第一篇：第二講：簽定合同

《網(wǎng)上大講堂》第二講：簽定合同

[ 錄入者:admin | 時(shí)間:2007-08-30 04:38:32 | 作者: | 來(lái)源: | 瀏覽:635

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房子選好了，要簽定認(rèn)購(gòu)協(xié)議及其后的商品房買賣合同。合同也好，認(rèn)購(gòu)協(xié)議也好，約定的是雙方的權(quán)利和義務(wù)，一經(jīng)簽定，即受法律保護(hù)。因此，這是保護(hù)好自己合法權(quán)益的最后一道防線，應(yīng)十分謹(jǐn)慎，不可輕信銷售人員口頭上的承諾，每個(gè)誘人的詞句都要斟酌、驗(yàn)證，否則難免會(huì)帶來(lái)不必要的糾紛和遺憾。

一，認(rèn)購(gòu)協(xié)議的簽定：

認(rèn)購(gòu)是絕大多數(shù)開發(fā)商銷售商品房時(shí)采用的形式。樓盤開盤時(shí)，開發(fā)商便要求認(rèn)購(gòu)人簽定《商品房認(rèn)購(gòu)協(xié)議》，并在一定的期限內(nèi)（一般是10天）簽訂認(rèn)購(gòu)合同，同時(shí)支付購(gòu)房定金。

認(rèn)購(gòu)合同，是指買賣雙方當(dāng)事人就商品房買賣有關(guān)具體事宜進(jìn)行初步的約定，并收取一定數(shù)量的定金作為合同擔(dān)保的合同。從本質(zhì)上看，認(rèn)購(gòu)合同也是一種預(yù)先約定的合同。其具有法律效益。

特別提示：購(gòu)房者也可以跳過(guò)此合同的簽定，直接和開發(fā)商簽定購(gòu)房合同。需要注意的是，臨沂商品房實(shí)行的是實(shí)名認(rèn)購(gòu)，在合同期內(nèi)不得轉(zhuǎn)售第二人或第三人；如果求購(gòu)人沒有在認(rèn)購(gòu)合同規(guī)定的期限內(nèi)去簽約，屬求購(gòu)人違約行為，定金一般不予返還。

二，購(gòu)房合同的簽定：

購(gòu)房合同由《商品房購(gòu)房合同》、《商品房購(gòu)房合同》補(bǔ)充協(xié)議兩部分組成，我們將逐一進(jìn)行深入、詳盡的講解。

《商品房購(gòu)房合同》的簽訂：

簽訂合同時(shí)須帶齊的證件：身份證 戶口本 定金收據(jù)

簽完認(rèn)購(gòu)書后，接下來(lái)就是簽定正式的購(gòu)房合同，在擬定的時(shí)間地點(diǎn)，購(gòu)房者備齊所有憑證，與開發(fā)商正式簽定購(gòu)房合同。

主要內(nèi)容包括以下幾方面：

1：甲方土地使用依據(jù)及商品房狀況，包括位置、面積、現(xiàn)房、期房、內(nèi)銷房、外銷房等；

2：房?jī)r(jià)，包括稅費(fèi)、面積差異的處理、價(jià)格與費(fèi)用調(diào)整的特殊約定等；3：付款約定，包括優(yōu)惠條件、付款時(shí)間、付款額、違約責(zé)任等；

4：交付約定，包括期限、逾期違約責(zé)任、設(shè)計(jì)變更的約定、房屋交接與違約方責(zé)任等；

5：質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)，包括裝飾、設(shè)備的標(biāo)準(zhǔn)、承諾及違約責(zé)任和基礎(chǔ)設(shè)施、公共配套建筑正常運(yùn)轉(zhuǎn)的承諾、質(zhì)量爭(zhēng)議的處理等；

6：產(chǎn)權(quán)登記和物業(yè)管理的約定；

7：保修責(zé)任；

8：乙方使用權(quán)限；

9：雙方認(rèn)定的爭(zhēng)議仲裁機(jī)構(gòu)；

10：違約賠償責(zé)任；

11：其他相關(guān)事項(xiàng)及附件，包括房屋平面圖、裝飾、設(shè)備標(biāo)準(zhǔn)等。

三，《商品房購(gòu)房合同》補(bǔ)充協(xié)議的簽定：

由于正式購(gòu)房合同不能全面、準(zhǔn)確地反映當(dāng)事人雙方的真實(shí)情況，買賣雙方往往根據(jù)需要訂立補(bǔ)充協(xié)議，即通過(guò)補(bǔ)充協(xié)議對(duì)正式合同內(nèi)容加以修改、補(bǔ)充。根據(jù)國(guó)家新頒布《合同法》規(guī)定，“格式條款與非格式條款不一致的應(yīng)當(dāng)采用非格式條款”。所以，補(bǔ)充協(xié)議比正式合同更重要。

一般情況下，補(bǔ)充協(xié)議由開發(fā)商來(lái)起草，因此，有些開發(fā)商常常將正式契約中保護(hù)交易公平的條款通過(guò)補(bǔ)充協(xié)議加以取消、變更，最大限度地減輕賣方的責(zé)任。有些開發(fā)商拒絕簽訂補(bǔ)充協(xié)議或者拒絕修改其起草的不公平補(bǔ)充條款，事實(shí)上違背了簽訂合同所應(yīng)遵循的平等自愿原則。

比如，有的開發(fā)商將正式契約中房屋的交付條件放寬為“甲方交付房屋時(shí)，如《建設(shè)工程質(zhì)量合格證書》尚未下發(fā)，甲乙雙方一致同意可以依據(jù)臨時(shí)核驗(yàn)證明進(jìn)行驗(yàn)收”。此條款要求買方在房屋不具備合法交付條件時(shí)接收房屋，無(wú)疑免除了賣方因逾期交付房產(chǎn)所應(yīng)承擔(dān)的違約責(zé)任，而買方接收房產(chǎn)后一旦發(fā)現(xiàn)問(wèn)題將很難追究賣方責(zé)任。

為了降低購(gòu)房風(fēng)險(xiǎn)，購(gòu)房者在簽訂補(bǔ)充協(xié)議時(shí)一定要拒絕以上類似條款，同時(shí)盡可能地將真實(shí)意思表示及賣方的承諾體現(xiàn)在補(bǔ)充協(xié)議中。購(gòu)房者在簽訂補(bǔ)充協(xié)議時(shí)，最好要求開發(fā)商對(duì)以下事項(xiàng)進(jìn)行約定：

開發(fā)商對(duì)其主體資格及相應(yīng)批準(zhǔn)文件的承諾；

所售房產(chǎn)及相應(yīng)土地面積未設(shè)定抵押、留置權(quán)的承諾，這主要是為了避免造成購(gòu)房者無(wú)法正常行使產(chǎn)權(quán)人的權(quán)利；

面積誤差、共用面積分?jǐn)偟奶幚磙k法；

房屋交付的具體辦法、具體時(shí)間及違約金計(jì)算方法；

與正式契約不一致的合同變更、解除條件；

其他雙方需要約定的具體事項(xiàng)，尤其是開發(fā)商的“口頭承諾”。

特別提示：購(gòu)房者不滿足于房地產(chǎn)營(yíng)銷商的某種口頭形式的承諾，便有權(quán)要求與房地產(chǎn)商簽訂補(bǔ)充協(xié)議。如果開發(fā)商拒絕簽定《補(bǔ)充協(xié)議》，購(gòu)房者應(yīng)該仔細(xì)思考后再做是否購(gòu)房的決定。以免產(chǎn)生今后不必要的糾紛。

四，把售樓書寫進(jìn)“補(bǔ)充協(xié)議”

