單位在施工合同中約定逾期日罰5000元(約為工程暫定造價(jià)1.6‰)，而且又未約定上限。在起訴建設(shè)單位要求支付工程款后，建設(shè)單位提出反訴要求賠償工期延誤損失，最后法院判決建設(shè)單位需支付工程款9,987,429.59元，而施工單位則需支付工期違約金2000多萬(wàn)元工期違約金。

施工合同都難以做到十分詳盡、完美，在合同履行中還應(yīng)根據(jù)實(shí)際情況及時(shí)簽訂補(bǔ)充協(xié)議、變更協(xié)議，調(diào)整雙方的權(quán)利義務(wù)，有效預(yù)防和減少糾紛。

第四篇：商鋪?zhàn)赓U合同法律審查流程

簽訂商鋪?zhàn)赓U合同法律審查流程

簽定合同之前要做調(diào)查 調(diào)查商鋪的檔案 承租商鋪之前，應(yīng)當(dāng)赴該商鋪所在房地產(chǎn)交易中心進(jìn)行產(chǎn)權(quán)調(diào)查，確認(rèn)以下幾個(gè)重大信息：

1、房屋的用途和土地用途，必須確保房屋的類(lèi)型為商業(yè)用房性質(zhì)、土地用途是非住宅性質(zhì)方可承租作為商鋪使用，否則，將面臨無(wú)法辦出營(yíng)業(yè)執(zhí)照所以簽定合同之前要做調(diào)查

調(diào)查商鋪的檔案

承租商鋪之前，應(yīng)當(dāng)赴該商鋪所在房地產(chǎn)交易中心進(jìn)行產(chǎn)權(quán)調(diào)查，確認(rèn)以下幾個(gè)重大信息：

1、房屋的用途和土地用途，必須確保房屋的類(lèi)型為商業(yè)用房性質(zhì)、土地用途是非住宅性質(zhì)方可承租作為商鋪使用，否則，將面臨無(wú)法辦出營(yíng)業(yè)執(zhí)照以及非法使用房屋的風(fēng)險(xiǎn)。

2、房屋權(quán)利人，以確保與房屋權(quán)利人或者其他由權(quán)利人簽署租賃合同。

3、房屋是否已經(jīng)存有租賃登記信息，若已經(jīng)存有租賃登記信息的，導(dǎo)致新租賃合同無(wú)法辦理登記手續(xù)，從而導(dǎo)致新承租人的租賃關(guān)系無(wú)法對(duì)抗第三人，也會(huì)影響新承租人順利辦出營(yíng)業(yè)執(zhí)照。

2免租裝修期

商鋪?zhàn)赓U中，免租裝修期經(jīng)常會(huì)出現(xiàn)在合同之中，主要是由于承租人在交房后需要對(duì)房屋進(jìn)行裝修，實(shí)際不能辦公、營(yíng)業(yè)，此種情形下，出租人同意不收取承租人裝修期間的租金。但“免租裝修期”非法律明確規(guī)定的概念，因此，在簽訂租賃合同時(shí)一定要明確約定免租裝修期起止時(shí)間，免除支付的具體費(fèi)用，一般情形下，只免除租金，實(shí)際使用房屋產(chǎn)生的水費(fèi)、電費(fèi)等還需按合同約定承擔(dān)。

簽定合同發(fā)生的費(fèi)用

3租賃保證金

俗稱(chēng)“押金”，主要用于抵充承租人應(yīng)當(dāng)承擔(dān)但未繳付的費(fèi)用。因?yàn)樯啼佭m應(yīng)的電費(fèi)、電話(huà)費(fèi)、物業(yè)管理費(fèi)等費(fèi)用比較高，因此建議押金應(yīng)當(dāng)適當(dāng)高一些，以免不夠抵充上述費(fèi)用，另外，還需要特別注意的是，承租人在承租過(guò)程中，不斷地拖付相關(guān)費(fèi)用，押金抵扣不夠的情況下怎么辦？可以在合同應(yīng)當(dāng)約定補(bǔ)足“押金”的方案，即每次出租人用“押金”抵扣相關(guān)費(fèi)用后，承租人應(yīng)當(dāng)在合理期限內(nèi)補(bǔ)足支付“押金”，如果經(jīng)出租人通知后一定時(shí)間內(nèi)補(bǔ)足的話(huà)，則出租人可以單方解約，并追究承租人相應(yīng)的違約責(zé)任。若合同中有此約定，則可以有效整治承租人“老賴(lài)”行為。