房地產(chǎn)開發(fā)商通常用“售樓書”等宣傳材料介紹自己樓盤的價(jià)位、環(huán)境、交通、戶型、裝修標(biāo)準(zhǔn)、配套設(shè)施等，在期房銷售的相對(duì)長(zhǎng)的過(guò)程中，材料中的部分承諾（例如環(huán)境布局、戶型、裝修標(biāo)準(zhǔn)等）可能會(huì)發(fā)生或大或小的變化，使消費(fèi)者的利益受到損害。為了避免以上情況的發(fā)生，消費(fèi)者在同開發(fā)商簽訂《購(gòu)房合同》的時(shí)候，最好將開發(fā)商的相關(guān)宣傳材料或承諾材料作為《補(bǔ)充協(xié)議》的附件加以確認(rèn)，將其變成購(gòu)房合同的一個(gè)重要的組成部分。倘若交付的房屋不符合以上承諾中的要求時(shí)，消費(fèi)者可根據(jù)合同中的有關(guān)違約條款追究開發(fā)商的違約責(zé)任。

五，口頭承諾不具法律效力

一般情況下，房地產(chǎn)發(fā)展商在銷售期房的過(guò)程中對(duì)房屋本身以外，例如小區(qū)環(huán)境建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)、物業(yè)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)、煤氣初裝費(fèi)用等諸項(xiàng)待定事宜只做口頭承諾。但值得注意的是，以上口頭承諾并不具法律效力，一旦消費(fèi)者對(duì)日后小區(qū)有關(guān)管理規(guī)定、收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)、居住環(huán)境不甚滿意，卻沒有必要的協(xié)議和契約保護(hù)自己的合法權(quán)益，于是在和實(shí)力強(qiáng)大的房地產(chǎn)發(fā)展商和物業(yè)管理單位打交道過(guò)程中，總是處于被動(dòng)的地位。為了避免以上情況發(fā)生，消費(fèi)者在同房地產(chǎn)發(fā)展商簽訂《房屋認(rèn)購(gòu)書》的時(shí)候，應(yīng)該用《補(bǔ)充協(xié)議》的形式對(duì)今后可能發(fā)生的問(wèn)題予以必要的約定，才能變被動(dòng)為主動(dòng)。

六，合同中的“不可抗力”的含義是什么？

不可抗力是指當(dāng)事人在訂立合同時(shí)不能預(yù)見、對(duì)其發(fā)生和后果不能避免且無(wú)法克服的客觀情況。不可抗力通常包括自然現(xiàn)象和社會(huì)因素兩方面。自然因素如火災(zāi)、水災(zāi)、地震等；社會(huì)因素如戰(zhàn)爭(zhēng)、**、政府禁令等。

法律允許當(dāng)事人在合同中預(yù)先約定不可抗力的范圍。影響房地產(chǎn)開發(fā)進(jìn)度的因素很多，自然現(xiàn)象現(xiàn)象有火災(zāi)、水災(zāi)、地震、雷電、風(fēng)暴、連續(xù)陰雨等，社會(huì)因素則更多，但經(jīng)濟(jì)環(huán)境變化、市場(chǎng)價(jià)格波動(dòng)則不司不可抗力范圍。購(gòu)房者可以采用列舉的方法在購(gòu)房合同中預(yù)先約定一些事件不屬于不可抗力，如因下列原因影響建設(shè)工程進(jìn)度，致使房屋不能按本合同約定期限交付的，甲方（售房人）不能要求免責(zé)：1：甲方不能及時(shí)采購(gòu)本合同附件二所列建材、設(shè)備或同類、同級(jí)產(chǎn)品的；2：市政配套工程不能與房屋同步建設(shè)、同時(shí)竣工交付的；

3：該建設(shè)工地附近有重大施工，該房屋建設(shè)不得不停止的；

4：其他不列入免責(zé)范圍的事項(xiàng)。

不可抗力事件發(fā)生后，合同當(dāng)事人雙方都應(yīng)積極采取措施。

1：受損害一方負(fù)有兩方面的義務(wù)：

其一，及時(shí)通知對(duì)方。不可抗力發(fā)生后，應(yīng)在合同約定或合理的時(shí)間內(nèi)通知對(duì)方，以便對(duì)方采取措施，減輕不可抗力可能造成的損失，同時(shí)，應(yīng)當(dāng)在合理的時(shí)間內(nèi)提供有關(guān)方面出具的證明。

其二，采取合理措施，防止損失擴(kuò)大。如發(fā)生不可抗力一方當(dāng)事人不及時(shí)采取措施或采取的措施不合理、不適當(dāng)，致使損失擴(kuò)大的，則擴(kuò)大部分不能要求免責(zé)。

2：對(duì)方當(dāng)事人接到發(fā)生不可抗力的通知后，應(yīng)立即采取適當(dāng)措施避免或減小損失，同時(shí)，對(duì)已經(jīng)發(fā)生或可能發(fā)生的損失作出評(píng)估，以便合同雙方當(dāng)事人采取繼續(xù)履行合同、變更合同還是解除合同的應(yīng)變措施。

七，前房產(chǎn)證上的名字怎么寫？

買婚房是喜事，而因?yàn)榉慨a(chǎn)證上寫誰(shuí)的名字實(shí)在傷彼此的感情，還不如實(shí)事求是，“親兄弟明算賬”。

方法

一、先領(lǐng)證后買房，這時(shí)房產(chǎn)權(quán)利人不管是雙方還是一方，都將被視為共同財(cái)產(chǎn)；

方法

二、先買房再領(lǐng)證。此面臨的問(wèn)題是：新婚姻法規(guī)定，一方婚前擁有的房產(chǎn)，若房產(chǎn)證上只有一方的名字，那么就視作個(gè)人財(cái)產(chǎn)，不會(huì)因?yàn)殡x婚而被分割。實(shí)際上，婚后爭(zhēng)得對(duì)方的同意后，便可以到房管部門進(jìn)行公證。

八，開發(fā)商擅自變更合同里的辦證時(shí)間怎么辦？

開發(fā)商無(wú)權(quán)擅自變更合同。依據(jù)《合同法》規(guī)定：當(dāng)事人協(xié)商一致，可以變更合同。依法成立的合同，對(duì)當(dāng)事人具有法律約束力，當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)按照約定履行自己的義務(wù)，不得擅自變更或解除合同。如果購(gòu)房合同上訂明了具體辦證的時(shí)間，在開發(fā)商未能按合同履行辦證義務(wù)時(shí)，應(yīng)按合同約定向購(gòu)房者支付違約金。

若購(gòu)房者在簽約時(shí)輕信了開發(fā)商的承諾，未將辦房產(chǎn)證的具體時(shí)間寫入合同。因此購(gòu)房者在主張自己的權(quán)利時(shí)，依據(jù)《最高人民法院關(guān)于民事訴訟證據(jù)的若干規(guī)定》的規(guī)定：當(dāng)事人對(duì)自己提出的訴訟請(qǐng)求所依據(jù)的事實(shí)或者反駁對(duì)方訴訟請(qǐng)求所依據(jù)的事實(shí)有責(zé)任提供證據(jù)加以證明。購(gòu)房者如果要求開發(fā)商依原約定履行合同，必須提交相關(guān)的證據(jù)。因現(xiàn)在開發(fā)商已將全部合同“涂改”，故此購(gòu)房者一旦起訴開發(fā)商，要求開發(fā)商按原約定辦理記產(chǎn)證，支付違約金，可以會(huì)因?yàn)闆]有足夠的證據(jù)，而導(dǎo)致敗訴。

九，案例分析：房屋面積縮水怎么辦？

面積縮水沖淡收樓喜悅

終于等來(lái)了收樓的日子，潘生高高興興領(lǐng)到了新房的鑰匙。這時(shí)候潘生留多了一個(gè)心眼，想要確定自己房屋的實(shí)際可使用面積，但是，讓他吃驚的是在房管局出具的該房屋測(cè)繪明細(xì)表，潘生發(fā)現(xiàn)，該房屋的實(shí)際建筑面積為８０．７３平方米，其中套內(nèi)建筑面積為７２平方米，分?jǐn)偣灿媒ㄖ娣e為８．７３平方米，自己的實(shí)際使用面積才６０．７６平方米！根本達(dá)不到建筑面積的８３％。感覺受到欺騙的潘生于是找到該樓盤的發(fā)展商，提出了自己的疑問(wèn)，并要求退回多收的房款。但是，發(fā)展商卻告訴潘生，建筑面積就是套內(nèi)建筑面積，并沒有違約，拒絕退款。最后，氣憤的潘先生只好到法院起訴該房地產(chǎn)發(fā)展商，請(qǐng)求解除房屋買賣合同、要求開發(fā)商返還已付購(gòu)房款及其利息。

建筑面積≠套內(nèi)建筑面積

針對(duì)潘生在購(gòu)房中遇到的房屋縮水問(wèn)題，律師稱，建設(shè)部《商品房銷售管理辦法》第１８條規(guī)定：“商品房銷售可以按套計(jì)價(jià)，也可以按套內(nèi)建筑面積或者建筑面積計(jì)價(jià)。商品房建筑面積由套內(nèi)建筑面積和分?jǐn)偟墓灿薪ㄖ娣e組成，套內(nèi)建筑面積部分為獨(dú)立產(chǎn)權(quán)，分?jǐn)偟墓灿薪ㄖ娣e部分為共有產(chǎn)權(quán)，買受人按照法律、法規(guī)的規(guī)定對(duì)其享有權(quán)利、承擔(dān)義務(wù)。”按照該辦法，建筑面積應(yīng)該包括套內(nèi)建筑面積和分?jǐn)偟墓灿薪ㄖ娣e，而不是像開發(fā)商所說(shuō)的：建筑面積就是套內(nèi)建筑面積。

那么在潘生遇到的情況當(dāng)中，使用面積為６０．７６平方米，建筑面積為８０．７３平方米，使用面積與建筑面積之比為７５．３％，遠(yuǎn)遠(yuǎn)低于８３％的合同約定。這里發(fā)展商將套內(nèi)建筑面積當(dāng)作建筑面積來(lái)蒙蔽購(gòu)房者，自然計(jì)算出來(lái)的比率符合合同的約定。在明知建筑面積應(yīng)包括套內(nèi)建筑面積和共有部分建筑面積的情況下欺騙購(gòu)房者，發(fā)展商顯然已構(gòu)成欺詐，應(yīng)該按照合同約定退還多收的房款。

解除合同返還房款 潘生有法可依

根據(jù)２００３年６月１日起施行的《最高人民法院關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問(wèn)題的解釋》第１４條規(guī)定：“出賣人交付使用的房屋套內(nèi)建筑面積或者建筑面積與商品房買賣合同約定面積不符，合同有約定的，按照約定處理；合同沒有約定或者約定不明確的，按照以下原則處理：

（一）面積誤差比絕對(duì)值在３％以內(nèi)（含３％），按照合同約定的價(jià)格據(jù)實(shí)結(jié)算，買受人請(qǐng)求解除合同的，不予支持；

（二）面積誤差比絕對(duì)值超過(guò)３％，買受人請(qǐng)求解除合同、返還已付購(gòu)房款及利息的，應(yīng)予支持。買受人同意繼續(xù)履行合同，房屋實(shí)際面積大于合同約定面積的，面積誤差比在３％以內(nèi)（含３％）部分的房?jī)r(jià)款由買受人按照約定的價(jià)格補(bǔ)足，面積誤差比超過(guò)３％部分的房?jī)r(jià)款由出賣人承擔(dān)，所有權(quán)歸買受人；房屋實(shí)際面積小于合同約定面積的，面積誤差比在３％以內(nèi)（含３％）部分的房?jī)r(jià)款及利息由出賣人返還買受人，面積誤差比超過(guò)３％部分的房?jī)r(jià)款由出賣人雙倍返還買受人。”

潘先生與發(fā)展商合同中約定的建筑面積為７８平方米，但實(shí)際建筑面積為８０．７３平方米，面積誤差比絕對(duì)值已達(dá)３．５％，因此，潘先生可以請(qǐng)求解除合同、返還已付購(gòu)房款及利息，維護(hù)自己的合法權(quán)益。

概念混淆導(dǎo)致短斤缺兩

律師指出：現(xiàn)實(shí)生活中，不少開發(fā)商采用混淆使用面積、建筑面積與套內(nèi)建筑面積等概念的手法蒙蔽購(gòu)房者、誤導(dǎo)消費(fèi)者，借機(jī)在面積上短斤缺兩，類似潘生這樣的情況在房產(chǎn)糾紛中并不少見。解決問(wèn)題的關(guān)鍵在于購(gòu)房者在購(gòu)房的時(shí)候要提高警惕，注意了解合同里面相關(guān)條款的含義，在按面積購(gòu)買商品房時(shí)，一定要了解開發(fā)商究竟是以哪一個(gè)建筑面積來(lái)計(jì)價(jià)的，并要求在合同中寫清楚，以免上當(dāng)。在簽訂合同時(shí)，還應(yīng)當(dāng)在其中載明面積發(fā)生誤差時(shí)的處理方式，以免發(fā)生糾紛時(shí)解決起來(lái)又遇到麻煩。這樣才能避免發(fā)展商企圖采用概念混淆的手段來(lái)侵犯購(gòu)房者的合法權(quán)益。

第二篇：簽定合同（范文）

裝修專家北京龍發(fā)

簽定合同

在雙方對(duì)設(shè)計(jì)方案及預(yù)算確認(rèn)的前提下，簽定施工合同，明確雙方的權(quán)利與義務(wù)。

在家庭裝修時(shí)，變更項(xiàng)目即通常所說(shuō)的增減項(xiàng)目，只是在原有的合同基礎(chǔ)上，就增減的工程項(xiàng)目進(jìn)行詳細(xì)地說(shuō)明，合同雙方其同協(xié)商每一個(gè)增減項(xiàng)目，并且詳細(xì)地說(shuō)明每一個(gè)增減項(xiàng)目的做法、收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，直到雙方確認(rèn)共同簽字認(rèn)可方為有效。

簽訂變更合同應(yīng)注意兩點(diǎn)：

第一：雙方在增減項(xiàng)目時(shí)，不要以口頭達(dá)成的協(xié)議為準(zhǔn)，一定要及時(shí)簽訂書面變更合同；

第二：簽訂變更合同及時(shí)通過(guò)市場(chǎng)鑒證，以避免日后糾紛的發(fā)生。

第三篇：簽定合同注意事項(xiàng)

簽定合同

需要提醒的是，簽訂購(gòu)房合同，雙方一定要使用標(biāo)準(zhǔn)合同———《存量房買賣合同》，由益房置業(yè)房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)有限公司監(jiān)制，在公司行政部保管。簽合同時(shí)，需要填寫清楚房屋坐落位、房屋所有權(quán)證編號(hào)、土地使用權(quán)證編號(hào)、約定的房?jī)r(jià)、具體付款方式等。

在簽訂合同時(shí)要注意以下幾點(diǎn)：明確雙方的權(quán)利和義務(wù)及業(yè)主的承諾，簽合同時(shí)，應(yīng)在合同或協(xié)議中標(biāo)明各方的責(zé)任義務(wù)及業(yè)主對(duì)客戶的承諾等，這樣就有利于避免糾紛的產(chǎn)生，即使糾紛產(chǎn)生，也有據(jù)可查；明確違約責(zé)任。如逾期交房、悔約及其他違約情況的處理都應(yīng)在合同或協(xié)議中注明。

1．必須確認(rèn)房主真實(shí)身份

買賣雙方在簽訂合同前首先需檢查簽約主體的真實(shí)性，主要是核實(shí)房主的身份。因此對(duì)于業(yè)主證件的真實(shí)性和其與業(yè)主身份的一致性是簽訂買賣合同的前提條件，尤其在買賣雙方自己進(jìn)行交易而沒有第三方作為居間擔(dān)保的情況下，該項(xiàng)問(wèn)題更需引起客戶的注意。

2．必須明確雙方違約責(zé)任

因?yàn)榉慨a(chǎn)交易復(fù)雜且金額較大，有時(shí)會(huì)出現(xiàn)意想不到的狀況，導(dǎo)致違約行為。為了能避免以后出現(xiàn)扯皮現(xiàn)象，需要在簽署合同時(shí)就明確寫清雙方的責(zé)任和權(quán)利，以及違約金的償付金額和時(shí)間，遵循的原則就是雙方責(zé)權(quán)利對(duì)等。