4稅費(fèi)承擔(dān)

按照法律、法規(guī)、規(guī)章及其他規(guī)范性文件規(guī)定，出租或轉(zhuǎn)租商鋪的，出租人或轉(zhuǎn)租人應(yīng)當(dāng)承擔(dān)以下稅費(fèi)：

1、出租：

營(yíng)業(yè)稅及附加 租金*5.55%

房產(chǎn)稅租金*12%

個(gè)人所得稅 所得部分*20%（所得部分為租金扣除維修費(fèi)用，維修費(fèi)用每次不超過(guò)800元）

印花稅 租金（總額）0.1%（在第一次繳稅時(shí)一次性繳納，按租期內(nèi)所有總租金計(jì)算。）土地使用稅 按房屋地段每平方米征收，具體以代征機(jī)關(guān)實(shí)際征收為準(zhǔn)。

2、轉(zhuǎn)租：

營(yíng)業(yè)稅及附加 轉(zhuǎn)租收入*5.55%

印花稅印花稅 轉(zhuǎn)租租金（總額）0.1%

在實(shí)踐中，商鋪?zhàn)赓U稅費(fèi)德繳納比較多樣，上述標(biāo)準(zhǔn)只是法定征收標(biāo)準(zhǔn)，不同區(qū)域或許存有不同的征收方法，具體可在簽訂商鋪合同前咨詢(xún)實(shí)際代征網(wǎng)點(diǎn)工作人員。

雖然上述稅費(fèi)的繳納主體為出租人或轉(zhuǎn)租人，但租賃合同中可以約定具體稅金數(shù)額的承擔(dān)人，此時(shí)，無(wú)論出租人和承租人都應(yīng)當(dāng)清楚商鋪?zhàn)赓U的稅費(fèi)金額比較高，應(yīng)當(dāng)慎重考慮長(zhǎng)期稅費(fèi)調(diào)整增加的費(fèi)用后，再行約定具體承擔(dān)人，不要被某些代征網(wǎng)點(diǎn)短期內(nèi)較低的稅率所迷惑。

簽定合同時(shí)要注意的重要內(nèi)容

5營(yíng)業(yè)執(zhí)照

承租商鋪的目的在于開(kāi)展商業(yè)經(jīng)意活動(dòng)，而商業(yè)經(jīng)營(yíng)活動(dòng)首要條件就是必須合法取得營(yíng)業(yè)執(zhí)照，因此，在簽訂商鋪?zhàn)赓U合同時(shí)，許多條款都要圍繞著營(yíng)業(yè)執(zhí)照的辦理來(lái)設(shè)置，主要涉及以下幾個(gè)方面：

1、原有租賃登記信息沒(méi)有注銷(xiāo)，從而導(dǎo)致新租賃合同無(wú)法辦理租賃登記，從而導(dǎo)致無(wú)法及時(shí)辦理營(yíng)業(yè)執(zhí)照；

2、商鋪上原本已經(jīng)注冊(cè)了營(yíng)業(yè)執(zhí)照，而該營(yíng)業(yè)登記信息沒(méi)有注銷(xiāo)或者遷移，從而導(dǎo)致在同一個(gè)商鋪上無(wú)法再次注冊(cè)新的營(yíng)業(yè)執(zhí)照；

3、房屋類(lèi)型不是商業(yè)用房，從而無(wú)法進(jìn)行商業(yè)經(jīng)營(yíng)活動(dòng)，而導(dǎo)致無(wú)法注冊(cè)營(yíng)業(yè)執(zhí)照；

4、涉及特種經(jīng)營(yíng)行業(yè)（娛樂(lè)、餐飲等）的，還需要經(jīng)過(guò)公安、消防、衛(wèi)生、環(huán)境等部門(mén)檢查合格，取得治安許可證、衛(wèi)生許可證等證件后，方可取得營(yíng)業(yè)執(zhí)照；