目前絕大多數(shù)二手房買賣合同中違約金的比例都有明確條款注明，但對(duì)于賠付時(shí)間卻沒有具體款項(xiàng)，這會(huì)導(dǎo)致違約方據(jù)此拖延支付時(shí)間，使條款的實(shí)際約束力和執(zhí)行力下降，因此合同中應(yīng)加入“買方在實(shí)際支付應(yīng)付款之日起（賣方在實(shí)際交房之日起）規(guī)定期限內(nèi)向賣方（買方）支付違約金”的條款，以確保合同條款的最終落實(shí)。

3．必須標(biāo)明付款過(guò)戶時(shí)間

在實(shí)際操作中買方會(huì)將房款分為首付和尾款兩部分在不同時(shí)間段打給房主。因此，賣方需要明確買方的付款時(shí)間，而同時(shí)尾款的支付時(shí)間有賴于房產(chǎn)過(guò)戶的日期，因此買方有權(quán)利知道房產(chǎn)的過(guò)戶時(shí)間。

4．必須注明費(fèi)用交接時(shí)間

這是買方所應(yīng)關(guān)注的房屋本身附屬問(wèn)題，屬于“房屋交付”中的重要條款，一定要注明水、電、煤氣、物業(yè)等各項(xiàng)費(fèi)用的交接年月日。因?yàn)榻唤訒r(shí)間的明確是清晰劃分責(zé)任的關(guān)鍵，同時(shí)如果是公房交易，對(duì)于物業(yè)、供暖等費(fèi)用的交納時(shí)間和標(biāo)準(zhǔn)，原房主的單位是否有些既定要求和更改，賣方需要作出的配合和買方需要簽署的協(xié)議等，都應(yīng)在合同中明確寫明。

5．必須有代理費(fèi)明細(xì)單

隨著中介市場(chǎng)的不斷完善，消費(fèi)者逐漸認(rèn)識(shí)到信譽(yù)好的經(jīng)紀(jì)公司能切實(shí)保障買賣雙方的權(quán)利。因此，經(jīng)紀(jì)公司的代理費(fèi)越來(lái)越受消費(fèi)者的關(guān)注。但是，目前市場(chǎng)上存在中介經(jīng)紀(jì)公司代理費(fèi)收取不明確的問(wèn)題，在合同中只寫其占總房款的比例，而并沒有明細(xì)單，這中間就會(huì)存在信息的不對(duì)等，最終損害消費(fèi)者的利益。因此買賣雙方在簽訂合同時(shí)，一定要要求中介經(jīng)紀(jì)公司明確寫明代理費(fèi)的用途。

6．買方必須見房主

現(xiàn)在有些經(jīng)紀(jì)公司有“收購(gòu)”業(yè)務(wù)，因此出現(xiàn)“一房多賣”的違規(guī)操作，最后誰(shuí)出價(jià)高便賣給誰(shuí)，不惜與第一個(gè)客戶毀約。理由常常是房主不賣等經(jīng)紀(jì)公司的免責(zé)條款，即中介經(jīng)紀(jì)公司無(wú)需為其違約行為承擔(dān)任何違約責(zé)任，而交了訂金的消費(fèi)者只能忍氣吞聲。為此提醒消費(fèi)者，如果此時(shí)您能夠行使自身權(quán)利，要求約見房主當(dāng)面核實(shí)。

7．必須學(xué)會(huì)使用補(bǔ)充協(xié)議

買賣雙方在簽訂合同時(shí)如果遇到合同條款不明確，或需要進(jìn)一步約定時(shí)，要在合同相關(guān)條款后的空白行或在合同后填寫附加條款，將合同中對(duì)雙方的意思寫明，會(huì)減少后續(xù)階段因意思含混而造成的不便與麻煩。

二手房貸款

由于二手房交易的特殊性，銀行一般會(huì)指定貸款擔(dān)保公司提供服務(wù)，擔(dān)保公司一般會(huì)收取手續(xù)費(fèi)和擔(dān)保費(fèi)。另外客戶還需購(gòu)規(guī)定的保險(xiǎn)，如涉及貸款公證還需交納公證費(fèi)。大家都很關(guān)心貸款發(fā)放的時(shí)間，一般在收齊材料后三~五個(gè)工作日便可至銀行簽約。將在房屋所在地房產(chǎn)交易中心出他項(xiàng)權(quán)利證明后三~五個(gè)工作日左右發(fā)放。如果是通過(guò)擔(dān)保公司的在房產(chǎn)局過(guò)戶后二~三個(gè)工作日就可以放款

購(gòu)房者拿著申請(qǐng)貸款時(shí)簽署的《借款合同》、《抵合同》、《抵物清單》、《抵登記申請(qǐng)表》，新辦理出來(lái)的《房屋所有權(quán)證》、《國(guó)有土地使用證》、《抵評(píng)估報(bào)告》，到區(qū)房產(chǎn)管理局辦理《他項(xiàng)權(quán)證》。在擔(dān)保公司開具了《放款通知書》后，買賣雙方帶著各自的身份證和新辦理出來(lái)的《房屋所有權(quán)證》、《國(guó)有土地使用證》、《他項(xiàng)權(quán)證》來(lái)到銀行。雙方用自己的身份證開立賬戶，銀行將購(gòu)房者申請(qǐng)的貸款劃至房東的賬戶上，購(gòu)房者自己的賬戶以后就是每個(gè)月還款的賬戶了。

一、購(gòu)買二手房交易按揭貸款的基本操作流程

1、確定按揭服務(wù)公司和貸款方案

借款人在辦理貸款前首先需要與中介確定按揭服務(wù)公司，并向按揭服務(wù)公司提出貸款咨詢，確定貸款方案。

2、查詢公積金(如需公積金貸款)

與賣方確定購(gòu)房意向后，借款人提供公積金帳號(hào)，由按揭服務(wù)公司進(jìn)行公積金查詢，確定可貸款的金額和貸款年限。

3、簽定房屋買賣合同

借款人與賣方簽定房屋買賣合同。由于交易中心要求不同，江岸、江漢、橋口、洪山等區(qū)的房屋，需在合同簽好后到所在區(qū)域的交易中心辦理房屋過(guò)戶。

4、準(zhǔn)備貸款資料，審核貸款資質(zhì)

按揭服務(wù)公司協(xié)助借款人按照銀行要求準(zhǔn)備貸款資料，有的房屋需要由指定的評(píng)估公司進(jìn)行房?jī)r(jià)評(píng)估；并且由按揭服務(wù)公司進(jìn)行初步審核。

5、簽貸款協(xié)議，公證，保險(xiǎn)

按揭服務(wù)公司將初審后的貸款資料交貸款銀行審核，通過(guò)后，按揭服務(wù)公司將安排借款人與銀行簽定貸款協(xié)議和辦理協(xié)議公證，同時(shí)收取費(fèi)用，包括房屋保險(xiǎn)費(fèi)等。

6、辦理房屋過(guò)戶和抵押手續(xù)

借款人到房屋所在區(qū)的交易中心辦理房屋過(guò)戶和抵押手續(xù)，并將抵押收件收據(jù)通過(guò)按揭服務(wù)公司交貸款銀行。

7、辦理房產(chǎn)證和抵押證明

貸款人的房產(chǎn)證和他項(xiàng)權(quán)利證明辦出后，按揭服務(wù)公司將您的產(chǎn)證復(fù)印件和他項(xiàng)權(quán)利證明原件交銀行。、銀行放款

銀行在收到借款人的以上兩證后，按揭服務(wù)公司將所貸金額發(fā)放給借款人。

二、二手房貸款所需資料

1、申請(qǐng)人和配偶及符合條件參與計(jì)算住房公積金貸款額度的直系親屬的身份證（并隨帶身份證復(fù)印件）每人各1份。

2、申請(qǐng)人和配偶及符合條件參與計(jì)算住房公積金貸款額度的戶口?。ú㈦S帶戶口薄復(fù)印件）各1份，如申請(qǐng)人與配偶不是同一戶口的，需另附婚姻關(guān)系說(shuō)明

3、原產(chǎn)權(quán)證1份；現(xiàn)房權(quán)證中應(yīng)注明是商品房或安居房

4、經(jīng)由交易中心提供的武漢市房地產(chǎn)買賣合同2份；

5、房?jī)r(jià)30％或以上預(yù)付款收據(jù)原件及復(fù)印件1份

6、借款申請(qǐng)表1份：個(gè)人住房商業(yè)性貸款申請(qǐng)表1份、個(gè)人住房公積金借款申請(qǐng)表2份

7、借款合同、抵押合同1套：公積金借款合同6本、商業(yè)性借款合同5本，抵押合同4本；擔(dān)保合同1份；

8、借款人和配偶及符合條件參與計(jì)算額度直系血親的單位和個(gè)人住房公積金帳號(hào)（或職工住房公積金結(jié)存單）每人各1份

9、借款人和配偶及符合條件參與計(jì)算額度直系血親同意使用其住房公積金的承諾書每人各1份

10、申請(qǐng)人家庭收入證明材料和有關(guān)資產(chǎn)證明等。（根據(jù)備注情況確定，包括工資單、個(gè)人所得稅納稅單，三資企業(yè)員工由單位提供月收入證明；私營(yíng)工商業(yè)者提供單位近期營(yíng)業(yè)稅、所得稅及財(cái)務(wù)會(huì)計(jì)報(bào)表；銀行存單、有價(jià)證券以及經(jīng)常性匯款來(lái)源證明等）

11、如以上資產(chǎn)屬申請(qǐng)人家庭成員所有，需附送有關(guān)家庭成員同意共同還款承諾書1份

12、已存滿規(guī)定期限的住房?jī)?chǔ)蓄存單和（或）存折1份（申請(qǐng)住房?jī)?chǔ)蓄個(gè)人住房商業(yè)性貸款時(shí)需提供，其他類型則不必）

13、企業(yè)允許借款申請(qǐng)辦理企業(yè)住房基金個(gè)人住房貸款的證明1份（申請(qǐng)企業(yè)住房基金個(gè)人住房商業(yè)性貸款時(shí)需提供，其他類型則不）

先來(lái)說(shuō)說(shuō)身份證明，一般來(lái)說(shuō)只要提供身份證即可，護(hù)照、現(xiàn)役軍人證也同樣有效。但要注意，買賣合同上購(gòu)買方的全部人員和其配偶都要提供。未成年人還未領(lǐng)取身份證的應(yīng)提供獨(dú)生子女證，非獨(dú)生子女應(yīng)提供出生證明。

婚姻證明；指上列人員已婚的應(yīng)提供結(jié)婚證明書，已成年而未婚的應(yīng)出具單身證明，離異的人士應(yīng)提供離婚證（法院判決書也可）和離婚未再婚證明，喪偶的應(yīng)提供配偶的死亡證明（戶口簿上已注明喪偶也可）及喪偶未再婚證明。這些證明要在所在地的武漢市各區(qū)民政局開具。

再來(lái)說(shuō)說(shuō)收入證明，收入證明應(yīng)加蓋工作單位的有效公章，并寫明聯(lián)系人，聯(lián)系電話以及單位地址以備銀行核查。

另外還要提供您購(gòu)買房屋的買賣合同和上家原產(chǎn)證的復(fù)印件以及由中介機(jī)構(gòu)見證蓋章的預(yù)付房款收據(jù)。

證

委托公證。主要指上家或下家無(wú)法親自辦理相關(guān)房產(chǎn)過(guò)戶手續(xù)，只能委托其他人或中介公司辦理相關(guān)公證手續(xù)。由于手寫委托書無(wú)法確認(rèn)其真實(shí)性，交易中心一般會(huì)要求無(wú)法親自到場(chǎng)的當(dāng)事人出具公證后的委托書方能為其辦理相關(guān)的過(guò)戶手續(xù)。由于現(xiàn)在二手房大多通過(guò)中介公司來(lái)交易，中介公司為方便交易一般會(huì)要求客戶辦理委托公證手續(xù)，所以不論是境外人還是本地人，在二手房交易中都會(huì)辦理相關(guān)的委托公證手續(xù)。委托公證費(fèi)則因委托內(nèi)容的不同而分為人民幣300元至800 元不等。

贈(zèng)與公證。在目的二手房交易中還有一種贈(zèng)與方式，即業(yè)主自愿將房屋贈(zèng)與他人，并要求將房屋產(chǎn)權(quán)人名字進(jìn)行更改。贈(zèng)與行為必須進(jìn)行公證。有的人可能會(huì)認(rèn)為將房屋贈(zèng)與他人，費(fèi)用會(huì)比出售房屋少。其實(shí)，在不考慮房屋價(jià)格的情況下，贈(zèng)與所產(chǎn)生的稅費(fèi)比買賣產(chǎn)生的稅費(fèi)要高。贈(zèng)與公證費(fèi)為合同評(píng)估價(jià)總價(jià)的2％。

復(fù)印件與原件相符公證。雖然現(xiàn)階段部分期房轉(zhuǎn)讓可以不經(jīng)發(fā)展商同意進(jìn)行交易，但是發(fā)展商不愿提供相關(guān)的預(yù)售合同。交易中心規(guī)定，交易雙方必須提供足夠的預(yù)售合同方能交易。因此，下家必須拿上家的預(yù)售合同辦理復(fù)印件與原件相符的公證，共六本以上的合同前往交易中心辦理轉(zhuǎn)讓手續(xù)。這種復(fù)印件與原件相符的公證收費(fèi)為人民幣300元至700 元不等。

附件

一、附二手房交易流程圖

交房

在房產(chǎn)交易中因交房而產(chǎn)生的糾紛主要表現(xiàn)于水、電、煤氣及其附屬設(shè)施和房屋裝修等方面。如果在買賣雙方的《房地產(chǎn)買賣合同》中，對(duì)上述情形予以關(guān)注，那么在實(shí)際的房屋交接過(guò)程中，這樣的矛盾會(huì)在很大程度上被避免。因此，為盡可能的減少今后的麻煩我們建議億房網(wǎng)友在交房時(shí)注意以下事項(xiàng)：

1．結(jié)清水表賬單

大多數(shù)的房產(chǎn)上下家不需要辦理水表過(guò)戶手續(xù)。但在交房時(shí)根據(jù)買賣合同的約定，雙方須要進(jìn)行抄表讀數(shù)，并按實(shí)際的抄表數(shù)由業(yè)主結(jié)清所欠費(fèi)用。建議買房在交房前要詢問(wèn)賣房是否已付清水費(fèi)，交房當(dāng)日要求上家攜帶好近期的水費(fèi)賬單，并可以撥打武水集團(tuán)96510 查詢?cè)摲慨a(chǎn)已往的水費(fèi)欠繳情況。

2．告知電表狀況

按武漢市供電公司規(guī)定，凡發(fā)現(xiàn)私自裝拆電表箱、私自開啟封印、擅自改變計(jì)量裝置等行為均屬違章行為，違者按違章用電處理。因此，在交房時(shí)建議買房親自查驗(yàn)電表是否有移動(dòng)改裝的痕跡。在實(shí)際操作中，現(xiàn)新建商品房的電表戶名基本為業(yè)主本人或是開發(fā)商名字。在辦理交房手續(xù)時(shí)除雙方核對(duì)電表讀數(shù)外，還須雙方攜帶本人身份證件、房產(chǎn)證、私章等前往所在地電力營(yíng)業(yè)廳辦理電表過(guò)戶更名手續(xù)，并結(jié)清該電表的所有欠費(fèi)。如須了解電費(fèi)欠繳情況可撥打95598 武漢市供電公司熱線查詢。

3．協(xié)助煤氣過(guò)戶

按照煤氣公司的規(guī)定，上下家必須憑《房屋買賣合同》其中須寫明本房?jī)r(jià)已包含煤氣設(shè)施費(fèi)或該煤氣設(shè)備無(wú)償轉(zhuǎn)讓的證明文字，以及上下家的身份證，上家近期的煤氣費(fèi)賬單，雙方親自到燃?xì)獠块T辦理過(guò)戶更名手續(xù)。對(duì)于沒有約定或約定不清的，燃?xì)獠块T將拒絕辦理。如要查詢煤氣的欠費(fèi)情況及燃?xì)獠块T的地址請(qǐng)撥打96511武漢燃?xì)夤?4小時(shí)燃?xì)夥?wù)綜合受理熱線。