5、因出租人材料缺失而導(dǎo)致無(wú)法注冊(cè)營(yíng)業(yè)執(zhí)照。對(duì)于上述第1、2、3、5條情形，可在合同中設(shè)定為出租人義務(wù)，并給予出租人合理寬限期，超過(guò)一定期限還無(wú)法解除妨礙的，應(yīng)當(dāng)承擔(dān)相應(yīng)的違約責(zé)任；上述第4條情形，可設(shè)定為無(wú)責(zé)任解約情形，以保障承租人萬(wàn)一無(wú)法辦出營(yíng)業(yè)執(zhí)照時(shí)可以無(wú)責(zé)任解除合同。6裝修的處置

商鋪?zhàn)赓U中，往往需要花費(fèi)大額資金用于鋪面裝修，為了確保裝修能夠順利進(jìn)行，以及保障裝修利益，在合同中應(yīng)當(dāng)注意幾個(gè)問(wèn)題：

1、明確約定出租人是否同意承租人對(duì)商鋪進(jìn)行裝修，以及裝修圖紙或方案是否需要取得出租人同意等，若有特別的改建、搭建的，應(yīng)當(dāng)明確約定清楚，對(duì)于廣告、店招位置也可約定清楚。

2、解除合同的違約責(zé)任，不僅僅考慮違約金部分，因?yàn)檫`約金常常會(huì)約定等同于押金，數(shù)額不高，往往不及承租人的裝修損失，因此，應(yīng)當(dāng)約定在此情形下，出租人除承擔(dān)違約金外，還需要承擔(dān)承租人所遭受的裝修損失費(fèi)用。

3、明確租賃期滿(mǎn)時(shí)，裝修、添附的處置方式。

7水、電、電話(huà)線(xiàn)等

因商鋪經(jīng)營(yíng)的特殊性，對(duì)于水、電、電話(huà)線(xiàn)均可能特殊需要，這些公共資源的供應(yīng)又會(huì)受到各種因素影響，建議承租商鋪前，應(yīng)當(dāng)先行考察是否滿(mǎn)足使用需求，若不滿(mǎn)足的，確定如何辦理擴(kuò)容或增量，以及辦理擴(kuò)容或增量所需費(fèi)用，并在合在同明確約定相關(guān)內(nèi)容，以及無(wú)法滿(mǎn)足正常進(jìn)行需求的情形下，承租人人免責(zé)解除合同的權(quán)利。

簽定合同之后的疑慮

8租賃登記

租賃合同登記備案，屬于合同備案登記性質(zhì)，此登記的效力主要包括以下內(nèi)容：

1、登記與否不影響合同本身的生效，即使沒(méi)有辦理備案等記，合同依然在生效條件滿(mǎn)足時(shí)就生效；

2、經(jīng)登記的案件，具有對(duì)抗第三人的法律效力，比如，若出租人將房屋出租給兩個(gè)承租人的，其中一個(gè)合同辦理了租賃登記，另一個(gè)沒(méi)有辦理租賃登記，則房屋應(yīng)當(dāng)租賃給辦理租賃登記的承租人，出租人并向沒(méi)有租賃登記的承租人承擔(dān)違約責(zé)任。

因此，建議及時(shí)赴該商鋪所在地房地產(chǎn)交易中心辦理租賃備案登記。另外，大多數(shù)工商部門(mén)在辦理營(yíng)業(yè)執(zhí)照時(shí)，均要求租賃合同經(jīng)過(guò)租賃備案登記。

9轉(zhuǎn)租問(wèn)題

商鋪市場(chǎng)中經(jīng)常會(huì)遇見(jiàn)許多“二房東”“三房東”情形，這其中就存在轉(zhuǎn)租的問(wèn)題。俗稱(chēng)的“轉(zhuǎn)租”其實(shí)涵蓋了法律規(guī)定的兩種變更方式“轉(zhuǎn)租”和“承租權(quán)轉(zhuǎn)讓”，依法律規(guī)定，“轉(zhuǎn)租”是指上手租賃關(guān)系不解除，本手在此建立租賃關(guān)系，而“承租權(quán)轉(zhuǎn)讓”是指上手租賃關(guān)系，新承租人直接替代原承租人與出租人（業(yè)主）建立租賃關(guān)系。在這兩種形式下，需要注意以下問(wèn)題：