4．協(xié)助有線電視過(guò)戶

有線電視實(shí)行一戶一卡制，如遇上家拖欠費(fèi)用的情況，時(shí)間一長(zhǎng)，有線站會(huì)作封端處理。因此在交房時(shí)買房可要求賣方提交交房當(dāng)年的有線電視費(fèi)收據(jù)憑證及有線電視初裝憑證。買房憑上述兩樣資料和新的房地產(chǎn)權(quán)證，即可到房屋所在地的區(qū)有線電視公司辦理過(guò)戶手續(xù)。如果要查詢欠費(fèi)情況只需撥打武漢廣電數(shù)字網(wǎng)絡(luò)公司24小時(shí)客戶服務(wù)熱線電話：85771111既可。

5．結(jié)清電話，寬帶費(fèi)用

如果買房無(wú)需延用賣房的電話號(hào)碼，則上家可以去電信公司注銷或遷移該號(hào)碼，然后下家另外自行申請(qǐng)安裝電話。如果買房需要延用賣房的電話號(hào)碼，則買賣雙方一起到電信部門辦理過(guò)戶手續(xù)，并以交房當(dāng)日為準(zhǔn)結(jié)算話費(fèi)賬單。至于寬帶費(fèi)用以交房當(dāng)日為準(zhǔn)并以上月賬單結(jié)算。如有疑問(wèn)可以撥打武漢電信10000 號(hào)查詢。

6．結(jié)算維修資金

按照房地產(chǎn)管理部門的規(guī)定，住宅轉(zhuǎn)讓時(shí)，維修資金賬戶中余款是不予退還的，因此賣

方憑《商品住宅維修資金結(jié)算交割單》綠色聯(lián)可向買房按實(shí)結(jié)算或贈(zèng)送給下家。同時(shí)維修資金的所有人更名為買方。

7．物業(yè)更名及結(jié)算物業(yè)管理費(fèi)用

建議買賣雙方到房屋所在地的物業(yè)管理公司辦理以交房當(dāng)日為準(zhǔn)結(jié)算物業(yè)管理費(fèi)。同時(shí)買房辦理物業(yè)進(jìn)戶手續(xù)。

收房入住

一、注意交樓附送物品清單

當(dāng)前武漢市的二手房市場(chǎng)上大多是一些帶裝修的房屋，在簽約時(shí)，請(qǐng)各位業(yè)主與買家把附送的物品列明清單及數(shù)量，對(duì)于一些家電產(chǎn)品建議列明型號(hào)、牌子等，方便收樓時(shí)核對(duì)物品是否與合同相符。

二、要檢查單位室內(nèi)各項(xiàng)設(shè)施是否有質(zhì)量問(wèn)題

買家在收樓時(shí)須注意查看工程質(zhì)量，如門、窗、天花、墻壁、地面的質(zhì)量，有否滲漏等（特別對(duì)于樓齡長(zhǎng)的物業(yè)）；檢查水、電是否正常，用水通道是否暢通等。檢查室內(nèi)各項(xiàng)設(shè)備是否工作正常，如有任何問(wèn)題舊業(yè)主須配合新業(yè)主維修，否則可能新業(yè)主要承擔(dān)負(fù)責(zé)。

三、各項(xiàng)費(fèi)用必須結(jié)清

正如案例所提及的費(fèi)用問(wèn)題，收樓后發(fā)現(xiàn)原業(yè)主欠下了數(shù)千元的費(fèi)用，要找業(yè)原業(yè)主追討時(shí)已經(jīng)無(wú)法聯(lián)系了，只好自認(rèn)倒霉，所以請(qǐng)各位買家在收樓時(shí)，必須確認(rèn)原業(yè)主已結(jié)清水電、煤氣、電話、電視、網(wǎng)絡(luò)、物業(yè)管理費(fèi)等費(fèi)用，以免自己承擔(dān)不必要的費(fèi)用。

四、收樓證明是否齊全

對(duì)于一些多年未入住的新樓，買家收樓時(shí)要檢查驗(yàn)收樓盤交付使用的證件是否齊備，同時(shí)對(duì)于一些所謂收樓費(fèi)用，例如維修基金等，必須清晰知道業(yè)主是否曾繳交過(guò)，以免造成自己的損失。

五、戶籍是否遷出

對(duì)于名校物業(yè)，有部分的原業(yè)主把物業(yè)出售，但戶籍仍掛在已出售的物業(yè)，新業(yè)主在收樓時(shí)，如果想用該物業(yè)的戶籍時(shí)，及時(shí)要求對(duì)方按時(shí)把戶籍遷出，否則新業(yè)主無(wú)法找派出所接收戶籍。

六、發(fā)票是否齊全

買家成功收樓后，通?？蛻舳家k理一些過(guò)戶手續(xù)，例如過(guò)戶的稅單、有線電視、電話、網(wǎng)絡(luò)等轉(zhuǎn)名手續(xù)的發(fā)票是否齊全，否則買家無(wú)法使用相關(guān)的服務(wù)。

第四篇：如何簽定裝修合同

齊家網(wǎng)青島站---------讓裝修像喝茶一樣輕松.cn

如何簽訂裝修合同

如何簽訂裝修合同裝修合同裝修合同構(gòu)成怎樣簽訂裝修合同簽訂裝修合同注意事項(xiàng)

裝修合同是裝修工程中最主要的法律文件。是消費(fèi)者維護(hù)自身合法權(quán)益的重要“武器”。那簽訂家庭裝修合同時(shí)應(yīng)該注意哪些事項(xiàng)呢？簽訂合同最重要的原則是：在有可能的前提，軟磨硬泡，最大化為自己多爭(zhēng)取些利益，因?yàn)楹贤怯猩塘坑嗟氐摹?/p>

當(dāng)所有的設(shè)計(jì)和工程預(yù)算都談妥后，簽訂裝修合同是裝修開工前必須履行的一道手續(xù)。目前，裝修管理較為成熟的城市的建委或者建設(shè)局都制定有標(biāo)準(zhǔn)合同。

一、簽訂裝修合同注意事項(xiàng)

二、裝修合同構(gòu)成一、簽訂裝修合同注意事項(xiàng)

1.2.在簽訂裝修合同之前，業(yè)主應(yīng)當(dāng)驗(yàn)看裝修公司的營(yíng)業(yè)執(zhí)照，選擇正規(guī)裝修公司，是否有“家庭裝修”這一經(jīng)營(yíng)項(xiàng)目，以確定該公司是否具備正規(guī)的企業(yè)資質(zhì)；現(xiàn)在家裝市場(chǎng)極容易出現(xiàn)工程糾紛，如轉(zhuǎn)包、掛靠公司、裝修質(zhì)量、拖延工期、預(yù)決算爭(zhēng)議

等情況。在此提醒消費(fèi)者，為防止這類糾紛的發(fā)生，簽訂裝修合同的過(guò)程中，業(yè)主要特別留

心公司的名稱，即合同上有關(guān)承包方的名稱應(yīng)當(dāng)與裝修公司營(yíng)業(yè)執(zhí)照上的名稱一致，謹(jǐn)防一

些不法經(jīng)營(yíng)者“借殼生蛋”；對(duì)于合同中需要雙方協(xié)商一致后填寫的項(xiàng)目，盡量不要遺漏；合同簽字之后，須加蓋裝潢公司的公章。

簽訂裝修合同之前，參觀裝飾公司正在施工的裝修現(xiàn)場(chǎng)，檢查工地施工工藝以及工人的素質(zhì)，還應(yīng)該著重檢查施工工地的管理、衛(wèi)生和防火情況。

對(duì)裝飾公司提供的設(shè)計(jì)方案要有詳細(xì)的設(shè)計(jì)樣圖。預(yù)算報(bào)價(jià)，業(yè)主應(yīng)該嚴(yán)格審定，如有可能