1、轉(zhuǎn)租必須取得出租人書(shū)面同意，同樣承租權(quán)轉(zhuǎn)讓中，解除原租賃合同和重潛心租賃合同，也需要征得出租人同意。（有相關(guān)出租人的書(shū)面同意書(shū)等證明文件。）

2、原承租人往往向新承租人主張一筆補(bǔ)償費(fèi)，主要補(bǔ)償裝修損失等，此筆費(fèi)用不屬于法定承租人應(yīng)承擔(dān)費(fèi)用，但法律亦沒(méi)有明確禁止，因此，只要雙方當(dāng)時(shí)協(xié)商同意的，亦會(huì)受到法律保護(hù)。建議承租人在支付此筆費(fèi)用時(shí)，應(yīng)當(dāng)考慮分批次與轉(zhuǎn)租或承租權(quán)轉(zhuǎn)讓錯(cuò)作環(huán)節(jié)結(jié)合起來(lái)支付，以此降低資金風(fēng)險(xiǎn)，并可考慮將營(yíng)業(yè)執(zhí)照辦理成功作為該筆費(fèi)用退還或解除情形。

10買(mǎi)賣(mài)與租賃

許多承租人經(jīng)常擔(dān)心承租商鋪之后，業(yè)主將商鋪出售了怎么辦，其實(shí)，承租人完全無(wú)須擔(dān)心此種風(fēng)險(xiǎn)，因?yàn)榉蓪?duì)于承租人賦予了兩重特殊保護(hù)：

1、出租人在出售時(shí)，承租人享有同等條件之下的優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)，即若承租人在等同于其他購(gòu)買(mǎi)人的條件下主張購(gòu)買(mǎi)該商鋪的，則業(yè)主必須將該商鋪出售給承租人，以此保障了承租人的使用利益。

2、即使承租人不想購(gòu)買(mǎi)承租商鋪的，業(yè)主出售后，新的業(yè)主也應(yīng)當(dāng)履行租賃合同，否則，新業(yè)主應(yīng)當(dāng)承當(dāng)租賃合同中的違約責(zé)任。

其他注意事項(xiàng)

在承租商鋪之前，需要了解該商鋪的商業(yè)規(guī)劃和有關(guān)政策等，如果承租人將要經(jīng)營(yíng)的業(yè)態(tài)不符合相關(guān)的商業(yè)規(guī)劃和有關(guān)政策，比如承租一個(gè)不可經(jīng)營(yíng)餐飲行業(yè)的房屋準(zhǔn)備開(kāi)設(shè)酒店，必將導(dǎo)致人力、財(cái)力的損失。在無(wú)法確定的情形下，承租人可以在租賃合同中特別約定相關(guān)事宜作為解約條件，以此避免遭受不必要的違約責(zé)任。

第五篇：銀行法律審查辦法

中國(guó)ⅩⅩ銀行法律審查辦法（修訂）

第一章 總 則

第一條 為了防范和控制法律風(fēng)險(xiǎn)，保障各級(jí)行經(jīng)營(yíng)管理行為的合法性和債權(quán)的安全性，根據(jù)有關(guān)法律法規(guī)和我行實(shí)際情況，制定本辦法。

第二條 本辦法所稱(chēng)法律審查，是指事先由行內(nèi)法律事務(wù)部門(mén)對(duì)本辦法規(guī)定的業(yè)務(wù)事項(xiàng)及相關(guān)法律文件的合法性、有效性進(jìn)行審核，對(duì)法律風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)行識(shí)別、提示和控制的專(zhuān)門(mén)工作。

第三條 凡本辦法規(guī)定應(yīng)當(dāng)進(jìn)行法律審查的業(yè)務(wù)事項(xiàng)及相關(guān)法律文件，各級(jí)行在審批或簽署之前必須履行法律審查手續(xù)，否則由業(yè)務(wù)事項(xiàng)主辦部門(mén)和審批人員承擔(dān)相應(yīng)的責(zé)任。

第四條 法律審查工作由各級(jí)行法律事務(wù)部門(mén)負(fù)責(zé)。未設(shè)立法律事務(wù)部門(mén)的，由上級(jí)行法律事務(wù)部門(mén)委派、授權(quán)或核準(zhǔn)的人員承擔(dān)法律審查工作。