找相關(guān)專家咨詢。如果委托裝飾公司選擇建材的話，裝飾公司一般會(huì)提供預(yù)選的材料樣品，客戶應(yīng)該存以便日后檢查對(duì)照。

在簽訂合同時(shí)，應(yīng)詳細(xì)注明施工工期、幾次驗(yàn)收程序（包括材料、隱蔽工程、局部和整體驗(yàn)

收等）、詳細(xì)制作過(guò)程的說(shuō)明、甲乙雙方各自提供的材料的明細(xì)表和日期等，同時(shí)還應(yīng)約定

好違約金的賠付。

例：在約定裝修的材料標(biāo)準(zhǔn)時(shí)，一定要非常細(xì)致，包括外墻、內(nèi)墻、頂棚、地面、廚房、衛(wèi)

生間、陽(yáng)臺(tái)等，每個(gè)部位使用材料的品牌、型號(hào)都要清楚標(biāo)明，不能籠統(tǒng)地用“國(guó)內(nèi)名牌”、“國(guó)際名牌”之類的字眼。

6.7.驗(yàn)收方式可在合同上約定驗(yàn)收方式及標(biāo)準(zhǔn)。合同要由法定代表人簽訂，如有委托代理人的，需要復(fù)印委托書，同時(shí)向裝飾公司索要工商

執(zhí)照的復(fù)印件和資質(zhì)證明的復(fù)印件，這兩個(gè)復(fù)印件都應(yīng)該加蓋公司章，還要索要項(xiàng)目經(jīng)理和

工程負(fù)責(zé)人的身份證復(fù)印件或公司正式職工的工作證復(fù)印件以及聯(lián)系電話。

交付的工程款要由業(yè)主親自交到公司財(cái)務(wù)，盡量防止出現(xiàn)其他人代收工程款的情況。

工程完工后不同的項(xiàng)目有不同的保修期，裝修后期維修與保養(yǎng)服務(wù)相關(guān)條例是否注明？后期

維修與保養(yǎng)是比不可少的一環(huán)，往往后期服務(wù)完善的公司正是它實(shí)力的重要標(biāo)志?？蛻艨梢?/p>

具體情況與公司商議。

上述裝修合同有三種形式：即承包人包工包料，部分包料，承包人包工、住戶自己包料，在裝修中還應(yīng)注意以下幾種情況，裝修公司包料的，要選用的材料必須符合國(guó)家標(biāo)準(zhǔn)，有質(zhì)量

檢驗(yàn)合格證明、有中文標(biāo)志的產(chǎn)品名稱、規(guī)格、型號(hào)、生產(chǎn)廠廠名、廠址等，禁止使用國(guó)家

明令淘汰的裝修材料。

另外，在裝修工程竣工后，空氣質(zhì)量應(yīng)符合國(guó)家標(biāo)準(zhǔn)，檢測(cè)不合格的，如屬承包人的責(zé)任，承包人應(yīng)返工，并承擔(dān)相應(yīng)損失。3.4.5.8.9.10.11.地址：青島市香港中路18號(hào)福泰廣場(chǎng)C座2607室全國(guó)統(tǒng)一服務(wù)熱線：400-880-260012.預(yù)算項(xiàng)目變更時(shí)，雙方應(yīng)該重新簽訂協(xié)議。在沒有項(xiàng)目變更的情況下，竣工結(jié)算上下增減不超過(guò)預(yù)算5%。

二、裝修合同的構(gòu)成1、工程主體

（1）施工地點(diǎn)名稱：這是合同的執(zhí)行主體。

（2）甲乙雙方名稱：這是合同的執(zhí)行對(duì)象。

2、工程項(xiàng)目：包括序號(hào)、項(xiàng)目名稱、規(guī)格、計(jì)量單位、數(shù)量、單價(jià)、計(jì)價(jià)、合計(jì)、備注（主要用于注明一些特殊的工藝做法）等，這部分多數(shù)按附件形式寫進(jìn)程預(yù)算（報(bào)價(jià)）表中。

3、工程工期：包括工期為多少天、延期的違約金等。

4、付款方式：對(duì)款項(xiàng)支付手法的規(guī)定。

5、工程責(zé)任：對(duì)于工程施工過(guò)程中的各種質(zhì)量和安全責(zé)任作出規(guī)定。

6、雙方簽章：包括雙方代表人簽名和日期；作為公司一方，還應(yīng)有公司章。

合同中常用字眼的使用方法和注意事項(xiàng)

雙方對(duì)于裝修合同內(nèi)容，包括施工期限、合同標(biāo)的、施工項(xiàng)目等的變更，都應(yīng)當(dāng)以書面形式予以確定；對(duì)于作為合同附件的施工主材料報(bào)價(jià)單，應(yīng)當(dāng)盡可能的具體明確，列出裝飾材料的規(guī)格、型號(hào)、品牌、數(shù)量、單價(jià)、總價(jià)等。在沒有項(xiàng)目變更的情況下，竣工結(jié)算上下增減幅度不超過(guò)預(yù)算的5%。

1、關(guān)于項(xiàng)目。例如：客廳地面鋪600mm×600mm國(guó)產(chǎn)佛山XX牌耐磨磚（應(yīng)指定樣品）。

2、關(guān)于單位

（1）天花角線、踢腳線、腰線、封門套等的單位用“米”。

（2）木地板、乳膠漆、墻紙、防盜網(wǎng)等的單位用“平方米”。

（3）家具、門扇、柜臺(tái)等用“項(xiàng)”、“樘”等單位。有必要標(biāo)明這些項(xiàng)目的報(bào)價(jià)單位及報(bào)價(jià)，例如：“按正立面平方數(shù)計(jì)算，每平方米600元?！眴挝粦?yīng)使用國(guó)內(nèi)通用的法定計(jì)量單位，切忌使用英制等單位。可以計(jì)算面積的子項(xiàng)應(yīng)避免使用“項(xiàng)”來(lái)表達(dá)。

3、關(guān)于數(shù)量，有兩種方法：

（1）按實(shí)際測(cè)量后，加入損耗量，在合同內(nèi)標(biāo)定。日后不再另行計(jì)算。

（2）按單價(jià)，再乘以實(shí)際工程量。這是一種做多少算多少的做法。

建議用方法：在簽訂合同前確認(rèn)工程數(shù)量，然后在合同內(nèi)標(biāo)明，以防一些奸商用“低預(yù)算高結(jié)算”的伎倆詐財(cái)。

4、關(guān)于備注

一些工藝、做法應(yīng)標(biāo)明。例如：“衣柜：表面用紅櫸面板、內(nèi)襯白色防火板，主體為15mm大芯板?！?/p>

5、關(guān)于違約

不管是業(yè)主違約，還是裝修公司違約，都可以用經(jīng)濟(jì)手段進(jìn)行懲罰和賠償。一般違約金大約是工程總額的千分之一至三。但需要提醒的是，要注意這個(gè)千分之幾的寫法。有一些人故意在千分之幾后

面加上元字。這就等于實(shí)際的罰款為一（或幾）元的千分之幾，即幾厘錢，一分錢都不夠。

6、關(guān)于管理費(fèi)用

所謂的管理費(fèi)用包括小區(qū)管理處收取的各種行政管理費(fèi)用。有一些管理處對(duì)有些項(xiàng)目不一定收費(fèi);有一些亂收費(fèi)的管理處卻無(wú)處不鉆，施維護(hù)費(fèi)、電梯使用費(fèi)、工人管理費(fèi)（/日）、出入證押金、出入證費(fèi)、臨時(shí)戶口辦證費(fèi)等。亂收費(fèi)的管理處是最令裝修公司頭痛的，所以越來(lái)越多的裝修公司要

求這些費(fèi)用由業(yè)主支付，不再計(jì)算入工程預(yù)算之中。

7、關(guān)于稅金

在絕大部分城市，稅金是在裝修公司的營(yíng)業(yè)收入中收取的。深圳市近兩年開始收取專門的裝修稅，它是通過(guò)大廈或小區(qū)管理處收取的，而不是通過(guò)企業(yè)報(bào)稅的形式收取的。這些，都有必要明確承擔(dān)者。