上級(jí)行法律事務(wù)部門(mén)對(duì)下級(jí)行的法律審查工作負(fù)有指導(dǎo)、檢查和監(jiān)督的責(zé)任。

第五條 各級(jí)行應(yīng)當(dāng)根據(jù)業(yè)務(wù)發(fā)展和風(fēng)險(xiǎn)控制的需要，配備必要的法律審查人員。同時(shí)，要加強(qiáng)對(duì)法律審查人員的管理和業(yè)務(wù)培訓(xùn)，不斷提高法律審查工作水平和質(zhì)量。

第六條 法律事務(wù)部門(mén)及法律審查人員應(yīng)當(dāng)客觀(guān)獨(dú)立地進(jìn)行法律審查和發(fā)表法律意見(jiàn)。任何部門(mén)和個(gè)人不得以市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)、業(yè)

－1－ 務(wù)拓展等理由干預(yù)法律審查工作，不得以回避或掩蓋風(fēng)險(xiǎn)為目的，要求法律部門(mén)和法律審查人員修改或重新出具法律意見(jiàn)。

第二章 法律審查范圍

第七條 下列業(yè)務(wù)事項(xiàng)及相關(guān)法律文件應(yīng)當(dāng)進(jìn)行法律審查：

（一）由本行信貸審查機(jī)構(gòu)審議或報(bào)上級(jí)行審批的貸款、銀行承兌匯票、保函等信貸業(yè)務(wù)事項(xiàng)；

（二）由本行審批或報(bào)上級(jí)行審批的債務(wù)重組、資產(chǎn)處置業(yè)務(wù)事項(xiàng)；

（三）制定或修改業(yè)務(wù)制度、規(guī)定、辦法或章程；

（四）對(duì)外產(chǎn)生權(quán)利義務(wù)關(guān)系的各種合同、業(yè)務(wù)協(xié)議、履約憑證、通知、表格、信函及相應(yīng)的授權(quán)文件；

（五）與個(gè)人消費(fèi)信貸業(yè)務(wù)相關(guān)的法律事項(xiàng)；

（六）新業(yè)務(wù)的法律風(fēng)險(xiǎn)控制措施；

（七）與知識(shí)產(chǎn)權(quán)保護(hù)相關(guān)的法律事項(xiàng)；

（八）涉及勞動(dòng)人事關(guān)系的法律事項(xiàng)；

（九）與我行機(jī)構(gòu)設(shè)立、合并、撤銷(xiāo)、重組等組織形式變更相關(guān)的法律事項(xiàng)；

（十）本行和上級(jí)行認(rèn)為需要進(jìn)行法律審查的其他事項(xiàng)。第八條 下列業(yè)務(wù)事項(xiàng)，業(yè)務(wù)主辦部門(mén)應(yīng)當(dāng)事先提請(qǐng)法律事務(wù)部門(mén)參與方案論證、業(yè)務(wù)談判：

（一）涉及新的客戶(hù)類(lèi)型、業(yè)務(wù)領(lǐng)域、交易模式、產(chǎn)品結(jié)構(gòu) －2－或風(fēng)險(xiǎn)控制措施的創(chuàng)新性業(yè)務(wù)；

（二）金額較大、融資結(jié)構(gòu)復(fù)雜或涉及境外客戶(hù)的項(xiàng)目融資和銀團(tuán)貸款；

（三）法律關(guān)系復(fù)雜、涉及多方的債務(wù)重組、資產(chǎn)處置業(yè)務(wù)；

（四）涉及我行重大利益的有關(guān)業(yè)務(wù)事項(xiàng)。

第九條 經(jīng)過(guò)行內(nèi)審批的信貸業(yè)務(wù)或其他業(yè)務(wù)事項(xiàng)，如果需要與客戶(hù)進(jìn)行協(xié)商以確定合同條件的，業(yè)務(wù)主辦部門(mén)應(yīng)當(dāng)約請(qǐng)法律審查人員參加相關(guān)合同談判，并由法律事務(wù)部門(mén)對(duì)最終的合同條款進(jìn)行審核。

第十條 全行統(tǒng)一使用的各類(lèi)格式合同和其他格式法律文件，由總行法律事務(wù)部根據(jù)業(yè)務(wù)部門(mén)提出的需求統(tǒng)一制定?？傂形粗贫ǜ袷胶贤臉I(yè)務(wù)，一級(jí)分行、直屬分行可根據(jù)需要制定轄內(nèi)統(tǒng)一使用的格式合同，由本行法律事務(wù)部門(mén)審核確認(rèn)，并報(bào)總行法律事務(wù)部備案。

第十一條 凡使用行內(nèi)格式合同或格式文件辦理的業(yè)務(wù)事項(xiàng)，如果該合同或文件的條款未作修改或未添加新的內(nèi)容，該合同或文件可以不再提交法律事務(wù)部門(mén)審查。

第十二條 各級(jí)行辦理具體業(yè)務(wù)時(shí)，如果不使用或者修改總行制定的格式合同或格式文件，相關(guān)的業(yè)務(wù)合同或文件須經(jīng)一級(jí)分行、直屬分行法律事務(wù)部門(mén)或由其授權(quán)的下級(jí)行法律事務(wù)部門(mén)審核確認(rèn)。

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第三章 法律審查要求

第十三條 凡是應(yīng)當(dāng)進(jìn)行法律審查的業(yè)務(wù)事項(xiàng)及法律文件，由業(yè)務(wù)主辦部門(mén)在審批之前將相關(guān)的文件、資料提交法律事務(wù)部門(mén)審查。提交審查應(yīng)采取書(shū)面函件專(zhuān)送的形式，特殊事項(xiàng)可采取文件會(huì)簽的形式。

第十四條 法律審查應(yīng)確保被審查事項(xiàng)不違反相關(guān)法律法規(guī)的規(guī)定，符合有關(guān)的強(qiáng)制性要求，交易內(nèi)容和交易條件在合同及相關(guān)法律文件中得到完整準(zhǔn)確的表述，各項(xiàng)約定能夠得到法律的支持。

第十五條 對(duì)信貸業(yè)務(wù)應(yīng)主要審查以下內(nèi)容：

（一）貸款用途的合法性；

（二）借款人（銀行承兌匯票出票人、保函申請(qǐng)人）、擔(dān)保人的主體資格；

（三）擔(dān)保及其他風(fēng)險(xiǎn)控制措施的合法性、有效性；

（四）抵押（出質(zhì)）人對(duì)抵（質(zhì)）押財(cái)產(chǎn)是否享有處分權(quán)、抵（質(zhì)）押財(cái)產(chǎn)的處置是否存在法律障礙；

（五）貸款、擔(dān)保的操作程序、手續(xù)和文件的合法性；

（六）涉及的其他法律問(wèn)題。

第十六條 對(duì)債務(wù)重組、資產(chǎn)處置業(yè)務(wù)應(yīng)主要審查以下內(nèi)容：

（一）債務(wù)重組、資產(chǎn)處置是否需要并獲得有權(quán)部門(mén)的批準(zhǔn)，操作程序是否符合有關(guān)法律法規(guī)的規(guī)定；

（二）涉及的債權(quán)債務(wù)關(guān)系、資產(chǎn)權(quán)屬是否存在法律瑕疵或 －4－爭(zhēng)議；

（三）我行的合法權(quán)益是否得到充分、合理的保護(hù)；

（四）相關(guān)的文件、協(xié)議是否合法、有效；

（五）涉及的其他法律問(wèn)題。

第十七條 對(duì)業(yè)務(wù)章程、管理辦法應(yīng)主要審查以下內(nèi)容：

（一）是否符合有關(guān)法律法規(guī)的規(guī)定；

（二）防范和控制法律風(fēng)險(xiǎn)的措施是否適當(dāng)、完善；

（三）對(duì)業(yè)務(wù)涉及的相關(guān)法律問(wèn)題的處理是否妥善。第十八條 對(duì)業(yè)務(wù)合同、協(xié)議、履約憑證、通知、表格、信函等法律文件應(yīng)主要審查以下內(nèi)容：

（一）當(dāng)事人是否具有合法的主體資格，文件簽字人是否具有合法、有效的授權(quán)；

（二）文件內(nèi)容是否符合有關(guān)法律法規(guī)的規(guī)定，相關(guān)的權(quán)利義務(wù)在合同中是否得到公平、明確的體現(xiàn)；