8、關(guān)于簽章

由于日前裝修市場(chǎng)操作上的混亂，有些所謂裝修公司實(shí)際上是掛靠或假冒某裝修公司的名義，因此筆者建議，業(yè)主方在簽訂任何法律文件時(shí)，除非對(duì)方是正規(guī)裝修公司的法人代表，否則最好要求對(duì)方注明簽字人的身份證號(hào)碼。

第五篇：如何簽定合同

如何簽定合同（簡(jiǎn)要介紹）

年初歲未，是我司和超市簽定合同的高峰期，對(duì)我司和超市而言，一年一度的合同談判是合作關(guān)系中至關(guān)重

要的一項(xiàng)內(nèi)容。

什么是合同談判，也就是買賣雙方為達(dá)成共同的利益而進(jìn)行的友好協(xié)商。既然是協(xié)商，那就不是他們單方面說(shuō)了

算，也不是我司單方面說(shuō)了算，要“雙羸”才行。

合同，是我司在超市中所有業(yè)務(wù)活動(dòng)的基礎(chǔ)，它簽定的好壞，可以說(shuō)決定了我司一年辛苦為誰(shuí)在忙。合同條

款每年都是要談判的，并且所有條款預(yù)期是要增長(zhǎng)的，因此首次合作超市的合同條款一定要簽低，要給今后的2-3年留有充分的回旋余地，如果第一年合同各項(xiàng)條件簽高了，明年、后年只有更高，很難再降低下來(lái)了，除非你不合作了。

面對(duì)合同的規(guī)定，我司要盡量去爭(zhēng)取自己的利益，很多事情，你不去爭(zhēng)取就可能得不到，爭(zhēng)取了至少還有機(jī)會(huì)，在合同談判中關(guān)系到我司利益而又有談判空間的有以下幾點(diǎn)：費(fèi)用，帳期，扣點(diǎn)（即固定返利和條件返利），退貨條件，損耗承擔(dān)等，千萬(wàn)不要被超市的采購(gòu)所嚇倒，記住，最終的決定權(quán)在我們自己的手里，你不簽字，合同就不成立。

下面就合同的關(guān)鍵幾個(gè)環(huán)節(jié)做一些說(shuō)明，合同的好壞沒有固定的衡量標(biāo)準(zhǔn)的，不同的公司面對(duì)相同的超市也

會(huì)有不同的合作條件，我司業(yè)務(wù)員若在合同洽談中能做好以下幾點(diǎn)，則不失為一個(gè)好的合同。

合同分為購(gòu)銷合同、物流合同、代銷合同、專柜合同即實(shí)銷實(shí)結(jié)合同等，而我司與商超只簽定購(gòu)銷合同。

一、合同的費(fèi)用：一般來(lái)說(shuō)，我司能夠接受的下一個(gè)合同費(fèi)用總和（含超市方面提出的節(jié)慶費(fèi)用、促銷費(fèi)用、商品服務(wù)費(fèi)用、商品推廣費(fèi)用等）不超過(guò)我司在該超市本年銷售總額的0.5%為最佳，特殊網(wǎng)點(diǎn)在0.5%---1%之間，以不超過(guò)1%為合理，且建議在簽定時(shí)不能體現(xiàn)為節(jié)慶費(fèi)用、進(jìn)場(chǎng)費(fèi)用等，最好將費(fèi)用簽為促銷費(fèi)用或商品推廣費(fèi)用。

例如我司與該超市在2009的合作中，在該超市的全年銷售總額為100萬(wàn)（即我司的供貨總額），在簽定新的合同時(shí)承擔(dān)費(fèi)用總額不超過(guò)5000元為最佳。

怎么樣做到這一點(diǎn)呢？業(yè)務(wù)員一定要有數(shù)據(jù)觀念，在合同簽定前一定要清楚自己實(shí)際上在超市這一年的銷售

情況，不要打糊涂仗，也不要輕信超市所拿出來(lái)的數(shù)據(jù)，談判中要用自己的數(shù)據(jù)去影響采購(gòu)，千萬(wàn)不要讓超市的采購(gòu)牽著自己的鼻子走。還有就是多收集能證明自己費(fèi)銷比例不合理的數(shù)據(jù)和資料，用事實(shí)來(lái)說(shuō)話。同時(shí)用其它的資源來(lái)替換費(fèi)用的投入，比如說(shuō)從廠方申請(qǐng)陳列支持或特價(jià)促銷支持，要多提供一些促銷的支持，用業(yè)績(jī)的增長(zhǎng)來(lái)平衡費(fèi)用。

二、合同的帳期：帳期一般分為批結(jié)（即半月結(jié)）、月結(jié)、月結(jié)15天、月結(jié)30天、月結(jié)45天等，盡可能的將帳

期爭(zhēng)取改為現(xiàn)金或半月結(jié)，若不能爭(zhēng)取到的情況下，允許保持原有帳期，但絕不能答應(yīng)帳期再做延長(zhǎng)。每延長(zhǎng)一個(gè)帳期至少為15天，實(shí)際貨款到位有可能要延長(zhǎng)1個(gè)月。

三、合同的返利：記住這一點(diǎn)，固定返利即為無(wú)條件返利，是不能促進(jìn)銷量的行為，一般情況下，我們盡量不要

答應(yīng)，或者說(shuō)把它轉(zhuǎn)換成能促進(jìn)銷量的條件返利?？梢栽谡勁袝r(shí)，先發(fā)制人的說(shuō)，今年我們公司的態(tài)度是取消一切無(wú)條件返利，所有的費(fèi)用投入必須在促進(jìn)銷量的前提下。因?yàn)?，無(wú)條件的返利對(duì)于我們雙方的合作期間的銷量沒有任何的幫助，如果要返利的話，雙方可以在銷量達(dá)到一個(gè)預(yù)定值目標(biāo)時(shí)協(xié)商。如年進(jìn)貨額達(dá)到多少返利0.5%-----年進(jìn)貨額達(dá)到多少返利1%等，條件返利最商設(shè)置到1%即可。

原來(lái)沒有的返利，今年的合同照樣不能簽，原來(lái)有的固定返利，最好能轉(zhuǎn)變?yōu)橐陨系臈l件返利。

四、合同中的退貨條件：我司不接受無(wú)條件的退貨（超市的合同在退貨條件上有這個(gè)條款）。

我司業(yè)務(wù)員要巧用合同文本中“其它”這一欄（任何合同是一定有這一欄的，這是法律的規(guī)定，只是有的這一欄

稱“其它”，有的這一欄稱“其它約定”），這是我司在超市提供的合同中唯一可以利用的一欄，可以將對(duì)超市方面的約定和要求都寫在這一欄里面，可是事實(shí)上我司的業(yè)務(wù)員和很多其它的供應(yīng)商業(yè)務(wù)員一樣常常放棄了這一欄，讓這個(gè)欄目空白，真是極大的失誤和遺憾啊！

我司要求業(yè)務(wù)員一定要在“其它”這一欄里寫上以下我司的退貨條件和要求：的，可以不寫在合同上，但是業(yè)務(wù)員一定要加強(qiáng)這類產(chǎn)品的維護(hù)，控制退貨率，發(fā)現(xiàn)退貨率過(guò)高時(shí)，及時(shí)將不能銷售的產(chǎn)品撤場(chǎng)停銷，以免造成公司較大的損失）。

沒有收到貨款后停止供貨并提出撤場(chǎng)要求，由此造成的任何損失由超市全部承擔(dān)。

以上幾條簽定好，合同就算完成了。

記?。汉贤瑮l件一旦確定下來(lái)并簽定好，就會(huì)生效，也就不能輕易的更改了，一定要在簽定前明確清楚。

同時(shí)任何的合同條件一定要先匯報(bào)給公司老總，經(jīng)公司老總同意才能和超市采購(gòu)簽定，并及時(shí)將合同帶回交公司

老總在合同上簽字蓋章后才行！因?yàn)楣纠峡傉f(shuō)行才是真的行?。。『贤?jīng)超市方面蓋章確定后，交給專人保存登記。

興記食品 謝永明2009年12月1日