（三）我行的權(quán)益在文件中是否得到充分的保護(hù)；

（四）文件涉及的法律要素是否齊全，各相關(guān)文件的內(nèi)容和相互關(guān)系是否匹配；

（五）與文件有關(guān)的其他法律問(wèn)題。

第十九條 對(duì)涉及勞動(dòng)人事關(guān)系的事項(xiàng)應(yīng)主要審查以下內(nèi)容：

（一）勞動(dòng)合同的內(nèi)容是否符合有關(guān)法律法規(guī)的規(guī)定；

（二）勞動(dòng)合同的訂立、變更、解除或終止的程序是否符合有關(guān)法律法規(guī)的規(guī)定；

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（三）對(duì)違規(guī)違紀(jì)員工給予開(kāi)除等行政處分的法律依據(jù)是否充分，程序是否合法。

第二十條 法律審查一般應(yīng)在收到被審查業(yè)務(wù)事項(xiàng)和法律文件后3至5個(gè)工作日內(nèi)完成；對(duì)于特別緊急的事項(xiàng)，經(jīng)提交審查的業(yè)務(wù)主辦部門(mén)負(fù)責(zé)人簽注后，應(yīng)在1至2個(gè)工作日內(nèi)完成法律審查。

第二十一條 對(duì)重大、復(fù)雜的審查事項(xiàng)或法律問(wèn)題，法律事務(wù)部門(mén)可以向上級(jí)行法律事務(wù)部門(mén)咨詢(xún)或請(qǐng)示，也可以征詢(xún)有關(guān)政府部門(mén)、司法機(jī)關(guān)或中介機(jī)構(gòu)的意見(jiàn)。

第二十二條 法律事務(wù)部門(mén)完成法律審查工作后，應(yīng)當(dāng)發(fā)表審查意見(jiàn)。審查意見(jiàn)可以通過(guò)法律意見(jiàn)書(shū)、會(huì)簽意見(jiàn)或其他形式表達(dá)。書(shū)面法律意見(jiàn)應(yīng)由發(fā)表意見(jiàn)的法律審查人員署名。

第二十三條 報(bào)送上級(jí)行審批的業(yè)務(wù)事項(xiàng)，經(jīng)由該承辦行法律事務(wù)部門(mén)或法律審查人員出具書(shū)面法律意見(jiàn)的，上級(jí)行法律事務(wù)部門(mén)如無(wú)不同意見(jiàn)，可以使用簽章或其他形式確認(rèn)該意見(jiàn)，不再另行出具書(shū)面意見(jiàn)。上級(jí)行法律事務(wù)部門(mén)認(rèn)為下級(jí)行的法律意見(jiàn)有疑問(wèn)或失誤，可以要求下級(jí)行補(bǔ)正或修改法律意見(jiàn)，也可以自行出具法律意見(jiàn)。

第二十四條 法律審查意見(jiàn)應(yīng)歸入相關(guān)業(yè)務(wù)檔案，留存?zhèn)洳椤?/p>

第四章 法律審查人員

第二十五條 各級(jí)行從事法律審查工作的人員應(yīng)當(dāng)具有法律 －6－專(zhuān)業(yè)大學(xué)本科以上學(xué)歷，或者通過(guò)國(guó)家司法考試（包括律師資格考試）或企業(yè)法律顧問(wèn)考試。經(jīng)一級(jí)分行、直屬分行法律事務(wù)部門(mén)考核和批準(zhǔn)，暫不具備上述資格的行內(nèi)人員可以從事法律審查工作。

第二十六條 一級(jí)分行、直屬分行法律事務(wù)部門(mén)應(yīng)建立本行法律審查人員名錄，報(bào)總行法律事務(wù)部備案。

第二十七條 各級(jí)行應(yīng)當(dāng)從法律審查人員名錄中聘用法律審查人員。聘用名錄之外人員從事法律審查工作的，應(yīng)報(bào)經(jīng)一級(jí)分行、直屬分行法律事務(wù)部門(mén)批準(zhǔn)。

第二十八條 一級(jí)分行、直屬分行法律事務(wù)部門(mén)對(duì)本行法律審查人員應(yīng)當(dāng)進(jìn)行工作考評(píng)，經(jīng)考評(píng)不適合從事法律審查工作的，應(yīng)當(dāng)從名錄中刪除。

第二十九條 法律事務(wù)部門(mén)可以根據(jù)工作需要聘請(qǐng)執(zhí)業(yè)律師協(xié)助或承擔(dān)有關(guān)的法律審查工作。對(duì)個(gè)人住房貸款、個(gè)人消費(fèi)信貸等批量業(yè)務(wù)涉及的常規(guī)性法律審查工作，可由法律事務(wù)部門(mén)選聘的執(zhí)業(yè)律師承擔(dān)。

第三十條 適用外國(guó)法律和香港、澳門(mén)特別行政區(qū)法律的業(yè)務(wù)事項(xiàng)及相關(guān)法律文件，應(yīng)聘請(qǐng)具有相應(yīng)法律執(zhí)業(yè)資格的律師進(jìn)行法律審查，出具法律意見(jiàn)。

第三十一條 聘請(qǐng)執(zhí)業(yè)律師為我行提供法律服務(wù)的，法律事務(wù)部門(mén)應(yīng)對(duì)律師提交的法律意見(jiàn)和文件進(jìn)行審核，并對(duì)律師的工作進(jìn)行監(jiān)督和考核。

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第五章 部門(mén)責(zé)任

第三十二條 法律事務(wù)部門(mén)及法律審查人員應(yīng)當(dāng)盡職履行法律審查職責(zé)，對(duì)發(fā)表的法律意見(jiàn)負(fù)責(zé)。

第三十三條 業(yè)務(wù)主辦部門(mén)對(duì)經(jīng)辦的業(yè)務(wù)事項(xiàng)和相關(guān)文件應(yīng)當(dāng)進(jìn)行審慎調(diào)查和審核，確保其符合金融監(jiān)管規(guī)章和我行的有關(guān)規(guī)定。

第三十四條 業(yè)務(wù)主辦部門(mén)應(yīng)對(duì)提交法律審查的相關(guān)文件和資料的完整性、真實(shí)性負(fù)責(zé)。法律審查人員認(rèn)為相關(guān)文件、資料不完整或有疑問(wèn)的，可以要求業(yè)務(wù)主辦部門(mén)予以補(bǔ)充或做出說(shuō)明，必要時(shí)可直接對(duì)相關(guān)資料和信息進(jìn)行核實(shí)。

第三十五條 法律事務(wù)部門(mén)基于法律審查對(duì)業(yè)務(wù)事項(xiàng)及相關(guān)法律文件的合法性、有效性提出的意見(jiàn)，業(yè)務(wù)主辦部門(mén)應(yīng)當(dāng)采納；對(duì)預(yù)防和控制法律風(fēng)險(xiǎn)、維護(hù)我行權(quán)益提出的意見(jiàn)，業(yè)務(wù)主辦部門(mén)應(yīng)當(dāng)予以完善。

第三十六條 法律事務(wù)部門(mén)可以對(duì)本行或下級(jí)行簽訂的融資文件、擔(dān)保合同以及相關(guān)事項(xiàng)進(jìn)行法律檢查，以堵塞漏洞，控制風(fēng)險(xiǎn)。

第三十七條 法律事務(wù)部門(mén)對(duì)法律檢查發(fā)現(xiàn)的問(wèn)題提出補(bǔ)救措施或糾正意見(jiàn)的，有關(guān)部門(mén)或單位應(yīng)當(dāng)接受并及時(shí)整改。

第六章 附 則

第三十八條 本辦法適用于我行境內(nèi)各級(jí)分支機(jī)構(gòu)。

－8－第三十九條 本辦法由總行負(fù)責(zé)解釋。一級(jí)分行、直屬分行可根據(jù)本辦法制定實(shí)施細(xì)則，報(bào)總行法律事務(wù)部備案。

第四十條 本辦法自印發(fā)之日起施行，原《中國(guó)ⅩⅩ銀行法律審查辦法》（ⅩⅩ發(fā)[]193號(hào)）同時(shí)廢止，其他有關(guān)規(guī)定與本辦法相抵觸的，以本辦法為準(zhǔn)。

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